云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2801民初341号 原告：西双版纳怡和物业服务有限公司。 统一社会信用代码91532800792870740Q。 住所地:景洪市曼弄枫丽水景苑2-20栋206室。 法定代表人：李健康职务：经理。 委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：吕显，男，汉族，1980年9月25日出生，系西双版纳怡和物业服务有限公司综合部经理。特别授权代理。 被告：刘瑞琼，女，拉祜族，1968年2月28日出生，身份证地址景洪市，现住景洪市。 委托诉讼代理人：刘瑞和，云南万成律师事务所律师。特别授权代理。 原告西双版纳怡和物业服务有限公司（以下简称“怡和物业”）与被告刘瑞琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡和物业委托诉讼代理人孙锦成、吕显、被告刘瑞琼及其委托诉讼代理人刘瑞和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怡和物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付其拥有产权的智源尚居住宅2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4147.20元。2、判令被告向原告支付逾期交纳的违约金（截止2018年10月31日）14432.25元。3、由被告承担全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。事实与理由：原被告于2010年1月4日签订了《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》，约定：由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于每年12月4日前按年向原告支付下一年度的物业服务费。收费标准按房屋建筑面积0.99元/月·平方米（从2015年因政策调整为0.75元/月·平方米），若不按协议交纳相关费用的，从逾期之日起按每天应交金额的千分之五比例支付违约金。但被告自2016年1月1日起拖欠物业管理服务费4147.20元，原告多次向被告催交，被告均未交纳。请支持原告全部诉讼请求。 被告刘瑞琼辩称，一、原被告签订的《前期物业服务合同无效》。开发商在选聘前期物业服务公司时没有依法招投标，而是将前期物业服务直接交给了原告，原告实际上就是一个开发商直接控制的关联企业，两家公司的法人代表均是曾雪梅。在交房时就与原告签订《前期物业服务合同》捆绑在一起，不签不能接房，业主没有选择。开发商和原告的做法，明显违反《物业管理条例》第二十四条和《合同法》有关平等、自愿、公平、诚实信用的原则，应认定该合同无效。二、无效的《前期物业服务合同》为何维持九年？首先，合同没有约定期限，其次，原告利用先占优势，一再阻挠成立业主委员会。2014年10月，度假区管委会批准成立智源尚居小区成立业主委员会筹备组，原告拖了一年才提供全体业主信息资料。2018年10月11日，业委会办公室遭打砸，报案后，原告既不积极配合，又不提供线索。深圳市恒丰物业有限公司参加投标并中标，与业委会签订《物业服务合同》，约定自2019年1月1日接管智源尚居物业，但至今原告都拒绝办理移交，拒不退出智源尚居物业管理服务。三、原告根本没有尽到合同义务。智源小区拒交物业费的业主从2015年的300余户增加到2018年的500余户，业主投诉情况在不断增加，内容涉及到房屋共用部位、环境卫生管理、绿化管理、交通秩序和车辆停放等问题。原告每年向被告收取车位服务费150元，别人却在被告车位上种树，被告要求原告解决，原告置之不理；被告车辆深夜在车位上被划，原告居然提供不了监控线索，被告只能自费修理，单元门禁坏了，公共下水道堵了，垃圾几天不清恶臭不堪，通知原告也不及时处理。以上足以说明原告根本没有尽到合同义务。原告即不服务，被告为何要给原告交费？四、原告关于逾期违约金的诉求，没有事实和法律依据。按合同要求，真正违约的是原告，而不是被告，原告居然以高出物业费3.5倍来主张逾期违约金，事实和法律依据何在？请依法驳回原告的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于原被告签订的《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》合同效力问题的相关事实认定。原告认为，与被告建立了物业管理委托合同关系，双方明确了各自的权利义务，合同是有效的，智源尚居小区业主委员会未按规定召开业主大会的情况下，选聘物业公司，已被度假区管委会、社会事业局责令整改。原告提供了营业执照、《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》、西双版纳旅游度假区管委会相关文件等证据以证明其主张。被告则认为，原被告签订的《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》，是开发商在交房时就与之捆绑在一起，业主没有任何选择，违反《合同法》和《物业管理条例》的规定，应认定合同无效；而且，原告一再阻挠业主成立业主委员会，并在业委会与深圳市恒丰祥物业服务有限公司签订《物业服务合同》后，拒绝办理移交、拒不退出智源小区物业管理服务。被告提供了西双版纳正元房地产开发有限公司及怡和物业的企业信息、关于对张云超等业主代表反映事项的回复意见、受案回执、告知函、景洪市智源小区业委会与深圳市恒丰祥物业服务有限公司签订的《物业服务合同》以证明其主张。 本院认定，原告提供的《“正元·智源尚居”前期物业服务协议》，能够证明原、被告双方签订前期物业服务协议的事实，本院予以确认。至于原被告签订前期物业服务协议的合同效力问题，本院在后面加以评述。被告提供的关于对张云超等业主代表反映事项的回复意见、受案回执、告知函、景洪市智源小区业委会与深圳市恒丰祥物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，与本案不具有关联性，对其证据效力，本案不予评判。 二、对被告刘瑞琼应否交纳物业管理服务费用的相关事实认定。原告认为，原告全面履行了合同义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告应按约定及收费标准支付物业费。原告提供景洪市发工局对智源尚居物业收费标准备案回执、西双版纳州发展和改革委员会及住房和城乡建设局联合下发关于继续执行原《西双版纳州住宅物业服务收费政府指导价标准文件的通知》、物业管理服务费欠交明细表、催缴通知及照片、2018年智源尚居业主调查统计表以证明其主张。被告则认为，原告根本没有尽到合同义务，智源尚居小区环境卫生脏乱差、垃圾长时间无人处理，道路路面损坏无人修，公共场地乱堆乱放，业主投诉多，没有服务就不应当交纳物业费。被告提供了智源尚居业主对物业服务的投诉意见清单、照片8张等证据以证明其主张。 本院认定，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。该解释第三条同时也规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，交纳物业费是业主在物业服务合同中应负的义务，如业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法定的维修、养护、管理和维护义务，可另行主张权利。对被告智源尚居业主对物业服务的投诉意见清单、照片8张等证据，本案不予审查其证据效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月4日，原告怡和物业与被告刘瑞琼签订“正元·智源尚居”前期物业服务协议，书面约定：原告怡和物业为被告刘瑞琼所购“正元·智源尚居”小区建筑面积为153.55平方米的房屋提供前期物业管理服务，按0.65元/月.平方米收取，每月应交物业管理费为100元，城市生活垃圾处置费及其它费用及代收代缴费用按规定收取，如不按协议交纳有关费用的，怡和物业有权要求对方补交欠费，并停止相关服务，且从逾期之日起按每天应交金额的千分之五比例交纳违约金；双方还对房屋装饰装修、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、消防管理、绿化、档案资料等方面的管理服务及标准作了详细的约定。2014年11月6日，景洪市发展改革和工业信息局准予怡和物业智源小区物业服务费收费标准0.75元/平方米的备案。被告刘瑞琼至今未向原告怡和物业支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服业服务合同终止。原、被告双方自2010年1月签订“正元·智源尚居”前期物业服务协议，至2015年因物业管理服务逐渐产生矛盾，该前期物业服务协议履行了一定的年限，是双方真实意思的表示，内容并不违反法律，是合法有效的合同，对被告刘瑞琼提出的前期物业服务协议无效的主张，本院不予支持。原告怡和物业提供了物业管理服务，被告刘瑞琼理应按照协议的约定交纳自2016年1月1日至2018年12月31日物业管理费4145.85元（153.55平方米×0.75元/平方·月×36月）。原告怡和物业尚主张截止到2018年10月31日逾期交纳物业费的违约金14432.25元，因原告怡和物业于2018年10月19日始向被告刘瑞琼发出缴费通知，要求其在2018年10月25日前交清物所欠的物业服务费用，故原告怡和物业主张逾期违约金的主张，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告刘瑞琼应当在本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳怡和物业服务有限公司支付自2016年1月1日至2018年12月31日物业管理费4145.85元。 二、驳回原告西双版纳怡和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费264元，由原告西双版纳怡和物业服务有限公司负担164元，由被告刘瑞琼负担100元。案件受理费原告已预交。本院不另清退，被告应将负担的部分迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  刘文云 人民陪审员  黄艳华 人民陪审员  唐 云 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  王 芳