广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初282号 原告（反诉被告）：赵莹，女，汉族，1974年4月5日出生，住广西桂林市象山区。 被告（反诉原告）：汪霞，女，汉族，1975年10月8日出生，住广西桂林市象山区。 原告（反诉被告）赵莹与被告（反诉原告）汪霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵莹，被告（反诉原告）汪霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵莹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《个人房屋租赁合同》，并自2018年11月起按月租金1300元为标准支付拖欠租金，直至解除《个人房屋租赁合同》被告归还房屋之日止（含2018年7月拖欠300元租金，起诉时暂计拖欠租金4200元）；2.判令被告自2018年11月30日、12月31日及2019年1月31日起，各以1300元为基数，按日5%支付逾期付款违约金，直到全部租金付清之日止；3.判令被告赔偿原告损失8900元；4.本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，赵莹明确诉讼请求第一项中租金的计算期间为2018年11月14日至2019年3月12日。事实与理由：2018年6月14日，原、被告签订一份《个人房屋租赁合同》，约定：原告以房屋现有装修及设施将位于广西桂林市象山区房屋出租给被告，租赁期限自2018年6月14日至2023年6月14日；月租金为1300元，被告应按月支付租金，首期租金于2018年6月14日支付；如被告未按合同约定支付租金，每逾期一天则按月租金5%支付违约金；逾期支付租金15天以上的，原告有权终止合同。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告除2018年6月14日如约支付租金1300元外，其他月份租金均违约延付。其中2018年7月18日仅支付了7月租金1000元，尚欠租金300元；2018年8月18日支付了8月份租金；2018年9月、10月租金，直至2018年10月18日才支付2600元，后被告再未支付租金。被告拖欠租金的行为已构成违约，符合涉诉合同的解除条件。被告将涉诉房屋的室内附合装饰装修物等损毁，原告恢复费用约为5000元，被告应予赔偿。涉诉合同因被告违约解除，被告应对三个月空置期的租金3900元损失承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）汪霞辩称，1.交房时很匆忙，答辩人并没有仔细查看房间，当时被答辩人的老公试了一下热水器，水确实是温热的。交房后答辩人发现涉诉房屋内的设施设备并不完好，热水器不制热，五台空调全部不制冷、不制热，橱柜是坏的，房间柜子的门也是坏的。2.答辩人自行对房间内设施设备进行维修后，要求被答辩人承担维修费用，遭被答辩人拒绝，答辩人因此拖欠租金。3.答辩人于2018年7月少交300元租金作为空调维修费用，被答辩人亦同意，故答辩人不存在拖欠当月租金的行为。 被告（反诉原告）汪霞向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告的损失5000元；2.判令反诉被告退回押金2000元；3.判令反诉被告退回两个月租金2600元；4.判令反诉被告给付反诉原告卫生费385元、空调维修费用1300元、马桶费用780元、防盗门费用750元、密码锁费用950元；5.判令反诉被告承担律师费、反诉受理费。事实和理由：反诉原告租赁房屋是作为民宿用途，冰箱、热水器、空调是作为生活必需电器。但是冰箱、热水器从租房子第一天起，就是无法修理的。反诉被告迟迟不肯修理房屋柜子、厨柜，让客人不满意，经常接到退房请求，影响反诉原告作为民宿使用该房屋。故反诉原告租用房屋的合同目的不能实现，要求退房。为维护反诉原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）赵莹辩称，1.答辩人交付给被答辩人的冰箱、热水器、空调等房屋设施都是好的，只有房间内的一个柜子门是损坏的。承租房屋后被答辩人擅自对房屋内的设施、设备维修均系其个人行为，费用应由其自行承担。2.2018年7月初被答辩人说空调要加氟，答辩人就同意被答辩人当月少交300元租金用于抵扣空调加氟的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人赵红与原告赵莹系姐妹关系。赵红为桂林市房屋（产权证号：桂林市房权证象山区字第××号）的所有权人。2019年1月18日，赵红出具《租房补充说明》一份，内容为（节录）：因赵莹无固定工作，又养育两个孩子，故本人位于桂林市的套房交给赵莹出租，出租所得全数用于补贴赵莹生活费用；本人放弃该房屋的收益权，该房屋收益权由赵莹享有。 2018年6月14日，赵莹（甲方，出租人）与汪霞（乙方，承租人）签订《个人房屋租赁合同》，约定（节录）：甲方将其位于广西壮族自治区桂林市象山区的房屋（以下简称该房屋）出租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为106平方米；该房屋现有装修及设施情况为热水器、空调、床、桌子、冰箱、空调5台、沙发一套；租赁期限自2018年6月14日起至2023年6月14日止；该房屋租金为人民币1300元／月（此价格不含相关税费）；租金按每月支付，首期租金支付时间为2018年6月14日，以甲方实际收到的为准；该房屋押金为人民币2000元，支付时间为2018年6月14日；租赁期限届满，如无应扣款事项，甲方应在乙方交付房屋当日将此押金无息退还给乙方；甲方须按时交付房屋，甲方负责对房屋、房屋附着物及室内现有设施承担正常的维修费用，因甲方延误维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿，如甲方接到乙方通知之日起3日内未及时维修的，乙方可委托其他第三方维修，费用由甲方承担，可直接在当期租金抵扣；租赁期内乙方因使用需要对该房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，租赁期满或合同终止时，乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿；乙方未按合同约定时间支付租金的，每逾期一天，应按月租金的5%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金达15天以上的，甲方有权终止合同，没收押金作为违约金，如违约金不足以弥补损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，但应退还乙方已支付但未使用的租金及其他相关费用。当日，赵莹将涉诉房屋交付汪霞使用，汪霞向赵莹支付押金2000元、当月租金1300元。此后，汪霞于2018年7月16日支付租金1000元，8月18日支付租金1300元，10月18日支付租金2600元。赵莹认可汪霞已向其支付2018年11月13日之前的租金（其中因空调问题双方已协商一致，赵莹同意汪霞7月份可少交300元租金)，2018年11月14日起的租金未支付，汪霞对此事实亦予认可。在租赁期间，汪霞未经赵莹同意对涉诉房屋进行了装修，即自行更换了房门、密码锁、马桶。另汪霞称其自行找人打扫涉诉房间卫生，对空调、冰箱进行了维修，但赵莹对此事实不予认可。汪霞于2018年12月16日通过微信向赵莹提出不再租赁涉诉房屋，并提出马桶、房门赵莹若继续使用就向其支付2000元费用，若不再使用其将拆掉房门、锁、马桶，赵莹对此交接方案未予同意，并要求汪霞将原来的房门装上。因双方就租金问题及房屋交接问题多次协商未果，赵莹遂诉至法院，提出前之诉请。在本案审理过程中，赵莹于2019年3月13日自行更换了涉诉房屋门锁。 本院认为，赵红系涉诉房屋合法的所有权人，依法享有该房屋的占有、使用、收益等相关权利。赵红出具《租房补充说明》明确表示其放弃涉诉房屋的收益权，同意将涉诉房屋交由赵莹出租并由其享有收益权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定：“应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；”本案中，赵红已明确表示放弃实体权利，并同意由赵莹享有该房屋收益权，据此，赵红可不作为原告参加诉讼，赵莹亦依法享有该房屋的占有、使用、收益等相关权利，系本案的适格主体。现赵莹作为出租人与汪霞作为承租人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《个人房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。 关于涉诉合同的解除问题。本院认为，汪霞虽曾于2018年12月16日通过微信与赵莹协商退租事宜，但其并未与赵莹办理房屋交接手续，亦未将钥匙交还赵莹，其仍实际占有、控制涉诉房屋，合同并未因此解除。《个人房屋租赁合同》约定：乙方逾期支付租金达15天以上的，甲方有权终止合同。汪霞自2018年11月14日后未再向赵莹支付租金，逾期支付租金已超过15天，赵莹有权解除合同。现双方在庭审中均明确表示同意解除《个人房屋租赁合同》，故对于赵莹主张解除《个人房屋租赁合同》的诉请，于法有据，本院予以支持。涉诉合同解除时间为双方协商一致之日即开庭之日2019年3月12日。 关于汪霞应否向赵莹支付租金及租金金额的问题。本院认为，赵莹已于2018年6月14日将涉诉房屋交由汪霞使用，则汪霞应向其支付租金。现汪霞自2018年11月14日起未再向赵莹支付租金，违反双方约定及法律规定，其应承担向原告支付尚欠租金的民事责任。如前所述，涉诉合同于2019年3月12日解除，则汪霞应向赵莹支付尚欠租赁期间（2018年11月14日至2019年3月12日）的租金5070元（1300元／月×3个月＋1300元／月÷30天×27天）。关于汪霞辩称原告交付的房屋内的设施设备并不完好，故其以此为由欠交租金的意见。本院认为，汪霞作为一专业从事民宿经营的完全民事行为能力人，其系在查看涉诉房屋后，再与原告签订房屋租赁合同，确认办理房屋交接手续，应当视为其对房屋设施设备当时能够正常使用的认可；此后汪霞分月多次向赵莹足额交纳租金，此履行行为亦可视为对房屋状况的认可；且汪霞提交的空调、冰箱等维修收据不能证明涉诉房屋内的设施设备在交付时是无法使用的，也不能证明该维修费用系用于涉诉房屋内的设施设备，故汪霞该抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。另对赵莹诉称2018年7月汪霞仅向其支付租金1000元，尚欠当月租金300元的意见。本院认为，据庭审查明事实可知，因空调问题双方已协商一致，赵莹同意汪霞7月份可少交300元租金，该约定系双方真实意思表示，本院对此予以确认，故汪霞并未拖欠2018年7月的租金，对于赵莹要求汪霞支付2018年7月尚欠租金300元的诉请，本院不予支持。 关于汪霞应否向赵莹支付逾期付款违约金的问题。本院认为，汪霞拖欠租金的行为构成违约，应承担相应的违约赔偿责任。涉诉合同约定：乙方逾期支付租金达15天以上的，甲方有权终止合同，没收押金作为违约金；乙方未按合同约定时间支付租金的，每逾期一天，应按月租金的5%向甲方支付违约金。合同约定了两项不同的违约金计算标准，赵莹现诉请要求按月租金的5%赔偿其违约损失。对此，本院认为，赵莹已于2019年3月13日自行更换门锁实现对房屋的占有、控制，本院综合汪霞违约情形及房屋现状等因素考虑，认为赵莹没收汪霞已交纳的押金2000元已足以弥补其因汪霞违约造成的损失，现赵莹再另行主张按日5%支付逾期付款违约金已远超出其实际损失，本院不予支持。 关于汪霞应否向赵莹赔偿8900元损失的问题。本院认为，合同约定：如违约金不足以弥补损失的，乙方还应继续承担赔偿责任。如前所述，没收的押金已足以弥补赵莹的实际损失，在赵莹未能举证证实其另遭受其他经济损失事实（即主张的装修恢复费用、空置费）的情况下，对于赵莹要求汪霞赔偿其8900元损失的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于赵莹应否向汪霞赔偿5000元损失的问题。本院认为，汪霞作为违约方，其要求赵莹赔偿损失缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。 关于赵莹应否退回租金的问题。本院认为，汪霞已实际使用涉诉房屋，其要求赵莹退还租金的诉请，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。 关于赵莹应否向汪霞支付卫生费的问题。本院认为，如前所述，汪霞在交接房屋时已对房屋状况予以认可，卫生费产生于房屋实际交付使用后，汪霞要求赵莹承担卫生费的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于赵莹应否向汪霞支付空调维修费的问题。本院认为，合同约定：甲方负责对房屋、房屋附着物及室内现有设施承担正常的维修费用，因甲方延误维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿，如甲方接到乙方通知之日起3日内未及时维修的，乙方可委托其他第三方维修，费用由甲方承担，可直接在当期租金抵扣。汪霞称空调维修费系其委托第三方维修而产生，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的举证责任规则，汪霞应当对其主张的事实承担举证责任。而除个人陈述及未经第三方盖章确认的《收据》外，并未提供有力证据证明其已对涉诉房屋的空调进行维修，汪霞应对此承担举证不能的不利后果，故汪霞要求赵莹承担空调维修费的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于赵莹应否向汪霞支付更换马桶、防盗门及密码锁所产生费用的问题。本院认为，合同约定：租赁期内乙方因使用需要对该房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，租赁期满或合同终止时，乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿。本案中，汪霞未经赵莹同意自行更换马桶、防盗门及密码锁的行为已经违反合同约定，现其主张该费用由赵莹承担缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）赵莹与被告（反诉原告）汪霞于2018年6月14日签订的《个人房屋租赁合同》于2019年3月12日解除； 二、被告（反诉原告）汪霞应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵莹租金5070元； 三、驳回原告（反诉被告）赵莹的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）汪霞的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1360元、减半收取计680元（赵莹已预交），反诉费72元（汪霞已预交），以上合计752元，由原告（反诉被告）赵莹负担417元，被告（反诉原告）汪霞负担335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  韦乐芳 二〇一九年四月十七日 书记员  李楚云