福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初4244号 原告（反诉被告）：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地惠安县螺阳镇海滨文武学校，组织机构代码79837689-0。 法定代表人：康钫扬，总经理。 委托诉讼代理人：康碧信、李佳炜，福建义全律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周遵灿，男，1977年9月9日出生，汉族，福清市人，住福清市。 被告（反诉原告）：庄樱，女，1981年12月25日出生，汉族，福清市人，住福清市。 上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：蔡友玳、吴春霖。 原告（反诉被告）福建惠安建筑业投资有限公司（简称惠安建筑业投资公司）与被告（反诉原告）周遵灿、庄樱商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，被告周遵灿、庄樱在答辩期限内提出反诉，本院由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）惠安建筑业投资公司的委托诉讼代理人康碧信，被告（反诉原告）周遵灿、庄樱的共同委托诉讼代理人蔡友玳、吴春霖，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠安建筑业投资公司向本院提出诉讼请求：判决周遵灿、庄樱支付因逾期支付购房款的违约金1404222.61元。事实和理由：2011年10月29日，周遵灿的亲属周遵煌、周梅金向惠安建筑业投资公司购买定购位于惠安县（含部分店面），面积5137.3平方米，总价33006860元。合同签订当日，周遵煌、周梅金支付定金700000元，后又分三期共支付首付款10000000元。惠安建筑业投资公司根据周遵煌、周梅金的指定将案涉“建筑业发展中心”2幢1单元107号商品房登记在周遵灿、庄樱名下。2011年12月5日，惠安建筑业投资公司与周遵灿、庄樱签订编号为ＭＦ-2007-01-Ｎｏ0356302的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（含合同附件六）。《合同补充协议》约定：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20000元，总金额为2685600元；买受人向出卖人支付首期购房款1345600元，余款1340000元在签订《商品房卖买卖合同》的同时由买受人向银行申请按揭贷款支付，买受人必须在接到出卖人书面通知后七天内办理完整手续，由出卖人协助办理按揭贷款的相关手续；2、买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任：（1）逾期在30日之内，自逾期之日起至办理按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日内后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的50%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，需经出卖人同意，合同继续履行，自逾期之日起至办理完按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之五违约金；（3）若银行不批准买受人的按揭贷款申请或者银行批准金额小于申请金额，买受人同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人或银行通知三日内向出卖人补足申请贷款金额与批准贷款金额的差额，逾期补足的，按本条款第1、2项相关条款执行。3、买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，周遵煌、周梅金向惠安建筑业投资公司支付款项143900元作为周遵灿、庄樱的首期购房款。2012年4月间，惠安建筑业投资公司通知周遵灿、庄樱办理按揭贷款手续，但周遵灿、庄樱怠于履行办理银行按揭贷款申请手续。经惠安建筑业投资公司催讨，周遵煌、周梅金代表所购面积5137.3平方米的产权登记人于2012年4月9日向惠安建筑业投资公司出具承诺书，该承诺书明确购买总面积5137.3平方米，总价款3006860元。首付款16566860元，2012年4月9日付款10000000元，余款6566860元分三期付清即2012年5月9日前付款2000000元、2012年7月9日前付款2000000元、2012年9月9日前付款2566860元，并承诺2012年7月9日前配合惠安建筑业投资公司办理按揭手续。如未能按以上的承诺配合，将根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任及附件六合同补充协议第二条买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任处理。周遵灿、庄樱未能在承诺的期限内支付约定的首付款及配合办理按揭贷款手续。经惠安建筑业投资公司多次催讨，周遵灿、庄樱通过周遵煌于2012年10月12日支付101700元、2012年10月13日支付1060000元，共计支付首付款1345600元（含定金40000元）。2014年8月11日,周遵灿、庄樱以逾期交房为由向惠安县人民法院提起诉讼，请求惠安建筑业投资公司支付逾期交房违约金。2016年6月1日,惠安建筑业投资公司再次向周遵灿、庄樱发出交清房款通知，周遵灿、庄樱于2017年6月29日才付清购房余款1340000元，周遵灿、庄樱的行为已经构成违约，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，应承担支付约定比例的违约金。 周遵灿、庄樱辩称，1、惠安建筑业投资公司与周遵灿、庄樱签订的《商品房买卖合同》未按法律规定在签订合同后30日内提交备案，且惠安建筑业投资公司收取购房款后未出具购房发票，周遵灿、庄樱有权履行先履行抗辩权，故周遵灿、庄樱不存在逾期支付购房款的情况。2、因惠安建筑业投资公司未及时将案涉合同提交备案及出具购房发票客观上导致了周遵灿、庄樱无法办理按揭贷款手续，周遵灿、庄樱在不得已的情况下才全款向惠安建筑业投资公司购买案涉商品房，惠安建筑业投资公司违约在先，且惠安建筑业投资公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。 周遵灿、庄樱向本院提出诉讼请求：1、判决惠安建筑业投资公司赔偿周遵灿、庄樱因无法使用房屋造成的损失220000元（按每月10000元计算，暂从2016年6月1日计算至今，具体金额以评估为准）。2、判决惠安建筑业投资公司支付周遵灿、庄樱逾期办证违约金183695.04元（按2685600元每日0.02%计算违约金，从2016年9月1日计算至2017年8月8日）。事实和理由：原、被告双方于2013年3月1日签订《商品房买卖合同》，约定周遵灿、庄樱向惠安建筑业投资公司购买其开发的位于惠安县，总金额2685600元。惠安建筑业投资公司应在2013年4月1日前，将该商品房交付周遵灿、庄樱使用，并在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由惠安建筑业投资公司提供的资料交付周遵灿、庄樱，以保证周遵灿、庄樱在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。因惠安建筑业投资公司逾期交房，周遵灿、庄樱于2014年8月1日向惠安县人民法院起诉，要求其承担逾期交房违约金。2015年2月28日，惠安县人民法院作出（2014）惠民初字第4165号民事判决。2016年4月20日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民终467号民事判决。2016年6月1日，惠安建筑业投资公司向周遵灿、庄樱发出入伙通知书后，周遵灿、庄樱多次要求惠安建筑业投资公司实际交付房屋并办理房屋权属证书，但均遭拒绝。2017年7月20日，周遵灿、庄樱向当地消费者协会投诉之后，惠安建筑业投资公司才将房屋交付给周遵灿、庄樱。交接房屋时，周遵灿、庄樱发现房屋擅自被惠安建筑业投资公司装修，且存在多处漏水、消防器材过期等问题，造成周遵灿、庄樱无法正常使用。2017年8月9日，惠安建筑业投资公司为周遵灿、庄樱办理不动产登记证书，逾期办证达342天。周遵灿、庄樱认为，惠安建筑业投资公司拒不交付且长期侵占案涉商品房，交付后的房屋无法正常使用，已经侵害了周遵灿、庄樱的合法权益，应当赔偿周遵灿、庄樱因无法使用房屋造成的损失。惠安建筑业投资公司还存在逾期办证的违约行为，亦应承担逾期办证违约金。 惠安建筑业投资公司辩称，1、惠安建筑业投资公司已经按双方签订的商品房买卖合同的约定的各项条件将案涉商品房交付给周遵灿、庄樱，且周遵灿、庄樱也已经办理相应的交房手续，周遵灿、庄樱现以商品房不能正常使用为由提起本案诉讼，缺乏事实和法律依据。2、周遵灿、庄樱主张支付逾期办证违约金缺乏事实依据，不应得到支持。综上，周遵灿、庄樱的反诉请求及事实理由缺乏事实依据，应予以驳回。 经审理查明，惠安建筑业投资公司系经工商注册登记以房地产开发与经营、建材销售、建筑设计与施工为经营范围的有限责任公司，位于惠安县的“建筑业发展中心”系其开发建设。2011年10月29日，惠安建筑业投资公司与周遵煌就案涉“建筑业发展中心”第2幢1层107号商品房签订“惠安建筑业发展中心定购单”1份。之后，惠安建筑业投资公司与周遵灿、庄樱签订编号为ＭＦ-2007-01-№0356302《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），约定周遵灿、庄樱向惠安建筑业投资公司购买“建筑业发展中心”第2幢1层107号商品房，建筑面积134.28平方米，总价款2685600元，该合同落款日期未填写。《商品房买卖合同》第六条约定：“付款方式及期限。如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1各方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房款的万分之壹代管金。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。第二十二条约定；“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”。附件六《合同补充协议》第一条约定：“银行按揭付款方式及期限买受人向出卖人支付首期购房款人民币壹佰叁拾肆万伍仟陆佰零拾零元整（￥1345600元），余款人民币壹佰叁拾肆万元整（￥134万元），在签订《商品房买卖合同》的同时由买受人向银行申请按揭贷款支付，买受人必须在接到出卖人书面通知后七天内办理完整手续，由出卖人协助办理按揭贷款的相关手续”。第二条约定：“买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在30日之内，自逾期之日起至办理完按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之三违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的50%向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的房款中扣）。买受人要求继续履行合同的，需经出卖人同意，合同继续履行，自逾期之日起至办理完按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之五违约金。3、若银行不批准买受人的按揭贷款申请或银行批准金额小于申请金额，买受人同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人或银行通知三日内向出卖人补足申请贷款金额与批准贷款金额的差额，逾期补足的，按本条款第1、2项相关条款执行……”。第七条约定：“通知买受人保证《商品房买卖合同》及补充协议所填写的姓名、电话、地址，邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起七日内书面通知出卖人，否则由此引起无法通知到达的责任由买受人自行承担。《商品房买卖合同》及补充协议中提及的出卖人的通知是指书面通知或在《泉州晚报》刊登通知，出卖人采用书面挂号通知的，以挂号信发出后三日内视为通知送达；采用登报通知的，以登报后的三日内视为通知送达”。周遵灿、庄樱分别于2011年10月29日、2011年12月5日、2012年10月12日、2012年10月13日、2017年6月29日支付购房款40000元、143900元、101700元、1060000元、1340000元，合计2685600元。涉讼楼房于2013年5月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2013年9月23日经泉州市公安消防支队消防验收合格。案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记。2016年6月1日，惠安建筑业投资公司向周遵灿、庄樱发出入伙通知书，通知自2016年6月1日起至2016年6月10日为周遵灿、庄樱办理交房手续，周遵灿、庄樱于2016年6月2日收到该入伙通知书。 另查明，除本案之外，包括周遵灿、庄樱在内的11个买受人于2014年8月1日以惠安建筑业投资公司为被告向本院提起14件商品房预售合同纠纷案，上述案件涉讼商品房均由周遵煌订购（或代为订购），且均位于“建筑业发展中心”第2幢，包括本案在内，15套商品房总面积合计5137.3平方米。本院经审理后于2015年12月7日作出（2014）惠民初字第4165号民事判决，该判决已发生法律效力。双方确认惠安建筑业投资公司因案涉房屋评选鲁班奖的需要在将案涉房屋交付给周遵灿、庄樱之前有进行简易装修，案涉房屋于2017年7月20日实际办理交房手续，被告之后拆除了简易装修。原告于2017年8月8日取得案涉房屋的不动产权证书〔证号为闽（2017）惠安县不动产权第0007605号〕,房屋建筑面积133.91平方米。诉讼中，原告申请对自2016年6月1日起因无法使用案涉房屋造成的损失进行鉴定，本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，2019年4月8日，该公司出具鑫八闽价鉴〔2019〕169号《关于惠安县店面租金的评估意见书》，评估结论意见为：价格评估标的在价格评估基准时点的租金合计为237400元。租金评估计算表载明：2016年6月1日至2017年5月31日，每平方米单价50元，月租金6700元，评估金额80400元；2017年6月1日至2018年5月31日，每平方米单价55元，月租金7350元，评估金额8820元；2018年6月1日至2019年2月19日，每平方米单价60元，月租金8000元，评估金额68800元。为此，周遵灿、庄樱支付鉴定评估费20000元。 以上事实，有惠安建筑业投资公司提供的营业执照、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、惠安建筑业发展中心定购单、№9030733号收据、《商品房买卖合同》(包括附件合同补充协议)、（2014）惠民初字第4165号民事判决书、（2016）闽05民终467号民事判决书、2016年6月1日的入伙通知书、全球邮政特快专递EMS、中国建设银行单位客户专用回单3份、收据、惠安县建筑工程竣工验收报告、泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、惠安县建设工程竣工验收备案证明书、房地产开发项目初始登记证明、泉州市惠安县房产测绘报告书，周遵灿、庄樱提供的《商品房买卖合同》、（2014）惠民初字第4165号民事判决书、（2016）闽05民终467号民事判决书、不动产权证书、税收完税证明、福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的评估意见书及福建增值税普通发票，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是：一、关于惠安建筑业投资公司请求周遵灿、庄樱支付逾期付款违约金是否应当予以支持的问题。 惠安建筑业投资公司认为，周遵灿、庄樱存在逾期付款的情况，应支付逾期支付购房款违约金。根据《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》的约定，周遵灿、庄樱承诺办理按揭贷款，惠安建筑业投资公司仅负有协助申请办理按揭贷款的义务。未能办理银行按揭贷款，周遵灿、庄樱有付清购房尾款的义务。周遵灿、庄樱主张的合同备案和购房发票问题不是周遵灿、庄樱无法办理银行按揭的事由。惠安建筑业投资公司相应提供证据1即承诺书1份，以此证明周遵煌、周梅金于2012年4月9日向惠安建筑业投资公司承诺：1、周遵煌、周梅金应统一支付惠安建筑业投资公司包括周遵灿、庄樱在内的其他商品房的首付款16566860元。2、周遵煌、周梅金于2012年4月9日前已付惠安建筑业投资公司首付款10000000元，余款承诺分三期在2012年9月9日前付清。3、经惠安建筑业投资公司通知，周遵煌、周梅金承诺于2012年7月9日前配合惠安建筑业投资公司向银行办理申请按揭贷款手续，如违约，愿意承担违约责任。证据2即款项证明1份、中国建设银行单位客户专用回单3份、收据1份，以此证明：1、周遵煌自2011年10月29日至2012年10月12日共向惠安建筑业投资公司分七次支付购房款合计16566860元。2、惠安建筑业投资公司根据周遵煌的要求，与其指定的对象就所支付的购房首付款分解到具体的商品房后进行确认。3、周遵灿、庄樱于2017年6月29日支付购房款余款1340000元。证据3即2013年10月7日的入伙通知书、通知书各1份，以此证明惠安建筑业投资公司多次向周遵灿、庄樱发出交房及交清购买尾款等通知。证据4即以周遵煌名义订购的“惠安建筑业发展中心”商品房产权登记分布及款项支付明细表、周遵灿、庄樱迟延支付购房款的违约金计算明细各1份，以此证明惠安建筑业投资公司自行整理的以周遵煌名义订购的“惠安建筑业发展中心”商品房产权登记分布及款项支付明细表及周遵灿、庄樱迟延支付购房款的违约金具体计算方法、数额。证据5即惠安县农村信用合作联社惠农信【2012】19号《关于福建惠安县建筑业投资有限公司“惠安建筑业发展中心”按揭贷款合同额度的批复》1份，以此证明根据该文件的第二条第二项商用房的贷款额度首次购买的首付款比例不低于55%，周遵灿、庄樱首付款尚未达到55%的比例。周遵灿、庄樱质证称：对证据1真实性无异议，但与本案不具有关联性，该承诺书系周遵煌、周梅金作出的，周遵灿、庄樱有配合惠安建筑业投资公司办理按揭手续，但因惠安建筑业投资公司未将合同备案及未及时出具发票导致无法办理相应的按揭贷款手续。对证据2无异议，该证据能够证明惠安建筑业投资公司已经收到相应款项，但惠安建筑业投资公司没有按其收到购房款的时间向周遵灿、庄樱出具相应的发票，其行为侵犯了周遵灿、庄樱的权益。证据3，周遵灿、庄樱没有收到2013年10月7日的入伙通知书。周遵灿、庄樱有收到2016年6月12日的通知书，但周遵灿、庄樱去办理交房手续时发现案涉房屋存在问题并向惠安建筑业投资公司提出反馈，惠安建筑业投资公司拒绝将案涉房屋交付周遵灿、庄樱使用，后周遵灿、庄樱向消费者协会维权，惠安建筑业投资公司才交付案涉房屋。对证据4有异议，该证据系惠安建筑业投资公司单方陈述，不属于证据。对证据5有异议，案涉商品房无法办理银行按揭系因为惠安建筑业投资公司没有出具正式的发票，设计发生变更等原因造成的。 周遵灿、庄樱认为，《合同补充协议》第一条没并没有约定周遵灿、庄樱支付首付款的时间，办理按揭贷款的时间应当依据惠安建筑业投资公司书面通知后7日内计算，惠安建筑业投资公司已经陈述其没有书面通知周遵灿、庄樱，且是以口头通知案外人周遵煌，但无论该口头通知是否存在，都不应对周遵灿、庄樱发生法律效力。惠安建筑业投资公司并未及时开具正式发票并将案涉合同提交备案且未通知周遵灿、庄樱配合办理按揭贷款手续，故无法办理按揭贷款手续的责任是在惠安建筑业投资公司而非周遵灿、庄樱。惠安建筑业投资公司并未及时开具正式发票并将案涉合同提交备案，周遵灿、庄樱享有先履行抗辩权，在惠安建筑业投资公司出具发票及将合同提交备案之前，周遵灿、庄樱有权不支付购房款。惠安建筑业投资公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。周遵灿、庄樱相应提供证据6即证明书1份，以此证明周遵灿、庄樱已按合同约定支付首付款的时间，但惠安建筑业投资公司未按照款项支付时间出具发票。证据7即落款时间为2016年6月1日的入伙通知书1份，以此证明惠安建筑业投资公司于2016年6月1日通知周遵灿、庄樱办理交房手续，但要求以现金方式支付剩余购房款，违反双方合同约定的以按揭贷款方式支付。惠安建筑业投资公司质证称：对证据6、7无异议，但本案不存在因惠安建筑业投资公司未按照周遵灿、庄樱付款时间出具发票导致无法办理按揭贷款的情况。 本院经审查认为，惠安建筑业投资公司提供的证据1即2012年4月9日周遵煌、周梅金出具的承诺书结合证据2即2013年3月10日有周遵灿签名捺印确认的款项证明，能够证明周遵灿、庄樱对周遵煌、周梅金承诺付款时间、付款金额、款项分配是知情且认可的。其中：2011年10月29日、2011年12月5日、2012年10月12日、2012年10月13日、2017年6月29日支付购房款40000元、143900元、101700元、1060000元、1340000元，合计2685600元。证据3，周遵灿、庄樱主张没有收到落款时间为2013年10月7日的入伙通知书，惠安建筑业投资公司也未能提供相应的邮寄签收凭据，故对该证据不予采信。周遵灿、庄樱认可其有收到落款时间为2016年6月12日的通知书，对该通知书予以确认。证据4中的周遵煌名义订购的“惠安建筑业发展中心”商品房产权登记分布及款项支付明细表，虽然周遵灿、庄樱不予认可，但结合证据2款项证明及周遵灿、庄樱提供的不动产权证书，对该组证据予以确认，能够证明周遵灿、庄樱支付款项的时间及其购买房屋的面积。对周遵灿、庄樱迟延支付购房款的违约金计算明细，系惠安建筑业投资公司单方制作，不予采纳。证据5真实性予以确认。周遵灿、庄樱提供的证据6、7，惠安建筑业投资公司对真实性无异议，予以确认，能够证明惠安建筑业投资公司于2016年6月1日通知周遵灿、庄樱办理交房手续，并要求以现金方式支付剩余购房款。综上，关于周遵灿、庄樱是否应支付逾期支付购房款违约金的问题。虽然案涉合同落款日期未填写，但业经（2014）惠民初字第4165号生效判决确定该合同签订时间为2011年12月5日，本院予以确认。附件六《合同补充协议》第一条约定，周遵灿、庄樱向惠安建筑业投资公司支付首期款1345600元，但未明确约定支付首期款的时间，故惠安建筑业投资公司请求周遵灿、庄樱支付首期款的逾期付款违约金，依据不足，不予支持。附件六《合同补充协议》第一条同时约定购房余款1340000元在签订《商品房买卖合同》时由周遵灿、庄樱向银行申请按揭贷款支付。后因未能办理银行按揭贷款，惠安建筑业投资公司于2016年6月1日向周遵灿、庄樱发出入伙通知书时要求周遵灿、庄樱结清购房款余款1332600元，周遵灿、庄樱于2016年6月2日收到该入伙通知书。根据附件六《合同补充协议》第二条“买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在30日之内，自逾期之日起至办理完按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之三违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的50%向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的房款中扣）。买受人要求继续履行合同的，需经出卖人同意，合同继续履行，自逾期之日起至办理完按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之五违约金。3、若银行不批准买受人的按揭贷款申请或银行批准金额小于申请金额，买受人同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人或银行通知三日内向出卖人补足申请贷款金额与批准贷款金额的差额，逾期补足的，按本条款第1、2项相关条款执行……”的约定，周遵灿、庄樱应于2016年6月5日前补足购房余款，但其至2017年6月29日才付清购房余款，周遵灿、庄樱自2016年6月6日起至2017年6月29日止逾期付款389天，应依约按其逾期付款金额1340000元的日万分之五向惠安建筑业投资公司支付违约金260630元(1340000元×0.0005×389天)。 二、案涉房屋是否存在无法使用的情形，惠安建筑业投资公司是否应赔偿周遵灿、庄樱经济损失的问题。 惠安建筑业投资公司认为，周遵灿、庄樱主张案涉房屋无法使用，要求惠安建筑业投资公司赔偿损失，没有事实和法律依据。惠安建筑业投资公司为评选鲁班奖对案涉房屋进行简单装修，事先电话与周遵灿、庄樱沟通，经周遵灿、庄樱同意，且该简易装修并不影响房屋的使用，周遵灿、庄樱至今到未对案涉房屋进行使用。周遵灿、庄樱主张房屋无法使用的另一个理由是没有安装独立的水电表，案涉房屋已经经过验收备案，周遵灿、庄樱如果认为没有安装水电表造成房屋无法使用可以以其他方式进行救济，但在交房后要求惠安建筑业投资公司赔偿损失没有依据。惠安建筑业投资公司相应提供证据8即关于惠安县建筑业发展中心申报鲁班奖等有关事项的报告、惠安县人民政府《关于协调建筑业发展中心申报“鲁班奖”的会议纪要》，以此证明案涉建筑业发展中心拟申报鲁班奖，要求对公共建筑工程全部装修且进驻办公，惠安建筑业投资公司因此对案涉房屋进行简易装修、事后依周遵灿、庄樱要求恢复原状的事实。证据9即一层平面图、一层给排水平面图、一层强电平面图，以此证明案涉房屋所在的惠安县建筑业发张中心第2幢1层的强电、给排水平面竣工图。周遵灿、庄樱质证称：证据8，真实性无异议，但与本案没有关联，惠安建筑业投资公司实际上于2017年7月20日之后才将房屋恢复原状以及将里面堆积的杂物清理干净。证据9有异议，诉讼中现场勘验后，周遵灿、庄樱要求惠安建筑业投资公司提供系统图，但惠安建筑业投资公司并没有提供，案涉图纸的施工图并没有审查批准单位的盖章，该图纸没有经过规划部门的备案仅仅是惠安建筑业投资公司内部使用的图纸，该图纸无法证明案涉房屋不需要一户一表。 周遵灿、庄樱认为，惠安建筑业投资公司直至2017年7月20日才将案涉房屋交付给周遵灿、庄樱，且房屋仍旧存在没有独立安装电表、套内无水无照明、多次漏水、消防器材过期等问题，周遵灿、庄樱无法正常使用房屋。惠安建筑业投资公司交付的房屋并不具备双方签订的合同约定的交付条件，虽然评选鲁班奖是应惠安县人民政府的要求，但并不能因为惠安建筑业投资公司评选鲁班奖而影响惠安建筑业投资公司将商品房按照约定的标准交付给周遵灿、庄樱的义务。周遵灿、庄樱相应的提供证据10即照片、视频、录音，以此证明周遵灿、庄樱多次要求惠安建筑业投资公司实际交付房屋并办理房屋权属证书，均遭到惠安建筑业投资公司的拒绝，惠安建筑业投资公司擅自将房屋进行装修，多处漏水、消防器材过期等问题，周遵灿、庄樱无法正常使用房屋。证据11即评估意见书1份，以此证明周遵灿、庄樱因案涉房屋无法使用造成的租金损失。惠安建筑业投资公司质证称：对证据10真实性无异议，消防器材的音像资料没有异议，但录音无法判断讲话的双方身份，无法证明周遵灿、庄樱的主张。证据11，真实性没有异议，但作出该评估意见书的鉴定人员并未到现场进行勘验，且该评估意见书也无法证明周遵灿、庄樱的主张。 本院经审查认为，周遵灿、庄樱提供的证据10中的照片、视频，经惠安建筑业投资公司质证真实性无异议，真实性予以确认，惠安建筑业投资公司对视频中出现被告工作人员蔡国雄没有意见，12315的通话录音结合双方庭审陈述能够认定惠安建筑业投资公司确实存在对案涉房屋进行装修以及未实际交付房屋，周遵灿、庄樱向相关部门进行投诉的事实。周遵灿、庄樱提供的证据10结合惠安建筑业投资公司提供的证据8及双方的庭审陈述，能够证明惠安建筑业投资公司因案涉房屋所在的建筑业发展中心工程申报鲁班奖的需要，对案涉房屋进行简易装修，周遵灿、庄樱于2017年8月10日进行现场拍摄时简易装修已拆除，因惠安建筑业投资公司未能在本院指定的期限内答复简易装修拆除的时间，故根据周遵灿、庄樱陈述认定惠安建筑业投资公司于2017年8月10日拆除简易装修。2016年6月1日，惠安建筑业投资公司向周遵灿、庄樱发出入伙通知书，可认定惠安建筑业投资公司于2016年6月1日已经履行通知交房义务，周遵灿、庄樱于2016年6月2日收到该入伙通知书并于2016年6月12日提出交房反馈意见，故可认定因惠安建筑业投资公司原因造成周遵灿、庄樱无法使用案涉房屋的期限应自周遵灿、庄樱提出交房反馈意见的次日即2016年6月13日起计算至2017年8月9日止。证据11系本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，真实性予以确认，结合该评估意见书，案涉房屋自2016年6月13日至2017年8月9日止的租金损失应认定为94554元（6700元×11个月＋6700元×18天/30天＋7350元×2个月＋7350元×9天/31天，取整）。证据9，未经相关部门确认，故对被告的主张不予采信。 三、惠安建筑业投资公司是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，是否应承担逾期履行协助办证违约金的责任。 惠安建筑业投资公司认为，惠安建筑业投资公司承担的是协助办证的义务，只需要将办理产权证的手续上交有关部门并告知买受人就已经履行了协助义务，惠安建筑业投资公司已经向周遵灿、庄樱发送通知函告知可以办证的事宜，已经履行了协助办证的义务。双方在合同中约定，商品房交付使用后60日内才起算办证义务，周遵灿、庄樱所主张逾期办证的起算时间点是2016年9月1日，不符合法律规定。惠安建筑业投资公司相应提供证据12即通知函及全球邮政特快专递EMS，以此证明惠安建筑业投资公司通知周遵灿、庄樱自2014年10月10日起可办理产权证。周遵灿、庄樱质证称：证据12，真实性、合法性无异议，周遵灿、庄樱虽然于2014年10月17日收到惠安建筑业投资公司发出的办理产权证的通知，但是惠安建筑业投资公司通知时并不具备办理产权证的条件，惠安建筑业投资公司在2014年并不具备办理产权证的条件。 周遵灿、庄樱认为，2017年8月8日，惠安建筑业投资公司才为周遵灿、庄樱办理权属登记，惠安建筑业投资公司存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，惠安建筑业投资公司应当支付周遵灿、庄樱逾期办证违约金。违约金标准应每日按周遵灿、庄樱已付款的0.02%计算。周遵灿、庄樱相应提供证据13即交房反馈意见，以此证明周遵灿、庄樱要求惠安建筑业投资公司进行办证并支付逾期办证违约金，该反馈意见惠安建筑业投资公司于2016年6月12日签收。惠安建筑业投资公司质证称：证据13真实性无异议，该反馈书上的部分要求与本案无关，无法作为逾期办证及周遵灿、庄樱主张违约金的依据。 本院经审查认为，惠安建筑业投资公司提供的证据12及周遵灿、庄樱相应提供的证据13，经对方质证真实性均无异议，予以确认。关于双方争议的惠安建筑业投资公司是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形以及是否应承担逾期履行协助办证的违约责任问题，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记，已经符合办理房屋权属证书的条件，惠安建筑业投资公司于2014年10月8日向周遵灿、庄樱发出办证通知函，周遵灿、庄樱于2014年10月17日收到通知函，故惠安建筑业投资公司在案涉房屋实际交付前已经履行了通知办证的义务，并不存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，且案涉房屋于2017年7月20日实际交付，原告于2017年8月8日取得不动产权证书，也并不存在商品房交付使用后90日不能内不能取得房屋权属证书的情形，原告主张被告应承担逾期履行协助办证违约金，要求被告支付自2016年9月1日起至2017年8月8日止的逾期办证违约金183695.04元，依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应按照约定履行合同义务。周遵灿、庄樱未能按合同约定的时间支付惠安建筑业投资公司购房余款1340000元，惠安建筑业投资公司请求周遵灿、庄樱支付逾期付款违约金，符合双方约定，根据附件六《合同补充协议》第二条的约定，周遵灿、庄樱应于2016年6月5日前补足购房余款，但其于2017年6月29日才付清购房余款1340000元，故应认定周遵灿、庄樱逾期付款389天，应依约按其逾期付款金额1340000元的日万分之五向惠安建筑业投资公司支付违约金260630元。惠安建筑业投资公司因评选鲁班奖的需要将案涉房屋进行简易装修造成周遵灿、庄樱无法使用案涉房屋，故惠安建筑业投资公司应赔偿周遵灿、庄樱因无法使用房屋造成的经济损失94554元。周遵灿、庄樱主张惠安建筑业投资公司应当支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。周遵灿、庄樱主张惠安建筑业投资公司未开具发票及将案涉合同进行备案，导致其无法办理银行按揭贷款，依据不足，不予采纳。惠安建筑业投资公司主张其对案涉房屋进行简易装修系经过周遵灿、庄樱同意，但未能提供证据予以证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告周遵灿、庄樱应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建惠安建筑业投资有限公司逾期付款违约金260630元。 二、反诉被告福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告周遵灿、庄樱因无法使用房屋造成的经济损失94554元。 三、驳回原告福建惠安建筑业投资有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告周遵灿、庄樱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17438元，由原告福建惠安建筑业投资有限公司负担14201元（多预交的3237元予以退回），被告周遵灿、庄樱负担3237元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。反诉受理费3678元，由反诉原告周遵灿、庄樱负担2503元（多预交的1175元予以退回），由反诉被告福建惠安建筑业投资有限公司负担1175元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。鉴定费20000元，由反诉被告福建惠安建筑业投资有限公司负担，鉴于反诉原告周遵灿、庄樱已垫付，反诉被告福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给反诉原告周遵灿、庄樱。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  陈炜清 人民陪审员  黄惠芬 二〇一九年四月二十四日 法官 助理  吴燕芬 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。