河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初213号原告：徐国义，男，汉族，1972年6月10日出生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：赵新华、吕宽，河南大梁律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：开封春城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200561026921B。住所地：开封市卧龙街46号。法定代表人：高宇，任公司执行董事。委托诉讼代理人：徐勇，系该公司职工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：毛望杰，河南世纪行律师事务所律师，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告徐国义与被告开封春城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐国义委托诉讼代理人赵新华、吕宽，被告委托诉讼代理人徐勇、毛望杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐国义向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并承担逾期交付房屋违约金42829元（按照已付购房款每日万分之1.64的标准，自2017年10月1日起计算至2018年11月8日，并继续计算至被告依法履行交房义务之日止）；2、判令被告依法返还燃气初装费2155元、集中供暖热力表1700元、配套费23404元、地热水初装费3900元，合计31159元；3、由于被告虚假宣传，要求承担违约赔偿9162元和继续履行责任。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告与被告签署了《商品房的买卖合同》，合同编号:0135877。原告购买被告开发的位于开封市××发动机厂现暂××住宅小区××楼××单元××东××商品房××套。原告于2017年1月23日前后将房子房款646414元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2017年9月30日前验收合格并交付使用，但由于被告所开发房屋至今没有验收合格，不可能依照合同中约定的期限交房，导致至今原告仍不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款，使作为守约方的我们承担了巨大的经济损失。双方签订合同时约定出卖方逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，这明显过低。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号中第十六条之规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约成的损失确定违约金数额”和第十七条之规定“商品房买卖合同没有约定适约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案合同系被告提供的格式合同，作为弱势群体的买房者只能接受，没有协商的余地，此合同在实际生活中显失公平。违约金的目的在于惩罚违约方和补偿守约方，此合同中开发商预先拟定的违约金赔偿方式，明显过低，开发商明显具有逃避惩罚性的目的。原告购买房屋承担着巨大的资金成本，由于被告逾期交房，致使原告购买房屋的使用价值无法实现，故被告应向原告支付与原告实际损失大体一致的违约金。依据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条，为了显失公平和督促开发商尽快履行交房责任，主张按每日万分之1.64的违约金计算。依照开封市人民政府《关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》汴政(2010)94号文中第十一条规定:建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用的规定。被告向我们另行收取的基础设施配套费用是严重的违法违规行为以此要求被告返还房屋基础设施配套费用31159元整。商品房预售区别于现房销售的最大特征，是作为交易标的物的商品房尚未建成，购房人只能借助开发商提供的资料、通过想象来认知所购的房屋的情况。房地产广告应当真实合法、科学、准确，不得欺骗或误导公众。《中华人民共和国广告法》其中第三十七条、第三十八条规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。在此案中，被告方在中心水景广场效果图的宣传资料中，标明了水景观等图案，但是在建设中，开发商在未告知业主的情况下，擅自变更宣传资料中的绿化景观、另外宣传册中电梯是世界三大品牌电梯瑞士迅达电梯，结果擅自安装的是日立电梯，宣传的奢华精装大堂，实物与效果图差异巨大，还有一些楼盘的配套设施也严重与其宣传册不符，景观建设严重缩水，其行为违反了《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”及开发商在补充协议所约定的内容已构成违约，应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、关于调整逾期交房的违约金。1、逾期交房违约金的约定，是双方真实意思的表示，是双方协商一致的结果，符合法律规定，应予以遵守履行。2、根据《合同法》第55条第（一）项的规定，原告的撤销权因超过一年而已灭失。3、双方就逾期交房的违约金数额已经过协商得以解决。2018年11月7日被告按合同约定支付给原告的2605元逾期交房违约金原告已领取，同日已将房屋钥匙取走。收到条明确注明“至此延期交房违约事宜结清”。4、被告充分考虑到了原告的实际利益，也充分注意到了逾期交房给原告带来的不便和怨气，就在计算违约金时未扣除本应扣除的治理扬尘污染停工的289天，而按实际交房的天数按合同的约定计算了违约金。原告也应理解被告的苦衷和诚意。二、关于配套费。1、会签单明确注明，配套费包含在总房款之中，不是房款之外的另行收取。该费的收取，是双方协商一致的结果。2、配套费的收据中明确说明被告仅是代收，其性质是小区内的相关单位的工程施工费用。被告不代收，原告入住后也要分别向相关单位缴纳，否则，通往业主的终端将会落空。而《开封市人民政府关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》通知中所说的城市配套费指的是小区以外城市公共基础设施的建设费用，是一种基于城市管理需要的行政事业性收费。二者性质完全不同。3、根据《合同法》第55条第（一）项的规定，原告的撤销权因超过一年而已灭失。4、《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》与《合同法》及《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定相悖，原告不能以此为依据确认合同无效，退还配套费。5、开封市鼓楼区人民法院、河南省高院已有类似判决，应保持执法的一致性严肃性。三、关于虚假宣传。被告开发楼盘之初的广告宣传依《合同法》第15条、最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，是一种要约邀请。所有承诺均具体体现在双方签订的商品房买卖合同之中。而依据该合同，被告所购房屋已通过五方验收，完全符合国家规定。被告并无任何违约行为。故请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明如下事实：2017年1月23日，原告欲购买被告开发的位于御龙湾住宅小区17号楼2单元4层东户的商品房，双方以会签单形式商定房屋价款等内容，会签单显示房款为646414元，配套费23404元，预收房款50000元，首付款为256414元，按揭贷款390000元等。2017年2月6日，双方在会签单的基础上签订了编号为0135877的《商品房买卖合同》。合同第三条约定，该商品房阳台为封闭式，建筑面积共97.81平方米。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方6608.87元，总金额为646414元整。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2017年9月30日前，将涉案商品房交付买受人。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按已付房款日万分之0.1支付违约金，合同继续履行；超过180日的，买受人有权选择与被告解除合同或者要求被告继续履行合同的权利等。2017年1月23日，被告收到原告燃气初装费等配套费23404元。被告于2018年11月7日向原告支付逾期交房违约金2605元。2018年11月8日，原、被告双方办理了交房手续。另查明，因开封市扬尘治理需要，自2016年9月14日至2018年3月1日，被告按照有关部门要求停工达289天。以上事实由当事人的陈述、会签单、商品房买卖合同、购房发票、收到条、停止施工文件等予以证明。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案，原告与被告在真实意思的基础上签订商品房买卖合同一份，双方之间形成买卖合同关系，该合同符合法律规定，系有效合同，双方应当按照合同的约定完全履行自己的义务。关于原告主张的要求被告继续履行合同，并承担逾期交付房屋违约金42829元的诉讼请求，尽管被告因各种原因导致逾期交房超过180天，但双方已办理交房手续，双方就逾期交房违约金已私下达成一致意见，并实际履行，故原告该主张证据不充分，本院不予支持。关于原告主张的要求被告返还违规收取配套费31159元，由于双方签订购房合同时，已明确约定配套费用并未包含在购房价款内，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已按照约定履行完毕，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张因被告安装的电梯、窗户以次充好、承诺景观没有兑现而应承担的违约损失9162元及要求被告继续履行的主张，原告提供的证据不足以证明其主张，故对该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐国义的诉讼请求。案件受理费1822元，减半收取911元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  张鹏飞二〇一九年四月十八日书记员  吴 颖