文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初24270号原告：钟远飞，男，1972年2月17日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托代理人：仲文辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：张子欣，女，1989年11月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：邓伟华，广东金海圣律师事务所律师。第三人：袁秋堂，男，1964年10月20日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。原告钟远飞诉被告张子欣、第三人袁秋堂租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟远飞的原委托代理人唐进武，被告张子欣及其委托代理人邓伟华到庭参加了诉讼；第三人袁秋堂经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟远飞诉称：2013年1月8日，原、被告双方签订《E栋承包协议》，约定被告承包原告位于广州市天河区E栋首、二层建筑面积共4526平方米，承包期为九年，从2012年11月1日起至2021年10月31日止，其中免租期七个月。协议还约定E栋承包总额为首层28间，二层35间，合计63间；两按一租共454860元，水电、空调保证金315000元，推广费4620000元，合计5389860元，以及其它约定等等。2013年2月1日，原、被告双方就《E栋承包协议》中租金缴纳时间及相应违约责任问题签署《补充协议》，约定在经营期间，被告应在每月的5日前向原告缴纳当月的管理费及上月的水电费，每月租金应在当月30日前向原告支付，如到期未能付清该款项，则视为被告违约，被告所交费用不予退还，被告还应向原告支付违约金5000000元，同时原告有权解除《E栋承包协议》，无偿收回承包权。上述协议签订后，原告一直按照协议内容履行应尽义务，但是被告自2013年7月起未按协议向原告支付租金、管理费及水电费等费用合计391366元，该行为已构成严重违约。此后双方协商未果，原告遂于2013年12月27日向被告发出解除合同通知书，并于2013年12月27日向被告邮寄函件及短信告知双方合同已经解除。由于被告不向原告交租且下落不明，原告委托物业管理公司于2013年10月30日及2013年12月30日张贴公告，限期被告搬清商铺内物品及向原告交纳租用场地的占用费用直至原告收回被占用的场地为止。被告一直不出面解决以上问题，所以原告将被告的物品进行清理并集中放置在十几个商铺内，保管至今。被告于2015年4月向广州市天河区人民法院起诉原告，要求原告退还租金、水电、推广费以及返还扣留物品，原告则提出要求被告支付违约金、租金、管理费等反诉请求。广州市天河区人民法院在2017年5月19日作出一审判决，支持了原告要求被告支付租金的反诉请求。但原告对于该判决中没有判决被告承担违约金不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该上诉案正在审理当中。由于被告怠于履行向原告交租的义务又怠于与原告协调占有原告商铺的事宜，长时间下落不明，在原、被告双方之间的协议解除后（一审判决认定解除时间为2013年12月26日），被告实际占用了所租用的商铺，产生了商铺占用费（见《张子欣E栋场地占用费统计表》），被告作为商铺的实际占用人、使用人在法律上有义务向原告支付商铺的实际占用费。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付租用场地E2020、2021、2022、2023、2025、1008、1009、2026、2028、2029、2030、2031、2032、1041、1042、1001、1003、一楼不锈钢库房的场地占用费共834824元；二、被告向原告支付被告租用场地E2045、1-2楼、二楼不锈钢库房至被告将上述场地交给原告之日止的场地占用费；三、本案诉讼费由被告承担。被告张子欣辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效。二、原告以暴力手段扣留被告的物品，被告已多次向公安机关报案并要求列为刑事案件进行侦查，原告要求被告支付租金不合理。另案中被告已向法院起诉要求本案原告返还其所扣留的物品，说明被告对物品已经行使了主张的权利。由于在另案中原、被告双方曾对扣留的物品进行了清点，被告发现原告已将扣留物品当中价值比较高的物品进行藏匿、转移，该行为已构成了刑事案件。三、原告起诉要求支付租金没有合理的依据。四、在另案中，经过与原告盘点，原告已在2017年1月左右将一些低值及损坏的物品返还给被告，但原告却依然要求将占用费计至2017年3月31日，这显然与原告扣留被告物品的时间不符。因此，原告要求被告支付占用费没有法律及事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人袁秋堂未陈述意见。经审理查明：2013年1月8日，钟远飞、袁秋堂与张子欣签订《E栋承包协议》（该协议首部显示甲方为钟远飞、乙方为张子欣，尾部甲方签名位置由钟远飞签名并加盖指模，在钟远飞的签名旁还有袁秋堂的签名并加盖指模，尾部乙方签名位置由张子欣签名并加盖指模），约定：一、承包项目的地址和场地。乙方承包的场地位于广州市天河区E栋首、二层，建筑面积共4526平方米（其中E栋80%股份由甲方占有，20%股份由袁秋堂占有）。二、E栋的承包方案。乙方承包期为九年，从2012年11月1日起至2021年10月31日止，其中免租期七个月，即从2013年6月1日开始计租。1、双方确定首层28间（除去E1005a–1005b、E1006a–1006b、E1015、E1016、E1018、E1019、E1039）、二层35间的商铺（下统称涉案商铺）由乙方承包。（1）租金：首层28间商铺，租金单价为55元/平方米，建筑面积1589平方米，月租金87395元；二层35间商铺，月租金单价为25元/平方米，建筑面积2569平方米，月租金64225元。其中第四年至第六年的租金按首层65.50元/平方米，二层32.50元/平方米，第七年至第九年的租金按首层71.55元/平方米，二层35.25元/平方米（已含租金递增）。承包期间，乙方应按照承包区域总面积与甲方结算租金，甲方每月向租户收取的租金少于乙方应负担的租金的部分，由乙方在收到甲方通知之日起三日内向甲方指定公司支付；如超过乙方应负担的租金的部分的，则甲方应将超出部分支付给乙方，该部分的所有税费由乙方负担。（2）管理费为每月10元/平方米。承包期间，乙方应按照承包区域总面积与甲方结算，甲方每月向租户收取的管理费少于乙方应负担的管理费的部分，由乙方在收到甲方通知之日起三日内向甲方指定公司支付。（3）首、二层的水电保证金按2000元/间，空调保证金按3000元/间，共63间，共315000元。本协议生效之日起，甲方向租户收取本项所列项目费用的，应在收款之日起三日内全部支付给乙方。（4）推广费按超越公司底价打六折，即折后首层推广费90000元/间，28间共2520000元，二层推广费60000元/间，35间共2100000元，合计4620000元。本协议生效之日起，甲方向租户收取本项费用的，应在收款之日起三日内全部支付给乙方。2、展会承包经营。经营期间，乙方可使用承租的E栋商铺举办茶文化、旅游文化、博览会等项目的展览活动，展会投资由乙方负责，展会收益全部归乙方所有。展会期间，乙方与商铺及参展商发生经济纠纷等，由乙方自行负责处理，并由此造成甲方损失的，由乙方负责支付，否则甲方有权解除本协议，无偿收回承包权。三、E栋商铺租赁支付方式。1、E栋承包总额如下：两按一租共454860元，水电、空调保证金共315000元，推广费共4620000元，合计5389860元。双方确认，截至本协议签订之日，乙方已付款1802724元，其中802724元为押金；截至本协议签订之日乙方应付款项共计2492206元，乙方应于2013年1月12日前支付1500000元，余款992206元应于2013年1月31日前付清。如到期未付清的，乙方应向甲方支付违约金3000000元。2013年4月1日，乙方应将承包款余款1094930元付清；如到期未付清的，乙方应向甲方支付违约金2000000元。四、甲方义务：1、协助乙方办理旅游项目的立项。2、展会期间，场地免费提供给乙方使用。3、负担第一年展会的所有广告宣传费用。4、协助乙方办理开展会及各项活动的合法手续。5、负担第一年（三次展会）送给已进驻该茶博中心业户展位的一切费用、6、负责袁秋堂同意签署本协议。五、本协议签订之日前乙方已签订的租赁协议，将由甲方以甲方指定公司的名义与租户重新签订租赁协议，具体安排将由甲方根据乙方的付款进度自行确定，乙方不得提出异议。六、本协议签订之日之后，由甲方以其指定的公司与租户签订租赁协议并收取所有款项和费用。但租户及租赁条件由乙方决定，未经乙方同意，甲方不得自行与租户签订协议。七、对于乙方招来的投资性客户，甲方以出具授权书的方式授权乙方与该投资性客户签署租赁协议及返租协议，但该租赁协议及返租协议只作乙方与该客户结算使用，不用作备案及办理工商执照使用。甲方应与乙方根据投资性客户签订的返租协议招来的实际经营者签订租赁协议并根据该协议收取租金及与乙方根据上文的约定结算租金。乙方应确保投资性客户严格履行协议，如因投资性客户的原因给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。八、乙方承包全部区域的物业管理由甲方指定的公司统一管理并收取租金和费用。九、本协议自双方签字并在乙方全部支付本协议约定的第一笔1500000元款项后生效。十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。2013年2月1日，钟远飞（甲方）、张子欣（乙方）双方签订《补充协议》，约定：根据双方在2013年1月8日签订的《E栋承包协议》的内容，并结合现在的实际经营状况，经双方友好协商，达成如下共识：1、在经营期间，乙方应在每个月的5日前（法定节假日顺延）向甲方缴纳当月的管理费及上月的水电费，当月的租金应在当月的30日前向甲方缴纳。如到期未付清该款项，则视为乙方违约，乙方所交的费用不予退回，乙方并应向甲方支付违约金5000000元，同时甲方有权解除《E栋承包协议》，无偿收回承包权。2、在经营期间，若甲方提前收回乙方的承包权，则视甲方违约，甲方应向乙方支付违约金10000000元。3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，为双方《E栋承包协议》的补充，均具同等法律效力。2015年4月9日，张子欣提起诉讼，要求钟远飞退还涉案商铺的租金、水电、空调保证金、推广费5498063元，赔偿管理费损失332640元，返还非法扣留物品（价值约2500000元，如有损毁折价赔偿），赔偿违约金1000000元，赔偿消防工程、装修工程的费用共1195000元。本院以（2015）穗天法民四初字第662号案（下简称662号案）立案审理。钟远飞提起反诉，要求张子欣支付违约金5000000元，支付承包合同款94930元，支付租金、管理费926335元。在662号案审理过程中，钟远飞确认其已收回涉案商铺。至于钟远飞收回商铺的时间，张子欣、钟远飞存在分歧。张子欣表示，钟远飞于2013年9月2日通过在场地上锁及不让我方进入场地的方式收回涉案商铺，我方连办公用品、个人物品、办公资料都无法取回；为此我方多次报案，也多次去公安局信访反映，派出所也作了笔录。钟远飞则表示，我方收回涉案商铺的时间为2013年12月27日，当日我方发出解除合同的函，正式通知张子欣解除合同并收回场地；在此之前我方通过发函、在市场公告栏张贴通知及向张子欣发送手机短信的方式多次要求张子欣尽快与我方协商解决双方争议（其中2013年9月12日发出的通知由张子欣本人签收）；由于张子欣在收到我方通知后一直没有与我方协商解决，故我方在2013年12月27日正式发函解除合同；同时由于张子欣一直没有出面，故我方将张子欣的物品进行清理并集中放置在几个商铺内，保管至今；2013年12月27日前涉案商铺的实际使用人仍是张子欣，且我方已在公告栏中张贴通知要求张子欣支付场地占用费，故我方主张租金计至2013年12月底。2016年10月19日，本院到涉案商铺现场勘察，现场张子欣、钟远飞双方确认张子欣向钟远飞承租银利茶叶博览中心E栋首层共28间铺、二层共35间铺。现场钟远飞表示：我方发包给张子欣的铺位中除16间于2014年4月15日从张子欣出租的下一手租户中收回外，其余铺位收回的时间为2013年12月27日；张子欣当时遗留现场的物品目前集中堆放在一楼、二楼的通道位置（包括两个不锈钢棚架内）。现场张子欣表示：钟远飞收回涉案商铺的时间为2013年9月2日（赶走我方员工并上锁），钟远飞收回场地当日我本人并不在场；现场E1016铺目前还使用我方的桌椅茶几，二楼的“御茗春秋”还摆放有我方多个货架；后来我方员工于2013年12月4日报警，警方认为属民事纠纷，要求双方通过法律途径解决。现场本院并询问双方是否同意办理物品交接，但因钟远飞提出张子欣须支付场地占用费而未果。2017年1月9日，本院会同张子欣、钟远飞双方到涉案商铺现场，现场清点张子欣一方的现场物品。当日形成《银利E栋货物盘点表》共24份（序号1至24）并对现场物品进行拍照，张子欣、钟远飞双方均在上述表上签字确认。当日钟远飞同意张子欣搬走部分物品，对该部分物品双方亦签名确认。上述《银利E栋货物盘点表》中钟远飞不同意交还张子欣的物品包括：1、《银利E栋货物盘点表》3：（1）茶架11个；……12、《银利E栋货物盘点表》24：……（6）“老班章”空木盒礼盒（小号）16个；（7）叉车（红色）1台。钟远飞只确认数量，不确认质量。在本案庭审中，钟远飞主张其已收回第一项诉讼请求中的场地（即E2020、E2021、2022、2023、2025、1008、1009、2026、2028、2029、2030、2031、2032、1041、1042、1001、1003、一楼不锈钢库房）并另行出租，但上述各商铺、场地收回的时间各不相同，钟远飞确认每个商铺收回时间不同的原因是在有人具体承租具体商铺后其才收回该商铺。钟远飞主张其至今未收回第二项诉讼请求中的场地（即E2045、1-2楼、二楼不锈钢库房），并要求张子欣支付场地占用费至其将上述场地交给钟远飞时止。对于上述各商铺、场地的占用时间及占用费金额，钟远飞提供了《张子欣E栋场地占用费统计表》（显示各商铺占用时间从2013年12月28日或之后计算）。张子欣认为上述统计表是钟远飞自行制作的，对其真实性不予确认；张子欣认为在2017年钟远飞已返还了部分低价值的物品给张子欣，有些中高价值的物品是没有返还给张子欣的；钟远飞在2013年9月2日起对统计表中的全部商铺进行上锁，并扣留里面的物品，故自2013年9月2日起张子欣已没有再使用上述商铺；张子欣与钟远飞签订的《E栋承包协议》中没有承包一楼及二楼的不锈钢库房，是钟远飞扣留张子欣在涉案商铺内的物品后自行搭建了一楼、二楼的不锈钢库房，并将张子欣的物品存放在库房内。钟远飞则表示双方签订承包协议后，张子欣长时间不履行支付租金的义务，钟远飞就多次发公告及发快递给张子欣，敦促张子欣履行支付租金的义务，但张子欣置之不理；在此情况下，钟远飞为了保护张子欣的财产及保护其场地，在部分重要的地方上锁，这并非强行扣留张子欣的物品，而是由于张子欣不出现、不回应才采取保护措施；在之前的诉讼案件中，双方对钟远飞保管的张子欣的物品进行了清点，且钟远飞已将部分物品退还给张子欣，但张子欣仍有部分物品由钟远飞保管在E2045、1-2楼、二楼不锈钢库房，在张子欣支付租金及占用费后，钟远飞才同意返还这些物品给张子欣，但由于张子欣至今仍没有支付租金及占用费，所以钟远飞暂不同意返还这些物品给张子欣。钟远飞主张其并非按照双方签订的承包协议中约定的租金标准来计算上述占用费，而是按照其与其他承租人签订的相关租赁合同作为参考确定租金标准。为予证明，钟远飞提交了其分别与案外人陈利祥签订的《商铺租赁合同》（月租金单价为55元/平方米）、与案外人张建群签订的《商铺租赁合同》（月租金单价为55元/平方米）、与案外人岑建有签订的《商铺租赁合同》（月租金单价为55元/平方米）、与案外人张攀签订的《商铺租赁合同》（月租金单价为40元/平方米）、与案外人胡波涛签订的《商铺租赁合同》（月租金单价为35元/平方米）等多份合同作为证据。张子欣对上述证据的真实性不予确认，并认为即使其要承担占用费也要按照双方签订的承包协议约定的租金标准来计算。另，钟远飞主张其扣留张子欣的物品是行使留置权，在张子欣没有清偿所欠租金之前，其不同意把物品退还给张子欣。本院认为：虽然《E栋承包协议》名为承包协议，但从该协议的内容看，其约定了租赁物的范围、租期、免租期、租金数额及支付方式等，而《补充协议》则进一步明确张子欣依约交租等义务。因此，《E栋承包协议》名为承包，实为对涉案商铺的租赁合同。另，虽然《E栋承包协议》的尾部甲方签名位置由钟远飞、袁秋堂签名并加盖指模，但是，从合同首部甲方仅为钟远飞一人且合同中明确约定甲方占有80%股份而袁秋堂占有20%股份、钟远飞负责袁秋堂同意并签署该协议等内容，结合其后仅由钟远飞一人与张子欣签订《补充协议》以及合同履行过程等事实，本院可确认《E栋承包协议》的甲方为钟远飞一人。上述《E栋承包协议》及《补充协议》是钟远飞、张子欣双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。作为出租人的钟远飞应将涉案商铺交付给张子欣使用，作为承租人的张子欣应向钟远飞支付租金等款项。后双方当事人在合同履行过程中产生纠纷并诉至法院，而钟远飞则扣留张子欣在涉案商铺内的物品，并提起本案诉讼，要求张子欣支付场地占用费。对此，本院认为，首先，根据662号案中钟远飞确认的事实，其已于2013年12月27日收回涉案商铺，其在本案中主张该日期之后的场地占用费明显缺乏依据。其次，根据662号案中本院现场勘查的情况，钟远飞在行使合同解除权、收回涉案商铺时确实扣留了张子欣放置在涉案商铺的物品，且数量较多。但钟远飞除了返还了部分物品外，拒绝返还剩余扣留物品。钟远飞主张该行为是其行使留置权，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳，钟远飞应予返还扣留物品。而钟远飞在本案中基于存放扣留张子欣的物品而要求张子欣支付场地占用费，该主张同样于法无据，本院不予支持。袁秋堂经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告钟远飞的全部诉讼请求。本案受理费15620元，由原告钟远飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王伟雄人民陪审员  杨巧云人民陪审员  刘香玲二〇一九年四月十九日书 记 员  何靖文罗小玲            本判决书于2019年   月   日送达