江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初2587号原告（反诉被告）：徐州市新盛仁和资产管理有限公司，住所地徐州市西安北路恒茂国际商务中心1-1-2009室。法定代表人：林斌，董事长。委托诉讼代理人：邵丽仙，女，1985年8月23日生，汉族，住。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴彬，男，1973年3月10日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司与被告戴彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，被告戴彬在答辩期间向本院提出反诉，本院决定合并审理，后依法适用简易程序，分别于2018年6月20日、2018年7月5日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，依法转为适用普通程序，又分别于2018年9月19日、2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐州市新盛仁和资产管理有限公司的委托诉讼代理人邵丽仙、姚卫晶到庭参加诉讼，被告（反诉原告）戴彬及其委托诉讼代理人张放、顾文龙到庭诉讼。原告（反诉被告）徐州市新盛仁和资产管理有限公司的原委托诉讼代理人施永忠、王聪也到庭参加诉讼。期间，经本院院长批准，决定延长审理期限五个月。本案现已审理终结。原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年8月27日签订的租赁合同于2018年1月6日解除；2、判令被告给付原告拖欠的租金185471.80元及房屋占用使用费33674.03元；3、判令被告向原告支付违约金65743.75元；4、本案的诉讼费用由被告负担。在案件审理过程中，原告增加了一项诉讼请求，即要求判令被告支付搬运费9800元。事实与理由：原、被告双方于2015年8月27日签订《徐州凤鸣路街坊中心租赁合同》，约定原告将位于徐州市商铺出租给被告经营使用，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日止。之后，原告按约向被告交付了房屋，被告自2016年12月份开始拖欠租金，截止2018年1月6日，累计拖欠租金185471.80元。根据双方租赁合同的约定，原告有权解除合同，并收回房屋。据此，原告于2018年1月5日将《租赁合同解除及要求交还商铺通知函》书面告知被告双方合同于2018年1月6日解除。因被告未能按期交还商铺，原告又于2018年1月17日将《强制收回商铺通知书》书面告知被告。截止2018年3月9日，被告还应支付占用使用费33674.03元。原告认为，双方所签租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，被告长期拖欠租赁，构成违约，双方约定的违约金标准过高，现原告依法调整为按照欠费总金额的30%主张，计款65743.75元。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。被告戴彬辩称，1、原被告之间并未履行2015年8月27日签订的租赁合同，所以也不存在确认该合同已经解除的事实；2、由于原告不具备适格诉讼主体资格，即原告不是争议标的物的合法所有权人，所以原告的请求没有法律依据；3、由于原被告之间所签订的合同不存在合法性的基础，所以原告的第三项诉请的违约金不能成立；4、原告诉请的搬运费不具有合法性的基础，原告未经被告的许可擅自行使扣押、转移、执行等法定的公权利，假如该搬迁行为能够得到支持，那么法制体系的尊严将荡然无存。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告戴彬向本院提出诉讼请求，1、依法判令反诉被告赔偿损失647910.27元，包括以下三项：装修装饰的残值308240.50元，返还扣留设备商品或赔偿相应的损失288710.51元，赔偿损失50959.24元；2、由反诉被告负担反诉费用。事实与理由：反诉原告为承租徐州市凤鸣路街坊中心的房屋，与反诉被告签订了租赁合同，在双方履行合同过程中，因租金支付和同业竞争等问题没有达成一致，反诉被告强行在2017年9月19日拉闸停电，导致反诉原告不能正常经营，造成了损失。为维护反诉原告的合法权益，故依法提起反诉，请依法裁判。反诉被告徐州市新盛仁和资产管理有限公司辩称，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。具体理由为：案涉合同是因为反诉原告违约，即长期欠缴租金。根据租赁合同约定，反诉被告依法进行催缴后，通知其解除合同，反诉原告收到通知后，双方进行了沟通，对于后续的物品，反诉原告多次承诺自行处理，但是迟迟未进行及时处置，反诉被告在无奈之下，另行委托案外人进行了清理，将物品保存在XX街区的商铺内，之后反诉被告也通知其及时处置相应物品，但是反诉原告至今没有处置，故其要求反诉被告返还物品没有相应依据。同时关于装修残值，因其对于合同解除负有全部过错，根据合同约定相应的残值损失应由其全部承担，至于残值的数额反诉被告不予认可。本案的争议焦点为：1、2015年8月27日的租赁合同是否实际履行；2、原告对于本案所涉及的租赁物是否享有合法的租赁权；3、原告以被告未按期缴纳租金构成违约，依据合同约定解除2015年8月27日的合同，并要求被告支付欠付租金、占用费和违约金、以及搬运费9800元的诉求能否成立；4、反诉原告在本案中要求反诉被告赔偿涉案商铺的装修残值、返还相关设备商品以及赔偿相应的损失等是否有依据？原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、涉案房屋的不动产权证书、2015年8月27日双方签订的租赁合同原件及验房单，证明原、被告双方于2015年8月27日签订了涉案的租赁合同，约定原告将位于徐州市泉山区商铺出租给被告经营使用，租赁期限是2016年3月1日至2021年2月28日，原告按照约定将房屋交付给了被告使用。经质证，被告对上述证据中不动产权证书的真实性无异议，认为与本案无关联性，理由为：一是该产权证的权利人是徐州市新盛建设发展投资有限公司，与本案的诉讼主体没有任何关系；二是该产权证所指向的标的物是XX路XX号XX路便民早餐点X号楼X-XXX，与本案的争议标的物毫无关联性；三是该份证书的颁发时间是2017年2月15日，假设该产权证与本案有关，更能证明被告的观点，也就是在2015年的时候本案原告不可能有合法的出租权，无论如何都不可能有合法出租权，所以该份证据无法作为本案的证据使用。不认可租赁合同的关联性和合法性，理由如下：一是这份合同存在着修改的嫌疑，从装订机砸的装订线可以看出，该份合同被重新装订过，所以被告有理由认为这份合同是改头换面后的合同；二是原被告之间对于涉案标的物的确签订过租赁合同，但是形成时间晚于2015年8月27日，因此被告认为无论原告所出示的合同是否存在瑕疵，都应该以原被告之间后形成的新合同确定双方的权利义务关系，该份合同无法作为本案的证据使用。验房单是复印件，原告陈述是从物业公司获取的，物业公司既没有加盖公章，也没有作出说明，希望法庭将该份证据内容固定后，以便于同原告有可能提供的原件相比较，至少从复印件的内容可以看出，该份验房单与被告没有任何关系。2、2015年11月27日被告向案外人徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司提交的装修申请表，这份装修申请表和验房单能够相互印证，能够证明案涉商铺是在2015年11月27日已经交给了被告使用。经质证，被告认为申请表是复印件，原告虽然说明了装修申请表复印件来源于物业公司，该证据的形式要件不符合证据规则的要求，无法对该装修申请表予以核实，同时需要提出的是该装修申请表与验房单存在明显矛盾，假设该装修申请表是真实的，那么也不可能是先申请装修后验房的情况，因为装修申请表是2015年11月27日，而验房的日期是2015年11月28日，明显颠倒了顺序，按照普通的生活规则都应该知道应该是先验收房屋而后提出装修申请。3、国内支付业务收款回单、增值税普通发票及收据，证明被告同时缴纳了案涉和祥云路两个商铺的租金，其中涉案的商铺是23784元，祥云路是57396元，共计81180.8元，并在2015年11月30日交纳了履约保证金，金额为31713元。经质证，被告对上述三份单据是真实无异议，但是认为不能证明原告的观点，原告认为双方履行的是2015年8月27日的租赁合同的证明观点不能成立。4、案涉房产的租赁合同，是由徐州市新盛建设发展投资有限公司与原告签订的，证明原告对案涉房产享有合法的使用权，有权将案涉房屋租赁给被告使用，也有权要求被告返还涉案房屋。同时一并提交案涉房产的建设工程规划许可证，是由徐州市规划局在2015年7月17日颁发给徐州市新盛建设发展有限公司，证明涉案房屋是合法建筑，原告与被告签订的合同是合法有效的。经质证，被告认为该证据与本案无任何关联性，该合同系原告与案外人签订的，合同的起止期限为2017年1月1日至2017年12月31日，与本案毫无关系，无法证明原告有权转租的主张。对于规划许可证，系复印件，不认可真实性，同时按照城乡规划法的规定，建设工程规划许可证的颁发是用来进行建筑物的实体建设的，而不能作为其他证明观点，原告所举的颁发于2015年7月17日的规划许可证只能证明案外人可以进行施工建设，无法证明涉案建筑物已经成形或者竣工或者可以交付使用，该涉案建筑物的主体能否合法使用，无法得到证明。5、由被告向徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司提交的装修施工规定及安全责任书，该两份材料签字人分别为李坡及被告，该组证据与原告提交证据1验房单上面李坡的签字能够相互印证，证明在2015年11月27日原告即将案涉房屋交付给被告使用。经质证，被告辩称并不认识该证据中签字的李坡，认为该组证据完全是人工手工填写，无法证明该组证据的原始出处。假设该组证据是真实的，更无法证明原告的观点，该组证据的签订的时间均在2015年11月底或12月初，与原告主张的租赁合同形成于8月份没有任何关联性，恰恰与被告提供的租赁合同形成于10月底的合同存在关联性，所以该组证据证明不了原告的主张。6、被告与原告签订的有关祥云路商铺租赁合同原件，与原告提交的凤鸣路租赁合同最后一页是不一样的，能够证明被告所称原告利用祥云路租赁合同最后一页伪造案涉的凤鸣路租赁合同的主张没有任何依据，属于其主观推断，不应得到支持，原告的合同是真实的。同时结合原告所提交证据3的案涉商铺的发票，发票备注租金交纳期间为2016年3月份到2016年11月，能够证明双方履行的租赁合同是原告所提交的2015年8月27日的租赁合同，并非被告所提交的租赁协议。经质证，被告认为该证据是原件，不否认其真实性，但是该份证据证明不了原告的主张。因为原告的代理人曾经自认所有的租赁合同模板均由原告自行制作和提供，所以至于最后一页的排版决定权完全在于原告，其他人员无法控制，所以被告提供的XX路租赁合同的最后一页确实有可能成为原告制作租赁合同的依据。7、应被告申请，原告给被告出具的用于备案的审批表，证明被告手中租赁协议仅用于备案使用，并非用于实际履行，理由是原告提交的8月27日的租赁合同约定的租赁期间是2016年3月1日之后，因为案涉商铺牵扯到民生工程，当时市政府为了解决生活问题，对此事重点关注，被告在收到房屋之后也想及时办理营业执照，想进行提前使用，所以签订将租赁期间提前至2015年12月1日专门用于备案的租赁协议。经质证，被告认为原告自己提供自己制作的审批表，无法证明最后一句话：“此协议仅限办证用”的观点。8、2018年1月5日租赁合同解除及要求交还商铺通知函、邮寄凭证及送达结果查询凭证。9、2018年1月17日强制收回商铺通知函、邮寄凭证及送达结果查询凭证。10、录音五组及相应的书面整理材料。以上三组证据，用于证明因被告长期拖欠原告租金，原告催促后被告仍未及时给付，根据租赁合同第十一条约定原告有权解除合同收回房屋，据此原告于2018年1月5日书面告知被告租赁合同解除及要求交还商铺，被告于2018年1月6日已经收到相应的函件，据此双方的合同自2018年1月6日已经解除。合同解除后被告应即时退铺，因被告未即时交还商铺，后原告于2018年1月17日将强制收回商铺通知函书面告知被告，被告也已经收到，被告虽承诺及时搬出，但是却迟迟未搬离，在整个过程中原告工作人员多次与被告联系，被告在最后同意原告自行清铺，对于相应的物品原告已经告知被告及时联系原告将相应物品搬走，所以本案中被告反诉要求原告归还相应物品与事实不符，没有任何依据，不应得到支持。经质证，被告承认收到函件，但是时间有点差异，都是由他人转交。这两份函件不具有合法性，2018年1月5日的函件依据的是2015年8月27日的租赁合同发出的，被告认为双方实际履行的是2015年10月23日签订的租赁协议与8月27日的租赁合同无关，原告于2018年1月17日发出的强制收回商铺通知函也不具有合法性的基础，假设原告是依据合同约定行使的权利，那么该份合同所赋予原告的强制力也是违反法律规定的，因为强制力是法定的国家公权力，任何个人和单位都无权擅自行使。这几份录音全部都是不完整的通话片段，无法达到证据规则要求的完整性标准，录音内容明显存在诱导情节，无法保证通话人之间是表达的真实意思表示，录音的内容不真实，比如前四份录音内容均体现了被告与原告相关负责人正在协商，而最后一份录音则体现了已经多次要求被告自己搬，无视协商的过程，直接胁迫被告进行强制搬离，特别是2018年3月8日录音最后一句话被告无法答复，所以该录音明显体现出胁迫的状况。至于被告与蒋文之间通话的场景处于什么状态，是否处于合法状态，所以这组录音无法作为证据使用，无论是从形式上和内容上都无法排除非法来源的嫌疑。11、律师函复印件1份，系江苏青创律师事务所接受原告委托就被告拖欠费用向被告邮寄的催告交纳租金的律师函，该份律师函与2017年12月23日这个录音能够相互印证，能够证明原告在与被告沟通及时给付租金，因拖欠租金较长之后的解除合同及要求清铺等，被告对此全部是知情的，也是同意解除合同和清铺的，只不过对于清铺时间和方式问题，其单方说要和原告领导进行所谓的沟通，但是其是否进行沟通被告自己知情。最终的结果原告通知被告你不搬，原告就代为搬离，被告是同意的。经质证，被告认为收到了该律师函，也是他人转交的，该份律师函只能证明原告通过律师向被告主张的权利这一事实，至于该权利是否能够成立，不是该律师函的任务。12、原告收回商铺的视频及照片34张，其中2018年3月9日形成照片12张，2018年4月28日5张，2018年5月8日17张，以及物品清理的清单，和搬运费打款凭证及发票，证明因为被告承诺及时搬出，但迟迟未搬，在告知被告且经其同意后，原告自行搬离商铺物品，方式是由原告委托徐州市福乐搬家服务有限公司将涉案商铺物品搬离，搬了大约有30车的物品，具体详见清单，目前存放在原告所有的商铺，产生的搬运费是9800元，该费用应当由被告承担。经质证，被告认为无法确认视频的真实性，对照片真实性不持异议，但是对于原告的证明目的持有异议，该份照片仅仅能够反映纠纷产生后原告对租赁房屋内的商品分三次进行搬离，经被告查看后，搬离的商品与被告真实存在的商品数量及种类存在很大偏差，被告将举证证明留在涉案房屋内商品设备相关物品的清单，足以说明原告举证的该份证据不具有客观性及片面性。13、2016年原告与徐州市新盛建设发展投资有限公司就案涉商铺签订的租赁合同一份、2018年9月17日由新盛建设发展投资有限公司出具的说明一份，该两份证据证明原告有权将涉案房屋出租给被告使用。经质证，被告对原告提供的租赁合同的真实性有异议，认为该份协议形成时间2016年11月28日，而原被告之间形成的房屋租赁协议时间是2015年10月23日，而且原告举证的该份租赁合同约定的租赁期限是2016年1月1日至2016年12月31日，由此说明该份合同属于倒签合同。而且该份合同并未约定租赁期满双方租赁合同延续的问题，因此原告据此租赁合同来主张其有租赁权利不能达到该项证明目的；对证明的真实性有异议，该份证明是原告关联公司为其出具的一份说明，而且被告以前对该份说明并不知情，也就是说原告签订租赁协议时并不知道该份证明的存在，故对该份说明的真实性不予认可。被告戴彬为支持自己的抗辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证据：1、原被告双方于2015年10月23日签订的与本案标的物相关的租赁协议原件，证明原告所提供的合同不存在或者至少没有履行，双方之间履行的合同应该是被告举证的合同。经质证，原告对2015年10月23日租赁协议的真实性没有异议，和原告手中租赁协议是一致的，但是不能证明被告的主张，因为这份是租赁协议，目的是原告配合被告办证使用，并非双方履行的真实合同，从名称上原告对此也进行了区别，所有原告正式履行的合同名称都为租赁合同，就像被告提交的另外一份祥云路的租赁合同一样。2、原被告双方签订的关于徐州祥云路街坊中心的租赁合同，签订时间是2015年8月27日，内容除了名称不一致外，与原告提供的合同完全一致，所以我们有理由怀疑原告提供的是偷梁换柱的合同。经质证，原告认为这份合同是真实的，能够印证原告的主张，正规的合同都是租赁合同，而不是租赁协议。3、凤鸣路超市改造装修工程合同书7页及工程款结算复核单1页，该份证据能够证实被告基于双方的租赁合意，在经过原告同意后对涉案房屋进行了改造装潢投入的成本，装修装潢建造成本共计为459195元，该款于2016年5月4日向施工人结清。经质证，原告对上述证据的真实性、关联性及合法性均有异议，认为根据原告手中从物业公司调取的装修申请表，李春雷的签字与该合同签字不一致，而且施工单位注明的名称是江苏鑫洋装饰有限公司，并非李春雷，同时装修责任书上装修的负责人是李坡，也与被告所提供的负责人不一致，足以证明合同书及复核单不真实。同时装修申请表中装修的内容是铺地砖、粉白墙，被告提供合同书中装修的内容很多，完全超出申请表范围，所以即使合同真实，也不能说明其装修内容是原告所许可的，应该说绝大部分是未经原告同意。同时对于其付款数额，被告没有提供相应的打款凭证，其证据不足以证实工程款的相关数额，故证据不能证明其主张。4、凤鸣路捷优超市设施清单4页，该清单是捷优超市员工鹿某某、罗某某、刘某某亲自盘点的租赁房屋内遗留在原告处的设备明细，价值124571元。5、凤鸣路捷优超市设备设施购买收据14页29份收据，能够与设备清单的价值相互印证。6、冷库安装合同书5页，证明被告基于房屋租赁在经过原告同意后投入的冷库设备，价值27500元，合同价款的支付方式有银行交易明细2页与之印证。经质证，被告对上述设备清单真实性有异议，如果该份证据制作人是被告员工，因为该三人与被告之间存在利害关系，有可能按照被告的指示作出该份证据，同时该份盘点表并没有相应的依据，比如没有视频或照片，所以相应的品名和数量无法证明，至于单价更是被告单方制作，没有相应依据，同时该组证据也没有相应的签字时间，所以该组证据不能证明被告的主张。对于设备购买收据真实性、关联性均有异议，该组证据并不能证明相应设备真实存在，同时也不能证明相应设备安装于案涉商铺内，以及与本案的关联性。该组证据部分票据没有被告的签字，或体现出与被告的关联性。同时相应款项的支付也没有相应的支付凭证予以印证，所以不能证明款项支付的存在。综上，被告所举证据不能证明其主张。关于冷库安装合同，对证据的真实性和关联性均有异议，无法证明相应的冷库客观存在，即使冷库客观存在，对于其价值因无相应的付款凭证不能证明其初购价值，更不能证明残值。对银行流水有银行印章的真实性没有异议，没有银行印章的真实性有异议，对于关联性有异议，不能证明被告的主张，无法判断关联性。7、凤鸣路店2018年1月扣押物品明细单及市值28页，证明反诉被告扣押反诉原告经营的货品明细及售出价格，商品价格164139.53元。经质证，原告对该证据的真实性、关联性有异议，案涉商铺内确实存有物品，但是相应的物品全部存放于原告位于音乐街区及滨湖新天地，对于相应物品原告早就告知被告随时可以取走，不存在所谓的扣留，同时该份盘点表中种类及数量凡是超过现存于上述两处存放物品数量及范围的均不予认可。同时相应的价值系被告单方制作，不能证明其主张相应货款的数额。需要说明的是该份证据中体现出被告对于物品中相应实物保质期及生产日期非常注意，那么在被告离开商铺，同时原告多次与其协商要求其自行搬离物品时，其没有及时处理，如果超出保质期，产生相关损失，被告对此负有全部责任，理应由其自行承担。8、凤鸣路捷优超市停电后冷库冷柜腐坏商品清单及照片5页，商品价值29159.24元，盘点时间是2017年9月22日，并附有商品腐坏的照片22页，证明原告在未有效通知被告，随意停电，导致冷藏商品损坏情况，并产生了相应损失。经质证，原告对该证据的真实性和关联性也存有异议，这是被告单方制作，没有其他证据印证相应物品的存在，对于相应的价值也是被告单方拟定，原告对此不认可，如果说客观存在一些易腐坏食物，被告对此也是明知的，其没有及时处理，造成相应物品损坏，应由其承担相应的责任。9、捷优超市凤鸣路2017年10月至12月份工人工资损失3页，证明反诉被告肆意停电导致反诉原告无法运营，负担的工人工资支出21800元。经质证，原告对该证据的真实性、关联性有异议，无法看出三人是被告的员工，同时相应付款也无法看出是工资，无法证明其与本案的关联性。10、照片58张，2018年1月19日盘点日被告按照设备清单盘点的顺序的拍照，能够与被告提交的以上证据相互印证。经质证，原告对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，如果说该组证据是真实的，其形成时间是2018年1月19日，原告搬离物品时间是2018年3月9日、4月28日及5月8日，在此之前涉案商铺的钥匙是在被告处，涉案商铺也是由被告使用，其完全有可能在拍摄完毕后正常使用商铺内的相应物品，所以其根据2018年1月19日照片来证明3月9日也存在相应的物品，缺乏相应的依据，同时该组照片也无法看出被告所整理的相应设备及物品的明细。11、被告与员工鹿某某的微信聊天记录以及被告与原告公司员工蒋文之间的短信记录，证明2017年9月19日也就是在原被告双方租赁关系存续期间，原告未尽有效通知义务，于2017年9月19日上午8：22分通知被告于2017年9月19日9：30分其对超市进行停电，造成被告无法有效的解决店内经营的诉讼商品，导致腐坏，给被告造成了损失。经质证，原告对被告与蒋文之间短信截屏的真实性没有异议，与原告手中原告员工蒋文与被告的短信内容是一致的，能够证明原告停电的原因是因为租金未到账，目的是为了催款，同时从该证据可以看出之前原告已经多次向被告催缴租金，在被告不履行缴纳租金的义务的情况下，原告才对其停电，已经履行了告知义务，被告有充足的时间进行相应的处置。对于另外一份微信聊天记录真实性和关联性均有异议，看不出与被告之间的关系，如果其是被告员工，也有微信聊天原件印证的情况下，从其内容来看早晨8：22时已通知被告，鹿某某通知被告的时间是下午6：50，就算相应的物品腐坏，那也是被告处置不利，导致其损失，应由被告自己承担。在2018年3月16日蒋文与被告之间也有短信联系，可以证明被告长期拖欠租金，原告多次催缴，被告仍未及时交纳，停电目的是为了催促被告交纳租金，同时也可以证明在3月6日时原告仍然催促被告自行清理商铺，已提示被告产生的相关损失和保管费用由其承担。在3月16日时还告知对方及时领取铺内的物品，里面存放的一些物品有可能超过保质期，要求其三天内取回物品。经审理查明，位于徐州市泉山区中心）由徐州市新盛建设发展投资有限公司自建，徐州市不动产局于2017年2月15日颁发了苏（2017）徐州市不动产权第XX号不动产权证书，载明的房屋所有权人为徐州市新盛建设发展投资有限公司，建筑面积为5906.26平方米。原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司与徐州市新盛建设发展投资有限公司以签订租赁合同的方式获得了上述房屋对外出租经营的权利。2015年8月27日，原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方的被告戴彬签订了《租赁合同》，双方约定的租赁标的坐落在徐州市泉山区商铺，建筑面积为521.3平方米，由被告戴彬用于经营超市，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日止，甲方在2016年3月1日前将上述房屋交付乙方先行装修。租金分别是：第一年自2016年3月1日至2017年2月28日，日租金为0.5元，月租金为7928元，年租金为47569元；第二年自2017年3月1日至2018年2月28日，日租金为1.0元，月租金为15856元，年租金为190275元；第三年自2018年3月1日至2019年2月28日，日租金为1.02元，月租金为16173元，年租金为194081元；第四年自2019年3月1日至2020年2月28日，日租金为1.04元，月租金为16497元，年租金为197963元；第五年自2020年3月1日至2021年2月28日，日租金为1.06元，月租金为16827元，年租金为201922元；首期租金为23784元，于签订合同后五个工作日支付，此后按照三个月为支付租金的周期。保证金为31713元，作为履约保证，甲方在收到保证金后开具收据，并约定了保证金退还和补足的情形，双方还约定房屋交付、装修、维修与返还的事项，乙方接受新盛嘉和物业经营服务有限公司的经营管理，以及双方的权利义务内容，合同的变更与解除条件、违约责任等。上述合同签订后，被告于2015年11月27日向徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司提交了装修申请，载明施工负责人为李春雷，装修期间自2015年12月1日至2016年3月28日，后原告将租赁房屋交付给被告装修使用。2015年11月30日，原告向被告开具了履约保证金收据，载明的金额为31713元。在被告戴彬承租期间，经营捷优超市，并办理了个体工商户注册手续，字号为泉山区捷优百货超市凤鸣路店，经营者为戴彬。2016年11月15日，被告戴彬通过银行汇兑的方式，向原告支付了81180.80元，原告于2016年11月29日开具了增值税普通发票，注明系2016年3月-11月租金，金额为23784元。因被告拖欠租金，原告公司的人员蒋文与被告通过手机短信联系，要求被告交纳租金，其中2016年6月21日，蒋文向被告戴彬发送短信的内容为“凤鸣路16.12至17.03月租金合计39640元”，以及在2017年9月19日8时22分许蒋文向被告戴彬发送短信内容为“戴总，因租金未到账，今日9.30起，只能对凤鸣路超市进行停电，请知悉”。2017年9月19日，原告对涉案商铺停电，被告戴彬的员工鹿某某在当天下午18时50分许将停电情况通过微信告知被告戴彬，并陈述雪糕、速冻水饺，鸡腿等商品都化了，下午5点二十闭店。经被告戴彬与鹿某某进行清点，冷库食品共计29159.24元。在原告租赁涉案商铺期间，委托李春雷对涉案商铺进行了装修，双方签订了装修合同，后经双反结算，装修总价为459195元。被告戴彬购买了货物，并安装了冷库，安装冷库的费用为27500元。后被告戴彬于2018年1月19日对商铺内的物品进行了盘点，形成了清单。2017年12月11日、12月13日、2018年2月1日、2月28日和3月8日，原告公司的蒋文与被告戴彬电话联系，问祥云路铺子里的东西怎么处理，被告戴彬回答拉走，并陈述约原告公司的杨总来谈，蒋文提出先把铺子里的东西搬走，被告戴彬提出安排人，之后蒋文提到在3月9日把铺子清空，商品放在矿大的空铺子里，被告戴彬提出父亲有病住院，安排不出人手，让原告搬的时候多注意的。2017年11月29日，江苏青创律师事务所受原告委托，向被告戴彬发出了《律师函》，要求被告在2017年12月7日前向原告支付拖欠的房屋租赁费182344元，被告收到该律师函。2018年1月5日，原告向被告戴彬发出《租赁合同解除及要求交还商铺通知函》，主要内容为：一、双方所签租赁合同于贵方收到之日解除；二、贵方在收到本函后5诶内交还商铺，并支付拖欠的租金；三、保证金不予退还，有权追偿损失。该函邮寄的地址为徐州市康居小区8-2-201室，被告戴彬于2018年1月6日收到该函。2018年1月17日，原告再次向被告戴彬发出《强制收回商铺通知函》，载明将在2018年1月22日强制收回商铺，邮寄地址也是徐州市康居小区8-2-201室。2018年3月9日、4月28日及5月8日，原告委托徐州市福乐搬家服务有限公司组织人员对涉案商铺进行清铺，将物品搬至原告在大学城北和滨湖街区的商铺内。为此，原告支出了搬运费9800元。在庭审中，原告向本院提交了从捷优超市搬走的物品清单；具体是玻璃柜台2个；实木色柜台3个、米斗1个、镂空回型货架1个月、红色收银台2个、绿色伊利货架1个、口香糖益达货架2个、维维标识货架2个、宝塔式三层货架2个、带轮不锈钢货架1个、横式冰柜3个、中空货架1个、杂粮柜2个、黑色平台架1个、组装货架21个（西区）+25个（中区）、39个（东区、东北区）、木质异型货架5个、蔬菜柜8个（黑色）、汤圆水饺冷柜1个、小推车2个、梯子2个、小仓库不锈钢台2个、四层白色货架1个、秤重台3个、竖式冰柜1个、西冷库货架8个、文件柜2个、办公桌3个、保险柜1个、各种酒水29、生活用品94、临期食品8箱、微波炉1个、净水器1个、电饭煲1个，沙拉石头碗69、杂货76。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应严格按照合同约定及法律规定履行各自的义务。一、2015年8月27日的租赁合同是否实际履行的问题。本案中，原告主张双方履行的是2015年8月27日签订的租赁合同，而被告认为双方履行的是2015年10月23日签订的租赁协议。综合双方的举证，本院认为，双方实际履行的是2015年8月27日签订的租赁合同，具体理由为：首先，被告戴彬在开庭时认可原告提交的2015年8月27日租赁合同的尾部签名为其本人所签，但陈述该合同为原告利用祥云路租赁合同改头换面而来，而被告的陈述明显不能成立，两份租赁合同的排版明显不同，不存在篡改的可能；其次，原告向被告戴彬收取了凤鸣路街坊中心商铺2016年3月至11月的租金23784元，原告当庭陈述实质上是给予被告6个月的装修免租期，被告戴彬应当缴纳的首期租金23784元的数额在该份2015年8月27日的合同中有明确的约定；再次，原告公司员工蒋文在与被告戴彬的短信中明确了2016年12月至2017年3月的租金为39640元，即包括2016年12月、2017年1月、2月、3月的租金，其中2016年12月至2017年2月的租金合计为23784元，2017年3月租金根据8月27日合同约定为15856元，两项之和为39640元。最后，被告戴彬提交的租赁协议，缺乏有关租赁双方权利义务的具体约定，也不符合租赁合同当事人签订合同常规，且原告对于形成租赁合同的原因作出了合理解释，并提交了证据。综上，双方实际履行的是2015年8月27日签订的租赁合同。二、原告对于本案所涉及的租赁物是否享有合法的租赁权的问题。原告为了证明自己对涉案租赁物享有出租权利，提交了徐州市新盛建设发展投资有限公司出具的说明及双方签订的租赁合同，以及徐州市不动产局向徐州市新盛建设发展投资有限公司颁发的不动产权证书，足以证明原告从徐州市新盛建设发展投资有限公司获得了对外租赁的权利，且被告戴彬实际上通过签订租赁合同的方式从原告处获得了涉案凤鸣路街坊中心商铺的使用权利，故被告提出的原告无权出租的意见，依法不能成立。三、原告以被告未按期缴纳租金构成违约，依据合同约定解除2015年8月27日的合同，并要求被告支付欠付租金、占用费和违约金、以及搬运费9800元的诉求能否成立的问题。根据本案的审理，业已查明双方履行的是2015年8月27日签订的租赁合同。根据租赁合同的性质，在当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以依据法律的规定行使法定解除权。就本案而言，被告戴彬一直拖欠自2016年12月之后的租金，原告通过发送律师函，以及由原告公司的员工蒋文通过向被告戴彬发送手机短信的方式，要求被告戴彬交纳租金，被告戴彬并没有在要求的期间内交纳，故被告戴彬在经过原告多次催告后仍迟延履行支付租金的义务，视为迟延履行主要债务，且原告已经向被告戴彬送达了解除租赁合同的书面通知，被告戴彬已经收到该通知，故双方于2015年8月27日签订的租赁合同已于2018年1月6日解除，原告的要求本院确定该合同解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告在本案中要求被告支付的拖欠的租金及占用使用费的问题。自2016年12月至双方租赁合同解除的2018年1月6日，租金计款为184950.50元。在原告向被告戴彬发出解除租赁合同并要求其交还商铺的通知后，被告戴彬并没有及时将商铺交还原告，故自2018年1月6日至2018年3月9日，还产生了占用使用费，根据双方租赁合同约定的租金标准，占用使用费计款32320.60元。因双方在租赁合同中约定的违约金的计算标准过高，现原告调整为按照拖欠租金和占有使用费总额的30%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持，故违约金计款65181.33元。因双方在租赁合同中对于履约保证金也进行了约定，约定履约保证金可扣除租金和违约金等，且被告戴彬已经向原告交纳了履约保证金31713元，故本院确认被告戴彬交纳的履行保证金在欠付的租金中进行扣减。综上，被告戴彬还应向原告支付租金153237.50元、占用使用费32320.60元以及违约金65181.33元。对于原告要求被告戴彬支付的搬运费问题，原告在实施清铺之前已经向被告戴彬发出了交还商铺的书面通知，载明了清铺的具体时间，后原告公司的员工蒋文通过短话及电话方式和被告戴彬沟通，从被告戴彬在2018年3月8日通话的表述来看，被告戴彬是同意原告实施清铺，且根据双方签订租赁合同的约定，被告戴彬在双方租赁合同解除后，负有返还商铺的义务，故原告实施清铺的行为并非公权力的强制，而是根据合同约定的私力救济，并没有超过法律的界限，因清铺产生的搬运费9800元，也应由被告戴彬负担。四、反诉原告在本案中要求反诉被告赔偿涉案商铺的装修残值、返还相关设备商品以及赔偿相应的损失等是否有依据的问题。根据被告戴彬在本案中的举证，虽然可以证实其为经营捷优超市时对原告交付使用的毛坯房屋进行了装饰装修，根据被告戴彬提交的证据显示该装修总价为459195元，被告戴彬陈述在本案中所主张的装饰装修残值按照双方间签订的房屋租赁合同时间为五年，折合每一年的装修损耗即91839元。双方租赁协议起始时间是2015年12月1日至2017年9月19日，一共共计一年十个月，分摊的装修物损耗为168371.5元，因此实际投入的459195元减去168371.5元等于290823.5元，该款即为装饰装修残值。对此，本院认为，导致合同解除的原因在于被告戴彬迟延履行支付租金的义务，原告对于租赁合同的解除不具有过错，被告戴彬陈述房屋出现漏水等原因，但未提交证据证实，故在原告对于解除合同不存在过错的情况，被告戴彬作为承租人要求作为出租人的原告支付装饰装修残值，本院不予支持。在原告进行清铺的过程中，将被告经营捷优超市的物品存放在他处，且及时通知被告戴彬领取，现被告戴彬在诉讼中也要求原告予以返还，至于被告戴彬要求的或者给予赔偿288710.51元的意见，本院认为，该意见不能成立，一是被告戴彬盘点的商品在盘点时已经超过或者临近保质期；二是原告在清铺前要求被告戴彬自行清铺，之后也通知被告戴彬及时领取被搬走的物品，被告戴彬的消极行为对于损失的扩大具有过错，在物品尚存在的情况下，应当先行返还。虽然被告戴彬在2018年1月19日对捷优超市的物品进行了盘点，但是在此之后至2018年3月9日的原告委托搬家公司清铺时，原告才打开门锁，将物品搬离，被告戴彬的盘点明细中的物品不足作为确定返还物品的依据，故本院确定按照原告整理的物品清单确定原告的返还义务。在双方租赁合同未解除之前，原告擅自停电，给被告经营的冷冻食品造成了损失，现通过被告的举证的明细清单，足以确定该项损失为29159.24元，原告应当承担此项赔偿责任。在原告停电之后，被告戴彬所经营的捷优超市歇业，但被告戴彬并未提交证据证实其积极履行交纳租金的义务，或者与原告协商由物业公司恢复供电事宜，故戴彬在本案中主张因停电造成其支出工人工资21800元，系被告戴彬扩大的损失，该项损失不应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司与被告戴彬于2015年8月27日签订的租赁合同已于2018年1月6日解除；二、被告戴彬于本判决生效后十日内向原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司支付租金153237.50元、占用使用费32320.60元以及违约金65181.33元，并支付搬运费9800元，合计260539.43元；三、反诉被告徐州市新盛仁和资产管理有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告戴彬赔偿食品腐烂造成的损失29159.24元；四、反诉被告徐州市新盛仁和资产管理有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告戴彬返还从捷优超市搬走的物品；五、驳回反诉原告戴彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5720元，由反诉被告戴彬负担；反诉案件受理费6050元，由反诉原告戴彬负担5500元，由反诉被告徐州市新盛仁和资产管理有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟审 判 员  许春燕人民陪审员  许庆顺二〇一九年四月二日书 记 员  刘 文