中华人民共和国北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异1201号案外人：常颖，女，1981年11月20日出生，汉族。案外人：邵桂英，女，1952年8月6日出生，汉族。以上二案外人共同委托代理人：董宇，北京市中凯律师事务所律师。申请执行人：北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市通州区中街2号院3号楼A区104。执行事务合伙人：高航海。被执行人：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地中华人民共和国北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌。被执行人：美国默佩克太平洋公司（MOPCOPACIFICCORRPRATION），住所地美国加利福尼亚州红木市劳尔大街856号（856LOWERST.REDWOODCITYCA.94856）。法定代表人：琼•迈斯（JOEMATH）。本院在执行北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙）（以下简称三象天和中心）申请执行北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）、美国默佩克太平洋公司（MOPCOPACIFICCORRPRATION）（以下简称默佩克公司）一案[执行案号：（2004）二中执字第717号]过程中，案外人常颖、邵桂英向本院提出执行异议，请求中止对位于北京市海淀区圆明园西路圆明园花园×××号（北京市海淀区圆明园西路88号院×××）房屋（以下简称涉案房屋）及其所占用土地使用权的执行并解除查封。本院经审理于2019年4月9日作出（2019）京02执异310号执行裁定书，裁定驳回案外人常颖、邵桂英的异议申请，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）于2019年7月23日作出（2019）京执复138号执行裁定书，裁定撤销本院（2019）京02执异310号执行裁定，指令本院对二案外人提出的异议进行审查。常颖、邵桂英遂提出本案异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人常颖、邵桂英称，案外人于2000年10月9日与圆明园公司签订《北京市外销商品房预售契约》购买涉案房屋，载明国有土地使用权证号为京国用（93出）字第×××号（以下简称×××号土地使用权），双方约定房屋价款为人民币774119元，并约定圆明园公司于2000年11月30日前交房，交房后30日内共同办理房屋买卖过户手续，申领所有权证。该契约签订后，案外人于2001年2月6日支付全部购房款，圆明园公司亦按照约定的时间将涉案房屋交付给案外人，但经案外人多次反复催办，圆明园公司拖延未办理涉案房屋产权过户手续。案外人主张圆明园公司未为案外人办理产权证的行为违反《北京市外销商品房预售契约》的约定，故于2018年1月3日起诉至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），海淀法院于2018年3月22日向案外人送达（2018）京0108民初4042号民事判决书，判决圆明园公司于判决生效后十日内协助办理房屋过户手续。圆明园公司因诉讼费问题上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院），后自动撤回上诉。后因圆明园公司拒绝协助办理过户，案外人于2018年6月25日向海淀法院申请强制执行，海淀法院于2019年1月7日向案外人送达（2018）京0108执10924号执行裁定书，裁定过户并告知持此裁定到北京市海淀区房屋管理局办理涉案房屋过户手续，案外人当日去北京市海淀区房屋管理局申请办理过户手续被拒，理由是贵院查封了×××号土地使用权及地上房屋，涉案房屋亦在查封范围之内，故无法办理过户手续。案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，提出本案异议，请求中止对涉案房屋及其所占用土地使用权的执行，并解除查封。三象天和中心称，不同意案外人常颖、邵桂英的异议请求。事实及理由如下：第一，法院查封圆明园公司名下×××号土地使用权正确。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关规定，在被执行人圆明园公司不能以其他财产清偿债务的情况下，由于土地使用权是不可分物。法院可以对登记在其名下的土地使用权予以整体查封，且查封的效力及于地上建筑物。第二，案外人常颖、邵桂英取得的民事判决书没有排除法院执行措施的效力。本案涉及的×××号土地使用权及地上物，在1997年即被北京高院查封，后北京高院将案件指定北京一中院执行。根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》的相关规定，案外人常颖、邵桂英应到查封法院提出执行异议之诉，故案外人常颖、邵桂英取得的海淀法院（2018）京0108民初4042号民事判决书，没有排除执行措施的效力。根据相关规定，贵院可以建议海淀法院进行再审。第三，案外人常颖、邵桂英的权利不能排除执行。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，而根据北京高院作出的生效民事判决认定的事实，原申请执行人中国银行股份有限公司北京市分行（原名称中国银行北京市分行，以下简称中行北京分行）对位于北京市海淀区圆明园西路圆明园花园别墅公寓楼×××的房屋享有抵押权。上述抵押房屋共计数千平方米，经贵院执行实施部门到有关部门调查，上述抵押物及对应的土地使用权目前无法确定具体位置，那么就无法确定案外人常颖、邵桂英所购房屋是否属于上述抵押物的范畴。仅凭案外人常颖、邵桂英及圆明园公司确认，没有证明力，涉案房屋很可能是抵押物。故法院对案外人提出的排除执行异议应不予支持。（二）案外人常颖、邵桂英不能证明其所购买房屋与涉案房屋系同一房屋。案外人所签《北京市外销商品房预售契约》载明所购房屋为“6#L公寓/别墅第×××号”，而其现在所要求中止执行的房屋为北京市海淀区圆明园西路88号院×××室。在案仅有物业公司出具的证明，说明二者同一，显然无证明力。必须由政府不动产登记部门出具证明，方可认定。且政府不动产登记部门应先排除涉案房屋系上述抵押物。（三）案外人常颖、邵桂英有过错。圆明园公司至今未付清全部地价款，没有取得涉案房屋所有权证，没有取得销售许可证，案外人未尽必要审查义务，有过错。案外人所签订合同不属于合法有效的书面买卖合同。案外人购买涉案房屋，并未经过抵押权人同意，且案外人无法证明其所购房产不是抵押物。案外人并未提供涉案房屋竣工资料及入住时间的证据，从目前证据看，案外人是在北京高院查封期间占有涉案房屋。第四，案外人常颖、邵桂英有救济途径，其应督促首封法院尽快处置查封财产，以维护其自身权益。北京一中院为圆明园公司名下×××号土地使用权的首封法院，上述查封财产价值巨大，足以偿还圆明园公司的所有债务。如首封法院尽快对上述查封财产进行评估、拍卖，则可以实现债权人的债权，债权消灭后，案外人常颖、邵桂英的涉案房屋自然可以办理过户。因此，案外人应督促首封法院尽快处置查封财产。本院查明，本院在执行（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案过程中，查封位于北京市海淀区圆明园西路圆明园花园I型×××幢×××房屋公寓楼×××的房产（产权证号：京房外证字第XXXX号）及上述房产所对应的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第×××号]。2008年1月24日，本院向北京市建设委员会作出（2004）二中执字第716、717、718、719号协助执行通知书，载明因涉案查封的上述房产面积不明确，故请协助查明上述查封房产的面积。同年4月9日，北京市建设委员会向本院回函，载明上述协助执行通知书所列需查询面积的房屋房号与圆明园花园项目在该单位登记的房屋房号不符。2018年8月16日，本院查封圆明园公司名下位于北京市海淀区圆明园西路肖家河后营村的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第×××号]。另查明一，常颖、邵桂英与圆明园公司涉案房屋买卖合同纠纷一案，海淀法院于2018年3月19日作出（2018）京0108民初4042号民事判决书，确认北京市海淀区圆明园西路圆明园花园6#L公寓/别墅第×××幢第×××号现为北京市海淀区圆明园西路88号院×××号楼×××单元×××室，同时认定如下事实：……2000年11月30日，圆明园公司将涉案房屋交付给常颖、邵桂英，常颖、邵桂英居住使用至今……。并判决圆明园公司于判决生效后十日内协助将涉案房屋的房屋所有权证办理至常颖、邵桂英名下。圆明园公司不服上述民事判决，上诉至北京一中院，并在审理中申请撤回上诉。北京一中院于2018年6月7日作出（2018）京01民终4632号民事裁定书，裁定准许圆明园公司撤回上诉，一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。上述（2018）京0108民初4042号民事判决生效后，常颖、邵桂英向海淀法院申请强制执行，海淀法院以（2018）京0108执10924号立案执行，并于2018年7月6日作出（2018）京0108执10924号执行裁定书，裁定将涉案房屋转移登记至常颖、邵桂英名下。另查明二，常颖、邵桂英曾就涉案房屋向北京一中院提出案外人执行异议申请，北京一中院经审理于2019年12月4日作出（2019）京01执异353号执行裁定书。该执行裁定查明：北京中贷担保有限公司与圆明园公司合同纠纷一案，北京一中院于2014年2月12日立案执行，执行中，北京一中院查封了圆明园公司位于北京市海淀区圆明园西路88号的35幢毛坯房（建筑面积合计23305平方米，规划许可证号为2004规建字×××，开工证号为00（建）×××号）及所对应的土地使用权（土地使用权证号为京国用（93出）字第×××号）。北京一中院认为，该案中，现有证据不足以证明该院查封的财产范围及土地使用权与案外人所提异议请求中房产的对应关系，并据此裁定驳回案外人常颖、邵桂英的异议。另查明三，（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案执行过程中，原申请执行人中行北京分行将涉案债权转让给三象天和中心，三象天和中心向本院申请变更其为上述三案申请执行人。本院经审查，于2019年12月27日分别作出（2019）京02执异1157号、1158号、1159号执行裁定书，裁定变更三象天和中心为上述三案申请执行人。本院审查过程中，案外人常颖、邵桂英提交《北京市外销商品房预售契约》、购房款发票、贷款结清证明、住宅专项维修资金专用收据等证据用以证明以下事实：2000年10月9日，常颖、邵桂英与圆明园公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定购买涉案房屋，约定房屋价款人民币774119元。该《北京市外销商品房预售契约》载明国有土地使用证号为“京国用（93出）字第×××号”，外销预售许可证号为“京房市外证字第×××号”。2000年10月31日，圆明园公司为邵桂英开具“北京市外商投资企业经营（服务）发票”，载明：“项目”为购房款，金额为174119元。随后，邵桂英、常炳勋与中国建设银行北京海淀支行、圆明园公司三方签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，载明借款所购买并作为抵押物的住房座落为北京市海淀区圆明园西路圆明园花园L公寓/别墅第×××幢第×××号，房屋所有权人为邵桂英、常颖，贷款金额为600000元。2002年4月8日，圆明园公司为邵桂英开具“北京市房地产开发企业销售专用发票”，载明金额为606512元。2013年5月24日，中国光大银行北京上地支行开具“北京市住宅专项维修资金专用收据”，载明：“付款单位”为常颖、邵桂英，“住宅座落”为圆明园花园公寓一区6号楼×××室，“全部购房款”为774119元，“款项”为专项维修资金，维修资金金额为15482元。2015年9月1日，中国建设银行股份有限公司北京中关村分行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明邵桂英600000万元贷款已于2015年9月1日结清。申请执行人三象天和公司对上述《北京市外销商品房预售契约》真实性不予认可，对上述证据证明目的均不予认可，但未提交相反证据予以证明。本院审查过程中，案外人常颖、邵桂英确认，现无法提供证据证明涉案房屋在本院查封的×××的房产范围之内。本院认为，现有证据不足以证明案外人常颖、邵桂英所主张的涉案房屋在本院查封的房产范围之内，故案外人常颖、邵桂英请求中止对涉案房屋的执行并解除查封的异议请求，缺乏事实依据，本院不予支持。但涉案房屋所占用的土地使用权在本院查封的×××号土地使用权范围之内，故对于案外人常颖、邵桂英请求中止对涉案房屋所占用土地使用权的执行并解除查封的异议请求，本院应予审查。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。综合本案现有证据，在本院2018年8月16日查封×××号国有土地使用权之前，案外人常颖、邵桂英与被执行人圆明园公司签订书面买卖合同购买涉案房屋，并已支付全部房屋价款。另，海淀法院于2018年3月19日作出（2018）京0108民初4042号民事判决，认定涉案房屋于2000年11月30日交付给案外人常颖、邵桂英，并由案外人常颖、邵桂英居住使用，上述民事判决已经发生法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实属于当事人无需举证证明的事实，但当事人有相反证据足以推翻的除外。现并无证据足以推翻上述（2018）京0108民初4042号民事判决认定的事实，故本院对于案外人常颖、邵桂英在本院查封×××号土地使用权之前即已合法占有涉案房屋的事实予以确认。另，案外人常颖、邵桂英已通过诉讼方式要求圆明园公司办理涉案房屋产权过户登记，故可以认为案外人常颖、邵桂英对涉案房屋及其所占用的土地使用权未办理过户登记并无过错。综上，案外人常颖、邵桂英对涉案房屋所占用的土地使用权享有足以排除本院执行的实体权利，对于其申请中止对涉案房屋所占用土地使用权执行并解除查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、中止对位于北京市海淀区圆明园西路圆明园花园6#L公寓/别墅第×××幢第×××号（北京市海淀区圆明园西路88号院×××号楼×××单元×××）房屋所占用土地使用权的执行；二、驳回案外人常颖、邵桂英其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  曾小华审 判 员  侯成成二〇二〇年四月二十八日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷