山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初499号 原告：杨振宁，男，1992年4月8日出生，汉族，居民，住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：伊涛（特别授权），嘉祥弘扬法律服务所法律工作者。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县城338线（汽车检测线东临）。 负责人：李嘉才，系该公司经理。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司，住所地淄博市临淄区大顺路51号。 法定代表人：李嘉才，系该公司经理。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司，住所地山东省济宁市嘉祥县城中心街14号。统一社会信用代码9137082932848087XD。 负责人：王成国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红美（特别授权），山东华运律师事务所律师。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司，住所地汶上县经济开发区（金城路中段管理委员会办公楼）。统一社会信用代码9137083055222079XB。 法定代表人：王成国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红美（特别授权），山东华运律师事务所律师。 原告杨振宁与被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（下称大顺嘉祥分公司）、淄博市临淄大顺置业有限公司（下称大顺公司）、济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司（下称立国嘉祥分公司）、济宁市立国房地产开发有限公司（下称立国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨振宁及其委托诉讼代理人伊涛，被告立国嘉祥分公司、立国公司的委托诉讼代理人王红美到庭参加诉讼；被告大顺嘉祥分公司、大顺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨振宁向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同按照商品房买卖合同约定的标准履行交房义务。2、判令被告支付原告2015年6月30日起至2019年1月30日期间的逾期交房违约金177749.1元及自2019年2月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月27日，原告与被告大顺嘉祥分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告大顺嘉祥分公司开发建设的位于嘉祥县大顺花园第0001号楼02单元403号商品房，总价款为459313.1元。原告按照合同约定履行了付款义务，但被告大顺嘉祥分公司未依照合同的约定于2015年6月30日前向原告履行交付房屋义务。2018年2月10日，被告立国公司经司法拍卖以422711398元的价格竞得大顺花园项目，并在嘉祥县不动产登记中心申请办理产权转移登记手续，将大顺花园项目更名为立国大顺花园。被告立国公司接受大顺公司的各项房产和土地的所有手续后，涉案商品房买卖合同约定的权利义务也应由被告立国公司和立国嘉祥分公司接受，原告的房屋也应当由立国公司和立国嘉祥分公司继续履行交付义务，请法院依法支持原告诉讼请求。 被告大顺嘉祥分公司、大顺公司未作答辩。 被告立国嘉祥分公司、立国公司辩称，我公司不负有向原告交房的义务，原告起诉我公司属主体不适格，应驳回原告对我公司的诉讼请求。我公司于2018年2月10日以422711398元的价格通过司法拍卖购得大顺嘉祥分公司名下的大顺花园五块土地及在建工程，并没有承接该工程项目的所有权利和义务，且拍卖标的中不包括原告所购买的房屋。涉案房屋的商品房买卖合同是原告与被告大顺嘉祥分公司签订的，我公司不是合同相对方，不受该合同的约束，没义务履行合同。在我公司竞拍前，涉案房屋就已具备交房条件，被告大顺嘉祥分公司也已通知原告上房，但原告未按照被告大顺嘉祥分公司要求上房，其应承担相应的后果。我公司对于涉案房屋至今未交付没有任何过错，不应当承担任何责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 原告提交以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议各一份，据以证明其与被告大顺嘉祥分公司签订商品房买卖合同及补充协议的事实及相关约定。2、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证各一份，收款单两份，据以证明其已按照商品房买卖合同的约定履行了交纳购房款的义务。3、企业信用信息公示报告四份，据以证明大顺公司与大顺嘉祥分公司、立国公司与立国嘉祥分公司之间的关系。 经质证，被告立国嘉祥分公司、立国公司对原告提交的证据1、2的真实性不予质证，认为上述证据即使真实也与其公司无关。对证据3的真实性无异议，但对原告的证明观点提出异议，认为立国公司与立国嘉祥分公司是总公司和分公司的关系，与大顺公司没有任何关系；大顺公司与大顺嘉祥分公司也是总公司和分公司的关系，与立国公司也没有任何关系。 被告立国嘉祥分公司、立国公司提交执行裁定书一份、在建工程清查评估明细表五页，据以证明被告立国公司所购买的被告大顺嘉祥分公司名下的大顺花园五块土地及在建工程中不包含原告所购买的房屋的事实。 经质证，原告对被告立国嘉祥分公司、立国公司提交的上述证据的真实性无异议，但不认可其证明观点。 经审查、综合印证，原被告提交的上述证据，均能证明本案相关事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月27日，原告与被告大顺嘉祥分公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告大顺嘉祥分公司开发建设的位于嘉祥县呈祥大道南、洪山路东的大顺花园商品房。该合同主要约定了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第0001（1号）座02单元2-403号商品房；该商品房建筑面积共124.13平方米，其中，套内建筑面积94.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.18平方米。第四条计价方式与价款：该商品房定价方式为双方协议价，每平方米3371.2元，总金额418467元。第六条付款方式及期限：合同签订当日，买受人交首付款128467元整，余款290000元买受人须在出卖人规定时间内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。自本合同正式签订日起30日内，如因买受人原因未能通过银行按揭贷款审批，买受人应于之后3日内付清全部房款，否则，出卖人有权解除合同，房屋另行销售，退还已交房款，不计利息。第八条交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的；3、因气候、异常地质、文物保护需要等原因引起的延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方签订了商品房买卖合同补充协议，原告购买被告大顺嘉祥分公司大顺花园1栋2单元403室的附属房（编号为：1-2-23），双方约定该附属房总价款为40846元，付款方式为一次性付清，交付期限为随主房一并交付。上述合同及补充协议签订后，原告交付商品房首付款128467元、附属房价款40846元，被告大顺嘉祥分公司向原告出具了收款单。其余商品房购房款290000元，原告于2014年11月6日办理了按揭贷款。 另查明，一、被告大顺嘉祥分公司系被告大顺公司依法设立的分公司，被告立国嘉祥分公司系被告立国公司依法设立的分公司。二、因中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告大顺公司、大顺嘉祥分公司借款合同纠纷一案及山东诚祥建设集团股份有限公司与被告大顺公司、大顺嘉祥分公司建设工程合同纠纷一案，中国工商银行股份有限公司嘉祥支行、山东诚祥建设集团股份有限公司向本院申请强制执行，本院对该两案合并执行。在执行期间，本院对被告大顺嘉祥分公司名下的五宗土地及在建的大顺花园1-4号楼等工程委托评估后，在淘宝网司法拍卖专栏进行了公示拍卖。2018年2月10日，被告立国公司以422711398元的价格竞得上述财产。本院于2018年2月20日作出（2017）鲁0829执1870号执行裁定，裁定将上述财产归买受人被告立国公司所有。上述财产中不包含原告所购买的商品房及附属房。 本院认为，原告与被告大顺嘉祥分公司所签订的商品房买卖合同及关于附属用房的补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述合同签订后，原告已经依照约定履行了交付购房款的义务，被告大顺嘉祥分公司也应当依照合同的约定履行交房义务，逾期应承担违约责任。根据原告与被告大顺公司嘉祥分公司的约定，被告大顺嘉祥分公司应于2015年6月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告，逾期即应按照原告所交纳购房款的日万分之三承担违约责任。被告大顺嘉祥分公司至今未履行交房义务，已构成违约，原告据此要求其履行交房义务并按照双方约定标准支付违约金，本院予以支持。被告大顺嘉祥分公司系被告大顺公司的分支机构，被告大顺公司应依法对被告大顺嘉祥分公司的违约行为承担连带责任。根据双方签订商品房买卖合同约定的交付时间及违约金标准计算，截止至2019年1月30日，被告大顺嘉祥分公司逾期交房1310日，应支付原告违约金180510元，现原告主张违约金177749.1元，本院予以支持。对于原告主张被告立国公司、立国嘉祥分公司承担连带责任的诉讼请求，因被告立国公司、立国嘉祥分公司并非涉案商品房买卖合同、补充协议的当事人，原告也未能提供证据证明上述二被告承继了上述商品房买卖合同、补充协议的权利义务，其该项主张缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。被告大顺公司、大顺嘉祥分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院根据查明的事实依法审处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内，将符合商品房买卖合同约定标准的位于嘉祥县座02单元2-403号商品房及1-2-23号附属房向原告杨振宁履行交付义务。 二、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨振宁2015年7月1日至2019年1月30日期间的逾期交房违约金177749.1元；并自2019年1月31日起至实际交房之日止，以商品房及附属房总价款459313元为基数，按照日万分之三的标准支付原告杨振宁逾期交房违约金。 三、驳回原告杨振宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半交纳1977元，由被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  崔维坤 二〇一九年四月二十三日 书记员  张 倩