湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终582号上诉人（一审原告暨反诉被告）：盛光年，男，1981年11月10日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：邓绍忠，湖北群力律师事务所律师。被上诉人（一审被告暨反诉原告）：叶云良，男，1978年9月2日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审被告暨反诉原告）：左惠英，女，1981年12月5日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审被告暨反诉原告）：张丙光，男，1977年10月15日出生，汉族，住大冶市。上诉人盛光年因与被上诉人叶云良、左惠英、张丙光房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人盛光年上诉请求：撤销一审判决，改判叶云良、左惠英、张丙光共同赔偿其经济损失395867元（装修费及鉴定费81067元、停业期间人工工资164800元、预期可得利益150000元）即上诉人向被上诉人支付租金114200元；改判驳回叶云良、左惠英、张丙光的反诉请求。事实与理由：一审判决认定叶云良、左惠英、张丙光已构成违约，应赔偿其直接损失；一审庭审期间其聘请的厨师长卫某出庭作证，证实其租赁涉案商铺经营的天天香美食城（以下简称美食城）停工期间工资减半发放，其提供的员工毛某等人的调查笔录也能证明上述事实，一审判决对上述证据不予认定与事实不符；美食城经营规模不大，没有聘请专业会计人员，其提供的收入支出账是日常明细账，为其亲笔记录的原始记账凭证，能够证明2015年10月29日至2016年6月22日正常经营期间美食城存在经营利润的事实，其中明细账目载明2016年2月25日至2016年6月22日期间总收入470396.5元，总支出312982.5元，扣除房租、物业费、水电费支出，日平均纯利润为1134.86元，至合同解除按481天计算，可得利益损失为545867.66元（考虑到经营淡旺季、部分成本已单独主张等因素，确定可得利益损失为150000元），一审法院对上述证据不予采信且认为预期可得利益损失系间接损失，属于认定事实错误。一审期间其已提供通知其已退出涉案商铺的书面告知书及照片等证据，证明其于2018年3月15日退出涉案商铺，但一审法院并未记录在案，其以在涉案商铺内张贴通知书的方式通知其已腾退的事实并不违反约定，叶云良、左惠英、张丙光作为涉案商铺所有人有充分管理责任，应知晓其已搬离，仅凭店内遗弃物品认定其未腾退涉案商铺并要求赔偿占用损失，缺乏事实依据。被上诉人叶云良、左惠英、张丙光辩称：其已履行房屋租赁合同义务，2015年7月在签订房屋租赁合同前已将涉案商铺交付盛光年装修；2015年10月黄石市嘉园物业有限公司（以下简称嘉园物业公司）制止盛光年装修后，经公安机关协调嘉园物业公司向其承诺不再对盛光年经营进行干预，盛光年全程参与协调并随后签约，其并未隐瞒事实；租赁合同约定涉案商铺环保责任由盛光年承担，后因盛光年达不到整改要求被下陆区环保局责令停业，其并未违约，故其不应赔偿涉案商铺装修及餐具设备费等损失，即使赔付也应扣除装修费中未附合部分的损失；另外，证人卫某与盛光年有利害关系，证人毛某未出庭，盛光年提供的收入支出账目不符合证据要求，故盛光年提供的证据不足以证明存在损失；盛光年无证据证明2018年3月已退出涉案商铺，盛光年拒不腾退涉案商铺造成其损失理应赔偿，故请求驳回上诉，维持原判。盛光年向一审法院提出诉讼请求：判令叶云良、左惠英、张丙光共同赔偿其涉案商铺装修及厨房设备费79067元、鉴定费2000元、停业期间人工工资164800元、预期可得利益150000元，共计395867元。叶云良、左惠英、张丙光向一审法院提出反诉请求：判令盛光年赔偿其自2017年11月1日至2018年11月1日因涉案商铺占用所致损失91200元（自2018年11月1日至判决确定的义务履行完毕之日的损失另行计算）；判令盛光年返还由其垫付的物业费用13321元。一审判决认定：2014年7月8日，叶云良、左惠英与黄石市嘉泰置业有限公司（以下简称嘉泰置业公司）签订商品房买卖合同，购买位于嘉泰·银河湾项目第17幢17附2号门面。2015年11月1日，叶云良、左惠英、张丙光（出租方，甲方）与盛光年（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：出租房屋坐落在黄石市团城山广州路18号嘉泰·银河湾17-2；出租房屋建筑面积为190平方米；乙方租赁该商铺用作餐厅经营，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；期限为5年，自2015年11月1日起至2020年11月1日止；按照先付款后使用的原则，租金金额每平方米40元，第一年租金分3次支付，第二年租金还是每平方米40元，第三年每年租金上涨10%；合同期内，该商铺的物业费、电费、水费及经营活动产生的其他费用一概由乙方负责，如因乙方欠费造成有关单位向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴或从乙方租赁保证金中扣除；乙方在经营期间，要做到对左右和楼上住户无污染、无噪声、无油烟，并配合有关部门办好治理和合法手续。合同签订后，盛光年对涉案商铺进行装修营业，租金交至2016年7月份。2016年6月，下陆区环保局向美食城下达《环境保护限期整改通知书》，要求对违法排污行为整改并补办环评手续，但美食城整改后一直无法通过验收导致无法经营，2017年10月18日盛光年（乙方）向叶云良、张丙光（甲方）发出通知，载明：因甲方与嘉泰置业公司签订补充协议书，同意该商铺不作为餐饮行业使用，导致乙方从2016年9月份一直停业至2017年9月份（停业期间乙方付工人工资费用60000元），目前仍然无法正常营业，现乙方书面通知甲方，要求于2017年10月31日前向乙方赔偿一切损失。2017年10月29日，叶云良、左惠英、张丙光向盛光年邮寄通知，通知其支付截止2017年10月下欠的租金106400元，并解除双方的房屋租赁合同，退还租赁房屋。2018年，双方因房屋租金发生纠纷诉至法院，黄石市中级人民法院作出终审判决（2018年9月14日生效）。2018年9月18日盛光年委托湖北玖誉房地产评估有限公司黄石分公司对涉案商铺内装饰装修及设施设备于价值时点（估价委托日期2018年9月18日）的装修价值提供咨询估价并作出《房屋装修咨询估价报告》，估价结果为装修及设施设备评估总价79067元。盛光年支付评估鉴定费2000元。另认定，涉案商铺系叶云良、左惠英、张丙光共同购买。2014年2月17日，叶云良与嘉泰置业公司签订《补充协议》，约定：由于餐饮行业对整个小区环境会造成一定的油烟及噪声污染，该地块在规划开发过程中没有为商铺铺设专用的内置烟道及排污管道，故该商铺在任何时候都不能作为餐饮业对外营业使用。2015年10月22日，嘉园物业公司（甲方）与左惠英、张丙光（乙方）签订协议书，约定：乙方享有与其他商铺同行同等的经营权利；若今后需对店面进行统一整改，乙方需配合甲方及政府相关部门，不得以任何理由托延、拒绝、若因此造成的损失由乙方自行承担；如乙方整改不合格，责令停业，与甲方无关。2018年12月28日，叶云良、左惠英、张丙光向嘉园物业公司交纳涉案商铺2016年8月19日-2018年12月18日期间的物业费13321元。一审判决认为：盛光年与叶云良、左惠英、张丙光签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。2014年2月17日叶云良与嘉泰置业公司签订的房屋买卖合同《补充协议》明确约定“由于餐饮行业对整个小区环境会造成一定的油烟及噪声污染，该地块在规划开发过程中没有为商铺铺设专用的内置烟道及排污管道，故该商铺在任何时候都不能作为餐饮业对外营业使用”，但叶云良、左惠英、张丙光在明知涉案商铺不能作为餐厅的情况下仍与盛光年签订用途为餐厅经营的《房屋租赁合同》，盛光年在下陆区环保局执法过程中才得知涉案商铺不得用作餐饮业的约定，叶云良、左惠英、张丙光对此情况并未告知盛光年，后涉案商铺因环境污染问题被下陆环保局责令整改无法通过验收而停止营业，导致盛光年无法按合同约定用途经营餐厅，故叶云良、左惠英、张丙光关于盛光年经营的餐厅停业系其自身原因造成的主张，法院不予支持；叶云良、左惠英、张丙光辩称涉案商铺环境保护的责任按约定应由盛光年承担，但涉案商铺不能安装排污设备系涉案商铺所在地块在规划开发过程中没有为商铺铺设专用的内置烟道及排污管道所致，该项辩解理由不成立，故叶云良、左惠英、张丙光已构成违约，依法应承担违约责任，赔偿盛光年因其违约行为造成的直接损失。盛光年主张赔偿涉案商铺装修及厨房设备费用损失，法院认为，该损失费用系叶云良、左惠英、张丙光违约行为造成的直接损失，湖北玖誉房地产评估有限公司黄石分公司出具的《房屋装修咨询估价报告》对该损失费用予以证实，叶云良、左惠英、张丙光在庭审中对此估价报告虽有异议但表示不申请重新鉴定，故法院对此估价报告予以采信并认定涉案商铺装修及厨房设备费用为79067元，鉴定费2000元系鉴定涉案商铺装修及厨房设备费用的必要费用，依法应由叶云良、左惠英、张丙光承担，故法院对盛光年提出的赔偿该项损失及费用的诉请予以支持。盛光年主张赔偿停业期间的人工工资164800元，法院认为，该费用虽系叶云良、左惠英、张丙光违约行为造成的直接损失，但盛光年提交的证据不足以证明该项损失，故法院对盛光年的该项诉请不予支持。盛光年主张赔偿预期可得利益损失，法院认为，该损失系间接利益损失且盛光年提供的相关证据不足以证实该损失，故法院依法对盛光年的该项诉请不予支持。叶云良、左惠英、张丙光主张因房屋占用所致损失，盛光年与叶云良、左惠英、张丙光签订的《房屋租赁合同》已由生效判决解除，但盛光年一直占有涉案商铺，盛光年主张其已于2018年3月退出涉案商铺，但对此未提供相关证据予以证实，法院依法不予认可，又因盛光年在庭审中明确表示其已退出涉案商铺，叶云良、左惠英、张丙光有权随时收回涉案商铺，应视为盛光年已向叶云良、左惠英、张丙光退还涉案商铺，且截至2017年11月1日前的涉案商铺占用所致损失已经相关生效判决确定，故对叶云良、左惠英、张丙光主张盛光年赔偿因房屋占用所致损失的诉请，法院部分予以支持，占用涉案商铺所致损失的期限确定为2017年11月1日至2018年11月28日（一审庭审之日）止，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准即每平方米40元/月的标准计算（损失计算方法为：自2017年11月1日至2018年11月1日91200元；自2018年11月2日至判决确定的义务履行完毕之日的损失另行计算，共计98293.33元）。叶云良、左惠英、张丙光主张的物业费损失，法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定合同期间内商铺物业费由盛光年负责，故盛光年应支付其占用涉案商铺期间（自未交物业费起算之日2016年8月19日起至2018年11月28日止）物业费，故法院对叶云良、左惠英、张丙光主张盛光年向其返还垫付的物业费13321元的诉请部分予以支持，确认盛光年向叶云良、左惠英、张丙光返还垫付的物业费13194.13元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及第二百一十六条的规定，判决：一、叶云良、左惠英、张丙光于判决生效之日起五日内共同给付盛光年商铺装修及厨具设备费79067元、鉴定费2000元，共计81067元；二、盛光年于判决生效之日起五日内给付叶云良、左惠英、张丙光因房屋占用所致损失98293.33元及垫付的物业费13194.13元，共计111487.46元；三、驳回盛光年的其他诉讼请求；四、驳回叶云良、左惠英、张丙光的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决除对盛光年提交的美食城经营期间收入支出账证据不采信、及未认定2015年7月在签订房屋租赁合同前涉案商铺已交付盛光年装修的事实有误外，其他查明的事实属实。本院认为：叶云良、左惠英、张丙光与盛光年签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。叶云良、左惠英、张丙光辩称其已实际交付涉案商铺，并未违反房屋租赁合同约定，但2014年2月17日其与嘉泰置业公司签订购买涉案商铺补充协议时，明确约定“由于餐饮行业对整个小区环境会造成一定的油烟及噪声污染，该地块在规划开发过程中没有为商铺铺设专用的内置烟道及排污管道，故该商铺在任何时候都不能作为餐饮业对外营业使用”，其承认与盛光年达成租赁合意后就将涉案商铺交付盛光年装修，在明知涉案商铺不能用作餐厅经营的情况下，其仍将涉案商铺交付盛光年装修并签订用途为餐厅经营的《房屋租赁合同》，盛光年在装修数月后及下陆区环保局执法时才得知涉案商铺不得用作餐饮业，其辩称盛光年装修前即知晓涉案商铺不得用作餐饮用途，但并未提供证据证实；涉案商铺被下陆区环保局责令停止营业后，又因商铺设施限制无法通过整改验收导致无法重新营业，故其违反在租赁期间保持涉案商铺符合约定“用作餐厅经营”用途的义务在先，其违约是导致盛光年无法实现合同预期目的的根本原因，盛光年停付租金是履行同时履行抗辩权，不构成违约，故叶云良、左惠英、张丙光关于其没有违反房屋租赁合同约定、盛光年经营美食城被责令停业与其无关的主张于法无据，本院不予支持。叶云良、左惠英、张丙光违约在先，本无权解除合同，但鉴于该合同已实际无法履行，且盛光年曾书面通知其赔偿因美食城无法经营导致的停业损失，证明盛光年对解除合同并无异议，故本院以（2018）鄂02民终915号民事判决解除双方于2015年11月1日签订的房屋租赁合同（2018年9月14日生效）。盛光年主张应赔偿涉案商铺装修与厨房设备费及鉴定费合计81067元，该项费用系叶云良、左惠英、张丙光违约行为造成的直接损失，其提供的《房屋装修咨询估价报告》对该项损失费用予以证实，叶云良、左惠英、张丙光在二审期间并未申请重新鉴定，但主张损失费用中不应包括未形成附合的装饰装修物于法有据，故一审判决依据估价报告认定装修及厨房设备费用、鉴定费81067元均系其违约行为造成的直接损失不当，本院予以纠正，扣除盛光年二审期间认可的未形成附合的电脑、冷柜、消毒柜等11项物品合计10820元，本院认定叶云良、左惠英、张丙光应赔偿盛光年装修及厨房设备费用、鉴定费70247元。盛光年主张应赔偿其停业期间人工工资164800元，该费用虽系叶云良、左惠英、张丙光违约行为造成的直接损失，但其提供的厨师长卫某、员工毛某关于“停业期间减半支付员工工资”、“停业期间曾间断经营”的证言及美食城人员工资表等证据，与其2017年10月18日书面通知确认的“从2016年9月份一直停业至2017年9月份(停业期间付工人工资费用60000元)”的事实存在矛盾，其提供的证据不足以证明停业期间实际支付过工资及具体数额，应承担举证不力的后果，且此部分损失可计入经营成本综合考虑，故本院对盛光年的该项诉请不予支持。盛光年主张经营期间的预期可得利益，此系叶云良、左惠英、张丙光违约行为造成的合同履行后可以获得利益的损失，叶云良、左惠英、张丙光明知盛光年在学校周边经营美食城及经营期间雇佣员工、逐月交纳房租等情况，应当能够预见存在盈利的事实，故盛光年的该项主张于法有据；一审期间盛光年提交美食城经营期间收入支出账作为证据，叶云良、左惠英、张丙光只是对该证据是否符合会计法规定的要求提出异议，并未否认该证据的真实性；该收入支出账是盛光年记录的原始记账凭证，虽然不符合会计账目要求，但该证据记载的相关财务数据能够印证2015年10月29日至2016年6月22日美食城正常经营期间收入支出的客观事实，故一审判决不采信该证据与事实不符，本院予以纠正；庭审期间盛光年主张收入支出账载明美食城2016年2月25日至2016年6月22日期间总收入470396.5元、总支出312982.5元，扣除房租、物业费、水电费支出，日平均纯利润为1134.86元，盛光年主张至合同解除按481天计算，可得利益损失为545867.66元，叶云良、左惠英、张丙光对此予以否认但并未提供证据反驳，且未提出司法鉴定申请；可得利益损失依法应为美食城经营可得的纯利润损失，综合考虑收入支出帐不属于规范的会计数据、四个月的经营数据不足以证明2015年10月29日至2016年6月22日全部经营期间利润的确定性，且未核减获取利润需要支付的相关税费及必须支付的经营成本，扣除盛光年单独主张的涉案商铺装修与厨房设备费及鉴定费损失，本院酌定可得利益损失为163760.30元（日均利润1134.86元×30%×481天），基于盛光年考虑经营淡旺季、部分成本已单独主张等因素，已将可得利益损失确定为150000元，故盛光年关于叶云良、左惠英、张丙光应赔偿其可得利益损失150000元的主张，本院予以支持。另外，盛光年经营美食城被责令停业系叶云良、左惠英、张丙光违约行为所致，其应合法主张权利，但2016年8月其停付租金后既未主张权利、也未提出解除合同，占用租赁房屋超过合理期限且未采取适当措施防止损失的扩大，对该项扩大的损失应予以赔偿，其辩称已于2018年3月15日退出涉案商铺，但并未提供证据予以证实，故叶云良、左惠英、张丙光关于盛光年应赔偿涉案商铺占用期间损失的主张，本院予以支持；鉴于截至2017年11月1日前占用涉案商铺所致损失已经相关生效判决确定，且叶云良、左惠英、张丙光并未在相关判决生效后的合理期间内申请执行，故一审判决认定盛光年占用涉案商铺损失的起止时间和数额不当，本院予以纠正，本院确定盛光年应以双方约定的租金标准（按每平方米40元/月计算）赔偿占用租赁房屋期间的损失83600元（从2017年11月1日至2018年10月1日止）。叶云良、左惠英、张丙光主张应赔偿其物业费损失，但其违反合同约定义务在先，盛光年因无法实现合同预期目的而停付租金和物业费不构成违约，盛光年只应赔偿因占用租赁房屋超过合理期限而扩大的损失，而占用涉案商铺所致损失已经相关生效判决确定，即以双方约定的租金标准计算，而不能依据已解除合同约定的其他义务计算，故一审判决认定盛光年向叶云良、左惠英、张丙光返还垫付的物业费13194.13元，缺乏法律和事实依据，本院予以纠正，叶云良、左惠英、张丙光的上述诉请，本院不予支持。综上所述，盛光年的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初1060号民事判决第一项为：叶云良、左惠英、张丙光自收到本判决之日起五日内共同给付盛光年商铺装修及厨具设备费68247元、鉴定费2000元，共计70247元；二、变更黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初1060号民事判决第二项为：盛光年自收到本判决之日起五日内给付叶云良、左惠英、张丙光因房屋占用所致损失83600元；三、叶云良、左惠英、张丙光自收到本判决之日起五日内共同赔偿盛光年合同履行后可以获得的利益损失150000元；四、驳回盛光年的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4136元，由叶云良、左惠英、张丙光共同负担2481元，盛光年负担1655元；反诉费减半收取1195元，由叶云良、左惠英、张丙光共同负担195元，盛光年负担1000元。二审案件受理费7694元，由叶云良、左惠英、张丙光共同负担4590元，盛光年负担3104元。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇一九年四月二十八日法官助理徐昊书记员黄洁