江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初61号 原告：南京为隆医疗卫生服务公司，住所地在南京市玄武区××巷13号。 法定代表人：屠跃诚，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘洪，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李可心，江苏刘洪律师事务所（实习）律师。 被告：孙小芳，女，1961年10月31日出生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：顾尔东（系孙小芳姐夫），男，1958年1月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。 被告：邱玉梅，女，1962年2月28日出生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：王海毅，男，1965年6月27日出生，住南京市鼓楼区。 原告南京为隆医疗卫生服务公司（以下简称为隆公司）与被告孙小芳、邱玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告为隆公司的委托诉讼代理人刘洪、李可心，被告孙小芳及委托诉讼代理人顾尔东，被告邱玉梅及其委托诉讼代理人王海毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告为隆公司向本院提出诉讼请求：判令被告孙小芳、邱玉梅支付自2017年10月13日至2018年10月13日的房屋占有使用费54240元。事实和理由：原被告之间存在多年的租赁合同关系，合作关系友好。2016年12月1日，原告与被告就南京市玄武区房屋签订了《租赁协议》，协议约定的租赁期限为2016年10月13日至2017年10月12日。协议到期前后，原告反复明确通知被告，到期后原告将不再续租，并要求被告限期结清全部费用后搬离所租房屋，但两被告一直拒不搬离，直至2018年11月下旬才搬离。 被告孙小芳辩称：1、2004年6月，邱玉梅借用孙小芳的再就业优惠证注册了南京××百货店（以下简称××百货店），××百货店的注册地及经营地均在玄武区，实际经营者为邱玉梅，公章也由邱玉梅保管，孙小芳从未参与××百货店的经营管理，也从未中获得任何利益。2006年，房屋因系违建而被拆除。因此，××百货店与原告从未发生过租赁合同关系。2、××百货店于2006年停止经营后，邱玉梅在玄武区创办了南京欣××百货店（以下简称欣××百货店），经营者是邱玉梅。原告与欣××百货店存在多年的租赁合同关系，而与××百货店并无租赁合同关系。3、邱玉梅在与原告签订租赁协议时，曾出现过随意使用不同店名及公章的情况。虽然2016年12月1日的租赁合同中加盖了××百货店的公章，但邱玉梅没有取得孙小芳的授权，该租赁合同的权利义务应由邱玉梅享受和承担，与孙小芳无关。4、原告与邱玉梅之间存在多年的租赁合同关系，但原告在签订2016年12月1日的租赁合同时，未认真审查邱玉梅加盖××百货店公章有无取得孙小芳的授权，应承担相应责任。5、××百货店的注册地在，而原告却在诉状中写成××巷5号，说明原告对基本事实缺乏了解，盲目起诉。于2006年被拆除后，××百货店并未到工商部门办理过经营地址变更登记手续，根据《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》的规定，未办理登记变更而异地经营的属于无照经营，营业执照无效，因此，2016年12月1日的租赁合同是一份失去真实性和缺少必需证明材料的无效协议，原告起诉××百货店的理由不成立。6、根据合同约定，原告完全有权在租赁协议到期后采取停水停电、请相关部门干预等合理合法措施要求邱玉梅搬离，以避免损失扩大，但原告未采取适当措施致使损失扩大，故原告无权就扩大的损失要求赔偿。 被告邱玉梅辩称：案涉租赁合同中虽然加盖了××百货店的公章，但系邱玉梅无意加盖的，孙小芳对此不知情；原告从未给被告发送过要求搬离的正式通知，也未采取停水停电、请相关部门干预等合理合法措施要求被告搬离，造成损失扩大，原告应自行承担扩大的损失；原告在事先未通知被告的情况下突然停电，给被告造成巨大损失（包括装修损失、转让费损失、客户退款损失等经济损失和名誉损失），被告保留追究的权利。 本院经审理认定事实如下： 坐落于南京市玄武区××巷13号的房屋系南京××学校（于2018年1月8日更名为南京××技术学校）所有。2005年3月3日，××巷13号因道路拓宽更改为××巷5号。2016年3月1日，南京××学校授权为隆公司办理上述房屋出租事宜。 2016年12月1日，为隆公司（甲方）与××百货店（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方向甲方承租位于玄武区房屋，租期一年，自2016年10月13日至2017年10月12日；年租金54240元，每半年支付一次；乙方应提前15天支付房租，乙方已使用甲方房屋10天，还未支付当次租金给甲方，甲方有权提前中止协议，并采取措施收回房屋，一切损失和后果由乙方承担，并赔偿给甲方带来的损失；租用期间，甲方负责提供水电，乙方按表数交水电费，在甲方通知后15天内，乙方未向甲方交纳费用，甲方有权停止供水、电；除遇不可抗拒因素，甲乙双方都不得以任何理由终止合同，否则终止方将赔偿对方经济损失，不得转租；乙方在入住前，须交物管押金1000元，退房时房屋无损坏等情况，甲方退还押金。 另查明，××百货店的注册地为，登记的经营者为孙小芳，于2019年1月25日注销。欣××百货店的注册地为××巷5号，于2008年9月17日登记成立，经营者为邱玉梅。2006年2月，的建法建筑被强制拆除。 诉讼过程中，原告自认其于2018年6月底开始陆续对案涉房屋采取断电措施，至7月份全部断电。被告称原告是2018年6月开始陆续停电。 本院认为：南京××学校系案涉房屋的所有权人，其授权为隆公司进行房屋出租事宜，故原告的主体资格适格。对于承租人主体问题，案涉《租赁协议》开头部分列明的承租人为××百货店，落款部分亦加盖了××百货店的公章，故××百货店系承租人。××百货店已被注销，故应由登记的经营者孙小芳承担相关权利义务。被告邱玉梅亦在落款处签名，故其亦是承租人。虽然两被告均认可邱玉梅是实际承租人，亦系××百货店的实际经营者，孙小芳作为××百货店的名义经营者对租赁协议不知情，故××百货店不是实际承租人，不应承担合同义务，本院对此认为，即使两被告的上述陈述属实，也系她们之间的内部权利义务安排，效力不及于外部，不能对抗作为合同另一方主体的原告。对于原告而言，案涉房屋的租赁人系两被告，至于被告孙小芳所称的《租赁协议》因××百货店注册地址与经营地址不一致而无效的意见，于法无据，本院不予采纳。 《租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。对原告要求两被告支付2017年10月13日至2018年10月13日的房屋占有使用费54240元的请求，本院认为，双方租赁合同到期后，被告继续占有案涉房屋必然导致原告产生相应的损失，故原告有权要求被告支付房屋占用费用。关于房屋占用费用的标准，原告要求按照《租赁协议》所约定的租金标准54240元/年支付,本院认为，原告要求被告按照租金标准支付房屋占用费用的原本并无不妥，但因2018年6月份起，原告对被告承租的房屋陆续实施了断电措施，降低了房屋基本配置的标准，必然影响该房屋实际使用价值，至2018年7月，原告对案涉房屋完全采取了断电措施，极大影响了被告的使用，本院另考虑到原告采取断电措施系因两被告的在先违约行为所引起，故本院认为自2017年10月13日至2018年5月31日的房屋占用费用按原租金标准计算，2018年6月份的房屋占用费用按原租金标准的70%计算，自2018年7月1日至2018年10月13日的房屋占用费用按原租金标准的50%计算为宜。经本院核算，上述占有使用费合计为45248.7元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告孙小芳、邱玉梅于本判决生效之日起十日内向原告南京为隆医疗卫生服务公司支付房屋使用费45248.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元，减半收取1260元，由原告负担795元，由被告孙小芳、邱玉梅负担465元（原告预交案件受理费的余款1260元由本院退回）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 李   伟 二〇一九年四月一日 法官助理 见习王雪楠 书 记 员 李   程