四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初14092号 原告：何太伟，男，1977年9月5日出生，汉族，住重庆市永川市。 原告：马宁，女，1980年10月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人:何太伟，男，1977年9月5日出生，汉族，住重庆市永川市,系马宁丈夫。 被告：成都市城乡东锦房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区红砂村联合六组。 法定代表人：刘移，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂岁丰，四川海德律师事务所律师。 原告何太伟、马宁与被告成都市城乡东锦房地产开发有限公司（简称城乡东锦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何太伟、原告马宁的委托诉讼代理人何太伟，被告城乡东锦公司的委托诉讼代理人聂岁丰到庭参加诉讼。当事人在庭外和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 何太伟、马宁向本院提出诉讼请求：1.城乡东锦公司向何太伟、马宁支付从2018年7月1日起至起诉之日(2018年10月31日)止逾期交房违约金21611元(每日按照全部购房款的万分之三计算违约金)，并按照每日175.7元承担从起诉之日起至该栋房屋取得建筑工程竣工验收备案证明文件之日的违约金；2.本案全部诉讼费用由城乡东锦公司承担。事实与理由：2016年9月23日，何太伟、马宁与城乡东锦公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定：何太伟、马宁以585704元的价格购买城乡东锦公司开发建设的“绿岛筑”号的商品房。《商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人在2018年6月30日前向买受人交付商品房。”第十五条约定：“该商品房交付时应已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》和《房屋面积实测报告书》。”而时至今日，城乡东锦公司仍未取得该幢房屋的建设工程竣工验收备案证明文件。合同第十九条约定逾期交房责任：出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。该合同《附件》第十条第1条：合同第十五条约定的《建设工程竣工验收备案证明文件》，是指买受人所购商品房所在的楼栋取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》。关于建设工程竣工验收备案证明文件，建办建[2000]18号文件对此有规定，仅五方主体《竣工验收报告》连“建设工程竣工验收备案”的前提条件都无法满足，更无法代替建设工程竣工验收备案证明文件。城乡东锦公司将五方主体《竣工验收被告》作为商品房的交付条件，违反了相关法律法规等强制性规定。故该合同《附件》第十条第1条为无效条款。何太伟、马宁多次向城乡东锦公司主张因未按照合同约定的交付条件交付房屋，而应支付违约金，至今未能达成一致协商意见。为维护何太伟、马宁的合法权益，现诉至法院。 城乡东锦公司辩称，其已按照合同约定履行合同义务，并不存在逾期交房的事实，更不应当承担违约责任。买卖双方约定的房屋交付时间为2018年6月30日，虽然《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付条件为“房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋面积实测报告书”。但买卖双方另行签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》将“建设工程竣工验收备案证明文件”明确为“建设、勘察、施工、设计、监理五方责任主体竣工验收报告”，该补充约定是双方对约定不明的条款进行补充及确认，也属于交付条件的变更，且该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故商品房交付条件应当为房屋已取得五方责任主体竣工验收报告，而并非《建设工程竣工验收备案表》。案涉房屋所在项目6栋已于2017年12月取得五方责任主体的竣工验收报告，城乡东锦公司也已经在合同约定的交付期限前即2018年6月22日以特快专递的方式向何太伟、马宁送达了交房通知书。所以，案涉房屋在约定的交房期限前已经满足交付条件，且城乡东锦公司已按合同约定履行了相应的合同义务。何太伟、马宁无理由拒收房屋应当由其承担不利后果，应当驳回何太伟、马宁诉讼请求。具体理由如下：1.何太伟、马宁诉称的法律规定均属于管理性规定，并非效力性规定。虽然含有“不得”、“应当”、“禁止”等词语，但不得就此作为判断合同条款效力的依据。2.在合同约定的交房期限前，案涉房屋也已通过相关行政部门的综合验收。故在城乡东锦公司交付房屋时，已经满足相关法律、法规的规定，房屋交付条件合法有效。3.即使案涉工程在交付时未进行备案，但是备案并不是双方约定的交付房屋的条件，也不是法定的房屋交付条件。4.截止2018年6月15日城乡东锦公司已将完整的工程竣工并联验收相关资料备齐，并交付成都市城乡建设委员会申请并联验收。案涉项目竣工备案滞后也是因为政策变动所致，根据双方签订的补充协议第10条第9项第1款的约定，城乡东锦公司也不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年9月23日，何太伟、马宁（买受人）与城乡东锦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定何太伟、马宁购买城乡东锦公司开发的“绿岛筑”号房屋，总价款为585704元。合同第十五条“商品房交房条件”约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【√建设工程竣工验收备案证明文件】【×建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”合同第十八条“交付时间和手续”约定：“（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房……”。合同第十九条“逾期交房责任”约定：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的……逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”补充协议第十条第1款约定：“合同第十五条约定的‘建设工程竣工验收备案证明文件’，是指买受人所购商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》。” 2017年12月29日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同就案涉“绿岛筑”项目5-12幢及相应地下室出具《竣工验收报告》，明确“已完成设计文件和合同约定的全部内容”，验收结论为“本工程质量验收合格”。2018年4月16日，城乡东锦公司取得案涉“绿岛筑”项目1-15号楼、垃圾房及地下室的《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2018年6月22日，城乡东锦公司通过EMS特快专递向何太伟、马宁发出《收房通知书》，通知其于2018年6月30日收房。何太伟、马宁确认其收到了该《收房通知书》。 以上事实，有当事人的身份信息材料、《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、《竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、EMS特快专递单等证据以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，何太伟、马宁与城乡东锦公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方约定，城乡东锦公司应于2018年6月30日前向何太伟、马宁交付符合约定条件的房屋，否则将承担相应的违约责任。下面针对案件审理过程中双方当事人的争议焦点阐述如下： 关于房屋交付条件的问题。合同第十五条约定案涉商品房交付给买受人时需符合两个条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋面积实测报告书。双方当事人同时签订的补充协议又约定“合同第十五条约定的‘建设工程竣工验收备案证明文件’是指买受人所购商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》”。据此，双方当事人通过签订补充协议的方式对案涉商品房的交付条件进一步明确，即将案涉商品房的交付条件明确为商品房所在楼栋取得的建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》以及商品房已取得房屋面积实测报告。补充协议的该条约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据查明的事实，案涉房屋所属楼栋于2017年12月29日取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》，并于2018年4月16日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，即此时案涉房屋已具备双方当事人约定的交付条件。 关于房屋交付时间的问题。根据查明的事实，城乡东锦公司于2018年6月22日通过EMS特快专递向何太伟、马宁发出《收房通知书》，通知其于2018年6月30日收房，何太伟、马宁确认其已收到该收房通知。因案涉房屋在收房通知载明的收房时间前已经具备交付条件，何太伟、马宁是否按通知时间收房不影响本院对城乡东锦公司已履行房屋交付义务的认定。故案涉房屋的交付时间应认定为房屋具备交付条件后城乡东锦公司通知的收房时间即2018年6月30日，该时间未超过合同约定的交房期限，何太伟、马宁主张城乡东锦公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，何太伟、马宁的诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告何太伟、马宁的诉讼请求。 案件受理费340元，减半收取170元，由原告何太伟、马宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年四月二十八日 书记员  刘茜