广东省云浮市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤53执异17号 案外人：唐红兰，女，汉族，1971年12月26日出生，住址：广东省云浮市云城区。 申请执行人：云浮市云城区农村信用合作联社。住所地：云浮市翠石路农信大厦。 法定代表人：宋云鹰。 申请执行人：广东新兴农村商业银行股份有限公司。住所地：新兴县新城镇新洲大道南8号。 法定代表人：苏绍鉴。 申请执行人：广东罗定农村商业银行股份有限公司（原名：罗定市农村信用合作联社）。住所地：罗定市罗城镇迎宾三路1号。 法定代表人：范石坚。 被执行人：云浮市达瑞斯酒店管理有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号。 法定代表人：陈矿南。 被执行人：云浮市景瑞投资置业有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号之五。 法定代表人：钟小燕。 被执行人：陈矿南，男，汉族，1979年12月3日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：邱永鸿，男，汉族，1985年11月23日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：陈锦锐，男，汉族，1964年6月13日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：钟小燕，女，汉族，1966年10月10日出生，住所地：云浮市云城区。 本院在执行申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司与被执行人云浮市达瑞斯酒店管理有限公司（下称达瑞斯酒店）、云浮市景瑞投资置业有限公司（下称景瑞公司）、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人景瑞公司名下的位于云浮市市区牧羊路2号东方时代广场二层2B058号商铺【产权证号：00××31】。案外人唐红兰于2019年1月23日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本院现已审查终结。 案外人唐红兰向本院提出异议称，其于2012年1月1日与被执行人景瑞公司签订了《云浮东方时代广场商铺认购书》（编号为：SD××58），并于2012年5月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：12××42）约定购买云浮东方时代广场第二层2B058号商铺，认购书及买卖合同签订后，其分别在2012年2月27日支付商铺首期款145183元、办理房产证税费10926元及工本费200元，另2012年5月18日再支付首期购房款尾数877元，2013年3月29日将余下的购房款141000元支付景瑞公司，该商铺的所有购房款已经全部付清，共以287060元购买了涉案商铺。在2012年5月18日唐红兰与云浮市时代广场物业服务有限公司（下称时代广场公司）签订《商铺委托经营合同》，将涉案商铺委托该公司经营管理，唐红兰以每年固定收取购房总价×8%的汇报收益。2018年12月11日，为办理涉案商铺的权属证书，唐红兰又向税务机关重新缴纳涉案商铺的相关税款，但被告知涉案商铺已被云浮市中级人民法院查封。因案外人已在涉案商铺查封前与被执行人景瑞公司签订认购书和买卖合同，并已缴清全款及办证等费用，且涉案商铺也已经交付使用并收益，但由于景瑞公司自身拖延等原因导致迟迟未能办证，故案外人系涉案商铺的所有人，请求人民法院依法撤销（2018）粤53执293号之一执行裁定书中对云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺【产权证号：00××31】的查封。 案外人唐红兰向本院提交《云浮市东方时代广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、《购房发票》、《商铺委托经营合同》、《完税证明》等证据材料。 申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司以及被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕等均没有提出答辩意见。 本院查明，2018年12月17日，本院因执行申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司与被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案，作出（2018）粤53执293号之一执行裁定，查封了被执行人景瑞公司名下登记的位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺【产权证号：00××31】。案外人唐红兰于2019年1月23日向本院提出执行异议，认为其在法院查封前已购买了该商铺，并已付清全部款项，亦已使用获取收益，请求解除对云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺的查封。 另查明，案外人唐红兰于2012年1月1日向景瑞公司认购了位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺，双方签订了《云浮东方时代广场商铺认购书》（编号为：SD××58）。之后，唐红兰于2012年2月27日向景瑞公司支付商铺首期款145183元、办理房产证税费10926元及工本费200元。2012年5月18日，景瑞公司与唐红兰双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：12××42），约定购买云浮东方时代广场第二层2B058号商铺。当天，唐红兰再向景瑞公司支付首期购房款尾数877元，并与云浮市时代广场物业服务有限公司（下称时代广场公司）签订《商铺委托经营合同》，将涉案商铺委托该公司经营管理，以每月委托经营汇报收益为人民币1913元支付给案外人唐红兰，期限为10年。2013年3月29日，唐红兰将余下的购房款141000元支付给景瑞公司。云浮东方时代广场建成投入使用后，景瑞公司至今未将位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺权属办理过户登记到唐红兰名下。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人唐红兰所提之异议请求是否符合排除执行的法定条件。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人唐红兰提供了《云浮市东方时代广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、《购房发票》、《商铺委托经营合同》、《完税证明》等证据材料，证明其与景瑞公司就云浮市云城区牧羊路2号云浮东方时代广场2B058号商铺签订买卖合同，已付清全部购房款及过户相关税费，同时将商铺出租收取收益，至今未能办理过户非因唐红兰自身原因。因此案外人唐红兰提出的排除执行的异议请求具有事实依据和法律依据，依法应得到支持。 综上，案外人唐红兰的异议请求符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人云浮市景瑞投资置业有限公司名下位于云浮市云城区牧羊路2号云浮东方时代广场2B058号商铺的执行。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。逾期未提起诉讼的，本院将解除对该房屋的查封。 审判长  陈启波 审判员  李伙钊 审判员  黎洪靖 二〇一九年四月二十二日 书记员  潘 宇 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”