江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7252号原告（反诉被告）：程红，女，1991年11月24日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：黄道，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，江苏神阙律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某1，男，2002年7月23日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。法定代理人：陈某2（系陈某1父亲），本案另一被告（反诉原告）。法定代理人：王某（系陈某1母亲），本案另一被告（反诉原告）。被告（反诉原告）：陈某2，男，1973年1月5日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告（反诉原告）：王某，女，1975年6月6日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。共同委托诉讼代理人：周涛，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。第三人：无锡尚家房产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市隐秀路1009号、1011号。法定代表人：舒奇，无锡尚家房产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：张金奎，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）程红与被告（反诉原告）陈某1、陈某2、王某、第三人无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程红的委托诉讼代理人王娟，被告（反诉原告）王某及其与陈某1、陈某2的共同委托诉讼代理人周涛、第三人尚家房产的委托诉讼代理人张金奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程红向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋买买合同》；2.陈某1、陈某2、王某支付违约金7.56万元、返还定金2万元、赔偿律师费损失1.4592万元；2.本案诉讼费用由陈某1、陈某2、王某承担。事实与理由：2018年4月，其与陈某1、陈某2、王某签订《无锡市房屋买卖（居间）合同》，合同约定其向陈某1、陈某2、王某购买坐落于无锡市梁溪区的房屋（以下简称案涉房屋），总价37.8万元。其依约完成了合同约定的义务。但陈某1、陈某2、王某至今不配合办理产权过户等合同义务，并拒绝履行合同。合同第6.3条以及第7.3条约定了违约金、律师费等违约责任。现其为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。陈某1、陈某2、王某辩称，其对双方的房屋买卖交易无异议，但是其在合同签订后积极履行合同，不构成违约，反而是因程红的违约行为导致了双方合同的解除：1.根据合同约定，双方应当于2018年5月31日前办理委托公证并交付房款，但是程红在明知自己于2018年5月24日要去日本的情况下，未提前联系办理委托公证、亦未提前告知，直至其在2018年5月29日询问中介才得知无法按约办理，后通过中介约定2018年6月7日至公证处办理公证并交付银行本票的情况下，程红未提前做好银行本票、且在未与其碰面的情况下即认为其未带齐公证的材料，导致无法办理委托公证；此后，程红也未表露出要求继续履行合同的意思表示。实际上其已经按中介要求办理了工商银行卡，并在2018年6月7日当天也将独生子女证带至公证处；2.程红的陈述前后矛盾：程红直至第一次证据交换前经其代理人确认方才承认其名下有房产，并表示要将原有房屋置换，但在第二次证据交换中又表示原有房屋不予出售，欲等其男友补缴公积金后将案涉房屋登记至其男友名下。另外，程红关于其和男友的公积金陈述亦有矛盾；加之，本案中双方约定全额支付房款、再次确定购买人等、在交付2万元定金后，程红及其男友多次向中介提出要求以装修为名向王某索要钥匙、中介未对购房人的购房资格进行审查、对合同内容的不清楚等，其认为程红与中介存在恶意炒房的行为。综上，请求驳回程红的诉讼请求，其已经于2018年6月14日邮寄了书面解除通知书，双方的买卖合同已经于该日解除，程红要求支付的违约金律师费损失均无法律和事实依据，定金也仅收到了1.5万元，且由于程红的违约导致合同解除，定金不予返还。即便认定其存在违约行为，程红主张的违约金过高，要求予以调整。陈某1、陈某2、王某向本院提出反诉请求：1.确认双方的合同于2018年6月14日解除；2.程红支付违约金7.56万元、支付迟延履行金违约金0.2835万元［按房屋成交价37.8万元的0.05%每天（按照0.0189万元／天）为标准，自2018年5月31日起计算至2018年6月14日止，共15天］、赔偿律师费1.9482万元（反诉0.635万元、本诉1.3132万元）、支付定金余款0.5万元；3.反诉费用由程红承担。事实与理由：其与程红、尚家房产于2018年4月26日签订了《无锡市房屋买卖（居间）合同》，约定其将案涉房屋出卖给程红，房屋成交价37.8万元，合同对价款、定金的支付方式、办理委托公证的期限、违约内容等作了明确约定。合同签订后，其按约准备了相关材料，并通过尚家房产的工作人员代国友预约2018年5月30日办理委托公证，后被告知程红已回老家，无法按约办理，并另行约定2018年6月7日办理委托公证，因6月7日未达合同约定的逾期7日，故其于该日前往公证处，但是程红再次未按约至公证处办理委托公证、未支付房屋尾款。嗣后，其又通过中介与程红约定在2018年6月11日协商合同的后续事宜，并要求中介返还不动产登记证和定金0.5万元，但中介和程红均爽约，其无奈报警。综上，程红两次违约，其有权要求解除合同，并要求程红承担违约责任，关于程红的违约责任，其选择适用违约金条款，返还已收定金1.5万元，另有在尚家房产处的定金0.5万元，同意由尚家房产直接向其支付，共计2万元可在程红应支付的费用中予以抵扣。程红辩称，其同意解除合同，且陈某1、陈某2、王某于2018年6月9日的行为即提出了解除合同。但是其不存在违约行为，其早在2018年4月16日即订好了2018年5月24日去日本的机票，在5月29日返回北京后，因有事无法回无锡，已经通过其男友电话联系中介要求改时间。其在2018年5月31日之前已经有足额的房款，只是在不同的银行卡中，6月7日当天已经转至同一张银行卡，并至公证处，后至银行办理本票时被告知未成年人贷款比较麻烦、中介告知王某未带独生子女证等，故其直接从银行离开，未返回公证处，故对陈某1、陈某2、王某要求的违约金、逾期利息和律师费损失不予认可，且陈某1、陈某2、王某只可对反诉部分的诉讼请求主张律师费，对本诉部分的律师费不能主张。其已经将定金支付于尚家房产处，不应该向其主张。即便认定其存在违约行为，陈某1、陈某2、王某主张的违约金过高，且存在重复计算的情形。尚家房产述称，其作为中介方，已经履行促成双方签订房屋买卖合同的义务，即使双方在交易过程中出现不可预见的问题，其也要求双方本着诚信原则，继续将合同履行完毕。关于定金部分，虽然是程红向其支付，但是系程红支付给卖方2万元定金，再由卖方向其支付0.5万元暂存款，所以是卖方收到1.5万元，其收到0.5万元暂存款。因涉及到合同中房屋中介费问题，如果最终法院认定陈某1、陈某2、王某不违约，其同意返还给陈某1、陈某2、王某；如果最终法院认定陈某1、陈某2、王某违约，其不同意退还，并会另案起诉从中介费中抵消。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：2018年4月26日，在尚家房产（丙方）的居间下，陈某2、王某（甲方）以陈某1代理人的身份与程红签订了《无锡市房屋买卖（居间）合同》，将陈某1所有的案涉房屋以37.8万元的总价出售给程红（乙方），乙方于2018年4月26日前支付甲方定金2万元，其中0.5万元由丙方代收作为暂存款，待房屋交割完毕，甲方凭双方签字的交割清单至丙方财务领取；乙方于办理委托公证当天支付甲方房款35.8万元；甲乙双方须在2018年5月31日前提供相应的合法证件和需要资料，并办理委托公证。若乙方需要贷款，则在乙方贷款放款到账后3个工作日内办理过户手续，若乙方为一次性付款则在办理资金托管后的当日或2个工作日内办理过户手续；甲方承诺于款清当日腾空房屋并将该房屋钥匙交于乙方；甲方承诺房屋内无户籍；依照无锡市政策及本合同的规定：双方应积极配合丙方办理贷款（若有）及过户等相关手续，通过交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项费用，未按约定办理的视为违约，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%每天作为迟延履行违约金。逾期7日守约方有权选择即时解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；若甲方违约，未按预定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定时间交房，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋成交价的0.05%每天作为迟延履行违约金。逾期7日乙方有权选择即时解除本合同并向甲方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金，并将所收的定金双倍退还乙方；若乙方违约，未按约定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定期限付款，每逾期1日，乙方应向甲方支付该房屋成交价的0.05%每天作为迟延履行违约金。逾期7日甲方有权选择即时解除本合同，且有权向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。甲、乙双方协商后一致同意，无论任何一方违约——成交价的20%，上涨或下跌的部分金额和定金三种违约处罚金额，都必须同时作为违约金一并支付守约方，互不冲突，不受其他法律法规文本对本合同违约条款的限制执行；任一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费、误工费等损失由违约方一并承担；甲方承诺该房屋产权清晰无抵押、无纠纷，且出售房产为产权人真实房源，如有纠纷由签字人承担；甲方自愿提供工商银行卡壹张（包括密码）给乙方使用；乙方有再次确定购买人的权利；甲方承诺于2018年5月15日前办妥该房屋换证手续；乙方承诺从签订该协议日期起六个月内完成该房屋过户手续。如果未按约过户，甲方购房超出的税费由乙方承担等。当日，程红即支付了定金2万元，其中0.5万元暂存在尚家房产。5月8日，王某方向无锡市不动产登记中心提交不动产登记申请书（国有建设用地使用权、房屋（构筑物）所有权换证）。根据不动产登记证书，案涉房屋取得日期为2010年4月16日，登记日期为2018年5月9日。2018年5月5日至5月13日期间，程红及其男友多次通过微信向尚家房产的代国友要求取得案涉房屋的钥匙并进行装修，代国友回复“她现在不同意先给你装修，现在要付好钱给你钥匙”、“付全款才给钥匙，还是沟通不了”。对此，王某表示，双方未曾有过提前交付钥匙装修的约定，其不可能在对方未付清房款的情况下，就交付钥匙。2018年5月27日，王某微信询问代国友：“是要准备一张工商银行的储蓄卡吗”，代国友：“是的，建设银行最好”；王某表示其在工商银行，其再到建设银行问问，并问其老公的名字是否可以，每人一张卡，代国友回复也可以，“你们两个只要有一张就行了”，并称可以办陈某2的。5月29日，王某微信代国友：“明天去公证？要不要我们夫妻俩都去”，代国友称“明天去不了，他人去外地出差了”、“等她回来在通知你”、“他出差了”、“他老婆都回老家一个月了”，王某称“一切按合同办事”。6月1日，代国友微信程红男友：“你老婆还没回来吗”，程红男友回复“中旬差不多”。6月4日，程红男友向代国友提出“约周四”。6月5日，代国友微信告知王某，并于6月6日提出需要陈某1的出生证明和独生子女证，并表示需携带的材料为王某与陈某2的身份证、户口本、结婚证、陈某1的出生证明和独生子女证，确定公证处时间为6月7日10点。王某表示独生子女证不确定，需要找找。6月6日，程红向代国友询问房东名字，称需要做本票。6月7日上午，程红到达公证处后转至建设银行，随后代国友也到达银行，程红称：银行工作人员表示未成年人贷款比较麻烦，且代国友问王某后，王某未携带独生子女证和陈某1的银行卡，故其直接从银行离开，未返回公证处。代国友曾建议先做本票再补独生子女证，但因本票是做给王某的，且有时效性，故其未同意。王某称，代国友曾于9时19分电话问其陈某1的银行卡，但其表示此前需要的材料已经准备好（包括独生子女），没有说要陈某1的银行卡。且因其在开车，故代国友于九时三十几分向其发送要求晚点到的微信并未及时查看，直至9时52分，其微信告知代国友其已经达到公证处，代国友称，因案涉房屋的产权人系未成年人，银行不予放款，国家规定未成年人房产不能交易，并让王某与陈某2先回去。6月9日，王某向尚家房产表示，其不想再卖房子。6月11日17时54分，程红男友微信代国友“不用约了，让房东准备好公证需要的所有东西直接公证”；18时，王某微信询问代国友在哪，并表示其已经在门店等了十分钟；18时11分，因案涉房屋纠纷，王某方报警。王某分别于2018年6月14日向尚家房产金科店、6月15日向尚家房产五星店邮寄《房屋买卖合同解除通知书》，并由尚家房产转交至程红。此后，程红男友曾微信代国友要求中介联系王某做公证，并表示“不卖了就是他违约了，因为我要买的，随时可以公证”。2018年9月3日，因案涉纷争，程红诉至本院，因此产生律师费1.4592万元。9月28日，陈某1、陈某2、王某应诉并提起反诉，因此产生律师费1.9482万元，其中本诉部分1.3132万元，反诉部分0.635万元。审理中，程红表示，其在无锡限购政策出台之前就在无锡购买了一套房子，其原打算将案涉房屋登记在其男友名下，且因其男友公积金未交满6个月，故需要做委托公证，其与男友打算年底结婚，其出于习惯在合同上以买受方签字。本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈某2、王某作为陈某1的法定代理人，以陈某1名义与程红签订《无锡市房屋买卖（居间）合同》的行为符合法律规定，该合同应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。现双方均要求解除《无锡市房屋买卖（居间）合同》，本院对此予以确认。本案中，合同已经明确约定了委托公证时间，虽双方另行约定了2018年6月7日做委托公证，但在2018年6月7日，程红未与王某碰面即离开，也未支付剩余房款，而根据代国友和王某的微信聊天记录，并未提出需要陈某1的银行卡，故程红关于其离开且不支付房款的理由，无相应证据证明，本院认定，程红的行为已经构成违约。关于程红诉称的双方口头约定提前交钥匙装修，陈某1、陈某2、王某予以否认，亦无其他证据予以佐证，况且合同明确约定系“款清当日”交付钥匙，故本院对此不予采纳。现因程红的违约行为导致合同解除，其应当承担相应的违约责任，故对其要求陈某1、陈某2、王某支付违约金、返还定金、赔偿律师费的主张不予支持。关于反诉部分，案涉合同主体系陈某1，故应由陈某1主张各项费用。关于违约金、迟延履行违约金，本院认为，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，故对此酌定为3.5万元。关于律师费，实为损失，已经包含于违约金中。尚家房产明确若认定陈某1、陈某2、王某不违约，其同意返还定金0.5万元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。陈某1及其法定代理人陈某2、王某亦同意该0.5万元由尚家房产直接向其支付，并同其应返还的另外1.5万元，共计2万元均在程红应支付的费用中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除程红与陈某1于2018年4月26日签订的《无锡市房屋买卖（居间）合同》（ＳＪ0003256）。二、陈某1、陈某2、王某于本判决生效之日起十日内向程红返还定金1.5万元。三、程红于本判决生效之日起十日内向陈某1支付违约金3万元。四、无锡尚家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向陈某1支付0.5万元。五、本判决第二项、第三项所确定的支付金钱的义务相互折抵后由程红于本判决生效之日起十日内向陈某1支付1.5万元。六、驳回程红其他诉讼请求。七、驳回陈某1、陈某2、王某其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4161.5元，反诉费4257元，申请费2040元（含本诉部分970元、反诉部分1070元），合计10458.5元，由程红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 林丽华二〇一九年四月三日法官助理 应丽燕书 记 员 秦 莲本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。