广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1327号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇广场1号楼2层2F088-1房。法定代表人：卢炎枝。委托诉讼代理人：刘玉兰，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：林春权，男，1973年11月7日出生，汉族，住广东省中山市。被告：邹其雨，男，1986年11月20出生，汉族，住广东省高州市。被告：苏增松，男，1980年10月7日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市方圆涧餐饮管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇永宁工业大道73号10幢第4卡。法定代表人：苏增松。被告苏增松及被告中山市方圆涧餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人：黄磊，广东海天律师事务所律师。被告苏增松及被告中山市方圆涧餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人：张亚凤，广东海天律师事务所律师助理。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）与被告林春权、邹其雨、苏增松、中山市方圆涧餐饮管理有限公司(以下简称方圆涧餐饮)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。润昌公司的委托诉讼代理人刘玉兰、张天祥，被告林春权、邹其雨、苏增松、苏增松及方圆涧餐饮委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润昌公司向本院提出诉讼请求：1.林春权、邹其雨、苏增松、方圆涧餐饮共同向润昌公司支付租金287378.67元；2.林春权、邹其雨、苏增松、方圆涧餐饮向润昌公司支付逾期付款利息（自2018年11月14日以287378.67元为基数每日千分之一计算至租金清偿之日止）；3.林春权、邹其雨、苏增松、方圆涧餐饮向润昌公司支付违约金377713.6元（自2018年11月4日起至2022年5月31日的租金总额1888568元×20%）。事实和理由：2017年1月24日，润昌公司作为出租方、甲方与林春权作为承租方、乙方签订百汇时代广场租赁合同，根据协议，甲方将位于中山市小榄镇××时代广场××区××号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，商铺套内面积308平方米，折计建筑面积550平方米；租赁期限为五年，自开业之日2017年6月1日；第一年至第二年的商铺租金为每月44440元，第三年为每月47107.5元，第四年为每月49934.5元，第五年为每月52932元；乙方应当于每月5日前全额支付当月租金，如乙方未如期缴纳租金等费用，每逾期一天按照缴纳金额的千分之一向甲方支付逾期利息，逾期超过15日或累计欠费超过3次的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方缴纳的保证金以及要求乙方清缴费用，并要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金，且乙方需补交免租装修期内和免租期内租金。2017年5月5日，润昌公司及中山市创汇物业管理有限公司共同作为甲方、林春权作为乙方、邹其雨和方圆涧餐饮作为丙方，签订《补充协议1》。约定增加丙方和乙方作为共同承租人，原合同对丙方有效。同日，三方还就增加外摆区和延长营业时间事宜签订《补充协议2》。2017年9月1日，三方就增加外摆区尺寸及其他事宜签订《补充协议》。2017年10月19日，三方签订《补充协议4》，确认乙方已于2017年5月18日接受符合约定的商铺，免租期调整为自2017年6月1日起至2017年11月30日止。上述协议签订后，润昌公司依约提供了约定的商铺，但林春权、邹其雨和方圆涧餐饮未履行合同义务。2018年8月30日，润昌公司与中山市创汇物业管理有限公司发出解约通知书，通知解除合同并要求补交免租期的租金，并承担按照未完租期总额的20%的违约金。其后林春权、邹其雨和方圆涧餐饮一直使用商铺至2018年11月14日。润昌公司认为，林春权、邹其雨和方圆涧餐饮不支付租金的行为构成违约，应当按照约定支付租金及违约金；方圆涧餐饮成立于2017年5月26日，出资人为邹其雨与苏增松，且苏增松是执行董事和法定代表人，邹其雨与苏增松是为了设立方圆涧餐饮而与润昌公司签订租赁协议，润昌公司可以要求邹其雨、苏增松、方圆涧餐饮对上述请求中所列债务承担连带清偿责任。林春权答辩称，不确认拖欠租金的金额；利息及违约金标准过高。邹其雨答辩称，没有拖欠任何租金，故不需要支付利息及违约金。苏增松与方圆涧餐饮共同答辩称，1.本案的承租方为林春权、邹其雨及方圆涧餐饮，苏增松与本案租赁合同无关；2.拖欠的租金以法庭认定的为准；3.合同约定的每日千分之一的逾期利息过高；4.因逾期利息已经包含了违约金的内容，润昌公司要求支付违约金没有法律依据。本院经审理认定事实如下：润昌公司提交的不动产权证[粤（2018）中山市不动产权第XXX号]反映，位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场X号楼附X栋房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。委托出租证明反映，弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给润昌公司进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2017年1月24日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌公司为出租方（甲方），林春权为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为5年（自合同约定的开业之日起计算）；计租日为免租装修期届满与乙方实际开业日，两者取其早；第1-2年的租金为每月44440元，第3年的租金为每月47107.5元，第4年的租金为每月49934元，第5年的租金为每月52932元；在乙方按期开业且无任何违约行为的前提下，甲方同意自计租日起给予乙方6个月的经营免租期，该期间，乙方无需支付租金；首月租金应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付88880元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金；甲方收款账号信息户名为中山市润昌置业管理有限公司；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一缴纳违约金；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金、将免租装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补缴；如合同因解除而提前终止的，乙方应于本合同终止当天内返还该商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费（不足一个月按一个月计算）；甲、乙双方任何一方根据本条约定的联系方式向另一方邮寄文件、资料，因另一方原因无法收到或自寄出之日起3日内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起3天后视为收到[任何一方不得拒收相关文件，拒收视为送达]；合同还对其他事项进行了相关约定。2017年5月5日的《补充协议1》反映，润昌公司、中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）作为甲方，林春权作为乙方，邹其雨、方圆涧餐饮作为丙方，主要约定：因乙方自身原因增加丙方作为原合同承租方，丙方同意与乙方作为原合同的共同承租方，原合同中的乙方权利义务均对丙方有效，如乙、丙方在履行合同过程中出现任何违约责任，均由乙、丙双方共同承担连带赔偿责任；甲方同意与丙方就商铺分别另行签订租赁合同，但乙、丙双方确认该租赁合同仅为办理营业执照及相关证件使用，并非实际执行合同，三方一切权利义务仍按原合同执行。该协议甲方处有润昌公司、创汇公司的公章，乙方处有林春权的签名捺印，丙方处有邹其雨及苏增松的签名捺印。同日的《补充协议2》反映，润昌公司、创汇公司作为甲方，林春权，邹其雨、方圆涧餐饮作为乙方，主要约定：甲方同意乙方原合同开业日起即（2017年6月1日）增加一个面积约为48平方米的外摆区供乙方在合同期内使用，乙方应按照15元/平方米/月（即每月720元）向甲方支付租金，支付时间按原合同执行；乙方应按时缴纳租金，每逾期一日乙方须按拖欠金额的千分之一向甲方支付违约金；等等。该协议落款甲方处有润昌管理公司的盖章，乙方处有邹其雨及苏增松的签名捺印。2017年9月1日的《补充协议3》反映，润昌公司、创汇公司作为甲方，林春权、邹其雨、方圆涧餐饮作为乙方，主要约定：甲方同意自2017年6月1日起在原合同约定外摆区尺寸基础上增加外摆位置宽度40厘米（即增加外摆区面积13平方米）供乙方使用，乙方应按照10元/平方米/月的标准向甲方支付增加该外摆区的综合管理费（即每月130元），支付时间按原合同执行；自2017年9月1日起，双方同意乙方因使用外摆区所产生的租金同意更名为外摆区综合管理费；等等。协议落款处有润昌公司、创汇公司的合同专用章，乙方处有林春权、邹其雨、苏增松的签名捺印。2017年10月9日的《补充协议4》反映，润昌公司、创汇公司作为甲方，林春权、邹其雨、方圆涧餐饮作为乙方，主要约定：乙方确认自2017年5月18日接受该商铺，于2017年8月9日对外经营，实际开业日晚于合同约定开业日2017年6月1日，但甲方仍同意按原合同约定给予乙方经营免租期，即经营免租期为2017年6月1日至2017年11月30日；双方同意乙方因使用外摆区所产生的租金同意更名为外摆区综合管理费，乙方应向创汇公司支付；双方确认租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日；等等。该合同落款处有润昌公司、创汇公司的合同专用章，乙方处有林春权、邹其雨、苏增松的签名捺印。润昌公司提交的关于“大豆芽”申请免租的回函反映，润昌公司于2018年1月24日致函邹其雨、林春权、方圆涧餐饮，称不同意邹其雨、林春权、方圆涧餐饮的免租申请。润昌公司提交欠费催缴函反映，润昌公司、创汇公司分别于2018年3月26日、2018年8月22日致函邹其雨、林春权、方圆涧餐饮，称邹其雨、林春权、方圆涧餐饮支付拖欠的租金等费用。润昌公司提交的解除通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，润昌公司于2018年8月30日致函邹其雨、林春权、方圆涧餐饮，称邹其雨、林春权、方圆涧餐饮多次不按时缴纳租金、服务费等费用，已构成根本违约，称邹其雨、林春权、方圆涧餐饮应补缴已减免的租金总额266640元；双方签订的租赁合同及物业合同自该函发出之日起予以解除，请邹其雨、林春权、方圆涧餐饮在该函发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理商铺交接手续，否则视为放弃所有权，润昌公司有权自行处理（包括但不限于视为垃圾处理）并将该商铺另行出租；按未完租期租金及物业服务费总额20%另行支付违约金；没收邹其雨、林春权、方圆涧餐饮缴纳的保证金；对润昌公司遭受的其他损失（包括但不限于：预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），保留追索的权利。该通知书邮寄至中山市××大街北××号，由林春权于2018年8月31日签收。润昌公司提交的限时收回铺位通知、EMS邮单及邮单查询结果反映，润昌公司及创汇公司于2018年10月19日发函至邹其雨、林春权、方圆涧餐饮，称在润昌公司、创汇公司发出解除通知书后，邹其雨、林春权、方圆涧餐饮仍占用该商铺，要求邹其雨、林春权、方圆涧餐饮在2018年10月31日前将涉案商铺内所有可移动物品搬离完毕，并交还创汇公司、润昌公司；请邹其雨、林春权、方圆涧餐饮在函件寄发之日起5日内付清应补缴已减免的租金总额266640元、10月份租金44440元、物业服务费11000元、2018年8月21日至9月20日的水电费16452.47元。该通知书邮寄至中山市××大街北××号，于2018年10月26日被退回。另外，方圆涧餐饮系自然人投资或控股的有限责任公司，成立于2017年5月26日，法定代表人为苏增松，股东为邹其雨及苏增松，邹其雨为监事，苏增松为执行董事、经理。庭审中，润昌公司明确第一项诉讼请求的租金金额组成为2018年11月1日至2018年11月14日的租金20738.67元加上免租期6个月的租金266640元，称双方于2018年8月31日解除双方签订的租赁合同及相应的补充协议，解除合同的原因为邹其雨、林春权、方圆涧餐饮未按约定在每月5日前支付当月租金，都超过了20日后才缴纳租金，并向本院提交了相应的流水。林春权、邹其雨、苏增松及方圆涧餐饮对上述流水不予确认，但问及能否提交缴纳租金的单据，林春权、苏增松及方圆涧餐饮称不能提交，邹其雨则称在庭审后三日内提交相应的单据，但至今仍未提交。润昌公司称于2017年5月5日签订补充协议时方圆涧餐饮尚未成立，但不清楚为何在后面的补充协议中方圆涧餐饮未加盖公章。润昌公司认为苏增松的签名仅代表其个人、不代表方圆涧餐饮，本案的合同相对方为林春权、邹其雨、苏增松，并要求方圆涧餐饮依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定承担责任。苏增松及方圆涧餐饮则认为苏增松是作为方圆涧餐饮的代表签名，不是合同的主体，不应承担本案责任。润昌公司还称发出解除通知后，林春权、邹其雨、方圆涧餐饮未搬离店铺，仅在2018年11月14日才完全搬离撤场手续，并提交了五张物品放行单，该放行单显示最晚的放行日期为2018年11月14日，放行单中租户签名中均有邹其雨的签名。润昌公司还提交了一份2018年11月3日的解除协议书，甲方显示为润昌公司、创汇公司，乙方显示为林春权、邹其雨及方圆涧餐饮，该协议书载明双方一致同意于2018年11月4日解除该合同，截止于合同解除日乙方仍拖欠润昌公司2017年6月1日至2017年11月30日的已减免的租金133320元、2018年11月1日至2018年11月4日的租金5925.33元。该解除通知书落款甲方处有润昌公司及创汇公司的盖章，乙方处仅有邹其雨的签名。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。2017年5月5日的《补充协议1》的丙方抬头为邹其雨与方圆涧餐饮（成立于2017年5月26日），并约定增加邹其雨与方圆涧餐饮作为原商铺租赁合同的承租方，但合同落款丙方处并无方圆涧餐饮的盖章，仅有苏增松的签名。润昌公司主张该补充协议的相对人为林春权、邹其雨、苏增松，而苏增松与方圆涧餐饮则称苏增松是代表方圆涧餐饮签名。本院认为，2017年5月5日签订《补充协议1》时方圆涧餐饮尚未成立，但该补充协议的内容与方圆涧餐饮的经营范围有相关联系，而苏增松在方圆涧餐饮成立时亦成为了方圆涧餐饮的法定代表人。并且，在润昌公司发送包括欠费催缴函及解除通知书在内的函件时，也是发送给方圆涧餐饮而非苏增松，可见润昌公司亦清楚《补充协议1》的合同主体为方圆涧餐饮。故本院认为，《补充协议1》的苏增松的签名应视为代表方圆涧餐饮的职务行为，该补充协议的主体应为方圆涧餐饮。而根据《补充协议1》，原房屋租赁合同中对林春权的权利义务对邹其雨、方圆涧餐饮有效，如林春权餐饮拖欠润昌公司相关费用，邹其雨、方圆涧餐饮应共同承担责任。润昌公司主张林春权、邹其雨、方圆涧餐饮未按合同约定时间缴纳租金，并提交了相应的流水，林春权、邹其雨、方圆涧餐饮不予确认，但至今并未提交按期缴纳租金的单据。对此，林春权、邹其雨、方圆涧餐饮应承担举证不能的责任。本院据此确认林春权、邹其雨、方圆涧餐饮未按合同约定按期支付租金，构成违约。因商铺租赁合同中约定免租期的前提是无违约行为，现林春权、邹其雨、方圆涧餐饮已构成违约，故林春权、邹其雨、方圆涧餐饮应支付免租期（2017年6月1日至2017年11月30日）的租金266640元（44440元/月×6个月）。另外，林春权、邹其雨、方圆涧餐饮在2018年11月14日搬离商铺，理应向润昌公司支付2018年11月1日至2018年11月14日的租金20738.64元（44440元/月÷30天×14天），即林春权、邹其雨、方圆涧餐饮应向润昌公司支付租金287378.67元（266640元+20738.64元）。同时，合同约定林春权、邹其雨、方圆涧餐饮未按时缴清费用则润昌公司有权按照合同追究违约责任，故现润昌公司诉讼请求林春权、邹其雨、方圆涧餐饮支付违约金并将标准调整为未完租期租金总额20%未违反合同约定，本院予以支持。未完租期为2018年11月15日至2022年5月31日，即未完租期租金总额20%的违约金应为370893.87元[（44440元/月×7个月+44440元/月÷30天×16天+47107.5元/月×12个月+49934.5元/月×12个月+52932元/月×12个月）×20%]，润昌公司诉讼请求林春权、邹其雨、方圆涧餐饮支付违约金377713.6元部分有理，本院予以支持为370893.87元，超出部分无理，本院不予支持。另外，润昌公司诉讼请求林春权、邹其雨、方圆涧餐饮支付拖欠租金的逾期付款利息，应认为该逾期付款利息是指在双方合同未解除的情形下因林春权、邹其雨、方圆涧餐饮逾期支付租金所导致的润昌公司利息损失。而对于因林春权、邹其雨、方圆涧餐饮根本违约导致润昌公司单方解除合同情形下的违约责任，双方合同已另有约定。现润昌公司因林春权、邹其雨、方圆涧餐饮根本违约单方解除合同，并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张林春权、邹其雨、方圆涧餐饮支付未完租期租金总额20%的违约金且已获本院支持，故润昌公司诉讼请求林春权、邹其雨、方圆涧餐饮支付拖欠租金的逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告林春权、邹其雨、中山市方圆涧餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金287378.67元、未完租期租金总额20%的违约金377713.6元，合计665092.27元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5302元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担119元，被告林春权、邹其雨、方圆涧餐饮负担5183元（该款已由润昌公司垫付，林春权、邹其雨、方圆涧餐饮应在判决生效之日起五日内一并迳付给润昌公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛二〇一九年四月二十三日书记员  郑敏婷