福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初13号 原告：刘镒平，男，1977年7月15日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林秀福，福建劲节律师事务所律师。 被告：陈伟东，男，1984年7月25日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。 委托诉讼代理人：钟强翼，福建笃思律师事务所律师。 被告：林松坤，男，1984年11月26日出生，汉族，住福建省东山县。 原告刘镒平与被告陈伟东、林松坤租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘镒平及其委托诉讼代理人林秀福，被告陈伟东的委托诉讼代理人钟强翼，被告林松坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘镒平向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘镒平与陈伟东于2015年7月31日签订的《租赁合同》；2.判令陈伟东立即支付拖欠的租金20万元，并支付违约金10万元；3.判令址在东山县岭顶后鲍鱼养殖场的房屋归刘镒平所有；4.判令陈伟东、林松坤立即搬出鲍鱼场，归还鲍鱼场财产并支付至搬出为止的占用费。庭审中，刘镒平将第3项诉讼请求变更为判令址在东山县岭顶后鲍鱼养殖场的房屋归刘镒平使用。事实和理由：为搞活水产养殖、发展经济，经其与陈伟东充分协商，其将位于东山县岭顶后的鲍鱼养殖场租给陈伟东做水产养殖。双方于2015年7月31日签订《租赁合同》，约定租期为五年（自2015年8月1日至2020年7月31日），第一年的租金为16万元，以此类推每年递增2万元；租金自合同签订之日，由陈伟东付清第一年租金，同时支付5万元作为押金，其余租金于每年的8月1日前付清。该合同还约定，租赁期间，陈伟东不得转租、转让他人经营，如需其他变动，需经其同意；其亦不得将养殖场转让他人，如有变卖，需经陈伟东同意；如陈伟东中途违约，需付其违约金10万元且陈伟东所建的房屋归其所有等条款。合同签订后，其与陈伟东均能依约履行，但陈伟东从2018年8月1日起拒不支付年度租金22万元，尽管其已给了陈伟东宽限付款期限，但陈伟东直到2018年9月9日才支付其2万元，剩余租金经其多次催要，陈伟东再无支付。同时，其得知陈伟东在未付租金前未经其同意将案涉场地转租、转让给林松坤生产经营，导致其无法联系陈伟东并长时间拖欠租金。其认为，其与陈伟东签订的租赁合同合法有效，因陈伟东长期拖欠租金及未经其同意转租、转让的行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任。为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。 陈伟东辩称，其认为双方签订的租赁合同应当继续履行，其愿意支付2018年度尚欠的租金20万元，刘镒平主张解除租赁合同没有相关的事实依据和法律依据。其并未将案涉鲍鱼场转租、转让他人经营，故无需支付违约金。根据租赁合同的约定，案涉房屋应当在租赁合同期满后按照合同的约定处理，而并非归刘镒平所有；因其认为租赁合同应当继续履行，故其不存在返还的义务，无需支付占用费，并且该费用已包含在其应当支付的租金中。故请求驳回刘镒平的诉讼请求。 林松坤辩称，其对刘镒平与陈伟东签订了鲍鱼场租赁合同的事实没有异议，但租期中的前两年由陈伟东使用，后三年由陈伟东转租给其使用，其分多次共支付了陈伟东后三年的租金75万元，现其才是案涉鲍鱼场的实际经营者。请求依法处理。 本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，甲方刘镒平与乙方陈伟东签订租赁合同，该合同主要约定：1.甲方将址在东山县岭顶后的鲍鱼养殖场租给乙方做水产养殖，租期为5年（自2015年8月1日至2020年7月31日）；2.第一年即2015年的租金为16万元，以此类推，每年租金递增2万元；3.该合同签订之日，乙方向甲方付清第一年的租金，同时支付甲方5万元作为押金，其余租金于每年的8月1日前付清；4.乙方在2015年12月31日前建一间楼房，在合同期满后，甲方以房屋现价金额七折回收（注：该金额后为下划横线，金额未填写）；5.租赁期间，乙方不得转租、转让他人经营，如需其他变动，需经甲方同意；在租赁期间甲方不得将养殖场转让他人，如有变动，需经乙方同意，乙方如在中途违约，需付甲方违约金10万元及乙方所建的房屋归甲方所有；该合同还对养殖场的场地及设备数量等内容及其他内容进行了约定。合同签订后，陈伟东按约履行合同义务，但至2018年度，陈伟东仅支付了租金2万元，尚有20万元的租金未支付。刘镒平经催讨未果，诉至本院请求支持其诉讼请求。 本案争议的主要焦点有：1.案涉合同在履行过程中是否存在转租、转让的行为？2.陈伟东是否存在违约的行为，如陈伟东存在违约行为，违约金应如何计算比较合理？3.刘镒平的诉求是否有事实依据和法律依据？ 刘镒平认为，其与陈伟东签订的租赁合同合法有效，陈伟东至今未支付2018年度尚欠的租金20万元，林松坤也承认陈伟东在未经其同意的情况下将案涉鲍鱼场转租给林松坤，故陈伟东已构成违约，因此其有权解除合同，并按照租赁合同的约定要求陈伟东支付违约金10万元，且案涉鲍鱼场的房屋亦应交由其使用。违约金系在签订合同时双方就违约情况所做约定，现陈伟东主张违约金过高，但又未提供相应的证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。林松坤现系案涉鲍鱼场的实际经营者，故其主张林松坤与陈伟东搬出案涉鲍鱼场并支付相应的占用费具有事实依据和法律依据。 陈伟东除提出前述答辩意见外，还提出，其并未将案涉鲍鱼场转租给林松坤，林松坤与其之间的转账并非租金，而是其他经济往来；若刘镒平认为其存在违约情况，需提供相应的证据予以证明，但刘镒平至今未提供相应的证据予以证明，故其不存在违约的情况。若其存在违约行为，刘镒平主张的违约金也过高，其同意支付相应的迟延履行金（即以尚欠的租金20万元为基数按年利率6%计算至实际给付之日）。 林松坤的辩论意见与其答辩意见一致。 本院认为，1.刘镒平认为陈伟东将案涉鲍鱼场转租林松坤的事实已有林松坤的庭审陈述为据；但关于陈伟东是否存在将鲍鱼场转租的事实现仅有林松坤的庭审陈述，对此，陈伟东不予认可并提出林松坤支付其的款项系其他经济往来，相应的款项并非转租的租金；鉴于庭审中，林松坤的庭审陈述仅提及其向陈伟东转租案涉鲍鱼场只有双方的口头约定（双方未签订书面合同），因对于是否存在转租的事实现双方各执一词，刘镒平又未能进一步提供相应的证据予以佐证，故对于刘镒平主张陈伟东将案涉鲍鱼场转租林松坤的事实不予采信。2.因陈伟东对其已逾期支付2018年度尚欠租金20万元的事实没有异议，故陈伟东已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于违约金如何计算比较适宜，因双方签订的租赁合同仅对未经同意擅自转租、转让的违约行为的违约金进行约定，而未对迟延履行支付租金义务的违约行为相应的违约金进行约定，虽陈伟东已构成违约，但鉴于刘镒平未能对其因陈伟东逾期支付租金行为导致其经济损失的情况进行举证，相应的违约金可根据陈伟东违约行为的过错程度、刘镒平预期利益损失的客观情况、2018年度合同已履行了9个月（从2018年8月1日至2019年4月30日）等因素综合考虑，由本院酌定以尚欠的租金20万元计算20%即4万元为宜。3.根据本案租赁租赁合同第三条的约定，租金应于每年的8月1日前付清，然而在逾期支付2018年度租金的情况下，经刘镒平催告后，陈伟东仅支付了小部分租金（即2万元），延续至起诉后至今已有9个月未继续履行支付租金的义务，虽在本案的审理过程中，陈伟东多次表示愿意继续支付租金并要求分期支付，但至今又分文未付。陈伟东迟延履行支付租金（本案租赁合同中陈伟东的主要义务），在经催告后在合理期限内仍未履行，刘镒平依法有权要求解除合同，故对刘镒平主张解除双方签订的租赁合同的诉求，于法有据，予以支持。因2018年度（2018年8月1日至2019年7月31日）合同租期尚未届满而鲍鱼场已使用9个月（即从2018年8月1日至2019年4月30日），故陈伟东仍应支付合同已履行期间尚欠的租金144999.97元（月租金以2018年度租金总额22万元按月折算后为每月18333.33元，计算9个月为164999.97元，但应再扣除陈伟东先前已支付的租金2万元），对于刘镒平主张超出144999.97元的部分不予支持。合同解除后，陈伟东应立即搬出案涉鲍鱼场，归还相应的财产（以双方签订的租赁合同约定的内容为准），并应当支付至搬出为止期间的占用费用。搬出鲍鱼场期间的占用费用可按原租赁合同的约定租金按日折算（2018年度的租金为22万元、2019年度的租金为24万元）；若在原租赁合同期限届满后仍未搬出的，占用费用可按刘镒平与陈伟东在庭审中达成的方案，即以原租赁合同最后一年的租金24万元按日折算（为便于计算，本院将双方达成方案中的按月折算变更为按日折算）。此外，鉴于庭审中各方当事人均确认案涉鲍鱼场中的房屋尚未办理相应的权属登记，双方当事人均未能提供相应的证据对该房屋的权属予以证明，在该房屋现权属不明的情况下暂不宜作出处分，可由双方当事人另行主张，故对于刘镒平主张案涉鲍鱼场中的房屋应判归其使用的诉求，不予支持。 综上所述，本院认为，刘镒平与陈伟东签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈伟东迟延履行支付2018年度尚欠租金的义务，在经催告后在合理期限内仍未履行，现刘镒平诉求解除双方签订的租赁合同，于法有据，予以支持。因2018年度合同租期尚未届满而鲍鱼场已使用9个月，故陈伟东仍应支付合同已履行期间尚欠的租金144999.97元，对于刘镒平主张超出144999.97元的部分不予支持。鉴于刘镒平未对其经济损失的情况进行举证，相应的违约金可根据陈伟东违约行为的过错程度、刘镒平预期利益损失的客观情况、2018年度合同已履行了9个月等因素综合考虑，酌定以尚欠的租金20万元计算20%即4万元为宜。合同解除后，陈伟东应立即搬出案涉鲍鱼场，归还相应的财产（以双方签订的租赁合同约定的内容为准），并应当支付至搬出为止期间的占用费用。刘镒平主张陈伟东未经其同意将案涉鲍鱼场转租林松坤，据此要求林松坤与陈伟东共同承担搬出期间的占用费，因现有证据尚不足以证明该事实，刘镒平又未能提供相应的证据予以佐证，故对刘镒平的该主张不予采纳，相应的诉求亦不予支持。此外，因案涉鲍鱼场中的房屋在权属不明的情况下暂不宜处分，可由双方当事人另行主张，故对于刘镒平主张案涉鲍鱼场中的房屋应判归其使用的诉求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、即日起解除刘镒平与陈伟东于2015年7月31日签订的《租赁合同》； 二、陈伟东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘镒平2018年度尚欠的租金144999.97元及违约金40000元，两款合计184999.97元； 三、陈伟东应立即搬出址在东山县岭顶后的鲍鱼养殖场，归还相应的财产（以双方签订的租赁合同约定的内容为准），并应当支付至搬出为止期间的占用费用［占用费用可按原租赁合同的约定租金按日折算（2018年度的租金为22万元、2019年度的租金为24万元）；若在原租赁合同期限届满后仍未搬出的，占用费用以年租金24万元为基数按日折算］； 四、驳回刘镒平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由刘镒平负担794元、陈伟东负担6106元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐旭曦 二〇一九年四月三十日 书记员  林太川 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。