安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1323民再7号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（原审原告）：崔某某，男，1956年4月3日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：潘佩超，安徽山石律师事务所律师。 被申诉人（原审被告）：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵城解放路建行二楼，组织机构代码：76902875-8。 法定代表人：王兴清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。 崔某某因与灵璧县中楠房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月6日作出（2015）灵民初字第01185号民事判决，崔某某不服，向宿州市中级人民法院提出上诉。宿州市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）宿中民一终字第00461号民事判决，已发生法律效力，崔某某不服，向安徽省高级人民法院申请再审，该院于2016年12月14日作出（2016）皖民申939号民事裁定，驳回崔某某的再审申请。崔某某仍不服，向安徽省人民检察院申请法律监督，该院于2018年3月12日以皖检民（行）监（2018）34000000013号民事抗诉书向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院于2018年4月25日作出（2018）皖民抗27号民事裁定，指令宿州市中级人民法院再审本案。宿州市中级人民法院审理后于2018年7月26日作出（2018）皖13民再41号民事裁定：撤销宿州市中级人民法院（2015）宿中民一终字第00461号民事判决及灵璧县人民法院（2015）灵民初字第01185号民事判决；发回灵璧县人民法院重新审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔某某及其委托诉讼代理人潘培超，被告灵璧中楠公司的委托诉讼代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院抗诉认为：原审以灵璧县中楠公司提供的税务销售发票，认定涉案安置房总价值为439468元，缺乏证据证明，适用法律确有错误。 崔某某再审称，根据崔某某与灵璧中楠公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条第六项的约定，中楠公司应在崔某某完成搬迁之日起24个月内将安置房交给崔某某使用并办理入住手续，逾期则按照安置房总价款日万分之二向崔某某支付违约金，该房屋经委托相关部门评估，价值4088840元，违约金应自2012年12月7日合同签订之日起计算到2017年4月13日交付之日，应为1298615.58元（4088840×2÷10000×1588天）。原审认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，请求再审支持原告诉讼请求，鉴定费及一审、二审诉讼费由被告承担。 灵璧中楠公司再审辩称，1、被告交房时间为2014年8月26日，有广播电视台的证明及中楠公司的工作人员叶宝进、候丽丽的证明，崔某某称是在2017年4月13日交房与事实不符；2、崔某某将违约金时间计算至2017年4月13日超出了本案原审审理范围，本案只能在原审起诉时的时间段内计算；3、违约时间起算点应从2013年10月1日起算，崔某某要求从2010年12月7日起计算无事实依据，原告领赔偿款的时间是2012年2月21日，说明原告腾空房屋交付钥匙的时间也是该天，双方合同明确约定过渡期从2011年10月1日生效，而不是2010年12月6日生效；4、案涉房屋价值有宿州市地方税务局销售不动产统一发票证明单价为1760元/平方米，该价格是灵璧县人民政府依据物价局核准认可的数额；本案涉案房屋是安置房，不是商品房，价格认定书是对商品房的认定，认定对象错误，被告不予认可；被告同意按照3800元/平方米的价格计算补偿安置的房屋面积价值，多出部分的价值以原告实际缴纳的金钱数额计算；违约金从2013年10月1日算至2014年1月31日，共计16967.712元。 崔某某于2015年4月9日向本院原审起诉时称：原告原在灵璧县灵城西关凤河巷有门面房三间。2010年被告因开发灵璧县2007年第4号地块拆迁了原告的上述房屋，并于2010年12月6日与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定以产权调换的方式，对原告以A-09楼1层154号房进行安置，以实际安置面积找补差价；被告应在原告完成搬迁之日起的24个月内将安置房交给原告使用并办理入住手续，逾期，被告应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。 在协议签订前，原告已将原房屋搬迁腾空并交付被告，而后于2010年12月6日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，按照约定，被告应在2012年12月6日前将该房办好房屋产权证并交付原告使用。但该过渡期到期后，虽经原告多次催促，被告时至今日仍没有依法依约将安置房向原告交付，其行为已构成严重违约并给原告造成了重大的经济损失。故原告起诉要求：一、被告向原告交付按协议的约定经测绘确认的房屋和该房的房屋所有权证；二、被告向原告支付2012年12月7日至2015年4月7日止的迟延交房的违约金707128.8元（3.5万／平方米×120.26平方米×28月×30日×2÷10000）（按该房的总价值的日万分之二计算）；三、本案的诉讼费用由被告承担。 灵璧县中楠房地产开发有限责任公司原审时辩称：原告虽然和被告于2010年12月6日签订了房屋拆迁补偿安置协议，但该房屋仍由原告正常对外租赁，直至2011年底，才将房屋基本腾空，在协议第六项有特别约定，首先违约的是原告。被告已在规定时间内以多种方式通知原告办理入户和缴费手续，2014年8月26日，当原告向被告补交了房屋差价后，该房屋的钥匙已交给原告。该房屋是棚户区改造房屋，房款计算应以地方税务局核准的价格计算，即按每平方米1800元计算。房产证办理是政府统一安排的，不是开发公司当家。综上，被告严格履行合同，不存在违约行为，故应驳回原告的诉讼请求。 原审查明认定如下事实：2010年12月6日，被告灵璧县中楠房地产开发有限公司（拆迁人）委托案外人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与原告崔某某（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供A区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第五条第四项规定:“被拆迁人在完成搬迁十五日内将原房屋所有权证、土地使用证等证件交给委托拆迁人，由拆迁人交主管部门统一注销。被拆迁人应提交相关证件，积极配合拆迁人办理安置房屋的产权证”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第七项规定：“被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人”；合同第六条规定：“其他约定：该户过渡期从2011年10月1日算起”。 另查明：原告安置房屋（营业房）系温州商城A-9楼1层154号，房屋建筑面积为120.26平方米，其中拆迁安置105.26平方米，按每平方米1800元计算，计189468元；拆迁安置补15平方米，按每平方米16666.67元计算，原告支付房屋差价款250000元。 2014年元月份被告通知原告缴纳房屋差价款及办理入户手续，原告于2014年8月26日支付房屋差价款，同日温州商城物业公司将房屋钥匙交给原告；房屋未办理产权证。 原审法院认为：原、被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。由于原告已支付房屋差价款、物业公司亦将安置房钥匙交与原告，故原告要求被告向原告交付按协议约定经测绘确认的房屋的诉讼请求，被告已履行。按合同约定，被告应负责给原告调换的房屋办理产权证；原告应提交相关证件，积极配合被告办理安置房屋的产权证。因原告在本案中未能提供足够证据证明其已履行了相应义务，故原告要求被告向原告交付房屋所有权证的诉讼请求，可作另案起诉。按合同约定，被告交房日期应为原告完成搬迁之日起24个月内；原告房屋过渡期从2011年10月1日算起，即被告应于2013年10月1日前交房。2014年元月份被告通知原告缴纳房屋差价款及办理入户手续，被告从2013年10月1日至2014年1月底期间的逾期交房行为应属违约行为，对其期间的逾期交房行为应当承担违约责任。按合同约定原告应在接到通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，而原告于2014年8月26日才支付房屋差价款，实属违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，原告自2014年2月1日至2014年8月26日期间的经济损失应自行承担。按合同约定被告逾期交房，应按安置房总价值每日万分之二承担违约金，故被告应向原告支付自2013年10月1日至2014年1月31日期间的迟延交房的违约金，即（189468元＋250000元）×4月×30日×2÷10000＝10547.23元。 原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决书生效后10日内付给原告崔某某迟延交房的违约金10547.23元； 二、驳回原告崔某某的其他诉讼请求。 再审中查明:原审判决后，原告已取得案涉房屋的产权证书，不动产权号为：皖（2017）灵璧县不动产权第0000201号。围绕当事人的再审请求，本院对原审查明的主要事实予以确认，对有争议的证据和事实认定如下： 1、崔某某何时将被拆迁房屋交付给被告，被告逾期交付安置房的违约金应从何日起算。原告称2010年12月6日签订协议之日前，原告已将拆迁房屋交给被告；被告称原告于2012年2月21日领取拆迁补偿费之日为拆迁房交付被告之日。 经查，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》载明签订时间为2010年12月6日；原告提供《灵璧县南酒厂棚改项目签订协议流程》载明，拆迁安置协议签订的流程顺序为：“签订面积确认单?领取预约协议号?确认三单（装潢、附属物、土地）?交钥匙（必须房屋腾空）?验房?选房?签订正式协议”，佐证原告在签订协议之前是确定交钥匙腾空房屋的，否则，被告也不会同原告签订该协议；被告对该两份证据无相反证据反驳，亦不能证明双方有“领取拆迁补偿费之日为拆迁房交付被告之日”的约定。通过对以上两份证据的审查，结合灵璧县拆迁安置工作实践中的操作流程，认定：在原被告双方签订该《房屋拆迁补偿安置协议书》之日，崔某某已经将被拆迁房屋交付给被告。但双方在安置补偿协议第六条另约定“该户过渡期从2011年10月1日起算”，该条约定应视为原告自愿放弃2010年12月6日-2011年10月1日间的经济利益。合同第五条第6项约定被告应于24个月内将安置房交给原告使用并办理入住手续，据此，2011年10月1日顺延24个月为2013年10月1日，该日即为被告违约交房的起算日。 2、被告何时将安置房交给原告使用并办理入住手续，该日期即为违约金计算的终结日。经查，原告提供《灵璧县温州商城收楼验收单（回单）》证明：安置房建成后被告委托物业公司张强于2017年4月13日交付给原告妻子丁玉萍，房屋是9幢9-54-1-8，交付的物品有钥匙等，另载明该户水表、电表度数均为0度。原告据此称2017年4月13日为被告交付安置房之日。 被告称2014年元月即通知原告办理入户手续，原告于2014年8月26日向被告补交了房屋差价后，被告即将该房屋的钥匙交给原告，并提供以下证据：1、灵璧县电视台的《证明》，证实灵璧县中楠公司于2014年元月在该电视台公布入户手续通告；2、被告公司职员侯丽丽、拆迁公司职员李清杰的《证明》，证实2014年元月份温州商城9#楼交付，用温州商城售楼部办公电话662×××8打原告手机139××××8589通知原告；3、温州商城物业管理员刘坤敏的《证明》，证实2014年8月26日物业接到崔某某交房结算单，物业公司把复印件留下，原件给崔某某当时带走，没和物业签订入户协议书，物业费至今没缴纳，当天，由物业公司交给崔某某几把钥匙，崔某某说留部分放在物业，为了门面出租方便看房。 对以上证据，结合双方质证意见，经审查认定：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”。双方的协议第五条第6项明确约定拆迁人应在被拆迁人完成拆迁之日24个月内，将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。合同第五条第7项规定：“被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人”。 被告出具的灵璧县电视台、侯丽丽、李清杰、刘坤敏的《证明》，均不能证实被告将安置房交付原告占有使用的确切时间，被告没有提供原告接到书面交房通知的证据和接到该楼号开盘的电话或30日内到中楠售楼部结算房款差额的书面通知；原告于2014年8月26日向被告补交了房屋差价，但被告不能提供在该日即交付了安置房的书面证据。 《最高人民法院关于适用的解释》规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的不予审理。原审一审时，原告诉讼请求被告支付2012年12月7日至2015年4月7日的迟延交房的违约金，因此，本院认定至2015年4月7日，被告仍没有交付安置房，原告原审要求计算至2015年4月7日，本院再审予以支持。 3、关于安置房总价值的确定。原告提供灵璧县价格认证中心于2017年12月25日作出的《关于灵璧县灵城内环河中楠桥南侧温州商城9栋9幢154铺房的价格认证结论书》证实，经安徽山石律师事务所委托，价格认证中心对案涉安置房认证单价为3.4万元/㎡，总价值为4088840元；价格认证基准日为2014年10月；并提供中楠公司业务负责人叶宝进书写的《证明》证实，因原告安置房面积超出15平方米，原告需交52.5万元，由此推算出安置房单价3.45万元/㎡，与价格认证中心认定的单价吻合。 被告认为价格认证中心认定对象错误，本案是安置房而不是商品房，其结论不能采信；对叶宝进的证明内容无异议，但认为叶宝进证明多出面积15平方米，应补缴52.5万元，原告事实只缴纳25万元，据此可以算出该房多出面积单价应为1.667万/㎡。根据对等原则，对该房屋价值不能采信原告意见，多出面积应按1.667万/㎡计算价值，其余面积按合同约定3800元/㎡计算价值。 根据双方举证质证意见，经审查认定：双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条第2项约定：安置面积超出16.74㎡，营业房3㎡以内的按3800元㎡找补，超出3㎡以外的按照市场开盘价找补。因被告没有提供该房市场开盘价格，其对此负有举证责任而没有举证，应承担不举证的不利后果。 因双方对合同约定的安置房总价值的确定数额发生争议，根据合同法的相关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因安置合同系被告方提供，其要求按3800元/㎡计算房屋价值因无约定，本院不予采纳。 原告虽提供了价格认证结论书，证明安置房的评估价值为4088840元，但根据其缴款收据及叶宝进的证言，对安置房多出面积的价值，双方是按照1.667万/㎡计算并实际履行的，根据诚实信用原则，对安置房的总价值亦应遵从双方意愿，按照1.667万/㎡计算，为：200.47万元（1.667万/㎡×120.26平方米） 本院再审认为，被告灵璧中楠公司逾期交房的事实存在，双方已经在《房屋拆迁补偿安置协议书》中对迟延交房的违约事项约定为：拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。按照该协议约定，被告应于2013年10月1日交付安置房，但在原告一审起诉要求之日（2015年4月7日）仍未交付，应承担违约的责任。被告迟延交房天数为552天（2013年10月1日-2015年4月7日），违约金为221318.88元（2004700×2÷10000×552天）。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的不予审理，符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另案起诉。本案在原审中，原告要求被告支付迟延交房的违约金707128.8元，再审变更为1298615.58元，根据法律规定，超出原审诉讼请求的部分，本院不予审理，原告可另行主张。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、原审被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决书生效后10日内付给原告崔某某迟延交房的违约金221318.88元； 二、驳回原审原告崔某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费10870元，减半收取5435元，由被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司承担4435元，崔某某承担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判长  张莺歌 审判员  陈德海 审判员  潘树平 二〇一九年四月二日 法官助理李娟 书记员陈康君 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另案起诉。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。