福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0626民初161号 原告（反诉被告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号,统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，任公司总经理。 委托诉讼代理人：陈德文，系该公司员工。 被告（反诉原告）：高如勇，男，1981年7月14日出生，汉族，住福建省东山县。 被告（反诉原告）：何丽斌，女，1981年2月10日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：林璐，福建三和律师事务所执业律师。 原告福建新新房地产开发有限公司(反诉被告，下简称新新房地产公司)与被告高如勇、何丽斌（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人陈德文，被告高如勇、何丽斌的委托诉讼代理人林璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即向其支付逾期付款违约金292680元;2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：35062608012500262。合同约定被告向原告购买东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧“新新·帝景国际星城”11号楼D111号店面，总价款为1866138元，其中房款900000元以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。合同附件六第一条第3款约定：被告需在签订《商品房买卖合同》的同时，向银行提供《个人商品房抵押贷款告知》所列的申请抵押所需资料，并办理相关手续（包括签订借款合同等）。若被告未提供办理银行相关手续的，原告有权解除《商品房买卖合同》或要求被告对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任。 合同第七条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告因不愿意过早的承担按月偿还按揭的压力，不履行与贷款银行签订贷款合同的义务，至2014年10月15日才将按揭资料提交原告，逾期提交近4个月，而2014年11月3日后被告在被按揭银行决绝贷款后，仍不履行付款义务，导致我司长期无法收到被告以按揭方式支付的购房款。被告存在严重的逾期付款行为。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应依约履行付款义务。因被告长期不予配合按揭银行签订贷款合同，导致被告逾期向原告支付购房款长达1084天之久，已严重违反合同约定。故请求判如所请。 何丽斌、高如勇辩称：1.被告没有逾期付款，原告无权向被告主张逾期付款违约金。2014年6月21日，被告向原告购买址于福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新帝景国际新城11号楼D111号商品房店面一间，并签订编号为35062608012500262号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定D111号店面总金额1866138元，签订《合同》时已支付首付款966138元，余款900000元以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。2014年7月7日，被告到漳州市公证处办理公证委托，原告为受托人，《委托书》第二条约定委托原告办理商品房抵押的一切手续。嗣后，被告将申请按揭贷款所需的材料全部都交给原告，由原告代理被告向银行申请按揭贷款，也就才有后来被中国银行拒绝贷款的事实存在。并不是原告诉称的，被告未提供办理银行相关手续，而是已经提供了。被告承认确实被中国银行拒绝了贷款申请，但是依据《合同》约定，余款900000元是以按揭贷款的方式支付，并无约定具体向哪一家银行申请按揭贷款，在东山县内除中国银行外至少还有5家银行可以申请按揭贷款，且每家银行对于按揭贷款的审批标准是不一样的，原告作为被告代理人应当尽到勤勉谨慎尽职等义务，为被告向多家银行申请按揭贷款。2017年5月10日，原被告经协商约定，被告应于2017年6月10日支付尾款900000元，被告在原告办公室出具《承诺函》，该《承诺函》由原告公司经理收走。之后，被告也按照《承诺函》中约定的时间支付了尾款。该《承诺函》是原被告双方达成新的付款协议内容。故不存在原告诉称的被告不履行与按揭银行签订贷款合同的义务而导致的逾期付款的事实存在，原告诉求被告支付逾期付款违约金没有事实和法律依据。2.即使被告真的存在逾期付款的行为，原告所主张的违约金也有部分已经超过了诉讼时效。被告仅于2017年5月10日前的几天接到原告通知要求到原告公司协商关于支付尾款的事项，再此之前，原告未向被告有任何关于支付尾款的催告通知，现原告主张被告应支付自2014年6月21日至2017年6月9日的违约金，假使被告方真的存在逾期付款，但原告主张支付违约金的期限内，2014年6月21日至2016年1月7日这段期间的已经超过诉讼时效，不能够予以支持。综上，被告自签订合同后将所有的按揭贷款手续全部委托给原告代为办理，并提供相应的材料，原告未能尽到代理人的义务，不能完全履行代理人的职责，且在双方再次协商确认新的付款时间内，被告全额支付了尾款，被告方不存在逾期付款的行为，假使真的存在，原告主张违约金也有部分超过诉讼时效。因此请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。 何丽斌、高如勇向本院提出反诉请求：判令新新房地产公司立即支付给原告逾期办证违约金68114元（自约定办证最后时间2018年2月6日暂计至2019年2月7日，按已付房款0.01%支付违约金，计算方法为：365天×1866138元×0.01%=68114元）及后续违约金。在案件审理过程中，其当庭变更诉讼请求为：判令反诉被告立即支付给反诉原告逾期办证违约金52438元（自约定办证最后时间2018年2月6日暂计至2018年11月14日，按已付房款0.01%支付违约金，计算方法为：281天×1866138元×0.01%=52438元），若对方有后续的违约行为将事后另行主张。事实和理由:两原告于2014年6月21日与被告签订编号为35062608012500262号《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定两原告购买由被告开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新帝景国际星城11号楼D111号商品房，总价款1866138元。原告付清全部购房款后，被告于2017年11月7日将前述商品房交付原告。《合同》第14条和第2项约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。至今，反诉被告仍未能办理房屋权属证书，自合同约定办证时间2018年2月6日起暂计至2018年11月14日，反诉被告已逾期办证281天，反诉被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益。故请求判如所请。 新新房地产公司针对反诉请求辩称:依据双方签订合法有效的商品房预售合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人需书面委托出卖人代办权属登记。而附件中更是清楚约定：出卖人按产权登记机关要求提交资料并取得该部门出具的商品房项目主件收件单，即视为出卖人已经履行本条规定的备案义务。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，同样约定买受人可以向出卖人主张违约金的前提是，由于出卖人的原因导致的拖延办理产权证的情况。纵观整个办理房屋产权登记证明的程序，不存在任何因出卖人原因导致迟延办理房屋产权证明的，因此买受人无权向出卖人主张逾期办证的违约金，具体理由如下：1.2017年交房后至2018年11月14日，买受人未能取得房屋权属证书的原因在于案外第三人，反诉原告无权向反诉被告主张违约金。2017年10月28日我司通知客户交房后即向当地房屋产权登记机构办理房屋所有权初始预登记。但由于案外人东山技术开发区管委会在收到东山县国土资源局发出《东山县国土资源局关于核实福建新新房地产开发有限公司履行约定情况的函》后未能及时回复东山县国土资源局的原因，导致东山县土地管理委员会直至2018年9月19日才协调多个行政部门，并于当日形成会议纪要处理完毕东山经济技术开发区管委会颁发的《国有土地使用权》问题。而后，反诉被告更是马不停蹄的向东山县国土资源局申请办理建设项目竣工申报及土地检查核验，东山县国土局于2018年10月24日出具决定书同意受理我司的申请。我司收到东山县国土局同意受理决定书后立即向不动产登记中心申请办理房屋所有权初始预登记。东山县国土资源局不动产登记中心于2018年11月14日出具证明同意我司开发建设的项目的初始预登记。反诉原告未能在2018年11月14日之前取得房屋权属证书的原因在于案外人东山技术开发区管委会。依据合同第十四条约定，非因反诉被告原因导致反诉原告未能在商品房交付后90日内取得房屋权属登记的，反诉原告不能向反诉被告追究违约金。2.自2018年11月14日起，反诉原告未能取得房屋权属证书的原因在于反诉原告既不书面委托反诉被告代为办理，也不自行办理房屋权属登记。反诉被告已于2018年11月14日发函要求反诉原告至反诉被告处缴纳相应费用并办理书面委托手续委托反诉被告办理产权证明，但反诉原告至今未书面委托反诉被告待办产权登记手续。反诉原告未在通知时间内书面委托反诉被告办理产权登记手续，其应自行办理产权登记手续，且反诉原告应自行承担自通知之日后未能办理产权证的责任。综上，反诉被告不存在违约行为，反诉原告未能取得房屋产权登记证明的原因在于案外人及反诉原告自身，反诉原告无权向反诉被告主张，故请求驳回反诉原告所有反诉请求。 本院审理后认定以下事实：2014年6月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：35062608012500262。合同约定：何丽斌、高如勇向新新房地产公司购买东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧11号楼D111号店面，总价款为1866138元。合同附件六第一条第3款约定：买受人需在签订《商品房买卖合同》的同时向银行提供《个人商品房抵押贷款告知》所列的申请抵押所需材料，并办理相关手续。若买受人未提供办理银行贷款相关手续的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》或要求买受人对未付房款按补充协议约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定：逾期付款超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同附件六《合同补充协议》第一条第四款第（2）项约定：若银行经过审核，不同意买受人的贷款申请，买受人须改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议；若买受人与出卖人未能在7日内就付款方式达成一致，则买受人应对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任，且出卖人有权解除本合同，收回买受人所购房屋。合同签订后，何丽斌、高如勇按约定付清首付款，余款900000元约定以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。2014年11月3日，中国银行股份有限公司漳州东山支行于以何丽斌、高如勇职业性质不稳定，收入稳定性差为由，作出不予贷款决定。2016年9月7日，新新房地产公司向何丽斌、高如勇邮寄贷款催告函，要求被告于2016年9月12日前办妥相关的银行按揭贷款手续或到公司办公现场缴清所欠的购房款。2017年6月9日，何丽斌、高如勇支付给新新房地产公司购房余款900000元。现新新房地产公司以何丽斌、高如勇逾期支付购房款应支付违约金为由诉至本院，而何丽斌、高如勇以新新房地产公司逾期办证应支付违约金为由提出反诉。 本案争议的主要焦点为：一、本诉被告是否应当支付逾期付款违约金292680元（自2014年6月21日至2017年6月9日）？二、反诉被告是否应该支付给反诉原告逾期办证违约金52438元（自2018年2月6日至2018年11月14日）？针对本案争议的焦点本院分析如下： 一、何丽斌、高如勇是否应当支付逾期付款违约金292680元（自2014年6月21日至2017年6月9日）？ 本院认为，新新房地产公司与何丽斌、高如勇签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定：逾期付款超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。该合同附件六《合同补充协议》第一条第四款第（2）项约定：若银行经过审核，不同意买受人的贷款申请，买受人须改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议；若买受人与出卖人未能在7日内就付款方式达成一致，则买受人应对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任，且出卖人有权解除本合同，收回买受人所购房屋。本案中，中国银行股份有限公司漳州东山支行于2014年11月3日以借款人职业性质不稳定，收入稳定性差为由，作出不予贷款决定。故双方应按该合同附件六《合同补充协议》第一条第四款第（2）项、《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定执行。银行拒贷后，原、被告双方未在7日内就未付款项的付款方式达成一致意见，故何丽斌、高如勇应按补充协议约定就未付款项承担违约责任。故应自银行拒贷次日起7日届满后计算违约金，即自2014年11月12日起计算至何丽斌、高如勇付款日2017年6月9日共940天，900000元×0.0003×940天＝253800元。何丽斌、高如勇抗辩双方经协商，原告同意其于2017年6月10日前付款（以何丽斌、高如勇出具承诺函的形式），且其也已于该日期前履行付款义务，故不构成违约。本院认为，新新房地产公司未在该承诺函上面盖章，被告未能向本院提供原告同意该承诺函内容的证据，故该抗辩理由本院不予采纳。被告抗辩自2014年6月21日至2016年1月7日该段期间已超诉讼时效。本院认为，原告于2016年9月7日按照被告提供的送达地址向被告邮寄贷款催告函，要求被告履行付款义务，该行为可引起诉讼时效中断，中断后至今未超过诉讼时效。被告抗辩其未收到催告函，但原告根据被告提供的送达地址邮寄，因送达不能的送达后果应由被告自行承担，故被告该抗辩理由本院不予采纳。 二、反诉被告是否应该支付给反诉原告逾期办证违约金52438元（自2018年2月6日至2018年11月14日）？ 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第14条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。本院认为，本院生效的（2018）闽0626民初459号民事判决书确定，何丽斌、高如勇与新新房地产公司交房时间为2017年11月7日，故新新房地产公司最迟应于2018年2月6日前向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将需由其提供的资料交付买受人。本案中，新新房地产公司直至2018年11月14日才向何丽斌、高如勇发出《产权登记代办通知》，要求被告于收到该通知的次日起15日内带齐相关材料到原告处办理产权登记的相关手续，故反诉原告主张反诉被告支付逾期办证违约金暂计至2018年11月14日不违反双方约定，本院予以支持，但违约期间应自2018年2月7日起计算至2018年11月14日，即新新房地产公司逾期280天，逾期违约金为280天×1866138元×0.01%=52252元。新新房地产公司抗辩其未在2018年11月14日之前取得房屋权属证书的原因在于案外人东山技术开发区管委会。本院认为，新新房地产公司与案外人之间的纠纷不能对抗辩本案合同的相关方，故该抗辩理由不能采纳。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，何丽斌、高如勇逾期付款，应按合同约定支付逾期付款违约金253800元（自2014年11月12日起至2017年6月9日）。新新房地产公司逾期办证，应依合同约定支付逾期办证违约金52252元（自2018年2月7日起计算至2018年11月14日），二者抵扣后，何丽斌、高如勇尚需支付新新房地产公司逾期付款违约金201548元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定,判决如下： 一、何丽斌、高如勇应支付福建新新房地产开发有限公司逾期付款违约金253800元（自2014年11月12日起至2017年6月9日），福建新新房地产开发有限公司应支付何丽斌、高如勇逾期办证违约金52252元（自2018年2月7日起计算至2018年11月14日），二者抵扣后，何丽斌、高如勇尚需支付新新房地产公司逾期付款违约金201548元； 二、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回何丽斌、高如勇的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5691元，减半收取2845.5元，由何丽斌、高如勇负担2553.5元，由福建新新房地产开发有限公司负担292元；反诉案件受理费1111元，减半收取计555.5元，由何丽斌、高如勇负担25元，福建新新房地产开发有限公司负担530.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴玛莉 二〇一九年四月二日 书记员  林煜程 附：执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。