山东省青岛市市南区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁0202行初194号 原告孙大明，男，汉族，1962年8月26日出生，住青岛市市南区。 被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局），住所地青岛市香港西路55号。 法定代表人姜德志，局长。 委托代理人李婷婷、任岩磊，青岛市不动产登记中心工作人员。 第三人蓝明坤，男，汉族，1986年10月4日出生，户籍地青岛市崂山区，现住青岛市市南区。 第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号，统一社会信用代码91370200863581525Q。 法定代表人郝子健，行长。 委托代理人刘超，女，汉族，1989年1月20日生，住青岛市崂山区，中国建设银行股份有限公司青岛市分行工作人员。 委托代理人张雪松，山东中苑律师事务所律师。 第三人青岛金田城建开发有限公司，住所地青岛保税区九区二号402室。 原告孙大明诉被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）、第三人蓝明坤、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）、第三人青岛金田城建开发有限公司（以下简称金田公司）房产登记一案，于2018年8月22日向本院提起行政诉讼。本院于2018年8月23日受理后，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭审理了本案。原告孙大明，被告委托代理人李婷婷、任岩磊，第三人蓝明坤，第三人建行青岛分行委托代理人刘超、张雪松到庭参加诉讼。第三人金田公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2008年12月18日，被告原青岛市国土资源和房屋管理局将第三人金田公司名下坐落于本市天津××××单元501户房屋转移登记至第三人蓝明坤名下，登记种类为新建商品房转移登记，房地产权证号为青房地权市字第××号房地产权证。 原告孙大明诉称，原告系拆迁回迁户，根据青岛市房屋拆迁管理办公室拆迁协议确定被安置于本市天津××××单元501户，该房屋系国有直属公房，至今原告按期至明水路房管所交纳房租，该房也是原告一家三口拆迁回迁的安置房。原告于2017年6月至被告处购买安置房产权，被告知原告已为第三人颁发了上述房屋的房地产权证，侵害了原告的合法权益。请求1.撤销被告就天津××××单元501户房屋为第三人蓝明坤颁发的房地产权证；2.诉讼费由被告承担。 原告提交以下证据进行质证： 1．原告准备购买涉案公房的材料一宗，详见卷内目录。证明原告享有购买涉案房屋的权利，但现在无法购买； 2.住用房屋租赁分户帐，证明涉案公有住房起租、承租情况； 3.明水路房管所证明一份，证明涉案房屋作为公房承租情况。 被告原青岛市国土资源和房屋管理局辩称，涉案房屋位于天津××××单元501户，登记于金田公司名下，持有青房地字××号房地产权证。2008年12月16日，金田公司与蓝明坤签订商品房买卖合同，2008年12月18日，金田公司与蓝明坤持身份证明、买卖合同、房产证等材料申请产权登记，被告审核后向蓝明坤核发涉案房屋青房地权市字第××号房地产权证。2010年10月，建行青岛分行在涉案房屋设立抵押登记，建行青岛分行取得涉案房屋青房地权市他字第××号房地产他项权证。被告认为，根据被告调查显示涉案房屋应为直管公房，金田公司无权将涉案房屋出售给蓝明坤，请求法庭查明事实，依法判决。 被告向本院提交了以下证据进行质证： 1.审核登记表，证明2018年12月18日蓝明坤领取了涉案房屋房地产权证； 2.身份证，证明蓝明坤身份情况； 3.证明，证明金田公司出具的涉案房屋坐落、面积、产权归属证明； 4.住宅面积，证明涉案房屋住宅面积情况； 5.预售许可证，证明涉案房屋符合预售条件； 6.竣工验收证明，证明涉案房屋符合竣工验收条件； 7.登记申请书，证明金田公司、蓝明坤申请涉案房屋转移登记； 8.询问记录，证明涉案房屋登记时，被告进行的询问情况； 9.买卖合同，证明金田公司、蓝明坤签订买卖合同； 10.原土地证，证明涉案房屋土地登记在金田公司名下； 11.原房产证，证明原产权人金田公司的权属情况； 12.图纸，证明涉案房屋图纸； 13.发票，证明蓝明坤交纳了购房款； 14.完税凭证，证明蓝明坤缴纳了相关税费； 15.他项权利登记审核表，证明涉案房屋存在第三人建行青岛分行抵押登记。 法律依据：《房屋登记办法》。 第三人蓝明坤述称，涉案房屋系第三人蓝明坤购买所得，应当享有权利。当时金田公司称该房屋处于承租状态，购买后5年到10年后可以入住使用。 第三人蓝明坤未提交证据质证。 第三人建行青岛分行述称，一、被告颁发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为合法。被告根据第三人蓝明坤的申请，依据第三人蓝明坤与第三人金田公司签订的《房地产买卖契约》，为蓝明坤办理了青房地权市字第××号房地产权证。该行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，根据《行政诉讼法》第六十九条规定，应当驳回原告孙大明的诉讼请求。二、建行青岛分行善意取得的抵押权应当依法保护。2010年10月21日，第三人蓝明坤与建行青岛分行签订《个人消费借款合同》、《个人消费借款抵押合同》，约定蓝明坤以涉案房产及案外房产作为抵押，向建行借款人民币44万元用于装修。上述抵押房产已委托青岛青房房地产评估事务所有限公司进行了评估，价值为人民币75万元。在就上述抵押房产办理抵押登记，取得青房地权市他字第××号房地产他项权证后，建行青岛分行依约向第三人蓝明坤支付了借款人民币44万元。借款支付后，由于第三人蓝明坤逾期还款，建行青岛分行向青岛市李沧区人民法院提起诉讼，（2012）李商初字第515号《民事判决书》对上述债权及抵押权进行了确认，目前该案已经进入强制执行程序。综上，我行善意取得了涉案房产的抵押权：第一，第三人蓝明坤在申请办理贷款时，向建行青岛分行提交的涉案产权证为不动产登记机关依法颁发的、具有公示性和公信力的房屋权属证明，我行有理由相信第三人蓝明坤对涉案房产享有所有权；第二，涉案房产已经委托有相应资质的评估机构进行了评估，我行根据评估价值的58.67%确定第三人蓝明坤的借款额度，符合商业银行信贷管理的相关规定；第三，涉案房产已经办理了抵押登记，依法取得了青房地权市他字第××号房地产他项权证，履行了法律规定的登记公示义务；第四，我行依约向第三人蓝明坤支付了借款，即我行已经支付了对价；第五，青岛市李沧区人民法院生效的民事判决书确认了上述债权与抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”根据上述规定，建行青岛分行取得涉案房产的他项权利应当受到法律保护。 第三人建行青岛分行提交以下证据进行质证： 1.《个人消费借款合同》、《个人消费借款抵押合同》、房地产他项权证及支付凭证各一份，证明2010年10月21日，第三人蓝明坤与第三人建行青岛分行签订消费借款和抵押合同，约定蓝明坤以涉案房产及案外房产作为抵押，向建行青岛分行借款44万元用于装修。在就上述房产办理抵押登记，取得青房地权市他字××号他项权证后，建行青岛分行向蓝明坤支付借款44万； 2.抵押评估报告书，证明涉案房产已委托评估公司评估，价值75万元，该报告显示2010年10月24日至25日，评估公司已到涉案房屋内进行现场查看，根据原告庭审自述其一直在涉案房屋内居住，即使原告主体适格，其本次起诉也超过法定起诉期限； 3.民事判决书一份，证明由于蓝明坤逾期还款，建行青岛分行向李沧区人民法院提起诉讼，（2012）李商初字第515号民事判决书对上述债权和抵押权进行了确认。 第三人金田公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见或证据。 经庭审质证，被告对原告证据质证如下：证据1公房出售相关材料真实性无异议，根据房管部门出具的租金计算表显示涉案房屋系直管公房；证据2无异议；证据3无异议。 经庭审质证，蓝明坤对原告证据质证如下：证据1无异议；证据2不清楚；证据3不认可，原告系涉案房屋的合法产权人，通过合法手续购买该房屋。 经庭审质证，建行青岛分行对原告证据质证如下：证据1-2真实性无异议，证明事项有异议。该等证据不能证明原告为本案适格主体，该组证据显示2016年4月原告开始起租涉案房屋，此时涉案房屋已出售给本案第三人蓝明坤，明水路房管所出具的计租证明、计算明细存在瑕疵，不能证明原告主体适格；证据3真实性无异议，证明事项有异议，涉案房屋已经出售给第三人蓝明坤。 本院对上述证据认证如下：证据1-3均加盖出具部门公章，与本案相关联，且能够相互印证，本院予以确认。 经庭审质证，原告对被告证据质证如下：该等材料原告不清楚。 经庭审质证，第三人蓝明坤、建行青岛分行对被告证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：被告提交的证据系其依职权进行房产登记的材料，本院对其真实性予以确认。 经庭审质证，原告对第三人建行青岛分行证据质证如下：对该等证据不清楚。2010年10月24日、25日原告在青岛，并没有评估公司入户调查。 经庭审质证，被告和第三人蓝明坤对建行青岛分行证据真实性均无异议。 本院对上述证据认证如下：证据1真实性本院予以确认；证据2加盖出具评估机构公章，真实性本院予以确认；证据3系生效判决，本院予以确认。 经审理查明，涉案房屋位于青岛市市南区××路××单元501户，建筑面积54.29平方米，建成年代1998年1月1日。原告主张涉案房屋系拆迁河南路76号公有住房后安置给原告家的公有住房。2001年6月1日，原告孙大明的户口迁入涉案房屋。 青岛市市南区房产管理处明水路房管所于2007年12月11号接市南区房产管理处青房管字〔1998〕415号文，受委托对天津路44号房屋进行摸底调查，并对直管公有房屋进行经营管理，其中孙大明于2016年4月办理涉案房屋公房承租手续。 2007年11月，金田公司就涉案房屋取得青房地权市字第××号《房地产权证》，房屋产别为股份制。2008年12月16日，金田公司与蓝明坤签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋售于蓝明坤，成交价格51576元，该买卖合同第八条载明，“因该套房屋被拆迁使用人孙大军等居住，故无法交付买受人”，该契约补充条款载明，“买受人享有该套房屋的收益、处分权，不享有占有、使用权，该房屋现承租人系出卖人就地安置的被拆迁使用人孙大军、买受人应按照国家和青岛市的相关规定收取使用人的房屋租金。该房屋的使用权由现居住人享有。”同日，买卖双方持青房地权市字第××号《房地产权证》、身份证明、登记申请书、上述《商品房买卖合同》等相关材料向被告申请涉案房屋转移登记。同年12月18日，被告为蓝明坤颁发青房地权市字第××号《房地产权证》。 2010年10月21日，蓝明坤与建行青岛分行签订《个人消费借款合同》、《个人消费借款抵押合同》，约定蓝明坤借款44万元用于装修，蓝明坤以涉案房屋为该笔借款提供抵押担保。2010年10月29日，建行青岛分行取得关于涉案房屋的青房地权市他字××号《房地产权他项权证》。因上述金融借款合同纠纷，2012年建行青岛分行将蓝明坤、青岛青房置业担保集团有限公司起诉至李沧区人民法院。同年11月13日李沧区法院作出（2012）李商初字第515号《民事判决书》，判决：蓝明坤偿还建行青岛分行的借款本息402744.64元及相关律师费等，青岛青房置业担保集团对上述款项承担连带清偿责任，建行青岛分行对抵押物（本案涉案房屋）就上述债权享有优先受偿权。 另查明，庭审中，第三人建行青岛分行提交一份2010年10月25日青岛青房房地产评估事务所有限公司出具的《抵押估价报告书》，该报告书称对涉案房地产进行了实地勘察。原告孙大明称当时其居住在涉案房屋内，并无人入户调查。建行青岛分行未能提交其对涉案房屋的进行调查的其他证据。原告主张，其在2017年6月欲通过公房出售购买涉案房屋时，发现该房屋已被出售给第三人蓝明坤，遂提起本案行政诉讼。 本院认为，原告作为涉案房屋的公房承租人，与涉案房产登记行为具有利害关系，有权提起本案诉讼。关于起诉期限，原告主张其于2017年6月购买涉案公房时发现涉案登记行为，其于2018年8月向本院起诉并未超过法定起诉期限。第三人建行青岛分行主张原告超过起诉期限没有事实依据，本院不予支持。 本案的争议焦点为被告办理涉案转移登记的合法性。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”根据上述规定，申请人提交的买卖合同载明，涉案房屋系拆迁安置房，由被拆迁使用人实际居住使用，买受人不享有占有、使用权，被告根据该买卖合同办理了涉案房产转移登记，属于认定事实不清，证据不足，该登记行为违法。《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”涉案转移登记后，第三人建行青岛分行又取得该房屋的抵押权登记，根据上述规定，涉案转移登记行为是否撤销，仍需考虑第三人建行青岛分行抵押物权的取得情况，本院认为，第三人建行青岛分行作为专业抵押贷款机构，应加强管理，防范抵押业务风险，其中一项重要内容应是调查了解抵押物的真实情况，即该银行对抵押物具有高于一般人的查验能力和义务。涉案抵押物一直作为拆迁安置房由被拆迁人占有使用，第三人蓝明坤对此知情，上述抵押物实际情况是稍加调查便可以查明的，建行青岛分行未能提供证据证明其在办理抵押登记前已尽到合理的调查义务，故不能认定善意取得。因而，涉案房屋登记行为违法，依法应予撤销。综上，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）2008年12月18日作出青房地权市字第××号房地产权证的行政登记行为。 案件受理费人民币五十元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曲亚男 人民陪审员  安子薏 人民陪审员  卢小萌 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  王朝霞