浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终166号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈国忠，男，1971年12月31日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邰国华，男，1960年12月21日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：陈亚根，浙江圣文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张叶霞，浙江圣文律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、反诉被告）：钱星星，女，1985年7月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被上诉人（原审第三人、反诉被告）：郑尧丰，男，1983年12月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏晓阳，浙江泽春律师事务所律师。 上诉人陈国忠因与上诉人邰国华、被上诉人钱星星、郑尧丰缔约过失责任纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈国忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈国忠的诉讼请求，驳回邰国华的反诉请求。事实和理由：一、关于陈国忠的实际损失。本案中，陈国忠的承租权是商铺经营权的重要组成部分。陈国忠因信赖邰国华将商铺出租给自己，先行向钱星星、郑尧丰收购经营权。因邰国华的失信行为导致陈国忠的经营权益最终未能实现。陈国忠的损失不仅包括直接支出的70000元，还应当包括实得利益即财产利益17万余元。另外，律师费、评估费、经营损失都应由邰国华赔偿。二、关于陈国忠承担房屋占有责任问题。一审一方面认定陈国忠实际占有商铺，另一方面又认定丧失占有权。事实上，陈国忠在司法裁决处分之前应为有权占有。邰国华的反诉有违社会诚信，不应予以支持。 邰国华辩称，陈国忠的上诉请求没有事实和法律依据。租赁合同没有签订的根本原因是三方没有达成协议。3月15日邰国华没有给予答复。3月28日双方还是没有达成一致，才协商见面。见面后陈国忠对邰国华发给钱星星的合同发生分歧，并推了邰国华，邰国华因此报警。在此情况下，没有办法再签订租赁合同。且合同约定是在3月15日前把钱打到邰国华账户，但陈国忠没有汇款。一审判定邰国华违背诚信没有法律依据。 钱星星、郑尧丰辩称，对陈国忠的上诉没有意见，钱星星、郑尧丰在房屋转让过程中没有缔约过失，不应承担任何责任。 邰国华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈国忠的全部诉讼请求；陈国忠、钱星星、郑尧丰连带支付邰国华房屋占用费33750元、水费2202.9元、电费617.58元、物业费2472.75元。事实和理由：1、一审认定2018年3月28日陈国忠和邰国华就付款与签约顺序等问题协商不成发生冲突这一事实认定错误。双方是对租金支付方式、金额和用途没有达成一致，陈国忠推打了邰国华，这是合同无法签订的根本原因。2、一审认定钱星星、郑尧丰将房屋转让协议以及前后承租人关于物业费、水电费承担的交接证明给予邰国华错误。邰国华未收到上述协议和证明。邰国华作为房东，对任何人来协商租赁事宜均持开放态度。一审法院将邰国华同意协商与陈国忠和钱星星、郑尧丰之间的无效转让强行关联，有失公允。3、一审法院认定陈国忠已支付转让费70000元错误。邰国华不清楚陈国忠和钱星星、郑尧丰的关系、双方有无真实的钱款往来及用途。一审法院未调查清楚，仅通过言辞认定已经支付了转让费，难以成立。4、邰国华在整个协商过程中都抱着达成交易的目的，没有违反诚信原则。最终拒绝协商的原因系陈国忠不同意合同条款及动手，谈判破裂的原因在陈国忠。5、一审中钱星星已经陈述，2018年3月15日当天因邰国华要开会，双方匆匆见面后约定再行协商。一审认定双方已经达成一致完全错误。6、陈国忠作为房产中介，对房屋买卖中的风险认识高于一般人。即使其支付转让款属实，也应当在与邰国华签订合同后再行转让，或转让合同经过邰国华的书面同意。即使双方的转让是真实的，陈国忠也存在过错，且最终协商破裂的原因在陈国忠。一审法院对陈国忠的过错避而不谈，有失公允。7、一审认定房屋占用费的标准错误。房屋占用费用应参照上一年度租金，这一标准已远远低于市场价格，也低于陈国忠主张的双方协商的年租金。邰国华主张的的金额符合法律规定和市场行情，一审酌定20000元有失公允。8、邰国华无法提供水电费事出有因。因陈国忠拒绝交出钥匙，邰国华无法知晓水电费用量，故一审中无法提供。后在陈国忠交付钥匙后，邰国华已经缴纳相关费用。9、一审法院认定邰国华能够预见陈国忠的损失为转让费损失，令人难以理解。双方的转让协议未经邰国华同意，且该商铺前几次转让都经过了邰国华签字同意。邰国华提供了转让合同，一审却认为和本案无关。10、一审认定钱星星、郑尧丰无需承担赔偿责任错误。钱星星、郑尧丰未经邰国华同意无权转让，租赁合同无效。邰国华在知晓其转让的六个月内有权否认。钱星星、郑尧丰与陈国忠的行为共同侵犯了邰国华的合法权益，邰国华有权要求其承担连带责任。 陈国忠辩称，邰国华的上诉理由不能成立，详见其上诉意见。 钱星星、郑尧丰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 陈国忠向一审法院起诉请求：一、邰国华承担缔约过失责任，赔偿经济损失205290.85元；二、钱星星、郑尧丰对上述赔偿责任负补充赔偿责任；三、本案诉讼费由邰国华承担。 邰国华向一审法院反诉请求：陈国忠与钱星星、郑尧丰腾退房屋，支付房屋占用费3750元、水电费、物业费（占用费按7500/月，自2018年4月16日起暂计至2018年4月30日，请求计算至实际腾退之日，水电、物业费按腾退时实际结算）；本案反诉费用由陈国忠与钱星星、郑尧丰承担。 一审法院认定事实：邰国华系嘉兴市凌公塘路1275号商铺（产权证号：嘉房权证南湖区字第××号）所有权人。2016年4月，邰国华将该商铺租赁给案外人富强使用，租赁期限为2016年4月15日至2018年4月15日止，年租金为90000元，押金10000元，租金一年一付，由承租方于每年租期开始之前一个月（3月15日前）交付给出租方等。后富强将该商铺转租给第三人钱星星、郑尧丰。2018年3月8日，邰国华将续租《房屋租赁合同》通过QQ发给钱星星，该房屋租赁合同与前述房屋租赁合同格式一致，租赁期限为2018年4月15日至2021年4月15日止，租金为第一年135000元，第二年141750元，第三年148837.5元，承租方应于本合同生效之前一个月（3月15日前）向出租方支付第一年租金135000元及押金10000元，其余约定基本不变。2018年3月15日，钱星星与陈国忠、邰国华碰面，谈及商铺转让、转租及租赁事宜。钱星星将邰国华发给其的新版房屋租赁合同给陈国忠看，邰国华提供了其尾号8950的工商银行卡供陈国忠拍照。2018年3月16日，陈国忠与钱星星、郑尧丰达成《房屋转让协议》，双方根据本合同约定转让嘉兴凌公塘路1275号门面承租权的行为，出租方表示愿意，钱星星、郑尧丰门面租赁期满后，由陈国忠向出租方续签合同，门面转让费为60000元，转让后剩余房租等费用为10000元，合计陈国忠向钱星星、郑尧丰支付转让费用70000元，门面转让前2018年尚欠水、电费、物业费等由陈国忠支付，门面现有装修设施空调、监控、显示屏、硬装归陈国忠所有等。2018年3月17日，钱星星、郑尧丰出具收条，确认收到陈国忠门面转让费、剩余房租等合计70000元。同日，钱星星在微信上将上述《房屋转让协议》及《证明》发给邰国华，《证明》内容为：陈国忠从郑尧丰、钱星星手中转让凌公塘路1275号店铺一间，双方协商达成一致，2018年1月1日-4月15日所剩下物业费、水电费由陈国忠承担，2018年4月15日以后一切费用与郑尧丰、钱星星无关。后该商铺产生的电费204.85元由陈国忠支付。2018年3月28日，陈国忠与邰国华按口头约定至银行办理签订租赁合同、交付款项事宜，因双方就付款与签约顺序等问题协商不成并发生冲突，邰国华明确表示拒绝签订合同。2018年3月30日，陈国忠通过其妻贾钱云账户将145000元汇至邰国华尾号8950的工商银行账户。同日，邰国华将该款退回，并注明不要再汇了。陈国忠与邰国华协商无果，遂起诉。审理中，经评估，嘉兴市凌公塘路1275号商铺设施（含装修）价值为172750元，评估费为6000元。2018年9月29日，陈国忠向邰国华移交了案涉商铺的钥匙，邰国华接收钥匙并要求陈国忠七日内将店内的东西搬走，恢复原状，陈国忠明确表示东西不要，邰国华愿怎么处理就怎么处理。 一审法院认为，本案系缔约过失责任纠纷，主要争议焦点在于：一、邰国华是否存在缔约过失责任，如存在，应如何承担损害赔偿责任；二、钱星星、郑尧丰是否应承担补充赔偿责任；三、陈国忠及钱星星、郑尧丰是否应支付邰国华房屋占用费、水电费、物业费。 关于争议焦点一，我国合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。可见，缔约过失责任是指在合同订立的过程中，当事人一方因有违背诚实信用原则行为而致另一方信赖利益损失，应承担的损害赔偿责任。本案中，从各方提供的证据及陈述看，邰国华不存在合同法第四十二条规定的第（一）、（二）种情形，关键在于其是否构成该条第（三）种情形即是否有其他违背诚实信用原则的行为。陈国忠现主张与邰国华在磋商过程中已就房屋租赁合同主要条款达成一致，并约定2018年3月28日签约付款。邰国华则主张双方并未就房屋租赁达成一致。从在案证据看，陈国忠通过房屋租赁合同已知晓租赁期限、租金、付款方式等主要条款，根据陈国忠的陈述，双方仅对付款时间于合同约定有所变更，变更为2018年3月底支付，该点可以与3月28日双方去银行办理付款及签约手续相印证，故可以证实双方在2018年3月15日已就租赁的主要条款达成一致。陈国忠随后与钱星星、郑尧丰签订了房屋转让协议，且钱星星、郑尧丰也将房屋转让协议及前后承租人关于物业费、水电费承担的交接证明给予邰国华，邰国华此时未提出异议，应视为对前述事实已知晓并认可。房屋租赁合同约定承租方应于合同生效之前一个月向出租方支付第一年租金及押金，2018年3月28日双方因付款及签约顺序发生争议，并导致冲突，之后邰国华明确表示拒绝签订房屋租赁合同，并将陈国忠主动汇入的第一年租金及押金予以退回。这一事件中，就争议而言，根据房屋租赁合同的约定，应先付款后签合同，陈国忠于28日虽未同意，但之后其也同意先付款后签约并主动汇款表示了继续签订合同的意思，但邰国华予以明确拒绝。综合整个磋商过程，邰国华在明知前述房屋转让协议且陈国忠完全同意房屋租赁合同条款的情况下，断然拒绝与陈国忠签订合同，有违诚实信用原则，造成了陈国忠信赖利益的损失，应承担相应的损害赔偿责任。至于损害赔偿责任，应以弥补陈国忠的损失为原则。尽管陈国忠申请对商铺内的设施及装修价值进行评估，但陈国忠实际产生的且邰国华能够预料到的损失即为其转让费的损失，评估费应由陈国忠自行承担。根据房屋转让协议，转让费为60000元、剩余房租为10000元，陈国忠另支付水电费204.85元。其中剩余房租10000元，系第三人在租赁期限内向陈国忠转租，店铺也已由陈国忠实际占有，该部分不应计入陈国忠的损失。 关于争议焦点二，从陈国忠主张的磋商过程看，钱星星、郑尧丰尽到了相应的告知和协助义务，不存在有违诚实信用原则的行为，故陈国忠要求其承担补充赔偿责任，缺乏相应的事实依据，不予支持。 关于争议焦点三，本案为缔约过失责任纠纷，表明陈国忠也认可其与邰国华之间未形成正式的房屋租赁合同，故在2018年4月15日之后，陈国忠已丧失继续占有该商铺的合理依据。审理中，陈国忠明确表示在邰国华的赔偿不到位的情况下不愿意即时腾退房屋，并坚持对商铺内的设施及装修进行评估，陈国忠应对2018年4月15日至9月29日的房屋占用费承担责任。邰国华主张按原房屋租赁合同约定的月租金7500元计算，虽与邰国华和钱星星、郑尧丰的租金相当，但双方之间纠纷客观存在，陈国忠也未能实际使用该房屋，且商铺出租中也会有空置情况出现，故考虑到上述因素，酌情确定由陈国忠赔偿邰国华房屋占用费20000元。关于钱星星、郑尧丰是否应承担责任，因其已将店铺转让给陈国忠，并不占有房屋，故邰国华针对钱星星、郑尧丰的请求不能成立，不予支持。至于邰国华主张的水电费和物业费，其未提出明确的请求并提供相应的证据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、邰国华赔偿陈国忠损失60204.85元；二、陈国忠支付邰国华房屋占用费20000元；以上一、二项相抵，邰国华于判决生效之日起七日内赔偿陈国忠损失40204.85元；三、驳回陈国忠的其他诉讼请求；四、驳回邰国华的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2190元，反诉案件受理费减半收取25元，由陈国忠负担1537元，由邰国华负担678元，于判决生效后七日内缴纳。 邰国华二审中提交了以下证据： 证据1、2019年2月27日由嘉兴市公安局南湖区分局南湖派出所出具的《证明》，证明陈国忠推搡了邰国华，导致协商破裂，应由陈国忠承担责任。 证据2、水电费明细表、物业费发票，证明房屋占用期间的相关费用支出，应由陈国忠承担。 陈国忠质证认为，对证据1的真实性没有异议。证据2的真实性、关联性有异议，在一审中没有提出过，不属于新证据。陈国忠一直没有使用涉案房屋，不存在这些费用。 钱星星、郑尧丰质证认为，证据1仅能反映派出所处警的过程，没有区分责任，不能证明未签约是陈国忠的原因。证据2不能确认，与缔约过失责任没有关联。 本院认证认为，邰国华提供的证据1与本案具有关联，当事人对真实性亦无异议，予以认定。证据2中物业费发票是原件，真实性予以认定，水电费明细表不能显示制作单位，真实性不予认定。 陈国忠与钱星星、郑尧丰在二审中未提交新的证据。 根据二审中当事人的陈述及认定的证据，2018年3月29日，邰国华与陈国忠按口头约定到位于凌公塘路的工商银行办理签订合同和付款事宜，后双方就先付款还是先签协议产生矛盾，陈国忠推了邰国华一下，邰国华因此报警，双方未能签订租赁合同。一审认定上述事实发生的时间为3月28日有误，二审予以纠正。对一审认定的其他事实，本院予以确认，还查明，当事人均认可陈国忠在取得钥匙后没有使用过涉案商铺。 本院认为，缔约过失责任具体是指在合同不成立、被确认无效或者被撤销时，一方当事人存在过错；另一方当事人因此遭受损失的，存在过错的一方当事人应当承担赔偿另一方当事人损失的责任。本案中，陈国忠在签订转让协议时原租赁合同即将到期，到期后需陈国忠与邰国华另行签订租赁合同。2018年3月15日本案三方当事人见面时都已知道了转让及续签租赁合同的内容。邰国华未提出异议，并给了陈国忠银行账号。陈国忠基于能够续签租赁合同的信赖签订了转让协议并支付了转让费。此时，当事人之间已经形成一定的信赖关系，双方均应尽到诚信缔约的义务。邰国华与陈国忠确实在3月28日通过电话沟通、3月29日到银行当面协商，但对签订合同和付租金的先后顺序不能达成一致。期间，邰国华在陈国忠已经准备好钱款的情况下仍坚持先付款，在陈国忠妥协并先付款后又予以退回。陈国忠则是在事先知道邰国华拟定的租赁合同写明先付款的情况下坚持先签合同，在协商不成时又动手推了邰国华。可见，双方在签订合同的条件基本具备的情况下，仅因为互相的不信任和固执己见导致信赖基础丧失，双方均存在过错。一审将不能缔约的责任全部归咎于邰国华有失公允。邰国华上诉称陈国忠对租金金额、租赁用途等提出异议，缺乏证据证明，不予采信。 因不能签订合同给陈国忠造成的损失主要是信赖利益损失，包括陈国忠为准备履行合同已经支出的费用。陈国忠为取得承租权支付了钱星星、郑尧丰转让费60000元，剩余一个月的租金10000元，还支付了电费204.85元。一审将转让费60000元认定为陈国忠的损失并无不当。陈国忠支付转让费的金额已包含了涉案商铺内已有的装饰装修设施价值，其再主张按照评估价值赔偿装修设施等财产损失，缺乏依据，不应支持。对于剩余一个月的租金10000元及电费204.85元，此属于原租赁合同期限内应支付的费用，在原租赁合同到期前邰国华并未阻止使用，故不应认定为陈国忠的损失。因此，本案陈国忠的损失应为60000元。根据前述，双方对于合同不能签订均存在过错，同时考虑到房屋内的部分装修设施等尚有利用价值，本院酌定邰国华赔偿陈国忠损失的60%即36000元，剩余损失由陈国忠自负。陈国忠二审中提出赔偿律师费、经营损失等请求，超出了一审诉讼请求范围，且缺乏依据，二审不予支持。 对于邰国华的反诉请求。因邰国华与陈国忠未能签订租赁合同，在原合同期满即2018年4月15日后，陈国忠应当向邰国华返还涉案商铺。但陈国忠直到2018年9月29日才在法院的主持下交还钥匙。虽然双方对不能缔约的责任存在纠纷，但此不能成为陈国忠拒不返还房屋的正当理由。一审法院判决陈国忠应承担上述期间的房屋占有使用费正确。关于占用费的标准，邰国华主张按照原租赁合同的月租金7500元/月计算。然陈国忠并未实际使用商铺，出租过程中也存在空置的情况，一审考虑上述因素酌定陈国忠赔偿房屋占用费20000元，并无不当，二审不再调整。对于水电费、物业费，因陈国忠没有使用过涉案商铺，邰国华要求陈国忠承担上述费用缺乏事实和法律依据。钱星星、郑尧丰在转让涉案商铺后并无占有的事实，故不需承担责任。 综上所述，一审对缔约过失责任的认定有误，二审根据新证据予以相应改判。陈国忠和邰国华的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初2439号民事判决第二项、第四项；即“陈国忠支付邰国华房屋占用费20000元”、“驳回邰国华的其他诉讼请求”； 二、变更嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初2439号民事判决第一项为“邰国华赔偿陈国忠损失36000元”； 以上两项相抵，邰国华应予本判决生效之日起七日内支付陈国忠16000元； 三、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初2439号民事判决第三项； 四、驳回陈国忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费应为4380元，反诉案件受理费减半收取25元，由陈国忠负担3612元，由邰国华负担793元；二审案件受理费5146.08元，由陈国忠负担4380元，邰国华负担766.08元。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一九年四月九日 书记员  胡玉婷