广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初10716号 原告：蒙东，女，1966年4月7日出生，壮族，住南宁市。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地南宁市高新区高新大道106号25楼，统一社会信用代码：91450000098349039N。 法定代表人：杨武明，总经理。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟燕娴，广西君桂律师事务所实习律师。 原告蒙东与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称瀚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告蒙东、被告瀚天公司的委托诉讼代理人吴树君、钟燕娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙东向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《合作建商服两用综合楼合同》无效；2、判令被告向原告退还已交合作建房款170397元并赔偿自2015年1月5日起至退还之日止的利息损失，利息参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2015年11月5日计算至被告退还购房款之日为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月5日在南宁市塘区客运站对面看到有人在举牌拉客叫卖楼房。原告就与卖楼拉客人员了解楼房情况，卖楼人员吹嘘所卖房屋是南宁市最有实力的房产投资开发商开发该地段楼房，手续齐全，正当合法，可办理房产证，可分期按揭月供等。原告信以为真就经与卖楼人员讨价还价最终以3410元/㎡卖给原告，说好价格后拉客人就和原告一起到位于西乡塘区振兴路南面高新二路东面被告开发的瀚天新城售楼部选房号，选定第5幢14层1406号，面积124.92平方米，总价款425977元。当天原告预交了合作建房款（购房前期款）170391元，被告于2016年5月31日才向原告出具了收据。交款后被告售楼部工作人员才拿出二份已盖好章的合同叫原告提供身份证号给她填写，合同上原告的签名并非本人所签，而是被告财务人员所签，原告还未来得及仔细看合同条款就按了手印。在合同上按手印后，原告详细看清合同相关条款，再经过原告调查了解，被告开发的项目与售楼人员所陈述的不一致，被告在未办理农村集体土地转为国有建设用地的手续、未取得相关部门开工许可的情况下，将集体所有土地上建造的房屋向其他非集体经济组织成员及向公众出售的房屋属违法行为，其与原告签订的合同是无效的。为维护原告自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告瀚天公司辩称，原、被告签订的《合作建商服两用综合楼合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，理由如下：一、本合同系双方真实意思表示，原告在决定购买涉案房屋及及签订本合同前，已经对房屋及周边情况进行实地考察，在经过深思熟虑后才决定与被告签订本合同。二、本合同转让的是涉案房屋的使用权，并非所有权，故本案不应定性为商品房买卖合同，因为从整个合同内容上分析，体现的仅仅是房屋使用权的内容，本案应定性为合同纠纷。三、本案原、被告约定的房屋权利，属于对房屋在约定的使用年限内可以进行占有、使用、收益的权益约定，未损害原告及社会公共利益，本合同对房屋使用权的处分并未违反相关法律法规规定，应属合法有效。四、根据《中华人民共和国管理法》及近日土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请第十三届全国人大常委会审议相关内容及方向，本案涉案房屋符合法律及草案的文件精神，属于合法有效的法律行为。五、原告对本案的起诉行为属于滥用诉讼，浪费司法资源的表现，其诉求主张合同无效的行为属于根本违约行为，应当承担违约责任。 综上，双方签订的《合作建商服两用综合楼合同》为合法有效合同，双方应继续履行合同权利义务，请求法院采纳被告意见，驳回原告的诉讼请求。即使法院认定双方的合同无效，被告需要返还相应款项的，利息也应该按照人民银行活期存款利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，原告蒙东（乙方）与被告瀚天公司（甲方）签订《合作建商服两用综合楼合同》，合同第一条约定：“因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市塘区心圩街道振兴村四队和七队以政府划拨的方式（南宁建设用地规划许可证地字第450107010206JB00021、33）取得了以下地块第三产业商服用地的开发权，地块概况如下：1、土地性质：集体产权商服用地。2、项目位置：南宁市塘区振兴路南面、高新二路东面。土地权属：南宁市塘区心圩街道振兴村四队和七队。4、用地概括：该地块土地面积为19160.22平方米，土地规划用途为商服用地；土地证号为：南宁集用（2015）第704896、704288号。上述项目【现定名】瀚天新城。”第二条约定：“1、甲方负责提供属于南宁市塘区心圩街道振兴村四队和七队集体第三产业商服用地供合作建商服综合楼的。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼和出资方或个人，合作建商服综合楼和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼款在支付开发建设成本费用后和有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市塘区心圩街道振兴村四队和七队的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。”第三条约定，乙方参与甲方的合作建商服综合楼，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼款，可分得本项目第5栋14层1406号房。建筑面积124.92平方米。第四条约定乙方取得该商服综合楼使用权期限为：自该商服综合楼交付之日起至2083年12月1日止。第五条约定该商服综合楼合作建房单价为3410元/平方米（毛坯房），总价款为425977元。第七条约定，原告分期付款，首期款为房屋合作建房款的40%，即170391元，应于签署本合同时交纳；第二期为总合作建房款的20%，即85195元，应于楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳；第三期为总合作建房款的20%，即85195元，应于楼房结构建至15层时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳；第四期为总合作建房款的20%，即85195元，应于楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳。第九条约定，甲方应在2017年6月30日前交付房屋给乙方使用。双方还就其他相关事项在合同中进行了约定。 2016年5月31日，被告向原告出具《收据》一份，载明收到原告交来瀚天新城5#1406房合作建房首付款170391元。 被告具备房地产开发经营资质，原告并非南宁市塘区心圩街道振兴村村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，关于合同性质。原告与被告签订之合同虽名为《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，且被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告瀚天公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 关于退回购房款及赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款170391元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为170391元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。关于原告交付款项的时间，原告主张系签订合同当天即2015年11月5日交纳，被告于2016年5月31日才向原告出具《收据》，该主张与合同第七条约定的首期款交付时间相符，故本院予以确认。至于利息的计算标准，应按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，原告主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准计算，没有法律依据，本院不予支持。据此，利息计算方法为：以购房款170391元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2015年11月5日起计算至被告全额返还原告已付款项之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告蒙东与被告广西瀚天实业开发有限公司于2015年11月5日签订的《合作建商服两用综合楼合同》无效； 二、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告蒙东返还合作建房款170391元； 三、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告蒙东支付利息（计算方式：以购房款170391元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2015年11月5日起计算至被告广西瀚天实业开发有限公司全额返还原告蒙东已付款项之日止，按照上述方法计算得出利息总额后，被告广西瀚天实业开发有限公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3708元（原告蒙东已预交），由被告广西瀚天实业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  卢鸿淮 人民陪审员  莫志平 二〇一九年四月一日 书 记 员  唐 敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。