广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1721民初265号原告：陈晨，女，1983年10月24日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：童世梅，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中雨，广东登鼎律师事务所律师助理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明,该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告陈晨与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晨及其委托诉讼代理人童世梅，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晨向本院提出诉讼请求：一、解除原告陈晨与被告广东东方月亮湾有限公司于2016年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016081959）；二、撤销原告陈晨与被告广东东方月亮湾有限公司于2017年12月31日办理的书面收楼手续的行为；三、被告广东东方月亮湾有限公司向原告返还购房款290000元（其中团购费20000元）、办证费7575元、配置费8200元；四、被告广东东方月亮湾有限公司向原告支付利息44097.52元（其中已付房款270000元、办证费7575的利息为43484.21元，从2016年8月20日起按年利率6%计付，暂计至2019年3月31日；配置费的利息为613.31元，从2018年12月31日起按年利率6%计付，暂计至2019年3月31日）；四、被告广东东方月亮湾有限公司向原告支付违约金1450元。事实与理由：2016年8月5日，原告与被告就认购阳西县沙××镇月亮××翡翠××号商品房达成购买意向，并支付团购金20000元以享受优惠房价。原告与被告于2016年8月20日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016081959），约定房款总价为290000元，其中20000元以团购费方式支付以享受优惠房价。同日，原告支付了购房尾款270000元以及办证费7575元给被告。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年10月31日前向原告交付该商品房。后被告通知原告于2017年10月30日办理收楼手续，并要求原告缴纳配置费8200元。原告于2017年12月31日缴纳了配置费，办理了收楼手续。后原告得知被告于2018年11月才取得工程竣工验收登记备案表。被告将未取得工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告，不仅构成违约，更涉嫌欺诈，原告有权依据合同的约定要求解除合同、返还房款及相关费用、支付利息以及违约金等。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。主要理由如下：一、涉案房屋的买卖合同是双方的真实意思表示，经双方自愿签订合同，合同内容经阳西县住房与城乡规划建设局审核备案，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，没有损害原告的合法权益，合同真实合法有效，应受法律保护，原告不得无故单方要求解除合同；二、原告要求解除合同的诉请已经超过法律规定的一年的除斥时效，原告是在2017年10月30日收楼的，收楼的时候已出具接受房屋声明书给答辩人，该声明书已显示答辩人在交付房屋给原告时，已告知了房屋的全部情况。现原告以不知道房屋在收楼时未取得备案为由，要求解除购房合同与事实不符；三、根据购房合同附件十一的补充协议第五条第五款的约定，双方同意在该房屋未取得备案表时完成交楼，答辩人承担继续完成备案表的义务，而在原告起诉前，答辩人已于2018年12月27日取得该房屋的竣工验收备案表。该备案表清晰的记载，涉案房屋竣工验收的日期是2017年9月8日。涉案房屋在交付时，即使未取得备案表，但也已经竣工验收，不存在房屋质量安全或严重影响原告的情形。另外，竣工备案表只是行政部门的一种手续，并非法律规定的交楼强制条件；四、原告接收房屋后，已实际使用房屋并获取了房屋收益，原告截至目前最后一期房屋收益的收取时间是2018年8月1日，收取的金额是6277.50元。原告购房签订合同以及收楼等目的均已得到实现。目前答辩人正在办理涉案房屋的大产权证书，预计今年6月份即可办理原告名下的产权证书，原告的购房权益均没有受到损害，原告购房目的均得到实现。最后，答辩人并没有收取原告在诉讼请求中提及的团购费20000元，答辩人收取原告的款项均有收据、发票，没有收据或发票的一概并非答辩人所收取的。综上，原告要求解除购房合同的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月20日，原告陈晨（买受人）以270000元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××翡翠××号商品房，并签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016081959），约定：“第六条：该商品房价格总额为270000元；第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]；（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金”等内容。同日，原告陈晨与被告广东东方月亮湾有限公司签订了《补充协议》（附件十一），《补充协议》第五条第3点约定：买卖双方确认，出现下列情形均视同因买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制订的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本补充协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；（5）房屋有非主体结构安全问题（或隐患），买受人仍拒绝接收房屋的；（6）其他非因出卖人原因导致买受人未能办理房屋交接手续的。第五条第4点约定：因上述买受人原因导致买受人未在交付通知书所载明的交接期限届满前办理房屋交接手续，签署房屋交接单的，则自出卖人向买受人发出的交付通知书中记载的商品房集中交付期限届满之日起：（1）该商品房有关的一切风险及责任由出卖人转移给买受人承担；（2）买受人需承担与房屋使用、保管有关的一切费用（包括但不限于物业管理费用及相关费用分摊等）；（3）该商品房及相关设备设施的保修期开始计算；（4）出卖人不承担逾期交房的任何责任，有关房屋办理产权转移登记期限相应顺延；（5）买受人应按照《主合同》或本补充协议的约定承担违约责任。第五条第5点约定：对出卖人出售给买受人的商品房，买受人同意在该商品房取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位等五方单位的验收报告后，视为该商品房符合交楼约定给予先行办理房屋交接手续，不受《主合同》第九条的约束；出卖人承担继续办理该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的手续，同时买受人不以《主合同》第九条约定追究出卖人的法律责任；在双方按照本条约定办理房屋交接手续后，视为出卖人已按照约定交付该商品房，出卖人不负违约责任，若买受人拒不办理房屋交接手续的，按双方关于因买受人原因未能办理房屋交接手续的约定处理，出卖人不承担违约责任或其他法律责任。第十条第2点约定：如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房款270000元以及办证费7575元给被告，并由被告开具《发票》、《收款收据》交原告收执。原告在诉讼中主张其还支付了团购金20000元，并由广东兴盛网络科技有限公司开具《收款收据》交原告收执；原告还支付了配置费8200元，并由阳江银河东方投资商贸有限公司开具《收款收据》交原告收执。原告主张上述团购金20000元实际为被告广东东方月亮湾有限公司假借他人名义收取的，但未能提交证据予以证明。2017年9月8日，阳西县沙扒镇月亮湾滨海旅游度假区—翡翠湾住宅小区（1#、2#、3#楼）经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方单位综合验收合格。被告于2017年10月20日发出《收楼通知书》给原告，通知原告办理收楼的时间为2017年10月30日9时。2017年12月31日，原告到被告处办理收楼手续,并在《业主文件/钥匙签收表》、《月亮湾收楼会签单》、《接受房屋声明书》等文件上签名确认，其中《接受房屋声明书》载明：“……（三）广东东方月亮湾有限公司已详细告知业主关于本房屋的全部情况，业主已知悉并同意接收本房屋”。原、被告完成收楼手续的交接工作后，被告将涉案商品房交付给原告使用。2018年12月27日，阳西县沙扒镇月亮湾滨海旅游度假区—翡翠湾住宅小区（1#、2#、3#楼）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年1月17日，原告以涉案商品房交付时未取得工程竣工验收备案表为由向本院提起诉讼。在诉讼过程中，本院根据原告提出诉讼保全的申请，于2019年1月29日作出（2019）粤1721民初265号之一民事裁定：冻结广东东方月亮湾有限公司名下的银行账户存款或广东东方月亮湾有限公司持有的阳西碧月房地产开发有限公司的股权，上述冻结的财产的价值以339366元为限，冻结期限为一年。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016081959）及其附件，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”在本案中，被告将涉案商品房交付给原告之前，该商品房已经取得建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方单位的验收报告，验收结论为合格。被告通知原告于2017年10月30日到被告处办理收楼手续,并未超过合同约定的交付时间，但原告于2017年12月31日才到被告处办理收楼手续,原告延迟收楼,但原告未能提供证据证明延迟收楼的原因归责于被告,所以原告主张被告承担逾期交楼的违约责任,不予成立。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。工程竣工验收备案是质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下备案，以供查考行为。工程竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一，是否予以备案是质监部门依法在自身职权范围内行使的权力，具有行政法律行为的行政，工程竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体认定，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。所以，建设工程交付使用的条件也是建设工程竣工合格而非通过竣工验收备案，虽然原、被告在主合同中约定涉案商品房交付时应符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但双方在《补充协议》（附件十一）中确认买受人（即原告）同意在该商品房取得验收报告后，视为该商品房符合交楼约定给予先行办理房屋交接手续。被告于2017年12月31日将经验收合格的涉案商品房交付给原告时，其虽未按照《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定在涉案工程竣工验收合格后15日内办理备案登记，但其违反的是管理性禁止规范，应当受到行政机关的处罚，并不指向民事法律行为本身。另外，在原告提起本案诉讼之前，涉案工程已经取得竣工验收备案表，原告亦未能举证证明涉案商品房在交付时存在因严重影响正常居住使用的质量问题导致合同目的无法实现的情形。另外，原告主张被告返还团购费20000元未能提供相应的证据证实，因此，原告请求解除涉案合同并要求被告返还购房款（包含团购费）、办证费以及支付利息、违约金，理据不足，本院不予支持。原告作为具备完全民事行为能力的民事主体，其签订《业主文件/钥匙签收表》、《月亮湾收楼会签单》、《接受房屋声明书》的行为系基于真实的意思表示，在原告未能提供证据证明其签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认定此法律行为合法有效。现原告请求撤销原、被告于2017年12月31日办理的书面收楼手续的行为，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，判决如下：驳回原告陈晨的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3285元以及保全申请费2217元，由原告陈晨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年四月十五日书记员  何美臻附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。