文书内容内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终275号上诉人(原审被告)：王世杰，男，1973年10月5日出生，汉族，齐齐哈尔车务段扎兰屯市火车站职工，住内蒙古自治区扎兰屯市园井街1号。委托诉讼代理人：刘影（系王世杰妻子），住内蒙古自治区扎兰屯市园井街1号。被上诉人（原审原告）：乌日娜，女，1939年2月23日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区北国经典御园3号楼2单元302号。委托诉讼代理人：曙光，内蒙古环通律师事务所律师。原审第三人：睿力，女，1971年7月8日出生，蒙古族，呼伦贝尔市建设工程质量监督站职工，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区扎兰屯路劳人处2号楼1单元401号。原审第三人：呼伦贝尔市家兴不动产销售有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区民国路东侧华庭嘉苑5号楼1号。法定代表人：杜继宏，经理。上诉人王世杰因与被上诉人乌日娜、原审第三人睿力、呼伦贝尔市家兴不动产销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2018）内0702民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王世杰上诉请求：1.撤销一审判决，驳回乌日娜的诉讼请求；2.一、二审案件受理费、律师费由乌日娜负担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。王世杰因公出差，多次通过电话与睿力沟通延迟付款事宜，睿力表示同意。但一审法院仅依据睿力与王世杰在2018年3月20日的通话记录，认定睿力进行了催告，不符合法律规定。即使睿力于2018年3月20日催告王世杰在一周内付款，也应该给王世杰一个合理期限，乌日娜于2018年4月3日提起诉讼，不符合法律规定的合理期限。王世杰已交付定金和首付款，且已办理产权过户手续，具有强烈的履行愿望，一审法院不应判决解除合同。二、《房屋买卖合同》第六条第二项约定，如果王世杰违约，乌日娜只能选择定金1万元或首付款3万元的20%计算违约金。一审法院按照《房屋买卖合同》第六条第三项约定，以成交额的20%计算违约金错误，王世杰是因公出差导致不能及时付款，而非不予购买。三、一审法院在乌日娜未提交证据证实实际损失及可得利益的情况下，引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，以年利率24%的标准认定违约金数额，属于适用法律错误。四、二审审理中，王世杰补充上诉理由，认为2017年9月13日签订的房屋买卖合同无效，因为签订合同时，实际产权人桑宝音已去世多年，所以应当在房屋过户给继承人乌日娜之后，重新签订合同才能进行交易。乌日娜辩称，2017年9月13日，乌日娜委托睿力与王世杰签订《房屋买卖合同》。合同约定，乌日娜在2017年10月10日前办理继承公证手续，2017年11月5日前办理更名过户手续，2017年11月20日前王世杰支付购房款3万元，取得不动产权证的55个工作日内，王世杰支付347000元。如过户后，王世杰不予购买，需按成交额的20%予以赔偿，同时将不动产权证更改至乌日娜名下。乌日娜依约于2017年10月5日办理公证手续，王世杰应在2018年1月25日前付清购房款，但王世杰没有履行付款义务，乌日娜多次催促无果。王世杰称乌日娜没有给予合理期限的上诉理由不能成立，王世杰依法应当承担违约责任。乌日娜向一审法院起诉请求：1.解除睿力与王世杰于2017年9月13日签订的《房屋买卖合同》；2.判令王世杰承担违约金77400元、律师费16800元。一审法院认定事实：2017年9月13日，睿力以桑宝音（卖方、甲方）代理人的名义与王世杰（买方、乙方）、呼伦贝尔市家兴不动产销售有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：卖方同意出售给王世杰的房产座落于呼伦贝尔市海拉尔区胜利办华联北区6号楼乙楼232号，建筑面积88.09平方米，产权证号：1016058号；第二条约定：该房屋总成交价为387000元。合同签订时，王世杰向卖方支付1万元；第三条约定：因该房产为卖方继承所得，卖方先办理公证继承手续，再办理更名手续，2017年10月10日之前办理公证继承手续，2017年11月5日前办理更名手续；2017年11月20日之前，王世杰支付卖方售房款3万元，当日卖方需配合王世杰办理房屋过户登记手续；取出王世杰名下的不动产权证后55个工作日之内，王世杰支付卖方售房尾款347000元；第六条第（三）项约定：如卖方配合王世杰过户后，王世杰不予购买，王世杰需按成交额的20%赔偿给卖方，同时王世杰需无条件将不动产权证更改至卖方名下，税费由王世杰承担；如涉及诉讼，起诉费、律师费由违约方支付。另查明，桑宝音于2009年7月31日死亡。乌日娜、睿敏、睿力于2017年9月29日在呼伦贝尔市公证处办理（2017）呼伦证内民字第1496号公证书，载明海拉尔区胜利办华联北区6号乙楼232号房产由桑宝音的配偶乌日娜一人继承。乌日娜于2017年9月30日取得涉案房屋的不动产权证书。又查明，乌日娜作为委托人，睿力作为受托人，于2017年10月5日在呼伦贝尔市公证处办理（2017）呼伦证内民字第1502号公证书，载明乌日娜委托睿力出售海拉尔区胜利办华联北区6号楼乙楼232号房产，代为签署房屋买卖合同，协助买方办理房产过户及相关事宜，缴纳相关税费等。还查明，王世杰于2017年9月13日支付乌日娜定金1万元，于2017年10月8日支付乌日娜房款3万元。王世杰自认于2017年11月中旬取得案涉房屋不动产权证书。睿力自认于2018年3月20日左右与王世杰通电话协商，双方约定一周内付款。王世杰提供的中国移送内蒙古分公司通话详单显示，王世杰与睿力最接近2018年3月20日的通话日期为2018年3月19日。乌日娜与内蒙古典威律师事务所因房屋买卖合同纠纷于2018年3月21日签订《委托代理合同》，合同约定乌日娜需支付律师费16800元。一审法院认为，关于睿力以桑宝音代理人名义与王世杰签订《房屋买卖合同》的效力问题。睿力在签订《房屋买卖合同》时虽未取得乌日娜的代理权，但乌日娜在事后对睿力处分案涉房屋的行为进行追认，故该合同合法有效。关于睿力与王世杰签订的《房屋买卖合同》是否符合解除条件的问题。乌日娜作为出卖人，按照约定为王世杰办理了案涉房屋的变更登记手续。王世杰于2017年11月中旬取得涉案房屋的不动产权证书，应于2018年2月中旬支付购房款347000元，未按约定履行付款义务，构成违约，应当承担违约责任。乌日娜主张解除睿力与王世杰于2017年9月13日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定的合同解除条件，予以支持。关于乌日娜主张的违约金及律师费计算标准问题。合同第六条第（三）项约定，如卖方配合买方过户后，买方不予购买，买方需按成交额的20%赔偿给卖方，即387000元×20%=77400元。王世杰认为乌日娜主张的违约金数额不符合法律规定，应予调整。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。乌日娜未举证证明王世杰违约给其造成的损失，结合本案合同履行情况，以年利率24%为基础，对乌日娜主张的违约金予以调整。关于乌日娜主张的律师费16800元应否支持。《房屋买卖合同》约定，起诉费、律师费由违约方支付。根据《内蒙古自治区律师服务收费标准》，并且结合乌日娜与内蒙古典威律师事务所签订的《委托代理合同》内容，乌日娜因本案诉讼产生必然成本为2161元。判决：一、解除睿力与王世杰于2017年9月13日签订的《房屋买卖合同》；二、王世杰于判决生效之日起十五日内给付乌日娜以本金347000元基数的违约金（违约金自2018年3月26日开始计算至判决生效之日止，按年利率24%计算，上限为77400元）；三、王世杰给付乌日娜律师费2161元，于判决生效之日起十五内付清。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有三个：第一，2017年9月13日《房屋买卖合同》是否有效；第二，一审法院判令解除《房屋买卖合同》是否正确；第三，一审法院以成交价为基数计算违约金数额是否正确。针对争议焦点一，关于合同效力问题。本院认为，睿力与王世杰于2017年9月13日签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋归桑宝音的遗产继承人共同所有，睿力尚无案涉房屋的处分权。在2017年9月29日乌日娜继承案涉房屋和2017年9月30日乌日娜取得案涉房屋不动产权证之后，乌日娜系案涉房屋的所有权人。乌日娜于2017年10月5日委托睿力出售案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，睿力在此时取得案涉房屋的处分权，乌日娜作为权利人亦追认睿力之前的处分行为，故2017年9月13日《房屋买卖合同》依法有效。关于王世杰主张重新签订合同才能进行交易的上诉理由，于法不符，本院不予支持。针对争议焦点二，关于解除合同是否正确问题。本院认为，王世杰于2017年11月中旬取得案涉房屋不动产权证书，二审中认可按照合同约定应于2018年1月25日前交付剩余房款347000元（详见2019年3月8日接待笔录第3页），但未能依约给付房款，构成违约，应当承担违约责任。2018年4月，睿力聘请律师与王世杰沟通房款交付事宜，王世杰认可存在沟通事实，陈述当时因公积金尚未办理完毕而无法给付房款（详见2019年3月8日接待笔录第4页）。直至2018年6月一审立案时，王世杰仍未给付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，王世杰在卖方律师催告交款之后，仍不能履行合同主要义务，乌日娜作为案涉房屋所有权人，有权请求解除《房屋买卖合同》，王世杰的违约行为符合该条款规定的法定解除条件，一审法院判令解除合同并无不当，本院予以维护。关于王世杰主张睿力催告后未给予合理期限的上诉理由，因自卖方律师催告交款至一审立案，期间近两个月，属于法律规定的合理期限，故本院对该理由不予支持。针对争议焦点三，关于计算违约金的基数问题。本院认为，《房屋买卖合同》第六条第（三）项约定“如甲方（睿力）配合乙方（王世杰）过户后，乙方不予购买，乙方需按成交额的20%赔偿给甲方”，王世杰已于2017年11月中旬取得案涉房屋不动产权证书，未按合同约定给付剩余房款，其所称因公出差或公积金未能办理完毕等事由均系个人原因导致不能如期购买案涉房屋，属于本条约定的违约情形，应当按照成交额的20%承担违约金。关于王世杰主张一审法院按年利率24%的标准认定违约金数额错误的上诉理由，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金调整属于法院自由裁量范畴，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定调整违约金并无不当，本院对该项理由不予支持。综上所述，王世杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1789.03元，由王世杰负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇一九年四月十八日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”