广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初2021号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：彭浚杰、谢春燕，均是原告的员工。被告：叶志龙，男，1974年3月9日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：蒋淑华，系被告妻子。原告广州利合物业管理有限公司与被告叶志龙物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭浚杰、谢春燕、被告叶志龙的委托诉讼代理人蒋淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费5392元及违约金（物业服务费从2016年9月1日-2018年9月30日止，按每月215.68元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的水费13.5元及经济损失（水费从2018年4月1日至2018年8月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。（上述1-2项物业费和水费合计金额为5405.5元）事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城媒体村提供前期物业管理服务。被告为媒体村北区1座301单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2011年6月30日前。被告于2011年9月5日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2011年10月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告自2014年9月起，无正当理由一直拖欠物业服务费和水费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告叶志龙答辩称，答辩人请求广州市番禺区人民法院依法驳回广州利合物业管理有限公司不合法的诉讼请求。一、被答辩人已在2018年1月份停用了答辩人房屋的水电，故被答辩人事实上已于2018年1月份起单方终止了服务协议。二、被答辩人所诉滞纳金一事没有任何法律依据。三、答辩人未及时交纳物业管理费主要有以下几点理由：1.答辩人房屋户型属于两房两厅，由于被答辩人没有及时制止楼下业主将此户型改为三房一厅，直接导致答辩人整个房屋在2012年夏季大雨中被水浸3-5公分深。当时原告工程部人员在现场察看并登记上报原告部门经理，但事后没有任何结果。2.由于被答辩人完全没履行双方所签订“前期物业服务协议”中第二章第三条第6条等对装修装饰的以下管理服务义务，没有尽到及时规劝、制止违法违规建筑行为、改善管理服务、及时处理投诉，并使用法律手段等必要措施禁止违法违规行为，同时提请当地政府主管部门处理。致使楼下业主直接在答辩人小房间窗台外面搭起了一个近七米长、三米宽的通明、塑胶平台，并且在平台下安装了几个大功率灯管。直接导致答辩人小房间窗外变成了垃圾场，烟头及各种各样垃圾，蚊虫蝇鼠多达令人无法忍受。高楼层个别无素质业主和租户拖地后会直接把拖把挂在了阳台栏杆上，脏水正好滴在楼下业主搭的雨棚上，滴滴答答的污水声，从早上凌晨开始，晚上深夜还没结束。燃烧的烟头直接丢弃在塑胶平台上，再加上易燃垃圾，存在严重消防隐患。因为窗外的安全、卫生问题，使答辩人的人身、财产均受到严重威胁，小房间一直空置，不敢入住。3.由于被答辩人完全没履行制止义务，2015年6月204业主又将平台旁边的过道也搭了平台完全封闭了，过道的平台距答辩人小阳台垂直距离只有一米。封闭后平台上的雨水不能外流，污水滋生蚊虫严重存在消防及登革热卫生隐患。4.被答辩人完全没有履行及时处理投诉，改善管理服务的义务。答辩人对于自己的房屋安全卫生问题，始终没有放弃，长期电话、书面投诉，原告曾在2014年派保洁员在物管陪伴下共同清理过一次，清理时因为平台太长需要从答辩人小房间的窗子探出大半个身体才能完成，原告和保洁员认为太危险，所以后来无论怎么投诉都再无任何消息，平时都是答辩人自己冒着生命危险自行或请人清理。答辩人认为，被答辩人没有尽到任何管理义务，更没有提供相应的服务。对于业主的投诉情况既不制止，又不处理，更没反馈，连基本的主动沟通都没有，完全是置之不理。5.门禁系统、照明系统、公共区域管理等问题：在服务协议中第二章第三条第8条款明确约定，小区出入使用智能化管理系统。但直到今天该系统仍没有建成使用。被答辩人在未征求小区业主的情况下，为压缩运营成本，擅自关门小区200多个路灯，维护欠缺，大部分灯已损坏，没达到服务协议第二章第二条关于公共设施的维护和管理服务标准。对于小区整体脏乱差现象，住建局已明确确认。对于小区长期以来户外、电梯等各种商业广告收入和车位出租的大笔业主收入，原告从未公示，全部私吞。9.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确指出：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应给予支持。因此，根据双方所签订《前期服务协议》第六章第十八条约定：被答辩人不履行协议的约定义务，造成答辩人经济损失的，被答辩人应给予赔偿。答辩人认为：物业服务协议是对双方的权利、义务都有约束和保护作用，而不是只作为被答辩人强硬收取物业服务费的工具。被答辩人不履行或未完全履行合同义务，作为业主也不应当交纳100%的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：被告是位于广州市番禺区兴亚二路1号1座304房（以下简称“涉案物业”）的业主，该物业建筑面积为77.0294平方米。2011年9月5日，被告与原告签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（原告）以甲方（被告）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（被告）送达一切文件。原告的服务内容和义务包括：对违法违规建筑行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰、装修活动进行管理；采取规劝、制止、提请有关行政管理部门处理，使用法律手段等必要措施，制止业主或物业使用人违反本园区内物业管理制度的行为；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务等等。2011年7月1日，广州市番禺区石基自来水公司向原告出具一份委托书，委托原告代为收取亚运城运动员村、媒体村、技术官员村各用户用水的水费，同意原告代为行使收取水费的权利，委托期限至开通“抄表到户”时止。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。原告主张被告拖欠其2016年9月1日至2018年9月30日的物业服务费5392元，被告未抗辩其已经交纳，本院予以采信。原告主张被告拖欠其2018年4月1日至2018年8月31日的水费13.5元，有交费通知单、水表读书等予以证明，被告未能提出有效抗辩，本院亦予以采信。被告提出其楼下业主更改户型并违规搭建雨棚，有照片为证，且原告未予否认，本院予以采信。被告抗辩原告物业服务中存在各种不足，特别是对于楼下业主房屋改建、搭建未能及时制止，导致其房屋产生各种安全、卫生问题。本院认为物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，具有动态性、连续性、整体性，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，被告不能以此否定原告的全部工作，不得以此为由拒绝交纳物业服务费。被告反映的原告投放广告、私吞收益等问题，因缺少证据证实，且与本案不属同一法律关系，故本案不予以处理。因此，原告要求被告向其支付2016年9月1日至2018年9月30日的物业服务费5392元，本院予以支持。原告要求被告向其支付2018年4月1日至2018年8月31日的水费13.5元及经济损失的诉讼请求，本院予以支持。经济损失，本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以13.5元为限。被告楼下业主改建房屋、搭建顶棚事实存在，原告没有证据证明其与该业主签订《物业装修装饰管理服务协议》，也未证明其在该业主改建、搭建过程中进行了规劝、制止或提请有关行政管理部门处理。原告的物业服务存在瑕疵，因此，本院对原告主张的物业服务费的违约金不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告叶志龙应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年9月1日至2018年9月30日的物业服务费5392元；二、被告叶志龙应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2018年4月1日至2018年8月31日的水费13.5元及经济损失（经济损失以13.5元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年9月1日起计算至实际清偿之日止，总额以13.5元为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶志龙负担。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年四月二十二日书记员  黄淑仪