上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0110执异53号案外人：林2，男，1956年2月18日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区杨树浦路XXX号。委托诉讼代理人：桂云柯，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，上海市光大律师事务所律师。申请执行人：大业信托有限责任公司，住所地广东省广州市。法定代表人：陈俊标。委托诉讼代理人：施晅，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄德启，上海市锦天城律师事务所律师。被执行人：唐正卿，男，1980年11月23日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被执行人：肖燕，女，1978年12月21日出生，汉族，住上海市长宁区。在本院执行(2018)沪0110执1372号大业信托有限责任公司与唐正卿、肖燕公证债权文书一案中，本院查封了被执行人唐正卿名下的上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，现案外人林2以对系争房屋享有实体权利为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人林某1，系争房屋原实际权利人为李军、张明华夫妇，因李军与唐正卿为堂姐弟关系，故李军、张明华夫妇于2005年2月将系争房屋过户至唐正卿名下，由唐正卿代为持有房屋产权。2006年3月李军、张明华夫妇将系争房屋作价145万元售予案外人，因双方系朋友关系，故未签订书面的房屋买卖合同，此后案外人将132万元购房款交付李军、张明华夫妇，他们也将系争房屋交付案外人，由案外人居住使用至今，因此案外人是系争房屋的实际权利人，唐正卿对系争房屋没有任何财产性权利，但法院在相关案件执行中，仍查封了系争房屋，导致案外人无法办某系争房屋的过户登记手续，损害了案外人的正当合法权益，且申请执行人应当明知系争房屋已经出售给案外人，在此情况下仍与唐正卿签订抵押借款协议，唐正卿也非房屋实际权利人，故该抵押借款协议应认定为无效。鉴于案外人为系争房屋权利人，且权利能够排除执行，请求立即解除对系争房屋的查封。申请执行人大业信托有限责任公司称，申请执行人为系争房屋的抵押权人，对系争房屋享有法定的优先权利。案外人就系争房屋的买卖未办某预告登记，系争房屋现仍登记在被执行人唐正卿名下，根据物权公示原则，系争房屋仍应认定为唐正卿所有，在唐正卿未能履行还款义务的情况下，法院对系争房屋采取查封及可能采取的拍卖行为并无不当，故请求法院驳回案外人的执行异议请求。被执行人唐正卿称，系争房屋系李军、张明华夫妇赠与，故本人是房屋的实际权利人，本人与案外人就系争房屋之间没有买卖合同关系，因本人拖欠申请执行人欠款无力归还，现愿意将系争房屋交付法院执行。本院查明，上海市杨浦公证处于2017年10月23日制发了(2017)沪杨证执字第337号《执行证书》，该执行证书查明唐正卿、肖燕于2016年8月22日与大业信托有限责任公司签订了《贷款合同-房屋抵押》和《抵押合同》，唐正卿、肖燕向大业信托有限责任公司借款605万元，期限自2016年8月22日起至2017年8月21日止，贷款利息为月利率0.70%。唐正卿、肖燕自愿以名下系争房屋设定抵押，作为还款的担保。该处对上述合同进行了公证，出具了编号为(2016)沪杨证经字第11444、11445号的《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述合同强制执行效力。上述合同签订后，大业信托有限责任公司与唐正卿、肖燕办某了系争房屋的抵押登记，后大业信托有限责任公司委托北京蜜蜂汇金科技有限公司向唐正卿、肖燕发放了全部借款本金605万元，但唐正卿、肖燕至2017年5月25日后未再按月足额付息，已构成违约。故大业信托有限责任公司可持该执行证书向人民法院申请强制执行，被申请执行人为唐正卿、肖燕。执行标的为：1、借款本金605万元；2、借款利息42,350元，自2017年5月26日起至2017年6月25日，按未归还借款本金605万元计算，月利率0.70%；3、违约金。自2017年6月26日起至实际清偿之日止，按未归还借款本金605万元计算，每逾期一日支付千分之一的违约金；4、公证费6,050元整；5、律师费10,000元。2018年4月2日，大业信托有限责任公司向本院提出执行申请，申请执行(2017)沪杨证执字第337号《执行证书》，在该案件执行中，本院于2018年4月19日以(2018)沪0110执1372号执行裁定书及协助执行通知书轮候查封了系争房屋。2018年8月8日，大业信托有限责任公司与唐正卿、肖燕达成执行和解，以对系争房屋的处分需等待另案审理结果为由，对案件暂缓执行。另查明，案外人林2于2018年3月14日以李军、被执行人唐正卿为被告向本院提起诉讼，其诉讼请求为请求判令案外人与李军之间就系争房屋达成的房屋买卖合同继续履行，并要求李军、唐正卿协助案外人办某系争房屋产权转移登记手续。该案审理中，本院根据案外人的财产保全申请于2018年3月22日正式查封系争房屋。2018年6月13日本院作出(2018)沪0110民初6008号民事裁定书，以系争房屋已因(2018)沪0110执1372号案件执行需要被采取强制执行措施为由，驳回林2的起诉。该裁定结果并经上海市第二中级人民法院以(2018)沪02民终9051号民事裁定书予以维持。本案审查中，案外人确某某与李军、张明华或唐正卿就系争房屋未签订书面的房屋买卖合同，但案外人在审查中提交签约人为“甲方：林2；乙方：张明华；丙方：唐正卿”，落款时间为“2016年11月21日”的《协议书》一份，该协议书内容为：“2006年3月间，李军(女儿)、唐慧英(母亲)将周家嘴里1299弄18号601室(该房屋由唐正卿代持有)，建面为137.36平方米的房屋出售给林2，总价为人民币壹佰肆拾伍万元整。林2已于当年3月至4付给李军、唐慧英房款壹佰叁拾贰万元，还剩余人民币壹拾叁万元整未付。由于各种原因，李军未将该房屋的产证转给林2，现由张明华(李军的丈夫，唐慧英的女婿)与购房者林2双方协商达成如下协议：1、将周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋出售不低于房款所得玖佰捌拾万整，林2与张明华各获得50%；2、乙方负责让房产代持人唐正卿授权并配合林2到公证处办某全权委托林2出售周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋的公证书；3、因该房屋有抵押欠款人民币陆佰零伍万元整，现张明华无力归还，林2先期垫付陆佰零伍万元的抵押房款，产生的利息甲、乙双方各自承担50%，如还贷后，产生其他原因，而使得该房屋不能成交，所产生的后果由乙方承担；4、该房屋贷款陆佰零伍万元减去买房所得人民币肆佰玖拾万元后，乙方将产生对林2的欠款人民币壹佰壹拾伍万元。将分年三期归还，从2017至2019年，每年12月31日前归还每期人民币叁拾捌万叁仟叁佰元整。若有过期乙方自愿承诺承担每日万分之五的违约金至归还清止。”审查中，案外人称其已经支付的132万元购房款中，除50万元支付后要求李军出具“收条”外，其余均未要求出具收条。本院认为，根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当以买受人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同以及对房屋未能过户是否存在过错为判断标准。因此，在本案审查中案外人应当提供证据,证明其在系争房屋因(2018)沪0110执1372号案件执行需要于2018年4月19日被本院查封之前已签订书面买卖合同，但根据案外人在本案审查中的陈述，其未在上述查封日期之前就系争房屋签订任何书面买卖合同。虽然案外人提交落款时间为“2016年11月21日”的《协议书》欲证明其与唐正卿、张明华就系争房屋曾形成买卖的合意，但根据该协议内容，约定的是三方欲将系争房屋出售后售房款的分配及相关费用的结算事宜，未对林2要求办某系争房屋产权过户作出任何约定。如果林2此时仍主张房屋权利，其应当在此后及时通过相关途径提出权利主张，但直至2018年3月其方提出诉讼请求，导致系争房屋被查封，林2对该后果存在怠于行使权利的过错。案外人主张大业信托有限责任公司与唐正卿之间就系争房屋签订的抵押合同无效之意见，不属于执行异议审查范围，本案不作审查。综上所述，案外人林2的执行异议请求，不符合法律规定的准予条件，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办某执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回林2的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办某；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  付 葵审 判 员  施文汇人民陪审员  刘海根二〇一九年四月二十五日书 记 员  姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。