广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1712号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄启超，男，1959年3月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘先进，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟伟，广东金桥百信律师事务所实习律师。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）因与被上诉人黄启超房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初6934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荔湾区住建局委托诉讼代理人陈斯毅、黄启鸿、被上诉人黄启超委托诉讼代理人刘先进、杨伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荔湾区住建局上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄启超及共同使用人腾空广州市荔湾区文昌北路鸿福西角道9号地下房屋交还荔湾区住建局；2.案件诉讼费用全部由黄启超承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实不清。一审法院以黄启超在涉案房屋内居住，没有搬迁去向，如果判令其搬迁，不符合直管公房的住房保障功能为由驳回荔湾区住建局的诉讼请求。实际上黄启超居住在广州市荔湾区十二甫西街50号之一307房（产权性质系统房），一审判决已经查明该事实，没有人在涉案房屋内居住。荔湾区住建局将涉案房屋出租给黄启超实际是作商业用途，不具备住房保障的功能，且荔湾区住建局管理直管公房，除了住房保障等职能外，也负有对公有房产保值增值的职责。黄启超及其家属的居住问题，应遵循现有的住房保障体系另行处理，不属于本案要解决的问题。（二）一审判决适用法律错误。一审判决既然依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定认定双方当事人就涉案房屋的租赁关系为不定期，支持荔湾区住建局解除租赁合同关系的诉讼请求，理应依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，要求黄启超及共同使用人返还涉案房屋予荔湾区住建局。被上诉人黄启超辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄启超一家三人从2000年起就居住在涉案房屋，黄启超一家三人名下均没有其他住房，涉案房屋是黄启超一家的唯一住房。如果荔湾区住建局收回涉案房屋，必然导致黄启超的居住问题得不到解决。既然荔湾区住建局承接了房管部门的相应职能，其就应当解决黄启超的住房问题。黄启超同意根据直管房的优惠政策继续订立房屋租赁合同。关于荔湾区住建局所述的307房，该房屋早已被拆迁，只是黄启超的户口空挂在该地址上。该房屋原本是黄启超父母的房产，黄启超的户籍所在地原本是与其父母在一起的，由于该房屋已经被拆除，而黄启超的户口没有回迁，所以就一直挂在307房。该房屋并非是黄启超的自有房屋，而是黄启超父母单位的房屋，即使拆除了该房屋并安排了回迁，该回迁事项也与黄启超无关，且实际上也没有回迁。2018年9月26日，荔湾区住建局向一审法院起诉，请求判令：1.解除荔湾区住建局与黄启超之间就广州市荔湾区鸿福西角道9号地下全层房屋的不定期租赁关系；2.黄启超及共同使用人腾空上述房屋交还荔湾区住建局；3.本案的诉讼费用由黄启超承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。根据房产登记号统字××号不动产登记查册表，广州市荔湾区鸿福西角道9号地下全层房屋，房屋使用性质为工业、住宅。2013年10月31日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与黄启超（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区文昌北路鸿福西角道9号地下全层部位（产别：经租产，3区2段2762地号）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积72.90平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金4016元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。黄启超租赁案涉房屋主要作商业用途，经营字号为广州市荔湾区一次心冻品店，经营范围零售业。合同期满后，黄启超仍一直有支付租金。2018年8月31日，荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向黄启超发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区鸿福西角道9号地下全层房屋的租赁关系，要求在2018年9月10日前腾空交还房屋。黄启超在一审庭审时确认有收到此通知。但双方均无法确认此通知实际到达黄启超的时间。2018年10月17日，一审法院留置起诉状副本给黄启超。同日，一审法院在广州市荔湾区鸿福西角道9号地下全层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。一审庭审中，黄启超称涉案房屋分前后两部分，前面部分是商铺，面积7.60平方米，用于经营广州市荔湾区一次心冻品店；后面部分是住宅，面积54.24平方米，由黄启超一家三口居住。黄启超没有其他住所。对此，黄启超提供其妻子汤少群户口本及一家三口名下房产登记情况予以证明。黄启超为证明无偿投资65000元给向阳房管站以作为取得案涉房产的使用权的对价且租赁合约终止的唯一条件是案涉房屋产权人变更且无法协商签订新的租赁合同，向一审法院提供了向阳房管站（甲方）和汤少群（乙方）于2000年11月2日签订的《无偿投资协议书》，约定：“由乙方以无偿投资形式缴交65000元投资建房款给甲方作租赁文昌北路西角道9号地下及阁楼部位的住房，乙方办理租赁后，保证遵守《城市公有房屋管理规定》和《租赁合约》，每月按时缴交租金，如有违反，则愿按有关规定处理；日后上址房屋产权变更，原租赁合约自然终止，由乙方与新业权人协商租赁事宜，如因各种原因未能办理租赁合约，由此而造成的一切损失均由乙方负责”，等等。依据该协议书，汤少群在2018年11月2日向向阳房管站支付65000元。荔湾区住建局对上述协议书的真实性、合法性没有异议，但认为该协议书是向阳房管站与汤少群签订，而汤少群并非本案当事人，故对其关联性不确认。一审法院认为，荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与黄启超在广州市荔湾区鸿福西角道9号地下全层房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2018年8月31日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求黄启超腾空交还房屋，黄启超确认有收到该通知，但荔湾区住建局没有提供该通知实际送达黄启超的时间。黄启超在2018年10月17日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达黄启超，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年10月17日起解除。关于腾退涉案房屋问题。根据黄启超的陈述，其一直在涉案房屋居住。对黄启超的居住问题，考虑黄启超一直在涉案房屋居住至今，其称目前没有搬迁去向，根据直管公房是具有保障住房、社会住房福利的功能，如果荔湾区住建局在本案中收回涉案房屋，必然导致黄启超无房居住，其居住问题无法解决，与直管公房的上述功能不符。因此，在黄启超目前没有搬迁去向的情况下，对荔湾区住建局要求黄启超及共同使用人腾空涉案房屋交还荔湾区住建局的诉讼请求，一审法院暂不支持。关于《无偿投资协议书》。因该协议书是对投资建房费用的约定，并无约定汤少群的永久使用权，且该协议书虽有提到“日后上址房屋产权变更，原租赁合约自然终止，由乙方与新业权人协商租赁事宜，”但也明确约定了“乙方办理租赁后，保证遵守《城市公有房屋管理规定》和《租赁合约》”。现《租赁合同》约定的租期从2013年7月1日至2015年6月30日，并约定如要续签应在合同届满前3个月协商签订，现合同到期后双方并无续签，故如前所述荔湾区住建局有权解除合同。故对于黄启超的答辩意见，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，于2018年11月20日作出判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与黄启超关于广州市荔湾区鸿福西角道9号地下全层房屋的租赁合同关系于2018年10月17日起解除；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州市荔湾区住房和建设局负担25元，黄启超负担25元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，荔湾区住建局陈述黄启超使用的商铺和住宅部分均有独立的出入口，其收回商铺不影响黄启超居住。黄启超则陈述其是前店后居住的，商铺与住宅部分没有独立的出入口，不可分开，其需要从商铺出入。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据荔湾区住建局的上诉以及黄启超的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：黄启超及共同使用人是否应向荔湾区住建局腾空交还涉案房屋。根据本案查明的事实，黄启超居住的房屋为商铺与居住相连的“前铺后居”，黄启超居住在房屋的后部位置中，一审法院结合直管公房的功能，考虑到黄启超的居住情况及没有搬迁去向，对荔湾区住建局要求黄启超及其共同使用人腾空交还房屋前部部位的诉讼请求暂不予支持并无不当，本院予以确认。荔湾区住建局二审期间主张黄启超使用的商铺和住宅部分均有独立的出入口，其收回商铺不影响黄启超居住，对此无提交证据予以证明，本院不予采纳。因此荔湾区住建局二审主张要求收回涉案房屋前部部位，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人荔湾区住建局的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年四月十六日书记员 颜旭怀彭诗敏