江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0902民初6208号原告（反诉被告）：盐城市良马机床厂，统一社会信用代码913209025502655645，住所地在江苏省盐城市**路28号。投资人：马迎春。委托诉讼代理人：席正权，该厂副厂长。委托诉讼代理人：王艳军，江苏法震律师事务所律师。被告（反诉原告）：盐城球宇电工器材有限公司，统一社会信用代码91320902140240858E，住所地在江苏省盐城市**路28号。负责人：曹萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：严文高，该公司副总经理。委托诉讼代理人：井开标，江苏盐海中亚律师事务所律师。盐城市良马机床厂（下称机床厂）与被告盐城球宇电工器材有限公司（下称球宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨淑芬独任审理，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。在审理过程中，球宇公司向本院提出反诉，本院依法决定合并审理，因案情复杂，后依法转为普通程序并组成合议庭于2019年3月14日再次公开开庭进行审理。原告机床厂的投资人马迎春及其委托诉讼代理人席正权、王艳军，被告球宇公司的委托诉讼代理人严文高、井开标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告机床厂向本院提出诉讼请求：1、要求被告将房屋征收补偿款中应该由原告享有的房屋装修附属设施补偿1082070元、搬迁补偿费373600元和临时安置补偿费186811元、停产停业损失补偿费1044873元、奖励3700215元、职工安置补助费202625元，合计3260000元返还给原告；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月，原告租赁被告厂房投资创办机床厂进行机床加工、生产和销售，并注册成立了机床厂，业务不断扩大，开办10年来，解决了15名工人就业，为政府税收作出了一定贡献。2017年5月，政府对被告地块进行房屋征收，政府出台了“球宇地块改造项目房屋征收补偿方案”，该方案对房屋装修附属设施补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、奖励及补助都作出明确规定，房屋征收工作顺利开展。2018年7月27日被告作为诸多承租人和商户的代表同政府进行谈判和签订补偿协议。协议总补偿款为63002916元。原告租用被告厂房从事生产经营，被告同政府签订的房屋征收补偿款中应该有原告享有的房屋装修附属设施补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、奖励及补助等款项，原告经过测算，认为被告应当给付上述款项计326万元。原告多次与被告协商无果，为维护自身利益，依据相关法律规定，提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告球宇公司辩称：1、原告起诉，法院立的案由为租赁合同纠纷，但原告整个对诉讼请求以拆迁名义要求补偿，我们认为该原告的诉讼主体不适格，若形成拆迁与原告相关，应当将他人列为被告，被告不是征收单位；2、原被告房屋租赁合同履行过程中，被告未构成违约，原告也认可租赁的房屋于2017年国家进行征收，现2015年12月原告与被告的租赁合同到期，在原告多次的请求下，原被告由于2015年12月26日签订了半年的租赁合同，期限到2016年6月30日止，当合同到期后，原告认为政府拆迁并非一日两日，并于2017年5月3日向被告写申请书一份，内容为：“我承租贵公司房屋经营，因贵公司房屋即征用拆迁，不再续租，我有部分货物需要处理，以及生产任务紧张，特申请贵公司再给续租，我保证于2017年6月2日前搬出”，为此，原被告对租赁事宜有约定；3、原告要求补偿各种费用326万余元没有事实和法律依据，征收单位系政府，被拆迁人的财产系被告，原告不属于征收对象（拆迁对象），现根据房屋租赁合同第七条，如协议期内与国家或市政拆迁，一方应无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿，原告要求补偿的各项内容极不符合合同约定，且原告的租赁期限早已到期。综上，原告诉讼请求不能成立，无事实和法律依据，请求驳回其诉请。反诉原告球宇公司向本院提出反诉请求：请求法院判令反诉被告支付反诉原告房租60750元，反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2015年12月26日，双方签订了房屋租赁合同约定，反诉被告承租反诉原告房屋期限半年（因该地段政府征用拆迁），从2016年1月1日起到2016年6月30日止，月租金2250元，并言明如协议期内遇国家或政府拆迁，乙方无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿。合同到期后，反诉原告要求反诉被告让房，表示不再续租，但反诉被告一再表明合同不签了，政府拆迁前无条件让房，租金按合同计算。为考虑反诉被告的请求，暂未强制搬迁。2017年5月，政府拆迁进行动员，反诉被告又再次请求，并于5月3日写申请书一份，保证于2017年6月20日前保证搬出。但反诉被告一拖再拖于2018年10月19日才搬出让出房屋。按合同约定，反诉原告要求反诉被告支付从2016年7月1日起到2018年9月30日的房屋租金。反诉被告机床厂辩称：1、虽然双方未签订房屋租赁合同，但双方在原有书面合同的基础上继续履行；2、该租赁合同因国家征用而合同终止，反诉被告仅负责承担终止前的承租费用，该合同的具体终止日请法庭依法审查。经审理查明：盐城市**路*号厂房系球宇公司所有。2008年1月起，马迎春租赁上述房屋，并注册机床厂用于生产经营。2012年起，以机床厂名义与球宇公司签订书面房屋租赁合同，租期为一年。之后合同为一年一签。因涉案地块被划入征收范围，2015年12月26日，球宇公司（甲方）与马迎春（乙方）再次签订房屋租赁合同约定，乙方承租甲方房屋租期为半年，从2016年1月1日至2016年6月30日；房屋租金为13500元。合同签订时必须一次性支付当年租金。同时约定，如协议期内遇国家或市政府拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿（但甲方需提前一个月通知乙方，以便其搬迁）。合同签订后，机床厂支付了至2016年6月30日的租金。合同期满后，涉案地块尚未拆迁，机床厂请求球宇公司将厂房继续租赁给其使用。因不确定涉案地块的具体拆迁时间，故双方口头约定不再签订书面协议，机床厂继续租用涉案厂房。2017年3月31日，球宇公司向马迎春发函，要求其补齐2016年下半年房租合计27000元（应当为13500元），方可继续租用，否则，请于2017年4月30日前搬离。机床厂收到函件后，未能按函件要求支付房租。同年5月2日，球宇公司再次向马迎春发函：“根据本公司2017年3月31日的函告精神，截止目前为止，贵方未履行函告中的要求，故贵方必须于2017年4月30日前搬离所承租的门市！在此声明：本公司将于2017年5月10日上午9时准时停电停水，由此造成的一切后果皆自行负责。”次日，马迎春向球宇公司出具申请书：“我承租贵公司房屋经营，因贵公司房屋急征用拆迁，不再续租。我因有部分货物需处理，以及生产经营紧张，特申请贵公司再洽续租，我保证于2017年6月20日前搬出。”此后，机床厂继续租用涉案厂房。因其未支付租金，同年5月10日，涉案厂房停电。机床厂向球宇公司发函，要求恢复供电。2017年8月31日，球宇公司向各承租户发出通知，催促搬离，明确要求：1）未搬离（门市、厂房、仓库）租户，请于2017年9月20日前搬离，让出房屋；2）已搬离（门市、厂房、仓库）租户，请于2017年9月20日前，将剩余货物清空、交钥匙，让出房屋。该通知发出后，机床厂仍未搬离。2018年9月5日，球宇公司再次向机床厂发函：“你承租本公司的门面房已于2016年6月30日到期。目前因拆迁工作在即，我公司急需收回该房屋。为此，敬请贵方务必于2018年9月20日前清空该房屋。届时，我司将强行封门，由此导致的一切损失均由你本人自行承担”。同年9月12日，机床厂向球宇公司复函：我厂同意积极配合，但在下列问题未解决之前，贵司无权强令我厂搬迁。一关于搬迁时间问题……。二关于拆迁补偿问题……。综上所述，在上述问题未妥善处理之前，贵公司无权强行封门，否则由此造成的一切经济损失和法律责任，均由贵公司承担。球宇公司收到复函后未予回复。同年9月20日，机床厂未能搬离厂房。2018年10月15日，大洋街道球宇地块房屋征收指挥部（下称指挥部）向球宇公司发出提醒函：10月20日交房和让房拆除限期将至，请你单位抓紧时间配合征收公司搬迁交房，以防逾期造成不必要的矛盾及相应的经济损失。10月19日，球宇公司遂要强行搬出机床厂的物品，双方发生争执并向派出所报案，后机床厂将物品搬离厂房。至此，机床厂一直未支付球宇公司至搬离前的租金。另查明，2017年5月，涉案地块正式被列入征收范围并出台实施方案。2017年1月5日，盐城市亭湖区人民政府在涉案地段张贴公告。2018年7月27日，涉案地块的房屋被盐城市亭湖区住房和城乡建设局（下称住建局）征收并与球宇公司签订征收补偿协议，对球宇公司进行了征收补偿，总计63002916元。其中被征收房屋地产47094022元；附属设施、设备搬迁、绿化合计补偿10722777元；搬迁临时安置合计补偿653837元；停产停业损失2813936元；奖励及职工安置合计补偿1718344元。根据盐城市亭湖区房屋征收办公室提供的球宇公司设备搬迁评估明细表反映，机床厂设备评估补偿总额为118241元。以上事实，有原告提供的住所地使用证明、房屋征收决定公告、征收实施方案、拆迁安置协议书、评估报告（部分）、双方互发函件，被告提供的租赁合同、原告向被告出具的申请书、函件、提醒函、公安机关主持调解记录，法院向相关部门调取的评估报告及当事人的当庭陈述等证据在卷证实，本院审核确认。本案经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：原、被告所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，应认定合法有效。该合同对双方均具有约束力。本案中，虽然原告从2008年起就租赁被告的厂房，但之前的租赁合同已经履行结束。后期，因获悉厂房所在地段将被征收，因具体征收时间尚未确定，故双方所签订的租赁时间仅为半年，且合同中明确约定“如协议期内遇国家或市政府拆迁，乙方应无条件服从，且租金按实计算，其他费用一律不予结算或补偿（但甲方需提前一个月通知乙方，以便其搬迁）”，对该情况，原告是明知并且同意的。合同期满后，原告再次向被告申请，继续租用该厂房并同意按照征收要求时间让出厂房，在此情形下，双方未再签订书面合同，由原告不定期使用涉案厂房。2018年10月20日是案涉房屋被拆除时间，然原告未能按约搬离厂区，双方发生争执，对此，原告应承担全部责任。涉案地段被征收时，被告获得了相应的补偿，该补偿的费用中包含原告承租的厂房。因合同中明确约定房屋被拆迁（征收）时各项补偿费用的归属，故原告要求被告支付其补偿费用中的装修附属设施补偿、搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费元、奖励、职工安置补助费等费用，没有事实和法律依据。《国有土地房屋征收补偿条例》等一系列条例和规定中所规定的补偿，都是针对被征收人进行的补偿。本案双方是基于租赁合同所发生的纠纷，应当按照合同约定履行各自的义务，享有各自的权利。但被告被征收补偿费用中含有因原告的设备搬迁而得到的补偿费118241元，根据公平原则，该费用应由原告取得。关于反诉原告主张要求反诉被告支付房租60750元问题。反诉被告在租赁合同期满后，实际使用了租赁的房屋，但反诉被告从2016年7月1日起到搬离时，均未能支付租金，已构成违约，现反诉原告主张其参照之前合同约定的标准支付至2018年9月30日的租金，符合法律规定。故反诉被告应当支付反诉原告房租60750元（27个月）。综上，原告的诉讼请求本院予以适当支持，反诉被告的反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城球宇电工器材有限公司在本判决书生效之日起十日内赔偿原告盐城市良马机床厂的损失118241元。二、驳回原告盐城市良马机床厂的其它诉讼请求。三、反诉被告盐城市良马机床厂在本判决书生效之日起十日内支付反诉原告盐城球宇电工器材有限公司租金60750元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32880元，由原告盐城市良马机床厂负担30280元，被告盐城球宇电工器材有限公司负担2600元；反诉费660元，由反诉被告盐城市良马机床厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨淑芬人民陪审员  刘志勇人民陪审员  孙 萍二〇一九年四月十二日书 记 员  瞿 艳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。公司章程对