广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初11683号原告：深圳市联中房地产开发有限公司，地址：深圳市南山区南山大道**艺园路佳嘉豪商务大厦14AB，统一社会信用代码：91440300326356912X。法定代表人：唐四联。委托诉讼代理人：郭云安，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市桃苑村物业管理有限公司，地址：深，地址：深圳市龙华新区大浪街道桃苑新村**信用代码：9144030032635691X。法定代表人：黄琼林。第三人：深圳市湛联基础建筑工程有限公司，地址：深圳，地址：深圳市南山区深南大道北侧，艺园路佳嘉豪商务大厦**14B用代码：91440300279394851B。法定代表人：唐四联。委托诉讼代理人：郭云安，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓美凤，系该公司员工。原告深圳市联中房地产开发有限公司诉被告深圳市桃苑村物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案，于2017年7月13日作出（2017）粤0306民初4676号民事判决。被告深圳市桃苑村物业管理有限公司不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2018年1月24日作出（2017）粤03民终17735号民事裁定，裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，并追加深圳市湛联基础建筑工程有限公司作为第三人，公开开庭进行了审理。原告深圳市联中房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭云安，被告深圳市桃苑村物业管理有限公司的法定代表人黄琼林、第三人深圳市湛联基础建筑工程有限公司的委托诉讼代理人郭云安、卓美凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告返还承租费10万元；2、被告返还平整土地费13万元；3、被告支付上述两项23万元的同期银行贷款利息（从2015年9月23日起算至起诉之日暂计13250.56元）；4、被告承担证人出庭作证的误工费、交通费、出差补助、伙食补助共计992.3元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年7月10日签订《租地协议书》，约定原告向被告租赁土地编号为9051863和0287120的土地，原告依约支付被告租地承租费10万元，支付涉案地块平整场地费13万元，但被告至今拒绝向原告交付涉案地块，一直为被告所占有，被告作为经营性收费停车场使用。原告要求被告交付租赁地块时发生冲突，双方报警，警方介入亦不能解决。原告从土地使用权人得知，权利人从未委托被告出租地块，涉案租地合同无效。原告支付的承租费10万元，平整土地费13万元，其中部分款项从原告的关联公司湛联公司账户支付。长期以来，被告以不同方式在桃园小区的业主中攻击、毁谤、中伤原告，2016年2月22日，被告黄琼林以桃园物业管理机构的名义组织桃园小区100位业主开会，会上发言损害原告名誉。为维护原告合法之权益，特提起诉讼。原告于庭审中撤回第四项诉讼请求。被告辩称，1、原、被告与原告之间的委托事宜是双方的真实意思表示，原告的主体身份转移也是双方的约定。从双方2015年4月16日签订的《桃苑村更新项目前期工作协议书》（简称《协议书》）、补充协议、补充协议二和二次会议纪要来看，双方都一再对委托事项进行约定和调整，而不是原告诉状中所说被告“实际没有任何与桃苑新村有关的管理工作”。因此，被告不具备完成委托工作的基础和先决条件，不可能完成协议书项下的委托工作。同时，双方也一再就被告负责征集签署业主拆迁意愿和拆迁补偿协议书、原告负责改造项目的资金投入、办公场所和用品、工作人员工资等达成一致意见，足以说明被告不存在委托工作一概没完成的情况。2、原告已不具备诉讼主体资格。根据原、被告最后一次即2015年7月16日的会议纪要，原告已同意被告就提出的“相关拆赔条件和工作条件，合作条件也要改变，开发主体也要改变……双方先另行签订合作协议，在双方签订合作协议后则按新条件、新文件执行”，这样才有2015年7月30日第三人深圳市湛联基础建筑工程有限公司（简称湛联公司）和被告签订的《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》（简称新《协议书》）。该新《协议书》第十条第3款约定：“甲方与甲方的关联公司之前与乙方所签订的协议、纪要、承诺书或其它文件全部作废”，也即此前的约定对双方没有法律约束力，双方的权利义务已转移到新《协议书》上。3、新《协议书》第五条第1款中约定：在签署《业主意愿征集表》按每户10000元计给乙方作为意愿征集的各项费用。本项费用的支付，每月预借10万元给乙方作为周转资金（包括本约定甲方的关联公司已借给乙方10万元），将来从乙方意愿征集费中扣除，因此被告无需向原告赔付该10万元。4、第三人与被告是另外一种法律关系，同原告无关。5、本案是一宗原、被告双方都自愿作废无任何争议的案件；6、原、被告于2015年7月30日签署的合同第10条第3款约定，之前签订的承诺书等资料全部作废。原因是2015年6月13日会议纪要第6条约定乙方占本项目5%股权（干股），在7月30日签合同时被告作出重大让步，放弃5%重大利益，原告也一再声明作出一点点让步，即7月30日前的所有费用都取消。被告于2015年7月16日、17日开始使用停车场，一直使用到2016年12月份未受干涉。原告在2015年10月15日补充协议第1条记载了在停车场开一个办公场所，后于7月26日引进了施工队并拉了施工材料，但在搭建过程中遭受执法队阻止，施工材料放了一年才拉走。第三人述称，被告的答辩与事实不符，该租赁合同与旧改合同不是一回事，第三人从未表态涉案的租赁合同作废，也没有权利代表原告表态。作废只是生活语言，不是法律概念，即便合同作废，钱仍应当予以结算，原告及第三人从未使用该场地，被告也从未交付该场地给原告使用，在原审及上诉中被告均表明没有交付场地给第三人及原告使用。因此，被告应当退还相关费用给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了租地协议书、收件回执及持有人信息、银行转账记录、收据、黄琼林与涉案地产权人赵先生电话录音光盘及文字资料、证人证言、桃苑村更新项目委托办理前期工作协议书、23万元资金明细表等证据，本院依法调取市规划国土委龙华管理局《关于深圳市宝安区人民法院协助查询函的复函》[深规土龙华函（2018）1850号]，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年7月10日，被告深圳市桃苑村物业管理有限公司作为甲方，原告深圳市联中房地产开发有限公司作为乙方，签署了一份《租地协议书》，主要内容如下：1、本租赁土地的经营代理方何建生先生已授权委托被告对该承租土地进行全权管理和使用委托书，现被告将该土地（即桃苑新村原土地编号为：9051863号和0287121号空地）租给原告使用；2、原告承租的土地位于龙华××××新村（小区）内65号业主（现被告公司办公室）前面的一块空地约2000㎡，现地上无任何建筑物，种有少许农作物；3、租赁期限18个月，若18个月土地方需要使用可以收回，但若土地方不需使用，即继续免费给原告使用；4、总承租费用人民币10万元，本协议签订后3天内，原告支付被告3万元，本土地平整完毕后3天内，原告给被告付清余款；5、被告保证何建生是该承租土地的合法代理人，并保证原告在使用期间无其他人任何人干涉，且不得提前收回该土地，否则，被告承诺同意退回租金及赔偿原告投入建设费用的损失，若被告没按约定退款者，原告在被告办理旧改的预借款中扣减；6、承租期满后，原告有权拆除或处置原告所搭建的简易棚，被告只承诺该土地租给原告搭建临时简易棚及停车场使用，不得建设永久性建筑。2015年7月30日，被告作为乙方和作为甲方的第三人深圳市湛联基础建筑工程有限公司签订《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》，主要约定如下：1、甲方委托乙方办理位于深圳市龙华新区大浪街道办龙光路与工业路交汇处—桃苑新村小区城市更新改造前期工作，改造小区范围内建有100余栋多层私宅，另有菜市场一栋和其它公建等多层建筑，其建筑楼龄已超过20年，共有业主约150户，现有房屋建筑面积约61000平方米，占地面积约45000平方米，可开发占地面积约25000平方米，委托事项包括对该小区范围内的全体被拆迁业主进行宣传、动员、沟通、协调业主关系，签署90%以上业主的《意愿征集委托书》和协助甲方签订100%业主的《拆迁补偿协议书》等内容。2、在签署《业主意愿征集表》按每户1万元标准给予乙方费用；若“两书”同时签订的业主，每户付给3万元，若“两书”分开签署，《意愿征集》每户付1万元，签协议每户2万元，此款由甲方直接支付给业主。3、第5.1条约定，在签署《业主意愿征集表》按每户1万元计给乙方作为意愿征集的各项费用。本项费用的支付，每月预借10万元给乙方作为周转资金（包括本约定甲方的关联公司已借给乙方10万元），将来从乙方意愿征集费中扣除。4、第10.3条约定，甲方与甲方的关联公司之前与乙方所签的协议、纪要、承诺书或其它文件全部作废。关于上述协议，1、被告主张依据5.1条约定“每月预借10万元给被告作周转资金（包括原告的关联公司已借给被告10万元）……”，其已收取的10万元租地费无需退还原告；原告对此不予认可，认为该条所述的10万元与本案租地资金相独立，原告已另行支付给了被告；被告对此不予认可，认为该款项为被告向原告预借的活动资金，包括用于发放工人工资；2、被告主张第10.3条已明确被告与第三人的关联公司之前签署的承诺书等资料全部作废；原告及第三人对此均不予认可。原告及第三人均主张上述内容中“甲方的关联公司”是否指原告并不明确，且条文中约定的“协议、纪要及其他文件”指的是相关的旧改协议。原、被告于原审庭审中确认涉案地块没有产权证明，原权利人是傅昌华、关美笑，不清楚有无办理征转手续，被告没有向原告交付土地。原、被告均提交了一份土地使用权证及房屋所有权证复印件，以证明涉案地块为关美笑、傅昌华所有，其中房屋所有权证记载位于宝安县龙华镇××新村的房屋为关美笑、傅昌华共有，登记字号为私8-000245。关于支付的款项。（1）原告于2015年7月10日向被告支付了3万元；（2）于2015年8月10日支付了13万元，被告于2015年8月18日开具收据，确认收到原告支付场地租赁费、平整场地费13万元；（3）2015年9月23日，第三人代原告向被告支付了7万元，被告开具了收据，确认收到第三人投入桃苑旧改项目资金7万元。上述三笔转账的付款用途均载明“投资款”，被告确认收到上述23万元作为租地和土地平整费用。关于土地交付。1、原、被告于（2017）粤0306民初4676号案件庭审中均确认被告未将土地交付原告使用，被告称没有交付的原因是双方的合同于2015年7月30日签署桃苑新村更新项目委托代理前期工作协议书，通过第10.3条约定作废了租地协议书，更称于2016年8月以后土地就退回给实际使用人使用了。2、被告于本案庭审中称原告及被告一直在使用涉案地块，由于双方为合作关系，被告使用也代表原告使用，具体系用作停车场供业主免费停车，由被告派人管理及安装监控，2016年12月合同期满之后由原告单方接着管理，继续作停车场使用。原告对被告上述主张不予认可，称涉案地块一直由被告使用。3、原告提交了一份被告的法定代表人黄琼林与涉案地块产权人赵先生的通话录音，以主张黄琼林承认未将土地租赁给原告。上述录音中“赵先生”问及黄琼林有无将土地出租，是否租给了唐四联，黄琼林均予否认，并表示其将土地用于停车，没有出租，租地合同也全部取消了。被告于庭审中对上述通话录音的真实性予以认可，但认为与原告无关，被告称原告从来没有干涉过被告使用土地，涉案地块是他人委托被告管理，被告自己使用，没有出租给其他人，也等于原告一起使用，因双方是合作关系。为查明案件事实，本院向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局去函查询涉案地块情况，该局作出“深规土龙华函[2018]1850号”复函如下：经查来文所附信息，未能确认核查范围，经与贵院沟通，待贵院提供该地块具体坐标范围后再行核查。另，根据《深圳市宝安区龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号文）第二条规定：“两区农村集体经济组织全部转为城镇居民后，属于其成员集体所有的土地属于国家所有”。原告主张其向被告支付了土地租赁费10万元及平整土地费13万元后，始终未获得租赁地块，故而提起本案诉讼，诉请被告向其返还上述款项及利息。被告承认收到原告支付的23万元，承认没有交付涉案租赁物给原告，但主张是因2015年7月30日被告和第三人签订《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》以后租地协议书就作废了，没有必要交付土地；后又主张涉案地块一直由被告使用，由于被告与原告是合作关系，因此也相当于原告与被告一起使用。另查，1、原、被告于庭审中均确认原告已向被告支付了13万元的土地平整费用，土地由被告平整完成。双方均表示无法明确争议地块的坐标、位置及宗地号。2、原告主张其与被告在2015年7月30日之前签署了多份《旧改协议》，诉讼代理人不清楚双方有无签署其他纪要、承诺书，有关旧改的纠纷原告及第三人分别已在另案中起诉被告，案号分别是：（2017）粤0306民初13959号、（2017）粤0306民初13943号。被告承认双方此前签署了很多份文件，原告要求其做工作，但钱没有增加，且增加了工程量。被告与原告、第三人确实涉及另案诉讼，两案均是驳回原告的诉讼请求，原告不服，现已提起上诉。3、关于原告与第三人的关系。原告主张两家公司的法定代表人均为唐四联，有相同的股东，也有不同的股东。本院认为，本案为合同纠纷。原、被告就涉案地块签署的《租地协议书》为双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张其与第三人深圳市湛联基础建筑工程有限公司于2015年7月30日签订的《桃苑新村更新项目委托办理前期工作协议书》中载明“甲方及甲方的关联公司之前与乙方所签的协议、纪要、承诺书或其它文件全部作废”，即原、被告签订的租地协议书作废，但原告及第三人对此均不予认可，亦均主张上述“甲方的关联公司”并非指原告。经查，原、被告于2015年7月30日前就旧改事宜签署了多份文件，原告及第三人均否认该约定包含本案所涉的《租地协议书》，在被告无充分有效证据证明其主张的情况下，本院认为被告与第三人的上述约定系针对第三人或原告与被告先后签署的有关旧改事宜的文件效力的说明，与本案的租地协议书无关。因此，原、被告就涉案土地的租赁关系仍应遵照《租地协议书》履行。本案中，原告已依照合同约定向被告支付了租赁费用10万元，并另行支付了土地平整费13万元，被告对于上述付款均予确认。但被告作为出租土地一方，未能提交其有权出租土地的相关授权委托手续，亦未向原告交付土地，其行为已构成违约，原告有权要求被告向其返还全部款项23万元并支付相应利息。被告辩称其中的10万元无需退还，但其提交的证据不足以证明该款项即为其主张的预借款10万元，因此，本院对其该项辩解理由不予采纳。由于原告在提起（2017）粤0306民初4676号诉讼之前并未向被告主张解除《租地协议书》，故本院判令被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，向原告支付自该案起诉之日即2017年2月6日起至被告实际清偿之日止的利息。对于原告诉讼请求超过本院认定部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市桃苑村物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市联中房地产开发有限公司返还人民币230000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年2月6日起计至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告深圳市联中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告深圳市桃苑村物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2482元，由被告深圳市桃苑村物业管理有限公司承担2337元，原告深圳市联中房地产开发有限公司承担145元。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 郭  映  舜人民陪审员 朱  纯  禄二〇一九年四月三十日书 记 员 席俊奇(兼)书 记 员 李  玉  婷