河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0327民初2572号原告（案外人）：洛阳浩达房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路77号副1号悦丰广场3区18楼。法定代表人：李春雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李**，男，该公司法律顾问，代理权限为代为变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉等特别授权。被告（申请执行人）：宜阳兴福村镇银行股份有限公司，住所地河南省宜阳县红旗东路锦桥花园1楼。法定代表人：张建洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王毅飞，男，该公司员工，代理权限为代为承认诉讼请求，进行和解，提起上诉等特别授权。委托诉讼代理人：赵遵义，河南明耀律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（被执行人）：赵彦峰，男，1982年11月25日出生，汉族，住河南省宜阳县。被告（被执行人）：丁欢欢，女，1988年6月3日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张明辉（系丁欢欢表哥），男，1983年11月3日出生，汉族，原住河南省宜阳县，现住河南省宜阳县北城区，代理权限为代为承认诉讼请求，进行调解、和解，代领法律文书等特别授权。被告（被执行人）：赵洪波，男，1979年3月27日出生，汉族，住河南省宜阳县。原告洛阳浩达房地产开发有限公司（以下简称浩达公司）与被告宜阳兴福村镇银行股份有限公司（以下简称宜阳村镇银行）、赵彦峰、丁欢欢、赵洪波案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案，2019年2月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浩达公司委托诉讼代理人李**，被告宜阳村镇银行委托诉讼代理人王毅飞、赵遵义到庭参加诉讼。被告丁欢欢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告赵洪波、赵彦峰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.不得执行宜阳县香鹿山镇××小区××2-401号房产，中止拍卖程序；2.依法确认原告对宜阳县香鹿山镇××小区××2-401号房产具有所有权；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月2日，宜阳县人民法院（2015）宜民金初字第31号宜阳村镇银行诉赵彦峰、丁欢欢、赵洪波就借款合同纠纷一案民事判决书，判决赵彦峰于判决生效后十日内偿还宜阳村镇银行借款本金10万元及有关利息。丁欢欢、赵洪波承担连带清偿责任。2018年8月22日，原告浩达公司对执行标的提出书面异议。宜阳县人民法院于2018年9月6日作出（2018）豫0327执异30号执行异议裁定：驳回案外人浩达公司的执行异议。本案执行标的宜阳县香鹿山镇××小区××2-401号房产，系原告开发的房产，这有原告的宜阳县商品房《预售许可证》为证。本案被告赵彦峰作为被执行人，虽然于2014年8月29日与原告签订了《商品房买卖合同》，支付了首付112087元，但因其银行按揭手续办妥后突然失联，拒绝了面签按揭贷款，之后又没有支付余款16万元。房屋仅进行了备案登记，进入执行程序后，被告赵彦峰既未将余款交付原告，也未交付法院。基于以上事实，原告认为，法院对涉案房产的查封，依法属于预查封，而预查封的对象是涉案房产的物权变动请求权，并非房产本身。被执行人赵彦峰在没有交纳剩余59％购房款和赔偿违约损失之前，尚不具备物权变动的实质要件。本案执行裁定所依据的“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”中所谓“登记簿”，仅仅是被执行人赵彦峰的一份购房合同，并没有产权过户登记，连物权变动的形式要件也不具备。本案执行裁定仅依据一份尚未履行完毕的合同确认不动产物权的归属，是违背法律规定的。涉案房产无论是实质要件还是形式要件均应当认定为开发商的房产。因此，要求不得执行涉案房产，立即中止拍卖程序；并依法确认原告对案涉房产具有所有权。被告宜阳村镇银行辩称，国华苑小区3幢2-401号房屋的开发人虽然是原告，但其已经将房屋出售给本案被告赵彦峰，且已在当地房地产管理部门进行预售登记，说明被告赵彦峰是涉案房产的合法权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，原告不是涉案房产的权利人，依法不享有排除执行的权利。被告赵彦峰、丁欢欢、赵洪波未进行答辩。原告向本院提交如下证据：1.宜阳县人民法院（2018）豫0327执异30号执行裁定书；2.《商品房买卖合同》一份；3.宜阳县商品房《预售许可证》。被告宜阳村镇银行对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对原告提交证据的真实性均无异议，但执行裁定只是驳回了原告的执行异议，并不能证明原告所列举的内容；2.商品房买卖合同能够证明涉案房产已在房地产部门办理登记，补充协议上约定的内容不能对抗第三人；3.证据3只能证明其已经取得了其开发的国华苑1235号楼的预售资格，并不能证明他就是涉案房产的权利人。被告宜阳村镇银行向本院提交如下证据：1.宜阳县人民法院2015宜民金初字第31号判决书；2.2018年8月5日宜阳县房管局出具的证明；3.宜阳县房管局查询单数据两份。原告对被告宜阳村镇银行提交的证据发表如下质证意见：证据为复印件，但真实性无异议。经审理查明，2014年8月13日，赵彦峰同宜阳村镇银行签订个人借款合同，借款100000元，丁欢欢、赵洪波为该笔借款承担连带责任保证。借款到期后赵彦峰未依约履行，宜阳村镇银行诉入本院。2015年6月15日，宜阳村镇银行申请诉讼保全。2015年6月17日，本院作出（2015）宜民金初字第34号民事裁定书，裁定查封被告赵彦峰在宜阳县××小区××2-401的房产，或查封扣押被告相应价值的财产。2015年12月2日，本院作出（2015）宜民金初字第31号民事判决书，判决赵彦峰偿还宜阳村镇银行借款本金100000元，同时支付自2015年1月11日起至判决确定的履行期满之日止的利息；丁欢欢、赵洪波对该款承担连带清偿责任。判决书生效后，赵彦峰、丁欢欢、赵洪波均未按期履行，宜阳村镇银行向本院申请强制执行。2016年5月22日，本院向宜阳县房地产管理局发出协助执行通知书，查封被执行人赵彦峰位于宜阳县××小区××房产××套。2018年4月18日，本院作出（2018）豫0327执恢47号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人赵彦峰位于宜阳县香鹿山镇××小区××2-401住宅房产。在执行过程中，案外人浩达公司向本院提出执行异议。本院经审查，于2018年9月6日作出（2018）豫0327执异30号执行裁定书，裁定驳回案外人浩达公司的执行异议。浩达公司不服，向本院提出执行异议之诉。另查明，2014年8月29日，赵彦峰与浩达公司签订房屋买卖合同，欲购买宜阳县××小区××2-401号房屋，并到宜阳县房地产管理局办理了预售登记。2014年7月16日支付房款37000元，2014年8月29日支付房款75087元，共支付首付款112087元，约定余款16万办理银行贷款，因赵彦峰未到场致按揭贷款至今办理未果。本案系案外人浩达公司在宜阳村镇银行与赵彦峰、丁欢欢、赵洪波等借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即诉争房产）提起执行异议，本院裁定后，浩达公司提起的案外人执行异议之诉案件。浩达公司请求排除执行的理由是该诉争房产的所有权归浩达公司所有。因此，浩达公司对本案诉争房产是否享有足以排除执行的民事权益是本案的争议焦点。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该规定的目的在于对房地产开发企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质是享有合同法上的请求权。该不同于《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，也不同于《中华人民共和国物权法》第十四条规定的不动产登记簿。本案中赵彦峰仅支付诉争房产的首付款，到宜阳县房地产管理局办理的也仅是预售登记，诉争房产所有权仍属于浩达公司。因此，浩达公司享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、宜阳县国华苑小区3幢2-401号房产归原告洛阳浩达房地产开发有限公司所有；二、不得执行宜阳县国华苑小区3幢2-401号房产。案件受理费5381元、公告费540元，共计5921元，由被告赵彦峰、丁欢欢、赵洪波承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2018）豫0327执异30号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  张红霞人民陪审员  李惠民人民陪审员  史慧敏二〇一九年四月二十八日书 记 员  詹文文附：本案涉及的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。