海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初1478号   原告:林某1，女，2003年11月12日出生(公民身份号码×××)，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。   法定代理人：丁某，女，1973年3月23日出生（公民身份号码×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。系林某1的母亲。   委托诉讼代理人：林某2，男，1939年11月7日出生(公民身份号码×××)，汉族，住三亚市。系林某1的祖父。   被告：海南金海南华物业服务有限公司，住所地三亚市崖州区南山花园二期一层2号商铺。   法定代表人：郑洪生，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘文彪，该公司职员。   原告林某1与被告海南金海南华物业服务有限公司（以下简称“金海南华公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告林某1的委托诉讼代理人林某2，被告金海南华公司的委托诉讼代理人刘文彪到庭参加诉讼。本案现己审理终结。   林某1向本院提出诉讼请求：1.请求判令金海南华公司恢复2015年5月以前每平方米l元物业费标准，并退回已经多收缴的物业费840元;2.金海南华公司承担本案案件受理费和诉讼费。事实和理由：林某1于2011年8月购置了南山花园小区雅福阁l单元803室，建筑面积55.68平方米。当时合同签订物业管理费每月每平方米按1元交纳。但到2015年6月起该物业公司未经和业主协商，单方将物业管理费提高到每平方米1.5元。对此，林某1投诉到崖州区发展改革局，该局立即下发了崖州区发改[2015]52号限期整改通知书，明确指示：物业服务费按签订合同约定的标准执行，即按1元／平方米标准收取，特别强调，逾期不改正的，你中心将依法承担法律、法规责任。然而，金海南华公司置若罔闻，我行我素，不予改正，并且用拒售用电手段逼交物业费。另外，随意收缴公摊费不是按实际发生数额准确收缴，以上完全违反我国相关法律规定。为此，请求贵院依法审理作出公平、公正的判决，彰显法律的尊严和公平、正义。   金海南华公司辩称，从2015年6月1日起我公司是按照市场的运营情况将物业费标准从1元每平方米提高至1.5元每平方米，这是按照《海南省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》规定的标准收取的。我公司收取物业费的同时和业主也有协议，我公司已经按照新的物业费标准与业主签订了相关的合同。物业费的收取标准是按照政府的公开文件和经过业主的同意，不是林某1个人能决定的，我公司是和业主协商过的。   本院经审理认定事实如下：林某1系三亚市崖州区南山花园雅福阁一单元803号房业主，面积55.68平方米。南山花园小区未成立业主委员会，金海南华公司于2016年10月接替海南富南物业有限公司三亚分公司成为南山花园小区物业管理方管理至今。2015年4月23日，三亚市崖州区发展改革局作出崖州发改[2015]52号限期整改通知书，认定海南富南物业有限公司三亚分公司南山花园物业中心于2015年1月1日起擅自将物业费收费标准从1元/平方米提高到1.5元/平方米，且未向价格主管部门备案，未向业主公示物业费收费项目和收费标准以及未与业主签订《前期物业管理服务协议》，责令海南富南物业有限公司三亚分公司南山花园物业中心按1元/平方米的标准收取物业费，并向市价格主管部门进行备案。自2015年6月1日起，海南富南物业有限公司三亚分公司未经业主代表大会讨论通过，将南山花园小区物业费从1元/平方米提高到1.5元/平方米，且未向价格主管部门备案，金海南华公司接替海南富南物业有限公司三亚分公司入驻南山花园小区后继续延续这一收费政策。2017年1月1日，林某1向金海南华公司按照1.5元/平方米标准缴纳2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业费1587元。2018年12月24日，林某1向金海南华公司按照1.5元/平方米标准缴纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1002元。林某1至今尚未与金海南华公司签订书面物业服务合同。   以上事实，有《集资建房合同》、《收据收款》、三亚市崖州区发展改革局作出的崖州发改[2015]52号限期整改通知书及当事人庭审陈述在案佐证，足以认定。   本院认为，物业服务收费应遵循合理、公开原则，并在物业服务合同中约定。本案中，金海南华公司按1.5元/平方米收   取物业费并未经专有部分占建筑物总面积半数的业主且占人数过半数的业主同意，且未与林某1签订物业服务合同，单方提高物业服务收费标准收取了林某1的物业费，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定，根据《最高人民法院关于》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，林某1主张金海南华公司退还已多收取的物业服务业费与查明的事实和法律相符，本院予以支持。2015年6月1日至2017年12月31日，林某1应支付物业费为1元/平方米×55.68平方米×30月=1670.4元，实际上林某1已向金海南华公司支付物业费2589元，故金海南华公司应退还的费用是918.6元（2589元-1670.4元=918.6元）。林某1仅向金海南华公司主张退还840元，属于对自己权利的处分，本院予以准许。因林某1未与金海南华公司签订书面物业服务合同，故其请求金海南华公司恢复2015年5月以前每平方米l元物业费标准没有事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条   之规定，判决如下：   一、海南金海南华物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还林某1物业费840元。   二、驳回林某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元（已减半收取，林某1已预缴），由海南金海南华物业服务有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吴浩艺     二Ｏ一九年四月二日   书记员 钟珊珊   附：相关法律条文   《中华人民共和国物权法》   第七十六条下列事项由业主共同决定：   （一）制定和修改业主大会议事规则；   （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；   （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   《物业管理条例》   第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。   业主可以委托代理人参加业主大会会议。   业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   《最高人民法院关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。   业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   《最高人民法院   关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。