浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初1751号 原告（反诉被告）：富京井科技有限公司。住所地：浙江省嘉兴市嘉兴港区外环西路135号9幢。 法定代表人：吴锭桦，董事长。 委托代理人：夏建，浙江平行律师事务所律师。 委托代理人：莫伟，系富京井科技有限公司员工。 被告（反诉原告）：合鑫金属（嘉兴）有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇外环西路135号。 法定代表人：王金源。 委托代理人：黄俊闵、沈娜，系合鑫金属（嘉兴）有限公司员工。 原告（反诉被告）富京井科技有限公司（以下简称富京井公司）与被告（反诉原告）合鑫金属（嘉兴）有限公司（以下简称合鑫金属公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月12日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员侯剑平适用简易程序独任审理。被告合鑫金属公司于2018年5月24日提起反诉，本院决定受理反诉，并与本诉一并审理。本院于2018年12月25日与2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告富京井公司的委托代理人夏建、莫伟及被告合鑫金属公司的委托代理人黄俊闵、沈娜均到庭参加诉讼。在审理过程中，当事人申请庭外和解，但和解未果。本案现已审理终结。 原告富京井公司起诉称：2011年1月1日，原、被告双方签订《土地、厂房租赁合同》，租赁期限为10年，原告对厂区供电增容共花费2137298.40元，合同第四条第三款明确约定供电增容所有之设备所有权归原告所有。2016年12月21日，双方签订《土地、厂房租赁合同补充协议》，租赁期限变更为1年，即从2017年1月19日起至2018年1月18日止，合同到期后被告须返还原合同约定的保证金220000元。合同到期后原告没有续租，如期搬离了厂房，但被告不肯归还原告供电增容所有之设备设施并且不肯返还保证金220000元。现原告诉讼请求：1、判令被告返还保证金164714.39元（保证金220000元扣除未支付的电费55285.61元）；2、判令被告归还原告所拥有的供电增容所有之设备设施；3、判令被告支付无权占有供电增容所有之设备设施期间的使用费（自2018年1月19日起按每天300元计算至实际归还之日止）；4、判令本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求1为判令被告返还保证金164714.39元（保证金220000元扣除未支付的电费55285.61元）及利息（以164714.39元为基数，自2018年1月19日起按年利率6%计算至实际返还之日止）。 被告合鑫金属公司辩称：1、2018年1月18日合同到期，原告未支付电费55285.61元，被告已开具发票给原告，且被告并未同意以保证金扣除，故原告已构成违约，被告有权扣除保证金。2、关于供电增容所有之设备设施，原告只要能举证证明其拥有所有权就可以拆除，被告并没有阻止原告进行拆除。3、关于原告所诉供电增容所有之设备设施的使用费，根据《土地、厂房租赁合同》第4.3条规定，原告有义务为被告提供需求电量，不涉及费用问题。综上，请求贵院在查清事实的基础上依法驳回原告诉讼请求。 合鑫金属公司反诉称：反诉原告于2011年1月1日与反诉被告签订《房屋租赁合同》，将位于浙江省嘉兴港区乍浦镇外环西路135号的厂区内第7、9栋厂房、办公室（1层、2层）出租给反诉被告用于办公和生产制造使用，租赁期限为10年。后双方又于2016年12月21日签订《土地、厂房租赁合同补充协议》，变更租赁区域为厂区内第9栋、办公室（1、2层）、空压机房、停车位（租赁面积205平方米，按6元/平方米计），每月租金180900元，租赁期限为自2017年1月19日起至2018年1月18日止。合同对于租赁期间租赁物的维修保养及合同终止后租赁物返还标准进行了约定，即（1）反诉被告在租赁期间应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还；（2）反诉被告对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，若使用不当造成租赁物损坏的，则由反诉被告负责维修，费用由反诉被告承担；（3）租赁期满后，反诉被告归还房屋时，应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，将租赁物按租赁合同签订时的原状交还给反诉原告。然租赁期满后，反诉被告在未与反诉原告办理厂房交接手续的情况下即搬离了租赁厂房。反诉原告获悉后，发现系争厂房内污染严重，建筑物墙体、地面、消防设施多处受损，反诉被告均未予以维修；配电室也未拆除其安装的供电增容所有之设备设施，更未将配电室恢复原状,导致反诉原告无法另行出租。反诉原告曾多次要求反诉被告对系争厂房进行修复、恢复原状，但反诉被告均置之不理。反诉原告为减少损失的扩大，对系争厂房受损区域自行进行了部分修复。此外，在2017年1月19日至2018年1月18日租赁期间，反诉被告违反合同约定，实际占用了474平方米停车位，多余的269平方米从未支付停车费，且反诉被告还存在拖欠电费等诸多严重的违约行为。反诉原告屡次督促，但反诉被告直至今日仍未支付。现反诉原告请求：1、请求依法判令反诉被告将配电室恢复原状后交还给反诉原告，即拆除其安装的供电增容所有之设备设施，恢复配电室未增容前的供电设备原状以及建筑原状，以及承担拆除设备期间对其他租户的误工费损失，暂为7天320000元至新设备安装完成之日止；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付配电室自2018年1月18日起至恢复原状交还之日止的占用费（截至2018年5月24日，按日租金3000元的标准计算，占用费暂为378000元）；3、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告已支出的租赁厂房修复费140000元，并判令反诉被告将厂房内尚未修复的受损部分予以修复或承担赔偿责任；4、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告因租赁厂房动工修复期间无法出租而造成的租金损失213980元（按月租金213980元的标准计算1个月租金）；5、请求依法判令反诉被告支付自2017年12月20日止2018年1月18日期间欠付的电费55285.61元，以及支付截止至2018年5月24日滞纳金20897元（按千分之三计），总计76182.61元；6、请求判令反诉被告支付自2016年12月21日起至2018年1月18日期间欠付的停车费20982元；7、请求判令反诉被告支付逾期注销其在租赁房屋上办理有关证照的占用费（自2018年1月18日起至实际注销完有关手续之日止，按每日100元计，截止至2018年5月24日，占用费暂为12600元）；8、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 富京井公司针对合鑫金属公司的反诉辩称，1、关于反诉原告要求反诉被告拆除供电增容所有之设备设施的诉讼请求，反诉被告没有异议；但反诉原告要求反诉被告赔偿误工费的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，反诉被告不予认可。2、反诉被告至今没有拆除供电增容所有之设备设施系反诉原告不配合，并不是反诉被告有意占用配电室，该笔占用费反诉被告不予认可。3、关于反诉原告要求反诉被告支付厂房修复费的诉讼请求，反诉被告认为自己系合理使用，无需支付上述费用。4、关于因动工修复期间厂房无法出租造成的租金损失，与反诉被告没有任何关联性，不应由反诉被告承担赔偿义务。5、电费的金额没有异议，但反诉被告没有支付电费系因反诉原告不肯归还供电增容所有之设备设施和保证金，反诉被告愿意从保证金中扣除；对于滞纳金，反诉被告不予认可。6、租金中包含了停车位的使用费，不存在反诉被告拖欠停车费的事实。7、反诉原告主张的在租赁房屋上办理有关证照的占用费，没有事实和法律依据，合同中没有约定这一费用。 为了证明自己的本诉主张及对反诉的抗辩，富京井公司进行了举证： 1、土地、厂房租赁合同1份，证明原、被告双方于2011年1月1日签订合同明确约定供电增容所有之设备所有权归原告所有的事实； 2、土地、厂房租赁合同补充协议1份，证明租赁期间变更为1年的事实； 3、房租押金1份，证明原告支付被告保证金220000的事实； 4、租入厂房改造工程明细7份，证明原告对厂区供电增容共花2137298.4元的事实； 5、变更登记情况1份（复印件），证明原告变更为富京井科技有限公司的事实； 6、合鑫厂房维修费明细8份，证明富京井已经对厂房进行维修的事实； 7、用电业务办理告知书1份，证明拆除设备需要合鑫金属先向供电局办理减容和断电手续的事实； 8、合同书1份，证明发票总价967002元的具体明细； 9、报价单1份，证明原告安装低压电缆900米和价格653460元； 10、增容工程竣工报验单1份，证明原告铺设高压线35米； 11、嘉兴恒光电力设备制造有限公司的报价文件1份，证明高低压成套配电柜部分材料报价及施工费用； 12、合鑫金属嘉兴有限公司（增容）工程配电设计图1份，证明增容设备中有1000KVA户内油浸式变压器一台，连结组别为Dyn11,；高压屏分别为一进线总柜、一计量柜、一压变避雷器柜、三馈电柜，共计6面柜；低压柜为一提升柜、一进线柜、一自发电柜、两电容柜，共计8面柜；进线柜配置TSW816型微机保护装置1台、主变柜继电保护装置TSW841型微机保护装置3台，共计4台。 合鑫金属公司质证认为：证据1、2、3没有异议；证据4只是工程款，具体的情况我方不清楚；证据5有异议，应以工商登记的最新资料为准；证据6没有异议；证据7三性均有异议；证据8真实性没有异议，但被告非合同相对方，与被告没有关联性；证据9真实性有异议，没有相关单位盖章，对于电缆的长度被告不清楚；证据10没有异议；证据11没有异议，至于施工是否真的已经进行了被告不清楚；证据12真实性没有异议，各配电柜的具体数量以设计图上的标识为准，但设备已经使用了7年，需要与原告去现场确认。 为了证明自己的反诉主张及对本诉的抗辩，合鑫金属公司进行了举证： 1、电费发票1份，证明原告实际未付电费金额的事实； 2、土地、厂房租赁合同及补充协议各1份（复印件），证明原、被告双方于2011年1月1日签订合同且原告有维修厂房以及提供用电给被告的义务； 3、厂房内部以及其附属房屋照片录像2张，证明原告在租赁期间对厂房内部以及其附属房破损情况； 4、交接清单1份，证明在交接时，厂房内部以及其附属房破损并未得到修理； 5、维修厂房合同、报价单各1份，证明被告在维修由于原告造成的厂房破损所花费的费用； 6、房产证1份，证明厂房建造的时间; 7、情况说明3份，证明在没有配合好各租客生产情况下随意拆除设备会造成租客巨大损失； 8、通知函3份，证明被告已经提前半年通知原告需在合同届满时搬离厂房，未按时搬离并完成交接，被告可以没收原告的保证金； 9、房屋租赁免租期的说明1份，证明因原告未维修好车间，造成被告需要给予下一个租客一个月的免租期进行维修，造成被告损失一个月的租金； 10、厂区三车间移交事项清单1份，证明原、被告之前交接三车间厂房时能顺利交接，原告会整修完墙壁以及地面后交接给被告，说明原告认可被告的交接条例； 11、富京井机动车临停车辆名单1份，证明原告占用停车位的事实。 富京井公司质证认为：证据1真实性没有异议，关联性及证明内容有异议，原告没有违约，原告没有支付电费的原因是被告不肯归还增容设备导致，原告要求在保证金中扣除。证据2真实性没有异议，证明内容有异议，原告是合理使用租赁物，没有维修厂房的义务，合同约定供电增容的手续由被告负责申办，原告提供需求电量给被告，并不是提供用电给被告的义务。证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告承租房屋时就存在漏水情况。证据4三性均有异议，属于合理损耗，且部分项目原告在交接之后进行了修复。证据5中的两份合同三性均有异议，后面的承租人做环氧地坪与原告没有关联性，且合同的签订方非被告，并不是被告维修厂房的费用；报价单三性均有异议，原告认为原告系合理使用，被告未租赁给其他租客做的维修与原告没有关联性。证据6没有异议。证据7三性均有异议，增容设备是原告所有，被告在反诉请求中已经要求原告拆除供电增容设备，该组证据系被告与租客之间的协议，与原告没有关联性。证据8真实性没有异议，关联性有异议，通知函上的事情已经处理完毕。证据9三性均有异议。证据10真实性没有异议，但该组证据不能证明原告认可了被告的交接条例。证据11真实性没有异议，但原告系合法使用停车位。 本院当庭出示现场勘验笔录1份，证明新增供电增容设备设施的组成及存放地点。 原告对证据真实性、合法性、关联性均无异议。 被告虽未在现场勘验笔录上签字确认，但对证据的真实性无异议。 经审核，原告提供的证据1、2、3、6、8、10、11、12，被告对真实性没有异议，本院予以认可，其中增容设备的具体名称数量以现场勘验结果为准；原告提供的证据4、5、7、9，本院结合其他证据及庭审事实对其合理部分予以采信。被告提供的证据1、2、3、6、8、10、11，原告对真实性没有异议，本院予以认可；被告提供的证据4，本院对真实性予以认定，但对被告证明目的的证明力较弱；被告提供的证据5、7、9，系单方面提供，关联性较弱，证明力较弱。 通过以上有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2011年1月1日，原告与被告签订《土地、厂房租赁合同》一份。合同第1条约定：1.1被告将位于浙江省嘉兴港区乍浦镇外环西路135号的厂区内第7栋及第9栋出租给原告。1.2被告同意将办公楼的1F、2F借予原告使用。1.3另原告若需使用厂区内空地须经被告同意，被告同意无偿使用。1.4本租赁物的功能为合法办公与制造生产，租给原告使用。如原告需转变使用功能，需经被告书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由原告按照政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由原告自行承担。合同第2.1条约定：租赁期限为10年，即从2011年1月1日起至2020年12月31日止。合同第4条约定：4.1本出租合同的租赁保证金为首月租金的2倍，即人民币220000元。原告应于签约同时付给被告。4.3供电增容的手续由被告负责申办，原告须提供需求电量给于被告，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由原告承担。供电增容所有之设备所有权归原告所有。合同第5.1条约定：原告应于本合同签订时，支付给被告租赁保证金人民币220000元。租赁期限届满，在原告已向被告交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向被告交还租赁物等本合同所约定的责任后7日内，被告将向承租方无条件退还租赁保证金。合同第7条约定：7.1原告在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。并应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还被告。被告对此有检查监督权。7.2原告对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。合同第17.2条约定：关于水电费，在原告未有独立电表之前，由被告协同原告人员，按月抄表，并按照水电公司费率计算水电费，原告应于当月结算给被告，被告则须开立发票给原告。合同签订后，原告于2011年12月8日向被告交纳保证金220000元。 2016年12月21日，原、被告双方签订《土地、厂房租赁合同补充协议》一份，约定：1、被告同意将嘉兴港区乍浦镇外环西路135号编号第9幢建筑物及其他建筑物（租赁区域：9幢（四号车间）、办公室（一、二层）、空压机房、停车位）给原告使用。2、原合同中第7幢建筑物于2017年1月19日前清空车间并恢复原状，结清相关费用归还被告。3、租赁期间为壹年，即从2017年1月19日起至2018年1月18日止。4、原告租赁期满，被告有权收回厂房。原告添加的所有可以移动、拆除的设备设施归原告所有，原告应在租赁期满时搬离。经双方确认费用结清后，被告须返还原告原合同约定的保证金220000元。 合同到期后，原告不再续租。2018年1月18日，原、被告双方就租赁物进行了交接，原告搬离租赁厂区。被告就交接清单上的部分项目要求原告整改，原告进行了相应的维修与整改。 另查明，原告曾就厂区供电设备进行改造，新增供电增容设备设施一套。本院于2019年1月3日组织原、被告对案涉供电增容所有之设备设施进行现场勘验，该组设备设施包括：恒光低压配电柜8台、1000KV变压器1台、高频开关直流屏1台、恒光高压主变柜3台、恒光变压避雷器柜1台、恒光计量柜1台、恒光进线柜1台、恒光电缆分线箱3台和高压柜至变压器、变压器至低压柜、低压柜至分线箱的晨光牌电缆线。 本院认为，本案的争议焦点：1、拆除还是返还供电增容设备。2、保证金是否应该返还；3、关于供电增容设备的占有使用费与配电室的使用费；4、拆除期间的停工损失；5、关于租赁厂房的恢复原状及维修费问题；6、厂房修复期间无法出租的租金损失问题；7、停车费及有关证照占用费问题。 1、关于应由原告拆除还是由被告返还供电增容设备。原、被告之间签订的《土地、厂房租赁合同》约定：供电增容所有之设备所有权归原告所有，双方当事人对此并无异议。原告本诉请求归还，被告反诉请求拆除。被告主张原告违约，未按时搬离并完成交接，原告除本案所涉供电增容设备之外，已经在租赁合同届满时搬离。该供电增容设备的拆除较为专业，涉及相关许可手续，且对其他租户产生一定影响。被告辩称并没有阻止原告进行拆除，但其未及时办理相应拆除手续导致案涉设备不能拆，原告为避免强拆造成不必要的损失而未拆除，故被告主张原告构成违约的反诉请求，本院不予支持。考虑本案实际，被告在继续使用中受益，该设备拆除必然涉及办理相关手续与协调其他租户关系，该设备应由被告归还给原告，原告应协助拆除与搬离案涉设备。 2、关于保证金是否应该返还。从当事人订立合同的目的来看，出租人要求承租人交付一定的履约保证金，是为了保证租赁合同能够顺利履行，在承租人未能按时支付租金或者给出租方造成损失时，出租人应当在履约保证金中扣除相应的金额以保证租金的支付或损失的减少。本案中，根据《土地、厂房租赁合同》第4.1条关于“本出租合同的租赁保证金为首月租金的2倍，即人民币220000元。”的约定可知，该220000元保证金属于履约保证金。当原告不能按时支付租金、电费，给被告造成损失时，应当优先考虑从履约保证金中扣除相应款项。原告结欠被告电费55285.61元，原、被告双方对金额均无异议。扣除电费后，履约保证金为164714.39元。原告要求被告返还保证金164714.39元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张逾期还款利息损失，以164714.39元为基数，自2018年1月19日起按年利率6%计算至实际返还之日止，因电费发票在租赁期满后才开具，具有一定滞后性，且合同约定为租赁合同结算事清后7日内归还履约保证金，故本院对起算日期予以调整，以2018年2月3日起算为宜。被告主张不归还保证金的抗辩，本院不予支持。电费滞纳金并未实际产生，且被告有避免产生或扩大不必要损失的义务，被告主张电费滞纳金的反诉请求，本院亦不予支持。 3、关于供电增容设备占有使用费。原告主张供电增容设备占有使用费，双方在合同中并未约定相关使用费用；原告主张按每天300元的标准计算，但未能提供充分证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于配电室的使用问题。根据《土地、厂房租赁合同》第4.3条关于“供电增容的手续由被告负责申办，原告须提供需求电量给于被告，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由原告承担。供电增容所有之设备所有权归原告所有。”的约定可知，原告使用配电室是获得被告许可的，被告在继续使用的过程中也是受益的，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。 4、关于拆除设备期间造成其他租户的停工损失。拆除设备的时间可以进行协商，调休错时操作，尽量避免损失，更何况，该损失不应由租户（原告）承担，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。 5、关于租赁厂房恢复原状问题。按照合同法相关条款规定，对恢复原状主要是涉及到将来承租人返还租赁物状态的问题。根据法律规定，承租人应在租赁期限届满后将租赁物保持原状返还出租人，按照约定方法或者根据租赁物性质所确定的方法使用受益或致使租赁物发生变更或者损耗的除外。只要承租人返还租赁物符合租赁合同约定的状态，其返还义务就是适当的。本案中，租赁物的功能为办公与生产制造，在使用的过程中产生墙面、地面的损耗属于合理使用，并没有因此造成租赁物结构变化，影响其继续出租。依据合同约定，被告亦有租赁厂房通常损耗的维修义务。被告要求原告对厂房恢复原状的反诉请求，于法无据，被告要求原告赔偿厂房修复费140000元，本院不予支持。 6、关于被告主张的因动工修复厂房期间无法出租造成的租金损失213980元的问题。依据合同约定，被告亦有租赁厂房通常损耗的维修义务，因被告未能提供证据证实其对第三方免除一月租金系因原告过错所致，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。 7、关于被告主张原告拖欠停车费以及原告逾期注销其在租赁房屋上办理有关证照的占用费。因租金中包含了停车位的使用费，对于未授权的车辆，被告可以阻止或劝离，被告主张原告拖欠停车费，但其未能提供证据予以证明，被告亦未提供证据证明原告逾期办理注销在租赁房屋上的有关证照所受到的损失，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）合鑫金属（嘉兴）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）富京井科技有限公司保证金164714.39元及逾期还款利息损失（以164714.39元为基数，自2018年2月3日起按年利率6%计算至实际返还之日止）。 二、被告（反诉原告）合鑫金属（嘉兴）有限公司于本判决生效之日起三十日内将恒光低压配电柜8台、1000KV变压器1台、高频开关直流屏1台、恒光高压主变柜3台、恒光变压避雷器柜1台、恒光计量柜1台、恒光进线柜1台、恒光电缆分线箱3台和高压柜至变压器、变压器至低压柜、低压柜至分线箱的晨光牌电缆线归还原告（反诉被告）富京井科技有限公司。 三、驳回原告（反诉被告）富京井科技有限公司的本案本诉其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）合鑫金属（嘉兴）有限公司的本案反诉诉讼请求。 本案本诉受理费13717元，减半收取6858元，由原告（反诉被告）富京井科技有限公司负担858元，由被告（反诉原告）合鑫金属（嘉兴）有限公司负担6000元；反诉受理费15255元，减半收取7627元，由被告（反诉原告）合鑫金属（嘉兴）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  侯剑平 二〇一九年四月八日 书记员  徐 琳