济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初7687号原告：济南齐源实业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：9137010026436393XII。法定代表人：贺某，董事长。委托诉讼代理人：顾某某，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某某，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南市建筑企业养老保障金管理办公室，住所地济南市。法定代表人：李某某，主任。委托诉讼代理人：吴某，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，山东海右律师事务所律师。原告济南齐源实业有限公司（以下简称齐源实业公司）与被告济南市建筑企业养老保障金管理办公室（以下简称养老保障金办公室）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。济南齐源实业有限公司（以下简称齐源实业公司）的委托诉讼代理人朱某某，养老保障金办公室的委托诉讼代理人吴某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐源实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令养老保障金办公室支付向山东财经大学赔偿的城市建设配套费2411726.24元；2、支付向山东财经大学赔偿的水电费差价318412.21元；3、支付向山东财经大学赔偿的诉讼费用28800元；4、请求赔偿因逾期办理不动产登记证书而造成的损失828970.83元（以100万元为基数，自房产证抵押金付款期限届满后第二天即2005年6月8日起至2018年8月6日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，利息损失最终需计算至履行完毕之日起）；以上1-4项诉讼请求数额共计3587909.28元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年7月12日，三联集团城建开发总公司与济南建筑工程劳保费管理办公室（现名称变更为养老保障金办公室）签订《建筑工程劳保费抵缴协议书》，协议约定三联集团城建开发总公司用其开发建设的阳光舜城小区欣欣嘉园2号楼抵顶欠付的建筑功能工程劳保费，数额为1430万元。2002年12月26日，双方又签订《建筑工程劳保费抵缴补充协议书》，约定将抵顶的楼花工程由阳光舜城欣欣嘉园2号楼更改为阳光舜城1区2、5号楼，抵顶劳保费数额变更为1540万元。为将上述楼花工程变现，养老保障金办公室委托济南建工房地产开发有限公司（以下简称建工房地产公司）对外出售楼花，2003年4月16日，齐源实业公司与建工房地产公司签订《楼花转让合同》，约定建工房地产公司将阳光舜城一区2、5号楼楼花工程转让给齐源实业公司，转让价款暂为2100万元，前期需要支付的款项为1950万元。齐源实业公司分十次将此款支付给建工房地产公司，支付数额为19781877.18元，该价款已经包含办理建设规划证阶段所发生的如城市建设配套费等费用。该合同同时约定在齐源实业公司出售房产时，建工房地产公司应当协助办理产权过户手续。因建工房地产公司是养老保障金办公室委托销售的代理人，根据《合同法》第四百零三条第二款的规定，齐源实业公司可以依据《楼花转让合同》的相关约定，直接向养老保障金办公室主张权利。2003年7月5日，齐源实业公司将上述楼花基础上建设的商品房预售给山东财经大学（原名为山东财经学院），房屋总价款约为4770万元，该款项已经包括了城市建设配套费等费用，双方合同约定山东财经大学从总房款中扣留200万元作为房产证抵押金，2005年双方签订《补充协议》将房产证抵押金由200万元缩减为100万元。2005年3月2日，齐源实业公司将竣工的商品房交付给山东财经大学，根据相关法律规定，办理不动产登记证书期限届满时间应为2005年5月31日，山东财经大学支付房产证抵押金的时间应为2005年6月7日。2016年12月13日，山东财经大学诉至贵院，要求齐源实业公司支付垫付的城市建设配套费等费用，经贵院（2016）鲁0102民初7508号判决认定，齐源实业公司应当向山东财经大学赔偿城市建设配套费2411726.24元、水电费差价318412.21元、诉讼费用28800元，以上费用共计2758938.45元，该费用系养老保障金办公室未能缴纳城市建设配套费等原因所致，齐源实业公司对山东财经大学的赔偿责任应当由养老保障金办公室承担。于此同时，养老保障金办公室逾期办理不动产登记证书导致山东财经大学迟迟未向齐源实业公司支付剩余的100万元房产证抵押金，齐源实业公司因此产生的利息损失应由养老保障金办公室承担，包括利息损失在内的各项损失共计3587909.28元。为维护合法权益，特诉至法院。养老保障金办公室辩称，一、齐源实业公司无权要求我方支付其向山东财经大学赔偿的城市建设配套费2411726.24元，水电费差价318412.21元，案件诉讼费28800元及因逾期办理不动产登记证造成的利息损失。养老保障金办公室并非《楼花转让合同》的相对方，建工房地产公司才是该合同的相对方。1、2003年4月16日,齐源实业公司（乙方）与建工房地产公司(甲方)签订《楼花转让合同》，转让涉案阳光舜城一区2号、5号楼楼花，合同约定：楼花总价款为2100万元,楼花总价款包括以下五部分:土地费用;办理规划定点过程中所发生的各种费用,如规划设计费、规划定点费、放验线费等;办理建设规划许可证阶段所发生的各种费用，如城市建设配套费、人防费、水电增容费用等;建筑工程设计及地勘费用、规划审查费、消防审查费;楼花周围道路建设及绿化费用。除上述费用外的全部费用由乙方即齐源实业公司承担,具体包括以下四部分：工程施工建设费用；工程施工许可过程中的有关费用；暖气、煤气、有线电视、网络等开户的费用；办理产权过程中发生的相关费用；按国家规定承担相关税费；本楼花土方开挖费用及地基强夯费用。另约定：齐源实业公司需出售该楼房产时,建工房地产公司应按齐源实业公司的要求,协助办理销售手续及产权过户手续。2、本案诉争的金钱给付义务系来源于（2016）鲁0102民初7508号民事判决书。三联集团城建开发总公司向养老保障金办公室以楼花抵偿部分劳保费的《建筑工程劳保费抵缴协议书》中、养老保障金办公室与建工房地产公司签订的《楼花转让协议》中、齐源实业公司向外签订的《楼花转让合同》中，均明确约定了城市建设综合配套费是包含在转让价款中的，该款项应当由三联集团城建开发总公司向相关部门支付。涉案房地产建设工程规划、用地等手续也是以三联集团城建开发总公司的名义办理，归根溯源是由于三联集团城建开发总公司未按照相关规定支付相关城市建设综合配套费用等造成的。二、养老保障金办公室与建工房地产公司不是委托销售关系，不能适用《合同法》中关于委托代理合同的相关规定。三联集团城建开发总公司系济南市阳光舜城组团建设开发商，因欠缴建筑企业养老保障金，用阳光舜城欣欣嘉园2号住宅楼花抵缴1540万元劳保费。养老保障金办公室为变现上述楼花,委托建工房地产公司开发建设，双方签订《委托开发协议书》。养老保障金办公室与建工房地产公司签订的《委托开发协议书》中明确约定，建工房地产公司负责开发建设后的一切活动。房屋销售后，须向养老保障金办公室支付抵顶的劳保费。开发中的一切经济责任及风险或利益均有建工房地产公司承担，养老保障金办公室概不负责。2004年4月15日、2009年4月17日，养老保障金办公室分二次向建工房地产公司催收劳保费。综上，虽然协议名称为《委托开发协议书》，但是根据协议的条款及安排，养老保障金办公室系将涉案的房地产转让给建工房地公司开发建设。建工房地产公司在开发涉案的房地产时，独立核算，自担商业风险，这与委托合同法律关系完全不同。本案中齐源实业公司引用《合同法》中关于委托合同的相关规定于法无据，该项主张不成立。退一步讲，齐源实业公司与建工房地产公司的《楼花转让合同》中就涉案项目的规划手续约定了由建工房地产公司协助齐源实业公司办理，该约定仅约束缔约合同双方，与养老保障金办公室无关。三、齐源实业公司与其合同相对方建工房地产公司签订的《楼花转让合同》中约定了双方解决争议的方式是仲裁，因此排除了人民法院的管辖。因此，齐源实业公司的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认基本事实如下：2002年7月12日，三联集团城建开发总公司与济南建筑工程劳保费管理办公室（现更名为养老保障金办公室）签订《建筑工程劳保费抵缴协议书》，约定三联集团城建开发总公司用其开发建设的阳光舜城小区欣欣嘉园2号楼抵顶欠付养老保障金办公室的建筑功能工程劳保费，数额为1430万元。2002年12月26日，双方又签订《建筑工程劳保费抵缴补充协议书》，约定抵顶的楼花工程由阳光舜城欣欣嘉园2号楼更改为阳光舜城1区2号、5号楼，建筑面积暂按1.4万平方米计算，单价为1100元/平方米，总金额为1540万元，抵顶的劳保费数额变更为1540万元。2003年1月7日，济南建筑工程劳保费管理办公室（甲方）与建工房地产公司（乙方）签订《委托开发协议书》，约定甲方将涉案楼花委托给乙方组织开发建设，委托价格为1540元。乙方自行负责开发建设后的一切活动。房屋开发期为两年。房屋销售后，乙方按上述楼花委托价值将资金一次性付给甲方，逾期按每日万分之二向甲方缴纳滞纳金。如乙方在销售中遇到困难，可按当时市场价格以房产形式支付给甲方。开发建设中的一切经济责任及风险或利益均由乙方自行承担，甲方概不负责。2003年4月16日，齐源实业公司与建工房地产公司签订《楼花转让合同》，约定涉案楼花工程转让给齐源实业公司，转让价款为2100万元。合同约定楼花总价款包括土地费用、办理规划定点过程中所发生的各种费用，如规划设计费、规划定点费、放验线费等。办理建设规划许可证阶段所发生的各种费用，如城市建设配套费、人防费、水电增容费用等。建筑工程设计及地勘费用、规划审查费、消防审查费。楼花周围道路建设及绿化费用。此外下列全部费用由齐源实业公司承担，包括工程施工建设费用、工程施工许可过程中的有关费用。暖气、煤气、有限电视、网络等开户的费用，办理产权证过程中发生的相关费用。按国家规定承担相关税费。本楼花土方开挖费用及地基强夯费用。双方同时签订《补充协议》，约定本楼花的开发建设，利用三联城建开发总公司的有关手续，开发完毕后，房产证办理在三联城建开发总公司名下，然后过户在齐源实业公司名下，在此过程中，建工房地产公司须提供相关手续，协助办理。房产过户时，因需开具三联城建开发总公司销售发票，由此须交纳的营业税，以双方转让的价格为准，按比例分摊，价格以内，由建工房地产公司负担，价格以外，由齐源实业公司负担。2003年7月5日，齐源实业公司将涉案楼花基础上建设的商品房预售给山东财经大学（原名为山东财经学院），房屋总价款约为4770万元，商品房单价3180元内包含城市建设配套费等费用，合同约定山东财经大学从结算款中扣除200万元作为房产证抵押金，待房产证办理完毕后，山东财经大学在7日内将抵押金支付给齐源实业公司。2004年4月15日，养老保障金办公室与建工房地产公司签订《补充协议》，约定因开发许可和施工许可至今不能办理，建工房地产公司应根据其资金回收情况分期支付养老保障金办公室委托变现费用，并在手续办理完毕一个月内全部付清有关费用。2005年2月27日，齐源实业公司与山东财经大学签订《补充协议》，房产证抵押金由200万元缩减为100万元。2005年4月4日，齐源实业公司向山东财政学院下发通知，载明：定于2005年4月6日上午10点将该项目完整交接给山东财经大学。2009年4月17日，养老保障金办公室向建工房地产公司发出《关于催收楼座抵缴劳保费变现款的函》，要求建工房地产公司尽快支付应变现的剩余劳保费540万元。2016年山东财经大学将齐源实业公司诉至历下区法院，要求支付垫付的城市建设配套费等费用，历下区法院经审理认为，山东财经大学与齐源实业公司之间签订的《商品房购买合同》名为商品房购买合同，实为合作建房合同，该合同合法有效，但也因此排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不支持逾期办证违约金。有关办理房产证问题，不宜通过诉讼解决，山东财经大学可通过历史遗留问题解决或待条件成就时另行诉讼解决，对城市建设综合配套费、水电费差价及电缆等零星维修费等问题，齐源实业公司在承担责任后依据合同相对性向相关单位追偿。因此本院做出（2016）鲁0102民初7508号判决：齐源实业公司应当向山东财经大学赔偿城市建设配套费2411726.24元、水电费差价318412.21元、诉讼费用28800元。齐源实业公司不服，在法定期限内提出上诉。济南市中级法院以（2018）鲁01民终7868号驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的焦点问题是齐源实业公司是否有权依合同相对性向养老保障金办公室追偿。涉案楼花经三联集团城建开发总公司与济南建筑工程劳保费管理办公室签订《建筑工程劳保费抵缴协议书》，济南建筑工程劳保费管理办公室（之后名称变更为养老保障金办公室）与建工房地产公司之间签订《委托开发协议书》，建工房地产公司与齐源实业公司签订《楼花转让合同》，齐源实业公司与山东财经大学签订《商品房购买合同》，最终出售给山东财经大学。齐源实业公司认为，养老保障金办公室与建工房地产公司之间签订的《委托开发协议书》的属性为委托合同，养老保障金办公室为委托人，建工房地产公司为受托人，养老保障金办公室委托建工房地产公司对涉案楼花进行开发建设，在开发建设期间仍对楼花享有所有权和控制权，开发建设成果由双方以现金或房产的形式进行分配或分享。因此双方之间形成委托合同关系。本院认为，根据《合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同的性质可以从几方面认定：从委托人方面讲，委托人有支付报酬的义务。三联集团城建开发总公司用涉案楼花抵顶应支付的劳保费1540万元，为将楼花变现，养老保障金办公室与建工房地产公司签订《委托开发协议书》，约定由建工房地产支付1540万元。如果双方之间是委托合同关系，养老保障金办公室应向建工房地产公司支付劳动报酬，但本案现实情况是建工房地产公司向养老保障金办公室支付1540万元，从资金支付方向证明此款不是劳动报酬，实为对涉案楼花的转让价格。从受托人方面讲，受托人有财产转交义务，即处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。如果养老保障金办公室与建工房地产公司之间是委托合同关系，而委托事务应为“楼花变现”。齐源实业公司后来通过《楼花转让合同》，将楼花变现为2100万元，则建工房地产公司应向养老保障金办公室转交的财产为2100万元，而非1540万元，由此也可证明建工房地产公司不是作为受托人履行转交财产义务。另外，受托人对委托人有报告义务，即在处理过程及结果时都应向委托人报告事务处理情况。而根据养老保障金办公室与建工房地产公司之间的委托开发协议书，建工房地产公司自行负责开发建设后的一切活动，只等房屋销售后向养老保障金办公室支付委托价值，在开发建设中的一切经济责任及风险或利益均由建工房地产公司自行承担，养老保障金办公室不负责任。综上，养老保障金办公室与建工房地产公司之间的《委托开发协议书》的性质不是委托合同。房屋预售合同签订后，承购人将尚未竣工的预售房屋再行转让给他人的行为称为“炒楼花”。预售房屋再转让的目的是使受让人取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。转让后，原承购人从房屋预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利，负担原承购人应承担的合同义务，这是典型的合同转让行为，因此涉案《委托开发协议书》名为委托合同，实为预售房屋转让合同，其让与的是合同项下的权利义务。根据《合同法》第八条及已生效的济南市中级法院（2018）鲁01民终7868号判决，齐源实业公司在承担违约责任后应依合同相对性向相关单位追偿即应向建工房地产公司追偿，齐源实业公司不能适用《合同法》第四百零三条第二款的规定，将养老保障金办公室视为建工房地产公司的委托人而选择向养老保障金办公室追偿。因此，对齐源实业公司要求养老保障金办公室支付城市建设配套费2411726.24元、水电费差价318412.21元、诉讼费用28800元，赔偿因逾期办理不动产登记书证造成的利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告济南齐源实业有限公司的诉讼请求。案件受理费35500元，保全费5000元，由原告济南齐源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  罗 琳人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  官秀英二〇一九年四月十六日书 记 员  陆 杨