天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初3339号原告（反诉被告）：天津市南开资产管理运营有限公司，住所天津市南开区乐谷商务中心B座17层法定代表人：侯世立，董事长。委托诉讼代理人：刘源麟，男，该公司职员。被告（反诉原告）：广东星艺装饰集团天津有限公司，住所天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场18-1-1910法定代表人：冷祖良，总经理。委托诉讼代理人：周云，天津易盈律师事务所律师。第三人：城市之间（天津）园区运营有限公司，住所天津市南开区红旗南路263号A101室。法定代表人：潘睿。诉讼代表人：城市之间（天津）园区运营有限公司破产管理人（天津市亚星清算事务有限公司），住所天津市河西区友谊北路51号合众大厦D座701号。法定代表人：康新明，主任。委托诉讼代理人：张瑞雪，女，该公司职员。委托诉讼代理人：常峥，男，该公司职员。原告（反诉被告）天津市南开资产管理运营有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）广东星艺装饰集团天津有限公司（以下简称被告）、第三人城市之间（天津）园区运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市南开资产管理运营有限公司的委托诉讼代理人刘源麟，被告广东星艺装饰集团天津有限公司的法定代表人冷祖良及委托诉讼代理人周云，第三人城市之间（天津）园区运营有限公司的委托诉讼代理人张瑞雪、常峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市南开资产管理运营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告腾空并搬离位于天津市南开区房屋；2.请求判令被告向原告支付自2017年4月1日至实际腾空之日的房屋使用费（按2.2元/天/平方米计算，面积825.75平方米），截至2018年3月15日共计634,010.85元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市南开区红旗南路263号产业园区的房屋出租给第三人使用。2015年底，第三人将产业园区内E座XX室房屋（建筑面积825.75平方米）出租给被告，租金标准为2.2元/平方米/天。2016年，第三人被申请破产清算。2017年3月31日，原告与第三人破产管理人签署《交接协议》，约定将产业园区交还给原告，各商户的租金自2017年4月1日起由原告收取。原告授权案外人学府创新（天津）园区运营管理有限公司（以下简称学府创新公司）对交接后的产业园区进行管理。第三人破产管理人和学府创新公司已于2017年6月发送《致广大商户的一封信》，告知园区各商户与学府创新公司重新签订合同。因被告一直未与学府创新公司签订合同，故原告提起诉讼。广东星艺装饰集团天津有限公司辩称，原告与第三人之间并非租赁合同关系。第三人在招租时是以区政府项目的名义、作为原告代理人对外招商。第三人在2015年12月20日起就与被告磋商房屋租赁事宜并力邀被告入驻，双方当时就租金标准并未达成书面协议。被告入场时租赁房屋周围环境是一片工地，招商人员承诺2016年即启动改造工程并在三个月之内完工，同时又承诺改造完毕后双方再签订合同，被告再行交纳租金。2016年3月被告对租赁房屋装修合格并已通过验收。对于第三人破产及与原告签订交接协议的情况被告均不知情。原告从来没有向被告催缴过租金，而是一直被告腾空房屋。被告入住、装修，花费近200万元。截止目前，产业园区仍像烂尾工地，没有采暖、空调、消防设备及任何装饰。被告处于该环境中，面临业绩下滑。被告同意搬离园区，但因入驻时装修花费近200万元，原告应对此予以赔偿。按照园区原管理方对被告的承诺，园区没有改造完毕之前被告无需交纳费用，故不同意原告交纳房屋使用费的诉讼请求。广东星艺装饰集团天津有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失1891954元、广告推广费损失835416元，共计2727370元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：尚8南开263国际产业园是南开区政府的重点招商项目。2015年底，该项目由反诉被告代表南开区政府进行主导，与第三人合作开发。反诉被告与第三人并非是租赁关系，而是委托关系。出于对政府主导项目的信任，反诉原告自2015年12月20日起即与招商负责人就租赁问题进行磋商。当时相关人员承诺于2016年启动改造工程，并在3个月内改造完成园区各项配套设施，同时力邀反诉原告尽早入驻，保证前期免收一切费用，待改造完成后正式建立租赁关系。鉴于上述情况，反诉原告出资对租赁场所进行装修并于2016年3月经园区管理方验收合格，但园区管理方一直未能履行承诺，完成园区各配套设施的改造与管理，导致反诉原告一直在“烂尾工地”内办公，自搬入当年业绩较往年即下滑40%。现反诉被告要求反诉原告搬离，应赔偿反诉原告因入驻园区产生的经济损失。天津市南开资产管理运营有限公司对广东星艺装饰集团天津有限公司的反诉辩称，反诉原告的反诉内容与本诉不属于同一法律关系。反诉被告与第三人系租赁关系，反诉原告系第三人引入园区，与第三人形成租赁关系。反诉原告所主张的经济损失发生在反诉被告接管园区之前，应向第三人申报破产债权。反诉原告主张的推广费与园区环境无关，而是与其公司经营相关。不同意反诉原告的反诉请求。城市之间（天津）园区运营有限公司述称，因第三人的经办人均已离开，破产管理人对于2016年5月4日前的情况不清楚。破产案件经法院受理后，已经按照规定在报纸上刊登了通知。同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年2月27日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市南开区红旗南路XX号（四至为：西至红旗南路、北、东、南三面为消防通道中心线）、建筑面积60386平方米的房屋租与第三人，用途定位为“尚8南开263国际产业园”。合同约定：租赁期限20年，自2015年1月4日至2035年1月3日；租金标准为自起租日起，每2年增加7%，2016年1月4日至2018年1月3日租金1.35元/平方米/天，2018年1月4日至2021年1月3日租金1.44元/平方米/天，2021年1月4日至2023年1月3日租金1.55元/平方米/天……；签订合同之日起，第三人支付原告200万元押金，正式起租日起，每季度支付一次租金，由季度初上交下一季度租金；免租期一年，自2015年1月4日至2016年1月3日；租赁期满或因第三人违约导致合同解除后30日内，第三人应返还房屋及其原告所有附属设施设备，并结清各项应当承担的费用；第三人及其次承租人在办理工商注册时，原告负责提供相应的住所证明文件；第三人按照区政府要求三年内将该项目打造成双亿元楼宇，第一年实现税收6000万元，第二年实现税收1亿元，第三年实现税收2亿元。原告及第三人另外签订补充协议，确认双方已于2015年1月4日正式办理租赁场所交接手续。协议约定，第三人在合同期内对承租区域所属房屋享有出租权，如期间产生任何纠纷以及相关问题，由第三人自行承担并解决。此后，因第三人未按约定交纳租金，原告催要未果，遂于2016年2月26日向第三人发出解除租赁合同通知书。第三人于2016年2月28日出具签收函，确认收到上述解除合同通知。2016年4月25日，原告向本院提起申请要求对第三人进行破产清算，2016年5月4日本院做出（2016）津0104民破4号裁定书，裁定受理原告申请第三人破产清算一案，并于同日指定天津市亚星清算事务有限公司为破产管理人。2017年3月31日，本院以（2016）津0104民破4号之一民事裁定书做出裁定，宣告第三人破产。同日，第三人破产管理人与原告就天津市南开区红旗南路Xx号房屋签订交接清单，将第三人承租的坐落于天津市南开区红旗南路263号，面积为60386平方米房屋及所属配套院落交还给原告，并约定交接前即2017年3月31日前运营过程中的权利义务由第三人承担，交接后即2017年4月1日后的权利义务由原告承担。2017年4月1日原告出具授权书，载明授权学府创新（天津）园区运营管理有限公司负责天津市南开区红旗南路263号产业园的各项事务。2017年6月学府创新（天津）园区运营管理有限公司出具《致广大商户的一封信》，告知天津市南开区红旗南路263号产业园内的各商户第三人破产事宜，并告知现由其负责园区运营，需要与各商户重新签订《房屋租赁合同》等事项。2017年9月11日，原告向被告出具律师函，向被告做出要求重新签订合同的要约，并要求被告支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的房屋使用费。被告签收律师函后给原告出具复函，提出前期投入、租赁场所环境及配套的问题，希望与原告进一步协商。此后被告并未与原告或其授权的学府创新（天津）园区运营管理有限公司签订新的租赁合同，亦未支付过任何费用。被告由第三人招商进驻“XX”。2016年3月22日，被告在《房屋租赁合同》上盖章。该合同写明，第三人将坐落于天津市南开区红旗南路XX房屋租与被告；租赁房屋建筑面积825.75平方米；租赁用途为办公；租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日；房屋免租期为90天，自2016年4月1日至2016年6月30日；自2016年7月1日至2018年6月30日租金为2.2元/平方米/天（包括每天每平方米建筑面积0.3元的物业管理费），月租金为55256元，自2018年7月1日至2019年6月30日租金为2.3元/平方米/天，月租金57768元，后续每一年度租金每天每平方米比上一年度上涨0.1元；被告在2016年4月1日前应向第三人交纳租赁保证金110512元、免租期物业费22295元及2016年7月1日至2016年12月31日的租金331536元，2016年12月15日前交纳2017年1月1日至2017年6月30日的租金331536元，后续均为提前15天交纳后半年的租金。被告在合同上盖章交与第三人后，第三人未在合同上加盖公章。2016年3月25日，被告取得物业公司的施工许可，对租赁场所进行了装修。被告于2016年4月11日给第三人发函，敦促其尽快与被告签署租赁合同，未果。被告亦未向第三人支付过费用。诉讼中，被告申请对其装修造价进行评估。本院委托天津泰达森然工程咨询有限公司评估后，出具的鉴定结论为：天津市南开区红旗南路XX号房屋装修，总面积825.75平方米，工程造价1891954元。评估费50000元由被告预付。本院认为，本案争议焦点是原、被告之间系何种法律关系以及原告是否应对被告装修及经营损失承担赔偿责任。原告主张与第三人之间存在租赁关系，原、被告之间不存在租赁合同关系，故被告的损失应向第三人申报债权。被告主张原告与第三人系委托关系，原告委托第三人对产业园区进行招商，故原、被告之间系租赁关系，被告的损失应由原告负责赔偿。根据原告提交的证据，本院认定原告与第三人之间系房屋租赁合同关系。第三人虽未在与被告的租赁合同上盖章，但双方对于房屋租赁已达成合意，被告基于租赁行为进驻涉诉房屋，双方形成事实租赁关系。原告系涉诉房屋的出租人，被告系次承租人，双方之间无租赁关系。原告于2016年2月26日向第三人发送解除租赁合同通知书，载明因第三人拖欠房屋租金要求解除双方签订的《租赁合同》及补充协议。第三人已对该解除通知予以签收。依照法律规定，第三人收到原告的解除通知书时，双方合同解除。且第三人已经被裁定破产，破产管理人与原告签订交接清单，将第三人承租的坐落于天津市南开区红旗南路263号，包括涉案房屋在内的面积为60386平方米房屋及所属配套院落交还给原告，并约定交接前即2017年3月31日前运营过程中的权利义务由第三人承担，交接后即2017年4月1日后的权利义务由原告承担。因此，原告与第三人之间的租赁合同已经解除，原告有权向被告主张权利。原、被告之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，被告因向第三人租赁使用涉诉房屋所产生的损失，应依法向第三人主张。鉴于原告与第三人之间的租赁合同已经解除。原告于2017年9月11日发函与被告协商重新签订涉案房屋租赁合同事宜未果，被告继续使用涉案房屋已无合法依据，原告要求被告腾交涉案房屋，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费一节，原告要求按照其与第三人签署的交接协议中的约定，由被告支付自2017年4月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院准许。被告与第三人之间的书面租赁合同尚未签订，被告也从未向第三人交纳租金。被告陈述双方约定的计租时间为园区环境设施完善时起，而其目前经营环境确实存在一定缺陷，故原告要求被告按照与第三人约定的2.2元/平方米/天的标准支付使用费，本院不予支持。被告可参照原告与第三人约定的租金标准向原告交纳房屋占有使用费。反诉原告的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告广东星艺装饰集团天津有限公司将坐落于天津市南开区红旗南路XX房屋腾空交还原告天津市南开区资产管理运营有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告广东星艺装饰集团天津有限公司给付原告天津市南开区资产管理运营有限公司2017年4月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费（以建筑面积825.75平方米为基数，自2017年4月1日至2018年1月3日按1.35元/平方米/天标准计算；自2018年1月4日至2021年1月3日按1.44元/平方米/天标准计算；自2021年1月4日起按1.55元/平方米/天标准计算，且自该日起每两年按前一标准递增7%计算）；三、驳回原告天津市南开区资产管理运营有限公司的其他诉讼请求及反诉原告广东星艺装饰集团天津有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10140元，由被告广东星艺装饰集团天津有限公司负担。反诉费14310元，鉴定费50000元，总计64310元由反诉原告广东星艺装饰集团天津有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  马鸿莹审 判 员  刘 静人民陪审员  郑和平二〇一九年四月十日书 记 员  徐 晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条受送达人被监禁的，通过其所在监所转交。受送达人被采取强制性教育措施的，通过其所在强制性教育机构转交。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。