福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初263号 原告：厦门市海沧区东孚街道寨后社区居民委员会，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道寨后社区寨后社5-1号，统一社会信用代码55350205B34606254A。 法定代表人：陈荣发，主任。 委托诉讼代理人：尤炳良，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：李晓冬，男，1975年7月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：邱晓能，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱琳，福建力衡律师事务所律师。 原告厦门市海沧区东孚街道寨后社区居民委员会（以下简称寨后社区居委会）与被告李晓冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寨后社区居委会委托诉讼代理人尤炳良，被告李晓冬委托诉讼代理人邱晓能、朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寨后社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方于2003年10月30日签订的《房屋土地租赁合同》及2005年1月15日签订的《补充协议》中租赁期限超过20年的合同部分无效；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2003年10月30日，原被告签订《房屋土地租赁合同》，合同约定由被告承租原告旧校舍及围墙内的附属设施，租赁期限为3年，自2003年11月1日至2006年10月31日，三年租金共13500元，由被告一次性支付给原告；合同还约定了其他事项。2005年1月15日，原被告双方在原租赁合同的基础上签订《补充协议》，补充协议第二条约定租赁期限由原来的三年租期变更为三十年租期，自2003年11月1日至2033年10月30日。上述合同签订后，原告按合同约定将上述校舍交付给被告使用，被告亦向原告履行了付租金的义务，并使用该租赁场所至今。原告认为，原被告签订的《房屋土地租赁合同》及《补充协议》约定的承租期限为30年，违反了租赁合同期限不能超过20年的法律规定，超过20年的合同部分应当无效，且《房屋土地租赁合同》及《补充协议》未经村民代表会议讨论通过。原告为维护合法权益特提起诉讼，请求判如所请。 被告李晓冬辩称，一、原、被告双方签订的《房屋土地租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，应为有效。原、被告双方签订的《房屋土地租赁合同》、《补充协议》，均由原告原法定代表人董振江签字，并加盖了东孚镇寨后村民委员会的公章。根据原告提供的证据《会议记录》，案涉合同涉及的租赁期限、租金、地上物折价等内容均已由寨后村两委会讨论通过。所以，双方签订的《房屋土地租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，应为有效。讼争合同的租赁期限系原被告双方当事人真实意思表示，虽然超过法律规定的最长期限，但过错不在被告，且未超过法定最长期限二十年的部分，应属有效。二、即使《房屋土地租赁合同》、《补充协议》的签订未经村民会议或村民代表大会讨论，也不能因此而否决合同的效力。1.《房屋土地租赁合同》的签订时间为2003年10月30日，《补充协议》的签订时间为2005年1月15日，应适用1998年11月4日实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称“98版村民委员会组织法”）。在“98版村民委员会组织法”中并无明确规定以租赁方式处分村集体财产必须经村民会议讨论通过。2.按照2010年10月28日实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称“2010版村民委员会组织法”），如果案涉合同未经民主讨论程序，也应是有效的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，“2010版村民委员会组织法”第二十四条的规定并非效力性规定，而是基于农村集体经济组织自治管理其事务的管理性规定。即便原、被告双方未经村民会议或村民代表大会讨论而签订《房屋土地租赁合同》、《补充协议》，也并非违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的效力性强制规定，应认定为有效合同。3.在司法实践中，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定被认定为是管理性规定，不作为效力性强制规定对外否决合同的效力。4.原、被告双方签订《房屋土地租赁合同》、《补充协议》如果未经村民会议或村民代表大会讨论，属于原告方履行民主程序的瑕疵，该瑕疵不能否定原告方对外签订的合同的效力。5.根据被告提供的证据照片和《集体收益分配表》可知，租赁场所旧校舍位于原告隔壁，被告缴交的租金，原告均已在“财务公开”公示栏中公告，所以被告租赁场地、缴交租金、投资建厂并使用等情况，原告及全体村民均是知情的。《房屋土地租赁合同》、《补充协议》自签订至今已履行达16年之久，原告及全体村民均已知情，且未提出异议。故，即便案涉合同的签订时未经民主讨论程序，但实际上全体村民对此并无异议。所以，《房屋土地租赁合同》、《补充协议》有关民主程序的问题，并不影响合同效力。三、《房屋土地租赁合同》、《补充协议》签订后，被告按照约定履行合同义务。根据被告提供的证据《原寨后小学旧校舍照片》、《收款收据》和《福建省村集体专用收款票据》等可看出，被告按照合同约定按时缴交租金、缴交地上物折价等，履行了案涉合同约定的全部义务。合同履行过程中不存在导致合同无效的事由。四、如果仅以民主程序问题认定合同无效，最终损害的是全体村民的利益。被告拆除旧校舍，并已投入了大量资金加盖了厂房、办公楼，安装了大量的设备，仅加盖厂房、办公楼投入资金就约350万，对此原告是明知的。如果仅以民主程序问题而认定合同无效，原告作为过错方，必然承担合同无效后对被告损失的赔偿，该赔偿最终是由全体村民共同承担，故最终损害的是全体村民的利益。综上，原、被告双方签订的《房屋土地租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法有效。 原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋土地租赁合同》、《补充协议》、《会议记录》等证据；被告提交了《房屋土地租赁合同》、原寨后小学旧校舍照片、《补充协议》、收（领）款收据、福建省村集体专用收款票据（两份）、集体收益分配表、租用的寨后小学现状照片等证据。对原被告提供的证据，经双方当事人在庭审中质证后，本院予以综合认定并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年10月30日，原告寨后社区居委会（甲方、原厦门市海沧区东孚镇寨后村民委员会）与被告李晓冬（乙方）签订一份《房屋土地租赁合同》，载明原告于2003年8月19日及10月12日召开两委会议，同意将原寨后小学校区出租，组织公开招投标，被告李晓冬投中。双方就租赁房屋达成如下协议：租赁房屋为原告旧校舍及围墙内的附属设施（附1988年7月6日测绘图）；房屋租赁期限为叁年，自2003年11月1日起至2006年10月31日止；每年租金为肆仟伍佰元整；租金支付方式：叁年租期租金一次性付清；本协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力。如补充规定与本合同有条款不一致，则以补充规定为准。此外，合同还约定了其他条款。2005年1月15日，原被告双方签订《补充协议》，协议载明依据2005年1月12日寨后村两委会议决定，及原被告双方于2003年10月30日签订《房屋土地租赁合同》第25条的约定达成如下补充协议：1.原告同意被告把旧教学楼拆除，同时被告应缴纳地上物折价壹万贰仟元给原告；2.原寨后小学校区（土地）租赁期限计叁拾年，从2003年11月1日起至2033年10月30日止；3.租金分为十次付款，租金按原合同约定，每叁年壹付，金额为壹万叁仟伍佰元整。4.原告同意被告在校区内盖厂房及办公楼；5.以上补充条款具有同等法律效力。合同签订后，原告依约将上述校舍交付被告使用。被告依约向原告缴纳全部租金及地上物折价款12000元，并拆除旧教学楼，在校区内盖厂房和办公楼使用。2019年1月，原告认为《房屋土地租赁合同》及《补充协议》中约定租赁期限30年，超过《合同法》有关租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效的法律规定。据此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案讼争的焦点为《房屋土地租赁合同》及《补充协议》中租赁期限超过20年的超过部分是否有效。本院认为，原被告签订的《房屋土地租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，承租期限自2003年11月1日起至2033年10月30日止，共30年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故被告承租期间自2003年11月1日至2023年10月31日的部分，未超过20年，该部分租赁期限未违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。而超过20年部分的租赁期限（即租赁期间为2023年11月1日至2033年10月30日的部分）违反合同法规定的租赁期间不得超过20年的效力性强制性规定，应为无效。关于原告主张的《房屋土地租赁合同》及《补充协议》未经村民代表会议讨论通过，本院认为，讼争合同系原被告双方当事人真实意思表示，且经村两委研究决定，是否经过村民代表大会是村民自治组织自身的管理程序，属于管理性规范，并非效力性规范，不能以此对抗善意第三人，并由此否认讼争合同的效力，且讼争合同至今已履行十几年，原告未对被告使用讼争地块提出任何异议。因此，原告主张讼争合同未经村民代表会议讨论通过是无效的，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告主张确认双方于2003年10月30日签订的《房屋土地租赁合同》和2005年1月15日签订的《补充协议》中租赁期限超过20年的合同部分无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 原告厦门市海沧区东孚街道寨后社区居民委员会与被告李晓冬于2003年10月30日签订的《房屋土地租赁合同》及2005年1月15日签订的《补充协议》约定的租赁期限前20年的部分有效，后10年的部分无效。 案件受理费100元减半收取50元，由原告厦门市海沧区东孚街道寨后社区居民委员会负担25元，由被告李晓冬负担25元，被告负担的部分应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 沈国兴 二〇一九年四月二十五日 法官助理 谢依婷 书 记 员 胡启帆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。