福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终477号 上诉人（原审被告）：黄丽煌，女，1980年3月3日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住漳州市龙文区。 被上诉人（原审原告）：陈伟共，男，1986年2月10日出生，汉族，住福建省漳浦县，现住厦门市湖里区。 上诉人黄丽煌因与被上诉人陈伟共房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄丽煌上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人陈伟共关于解除“商铺租赁合同”及返还租赁物的诉讼请求。事实与理由：一审判决解除租赁合同是错误的，该判决未能体现诚实信用、禁止权利滥用原则，判决结果未权衡双方利益。1.双方在一审庭审中已确认，黄丽煌除承租本案的1间店铺外，还向他人承租了8间店铺，合计9间打通为一整体用于“亲亲袋鼠国际早教中心”营运。黄丽煌的早教中心陆续投入了300多万元资金，聘请了20多名教职工，同时也接收了400多名孩子上学，该店面是本中心的主店面，若解除本案租赁合同，势必导致早教中心停止营运，造成孩子和教职工等第三方利益损害，也对黄丽煌造成不可估量的重大损失，并造成不良的社会影响。合同解除应尊重当事人意思自治，还应考虑合同解除后是否可能损害第三方及社会利益，如可能造成，那应对合同当事人的意思自治即合同约定解除权给予必要、适当的限制，以期实现各方利益的平衡。2.本案法律关系是租赁合同关系纠纷。作为出租方的陈伟共其合同的主要或根本权利是收取相应的租金。本案中，黄丽煌虽未按约缴纳租金，但在一审诉讼时并没有拖欠陈伟共的租金，况且现租金已缴纳至2019年4月16日，黄丽煌的违约情形并非合同法所规定的根本违约，陈伟共不存在合同目的不能实现的事实。至于逾期的违约金黄丽煌愿意按法庭判决履行，陈伟共应享有的权益能够得到全面、充分的保障。 陈伟共辩称：1.陈伟共与黄丽煌于2016年9月16日签订房屋租赁合同，签订合同时，陈伟共已无偿让黄丽煌使用店面长达三个月，根据双方签订的合同，黄丽煌的租金系一季度一交且应提前半月交付下一季度的租金，可黄丽煌不仅每季度的租金均拖延2个月以上，甚至自2018年1月起就再无缴交任何租金，期间陈伟共通过万达物业、万达租赁部通过多种方式联系黄丽煌交涉此事，黄丽煌均以此事与其他人无关拒绝缴交租金。若不是陈伟共为维护自身合法权益起诉至法院，黄丽煌何时交付租金尚且未知。2.双方本着自愿平等公平公正的情况下签订租赁合同，不论是关于租金还是违约金方面都是在法律允许的合法合理的范围内约定，根据双方合同约定，黄丽煌自2018年1月开始以各种理由拒交租金，陈伟共不仅书面通知黄丽煌还通过万达物业部、万达租赁部告知黄丽煌要解除租赁合同，一审判决明显偏袒黄丽煌，认为书面通知系以黄丽煌收到传票之日为违约时间点，且根据双方签订合同的违约金系双方自愿且在法律规定范围内所订立，一审竟也未支持，陈伟共为不浪费诉讼资源未提起上诉，黄丽煌反倒提起上诉。黄丽煌与何人签订何种合同均与陈伟共无关，黄丽煌系私营企业，利益与风险自担。若黄丽煌依约履行缴交租金，双方就不会对簿公堂。综上，请求驳回黄丽煌诉讼请求，维持原判。 陈伟共向一审法院起诉请求：1.判令黄丽煌一次性归还陈伟共租金17139.56元；2.判令解除双方于2017年7月15日签订的商铺租赁合同，并归还商铺；3.判令黄丽煌支付滞纳金3013.44元；4.诉讼费由黄丽煌承担。诉讼中，陈伟共变更诉讼请求为：1.判令解除双方于2017年7月15日签订的商铺租赁合同，并归还商铺；2.判令黄丽煌支付滞纳金14718元；3、诉讼费由黄丽煌承担。 一审法院认定事实如下：2017年7月15日，陈伟共作为甲方（出租方）与乙方（承租方）黄丽煌签订一份《商铺租赁合同》，合同约定租赁的商铺坐落于漳州市龙文区，面积115.87平方米,租金为6372元每月；物业管理费为753元／月；租期从2016年9月16日起至2020年11月9日止，其中2016年9月16日至2016年12月16日为免租期（3个月）；付三押一，每期租金及物业管理费到期前15天提前缴纳下期租金，第一期租金25488元中由三个月租金19116元及一个月押金6372元组成，另每期交三个月物业管理费2259元，每一期交租日期为合同生效日提前15天，每期1日为交租日；房租租金在合同生效后于2017年10月16日起以每年10%递增；乙方应按时足额支付房租租金及物业管理费，若逾期支付，则每逾期一日按租金的1%向甲方支付滞纳金，若超过一个月未足额付清租金和物业费时，甲方有权不需要通知乙方即有权单方终止本合同，并采取有效措施收回租赁房屋；租赁期间，除本合同约定的外，双方均不得单方解除合同，任何一方提出解除合同应提前一个月书面通知对方并经对方书面同意后方可解除合同，无论单方解除合同或双方协商解除合同时，提出解约方都应支付给对方违约金30万元等内容。合同签订后，黄丽煌未按合同约定日期及时支付租金。2018年1月16日起至2018年10月16日止期间租金63082元，黄丽煌于2018年4月12日支付13000元、于2018年6月26日支付17139元、于2018年7月30日支付32943元。案涉出租房屋的买受人为曾庆生、曾庆亮。2015年10月30日，曾庆生、曾庆亮与陈伟共签订一份《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给陈伟共，租期5年，自2015年11月10日起至2020年11月9日止。2018年7月25日，曾庆生向陈伟共出具一份委托书，记载：“本人曾庆生确认陈伟共与黄丽煌于2017年7月15日签定商铺租赁合同有效，现委托陈伟共全权处理追讨黄丽煌所欠租金，直至履行完毕。”2018年7月24日，黄丽煌收到一审起诉状等材料；2018年10月7日，黄丽煌向陈伟共转账23130元。 一审法院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的违约责任。本案中,陈伟共与黄丽煌于2017年7月15日签订的《商铺租赁合同》,是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于双方争议的讼争商铺租赁合同能否解除的问题。黄丽煌在合同履行期间内存在逾期支付租金超过一个月的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，以及双方于签订的《商铺租赁合同》约定承租方超过一个月未足额付清租金和物业费时，出租方有权单方终止合同，据此，陈伟共享有合同解除权。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，陈伟共起诉主张解除合同，黄丽煌于2018年7月24日收到一审法院送达的起诉状，故双方的《商铺租赁合同》解除的日期为2018年7月24日。关于违约金的支付。黄丽煌未在约定期限内支付租金，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任，但双方约定计算标准为“每逾期一日按租金的1%支付滞纳金”，该标准明显高于因黄丽煌违约所造成的损失，黄丽煌请求予以调整，于法有据，一审法院酌情对黄丽煌逾期支付的租金，调整为以合同约定的付款时间按年利率24%标准计算违约金。根据双方约定，租金需于每季度1日前支付，根据查明的租金付款时间，黄丽煌逾期支付租金应支付的违约金包括以下3项：（1）2018年1月16日至2018年4月15日的租金21027元，应当于2018年1月1日支付。黄丽煌于2018年4月12日支付13000元，逾期102日，于2018年6月26日支付8027元，逾期177日，按年利率24%的标准计算违约金为1806元（13000元×24%×102日/365日+8027元×24%×177日/365日）。（2）2018年4月16日至2018年7月15日租金21027元，应当于2018年4月1日前支付。黄丽煌于2018年6月26日支付9112元，逾期87天；于2018年7月30日支付11915元，逾期121天，按年利率24%的标准计算违约金为1469元（9112元×24%×87日/365日+11915元×24%×121日/365日）。（3）2018年7月16日至2018年10月16日租金21028元，该租金应于2018年7月1日前支付，黄丽煌于2018年7月30日支付，逾期30天，按年利率24%的标准计算违约金为414元（21028元×24%×30日/365日）。上述款项共计3689元。综上，陈伟共诉请解除双方当事人签订的商铺租赁合同、收回出租房屋，符合双方约定和法律规定，应予支持。对于黄丽煌支付的押金和双方合同解除后支付的租金部分，黄丽煌主张另案解决，故一审法院不予处理。黄丽煌关于解除合同将给其造成重大利益损失等内容的相关辩解，缺乏法律依据，不能构成其逾期支付租金的正当理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈伟共与黄丽煌之间的《商铺租赁合同》于2018年7月24日解除。二、黄丽煌应于判决生效之日起10日内携其物品迁出漳州碧湖万达广场A1地块1幢D023号房屋,该房屋由陈伟共收回。三、黄丽煌应于判决生效之日起10日向陈伟共支付违约金3689元。四、驳回陈伟共的其他诉讼请求。一审案件受理费168元，由黄丽煌负担。 二审期间，黄丽煌向本院提交以下证据：证据1.转账凭证，用于证明黄丽煌现无拖欠租金，其中最后一笔租金是在2019年1月16日即一审判决后交給陈伟共的租金23130.36元；证据2.讼争商铺所在的漳州亲亲袋鼠早教中心的房屋结构图及照片，用于证明讼争商铺已和其他房屋整体装修，若收回讼争商铺则损失巨大；证据3.漳州亲亲袋鼠早教中心的会员资料，用于证明黄丽煌经营的早教中心有会员435名，即有435名学员来上课，其中有签合同的250份左右，学员的年龄从满月到三周岁都有，若收回讼争商铺则损失巨大。 陈伟共在二审期间没有提交新证据，对黄丽煌提交的上述证据的真实性无异议，但对证明内容及关联性有异议：对证据1，陈伟共认可有收到该笔租金及黄丽煌现不存在拖欠租金情形，但也证明黄丽煌之前有拖欠租金的违约情形。黄丽煌继续交付租金，是因二审诉讼时间长，而黄丽煌一直占用讼争商铺，其才接受租金，避免事后再起诉要求占用费；对证据2和证据3，陈伟共认为与本案无关。 综合双方举证、质证，本院对黄丽煌所举证据认证如下：对证据1，陈伟共对真实性无异议，并承认有收到黄丽煌于2019年1月16日支付的租金23130.36元，对该事实本院予以确认。对证据2和证据3，陈伟共对其真实性无异议，本院予以确认。 经审理查明，对一审判决查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审另查明，2019年1月16日，陈伟共的中国建设银行账户收到备注“代付黄丽煌房租”的转账款项23130.36元，并于当日向漳州亲亲袋鼠教育咨询有限公司出具收款收据一份，收据上载明“万达D23店面2019.1.16-2019.4租金”，租金数额为23130.36元。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约如实履行。本案《商铺租赁合同》履行中，黄丽煌未能按约如期支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。陈伟共有权按约请求解除该《商铺租赁合同》并要求黄丽煌承担相应的违约责任，故一审判决双方解除合同及黄丽煌承担相应违约责任，并无不当。但一审判决后，陈伟共于2019年1月16日又收取黄丽煌支付从2019年1月16日至2019年4月16日的涉案店面租金，表明陈伟共在一审判决生效前，已以自己的行为作出变更选择黄丽煌承担继续履行合同及其他违约责任的意思表示，该行为系其对自己民事权利的合法处分；尤其是涉案店面与黄丽煌先前承租的其他房屋已装修为一整体，且是该整体经营用房出入的必经唯一通道，若解除涉案店面的租赁关系，将严重影响该经营性房屋的整体使用，并造成包括案涉店面在内的先前投资“漳州亲亲袋鼠早教中心”巨大经济损失，引发涉及该早教中心435名会员的群体纠纷，可能产生不稳定因素。综合本案实际，兼顾双方利益平衡及保护契约自由、减少资源损失等考虑，本案的《商铺租赁合同》不宜解除。 综上所述，黄丽煌的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1808号民事判决第三项； 二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1808号民事判决第一、二、四项； 三、驳回被上诉人陈伟共的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费168元，由上诉人黄丽煌负担；二审案件受理费168元，由被上诉人陈伟共负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 立 审判员 苏雅冰 审判员 谢旭耀 二〇一九年四月十二日 书记员 林闽龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。