江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初5077号 原告：叶付妹，女，1969年3月13日生，汉族。 委托诉讼代理人：李大为，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：宣平，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。 被告：张克玲，女，1970年2月12日，汉族。 委托诉讼代理人：王宇，江苏宏亮律师事务所律师。 被告：丁仁宁，男，1967年10月28日生，汉族。 委托诉讼代理人：王宇，江苏宏亮律师事务所律师。 原告叶付妹与被告张克玲、丁仁宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶付妹及其委托诉讼代理人李大为、宣平，被告张克玲、丁仁宁及二被告的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶付妹向本院提出诉讼请求：判令二被告继续履行房屋买卖合同，交付坐落于南京市江宁区房屋。事实和理由：2017年5月，其通过李加进认识了被告的老表李某购买被告坐落于江宁小学西的面积为60平方米的拆迁安置房。2017年6月7日，双方签订房屋买卖协议，约定房屋总价为38万元，并首付定金17万元，房屋交付当日付清余款21万元。其已给付被告17万元，并约定由其参加抽签、选房。2018年1月20日，被告拒绝其参加抽签、选房。后经介绍人多次沟通无果。其认为，其已履行了全部义务，根据协议约定，被告应当遵守双方的约定和遵守契约精神，严格履行合同，现被告单方毁约，不同意出售房屋，侵害了其合法利益。 被告张克玲辩称，其确实与原告叶付妹签订过买卖协议，该协议是之前和李加进签订的口头协议，后转让给叶付妹的，当时是准备处分其母亲李秀芝的房屋，后因权利人反对，所以合同无法履行，已经无效。李某的证言可以看出双方已经谈到赔偿问题，只是对赔偿金有异议；叶付妹的诉讼请求不应当得到支持，合同无效后，基于叶付妹不是善意第三人，所以其不应当赔偿任何的损失，协议显示的江宁小学西的拆迁安置房屋并不是叶付妹陈述的802室，所以叶付妹的陈述不符合逻辑。 被告丁仁宁辩称，被告张克玲所处分的并不是夫妻共同财产，而是张克玲母亲李秀芝的房产；原告叶付妹诉称的802室房屋登记在其名下，如果协议处分的是该房产，根据权利外观也不应当由张克玲签字，李某也在居间过程陈述确实是处分李秀芝的房产，故应当驳回叶付妹对其的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月7日，原告叶付妹（乙方）与被告张克玲（甲方）签订房屋买卖协议1份，约定现甲、乙双方在平等、自愿、协议一致的基础上就乙方向甲方购买拆迁安置房产签订本协议，以资共同信守执行；甲方安置房坐落在江宁小学西，面积为60平方米，房屋用途为住宅，装修情况为毛坯；本协议中所述房屋为拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产；房屋价格为38万元，甲乙双方同意乙方预付定金17万元，余款21万元在交付房屋当日付清（按政策更名过户），不得再向乙方收取任何过户费用；违约责任：甲方违约按定金的百分之三十递增赔付乙方，乙方违约定金归甲方所有。案外人李某作为见证人在该协议上签字。叶付妹于2017年5月8日给付张克玲8万元，同年6月7日给付张克玲9万元。在签订协议时，双方交易的拆迁安置房尚未交付被拆迁人。2018年1月，在拆迁安置房交付时，张克玲以交易的房屋系其母亲李秀芝的，李秀芝不同意出售该房屋为由而拒绝将房屋交付给叶付妹。2018年3月，叶付妹向本院提起诉讼。审理中，被告方陈述，以丁仁宁名义拆迁获得的安置房为坐落于南京市江宁区，樱花园2幢802室、3幢701室，李秀芝获得拆迁安置房2套（60平方米、90平方米房屋各1套），均坐落于盛江花苑海棠园。张克玲与丁仁宁系夫妻关系。张克玲坚持认为双方交易的房屋系其母亲李秀芝的，现李秀芝不同意出售该房屋，故无法履行合同。鉴于此，叶付妹变更诉讼请求为1.解除双方签订的房屋买卖协议；2.被告返还房款17万元，并支付相应的利息（自2017年5月8日起，按年利率6%的标准计算至给付之日止）；3.被告按协议约定返还其定金17万元的30%，即5.1万元；4.被告赔付其重新购置房屋的差价30万元。张克玲同意解除合同，并同意返还叶付妹17万元，但只能支付2个月的利息，因叶付妹亦有过错，其不承担定金30%的损失，且定金不能超过38万元的20%，不同意赔偿叶付妹的房屋差价损失。 审理中，证人李某出庭作证时陈述：“当时买卖的时候就说案涉房屋是她（指张克玲）母亲的房子，这个房子在江宁小学西边，这个是房屋的大概位置，张克玲的母亲说不卖这个房子了，具体原因我不太清楚。” 南京市江宁区江宁街道盛江花苑海棠园、樱花园的土地性质现为国有建设用地。经本院向房地产中介机构人员询问，南京市江宁区江宁街道盛江花苑海棠园、樱花园60平方米的房屋2019年1月的售价在70万至90万之间。 上述事实，有房屋买卖协议、银行交易记录、工作联系函、调查笔录及当事人的陈述等证据材料证实。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告叶付妹与被告张克玲签订的房屋买卖协议，不违反法律的强制性规定，应属有效。现张克玲以拟出售的房屋系其母亲李秀芝所有，李秀芝不同意出售该房屋，无法履行交付房屋的义务，并认为双方签订的协议无效，但法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，且双方交易的房屋土地性质为国有建设用地，故张克玲主张该协议无效的意见，没有法律依据，本院不予采纳。现双方当事人均同意解除房屋买卖协议，本院予以准许。张克玲应当返还叶付妹支付的17万元，并应自张克玲收到款项之日起，按年利率6%的标准向叶付妹支付占有该资金期间的利息损失至实际给付之日止。双方在合同中约定了违约金的计算方式，但叶付妹认为相同的房屋现在的价格为70万元，要求张克玲赔偿损失30万元。法律规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。经本院调查，案涉房屋地区60平方米房屋的价格在70万元至90万元之间，现叶付妹要求张克玲赔偿30万元的损失，符合法律规定，本院予以支持。该30万元已可以弥补因张克玲违约而给叶付妹造成的损失，故叶付妹再要求张克玲按合同约定支付5.1万元的违约金，无法律依据，本院不予支持。被告丁仁宁不是合同的当事人，也没有证据证明张克玲有权代表丁仁宁在屋买卖协议上签字，故叶付妹要求丁仁宁承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告叶付妹与被告张克玲于2017年6月7日签订的房屋买卖协议。 二、被告张克玲返还原告叶付妹17万元，并支付相应的利息损失（以8万元为基数，自2017年5月8日起，以9万元为基数，自2017年6月7日起，均按年利率6%的标准计算至实际给付之日止）。 三、被告张克玲赔偿原告叶付妹损失30万元。 四、驳回原告叶付妹的其他诉讼请求。 本判决第二、三项均于本判决发生法律效力之日起10日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9060元，由原告叶付妹负担882元，由被告张克玲负担8178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  乔 华 人民陪审员  田运成 人民陪审员  余发宝 二〇一九年四月二十五日 见习书记员  俞亮亮