广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初478号 原告：黄棠，女，1967年4月9日出生，汉族，住贵港市港北区。 原告：冯才人，男，1970年6月20日出生，汉族，住贵港市港北区。 两原告委托诉讼代理人：黄宏勇，广西正大五星律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：吕文静，广西正大五星律师事务所实习律师。 被告：黄永欢，男，1961年1月12日出生，汉族，住贵港市港北区。 被告：陈月仙，女，1964年2月7日出生，汉族，住贵港市港北区。 原告黄棠、冯才人与被告黄永欢、陈月仙确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄棠、冯才人的委托诉讼代理人黄宏勇、吕文静到庭参加诉讼，被告黄永欢、陈月仙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄棠、冯才人向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告黄棠、冯才人与被告黄永欢、陈月仙于2015年5月30日签订的《宅基地转让协议》无效，被告黄永欢、陈月仙向原告黄棠、冯才人返还宅基地转让款61万元；2、拍卖或者变卖登记在黄永欢名下位于贵港市港北区的宅基地[土地使用权证号?贵国用（2015）字第00411号]的地上建筑物（房屋）所得款归原告黄棠、冯才人所得；3、本案案件受理费由被告黄永欢、陈月仙共同负担。事实和理由：2015年5月30日，原告黄棠、冯才人与黄永欢、陈月仙签订《宅基地转让协议》，双方约定被告黄永欢、陈月仙将登记在被告黄永欢名下的位于贵港市港北区宗[土地使用权证号：贵国用（2015)字第00411号，地号为450802001081GB01848，占地面积48平方米（长12米，宽4米）]转让给原告黄棠、冯才人，宅基地转让款为61万元，其中原告黄棠、冯才人用黄永欢、陈月仙借贷的本金及利息合计53万元（各笔借款按照月利率为1.2％计付利息）充抵宅基地转让款，不足部分8万元由原告黄棠、冯才人于2016年6月1日前付清。双方签订《宅基地转让协议》后，原告黄棠、冯才人按照协议约定全额支付了宅基地转让款，并于2015年7月份开始在该宅基地上建设了房屋，并将房屋建设至8层半。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外：不得转让、出租、抵押。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上所述，根据《合同法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，原告黄棠、冯才人与被告黄永欢、陈月仙于2015年5月30日签订的《宅基地转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效，黄永欢、陈月仙应当返还原告黄棠、冯才人支付的宅基地转让款61万元。登记在黄永欢名下位于贵港市港北区的宅基地[土地使用权证号：贵国用（2015）字第00411号]的地上建筑物（房屋）是原告黄棠、冯才人建造的，拍卖或者变卖该房屋的所得款应当原告黄棠、冯才人所得。为维护自身的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请求依法判准诉请。 黄永欢、陈月仙未作答辩复。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日，黄永欢、陈月仙(转让方)与黄棠、冯才人(受让方)签订《宅基地转让契约》，约定黄永欢、陈月仙自愿将黄永欢自有的位于贵港市港北区宗[土地使用权证号：贵国用（2015)字第00411号）]，以61万元的价款转让给原告黄棠、冯才人。黄永欢、陈月仙自2011年12月3日起至2015年5月28日数次向黄棠、冯才人借款本息共53万元，减去借款本息53万元，剩余转让款8万元，黄棠夫妇于2016年6月1日前付清。本协议签订后，黄永欢即把国有土地使用证交给黄棠保管，权属归受让方所有。受让方有权在宅基地上建房，黄永欢必须协助黄棠办理转户手续，所需费用由黄棠负责。黄永欢、陈月仙、黄棠、冯才人在契约上签名并捺指印。 2015年7月1日，黄棠与李福岗签订工程承包合同，将贵国用(2015)第00411号、第01905号两间房屋承包给李福岗施工。 2016年1月6日至同年5月13日，冯才人分五次通过银行转账支付剩余的宅基地转让款。同年5月21日，陈月仙出具收条写明：收到冯才人转来购房款8万元。 另查明，案涉的国有土地使用权是坐落于贵港市港北区，土地使用权人是黄永欢，证号为贵国用(2015)第00411号，使用面积为48平方米，地类(用途)是城镇住宅用地，使用权类型为划拨。 案件在审理过程中，黄棠、冯才人陈述称，案涉房屋是以黄永欢的名义办理，由于房屋建设超高，至今未能办理房屋所有权的相关手续，目前，案涉房屋也未委托拍卖。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，原告可以变更其提出的第二项诉讼请求。经本院释明，原告拒绝变更该项诉讼请求。 以上事实，有当事人的陈述，宅基地转让契约、国有土地使用权证、(2018)桂08民终1371号民事判决书等证据证实，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定合同无效。但起诉前有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。黄永欢、陈月仙将登记在黄永欢名下的划拨土地使用权转让给黄棠、冯才人，双方签订的宅基地转让契约未经有批准权的人民政府批准，在起诉前也未经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续，宅基地转让契约应认定无效。因此，黄棠、冯才人请求人民法院确认双方签订的宅基地转让契约无效，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方约定，黄棠、冯才人以黄永欢、陈月仙欠其借款本息53万元抵销相应的宅基地转让价款，陈月仙再收取黄棠、冯才人支付的余款8万元。因此，黄永欢、陈月仙因宅基地转让契约取得61万元应以确认。因宅基地转让契约无效，黄永欢、陈月仙因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，黄棠、冯才人请求黄永欢、陈月仙返还购地款61万元，本院予以支持。 案涉房屋所用的宅基地使用权登记在黄永欢名下，房屋产权未能依法登记，根据不动产物权依法登记设立的法律规定，黄棠、冯才人不享有案涉房屋的不动产物权。黄棠、冯才人也未能提供案涉房屋的合法建设手续，以房屋由其建设为由，要求确认房屋将来被拍卖或变卖时，所得价款归其所有没有法律规定。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告黄永欢、陈月仙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告黄棠、冯才人与被告黄永欢、陈月仙于2015年5月30日签订的《宅基地转让契约》无效； 二、被告黄永欢、陈月仙返还原告黄棠、冯才人宅基地转让款61万元； 三、驳回原告黄棠、冯才人的其他诉讼请求。 以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9900元，减半收取计4950元，由被告黄永欢、陈月仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9900元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李锦义 二〇一九年四月十八日 书记员  陆 璐