浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初1199号 原告：厉甬浩，男，1981年8月19日出生汉族，住浙江省慈溪市。法律文书送达地址：浙江省慈溪市浒山街道新城大道北路595号香格大厦910室（代收人林鑫）。 委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林鑫，浙江煜华律师事务所律师。 被告：康建平，男，1968年9月29日出生汉族，住上海市南汇区。 委托诉讼代理人：吕海春，四川诚中成律师事务所律师。 原告厉甬浩诉被告康建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请财产保全，本院裁定予以准许，并实施了保全措施。被告申请追加第三人参加诉讼，本院裁定驳回其申请。原告厉甬浩及其委托诉讼代理人林鑫，被告的委托诉讼代理人吕海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告违约为由，变更诉请判令：1.确认原、被告于2018年4月18日签订的厂房租赁合同及厂房租赁补充协议于2019年1月7日解除；2.被告返还原告2019年1月8日至同年4月30日期间的租金170273.97元；3.被告返还原告押金10000元；4.被告赔偿原告因未提供满足出租条件的租赁物而造成的损失122054.79元（2018年10月19日至2019年1月7日期间的租金）；5.本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：对原、被告之间的租赁合同关系无异议，原告已付清第一年的租金。有异议的部分如下：1.根据合同约定，被告只负责将水电接厂房外，厂房内水电设施由原告按需安装，水电费由其自负，由此可见，租赁期间供电设施的管理、维护并非被告的义务。双方并未约定以通电作为合同履行或解除的条件。本案中，被告向原告交付厂房后，原告一直在使用，直至火灾发生，说明租赁物符合双方约定；2.2018年10月18日，厂房二楼发生火灾致原告厂房断电，断电原因至今不明。原告并未举证证明系厂房本身或厂房内的设施出现问题而断电，故被告对于断电无责任；3.火灾发生后，原告继续使用租赁物进行生产，说明火灾并未对其使用租赁物造成影响，故原告主张租赁物完全无法满足出租条件，与事实不符；4.被告与慈溪市万事发火机实业有限公司（以下简称万事发公司）之间的租赁合同合法有效。被告将涉案厂房转租给原告，万事发公司至今未提出异议。原告称万事发公司未同意被告转租，没有事实依据，也没有对其使用造成影响；5.原告称2019年1月7日以短信通知被告解除合同，但被告并未收到有此内容的短信；综上，原告要求解除合同，不符合双方约定或法定的解除条件，应驳回其诉请。双方约定的租期未满，应当继续履行，原告无权要求退还租金及押金。6.原告的损失不应由被告承担，理由如下：首先，涉案火灾发生在案外人陈洁承租的二楼，火灾的原因、责任均不应由被告负责。原告的厂房断电，是否火灾所致，或是其他原因，都不应归责于被告；其次，火灾后，原告继续使用租赁物从事生产，现又主张解除合同、返还租金、赔偿损失，均不能成立。原告另行租赁厂房系其单方行为，后续租金涨价及搬迁损失亦应当由其自行承担。 本院查明的事实如下：2016年3月3日，被告与案外人万事发公司签订厂房租赁合同，约定：被告向万事发公司租赁位于西二环路的厂房，共计8859.97平方米，租期5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，如需转租，必须经出租方书面同意。 2018年4月18日，原、被告签订厂房租赁合同，约定：被告将上述厂房中的一楼共计2953平方米出租给原告，租期3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止；年租金496000元（包含环卫收费及门卫、卫生工资费用6000元），第一年租金于合同签订次日支付，以后每年租金提前一个月支付；押金10000元。当日，双方又签订补充协议，约定：另租一楼大棚700平方米，租期同上，年租金60000元，支付方式同上。合同签订后，原告如约支付第一年的租金及押金，被告如约交付厂房。 2018年10月18日，涉案厂房二楼（承租人为陈洁）因故发生火灾，万事发公司的电工到场后通知供电公司断电。几天后，火灾处理完毕，相应承租人要求万事发公司恢复供电，但被其以转租未经其同意为由拒绝。涉案厂房至今未恢复供电，变压器最后的用电记录为2018年10月18日。 2018年12月27日，原告向被告邮寄解除租赁通知书，以租赁物因火灾断电后至今未恢复供电且转租未经万事发公司同意为由，要求解除厂房租赁合同及补充协议。该邮件因“收件人在外地，无法接收”而被退回。2019年1月7日11时34分，原告发短信给被告（手机号码为186××××7136，合同上载明了该号码，从签订合同至今一直由被告使用，短信发送成功，有扣费记录），告知上述解除合同的内容，但被告未予回复。 2019年1月17日，本院在执行（2015）甬慈执民字第2305号案件中通过淘宝网拍卖了万事发公司的上述厂房，同年1月18日，买受人慈溪市三奇烟具有限公司以最高价竞得。同年1月22日，本院在涉案厂房张贴了腾空公告，责令被执行人万事发公司及实际使用人在2月20日前腾空厂房。同年1月23日，本院作出（2015）甬慈执民字第2305-4号确权裁定，并于当日送达买受人。该案执行过程中，原、被告均未提出执行异议，均未主张租赁权，本院拍卖时亦未带租拍卖。 另查明，原告所在的厂房共有三层，一楼由原告承租，二楼由陈洁承租，三楼由另一承租人承租，整幢厂房有一个独立的变压器。涉案厂房断电后，因万事发公司拒绝恢复供电，原告自行通过发电机及从别处拉电的形式继续生产，直至庭审时。2019年3月27日，本院到现场查勘时，原告已搬离。 以上事实由原告提供的厂房租赁合同、厂房租赁补充协议、银行转账凭证、微信转账记录、EMS快递单及解除租赁通知书、短信记录、被告与万事发公司签订的租赁合同复印件、腾空公告照片，被告提供的厂房租赁合同及厂房租赁补充协议复印件、视频资料、现场照片，被告申请出庭的证人黄某、李某的证言，本院向案外人陈洁调查形成的谈话笔录，本院调取的（2015）甬慈执民字第2305-4号执行裁定书、用电记录，以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间的厂房租赁合同及补充协议均合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 本案中，原告承租涉案厂房系用于生产经营，正常供电是租赁物符合约定用途的基本保障，因此，保证正常供电是被告作为出租人的基本义务。涉案厂房因火灾而断电后，被告理应及时为原告恢复供电，但至今未恢复，导致租赁物无法满足约定的用途，合同目的无法实现，原告有权解除合同。2018年12月27日，原告向被告邮寄解除租赁通知书，因被告人在外地无法接收而被退回。之后，原告再次于2019年1月7日向被告发送了载有解除通知的短信，被告虽然否认收到该短信，但又认可其一直在使用该手机号码，可以认定原告的解除通知已经到达被告，双方之间的合同自此解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因被告违约而致原告解除合同，原告对此并无过错，合同解除后，被告应当给予原告合理的期限搬离厂房。根据原告的设备数量、搬迁难度等，本院酌定为半个月，该期限内不应计收占有使用费。涉案厂房因司法拍卖而发生物权变动，时间为2019年1月23日即确权之日，至此，被告的租赁权已经被涤除，其无权继续收取占有使用费。综上，合同解除后的剩余租金（2019年1月8日至同年4月30日期间）170273.97元及押金10000元，被告应予返还。关于原告主张的损失即断电后合同解除前（2018年10月19日至2019年1月7日期间）的租金122054.79元是否应当退还的问题。该期间内，涉案厂房因断电而不能满足使用要求，虽然原告通过另外的途径自行供电，但其主张仅能维持部分生产，被告也未能举证证明断电未对原告的正常使用造成不利影响，因此，可以认定断电导致厂房不符合约定的用途。鉴于原告自行供电后仍然在涉案厂房内进行生产，实际使用了涉案厂房，全部退还租金有失公允，但可以减少租金。综合本案案情，本院酌定被告退还原告该期限内的租金50000元。被告提出的断电系第三人引起，应当由第三人承担赔偿责任的抗辩，明显不成立，本院不予采信。 综上，原告诉请中的合理部分，本院予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原、被告于2018年4月18日签订的厂房租赁合同及厂房租赁补充协议于2019年1月7日解除； 二、被告康建平于本判决生效之日起七日内退还原告厉甬浩租金220273.97元、押金10000元，合计230273.97元； 三、驳回原告厉甬浩其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×履行期间）。 本案受理费5836元，减半收取计2918元，由原告负担695元，由被告负担2223元，于本判决生效后七日内交纳本院；财产保全费4520元，由原告负担3220元，由被告负担1300元，因原告已预交，故被告于本判决生效后七日内将1300元直接交付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 孟祥亭 二〇一九年四月十六日 代书记员 虞芳玲 郑重警示： 拒不履行生效法律文书确定的义务（包括交纳诉讼费用），将承担如下法律后果：媒体曝光、纳入失信被执行人名单、限制出境、限制高消费行为，并视情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，将被追究刑事责任。