福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异65号 异议人（案外人）：陈馨，女，1985年5月19日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福州市仓山区。 委托代理人：叶雅琪，福建大中律师事务所律师。 委托代理人：陈兰玲，福建大中律师事务所实习律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区五四路东侧**东煌大厦**。 负责人：何宏，行长。 委托代理人：张义生，男，该行员工。 被执行人：福州华鑫印刷有限公司，住所地，住所地福建省福州市仓山区建新镇红江路**金山工业集中区浦上工业园****楼**iv> 法定代表人：吴庆梅。 被执行人：深圳市华杰印刷科技有限公司，住所地，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道同乐社区同庆路**之**iv> 法定代表人：吴庆梅。 被执行人：吴庆梅，男，1982年7月21日出生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：吴庆彬，男，1980年9月28日出生，汉族，住福建省永泰县。 本院在执行（2018）闽0102执2909号申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人福州华鑫印刷有限公司、深圳市华杰印刷科技有限公司、吴庆梅、吴庆彬借款合同纠纷执行一案【执行依据为（2017）闽0102民初8635号民事判决】，异议人陈馨向本院提出执行异议,本院受理后，依法由审判长张莉珍，人民陪审员李海霓、朱小英组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人陈馨的执行异议请求：1、请求法院中止对被执行人吴庆彬位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-37＃楼203复式单元（房屋产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）不动产的执行；2、请求法院解除对被执行人吴庆彬位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-37＃楼203复式单元（房屋产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）不动产的查封。 事实与理由：法院于平安银行股份有限公司福州分行与福州华鑫印刷有限公司、深圳市华杰印刷科技有限公司、吴庆梅、吴庆彬金融借款合同纠纷（案号：2017闽01**民初8635号）一案中，查封了被执行人吴庆彬位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-37＃楼203复式单元（房屋产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）（以下简称“该房屋”）的不动产。申请人现对该执行标的提出异议，理由如下： 本案被执行人吴庆彬早在2017年12月18日与异议人陈馨签订了《房屋买卖合同》，将该房屋出卖给异议人陈馨。《房屋买卖合同》是买卖双方协商一致签署的，是各方的真实意思表示，未发现存在违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的情形，是合法、有效的。 根据《房屋买卖合同》的约定，被执行人（出卖方）保证该房屋权属无争议且不存在被查封(冻结)等限制房地产权利的情形；该房屋按套计价，买卖双方约定成交价格为：人民币(大写)伍佰零叁万元整(¥5030000.00)，该价格包含该房屋的房价款，该房屋附属配套设施，固定装修，与该房屋一并转让的家电家具；买受人在2017年12月31日前向出卖方支付该房屋首付款人民币(大写)贰佰贰拾万元(¥2200000.00)。 申请人（买受人）陈馨按照《房屋买卖合同》的约定，于2017年12月28日以银行转账的形式向被执行人（出卖方）吴庆彬转账汇款人民币(大写)贰佰贰拾万元整(¥2200000.00)。2018年1月1日，被执行人（出卖方）吴庆彬与申请人（买受人）陈馨签署了《房屋交割清单》，申请人（买受人）陈馨已实际入住并合法占有该房屋。 而后，申请人（买受人）陈馨与被执行人（出卖方）吴庆彬在办理不动产所有权过户手续时得知该不动产被鼓楼区人民法院于2018年1月10日执行查封，故此，吴庆彬无法依合同约定办理过户手续。并且《房屋买卖合同》中写明，出卖方吴庆彬应于2018年1月31日前向抵押权人申请还款并办理解押手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。且该“赎楼”的交易流程、不动产交易手续的办理皆符合市场交易习惯，不属于因买受人的自身原因未办理过户登记。 根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条第一款规定：“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。” 综上所述，申请人认为，法院查封的该房屋，已于查封前签订买卖合同，并由买受人实际占有使用。法院查封该房屋系属错误，申请人特提出异议，请求法院中止对该房屋的执行并解除查封。 异议人为了证明其主张，向本院提交如下证据：Ａ1、买卖房屋合同，证明陈馨已购买上述房产，Ａ2、银行转账凭证，证明已打款给吴庆彬，Ａ3、房屋交割清单，证明陈馨已入住并合法占有，Ａ4、不动产抵押查封状况，证明鼓楼法院已于2018年1月10日查封该房产；Ａ5、《合同书》；Ａ6、《银行转账凭证》，证明异议人陈馨购买案涉房产不动产的资金是属于自由的。其与被执行人吴庆彬关于位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-37＃楼203复试单元（房屋产权证号：榕方权证Ｒ字第××号）的不动产买卖时真实合法。 申请执行人平安银行股份有限公司福州分行对异议人陈馨的执行异议申请意见如下：认为鼓楼法院作出的裁定查封该房屋的并无不当，依法不予解除查封，无事实法律依据，恳请驳回。理由如下，所有权任属于被执行人吴庆彬所有，查封并无不当，不动产的物权变更应依法登记发生效力，目前任登记在吴的名下，虽然有买卖合同，当时享有的仅有债权请求权，没有物权法律行为，债权不得对抗物权效力，以实际占有房产为由请求解除查封理由不充分，根据最高院的规定符合条件的要支持，但异议人的理由和证据中并没有支付全部价款，也没有将剩余价款交由法院执行，不适用于该规定。异议人因为自身原因没有及时办理过户，认为法院查封行为没有违反法律规定，请求驳回。 本院查明：申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人福州华鑫印刷有限公司、深圳市华杰印刷科技有限公司、吴庆梅、吴庆彬借款合同纠纷执行一案，本院于2018年6月7日立案受理，执行依据为（2017）闽0102民初8635号民事判决：一、福州华鑫印刷有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还平安银行股份有限公司福州分行贷款本金9460000元、利息5954.3元、罚息105620.89元、复利359.79元（利息、罚息、复利，暂计至2017年11月22日，此后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至福州华鑫印刷有限公司实际还清欠款之日止）；二、福州华鑫印刷有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行支付律师费10000元；三、平安银行股份有限公司福州分行对福州华鑫印刷有限公司所有的海德堡胶印机ＣＤ102-4壹台，海德堡胶印机ＳＭ52-4贰台、海德堡超霸105计算机直接制版机ＣＰＴ贰台、日本小森四色平张纸胶印机ＬＳ-440贰台，有权以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿;四、深圳市华杰印刷科技有限公司、吴庆梅、吴庆彬应对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。本院于2018年1月9日依据（2017）闽0102民初8635号《民事裁定书》、《协助执行通知书》查封被执行人吴庆彬所有的坐落于福州市仓山区浦上达到418号金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-37＃楼203复式单元（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）房产，查封期限到2021年1月8日止。 2017年12月18日，被执行人吴庆彬与异议人陈馨签订《房屋买卖合同》，约定：异议人陈馨购买被执行人吴庆彬名下的位于福州市仓山区浦上达到418号金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-37＃楼203复式单元，成交价款为503万元，陈馨应在2017年12月31日前向吴庆彬支付该房屋首付款220万元，剩余房款在双方办理网签手续后三个工作日内，由陈馨存入双方约定的银行监管账户；房屋存在抵押，吴庆彬应在2018年1月31日前向抵押人申请还款并办理解押手续。2017年12月28日，陈馨将220万元汇入吴庆彬账户（账号：62×××15，开户行：兴业银行福州晋安支行）。 根据福州市不动产登记和交易中心不动产登记簿记载，福州市仓山区浦上达到418号金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-37＃楼203复式单元的所有权人为被执行人吴庆彬。 本院认为，本案的争议焦点为：异议人陈馨就执行标的，即案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。案涉房产未完成转移登记，至今仍登记在被执行人吴庆彬名下，被执行人并未取得该房产所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”异议人在签订《房屋买卖合同》时明知涉案房产已被抵押给银行，并约定被执行人吴庆彬应在2018年1月31日前办理解押手续。异议人陈馨在签订合同时对抵押权未解除所产生的风险没有合理的预测和防范，导致在无法办理过户手续的期间涉案房屋被其他债权人查封，因此异议人陈馨对案涉房产未办理过户也存在过错。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护无过错不动产买受人物权期待权的条件，对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求终止对案涉房产的执行并解除查封，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人陈馨的执行异议申请。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  张莉珍 人民陪审员  李海霓 人民陪审员  朱小英 二〇一九年四月十一日 书 记 员  张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。