贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初372号原告（反诉被告）：贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市南部新区忠庄街道桃溪河畔一号会所，统一社会信用代码：9152030274113679XP。法定代表人：刘建国，总经理。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴泽伦，公司员工。被告（反诉原告）：遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会。住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄镇幸福村。法定代表人：雷家彪。委托诉讼代理人：毛油天,贵州牧心律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑维炜,贵州牧心律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司（以下简称世纪中天公司）与被告（反诉原告）遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会（以下简称幸福村委会）合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪中天公司的委托诉讼代理人李岳柱、戴泽伦、被告幸福村委会的委托诉讼代理人毛油天、郑维炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪中天公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告继续履行双方于2011年7月28日、2011年12月28日签订的两份《委托代还房协议》，履行交房义务；二、请求判令被告赔偿原告2018年4月16日后支出的过渡费至被告实际交房之日止，暂算至起诉之日计1220736元；三、本案全部诉讼费用由被告承担；四、增加2013年7月30日至2018年4月16日过渡费请求，增加金额为3726548元，增加后总计金额为4947284元。事实及理由：2011年7月28日和2011年12月28日，原告与被告签订了两份《委托代还房协议》，均约定原告委托被告用村留地安置项目负责还住房和还门面房，还房地点位于忠庄镇幸福村，还住房面积为4000平方米，还住房单价为每平方米1860元，还门面面积以实际拆迁户选房之后的面积为准，还门面房单价为每平方米3800元，还房时间为2013年7月31日前。因被告迟迟不予还房，原告便向贵院提起诉讼请求确认原告与被告签订了两份《委托代还房协议》有效，经贵院（2018)黔0302民初8366号《民事判决书》判决还房协议有效，被告不服上诉到遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院以（2018)黔03民终7230号《民事判决书》终审判决，维持原判。由于被告延期开工，导致不能按期交房，因被告违约在先，在被告自2015年至2018年3月建设期间，从未向原告主张支付工程款的权利。自2013年7月交房时间到期后，原告承担了从2013年8月起至2018年4月16日止的过渡费430余万元。2018年3月底，被告代建的还房竣工，原告于4月16日将余款714万元一次性支付给了被告，经原告与政府工作组多次与被告协商还房事宜未果，在一、二审判决还房协议有效后，被告仍拒绝履行，严重侵害了被告的合法权益。故特向贵院起诉，判决被告履行还房义务。被告幸福村委会答辩并反诉称，1、双方确实签订了代还房协议；2、在判决书中确定了代建还房性质，性质为代建且原告具有先履行义务，原告违约在先，导致被告未按期完成代建工程，故现物价上涨，代建成本上升，原合同协议已无法履行；3、在判决书中已经明确截止2018年4月16日，法院已经驳回了原告的诉讼请求，后面增加的过渡费双方仍在争议中，故不应由被告承担。被告反诉请求要求原告赔偿损失5752000元（具体以实际交付房屋面积计算为准），反诉费用原告承担。事实及理由：2011年7月28日和2011年12月28日，原告与被告签订了两份《委托代还房协议》，均约定原告委托被告用村留地安置项目负责还住房和还门面房，还房地点位于忠庄镇幸福村，还住房面积为4000平方米，还住房单价为每平方米1860元，总价款7440000元，还门面面积以实际拆迁户选房之后的面积为准，还门面房单价为每平方米3800元，还房时间为2013年7月31日前，工程动工后，由原告先支付总价款的30%，金额为2200000元；三层框架以后付款2200000元；房屋封顶以后支付1480000元，余款在验收交房后一个月内付清。还门面时间为上级政府办理准建房手续事隔两年。协议签订后，我方已于2011年进行平场施工，而原告经我方多次催款，仅在2012年1月12日、4月19日、2013年5月20日、2013年6月19日分四次支付2200000元；2018年4月16日又以红花岗区建设领域突出问题处置工作领导小组办公室的名义支付7140000元，原告未按时支付款项，致我方资金紧张未能及时建好安置房，直至2018年4月安置房才建设完工。现房屋虽已经建好，但工期延误，建房成本增加，导致我方损失，经第三方审计机构审核，我方建设成本已达3298元/㎡。现原告要求被告急需履行交房义务，我方认为原告未按约定支付款项导致的损失依法应由原告承担，暂按约定住房4000㎡面积计算，我方的损失已达5752000元。原告世纪中天公司针对幸福村委会反诉辩称，两份《委托代还房协议》经两级法院判决确认有效。被告应当继续履行协议。2016年7月13日该项目才取得了《建筑工程施工许可证》，使该项目得以合法开工，被告在2015年8月26日前才通知开工，双方合同约定还房时间为2013年7月31日前，我公司在问题房开小组的安排下，将约定的资金全额支付，且被告的土地范围内不仅仅只有我公司所代还的小区，亦不排除系因其他房开公司的原因导致被告推迟我公司小区的还房，故项目推迟开工的原因在于被告。被告反诉单价不符合行业规则与日常生活逻辑，我公司小区路段商品房对外出售价格在5000元/㎡，建筑成本不可能达到反诉的单价。被告与遵义启宏房地产开发有限公司签订的《委托代还房协议》及与区城投公司启宏房开公司签订的委托代还房（补充）三方协议，约定在2015年6月30日前还安置房，超期未安置则由幸福村承担超期过渡费，故被告应按照《贵州省城市房屋拆迁安置管理办法》来支付过渡费。另，被告的反诉请求没有依据，依法不能成立，根据双方的协议，被告只是有意向，但是并未取得相关证照，且该项目也没有立项，在上一次起诉中，是村领导由于对前一任领导不满，要求我们起诉，我公司才起诉的，在之前我公司与村委会是非常和睦的，在2015年才通知开工，完全不是被告反诉状中陈述的；在2012年我方支付200万元是在没开工的情况下支付的，在2013年5月支付款项时也没有立项，在2014年才取得立项审批。本院经审理认定事实如下：2011年7月28日，原告与被告签订《委托代还房协议》，协议约定：“为加快南部新城建设，拉动桃溪寺片区的经济发展，根据区委区政府加快项目推进的精神，按照忠庄镇党委在2011年6月24日组织召开的镇、村及公司专题会议的意见，甲（指原告世纪中天公司）、乙（指被告幸福村委）双方协商就拆迁委托还房问题达成以下协议：一、按政府的意见，由甲方出（垫）资，委托乙方用村留地安置项目负责还房。二、还房地点：忠庄镇幸福村，××××、×××（留地安置）项目×号楼×户型（附图），其它小户型再从其它栋调整。三、还房面积：暂定4000平米左右，根据幸福村提供的图纸经被拆迁户选房后确定的实际面积为准。四、还房时间为2013年7月31日前。超期还房由乙方承担违约金（已付工程款的1%）。五、还房价格按每平方米1860元，面积4000平方米，总价款7440000.00元；工程动工后，由甲方先支付总价款的30%给乙方，金额为2200000元；三层框架以后付款2200000元；房屋封顶以后支付1480000元，余款在验收交房后一个月内付清。六、本协议一式五份，甲、乙双方各两份、镇政府一份，经双方签字后生效。任何一方违约应承担相应责任和损失。”；2011年12月28日，双方又签订一份《委托代还房协议》，协议约定：“为加快南部新城建设，拉动桃溪寺片区的经济发展，根据区委区政府加快项目推进的精神，按照忠庄镇党委在2011年6月24日组织召开的镇、村及公司专题会议的意见，甲乙双方协商就拆迁委托还门面房问题达成以下协议：一、按政府的意见，委托乙方用村留地安置项目负责还房。二、还门面房地点：忠庄镇幸福村×××××期、××楼（留地安置按实际还房面积计算）。三、门面房面积：暂时不以确定，根据幸福村提供的图纸经被拆迁户选房后确定的实际面积为准。四、还门面房时间为上级政府办理准建手续后事隔两年。超期还房由乙方承担违约金（已付工程款的1%）。五、门面房价格按每平方米3800元。（待甲方被拆迁户还房门面面积认定完后一次性支付门面房款）。六、本协议一式五份，甲乙双方各两份、镇政府一份，经双方签字后生效。任何一方违约应承担相应责任和损失。”。协议签订后，世纪中天公司通过忠庄镇人民政府村级财务委托代理服务中心于2012年1月12日支付还房预付款500000元、2012年4月19日支付500000元、2013年5月20日支付800000元、2013年6月19日支付400000元、2018年4月16日以红花岗区建设领域突出问题处置工作领导小组办公室的名义支付7140000元。2011年11月29日，遵义市人民政府以遵府函［2011］234号批复遵义市国土资源局，同意将位于红花岗区村民委员会作非营利性社会福利设施项目用地。2011年12月9日，遵义市红花岗区人民政府与遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会签订《国有建设用地交地确认书》，将编号为2011-红-划-007号的划拨宗地实际交付给遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会。2011年12月23日，遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会取得遵市国用（2011）第164号土地使用权证，载明用途为非营利性社会福利设施（安置小区）。2014年8月11日，遵义市红花岗区发展和改革局以区发改投资［2014］130号文件批复，同意对忠庄镇幸福村村民安置小区项目立项，用地面积21878平方米，建筑面积67758.26平方米。安置小区还房工程于2011年开始开工进行边坡平场及地勘工程施工，于2015年进行主体工程建设，双方合同约定的安置房屋已于2018年4月份建设完工。另查明，被告为证明建设成本增加，向会计师事务所申请审计，结果为：根据大概评估，幸福村留地安置项目主楼土建工程单方造价大约在3298元/㎡，因工程图纸及其工作量不确定，工程项目无法审计，此金额仅供参考。2018年8月2日，原告向本院起诉被告1、请求判令被告向原告支付违约金22000元并赔偿原告损失4110000元；2、请求判令被告支付原告资金占用费（从2018年7月3日起至付清之日止按年6%计算支付）；3、请求确认原、被告于2011年7月28日和2011年12月28日签订的两份《委托代还房协议》合法有效，经本院审理作出（2018）黔0302民初8366号民事判决书，判决：一、原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司与被告遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会于2011年7月28日和2011年12月28日签订的两份《委托代还房协议》有效；二、驳回原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。该判决书认定原告未按合同约定支付款项，致被告因资金问题未能及时建好安置房屋。原告预付款项的合同义务属于先履行义务，被告有先履行抗辩权，故对原告要求被告承担违约责任及损失的诉讼请求，不予支持。该判决作出后，被告不服上诉于遵义市中级人民法院，经审理作出（2018）黔03民终7230号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，现该判决已发生法律效力。上述事实有原告提交的《委托代还房协议》、《（2018）黔0302民初8366号民事判决书、（2018）黔03民终7230号民事判决书》、《关于督促忠庄办幸福村履行还房协议的通知》、《中天公司六组团拆迁补偿明细表》、《遵义市政府遵府函234号批复》、《国有建设用地交地确认书》、《国土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《忠庄镇政府忠府字218号通知》、《红花岗发改委区发改投资130号立项批复》、《忠庄镇政府忠府字206号通知》、《中标通知书》、《建设工程施工合同》、被告提交的《房屋拆迁安置补偿协议书（16份）》、《委托代还房协议》、《购房支付凭证》、《费用明细说明》、《经济适用房销售价格说明》、《遵市发改委（2018）5号文件》、《银河北路还房代建协议书》、《会议记录及情况说明》等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的两份《委托代还房协议》经本院及遵义市中级人民法院审理，认定有效，本案不再累述。对原告要求被告赔偿从2013年7月30日至暂计算起诉之日止的过渡费损失4947284元的请求？该项请求已经在（2018）黔0302民初8366号民事判决书、（2018）黔03民终7230号民事判决书中进行了处理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中再次起诉，且前后诉讼的当事人、诉讼标的均相同，诉讼请求亦相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，原告的该请求于前述案件诉请相同，该请求已包含在前诉之中，该请求实质上否定前诉裁判结果的，该请求属于重复诉讼，本院不予审理。对于原告要求被告履行交房义务的请求？因两份《委托代还房协议》合法有效？原告已经按照合同的约定支付购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应按照协议的约定履行交房的义务。对于被告反诉要求原告赔偿损失5752000元的请求？原告在履行协议的过程中，违反约定迟延支付购房款，势必给被告造成损失，但被告提供损失的依据为会计师事务所的审计，但该审计因工程图纸及其工作量不确定，工程项目无法审计，其金额仅供参考，本院不能据此确定被告的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告证据不足以支撑其主张，对被告的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，判决如下：一、由被告遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会在本判决生效之日起十日内按照2011年7月28日和2011年12月28日签订的两份《委托代还房协议》向原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司履行交房义务；二、驳回原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会的反诉请求。案件受理费15790元，减半收取7895元，反诉费26030元，由原告贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限责任公司承担7895元，被告遵义市红花岗区忠庄镇幸福村村民委员会承担26030元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  王梓安二〇一九年四月一日法官助理张婕书记员张铮