江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初1464号 原告:南京银泉建设发展有限公司，住所地在南京市浦口区汤泉街道惠济北路18号汤泉农贸市场。 法定代表人：吴家宝，经理。 诉讼代表人：南京银泉建设发展有限公司清算组。 负责人：周会耀。 委托诉讼代理人：童伟，江苏中盟律师事务所律师。 被告：张思斌，男，汉族，1969年9月29日出生，住南京市浦口区。 原告南京银泉建设发展有限公司（以下简称银泉公司）与被告张思斌买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月11日立案受理后,依法适用普通程序于2019年5月7日、2019年4月2日两次公开开庭进行了审理。原告银泉公司委托诉讼代理人童伟到庭参加诉讼，被告张思斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银泉公司诉称，2016年3月28日，原告将其依据与南京汤泉温泉旅游开发公司签署的《汤泉街道农贸市场建设项目特许经营权》而建设经营的位于汤泉街道木兰路农贸市场内约1300平方米的房产转让给被告，合同总价为765万元。该合同签订后，被告未支付款项，故诉至法院，请求判令：一、被告支付合同款765万元及迟延履行利息（自2016年3月28日起至实际支付之日止按照日利率0.175‰计算）；二、被告支付原告违约金6000元；三、诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉请，向本院提供以下证据： 证据一、民事裁定书、民事决定书，证明原告已进入强制清算程序，南京银泉建设发展有限公司清算组（以下简称清算组）有权代表原告参加诉讼； 证据二、特许经营协议，证明原告基于其与南京市汤泉旅游开发有限公司的合同约定，享有对汤泉农贸市场建设、经营权利； 证据三、房屋转让协议，证明原、被告于2016年3月28日在汤泉签订房屋转让合同，约定原告将位于汤泉街道木兰路农贸市场内面积为1300平方米的房屋转让给被告，价款为765万元； 证据四、（2017）苏0111清申3号第6号通知书及现场图，证明清算组于2017年8月1日在汤泉街道农贸市场张贴公告，并告知各方银泉公司已进入强制清算程序，银泉公司进入清算程序后，不得进行与清算无关的经营活动； 证据五、（2017）苏0111清申3号第7号通知书及现场图，证明清算组于2017年9月8日在汤泉农贸市场张贴公告告知各买受人向清算组履行相关义务的通知； 证据六、（2017）苏0111清申3号第11号通知书及现场图，证明清算组于2017年12月21日，清算组书面通知被告向清算履行义务； 证据七、（2017）苏0111强清2号民事裁定书、协助执行通知书及照片，证明法院根据清算组申请依法向被告送达了相应的法律文书，明确告知其应当向清算组履行合同义务，但截止目前，被告未按合同约定履行义务。 被告吴家宝答辩称，原、被告是签订过房屋买卖合同，且房屋已经交付使用，被告已经向银泉公司法定代表人吴家宝支付部分房款，剩余房款约40万余元，如果有生效判决，被告同意向清算组支付。 被告为主张辩称，向法庭提供以下证据： 证据一、2017年5月6日证明一份，证明原、被告于2009年-2017年间债权债务两项正好冲抵，双方互不相欠，所有账目全清； 证据二、欠条一份，证明截止2017年5月6日，被告尚欠原告房款337.4万元，被告承诺于2018年春节前付清； 证据三、中国农业银行同城汇款客户回执一份，证明被告按照吴家宝的指示，支付房款100万元至案外人戚良伟账户； 证据四、收据一份，证明被告于2017年11月14日支付房款117000元； 证据五、收条一份，证明被告于2017年12月7日向吴家宝支付房款40000元； 证据六、2017年9月13日紫金农商银行汇款凭证一份，证明被告按照吴家宝的指示，支付房款11万元至案外人周维维账户； 证据七、农民资金专业合作社归还占用互助金结算凭证三份，证明被告向吴家宝指示的案外人杨学荣、毕晶宝支付了房款37.58万元； 证据八、江苏农村商业银行电子交易回单一份，证明被告按照吴家宝的指示向案外人戚良伟支付房款9万元； 证据九、中国农业银行同城汇款客户回执一份，证明被告按照吴家宝的指示向案外人戚良伟支付房款91万元； 证据十、紫金农商银行银行转账凭条两份，证明被告按照吴家宝的指示向案外人戚良伟支付房款200万元。 证据十一、借款单一份，证明被告于2018年3月5日向原告支付房款20万元。 被告对原告提供证据的质证意见：对原告提供的证据一、二、四、五与被告无关，真实性无法核实，对原告提供的证据三、六、七真实性无异议。 原告对被告提供证据质证意见：对证据一的真实性不予认可，该证据与被告后续证据相矛盾。证据二为复印件，对真实性不予认可，且对已付房款部分没有相关证据予以证明。对证据三至证据十一的关联性不予认可，被告所列款项均未支付至原告账户，吴家宝虽为银泉公司的法定代表人，但收条及借款单均为注明是支付银泉公司房款，其他转账对象均不是银泉公司，不能证明原告收到了房款。 本院认证意见：对原告提供证据，原告提供了证据的原件，且与本案相关，本院对证据真实性予以确认。对被告提供的证据一，与被告提供的其他证据矛盾，故本院对该证据不予确认。对被告提供的证据二，被告未提供原件，且与被告提供的付款明细矛盾，本院对该证据不予确认，对被告提供的证据三至证据十一，被告未提供证据证明系支付欠原告的房款，本院对关联性不予确认。且证据十、十一的付款时间为法院及清算明确告知应当直接向清算组履行义务之后，被告仍拒绝向清算组履行，故本院对该证据不予确认。 本院查明事实如下：2008年6月3日，原告银泉公司与南京金泉经济技术开发中心、鉴证方汤泉农贸市场建设管理指挥部签订汤泉街道农贸市场建设项目特许经营协议一份，约定经汤泉农贸市场建设管理指挥部批准，南京金泉经济技术开发中心转让汤泉农贸市场特许经营权，并与银泉公司签订特许经营协议。南京金泉经济技术开发中心授权银泉公司设计、建设、运营、维护项目设施并通过经营本项目而获取收益的独家权利，并在特许经营期届满时，该地块范围内的全部资产划归南京金泉经济技术开发中心。特许经营期限为四十九年，自协议签订之日计算，在特许经营期限内，银泉公司拥有项目的所有资产、设备、设施的经营权，所有权归南京金泉经济技术开发中心。银泉公司在特许经营期限内租赁项目所用土地、未经南京金泉经济技术开发中心同意，银泉公司不得变更土地用途，不得处置土地使用权。在特许经营期限内，银泉公司对外经营、承租项目范围内所有资产、设备、设施时，不得超过四十九年的特许经营年限，在特许经营期限内，如果外部条件发生变化，由南京金泉经济技术开发中心协助银泉公司办理相关手续，银泉公司补交土地出让金，取得土地使用权。 2016年3月28日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定银泉公司将位于汤泉街道木兰路农贸市场内的写字楼、店面共计1300平方米的房屋转让给被告，转让价格为765万元，其中转让款为353万元，工程款为412万元，被告此次购买房屋只需支付转让款353万元，签订合同后，被告支付100万元，房屋交付后30日内支付剩余253万元。合同签订后，银泉公司已将房屋交付被告使用。 2017年6月19日，本院受理了申请人姚兵对银泉公司的强制清算申请，并指定了江苏中山清算事务所有限公司担任银泉公司清算组，2017年8月1日，清算组在案涉农贸市场各出入口张贴通知，告知银泉公司各租户及房产买受人，在通知发出之日，租金、转让款不得再向银泉公司或第三方支付，只应向清算组支付。2017年9月8日，清算再次张贴通知，要求各租户及房产买受人于2017年10月31日前，将购房合同、承租协议及房款、租金缴纳凭证收据，书面提交清算组以便债权债务统计、核查。购房人、承租户等自通知发出之日，房款、租金不得再向银泉公司及吴家宝、第三人支付，仅应向清算组支付。2017年12月28日，本院根据清算组申请，向被告送达民事裁定书、协助执行通知书各一份，要求其停止向银泉公司支付债务，如需支付，应支付至清算组账户。 银泉公司法定代表人吴家宝陈述称吴家宝欠上述案外人戚良伟、周维维等债务，但吴家宝未明确前述款项属于支付购房款，而是认为被告应当直接将购房款向其支付。关于工程款，农贸市场不是被告建的，别墅是被告建的，欠被告的具体金额不清楚，但是和原告银泉公司无关。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，原告银泉公司在合同签订时未取得案涉房屋的所有权并不影响房屋买卖合同效力，双方仍应按合同约定履行，现原告已将案涉房屋交付被告使用，被告应当按照约定支付款项，被告抗辩支付给吴家宝的款项，吴家宝出具的收条及借据并未注明系支付原告的购房款，且被告陈述2017年12月6日向吴家宝支付40000元系用于吴家宝女儿出嫁，并非支付原告购房款，而2018年2月13日借款20万元在本院向被告送达协助执行通知书之后，故该两笔款项不能确认为支付原告购房款。被告支付给案外人戚良伟、周维维、杨学荣、毕晶宝的款项，均不能确认系支付案涉房款，且本院于2017年12月28日向被告送达协助执行通知要求其直接向清算组履行债务后，被告仍拒不配合，故本院对2017年12月28日后支付的款项不予确认。被告抗辩工程款抵扣房款，因被告未提供证据证明原告欠被告工程款及工程款的金额，对该抗辩意见，本院不予采纳。对原告主张被告支付购房款的诉请，本院应予支持，因原告未举证证明房屋交付时间，故本院确认逾期付款利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张思斌于本判决生效之日起五日内支付原告南京银泉建设发展有限公司购房款7650000元，并支付自2018年2月11日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算的利息； 二、驳回原告南京银泉建设发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费65350元，由被告张思斌负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费65350元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审 判 长  张海霞 人民陪审员  王业余 人民陪审员  张凤英 二〇一九年四月八日 书 记 员  倪永男