广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终144号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玉芹，女。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴淑琴，女。委托诉讼代理人：吴家海，广东诚挚律师事务所律师。上诉人陈玉芹因与上诉人吴淑琴房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉芹上诉请求：1.撤销(2018)粤0902民初2391号民事判决第二项；2.判决吴淑琴返还陈玉芹租金7800元；3.判决吴淑琴赔偿陈玉芹的经济损失17000元；4.本案一、二审诉讼费用由吴淑琴承担。事实和理由：一、一审法院罔顾陈玉芹自签订合同以来一直无法使用案涉房屋，案涉房屋根本没有使用的事实，应予纠正。案涉房屋根本没有使用的事实，而是一直对涉案房屋进行维修，合同目的根本无法实现，因此吴淑琴理应返还陈玉芹租金7800元。二、一审法院确定涉案合同已于2018年6月28日解除，却罔顾陈玉芹自始没有使用案涉房屋的事实，要求陈玉芹支付合同解除后的租金，实属没有事实依据，应予纠正。三、一审判决认定陈玉芹因房屋使用缺陷而另行租赁房屋为吴淑琴缔约时不能预见或应当预见的，实属认定错误。吴淑琴理应赔偿陈玉芹的经济损失17000元。陈玉芹自向吴淑琴租赁房屋以来，因水电问题而一直无法正常使用租赁房屋，不得不自2018年1月起在外另行租赁，截止到向一审法院起诉之日额外花费租金13800元，搬家费3200元，合计17000元，吴淑琴理应赔偿给陈玉芹。吴淑琴辩称：一、争讼房屋根本不存在无法正常使用这一事实，仅是出现过一次厕所堵塞，并且已即时修复，吴淑琴也支付了费用。在用电方面，吴淑琴多次叫电工过去检查，都没有发现异常。二、陈玉芹一方一直无理纠缠，在承租房子之后，一直占用房子，并且立即租用了其他房子，又不将房屋交还吴淑琴，恶意增加吴淑琴的损失。三、诉讼中，吴淑琴多次要求陈玉芹将房屋返还，陈玉芹又拒不支付租金。四、陈玉芹返还房屋后，吴淑琴将房屋另行出租，从未出现过无法使用的问题，陈玉芹的陈述是不客观的。吴淑琴上诉请求：1.撤销(2018)粤0902民初2391号民事判决第三项；2.改判陈玉芹支付2018年6、7、8月份租金合计3900元；3.判决吴淑琴没收陈玉芹房屋租赁押金1300元；4.判决陈玉芹支付吴淑琴房屋租赁合同违约金9360元；5.判令陈玉芹承担本案一切诉讼费用。事实与理由：一、吴淑琴方不存在违约行为，一审判决认为吴淑琴承担物的瑕疵担保义务不正确，合同履行过程中没有出现合同目的无法实现的情形。理由：1.本案吴淑琴所提供的房屋没有影响正常使用。2.陈玉芹在2017年12月5日与吴淑琴签订《房屋租赁合同》后支付租金，并于2018年1月交付了第一季度租金，其后也支付了4月、5月的租金。显然，陈玉芹2018年1月5日就在另外更好的地段承租房屋与否，与本案无关，不符合客观事实。二、一审判决认定陈玉芹酌情支付吴淑琴租金1300元不正确。合同履行期间，陈玉芹从未提出过要求解除合同，而是一直占有和使用着涉案房屋。本案中吴淑琴房屋确实没有影响正常使用，陈玉芹也没有证据证实房屋存在影响正常使用的情形，陈玉芹应当按照约定租金支付吴淑琴租金，共拖欠6、7、8月租金共计3900元。三、房屋不存在不能正常用电情形。陈玉芹其提出的用电不正常问题，经电工师傅上门检测，并没有异常。四、吴淑琴不存在违约，也不存在过错，陈玉芹违背诚实信用，是违约方。陈玉芹辩称：一、吴淑琴存在严重的违约行为，所出租的房屋水压不正常，电压不正常，水电无法正常使用，还存在下水道堵塞等情形，造成陈玉芹无法使用房屋。因此，吴淑琴应当承担违约责任，并且退还非法所得。二、陈玉芹一直依约履行合同义务，不存在逾期交付租金和水电费的情况，是由于吴淑琴出租的房屋根本无法使用，陈玉芹作为承租人可以对不能使用期间的租金要求减免。请求二审法院驳回吴淑琴的上诉请求。陈玉芹向一审法院起诉请求：1.判决解除陈玉芹与吴淑琴签订的《房屋租赁合同》；2.判决吴淑琴返还陈玉芹租金7800元；3.判决吴淑琴赔偿陈玉芹的经济损失17000元：4.本案的诉讼费用全部由吴淑琴承担。吴淑琴向一审法院反诉请求：1.判决终止双方签订的《房屋租赁合同》，陈玉芹即时返还房屋给吴淑琴；2.判决陈玉芹支付吴淑琴2018年6月、7月份租金合计2600元，并按1300元/月计算租金到陈玉芹交还房屋之日止：3.判决吴淑琴没收陈玉芹房屋租赁押金1300元；4.判决陈玉芹支付吴淑琴房屋租赁合同违约金9360元（以上标的合计：13260元）；5.本案诉讼费用由陈玉芹承担。一审法院认定事实：2017年12月5日，陈玉芹与吴淑琴的代理人吴某签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋茂名市茂南区***********出租给陈玉芹使用，租赁期限为三年（自2017年12月10日至2020年12月10日），租金为每月1300元，按月每月提前5天付款，押金1300元。合同签订后，陈玉芹交付租金和押金共2600元后开始使用房屋。自2018年1月5日，陈玉芹微信转账2018年一季度房租3900元给吴淑琴的女儿朱某仪收。因使用房屋过程中受用电不正常和下水道堵塞的影响，其间虽吴淑琴找人维修，后仍然影响使用。期间陈玉芹要求减少租金，遭到吴淑琴拒绝，并回话“不满意就不租”。自2018年4月5日，陈玉芹微信转账2018年二季度房租2600元给朱某仪，遭到拒收。自此矛盾产生。因自2018年4月份起，陈玉芹逾期不交租金，吴淑琴采取停水断电。双方致成纠纷。2018年8月7日，陈玉芹、吴淑琴交接房屋，自此陈玉芹仍拖欠6月、7月的租金共计2600元。2018年1月5日，陈玉芹与案外人廖某伟签订《房屋租赁合同》，合同约定陈玉芹租用廖某伟的房屋，月租金2300元。一审法院认为：结合双方当事人的诉辩主张，解决本案的纠纷，应当先予解决如下争议焦点问题。一、关于合同的解除权问题。一般而言，合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权的性质属形成权，即是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。适用《合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的主张解除合同的，应当通知对方、合同自通知到达对方时解除”的规定，本案，租赁合同的出租人有保证“物的瑕疵担保责任”义务，即保证租赁物在价值、效能或质量方面无缺陷。适用《合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，本案纠纷源于租赁物的使用功能存在缺陷，经维修后仍然影响承租人使用，致使陈玉芹的合同目的无法实现，故适用《合同法》第94条：“有下列情形之一，当事人可以解除合同。(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，陈玉芹依法享有合同解除权，该解除合同的意思表示送达对方时生效。故一审法院确认，自陈玉芹提起诉讼之日2018年6月28日为涉案合同的解除日。诚然，陈玉芹依法行使合同解除权，故吴淑琴反诉请求陈玉芹支付合同违约金9360元，一审法院不予支持。但合同解除后，陈玉芹仍负有缴清所欠租金及交还房屋的义务，故吴淑琴要求租金计至2018年8月7日实际收回房屋止，一审法院予以支持。因租赁物的使用功能存在缺陷，承租人享有相应的权利，如《合同法》第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”规定，故陈玉芹有要求吴淑琴减少相应租金的权利。有鉴于此，结合陈玉芹拖欠6月、7月、8月(部分租金)的事实，故一审法院酌情判处陈玉芹尚应支付租金1300元为宜。二、押金的处理问题。一般而言，押金是指一方当事人将一定的费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。目前，我国尚未对押金进行立法。有鉴于此，对押金的处理，应当遵循合同自由及兼顾公平原则。本案，陈玉芹并未违约，故押金应当先予据实支付拖欠的租金1300元为宜。三、关于合同的损害赔偿问题。根据《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，本条确立了计算损害赔偿时适用合理预见规则。本案，陈玉芹因房屋的使用缺陷而另行租赁房屋，造成经济损失的事实无存疑义。但对吴淑琴而言，显然是在缔约时所不能预见或应当预见的。再者，据双方的微信记录，陈玉芹曾以房屋使用缺陷为由要求减少租金，但遭到吴淑琴拒绝，吴淑琴回复“不满意就不租”，意思提示陈玉芹可以解除合同，但陈玉芹没有及时行使合同解除权，即可理解为选择继续履行合同，仍然符合陈玉芹的预期利益。基于上述理由，故陈玉芹要求吴淑琴赔偿经济损失17000元及返还租金7800元，于法无据，一审法院不予支持。四、停水停电的归咎责任问题。关于停水断电的责任问题。据涉案合同约定，属先交租后使用原则，即陈玉芹应以按时足额交付租金(包含水电费)为前提后使用。据查明双方的微信记录，吴淑琴向陈玉芹发出通告，要求其交清租金及水电费，并善意提醒欠费可能会导致供电供水部门停水断电等问题。收取租金是吴淑琴作为出租人的主要权利，当权利无法得到保障时，吴淑琴采取停水断电的手段维护自己的合法权益，属于行使先履行抗辩权。适用《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定。故陈玉芹主张停水断电属吴淑琴违约，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，陈玉芹本诉部分，请求解除合同有理；吴淑琴反诉部分，请求支付租金部分有理。鉴于反诉用意在于抵消、吞并本诉，故综合处理后，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定，判决：一、确认陈玉芹与吴淑琴签订的涉案《房屋租赁合同》于2018年6月28日予以解除；二、驳回陈玉芹的其他诉讼请求；三、驳回吴淑琴的其他反诉请求。案件本诉受理费420元，由陈玉芹负担；反诉费131元，由吴淑琴负担。本院二审期间，陈玉芹提交两组新证据。证据一，光碟一张，内容为：2017年1月-2018年8月房屋中介刘付某莲与房东女儿朱某仪部分微信语音，房屋中介刘付某莲微信语音。门岗崔某培的证言（2019年3月10日）。拟证明涉案的出租房屋水电不正常以及下水道堵塞，是不能使用的房屋。证据二，茂名市茂南区人民法院(2018)粤0902民初2391号公告，拟证明陈玉芹发现涉案房屋无法使用后，吴淑琴根本无法联系，也无法联系吴淑琴交付租金以及退还房屋的问题，是在提起诉讼后，经过法院的公告才能联系吴淑琴。吴淑琴质证认为：1.对录音证据的三性均有异议。对刘付某莲和朱某仪的微信语音部分，陈玉芹无法出示手机的微信语音，中介的录音仅仅是听陈玉芹所说，并没有考究核实，里面也说到电的问题检测换条光管就可以，这不能证明无法正常用电，并且吴淑琴多次叫电工人员去看，经检测过是没有问题，因此不能证明陈玉芹方主张的目的，房屋仅仅是厕所堵塞了一次，并且很快维修好，吴淑琴也支付了费用，不影响房屋正常使用。至于门岗崔某培的证言，由于崔某培无法出庭作证，并且录音里面的人也无法证明是崔某培，并且没有附崔某培的身份证、电话号码等信息，不符合证据的要件，没有证明力。2.对于茂名市茂南区人民法院(2018)粤0902民初2391号公告，吴淑琴不认可该事实，也不明白为何会有公告，吴淑琴也没有见过该公告，但是该证据并无举证必要，双方一直有保持联系，不可能法院联系不了吴淑琴。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，从双方的诉讼请求来看，双方均同意解除签订的《房屋租赁合同》，且双方对一审判决认定的《房屋租赁合同》自2018年6月28日起解除均无异议，故本院对此予以认可。本案需要解决的是解除合同后双方的损失应如何赔偿的问题。从本案查明的来看，双方均确认陈玉芹共计缴交了7800元租金，租金已经交至2018年5月份，且在2018年8月7日吴淑琴已经收回涉案的房屋。因此，可以认定陈玉芹尚欠吴淑琴两个多月的租金，陈玉芹应当向吴淑琴支付拖欠的相应租金。但涉案的房屋确实存在下水道堵塞和灯光使用不正常的现象，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，一审判决根据本案的实际情况，酌情认定陈玉芹应当缴交尚欠的两个多月的租金为1300元正确，本院予以支持。因陈玉芹尚有押金1300元在吴淑琴处，故一审判决将陈玉芹尚应向吴淑琴缴交的租金1300元以押金相抵合法合理，本院也予以维持。综上所述，陈玉芹、吴淑琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由上诉人陈玉芹负担420元，上诉人吴淑琴负担164元。本判决为终审判决。审判长  江剑兵审判员  庞健军审判员  曾维海二〇一九年四月十一日书记员  郑富华书记员  汤智磊