江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初8792号原告：宿迁市世达实业有限公司。法定代表人：管阜新。委托诉讼代理人：韦玲。委托诉讼代理人：韦荣庆。被告：宿迁市远征物流有限公司。法定代表人：杜元征。委托诉讼代理人：吴良辉、宋一鸣。第三人：吴冬玲。原告宿迁市世达实业有限公司（下称世达实业公司）诉被告宿迁市远征物流有限公司（下称远征物流公司）、第三人吴冬玲租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理后，依法由审判员毛晓梅适用简易程序于2019年1月10日公开开庭进行审理，后本院追加吴冬玲作为第三人共同参加诉讼并组成合议庭适用普通程序于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告世达实业公司的委托诉讼代理人韦玲、韦荣庆、被告远征物流公司的委托诉讼代理人吴良辉、宋一鸣（第一次到庭）、第三人吴冬玲（第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世达实业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年9月至12月的租金16000元；2、解除原被告签订的场地租赁合同；3、被告拆除在租赁场地内的建筑物（北面汽车修理厂8间房屋，西面8间房屋），将租赁物恢复原状并返还原告；4、被告承担本案诉讼费用。在第二次庭审过程中，原告将诉讼请求第一项变更为：被告支付原告2018年9月至2019年2月的租金（按照每月4000元计算）。事实和理由：2014年9月10日，宿迁市苏沪塑业有限公司代表原告与被告签订一份《场地租赁合同》。合同约定：被告承租原告在宿城区院内道路以北面积约8亩的场地；租期3年，2014年9月至2017年8月，年租金4万元，租金支付时间为每年8月30日。签约后，原告将场地交付给被告。租期届满后被告要求续租，双方签订了一份租赁合同。约定：被告续租三年，2017年9月至2020年8月，年租金4.8万元，一年一付，先付后租；租赁期间，如转租需甲方书面同意。签约后，被告支付续租第一年的租金。2018年6月下旬，原告告知被告拟将65号土地使用权转让给吴冬玲，要求解除租赁合同。被告法定代表人杜元征表示：租赁合同尚未到期，要求继续履行，如解除租赁合同需另行租赁场地，要求给一段时间，原告表示同意。6月27日，原告与吴冬玲签订了一份《土地使用权转让合同》，约定将某大道65号土地使用权转让给吴冬玲。8月31日，原告方代表韦玲与吴冬玲一起约见杜元征，协商解决场地租赁合同。被告公司法定代表人表示因股东意见不一，过两天再给答复。两天后，原告多次与杜元征联系，杜元征拒接电话。之后原告先后三次委托他人与杜协商。杜称如解除租赁合同，原告需赔偿被告数十万元损失。另：经原告查询得知，被告先后将租赁的场地转租给宿迁市韵达物流有限公司、宿迁市某物流有限公司并在场地内搭建厂房，租给他人开设汽车修理厂，均未经原告同意。现原告要求解除租赁合同，理由如下：1、被告在租赁期间，未经原告书面同意，将租赁物转租给他人，违反了合同约定，也违反了合同法规定。2、被告虽然要求继续履行租赁合同，但却没有履行支付第二租赁年度租金义务。3、原告要求解除租赁合同，符合《合同法》第224条、第94条的规定。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告远征物流公司辩称：1、原告已将案涉场地出售给案外人吴冬玲，对案涉场地及相应的租赁合同均不再享有权利。自房屋转让之日起，原告已不再是案涉合同的相对方，其诉讼请求中主张的2018年9月至12月的租金均系发生在案涉场地转让之后，原告无权就此主张权利，也无权要求解除合同。就本案而言，其也不是适格原告。2、被告并无故意拖欠租金的行为，被告愿意按原合同支付租金，但相应的租金应当支付给新的承租人，原告无权主张。被告自2014年8月起就一直租赁案涉场地，每次到需要支付租金的时间节点，原告均会主动与被告联系，告知被告支付租金的账号，被告均按原告要求准时将租金支付至指定账号，从未违约。2018年8月，按照合同约定，被告应当支付下一年度的租金，但是因为案涉场地已经被原告出售给案外人吴冬玲，原告没有按照双方的交易习惯告知被告支付租金的账号。被告也无法确定案涉场地转让后租金应当向谁支付，怎么支付。被告认为，案涉场地转让后，原告已经丧失对案涉场地的一切权利，租金应当由新的出租人即吴冬玲领取，原告无权就案涉合同主张租金。因被告无法与吴冬玲取得联系，就租金支付方式询问原告也未得到答复，从而导致被告无法支付租金。因此被告愿意按照原合同支付租金，未支付租金的情况系因合同相对方的原因导致，原告无权就此要求被告向其支付租金，也无权以此为由主张解除合同。3、案涉场地内的其他单位系被告的关联公司，并非转租关系，被告不存在转租的违约行为。原告诉称的案涉场地内的三家其他单位，其中韵达物流和某物流主要承接被告公司部分专线物流的运输业务，与被告系关联公司，存在紧密的业务上和人事上的合作关系，而并非原告诉称的转租行为。至于汽修厂，也主要系为被告公司的车辆提供保养、维修服务，亦非转租关系。因此，被告不存在转租的违约行为，原告无权以此为由主张解除合同。4、关于案涉场地上的自建大棚及自建厂房，依据双方签订的厂房租赁附加合同，被告有权在合同期限届满后自行处理。2016年，原被告双方就案涉合同签订了厂房租赁附加合同，附加合同第一条明确约定：“承租方自建大棚以及西方自建平房八间等属于承租方的所有财产不得抵押，承租方有权自行处理。”该附加合同可以证明，被告自建厂房的行为已经得到原告的书面认可，且被告有权对自建厂房进行处理。因案涉租赁合同仍然有效，且仍在履行，原告无权要求被告在此时拆除上述厂房。待租赁期限届满后，被告有权自行确定如何处理上述厂房。5、原告和被告之间的租赁合同并未到期，租赁期满为2020年8月31日，在合法的租赁期间内，原告无权要求恢复原状。综上所述，原告已并非案涉租赁合同的相对方，无权就案涉合同向被告主张权利，更无权解除合同。案涉租赁合同在新的出租人吴冬玲和被告之间仍然有效，被告在履行合同过程中无违约行为，且愿意履行合同，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人吴冬玲称，我购买涉案的场地上不允许有出租，否则无法使用和改造。经审理，双方无争议事实，本院认定如下：2018年6月27日，原告（甲方）世达实业公司与第三人吴冬玲（乙方）签订《土地使用权出让合同》，约定：1、甲方将某区某大道西侧65号的一块土地使用权（土地证号为11××06号，面积为13633平米）、厂房（约3240平米）作价515万元出让给乙方；2、签约时乙方付定金20万元，签约后15日内乙方付出让费200万元，下欠出让费295万元在办理产权过户登记签字盖章时付清。3、甲方承诺在7月20日前办好该地块贷款抵押的撤押登记。4、甲方在2018年7月30日前协助乙方办理好土地使用权过户登记，土地使用权过户登记的税费全部由乙方承担。5、甲方承诺在2018年9月2日前将出让的土地、厂房交付给乙方。6、甲方在出让前曾将土地、厂房出租给两个承租人，9月2日之后的租赁由乙方与承租人另行协商。7、甲方在土地使用权出让后，不以该地块为公司住所地。8、本协议经双方签字盖章后立即生效。另查明，2017年8月31日，原告世达实业公司（甲方）与被告远征物流公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的厂房坐落在某大道65号，租赁建筑面积约8亩，厂房类型为公司道路以北；2、厂房租赁自2017年9月1日起，至2020年8月31日止，租赁期三年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或者终止合同；3、甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每年共肆万捌仟元整，采用先付后租形式付款方式为一年一付共48000元整。甲乙双方一旦签订合同，合同即生效。4、租赁期间，使用该厂房所发生的水电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，三日内付款，租赁期间，乙方应按年缴纳综合管理费……。5、…….乙方另需增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，方可进行。6、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，中途不得擅自转租转让，租期期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。…….7、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收日万分之五的滞纳金。……之后因原告贷款之需，2017年10月，原告（出租方）与被告（承租方）另行签订《厂房租赁附加合同》，约定如出租方因银行抵押贷款需将厂房抵押给银行，承租方自建之大棚以及西方自建平房八间等属于承租方的所有财产不得抵押，承租方有权自行处理；如因出租方抵押银行导致承租方终止合同和影响生产的，出租方退回房租并承担停产损失和搬迁等所有费用。2018年8月底，原告、第三人及被告就涉案土地是否继续出租给被告进行过协商，未果。2018年11月21日，被告公司负责人郭强曾向原告代理人韦玲发微信“韦总，您好，请您发个账号，我让会计把下一年房租打给您，谢谢！”双方一致认可截至2018年8月30日之前的租金全部付清，自2018年8月31日至此后的租金，被告未有支付。另查明，涉案土地于2019年4月23日仍登记在原告名下。原告认为被告未能按约支付租金，擅自将出租的土地转租给他人使用，故要求解除与被告之间的租赁合同，诉至本院。双方的争议焦点为：1、原告能否主张要求和被告解除租赁合同；2、原告以被告未支付租金行使法定解除权能否成立；3、原告主张被告恢复原状，拆除租赁物上厂房的请求能否成立。关于争议焦点一。被告辩称，原告在将涉案厂房出售给第三人吴冬玲后即对涉案房屋丧失所有权，租赁合同的权利义务均由第三人吴冬玲享有。对此本院认为，原告与第三人吴冬玲虽然签订了《土地使用权出让合同》，但涉案土地并未办理变更登记，土地也未交付给第三人，第三人吴冬玲并未成为涉案土地新的所有权人，故原告作为涉案土地的所有权人行使权利于法有据，予以支持。因此被告的上述辩解意见无法律和事实依据，不予支持。鉴于被告确实未能支付租金，已构成违约，故应按照合同约定的标准支付租金（自2018年9月至2019年2月，每月4000元）。但是被告并不构成无正当理由不支付租金，在争议焦点二中，会详细论述。关于争议焦点二。本院认为，原告要求与被告解除涉案的租赁合同，理由不成立。1、关于被告在租赁合同期间内，将租赁房屋擅自转租给案外人甲有限公司、宿城区某汽车修理厂。关于被告转租的事实，被告辩称系合作伙伴使用，并非转租。对此本院认为，经本院现场勘查及原告提供的宿迁市某物流有限公司（2017年10月18日设立）、宿城区某汽车修理厂工商登记资料（2016年5月30日开业，核准2017年5月31日）可相互印证，在涉案土地上，确有宿迁市某物流有限公司及宿城区某汽车修理厂在经营。故本院也认为被告在租赁期间内，有转租行为。同时依据庭审查明，原告方工作人员即出庭的代理人韦玲陈述“房租快到期的时候去一次，每年都会去一次”，而涉案土地自2014年9月1日即开始出租给被告，韦玲每年都会去涉案租赁土地上看，宿迁市某物流有限公司及宿城区某汽车修理厂在涉案土地上经营的场面非常明显，广告牌占据的位置非常显眼，因此原告不会推断不出被告已将涉案土地出租给他人的事实，但原告却没有明确表示要解除过租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故本案原告在时隔超过六个月之后才以被告转租未经其同意要求解除与被告之间的租赁合同，不予支持。2、被告作为承租人不能按约支付租金，原告能否行使法定解除权。通过庭审，可以确认被告作为承租人确实未能在约定的期限内即8月30日前支付下一年度租金。因双方对于逾期支付租金能否行使合同解除权并未明确约定。现就是原告行使法定解除权能否成立的问题。本院认为，原告主张被告无正当理由不支付租金，构成根本违约的理由不能成立。理由：（1）庭审过程中，原告、被告和第三人吴冬玲均明知2018年6月原告将涉案土地转让给第三人吴冬玲。（2）原告明确向被告表示2018年8月之后不能继续出租。（3）2018年8月底第三人明确表示土地不能继续出租给被告。此时，被告并没有明确表示租赁合同不再履行的情况下，涉及到被告要支付租金的事情。在原告明确表示不继续出租，买受人即第三人也明确表示接受权利后不再继续出租的情况下，被告无法完成支付租金的义务。（4）庭审过程中被告提供的微信记录可以证实被告向原告索要支付租金要的账号。因此被告在此种情况下未支付租金，并非是故意不支付租金。故原告以被告无正当理由不支付租金解除租赁合同的依据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市远征物流有限公司自本判决生效之日起十日内向原告宿迁市世达实业有限公司支付2018年9月至2019年2月的租金24000元；二、驳回原告宿迁市世达实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，由原告宿迁市世达实业有限公司负担1800元，被告宿迁市远征物流有限公司负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费。审 判 长  毛晓梅人民陪审员  孙月平人民陪审员  高修红二〇一九年四月二十四日书 记 员  李晓雨法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。