广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1715号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周素连（广州市荔湾区旺民干果店经营者），女，1966年4月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）因与被上诉人周素连房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初6694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荔湾区住建局委托诉讼代理人陈斯毅、黄启鸿、被上诉人周素连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荔湾区住建局上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判周素连及共同使用人腾空广州市荔湾区清平路100号首层前房屋交还荔湾区住建局；2.案件诉讼费用全部由周素连承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实不清。一审法院以周素连与家人在涉案房屋后部居住，如果判令其搬迁，不符合直管公房的住房保障功能，因此驳回荔湾区住建局要求收回涉案房屋的诉讼请求，但涉案房屋出租给周素连实际是作商业用途，不具备福利性住房保障的功能，况且，荔湾区住建局管理直管公房，除了住房保障功能外，也负有对公有房产保值增值的职责。周素连及其家属的居住问题，应遵循现有的住房保障体系另行处理，不属于本案要解决的问题。（二）一审判决适用法律错误。一审判决既然依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定认定双方当事人就涉案房屋的租赁关系为不定期，且支持荔湾区住建局解除租赁合同关系的诉讼请求，理应依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，要求周素连及共同使用人返还涉案房屋予荔湾区住建局。被上诉人周素连辩称，涉案房屋是周素连的丈夫的父亲一直在居住，在周素连的丈夫下岗后没有住房的情况下，承租了涉案房屋居住，不同意荔湾区住建局的上诉请求，请求维持原判。2018年9月17日，荔湾区住建局向一审法院起诉，请求判令：1.解除荔湾区住建局与周素连之间就广州市荔湾区清平路100号首层前房屋的不定期租赁关系；2.周素连及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.本案的诉讼费用由周素连承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。广州市荔湾区清平路100号房屋是直管房。2013年8月21日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与周素连（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区清平路100号首层前部位（产别：公产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积4.58平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金961.80元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。租赁合同办理了租赁备案登记。周素连租赁案涉房屋主要作商业用途，经营字号为广州市荔湾区旺民干果店（个体工商户），经营范围零售业。合同期满后，周素连仍一直有支付租金。2018年9月8日，荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向周素连发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区清平路100号首层前房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋。荔湾区住建局提交证据《物流单》显示2018年9月10日邮件已他人代收，但未能举证此通知实际到达周素连。周素连在一审庭审时也不确认有收到此通知。2018年9月20日，一审法院在广州市荔湾区清平路100号首层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。同日，一审法院送达起诉状副本给周素连。在一审审理过程中，周素连确认涉案房屋是前铺后居状态。一审法院认为，荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与周素连在广州市荔湾区清平路100号首层前房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2018年9月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求周素连腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达周素连，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。周素连在2018年9月20日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到周素连，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年9月20日起解除。关于腾退涉案房屋问题。根据周素连的陈述，其一直在涉案房屋居住。考虑周素连一直在涉案房屋居住至今，其称目前没有搬迁去向，根据直管公房是具有保障住房、社会住房福利的功能，若荔湾区住建局将部分房屋（前部）收回，必然导致周素连无法整体使用房屋，与上述直管公房的功能不符。因此，在荔湾区住建局未能举证在收回前部房屋后，房屋剩余面积可达到人均居住水平的情况下，对于荔湾区住建局搬迁的诉讼请求，一审法院暂不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，于2018年10月30日作出判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与周素连关于广州市荔湾区清平路100号首层前房屋的租赁合同关系于2018年9月20日起解除；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局其他诉讼请求。案件受理费50元，广州市荔湾区住房和建设局负担25元，周素连负担25元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审法庭辩论终结后，周素连向本院提交以下证据：1.住宅改非住宅报告，拟证明其丈夫黄进洪经房管站同意开士多店；2.报告，拟证明其丈夫退休，所以房管站同意将房屋分成前后格、前面转周素连名下；3.2004年度个体工商户验照登记表，拟证明黄进洪在涉案房屋经营；4.黄进洪与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局就荔湾区清平路100号首层后房部位（产别：公产）签订的《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》两份（租期至2020年2月28日），拟证明黄进洪承租后部房屋的情况。荔湾区住建局发表质证意见称：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。二审期间，周素连陈述其是同一个房屋间隔成前后两部分，荔湾区住建局对此未提出异议，也未表示周素连居住的后部房屋与前部商铺之间存在相互独立的出入口。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据荔湾区住建局的上诉以及周素连的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：周素连及共同使用人是否应向荔湾区住建局腾空交还涉案房屋。根据本案查明的事实，周素连居住的房屋为商铺与居住相连的“前铺后居”，周素连居住在房屋的后部位置中。一审法院结合直管公房的功能，考虑到周素连的居住情况及没有搬迁去向，对荔湾区住建局要求周素连及其共同使用人腾空交还房屋的诉讼请求暂不予支持并无不当。综上所述，上诉人荔湾区住建局的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年四月十六日书记员 颜旭怀彭诗敏