文书内容贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7138号上诉人（原审原告）：吴长青，男，汉族，生于1964年10月18日，住贵州省习水县。上诉人（原审原告）：曹正会，女，汉族，生于1971年5月4日，住贵州省习水县。上诉人（原审第三人）：袁会勤，女，汉族，生于1977年2月4日，住贵州省习水县。上诉人（原审第三人）：倪山华，男，汉族，生于1967年5月24日，住贵州省习水县。被上诉人（原审被告）：习水友邦商业运营管理有限公司。地址:遵义市习水县杉王街道办事处五洲国际商贸城。法定代表人：叶瑞兵。委托诉讼代理人：赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。上诉人吴长青、曹正会、袁会勤、倪山华因与被上诉人习水友邦商业运营管理有限公司（以下简称友邦管理公司）委托合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴长青、曹正会上诉请求：1、撤销一审判决，改判袁会勤、倪山华按照同地段租金标准60元/m2/月支付涉案门面的租金至门面返还之日止（暂从2019年4月1日计算至2019年10月1日，暂合计13662元）；2、请求判令袁会勤、倪山华、友邦管理公司将涉案门面腾空搬离后返还给上诉人；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定的租金标准33.79元/m2/月明显过低，一审判决按照数十间门面总面积平均计算不当，门面位置不同、人流量不同，租金标准不一样，涉案门面位于五洲国际商贸城黄金位置，购买价格及租金都要高于其他门面；参照五洲国际商贸城位于上诉人相邻的1-1号门面今年签订的租房合同，租金为60元/m2/月。友邦管理公司二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。袁会勤、倪山华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审;2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、友邦管理公司代理吴长青、曹正会签订涉案合同为表见代理，而非无权代理。友邦管理公司与吴长青、曹正会签订的合同为3+2模式，即第一次租期3年，期满后续签2年，第一次租赁期限届满后（2018年12月31日），吴长青、曹正会未提出异议，2019年4月13日友邦公司与袁会勤、倪山华签订协议时，构成表见代理；2、一审法院以吴长青、曹正会于2019年3月18日向友邦管理公司发出通知，要求收回门面，但袁会勤、倪山华并不知晓该事实，一审据此认定涉案协议无效，适用法律不当；3、本案违反公平原则，二上诉人为善意第三人，不存在任何过错，若支持吴长青、曹正会的诉讼请求，将给上诉人袁会勤、倪山华造成巨大损失。吴长青、曹正会向一审法院起诉为：一、判令友邦管理公司和袁会勤、倪山华立即将位于五洲国际商贸城八号楼面积为37.95㎡的1-4号门面腾空搬离后返还给吴长青、曹正会；二、判令友邦管理公司按照协议标准支付给吴长青、曹正会门面租金直至其返还给吴长青、曹正会之日止(暂从2018年12月31日计算至2019年3月31日,合计为9108.00元)；三、请求判令由友邦管理公司承担本案的全部诉讼费用。在审理中，吴长青、曹正会将诉讼请求第二项变更为判令袁会勤、倪山华直接向吴长青、曹正会支付门面租金至交还门面给吴长青、曹正会之日止（暂计从2018年12月31日计算至2019年3月31日，共计9108.00元）。一审法院认定事实：吴长青、曹正会将其共同共有的习水县习酒大道五洲国际商贸城8-1-4号建筑面积37.84㎡商铺[房产证号为黔（2017）习水县不动产权第0007642号]委托友邦管理公司经营管理，并签订了《商铺委托经营管理协议》，该协议吴长青、曹正会系甲方，友邦管理公司系乙方，该协议第三条委托经营期限，自2015年12月30日起至2018年12月31日止（共计3年）（若市场开业时间早于2015年12月30日，则该商铺的委托经营起始时间按正式开业时间起算）。未经双方书面协商一致，不得变更委托经营期限。第四条甲方的权利及义务，1、委托经营期限届满后(继续委托经营除外),甲方对本协议项下商铺享有占有、使用、处分(出租)和收益的权利。2、在本协议生效起至委托经营期结束期间,未经乙方事先书面同意,甲方不得撤销或变更乙方的代理权限,不得另行委托或出租,也不得干预乙方的经营管理。3、在本协议生效起至委托经营期结束期间,甲方不得自行出租该商铺,不得直接向实际承租方直接收取与租赁该商铺相关的任何费用(含租金)。4、在本协议生效起至委托经营期结束期间,非经乙方事先书面同意,甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的该商铺。第五条乙方的权利及义务，1、在委托经营期内,乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权,但本协议另有约定的除外。2、在委托经营期内,代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。3、在委托经营期内,代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。前述租金及相关费用的归属按本协议第六条的约定处理。第六条租金和商业服务费，1、委托经营期内,为扩展招商,培育市场,从甲方的长期利益出发,在委托经营期限的前三年内,乙方经营管理该商铺所获得的全部收益作为甲方应给付乙方的委托服务费,即甲方在前三年内不再另行支付乙方委托服务费，商铺经营管理的收益由乙方享有,商铺经营管理的风险由乙方承担。2、三年委托经营期结束至2023年12月30日止(本起止时间参照第三条),如委托经营管理的商铺已实际出租,并取得租金收入的,租金由乙方代为收取。乙方按租金收益的10%扣除应收的委托服务费后再按季度(每季度首月25日前)将甲方应得租金支付给甲方。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的,实际收取的租金收益按照各业主建筑面积的比例进行分配。3、乙方在委托经营管理中应尽量使该商铺的租赁期限不超出本合同约定的委托经营期限,如需要超出委托经营期限出租该商铺,应取得甲方同意。经甲方同意租赁期限超出委托经营期限的,委托经营期限相应顺延到租期届满之日。4、前三年委托经营期满后甲方可以要求收回所购商铺用,但需符合乙方经营业态、遵守乙方的经营管理,并需提前6个月通知乙方,并不得损害乙方及承租人约定的合法利益。第十条其他约定，2、委托经营期满后,甲方可继续委托乙方代为出租该商铺,双方可在期满前一个月内另行签订委托协议,委托经营期出现顺延的除外。期满后如甲方选择自己出租的,在同等条件下乙方享有优先承租权,如原承租方要求续租的,同等条件下甲方须优先出租给该经营户。2019年4月13日，友邦管理公司以甲方依据习水五洲国际商贸城编号为一期8栋壹层3至7号、27号至31号，A9-1-3至4号商铺所有权人签订的合同，取得代商铺所有权人出租商铺并获取收益的权利的名义，作为出租代理人与乙方即袁会勤签订商铺租赁合同，将前述建筑面积为497.43㎡商铺租赁给第三人袁会勤，用于经营鹰牌陶瓷，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，为期二年。租金按面积计算，具体为：            起              止              月租金（元）              租约租金（元）              备注                  2019.01.01              2019.03.31              16808              50424              第一期                  2019-04-01              2019.06.30              16808              50424              第二期                  2019.07.01              2019.09.30              16808              50424              第三期                  2019.10.01              2019.12.31              16808              50424              第四期                  2020-01-01              2020.12.31              16808×1.1              221866              第五期      租金支付方式:签订合同时,乙方向甲方支付第一期的租金,之后乙方须在约定的每一期租赁期限开始前30日向甲方足额支付下期租约租金(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日),以此类推,直至付清全部租约租金。租金不包括:物业管理费、商业管理费、能耗费及其他费用。另查明：袁会勤与倪山华系夫妻关系。其已向友邦管理公司支付了2019年第一季度租金。2019年3月18日牟朝银及吴长青、董继成、税黔、杨怀刚向友邦管理公司发出联合通知，通知友邦管理公司要求于2019年4月1日起收回门面自用，并要求按80元/月/㎡支付2019年第一季度租金。一审法院认为，吴长青、曹正会与友邦管理公司双方达成的委托经营管理协议系双方真实意思表示，双方均应按协议履行各自权利与义务。吴长青、曹正会与友邦管理公司双方约定的委托管理期限于2018年12月31日届满。委托期限届满后，对友邦管理公司是否享有继续代租之权利问题，根据双方委托协议第三条约定，未经双方书面协商一致，不得变更委托经营期限；第六条第三项约定乙方在委托经营管理中应尽量使该商铺的租赁期限不超出本合同约定的委托经营期限,如需要超出委托经营期限出租该商铺,应取得甲方同意。经甲方同意租赁期限超出委托经营期限的,委托经营期限相应顺延到租期届满之日；第十条第二项委托经营期满后,甲方可继续委托乙方代为出租该商铺,双方可在期满前一个月内另行签订委托协议之约定，吴长青、曹正会与友邦管理公司双方在委托经营管理期限届满后，没有继续签订委托合同，且吴长青、曹正会不同意继续委托经营管理，委托关系终止。故友邦管理公司继续代租行为系无权代理行为。在委托经营管理期限届满后，吴长青、曹正会于2019年3月18日向友邦管理公司发出通知，要求收回门面的情况下，友邦管理公司于2019年4月13日仍然与签订租赁合同，故友邦管理公司的行为属无权代理行为，且未取得吴长青、曹正会的追认，故其与袁会勤、倪山华签订的租赁合同无效。从租赁合同中可知，知晓友邦管理公司与吴长青、曹正会的委托代理合同关系，在其应知委托代理关系终止的情况下，仍然与友邦管理公司签订租赁合同，应承担合同无效的法律后果。综上，吴长青、曹正会诉请袁会勤、倪山华搬离并返还门面，原审法院依法予以支持。对吴长青、曹正会主张按80元/月/㎡支付租金的主张，因未举证证明同地段房屋租金标准，故该标准的主张不予支持。但友邦管理公司与袁会勤、倪山华签订的合同约定月租金按总面积16808元/月计算，其单价为16808元/月÷497.43㎡=33.79元/月/㎡，参照该标准，吴长青、曹正会应得月租金为33.79元/月/㎡×37.84㎡=1278.61元/月。基于第一季度已将租金交付给友邦管理公司，故第一季度租金3835.83元友邦管理公司应向吴长青、曹正会支付。基于袁会勤、倪山华实际占用吴长青、曹正会门面的情况，袁会勤、倪山华应从2019年4月1日起按1278.61元/月向吴长青、曹正会支付房屋占用费至搬离房屋之日止。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，第一百七十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限第三人袁会勤、倪山华在本判决生效后30日内腾空并返还原告吴长青、曹正会位于习水县习酒大道五洲国际商贸城8号楼1—4号门面；二、限被告习水友邦商业运营管理有限公司在本判决生效后10日内向原告吴长青、曹正会支付门面租金3835.83元；三、由第三人袁会勤、倪山华从2019年4月1日起按1278.61元每月的标准给付原告吴长青、曹正会房屋占用费至返还门面之日止；四、驳回原告吴长青、曹正会的其他诉讼请求。减半收取案件受理费25.00元，由被告习水友邦商业运营管理有限公司和第三人袁会勤、倪山华共同承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、友邦管理公司与袁会勤、倪山华于2019年4月13日签订的《商铺租赁合同》的性质如何认定；二、若袁会勤、倪山华需向吴长青、曹正会返还涉案门面，返还前的租金标准如何认定。针对焦点一。吴长青与友邦管理公司签订的《习水五洲国际商贸城项目委托经营管理协议》，系平等主体在协商一致的基础上达成的，协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，该协议依法成立、合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该协议中约定委托期限为2015年12月30日至2018年12月30日，同时约定委托经营期满后，吴长青若继续委托友邦管理公司经营，双方可在期满前一个月内另行签订委托协议，本案中，协议约定的委托期届满后，双方未达成新的委托经营管理协议，且吴长青于2019年3月18日向友邦管理公司发出通知，将于2019年4月1日起收回涉案门面。袁会勤、倪山华主张友邦管理公司构成表见代理，本院认为,友邦管理公司在明知对涉案门面无处分权的情形下，仍于2019年4月13日与袁会勤、倪山华签订涉案《商铺租赁合同》，且该合同中载明友邦公司就涉案商铺已与商铺所有权人签订合同取得代替商铺所有权人出租商铺并获取收益的权利，表见代理的相对方应当就表见代理人是否构成表见代理尽到审慎的审查和注意义务，本案中，袁会勤、倪山华签订《商铺租赁合同》时对友邦管理公司关于已与商铺的所有权人签订合法协议的声明未尽到合理的注意义务，因此，袁会勤、倪山华所持友邦管理公司对吴长青、曹正会构成表见代理的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，友邦管理公司在没有代理权的情况下，与袁会勤、倪山华签订的涉案《商铺租赁合同》无效。一审判决由涉案商铺的实际使用人袁会勤、倪山华支付未付的租金及返还门面并无不当，本院予以确认。针对焦点二。吴长青、曹正会主张其所有的涉案门面的租金高于所在商场的平均租金标准，应按60元/m2/月计付租金，但其在一审中未申请对涉案门面的租金标准进行评估，且所举证据也不能证明该主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应依法承担举证不能的不利后果，一审判决酌情按涉案《商铺租赁合同》的平均租金水平计算本案租金并无不当，本院予以确认。综上所述，吴长青、曹正会、袁会勤、倪山华的所持上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴长青、曹正会负担50元，袁会勤、倪山华负担50元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年十一月二十六日法官助理杨颜竹书记员何芳芳