福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终1386号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周安剑，男，1979年7月11日出生，住江西省乐平市。 上诉人（原审被告）：鲤城区红燚餐饮店，住所地福建省泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口开元盛世广场**3F009-011。 经营者：周安剑。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：吴伟鹏，福建瀛莱律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄东南，福建瀛莱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州新德源房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市开元街道新华北路与城西路交叉口（开元盛世物业管理处）。 法定代表人：曾志宏，董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 上诉人周安剑、鲤城区红燚餐饮店（以下简称红燚餐饮店）因与被上诉人泉州新德源房地产开发有限公司（以下简称新德源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周安剑、鲤城区红燚餐饮店的委托诉讼代理人黄东南、吴伟鹏，被上诉人新德源公司的委托诉讼代理人柯双木到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周安剑、红燚餐饮店上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持上诉人周安剑的原审反诉诉讼请求；2.本案一审本诉受理费、反诉受理费、二审受理费由被上诉人承担；事实与理由：原审法院认定事实错误，导致判决错误。一、原审法院认定周安剑根本违约在先错误。首先，上诉人并不是根本违约在先，而被上诉人违约在先。《商户租赁合同》第二十五条约定：“乙方租赁期间，甲方确保广场内不得经营同品类（川味火锅）的品牌”。但是，被上诉人却违反合同约定，招商“海底捞”进驻开元盛世广场。由于“海底捞”与上诉人经营的项目系同品类川味火锅，且同在一个广场，因竞争、知名度等原因，对上诉人经营的火锅店造成了极大的影响。被上诉人招商“海底捞”进驻开元盛世广场的行为已构成根本违约，上诉人经营的火锅店因被上诉人招商“海底捞”被迫停止经营，损失严重。被上诉人主张合同未约定违约条款，上诉人认为有约定依约定，无约定由法定。原审法院对此未予认定，仅简单以上诉人未依约支付被上诉人租金、水电费及二次消防改造费就认定上诉人构成根本违约，系认定事实错误，以偏概全。因被上诉人根本违约，被上诉人应赔偿上诉人己投入的包括装修费用等各项经济损失（包括但不限于已投入的装修、购置设备、租金、人工费等）共计3861624.19元。 二、原审法院认定“周安剑辩称2017年5月18日只是内部测试，实际开业时间应为商场的整体开业时间2017年9月20日，该辩解与其官方公众号对外发布的信息不符，故其辩解缺乏事实和合同依据，本院不予以采纳”及“周安剑辩称无需支付租金及租赁场所占用费，缺乏事实与法律依据”错误。首先，2017年5月18日只是内部测试，实际开业时间应为2017年9月20日。关于租金的起算时间，根据《商户租赁合同》第六条约定“计租日同商业广场整体开业日，如因新德源公司原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延，若经新德源公司同意周安剑提前开业，则以周安剑实际开业之日为计租日”。根据合同约定，开元盛世广场应在2017年4月28日就开始营业，却拖到2017年9月20日才正式营业。被上诉人推迟广场的开业时间，也没有告知上诉人。而上诉人人进驻商场时，整个广场的电梯、路灯等配套设施均未配备好，广场的整体人流少、商业气氛不浓厚、人气低，远未达到开业条件。因被上诉人经营的开元盛世广场在2017年4月28日远未达到开业条件致使迟延开业，相应的租金应当予以顺延，计算租金只能从2017年9月20日开始计算。因上诉人支付了3个月的租金，故计算租金的起算时间应从2017年12月20日计至2018年3月12日（上诉人在2018年3月12日向被上诉人发函解除租赁合同）。其次，上诉人无需支付占有使用费，被上诉人主张占有使用费没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。但对于承租人不及时返还租赁物应如何处理却没有具体的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋商户租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋商户租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但此条款针对的是合同无效的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋商户租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋商户租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，该司法解释虽然也提及了逾期腾房占有使用费，但该法条所指的对象是次承租人，并非承租人。故，相关法律法规对于如何确定占有使用费仍然没有明确规定。原审法院判决上诉人支付被上诉人占有使用费无法律依据。特别是鉴于被上诉人的违约行为，被上诉人无权要求支付租赁物的占有使用费。退一步讲，如按照合同约定需要支付占有使用费，《商户租赁合同》对占有使用费的约定标准过高。根据合同约定，占有使用费为合同期满前或合同解除前最后—个月租金的200%，远高于租赁合同约定的租金标准。上诉人认为占有使用费实际上是承租人逾期腾房的违约金，根据《合同法》第114条第2款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用 三、原审法院判决认定“故新德源要求没收周安剑支付的履约保证金51372元，符合合同约定，应予以支持……周安剑要求新德源退还保证金，缺乏事实与法律依据，本院不予以支持”以及判决上诉人应支付律师费25900元均是错误的。如上文所述，上诉人并不是违约方，违约在先的是被上诉人。履约保证金是为了保证合同履行而设置的保证方式，适用于合同双方，一方违约的，才有权没收履约保证金。本案，被上诉人违反合同条款约定，招商“海底捞”进驻开元盛世广场，系根本违约。被上诉人不仅不能没收上诉人的保证金，还应将上诉人支付的履行保证金退还给上诉人。同理，律师费25900元亦不应由上诉人承担，原审法院对此判决不能成立。 四、因为上诉人店铺开在开元盛世商场内，由于开元盛世商场未开业，顾客无法进入店铺消费，上诉人不存在拖欠租金开元盛世2017年9月20日才开业，未达到70%的开业率，合同中有对此进行约定，可以免除租金。被上诉人认为上诉人2017年8月就逾期支付租金，但是商场未开业，不存在逾期支付租金问题，不存在违约行为。 被上诉人新德源公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。一、上诉人提出2017年5月18日是其火锅店营业的内部测试时间，不是营业时间，并提出租金的起算点只能从2017年9月20日开元盛世广场整体开业开始计算，而不是从2017年5月18日开始计算进而主张无需支付租金的主张不能成立。1.在商业广场整体开业日前,红燚餐饮店已通过微信官方公众号对外发布信息,确认于2017年5月18日开始试营业,故红燚餐饮店的租金起算时间应按合同约定,以其实际开业日2017年5月18日开始起算。同时，对于上诉人在2017年5月18日已经营业的事实还有新德源公司在一审提供的上诉人营业发票可以证实。 二、上诉人主张其无需支付占用费以及提出约定的占用费标准过高而要求降低标准的主张不能成立。上诉人与新德源公司之间关于租赁合同解除后承租人没有及时返还租赁物而继续占用租赁物期间占用费的约定没有违背任何法律法规的强制性规定，双方均有义务按照该约定进行履行。随着开元盛世广场商圈的进一步成熟，现有的租金标准已经远远高于原有约定的标准，且上诉人没有及时搬离已经造成新德源公司无法进行正常招商，已造成严重的经济损失。上诉人提出根据《商户租赁合同》对占有使用费的约定标准过高为由而要求在二审时降低占用费标准的主张也是不能成立的。三、上诉人提出其拖欠租金及其他费用的行为不构成根本违约进而提出新德源公司引进“海底捞”构成根本违约并要求新德源公司赔偿其包括装修费用等各项经济损失(包括但不限于已投入的装修、购置设备、租金、人工费等)共计3861624.19元的主张缺乏事实和法律根据。1.根据《商户租赁合同》约定,周安剑延迟交纳本合同项下租金及其他费用的,延迟超过30日,新德源公司有权单方解除合同,并有权没收本合同项下之履约保证金,周安剑并应承担因此给新德源公司造成的损失。周安剑迟延履行合同主要义务,致使合同目的无法实现,已构成根本违约,新德源公司依据合同约定依法享有合同解除权。2.关于新德源公司是否存在根本性违约,周安剑是否享有合同解除权的问题。（1）“海底捞”与“川味火锅”不能划等号，引进“海底捞”火锅并不就是引进“川味火锅”。所谓“川味火锅”通过网上查询可知“以成渝两地为主,独有的麻、辣、烫、鲜等特点的火锅”。而“海底捞”是一家融汇各地火锅特色为一体的大型跨省直营餐饮品牌餐饮店。（2）新德源公司与周安剑均确认“海底捞火锅”于2017年12月20日在泉州开元盛世广场内开业经营。根据双方签订的《商户租赁合同》约定,周安剑租赁期间,新德源公司确保广场内不经营同品类(川味火锅)的品牌。然而,上述《商户租赁合同》并未约定出现上述违约行为时,新德源公司应承担的违约责任,更未约定周安剑可据此解除合同，上诉人无权据此解除合同。（3）上诉人停止经营及经营亏损是因为自身的原因造成的，与新德源公司无关，上诉人应自行承担经营亏损责任。（4）作为出租方的新德源公司将符合合同约定的租赁商铺交付给周安剑使用,已完全履行了合同的义务，本案租赁合同系因周安剑逾期支付租金、水电费等各项费用而导致合同解除,过错责任在于周安剑,且双方并未在合同中约定未能按合同约定确保广场内不经营同品类(川味火锅)品牌相应的违约责任,且在新德源公司不同意利用其装饰装修残值的情况下其要求新德源公司支付其开设红餐饮店所支出的包括装修费用、员工工资、商标注册、技术加盟等运营成本费用缺乏事实和法律根据。3.上诉人提出原审法院判决认定“故新德源要求没收周安剑支付的履约保证金51372元,符合合同约定,应予以支持…周安剑要求新德源退还保证金,缺乏事实与法律依据,本院不予以支持”以及判决上诉人应支付律师费25900元均是错误的的主张不能成立。 新德源公司向一审法院起诉请求：1.从起诉之日起解除新德源公司与周安剑于2016年11月15日签订的《租赁合同》，要求周安剑、红燚餐饮店在租赁合同解除之日起七日内恢复址在福建省泉州市鲤城区××路××路××广场××层××租赁物原状并返还给新德源公司；2.周安剑、红燚餐饮店应于新德源公司起诉解除租赁合同之日后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日周安剑应按相当于合同解除前一个月的日租金标准两倍的金额即每日2568.6元的标准向新德源公司支付违约金；3.没收周安剑、红燚餐饮店支付的保证金91646.4元（其中租金履约保证金51372元，物业费履约保证金10274.4元、物业装修押金30000元）；4.要求周安剑、红燚餐饮店支付截止到2018年4月30日拖欠的租金352326.50元、物业管理费93839.50元、电费74196元、水费19240.50元、二次消防改造费40636.50元、质量保证金10000元，并按月租金38529元的2倍的标准即月租赁物占用费77058元支付自起诉之日后第八日起至双方认可的租赁物实际返还之日止的租赁物占用费用；5.周安剑、红燚餐饮店对于所欠的租金、物业管理费、电费、水费、二次消防改造费、质量保证金共计590239元按日千分之三的标准计付迟延履行违约金，暂计至起诉之日止的逾期付款违约金为287826.52元（具体详见附表），应计至实际付完全部款项之日止；6.周安剑、红燚餐饮店赔偿因其开设的红燚火锅店室内给水管漏水导致9＃电梯损坏维修费损失支出1160元、导致红燚风井防水受损维修费支出5569元、导致楼下相邻必胜客墙角堵漏、打墙皮、做防水、墙面伦维修费损失4308元；7.周安剑、红燚餐饮店承担新德源公司为本案诉讼而发生的律师费25900元；8.周安剑、红燚餐饮店承担本案诉讼费、保全费及为保全而发生的保全担保费。 周安剑向一审法院提出反诉请求：1.确认周安剑与新德源公司在2016年11月15日签订的租赁合同已于2018年3月12日正式解除；2.判令新德源公司支付开元盛世广场未按约定时间开业应支付的三个月违约金115587元；3.判令新德源公司退还周安剑保证金91646.4元（其中租金履约保证金51372元、物业费履约保证金10274.4元、物业装修押金30000元）；4.判令新德源公司赔偿周安剑因开设红燚餐饮店支出的包括装修费用等各项经济损失暂计3861624.19元；5.本案本诉、反诉诉讼费用由新德源公司承担。 一审法院认定事实：根据双方当事人陈述和经法院审查确认的证据，法院对新德源公司主张的事实中关于《商户租赁合同》签订的过程及约定的内容予以确认。另查明事实如下： 2016年11月15日，新德源公司作为甲方（出租人）与周安剑签作为乙方（承租人）签订的《商行租赁合同》还约定：开业日指商业广场的整体开业日。计租日同商业广场整体开业日，计租面积应为套内建筑面积，该租赁场所的建筑面积为715.09平方米，套内建筑面积为642.15平方米。月租金总额为38529元。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币51372元作为合同履约保证金；同时向物业服务公司支付相当于1个月物业服务费作为物业服务费保证金。合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该租赁场所迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，合同履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费等乙方应支付的费用，抵扣后乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同项下之开业日暂定为2017年4月28日；甲方另行书面通知乙方开业日的，开业日以甲方书面通知确认的日期为准。乙方应当于该开业日开业经营。如乙方未在开业日开业，应对甲方承担相当于3个月租金的违约金。如因甲方原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延。乙方不得擅自提前开业，若经甲方书面同意乙方提前开业，则以乙方实际开业之日为计租日。乙方应在开业之前向甲方支付10000元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方须在接到甲方书面通知后5天内补足差额，未补足甲方有权停止物业服务。合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。对于乙方放置于该租赁场所内的货物、设备、材料等，乙方应当按照有关法律规定和行业惯例采取充分有效的保护措施。如乙方未能按照本合同要求采取相关的保护措施，则因此而造成的乙方货物、设备、材料等的损失或因此而扩大的损失均应当由乙方自行承担。因乙方延迟交纳物业服务费，导致甲方代为支付并承担责任的，甲方有权解除合同并向乙方追偿并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用并按应付未付款项的日千分之一支付资金占用期间的损失。对该租赁场所内由甲方提供及应由甲方承担维修义务的设施。设备出现故障，甲方或物业服务公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修。本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期租金、物业服务费等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于履约保证金、物业服务保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该租赁场所暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。甲乙双方确认：乙方未在退还期内按本合同约定迁出、及时搬走相关物品并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方或物业服务公司有权采取停止能源（水、电、气）供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，并有权采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁场所内的物品做如下处理后，将该租赁场所另行出租，处理所得收益将被用于支付应付的租金，物业管理费、处置清理费及其他费用、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项，乙方不得就甲方的该等行为向甲方主张任何权利。如有剩余，将退还给乙方，但如不足以弥补甲方及管理公司损失的，甲方及管理公司有权就不足部分向乙方追偿。乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置。乙方租赁期间，甲方确保广场内不经营同品类（川味火锅）的品牌。合同还对其他相关事项进行了约定。 上述合同签订后，新德源公司依约将租赁商铺交付给周安剑使用，周安剑也分别于2016年11月21日转账支付了10274.4元、于2016年12月24日分二笔转账支付了10274.4元物业服务费保证金、30823.2元首期物业服务费、于2016年12月26日转账支付了30000元装修质保金给泉州开元盛世物业管理有限公司（以下简称开元盛世物业公司），另于2016年11月23日转账支付了51372元履约保证金、于2016年12月28日转账支付了115587元首期三个月租金给新德源公司。2016年12月28日，红燚餐饮店向开元物业公司提交了《装修申请审批表》及《装修水/电供应申请表》，申请装修日期自2016年12月26日至2017年2月28日，申请接驳临时水/电，以用做进行装修工程之用，供电、供水日期均是由2016年12月28日起，供电、供水量起数均是0。 2017年1月3日，新德源公司作为甲方与红燚餐饮店作为乙方签订了一份《泉州开元盛世广场商户二次消防工程改造协议》（以下简称《二次消防改造协议》），约定：消防工程改造面积为642.15（套内面积）㎡，收费标准为按照商铺租赁套内面积收费110元/㎡，合同金额为70636.5元。乙方进场装修时/合同签订日起3日内支付首批二次消防改造费用30000元，施工完成后3日内支付20000元，消防验收合格后5日内支付20636.5元；待工程完成验收合格后提供由消防施工单位开具的符合国家合法的发票给乙方。协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，周安剑于2017年1月5日转账支付了30000元二次消防改造费用。 2017年5月15日，红燚火锅的微信官方公众号发布信息《5月18日红燚火锅泉州开元盛世店正式试营业啦！》，信息页面载明：“经过一段时间的内测和调整5月18日起红燚泉州开元盛世店正式开始试营业啦欢迎各位朋友前来体验噢！”同时附有营业时间、订餐热线及地址等信息。 2017年8月31日，新德源公司向红燚餐饮店发出了《泉州“开元盛世广场”开业通知函》，其上载明：“……泉州开元盛世广场筹备将在2017年9月20日正式开业……”后新德源引进“海底捞火锅”，并于2017年12月底正式营业。2017年11月27日，周安剑转账支付了100000元水电费款给新德源公司。2017年12月16日，周安剑出具《承诺函》给新德源公司，其上载明：“我店（红燚火锅）欠贵司2017年10月20日前水电费68480.00元，本人承诺于2017年12月23日前付清上述欠费。另外，我店在筹备期间，欠贵司二次消防改造费40636.50元，本人承诺于2017年12月23日前付清上述欠费。”2018年1月3日，周安剑转账支付了68480元水电费给新德源公司。后周安剑、红燚餐饮店未再支付任何款项给新德源公司，新德源公司遂向法院提起诉讼，并为此支付律师代理费25900元。 另查明，红燚餐饮店于2016年11月29日办理工商登记，工商登记信息显示其类型属于个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为周安剑。 诉讼中，周安剑向法院提出鉴定申请，要求对址在泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口的开元盛世广场室内步行街三层3F-009，3F-011号商铺（红燚火锅店）的装修价值进行司法评估。法院依法委托泉州德诚资产评估有限责任公司（以下简称德诚评估公司）对上述商铺于评估基准日（2016年12月28日）的全新装修价值及评估基准日全新装修价值的月折旧率均进行评估，该公司于2018年10月18日出具泉德资公司评字（2018）第4013号《资产评估报告》，评估结论：泉州市鲤城区人民法院审理（2018）闽0502民初1465号房屋租赁合同纠纷一案涉及的商铺（红燚餐饮店）全新的装修价值在评估基准日2016年12月28日的评估价值为1513000.00元……本次折旧年限按租赁期限6年计算，结合商铺（红燚餐饮店）为租赁经营及商铺经营性质等因素，本次计算折旧率不考虑净残值，经测算，评估对象商铺（红燚餐饮店）全新的装修价值的月折旧率为1.39%。庭审中，因新德源公司及周安剑均对上述《资产评估报告》的结论提出异议，法院就双方异议内容发函给德诚评估公司，要求该公司书面回函答复，德诚评估公司于2018年11月23日回函答复如下：“……对评估对象装修主要是对经营场所内、外因为承租经营者经营需要进行改造、装修形成的附着在建筑物上面不可单独分离的项目进行价值评估，不包括日常经营中可以移动的经营用品的价值……评估报告中，各区域及项目的评估重置成本单价已包含了周安剑认为鉴定遗漏了的项目……”。 一审法院认为：本案当事人争议的焦点是：1.租金的起算时间？2.周安剑、红燚餐饮店尚欠新德源公司的费用项目及具体金额？3.周安剑、红燚餐饮店是否存在根本性违约，新德源公司是否享有合同解除权？4.新德源公司是否存在根本性违约，周安剑是否享有合同解除权？5.违约方应承担的违约责任？对此，法院予以查明、分析并认定。 1.关于租金的起算时间。根据《商户租赁合同》约定，计租日同商业广场整体开业日，如因新德源公司原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延，若经新德源公司同意周安剑提前开业，则以周安剑实际开业之日为计租日。上述合同原约定的开业日为2017年4月28日，而泉州“开元盛世广场”的实际开业日为2017年9月20日，但在商业广场整体开业日前，红燚餐饮店已通过微信官方公众号对外发布信息，确认于2017年5月18日开始试营业，故红燚餐饮店的租金起算时间应按合同约定，以其实际开业日2017年5月18日开始起算。新德源公司确认红燚餐饮店于2017年5月18日开始营业的事实，但却主张应从2017年4月28日起算租金，与双方合同约定不符，该主张缺乏合同依据，法院不予支持。周安剑辩称2017年5月18日只是内部测试，实际开业时间应为商场的整体开业时间2017年9月20日，该辩解与其官方公众号对外发布的信息不符，故其辩解缺乏事实和合同依据，法院不予采纳。 2.关于周安剑、红燚餐饮店尚欠新德源公司的费用项目及具体金额。⑴关于租金及占用费，新德源公司主张周安剑、红燚餐饮店应支付截止到2018年4月30日拖欠的租金352326.5元，根据《商户租赁合同》约定，租金按计租面积计付，每平方米60元，月租金总额为38529元，日租金标准为月租金总额/30日，交租期租金按每叁个完整的自然月为一个交租期交纳，周安剑应当在每个交租期最后一个月的20日前向新德源公司一次性提前足额支付下一交租期租金。周安剑自承租诉争商铺以来，仅交纳过首期三个月的租金，共计115587元。租金自红燚餐饮店开始营业的2017年5月18日开始起算，周安剑仅支付了2017年5月18日至2017年8月17日的租金，尚欠自2017年8月18日起至合同解除之日止的租金，截止至起诉之日2018年4月8日，尚欠7个月又22天的租金，金额应为297957.6元（38,529元/月×7个月+38,529元/月÷30日×22日），租金实际应按双方约定合同标准计算至合同解除之日。关于占用费，根据合同约定，周安剑应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场所，搬走租赁场所内周安剑所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施交付时的状态返还给新德源公司，若未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经新德源公司的书面同意继续占用租赁场所的，自退还期届满次日起，周安剑在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向新德源公司支付占用费，不足一个月按一个月计算，故新德源公司要求周安剑支付租赁场所占用费，符合双方合同约定及法律规定，应予以准许，但支付的标准应为其中合同解除次日起至第7日按1284.3元/日（38529元/月÷30日）计算，此后按77058元/月（38529元/月×200%）计算，实际计算至周安剑将租赁场所返还给新德源公司之日止。周安剑辩称无需支付租金及租赁场所占用费，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。⑵关于物业服务费，根据双方合同约定，周安剑应当自计租日起向开元盛世物业公司交纳该租赁场所的物业服务费。可见新德源公司并非双方合同约定的收取物业服务费的主体，现新德源公司未能提供证据证明其已代缴了相关的物业服务费，故其主张周安剑应向其支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。⑶关于电费、水费。根据合同约定，周安剑不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由周安剑承担的费用。新德源公司主张周安剑尚欠电费74196元、水费19240.5元，有新德源公司提供的缴费通知单、承诺函、水费缴交发票、电费缴交发票及水电表现场照片等证据互相佐证予以证实，法院予以确认。周安剑虽对尚欠的水电费数额不予确认，但其确认承租的商铺有独立的电表、水表，其自签订《商户租赁合同》起至今，仅支付过168480元水电费，现其对新德源公司的主张未能提供相应的反驳证据，故其辩依据不足，法院不予采纳。⑷关于二次消费改造费，根据双方签订的《二次消防改造协议》及周安剑出具的《承诺函》可以证实，周安剑尚欠新德源公司二次消防改造费40636.5元，故新德源公司要求周安剑支付上述二次消防改造费，具有事实和合同依据，法院予以支持。周安剑辩称无需支付该笔费用，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。⑸关于质量保证金，根据《商户租赁合同》约定，周安剑应在开业之前向新德源公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日内，新德源公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给周安剑。虽然周安剑未按上述约定支付新德源公司质量保证金，但从双方约定来看，该质量保证金是用于周安剑在诉争租赁场所经营期间提供服务的质量保证，现双方均要求解除上述租赁合同，周安剑也自2018年4月起未在诉争租赁场所经营，现新德源公司在要求解除双方租赁合同关系的前提下再主张周安剑应支付质量保证金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。⑹关于维修费损失，新德源公司要求周安剑、红燚餐饮店赔偿因红燚餐饮店室内给水管漏水导致的损失共计11037元，但其提供的证据不足以证明上述损失系红燚餐饮店室内给水管漏水导致，周安剑对此也不予确认，故其主张的该部分损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 3.关于周安剑、红燚餐饮店是否存在根本性违约，新德源公司是否享有合同解除权的问题。根据《商户租赁合同》约定，周安剑延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，延迟超过30日，新德源公司有权单方解除合同，并有权没收本合同项下之履约保证金，周安剑并承担因此给新德源公司造成的损失。上述《商户租赁合同》签订后，新德源公司依约将诉争商铺交付给周安剑使用，而周安剑至今仅支付过首期三个月的租金115587元，自2017年8月18日起开始拖欠租金至今，周安剑迟延履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，新德源公司依据合同约定依法享有合同解除权，故新德源公司要求自起诉之日起解除双方签订的《商户租赁合同》，具有事实和法律依据，法院予以支持。周安剑辩称新德源公司违约在先，不享有解除合同的权利，其依法有权停止支付相关款项，但其提供的证据不足以证明新德源公司先于其存在违约的事实，故其辩解缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。 4.关于新德源公司是否存在根本性违约，周安剑是否享有合同解除权的问题。新德源公司与周安剑均确认“海底捞火锅”于2017年12月20日在泉州开元盛世广场内开业经营。根据双方签订的《商户租赁合同》约定，周安剑租赁期间，新德源公司确保广场内不经营同品类（川味火锅）的品牌。周安剑据此主张新德源公司违约，并主张诉争的《商户租赁合同》已于2018年3月12日解除。然而，上述《商户租赁合同》并未约定出现上述违约行为时，新德源公司应承担的违约责任，更未约定周安剑可据此解除合同。本案系房屋租赁合同纠纷，作为出租方的新德源公司将符合合同约定的租赁商铺交付给周安剑使用，已履行了合同的主要义务，商场内有经营同品类的品牌，虽然会使周安剑的经营受到一定程度的影响，但并未能对合同的履行造成根本性的影响，且本案的租赁合同系周安剑未按时交纳租金及相关费用，违约在先，故周安剑主张新德源公司根本性违约，要求确认合同已解除，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 5.关于违约方应承担的违约责任问题，周安剑未按合同约定支付新德源公司租金及水电费等其他费用，导致合同解除，应依双方签订的合同约定，承担相应的违约责任。根据《商户租赁合同》约定，周安剑延迟交纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，周安剑应当向新德源公司或物业服务公司支付相当于应付未付金额千分之三的延迟履行违约金，新德源公司有权没收合同项下的履约保证金，周安剑并承担因此给新德源造成的损失。故新德源公司要求没收周安剑支付的履约保证金51372元，符合合同约定，应予以支持。而物业服务费保证金10274.4元及装修质保金30000元，系由开元盛世物业公司收取，相关的权利义务也应由开元盛世物业公司享有，故新德源公司要求没收该部分保证金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。周安剑要求新德源公司退还保证金缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于迟延履行违约金，虽合同约定按日千分之三的标准计算，但新德源公司已没收了周安剑支付的租金履约保证金，对于逾期腾空租赁物的占用费也是按月租金的双倍收取，再按上述日千分之三的标准要求周安剑支付迟延付款违约金，远远超出了周安剑违约给新德源公司所造成的损失，且履约保证金的金额也足以补偿起诉之日前因周安剑迟延履行付款义务而给新德源公司造成的损失，故法院酌情予以调整，对于延迟付款的违约金应自新德源公司起诉之次日即2018年4月9日起按银行同期同类贷款利率的1.5倍计算。另，《商户租赁合同》还约定，因周安剑未按约定时间和方式支付上述应付款项，包括租金、物业服务费及其他款项时，新德源公司有权起诉解决，因此产生相关的所有费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由周安剑承担。故新德源公司要求周安剑支付因本案诉讼而支付的律师费25900元，符合双方合同约定，应予以支持。同时，上述合同还约定，合同解除或终止后，周安剑应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，并将租赁场所及其附属设施交付时的状态返还新德源公司，退还租赁场所前，周安剑应负责将租赁场所恢复原状，所有周安剑添置的装修装饰均应当予以拆除并清理至清洁状态。故新德源公司要求周安剑于租赁合同解除之日起七日内恢复租赁物原状并返还给新德源公司，符合双方合同约定，法院予以支持。此外，租赁合同还约定，周安剑应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期，则每逾期一日周安剑应按相当于合同解除或终止前一个月的日租金标准两倍的金额向新德源公司支付违约金，且新德源公司有权要求周安剑赔偿因此而发生的一切损失和费用。故新德源公司要求周安剑及红燚餐饮店于租赁合同解除后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并自逾期之日按每日2568.6元的标准支付违约金，符合双方合同约定，应予以支持。关于未按约定时间开业的问题，根据合同约定，如因新德源公司原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延，若经新德源公司同意周安剑提前开业，则以周安剑实际开业之日为计租日。可见根据双方合同约定，因新德源公司原因导致的迟延开业，新德源公司应承担的是计租时间相应顺延的责任，周安剑要求新德源公司支付相当于三个月租金的违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。本案租赁合同系因周安剑逾期支付租金、水电费等各项费用而导致合同解除，过错责任主要在于周安剑，至于新德源公司未能按合同约定确保广场内不经营同品类（川味火锅）品牌的问题，双方并未在合同中约定相应的违约责任，而就该违约行为所应承担的违约责任范围也应仅限于红燚餐饮店因此所导致的实际经营利润减少的数额，现周安剑未能证明其据此导致的实际经营利润减少数额，且在新德源公司不同意利用其装饰装修残值的情况下，其要求新德源公司支付其开设红燚餐饮店所支出的包括装修费用、员工工资、商标注册、技术加盟等运营成本费用共计3861624.19元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 综上所述，新德源公司与周安剑之间签订的《商户租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按约享有权利、履行义务。周安剑及红燚餐饮店未依约支付新德源公司租金、水电费及二次消防改造费，已构成根本违约，新德源公司据此要求解除双方签订的《商户租赁合同》，具有事实和合同依据，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案讼争的合同解除后，周安剑就缺乏了继续占有、使用讼争商铺的合同依据，新德源公司要求周安剑返还该商铺并办理相关证照的注销或变更地址手续的请求，合理合法，应予以支持。由于周安剑未按合同约定履行支付租金及水电费等其他费用的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，新德源公司要求没收周安剑支付的租金履约保证金并要求周安剑支付尚欠的租金、水电费、二次消防改造费及相应的违约金，依据充分，应予以支持。因周安剑一直占有、使用讼争的商铺，故在合同解除后，新德源公司要求周安剑应按77058元/月的租金标准支付至实际返还房屋之日止的占用费，同时按2568.6元/日的标准支付逾期办理证照注销或变更地址手续的违约金，符合双方合同约定，法院予以支持。新德源公司主张的超过法院上述核定范围的其他费用及违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。红燚餐饮店系由周安剑个人经营的有字号的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”及《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；”，故新德源公司要求红燚餐饮店与周安剑对上述债务承担共同付款责任，具有事实和法律依据，法院予以支持。周安剑根本违约在先，其要求确认租赁合同已于2018年3月12日解除，同时要求新德源公司支付违约金并退还相应的保证金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。另其要求新德源公司赔偿各项经济损失3861624.19元，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款、第九十条、第一百一十六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、新德源公司与周安剑签订的《商户租赁合同》于2018年4月8日解除；二、周安剑、红燚餐饮店应于判决生效之日起七日内将址在泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口的开元盛世广场室内步行街三层3F-009、3F-011号商铺腾空、移交给新德源公司；三、周安剑、红燚餐饮店应于判决书生效之日起三十日内办理完毕以泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口的开元盛世广场室内步行街三层3F-009、3F-011号商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；四、周安剑、红燚餐饮店应于判决书生效之日起十日内支付新德源公司自2017年8月18日起至2018年4月8日止的租金297957.6元并支付该款自2018年4月9日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的逾期付款违约金；五、周安剑、红燚餐饮店应于判决书生效之日起十日内支付新德源公司自2018年4月9日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费，其中自2018年4月9日起至2018年4月15日止的占用费按每月38529元的标准计算，自2018年4月16日起至实际交还商铺之日止的占用费按每月77058元的标准计算；六、周安剑、红燚餐饮店支付的租金履约保证金51372元归新德源公司所有；七、周安剑、红燚餐饮店应于判决生效之日起十日内支付新德源公司截止至2018年3月15日止的电费74196元、水费19240.5元并支付前述款项自2018年4月9日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的逾期付款违约金；八、周安剑、红燚餐饮店应于判决生效之日起十日内支付新德源公司二次消防改造费40636.5元并支付该款自2018年4月9日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的逾期付款违约金；九、周安剑、红燚餐饮店应于判决生效之日起十日内支付新德源公司因本案诉讼而支付的律师代理费25900元；十、驳回新德源公司的其他诉讼请求；十一、驳回周安剑的反诉诉讼请求。案件本诉受理费30881元，由新德源公司负担7945元，由周安剑、红燚餐饮店共同负担22936元；反诉受理费39022元，减半收取计19511元，由周安剑负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，对于一审查明的事实，当事人均无异议。 对当事人没有争议的其他事实，本院予以确认。 本案作为二审民事纠纷，将围绕上诉人的上诉请求以及一审审理是否违反法律强制性规定的范围进行审理。本案的争议焦点为：1.租金起算时间？2.上诉人周安剑、红燚餐饮店尚欠被上诉人新德源公司的费用项目及具体金额？3.是否有一方存在根本违约？4.如有一方违约，违约方应承担的违约责任？ 上诉人周安剑、红燚餐饮店与被上诉人新德源公司对争议焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 本院认为，一、关于租金起算时间的问题。红燚餐饮店确认于2017年5月18日开始试营业。根据《商户租赁合同》约定，计租日同商业广场整体开业日，如因新德源公司原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延，若经新德源公司同意周安剑提前开业，则以周安剑实际开业之日为计租日。周安剑主张2017年5月18日只是内部测试、实际开业时间应为商场的整体开业时间2017年9月20日，该主张明显与红燚餐饮店官方公众号对外发布的信息不符，缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。一审认定2017年5月18日为租金起算时间，并无不当，本院予以维持。 二、关于是否有一方存在根本违约的问题。关于新德源公司是否存在根本违约，周安剑是否享有合同解除权的问题。《商户租赁合同》约定，周安剑租赁期间，新德源公司确保广场内不经营同品类（川味火锅）的品牌。新德源公司与周安剑均确认“海底捞火锅”于2017年12月20日在泉州开元盛世广场内开业经营。周安剑据此主张新德源公司违约，并主张诉争的《商户租赁合同》已于其向新德源公司寄送《通知》的当日即2018年3月12日解除。本院认为，根据一般社会常识判断，“海底捞火锅”并非川味火锅。并且，本案中，“海底捞火锅”于2017年12月20日在泉州开元盛世广场开业经营后，周安剑、红燚餐饮店仍在实际履行租赁合同。故周安剑以新德源公司引进“海底捞火锅”为由，主张新德源公司根本性违约，要求确认合同已解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于周安剑、红燚餐饮店是否存在根本性违约，新德源公司是否享有合同解除权的问题。《商户租赁合同》签订后，新德源公司依约将诉争商铺交付给周安剑使用，依约履行了合同主要义务，而周安剑自2017年8月18日起开始拖欠租金至今。《商户租赁合同》约定：周安剑延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，延迟超过30日，新德源公司有权单方解除合同，并有权没收本合同项下之履约保证金，周安剑并承担因此给新德源公司造成的损失。故新德源公司要求自起诉之日起解除双方签订的《商户租赁合同》，具有事实和法律根据，本院予以采纳。周安剑辩称新德源公司违约在先，不享有解除合同的权利，周安剑依法有权停止支付相关款项，并反诉要求新德源公司支付其开设红燚餐饮店所支出的包括装修费用、员工工资、商标注册、技术加盟等运营成本费用共计3861624.19元，于法无据，本院不予支持。 三、关于上诉人周安剑、红燚餐饮店尚欠被上诉人新德源公司的费用项目及具体金额的费用项目及具体金额。 1.关于租金及占用费。本案租金自红燚餐饮店开始营业的2017年5月18日开始起算，周安剑自承租诉争商铺以来，仅交纳过首期三个月（2017年5月18日至2017年8月17日）的租金，尚欠自2017年8月18日起至合同解除之日（即本案起诉之日2018年4月8日，合计7个月又22天）止的租金，尚欠的租金为297957.6元（38529元/月×7个月+38529元/月÷30日×22日）。关于占用费，合同约定：周安剑应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场所，……若未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经新德源公司的书面同意继续占用租赁场所的，自退还期届满次日起，周安剑在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向新德源公司支付占用费，不足一个月按一个月计算。故新德源公司要求周安剑支付租赁场所占用费，符合双方合同约定及法律规定，应予以准许。支付的标准为：其中合同解除次日起至第7日（2018年4月9日至2018年4月15日）按1284.3元/日（38529元/月÷30日）计算。此后的占用费双方当事人约定为按合同解除前最后一个月租金的200%的标准，明显过高。鉴于被上诉人未能举证证明其占用费的具体损失。根据《合同法》第114条第2款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用 2.关于电费、水费。根据合同约定，周安剑不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由周安剑承担的费用。新德源公司提供缴费通知单、承诺函、水费缴交发票、电费缴交发票及水电表现场照片等证据主张周安剑尚欠电费74196元、水费19240.5元，周安剑虽对尚欠的水电费数额不予确认，但未能提供相应的反驳证据，并且其在承诺函自认拖欠水电费，故对新德源公司主张的上述水电费，本院予以确认。 3.关于二次消费改造费。新德源公司要求周安剑支付尚欠的二次消防改造费40635.5元，有《二次消防改造协议》及周安剑出具的《承诺函》为依据，理据充分，本院予以采纳。 四、关于周安剑因违约而应承担的违约责任。《商户租赁合同》约定：周安剑延迟交纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，周安剑应当向新德源公司或物业服务公司支付相当于应付未付金额千分之三的延迟履行违约金，新德源公司有权没收合同项下的履约保证金，周安剑并承担因此给新德源造成的损失。 1.关于履约保证金51372元。新德源公司要求没收周安剑支付的履约保证金51372元，符合合同约定，应予以支持。周安剑要求新德源公司退还保证金，没有事实和法律根据，本院不予支持。 2.关于迟延履行违约金。《商户租赁合同》约定按日千分之三的标准计算，明显超出周安剑违约给新德源公司所造成的损失，故一审法院将延迟付款的违约金酌情调整为自新德源公司起诉之次日即2018年4月9日起按银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，并无不当，本院予以维持。 3.关于律师费25900元。《商户租赁合同》约定，因周安剑未按约定时间和方式支付上述应付款项，包括租金、物业服务费及其他款项时，新德源公司有权起诉解决，因此产生相关的所有费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由周安剑承担。故新德源公司要求周安剑支付因本案诉讼而支付的必要且合理的律师费25900元，符合双方合同约定，本院予以支持。 此外，《商户租赁合同》并就解除或终止后的事项进行了明确的约定，故新德源公司有权要求周安剑：（1）租赁合同解除之日起七日内恢复租赁物原状并返还给新德源公司，（2）周安剑及红燚餐饮店于租赁合同解除后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。 综上，新德源公司与周安剑之间签订的《商户租赁合同》，合法有效，当事人均应信守。周安剑及红燚餐饮店未依约支付新德源公司租金、水电费及二次消防改造费，已构成根本违约，新德源公司要求解除《商户租赁合同》，并由周安剑及红燚餐饮店承担违约责任，理由充分，本院予以支持。周安剑根本违约在先，其要求确认租赁合同已于2018年3月12日解除，同时要求新德源公司支付违约金并退还相应的保证金以及赔偿各项经济损失3861624.19元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对于合理合法部分，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但对占用费的标准认定不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1465号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九、十一项； 二、变更福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1465号民事判决第五项为：周安剑、红燚餐饮店应于本判决生效之日起十日内支付新德源公司自2018年4月9日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费，其中自2018年4月9日起至2018年4月15日止的占用费按每月38529元的标准计算，自2018年4月16日起至实际交还商铺之日止的占用费按每月46234.8元的标准计算； 三、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1465号民事判决第十项； 四、驳回泉州新德源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费30881元，由泉州新德源房地产开发有限公司负担13868元，周安剑、鲤城区红燚餐饮店负担17013元；反诉受理费19511元，由周安剑负担，应在本判决生效后五日内缴交。二审案件受理费69903元，由泉州新德源房地产开发有限公司负担13868元，周安剑、鲤城区红燚餐饮店负担56035元，应在本判决生效后五日内缴交。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年四月二十四日 书记员  黄钰漩 一、引用主要法律条文内容 1.《中华人民共和国民法总则》 第五十六条第一款个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 2.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （二）合同解除； 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 3.《最高人民法院关于适用 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： …… （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； …… 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 6.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第五十九条第一款在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。