福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初886号 原告：周翔，女，1986年12月8日出生，汉族，住福建省三明市梅列区 19幢304号。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告周翔与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称 碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案 后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告周翔的委托诉 讼代理人彭晓辉，被告碧桂园的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加 诉讼。本案现已审理终结。 周翔向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付交房 的违约金27232元，（按已支付全部房款738007元为基数，每日 0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园将符合条件的房屋实 际交付之日为止，现暂时计至2017年10月31日为27232元）； 2- 2.请求判令由碧桂园承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015 年8月10日，周翔与碧桂园签订《商品房买卖合同》，双方约定： 周翔向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园7号209幢403室商品 房，房屋总价款738007元，以按揭付款的方式支付;碧桂园应当 在2017年6月30日前将商品房交付给周翔使用，逾期超过90 日后，出卖人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同 继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之 日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金。 合同签订后，周翔如约向碧桂园支付了房款，但碧桂园却未能在 合同约定的2017年6月30日前将符合条件的商品房交付给周 翔，根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园已构成违约， 应支付逾期交房的违约金。 碧桂园辩称，1.答辩人已于合同约定交房日前通知答辩人收 房，因被答辩人原因未收房的，答辩人不应承担逾期交房违约责 任。首先，答辩人于合同约定交房日前通知被答辩人收房，合同 所约定的义务答辩人已履行完毕，但因被答辩人怠于行使其自身 义务，不应由答辩人承担逾期交房违约责任。房屋未经验收并不 影响交付行为本身的效力。根据《城市房地产开发经营管理条例》 第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用 的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收 手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发 主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万 元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定 处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第 三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经 验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无 效。答辩人于2017年6月27日已通知被答辩人前往碧桂园公司 3- 处办理收楼手续，2017年11月6日再次通知被答辩人办理收楼 手续。但因被答辩人怠于行使其自身义务，加重出卖人即答辩人 责任的，依据公平原则，不应由答辩人承担被答辩人逾期交房的 违约责任。因此碧桂园答辩人要求答辩人承担逾期交房的违约责 任不能成立。2.即使被答辩人需承担逾期交房的违约责任，但被 答辩人主张日万分之三的违约金明显过高。答辩人即开发商迟延 取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其 后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对被答辩 人的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三 的标准过分高于周翔损失。根据《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定 “当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超 过造成损失30%为标准适当减少……”。被答辩人没有证据证明 其有因答辩人迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，答 辩人认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。综上，恳 请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律 责任，并依法驳回周翔的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：当事人双方对《商品房买卖合同》 及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园于2017 年7月27日向周翔交付了案涉房产、案涉房屋所涉工程项目于 2017年11月6日通过验收备案等事实没有争议，本院予以确认。 在案证据结合双方当事人的当庭陈述，本院另查明：碧桂园向周 翔交付案涉房产时，未告知案涉商品房项目未取得验收备案文件 的事实。 本案争议在于：碧桂园于2017年7月27日向周翔交付案涉 房屋的行为应如何认定及碧桂园是否应按周翔主张支付违约金 的问题。 4- 周翔主张，根据合同约定，碧桂园应在2017年6月30日前 将符合合同约定的房屋交付给周翔，而碧桂园于2017年11月6 日才办理竣工验收备案手续。碧桂园应按照合同约定，按已支付 房款的日万分之三向周翔支付违约金。 碧桂园辩解认为，碧桂园已于合同约定交房日前通知周翔收 房，周翔于2017年7月27日实际收楼，故碧桂园不应再承担周 翔实际收房后的逾期交房违约责任。首先，碧桂园于合同约定交 房日前通知周翔收房，合同所约定的义务，碧桂园已履行完毕。 房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力，交付未经验收的房 屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三 十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的， 由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手 续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主 管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元 以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处 理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三 十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验 收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无 效。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有， 视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交 付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之 日止”，可见，在周翔已于2017年7月27日实际收房，碧桂园 就不应再承担周翔实际收房后的逾期交房违约责任。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第九条对商品房 交付条件进行约定，该商品房交付时应符合下列条件：一是该商 品房已取得建设工程竣工验收备案证明文书上；二是该商品房已 5- 房屋测绘报告。根据合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力 外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条约定条件的商 品房交付给周翔。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内 容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建 设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和 国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的 义务。”因此，碧桂园虽于2017年7月27日向周翔交付了案涉 房产，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文 件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣 工验收备案文件前，仍应认定为逾期交付。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护， 合同双方应恪守合同义务。碧桂园将不符合合同约定的商品房， 交付给周翔使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。据此， 周翔要求支付2017年7月1日至2017年11月6日为期129天 的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。碧桂 园迟延取得竣工验收备案表并未实际影响周翔接收商品房后对 房屋的占有、使用、收益和处分，即周翔实际上并没有损失，但 碧桂园的行为违反了合同约定，侵犯了周翔的知情权，从有利于 维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本 案实际情况、开发商的过错程度及周翔实际上没有损失的事实， 根据公平原则，结合碧桂园要求调整违约金的意见，酌情确定碧 桂园承担80%的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算后 得出的违约金的80%即（738007元×0.0003×129天×80%＝ 22848.7元）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、 第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 6- 起十日内向周翔支付违约金22848.7元； 二、驳回周翔的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行 期间的债务利息。 案件受理费481元，因适用简易程序减半收取241元，由周 翔负担48元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担193元， 应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  林志忠 二〇一九年四月二十二日 书记员  施 磊 7- 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付 一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算 方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损 失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。