广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0308民初1575号原告：宋朋,男，1979年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市盐田区，委托诉讼代理人：邓远辉，广东永航律师事务所律师。被告：周平,男，1982年2月12日出生，汉族，身份证住址湖南省桃源县，被告：陈成，女，1986年4月7日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县，原告宋朋与被告周平、陈成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案，2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邓远辉到庭参加了诉讼，被告周平、陈成经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付深圳市盐田区××盐路商住楼××房屋的剩余购房款人民币（以下均为人民币）210000元；2.被告向原告支付违约金550000元；3.被告承担本案的案件受理费、保全费用。事实与理由：原、被告原系朋友关系，深圳市于2016年出台了房屋限购政策，原告因名下已有两套房，不符合限购政策出台后的购房资格，原告与被告经口头协商一致，约定由原告委托被告代为购买涉案房产。2016年4月12日，在原告的安排下，被告与涉案房产的原业主签订了《二手房买卖合同》，此外，在原告的安排下，被告以其名义向中国建设银行股份有限公司深圳盐田支行办理了抵押贷款合同，涉案房产也办理相应的抵押登记手续，购买涉案房产的首期款、税费等相关费用都是由原告通过银行转账给被告，再由被告转交给相对方。2016年6月1日，涉案房产办理了产权变更登记，变更登记在被告名下，登记编号为粤（2016）深圳市不动产权第0122733号，涉案房产的银行贷款每月还款金额为12700元，均由原告转给被告，再由被告代为归还第三人。从2016年11月份开始，原告将涉案房产出租，每月租金都是由原告收取。2017年11月7日，原、被告签订了一份协议书，约定原告将涉案房产出售给被告，并约定在被告付清了约定的购房款后涉案房产就归被告所有。因被告未能按照《协议书》约定支付剩余的购房款，2018年7月20日，原、被告签订了《补充协议》，约定如被告在补充协议签订之日起15日内未向原告支付剩余的购房款，则原告有权收回涉案房产，并要求被告按照涉案房产市场总价值的20%承担违约责任。此后，经原告多次催告，被告一直未能支付涉案房产剩余的购房款。两被告均未答辩，亦未提交证据。本院经审理查明：原、被告系朋友关系，2016年4月，因原告不具备购房资格，原告委托被告周平代为购买房屋。2016年4月16日，被告周平与余胡淼签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市盐田区××盐路商住楼××单元，建筑面积为80.58平方米，房产证号为02××46；转让成交价为2260000元，该转让成交价不含税费；被告周平同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金2000元，生效后五日内再向卖方支付定金98000元；被告周平须于2016年5月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或者其他第三方的监管账号中。2016年4月13日的收款收据显示，卖方收到被告周平购买涉案房产的定金100000元。2016年5月6日，买卖双方办理房屋过户手续，并于2016年6月1日将房屋变更登记至被告周平名下。自2016年7月5日起至2017年10月12日期间，原告每月转账12700元给被告周平，用于偿还涉案房屋的银行按揭贷款。2017年11月7日，原告与被告周平签订《协议书》，约定：鉴于深圳市于2016年出台了严格的限购政策，因原告自身情况及资金准备不满足限购政策出台后的购房条件，所以原告特委托被告代为购置深圳市盐田区深盐商住楼E栋B单元602号的房产，在原告的安排下，被告周平以自己的名义代原告与房产出售方签订了购房合同，被告确认涉案房产的实际所有权人为原告；涉案房产购置时的总价为2700000元，其中首期款及税费合计为810000元，剩余的购房款为1890000元系以被告的名义向银行贷款，涉案房产购置首期款及税费均是由原告转账给被告，再由被告转给房产出售方，涉案房产的银行贷款月供款是由原告将月供款转给被告，被告再代原告归还银行。至协议签订前，原告已经向被告贷款月供账户付出月供款项203088元（12700元×16个月）；被告有意购买涉案房产，双方已经口头达成一致协议，而且被告于2017年9月开始，陆续向原告支付了375000元的购房首期款；原告与被告周平均确认双方是在自由、平等及自愿的情况下签订本协议，是双方自由意志的体现；为避免纷争，双方就购买涉案房产达成如下协议：涉案房产现市场价值约为2750000元，原告归还银行贷款95000元，还欠1795000元银行贷款未还，银行贷款不计算在内，涉案房产净值为955000元；被告已经向原告支付了375000元购房款，还剩余580000元未支付原告，在签订之日起被告须在30个工作日内将剩余款项支付至原告指定账户；协议签订且被告付清本协议约定的剩余购房款后，涉案房产归被告所有，涉案房产的房贷也由被告负责归还并与原告再无任何关系；若被告迟延履行或者不履行约定支付剩余购房款，视为被告违约，原告有权要求被告按照涉案房屋市场总价的20%承担违约责任。2018年7月20日，原告与被告周平就2017年11月7日的购房协议签订《补充协议》，约定：自签订2017年11月7日购房协议至今为止，被告周平尚有210000元剩余购房款未支付给原告；被告应在十五日内向原告支付，若被告迟延履行或不履行付款义务，视为被告违约，原告有权收回涉案房屋并要求被告按照涉案房屋的市场总价的20%承担违约责任。庭审中，原告确认被告实际应支付款项为955000元（除去银行贷款的净值），被告已经支付745000元，尚欠210000元，并称房屋实际成交价为2260000元，银行贷款评估价格为2700000元。涉案房产现处于出租状态，由原告每月收取租金2800元。另，两被告系夫妻关系，于2008年6月12日登记结婚。在本案审理过程中，本院依据原告的申请已查封被告周平名下位于深圳市盐田区××盐路商住楼××房的房产（不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0122733号）。本院认为，原告和被告周平之间签订的《协议书》和《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方通过上述协议建立了房屋买卖关系，现房屋已登记在被告名下，被告周平应向原告支付剩余房款。原告要求被告支付房款210000元的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。双方在《协议书》和《补充协议书》中均对违约金进行了约定，考虑到双方约定的违约金按涉案房屋市场总价的20%进行计算，该标准远远超出被告周平所欠房屋余款，本院酌情调整违约金按100000元计付，超出部分不予支持。被告陈成系被告周平的妻子，双方于2008年6月12日登记结婚，涉案房屋购买于两被告婚姻存续期间，应属两被告夫妻共同财产，因购买涉案房屋所欠的本案债务亦应属夫妻共同债务，被告陈成应依法承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法的解释（二）》第二十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周平应自本判决生效之起十日内向原告宋朋偿还房屋欠款人民币210000元；二、被告周平应自本判决生效之日起十日内向原告宋朋支付违约金人民币100000元；三、被告陈成应对上述被告周平所欠的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告宋朋的其他诉讼请求。案件受理费人民币11400元，由原告宋朋负担人民币6750元，被告周平、陈成连带负担人民币4650元。保全费人民币4320元，由两被告连带负担。案件受理费和保全费均已由原告预交，应由两被告承担的费用8970元，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，本院退回原告宋朋人民币8970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 孙 小 玲审 判 员 何 家 纬人民陪审员 高 玉 婷二〇一九年四月二十五日书 记 员 童霄（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法的解释（二）》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。