宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终79号 ? 上诉人(原审被告)：宁夏固原经济技术开发区管理委员会。住所地：宁夏固原市经济开发区。 法定代表人：张汉斌，系该管委会主任。 委托诉讼代理人：李林峰，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人(原审原告)：固原爱丽斯木业有限公司。住所地：固原市原州区。 法定代表人：何宗弟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人宁夏固原经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）因与被上诉人固原爱丽斯木业有限公司（以下简称爱丽斯木业公司）租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出（2018）宁0402民初2692号民事判决，爱丽斯木业公司、开发区管委会均不服向本院提起上诉。本院作出（2018）宁04民终665号民事裁定以事实不清发回重审。原一审作出（2018）宁0402民初6731号民事判决。开发区管委会不服向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人开发区管委会委托诉讼代理人李林峰、被上诉人爱丽斯木业公司委托诉讼代理人郭云安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开发区管委会上诉请求：1、撤销固原市原州区法院(2018)宁0402民初6731号民事判决第二项；2.驳回爱丽斯木业公司一审诉讼请求；3、一、二审案件受理费由爱丽斯木业公司负担。事实和理由：一、一审对被上诉人损失数额认定缺乏证据及事实依据，一审未明确涉案固定资产性质。使用了“该固定资产系被告同意原承租人修建，属于合法建筑或者违法建筑”模棱两可的表达，致判决缺乏明确事实基础。若固定资产系违法建筑，则双方签订的《原州区小微企业创业园标准厂房租赁合同》，被上诉人与固原东普木业有限公司签订的《厂房转租机器及附属建筑买卖合同》，是否均应以涉案固定资产违反法律、行政法规强制性规定自始无效。机械设备及固定资产的投入，系被上诉人自案外人固原东普木业有限公司转租、转让时确定的数额。被上诉人自愿与固原东普木业有限公司签订的合同，只证明其双方之间的民事租赁、买卖合同关系及双方合意价格，不能根据被上诉人与案外人之间的合同关系，将其价格认定为本案中被上诉人所受到的损失，该认定既缺乏因果关系又违反合同相对性原则。且该价格及认定比例缺乏事实依据，未经鉴定，一审以转让价格百分之四十、七十进行认定，无事实及法律依据。二、一审关于可得利益损失的认定缺乏证据及事实依据。1、被上诉人未提供证据证明多家客户订购其产品，一审据此判定被上诉人可得利益损失，无证据和事实依据。2、在被上诉人没有提供证据证明其生产成本、收益情况下，一审酌情确定上诉人按照每年100000元向被上诉人赔偿可得利益损失，显失公正。3、一审认定上诉人赔偿被上诉人看管厂房人员工资73500元错误。该笔支出无论被上诉人正常生产还是因故停工，均为必然支出费用，不属被上诉人遭受损失，应予驳回。三、一审关于租赁合同事实认定错误，适用法律错误。1、双方签订的厂房租赁合同，未明确约定厂房用途。不存在被上诉人主张的“约定租用圆德慈善产业园冬××区六号厂房2000平方米作为木工板生产场地”情形。案外人修建的车间、宿舍、锅炉房等固定资产，均系未通过规划许可的违章建筑，宁夏圆德慈善产业园管理委员会作为政府机关，不可能对违法违规行为进行确认或背书。被上诉人未提供证据证明宁夏圆德慈善产业园管理委员会对被上诉人和案外人的上述行为予以认可。被上诉人和案外人之间的机器设备、固定资产转让系由其自行决定的民事行为，与宁夏圆德慈善产业园管理委员会无任何法律关系。一审将被上诉人的民事租赁、买卖合同关系发生原因归之于上诉人，实质是将未出现在被上诉人和案外人转让合同中的管委会作为合同履行的第三方，系认定事实错误。2、依照合同相对性原则，被上诉人与案外人之间的合同行为和上诉人与被上诉人之间的合同行为，是两个相互独立且无因果关系的法律行为。上诉人已按合同约定向被上诉人交付了厂房，履行了应尽义务，一审将不属于合同约定范围内的“通过消防验收并合格”加入到厂房租赁合同中，给上诉人强加义务。四、被上诉人至今未办理生产许可手续，不具备生产条件。其在尚未取得法定生产许可条件下，非法从事生产经营，其取得的利益系违法所得。被上诉人不积极履行自身法定责任义务，反而主张由上诉人承担赔偿责任，没有任何依据，应由其自行承担因此遭受的损失。一审对被上诉人违法所得利益进行保护，违反相关法律规定。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。 爱丽斯木业公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，应予维持。 爱丽斯木业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除爱丽斯木业公司与宁夏圆德慈善产业园管理委员会签订的《原州区小微企业创业园标准厂房租赁合同》；2、判令开发区管委会赔偿爱丽斯木业公司机械设备投入1450000元，固定资产投入547662元，厂房租赁保证金120000元；3、判令开发区管委会赔偿因合同无法履行造成日停工期间负担的人员工资：48100元/月×15个月721500元；4、判令因开发区管委会原因租赁合同无法履行造成日停工损失22560元；5、本案诉讼费由开发区管委会负担。 一审法院认定事实：宁夏圆德慈善产业园管理委员会将其产业园内厂房出租给案外人固原东普木业有限公司作为木工板生产经营场地。案外人生产经营期间征得产业园管理委员会的同意后在××区、宿舍一栋、锅炉房一间并安装锅炉一台。2016年6月12日，爱丽斯木业公司征得产业园管理委员会的同意后与案外人固原东普木业有限公司签订《厂房转租、机器及附属建筑买卖合同》，约定爱丽斯木业公司从案外人固原东普木业有限公司转让涉案厂房内的机器及附属建筑，其中机器设备价款为1450000元，安装及材料人工费45000元，办公室建筑物及装饰家具228.2平方米、每平方米1250元，共计285250元。宿舍150.9平方米、每平方米450元，共计67905元。车间338.4平方米、每平方米330元，共计111672元。锅炉房108.1平方米、每平方米350元，共计37835元。厂房租赁押金120000元，转让总价款为2117662元。爱丽斯木业公司与宁夏圆德慈善产业园管理委员会补签《原州区小微企业创业园标准厂房租赁合同》，并将落款时间写在2016年3月16日。租赁合同约定，爱丽斯木业公司租用圆德慈善产业园东××区，面积2000平方米作为木工板生产场地，租赁期限为5年，年租金120000元，并享受前两年免租金，后三年减半征收租金的优惠。后涉案厂房划归开发区管委会管理。2016年6月份，爱丽斯木业公司转让设备投产完成，并开始投入生产，投产后设备运转正常，产品达到预定可以使用状态并成功打入市场，与多家客户先后订购原告公司生产的产品。2016年10月9日，因涉案厂房未经消防设计验收，固原市公安消防支队扶贫发展试验区大队责令限期改正。导致爱丽斯木业公司无法生产经营，一直停业至今。爱丽斯木业公司雇用的员工除看管厂房的一人外，其余员工支付了几个月工资后返回家中。爱丽斯木业公司雇用看管厂房人员月工资3500元，自厂房停产后支付至今。双方协商解决未果。爱丽斯木业公司实际使用该厂房六个月时间，从2016年3月16日双方合同签订自2016年10月9日消防部门下发消防责令限期整改通知之日止。开发区管委会整改是从2017年10月份开始至2018年5月10日止。整改后验收日期是2018年5月25日。一审法院认为，爱丽斯木业公司从案外人固原东普木业有限公司转租、转让涉案厂房及固定资产，宁夏圆德慈善产业园管理委员会对爱丽斯木业公司和案外人的上述行为均予以认可，且知情涉案厂房的用途，同意原来的案外人修建车间、宿舍、锅炉房等事宜，并补签《原州区小微企业创业园标准厂房租赁合同》，因此，爱丽斯木业公司与宁夏圆德慈善产业园管理委员会签订的《原州区小微企业创业园标准厂房租赁合同》是在双方充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。爱丽斯木业公司投产后正常生产一段时间，由于涉案厂房未经消防设计、验收，消防栓无水，厂房使用苯材搭建，均不符合消防要求而被消防部门叫停整改。根据我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。提供合格租赁物是出租人的法定义务。我国《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”该条文为法律强制性规定，故作为出租人未尽到提供合格出租物的义务，其履行合同义务不符合约定和法律规定。爱丽斯木业公司是基于对政府公信力的认同，购买了前任承租人的设施及扩建的厂房，雇用人员进行生产，并按照合同约定缴纳了保证金，其行为是完全按照合同约定履行合同义务。爱丽斯木业公司所承租的厂房并非属于按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方当事人在签订合同时，也未将租赁厂房经消防验收合格约定为合同生效条件，签订的租赁合同所涉厂房未经消防验收合格并不必然导致合同无效。涉案厂房未经消防验收直接导致承租人用于生产的厂房无法开业正常生产，合同目的不能实现。作为建设方或者管理人没有相关消防设施以及没有进行备案，出租人应该提供符合法律规范、规定的标的物，而且该标的物应与实现合同目的相一致，开发区管委会所提供的标的物不合格，应当承担赔偿承租人损失的责任。因此，爱丽斯木业公司请求解除涉案租赁合同的主张于法有据，且开发区管委会亦同意解除，爱丽斯木业公司的该项请求予以支持。对于爱丽斯木业公司主张要求赔偿机械设备投入损失、固定资产投入损失，根据我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于开发区管委会提供的厂房不符合我国《消防法》的强制性规定，已经构成根本违约，给爱丽斯木业公司造成了一定的直接损失。对于可移动的机械设备，酌情确定由开发区管委会按爱丽斯木业公司转让时支出的费用百分之四十予以折价赔偿。对于固定资产，即转让的车间、宿舍、锅炉房等，爱丽斯木业公司转让时一并转让，该固定资产系开发区管委会同意原承租人修建，属于合法建筑或者违法建筑，未经建设部门办理有关手续，开发区管委会又向爱丽斯木业公司进行租赁，开发区管委会应承担一定的过错责任。酌情确定由开发区管委会按爱丽斯木业公司转让时支出的费用百分之七十予以折价赔偿。对于爱丽斯木业公司主张的停工损失，因租赁合同违约而予以解除，不能实现合同目的。爱丽斯木业公司主张的五年预期损失，因双方合同的约定期限为五年，消防整改合格日期为2018年5月25日，扣除六个月正常生产时间，预期损失应计算至消防验收合格之日止，即每年10万元，按照一年零六个月时间计算为15万元。消防验收合格后的预期损失不予支持。对于爱丽斯木业公司主张的保证金，租赁合同解除后，应予以退还。对于爱丽斯木业公司主张的因停工期间负担的人员工资，除看管厂房人员外，因为已停工，所以不存在向员工支付工资的情形，爱丽斯木业公司的该项主张既无事实根据，又无法律依据，故爱丽斯木业公司的该项主张不予支持，但应支付雇用厂房看管人员工资损失。开发区管委会提出的预期损失不予赔偿等抗辩意见，理由成立，予以采纳。其它抗辩意见，理由不能成立，不予采纳。综上所述，开发区管委会部分诉请成立，其部分诉讼主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条一款（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决：一、解除原告固原爱丽斯木业有限公司与宁夏圆德慈善产业园管理委员会签订的《原州区小微企业创业园标准厂房租赁合同》；二、由被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内向原告固原爱丽斯木业有限公司赔偿机械设备投入损失580000元（1450000元×40%）、固定资产投入损失383363.40元（547662.00元×70%）、可得利益损失150000元、看管厂房人员工资损失73500元（3500元×21个月），退还保证金120000元，共计1306863.40元；三、驳回原告固原爱丽斯木业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29694元，由固原爱丽斯木业有限公司负担12315元，由宁夏固原经济技术开发区管理委员会负担17379元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合爱丽斯木业公司与案外人固原东普木业有限公司签订厂房转租、机器及附属建筑买卖合同的时间，及爱丽斯木业公司与宁夏圆德慈善产业园管理委员会签订厂房租赁合同的时间，以及开发区管委会庭审中认可上述厂房租赁合同系补签的陈述意见，足以确认宁夏圆德慈善产业园管理委员会知晓并同意固原东普木业有限公司修建涉案厂房内的附属建筑物及知晓并同意爱丽斯木业公司自固原东普木业有限公司处转租涉案厂房及转让机器、附属建筑物的事实。现宁夏圆德慈善产业园管理委员会移交由开发区管委会管理，故宁夏圆德慈善产业园管理委员会与爱丽斯木业公司签订合同约定的权利义务及知晓并同意爱丽斯木业公司转租涉案厂房及转让机器、附属建筑物应承担的法律权利义务，当然及于开发区管委会。因涉案厂房经消防部门以未经消防设计、验收，消防栓无水，厂房使用苯材搭建，不符合消防要求责令整改，致爱丽斯木业公司无法正常生产经营，合同目的不能实现。爱丽斯木业公司现主张解除其与宁夏圆德慈善产业园管理委员会签订的厂房租赁合同，开发区管委会亦同意解除，根据当事人意思自治原则，对爱丽斯木业公司的该项请求应予支持。合同解除后，爱丽斯木业公司应予搬出涉案厂房。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案厂房是在未经竣工验收消防备案的情形下由宁夏圆德慈善产业园管理委员会出租给爱丽斯木业公司经营使用，其本身存在过错，且现因涉案厂房不符合消防要求责令整改，致爱丽斯木业公司无法生产经营，宁夏圆德慈善产业园管理委员会存在违约情形，根据前述法律规定，开发区管委会应当承担合同解除造成爱丽斯木业公司直接及间接损失的法律责任。关于爱丽斯木业公司主张赔偿机械设备损失的请求。对该可移动设备，应以折旧费及拆除安装费用以赔偿其损失较为公平合理。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年。故依据上述法律规定，机械设备折旧费应为：1450000元÷10年×折旧期1.9年（消防整改时至验收结束时）=275500元。因爱丽斯木业公司与固原东普木业有限公司签订转让合同时约定安装及材料人工费为45000元，参照该约定，酌情确定机械设备拆除安装费为100000元较为合理。故机械设备折旧费及拆除安装费合计为375500元应由开发区管委会承担赔偿责任，机械设备由爱丽斯木业公司自行拆除。故一审酌定以机械设备转让费用的百分之四十折价赔偿显失合理。关于附属建筑物的损失，即转让的车间、宿舍、锅炉房等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，该上述附属建筑物虽未办理有关合法手续，但宁夏圆德慈善产业园管理委员在第三人修建时未加以阻止，应视为其同意修建，且知晓并同意该附属建筑物由原承租人转让，现因涉案厂房未经消防验收合格致爱丽斯木业公司无法正常生产经营，开发区管委会对此应承担过错责任。爱丽斯木业公司在转让时对该附属建筑物相关手续未尽审查注意义务，其亦应承担一定法律后果，故由开发区管委会对该附属建筑物承担百分之七十的赔偿责任应属合理。关于爱丽斯木业公司主张停工的间接损失即可得利益损失的请求，涉案厂房经消防整改结束后，爱丽斯木业公司可以继续生产经营，但其未予生产，故整改结束后的损失应由其自负。一审结合其实际生产时间、经营状况及消防整改情形，确定15万元符合实际。关于爱丽斯木业公司主张停工期间负担的人员工资损失，一审结合本案实际，支持雇佣厂房看管人员工资损失亦属正确。关于开发区管委会上诉提出停工损失系爱丽斯木业公司违法所得不应赔偿的意见，因爱丽斯木业公司对其经营业务虽未取得生产许可证等相关手续，但该行为属行政管理范围，不属本案审查范围，对其上述意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初6731号民事判决第一项，即“一、解除固原爱丽斯木业有限公司与宁夏圆德慈善产业园管理委员会签订的《原州区小微企业创业园标准厂房租赁合同》”； 二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初6731号民事判决第二、三项，即“二、由宁夏固原经济技术开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内向固原爱丽斯木业有限公司赔偿机械设备投入损失580000元（1450000元×40%）、固定资产投入损失383363.40元（547662.00元×70%）、可得利益损失150000元、看管厂房人员工资损失73500元（3500元×21个月），退还保证金120000元，共计1306863.40元；三、驳回固原爱丽斯木业有限公司的其他诉讼请求”； 三、被上诉人固原爱丽斯木业有限公司于本判决生效后六十日内搬出涉案厂房； 四、由上诉人宁夏固原经济技术开发区管理委员会于被上诉人固原爱丽斯木业有限公司搬出涉案厂房后5日内向被上诉人固原爱丽斯木业有限公司赔偿机械设备损失375500元、附属建筑物损失383363.40元（547662.00元×70%）、可得利益损失150000元、看管厂房人员工资损失73500元（3500元×21个月），共计982363元； 五、由上诉人宁夏固原经济技术开发区管理委员会于被上诉人固原爱丽斯木业有限公司搬出涉案厂房后5日内向被上诉人固原爱丽斯木业有限公司退还保证金120000元； 六、驳回被上诉人固原爱丽斯木业有限公司一审其他诉讼请求。 如未按指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费29694元，上诉人宁夏固原经济技术开发区管理委员会负担26428元，被上诉人固原爱丽斯木业有限公司负担3266元；二审案件受理费16562元，上诉人宁夏固原经济技术开发区管理委员会负担14721元，被上诉人固原爱丽斯木业有限公司负担1841元。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇一九年四月十日 书记员  周亮亮