黑龙江省鹤岗市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0404民初28号 原告：刘玉霞，女，1970年7月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。 委托诉讼代理人：李秀秀，女，1984年3月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。 被告：鹤岗市永大房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区。 法定代表人：李继敏，该公司经理。 第三人：耿建利，男，1967年8月1日出生，汉族，鹤岗市长城建筑公司第九项目部经理，现住黑龙江省鹤岗市南山区。 委托诉讼代理人：姜秀娟，女，1967年11月16日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省鹤岗市南山区。 委托诉讼代理人：刘岗利，黑龙江刘岗利律师事务所律师。 原告刘玉霞与被告鹤岗市永大房地产开发有限公司（以下简称：永大开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，耿建利申请为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序公开进行审理。原告刘玉霞及其委托诉讼代理人李秀秀、被告永大开发公司法定代表人李继敏、第三人耿建利的委托诉讼代理人姜秀娟、刘岗利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘玉霞向本院提出诉讼请求：1.请求被告履行合同交付房产；2.请求被告给付5万元房租损失费；3.由被告负担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月9日，原、被告双方就原告个人合法所有的房产拆迁补偿事宜达成“房屋拆迁产权调换协议书”，根据该协议，被告补偿给原告房产两户，分别是富力小区二期工程7号楼108室和109室，协议约定18个月内交付房产，被告在过渡期内没有交付房产。2017年，上述房产已经竣工交付，原告请求办理入户，被告拒绝，经原告与被告多次协商未果，故诉至本院。庭审中变更诉讼请求：请求永大开发公司交付坐落于鹤岗市南山区。 永大开发公司辩称，1、永大开发公司不知道该协议的存在，案涉工程系鹤岗市处置非法集资、处置民间借贷项目，经包保组同意由李凯出资享受市棚改办政策，进行开发建设的，李凯未经永大开发公司同意私自刻制了项目部的公章，对外进行开发建设，后李凯病故，该项目停滞成为烂尾工程，开发建设的各项手续尚未完备。鹤岗市政府决定成立自救委员会，由施工方耿建利继续出资，办理各项手续，回迁户等适当让步，才能确保各方利益损失最小，因该工程并非商业开发，因此案涉工程的所有权已经不属于永大开发公司，永大开发公司无权确认刘玉霞协议书的效力；2、案涉房屋已经由施工方耿建利安置给案外人，对于原告安置问题应与施工方耿建利和自救委员会重新协商，最大限度的保障回迁户的立即入住。因该案涉及政府行为且存在民间自救，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。 耿建利述称，因案涉工程是由其出资承建，在李凯死后市政府领导批示成立自救，其公司又继续垫资1500余万元将案涉工程建设完毕，并办理相关合法手续，耿建利对案涉工程享有优先权。永大开发公司对案涉工程只是以自己的名义办理相关手续，没有任何处置权。刘玉霞的诉讼请求侵害其优先权，案涉房屋应当按照市政府的自救协议为前提。因李凯私刻公章与原告签订的合同，应属无效合同，根据合同具有相对性原则，原告应当向合同的实际签订人主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提交房屋拆迁产权调换协议书原件1份、收据原件1张；刘月英证词1份、鹤岗市发展和改革委员会文件1份、拆迁完结通知单存根1份、富力小区二期1#至3#楼房源表1份、施工图纸（均为复印件，来源于本院生效判决卷宗，其中房源表系永大开发公司提交，能够证明二期工程三栋楼房的单元、户号、面积情况，但不能证明房源内的产权处置情况）；对于以上证据被告及第三人虽提出异议，但均未提供相反证据证明，且上述证据能够与本案其他证据相互印证，本院依法予以采信；申请书1份、照片复印件2份，报纸复印件1份，因字迹模糊，无法确认，不予采信。 2.被告提交鹤岗市棚户区改造办公室2015年3月29日申请书1份、建设用地许可证1份、建设项目选址意见书1份、鹤岗市规范民间借贷处置非法集资的文件（2010）6号1份、关于撤销永大房地产开发有限公司法人代理李继敏授权委托书的决定1份、2016年8月上访材料2份、2016年9月4日中共鹤岗市直属机关工作委员会关于富力小区二期项目变更开发主体的申请1份（均为复印件，来源于包保组和信访局），原告对上述证据均有异议，但以上证据取得于相关部门且有印章，上访材料2份有市领导签字，与本案具有关联性，故予以采信。 3.第三人提交建设工程施工合同1份、协议书1份、建设工程竣工验收备案证书1份（均为复印件），可以证实该案涉工程是被告为发包人，鹤岗市长城建筑有限公司为承包人。 对本院依职权调取的刘凤英证言和关于永大房地产开发有限公司与富力小区二期项目关系的汇报（富力小区二期自救委员会），因当事人提出该证据部分属实，故本院对与其他证据相一致，能够互相印证的部分予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 永大开发公司成立于2008年5月30日，原法定代表人为李继勇，现法定代表人变更为李继敏。百年信诚房地产经纪公司的法定代表人为宋雅珍，系李继勇、李继敏之母，因非法集资犯罪已被判处承担刑事责任。因百年信诚房地产经纪公司从放款群众处吸收的资金出借给永大开发公司，故永大开发公司为实际用款人。鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组将永大开发公司偿还放款群众的事宜交由中国共产党鹤岗市直属机关工委（简称：鹤岗市机关工委）、黑龙江省鹤岗市地方税务局包保。 2008年鹤岗市爆发非法集资系列案件，为了偿还鹤岗市多家公司欠放款群众的集资款，鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组出台相关特殊性扶持政策。其中符合条件的有百年信诚房地产经纪公司（永大开发公司），拟开发5个项目还清集资款。缓缴行政事业性收费50%、土地出让金48%。李凯得知上述政策后，主动到鹤岗市机关工委要求挂靠永大开发公司开发富力小区二期工程项目，并约定以房屋、现金方式替永大开发公司偿还放款户集资款170万元。 2012年李凯开始以鹤岗市永大房地产开发有限责任公司名义对鹤岗市南山区75委现鹤岗市南山区富力小区二期工程位置拆迁。2014年4月9日，刘玉霞与李凯签订《房屋拆迁产权调换协议书》，合同主要内容：一、补偿内容：1.被拆迁房屋按《中华人民共和国房屋所有权证》载明的结构砖木，用途住宅，建筑面积34.43平方米；6.被拆迁人自行解决过渡用房的，由拆迁人按《中华人民共和国房屋所有权证》标明的建筑面积、使用性质，向被拆迁人支付临时安置补偿费住宅每月平方米6元、非住宅每月每平方米12元；8.被拆迁人要求产权调换富力小区7号楼108室、109室住宅，建筑面积78.50平方米、78.60平方米，补交房屋差价款20,000.00元。二、违约责任：1.拆迁人不能按期竣工，过渡期超过18个月的，拆迁人加倍支付拆迁安置补偿费。合同尾部有手写注：有照面积一米顶一米；无照一米顶一米；附属物及其它款项顶面积；拆迁人给被拆迁人2户楼房7#楼108室面积78.60平方米、109室面积78.50平方米，被拆迁人给拆迁人交20,000.00元。拆迁人处有李凯字样的签名，委托承办单位处有名为鹤岗市永大房地产开发有限责任公司富力小区售房专用章的签章，被拆迁人处有刘玉霞字样的签名。 鹤岗市南山区富力小区二期工程项目由长城建筑公司承建，耿建利为实际施工人。2013年11月鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组办公室出台《关于以棚改办项目报建的重点集资还款项目履行报建程序的通知》欲将富力小区二期工程列入棚改项目报建，2014年因政策变更富力小区二期项目未能列入棚改项目报建，而是按照商业开发项目报建。2016年2月20日李凯因病去世，该工程建设停滞。2016年8月24日在李凯之子李志宇家，由鹤岗市机关工委原书记刘凤英主持，有施工人耿建利、拆迁户代表包艳秋（未经全体被拆迁人授权推选）、永大开发公司法人李继敏参加召开自救会议，耿建利、包艳秋、李继敏共同签订《关于富力小区二期工程自救办法协议》，协议对该小区后续承建问题进行了约定。 鹤岗市南山区富力小区分一期、二期规划，共计并排七栋住宅楼建筑，从北数第1至第4号楼房为一期住宅楼，第5、6、7号楼为二期工程新盖住宅楼，即富力小区二期工程1、2、3号楼。富力小区二期工程3号楼共有四个单元，一单元为两户，01室建筑面积80.13平方米、02室建筑面积80.47平方米；二单元为三户，01室建筑面积68.36平方米、02室建筑面积59.21平方米、03室建筑面积65.71平方米；三单元为三户，01室建筑面积68.36平方米、02室建筑面积59.21平方米、03室建筑面积65.71平方米；四单元有两户，01室建筑面积80.47平方米、02室建筑面积80.13平方米。2018年1月31日该工程取得建设工程规划许可证，现该工程已取得了商品房预售许可证。 本院认为，李凯以永大开发公司名义开发鹤岗市南山区富力小区二期工程，所得利润部分用于给永大开发公司偿还放款户的集资款，李凯与永大开发公司为有偿挂靠关系。李凯以永大开发公司名义与刘玉霞签订合同，刘玉霞有理由相信该行为为永大开发公司所实施，故该合同具有法律效力。李凯死亡后，其法定继承人未主张对案涉工程享有继承权，且刘玉霞请求交付的房屋为拆迁安置房屋，故李凯的法定继承人虽未参加诉讼，但不影响本案的审理。永大开发公司作为该工程的开发人应按照合同约定交付置换的房屋。永大开发公司主张李凯私刻公章的事实，无证据证明，不予采纳。 虽原、被告签订合同中的楼号、户号与实际规划不一致，但系因标号方式不同导致。如按现有楼号、户号、房屋面积依次排序确认，合同中约定的富力小区二期7#楼108室面积78.60平方米、109室面积78.50平方米，实际为富力小区二期3号楼4单元101室建筑面积80.47平方米、102室建筑面积80.13平方米。永大开发公司应在上述房屋符合交付使用条件后将上述房屋交付给刘玉霞。 鉴于现房屋面积与合同约定面积不同，关于差价款，参考永大开发公司与其他被拆迁户签订的合同，酌情按照1,500.00元/平方米计算房屋面积差价款。富力小区二期3号楼4单元101室建筑面积80.47平方米、102室建筑面积80.13平方米，两户房屋总实际建筑面积大于总合同约定面积，故刘玉霞应向永大开发公司支付房屋面积差价款（80.47平方米+80.13平方米-78.50平方米-78.60平方米）×1,500.00元/平方米=5,250.00元。 刘玉霞请求永大开发公司支付租房费，因双方签订合同履行过程中，客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，即富力小区二期工程未能享受相应优惠政策成本增加和实际开发人李凯死亡的重大变化，如果继续履行合同中安置补偿费的约定，对于仅作为李凯的被挂靠人的永大开发公司有失公平，故本院依据永大开发公司的抗辩主张，对合同予以变更，对合同中关于安置补偿费的约定予以解除，对刘玉霞此项请求不予支持。 耿建利主张于2018年4月1日将富力小区二期3号楼4单元101室抵工资款安置给于涛、但其提供的“顶房协议”为复印件，且该协议签订时间晚于原告与永大开发公司签订合同的时间，原告的合同成立在先，故应优先履行。耿建利主张102室已经另行处置，因未提供相应证据，该主张不予支持。 因与永大开发公司、耿建利签订自救协议的拆迁户代表包艳秋未经过刘玉霞的授权，且自救协议的签署系民事行为，非行政行为，不应强制刘玉霞适用，故该自救协议对于刘玉霞不具有约束力。永大开发公司、耿建利主张对刘玉霞应按照棚改政策和自救协议的约定安置的意见，没有法律依据，不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下： 一、鹤岗市永大房地产开发有限公司于本判决生效后且房屋符合交付使用条件之日起三十日内向刘玉霞交付坐落于鹤岗市南山区（建筑面积80.47平方米）、102室(建筑面积80.13平方米)两户房屋； 二、刘玉霞于鹤岗市永大房地产开发有限公司向其交付房屋之日给付鹤岗市永大房地产开发公司房屋面积差价款5,250.00元； 三、驳回刘玉霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行指定的行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,050.00元，由鹤岗市永大房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鹤岗市中级人民法院。 审 判 长  王 凤 人民陪审员  刘冬兰 人民陪审员  王兆民 二〇一九年四月十五日 书 记 员  谢云慧