福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初482号 原告：余鲁闽，女，1989年2月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告：陈居涌，男，1988年8月13日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：余鲁闽（系陈居涌妻子），女，1989年2月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199栋3楼。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告余鲁闽、陈居涌与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告余鲁闽及陈居涌的委托诉讼代理人余鲁闽，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余鲁闽、陈居涌向本院提出诉讼请求：碧桂园向余鲁闽、陈居涌支付逾期办理商品房权属登记的违约金24,450元（该违约金按50元/天，从2017年4月7日起至2018年8月9日止，共计489天）。事实和理由：2016年5月29日，余鲁闽、陈居涌与碧桂园签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：余鲁闽、陈居涌向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园1号4幢3002室房屋，房屋总价款1,002,798元。碧桂园应于2016年12月30日前将商品房交付余鲁闽、陈居涌使用。合同还约定：商品房交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园提供的资料交付余鲁闽、陈居涌；如因碧桂园的原因，余鲁闽、陈居涌不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园应向余鲁闽、陈居涌支付人民币50元的违约金。合同签订后，余鲁闽、陈居涌如约向碧桂园支付了购房款，碧桂园于2017年1月7日将房屋交付余鲁闽、陈居涌使用。因交房后碧桂园未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致余鲁闽、陈居涌不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园已构成违约，应支付逾期办证的违约金。 碧桂园辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，属情势变更，因情势变更是由政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园；2.依情势变更及合同约定，余鲁闽、陈居涌主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减30天；3.本案诉争房屋所在楼栋首次登记时间为2017年12月4日，答辩人于2018年2月3日再次履行了通知办证并移交办证资料的义务，依合同约定本案违约金计算期间应为2017年4月8日至2017年12月4日止，并扣除30天权籍调查时间。综上所述，请求驳回对答辩人不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对案涉房屋的房号、房屋价款及交付、交房日期为2017年1月7日、案涉房屋于2017年12月4日进行首次登记（总确权）、逾期办理房屋权属登记证书违约金计算标准为每日50元等事实没有争议，本院予以确认。 本案双方当事人争议的焦点在于：一、碧桂园是否履行了通知办证义务；二、碧桂园是否应承担违约责任；三、违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 一、碧桂园是否履行了通知办证义务的问题。 余鲁闽、陈居涌认为，其从未收到碧桂园关于办理房屋权属登记证书相关事项的通知、邮件及电话，其系自行前往碧桂园售楼部询问后才知可以办理权属证书。 碧桂园认为，其与余鲁闽、陈居涌于2018年2月3日办理了不动产办证资料移交手续，并于当日将办证资料移交给余鲁闽，陈居涌，已履行了办证资料移交义务。 本院认为，碧桂园提交的办证资料移交明细表未明确写明办证资料移交时间，又未提交证据证实其曾以其他方式通知余鲁闽、陈居涌办理办证资料移交手续，故对其于2018年2月3日与余鲁闽、陈居涌办理办证资料移交手续的辩解，不予采信。余鲁闽、陈居涌自认其于2018年6月1日领取了办证资料，故双方办理办证资料移交手续以该日期为准。 二、碧桂园是否应承担逾期办证违约金的问题。 余鲁闽、陈居涌认为，案涉房屋交付发生在不动产统一登记政策变更之后，碧桂园有充分时间准备办证材料。导致逾期办理房屋权属登记的原因在于碧桂园，碧桂园应当承担违约责任。 碧桂园认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，不能归责于碧桂园。1.该公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。该公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整而不符合不动产权登记申报要求被退件，该公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产登记新政策下，增加了《不动产权籍调查报告》为不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作在新政策实施前并非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾突出等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定必须是出卖人主观上存在过错才是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。余鲁闽、陈居涌与碧桂园签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园的原因导致余鲁闽、陈居涌未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应承担相应的违约责任。 三、违约金如何计算的问题。 余鲁闽、陈居涌主张，逾期办证的天数应从2017年4月7日起计算至2018年8月9日，共489日，违约金标准为每日50元，违约金为24450元。 碧桂园认为违约金的起算时间最早只能按照2017年1月7日之日届满90日的次日即2017年4月8日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记即2017年12月4日止，并扣除30日。 本院认为，对是否应扣除30天“权籍调查成果”工作时限的问题，因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园的负担，对碧桂园要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不予采纳。对违约天数的起算时间，本院认为余鲁闽、陈居涌至2017年1月7日才办理房屋交接手续，又未提供证据证实该延期收楼系碧桂园的责任，故依案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定，碧桂园承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为商品房交付之日起第91日即2017年4月8日。对违约金计算截点，本院认为，案涉房屋达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园负有及时通知并配合余鲁闽、陈居涌办理房屋权属证书的义务，由于碧桂园迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致余鲁闽、陈居涌不能在案涉商品房交付使用90日内取得房屋权属证书，构成违约。案涉违约金应计算至碧桂园履行通知义务之日即2018年6月1日止，案涉违约天数为420天。案涉违约金计算公式为：50元/天×420天（2017年4月8日至2018年6月1日）＝21,000元。但余鲁闽、陈居涌未在接到碧桂园办证通知后及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园，对余鲁闽、陈居涌要求将违约金计算至取得房屋权属证书之日止的诉讼请求，不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》系余鲁闽、陈居涌与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。碧桂园应向余鲁闽、陈居涌支付违约金21,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向余鲁闽、陈居涌支付违约金21,000元； 二、驳回余鲁闽、陈居涌的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费411元，因适用简易程序减半收取206元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担179元，余鲁闽、陈居涌负担27元（案件受理费应于本判决生效之日起三日内缴清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫金秀 二〇一九年四月十五日 书记员  吕 文 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。