广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初905号原告：珠海市金路物业管理有限公司。住所地：珠海市前山明珠南路1058号2楼V2室。统一社会信用代码：914404007079979592。法定代表人：陈达优，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。被告：吴凡，男，汉族，1980年9月19日出生，住珠海市香洲区，原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴、被告吴凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付所拖欠的物业管理费（2813.54）元，公摊电费、对讲系统维护费等费用（247.7）元，合计人民币（3061.24）元；2.被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告是珠海市香洲区前山金鸡路685号银苑新村9-4-201房的业主，房屋套内面积为83.99平方米。根据2011年7月14日在珠海市物业管理处见证下，原告与涉案小区前物业公司签订的《关于银苑新村小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让协议书》，涉案小区就一直由原告提供相应的物业管理服务，且前物业公司也将原来拖欠其物业服务费的债权转让给了原告，并将欠费业主名单及拖欠费用情况在小区进行公告，原告的服务得到广大业主的认可，并于2018年9月与小区第一届业主委员会签订物业服务合同。但是，自2015年7月开始，被告停止缴纳物业管理费，截止2018年10月被告共计欠缴40个月物管费，物管费单价为每月0.75元/平方米（2013年7月以前为0.55元/平方米），每月应交62.9925元物业服务费，对讲机2元/户；吸肥10元/户，按实际发生的费用进行分摊；维修基金即维修费，按照实际发生的费用/本栋户数计收，其他分摊费1.2元/户。被告的严重违约行为侵害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。原告在管理期间曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，被告拖欠物业主要原因在于物业不作为过错在先，导致被告家被水淹，具体事件如下2015年6月，被告发现楼道口(珠海市前山金鸡路685号银苑新村9栋4单元)的雨水管埋入地表面处有水渗出，被告认为是雨水管在地面以下部分淤塞堵住了。通知物业保安予以维修，但是物业接到问题不处理。2015年7月8月9月被告都陆续通知物业予以维修，但是物业接到问题还不处理。2015年10月国庆节，被告和家人回了老家，不在珠海。10月5号珠海下暴雨，被告和家人从老家回珠海的高铁上，接到物业保安的电话，通知说家里有水从大门溢出，已经通过楼道流到一楼外面，让被告回家处理。此时被告还处于莫名其妙的状态，出门时被告已经将水管的总闸关闭，不可能有水的。经过一天的路程被告赶到珠海家中，才发现家里已经全是水，厨房、客厅、卧式积水已经没过脚踝，从正门的门槛石上溢出到楼道中，家里不仅是水，还有各种腐烂的树叶等污渍。经过仔细查看确认水从楼外的雨水管中反冲到被告家里厨房，造成被告家中水淹。根本原因是楼外的雨水管淤塞，雨水无法排走，由于暴雨水量太大，全部通过雨水管冲到被告家中，造成水淹的结果。面对这一切被告马上通知物业的人员过来家中处理，物业人员百般推诿。借口物业主任放假不在，无法处理，小区保安还冲着被告大吼大叫。无奈之下，被告只好将小区门锁了，物业主任在5分钟之内立马出现但是还不处理问题。面对被告家中所有家具电器泡水的现实，物业不予任何赔偿。家中的泥水，被告一直清理到第二天凌晨才将水扫完(有视频为证据)。被告家中的家具多数已经浸泡损坏，视频中的1台戴尔电脑(价值8000元)，鞋柜(价值1000元)，平柜(价值400元)，床头柜(价值100元)，橱柜(价值6000元)泡水损坏(到现在橱柜还是一股霉味)，家中墙壁和门以及门框泡水损坏(预估更换需要5000元-10000元。被告家中的损失高于20000元，到现在也没有任何赔偿。即使被告自己承担50%，也有超过10000元的损失需要物业承担责任。被告无奈只好拒缴物业费，此事原来的物业主任也默许了。现在的物业费和各种公摊三年有3061.24元，按照物业还要承担10000元费用计算，还有7000元的责任需要物业公司承担，预计还要抵扣6年的物业管理费才到这个金额。综上所述，原告没有尽到管理责任，导致被告家中损失超过20000元，不但不予解决，反而企图绕开事实，逃避法律责任，请求法院驳回原告的诉讼请求，同时认定其责任。本院查明，2011年7月14日，原告与珠海葆力物业管理有限公司（下称葆力公司）签订了一份《关于银苑新村小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让协议书》。双方约定，葆力公司将与银苑新村小区签订的《物业管理委托合同》中的权利义务转让给原告，待双方签订协议完成转让移交转让手续后，葆力公司退出该小区；自2011年7月18日起，原告接管银苑新村小区的物业管理事务，双方确认葆力公司就小区享有的债权总额约为350112.56元，以13万元转让给原告；葆力公司以公告形式告知银苑新村小区业主，如业主有异议的由葆力公司负责解释；协议在珠海市物业管理处见证下，自双方签章之日起生效。但合同未见珠海物业管理处盖章确认。原告陈述，葆力公司与小区开发商签订了前期物业管理协议，但原告无法提供该合同，葆力公司转让合同时已征求了业主的意见，也无法提供证据。原告提交了一份原告出具的落款日期为2011年7月16日的《公告》，内容是关于原告从2011年7月18日接管银苑新村小区的物业管理服务，同时承接小区的债权及收缴历史欠费。原告主张在2013年7月之前按每月0.55元/平方米收取物业服务费，2013年7月提高至0.75元/平方米。原告为此提供了一份《证明》的复印件，由珠海市香洲区银苑新村第一届业主委员会（下称业委会）盖章证明原告自2011年7月18日开始进驻银苑新村并提供物业服务工作，该小区在2008年5月至2013年7月物业服务费按0.55元/平方米收取，2013年8月至2018年10月按0.75元/平方米收取。但原告未能出示原件核对。2018年8月12日，原告与业委会签订了一份《物业服务合同》。合同约定，业委会委托原告对银苑新村实行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日，住宅按建筑面积每月每平米0.75元收取物业服务费，小区内公共水电、其他代收代缴费用按实际发生额分摊，由受益人承担，业主和物业使用人每月30日前交纳物业管理费及相关代收代缴费用。被告于2009年8月购买了位于珠海市香××区前山××新村××单元××房，房屋建筑面积86.08平方米。被告自2015年7月起未缴纳物业服务费等费用。原告主张2015年7月至2018年10月，被告共拖欠的物业管理费2813.54元、公摊电费、对讲系统维护费等247.7元，合计3061.24元。被告主张原告没有尽到管理责任导致被告家中的家具、电器被水泡，损失超过20000元，但原告不予解决，故双方发生纠纷。被告要求减免此前所欠缴的各项费用，并表示同意自2019年3月起，按物业服务合同的约定正常缴纳物业服务费。本院认为，原告主张葆力公司将银苑新村的物业管理合同的全部权利义务转让给原告，由原告接管银苑新村的小区物业管理服务。根据《合同法》的规定，当事人一方将合同的权利义务一并转让给第三人的，要经过对方同意。故原告应当提供证据证明葆力公司的转让行为经过小区业主同意。原告主张葆力公司已征求了业主的同意，但原告未能提供葆力公司签订的物业服务合同，也未能提供葆力公司征得业主同意的证据，只是提供了一份自己制作的2011年7月16日的《公告》，小区业主是否知悉并同意《公告》的内容，没有证据证明。因此，原告现有证据尚不足以证明葆力公司转让物业管理合同的行为得到银苑新村小区业主同意。虽然原告就此举证不足，但在原告与业委会签订《物业服务合同》前，已实际对银苑新村实施了物业管理服务，被告作为银苑新村的业主享受了被告提供的物业管理服务，原告要求被告支付2015年7月至2018年10月的物业服务费，本院予以支持。原告主张物业服务费自2013年8月提高至0.75元/平方米，只是提供了一份《证明》的复印件作为证据，不足以作为其提高收费标准的依据，故本院不予支持，本院按每月0.55元/平方米的物业服务费标准计算被告应付的物业服务费。因此，被告需支付的2015年7月至2018年8月物业服务费为元1799.07（0.55元/平方米×86.08平方米×38个月）。原告在2018年8月与业委会签订了《物业服务合同》，被告应当按合同的约定支付物业服务费及合同约定的其他费用。根据合同约定，被告应按每月0.75元/平方米的标准支付物业服务费，故被告应付2018年9月、10月的物业服务费为129.12元（0.75元/平方米×86.08平方米×2个月）。根据合同约定，被告还需承担公共水电费，原告要求被告支付2018年9月、10月的公共电费3.84元（1.92元/月×2个月），本院予以支持。原告要求被告支付其他费用，合同未明确约定，原告也没有提供证据证明其收费征得业主同意，故本院不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费1928.19元（1799.07+129.12）、公用电费3.84元。被告家中浸水、家具被水泡，并非原告造成的损失，不属于被告不交物业费用的理由。原告其他诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴凡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市金路物业管理有限公司支付物业服务费人民币1928.19元及公用电费人民币3.84元；二、驳回原告珠海市金路物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  曾海辉二〇一九年四月十六日书记员  吴华强黄惠珊