广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23086号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘潮铭，男，1979年8月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州华工百川科技有限公司，住所地广州市萝岗区。法定代表人：马铁军，职务：总经理。委托诉讼代理人：蒋灵芝，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：严广杰，该公司职员。被上诉人（原审被告）：马铁军，男，1966年8月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：蒋灵芝，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：严广杰，系广州华工百川科技有限公司职员。上诉人刘潮铭、广州华工百川科技有限公司（以下简称华工百川科技公司）因与被上诉人马铁军房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘潮铭上诉请求：1.变更一审判决第一项为：华工百川科技公司于判决生效之日起十日内向刘潮铭支付2016年4月1日至2016年9月30日的租金1001880元及违约金（每月违约金分别以166980元为本金，按年利率24%从每月21日起计算至实际清偿之日），保证金333960抵扣部分违约金；2.变更一审判决第二项为：华工百川科技公司于判决生效之日起十日内向刘潮铭支付2016年10月1日至2017年3月31日的占用费及代缴的水、电费、综合服务费共计1837752.96元及利息损失（利息损失以1837752.96元为本金，从2016年10月31日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止）；3.马铁军对上述1、2项的债务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费由华工百川科技公司、马铁军承担。事实及理由如下：一、保证金333960元应当先抵扣部分违约金，一审判决保证金应当先抵扣两个月租金依法无据。根据双方签订的《租赁厂房合同》第五条第二款的规定，该条款并未明确约定保证金抵扣顺序，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，当事人没有约定的，法院应当按照先利息、后本债务的顺序抵充。二、2016年10月1日至2017年3月31日的占用费及代缴的水、电费、综合服务费的利息损失应当按年利率24%计算至实际清偿之日止。由于一审法院认为双方合同约定的违约金计算标准过高，故调整为按年利率24%的标准计付，因此2016年10月1日至2017年3月31日的占用费及代缴的水、电费、综合服务费的利息损失也应当按年利率24%计算至实际清偿之日止。针对刘潮铭的上诉请求，华工百川科技公司、马铁军二审辩称：一、保证金是为了弥补刘潮铭的损失，如果保证金不足以支付才另行赔付，因此保证金应当是补偿性的，而非惩罚性的，故要求在所欠费用中予以扣除。本案不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，因为保证金不等于普通的偿还债务，而且保证金已经先行支付且不计利息。二、关于利息的问题。在双方签订的《租赁厂房合同》第4.2条约定中并没有约定代缴的水电费、综合服务费有违约金、滞纳金，且该滞纳金并未实际发生。三、在代缴的电费646610.76元中，已经包含了违约金，所以无需再重复支付滞纳金。综上，刘潮铭的上诉请求不能成立。上诉人华工百川科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第五项，驳回刘潮铭的诉讼请求；2.撤销一审判决第七项，支持华工百川科技公司的反诉请求；3.本案所有诉讼费用均由刘潮铭负担。事实及理由如下：一、一审判决本诉部分事实认定不清。（一）合同解除后华工百川科技公司没有继续占用厂房，而是刘潮铭将厂房另作他用，一审认定由华工百川科技公司支付合同解除后的场地占用费错误。华工百川科技公司于2016年8月停产停工，员工已被遣散，并于2016年9月30日解除《租赁厂房合同》。合同解除后华工百川科技公司主动清理厂房，但遭到刘潮铭的阻拦和驱离，导致无法清场，更无法向法院申请更换设备存放地点。按《租赁厂房合同》第八条第三款的规定，刘潮铭提前解除合同，应向华工百川科技公司支付两个月租金作为补偿金。但一审法院要求华工百川科技公司支付合同解除之日起的场地占用费，没有将该补偿金进行抵扣。（二）合同解除后，是刘潮铭在使用厂房，不应当由华工百川科技公司承担水电费。华工百川科技公司停产停工，未使用场地，不可能发生高额的电费，高额电费是刘潮铭使用厂房所致。（三）按照《租赁厂房合同》第三条第一款的规定，租金已包含综合服务费，华工百川科技公司无需另行承担。且合同解除后，华工百川科技公司未使用场地，更不应该支付综合服务费。（四）一审错误判决厂房内的装修设施、水电设施及增设建筑物归刘潮铭所有。二、一审判决反诉事实认定不清。双方签订的《租赁厂房合同》前，华工百川科技公司的电缆电线变压器等设备就已经安装，该设备与刘潮铭无关。根据华工百川科技公司提交的证据材料并结合华工百川科技公司的生产规模和用电需要，足以判定华工百川科技公司在厂区内安装了该设备。刘潮铭应当将电缆电线变压器等设备返还给华工百川科技公司或折价补偿。三、实德律师事务所在2016年9月16日向华工百川科技公司发出的解除租赁厂房的通知中已经明确了华工百川科技公司应当在合同解除之日起七天内清空涉案场地，如七天后场地还有遗留物视为遗弃，刘潮铭则自行收回涉案场地并自行处置该等遗弃物。由此可见，合同解除七天后的房屋租金不应由华工百川科技公司来承担，就算产生了占用费，也是因刘潮铭的原因而扩大了损失。事实上，在2017年也是由刘潮铭强制将华工百川科技公司的物品清走。华工百川科技公司被查封的设备只是占用了小部分的面积，而非占了全部厂房的25000平方米面积。涉案厂房是由刘潮铭拍卖所得，其取得产权证的时间是2016年，而《租赁厂房合同》是刘潮铭与华工百川科技公司补签的，因此华工百川科技公司是在2008年之前使用涉案厂房。刘潮铭拍卖所得只是房屋，并不包含电线电缆设备。根据华工百川科技公司与广州市番禺区海昌运输有限公司所签订的协议，明确约定了增容设备归于华工百川科技公司所有，必须将电力恢复至原来的面貌。由此可见，增容设备是可以搬离的。购买安装发票证明华工百川科技公司已经在涉案场地中铺设了电缆等设施设备。华工百川科技公司对于一审第一个判项的违约金起算点无异议，但对于第二个判项的利息起算点有异议。根据一审判决的占用费的起算点是2016年10月31日，假如法院认为华工百川科技公司需支付的话，起算点也不应是2016年10月31日，应当是2017年4月1日起。刘潮铭替华工百川科技公司代缴的费用分别是在2016年12月28日、2017年1月10日，因此利息也应当从次日开始起算。水费和综合服务费是2017年6月23日代缴的，利息也应从次日开始起算。针对华工百川科技公司的上诉请求，刘潮铭二审辩称：不同意华工百川科技公司的上诉请求及事实理由，一审主要事实认定清楚。华工百川科技公司提及其希望主动清理厂房但遭到刘潮铭阻挠，该说法完全是捏造的。华工百川科技公司称其在2016年8月已经停工停产，但其并未向刘潮铭告知该情况，也未支付所欠的资金，直至2016年9月已经拖欠半年的租金后，刘潮铭才行使合同解除权。在刘潮铭提出解除合同后，其并未予以回复。刘潮铭发现时华工百川科技公司已经搬离了值钱的设施设备，但大型的流水线设备并未搬离，同时还有些原材料及废料占用了整个厂区，并且广州市南沙区人民法院也查封了这些设施设备。在一审时，刘潮铭曾提出能否先行收回场地减少损失，但一审法院认为案件尚未审结，不作处理。而同时，华工百川科技公司提出了管辖权异议并提起了管辖权异议的上诉，华工百川科技公司滥用诉讼权利，导致刘潮铭损失进一步的扩大。故此，刘潮铭又向广州市南沙区人民法院以及申请执行人要求搬离机器设备，在广州市南沙区人民法院组织的几次协调会上华工百川科技公司均不出席，导致审查时间延长、长时间未能处理设备搬离的事宜。后来广州市南沙区人民法院同意搬离机器设备后，又发现该机器设备已经被淘汰，且保养不好，根本不值钱，但搬运费却是相当高的。直至2017年3月才谈妥由立案的申请执行人搬离机器设备，而机器设备被搬离后，涉案场地内还有大量的原材料及废料，刘潮铭也耗费了高额款项去清理该物品。华工百川科技公司消极的不配合而导致刘潮铭损失扩大，因此该损失应由华工百川科技公司承担。刘潮铭解除租赁合同是基于华工百川科技公司拖欠租金已长达半年，在合同解除后，由于华工百川科技公司未将场地返还给刘潮铭，刘潮铭有权要求华工百川科技公司返还拖欠租金、水电费、综合服务费。关于华工百川科技公司要求返还铺设电缆等设备的费用，即使华工百川科技公司在该期间有增设相应的电缆及电力设备，因刘潮铭与华工百川科技公司的租赁合同签订在2016年，即是在其增设设备之后，根据《租赁厂房合同》第三条第三款的约定，华工百川科技公司不得拆除搬离。并且，刘潮铭是通过拍卖取得涉案厂房的所有权，虽然华工百川科技公司在此之前已经承租涉案厂区，但双方权利义务应当以租赁合同的内容为准，而不应以华工百川科技公司与原产权人签订的租赁合同为准。关于华工百川科技公司提及的发出解除合同的通知的内容，刘潮铭按照合同约定发出解除合同通知函的内容只是表明刘潮铭有权收回涉案房屋，但实际上是否有收回应以实际情况为准。由于机器设备被查封且占用了整个厂区，刘潮铭也不能自行清空设施设备，因此刘潮铭也不能自行收回房屋。关于华工百川科技公司提出的费用的起算点的问题，按照合同约定，每月的租金是从当月的20日起算，因此占用费的利息也应当从2016年10月20日起算，刘潮铭同意逐月计算相应的利息，但该利率应当按照年利率24%计算。刘潮铭代缴的水电费、综合服务费是2016年12月28日支付的。刘潮铭于2016年10月31日向一审法院起诉请求：1.判令华工百川科技公司支付拖欠的2016年4月1日至2017年3月31日租金2003760元及至款项还清之日止的违约金（每月租金应于当月20日前支付，逾期按3‰/日计违约金，暂计至2017年8月24日违约金合计为2035567.32，保证金333960元抵扣部分违约金后，此第1项合计金额为3705367.32元）；2.判令华工百川科技公司向刘潮铭清偿已代缴电费合计人民币646610.76元及至款项还清之日止的滞纳金（滞纳金按广州供电局的标准2‰/日计算，从刘潮铭代缴日2017年1月10日计至实际清偿之日，暂计至2017年8月24日为938878.82元）；3.判令华工百川科技公司向刘潮铭清偿为其代缴的综合管理费、水费共189262.2元及至款项还清之日止的滞纳金（滞纳金按3‰/日计算，从刘潮铭代缴日2017年6月23日计至实际清偿之日，暂计至2017年8月24日为224464.97元）；4.判令马铁军对第1、2、3项诉讼请求相关债务承担连带清偿责任；5.判令确认华工百川科技公司、马铁军和刘潮铭于2016年4月29日签署的《租赁厂房合同》于2016年9月30日解除；6.判令租赁房产内的装修设施、水电设施、新增建筑物归刘潮铭所有；7.本案诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费、公告费、速递费）由华工百川科技公司、马铁军承担。华工百川科技公司反诉请求：1.请求法院依法判令刘潮铭归还华工百川科技公司的电缆电线（价值497311.8元）和变压器等生产设备（工程总额分别为783632.10元、45000元）；2.本案本诉、反诉诉讼费用全部由刘潮铭承担。经一审法院审理查明：一、基本事实；2016年4月29日，刘潮铭与华工百川科技公司、马铁军签订《租赁厂房合同》，约定由华工百川科技公司向刘潮铭租赁位于广州市番禺区xx工业区内5小区1-6号厂房。租赁期限自2016年1月1日起至2018年3月9日止，其中从2016年1月1日至2017年7月9日每月租金为166980元，乙方（华工百川科技公司，下同）应在每月的20日前向刘潮铭支付当月租金，如逾期，违约金按乙方欠交租金总额3‰/日计算，如乙方累计逾期天数超过30天没缴完应付的租金及违约金，甲方（刘潮铭，下同）有权单方解除合同，收回该厂房。合同还约定，自本合同签订之日起十天内，乙方支付保证金333960元，乙方违反本合同任何条款导致甲方损失的，甲方保留索赔权，并有权扣除保证金的款项弥补损失。合同第七条第三款约定，“合同期满、中途退租或提前解除合同的，乙方在厂房内增设的室内装修设施和水电设施不能拆除搬走及乙方在租用期间所增设的一切建筑物，乙方也不能拆除搬走，只能把乙方自己的设备拆走，租金及综合服务费结算完毕乙方才能搬出其所有物品，…。”马铁军为保证人，为华工百川科技公司在涉案合同中的债务提供连带责任保证,保证期间为合同期满后2年。合同签订后，华工百川科技公司向刘潮铭支付了保证金333960元，履行过程中华工百川科技公司向刘潮铭支付了2016年1月至3月的租金。刘潮铭于2016年12月28日、2017年1月10日通过银行转账向广州供电局有限公司支付广州市番禺区石楼镇莲花山保税加工区莲花港工业区内5小区1-6号厂房的电费（含违约金）646610.76元。刘潮铭于2017年6月23日通过银行转账的方式向广州市莲花山保税区投资管理有限公司支付2016年7月至2017年3月的综合服务费、2016年6月至2016年10月、2016年12月至2017年3月的水费、污水处理费合计189262.2元。2016年8月4日，华工百川科技公司发出停工通知。2016年9月30日，刘潮铭向华工百川科技公司送达《解除的通知》，一审庭审中，刘潮铭、华工百川科技公司双方均确认涉案《租赁厂房合同》于2016年9月解除。另查明，2012年6月-2013年5月期间，华工百川科技公司因安装电气设备支出828632.1元，2010年至2014年期间，华工百川科技公司因购买电线电缆支出497311.8元。二、争议焦点；（一）华工百川科技公司何时搬离涉案厂房。刘潮铭主张华工百川科技公司在2017年4月初才搬离厂房，华工百川科技公司未及时对搬离时间做出回复，一审法院对刘潮铭该项主张予以采信。（二）华工百川科技公司、刘潮铭合同解除后至华工百川科技公司搬离厂房期间的租金、水、电费、综合服务费的承担。华工百川科技公司定于2016年8月4日停工、停产、全体员工放假，同时也确认于2016年9月30日解除合同，其没有理由继续占用涉案厂房却直到2017年4月份初才搬离，因此产生的厂房占用费、水、电费、综合服务费应当由华工百川科技公司负担。刘潮铭方提交的每月水、电费的发票显示从2016年8月起，用水、用电量有大幅度降低，与华工百川科技公司所称的自2016年8月4日停工、停产相一致。一审法院对刘潮铭提交的水、电费及综合服务费发票予以采信。刘潮铭确实以华工百川科技公司的名义代为缴纳了2016年6月至2017年1月的电费（含违约金）646610.76元，2016年7月至2017年3月的综合服务费、2016年6月至2016年10月、2016年12月至2017年3月的水费、污水处理费合计189262.2元。为避免诉累，刘潮铭请求华工百川科技公司向其支付上述费用，一审法院予以支持。（三）华工百川科技公司诉称的电缆电线、变压器等设备的认定。华工百川科技公司主张的电缆电线、变压器等生产设备并不明确，其提交的购买电线电缆的发票及安装变压器等生产设备的发票与待证事实缺少关联系，不足以证实其诉求的电缆电线、变压器等的现状，故一审法院不予采信。一审诉讼中，刘潮铭向一审法院申请财产保全，一审法院依法对华工百川科技公司的财产采取了保全措施。一审法院认为：刘潮铭与华工百川科技公司、马铁军于2016年4月29日签订《租赁厂房合同》是刘潮铭与华工百川科技公司、马铁军三方真实意思表示，依法成立并生效。刘潮铭交付厂房后，华工百川科技公司未及时交纳租金的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。2016年9月30日，刘潮铭与华工百川科技公司、马铁军合同解除，刘潮铭要求华工百川科技公司按照合同约定的租金标准继续支付占用费至2017年3月31日，一审法院亦予以支持。刘潮铭与华工百川科技公司、马铁军之间的租赁合同并不以收取违约金为目的，因此刘潮铭根据合同约定扣除了华工百川科技公司交纳的333960元保证金，应当先扣除前两个月的租金。刘潮铭请求华工百川科技公司按照3‰/日的标准计算违约金，超出了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定的年利率24%的标准，一审法院酌情调整为年利率24%。刘潮铭请求华工百川科技公司向其支付占用费、代缴的水、电费、综合服务费，一审法院予以支持，但关于上述费用的滞纳金的计算，因刘潮铭与华工百川科技公司、马铁军之间缺少合同基础，一审法院参照民间借贷的规定，调整为从刘潮铭起诉之日起，按照年利率6%计算至实际清偿之日止。马铁军为华工百川科技公司的债务提供连带责任保证，刘潮铭请求其对上述债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。刘潮铭请求判令租赁厂房内的装修设施、水电设施、新增建筑物归刘潮铭所有，符合《租赁厂房合同》第七条第三款规定，不违反法律规定，一审法院予以支持。华工百川科技公司请求刘潮铭归电缆电线和变压器等生产设备，因未提供证据证实，一审法院全部予以驳回。马铁军经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，于2018年3月19日作出如下判决：一、华工百川科技公司于本判决生效之日起十日内向刘潮铭支付2016年6月1日至2016年9月30日的租金667920元及违约金（每月违约金分别以166980元为本金，按年利率24%从每月21日起计算至实际清偿之日止）；二、华工百川科技公司于本判决生效之日起十日内向刘潮铭支付2016年10月1日至2017年3月31日的占用费及代缴的水、电费、综合服务费共计1837752.96元及利息损失（利息损失以1837752.96元为本金，从2016年10月31日起按照年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、马铁军对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、刘潮铭与华工百川科技公司、马铁军于2016年4月29日签订的《租赁厂房合同》于2016年9月30日解除；五、位于广州市番禺区石楼镇莲花山保税加工区莲花港工业区内5小区1-6号厂房内的装修设施、水电设施及华工百川科技公司在租赁期间增设的建筑物归刘潮铭所有；六、驳回刘潮铭的其余诉讼请求；七、驳回华工百川科技公司的全部反诉请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费45750元、申请费5000元，由华工百川科技公司、马铁军负担30450元，由刘潮铭负担20300元；反诉受理费8366.75元，由华工百川科技公司负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，华工百川科技公司、马铁军提交十五份证据，证据1为华工百川科技公司与前出租人广州市番禺区海昌运输有限公司签订的增容协议，拟证明1.华工百川科技公司与出租人协商一致，在涉案厂区进行电力增容；2.增容所添的资产设备归华工百川科技公司所有；3.租赁合同终止后，华工百川科技公司可以将增容设备搬走；4.电力增容设备是华工百川科技公司与前出租人广州市番禺区海昌运输有限公司租赁关系存续期间办理的增容，是华工百川科技公司的资产，与其他机器设备一样，华工百川科技公司有权搬走，但与刘潮铭无关；证据2为关于电力增容的申请；证据3为番禺供电局用电报装受理单，证据2、3拟共同证明华工百川科技公司已向电力局供电所申请在涉案厂区进行电力增容，电力局已受理该申请；证据4为华工百川科技公司与番禺供电局签订的供用电方案协议，拟证明番禺供电局同意华工百川科技公司在涉案厂区办理电力增容、配备用电设备和变压器等；证据5为华工百川科技公司与多家供应商签订的供销合同，拟证明华工百川科技公司为电力增容，在与广州市番禺区海昌运输有限公司的租赁期间，购置了若干电力设备，增设在涉案厂区内；证据6为华工百川科技公司与广州耀能电力工程有限公司签订的建筑安装工程承包合同，拟证明华工百川科技公司在涉案厂区内安装高压、低压电气安装工程，仅安装费就达783632.10元；证据7为设计费收费通知单（1）、电力安装工程预算书、取费表、汇总表、价差表，拟证明华工百川科技公司在涉案厂区内进行电力增容设备，耗费安装费704308.18元；证据8为设计费收费通知单（2）、电力安装工程预算书、取费表、汇总表、价差表，拟证明华工百川科技公司在涉案厂区内进行电力增容设备，耗费安装费162997.74元；证据9为华工百川科技公司与广州汇隽电力工程设计有限公司签订的建设工程设计合同（二）；证据10为工程清单，证据9、10拟共同证明华工百川科技公司为在涉案厂区内进行电力增容，将变压器高低压电气工程的设计发包给广州汇隽电力工程设计有限公司，设计费为38047.35元；证据11为关于电力增容的付款说明，拟证明华工百川科技公司为在涉案厂区进行电力增容，安装高压开关柜、变压器、电缆等设备，需要支付设计费、工程费近百万元；证据12为华工百川科技公司与广州市全力电力工程有限公司签订的工程合作协议；证据13为华工百川科技公司与广州市全力电力工程有限公司签订的电力工程施工合同，证据12、13拟共同证明华工百川科技公司在涉案厂区内新装低压电缆，造价位45000元；证据14为客户受点工程竣工检验意见书，拟证明1.华工百川科技公司在涉案厂区内已完成电力增容工程，并报经番禺电力局竣工验收合格；2.证明华工百川科技公司已安装项目：包括但不限于高压电缆安装、变压器安装、高压柜安装、低压柜安装等；证据15为供用电合同，拟证明1.华工百川科技公司的电力增容设备竣工验收后，供电局同意华工百川科技公司在涉案厂区用电；2.变压器容量1260千伏安是华工百川科技公司增容后的容量，证明华工百川科技公司已在涉案厂区安装增容设备；3.用电区域为莲花山保税区华工百川科技公司内，证明华工百川科技公司在涉案厂房内已安装增容设备。二审中，双方确认刘潮铭在2016年12月28日代垫的电费是633086.76元，2017年1月10日代垫的电费是13524元。华工百川科技公司和马铁军确认其之前有缴纳过综合服务费至2016年7月。华工百川科技公司表示没有证据证明涉案厂房租赁合同解除后，刘潮铭有自行使用部分厂房，但从电费来看，涉案厂房是有人使用的。刘潮铭回应称其并没有收回和使用涉案厂房，对方仍空置涉案场地，根据刘潮铭提交的补充证据第九项的电费专用发票显示电费的读书仅有1-2度，电费之所以那么高是因为华工百川科技公司增设的电容设备固定设施运转的损耗每月就需要4到5万元。华工百川科技公司不予认可刘潮铭的说法，但表示其正常经营时，涉案厂房的电费每月是10几万。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点如下：一、华工百川科技公司应否支付占用费；二、刘潮铭应否返还或折价补偿电缆电线变压器设备；三、保证金应否先抵扣违约金。关于争议焦点一。2016年9月30日，刘潮铭与华工百川科技公司签订的《租赁厂房合同》解除后，华工百川科技公司并未将涉案场地交还给刘潮铭，且华工百川科技公司在涉案场地内的物品还被法院查封，无法移动和处理，故一审判令涉案合同解除后华工百川科技公司还应承担其交还涉案场地之前的占用费，并无不当，本院予以维持。华工百川科技公司主张涉案合同解除后，刘潮铭使用了涉案场地，但对此并无证据予以证实，因华工百川科技公司也确认涉案场地正常经营每月电费高达十几万元，故其仅以涉案合同解除后每月电费为5万元左右，主张刘潮铭使用了涉案场地，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据双方签订的租赁合同条款约定，华工百川科技公司提前解除合同的，华工百川科技公司在厂房内增设的装饰装修设施和水电设施不能拆除搬走，故华工百川科技公司要求刘潮铭返还或折价补偿电缆电线变压器设备缺乏合同依据，本院不予支持。华工百川科技公司提供了电缆电线变压器设备的购买发票和其与上一手业主广州市番禺区海昌运输有限公司签订的租赁合同，拟证明涉案场地的电缆电线变压器设备是其司在之前的租赁关系中购买安装的，且之前的租赁合同中明确约定涉案场地的电缆电线变压器设备归其司所有，故刘潮铭作为拍卖取得涉案场地的权属人，应返还或折价补偿电缆电线变压器设备。本院认为，如华工百川科技公司认为电缆电线变压器设备由其购买，其在合同解除时有权搬走，就应在合同中予以明确约定，事实上华工百川科技公司和广州市番禺区海昌运输有限公司签订的租赁合同中对此就有明确约定，故在华工百川科技公司和刘潮铭没有特别约定电缆电线变压器设备的归属，只是约定“水电设施不能拆除搬走”的情况下，应视为华工百川科技公司同意合同解除后，电缆电线变压器归刘潮铭所有，故华工百川科技公司以该设备由其购买为由主张刘潮铭返还或折价补偿，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。双方签订的租赁合同约定，华工百川科技公司违约导致刘潮铭损失的，刘潮铭有权扣除保证金的款项弥补损失，但合同并未明确约定，在华工百川科技公司拖欠租金的情况下，保证金是用于先抵扣拖欠租金产生的违约金还是租金。一审法院从租赁合同的内容，认定双方并无没收保证金的意图，据此判令保证金用于先抵扣租金本身，而非违约金，公平合理，本院予以维持。鉴于租赁合同并无约定对占用费及刘潮铭代垫的水电费和综合服务费该如何处理，一审法院按照年利率6%的标准计算刘潮铭迟延支付占用费及代垫上述费用产生的利息，并无不当，刘潮铭要求按照年利率24%的标准计算利息，理据不足，本院不予支持。占用费的利息，可以比照合同约定的租金给付时间计息，代垫费用所产生的利息，是在代垫事实发生后才存在的，二审期间，双方均确认刘潮铭在2016年12月28日代支付了电费633086.76元，2017年1月10日代支付了电费13524元，2017年6月23日代支付了水费、污水处理费和综合服务费189262.2元，故一审法院统一判令从2016年10月31日起计占用费和代垫费用的利息欠妥，本院予以纠正。华工百川科技公司在承租涉案场地之后，不仅和管理处签署过关于综合服务费的协议，且也确认实际缴纳综合服务费至2016年7月，故其仅以租赁合同中约定“该租金包括相关管理费用”为由，主张无需支付综合服务费，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，华工百川科技公司关于占用费和代垫费用的利息起计时间的上诉请求成立，其他上诉请求和刘潮铭的上诉请求均缺乏理据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9412号民事判决的第一、三、四、五、六、七项及诉讼费用的负担决定；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9412号民事判决的第二项为：广州华工百川科技有限公司于本判决生效之日起十日内向刘潮铭支付2016年10月1日至2017年3月31日的占用费1001880元及利息损失（每月以166980元为基数，从次月的21日起，按照年利率6%的标准计算利息），代缴的电费646610.76元及利息损失（以633086.76元为本金，从2016年12月29日起，按照年利率6%的标准计算利息；以13524元为本金，从2017年1月11日起，按照年利率6%的标准计算利息），代垫的水费、污水处理费和综合服务费共计189262.2元及利息损失（以189262.2元为本金，从2017年6月24日起，按照年利率6%的标准计算利息）。二审案件受理费44382元，由广州华工百川科技有限公司负担36394元，由刘潮铭负担7988元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年四月二十四日书记员 冯 韵彭诗敏