江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0412民初7825号原告（反诉被告）：马秋红，女，1968年10月10日生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告（反诉原告）：蔡璐，女，1979年12月4日生，汉族，户籍地江苏省涟水县，现住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：郑文海，上海木诚木律师事务所律师。第三人：常州银城房地产营销策划有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇人民西路2号B612-613，统一社会信用代码X7249R。法定代表人：万明亮，该公司总经理。原告（反诉被告）马秋红与被告（反诉原告）蔡璐、第三人常州银城房地产营销策划有限公司（以下简称银城地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2018年12月5日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）马秋红、被告（反诉原告）蔡璐的委托诉讼代理人郑文海到庭参加了诉讼；于2018年12月27日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）马秋红、被告（反诉原告）蔡璐的委托诉讼代理人郑文海，第三人银城地产的法定代表人万明亮到庭参加了诉讼；于2019年3月6日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）马秋红、被告（反诉原告）蔡璐的委托诉讼代理人郑文海，第三人银城地产的法定代表人万明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马秋红向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2018年7与31日签订的编号为0001659的房地产买卖合同；2、判令被告承担违约定金30000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月31日，原被告签订编号为0001659的房地产买卖合同，约定被告将坐落于常州市武进区莱蒙城19幢2505室房屋出售给原告。合同履行过程中，双方对合同内容进行了部分变更。后被告拒不按约履行义务，经原告多次催告，被告以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，提出上述诉请，望予支持。被告蔡璐辩称，合同约定第二次付款时间是2018年8月30日，但马秋红到期未付款，后答辩人一直等待其付款，到2018年9月14日马秋红也没有付款，违约在先，定金不予退还。反诉原告蔡璐向本院提出如下反诉请求：1、解除三方当事人于2018年7月31日签订的编号为0001659号的房地产买卖合同；2、判令被反诉人马秋红按照编号为0001659的房地产买卖合同第七项第二款的约定承担违约金计6450元；3、本诉诉讼费用、反诉诉讼费用、律师费8000元和交通费1000元等为实现债权所支出的费用均由被反诉人马秋红承担。事实与理由：案涉房地产买卖合同约定的付款期限届满后，被反诉人以种种理由推脱，反诉人主动通知对方解除了案涉合同。反诉被告马秋红辩称，2018年9月14日，答辩人让中介方联系蔡璐，要求交钱并办理过户手续，但是中介方联系不上蔡璐。第三人银城地产述称：1、蔡璐同意第二次付款延期至2018年9月14日，当天蔡璐要求马秋红带着购房款和违约金等在淹城对面的农行等她，但2018年9月14日还在宽限期内，不应主张违约金。马秋红不同意按百分之十的标准支付违约金，也没有到农行去。2、第三人从未收到蔡璐要求解除房屋买卖合同的书面通知或微信通知，第三人要求继续履行合同。原告（反诉被告）马秋红围绕其本诉请求提供以下证据：1、房地产买卖合同原件一份；2、收条一张；3、微信聊天记录截屏三张和相应光盘一张；4、第一次庭审，马秋红申请银城地产中介人员刘星星、万明亮出庭作证，刘星星陈述，“马秋红通过支付宝、微信分别转账8000元、22000元给我，我把该30000元定金转到公司账上，合同完善后，公司又通过我把30000元定金转给了蔡璐；2018年8月29日蔡璐明确给予半个月的宽限期；蔡璐告诉我她人一直在常州的，要交易可以；2018年9月14日有短信聊天，蔡璐要求付百分之十的违约金，但合同约定是万分之十；2018年9月14日，马秋红讲过要付房款的，但因为违约金的事情没有谈拢，就暂停了。”被告（反诉原告）蔡璐为支持其反诉请求提供以下证据：1、微信聊天记录截屏一份和相应光盘一张；2、2018年8月29日马秋红与蔡璐之间的通话录音文字整理稿一份和相应光盘一张；3、2018年9月15日蔡璐自常州武宜中路小留口东侧回上海张江东桥的滴滴打车记录一份；4、律师费发票一张；经审理查明，案涉房屋坐落于常州市武进区，房屋所有权证号为常房权证武字第××号，建筑面积为46.26平方米，登记的所有权人为蔡璐。2018年7月31日，马秋红作为乙方（承购方）、蔡璐作为甲方（出售方）、银城地产作为丙方，签订了编号为00001659号的房地产买卖合同。主要内容为：甲乙丙三方协商同意就下列房地产买卖事项，订立本合同，共同遵守。第一条，（1）甲方自愿将坐落在常州市武进区莱蒙城19幢2505室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积为46.26平方米，房屋所有权人为蔡璐；（2）该房屋现有抵押权（抵押权人为农业银行，甲方同意于2018年8月31日前还清贷款并办理房屋抵押注销手续）；（3）该房屋现已出租（甲方保证承租人放弃优先购买权并在房屋交付前腾空房屋）；（5）房屋内留下设施：床*1，空调*1，冰箱*1；备注：a、房屋内（若有）装修设施，固定家具、窗帘灯具、防盗门窗、卫生洁具、水龙头等设施甲方均不得拆除；b、房屋交付时上述设施如有甲方自行拆除、调换的，甲方照价赔偿。第二条，甲乙双方约定上述房屋（包括以上第一条第5款内所述的装潢、附属设施、天然气产权以及家电家具等在内）成交价为460000元（肆拾陆万元整）。合同签订后，乙方支付给甲方定金30000元（叁万元整）。第三条，（1）乙方按下列方式分期向甲方支付上述房地产转让款，第一次于2018年7月31日付定金30000元；第二次于2018年8月30日付房款420000元；第三次于2018年8月30日监管10000元。甲方如有贷款的，乙方第二次付款时，乙方必须将款项打入甲方该套房还款专用账户（专款专用），否则，视为甲方违约；（3）经甲乙双方友谊协商并同意在乙方第三次付房款当日甲方将该房屋交付给乙方。房屋交付给乙方使用时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方，房屋交付给乙方前该房屋产生的水电、有线电视、物业、电梯、宽带、电话及相关配套设施的使用费由甲方全部承担。第四条，经甲乙双方确认，第三次付款当日甲方协助乙方办理产权转移登记手续。第五条，（1）上述房屋在办理交易、权属登记手续时所发生的税、费，甲、乙双方约定全部由乙方承担，如税费有变动的，由乙方全部承担变动后的税费。第七条，（1）本合同签订后，乙方中途毁约的，应及时书面通知甲方，购房定金归甲方所有；甲方中途毁约的，应及时通知乙方，并应在毁约之日起10日内双倍返还购房定金给乙方；（2）乙方如未按合同规定时间付款，若逾期在15天内，乙方依逾期天数按日向甲方支付逾期应付款的万分之十的违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方除应负责本合同七（1）条款外，还应按逾期应付款的百分之十向甲方支付违约金，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。此外，该合同还对维修基金、中介费的负担等内容进行了约定。马秋红、蔡璐分别在合同落款乙方、甲方处签字，丙方处加盖了银城地产的合同专用章，万明亮在丙方置业顾问、签约经理处签字。签约当日，马秋红向蔡璐支付购房定金30000元。合同约定的第二次付款期限届至时，马秋红因资金紧张，经与蔡璐协商，蔡璐同意马秋红在2018年9月14日前给付购房款420000元。2018年9月14日，蔡璐在农业银行等待马秋红和银城地产中介人员。马秋红虽已备齐购房款420000元，但其不同意按蔡璐的要求以每日百分之十的标准给付违约金。当日，马秋红与中介方联系后，双方均未到蔡璐通知的农业银行办理交付购房款等手续。次日，蔡璐从常州返回了上海，支付交通费531.57元。还查明，蔡璐与上海木诚木律师事务所签订委托代理合同一份，委托该所指派律师代理其进行本案诉讼，支出律师费8000元。本案争议焦点为：一、被告（反诉原告）蔡璐要求解除案涉房地产买卖合同是否具有相应的事实依据和法律依据；二、原告（反诉被告）马秋红要求返还定金30000元的本诉请求是否能够得以支持；三、被告（反诉原告）蔡璐主张的违约金、律师费、交通费等是否应予支持。关于争议焦点一，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。案涉房地产买卖合同约定，马秋红逾期付款超过15天的，蔡璐有权解除合同。合同履行过程中，蔡璐同意将马秋红第二笔购房款的支付时间宽限至2018年9月14日前，及马秋红至今未能给付第二笔购房款420000元是事实，本院依法予以确认。据此，马秋红已构成迟延履行，合同约定的蔡璐行使解除权的条件已经成就，现蔡璐提出明确的反诉请求要求解除案涉房地产买卖合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；马秋红要求继续履行案涉房地产买卖合同的本诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。案涉房地产买卖合同第七条第一款约定，合同签订后，马秋红中途毁约的，应及时书面通知蔡璐，购房定金归蔡璐所有。从上述法律规定的精神和双方合同约定来看，违约定金系为担保债务的履行而交付，一般情况下，定金罚则的适用以构成根本违约为条件。本案为房屋买卖合同关系，卖方蔡璐的合同目的在于按期获取购房款，买方马秋红的合同目的在于取得案涉房屋的所有权。马秋红的迟延支付的款项超过了合同金额的百分之九十，经变更履行期限到期后仍未履行，且未对蔡璐的损失进行修补，已严重影响了蔡璐合同目的实现，达到了根本违约的程度。因此，马秋红无权要求蔡璐返还定金30000元，本院对原告（反诉被告）马秋红要求返还定金30000元的本诉请求不予支持。关于争议焦点三，本院认为，双方当事人在合同中同时约定的定金和违约金，当事人只选择其一适用，不能同时适用。既然被告（反诉原告）蔡璐选择适用定金，就不能再适用违约金。因此，本院对被告（反诉原告）蔡璐要求原告（反诉被告）马秋红承担违约金计6450元的反诉请求不予支持；被告（反诉原告）蔡璐要求原告（反诉被告）马秋红承担律师费8000元和交通费1000元的反诉请求，系被告（反诉原告）蔡璐主张的因原告（反诉被告）马秋红违约所造成的损失，因本案中被告（反诉原告）蔡璐主张的实际损失没有造过违约定金30000元的额度，综合本案实际情况，本院对被告（反诉原告）蔡璐的该项反诉请求不予支持。综上所述，原告马秋红要求继续履行案涉房地产买卖合同的本诉请求，本院不予支持；要求被告蔡璐返还购房定金30000元的本诉请求，本院不予支持。反诉原告蔡璐要求解除案涉房地产买卖合同的反诉请求，本院予以支持；要求反诉被告马秋红给付违约金6450元、律师费2500元、交通费531.57元，合计9481.57元部分的反诉请求，本院不予支持。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马秋红与被告（反诉原告）蔡璐于2018年7月31日签订的编号为00001659号的房地产买卖合同。二、驳回原告（反诉被告）马秋红的本诉请求。三、驳回被告（反诉原告）蔡璐的其余反诉请求。本诉案件受理费8650元，由原告（反诉被告）马秋红负担；反诉案件受理费94元，由原告（反诉被告）马秋红负担58元，被告（反诉原告）蔡璐负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州中院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  章福泉人民陪审员  孙 涛人民陪审员  吴洁莲二〇一九年四月四日法官 助理  孟小军书 记 员  梁 程附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第二款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（如果履行可以获得利益，该利益视为损失）经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款……第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款……二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。