四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初174号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被告：鲁幼贤，女，1949年7月出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告鲁幼贤、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人安鸫杰、周琳妹，被告鲁幼贤的委托诉讼代理人邓秀娟，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令鲁幼贤承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行（以下简称农业银行翠屏支行）、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾42幢×号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾42幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2015年8月10日购买了地中海蓝湾42幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异108号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾42幢×号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告鲁幼贤答辩称，1.案涉房屋的抵押登记发生在答辩人实际占有房屋后，原告的抵押权不能对抗答辩人对案涉房屋的期待物权；2.答辩人是善意的买受人，在房屋查封前已经签订了房屋买卖合同，支付了购房款，实际占有使用案涉房屋，非因答辩人的原因不能办理过户登记，答辩人对案涉房屋享有的权利足以排除执行。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，该房签订了商品房买卖合同后没有办理预告登记，原因不清楚，其他没有意见。 原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》，拟证明长城资产公司从农业银行翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城资产公司与鼎立置地就受让农业银行翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、.宜宾市房他证临港字第××号号《房屋他项权证》，拟证明1.长城资产公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城资产公司变更为原告，原告继受长城资产公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异108号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 被告鲁幼贤的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的；对第二、三、四、五组证据三性均无异议，但不能达到原告的证明目的。农行将此债务认定为不良贷款需要处置，买受人应对实现债权的风险有了预期，其后期自身监管不力导致债权不能实现，其自身存在重大过错。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：对上述证据三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹置地提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸的证据能否达到其证明目的，将结合查明事实予以综合认定。 被告鲁幼贤提供了以下证据：第一组：居民身份证，拟证明当事人适格。第二组：1.《商品房买卖合同》，拟证明2015年8月10日，买受人与鼎城置地已签署了合法有效的商品房买卖合同；2.增值税发票、鼎业置地更名决议、《POS单》、《银行流水清单》，拟证明鼎业置地是鼎立置地的曾用名，买受人支付了全部价款。第三组：1.《物业费专用收据》，拟证明在查封前，买受人已经占有并支配该商品房；2.《收款收据》、《完税证明》拟证明买受人积极办理过户手续。第四组：《装修合同》、《水电气收据》拟证明买受人已入住。 原告衡珹商贸的质证意见为：第一组，三性无异议。第二组：对《商品房买卖合同》关于购房价款、房号等重要交易信息均为手写，真实性存疑；对增值税发票、鼎业置地更名决议、《POS单》、《银行流水清单》三性均无异议；第三组:物业费缴费为2016年1月，时间早于《房屋交付通知书》显示的交付时间2016年12月19日;《收款收据》与银行POS单显示的付款日期不一致，对该份证据的三性均不予认可。第四组：《装修合同》仅能证明被告与装修公司的合同关系，无法证明查封前被告占用该房屋，《水电气收据》显示2017年11月才产生气费，晚于查封日期。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：对上述证据三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对被告鲁幼贤提交的第一组的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：第二组证据中的《商品房买卖合同》鉴于合同双方均签章予以确认，结合《增值税发票》来看，能相互印证，本院对该份合同的真实性予以确认；对增值税发票、鼎业置地更名决议、《POS单》、《银行流水清单》，鉴于各方当事人均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；第三组、第四组，因均出示了捺印、签字或盖章的原件，本院对其真实性予以确认。被告鲁幼贤的证据能否达到其证明目的，将结合查明事实予以综合评析。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交证据。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与农业银行翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 2015年8月10日，鲁幼贤与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，鲁幼贤购买鼎立置地开发的地中海蓝湾42幢×号房屋，套内面积计算每平方米单价7149.32元，总价1240980元，付款方式为分期付款：2015年8月10日付640980元，余款在2015年10月30日之前付清60万元整。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同中载明房屋已经办理抵押登记。 2015年8月10日、2015年9月1日、2015年10月27日，鲁幼贤通过银行转账向鼎业公司账户分别支付808980元、138000元、鲁幼贤儿子刘竑代其支付了350000元，共计1240989元。2017年2月13日，鼎立置地公司向鲁幼贤出具地中海蓝湾42-×购房款增值税发票。 2016年12月19日，鼎立置地出具收款收据载明收到鲁幼贤维修基金17396.10元、产权登记费80元、土地证书费20元、权调费11.5元。2017年1月1日四川省宜宾市地方税务局第四直属税务分局出具税收完税证明载明收到鲁幼贤契税17728.29元。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾42幢×房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，鲁幼贤以2015年8月10日购买了地中海蓝湾42幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异108号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：鲁幼贤对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区白沙湾学堂路26号,地中海蓝湾42幢×号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 鲁幼贤主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查鲁幼贤购买房屋是否符合上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下： 一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是是用来居住的，在房价高企的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，农业银行翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司，衡珹商贸再次受让此债权应当对实现债权的风险持有预期；案外人鲁幼贤的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。一是从《购房合同》来看，案外人鲁幼贤在人民法院查封以前与鼎立置地签订有合法有效的合同；二是从打款凭证、收款收据、增值税发票来看，鲁幼贤支付了全部价款；三是从物业费专用收据、水电气票据来看，鲁幼贤已经实际占用并使用该房屋。四是从消费者物权期待权的保护对象来看，鲁幼贤系自然人，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定的“消费者”的身份；五是从到案证据来看，鲁幼贤购买的房屋性质本身系居住用房，并非经营性用房，且鲁幼贤提供了证据证明其入住并长期占有使用该房屋，符合“为生活所需”的主客观要件；关于“无其他用于居住的房屋”，从立法原义来看，应指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。从“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则来看，案外人是否有其他用于居住的房屋的举证责任应该在珹商贸。本案中，原告衡珹商贸并未提供鲁幼贤在同一地点其名下还有其他能够用于居住的房屋。 综上所述，鲁幼贤对鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 停止对宜宾鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋的执行。 案件受理费80元，由原告成都衡珹商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  王付兵 审判员  张力骁 审判员  王纯强 二〇一九年四月十八日 书记员  黄相中