福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初303号 原告：汪毅男，1987年6月19日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池建伟、陈淑媛，福建名仕律师事务所律师 被告：郑榕斌男，1970年4月12日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴接赟，福建国富律师事务所律师。 被告：福建和家置业有限公司，住所地福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城二期16#楼22层2222室。 法定代表人：李巧云，总经理。 委托诉讼代理人：张丽、李玉茹，公司员工。 原告汪毅与被告郑榕斌、福建和家置业有限公司（以下简称和家置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪毅及其委托诉讼代理人陈淑媛，被告郑榕斌的委托诉讼代理人吴接赟，被告和家置业公司的委托诉讼代理人张丽、李玉茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪毅向本院提出诉讼请求：1.被告郑榕斌、和家置业公司向原告返还购房保证金130000元；2.被告郑榕斌向原告汪毅支付违约金130000元；3.被告郑榕斌赔偿原告支出的律师代理费9000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年7月9日，原告汪毅与被告郑榕斌、被告和家置业公司就被告郑榕斌所有的坐落于福州市仓山区的房产签订了《房产买卖经纪服务合同》及补充协议。合同约定：该房产交易总成交价为2600000元，本次交易购房保证金为130000元，原告于2017年7月10日将部分购房保证金80000元转入被告和家置业公司指定银行所开立的买卖双方联名账户监管，剩余购房保证金50000元于2017年7月11日补至和家置业公司代为监管。被告郑榕斌应在2017年7月14日前向抵押权人申请解押，保证于领取出抵押注销完毕后的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件后二个工作日内提交被告和家置业公司司代管，否则属被告郑榕斌违约。被告郑榕斌保证该房产权属无争议并不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，保证该房产产权清晰，若因其原因造成产权纠纷或债务纠纷概由被告自行负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约。自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出信件促其履行，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同。签订合同后任何一方违约导致本合同解约的，守约方有权要求违约方支付违约金130000元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。合同签订后，原告依约支付了130000元购房保证金，但被告拒不将解除抵押权后的产权证交给被告和家置业公司代管，且诉争房产早已被法院查封，被告的行为已经构成根本违约。为此，原告依约于2017年12月17日向被告发函解除签订的《房产买卖经纪服务合同》，并有权要求被告承担相应的违约责任。 被告郑榕斌辩称，一、被告郑榕斌不存在违约行为，且已积极履行了合同义务，原告诉请缺乏事实与法律依据。1、签订合同时，被告郑榕斌已明确告知原告，案涉房产已作为财产保全担保物向仓山法院提供担保，需在判决生效后解除冻结。《房产买卖经纪合同》第3条第（二）项，乙方即原告作出声明：“乙方已亲自审查过该房产相关权属资料，已了解产权相关信息。包括但不限于：房屋坐落、建筑面积、产别、幢号、房号、结构、设计用途、共有权人、他项权利设定”。该条约定充分证实了原告在签订合同时，已对案涉房产的所有情况作了充分了解，包括是否存在查封冻结的情形。也就是说，原告对案涉房产已被冻结的情形系知悉、认可、不持异议的，否则原告不可能在合同中作出该等声明。2、2017年12月7日向郑榕斌发出《履行通知函》，函件第12—14行载明：“现我司本着负责的态度，也同乙方（即原告）充分沟通后，特向您发出本书面函件，望您在收到本函件之日起五日内将上述房产您名下的产权证交由我司代管，并在该期限内解除上述房产的查封事宜，解除履行合同的障碍，并继续履行合同”。从通知函的该内容可以反映出，该函件系经过原告与和家置业公司充分沟通后发出的，表明原告在2017年12月7日当下，其真实意思表示系主张继续履行合同。郑榕斌于次日即2017年12月8日收件后，立即于当日向都邦保险公司申请提供财产保全担保，并交纳4040元保费，同时向仓山法院申请解除查封，仓山法院受理后于2017年12月13日作出《民事裁定书》，解除了案涉房产的查封，继续履行已不存在交易障碍。2017年12月14日，郑榕斌向和家置业公司回函，明确表示已履行解除交易障碍的义务，并承诺按通知函的要求继续履行合同。在此情况下，原告主张解除合同并支付违约金的诉请显然没有事实与合同依据。二、原告于2017年12月17日发出《解除合同通知函》的行为显属违约，依法不能成立。《房产买卖经纪合同》第14条第（五）项第1点“产权权属过户登记前的违约责任”约定：“守约方向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同”。该条款意指，解除合同必须同时满足以下两个条件：一、10日内收件方未回复；二、10内日收件方未履行义务。除此之外，不得解除合同。如前所述，原告于2017年12月7日委托和家置业公司发出《履约通知函》，按照约定，只要郑榕斌在2017年12月17日前解除履行合同的障碍，并向发函人回复，合同便应当继续履行。本案中，履行合同的障碍已于2017年12月13日解除，且郑榕斌于2017年12月14日向和家置业公司回函，明确表示该障碍已消除，承诺按通知函的要求继续履行合同。在应当继续履行合同的情况下，原告却突然于2017年12月17日发出《解除合同通知函》，明显已构成违约，解除行为不能成立。 被告和家置业公司辩称，一、2017年7月9日，原告汪毅（买方）与被告郑榕斌（卖方）、和家置业公司签订了《房产买卖经纪服务合同》及相关附件（以下简称“合同”）。被告和家置业公司作为居间方，居间服务在买卖双方合同签订后即已结束（合同第八条的“服务期限”有明确约定），基于交易的复杂性买卖双方委托被告和家置业公司继续提供房产的后续交易服务（合同第九条有明确约定）。被告和家置业公司仅为买卖双方提供房产的后续交易服务，在提供交易服务过程中，积极履行相关义务，也及时通知买卖双方在交易时间办理交易手续。2017年9月，即在卖方需向被告和家置业公司提交《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时,被告和家置业公司收到被告郑榕斌的通知，得知诉争房产已被冻结。本着友好协商的原则，被告和家置业公司多次协调、沟通原告汪毅与被告郑榕斌继续履行合同，但最终原告汪毅与被告郑榕斌沟通协调不下，故而产生纠纷。在纠纷发生后，被告和家置业公司分别于2017年11月23日、2017年12月7日向被告郑榕斌发出函件，督促其将其名下的产权证交付被告和家置业公司，并解除诉争房产的法院查封，继续履行合同。被告和家置业公司已经尽到交易服务人义务，也不存在违约，买卖双方的纠纷与其无关。二、依据合同《附件二补充协议》第五条“购房保证金约定”，被告和家置业公司仅代管原告的部分购房保证金50000元，仅为代管方，不享有处分权，被告和家置业公司仅能依据买卖双方协商一致同意或法院的生效判决配合处理或执行。综上所述，和家置业公司居间义务已经履行完毕，也已经尽到交易服务人义务，未存在违约行为。原告要求被告和家置业公司与被告郑榕斌共同承担本案的诉讼费，于理于法均无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告郑榕斌、和家置业公司对原告汪毅提交的《房产买卖经纪服务合同》及补充协议、《房屋交易资金托管开户通知/协议书》及到账回单、收款收据、《不动产抵押查封状况》、《告知函》、《履约通知函》及EMS回单、委托代理合同、银行交易明细、律师费发票、银行历史明细、郑榕斌与汪毅的微信聊天记录真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告郑榕斌对原告汪毅提交的《解除合同通知函》及EMS回单、EMS回执真实性有异议，然原告汪毅提交了该组证据的原件核对，且在被告郑榕斌出具的给原告汪毅《回函》中自认郑榕斌已于2017年12月18日收到汪毅的告知函，故本院对汪毅提交的该组证据的真实性予以确认。2.原告汪毅、被告和家置业公司对被告郑榕斌提交的产权证、2017年12月7日《履约通知函》真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告郑榕斌提交的微信聊天记录与汪毅提交的微信聊天记录对比有明显的删减，故本院对郑榕斌提交的微信聊天记录不予认定。被告郑榕斌提交的补充协议未经各方签字确认，故本院对该证据不予认定。被告郑榕斌提交了《关于解除财产保全担保物冻结并变更担保方式的申请书》、都邦保险《诉讼财产保全责任保险单》、《保险单》、《保费发票》、仓山区人民法院《民事裁定书》原件核对，本院对该组证据的真实性予以确认。被告和家置业公司对被告郑榕斌提交《回函》（给和家置业公司）、《国内挂号信函收据》真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告郑榕斌提交的《回函》（给汪毅）无法证明已向汪毅送达。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月9日，原告汪毅与被告郑榕斌、和家置业公司签订《房产买卖经纪服务合同》，郑榕斌将其所有的坐落于福州市仓山区房产以2600000元出售给汪毅，和家置业公司提供房产交易服务。合同第二条第（五）项约定：“郑榕斌保证该房产权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”。第十二条第（二）项约定：“合同签订当日，汪毅应支付购房保证金130000元作为履约的担保”。第十四条第（一）项约定：“郑榕斌保证该房产产权清晰，若因其原因造成产权纠纷或债务纠纷概由郑榕斌自行负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约”。第十四条第（五）项约定：“1、产权权属过户登记前的违约责任：（1）自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出信件促其履行，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同。（2）签订合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金130000元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”。同日，汪毅与郑榕斌签订《补充协议》，第五条约定：“本次交易购房保证金为130000元，郑榕斌同意汪毅于2017年7月10日将部分购房保证金80000元转入和家置业公司指定银行所开立的郑榕斌与汪毅联名账户监管，剩余购房保证金50000元汪毅于2017年7月11日补至和家置业公司处代为监管，和家置业公司开具代收款收据给汪毅”。第六条约定“因签订合同当日，《房屋所有权证》及《国有土地使用证》抵押在银行，未能提供该房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件，郑榕斌保证于领取出抵押注销完毕后的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件后两个工作日内提交给和家置业公司代管，否则属郑榕斌违约，按合同约定违约条款处理”。 2017年7月13日，汪毅向和家置业公司支付购房保证金50000元。2017年7月13日，汪毅将购房保证金80000元存入建设银行的资金托管账户。讼争房屋于2017年8月15日注销抵押登记。2017年11月23日，和家置业公司受汪毅委托向郑榕斌邮寄《告知函》，告知因讼争房屋的解押手续已经办理完毕，且该房屋因郑榕斌个人原因已被法院查封，郑榕斌应在收到函件之日起10日内将讼争房屋的产权证交由和家置业公司代管，并解除该房产的查封，解除合同的履行障碍，并继续履行合同。2017年12月7日，和家置业公司受汪毅委托向郑榕斌邮寄《履约通知函》，要求郑榕斌在收到函件之日起5日内将讼争房屋的产权证交由和家置业公司代管，并解除该房产的查封，解除合同的履行障碍，并继续履行合同。2017年12月17日，汪毅向郑榕斌邮寄《解除合同通知函》，告知因讼争房屋已被法院查封且郑榕斌拒不将房屋产权证提交和家置业公司保管、拒不配合办理各项交易手续，已构成违约，现发函通知郑榕斌解除《房产买卖经纪服务合同》、补充协议以及相关合同。郑榕斌于2017年12月18日收到该函件。另查明，因郑榕斌与案外人福建省铁盟水利工程有限公司民间借贷纠纷一案，郑榕斌于2016年10月24日向本院申请财产保全，并以讼争房屋作为财产保全的担保，本院于2016年11月3日查封讼争房屋。2017年10月8日，郑榕斌向本院申请变更担保方式为都邦财产保险股份有限公司提供担保，本院于2017年12月15日解除对讼争房屋的查封。再查，汪毅委托福建名仕律师事务所律师代理诉讼，并支付律师费9000元。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖经纪服务合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。首先，合同第二条第（五）项约定：“郑榕斌保证该房产权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”，第十四条第（一）项约定：“郑榕斌保证该房产产权清晰，若因其原因造成产权纠纷或债务纠纷概由郑榕斌自行负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约”，郑榕斌因与案外人诉讼纠纷将讼争房屋作为财产保全的担保，造成合同履行障碍，已构成违约。郑榕斌辩称在签订合同时，其已明确告知汪毅，讼争房屋已作为财产保全担保物向仓山法院提供担保，需在判决生效后解除冻结，但在郑榕斌提交的其出具的落款时间2017年12月19日给汪毅的《回函》中载明“虽然房产是由于我起诉对方、用该房产做为财产保全的保证金被法院封存，也是无意中造成不能如期过户交易的，是在进行过户时才发现的，也是得到你的谅解的……”，郑榕斌的陈述前后矛盾，故本院对其抗辩不予采信。其次，合同补充协议第六条约定“郑榕斌保证于领取出抵押注销完毕后的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件后两个工作日内提交给和家置业公司代管，否则属郑榕斌违约，按合同约定违约条款处理”，讼争房屋已于2017年8月15日注销抵押登记，然郑榕斌未依约将抵押注销完毕后的证件提交给和家置业公司代管，亦已构成违约。合同第十四条第（五）项约定“自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出信件促其履行，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同”，和家置业公司已于2017年11月23日受汪毅委托向郑榕斌邮寄《告知函》，催告郑榕斌在10日内将讼争房屋的产权证交由和家置业公司代管，并解除该房屋的查封，但郑榕斌超过10日仍未回复并履约的，故汪毅自2017年12月3日起即可行使合同解除权，而汪毅已于2017年12月17日向郑榕斌邮寄《解除合同通知函》，郑榕斌亦收到该函件。现汪毅诉请郑榕斌支付违约金130000元及律师代理费9000元，符合合同约定，本院予以支持。关于购房保证金，其中50000元在和家置业公司处，由和家置业公司返还汪毅；80000元在建设银行的资金托管账户，庭审中汪毅明确因其无法单独取出，要求郑榕斌配合办理资金监管取消手续，资金监管手续取消后80000元购房保证金返还原告，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告福建和家置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪毅购房保证金50000元； 二、被告郑榕斌于本判决生效之日起十日内配合原告汪毅办理购房保证金80000元的资金监管取消手续,资金监管手续取消后80000元购房保证金返还原告汪毅； 三、被告郑榕斌于本判决生效之日起十日内向原告汪毅支付违约金130000元及律师代理费9000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5335元，由被告郑榕斌负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年四月九日 书记员  庄 源 附一：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”