福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初1997号 原告（反诉被告）：孙贵琳，男，1974年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈耿阳、何玉云,福建明鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张桂林，女，1991年4月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：黄岸飞，男，1981年9月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两被告共同委托诉讼代理人：林梅，福建深松律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙贵琳与被告（反诉原告）张桂林、被告黄岸飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙贵琳的委托诉讼代理人陈耿阳、何玉云，被告（反诉原告）张桂林、被告黄岸飞的共同委托诉讼代理人林梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙贵琳向本院提出诉讼请求：1.张桂林继续履行原、被告之间的《房产预约买卖协议》，立即协助孙贵琳办理讼争房产的转按揭、产权变更手续；2.张桂林立即协助孙贵琳到开发商处退回预交的讼争房产的契税260477.065元，并将该款项返还给孙贵琳；3.张桂林立即将落户于讼争房产内的户口迁出；4.张桂林向孙贵琳支付违约金400万元；5.黄岸飞对上述诉讼请求共同承担并负连带责任；6.张桂林、黄岸飞承担本案的全部诉讼费、保全费5000元。事实和理由：2015年12月，孙贵琳与张桂林签订《房产预约买卖协议》，协议约定：孙贵琳购买张桂林位于厦门市湖里区的房产，成交总价为2000万元；孙贵琳于合同签订之日支付定金100万元，于2015年12月15日支付首期款1010万元，张桂林取得一手产权证以后三日内，孙贵琳支付60万元，剩余款项830万元，由张桂林将其还按揭用的银行卡及密码交付孙贵琳，由孙贵琳每月向银行还贷至还清为止；开发商交房当日，张桂林将讼争房产交付孙贵琳；办理一手产权所要缴纳的契税和费用由孙贵琳承担；任何一方违约应向守约方承担总房价20%的违约金；该房产实际出资人为黄岸飞，黄岸飞承诺与张桂林共同承担与讼争房产有关的纠纷和责任。 协议签订后，孙贵琳依约支付了定金100万元、首期款10135874元，偿还自2016年1月起至今的银行按揭791477.2元，并向开发商预先支付一手产权的契税520954.13元。2015年12月25日，孙贵琳接收了讼争房产，完成装修后于2016年8月31日入住。现开发商通知可以退回预交契税的50%，即260477.065元。2017年2月20日，孙贵琳前往中国银行思明支行咨询讼争房产的转按揭、贷款事宜时，方从银行得知讼争房产的一手产权已经办理完毕，且一手产权证已被张桂林借走。然张桂林却故意不告知孙贵琳此情况，故意拖延办理讼争房产转按揭、产权变更等。孙贵琳与张桂林交涉要求协助办理房产转按揭、产权变更、户口迁出、退回契税等事宜时，张桂林却无理由要求孙贵琳承担自一手产权办理完成三日后开始计算的每日一万元的违约金。经协商无果，2017年2月22日，孙贵琳向张桂林发函要求配合，张桂林却置之不理，孙贵琳遂于知晓一手产权办理完毕之日起的三日内将余款60万元支付至张桂林的账户。 综上所述，孙贵琳与张桂林之间的《房产预约买卖协议》合法有效，张桂林无故违反合同约定，拒不配合孙贵琳办理讼争房产转按揭、产权变更、户口迁出及退回契税等事宜，其行为已经构成违约。黄岸飞作为实际出资人，协议明确约定其与张桂林共同承担与讼争房产有关的纠纷和责任，故其应对张桂林的违约行为承担连带责任。孙贵琳为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 张桂林辩称，孙贵琳在起诉状所述理由与事实不符，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。张桂林已依约于2015年12月15日与孙贵琳及其指定人员王志婷共同到厦门市鹭江公证处办理全权委托公证，将全部权利委托给孙贵琳指定人员王志婷；同日，张桂林依约将与开发商签订的购房合同原件及购房发票全部交由孙贵琳。至此，该房屋所有人的全部权利均归属孙贵琳，孙贵琳凭委托公证书即可完成房屋所有人的全部权利，张桂林配合或不配合，均不影响孙贵琳的权利行使。 2015年12月25日，孙贵琳凭借《房产预约买卖协议》及全权委托公证，代张桂林行使了房屋所有人的全部权利，包括与开发商办理交房手续并办理一手产权证申办全部手续，及将房屋装修入住等。2016年9月1日，张桂林名下的一手产权证办出，但孙贵琳并未依约在三日内将60万元购房余款支付给张桂林。2016年12月初，张桂林为办理购房落户手续，征求孙贵琳同意后从贷款银行将一手产权证借出。2017年2月20日，张桂林拟前往贷款银行归还一手产权证，并于2017年2月19日告知孙贵琳。2017年2月20日，张桂林到贷款银行归还产权证前进行帐户查询时发现孙贵琳有逾期缴交银行贷款的违约行为，且仍未支付剩余60万元购房尾款，遂要求孙贵琳按照协议约定支付相应违约金，但孙贵琳不予理会，双方未能达成一致，才引发本案纠纷。 张桂林认为，张桂林从未有违约行为，始终认真履行合同义务，早早办理全权委托公证，将一手购房合同及发票原件及相应证件全部移交，孙贵琳及其指定的受托人王志婷凭着全权委托公证书，可行使对房屋的一切权利，包括办理一手产权证、转按揭及产权变更手续，根本无须张桂林的配合。事实上，孙贵琳与开发商完成了交房交契税、装修入住等的事实，也证实完全不需要张桂林的配合。关于户口的迁出，双方合同并未约定，且户口由公安机关行政管理，不应属民事争议。关于要求张桂林协助到开发商处退回预交契税260477元，张桂林并非不同意退还，更没不配合，孙贵琳更无证据证明张桂林不配合，该款不在张桂林处。所谓400万元违约金的请求，既无合同依据也无法律依据，张桂林从无悔约行为。相反，是孙贵琳有违约行为，应承担违约责任却拒不承担。 黄岸飞辩称，同意张桂林的上述意见，并补充如下：本案是由孙贵琳自己行为产生的，所有责任应由孙贵琳自行承担；黄岸飞是实际出资人，并非合同相对方，如何承担责任，承担多少责任由法庭判定。 张桂林向本院提出反诉请求：1.孙贵琳支付张桂林逾期归还银行贷款的赔偿款5万元；2.孙贵琳支付张桂林未按期支付购房款违约金143万元；3.本案反诉费用由孙贵琳承担。事实与理由：2015年12月，张桂林与孙贵琳签订《房产预约买卖协议》，约定：孙贵琳购买张桂林位于厦门市湖里区，房屋总价2000万元整；双方到公证机关办理委托公证（公证委托书作为协议附件），余款60万元应在张桂林取得一手产权证后三日内支付给张桂林；若孙贵琳不能按期向张桂林支付购房款，每逾期一日，违约方应向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金；孙贵琳承诺按时缴交银行贷款月供，如若逾期，第一次赔偿张桂林5万元整，第二次赔偿10元整，第三次赔偿30万元整。 协议签订后，张桂林依约于2015年12月15日与孙贵琳共同到厦门市鹭江公证处办理全权委托公证，将全部权利委托给孙贵琳指定的王志婷；同日，张桂林依约将与开发商签订的购房合同原件及购房发票全部交给孙贵琳。至此，孙贵琳指定的王志婷凭全权委托公证书即可代张桂林行使权利和义务，该房屋所有人的全部权利实际均由孙贵琳掌握和控制。 2015年12月25日，孙贵琳及王志婷凭借《房产预约买卖协议》及全权委托公证，代张桂林行使了房屋所有人的全部权利，包括与开发商办理交房手续并办理一手产权证申办全部手续，及将房屋装修入住等。2016年9月1日，一手产权证办出，但是孙贵琳并依约于一手产权证办出后三日内将余款60万元支付给张桂林。2016年12月初，张桂林为办理购房落户手续，征求孙贵琳同意后从贷款银行将一手产权证借出。2017年2月20日，张桂林拟前往贷款银行归还一手产权证，并于2017年2月19日告知孙贵琳。2017年2月20日，张桂林到贷款银行归还产权证前进行帐户查询时发现孙贵琳有逾期缴交银行贷款的违约行为，且仍未支付剩余60万元购房尾款，遂要求孙贵琳按照协议约定支付相应违约金，但孙贵琳不予理会，双方未能达成一致。直至2017年2月23日，孙贵琳才支付该60万元余款。为维护自身合法权益，张桂林提起反诉。因王志婷系孙贵琳指定，其行为受孙贵琳指示，又系张桂林代理人，与本案具有利害关系，应作为本案第三人一并参与审理。 孙贵琳辩称：一、王志婷不是本案当事人，仅是本案公证授权委托的受托人，对讼争房产没有独立的请求权，案件的处理结果也与其没有法律上的利害关系，其不能作为本案第三人参加诉讼。本案张桂林以王志婷为第三人，超出了本诉的当事人范围，不符合反诉的条件，人民法院应裁定不予受理。二、讼争房产产权证上的时间2016年9月1日仅是房管局完成制证的时间，不是银行领取产权证的时间，亦不是张桂林告知孙贵琳产权证已办结、领取的时间。张桂林无法提供证据证明其在何时告知孙贵琳一手产权证依据办结、领取。张桂林在知晓产权证已领出的情况下拒不告知孙贵琳，孙贵琳是2017年2月20日方从银行知晓此事。在与张桂林交涉二手产权证办理时，张桂林又不予办理，无故拖延。张桂林诉请的143万违约金没有任何证据可以证实，其应当承担举证不能的不利后果。三、张桂林主张孙贵琳同意张桂林自银行借出产权证并将户口落入讼争房产，并无证据可以证实，且违反了孙贵琳购买讼争房产的本意，张桂林擅自从银行借出产权证，并将户口落入讼争房产，违背了诚实信用原则，至今未向银行归还一手产权证的行为，已造成孙贵琳解押、办理二手产权证及落户困难。四、孙贵琳虽有一期逾期3日还贷，但孙贵琳亦已经承担了利息的罚息11.98元、本金的罚息6.88元，合计18.86元。张桂林并未因孙贵琳逾期3日还贷的行为遭受经济损失。此外，孙贵琳认为，即便违约责任成立，《房产预约买卖协议》所约定的逾期还贷一次赔偿5万元，属于《合同法》第114条规定的违约金过高的情形，请求人民法院予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年12月，张桂林作为甲方，孙贵琳作为乙方，签订一份《房产预约买卖协议》，约定：孙贵琳购买张桂林座落于厦门市湖里区的房产，面积349.47平方米，房屋总价2000万元；签订本协议之日支付购房定金100万元，于2015年12月15日支付首期款1010万元，同时双方到公证机关办理该房产的全权委托手续（公证委托书作为本协议之附件，公证当日张桂林与开发商签订购房合同与发票原件交由孙贵琳保管），余款60万元孙贵琳应在张桂林取得一手产权证后三日支付给张桂林，余款（原张桂林银行按揭余额本金）830万元（以打单为准）由孙贵琳每月向贷款银行支付至付清为止；双方同意在开发商交房当日将房产交付给孙贵琳使用；若孙贵琳不能按期向张桂林支付购房款或张桂林不能按期向孙贵琳交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金。逾期达30日的，视为中途悔约，另一方有权解除本协议并按照总房价款的百分之二十作为违约金追究违约方的违约责任；办理一手产权时，如有面积误差由孙贵琳和开发商处理（所产生的退补金额由孙贵琳所得或承担），契税及费用由孙贵琳承担，孙贵琳保证一手产权办理好后六十日内办理二手房变更过户手续，否则视为违约；2016年1月1日后，银行按揭由孙贵琳交纳，孙贵琳承诺按时缴交银行贷款月供，如若逾期第一次赔偿张桂林伍万元整，第二次壹拾万元整，第三次叁拾万元整；该房产实际出资购买人为黄岸飞，黄岸飞承诺如该房产有任何债务纠纷及法律责任全部由黄岸飞及张桂林全权承担。 协议签订后，孙贵琳依约支付了购房定金100万元和首期款10135874元。2015年12月16日，张桂林办理了全权委托公证给王志婷，代为管理、出售、抵押讼争房产等。2015年12月25日，孙贵琳向开发商转账520954.13元；同日，孙贵琳作为讼争房产的买受人办理了交房手续。2016年1月4日起，孙贵琳按期支付银行贷款月供，其中缴交2017年2月的月供时逾期了。2016年9月1日，讼争房产办理了一手产权证。2016年12月初，张桂林向讼争房产贷款银行领取了该一手产权证。一手产权证在张桂林手中。 2017年2月23日，孙贵琳支付了60万元。 在本案审理过程中，孙贵琳向本院申请财产保全，请求冻结存于厦门兆裕房地产开发有限公司的址于厦门市湖里区的房产契税款余额260477.065元，并冻结黄岸飞、张桂林的银行存款400万元或查封、扣押其等值财产。担保人中国人民财产保险股份有限公司厦门市分公司向本院出具担保函，自愿为孙贵琳申请财产保全提供4260477.065元的保证担保。本院依法做出（2017）闽0206民初1997号民事裁定书，于2017年3月23日冻结了存于厦门兆裕房地产开发有限公司的址于厦门市湖里区的房产契税款余额260477.065元，于2017年3月23日查封了黄岸飞名下的址于厦门市湖里区金益五里2号1501室房产、址于厦门市思明区东浦路66号之三2801室房产和址于厦门市湖里区金益五里9号地下二层第150号车位。2018年3月8日，孙贵琳申请续行冻结存于厦门兆裕房地产开发有限公司的址于厦门市湖里区的房产契税款余额260477.065元，本院依法做出（2017）闽0206民初1997号之一民事裁定书，于2018年4月14日续行冻结存于厦门兆裕房地产开发有限公司的址于厦门市湖里区的房产契税款余额260477.065元。2019年3月5日，孙贵琳申请续行冻结存于厦门兆裕房地产开发有限公司的址于厦门市湖里区的房产契税款余额260477.065元，本院依法做出（2017）闽0206民初1997号之二民事裁定书，于2019年3月26日续行冻结存于厦门兆裕房地产开发有限公司的址于厦门市湖里区的房产契税款余额260477.065元。孙贵琳为此支付了财产保全费5000元。 本院认为，孙贵琳与张桂林签订的《房产预约买卖协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，孙贵琳与张桂林之间存在房屋买卖合同关系。张桂林辩称孙贵琳可凭借《房产预约买卖协议》及全权委托公证，由王志婷代张桂林行使所有权人的全部权利，张桂林配不配合并不影响孙贵琳的权利行使，因全权委托公证并不能直接免除或者转移张桂林根据讼争合同应履行的相关义务，故张桂林的上述抗辩理由，本院不予采纳。 张桂林辩称其系征得孙贵琳的同意后于2016年12月将一手产权证从讼争房产贷款银行借出，孙贵琳未依约在取得一手产权证后三日内将60万元购房余款支付给张桂林，本案系孙贵琳违约，孙贵琳反驳其并不知道张桂林何时取得一手产权证，本院认为，根据讼争合同约定“余款60万元孙贵琳应在张桂林取得一手产权证后三日支付给张桂林”，讼争房产于2016年9月1日办理了一手产权证，张桂林于2016年12月初向讼争房产贷款银行领取了该一手产权证，现一手产权证在张桂林手中，张桂林并未提供证据证明其从讼争房产贷款银行借出一手产权证时征得了孙贵琳同意，也未提供证据证明孙贵琳可自行知悉一手产权证何时办出或者张桂林本人在取得一手产权证后已告知孙贵琳，故孙贵琳关于其并不知道张桂林何时取得一手产权证的反驳意见，本院予以采信，张桂林的上述抗辩理由，因没有事实和合同依据，本院不予采纳。孙贵琳已依约支付了部分购房款，现孙贵琳主张继续履行讼争合同，有事实和合同依据，孙贵琳主张继续履行讼争合同的具体内容为张桂林协助孙贵琳办理讼争房产的转按揭、产权变更手续，因讼争房产尚存在抵押权且讼争合同并未有关于转按揭的约定，故孙贵琳关于张桂林协助孙贵琳办理讼争房产的转按揭、产权变更手续的诉讼请求，没有事实和合同依据，本院不予支持。 孙贵琳主张张桂林协助其到开发商处退回预交的讼争房产的契税260477.065元，并将该款项返还给孙贵琳，因张桂林对此并无异议，本院予以支持，该协助义务无需黄岸飞共同承担。 孙贵琳主张张桂林应将户口从讼争房产内迁出，因双方在讼争合同并未进行相关约定，且户口迁出属行政管理行为，故孙贵琳的上述主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。 孙贵琳主张张桂林应支付违约金400万元，因该违约金的约定以解除讼争合同为前提，现孙贵琳主张继续履行合同，故孙贵琳的上述主张，与合同约定不符，本院不予支持。 孙贵琳为本案支付了财产保全费5000元，本院现支持部分1822元（260477.065元的财产保全费），依法应由张桂林承担。 张桂林反诉孙贵琳应支付其逾期归还银行贷款的赔偿款5万元，有事实和合同依据，本院予以支持。 张桂林反诉孙贵琳支付未按期支付购房款的违约金143万元，没有事实和合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、张桂林应于本判决生效之日起十日内协助孙贵琳到开发商厦门兆裕房地产开发有限公司处退回预交的讼争房产的契税260477.065元并将该款项返还孙贵琳； 二、张桂林应于本判决生效之日起十日内支付孙贵琳财产保全费1822元； 三、孙贵琳应于本判决生效之日起十日内支付张桂林逾期归还银行贷款的赔偿款5万元； 四、驳回孙贵琳的其他诉讼请求； 五、驳回张桂林的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40884元，由张桂林承担5207元，由孙贵琳承担35677元；反诉案件受理费9060元，由张桂林承担8535元，由孙贵琳承担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  范功怡 人民陪审员  林振焕 人民陪审员  曾焕生 二〇一九年四月十一日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。