广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初3807号原告（反诉被告）：许冰彬，男，1988年10月22日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：许健钦，男，1963年8月9日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。系许冰彬的父亲。被告（反诉原告）：陈锦荣，男，1979年1月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢仁山，广东官丽群律师事务所律师助理。原告（反诉被告）许冰彬与被告（反诉原告）陈锦荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，于2018年6月27日、12月10日公开开庭进行了审理，诉讼过程中，被告（反诉原告）陈锦荣提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）许冰彬及委托诉讼代理人许健钦，被告（反诉原告）陈锦荣的委托诉讼代理人官丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许冰彬向本院提出诉讼请求：陈锦荣向许冰彬偿还房屋租赁保证金30000元。庭审过程中，许冰彬变更诉求为：陈锦荣向许冰彬双倍返还定金32274.4元。事实与理由：许冰彬与陈锦荣于2014年9月14日签订厂房租赁合同，陈锦荣将自己承租的位于中山市××源源××路××号厂房一楼分租给许冰彬使用。合同自2014年9月1日起至2017年8月30日止，租金每月12000元，水电费按实际使用支付。签订合同时，许冰彬按合同要求支付了30000元给陈锦荣作为租赁保证金，约定合同到期陈锦荣将租赁保证金退还原告。2017年8月份合同到期，许冰彬按照合同规定停租陈锦荣厂房，并要求陈锦荣依照合同退还租赁保证金，陈锦荣一直拖延不付，并且言语威胁恐吓原告。许冰彬只能诉诸法院，请求判如所请。陈锦荣答辩称，1.本案违约方是许冰彬，许冰彬没有按照合同约定支付2017年7至9月的租金、2017年6到9月的电费、2017年1月至9月的水费；2.许冰彬在2017年9月份退出时将租赁厂房内的电线拆除，违反了合同第五条第3点；3.许冰彬逾期交还厂房应支付占用费，许冰彬搬走后没有依照合同约定办理财产移交手续，根据合同第四条第2、3点，押金不应退还。综上，许冰彬没有按期支付租金、逾期交付厂房，违约在先，即使扣除3万元押金，许冰彬尚欠被告租金，详见反诉状。陈锦荣向本院提出反诉请求：依法判令许冰彬支付剩余的租金6000元（扣除保证金30000元）、电费4586.6元、水费216元、保管费、场地占用费960元，合计11762.6元。2018年12月10日，陈锦荣增加反诉请求：因许冰彬违约，请求判决租赁保证金归陈锦荣所有。事实与理由：陈锦荣与许冰彬于2014年8月14日签订厂房出租合同，约定陈锦荣将位于中山市××源源××路××号厂房一楼部分车间（占地923平方米）出租给许冰彬使用，租赁期限为2014年9月1日至2017年8月30日止，租金每月12000元，许冰彬需先支付30000元作为租赁保证金，在合同期满且双方办妥财产移交手续后，由陈锦荣退回给许冰彬；在合同期内，许冰彬如需将厂房全部或部分转租给第三人，须经陈锦荣书面同意，并办好有关手续，由陈锦荣与承租者签订转租合同等条款。合同签订后，陈锦荣即将厂房交给许冰彬使用，双方交付租金、电费的习惯一般是在每月月底（偶尔月初），陈锦荣将写好的收取租金的收据和电费收据交给许冰彬，承租初期有几次是现金支付的，从2015年开始，一直是许冰彬收到陈锦荣交来的收据后，过几天就以转账方式支付给陈锦荣。至2017年6月底，陈锦荣将写好的应收7月份租金和6月份电费收据交给许冰彬后，许冰彬却称7月、8月的租金及电费、水费从保证金中扣除，因许冰彬有30000元保证金，故陈锦荣同意扣除，但许冰彬却没有把收据退回陈锦荣。到2017年8月底，许冰彬不按期搬走承租厂房内的物品，仍继续占用陈锦荣的厂房。另，许冰彬还在2016年5月将其承租的部分厂房300平方米转租给了李球（合同期至2017年8月15日，每月租金4800元，李球支付了10000元押金给许冰彬），合同到期后，由于许冰彬不愿退回保证金给李球，故李球在合同期满后也没有将厂房移交给许冰彬。至2017年9月底，许冰彬才把部分物品搬走，部分物品仍留在厂房内，且将厂房门锁上，钥匙未移交陈锦荣。由于许冰彬尚欠3个月租金、4个月的电费及近两年的水费未付，30000元保证金也不足抵扣，无奈陈锦荣只有强行将厂房门打开，看见许冰彬仍遗留部分物品在厂房内。为清空厂房以便出租，陈锦荣请人将许冰彬的物品堆放在另一地方，并将厂房清理干净，直至现在许冰彬仍有部分物品由陈锦荣保管。故许冰彬应支付2017年10月1日至现在的保管费和厂房占用费，按占用面积10平方米，每平方米12元，共计960元；另，反诉被告未支付2017年7月、8月、9月三个月的租金共计36000元；2017年6月、7月、8月、9月四个月的电费共计4586.6元；2017年1月至2017年9月水费共计216元，以上费用合计41762.6元，扣除30000元保证金，许冰彬仍应向陈锦荣支付11762.6元。为维护合法权益，特提出前述反诉诉讼请求。许冰彬辩称，1.许冰彬分租厂房给李球系为满足客户配套需求，分租协议形成于2016年5月，当时征得了陈锦荣的同意。在分租出去一年半时间内，陈锦荣没有提出过任何异议，假如陈锦荣当时不同意，完全可以向许冰彬提出终止合同。分租一事并未对陈锦荣利益造成任何实质性损害，且为日后陈锦荣厂房分租带来了利好（按照分租价格每平方米16元，整层厂房一千多方，假如空置一个月损失20000元，相当于找房屋中介的介绍费）。2.陈锦荣提供的银行流水记录无法证明许冰彬无给付现金用于支付2017年6月份电费和7月份房租。许冰彬每次支付房租、电费基本上都是月初，陈锦荣所提开票日期与转账日期不符，也不能证明许冰彬没有给付钱款。陈锦荣每次都是事先开好单再来收房租电费，如果许冰彬当天有足够现金或银行余额足够就当场付款，陈锦荣一方当场清点钱款或确认银行转账到账无误后才将收据给许冰彬。如果许冰彬没有足够现金或银行卡余额，则会约定付款日期，陈锦荣一方再拿收据来收款，由于陈锦荣嫌麻烦，所以收据上没有更改日期。另，按照许冰彬与客户的结款习惯，如果当时未收到钱款却要将收据留给客户，一定会在收据上注明：以银行转账为准，并附收款人银行账号及姓名。3.陈锦荣在与许冰彬租赁合同到期前一个多月就将一楼厂房分租给案外人李球开办双胜印刷厂（该厂工商注册登记地址为该厂房），许冰彬并无拒不搬离、强行占有厂房，如有，陈锦荣完全有权驱离并采取断水断电等措施。4.厂房内遗留物品系因许冰彬于9月3日要清运剩余啤板时受陈锦荣阻拦，这些啤板之前都整齐码放，估计是陈锦荣为拍摄视频效果而故意搞乱，且9月2日之前许冰彬所租赁的厂房绝大部分都为李球所有，有许冰彬拍摄的照片为证。证据三的收据陈锦荣可以自己随便开，许冰彬认为不能作为证据使用。5.陈锦荣所称6至9月的电费问题，6月份电费与7月份房租一起支付了，7月、8月的电费应为1742.8元，且8月电费是由李球的纸箱厂产生的，上述费用许冰彬予以确认。2017年1月至8月的水费是120元，与陈锦荣所称差异较大，且许冰彬于2017年7月20日之后已完全停止对外业务，机械设备已全部处理完毕，不可能产生9月份的电费。6.陈锦荣提供的视频说明不了任何问题，因为拍摄时许冰彬早已撤离。综上，双方钱款结算应为：定金30000元-8月份租金12000元-7至8月份电费1742.8元-1至8月水费120元=16137.2元。按照租赁合同第四条第三款之规定，应当双倍返还定金，故陈锦荣应按照合同约定返还许冰彬16137.2×2=32274.4元，并承担本案诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，天艺彩印厂（许冰彬）与陈锦荣签订厂房出租合同，约定：甲方陈锦荣将位于中山市××源源××路××号的厂房（一楼部分车间占923㎡）租赁给乙方天艺彩印厂（许冰彬）作生产经营场所之用。租赁期限自2014年9月1日至2017年8月30日止。租金每平方13元，合计12000元/月；天艺彩印厂（许冰彬）必须在每月28号之前缴纳当月厂房租金，逾期缴交的，陈锦荣加收每月千分之三的违约金，逾期超过30天的，视为天艺彩印厂（许冰彬）违约，陈锦荣有权终止合同，并没收定金，由陈锦荣收回厂房，另行出租。定金条款：天艺彩印厂（许冰彬）需先交付30000元作定金，作为租赁保证金；租赁保证金在合同期满后，且双方办妥财产移交手续后，由陈锦荣退回给天艺彩印厂（许冰彬）；若天艺彩印厂（许冰彬）违反本合同规定，所付定金不予退还；若陈锦荣违反合同规定，应双倍返还定金给天艺彩印厂（许冰彬）。合同期内，厂房建筑未经陈锦荣同意不得改动或拆除，如确需改动，应书面通知陈锦荣，经陈锦荣同意后方可施工。合同期满，经陈锦荣验收后，办好交接手续，如有损坏，由天艺彩印厂（许冰彬）负责重修或赔偿。期满撤出时所有与墙体相连的装修建筑以及水电安装的电表、电掣、插座、水表、水管、水龙头、排水管等设施不能拆除，陈锦荣不予补偿。违约责任：1.租赁期内，天艺彩印厂（许冰彬）违反合同，适用定金条款，承担违约责任；2.租赁期内，如天艺彩印厂（许冰彬）违法经营或放弃经营，陈锦荣有权没收定金，并追缴应交的厂房租金。其他事项：在合同期内，天艺彩印厂（许冰彬）如需将厂房的全部或部分转租给第三者，须经陈锦荣书面同意，方可转租，并办好有关手续，由陈锦荣与承租者签订转租合同。特别约定：天艺彩印厂（许冰彬）在承租期内如因拖欠租金陈锦荣提出解除租赁合同的，天艺彩印厂（许冰彬）必须在陈锦荣提出解除合同通知的十日内移交租赁物业，且清理滞留在租赁物业内的自有设施和其他物资。若经陈锦荣两次催告不作处理或陈锦荣无法联系天艺彩印厂（许冰彬）的，视作天艺彩印厂（许冰彬）放弃权利，陈锦荣有权单方收回租赁物业，对天艺彩印厂（许冰彬）滞留设备、物资进行处理，且天艺彩印厂（许冰彬）无权利向陈锦荣追索损失。合同还约定了其他条款。许冰彬与陈锦荣均在上述合同上签名按捺确认。另查，上述厂房出租合同的地址“中山市××源源××路××号”改为“中山市××源源××路××号”，该地址的土地使用权人、房地产权属人为罗本华。2014年8月13日，陈锦荣收取天艺彩印厂（许冰彬）租赁保证金30000元并出具收据。2017年3月6日、4月7日、5月2日厂房租金收据及电费收据显示，收据经手人均为“郭”，电费收据收款人处盖“中山市小榄镇雅欣工艺品厂”章；银行转账明细显示，许冰彬分别于2017年3月9日、4月10日、5月4日通过网上银行将上列收据对应款项转账至陈锦荣账户，交易用途为“房租”，2015年11月至2017年6月许冰彬每月均以网上银行转账方式缴纳租金及电费。2017年7月份厂房租金12000元、2017年6月份电费1769.8元收款收据在许冰彬处，但无银行转账记录。2016年5月11日，许冰彬与案外人李球签订租赁合同，约定：将位于中山市××源源××路××楼之一厂房（300㎡）按现状租赁给李球，用于经营纸箱厂。租赁期限从2016年5月15日至2017年8月15日止。租金每月4800元，每年分12期支付，合同签订生效之日起李球应向许冰彬缴付押金10000元。合同期满，李球如不再续租，在交清全部房租等各项费用及将工商牌照迁移的前提下，许冰彬应将押金无息退还李球。押金不得于租赁期满前抵付租金。出租人的责任：提供有关物业资料给李球办牌。同日，中山市小榄镇天艺彩印厂收取李球房租押金10000元。2017年7月26日，案外人李球经核准成立个人独资企业“中山市双胜印刷厂”，登记住所为中山市××源源××路××号首层之一。庭审中，许冰彬确认未缴纳2017年1月至8月的水费，并称遗留在租赁地址的物品占用空间很少。陈锦荣称许冰彬于2017年9月份才搬离厂房，案外人李球的营业执照是在与许冰彬的租赁合同期限内办理的，当时陈锦荣予以配合。许冰彬与李球的租赁合同期满后，因许冰彬拒绝退还押金，李球继续占用厂房至2017年9月。2017年10月，陈锦荣才与李球订立租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方自愿签订厂房出租合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。现双方在履约过程中发生争议，对此分析如下：1.有关2017年7月租金及6月电费是否已缴纳的问题。分析如下：原、被告双方关于租金交付方式陈述不一，许冰彬称租金、电费实际到账后被告才拿到收据，2017年7月租金及6月电费已以现金支付；陈锦荣则称先开具收据并将收据交付给许冰彬，许冰彬迟几天再通过银行转账支付，许冰彬当时对陈锦荣称2017年7、8月租金及尚欠水电费从30000元保证金中抵扣，陈锦荣同意，未收回收据。根据银行转账明细显示，许冰彬从2015年11月至2017年6月，长达一年半的时段内，每月均以网上银行转账方式缴纳租金电费，在租赁期尚剩两个月的2017年7月、8月无该笔银行转账记录，结合许冰彬在反诉答辩时称其2017年7月20日之后已完全停止对外业务，并将机器设备全部处理完毕的说法，可推定，许冰彬2017年7月已处于结业状态，其提出将剩余租金及水电费从保证金中扣除的作法更为合理，且许冰彬提交的证明也显示陈锦荣有意向将3万元保证金抵扣2017年7、8月租金及尚欠水电费，在此情况下许冰彬称已以现金支付了该租金及电费，显然不符合常理，故本院采信陈锦荣的说法，即许冰彬未实际支付7、8月租金及尚欠水电费。2.有关租赁保证金应否退还的问题，如上双方的陈述及陈锦荣于2017年8月31日给许冰彬作为撤场协议的证明等证据显示，陈锦荣当时同意以租赁保证金（押金）抵扣2017年7、8月的租金及尚欠水电费，陈锦荣的反诉诉状及第一次庭审中也有如上表述。虽陈锦荣在第二次庭审过程中增加反诉请求，认为许冰彬违约，租赁保证金应归陈锦荣所有，但其表述前后不符，又未提供证据推翻其前述于其不利的有关自认事实，本院综合本案证据及双方稳定陈述，采信陈锦荣第一次庭审及之前的表述，认为许冰彬已与陈锦荣双方已达成了保证金抵扣租金、水电费的协议，即陈锦荣认可将租赁保证金用于抵扣2017年7、8月的租金及尚欠水电费。3.有关物品保管费及占用费问题。厂房出租合同第九条“特别约定”：天艺彩印厂（许冰彬）在承租期内如拖欠租金陈锦荣提出解除租赁合同的，天艺彩印厂（许冰彬）必须在陈锦荣提出解除合同通知的十日内移交租赁物业，且清理留置在租赁物业内的自有设施和其他物资。若经陈锦荣两次催告不作处理或陈锦荣无法联系天艺彩印厂（许冰彬）的，视作天艺彩印厂（许冰彬）放弃权利，陈锦荣有权单方收回租赁物业，对天艺彩印厂（许冰彬）留置设备、物资进行处理，且天艺彩印厂（许冰彬）无权利向陈锦荣追索损失。”本案中，无证据证明陈锦荣向许冰彬出具过解除租赁合同通知或进行过催告，即使许冰彬无及时向陈锦荣移交租赁物业，根据陈锦荣提供的视频光盘显示，陈锦荣完全可按约自行收回租赁物业、处理许冰彬的留置设备及物资。许冰彬称2017年9月2日、3日前往涉诉厂房欲搬运剩余物品，距离双方租赁合同期满的2017年8月31日并无过分延迟。而陈锦荣现选择保管原告遗留的部分物品，是陈锦荣的单方面行为，不应将保管费用摊分给许冰彬负担，故陈锦荣反诉要求许冰彬支付9月份整月的租金及所遗留物品保管费的理据不足，本院不予支持。至于实际发生的7、8月份电费及尚欠的1至8月份水费，因在租赁合同有效期内发生，许冰彬应予承担，许冰彬也在答辩中确认承担上述水、电费。综上1-3点分析，陈锦荣应将租赁保证金30000元抵扣2017年7、8月的租金（合计24000元）及2017年7、8月电费、2017年1-8月水费（参照2017年8月31日打印的证明所列，分别为3512.6元、120元）后返还许冰彬，上述保证金抵扣（30000元-24000元-3512.6元-120元）后，尚余2367.4元。至于案外人李球的转租问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，许冰彬将部分厂房转租给李球，长达一年三个月期间，陈锦荣并无提出异议，陈锦荣还在庭审中称曾配合李球办理营业执照。2017年7月26日，李球经核准成立个人独资企业“中山市双胜印刷厂”，登记住所为涉案租赁地址。许冰彬与李球之间的租赁合同于2017年8月15日届满。陈锦荣称李球于2017年8、9月份仍占用厂房，但陈锦荣不仅无要求李球到期腾清厂房，反而于同年10月又与李球另订涉案厂址的租赁合同，可见陈锦荣认可该转租行为，李球继续占用厂房的行为并无对陈锦荣造成实质影响或损失，不应视为许冰彬拒不返还厂房。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈锦荣应在本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）许冰彬2367.4元；三、驳回原告（反诉被告）许冰彬的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈锦荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费550元，由被告（反诉原告）陈锦荣承担（本诉受理费原告（反诉被告）许冰彬已预交，被告（反诉原告）陈锦荣应于本判决生效之日起七日内返还给原告（反诉被告）许冰彬，本院不另收退）。反诉受理费47元，由原告（反诉被告）许冰彬承担（反诉受理费被告（反诉原告）陈锦荣已预交，原告（反诉被告）许冰彬应于本判决生效之日起七日内返还给被告（反诉原告）陈锦荣，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 梁 春 燕审判员 伍 执 娟审判员 审判员邝羽二〇一九年四月三日书记员 韦   彤