浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初8112号 原告（反诉被告）：浙江瑞海环保科技有限公司，住所地：嘉兴市南湖区庆丰路875号信源大厦601室-2A，统一社会信用代码：91330402MA28A1L84L。 法定代表人：曾凤端。 委托代理人：张峰，浙江红船律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴耕宇商业展示有限公司，住所地：嘉兴市南湖区大桥镇欧嘉路东侧、江南路南侧1幢101室，统一社会信用代码：91330402MA28BAWQ12。 法定代表人：吴芷柔。 委托代理人：陆炯、周丹，上海市锦天城律师事务所律师。 原告浙江瑞海环保科技有限公司因与被告嘉兴耕宇商业展示有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年11月14日受理后，依法由审判员沈杰独任审判，被告在法定期限内提起反诉。本院先后于2019年1月4日、3月27日公开开庭进行了审理，原告法定代表人曾凤端及其委托代理人张峰、被告委托代理人陆炯、周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告于2018年5月8日签订《租赁合同》，约定：原告向被告租赁部分厂房（面积1706平方），期限自2018年5月15日至2021年5月19日，第一、二年租金为520000元，同时约定在合同有效期内，由于被告的原因导致原告不能正常使用厂房的，被告按年租金的双倍按实际天数赔偿原告，并退还六个月租金的违约金。原告按约支付前八个月的租金346666元，但被告于2018年10月擅自将涉案厂房另行出租给第三方，且第三方已实际占有，故诉请判令：1、解除原、被告2018年5月8日签订的《租赁合同》；2、被告返还原告租金346666元；3、被告支付原告违约金520000元。 被告答辩称，被告已按约将涉案厂房交付原告，不存在违约的情形；原告单方要求终止合同，且未经被告同意擅自转租已构成违约，所以原告主张的返还租金及违约金缺乏事实和法律依据。 反诉原告起诉称，反诉被告承租涉案厂房后，因自身原因于2018年6月9日电话告知要求终止合同，未经反诉原告同意擅自在互联网发布转租信息，且与嘉兴申昶房地产经纪有限公司（以下简称中介机构）签订《委托协议书》进行招租。反诉原告认为反诉被告的行为已构成严重违约，故诉请判令：1、解除反诉原、被告2018年5月8日签订的《租赁合同》；2、反诉被告支付违约金104000元。 反诉被告答辩称，同意反诉原告解除《租赁合同》的诉请，但解除合同的原因系反诉原告另行出租涉案厂房给第三方。 针对自己的主张，原告（反诉被告）提供了下列证据： 1．租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系及对权利义务的约定。 2．转账凭证一份，证明原告已付清前八个月的租金。 3．采购清单一组，证明原告购买电线、开关等材料用于涉案厂房内的线路改造。 4．照片一组，证明原告于2018年9月已将涉案厂房租赁给第三方，且第三方已实际占有进行装修，为此双方于10月16日发生争执后报警处理。 5．原告与中介机构的通话录音（2018年9月26日、10月17日）二份，证明原告并不同意将涉案厂房转租给第三方。 6．可行性研究报告及不动产权证书各一份，证明被告于2018年9月份前已将涉案厂房租赁给嘉兴富洋金属部件制造有限公司。 7．通话详单一份，证明原告2018年9月26日发现涉案厂房有人在装修，通过电话向被告询问涉案厂房是否已出租，被告予以否认。 8．微信聊天记录一份，证明原告2018年9月26日委派员工去涉案厂房发现有人在装修后，原告与员工之间的微信、视频往来。 经质证：被告对原告提供的证据1、2的真实性没有异议。证据3中仅有一份加盖销售单位的公章，无法证明上述材料用于厂房的装修。对证据4的三性不予认可，无法证明原告的待证目的。对证据5不予认可，应以法院向中介机构的调查笔录为准，同时这二份通话录音反而证实原告委托中介机构转租涉案厂房的事实。对证据6的三性不予认可，认为不能证明原告的待证目的。对证据7中双方通话的事实没有异议，但对待证目的不予认可。对证据8不予认可，而且该证据也仅是原告与其员工之间的微信往来。 本院认证：被告对原告提供的证据1、2的真实性没有异议，证实原告向被告租赁涉案厂房的事实。对证据3、4、5、6、7、8均提出异议，原告未补充其他的证据佐证证据3中所购买的电线等材料用于涉案厂房的线路改造；证据4中的照片无具体的时间，不能证实原告的待证目的，只能证明双方发生争执后警察出警的情况；证据5中2018年9月26日的通话录音证实中介机构告知原告当时尚未签订新的租赁合同，但客户交付了定金，正在办理环评和营业执照，但原告并未提及不同意转租的意思表示，10月17日的通话录音证实原告当初因为技术人员未到位转租涉案厂房，但原告未经其同意就与第三方签订新的租赁合同，中介机构表示第三方9月份交的定金、10月份付了租金，这两份通话录音与法院向中介机构的调查笔录的内容基本一致；证据6来源于嘉兴科技城管委会，其真实性在法院向嘉兴富洋金属部件制造有限公司的调查笔录中予以证实；证据7系通话详单虽不能直接反映通话内容，但结合证据5中2018年9月26日的通话录音，可以间接证实原、被告当时曾商讨涉案厂房的招租进度；证据8系原告与其员工之间的微信往来，不足以证实原告的待证目的。综上，原告提供的证据1、2、4、5、6、7能够证明本案的事实，本院予以认可；证据3、8缺乏与本案的关联性，本院不予以认可。 针对自己的抗辩，被告（反诉原告）提供了如下证据： 1．语音详单一份，证明原告曾于2018年6月9日电话告知被告因技术人员未到位无法投产，要求退租的事实。 2．委托协议书及中介服务协议书各一份，证明原告未经被告同意擅自委托中介机构进行招租。 3．中介机构的微信截图一组，证明中介机构通过微信发布涉案厂房的招租信息。 4．中介服务费收据及转账凭证各一份，证明被告已向中介机构支付中介服务费44356元。 5．微信聊天记录二份，证明原、被告之间一直在沟通招租的进度，同时被告也曾与中介机构就原告退租的违约责任进行过商讨。 6．租赁合同一份及付款凭证二份，证明被告与嘉兴富洋金属部件制造有限公司就涉案厂房签订了租赁合同，租赁期限自2018年10月16日至2023年10月15日。 经质证，原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但对待证目的不予认可。对证据2的真实性没有异议。对证据3的三性不予认可，无法证明被告的待证目的。对证据4不清楚，不予认可。对证据5中原、被告之间的微信内容没有异议，但原告不清楚被告与中介机构之间的微信往来，而且该证据也不能证明被告的待证目的。对证据6的真实性无法确认，反而证实被告在2018年9月13日前就涉案厂房的招租进行洽商。 本院认证：原告对被告提供的证据1、2的真实性没有异议，这两组证据与原告证据5中的通话录音能相互印证原告因技术人员未到位要求退租及原、被告联系中介机构进行招租的事实。对证据3、4提出异议，但证据3的微信截图可以证实中介机构发布招租信息，证据4的中介服务费收据和转账凭证也证实了原告已支付中介服务费的事实；对证据5中原、被告之间的微信没有异议，但不清楚被告与中介机构之间的微信，该微信内容商讨的仅是原告退租的违约责任及被告要求尽快出租涉案厂房的意思表示，时间与原告要求退租的时间相吻合；对证据6不清楚，但与法院向嘉兴富洋金属部件制造有限公司的调查笔录的内容相吻合。综上，被告提供的证据1、2、3、4、5、6能够证明本案的事实，本院予以认定。 为查明涉案厂房的退租、招租情况，本院依职权向中介机构及嘉兴富洋金属部件制造有限公司调查取证： 1．中介机构经办人唐某陈述：其系中介机构员工，原、被告之间的厂房租赁是其经办的。当时被告来电话说原告要求退租，要求重新招租，同时也在网络上看到了原告发布的招租信息，所以原告与中介机构于2018年7月9日签订了《委托协议书》转租涉案厂房。中介机构发布招租信息后，最后嘉兴富洋金属部件制造有限公司决定承租并交了定金，其也告知了原、被告，10月中旬签订新的租赁合同。签约前，其与原告联系商讨中介费用，但原告认为未经其同意擅自出租的行为不道德；签约后，再次联系原告告知被告同意退还剩余的租金，原告却告知技术人员已到位，不再同意转租。原、被告为此发生争执，警察也到了现场。 2．嘉兴富洋金属部件制造有限公司总经理王某某陈述：2018年8月，委派李青来嘉兴租厂房，最后选中了被告的厂房。被告要求9月签订合同，因为当时未完成环评等事项，所以仅交了定金，审批手续通过后于10月16日支付了租金和押金，确定租赁被告的厂房，租赁合同上的印章是在公司成立及刻制公章后加盖的。原告提供的可行性研究报告及不动产权证书、被告提供的租赁合同及付款凭证都是真实的。 原告对法院对唐某的调查笔录中唐某陈述原、被告均要求中介机构招租没有异议，但认为被告和中介机构未及时告知原告招租的具体进度，直至签约后才告知原告，最终导致双方发生争执。对法院向王某某的调查笔录的真实性没有异议，但原告不清楚具体内容，由法院认定。 被告对法院对唐某、王某某的调查笔录没有异议。 本院认证：本院向中介机构及嘉兴富洋金属部件制造有限公司的调查笔录与原、被告提供的证据能够相互印证原告因技术人员未到位要求退租、双方联系中介机构招租及中介机构促成被告与嘉兴富洋金属部件制造有限公司新的租赁合同的事实，本院予以认可。 本院经审理，查明：2018年5月8日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告租赁被告位于嘉兴市南湖区南侧的部分厂房（面积1706平方），第一、二年租金为520000元，期限自2018年5月15日至2021年5月19日，5月10日前支付前八个月租金，原告在承租期内不得转租；同时约定若原告有合同约定的违约情形，被告可以解除合同，原告按年租金的一倍支付违约金，若由于被告的原因导致原告不能正常使用厂房的，被告按年租金的双倍按实际天数进行赔偿，并退还六个月租金的违约金。原告按约支付租金346666元，但一直未入驻涉案厂房。2018年6月，原告因技术人员未到位，联系被告要求退租；被告联系了中介机构进行招租，原告也在网络上发布转租信息。2018年7月9日，原告与中介机构签订一份《委托协议书》，原告委托中介机构招租涉案厂房，成交后支付一个月租金作为佣金。经中介机构居间服务，嘉兴富洋金属部件制造有限公司与被告于8月接触洽谈租赁事宜，并于9月交纳定金后向当地政府申报环评等手续，审批手续通过后于10月16日向被告支付租金和押金，嘉兴富洋金属部件制造有限公司成立及刻制公章后，在被告起草的租赁合同上加盖公章予以确认。 另查明，被告于2018年10月16日向中介机构支付中介服务费44356元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对原告向被告租赁厂房后因自身原因要求退租及委托中介机构发布招租信息的事实并无争议，经中介机构介绍嘉兴富洋金属部件制造有限公司承租涉案厂房，但双方对违约的事由各执一词。首先，原告因技术人员未到位要求退租及双方通过中介机构发布招租信息的事实，双方均予以认可，双方虽未书面解除《租赁合同》，但实际行动反映当时双方有解除合同的意向，而且双方也在交流招租的信息及进度，所以本院认为原告的退租行为已构成违约，待涉案厂房重新招租后，《租赁合同》即应视为解除。其次，本诉中原告认为被告未经其同意擅自将涉案厂房租赁给第三方与事实不符，根据原告提供的通话录音、被告提供的微信聊天及法院向中介机构的调查笔录均反映了双方也在沟通涉案厂房的招租进度，嘉兴富洋金属部件制造有限公司也是于2018年10月16日才交纳租金和押金以确认承租涉案厂房，并不存在隐瞒原告招租的情况，所以原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，反诉中被告认为原告擅自转租涉案厂房也与事实不符，根据双方提供证据可以认定当时双方对解除《租赁合同》已达成共识，为了减少解除合同后带来的损失共同委托中介机构发布招租信息，期间双方也在交流招租信息及进度。综上，本院认为鉴于原告的退租及嘉兴富洋金属部件制造有限公司的承租，原、被告的《租赁合同》已于2018年10月16日解除，原告的租金也应计算至该日，但《租赁合同》中并未约定原告退租的违约责任，本院认为应以被告的实际损失来计算，而本案中被告的实际损失为中介机构的中介服务费。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年5月8日签订的《租赁合同》。 二、被告嘉兴耕宇商业展示有限公司于本判决生效后七日内返还原告浙江瑞海环保科技有限公司租金130000元。 三、反诉被告浙江瑞海环保科技有限公司于本判决生效后七日内支付反诉原告嘉兴耕宇商业展示有限公司违约金44356元。 四、驳回原告浙江瑞海环保科技有限公司其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告嘉兴耕宇商业展示有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半6233元，由原告浙江瑞海环保科技有限公司负担4783元，被告嘉兴耕宇商业展示有限公司负担1450元；反诉案件受理费减半1190元，由反诉原告嘉兴耕宇商业展示有限公司负担736元，反诉被告浙江瑞海环保科技有限公司负担454元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 沈 杰 二〇一九年四月十三日 书记员 沈继刚