杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初1570号 原告夏广滨，男，1986年6月20日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告柳多原，男，1963年11月6日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 原告夏广滨诉被告柳多原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法由审判员杨莉适用简易程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏广滨诉称：原、被告双方于2018年11月29日签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于萧山区房屋一套，租赁期自2018年12月1日至2024年11月30日；在租赁期间被告擅自退租的，应按照120000元整向原告支付违约金。合同签订后，经原告多次催讨，被告至今未缴纳房屋租金，已严重违约。房屋有租约在身，也无法另外出租。故原告起诉要求：1.被告支付原告违约金120000元；2.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；3.被告支付原告9个月的房屋租金41400元。 被告柳多原在庭审中辩称：当时双方签订房屋租赁合同，答辩人要求先看房再签订合同，但是当时夏广滨没有时间，他说先把合同签了再去看房也来得及的。当时答辩人提出来的要求就是案涉房屋要能做成四个小套间，就是要隔四个卫生间出来，如果能隔成四个卫生间，答辩人确定要租的如果不能隔的，答辩人是不要租的，所以当时就签下了房屋租赁合同。签完之后由中介带领答辩人看房，答辩人发现这个房子隔不了四个卫生间，当时也已经和房东提出，所以双方之间的房屋租赁合同根本就没有生效，也谈谈不上解除的问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告夏广滨为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》1份，证明双方之间存在房屋租赁合同关系以及有关权利义务约定的事实；2.不动产权证书1份，证明位于萧山区案涉房屋系原告以及配偶牛纪超共同共有的事实；3.原告与被告及中介陶燕飞三人群聊的微信聊天记录1份（2018年12月5日至2018年12月7日期间），证明原、被告之间的房屋租赁合同已经生效以及在双方的租期满了一个月之后，因被告一直未缴纳房租，故原告让中介再继续挂房子，房子的钥匙也一直在陶燕飞处的事实。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，关于案涉房屋的钥匙，中介陶燕飞早已把钥匙还回绿洲房产了。本院经审查后对上述证据的真实性均予以认定。 被告柳多原未向本院提供证据。 为查明案件事实，本院向中介陶燕飞进行调查，并制作调查笔录一份，根据陶燕飞的陈述，案涉的房屋租赁合同系在2018年11月29日中午签订的，当时被告提出要去看下房子后再签，但房东夏广滨说要上班没有时间了，被告又提出晚上再签，原告说晚上也有事，被告就签了字，双方当时是说由本来房屋里的两个卫生间隔成四个，在签合同时被告已经明确提出看房子后确定能做四个卫生间的，那么房子被告要租的，房租下午就付；后由其去绿洲房产借了案涉房屋的钥匙后，陪同被告去看案涉房屋，看房时发现其中一个卫生间无法隔成两个卫生间，被告提出要再加一个卫生间，11月29日、30日及12月1日都在和原告沟通，但原告一直没回微信，到了12月1日晚上，原、被告两人联系上，被告提出要加卫生间，原告不同意，被告提出不租房屋；后来在2018年12月5日，建了一个三人群，协商加卫生间事宜，原告提出加卫生间要加500元一个月，被告说加钱就不要了；关于案涉房屋，因被告未支付押金及租金，故房屋一直未交付，中介费也因双方未协商一致房屋租赁事宜，均未支付。经质证，原告认为被告单方面声称“不认合同了，不租了”，不接收顺大房产中介陶燕飞手中的钥匙、不接收已签字确认的租赁合同，以上行为不应视为合同无效的证据，在合同签订时，原告首先签字确认，被告随后签字确认，被告声称其要在进一步看房后再决定签不签合同，原告当时即强调，合同只要签字了就有效，合同签完字后、合同中写明的所有条款原告全部认可，被告方也按照要求，签订了合同，完全不存在“双方约定一致，进一步看房后再执行合同或确认合同”的约定；在11月29日签完合同后，原告已经与被告互留微信、电话，被告在微信上主动联系原告是在2018年12月1日的19:50，说考虑加一个卫生间，同年12月3日20:57，被告仍在联系原告，问卫生间的事情考虑地怎么样了；根据双方12月1日21:06分的通话内容，原告一直坚持签字即有效，被告一直没否认过这句话；根据原、被告及中介陶燕飞三方的微信聊天记录也显示三方在12月初仍一直保持对关于“要不要新开卫生间”的争议沟通；合同签订后，原告告知被告及中介，房屋钥匙在绿洲房产，请中介带被告拿钥匙即可，原告因有急事故带着属于自己的一份合同就离开了，后中介去拿钥匙，打电话让原告与绿洲房产沟通确认，向绿洲房产说明“房子已经租掉了，钥匙可以让其拿走”，原告也打电话进行了确认，也由中介带被告方去了合同中明确的租赁房屋，被告方不接收钥匙、不接收合同的行为，只能视为拒不履行合同，不能视为原告不交付房屋；合同签订后，原告方也一直未对房屋做任何实际的其他用途，证明原告已经事实上履行了合同义务；被告单方面不认可合同、合同出现执行困难后，中介、原告双方多次协商，并由原告最终提出可以签补充条款的继续解决方案，此方案被被告否决后，中介曾提出让原告继续往外租房的事宜，当时原告坚定认为合同是有效的，房产另往外租存在极大的违约风险，拒绝了中介的方案；2019年1月初，原告发信息给中介，提出“根据当时的合同约定，一直没付租金、这合同可以算是违约、解约了”，并请中介协助寻找其他合适租户。被告认为陶燕飞说的基本属实，同时强调合同签字之前被告一再要求去房子看了以后再签字，而夏广滨一直催被告签字，当时被告提出先把合同签掉，但是要看了房子以后再决定租不租，要租就转钱给原告，不租就不转钱，待转钱后，由原告交付房屋钥匙后合同生效，不转钱合同就无效，当时原告同意，被告才在合同上签了字。本院经审查后认为，根据原告与房产中介陶燕飞的微信聊天记录可以看出，在2018年11月30日，陶燕飞就案涉房屋租赁事宜与原告沟通，提出“有一个卫生间不能做二个，客户说加个卫生间，做四套，四个卫生间”；2018年12月1日晚，原、被告就如何解决卫生间事宜进行电话沟通，因原告不同意加卫生间，被告当即提出不租了；2018年12月5日，原、被告及中介陶燕飞在群聊中就增加卫生间事宜进行协商，但最终协商未果，被告再次明确不租房屋了，中介陶燕飞在2018年12月6日向原告说明，“房东为了不影响你房屋的出租，我把钥匙仍然放到绿洲房产，它们门店大一点，出租可能快点，我有客户去借好了”，同时根据庭审中原、被告的陈述，可以认定被告向原告租赁房屋的条件之一是原告的两个卫生间能隔成四个卫生间，后因其中一个卫生间无法隔成两个卫生间，才导致了本案的纠纷，综上可以认定中介陶燕飞关于整个过程的陈述属实。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年11月28日，在顺大房产中介陶燕飞的居间服务中，被告柳多原欲向原告租赁其所有的位于杭州市萧山区的房屋，由被告进行装修后用于出租，以获取收益。2018年11月29日，在中介陶燕飞处，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市萧山区的房屋出租给被告，房屋的用途为住宅；房屋租赁期为72个月，即自2018年12月1日起至2024年11月30日止；前三年租金为4600元每月，后三年租赁为5100元每月，第一年有三个月装修免租金，需一次性支付九个月租金，后面的租金半年一付，下次付租金提前半个月；租房押金为5000元整；被告进行装修隔断最多4套；被告在租赁期间住宿人员不得超过8人（未成年人除外），否则原告有权解除合同，收回出租房屋；如被告不交付或者不按约定交付租金达一个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋；原告违反合同约定，提前收回房屋的，应向被告支付违约金120000元；被告如存在合同约定的违约行为或中途擅自退租的，应向原告支付违约金120000元；被告如逾期支付租金，每逾期一日，支付原告月租金2%的滞纳金；原告同意被告在原卫生间隔开，其他地方不能加卫生间；合同一式三份，甲、乙双方各执一份，中介方一份，签字后生效。在签订合同同时，双方明确将案涉房屋原有的两个卫生间隔成四个卫生间，将房屋隔成四个小套间，被告亦明确提出，如实地看房后房屋可以隔成四个小套间的，则其要租赁房屋并向原告交付房租，如无法隔成四个小套间的，则其不要租赁房屋的。合同签订后，原告自行离开，由中介陶燕飞去绿洲房产拿取房屋钥匙后，陪同被告去租房内实地查看，发现其中一个卫生间无法隔成两个卫生间，被告提出增加一个卫生间。2018年11月30日，中介陶燕飞将其中一个卫生间无法隔成两个卫生间，被告提出增加一个卫生间的事宜通过微信与原告进行沟通，但原告一直未回复。2018年12月1日，被告通过电话与原告进行沟通增加卫生间事宜，双方协商未果，被告表示不租了。2018年12月5日，原、被告及中介通过微信群聊协商增加卫生间事宜，原告提出增加卫生间需要加房租500元/月，后协商未果。 另查明，案涉《房屋租赁合同》签订后，租房一直未交付被告，被告也未向原告支付押金及租金，除原告手中的合同外，另两份《房屋租赁合同》一直在中介处，同时原、被告双方均未向中介支付过居间报酬。 本院认为：根据我国《合同法》的规定，当事人双方依法就合同的主要条款经过协商一致，合同就成立。就房屋租赁合同而言，出租人和承租人订立房屋租赁合同，只要双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成合意后，房屋租赁合同就已经成立。本案中，原、被告双方已经签订了书面的《房屋租赁合同》，合同中就租赁的房屋、租金、付款方式、期限、违约责任等内容进行了明确约定，故双方之间的房屋租赁合同已经成立，同时合同中约定签字后生效，故经原、被告双方签字后合同已经生效。被告向原告租赁房屋的目的是将房屋隔开装修后，转租给别人收益，故被告租赁是为了获取“经营收益”，因此双方在协商过程中，确认的是将原有的两个卫生间隔成四个，做成四个小套间，住宿人员不超过8人。签订合同时，双方也确认将案涉房屋原来的两个卫生间隔成四个，被告亦明确提出如房屋不能隔成四个套间的，其不要租。这是签订合同时被告提出的解除合同的条件，故本院认定案涉的房屋租赁合同是一个附解除条件的合同。后在被告查看房屋后，发现其中一个卫生间无法隔成两个，即最多只能隔成三个卫生间，故双方就增加卫生间的事宜进行了协商，但无法协商一致，因案涉房屋的卫生间无法隔成四个，双方也未就增加卫生间事宜达成一致意见，导致被告租赁房屋进行收益的合同目的已无法实现，解除条件已经成就，被告也明确于2018年12月1日向原告表示不租赁案涉房屋，双方之间的租赁合同已经解除。因合同无法履行系房屋构造的客观情况导致，不可归责于双方，案涉房屋至今也未交付给被告使用，故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 驳回夏广滨的全部诉讼请求。 案件受理费3528元，减半收取1764元，由夏广滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杨莉 二〇一九年四月一日 书记员  张艳