杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初3973号 原告：杭州汉品新天地文化艺术有限公司。住所地：杭州市下城区西文街99号416室。 法定代表人：王喆，总经理。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：杭州创意投资发展有限公司。住所地：杭州市下城区石祥路71-8号。 法定代表人：钱小义，董事长。 委托诉讼代理人：张林、卢浙晋，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告杭州汉品新天地文化艺术有限公司诉被告杭州创意投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告杭州汉品新天地文化艺术有限公司的委托诉讼代理人姜海斌、王伟，被告杭州创意投资发展有限公司的委托诉讼代理人张林、卢浙晋到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院给予庭外和解期一个月。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告杭州汉品新天地文化艺术有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方签订的《IN地块物业预租赁合同》合法有效，并判决被告继续履行该租赁合同；2.判决被告向原告支付因被告未按合同约定时间交付房屋供原告使用的违约金35778544元（从2015年10月1日开始暂计算至2018年7月1日，之后计算至实际交付之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2013年4月22日，杭州新天地集团有限公司、被告、浙江汉品文化艺术有限公司三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》，三方约定：由杭州新天地集团有限公司(下称新天地集团)及浙江汉品文化艺术有限公司（下称浙江汉品）共同投资成立合资公司即原告。协议同时约定，被告应于2015年10月1日之前将竣工并经综合验收的房屋交付给原告。随后，原、被告双方签订《IN地块物业预租赁合同》。双方约定，被告将位于杭州新天地IN地块工业遗存物业及其设施承租给原告，作为艺术酒店、文化艺术创意等用途（具体详见业态规划）。合同同时约定租赁期为20年，自项目开业之日起计算，最迟不超过新天地其他商业开业之日，预计开业时间为2016年10月1日。该份物业预租赁合同签订之后，原告积极履行合同义务，投入大量人力、财力、物力，现在该地块的业态规划、招商等工作已经基本完成，但被告迟迟不能交付房屋，已经构成违约，并导致该商业项目严重受损，被告应依照合同约定向原告支付逾期交付房屋的违约金，但鉴于原合同中约定的违约金标准过高（每逾期一天，按照月租金的2倍偿付违约金），原告自愿按照每逾期一天，按照日租金的2倍的标准向被告主张违约金。2017年12月8日，原告收到被告发出的关于解除《IN地块物业预租赁合同》的通知，被告告知原告要求终止双方合作关系，解除《IN地块物业预租赁合同》。原告认为，原、被告双方签订的《IN地块物业预租赁合同》合法有效，被告无权单方解除合同，被告的行为没有任何事实依据与法律依据。因此，原告请求法院依法判决原、被告双方签订的《IN地块物业预租赁合同》合法有效，继续履行该份租赁合同。综上所述，原告认为被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。特向贵院起诉，请求依法查明事实，公正判决，以维护原告合法权益。 被告杭州创意投资发展有限公司答辩称：一、IN地块预租赁合同因违反国有资产租赁的相关规定，缺乏必要法定流程，合同显失公平，存在着恶意串通、损害国家利益的情形，如放任其继续发展将造成国有资产流失、严重损害社会公共利益，应当被认定为无效。（一）被告在签订案涉预租赁合同时系国有公司，且目前仍然含有国有成分，适用国有资产管理的相关规定。（二）关于国有资产向非国有单位出租应当进行评估的相关规定属于效力性强制性规定，违反相关规定合同即为无效；即使认定其为管理性强制性规定，根据本案一旦履行该合同将发生损害国家利益和社会公共利益的具体情形，亦应当依法认定合同无效。（三）案涉租赁物系国有资产出租，根据相关法律法规的规定，除评估外，还应当依法经过相应的内部决议、审批备案程序，并通过法定平台进行公开挂牌招标，而案涉预租赁合同的签订未经过上述程序。（四）案涉租赁行为违反相关法律法规，未遵循任何法定程序，如放任其继续发展将造成国有资产流失、严重损害社会公共利益，应当认定无效。（五）案涉地块投入巨大，而案涉合同签订价格显著低于市场价和被告其他地块租赁价格，二十年租金仅能收回一半成本，显失公平，且存在着恶意串通、损害国家利益的情形。综上所述，应当认定本案预租赁合同无效。二、原告存在未经书面同意非法转租、擅自改变租赁用途、未按约定的业态规划实施等多种严重违约行为，且缺乏履约诚信和履约能力，故即使预租赁合同有效，被告亦有权解除预租赁合同。原告已自认收到合同解除通知书，案涉预租赁合同已经解除，原告起诉主张合同有效、继续履行合同已经超过三个月法定异议期，其异议权已经消灭。三、案涉地块预租赁合同属于预约合同，现已事实履行不能，不适于继续履行，强制履行费用过高，继续履行合同对各方包括整个区域经济环境均会产生严重不利后果，本案预租赁合同不应当继续履行，同时亦无再缔结本约的可能性和必要性。四、原、被告双方并未约定交付时间，不存在合同约定的计算迟延交付违约金的基础，且原告在其自身提交证据并不能证明其实际投入和实际损失情况下，以极高标准主张违约金，有违合同法关于违约金的约定，故被告不应当承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.新天地工业遗存合作框架协议，证明2013年4月22日，新天地集团、被告、浙江汉品三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》，协议约定：由新天地集团及浙江汉品共同投资成立合资公司即原告，被告应于2015年10月1日前将竣工并经综合验收的房屋交付给原告。 2.业态规则图，证明被告对IN地块的业态规划。 3.IN地块物业预租赁合同，证明被告未按双方签订《IN地块物业预租赁合同》约定的时间，交付该房屋供原告使用，每逾期一天，按月租金的2倍向原告偿付违约金。 4.同意转租证明，证明被告将（杭政储出（2018）48号地块）（IN）共计17818.7平方米的房屋所有权租赁给原告。 5.关于解除《IN地块物业预租赁合同》的通知，证明2017年12月8日，被告告知原告要求终止双方合作关系，解除《IN地块物业预租赁合同》。 6.关于继续履行《H地块物业预租赁合同》、《IN地块物业预租赁合同》的复函及EMS面单、投递详情查询，证明2017年12月15日，原告及浙江汉品向被告复函告知被告其已经逾期交付租赁地块物业（H、IN），给原告造成了巨大损失；被告无权单方面通知解除合同，原告要求继续履行原物业预租赁合同。 7.建设用地规划许可证附件，证明2009年10月14日，被告就杭政储出（2008）第48号地块（IN地块）取得了建设用地规划许可证，预租赁合同合法有效。 8.杭下国用（2010）第100095、100096号土地使用权证，证明2010年12月15日，被告取得杭政储出（2008）第48号地块（IN地块）土地使用权证,预租赁合同合法有效。 9.审计报告，证明原告2018年7月31日的财务状况及2018年1-7月的经营成果和现金流量。 10.新天地H地块、IN地块预期收益分析意见书，证明原告在与被告签订的合同期内预期收益估算情况。 11.租赁合同，证明原告与众多商家签订了《租赁合同》，由于被告迟迟未能交付房屋，导致原告已经违约。 被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据： 1.杭州市实业投资集团有限公司（下称杭实集团）企业信息公示网信息（2018年11月12日），证明杭实集团自2013年至今唯一股东均为杭州市人民政府。 2.新天地集团改制前公司章程。 3.被告改制前公司章程。 证据2、3，共同证明新天地集团自2008年11月10日起直至其改制，其唯一的股东即为杭实集团（原名杭州市工业资产经营投资集团有限公司）。而被告的唯一的股东为新天地集团，被告在改制前属于国有公司，案涉地块系纯国有资产，新天地集团对其国有资产实行统一管理和以保值增值为核心的资产经营责任制，其全资子公司的国有资产应当按照新天地集团的决策和授权，实施经营管理。而案涉预租赁合同无论在被告处、新天地集团或杭实集团处均未见任何相关审批备案手续、决策授权手续。 4.新天地集团企业信息公示网信息（2018年11月12日）。 5.杭州创意投资发展有限公司企业信息公示网信息（2018年11月12日）。 证据4、5，共同证明新天地集团于2015年12月31日变更工商登记，股东由杭实集团一家变更为三家。在新天地集团改制后，杭实集团仍持有新天地集团15%股份，新天地集团持有被告100%股权，故目前被告仍具有国有成分。 6.杭实集团调查联系单，证明新天地H地块租赁行为的“董事会决策程序，评估，杭州产权交易所公开招租、招拍挂等手续”的相关资料应有而未有，不符合相关规定及杭实公司的内部流程。 7.杭实集团官网招租公告（2013-2014年），证明杭实集团直接或间接持有的国有资产均需要进行公开招租，而案涉预租赁合同缺少此项流程。 8.新远影城租赁合同，证明同时期被告就周边其他地块与其他公司签订的租赁合同单价，远高于本案租金单价。 9.IN地块目标成本表。 10.出让合同及土地开发补偿协议书。 11.建筑设计合同。 12.建设工程设计合同。 13.加固工程合同。 证据9-13，共同证明被告对于IN地块投入高达2.56亿，如果按照本案预租赁合同进行履行，则20年的租金总计1.3亿元，即在租赁期内只能收回投入成本的一半，且IN地块总共土地出让时间为40年（2049年到期），可见收益与回报远不成正比，对被告显失公平，并将造成国有资产流失的严重后果；而根据原告《预期收益分析意见书》所述，其在20年内仅需每年支付650万元，合计分期支付1.3亿元总成本，却可以获取高达5.3亿元的营业收入，预计利润高达4亿元。故可以看出案涉预租赁行为并非正常的理性商业行为。 14.（肯德基）同意转租证明（原告申请版本/发起流程版本）。 15.公司印章使用申请流程（就转租肯德基一事）。 16.（肯德基）同意转租证明（最终错误盖章版本）。 17.葛林情况说明（光盘）。 证据14-17，共同证明原告存在非法转租情况，且其转租主要为餐饮，不符合预租赁合同中的业态规划，为消除其非法转租及业态规划不符双方约定可能带来的不利后果，恶意骗取被告同意转租的证明。原告缺乏诚信意识，双方之间不具备继续履行的基本信任基础。 18.（2018）浙0103民初4943号民事判决书。 19.汇庭公司诉原告房屋租赁合同纠纷案受理通知书及起诉状。 证据18、19，共同证明原告缺乏实际履约能力，其对外负有大量债务，资不抵债，且拖欠租金，缺乏诚信意识。 20.被告与杭州新天地商业发展有限公司租赁合同。 21.杭州新天地商业发展有限公司与第三方部分租赁合同（IN地块）。 22.履约保证金收据。 23.装修施工费用缴费通知书、安全承诺书、商铺交接记录表各。 24.装修围挡照片。 证据20-24，共同证明被告与原告合同解除后，已将涉案地块租赁给杭州新天地商业发展有限公司，后杭州新天地商业发展有限公司又将涉案地块出租给了第三方，第三方已缴纳履约保证金，并交付装修，相关租赁合同已在履行中。被告与原告的预租赁合同已经无法履行。 上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证： 原告提交的证据1，被告对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。首先，经核实，被告及新天地集团作为该框架协议的甲方、乙方，却均没有该份协议的原件或复印件，亦没有该份协议的内部用印审批流程，直至原告提交该份证据后才知晓该份框架协议，故对该框架协议的真实性、合法性存疑。第二，该框架协议涉及的合资公司是否为原告无法确认，缺少关联性：（1）根据该框架协议约定，并未确定合资公司的最终名称，暂定名为杭州汉品新天地凤凰艺术发展有限公司，框架协议从始至终未提到原告的名称，原告亦未提交后续文件证明此处的合资公司即为原告；（2）该框架协议第2页关于“合资公司相关约定”第1款提到“一期注册资本3000万元，于毛坯房交付前六个月到位，正式开业前注册资本逐步增加到6000万元”，而原告截至目前总注册资本也只有1000万元，实缴到位500万元。假设原告即为该框架协议中所提的合资公司，则其自身条件与该框架协议中对合资公司的要求相差甚远，注册资本相差5000万元，根本不具备履行租赁合同的能力。故无法认定原告即为框架协议中所述的合资公司。第三，该框架协议并未生效。该协议第2页“本协议其他约定”部分第1款和第2款约定，“本协议自三方签字盖章并按约收到保证金后生效”，“本协议签订后10日内丙方向甲方支付保证金100万元人民币”，可见该协议系附生效条件的合同，根据合同法第四十五条，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”，鉴于该协议签订后丙方即浙江汉品至今并未向甲方新天地集团支付100万元保证金，因此该框架协议并未生效，且也不具备生效的可能性。第四，该框架协议第3页写明合同有三份附件，协议第1页“合作模式”部分第2款和“业态约定”部分第1款分别提到了“详见附件：出租合同”及“详见附件：IN业态规划”，由此证明签订该框架协议时，附件已经存在，而作为协议的一部分，原告应当提交该三份附件。本院认为，被告并未否认其在该框架协议中加盖的公章的真实性，结合原告提交的证据3，可以认定原告即为框架协议中暂定名称的“合资公司”，故对该框架协议的真实性及关联性予以确认。 原告提交的证据2，被告对四份业态规则图的真实性、合法性、关联性、证明对象均不予认可。第一，该业态规划仅为原告自行制作，无公章及相应确认文件，并未取得被告的确认，与证明对象缺乏关联性。第二，原告在证据清单所列的证明对象为“被告对IN地块的业态规划”，但实际上该业态规划系原告根据其自身需求制作的单方业态分布，从首层平面图中可看出，原告的业态规划中已经详细到具体招商的商铺，例如KFC精选店、卤儿道道、享食客、罗森便利店等等，故并非框架协议或预租赁合同签订时所附的业态规划，而是原告最新制作完成。本院认为，该四份业态规划图上均加盖了被告的工程专用章，应认定被告对图中IN地块的业态规划已作出确认，故对其真实性及关联性予以确认。 原告提交的证据3，被告对合同的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。第一，该预租赁合同上没有签订时间，具体何时何地签订、由谁进行签订无法核实，在被告及原被告母公司新天地集团处均无法找到该合同原件及用印审批流程文件等，故对于合同的真实性不予确认。第二，该预租赁合同缺少法定的“董事会决策程序，评估，杭州产权交易所公开招租、招拍挂等手续”的相关资料，不具有合法性。第三，该证据名称为“预租赁合同”，即使其真实合法，也只能表明是预约合同，原、被告双方就本案租赁行为尚未达成本约合同的实际合意（预约合同效力）。第四，案涉租赁房屋并未实际交付，租赁合同并未实际开始履行。本院认为该份《IN地块物业预租赁合同》与《新天地工业遗存合作框架协议》相印证，被告亦未否认该IN地块物业预租赁合同中所加盖的公章的真实性，故对其真实性及关联性予以确认。 原告提交的证据4，被告认为原告的证明目的不明确，推测其可能希望以此证明被告同意其对IN地块整体转租。对该份证据真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据系原告非法取得，原告以肯德基承租IN地块205平方米提出申请，但后续勾结被告内部人员将同意转租证明中具体内容偷梁换柱，把IN地块205平方米商铺的转租变成同意IN地块整体转租，这一异常情况从该转租证明上表述为将IN地块均整体转租给肯德基这一点上可以看出。在另案H地块租赁纠纷中该案原告浙江汉品也借由此事取得了类似的同意转租证明。结合被告在两案中提交的发起流程文件、最终盖章文件、0A流程和经办人员说明，可以证明原告存在非法转租情况，为逃避其非法转租的风险，恶意骗取转租证明，缺乏诚信意识。本院认为该份《同意转租证明》加盖了被告的公章，被告称该证明系原告与被告内部工作人员勾结后非法取得，缺乏证明佐证，故对该证据的真实性予以确认。 原告提交的证据5，被告没有异议，被告在原告存在擅自转租且恶意骗取转租证明、业态规划不符合同约定、原告经营不善资不抵债、缺乏履约能力、合同显失公平且损害国家和社会及被告利益情况下，发函告知解除预租赁合同。本院对该份证据的真实性予以确认。 原告提交的证据6，被告对于收到复函这一事实没有异议，但对于复函内容有异议。本案预租赁合同违反相关法律法规，损害了国家和社会利益，合同应属无效。即使不考虑预租赁合同本身效力，被告在原告存在擅自转租且恶意骗取转租证明、业态规划不符合同约定、原告经营不善资不抵债缺乏履约能力、合同显失公平且损害国家和社会及被告利益情况下，发函告知解除预租赁合同且已通知对方，合同自通知到达原告时解除。因此，被告并未逾期交付IN地块，结合原告自行制作的业态规划，可知原告存在未经被告同意、擅自转租的情形。原告关于邮寄复函所附面单及投递详情查询单多达5份，被告只确认收到了该份复函，对于所收到的复函具体对应哪一份面单及投递详情查询单不能确认，故对于面单及详情查询单的真实性、合法性、关联性、证明对象不予确认。从面单寄件人（一份以浙江汉品名义寄出，其他四份均为浙江汉品与原告共同寄出）、寄件地址及复函落款来看，浙江汉品与原告高度混同，办公地点和工作人员混为一体。本院对被告收到继续履行预租赁合同的复函的事实予以确认。 原告提交的证据7、8，被告对合法性、关联性、证明目的均有异议，该证据系被告名下的建设用地规划许可证、附件以及土地使用权证，被告从未向原告提供过上述材料，故原告的证据来源是否合法令人怀疑，该证据与本案审理事实没有关联性，原告证明目的不明确。本院对该组证据的真实性予以确认。 原告提交的证据9，被告对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。该审计报告系原告单方委托出具，且未提交审计相关的会计账簿、凭证、报表及其他相关资料，无法客观公正反映出原告的经营和财务情况。且从这份审计报告的《所有者权益变动表》中可看出，原告是处于持续亏损状态，可见原告的财务和经营状况已经陷入困难，缺乏对本案预租赁合同的履约能力。本院对该证据的真实性予以确认，但该审计报告系原告单方委托出具，故对其与本案的关联性不予确认。 原告提交的证据10，被告对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。该预期收益分析意见书系原告单方委托出具，仅仅依据预租赁合同及招商合同粗略估计，且该意见书第2页中明确“该统计口径暂不考虑合同已有的增长率及续签合同后的增长率”，无法保证分析结果的客观公正，真实性、合法性存疑。根据预租赁合同第三条第1款，“物业管理费和能耗费等按规定缴纳”可知，物业管理费最终应当缴纳给被告或指定公司，总之物业公司并不是原告或其指定第三方，而在预期收益分析意见书中将物业费收入也作为原告营业收入的一部分，显然是错误的。根据《预期收益分析意见书》所述，就IN地块项目而言，原告在20年内仅需分期支付130071400元成本，却可以获取高达533168470.80元的营业收入，预计利润高达403097070.80元，且这还仅仅是根据现有租赁合同进行的估算。可见，案涉租赁行为并非正常的商业行为，该合同毫无公平可言。本院对该证据的真实性予以确认，但该预期收益分析意见书系原告单方委托出具，故对其与本案的关联性不予确认。 原告提交的证据11，被告对真实性、合法性、证明对象均有异议。系原告与第三方签订的转租合同，但所有转租合同中乙方基本信息、交付日期和租赁期限均被隐去，未明确租赁用途，且系原告自行寻找未经出租人确认的次承租人，原、被告并未约定确定的房屋交付日期，原告却擅自进行转租，由此产生损失亦应当由原告自行承担。本院认为该组证据均系原告与第三方所签，对内容的真实性无法确认，但对于原告已开始招商的事实予以确认。 被告提交的证据1，原告对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 被告提交的证据2-6，原告对真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议。对于1-5异议如下：被告跟原告及被告的母公司签订涉案框架协议在改制之前，当时房屋并未交付给原告，而现在被告并不全部属于国有。法律未规定国有房屋出租要经过法定程序，故对被告所持的不经过法定程序合同无效的意见不认可。对证据6证明对象及关联性有异议，原告针对的是被告，被告的股东是新天地集团，杭实集团只是股东的股东。本院对证据2-6的真实性予以确认，但上述证据与本案缺乏关联，即使签订案涉框架协议未经过被告所称的流程，也系被告内部管理不规范所致，不能直接证明案涉框架协议无效。 被告提交的证据7-13，原告未参与，对三性及证明对象均有异议。框架协议所确定的租金是短期的租金标准，当时约定时间是5年，大家都很清楚五年之前这边是一个什么样的市场行情，1元/日在当时是一个合理的价格，谁也没有想到G20之后杭州房产市场的快速发展，所以说这是一个正常的、合理的、理性的商业行为，而并不是像被告所说的非正常理性的商业行为。退一步讲，即使是一个非理性的商业行为，被告盖了章，也应当为自己非理性的商业行为买单。被告多次强调诚信的问题，说原告缺乏基本的诚信，既然这么强调信任和诚信，就应该继续履行合同，更何况双方当初对于租金将来会产生变化是有调整的空间和可能性的。包括证据8新远影城的租赁合同，里面约定的租金也就2.5元。本院认为证据7、8的真实性无法确认，证据9-13的真实性予以确认，但与被告的待证目的缺乏关联，不能证明国有资产流失及签订租赁合同系非正常理性商业行为的事实。 被告提交的证据14-17，原告对与其向法庭提交的同意转租证明一致的材料没有异议，除此之外的证据对关联性和证明对象有异议。本院认为原告的异议成立，被告向原告出具的同意转租证明上已加盖了公章，现被告称系原告恶意欺骗所得，缺乏证据证明，故对被告的证明对象不予确认。 被告提交的证据18、19，原告对真实性没有异议，对关联性和证明对象有异议，三个案件的原告都是被告或者被告的关联企业，到目前为止，只有一个案件法院作出了判决，判决目前还未生效，被告如何能证明原告对外负有大量的债务。本院对该两组证据的真实性予以确认。 被告提交的证据20-24，原告对真实性、关联性和证明对象均有异议，认为被告置基本事实于不顾,置法律和合同于不顾，在收到起诉状后争议尚在处理中擅自将已经租给原告的房产出租给第三方，以此对抗原告，造成合同无法继续履行表象，被告的行为恰恰证明其丧失了最基本的诚信，事实上原告对外招商签的合同已经高达40份。被告想证明合同无效但没有提出反诉，想证明合同显失公平但已过行使撤销权的除斥期间，故该组证据不能证明其解除合同行为的合理性。本院认为被告提交的与第三方的租赁合同真实性无法确认，且部分合同签订时间在原告起诉之后，在本案纠纷尚未作出处理之前，其即使存在出租案涉房屋、收取相关保证金及租金的行为，也系违反了原、被告之间约定的行为，故不能证明合同无法实际履行，相反能证明案涉房屋已符合交付条件，合同可以继续履行。 本院经审理后查明案件事实如下：2013年4月22日，新天地集团、被告杭州创意投资发展有限公司、浙江汉品三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》，三方约定：由新天地集团及浙江汉品共同投资成立合资公司，暂定名杭州汉品新天地凤凰艺术发展公司，最终以工商核准登记的名称为准，注册资本逐步达到6000万元，新天地集团以现金投入2400万元，占40%的股份，浙江汉品以现金投入3600万元，占60%的股份；由被告按批准的建筑设计方案对IN工业遗存项目进行建设，综合验收后毛坯房出租给合资公司（详见附件：出租合同），由合资公司负责室内精装修，并负责今后运营。业态约定：IN项目以个性设计酒店为主体业态，并计划配套省文交所书画交易中心、设计师品牌店和个性服饰品牌，概念咖啡店和概念餐饮等，业态突出文化品味、艺术感、设计感和视听味光的新概念传达（详见附件：IN业态规划）。被告将房屋出租给合资公司，IN面积17818平方米，每天每平方米建筑面积按1元租金标准，每三年递增5%，物业管理费按有关规定缴纳，租赁满五年后双方根据经营情况对租金再行协商。被告应于2015年10月1日前将竣工并经综合验收合格的房屋交付给合资公司，浙江汉品应保证IN项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日），出租合同于新公司成立后十天内签订。三方还约定本协议自三方签字盖章并按约收到保证金后生效。协议签订后10日内浙江汉品向新天地集团支付保证金100万元，合资公司成立时退还。协议签订后，浙江汉品未向新天地集团支付合同约定的100万元保证金。 2013年9月26日合资公司成立，即原告杭州汉品新天地文化艺术有限公司，注册资本1000万元。后原、被告签订《IN地块物业预租赁合同》，约定原告向被告承租杭州新天地IN地块工业遗存物业及其设施作艺术酒店文化艺术创意用途，面积17818平方米（正在建设中）。租赁期为20年，自项目开业之日起算，原告应确保IN项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日）。租金每年6503570元，每三年递增5%，每年支付一次，合同还约定押金及其他费用的承担方式。合同第六条约定原告在租赁期限内，除正常招商外，须事先征得被告的书面同意，方可将承租的该房屋大部分或全部转租给他人。在租赁期间内，原告有下列情形之一的，被告有权终止合同，收回房屋，对原告的装修不予补偿，并赔偿被告因此造成的损失：1.未经被告书面同意，违反本合同第六条的约定擅自将该房屋转租、转借他人或调换使用；2.未经被告同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋且经被告书面通知，在限定时间内仍未纠正，并修复的；3.擅自改变本合同规定的租赁用途，不按照双方约定的业态规划及其他类似业态实施，或利用该房屋进行违法活动；……。合同第八条就违约责任约定：被告未按合同约定的时间交付该房屋，每逾期一天，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金。 2017年10月26日，被告出具一份《同意转租证明》，称：我公司拥有位于中国浙江省杭州市下城东新街道东文街51号华唐铭座【杭政储出（2008）48号地块（IN）】共计17818.7平方米的房屋所有权，我公司租赁给杭州汉品新天地文化艺术有限公司，现我公司同意由杭州汉品新天地文化艺术有限公司租赁给杭州肯德基有限公司用于开设KFC餐厅，租期为15年，并由杭州汉品新天地文化艺术有限公司与杭州肯德基有限公司签订《租赁合同》。我公司证明：杭州汉品新天地文化艺术有限公司已经将上述《租赁合同》的复印件在签署之前交我公司确认，且该公司在上述《租赁合同》中所有给予杭州肯德基有限公司的权利作出承诺，的确已经完全征得我公司的同意。我公司同意：在上述《租赁合同》履约过程中，杭州汉品新天地文化艺术有限公司不能继续履行合同，如果杭州肯德基有限公司届时并要求我公司接替杭州汉品新天地文化艺术有限公司继续履行上述《租赁合同》出租方项下所有权利和义务直至《租赁合同》期满之日的，我公司同意自杭州肯德基有限公司的书面通知之日起，接替杭州汉品新天地文化艺术有限公司继续按照原《租赁合同》的约定履行出租人的全部义务。 2017年12月8日，原告收到被告发出的《关于解除的通知》，通知称：根据贵司履行《IN地块物业预租赁合同》的情况，我司认为不符合项目推进的要求和合同的约定，我司特此函告如下：一、自2017年12月8日开始，终止与贵司的合作关系，并解除《IN地块物业预租赁合同》；二、请贵司指派专人与我司对接，协商解约后续事宜。 2017年12月15日，原告复函至被告，认为：一、我司与贵司签订的租赁合同合法有效，现贵司无权单方面通知解除合同，该解除行为无事实与法律依据，属于违法解除，应无效。二、贵司与我司都有全面履行合同的义务，现贵司已逾期交付租赁地块物业（H、IN），给我司在及时履行合同时应得的期待利益及部分交付次承租人迟延方面均造成了严重的客观损失，我司保留追究贵司违约行为的权利。三、我司再次通知督促贵司收函后尽快安排交付租赁物业。我司一如既往遵守合约，按合同约定条件支付租赁合同项下的押金与相应租金，以实现各方合同主体的最大利益。 另查明，就案涉地块项目的业态规划，原告已作出业态规则图，该业态规划图加盖了杭州创意投资发展有限公司工程专用章。2017年4月起，原告陆续与多家商户签订租赁合同，因本案讼争已引发多起商户与原告之间的房屋租赁合同纠纷。被告于2018年5月28日将案涉IN地块物业出租给杭州新天地商业发展有限公司，租赁期限自2018年6月10日至2032年6月9日，第一、二年固定租金为2元/平方米/天。被告自认已将IN地块物业交付给杭州新天地商业发展有限公司，由杭州新天地商业发展有限公司转租给第三方。 本院认为，本案中原、被告争议的焦点是：一、新天地集团、被告、浙江汉品三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》是否生效。《新天地工业遗存合作框架协议》中三方约定合同的生效条件除需各方签字盖章外，浙江汉品还应向新天地集团支付保证金100万元，保证金待合资公司成立时退还。但协议签订后浙江汉品并未向新天地集团支付合同约定的100万元保证金，被告由此认为该协议未生效。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同的生效，原则上是与合同的成立一致的，合同成立即产生效力，而某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，是合同生效的特别要件。本案中《新天地工业遗存合作框架协议》不存在法定的生效特别要件，但附有约定的生效条件。对此本院认为虽然浙江汉品未支付保证金，但新天地集团、被告从未对此提出异议，且三方仍依协议约定成立合资公司，即本案原告，之后被告按约与原告签订《IN地块物业预租赁合同》，该合同所约定的权利义务均系以《新天地工业遗存合作框架协议》为基础。也就是说，在原告成立并与被告签订《IN地块物业预租赁合同》后，《新天地工业遗存合作框架协议》的合同目的已经实现，即使浙江汉品向新天地集团支付了保证金，该保证金也早已退还。在《新天地工业遗存合作框架协议》成立并已实际履行的情况下，被告仅以一笔事实上应当退还的保证金未支付来主张协议未生效故而不具备法律约束力，本院难以采信。现新天地集团、被告、浙江汉品均未提出解除《新天地工业遗存合作框架协议》，故《新天地工业遗存合作框架协议》应对签约各方具有法律约束力。二、案涉的《IN地块物业预租赁合同》的效力。被告认为IN地块预租赁合同因违反国有资产租赁的相关规定，缺乏必要法定流程，合同显失公平，存在着恶意串通、损害国家利益的情形，如放任其继续发展将造成国有资产流失、严重损害社会公共利益，应当被认定为无效。对此，本院认为被告称关于国有资产向非国有单位出租应当进行评估的相关规定属于效力性强制性规定，并无相关法律依据,至于审查在出租过程中企业内部流程是否存在瑕疵，系企业上级主管部门管理范畴。被告所称的存在合同显失公平，恶意串通、损害国家利益等情形，亦无证据佐证，故对案涉《IN地块物业预租赁合同》的有效性，本院予以确认。三、被告于2017年12月8日向原告发出的《关于解除的通知》，是否发生解除合同的法律效力。除法定的解除条件外，原、被告在预租赁合同中约定一方可以解除合同的条件是：1.未经被告书面同意，违反本合同的约定擅自将该房屋转租、转借他人或调换使用；2.未经被告同意，擅自拆改变房屋结构，或损坏房屋且经被告书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3.擅自改变本合同约定的租赁用途，不按照双方约定的业态规划及其他类似业态实施，或利用该房屋进行违法活动；等等。被告在解除通知书中所列明的行使解除权的理由是原告履行合同不符合项目推进的要求和合同的约定。庭审答辩时，被告对“不符合项目推进的要求和合同的约定”所作的解释是原告存在未经书面同意非法转租、擅自改变租赁用途、未按约定的业态规划实施等多种严重违约行为。对此本院认为，其一，合同约定原告在租赁期限内，除正常招商外，在征得被告书面同意后，可将承租房屋大部分或全部转租给他人，该约定明确原告向被告承租的房屋可以用于正常招商，同时被告已向原告出具了《同意转租证明》，书面同意原告可将承租物业进行转租，被告称《同意转租证明》系原告勾结被告内部人员将同意转租证明中具体内容偷梁换柱的说法，并无证据佐证，本院难以采信；其二，被告称原告未按约定的业态规划实施、擅自改变租赁用途，但原告向法庭出示的业态规划图上，加盖了被告的工程专用章。虽然加盖的不是被告的公章，但被告并未否认工程专用章的真实性，且合同中也未约定业态规划图通过何种形式经被告确认后才有效，故本院因此推定被告已对原告作出的业态规划予以确认。现并无证据证明原告未按该业态规划实施招商，不能认定其存在未按约定的业态规划实施、擅自改变租赁用途的违约行为。综上，原告在履行合同过程中并不存在法定或约定的一方可以解除合同的违约事实，合同解除的条件并不成就，被告无权单方解除合同，其向原告送达的《关于解除的通知》未发生解除合同的法律效力。四、原告的诉讼请求是否具有相应的事实和法律依据。案涉的《新天地工业遗存合作框架协议》、《IN地块物业预租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性规定，合法有效。被告称《IN地块物业预租赁合同》未经公开招投标程序故而无效的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。被告自认案涉房屋已具备交付条件，且其已向第三方交付，故本案不存在法律上或事实上不能履行的情形，原告要求被告继续履行合同交付案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张违约金。合同约定被告未按约定的时间交付房屋，每逾期一天，被告应向原告支付违约金。原告主张交房时间为2015年10月1日，但认为合同约定应按月租金的2倍计算违约金标准过高，自愿下调至按日租金的2倍计算。本院认为，原告并未举证证明其因被告违约产生的损失数额，其诉请的违约金仍属过高，本院结合合同履行的情况及被告的过错程度，酌情确定违约金按日租金标准计算，即每日17818元。因签订合同时房屋尚在建设过程中，合同中对房屋交付的时间仅为预估，以该时间作为违约金的起算时间有失公允。鉴于被告于2017年12月8日通知原告解除合同，明确表示不再继续履行合同，故本院以2017年12月8日作为违约金的起算时间，暂计至本案判决之日违约金为8695184元（17818×488），此后的违约金仍按此标准计算。原告的其余诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州汉品新天地文化艺术有限公司与杭州创意投资发展有限公司签订的《IN地块物业预租赁合同》合法有效，双方继续履行《IN地块物业预租赁合同》； 二、杭州创意投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州汉品新天地文化艺术有限公司支付违约金869.5184万元（暂计至2019年4月10日，此后仍按此标准计算至房屋交付之日止）； 三、驳回杭州汉品新天地文化艺术有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费220693元，保全费5000元，由原告杭州汉品新天地文化艺术有限公司负担151381元，被告杭州创意投资发展有限公司负担74312元。 原告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州创意投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期交纳法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶东晓 人民陪审员  王土根 人民陪审员  蔡云琴 二〇一九年四月十日 代书 记员  黄河君