广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38151号原告：凯柏轩小区业主委员会，住所地广州市越秀区东湖路xxx号。法定代表人：陈碧玲，职务主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市德骞实业有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路8号919-925房。法定代表人：王竞业，职务总经理。委托诉讼代理人：简毅，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳琪，广东金鹏律师事务所律师。原告凯柏轩小区业主委员会与被告广州市德骞实业有限公司（以下简称德骞公司）物权纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵少伟、黄嘉慧，被告的委托诉讼代理人吴佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止实施在广州市越秀区东湖路xxx号凯柏轩小区（以下简称涉案小区）大门口设置的两个保安岗亭及车辆道闸的行为；2.被告立即拆除在上述小区大门口所设置的两个保安岗亭及车辆道闸，排除被告对原告使用、管理上述业主共有部位的妨碍。事实和理由：广州市越秀区凯柏轩小区位于广州市越秀区东湖路xxx号。原告于2016年12月27日取得广州市越秀区人民政府白云街道办事处的备案，正式成立。被告不是小区的业主，其不仅侵占了小区地下室进行经营，还在大门口设置了保安岗亭及车辆道闸，妨碍小区的管理。2017年9月15日，广州市凯柏轩物业管理有限公司退出，原告正式接管小区。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条等规定，实行业主自行管理，并根据业主大会通过的决议《凯柏轩小区紧急自行管理方案》代表全体业主进行管理。原告多次催告被告整改，但被告一直拒绝。其次，凯柏轩小区项目己经通过竣工验收及规划验收，被告以商场装修为由，拒绝拆除保安岗亭及门口车辆道闸设备；后又为了侵占地下停车场收费，于2018年在地下室通道单独设置了车辆道闸，形成双重道闸，妨碍原告的正常管理。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十三条的规定，建筑规划内的道路，属于业主共有，为维护原告合法权利，诉至法院。被告辩称，我方没有非法设置保安亭和车辆道闸，侵占涉案小区的业主共有部分，故不同意原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、小区大门口设置保安亭和车辆道闸是原施工围蔽措施的出入口，其目的是为了保护尚未完成的商业裙楼施工物料及施工留驻人员的财产安全，在施工未完成且没有妨碍到业主正常出行的情况下，不应当予以拆除。1.原告要求被告拆除的保安亭和车辆道闸系在凯柏轩项目整体施工初期就已作为设置，属施工现场围蔽措施的组成部分，是用于保护商业裙楼施工物料及施工留驻人员的财物安全。事实上，截至原告起诉之日止，该项目的商业裙楼部分仍未施工完毕、尚未综合验收，裙楼施工现场目前仍存放着各类的工程物料和机械电力设备。鉴于该项目的商业裙楼部分仍处于施工阶段，为了保障商业裙楼的施工物料以及相关人员和财物安全，在商业裙楼竣工验收完毕前，保安亭和车辆道闸作为围蔽措施仍有保留必要。2.保安亭和车辆道闸的设置并不妨碍凯柏轩业主的正常出入通行，也不妨碍原告对小区的正常管理。保安亭和车辆道间的设置是合理的，凯柏轩业主及其车辆均可正常通行，也没有业主向被告反映过被告有妨碍其正常通行的情况；另外，自原告2017年5月自广州凯印房地产代理有限公司处接管小区物管工作以来，被告一直积极配合原告对小区的正常管理工作，小区住宅部分的公共部分（包括露天停车场）也已交由原告自行管理，不存在被告妨碍原告正常管理小区公共部分的情况。3.小区保安亭和车辆道间设置在商业裙楼施工完成后其作为施工围蔽措施，被告将自行拆除。小区当初的报建及规划验收方案中，该处位置确实无保安亭和车辆道闸的设置；且保安亭和车辆道闸目前实际上亦占用部分市政道路；因此，任何单位或个人依法确实无权在该处建设永久性的保安亭和车辆道闸。而目前在小区门口设置的保安亭和车辆道闸，仅是作为施工围蔽措施临时设置，被告在凯柏轩项目施工完成后将及时自行拆除，不会继续占用该区域。退一步来说，即便被告被判决拆除小区入口处的保安亭和车辆道闸，那么在现存临时设置的保安亭和车辆道闸被拆除后，原告也无权在该处建设新的永久性的保安亭和车辆道闸。二、地下停车场是属于被告和广州市志联房地产开发有限公司共同共有的（以下简称志联公司)，现志联公司已进入破产程序,故被告作为凯柏轩项目的合作开发方，有权利也有义务对地下停车场进行管理和维护。1.被告系凯柏轩项目的合作开发方，也是地下停车场的所有权人之一，在志联公司已无法履行管理义务的情况下，被告主动承担地下停车场的管理工作是合法合理的。2004年初，被告、陈昶与志联公司签订了《合作开发广州市东湖西路30至44号商住楼合同书》，共同合作开发凯柏轩项目；该合作开发合同签订后，被告依约投入约定资金并全面参与凯柏轩项目的开发建设管理事务，被告作为小区开发主体，以及作为小区商业裙楼及地下车库的产权人等事实已经广州市中院（2016)粤01民初57号民事判决审理查明并作出认定。现由于志联公司已进入破产程序，但凯柏轩项目仍没有完工，相关商铺和车位也未取得相应确权文件；因此，被告作为开发方之一，既是义务亦是权利在项目完工前承担起该项目的所有管理工作；其中，即包括当然包括对自身拥有产权的车位进行管理。2.为了保护被告的合法权益，也是为了履行自身的管理义务，被告在地下车库入口处设置车辆闸道是合法合理也是必要的。既然地下停车场系被告和志联公司的共有物业，且因存在地铁出入口接驳的情况，地下停车场目前尚未完工。该地下停车场不属业主的共有物业范围，当然不属于原告对小区的住宅部分的管理范畴内；被告在自身地下停车库出入口处设置车辆闸道只是被告对自有物业即地下停车位进行必要管理的手段，原告无权要求拆除。另外，地下车库还未竣工验收，属于在建工程（与地铁接驳部分未施工完毕），本不应当开放使用；被告是在政府部门的协调下，为了方便业主停放车辆而暂时予以开放的，并不存在需要交给原告进行管理的情况和理由。虽然，被告对临时占用车位的业主收取了相应的费用，但该费用完全是被告处分自身财产的所得，且收取的该费用也是用于维持地下车库的电费和日常维保费用。综上所述，被告设置保安亭和车辆道闸合法合理，亦不存在设置道闸侵占涉案小区业主共有部分的情况；因此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述无异议的证据，查明的事实如下：涉案小区位于广州市越秀区东湖路xxx号（原地址：广东省广州市越秀区东湖西路30-44号地段）。原告是涉案小区依法成立的业主委员会，任期自2016年12月6日至2021年12月5日止。《关于第三次业主大会会议决定的公告》显示，涉案小区第三次业主大会会议表决通过《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，同意涉案小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（业主自治），同时授权原告聘请及解聘物业服务人员等。原告现已接管涉案小区。庭审中，原、被告双方一致确认：涉案小区因其他门口均被围蔽，故只有讼争的一个大门可供使用；该大门也是唯一的车辆进出口；讼争的两个保安岗亭并列位于小区大门右侧，车辆道闸设置于两个保安岗亭前，两个保安岗亭及车辆道闸均在红线范围内。被告为证明其对涉案小区地下停车场享有所有权，向本院提交了（2016）粤01民初57号民事判决书，判决如下：确认德骞公司对广州市越秀区东湖路xxx号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋601、801、1001、1301、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108号房产享有所有权益；对东湖凯柏轩A栋首层、负一层、二层共7300.86平方米商铺享有50%权属份额；对东湖凯柏轩A栋负二层车库中单独车位自编号xxx，双层车位自编号xxx，横移车位1#库之一自编号xxx，横移车位1#库之三自编号xxx，横移车位2#库自编号xxx享有所有权益；于本判决发生法律效力之日起十日内，志联公司协助德骞公司办理上述判项所涉物业的产权登记手续；等。至庭审之日，上述案件仍在二审审理过程中。原告对上述民事判决书的真实性无异议，但对关联性有异议。被告同时称：（一）涉案小区大门口的两个保安岗亭及车辆道闸是其设置的；其并非基于其为所有权人的身份设置上述两个保安岗亭及车辆道闸，而是基于其为施工方，因商业部分A栋1-3层处于停工状态尚未完工，且至今尚未通过综合验收，故为保证施工现场人员及财物安全，在工程完工前暂不拆除两个保安岗亭及车辆道闸，以便于其搬运施工材料；待工程验收合格后其会自行拆除两个保安岗亭及车辆道闸。（二）车辆道闸所设置的位置部分位于小区公共部分，部分位于市政道路上。（三）进出涉案小区的车辆需要其雇请的保安放行才能通过，其没有拦截涉案小区业主的车辆，对于非涉案小区业主的车辆，其会进行询问但也没有进行拦截，而在接到原告放行通知时也会予以配合。被告还提交了其自行绘制的平面图，拟证明两个保安岗亭及车辆道闸的设置并没有妨碍原告的工作。法庭限期被告提交其所称的工程未竣工验收的依据，但被告逾期至今未提交。原告回应称：进出涉案小区的车辆均需要经过被告雇请的保安才放行，侵犯了涉案小区实行业主自治也对其管理造成不便；其仅确认上述平面图中所绘制的地铁口及商业部分A栋的位置，认为从平面图可见保安岗亭及车辆道闸均距离地铁口及商业部分A栋较远；被告所称的未完工不属于开发阶段的施工而是内部装修。为此，原告提交了广州市国土资源和规划委员会于2018年9月28日出具的《依申请公开政府信息答复书》及附件，其中显示：涉案小区所在的建设项目【越秀区东湖路以西30-44号商业、住宅楼工程（自编A栋）1幢】于2011年4月26日取得编号为穗规验证（2011）336号建设工程规划验收合格证。被告对该建设工程规划验收合格证的真实性无异议。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》有关规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主行使权利不得损害其他业主的合法权益；有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业者其他管理人管理。具体到本案中，首先，被告是否为涉案小区的业主并未得到生效判决的最终确认，即便其为涉案小区的业主，有关共有和共同管理权利的重大事项也应当由业主共同决定。其次，被告以其为施工方、因工程未完工为由暂不同意拆除两个保安岗亭及车辆道闸。但原告已提交了穗规验证（2011）336号建设工程规划验收合格证，而被告在限期内并未向法庭提供涉案工程尚未竣工验收的证据。即便部分工程至今尚未完工，其在涉案小区大门口设置两个保安岗亭及车辆道闸，占用了小区业主的共有部分，也缺乏合理性。涉案小区业主大会会议表决通过的《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，已同意涉案小区实行业主自行管理并授权原告聘请及解聘物业服务人员。原告作为涉案小区的业主委员会，有权要求被告拆除涉案小区大门口设置两个保安岗亭及车辆道闸。因此，对于原告的诉讼请求，本院均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十六条、第七十八条、第八十一条之规定，判决如下：被告广州市德骞实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，拆除在广州市越秀区东湖路xxx号凯柏轩小区大门口设置的两个保安岗亭及车辆道闸。本案受理费50元，由被告广州市德骞实业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  陈淑文人民陪审员  张雪琼二〇一九年四月十五日书 记 员  张伶思邓鸿明