广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1202民初1668号 原告:韦斌，男，1968年11月19日生，壮族，住广西天峨县。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区河池市分行，住所：河池市新建路68号，社会信用代码：91451200672477346K。 负责人：李季骏，副行长。 委托诉讼代理人：梁宏卫，该行风险管理部副总经理。 被告：谢霞娟，女，1980年7月26日生，仫佬族，原住河池市金城江区水岸华府1栋2单元1502号，现住址不详。 原告韦斌与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区河池市分行（以下简称邮政银行河池分行）、谢霞娟案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦斌，被告邮政银行河池分行的委托诉讼代理人梁宏卫到庭参加诉讼。被告谢霞娟经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦斌向本院提出诉讼请求：依法保护原告合法的租赁权，中止对水岸华府1502号房的执行。事实与理由：原告韦斌与被告谢霞娟原认识，2015年元旦前后，谢霞娟流露出因债务压力太大，有意出租房屋外出躲债的想法。经过一个多星期的商谈，2015年1月15日原告与谢霞娟签订《房屋租赁合同》，原告租赁谢霞娟名下水岸华府1502号房，租赁期限15年，同时将10万元租金一次性支付给谢霞娟，同年4月原告一家4口正式入住租赁房屋，至今已有三年，并交纳了各项物业费。2015年2月3日谢霞娟与被告邮政银行河池分行签订《个人购房借款及担保合同》，由于到期不能偿还欠款，金城江区人民法院（2016）桂1202民初1170号民事判决谢霞娟应偿还贷款，邮政银行河池分行对抵押的水岸华府1502号房享有抵押权。原告认为其与谢霞娟签订的《房屋租赁合同》合法有效，且房屋租赁在前，抵押在后，根据买卖不破租赁的原则，原告享有足以排除执行的民事权益，2018年原告向金城江区法院提起执行异议，金城江区人民法院（2018）桂1202执异4号裁定驳回韦斌、李丽珍的异议，故提起本案民事诉讼。 原告对其诉讼请求，向法院提交的证据如下（均为复印件）： 1、原告的身份证，拟证明原告主体适格； 2、房屋租赁合同书，拟证明原告与谢霞娟已经签订房屋租赁合同； 3、收条，拟证明原告已经履行支付租金的义务； 4、谢霞娟身份证、房产证，拟证明其签订租赁合同时谢霞娟对房屋拥有完整的产权； 5、水岸华府物业、水电、电梯维修、生活垃圾等收费收据，拟证明原告从2015年4月实际租用案涉房屋所产生的费用； 6、电费，拟证明原告租住案涉房屋所产生的电费； 7、伤残鉴定意见书，拟证明原告的爱人李丽珍因车祸致残，家庭没有没有收入，生活困难； 8、金城江区第三中学学籍册； 9、户籍本。 证据8、9共同拟证明原告的家庭情况； 10、水岸华府生活用水登记表，拟证明原告租住案涉房屋用水情况； 11、水岸华府物业管理员王英出具的证明，拟证明原告实际租住水岸华府的情况。 12、水岸华府天泰物业公司收费收据。 经庭审质证，被告邮政银行河池分行对原告提交的证据1无异议；对证据2、3真实性有异议，认为无证据佐证真实有效；对证据4真实性无异议，但无法佐证由谢霞娟本人提供给原告；对证据5、6、10认为是谢霞娟交纳，无证据佐证是原告交纳；对证据7、8、9认为与本案无关联；对证据11真实性有异议，王英的签名与前面物业收据的签名不一致；对证据12真实性有异议，认为原告于2019年1月到物业补充开具的收据。 被告邮政银行河池分行辩称，一、原告韦斌与谢霞娟之间是虚假的租赁关系，租赁合同存在伪造、倒签的可能。1、租赁价格明显偏离市场行情，2015年相同地段租金为2000元/月，而韦斌提供的租金仅仅为500元/月，对其租赁权应不予认定；2、租期、租金支付不合理。《房屋租赁合同书》约定租期长15年，租金10万元一次性付清，明显不符合租赁交易习惯和社会公众的一般认知；3、原告对10万元租金的来源无法说清，存在虚构收条、不实际支付、与被执行人恶意串通的嫌疑；4、合同约定与实际履行存在矛盾，租赁合同约定租赁期限自2015年1月15日至2030年1月15日，但证明表明，2015年原告并未实际占有使用该房屋，案涉房屋的居住人仍为谢霞娟一家，且2015年度物业费等均由谢霞娟支付；5、谢霞娟2015年1月25日提交的贷款申请表中购房的用途为“自住”，与租约存在矛盾。二、租赁关系没有进行备案登记或者公正，不具有公示性。三、存在涉嫌骗取银行贷款罪的嫌疑。四、案外人执行异议之诉案件对于租赁权成立的审查，应该以占有为标准。 被告邮政银行河池分行对其辩解提交的证据如下（均为复印件）： 1、邮政银行贷款申请表，拟证明2015年1月15日谢霞娟申请贷款填写房屋是自住，而不是租赁关系； 2、判决书，拟证明银行对该房屋享有处置权。 经庭审质证，原告对被告邮政银行河池分行提供的证据2无异议，对证据1认为不足以说明邮政银行向谢霞娟发放贷款。 被告谢霞娟经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，视为自动放弃答辩、举证、质证和辩论权利。 本院认证如下：对双方均无异议的证据本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。对原、被告虽有异议，但提出异议的一方又无相反的证据佐证，而该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，本院亦予以认可，可作为定案的参考依据大，但对于证据所要证明的内容，本院将结合全案案情予以综合评定。 经审理查明事实如下：原告韦斌听闻谢霞娟有意出租房屋外出躲避债务，遂于2015年1月15日与谢霞娟签订《房屋租赁合同书》，约定承租谢霞娟位于水岸华府小区1502号房（房产证号：20××45），租赁期限自2015年1月15日至2030年1月15日，每年租金7200元，一次性支付优惠8000元。同日谢霞娟出具收条，收到韦斌交付十五年的租金现金10万元整。庭审时，韦斌陈述2015年4月举家搬迁至案涉租赁房屋居住至今。 2015年1月15日谢霞娟向邮政银行河池分行申请个人消费贷款35万元，2015年2月3日双方签订《个人购房/购车借款及担保合同》，谢霞娟以其位于河池市水岸华府1栋2单元1502号房产做贷款抵押担保，次日双方办理了房屋抵押登记手续。邮政银行河池分行依约向谢霞娟发放35万元贷款后，谢霞娟未能按约定履行还款义务，邮政银行河池分行向本院提起金融借款合同纠纷之诉。本院作出（2016）桂1202民初1170号民事判决：解除2015年2月3日双方签订《个人购房/购车借款及担保合同》，谢霞娟偿还银行贷款本金348321.17元及利息，邮政银行河池分行对谢霞娟用于贷款抵押担保的位于河池市水岸华府1栋2单元1502号房产享有抵押权和优先受偿权。判决生效后，邮政银行河池分行向本院申请强制执行，本院对水岸华府1栋2单元1502号房产进行查封、评估、拍卖，并由案外人刘俊生购买得该房产。在公告责令腾房的过程中，案外人韦斌、李丽珍以其租赁权受到侵害为由向本院提出异议，本院作出（2018）桂1202执异4号执行裁定：驳回韦斌、李丽珍的异议请求。韦斌不服该裁定，遂提起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。 原告韦斌诉讼的实质是其作为承租人在拍卖行为结束后对腾退房屋行为提出的异议。《房屋租赁合同书》是否合法有效，原告韦斌在抵押权设立之前与谢霞娟就案涉房屋是否形成真实的租赁关系，是本案的争议焦点。从《房屋租赁合同书》看，第一、租赁期间畸长，原告韦斌与谢霞娟设定15年的租赁时间，与市场主体的习惯做法不相符；第二、租金低廉，147.95平方米的房屋，出租价格仅为600元/月，远远低于同类地段房产的市场价值；第三、付款方式异常，韦斌在签订长达15年的租赁合同后，以现金形式一次性支付15年房租10万元，有违交易习惯；第四，谢霞娟在签订租赁合同当日到被告邮政银行河池分行申请贷款，并在2015年2月3日签订《个人购房/购车借款及担保合同》时，并未就长达15年的租赁事实告知抵押权人，主观恶性明显；第五，原告韦斌与被告谢霞娟关系密切，韦斌对谢霞娟存在资不抵债的情形明知，仍与谢霞娟签订不符合市场交易习惯的租赁合同。综合本案现查明的事实，谢霞娟资不抵债后存在通过设定租赁权的方式逃避债务的意图明显，虽然根据“买卖不破租赁”的原则，承租在先不能阻止执行拍卖等强制措施，但会导致法院在强制执行过程中“带租拍卖”，对案涉房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于邮政银行河池分行顺利实现债权，且租金一次性付清，也势必衍生买受主体租金收取权利的丢失，即便获取该项财产，但房产抵押活性效应已经基本丧失，对债权人和买受人的利益均构成损害。综上分析，本院认为韦斌非善意第三人，其与谢霞娟恶意串通签订涉案租赁合同的事实具有高度可能性和盖然性，故对《房屋租赁合同书》的效力本院不予认可。 原告韦斌提供的证据不足以证明在抵押权设立之前与谢霞娟就案涉房屋形成了真实的租赁关系，故韦斌提出的异议不足以产生阻却移交占有的理由，对原告的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《最高人民法院》第三十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告韦斌的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告韦斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  王立群 审判员  石李春 审判员  陈珍妮 二〇一九年四月十日 书记员  王振院 附：本案参考之法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文件，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-2252170