葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽1403民初293号原告：王一新，男，1964年4月26日生，汉族，个体，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙赫男，辽宁凯阳律师事务所律师。被告：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕程，辽宁卓辰律师事务所律师。被告：葫芦岛市中维置业有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3-5层。法定代表人：王永玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕程，辽宁卓辰律师事务所律师。原告王一新诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产公司)、葫芦岛市中维置业有限公司（以下简称中维置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王一新委托诉讼代理人孙赫男到庭参加了诉讼，被告中维房地产公司、被告中维置业公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告王一新诉称，二被告系委托代理销售商品房关系，2012年10月29日，原告与被告中维置业公司签订《购房协议书》，原告购买被告中维房地产公司建设的位于兴城首山俯海小区商品房一套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，其中第三条约定：面积125.07平方米，最终以产权部门测量为准；工期：2013年7月25日竣工；第六条约定，乙方向甲方交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清，如果甲方不能按期交付房屋，自超期日起按年利率15%计算支付赔偿金。截止至起诉之日，原告已按合同约定交足房款的90%，首山俯海小区因不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，致使房屋不能交付使用。二被告的违约行为对原告造成了极大的损害，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1.二被告连带给付逾期交房违约金270403.00元（违约金计算标准以支付房款360000.00元为本金，按年利率15%计算，期限从2013年7月26日至2018年8月1日，2018年8月2日后的逾期交房违约金按上述标准计算至二被告将符合法律规定的房屋交付原告之日止）；2.本案诉讼费用由二被告承担。被告中维置业公司未到庭参加诉讼，庭后提交书面答辩意见辩称，答辩人受集资房团购单位的委托全权代理向中维房地产公司购买团购楼，答辩人认为原告主张的中维房地产公司逾期交房违约金与答辩人无关，答辩人不承担任何责任，答辩人受团购单位委托，根据销售的房子多少由团购单位给答辩人佣金，后期由答辩人通知各团购单位到中维房地产公司去换购房协议，答辩人也通知了，已经完成了约定义务，不应承担违约责任，请求法院依法判决，以维护答辩人的合法权益。被告中维房地产公司未到庭参加诉讼，庭后提交书面答辩意见辩称，原告王一新与中维置业公司签订《购房协议书》明确约定：2013年7月25日竣工交付使用。此协议系双方真实的意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。中维房地产公司建设的首山俯海小区已经竣工验收合格，符合交付使用条件，中维房地产公司已经于2013年10月28日向各团购单位发出了交房通知，并且同时在小区大门、各单位门张贴了交房通知，接到通知后，部分业主已经办理了房屋入住，王一新至今未办理房屋入住，是其自己的原因，与中维房地产公司无关，在中维房地产公司通知王一新办理房屋入住之后，不应由中维房地产公司承担违约责任，故中维房地产公司支付逾期交房违约金的期间应自2013年7月25日计算至2013年10月28日止，故原告的主张不能成立，依法不应予以支持，综上，原告主张的逾期交房违约金的计算标准错误，请求法院依法判决，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，2010年7月5日、2011年4月23日、2011年5月25日，兴城市人民法院、葫芦岛市中级人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业公司签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2012年10月29日，原告与被告中维房地产公司签订《购房协议书》，合同约定由原告购买中维置业公司委托中维房地产公司开发的位于兴城首山俯海小区的商品房，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，该协议书第三条载明：“面积125.07㎡，最终以产权部门测量为准。工期2013年7月25日竣工交付使用；第六条载明：乙方向甲方交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清，如果甲方不能按期交付房屋，自超期日起计算按年利率15%支付赔偿金。原告王一新已于2012年10月29日交纳房款360000.00元。另查明，本案所涉首山俯海小区已于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。上述事实，有当事人陈述、购房协议书、商品房预售许可证及收据等证据载卷，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于承担责任的主体问题，本案中，诉争房屋开发建设单位为被告中维房地产公司，逾期交房的责任人为中维房地产公司，因此，应由中维房地产公司承担相应责任。被告中维置业公司并非事实商品房买卖关系当事人，故对履行商品房买卖中发生的纠纷不承担违约责任。对于被告是否存在逾期交房的责任问题，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。由此产生的延期交房责任应由被告中维房地产公司承担。根据《购房协议书》第七条“签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废”的约定，能够认定《购房协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。双方签订该预约合同时，作为买卖标的物的商品房因中维房地产公司尚未取得商品房预售许可，故该协议中对房屋交付时间均属于未决条款，需在王一新与中维房地产公司签订买卖合同时协商达成一致。至本纠纷发生时，王一新与中维房地产公司仍未签订商品房销售合同，但双方对已形成商品房买卖的事实无争议，结合本案实际，以及中维房地产公司已于2014年9月1日取得该案涉房屋商品房（预）销售许可证的事实，应视为中维房地产公司于该时间即具有销售和交付房屋的条件。关于逾期交房违约金的计算标准，购房协议书第六条规定：“如果品成本甲方不能按期交付房屋，自超期日起计算，按15%年利率支付赔偿金”，故原告主张的逾期交房违约金应自2014年9月1日起计算至本判决生效之日止，以已交房款360000.00元为基数，按照合同约定年利率15%的标准计算。关于被告抗辩“首山俯海小区11号楼已竣工验收合格，符合交付使用条件，且已于2013年10月28日通知购房者办理入住手续，原告未办理入住是其自身原因”的意见，因被告出具的竣工验收记录不是政府有关部门出具的，其应提供建设行政主管部门出具的竣工验收报告，原告有权拒绝接收房屋，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告王一新逾期交房违约金，标准为自2014年9月1日起至本判决生效之日止，以已交房款360000.00元为基数，按照年利率15%计算；二、驳回原告王一新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5360.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  付忠超人民陪审员  张 爽人民陪审员  王晓静二〇一九年四月十五日书 记 员  甘 蕾