广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初11167号 原告：赵进，男，1964年8月29日出生，汉族，住南宁市。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地南宁市高新区高新大道106号25楼，统一社会信用代码：91450000098349039N。 法定代表人：杨武明，总经理。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟燕娴，广西君桂律师事务所实习律师。 原告赵进与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称瀚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告赵进、被告瀚天公司的委托诉讼代理人吴树君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵进向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年3月29日签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》（合同编号HTXC2-2504）无效；2、判令被告返还合作建房2期款共245199.33元；3、判令被告返还利息6035元（以161982元为基数，按年利率5.5%，自2018年3月29日计至2018年10月12日止；以51189元为基数，按年利率5.5%，自2018年5月31日计至2018年10月12日止；以26000元为基数，按年利率5.5%，自2018年6月1日计至2018年10月12日止，2018年10月12日之后的利息按年利率5.5%）4、判令被告赔偿原告一倍购房款245199.33元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在被告售楼人员的诱导下，于2018年3月29日与被告签订《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》（合同编号HTXC2-2504），约定由原告向被告购买位于南宁市东面的由被告于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村4队、7队共同开发建设的商服两用综合楼的2-2504号房，并签订了《补充协议》。被告承诺同意在该房屋交付5年后可向有关部门申请办理产权证明，如无法办理手续的客户可选择全额退款及得到10%的补偿，原告已于2018年3月29日支付首付款、房屋专项维修基金共168010.33元，2018年5月31日及6月1日支付二期购房款77189元，合计245199.33元。根据已经生效的（2015）西民一初字第3730号民事判决书认定的事实，原、被告签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》为无效合同。被告没有商品房预售证的情况下，作出5年后能办理房产证的虚假宣传承诺，误导原告签订购房合同，被告有欺诈性质。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，被告应承担一倍赔偿责任。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告瀚天公司辩称，原、被告签订的《合作建商服两用综合楼合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，理由如下：一、本合同系双方真实意思表示，原告在决定购买涉案房屋及及签订本合同前，已经对房屋及周边情况进行实地考察，在经过深思熟虑后才决定与被告签订本合同。二、本合同转让的是涉案房屋的使用权，并非所有权，故本案不应定性为商品房买卖合同。三、由于涉案房屋并非商品房，故所转让的也并非所有权，合同合法有效应当继续履行。若原告执意单方面终止履行本合同，则原告应承担违约责任。四、若法院认定合同无效，应以双方的过错程度区分相应的责任，原告作为具备完全民事行为能力的人，签署涉案合同时已应当充分认识到本案合同的性质、以及不能办理权属证书的风险，双方签订的合同中也明确对土地性质进行了说明，原告在本案中也具有相应的过错。五、本案不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，涉及的标的为不动产，不属于日常消费所需，也不属于消费者调整范围，所以原告要求被告承担一倍赔偿责任于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，原告赵进（乙方）与被告瀚天公司（甲方）签订《合作建商服两用综合楼合同》，合同第一条约定：“因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队以政府划拨的方式（南宁建设用地规划许可文号：南规发【2013】225号、南规发【2013】245号；地号450107010206JB00021、450107010206JB00033）取得了以下地块第三产业商服用地的开发权，地块概况如下：1、土地性质：集体产权商服用地。2、项目位置：南宁市东面。土地权属：南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队。4、用地概括：该地块土地面积为19160.22平方米，土地规划用途为商服用地；土地证号为：南宁集用（2015）第704896、桂（2015）南宁市不动产权第0001333号。上述项目【现定名】瀚天新城。”第二条约定：“1、甲方负责提供属于南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队集体第三产业商服用地供合作建商服综合楼的。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼和出资方或个人，合作建商服综合楼和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼款在支付开发建设成本费用后和有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。”第三条约定，乙方参与甲方的合作建商服综合楼，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼款，可分得本项目第2栋25层04号房。建筑面积78.29平方米。第四条约定乙方取得该商服综合楼使用权期限为：自该商服综合楼交付之日起至2083年12月1日止。第五条约定该商服综合楼合作建房单价为4138元/平方米（毛坯房），总价款为323964元。第七条约定，原告分期付款，首期款为房屋合作建房款的50%，即161981元，应于签署本合同时交纳；第二期为总合作建房款的30%，即97189元，应于2018年3月30日前交纳；第三期为总合作建房款的20%，即64793元，应于楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳。第九条约定，甲方应在2018年12月31日前交付房屋给乙方使用。双方还就其他相关事项在合同中进行了约定。 原、被告双方于同日签订《补充协议》一份，约定：兹有赵进于2018年3月29日以合作建房的方式取得广西瀚天实业开发有限公司开发的瀚天新城2栋25楼04号房的使用权和收益权，该房屋将于2018年12月31日验收合格并办理入住手续。现本公司同意在该房屋交付的5年可向有关部门申请办理相关产权证明，办理手续所产生的一切费用由客户承担，如无法办理手续的客户可选择全额退款，客户在30个工作日内向本公司递交退款申请，接到申请手续后30个工作日内办理完退款手续，本公司以已收款的10%作为补偿并收回该房屋使用权和经营权。 原告于2018年3月29日向被告支付合作建房首付款161982元、专项维修基金6028.33元，于2018年5月31日向被告支付合作建房部分二期款51189元，于2018年6月1日向被告支付合作建房部分二期款26000元。被告向原告出具了相应的《收据》。 另查明，本案讼争房屋所占用的土地座落于南宁市东面，土地使用权人为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队、南宁市西乡塘区心圩街道振兴村民委员会，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用集体土地，《集体土地使用权证》号为南宁集用（2015）第704896号。2013年8月2日，南宁市规划管理局作出《南宁市规划管理局关于西乡塘区心圩街道振兴村4队产业用地的批复》（南规发〔2013〕225号），批准振兴村4队使用产业用地。《建设用地批准书》（南宁市（县）[2014]南国土批字第07-131号）、《建设工程规划许可证》（建字第450107201610199）载明，建设单位为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队，建设项目为三产综合楼。 又查明：广西坎晨贸易有限公司分别于2013年9月17日、2015年12月24日与南宁市西乡塘区安吉街道振兴村四队第一组、第三组签订《联合开发经营三产用地合同书》，约定双方联营建设振兴村四队第一组、第三组的三产综合楼。 2016年1月1日，广西坎晨贸易有限公司与被告签订《合作开发战略协议》一份，约定双方共同合作开发前述三产综合楼。 被告具备房地产开发经营资质，原告并非南宁市西乡塘区心圩街道振兴村村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，关于合同性质。原告与被告签订之合同虽名为《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，且被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告瀚天公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 关于退回购房款及赔偿利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的款项共计245199.33元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为245199.33元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息应按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从被告收到款项之日起计算至被告退还全部购房款之日。 关于被告应否赔偿原告已付房款一倍损失的问题。被告确实未取得商品房预售许可证明，但原告并未举证证明其在签订合同过程中，被告对预售许可证是否取得作出了何种陈述，从而印证被告刻意隐瞒相关重大事实，对原告缔约构成直接影响，且双方签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》第三条第3款载明“在乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权”、双方签订的《补充协议》中也对5年内无法办理涉案房屋产权手续的情形下原告可选择全额退款进行约定。故，原告对标的物违法是明知的，不会陷入错误判断。综上，原告并无证据证明被告存在欺诈，无权要求被告承担已付房款一倍损失的赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告赵进与被告广西瀚天实业开发有限公司于2018年3月29日签订的《合作建商服两用综合楼合同》无效； 二、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告赵进返还合作建房款项245199.33元； 三、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告赵进支付利息（计算方式：1、以168010.33元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年3月29日起计算至被告全额返还原告168010.33元之日止；2、以51189元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年5月31日起计算至被告全额返还原告51189元之日止；3、以26000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年6月1日起计算至被告全额返还原告26000元之日止，按照上述方法计算得出利息总额后，被告广西瀚天实业开发有限公司负担其中的70%）； 四、驳回原告赵进的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8747元（原告赵进已预交），由原告赵进负担4352元，被告广西瀚天实业开发有限公司负担4395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  李明伦 人民陪审员  农小凤 二〇一九年四月一日 书 记 员  唐 敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。