广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初3841号原告：李凤环，女，1970年12月25日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：彭剑，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：陈亮，男，1982年11月7日出生，汉族，住江西省樟树市，原告李凤环与被告陈亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭剑到庭参加诉讼。被告陈亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除；2、判令被告退回押金48000元；3、判令被告赔偿原告装修费用13365元；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年4月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告承租被告位于东莞市寮步镇上围村协和路8号厂房。合同期限自2018年4月11日起至2024年9月30日止，月租金16000元，押金48000元整。原告以加工纸箱为主要业务，合同签订后，即按照约定支付了押金48000元及第一个房租16000元，并开始装修房屋。房屋装修后，原告组织工人开始纸箱生产。但随后不久，原告发现厂房存在漏水现象。因影响生产，原告多次当面、微信或电话联系被告，但被告均以各种理由推诿。2018年12月下旬，厂房又开始出现渗水、漏水现象，原告生产的纸箱多处浸水，在请求被告处理协商无果后，原告委托律师发出律师函解除租赁关系。原告认为，因为被告拒绝履行房屋的修缮义务，只是承租的房屋无法生产经营，合同目的不能实现，现原告依据相关法律规定，解除租赁合同，并请求退回押金及要求赔偿。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告没有答辩，在举证期限内也未向本院提交任何证据。经审理查明，2018年4月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于东莞市寮步镇上围村协和路8号厂房出租给原告经营纸箱加工，租赁期限为2018年4月11日至2024年9月30日止，其中免租期19天，自2018年5月1日起租，免租期内只免租金，租金为每月16000元，在签订本合同时原告向被告缴纳48000元押金。2018年4月11日，被告出具收款收据确认收到原告支付的涉案场地的押金48000元。原告反映，案涉场地存在漏水现象，和被告进行多次沟通，但仍未解决，因此主张解除原、被告双方的案涉租赁合同。被告亦说明其清楚漏水情况，经维修也不能保证维修的状态。庭后被告说明，被告确认收到原告的押金48000元并同意返还，但应扣除免租期租金10667元，且双方已经订立合同，原告应支付被告已经支付的中介费用。原告主张其租赁房屋后，开始装修后进行经营加工，共花费装修费13365元，提交了装修人员身份证、报价单、收据等证据佐证。被告则主张装修是为原告自己所用，应由其自行承担装修费用。现原告主张其支付完2018年12月的房租和水电费之后，要求解除与被告的租赁关系，已经搬离。被告亦称原告在2019年春节前已经搬离，双方确认能搬离的装修物都已经一同搬离，其他已经附着无法搬离的装修物仍留在案涉场地里。被告称其为二手房东，经和房东核实，案涉场地没有建设工程规划许可证，原告也确认订立合同时也未与被告核实案涉场地是否有建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、押金收据、微信聊天记录截图、装修人员身份证、报价单、收据、微信转账记录、律师函、收据、证明等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。被告陈亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃当庭抗辩及质证的权利。被告确认涉案的租赁物没有建设工程规划许可证，也没有其它证据显示涉案的租赁物有建设工程规划许可证，因此本院认定原、被告签订的《租赁合同》因涉案的租赁物没有建设工程规划许可证应当被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于合同无效，故本院对原告要求被告退还押金48000元的诉讼请求予以支持。原告与两被告签订的《房屋租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下与原告签订《房屋租赁合同》，而原告在与被告签订《房屋租赁合同》前也未对案涉租赁物是否已取得建设工程规划许可证进行审查，故原、被告对导致合同无效均存在过错。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“已形成附合的装饰装修物……不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的约定，对于案涉场地装修的现值损失，因原、被告双方在原告搬离案涉商铺后并未及时共同确定该厂房的装修价值，原告主张其为装修案涉场地花费13365元，已提交报价单、收据等证据予以证明，在被告未提交相关证据予以反驳的情况下，本院对原告的主张予以采信。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限共计6年5个月左右，根据原告的使用年限、已经搬离部分装修物的实际情况以及双方的主张，本院酌定案涉商铺装修现值为8000元。对于因合同无效给原告造成的损失即装修损失8000元，因原告与被告对导致合同无效均存在过错，本院酌定被告按60%的比例向原告承担赔偿责任，即被告应向原告赔偿装修损失4800元。对原告诉请被告赔偿装修损失，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。对被告提出的应扣除免租期的租金以及原告应向其支付中介费，理据不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李凤环与被告陈亮于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告陈亮于本判决生效之日起五日内向原告李凤环返还押金48000元；三、限被告陈亮于本判决生效之日起五日内向原告李凤环赔偿装修费用4800元；四、驳回原告李凤环其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费667.06元（原告已预交），由原告李凤环负担93.06元，被告陈亮负担574元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑烨二〇一九年四月二十四日法官助理郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。