广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初11600号原告：李浩明，男，1974年4月20日出生，汉族，中国香港人，现住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：周静，系广东中亿律师事务所律师。被告：中山市逸升房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇高平工业区进源路43号。法定代表人：杨志强。委托诉讼代理人：梁雪谦，系广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志豪，系被告的员工。原告李浩明诉被告中山市逸升房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年9月28日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人周静，被告委托诉讼代理人梁雪谦、杨志豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告修理好漏水的屋顶天花和墙体，维修不符合规范及标准的，支付原告维修费用30000元；2.被告赔偿原告预期可得利益（实为2014年7月1日至2018年6月30日期间的租金）28800元（800元/月×12个月×3年）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年6月19日购买被告位于中山市××××号商品房，签订合同之日一次性支付了所有购房款，被告自2014年7月26日交楼后一直没有修理好房屋的屋顶和墙体的漏水问题，致使原告不能出租上述房屋，原告并无过错，被告房屋的质量问题长达3年多不能解决，使守约的原告损失了可得利益，被告理应根据《合同法》第113条赔偿原告，还应修好房屋或支付修理价款。故原告诉至法院，请求依法判决。原告在诉讼期间将诉讼请求变更如下：1.被告修理好漏水的屋顶天花和墙体，维修不符合规范及标准的，支付原告维修费用45699.93元；2.被告赔偿原告预期可得利益（实为2014年7月1日至2018年6月30日期间的租金）38400元（800元/月×12个月×4年）；3.由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、被告依约将符合质量要求的房屋交付给原告使用，原告在使用过程中发现房屋渗水现象时，被告也及时履行维修义务，维修的相关费用也由被告支付，被告无需向原告支付维修费用；且原告无证据证明房屋渗水与房屋质量有因果关系的前提下，原告要求被告支付维修费用也缺乏事实与法律依据，应予驳回原告主张的修复请求。二、原告购买的房屋在收楼时已经过其严格验收，没有发现有任何质量问题，从其签署的《五栋房屋验收表》反映在2014年7月26日收楼时没有对房屋提出过任何“需整改维修事项”，顺利收楼并签署收楼确认书。三、无任何证据证明原告购买的房屋不能出租与房屋渗水有任何因果关系：1.无证据证明因房屋渗水造成不能出租；2.自收楼至2017年7月份前，原告一直没有向被告提出过房屋渗水问题，在2017年7月份提出房屋渗水问题后，被告也及时进行了维修工作，履行了保修义务并支付了相关维修费用；3.原告主张的预期可得利益损失与房屋渗水无因果关系；4.原告所谓的可得利益损失没有事实与法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2014年6月19日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于中山市××××房，该房带有装修。合同约定了屋面防水，墙体、厨房的卫生间地面、管道渗水的保修期限为5年。原告于2014年7月26日收楼。原告称收楼后发现房屋的天花、墙体有渗水，致使房屋无法出租，造成可得利益损失。被告称其交付的房屋符合合同约定的质量要求，于2017年7月份才收到原告要求维修房屋渗水通知，收通知后也及时履行维修义务，无证据证明房屋的渗水与房屋的质量有关，也无证据证明因房屋渗水造成房屋不能出租，并与原告主张的可得利益无关。原告又称房屋经被告维修多次，但至今仍未维修好。后原告以上述房屋存在质量问题为由诉至本院，请求判如所请。又查：本院在诉讼期间根据原告对1204号房的渗水原因鉴定、修复费用评估的申请，分别委托广东保顺检测鉴定有限公司、佛山市顺正特种工程建设有限公司进行鉴定、评估。2018年4月16日，广东保顺检测鉴定有限公司经现场勘察后作出保顺鉴字（2018）SW0409号《房屋安全鉴定报告》，鉴定意见为：将现场检测，1024室天花未发现有渗水现象及渗水痕迹，表面为干燥状态，由我司检测人员经过蓄水试验后天花饰面为干燥状态，且屋面层（对应1024室东南房、西南房有渗水痕迹外墙处）有防水修复处理措施迹象；经现场检测，1024室西南房东墙与南墙交接处、西南房西墙北侧中部、东南房东墙北侧墙脚、大厅东墙窗洞北侧存在有轻微渗水痕迹，表面存在重新粉刷迹象，现场检测时渗水痕迹均为干燥状态，根据现场检测情况、渗水痕迹位置分布及委托方提供的当事人举证图片，该房屋墙面存在的渗水痕迹主要为外墙防水措施（含窗洞口边框密封性）存在缺陷导致。原告为此交纳了鉴定费13000元。原告对鉴定报告真实性无异议。被告针对鉴定报告称1024号房的东南房交楼时用途为室外露台，是原告违法加建窗口，该房的窗边窗角渗水与其无关，天花经其修复好不再渗水；西南房东墙与南墙交接处、西南房西墙北侧中部、东南房东墙北侧墙脚、大厅东墙窗洞北侧存在轻微渗水痕迹，该痕迹是以前渗水造成，其修复好不再渗水；渗水主要原因的缺陷已由其维修了；1024号房的渗水问题经其修复不存在渗水质量问题，原告主张修复没有事实与法律依据，从鉴定意见来看，根本不会影响原告的正常使用房屋，原告以轻微渗水作为拒不出租房屋没有事实依据，原告主张预期可得利益也无事实和法律依据。但鉴定报告中的存在水印位置的平面布置图显示，存在水印的位置不是在加建窗口的四周。2018年12月16日，佛山市顺正特种工程建设有限公司经现场勘查后作出《1024号房渗漏水修复施工方案》，修复工程预算总价额为：1.客房为16447.32元；2.客厅、卧室为29212.61元。二原告为此交纳了修复方案评估费3500元。原告对上述方案真实性无异议，但认为修复方案的修复地方与原告加建窗户无关，致使其无法出租造成租金损失。被告对上述方案真实性无异议，修复方案的修复地方与原告加建窗户有关，方案的修复费用包括加建窗口渗水的修复费用，应予扣减建窗口渗水的修复费用。再查：本院又根据原告关于1024号房于2014年7月1日至2018年6月30日期间租金损失的申请，委托广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司进行评估。2019年4月18日，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出了穗诚评[2019]060号《资产评估报告》，评估结果为：1024房于2014年7月1日至2018年5月30日期间的租金市场价值共计28700元、2018年6月的租金市场价值为930元。原告为此交纳了租金损失评估费5000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议是原告向被告购买的房屋是否符合合同约定，即涉案房屋是否存在质量问题。本案中，涉案房屋存在渗水问题是事实，但原、被告对房屋的渗水原因存在争议。根据广东保顺检测鉴定有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》的鉴定意见可知，涉案房屋的西南房东墙与南墙交接处、西南房西墙北侧中部、东南房东墙北侧墙脚、大厅东墙窗洞北侧有轻微渗水痕迹，为外墙防水措施（含窗洞口边框密封性）存在缺陷导致。被告称是原告加建窗口造成，但根据鉴定报告中的存在水印位置的平面布置图可知，存在水印的位置不是在加建窗口的四周，故被告辩解理由不成立。被告又称于2017年7月知道涉案房屋渗水并进行维修，但此时涉案房屋未超过合同约定屋面防水，墙体、厨房的卫生间地面、管道渗水的保修期限5年。因此，被告出售的房屋是不符合商品房买卖合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告承担赔偿损失的违约责任。根据佛山市顺正特种工程建设有限公司作出的《1024号房渗漏水修复施工方案》的结果可知，涉案房屋的修复工程预算总价额为45659.93元（客房为16447.32元＋客厅、卧室为29212.61元）。被告应当向原告赔偿上述修复费用，但原告主张45699.93元不正确，本院对超出部分不予支持。同理，原告为此支出的鉴定费、修复方案评估费由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”，违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，原告主张的未能出租房屋的租金为可得利益，因被告构成违约，故原告有权要求被告赔偿涉案房屋未能出租的租金损失。根据广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出的《资产评估被告》的评估结果可知，涉案房屋于2014年7月1日至2018年5月30日期间的租金市场价值共计28700元、2018年6月的租金市场价值为930元。由于涉案房屋渗水情况为轻微，且房屋出租率及租金金额依赖市场经济环境变化，涉案房屋并不必然能够持续出租，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑本案案情、证据、房屋的出租率高低及被告的过错程度，以实现双方利益的平衡，本院酌定被告支付原告租金损失为15000元。同理，原告为此支出的租金损失评估费5000元由原告自行承担2500元，由被告自行承担2500元。综上诉述，原告诉请合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市逸升房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李浩明支付房屋修复费用45659.93元、租金损失15000元，共计60659.93元；二、驳回原告李浩明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，减半收取635元，由原告李浩明承担50元，由被告中山市逸升房地产有限公司承担585元（该款已由原告预付，本院不另收退，被告须在履行上述判决时一并返还原告）；鉴定费13000元、修复方案评估费3500元由被告中山市逸升房地产有限公司承担；租金损失评估费5000元由原告李浩明自行承担2500元，由被告中山市逸升房地产有限公司自行承担2500元（上述被告负担的鉴定费、修复方案评估费、租金损失评估费由被告履行上述判决时一并返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  蒋伟成二〇一九年四月二十九日书记员  黄立鹏曾晓佳