广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初194号原告：广东千沣农业发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区大塘镇大塘村横西东塘谭边连片（土名），统一社会信用代码91440607684466441J。法定代表人：庄鸿昊。委托诉讼代理人：伍丹凤，公司员工。被告：李学亮，男，1969年4月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李琳、韩维伟，广东华法（三水）律师事务所律师。原告广东千沣农业发展有限公司（以下简称千沣公司）与被告李学亮土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告千沣公司的委托诉讼代理人伍丹凤、被告李学亮及其委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千沣公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《土地（含大棚）租赁补充协议》；2.判令被告向原告支付土地、设施的租金23400元，并支付该款直至实际向原告返还土地及大棚等原有设备设施之日止的违约金；3.判令被告向原告返还土地及地上大棚等原有设备设施；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告原名为“佛山市汇利农业发展有限公司”，于2016年9月12日变更为“佛山市千沣农业发展有限公司”。原告于2015年3月20日与被告签订《土地（含大棚）租赁合同》。并于2015年6月19日签订《土地（含大棚）租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）。合同第一条约定，原告将位于“基外窝第一格”，育苗棚面积占5.2亩的土地租给被告使用；合同第三条约定，租赁期限自2015年7月1日起至2019年10月31日止，每年租金为23400元（暂计至2018年12月15日为36270元）；租金按年支付，被告须于每年7月1日至7月10间将租金支付完毕；合同第五条约定，被告须于合同签订后向原告支付5千元合同保证金。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付土地及育苗棚。被告本应按合同约定于2018年7月10日前足额支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金23400元，但被告未按约定支付该年度的租金，经原告多次追讨，被告仍拒不支付租金。原告认为，被告不按时足额支付租金的行为严重侵犯原告的合法权利，原告有权解除合同和不退还合同保证金，并向被告追讨违约金。被告李学亮辩称,一、关于未向原告支付涉案土地租金的理由（一）被告未支付租金是由于原告未履行开具保证金收据的先义务，被告有权行使先履行抗辩权和不安抗辩权。被告共承租原告两块土地，一块为70.7亩，一块5.2亩。其中70.7亩土地的保证金为15万元，5.2亩土地的保证金为5000元。在签订两份租赁合同后，被告如数支付了两块土地的保证金。2017年之后，被告知悉原佛山市汇利农业发展有限公司注销且负责人与主管人员也更换。由于之前开具的保证金收据是佛山市汇利农业发展有限公司盖章，10万元的保证金收据是工作人员签名，没有公司盖章，甚至还有3万元保证金收据未出具，再加上5.2亩土地的5000元保证金收据遗失后，原佛山市汇利农业发展有限公司承诺补齐却未补齐，被告担心原告作为新公司不承认上述保证金收据导致无法退还保证金，便要求原告开具保证金收据并加盖公章，但是原告一直以各种理由拒绝。被告愿意待原告开具保证金收据后立即支付租金。（二）由于案涉土地目前正在被政府征收，原告之所以现在催收租金，并要求解除租赁合同是为了抢夺属于被告的征收补偿款。2018年7月至2018年11月正值政府分配土地征收补偿款时期，在此期间原告并没有向被告主张租金，其实是想着待合同约定的租金支付时间一过，就以被告拖延支付租金，存在违约为由，要求与被告解除租赁合同，并交还土地和相关设备。这样其就可以名正言顺的抢夺属于被告的征收补偿款。（三）被告愿意支付涉案土地的租金，但希望能够从原告实际获得的征收补偿款中予以扣除。2018年10月12日，大塘镇人民政府已经和原告处法定代表人就征收土地上本属于被告的青苗及附着物补偿达成协议，补偿总额为3851073.71元，并于2018年11月1日一次性支付给了原告。被告希望能够从原告实际获得的征收补偿款中扣除被告本应支付的涉案土地租金。二、原告要求被告支付租金至2019年6月30日是没有事实和法律依据的。2018年12月18日，在未征得被告同意的情况下，原告和大塘镇政府商量后，将本属于被告的青苗及育苗棚全部强行拆除，换句话说，被告已经不再使用原告的土地，无需向原告支付从2018年12月20日至2019年6月30日的土地租金。被告仅需支付从2018年7月1日至2018年12月17日止的租金。三、关于违约金支付问题。第一，即使被告存在违约，原告已经收取被告所缴纳的保证金5000元，其可以依约没收保证金。原告另行主张被告支付相应违约金，属于重复计算。第二，原告以每日1%的利率计算违约金，将导致所计算的违约金远远高于造成的损失，所以数额不合理。原告提供见证书、土地（含大棚）租赁补充协议、核准变更通知书各一份、照片一组、前街村证明一份，被告提供收据两份，以证明各自主张的事实。经审查，原、被告提供的证据来源合法，内容真实，本院予以确认。经审理查明：原告千沣公司前身为“佛山市汇利农业发展有限公司”，于2016年9月12日在佛山市三水区市场监督管理局变更登记名称为“广东千沣农业发展有限公司”。2019年1月8日，原告千沣公司经该局核准，变更名称为“广东千沣农业发展有限公司”。2009年12月17日，原告千沣公司与案外人佛山市三水区大塘镇连滘村民委员会前街股份合作经济社（以下简称前街村）签订《土地承包合同书》，约定原告承租案外人前街村位于其本村内基外窝第一格（土名）的82.7亩土地，承包期限从2010年1月1日起至2019年12月31日止。2015年6月19日，原告千沣公司与被告李学亮签订《土地（含大棚）租赁补充协议》，约定原告向被告出租位于基外窝第一格（土名），育苗棚约5.2亩土地，使用期限从2015年7月1日起至2019年10月31日止。双方在合同中第四条约定1、原告千沣公司提供给被告李学亮使用的大棚，被告李学亮按4500元/亩/年的使用价格标准支付给原告千沣公司，共计每年23400元整。2、土地使用费每年一次性支付，支付时间为每年7月1日至7月10日。如被告李学亮原因每逾期一天付款的，被告李学亮应向原告千沣公司缴纳滞纳金，滞纳金按其拖欠使用费总额每日1%计算；最长不得超过30天，超出30天的，视作被告李学亮违约，除按违约的有关条款处理外，原告千沣公司有权收回土地。双方在合同中第五条约定合同签订后，被告须向原告支付5000元保证金。上述保证金5000元，被告李学亮已经向原告支付。原、被告在合同中第七条约定，被告李学亮如有下列行为，原告千沣公司有权视其违约，解除合同，没收合同保证金并有权向被告李学亮追讨经济损失：（1）被告李学亮未经原告千沣公司同意中途单方面解除合同的，属被告李学亮违约，被告李学亮应支付给原告千沣公司相当于双倍合同保证金的违约金，即壹万元整。（2）被告李学亮将承包的土地私自开采和出售地下资源、将承包的土地用作非农建设或对土地造成永久性破坏的。（3）被告李学亮将承包的土地转让或转包的。（4）被告李学亮逾期30日未向原告千沣公司缴交应缴承包款的（经原告千沣公司同意延期除外）。另查明，原告千沣公司向被告李学亮出租的5.2亩土地上，附带棚架、喷雾器、控制电箱。被告李学亮未向原告千沣公司支付2018年7月至2019年6月的租金23400元。2019年3月29日，案外人前街村出具证明一份，确认同意原告千沣公司将涉案土地转租。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定，全面履行合同义务。被告李学亮在约定的期限内仍未支付租金，已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告诉请解除双方所签订的《土地（含大棚）租赁补充协议》，并要求被告返还租赁土地以及土地上的大棚和设施设备，其主张合法有理，本院予以支持。被告李学亮虽辩称由于原告未向被告开具保证金收据，以及原告未取得土地出租人同意，享有先履行抗辩权以及不安抗辩权，因原告已经将涉案土地交付被告使用，其已经履行合同最主要的义务，是否开具收据，对原告使用土地无任何不利影响，而前街村出具的证明，足以证明出租人前街村对原告转租行为无异议，所以被告该辩解无法律依据，本院不予采纳。关于被告要求从征收补偿款中抵扣的意见，因该讼争事项与本案无直接关系，而且原、被告就该讼争事项尚在诉讼阶段，双方债权债务关系尚未明确，被告以此为由要求行使抵销权无法律依据，本院不予采纳。关于租金问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案被告李学亮拖欠的是2018年7月至2019年6月的租金，鉴于至本判决作出之日止，被告李学亮未向原告返还土地及地上附着物，而合同已经履行的时间约9个月，即被告李学亮已经使用了当年度土地使用期限的9/12，故本院依照上述法律规定，并结合合同已履行部分比例计算，酌定支持原告租金17550元（23400元×9/12）。本案在原告诉讼请求范围内，本院仅可以对已履行部分的相应租金予以处理，本判决作出之日起至被告返还土地、设备之日止的相应租金或占用费，原告可另案主张。综上，原告诉请租金过高部分，本院不予支持。关于违约金问题，因原、被告在上述合同中约定，被告方逾期30日未向原告缴交应付承包款的，原告方有权解除合同，并没收合同保证金。鉴于被告拖欠的租金仅17550元，原告已经收取了被告的5000元保证金，被告已经违约的情况下，原告有权不予退还，该保证金足以抵偿原告因为被告违约所造成的损失。原告另外主张被告支付相应违约金，已经超过因被告违约而造成的违约损失。所以，原告另行主张违约金无法律依据，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东千沣农业发展有限公司与被告李学亮所签订的《土地（含大棚）租赁补充协议》；二、被告李学亮于本判决生效之日起十日内，向原告广东千沣农业发展有限公司支付租金17550元；三、被告李学亮于本判决生效之日起十日内，向原告广东千沣农业发展有限公司返还位于佛山市三水区大塘镇连滘村民委员会前街村基外窝第一格（土名）5.2亩的土地，并返还租赁地上的大棚以及设施设备（喷雾器及控制电箱）；四、驳回原告广东千沣农业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即646元，由原告广东千沣农业发展有限公司负担456元，被告李学亮负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢泽辉二〇一九年四月二日书记员  麦倩雯