广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2781号原告：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****，统一社会信用代码914420007462955894。法定代表人：彭宇，总经理。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。被告：陈玉，女，1988年10月7日出生，汉族，身份证住址湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢小利，广东帅毅律师事务所实习律师。原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）诉被告陈玉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭对本案进行了审理。原告金汇公司的委托诉讼代理人欧阳艳君、王柳燕，被告的委托诉讼代理人卢德言、卢小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汇公司向本院提出诉讼请求:1.解除原被告签订的合同编号为XB21-2018-001522《房屋租赁合同》、合同编号为[LH2017GC176]《中山利和广场商铺租赁补充协议》、编号为[LH]2017GC176-1《变更期限补充合同》。2.被告向原告支付2018年12月1日至合同实际解除之日止的租金，暂计至2018年12月22日为9935.48元，及逾期支付违约金139.10元（以欠费总额为本金，自2018年12月6日起按日千分之一计至实际支付之日止，暂计至2018年12月19日为139.10元）。3.被告向原告支付2018年12月1日起至合同实际解除之日止的宣传推广费，暂计至2018年12月22日为63.87元，及逾期支付违约金0.89元（以欠费总额为本金，自2018年12月6日起按日千分之一计至实际支付之日止，暂计至2018年12月19日为0.89元）。4.被告向原告返还装修期内已享受的租金折扣优惠3161.30元。5.原告有权没收被告已交的租赁保证金28000元。6.原告有权没收被告已交的宣传推广费保证金180元。7.被告于双方签订的《房屋租赁合同》、《中山利和广场商铺租赁补充协议》解除之日起7日内，按合同约定恢复商铺原状至毛坯状态，否则应按月租金14000元的200%向甲方支付占有使用费（自逾期之日起至实际恢复毛坯状态交还原告之日止）。8.被告承担律师费人民币500元。诉讼中，原告撤回第7项诉讼请求。事实与理由：原被告于2018年3月18日签订合同编号为XB21-2018-001522《房屋租赁合同》、合同编号为[LH2017GC176]《中山利和广场商铺租赁补充协议》，约定：1.被告承租原告位于中山市东区中山三路16号之一利和广场首层（步行街B05号商铺），房屋建筑面积为12477.13平方米，租赁面积为9平方米的商铺，用作商业经营用途，租赁期限为2018年3月18日至2019年3月17日，其中2018年3月18日至2018年3月24日为装修期；2.租金采取阶梯式收费方式，其中2018年3月18日至2018年5月17日月租金为14000元，原告为扶持被告发展，给予本金折让，该期间内月租金为12419.36元；2018年5月18日至2019年3月17日月租金为14000元。租金按月结算，被告应于每月5日前向原告支付；3.由商管公司按每月每平方米建筑面积人民币10元收取宣传推广费，装修期间免收宣传推广费。4.《补充协议》签订之日，被告向原告支付租赁保证金28000元，向商管公司支付宣传推广保证金180元；5.若因被告违约导致合同提前终止的，则原告有权没收《补充协议》项下的履约保证金；6.被告迟延缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，则被告按欠费金额的1%向原告计付迟延履行违约金；7.如因被告原因导致《补充协议》提前终止，则被告应在《补充协议》解除之日起7日内向原告补交装修期内享受的全部租金优惠金额；8.《补充协议》终止后7日内，被告应将承租商铺恢复至毛坯状态，逾期的，被告应按合同终止时的商铺租金标准的200%向原告支付占有使用费。后于2018年4月24日，原被告经协商一致签订《变更期限补充协议》，将租赁期限变更为2018年3月28日至2019年3月17日，装修期变更为2018年3月28日至2019年4月3日。原被告签订租赁合同后，原告已向被告交付承租商铺，被告已向原告交纳租赁保证金28000元，宣传推广费保证金180元。后被告因自身经营存在问题，于2018年11月5日以函件形式向原告提出提前解除合同的要求，但于2018年11月29日至2018年12月13日双方协商期间并未就提前解除合同事宜达成一致，被告在未征得原告同意的情形下，擅自停止经营并撤场，被告的行为已构成根本违约，按照合同约定及法律相关规定应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告陈玉辩称，1.双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月5日被告发出撤场申请的时候已经解除，并于约定时间内完成撤场工作，并将钥匙归还原告。2.被告租赁涉案商铺经营的中山市东区祯茶饮品店已于2018年12月8日注销工商登记，原告主张后续的租金和场地占用费、宣传推广费保证金、违约金依法无据。3.被告撤场时原告不允许被告对场地进行任何拆除且要求原状交回，现被告撤场后原告另行起诉要求被告恢复原状是显失公平的。4.被告在双方签订合同时，已经向原告支付了28000元保证金，双方合同解除后，原告未将保证金归还给被告，即使该合同解除属于被告原因而违约解除，原告可以没收被告保证金，原告提出了8项诉讼请求完全是增加诉累，且其主张被告支付2018年12月1日起的租金以及违约金均没有事实及法律依据。综上，因原告租赁的场地规划不合理、人流量过少、租赁场地缺乏防风雨设备等缺陷导致被告经营不善、租赁期间亏损过大，被告为了减少损失提前向原告解除合同是符合法律规定的。因此请求法院根据被告因为亏损而解除租赁关系，判决被告无需再向原告支付任何违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金汇公司系中山市东区中山三路16号之一利和广场首层房产地产产权人【不动产权证号为粤（2015）中山市不动产权第××号】。2018年3月18日，金汇公司（甲方）与陈玉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市东区中山三路16号之一利和广场首层（步行街Ｂ05号商铺）的房屋（产权证号：00××**）出租给乙方作商业用途，租赁面积为9平方米；租赁期限为2018年3月18日至2019年3月17日止；月租金总额为14000元，乙方在每月的第5日前支付给甲方，付款方式为转账；乙方在合同生效后1日内向甲方缴纳人民币28000元房屋租赁保证金，由甲方保管；租赁期间，房屋的转租、拆改建、合同的变更或提前解除以及期满后的续约等相关事项应经甲、乙双方协商一致；任何一方未能履行本合同约定的条款均属违约，违约方应承担违约责任。合同还约定了其他事项。金汇公司、陈玉在合同甲乙方栏上签名、盖章确认。2018年3月18日，金汇公司（出租人、甲方）与陈玉（承租人、乙方）签订《中山利和广场商铺租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：乙方在涉案商铺内经营品牌为【祯茶】；保证金作为乙方妥善履行本补充协议约定义务和责任的担保；乙方进场日为2018年3月18日，2018年3月18日至同年3月24日为装修期；2018年3月18日至2018年5月17日期间月租金为14000元，租金折扣每月1580.65元，实交月租金为12419.36元；2018年5月18日至2019年3月17日期间月租金为14000元；乙方前期缴纳的租赁保证金自动全额转为商品质量保证金，如合同终止后三个月内没有任何第三方因乙方原因提出权利主张，则甲方将向乙方无息退还该质量保证金；租赁期间由商管公司按每月每平方米建筑面积人民币10元收取宣传推广费，装修期间免收宣传推广费，乙方应向甲方支付宣传推广费保证金180元；未经甲方、物管公司许可或依据本补充协议相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营；补充协议因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；乙方延迟缴纳本补充协议项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；如乙方原因导致本补充协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），……或违反合同任一约定义务的，则乙方应在本补充协议终止后7日内补交装修期和第五条项下或者其他方式享受全部租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额；在乙方向甲方交还该商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书；协议还约定了其他事项。金汇公司、陈玉在协议甲乙方栏上签名、盖章确认。2018年4月24日，金汇公司（出租人、甲方）与陈玉（承租人、乙方）签订变更期限补充协议，约定涉案商铺的租赁期限变更为2018年3月28日至2019年4月3日，装修期变更为2018年3月28日至同年4月3日，进场日变更为2018年3月28日，起租日变更为2018年4月4日。上述合同、协议签订后，金汇公司依约向陈玉交付了涉案商铺，陈玉依约向金汇公司交纳了租赁保证金28000元、宣传推广费保证金180元。2018年11月5日，陈玉所经营中山市东区祯茶钦品店向金汇公司提出撤场申请，内容载明：一、利和广场人气旺，吸引顾客，也吸引很多商家，……随着附近奶茶店越来越密集，固定的客流都被分散，我店也持续几个月没有盈利甚至亏损。二、今年雨季连连，一下雨我店便宾客稀少，由于店铺位置特殊外加贵司没有额外批准加装防风雨设备，店内设备长时间受雨淋，店员积极性受到打击，营业额持续下滑。……请批准我店于2018年11月30日经营后撤店。2018年12月13日，陈玉再次提交撤场申请，载明：基于贵司回复我店于11月5日提出的撤场申请，我店有以下补充：……我店目前坚持解除合同（已在2018年11月提交解约撤场函件），最迟于同年12月22日撤出。双方就是否提前解除合同协商无果，金汇公司遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，为证明有对陈玉所经营的祯茶提供推广服务，金汇公司提供微信截图，显示的广告时间为2018年4月、5月、8月、10月。陈玉称金汇公司未在2018年11月、12月进行广告推广，即便有推广，但祯茶已于2018年12月8日注销不再营业，该推广亦无法达到营销效果。金汇公司称即便祯茶被注销，亦不影响陈玉使用涉案商铺。又查，金汇公司提供2018年11月29日复函显示，金汇公司回复陈玉不同意解除双方租赁关系，如陈玉坚持提前结束双方的租赁关系，则需承担原协议约定的违约责任。陈玉称并没有收到该复函，其已于2018年12月22日撤场。再查，就本案诉讼，金汇公司委托广东中亿律师事务所代理，并向该所支付了500元律师费。诉讼中，金汇公司与陈玉均确认陈玉租赁涉案商铺开设了中山市东区祯茶钦品店，截止至2018年11月30日的全部租金陈玉已缴清，租金以转账方式支付；双方向本院申请调解期一个月。金汇公司称在涉案租赁合同租赁期限于2019年3月17日届满时，为减少损失，其已对涉案商铺进行清理收回，双方无需再另行交接。陈玉认为金汇公司主张的违约金过高，应予以调整，若其方存在违约，同意金汇公司没收其保证金；补充协议属于格式条款，金汇公司对于返还租金优惠的特别约定未向陈玉特别说明，应为无效约定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金汇置业公司与陈玉签订的《房屋租赁合同》、《中山利和广场商铺租赁补充协议》及《变更期限补充协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。本案中，虽然陈玉分别于2018年11月5日、12月13日向金汇公司递交撤场申请，但未有证据显示金汇公司同意其解除合同及撤场，陈玉亦未提供证据显示其已于合同期满前将涉案商铺交还金汇公司，故本院认定涉案合同、补充协议在租赁期满前并未解除。金汇公司在诉讼中确认其于2019年3月17日租赁合同期满时已收回并对涉案商铺进行了清理，本院认为双方的租赁关系已终止，无需再行解除，故金汇公司主张解除《房屋租赁合同》、《中山利和广场商铺租赁补充协议》及《变更期限补充协议》的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”规定，本案中，现有证据未反映陈玉已于2018年12月22日将涉案商铺交还金汇公司，金汇公司、陈玉确认陈玉缴纳租金至2018年11月30日，故陈玉应继续缴纳从2018年12月1日起2019年3月17日期间租金、宣传推广费。现金汇公司要求陈玉支付其2018年12月1日至2019年3月17日期间租金49677.42元[14000元/月×3个月+14000元/月÷31天×17天]、宣传推广费319.35元[10元/平方米×9平方米×3个月+10元/平方米×9平方米÷31天×17天]，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。关于违约金、保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金。本案中，现陈玉无故不缴纳租金、宣传推广费已构成违约，并造成金汇置业公司经济损失，故其应承担相应的违约责任。金汇置业公司既主张没收陈玉已交付的租赁保证金28000元、推广费保证金180元，又主张按照所欠租金、宣传推广费的每日1‰标准计算违约金，本院认为，根据当事人双方签订涉案合同、补充协议约定，出租方违约由出租方向承租方双倍返还保证金、承租方违约则由出租方没收保证金，该保证金符合定金的性质，金汇公司同时主张定金及违约金不当，结合金汇公司的损失程度，没收保证金已足以填补金汇置业公司的实际损失。故对金汇置业公司主张没收陈玉已交付的租赁保证金28000元、推广费保证金180元予以采纳；对金汇公司主张以欠付租金、宣传推广费为基数按每日1‰的标准计算支付违约金的诉讼请求，理据不足，不予支持。关于租金折扣优惠问题。根据双方合同、补充协议约定，若乙方违约，乙方需补交装修期和补充协议第五条或其他方式享受的全部租金等优惠金额。陈玉认为该约定属于格式条款，该约定因未向其特别提醒而无效，本院认为未有证据反映该条款系为重复使用而拟定且未经双方协商，故不符合格式条款的构成要件。现陈玉违约，而上述约定未违反相关法律规定，陈玉理应按约定支付金汇公司租金折扣优惠3161.3元[1580.65元/月×2个月]。关于律师费问题。涉案《房屋租赁合同》、补充协议等并无明确约定违约方应承担由此产生律师费，本院考虑到该费用并非诉讼必要费用，故对金汇公司该主张不予采纳。综上，金汇公司诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告陈玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付2018年12月1日至2019年3月17日期间租金49677.42元、宣传推广费319.35元；二、被告陈玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司返还租金折扣优惠3161.3元；三、原告中山市金汇置业有限公司已收取被告陈玉租赁保证金28000元、宣传推广费保证金180元不予返还；四、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，减半收取为925元（原告中山市金汇置业有限公司已预交），由金汇公司负担100元，被告陈玉负担825元（被告陈玉负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市金汇置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  仇丽君二〇一九年四月十八日书记员  林文丽吴丽映