山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0110民初789号原告：邢喆，男，1988年7月12日出生，汉族，山西省阳泉市人，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：曹艾青，山西得天利律师事务所律师。原告：惠渊，男，1989年1月31日出生，汉族，山西省阳泉市人，现住阳泉市。委托诉讼代理人：曹艾青，山西得天利律师事务所律师。原告：光庭，男，1987年3月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹艾青，山西得天利律师事务所律师。被告：乔卫东，男，1971年9月7日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：马少君，山西轩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦娇，山西轩明律师事务所实习律师。原告邢喆、惠渊、光庭与被告乔卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告惠渊及其委托诉讼代理人曹艾青、原告邢喆、光庭共同的委托诉讼代理人曹艾青到庭参加诉讼，被告乔卫东及其委托诉讼代理人马少军、王梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢喆、惠渊、光庭共同向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2018年4月20日原告与被告签订的《租房协议》，并判令被告返还原告房屋租赁费120000元及保证金5000元，合计125000元；2、依法判令被告赔偿原告装修费损失96000元；3、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理中，原告提出追加鉴定费3万元由被告承担的诉讼请求。事实与理由，三原告因经营火锅店需要，并经协商一致，由原告邢喆与惠渊二人出面，以原告邢喆的名义，于2018年4月20日同被告乔卫东签订了书面《租房协议》，双方明确约定：1、被告将其位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺出租给原告方使用，租期一年（从2018年5月20日至2019年5月20日），房屋租赁费为120000元/年，双方签订协议当日，原告将房屋租赁费一次性交付被告。2、因房屋或者现有屋内物品自身缺陷而影响正常使用时，原告有义务及时告知被告，由被告负责处理并承担相关费用，由于被告未及时处理造成的经济损失，由被告自行承担。3、被告承诺自此协议正式生效后3年内，不提高此协议涉及房屋的租赁费，以及其他相关内容。协议签订当日，原告依约向被告支付了定金5000元及房屋租赁费120000元。因当时涉案房屋为毛坯房，此后，原告对该商铺进行了为期一个月的装修，为此支付装修费用114560元。2018年7月25日之后，涉案房屋的门头与屋顶先后出现漏水现象，原告立即与被告反映并要求被告依据双方约定，解决漏水问题，以保证火锅串串香店可以正常营业。然而令原告无法接受的是，被告竟然对此置之不理，由于漏水情况出现，原告经营火锅店的老顾客不愿再次光顾，新顾客更是望而却步，不仅无法实现正常开门营业之目的，反而给原告造成了沉重经济负担。鉴于此，被告拒不修缮房屋的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了很大损失，为依法有效维权，原告特诉至法院，请求判如所请。被告乔卫东辩称，一、原告惠渊、光庭并非本案的适格原告，案涉《租房协议》系原告邢喆与被告于2018年4月20日所签订，被告从来就不认识原告惠渊、光庭二人，三原告之间签订的《合作协议》仅对其三人生效，与被告无关；二、原告称合同目的不能实现，构成根本违约，缺乏法律和事实依据。原因如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，被告在签订《租房协议》后按期交付了房屋，不存在迟延履行的情形。房屋交付后，该房屋从2018年4月20日至今，一直由原告连续占有并使用，原告使用房屋的目的一直都在持续；2、被告交付的房屋符合合同约定。原告所依据的合同第5条第4款中，明确约定因房屋或现有屋内物品自身缺陷而影响自身使用时，被告负责处理并承担相关费用，但根据太原市建筑工程质量检测站有限公司出具的《太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺漏水原因及受损鉴定意见书》中第7.1、7.2、7.3、8.1、8.2及第九条的内容，已经写明“该商铺顶板渗水主要是由于二层房屋在使用过程中管道跑水导致一楼顶板出现渗水；商铺门头遭受浸水原因主要是由于门头装饰防水、排水措施不完善，遭受外水侵入时门头底部出现渗水”。由此可以证明，首先房屋顶板漏水的根本原因并非是房屋自身缺陷所致，侵权主体是二层所有者；其次房屋商铺门头是由原告装修，同时门头渗水是外因所致，故门头防水措施不完善的后果应由原告承担。三、时至今日，原告一直使用并占有该房屋，原告并无证据证明房屋滴水影响房屋的正常使用，其次房屋电费使用清单显示，原告在2018年8月至2019年7月期间分别产生电费2900元、3000元、500元、2100元、1600元、600元，共计10700元；在2018年7月至12月间，原告还产生水费共计644.1元。由此可见，原告所谓2018年7月份漏水之后房屋不能正常使用与事实严重不符。且原告至今仍未向被告交还房屋，屋内也仍存放着原告的物品。四、被告在得知涉案房屋因二楼跑水导致屋顶滴水的消息后，并未置之不理，而是积极与二楼协商沟通解决，是原告不积极参与协商并提出不合理主张，才致使协商未果。在此侵权关系中被告已经尽到出租人的职责，不对该法律后果承担责任。五、关于原告主张的房屋租赁费，该《租房协议》已经履行完毕，并延续至今，主张返还房屋租赁费没有依据；关于保证金，根据租房协议第6条第2款及房屋租赁习惯，保证金是对承租方履约行为的一种担保，当承租方违约时，将保证金用于补偿出租方。本案中，租赁协议已于2019年5月20日到期，截至今日，经被告多次催要，原告仍一直占用该房屋，且未向被告支付任何和房屋使用费并拖欠水费、供暖费、物业费等；3、关于装修损失，《租房协议》已经实际履行完毕，即使存在违约也是原告在协议期满后拒不退还，因此，主张所有的装修损失是缺乏法律和事实依据的；4、关于鉴定费，鉴定报告对房屋漏水的损失的意见非常明确，该费用应由原告承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法保护被告的合法权益。经审理查明，2018年4月20日，原告邢喆与被告乔卫东签订了一份《租房协议》，合同约定:被告乔卫东将自有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺租给原告邢喆，该房屋为毛坯房，没有物品，租期为一年（自2018年5月20日至2019年5月20日），房屋租赁费为120000元/年。同时原、被告在合同中“双方权利及义务”部分约定：因房屋或现有屋内物品自身缺陷而影响正常使用时，原告邢喆有义务及时告知被告乔卫东，由乔卫东负责处理并承担相关费用；由于乔卫东未及时处理造成的经济损失，乔卫东自行承担；因邢喆使用不当或未及时告知乔卫东造成的损失，由邢喆负担。另双方在合同中还约定：1、原告已向被告以房屋租赁定金的方式交于被告定金5000元，签订协议后，定金自动转化为租赁保证金，合同期满后原告退房时，如房内设施无任何损坏，被告全额退还原告所交5000元保证金；2、被告承诺自正式签订房屋租赁协议起，一个月内，为原告装修期，不算入1年的正式房屋租赁期限，正式房屋租赁时间从协议签订时间1月后起算；3、被告承诺自协议正式生效后3年内，不提高协议内涉及房屋的租赁费。在上述《租房协议》签订当日，原告惠渊通过其尾号为4958的兴业银行借记卡向被告乔卫东的妻子田海花所有的尾号为8337的渤海银行银行卡分两笔共汇款125000元，被告乔卫东在《租房协议》中予以确认。同时查明，上述《租房协议》签订第二天，即2018年4月21日，三原告因合作开店需要，签订一份《合作协议》，其中三方将各自的出资比例及开店后的分利方式、经营补贴等内容进行了约定。之后，三原告对租赁自被告乔卫东所有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺进行了装修，期间花费装修费122252元。装修完毕后，原告惠渊作为经营者，于2018年5月18日经太原市工商行政管理局晋源分局义井工商所登记后，在上述商铺内开始经营“签年时光火锅串串香”店。2018年7月，原告在装修时加装的门头第一次出现漏水，2018年8月，屋内后方的顶部也开始出现渗水，影响原告店铺内的正常经营。现原告认为被告所提供的租赁物存在自身缺陷，且拒不维修，导致合同目的无法实现，故诉至法院，请求判如所请，但该商铺仍然由原告实际控制。另查明，本案立案后，原告邢喆、惠渊、光庭于2019年4月15日向本院申请委托相关机构对被告乔卫东名下位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺的漏水原因与室内硬装修、店面招牌及店面门口外墙装修（不包括桌椅、冷柜、餐厨具、空调、投影仪等可移动软装部分）等装修投入资金金额进行司法鉴定，本院予以准许，并依法委托太原市建筑工程质量检测站有限公司对前述房屋进行了司法鉴定，鉴定费30000元由三原告先行垫付。2019年11月20日，太原市建筑工程质量检测站有限公司出具《太原市晋源区兰亭御湖成13-1013商铺漏水原因及受损鉴定意见书》（报告编号：2019-JD-00136），鉴定意见为：1.太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺顶板渗水主要是由于二层房屋在使用过程中管道跑水导致一楼顶板出现渗水；商铺门头遭受浸水原因主要是由于门头装饰防水、排水措施不完善遭受外水侵入式门头底部出现渗水。2.太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺顶板有渗水现象，影响房屋使用功能室内墙体、地面、吊顶等装饰无明显损坏现象，不影响使用功能，室外门头装饰构造略有缺陷，不显著影响使用功能。又查明，案涉房屋的二层系由他人所有，并非被告所有，且实际由其他人租赁后占有使用。认定证据有庭审笔录、原告邢喆、惠渊、光庭提交的《租房协议》、银行交易明细、结婚登记申请书、合作协议、企业信息查询单、商品房屋买卖合同、现场拍摄照片、被告乔卫东提交的房屋状况照片。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、关于原告惠渊、光庭的主体资格问题；二、被告乔卫东是否构成违约、是否应当承担本次漏水事故的责任；三、案涉《租房协议》是否应当予以解除；四、被告是否应当退还原告租金、保证金，是否应当承担装修费用及鉴定费用。关于第一个争议焦点。我国法律规定，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。根据本案已查明事实，原告邢喆在与被告乔卫东签订《租房协议》的目的是为了与原告惠渊、光庭合作经营餐饮店，且租赁费亦是通过原告惠渊的银行卡向被告的妻子直接支付。根据三原告之间的《合作协议》，租赁费及装修费均系由三人共同出资，租赁后经营餐饮店期间的收益也是由该三人共同收益，本案审理结果对三人均有利害关系，故原告惠渊、光庭系本案适格原告。关于第二个争议焦点。本案中，原告邢喆与被告于2018年4月20日签订《租房协议》，之后便将钥匙交付原告用于装修，已按约定履行交付租赁物的义务。原告认为被告所提供的租赁物“存在自身缺陷而影响正常使用”，但根据太原市建筑工程质量检测站有限公司出具《太原市晋源区兰亭御湖成13-1013商铺漏水原因及受损鉴定意见书》（报告编号：2019-JD-00136）表述：“……渗水主要是由于二层房屋在使用过程中管道跑水导致一楼顶板出现渗水；商铺门头遭受浸水原因主要是由于门头装饰防水、排水措施不完善遭受外水侵入式门头底部出现渗水。”根据该鉴定意见，一楼顶板出现渗水并非是由于租赁物自身缺陷，被告在履行《租房协议》中并未有违约行为，被告不应承担一楼顶板漏水事故的责任，而是应当由二层房屋所有者或实际使用者承担赔偿责任，原告可通过另案进行主张。而原告加装的门头底部出现渗水系因安装时防水、排水措施不完善，亦不应由被告承担赔偿责任。关于第三个争议焦点。根据原、被告双方签订的《租房协议》，租期为2018年5月20日至2019年5月20日，截止至本案辩论结束前，已经超出约定的租赁期限，故该《租房协议》应当自租赁期满时予以解除，因该房屋现仍由原告实际占用，原告应在判决生效后三十日内腾空并搬离位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺。关于第四个争议焦点中关于租赁费问题。根据庭审查明，原、被告双方签订的《租房协议》已实际履行并由原告实际占有至今，且在履行过程中被告未有违约行为，现原告主张退还房屋租赁费无事实及法律依据，本院不予支持。关于保证金。根据原、被告双方签订的《租房协议》约定，合同期满后原告退房时，如房内设施无任何损坏，被告全额退还原告所交5000元保证金。本案中虽存在房屋顶板渗水情况，但该损害并非由于原告造成，故原告要求被告退还5000元保证金的主张，本院予以支持。关于装修损失费。原告主张该项损失为96000元，但未能提供证据证明该项损失的具体构成，也未有证据证明该项损失系由被告造成，且在本案中被告并不存在违约行为，原告主张由被告赔偿装修损失费96000元没有事实与法律依据，本院不予支持。关于鉴定费。该项费用系原告证明其主张的支出，根据“谁主张，谁负责”的原则，且在被告未有违约行为的情况下，应由原告自行负担该笔鉴定费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告邢喆与被告乔卫东于2018年4月20日签订的《租房协议》自2019年5月20日起予以解除；二、原告邢喆、惠渊、光庭在本判决生效后三十日内腾空并搬离被告乔卫东所有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺，被告乔卫东在原告邢喆、惠渊、光庭搬离后退还其保证金5000元；三、驳回原告邢喆、惠渊、光庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4615元减半收取2307.5元、鉴定费30000元，由原告邢喆、惠渊、光庭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 杜志立二〇二〇年四月八日法官助理 魏 超书 记 员 尹霞霞书 记 员 尹霞霞