西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初12281号原告丁婷婷，女，汉族，1989年1月10日出生，住陕西省XX堡县。委托诉讼代理人彭方涛，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人王莉，北京市东元律师事务所西安分所律师。被告闫淑楠，女，汉族，1988年4月11日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人董书田，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人禹继丹，陕西至正律师事务所律师。第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层。法定代表人徐万刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人王利琴，女，汉族，1991年10月26日出生，住西安市雁塔区，该公司法务。委托诉讼代理人彭美，女，汉族，1993年10月16日出生，住陕西省合阳县，该公司法务。原告丁婷婷与被告闫淑楠、第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月4日，原、被告经第三人居间介绍签订了《西安市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房屋转让给原告，房屋总成交价53万元，合同签订时原告向被告支付2万元定金，首付款20万元应于网签完成后且申请银行贷款之后3个工作日内存至建委监管账户，剩余31万元由原告采取银行按揭贷款方式支付。该房屋已设定抵押，被告承诺于2018年3月31日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2018年4月30日前办理完注销抵押登记手续，任何一方逾期履行约定，每逾期一日，应按照房屋总价款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付2万元定金，向第三人交纳了18900元佣金，并为后续办理银行贷款做了准备。后被告以无法解除银行抵押贷款为由拒绝履行合同。2018年5月8日，原告向被告快递发送《催告通知》，通知被告尽快办理涉案注销抵押登记手续，继续履行合同，否则追究被告的违约责任，被告拒签并退回。2018年5月28日，原告再次向被告送达《催告通知》，被告对此均置之不理。因被告已违约，致使原告的合同目的无法实现。故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告于2018年3月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；被告闫淑楠返还已收取的房屋定金20000元，并依照合同约定赔偿原告违约金106000元；被告赔偿原告已支付的中介佣金及贷款服务费18900元；被告赔偿原告因房屋上涨导致原告的经济损失150000元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》因被告意志外的原因无法继续履行，被告不存在违约行为。合同签订后被告按约准备办理房屋交易相关手续所需的材料并在第三人工作人员的陪同下前往西安市XX中心调取房产证原件办理解押手续，但房管部门工作人员告知被告该房屋尚未办理完抵押手续。经被告了解后得知因被告所在楼宇的业主中有人未能按期偿还银行贷款，故银行暂停该批业主的房产证正常抵押流程，包括被告在内的该批100多名业主都不能及时办理房产证抵押手续。原、被告的合同因房产抵押登记问题导致履行困难，被告通过第三人工作人员告知原告和平解约，但原告予以拒绝。该房屋产权证显示的登记时间为2017年8月14日，因被告购房时办理了抵押贷款，故被告按日常生活判断该房屋处于抵押状态，被告在签订合同时对于房产情况无任何隐瞒，合同无法继续履行完全超出被告的意料之外，被告不存在违约行为。故原告诉请的违约金、房屋增值损失不能成立。即使被告存在过错，因被告在出现意外情况时为了防止损失扩大，已告知原告真实情况，还为原告提供其它同等房屋的交易信息，被告主观过错极小，故法院应减少违约金数额。第三人述称，第三人作为居间方向原、被告提供真实的房源，双方签订了合同。合同签订当日原告向被告支付定金20000元，该房屋处于抵押状态，被告未明确告知原告或第三人已完成抵押注销手续，故合同未继续履行。对于原告诉请的违约金，具体数额由法院裁判。经审理查明，原、被告于2018年3月4日签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定被告闫淑楠将位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房出售给原告丁婷婷，该房屋所有权证号为Y12XXXXXX，该房屋已设定抵押，抵押权人为西安银行股份有限公司高新支行，抵押登记日期为2012年9月1日，被告应于2018年3月31日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2018年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由被告自行承担；该房屋成交价格为520000元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价10000元，上述房屋成交总价为530000元，原告于2018年3月5日前将定金20000元支付给被告，同时原告应于网签完成后且申请银行贷款批贷之后3个工作日内将首付款200000元以监管支付方式支付给被告，原告拟贷款金额为300000元；原、被告任何一方逾期履行该合同约定义务的，每逾期一日，违约金应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，被告逾期履行合同约定的义务超过十五日的，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告应在违约行为发生之日起十五日内向原告支付相当于该房屋总价款20%的违约金。当日，原、被告及第三人签订《居间服务合同》。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，并向第三人支付居间服务费及贷款服务费共18900元。庭审中，被告提交了其与原告及第三人的微信聊天记录，显示被告及第三人于2018年3月6日前往房屋管理部门办理该房屋抵押注销手续，因该房屋在房屋管理部门显示尚未办完抵押手续，导致无法办理该房屋的抵押注销手续，第三人于当天将该情况告知原告并建议三方和平解约，原告要求按合同约定履行，后被告亦通过微信聊天方式告知原告该房屋的抵押问题并要求解约。2018年5月8日，原告向被告发出《催告通知》要求被告履行合同并承担违约责任。被告表示在其收到该催告通知时该房屋的抵押登记仍未办理，房屋买卖合同无法继续履行。庭审中，被告表示其办理抵押注销手续时发现问题后在10天内已向原告说明情况并要求解除合同，原告在得知该情况后未采取相关措施，对于原告拖延期间所扩大的损失，原告亦应承担相应的责任，要求降低违约金数额。上述事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、微信聊天记录、催告通知、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同签订后，原告向被告支付购房定金20000元，被告在办理该房屋抵押注销手续时发现该房屋尚未办完抵押手续，导致原、被告的房屋买卖合同无法按约继续履行。后被告通过微信告知原告并要求解除合同，原告亦收到该信息，故双方的房屋买卖合同已解除。故对于原告要求判令解除原、被告于2018年3月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》的请求，本院依法不予支持。因双方的房屋买卖合同已经解除，故对于原告要求被告返还购房定金20000元的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告按照合同总价款20%赔偿违约金106000元的请求，双方在合同中约定被告逾期履行合同约定的义务超过十五日的，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告应在违约行为发生之日起十五日内向原告支付相当于该房屋总价款20%的违约金。庭审中，被告提交了微信聊天记录并表示其办理抵押注销手续时发现问题后在10天内已向原告说明情况并要求解除合同，原告在得知该情况后未采取相关措施，对于原告拖延期间所扩大损失，原告亦应承担相应的责任，故要求降低违约金数额。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院考虑到双方于2018年3月4日签订房屋买卖合同，第三人的工作人员于2018年3月6日已向原告说明了该房屋抵押情况并要求三方和平解约，且被告亦在较短时间内通知原告合同无法继续履行并要求解除合同，故原告应在得知该情况后采取相应措施防止损失继续扩大，但原告于2018年5月8日仍向被告发出催告通知要求继续履行合同，故对于扩大部分的损失应由原告自行承担。同时结合双方房屋买卖合同的履行程度及过错程度，本院酌情认定由被告向原告支付违约金60000元。对于原告要求被告赔偿因房价上涨导致原告的经济损失150000元的请求，因原、被告签订房屋买卖合同至被告及第三人告知原告合同无法继续履行此期间的时间较短，房价波动不大，且本院已判令由被告向原告支付相应的违约金，故对于原告的该项诉请，本院依法不予支持。对于原告要求被告赔偿中介佣金及贷款服务费18900元的请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人已签订了《居间服务合同》，且与本案不是同一法律关系，故原告可另行处理。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告闫淑楠应于本判决生效之日起十日内向原告丁婷婷返还购房定金20000元。二、被告闫淑楠应于本判决生效之日起十日内向原告丁婷婷支付违约金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告丁婷婷的其余诉讼请求。本案案件受理费9100元，由原告承担6590元，被告承担2510元。保全费1995元，由被告承担。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费及保全费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  肖宏伟人民陪审员  张志兴二〇一九年四月十八日书 记 员  薛 梅打印：吕鑫汇校对:吕鑫汇2019年月日送达1