河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民初276号原告：河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司工会委员会。住所地：三门峡市陕州区陕州大道中段。负责人：王志钢，该工会负责人。原告:三门峡高速职工团购房协调监督委员会。住所地:三门峡市陕州区陕州大道中段。负责人：王振华，该委员会负责人。二原告共同委托诉讼代理人：王奕玮，该公司员工。二原告共同委托诉讼代理人：陈启超，河南共同律师事务所律师。被告：陈鸿伟，男，汉族，1962年9月7日出生，住洛阳市涧西区。第三人：三门峡市天仁房地产开发有限公司。住所地：三门峡市灵宝市河滨路。法定代表人：韩家国，该公司董事长。原告河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司工会委员会（以下简称高速公路三门峡公司工会）、三门峡高速职工团购房协调监督委员会（以下简称高速职工团购委）与被告陈鸿伟以及第三人三门峡市天仁房地产开发有限公司（以下简称天仁公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高速公路三门峡公司工会、高速职工团购委的共同委托诉讼代理人王奕玮、陈启超，被告陈鸿伟到庭参加诉讼。第三人天仁公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高速公路三门峡公司工会、高速职工团购委向本院提出诉讼请求：请求依法中止对第三人天仁公司位于三门峡［三伯阳路北、甘棠路东三国用(2015)第029号、030号土地及地上建筑物三门峡甘棠-高速雅苑项目未完工的三栋楼(以实际完成的工程量为准)的执行拍卖。事实与理由：被告陈鸿伟因其与第三人天仁公司借款合同纠纷仲裁一案，洛阳市中级人民法院于2015年10月16日作出了（2015）洛民立保字第230－1号民事裁定书，冻结第三人天仁公司、徐迎合、徐惠3800万元银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。并于同年10月19日，给三门峡［三国土资源局下达了协助执行通知书，查封了天仁公司位于［三国用(2015)第030号]、25416㎡[三国用(2015)第029号]的国有土地使用权。2017年6月23日，洛阳市瀍河回族区人民法院在淘宝网发出竞买公告，对涉案位于三门峡［三伯阳路北、甘棠路东三国用(2015)第029号、030号土地及地上建筑物三门峡甘棠-高速雅苑项目未完工的三栋楼(以实际完成的工程量为准)进行公开拍卖，合计起拍价人民币:125811955.95元，其中：1、土地起拍价人民币51876900元，2.地上建筑物起拍价人民币73935055.95元。竞拍时间：2017年7月28日10时至2017年7月29日10时止(延时的除外)。涉案土地是经原告申请，由三门峡［三商务中心区批准给予原告职工集资建房所用，涉及的264户团购住户已缴纳了购房款70447204.87元，占总购房款的60%。第三人天仁公司由于资金问题，致使三栋楼房建设中途停工。天仁公司承诺该项目于2017年2月15日前开工，自复工之日起一年内交工。但天仁公司没有兑现承诺，原告于2017年3月2日向三门峡市中级人民法院提起诉讼，并同时提出了保全申请。2017年3月12日，三门峡市中级人民法院作出了(2017)豫12民初8号民事裁定书，裁定冻结天仁公司银行存款9500万元或查封、扣押其同等价值的财产。之后，查封(轮候)了第三人天仁公司位于［三国用(2015)第030号]、25416㎡[三国用(2015)第029号]的国有土地使用权及已建1#、2#、3#三栋楼房(分别已建至14、17、16层)所用权。虽然被告陈鸿伟先行申请查封了涉案土地使用权，但其申请保全金额只有3800万元，远低于原告申请保全的9500万元，且其仅涉及部分土地使用权，而原告申请查封了价值7000多万元的在建楼房所有权。根据“地随房走”的原则，应等原告起诉的案件有结果后一并进行处置。何况，本案还有和解、引入第三方资金，楼房恢复重建的希望。若真能实现和解，被告陈鸿伟的债权利益也能得到充分保障。现在团购房住户感觉自己的住房愿望有可能泡汤，到处上访，围堵高速公路，存在极大不稳定的社会安全隐患。原告维护的是264户团购房住户的利益，买受人的利益应当优先于承包人的优先受偿权和其它债权。原告于2017年7月27日向洛阳市中级人民法院提出了执行异议申请，洛阳市中级人民法院经审查，于2017年9月11日作出(2017)豫03执异282号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。该裁定没有引用实体法，驳回的理由不能让人信服。264户团购了天仁公司的商品房，签订有买卖合同，且均已交纳了60%的房款。故原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，依法提起案外人执行异议之诉，请求依法判决中止对涉案土地使用权及地上在建三栋楼房的公开拍卖，以维护原告和广大团购房住户的权益。被告陈鸿伟辩称，天仁公司欠答辩人钱是事实，原告的起诉与答辩人无关。原告并未进行协商和引入第三方资金。答辩人在执行中又追加了担保。答辩人要求继续执行。第三人天仁公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实认定如下：原告高速公路三门峡公司工会、高速职工团购委均隶属于河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司（以下简称河南高速三门峡分公司）。河南高速三门峡分公司为解决职工住房问题，于2013年10月成立了高速职工团购委，并于2013年12月5日向三门峡［三中心商务区指挥部办公室发函，委托天仁公司代建职工商住房，由天仁公司与三门峡［三中心商务区指挥部办公室签订购置意向，并负责办理土地、建设等相关手续。2014年1月7日高速职工团购委与天仁公司签订了《商品房团购协议》，双方对团购房数量、户型、价格、房款缴纳、项目工期及双方的责任义务等进行了约定。2014年12月24日，团购户分别与天仁公司签订了《团购房认购书》。高速职工团购委收取团购户购房款后，于2014年1月15日至2015年12月2日期间转账支付给天仁公司59247204.87元，付给河南煤炭建设集团有限公司1100万元，其中代付工程款500万元，退履约保证金600万元；支付河南金海洋电梯有限公司电梯订金20万元，以上共计70447204.87元。洛阳仲裁委员会在审理陈鸿伟与天仁公司等借款合同纠纷一案中，陈鸿伟于2015年10月13日提出财产保全申请，请求冻结天仁公司等的3800万元银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。洛阳仲裁委员会作出（2015）洛仲案字第263号《关于财产保全函》，依法提交本院执行。本院于2015年10月16日作出（2015)洛民立保字第230-1号民事裁定书。并于2015年10月19日作出（2015）洛民立保字第230-1号协助执行通知书，查封了天仁公司位于［三国用(2015)第030号]、25416㎡[三国用(2015)第029号]的国有土地使用权。后因天仁公司未能按照团购协议约定履行，涉案工程长期处于停工状态，高速公路三门峡公司工会将天仁公司起诉至三门峡市中级人民法院，并于2017年3月15日提出财产保全申请。三门峡市中级人民法院于2017年3月17日作出（2017）豫12民初8号民事裁定书，冻结天仁公司银行存款9500万元或查封、扣押其同等价值的财产。并于2017年3月24日作出（2017）豫12执保8号协助执行通知书和查封公告，查封了天仁公司位于三××市××、××东××10-011-01，面积28240㎡，使用权证号分别为三国用（2015）第029号、030号的土地，以及在建的1号、2号、3号楼。2017年6月23日，洛阳市瀍河回族区人民法院在淘宝网发出竞买公告，对涉案位于三门峡［三伯阳路北、甘棠路东三国用(2015)第029号、030号土地及地上建筑物三门峡甘棠-高速雅苑项目未完工的三栋楼(以实际完成的工程量为准)进行公开拍卖，合计起拍价人民币:125811955.95元，其中：1、土地起拍价人民币51876900元，2.地上建筑物起拍价人民币73935055.95元。竞拍时间：2017年7月28日10时至2017年7月29日10时止(延时的除外)。原告对该拍卖行为于2017年8月9日向本院提出了书面异议，请求依法中止对涉案土地使用权及地上在建三栋楼房的公开拍卖，本院于2017年9月11日作出(2017)豫03执异282号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。本院认为，原告与天仁公司之间系商品房买卖合同关系，购房户仅缴纳了部分房款，涉案房屋并未建成及交付，并未取得房屋的所有权及土地使用权，原告与天仁公司之间的债权系普通债权，对涉案执行标的不享有优先受偿权。陈鸿伟与天仁公司等借款合同纠纷一案中于2015年10月19日查封了涉案土地的使用权。高速公路三门峡公司工会诉天仁公司合同纠纷一案中于2017年3月24日查封了涉案土地以及地上建筑物。因陈鸿伟与天仁公司借款合同纠纷一案中查封涉案土地使用权在先，该案进入强制执行程序后，根据“房随地走”原则，洛阳市瀍河回族区人民法院对涉案土地使用权及地上建筑物一并进行拍卖并无不当。但因拍卖涉及土地使用权及地上建筑物两部分，故对拍卖的相应价款应按照相关规定进行分配。综上，原告要求中止对涉案标的物拍卖的主张，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司工会委员会、三门峡高速职工团购房协调监督委员会的诉讼请求。案件受理费231800元，由河南高速公路发展有限责任公司三门峡分公司工会委员会、三门峡高速职工团购房协调监督委员会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一九年四月十日书记员  关进京