云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初946号原告（执行案外人）：杨永珍，女，1954年11月3日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：马正兰、曾晨，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：朱红，女，1974年3月8日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：宋进，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南巨和房地产开发有限公司，住所云南省昆明市春城路C2-13号地块昆明市官渡区房产交易中心主楼10层24号。法定代表人：胡云河，总经理。第三人（被执行人）：昆明安泰房地产开发有限公司，住所昆明市园博路6号青云街道办事处办公楼308、309号。法定代表人：胡云河，总经理。第三人（被执行人）：胡云河，男，1971年10月22日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上述第三人共同委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系公司员工，特别授权代理。原告杨永珍与被告朱红，第三人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称“巨和公司”）、昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称“安泰公司”）、胡云河案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭于2018年9月18日公开开庭进行了审理，原告杨永珍的特别授权代理人马正兰、曾晨，被告朱红的特别授权代理人宋进，第三人巨和公司、安泰公司、胡云河的共同特别授权代理人杨永利到庭参加了诉讼。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。原告杨永珍向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于昆明市盘龙区商品房的强制执行，并解除查封；2.确认位于昆明市盘龙区商品房的产权归原告所有；3.判令巨和公司为原告办理不动产权证；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2011年9月9日向被告巨和公司购买了昆明市盘龙区商品房，并支付了全部购房款295579.44元，签订了《商品房购销合同》，巨和公司称要到房管部门对该合同进行备案，故未将合同交付原告。2011年9月17日，原告与巨和公司签订《补充协议》，约定待限购政策到期、具备办理所购房屋产权登记手续条件后，由巨和公司在上述条件具备之日起90个工作日内，为原告或原告指定人员办理产权证。2012年10月，原告与巨和公司办理了接房手续，交纳了配套设施费、契税、维修基金等，并对房屋进行装修后居住至今。其后原告一直催促巨和公司为原告办理房屋产权证，巨和公司答复会统一办理。因此，被昆明中院查封的商品房未能进行产权登记非因原告自身原因，原告无过错。昆明市中级人民法院以（2016）云01民初3号民事调解书对朱红与安泰公司、巨和公司、胡云河民间借贷纠纷一案作出调解，在执行程序中，朱红申请昆明中院对原告拥有全部所有权的涉案房屋进行查封，原告对昆明中院的执行提出案外人异议，昆明中院于2018年4月2日作出（2017）云01执异407号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为该裁定确有错误，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告朱红答辩称，原告与巨和公司并未签订合法有效的购房合同，购房款也没有充分的证据证明已实际支付，且没有办理产权证属原告自己的过错，原告不享有排除权，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人巨和公司、安泰公司、胡云河述称，双方之间的买卖合同关系真实，虽然只是签订了一个约定的商品房购销合同及补充协议，但是合同及协议中已具备购房协议的主要条款，根据司法解释的相关规定，应视为就是一个购房合同，也是双方真实意思表示，合法有效，内容不违反法律规定，故同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交证据1“南亚未来城”签合同交费一览表的证据三性不认可，主张没有公司印章；对证据2购房发票、证据3收据的证据三性不认可，主张发票不是商品房买卖发票，巨和公司认可收到购房款，应由巨和公司提交收款入账流水；对证据4补充协议的证据三性认可，证明目的不认可；对证据5项目结算单、证据6收据的证据三性不认可；对证据10水费通知单及收据、证据11电费催交通知单及收据的证据三性不认可。第三人对原告提交的上述证据均予认可。被告对第三人提交的证据1单位活期存款账户明细、证据2银行进账单、证据3收据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。原告对第三人提交的上述证据均予认可。本院认为，原告提交的证据1未加盖公章，无法证实原告交纳诉争房屋的费用情况，对其真实性不予认可；证据3未加盖公章，不能达到原告的证明目的，不予采信；证据2系巨和公司出具的国家正规发票，能与证据4、5、6、10、11及第三人提交的证据1、2、3形成证据锁链，证实原告以全额出资购买昆明市盘龙区房屋的事实，本院予以采信。本院经审理确认如下案件事实：2011年9月4日原告杨永珍支付293682元给巨和公司，作为购买巨和美术小区1栋1207号房屋的房款，2011年9月9日巨和公司向原告杨永珍开具巨和美术小区预收房款的发票。2011年9月17日原告杨永珍（乙方）与巨和公司（甲方）签订《补充协议》约定，甲方采取在昆明当地媒体上首次刊登接房公告之日起的15日内，乙方付清全部房款、配套费等费用的方式购买巨和美术小区住宅，乙方同意在限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续后90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证……。2012年10月31日原告杨永珍开始交付物业管理等费用，并于2012年11月对房屋进行装修，对涉案房屋合法占有。庭审中原告杨永珍主张认购时签过购房合同，因需要备案登记，被巨和公司收走便一直未交还，巨和公司对该事实无异议。因安泰公司欠朱红债务，经朱红申请本院于2016年1月29日作出（2016）云01民初3号民事裁定书，查封、扣押、冻结安泰公司、巨和公司价值16515010元的财产。2016年3月2日本院作出（2016）云01执保90号协助执行通知书，请昆明市房屋交易产权管理处协助执行以下事项：查封巨和公司名下位于盘龙区（详见附后房产查封清单）包括涉案房屋。朱红依据本院（2016）云01民初3号民事调解书向本院申请强制执行，本院于2017年3月7日作出（2017）云01执267号执行裁定书，对被执行人安泰公司、巨和公司、胡云河价值16406033.6元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。后杨永珍提出案外人执行异议，本院于2018年4月2日作出（2017）云01执异407号执行裁定，驳回案外人杨永珍的异议请求。归纳各方的诉辩主张，本案争议的焦点是：原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。本案中，原告明知自己属于限购政策无法及时办理产权登记，却依然同第三人巨和公司签订补充协议，约定“待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后”再办理房产证。作为买受人的原告对本案未能及时办理房产证存在重大过错，因其自身原因导致未办理过户登记，其不满足上述规定中第（二）项排除执行的条件，不足以排除执行，故对原告要求对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求本院不予支持。对于原告杨永珍是否为涉案房屋所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在巨和公司名下，杨永珍依照认购协议享有的是要求巨和公司办理房产过户登记，协助完成产权变更登记的合同权利，并不能对涉案房产享有所有权，故其请求确认其为涉案房屋所有权人及巨和公司为其办理不动产权证的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告杨永珍的全部诉讼请求。案件受理费6100元，由原告杨永珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 李 蕊审判员 薛 艳审判员 徐 斌二〇一九年四月二十三日书记员 黄秋茼