广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3428号上诉人（原审被告）：马淑莲，女，1965年4月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：林沛芸，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市兴中蔬菜联合总公司，住所地广州市白云区石井镇北郊大朗铁路货场东侧。法定代表人：曹锐豪，职务总经理。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。上诉人马淑莲因与被上诉人广州市兴中蔬菜联合总公司（以下简称兴中蔬菜公司）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马淑莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判马淑莲向兴中蔬菜公司支付从2017年5月4日起至2018年9月21日止的占有使用费人民币547906元及违约金人民币54118元；3.本案的诉讼费用由兴中蔬菜公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定占有使用费期间天数错误。从2017年5月4日至2018年9月21日止，该期间天数为506天而非507天，故该期间的占有使用费应为547906元，而非548226元。（二）一审法院认定马淑莲按每日212.9元向兴中蔬菜公司支付逾期迁出违约金明显过高。一审法院参照已经生效的（2017）粤0103民初2786号、（2017）粤01民终17952号民事判决书认定本案的违约金标准明显不符合实际，上述两案的逾期迁出天数仅三天，但本案的逾期迁出时间为506天。根据公平原则和诚实信用原则，本案应当参照周边商铺诉讼判决的逾期迁出违约金标准，即以租金额33000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率基准利率上浮50%的标准计算，并以应交的使用费总额本金为限。另，兴中蔬菜公司向马淑莲返还经营权费60000元，该经营权费应当折抵占有使用费。综上，恳请二审法院予以改判。兴中蔬菜公司二审辩称，兴中蔬菜公司不同意马淑莲的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。兴中蔬菜公司向一审法院起诉请求：一、马淑莲支付从2017年5月4日起至2018年9月21日止的占有使用费及违约金（使用费按33000元/月计算；违约金按212.9元/日计算，以该段期间租金总额为限）。二、马淑莲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1987年5月3日，广州市白云区石井镇人民政府（甲方）与兴中蔬菜公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方提供原石井果菜公司收购部旧址，约754平方米，作兴建疏菜农副产品贸易综合楼；甲方负责该楼土建、装修工程及室内外水电接通和安装，该楼高八层，每层实建面积约522平方米，总建筑面积约4190平方米；乙方为加快工程进展，投资人民币1500000元作兴建该楼用，不足部份由甲方负责；该楼建成后，产权归石井镇政府，首层三分之二（靠南边）及二楼和三楼合共1400平方米归乙方使用，无偿使用期30年，使用期内的一切维修归乙方负责；期满后如乙方继续使用，则按国家标准租赁等。上述综合楼建成后，石井镇人民政府依约将该综合楼首层三分之二（靠南边）及二楼和三楼合共1400平方米交被告兴中蔬菜公司无偿使用期30年，现上述综合楼的登记地址为荔湾区中山八路89号。2012年4月22日，兴中蔬菜公司（甲方）与马淑莲（乙方）签订《合同》，约定：甲方提供广州市中山八路89号首层自编第六间（以下简称案涉商铺），场地约31.5平方米给乙方作为经营童装之用，乙方负责经营所需的营业执照和税务登记的办理和在法律允许的范围内自主经营，自负盈亏；并负责经营期内发生的有关债权、债务、经济纠纷、民事纠纷与甲方无关；租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日止，共五年；乙方同意在签订本合同时，乙方每月缴交给甲方场地租金33000元整；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金及其他费用；本合同终止或解除时，乙方应当在七天内将所租赁房屋完好交还甲方；乙方逾期不交还房屋的，除限期迁出和交纳占用期间的租金外，每逾期一日，甲方有权每日按月租金额的3%收取乙方违约金；如乙方拖欠租金等费用的，则租赁房屋内的一切财产品均视为留置物，甲方有权在发出解除合同的通知后，在有第三人的情况下，进入租赁房屋内将房屋内的留置物搬至合适的地方，乙方在一个月内清偿欠费的，有权要求取回留置物，逾期不清偿欠费和提出取回留置物的，则视为乙方放弃留置物，甲方有权单方对留置物进行处理等等。上述合同签订后，兴中蔬菜公司依约将案涉商铺交马淑莲使用，而马淑莲则依约缴交每月的租金至2017年4月30日止。2017年4月5日，马淑莲向一审法院提起诉讼，要求：1、确认兴中蔬菜公司于2017年3月22日发出的《解除合同通知书》无效；2、兴中蔬菜公司返还保证金99000元；3、兴中蔬菜公司赔偿马淑莲损失33000元等。兴中蔬菜公司在该案中提起反诉，要求：1、马淑莲立即迁出广州市中山八路89号首层自编6号商铺；2、马淑莲支付从2017年5月1日起至2017年5月3日止的租金33000元及违约金；3、马淑莲履行合同约定的税费支付义务配合兴中蔬菜公司清缴2012年5月1日至2017年4月30日止的租赁税费等。一审法院于2017年6月29日作出（2017）粤0103民初2786号民事判决，判决：一、确认兴中蔬菜公司于2017年3月22日向马淑莲发出的《解除合同通知书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，兴中蔬菜公司向马淑莲返还保证金99000元。三、驳回马淑莲的其他诉讼请求。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，马淑莲迁出广州市中山八路89号首层自编6号商铺，并将该商铺腾空交回兴中蔬菜公司管业使用。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，马淑莲向兴中蔬菜公司支付从2017年5月1日起至2017年5月3日止的租金3194元及违约金638.7元。六、驳回兴中蔬菜公司的其他反诉请求。在该判决内，一审法院查明广州市石井开发公司于2017年6月8日向包括案涉商铺在内的承租人发出《告知书》等事实，并认定马淑莲逾期迁出案涉商铺应承担的违约金标准为212.90元/日。判后双方均不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）粤01民终17952号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查，2018年1月26日，广州市石井开发公司向一审法院起诉兴中蔬菜公司，要求确认双方1987年5月3日签订的《协议书》中兴中蔬菜公司无偿使用30年的期限于2017年5月3日已届满，兴中蔬菜公司应返还广州市中山八路89号首层自编1-10号商铺。一审法院于2018年6月15日作出（2018）粤0103民初1472号民事判决书，判决：一、确认广州市白云区石井镇人民政府与兴中蔬菜公司在1987年5月3日签订的《协议书》约定的兴中蔬菜公司对广州市中山八路89号首层三层之二（靠南边）及二楼和三楼合共1400平方米物业30年无偿使用期限为1992年3月31日至2022年3月30日止。二、驳回广州市石井开发公司的诉讼请求。案件受理费100元，由广州市石井开发公司负担。判后，广州市石井开发公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）粤01民终16697号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，均由广州市石井开发公司负担。又查，一审法院作出的（2017）粤0103民初4731号民事判决中认定广州市石井开发公司张贴《告知书》的行为属于侵权行为，判决广州市石井开发公司立即停止散布兴中蔬菜公司对广州市荔湾区中山八路89号首层靠南边三分之二商铺没有合法使用权的言论，驳回兴中蔬菜公司其他诉讼请求；判后兴中蔬菜公司上诉，广州市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）粤01民终20449号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，马淑莲提交《告知书》拟证明案涉商铺的业主广州市石井开发公司确认兴中蔬菜公司的使用至2017年5月3日届满，案涉商铺由业主收回，因此兴中蔬菜公司无权收取2017年5月3日以后的租金，更无权要求马淑莲交还商铺。兴中蔬菜公司于2018年11月27日向一审法院提交《关于违约金计算方式的说明》认为其诉求的违约金计算方式为：2017年5月逾期迁出的违约金计算起止日期为2017年5月4日起至马淑莲实际迁出止，计算标准为日违约金212.90元，暂计至2018年11月4日为114966元，该数额已超2017年5月的占有使用费，因此以不超过2017年5月占有使用费标准为限进行主张，即2017年5月逾期迁出的违约金为33000元，2017年5月4日至2018年5月逾期迁出违约金以此类推。2018年6月逾期迁出违约金计算起止日期为2017年5月4日起至马淑莲实际迁出止，标准为212.9元/日，暂计至2018年11月1日为31935元，后续月份的逾期迁出违约金计算同上等。一审法院认为，根据一审法院（2017）粤0103民初2786号民事判决和广州市中级人民法院（2017）粤01民终17952号民事判决，马淑莲在案涉租赁合同到期后应将案涉商铺腾空交回给兴中蔬菜公司，但马淑莲至今未将商铺交回给兴中蔬菜公司，应继续向兴中蔬菜公司支付房屋占用费和逾期迁出违约金。上述两份判决已明确马淑莲在腾空交还商铺前应向兴中蔬菜公司支付的房屋占用费和违约金标准，马淑莲应按此标准向兴中蔬菜公司支付。故对于兴中蔬菜公司要求马淑莲按33000元/月的标准支付从2017年5月4日起至2018年9月21日止占有使用费，以及按212.9元/日计算逾期迁出违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，截止2018年9月21日，马淑莲逾期迁出日为507天，影响兴中蔬菜公司支付占有使用费548226元和逾期迁出违约金107940.3元。对于兴中蔬菜公司计算逾期迁出违约金的方式，一审法院认为，兴中蔬菜公司主张的是逾期迁出的违约金，而非逾期支付占有使用费的违约金；对于逾期迁出违约金，无论是租赁合同的约定还是上述两份判决书的认定，均是按逾期迁出的天数计算，故对于兴中蔬菜公司的这一主张一审法院不予支持，依法予以驳回。至于马淑莲的答辩意见，第一，兴中蔬菜公司与马淑莲之间为租赁合同关系，租赁合同约定合同期满后马淑莲应将案涉商铺腾空交还给兴中蔬菜公司，逾期交还应支付房屋占用费和违约金，而这些义务也已经相关判决认定；广州市石井开发公司与兴中蔬菜公司之间的关系为另一法律关系，广州市石井开发公司发出的《告知书》并不能成为马淑莲拒绝履行上述义务的合法依据。第二，（2018）粤0103民初1472号民事判决及（2018）粤01民终16697号民事判决已确认广州市白云区石井镇人民政府与兴中蔬菜公司在1987年5月3日签订的《协议书》约定的兴中蔬菜公司对广州市中山八路89号首层三层之二（靠南边）及二楼和三楼合共1400平方米物业30年无偿使用期限为1992年3月31日至2022年3月30日止。第三，潘伟光并非案涉商铺租赁合同的签订主体，潘伟光与马淑莲的合作关系与本案租赁合同并非同一法律关系，马淑莲亦未提供证据证明潘伟光为案涉商铺的实际经营人，马淑莲要求追加潘伟光为本案被告没有事实根据和法律依据。综上，马淑莲的答辩意见没有事实和法律依据，一审法院依法均不予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，于2018年11月30日判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，马淑莲向兴中蔬菜公司支付从2017年5月4日起至2018年9月21日止的占有使用费548226元及违约金107940.3元；二、驳回兴中蔬菜公司的其它诉讼请求。本案受理费11650元，由兴中蔬菜公司负担1289元；马淑莲负担10361元。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，马淑莲向本院提交如下证据：证据1.广州市荔湾区人民法院于2018年1月15日作出的（2018）粤0103执286号《执行通知书》一份；证据2.交通银行《客户回单》一份，该两份证据拟证明马淑莲已在（2018）粤0103执286号支付了2017年5月1日至2017年5月3日止的租金3194元、违约金638.7元，故2017年5月份的占有使用费用应当扣除已经支付的3194元，扣除后马淑莲应当支付的占有使用费为29806元；证据3.广州市中级人民法院于2018年6月26日作出的（2018）粤01民终7572号判决书一份；证据4.广州市中级人民法院于2018年3月26日作出的（2018）粤01民终3804号判决书一份，该两份证据拟证明本案逾期迁出违约金应参照周边商铺（中山八路89号首层自编第八间、第九间商铺）诉讼判决的标准，即以租金额33000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率基准利率上浮50%的标准计算，并以应交的使用费总额本金为限。兴中蔬菜公司质证称，对证据1和证据2的合法性、真实性予以确认，关联性不予确认。兴中蔬菜公司在本案中请求2017年5月4日至2018年9月21日的占用费和违约金，该两份文书是马淑莲履行另案的执行款，与本案无关。现案涉商铺马淑莲未返回给兴中蔬菜公司，按照一审判决支付占用费和违约金。证据3和证据4真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，上述两份证据与本案无关。二审审理过程中，双方当事人均确认以下事实：1.本院已经生效的（2017）粤01民终17952号民事判决书中判决马淑莲交还案涉房屋，马淑莲没有在规定时间履行交还案涉房屋的义务；2.房屋占有使用费的标准按照合同租金金额计算。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：逾期迁出案涉房屋的违约金的计算标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”根据已经生效的（2017）粤01民终17952号判决认定，马淑莲应在判决生效十日内迁出并腾空交还案涉房屋。生效判决已明确逾期迁出案涉房屋的违约金标准即按212.9元/日计算。双方之间合同约定，本合同终止或解除时，乙方应当在七天内将所租赁房屋完好交还甲方；乙方逾期不交还房屋的，除限期迁出和交纳占用期间的租金外，每逾期一日，甲方有权每日按月租金额的3%收取乙方违约金；如乙方拖欠租金等费用的，则租赁房屋内的一切财产品均视为留置物。从案件查明事实来看，马淑莲未履行生效判决确定的迁出并交还房屋的义务，而已生效的判决对过高的违约金标准作出了上述调整。故一审法院判决遵循生效的前案判决认定马淑莲支付违约金107940.3元并无不妥，本院予以维持。马淑莲上诉主张参照周边商铺诉讼中判决的逾期迁出违约金标准，缺乏事实依据。本院不予采信。至于马淑莲主张逾期迁出天数计算错误的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”在被执行人不按生效法律文书清退其侵占的房屋的情况下,则可参照该房屋供出租时债权人可得租金的双倍作为迟延履行金对出租人予以补偿。现一审法院对于迟延履行金的标准已经作出了有利于马淑莲的调整，因此，在结合违约金和本金总额审查来看，一审判决处理结果符合公平合理原则。马淑莲上诉提出对于计算天数主张调整，本院不予接纳。综上所述，马淑莲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1154元，由马淑莲负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年四月二十三日书记员  杨希郑志锐