济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初6728号原告：山东地矿租赁有限公司，住所地济南市。法定代表人：王英南，总经理。委托诉讼代理人：陈常元，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南鼎腾商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：张成涛，总经理。委托诉讼代理人：顾庆翠，女，该公司员工。被告：山东光华药业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑吉民，职务不详。被告：山东九泰融资担保有限公司，住所地济南市槐荫区经七路843号。法定代表人：徐伟，总经理。委托诉讼代理人：耿敏，男，该公司员工。被告：郑吉民，男，1968年1月27日出生，汉族，住济南市。被告：韩芹，女，1971年8月16日出生，汉族，住济南市。被告：王霄虹，女，1971年7月6日出生，汉族，住山东省青岛市。被告：肖光，男，1965年5月16日出生，汉族，住山东省青岛市，现住济宁市任城区吴泰闸路42号8号楼1单元102号。被告：徐伟，男，1972年7月14日出生，汉族，住济南市。原告山东地矿租赁有限公司（以下简称地矿公司）与被告济南鼎腾商贸有限公司（以下简称鼎腾公司）、山东光华药业有限公司（以下简称光华公司）、山东九泰融资担保有限公司（以下简称九泰公司）、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告地矿公司的委托诉讼代理人陈常元、被告鼎腾公司的委托诉讼代理人顾庆翠到庭参加了诉讼。被告九泰公司、光华公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告地矿公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令准许对济南市槐荫区经十路22799号银座中心******室房产（证号：济南*******）进行执行；2、本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：地矿公司与光华公司、九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟借款合同纠纷一案，济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）已作出（2017）鲁0102民初3731号民事调解书。根据该调解书，光华公司应偿还地矿公司借款本金900万元，自借款到期还款日2017年6月15日起，应付罚息按年利率10.5%计算，光华公司分六期偿还地矿公司欠款本息并赔偿损失。九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光为光华公司的上述付款义务向地矿公司承担连带保证责任，徐伟自愿为光华公司第二期款项的付款义务向地矿公司承担连带保证责任。如光华公司及其保证人未按约定按期足额偿还任何一期款项，所有应付款即全部到期应付，地矿公司有权拒绝申请解除相关财产的查封冻结，且有权立即就全部债权向人民法院申请强制执行，申请追加查封光华公司及其保证人的财产以保障案件执行。执行过程中，鼎腾公司对执行标的提出书面异议，历下法院于2018年8月1日作出（2018）鲁0102执异99号执行异议裁定：中止对济南市槐荫区经十路22799号银座中心******室房产（证号：济南*******）的执行。为维护地矿公司的合法权益，特提起本诉，望法院判如所请。被告鼎腾公司辩称，地矿公司向贵院提起诉讼，要求执行位于槐荫区经十路22799号银座中心******房产没有事实及法律依据。历下法院在执行中，经查明事实后，做出（2018）鲁0102执异99号裁定，确认槐荫区经十路22799号银座中心******房产属于鼎腾公司所有，是正确的，地矿公司无权申请法院执行。一、鼎腾公司与肖光在历下法院查封之前一年，已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，并在有关行政部门备案。2017年3月16日，鼎腾公司（买方）的法定代表人张成涛与肖光（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定鼎腾公司购买肖光所有的位于济南市槐荫区银座中心某某的房产（即槐荫区经十路22799号银座中心******房产），合同约定了成交价格、付款方式、手续办理等。2017年3月17日，鼎腾公司支付购房定金10000元。2017年3月20日，鼎腾公司根据合同约定向肖光支付购房款59万元，合计支付购房款60万元。同日，双方进行了房屋交接。2018年2月11日，鼎腾公司与肖光签订《济南市存量房屋买卖合同》（济存量房字01332018021100003），并在济南市房地产管理局进行了交易备案。2018年2月11日，鼎腾公司向济南市地方税务局槐荫分局缴纳了增值税、契税及印花税，完成了交易过户的纳税工作。2018年7月26日，鼎腾公司按要求将剩余购房款20万元交付历下法院。二、鼎腾公司按照合同约定支付购房款后，即占有、控制、使用该房屋，并自行交付物业费。鼎腾公司与肖光没有及时办理过户登记，非鼎腾公司的过错。根据肖光的说法，因房屋开发商一直没有办理房产初始登记，鼎腾公司购买房屋后，肖光也就一直无法办理过户。后来可以办理过户了，却在鼎腾公司与肖光办理过户当天，历下法院依据作出的（2017）鲁0102执3183号民事裁定书，查封了涉案房产，导致无法办理房屋过户登记。结合上述事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在肖光名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。鼎腾公司购买涉案房屋的行为符合上述规定，能够对抗地矿公司的一般金钱债权，排除对鼎腾公司的执行查封。三、关于涉案房产，历下法院已经做出明确的认定，地矿公司仍然采取诉讼方式阻挠鼎腾公司获取房产，是对诉讼资源的极大浪费，同时，也已经严重侵犯了鼎腾公司的合法权利，鼎腾公司保留对地矿公司追诉赔偿的权利。被告光华公司、九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：地矿公司因与光华公司、九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟之间的借款合同纠纷，于2017年6月26日诉至本院。该案审理过程中，各方当事人自愿达成以下调解协议：一、光华公司应还地矿公司借款本金900万元，自借款到期还款日2017年6月15日起，付罚息按年利率10.5%计算；二、光华公司分以下六期偿还地矿公司欠款本息并赔偿损失：1、于2017年7月31日前偿还借款本金100万元及截至该次付款日的罚息（以900万元为基数，自2017年6月15日起至本次付款日期间，按罚息年利率10.5%计算）；2、于2017年8月20日前偿还借款本金400万元以及截至该次付款日的罚息（以剩余800万元为基数，自前次付款日至本次付款日期间，按年利率10.5%计算），同时赔偿地矿公司对追索债权发生的损失（律师费）243059元的50%，即121529.5元；以及地矿公司因本案发生的诉讼费合计43525元；3、于2017年9月20日前偿还借款本金100万元及截至该次付款日的罚息（以剩余400万元为基数，自前次付款日至本次付款日，按年利率10.5%计算）；4、于2017年10月20日前偿还借款本金100万元及截至该次付款日的罚息（以剩余300万元为基数，自前次付款日至本次付款日期间，按年利率10.5%计算）；5、于2017年11月20日前偿还借款本金100万元及截至该次付款日的罚息（以剩余200万元为基数，自前次付款日至本次付款日期间，按年利率10.5%计算）；6、于2017年12月31日前偿还借款本金100万元及截至该次付款日的罚息（以剩余100万元为基数，自前次付款日至本次付款日期间按年利率10.5%计算）。三、光华公司按上述约定按期足额支付第一期款项后，地矿公司向人民法院申请解除对光华公司、九泰公司银行账户的查封冻结；光华公司按上述约定按期足额支付全部款项后，地矿公司向人民法院申请解除对王霄虹、肖光个人房产、账户的查封冻结；四、九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光为光华公司上述支付义务向地矿公司承担连带担保责任；徐伟自愿为第二条约定的光华公司第二期款项的付款义务向地矿公司承担连带担保责任；五、光华公司、九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟未按第二条约定按期足额偿还任何一期款项，所有应付款即全部到期应付，地矿公司有权拒绝申请解除相关财产的查封冻结，且有权立即就本调解协议所确定的全部债权向人民法院申请强制执行，申请追加查封光华公司及九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟的财产，以保障案件执行；六、案件受理费38525元、财产保全费5000元，已由地矿公司预缴；光华公司、九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光承担，于第二期款支付时将上述诉讼费用一并偿还地矿公司。本院于2017年7月31日作出（2017）鲁0102民初3731号民事调解书。上述调解书生效后，光华公司、九泰公司、郑吉民、韩芹、王霄虹、肖光、徐伟未按调解协议的约定按期足额还款，地矿公司遂向本院申请强制执行。执行过程中，本院根据地矿公司的申请，于2018年2月11日查封了肖光名下的位于济南市槐荫区经十路22799号银座中心******室房产（证号：济南*******）。在对该房产的执行过程中，鼎腾公司提出异议，主张其已与肖光就槐荫区银座中心某某达成买卖协议，并已支付了房款并占有使用，要求中止对该房产的执行。本院经审查，于2018年8月1日作出（2018）鲁0102执异99号执行裁定书，查明：张成涛系鼎腾公司的法定代表人。2017年3月16日，张成涛代表鼎腾公司与肖光通过山东华诺万家房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定肖光将槐荫区银座中心某某房屋以80万元的价格卖于张成涛。合同签订后，2017年3月17日鼎腾公司向肖光支付定金1万元，2017年3月20日鼎腾公司向肖光支付房款59万元，2017年3月20日鼎通公司占有了上述房屋。异议审查过程中，鼎腾公司将剩余20万元房款交至本院。据此本院认为，张成涛系鼎腾公司的法定代表人，虽然签订房屋买卖合同时张成涛是以本人名义签订的，但支付房款、定金、交物业费等均是鼎腾公司支付的。从合同履行的过程来看，鼎腾公司以实际行为追认了张成涛代表公司签订房屋买卖合同的行为，因此可以认定张成涛与肖光签订房屋买卖合同的行为系职务行为。鼎腾公司在本院查封之前依据房屋买卖合同支付了大部分房款，剩余房款交付执行，占有了上述房屋，故其要求中止对该房屋的执行符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故认为鼎腾公司就本案执行标的提出的异议成立，裁定中止对济南市槐荫区经十路22799号银座中心******室房产（证号：济南*******）的执行。该裁定书送达后，地矿公司不服，遂提起本案诉讼。另查明，鼎腾公司为证实其与肖光之间存在房屋买卖合同关系，提交2017年3月16日其法定代表人张成涛（乙方）与肖光（甲方）及齐鲁楼市不动产华诺万家加盟店（山东华诺万家房地产经纪有限公司，丙方）签订的《房屋买卖合同》一份，记载：甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区银座中心某某的房产给乙方，成交价格为80万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元，乙方于甲方购房手续齐全后、银行解押当日将人民币60万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款20万元于过户当日存入甲方指定账户。该合同第九条约定：“该房产在齐鲁银行经七路支行设有房地产权抵押，甲方应当在首付款当日到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款。”该合同第十一条约定：“甲、乙双方同意，甲方于乙方首付款当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有标志，交付之前发生的费用由甲方结清；……”鼎腾公司为证实购房定金交付情况，提交2017年3月17日肖光出具的定金收条一份，内容为：“今收到张成涛支付购房定金人民币壹万元整，所购物业名称：槐荫区银座中心某某。在此期间买方悔约，卖方不退定金；卖方悔约双倍返还买房定金。中介费由违约方承担。”此外，鼎腾公司提交2017年3月17日的中国农业银行转账业务客户回执一份，显示由张成涛名下的账户（账号：******）向史浩光名下的账户（账号：**）转账支付1万元。鼎腾公司为证实购房款交付情况，提交中国农业银行客户收付款入账通知两份及中国银行交易流水明细清单一份，其中中国农业银行客户收付款入账通知显示：鼎腾公司于2017年3月20日通过其账户（账号：某某某）向张成涛名下的账户（账号：某某）转账支付29万元、30万元。中国银行交易流水明细清单显示：2017年3月20日，张成涛通过其名下的账户（借记卡号：某某）向史浩光的账户（账号：**，开户行：兴业银行股份有限公司济南市中支行）支付59万元。鼎腾公司称史浩光的账户系肖光指定的房款收款账户。2017年3月20日，肖光出具收条一份，内容为：“今收到张成涛和谐银座中心4号楼1309购房款59万元整，人民币大写：伍拾玖万圆整。”2017年3月20日，肖光委托郜龙与鼎腾公司的员工唐修玲办理了涉案房屋的交接手续，双方签订了物业交割单。鼎腾公司为了证实涉案房屋已经由其实际占有使用，提交2017年3月22日、11月2日、2018年6月13日、2019年1月8日的金额分别为1063.20元、1493.40元、860.40元、1493.40元的物业管理费发票4份，该发票均是山东鲁商物业服务有限公司开具给鼎腾公司的，其中2017年3月22日的发票备注栏中记载***物业费430元，2018年6月13日的发票备注栏记载***物业费2018.1.1-2018.6.30，2019年1月8日的发票备注栏记载***、**某物业费。2018年2月9日，涉案房屋完成产权登记，登记在肖光名下。2018年7月26日，鼎腾公司将剩余购房款20万元转入本院银行账户内。本院认为，本案的争议焦点为鼎腾公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张成涛与肖光于2017年3月16日签订《房屋买卖合同》，在本院查封涉案房屋之前。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款的规定：“依照法律或法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人”。本案中，张成涛系鼎腾公司的法定代表人，其有权代表鼎腾公司从事民事活动，且涉案房屋的购房款均是由鼎腾公司支付的，所以张成涛与肖光签订《房屋买卖合同》的行为，应当认定为张成涛代表鼎腾公司从事民事活动的行为。鼎腾公司与肖光签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据鼎腾公司提交的物业交割单及物业费发票，可以证实涉案房屋已经交付鼎腾公司占有。根据鼎腾公司提交的银行转账凭证、银行流水及肖光出具的收条，可以证实在涉案房屋查封前，鼎腾公司已经支付了大部分房款，且已将剩余未支付的购房款支付至本院账户。涉案房屋于2018年2月9日才登记到肖光名下，具备了办理过户登记的条件，而本院于2018年2月11日将涉案房屋查封，导致房屋无法办理过户至鼎腾公司名下，对此鼎腾公司并无过错。综上，本院认为，鼎腾公司对涉案房屋所享有的权益足以排除强制执行，本院作出（2018）鲁0102执异99号执行裁定书，认为鼎腾公司就本案执行标的提出的异议成立，并裁定中止对涉案房产的执行，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告山东地矿租赁有限公司的诉讼请求。案件受理费12380元，公告费600元，由原告山东地矿租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  张 美人民陪审员  宋伟琴二〇一九年四月二日书 记 员  李文旭