广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初568号原告：林晓君，女，1994年11月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区新华街道马溪村十二队西河社区西河东路51号，现住广东省广州市白云区，原告：卢伟炬，男，1991年4月22日出生，汉族，住广东省广州市白云区中八巷东街南七巷8号，现住广东省广州市白云区，以上两原告共同委托诉讼代理人：易民胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：林浩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山雅展房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园会所一层，统一社会信用代码：91440607MA4UUHCT5Y。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健，广东华璟律师事务所实习律师。原告林晓君、卢伟炬诉被告佛山雅展房地产开发有限公司（以下简称“雅展公司”）装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林晓君、卢伟炬的委托诉讼代理人易民胜和林浩、被告雅展公司的委托诉讼代理人欧阳娟芬和罗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林晓君、卢伟炬向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销原、被告于2018年9月9日签订的《装修合同》，确认该合同无效；2.确认《装修合同》第二条2.1项、2.4项、第四条、第五条5.1项、第七条2项、第八条2项为格式条款依法无效；3.被告返还原告已经支付的装修款276497元，并支付利息（自起诉之日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月9日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》(预售),购买了被告开发的位于佛山市三水区西南街道广海大道东30号三江园2座1004号房产。同日，原、被告就上述房产又签订了一份《装修合同》，约定由原告委托被告进行装修，装修款为276497元，原告已支付全额装修款。原告事后了解到与被告签订的《装修合同》严重误导了原告，装修价格严重虚高，对原告显失公平，原告有权行使撤销权，请求法院撤销《装修合同》，确认《装修合同》无效。另外，《装修合同》缺少装修材料的品种、规格、型号、价格、质量等必备条款，属无法履行的合同，也应属无效。并且《装修合同》中，多处出现对原告限制权利、免除被告责任的格式条款，如《装修合同》第二条2.1项、2.4项、第四条，也属无效。鉴于此，原告委托律师于2018年11月28日向被告发出《解除〈装修合同〉及〈毛坯收楼、装修委托书〉通知书》，被告已于2018年11月29日收到通知，依据《合同法》第96条规定，《装修合同》已依法解除。原告为了维护权益，特提起本案诉讼。被告雅展公司辩称，一、涉案《装修合同》真实合法有效，不是无效合同。原因有二：1、《装修合同》是双方真实的意思表示。被答辩人作为一个完全民事行为人，在与答辩人签订《装修合同》之时，意思表示真实，不存在《合同法》第52条规定的以欺诈、胁迫方式订立合同损害国家利益，恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害公共利益等导致合同无效的法定情形。且被答辩人在《装修合同》和《装修确认书》等文件中多次明确知悉并认可自身权利义务，如《装修合同》第十条第1款“双方确认，本合同的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果”，《装修确认书》第二段“因本人认可开发商在房地产开发领域的综合实力与诚信，本人及共有人自愿选择由开发商自行委托第三方施工单位的方式对该商品房及项目内的其他部分进行装修施工，并由本人与开发商签署《装修合同》”，同时，被答辩人在《装修确认书》中确认知悉装修施工工程款，认可价格符合市场行情，价格公平合理，对价格无异议，知悉并接收商品房的装修标准、装修价格、用材、设备等。因此，《装修合同》是双方真实的意思表示。2、《装修合同》没有违反任何法律、行政法规的效力性强制规定，不违背公序良俗。《装修合同》是答辩人和被答辩人双方真实的意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效。二、涉案《装修合同》真实合法有效，依法不可撤销。原因有四：1、《装修合同》是双方真实的意思表示，不存在《合同法》54条规定的重大误解、订立合同时显示公平、欺诈、胁迫或乘人之危等导致合同可撤销的法定情形，依法不可撤销。2、根据《民法总则》第151条之规定，“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”在与答辩人签订《装修合同》之时，被答辩人意志自由、意思表示真实，不处于危困状态、不缺乏判断能力，该《装修合同》真实合法有效，依法不可撤销。3、涉案商品房套内建筑面积76.62平方米，装修款276497元，平均每平方米的装修款3千元左右，且答辩人提供的材料都是知名品牌。根据答辩人了解，三江园周边同类型楼盘的装修报价均在3500元及以上，答辩人的装修报价在业内是属于较低价格，完全不存在价格虚高情形。三、涉案《装修合同》条款完备，依法可履行。《装修合同》约定了装修标的、总价款、装修工程交付时间、工程质量和保修、材料和设备供应责任、主要材料品牌等条款，符合《合同法》第275条关于施工合同主要条款的规定，合同条款完备，依法完全可履行。四、涉案《装修合同》第二条2.1款、2.4款、第四条、第五条5.1款、第七条2款、第八条2款格式合同条款合法有效。根据《合同法》第40条规定，格式条款并不当然无效，在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该三个要素同时具备时，格式条款才无效。1、第二条2.1款约定“乙方自愿委托甲方对该商品房进行装修及改造，乙方允许甲方将装修改造工程全部或部分委托给第三方完成且无需通知乙方，乙方不得以甲方无装修资质对本合同或本装修履行提出任何异议”。该约定并没有免除答辩人责任、加重被答辩人责任、排除被答辩人的主要权利，根据《装修合同》约定，答辩人最主要的责任是依约完成装修并按期交付，被答辩人的主要权利是进行房屋装修验收。该条款并未免除答辩人按约定装修交房的责任，也未排除被答辩人进行房屋装修验收的主要权利。2、第二条2.4款约定“若有政府主管部门要求调整，乙方同意按照规定进行调整，且不向甲方主张任何权利”。该约定属于不可抗力情形，且政府主管部门要求调整，一般只会提高装修标准，实际上是加重了答辩人的责任，并未加重被答辩人责任、排除其主要权利。因此，该格式条款有效。3、第四条约定“甲乙双方确认该商品房预售面积与确权面积有差异时，本装修合同价不进行面积差款退补，但不影响《商品房买卖合同》关于面积补差条款的约定”。该条款实际上对答辩人和被答辩人双方而言都是公平的，就涉案《装修合同》来讲，如果预售面积小于确权面积，则被答辩人是获利一方，如果预售面积大于确权面积，则答辩人是获利一方。在商品房未交楼之前，确权面积未定，因此在《装修合同》签订之时，并不能确定哪一方为获利方。因此，该格式条款并未免除答辩人责任、加重被答辩人责任、排除被答辩人主要权利，该格式条款有效。4、第五条5.1款约定“乙方按本合同第十条附件2.1、2.2进行房屋装修验收，其中第十条附件2.2只是装修标准约定，甲方有权以同等材质替换。乙方同意不以装修存在轻微质量瑕疵为由拒绝收楼”。该条款已明确装修部位、装修项目和主要材料品牌，甲方以同等材质替换并未免除自身责任、未加重对方责任、未排除对方主要权利。此外，如房屋装修存在轻微质量瑕疵，被答辩人完全可以根据《装修合同》第五条约定要求答辩人进行整改，并可以同时根据《中华人民共和国合同法》第111条规定要求答辩人承担违约责任，而不应当在仅仅是存在轻微质量瑕疵的情况下拒绝收楼。综上，该格式条款应当有效。5、第七条2款约定“乙方接受甲方交付该商品房或本合同中约定视作甲方已交付装修工程的，乙方即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时甲方应承担的责任”。乙方接受甲方交付商品房，该《装修合同》已实际履行完毕，无解除合同的必要，因此，该条款实际上并未免除自身责任、未加重对方责任、未排除对方主要权利，该条款有效。6、第八条2款约定“买卖合同和装修合同不可分割，其中一份合同终止或解除的，另一份合同同时终止或解除；如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同解除的违约责任”。因答辩人所售房屋有毛坯房和精装房，被答辩人如不需要委托答辩人进行装修，完全可以选择购买毛坯房，被答辩人权利并无被限制一说。此外，为避免因装修影响周边住户，答辩人每座楼房的商品房装修工程交付时间都是统一的，为避免因为部分买房人违约导致整座楼的商品房装修工程不能如期交付，从而影响未违约的买房人，答辩人只能通过提高违约代价的方式来减少违约情况的发生，因此将《商品房买卖合同》和《装修合同》的终止和解除约定为不可分割。在被答辩人买房之时，答辩人已多次告知并让其签订书面《装修确认书》，确认《商品房买卖合同》和《装修合同》不可分割。该条款并未免除自身责任、未加重对方责任、未排除对方主要权利，该条款有效。五、被答辩人无权根据《合同法》第96条规定解除《装修合同》。答辩人和被答辩人并未约定一方解除合同的条件，《装修合同》也不符合《合同法》94条规定的不可抗力致使不能实现合同目的，在履行期限届满之前答辩人表示不履行主要债务，答辩人迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，答辩人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等法定解除的情形，因此被答辩人无权依据合同法96条解除合同。因此答辩人向被答辩人发出的合同解除通知书并不能产生解除合同的法律效力，装修合同仍然合法有效，被答辩人应当依约履行，否则应当承担相应违约义务。六、答辩人和被答辩人已根据《装修合同》约定履行本合同，本合同已实际履行。被答辩人现要求撤销该合同、认定合同无效、解除本合同，已构成违约，答辩人将保留追究被答辩人违约责任的权利。综上，答辩人请求人民法院依法公正判决，严惩被答辩人的不诚信行为，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以免因为被答辩人的不诚信行为而引发大规模房产诉讼，影响房产交易市场秩序，破坏市场稳定。答辩人请求驳回被答辩人全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告林晓君、卢伟炬在诉讼中提交以下证据：1.《商品房买卖合同(预售)》一份，证明原告与被告已签订有效的书面房屋买卖合同；2.《装修合同》一份，证明原告与被告已签订装修合同；3.收款收据五份，证明原告已按照合同约定向被告支付了装修款项；4.《解除装修合同及毛坯收楼、装修委托书通知书》一份、妥投证明一份，证明原告已向被告发出装修合同的通知，并成功送达被告。被告雅展公司在诉讼中提交以下证据：1.《三江园认购书》一份，证明原告确认购买涉案房屋，并自愿委托被告对涉案房屋进行装修，同时约定装修款及支付方式；2.《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原被告双方合意签订商品房买卖合同，该合同合法有效；3.《装修合同》一份，证明原、被告双方合议签订装修合同，原告自愿委托被告对涉案房屋进行装修，且合同约定了装修标的、总价款、装修工程交付时间、工程质量和保修、材料和设备供应责任、主要材料品牌等内容，合同条款完备可履行，该合同是双方真实的意思表示，真实合法有效；4.《装修确认书》一份，证明原告明确知悉并认可《装修合同》的内容，了解双方的权利和义务，进一步证实《装修合同》真实合法有效；5.《收款收据》五份，证明原告向被告交付商品房装修款，已经实际履行装修合同；6.《三水洋房项目装修标准统计》打印件一份，证明涉案商品房平均每平方米的装修款为3千元左右，而三江园周边同类型楼盘的装修报价均在3500元及以上，被告的装修报价在业内是属于较低价格，完全不存在价格虚高情形（数据来源于销售员与周边楼楼价格的对比）；7.招标文件一份，证明案涉商品房装修工程已经进行了招投标工作，装修合同已经实际履行；8.评标报告一份，证明案涉商品房装修工程已经完成了评标工作，装修合同正在履行；9.情况说明一份，证明被告认为案涉小区商品房的装修工程已经完成了招标，商品房装修工程报价不包括电器、洁具、家电、厨具等设备；10.关于三水三江园1-4栋销售类型说明一份，证明三水三江园楼盘1-4栋房屋均为精装修房屋出售，没有毛坯房屋出售。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，对于原告提供的所有证据，被告对真实性无异议，本院对原告提供的所有证据的真实性予以认定。对于被告提供的证据1至5，原告对证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定。对于被告提供的证据6，为被告单方制作，原告不予认可，本院不予采信。对于被告提供的7-9，原告对真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；对于被告提供的证据10，为被告单方制作，原告不予认可，该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：2018年6月28日，原告林晓君、卢伟炬作为乙方与被告佛山雅展房地产开发有限公司作为甲方签订《三江园认购书》，约定林晓君、卢伟炬认购被告开发的三江园小区2座1004房屋，建筑面积为98.35平方米，认购书第一条“成交金额及付款约定”内容：该物业标准总价为1101759元，物业认购价格为1090741元。1.该物业（毛坯）售价为809168元；其中税款为73560.72元，不含税金额为735607.28元。毛坯房屋于2020年4月1日前交付使用；乙方于签订认购书时支付定金20000元，首期楼款229168元于2018年8月11日前支付，余款560000元办理银行按揭；2.乙方委托佛山雅展房地产开发有限公司代为进行毛坯收楼，并在收楼后按乙方意愿进行装修，装修总价为281573元，其中税款为25597.54元，不含税金额为255975.46元，装修交楼时间为2020年12月30日。装修标准和装修款方式以最终签订《装修合同》为准。装修款分期付款：第一期84472元于2018年8月11日前支付；第二期197101元于2018年11月30日前支付。2018年9月9日，原告林晓君、卢伟炬作为乙方与被告雅展公司作为甲方签订《装修合同》，就林晓君、卢伟炬委托被告雅展公司对位于佛山市三水区西南街道广海大道东30号三江园2座1004房装修工程施工事宜进行约定，合同第二条2.1款约定“乙方自愿委托甲方对该商品房进行装修和改造，乙方允许甲方将装修改造工程全部或者部分委托给第三方完成且无需通知乙方，乙方不得以甲方无装修资质对本合同或者本装修资质提出任何异议。”第二条2.4款约定：“乙方承诺上述装修改造已经过其他共有人同意，并知悉、同意上述装修改造将产生的变化和后果。若有政府主管部门要求调整，乙方同意按照规定进行调整，且不向甲方主张任何权利，本条为独立条款，不受本合同效力影响。”第三条约定本装修工程总价款276497元，包含装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等，装修款分期付款：第一期82949元于2018年8月11日前支付；第二期193548元于2018年11月30日前支付。第四条约定：“甲、乙双方确认该商品房预售面积和确权面积有差异时，本装修合同价不进行面积差额退补，但不影响《商品房买卖合同》关于面积补差条款的约定。”第五条5.1约定：“乙方按本合同第十条附件2.1、2.2进行房屋装修验收，其中第十条附件2.2只是装修标准约定，甲方有权以同等材质替换。乙方同意不以装修存在轻微质量瑕疵为由拒绝收楼。”第七条2点约定：“乙方接受甲方交付该商品房或本合同中约定视作甲方已交付装修工程的，乙方即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时甲方应承担的责任。”第八条2点约定：“买卖合同和装修合同不可分割，其中一份合同终止或者解除的，另一份合同同时终止或解除，如乙方原因，引致《商品房买卖合同》或者《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按照《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同解除的违约责任。”《装修合同》的附件有：1、《装修平面图》；2、《装修标准》载明房屋客厅、餐厅、过道、主卧室、卧室、书房、厨房、卫生间、阳台以及全屋强弱电系统、给排水、门窗、照明系统的装修项目和使用的主要材料品牌。2018年7月28日，原告林晓君、卢伟炬向被告雅展公司作出《装修确认书》，主要内容为：林晓君、卢伟炬自愿选择由开发商自行委托第三方施工的方式对该商品房及项目的其他部分进行装修施工，并由本人与开发商签订《装修合同》，并作出声明如下：1、本人确认及知悉该商品房购房价款及装修施工工程价款，认可价格符合该商品房所在区域的市场行情，属公平合理，本人对价格并无异议。除《装修合同》中约定的情形外，上述装修工程价款不因该商品房的实测面积或者市场行情的变化，作出任何变更或调整。若本人违反前述承诺提出装修工程价款变更要求，对商品房买卖合同及装修合同的履行造成影响的，视为本人违约，相应法律责任后果由本人自行承担，另开发商有权根据《商品房买卖合同》《装修合同》约定，追究本人的违约责任。2、本人自愿签订《装修合同》并同意《装修合同》与《商品房买卖合同》均不得单独变更或者解除。若《商品房买卖合同》或《装修合同》因本人过错未能实际履行或者解除的，视为本人违约，开发商有权解除《商品房买卖合同》《装修合同》，且本人应按照《商品房买卖合同》《装修合同》约定向相对方支付违约金，并自行承担由此导致的一切责任。3、经开发商如实告知及详细说明，本人清楚知悉并接受该商品房的楼层、座向、建筑面积、户型、平面间隔、装修标准、装修价格、用材、设备等。2018年7月28日，原告林晓君、卢伟炬与被告雅展公司签订编号为20180728012505《商品房买卖合同（预售）》，约定林晓君、卢伟炬购买雅展公司开发的位于佛山市三水区西南街道广海大道东30号三江园2座1004号房屋，建筑面积为98.35平方米，房屋总价为809168元。在签订本合同前，买受人已经向出卖人支付了定金20000元，该定金在交付首付款时抵作商品房价款，在本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房款30.79%，即249168元，剩余房款560000元应于2018年7月31日前办理银行按揭手续。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件，供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的设施交付标准。合同第十一条约定出卖人应当在2020年4月1日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定。载明：1.外墙：外墙瓷砖、2.起居室：（1）内墙：砂浆抹面（2）顶棚：水泥浆抹面（3）室内地面：原结构面。3.厨房：（1）地面：原结构面（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：水泥浆抹面；4.卫生间：（1）地面：砂浆找平（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：原结构面；5.阳台：地面砂浆找平、顶棚双飞粉、不封闭。6.电梯：（1）品牌：奥的斯电梯。7.管道:符合国家标准。8.窗户：铝合金窗。签订上述协议后，原告林晓君、卢伟炬向雅展公司支付了《装修合同》约定的装修款276497元。2018年7月，雅居乐地产置业有限公司将雅居乐标准化装修工程2018-2019年度战略标对外招标，于2018年12月完成了评标工作。被告雅展公司在诉讼中陈述，本案争议雅居乐三江园项目的装修工程包含在上述雅居乐地产集团2018年-2019年度战略招标范围内。本院认为，本案的争议焦点问题有：一、案涉《装修合同》的效力；二、原告主张撤销案涉《装修合同》并确认合同无效、确认《装修合同》部分条款无效以及返还装修款有无依据。对于第一个争议问题。双方当事人在《三江园认购书》约定房屋成交金额分为毛坯售价和装修款两部分，在签订认购书或者商品房买卖合同同时签订《装修合同》和《装修确认书》，并在《装修确认书》中约定《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》同时履行或解除等内容，从双方当事人订立合同的过程、合同约定的内容，结合本系列案其他购房者陈述的购房经过综合判断，原告在购房时明知被告出售的房屋为带装修交付，交易价款需要分开商品房买卖合同和装修合同两份合同约定的情况下与被告签订《装修合同》，可见原告与被告签订的装修合同并非双方对房屋进行装修的真实意思表示，实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同(预售)》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原、被告双方签订《装修合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示是《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成开发商与购房者签订带装修房屋的商品房买卖合同，案涉房屋交易总价为商品房买卖合同价款和装修价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为。故原告申请依照约定装修标准对案涉房屋装修造价进行司法鉴定，依据不足，本院不予采纳。原告主张确认双方签订《装修合同》无效，有理，本院予以支持。对于第二个争议问题。因双方当事人签订的《装修合同》自始无效，故不存在撤销《装修合同》的问题，对于原告主张撤销《装修合同》的诉讼请求，本院不予支持。诚如上文分析，《装修合同》是双方当事人对房屋装修事项的虚假意思表示，是无效合同，无保护其效力之必要，本院不再逐一审查《装修合同》个别条款的效力。原告向被告支付的装修款276497元是案涉房屋交易价款的一部分，与《商品房买卖合同（预售）》约定的价款共同构成房屋总价款，此为双方当事人真实的意思表示，现原告主张在单独履行《商品房买卖合同（预售）》的情况下，被告返还已付装修款及利息，有违双方真实意思表示，亦缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告林晓君、卢伟炬与被告佛山雅展房地产开发有限公司于2018年9月9日签订的《装修合同》无效；二、驳回原告林晓君、卢伟炬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即2724元（原告已预交），由原告林晓君、卢伟炬共同负担1362元,被告佛山雅展房地产开发有限公司负担1362元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇一九年四月十六日书记员  李秀娟