广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初3771号 原告：广西柳工置业投资有限公司，住所地：广西柳州市柳太路1号，统一社会信用代码：914502007420600881。 法人代表人：梁园，职务：董事长。 委托诉讼代理人：苏文莉，广西金飞律师事务所律师。 被告：黎琛，男，1989年2月4日出生，瑶族，住广西柳州市。 被告：赵海钰，女，1989年12月18日出生，壮族，住广西柳州市。 原告广西柳工置业投资有限公司诉被告黎琛、赵海钰商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡坤宏任审判长，与人民陪审员胡忠玉、覃柳娟组成合议庭，书记员黄璐瑶担任法庭记录，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告广西柳工置业投资有限公司之委托诉讼代理人苏文莉到庭参加诉讼，被告黎琛、赵海钰经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西柳工置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方的《商品房买卖合同》，被告向原告交回柳工大道1号柳工·颐华城4栋5-5号房屋；被告支付违约金133,385元（666,924元×20%）；2.被告承担诉讼费用。 事实与理由：2014年6月15日，原告和被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买柳工大道1号柳工·颐华城4栋5-5号房屋，总房款为666,924元，被告交房款30%的首付款，70%的余款通过银行贷款方式支付，同时原告作为被告向银行贷款的担保人，在被告贷款额内向中国建设银行股份有限公司柳州分行承担担保义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条（4）约定：“如买受人不能按银行借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，同时买受人应按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金。”由于被告数次不偿还建设银行的贷款，而导致原告作为担保人而承担了保证责任被扣划款。因生效的（2017)桂6205民初4098号判决书，原告被连带向银行承担了被告的债务495,856.92元。因被告的违约行为，原告请求法院支持其诉讼请求。 被告黎琛、赵海钰未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 原告广西柳工置业投资有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告黎琛、赵海钰未举证。两被告未到庭质证，视为其自动放弃诉讼权利，由此产生的不利后果由两被告自行承担。对于当事人提交的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2014年6月15日，原告广西柳工置业投资有限公司（以下简称柳工置业）作为出卖人，被告黎琛、赵海钰作为买受人，共同签订了编号为：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买由原告开发建设的位于广西柳州市（以下简称案涉商品房），该房建筑面积共126.01平方米，购房总价为666,924元，付款方式为：在合同签订之日交纳首期款，首期款占总房款的30%，剩余70%购房款以银行按揭贷款方式支付。该合同附件四：《合同补充协议》第三条（4）点约定：在出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按银行借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知10日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。同时买受人应按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金。 被告黎琛于2016年9月3日在《业主领用物品清单》上签字确认，领取了原告交付的案涉商品房房门钥匙、前期物业管理服务协议、二次装修维修协议书、临时管理规约，原告将案涉商品房交付给被告使用。 2017年8月24日，中国建设银行股份有限公司柳州分行（以下简称建行柳州分行）将黎琛、赵海钰、柳工置业作为共同被告诉至柳州市柳北区人民法院，柳州市柳北区人民法院于2017年10月25日作出（2017）桂0205民初4098号民事判决书，认定事实如下：2011年4月21日，建行柳州分行与柳工置业签订了《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》，约定：柳工置业在2011年4月7日至2020年12月31日期间，因建行柳州分行向债务人发放《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（柳州市柳工大道1号柳工·颐华城项目）贷款而形成的全部债权作担保。2014年7月12日，建行柳州分行与黎琛、赵海钰签订了合同编号为450150013-2012-20140327253的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建行柳州分行向黎琛、赵海钰提供466,000元的贷款，用于购买案涉商品房，借款期限360个月，执行浮动利率，采用等额本息还款法按月偿还贷款本息，黎琛、赵海钰不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行柳州分行有权解除合同等。同时，黎琛、赵海钰以案涉商品房作为该笔贷款的抵押。合同签订后，建行柳州分行依约向黎琛、赵海钰发放了贷款，并与黎琛、赵海钰办理了预购商品房抵押权预告登记手续。黎琛、赵海钰未能按合同约定的时间归还贷款本息，多次与其还款，因此酿成诉讼。该案判决：一、解除建行柳州分行与黎琛、赵海钰签订的编号为450150013-2012-20140327253的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、黎琛、赵海钰支付建行柳州分行贷款446,494.44元及相应利息[利息计算方法：截止2017年7月17日的利息为17,278.42元，从2017年10月18日起，按照编号为450150013-2012-20140327253的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式，计付至黎琛、赵海钰实际付清借款本息之日止]；三、黎琛、赵海钰支付建行柳州分行律师诉讼代理费21,366元；四、若黎琛、赵海钰在该判决书规定的履行期间内不能履行上述债务，则以黎琛、赵海钰抵押给建行柳州分行的案涉商品房折价、拍卖、变卖，所得价款按收场顺位优先偿还建行柳州分行的贷款本息及相关费用；五、案件受理费4,288元、保全费3,195元，由黎琛、赵海钰辅导；六、柳工置业对上述债务承担连带清偿责任。该判决于2018年2月16日生效。该判决履行期限届满后，黎琛、赵海钰未履行判决义务，柳工置业公司于2018年9月6日向建行柳州分行履行该案判决义务，向建行柳州分行转账支付黎琛、赵海钰欠付的贷款本息及相关费用共计495,856.92元。柳工置业承担上述担保责任后，于2018年9月19日向本院提起本案诉讼，并另案起诉要求追偿其因履行（2017）桂0205民初4098号民事判决书义务而支付的相关费用。 本案庭审时，原告陈述案涉商品房已可办理不动产证书，但因被告长期未偿还银行按揭贷款，且未办理缴税等手续，故案涉商品房尚未办理产权登记手续。原告自认被告已按合同约定向其支付了购房总价款666,924元，因其已另案起诉被告追偿其因履行（2017）桂0205民初4098号民事判决书指定的担保义务，故同意在被告向原告退还案涉商品房后退还被告购房款666,924元。原告在本案诉讼前未向被告出具过书面解约通知。 另查明，根据原告方提交的由柳州市国土资源局于2019年4月16日出具的不动产查档结果证明书显示，案涉商品房办理了预告抵押登记手续，抵押权人为建行柳州分行，债权数额为466,000元。原告陈述案涉商品房未办理商品房销售合同备案登记手续。 本案诉讼过程中，原告主张，因案涉商品房已办理了预告抵押登记手续，故解除合同后被告还应配合原告办理预告抵押登记注销手续，办理注销手续的相关费用应由被告承担。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及该合同的《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规规定，该合同、协议合法有效，合同当事人均应按照合同和协议的约定履行义务。本案中，原告已履行合同义务，而被告未按照与银行的约定按期支付贷款本息，导致银行提前解除抵押贷款合同，致使原告承担担保责任，并提前偿还被告欠付的贷款本息及相关费用，该事实有柳州市柳北区人民法院于2017年10月25日作出（2017）桂0205民初4098号民事判决书以及银行转账回单为证。按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第（4）点的约定，原告有权解除合同，要求被告协助办理房屋抵押登记注销手续，且办理注销手续所发生的费用均应由被告承担。而在解除合同后，被告根据该条约定应当按照购房总价款666,924元的20%向原告支付违约金，故被告应向原告支付违约金133,384.8元。同时，由于原告已向被告交付案涉商品房，在解除合同后，被告应在合理期限内向原告退还案涉商品房。 又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之相关规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，被告已将全部购房款666,924元支付给了原告，且涉诉《商品房买卖合同》、建行柳州分行与黎琛、赵海钰签订的编号为450150013-2012-20140327253的《个人住房（商业用房）借款合同》已被解除，则原告应当向被告返还购房款666,924元。经抵销，原告尚应向被告支付533,539.2元（666,924元-133,384.8元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下： 解除原告广西柳工置业投资有限公司与被告黎琛、赵海钰于2014年6月15日签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，被告黎琛、赵海钰向原告广西柳工置业投资有限公司退还广西柳州市柳工大道1号柳工·颐华城4栋5-5号房屋。 被告黎琛、赵海钰协助原告到政府相关部门办理房屋预告抵押登记注销手续，因办理注销手续所产生的费用由被告黎琛、赵海钰共同承担。 三、被告黎琛、赵海钰向原告广西柳工置业投资有限公司支付违约金133,384.8元;原告广西柳工置业投资有限公司向被告黎琛、赵海钰返还购房款666,924元（抵销后，原告广西柳工置业投资有限公司向被告黎琛、赵海钰支付533,539.2元）。 案件受理费10,469元（原告已预交），全部由被告黎琛、赵海钰负担并迳付原告广西柳工置业投资有限公司。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号：20×××09；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提起缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡坤宏 人民陪审员  胡忠玉 人民陪审员  覃柳娟 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  黄璐瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007