广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终676号上诉人（原审原告）：湛江市安信房地产有限公司，住所地湛江市麻章区金康路**安信小区****。法定代表人：谢车连，经理。委托诉讼代理人：冯世宏，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：林金土，女，1979年2月15日出生，汉族，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：张田富，男，1971年8月31日出生，汉族，住广东省吴川市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。上诉人湛江市安信房地产有限公司（以下简称安信公司）因与被上诉人林金土、张田富商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2018）粤0811民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安信公司的委托诉讼代理人冯世宏，被上诉人林金土、被上诉人林金土与张田富的共同委托诉讼代理人徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安信公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、解除安信公司与林金土、张田富于2009年8月31日签订的商品房买卖合同。主要理由：一、原审判决认定主要事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第七条与第十五条对买受人逾期付款的违约责任和逾期办理房地产权属证书期限有特殊约定，双方如果约定不需要某条条款，自然就会作出删除的符号，如将该条款删除或打上“×”的符号，但原审判决错误地认定为没有约定。此外，《商品房买卖合同》第六条分期付款书写的“首期支付现金壹拾贰万元整”是指应收款，并不是指安信公司收到林金土、张田富的首期购房款。二、安信公司请求解除与林金土、张田富签订的商品房买卖合同合法有据。安信公司于签订合同当天将诉争房屋交付林金土、张田富，但其未在合同约定的2012年8月31日前付清购房款，逾期至今六年多。林金土、张田富不付清购房款的严重违约行为致使不能实现合同目的，故安信公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定请求解除合同。原审判决并未考虑到林金土、张田富不履行合同的违约行为致使合同目的不能实现的事实，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定是错误的。三、原审判决驳回安信公司的请求，此是以合法形式掩盖其非法目的来侵吞安信公司的财产，扰乱中国房地产市场。林金土、张田富辩称，原审判决认定事实正确，安信公司主林金土、张田富没有交购房款没有事实依据，且根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在安信公司没有催告的情况下，其请求解除合同的期限已过。故安信公司的上诉请求依法无据，请求法院予以驳回。安信公司向原审法院起诉请求：解除安信公司与林金土、张田富于2009年8月31日签订的商品房买卖合同。原审法院审理查明：安信公司是位于湛江市麻章区的开发商。2009年8月31日，安信公司（出卖人）与林金土、张田富（买受人）签订《商品买卖房合同》，合同约定：买受人向出卖人购买安信住宅小区第3幢8层803房，该商品房买卖合同约定建筑面积共128平方米，总金额195000元。首期支付现金12万元整，后期余款在3年内（2012年8月31日前）分期支付，并附带同期银行利息。合同对买受人逾期付款的违约责任、办理房地产权属证书期限及单方解除合同均没有约定。合同签订当天安信公司将房屋交付给林金土、张田富。林金土、张田富也将涉案房屋装修入住。另查，根据广东省湛江市中级人民法院（2005）湛中法执字第113号恢1号（2014）之二执行裁定书，涉案房产已被法院查封。原审法院审理认为，本案系商品预售合同纠纷。本案的焦点为：安信公司请求解除湛江市安信房地产有限公司与林金土、张田富于2009年8月31日签订的商品房买卖合同是否合法。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，由于双方约定涉案房屋的购房款项于2012年8月31日前付清，故安信公司自2012年9月1日起知道其应当享有解除权，但安信公司于2018年才起诉请求解除涉案合同，已超过法定一年的期间，因此安信公司请求解除双方签订的合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，对安信公司的不合理请求，依法予以驳回。原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回湛江市安信房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由湛江市安信房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》在第六条的“付款方式及期限”项下第2点“分期付款”约定：首期支付现金壹拾贰万元整，后期余款在3年内（2012年8月31日前）分期支付，并付带同期银行利息。上述合同在关于“买受人逾期付款的违约责任”、“关于产权登记的约定”等条款项下的逾期付款期限、办理权属登记出卖人将应由其提供的资料报相关机关备案的期限、违约金比例等预留填空处均被手动划上斜线。再查明，据林金土名下中国农业银行账户（（账号：44×××48）明细清单显示，2009年8月31日取款120000元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据安信公司的上诉请求及林金土、张田富的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于林金土、张田富是否已交纳购房首期款的问题。涉案《商品房买卖合同》于2009年8月31日签订，双方在合同第六条约定首期支付现金120000元，且安信公司于同日将涉案商品房交付林金土、张田富使用至今，结合林金土银行账户显示当天亦取现120000元，上述证据已形成完整的证据链，证明林金土、张田富已交纳了首期购房款120000元。安信公司上诉主张没有收到首期款就交付涉案商品房给林金土、张田富使用至今，不符合常理，本院不予支持。关于涉案《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。涉案《商品房买卖合同》对于“买受人逾期付款的违约责任”、“关于产权登记的约定”等条款项下的逾期付款期限、办理权属登记出卖人将应由其提供的资料报备的期限、违约金比例等用于判断双方是否违约以及应如何承担违约责任的重要预留填空处均被划上斜线，安信公司上诉主张双方对此如果没有约定应是删除该条款或是打上“×”的符号，划斜线只是双方对此的特殊约定，该主张不符合常理，本院不予支持。原审认定涉案合同对买受人逾期付款的违约责任、办理房地产权属证书期限以及单方解除合同等没有约定，并无不当。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应予以遵守。双方约定涉案购房款应于2012年8月31日前分期付清，而林金土、张田富未能按合同约定履行，则安信公司于2012年8月31日起即应知悉其违约行为，却于2018年才起诉要求解除涉案合同。因安信公司与林金土、张田富签订的《商品房买卖合同》没有约定单方解除合同的条件和期限，安信公司应按照法律规定的期限行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，安信公司没有在法定期限内行使解除权，其请求解除涉案合同的权利已消灭。故安信公司上诉以林金土、张田富未在合同约定期限内付清购房款致合同目的不能实现为由主张解除涉案合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，安信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湛江市安信房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冯小瑶审判员  苏 斌审判员  陈小媚二〇一九年四月三十日法官助理陈夏美书记员钟菲附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。