江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0115民初16521号 原告：谈芳，女，1975年2月8日生，汉族。 原告：马桂琴，女，1954年6月21日生，汉族。 原告：陈秀英，女，1946年1月20日生，汉族。 原告：赵瑞，男，1952年1月4日生，汉族。 原告：陈华，男，1975年5月14日生，汉族。 原告：赵苏宁，男，1986年1月20日生，汉族。 原告：李常宝，男，1972年11月28日生，汉族。 原告：黄东兵，男，1962年8月19日生，汉族。 原告：管瑞青，女，1949年2月15日生，汉族。 原告：徐鹏飞，男，1988年3月17日生，汉族。 原告：张义清，男，1962年10月4日生，汉族。 原告：何坤，男，1973年7月3日生，汉族。 原告：冯博,男,1980年2月2日生,汉族。 原告：王敬凤,女,1956年5月25日生,汉族。 原告：赵新民,男,1966年1月30日生,汉族。 原告：孙玮,女,1983年2月6日生,汉族。 原告：陈爱红,女,1968年12月13日生,汉族。 原告：王瑞,男,1994年10月12日生,汉族。 原告：徐浙徽,男,1970年11月22日生,汉族。 原告：张行军,男,1962年4月26日生,汉族。 原告：许翔,男,1999年10月21日生,汉族。 原告：狄明，男，1976年11月3日生，汉族。 以上原告共同委托诉讼代理人：王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。 被告：南京江天盛德房地产开发有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区上元大街。 法定代表人：魏强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：栾云根，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱元杰，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告谈芳、马桂琴、陈秀英、赵瑞、陈华、赵苏宁、李常宝、黄东兵、管瑞青、徐鹏飞、张义清、何坤、冯博、王敬凤、赵新民、孙玮、陈爱红、王瑞、徐浙徽、张行军、许翔、狄明与被告南京江天盛德房地产开发有限公司（以下简称江天盛德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谈芳等人的共同委托诉讼代理人王海霞，被告江天盛德公司的委托诉讼代理人栾云根、朱元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谈芳、马桂琴、陈秀英、赵瑞、陈华、赵苏宁、李常宝、黄东兵、管瑞青、徐鹏飞、张义清、何坤、冯博、王敬凤、赵新民、孙玮、陈爱红、王瑞、徐浙徽、张行军、许翔、狄明向本院提出诉讼请求：1.被告江天盛德公司承担房屋维修费812801.02元；2.被告江天盛德公司承担诉讼费用。事实和理由：原告均为南京市江宁区亲水湾花园15幢的业主，江天盛德公司为该幢房屋的开发商。15幢房屋交付后，屋顶及外墙严重渗水，严重影响生活。原告多次向物业公司反映，经政府部门多次协调，江天盛德公司于2013年进行简单维修后，仍未解决屋顶及墙面的渗水问题，故诉至法院。 被告江天盛德公司辩称：原告主体不适格；在质保期内其从未收到原告要求维修的通知，涉案房屋质保期已过；如确需维修，应由建筑公司进行维修。 本院经审理查明事实如下：位于南京市江宁区由江天盛德公司开发建设，房屋面积计算表载明该幢共有房屋43套（含1-2层的7套房屋），建筑面积5874.92平方米。 谈芳系亲水湾花园15幢601室业主，建筑面积73.93平方米；马桂琴系亲水湾花园15幢903室业主，建筑面积127.58平方米；陈秀英系亲水湾花园15幢304室业主，建筑面积127.58平方米；赵瑞系亲水湾花园15幢401室业主，建筑面积73.93平方米；陈华系亲水湾花园15幢1102室业主，建筑面积144.3平方米；赵苏宁系亲水湾花园15幢404室业主，建筑面积127.58平方米；李常宝系亲水湾花园15幢802室业主，建筑面积72.15平方米；黄东兵系亲水湾花园15幢1101室业主，建筑面积147.86平方米；管瑞青系亲水湾花园15幢1001室业主，建筑面积73.93平方米；徐鹏飞系亲水湾花园15幢801室业主，建筑面积73.93平方米；张义清系亲水湾花园15幢402室业主，建筑面积72.15平方米；何坤系亲水湾花园15幢403室业主，建筑面积127.58平方米；冯博系亲水湾花园15幢303室业主，建筑面积127.58平方米；王敬凤系亲水湾花园15幢504室业主，建筑面积127.58平方米；赵新民系亲水湾花园15幢803室业主，建筑面积127.58平方米；孙玮系亲水湾花园15幢1103室业主，建筑面积255.17平方米；陈爱红系亲水湾花园15幢503室业主，建筑面积127.58平方米；王瑞系亲水湾花园15幢604室业主，建筑面积127.58平方米；徐浙徽系亲水湾花园15幢301室业主，建筑面积73.93平方米；张行军系亲水湾花园15幢702室业主，建筑面积72.15平方米；许翔系亲水湾花园15幢701室业主，建筑面积73.93平方米；狄明系亲水湾花园15幢3-15室业主，建筑面积1139.39平方米。以上业主人数为22人，建筑面积合计3494.97平方米。 截止2019年1月21日，15幢房屋业主总人数为39人（3-11、3-12、3-13室为同一业主，按一人计算；804、904、1003室为同一业主，按一人计算）。 15幢房屋于2010年5月4日竣工验收合格，建筑工程质量保修书载明屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2012年至2014年期间，多名13幢、14幢、15幢业主拨打12345反映该3幢房屋漏水以及外墙裂缝问题，要求维修。江宁区建筑工程局曾于2013年回复业主：我局质监工作人员再次与建设单位取得联系要求建设单位尽快进行维修处理，目前建设单位已组织施工单位正在进行维修，我局将督促开发商尽快进行维修并继续关注维修处理情况。小区物业公司亦多次接到业主申请要求维修渗水问题。2015年12月1日，南京市江宁区人民政府曾就亲水湾花园房屋质量维修问题组织召开专题协调会。2016年5月，13、14、15幢部分业主曾以江天盛德公司为被告提起诉讼，要求对13、14、15幢房屋屋面及外墙防水进行维修。本院于2016年9月14日作出（2016）苏0115民初6280号民事裁定书裁定驳回起诉。后谈芳等15幢业主提起本案诉讼，李爱蓉等13幢业主提起（2016）苏0115民初16318号诉讼，张行善等14幢业主提起（2016）苏0115民初16333号诉讼。 审理中，谈芳等原告以及16318号、16333号案件原告申请对13、14、15幢房屋屋面及外墙漏水原因及维修方案进行鉴定。南京东南建设工程安全鉴定有限公司接受委托进行鉴定，并于2017年11月28日出具第SF201711126号鉴定报告，载明：13、14、15幢现场入户检查的部分屋面、外墙存在渗漏现象，造成内墙面装饰装修损坏，其产生原因分别与屋面局部防水功能失效、外墙不同材料基体交接处及温度收缩产生裂缝有关。前述报告还载明：室内装修渗漏水迹维修的修复范围、修复方法；屋面防水工程的维修范围为13、14、15幢全部屋面，维修方法为按图纸设计中的上人屋面做法，对屋面卷材防水层及以上的各构造层进行翻修处理；外墙面的维修范围为13、14、15幢发现的分户住宅内墙面渗漏水迹对应的该房间整面外墙面，高度取4M，维修方法为按图纸设计中的涂料外墙做法，对维修范围内的外墙面饰面层及抹灰层进行翻修处理。为此支付鉴定费125000元。 谈芳等原告以及16318号、16333号案件原告申请对13、14、15幢房屋屋面及墙面防水维修价格进行鉴定。江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司接受委托进行鉴定，并出具苏亚工咨二[2018]92号鉴定报告，载明：13幢户内修复方案价款94917.87元，外墙、屋面修复方案价款1048838.34元，修复外墙涂料整体出新64115.62元；14幢户内修复方案价款116668.27元，外墙、屋面修复方案价款1369700.94元，修复外墙涂料整体出新170004.58元；15幢户内修复方案价款66544.65元，外墙、屋面修复方案价款649054.65元，修复外墙涂料整体出新97201.72元。该报告还说明：鉴定结论系工程计价造价（建安工程费），诸如工程设计费、工程监理费、工程结算审核费、招标费用等隶属于工程建设其他费的内容不属于建安工程费范畴。为此支付鉴定费63554元。 审理中，原告陈述江天盛德公司曾经对涉案房屋渗漏进行维修但未能修好，江天盛德公司否认其曾经对涉案房屋进行维修。 上述事实，有房屋面积计算表、不动产登记资料查询结果证明、证明、12345工单数据、建筑工程质量保修书、鉴定报告、发票等证据材料证实。 本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数按照前项的统计总和计算。本案中，亲水湾花园15幢的屋面及外墙系该幢业主共同共有，对于屋面及外墙的维修，应当经过15幢专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一的业主同意。结合不动产登记资料查询结果证明以及房屋面积计算表，谈芳等人均为该幢房屋的业主，提起本案诉讼的人数已达专有部分总人数的二分之一以上，且面积也超过建筑物总面积的二分之一，提起本案诉讼符合法律规定。 房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。本案中，业主向12345投诉的工单记录以及江宁区建筑工程局的回复，可以证实保修期内涉案房屋漏水，业主及相关政府部门通知江天盛德公司进行维修。江宁区建筑工程局的回复与原告陈述可以相互印证，证实江天盛德公司在保修期内进行了维修，现江天盛德公司对此予以否认，亦未能提供证据证实漏水原因非其责任所致以及其对涉案房屋维修后经验收合格，本院认定涉案房屋在保修期内出现质量问题，江天盛德公司在保修期内未能履行保修义务，业主可以自行或者委托他人修复，江天盛德公司应当向业主承担修复费用。关于维修费，结合两份鉴定报告，本院认定江天盛德公司在本案中赔偿15幢业主维修费746256.37元（649054.65元+97201.72元），由15幢业主将该款用于屋顶及外墙修复。对于鉴定报告中载明的户内修复方案价款，非属于本案处理范围，本院不予理涉。关于鉴定费，综合鉴定费发票以及13、14、15幢房屋面积等因素，本院酌情认定涉15幢鉴定费为45000元（30000元+15000元）。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告南京江天盛德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向南京市江宁区上元大街29号亲水湾花园15幢业主支付维修费746256.37元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费11928元，鉴定费45000元，公告费260元，合计57188元，由原告负担977元，由被告江天盛德公司负担56211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 侠 人民陪审员  章明书 人民陪审员  许 彬 二〇一九年四月八日 书 记 员  孙 林