上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初1712号原告：肖远春，男，1970年12月24日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：赵青，上海市诤正律师事务所律师。被告：上海豌豆公寓管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：余珊，经理。委托诉讼代理人：杨米。委托诉讼代理人：余彬。原告肖远春与被告上海豌豆公寓管理有限公司(以下称豌豆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵青，被告委托诉讼代理人杨米、余彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖远春向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁保证金9,125元；2、判令被告赔偿原告装饰装修损失46,400元。事实与理由：原、被告于2017年6月23日签订租赁合同，约定原告租赁被告位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX-XXX号商铺(以下称系争房屋)用于经营沙县小吃，租赁期限自2017年6月23日起至2020年7月31日止。租金每半年支付一次，房屋租赁保证金9,125元。原告承租后对租赁物进行了装饰装修并支付了装饰装修费用46,400元，被告向原告承诺可以办理营业执照，但一直未办理下来。2018年3月10日，原告被勒令停业无法继续经营。2018年4月2日，被告采取停水停电措施要求原告搬离，故原告无奈搬离。因被告行为致使原告遭受严重的经济损失，故原告涉诉。被告豌豆公寓辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告从未承诺可以给原告办理任何证件，且系争房屋可以办出相关证件。被告在2018年1月接到工商部门通知要求所有经营商户备案纳管后，便积极联系租户准备资料，但由于首次办理程序相对复杂，第一批证件大约于2018年6月办出，第二批大约于2018年7月办出。在办理过程中，无任何一家商铺因为无法办证被勒令停业。原告系因自身经营不善，不愿配合提供资料才未办证，且在经营过程中由于被客户投诉，原告被有关部门勒令整顿停业，经协调，有关部门同意原告提供相关资料办理备案纳管即可继续经营，但是原告并未予以配合，后未再开业。第二，原告从2018年3月31日起未向被告支付过房租和管理费，被告经催缴未果才采用合同约定的合法催缴措施包括但不限于给门窗上锁，关闭电闸水闸来进行正当的催缴行为，且被告有权单方面解除合同，不予退还租赁保证金，并可要求原告承担相应的违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，肖远春(乙方)与豌豆公司(甲方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于嘉定区马陆镇双单路718弄A10-2商铺(以下称系争房屋)出租给乙方用于经营沙县小吃，租期三年，自2017年6月23日起至2020年7月31日止，免租期自2017年6月23日起至2017年7月22日止，正式计租时间为自2017年7月23日起至2020年7月31日止；租金自2017年7月23日至2019年7月31日为每月8,212.5元，自2019年8月1日至2020年7月31日为每月9,033.75元，租金采用先付后用原则，按半年支付，租赁保证金9,125元；乙方未按约定缴纳租金及其他相关费用，甲方可先催告，催告期满15日乙方仍未交纳的，甲方有权单方面解除合同，并从乙方交纳的租赁保证金中抵扣租金及相关费用，不足抵扣的，可向乙方追偿，同时，在催告期间，甲方有权采取其他合理合法的催交措施，包括但不限于给门窗上锁、关闭电闸水闸；合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，豌豆公司将系争房屋交付肖远春使用，肖远春向豌豆公司支付租赁保证金9,125元。租赁期间，肖远春对系争房屋进行了装修。2018年3月10日，上海市嘉定区市场监督管理局嘉定新城市场监督管理所向肖远春发出《无证无照食品经营责任告知书》，要求肖远春立即停止在系争房屋的食品生产经营活动，并进行整改。2018年4月1日，豌豆公司向肖远春发出催款通知单要求肖远春支付2018年4月的房租，并称逾期未付系统将自动断电。此后，肖远春自行搬离了系争房屋。目前系争房屋已由豌豆公司收回。另查明，上海文海投资发展有限公司于2008年7月22日就位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX-XXX号房屋(含系争房屋)取得沪房地嘉字(2008)第015457号上海市房地产权证。上海文海投资发展有限公司与案外人上海马陆资产经营有限公司签订租赁合同，将系争房屋(以及其他门号的房屋)的使用权出租给上海马陆资产经营有限公司，并同意其对外转租。2016年4月15日，上海马陆资产经营有限公司又与案外人上海戬鸿物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将包含系争房屋在内的其他房屋出租给上海戬鸿物业管理有限公司。上海戬鸿物业管理有限公司又与豌豆公司签订合作协议，约定由甲方(即豌豆公司)与乙方(即上海戬鸿物业管理有限公司)合作，合作期限为15年，自2016年1月1日起至2030年12月30日。合作期间甲方以其名义对外与租客签订租赁协议，但甲方不从事任何与公寓具体经营活动相关的工作，合作期间乙方负责公寓的实际管理、招商、运营、收支、发票开具等具体工作。庭审中，肖远春提交了与案外人上海奥班建筑装饰有限公司签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、装修报价单及装修材料及人工费收据，证明其对系争房屋装修花费46,400元。经质证，豌豆公司表示对肖远春提供的上述材料均不清楚。豌豆公司则提交案外人宋某某与豌豆公司签订的租赁合同及便民饮食临时备案公示卡，证明宋某某租赁的位于嘉定区马陆镇双单路718弄A幢H8号房屋可以在政府部门办理相关备案，故系争房屋同样可以正常对外营业，且系争房屋有合法产权，可以办理相关证件。经质证，肖远春对该证据的真实性予以确认，但认为公示卡与营业执照的办理条件不一致，办理公示卡无需相关证件，故该证据无法证明系争房屋具有合法产权。审理中，豌豆公司表示肖远春已付租金至2018年3月31日，肖远春表示其已付租金至2018年4月2日，但未提供证据加以证明。本院认为，肖远春与豌豆公司签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应切实履行。现肖远春已搬离系争房屋，豌豆公司亦已将房屋收回，双方事实上已不再继续履行涉案合同，合同已解除，故豌豆公司应当将收取的租赁保证金9,125元返还肖远春。关于装修损失，肖远春在租赁期间为经营之需对系争房屋进行了装修，而双方在合同中并未对已形成附合的装饰装修物的处理作明确约定。本案中，肖远春称因系争房屋无产权证，无法办出相关证照，致使其无法继续在此经营，故搬离了系争房屋，但根据沪房地嘉字(2008)第015457号上海市房地产权证显示，系争房屋属合法建筑，且肖远春亦未提供其他证据对系争房屋系违法建筑且因此致其无法办证的情况予以证明，故本院对其所述不予采信。而肖远春在租赁期间，自2018年4月起未再向豌豆公司支付租金，且擅自搬离系争房屋，致使涉案合同无法继续履行，其行为属违约。在豌豆公司无其他违约情形的情况下，肖远春要求豌豆公司赔偿装修损失的，本院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、被告上海豌豆公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告肖远春租赁保证金9,125元；二、原告肖远春的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,188元，减半收取594元，由原告肖远春负担496元，由被告上海豌豆公寓管理有限公司负担98元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年四月二十四日书记员  陈伊菡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……