江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1091民初82号原告：邓成玉，女，1974年11月9日出生，汉族，户籍地在江苏省建湖县，现住江苏省盐城市建湖县。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被告：李步铭，男，1973年7月24日，汉族，户籍地在江苏省宝应县，现住福建省福州市鼓楼区。原告邓成玉与被告李步铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员焦立颖适用简易程序并于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告邓成玉的委托诉讼代理人褚阳、被告李步铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓成玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号为8002783的房地产租赁合同；2、判令被告立即腾让其承租的位于中集集品嘉园2幢1716室的房屋；3、判令被告立即支付原告租金暂计3600元及滞纳金（租金的计算：自2018年10月11日起，实际计算至被告腾房之日止，按合同约定的每月1800元的租金标准计算；滞纳金的计算：以每月租金为基数，自每月租金逾期之日起算，实际计算至租金付清之日止，按每日0.5%的标准计算）；租金实际上包含了合同解除之前的租金及合同解除之后腾让房屋之前的房屋占有使用费。4、判令被告立即支付原告垫付的电费174元、水费33元、物业管理费1303元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月10日，原告委托扬州卓杰房地产经纪有限公司与被告签订编号为8002783的《房地产租赁合同》，约定出租房屋为中集集品嘉园2幢1716室，租金为1800元/月，按季度支付，支付时间为上一期到期提前10天缴纳房租。被告逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过半个月或原告不能根据被告提供之联系方式催促被告交租，原告有权收回此房屋。合同签订后原告按约提供了出租房屋，并履行了合同义务。2018年10月1日，第三期租金支付期限届满，但被告未能按约支付，原告多次试图与被告联系，但均未果。故向法院提起诉讼，望判如所请。原告邓成玉提供下列证据：1、被告身份证复印件及中集集品嘉园1716室房产证、土地使用权证各1份，证明原、被告诉讼主体资格合法；2、《房地产租赁合同》1份，证明出租房屋为中集集品嘉园2栋1716室，租期自2018年4月11日至2019年4月10日，租金为每月1800元，按季度支付，应在到期前10日交清房租，若乙方逾期支付租金，每一期需按月租金0.5%支付违约金，合同期限内乙方逾期缴纳水电费、物业费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权用保证金支付上述费用，乙方应承担一切后果，同时甲方有权终止合同；3、原告与被告通话记录截屏、微信聊天记录截屏4张，证明租金期限届满后即2018年10月1日，原告多日多次通过电话微信等方式催促被告交纳租金及水电费、物业费，但被告均不予回应，亦未缴纳租金及相关费用，直至12月份原告起诉前仍然发微信给被告希望其出面解决问题，也没有收到回应；4、物业管理费发票1张、电梯费和公共能耗费收据1张、原告与物业工作人员聊天记录1张，证明原告为被告垫付了物业相关费用1303元；5、电费缴费记录2张，证明原告分别为被告垫付2次电费共计174元；6、证人单某,4证言1份，证明被告在租金期限届满即2018年10月1日之后恶意拖欠租金且原告长期无法与被告取得联系，被逼无奈下才换锁，让被告出面解决问题。虽然在换锁当日被告承诺几天后回来解决问题，但是基于之前一次被告恶意拖欠房租的行为，原告让被告当日就付清费用，被告予以拒绝。被告李步铭辩称：第一，原告早就违约，原告在2018年10月12日未经我允许擅自强行撬开租住的房屋，并且换了门锁，房屋已在其掌控之下，其已经单方面终止了合同，不存在腾让问题。撬锁当日我跟中介说我会在10月15日回扬州解决房子的问题，该日期并未超过合同约定的房租支付期间；第二，不承认租金和滞纳金，房屋在对方的掌控中，自2018年10月11日起我不欠对方房租；第三，物业费我已经去缴纳了，但是物业当时不能开具发票给我，所以物业和我说什么时候能提供发票，什么时候我去缴费，后来物业和我说可以开具发票了，但是我在外地，说等我回来缴纳。我只能承认2018年10月11日之前的水电费，之后的和我没有关系。物业费我同意支付，但是我只能缴纳我居住期间的物业费，自2018年4月11日至2018年10月11日。被告李步铭提供下列证据：1、2018年10月12日报警通话记录1份、扬子津派出所报警证明1份，证明10月12日原告未经被告的允许，单方面收回房屋，存在严重违约行为；2、被告与中介的微信聊天记录截屏10张，证明被告并未失联，并跟中介说15日会回来解决这个事情，在15天内被告并未违约。对原告邓成玉提供的证据，被告对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，合同第三条第三款明确，拖欠租金超过半个月的，对方有权收回房屋，对方在10月12日未超过半个月的情况下擅自收回房屋，这是对方的原因造成的，对方违约在先，造成的损失应由对方自身承担；对证据3真实性无异议，没有接通电话的原因是因为我手机经常保持静音状态，9月26日的水费33元我已经交纳；对证据4真实性无异议，在我租住时间内产生的费用我会支付，不认可原告与物业工作人员的聊天记录；对证据5的真实性无异议，我只承担我租住期间的电费；对证据6不能证明被告有恶意拖欠房租的行为，10月1日至10月15日期间被告与中介有联系沟通房子的事情。对被告李步铭提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但并不能达到被告证明目的，因为被告恶意拖欠租金且无法与其联系，原告被逼无奈才换锁，换锁目的只是为了让被告出面解决租金及相关费用的问题；对证据2真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，该证据恰恰证明租金期限届满即2018年10月1日至换锁当日即2018年10月12日期间，原告均无法与被告取得联系。本院对各方当事人无异议的证据依法予以确认，对其他证据及证据的证明力，将在说理部分予以说明。本院经审理查明：2018年4月10日，原告邓成玉（甲方）与被告李步铭（乙方）通过扬州卓杰房地产经纪有限公司签订编号为8002783的《房地产租赁合同》一份，约定：1、甲方将其所有的位于扬州市的房屋租给乙方使用，租赁期限12个月，自2018年4月11日至2019年4月10日。租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。2、房租租金为1800元/月，乙方应于签订本合同时支付首期租金5400元。房屋租金按季支付，支付时间为到期提前十天交房租，以对方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。3、为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方1800元作为押金。待赁期届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。4、乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、数字电视费、物业管理费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。5、合同期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同并提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付1800元作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时乙方有权终止合同；合同期内乙方逾期交纳水费、电费、气费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同。扬州卓杰房地产经纪有限公司工作人员单某,4代原告邓成玉签订上述合同，被告李步铭将5400元租金及1800元押金交付给单某,4，单某,4又转交给邓成玉。2018年8月7日，邓成玉通过微信告知李步铭交纳物业费。2018年10月3日，邓成玉通过微信告知李步铭交下个季度的房租及水费33元，李步铭均未回复。2018年10月12日，邓成玉将案涉租赁房屋门锁换掉，钥匙放在扬州卓杰房地产经纪有限公司单某,4处保管。2018年10月30日，邓成玉缴纳2018年6月21日至2019年6月20日期间的物业管理费1303元。邓成玉并交纳了案涉房屋2018年7月31日至2018年9月30日期间的电费145元，2018年9月30日至2018年11月30日期间的电费29元，交纳了截止2018年9月26日期间的水费33元。2018年12月13日，邓成玉通过微信告知李步铭“因你10月11日至今的房租尚未缴纳，已经逾期两个月，你的违约行为已经严重侵害了我的合法权益，请你于三日内与我联系，缴清房租、水、电、物业费，并腾空房屋中你的个人物品，否则我们将通过法律途径”。另查明，2018年10月11日前的租金李步铭已支付完毕，邓成玉处尚有李步铭所交押金1800元。案涉租赁房屋经邓成玉换锁后钥匙在单某,4处，李步铭尚未将其物品搬离该房屋，双方未能交接案涉租赁房屋。本案争议焦点为：1、原、被告双方《房地产租赁合同》是否应予解除，如果解除，具体于何时解除；2、被告是否应腾让案涉房屋并支付租金及滞纳金；3、原告要求被告支付物业费、水、电费有无事实和法律依据。本院认为，关于争议焦点1，原、被告双方《房地产租赁合同》已于2018年10月12日解除。理由如下：其一，邓成玉于2018年10月12日将案涉租赁房屋门锁换掉，房屋钥匙虽然在单某,4处，但邓成玉及单某,4均未向李步铭告知，导致李步铭实际上无法继续使用该房屋。其二，2018年10月12日当天换锁后，单某,4通过微信告知李步铭“房东说给你15号之前你来把东西拿走，不拿就要给你处理掉，把之前的费用给结掉”。由此可见，邓成玉通过中介向李步铭表达了解除合同的意思表示。其三，李步铭庭审中陈述双方之间合同已经于2018年10月12日因邓成玉换锁而解除。综上，双方对换锁后合同不再继续履行的意见一致，故本院依法认定双方之间的《房地产租赁合同》已于2018年10月12日解除。现原告主张于庭审之日解除合同，无事实依据，依法不予支持。关于争议焦点2，李步铭应腾让案涉房屋，并按照合同约定的租金标准的一半支付自2018年10月12日至实际腾让之日止的占有使用费，但其中应扣减李步铭已支付的押金1800元。理由如下：其一，双方之间《房地产租赁合同》已经于2018年10月12日解除，但李步铭至今尚有物品在该房屋内。虽然李步铭无房屋钥匙，但应联系邓成玉将其个人物品搬走以腾让房屋。现李步铭仍有物品存放在该房屋内，故其应在邓成玉的协助下腾让案涉房屋。其二，邓成玉将案涉房屋换锁后，钥匙虽然在单某,4处，但未告知李步铭，导致案涉房屋实际在邓成玉控制之下，但李步铭未能及时联系邓成玉腾空房屋内物品，导致案涉房屋空置至今，该损失应由双方共同承担责任，故李步铭应按合同约定的租金标准的一半给付房屋占有使用费。其三，因李步铭在承租房屋时已支付押金1800元，现双方合同已解除，邓成玉应退还押金，为防止双方讼累，本院一并处理，将该押金在李步铭应支付的房屋占有使用费中予以扣减。对于邓成玉主张的滞纳金，因双方合同已经解除，故对其该项主张不予支持。关于争议焦点3，被告应支付2018年10月12日之前产生的水费33元、电费145元，物业管理费516元（1030元/365天*184天），合计694元。理由如下：2018年10月12日之前李步铭实际使用案涉租赁房屋，期间所产生的水费、电费、物业管理费应由其承担，虽然李步铭辩称其已经交纳水费33元，但未能提供证据证明。2018年10月12日后因邓成玉换锁，李步铭未实际产生水费、电费、物业管理费，故对其后所产生的水费、电费、物业管理费李步铭不应承担。综上，原告邓成玉的主张部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李步铭于本判决生效后十五日内将承租房屋扬州市中集集品嘉园2-1716室腾空并交付原告邓成玉，腾空房屋时原告邓成玉应予以协助打开房屋门锁；二、被告李步铭于本判决生效后十五日内一次性向原告邓成玉支付房屋占有使用费（以每月900元的标准，自2018年10月12日起计算至实际腾空之日止，并扣减1800元）；四、被告李步铭于本判决生效后十五日内给付原告邓成玉水费33元、电费145元、物业管理费516元，合计694元；五、驳回原告邓成玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取65元，由原告邓成玉负担25元，被告李步铭负担40元（此款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效后十五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  焦立颖二〇一九年四月十八日书记员  徐明达