江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初5983号 原告：太仓市城厢镇太丰社区居民委员会，统一社会信用代码55320585K12242061P，住所地江苏省太仓市城厢镇太丰社区庙前港路。 法定代表人：金震海，该居民委员会主任。 委托代理人：朱强、李志超，太仓市城厢法律服务所法律工作者。 被告：太仓市城厢镇新英饮料厂，注册号320585600115517，住所地江苏省太仓市城厢镇花墙村。 经营者：季建英，女，汉族，1971年1月10日出生，住江苏省太仓市。 委托代理人：郭晓龙，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 委托代理人：周维，上海市光明（太仓）律师事务所实习律师。 被告：赵洪，男，汉族，1992年9月9日出生，住安徽省涡阳县。 原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会（以下简称太丰社区）与被告太仓市城厢镇新英饮料厂（以下简称新英饮料厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理。审理过程中，本院依法追加赵洪为被告参加诉讼。并依法组成合议庭，于2019年2月18日、4月15日公开开庭进行了审理。原告太丰社区的委托代理人朱强、李志超，被告新英饮料厂的经营者季建英及其委托代理人郭晓龙、周维，被告赵洪到庭参加诉讼。 原告太丰社区诉称，2013年1月5日，原告与被告新英饮料厂签订《租赁合同》一份，约定原告将位于太仓市城厢镇昆太路南侧、吴塘桥西堍一处面积2.625亩的土地出租给被告新英饮料厂，年租金为26250元，租赁期自2013年1月1日起至2016年12月31日止，租金先付后租，租赁期满后，双方未再续签租赁合同，被告新英饮料厂继续占有使用上述土地，并将其中部分土地上其自行搭建的房屋出租，现由被告赵洪实际占有使用。被告新英饮料厂在租赁期内未按合同约定支付土地租金，仅在2013年9月13日支付了78900元土地租金（2009年8月至2014年12月底），剩余租金一直未付，原告曾多次催收，其均推脱不付，根据双方合同约定，被告新英饮料厂已构成违约，现原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、原告与被告新英饮料厂的不定期土地租赁关系自起诉之日起解除；2、被告新英饮料厂、赵洪立即腾退所占用的土地（位于太仓市城厢镇昆太路南侧、吴塘桥西堍）并将其归还原告；3、被告新英饮料厂支付原告租金及占有使用费（自2015年1月1日起以26250元每年为标准计算至实际腾退之日止）；4、被告新英饮料厂支付原告违约金30000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告新英饮料厂辩称，第一，不同意解除我方与原告的租赁合同，因为原告没有解除权，双方合同不具备解除条件；第二，对于截至现在我方应支付原告的土地租金，因双方一直没有对清账目，存在较大分歧，导致我方无法支付租金，并非我方不愿意支付租金，如果双方现在可以算清租金的具体金额，我方愿意立即支付；第三，我方不存在违约情况，故不予支付违约金；第四，我方不予支付诉讼费用。综上，请求法院驳回原告诉请。 被告赵洪辩称，本案纠纷主要在于原告与被告新英饮料厂之间，我方只是租赁了被告新英饮料厂搭建的房屋，该房屋确实占用了原告的土地，我与被告新英饮料厂的租赁合同是我和我一个做广告公司的客户陈友浩一起合租的，现在陈友浩退出去不租了，由我单方承租。如果村里要收回土地，跟我关系不大，但是之前我承租上述房屋的时候说合同租期要满一年的（2018年10月30日开始续租的），按照合同约定，如果不满一年就让我搬离，被告新英饮料厂要补给我7000元（350平方米*20元/平方米）。 本院经审理认定事实如下： 一、本案所涉土地及房屋情况 本院于2009年9月15日以（2009）太民一初字第2294号立 案受理原告太丰社区与被告季建英土地使用权纠纷一案，太丰社区起诉要求季建英支付土地使用费122199.80元（从2004年4月7日计算至2009年7月30日），本院于2010年3月29日就该案作出判决：季建英给付太丰社区土地使用费47112元，于本判决生效后7日内履行。该（2009）太民一初字第2294号民事判决书已送达双方并生效。该判决书中就本案所涉土地及房屋情况认定如下：1、据太集有（2002）字第022062号集体土地所有证记载，本案所涉被告使用的土地系太仓市城厢镇花墙村农民集体所有。2005年，太丰社区居民委员会与花墙社区居民委员会合并，合并后的名称为太丰社区居民委员会。原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会代表集体行使土地所有权。2、本院在对太仓市娄东酒业饮料厂执行过程中，于2004年3月1日将被执行人的饮料流水线和3幢房屋委托太仓市价格认证中心进行价值评估。太仓市价格认证中心于2004年3月18日出具太价认（2004）013号《关于纯水流水线、办公室、纯水车间等的价格鉴定结论书》。其中，房屋部分（办公室及纯水车间、仓库、附房、饮料车间）估价为320624元，并附有《太仓市娄东酒业饮料厂部份车间平面图》。该平面图上标注了各房屋的长宽数值和建筑面积：办公及纯水车间的建筑面积为640.04平方米（10.27×29.04×2+1.5×29.04×2/2=640.04），仓库的建筑面积为148.76平方米（9.16×16.24=148.76），附房的建筑面积为84.79平方米（10.07×8.42=84.79），饮料车间的建筑面积为102.22平方米（12.14×8.42=102.22）。本院委托苏州金腾拍卖有限公司进行公开拍卖。2004年4月7日，被告季建英以29万元最高价竞得。本院于2004年4月26日出具（2004）太执字第203号民事裁定书，裁定被执行人太仓市娄东酒业饮料厂所有的房屋3幢、饮料流水线1套、纯水线1套、二次罐装流水线1套归买受人季建英所有。被告季建英竞买取得3幢房屋和流水线后，从事桶装饮用纯净水制售，并领取了字号为太仓市城厢镇新英饮料厂的个体工商户营业执照。2005年，被告季建英在其经营范围附近搭建了围墙。2008年，太仓市娄东酒业饮料厂的办公及纯水车间南面的棚因大雪坍塌，被告季建英在旧址上搭建了仓库。诉讼中，原、被告确认被告季建英拍卖后至今所使用的土地面积均按照1750平方米进行确定。 原告太丰社区为证明其对本案所涉土地拥有所有权，提供了太仓市国土资源局城厢分局的《证明》一份，载明：兹证明原太仓市娄东酒业饮料厂及周边土地（位于太仓市城厢镇昆太路南侧、吴塘桥西堍，附图红线标示范围内）土地性质为集体土地，属太仓市城厢镇太丰社区居民委员会所有。特此证明。 关于房屋建造情况，被告新英饮料厂在庭审中陈述，2010年3月29日（2009）太民一初字第2294号案件判决后，除二层楼房（即拍卖时的办公室及纯水车间）北面仓库西面那一块屋顶改高了一点以外，其他的都没有进行改建、扩建，没有什么变化。南北路西面我方拍下来的房子旁边搭建的彩钢房、二层楼房东面的小屋都是（2009）太民一初字第2294号案件判决之前搭建的。那个由棚子改建过来的仓库是没有办理手续的，现在的传达室等原来都是我方建造的围墙，当时有办理了临建手续。上述我方搭建的房子基本都是在2006年和2008年左右搭建的，村里对此也没有提出异议。对此原告当庭表示对当时的搭建情况不清楚，但对于房屋现状予以确认。 关于房屋现在的出租情况，被告新英饮料厂提供了姚文新与陈友浩签订的《房屋租赁合同》一份，并在庭审中陈述，现在实际出租的是二层楼房的一层和该楼房南面的仓库及东面的小屋，其他都是空着的。其中二层楼房的一层出租给了收纸箱的，南面的仓库和东面的小屋出租给了陈友浩，用来放置婚庆设备等，合同是季建英的丈夫姚文新代表被告新英饮料厂与陈友浩签的，后来好像又换了一个承租人，租金是由陈友浩交到了2019年10月14日。对此，被告赵洪在庭审中对被告新英饮料厂的上述陈述予以认可，并明确表示其跟陈友浩是合作关系，双方会自行就房屋租金等事宜进行结算，现在陈友浩已经退出，陈友浩承租的二层楼房南面仓库和东面小屋现在由其实际承租使用，用于放置婚庆演出用的舞台、灯光、音响等设备。被告新英饮料厂对被告赵洪的上述陈述予以认可。 二、原告与被告新英饮料厂的土地租赁相关情况 2013年1月5日，原告太丰社区（甲方、出租方）与被告新英饮料厂（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方辖区范围内土地面积2.625亩，租赁期自2013年1月1日起至2016年12月31日止，全年租金为26250元，租金先付后租，每年租金由乙方在到期之前十日内付清，签合同时付清本年度及以前年度的租金。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应承担违约金3万元，如乙方拖欠租金累计达30天的，甲方可以解除合同、收回租赁标的。合同还约定了其他事项。上述《租赁合同》到期后，被告新英饮料厂仍继续占有使用原告的上述土地，原告对此未提出书面异议。原告就本案纠纷诉至法院后，本院通过EMS法院邮政专递向被告新英饮料厂邮寄送达了起诉状等相关诉讼材料，其于2018年10月2日签收。 2013年9月13日，原告（甲方）与王凤英（乙方）签订《协议》一份，载明：甲方与乙方（原太仓市娄东酒业饮料厂）、丙方姚兴国于2006年12月8日签订的协议书第二条和第五条第三款的约定，因丙方姚兴国已于2012年4月病故，现由妻子王凤英处理经济补偿，甲方考虑到当时的实际情况，乙方多次提出要求，将2006年12月8日签订的协议书中第五条第三款给予补偿，经社区两委会研究决定补偿给乙方王凤英人民币贰万壹仟贰佰伍拾元整，在季建英土地租金中抵扣，今后对2006年12月8日签订的协议书，双方无任何纠葛一次性解决，甲乙双方签字盖章后生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 同日，被告新英饮料厂向原告支付了土地租金78900元，原告提供的结算凭证中载明收款内容为2009年8月至2014年12月底的土地租金。被告新英饮料厂对其支付的上述78900元租金无异议，但认为上述78900元对应的是2009年8月至2014年12月底的土地租金，因上述《协议》约定补偿给王凤英的21250元在季建英租金中抵扣，加上原告使用被告新英饮料厂的水和水机的费用5000元，两项合计26250元，是抵扣了2015年的租金的，故被告新英饮料厂现在结欠原告的是2016年开始的租金。对此，原告代理人当庭表示其清楚5000元水费的事情，但该费用在结算78900元租金的时候已经抵掉了，对于《协议》约定补偿的21250元，从双方财务凭证中来看应该已经全部结清了，且上述《协议》签订日期与被告新英饮料厂租金支付日期均为2013年9月13日，故被告新英饮料厂在支付上述78900元租金时已根据《协议》扣除了相应款项，双方对此不存异议。对于租金计算标准，被告新英饮料厂在庭审中陈述，2009年8月1日至2012年12月31日期间的租金是按照上次判决标准计算，为42607元，2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金是按照我方与原告于2013年1月5日签订的合同中约定的金额计算，为52500元，上述两段租金共计95107元，我方在2013年9月13日去找原告签合同时原告说在此之前还是按照之前的判决标准来计算租金，之后按照合同约定的26250元每年来计算租金，合同补签一下方便做账，因此我方就签了，但原告跟我方说21250元和5000元总归是往后抵了一年租金的。庭审中，原告对此不予认可。 为明确上述租金计算标准及抵扣问题，本院向太丰社区原书记郁卫青及原会计杨雪元进行了调查了解。郁卫青陈述，对于结算凭证中载明的季建英在2013年9月13日交付的2009年8月至2014年底的租金78900元是如何计算出来的，我现在想不起来了，但肯定是将2014年12月底的租金和其他事务全部结算清楚了的，包括村里应补偿给王凤英的款项，都已经计算在内了，至于村里向季建英买水的5000元水费是否在2013年9月13日结算时也予以抵扣租金，也没有印象了，如果有的话应该抵掉了，村里应该不会多收她钱的，至于为何季建英还持有《协议》原件，这个不太清楚。杨雪元陈述，2013年9月13日季建英交的截至2014年12月底的租金78900元是如何计算的，因为时间较长，具体细节记不太清了，根据现在的回忆，有可能是这样计算的，2009年8月之前，因为有法院判决，是按照法院判决来收的，2009年8月之后，是按照5000元/亩/年来收的，因为2011年9月15日太仓市人民政府农村集体资产管理办公室下发了《关于调整全市农村集体资产租赁指导价的通知》，要求自下发之日起对出租的集体资产的出租价格作相应调整，对于季建英租赁的土地，按照政府文件规定是应该每亩收取的租金不低于10000元，我们村里本来也是要按照政府下发的文件从2011年9月15日收取每亩10000元的租金的，但是她不同意，所以我们双方经过协商，村里做了一定的让步，就是把按照每亩10000元收取土地租金的时间往后推了几个月，至于是半年还是半年多，我记不太清了，反正按照这个标准，加上2013年1月村里和季建英签订的合同确定的租金价格，最后计算下来，再扣除季建英提出的5000元水费以及村里和王凤英所签订的《协议》中的21250元，最后村里可能让掉了1000元左右，双方最后确定到2014年底的租金为78900元。因此，《协议》中的21250元和水费5000元肯定是抵掉了的，开出78900元收据的时候，就是把2014年底前所有的村里与季建英之间有关租金等结算清楚了。之所以季建英还持有《协议》原件，是因为这个是一式两份的，其持有并不代表这里面的21250元没有抵掉。原告及被告赵洪对上述陈述均无异议。被告新英饮料厂认为，上述二人的陈述与事实不符，且上述二人与原告存在一定利害关系，故其陈述不能采信。 根据上述陈述，本院至太仓市城厢镇政府调取并要求原告提供了上述太仓市人民政府农村集体资产管理办公室于2011年9月15日发布的太农集办〔2011〕1号《关于调整全市农村集体资产租赁指导价的通知》，该通知载明：各镇人民政府，太仓港经济开发区港区、新区管委会、科教新城管委会：为进一步加强我市农村集体资产管理，规范农村集体资产的租赁，促进农村集体资产保值增值，使集体资产的收益与市场价格变化同步，经研究，对我市不同区域的各类物业用房和农村集体非农建设用地调整租赁指导价（调整后的指导价均为年租金且不含土地使用税），现通知如下：对于农村集体资产出租但尚未正式签订租赁合同的或者是租赁合同到期的，一定要及时、规范的补签、续签租赁合同；对于农村集体资产租赁合同的合同期限过长的（超过5年），且租金与现阶段经济发展状况不负，明显不合理的，镇、村级集体经济组织一定要主动与承租方协商，参照本指导价进行必要的调整，重新签订规范的租赁合同或补充协议。本次调整农村集体资产租赁指导价，自通知下发之日起执行。附：太仓市农村集体资产租赁指导价。该指导价表格中载明，农村范围内农村集体非农建设用地指导价为每亩12000元，不低于每亩10000元。原、被告对此均无异议。 上述事实，有原告提供的租赁合同、应收款明细表、记账凭证、进账单、结算凭证、证明、太农集办〔2011〕1号文件及附件，被告提供的协议、房屋租赁合同，本院所作的调查笔录、（2009）太民一初字第2294号民事判决书、邮政专递记录以及原、被告的当庭陈述等证据予以佐证。 本院认为，第一，关于土地租赁关系解除问题，原告与被告新英饮料厂签订的租赁合同合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。上述租赁合同到期后，被告新英饮料厂仍继续占有使用原告土地，原告对此也未提出书面异议，故双方之间构成不定期租赁合同关系。现原告要求解除双方的不定期土地租赁合同关系，具有法律依据，本院确认原告与被告新英饮料厂的租赁合同关系自被告新英饮料厂收到本案诉讼材料之日起解除，即合同解除日为2018年10月2日。 第二，关于土地腾退及返还问题，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行,已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告新英饮料厂的租赁合同关系解除后，两被告仍继续占用原告土地，原告有权要求其腾退并返还，但需注意的是，本案所涉原告的2.625亩土地上，既有被告新英饮料厂经司法拍卖合法取得的房屋，也有其后续在原告土地上自行搭建的房屋等，对于上述两类房屋应根据其权属的合法性与正当性予以区别对待，对于被告新英饮料厂通过司法拍卖竞得的975.81平方米房屋，因其具有合法来源，其相关占有、使用、收益的权利应受法律保护，故该房屋虽在客观上占用了原告土地，但因房屋与土地的不可分割性，原告要求被告新英饮料厂将上述房屋下的土地腾退并归还原告，不具备现实可能性，本院碍难支持；对于两被告占用的原告2.625亩土地中被告新英饮料厂所有的975.81平方米房屋下的土地以外的土地，因原告与被告新英饮料厂的租赁合同关系已经解除，两被告理应腾退并归还原告。对于被告新英饮料厂在上述原告土地上自行搭建的房屋是否因腾退而要求原告赔偿的问题，因其在庭审中明确表示就该问题在本案中暂不处理，故本院对此不予理涉。由于被告赵洪作为次承租人实际占用了原告的土地，其因此依法负有腾退原告土地的义务。对于被告赵洪辩称的如因腾退土地导致其租期不满一年而要求被告新英饮料厂补偿7000元的意见，因与本案不属同一法律关系，本案不予理涉，其可与被告新英饮料厂另行解决。 第三，对于租金及占有使用费问题，原告要求被告支付自2015年1月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费，被告新英饮料厂认可其自2016年起结欠原告租金，但认为2015年的租金双方已通过《协议》中的21250元及5000元水费予以抵扣，庭审中被告新英饮料厂根据其主张的租金标准计算，认为其应支付原告2009年8月1日至2014年12月底的租金为95107元，但其实际支付租金为78900元，对于上述差额，被告新英饮料厂未能作出合理解释。根据本院就租金标准、抵扣、结算等事宜所作的调查笔录，结合太农集办〔2011〕1号文件的规定及其集体资产租赁指导价所计算出的2009年8月1日至2014年12月底的租金，在抵扣上述21250元及5000元后，与被告新英饮料厂实际交付的78900元租金基本一致，具有一定的合理性。另外，由于《协议》的签订与78900元租金的收取发生于同一日，先抵后付对被告新英饮料厂而言更为有利，也符合一般人就同类债务相互抵消的通常做法。故本院认定上述《协议》中的21250元及5000元水费已在双方于2013年9月13日结算2009年8月1日至2014年12月底的租金时予以抵扣。因此，被告新英饮料厂应按26250元每年的标准向原告支付自2015年1月1日起是实际腾退之日止的租金及占有使用费。另外，还需说明的是，在被告新英饮料厂将上述2.625亩土地中其名下房屋所占用土地以外的土地腾退并归还原告后，因其名下975.81平方米的房屋客观上确实仍占用原告土地，原告对此有权要求其支付相应的占有使用费，对于该占有使用费的具体标准及支付方式，可由双方另行协商确定或由原告另行主张权利。 第四，关于违约金问题，被告新英饮料厂未按约支付租金及占有使用费，依法应承担相应的法律责任，审理中，原告将违约金自愿从3万元调整为要求被告新英饮料厂支付2万元，系其处分自身权利，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会与被告太仓市城厢镇新英饮料厂的土地租赁合同关系于2018年10月2日解除。 二、被告太仓市城厢镇新英饮料厂、赵洪于本判决生效后30日内将其占用的原告位于太仓市城厢镇昆太路南侧、吴塘桥西堍的土地（不包含被告太仓市城厢镇新英饮料厂经司法拍卖所得的975.81平方米房屋下的土地）腾退并归还原告。 三、被告太仓市城厢镇新英饮料厂于本判决生效后10日内支付原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会租金及占有使用费（自2015年1月1日起按26250元每年的标准计算至实际腾退之日止）。 四、被告太仓市城厢镇新英饮料厂于本判决生效后10日内支付原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会违约金20000元。 五、驳回原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3055元，由被告太仓市城厢镇新英饮料厂负担，由其于本判决生效后10日内向本院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户；账号：32×××76；开户行：建行太仓分行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  周伟旗 人民陪审员  张锦明 人民陪审员  张美仙                                          二○一九年四月二十八日                                                          法官助理  康咏凯                                                          书记员  杨晴绮