山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁02行初13号 原告汪宝琴，女，1939年2月2日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托代理人齐超英，女，1959年2月14日生，汉族，住山东省青岛市市北区，系原告之女。 委托代理人杜红梅，北京京平律师事务所律师。 被告青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市北区延吉路80号。 法定代表人杨旭东，区长。 委托代理人郝震，青岛市市北区人民政府工作人员。 委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。 原告汪宝琴不服被告青岛市市北区人民政府作出的青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》，于2019年1月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2018年3月4日公开开庭审理了本案。原告汪宝琴的委托代理人齐超英、杜红梅，被告青岛市市北区人民政府（以下简称“市北区政府”）的委托代理人郝震、陈美虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪宝琴诉称，原告在青岛市××××路拥有合法房屋一处，现该房屋被纳入了市北区热河路棚户区改造项目的征收范围内。2018年8月8日，原告收到被告作出的青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》。原告认为被告作出的青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》严重违法，应予撤销。请求：1、依法撤销被告青岛市市北区人民政府作出的青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》；2、本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提交以下证据： 1、不动产权证书，证明原告的主体资格。 2、青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》，证明被告作出了本案被诉行政行为。 被告市北区政府辩称，一、被告作出的《房屋征收补偿决定书》程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，经被告研究决定，启动市北区热河路棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作。2017年7月22日，被告作出《房屋征收决定》，同日发布征收公告及补偿方案、奖励办法。在规定的签约期限内，经多次协商，未能与原告签订征收补偿协议，为尽快推进改造项目，被告依法作出《房屋征收补偿决定书》（青北补决字【2018】153号）并依法送达。二、被告作出的《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚。1、根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定：“被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积，按照以下规定确定：（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准”。被征收房屋位于市北区××路××18户，房地产权证载明的建筑面积12.72㎡，被告依据房地产权证书载明的建筑面积进行补偿符合法律规定。2、根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”。市北区热河路棚户区改造项目征收决定公告之日为2017年7月22日，被征收房屋的评估报告以此时点作为评估基准日符合法律规定。同时评估报告由专业机构作出，具有专业性，原告在收到评估结果后亦未在规定期限内向原评估机构申请复核，被告以此评估价格作为补偿依据符合法律规定。综上，被告作出的《房屋征收补偿决定书》事实清楚,程序合法,适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告市北区政府在法定期限内向本院提交以下证据： 1、房屋征收决定、房屋征收公告、房屋征收补偿方案及奖励办法、关于2017年棚户区改造项目增加异地房源的公告，证明2017年7月22日，市北区政府决定对市北区热河路棚户区改造项目实施征收，并予以公告，同时发布补偿方案、奖励办法。 2、关于选定热河路棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知、关于选择热河路棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告、关于选定热河路棚户区改造项目房屋征收评估机构的公告、通知，证明评估机构选定程序合法。 3、房地产权证，证明被征收房屋产权、使用情况。 4、约谈记录，证明未签订补偿协议的原因。 5、分户评估表4份、送达回证、房地产评估机构资质证书、评估人员资质证书，证明评估结果由专业机构作出，被征收房屋征收分户评估表依法送达。 6、提请区政府作出补偿决定的申请，证明房屋征收部门提请被告作出房屋征收补偿决定书。 7、房屋征收补偿决定书、送达回证，证明房屋征收补偿决定依法送达。 8、证明，证明送达见证人员身份证明。 9、关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格确认的复函、关于海岸路36号项目安置区房屋回购价格的复函，证明青岛市棚户区改造工作领导小组办公室根据专家小组及评估机构出具的估价报告确定宜昌路31号地块和海岸路36号项目安置房屋的价格。 10、公示照片一组，包括房屋征收决定、公告、补偿方案、评估机构选定程序，证明履行了相关公示义务。 经庭审质证，原告对被告市北区政府的证据质证认为：对证据1的真实性、关联性无异议，合法性有异议，补偿方案未在征收区域内张贴、听取意见，没有保证被征收人的异议权和听证权，方案中采纳的统一按照23%的公摊面积标准，违反了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条，本案被诉补偿决定不具备合法性前提，目前该征收决定一案正在二审过程中。对证据2的真实性、关联性予以认可，对其合法性有异议，1、2017年7月22日选定估价机构的公告所载明“由被征收人自主协商，协商期限为7月22日至8月5日。”从公告第二日起算为14天，不足青岛市城乡建设委员会《国有土地上房屋征收评估管理办法》第18条所规定的15天期限；2、涉案区域是在协商不能的情况下，以投票方式选定评估机构，但是投票的通知和选定公告文件本身不能证明选票的发放、收回、有效选票张数和得票情况，投票确定的青岛世普瑞房产评估有限公司作为估价机构，程序违法；3、经核查，青岛世普瑞房产评估有限公司仍为正常开业公司，征收部门在选定世普瑞公司之后的第4天以书面形式通知直接确定另一家亚泰房地产评估咨询公司作为估价机构，程序违法；4、亚泰公司的得票数是否为第二名及递补的合法性没有证据；5、如果第一家估价公司世普瑞公司资质存在问题，房屋征收部门所推荐的评估机构不符合1：3的法定比例，也应当重新投票选定，而非通过递补方式确定亚泰公司。对证据3无异议，但该不动产权证记载共用使用权面积为“3552.4㎡”，3552.4平方米中除了包含该院落内不动产房屋占地面积，还有院落面积，从评估到补偿决定的作出均没有对应属于原告产权比例部分的院落面积予以评估和补偿。对证据4的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可，征收部门没有在当天要求原告签署约谈笔录，其记载的原告拒签约谈笔录的内容与事实不符，同时该笔录内容记载的地点是热河路6号院，即原告房屋座落位置，但是笔录的内容却是打印的，征收部门不可能携带打印机到征收现场，因此笔录内容不具备真实性和合法性。对证据5中针对原告涉案房屋的分户评估表以及装修补偿分户表的真实性和关联性无异议，对其合法性有异议：1、评估表内容不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》对鉴定意见的证据要求；2、只提供了分户评估表，其中并没有对被征收区域新建商品房市场价、被征收人房屋的楼层、朝向等修正系数、不同评估方法的修正系数等进行举证，估价方法一栏记载“使用了比较法和成本法”，但是不同的估价方法测算结果及不同方法之间修正系数均没有包含，不能证明评估单价的正当性；3、被征收房屋与其所在区域新建商品房的单价相比较，评估出来的单价过低；4、存在漏评，被征收人的土地使用权面积除了房屋占地，还包含了相应的院落，征收评估时应对多出部分的土地使用权价值进行评估，装修补偿分户表中存在漏评，部分装修没有记载在评估表中；5、分户评估表中并未载明被征收人收到评估表之后法定的复核权利及申请专家鉴定的权利。对证据5中安置房均价评估表及送达回证的真实性、关联性予以认可，对合法性不认可，原告没有收到过相应的安置房评估单价表。对证据6的真实性、关联性认可，但是报请的时间是2018年5月10日，已经远远超过了征收决定所载明的签订补偿安置协议的期间。对证据7的真实性、关联性认可。对证据8无异议。对证据9无异议，但是没有依法进行公告，原告对于安置房源的情况不知情。对证据10的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可，1、公示照片属于视听资料证据，应当提供原始载体进行核对，否则无法核实证实的拍摄时间和地点；2、被告提交该份证据已经超过15天的法定举证期限；3、在原告起诉的征收决定一案中，并没有提交这些证据，原告认为这些证据系事后伪造；有关选择评估机构的照片是带有德平路门牌的照片，是选定评估机构之后的告知照片，不能证明选定评估机构程序的合法性。 被告市北区政府对原告的证据质证认为：对证据1、2的真实性无异议。证据1中的房屋建筑面积非常清楚，被告就是依据该面积进行补偿的。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、被告提交的证据1-6、8-10内容客观，与本案待证事实相关联，本院予以采信；原告提交的证据2与被告提交的证据7是本案被诉房屋征收补偿决定，对其真实性予以确认，其合法性是本案的审查内容。 经审理查明： 1、原告汪宝琴在青岛市市北区××路××18户有合法房屋一处，房屋所有权证号为青房地权市字第××号。证载登记时间2010年9月9日，房屋建筑面积12.72平方米，套内建筑面积12.72平方米，规划用途为居住，共用使用权面积3552.40平方米，土地用途为住宅。 2、2017年7月22日，被告市北区政府作出青北政发【2017】70号《关于对市北区热河路棚户区改造项目房屋征收决定》，决定：自2017年7月22日起正式启动市北区热河路棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室；房屋征收组织落实单位为青岛市市北区人民政府即墨路街道办事处；房屋征收范围包括原告涉案房屋所在的热河路6号范围内（独栋非住宅、套房、军产房除外）的合法房屋。同日，被告市北区政府在征收区域内发布《关于对市北区热河路棚户区改造项目实施房屋征收的公告》，一并公告《市北区热河路棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）及《市北区热河路棚户区改造项目房屋征收奖励办法》，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议的时限及搬家交房时限均为2017年8月26日至2017年9月24日，还告知被征收人如对该征收决定有异议，可在本公告发布之日起60日内向上一级人民政府申请行政复议，也可在本公告发布之日起6个月内向法院提起行政诉讼。《补偿方案》载明该项目被征收房屋基本情况：征收区域内涉及被征收人267户（其中非住宅1户），总建筑面积约1万平方米。原告汪宝琴的涉案房屋在上述房屋征收范围内。 3、2017年7月22日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于选定热河路棚户区改造项目征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2017年7月22日至2017年8月5日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构承担本项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果报告以书面形式经所在辖区街道办事处认定后提交房屋征收部门。2017年8月6日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于选择热河路棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人因未能在15日内协商确定评估机构，现从市城乡建设委公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定。投票时间为8月10日-8月11日上午10:30，共计投票203张，其中青岛世普瑞房产评估有限公司的票数为166票，青岛亚泰房地产评估咨询有限公司的票数为20票，青岛衡元德房地产评估有限公司的票数为17票，投票结果最后选定青岛世普瑞房产评估有限公司为涉案项目征收评估机构。2017年8月11日，房屋征收部门在被征收区域内发布《关于选定热河路棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知》,确定青岛世普瑞房产评估有限公司承担涉案项目房屋征收评估工作。2017年8月15日，房屋征收部门在被征收区域内发布《通知》，告知被征收人因青岛世普瑞房产评估有限公司未在规定时间内办结房产评估资质续期手续，在其办结房产评估资质续期手续前，不再参与涉案项目评估工作。根据被征收人选择评估机构投票情况，鉴于按得票数高低选定的评估机构不再承担本项目评估工作，现按得票数依次递补的原则确定新的评估机构，确定青岛亚泰房地产评估咨询有限公司承担本项目评估工作。 4、2017年8月25日，评估机构青岛亚泰房地产评估咨询有限公司就原告的涉案房屋出具了《市北区热河路棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》及《市北区热河路棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》，该两表载明权利人为“汪宝琴”，房屋座落于市北区××路××18户，产权性质为“私”，房屋用途为“住宅”，房屋结构为“混合”，楼层为“1”，朝向“东”，价值时点为“2017年7月22日”，房屋评估单价为“每平方米22046元”，装修补偿单价为“每平方米460元”，集中供暖设备补偿单价为“每平方米210元”。2017年8月26日，房屋征收部门向汪宝琴送达上述两份评估表，汪宝琴在送达回证上签字。 5、2017年8月25日，评估机构青岛亚国家泰房地产评估咨询有限公司就该项目涉及的安置房源出具了《青岛市市北区棚户区改造项目中海寰宇天下安置房均价评估表》及《青岛市市北区棚户区改造项目中南熙悦安置房均价评估表》。《青岛市市北区棚户区改造项目中海寰宇天下安置房均价评估表》载明权利人为“青岛博莱置业有限公司”，房屋座落于青岛市市北区××路××号，产权性质为“私”，房屋用途为“住宅”，房屋结构为“框剪”，价值时点为“2017年7月22日”，房屋评估均价为“每平方米17000元”。《青岛市市北区棚户区改造项目中南熙悦安置房均价评估表》载明权利人为“青岛中南世纪城房地产业投资有限公司”，房屋座落于青岛市××××号，产权性质为“私”，房屋用途为“住宅”，房屋结构为“框剪”，价值时点为“2017年7月22日”，房屋评估均价为“每平方米14000元”。2018年4月26日，房屋征收部门通过留置送达的方式向原告汪宝琴送达上述两份评估表。 此外，2017年8月18日，房屋征收部门在征收区域范围内发布《关于2017年棚户区改造项目增加异地安置房源的公告》，告知为进一步做好补偿安置工作，除市北区中海寰宇天下E地块项目、李沧区中南熙悦项目、市北区宜昌路31号的地块项目外，现增加市北区海岸路36号安置地块作为市北区2017棚户区改造项目安置房源。被告市北区政府提交2017年7月20日青棚改办函【2017】33号青岛市棚户区改造工作领导小组办公室《关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》及2017年7月20日青棚改办函【2017】34号青岛市棚户区改造工作领导小组办公室《关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》，载明经房屋征收评估专家委员会专家评审，宜昌路31号安置房回购均价为16600元/平方米，海岸路36号安置房回购均价为15700元/平方米。 6、2018年4月26日，房屋征收部门工作人员与原告汪宝琴进行约谈，此次约谈涉及补偿方案是否清楚及是否领取评估报告，涉案房屋是否存在经营、有无营业执照、税务登记证或者免税证明，有无自建房或者无照房，被征收房屋有无纠纷或者法院生效的判决，不签协议的原因及房屋由谁实际居住等内容。约谈笔录显示：汪宝琴称清楚补偿方案，评估报告已领取，无自建房或者无照房，涉案房屋无纠纷，涉案房屋不存在经营情况，不签协议的原因是认为35-45平方米交半价确定应补偿面积不合理，对于土地公共使用权要求合理分摊并给予补偿。原告汪宝琴拒绝在约谈笔录上签字。 7、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，房屋征收部门于2018年5月10日向被告提交《提请区政府作出补偿决定的申请》，被告于2018年6月19日作出青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为： “一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。 被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。 二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于：1、中海寰宇天下E地块项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：67.96—74.89平方米，房屋均价17000元/平方米）；2、中南熙悦项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：92.81—137.22平方米，房屋均价14000元/平方米）；3、宜昌路31号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：76.61-109.22平方米，房屋均价16600元/平方米）；4、海岸路36号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：66.5—102.6平方米，房屋均价15700元/平方米）。被征收人搬家腾房后，按照《方案》规定的安置定位方式可在上述项目公示的剩余安置房源中进行选择。逾期不选择，房屋征收部门提供位于市北区海岸路××楼××单元2901户房屋一处，房屋建筑面积67.24平方米（最终以规划部门审批为准），房屋均价15700元/平方米（最终以不动产登记中心备案价格为准）。房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。 同时，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡。选择中海寰宇天下E地块项目补偿的，自被征收人搬家腾房之日计算至2020年3月；选择中南熙悦项目补偿的，自被征收人搬家腾房之日计算至2019年12月；选择宜昌路31号项目补偿的，自被征收人搬家腾房之日计算至2020年7月；选择海岸路36号项目补偿的，自被征收人搬家腾房之日计算至2020年11月。按照40平方米计算临时过渡补助费，以每月每平方米30元的标准发放，逾期按照每月每平方米60元的标准计发。 房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元、装修补偿费人民币5851.2元、集中安装供暖设施补偿人民币2671.2元，产权调换房屋的产权归被征收人所有。 三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为： 1、货币补偿金人民币：1110016.1元； 2、货币补偿奖励费人民币：60000元； 3、搬迁补助费人民币：1200元； 4、临时过渡补助费人民币：12000元； 5、装修补偿费人民币：5851.2元； 6、集中安装供暖设施补偿人民币：2671.2元； 上述合计为人民币:1191738.5元。 四、被征收人应当自收到本补偿决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证。 被征收人对补偿决定书不服，应当自收到本补偿决定书之日起六十日内向青岛市人民政府提请行政复议；也可以在收到本补偿决定书之日起六个月内向青岛市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼、又不履行本补偿决定书的，将依法申请人民法院强制执行。” 2018年8月8日，房屋征收部门将该房屋征收补偿决定书向原告送达，原告汪宝琴在送达回证上签字。 8、原告不服被告市北区政府作出的青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》，于2019年1月11日向本院提起行政诉讼。原被告双方均认可，原告在提起本案诉讼之前未针对涉案的房屋征收补偿决定书申请过行政复议。 另查明，原告因对被告作出的青北政发【2017】70号《关于对市北区热河路棚户区改造项目房屋征收决定》不服，于2017年9月14日向青岛市人民政府提出行政复议申请。青岛市人民政府于2017年10月26日作出青政复决字【2017】326号《行政复议决定书》，决定维持市北区政府作出青北政发【2017】70号《关于对市北区热河路棚户区改造项目房屋征收决定》的行政行为。原告对此不服于2017年11月14日向本院提起行政诉讼，要求撤销该房屋征收决定及行政复议决定。原告之女齐超英，原告之子齐懋也于同日因对青北政发【2017】70号《关于对市北区热河路棚户区改造项目房屋征收决定》不服向本院提起诉讼。本院于2018年4月27日作出(2017)鲁02行初315、316、317号行政判决，确认了青北政发【2017】70号《关于对市北区热河路棚户区改造项目房屋征收决定》的合法性，分别判决驳回原告齐超英、齐懋、汪宝琴的诉讼请求。原告齐超英、汪宝琴对判决不服，已经向山东省高级人民法院提起上诉。原告在庭审中陈述其齐懋对(2017)鲁02行初315行政判决并未提起上诉，该判决现已生效。 本院认为： 一、关于涉案房屋征收决定、房屋征收补偿方案及奖励办法可否作为本案证据予以使用的问题。 本院认为，涉案房屋征收决定已经本院生效判决(2017)鲁02行初315号行政判决确认其合法性，涉案《市北区热河路棚户区改造项目房屋征收补偿方案》、《市北区热河路棚户区改造项目房屋征收奖励办法》系被告市北区政府制定并作为该征收决定的附件一并公告的材料，可以认定被告市北区政府于2017年7月22日正式启动市北区热河路棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作，而且就房屋征收部门、组织落实单位、房屋征收范围等内容予以确定，涉案房屋征收决定、房屋征收补偿方案及奖励办法可作为本案证据使用。对于原告所称就涉案房屋征收决定提起诉讼的(2017)鲁02行初317号案件已经上诉，故申请本案中止审理的主张，依法不予支持。 二、关于涉案评估程序的合法性问题 1、从评估机构选定的程序上分析。关于原告提出的协商选定房屋征收评估机构的协商期限不足法定天数及评估机构的递补不符合法定程序的问题。本院认为，根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。评估机构选定时有效的《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》第十八条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为15日。第十九条规定，被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。征收当事人不能选定房屋征收评估机构的，由房屋征收部门从公布的评估机构名录中抽签确定，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区居委会代表等进行现场监督。 本案中，房屋征收部门发布选定评估机构的公告，告知被征收人在“2017年7月22日—2017年8月5日”公告期限内协商选定评估机构，公告的协商期限共十五天，原告认为不足15天的主张不能成立。因在公告期限内被征收人未协商一致选定评估机构，因此房屋征收部门于2017年8月6日发布《关于选择热河路棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》，告知热河路棚户区改造项目的被征收人在市城乡建设委公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐了3家候选评估机构，经被征收人投票后，按照得票高低选定青岛世普瑞房产评估有限公司承担热河路棚户区改造项目的评估工作。后因青岛世普瑞房产评估有限公司评估资质续期问题，房屋征收部门于2017年8月15日发布《通知》，按得票数依次递补的原则确定新的评估机构为青岛亚泰房地产评估咨询有限公司承担本项目评估工作，涉案评估机构的选定并不违反法律禁止性规定。原告主张不能成立。 2、从评估报告的送达上分析。庭审中，原告主张涉案分户评估报告未在征收区域内公告，没有保证被征收人的质询权和知情权以及评估报告被修正的可能。本院认为，本案中评估机构于2017年8月25日作出涉案的分户评估表以及装修补偿分户表，根据被告提交的证据5送达回证可知，评估报告已经于2017年8月26日向原告进行了送达，原告当庭也表示已经收到。原告的上述主张不能成立。 3、从选定的评估机构所作评估结果上分析。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十三条、第四十五条、第四十六条的规定，本条例规定的房屋市场价格、异地补偿房屋价款，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。本条例规定的房屋市场价格，以房屋征收公告发布之日为基准日评估确定。房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。本案中，被告在2017年7月22日公告的《市北区热河路棚户区改造项目房屋征收补偿方案》第十条第三项规定，“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，10日内向选定的房屋征收评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，按规定向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。”对于被征收人的复议、复核权利已经进行了明确规定。庭审中，原告主张评估单价偏低，被征收房屋所在区域新建商品房的单价在2万6千元以上、且估价方法一栏记载使用的是比较法和成本法，但是不同的估价方法测算结果及不同方法之间修正系数均没有包含，故被告对其涉案房屋的评估价格不当。本院认为，根据上述规定可知，涉案房屋采用成本法和比较法进行评估并无不当。房屋征收评估机构对被征收房屋进行评估的标准并不是只参照邻近、同类房地产销售价格，还需要结合被征收房屋的朝向、楼层等状况，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。原告收到涉案房屋评估报告后，并未按照规定依法提起复核评估申请，故原告现主张涉案评估报告单价偏低及评估方法有误的依据不足，本院不予支持。 三、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法的问题。 1、从被征收房屋应补偿面积计算标准上分析。原告认为涉案房屋的房地产权证的面积一栏记载为“3552.4平方米（共用土地使用权面积）/12.72平方米（房屋建筑面积）”，有关及同院落内的其他业主对院落内的空地享有共有权。因此被告市北区政府除应对建筑面积为12.72平方米的房屋进行安置补偿外，还应当对属于原告产权比例部分的院落面积进行补偿。本院认为，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款规定，被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积，按照以下规定确定：（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准；……第三款规定，房屋权属证书、房屋计租表与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。本案中，根据原告持有的涉案被征收房屋权属证书上看，市北区热河路6号21户房屋的建筑面积为12.72平方米，根据上述规定，该面积即为涉案被征收房屋的建筑面积。原告主张应当对共用面积进行补偿的主张不能成立。 对于原告主张的依照（2012）行他字第16号《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》，“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”故被告应对其房屋使用土地面积进行补偿的主张，本案情形并不符合上述规定，原告主张不能成立。 庭审中，原告主张应当区分下一步的拟建设的项目，区别计算公摊比例的面积，直接采取23%的公摊比例是不符合法律规定的；对于35平方米-45平方米的差额部分，按照被征收房屋评估单价的一半支付房款有异议，与《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定的最低面积补偿标准不符。本院认为，根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十三条规定，本案中原告涉案房屋产权证记载建筑面积为12.72平方米，低于45平方米，应按45平方米补偿。因涉案热河路棚户区改造项目采取的是对被征收人实行异地房屋安置，故安置房屋应计算公摊面积为45×0.23=10.35平方米，故其应安置房屋面积为45+10.35=55.35平方米，其中35平方米-45平方米的差额部分，按照被征收房屋评估单价的一半支付房款，即原告无需支付任何费用就可得到的安置房面积为50.35平方米。如果依原告所称按照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该条例第二十五条规定，征收个人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于四十五平方米的，房屋征收部门应当对被征收人进行最低面积补偿，最低面积补偿标准不得少于四十五平方米建筑面积，具体标准由设区的市人民政府确定并向社会公布。则原告应安置房屋面积为45平方米。两者相比较，按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定计算出的应安置房屋面积显然更有利于原告。因此，原告的主张不能成立。 涉案房屋如选择进行货币补偿，被告将按照涉案房屋的应安置住宅房屋面积乘以评估单价计算出货币补偿金，同时减掉应由被征收人按照百分之五十单价支付的按照45平方米补偿的差额面积部分，得出货币补偿金额1110016.1元，并给予被征收人货币补偿奖励费人民币60000元，该计算方式并无不当。 2、从搬迁补助费、临时过渡费、装修补偿费、集中安装供暖设施补偿费标准上分析，原告对前三项并无异议，但是对于集中安装供暖设施补偿费的标准有异议，认为原告房屋是平房，单独报装暖气入户的成本高于多层或者高层住宅。 本院认为，被告市北区政府向原告送达的装修补偿分户表中，已经载明集中供暖设备补偿单价为210元/平方米，且原告收到涉案房屋评估报告后，并未按照规定依法提起复核评估申请，故原告认为按集中安装供暖设施补偿费的标准有误的主张本院不予支持。被告市北区政府对上述补偿项目依据该项目房屋征收补偿方案进行计算并无不当。 3、从被诉房屋征收补偿决定的内容及程序上分析。因原告与青岛市市北区房屋征收安置管理办公室在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未达成一致意见，被告市北区政府于2018年6月7日作出青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》，依法在涉案房屋征收范围内予以公示并向原告送达，该补偿决定提供了住宅、货币补偿的方式供原告选择，该补偿决定内容全面、程序合法，依据得当。对于原告主张的对于本案被诉补偿决定第一项，“被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。”认为其中15日的规定，对于原告的法定选择权限定了期限。庭审中原告明确承认只在口头告知工作人员要求货币补偿，但是并没有提过书面申请。本院认为，现行规定虽未明确规定选择期限，但是出于保障整个征收活动的顺利进行，并使涉案房屋征收补偿决定具有确定力，被告在补偿决定中进行明确并无不当。 综上，被告市北区政府作出的青北补决字[2018]153号《房屋征收补偿决定书》程序合法，适用法律正确，本院予以支持。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决如下： 驳回原告汪宝琴的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告汪宝琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  徐奎浩 审 判 员  刘力铭 人民陪审员  王淑伟 二〇一九年四月二十八日 法官助理 王云逸 书记员王崧 书记员刘佳