云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初682号原告：程文，男，1983年9月28日生，汉族，居民，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘跃国，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：程秀明，系原告父亲，住昆明市西山区。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙博，系该公司职工，住曲靖市沾益县。代理权限：特别授权。原告程文与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程文的委托诉讼代理人刘跃国、程秀明，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程文向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告于2012年9月17日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月25日签订的《补充协议》；二、被告支付原告从2018年3月1日至2019年2月28日的租金42280.32元、承担违约金6997.39元（从2018年4月1日至2019年2月25日，逾期331天），合计49277.71元；三、被告承担自2019年2月26日起至欠款付清之日止的违约金（以42280.32元为基数，按万分之五∕日计算，即21.14元∕日）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月17日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以534823元购买弥勒“湖泉湾1号”住宅区5幢1单元第26层02号房。同日，原告一次性付清了购房款。后因误差等原因，被告于2013年1月18日退还原先6319元，原告实付房款528504元。并与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告该房屋，租期3年（自2013年3月1日起至2016年2月29日止），年租金按该房产价款的8％计算为42280.32元，租金一年一付，被告在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五承担逾期付款的违约金。2014年1月25日，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告续租该房屋，租期延长至2019年2月28日止，双方权利义务与《房屋租赁合同》一致。合同履行过程中，被告每次支付租金都存在迟延支付情况。2018年3月31日，被告未按期支付原告2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金42280.32元。原告经多次催要未果。因此提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：针对原告第二项诉讼请求，合同约定的年租金为42280.32元为税前租金，被告应支付原告的租金为扣除税费后的租金；原、被告约定的租金太高，应当按照周边同类型的房租每月1300元计算支付；违约金约定太高，应当按银行同期贷款年利率4.35%计算支付。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》、税收缴款书、结算交款明细复印件各1份，发票复印件2份，《房屋所有权证》复印件1份。欲证实原告于2012年9月17日以534823元价格购买弥勒“湖泉湾1号”住宅区5幢1单元第26层02号房及因误差原因，原告实际支付购房款528504元的事实；上述房屋的所有权人为原告程文。2.《房屋租赁合同》、补充协议复印件各1份，欲证实原告将房屋出租给被告，租期自2013年3月1日起至2016年2月29日；租金含税价为房屋价款的8%（租金42280元）；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告每迟延支付一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2014年1月25日，原、被告签订《补充协议》将房屋租赁期限延长至2019年2月28日；2017年9月7日支付原告2017年3月1日至2018年2月28日租金42280.32元。经质证，被告对原告提交的上述证据均无异议。被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：精装公寓租金收条、收款确认书复印件各1份，欲证实原告应当取得的租金是扣税后的租金。经质证，原告对被告提供的上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为就交的税费原告可以自行到税局缴纳。经举证、质证，原告提交的证据，被告均无异议，该证据能够证明原告主张的事实，本院予以采信。被告提交的证据，能够证明被告的辩解理由，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年9月17日，原告程文与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告以534823元购买被告开发的弥勒“湖泉湾1号”住宅区5幢1单元第26层02号房。同日，原告一次性付清了购房款。因误差原因，被告于2013年1月18日退还原告购房款6319元，原告实际交纳购房款528504元。之后，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告该房屋，租期从2013年3月1日起至2016年2月29日止，每年租金按该房产价款的8％（42280.32元）计算，租金一年一付，即在每个租赁年度开始的第一个月内，乙方根据该房屋所在地的规定代扣代缴租赁税费后，将应付的该租赁年度全部净租金向甲方付清，甲方应到乙方指定地点领取租金；被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五承担逾期付款的违约金。2014年1月25日，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告续租该房屋，租期延长至2019年2月28日止，双方权利义务与《房屋租赁合同》一致。约定租期延长，从2018年4月1日至2019年2月28日，被告未按期支付该期间的租金42280.32元。被告已将租赁房屋交还了原告。原告多次向被告催要未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、对原告请求被告支付房屋租金的诉讼请求。本院认为，原告购买了被告商品房后，又与被告签订房屋租赁合同将房屋租赁给被告经营管理。原告已按租赁合同约定将房屋并交付被告，被告接受租赁物，已按约定履行了合同约定的给付租金的义务。之后，原、被告双方又签订《补充协议》，约定被告续租原告房屋，约定租期延长至2019年2月28日止，双方权利义务与《房屋租赁合同》一致。每年租金按该房产价款的8％（42280.32元）计算，租金一年一付，被告在每个租赁年度开始的第一个月内支付。根据该约定，被告应当于2018年3月31日前支付原告租金42280.32元，但被告拒不支付，经原告多次催要，仍至今未付，被告已构成违约，应当承担相应的法律后果。原告请求被告支付租金42280.32元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定被告支付原告租金时，由被告代扣代缴税费，但至今未支付原告租金，不可能存在代扣代缴税费行为。本院认为原告请求被告支付42280.32元租金为税前租金，被告可以在支付租金时一并扣缴，原告也可在收到租金后自行向税务机关缴纳。第二，原告请求继续履行合同的诉讼请求，在诉讼过程中合同约定的期限已届满，且被告已将租赁房屋交还了原告，合同权利义务已终止，双方均无继续履行租赁合同意愿，本院予以尊重，对其继续履行的诉讼请求，本院不予支持。第三、关于原告请求支付违约金的诉讼请求。按租赁合同约定，被告应当在每个租赁年度开始的第一个月内支付，被告迟延支付则按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。本院认为，双方对违约金的约定系双方真实意思的表示，被告签订合同时应当预见违反合同义务产生的法律后果，该约定并不违反法律规定，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告应当在2018年3月31日前支付原告租金，按每日万分之五的违约金计算，被告应承担截止起诉日（即从2018年4月1日起至2019年2月25日，331天）逾期支付租金违约金6697.39元（42280.32元×0.0005×331天），对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对被告辩解的违约金约定过高，应当按银行同期贷款年利率4.35%计算违约金及参照同地段房租水平1300元每月计算违约金的诉讼辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告请求被告承担自2019年2月26日起至租金付清之日止的违约金（基数42280.32元、按万分之五∕日计算）的诉讼请求，与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定迟延履行金计算方法相重复，本院依法支持由被告承担自2019年2月26日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金（按未付款金额的每日万分之五计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告程文自2018年3月1日起至2019年2月28日止房屋租金42280.32元；并支付自2018年4月1日起至2019年2月25日止的违约金6697.39元，两项合计人民币48977.71元。被告承担自2019年2月26日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金（按未付款的每日万分之五计算）。二、驳回原告程文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，减半收取计521元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  姚力新二〇一九年四月十五日书记员  李炫龙