江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初768号原告：皮金虎，男，1990年7月1日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：隋海舰，江西创兴律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：赣州雪坑窝房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市开发区金岭路，统一社会信用代码：91360700672420112A。法定代表人：翁林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟静，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘扬，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：黄圣佳，男，1999年10月6日出生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：尹良贞，女，1975年8月23日生，汉族，住赣州经济技术开发区。原告皮金虎与被告赣州雪坑窝房地产开发有限公司（以下简称“雪坑窝公司”）、第三人黄圣佳确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皮金虎及其委托诉讼代理人隋海舰，被告赣州雪坑窝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟静、刘扬，第三人黄圣佳的委托诉讼代理人尹良贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皮金虎向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令撤销被告与第三人达成赣州市开发区幸福明光小区的房屋买卖行为；2、请求法院判令原告对赣州市开发区幸福时光小区的写字楼赣房权证字第S00××××2在同等条件下享有优先购买权；3、请求法院判令被告向原告支付赔偿金50000元（具体自司法审计为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订写字楼租赁合同，被告同意将其位于江西省赣州市开发区幸福时光小区的写字楼1栋××号和店面××号租给乙方，租赁期限为五年，即从2017年9月18日至2022年8月31日止。签订合同后，原告按照合同约定如期缴纳租金。2018年9月19日，原告接到被告通知其要转让房产，原告同月22日明确函复要购买该房产，并如约向个人账户内打入保证金。并且第三人黄圣佳也知道原告要购买该商铺，第三人也明确表示，如原告购买该商铺，第三人将放弃购买。但是被告与第三贸然违背契约精神，避开原告，私自达成卖屋买卖行为。原告认为，被告与第三人明知原告作为承租人享有优先购买权，但仍然私自达成卖屋买卖行为，已违反合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利被告与第三人签订的房屋买卖合同应予以徽销。对原告造成的损失，原告也有权向被告主张。原告特诉至法院，望贵院依法裁判。赣州雪坑窝房地产开发有限公司辩称，一、被告出售商铺最大限度维护了原告的优先购买权。1、被告商铺售出前已经通知原告，尽到“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的义务。2、原告虽有购买意愿，明确表示因资金问题放弃优先购买权。3、承租人优先购买权是指承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。优先购买权之设，追求的主要是生存和安全价值，目的是维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，而不是对出卖人所有权的限制。二、本次出售的房屋涉及两个产权，对于被告来说，优先考虑整体受让。本次售出房产系通过南康区人民法院依法处置，处置房产共计二套，处置原则优先考虑整体售出，承租人的优先购买权首先应当在同等条件下的优先受让，所谓的“同等条件”就是指，承租人购房的条件与第三人购房的条件是相同的，不论是在房价、支付期限、付款方式还是其他方面，承租人都不会以优于第三人的购买条件买下房屋。就本案而言，原告应当如第三人购买方式二套一起买，才符合同等条件的要求，而原告仅表示了购买其中一套的意愿，且最终因资金问题明确表示放弃优先购买权。三原告请求撤销被告与第三人的房屋买卖合同，没有法律依据，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条作出了“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求撤销出租人与第三人签订的房屋买卖合同的，人民法院不予支持。”的规定。故，我们认为原告主张请求撤销被告与第三人的房屋买卖合同，没有法律依据。四、原告主张损失在没有充分证据证明的情况应承担举证不能的不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租方请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。原告主张，被告应赔偿原告五万元，无任何证据证实其因被告的行为受到任何损失。原被告间是租赁关系，而且从《合同法》租赁合同法律关系“买卖不破租赁”的原则来看，被告售出房产第三人明知存在租赁关系，且表示允许原告持续至合同期满，被告与第三人的交易行为，并未损害到原告的承租权，不可能给其造成任何损失。综上所述，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告赣州雪坑窝房地产开发有限公司（甲方）与原告皮金虎（乙方）于2017年9月1日，签订《写字楼租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于江西省赣州市开发区幸福时光小区的写字楼1栋××号和店面××号，面积合计269.14平方米，租给乙方。租赁期限为五年，即从2017年9月1日至2022年8月31日止。2018年9月19日交通××××开发区支行（房屋抵押权人，该房产在南康区法院执行拍卖）发出《房屋转让通知书》，记载：转让房源为店面（赣房权证字第S00××××8），总价为499200元，定金为149760元；写字楼（赣房权证字第S00××××2），总价为1355200元，定金为406560元。购房意向人如果决定购买上述相关房源，请于2018年9月25日之前，将相应购房定金（按购房总价的30%计算）人民币￥556320元，大写伍拾伍万陆仟叁佰贰拾零元整存入意向人在交通××××开发区支行开立的个人账户中，逾期存入定金则视为放弃购买意向或优先购买权。2018年9月22日原告皮金虎向交通××××开发区支行作出的回复函中，载明：原告在同等条件下优先购买产权证号为S00××××2的房屋一套，放弃对产权证号S00××××8房屋的优先购买权。赣州市南康区人民法院于2018年12月25日作出的（2018）赣0703执97-66号执行裁定书，裁定将被执行人翁林在雪坑窝公司，1号楼商业1-202号（不动产权证号：S00××××2）、1号楼店面55号（不动产权证号：S00××××8）分别以1191908.53元、439050.13元的价格变卖给第三人黄圣佳。原告遂以被告侵害其优先购买权诉至法院。以上事实有原告提交的身份证、被告工商信息、租房合同、复函、行使优先购买权通知书、录音光盘、录音记录、转账记录、借条、网银截图，被告提交的南康法院执行裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求撤销被告雪坑窝公司与第三人黄圣佳达成的房屋买卖行为，本院不予支持。本案中，已在合理期限内通知承租人行使优先购买权，且原告也表示放弃对产权证号S00××××8房屋的优先购买权。因此，原告不具有与第三人同等条件下的优先购买权。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告并未提供证据证明被告雪坑窝公司对其造成了损失。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告皮金虎的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告皮金虎承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  邓文科二〇一九年四月二十九日代理书记员  查亭亭