广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初37554号原告：韩后化妆品股份有限公司，住所地广州市白云区云城西路888号1708房。法定代表人：王国安，职务董事长。原告：广州市乐寓居企业管理有限公司，住所地广州市越秀区建设四马路26号三层自编301。法定代表人：黄海燕，职务经理。两原告共同委托诉讼代理人：周卿、张海霞，广东广和（广州）律师事务所律师。被告：龚娜，女，1994年9月28日出生，汉族，身份证住址湖南省涟源市。委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。原告韩后化妆品股份有限公司（以下简称韩后公司）、广州市乐寓居企业管理有限公司（以下简称乐寓居公司）与被告龚娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人周卿、张海霞，被告龚娜及其委托诉讼代理人罗明霞到庭参加诉讼。两原告共同向本院提出诉讼请求：被告向两原告一次性支付剩余购房尾款330000元及逾期利息(自2018年7月15日至实际付清之日止，每逾期一日按照应付金额的1.5‰计)。事实与理由：原告与被告就越秀区建设四马路26号4层460房签订的《商品房买卖合同》总价款946616元，合同约定原告支付合同总价款的616616元，余下房款330000元由被告向银行申请抵押贷款支付。合同签订后，原告积极履行合同，办理了网签、过户登记手续，房屋已于2018年7月13日登记至被告名下。被告因其余下房款33万元申请银行贷款未能获批。又向原告请求分期付款，原告本着保证合同顺利履行，保障双方利益的出发点，同意被告请求，并与被告签订同意被告就余下房款分期付款的《协议书》。而被告却不按照《商品房买卖合同》、《协议书》规定履行依时缴纳房款的义务，一直拒付原应于2018年7月15日到期应支付的款项及余下购房款项。经原告多次催促，被告仍拒不履行付款义务，其行为已严重违反合同约定。依据双方的买卖合同及协议书的约定，负担违约责任。为此，原告特向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意两原告的诉讼请求。1.本案的原告乐寓居公司系原告韩后公司的代理人，并非是涉讼物业的产权人，对涉讼物业无法律关系，并非是本案适格的原告。2.本案涉及的买卖合同无效，根据2017广州市330限购政策第3.1条和广州市城乡规划条例40条规定，本案的涉讼物业规划用途为餐厅，而原告在未取得相关部门批准情况下，擅自将涉讼物业作为居住使用的公寓出售，违反我国相关法律法规的强制性规定，依法认定为合同无效。3.在不讨论合同效力前提下，本案被告是为了满足自身居住需要而购买涉讼物业，从原告对外的展示样板房和书面文件等，均显示原告将涉讼物业作为用于居住的公寓出售。在交易过程中，原告不但没有告知被告该物业的规划用途，还极尽可能使用商品房公寓等字眼，意图误导被告，隐瞒该物业的用途，使得被告相信涉讼物业的用途与其购买目的的用途一致，从而购买涉讼物业。根据法律规定，在没有得到批准情况下，擅自改变物业用途是违法，存在被相关部门依法拆除的风险，被告购买的物业随时可能灭失。被告在得知该情况后，告知原告不能继续履行合同。被告未依法支付尾款，理由是正当且合法。4.在销售现场时，原告的销售人员告知被告，本案的物业可以采用按揭付款方式购买，这也是被告在判断自身经济条件后，决定继续进行交易的重要前提。被告按照原告的按揭银行提交资料后，原告以各种理由告知被告，贷款尚未批下来。为了不影响本次交易的履行，要求被告签订一份分期付款协议，等到银行贷款批下后，该协议不需履行。实际原告很清楚在330政策后，原告对商业类的贷款是不再办理，所以其所谓的按揭付款完全是为了引诱被告继续交易的诱饵，其无法实际得到实现，所以导致本案被告无法继续支付购房款的各种纠纷。5.本案被告已支付的总金额应当是716616元，其中5万元是在购买涉讼物业时，原告承诺被告的优惠，即5万抵扣10万元。被告实际支付666616元和21581元的税费。经审理查明：广州市X区X路X号X房原为登记于原告韩后公司名下的房产，建筑面积34.38平方米，城市规划房屋用途为餐厅。2017年12月16日，原告乐寓居公司作为原告韩后公司（出售方）的委托代理人与被告（认购方）签订《认购书》，约定：认购方自愿认购广州市越秀区建设四马路26号4层60号物业，该商品房建筑面积33.8077平方米，套内建筑面积为16.9164平方米，该商品房用途仅为商业，于2018年6月30日前交付使用，商品房总价为1392751元，认购价946616元；出售方已向认购方出示《授权委托书》、该商品房及其所在楼层平面图、《商品房买卖合同》(包括其附件或补充协议)、《租赁合同》、《委托管理合同》等全部签约范本，并已将该商品房的产权状况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商品房产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商品房现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议等。在该《商品房买卖合同》的附件一房屋平面图显示，涉案房屋的用途是餐饮。2017年，被告（买受人）与原告乐寓居公司（为出卖人原告韩后公司之委托代理人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于广州市越秀区建设四马路26号4层460号，建筑面积共33.8077平方米，套内面积16.9164平方米；该商品房产权性质为商业，按建筑面积计价，房价款为946616元；买受人以按揭贷款方式付款，其中2017年12月23日前支付79538元，2017年12月31日前支付36616元，2018年1月31日前支付230000元，2017年12月23日前支付270462元，余下房款330000元由买受人向经办银行申请按揭贷款，由经办银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；买受人接到出卖人或经办银行的通知（电话或书面通知）后3日内，须按时前往通知指定地点办理按揭贷款手续，并完整地按经办银行的要求提交申请按揭贷款所需资料；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款；出卖人(或其委托代理人)应当于2018年6月30日前，以书面形式通知买受人并与买受人按届时该商品房现状办理该商品房的交付手续。买受人已明确知道由于消防、给排水、空调等公用设施的整体设计原因，可能导致该商品房中出现管道或设备等设施，买受人接受且不追究出卖人任何责任。在买受人按本合同的约定向出卖人缴清全额房价款之日起计180个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产产权登记中心申办该商品房的交易过户手续，买受人须最迟于办理过户交易手续的当天缴清有关税费等。之后，被告向原告支付了616616元购房款。2018年6月13日，被告办理了收楼手续。被告向原告申请将余下房价款33万元改为分期缴交。于是，原告乐寓居公司与被告签订了《协议书》，其中约定：双方确认截至本协议签订之日，乙方已支付了房价款616616元，余下房价款33万元，乙方按一下方式分24期支付给甲方，第一期2018年7月15日前支付13750元，之后的每期在每月的15日前支付13750元，直至2020年6月15日，如逾期付款，乙方须按《商品房买卖合同》第五条约定承担违约责任；本协议约定与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议为准；本协议未作约定的，仍按《商品房买卖合同》约定执行。之后，被告未向原告支付剩余购房款。2018年7月13日，涉案房屋的不动产权登记至被告名下，在房产证的附记中记载：城市规划房屋用途为餐厅。2018年9月12日，被告向两原告发出《终止商品房买卖合同履行告知函》，其中大致内容为：因原告在销售房屋时是以公寓用途进行销售，但在不动产登记的用途为餐厅，显然不能合法用于居住；且原告曾承诺涉案房屋可以按揭方式购买，但实际却不能按揭，后来提出的分期付款的建议，超出被告的支付能力，故要求解除双方的商品房买卖合同，并要求原告返还已支付的购房款61.6万元。本案庭审中，原、被告均确认：现涉案房屋是作公寓使用。原告表示：如法院认为合同无效，原告仍坚持其诉讼请求。原告要求被告一次性支付剩余购房款给两原告，原告乐寓居公司系原告韩后公司的受托人。被告表示：原告主张的违约金标准过高。被告为了证明实际还支付了5万元应抵扣10万元购房款，向本院提交了2017年12月16日的《收据》，该收据记载：仅收到龚娜交来三季SOHO4060房会员增值服务费5万元享受5万抵10万团购优惠。该《收据》记载的收款人为广州连盟置业有限公司。原告对该收据的真实性不予认可，认为收款单位并非是原告。本院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件中房屋平面图，可知，原告在签订合同时已经向被告告知了涉案房屋的使用性质及规划用途，并不存在欺诈的情况。被告并无证据证明原告改造房屋使用的行为违法。故原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原告将涉案房屋改造成公寓出售，现房屋实际也是作公寓使用，被告也已确认收房，涉案房屋的产权也已登记至被告名下，故并不存在合同目的无法实现的问题。因此，被告应按照约定向原告支付剩余的购房款。关于剩余购房款金额的争议。首先，团购金并非原告收取；其次，认购书中的房屋价款已经作了一定的优惠；再次，被告在之后的《商品房买卖合同》中已经确认了房屋的总价及33万元应按揭贷款支付，且在《协议书》中再次确认还剩33万元购房款未付。故可以认定被告还欠33万元购房款未付。因被告逾期支付购房款，按照《商品房买卖合同》的约定，原告可以要求被告在5日内一次性缴纳余下未付全部房价款，故原告要求被告支付剩余的33万元购房款，本院予以支持。关于利息的问题，原告主张的逾期利息，实际是合同约定的逾期付款违约金。被告主张该违约金标准过高，本院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。因没有证据证明原告在提起本案诉讼前已经向被告主张支付全部的剩余购房款，故违约金的起算应分期计算，逾期支付第一期13750元的违约金应从2018年7月16日起算，逾期支付第二期13750元的违约金应从2018年8月16日起算，逾期支付第三期13750元的违约金应从2018年9月16日起算；剩余的购房款，因原告已经于2018年10月9日提起了本案诉讼一并进行了主张，根据约定原告可以要求被告在5日内支付，故该部分的违约金应从2018年10月15日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告龚娜应向原告韩后化妆品股份有限公司、广州市乐寓居企业管理有限公司支付剩余购房款330000元及逾期付款的违约金（逾期支付第一期13750元的违约金应从2018年7月16日起算，逾期支付第二期13750元的违约金应从2018年8月16日起算，逾期支付第三期13750元的违约金应从2018年9月16日起算，逾期支付剩余购房款288750元的违约金应从2018年10月15日起算；上述违约金均按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，计算至实际付清购房款之日止）。二、驳回原告韩后化妆品股份有限公司、广州市乐寓居企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8469.19元（受理费6286.90元、保全费2182.29元），由被告龚娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  龙咏诗人民陪审员  黎冬梅二〇一九年四月八日书 记 员  戚志滨