杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初13827号 原告：浙江广通房地产集团有限公司，住所地杭州市上城区。 法定代表人：王学农，总经理。 委托诉讼代理人：张仁贵、雷正轰，浙江正允律师事务所律师。 被告：杭州许府牛餐饮有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：寇增义。 被告：许永祥，男，汉族，1975年1月6日出生，住山东省寿光市。 被告：许永军，男，汉族，1972年10月2日出生，住杭州市西湖区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：周尚檬、吴媛丽，浙江六和律师事务所律师。 原告浙江广通房地产集团有限公司（以下简称广通公司）诉被告杭州许府牛餐饮有限公司（以下简称许府牛公司）、许永祥、许永军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告广通公司的诉讼代理人张仁贵、雷正轰和被告许府牛公司、许永祥、许永军的共同诉讼代理人周尚檬到庭参加了诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告广通公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告同被告签订的《房屋租赁合同》于2016年10月30日解除；2、判令被告支付欠付租金5753.42元、利息546.6元；3、判令被告支付违法占用房屋违约金100万元（暂计算至2018年10月31日止，之后按年租金50万元为标准按日计算违法占用房屋违约金至房屋实际腾退之日止）；4、判令被告立即腾退杭州市拱墅区仓基新村66幢富义巷1号的房屋（即1-2楼，建筑面积约280平方米）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告广通公司提交的《房屋租赁合同》、《关于终止富义巷1号房屋的函》及快递单、《关于停止侵权、腾退房屋的函告》及快递单、公司登记基本情况、公司注销登记申请书、全体投资人承诺书、公司登记情况等证据，以及被告许府牛公司、许永祥、许永军提交的收据、收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月10日，甲方（出租人）广通公司与乙方（承租人）杭州信义坊投资有限公司（以下简称信义坊投资公司）、许永军签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将座落于仓基新村66幢富义巷1号的房屋1-2楼、建筑面积约280㎡的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2014年4月10日至2020年4月9日止，甲方已于2014年3月10日将出租的房屋交乙方使用，2014年3月10日至2014年4月9日为装修期，免收租金；该房屋前三年租金为10万元每年，第四年起每年在上年租金的基础上递增5%；乙方支付租金的方式：一年一付，先付后用，第一期10万元整于签订合同当日支付，第二期租金10万元整于2015年3月10日前支付甲方，第三期租金10万元整于2016年3月10日前支付甲方，第四期租金10.5万元于2017年3月10日支付，以此类推，若乙方未按时缴纳房租的，应以每日按年租金的5%支付滞纳金；乙方在合同签定之日向甲方支付保证金10000元，租赁期满后在无欠费、无违约的情况下予以退还乙方；租赁期间，乙方拖欠租金累计10天以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；租赁期满或乙方因违反本合同第十四条约定双方终止合同的，乙方应如期归还该房屋，如乙方逾期不还的，则每天应向甲方支付原日租金十倍的违约金。 合同签订后，广通公司将房屋交付给信义坊投资公司和许永军使用，信义坊投资公司和许永军也已付清了2016年4月9日前的租金。2016年3月10日，信义坊投资公司及许永军支付给广通公司2016年4月10日至2016年10月9日期间的租金5万元。2016年10月25日，广通公司向许永军和信义坊投资公司邮寄了《关于终止富义巷1号房屋的函》，主要内容为：“你们承租了我公司所有的房屋，根据双方于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》约定，你们应于2016年3月15日支付2016年4月10日起至2017年4月9日的租金10万元，当时因你们支付能力原因，只支付了5万元租金，尚拖欠5万元租金…现我公司通知你们，我告诉自即日起终止双方签订的《房屋租赁合同》，并且要求你们在2016年10月31日前腾退房屋，归还我公司…” 2017年7月18日，广通公司再次向许永军、信义坊投资公司邮寄《关于停止侵权、腾退房屋的函告》，主要内容为：“我公司于2016年10月25日发函给你们，通知你们终止《房屋租赁合同》并要求你们腾退房屋、支付违约金及占用费用…现我公司郑重告知你们：1、停止侵占房屋的行为，立即腾退房屋，并向我公司支付占用费用…” 许永军于2017年10月31日支付欠缴租金30000元，于2017年11月23日支付欠缴租金30000元，于2018年6月15日支付欠缴租金15000元，于2018年8月15日支付租金15000元，于2018年11月1日支付欠缴租金10000元。 另，信义坊投资公司于2007年8月17日注册登记设立，股东为许府牛公司和许永祥。于2017年10月11日注销登记，其股东许府牛公司和许永祥向市场监督管理部门出具《全体投资人承诺书》一份，主要内容为：“信义坊投资公司申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其它未了结事务，清算工作已全面完结…本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。” 诉讼过程中，广通公司称，其是按照合同第十七条的约定主张违约金，并主动降低为按50万元/年的标准计算，也包含了房屋占有使用费。 本院认为，本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。广通公司已按约交付房屋。根据合同约定，租金一年一付，先付后用，信义坊投资公司和许永军应于2016年3月10日前付清第三年的租金，但其仅支付了半年租金5万元，并且未能按期支付2016年10月10日至2017年4月9日期间的租金，构成根本性违约，广通公司有权依据法律规定和合同约定解除《房屋租赁合同》。广通公司于2016年10月25日行使合同解除权，向信义坊投资公司和许永军发出《关于终止富义巷1号房屋的函》，因此，本案《房屋租赁合同》自该解除合同的通知到达信义坊投资公司和许永军时解除。信义坊投资公司和许永军在收到解除合同通知后仍一直占用房屋，虽许永军在此后还曾陆续支付租金，但广通公司出具的收据等证据表明其收取的款项的性质为拖欠的租金，因此，广通公司收取许永军支付的该些租金的行为尚不足以证明双方重新建立了租赁关系。综上，本院对广通公司请求确认《房屋租赁合同》已于2016年10月30日解除的诉讼请求，予以支持。信义坊投资公司和许永军应当支付2016年10月10日至2016年10月30日期间的租金5753.42元及该租金自2016年3月10日起至2017年10月31日期间的利息（该利息本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算为417.12元）。但许永军于2017年10月31日支付了30000元，应予优先抵充该部分租金及利息。本案《房屋租赁合同》约定：“租赁期满或乙方因违反本合同第十四条约定双方终止合同的，乙方应如期归还该房屋，如乙方逾期不还的，则每天应向甲方支付原日租金十倍的违约金。”广通公司主张按照该约定，请求按50万元/年支付占用房屋的违约金。许府牛公司、许永祥、许永军则抗辩该违约金过高，请求调整。庭审过程中，广通公司陈述，其主张的50万元/年的违约金，包含了房屋占有使用费。本院认为，参照合同约定的租金标准，信义坊投资公司和许永军应支付的2016年10月10日至2018年10月31日期间的租金和占有使用费合计仅为216770元，而许永军在2017、2018年间也已累计支付了租金10万元，优先抵扣前述的2016年10月10日至2016年10月30日期间的租金5753.42及利息417.12元，剩余款项抵扣房屋占有使用费后，尚欠2016年10月31日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费117187.12元。自2018年11月1日起至2019年4月9日止的房屋占有使用费参照合同约定的该时间段的租金标准，为48480元。本院认为，违约金的性质以弥补损失为主，兼具惩罚功能，广通公司因信义坊投资公司和许永军逾期支付房租所遭受的损失也主要是利息损失，因此，广通公司现主张的违约金明显过高，应予调整。本院根据本案合同的履行情况，以信义坊投资公司和许永军应支付的房屋占有使用费为基准并结合其付款情况，酌定按月利率1.5%标准分段计算至2019年4月9日的逾期付款损失为64428元。据此，综合该逾期付款损失和尚欠的房屋占有使用费，本院酌定信义坊投资公司和许永军应支付计算至2019年4月9日的违约金230095.12元。自2019年4月10日起至房屋实际腾退之日止的违约金则参照合同约定的租金标准按照115762.5元/年另行计付。 因信义坊投资公司未经依法清算即办理注销登记，许府牛公司和许永祥作为其股东在办理注销登记时出具《承诺书》承诺对公司债务承担责任，故其依法应对信义坊投资公司的债务承担清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款的规定，判决如下： 一、确认本案所涉《房屋租赁合同》于2016年10月30日解除； 二、被告杭州许府牛餐饮有限公司、许永祥、许永军于本判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区腾空并返还给原告浙江广通房地产集团有限公司； 三、被告杭州许府牛餐饮有限公司、许永祥、许永军于本判决生效之日起十日内支付原告浙江广通房地产集团有限公司暂计至2019年4月9日止的违约金230095.12元。自2019年4月10日起至上述第二项义务履行完毕之日止的违约金按照115762.5元/年的标准另行计付。 四、驳回原告浙江广通房地产集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13858元，减半收取6929元，财产保全费5000元，合计11929元，由原告浙江广通房地产集团有限公司负担9201元，被告杭州许府牛餐饮有限公司、许永祥、许永军负担2728元。 原告浙江广通房地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告杭州许府牛餐饮有限公司、许永祥、许永军于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 姜新农 二〇一九年四月十二日 法官助理贾昱泓 代书记员 陈晓玲