广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3074号上诉人（原审原告）：佛山市****地产代理有限公司南海桂城保利花园分公司，住所地佛山市南海区*******************，统一社会信用代码914************。负责人：黄伟龙。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯海雄，男，汉族，住广东省深圳市龙岗区***单元12B，公民身份号码432************018。委托诉讼代理人：刘敏，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明月，广东颂勤律师事务所律师。原审第三人：王君明，男，汉族，1985年3月28日出生，住广东省佛山市南海区**********金域花园一区*******，公民身份号码232************017。上诉人佛山市****地产代理有限公司南海桂城保利花园分公司（以下简称盈福居保利花园分公司）因与被上诉人侯海雄、原审第三人王君明居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人盈福居保利花园分公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判侯海雄立即向盈福居保利花园分公司支付房产咨询及中介代理费62400元；3.改判侯海雄自2017年7月28日起至全部欠款偿清之日止，以62400元为本金，按年利率24%的标准向盈福居保利花园分公司支付违约金，暂时计算至2018年8月5日，共373天，违约金15304.2元；4.改判侯海雄赔偿盈福居保利花园分公司因本案支付的律师服务费7000元；5.本案诉讼费由侯海雄承担。事实和理由：一、侯海雄履行合同过程中严重违约，造成买卖合同无法继续履行，造成盈福居保利花园分公司无法收取应收中介服务费。原审法院认定侯海雄在合同履行过程中没有任何过错，认定第三人王君明对合同解除负全部责任系错误的。本案买卖合同的解除，系侯海雄与第三人王君明协商一致，即二人均系违约方，所以将合同不能履行责任全部归责于第三人王君明是不妥的。实际上，侯海雄对合同无法继续履行具有共同的过错，证实其二人共同违约，才导致了合同无法继续履行，侯海雄也应当对其过错承担违约责任。若只是第三人王君明全部过错，侯海雄就无需向第三人王君明退还定金，而是应当没收定金，所以从定金返还的方式就知其二人对合同无法继续履行均由过错，二人均系违约方。在第三人王君明借口没有购房名额拒绝履行合同后，盈福居保利花园分公司已经多次通过现场告知、电话告知、微信告知、邮寄函件的方式，告知侯海雄及第三人王君明，明晰第三人王君明具有购房资格，涉案买卖合同能继续履行。但侯海雄明知道第三人王君明有资格购房后，基于其个人原因仍恶意隐瞒盈福居保利花园分公司，执意私下解除合同，导致合同无法履行，直接导致盈福居保利花园分公司无法收取本应收取的中介费。作为卖家，侯海雄本应承担的中介费远高于第三人王君明。原审法院将过错责任全归予第三人王君明，而免除侯海雄的赔偿责任，实属不妥，也严重损害盈福居保利花园分公司的利益。由于侯海雄违约导致买卖合同无法履行，其应当按照承诺书的约定，按照涉案房产总价的3%向盈福居保利花园分公司支付房产咨询及中介代理费。二、盈福居保利花园分公司已经履行完毕向侯海雄解释关于购房资格的认定，盈福居保利花园分公司没有任何过错。作为专业负责任的中介机构，在借口没有购房名额拒绝履行合同义务后，盈福居保利花园分公司向侯海雄及第三人王君明多次口头解释，明确在限购政策出台前，已经签订买卖合同并且银行转账支付部分购房款（定金）的情况完全符合限购政策例外的情形，可以履行合同进行房屋买卖过户，并发送函件积极敦促买卖双方继续履行合同，盈福居保利花园分公司也愿意继续协助其二人进行交易事宜。但侯海雄及第三人王君明在隐瞒盈福居保利花园分公司的情形下，恶意私下解除买卖合同，并且分毫未付应付费用。其二人即使在原审庭审中仍认为没有购房资格，不赔偿盈福居保利花园分公司损失，故侯海雄及第三人王君明已经严重违约，应当赔偿盈福居保利花园分公司损失。三、盈福居保利花园分公司已经实际支出了律师费，该费用系盈福居保利花园分公司实际支出的损失，该7000元律师费非常合理。根据承诺书约定，在侯海雄违约情形下，应当赔偿盈福居保利花园分公司因此支付的律师费。侯海雄辩称：一、盈福居保利花园分公司没有全面履行三方协议约定的服务，且三方协议根本无法实现买卖双方的合同目的。二、三方协议未能履行的原因并非侯海雄违约，而系盈福居保利花园分公司提供的咨询服务存在根本过错，导致侯海雄签订了一份客观上无法实际履行的三方协议，盈福居保利花园分公司应付全部责任。（一）侯海雄并无违约动机亦无违约；（二）盈福居保利花园分公司明知买方受限贷政策约束无法申请商业贷款，仍然以想办法变通为由怂恿买卖双方签订三方协议，后期又未提供专业意见及提示，导致买卖双方误以为买方受限购政策影响而不继续履行合同，盈福居保利花园分公司对此应付全部责任。王君明辩称：盈福居保利花园分公司的上诉请求与事实不符，于法无据。盈福居保利花园分公司向原审法院提出诉讼请求：1.侯海雄立即向盈福居保利花园分公司支付房产咨询及中介代理费62400元；2.侯海雄支付以62400元为本金从2017年7月28日起至付清款日止按年利率24%计算的违约金予盈福居保利花园分公司，暂计至2018年8月5日为15304.2元；3.侯海雄赔偿盈福居保利花园分公司因本案支付的律师服务费7000元；4.本案诉讼费由侯海雄承担。原审法院认定事实：2017年4月8日，侯海雄（卖方）、王君明（买方）和盈福居保利花园分公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买方购买位于佛山市南海区**********万科金域花园****房的房屋，总成交价208万元。定金30万元，买方在签署合同当天支付5万元，定金余款25万元，买方须在2017年5月8日前支付给卖方。买方应于2017年7月28日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付房地产咨询及中介代理费，相关具体约定详见承诺书。买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至支付完毕之日止。若买卖双方共同或任何一方出现第三条第2款的违约行为，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。若有纠纷需要通过仲裁或诉讼解决的，违约方需承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、差旅费等。经双方商量同意买方购房落名待定。涉案房屋已办理房地产权证，登记时间为2017年4月。王君明签署承诺书一份，承诺书载明：鉴于盈福居保利花园分公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询及中介服务，并就买卖双方交易条件进行多次磋商，成功促成双方签订买卖合同，盈福居保利花园分公司的居间服务义务已经履行完毕，本人同意支付房地产咨询及中介代理费共20800元，其中18720元应当于合同签订之日起支付完毕，余下2080元在房产过户当天付清，作为盈福居保利花园分公司协助办理完成其他手续等交易服务费用，本人确认办理其他手续并非盈福居保利花园分公司的居间服务义务，而是盈福居保利花园分公司的售后服务，属协助义务。若本人逾期支付上述约定费用的，则按每日1%支付滞纳金直至付清之日止。若因本人行为导致买卖合同无法继续履行的，本人愿意按总楼价的3%向盈福居保利花园分公司支付作为房地产咨询及中介代理费。若产生纠纷，可向物业所在地法院提起诉讼，败诉方应当承担案件诉讼费及胜诉方律师费等其他费用。侯海雄签署承诺书一份，承诺书载明：鉴于盈福居保利花园分公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询及中介服务，并就买卖双方交易条件进行多次磋商，成功促成双方签订买卖合同，盈福居保利花园分公司的居间服务义务已经履行完毕，本人同意支付房地产咨询及中介代理费共31200元，其中28080元应当于合同签订之日起支付完毕，余下3120元在房产过户当天付清，作为盈福居保利花园分公司协助办理完成其他手续等交易服务费用，本人确认办理其他手续并非盈福居保利花园分公司的居间服务义务，而是盈福居保利花园分公司的售后服务，属协助义务。若本人逾期支付上述约定费用的，则按每日1%支付滞纳金直至付清之日止。若因本人行为导致买卖合同无法继续履行的，本人愿意按总楼价的3%向盈福居保利花园分公司支付作为房地产咨询及中介代理费。若产生纠纷，可向物业所在地法院提起诉讼，败诉方应当承担案件诉讼费及胜诉方律师费等其他费用。2017年7月15日，王君明和侯海雄到盈福居保利花园分公司指定的地点协商合同事宜，王君明和侯海雄协商解除合同，盈福居保利花园分公司要求王君明和侯海雄各支付一万元中介费，王君明和侯海雄不同意支付中介费。2017年7月18日，盈福居保利花园分公司发出《通知》予王君明，载明王君明须于2017年7月28日前配合买方到银行办理房屋买卖按揭手续及办理房屋交易过户手续，但王君明当天拒绝配合办理上述手续，经纪方通知王君明于收到通知后7日内配合买方办理上述手续。王君明陈述于2017年7月19日收到该通知。2017年7月22日，侯海雄发出通知予盈福居保利花园分公司，主张由于二手房限购政策，没法履行原合同，2017年7月15日双方去解除合同，双方自愿解除合同，卖方自愿退回三十万元定金予买方，双方互不追究。由于盈福居保利花园分公司强制要买卖双方费用，没达成解除原合同，如盈福居保利花园分公司在2017年7月28日前合同期内还强制要买卖双方费用，没能解决。买卖双方将自行解除二手房买卖原合同，由于盈福居保利花园分公司强制要双方费用已造成双方损失，双方将用法律途径解决。2017年7月26日，王君明发出通知予盈福居保利花园分公司，主张由于二手房限购政策，王君明多次去盈福居保利花园分公司处协商是否解除二手房买卖合同以及延长合同期，但盈福居保利花园分公司至今未给予明确答复。请盈福居保利花园分公司在合同期内2017年7月28日前给出明确答复。如盈福居保利花园分公司在合同期内没给出解决方案，王君明将配合侯海雄。2017年5月8日，王君明转账支付定金25万元予侯海雄。2017年8月，侯海雄返还王君明支付的定金予王君明。2017年12月12日，盈福居保利花园分公司和广东循理律师事务所签订《民事委托代理合同》，盈福居保利花园分公司委托广东循理律师事务所代理本案和盈福居保利花园分公司起诉王君明的居间合同纠纷。盈福居保利花园分公司同意支付律师服务费14000元。2018年10月30日，盈福居保利花园分公司的负责人支付14000元予广东循理律师事务所。本院于2018年9月11日受理盈福居保利花园分公司起诉王君明居间合同纠纷一案，案号（2018）粤0605民初18737号，盈福居保利花园分公司请求王君明支付房产咨询及中介代理费62400元、违约金及律师费7000元等。原审法院认为，王君明、侯海雄和盈福居保利花园分公司签订的《房屋买卖合约》（下称涉案合同）既包含盈福居保利花园分公司和买卖双方之间关于居间合同关系的约定，也包含买卖双方关于房屋买卖事项的约定，是混合合同。但盈福居保利花园分公司的请求是基于盈福居保利花园分公司和买卖双方之间的居间合同关系，本案案由为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。盈福居保利花园分公司已促成王君明和侯海雄订立房屋买卖合同，王君明和侯海雄应支付相应中介费予盈福居保利花园分公司。王君明主张在涉案合同签订前已告知盈福居保利花园分公司其不具有购房资格，但涉案合同签订于2017年6月1日佛山发布二手住房限购政策前，王君明在签订涉案合同时具有购房资格。王君明以转账方式直接向侯海雄账户支付定金，2017年6月1日限购政策实施后，王君明仍符合限购政策的规定，具有购买涉案房屋的资格。王君明主张盈福居保利花园分公司虚假承诺其可办理银行按揭贷款及办理假流水获得购房资格，但没有提供任何证据予以证明。盈福居保利花园分公司提供了2017年7月18日的通知，证明盈福居保利花园分公司敦促王君明办理抵押贷款手续。王君明以自己没有购房及贷款资格为由提出和侯海雄解除涉案合同，并于2017年8月和侯海雄交收定金实际解除涉案合同关于房屋买卖事项的约定，王君明对涉案合同买卖双方关于房屋买卖事项的约定的解除负有全部责任。侯海雄在合同履行过程中依约涂销了涉案房屋的抵押。盈福居保利花园分公司没有举证证明向侯海雄送达了敦促履行的通知而侯海雄没有履行合同义务，侯海雄在和王君明实际解除买卖事项约定前已向盈福居保利花园分公司发出了通知。盈福居保利花园分公司作为专业的中介机构，在限购政策施行初期并未就买卖双方关于购房资格的错误认识给予明确清晰的纠正或提示，侯海雄在合同履行过程中不存在任何过错。买卖双方约定违约方应承担守约方应付未付中介费，盈福居保利花园分公司已对王君明提起诉讼，本院对盈福居保利花园分公司请求侯海雄支付中介费不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回盈福居保利花园分公司的诉讼请求。本案受理费减半收取计958.8元（盈福居保利花园分公司已预交），由盈福居保利花园分公司负担。本院二审期间，侯海雄、王君明未向本院提交新证据，盈福居保利花园分公司向本院提交了侯海雄与盈福居保利花园分公司前员工沈文狄的微信聊天记录。经审查，本院对盈福居保利花园分公司提交新证据的关联性不予确认。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人盈福居保利花园分公司与被上诉人侯海雄、原审第三人王君明的诉辩意见，本案的争议焦点是：侯海雄对涉案合同的解除是否存在过错。盈福居保利花园分公司上诉主张侯海雄在履约过程中严重违约，造成合同无法继续履行，应当向盈福居保利花园分公司支付房产咨询及中介代理费、利息及律师费。本院认为，涉案房屋买卖合同是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应依照合同约定履行义务。经核查，在涉案房屋买卖合同的履行过程中，侯海雄已依约涂销房屋抵押。后因限购政策出台，王君明与盈福居保利花园分公司就限购政策的理解和沟通不畅，盈福居保利花园分公司亦未就购房资格问题作出专业清晰明确的指引，以致王君明以没有购房及贷款资格为由解除合同，王君明对涉案合同解除负有全部责任。侯海雄作为守约方，已尽到合理的审慎和注意义务，其对涉案房屋买卖合同的解除没有过错，依照合同第三条、第四条和第八条“违约方须承担已经产生的房地产咨询、中介代理费以及守约方为此产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、差旅费）”之约定，相关费用应由违约方王君明承担。原审对此认定正确，本院予以维持。盈福居保利花园分公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。盈福居保利花园分公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1917.61元，由上诉人佛山市****地产代理有限公司南海桂城保利花园分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟审 判 员 潘伟丹二〇一九年四月一日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理