山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0481民初3223号原告（申请执行人）：徐传芹，女，1989年2月11日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：李峰峰，山东慧远律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐谊操，男，1943年1月9日出生，汉族，居民，住滕州市。被告（案外人）：王洪青，男，1964年1月5日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：陈鑫，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐岩，山东善国律师事务所（实习）律师。被告（被执行人）：赵景民，男，1970年9月17日出生，汉族，居民，住滕州市。被告（被执行人）：樊启凤，女，1967年8月15日出生，汉族，居民，住址同上，系被告赵景民之妻。原告徐传芹与被告王洪青、赵景民、樊启凤申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐传芹的委托诉讼代理人李峰峰、徐谊操到庭参加了诉讼，被告王洪青及其委托诉讼代理人陈鑫、徐岩亦到庭参加了诉讼，被告赵景民、樊启凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐传芹向本院提出诉讼请求：准许对坐落于滕州市问天科技广场10#3单元7楼0511室房产强制执行。事实和理由：滕州市人民法院2013年8月28日就原告与被告赵景民、樊启凤等人民间借贷纠纷一案作出的（2013）滕民初字第1141号民事判决生效后，原告向该院申请强制执行，该院于2016年12月13日作出了（2014）滕法执字第684-1号执行裁定“拍卖被执行人赵景民名下的位于滕州市产1处”。被告王洪青于2018年5月2日以案外人的身份提出书面执行异议，该院于2018年5月24日作出（2018）鲁0481执异51号执行裁定“中止对滕州市问天科技广场10号楼3单元7楼0511室房产的执行。”原告认为该裁定认定事实存在错误，且被告赵景民与被告王洪青所实施的一切行为均是在该房产被法院查封之后所进行，存在逃避债务、恶意串通、虚构房产转让的事实。为此，诉至法院。被告王洪青辩称，滕州市人民法院作出的（2018）鲁0481执异51号执行裁定认定的事实客观存在，请求法院驳回原告徐传芹的诉求。被告赵景民、樊启凤未作答辩。经审理查明：2013年3月18日，本院根据原告徐传芹提出的财产保全申请作出（2013）滕民初第1141号民事裁定：查封被告赵景民所有的坐落于滕州市，并于同年4月7日向被告赵景民、樊启进行了送达，亦向滕州市房地产开发管理办公室送达了协助执行通知书。本院于同年8月28日就原告徐传芹与被告赵景民、樊启凤等人民间借贷纠纷一案作出了（2013）滕民初字第1141号民事判决：一、被告滕州市贝福特不锈钢制品有限公司、赵景民、樊启凤偿还原告徐传芹借款1500000元并支付利息（以1500000元为基数，从2012年8月27日起至本判决确定履行之日止，按月利息1.5%计算），于本判决生效后10日内履行完毕；二、被告滕州市宏业玻璃有限公司、滕州市鲁旺门业有限公司、褚亚对上述第一项承担连带清偿责任；三、被告滕州市宏业玻璃有限公司、滕州市鲁旺门业有限公司、褚亚承担保证责任后，有权向被告滕州市贝福特不锈钢制品有限公司、赵景民、樊启凤追偿。该判决生效后，原告徐传芹向本院申请强制执行，本院于2015年3月24日作出（2014）滕法执字第684号执行裁定：继续查封被执行人赵景民所有的位于滕州市产1处，并向滕州市房地产开发管理办公室送达了协助执行通知书。2018年2月6日，本院作出了同样的执行裁定，亦向滕州市房地产开发管理办公室送达了协助执行通知书。2016年12月13日，本院作出（2014）滕法执字第684-1号执行裁定：拍卖被执行人赵景民名下的位于滕州市产1处。2018年5月2日，案外人王洪青提出书面执行异议，请求本院终止对该房产的执行。本院依法组成合议庭进行了审查，并于同月24日作出（2018）鲁0481执异51号执行裁定：中止对滕州市问天科技广场10号楼3单元7楼0511室房产的执行。作为申请执行人的原告徐传芹不服此裁定，于6月8日以案外人王洪青为被告、以下落不明无法表明对其诉求意见的被执行人赵景民、樊启凤为共同被告、以被执行人滕州市宏业玻璃有限公司、滕州市鲁旺门业有限公司、滕州市贝福特不锈钢制品有限公司、褚亚为第三人诉至本院。庭审时，经本院释明，原告徐传芹撤回了对与本案诉讼标的权属无直接利害关系的上述第三人（被执行人）的起诉。本院口头裁定予以准许。被告赵景民、樊启凤经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。另查：2013年1月10日，被告赵景民（甲方）与被告王洪青（乙方）签订房屋转让协议１份，约定：甲方将位于问天广场二期10号楼三单元0511室房屋以960000元的价格出卖给乙方，该房系甲方按揭购房，乙方于本协议订立之日首付520000元整，下余房款于变更房产姓名时一次性付清。甲方协助乙方办理房产变更手续，更名所需费用由甲方负担，与乙方无关。同日，被告赵景民给被告王洪青出具收到条1份，内容为：今收到王洪青购房款（问天广场10#0511房号）收到现金520000元。庭审中，被告王洪青提交了2013年4月9日通过滕州农商行往被告樊启凤账户转款430000元及通过滕州中行往被告赵景民、樊启凤之子赵华卫账户转款90000元的转账回单予以证明上述520000元购房款已经支付完毕。原告徐传芹质证后认为实际付款是在案涉房产查封之后，收条与汇款时间不一致有违交易习惯。被告王洪青对此辩解其已于2013年1月10日将首付购房款520000元存在银行存折和银行卡中，被告赵景民查证后才出具的收条，后双方到开发商处办理相关过户手续时因被告赵景民缺少1份商品房买卖合同，出于交易安全考量其在被告赵景民于3月28日在《滕州日报》刊登了“与滕州天客来置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2063）丢失，声明作废”的遗失声明后的4月9日与被告赵景民、樊启凤一起到开发商处办理完毕房产变更手续后，才将520000元购房款支付给被告赵景民。同年3月28日，被告赵景民给被告王洪青出具收条1份，内容为：今收到王洪青现金转账还房贷款440000元。被告王洪青提交了同日往被告赵景民中国银行账户存款420000元的客户回单予以证明，并主张该收条的440000元包括上述中国银行存款420000元及签订房屋转让协议之前已支付的20000元定金。再查：被告赵景民与被告樊启凤系夫妻关系。被告王洪青已于2013年农历二月初二（公历3月13日）入住案涉房产至今，并提交了2014年12月28日至2018年的电费收据、水费收据、燃气费收据、物业费收据相印证。本院于2018年5月24日作出的（2018）鲁0481执异51号执行裁定载明“本院查明：2018年5月22日，天客来集团有限公司向本院出具书面证明：我公司开发建设的问天广场，原房号10-3-0511经滕州市房管局核定房号为10-3-409，目前我公司与王洪青签订的商品房买卖合同，尚未办理不动产权登记手续”。又查：被告王洪青（买受人）和滕州天客来置业有限公司（出卖人，以下简称天客来公司）倒签2009年10月21日的商品房买卖合同1份（合同编号2063），约定：出卖人将开发建设的滕州市问天科技广场10号楼3单元7层409号房屋出卖给买受人，设计建筑面积为194.38平方米，总价款为583140元，付款方式为一次性付款。该合同的内容及签订日期与被告赵景民和天客来公司签订的商品房买卖合同相同。天客来公司于2013年5月29日给被告王洪青开具了数额为583140元的销售不动产统一发票并给被告王洪青出具了办理房屋所有权转移登记申请书。被告王洪青于2013年4月22日在滕州市物业管理办公室缴纳了住宅专项维修资金18272元，于2014年6月19日在滕州市地方税务局缴纳了契税17494.20元。庭审中原告徐传芹提出了被告王洪青买受涉案房产后未在60日内到滕州市房地产开发管理办公室办理登记备案对房产未办理过户登记存有重大过错的主张。上述事实，有当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、房屋转让协议、收到条、付款凭证、商品房买卖合同、契税完税证明、发票、水、电、燃气、物业费票据等证据在卷为凭。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条的规定，申请执行人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：①依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；②有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且该诉讼请求与原判决、裁定无关；③自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。申请执行人提起执行异议之诉的，应以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。就本案而言，作为申请执行人的原告徐传芹在本院就案外人王洪青所提书面执行异议作出中止执行的裁定送达后的15日内，以案外人王洪青为被告，以下落不明无法表明对其诉求意见的被执行人赵景民、樊启凤为共同被告，以被执行人滕州市贝福特不锈钢制品有限公司、滕州市宏业玻璃有限公司、滕州市鲁旺门业有限公司、褚亚为第三人诉至本院，符合上述规定，因而均系适格的案件当事人。因执行异议之诉中的当事人应当是与诉讼标的权属存在直接利害关系的被执行人，并非所有被执行人。如果将所有被执行人均列为被告和第三人，诉讼程序将更为复杂，反而不利于案件的审理。故经本院释明后，本院已口头裁定准许原告徐传芹撤回对上述与案件诉讼标的无直接利害关系的第三人（被执行人）的起诉，符合法律规定。本案的争议焦点是作为案外人的被告王洪青对案涉房产是否享有排除作为申请执行人的原告徐传芹要求本院予以强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，被告王洪青应当举证证明对案涉房屋享有民事权益，并能排除原告（申请执行人）徐传芹要求本院的强制执行。庭审时，被告王洪青提交了与被告赵景民于2013年1月10日签订的房屋转让协议、被告赵景民于同日出具的520000元的收到条、于同年3月28日出具的440000元的收到条及相应的付款凭证、于2013年4月22日缴纳住宅专项维修资金的收据、于2014年6月19日缴纳契税的完税证明及交纳水、电、燃气、物业费的收据，虽然2013年1月10日的520000元购房款系同年4月9日支付完成，但被告王洪青庭审作出的出于交易安全考量的解释符合日常生活经验法则和交易习惯，因而已形成完整的证据链条，符合证据的真实性、合法性和关联性特征，能够证明案件的真实情况，作为本案的证据，本院予以采信。故本院对被告王洪青2013年1月10日买受被告赵景民案涉房产并自2013年3月13日居住至今之事实予以确认。因而原告徐传芹关于被告赵景民为了逃避债务在案涉房款查封后与被告王洪青恶意串通、虚假转让房屋之主张，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。包括以下两层意思：第一，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权的目的，如未完成公示方法，也根本不可能移转物权。第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或移转。物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件；合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。就房屋买卖合同而言，物权变动的原因即是房屋买卖合同，而房屋所有权的转移即是这一原因的结果。房屋买卖合同是在双方当事人合意基础之上建立的债权债务关系，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的效力，故债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权，绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后，方才产生对世的效果。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，由于案涉房屋未经不动产登记管理机关办理确权登记手续，故作为买受人的被告王洪青对案涉房屋并不享有所有权这一物权。基于我国现行房地产开发及不动产登记制度尚不完善等原因，不动产买受人在签订买卖合同后，往往不能即时进行产权登记，买受人虽然占有不动产，但取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，甚至长达数年。在这段间隙中，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅仅将买受人作为普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖的不动产提出受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就其买卖的不动产另行变价的不测风险，这对买受人既不公平、又有违民法的诚实信用、等价有偿原则。因而法律基于买受人的物权期待权而予以优先保护。买受人的物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。因而，2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。基于保护买受人物权期待权之需，2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在第二十八条作出了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定。就本案而言，原告（申请执行人）徐传芹是对与被告赵景民、樊启凤（被执行人）民间借贷纠纷这一金钱债权执行中所提的申请执行人执行异议之诉。被告王洪青在本院于2013年4月7日查封案涉房屋之前的1月10日就已与被告赵景民签订了合法有效的房屋转让协议，且至2013年4月9日已将购房款960000元支付给了被告赵景民、樊启凤，并自2013年3月13日居住至今。对于庭审中原告徐传芹提出的被告王洪青买受案涉房产后未在60日内到滕州市房地产开发管理办公室登记备案、对案涉房产未办理过户登记存有重大过错之主张一节，虽然住房和城乡建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，但这只是部门规章对开发商办理商品房预售合同登记备案的规定，并非对承购人办理商品房预售合同登记备案的规定，且这仅属于房地产部门行政管理的范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理。当房产开发商将购房者已经进行商品房预售合同登记备案的商品房一房两卖时，购房者只能主张房产商违约，请求损害赔偿，而无法获得该房屋。因而其性质是只享有合同法上的请求权，并未有排他的效力。故商品房预售合同登记备案并未有对抗效力，并不具有《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”所确立的预告登记具有的物权对抗的效力。因而商品房预售合同登记备案不能等同房屋买卖预告登记，并不具有对抗他人处分的效力。故被告王洪青对案涉房产未能办理过户登记不存有过错，原告徐传芹的该项主张未有事实和法律依据，本院不予支持。虽然被告王洪青与天客来公司倒签了2009年10月21日的商品房买卖合同并缴纳了契税，由于案涉房屋已由本院查封，故该房屋未办理过户登记系因被告王洪青意志以外的客观障碍所造成，并非作为买受人的被告王洪青对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略及消极不行使登记权利等自身原因所造成。因而，被告王洪青对该房屋享有的物权期待权这一民事权益能够排除本院（2014）滕法执字第684-1号执行裁定对该房屋的强制执行。故被告王洪青关于本院停止对案涉房屋强制执行的抗辩主张，事实清楚，证据充分，于法有据，于理相符，本院予以支持。综上所述，被告王洪青对坐落于滕州市问天科技广场10号楼3单元7楼0511室（现为10号楼3单元7楼409室）房产虽不享有所有权，但享有物权期待权并能排除原告（申请执行人）徐传芹要求本院对该房产的强制执行。故原告徐传芹诉求本院许可对该房产的强制执行，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告徐传芹的诉讼请求。案件受理费17400元，由原告徐传芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 刘 永审判员 侯成文审判员 蒋继伟二〇一九年四月十日书记员 杨 利