广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4648号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市德邦物流服务有限公司，住所地广州市白云区白云大道北自编586号之五。法定代表人：**波，职务：总经理。委托诉讼代理人：王洲良，系该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州日昱物流有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙路5号。法定代表人：程先忠，职务：副总经理。委托诉讼代理人：黄丽榆，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市德邦物流服务有限公司（以下简称德邦公司）因与被上诉人广州日昱物流有限公司（以下简称日昱公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初9702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人德邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判日昱公司向德邦公司支付租金损失892200元和德邦公司实际代为垫付的修复费用80164.7元，两项合计972364.7元；2.一、二审诉讼费用由日昱公司负担。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.一审遗漏查明德邦公司向日昱公司发出的《关于合同解除及后续处理的告知函》和附属的上海仁妙装饰工程有限公司（以下简称仁妙公司）制作的东平外场日昱物流租用场地修复项目预算（以下统称退租处理函）中关于未修复项目的预算为188536.46元，以及日昱公司回函承认使用不当造成损坏，且自行寻找第三方部分修复的事实。日昱公司在收到退租处理函附属材料之《修复项目预算（明细、照片）》等后并未提出书面异议，只是觉得让仁妙公司负责修复的费用有些高，所以才找到了第三方进行所谓的修复。日昱公司向德邦公司提交的《协商函》也承认租赁期间使用不当造成设施的损坏，所以配合德邦公司的整改要求，找第三方进行修复。从日昱公司提交《修复前和修复后的照片》可以看出，其只对退租处理函记载的部分项目进行了修复。日昱公司在一审中也认可该回函的真实存在以及回函记载的部分修复事实。2.一审遗漏查明日昱公司部分修复的具体情况，以及日昱公司怠于继续修复而导致德邦公司无奈委托仁妙公司代为修复的事实。日昱公司未能提供任何证据证明其修复的项目、价格、施工和竣工时间，以及通知德邦公司验收的时间和双方验收的结果。从德邦公司提交的证据“日昱公司修复前照片”和“日昱公司自己修复后德邦公司验收时照片”可知，日昱公司退租后、修复前场地的损坏情况，与德邦公司退租处理函附属的修复项目预算中的损坏照片相对应。日昱公司并没有完全按照德邦公司退租处理函的要求进行全面修复，德邦公司验收时发现雨棚更换铁柱、货台外日昱公司承租区域的道路地面修复、货台办公区拆除后地面下陷严重以及部分货台防撞仍未处理。德邦公司要求日昱公司就未修复和修复不合格的项目继续进行修复无果后，明确告知日昱公司未修复和修复不合格的项目费用为96781.7元，若三日内日昱公司不提出异议的话，将视为同意德邦公司扣除该修复费用的方案。德邦公司出于减损的目的，就上述日昱公司未修复和修复不合格的工程安排仁秒公司代为修复，而仁妙公司只对严重影响德邦公司后续使用的部分项目进行了修复，实际产生并支付了代为修复的费用80164.7元，由于德邦公司与仁妙公司基于长期合作，约定先拿到仁妙公司开具的发票后再结算，所以直到2018年10月9日，即晚于一审辩论终结前方才支付给仁妙公司，故一审认定德邦公司缺乏款项支付的证据佐证。3、一审法院遗漏查明双方的租赁合同2.2条，约定日昱公司在合同期满前解除合同要提前6个月通知，德邦公司同意才合意解除，保证金才可以退还。（二）一审适用法律错误。1.一审认为德邦公司反诉要求日昱公司支付2018年1月14日至2018年6月16日期间的租金损失属于预期的履行利益，由于合同无效不能产生该预期履行利益，是错误的。新广从路（105）国道东平路段的场地（以下简称涉案场地）为德邦公司从广州市志新物流市场有限公司（以下简称志新公司）处承租，德邦公司需要把租金先付给志新公司，才能确保转租给日昱公司的行为持续有效，这属于准备履约所必然发生的合理费用。合同约定日昱公司退租需要经德邦公司验收合格通过，德邦公司明确告知了日昱公司退租时使用不当造成损坏需要修复的项目和价格，日昱公司也认可需要修复且自行找了第三方进行了部分项目的修复，不论是在日昱公司自行修复期间，还是沟通无果后德邦公司委托仁妙公司代为修复期间，涉案场地一直空着，德邦公司没有使用也没有转租给第三方。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，德邦公司按照与日昱公司合同约定的月租金标准178440元主张日昱公司退租之日其至德邦公司代为修复竣工验收之日期间的租金损失，属于诉讼前德邦公司已经实际产生的损失，是德邦公司既有财产的减少，并非履行合同才能预期的履行利益。2.一审基于对涉案场地设施项目损坏的原因的错误认定，进而作出驳回德邦公司反诉请求错误。一审在没有任何证据支撑的情况下，依赖“经验主义”，擅自推定德邦公司主张的代为修复费用对应项目是在长期使用过程中必然存在的巨大损耗，明显是对合同约定以及日昱公司自认事实的否定，严重违背事实真相，侵害了德邦公司主张合法权益的权利，应当予以纠正。德邦公司与仁妙公司签订的《德邦物流2017年全国工程施工类框架项目合同》、竣工验收单、内部流程网页打印件等证据已形成完成的证据链，结合2018年10月9日德邦公司支付给仁妙公司的银行回单，足以证明德邦公司委托仁妙公司代为修复的费用80164.7元已实际产生。因此，恳请二审法院充分查明上述事实，依法改判并支持德邦公司的上诉请求。被上诉人日昱公司二审答辩称，同意一审判决，不同意德邦公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：1.关于德邦公司提出的租赁合同中的2.2条，需要提前6个月通知得到同意后才可以解除合同，退还保证金的说法，缺乏事实依据。该条是建立在双方正常履行的前提下，但是解除合同的原因是德邦公司在合同未到期前要求日昱公司搬离场地，因此解除合同的原因及责任主要在于德邦公司。德邦公司应当全款退回保证金，并不受提前6个月通知的约定限制。2.关于修复费用，在日昱公司搬离场地后，已经对场地进行修复，而德邦公司所提供的与仁妙公司签订的是框架合同，所提交的未修复的图片并不能证明是日昱公司使用并且造成损坏。该场地是多家公司在租用，也存在很多公共区域，所提交的受损图片与日昱公司无关。德邦公司支付给仁妙公司的款项也并不能对应是修复该场地的费用，也没有费用的一个明细，因此，德邦公司在二审当中补充的2项证据，付款工作，银行回单均无法证明该修复费用应当由日昱公司承担。该笔费用无法显示与本案的关联性。而且从日昱公司搬离的时间直至德邦公司说明仁妙公司进场的时间已相隔5个多月，该段时间所发生的情况是未知数，更加无法证明是日昱公司所损坏的，有可能是日昱公司办理之后所损坏的。因此德邦公司所要求的修复费用不应由日昱公司承担。日昱公司于2018年8月31日向一审法院起诉请求：1.判令德邦公司退还日昱公司押金356880元；2.判令德邦公司赔偿日昱公司损失1169400元（包括另外租用科韵路场地的租金损失1072500元和装修损失96900元）；3.案件诉讼费用全部由德邦公司承担。德邦公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2018年1月14日已经解除，解除前日昱公司已违约；2.判令日昱公司支付德邦公司4个月空置损失713760元和德邦公司代为复原费96781.7元；3.判令日昱公司违约德邦公司无需退还日昱公司押金356880元；4.案件全部诉讼费由日昱公司承担。经过一审法院释明双方租赁合同无效后，德邦公司变更反诉请求为：1.日昱公司支付德邦公司五个月的租金损失（从2018年1月14日即日昱公司实际搬离之日起算到2018年6月16日，按照合同约定每月178440元标准计算得出892200元）；2.日昱公司按照2018年5月4日德邦公司最后一次发函确定的复原费用96781.7元支付给德邦公司；3.案件的诉讼费由日昱公司承担。一审法院认定事实：2010年7月3日，德邦公司（甲方，出租方）与日昱公司（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于新广从路（105）国道东平路段的场地出租给乙方使用，乙方租用的场地只能作经营仓储物流运输用途，租赁期从2010年7月15日至2015年7月14日止，乙方须向甲方交纳租房履约保证金199976元等等。2015年7月27日，双方续签了《租赁合同》，约定租赁期从2015年7月15日起至2018年7月14日，履约保证金356880元，租金178440元/月，以后每满一年，租金在上一年度的基础上递增5%。乙方不得在货台建立办公区，不得建立砖墙的建筑物，否则视为违约。合同期满，乙方若不再续租，必须在期满前三天内搬迁场地内所有货物，并将场地交回甲方验收，甲方验收合格并确认乙方已交清各项费用后，乙方凭甲方开具的原保证金的单向甲方要求退回所交保证金。等等。2017年7月28日，日昱公司在原保证金199976元的基础上向德邦公司补交了156904元保证金，德邦公司向日昱公司开具了收据。2016年11月28日，德邦公司向日昱公司发出通知，主要内容为双方租赁合同的期限为2015年7月15日至2018年7月14日。德邦公司现有场地面积无法满足自身运作需求，不再向日昱公司租赁，要求日昱公司于2017年3月1日返还房屋。2017年11月16日，日昱公司向德邦公司发出《同意提前退租告知书》，主要内容为日昱公司决定2018年1月中旬左右退出场地。德邦公司在告知书上加盖公章。此后，日昱公司于2018年1月14日搬离涉案场地。2018年1月24日，德邦公司向日昱公司发出《关于合同解除及后续处理的告知函》，以日昱公司未提前6个月通知其解除合同，且搬迁后未进行场地复原并经其验收通过为由，要求日昱公司赔付其4个月的空置损失713760元、场地复原费用188536.46元。2018年5月4日，德邦公司向日昱公司发出《告知函》，以日昱公司复原场地的验收结果为不合格，该司评估还需要复原费用96781.7元为由，要求先行扣除剩余复原费后再退还押金给日昱公司。在《告知函》后附有“未修复及不合格区域照片”及仁妙公司就未修复项目的预算表（未加盖仁妙公司公章），其中照片注明雨棚未更换钢柱子、日昱区域道路未修复、原有办公室拆除后地面未修复、货台防撞未做，未修复项目的预算表中注明预算费用合计96781.87元。德邦公司主张其于2018年6月5日委托仁妙公司对上述未修复部位进行维修，至2018年6月16日竣工，实际产生维修费80164.7元，为证明其主张，德邦公司提交了场地的照片、德邦公司与仁妙公司签订的《德邦物流2017年全国工程施工类框架项目合同》、厂商名为仁妙公司的《德邦物流工程维修（手工）服务单》（无维修方公章）、维修申请单审批信息及维修费用明细表（内部工作流程系统网页打印件）作为证据，日昱公司对以上证据真实性、合法性、关联性均不予确认。另查明，日昱公司提交其与案外人广州市艺宝珑实业发展有限公司（以下简称艺宝珑公司）于2017年4月11日，签订的《租赁合同》，约定日昱公司向艺宝珑公司承租坐落于天河区××自××号仓库作为物流、仓储使用，租赁期自2017年4月1日起至2020年3月31日。日昱公司还提交其与案外人广州金盛建筑装修有限公司（以下简称金盛公司）于2017年8月17日签订的《装修合同》，约定日昱公司将广州市天河区科韵路场地翻新装修工程发包给金盛公司，工程造价96900元，工期2017年8月26日至2018年9月26日。日昱公司并提交艺宝珑公司向其开具的保证金及租金收据、丁晶晶与日昱公司签订的劳动合同、程喜涛与日昱公司签订的劳动合同、丁晶晶向龚瑞聪转款的银行转账凭证、丁晶晶向孙相章转款的转账凭证、程喜涛向孙相章转账27000元的转账凭证、丁晶晶出具的确认函（内容为确认其向龚瑞聪账户转账支付1072500元是代日昱公司向艺宝珑公司支付租金和场地押金，其向孙相章转账69900元是代日昱公司向金盛公司支付装修款）、程喜涛出具的确认函（内容为其向孙相章转账27000元是代日昱公司向金盛公司支付装修款）。日昱公司提交上述证据拟证明因德邦公司违约致使其另租场地经营，由此导致租金损失和装修损失。德邦公司对以上证据的真实性、合法性、关联性不予确认。案件审理过程中，德邦公司表示涉案场地并未取得建设工程规划许可证，只有街道出具的临时经营场所使用证明。一审法院据此向双方释明双方就涉案场地签订的《租赁合同》无效，并询问双方是否变更诉讼请求。日昱公司表示其坚持原诉讼请求，德邦公司依法对诉讼请求进行了变更。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因涉案场地未取得建设工程规定许可证，故德邦公司与日昱公司就涉案场地签署的两份租赁合同均属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故日昱公司要求德邦公司向其返还押金（即租赁保证金）356880元，一审法院予以支持。日昱公司要求德邦公司向其赔偿租金损失及装修损失1169400元，但根据日昱公司陈述，其主张的上述损失系日昱公司租用其他场地的租金、保证金和装修费等，上述费用并非用于涉案场地，故并非日昱公司因双方租赁合同无效而产生的损失，日昱公司要求德邦公司予以承担于法无据，一审法院不予支持。对于德邦公司反诉要求日昱公司向其支付从2018年1月14日即日昱公司实际搬离之日起算到2018年6月16日的租金损失892200元的诉讼请求。德邦公司的上述诉讼请求实际上主张的是预期租金损失，实际上是属于履行利益，由于双方签订的合同不具法律效力，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故德邦公司的上述反诉请求一审法院不予支持。对于德邦公司反诉要求日昱公司向其支付复原费用96781.7元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。因此，德邦公司要求日昱公司支付复原费，前提是其能够证明租赁标的受到损害是由于日昱公司故意损坏，或者日昱公司未按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。本案中，德邦公司主张日昱公司对雨棚未更换钢柱子、区域道路未修复、货台防撞未修复等，考虑到德邦公司与日昱公司就涉案场地自2010年7月开始即已建立租赁合同关系，至日昱公司搬离时已经长达7年半，德邦公司主张的雨棚钢柱、区域道路、货物防撞台在长期的使用过程中必然存在巨大损耗，现德邦公司未能提供证据证实其主张的损坏系日昱公司过意或使用不当造成，其应当就此承担举证不能的责任。且德邦公司主张其已实际支付修复费用80164.7元，但其提交的内部流程网页打印件及未加盖维修方公章的《德邦物流工程维修（手工）服务单》缺乏款项支付凭证等证据佐证，不足以证实修复费已经实际产生。综上，德邦公司反诉要求日昱公司向其支付复原费用96781.7元，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年10月23日作出如下判决：一、在判决生效之日起三日内，德邦公司向日昱公司退还押金356880元；二、驳回日昱公司的其他诉讼请求；三、驳回德邦公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费18536.50元，由日昱公司负担11883.3元，德邦公司负担6653.20元；反诉受理费7653.40元，由德邦公司负担。上诉人德邦公司与被上诉人日昱公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，德邦公司提交如下证据：1.德邦公司于2018年9月29日出具的付款工作流；2.中国民生银行于2018年10月9日出具的银行回单。拟证明：德邦公司就日昱公司使用的场地造成损坏没有修复完毕，委托了仁妙公司进行了修复，实际产生的维修费为80164.7元，德邦公司已经在2018年的10月9日向仁妙公司转账支付。日昱公司质证称，上述两份证据的真实性、合法性和关联性不确认。因为没有原件，该费用未能证明与本案的关联性，未能证明德邦公司所支付的费用就是日昱公司所租用的场地损坏的修复费用。从德邦公司所提出的修复费用是经过多次的变更，第一次是188536.46元，第二次是96781.87元，第三次80164.7元，该费用的变化相差甚远，说明了该费用并非因为德邦公司损坏场地所造成的，且德邦公司在办理场地已经按照要求对场地作出恢复，该情况已在一审中查明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合德邦公司的上诉请求和理由以及日昱公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：德邦公司主张日昱公司支付租金损失及代为垫付维修费用应否支持问题。现评析如下：德邦公司认为日昱公司搬离涉案场地后，还有部分涉案场地未进行修复，已修复的部分不合格，对此，日昱公司不予确认，而德邦公司未能提供其交付涉案场地给日昱公司时的现状照片以供比对，其所称日昱公司修复部分不合格，也没有提供充分证据予以佐证。德邦公司在二审中虽然提供支付修复费的证据，但并无提供双方纠纷产生后由工程修复方加盖公章的相关材料予以佐证，仅凭该证据不足以证明属于德邦公司主张的日昱公司未修复涉案场地所产生的费用，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由德邦公司承担不利后果。鉴于德邦公司未能举证证明没有修复的部分由日昱公司损坏以及已修复的部分不合格，且其他上诉理由亦不足以支持其上诉请求，因此，德邦公司以日昱公司未修复案涉场地以及修复部分不合格为由，上诉主张日昱公司向其支付空置涉案场地租金损失892200元及实际支付了修复费80164.7元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，德邦公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13523.65元，由上诉人广州市德邦物流服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月二十四日书记员 李志康谢金泽