浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终735号 上诉人（原审原告）：裘永成，男，1967年12月5日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：章国锋，浙**宁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：象山县石浦镇雷公山村村民委员会。住所地：象山县石浦镇雷公山村。 代表人：朱国真，该村委会主任。 委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：象山县石浦镇雷公山股份经济合作社。住所地：象山县石浦镇雷公山村。 代表人：詹忠苏，该经济合作社社长。 委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。 上诉人裘永成、象山县石浦镇雷公山村村民委员会（以下简称雷公山村委会）、象山县石浦镇雷公山股份经济合作社（以下简称雷公山村经济合作社）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2018）浙0225民初7689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人裘永成上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、发回重审或直接改判经济合作社赔偿裘永成房屋升值损失（以司法鉴定价减去已付购房款的差额）；三、一、二审诉讼费由经济合作社负担。事实和理由：一、一审判决案涉房屋买卖合同无效的理由错误；二、案涉房屋买卖合同无效的过错责任在经济合作社，裘永成无任何过错；三、因经济合作社过错导致案涉房屋买卖合同无效，应依法赔偿裘永成的经济损失。 经济合作社在二审中答辩称：一、裘永成上诉称一审判决认定房屋买卖合同无效的理由错误之说不能成立；二、裘永成上诉称合同无效的过错责任在经济合作社，裘永成无任何过错之说不能成立；三、裘永成上诉要求经济合作社另行赔偿其购买相同房屋的升值损失，没有事实依据和法律依据，不能成立。 上诉人经济合作社上诉请求：变更原判第二项的后半款，改判驳回裘永成的赔偿其房款利息损失（按原判计算到2018年12月底合计为143520元）的请求。事实和理由：一、原判认定对于合同无效，经济合作社存在明显过错，裘永成仅为一定过错，显属对双方的过错比例认定不当。结合私法的诚信原则，应当认定是裘永成一方过错，至少应认定其过错大于经济合作社；二、原判无视补充协议中关于一方反悔主张合同无效的后果处分条款的约束力，显然认定事实和适用法律错误。根据这些条款，应当确定由裘永成自行承担损失。 裘永成在二审中答辩称：经济合作社的上诉没有事实和法律依据，具体理由同上诉状理由第二、三点。 原审原告裘永成向一审法院起诉请求：1.确认原审原告与原审被告雷公山村委会签订的《商品房买卖合同》及与原审被告雷公山村经济合作社签订的《综合大楼补充协议》无效；2.判令两原审被告退还购房款242000元，并支付资金占有期间按中国人民银行贷款基准利率计算至实际退款日止的利息损失（暂计至2018年8月8日为137690元）；3.判令两原审被告赔偿原审原告房屋升值损失258000元（暂按4000元/m2计减去已付购房款的差额，实际房价以司法鉴定为准）；4.本案案件受理费及律师代理费由两原审被告负担。庭审中，原审原告撤回律师费主张。 一审法院认定事实：2007年，雷公山村委会作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同》一份，由原告以222000元的价款购买三层305室建筑面积120平方米的房屋，并约定双方的权利义务等内容。2017年6月27日。雷公山村委会发布通知一份，因大楼各户尚有部分尾款未付清，镇政府多次协调未果，告知购房户暂停或不要装修，以免造成不必要的损失。2018年7月3日，雷公山村经济合作社与原告签订《综合大楼补充协议》一份，载明：房屋出卖价为255000元，原告已付222000元，尚欠房款33000元，原告同意先付20000元，余款13000元支付在适当时候由镇政府出面为双方协调解决，以及其他权利义务内容。截至起诉前，被告方共计收到原告购房款242000元。 另查明，原告户籍所在地为象山县，并非雷公山村村民。 一审法院审理认为：原告与被告雷公山村委会虽在自愿基础上订立了房屋买卖合同，但涉案房屋所在的土地权属性质为雷公山村集体所有，原告并非该集体经济组织成员，无权取得该集体土地使用权，故上涉房屋买卖合同违反法律规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告主张两被告返还购房款242000元，依法有据，该院予以支持。关于原告主张的经济损失，其要求以2007年11月案涉相同房款购买合法商品房至2018年8月8日止的房屋升值计算其经济损失。该院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。且原告对此负有举证义务，现原告未能举证证明，故应承担举证不能的不利后果。原告确因购买涉案房屋导致其他交易机会的丧失，但其购买了涉案房屋与其因此不能购买同地段合法商品房之间并不具有必然性，故原告以此来衡量其经济损失不具合理性，该院不予采纳，并对原告的司法鉴定申请不予准许。本案中，被告在《商品房买卖合同》中承诺“买受人购买的商品房为《集体制商品房》预售商品房及村办公楼由县人民政府批准”，但经查实案涉房屋并无合法审批建造手续，也无法办理相关产权证书，故在房屋买卖中，被告存在明显的过错。原告作为非被告方经济合作社成员明知其无权购买案涉房屋仍与被告签订买卖合同，亦存在一定过错。原告未能举证证明其损失超过法定损失，故该院按年利率6%确定其经济损失。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，作出如下判决：一、确认原告裘永成与被告象山县石浦镇雷公山村村民委员会签订的《商品房买卖合同》，及与被告象山县石浦镇雷公山村股份经济合作社签订的《综合大楼补充协议》均无效；二、被告象山县石浦镇雷公山村村民委员会、象山县石浦镇雷公山村股份经济合作社于判决生效后十日内返还原告裘永成购房款242000元，并赔偿经济损失（以50000元为本金自2007年11月5日起，以99000元为本金自2018年1月2日起，以33000元为本金自2008年3月15日起，以40000元为本金自2009年7月16日起，以20000元为本金自2018年7月3日起，均按年利率6%计算至实际给付之日止）；三、驳回原告裘永成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10177元，减半收取5088.50元，由原告裘永成负担2058.50元，被告象山县石浦镇雷公山村村民委员会、象山县石浦镇雷公山村股份经济合作社负担3030元。 二审期间，各方当事人均未提供新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为：关于裘永成与雷公山村委会签订的《商品房买卖合同》的效力问题，因涉案房屋所在的土地权属性质为雷公山村集体所有，裘永成并非该集体经济组织成员，无权取得该集体土地使用权，且涉案房屋未取得相关审批建造手续，故一审法院认定该《商品房买卖合同》违反法律规定，应属无效，并无不当。 关于裘永成主张的经济损失问题，因裘永成对其主张的经济损失负有举证责任，但其未能提供充分有效证据加以证明，应依法承担举证不能的法律后果，故裘永成要求经济合作社赔偿经济损失的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。 关于过错责任比例的认定问题，根据《商品房买卖合同》的约定，经济合作社承诺“买受人购买的商品房为《集体制商品房》预售商品房及村办公楼由县人民政府批准”的内容，但直至二审期间，案涉房屋仍未取得审批建造手续，也无法办理相关产权证书，据此一审法院作出经济合作社在《商品房买卖合同》的签订和履行过程中存在明显过错，应按年利率6%赔偿裘永成经济损失的认定，并无不当。经济合作社提出一审对双方的过错责任比例认定不当的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。同时，涉案房屋所在的土地权属性质为雷公山村集体所有，裘永成并非该集体经济组织成员，其在明知无权购买涉案房屋的情况下仍与雷公山村委会签订买卖合同，亦存在一定过错。裘永成提出其在签订《商品房买卖合同》过程中没有过错的上诉理由，显然缺乏依据，本院不予采信。 综上，上诉人裘永成与上诉人经济合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8340.40元，由上诉人裘永成负担5170元，由上诉人经济合作社负担3170.40元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  马金平 审判员  孙长虎 审判员  俞灵波 二〇一九年四月二十二日 书记员  陆 琼