广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初10225号原告（反诉被告）:广州常泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道中路38号加悦大厦1601房，统一社会信用代码：914401067499194229。法定代表人：麦瑞杰，总经理。委托代理人：王雪萍（女）、杨日友（男），均为该公司职员，联系地址同原告地址。被告（反诉原告）：祖冠军，男，1963年6月24日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：张威，男，住广东省五华县。原告广州常泰物业管理有限公司诉被告祖冠军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王雪萍、杨日友，被告及其委托代理人张威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：被告向开发商中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办购买了涉案房屋广州市海珠区南洲路119号海洲花园A8-0901房，建筑面积177.13平方米。被告于2014年8月5日办理了涉案房屋的收楼手续，并签收了《业主手册》。同日，原告与被告签署了《小区物业服务协议》，约定住宅物业管理服务费收取标准为1.95元/平方米/月，业主于每10日前交清本月的物业费及车位管理费，业主逾期缴纳物业管理服务费的，自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用1‰的标准向原告支付违约金，还需承担相关律师费损失；等。《停车场管理服务协议》约定停车位的物业服务费为87元/月/个，应于每月5日前缴交本月月度服务费；等。同时，原告还与被告签署了《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》，约定每月十日前原告将缴费通知单送至被告信箱，每月十五日为银行划款时间；被告无正当理由不得拒付物业服务费、代收的水电费等；指定银行帐户余额不足，导致划款不成功，原告有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，原告通过法律途径进行催缴；等。原告为广州市海珠区南洲路119号海洲花园小区的合法物业服务企业，依照合同及法律向业主提供物业服务，被告依照约定应向原告支付物业管理费，被告未按时支付物业管理费、公摊水电费等构成违约，故起诉要求判令：1、被告向原告支付自2016年9月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费1381.6元，按每月345.4元（1.95元/月/平方米×177.23平方米计算）为基数，按每天1‰支付违约金，从每期物业管理费逾期缴纳之次月的第11日起，计算至付清物业管理服务费为止；2、被告向原告支付自2016年8月1日起至2016年12月31日止的停车位物业服务费435元，按每月欠款数额（每月停车位物业服务费为87元）为基数，按照每天1‰支付违约金，从每期停车位物业服务费逾期缴纳之次月的第11日起，计算至付清停车位物业管理服务费为止；3、被告向原告支付自2016年11月1日起至2016年11月30日止的代收水费44.98元，并以当月欠款数额44.98元为基数，按照每天1‰支付违约金，从欠费当月的第16日起，计算至付清代收水费之日止；4、被告向原告支付自2016年11月1日起至2016年11月30日止的代收公摊水费1.57元，并以当月欠款数额1.57元为基数，按照每天1‰支付违约金，从欠费当月的第16日起，计算至还清公摊水费之日止；5、被告向原告支付自2016年9月1日起至2016年11月30日止的代收专变电费公摊54.57元，并以当月欠款数额54.57元为基数，按照每天1‰支付违约金，从欠费当月的第16日起，计算至还清代收专变电费公摊之日止；6、被告承担支付本案原告聘请律师服务费2000元；7、本案诉讼费由被告承担。对被告反诉请求的意见：1、原告是向装修公司收取装修管理费的，并非向被告收取，故不同意第1项反诉请求。2、关于第2项反诉请求，原告确认收到被告缴纳的600元水电周转金，但在原告退场时已通过公告和打电话通知的方式告知业主在结清水电费后，可凭收据到物业管理处退水电周转金，但前提是业主必须结清水电费；之前原告没有收到被告要求退水电周转金的申请，现原告同意将水电周转金退还给被告，但不同意支付该款的利息。3、垃圾清运费是原告向装修公司收取的，并非向被告收取，故不同意第3项反诉请求。被告答辩及反诉称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：一、原告在海洲花园提供物业管理服务期间，未尽职责，违反合同义务，被告合法享有履行抗辩权，可依法不缴纳物业管理费。1、根据《小区物业服务协议》第一条第二款“乙方为甲方提供对房屋公共部位及共用设施设备的日常维修管理服务、第四条第二款第6项对小区房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通秩序等项目进行日常的维修、养护和管理”之规定，原告负有为业主提供对房屋公共部位及共用设施设备的日常维修管理服务的义务，但事实上，原告作为物业管理方，对电梯出现损坏的情况听之任之，不加维护，不加维修。尤其是在各业主装修期间，电梯损坏严重也未维修。虽电梯损坏有可能是因为装修人员的行为不当导致的，但物业管理人仍然负有对电梯进行维护维修的义务。而与此同时，原告作为物业管理方，在装修期间理应对装修人员进行管理，防止其搬运堆放装修材料的行为损坏电梯，但原告并未安排人员进行管理，而是任其施为，导致电梯损坏。故在此些行为上，原告作为物业管理人未尽物业管理义务，违反物业管理合同义务。2、根据《小区物业服务协议》第一条第三款“乙方为甲方提供小区环境绿化和卫生保洁的管理服务”之规定，原告负有为卫生保洁义务和督促甲方和装修人员清运垃圾的义务。但原告未尽义务，在下雨天时，并未清扫积水，导致一层大楼遍布积水，严重危害业主的出行安全，当电梯出现砂石、脏乱时，并未及时清理，导致电梯运行可能存在安全隐患。故在此些行为上，原告作为物业管理人未尽物业管理义务，违反物业管理合同义务。3、根据《小区物业服务协议》第一条第三款第1点第⑵项之规定，乙方应每日对保洁服务范围内的区域进行清洁，做到房屋共用部位保持清洁，无废弃杂物。原告作为物业管理人，理应对装修材料的搬运清理进行管理指引。但在装修期间，个别业主将装修垃圾堆积在电梯上未清理，原告不安排人员督促其搬运，也不安排人员自行搬运，以保证电梯正常运行和使用，导致垃圾一直堆积在电梯上。故在此些行为上，原告作为物业管理人未尽物业管理义务，违反物业管理合同义务。因原告的上述行为，根据《中华人民共和国合同法》相关合同履行原则，被告合法享有履行抗辩权，可依法通过不缴纳物业管理费进行抗辩。二、原告对水电公摊、水电代缴费用明细表不进行公布，不告知业主具体详情。被告作为费用缴纳人，有权拒绝缴纳不知明细的费用。根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”、《广州市物业管理暂行办法》第七十六条第二款“物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”之规定，原告作为代收方，在收缴费用理应公布相关的分摊情况、费用明细，但事实上，原告从未公布过相应的分摊情况和费用明细，故其行为违反《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》，被告作为缴纳人，有权拒绝缴纳不知明细的费用。三、原告在海洲花园进行物业管理收取物业管理费及相关费用时，从未向业主开具正规发票。据《发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”；《税收征收管理法》第二十一条第二款也规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。但事实上，无论是收取何种费用，原告只向业主开具收费通知单，从未开具过正规发票。有关于原告在海洲花园进行物业管理期间诸多违反法律法规、乱收费、未尽合同义务的行为已在证据材料中的实名证明文件中详细列举，该证明由海洲花园业主委员会盖章确认，同时由海洲花园业主实名签名证实。四、关于原告提出律师费由被告承担的诉讼请求，被告予以反对。其诉讼请求并无相应的法律法规规定，同时，双方也没有任何关于律师费支出的合同约定，故该诉讼请求理应不被支持。原告进驻海洲花园后，以装修作业需要进行监督为由，对房屋处于装修期间的业主收取6元/天标准的装修管理费，被告与广东华浔品味装饰集团有限公司（以下简称为华浔公司）于2014年8月23日签订装修工程承揽承包合同，同日开工进行装修。原告对被告共收取了720元的装修管理费。根据《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十二条第四款，物业服务企业不得收取装修管理服务费。后经海珠区物业二所、南洲街道办事处民政科、大沙居委、建房办、原告、业委会召开六方会议，确认原告收费行为违规，应当退还装修管理费。被告的装修管理费由华浔公司代缴，实际缴纳人为被告，而原告至今未向被告退还装修管理费。原告以部分业主的公摊费、业主自用水电缴费不够及时，需由物业公司垫付、资金周转困难为由，于2014年8月以600元/户的标准向业主收取水电周转金，被告于2015年8月5日向原告缴纳水电周转金600元。原告公司领导人表示，如果该公司撤离小区，周转金将转给下一个接管的物业管理公司，但原告撤离小区时，并未移转。根据《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第一款，物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金（抵押金、风险金）等费用。原告收取水电周转金的行为属于违法行为，应将水电周转金退还给业主。原告进驻海洲花园后提出，在装修期间，产生了大量的建筑和生活垃圾，如不及时搬运清理，会给生活带来不便，污染环境，也影响业主身体健康。故提出以师职楼1500元/户，团职楼1200元/户的标准收取垃圾清运费。2014年8月23日，被告的垃圾清运费由华浔公司代缴，实际缴纳人是被告。本项费用收费标准过高，更为过分的是，原告收取垃圾清运费后，未尽职责，将装修垃圾倾倒堆积于小区A8栋楼后方。垃圾堆距离A8栋楼不足2米，堆积高度为1.5米—3米，覆盖面积约1000平方米。原告不仅没有清运垃圾，在物业管理服务合同到期后，更是派遣人员装载淤泥倾倒于垃圾堆上，用于覆盖垃圾，企图掩盖其未清运垃圾的事实。而后因小区老年人较多，闲暇之时便前往垃圾倾倒地，将裸露于表面的木板、玻璃、砖头等垃圾拾走，将该地域整理为菜地，用于种植蔬菜，但菜地下方仍是没有清运的垃圾堆积。被告事实上已经缴纳垃圾清运费1500元，原告亦收取，故被告与原告之间已成立垃圾代为清运合同。原告收取费用后，不进行清运，事实上违反合同义务，构成基本违约，应承担相应的违约责任。综上，被告反诉要求判令：1、原告向被告退还装修管理费720元及该款的利息（以720元为基数，按照中国人民银行3-5年期同期贷款利率基准计算利息，从2014年8月23日起计算至退还装修管理费之日止）；2、原告向被告退还水电周转金600元及该款利息（以600元为基数，按照中国人民银行3-5年期同期贷款利率基准计算利息，从2014年8月5日起计算至退还水电周转金之日止）；3、原告向被告退还垃圾清运费1500元及该款利息（以1500元为基数，按照中国人民银行3-5年期同期贷款利率基准计算利息，从2014年8月23日起计算至退还垃圾清运费之日止）；4、本案所有诉讼费由原告承担。经审理查明：2014年6月24日，原告（乙方）与中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室（甲方，以下简称为南海舰队小洲建房办）签订《南海舰队小洲经济适用房一期住宅项目（海洲花园）物业服务合同》，约定：乙方对位于广州市海珠区南洲路119号的海洲花园（物业类型：高层经济适用住房）进行物业管理；本物业管理区域物业服务费采取包干制，甲方按房屋层建筑面积、车位数量缴纳，具体标准：高层住宅为1.95元/月·平方米，停车位管理费为87元/月/个；物业服务费暂由甲方代乙方统一向业主收取，甲方按季度交纳物业服务费用，甲方收到乙方收据后，于每季度第二个月20日前把费用划入乙方指定账户；本合同委托服务期限2年，即2014年8月1日起至2016年7月31日止；若在合同有效期内小区业主委员会未成立，则本合同期满后自动顺延；等。被告向南海舰队小洲建房办购买了涉案房屋广州市海珠区南洲路119号海洲花园A8栋901房和海洲花园A8栋负一层495号车位。2014年8月5日，被告的妻子马建华代被告（甲方、业主）接收了上述房屋，并同时与原告的南海舰队小洲经济适用房物业服务中心（乙方）签订《小区物业服务协议》，约定：本物业名称为南海舰队小洲经济适用房；甲方所购买房屋位于一期A8栋901室，建筑面积177.23平方米，车位号495；甲方与南海舰队小洲建房办签订《购房合同》后，甲、乙双方就南海舰队小洲经济适用房小区物业达成本协议；（第一条）物业服务内容及标准：一、乙方为甲方提供房屋公共部位的日常维修管理服务；二、乙方为甲方提供对房屋共用部位及共用设施设备的日常维修管理维护服务；三、乙方为甲方提供小区环境绿化和卫生保洁的管理服务：1、保洁工作：实行8小时标准化清扫保洁服务，在小区甲方生活重点的部位（庭院道路、大堂）实行12小时的保洁服务；垃圾日产日清；每日对保洁服务范围内的区域进行一次清洁，做到房屋共用部位保持清洁，无废弃杂物；在雨天及时对小区内道路积水进行清理等；2、公共绿化管理及养护工作：绿地无杂物、无侵占现象，基本无裸露土地等；六、房屋装饰装修管理服务：2、查验甲方装修方案，与甲方、施工单位签订《装修管理服务协议》，告知甲方装修注意事项；4、甲方装修结束后进行检查，对违反装修协议的进行处理，问题严重的报国家相关部门，督促甲方及装修人员及时清运装修垃圾，集中堆放到指定地点等；（第二条）物业服务相关费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、物业服务费用：普通住宅为1.95元/平方米·月，停车位的物业服务费为87元/月·个；二、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收;三、装修管理相关费用：详见《装修管理服务协议》；六、业主于每月10日前交清本月的物业服务费及车位管理费；（第四条）双方的权利义务：一、甲方的权利义务：1、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议；2、遵守《南海舰队小洲经济适用房小区临时管理规约》、《装修管理服务协议》和其它相关的管理规定；7、依据本协议按时足额交纳物业服务费用和相关费用等；二、乙方的权利义务：1、对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通秩序等项目进行日常的维修、养护与管理；4、依据本协议向甲方收取物业服务费及车位管理费等等；（第六条）违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任；二、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；六、被协议在履行中如发生争议，甲、乙双方经协商或调解无效的，可向当地物业仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉；等。同日，被告（甲方）与原告的南海舰队小洲经济适用房物业服务中心（乙方）签订《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》，约定：鉴于乙方长期向甲方提供物业管理的各项服务，为方便甲、乙双方物业服务费及未实施抄表到户的水、电费等费用的收付结算，双方协商达成本协议；一、由甲方提供银行活期账户（以下简称指定银行账户）（户名：祖冠军，账号：62×××97，开户行：中国银行广州广东大厦支行），作为甲方向乙方支付物业服务费、代收水电费等费用的指定银行账户；二、每月十日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱，每月十五日为银行划款时间；甲方无正当理由不得拒付物业服务费、代收的水电费等；指定银行帐户余额不足时，甲方应在划款时间之前主动将款项足额存至指定银行帐户；因甲方指定银行帐户余额不足，导致划款不成功，乙方有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，乙方可通过法律途径进行催缴；五、本协议签订后，从2014年8月1日起正式从银行托收；等。被告于当天向原告缴纳水电周转金600元。2015年5月11日，南海舰队小洲建房办（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：海洲花园专变用电，电梯、梯灯、水泵用电电费现皆由甲方对公用户直接划扣缴费，由乙方向用户代收，乙方于每月30日前向甲方缴纳上月电费；等。2016年7月26日，广州市海珠区人民政府南洲街道办事处向海洲花园业主委员会出具《业主委员会备案回执》，其中载明：首届业主委员会任期为2016年6月25日起至2019年6月24日止；等。原、被告确认：原告从2014年8月1日起为被告购买的涉案房屋所在小区海洲花园提供物业管理服务，直至海洲花园业主委员会选聘新的物业管理公司后于2016年12月31日撤场；2016年7月前，涉案房屋的物业服务费由被告支付给南海舰队小洲建房办、再由南海舰队小洲建房办支付给原告；从2016年7月起，被告通过委托银行划扣方式向原告缴纳物业服务费和水电费。原告表示，其公司已通过被告指定银行账户划扣了2016年7月的住宅物业服务费、停车位物业服务费及2016年8月的住宅物业服务费，因被告指定银行账户余额不足，故2016年8月的停车位物业服务费和之后的相关费用无法划扣，且被告至今未交。被告则表示，其已向原告支付了截至2016年8月的住宅物业服务费、停车位物业服务费，其指定银行账户在2016年9月的余额充足，不存在划扣不能的事实；确认其欠付从2016年9月起的住宅物业服务费、停车位物业服务费。2016年12月16日，原告向被告邮寄《物业管理费催缴函》等文件（收件地址为广州市海珠区南洲路119号海洲花园A8-0901房）。该邮件显示他人收e栈。被告表示其与家人均没有收到该函件。2017年11月10日，原告提起本案诉讼。被告对原告主张的住宅物业服务费、停车位物业服务费的计算标准没有异议。经双方当事人核对，确认被告未向原告缴纳2016年11月1日至2016年11月30日期间的代收水费44.98元、代收公摊水费1.57元及2016年9月1日至2016年11月30日期间的代收专变电费公摊52.66元。诉讼中，被告已向原告支付了上述费用，原告也向被告退还了水电周转金600元。原告申请撤回第3、4、5项诉讼请求，被告申请撤回第2项反诉请求。原、被告均表示对对方撤销部分诉讼请求没有异议。原告为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：1、原告的南海舰队小洲经济适用房物业服务中心（甲方）与广州市华浔品味装饰设计工程有限公司工程部（乙方）于2014年8月26日就南海舰队小洲经济适用房小区8栋901室房屋装修一事签订的《装修管理服务协议》，主要内容：按甲、乙双方签字确认的施工图纸为准，详见附件；工期为2014年8月26日至2014年11月26日；乙方按工程工期每天6元的标准向甲方支付管理服务费用；乙方须向甲方缴纳装修垃圾清运费1500元；等。拟证明原告是与广州市华浔品味装饰设计工程有限公司（以下简称为华浔公司）签订的《装修管理服务协议》。2、原告的南海舰队小洲经济适用房物业服务中心于2014年11月16日发出的《通知》。3、《海洲花园室内装修、装饰闭水试验记录表》（项目名称为海洲花园A8栋901房）。4、《施工验收单》（房号为A8栋901房）。证据2-4拟证明被告作为业主于2015年对涉案房屋进行了装修，原告为被告所在小区提供装修期间的物业管理服务。5、客户为A8-0901-祖冠军、开户银行为中国银行、银行账号为62×××97的《银行托收单》两张（从原告财务系统中打印出来），其中一张载明：单据号为B017097；金额为345.4；确认收入日为2016年9月18日；物业管理费应收日期为2016-08-01，应收金额和当前支付金额均为345.4；交清；收费标准为住宅管理费（1.95）；等。另一张载明：单据号为B016151；日期为2016年9月21日；备注：没有足够可用资金；等。拟证明被告账户没有足够可用资金导致无法划扣车位管理费，物业管理费只划扣至2016年8月。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，其不清楚该协议的签订情况；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据与本诉无关；对证据3-4的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不足以证明当时账户没有可用资金导致无法扣划车位管理费，单据号为B016151的《银行托收单》无法证明当时要扣划的就是车位管理费。被告为证明其主张也提交了以下证据：1、照片若干张、光盘（照片）。拟证明原告未履行对房屋公共部位及共有设施设备的日常维修管理服务义务、未履行卫生保洁的管理服务义务，构成违约，故被告有权通过不缴纳物业管理费来行使自身合法享有的履行抗辩权。2、海州花园业主委员会于2018年1月10日出具的《广州市常泰物业管理有限公司失职违规等问题的实名证明》（附：小区部分业主实名签名证明文件）。拟证明原告在海洲花园小区提供物业服务期间，存在大量的服务不到位、不达标的违约行为。3、业主群聊天记录截图及光盘照片打印版。拟证明原告存在不清理垃圾、公摊水电明细不详、管理人员不足等诸多问题。4、《新线存款历史交易明细清单》，其中载明：交易区间为2016年8月1日至2016年12月31日；账号为67×××52；账户名为祖冠军；2016年9月14日交易金额为-345.4，交易余额为18624.6；2016年9月17日交易金额为-600、-18000、-5，交易余额为19.6；2016年9月20日交易金额为-18.23、22.64，交易余额为24.01；2016年10月7日交易金额为1873、-1873、-12，交易余额为12.01；2016年10月13日交易金额为-3，交易余额为9.01；2016年10月14日交易金额为20000、-20000，交易余额为9.01；2016年10月29日交易金额为100、200、-200、-100，交易余额为9.01；2016年11月13日交易金额为-3，交易余额为6.01；2016年11月15日交易金额为-5.68，交易余额为0.33；2016年12月1日交易金额为3，交易余额为3.33；2016年12月13日交易金额为-3，交易余额为0.33；2016年12月20日交易金额为0.01，交易余额为0.34；等。拟证明2016年9月，原告在划扣上个月的物业管理费时银行账户余额充足，并不存在划扣不能的事实。5、穗发改【2016】992号《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委、广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》。拟证明鉴于原告的服务质量，应以该份文件规定的参考价为标准进行减免收费。6、《中国银行交易流水明细清单》，其中载明：交易区间为2016年9月14日至2016年9月20日；客户姓名为祖冠军；借记卡号为62×××97，账号为67×××52；2016年9月14日交易金额为-345.4，余额为18624.6；2016年9月17日交易金额为-600、-18000、-5，余额为19.6；2016年9月20日交易金额为-18.23、22.64，交易余额为24.01。拟证明账号67×××52与卡号62×××97是同一个银行账户，是银行代扣协议中标明的银行账号。7、被告（甲方）与华浔公司（乙方）于2014年8月23日签订的《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》，主要内容：甲方住所为海军小区A8栋901房；因工程施工而产生的垃圾，由乙方负责运出施工现场，并负责将垃圾运到物业管理部门指定的地点，甲方负责支付垃圾清运费用；等。拟证明被告与华浔公司存在装修工程承揽承包关系。8、华浔公司出具的《证明》，主要内容：华浔公司在海洲花园A8栋901房（房屋所有权人：祖冠军）装修期间，应广州市常泰物业理有限公司要求，向其缴纳装修管理费720元（收费标准：6元/天，共4个月）、垃圾清运费1500元，总数额为2200元；该两笔费用的实际缴纳人为祖冠军，代缴人为华浔公司员工熊安焱（代缴项目：装修管理费）、唐小平（代缴项目：垃圾清运费）；广州市常泰物业管理有限公司并未向华浔公司退还上述费用；等。拟证明装修公司在装修期间向原告支付装修管理费720元、垃圾清运费1500元，实际缴纳人是被告。9、海州花园业主委员会于2016年10月作出的《海洲花园物业管理资金核实情况报告》。拟证明原告向被告收取了装修管理费、垃圾清运费、水电周转金。10、海州花园业主委员会于2016年11月28日向各位业主发出的《通知》。拟证明原告向被告收取了装修管理费，且被行政机关认定为违规，要求退还。11、海洲花园业主委员会于2016年11月18日向各位业主发出的《通知》。拟证明原告向被告收取了装修管理费、水电周转金。12、海洲花园业主委员会于2016年9月30日制作的《会议纪要》。拟证明原告向被告收取了垃圾清运费。13、有部分人员签名的《常泰物业未清运垃圾的证明》及照片若干张。拟证明原告收取垃圾清运费后并未实际清运，而是将其堆积A8栋楼后，构成根本违约。14、海洲花园业主委员会于2018年1月10日作出的《广州市常泰物业管理有限公司失职违规等问题的实名证明》（附：小区部分业主实名签名证明文件）。拟证明原告有违规乱收费、收取垃圾清运费后不清运垃圾的行为。15、南海舰队小洲经济适用房小区（海洲花园）《临时规约》。拟证明该规约由原告制定且知悉其内容，原告作为遵守管理规约的正规物业管理公司，仍与装修公司签订装修管理规约，即可推知，原告是确知华浔公司受业主所托，签订的装修管理协议，也就是说合同实质的权利义务双方是业主和物业公司。原告质证表示：证据1中的照片没有原件，故对照片的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据1中的光盘的真实性、合法性认可，关联性不予认可，照片不能证实被告要证明的事实；因无法确认证据2中的签名是否为业主的签名，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；因没有看到证据3的原件，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，而且聊天记录中都是匿名的；对证据4的真实性、合法性没有异议，该证据要证明的内容不真实，里面反映的该账号与被告在《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》中提供的账号不一致；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告的服务标准是达标的，应该按照合同约定标准收取物业管理费；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，原告划扣管理费的时间是2016年9月18日，但被告的账户在2016年9月17日的余额是24.6元，不够原告划扣的管理费额度；对证据7的真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据际收取人是装修公司；对证据10的真实性、合法性认可，关联性不认可，实际是向装修公司收取装修管理费；对证据11真实性、合法性认可，除认可收取了水电周转金外，对其余关联性不认可；对证据12的真实性、合法性认可，关联性不予认可，实际是装修公司收取垃圾清运费；对证据13、14的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据15的真实性、合法性认可，对该证据要证明的事实不确认。本院认为：原告与被告签订的《小区物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方之间的物业服务合同关系成立，该协议对双方均有约束力。根据协议约定，被告应于每月10日前交清本月的物业服务费及车位管理费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金。关于缴费方式，原、被告确认按双方签订的《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》（以下简称为委托银行代收款协议书）约定的内容履行。根据委托银行代收款协议书约定，由被告提供银行活期账户（以下简称指定银行账户）作为被告向原告支付物业服务费、代收水电费等费用的指定银行账户；每月十日前原告将缴费通知单送至被告信箱，每月十五日为银行划款时间；指定银行帐户余额不足时，被告应在划款时间之前主动将款项足额存至指定银行帐户；因被告指定银行帐户余额不足，导致划款不成功，原告有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金；从2014年8月1日起正式从银行托收。上述委托银行代收款协议书是原、被告的真实意思表示，本院予以认定。根据双方当事人提交的被告指定银行账户交易信息资料显示，原告在2016年9月14日划扣2016年8月的住宅物业服务费345.4元后，账户余额有18624.6元；原告在2016年9月21日拟扣费时，账户余额为24.01元，且之后被告指定银行账户中的存款余额均不足以支付被告应缴的费用，导致原告无法扣费。据此，本院对原告主张被告欠付2016年9月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费和2016年8月1日至2016年12月31日期间的停车位物业服务费的事实予以认定。被告认为2016年8月的停车位物业服务费已经支付的意见，与事实不符，本院不予采纳。根据权利义务相一致原则，原告作为涉案小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，可以要求被告支付物业管理费。被告以原告在海洲花园提供物业管理服务期间未尽职责、违反合同义务为由主张减免物业管理费，但物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成。本案中，被告提供的证据不能充分证实原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵的事实，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。鉴此，原告要求被告支付2016年9月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费1381.6元（按345.4元/月的标准计算）和2016年8月1日至2016年12月31日期间的停车位物业服务费435元（按87元/月的标准计算），被告对原告的计算标准也无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告至今未向原告支付上述费用，应承担违约责任，故原告要求被告从逾期之次月的第11日起每天按所欠缴费用的1‰支付违约金至还清之日止，并无超出合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以被告所欠费用的本金为限。本案涉及标的不大，且本院已对原告主张的违约金总额作了限定，故被告提出违约金标准过高应予调整的意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告要求被告承担聘请律师服务费2000元的问题。因双方当事人在合同中并无约定上述费用的承担问题，故原告该项诉请的依据不足，本院不予支持。被告主张华浔公司向其收取的装修管理费720元、垃圾清运费1500元是华浔公司代原告收取的，但被告在诉讼中提交的证据不足以证明该事实，原告对此也不予确认，故被告应承担不利的后果，本院对被告该主张不予采信。被告据此要求原告退还上述费用及利息的反诉请求，依据不足，本院不予支持。因被告是根据其与华浔公司所签《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》而向华浔公司支付装修管理费、垃圾清运费的，故上述费用的退还问题，与本案并非同一法律关系，被告可另循其他途径向华浔公司追讨。诉讼中，鉴于被告已向原告支付了自用的水费、代收公摊水费、代收专变电公摊费及原告已向被告退回水电周转金的情况，原告申请撤回第3、4、5项诉讼请求，被告申请撤回第2项反诉请求，原、被告均表示对对方撤销部分诉讼请求没有异议，故本院对此予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第（一）款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告祖冠军在本判决生效之日起10日内，向原告广州常泰物业管理有限公司支付2016年9月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费1381.6元（按345.4元/月的标准计算），并从欠费次月的第11日起至付清欠费之日止，每日按所欠费用的1‰的标准向原告支付逾期付款的违约金，违约金总额以被告所欠的费用为限。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的停车位物业服务费435元（按87元/月的标准计算），并从欠费次月的第11日起至付清欠费之日止，每日按所欠费用的1‰的标准向原告支付逾期付款的违约金，违约金总额以被告所欠的费用为限。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担25元，被告负担25元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉费25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  刘美芳人民陪审员  邓燕媚二〇一九年四月二十四日书 记 员  陆惠敏叶会丰