云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初10237号原告昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人李云波，总经理。住所地昆明市西山区日新路中段广福城****。委托代理人倪炳超，男，汉族，1988年11月23日生，身份证登记住址云南省昆明市呈贡区。系公司法务，特别授权代理。被告张国徽，男，汉族，1978年12月7日生，云南省昭通市人，身份证登记住址云南省昭通市永善县。第三人王万兰，女，汉族，1971年4月25日生，昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告张国徽、第三人王万兰居间合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，因被告张国徽、第三人王万兰下落不明，本院于2018年12月27日在《人民法院报》刊登公告向被告及第三人送达相关诉讼材料，公告期满依法组成合议庭，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告尊园公司委托代理人倪炳超到庭参加诉讼，被告张国徽、第三人王万兰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告尊园公司诉称：2007年10月26日，第三人王万兰按揭取得昆明市小板桥洋浦社区彼岸小区二期19幢1层101号、108号商品房买卖合同登记备案表，合同登记号：KM2007102642663、KM2007102642670。2012年10月6日经核准登记为上述房屋的土地使用权人，土地使用权证号：昆官个国用（2012）第016070。2017年12月27日，经原告居间撮合，被告张国徽（购买方、乙方）、第三人王万兰（出售方、甲方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定：甲乙双方通过委托丙方出售及购买上述房屋，成交价格85.5万元，定金1.4万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金17100元，支付时间为2018年1月31日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。上述合同签订后，被告未按约定办理银行贷款，这一行为导致涉案买卖合同未能顺利履行，对原告构成违约。现诉至法院请求：判令被告立即向原告支付佣金17100元及违约金（以17100元为基数，从2018年2月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止）。被告张国徽及第三人均未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩权利。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：一、《商品房买卖合同登记备案表》、《土地产权证》，欲证明第三人按揭付款取得涉案房屋买卖合同登记备案表并经核准登记为涉案房屋的土地使用权人，对该房屋享有处分权；二、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明原告于2017年12月27日促成被告与第三人之间房屋买卖合同的成立，基于原告已提供服务，取得收取佣金17100元的权利。后该合同因被告违约，被告应向原告支付佣金17100元;三、《房屋档案信息表》，欲证明房屋现状，第三人已经将房屋另卖，房屋已经有新的产权人，王万兰的处分为有权处分。被告张国徽、第三人王万兰未到庭发表质证意见亦未提交证据，本院视其自动放弃举证、质证权利。根据法庭调查及举证、认证，本院对原、被告及第三人之间购买房屋的过程予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2007年10月26日，第三人王万兰按揭取得昆明市小板桥洋浦社区彼岸小区二期19幢1层101号、108号商品房买卖合同登记备案表，合同登记号：KM2007102642663、KM2007102642670。2012年10月6日经核准登记为上述房屋的土地使用权人，土地使用权证号：昆官个国用（2012）第016070。2017年12月27日，经原告居间撮合，被告张国徽（购买方、乙方）、第三人王万兰（出售方、甲方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定：甲乙双方通过委托丙方出售及购买上述房屋，成交价格85.5万元，定金1.4万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金17100元，支付时间为2018年1月31日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。之后，被告缴纳的定金1.4万元由第三人收取7000元，剩余7000元托管在原告处。后因在办理房屋网签公证时，被告无法办理贷款，导致双方未能继续履行合同。现原告以被告违约为由诉至本院主张上述请求。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告尊园公司与被告张国徽、第三人王万兰签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告及第三人所签订的合同包含两个合同关系，即被告张国徽与买方王万兰之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，致使合同不能正常履行系被告张国徽无法办理银行贷款，签订合同时原告应该对被告是否能办理银行贷款作出提前审查，对合同是否能顺利履行作出预判，而不是草率促成三方签订合同。故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。结合本案实际情况，原告作为专业从事房地产中介服务的居间人，虽已促成买卖双方签订了预向性的房屋买卖合同，但未能最终促成双方签订正式的二手房买卖合同并促成双方履行合同，但考虑到原告前期提供居间服务的实际情况，产生了部分的必要支出，根据本案案件事实及公平原则，本院酌情判令被告向原告支付居间服务费2000元，原告主张的违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张国徽于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间费用2000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，由被告张国徽承担50元其余187元由原告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  郭翠芬人民陪审员  田祖萍二〇一九年四月一日书 记 员  邹 雄