山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初7119号原告：郭素珍，女，1955年8月15日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：陈璐，山西华炬律师事务所律师。被告：山西佳境房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心B座25层1号。法定代表人：温双伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许鑫，山西佳镜律师事务所律师。原告郭素珍与被告山西佳境房地产开发有限公司（以下简称“佳境公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈璐，被告委托诉讼代理人许鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭素珍向本院提出诉讼请求：一、判令佳境公司向太原市产权登记机关提供相关材料备案并协助为原告办理房地产权属证书。二、判令佳境公司向原告支付逾期办证利息37216元。三、判令佳境公司承担律师费用5077元与本案的诉讼费用。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：一、判令佳境公司协助原告办理坐落于太原市长风街南一巷14号佳境花园小区5幢c座501室的房地产权属证书。二、本案诉讼费用由佳境公司承担。事实和理由：原告丈夫武日有于2008年10月5日去世，武日有曾系山西省新时代进出口股份有限公司（以下简称“新时代公司”）职工，新时代公司于2004年决定采用与太原精良房地产开发有限公司（以下简称“精良公司”）合作形式为全体职工进行集资建房，新时代公司让武日有与佳境公司于2007年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定由武日有购买佳境公司位于长风街南一巷佳境花园小区5幢c座501室，面积为327.59平方米房屋一套。佳境公司认可收到原告全部购房款。后合同在太原市房地产管理局进行了备案。合同中明确约定交房期限为2007年7月31日（当庭陈述为：2006年9月30日），并且约定出卖人应当在商品房交付使用后180日（当庭陈述为90日）内将相关材料报太原市产权登记机关备案，即最晚应于2008年1月27日（当庭陈述为2006年12月29日）完成备案。合同中还对逾期办证利息计算进行了约定（当庭陈述取消利息约定。增加：原告丈夫武日有已去世，但经太原市城南公证处公证涉案房屋由原告继承，故原告有权要求佳境公司协助办理房屋产权证书）。但时至今日，佳境公司仍未将办理房产证相关材料报太原市产权登记机关备案，导致原告无法办理房产证，原告多次与佳境公司进行协商，但佳境公司一直推诿。原告认为，原被告之间依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，且已经实际履行，佳境公司应履行其作为开发商进行备案的义务。因佳境公司的责任，原告为本案支付的律师费5077元，应由佳境公司承担（当庭陈述：取消律师费）。佳境公司辩称，一、本案系对继承的遗产进行的诉讼，应当对原告的主体是否适格调查清楚。案涉《商品房买卖合同》的签订主体为佳境公司与原告的丈夫武日有，武日有于2008年10月5日去世，案涉房屋成为了武日有的遗产，而该遗产的继承方式是遗嘱继承还是法定继承原告没有提供证据表明，如果是法定继承，依据《最高人民法院关于适用的解释》第七十条:“在继承遗产的诉讼中，部分继承人起诉的，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼；被通知的继承人不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，人民法院仍应将其列为共同原告。”之规定，其他第一顺序继承人应当作为共同原告参加诉讼。二、佳境公司与原告之间不存在买卖商品房的意思表示，也不是商品房买卖合同法律关系，案涉商品房买卖合同的实际履行主体并非佳境公司。1.佳境公司为佳境花园小区国有土地原使用权人，2004年4月28日，佳境公司与太原精良房地产开发有限公司（简称“精良公司”）签订了《土地使用权转让合同》（编号合字【2004】第0428号），将案涉土地使用权出让给精良公司。2.2004年5月25日山西省新时代进出口股份有限公司（简称“新时代公司”）与精良公司签订了《委托建房合同》（编号:委建字[2004]第0520号）为其职工集资建房，合同约定:案涉商品房由新时代公司出资，精良公司负责建设，销售房款由新时代公司收取。3.新时代公司与精良公司是委托建房的合同关系，新时代公司支付建房款，精良公司向新时代公司交付房屋，原告向新时代公司支付购房款，新时代公司收取购房款后向郭素珍交付房屋，双方形成事实商品房买卖关系。4.原告的购房款全部支付给了新时代公司，佳境公司从未收取原告的购房款。三、佳境公司已将案涉《商品房房屋买卖合同》中约定的义务履行完毕，合同权利义务已终止。1.根据案涉商品房买卖合同第十五条的约定，佳境公司的义务是将办理产权登记材料进行备案，而非为原告办理权属登记证书，佳境公司已将案涉商品房办理权属登记的资料进行备案，案涉商品房已经完成不动产首次登记和分户登记，佳境公司的合同义务已履行完毕。原告未支付办理产权登记的相关税费是一直无法办理权属证书的真正原因。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十一条:“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。”据此，案涉商品房买卖合同中的权利义务已终止。综上所述，原告主体不适格、诉讼请求没有事实依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的事实和提供的主要证据，本院认定如下：一、关于武日有和佳境公司之间是否存在商品房买卖的事实。1.郭素珍提供《商品房买卖合同》用以证明上述事实，郭素珍能够提供原件核对，且佳境公司对该证据的真实性、合法性亦均无异议，又上述证据与本案待证事实密切相关，故对上述证据的真实性、合法性、与本案待证事实的关联性及证明力均予以认定。2.郭素珍提供并政地国用（2003）字第00294号《国有土地使用证》和《2005》并商房预售字第186号《商品房预售许可证》用以证明佳境公司为国有土地使用者，在商品房销售时具有相应资格。佳境公司对上述证据无异议，且上述证据为相应权利机关出具，故对上述证据的真实性予以确认。3.佳境公司提供《土地使用权转让合同》《委托建房合同》，用以证明其已将案涉房屋所涉土地转让给精良公司，精良公司为案涉房屋的实际开发者。上述《土地使用权转让合同》《委托建房合同》为佳境公司与案外人或者案外人之间订立的合同，对合同当事人之外的其他人不产生合同拘束力，且上述合同与并政地国用（2003）字第00294号《国有土地使用证》和《2005》并商房预售字第186号《商品房预售许可证》的相关登记事项矛盾，又佳境公司未提供上述合同的原件，故上述合同无法作为认定案件事实的根据。综上，武日有和佳境公司之间订立《商品房买卖合同》的事实可以确认。二、关于武日有是否履行了交付购房款的义务。为证明武日有履行了交付购房款的义务，郭素珍提供新时代公司出具的《收据》两份，并指出《商品房买卖合同》中约定“买受人已于2006年10月16日一次性付清房屋总价款即人民币壹佰零捌万壹仟零肆拾柒元整”。佳境公司质证认为：《收据》的合法性、真实性无异议，关联性有异议，该收据的时间早于合同的签订时间，合同签订前原告就已经将购房款支付给新时代公司，佳境公司没有收到购房款。并提供《佳境花园5号楼购房合同移交明细》《个人首付款收据更换说明》和《新时代公司说明》，用以证明武日有并未向佳境公司支付购房款，未履行商品房买卖合同的义务，而是向新时代公司支付的。本院认为，佳境公司和武日有签订《商品房买卖合同》，应受该《商品房买卖合同》的约束。《商品房买卖合同》中对于购房款支付的约定为：“买受人已于2006年10月16日一次性付清房屋总价款即人民币壹佰零捌万壹仟零肆拾柒元整”，即佳境公司在签订《商品房买卖合同》时已经认可武日有以向新时代公司支付购房款的方式支付案涉购房款，并在合同中明确购房款已全额支付，且该合同中并未约定武日有必须将购房款直接支付至佳境公司名下，故佳境公司提供的证据《佳境花园5号楼购房合同移交明细》《个人首付款收据更换说明》和《新时代公司说明》，不足以反驳《商品房买卖合同》中对于购房款支付的约定，不足以证明其主张的武日有没有履行支付购房款的义务的主张。三、郭素珍与武日有的《结婚证》、山阴县人民医院所出具的武日有《居民死亡医学证明书》、山阴县公安局桥西派出所出具的郭素珍与武日有四子的《证明》、郭素珍与四子的户口本和身份证、山阴县医疗集团人民医院出具的武日有父亲《居民死亡医学证明书》、母亲《死亡注销户口证明》、山阴县康庄村委会出具的《证明》，郭素珍均能够提供原件，且上述《结婚证》《证明》等均为相应权利机关出具，故对上述证据的真实性应予认定。四、太原市城南公证处出具的《公证书》，郭素珍能够提供原件，且佳境公司未提供足以反驳的证据，故对该《公证书》的真实性可以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：郭素珍配偶武日有（买受人）与佳境公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：武日有购买佳境公司位于太原市杨家堡南巷精良佳境花园小区5幢C单元501号房，面积为327.59平方米。付款方式为一次性付款，买受人已于2006年10月16日一次性付清房屋总价款即人民币壹佰零捌万壹仟零肆拾柒元整。交房期限为2006年9月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。郭素珍与佳境公司均认可涉案房屋已办理初始登记，登记的房屋所有权人为佳境公司。另查明，郭素珍与武日有于1976年12月25日登记结婚，武日有于2008年10月5日去世。2019年12月，山西省太原市城南公证处出具（2019）晋并南证民字第41709号《公证书》，内容为：武日有四子均自愿放弃继承涉案房产，涉案房产的财产权益由郭素珍继承。本院认为，关于郭素珍的主体资格问题。《商品房买卖合同》系武日有和佳境公司的真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故该合同应认定为合法有效，当事人应按合同约定履行自己的义务。根据（2019）晋并南证民字第41709号《公证书》，郭素珍和武日有的四子均自愿放弃继承涉案房产，涉案房产的财产权益由郭素珍继承，即郭素珍继承了武日有《商品房买卖合同》中作为买受人的相应权利和义务，郭素珍主体适格。关于佳境公司是否有协助办理案涉房屋的房地产权属证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定佳境公司作为出卖人有协助郭素珍办理涉案房屋房地产权属证书的合同义务。虽佳境公司辩称未收到购房款不应履行协助郭素珍办理产权证义务，但如前述对事实和证据的认定，《商品房买卖合同》明确载明：买受人已于2006年10月16日一次性付清房屋总价款即人民币壹佰零捌万壹仟零肆拾柒元整。从佳境公司和武日有签订《商品房买卖合同》时双方的意思表示来看，佳境公司认可武日有以向新时代公司支付购房款的方式支付案涉购房款，并在合同中明确购房款已全额支付。综上，佳境公司相应抗辩主张不予采纳，郭素珍要求佳境公司协助其办理坐落于太原市长风街南一巷14号佳境花园小区5幢c座501室的房地产权属证书的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：被告山西佳境房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告郭素珍办理坐落于太原市长风街南一巷14号佳境花园小区5幢C座501室房屋的房地产权属证书。案件受理费858元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王 剑人民陪审员 倪 娜人民陪审员 王 晶 二〇二〇年四月三日书 记 员 任瑞玲相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条第一款继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。