山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初129号 原告：李长会，男，1962年11月2日出生，汉族，住山东省商河县， 委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝晓冬，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。 被告：商河县交通运输局，住所地：山东省商河县。 负责人：李国华，该局局长。 委托诉讼代理人：何德宝，山东商诚律师事务所律师。 原告李长会与被告商河县交通运输局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李长会的委托诉讼代理人林晓明、郝晓冬，被告商河县交通运输局的委托诉讼代理人何德宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李长会向本院提出诉讼请求：1.判令商河县交通运输局支付搬迁补偿4800元、签约搬迁奖励24000元、停业停产补偿费48000元；2、请求判决商河县交通运输局赔偿因《房屋租赁合同》部分无效的可信赖利益损失50000元；3、请求判决商河县交通运输局返还13年租金60667元及利息（利息以60667元为基数，自2001年1月1日至判决生效之日止按年利率24%计算）；4、本案诉讼费用由商河县交通运输局承担。诉讼过程中，李长会变更第二项诉讼请求为：判令商河县交通运输局赔偿李长会因解除《房屋租赁合同》造成的损失18万元；变更第三项诉讼请求为：判令商河县交通运输局返还李长会10年租金46667元及利息（以46667元为基数，自2010年1月1日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）以及租金差价损失10万元。事实和理由：2001年李长会因经营诊所需要，租赁商河县交通运输局所有的房屋，双方于2001年1月1日签订了《房屋租赁合同》一份，为保证诊所长期稳定经营，租赁期限为30年，租赁共计14万，商河县交通运输局将租金一次性收取，后经测量确认，所租赁房屋上下两层面积约为168平。2017年10月，商河县交通运输局以政府征收房屋为由提出终止履行该《房屋租赁合同》，且没有合理补偿，2017年12月24日，李长会与商河县交通运输局未达成赔偿协议，李长会被迫将诊所及相关设备等搬离商河县交通运输局的房屋，另租赁房屋经营。李长会认为，商河县交通运输局以政府征收为由终止履行《房屋租赁合同》，应按《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规定，向李长会支付搬迁、经营等补偿；根据商河县政府公布的补偿标准（房屋的拆迁补偿为30元/m2,签约搬迁奖励150元/m2,停产停业补偿费为300元/m2），李长会有权按此标准向商河县交通运输局主张。李长会基于对商河县交通运输局的信赖，与商河县交通运输局签订了30年的合同，商河县交通运输局作为处于主导地位出租方，对超过20年无效部分应负全部责任，并向李长会赔偿从新租赁房屋产生的租金市场差价等信赖利益损失。根据租赁习惯，租金一般都是按月、按年支付。商河县交通运输局一次性收取30年的全部房租，现在租期还剩余13年，商河县交通运输局应该将剩余的租金连本带息返还李长会。故请求法院查明，并判如所请。 商河县交通运输局辩称，第一，李长会与商河县交通运输局于2001年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为30年，租金共计14万元属实。该房屋后被商河县人民政府拆迁。第二，拆迁过程中，按照商河县人民政府的相关规定，李长会已获得了相应补偿。李长会起诉商河县交通运输局要求支付其搬迁补偿费用4800元、签约搬迁奖励24000元、停产停业补偿费48000元，这三项补偿费用违反了商河县政府相关拆迁补偿规定，不应得到支持。第三，李长会诉状中的第二、三项诉讼请求，无事实及法律依据，商河县交通运输局认为不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年1月1日，李长会与商河县交通局（现更名为商河县交通运输局）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方为商河县交通局，乙方为李长会，甲、乙双方遵循平等自愿、互利互惠的原则，达成本协议。一、甲方将位于交通局楼下楼上贰间房屋使用权出租给乙方，租期为叁拾年，租金为140000元。乙方应在协议签订后两日内一次性付清租金，商河县交通局同时将房屋使用权交付给乙方。二、房屋使用权的租期从2001年1月1日至2029年12月30日止。三、租期内乙方使用的一切水电费及其它费用均由乙方负责，如所用电器超负荷，乙方负责另架专线，否则，因电器超负荷引起的一切后果由乙方负责。房屋租赁期间的修缮费用由租房者承担。四、乙方在使用期内，应妥善保管现有房屋，如发现损坏，由乙方自费修缮，乙方不经甲方允许，不准破坏房屋结构，乱搭乱建。五、如在租期内发生由乙方原因造成的房屋闲置，甲方不予退还本金；如有一方违约，由违约者承担一切经济损失。六、合同期满，房屋使用权归甲方所有，若乙方想续签合同，应在合同期满前一个月向甲方提出申请，甲方优先考虑。七、本合同一式两份，双方各执一份。八、本合同自双方签字盖章之日起生效。甲方：商河县交通局（印章）高成立印章乙方：李长会（印章）2001年1月1日 2000年5月10日李长会向商河县交通局缴纳租金140000元，商河县交通局为李长会出具收据一张。 2017年7月1日，商河县交通运输局以政府拆迁为由向李长会提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，因拆迁补偿问题双方未达成协议，但在2017年12月30日李长会搬离涉案房屋。 根据李长会的起诉和商河县交通运输局的答辩，本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、李长会第二次庭审中变更诉讼请求是否符合法律规定；二、李长会向商河县交通运输局主张搬迁补偿、签约搬迁奖励、停业停产补偿费的事实和依据；三、李长会向商河县交通运输局主张房租损失的事实和依据；四、李长会向商河县交通运输局主张返还租金、利息及租金差价的事实和依据。 关于焦点问题一、李长会第二次庭审中变更诉讼请求是否符合法律规定。 李长会在第二次庭审中变更诉讼请求，商河县交通运输局主张，1.根据《最高人民法院关于适用的解释》二百三十二条规定，在案件受理后法庭辩论终结前可以变更诉求。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定当事人变更增加诉求应当在举证期限届满前提出。根据上述两条，李长会没有权利变更诉求。 本院认为，第一次庭审中，李长会未提交其另行签订租赁合同的原件，第二次庭审本院恢复法庭调查，根据《最高人民法院关于适用的解释》二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，在法庭辩论结束前，李长会可以变更诉讼请求。 关于焦点问题二、李长会向商河县交通运输局主张搬迁补偿、签约搬迁奖励、停业停产补偿费的事实和依据。 李长会主张商河县交通运输局以政府征收为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但商河县交通运输局应按照法律规定的政府征收标准给予房子实际使用人补偿，即支付搬迁补偿费用、签约搬迁奖、停产停业补偿费。具体计算方式及数额为：1、涉案房屋160平方米（实际是168平方米，自愿按160平方米主张），搬迁补偿费标准为30元/m2，计算为4800元。2、签约搬迁奖标准为150元/m2，计算为24000元；3、停产停业补偿费标准为300元/m2，计算为48000元。提交：商河县政府许商街道综合片区（三期）房屋征收补偿方案一份，证实如上陈述。商河县交通运输局对李长会提交的上述政府补偿方案无异议，但主张李长会不是该方案规定的被征收房屋的权利人，李长会不是房子的所有权人，只是房屋的承租人。故李长会无权依据上述方案规定主张上述各项补偿费用。另因商河县交通运输局是国家机关单位，商河县人民政府也没有支付商河县交通运输局上述各项拆迁补偿费用。提交《许商综合片区（三期）银河路周边地块交通局非住宅房屋分户补偿公示表》一份，该表明确列明了补偿权利人及补偿标准，李长会仅享受装修损失及附属物损失两项的补偿，其他补偿项目为零。李长会主张商河县交通运输局以征收为由解除双方签订的《房屋租赁合同》，就应按法定的征收标准，给予房屋实际使用人补偿。否则就应按违约给予李长会补偿。现商河县交通运输局以政府征收为由解除合同，却不依照相应标准给予房屋实际使用人补偿，这显然是不公平的。李长会作为房屋租赁合同的相对人，有权参照上述政府规定的相应补偿标准向商河县交通运输局主张权利。另商河县交通运输局称其作为国家机关单位，没有获得相应拆迁补偿，缺乏法律依据，这是商河县交通运输局与政府之间的事宜，其双方之间存在利害关系，商河县交通运输局放弃权利不应影响李长会依法主张自己的合法权利。 本院认为，因为商河县交通运输局并非涉案房屋拆迁的拆迁人，且商河县交通运输局亦未因涉案房屋的拆迁而得到搬迁补偿、签约搬迁奖励、停业停产补偿费，故李长会要求交通运输局支付搬迁补偿、签约搬迁奖励、停业停产补偿费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于焦点问题三、李长会向商河县交通运输局主张房租损失的事实和依据。 李长会主张其与商河县交通运输局签订的《房屋租赁合同》有效期限为20年，现已履行17年，因涉案房屋被征服拆迁，且李长会已经将租赁费在签订合同时一次性交给了商河县交通运输局，现商河县交通运输局要求解除租赁合同导致李长会只能按照现在较高的市场价格租赁房屋，故主张商河县交通运输局赔偿2018年1月1日到2020年12月30日三年期间的实际的租金损失（现李长会另行租赁的房屋租金为6万元/年）18万元。提交：租赁合同原件一份、收到条三张。商河县交通运输局主张，1.根据民事诉讼法的规定，证人应当出庭接收双方当事人的询问，对方相关证人没有到庭，本单位对这些证据不予认可。2.本次拆迁系政府行为，且商河县交通运输局对此没有任何过错，不应赔偿李长会主张的损失。3.本案中房屋租赁合同已履行17年，真正受损失的是商河县交通运输局，按照当时当地相同房屋的租赁费用李长会的租赁费要低于周围相同房屋租赁费的10倍以上。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，李长会于2001年1月1日与商河县交通运输局签订《房屋租赁合同》，约定租期为叁拾年，租金为140000元，且李长会已于2000年5月10日将租金一次性交付给商河县交通运输局。商河县交通运输局于2017年7月1日以政府拆迁为由向李长会提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，因拆迁补偿问题双方未达成协议，但在2017年12月30日李长会搬离涉案房屋。李长会搬离涉案房屋后又另与他人订立租赁合同进行经营，即使商河县交通运输局退还李长会剩余3年的租金，李长会现在再租赁同地段同面积房屋的租赁费已远远超出李长会于2000年交给商河县交通运输局的租赁费，虽商河县交通运输局主张涉案房屋系因政府拆迁而导致合同履行不能，商河县交通运输局没有过错，但李长会在已支付租赁费的情况下因政府搬迁需另行支出房屋租赁费的损失不得到赔偿有失公允，但李长会主张商河县交通运输局按60000元/年赔偿3年租金对商河县交通运输局亦有失公允，本案中，虽商河县交通运输局主张因出租人未到庭作证，对李长会提交另行签订的《租赁合同》及收到条不予认可，但商河县交通运输局亦认可李长会2001年缴纳的租赁费现在要低于周围相同房屋租赁费的10倍以上，综上，本院认定商河县交通运输局应退还李长会3年房屋租赁费14000元，对于李长会因解除双方租赁合同需另行租赁房屋经营的3年房租损失，本院酌情认定为60000元（20000元/年×3年）。 关于焦点问题四、李长会向商河县交通运输局主张返还租金、利息及租金差价的事实和依据。 李长会主张李长会与商河县交通运输局签订的《房屋租赁合同》超出20年部分无效，要求商河县交通运输局返还2021年1月1日至2030年12月31日的租金46667元及利息（利息以46667元为基数，自2001年1月1日起至被告实际支付之日止按照银行同期贷款6%支付），另主张按照市场价格李长会重新租赁房屋的差价损失10万元（2021年1月1日起至2030年12月31日止，根据双方的过错比例每年按照1万元主张）。商河县交通运输局主张，从公平合理角度讲，如果能和李长会达成调解意见，商河县交通运输局愿意退还李长会相应的租金，但该租金并非借款或欠款，李长会主张利息不符合法律规定。对于李长会主张的重新租赁房屋的租金差价问题：1.本案中最后十年的租赁期限已经超出法律规定的最长租赁期限，李长会的主张不应受到法律的保护；2.本合同的解除是由于政府部门的拆迁，商河县交通运输局没有任何的过错，李长会要求损失10万元没有事实及法律的依据。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，李长会与商河县交通运输局签订的租赁合同超出二十年的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中李长会与商河县交通运输局签订的《房屋租赁合同》租赁期限超出二十年的部分无效，李长会已缴纳的超出20年租赁期限的房屋租金商河县交通运输局应当予以返还。因李长会已于2000年将30年的房屋租赁费一次性支付给商河县交通运输局，李长会因租赁合同超出二十年的部分无效导致的损失应为利息损失而不应包含李长会主张的10年房屋差价。李长会与商河县交通运输局作为平等的民事行为主体，对于《房屋租赁合同》的部分无效均有过错，双方对李长会的利息损失应各付50%的责任，本院认定商河县交通运输局以46667元为基数，自2001年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率3%赔偿李长会利息损失。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十七条、第二百一十四条规定，判决如下： 被告商河县交通运输局于判决生效之日起十日内返还原告李长会租金14000元及租金损失60000元； 被告商河县交通运输局于判决生效之日起十日内返还原告李长会租金46667元及利息（以46667元为基数，自2001年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率3%计算）； 驳回原告李长会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7352元，由原告李长会负担5153元，由被告商河县交通运输局负担2199元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李 倩 人民陪审员  庞志春 人民陪审员  王福喜 二〇一九年四月十九日 书 记 员  张文彬