贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初1944号 原告：贵州省华远卫士物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区新城区四十米大道与三十米大道交叉处。统一社会信用代码：915205020508141767。 法定代表人：孙红玉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：糜贵伦、唐嘉曼，均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：陈学艳，女，汉族，1977年5月3日出生，住贵州省毕节市黔西县。 被告：徐良恩，男，汉族，1981年4月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人唐嘉曼、被告陈学艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年3月1日至2018年12月31日的物业管理费3137元、装修垃圾清运费570元、装修管理服务费190元，城市生活垃圾处理费54元，共计3951元;2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:被告购买并居住于贵州省毕节市七星关区博泰水韵天颐A4-2-202号住房,该房屋面积95.06平方米。按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告应当向原告缴纳物业管理服务费3137元、装修垃圾清运费570元、装修管理服务费190元、城市生活垃圾处理费54元，共计3951元。但被告至今仍未支付上述款项。原告认为，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》以来，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告拖欠物业服务费，原告曾多次以多种形式向其催交，但其未予理睬。被告的行为已违反国务院《物业管理条例》的规定与《前期物业管理服务协议》的约定，损害了原告的合法权益。 被告辩称，一、请原告提供前期物业协议。二、设施设备不完善，未及时安装门禁系统，各楼层无监控设备和探测器，小区无中央监控设备。二、管理极其混乱，限制业主用水。不为业主办理入住证明，造成不能上户。三、小区车辆乱停乱放，外来车辆随意进出小区。四、绿化带杂草丛生，未有效制止私搭乱建现象。五、2018年5月21日中午12时左右，地下车库施工，未设置警示标志，导致A3-1-301号业主女儿从-1掉到-2层，业主去告知，物业推卸责任，称停车场未使用。2018年7月13日22点30分A2-1-801业主乘坐电梯被困在7-8楼之间，当时告知物业没有出面处理，22点40分打119号进行救援，直到119把小孩救出，物业也没有出现。六、未及时维修小区设施设备及各楼层设备。小区内地砖严重破损，道路两边的下水道盖也破损，楼层间的吊顶严重损坏，一楼的地砖严重破损。停车场至今未交付使用。所举证据在光盘中有印证。垃圾是我们自己拖出去的。原告起诉的住房面积属实，我没有和原告签订物业服务协议，我是2017年5月入住。 本院经审理查明，原告与被告居住小区的其他业主签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告为被告所在小区提供物业服务，服务费用收费标准为：住宅按照建筑面积每月每平方米1.6元（原告实际按照1.5元收取）计算。装修管理服务费2元/平方米，装修垃圾清运费6元/平方米。物业服务的内容为：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道，落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、公共照明、消防设施、公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。公共楼道、走廊、电梯、大堂、地下室清洁，小区内道路、公共场地清扫，收集清运生活垃圾、定期进行防鼠灭虫消杀工作，小区路灯、标识牌、围墙护栏的定期清洁。四、小区绿化。小区内绿地、公共路树、花草、花卉盆景的修剪、补植、浇水、施肥、消杀灭虫等工作。五、保安。1、小区大门固定岗、小区巡逻岗提供24小时服务，维持本物业区域内的公共秩序。2、做好小区消防安全的防范工作。3、有健全的消防管理制度，定期对消防设施进行巡视检查和维护。六、交通秩序与车辆停放。各类行车、停车标识完善，停车场管理系统和车辆进出记录保存完好，使本物业区域内车辆停放有序，交通畅顺。七、房屋装饰装修管理。见附件:《房屋装饰装修管理协议》。需要达到的物业服务质量为：参照《贵州省物业服务一级标准》相关规定执行。物业服务合同签订后，原告按照合同约定向被告提供一定的物业服务，但原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，未完全达到《贵州省物业服务一级标准》相关规定。例如：一、在房屋共用部位的维护和管理方面：原告存在走廊通道吊顶损坏，未及时更换修复。门厅瓷砖缺损、脱落，未重新更换、粘贴。安全指示灯线头裸露，存在安全隐患。二、在房屋共用设施设备及其运行的维护和管理方面。原告未安装门禁系统，小区公益性文体设施损坏，未及时修缮，消防设施不完善，井盖损坏未及时更换修复。出现电梯困人事件，业主22点33分拨打原告电话，没有进行处理。22点44分，业主拨打119电话，请求救援。后在消防人员的帮助下，方才解围。小区主干道路积水，排水不畅。三、在环境卫生方面：小区内绿地、公共路树、花草的修剪、补植不及时，绿化区被占用种菜。一楼部分业户住改商，装修期间破坏绿化，原告未及时制止。生活垃圾收集清运不及时，楼道内出现垃圾桶满溢现象，电梯内出现垃圾堆放现象。部分公共楼道未清扫，且扶手上面捆绑自行车，阻碍消防通道。四、在交通秩序与车辆停放方面。各类行车、停车标识不完善，小区车辆停放杂乱无章。由于原告提供的物业服务存在前述瑕疵，部分业主拒缴物业费，要求原告整改完善，提高物业服务水平。为此，双方之间发生分歧。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 另查明，被告居住在毕节市七星关区博泰水韵天颐小区，住房面积95.06平方米，2017年3月1日至2018年12月31日的物管费3137.00元未缴纳，同时，装修垃圾清运费570元和装修管理服务费190元亦未缴纳。 再查明，贵州省物业服务标准载明：物业共用部位日常维护一级标准为：“服务区域物业共用部位完好率应在98%以上。”，道路、停车场（库）维护一级标准为：“1、每季度进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动，整齐美观；停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。”电梯运行与管理一级标准为：“发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员15分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年2次。” 本院认为，虽然原告未与被告签订《前期物业管理服务协议》，但是被告居住在毕节市七星关区博泰水韵天颐小区，属于原告提供物业服务的辖区范围，且被告已实际享受原告提供的物业服务。原被告之间形成事实上的物业服务合同关系。参照原告与被告居住小区的其他业主签订的前期物业服务合同内容，虽然原告已向被告提供一定的物业服务，但是原告提供的物业服务未完全达到合同约定的贵州省物业服务一级标准相关规定。例如：一、在房屋共用部位的维护和管理方面：原告存在走廊通道吊顶损坏，未及时更换修复。门厅瓷砖缺损、脱落，未重新更换、粘贴。安全指示灯线头裸露，存在安全隐患。这与贵州省物业服务一级标准载明的物业共用部位日常维护所要求的：“服务区域物业共用部位完好率应在98%以上。”不相符。二、在房屋共用设施设备及其运行的维护和管理方面。原告存在未安装门禁系统，小区公益性文体设施损坏，未及时修缮，消防设施不完善，井盖损坏未及时更换修复。出现电梯困人事件，业主22点33分拨打原告电话，没有进行处理。22点44分，业主拨打119电话，请求救援。后在消防人员的帮助下，方才解围。小区主干道路积水，排水不畅。以及在交通秩序与车辆停放方面。原告存在各类行车、停车标识不完善，小区车辆停放杂乱无章。原告前述行为与贵州省物业服务一级标准载明的道路、停车场（库）维护所要求的：“1、每季度进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动，整齐美观；停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。”以及电梯运行与管理一级标准所要求的：“发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员15分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年2次。”标准不相符合。三、在环境卫生方面：原告存在小区内绿地、公共路树、花草的修剪、补植不及时，绿化区被占用种菜。一楼部分业户住改商，装修期间破坏绿化，原告未及时制止。生活垃圾收集清运不及时，楼道内出现垃圾桶满溢现象，电梯内出现垃圾堆放现象。部分公共楼道未清扫，且扶手上面捆绑自行车，阻碍消防通道。 虽然原告提供的物业服务存在上述瑕疵，但是该瑕疵并不足以全部抵扣被告应缴纳的物业费。故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告40%物业服务费，以期敦促原告严格按照贵州省物业服务一级标准，不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。同时，被告也明确表示愿意缴纳与定价收费相符的物业费。本案中，原告承诺提供的物业服务质量为一级标准，但是结合被告所举证据，原告提供的物业服务确实未达到一级标准，故被告拒绝全额缴纳物业费具有一定的合理性。但是，被告亦不能以此为由，拒绝缴纳全部的物业费，毕竟原告已经提供一定的物业服务，原告在物业服务方面存在的瑕疵并不足以抵扣全部的物业费。故被告应向原告缴纳一定比例的物业服务费。根据庭审查明的情况，2017年3月1日至2018年12月31日，被告应缴纳的物管费、装修垃圾清运费、装修管理服务费总计3897元，扣减40%后，被告应缴纳的费用为3897元×60%=2338元。原告主张的城市生活垃圾处理费，因合同未约定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈学艳、徐良恩于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省华远卫士物业管理有限公司物业服务费、装修垃圾清运费、装修管理服务费共计2338元； 二、驳回原告贵州省华远卫士物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由原告贵州省华远卫士物业管理有限公司承担10.00元，被告陈学艳、徐良恩承担15.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年四月二十五日 书记员  姜童尧