江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初4855号 原告：向阳，男，1964年2月10日生，汉族，无业，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：赵德成，江苏金华星律师事务所律师。 被告：孙琰，男，1977年5月23日生，汉族，段庄办事处职工，住徐州市泉山区。 被告：孙继选，男，1949年9月8日生，汉族，，住徐州市泉山区。 被告：周静，女，1980年6月12日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：孙琰（系周静之夫），男，1977年5月23日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司，住所地。 法定代表人：刘振，总经理。 原告向阳诉被告孙琰、孙继选、徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司（以下简称友诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，经江苏省徐州市中级人民法院发回重审。本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，并根据案情需要追加周静为本案被告，于2019年2月11日、2月27日公开开庭进行了审理。原告向阳及其委托诉讼代理人赵德成、被告孙琰、孙继选、被告周静的委托诉讼代理人孙琰到庭参加诉讼。被告有诚公司经本院公告送达诉状副本等诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令四被告连带赔偿违约金50000元；3、判令四被告连带双倍返还定金40000元；4、判令四被告连带赔偿设计费4000元；5、判令四被告连带赔偿定金贷款利息损失1000元；6、判令四被告连带赔偿房价上涨40%的购房利益损失193198.6元；7、判令四被告连带赔偿律师费154200元；8、判令四被告连带赔偿涉案房屋一倍的价款损失500000元；9、由四被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与四被告于2017年5月9日签订《房地产买卖合同》，被告孙琰、周静明知和应知孙继选以本人名义与原告签订房地产买卖合同，应依法视为孙琰、周静对本合同的追认，并应承担表见代理人孙继选签约的法律后果。2017年7月20日，原告与四被告约定共同到市产权处办理涉案房屋过户手续，被告孙琰、周静突然提出合同约定之外的违法要求，要求一个月内办妥330000元余额贷款，并以此作为拒绝签署过户手续和强行取走抵押的产权证原件的理由，构成恶意违约，应当赔偿原告的各项损失。 被告孙琰辩称，被告夫妻未签订过房屋买卖合同。被告孙琰不清楚被告孙继选与原告向阳签订房屋买卖合同的事情，直至合同的居间方被告有诚公司通知其本人去房产交易大厅时才知道父亲要卖房子。被告孙继选签订房屋买卖未征得被告夫妻同意，被告孙琰与妻子均不同意出卖涉案房屋。被告只在房产交易大厅见过原告一面，当时就明确告知原告与中介不同意出卖涉案房屋，随后从中介公司拿走了房屋所有权证，中介也及时通知了原告，对原告主张的330000元没有印象。被告夫妻同意解除合同，被告卖涉案房屋时并不知道原告起诉之事，被告并非擅自处分房屋，原告主张的损失与被告无关。 被告孙继选辩称，被告在签订合同前确实未征得房屋所有权人被告孙琰及其妻子的同意。被告同意解除合同。对涉案合同没有继续履行原被告双方均存在过错，原告对被告出售的涉案房产做了明确了解，明知产权是孙琰和周静共有的，仍签订本合同，且签订合同时原告付款不足，违约在先。原、被告签订的买卖合同不产生物权效益，原告无权同时主张赔偿金和违约金。孙琰卖房子被告不知道，原告主张的损失与被告无关。 被告有诚公司未到庭应诉。 本院经审查认定事实如下：本市段南新村13-2-101室房屋所有权人系被告孙琰和其妻周静。被告孙琰与被告孙继选系父子关系。 2017年5月9日，原告向阳（买方、乙方）与署名为孙琰、孙继选的卖方（甲方）签订《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的位于本市.99平方米）房屋以483000元的价格出卖给乙方，双方同意于2017年7月27日前到产权处办理过户手续；双方同意在甲方收到房屋全款之日双方交接房屋；居间服务费7250元由乙方承担，在签订协议时付清居间方；乙方交付甲方购房定金20000元，双方同意由居间方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费，甲方将不动产证押给居间方保管；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方50000元，另外赔偿守约方的直接和间接经济损失；违约方另行支付居间服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费、违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权（如果房屋是共有，甲方保证已经共有人同意并保证上述房地产权属清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿），甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任，并赔付第十二条所约定的违约金及服务费给守约方。 2017年5月9日，原告向阳交到被告有诚公司处20000元，事由为“代收购房定金”。 2017年7月20日，本案原、被告均到达徐州市不动产交易中心大厅，但未能就涉案房屋过户事宜达成一致。次日，被告孙琰到被告有诚公司将涉案房屋不动产证取走，并向有诚公司出具收到涉案房屋不动产证原件一份的收条。 2017年8月9日，原告将孙琰、孙继选、有诚公司诉至本院，要求继续履行房地产买卖合同并承担违约责任、赔偿损失。2017年10月25日，本院通过EMS专递邮件向孙琰、孙继选送达（2017）苏0311民初5062号一案的民事诉状副本等诉讼材料，孙琰的诉讼材料按原告提供的地址送达不到被退回，孙继选的诉讼材料于同年10月28日签收。 2017年10月19日，孙琰、周静与案外人苏东、孔令双就涉案房产在徐州市不动产中心签订备案合同，由孙琰、周静将涉案房产以500000元的价款卖给案外人，并已完成涉案房产的过户手续。 庭审中，原告另提供2018年4月15日徐州瑞明装饰工程有限公司出具的金额为4000元的装修设计费收据一份及无日期（原告主张为2017年5月15日）的教育版产品制作图纸复印件，证明其找相关装潢设计人员对涉案房屋装修进行了设计，支出设计费4000元；原告还提供其自制的2017年与2018年段庄广场房价涨幅走势图，证明其诉请中的利益损失193198.6元（2017年5月每平方6300元，2018年10月每平方11400元）；提供代理人网上打印的标题为“最高法合同中约定律师费由违约方支付的明确答复”及“最高法推进案件繁简分流关于律师费让败诉方承担意见”，2017年8月8日委托代理合同（约定先交2000元，再按照法律文书或执行数额的20%交纳代理费）及代理费发票（金额2000元）、2018年3月16日委托代理合同（约定按2017年8月8日的风险代理委托代理合同约定的本案数额的20%收代理费，二审不收费）、2018年7月25日委托代理合同（约定按2017年8月8日的风险代理委托代理合同约定的本案最终数额的20%缴纳代理费，本案已进行一审、二审、发回重审不收费），证明原告主张的律师费154200元。 经质证，被告孙琰、周静、孙继选对上述证据不予认可，原告房子未拿到，起诉后才开具设计费收据，风险代理是当事人和律师共同承担的比例，胜诉多少基于判决书，被告不应赔偿。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。经查明，被告孙琰、周静已于2017年10月19日将涉案房产卖与案外人，原、被告签订的房地产买卖合同已无法继续履行，被告孙琰、周静庭审中亦表示同意解除合同，故原、被告签订的房地产买卖合同应依法予以解除。 （一）关于原告主张被告连带赔偿违约金50000元问题。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，涉案房产的所有权为被告孙琰、周静，作为房产所有权人应当妥善保管好所有权证，而却由孙继选持有涉案房产所有权证出售涉案房产，基于孙继选与孙琰的父子关系，原告向阳有理由相信孙继选系代表孙琰、周静出售涉案房产；其次，虽被告孙琰、周静辩称并不知道孙继选卖给原告涉案房产事宜，但在接到中介通知后却按时到达房产交易中心，两被告的该行为亦表明了对其父亲孙继选出售涉案房产进行了追认。故，涉案《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》合法有效，当事人应当本着诚实信用原则履行合同。在本案中，被告孙琰、周静在尚未征得原告的书面同意解除买卖合同前，即将涉案房产转卖案外人，致使原告不能实现合同目的，对此孙琰、周静存在过错，应当承担违约责任。孙继选作为买卖合同签订人在涉案合同履行过程中亦存在过错，应当与孙琰、周静共同承担违约责任。根据《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》约定，违约方应赔偿守约方50000元，故对原告主张的50000元违约金本院予以支持。 （二）关于原告主张被告连带双倍返还定金40000元及定 金利息损失1000元问题。 本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，合同双方同意定金20000元由居间方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。合同双方约定违约方赔偿违约金50000元，并未约定双倍返还定金，且原告已经选择了大于双倍定金40000元的违约金50000元赔偿，故原告现再行要求双倍返还定金依据不足。关于原告向阳主张的定金利息损失1000元，于法无据，本院不予支持。 （三）关于原告主张被告连带赔偿设计费4000元问题。 本院认为，涉案房产并未实际交付，在标的物未转移前不能证明原告主张的该笔费用是订立房屋买卖合同的必要支出，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 （四）关于原告主张被告连带赔偿房价上涨的购房利益损失193198.6元问题。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》约定，被告以483000元的价格将涉案房产卖给原告，按面积66.99平方米计算，每平方单价为7548元，而至本案买卖合同解除之日，涉案房产所在地均价已上涨至每平方10000元左右。因此原告以原价格已购买不到同地段同面积的类似房产，确实给原告造成了可得利益损失，对由此产生的损失被告应当承担相应赔偿责任。因原告在购买涉案房产时已明确知道涉案房产的所有权人非孙继选，却未与孙琰、周静予以核实，亦未要求孙继选提供授权委托书以保证合同履行，因此原告对合同最终未能履行亦有一定的过错。故，结合涉案房产所在地房价上涨情况、实际交易价格与房价上涨比例的客观差距、被告已承担违约金及合同双方的过错程度，本院酌定支持原告可得利益损失120000元。 （五）关于原告主张被告连带赔偿涉案房屋一倍的价款损失500000元问题。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案为二手房买卖，不适用该解释。故对原告主张适用该解释要求被告赔偿涉案房屋一倍的价款损失的诉请，本院不予支持。 （六）关于原告主张被告连带赔偿律师费154200元问题。 虽原告提供委托代理合同主张该案为风险代理，但根据原告提供的发票显示，原告现仅实际支出律师费2000元，并未提供相应证据证明其已实际支出了律师费154200元。故，对原告主张的尚未实际发生的律师费用，本院不予支持。依据《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》约定及原告的实际支出情况，对原告主张的律师费用，本院予以支持2000元。 （七）关于原告向阳要求被告有诚公司承担连带赔偿责任的问题。 因本案系房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，且合同三方在涉案合同中对此并没有相关约定，原告方亦未提供相关的法律规定予以支持，故本院对原告的此项诉请不予支持；如原告认为房产经纪公司的中介服务损害了其利益，可另案起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除2017年5月9日原告向阳与被告孙琰、周静（孙继选署名为孙琰、孙继选）签订的《有居房地产经纪有限公司房地产买卖合同》； 二、本判决生效之日起十日内，被告孙琰、周静、孙继选向原告向阳连带支付违约金50000元； 三、本判决生效之日起十日内，被告孙琰、周静、孙继选向原告向阳连带赔偿损失120000元； 四、本判决生效之日起十日内，被告孙琰、周静、孙继选向原告向阳连带支付律师费2000元； 五、驳回原告向阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12725元，由原告向阳负担9350元，由被告孙琰、周静、孙继选连带负担3375元；公告费470元，由被告徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  车勤 人民陪审员  李丽 人民陪审员  方辉 二〇一九年四月八日 书 记 员  梁振