福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初3360号 原告：福建美华房地产开发有限公司，住所地连江县凤城镇丹凤西路**（丽景华府小区**楼**）。 法定代表人：王建平，执行董事。 委托诉讼代理人：庄艳媛、龚志强，福建八闽律师事务所律师。 被告：林祥辉，男，1973年12月27日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福建美华房地产开发有限公司与被告林祥辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告林祥辉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建美华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除福建美华房地产开发有限公司与林祥辉签订的《商品房买卖合同》，并判令林祥辉及时腾空房屋,交还福建美华房地产开发有限公司;2、判令林祥辉协助福建美华房地产开发有限公司办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：00130060）及预告登记证（预告登记证号：连房预ＹＲ字第1××1号）注销相关手续；3.判令林祥辉向福建美华房地产开发有限公司支付合同违约金129552元（福建美华房地产开发有限公司直接从林祥辉购房款中扣除）；4.判令林祥辉偿还福建美华房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭款375404.41元，并由福建美华房地产开发有限公司直接从林祥辉购房款中扣除。事实与理由：福建美华房地产开发有限公司（出卖人）与林祥辉（买受人）于2010年10月12日签订了关于连江县××镇××路××号××＃楼××单元房《商品房买卖合同》（合同编号：00130060），合同真实有效。《商品房买卖合同》签订后，福建美华房地产开发有限公司为林祥辉办理了商品房买卖合同备案及房屋预告登记（预告登记证号：连房预ＹＲ字第1××1号）。该合同约定：林祥辉购买福建美华房地产开发有限公司开发建设的位于连江县××镇××路××号××＃楼××单元房。该商品房建筑面积共104.68平方米，总价款647760元。林祥辉首付房款197760元，余款以银行按揭方式付款，林祥辉已支付给福建美华房地产开发有限公司首付款，剩余房款450000元办理了银行按揭货款。该合同附件六合同补充协议第八条约定:“......5、买受人承诺:在买受人获得银行贷款后，在出卖人向贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人向银行履行担保责任后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部应付款（包括本金，利息，罚息，滞纳金等），并应另行支付出卖人所垫付款项总额20％的违约金。在出卖人担保责任期限内,若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭货款本息，出卖人除有权向买受人追偿所欠款项外，还有权单方解除《合同》及本补充协议,收回房产,并要求买受人按合同总房价的20％支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还给买受人。如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由买受人自行承担。......”。合同签订后，林祥辉已支付购房首付款197760元，剩余450000元购房款林祥辉与与中国工商银行股份有限公司连江支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同约定由福建美华房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任。2010年11月10日，由中国工商银行股份有限公司连江支行支付给福建美华房地产开发有限公司剩余房款450000元，而后林祥辉开始按约定归还银行月供。随后，福建美华房地产开发有限公司按照商品房买卖合同约定向林祥辉交付房屋。2015年10月份起，林祥辉开始出现断供情形，截止2018年11月30日，福建美华房地产开发有限公司代林祥辉偿还的按揭贷款本息累计375404.41元，已达到连续三期或累计六期不能按期偿还银行按揭贷款本息解除条件。林祥辉断供期间，福建美华房地产开发有限公司曾多次通知林祥辉及时偿还代垫按揭款（包括2016年1月8日、2017年6月7日、2017年10月11日书面通知），林祥辉仅于2017年11月1日偿还福建美华房地产开发有限公司代垫款5000元，其余代垫款均未偿还。2018年5月30日，福建美华房地产开发有限公司按合同约定向林祥辉发出解除购房合同通知书。现福建美华房地产开发有限公司请求解除双方之间购房合同，结算林祥辉违约金等相关费用。该《商品房买卖合同》解除后，按合同约定，林祥辉应按合同约定支付违约金及代付按揭贷款共计504956.41元给福建美华房地产开发有限公司，上述款项由福建美华房地产开发有限公司直接从林祥辉购房款中扣除。扣除上述504956.41元款项后，剩余购房款偿还按揭贷款后返还给林祥辉。综上，林祥辉拒不偿还福建美华房地产开发有限公司代付按揭款，既违反了合同约定，也损害了福建美华房地产开发有限公司的合法利益，为此，福建美华房地产开发有限公司只好提起诉讼。 林祥辉未作答辩。 福建美华房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房预售合同》1份、个人购房借款/担保合同、销售不动产统一发票、商品房买卖合同备案以及抵押查询、房屋预告登记证说明、中国工商银行业务回单、中国工商银行个人违约贷款催收通知书、告知函、邮寄凭证及邮政全程查询跟踪单、解除购房合同通知书、邮寄凭证及邮政全程查询跟踪单。林祥辉未提交证据，亦未对以上证据提出质证意见，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的现有证据，本院认定事实如下： 2010年10月12日，福建美华房地产开发有限公司（出卖人）与林祥辉（买受人）签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号：00130060），约定林祥辉购买福建美华房地产开发有限公司位于连江县××镇××路××号××＃楼××单元房，该商品房建筑面积104.68平方米，商品房总价款647760元。林祥辉支付首付房款197760元，余款450000元向银行申请按揭货款。商品房买卖合同签订后，福建美华房地产开发有限公司为林祥辉办理了商品房买卖合同备案及房屋预告登记（预告登记证号：连房预ＹＲ字第1××1号）。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条约定:“......5、买受人承诺:在买受人获得银行贷款后，在出卖人向贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人向银行履行担保责任后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部应付款（包括本金，利息，罚息，滞纳金等），并应另行支付出卖人所垫付款项总额20％的违约金。在出卖人担保责任期限内,若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭货款本息，出卖人除有权向买受人追偿所欠款项外，还有权单方解除《合同》及本补充协议,收回房产,并要求买受人按合同总房价的20％支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还给买受人。如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由买受人自行承担。......”。2010年11月10日，林祥辉、中国工商银行股份有限公司连江支行及福建美华房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定林祥辉向中国工商银行股份有限公司连江支行借款450000元用于购买讼争房，福建美华房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任。林祥辉支付了购房首付款197760元，剩余购房款450000元，由林祥辉通过按揭贷款由中国工商银行股份有限公司连江支行支付给福建美华房地产开发有限公司。之后，福建美华房地产开发有限公司向林祥辉交付了房屋。2015年10月份起，林祥辉未归还中国工商银行股份有限公司连江支行按揭贷款，截止2018年11月30日，福建美华房地产开发有限公司代林祥辉偿还了按揭贷款本息共计375404.41元。福建美华房地产开发有限公司曾于2016年1月8日、2017年6月7日、2017年10月11日书面通知林祥辉及时偿还福建美华房地产开发有限公司代垫的按揭款，林祥辉仅于2017年11月1日偿还福建美华房地产开发有限公司代垫款5000元，其余代垫款均未偿还。2018年5月30日，福建美华房地产开发有限公司向林祥辉发出解除购房合同通知书，林祥辉不予理睬，福建美华房地产开发有限公司向本院起诉。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。林祥辉与福建美华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，林祥辉从2015年10月起未按约偿还银行贷款，超过了合同约定的“连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息”情形，导致福建美华房地产开发有限公司承担保证责任，代林祥辉偿还了按揭贷款本息375404.41元，福建美华房地产开发有限公司经书面催告，林祥辉仍未向福建美华房地产开发有限公司偿还代垫款项，其行为已构成根本性违约。福建美华房地产开发有限公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求林祥辉及时腾空房屋交还福建美华房地产开发有限公司，要求林祥辉协助福建美华房地产开发有限公司办理商品房买卖合同登记备案（合同编号：00130060）及预告登记证（预告登记证号：连房预ＹＲ字第1××1号）注销相关手续，符合合同约定，本院予以支持。福建美华房地产开发有限公司代林祥辉偿还按揭贷款本息375404.41元，履行了保证责任，有权向林祥辉追偿。福建美华房地产开发有限公司主张林祥辉支付违约金129552元，符合合同约定，本院予以支持。但福建美华房地产开发有限公司主张直接从林祥辉购房款中扣除，本院不予采纳。合同解除后，福建美华房地产开发有限公司应返还林祥辉已支付的购房款，本院予以一并处理。林祥辉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建美华房地产开发有限公司与林祥辉签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00130060）。 二、林祥辉应在本判决生效之日起10日内协助福建美华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：00130060）登记备案及预告登记证（预告登记证号：连房预ＹＲ字第1××1号）注销手续。 三、林祥辉应在本判决生效之日起30日内将坐落于连江县××镇××路××号××＃楼××单元房腾空返还福建美华房地产开发有限公司。 四、林祥辉应在本判决生效之日起10日内偿还福建美华房地产开发有限公司为其代垫的按揭款项375404.41元，并支付违约金129552元。 五、福建美华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内返还林祥辉购房款647760元。 六、驳回福建美华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10278元，由林祥辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  詹方和 人民陪审员  陈长开 二〇一九年四月三十日 书 记 员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。