广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初3543号原告：刘振松，男，1985年9月19日出生，汉族，住所：河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：段立波（系刘振松的妻子），住所：河北省三河市。委托诉讼代理人：安绍先，河北刘凤悦律师事务所律师。被告：珠海市泰盈物业代理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇新民路118号内301，统一社会信用代码：914404007615995723。法定代表人：郑娟，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑜，广东德纳（珠海）律师事务所律师。被告：唐山华伟房产经纪有限公司，住所地：河北省唐山市玉田县帅府小区1#公建10#门市，统一社会信用代码：91130229MA07RTFQ8B。法定代表人：郑爱国，该公司经理。被告：秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司，住所地：河北省秦皇岛市北戴河区红石路78号，统一社会信用代码：91130304787023977G。法定代表人：刘枫，该公司经理。委托诉讼代理人：汤小立，河北东明律师事务所律师。原告刘振松（以处简称原告）与被告珠海市泰盈物业代理有限公司（以下简称泰盈公司）、唐山华伟房产经纪有限公司（以下简称华伟公司）、秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，于2018年12月21日裁定转为普通程序，由审判员杨瑛、审判员韩蕾蕾与人民陪审员梁国裕组成合议庭。本案于2019年3月25日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人安绍先、被告泰盈公司的委托诉讼代理人张瑜到庭参加了诉讼，被告华伟公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告圣海公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告泰盈公司返还原告服务费7万元，被告华伟公司、圣海公司对以上费用承担连带责任；2.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2017年4月初，原告妻子经朋友介绍认识一大厂销售人员，看其在微信朋友圈宣传金山首府项目，通过简单了解后，原告妻子和销售人员约好到楼盘所在的唐山古冶的售楼处。经现场讲解后，原告妻子决定购买金山首府XXX号楼XX单元XXX室房屋。现场销售人员告诉原告妻子每套房的首付款加电商费为17万元，后期费用待2017年7月网签时再行计算。原告妻子在销售人员的带领下以原告名义交付了17万元、由被告圣海公司出具10万元收据，由被告泰盈公司出具7万元收据，没有签订任何书面房屋买卖合同。但到了销售人员告知的网签时间后却被告知不能网签，至此原告及其妻子才知道原来该楼盘五证不全，根本不具备售卖条件。此时原告看当时的转账凭证才发现7万元转入的是被告华伟公司的账户。原告找到被告圣海公司要求退款，被告圣海公司退回10万元，剩余7万元告知应由被告泰盈公司和华伟公司返还。原告认为，被告泰盈公司和华伟公司作为被告圣海公司的房产销售公司，首先应审查楼盘的五证情况，由于其审查不严格造成合同不能履行，其本身存在重大过错，且其作为销售公司无权收取原告的任何服务费用，应属不当得利予以返还，被告圣海公司作为过错方，应对原告购买其房屋造成的损失承担连带还款和赔偿责任。原告为维护自身合法权益，遂起诉，请求法院判如所请。被告泰盈公司辩称，原告的诉讼请求没有依据，请求法院驳回其全部诉讼请求，理由如下：1.泰盈公司没有收取涉案款项。虽然泰盈公司出具了相关收据，但被泰盈公司实际把款项交付给华伟公司，泰盈公司至今没有收取过原告的任何款项，法律不强人所难，在泰盈公司没有收取涉案款项却要求泰盈公司承担还款义务，对泰盈公司很不公平；2.泰盈公司已经全面履行自己的合同义务。泰盈公司并非原告在诉状中所陈述的是圣海公司的销售公司，泰盈公司与圣海公司是合作关系，泰盈公司利用自己的人力资源，帮助圣海公司做广告策划和广告宣传，甚至有时也运送客户或者介绍客户前往本案的金山首府项目现场。泰盈公司已经根据与圣海公司之间的约定，派出大量员工做广告宣传，全面履行了自己的义务，即使收取了涉案款项也是合理合法；3.原告一直认可泰盈公司收取涉案款项，没有提出过异议，要求返还没有合理的依据。原告在2017年4月决定购买金山首府30号楼3单元202室房屋，并且交纳了首付款10万元和电商费7万元。原告作为完全民事行为能力人，应当在交纳款项时就理解电商费用的含义以及该款项的给付对象是谁，其在交纳费用之后一直没有提出过任何异议，只是在决定不购买该房产时，才要求一并退还。这足以证明在交纳款项时，原告已经同意由泰盈公司收取涉案款项。现原告要求泰盈公司返还的依据，是认为泰盈公司是圣海公司的房产销售公司，但却未能提供证据证明，因此理由不能成立，鉴于泰盈公司已经履行了自己的合同义务，相关合同已经全面履行，且没有证据证明泰盈公司存在违约的证据事实，要求返还没有合理依据；4.如果要退还涉案款项，应当由圣海公司独自承担。本案的特殊之处，在于收取费用时，直接从原告的账户划到华伟公司的账户上，可以理解为，该笔费用实际上应当由圣海公司支付的，只不过为了操作方便，直接支付到华伟公司的账户上。生活中，有些明星作为某些产品的代言人，收取高额费用，最终这些广告的费用都摊分到消费者头上。本案中，作为开发商的圣海公司，其为了完成销售任务，利用泰盈公司的资源进行推广业务，其应当支付泰盈公司一定的费用，无论这笔费用叫“电商费”、“居间费”还是“推广费”、“促销费”等名称，支付给泰盈公司的费用最终必定都是由消费者承担。因此虽然直接由原告支付涉案款项给华伟公司，但这种做法只是为了简便手续，开发商也可起到避税的效果。因此如果本案认定居间关系成立，则委托人是圣海公司，泰盈公司与原告不存在居间关系。根据合同的相对性，原告与泰盈公司不存在合同关系，如果一定要退款，也是由圣海公司独自承担。同时，泰盈公司认为如果认定圣海公司与泰盈公司成立居间法律关系，则泰盈公司也有权从圣海公司收取费用，即使法院判决圣海公司应当退还涉案费用，圣海公司也无权要求泰盈公司和华伟公司退还。理由如下：居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据以上规定，无论最终合同是否订立，作为委托人的圣海公司都应当支付费用给泰盈公司；5.涉案楼盘有合法手续，退房或另有蹊跷。金山首府小区已经领取了《建设用地规划许可证》，《核准证》《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，《商品房预售许可证》，且也与其他客户签订了正式的《商品房买卖合同》。原告最终没有与圣海公司达成交易的原因很多，首先，原告是外地人，是炒房者属于投资客，当其认为房价可能涨幅不高甚至会下跌时，会选择离场；其次，当其因为自身的经济条件发生变化，不再具备购房条件时，也会选择离场；但按照生活经验法则，如果这一区的房价暴涨，即使圣海公司延迟交付或者遇到其他短暂的障碍，购房者也会容忍和克服，因此可以判断，原告放弃购房的主要原因是房价没有按其预判的那样暴涨，而且对后市也是呈悲观状态的看法，并不是什么“五证不全”“不能网签”等原因。须知“房市有风险，入市须谨慎”，原告应当清楚，在市场往上涨的时候，其赚钱是很轻松的事情，但在市场不好的时候，就有可能亏钱，这是市场的规律，其不能把市场运作的风险套上其他的理由转嫁到泰盈公司身上。试问：如果在市场形势一片大好的情况下，原告一定会想办法尽早和圣海公司签订房屋买卖合同，而不是急着要求退款。另外，毕竟圣海公司与原告无法签订房屋买卖合同的原因只有相关当事人才清楚，无论涉案款项属于圣海公司还是原告支付给华伟公司的，在没有约定什么条件之下可以退款时，只能够双方协商，若协商不成，原告又未能提供要求泰盈公司返还涉案款项的足够证据，则法庭不应当支持其诉求；6.本案不属于不当得利的情形。不当得利是指没有合法依据，有损于他人而取得利益。不当得利的构成要件有四个：一方获有利益；他方受到损失；获利与受损之间存在因果关系，获利无法律上原因。本案中，如果最终认定泰盈公司收取了涉案款项，原告就要举证证明，当时原告收取款项时是令其利益受损的，在前面已经分析过，如果房地产的市场向好房价暴涨，原告与圣海公司最终达成交易，这不但没有令原告利益受损，反而会令其赚大钱。再说，原告还要举证获利与受损之间存在因果关系，即使目前原告与圣海公司未能达成交易，因此未收到涉案款项而受损，但其未能达成交易的原因很多，不能证明是因为泰盈公司获利的原因而令其受损，而最重要的原因却是市场的变化引起的，与泰盈公司的“获利”没有直接的因果关系。泰盈公司的“获利”是众多工作人员辛苦劳动的成果，不是凭空而来的。无论涉案费用是以“电商费”、“居间费”还是“推广费”、“促销费”等名称，都可以清楚知道该笔费用是与圣海公司发生法律关系而产生的费用，是合理合法的费用。不能把不当得利当成一个口袋，什么都往里装。综上，本案其实是在房地产市场经历了长时间的上涨之后，各种因素的作用下令某些地区的房价出现回落的现象引起的纠纷，原告企图把投资中的误判而导致的经济损失转嫁到泰盈公司身上，泰盈公司的员工的辛勤工作，没有得到原告的认可。同时，原告没有搞清楚当中的法律关系，错把责任摊到华伟公司、圣海公司身上，要求泰盈公司承担返还涉案款项的理由不成立。被告华伟公司、圣海公司未向本院提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交证据：1.收据（NO6542293、7943323）；2.刷卡小票；3.银行转账流水；4.《友情提示》；5.致歉信；6.《关于金山首府项目应对停工问题的解决方案》；7.《说明函》；8.光盘。被告泰盈公司向本院提交如下证据：1.《建设用地规划许可证》；2.《核准证》；3.《建设工程规划许可证》；4.《建筑工程施工许可证》；5.《商品房预售许可证》。被告华伟公司、圣海公司未向本院提交任何证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告华伟公司、圣海公司缺席，无法进行庭审质证。被告泰盈公司对原告提交的证据1-3的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据4-8认为无原件，不予认可。原告对被告泰盈公司提交的全部证据的真实性均无异议，对证明内容均有异议。经本院审查认为，原告提供的全部证据与被告提供的证据4、5来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据，但证明内容应以本院认定的内容为准。被告提供的证据1-3，与本案无关，本院不予认定。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明事实如下：原告欲购买被告圣海公司开发的金山首府XXX房产。2017年4月6日，原告通过其妻子段立波的银行卡在涉案金山首府楼盘售楼部刷卡支付2万元，收款账户为被告华伟公司的账户。后被告泰盈公司向原告开具一张收据（时间：2017年4月6日、编号：6542293），确认收到原告支付的金山首府30-3-202服务费2万元。2017年4月10日，原告再次通过其妻子段立波的银行卡在涉案金山首府楼盘售楼部刷卡支付5万元，收款账户为被告华伟公司的账户。后被告泰盈公司向原告开具一张收据（时间：2017年4月10日、编号：7943323），确认收到原告支付的金山首府XX-X-XXX服务费5万元。2017年4月10日，原告第三次通过其妻子段立波的银行卡在涉案金山首府楼盘售楼部刷卡支付购房款10万元。后被告圣海公司向原告开具一张收据（时间：2017年4月10日、编号：0207741），确认收到原告支付的10万元。原告在庭审中确认，被告圣海公司已向其退还上述10万元购房款。2017年10月30日，被告圣海公司向业主发出一封致歉信，主要内容：圣海公司开发建设的金山首府三期工程，原预计于2017年5月底施工，因响应政府环保政策号召确保旅发大会顺利召开，未能如期开工，开工时间改为2017年8月。2017年9月，政府又出台新通知，要求2018年3月15日前禁止开工。圣海公司承诺，将按照政府要求定于2018年3月20日开工，2018年6月30日之前拿到《商品房预售许可证》，并在2019年10月底之前达到交房标准。如政府再有停工通知3周以上时间顺延。若2018年没有停工政策影响，交房时间未按计划达到，圣海公司会对业主损失进行相应的赔偿。2017年11月1日，被告圣海公司向业主发出一份《关于金山首府项目应对停工问题的解决方案》，主要内容：应河北省环保部的要求，唐山地区所有施工项目都要到2018年3月15日后才可以正式施工。圣海公司会积极配合因停工，且希望将房源转让的客户，免费提供一次更名权，更名权截止于本项目各标段获得销许具备网签条件30日之内，并且与圣海公司合作的销售代理公司可提供代销服务。因停工造成施工时间的推迟，圣海公司将对业主进行相应补偿，自客户交房入住之日起赠送6个月物业费。圣海公司承诺，将按照政府要求定于2018年3月20日开工，预计2018年6月30日拿到《商品房预售许可证》，预计2019年10月30日前达到交房标准。如逾期交房，圣海公司将按《商品房买卖合同》的赔偿标准的二倍给予客户补偿。2017年11月3日，古冶区住房和城乡建设局向购房者发出一份《友情提示》，主要内容：圣海公司开发的金山首府三期住宅小区项目未办理《商品房预售许可证》，依据相关规定，未办理《商品房预售许可证》的不得擅自预售商品房，购房者在选择此类房源时要慎重，一旦购买，合法权益将得不到有效保障。2017年11月8日，被告华伟公司向古冶区政府发出一份《说明函》，主要内容：华伟公司是房产销售公司的中介公司，2017年5月在古冶区主导联合30多家销售公司推销了金山首府小区部分三期房子。购房者多为在北京上班的外地人，基于收入条件、居住及投资等要求购买金山首府的房屋。当时开发公司有一、二期项目的销售许可证，三期已办好三个证件，开发公司人员称预计将在2017年5月提供施工许可证，2017年10月底提供销售许可证。华伟公司遂告知客户交2万、3万、10万不等的房源占号费，待将来10月份开发公司提供预售许可证时转为购房款（有优惠条件）。同时客户的交通、吃饭、住宿（有当天没回北京的）等费用均由华伟公司负担。如客户需占房源号，需提交7万元服务费。当时华伟公司已与客户说好服务费是不退的（主要是服务费已分发给下面的各渠道公司及销售服务人员，也有部分已返回给占房源号的客户本人）。现开发公司的项目工地一直未开工，客户要求退还占房源费及销售服务费，因销售服务费不能全额退还，与客户产生争执，华伟公司一直在沟通中，希望开发公司对开工时间做出承诺。2018年11月20日，被告圣海公司取得涉案金山首府住宅小区二期（C/D/E/F）的《建筑工程施工许可证》。2018年12月7日，被告圣海公司取得涉案古冶区金山首府住宅小区XX期（DEF）（26#、27#、30#、31#）的《商品房预售许可证》。庭审过程中，被告泰盈公司确认其为被告圣海公司做金山首府房屋的宣传和推广活动，应客户要求或介绍客户至售楼现场查看。被告泰盈公司与被告圣海公司之间有签订合同，但无法提交该合同给本院审查。被告泰盈公司与被告华伟公司各自独立，没有合作关系。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，被告泰盈公司认可其向原告出具了两张服务费收据，款项共计7万元。被告泰盈公司称其与被告圣海公司存在合作关系，双方有签订合同，但被告泰盈公司拒不提交该合同给本院审查。被告泰盈公司与原告之间未签订书面服务协议，被告泰盈公司也未提供证据证明其与原告对7万元服务费的收取有相关约定。据此，被告泰盈公司未提供继续合法占有该7万元款项的依据，本案应为不当得利纠纷，被告泰盈公司应返还原告交付的7万元。原告要求被告华伟公司、圣海公司承担连带返还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告华伟公司、圣海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市泰盈物业代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘振松返还服务费7万元；二、驳回原告刘振松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元（原告刘振松已预付)，由被告珠海市泰盈物业代理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 瑛审 判 员  韩蕾蕾人民陪审员  梁国裕二〇一九年四月四日书 记 员  陈宝仪附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。