广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终235号上诉人（原审原告）：广州市新富熊房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区农林下路7、9、11号。法定代表人：陈炳洪，职务董事长。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市君轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区农林下路9号夹1-201房。法定代表人：凌靖，职务总经理。委托诉讼代理人：田春，广东南粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淅，广东南粤律师事务所律师。上诉人广州市新富熊房地产开发有限公司（以下简称新富熊公司）因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初14190号民事判决，于2019年1月14日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新富熊公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认新富熊公司与君轩公司于2010年5月1日签订的《广州市新富熊大厦物业管理合同》（新富熊公司举证的合同）在2015年4月30日已经终止，君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》无效（合同期至2020年4月30日止）或判决解除；3.君轩公司立即撤离广州市新富熊大厦，并向新富熊公司移交物业托管期间的全部档案资料（即竣工总平面图、单体建筑、结构、设备结构图、配套设施、地下管网工程竣工等竣工验收，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明，业主名册和收费台账、装修情况，项目的保安、保洁绿化养护、电梯维保，消防设施等资料，水电煤工程图纸、业主入户的资料、房屋及设备交接验收资料）；4.本案的诉讼费用由君轩公司承担。事实和理由：（一）新富熊公司提供的《广州市新富熊大厦物业管理合同》真实合法并在房管部门进行备案，该合同期限已经届满。君轩公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》（合同期至2020年4月30日止）是汤少容（君轩公司现登记的法定代表人的妻子）侵占公司公章而擅自制作的，不具备合法性。君轩公司举证称该份合同是续签合同，但续签也应当是从2015年4月30日之后续签而非是2010年4月30日起算。从日常生活规律来讲，不可能将已经过去的时间计算在合同期限内，一审法院对于君轩公司违反日常生活规律、倒签签约时间的事实未作出认定，并因此作出的判决有违公平公正性。（二）根据《物业管理条例》第二十四条可知，君轩公司未经招投标程序进入新富熊大厦，并擅自与业主签订物业管理协议，该协议违法。君轩公司主张其与业主构成事实上的物业管理关系的抗辩，缺乏合法的基础。君轩公司擅自对外签订《物业服务合同》属于严重的违约行为。另君轩公司不允许负一层业主进场经营，擅自提高物业管理费标准等根本违约行为，即使合同有效，但合同解除的条件已成就，应当判决解除合同。（三）君轩公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》是其乘人之危签订的。新富熊公司法定代表人陈炳洪由于妻子病重将公司事务交由汤少容打理。汤少容夫妻利用陈炳洪对其的信任，将相关资料包括空白纸交由陈炳洪签名，陈炳洪在未看清资料的情况下在合同上签字。故君轩公司法定代表人乘人之危欺骗陈炳洪实施的行为无效，陈炳洪的签名行为无效。（四）本案是合同之诉，新富熊公司与君轩公司之间的合同关系已于2015年4月30日终止。双方签订物业管理合同产生的纠纷，君轩公司举证的其与业主之间发生的协议与本案无关联。根据合同的约定，君轩公司需将原占有新富熊公司的物业管理场地，以及相关的质料移交给开发商，故君轩公司继续管理大厦没有合法依据。（五）一审法院遗漏重要的事实。首先，一审未对新富熊公司和君轩公司分别提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》的效力进行认定。在未有证据证明可以推翻新富熊公司提交的合同效力的情况下，君轩公司举证的2014起始的合同应当终结。其次，一审遗漏了新富熊公司在开庭时举证的证实案涉大厦负一层已经聘请了广州市泓晏物业管理有限公司管理的事实。最后，根据新富熊公司提交的证据可以证实，新富熊公司是新富熊大厦合法唯一的开发商，并且新富熊大厦负一层的停车场及公共面积、隔层属于开发商的产权。在移交之前，新富熊公司对于新富熊大厦有相应的管理权。综上，新富熊公司的请求合理合法，恳请二审法院予以支持。君轩公司二审辩称，君轩公司不同意新富熊公司的全部诉讼请求，对于新富熊公司的上诉请求应当全部予以驳回。具体理由如下：（一）双方签订的两份《广州市新富熊大厦物业管理合同》，新富熊公司作为案涉大厦的开发商，仅具有选聘大厦前期物业服务企业的权利，其已经没有任何权利选聘或是解聘物业服务企业，其要求解除《广州市新富熊大厦物业管理合同》（新富熊公司举证）及确认《广州市新富熊大厦物业管理合同》（君轩公司举证）无效的上诉请求于法无据。两份合同均是真实合法有效的合同，双方应当按照合同的约定进行履行合同义务，不得擅自变更或解除。双方之间的合同不是一般的委托合同，根据《物业管理条例》第十一条规定可知，新富熊公司没有权利选聘或解聘物业服务企业。（二）君轩公司是新富熊大厦的物业服务企业，其已经与新富熊大厦92.9%的业主签订了《新富熊大厦物业管理服务协议》或形成事实上的物业服务合同关系，新富熊公司无权解聘君轩公司，亦没有资格提起本案诉讼。签订《新富熊大厦物业管理服务协议》或已交物业管理费的物业面积占物业总面积的比例为80.52%。根据相关法律规定，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意，即可决定选聘或解聘物业服务企业。（三）按照《物业管理条例》规定，物业管理用房属于业主，君轩公司作为新富熊大厦合法的物业管理企业，依法享有使用权，新富熊公司无权要求君轩公司撤离，亦无权要求君轩公司移交相关档案资料。新富熊公司之所以在事实清楚的情况下提起诉讼是为了不支付其拖欠的物业管理费。新富熊公司从2007年5月1日起就没有依约支付过物业管理费，累计拖欠物业管理费超50万元。综上，依据相关法律规定，恳请二审法院依法驳回新富熊公司的全部上诉请求。新富熊公司向一审法院起诉请求：1.判决确认新富熊公司、君轩公司于2010年5月1日签订的《广州市新富熊大厦物业管理合同》（新富熊公司所举证的合同）在2015年4月30日已经终止，君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》无效；2.判令君轩公司立即撤离广州市新富熊大厦，并向新富熊公司移交物业托管期间的全部档案资料（即竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明；业主名册和收费台账、装修情况，项目的保安、保洁和绿化养护、电梯维保，消防设施等资料；水电煤工程图纸、业主入户的资料、房屋及设备交接验收资料）。一审法院认定事实：新富熊公司是广州市新富熊大厦的开发商。君轩公司为资质等级为三级的物业管理公司。2010年5月1日，新富熊公司（甲方）与君轩公司（乙方）签订《广州市新富熊大厦物业管理合同》，约定：物业全权管理的标的：位于广州市农林下路的新富熊大厦物业的全权管理，总建筑面积2.2121万平方米，其中商场6054平方米，写字楼4887平方米，住宅9107平方米，停车场2073平方米共73个车位。甲方是大厦的投资发展商，聘请乙方管理及开发的物业，使大厦的物业管理达到广东省的一流水平。委托管理期为五年，自2010年5月1日至2015年4月30日止，若在此期限内，在物业行政管理部门的指导下依法成立了业主委员会，并依法选聘其他物业管理公司进行管理，则合同自行终止；若本合同期满后，业主委员会未成立，甲乙方可协商续签合同。甲方的权利和义务：……5.在合同生效后，逐步向管理公司提供物业管理档案、资料（如管理所需的工程建设竣工资料、业主/租户资料等）、工程图纸。6.甲方空置的物业应按国家有关规定每月缴交管理费……乙方的权利和义务：……4.本合同终止时，向甲方移交物业管理的托管档案资料……物业管理服务费用：住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.8元（不含公共分摊能耗），写字楼管理费按建筑面积每月每平方米9元，商场管理费按建筑面积每月每平方米9元（不含公共分摊能耗），停车库管理费按每月每位130元，甲方自用和空置物业按管理费标准每月10日前的100%缴交。甲乙双方任何一方不得提前终止合同，否则，违约方须支付另一方违约金200000元。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满30日前向对方提出意见；等。该合同已于房管部门备案。合同签订后，君轩公司在新富熊大厦提供物业管理服务至今。2017年6月26日，新富熊公司以EMS形式向君轩公司发送函件，载明：“在2015年4月30日合同终止后，你方与我方并无再协商签订新的物业管理合同，你方与我方不存在任何合同关系，而我方一直要求你方撤出新富熊大厦并要求你方根据《广州市新富熊大厦物业管理合同》第八条第四款之规定向我方交回相关档案资料，但你方一直拒绝撤出场地及拒绝向我方交回相关档案。鉴于你方的行为已长期损坏我方合法权益，为此我方再次发函要求你方立即撤出新富熊大厦并立即将全部物业管理资料交还我方。如你方未按本案内容履行，我方将采取法律措施追究你方责任，届时产生的一切维权费用均由你方承担”等。该函件未妥投，记载原因为“拒收退回”。君轩公司确认该EMS函件中记载的收件地址及收件人电话（君轩公司法定代表人凌靖的电话）均为君轩公司有效的联系方式，但认为由于法定代表人平时并不在该址办公，可能是投递时其没有在公司，故君轩公司未收到该函件，而并非拒收。庭审中，新富熊公司、君轩公司均确认案涉大厦未成立业主大会或业主委员会。君轩公司陈述：新富熊公司第2项诉讼请求中提出的档案资料大部分都在新富熊公司法定代表人陈炳洪处，君轩公司仅保管如下档案资料：1.设施设备的使用和维护保养等技术资料；2.业主名册和收费台账、装修情况；3.项目的保安、保洁和绿化养护、电梯维保、消防设施等资料；4.业主入户的资料。君轩公司为证明其主张，向一审法院提供如下证据：一、落款日期为2010年5月1日的《广州市新富熊大厦物业管理合同》，其中甲方为新富熊公司，乙方为君轩公司，合同约定：“物业全权管理的标的：位于广州市农林下路的新富熊大厦物业的全权管理，总建筑面积2.3291万平方米，其中商场6194平方米，写字楼4766平方米，住宅9772平方米，停车场1354平方米共73个车位，其他设备房面积为1205平方米。委托管理期为十年，自2010年5月1日至2020年4月30日止，若在此期限内，在物业行政管理部门的指导下依法成立了业主委员会，并依法选聘其他物业管理公司进行管理，则合同自行终止；若本合同期满后，业主委员会未成立，甲乙方可协商续签合同。”该合同的其他约定条款及内容均与上述已在房管部门备案的《广州市新富熊大厦物业管理合同》一致。君轩公司陈述该合同是新富熊公司、君轩公司双方于2014年期间续签的，由于续签的物业服务合同不需经房管部门备案，故该合同未上交房管部门。新富熊公司对该合同的真实性提出异议，并向一审法院提出如下司法鉴定申请：1.对该合同打印内容及印章的油墨进行形成时间鉴定；2.对该合同手写内容的笔记进行形成时间鉴定；3.对该合同与新富熊公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》（已备案）手写内容笔记是否一致进行鉴定；4.对该骑缝章是否完整进行鉴定；5.对该骑缝章是否存在重复补盖进行鉴定。一审法院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行司法鉴定，该所于2017年11月23日作出《司法鉴定意见书》（中广测[2017]文鉴字第0426号），载明如下鉴定意见：1、送检的君轩公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》上的打印体文字内容形成时间在先，所盖“广州市新富熊房地产开发有限公司”、“广州市君轩物业管理有限公司”印文形成时间在后；该合同上的“广州市君轩物业管理有限公司”印文是在2013年7月之后盖印形成，不能确定该合同上的打印文字内容、所盖“广州市新富熊房地产开发有限公司”印文的具体形成时间；2、不能确定君轩公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》上的书写内容笔记的具体形成时间；3、君轩公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》上的甲方“陈炳洪”签名、日期笔迹与新富熊公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》上的甲方“陈炳洪”签名、日期笔迹不是出自同一人的笔迹。君轩公司提交的合同上的乙方“叶伟平”签名、日期笔迹与该新富熊公司提交的合同上的乙方“叶伟平”签名、日期笔迹是出自同一人的笔迹；4、君轩公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》上的骑缝“广州市新富熊房地产开发有限公司”印文、“广州市君轩物业管理有限公司”印文各是完整印章一次盖印形成，不是重复补盖形成。君轩公司亦申请对上述《广州市新富熊大厦物业管理合同》落款处中甲方法定代表人“陈炳洪”的签名是否为其本人亲笔签名进行笔迹鉴定，一审法院依法委托广东天正司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2018年5月20日作出《广东天正司法鉴定中心文书司法鉴定》（粤天正司鉴中心[2018]文鉴字第027号），载明鉴定意见为：检材《广州市新富熊大厦物业管理合同》第7页落款甲方法定代表人/代理人处的“陈炳洪”签名与委托人指定样本上的“陈炳洪”签名是同一人所写。二、君轩公司与新富熊大厦各业主分别签订的《新富熊大厦物业管理服务协议》、各业主的《房地产权证》及身份证（复印件）、通知、催款通知书、《新富熊大厦停车场管理服务协议》、君轩公司自行制作的《新富熊大厦物业管理服务合同统计表》《新富熊大厦物业管理情况统计表》《新富熊大厦物业产权车位签订物业服务合同统计表》、物业管理费发票、君轩公司代收代缴新富熊大厦写字楼及商场的水电费发票等。新富熊公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为《新富熊物业管理服务协议》中无法确认各业主签名的真实性和合法性，且协议未约定物业服务委托期限，明显不符合合同最基本的形式，在新富熊公司、君轩公司的委托关系终止后，君轩公司此前存在的与各业主的物业服务关系也应终止。2015年4月30日新富熊公司、君轩公司约定的物业管理期满后，君轩公司擅自在2016年期间对外签订多份物业管理服务协议的行为违反合同约定，是其强占物业管理权、拒绝退场新富熊大厦的证据，新富熊公司对君轩公司在合同终止后仍违法向业主收取管理费的行为及所得利益保留追究的权利。新富熊公司陈述：新富熊公司及君轩公司的公章在2017年3月前都由凌靖及其妻子汤少容实际控制，两人为谋取利益将君轩公司的实际收入掌控，而制作了君轩公司提交的管理期至2020年的合同，该合同中的公章凌靖可以倒签时间；新富熊公司作为案涉大厦的开发商，在与业主签订的《商品房买卖合同》中约定业主需接受新富熊公司聘请物业公司的管理，故君轩公司即便与业主另行签订《物业管理服务协议》，也是新富熊公司在商品房买卖合同中对业主进行约定后，君轩公司受新富熊公司委托后实施的，并非业主同意选聘君轩公司为其服务；君轩公司非法转为凌靖当法定代表人，未履行物业管理责任：电梯停开，大量商铺因君轩公司阻挠无法开业出租，租户及业主对君轩公司不尽管理责任提出异议；新富熊公司已另行委托广州市泓晏物业管理有限公司对案涉大厦进行物业管理，君轩公司撤出场地后该司可以马上进场。为证明上述陈述，新富熊公司在本案第一次开庭审理后，向一审法院补充提供如下证据：1.《移交表》两份；2.新富熊公司向房管部门调取的《商品房买卖合同》、购房发票等；3.现场照片、微信截屏（复印件）等；4.新富熊公司于2017年9月20日向君轩公司寄送的《严正声明》；5.广州市泓晏物业管理有限公司的营业执照、商事登记基本资料、新富熊公司与该司签订的《广州市新富熊大厦物业管理意向书》；6.新富熊大厦负一层部分商户签订的《确认书》及查册表，证明新富熊大厦负一层商户中90%的业主要求君轩公司退出管理。君轩公司认为上述证据不属于新富熊公司起诉后才取得的新证据，新富熊公司未在举证期内提交上述证据，应视为放弃其举证权利，且以上证据与本案没有任何关联，法院应不予采纳。对证据1的两份移交表一为案外人受银行持卡人委托，代为保管银行卡及U盾，属私人之间托管行为，与新富熊公司、君轩公司无任何关系，与本案无关；第二份移交表的移交人唐健萍为新富熊公司的公司员工，该移交行为属新富熊公司内部的正常交接，与君轩公司及案外人汤少容无任何关联。证据2《商品房买卖合同》第四条证明君轩公司是新富熊大厦合法的物业服务企业，新富熊公司是基于业主的授权才与君轩公司签订前期物业服务合同，在该大厦物业销售完毕后，新富熊大厦92.90%的业主分别与君轩公司签订《新富熊大厦物业管理服务协议》或形成了事实上的物业管理服务合同关系，新富熊公司仅为新富熊大厦其中业主之一，无权解聘君轩公司。对以上证据3真实性、合法性、关联性均不予确认，新富熊公司未提供证据原件，无法确认截屏中聊天人的身份，也无法证明电梯存在停电或停开的情形。对证据5认为没有法律依据，新富熊公司作为发展商只是业主之一，不可以代表全体业主委托新的物业管理公司，且新富熊公司、君轩公司签订的物业服务合同期限未满，君轩公司至今仍在案涉大厦进行物业管理，从来没有看到新富熊公司对新聘请物业管理公司的事宜进行招投标，故认为该证据不真实。证据6的确认书无法证明是否业主本人签名，如果确实是业主授权并签名的情况下，业主应可以提供产权证复印件或授权新富熊公司进行查册，则查册表上应当有产权人的姓名，但新富熊公司提交的证据无法证明其主张；即使该证据上的签名属实，负一层商铺只占新富熊大厦很少一部分，所以负一层物主的意思表示也不能代表全体业主的意见，故在未经全体业主的授权和同意的情况下，新富熊公司单方面选择新的物业管理公司是无效且无法律依据的。经一审法院释明，若合议庭审理后认为君轩公司提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》有效的情况下，新富熊公司主张解除上述合同，解除合同的依据为君轩公司提供的服务未能达到合同约定的要求，君轩公司存在根本性违约。一审法院认为，对于君轩公司提交的管理期限为2010年5月1日至2020年4月3日的《广州市新富熊大厦物业管理合同》，新富熊公司对该合同落款处加盖的新富熊公司公章及合同上骑缝加盖的新富熊公司公章均未提起异议，而根据本案鉴定结论，该合同落款处“陈炳洪”的签名与陈炳洪本人在一审法院亲笔书写的签名为同一人所书写，且合同上的骑缝“广州市新富熊房地产开发有限公司”印文、“广州市君轩物业管理有限公司”印文各是完整印章一次盖印形成，不是重复补盖形成。综上所述，该合同为新富熊公司、君轩公司协商一致所作的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。新富熊公司诉请主张该合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。新富熊公司以君轩公司为其聘请的物业管理公司为由，认为其作为委托人有随时解除君轩公司进行物业管理的权利，一审法院认为，物业服务合同区别于一般的委托合同，首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，开发商或业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，在物业服务活动中，开发商或业主只有监督权而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从指示的义务。故新富熊公司的主张不能成立。合同明确约定新富熊公司、君轩公司任何一方不得提前终止合同，新富熊公司提供的证据不足以证明君轩公司存在明显违约的行为，故新富熊公司单方面主张解除合同也不符合法律规定及合同约定。若新富熊公司或新富熊大厦的其他业主对继续由君轩公司提供物业管理服务提出异议，应依照法律规定，通过业主大会或业主委员会另行选聘物业管理公司，或依其他合法途径另行调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2018年10月31日作出如下判决：驳回新富熊公司的诉讼请求。本案受理费100元，鉴定费20600元，均由新富熊公司负担。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，新富熊公司向本院提交如下证据：证据1.《确认书》以及寄件回执；证据2.录音录像及文字版；证据3.卓越教育培训公司租赁合同；证据4.《关于物业管理费分拆缴付的商函》；证据5.《公证书》。证据1-5拟证明君轩公司在管理场地期间并没有履行好自己职责，相反对场地实施停电、停抽风机、停电梯等阻碍经营的行为，导致商户无法正常经营，商户要求其退出管理。证据6.新富熊公司与新物业公司签订的物业管理合同，该证据拟证明新物业公司已经进驻场地，其受业主委托对案涉大厦进行管理。君轩公司质证称，对证据1的关联性不予认可且其不是新证据。案件回执不能证明新的案件事实，《确认书》在一审已经提交过了，二审不应当作为新证据采纳。证据2的真实性，合法性，关联性均不予认同。证据6应当在一审提交给法院，如果二审采纳其为证据的话，君轩公司希望法院根据民事诉讼法相关规定对新富熊公司予以处罚。二审中，双方当事人共同确认以下事实：新富熊公司选聘君轩公司作为前期物业服务企业没有经过招投标程序。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）前期物业服务合同的效力认定；（二）前期物业服务合同应否予以解除。关于前期物业服务合同的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”据此可知，合同中签字盖章的效力是表明合同内容为签字或盖章当事人的意思表示，并据以享有合同权利，履行合同义务。本案中，依据法院委托司法鉴定的意见，君轩公司所提交的《广州市新富熊大厦物业管理合同》中新富熊公司的法定代表人签名是其本人签名，加盖的公章也是新富熊公司公章，因此，在上述合同加盖了新富熊公司的公章且有法定代表人签名的情况下，应认定该合同是新富熊公司的真实意思表示。新富熊公司上诉称，公章及签名均是被君轩公司欺骗所取得，对此，新富熊公司没有提交充分证据予以证明，该上诉理由显然缺乏事实依据，本院不予采信。君轩公司对于该合同倒签时间的解释，与鉴定结论并无相悖，且即使合同落款时间存在倒签亦不足以否定合同之效力。至于新富熊公司上诉提出以《物业管理条例》第二十四条主张合同无效的问题，由于招投标方式选聘物业服务企业旨在通过公开、透明和公平的原则选择物业服务企业，其主要目的是为了规范和保障委托人即小区业主的利益，现君轩公司作为物业服务企业已经在案涉小区事实上提供服务近十年之久，因此，新富熊公司作为建设单位以未经投标的提出合同无效，有违行政法规规范之目的，且违反合同的相对性原则，本院亦不予采信。关于前期物业服务合同应否解除的问题。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”由于前期物业管理具有过渡性，其产生的前提是房产物业开始销售后，但业主尚未达到一定人员，无法召开业主大会选聘物业管理企业，而小区物业又需要进行管理的情况下，由开发商选聘物业管理企业对小区进行前期管理。因此，依据前期物业管理的特性，前期物业服务合同是基于未来业主对开发商的委托而签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，全体业主要接受前期物业服务合同的约束，因此，在业主大会成立之前，前期物业服务合同应否继续履行权利也应赋予业主决定。本案中，新富熊公司与君轩公司签订的前期物业服务合同约定，若委托管理期限内，在物业行政管理部门的指导下依法成立了业主委员会，并依法选聘其他物业管理公司进行管理，则合同自行终止。双方任何一方不得提前终止合同。案涉小区的前期物业服务合同自2010年至今已经实际履行了近十年，小区业主亦与君轩公司直接签订了前期物业管理合同，因此，新富熊公司作为小区建设单位主张解除前期物业服务合同，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。至于新富熊公司二审提交的证据因不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，新富熊公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元由广州市新富熊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年四月十一日书记员  杨希郑志锐