广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异449号 异议人（利害关系人）：广州市永庚贸易有限公司，住所地广州市增城区新塘镇汇美汇景北路8号，统一社会信用代码91440101065824801F。 法定代表人：刘汉锟。 委托代理人：陈伟杰、姚莉甄，均系广东旭瑞律师事务所律师。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼，统一社会信用代码914400007929760861。 法定代表人：莫敏秋。 委托代理人：曾文凡，男，1989年3月8日出生，汉族，系该司的职员。 委托代理人：司复兴，系广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：广州利英贸易有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道冼村街76号3710、3911房，统一社会信用代码：91440101683253735M。 法定代表人：郭俊停。 被执行人：东莞市松鹰实业有限公司，住所地东莞市虎门沙角管理区西雅路，统一社会信用代码：441900000175512。 法定代表人：王国宾。 被执行人：郭俊停，男，1978年11月25日出生，汉族，住河南省禹州市。 被执行人：任晓杭，男，1990年10月9日出生，汉族，住河南省长葛市。 被执行人：王国宾，男，1963年6月14日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：邢书英，女，1963年8月14日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：邢志芳，女，1980年1月20日出生，汉族，住河南省禹州市。 本院在执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）与被执行人广州利英贸易有限公司（以下简称利英公司）、东莞市松鹰实业有限公司（以下简称松鹰公司）、郭俊停、任晓杭、王国宾、邢书英、邢志芳借款合同纠纷一案中，利害关系人广州市永庚贸易有限公司（以下简称永庚公司）向本院提出书面执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人永庚公司异议称：2014年，我公司委托案外人列龙辉与被执行人邢书英签订《物业租赁合同》，承租邢书英所有的位于广州市天河区黄埔大道西76号3709、3710、3711房（以下简称案涉房屋），租赁期间为2014年4月20日至2034年4月19日，租金为830万元。我公司已按照约定向邢书英支付租金830万元，邢书英也按照合同约定将案涉房屋交付给我公司使用。若此时执行案涉房屋，必将对我公司的权益造成巨大影响。现我公司请求不予拍卖案涉房屋，如果要拍卖，则请求不予向受让人移交案涉房屋的占有。 申请执行人粤财公司答辩称:我方请求法院驳回异议人的异议请求,理由如下：1、异议人提出异议的主体资格是不适格的，异议人提交的租赁合同的承租人叫列龙辉，但提出异议是永庚公司；2、无法确认异议人提供的租赁合同的真实性、合法性、关联性，也没有证据证明异议人已支付租金。 被执行人利英公司、松鹰公司、郭俊停、任晓杭、王国宾、邢书英、邢志芳未答辩。 本院查明：平安银行股份有限公司广州科韵支行（以下简称平安银行科韵支行）与利英公司、松鹰公司、郭俊停、任晓杭、王国宾、邢书英、邢志芳借款合同纠纷一案，本院（2015）穗天法金民初字第528号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，利英公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向平安银行科韵支行偿还贷款本金40000000元及罚息（自2014年10月26日起至实际清偿之日止，以40000000元为基数，按固定年利率7.56%上浮50%计算）；松鹰公司、郭俊停、任晓杭、王国宾、邢书英、邢志芳对上述债务承担连带清偿责任；平安银行科韵支行对王国宾名下位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园2栋4座1501的房产享有抵押权，有权就其拍卖、变卖所得价款优先受偿；平安银行科韵支行对邢书英名下的案涉享有抵押权，有权就其拍卖、变卖所得价款优先受偿；案件受理费247270元、财产保全费5000元、公告费1000元，均由利英公司、松鹰公司、郭俊停、任晓杭、王国宾、邢书英、邢志芳共同负担。上述判决确认：2014年4月24日，平安银行科韵支行与邢书英办理了案涉房屋的抵押登记。 2015年9月25日，平安银行科韵支行将其在（2015）穗天法金民初字第528号民事判决所调整的借款合同、担保合同中的权利转让给粤财公司，并于2018年11月18日在南方日报上刊登了债权转让通知暨债权催收公告。 因被执行人未履行上述判决确定的义务，粤财公司向本院申请执行，本院于2018年10月11日以（2018）粤0106执24229号立案执行。 本院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行生效法律文书确定的义务，逾期被执行人未履行。2018年11月20日，本院裁定拍卖案涉房屋。 永庚公司曾作为原告向广东省广州市增城区人民法院起诉利英公司、邢书英等人【案号：（2016）粤0183民初3443号】。（2016）粤0183民初3443号判决确认：2014年4月22日，永庚公司向利英公司转账共计2500万元。在该案审理中，永庚公司提出：案外人列龙辉受原告永庚公司委托于2014年11月15日与被告邢书英将案涉房屋出租给乙方（承租方）列龙辉，租金为830万元，永庚公司要求将租金830万元在被告的借款中予以抵扣，并提交《物业租赁合同》。（2016）粤0183民初3443号判决认为：关于永庚公司提出在被告的借款中抵扣租金830万元的请求，因两者系不同的法律关系，该院在此不予处理。永庚公司实际向被告交付2500万元，但在该案中仅主张1670万元，系对自身权利的处分，该院予以准许。 异议人另提供以下证据，拟证明其主张： 1、《物业租赁合同》（以下简称租赁合同一），载明：甲方（出租方）为邢书英，乙方（承租方）为列龙辉；租赁期限为20年，自2014年4月20日至2034年4月19日；每年租金415000元，共830万元，于2014年4月25日一次性支付给甲方；甲方同意乙方转租给第三人，乙方可委托甲方转租给第三人，但甲方与第三人签订的租赁合同不影响本租赁合同的效力； 2、《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），载明：出租人（甲方）邢书英，承租人（乙方）中建电子工程有限公司，甲方同意将案涉房屋出租给乙方，租赁期限及租金如下：2014年8月1日至2014年8月31日为免租期，2014年9月1日至2016年8月31日每月租金为81152元，2016年9月1日至2017年8月31日每月租金为85210元；甲方指定的收款账户户名为邢书英；落款日期为2014年7月31日； 3、《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同三），载明：出租人（甲方）邢书英，承租人（乙方）杨彪锋，甲方同意将案涉房屋出租给乙方，租赁期限及租金如下：2018年3月12日至2018年4月11日为免租期，2018年4月12日至2016年8月31日每月租金为65000元；甲方指定的收款账户户名为列龙辉；落款日期为2018年3月11日； 4、落款为列龙辉的委托证明，载明：本人列龙辉于2014年11月15日与邢书英签订《物业租赁合同》系受永庚公司的委托所作出，后永庚公司又委托本人代为收取次承租人缴纳的租金。上述租赁合同的权利义务由永庚公司享有及承担； 5、落款为江道成的委托证明，载明：本人江道成向广州天力物业发展有限公司支付的物业管理费，向出租屋管理部门支付租赁税费的行为均系受永庚公司委托所作出； 6、列龙辉2015年6月26日至2019年3月21日的借记卡账户历史明细清单，证明其收取租金、支付物业服务费的事实； 7、江道成2017年11月14日至2018年11月21日的转账汇款回单，证明其支付物业服务费； 8、2015年9月1日至2017年6月7日的发票及税收缴款书，证明中建电子工程有限公司承租案涉房屋、支付租金给邢书英，及邢书英缴纳租金税。 本院认为：异议人的异议申请有两个层次：第一个层次为排除案涉房屋，第二个层次是在不能排除执行的前提下，阻止将案涉房屋移交给买受人占有。 关于第一个层次的异议，本院认为，被执行人未按本院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案涉房屋登记在被执行人邢书英名下，且申请执行人在继受平安银行科韵支行在（2015）穗天法金民初字第528号民事判决所调整的借款合同、担保合同中的权利后，对案涉房屋有优先受偿权，故本院裁定拍卖案涉房屋符合法律规定，异议人并不享有排除执行案涉房屋的实体权利，其不具备申请排除执行的资格，故对其排除执行的申请，本院予以驳回。 关于第二个层次的异议，本院认为，第一，就租赁合同一的性质而言：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋交付给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋交还出租人的协议，其缔约目的在于承租人取得房屋的使用权，出租人取得租金。但根据异议人在（2016）粤0183民初3443号案中的陈述，以及异议人提供的3份租赁合同，可以确认异议人与邢书英之间建立的实际是异议人为了使自己的部分借款得到清偿，同意以邢书英让渡案涉房屋20年的使用权的方式抵偿830万元的借款，即租赁合同一是邢书英以案涉房屋的使用权抵偿其欠异议人的部分借款的债务履行合同，不同于法律意义上的房屋租赁合同。第二，就租赁合同一的事实而言：首先，租赁合同一于案涉房屋抵押登记后签订。其次，异议人未能提供有效证据证明邢书英实际于案涉房屋抵押登记之前将案涉房屋交付给异议人占有使用。因此，即便异议人与邢书英建立了实质性的租赁合同关系，该租赁合同关系也不能对抗申请执行人的抵押权。异议人主张阻止向受让人移交占有案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下： 一、驳回异议人广州市永庚贸易有限公司关于不予拍卖广州市天河区黄埔大道西76号3709、3710、3711房的申请； 二、驳回异议人广州市永庚贸易有限公司关于不予向受让人移交占有广州市天河区黄埔大道西76号3709、3710、3711房的请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 李云芳人民陪审员廖凤如 人民陪审员 叶    曼    玲 二〇一九年四月二十四日 书 记 员 彭    惠    敏