浙江省金华市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙07行终71号 上诉人（原审原告）吴厚泉，男，1962年3月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人徐剑德，浙江婺商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）东阳市自然资源和规划局（原东阳市国土资源局），住所地浙江省东阳市行政中心西楼。 法定代表人吕良勇，局长。 出庭行政负责人华利民，东阳市自然资源和规划局党委委员、国土资源监察大队大队长。 委托诉讼代理人蒋月燕，东阳市自然资源和规划局工作人员。 委托诉讼代理人马旭芳，浙江无双律师事务所律师。 原审第三人李洪涛，男，1962年10月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人吴敏青，浙江无双律师事务所律师。 吴厚泉诉原东阳市国土资源局不动产登记一案，东阳市人民法院于2018年12月11日作出（2018）浙0783行初22号行政判决。吴厚泉不服，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，并于2019年3月6日传唤各方当事人进行了询问。本案现已审理终结。 原审法院认定，2011年9月30日原告以拆除旧房两间的名义向东阳市人民政府申请占用宅基地建房2间。2012年12月24日东阳市人民政府批准同意原告占用宅基地2间72平方米。 2012年7月19日，吴厚泉与李洪涛签订《房屋买卖合同》一份，约定将吴厚泉所有、位于东阳市××××村72平方米国有土地2间72平方米的房屋（实际为上述待审批的地基，旧房当时已被拆除）转让给李洪涛。2013年1月5日，东阳市公证处出具了公证书一份，主要内容为原告委托孙海东办理涉案房屋的房产证、土地证、转让过户给李洪涛的相关手续等。因政策需要，审批的72平方米地基需要靠间凑幢，进行国有土地增补。遂李洪涛在建造房屋时，建筑占地比原审批的72平方米多了19.2平方米，阳台外挑34.04平方米，共计占地125.24平方米。2015年12月李洪涛以吴厚泉的名义向东阳市国土资源局补缴了增补部分的土地出让金126770元及契税3803.1元。 2015年12月31日，李洪涛以吴厚泉的名义申领了东阳市（国）用（2015）第003-08429号土地使用证，使用权面积为125.24㎡。办理登记时提供了吴厚泉委托孙忠良的授权委托书。 原审法院于2017年3月3日作出（2016）浙0783民初13855号民事判决，判令：一、吴厚泉、吴小芳应于本判决生效后十日内办理东阳市白云街道昆溪社区下昆溪小区［东阳市国用（2015）第003-08429号］房屋的产权初始登记，并协助李洪涛办理相关房屋不动产转移登记手续。该判决已经生效。 原审法院认为，本案争议焦点是被告将增补的53.24平方米面积登记至吴厚泉名下是否合法。本案中，原告吴厚泉转让给第三人李洪涛的72平方米国有划拨土地使用权实质上是吴厚泉户房屋拆迁所能享受到的权益。其转让时屋基审批尚未完成，地基的具体位置不确定。审批下来后该部分地基因市政策要求，必须靠间凑幢，进行增补。第三人遂以吴厚泉名义补缴了增补部分的土地出让金。原审法院认为，吴厚泉已将其户拆迁房屋所能享受的权益转让给了第三人，增补部分面积系该权益不可分割的一部分，因初始登记需要，该土地使用权先登记至吴厚泉名下并无不当。原告诉称登记手续中的授权委托书不是其本人签字，但屋基转让系其真实意思表示，涉案登记虽存在程序轻微违法，但并未影响吴厚泉的实体权益。原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告吴厚泉的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吴厚泉负担。 吴厚泉上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审认为涉案房屋因政策需要靠间凑幢，而进行国有土地增补是错误的。实际本案房产是2012年定位，按规划安排屋基，2014年已入住，2015年办国有土地使用权出让，后当月（不到一个月）就办出了产权证。一个月也造不起房子。2、本案争议的东阳市国用（2015）第003-08429号土地使用权证并非第三人李洪涛以上诉人名义申领，而是无权代理人孙忠良伪造委托书，通过欺骗方式非法取得。从被上诉人提供的证据已经清楚证实该事实。上诉人在被上诉人本案土地登记卷宗中的签名都非上诉人所签，并申请了笔迹鉴定，被上诉人亦无法证明系上诉人本人所签。本案土地登记行政行为明显违法。3、原审判决对被上诉人及第三人的违法行为避重就轻，从而得出所谓的“轻微违法”。公证书委托的是孙海东，因超过了委托权限，孙海东不同意代办，这是常理。第三人才与当时村干部孙忠良伪造了委托书，并利用原委托孙海东的部分资料（上诉人的身份证、户口本、结婚证等复印件）,非法代理。这是故意违法，也是轻微吗？在办理中，需要上诉人签字的地方很多，但全都不是上诉人所签，也就是被上诉人在整个行政行为过程中全都程序违法，从行政行为的开始（登记行政行为由申请而开始，但非上诉人申请）,审查及公示（中间都背着上诉人及其他村民，大家根本没看到公告等等）,发证也没有给上诉人。所有这些行为都是轻微违法吗？这还需要程序规定干什么。程序公正是实体公正的前提，本案行政行为程序全部违法，更不存在实体公正。二、原审判决适用法律错误。本案争议焦点，首先是程序是否合法，但原审未审理，错误适用了《行政诉讼法》第六十九条。本案焦点二，本案行政行为侵害了上诉人的权益。国家出让的土地使用权与转让土地使用权是不对价的，因本案土地出让是需要上诉人的身份条件（否则，即使购买了部分土地使用权，也无资格享受出让）,转让价格远远高于出让价格。上诉人出售72平方米，以后审批条件中要扣除该72平方米，而按原审判决，则要扣除125.24平方米。三、本案行政行为错误明显。登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一，根据物权法第十二条、第二十一条之规定，登记的行政机关必须进行实质审查，登记错误的，还需承担赔偿责任，并且采取的是无过错责任。本案行政行为须由行政行为相对人申请才能提起，现上诉人未提出过申请，也不知道违章建房现在和将来的法律后果，不可能办理本案土地登记。本案系原村干部孙忠良与第三人串通，违法办理的土地出让手续。四、原审法院与被上诉人之间有利害关系，应异地审理。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判撤销被上诉人做出的东阳市国用（2015）第003-08429号土地使用权证，或者由其他法院重审。 东阳市自然资源和规划局辩称，一、涉案土地登记行为所涉及的125.24平方米土地使用权，其中72平方米系被答辩人经批准取得，另53.24平方米系以被答辩人的名义经国有出让增补取得，东阳市人民政府作出涉案土地登记行为，将上述土地使用权登记至被答辩人名下，并无不当。二、涉案土地登记申请，系由孙忠良作为被答辩人的代理人代为提起。孙忠良除提交了土地使用权登记申请书以及农村私人建房用地审批表、个人国有土地补缴出让金呈批表等权属依据材料之外，同时提交了土地登记委托书以及被答辩人和代理人的身份证。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条之规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记，代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。在自然人处分不动产并委托代理人申请登记的情况下，当事人应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，或者提交经公证的授权委托书。除此之外，代理人代为申请登记的，只需提交申请人、代理人的身份证明材料和授权委托书。对于申请人、代理人身份证明材料、授权委托书的真实性，根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款之规定，由申请人负责，不动产登记机构对该些材料仅负形式审查职责。本案中，代理人孙忠良所提交的土地登记委托书，其形式和内容均符合规定，其委托手续齐全，因此，答辩人对该土地登记申请予以受理及办理，并无不当。现被答辩人称孙忠良伪造委托书骗取涉案土地登记，即使孙忠良伪造了委托书，相应责任也应由孙忠良承担，答辩人在涉案土地登记行为中并无任何过错。综上，请求维持原审判决。 李洪涛述称，上诉人的上诉请求不符合法律规定，其上诉理由与事实不符，应当予以驳回。一、上诉人认为原审认定事实错误不能成立。原审认定事实清楚，本案72平方米建房的权利是第三人向上诉人购买所得，由于村镇规划需要，上诉人建房时比原来多出72平方米，加上阳台外挑的，多出来的面积经过市政府同意补交土地出让金和契税。至于初始登记委托谁去办理并不是本案审查的重点，重点主要是登记在谁的名下是否正确，本案办理初始登记和过户是上诉人的义务，国土局只是对形式审查，无法进行笔迹鉴定，其严格审查土地来源合法真实后，材料中72平方米是上诉人审批取得，53.24平方米是上诉人的名义增补取得，所以审查后登记在上诉人名下完全是正确的，即使形式上有瑕疵，但没有将主体的内容登记错误，所以国土局作出登记行为是正确的。二、原审法院适用法律正确，行政行为也是正确的。本身国土局登记行为并没有损害到吴厚泉的实体权利，吴厚泉与第三人签订拆迁房屋转让协议后取得120万元的转让款，以后的有关拆迁房屋所涉的权利义务由第三人享受，套间和阳台的面积是由于第三人取得权利后在建房过程中跟随取得的，这个与上诉人是无关的。交增补款的义务全部是由第三人承担的，办理配合房产过户是上诉人的义务，所以必须办理初始登记，实际上第三人受让的平方米和增补的面积已经合成一个整体不可分割，根据相关法律规定必须登记在一起，不可能分开登记，所以必须将125.24平方米全部登记在上诉人名下，这个行为也是上诉人履行房屋转让合同的附属义务。因为本案增补的53.24平方米系国有土地出让，不是集体性质的土地，也不存在身份、条件的限制，该土地并不是由于上诉人的村民身份取得，而是对有建房资格才取得并支付相应对价取得，国有土地的受让对于以后吴厚泉审批集体土地是没有影响的，没有损害其实体利益，国土局登记行为没有错误，原审适用法律正确。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，各方当事人均未提交证据。 本院经审理对原审认定的事实予以确认。 本院认为，案件审理过程中，办理案涉不动产登记的“受委托人”孙忠良、原审第三人李洪涛均陈述不清楚委托书上的“吴厚泉”签名是否吴厚泉本人所签，而吴厚泉明确表示该签名不是其本人所签，在此情况下原东阳市国土资源局作出案涉土地使用权登记，本应予撤销。但本案中吴厚泉已将房屋拆迁所能享受到的权益转让给第三人李洪涛，案涉53.24平方米土地实际由李洪涛增补取得，已生效的东阳市人民法院（2016）浙0783民初13855号民事判决书亦判决由吴厚泉办理相关不动产权初始登记并协助办理过户，本案符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定的“被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之情形，故对原东阳市国土资源局作出的土地使用权登记本院确认其违法，但不予撤销。综上，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销东阳市人民法院（2018）浙0783行初22号行政判决； 二、确认东阳市自然资源和规划局办理东阳市国用（2015）第003-08429号土地使用权登记违法； 三、驳回吴厚泉其他诉讼请求。 一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由东阳市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 单晓剑 审 判 员 钟雪丹 审 判 员 虞 行 二〇一九年四月二日 代书记员 朱丽敏