济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4659号 原告：济南伏特实业有限公司，住所地济南市。 法定代表人:张家庚，经理。 委托诉讼代理人:李乐，山东鲁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵静，山东鲁邦律师事务所律师。 被告：浙江省二轻工贸公司，住所地杭州市。 法定代表人:谢志龙，总经理。 委托诉讼代理人:戴建景，山东千舜律师事务所律师。 第三人：浙江产权交易所有限公司，住所地杭州市。 法定代表人:周琪，董事长。 委托诉讼代理人:何非易，男，1990年10月13日出生，汉族，该单位职工，住杭州市。 委托诉讼代理人：伍一慧，女，1992年12月31日出生，汉族，该单位职工，住杭州市。 原告济南伏特实业有限公司（简称伏特公司）与被告浙江省二轻工贸公司（简称浙江二轻公司）、第三人浙江产权交易所有限公司（简称浙江产权交易所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伏特公司的法定代表人张家庚及委托诉讼代理人李乐、赵静，被告浙江二轻公司的委托诉讼代理人戴建景，第三人浙江产权交易所的委托诉讼代理人何非易、伍一慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伏特公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告伏特公司优先购买被告的位于济南市天桥区制锦市铜元局后街33号、31号两套房产，被告协助办理产权过户登记手续；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自1997年4月1日起承租浙江二轻公司所有的位于济南市铜元局后街31、33号的两套房产，1997年至2003年期间，双方的租赁合同每两年续签一次，2004年至2018年期间改为每四年续签一次，租赁期间原告一直将上述房屋用于公司生产经营。2014年4月13日，原告与浙江二轻公司就涉案房屋签订《房屋租赁协议》，协议约定原告继续承租上述两套房产，租赁期间自2014年7月1日至2018年6月30日。2017年11月，浙江二轻公司拟通过公开挂牌方式出售上述两套房产，后第三人向原告寄送《杭州、上海、宁波、济南四地10套房产转让项目网络动态报价资料》(以下简称《网络动态报价资料》)，原告于2018年1月12日收到该份资料，资料中显示被告于2017年12月19日至2018年1月16日对杭州、上海、宁波、济南四地10套房产转让进行公告，采取网络动态报价方式确定受让方，济南市天桥区制锦市铜元局后街31号和33号房屋已经出租，原承租人即原告不放弃优先购买权，意向受让方除在报名时交纳竞买保证金外，应携带《产权受让申请登记文件》及其备注清单中所列的材料、产权交易机构要求提交的其他材料等资料，限时报价开始时间为2018年1月17日上午10时，限时竞价阶段自2018年1月16日上午10：00开始，如有调整以书面（或口头）形式另行通知。原告系2018年1月12日收到《网络动态报价资料》，收到上述资料后，积极准备报价款与报价资料，但因资料中竞价时间不明确，16日或17日开始竞价，且期间仅有一个工作日的时间可以办理材料中所注明竞价需备的诸多材料。综上，被告未在合理期限内通知原告，导致原告未能依法行使优先购买权。故原告提起诉讼，要求判如所请。 被告浙江二轻公司辩称，优先购买权系法律赋予承租人的权利，该权利本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅表现在主张上，且其主张并行使优先购买权应在合理期限内。结合本案，根据原告自述及案件实际情况，我公司已于2017年11月27日前将房屋即将出售及出售的方式、条件均告知原告，原告也明确表示已知房屋即将出售并发出会按期缴纳竞标保证金、否则视为放弃优先购买权的声明。我公司依据有关处置国有资产的规定于2017年12月19日委托第三人对涉案房屋进行挂牌出售。原告在明知涉案房屋出售的时间、方式及条件，且完全可以在短时间内缴纳竞标保证金并准备齐全相应报名材料的情况下，却不予准备，仅向第三人发出声明称尊重并愿意遵守产权属地政府的交易程序及相关规定。综上所述，我公司已经以合理方式、在合理时间内将涉案房屋出售及出售时间、方式、条件的事实通知到原告，已履行了法律要求的通知义务，原告在有条件行使优先购买权的情况下消极应对，应视为放弃优先购买权。另原告已长达两年的时间未缴纳租金，存在根本性违约情形，答辩人有理由质疑原告是否有能力购买涉案房产，其现在提出行使优先购买权，也只是为了拖延时间，以使自己免费长期占用我公司的房产，达到长期获利的目的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人浙江产权交易所述称，一、我公司在本案交易中依法合规，交易合法有效。我公司作为产权交易机构应被告委托于2017年12月19日在官网（http://www.zjpse.com）上就涉案标的进行公开挂牌，公告内容包括但不限于标的具体信息、交易条件（挂牌时间、延牌规则等）、受让方资格条件、保证金交纳规则、转让方信息、联系方式等。故我公司已按照相关法律法规及规章的要求、规范有序地对交易信息进行了披露公开，足以保障包括原告在内的任一意向受让人的知情参与权利。二、从目前的证据来看，原告对整个交易过程都是知情的，完全有时间有条件行使优先购买权。1、根据原告于2017年11月出具的《原承租户不放弃优先购买权的声明》可知，原告于2017年11月就已知涉案标的将在我公司处挂牌转让，且承诺将按时交纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权。若原告有交易意向，应当主动关注我公司公开的交易信息，但在涉案标的首次挂牌期间即2017年12月19日至2018年1月16日，直至2018年1月9日，原告才首次联系我公司索取报名材料，正是由于我公司及时提供，原告才能于2018年1月10日收到报名材料，而非原告所称的2018年1月12日。且原告2018年1月10日收到报名材料时距离报名截止还有6天，报名只需提供简单的基础性材料，原告完全有时间有条件准备报名材料并邮寄，不存在原告所称诸多材料来不及准备的情形。2、现原告以限时竞价开始时间不明确导致报名材料准备时间不足为由，诉称未在首次挂牌期间提交报名材料并非自身原因，是完全混淆了限时竞价开始时间和报名截止时间的概念。限时竞价开始时间并不等同于报名截止时间，若原告对限时竞价开始时间有异议，完全可在收到报名材料后及时联系我公司，且哪怕竞价时间不明确，也不会影响报名截止时间，更不会对原告提交报名材料产生任何影响。3、根据《企业国有资产交易监督管理办法》第十八条规定，信息披露期满未征集到意向受让方的，可以延期。再结合我公司官网在对涉案标的公告中明确的交易规则，本涉案标的转让适用自动延牌规则，即如果公告期结束时未征集到意向受让方，按照5个工作日为一个延长周期，最多延长12个周期。涉案标的于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方，故按照相关规章和交易规则，挂牌期限将自动延长5个工作日，即报名截止时间延长至2018年1月23日，限时竞价开始时间推迟至2018年1月24日10：00，并不存在原告所称我公司通知其报名的时间与实际报名时间不符的情形。三、原告未按承诺行使优先购买权，涉案标的由另一意向受让方合法合规竞得，对于原告事后的不合理要求不应予以支持。本案中涉案标的受让方吴国良在延期挂牌期间即2018年1月22日按照交易规则提交了报名材料并于2018年1月23日支付了竞买保证金，取得了竞买资格，由于涉案项目只征得了一个意向受让方，故受让方于2018年1月24日10：05：02以65.69万元的价格竞得了标的房产中的31号、于2018年1月24日10：05：09以65万元的价格竞得了标的房产中的33号。该交易过程合规合法，该受让方善意获得的交易权益应当受到保护。综上，原告的主张缺乏事实及法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于济南市和33号房产属被告浙江二轻公司所有。原告伏特公司与被告浙江二轻公司自1997年4月1日起即存在租赁关系，主要约定浙江二轻公司将上述两套房屋出租给伏特公司使用，双方的租赁合同到期后即续签。双方最后一份合同系于2014年6月25日签订，主要约定伏特公司承租涉案两套房屋，租赁期限自2014年7月1日至2018年6月30日，第一年、第二年的租金为1.7万元/年，第三年、第四年的租金为1.8万元/年。 双方租赁合同履行过程中，浙江二轻公司于2017年11月向伏特公司口头表示欲通过公开挂牌的方式出售涉案房产，伏特公司于2017年11月27日向浙江二轻公司发出“原承租户不放弃优先购买权的声明”一份，主要载明：对于该房产将出售的情况已知晓，作为该房产的原承租户，我方不放弃优先购买权；我方须按时交纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权。 浙江二轻公司和浙江省手工业合作社联合社、浙江省二轻集团公司、浙江省二轻供销总公司于2017年12月19日委托第三人浙江产权交易所对包括涉案房屋在内的10套房产进行出售。 2017年12月，第三人发布《网络动态报价资料》，包括网络动态报价承诺函、网路动态报价须知、附件〔《资产交易合同（样稿）》、《浙江产权交易所竞价前台操作说明》〕。其中网络动态报价须知主要载明：本公司（即浙江产权交易所）受转让方委托，于2017年12月19日至2018年1月16日对其所拥有的杭州、上海、宁波、济南四地10套房产（包含涉案房产）转让进行公告。本次转让将采取网络动态报价的方式确定最终受让方。……二、本次转让标的所涉及的10处房产，济南市天桥区制锦市铜元局后街31号和33号房屋已出租，租赁期至2018年6月30日，原承租人不放弃优先购买权……不放弃优先购买权的原承租人须按时登记报名、交纳保证金、否则视同放弃优先购买权。……意向受让方竞买报名时应交纳竞买保证金5万元/套至浙江产权交易所指定账户，意向受让方在规定时间内经资格确认并交纳全部竞买保证金后获得参与网络动态报价交易资格。……意向受让方除在报名时应交纳竞买保证金外，应携带以下资料办理相关报名手续：（1）《产权受让申请登记文件》及其备注清单中所列的材料；（2）产权交易机构要求提交的其他材料。……不放弃优先购买权的原股东须按时登记报名、交纳竞买保证金，竞价当天须按时到达竞价会现场参与电子网络竞价。竞价过程中，有最高应价时，优先购买权人可以通过电子网络竞价系统行使优先购买权，如无更高应价，则优先购买权人为最高有效报价竞买人；如有更高应价，而优先购买权人不行使的，则该应价最高的竞买人为最高有效报价竞买人。……动态报价过程由自由报价期和限时报价期组成：1、若自由报价期结束时标的出现了有效报价，则该标的自由报价期结束，进入限时报价期；2、若自由报价期结束时标的未出现有效报价，则进入限时报价期，若在限时报价期内有人报价，则以此报价时间为新的限时报价期起点，往后等待新的报价，直至最后一个限时报价期内没有新的有效报价为止；3、若自由报价期结束时标的未出现有效报价，则进入限时报价期，限时报价期内仍没有有效报价，则标的自动流标。……本项目时间安排：发出竞价邀请：2017年12月19日；领取竞价须知：2017年12月19日至2018年1月16日下午5时；交纳竞买保证金：截止2018年1月16日下午5时（以到账为准）；竞买报名：2017年12月19日至2018年1月16日下午5时；身份激活：组织人在收到报名资料及竞买保证金后在管理后台录入或审核受让申请，由系统自动激活；自由竞价阶段：2017年12月19日上午10：00至2018年1月16日上午10：00；限时竞价阶段：自2018年1月16日上午10：00开始；限时竞价周期：180秒…本次竞价活动按照以上时间安排进行，如有调整以书面（或口头）形式另行通知……。 2018年1月15日，原告伏特公司向第三人浙江产权交易所发出声明，载明：我是济南市、33号房产的承租人伏特公司，贵公司寄来的材料已经收到。我方不放弃优先购买权，但我方尊重并愿意遵循产权属地政府的交易程序及相关规定，请贵公司对我方的合法权利给予保护和支持。 涉案标的于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方，浙江产权交易所将挂牌期限自动延长5个工作日，即报名截止时间延长至2018年1月23日，限时竞价开始时间推迟至2018年1月24日10：00。后案外人吴国良于2018年1月22日提交了报名材料，于1月23日支付了竞买保证金，并于2018年1月24日10：05：02以65.69万元的价格竞得了铜元局后街31号房产、于2018年1月24日10：05：09以65万元的价格竞得了铜元局后街33号房产。 双方当事人争议事实为：被告浙江二轻公司在出售涉案房产时是否依法履行了通知义务，有无侵犯原告伏特公司的优先购买权。 原告伏特公司认为：原告对被告处理涉案房产事宜确实知晓，但被告经办人员在对房产进行评估、拟转让过程中均告知将涉案房产出售给原告，后原告在得知涉案房产并非直接转让给原告，而是通过第三人挂牌交易时，遂向第三人索要了报价资料，第三人才向原告邮寄了《网络动态报价资料》1份，原告于2018年1月12日才收到该份材料，但资料中竞价时间不明确，2018年16日或17日开始竞价，期间仅有一个工作日的时间可以办理材料中所载明的报名需备的诸多材料；对房产如何过户、交易税费等问题该报价资料均未明确，而是注明由买售人自行到当地产权登记机关进行询问，原告至济南市国土局、房管局进行了多方咨询，均未得到关于涉案房产具体交易流程的明确答复，为避免丧失优先购买权，且在无法确定具体交易流程的情况下，原告于2018年1月15日向第三人邮寄了不放弃优先购买权的声明。但被告于2018年6月通知原告涉案房产已成交，原告觉得不可思议，第三人又向原告邮寄了查询交易记录的截屏，此时原告才得知涉案房产的拍卖竞价时间为2018年1月24日，而对原告使用的报名截止时间却是2018年1月16日。原告认为被告及第三人未能在合理时间之内允许原告行使优先购买权，侵犯了原告的合法权益。为证实其主张，原告提交如下证据：证据1、第三人向原告发出的《网络动态报价资料》一份（包含网络动态报价承诺函和报价须知），证明第三人通知原告于2017年12月19日至2018年1月16日对包括涉案房产在内的10套房产代为转让，采取网络动态报价方式确定受让方，资料载明限时报价开始时间为2018年1月17日上午10时，限时竞价阶段自2018年1月16日上午10：00开始，如有调整以书面（或口头）形式另行通知；原告系2018年1月12日收到该份材料，但资料中竞价时间不明确，且期间仅有一个工作日的时间可以办理材料中所注明的报名所需准备的诸多材料。证据2、原告于2018年1月15日向第三人发出的声明一份，附件一份（包含济南水务集团收费回执单、济南市房屋产权登记中心已购公房买卖须知、原告的法人手写的要求被告给予答复的相关问题），证明原告在2018年1月15日向第三人邮寄不放弃优先购买权的声明，除声明正文外，还在附件中明确指出第三人的报价须知中有不符合当地规定的内容，其应当发函明确或公开声明，但第三人和被告均未予答复，故并非系原告怠于行使优先购买权，而是在相关问题未得到答复时，不敢擅自报名。证据3、浙江产权交易所查询涉案房产挂牌拍卖路径截屏1份，证明涉案房产实际的竞价开始时间为2018年1月24日上午10:00，与第三人向原告通知的时间明显不符，被告及第三人未在合理期限内通知原告参与竞拍，导致原告未能依法行使优先购买权参与竞买涉案房产。经庭审质证，被告对附件有异议，不知道该附件的存在，另买卖须知也仅是办理产权证的前提条件，与买卖程序无关，也与本案无关。被告对其他证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为根据原告于2017年11月27日向被告出具的不放弃优先购买权的声明，可知原告于2017年11月27日之前既知房屋即将出售，且出售的方式为挂牌出售。被告于2017年12月19日委托第三人将涉案房屋挂牌出售，原告于2018年1月9日向第三人索取报名材料，并于1月10日收到第三人邮寄的网络动态报价资料及根据原告要求的特殊情况就上述材料填写须知进行了特别提醒和说明。根据第三人提供给原告的报名资料，载明缴纳竞买保证金的截止时间为2018年1月16日下午5时，且将打入的账户、账号、开户行记载明确；在该报名资料中需要原告提交的报名材料非常简单，只需填写一份申请表，对网络动态资料进行签字确认，营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，将上述资料邮寄于第三人即报名成功。但原告在2018年1月10日收到如此简单的报名材料且有充分的时间准备这些资料的情况下，却不予准备，而是于2018年1月15日向第三人作出声明，愿意遵循产权属地的交易程序及规则，而根据第三人邮寄的交易程序明确载明不按时缴纳竞标保证金及报名资料即视为放弃优先购买权；故原告的不作为行为导致其丧失优先购买权，应由其自行承担法律后果。第三人对附件有异议，认为从未收到过此材料，且在2018年1月15日的声明中已写明以下空白，并没有所谓附件的标注，关于原告提交的买卖须知相关规定系在济南当地有关房屋转让的规定，与房屋挂牌是两个概念，与本案无关。第三人对其他证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为在第三人官网就涉案标的公告中已明确写明该标的适用自动延牌规则，也写明延牌规则是指如果公告期结束时，如果未征集到意向受让方，按照五个工作日为一个周期，最多延长12个周期，且上述延牌规则有法律依据。另根据相关法律法规，第三人无任何法定或约定的义务需要在官网公告及邮寄的报名材料以外、以其他任何形式向原告再次发出通知。 被告浙江二轻公司为证实其上述质证意见，提交如下证据：证据1、2017年11月27日原告向被告出具的不放弃优先购买权的声明复印件一份，证明被告已于2017年11月27日将涉案房产要出售的情况及出售方式告知原告，原告承诺按时缴纳保证金办理竞买报名手续，否则视为放弃优先购买权。证据2、2018年1月15日原告向第三人发出不放弃优先购买权的声明复印件一份，证明原告已收到第三人向其邮寄的参与竞拍所需准备的报名材料，原告表示尊重并愿意遵循产权属地政府的交易程序及相关规定。证据3、产权受让申请登记文件（企业）、报名材料填写说明和《网络动态报价资料》（包括网络动态报价承诺函和报价须知，资产交易合同样稿和浙江产权交易所竞价前台操作说明）复印件各1份，证明原告已收到第三人向其邮寄的报名资料，该资料详细载明参与竞拍需要准备的资料、时间及交纳竞买保证金的账号，不放弃优先购买权的原承租人须按时登记报名、缴纳保证金，否则视同放弃优先购买权，结合证据2，原告承诺愿意遵循第三人的交易程序及相关规定，却未按第三人的要求进行报名并交纳竞标保证金，应视为放弃优先购买权。经庭审质证，原告对上述证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告虽于2017年11月27日向被告所发出不放弃优先购买权的声明，但此时被告并未告知原告通过何种方式、何种途径进行竞卖，且被告与第三人在2017年12月19日才签订的委托转让协议，所以在2017年11月27日原告并不知道被告是通过第三人对涉案房产进行处置；原告仅收到第三人邮寄的网络动态报价承诺函和报价须知，且1月12日收到，后因时间仓促，在无法落实报名所需清单中的相关资料的情况下、为避免优先买权丧失遂于2018年1月15日向第三人发出不放弃优先购买权的声明，声明中写明的产权地系济南市，且原告也至济南市国土局、房管局进行过咨询，但未得到明确答复，所以才发出上述声明；通过被告提交的网络动态报价须知可知第三人和被告均并未向原告告知过在2018年1月16日17时以后还可以进行报名和竞拍，而案外人又是在2018年1月24日才竞买了涉案两套房产，与第三人向原告告知的时间相去甚远，故原告的优先购买权受到侵犯。 第三人浙江产权交易所认为：延牌规则在第三人官网就涉案标的公告中已明确写明该标的适用自动延牌规则，也写明延牌规则是指如果公告期结束时未征集到意向受让方，按照五个工作日为一个周期，最多延长12个周期，且上述延牌规则有法律依据；再者第三人无任何法定或约定的义务需要在官网公告规则及邮寄的报名材料以外以任何形式向原告再次发出通知；第三人已按照相关法律法规的要求规范有序地对涉案标的进行了披露公开，足以保障原告在内的所有意向受让方了解交易规则和知情参与的权利，同时原告的两次声明都表明其愿意遵守第三人处的交易规则，但其未遵守，故后果应由其自行承担。为证实其主张，第三人提交如下证据：证据1、挂牌公告一份，证明第三人已按照相关规章和委托协议的要求就涉案标的在第三人官网中予以挂牌公告，并在该公告中明确披露了涉案标的挂牌适用自动延牌规则，原告亦可通过第三人官网上查询到涉案标的的公告信息，包括延牌规则。证据2、原告2017年11月27日不放弃优先购买权的声明一份，证明原告于2017年11月27日已知涉案标的将要在第三人处挂牌转让，并承诺将按时交纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权。证据3、原告2018年1月15日的不放弃优先购买权的声明一份，证明原告在收到第三人邮寄的报名材料后表示愿意尊重和遵循产权属地政府的交易程序及相关规定，即遵照浙江省政府的相关规定。证据4、2018年1月9日第三人邮寄给原告的报名材料一宗（包括产权受让申请登记文件（企业）、报名材料填写说明和《网络动态报价资料》），快递电子单、快递签收电子单、物流记录、快递底单、邮箱截图各一份，证明原告于2018年1月9日才首次联系第三人索要报名材料，第三人于当日寄出，原告于2018年1月10日收到报名材料而非其所称的1月12日收到，首次报名截止时间为2018年1月16日，原告完全有时间有条件行使其优先购买权；同时结合原告的两份声明，证明原告承诺愿意遵循浙江省政府的交易程序及相关规定，却不按照第三人的交易规则办理报名手续并交纳竞买保证金，应视同放弃优先购买权。证据5、受让方吴国良参与竞买的申请材料、银行回单（保证金）、《浙江产权交易所竞价报价记录表》、《浙江产权交易所竞价结果一览表》、《浙江产权交易所竞价成交价格确认单》（31、33）各一份，证明受让方吴国良在延牌期间提交的报名材料，缴纳的保证金，完全按照交易规则依法合规竞得涉案标的，应对其合法权益予以保护。经庭审质证，对于证据1，原告认为该挂牌公告截屏系2018年9月27日的，用该截图来证明2018年1月就有了延牌规则，与常理不符，证明该证据系伪造。对于证据2、3质证意见同上，另原告2017年11月份出具的声明对象是被告，2018年1月15日出具的声明对象是第三人，是在收到第三人的报价资料、但无法在两个工作日内完成报价须知第4页第三项8、9、10、12条考察的情况下向第三人发出的不放弃优先购买权的通知，原告从未恶意不参与报名和竞价，而是根据该报价须知，原告无法确定其如购买涉案房产应如何参与，竞买是否会得到法律保护，交易流程是否会顺畅。对于证据4，原告认为根据该顺丰快递单号，顺丰快递官网及任何查询快递渠道均无法查询到单号为072048587512的快递；2018年9月28日距离邮寄时间2018年1月9日半年有余，第三人所提供快递派件状态仍未显示签收状态，仅显示派送状态；该快递状态查询中虽然并未显示签收状态，但该快递详单背面却有原告法人“张家庚”签字，且经过比对可以看出该签字并非“张家庚”本人签署；综上，原告并未向第三人所述于2018年1月10日收到其邮寄的资料；且原告在1月12日收到的第三人邮寄的资料中仅有《网动态报价承诺函》及报价须知，并没有前台操作说明及资产交易合同样稿、产权受让登记文件，由此可知第三人和被告在向原告进行交易规则告知时未告知全部规则事项。对证据5真实性无异议，但根据该证据及原告收到的《网络动态报价须知》，给原告的材料中显示涉案房产自由报价时间系2017年12月19日上午10时—2018年1月16日上午10时，自由报价期结束时标的未出现有效报价，则自由报价期结束进入限时报价期，限时报价开始时间2018年1月16日上午10时，限时报价期内仍没有有效报价，则标的自动流标。而根据第三人提供给吴国良的《网络动态报价须知》，涉案房产自由报价时间系2017年12月19日上午10时—2018年1月24日上午10时，自由报价期结束时标的未出现有效报价，则自由报价期结束进入限时报价期，限时报价开始时间为2018年1月24日上午10时，限时报价期内仍没有有效报价，则标的自动流标。另在给吴国良的报价须知第3页第2条显示：原告就涉案标的没有放弃优先购买权，证明其接受了原告2018年1月15日声明的内容，但当庭却辩称1月16日前没交纳保证金就视为放弃优先购买权，自相矛盾。被告和第三人未对该标的延牌规则进行明确告知，且在动态报价资料中并未体现；吴国良在2018年1月24日10：02对涉案房产进行了限时报价，但第三人向原告告知的信息中自由报价期及限时报价期于2018年1月16日上午便已结束；原告无从知晓第三人向原告、吴国良发送的《网络动态报价须知》自一开始便是不同版本，还是竞价活动时间发送调整变动仅向吴国良告知而未向原告告知；且吴国良系在2018年1月23日才向第三人缴纳竞买保证金，次日通过系统成交，该保证金缴纳的时间与成交时间跟第三人通知给原告的保证金缴纳时间、竞买时间均不相符，原告未能在与其他竞买人同等条件下依法行使优先购买权，吴国良的竞买行为系对原告优先购买权的侵害。被告对第三人的证据和证明内容无异议，认为原告以不作为的形式丧失优先购买权，应自行承担相应的法律后果。 另审理中，原告伏特公司将涉案两套房屋的购房款1306900元交至本院。 本院认为，原告伏特公司与被告浙江二轻公司就涉案房产签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效，故被告在租赁期限内出售涉案房产时，原告作为承租人对涉案房产享有优先购买权。本案的争议焦点为：被告在出售涉案房产过程中是否侵犯了原告的优先购买权，原告伏特公司对涉案房产是否仍享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述法律规定，承租人的优先购买权是依法产生的，具有一定的专属性；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。关于“合理期限”的认定问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，不得再主张优先购买权，故合理期限界定为十五日为宜。本案中，根据原告于2017年11月27日向被告出具的不放弃优先购买权的声明，以及被告于2017年12月19日委托第三人将涉案房屋挂牌出售的事实，可以认定原告在2017年12月19日之前不知道被告将委托第三人出售涉案房屋的事实。根据被告和第三人的现有证据，无法认定被告何时、以何种方式通知原告其将委托第三人通过挂牌方式出售涉案房产；根据被告和第三人的陈述，原告于2018年1月9日索要报名资料，即便按第三人陈述其将报名材料于当日寄出、原告于1月10日收到，截止向原告邮寄的报价须知中载明的报名截止时间2018年1月16日，也不符合法律规定的15天的合理期限。涉案房产于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方，第三人将挂牌期限自动延长5个工作日，即报名截止时间延长至2018年1月23日；在2018年1月15日第三人收到原告的不放弃优先购买权的声明后，在1月16日挂牌期满未争得任一意向受让方的情况下，被告或第三人应向原告告知该事实以及截至2018年1月23日仍可以报名的事实，现有证据无法认定被告履行了该全面告知义务。第三人辩称其网站公告中显示有延牌规则、原告应知晓该规则，本院认为该公告系向不特定的社会公众所发出，系第三人履行自己的竞卖手续，并非系向原告履行通知义务。另第三人并不具有判断交易一方是否丧失优先购买权的权利，在法律无明文规定且承租人未明示放弃优先购买权的情况下，并不能根据其自行制定的“未按时登记报名、交纳保证金，否则视同放弃优先购买权”的交易规则，得出原告已当然丧失优先购买权的结论。综上，被告并未在合理期限内、全面告知原告涉案房产出售的相关事实，侵害了原告的优先购买权；案外人吴国良虽竞得涉案房屋，但尚未办理产权过户手续；现原告主张以同等条件优先购买涉案房产，其该主张于法有据，本院予以支持；且原告已将全部购房款交至本院，故其要求被告协助办理涉案房屋过户登记手续，亦符合法律规定，本院予以支持。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告济南伏特实业有限公司优先购买位于济南市和33号房产。 二、被告浙江省二轻工贸公司于本判决生效之日起10日内协助原告济南伏特实业有限公司办理济南市和33号房产的产权过户登记手续。 案件受理费16560元，减半收取计8280元，由被告浙江省二轻工贸公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  徐艳艳 二〇一九年四月二十八日 书记员  崔玉祺