四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初176号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被告：吴正和，男，1958年5月出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告吴正和、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人安鸫杰、周琳妹，被告吴正和的委托诉讼代理人邓秀娟，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令吴正和承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾38幢×号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2016年6月27日购买了地中海蓝湾41幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异110号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢×号商品房的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾41幢×号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告吴正和答辩称，1.案涉房屋的抵押登记发生在答辩人实际占有房屋后，原告的抵押权不能对抗答辩人对案涉房屋的期待物权；2.答辩人是善意的买受人，在房屋查封前已经签订了房屋买卖合同，支付了购房款，实际占有使用案涉房屋，非因答辩人的原因不能办理过户登记，答辩人对案涉房屋享有的权利足以排除执行；3.根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，将诚意金抵作房款的方式符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，该房签订了商品房买卖合同后没有办理预告登记，原因不清楚，其他没有意见。 原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》，拟证明长城公司从中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城公司与鼎立置地就受让中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、.宜宾市房他证临港字第××号号《房屋他项权证》，拟证明1.长城公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为原告，原告继受长城公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异110号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 被告吴正和的质证意见为：对五组证据的真实性、合法性无异议，对第一组、第二组、第三组与证明目的的关联性有异议，农行将此债务认定为不良贷款需要处置，买受人应对实现债权的风险有了预期，其后期自身监管不力导致债权不能实现，其自身存在重大过错。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹置地提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹置地的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 被告吴正和提供了以下证据：第一组：居民身份证，拟证明当事人适格。第二组：商品房预售许可证、商品房买卖合同，拟证明查封前，吴正和与鼎立置地有限公司签订了合法有效的书面合同；第三组：房屋交付通知书、艾明物业收费专用收据、电费发票、装修合同，拟证明签订买卖合同后，吴正和实际占有了该房屋；第四组：鼎立置地收款收据、农业银行交易单，拟证明吴正和支付了全部购房款。 原告衡珹商贸的质证意见为：第一组，三性无异议。第二组：《商品房预售许可证》未提供原件予以核对，真实性不予认可；对《商品房买卖合同》关于单价的约定明显低于市场价格，第四条明确约定了抵押情况。第三组，房屋交付通知书、交付日期早于合同签署日期，真实性存疑；物业费票据2018年8月1日前的缴款人并非吴正和；电费发票的开具日期为2013年，早于合同签订及交付日期；装修合同未提供原件核对，综上，对该组证据的三性均有异议。第四组：购房款收据的开具日期早于合同签署日期，《银行流水》第一笔款项支付日期为2010年3月2日，远早于项目拿预售证日期，且未进入鼎立置地账户；第二笔款项收款人为冉小玲，并非鼎立置地，且从银行流水来看，冉小玲多次向吴正和支付金额不等的款项，不排除吴正和与冉小玲之间系民间借贷的关系，即便冉小玲能够代表鼎立置地，亦属于吴正和与鼎立置地之间系民间借贷，不能对抗衡珹商贸的法定优先权。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：对上述证据的三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对被告吴正和提交的证据第一组的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：第二组因《商品房预售许可证》虽未提供原件，结合另案查明情况看，系客观事实，本院对真实性予以确认；对《商品房买卖合同》因有双方的签章，本院对此真实性予以确认；对第三、四组证据中的《房屋交付通知书》、《物业费收据》、《电费票据》、《购房款收据》、《银行流水》因均出示了捺印、签字或盖章的原件，本院对其真实性予以确认。对《装修合同》因未提供原件予以核对，本院对该份证据的真实性不予认可。被告吴正和的证据能否达到其证明目的，将结合查明事实予以综合认定。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩均为提交证据。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 2012年1月13日起，陆续有冉小玲向吴正和账户打入款项记录。 2014年7月23日，吴正和向冉小玲账户支付70万元。 2016年6月27日，鼎立置地向吴正和出具收款收据载明，地中海蓝湾41-×房款100万元。2016年7月15日，吴正和与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，吴正和购买鼎立置地开发的地中海蓝湾41幢×号房屋，按套内面积算每平方米单价4531.86元，总价100万元，付款方式为一次性付款。该合同中载明房屋已经办理抵押登记，抵押权人为长城资产管理公司。 2016年7月6日，鼎立置地向艾明物业管理有限公司出具《房屋交付通知书》载明，现有地中海蓝湾二期41-×号业主吴正和已与我司办理完毕相关手续，请贵公司凭借《通知书》办理入伙相关手续。吴正和在业主签字处签名捺印。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，吴正和以2016年6月27日购买了地中海蓝湾41幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异110号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢×号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：吴正和对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 吴正和主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，房地产纠纷案件中，权利优先顺序为：买受人物权期待权、承包人工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权。其主张根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。本院对本案的焦点问题评析如下： 一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是是用来居住的，在房价高企的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给中国长城资产管理公司成都办事处，衡珹商贸再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期；案外人吴正和的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处： 一是从款项的支付来看，鼎立置地出具收款收据、吴正和提供银行流水明细，称吴正和系用诚意金抵扣房款。但现吴正和提交的银行转账记录收款人为冉小玲，且有转账记录的转账金额为70万元，另有一笔30万元系2010年3月2日现支。冉小玲是否将上述款项交付给鼎立置地，并没有相应证据予以证明。上述证据无法达到吴正和向鼎立置地实际交付了购房款的证明目的。 二是从《购房款收据》与《商品房买卖合同》时间来看，购房款收据载明时间为2016年6月27日，《商品房买卖合同》签订日期为2016年7月15日，从《商品房买卖合同》成交的套内面积均价来看，案涉房屋属于花园洋房，其成交套内均价为4531.86元/平方米，成交价格明显低于同期同小区同类型商品房市场价格。 三是从房屋交付情况来看，虽然鼎立置地出具了《交付通知书》，但根据商品房交付习惯来看，还应有水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证，本案中，吴正和并未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。 三、因涉及申请执行人衡珹商贸利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。鼎立置地系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人吴正和、申请执行人衡珹商贸均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定吴正和已支付全部购房款，且根据《商品房买卖合同》中关于抵押情况，约定为已抵押的情况来看，吴正和对案涉房屋设定抵押权的状况是明知的，故案涉房屋未办理过户登记吴正和亦存在一定的过错。 综上所述，吴正和对鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 准予继续执行宜宾鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋。 案件受理费80元，由被告吴正和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  王付兵 审判员  张力骁 审判员  王纯强 二〇一九年四月十八日 书记员  黄相中