广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终262号上诉人（原审原告）：春兰花园业主委员会，住所地广东省广州市白云区京溪路春兰花园。负责人：关绍瑜，职务：主任。委托诉讼代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志德，该业委会委员。被上诉人（原审被告）：游祥南，男，1968年10月20日出生，汉族，住福建省诏安县。被上诉人（原审被告）：广州富宇物业管理有限公司，住所地广州市白云区同和街大陂南路6号101房。法定代表人：游祥南，职务：经理。上述两被上诉人共同委托代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。上诉人春兰花园业主委员会（以下简称春兰花园业委会）因与被上诉人游祥南、广州富宇物业管理有限公司（以下简称富宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初5379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人春兰花园业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认春兰花园业委会与游祥南签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效；3.判令游祥南、富宇公司将位于广州市白云区京溪街京溪路春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036，电表号04838762，变压器型号SCB-630/10干式变压器）交还春兰花园业委会；4.本案一、二审诉讼费用均由游祥南、富宇公司负担。事实与理由：（一）一审认定事实不清，涉案春兰花园的建筑总面积实为109338平方米，而非129710平方米。1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”，本案中，认定春兰花园的建筑物总面积应以各专有部分在不动产登记薄记载的面积的统计总和为准。经春兰花园业委会统计，春兰花园的建筑物总面积实为109824.27平方米，而非129710平方米。2.春兰花园商品房申领的预售许可证情况登记表所载总建筑面积既非不动产登记薄记载的总面积，也非测绘机构的实测面积，不能作为认定本案建筑物总面积的依据，且该总面积与不动产登记薄记载的总面积明显不符；3.一审法院以预售许可证情况登记表所载总建筑面积作为投票的建筑物总面积，对春兰花园明业委会显不公平。该登记表记载的总建筑物面积为129710平方米，可售面积为109338平方米，两者之差达20000平方米以上。一审法院将该不可售20000平方米的投票责任强加于春兰花园业委会，明显不公。（二）春兰花园业委会已就确认《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效及收回专变设施事宜召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院以春兰花园业委会的诉请不符合法定程序为由，驳回春兰花园业委会的全部诉请，明显违法。1.经统计，春兰花园的总户数为1360户（享有投票权的户数为1185户），建筑物总面积为109824.27平方米。本次投票中，赞成的户数为677户，建筑物总面积为58308.52平方米，即使按照一审法院查明的春兰花园的建筑物总面积109338平方米来计算，春兰花园业委会的该次表决也完全满足物权法等法律规定的“双过半”要求。2.涉案《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》系春兰花园业委会原主任黄世伟滥用职权所签，未经春兰花园业主大会决议及春兰花园业委会同意，违反《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条等相关法律法规的规定，依法应属无效，故游祥南、富宇公司理应将涉案专变设施交还给春兰花园业委会。被上诉人游祥南、富宇公司二审共同答辩称，一审判决除了认定赞成面积58308.52平方米该数据错误外，其他的查明事实非常清楚，适用法律正确，春兰花园业委会上诉所陈述的两条理由均不能成立。游祥南、富宇公司同意一审判决，不同意春兰花园业委会的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回春兰花园业委会的上诉请求。春兰花园业委会于2018年4月28日向一审法院起诉请求：1.确认春兰花园业委会与游祥南签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效；2.游祥南、富宇公司将位于广州市白云区京溪街京溪路春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036、电表号04838762、变压器型号SCB-630/10干式变压器）交还春兰花园业委会；3.案件全部诉讼费用由游祥南、富宇公司负担。一审法院认定事实：春兰花园业委会与富宇公司、黄世伟、广州供电局有限公司物业服务合同纠纷一案，请求判令：1.富宇公司、黄世伟、广州供电局有限公司将春兰花园高压专用变电房和变电设施变更至春兰花园业委会名下；2、撤销富宇公司与供电局签订的《高压供用电合同》，恢复由供电局与春兰花园业委会签订。一审法院依法作出（2017）粤0111民初868号民事判决书，认定春兰花园业委会应待通过法定程序决议并解决相关问题后再办理涉案专变设施的移交及更名手续为宜，对其在该案中提出的全部诉讼请求，判决予以驳回。春兰花园业委会不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年9月15日作出（2017）粤01民终13968号民事判决书，判决驳回上诉，维持原审判决。根据生效法律文书查明：广东广信物业管理有限公司原为春兰花园小区的物业管理企业及春兰花园专用变压器的原法定投资人。2002年1月25日，经广州市白云区人民法院（2001）云法民初字第1756号民事判决书，判决：广东省信托房产开发公司、广东广信物业管理有限公司共同将广州市沙和路京溪横路春兰花园小区的物业管理权及春兰花园小区的物业管理结余部分、全部物业管理档案资料、物业管理专用房屋和业主共有房屋、场地、财物等移交给春兰花园业委会。2012年，春兰花园业委会向南方电网发出函件，表示由于春兰花园长期用电不足，高压设备过热，时常断电，请求将春兰花园商业高压用电专用设备设施移交南方电网并减免春兰花园商铺欠付的8万余元电费。2015年6月26日，春兰花园业委会与广东汇沣物业管理有限公司春兰服务中心共同向京溪街道办事处作出情况说明，表示春兰花园商铺变压器自2012年至2015年期间多次起火，请街道办事处给予解决相关问题。2015年7月30日，京溪供电所向京溪街道办事处出具《关于春兰花园商铺专变超负荷情况的答复》，表明春兰花园用户编号为01763036号，电表号为04838762。变压器型号为SCB-630/10的干式变压器、电表倍率800。户名为广东省信托房地产开发公司（春兰花园），电价为商业，属专变用户。该变压器已严重超负荷，如有需要，需尽快向供电部门提出增容要求并承担增容产生的费用，不可继续让变压器过负荷运行，以避免造成设备事故。2015年8月10日，京溪供电所向广东省信托房地产开发公司（春兰花园）发出通知，要求缴清欠缴电费80051.07元及违约金976063.06元，合计金额1056114.13元。否则将执行停电。2015年8月12日，春兰花园业委会向全体业主发出《关于春兰花园专变（商业用电）设施升级改造的公示》，表明：由于广东省信托房地产开发公司欠缴电费，商铺业主和租户又不愿筹钱增容整改，业委会无能力缴纳前述电费及违约金，更无能力投资进行改造，故决定向广大业主引入资金投资增容、整改专变设施，如有投资意向可进行洽谈。公示时间为2015年8月12日至2015年8月26日。2015年8月30日，春兰花园业委会（甲方）与游祥南（乙方）签订《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》，约定春兰花园用户编号为01763036号、电表号为04838762、变压器型号为SCB-630/10的干式变压器、电表倍率800、容量630K、用户名为广东省信托房地产开发公司。上述专变设施是依据春兰花园开发规划必配的公用设施，涉及到80多户商铺业主。为满足商铺用户用电需求，确保用电安全，杜绝安全隐患，彻底解决历史遗留问题，乙方同意投资升级改造春兰花园专变设施。自本合同生效之日起，甲方将春兰花园专变设施经营权长期转交给乙方经营管理。乙方将注册成立自然人独资公司富宇公司用于经营春兰花园专变设施的升级改造、维护、管理及收支。自本合同生效后，甲、乙双方共同以甲方名义向居委会、京溪街道办、南方电网公司申请对春兰花园专变设施的升级改造，待乙方注资成立富宇公司后，再以该公司之名申请将原用户名广东省信托房地产开发公司变更为富宇公司。本合同生效后，乙方应先行向广州供电局交纳原广东省信托房地产开发公司所欠电费及违约金约105万元（具体数额以供电部门数据为准），以确保广大商铺业主不再被停电。由于升级改造需将专变设施从原13栋地下室迁到地面，甲方负责召集业主代表征求意见并提供经供电部门勘查认可的用地给乙方用于建设新的专变设施。春兰花园专变设施升级改造所需全部资金包括缴交历史欠费及违约金、设备购置及工程施工等均由乙方自行承担，升级改造完成后亦由乙方自主经营、自负盈亏，与甲方无关。上述改造合同书已经广东源通律师事务所见证，黄世伟在合同甲方负责人处盖章。2015年9月1日，春兰花园业委会为游祥南出具了《委托书》，委托游祥南办理春兰花园商铺商业用电一切事宜。2015年9月6日，富宇公司依法成立，法定代表人为游祥南，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2016年1月8日，富宇公司缴纳了春兰花园欠缴的电费80051.1元及违约金976063.03元。2016年2月24日，京溪街道办事处向白云区供电局提供了春兰花园商铺专变设施的增容用电包装的受理情况（包括报装证明、审核表及红线图，保证证明与审核表载明的户名为富宇公司）。2016年4月5日，供电局与富宇公司签订了《高压供用电合同》，约定富宇公司为春兰花园商铺专变设施的用电方。2016年4月28日，广州供电局有限公司白云供电局审核通过了富宇公司的增容方案。富宇公司与案外公司签订了《电力工程承发包合同》并支付了预付款100万元。审理中，黄世伟向广州市白云区人民法院提交由商铺业主签名的《关于春兰花园商铺用电困难和设施增容的请求函》，拟证明专变设施的商铺用户请求对用电设施进行增容的事实，春兰花园业委会对该份证据不予确认。2016年5月19日、2016年6月27日，春兰花园业委会分别就春兰花园商铺专变设施的升级改造及用地出具了公示书。2016年7月11日，春兰花园业委会召开了业委会扩大会议，其中涉及讨论了关于将“变电房”交给“外公司”承包的内容。黄世伟在记录中作出“变电房”交给供电局下属一个公司来管，有何责任由其本人承担的意思表示。2016年7月28日，春兰花园业委会再次召开业委会，各业委会委员对于变电房移交外公司的问题仍存在争议。另查，2016年7月前，春兰花园商铺电费由春兰花园小区的物业管理企业广东汇沣物业管理有限公司收取；2016年8月1日起，富宇公司进驻春兰花园小区，代收春兰花园商铺电费。春兰花园业委会表示其直至2016年8月开始，才知道黄世伟以春兰花园业委会名义引入富宇公司管理春兰花园商铺专变设施的事实，并表示黄世伟在未召开业主大会、未征求春兰花园业委会委员同意的情况下，擅自使用春兰花园业委会公章与游祥南签订相关合同属于滥用职权的行为。黄世伟表示其已于2015年8月召开业委会向委员披露了引入富宇公司的事实，但确认业委会委员对此内容未表示同意，其引入富宇公司亦未经过业主大会或业委会的授权。春兰花园业委会不确认黄世伟在召开业委会时披露富宇公司的事实。2016年9月26日，春兰花园业委会作出《关于罢免春兰花园业主委员会主任黄世伟职务备案的报告》，罢免黄世伟春兰花园业委会主任的职务。随后，春兰花园业委会多次向有关部门要求将春兰花园商铺专变设施更名至春兰花园业委会名下。2017年3月13日，广州白云供电局京溪供电所向广州市白云区人民法院作出复函，就涉案春兰花园商铺专变设施相关问题回复如下：白云区春兰花园现有住宅用户1365户（包括水泵、梯灯），由该小区的9台公用变压器供电。公用变压器及相关高低压设备由该所负责管理维护。位于春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036；电表号04838762，变压器型号为SCB-630/10干式变压器），属专用变压器，主要为该小区85户商铺商户供电。在富宇公司办理改名手续前，该户在白云供电局业务系统户名为广东省信托房产开发公司，由用电方（用户）负责管理维护。富宇公司表示，除上述85户商铺用户外，春兰花园10栋地下停车库、38栋地下停车库的照明、南门与西门的门岗用电均由富宇公司垫付，商铺电费由富宇公司垫付后向商户收取、公共用电则由富宇公司负担。本案中春兰花园业委会出具《业委会会议原始记录》及城市话题光盘，拟证实黄世伟签订涉案合同时，未经春兰花园业主大会决定及春兰花园业委会同意。春兰花园业委会另出具《声明》、《关于申请将春兰花园高压变电的户名变更为春兰花园业主委员会的申请报告》，拟证实要求白云区供电局将专变设施户名变更至春兰花园业委会名下。春兰花园业委会出具涉案专变设施的照片，拟证实专变设施至今没有发生故障，无需增容。游祥南、富宇公司出具火灾现场照片、停电照片，拟证实涉案专变设施因超负荷导致火灾及停电，游祥南、富宇公司另出具日常巡查变压器工作记录，拟证实存在发生火灾事故隐患。游祥南、富宇公司就涉案专变设施升级改造问题出具关于请求春兰花园商铺高压电专用设备设施移交贵司的函、关于申请减免春兰花园商铺欠下历史遗留下来的8万元的问题、关于春兰花园商铺专变超负荷用电的情况说明、关于春兰花园商铺专变超负荷情况的答复、通知、关于春兰花园专变（商业用电）设施升级改造的公示、关于申请解决春兰花园商铺高压用电专用设备设施的报告、发票、关于春兰花园商铺用电增容的申请报告、京溪街关于报送2016年2月用电报装受理情况的函及报装证明、报装审核表、用电红线图、供电方案答复通知书及供电协议、客户受电工程设计文件审核意见书、电力工程承发包合同及转账单、收据、关于请求春兰花园商铺高压用电专用设施从13栋地下室迁移到地面并升级改造的公示、关于春兰花园商铺用电困难和设施增容的请求函及签名表、会议纪要、春兰花园全体商铺用电安全责任书、富宇公司免费为各商铺内用电检查，消除安全隐患情况表、春兰花园商铺专用供电设施经营权变更说明、关于春兰花园商业用电报告、停电通知、变压器照片（高温及高负荷）。春兰花园业委会就收回上述变电房和高压变压器事宜再次公示和征集全体业主意见，出具2018年3月6日的《关于春兰花园商铺专用变压器再次维权工作的公示》及《春兰花园业主委员会对商铺专用变压器再次维权工作的意见征集统计汇总表》，汇总表统计总户数1360户，面积109824.27平方米，广信空置房户数125户，面积8064.83平方米，赞成户数725户，面积58308.52平方米，反对户数36户，面积3385.74平方米，弃权户数33户，面积2708.61平方米。合并一业主多套房后总户数为1185户，广信空置房为1户，赞成为677户，反对为22户，弃权为32户（户数和面积按实际应缴物业管理费的户数和面积统计）。春兰花园业委会通过向房管部门查询打印涉案小区不动产登记信息后，对有产权登记的赞成的户数统计为650户，登记产权的面积为52309.54平方米，小区有产权登记户数为1095户，登记产权的面积为88366.86平方米，春兰花园业委会确认比此前少的27户是有实际购房合同但没有办理产权证，面积也相应减少导致的。春兰花园业委会出具春兰花园业主意见征询表及委托投票说明，证实投票赞成户数情况。游祥南、富宇公司提出异议，表示无法确认签名人是否为产权人，无法证实委托人为产权人，非产权人签名无委托证明证实，提出实际赞成业主仅为452户，总户数为1360户，总面积为116977.87平方米，（其中住宅109824.27平方米，商铺7153.6平方米）业主及面积赞成票均未过半。一审法院向广州市房地产档案馆调取春兰花园商品房申领预售许可证情况登记表显示，春兰花园（自编24-28栋）总建筑面积17500平方米，总可售面积17235平方米；春兰花园（自编16-19栋）总建筑面积11595平方米，总可售面积11125平方米；春兰花园（自编1-5幢）总建筑面积34000平方米，总可售面积17125平方米；春兰花园（第五期：自编34-38幢）总建筑面积18383平方米，总可售面积16889平方米；春兰花园（自编29-33幢）总建筑面积18472平方米，总可售面积17554平方米；春兰花园（第三期：10-12栋）总建筑面积7830平方米，总可售面积7640平方米；春兰花园（第1期，自编13、14、15）总建筑面积7830平方米，总可售面积7830平方米；春兰花园（自编6-9栋）总建筑面积14100平方米，总可售面积13940平方米；总建筑面积为129710平方米，可售面积是109338平方米。一审法院认为，春兰花园业委会要求确认2015年8月30日游祥南与春兰花园业委会签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效，并要求游祥南、富宇公司将合同专变设施交还春兰花园业委会。该合同约定自本合同生效之日起，春兰花园业委会将春兰花园转变设施经营权长期转交游祥南经营管理，游祥南将注册成立自然人独资公司广州富宇物业管理有限公司用于专用春兰花园专变设施的升级改造、维护、管理及收支。富宇公司表示其管理权来源于上述合同，其依法享有春兰花园商铺专用供电设施的经营管理权。对此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项。”春兰花园业委会主张该合同无效及返还专变设施亦属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。本案根据向广州市房地产档案馆调取的春兰花园商品房申领预售许可证情况登记表显示，春兰花园总建筑面积为129710平方米，根据春兰花园业委会提交《春兰花园业主委员会对商铺专用变压器再次维权工作的意见征集统计汇总表》，专有部分赞成面积为58308.52平方米，尚未达到春兰花园建筑物总面积129710平方米的一半，仅为44.95%。故春兰花园业委会起诉要求确认2015年8月30日签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效，并要求游祥南、富宇公司将专变设施交还春兰花园业委会的诉请不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的法定程序，春兰花园业委会的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第八条之规定，于2018年11月27日作出如下判决：驳回春兰花园业委会的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由春兰花园业委会负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，春兰花园业委会提供如下证据：1.广州市不动产登记查册表。2.房地产平面附图。拟证明春兰花园春兰一街2-10号（双号）（即自编1-5幢）的总建筑面积为17076.76平方米，而非一审法院认定的34000平方米。游祥南、富宇公司认为春兰花园提交的证据不应该作为新证据认定，一审的时候法院已发出调查令责令春兰花园去房管局查询所有春兰花园的房产登记，也包括2-5幢，春兰花园业委会在一审去房管局查询回来后没有提出任何异议，故不应该以春兰花园二审提交的证据为准，应该以一审法院调查回来的春兰花园总的建筑面积为准，而不是单幢分开计算。二审庭审后，春兰花园业委会认为一审法院向广州市房地产档案馆调取的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》显示春兰花园自编1-5幢总建筑面积为34000平方米（总可预售面积为17125平方米），而春兰花园业委员自行调取的《广州市不动产登记查册表》显示总建筑面积仅为17076.76平方米，两者之间存在巨大差异（相差17000平方米），为此，申请本院向房管部门核实春兰花园的总建筑面积以及春兰花园自编1-5幢的总建筑面积。由于双方对于春兰花园建筑总面积存在争议，本院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，该局于2019年3月26日向本院出具《关于(2019)粤01民终262号〈协助调查函〉的复函》，该函载明：一、关于总建筑面积的问题委托单位曾以春兰花园各独立自然幢委托广州市房地产测绘院办理测绘业务，出具的测绘成果均以自然幢为单位，无法确定整个小区是否均委托办理测绘，因此无春兰花园的总建筑面积。春兰花园自编1-19、24-38对应的测绘地址和总建筑面积情况1-5幢总建筑面积为17076.7596平方米（测绘地址为同和路春兰花园春兰一街2-10号，双号），6-9幢总建筑面积为14868.2684平方米（测绘地址为同和路春兰一街12-18号，双号），10-12幢总建筑面积为9737.6190平方米（测绘地址为同和路春兰一街9、11号，春兰五街8号），13-15幢总建筑面积为9689.3153平方米（测绘地址为京溪春兰一街5、7号，春兰五街4号），16-19幢总建筑面积为11885.2568平方米（测绘地址为京溪春兰一街1、3、20、22号），24幢总建筑面积为3305.0415平方米（测绘地址为京溪春兰四街9号），25-26幢总建筑面积为6774.2314平方米（测绘地址为京溪春兰四街5、7号），27-28幢总建筑面积为6380.2207平方米（测绘地址为京溪春兰四街1、3号），29-33幢总建筑面积为18578.4251平方米（测绘地址为春兰三街1-9号，单号），34-38幢总建筑面积为19333.9671平方米（测绘地址为同和路春兰二街1-9号，单号）。二、关于可售面积的问题经调阅相关档案资料，春兰花园（自编1-5幢）已领取980061号预售许可证，已以2003登记13330号案办理首次登记，登记地址为白云区同和路春兰花园春兰一街2-10号（双号），确权总建筑面积17076.76平方米。关于《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》显示春兰花园（自编1-5幢）总建筑面积为34000平方米，与春兰花园（自编1-5幢）确权面积不符问题。经查，春兰花园（自编1-5幢）对应批建批文为穗规建字［1997］6号《建设工程规划许可证》，但该证是包含两幢住宅楼工程（自编1-5号）和（自编34-38号），两幢地上建筑面积为34000平方米。商品房预售许可证属广州市住房和城乡建设局职能范围，关于预售许可证中总建筑面积的问题，建议你院征询该局意见。春兰花园业委会对上述复函的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，其表示1-5幢的建筑面积为17076.7596平方米与春兰花园业委会二审提交的证据是一致的，一审法院认定的1-5栋的总建筑面积是错误的，该1-5栋总面积不包括34-38栋的面积，34-38栋另外记录了面积18383平方米。游祥南、富宇公司对上述复函的真实性、合法性和关联性没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合春兰花园业委会的上诉以及游祥南、富宇公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：春兰花园业委会主张涉案合同无效及返还专变设施是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的问题。现评析如下：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”，因此，春兰花园业委会主张涉案合同无效以及返还专变设施属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然广州市规划和自然资源局于2019年3月26日向本院出具的《关于(2019)粤01民终262号〈协助调查函〉的复函》载明，无法确定整个小区是否均委托办理测绘，因此无春兰花园的总建筑面积，但该函件显示已完成委托测绘的春兰花园自编1-19、24-38幢的总建筑面积为117629.1049平方米（17076.7596平方米+14868.2684平方米+9737.6190平方米+9689.3153平方米+11885.2568平方米+3305.0415平方米+6774.2314平方米+6380.2207平方米+18578.4251平方米+19333.9671平方米）。现春兰花园业委会提交的《春兰花园业主委员会对商铺专用变压器再次维权工作的意见征集统计汇总表》，显示专有部分赞成面积为58308.52平方米，尚未达到春兰花园已完成委托测绘物业的总建筑面积117629.1049平方米的一半，故春兰花园业委会起诉要求确认2015年8月30日签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》无效，并要求游祥南、富宇公司将专变设施交还春兰花园业委会的诉请，不符合上述法律规定，本院不予支持。一审法院虽然认定春兰花园建筑物总面积为129710平方米不妥，但由于春兰花园业委会的诉讼请求依据不足，一审法院据此作出驳回其诉讼请求的判决，并无不当，本院予以维持。综上所述，春兰花园业委会的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人春兰花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月十八日书记员 李志康胡秀红