云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1077号上诉人（原审被告）赵忠文，男，汉族，1947年12月16日生，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）昆明市西山区住房和城乡建设局。住所：云南省昆明市西山区春雨路188号西山城投商务大厦。负责人明志新，局长。特别授权诉讼代理人甘艳兵，云南天途律师事务所律师。上诉人赵忠文与被上诉人昆明市西山区住房和城乡建设局（以下简称：西山区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初9907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月15日、4月19日对本案公开进行了询问。上诉人赵忠文、被上诉人西山区住建局的诉讼代理人甘艳兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：位于昆明市马街街道办事处张峰社区居委会张家第五居民小组人和新居北区房屋登记所有权人为昆明市西山区城改置地发展有限公司。2017年11月23日，该公司出具情况说明，明确该小区日常管理使用及监督检查均由原告负责。2016年3月22日，原告西山区住建局（出租人、甲方）与被告赵忠文（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于西山区昆州西路人和新居北区9栋1单元402室公共租赁住房出租给乙方居住使用。该房屋建筑面积为66.94平方米，租赁期限24个月，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金每月15元每平方米，月租金为1004.1元，租金每半年一次性缴清；合同履约保证金6024.6元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋。另，合同中约定的每月每平方米15元的租金收费标准经昆明市发展和改革委员会2013年1月16日以昆发改价格（2013）49号文件批复同意。现原告诉至法院，请求：一、解除原、被告之间的不定期租赁合同关系；二、判令被告于合同解除后30日内腾还租赁房屋；三、判令被告向原告支付自2017年7月至实际腾房之日止的租金；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原、被告一致确认：1、原告已向被告交付房屋；2、被告自2017年7月1日起即拖欠租金至今，合同租赁期限届满后，双方未再续签合同；3、诉争房屋现仍由被告控制；4、被告已按约支付保证金6024.6元；5、租金逾期后，原告多次向被告书面催缴，被告仍未缴纳。对于被告所支付的保证金，原告同意在被告应付费用中扣除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告西山区住建局与被告赵忠文于2016年3月22日建立的房屋租赁合同关系已于2017年12月31日届满，其后双方未签订过租赁合同，原告与被告赵忠文原租赁合同继续有效，但建立的是不定期租赁合同关系，各方对此意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同关系合法有效，受法律保护，双方均应依照原合同约定履行各自义务。根据庭审中查明的案件事实，原告已按约向被告交付租赁房屋，被告赵忠文也应按照合同约定向原告支付租金，故对原告要求被告赵忠文支付自欠租之日起至实际腾房之日止租金的诉请，一审法院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权解除与被告赵忠文之间建立的不定期租赁合同关系，并要求其限期腾还承租房屋。被告赵忠文在庭审中抗辩称，其拒交租金是基于原告违法行政、收费标准不合法、且被告经济困难。对此一审法院认为，关于“收费标准”，原、被告系基于平等民事主体身份建立的房屋租赁合同关系，双方对于合同的订立均有平等的选择权，而作出选择的前提及基础，是对合同所约定的权利义务的认可，并自愿受其约束。被告在签订合同前，对于租金收费标准是明确知悉的，仍选择签订合同，即表明愿意受合同约束，且被告也按照约定支付清了2017年7月1日前的租金，现被告认为租金收费标准难以接受，可以选择解除合同，不再承租。如被告符合申请廉租房条件，也可依规依程序向有关部门申请。权利义务对等，法律不允许任何人只享有权利而不承担义务。另外，被告提交的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中并没有涉及诉争公共租赁住房的相关规定，对于收费标准也没有明确提出意见。关于被告提出的原告违法行政问题，不属于本案民事案件审理范围，一审法院不予评判。综上，被告的抗辩主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、解除原告昆明市西山区住房和城乡建设局与被告赵忠文建立的不定期租赁合同关系；二、被告赵忠文于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市西山区昆州西路人和新居北区9栋1单元402室房屋腾还原告昆明市西山区住房和城乡建设局；三、被告赵忠文于本判决生效之日起三十日内支付原告昆明市西山区住房和城乡建设局自2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋租金（按每月1004.1元计，支付时扣除被告赵忠文已缴纳的履约保证金6024.6元）。”案件受理费252元（原告已预交），由被告赵忠文承担。宣判后，赵忠文不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人赵忠文上诉称：2013年对人和新居的弱势群体审核入住公租房部分层次和收入高低，一律按昆明发改价格（2013）49号文件每平米15元定价，实质故意掩盖了49号文的权力腐败。上诉人的证据揭露了权力腐败，把49号文判成是合法的，把侵犯群众的权益说成是人民群众是老赖、刁民，拖欠房租费、要把上诉人赶出公租房，把国发24号文的政策说成不是法律，与公租房49号文定价毫无关系，也就是说49号文比中央的政策还要大，中央的政令到昆明行不通，要听49号文的，把法律引用来对抗政策别有用心，搞法外行政、独立王国。西山区法院认定昆发改价格（2013）49号文件是合法的，那么国发24号文件规定低收入享受租住房的标准价是错的，用昆49号文取消国发24号文是破坏共产党的统一领导。行政许可法第十七条规定，“禁止越权设定行政许可”国发24号文规定对安居房权力法定，省总负责，市县抓落实，安宁市照办。把收入6000元和收入2400元的人按一刀切15元定价房租公平吗？在公租资金的运用上未定价也要以人民为中心，按党的宗旨造福人民，用依法行政引领各项工作。以2013年城镇保障性安居工程跟踪审计结果为例，被骗取套取的工程资金仅为15.4亿元，而被挪用的资金则达到78.29亿元，难道2014年78.29亿元的安居资金被挪用不追究，用昆发改49号文定价叫上诉人承担漏洞，这是西山区住建局法庭诡辩胜诉的把戏，以言代法，以权压法的49号文，法治对职务违法，职务犯罪要严厉惩罚。综上，请求二审法院撤销一审判决全部判项，驳回原告的诉讼请求。被上诉人西山区住建局答辩称：上诉人要求撤销49号文不在本案审理范围，国发24号文是国家指导性政策文件，不能作为定案的依据，且24号文并没有明确规定昆明应执行的定价。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、赵忠文是否应当缴纳合同约定的欠付租金？二、西山区住建局是否有权解除合同并要求赵忠文腾还租赁房屋？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”公共租赁住房是指国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。就公共租赁住房收取适当租金并不违反国家政策规定。本案中，西山区住建局为履行职能，遵循公平、自愿原则与上诉人签订租赁合同，且租金标准是按照昆明市发改委昆发改价格（2013）49号文件所确定。后因租期届满，双方未续签书面合同，建立了不定期租赁合同关系。上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应依约履行各自义务。西山区住建局已依约向承租人交付房屋。而承租人赵忠文租住案涉房屋后，一直按合同约定的租金标准支付租金至2017年7月1日前。现其以租金过高为由不愿继续支付约定租金与双方达成的租赁合意相悖，此项主张并无事实及法律依据。一审法院支持西山区住建局要求赵忠文支付欠付租金的诉请正确，本院予以维持。第二，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，西山区住建局有权解除与赵忠文之间建立的不定期租赁合同，并要求其限期腾房。一审对此判处正确，本院予以支持。对于案涉租赁合同的租金标准已经昆明市发改委确定，赵忠文所提应降低标准计收租金的上诉理由无事实及法律依据，不能成立。对于赵忠文在二审中提出的反诉，因不符合相关法律规定，本院不予审查。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人赵忠文的上诉主张不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费252元，由上诉人赵忠文承担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 茜审判员 古维贤审判员 姚 丹二〇一九年四月二十二日书记员 刘怡涛