福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初686号 原告：杨创强，男，汉族，1983年7月3日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告杨创强与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨创强委托诉讼代理人王柳莺，被告委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨创强向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向杨创强支付逾期办理商品房权属登记违约金34514元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：原、被告于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》，约定：杨创强向碧桂园公司购买三明市梅列区商品房，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向杨创强交付该商品房。如因碧桂园公司原因，杨创强不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，杨创强不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向杨创强支付违约金。合同订立后，杨创强依约支付了722041元，碧桂园公司虽依约于2017年2月8日向杨创强交付商品房，但直至2018年8月30日才通知杨创强办理房屋权属登记证书，逾期478天，构成违约，应当向杨创强支付违约金722041元。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，杨创强主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年3月26日，杨创强与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》,主要约定：杨创强向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园6号22幢1402号房，建筑面积91.59平方米，房屋总价款为722041元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给杨创强使用。碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付杨创强。如因碧桂园公司原因，杨创强不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，杨创强不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按杨创强已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，杨创强向碧桂园公司支付了购房款722041元。 2.2017年6月23日，碧桂园公司与杨创强签订《协议》，就案涉房屋买卖合同发票开具、回馈方案执行等事宜达成协议，约定杨创强无需支付位于映翠湾24＃楼负二层7号车位价款90000元，案涉商品房办理收楼手续后，碧桂园公司将2000元的回馈金冲抵购房款。同时，协议约定，虽然房屋买卖合同约定的价款为722041元，但碧桂园公司仅向杨创强开具金额为630041元的发票。2017年2月8日，碧桂园公司向杨创强交付案涉商品房。 2.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号22幢办理了首次登记(总确权)。同日，碧桂园公司通知杨创强办理办证相关事宜。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 杨创强主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园公司虽依约于2017年2月8日向杨创强交付了商品房，但直至2018年8月30日才通知杨创强办理房屋权属登记手续，逾期478天，构成违约，碧桂园公司应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。杨创强与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致杨创强未在房屋交付使用后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题 杨创强主张，逾期办证的天数应从交房的之日，即2017年2月8日起计算至2018年8月30日，扣除90天，共计478天，以实际交付的购房款722041元为基数计算。 碧桂园公司认为，讼争楼幢于2018年8月30日完成首次登记，业主即可自行前往不动产登记中心办理权属证书，碧桂园公司的合同义务即已完成，碧桂园公司同日即通知并移交业主自行办理权属证书的相关资料，系杨创强怠于行使其自身义务，不应由碧桂园公司承担责任，同时还应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。即案涉违约金的计算起点时间应以约定的交付之日或实际交付之日（以最晚的时间为准），故其于2017年2月8日办理商品房交付，应从2017年2月8日之日届满90日的次日即2017年5月10日开始计算至楼幢首次登记即2018年8月30日止，并扣除30日计算违约金。根据原、被告签订的《协议》，杨创强无需支付车位价款90000元，案涉商品房办理收楼手续后，碧桂园公司将2000元的回馈金冲抵购房款。同时，协议约定，碧桂园公司仅向杨创强开具金额为630041元的发票。故商品房的违约金应以630041元为基数计算。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司虽于首次登记后及时履行通知义务，但因其迟延办理案涉商品房的首次登记，导致杨创强不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2017年2月9日）起的第90日（即2017年5月10日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日2018年8月29日。杨创强主张逾期办证的天数不符合合同约定，本院予以调整。因房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金起算时间应当扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。杨创强与碧桂园公司虽约定杨创强无需支付车位买卖合同约定的车位价款90000元及约定回馈金2000元冲抵购房款，但杨创强实际交付的购房款金额为722041元，《协议》的约定仅是对购房款支付方式进行的变更，而非对购房款数额进行的变更，购房款金额以《商品房买卖合同》约定的数额为准。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系杨创强与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。杨创强有权要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，但对杨创强主张的违约责任的计算方法本院按照案涉《商品房买卖合同》的约定进行调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给杨创强逾期办理商品房权属登记违约金34369.2元(该违约金按已付购房款722041元的日0.01%计算，从2017年5月10日计算至2018年8月29日)； 二、驳回杨创强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费663元，减半收取计331.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 芳 二〇一九年四月十二日 书记员 李曼莹 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。