福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初55号 原告：泉州市善喜建筑设计有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区甘霖路****，统一社会信用代码91350503096410855D。 法定代表人：廖小军，该公司经理。 委托诉讼代理人：李色阳、庄世榕，均系福建闽荣律师事务所执业律师。 被告:泉州中经技术投资有限公司,,住所地福建省泉州市丰泽区甘霖路******统一社会信用代码：91350503MA344D7P24。 法定代表人:夏文欢，该公司执行董事。 原告泉州市善喜建筑设计有限公司（以下简称善喜公司）与被告泉州中经技术投资有限公司（以下简称中经公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告善喜公司的委托诉讼代理人庄世榕到庭参加诉讼，被告中经公司经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。 善喜公司向本院提出诉讼请求：判令中经公司支付拖欠善喜公司2015年11月10日至2016年11月10日期间的房屋占有使用费132678元及物业费7371元,共140049元。事实与理由：2015年11月10日,善喜公司与中经公司签订《办公楼租赁合同》一份,合同约定中经公司向善喜公司租赁产权为泉州金枫叶鞋业制品有限公司所有的丰泽区××路××号××层××室作为办公场所,租赁面积为351平方米,租赁期限自2015年11月10日至2018年11月10日,善喜公司收取中经公司一个月房租12987元作为办公楼租赁押金,租金为45元／平方米／月,物业费2.5元／平方米／月,租金支付周期为每年支付一次。中经公司不按照约定支付租金超过15日的,善喜公司有权单方解除合同,收回办公楼。双方在合同第十四条约定本合同项下发生争议,须依法向办公楼所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，善喜公司依约向中经公司交付了租货办公场所。中经公司仅于2016年3月22日向善喜公司支付租金56862元、物业费3159元。之后,中经公司未向善喜公司支付租金及物业费。2017年11月6日,善喜公司委托福建闽荣律师事务所向中经公司发律师函催告中经公司及时履行合同义务,并于2017年11月8日在《海峡都市报》发布催款公告,中经公司仍拒不支付租金及物业费。中经公司的行为已经构成严重违约,善喜公司可以根据法律的规定及合同的约定要求中经公司支付拖欠善喜公司2015年11月10日至2016年11月10日期间的房屋占有使用费132678元及物业费7371元，共140049元。 中经公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、善喜公司与中经公司签订《办公楼租赁合同》一份，约定：善喜公司将位于甘霖路26号2层A204-A206室、租赁面积为351平方米的办公楼出租给中经公司使用；租赁期限自2015年11月10日起至2018年11月10日，租赁价格为每平方米每月45元，物业费为每平方米每月2.5元；租金支付周期为2015、2016、2017年的11月10日起至次年11月10日，租金支付方式为中经公司收到泉州科技局房屋租赁补贴后，且收到善喜公司开具的正式发票之日起七个工作日内，按实收比例支付；善喜公司收取中经公司一个月房租12987元作为办公楼租赁押金，租赁期满或合同解除后，办公楼租赁押金抵扣应由中经公司承担的费用、租金以及中经公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给中经公司。上述《办公楼租赁合同》签订后，中经公司向善喜公司支付了押金12987元及相当于年租金30%的租金56862元，相当于年物业费30%的物业费3159元，共73008元。2017年11月6日，善喜公司委托律师向中经公司发出律师函，催告其及时履行合同义务，并于2017年11月8日在《海峡都市报》发布《催款公告》。 二、泉州金枫叶鞋业制品有限公司系案涉租赁物所附着土地的使用权人。泉州金枫叶鞋业制品有限公司出具证明书一份，该证明载明，善喜公司租赁泉州金枫叶鞋业制品有限公司位于泉州市丰泽区××路××号××楼，且善喜公司有权对该办公楼进行分租及转租，有效时间截至合同结束时间为2025年5月31日。 三、本院于2017年3月31日立案受理善喜公司与泉州集慧智佳科技咨询有限公司（以下简称集慧智佳公司）房屋租赁合同纠纷一案。该案案涉的《办公楼租赁合同》，除承租人、租赁场所内的具体房屋编号、租赁面积、租金总额、物业费总额外，合同其余约定内容均与本案案涉的《办公楼租赁合同》的约定一致。本院在该案中查明：泉州市科学技术局不存在给予集慧智佳公司发放房屋租金补贴一事，而仅于2015年12月拨付给集慧智佳公司所承担的“全球技术创新信息服务系统（一期）”项目的13万元科技项目经费，该资金只能专款专用于该科技计划项目建设；另泉州市科技局对善喜公司与集慧智佳公司约定的租赁租金付款条件、双方的实际租赁时间及集慧智佳公司实际入驻和离开时间均不知情。 上述事实，有善喜公司提供的《办公楼租赁合同》、集体土地建设用地使用证、证明书、收款收据，本院（2017）闽0503民初2491号民事判决书以及善喜公司的庭审陈述予以证实，本院予以认定。 本院认为，关于本案租赁合同的效力。案涉租赁物位于丰泽区××街道××区内，属于城市规划区内的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，至一审法庭辩论终结前善喜公司未提供案涉租赁物的房屋所有权证，也未能举证证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准，故本案租赁合同应认定为无效。根据《最高人民法院》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案租赁合同租赁期从2015年11月10日起，中经公司也使用了租赁物地址进行了工商注册登记，并于2016年3月14日支付了押金、部分租金及物业费，故依法可认定善喜公司已将案涉租赁物交付给中经公司。合同虽约定中经公司收到泉州科技局房屋租赁补贴后，且收到善喜公司开具的正式发票之日起七个工作日内支付租金，但因约定与本院查明的事实不符，故中经公司应按照合同约定的租金价格支付占用期间的占有使用费。善喜公司的经营范围虽未包含提供物业服务的经营事项，但其与中经公司在《办公楼租赁合同》中订立了物业服务条款，中经公司在此后也交纳了部分物业费，应视为中经公司认可善喜公司为其提供物业服务。故中经公司应依约向善喜公司支付占有使用案涉租赁物期间所产生的物业费。善喜公司主张自2015年11月10日至2016年11月10日中经公司占有使用期间仅支付了租金56862元、物业费3159元。中经公司对此并未提出异议，对该主张，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉《办公楼租赁合同》属无效合同，中经公司在此前所缴纳的押金12987元，善喜公司依法应予返还。综上，中经公司已交纳的上述押金、租金、物业费合计73008元可用以抵扣中经公司应支付给善喜公司的占有使用费及物业费。故中经公司尚欠善喜公司2015年11月10日至2016年11月10日期间的占有使用费应为189540元（45元／平方米／月×351平方米×12个月），物业费为10530元（2.5元／平方米／月×351平方米×12个月），抵扣中经公司已支付的占有使用费56862元及押金12987、物业费3159元，中经公司尚应支付善喜公司占有使用费119691元、物业费7371元。 中经公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第五条第一款、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、泉州中经技术投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州市善喜建筑设计有限公司支付自2015年11月10日起至2016年11月10日止尚欠的房屋占有使用费119691元、物业费7371元； 二、驳回泉州市善喜建筑设计有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3101元，由泉州市善喜建筑设计有限公司负担288元，泉州中经技术投资有限公司负担2813元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  罗玉虹 人民陪审员  吴媚英 二〇一九年四月三十日 书 记 员  郑颖斌 附注法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。