山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初383号原告：郝广勤，男，1959年6月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告：唐卫红，女，1961年8月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。两原告共同委托诉讼代理人：于海林，山东广耀律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李雪，山东广耀律师事务所实习律师。被告：王树忠，男，1975年3月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：徐茂昌，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。原告郝广勤、唐卫红诉被告王树忠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人于海林，被告委托诉讼代理人徐茂昌、李玉宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告2005年4月21日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、被告返还两原告芝罘区南里村北一街36号房屋及产权证书（房屋产权证编号：37060218078）。诉讼中，原告增加诉讼请求：确认原被告于2004年12月6日签订的购房合同无效。事实和理由：2004年12月6日，两原告与被告签订购房合同，约定两原告将坐落于烟台市芝罘区黄务镇南里村北一街36号房屋（下称涉案房屋）以60000元价格出售给被告，包括正房5间、厢房3间，占地总面积243.30平方米。2005年4月21日，原、被告又以公证方式在房屋买卖协议书中约定，两原告将登记在原告郝广勤名下的坐落于烟台市芝罘区南里村私房北屋五间、西平台三间（编号3706021018078）以32000元的价格出售给被告。协议签订后，被告向原告索要了涉案房屋的所有权证书和土地使用证书。因涉案房屋系原告在宅基地上所建的农村住房，而被告并非原告所在集体组织的成员，原、被告之间买卖协议应为无效协议。原被告多次协商无果，故请求法院依法维护原告合法权益。被告辩称，（一）原、被告于2004年12月6日签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，且被告依约足额向两原告支付了购房款，两原告依约向被告交付房屋及土地使用证书和房屋所有权证书，被告占有使用房屋至今14年时间。2018年年底，在涉案房屋所在地的房屋拆迁补偿方案初步确定后，两原告基于巨大拆迁利益考虑起诉至法院，违反了诚信原则。涉案房屋已被列入被拆迁置换的规划，近期内将很快被拆迁置换，土地管理法等法律之所以规定农村宅地基房屋禁止转让是因宅基地系农村集体成员基于村集体成员身份而享有的一种社会福利和社会保障，国家通过此规定也可严控集体土地的流失，但在政府已经对宅基地房屋规划拆迁改造、农村集体土地变更为国有土地的情形下，法律禁止宅基地转让的立法目的已不复存在，因此原、被告间的房屋买卖协议合法有效。（二）即使合同无效，两原告也应赔偿被告因改建、装修房屋的增值部分，以及因涉案房屋拆迁使两原告获得的拆迁利益及土地增值部分。涉案房屋补偿方案已经确定，两原告根据补偿方案可获得292平方米的置换房屋，根据政府确定的房屋价格，每平方米在9500元左右，两原告因此获得拆迁补偿价值2774000元。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋登记在原告郝广勤名下，包含北屋五间76.40平方米，西厢（平台）三间66.60平方米，房屋总建筑面积110平方米；占地数量243.30平方米；东至墙基外根邻夹道，西至墙基外根邻夹道，南至墙基外根邻夹道，北至墙基外根邻街，乡村私有房产证编号为3706021018078。集体土地建设用地使用证[烟芝集建（1991）字第20238号]载明土地使用者为原告郝广勤，地址为南里村，地号021018078，土地类别为住宅，用地面积243.30平方米，其中建筑占地110平方米；东至墙基外根邻夹道，西至墙基外根邻夹道，南至墙基外根邻夹道，北至墙基外根邻街。两原告均为烟台市芝罘区南里村村民，被告系城镇居民。2004年10月17日，被告向两原告支付购买涉案房屋的定金3000元，两原告向被告出具收条。2004年12月6日，原、被告签订购房合同，约定两原告自愿将坐落于芝罘区黄务镇南里村北一街36号房产以60000元的价格卖给被告，此房产为平房，正房5间厢房3间，占地总面积293.3平方米，其中建筑面积为110平方米。被告交齐房款后原告必须无条件地将此房产的土地使用证及房产证交与被告。合同签订后，被告向两原告足额支付房款60000元，两原告向被告出具60000元的收条，涉案房屋及其乡村私有房产证、集体土地建设用地使用证均由被告实际占有。2005年4月21日，原被告针对涉案房屋的买卖合同在烟台市芝罘区公证处进行了公证。庭审中，双方认可一致，为减少公证费用,双方在公证的房屋买卖协议书中将真实购房款60000元约定为32000元。庭审中，被告提交从烟台市芝罘区住建局调取的烟台市芝罘区2013-2018年棚户区改造项目表，证明涉案房屋所在的南里村在2015年已经列入芝罘区棚户区改造计划。原告质证称，看不出是从芝罘区住建局调取的材料，也无法证实被告要主张的内容，无法核实其真实性。诉讼中，经本院落实烟台市芝罘区人民政府黄务街道办事处棚改办和拆迁建设指挥部，涉案房屋所在的南里村虽列入棚改计划，但未公布相关房屋征收公告及征收补偿方案，无法计算现行拆迁安置补偿价值。本院所确认的事实，有两原告和被告提交的购房合同、房屋买卖协议、收条、房产证、土地证等为证，还有庭审笔录中记载的两原告和被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为：（一）宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。原、被告签订的《购房合同》及《房屋买卖协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，当出卖农村住宅时，该宅基地的使用权必然随之发生转移。虽然原、被告签订《购房合同》及《房屋买卖协议书》的行为系双方当事人的真实意思表示，但因被告为城镇居民，并非南里村村民，双方买卖涉案房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告于2004年12月6日签订的《购房合同》及原、被告于2005年4月21日签订的《房屋买卖协议书》应为无效。（二）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应将涉案房屋腾退给两原告，并将涉案房屋的乡村私有房产证（编号为3706021018078）和集体土地建设用地使用证[烟芝集建（1991）字第20238号]返还给两原告。同时，两原告应将购房款60000元返还给被告。（三）基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，两原告应对被告的损失进行赔偿。两原告处置涉案房屋时，即应当明知涉案房屋及宅基地属禁止流转范围，处置多年后又以违法处置房屋为由主张合同无效，故两原告应对合同无效承担主要责任。对于被告作为受让人信赖利益损失的赔偿，被告虽要求原告赔偿改建装修损失及涉案房屋的拆迁价值，但未提供充分证据证明，故被告的上述抗辩理由，本院依法不予采纳。经本院落实黄务街道棚改办和拆迁建设指挥部，涉案房屋所在的南里村虽列入棚改计划，但未公布相关房屋征收公告及征收补偿方案，无法计算现行拆迁安置补偿价值，被告可待证据充分后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郝广勤、唐卫红与被告王树忠签订的《购房合同》、《房屋买卖协议书》无效；二、限被告王树忠于本判决生效之日起30日内将坐落于烟台市芝罘区南里北一街36号的房屋腾退给原告郝广勤、唐卫红，并将上述房屋的乡村私有房产证（编号为3706021018078）和集体土地建设用地使用证[烟芝集建（1991）字第20238号]一并返还给原告郝广勤、唐卫红；三、限原告郝广勤、唐卫红于本判决生效之日起10日内返还被告王树忠购房款60000元。如原告郝广勤、唐卫红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告王树忠负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 于  泽  福人民陪审员 都  少  姬二〇一九年四月二十六日书 记 员 郝经顺（代）