上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初27399号原告(反诉被告)：阮阿娇，女，1977年5月6日出生，汉族，户籍地福建省福安市。委托诉讼代理人：吉祥，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明，公司员工。原告阮阿娇与被告上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年10月19日立案后，被告仁丰公司于2018年10月25日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)阮阿娇的委托诉讼代理人吉祥、被告(反诉原告)仁丰公司的委托诉讼代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮阿娇向本院提出诉讼请求：1、判令仁丰公司返还阮阿娇转让费1.5万元、免租期租金1万元、保证金4万元；2、要求仁丰公司返还2018年8月18日至2018年8月31日期间租金9,032元；3、要求仁丰公司返还部分租金10万元。诉讼过程中，阮阿娇撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2017年5月20日，仁丰公司与阮阿娇签订合作协议，约定阮阿娇向仁丰公司租赁上海市虹口区凉城路835、837号房屋(以下简称系争房屋)，用于经营中医养身，合作期限为2年7个月，自2017年6月1日起至2019年12月31日止，免租期为15日，在合同中期结算；2017年6月1日起至2019年2月28日期间租金为每月2万元，2019年3月1日起至2019年5月31日期间租金为每月16,700元,2019年6月1日起至2019年12月31日期间租金为每月21,000元；保证金为4万元；仁丰公司应向阮阿娇提供办理营业执照所需材料。双方之间名为合作协议实是租赁关系。协议签订后，仁丰公司将系争房屋交付阮阿娇使用，阮阿娇支付了保证金4万元及首期租金6万元。协议中虽没有约定房屋转让费，但阮阿娇根据仁丰公司工作人员李文娟的要求支付了1.5万元转让费至其个人账户。因办理营业执照需要仁丰公司提供相关材料，但仁丰公司一直未提供符合要求的材料，导致阮阿娇于2018年5月31日才完成企业设立，期间因无营业执照导致无法经营给其带来巨大损失。2018年8月，仁丰公司诉至法院，要求解除双方签订的合作协议，在调解过程中阮阿娇同意解除协议，后仁丰公司申请撤诉，双方于2018年8月17日进行交接，但阮阿娇房租支付至2018年8月31日。仁丰公司多收取了部分租金、转让费并拒不退还保证金，为维护自身权益，阮阿娇遂诉至法院。仁丰公司辩称，双方之间确为租赁关系。仁丰公司在协议签订后就按约向阮阿娇提供了所有的办证材料，阮阿娇因自身原因拖延办理，导致材料过期，后才需要第二次提供办证材料。阮阿娇已于2018年5月31日办理好营业执照，现已经不存在阮阿娇所称不能办理营业执照的情况。2018年7月因阮阿娇不支付租金，仁丰公司起诉讼要求解除协议，后在调解过程中阮阿娇也表示同意解除合同，故双方于庭后办理了交接手续，但阮阿娇仍拖欠物业费、水电费。关于阮阿娇诉请要求退还的1.5万元转让费，是阮阿娇与经办人李文娟协商支付给上家的清场费，系李文娟个人收取，仁丰公司并未收取该笔费用，故与仁丰公司无关。关于免租期租金，协议约定免租期为15日，在合同中期结算，2019年3月1日至2019年5月31日期间月租金16,700元，为已经减免后的租金，减免部分作为免租期待遇。况且仁丰公司于2017年5月18日交付房屋，提前15日，阮阿娇实际上也已享受了免租期。协议解除是因阮阿娇方违约，仁丰公司不同意退还保证金。系争房屋租金收取至2018年8月31日，双方确于2018年8月17日进行交接，故同意返还2018年8月18日至2018年8月31日期间租金9,032元。仁丰公司向本院提出反诉请求：1、要求阮阿娇支付2018年1月至2018年8月物业费1,716.8元、2017年11月至2018年8月水费285元、2018年7月至2018年8月电费本金及滞纳金共计597.61元；2、要求原告支付2018年9月1日至2018年10月15日房屋使用费共计3万元。事实和理由：2018年8月17日双方进行交接，阮阿娇交还了系争房屋，但仍有水、电费及物业费未及时缴纳，并已产生滞纳金，现仁丰公司已经代为支付，故要求阮阿娇支付相关费用。此外，阮阿娇投资的上海虹口娉婷美容院注册地于2018年10月15日才迁出系争房屋，导致系争房屋无法经营使用，故要求阮阿娇支付2018年9月1日至2018年10月15日期间房屋使用费，标准参照租金每月2万元。阮阿娇针对反诉辩称，认可水电费及物业费金额，也同意支付给仁丰公司。但不同意支付房屋使用费，阮阿娇已经于2018年8月17日交还系争房屋，并且及时申请办理了企业注销手续，实际于2018年10月注销。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人系雷允上集团，仁丰公司向雷允上集团租赁系争房屋。2017年5月20日，仁丰公司作为甲方，阮阿娇作为乙方，双方签订合作协议，约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方用于经营中医养身，建筑面积约147.98平方米；甲方提供场地，甲方只收取固定收益管理费用，经营风险、责任后果乙方自负，和甲方无关，乙方必须合法经营；合作期限为2年7个月，自2017年6月1日起至2019年12月31日止，甲方应于2017年6月1日前将该房屋腾空交付乙方使用，甲方给予15日为免租期，在合同中期结算；固定收益金额：2017年6月1日起至2019年2月28日期间租金为每月2万元，2019年3月1日起至2019年5月31日期间租金为每月16,700元,2019年6月1日起至2019年12月31日期间租金为每月21,000元；固定收益按3个月为一期，第一期固定收益乙方应于签订合同当日付清，以后每期提前10天支付；如乙方逾期支付固定收益，则每逾期一日按应付固定收益的千分之三向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过15日，除如数补缴固定收益及滞纳金外，甲方视为乙方擅自终止本合同，并按约承担违约责任；保证金4万元于签订协议当日支付；甲方应于合作关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将保证金全额无息退还乙方；甲方协助乙方办理营业执照，并提供办理营业执照所需要的材料；甲乙任何一方如未按照协议条款履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方解除协议，且违约方须支付守约方违约金按两个月固定收益来计。协议签订后，阮阿娇向仁丰公司支付了首期租金6万元及押金4万元。系争房屋于2017年5月18日交付阮阿娇使用，阮阿娇对系争商铺进行装修经营美容院。另查明，2017年5月9日，阮阿娇向仁丰公司工作人员李文娟个人账户支付了1万元，2017年5月20日又支付5,000元。2017年7月13日，上海市工商行政管理局出具企业名称预先核准通知书，预先核准阮阿娇出资设立上海圆玉美容院，保留期至2018年1月13日。后预核准过期，2018年2月27日，阮阿娇再次自主申报，上海市工商行政管理局预先核准阮阿娇出资设立上海虹口娉婷美容店，有效期至2018年8月26日。2018年5月31日，上海市工商行政管理局颁发正式营业执照。2018年7月11日，仁丰公司向本院递交诉状，以阮阿娇仅于2018年6月27日支付了2018年6月1日至2018年7月31日期间租金4万元，未按约足额支付3个月租金为由，要求解除双方签订的合作协议，要求阮阿娇搬离系争房屋，将房屋返还仁丰公司，并支付逾期支付租金的滞纳金5,520元及违约金4万元。2018年7月27日，阮阿娇收到诉状后支付仁丰公司2018年8月租金2万元。2018年8月13日，双方至法院进行调解，阮阿娇表示最后一期租金少付2万元是因仁丰公司一直拖延提供办理营业执照的相关材料，导致营业执照到5月底才办好。现已经支付了2018年8月租金，也同意解除双方之间的合作协议。后仁丰公司向本院申请撤诉，双方于2018年8月17日自行办理了系争房屋交接手续，仁丰公司收回系争房屋。2018年8月14日，上海虹口娉婷美容店申请注销，同年10月10日，注销成功。审理中，阮阿娇表示双方租金支付日期并未严格按照协议履行，双方协商变更租金支付时间为当月20日左右。仁丰公司认可阮阿娇确曾提出过延付租金，仁丰公司同意最迟当月租金于当月月底付清。以上事实，由合作协议、营业执照、转账明细、收据、企业名称预先核准通知书、房屋交接书、电费发票、收费收据、物业费缴费单、本院(2018)沪0109诉前调5740号谈话笔录及双方当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。仁丰公司与阮阿娇签订的合作协议系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。仁丰公司辩称合作协议解除系因阮阿娇未按时支付2018年6月至2018年8月的租金，构成违约，故不同意退还保证金。然根据此前双方履行协议的情况，支付租金时间并非严格按照协议履行，仁丰公司也自认曾同意阮阿娇延迟支付租金，且双方确因办理营业执照问题一直进行沟通，阮阿娇晚付租金情有可原。综合前案诉讼情况，仁丰公司起诉后，阮阿娇即付清了租金，双方对于解除协议达成一致后，仁丰公司撤回起诉，双方自行办理了交接手续，故本院认为协议系双方协商解除，仁丰公司现不同意返还保证金依据不足，本院不予支持。关于转让费1.5万元，双方合作协议中并无约定，且系阮阿娇转账给案外人李文娟个人，阮阿娇现要求仁丰公司返还该费用依据不足，本院不予支持。阮阿娇可依法另行解决。对于阮阿娇提出的返还免租期租金的诉请，协议约定免租期在合同中期结算，但并未约定具体时间，且2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金16,700元，明显低于前一期间的租金标准，该期租金差额与15日租金数额相当，应为仁丰公司给予阮阿娇的免租待遇，且仁丰公司提前将房屋交付阮阿娇，故本院认为阮阿娇已经实际享受了免租期待遇，对于阮阿娇要求返还免租期租金的诉请，本院不予支持。双方协议解除后，仁丰公司已于2018年8月17日收回房屋，阮阿娇租金实际支付至2018年8月31日，现仁丰公司同意返还2018年8月18日至2018年8月31日期间租金9,032元，本院予以照准。仁丰公司反诉要求阮阿娇支付未缴纳的物业费、水电费及滞纳金，阮阿娇予以认可并同意支付上述费用，本院予以照准。关于房屋使用费问题，仁丰公司已于2018年8月17日收回房屋，且协议中并无注册地迁出的相关约定，阮阿娇已及时向主管部门申请注销上海虹口娉婷美容店，故仁丰公司要求阮阿娇支付房屋使用费的反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，上海仁丰房地产经纪有限公司返还阮阿娇保证金4万元;二、自本判决生效之日起十五日内，上海仁丰房地产经纪有限公司返还阮阿娇2018年8月18日至2018年8月31日期间租金9,032元；三、自本判决生效之日起十五日内，阮阿娇支付上海仁丰房地产经纪有限公司物业费1,716.8元，水费285元，电费本金及滞纳金597.61元；四、驳回阮阿娇的其余诉讼请求；五、驳回上海仁丰房地产经纪有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,780.64元，减半收取计1,890.32元，反诉受理费678.93元，由阮阿娇、上海仁丰房地产经纪有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一九年四月十七日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。