宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0106民初2660号原告:银川新华百货商业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人:曲奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：马楠、刘茜，宁夏方和圆律师事务所律师。被告:银川市金凤区爱宝贝少儿英语培训中心，住所地银川新华百货商业集团股份有限公司。法定代表人:陈海田，该公司负责人。委托诉讼代理人：郭梦琦，男，1984年1月8日出生，汉族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川新华百货商业集团股份有限公司（以下简称新百公司）与被告银川市金凤区爱宝贝少儿英语培训中心（以下简称爱宝贝培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新百公司的诉讼代理人马楠、刘茜、被告爱宝贝培训中心的诉讼代理人郭梦琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新百公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付2018年10月1日至2018年11月24日拖欠的租金及物业费54208.42元;2.请求依法判令被告向原告支付违约金97614.66元,以上两项共计151823.08元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月,原告和被告签订《租赁合同书》一份。合同约定:1.原告将位于银川新华百货商业集团股份有限公司,面积为429平米的场地提供给被告经营“银川市金凤区爱宝贝少儿英语培训中心”;2.合同期限自2018年2月1日起,至2019年6月30日止;3.租赁期内2018年2月1日至2018年6月30日租金按63元/㎡/月、2018年7月1日至2019年6月30日租金按66.1元/㎡/月,物业费按30元/㎡/月收取;4.租金及物业费支付方式为被告于合同签订后7个工作日内向原告支付第一期租金及物业费,此后每季度租金、物业费均于每个季度开始前20日内一次性足额支付;5.被告逾期支付各项保证金、租金、物业费、能源费用和其他费用超过15日的视为严重违约;6.被告发生严重违约情形导致合同解除时,原告有权要求被告支付第一年度租金和物业费总额50%的违约金,且甲方不予退还乙方已交纳的保证金;7.因履行合同产生争议,双方均可向租赁场地法院提起诉讼解决;8.合同还对其他事宜做了明确具体的约定。合同签订后,原告依约为被告提供场地,保证被告的正常经营活动。在合同履行过程中,被告于2018年11月24日因其自身原因单方要求提前解除合同,并要求原告提前收回场地,考虑到被告实际情况,原告同意与被告解除合同并要求被告承担违约责任。另外,被告并没有按照《租赁合同书》的约定,按期足额向原告支付履约保证金、质量保证金、场地租金及物业费。截止2018年11月24日,被告欠付原告54208.42元租金及物业费未付。依据我国《合同法》相关规定,因被告自身原因导致合同解除,已构成根本违约,原告有权要求被告支付拖欠租金、物业费及承担解除合同的违约责任。按照合同约定,被告应承担违约金共计为244036.65元,现原告主动按照违约金总额40%主张违约金,依法应得到支持。综上所述,原告认为,被告单方提前解除合同并撤出场地,且未按照合同约定支付租金及物业费,已构成根本违约,原告有权依法要求被告支付拖欠的租金、物业费及承担解除合同的违约责任。为维护原告的合法权益,现原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定,依法向贵院提起诉讼,望判如所请。爱宝贝培训中心辩称，原告对商场进行改造，经营状况不好，存在漏雨的情况，冬天温度较低，无法达到营业的要求，我方撤场是无奈之举。如果租金不及时交纳原告就停水停电，导致无法正常经营。我方对原告主张的租金、物业费无异议，愿意将保证金64350元冲抵租金和物业费；对违约金有异议，双方都存在违约，但我方无经济能力负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对新百公司提交的《租赁合同》、《关于要求提前解除合同的申请》、《场地交接说明》、交费通知单等证据，被告对其真实性无异议，但认为租赁合同系原告单方提供的格式合同，《关于要求提前解除合同的申请》是原告拟定的格式，不允许我们修改，目前仍有一些东西留在原告处。本院经审查认为，原告提交的证据真实合法，与本案具有关联性，能够达到原告的证明目的，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月29日,原告和被告签订《租赁合同》一份，合同约定:原告将位于银川新华百货商业集团股份有限公司,面积为429平方米的场地提供给被告经营“银川市金凤区爱宝贝少儿英语培训中心”;合同期限自2018年2月1日起,至2019年6月30日止;租赁期内2018年2月1日至2018年6月30日租金按63元/平米/月、2018年7月1日至2019年6月30日租金上浮4.92%即66.1元/平米/月,物业费按30元/平米/月收取;租金及物业费支付方式为被告于合同签订后7个工作日内向原告支付第一期租金及物业费,此后每季度租金、物业费均于每个季度开始前20日内一次性足额支付;被告在合同签订后7个工作日内向原告缴纳履约保证金79794元，作为被告履约合同的保证金。发生被告违反本合同约定事项的，原告有权直接扣除履约保证金，该保证金不足以弥补所有损失的，被告须在扣除后3日内向原告支付不足部分的补偿、违约金或赔偿，并补足履约保证金的差额。本合同约定的租期届满6个月后，被告无违约行为，无顾客索赔、投诉等，由原告全额无息退还保证金。违约责任：被告逾期支付各项保证金、租金、物业费、能源费用和其他费用超过15日的视为严重违约;被告发生严重违约情形时，原告可以书面通知的形式要求被告整改并补偿该违约给原告造成的损失（原告也可以从被告的保证金中直接扣除相应金额），或直接以书面通知的形式解除本合同，如原告决定解除本合同的，原告有权要求被告支付第一年租金和物业费总额的50%的违约金，且原告不予退还被告已交纳的保证金。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后,原告依约为被告提供场地。被告依约交纳了部分租赁费和物业费，并向原告交纳了64350元的履约保证金。2018年11月24日，被告因调整经营策略等原因，单方要求提前解除合同,并向原告发出《关于要求提前解除合同的申请》，要求原告提前收回出租场地，对于合同解除事宜的后续处理，双方协商处理，如协商不成，同意按照《租赁合同》约定处理。原告收到该申请后，同意与被告解除合同并要求被告承担违约责任。被告于2018年11月26日将租赁商铺交还给原告。被告欠付原告2018年10月1日至2018年11月24日期间的租赁费51042.42元，物业费23166元，共计74208.42元，扣除被告已支付20000元，下剩54208.42元至今未付。本院认为，新百公司与爱宝贝培训中心签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约全面履行。新百公司依约将房屋交付爱宝贝培训中心使用，爱宝贝培训中心即应按照合同约定及时足额向新百公司支付租金，逾期构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付欠付租金和物业费54208.42元的诉请，本院予以支持。双方在签订合同后，被告向原告交付履约保证金64350元，作为被告履约合同的保证金，若被告违反约定，原告有权直接扣除履约保证金，若无违约行为，无顾客索赔、投诉等，原告全额退还保证金。现原告并未举证证明被告存在顾客索赔、投诉等问题，在双方合同解除的前提下，对该履约保证金64350元本院用以冲抵被告应支付的租赁费、物业费等相关费用。另双方在合同中虽有被告违约则履约保证金直接扣除的约定，但双方约定的违约金已足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，该履约保证金不宜再按违约责任进行处理。新百公司要求被告承担逾期付款的违约金97614.66元，无论是新百公司主张的计算标准还是合同约定标准均过分高于给其造成的实际损失，本院以给新百公司造成的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情对违约金予以调整，即违约金以第一年度租金为基数计算为48807.33元（488073.3元×10%）。被告的抗辩主张，无证据证实，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告银川市金凤区爱宝贝少儿英语培训中心于本判决生效后十五日内向原告银川新华百货商业集团股份有限公司支付房屋租赁费及物业费54208.42元，逾期付款违约金48807.33元，合计103015.75元，以履约保证金64350元冲抵后，再付38665.75元；二、驳回原告银川新华百货商业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，由原告银川新华百货商业集团股份有限公司负担1243元，被告银川市金凤区爱宝贝少儿英语培训中心负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  李蕾二〇一九年四月十六日书记员  刘震附:本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。