浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初4829号 原告：嘉善纺织五金器材厂。住所：浙江省嘉兴市嘉善县魏塘街道外环东路298弄1-5号。 法定代表人：杨国华，厂长。 委托诉讼代理人：王建华，浙江天程律师事务所律师。 被告：何广虹，男，1956年1月4日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 原告嘉善纺织五金器材厂与被告何广虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理，依法适用简易程序于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告均向本院申请继续适用简易程序，本院予以延长审限三个月。原、被告向本院申请庭外和解，期限一个月不计入审限。本案现已审理终结。 原告嘉善纺织五金器材厂向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2018年8月31日解除房屋租赁合同关系；被告立即返还魏塘街道外环东路298弄1-5号厂房。2、被告支付租金至厂房腾退时止；支付2017年3月到2018年8月租金67500元。3、诉讼费由被告承担。 事实理由：被告是原告厂职工。体制改革后原告将厂房出租给被告使用，未签订书面协议。约定年租金45000元。被告租金已交至2017年2月28日，以后租金未交。到2018年8月止欠租金67500元。2018年7月17日，原告发告知书通知被告在2018年8月31日解除租赁关系，要求被告在2018年8月31日前腾退厂房并结清租金。但被告至今未有行动。为维护原告合法权益，特依法起诉，望支持。 被告何广虹答辩称，1.同意与原告解除租赁合同关系；基于原告意图将嘉善县魏塘街道外环东路298弄1-5号厂房进行拍租，被告也想参与拍租，如果届时拍租成功，被告将继续承租上述厂房，故被告不同意立即清退厂房，被告可以承诺如果拍租不成功，在三个月内搬离。2.原告要求被告支付租金，但原告对被告欠款，被告主张抵销：1）外环东路298弄1-5号厂房因年久失修，漏水严重，造成被告实际无法使用，多次请求原告修缮，并向原告单位负责人发送了房屋失修的现状视频，原告均未处理，2018年5-6月被告自行进行了部分修缮，产生了修缮费用20000元，上述费用应由原告承担，被告主张抵销。2）截至2018年8月，原告尚欠被告2017年3月至2018年8月电费73830元没有结算，外环东路298弄的电力总表由被告负责与电力公司结算，原告自己使用或者对外出租租户的电费，由原告归集收取后再行和被告结算，原告尚欠被告7万多元的电费未结，被告主张抵销。3.2017年9月部分承租房屋由于第三人原因发生火灾，部分房屋已烧毁，对于毁灭部分对应的房租，应在原被告租赁合同金额中扣减。基于以上理由，被告同意向原告结算租金，但对租金金额有异议。房屋租金被告仅愿意承担52500元。2018年8月以后的房屋占有使用费按照30000元/年的标准结算。当庭补充二点：1.我对原告的主体有异议，因为诉状上写着我跟原告是口头协议，我们没有什么口头协议，而是跟国庆村和魏塘供销社签订合同，把嘉善纺织五金器材厂整体承包给我，当时公章也在我手上，法人也是我，虽然合同已经过期了，但实际一直是在履行着。我认为原告没有资格告我。2.原告要求我终止租赁协议的时间太仓促了，因为我已经把厂房租赁给别人了，即便要终止也要在2019年5月9日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所举证据本身的真实性均不持异议，对上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供租赁承包协议书的真实性不持异议，对上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的火灾事故调查认定书要求看原件，本院认为该证据与本案缺乏关联性，对该证据本院不作认定。原告对被告提供的收据真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为收据被告明确为为涉案厂房外房屋代原告缴纳的电费，与本案缺乏关联性，对该证据本院不作认定。被告对原告提供的收条及清单、光盘均不予认可，本院认为收条及清单不符合证据的形式要件，且缺乏其他证据佐证，光盘没有拍摄的时间、地点，均不能证明被告的证明内容，对上述证据本院不予认定。 本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：1998年3月，嘉善县土地管理局出具善集建（1998）字第01800104号集体土地建设用地使用证一份，确定地号01800104的土地使用者为原告。2006年8月1日，嘉善县魏塘供销合作社、嘉善县魏塘镇国庆村村民委员会（甲方）与嘉善宏宇纺织器材有限责任公司、何广虹（乙方）签订纺织五金器材厂租赁承包协议书一份，约定原告所属企业嘉善纺织五金器材厂由乙方租赁承包，租赁期限自2006年8月1日至2009年7月31日止。甲方提供乙方厂房面积948平米，乙方在租赁承包期间应管理和使用好甲方的资产。乙方在租赁承包期间每年向甲方交纳租赁承包金45000元，并承担自身的养老、失业、大病医疗三项基金3000元，以上款项半年一预交，即每年的8月1日和2月1日各交贰万叁仟元。乙方在租赁承包期内应守法经营，安全生产，如有违法责任自负，乙方在承包期内发生的债权债务均应自己承担。上述租赁承包协议到期后，原告嘉善纺织五金器材厂不再由被告承包经营，原、被告双方口头协议原告将位于魏塘街道外环东路298弄1-5号的房屋约合建筑面积1234平米，其中厂房726.48平米、食堂206.04平米、店面房144平米、配电房57.48平米租赁给被告使用，年租金为45000元／年。被告租金交至2017年2月28日。2018年9月3日，嘉善县魏塘街道国庆村村民委员会、嘉善县魏塘供销合作社出具房屋产权说明一份，内容为：由嘉善县魏塘供销合作社和嘉善县魏塘街道国庆村村民委员会合资组建的嘉善纺织五金器材厂于1998年3月份投资建造，位于原嘉善县，地号：01800104，土地性质：厂房，用地面积：6135.6㎡，其中占地面积3130.8㎡，权属地面建筑合计约1590㎡（其中厂房726.48㎡、食堂206.04㎡、配电房57.48㎡，店面12间约600㎡），由于当时包括基层供销社在内的老企业都未及时办理房屋产权证，故对房产做书面说明。因2017年3月1日开始的租金被告未缴纳，2018年7月19日，原告通过挂号信的方式向被告邮寄解除不定期租赁合同告知书一份，内容（摘要）为：因你最后一笔租金的交付时间2017年2月28日距离现在已近一年半，涉案房屋租赁须适应形势发展的需要，并遵循有关政策规定，对租赁权进行公开拍卖，故根据我国合同法的规定，我方就不定期租赁合同予以解除，解除的时间为2018年8月31日，你在收到本告知书后于2018年8月31日前做好上述房屋租赁的腾退搬迁工作，届时将租赁房屋归还给出租方。因被告收到告知书后未腾退及缴纳尚欠租金，原告现诉至本院，要求判如所请。 本院认为：法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案,原、被告之间口头协议原告将厂房等租赁给被告使用，被告实际使用了原告拥有产权的厂房等，并向原告交付租金至2017年2月28日，故原、被告为涉案租赁合同双方，被告认为原告并非本案租赁合同的主体与本案查明的事实不符，亦与其答辩状中陈述相悖，对被告就此所提出的抗辩意见不予采纳。由于双方租赁期限不明确，原告解除与被告的租赁合同，且在合理期限之前已通知了被告，原告解除与被告的租赁合同有法律依据，且符合法定程序，被告在庭前向本院提交的书面答辩状中对此亦予以认可，本院予以确认，故双方的租赁合同已于2018年8月31日解除。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故本案租赁合同解除后，被告继续占用涉案租赁物失去了法律依据，原告要求被告腾退涉案房屋有事实和法律依据，本院予以支持。被告以其将涉案房屋部分转租给案外人，租赁合同于2019年5月9日到期为由拒绝腾退，对此既未举证予以证实，亦缺乏法律依据，且与其庭前向本院提交的答辩状中承诺其拍租不成功在三个月内搬离的陈述相悖，故对其就此所提出的抗辩意见本院不予采纳，考虑涉案房屋为厂房、店面等实际情况，本院酌情给予被告一定的腾退时间。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。结合本案，被告尚欠原告2017年3月至2018年8月期间的租金67500元，被告庭审中对此认可，本院予以确认。2018年8月31日租赁合同解除后被告占用涉案房屋，导致原告无法使用涉案房屋，给原告造成了租金损失，故原告现诉请要求被告支付房屋租赁合同解除后的租金损失，符合法律规定，本院予以支持，故被告应当按照原租赁合同约定的年租金45000元的标准支付原告2018年9月1日至其腾退之日止的租金损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告嘉善纺织五金器材厂与被告何广虹之间就位于嘉善县魏塘街道外环东路298弄1-5号，面积1234平米房屋的租赁合同于2018年8月31日解除； 二、被告何广虹于本判决书生效之日起三十日内将向原告嘉善纺织五金器材厂承租的位于嘉善县魏塘街道外环东路298弄1-5号，面积1234平米房屋腾退归还给原告嘉善纺织五金器材厂； 三、被告何广虹于本判决生效之日起三日内向原告嘉善纺织五金器材厂支付自2017年3月1日至2018年8月31日期间的租金67500元,并按年租金45000元的标准，向原告支付自2018年9月1日起至被告实际腾退之日止的租金损失,2019年9月1日至被告实际腾退之日止的租金损失由被告于具体金额明确之日起三日内支付； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1488元，减半收取744元（原告预交），由被告何广虹负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  赵玲莉 二〇一九年三月十五日 书记员  曹 珏