江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0623民初1573号原告（反诉被告）:周小勤，女，1971年1月19日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：陆祎，江苏祎华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军军，江苏祎华律师事务所律师。被告（反诉被告）:姚国宝，男，1969年11月25日生，汉族，住如东县。被告（反诉原告）:徐维斌，男，1974年4月16日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：顾杨，上海正源（苏州）律师事务所律师。周小勤与姚国宝、徐维斌农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序进行审理，后转为普通程序。周小勤及其委托诉讼代理人陆祎，姚国宝，徐维斌及其委托诉讼代理人顾杨分别到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周小勤提出的诉讼请求：确认两被告签订的购房协议无效。庭审中变更请求，（1）确认合同无效；（2）被告徐维斌返还并搬出位于如东县的房屋。事实与理由：2018年1月27日原告和女儿从厦门市回家探亲，发现位于住宅被徐维斌占住。经询问方知，姚国宝未经原告同意与徐维斌签订了落款日期为2014年3月13日的购房协议书，协议书上周小勤签名不是原告所签。案涉房屋系原告农村自建住房，未取得农村住房产权证和土地使用权证。原告丈夫姚国宝曾向徐维斌借款但用途不明，因无能力偿还借款，于2017年11月2日在原告不知情的情况下，将属于夫妻共有农村住房作价2000000元与徐维斌签订虚假房屋买卖协议，徐维斌实际支付105000元购房款，其中汇款100000元，另5000元属姚国宝合同签字费，并将房屋买卖时间倒签为2014年3月1日。姚国宝与徐维斌签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，系无效合同。被告姚国宝辩称，诉状中所述不是事实，当时成交的不是100000元。被告徐维斌辩称，1、案涉房屋没有批建手续，原告要求确认合同无效涉及房屋的权属争议，不属人民法院民事案件的受理范围，依法应当驳回起诉。2、根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第九条规定，共有房屋的一方以缔约时未经其同意擅自处分房屋为由，主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，法院应该驳回原告的诉讼请求。3、徐维斌已给付购房款1700000元，已入住四年多。入住期间花费四十余万元对房屋进行了添附。原告在四年期间，应知房屋已出卖。姚国宝在如东县人民法院涉及多起执行案件，没有偿还房款能力，也没有能力承担相应的损害赔偿。因此，原告的起诉涉嫌恶意诉讼。4、房屋是否属于共同财产，还应根据财产取得的时间，结合原告与姚国宝结婚时间予以确定。5、对周小勤当庭增加的请求，被告徐维斌不认可。因原告无力返还购房款和添附的400000元的财产损失。现单方要求返还房屋违背诚信原则，且其没有宅基地使用权和房屋使用权，故无权要求被告返还房屋。反诉原告徐维斌提出的诉讼请求：周小勤、姚国宝返还购房款、赔偿添附的损失计2513011元，支付自2018年3月至判决给付之日止的利息损失（以2110311.5元为基数，按年利率5.93%标准计算），后变更为每年支付利息100000元。事实与理由：两反诉被告与案外人佘万林签订的房屋买卖合同违反了《土地管理法》第二十六条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市标准的规定，应属无效。两反诉被告无法取得房屋使用权和宅基地使用权。周小勤、姚国宝应不具有提起本诉的原告主体资格，法院依法应驳回其起诉。案涉房屋无宅基地使用权证，无房屋所有权证，建设时亦未取得相应的许可，故房屋不属合法建筑，涉违法建筑权属争议，不属人民法院民事案件范畴。反诉被告周小勤辩称，徐维斌提出的对房屋进行的添附与其无关。其对姚国宝出售房屋之事完全不知情，房款交付的情况不清楚，也未使用购房款，故其不会偿还购房款。但房屋属于周小勤。反诉被告姚国宝辩称，其不要求返还房屋，其与徐维斌已就房屋签订买卖协议，但徐维斌对房屋进行修建其不知情，房屋装修完后才知道。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，姚国宝与徐维斌签订购房协议，约定（1）姚国宝将位于如东县掘港镇余荡村x组x号别墅一幢包括厨房、围墙、电器、家俱，合计1700000元出售给徐维斌（具体电器、家俱参照实物清单，以交付为准）；（2）若拆迁，拆迁所赔费用，去除购房款，外加一年100000元的利息，剩余部分由双方均分；（3）如姚国宝在近几年内有意图回购房屋，除返还购房款，还需另行支付每年100000元的利息……协议签订后，姚国宝认可徐维斌共向其支付款项1685000元（其中部分以帮姚国宝偿还债务的形式支付）。对于所得款项的去向，庭审中，姚国宝陈述其用了一部分，还有部分在澳门赌博输掉了。2014年3月5日始，徐维斌实际占有并使用协议所涉房屋，并在未告知姚国宝的情况下，对院落进行了部分改造，添置了部分花草树木等。但对房屋围墙未进行改动，房屋占地面积、建筑面积、均未变动。2017年11月2日，姚国宝与徐维斌再次签订购房协议（协议落款日期为2014年3月1日），甲方处有“姚国宝、周小勤”的签名。对该份协议，姚国宝、徐维斌确认：（1）协议实际签订于2017年11月2日，签订协议的目的是为方便办理村镇房屋确权；（2）协议中“周小勤”的签名系姚国宝代签。对姚国宝代签之事，徐维斌明知。因签订协议时，周小勤不在场。诉讼中，因徐维斌申请，本院委托南通新江海资产评估事务所对绿化、添置物品价值进行评估。2018年11月28日，南通新江海资产评估事务所作出通新评报字[2018]037号评估报告。评估结论：（1）委估绿化和物品均归被申请方所有的情况下，委估资产在评估假设前提下的市场价值评估值299280元。其中：绿化评估值151780元，添置物品评估值147500元（含新增物品评估值38300元）。（2）委估绿化和可移动物品归申请方所有，不可移动资产归被申请方所有的情况下，委估的资产在评估假设前提下的市场价值评估值161650元。其中：绿化移载费用45830元，物品评估值（含可移动物品迁移费）9220元；不可移动物品评估值113420元，可移动物品迁移费用2400元。绿化以外的可移动物品明细：（1）空气能热水器；（2）石雕貔貅；（3）大门北侧长方形花坛中石材；（4）放牛娃；（5）景石。另查明，姚国宝与案外人佘万林、王宏霞因民间借贷纠纷一案，曾诉至本院。经调解，双方达成协议。本院依法作出（2009）东民一初字第1179号民事调解书。2018年1月22日，佘万林、王宏霞出具证明，证明其已于2009年6月28日，将位于如东县掘港镇余荡村x组x号的房屋以300000元的价格转让给同村姚国宝……姚国宝在取得佘万林、王宏霞的房屋后，对房屋进行了翻建改造，形成目前案涉房屋的现状。还查明（1）徐维斌为城镇非农户口。（2）周小勤与姚国宝于2008年6月2日登记结婚。（3）姚国宝与徐维斌签订协议时，周小勤均不在如东，长期居住在其在外地（厦门）的女儿家。本院认为，双方对姚国宝将其位于如东县掘港镇余荡村x组x号别墅一幢转让给徐维斌，徐维斌已支付款项1685000元，且徐维斌已于2014年3月始实际居住至今的事实不存异议。案件的争议焦点：（1）姚国宝与徐维斌间房屋买卖合同的效力。（2）若房屋买卖合同无效，对徐维斌已支付的款项应由谁来返还，或者说周小勤是否负有与姚国宝共同返还上述款项的义务，是否需向徐维斌支付利息。（3）对徐维斌购房后添置的财产如何处置。关于房屋买卖合同的效力问题，本院认为，（1）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（2）物权法、土地管理法等法律均规定，作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。（3）2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购宅基地”，通过禁止城镇居民购买取得宅基地并取得宅基地使用权，将宅基地使用权的主体限定为农村居民。在当前，土地承包经营权、宅基地使用权仍负有农民基本生存生活保障的主要功能。就宅基地使用权而言，其通常是与本集体经济组织的成员权联系在一起的，集体经济组织的成员虽只享有宅基地的使用权，但这种使用权也是农民的一项重要财产，具有福利和社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。且根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，亦将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。而且，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。相关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，属社会公共利益范畴。因此非集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害的是法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。涉及到本案，徐维斌为城镇居民，其与姚国宝就建造在农村宅基地上的房屋签订的买卖合同，因违反社会公共利益，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，宅基地房屋买卖合同被确认无效后，在房屋存在的情况下，出卖人应当退还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋。故对周小勤要求徐维斌返还案涉房屋的请求应予支持。关于谁负有返还徐维斌已支付的款项，或者说周小勤是否负有与姚国宝共同返还上述款项的义务，是否需向徐维斌支付利息的问题。徐维斌支付的房款1685000元，除部分是以帮姚国宝偿还他人债务的形式支付外，其余款项均直接支付给姚国宝，故在徐维斌返还房屋的同时，姚国宝应将徐维斌支付的房款予以退还。至于周小勤是否负有与姚国宝共同还款义务的问题，其一无论是姚国宝与徐维斌签订房屋买卖协议，还是后来补签协议，徐维斌对周小勤不在场，不在如东的情况明知；其二徐维斌对房屋属姚国宝夫妻共同占有使用的事实明知；其三徐维斌的房款均交付给姚国宝，姚国宝亦认可上述款项均由其使用。因此，在徐维斌提供的证据不能证明周小勤知晓并同意姚国宝以其个人名义处分共同占有物，且周小勤取得了部分房款或共同使用了房款的情况下，对于徐维斌要求周小勤共同退还房款的主张，本院不予支持。至于徐维斌提出的利息之说，其一徐维斌作为城镇居民与姚国宝就农村房屋签订买卖合同，本身即存在过错；其二姚国宝在取得徐维斌的房款后已实际交付房屋，徐维斌自2014年3月亦已事实占有使用房屋至今。徐维斌要求支付利息的主张，违反民事主体在民事活动中应遵循的对等原则，于法无据，本院不予支持。关于徐维斌购房后添置的财物如何处置的问题，本院认为，（1）从姚国宝、徐维斌协议的约定，姚国宝在协议签订之时，并无意或者从协议文字表达无法完全推断出其有真正完全交付占有使用的意思表示，结合徐维斌陈述的购房背景，当时因姚国宝急于用钱，并结欠他人较多债务，故请求徐维斌帮忙购买其房屋。因此双方起初的协议更具有姚国宝以房作抵押临时向徐维斌借款的性质，只是后来姚国宝无力偿还债务（或者说无能力再回购房屋），双方协议的性质才转变成买卖房屋的合同；（2）在被告姚国宝交付房屋后，徐维斌明知双方曾有回购的约定，但仍在未告知姚国宝并经其同意的情况下，擅自对围墙内的原状进行了增减，因此造成的损失，徐维斌应自行承担；（3）本着物尽其用，尽量减少双方损失的原则，对于绿化和可移动、拆除的财物由徐维斌自行处理，不能移动、拆除的添置物由周小勤、姚国宝折价补偿。按评估机构鉴定，委估绿化和可移动物品归申请方所有，不可移动资产归被申请方所有的情况下，委估资产市场价值评估值161650元。其中：绿化移载费用45830元，物品评估值（含可移动物品迁移费）9220元；不可移动物品评估值113420元，可移动物品迁移费用2400元。绿化以外的可移动物品：空气能热水器、石雕貔貅、大门北侧长方形花坛中石材、放牛娃、景石。即周小勤、姚国宝需支付徐维斌不可移动、拆除添置物的折价款113420元及可移动物品迁移费用2400元，计115820元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、徐维斌与姚国宝间的购房协议无效。二、徐维斌向周小勤、姚国宝返还位于如东县掘港镇余荡村x组x号的房屋。三、姚国宝返还徐维斌购房款1685000元。四、周小勤、姚国宝支付徐维斌不可移动、拆除添置物的折价款等计115820元，其余绿化和可移动、拆除的财物由徐维斌自行处理。上述二至四项于判决生效后三个月内履行。五、驳回徐维斌的其他反诉请求。案件受理费45600元，反诉费15917元，由姚国宝负担45600元，徐维斌负担15917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交案件受理费61517元。（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠河路支行）审 判 长  顾金强审 判 员  张晓红人民陪审员  李燕平二〇一九年四月二十二日书 记 员  刘 丹