河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初140号原告（反诉被告）：李晓琳，女，1973年9月28日出生，汉族，群众,大学文化，邢台市广播局职工，住邢台市桥东区。委托代理人：孟凡杰，河北甲信（宁晋）律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北永辉房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区达活泉公园东街以西永辉巴黎。法定代表人：林于航，该公司总经理。委托代理人：王阳，女，该公司销售部主管。委托代理人：范彦芳，河北洋溢律师事务所律师。原告（反诉被告）李晓琳与被告（反诉原告）河北永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李晓琳及其委托代理人孟凡杰、被告（反诉原告）永辉公司的委托代理人王阳和范彦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓琳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金119905.33元（每日按总房款的万分之二计算，自2015年7月1日至2017年11月28日，共计881日）；2、依法判令被告向原告支付逾期办理房产权属证书的违约金3402.54元。事实与理由：原、被告于2013年10月15日签订《商品房预售合同》（编号YS2013010138），约定原告自被告处购买邢台市桥西区商品房，总房款680507元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款并办理银行贷款，且贷款款项已支付给被告。合同第八条约定被告应当在2015年6月30日前将约定的商品房交付买受人使用，但被告无正当理由直至2017年11月28日才向原告交付商品房。另外，被告直至2018年9月办理房屋产权证书。原告认为，被告应当依约交付商品房及办理房屋产权证书，其拒绝交付商品房并逾期办理房屋产权证书已构成严重违约，被告应当按照双方合同第九条、第十五条约定的违约金计算方式向原告支付违约金。经协商无果，原告现起诉至贵院，希望人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告永辉公司辩称，一、答辩人没有逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。2017年，李晓琳将1503房屋转让，由于该房屋是按揭贷款，答辩人是担保人，因此直到2017年11月15日李晓琳将上述贷款本息全部结清，在银行出具证明后，2017年11月28日我公司与李晓琳办理完毕接房手续。答辩人没有逾期交房，而是原告李晓琳逾期接房，答辩人不应承担逾期交房的违约责任，就本案李晓琳逾期接房应支付的违约金，答辩人已提出反诉。二、没有及时取得产权，是买受人迟延接房所致，答辩人不应当承担责任。综上所述，答辩人认为原告所诉不符合事实，请求依法驳回其诉讼请求。反诉原告永辉公司向本院提出诉讼请求：请求判令李晓琳支付逾期接房违约金57162元。事实与理由：李晓琳购买的永辉时代广场2单元1503号房屋，在2015年7月9日竣工验收，就已经具备交付条件。当时售楼部逐一电话通知购房业主前来接房，但电话联系到李晓琳时，其表示没钱不予接房。此后反诉人几经催促，2015年12月7日反诉人又以信函的形式告知，但信件被退回，直到2017年11月28日李晓琳才办理完毕接房手续。根据双方所签《补充协议》第5条规定，买受人必须在出卖人通知30天内到出卖人办理有关交房手续，若超出上述保留期限，视为买受人已接收房屋，该房屋发生的任何相关费用由买受人承担，并买受人应按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。据此，反诉人请求李晓琳承担逾期接房的违约责任，从2015年8月11日至2017年11月28日，共计840天，按照房款总额万分之一的标准，向反诉人支付逾期接房的违约金57162元。反诉被告李晓琳辩称，一、被告的反诉已经超过了法律规定的反诉期间，法院不应当受理。二、被告所称的竣工验收时间并未达到合同的约定条件。三、原告知道被告将要交付房屋时多次去售楼部要求收房，被告以原告丢失收据为由拒不向原告交付房屋。四、原告虽然交付了物业费用，但是通过物业费用的交付日期可以证明原告的收房时间，因为原告不交付物业费，被告不交房屋，也不给原告办理相关手续。五、双方签订的补充协议第5条并没有约定以邮寄方式通知。六、原告把涉案房屋出售后还清银行贷款后，被告才向原告交清，物业费的交纳也是由购房方交纳的，因为当时没有办理过户，所以物业费的收据交款人名称还是原告。综上，原告不存在逾期收房的行为，而是被告拒不交房。本院经审理认定事实如下：2013年10月15日，李晓琳（买受人）与永辉公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号YS2013010138），该合同其中约定：商品房位于邢台市桥西区，房屋代码为803711；建筑面积111.45平方米；总房款680507元；交付期限为2015年6月30日前；出卖人应按规定时间将产业交付给买受人使用，否则出卖人应向买受人支付延期时间已付款项按日息万分之一的逾期违约金；买受人必须在出卖人通知（报纸通告或电话通知）30天内到出卖人办理有关交房手续，若超出上述期限，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，由于办证主管部门及买受人原因，未能及时取得产权的，出卖人不负责任。2014年2月26日，李晓琳（借款人、抵押人）与工商银行新华支行（贷款人）、永辉公司（保证人）签订《个人购买借款担保合同》，该合同其中约定：贷款金额为27万元；贷款期限为20年。上述合同签订后，李晓琳按照约定付清购房款，并于2017年11月15日还清贷款本息。双方实际于2017年11月28日办理交房手续，同日，李晓琳与郭更哲签订《房屋买卖合同》，将上述房产卖与郭更哲。庭审中，李晓琳主张永辉公司逾期交房，要求支付违约金。永辉公司对此提出异议，主张系李晓琳逾期接房，并于2015年12月7日以信函方式通知李晓琳接房。该信封表面载明收件地址“邢台市桥西区永辉巴黎16-4-1202”，收件人“李晓琳”，手机号“139××××2829”，“交房通知”，改退批条注明“用户拒收”，邮戳时间为“2015年12月10日”。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方在合同中虽然约定违约金计算标准为日万分之二，但合同补充协议将违约金计算标准变更为日万分之一，故本院以双方在补充协议中的约定为准。关于逾期交房、接房违约金问题。永辉公司主张在2015年7月9日已经具备交付条件，并逐一电话通知购房业主，但其提交的业主接房名单不足以证明通知到李晓琳的具体时间，故本院不予采纳。双方虽然未在合同中约定以邮寄的方式进行通知，但永辉公司向李晓琳邮寄的信封表面已经载明“交房通知”和手机号，且邮寄地址和手机号与李晓琳在本案地址确认书中预留的送达地址和手机号一致。因此，李晓琳虽然拒收交房通知，但可以证明李晓琳已经知晓交房事宜。信封的改退批条注明拒收时间为2015年12月10日，此时应视为永辉公司履行的通知时间，据合同约定交房时间延迟164天，永辉公司应当按照约定向李晓琳支付此期间的逾期交房违约金11160.3元（680507元×日万分之一×164天）。双方虽然实际于2017年11月28日办理交房手续，但李晓琳明知永辉公司通知其可以办理交接手续的情况下仍未办理，双方产生争议后也未采取适当措施，导致损失扩大，自身存在过错，故对其主张2015年12月10日之后的违约金不予支持。按照永辉公司的陈述，其明知李晓琳拒绝接房，而没有采取适当措施，导致损失扩大，自身存在过错，故对其主张的逾期接房违约金不予支持。关于逾期办理权属证书违约金问题。由于李晓琳拒绝接收房屋在先，导致双方实际办理交房手续延迟，且李晓琳已将上述房产卖与郭更哲，应属于双方约定的“买受人原因，未能及时取得产权的”情形，故永辉公司不应当支付此项违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河北永辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）李晓琳支付违约金11160.3元；二、驳回原告（反诉被告）李晓琳其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）河北永辉房地产开发有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元，减半收取计1385元，由原告李晓琳、被告河北永辉房地产开发有限公司各负担一半；反诉案件受理费1230元，减半收取615元，由反诉原告河北永辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  胡立华二〇一九年四月八日书记员  宋 华