广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2726号原告：朱海梅，女，1978年10月24日出生，汉族，住广西平南县，委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：陈鹏，职务董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，系被告公司员工。原告朱海梅诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员向良平独任审判，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告朱海梅及其委托诉讼代理人程娟,被告盈润公司的委托诉讼代理人黄小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金36541.7元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金13054元［以房屋总价款365417元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）自2018年7月14日(暂按该日期计算，如有准确的收楼时间则相应调整)起暂计至2019年1月13日(183天)，应计至案涉房产权属证书办理至原告名下日止］。庭审过程中，原告变更逾期办证违约金起算时间为2017年7月15日。事实与理由：原被告于2014年8月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币365417元的价格向被告购买位于三乡镇××路××山花园××房××住宅××套（以下简称“案涉房产”），付款方式为按揭付款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第4项处理:买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订之后，原告按照约定付清全部购房款、税费等款项，被告于2014年9月13日为案涉房产办理预售登记备案。至2015年7月25日被告未取得涉案房产的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，无法交房，原告前往询问，始终未能得到确定的回复；等至一年后的2016年7月，不能交房的状态仍在持续，因原告的刚性需要，不得已于2016年7月24日(暂计，按照准确的收楼时间再调整，下同)与被告办理了收楼手续。自2015年7月25日起至2016年7月24日期间，被告延迟交楼时间达一年之久。从原告2016年7月24日是收房开始往后计算720天，被告至迟应于2018年7月14日之前按照约定持相关资料到产权登记机关办理案涉房产的房地产权属证书的备案登记手续，但被告至今未能为原告办理房地产权属证书，截至2019年1月13日（暂计）延期办证的天数达到183天。且据原告了解，被告至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，仍不具备法定交付条件和办证条件，原告的房屋虽已“交付”了二年多时间，但质量是否合格、何时能办证均是未知数。原告认为，原告从2014年8月购房至今已有四年多时间，被告居然仍未能取得案涉房产的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且原因不明，被告的违约情节十分恶劣，给原告造成的损失也相当严重，故逾期交楼的违约责任应当按照《商品房买卖合同》第九条约定的违约金的上限即总房价的10%支付；而关于逾期办证，鉴于原告提起诉讼时仍没有可以申请办证的迹象，《商品房买卖合同》第十四条约定的违约金过分低于原告因房产没有权属证导致房产无法发挥证明效力、市场效应、丧失流动性等产生的损失，也不足以督促被告履行合同尽快办证，同时考虑到本案所签订的《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，在订立时被告并未与原告协商，原告在看房、签署买房文件、收房、办证过程均处于信息不对称的劣势地位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，逾期办证违约金计算方式应当调整为：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，也即按照银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年。鉴于以上事实，原告无奈提起诉讼，望法院依法查明，判决支持原告的全部诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.发票联；4.税收缴款书；5.（2018）粤20民终5150号民事判决书。被告盈润公司答辩称，1.关于逾期交楼的主张进行答辩：被告于2015年7月20日已通过邮寄方式向原告发出收楼通知，通知原告于2015年7月25日前来收楼，但因原告自身原因未按合同约定的时间前来收楼，因此本案原告收楼时间应为2015年7月25日，被告不存在逾期交楼的违约行为。即使被告存在逾期交楼的违约行为，原告于2019年1月8日才起诉，显然已经超过超过2年的法定诉讼时效，应予驳回其诉讼请求；且双方签订的商品房买卖合同第十六条第五款第4项对双方的总的违约责任作了统一约定，违约金不应高于合同总金额的2%。该补充协议是在双方真实意思表示，协商一致的基础上共同签订的，该补充协议是合法有效，应对双方均具法律约束力，因此,即使被告有逾期交房的违约行为，也应按该补充协议的约定承担责任。本案原告主张按购房款的10%支付违约金不符合合同的约定，法院应对该主张不予支持；2.在合同约定的交楼时间，被告已经多次以电话、短信、书面通知等方式通知原告可以办理交楼手续，但原告自身原因未能按时前来收楼，因此被告不存在逾期交楼的违约事实；3.原告主张的违约金，远高于所造成其实际损失。且原告也没有提供任何证据证明其存在经济损失，且合同补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。4.本案所涉房屋是购房人以按揭的方式支付购房款，根据补充协议的约定，如果购房人是以按揭方式支付购房款，被告递交按揭资料时须经贷款行的审核，但由于贷款行工作的滞后，导致被告递交资料的时间也相应推迟。即使这样，被告仍是按补充协议的约定，在房屋交付之日起720天内向房产登记机构申请办理本案所涉房屋的产权登记。因此，被告不存在延期交证的情形。且约定720天内递交资料也是中山地区同行业的通行做法，依约递交资料后，产权证明何时可出具则并非被告所能确定的；5.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第14条关于产权登记的约定，即便被告存在逾期办理产权证的违约行为，应按该条款的违约责任处理，案涉商品房买卖合同是双方在真实意思表示下共同签订的，因此合同有约定的从其约定，本案原告的第二项诉讼请求脱离合同约定，被告对此不予确认。综上，本案原告的主张缺乏事实及法律依据，应予驳回。被告盈润公司就其答辩向本院提供了下列证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.EMS快递单。经审理查明，2014年8月30日，出卖人盈润公司与买受人朱海梅签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房座落于三乡镇××路××山花园××房，总金额365417元，付款方式及期限为银行按揭方式，110417元于2014年8月30日前以现金支付，255000元以商业贷款支付；出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额不超过总房款的10%。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。合同出卖人落款处盖盈润公司章，买受人落款处签朱海梅名并捺印。后，被告盈润公司为甲方、原告朱海梅为乙方签订《中山市商品房买卖合同》补充协议，约定：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。协议还约定了其他内容，协议落款甲方处盖盈润公司章，乙方落款处签朱海梅名并捺印。2014年9月3日，中山市房地产交易登记管理所对案涉房产签订的《中山市商品房买卖合同》出具登记备案表。2014年12月2日，被告向原告开具金额为365417元的购房发票。同日，朱海梅向中山市地方税务局三乡税务分局交纳契税5481.26元。2015年7月20日，被告以邮寄方式向原告发出收楼通知书。2018年11月30日，盈润公司案涉房产所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。诉讼中，原告确认于合同约定时间收楼。本院认为，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房的诉讼时效问题。被告在2018年11月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，至此才符合交楼的条件，此时原告权利被侵害的行为才停止，原告应在此后三年的诉讼时效内即2021年11月30日前主张权利，原告已于2019年1月23日提起本案诉讼，故对被告关于原告的诉求已过诉讼时效的辩称，本院不予支持。关于逾期交房，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年7月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现原告、被告称于2015年7月25日收楼，但是直至2018年11月30日，被告才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故虽双方确认2015年7月25日交收房，因交房没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，该交付为无效交付，直至被告于2018年11月30日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其交付才构成有效交付，故被告逾期交房时间应计算至该2018年11月30日。被告逾期交房，应当承担相应的违约责任，按合同约定，应从约定的交付期限第二天即2015年7月26日起，至2018年11月30日，以房价款365417元为基数，按日万分之二的标准，计算违约金，计89454.1元（365417元×1224天×0.02%/天），双方当事人在合同中约定较长的交房期限，但盈润公司延迟交房超过三年，给原告造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款2%计7308.34元（365417元×2%）的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障原告朱海梅的合法权益，不足以敦促盈润公司尽早履行交房义务，对原告主张按房价款365417元的10%计算违约金予以支持。关于逾期办证，《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年7月25日前交房，并在交房后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按照上述约定，被告应在2017年7月14日前提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关,但直至庭审结束,被告未提供证据显示被告已完成提交资料的义务，已构成违约。虽被告抗辩由于贷款银行的工作滞后，导致其递交资料的时间推迟，但被告未提交证据予以证实，故本院不予采信。关于违约金的计算标准，按照合同约定，被告应依约向原告支付房价款的1％即3654.17元（365417元×1%）的违约金。原告认为合同约定的违约金过低，主张以房屋总价款365417元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）自2017年7月15日计至案涉房产权属证书办理至原告名下日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然原告未对逾期办证造成的损失数额举证，但在盈润公司长期未能为原告办理房产权属证书且期限不可预知的情况下，原告因不能取得完整物权权益导致的损失在持续产生并不断增加，故按照原约定的违约金显然不能抵偿由此给原告造成的损失，亦不足以敦促盈润公司尽快履行合同约定的办证义务，故原告朱海梅主张增加违约金的诉求本院予以支持。故违约金的计算为自2017年7月15日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）计算至盈润公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告朱海梅支付逾期交房违约金36541.7元；二、被告中山市盈润房地产开发有限公司向原告朱海梅支付从2017年7月15日起至被告中山市盈润房地产开发有限公司持办理涉案商品房（位于中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园33座403房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的逾期办证违约金（以365417元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；其中从2017年7月15日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市盈润房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向朱海梅支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市盈润房地产开发有限公司持办理涉案商品房（位于中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园33座403房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的上述违约金款项，中山市盈润房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向朱海梅支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市盈润房地产开发有限公司在其持办理涉案商品房（位于中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园33座403房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日起十日内向朱海梅一次性支付。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，减半收取为520元（原告已预交），由被告中山市盈润房地产开发有限公司负担，该款被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  向良平二〇一九年四月十七日书记员  何丽钊杨莉芳