福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1994号 上诉人（原审原告）：薛树军，男，1977年6月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：刘思涵，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玲慧，福建熹龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建保利投资发展有限公司，住所地福建省福州市仓山区闽江大道126号501室。 法定代表人：陈冬桔，董事长。 被上诉人（原审被告）：富利建设集团有限公司，住所地广东省广州市珠海区阅江中路688号保利国际广场北塔11楼01-06。 法定代表人：周康，董事长。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴秀玲，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人薛树军因与被上诉人福建保利投资发展有限公司（以下简称“保利公司”）、富利建设集团有限公司（以下简称“富利公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 薛树军上诉请求：撤销一审判决，改判支付其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏查明案件重要事实。首先，遗漏查明《商品房买卖合同》第十一条有关交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，或要求收取本合同约定范围以外费用的，买受人有权拒绝交接。其次，一审法院对薛树军提交的现场录像真实性予以确认，根据录像反映的内容，可以认定以下事实：薛树军前往保利公司售楼部交房手续，因薛树军不愿支付有线电视初装费，保利公司拒绝办理《商品房买卖合同》项下的房屋交接。但一审法院对以上事实未予以认定，存在错误。再次，针对保利公司及富利公司就通知交付是否形成代理关系的相关事实，一审法院也未予以查明。二、一审法院认定富利公司已于2015年11月20日接收了讼争房屋及保利公司已按《商品房买卖合同》履行交付义务存在错误。三、一审法院将《商品房预售合同》与《精装修委托协议》机械的拆分看待，认定保利负有的是交付毛坯房的义务，该认定与实际严重不符。《精装修委托协议》是《商品房预售合同》的从合同，不能简单机械的将两份合同分开认定，而应当根据两份合同所约定的最终目的来认定保利最终应当交付的房屋是精装修房还是毛坯房。薛树军向保利购买的是精装修房而非毛坯房，而保利公司向富利公司交付时房屋还是毛坯，根本不符合交付的条件。保利公司应当将带有精装修的房屋交付给薛树军才算履行了交付义务。 保利公司辩称：薛树军向保利公司购买的讼争房屋系毛坯房。《商品房买卖合同》第八条约定，保利公司应在2015年11月30日将讼争房产交付薛树军使用。同时，《精装修委托协议》第一条约定，薛树军委托富利公司代薛树军办理其所购物业的验楼及收楼手续。根据上述约定，保利公司于2015年11月20日将讼争房屋连同相应的《住宅质量保证书》、《住宅说明书》一并交付给富利公司，富利公司的收楼行为即视为薛树军的收楼行为。因此，保利公司已经按《商品房买卖合同》的约定完成《商品房买卖合同》项下的讼争房屋即毛坯房的交付义务，并未构成违约。一审法院认定事实清楚，判决符合客观事实和法律规定，请求依法驳回上诉，维持原判。 富利公司辩称：1.富利公司并非《商品房买卖合同》的主体，根据合同的相对性原则，薛树军无权依据《商品房买卖合同》要求其承担违约责任。富利公司与薛树军仅基于《精装修委托协议》产生法律关系，并依据《精装修委托协议》的约定对薛树军负有义务及享有权利。现薛树军依据《商品房买卖合同》要求其承担逾期交付的违约责任，属请求对象错误。2.富利公司也已按《精装修委托协议》的约定履行装修及交付义务，薛树军无权要求答辩人承担违约责任。富利公司在装修完成后已按《精装修委托协议》约定于2016年6月28日委托保利公司向薛树军发出交付房屋的书面通知书，但薛树军在签收后，并未在通知书约定的时间内来办理交付手续，此后保利公司还多次发函催促收楼，但薛树军始终拒绝办理交付手续。综上所述，富利公司已经按《精装修委托协议》的约定履行装修及交付义务，薛树军无权要求承担违约责任。 薛树军向一审法院起诉请求：1.依法判令保利公司、富利公司向薛树军支付逾期交房违约金（以购房款1697843元为基数，按日万分之三计算，自2016年7月1日起计至案涉商品房实际交付之日止，暂计至2017年2月28日为123263.4元）；2.由保利公司、富利公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月22日，薛树军与保利（福建）房地产投资有限公司（2018年7月27日更名为福建保利投资发展有限公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定薛树军向保利公司购买坐落于仓山区房屋（总价款1697843元），保利公司应在2015年11月30日前将符合条件的商品房交付薛树军使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十一条约定，出卖人要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件三约定，房屋交付使用时，有线电视、通信、宽带根据相关单位要求，由买受人自行办理开通及其他相关手续。合同附件六第十三条约定，本合同所交易商品房总价款不包括有关公证费、合同印花税、契税、土地登记费、房屋登记费、工本费以及办理户口、交付时物业公司收取的相关费用以及有线电视初装费等，上述费用由买受人承担，需要出卖人协助办理的，出卖人代收代付并出具相关票据。买卖合同签订后，薛树军向保利公司支付了购房款1697843元，并于2017年2月17日支付了面积补差款6747.16元。 薛树军与保利公司、富利公司签订一份《精装修委托协议》，约定薛树军将其购买的西江林语花园13#1004单元房屋交由富利公司进行装修。薛树军委托富利公司于《商品房预售合同》所约定的交楼日期或保利公司书面通知的交楼日期，代理薛树军办理其所购物业的验楼及收楼手续。富利公司公司收楼后即进行装修，富利公司受薛树军委托所进行的装修为保利公司提供给薛树军，薛树军无需向富利公司支付任何装修费用。富利公司对西江林语花园项目的装修均为统一设计、统一标准施工，薛树军不得干涉富利公司的装修工作。富利公司应在2016年6月30日前完成装修工程并交付薛树军，富利公司或其委托的第三方应在该日期前按本协议约定的地址书面通知薛树军，薛树军应在书面通知的日期前来办理交付手续，否则自该日期起视为富利公司已经交付，且薛树军对装修工程质量无异议。 2015年11月20日，富利公司向保利公司出具《西江林语项目收楼确认书》，确认保利公司开发建设的西江林语花园项目13#-16#楼已达到交付条件，富利公司自即日起已接收上述房产。 2016年6月底，薛树军收到保利公司邮寄的《商品房交付通知书》。同年2016年9月、12月，保利公司又分别向薛树军邮寄《商品房交付催告函》，要求薛树军到保利西江林语营销中心办理房屋交付手续。2017年4月，保利公司向薛树军邮寄第三份《商品房交付催告函》，告知薛树军，保利公司接受富利公司的委托办理房屋交付手续，要求薛树军尽快到保利西江林语营销中心办理房屋交付手续。2017年5月14日，薛树军接收了讼争房屋。 一审法院认为，薛树军与保利公司签订的《商品房买卖合同》，以及薛树军与保利公司、富利公司签订的《精装修委托协议》，系合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据庭审中诉辩双方的意见，本案的争议焦点为保利公司通知薛树军交付的房屋是《商品房买卖合同》项下的房屋还是富利公司根据《精装修委托协议》的约定装修完毕后的房屋，对此，一审法院认为，根据《精装修委托协议》的约定，薛树军委托富利公司于《商品房买卖合同》约定的交楼日期或保利公司书面通知的交楼日期办理房屋的验楼及收楼手续，也就是说，富利公司的收楼行为即视为薛树军的收楼行为，保利公司向富利公司交付完毕房屋即视为保利公司已向薛树军履行完交付房屋的义务。根据富利公司出具的《西江林语项目收楼确认书》，富利公司已于2015年11月20日接收了讼争房屋，该接收时间符合《商品房买卖合同》的交付时间，故保利公司已按《商品房买卖合同》约定的交付时间履行了交付义务，不存在逾期交房行为，薛树军要求保利公司承担逾期交房责任的诉请，没有依据，一审法院不予支持。综上，薛树军诉称保利公司拒绝交付的房屋应为基于《精装修委托协议》的约定装修完毕后的房屋，薛树军应基于《精装修委托协议》要求相应义务人承担逾期交付责任，诉讼过程中，一审法院向薛树军释明可变更诉讼求，但薛树军拒绝予以变更，故对薛树军的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决：驳回薛树军的全部诉讼请求。案件受理费2766元，由薛树军负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《商品房买卖合同》及《精装修委托协议》的相关约定，保利公司在《商品房买卖合同》约定的期限前向富利公司交付房屋的，即视为保利公司已向薛树军履行了交房义务。薛树军主张保利公司应向其交付精装房，没有合同依据。根据本案查明事实，保利公司已在合同约定的期限（2015年11月20日）前向富利公司履行了交房义务，故其不存在逾期交房，无须承担违约责任。根据《精装修委托协议》的约定，富利公司应在2016年6月30日前将装修完毕的房屋交付薛树军或富利公司委托的第三方应在该日期前按本协议约定的地址书面通知薛树军办理交房手续。双方均认可薛树军最早已于2016年6月份第一次收到保利公司发出的交房通知书，薛树军直至2017年5月14日方办理了交房手续，薛树军主张系保利公司以其未缴纳有限电视初装费拒绝交房，但从薛树军提交的证据来看，仅能证明2017年2月15日后保利公司存在以此为由拒绝交房的事实，至于2016年6月至2017年2月15日期间是否因保利公司原因导致未能顺利交房，尚无证据证明，故其主张富利公司承担逾期交房的违约责任，证据不足，不予支持。 综上所述，薛树军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2766元，由薛树军负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇一九年四月二十五日 法官助理雷敏 书记员段薇