重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）渝01民初54号原告：罗松，男，1973年9月18日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：周厚友，重庆竟豪律师事务所律师。原告：焦雪兰，女，1971年2月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：周厚友，重庆竟豪律师事务所律师。被告：重庆东泉房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道农市路3、4号，统一社会信用代码91500227778469221D。法定代表人：宋荣宝，董事长。破产管理人：重庆合纵律师事务所。负责人：滕言平。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。原告罗松、焦雪兰与被告重庆东泉房地产开发有限公司（以下简称东泉公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市璧山区人民法院于2018年12月6日立案后移送本院，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗松、焦雪兰及其代理人周厚友，被告东泉公司破产管理人的代理人张秋静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗松、焦雪兰向本院提出诉讼请求：一、依法判令东泉公司立即协助罗松、焦雪兰办理所购位于重庆市璧山区璧泉街道璧青北路XXX号商品房的《不动产权证书》,价值约48万元。二、本案诉讼费用由东泉公司承担(罗松、焦雪兰不垫付）。主要事实和理由：2011年6月20日,罗松、焦雪兰与东泉公司双方签订《重庆市商品房买卖合同》,约定罗松、焦雪兰购买东泉公司开发的位于重庆市璧山区璧泉街道璧青北路XXX号房屋一套。该合同对购房款、交房期限、违约金等进行了约定。合同签订后,罗松、焦雪兰按约定支付了全部购房款。2012年12月29日,合同约定交房期限届满后,东泉公司未能按约定交付房屋。2013年5月29日,罗松、焦雪兰与东泉公司双方就退房事宜达成协议，约定因东泉公司未能如期交房,双方解除合同,按退房处理。协议签订后,东泉公司方也未能按协议约定履行退还房款的义务。2014年7月29日,经双方再次协商,东泉公司向罗松、焦雪兰承诺在2014年12月1日前退还罗松、焦雪兰房款及其他各项费用;若未能及时退款,罗松、焦雪兰购买的房屋维持现状,房屋仍归罗松、焦雪兰所有,且罗松、焦雪兰不再向东泉公司支付一切房款。截止2014年12月1日东泉公司仍未能退还罗松、焦雪兰房款,同时东泉公司于2014年12月2日将位于重庆市璧山区璧泉街道璧青北路XXX号房屋交付罗松、焦雪兰,罗松、焦雪兰也接收了该房屋。房屋交付后,罗松、焦雪兰多次找到东泉公司,要求东泉公司为其所购买的房屋办理所有权证,但东泉公司拒不履行相应的义务。为维护罗松、焦雪兰合法权益,特依法诉至贵院,请依法判令如上请求事项。东泉公司辩称，认可罗松、焦雪兰购买涉案房屋的事实，但东泉公司于2018年8月9日已由重庆市第一中级人民法院裁定受理债权人的破产申请，现涉案房屋尚未达到交付条件，东泉公司进入破产程序后一切执行及交付行为已经中止，管理人按照破产程序进行债务清算。经审理查明，2011年6月20日，以东泉公司为甲方（卖方），以罗松、焦雪兰为乙方（买方），双方签订了《重庆市商品房买卖合同》和补充协议，合同约定的主要内容为：乙方购买甲方已取得商品房预售许可证的位于重庆市原璧山县璧泉街道璧青北路XXX号住宅一套，建筑面积为119.45平方米，套内建筑面积为103.08平方米，总成交金额为486169.72元。合同第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后次日，罗松、焦雪兰向宋全公司交纳了房款156069.58元，东泉公司出具了收据，收据载明房款金额为146169.72元。2011年10月25日，以罗松、焦雪兰为借款人、中国银行股份有限公司重庆璧山支行（以下简称璧山支行）为贷款人，东泉公司为保证人，签订了《个人购房贷款合同》及《预售商品房抵押合同》，贷款合同主要约定，罗松、焦雪兰向璧山支行贷款34万元，贷款期限为240个月，以涉案房屋抵押担保，并由东泉公司提供全程连带责任保证等。后涉案房屋于2011年10月28日办理了抵押担保。2013年5月29日，东泉公司（甲方）与罗松、焦雪兰（乙方）签订了《退房还款协议书》，主要约定：一、双方确认：乙方于2011年6月20日购买甲方开发的绿城上岛项目4号楼1-2号住宅，总房款为486169.72元，其中银行贷款34万元，首付款146169.72元，税费7510.86元，大修基金2389元，违约金24308元，已付房款利息24916元；乙方已付房款146169.72元银行已贷款34万元，已支付大修基金和契税，双方签订了《商品房买卖合同》。二、因甲方延期交房三个月，乙方提出退房，鉴于甲方实际情况，乙方同意甲方在2013年10月30日前，退还乙方已付房款、大修基金、违约金、已付房款利息、已付银行按揭贷款本金13594.88元，合计211377.6元；2013年10月30日乙方银行按揭贷款余额由甲方代为还清；契税7510.86元（甲方向税务部门申请退还后，再由甲方退还乙方）；如甲方在2013年10月30日前未退还以上款项，将继续按同期贷款利息支付乙方。三、甲方承诺从2013年5月开始代乙方支付银行按揭月供款2700元（实际金额按银行同期贷款利率为准），截止于甲方将银行按揭余额换完等。次日，罗松将其名下的中国银行按揭还款存折一本交付给了东泉公司。2014年7月29日，东泉公司向罗松出具《承诺书》，主要内容为：一、在2014年12月1日前按本公司与罗松签订的《退房协议》约定，全额退还应退的房款及其他各项费用。二、若没有按时退款，则罗松购买的绿城上岛XXX号房屋维持现状，房屋仍归罗松所有，不再向本公司支付一切房款。罗松在该承诺书上签署了“同意”的意见。2014年12月2日，罗松向重庆凯美物业管理有限公司绿城上岛管理处出具了《业主收楼确认书》，入住该房，并交纳物业费至今。本院另查明，经重庆市江南金属材料公司申请，本院于2018年8月9日作出了（2018）渝01破申21号民事裁定书，裁定：受理重庆市江南金属材料公司对东泉公司的破产申请。本院于2018年8月16日作出了（2018）渝01破3号决定书，指定重庆合纵律师事务所为东泉公司的管理人。2018年11月2日，罗松向重庆合纵律师事务所提交了《破产债权申报表》，申报债权总额为：要求办理房屋产权证（XXX）。审理中，双方当事人均认可，罗松、焦雪兰起诉的基础是《重庆市商品房买卖合同》，双方虽然已经签订退房还款协议书，但后来恢复了之前的合同，除了不再支付首付款外，内容与之前的合同一致；罗松申报债权是要求办证；办理权属证书是依据合同第十三条约定；现涉案房屋还登记在东泉公司名下，所涉楼栋已经办理大权证。罗松、焦雪兰还陈述，交付房屋时提交了竣工验收的材料，没有证据证明，但该栋房屋其他住户部分已经办理了产权证；东泉公司虽然代为清偿了按揭款3万元左右，但根据双方之后协议，无需再支付任何款项。东泉公司陈述，涉案房屋尚未竣工验收，不具备办证条件，对于该栋房屋是否存在部分业主办理产权证需要庭后核实；东泉公司代罗松、进行了偿还了部分按揭款，庭后核实（但在指定的期限内没有提交核实的书面材料）；房屋交付后，东泉公司没有申请办理权属证书。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述，罗松、焦雪兰举示的《重庆市商品房买卖合同》、收据《个人购房贷款合同》、《预购商品房抵押合同》、《退房还款协议书》、收条、承诺书等，东泉公司举示的（2018）渝01破申21号民事裁定书、（2018）渝01破3号决定书等证据予以证明，足以认定。本院经审查认为，破产原理通说认为，破产程序是指债务人不能清偿到期债务，为保护多数债权人和债务人的利益，而由人民法院对债务人的总财产进行公平分配的程序。因此，一般不允许在破产程序的进行中存在个别清偿行为。因涉案房屋现仍然登记在东泉公司名下，罗松、焦雪兰的请求实质是改变物权的所有人，属于个别清偿的行为。《中华人民共和国企业破产法》第五十七条规定，管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表。债权表和债权申报材料由管理人保存，供利害关系人查阅。该法第五十八条规定，依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。本案中，罗松、焦雪兰并未举示证据证明，涉案债权已经记载入债权表内，并对该债权表记载的债权存在异议，故罗松、焦雪兰的起诉不符合以破产债权确认存在纠纷为由起诉的条件，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案依法应不予受理；鉴于本案已受理立案，应裁定驳回起诉。待破产管理人作出相应审查意见后，若罗松、焦雪兰对破产管理人的意见有异议，则可依法另案提起破产债权确认之诉。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十七条、第四十八条、第五十六条第二款、第五十七条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回罗松、焦雪兰的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈娅梅审 判 员  赵文建人民陪审员  岳学柏二〇一九年四月二十六日书 记 员  廖婧伊