成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初9296号 原告（反诉被告）：孙岳，男，1980年9月13日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾祥林，四川蜀航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张一驰，男，1991年11月11日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：周阳，四川安序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈应辰，北京市高通（成都）律师事务所律师。 第三人：四川上元房地产经纪有限公司，住所地成都市成华区玉双路1号7层。 法定代表人：古波，总经理。 原告（反诉被告）孙岳与被告（反诉原告）张一驰及第三人四川上元房地产经纪有限公司（以下简称“上元房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙岳及其委托诉讼代理人郭文彬、曾祥林，被告（反诉原告）张一驰的委托诉讼代理人周阳、陈应辰，第三人上元房地产公司的法定代表人古波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙岳向本院提出诉讼请求：1.判决解除三方于2017年8月29日签订的《房产买卖合同》（合同编号：ＳＣ××43）；2.判决张一驰退还孙岳已付定金、购房款共计3400000元及资金占用利息（以3400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至付清之日止）；3.判决张一驰承担孙岳支付的居间服务费45000元；4.依法判决张一驰赔偿孙岳损失1500000元。事实和理由：孙岳于2017年8月29日通过上元房地产公司与张一驰签订《房产买卖合同》，约定张一驰将位于成都市天府新区×号面积305.31平方米的住宅出售给孙岳，房屋成交价为4500000元，孙岳支付张一驰购房定金900000元，剩余尾款于2018年6月1日前双方前往房管局办理过户手续当日支付，并约定了过户期限、物业交割、违约责任等。合同签订后，孙岳按约履行合同义务，除按约支付定金900000元外，张一驰多次以资金周转需要，要求孙岳在过户前支付购房款，孙岳一直诚信履约并一再妥协，应张一驰要求在履行期限届满前多次支付张一驰购房款共2500000元，加上已付定金900000元，孙岳支付的购房款累计3400000元，达成总成交价的近80%。在各方约定的期限内，孙岳及中介方多次通知张一驰，要求其按约定期限协助孙岳办理相关过户登记手续，但至今为止，张一驰仍以各种理由拖延、推诿，甚至提出超出合同约定之外的过高附加条件，至今拒不履行协助孙岳办理相关过户登记手续的合同义务，已经严重违约。鉴于张一驰的恶意违约行为，孙岳的合同目的完全不能实现。因成都市天府新区房产价格大幅波动，张一驰的违约行为已经严重损害了孙岳的合法权益。为维护孙岳合法权益，故诉至法院。 张一驰辩称，1.标的房屋不存在任何抵押权以及过户障碍，能够办理过户或委托公证手续，涉案合同不存在任何履行障碍和任何根本违约情形，不符合法定解除条件，双方应当继续履行本合同；2.案涉房屋因孙岳不具有购房资格，经孙岳提出张一驰同意将本合同的履行方式作出了变更，即由孙岳支付完毕全部尾款后将过户登记变更为委托公证，而孙岳至今未能支付剩余购房尾款，构成违约，故张一驰不配合履行公证委托手续属行使先予履行抗辩权，张一驰不应承担任何的违约责任；3.孙岳主张由张一驰承担房屋差价损失1500000元没有任何计算依据，违约金数额明显偏高，超出实际损失，该约定应属于在构成根本违约致使本案合同目的无法实现时应承担的违约责任，在本案不存在任何过户障碍的情形下不应适用该约定；4.在张一驰不存在违约，合同能够继续履行的情况下，孙岳提出的中介费损失应自行承担，购房定金及购房款均不应返还。 上元房地产公司述称，我方无意见。 张一驰向本院提出反诉请求：1.判令孙岳继续履行房屋买卖合同，支付1100000元购房尾款，并协助张一驰办理房屋过户手续或协助张一驰将标的房屋过户至孙岳指定的买受人名下；2.判令孙岳人向张一驰支付违约金900000元。事实和理由：1.双方在履行《房产买卖合同》的过程中变更了合同履行的方式和期限，张一驰按约履行了合同义务，孙岳逾期不付款，构成违约，应承担违约责任。结合事实及《合同法》第三十六条、三十七条之规定，孙岳与张一驰通过口头意思表示和实际行为将原房产买卖合同的履行方式变更为：在2018年6月1日前，由孙岳先支付全部购房款，全款付清后再由张一驰办理委托将案涉房产的出售相关事宜委托给孙岳或其指定买受人。张一驰早已做好履约准备，但因为孙岳迟迟未能将尾款付清，导致合同至今未能履行，张一驰如今拒绝配合的行为实质上是在行使不安抗辩权，孙岳的行为已经构成违约，应承担违约责任；2.《房产买卖合同》无履行障碍，具备履行条件，应继续履行。综上所述，双方在签订合同后通过口头表示和事实行为对合同的履行方式作出了实质性的变更，变更后孙岳迟迟未履行己方义务，已构成违约。但时至今日，《房产买卖合同》仍具备履行条件，张一驰为维护自身权益，特诉至法院。 孙岳对张一驰的反诉请求辩称，1.孙岳不存在任何违约行为，之所以涉案房屋至今未能办理过户手续，是因为张一驰单方违约行为导致，因此，张一驰的诉讼请求不能成立，请求予以驳回；2.合同签订后双方并没有对履行的方式进行达成了变更的补充协议，张一驰所称先付款后过户或者后办理公证委托手续这一说法，不符合双方履行过程中的实际情况和双方的合同约定，因此孙岳基于张一驰的根本违约行为请求解除合同符合《合同法》的相关规定。 上元房地产公司述称，我方无意见。 本院经审理后认定事实如下：2017年8月29日，孙岳与张一驰在上元房地产公司居间服务下签订《房产买卖合同》，约定：“甲方（出卖方）：张一驰乙方（买受方）孙岳一、房屋基本状况1.1房屋位置成都市天府新区“麓山国际茵特拉肯Ｂ2区”8栋902号，用途住宅……建筑面积305.31平方米……1.3该房屋已设定抵押，甲方承诺在2017年12月25日前甲方前往其贷款银行办理完成该房屋他项权证的注销……二、房价款甲乙双方商定，该房屋按套计价，总价人民币¥4500000元。三、付款方式及付款期限3.1购房定金：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币¥900000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款……3.2首付款：人民币¥3600000元，乙方在2018年6月1日前往房管局过户当日递件成功支付甲方……五、房屋过户交易及物业交割5.1丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2018年6月1日前前往房管部门办理过户手续。5.2甲乙双方同意，甲方于2018年6月30日前于甲乙双方办理完毕过户手续之日起30日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续，签订附件二《物业交割单》，视为交割完成……七、违约责任7.1违约过户：甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。7.2逾期付款：乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，书面通知乙方并依法及依据合同第6.4条约定追究乙方违约责任。7.3逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户乙方，每逾期1日，甲方向乙方支付该房产成交价千分之五的违约金。逾期天数超过七日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同，书面通知甲方并依法及依据合同第7.4条约定追究甲方违约责任。7.4甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。7.5甲乙双方任何一方未按本合同约定支付丙方居间服务费，违约方应向丙方支付居间服务费百分之一／日的违约金……十二、补充条款：①甲方承诺该房屋除银行贷款外，无其他债务；②经甲乙双方协商如若2018年6月1日乙方不能正常过户，由乙方指定买受人过户；③甲乙双方任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付该房屋市场价款差额部分作为违约金……” 另查明，孙岳于2017年8月31日向张一驰转账支付购房定金900000元。2017年12月29日，张一驰通过中介工作人员转达孙岳方，称因张一驰公司资金紧张，希望在（2018年1月）15号收到款，并进行公证。孙岳方称“只有尽量”，后于2018年1月23日通过其妻子熊俊账户转账支付购房款500000元，于2018年2月10日转账支付购房款500000元，于2018年2月11日转账支付购房款500000元，于2018年4月10日转账支付购房款1000000元，共计支付了3400000元。张一驰向其出具《收条》一张、《收据》两张。在此期间，张一驰一直通过中介公司工作人员催促孙岳尽快付款。后孙岳通过中介公司工作人员告知张一驰其已将全部尾款准备好，可付款并进行公证，但张一驰一直未到场配合办理相关事宜，至2018年6月7日，张一驰均表示过户时间不确定，打款后再说或称等付完款才能确定过户时间；同时张一驰于2018年6月5日称需将两个车位以400000元的价格同时卖给孙岳，又于2018年6月20日要求孙岳以两个车位500000元的价格购买才出售房屋，过户时间为“带车位一周内”，若孙岳不购买车位，张一驰“可以退他钱”。 还查明，2017年11月28日，张一驰向案外人吴建伟出具两份委托书，委托张建伟代为出售案涉房屋及代为办理涤除案涉房屋抵押权的相关事宜，委托期限：自签订委托书之日起二〇一八年五月二十七日止，并于2017年11月29日前往四川省成都市律政公证处分别对两份委托书进行公证。但吴建伟在接受委托后也未协助孙岳办理有关购房事宜。 又查明，案涉房屋已于2015年12月25日登记于张一驰名下，张一驰尚未将案涉房屋交付给孙岳。 本院在受理本案后，于2018年9月10日向张一驰送达了民事起诉状等副本。 以上事实，有当事人身份信息证明、《房产买卖合同》、《委托书》两份、《公证书》两份、银行流水明细三张、《收据》两张、《收条》一张、微信聊天记录截图、房产证、房屋信息摘要、录音及文字说明、孙岳与张一驰及上元房地产公司的当庭陈述等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，孙岳与张一驰签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。孙岳按照双方签订的《房产买卖合同》约定，在签订本合同时已支付张一驰购房定金900000元，此外又于合同约定的支付购房尾款3600000元即2018年6月1日前另行支付张一驰购房款2500000元，共计支付购房款（含定金）3400000元。按照合同约定，孙岳应在签订合同当日支付定金900000元，在2018年6月1日过户递件成功当日支付尾款3600000元。结合双方提供的聊天记录可以看出，合同签订后，张一驰称因急需用钱，要求孙岳提前支付房款，孙岳在房款支付期限尚未届满前，应张一驰的要求陆续提前支付了部分房款，但孙岳提前支付的行为并不表明双方已经就付款时间和方式进行了变更，而是孙岳自愿提前履行义务的行为。在履行期限届满前至履行期限届满后的一段时间内，孙岳均提出按照合同支付房款并办理过户手续，但张一驰一直以各种理由要求孙岳先付款，且对过户时间含糊其辞，即便在孙岳同意先付款再过户的情况下，张一驰也拒不明确过户时间，还提出孙岳需以500000元另行购买其车位的前提下再办理过户事宜，张一驰的行为严重违反了诚实信用原则，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，孙岳在多次催促张一驰履行过户义务后，张一驰仍然不明确过户时间，且以各种理由推脱，致使双方的合同义务至今未履行完毕，孙岳享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，孙岳通过起诉的方式请求解除合同，张一驰与孙岳签订的合同应当于张一驰收到民事起诉状副本之日即2018年9月10日解除。合同解除后，孙岳有权要求张一驰返还其支付的全部购房款共计3400000元。因合同解除的原因归责于张一驰，而张一驰占有使用了孙岳支付的房款，孙岳主张自起诉之日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息符合法律规定，本院予以支持。 关于孙岳主张的居间服务费45000元及因房屋价值变化产生的损失1500000元的问题。本院认为，双方签订合同后，案涉地段房屋价格出现了上涨，但该地段房屋的价格存在波动，且在双方发生争议期间成交量低，案涉房屋也并未实际出售给他人，孙岳的证据不能证明房屋现实际成交价，结合庭审中查明的事实，本院综合考虑合同履行的情况、房屋现价格、同地段同类型房屋成交情况、张一驰违约程度的大小以及孙岳因合同解除可能造成的损失等因素，且考虑到本院已经支持了孙岳已支付的房款的资金占用利息，故酌情认定张一驰应向孙岳承担损失260000元为宜。由于孙岳因购买房屋所支付的居间服务费亦属于孙岳损失的一部分，本院已在前述损失中予以酌情考量，且孙岳并未提供证据证明其实际支付居间服务费的情形，故对其主张的居间服务费本院不予支持。 由于孙岳与张一驰签订的《房产买卖合同》已经解除，且张一驰未举证证明孙岳存在违约情形，在本案案涉房屋买卖合同履行过程中张一驰属于单方违约，故对张一驰的诉讼请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）孙岳与被告（反诉原告）张一驰签订的《房产买卖合同》（合同编号：SC×43）已于2018年9月10日解除； 二、被告（反诉原告）张一驰于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）孙岳已付定金、购房款共计3400000元并支付资金占用利息（以3400000元为基数，从2018年8月8日始计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、被告（反诉原告）张一驰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）孙岳支付损失260000元； 三、驳回原告（反诉被告）孙岳的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张一驰的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23180元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费11400元，共计39580元，由被告（反诉原告）张一驰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年四月八日 法官助理 张 旖 书 记 员 武佳艺