广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初1672号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，统一社会信用代码91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托代理人：许阿赛，广东墨林律师事务所律师。委托代理人：李碧，广东墨林律师事务所实习律师。被告：杨永杰，男，汉族，1972年8月18日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告杨永杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人许阿赛、李碧，被告杨永杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年9月1日与深圳市龙岗区金桔苑小区业主委员会签订《泰阳-金桔苑物业管理合同》，为深圳市龙岗区泰阳-金桔苑提供物业管理服务事宜，签订合同后，原告依约为包括被告在内的全部金桔苑小区业主提供了物业管理服务。被告系金桔苑4栋4-607的业主，自2016年1月起未依约按时缴纳物业管理服务费，原告多次催收无果。截至2018年7月，被告已拖欠原告物业管理费共计3063.76元，且根据《泰阳-金桔苑物业管理合同》第四十六条，被告应支付滞纳金599.43元。现为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2016年1月至2018年7月拖欠的物业管理费共计3063.76元；2、被告向原告支付物业管理服务费滞纳金599.43元；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨永杰辩称，一、原被告签订的《泰阳-金桔苑物业管理合同》已于2012年9月1日终止，被告从未收到过原告催交管理费的函，因此不存在滞纳金。二、原告未履行管理维修义务，导致被告的房屋渗水，屋面出现大面积的受损，已经到了无法修补的状态，给被告的生活造成了严重的影响和巨大的损失。原告于2012年底前就得知被告房屋屋顶的公共区域漏水，经其多次要求，原告一直口头承诺会给予处理，但迟迟未采取有效的措施，导致被告的房屋漏水情况越来越糟糕，居住环境受到了严重的影响。三、2013年12月1日，被告根据《泰阳-金桔苑物业管理合同》第三十条的约定，要求原告对房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案给予出示，原告却告知没有大修方案，天面漏水由业主自己解决，解决后可从管理费中适度给予减免。原告一直不肯出具书面的协商解决方案，无奈之下，被告方暂停交纳物业管理费，其目的是督促原告尽快对房屋天面进行维修。但时隔多年原告都不肯维修解决，也不提出解决方案，对本体维修基金也占用，而不用于改用之处。直至2015年12月，有一位叫张斌的主任，说可以逐步解决维修漏水的问题，但要求先交管理费。于是，被告一次性补齐了之前所欠的所有管理费。后，该管理处主任被调走，问题依然没有解决。新的主任马昌福来了三个月后离职，只留下一个助理谢勇一直留任至2018年，后原告离开金桔苑。原告一直未履行其应尽的义务，被告只能自行维修，期间做了很多点补方案，换雨篷、注浆等都无法彻底解决问题，至今房屋仍在漏水。根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第六条、第七条的规定，原告应使用本体维修基金对屋面公共部分进行维修，且程序只需要物业管理处的主任签字即可，但原告怠于履行义务，导致被告的装修遭受损失。四、2016年1月1日，根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第十二条的规定及《泰阳-金桔苑物业管理合同》第三十六条的约定，原告应向全体业主和物业使用人每三个月公布一次本体维修基金的使用情况，张榜公布一次管理费用收支账目，但原告称本体维修基金账上没钱，被告在住建局也未能查到该小区本体维修基金移交的情况，本案中原告应启动本体维修金但却未启动。五、2018年8月，因原告不履行合同约定的职责、管理不善、不作为等多种原因，小区全体业主投诉到政府相关部门，最后由街道办出面，重新招标新的物业公司进驻。鉴于原告的不作为和影响恶劣，被告屋面渗水问题越来越严重，经几次修补都无果，已经无法解决，给被告造成了巨大的损失和精神损害，原告作为管理服务单位，未履行自己应履行的义务，应当驳回原告的请求，维护被告的合法权益。经审理查明，原告（乙方）与深圳市龙岗区泰阳-金桔苑业主委员会（甲方）签订了《泰阳-金桔苑物业管理合同》（以下简称物业服务合同），由甲方委托乙方采取佣金制对泰阳-金桔苑实行物业管理。合同约定：1、本物业管理委托合同期限为二年，自2010年9月1日起至2012年9月1日止。2、物业管理服务费用收费标准为多层住宅每月每平方米建筑面积1元；商铺物业管理费为每月550元；物业管理服务费由乙方直接向业主收取。乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务费收费明细账单（或网上公布）。乙方必须按政府规定收费，不得乱收费。做到计费准确，收费公开透明。3、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金须设专门账户另存，由甲乙双方共同监管。收取标准执行政府物业管理主管部门的有关规定，多层住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币0.15元/月；小高层住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币0.25元/月，随物业管理服务费一起由乙方直接向业主收取并代管。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护工作，未经业主委员会同意，乙方不得动用本体维修基金。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按《业主公约》的相应规定执行，从逾期之日起每日按应交管理费的万分之五交纳滞纳金。约定的服务期限届满后，原告继续为案涉泰阳-金桔苑小区提供物业管理服务至2018年9月。被告系金桔苑4栋4-607的业主，其所有的房屋建筑面积为85.94平方米。庭审中，被告确认其尚欠2016年1月至2018年7月的物业管理费（含本体维修基金）共3063.76元未缴纳。上述事实，有物业服务合同、产权证复印件等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，虽然原告与被告所在的小区业主委员会签订的《物业管理合同》约定的合同期已到期，双方未再签订书面物业管理合同，但合同到期后，原告继续为被告所在的小区提供物业管理服务至2018年9月份，被告作为该小区业主已实际接受了原告的物业管理服务，原、被告之间在该期间存在物业服务合同关系，原告有权在履行了物业管理职责后收取相应的管理费，计费标准参照之前的合同约定标准计算。被告确认尚欠2016年1月至2018年7月期间的物业管理费（含本体维修基金）共3063.76元未交纳，现原告请求被告支付，合法有据，本院予以支持。针对被告抗辩提出的房屋漏水问题，被告并未举证证明是房屋内部墙体渗水，或是房屋公共外墙渗水，被告可针对不同的情形针对不同的主体另寻途径解决，向相关的义务人主张权利，物业公司应针对不同的情形尽相应的协助、协调义务，双方应相互体谅和支持，原告不应当以拒交物业费作为对抗。鉴于该物业公司的物业服务有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，被告不属于恶意拖欠物业费，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请不适宜，且原告请求被告按日万分之五标准支付该期间的滞纳金，而该期间双方并未签订物业服务合同，原告并未举证证明该期间双方存在违约金的约定，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的滞纳金不予支持，但被告未及时交纳相关费用，依法应支付自原告起诉之日即2019年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨永杰于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2016年1月至2018年7月期间的物业管理费（含本体维修基金）共3063.76元及相应利息（利息以3063.76元为基数，自2019年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告杨永杰负担。本判决为终审判决。审判员  马小梅二〇一九年四月八日书记员  黎晓琳