广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民终292号上诉人（一审原告）：洪益明，男，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张海雄，广东至友律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏兆升，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区。诉讼代表人：广东东江勤诚律师事务所律师，河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：陈文峰，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人洪益明因与被上诉人河源凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）合同纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院作出的（2018）粤16民初114号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。洪益明上诉请求：1、判令撤销河源市中级人民法院（2018）粤16民初114号民事裁定书；2、判决“①确认洪益明与河源凯通置业有限公司于2015年2月2日、2015年2月15日签订《购房协议书》以及11份《商品房买卖合同（预售）》[合同编号分别为：2015020324（B1-3101）、2015020326（B1-2602）、2015020325（B1-2603）、2015020322（B2-3102）、2015020321（B2-3103）、2015020320（C1-3101）、2015020323（C1-13A01）、2015021032（A1-13A01）、2015021033（A1-1502）、2015021073（C2-3202）、2015021072（C2-3203）]合法有效。②确认洪益明向河源凯通置业有限公司支付了购房款800万元。③判令继续履行2份《购房协议书》以及11份《商品房买卖合同（预售）》，对洪益明购买的××花园Bl-3101、B1-2602、B1-2603、B2-3102、B2-3103、C1-3101、C1-13A01、A1-13A01、A1-1502、C2-3202、C2-3203号共11套商品房办理备案、交房手续。”3、本案诉讼费由被上诉人承担。洪益明上诉主张的事实和理由：一、河源市中级人民法院（2018）粤16民初114号《民事裁定书》认定“本案中，双方在《购房协议书》约定了凯通公司在签订合同185天内有权回购房屋，且在回购期内，凯通公司需向洪益明支付房款4%的费用，另外，在凯通公司出具有《收据》中，均载明收到的是洪益明的借款。上述事实表明房屋买卖并非双方真实意思，双方实际是民间借贷关系”是错误。本案签订是的购房合同，并非是民间借贷关系。（一）本案当事人的意思表示仅是商品房买卖，这有充分的证据可以证实。1、本案当事人仅签订过房屋买卖合同，并没有签署过任何的借款合同。凯通公司与洪益明于2015年就××花园11套商品房签订的2份《购房协议书》及相应的11份《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方在平等、自愿协商的基础上作出的真实意思表示，双方对交易商品房房号、价格、付款方式、回购条件等内容进行了明确约定，不存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效，对双方具有约束力。2、洪益明向凯通公司支付的800万元购房款，转帐款项均注明是“购房款”“付房款”。合同签订后，洪益明直接向凯通公司转帐支付购房款550万元，向凯通公司委托的河源市信和装饰设计工程有限公司支付250万元，上述款项银行付款凭证中已通过备注明确其性质为“购房款”“付房款”。凯通公司出具给洪益明的《收据》写“借款”，这仅是凯通公司财务单方的记载，并不能否认洪益明支付的是购房款。3、双方的合同没有任何借款、流押的意思。凯通公司与洪益明签订的2份《购房协议书》及相应的11份《商品房买卖合同（预售）》，合同内容没有任何借款的字眼、意思表示，也没有任何有流押的意思表示。（二）民事法律关系的认定，认当根据证据规则、证据的效力来认定。1、本案中，合同双方仅签订了《购房协议书》《商品房买卖合同（预售）》，该合同在性质上属于原始证据、直接证据。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，相对于传来证据、间接证据具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定法律关系的性质。3、本案中，凯通公司与洪益明签订《购房协议书》、《商品房买卖合同（预售）》，在实际履行中并没有充分的证据来证明有借贷关系的存在。（三）在商品房买卖合同中约定回购条款并没有法律禁止性规定，商品房买卖合同合法有效，双方应予履行。洪益明与凯通公司签订的《购房协议书》第三条约定的“甲方的回购权利”，就是出卖人凯通公司收回买受人洪益明所购房产一事进行协商约定，其中约定了回购时间和未能回购的结果。根据该回购条款约定内容，凯通公司在一定期限内可对涉案11份《商品房买卖合同》以回购方式行使解除权，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且解除权是否行使可由凯通公司进行选择。凯通公司在回购期限届满后没有回购，即未选择解除双方签订的商品房买卖合同，应依约履行商品房买卖合同约定的出卖人的义务。本案不存在名为商品房买卖合同实为借款担保的情形，《最高人民法院公报》（2016年卷）的案例“洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案”[（2015）民一终字第78号]以及“黄山徽州文化旅游集团有限公司因与尹彦琳商品房销售合同纠纷一案”[安徽省高级人民院（2015）皖民四终字第00503号]有类似认定。二、洪益明向凯通公司支付了购房款800万元。1、合同签订后，洪益明直接向凯通公司转帐支付购房款550万元（上述款项银行付款凭证中已通过备注明确其性质为“购房款”），并按照《购房协议》约定向凯通公司指定的第三方收款人“河源市信和装饰设计工程有限公司”支付250万元（其中银行转账支付199万元，现金支付51万元），即洪益明已如约向凯通公司实际支付购房款合计800万元人民币。2、河源市信和装饰设计工程有限公司系2015年2月25日所签购房协议书中凯通公司指定的收款人，故该公司收到洪益明250万付款并出具相应收据，应视为洪益明已向凯通公司支付了购房款250万。凯通公司认为洪益明向河源市信和装饰设计工程有限公司付款与其无关是没有任何事实和法律依据。洪益明向原审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2015年2月2日、2015年2月15日签订的《购房协议书》以及11份《商品房买卖合同（预售）》合法有效；2.确认洪益明向凯通公司支付了购房款800万元；3.判令继续履行两份《购房协议书》以及11份《商品房买卖合同（预售）》，对洪益明购买的××花园B1-3101、B1-2602、B1-2603、B2-3102、B2-3103、C1-3101、C1-13A01、A1-13A01、A1-1502、C2-3202、C2-3203号共11套商品房办理备案、交房手续；4.判令凯通公司支付洪益明11套商品房保留回购权期限的补偿费用96万元。事实和理由：双方于2015年2月2日、2015年2月15日签订《购房协议书》以及11份《商品房买卖合同（预售）》，洪益明购买了凯通公司11套房，合同价款共8499417元。《购房协议书》约定：凯通公司在签订合同后185天内有权回购该房屋，在保留回购期限内每月应向洪益明支付已付房款的4%补偿费用，逾期支付补偿费超过3个月的凯通公司自动放弃回购上述房屋的权利。后洪益明依约支付了800万元购房款，但凯通公司并未依约办理备案手续，也未按约定支付保留回购期限的补偿费用。凯通公司宣告破产重整后，洪益明向凯通公司申报了债权，但凯通公司认为洪益明债权为借贷，购房合同予以解除，对支付到河源市信和装饰设计工程有限公司250万元不予认可。洪益明为维护自身权益，特向法院起诉。一审庭审中，一审法院向洪益明释明是否同意按民间借贷关系处理本案，洪益明表示不同意。一审法院经审查认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，双方在《购房协议书》约定了凯通公司在签订合同185天内有权回购房屋，且在回购期内，凯通公司需向洪益明支付房款4%的费用。另外，在凯通公司出具的《收据》中，均载明收到的是洪益明的借款。上述事实表明房屋买卖并非双方真实意思，双方实际是民间借贷关系。洪益明起诉请求履行房屋买卖合同，经一审法院释明后，洪益明拒绝变更诉讼请求，所以对洪益明的起诉予以驳回。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，一审法院裁定驳回洪益明的起诉。本院认为，确定案由和民事法律关系主要应依据当事人的诉讼主张和所提交的证据。本案洪益明主张为商品房买卖合同关系，起诉的诉讼请求为确认双方签订的《购房协议书》及《商品房买卖合同（预售）》合法有效、继续履行合同；凯通公司主张本案为以签订买卖合同为民间借贷提供担保，但凯通公司并未提交相应的借贷合同或担保合同，而《购房协议书》约定的回购条款亦未违反法律禁止性规定，不能等同于担保合同，故本案应作为商品房买卖合同纠纷审理。一审法院认为本案应按民间借贷关系处理并据此驳回洪益明的起诉，属于法律适用错误，本院予以纠正。洪益明部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河源市中级人民法院作出的（2018）粤16民初114号民事裁定；二、本案指令河源市中级人民法院审理。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  陈可舒二〇一九年四月二十六日法官助理赵玮玮书记员黎云香林思琪