广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初194号原告：廖梓（曾用名：廖连娣），女，1985年12月10日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告廖梓诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖梓的委托代理人王友生，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖梓诉称：2015年7月28日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买位于广州市天河区某号的商铺，房价款总金额为438000元；商铺的交付时间为2016年1月1日，逾期超过15日，买受人有权单方提出和决定解除合同，出售人应当自买受人解除合同通知书送达之日起60天内退还全部已付购房款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人应于收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续。之后，原告依约向被告付清了房价款、税费及相关手续费用，被告未能在约定的时间交付商铺及办理产权变更过户手续，请求判令：1、被告继续履行《商铺买卖合同》，在5个工作日内协同原告到广州市房管部门办理广州市天河区体育东路39-45号3447号商铺的产权过户和房地产登记手续，并将该铺位过户登记在原告名下；2、被告支付迟延过户违约金（以438000元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年8月5日起计至将上述商铺产权实际变更登记在原告名下之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告泽信公司辩称：1、同意办理产权过户，由于我方公司经营不善，每个月只能有几个办理过户，请求给予一定的时间，但是现在公司陆陆续续都在办理，确认原告已经付清了房款。2、我方已于2016年1月1日将涉案商铺交付给了原告，根据商铺买卖合同及原告和案外人广州潮流天地购物中心有限公司签订的商铺委托经营管理协议明确约定了经营管理期限内，原告不得以任何理由收回商铺，涉案商铺已经交付，故不存在实际性的损失，原告的违约金过高，不同意支付违约金，请求法院依法予以驳回或者调整，降低违约金。经审理查明：2015年7月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市天河区某号铺（以下简称“涉案商铺”），涉案商铺建筑面积为4.7157平方米，套内建筑面积为2.0374平方米。房价款总金额为438000元；买受人于2015年7月3日前支付首期房价款（包含定金100000元）即120000元；于2015年7月27日前支付首期房价款148000元；（3）余下房价款计170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号。备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，则应按照以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理；逾期付款不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第九条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；逾期付款超过15日的，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金，同时本合同所约定的申办涉案商铺的交易过户手续的期限相应顺延。（第六条）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定。（第七条）出卖人应于2016年1月1日以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司，否则经营管理公司有权按照《商铺委托经营管理合同》的约定追究买受人的违约责任，同时出卖人有权参照本合同约定单方面解除本买卖合同并追究买受人的违约责任。（第九条）关于该商铺的产权变更登记：1、买受人清楚知悉该商铺的产权状况及现状；2、出卖人应于实际收到买受人所支付购房款己超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过10个工作日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之五的标准向买受人计付延迟履行违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人己付的全部购房款；出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执等。同日，原告还与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流公司”）签订了《商铺委托经营管理协议》，约定：原告同意将其购买的涉案商铺全权委托由潮流公司统一经营管理，委托经营期限为10年，自《商铺买卖合同》约定的商场开业日2016年1月1日起算等。原告已于2015年6月27日向其支付了涉案商铺的定金30000元；于2015年7月3日向其支付了涉案商铺的定金70000元；于2015年7月28日向其支付了涉案商铺的铺款168000元；于2016年10月7日向其支付了涉案商铺的铺款150000元，被告确认原告已付清全部房款。现原告以被告未能在其支付涉案商铺总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续为由提起本案诉讼，要求被告为其办理涉案商铺的交易过户手续，并支付逾期办证违约金等。对此，被告称涉案商铺已于2016年1月1日交付给了原告，不存在实际性的损失，违约金标准过高，不同意支付违约金。另据查册时间为2019年3月15日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案商铺现登记在被告名下，涉案商铺没有他项权利内容。本院认为：《商铺买卖合同》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据《商铺买卖合同》的约定，被告应于实际收到原告所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，原告办理前款的相关事项时，以被告已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则原告有权顺延办理期。即非按揭贷款的，应足额支付各期房款，否则被告有权顺延办证。在本案中，原告并非以按揭贷款方式支付房款，其最后一期房款的付款时间为2016年10月7日，被告亦确认已收齐全部房款，故被告最迟应于2016年10月7日起的210个工作日内办毕案涉房屋的交易过户手续，经计算，被告最迟应在2017年8月4日前办毕案涉房屋的交易过户手续。被告至今未为原告办妥涉案商铺的交易过户手续，已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并支付逾期办证违约金。故就原告要求被告协助原告将涉案商铺转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持；而原告诉请被告支付的逾期办证违约金，则应以438000元为本金，按照每日万分之五的标准计算，从2017年8月5日起计至被告按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执之日止，原告主张违约金从2016年8月5日起计算，缺乏依据，本院不予支持；被告主张不存在实际性的损失，违约金标准过高，亦缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市泽信物业管理有限公司协助原告廖梓到房地产管理部门办理广州市天河区体育东路39-45号3447号商铺的产权过户手续；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市泽信物业管理有限公司向原告廖梓支付逾期办证违约金（以438000元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2017年8月5日起计至被告广州市泽信物业管理有限公司取得上述商铺的交易过户递件回执之日止；违约金以不超过本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10048元，由原告廖梓负担1278元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担8770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  王玉珊人民陪审员  尹丽艳二〇一九年四月十五日书 记 员  邱莉晶宋春艳判决书已于2019年月日送达