广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2622号原告：彭湛平，男，1960年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张鹏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：余少雄，男，1980年8月22日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴凤妹，1977年9月27日出生，汉族，住广东省普宁市，与被告为夫妻关系。原告彭湛平诉被告余少雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金20000元及违约损失（租金按2500元/月从2018年3月至2018年10月，共8个月，违约损失以中国人民银行同期同类贷款利率4.35%从起诉之日计至其清偿之日止）；2、被告向原告支付违约金32724元；3、诉讼费由被告承担。明确：第一项的违约损失是未按时支付租金的逾期利息，第二项是合同约定十倍违约金。事实和理由：原告将位于佛山市季华路东建世纪广场三层内编号为C2号商铺出租给被告经营男装，于2012年2月21日双方签订了书面的商铺租赁合同，约定租期从2012年3月1日至2018年2月28日，租赁期满，承租方如继续租赁商铺，应提前三十天书面通知出租方，租赁期满逾期不续约又不迁出商铺的，承租方除按本合同约定租金十倍向出租方缴纳惩罚性租金并赔偿出租方因此造成的损失外，出租方有权采取一切强行措施收铺。订约后，双方均按约正常履行，期间双方有口头协商将租金标准变更为2500元/月，至2018年2月28日合同到期后，被告提出按1000元/月租金续签，原告不同意，双方在此后三个月内协商两、三次均没有成功，而被告继续在租用商铺，被告既未续约又不迁出商铺的行为已违约，同时被告应支付使用商铺期间租金。经原告多次催促，被告在2018年10月29日办理了商铺迁出手续把商铺退还给了原告。但被告不愿意支付前述所称的违约金和租金。被告行为已违约。被告辩称，不同意租金20000元，合同已经终止，在合同终止后被告与原告协商每月租金1000元续租，原告没有回复，也没有提出让被告退出，因此租金应为每月1000元。并且租金可以从押金中扣，因此不存在拖欠租金。被告没有违约，原告一直不回复被告信息是续租还是退押金，因此是原告的责任。被告向原告支付了押金11507.9元，扣除8个月租金8000元，因此原告需退还剩余押金3507.9元。明确：被告要求返还押金3507.9元是属于答辩而非反诉。诉讼中，原告举证如下：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格。2、商铺租赁合同书，证明原、被告租赁关系及证明原告主张违约金的依据在合同中约定“被告未续约的又不迁出商铺的属违约行为应按照租金的十倍支付违约金”。3、工商银行存折流水复印件两页，证明双方租金变更为2500元及被告自2018年3月后就没有交租的事实。4、短信截图1页，证明自双方租赁到期前一个月被告未书面告知原告是否续期，自到期后被告拒不支付租金，并继续使用商铺至2018年10月29日才还给原告的事实。5、房地产权证，证明对涉案商铺原告有出租权。诉讼中，被告举证如下：1、短信截图15页，证明被告自2018年3月5日开始发信息给原告商谈续租事宜，被告提出每月1000元的租金续租，但是原告一直没有回复，直到2018年9月才回复，因此被告认为合同到期后的租金为每月1000元。2、收条，证明被告向原告支付押金11507.9元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原、被告对对方提交证据的真实性均无异议，本院均予确认。本院经审理查明：原告系佛山市禅城区季华五路26号三层C2号铺的权属人，按份共有。2012年2月21日，原告作为出租方、被告作为承租方就租赁上述商铺签订了《商铺租赁合同》，主要约定：租赁期限从2012年3月1日至2018年2月28日，商铺首年月租金为3272.4元。租赁期满，承租方如继续租赁商铺，应提前三十天书面通知出租方，出租方同意出租的，重新签订新的商铺租赁合同，出租方接到出租方书面通知后，在租赁期限届满前十五天回复。承租方未按合同规定时间和金额缴纳租金等费用，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向出租方支付滞纳金。租赁期满，逾期不续约又不迁出商铺的，承租方除按本合同约定租金十倍向出租方缴纳惩罚性租金并赔偿出租方因此造成的损失外，出租方有权采取一切强行措施收铺。同日，原告出具收条，确认收到被告交来涉案商铺预付两个月租金6544.8元、预付两个月商场管理费4963.1元，合计11507.9元（商铺租赁合同期满后退场无息退回）。另查明，根据被告提交的其与原告的短信记录，被告于2018年3月5日发送：“你好彭生……你如果觉得每月1000元不租的话就把之前的按金退给我，可以打电话跟我说，我随时都可以退出”，于3月23日发送：“……我们之前说的1千元1个月，你跟你太太商量了作么样，她不给的话我已经合同到期了，你就把之前的按金退给我就行，……共11507.9元，我马上可以退出”，于4月25日发送：“彭生，我们上次见面你说给你1天时间你去跟你太太商量一下给我答复你一去就1个多月不复我，现在打电话给你又说再过几天有空聊聊，其实也没什么好聊的你说租我们就从新签合同，你说不租我就退出，反正我的合同也到期了，你觉得1千元不能租你就把之前的按金退给我，我搬出来就好啦”、“彭生，你要尽快给我答复，不然我的关门，没人帮我开档”，于7月11日发送：“彭生你好！你很忙吗？这么久都没回复我”，于9月24日发送：“你看到信息回我一下，我不知道做还是不做我想问你的档1月1千元租还是不租，不租你就把按金退给我，我就直接不做了，反正生意也不好做，如果你租的话我还要继续”，于10月8日发送：“你好彭生，我这边没有看到短信”。原告于9月24日回复：“这两天感冒头痛，成回睡。明天或后日啦”，于9月26日回复：“余夫人晚上好……租约是我与余少雄签的。要结来租赁请你先生余少雄按合同约定提前壹个月用书面方式通知我……”，被告于10月10日回复，大意为：我本人就是余少雄，已经两次约见说实体店生意难做，要求降租到1个月1千元，你说要两千，我说过两千就不租了，叫你退还押金，你每次都说回去跟家人商量再答复，但一直不联系，我妻子发很多短信也不回，打很多电话都说不舒服或者忙，你说没书面通知，我认为现在手机这么发达已经发过信息通知你；随后又回复称：我是余夫人，没看到你发来的信息是因为一直跟你另一个号码联系，不知道这是你的手机号码。原告于10月10日回复：“余少雄、余夫人你们好：现在才看到信息，我上面的短信只是按合同内容提醒你们。最好还是约时间当面谈”，于10月15日发短信称，被告合欠租金为34176元，不及时付清所欠租金，只有法院见；付清所欠租金后，想签新合同可面谈。被告于2018年10月29日发送短信，大意为：从今开始我就把G2铺退还给你，我们的合同2018年2月29号已经结束，我租金合同管理的押金有11507.9元，至于三月份开始的租金我已经多次说过每个月1千元，你如果不同意就把押金退给我，你一直不来谈，拖到现在，我已经每个月帮你交管理费，我跟你说过，你如果不来退我就只能在押金里每月1千给你扣，抵扣后，还有3507.9元，请你退还。庭审中，在本院询问为何合同快到期或到期后，原告有无催告搬离涉案商铺时，原告回答：没有，因为被告说续租，但是续租条件是1000元每月，虽然原告没有同意，但是一直在协商，所以没有让被告搬离；在被问及对被告继续使用商铺有无异议时，原告回答：原告向被告说过继续使用需要交租金；在被问及认为被告拖欠租金后有无向被告催收租金时，原告回答：大概在2018年5、6月在电话中说让被告交租金，短信在2018年9月说过。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案合同不存在无效情形,受法律保护。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但转为不定期合同。本案的争议焦点在于，原、被告双方是否已对原租金合同约定的租金标准进行了变更。关于合同主要条款变更中默示承诺的认定。依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条的规定，当事人订立合同,采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。本案中，被告在新租赁合同续签谈判时，就合同的主要条款，通过短信向原告发出每月租金1000元的要约，而依照合同法第十一条的规定，可以认定为以书面形式发出要约，根据本案证据，原告并未明确表示接受或拒绝，故应审查其是否构成默示承诺。根据合同法第二十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条的规定，承诺应当以通知的方式作出,但根据交易习惯或者要约表明可通过行为作出承诺的除外。一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。由被告发出的要约内容来看，该要约表明若原告不同意该要约，则将押金退回，即原告可通过不退押金的行为作出承诺。而实际上，原告也并未向被告退回租赁押金。由此可认定，原告已以自己的行为对被告的要约作出了承诺，双方自此就租金变更为每月1000元达成了合意。另外，原合同到期后，被告一直未向原告交租，而原告也未举证证明在2018年10月前已向被告催收租金，若按原告主张的租金为2500元/月，则被告已交押金在2018年7月就已抵扣完毕，此后数月原告不向被告催收，不合常理，由此亦可推知，原告以其行为表明已接受被告每月租金1000元的要约。第三，在被告不断催告原告对该要约作出承诺的情况下，原告一直未用语言或者文字明确表示意见，且一直未向被告退回租赁押金，从维护交易稳定和诚实信用原则出发，亦应认定原告接受了该要约。关于原告主张的租金及违约金。如上所述，租赁双方已变更租金标准为每月1000元，在被告一直未交租的情况下，原告一直未催收，由此可推定双方以行动表明，被告以押金抵扣的方式履行支付租金的合同义务。由于新租赁合同为不定期合同，可随时解除，而被告在2018年10月底提出终止合同，原告也确认被告在2018年10月29日办理了商铺迁出手续把商铺退还给了原告，故可认定原、被告的租赁合同关系于2018年10月29日解除。从2018年3月起以每月1000元为标准计至2018年10月为8000元，未超过被告已交押金，故不宜认定被告存在拖欠租金的违约行为。至于原告另外主张的十倍违约金，其适用前提为，被告逾期不续约又不迁出商铺，即恶意占用涉案商铺，而实际上被告在原合同期满后一直在与原告进行续约谈判，并表明原告退回押金即可迁出商铺，并无恶意占用，且合同期满，原告并未要求被告迁出，应视为同意被告继续租用，而双方又以行动表明对租金标准和交租方式变更后继续履行合同，即双方已续约，故不适用该违约金条款。综上所述，原告主张被告支付租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告彭湛平的诉讼请求。本案受理费559元，由原告彭湛平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年四月十七日书记员  潘有鹏