海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2018)琼0108民初15526号   原告(反诉被告)：海南铭德置业有限公司，住所地海口市美兰区国兴大道11号海阔天空国瑞城S5地块B座办公室东栋C1610，统一社会信用代码91460000573057020C。   法定代表人：李某1，董事长。   委托诉讼代理人：黄某1，海南威盾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某2，该公司副总经理。   被告（反诉原告）：海南国瑞投资开发有限公司，住所地海口市蓝天路168号二楼203室，统一社会信用代码91460000687286358L。   法定代表人：郝某，执行董事。   委托诉讼代理人：王某，该公司法务经理。   委托诉讼代理人：黄某2，该公司法务专员。   原告(反诉被告)海南铭德置业有限公司与被告（反诉原告）海南国瑞投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄某1、李某2，被告的委托诉讼代理人王某、黄某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南铭德置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋C1608、C1609、C1610房违约金共计781216.88元；2.判令被告向原告赔偿物业费损失53229元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月31日与被告分别签订了编号为L00247432、L00247483的《海口市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市美兰区国兴大道11号海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋C1608、C1609房，于2016年11月17日与被告签订了编号为L00262121的《海口市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市美兰区国兴大道11号海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋C1610房。原告已依合同约定向被告支付了C1608房购房款6536165元、C1609房购房款1642408元、C1610房购房款4221695元。根据上述《海口市商品房买卖合同》之约定，被告应于2017年2月28日前交付C1608、C1609、C1610房，但被告至2018年4月才交付。因此，被告已构成违约。根据上述《海口市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条之约定：逾期在90日内的，被告应按已付房价款每日万分之三的标准向原告支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按原告已付房价款每日万分之四的标准计算。因此，自2017年3月1日至2017年8月31日：被告逾期交付C1608房，应向原告支付违约金411788.4元（6536165元×3/10000×90天＋6536165元×4/10000×90天＝411788.4元）；被告逾期交付C1609房应向原告支付违约金103471.7元（1642408元×3/10000×90天+1642408元×4/10000×90天＝103471.7元）；被告逾期交付C1610房应向原告支付违约金￥265966.79元（4221695元×3/10000×90天+4221695元×4/10000×90＝265966.79元）。另，根据上述《海口市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十条第4款的约定：物业服务费自商品房交付之日起由原告承担和缴纳。但根据物业公司的要求，在被告未交付房屋的情况下原告已支付了2018年3月至8月的物业费共计53229元，该项损失亦因被告的违约行为导致，亦应由被告赔偿。综上，原告为维护自身合法权益，根据我国《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向贵院起诉，望判如所请。   被告海南国瑞投资开发有限公司辩称：一、原告诉求逾期交房违约金781216.88元与法律及事实不符。（一）原告主张C1610房逾期交房违约金265966.79元与约定不符。2016年，原告分别与被告签订编号为L00247482、L00247483、L00262121的三份《海口市商品房买卖合同》及补充协议，原告分别购买被告开发建设的海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋十六层C1608房、C1609房、C1610房，其中编号为L00262121的合同（C1610房）约定被告逾期交房的违约金最高额不得超过已付房价款的5%。（二）原告主张C1608房及C1609房逾期交房违约金无法律及事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原、被告虽在编号为L00247482、L00247483合同中约定被告应在2017年2月28日之前将涉诉商品房交付原告使用，但双方同时在合同补充协议第七条第2（2）①点中作出符合上述《中华人民共和国合同法》六十七条的约定，如原告在合同约定交付日期前尚未付清全部房价款的，则被告有权选择不向原告交付该商品房（直至原告付清全部房价款），并无需承担逾期交房的违约责任，该权利的选择和行使无需另行通知原告。因此，根据法律规定及合同约定，在原告未付清余款的情况下，被告有权拒绝其要求收房的履行要求。再结合原、被告提交的证据材料，上述合同涉及的C1608房及C1609房，原告均于2018年4月9日收房，其中C1608房原告于2018年4月8日付清余款，C1609房原告于2018年9月26日付清余款，因此原告诉求C1608房及C1609房逾期交房违约金无法律及事实依据。二、原告诉求物业费损失无法律及事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。根据合同的相对性原则，原告自行向北京国瑞物业服务有限公司海口分公司交纳物业费用，应根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》向物业公司要求退还。况且，原、被告双方亦在《补充协议》第九条第四点明确“物业服务费自商品房交付（含视为交付的情形）之日起，由乙方（即原告）承担和缴纳。”因此，原告诉求物业费损失无法律及事实依据。综上所述，原告诉求无事实及法律要求，请求依法驳回其诉讼请求。   反诉原告海南国瑞投资开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付C1608与C1609房逾期付款违约金241148元[其中2017.10.24至2018.4.8为169320元（3400000×3‰0×167日）;2018.4.8至2018.9.26为71828元（1400000×3‰0×171日）]；2.判令反诉被告承担案件受理费。事实和理由:2016年12月30日，反诉原、被告分别签订编号为L00247482、L00247483的《海口市商品房买卖合同》(下分别称合同一、合同二)及补充协议，分别约定反诉被告向反诉原告购买位于海口市××区海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋C1608房、C1609房。合同一第五条约定：商业担保贷款方式贷款，于2016年9月6日前付清首付款3276165元，贷款3260000元。合同二第五条约定：商业担保贷款方式贷款，于2016年9月6日前付清首付款822408元，贷款820000元。2017年10月23日，反诉被告因无法办理贷款，向海口市住房和城乡建设局分别申请变更合同一、合同二的付款方式为买受人于签订本合同时支付100%房价款即6536165元、1642408元。合同一与合同二的补充协议第五条均约定：反诉被告逾期付款的，按应付购房价款每日万分之三的标准向反诉原告支付违约金;逾期超过30日仍未付清的，则反诉原告有权解除合同；反诉原告选择解除合同的，反诉被告应支付商品房总价款10%的违约金;反诉原告选择不解除的，反诉被告按应付购房款每日万分之三的标准向反诉原告支付违约金(自合同约定付款期限届满之次日起，至实际付清之日止)。根据合同一与合同二的约定及申请书，2017年10月23日，反诉被告应向反诉原告支付房价款共8178573元，但反诉被告于2018年4月8日仅支付C1608、C1609两房价款2000000元，2018年9月26日支付C1609房价款1400000元，反诉被告已构成违约。根据合同一及合同二补充协议之约定，反诉被告应按应付购房价款每日万分之三标准向反诉原告支付违约金，即反诉原告所诉求的241148元。综上所述，反诉原告认为，反诉被告违反合同约定，未在约定期限内向反诉原告支付房款的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求依法作出公正判决，以切实维护反诉原告的合法权益，望判如所请!   反诉被告海南铭德置业有限公司辩称：一、根据双方签订的相关《海口市商品房买卖合同》之约定，被答辩人应于2017年2月28日交付答辩人购买的商品房。而根据答辩人与被答辩人协商一致的约定，答辩人支付购房的时间晚于答辩人交付商品房的时间，也即2017年10月23日被答辩人才应支付购房余款。鉴于履行交房义务在先的被答辩人未能在约定交房日如期交付商品房，履行支付购房款义务在后的答辩人有权行使先履行抗辩权，在被答辩人实际交付商品房前，答辩人并无需承担违约责任，也即自2017年10月24日至2018年4月9日期间，答辩人无需承担逾期付款的违约责任。   二、截止被答辩人交付商品房之日，答辩人仅余1608房的购房款共140万元未支付。而被答辩人在2018年9月20日向答辩人发出了《关于履行的通知》，要求答辩人在该通知发出之日起7日内支付房价款，否则被答辩人将追究答辩人的违约责任。该通知的内容，已构成对原《海口市商品房买卖合同》关于支付购房款之约定的实质性变更，且答辩人已在被答辩人发出通知起的第6天支付了剩余的全部房价款，不存在被答辩人根据上述通知的规定可追究违约责任的情形。因此，答辩人亦无需承担自2018年5月10日至2018年9月25日期间未支付购房余款的违约责任。   原告（反诉被告）海南铭德置业有限公司围绕本诉请求和反诉依法提交如下证据：《海口市商品房买卖合同备案表》三份、《海口市商品房买卖合同》三份（合同编号分别为L00247482、L00247483、L00262121）、两份国瑞地产收据（0014666、0014667）、中国工商银行业务回单、中国工商银行网上银行电子回单、中国光大银行电子回单、《关于履行的通知》、《北京国瑞物业服务有限公司海口分公司国瑞城（写字楼）收款收据》、国瑞城S5地块B座办公楼东栋电梯和停车场相片、视频资料。   被告（反诉原告）海南国瑞投资开发有限公司针对本诉和反诉请求依法提交如下证据：《海口市商品房买卖合同》（L00247482）、《申请书》、海口市个人住房信息系统信息（C1608房）、《海口市商品房买卖合同》（L00247483）、《申请书》、海口市个人住房信息系统信息（C1609房）、《工程竣工验收报告》、《建筑工程质量监督报告》、《海口市建设工程竣工验收备案表》、EMS邮寄单（邮单1072745185523）、邮寄信息查询、《客户验房通知书》、《收房手续书》、《装修申请表》、《北京国瑞物业服务有限公司海口分公司国瑞城（写字楼）收款收据》、现场照片两张。   本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理查明案件事实如下：   2016年8月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《海口市商品房买卖合同》（2016年10月16日备案，合同备案号：L00247482），主要约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市××区海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋十六层C1608房，建筑面积314.31平方米，套内建筑面积190.81平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积123.5平方米；按套内建筑面积计价，每平方米34254.83元，总金额6536165元；买受人采用商业担保贷款方式付款，买受人于2016年9月6日前付清首付款3276165元，贷款3260000元；买受人逾期付款的违约责任由双方另行约定；出卖人应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，如因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的违约责任无约定；合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；等等。   2016年8月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《海口市商品房买卖合同》（2016年10月16日备案，合同备案号：L00247483），主要约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市××区海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋十六层C1609房，建筑面积83.02平方米，套内建筑面积50.4平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积32.62平方米；按套内建筑面积计价，每平方米32587.46元，总金额1642408元；买受人采用商业担保贷款方式付款，买受人于2016年9月6日前付清首付款822408元，贷款820000元；买受人逾期付款的违约责任由双方另行约定；出卖人应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，如因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的违约责任无约定；合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；等等。   签订上述两份《海口市商品房买卖合同》的同时，双方还各签订了内容基本一致的《补充协议》（合同附件七）。其中第五条“对合同第五条补充约定”中记载：一次性付款和分期付款方式：乙方（买受人）逾期付款的，按应付购房价款每日万分之三的标准向甲方（出卖方）支付违约金；逾期超过30日仍未付清的，则甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应支付商品房总价款10%的违约金；甲方选择不解除的，乙方按应付购房价款每日万分之三的标准向甲方支付违约金（自合同约定付款期限届满之次日起，至实际付清之日止）。   第六条“对合同第八条补充约定”中记载：商品房未按合同约定交付日期交付的：逾期在90日以内的，由甲方按乙方已付房价款每日万分之三的标准向乙方支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按乙方已付房价款每日万分之四的标准计算；逾期超过180日的，乙方有权解除合同，甲方按乙方已付房价款的10%支付违约金。   第七条“对合同第九条补充约定”中第2项“商品房交付时间和标准的界定”记载“……（2）乙方在合同约定交付日期前尚未付清全部房价款的，则：①甲方有权选择不向乙方交付该商品房（直至乙方付清全部房价款），并无需承担逾期交房的违约责任；该权利的选择和行使无需另行通知乙方；②甲方有权选择向乙方交付该商品房，乙方应按甲方商品房交付文件通知的日期接收商品房；该权利的选择和行使以甲方发出交付文件为准。自甲方商品房交付文件发出之日起满30日乙方未收房的，则视为商品房已交付（交付时间为甲方商品房交付文件确定的交付期限届满之日）……”。   2016年11月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订一份《海口市商品房买卖合同》（2016年12月29日提交备案，合同备案号：L00262121），主要约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市××区海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋十六层C1610房，建筑面积124.53平方米，套内建筑面积75.6平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积48.93平方米；按套内建筑面积计价，每平方米32297.55元，总金额2441695元；买受人采用商业担保贷款方式付款，买受人于2016年11月21日前付清首付款1221695元，贷款1220000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之三的违约金；出卖人应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，如因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；（合同第十一条）出卖人逾期交房的违约责任为除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金；上述两款所发生的违约金最高额不得超过已付房价款的5%，除该违约金外出卖人不承担其他责任；等等。   2016年8月28日，原告分别向被告支付C1608房、C1609房的定金各100000元共200000元。上述三份《海口市商品房买卖合同》及相关《补充协议》签订后，原告于2016年9月6日向被告支付C1608房、C1609房的房款合计3898573元，于2016年11月14日、2016年11月18日分别向被告支付C1610房的首付款100000元和1121695元，合计1221695元；于2017年2月28日向被告支付房款1900000元（房号不明）；至此，被告确认原告已付清C1610房的购房款2441695元。之后原、被告协商，将C1608房、C1609房的付款方式变更为一次性付款。2017年10月23日被告向海口市住房和城乡建设局提交《申请书》，申请将已备案合同的“付款方式及期限”变更为一次性付款。此后原告于2018年4月8日再向被告支付C1608房、C1609房的房款合计2000000元，于2018年9月26日向被告支付C1608房的最后一笔房款1400000元，至此原告全部付清C1608房、C1609房的房款合计8178573元。   2016年12月14日，北京国瑞物业服务有限公司海口分公司向原告出具三张《国瑞城（写字楼）收款收据》，确认原告已分别交纳C1608房、C1609房、C1610房自2017年3月至2017年8月的物业服务费32059.20元、8467.80元、12702元。三张《国瑞城（写字楼）收款收据》中的“备注”一栏分别注明“2017.3.1-2017.8.31礼券：GRDC-XZL-0000292”、“2017.3.1-2017.8.31礼券：GRDC-XZL-0000293”、“2017.3.1-2017.8.31礼券：GRDC-XZL-0000294”。   2018年3月22日，被告向原告发出《客户验房通知书》，通知原告于2018年4月1日至2018年4月30日期间到海口市五指山南路省政务中心东侧国瑞城售楼中心办理收房手续，被告将房屋交付给原告使用。原告于2018年4月9日到被告售楼处办理C1608房、C1609房、C1610房的收房手续。2018年9月12日，北京国瑞物业服务有限公司海口分公司向原告出具《国瑞城（写字楼）收款收据》，确认原告已分别交纳C1608房、C1609房自2018年4月至2018年6月的写字楼物业服务费16030.32元、4234.02元。   2018年9月20日，被告向原告发出《关于履行的通知》，内容“双方于2016年8月31日签订了购买我司开发建设的海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋C-1608房的《海口市商品房买卖合同》，合同编号为：L00247482。鉴于您选择一次性付款方式，依据合同第五条及补充协议第七条之相关约定，您应于合同约定期限内付清所购商品房全部房价款，我司于您付清房价款后方可交付该房屋。由于您没有按上述约定付清全部房价款，现通知您：请您在本通知发出之日起7日内与我司置业顾问联系，并请您备齐房价款前往国瑞城收楼中心办理付款事宜。如逾期未办理的，我司将按合同补充协议约定追究您的违约责任（每逾期一天应按逾期应付房款的万分之叁向我司支付违约金，逾期超过30天，我司有权解除合同，同时收取您所购房屋总价款10%的违约金）。”   另查：一、涉案的海阔天空国瑞城二期工程S5地块B座办公楼项目，被告于2016年12月30日取得《工程竣工验收报告》，2018年5月17日取得《建筑工程质量监督报告》，2018年5月31日取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。   二、庭审中，经询问，被告称：原告所称的北京国瑞物业服务有限公司海口分公司，与被告是主体互相独立的企业主体，原告所称的物业费，其实上是被告赠送给原告的物业礼券，在物业公司给原告开具的《国瑞城（写字楼）收款收据》的“备注”一栏中已注明2017年3月1日至8月31日的物业服务费是用号码为“GRDC-XZL-0000292”、“GRDC-XZL-0000293”、“GRDC-XZL-0000294”的礼券来折抵的，该礼券是被告送给原告用于折抵物业费的，原告实际上并未支出这笔费用，这笔物业服务费是由被告和物业公司来结账的。   原告称：原告于2016年12月14日交纳的2017年3月至8月的物业服务费是北京国瑞物业服务有限公司海口分公司要求交纳的，该公司其实是开发商的关联企业，交费当时原告没有提出异议；这笔物业服务费确实是用被告赠送的礼券予以抵扣的，但是礼券既然是被告赠送给原告，就属于原告的合法财产权益，原告在未享受物业公司服务的情况下，支出了该礼券，实际就等同于原告遭受了损失，该损失是因被告逾期交房所致，故被告应当赔偿；该礼券没有记载金额，但记载了可以抵减物业服务费的期间为半年；据了解北京国瑞物业服务有限公司海口分公司从2017年2月就接管涉案小区了。   本院认为：原告、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及附件七《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。   一、关于本诉被告是否存在逾期交房的违约行为及是否应承担逾期交房违约责任的问题。   （一）根据本案查明的事实，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》约定被告应于2017年2月28日将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告实际于2018年3月22日才向原告发出收房通知，双方于2018年4月9日才办理C1608房、C1609房、C1610房的收房交接手续，据此可明确被告存在逾期交房的违约行为。   （二）按照《海口市商品房买卖合同》（L00247482、L00247483）附件七《补充协议》第七条的约定“乙方（买受人）在合同约定交付日期前尚未付清全部购房款的，出卖人有权选择不向乙方交付该商品房（直至乙方付清全部房价款），并无需承担逾期交房的违约责任”；虽然该第七条的约定是针对《海口市商品房买卖合同》第九条“交接”作出的补充约定，非对逾期交房的违约责任作出的约定，但从本案查明的情况可知，原告支付了C1608房、C1609房的首付款后，原、被告在此后又协商将付款方式变更为一次性付款，并于2017年10月23日向海口市房屋交易与产权管理中心申请变更备案合同的付款方式，此时已超过合同约定的交房时间即2017年2月28日，说明至少在双方协商变更付款方式之时，原告仅支付了C1608房、C1609房的首付款，其余房款均未支付，根据合同当事人权利义务对等原则，双方于协商变更付款方式之前即2017年10月23日之前，被告可以依法延迟交付C1608房、C1609房，被告的辩解意见有理，本院予以采信，故原告主张被告支付自2017年3月1日至2017年8月31日期间逾期交付C1608房、C1609房的违约金，不符合事实，于法无据，本院不予支持。   （三）原告已依约按期付清C1610房的房款2441695元，按照《海口市商品房买卖合同》（L00262121）第十一条“……出卖人逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之叁支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金；上述两款所发生的违约金最高额不得超过已付房价款的5%，除该违约金外出卖人不承担其他责任”的约定，原告主张被告支付自2017年3月1日至2017年8月31日期间逾期交房的违约金131851.53元[2441695元×3‰0×（90天+90天）]，已超过约定的应支付违约金的最高额即原告已付房款5%的违约金122084.75元（2441695元×5%），依约被告仅向原告支付逾期交付C1610房的违约金122084.75元即可。原告主张被告支付逾期交付C1610房的违约金，符合约定，于法有据，但原告诉请超出122084.75元的部分，本院不予支持。   二、关于物业费损失的责任承担主体问题。   根据本案查明的事实，原告以被告赠送的礼券折抵2017年3月至8月的物业服务费，因该礼券所涉物业服务费是由被告与北京国瑞物业服务有限公司海口分公司结算，故原告实际未付对价，但原告接受赠送的礼券后，便享有该礼券所包含的物业服务费权益，原告有权决定如何行使物业服务费权益包括是否使用礼券抵扣物业服务费、何时使用礼券以及抵扣哪个期间的物业服务费等；通过原告自述可知，原告是自愿使用礼券向北京国瑞物业服务有限公司海口分公司折抵交纳2017年3月至8月的物业服务费，以礼券抵扣的物业服务费由北京国瑞物业服务有限公司海口分公司收取，据此可知原告已与北京国瑞物业服务有限公司海口分公司形成物业管理服务合同关系；当时原告并未对该公司收取2017年3月至8月的物业服务费提出异议，即使原告认为2017年3月至8月期间的物业服务费不应由其承担，根据合同相对性原则，原告也应向北京国瑞物业服务有限公司海口分公司主张返还礼券或以该礼券抵扣其他应付费期间的物业服务费。据此，被告的辩解意见有理，本院予以采纳，原告向被告主张赔偿C1608房、C1609房、C1610房的物业服务费损失，于法无据，本院不予支持。   三、关于反诉被告是否存在逾期支付C1608房、C1609房购房款的违约行为及是否应承担逾期付款的违约责任问题。   根据本案查明的情况，反诉原、被告于2016年8月31日签订的《海口市商品房买卖合同》（合同备案号L00247482、L00247483）中约定C1608房、C1609房的付款方式为商业担保贷款，反诉被告于2016年9月6日支付了C1608房、C1609房的房款共3898573元、于2017年2月28日支付190万元后，双方协商变更了付款方式为一次性付款，2018年4月8日反诉被告收房前又支付C1608房、C1609房的房款200万元，至此反诉被告才付清C1609房的房款，而直至2018年9月26日反诉被告才向反诉原告支付C1608房剩余的购房款140万元，据此可知反诉被告存在延期付款的事实。   按照《海口市商品房买卖合同》（合同备案号L00247482、L00247483）附件七《补充协议》的约定，反诉被告逾期付款，如反诉原告不解除合同的，反诉被告应按“应付购房价款每日万分之三的标准向甲方支付违约金”，虽然双方于2017年10月23日将付款方式变更为一次性付款，但本案没有证据说明双方对何时支付剩余房款作出约定，反诉原告也未曾在实际交房前催促反诉被告支付剩余房款，且于2018年3月22日还主动向反诉被告发出《客户验房通知书》，说明反诉原告默认反诉被告可以暂缓支付C1608房、C1609房的剩余房款；但基于合同的权利义务对等原则，既然双方已于2018年4月9日办理了交房手续，反诉原告已将房屋交付反诉被告，反诉被告也同意收房，则反诉被告应即时履行全部付款义务，将剩余房款支付给反诉原告，反诉被告未同时履行付清C1608房的房款义务，应自此时起承担延期支付C1608房房款的违约责任。虽然反诉原告于2018年9月20日向反诉被告发出《关于履行的通知》，但此为催款通知，其内容中提及“追究违约责任”并不等同于反诉原告同意免除反诉被告此前应承担的延期付款违约责任，故反诉被告的辩解意见，本院不予采纳。反诉原告主张反诉被告支付C1608房的延期付款违约金，符合约定，但延期付款违约金的起计时间应确定为应付款之日即2018年4月9日。据此，反诉被告应向反诉原告支付自2018年4月9日至2018年9月26日共170天的延期支付C1608房房款的违约金71400元（1400000元×3‰0×170天），反诉原告主张自2017年3月1日起计付延期付款违约金，本院不予全部支持。而C1609房的房款反诉被告已于交房前全部付清，故反诉原告主张反诉被告支付C1609房的延期付款违约金，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南国瑞投资开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南铭德置业有限公司支付C1610房的逾期交房违约金人民币122084.75元。   二、反诉被告海南铭德置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告海南国瑞投资开发有限公司支付C1608房的逾期付款违约金人民币71400元。   三、驳回原告海南铭德置业有限公司的其他诉讼请求。   四、驳回反诉原告海南国瑞投资开发有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费人民币12144.46元（原告已预付），由本诉原告自行负担10367.65元，本诉被告负担1776.81元；反诉案件受理费人民币2458.61元（反诉原告已预付），由反诉原告自行负担1700.66元，反诉被告负担757.95元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判长 詹海灵   人民陪审员 吴文慧   人民陪审员 符永蕃     二O一九年四月二十二日   书记员 蔡亚玲   书记员 陈晓东   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。