山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0303民初785号 原告:陈峰，男，1963年9月28日出生，汉族，退休职工，住淄博市张店区。 被告：山东世纪金源置业有限公司。住所地淄博市张店区联通路26号5-11号颐鸿大厦五层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：卞建华，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云，女，1983年1月3日出生，该公司职工，住所地张店区。 原告陈峰与被告山东世纪金源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈峰，被告山东世纪金源置业有限公司的委托诉讼代理人赵云、卞建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈峰向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿逾期办证违约金71078.55元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月29日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第十五条对被告办理房屋权属登记时间有明确约定，被告于2017年9月27日才完成初始登记工作，被告事实上构成办证违约。应赔偿违约金71078.55元（自2015年1月1日起至2017年9月27日，按照购房款总额576526元为基数，按银行贷款年利率4.5%计算）。 被告山东世纪金源置业有限公司辩称，原告主张违约金的比例过高，应按日万分之零点五计算；逾期违约天数不准确；导致逾期办证是由于政府原因造成的，我公司不应承担违约责任，应依法驳回原告诉讼请求。并提出诉讼时效抗辩。 经审理本院认定事实如下： 1、合同基本内容。2012年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告位于淄博潘成商贸购物广场3号楼2单元022203号房（后更名为淄博世纪新世界广场）房屋一套。价格每平方米5904元。合同第十五条：“出卖人（被告）应当在2014年12月31日之前（商品房交付后360日内），为买受人（原告）办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下规定处理：如因买受人原因，不能按期取得房地产权属证书，一切责任由买受人承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。”第八条交付期限：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。 2、合同履行情况。原告如期交纳购房款576526元，涉案商品房于2014年8月26日交付使用，2017年9月27日办理房屋所有权权属登记。 另：淄博市国土资源局张店分局于2018年11月22日，向被告出具《情况说明》1份，主要内容为：2016年9月，由于国家实施不动产登记制度改革、机构合并等原因，被告曾于该年11月中旬申请办理涉案不动产权属登记，因登记资料需要补充、完整，其申请被退回。2017年3月20日，被告将准备齐全的资料提交至不动产登记中心，开始办理不动产登记。 以上事实有商品房买卖合同、购房发票、不动产登记权属证书、淄博市国土资源局张店分局出具的《情况说明》1份等证据及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：综观本案，双方争议焦点主要有：1、被告应否支付涉案逾期办证违约金；2、原告诉求违约金是否过高，应否调整或者减少；3、原告诉求是否超过诉讼时效期间。现逐一认定裁判如下： 被告应该支付违约金。2012年12月29日，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，又已基本履行，因此，该合同真实有效。合同双方均应恪守合约，按照合同约定严格、全面履行合同规定的权利与义务。原告依约支付房款后，被告作为出卖人不仅负有按期交付涉案标的物商品房的义务，亦负有按期转移房屋产权之义务。该义务既是合同义务，又是法定义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……”；第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 被告未按商品房买卖合同约定时间为原告办理完毕房屋所有权权属登记，致使原告未能如期取得房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。鉴于双方合同中对此没有具体约定，现原告根据上述法律、司法解释规定,要求被告按照已付购房款总额576526元，自2015年1月1日至2017年9月27日，参照商业银行贷款年利率4.5%的标准计算并支付违约金，具有法律和合同依据，本院予以允许。 另，关于计算逾期办证的违约期间问题。被告主张根据合同第十五条的约定，逾期办证的时间应为涉案房屋实际交付使用后的360日内。此项解读、理解与合同原意不符，本院不予认可。本院认为，对合同的解释、理解，应结合合同的全部内容、上下文的文义、衔接全面理解，不应断章取义，割裂上下文意。本案商品房合同签订时间为2012年12月29日，合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，第十五条约定办理房屋权属证书时间为2014年12月29日前，实际指“合同约定”的商品房交付时间的360日内。此处注明的“商品房交付使用后360日”应 是合同约定交房时间2013年12月31日后的360日内，即合同第十五条明确规定的时间2014年12月29日，而非合同具体履行中的实际交付时间的360日内。被告的此项抗辩，曲解合同本意，没有事实依据，本院不予采信。故原告要求从2015年1月1日至2017年9月27日计算违约时间，本院照准。 被告辩称原告主张的违约金比例过高，应按日万分之零点五，该标准没有合同和法律依据，本院不予采信。原告的计算方式和标准不违反法律规定，但原告计算数额有误，应当予以纠正。 关于本案是否已过诉讼时效期间问题。诚然，逾期办证违约金作为一项债权请求权，当受诉讼时效制度规制。 判断某项债权请求权是否超过诉讼时效期间，应该从诉讼时效制度设立的目的、宗旨，结合本案的具体情形而决定。首先，应当明确，民法总则由原先的两年普通诉讼时效时间变更为三年，可以得出，立法者有意延长时效、从宽认定时效，有利于保护债权人的立法倾向和精神。 本案中，合同约定办证时间为2014年12月29日，从次日起，债权人就应知道或者应该知道自己的民事权利受到侵害，故，诉讼时效期间截止到2017年12月29日。原告于2019年1月23日起诉，若单纯以时间计算，似已超过诉讼时效期间，但本院认为，本案不能简单地以时间阶段论处，尚应结合原被告的履约过程、当事人的过错程度，判断有无时效中断的合理情形出现，予以综合认定。 如上查明，被告于2017年9月办理完毕房屋权属证书，在此之前的2016年11月中旬，曾申请办证被退回，要求原被告补充材料，重新递交。被告也曾经张贴告示，告知包括原告在内的众多买受者。直至买受者重新完善资料，并递交给出卖者，该过程可以认定系原告积极提出办理房屋权属证书的要求，相对于逾期违约金而言，前者重要程度明显大于后者，根据举重明轻的逻辑思维，可以视为包含原告向被告主张违约金的要求。即使该请求存在隐晦，不明确的意思表示。因为从普通消费者的角度出发，在违约成持续状态，没有办理完毕权属证书之前，不愿意提起诉讼，以免因起诉伤害双边合同关系，而加大双方沟通、办证的难度，这种担心是正常的，也是可以理解的。 又，本案房产证书起诉前已经办理，违约行为业已终止。债权由持续性债权变为一时性债权，不符合适用从起诉之日倒推三年的诉讼时效情形及其规则。 最后，本案被告逾期办证时间近三年，持续违约时间较长，已属程度较重违约形态，如果此时适用诉讼时效制度，驳回原告的诉讼请求，不符合诉讼时效制度的设立宗旨，不符合社会公众朴素的认知要求，极有可能形成“违约一日必当受罚，违约多年或许免罚”的局面，有悖诚信，有违公平。 故，原告的诉讼请求，存在中断的合理情形，没有超过诉讼时效期间，其民事权利仍受法律保护。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈峰逾期办证违约金70865.31元； 二、驳回原告陈峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1641元，由原告陈峰负担69元，被告山东世纪金源置业有限公司负担1572元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  徐金辉 人民陪审员  赵洪昌 人民陪审员  尹 锐 二〇一九年四月九日 书 记 员  韩晓燕