贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初1004号 原告赵庆方，男，1969年10月3日生，汉族，个人工商户，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托代理人袁绪光，重庆创辉律师事务所律师，特别授权代理。执业证号：15002201110917251。 被告李瑶，女，1971年10月2日生，汉族，医院职工，大专文化，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托代理人沈毅，男，1970年11月25日生，汉族，公务员，本科文化，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。系被告丈夫，特别授权代理。 原告赵庆方诉被告李瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理。依法由审判员邓凯适用简易程序公开开庭进行审理，原告赵庆方委托代理人袁绪光，被告李瑶委托代理人沈毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵庆方诉称，2017年4月12日，原告因经营资金短缺，与被告签署《房屋买卖合同》，以房屋买卖名义从被告处借款2120600元。后被告以原告名义获得该房屋拆迁补偿款620余万元。原告认为，《房屋买卖合同》所述之房屋位于威宁县，为政府规划拆迁房，《房屋买卖合同》应属无效合同。现被告已全部收回其出借款项2120600元，并占有使用拆迁款620余万元至今，已实现其全部合法权益，应当返还原告房屋拆迁补偿款4119845.54元，并按同期银行贷款利率计算资金占用费至返还拆迁补偿款日。原告多次与被告协商结算并返还款项无果，现诉至人民法院请求判令：1.宣告《房屋买卖合同》无效；2.判决被告返还拆迁补偿款4119845.54元并按同期银行贷款利率自起诉之日计算资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担。 被告李瑶辩称，一、和原告签订的是房屋买卖合同，房屋坐落地址明确，建筑面积明晰，权属清楚。合同中房屋价格、付款方式、房产手续交接、产权转移等内容经买卖双方自愿、公平的充分协商达成共识而签订。该合同也无欺诈、胁迫、违反法律、行政法规规定等导致合同无效的情形。拆迁管理条例中也没有禁止买卖的规定，签订合同时双方系完全民事行为能力人，是双方真实意思表示，该合同合法有效。二、原告诉称以房屋买卖名义向被告借款2120600元不属实，原告没有任何向被告借款的依据，双方也并不熟悉，没有理由发生借贷关系，还违背借贷常理有600元零头。事实上双方签订房屋买卖合同，被告按照约定付给原告的购房款2120600元。原告分两次向被告出具购房款收条充分证明房屋买卖的真实性。三、原告诉称多次与被告协商结算并返还款项不是事实。原告是为自己反悔违约耍无赖的行为作铺垫，是纯粹的不尊重事实，不讲道理，不守信用之举。综上，双方签订的是以房屋为标的的买卖合同，并非借贷合同，该合同是双方遵循平等、自由、公平、诚实信用、遵纪守法的原则签订和履行，是双方真实意思表示，请求人民法院依法驳回原告提起的所有诉讼请求。 经审理查明，原、被告双方于2017年4月12日签订《房屋买卖合同》一份，合同内容为：“甲方（赵庆方）自建楼房一幢（私产），因经营资金短缺而将此房产出售给乙方（李瑶），经充分协商，甲乙双方就房屋买卖事宜达成如下协议：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已于2017年4月8日收取乙方购房定金人民币壹拾贰万零陆佰元整（￥120600.00元）。1.房屋坐落于威宁县的砖混结构楼房。东：独立墙，至人民南路；南：独立墙，本户巷道及本户楼梯；西：独立墙，至便道；北：独立墙，至木材加工厂门面。总层数二层，建筑面积191.61平米。用途为商住（包括后期扩建房屋）。2.该房屋的所有权证号为：威房权证草海镇字第××号；国有土地使用权证号为:威国用（籍）字第205191号。二、甲乙双方商定成交价格为人民币贰佰壹拾贰万零陆佰元整（￥2120600.00元），乙方在2017年05月15日前分两次性付清全部购房款。乙方支付购房款时间具体约定为：1.2017年04月12日前，乙方须支付给甲方房款金额为（大写）：人民币壹佰贰拾贰万零陆佰元整（￥1220600.00元）。2.2017年5月15日前，乙方须将剩余房款人民币玖拾万元整（￥900000.00元）付清。三、自2017年04月13日0时起，乙方获得此房产所有权。甲方权利同时消失，并于合同签订之日将房屋产权所有证和国有土地使用证等房产手续交给乙方。2017年06月12日前将此房产移交乙方管理使用。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、因此房产已被政府规划拆迁，不能办理过户登记手续等，政府对此房产的拆迁补偿事宜均需以甲方（原房屋所有权人）名义办理，故甲方必须承担帮助乙方代办或配合乙方办理获得政府拆迁补偿款等的一切事务的责任和义务。若甲方不积极配合办理，给乙方造成的一切经济损失由甲方双倍赔偿。六、若乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房屋成交价款千分之三的违约金。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、营业税、印花税、手续费由乙方承担，个人所得税由甲方承担。八、本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院以借贷的名义起诉。九、本合同经双方签字后即生效，须共同遵守。本合同未尽事宜，可另行议定，其补充协议经双方签字后与本合同具有同等效力。十、本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，房地产交易管理部门一份，见证人一份。甲方（签印）：赵庆方（签名捺印）。乙方（签印）：李瑶（签名捺印）。见证人：陈某（签名捺印）。2017年4月12日。” 被告李瑶已于2017年4月10日通过银行向原告赵庆方转账120600.00元作为双方签订房屋买卖合同的定金，签订合同后，赵庆方将案涉房屋所有权证及国有土地使用证原件交付给李瑶，李瑶通过现金及银行转账等方式向赵庆方支付约定的全部购房款，原告于2017年4月12日向被告出具《收条》一张，内容为：“收条。今收到李瑶交来房屋转让款壹佰贰拾贰万零陆佰元整（￥1220600.00元），注：房屋为草海镇人民南路310号。收款人：赵庆方（签名捺印）。2017.4.12。注：以前开的收据作废。”于2017年5月24日向被告出具《收条》一张，内容为：“收条。今收到李瑶交来购房款（人民南路310号）人民币玖拾万元整（￥900000.00元），收款人：赵庆方（签名捺印）。2017.5.24。” 威宁自治县人民政府于2016年5月23日在政府网站上发布《威宁彝族回族苗族自治县人民政府关于对海边街道西海社区等区域房屋及土地进行征收的公告》，案涉房屋在征收范围内。该房屋一层为商用，二层为居住，自治县人民政府按照商用及居住标准对其进行征收补偿，其中一层门面由自治县政府委托评估机构进行评估后按照评估价格进行征收补偿。2017年6月，案涉房屋被征收拆除，相关机构将该房屋二楼征收款713624.00元打款至原告赵庆方妻子王彩云账户中，王彩云于2017年8月9日通过中国建设银行股份有限公司威宁支行账户将该713624.00元转账给被告李瑶。案涉房屋一楼门面于2017年底经评估机构评定征收补偿价格为5526820.00元。关于该笔征收补偿款的领取，原告赵庆方于2018年5月5日同被告李瑶签订《委托书》一份，内容为：“委托书。委托人：赵庆方。被委托人：李瑶。因本人特殊情况，在‘威宁县2015年棚户区改造建设项目’红线范围内，所涉及的房屋及附属，特委托李瑶全权办理该房屋的相关事项，由此带来的一切法律责任由委托人全权负责。委托权限：1.递交与征收、安置的相关资料。2.签订与征收、安置的相关协议。3.领取与征收、安置的相关各项费用。4.及其它与征收、安置有关的全部事项。委托人：赵庆方（签名捺印）。身份证：5224271969××××××××。被委托人：李瑶（签名捺印）。身份证：5224271971××××××××。现场见证人：陈某。委托日期：2018年5月5日。”签订该委托书后，被告李瑶以自己名义与政府相关部门签订征收补偿协议，自治县人民政府将征收补偿款直接支付至被告李瑶银行账户中。后双方发生争议，原告诉至本院。 上述事实，有原、被告双方当事人陈述、房屋买卖合同、威宁自治县人民政府公告、收条、银行交易明细清单、委托书在卷相互印证，事实清楚。 本案争议的焦点是：一、原、被告之间所形成的法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系？二、原、被告签订的《房屋买卖合同》效力如何认定，原告主张合同无效并由被告返还征收补偿款理由是否成立？ 本院认为，关于第一个争议焦点，原告诉称其以签订《房屋买卖合同》的名义向被告借款2120600元，但根据原告代理人陈述，双方借款的数额、签订房屋买卖合同等行为均不符合一般民间借贷习惯。庭审中，原告代理人对借款数额2120600元不能做出合理解释。对还款的情况，其陈述第一次是原告妻子王彩云收到政府第一笔征收补偿款713624元后将其转账给被告，第二次还款是政府将第二笔征收补偿款500余万元支付至被告李瑶账户中。该陈述也与一般民间借贷交易中还款行为不相符合，本院不予采信。结合本案具体实际，原告明知案涉房屋即将获得征收补偿款，还与被告签订《委托书》，委托被告进行签订征收补偿协议、领取征收补偿款项等事宜。双方均具有完全民事行为能力，原告知道或应当知道即将获得的征收补偿款可能超过按其所诉仍下欠被告的数额，也应当预见到被告领取超过下欠数额补偿款后可能带来的不利后果，若双方之间只是借贷关系，原告大可自己领取补偿款后向被告偿还下欠款项，其签署《委托书》的行为已从实际上否认了双方之间是所谓的借贷关系。双方之间签订的《房屋买卖合同》对定金收取、房屋四至坐落、房屋所有权证号、国有土地使用权证号、成交价格及付款内容、房屋现状、征收补偿事宜、违约责任等内容进行了详细约定，从上述内容可认定双方明确知道自己所进行的是房屋买卖，签订合同是对房屋买卖相关细节达成的约定。双方在《房屋买卖合同》第八条中约定若协商不成“任何一方均可向有管辖权的人民法院以借贷的名义起诉”，该内容是双方协商一致后对争议解决条款的约定，不能从实质上否认双方之间所形成的是买卖合同关系而非民间借贷关系。综上，原告诉称案涉法律关系是借贷关系，但其向本院提交的证据不能证明该主张，本院不予支持，本案双方之间形成的法律关系为房屋买卖合同关系。 关于第二个争议焦点，对案涉《房屋买卖合同》的效力，本院认为依法成立并生效，原告请求宣告合同无效并由被告返还征收补偿款理由不成立。论述如下：一、房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付购房价款的合同。本案原、被告双方均系完全民事行为能力人，案涉合同系双方在平等、自愿、公平的基础上协商一致后签订，双方对最终价格的确定、定金的支付、购房款支付等事项进行过多次协商，双方也在合同中明确载明案涉房屋即将被征收补偿，约定原告配合被告进行房屋的征收补偿手续，可知原告清楚知晓案涉房屋即将被征收的事实，案涉合同不存在无效情形。此外，原告还向被告出具委托书，委托被告进行案涉房屋征收协议的签订、征收补偿款的领取等事宜，同样可以认定双方是在平等、自愿的基础上协商一致后对案涉房屋作出的交易行为，是双方真实意思表示。原告诉称被告利用原告急于获取资金、对征收补偿规则不熟悉等弱点以房屋买卖的名义侵吞巨额征收补偿款，但向本院提交的证据并不能证明被告利用其急于获取资金的事实，并不能证明案涉合同是在被告乘人之危等情况下签订，即不能否认自己签订该合同的真实意思表示。确认合同无效应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定来进行认定，虽原告诉称案涉合同系以合法形式掩盖非法目的，其提出的理由即“避税的嫌疑”也无证据予以支持，并不能在本案中就此认定为“非法目的”，原告向本院提交的证据并不能证明该主张，本院不予支持。故案涉合同并不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形。 二、原告提出根据物权法、房屋征收补偿条例、城市房屋管理法、威宁县人民政府威府发（2011）32号文件等依据，双方明知案涉房屋已被纳入拆迁征收范围还进行转让，该转让行为无效的主张也不成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”故原告提出的依据威府发（2011）32号文件的规定主张案涉合同无效的理由不成立，本院不予采纳。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”该条例并未明确规定房屋征收范围确定后不得进行征收范围内房屋转让的行为。同样，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该条款也并未对明知是征收范围内房屋而进行交易作出禁止性规定。同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在民事活动中“法无禁止即可为”，故双方明知是征收范围内房屋依然进行交易的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，该交易行为有效。原告据此认为案涉合同无效的主张理由不成立，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”2016年5月20日，威宁自治县人民政府作出《征收公告》，案涉房屋在征收范围内，该征收公告已于作出之日发生法律效力，案涉房屋相关权利已经转移至征收人威宁自治县人民政府名下，原告赵庆方对案涉房屋的所有权在生效的征收公告作出后已归于消灭，故原告作为被征收人已丧失争议房屋的所有权。原告依此主张案涉房屋在事实上、根本上不能实现房产的转移，不符合房屋买卖合同的要件要求，房屋买卖合同的标的已经灭失。在房屋买卖关系中，法律赋予不动产物权登记转移的效力，房屋权属未经登记不发生物权变动的效果。因双方明知交易房屋位于政府已公告的拆迁范围内，不再具备登记转移的条件，原告主张案涉房屋不能实现房产转移理由成立，其处置拆迁范围内房屋、与被告签订房屋买卖合同的行为在一定意义上构成虚假的意思表示。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉合同只是不发生物权变动效力，并不影响合同效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，双方当事人明知案涉房屋无法过户的事实，在合同中约定房屋所有权转移归被告所有，该约定并不发生物权变动效果，房屋所有权并未因此转移归被告所有。双方同时在合同中约定原告配合被告处理领取征收补偿款等事宜，该项约定所产生的债权关系即双方在案涉合同中隐藏的民事法律行为，该约定在原、被告之间产生了符合合同约定的条件时以获得征收补偿权益为主要内容的债权债务关系。即该约定具有债权效力，原告因此对被告负有配合办理获得征收补偿款等事宜的义务，被告也因此而成为此关系下的债权人。 原告主张该项约定的合同目的是房屋征收补偿款，而拆迁补偿款不能作为合同标的，本案合同标的已不存在。本案中，双方该约定是当事人对拆迁利益协商的结果，是基于房屋买卖而进行的附属约定，是隐藏在双方房屋买卖交易之下的民事法律行为。双方当事人均应预见到该拆迁利益可能大于交易价格，也可能小于交易价格，该约定仅是双方对房屋征收补偿利益作出的处置，不能就此认定为双方合同标的为征收补偿款。也正是该项约定导致双方就征收补偿利益形成债权债务关系，虽案涉合同所构成的物权关系无法实现，就该债权形成的民事法律行为，原告也未向本院提交证据证明存在无效、可撤销、可解除等法定情形。故原告该主张同样理由不成立，本院不予支持。 三、关于原告提出的双方签订的《房屋买卖合同》第五条对拆迁征收事宜进行了约定，被告在签订合同后两个月就获得征收补偿款620余万元实属暴利，支持合同有效将违背社会公序良俗和带来显失公平的法律后果，法院应基于公平正义对民事行为进行干预的主张。公平原则、公序良俗原则等法律原则的适用条件是穷尽法律规则时，除非为了实现个案正义，否则不得舍弃法律规则而直接适用法律原则，没有更强理由不得径行适用法律原则。本案中，上述法律规则已可明确认定双方之间签订的《房屋买卖合同》成立并生效，因该合同而形成的债权关系成立并生效，根据原告向本院提交的证据，无法证明合同签订过程中或债权关系形成过程中存在欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等导致合同无效的法定情形。即本案并不存在需要实现个案正义的情况，因双方签订合同是基于平等、自愿的基础而协商达成一致，而交易行为本身就具有风险性，有可能所获收益远远大于花费的成本，也有可能所获收益远远不及花费的成本，这也是自由交易市场本身的规律性。若无法律、行政法规强制性规定而导致合同无效的情形，不可轻易对市场秩序作出干预，不可轻易否认当事人在协商一致基础上、基于真实意思表示而作出的民事法律行为。故本案并不存在可以适用法律原则进行调整的情况，原告该主张理由同样不成立，本院不予支持。 综上，民事法律行为是民事行为主体在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则上所进行的活动，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。双方均应按照协商一致的内容积极履行各自的义务，而不能轻易变更或者解除合同、请求确认合同无效，这既是民事活动中正常秩序的需要，也是民事行为主体在民事活动中所应遵守的行为准则。故本案实质是双方基于真实意思表示而达成的房屋转让行为，双方因签订该合同而形成的债权债务关系合法有效，不存在合同无效的法定情形，原告主张合同无效并由被告返还征收补偿款理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵庆方的诉讼请求。 案件受理费19718元，由原告赵庆方负担。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  邓凯 二〇一九年四月二十二日 书记员  张爱