呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终644号上诉人(原审被告)：呼和浩特市金海置业有限公司，住所地呼和浩特市回民区西二环路东内蒙古金海国际五金机电城1号楼1001号。法定代表人：张校忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙伟卫，内蒙古申宏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑成生，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王玉龙，内蒙古经纬天融律师事务所律师。上诉人呼和浩特市金海置业有限公司（以下简称金海公司）因与被上诉人郑成生房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金海公司的委托诉讼代理人孙伟卫，被上诉人郑成生及其委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑成生的诉讼请求或发回重审。事实和理由：2013年9月21日本案双方签订《商品房定购协议书》约定郑成生定购金海公司内蒙古国际五金机电城房号Da01-02-03面积591平方米房屋，价格10801800元。2016年5月15日双方又签订《之补充规定》约定郑成生已预付购房款498万元,金海公司同意郑成生再支付320万元视为房款全部付清，即房价调整为818万元;还约定“款项按时全部付清甲(金海公司)乙(郑成生)双方办理交房手续。签订正式购房网签格式合同，签订时间由乙方确定，今天甲方向乙方展示了网签合同的样本，乙方与王先生(郑成生代理人王玉龙)也知道这网签格式合同条款有关内容。甲方同意分三个不同买受人来签合同，不额外加费，价格按三间房面积匀摊”。2016年7月30日双方又签订了《关于办理房屋产权证补充协议》约定包括“如因甲方原因延误办理产权，即在网签合同生效一年半之内办不了产权证，则甲方给付乙方惩罚性违约金50万元，甲方仍有义务继续为乙办理房屋产权证，且乙方有权解除《商品房买卖合同》并甲方赔偿乙方经济损失”。2016年8月1日金海公司按郑成生要求分别与郑某1、郑某2、郑某3签订《商品房买卖合同》,分别约定金海公司(出卖人)向郑某3、郑某1、郑某2出卖回民区海拉尔西街以北、西二环路东金海国际五金机电城二期D座1021、1022、1020房屋(地上面积)。其中关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,……出卖人按己付房价款的0.2%赔偿买受人损失”。此约定即2016年5月15日双方签订《之补充规定》时向郑成生及其代理律师展示的网签合同样本中条款。其中“出卖人按已付房价款的0.2%偿买受人损失”中“的”字与“%赔”之间在展示的格式合同中是空白(的_%赔),即展示的格式合同是写违约金的百分比，不是写数额。故此后2016年7月30日签订《关于办理房屋产权证补充协议》时关于50万元违约金的约定是无害条款。2018年7月12日后，经多方努力，金海公司取得《不动产权证书》，9月25日即向郑某3、郑渐蒙、郑某2发出《办理不动产证通知书》。2018年9月3日郑成生提起本案诉讼11月2日原审法院开庭审理。郑成生诉讼请求为:向郑某3、郑某1、郑某2办理房屋产权证；给付郑成生违约金50万元。原审不当认定“《商品房定购协议书》、《之补充规定》、《关于办理房屋产权证补充协议》系有效合同”,“金海公司至今未能为郑成生指定的买受人办理房屋产权证，对于金海公司请求调低违约金的辩解，一审法院认为，金海公司对其观点应承担相应的举证责任。由于金海公司没有提供相应证据，一审法院认为郑成生主张的50万元基于涉案标的购房款金额818万元计算为61%,相当于银行基准利率，不属于违约金过高的情形”,未认定金海公司与郑某3、郑某1、郑某2签订得《商品房买卖合同》的有效性及已向该合同买受人履行交付房屋的事实，错误判决由金海公司协助郑某3、郑某1、郑某2办理房屋产权证，向郑成生支付违约金50万元。金海公司于2018年11月12、19、22日分别为郑某2、郑某1、郑某3办理了《不动产权证书》,原审判决落款时间2018年11月28日，金海公司12月3日收到原审判决书。金海公司认为:一、本案双方签订的《商品房定购协议书》、《之补充规定》、《关于办理房屋产权证补充协议》以及与郑某3、郑某1、郑某2签订的《商品房买卖合同》均有效，但关于案涉房产最后签订并履行的是与郑某3、郑某1、郑某2签订的《商品房买卖合同》,此合同约定因出卖人的责任逾期取得房产权属证书违约责任是按已付房款的0.2%赔偿买受人损失。故即便金海公司存在应当承担违约责任的违约行为，也应按此约定计算违约金即为16360元。原审关于金海公司辩称载“违约金应当按照网签合同第十五条约定计算(房款的0.2%)”,但其本院认为中却将金海公司按不同合同认定违约金的抗辩意见偷换为按银行基准利率认定违约金是否过高，偏袒一方。二、金海公司与郑某3、郑某1、郑某2签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”,“出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”,出卖人向房屋产权登记机关报送办理权属登记需要的资料后，须先行由出卖人取得《不动产权证书》(即大房本)方可向买受人办理过户。此一过程并不由出卖人掌控，金海公司于2018年7月12日后取得《不动产权证书》,9月25日即通知郑某3、郑某1、郑某2办理产权证书。未在2016年8月1日起540日内取得大房本责任不完全在金海公司。原审径行认定系金海公司责任，缺乏事实和法律依据。三、郑成生诉讼请求为向郑某3、郑新蒙、郑某2办理房屋产权证书，则该三人亦应为本案原告或判决与其有利害关系的第三人。原审未经将该三人列为当事人却判决金海公司协助其办理房屋产权证书，违反法定程序。综上原审认定事实不清，适用法律不当，明显偏袒一方，并违反法定程序，应改判驳回诉讼请求或发回重审。郑成生辩称，上诉理由不成立依法应予驳回。本案双方签订商品房订购协议书对于位置、面积、房号、价格进行了约定，但未对网签及办理登记进行约定，2013年签订订购协议书后迟迟未办理网签也未办理产权证。2016年9月15日郑成生与王玉龙要求金海公司签订在郑成生三份儿女名下网签合同，对订购协议书的房屋价款进行变更，出具了2016年5月15日的补充协议，将价款1080万元调整为818万元。指定金海公司将网签合同签订在郑成生三个子女名下。第一份补充协议第四点约定，2016年5月15日签订的补充协议中本案双方对网签合同内容都有了明确认识。之后2016年7月30日又签订了关于产权证办理的补充协议，约定了金海公司给郑成生指定的三个子女办理网签合同。本案双方了解了网签合同内容，在2016年7月30日关于办理产权证签订了补充协议，金海公司给郑成生办理三个网签合同后一年半内办理产权证，按正常要求金海公司在2016年8月1日签订网签合同后，在2018年2月1日满足一年半，应办理商品房产权登记。但金海公司未按第二份补充协议办理，构成违约。第三份补充协议实质是对网签合同要求的0.2%计算违约金，或是超期办理产权证的变更，已经以补充协议方式更改了合同。两份补充协议是促使金海公司尽快办理，应予支持。一审按事实判决正确。不动产产权办理不在于金海公司的抗辩理由不成立。第三份补充协议说的很清楚。金海公司认为应将郑成生三个子女列为当事人、郑成生不是适格当事人没有事实依据。一审法院明示订购协议书是郑成生签订的，第一份补充协议指定了将郑成生的网签合同签订在其三个子女名下。是本案双方签订的协议，金海公司聘请代理人，王玉龙代表郑成生签署了补充协议。也是郑成生作为订购协议书及补充协议当事人出现的，补充协议将格式合同和登记在三个子女名下，是明确的。郑成生是适格主体，金海公司该项理由于法无据，与事实不符。综上金海公司上诉意见不能成立。郑成生向一审法院起诉请求：1.判令金海公司继续履行《关于办理房屋产权证补偿协议》，为郑成生指定的郑某3办理位于内蒙古金海国际五金机电城第D座1020号（房屋代码为1539749）房屋产权证、为郑某1办理D座1021号（房屋代码为1539750）房屋产权证、为郑某2办理D座1022号（房屋代码为1539751）商用房屋产权证；2.判令金海公司给付郑成生违约金500000元人民币。一审法院认定事实：1、2013年9月21日，本案双方签订《商品房订购协议书》，约定：郑成生购买金海公司位于呼和浩特市回民区西二环东内蒙古国际五金机电城房号Da01-02-03号房，房屋面积591平方米的商品房，房屋总价10801800元。2、2016年5月15日，本案双方签订《关于之补充约定》，对2013年9月21日本案双方签订的《商品房订购协议书》作出补充约定：房屋总价调整为8180000元，金海公司同意分三个不同的买受人签订正式的购房网签格式合同，不额外加钱。3、2016年7月30日，本案双方签订《关于办理房屋产权证补充协议》，在2013年9月21日本案双方签订的《商品房订购协议书》及2016年5月15日本案双方签订《关于之补充约定》的基础上协商如下：本协议签订后，双方办理网签《商品房买卖合同》，自《商品房买卖合同》签订生效之日起，一年半之内金海公司替郑成生代办《商品房买卖合同》项下房屋产权证。如郑成生不配合导致办理产权证延误，不属于金海公司责任，如因金海公司原因延误办理产权，即在网签合同生效一年半之内办不了产权证，则金海公司给付郑成生惩罚性违约金500000元。4、截止2016年5月31日，郑成生合计向金海公司交纳8180000元购房款。5、郑成生将8180000元购房款全部交清，金海公司于2016年8月1日将郑成生所购房屋DA01、02、03号房屋分别与案外人郑某3、郑某1、郑某2三人签订《商品房买卖合同》。6、2018年7月12日，呼和浩特市不动产登记局向金海公司颁发《不动产权证》，位于回民区海拉尔西街金海国际五金机电城二期D座，登记权利人为金海公司。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案双方签订的《商品房订购协议书》、《关于之补充约定》、《关于办理房屋产权证补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据庭审查明的事实可知，本案双方签订的《关于办理房屋产权证补充协议》明确约定办理产权证的时间为2016年8月1日后一年半时间即2018年2月1日，否则将承担违约责任，金海公司至今未能为郑成生指定的买受人办理产权证，已构成违约，故金海公司应当承担合同约定的违约金500000元，并继续履行合同协助郑成生指定的买受人办理房屋产权证。对于金海公司请求调低违约金的辩解，一审法院认为，金海公司对其观点应承担相应的举证责任，由于金海公司没有提供相应证据，一审法院认为郑成生的主张的500000元违约金基于涉案标的购房款金额8180000元计算为6.1％，相当于中国人民银行同期同类贷款基准年利率，不属于违约金过高的情形，故金海公司该辩解不能成立，金海公司应当承担500000元的违约金。判决如下：一、被告呼和浩特市金海置业有限公司于本判决生效之日起90日内协助原告指定的买受人郑某3办理位于金海国际五金机电城二期D座1020号房屋的产权证，协助郑某1办理位于金海国际五金机电城二期D座1021号房屋的产权证，协助郑某2办理位于金海国际五金机电城二期D座1022号房屋的产权证；二、被告呼和浩特市金海置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郑成生支付违约金500000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半4400元，由被告呼和浩特市金海置业有限公司承担4400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金海公司二审新举示如下证据：1.郑成生三个子女的不动产权证；2.2018年基准利率表，拟证明金海公司未要求调低违约金，2018年银行贷款利率是4.75%，按现有证据延后办证时间是8个月，一审法院认定6.1%系银行贷款基准利率并认定50万元违约错误；3.购房款银行付款凭证，拟证明郑成生非适格原告，购房款是其三个子女所付。郑成生质证意见为：1.郑成生子女的不动产权证真实性、合法性认可；2.2018年基准利率表不是证据，约定违约金未超过最高法院相关规定；3.银行凭证，对金海公司主张按银行卡打钱名字认定非郑成生付款的观点不认可。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，根据金海公司二审新举示的郑某3、郑某1、郑某2不动产权证以及二审庭审中的当事人陈述，一审法庭辩论终结后，金海公司已于2018年11月12日、2018年11月19日、2018年11月21日分别协助郑某2、郑某1、郑某3办理完毕案涉回民区海拉尔西街金海国际五金机电城二期D座1-2层1022、1021、1020的不动产权证。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，呼和浩特市金海置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800.0元，由……负担。本判决为终审判决。审判员 额日德尼 二〇一九年四月二十九日书记员 曹 建 飞