陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0722民再2号 监督机关：城固县人民检察院。 申诉人（一审第三被告）：城固县宏昌房地产开发有限责任公司（以下简称城固宏昌公司），地址：城固县。 法定代表人：岳沭任，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：路川生，陕西时代潮律师事务所律师，代理权限：一般授权委托代理。 被申诉人（原审原告）：周长春，男，汉族，住城固县。 委托诉讼代理人：张庆荣、王昌民，陕西锐博律师事务所律师，代理权限：一般授权委托代理。 被申诉人（原审第一被告）：何林峰，男，汉族，城固县人，现住城固县。 被申诉人（原审第二被告）：王忠英，女，汉族，住址同上，系何林峰之母，因私刻印章，涉嫌诈骗罪被关押于汉中市公安局汉台分局看守所。 申诉人城固宏昌公司与被申诉人周长春、何林峰、王忠英房屋买卖合同纠纷一案，不服本院2018年5月31日作出的（2018）陕0722民初784号民事判决，向城固县人民检察院申诉。城固县人民检察院以城检字（行）监（2018）61072200003号再审检察建议书向本院提出检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2019年1月2日作出（2018）陕0722民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人城固宏昌公司及其委托代理人、被申诉人周长春及其委托代理人、被申诉人何林峰、王忠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城固县人民检察院提出再审检察建议：城固县人民法院（2018）陕0722民初784号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，违反法律规定剥夺当事人的辩论权利，理由如下：一、原判决认为，“《商品房买卖合同》是在平等协商一致的基础上达成的协议”，并予以认定，证据不足。首先，根据卷内证据，何林峰、王忠英向周长春第一次借款200万元发生在2015年8月28日，并出具了借条。2018年12月23日签订了《商品房买卖合同》。第二天即24日，何林峰、王忠英又向周长春借款200万元，并出具了借条。同日还出具了借款协议，协议承诺以“王忠英在建的春花苑6号楼一层营业房，从东到西一个半单元约1200平方米为抵押”。既签订《商品房买卖合同》，又由何林峰、王忠英出具借条，同时还有担保内容的借款协议，说明周长春与何林峰、王忠英签订《商品房买卖合同》的目的是保证其借款的安全，而不是以购买商品房为目的。其次，《商品房买卖合同》约定买卖商品房的面积为“约1200平方米”，合同约定出售价格600万元。而根据《商品房预售许可证》载明的面积为1742平方米，实际面积为1588.50平方米,实际面积超出出售面积388平方米，价格相差达194万元余。而以王忠英在第一次开庭审理拒绝和解时辩解，该房产价值1000多万。王忠英明知该商品房的实际价值，而以不合理的低价出售，且根据合同付款方式空白，以及合同所反应的王忠英既是出卖人又是代理人，周长春在合同上不签注日期等内容，双方当事人在签订该合同时都没有一个审慎认真的态度，对涉及自身财产的处理不符合常理。再次，该合同也没有实际履行。周长春除原借条上载明的400万元外，再未向何林峰、王忠英支付过任何款项。第四，何林峰、王忠英在周长春起诉前，已分三次向周长春还款120万元，并支付利息至2018年2月14日。这些证据均表明，双方当事人实际遵守的是借贷法律关系的约定，与商品房买卖合同，买受人支付价款，出售人交付房屋的正常合法行为相违背，双方都没有履行房屋买卖合同的意愿和行为。该《商品房买卖合同》中涉及的商品房买卖，不是合同双方当事人的真实意思表示，不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，缺少构成民事法律行为的基本条件，不应当作为成立房屋买卖法律关系的证据。依据《中华人民共和国民法总则》第146条，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，认定该《商品房买卖合同》无效。 二、原审判决适用法律确有错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”规定，对于以签订买卖协议作为民间借贷合同担保的，人民法院应当以民间借贷法律关系进行审理。原审却未依上述司法解释的要求，按照民间借贷关系审理，却反而变更案由，以房屋买卖法律关系处理，将没有参与民间借贷的城固县宏昌房地产开发有限责任公司追加为被告，判决城固县宏昌房地产开发有限责任公司对何林峰、王忠英应当承担的280万元欠款及利息承担连带清偿责任，使应当由周长春与王忠英、何林峰承担的民间借贷关系的风险转嫁到城固县宏昌房地产开发有限责任公司，适用法律与案件性质明显不符。 三、原审未依法向被告送达原告的起诉状副本，剥夺了当事人的辩论权。原审于2018年4月9日向城固县宏昌房地产开发有限责任公司送达了原告申请追加被告、变更诉讼请求的副本，但未向城固县宏昌房地产开发有限责任公司送达原告的民事起诉状副本。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条的规定，建议你院依法再审。 申诉人城固宏昌公司再审请求：1、撤销本院（2018）陕0722民初784号民事判决书。2、请求对（2018）陕0722民初784号民事案件进行再审。事实与理由：1、城固县人民法院追加申请人参加原告周长春诉被告何林峰、王忠英房屋买卖合同纠纷一案，实属没有法律依据。申请人接到城固县人民法院（2018）陕0722民初784号民事判决书后才明白，被申请人周长春和被申请人王忠英、何林峰之间是因两次民间借贷纠纷而诉于城固县人民法院的。申请人认为，他们之间的借贷关系是个人之间的纠纷，与申请人没有任何关系。他们之间的第一次借贷金额200万元，借期六个月。王忠英、何林峰用城固县XX楼XX套房屋作抵押担保；2015年12月24日，又发生第二次借款200万元，借期一年。2、商品房买卖合同签订于第一次借款没有如期偿还和第二次借款之间，是为两笔借款提供的担保。法院对周长春的起诉，只能以民间借贷法律关系进行审判。而以商品房买卖合同审判显然是错误的。 被申诉人周长春辩称，原判决事实清楚，证据确实、适用法律正确、程序合法、判决适当，应依法予以维持。一、被答辩人称（2018）陕0722民初784号民事案件审理程序不当的问题与事实严重不符，应予纠正。第一、2018年4月9日，原审法院给被答辩人送达追加申请书及其他诉讼材料的送达回证上明确载明案由为“房屋买卖合同纠纷”。虽然答辩人起诉是以“民间借贷纠纷”为案由起诉立案的，但经法院审查认为实际存在的法律关系为房屋买卖合同法律关系，故原审判决确定案由并无不当。第二、原审法院给被答辩人送达的“申请书”明确载明起诉书的“诉讼请求”、“事实及理由”，内容与起诉书完全相同，再重复实属多此一举，并未剥夺当事人的辩论权利。第三、原审庭审笔录载明，被答辩人在诉讼过程中，均充分地行使了法律赋予的各项诉讼权利，并不存在侵犯其合法权益的行为发生。二、被答辩人认为原审判决认定事实的证据不足，适用法律错误，纯属主观臆断。第一、双方签订的《房屋买卖合同》，加盖的有城固宏昌公司的印章，合同内容是双方的真实意思表示，认定其违约并判其承担连带责任并无不妥。第二、退一步讲，即使将涉案《房屋买卖合同》和办理房屋预告登记行为的性质认定为民间借贷合同的“后让与担保”合同，但其并不符合《合同法》规定的合同无效的情形，亦不违反《物权法》第十五条规定的原则，应承认该种非典型担保合同的效力。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，对担保物作出如何处理以偿还债务的方式应当认定为有效约定，确保债权人实现债权。第三、庭审笔录载明就如何处理案涉纠纷，各方当事人是达成一致意见的。判决书也是依据双方协议的内容作出的，答辩人无权对涉案债务连带清偿责任提出异议。 被申诉人何林峰辩称，借款400万元属实，已经偿还120万元。签订商品房买卖合同我知道有这个事情，但我没有参与具体过程，具体情况我不太清楚。 被申诉人王忠英辩称：申诉人和周长春说的事实是对的。当时，我修建春花苑6号楼期间，因资金周转困难，通过左某某介绍向周长春两次借款400万元。借款时，周长春要求担保，我就把正在修建的春花苑6号楼一层营业房1200平方米提供担保，按每平方米5000元的价格计算。周长春要求我儿子何林峰在借条上签字。我就叫回何林峰在借条上签的字。所以，何林峰不知道借款的具体过程。我向周长春借款，宏昌公司不知情。当时借款本金400万元，已还120万元，下欠280万元未还。 周长春向原审法院起诉请求：2018年2月27日起诉状请求：1、依法判令被告何林峰、王忠英偿还原告周长春借款本金人民币280万元；2、本案诉讼费由被告承担。2018年4月8日的申请书变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告王忠英、何林峰继续履行合同或退还原告购房款280万元。2、请求人民法院依法判令被告城固宏昌公司对以上欠款承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由被告承担。本院原审认定事实：2015年8月28日被告何林峰、王忠英以投资开发春花苑项目急需周转资金为由，用城固县XX楼（编号39-48）10套房做抵押向原告借款本金200万元。被告何林峰、王忠英收款后向原告出具《借条》，《借条》载明“借期6个月，月息3分”。借款后，原告找二被告催要借款，二被告无力偿还。嗣后，经原、被告充分协商于2015年12月23日又签订了《商品房买卖合同》，《合同》约定“原告周长春购买被告王忠英开发的城固县XX苑XX楼XX幢XX房，建筑面积约为1200平方米，该商品房基准价为人民币5000元／每平方米，总金额600万元”。《商品房买卖合同》同时约定“出卖人（王忠英）应当在2016年12月30日前将合同约定的商品房交付买受人（周长春）使用”。合同签订后第二天（即2015年12月24日）原告又通过中国农业银行城固县营业部及城固县XX社给被告王忠英的账号上汇款200万元，被告何林峰、王忠英收款后又给原告出具《借条》，《借条》载明“借期一年”。原告交款后被告王忠英、何林峰一直未按《商品房买卖合同》约定时间给原告交房，后经原告多次要求退还购房款，被告仅退还原告购房款120万元，下欠280万元至今未退还。原告多次催要无果，诉至法院提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，原、被告经协商均同意解除2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》。上述事实有双方当事人陈述、原告提交的《借条》原件、银行转账凭证原件、《商品房买卖合同》及城固县宏昌房地产开发有限责任公司出具的《证明》载卷佐证，足以认定。本院认为：当事人签订合同应当以公平、自愿、诚实信用、合法为前提。2015年12月23日，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等协商一致的基础上达成的协议。合同签订后原告按约交付了购房款，但被告在双方约定的期限届满前未及时交付房屋，致使原告合法权益受损，庭审中原、被告均同意解除2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》，故原告要求被告何林峰、王忠英退还购房款280万元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。对原告要求被告何林峰、王忠英从2018年3月1日起按月息2分支付利息的请求，系原告在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以支持。因《商品房买卖合同》上盖有被告城固县宏昌房地产开发有限责任公司印章，被告城固县宏昌房地产开发有限责任公司未尽到监管责任，故对原告要求被告城固县宏昌房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。本案在审理过程中，经本院多次组织调解，但原、被告双方调解意见分歧较大，致使调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条判决如下：一、原、被告经协商同意解除2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》，本院予以准许。二、限被告何林峰、王忠英于本判决生效后15日内退还原告周长春购房款280万元及利息（利息从2018年3月1日起按月息2分计算至实际给付之日止）。三、由被告城固县宏昌房地产开发有限责任公司对上述给付款项承担连带清偿责任。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、证据方面：在原审中，被申诉人周长春向法院提交的证据有，第1组：原告周长春身份证复印件，证明原告身份情况。第2组：2015,年8月28日，二被告借款200万元《借条原件》1份、银行转账凭证原件3份，证明被告向原告借款200万元的事实。第3组：2015年12月23日，《商品房买卖合同》及城固宏昌公司《证明》各1份。第4组：2015年12月24日借款200万元《借条》原件1份、银行转账凭证原件2份、2015年12月24日《借款协议》原件1份，证明二被告分两次向原告借款400万元，约定利息为月息3分的事实及原被告签订房屋买卖合同的事实。以上证据，在庭审质证中，申诉人城固宏昌公司和被申诉人何林峰、王忠英均无异议。在再审期间，申诉人城固宏昌公司和被申诉人没有提交新的证据。在再审庭审中，各方当事人对以上借款证据的真实性均无异议。对《商品房买卖合同》真实性和证明目的均有异议，认为买卖合同不是双方的真实意思表示。对各方当事人无异议的原告周长春的身份证（复印件）、《借条》2张、银行转账凭证5张、《借款协议》1张的真实性、关联性、合法性确认有效，予以采信。对《商品房买卖合同》1份的真实性确认有效，对其证明目的不予采信。本案经再审庭审认定以下事实：2015年8月28日，何林峰、王忠英以开发房地产资金紧张为由向周长春借款200万元，周长春分两次通过城固县XX社给何林锋账户上汇款60万元，又通过中国工商银行城固县支行给何林峰账户上汇款140万元，何林峰、王忠英、左某某向周长春出具借条。借条载明：“今借到周长春现金贰佰万元整（2000000.00元）”。借条上备注，利息按每月3%计息，以博望龙庭3#地块10号楼共计10套房做抵押，期限为半年，可随时还款。2015年12月23日，王忠英以自己和城固县宏昌房地产开发有限责任公司的名义并以自己为代理人和周长春签订了《商品房买卖合同》1份，合同约定：周长春购买王忠英开发的城固县XX苑XX楼XX幢XX房，建筑面积约为1200平方米，该商品房基准价为人民币5000元/平方米，总金额600万元；《商品房买卖合同》同时约定，出卖人王忠英应当在2016年12月30日前将合同约定的商品房交付买受人周长春使用。合同约定付款方式为一次性付款，周长春未在合同上签注合同签订日期。2015年12月24日王忠英、何林峰再次向周长春借款200万元。王忠英、何林峰向周长春出具借条和借款协议一份，主要内容是以王忠英名下在建的春花苑6号楼一层营业房约1200平方米为抵押，做为借周长春400万元保证还款的担保。《商品房买卖合同》签订后，除2015年8月28日、12月24日借给何林峰、王忠英的款项外，周长春未再向何林峰、王忠英支付过其他款项，至起诉前，何林峰、王忠英已分三次归还借款120万元，利息支付到2018年2月14日。现下欠借款本金280万元未还。 2018年2月27日，周长春以民间借贷纠纷诉至城固县人民法院，请求人民法院依法判令被告何林峰，王忠英偿还原告周长春借款本金人民币280万元。4月8日，周长春申请追加城固县宏昌房地产开发有限责任公司为被告，变更本案为房屋买卖合同纠纷。2018年5月31日，城固县人民法院作出（2018）陕0722民初784号民事判决书。 本院再审认为，《商品房买卖合同》的效力问题是本案争议的焦点问题。本案双方当事人之间形成的是民间借贷的法律关系。原审原告周长春与原审被告王忠英签订《商品房买卖合同》的内容是不是双方当事人的真实意思，是认定合同的关键。本院结合原审被告何林峰、王忠英出具的两张借条，甄别双方当事人签订合同时的真实意思，从而对本案的法律关系和合同效力作出判断。首先，何林峰、王忠英两次向周长春借款400万元后，均向周长春出具了书面借条，周长春对借款事实和借条无异议。其次，周长春和王忠英签订《商品房买卖合同》后，王忠英先后三次向周长春偿还借款120万元。在庭审中，双方均承认签订《商品房买卖合同》，是作为借款的担保。第三、双方签订的《商品房买卖合同》的营业房面积与实际面积相差388平方米，价格相差194万元。而以王忠英在第一次开庭审理拒绝和解时辩解，该房产价值1000多万，王忠英明知该商品房的实际价值，而以不合理的低价出售处理不符合常理。由此可以认定，涉案《商品房买卖合同》买卖营业房的约定是当事人之间的虚伪意思表示。王忠英与周长春签订《商品房买卖合同》的真实目的是担保债务的履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，认定周长春与王忠英签订的《商品房买卖合同》无效。根据本案审理查明的事实，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，本案应当以民间借贷法律关系进行审理。城固县人民检察院建议本院再审的理由符合法律规定，理由成立，本院应予采纳。原审被告何林峰、王忠英在建设工程施工中以资金周转困难为由，向原审原告周长春两次借款400万元，借贷事实清楚、借款理由正当、属合法借贷，应受法律保护。借款到期后，王忠英已偿还120万元，下欠280万元未还，现原审原告周长春起诉要求何林峰、王忠英偿还借款本金280万元，符合法律规定，本院予以采信、支持。利息问题，2015年5月28日，何林峰、王忠英第一笔借款200万元，双方约定的月息3%；2015年12月24日，第二笔借款200万元未约定利息。两次借款400万元，起诉前，王忠英已偿还120万元，下欠280万元未还。前期利息已支付至2018年2月14日。周长春在起诉时未主张利息，故对此不予审理。在上述民间借贷法律关系中，原审被告城固宏昌公司不是双方借贷法律关系的当事人，故对周长春与何林峰、王忠英之间的民间借贷纠纷不承担责任。在2015年8月28日的借条上，借款人中有“左某某”签名。经核查，左某某系该笔借款的介绍人、担保人。原审原告周长春只起诉实际借款人，未起诉担保人承担责任，符合有关法律规定，本院应予准许。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）陕0722民初784号民事判决。 二、由何林峰、王忠英在本判决生效后三十日内向周长春偿还借款280万元。 三、驳回周长春的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费29200元，保全费5000元，共计34200元，由何林峰、王忠英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  李汉平 人民陪审员  章彦宏 人民陪审员  魏铁强 二〇一九年四月十七日 书 记 员  刘 翯 1