广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0721民初234号 原告（反诉被告）：陈绍群，男，1965年1月1日出生，汉族，灵山县居民，住。 委托诉讼代理人：**进，广西灵诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周广强，广西灵诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖平秀，男，1962年8月8日出生，汉族，灵山县居民，住。 委托诉讼代理人：劳强，广西环洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄智英（系被告廖平秀的前妻），女，1967年7月7日出生，汉族，灵山县居民，住。 第三人：黄智英，女，1967年7月7日出生，汉族，灵山县居民，住。 原告陈绍群与被告廖平秀、第三人黄智英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，后由于被告廖平秀下落不明，本院于2018年2月27日作出（2018）桂0721民初234号民事裁定，裁定本案转为普通程序审理。被告廖平秀在本院公告送达开庭传票期间，主动委托第三人黄智英到本院领取了开庭传票等有关诉讼文书。本院分别于2018年5月28日、2019年3月14日、2019年3月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时原告陈绍群及其委托诉讼代理人**进、被告廖平秀的委托代理人兼第三人黄智英到庭参加诉讼，第二、第三次开庭审理时原告陈绍群及其委托诉讼代理人周广强、被告廖平秀的委托诉讼代理人劳强到庭参加诉讼，第三人黄智英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告廖平秀返还建设用地使用权转让价款12.8万元给原告陈绍群；2、被告廖平秀支付违约金9120元（以12.8万元为基数，按人民银行同期贷款利率计，从2016年5月1日起至2017年11月1日，此后的续计）给原告陈绍群；3、被告廖平秀赔偿损失47.2万元给原告陈绍群；4、案件诉讼费由被告廖平秀负担。事实和理由:2005年2月5日，被告廖平秀与原告签订《商品房买卖合同》，约定：被告廖平秀将位于羊背垌开发区莫北灵往北方向除壹间连过五间的五块（浅开发，国有土地使用证登记登记的土地使用者分别为梁丽贤、廖平健、冯伟、梁丽云、廖大任）建设用地使用权卖给原告，每块价款12.8万元，总价款64万元，分期付款，第一次付款15万元，第二次于2005年3月10日付款45万元，并约定被告廖平秀不能将土地另售他人，如违约，除须退还给原告所交的房价款之外，还需按违约时间计付违约金。 原告已履行了支付价款的义务，将64万元按被告的指示交给第三人黄智英，被告廖平秀已协助原告将上述五块土地中的四块办理过户到至原告指定的产权人，仅余土地使用权登记者为廖大任的土地没有办理过户登记手续，后原告得知被告已将该土地另出售他人，并办理了国有土地使用权登记变更手续。原告多次要求被告退还价款并支付违约金，被告均予以拒绝。 被告廖平秀辩称，1、案涉土地的使用权人登记为廖大任，被告廖平秀事前没有取得使用权人的授权，事后也没有得到使用权人的追认，被告廖平秀擅自处理他人财产，属无权处分行为，其与原告签订的合同应为无效合同；2、原告的诉请已超过了诉讼时效。根据双方签订的合同第四条约定：“甲方交清购房屋价款给乙方后，方可使用房屋，乙方并允许甲方进行续建，一次性续建4-5层。”原告诉称于2005年3月19日已交清所有款项，2005年3月19日后，被告未能交付国有土地，原告已经知道其权利被侵害，诉讼时效应当从2005年3月20日开始起算，原告于2017年11月6日才提起诉讼，已超过了诉讼时效；3、合同虽然已经签订，但被告并没有收到原告支付的转让款，合同实际上没有履行，原告要求被告返还12.8万元转让款及支付利息、赔偿损失，没有事实和法律依据；根据合同第六条第二款第二项的约定，被告如违约，违约责任仅限于支付利息，原告提出的赔偿47.2万元损失已经超出合同的约定，且原告尚没有取得国有土地使用权，不能基于使用权人的身份主张国有土地的土地价款；4、原告提交的四张票据上没有被告的签名，被告与第三人在2007年之前没有任何关系，被告没有委托第三人收款，原告将购房款交给他人，此为另一法律关系。综述，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人黄智英第一次庭审时陈述，原告不按合同约定的时间履行支付款项的义务，原告方存在违约，原告方签订合同之后也没有联系过被告或第三人办理房屋转让过户手续，也没有向被告问过转让款，至今十几年，已超过了诉讼时效。 反诉原告廖平秀向本院提出诉讼请求：1、确认廖平秀与陈绍群于2005年2月25日签订《商品房买卖合同》无效；2、本案受理费由陈绍群负担。事实和理由：廖平秀与陈绍群于2005年2月25日签订《商品房买卖合同》，约定将位于灵山县羊背垌开发区灵往北方向（国有土地使用权证登记为三海镇双鹤岭开发小区）五套建筑面积330平方米的国有土地使用权以64万元的价格转让给陈绍群，该五套国有土地使用权人分别为廖丽贤、廖平健、冯伟、梁丽云、廖大任等5人，上述5人没有授权廖平秀出卖国有土地使用权，事后也没有予以追认，廖平秀与陈绍群于2005年2月25日签订的《商品买卖合同》侵犯他人国有土地使用权，损害他人合法利益，违反了法律的禁止性规定，应当为无效合同。 反诉被告陈绍群辩称，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，反诉被告与反诉原告签订的《商品房买卖合同》应属有效合同，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人经质证无异议的证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1对原告提供的《商品房买卖合同》，被告和第三人对其真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为合同涉及被告无权处置他人财产，关联性为被告没有收到原告的款项。由于被告和第三人对其真实性无异议，上述证据亦为原告与被告签署，与本案存在关联性，对该份证据的证明效力，本院予以确认。 2对原告提供的《收款收据》（票据编号为：№9026181、№9026184、№9026185、№9026188）四份，被告在第一次庭审时由其委托诉讼代理人黄智英（亦为第三人）质证对该证据的真实性无异议，仅对其中两张票据编号为№9026184、№9026185的《收款收据》是其签名收款，对其余两张票据编号为№9026181、№9026188的《收款收据》否认是其签名，因其是被告开办的公司的员工，是被告叫其收取款项的。但被告在第三次庭审时由其委托诉讼代理人劳强质证对该证据的三性有异议，认为原告已承认有两张收据非第三人亲笔签名，且在《收款收据》出具的时间里，被告与第三人没有任何的关系，被告没有授权第三人收取任何款项，亦没有收到原告的款项。本院认为，被告的两次质证意见互相矛盾，且四张《收款收据》的票据编号比较紧凑连贯，可以看出是出于同一本《收款收据》，既然有两张《收款收据》是第三人签名收款，该本《收款收据》应掌握在第三人手上，第三人亦已承认四张《收款收据》的真实性，并是被告叫其收取原告交纳的款项，故其余两张《收款收据》尽管不是第三人的亲笔签名而由他人代其签名，但可证实原告已支付了国有土地使用权转让款，对被告的异议本院不予采信，本院对该份证据的证明效力予以确认。 3对原告提交的灵国用（2001）字第01-0189号《国有土地使用权证》、灵国用（2001）第01-0187号《国有土地使用权证》各一份，被告对其真实性无异议，但对于上述证据的附件评估价格的评估报告有异议，对原告反映的证明目的有异议，对关联性有异议；第三人质证表示不清楚。因被告对上述证据的真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以认可。 4对原告申请出庭作证的黄宗校、劳小丽两位证人的证人证言，被告质证认为两位证人与原告存在利害关系，对上述证人证言不予认可。虽然两位证人与原告存在利害关系，但其证言与本院确认的由原告提交的《收款收据》所证实的事实相吻合，故本院予以采信； 5对反诉原告提供的《婚姻登记记录证明》一份，反诉被告对其真实无异议，对其关联性有异议，认为反诉原告与第三人黄智英在登记结婚之前对外已经以夫妻名义称呼，无论当时两人是何种关系，都不影响反诉原告指示第三人收取原告的款项。由于反诉被告对该份证据的真实性无异议，对该份证据的证明效力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年2月25日，原告陈绍群（甲方）与被告廖平秀（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将位于灵山县羊背垌开发区灵往北方向的国有土地使用权共五套建筑面积约330平方米（浅开发）以64万元的价格转让给原告陈绍群；第一次付款15万元，第二次于2005年3月10日付款49万元；原告将交清购房屋价款给被告后，方可使用房屋，被告并允许原告进行续建；被告出具办理产权证书的有关证明和提供有关资料给原告到有关部门办理产权证书；在双方签订合同期限内，被告不得将房屋另售给他人，原告不得将房屋提出退房，并按合同交款，否则按违约进行处罚；被告违约，除须退还给原告所交的房价款外，还按违约时间计付违约金，从违约之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算付给原告；原告违约的，除须交回房屋给被告另行出售外，所交的房屋价款不予退还……。等等其他相关事宜。 合同签订后，原告陈绍群分别于2005年2月26日、2005年3月8日、2005年3月18日、2005年3月19日各支付国有土地使用权转让款15万元、7.7万元、7.7万元、33.6万元，共计64万元，被告廖平秀均委托其工作人员分别出具了票据编号为№9026181、№9026184、№9026185、№9026188的《收款收据》四份给原告收执，《收款收据》票面所写内容均基本一致，即为：客户名称为陈绍群，今收到双鹤岭羊背垌开发区预交款ⅹⅹⅹ万元；收款单位为黄智英。其中票据编号为№9026184、№9026185是第三人黄智英亲笔签名，其余两份非第三人黄智英亲笔签名。 原告支付了款项后，被告廖平秀将合同约定的分别登记在案外人廖丽贤、廖平健、冯伟、梁丽云名下的四块国有土地使用权交付给了原告陈绍群，原告陈绍群已将该四块土地的使用权转让给了他人，并办理了过户登记手续。但对于登记在廖大任名下的国有土地使用权[土地使用权登记证号：灵国用（2001）字第01-0191号]，因廖大任于2005年5月17日用该块土地作抵押向他人借款10万元，并到相关部门办理了抵押登记手续，廖大任逾期没有归还借款，导致他人向本院提起诉讼并申请强制执行，本院依法对该块土地拍卖，买受人梁秀莉以最高价竞得该块土地的国有土地使用权，本院遂于2016年11月16日作出（2015）灵执字第1470-9号执行裁定，裁定该块土地的使用权归买受人梁秀莉所有。故被告至今没能将原登记在廖大任名下的该块土地的国有土地使用权交付给原告，双方为此发生纠纷。 另查明，2007年5月9日，被告廖平秀与第三人黄智英办理结婚登记手续，2012年5月8日办理离婚登记手续。 本院认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然在签订合同时被告没有取得合同中约定转让的土地使用权，事后亦没有得到权利人的追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。故对被告反诉请求确认其与原告于2005年2月25日签订《商品房买卖合同》无效的主张，本院不予支持。由于争议灵国用（2001）字第01-0191号国有土地使用权归廖大任所有，被告无权擅自处分，因此导致原告购买该块土地的国有土地使用权不能转移，致使合同目的不能实现，被告多收取的土地转让款理应退回给原告。根据合同的约定，五块土地使用权的转让款为64万元，即每块土地使用权的转让款为12.8万元，被告因不能按合同约定将案涉土地交付给原告，理应退回原告12.8万元。现原告要求被告返还国有土地使用权转让款12.8万元，并参照中国人民银行同期贷款利率计算赔偿相应损失，应予支持。原告在签订合同时未尽谨慎注意义务，其要求被告承担违约责任，不予支持。对被告认为并没有收到原告支付的转让款，合同实际上没有履行，原告要求被告返还12.8万元转让款及支付利息、赔偿损失，没有事实和法律依据的主张，民事诉讼的证明标准为是否达到高度盖然性。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”，根据原告提供的四张《收款收据》分析，票据编号比较紧凑连贯，客户名称均为“陈绍群”，书写的内容基本均为“今收到双鹤岭羊背垌开发区预交款”，虽然仅有编号为№9026184、№9026185的两份《收款收据》系第三人黄智英亲笔签名，编号为№9026181、№9026188的《收款收据》双方当事人在庭审中认可非第三人黄智英亲笔所签，但该四张《收款收据》无论是编号、客户名称，还是内容都具有高度相同性，四张《收款收据》应出自同一本票据本，且合同约定的五块土地中的四块土地的使用权已经交付给原告并转让给他人办理了过户登记手续，且第三人黄智英对该证据的真实性无异议，承认其是被告开办的公司的员工，是被告叫其收取款项的。故本院确信原告已经支付了土地使用权转让款64万元给被告廖平秀。被告廖平秀虽然在整个交易过程中都没有亲自接收过原告交付的款项，但基于被告廖平秀与第三人黄智英之间的关系，原告有理由相信第三人接收其给付的款项是经被告授权。原告为其已向被告支付了合同约定的64万元转让款提供的证据，达到了高度盖然性，其举证责任已完成。故对被告这一主张，本院不予支持。至于第三人收到了原告所给付的转让款后是否交给了被告廖平秀，此为第三人与被告之间的另一法律关系，被告可另行向第三人主张。对于被告辩称原告请求被告退回12.8万元已超过诉讼时效之主张，诉讼时效自知道或应当知道权利被侵害之日起计算，由于双方在合同中并没有约定具体的土地交付时间，案涉土地于2016年11月16日被本院裁定归买受人梁秀莉所有，而原告于2018年1月19日向本院提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效。故对被告这一主张，本院不予支持。案涉土地已被拍卖后，合同的权利义务终止，被告无理由而长期占用原告的资金拒不归还，应向原告支付因此而产生的资金占用费，根据公平和诚实信用原则，资金占用费的计算标准应从2016年11月17日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告廖平秀返还给原告陈绍群建设用地使用权转让款12.8万元并支付相应利息（利息计算：以本金12.8万元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2016年11月17日计算至还清款项之日）； 二、驳回原告陈绍群的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告廖平秀的反诉请求。 本诉案件受理费9892元，反诉案件受理费50元，合计9942元，由原告陈绍群负担7814元，被告廖平秀负担2128元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  何训著 人民陪审员  江楚雄 人民陪审员  纪庆莲 二〇一九年四月十一日 法官 助理  叶开华 书 记 员  黄春虹 附： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。