广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初1182号原告（反诉被告）：张晓帆，女，1987年1月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：关渊文，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶其盈，男，1965年1月16日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓星，广东圣度律师事务所律师。第三人：阳江市江城区链诚房地产经纪有限公司，住所地：广东省阳江市江城区江朗大道**保利罗兰香谷******商铺。法定代表人：曾宪成。委托诉讼代理人：王倩雯，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司阳江分行，住所，住所地：广东省阳江市市区东门垌东门路**div>负责人：许绍安，该行行长。委托诉讼代理人：刘勇。委托诉讼代理人：冯欣。原告（反诉被告）张晓帆与被告（反诉原告）叶其盈、第三人阳江市江城区链诚房地产经纪有限公司（以下简称链诚公司）、中国农业银行股份有限公司阳江分行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晓帆及其委托诉讼代理人关渊文、陈文儒，被告叶其盈的委托诉讼代理人杨惠德、何晓星，第三人链诚公司的委托诉讼代理人王倩雯以及第三人农业银行的委托诉讼代理人刘勇、冯欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓帆向本院提出诉讼请求：一、请求判令原、被告继续履行《房屋买卖合同》；二、判令被告叶其盈和第三人中国农业银行股份有限公司阳江分行协助原告张晓帆办理阳东碧××街××号的抵押登记涂销手续（具体时间由法院判定）；三、判令被告叶其盈协助原告张晓帆办理上述房屋过户至原告张晓帆名下的产权转移登记手续（具体时间由法院判定）；四、判令被告叶其盈在上述房屋产权转移登记至原告张晓帆名下后10日内交付房屋给原告张晓帆；五、判令被告叶其盈向原告张晓帆支付违约金500000元（按总楼价5000000元的10%计算）；六、本案诉讼费由被告叶其盈承担。后变更诉讼请求为：一、请求判令解除原、被告于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》；二、请求判令被告双倍返还定金共200万元给原告；三、请求判令被告立即退还购房款50万元给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月9日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，该合同约定被告将涉案阳东碧××街××房屋出售给原告，购房总价款为500万元，约定在合同签订当天由原告支付被告定金150万元；在2018年4月30日前由原告支付第二期首付款150万元给被告；被告收到原告第二笔房款当天应该向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由被告负责支付。合同签订后，原告依约支付了定金150万元给被告，同时在2018年4月备足资金，并亲自及通过第三人主动多次联系被告要求向其付款并一起办理清偿贷款涂销抵押登记手续，但被告一直故意对原告继续履行合同的请求不予回复，导致原告无法支付第二笔房款给被告，被告也没有办理还贷赎证。现因被告故意怠于履行合同义务，又因拖欠他人债务即被告与陈书任之间的债权债务纠纷致使涉案房屋已被阳江市江城区人民法院轮候查封，导致涉案房屋买卖合同的继续履行存在法律障碍，进而合同继续履行不能，原告的合同目的不能实现，所以被告的行为已构成根本违约。因合同法规定定金数额不能超过合同标的的20%，所以本案合同约定的定金应按100万元确定，剩余50万元为原告预付的购房款，被告已实际收取原告定金及预付购房款共150万元。由于被告已根本违约，被告的违约行为亦已造成原告继续履行合同中的利益损失，也实际造成原告已付款项的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、一百一十三条第一款、一百一十五条的规定及房屋买卖合同第六条第二款的约定，原告有权请求解除合同及要求被告双倍返还定金、退还预付购房款。为此，为维护原告合法权益，特向法院申请变更诉讼请求。被告叶其盈辩称，原告诉请没有事实及法律依据，法院应依法驳回原告全部诉讼请求。一、原告未按合同约定履行合同付款义务，其行为损害答辩人利益，已构成根本违约，已达解除合同的条件，请求继续履行合同明显不合理不合法。1、原告在合同履行过程中存在根本性违约。根据合同约定，原告本应在2018年4月30日前支付第二笔款150万元给答辩人，但原告在没有合法理由情况下不按约定履行上述付款约定，严重损害了答辩人的合法利益。2、由于原告违约在先，答辩人已向法院提出了反诉要求与原告解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”之规定和双方合同约定，答辩人有权提出解除合同，且请求合情合理合法，故应当驳回原告请求继续履行合同的请求。二、答辩人不存在违约行为，原告也没有证据证实答辩人存在违约行为，请求答辩人承担违约责任没有事实根据及法律依据。1、根据合同约定，原告本应在2018年4月30日前支付第二笔款150万元给答辩人，答辩人收到款项的当天履行还贷赎证的义务，原告具有先履行支付房款的义务。原告第一期款项通过银行转账方式转账至答辩人的银行账户，其已明确知道答辩人的银行账户，完全有途径可履行付款义务，但原告一直没有履行付款义务，其违约在先。2、在有途径可履行付款义务的情况下，非法定因素，并不会导致合同履行不能，原告没有证据证实与答辩人之间存在导致合同不能履行的法定情形，以答辩人不接听电话、不回复短信为由不履行付款义务，显然不合理也不合法，严重损害答辩人的合法权益。3、答辩人除了将本案涉案的房屋交由第三人链诚公司代理出售外，同期还将位于阳东区的房屋交由第三人链诚公司出售，且顺利交易，并于2018年4月30日在第三人链诚公司的参与下顺利办理过户手续，这一事实完全说明答辩人一直诚信交易，原告以答辩人不接听电话、不回复短信为由不履行付款义务的借口亦不攻自破。据此，答辩人不存在违约行为，应当驳回原告请求答辩人承担违约责任的请求。三、原告未按合同约定履行付款义务，已构成根本违约，已达解除合同的条件，故答辩人请求解除与原告签订的房屋买卖合同，并没收原告100万元定金。1、如上所述，原告应当于2018年4月30日前支第二期房款，答辩人在收到原告支付的第二期房款的当天办理还贷及赎证义务，已经明确原告具有先履行付款的义务。原告明确知道答辩人的银行账户，完全可以将购房款支付到答辩人的银行账户，但原告并没有履行付款义务，构成根本违约，已达解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定，以及根据《房屋买卖合同》第六条第二点的约定，答辩人请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，请法院予以支持。鉴于原告的严重违约行为，答辩人没收原告交付的定金100万元（在已支付的150万元中扣取），原告无权要求返还。综上，原告请求继续履行合同，并请求答辩人承担违约责任理据不足，应予以驳回全部诉讼请求。原告逾期未付房行为，已达到解除合同的条件，应予以解除，并没收原告100万元定金。被告叶其盈针对原告张晓帆变更诉讼请求答辩称，原告没有按合同履行付款义务，其违约在先，且达到合同解除的条件，被告与他人因经济纠纷，房屋被查封，也是在原告违约行为之后，故原告请求被告承担违约责任没有依据。退一步说，假如被告存在违约情况，原告没有履行付款义务，两人的过错也是相同的，不存在违约责任承担问题。被告（反诉原告）叶其盈向本院提出反诉请求：一、请求法院判令解除反诉人叶其盈与被反诉人张晓帆签订的《房屋买卖合同》（合同编号：20180209001）；二、请求法院判令反诉人叶其盈没收被反诉人张晓帆定金100万元（在已支付的150万元定金中扣取）；三、本案反诉费用由被反诉人张晓帆承担。事实和理由：2018年2月9日，被反诉人购买反诉人位于阳东区房屋，双方为此签订《房屋买卖合同》（合同编号：20180209001）。《房屋买卖合同》第二条约定，购房总款为人民币500万元，付款方式详见合同的附件（一）；第六条第2点约定，逾期支付楼款的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。合同附件（一）第四条第1点约定，买方于2018年2月9日向卖方支付定金150万元；第2点约定，买方于2018年4月30日前支付第二笔款150万元给卖方。合同签订后，被反诉人于2018年2月9日当天支付150万元定金给反诉人，但没有按合同约定于2018年4月30日前支付第二笔购房款给反诉人。被反诉人逾期未支付房款的行为已构成违约，根据《房屋买卖合同》第六条第2点约定，反诉人有权解除合同，故请求法院判决解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》（合同编号：20180209001）。被反诉人违反合同约定，反诉人有权没收被反诉人支付的定金，故请求法院判令反诉人没收被反诉人定金100万元（在已支付的150万元定金中扣取），被反诉人无权要求返还。综上，为维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请法院依法查清本案事实，支持反诉人的请求。原告（反诉被告）张晓帆辩称，答辩人未构成违约，被答辩人的反诉请求缺乏事实和法律依据。答辩人与被答辩人于2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》第四条约定：1、买方于2018年2月9日向卖方支付房款人民币150万元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；2、买方于2018年4月30日前支付第二笔房款人民币150万元给卖方，卖方收到买方第二笔房款当天应向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。合同签订之后，答辩人依约支付首付款给被答辩人，在2018年4月已准备好支付购房款的准备，为顺利履行买卖合同，答辩人通过本人及第三人链诚公司的工作人员王倩雯积极联系被答辩人，向被答辩人提出履行支付购房款的义务，被答辩人在答辩人多次积极催告履行合同的情况下，被答辩人基本上对答辩人的合理请求没有给予明确答复，甚至多次故意玩失踪，不接听电话等，被答辩人依约有义务积极配合受领购房款及履行还款解押的义务，但因为被答辩人以其行为表示消极怠于履行合同义务，致使答辩人在第二笔房款付款期限届满前（即2018年4月30日前）都无法正常履行合同，由于本案房屋买卖合同的交易属大额交易，关系答辩人的切身利益，为维护交易安全性，答辩人在2018年4月30日后就履行合同事宜继续与被答辩人沟通，但都没有得到被答辩人的回应，无奈之下，答辩人为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，要求被答辩人继续履行合同，法院依法受理答辩人的起诉后，被答辩人还一度拒绝接收相应法律文书，致使本案本诉通过公告的形式送达法律文书。答辩人认为，答辩人完全具备本案房屋买卖合同履行能力，同时积极向被答辩人主张履行支付购房款义务，被答辩人按照合同约定应积极配合办理还款解押手续，但被答辩人故意怠于履行其义务、无正当理由迟延受领，被答辩人的消极行为致双方合同的顺利履行产生阻碍，答辩人对被答辩人能否正常履行合同产生了合理怀疑，以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，所以答辩人依法对此享有不安抗辩权，没有按照合同约定的履行期限履行支付购房款不能归责于答辩人，答辩人的行为未构成违约，因此被答辩人的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第三人链诚公司述称，按照2018年11月19日在你院做的询问笔录陈述的内容一致。王倩雯述称的主要内容如下：（一）其是链诚公司的销售人员，负责涉讼房屋的交易。涉案的《房屋买卖合同》是经其主持下由张晓帆和叶其盈自愿签订的，合同约定的相关条款均是双方真实意思表示。（二）在合同履行过程中，双方对于第二笔首期款如何支付的问题口头约定由张晓帆将该款直接汇入叶其盈办理银行贷款的账户以偿还贷款。张晓帆在2018年3月底告知王倩雯在4月初可以履行支付第二笔首期款的义务，王倩雯约在2018年4月5日想将该情况电话告知叶其盈（139××××****），但叶其盈一直未接听王倩雯的电话。王倩雯在2018年4月10日将该情况以短信的方式告知叶其盈，叶其盈于2018年4月11日21时06分回复“文姐，过几天联系，谢谢”。（三）2018年4月10日开始，王倩雯一直通过短信方式联系叶其盈，期间叶其盈回复过几次，但没有提及如何办理涉案房屋过户手续，也没有说明具体何时办理相关手续。2018年3月5日，叶其盈出卖阳东花园另一幢别墅并签订买卖合同时，王倩雯与其见过一面。2018年4月28日两人也见过一次，当时王倩雯对叶其盈说，五一假期过后，约个时间和张晓帆一起去办理涉案房屋的过户手续，叶其盈说缓一缓，没有这么快，到时再约时间。（四）王倩雯还负责叶其盈在链诚公司在售的阳东花园别墅，就该别墅的过户问题，叶其盈也是迟延几天才答复。在王倩雯与叶其盈的短信沟通过程中，王倩雯多次就涉案房屋的过户问题催促叶其盈办理，但叶其盈仅就阳东花园别墅的交易进行答复。阳东花园别墅的过户手续推迟了二十多天才办理，是买方通过一个朋友联系上叶其盈才得以办理。（五）2018年3月8日，王倩雯到房管局查档发现叶其盈向陈书任借款250万元。阳东花园别墅过户后，买方一直未将余款200万元汇至叶其盈，叶其盈急用钱还贷一连打了十几个电话催促王倩雯向买方要钱，王倩雯听到叶其盈称要缓一缓，就猜测叶其盈没有资金赎出涉案房屋的房产证。张晓帆通过王倩雯告知叶其盈就涉案房屋的赎证问题可以协商解决，但叶其盈未予答复。（六）2018年5月14日，王倩雯与张晓帆夫妇到涉案房屋无法找到叶其盈协商，后被自称是叶其盈公司法务的人告知张晓帆违约。（七）2018年6月10日，链诚公司老板将叶其盈不打算出卖涉案房屋告知王倩雯，要求王倩雯协助张晓帆走法律程序。2018年11月17日，叶其盈要求链诚公司出具阳东花园别墅买卖合同正常履行的证明。第三人农业银行述称，按照2018年11月19日在你院做的询问笔录陈述的内容一致。农业银行述称的主要内容如下：阳江市阳东区汇洋海产品有限公司在该行贷款300万元，叶其盈用涉案房屋作抵押担保。该行知道本案纠纷发生后催促叶其盈偿还贷款，上述贷款在2018年9月5日已经偿还完毕。该行与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）张晓帆提供的证据如下：证据一，原告身份证，证明原告主体身份情况；证据二，被告身份证，证明被告主体身份情况；证据三，企业机读档案登记资料，证明第三人链诚公司、农业银行的工商登记情况，具备主体资格；证据四，房屋买卖合同，证明1、被告对涉案房屋享有合法产权和处分权，自愿卖给原告，2、约定楼价款500万元，本交易涉及的一切税费由被告承担；3、约定原告于2018年2月9日向被告支付定金150万元，且可视为首付款一部分，4、约定原告应于2018年4月30日前向被告支付第二笔房款150万元，并于同日被告要履行还款赎证办完解除抵押登记手续，5、被告要在办完解除抵押登记手续后5日内协助办理产权转移过户登记至原告名下手续，6、合同第六条第3点还约定，房屋在交易过程中若卖方不卖，另赔偿买方总楼价10%违约金；证据五，不动产登记资料查询结果证明，证明1、涉案房地产权利人是被告，2、该房屋抵押权人是第三人农业银行；证据六，收款证明，证明原告按合同约定于2018年2月9日支付了150万元首期房款给被告；证据七，借记卡账户历史明细清单、农业银行个人明细对账单，证明原告有足额资金履行合同；证据八，短信截图，证明原告及经纪人多次通知要求被告接收房款办理赎证手续，但被告拒不出面协助办理收款还贷解押手续。被告（反诉原告）叶其盈对原告（反诉被告）张晓帆提供的证据发表质证意见如下：对证据一、二、三均无异议；对证据四的真实性无异议，但对证明内容中的第四点有异议。合同中约定被告在收到原告支付的第二笔款项当天办理赎证手续，该约定反映原告具有支付款项的先履行义务；对证据五无异议；对证据六的真实性无异议，但该款项属于定金；对证据七的真实性无异议，但该证据不能证实原告具有足额资金履行合同。从银行流水的资金变化情况，原告的资金是非常之不稳定的，资金数额变化较大，不足以证实原告具有履行合同的能力；对证据八的真实性及合法性均有异议。根据第三人链诚公司在法院所做的笔录反映，以及在本次庭审质证前核实王倩雯的手机、原告的手机，所截的信息图片存在删减，故该证据不具有真实性及合法性。另外，在2018年4月30日前，原告从没有发过信息及打电话给被告，再者，被告在与原告交易房产期间，有另外一套房产在第三人链诚公司处处理，并且在规定的时间内顺利办理过户手续，这一事实可以说明，被告与第三人链诚公司一直保持良好的联系，不存在联系不上的事实。在核对原告手机的信息时发现，被告发过银行账户的信息给原告。第三人链诚公司对原告（反诉被告）张晓帆提供的证据发表质证意见如下：对证据一、二、三、四、五、六、七、八均无异议。第三人农业银行对原告（反诉被告）张晓帆提供的证据发表质证意见如下：对上述证据由法院依法认定。被告（反诉原告）叶其盈就本案本诉提供的证据如下：证据一，房屋买卖合同，证明被告除了将涉案房屋交由第三人链诚公司代理出售外，同期还将位于阳东区的房屋交由第三人链诚公司出售，且顺利交易，并于2018年4月30日在第三人的参与下顺利办理过户手续，被告一直诚信交易，不存在找不到人或者联系不上的事实；证据二，银行流水，证明原告将150万元定金支付至被告的银行账户，说明原告明确知道被告的银行账户，有履行途径于2018年4月30日前支付购房款给被告。原告（反诉被告）张晓帆对被告（反诉原告）叶其盈提供的证据发表质证意见如下：对证据一是否存在原告不清楚，且该证据与本案无关；对证据二的真实性没有异议，但该证据不能证实被告所要证明的内容。银行流水所显示的原告汇入被告的银行账户，是原被告双方履行本案合同第一笔款项的约定，而不是本案第二笔款项的约定账户。关于第二笔款项，原被告双方没有明确约定履行方式。第三人链诚公司对被告（反诉原告）叶其盈提供的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，该房屋是我公司作为中介出售的，是经我本人及其他同事一起经办的。对证明内容有异议。当时阳东花园房屋的过户，实际上是被告在2018年4月27日主动联系我去办理的，在2018年4月27日前，被告也是一直联系不上。对证据二的真实性无异议，本案合同约定的第一笔款项是汇入该账户，但是该账户是否是属于被告在第三人农业银行处贷款的还款账户，我不清楚。当时原被告双方口头约定第二笔款项是直接汇入被告在第三人农业银行处的贷款账户。第三人农业银行对被告（反诉原告）叶其盈提供的证据发表质证意见如下：由法院依法认定。第三人链诚公司提供证据如下：不动产登记资料查询结果证明，证明我曾经帮被告出售过位于阳东县的房屋。原告（反诉被告）张晓帆对第三人链诚公司提供的证据发表质证意见如下：该证据与本案无关。被告（反诉原告）叶其盈对第三人链诚公司提供的证据发表质证意见如下：对该证据的真实性无异议，该证据证实第三人链诚公司为叶其盈出售该房屋并顺利办理过户手续。叶其盈不存在联系不上的情形，该房屋办理过户手续，是严格按照约定，在合同约定的期限内办理的，也就是说明叶其盈一直都是诚信交易。第三人农业银行对第三人链诚公司提供的证据发表质证意见如下：由法院依法认定。第三人农业银行提供的证据如下：《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》《中国农业银行业务凭证》《最高额抵押合同》《广东省房地产他项权证》和农业银行阳江江城支行出具的《证明》，证明涉案贷款已于2018年9月5日还清。原告（反诉被告）张晓帆对第三人农业银行提交的证据发表质证意见如下：对上述证据的真实性均无异议。上述证据证实，向第三人农业银行贷款的贷款人是阳江市阳东区汇洋海产品有限公司，叶其盈是以涉案房产为该笔贷款设立最高额抵押，在第三人农业银行在本案庭审前提供上述证据之前，张晓帆完全不清楚涉案房产的抵押是用于担保阳江市阳东区汇洋海产品有限公司的贷款。被告（反诉原告）叶其盈对第三人农业银行提交的证据发表质证意见如下：对上述证据无异议。第三人链诚公司对第三人农业银行提交的证据发表质证意见如下：对上述证据无异议。本院经审理认定事实如下：阳江市江城区链诚房地产经纪有限公司于2017年8月14日设立，经营范围为房地产中介代理、咨询服务。位于阳东碧××街××房地产的权利人为叶其盈，房屋建筑面积290.03平方米。阳江市阳东区汇洋海产品公司向农业银行阳江分行借款3000000元，叶其盈以该房屋于2013年9月23日在农行阳江分行设立最高额抵押（债权数额365万元，登记证明号阳东高押0300020213）。上述房屋余下贷款本金1500000元及其利息3534.38元，合共1503534.38元由阳江市阳东区汇洋海产品公司于2018年9月5日还清。经链诚公司介绍并作为经纪方，张晓帆作为买方，叶其盈作为卖方，双方于2018年2月9日签订《房屋买卖合同》及其附件，合同主要约定如下：第一条“卖方所售房屋位于阳东碧××街××号，该房屋建筑面积290.03平方米，花园面积以房产证（阳东0300044268）实际面积为准。买方对该房地产具体状况（不附任何家私电器不附租约的吉屋）充分了解并已全面检查该房屋而无异议，自愿买受该房地产。”第二条“买卖双方同意该物业总楼价为5000000元，付款方式为注销抵押按揭付款。定金：买方于2018年2月9日向卖方支付房款1500000元。《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。首付款：买方于2018年4月30日前支付第二笔房款1500000元给卖方。还款解押：卖方收到买方第二笔房款当天应向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。”第六条“1、卖方签署本合同后不卖该物业的，视为违约，卖方应双倍返还定金并还所有已收房款；买方签署本合同后悔约不买的，视为违约，卖方有权没收定金及另行出售物业。2、卖方逾期交付房产的／买方逾期支付定金、楼款的，逾期一方应提前通知并征得对方同意后方可顺延履行（不可抗力因素除外）。否则，逾期超过十天仍未能履行的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当向违约方发出解除合同通知书，违约方应向守约方支付等额于总楼价10%的违约金。如守约方同意继续履行合同，则违约方应按逾期每日总楼价万分之五向守约方支付违约金直至实际履行之日止。3、房屋在房产交易办理过户中，若卖方不卖，本合同即告中止；卖方应在悔约之日起10天之内将所收的定金和购房款全额退还给买方，另赔偿买方总楼价10%违约金；对已办理完的过户手续所产生的所有费用卖方承担。”前述合同的附件（三）约定“2、在签署本合同后，视居间服务完成。若买卖双方自行买卖该物业或另行委托其它第三方经纪机构或个人买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定或擅自取消本次交易的，买卖双方都需支付经纪公司本合同约定的全额佣金。”合同签订当日，张晓帆向叶其盈支付了购买涉讼房屋首期房款1500000元。（一）链诚公司的员工兼涉案房屋交易的经办人王倩雯在2018年发送给叶其盈（139××××****）的手机短信内容显示：1.王倩雯4月10日将买方张晓帆已备好资金可赎证过户的情况告知叶其盈并要求答复。2.王倩雯分别在4月11日、4月12日、4月14日、4月17日、4月20日、4月22日催促叶其盈答复涉案房屋的赎证问题并告知其违约的法律后果。3.王倩雯5月3日将张晓帆已备好资金，叶其盈在一周内不出面办理赎证即起诉处理的情况告知叶其盈。王倩雯分别在5月7日、5月8日、5月10日、5月12日、5月14日、5月15日就涉案房屋的赎证催促叶其盈履行，否则张晓帆将诉至法院。（二）张晓帆分别在2018年5月7日、5月10日发送给叶其盈的手机短信内容显示：要求叶其盈出面处理涉案房屋的赎证过户问题，如果叶其盈因资金方面存在困难，可与张晓帆协商处理。对王倩雯和张晓帆的以上短信，叶其盈一直未予答复。叶其盈辩称张晓帆和王倩雯两人的手机短信截图存在删减，但未提供证据证实。张晓帆在工商银行阳江江湾支行62×××56账户余额在2018年4月10日已达1504780.56元，在2018年5月1日已达1248484.95元，足以印证张晓帆在上述两个时间点通过王倩雯告知叶其盈，张晓帆有支付第二笔房款的资金能力，敦促叶其盈履行赎证义务。诉讼过程中，经张晓帆申请财产保全并提供中国太平洋财产保险股份有限公司阳江中心支公司的责任保险，本院于2018年6月22日作出（2018）粤1704民初1182号民事裁定，裁定查封叶其盈所有的位于广东省阳江市阳东区地产。涉案房屋因陈书任诉叶其盈民间借贷纠纷案于2018年10月29日被阳江市江城区人民法院轮候查封。张晓帆于2018年12月28日变更诉讼请求：一、请求判令解除原、被告2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》；二、请求判令被告双倍返还定金共200万元给原告；三、请求判令被告立即退还购房款50万元给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。本院于2019年1月21日将该《变更诉讼请求申请书》送达给叶其盈。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。链诚公司为张晓帆与叶其盈提供居间服务并促成双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为导致涉案《房屋买卖合同》解除的违约责任应如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”和第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，在不安抗辩权和先履行抗辩权均发生产生对抗时，应先审查不安抗辩权是否成立，若后履行方确实丧失履行能力，则其不能主张先履行抗辩权，亦不能以此对抗先履行方主张不安抗辩权。涉案《房屋买卖合同》约定“买方于2018年4月30日前支付第二笔房款1500000元给卖方。卖方收到买方第二笔房款当天应向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续”，根据双方对第二笔房款支付的约定，张晓帆应在2018年4月30日前支付第二笔房款，叶其盈负有收到房款的当日还清涉讼房屋剩余贷款并解除抵押登记的义务。即张晓帆应先履行付清第二期房款的义务，叶其盈才履行还清涉案房屋的贷款并涤除涉案房屋抵押权的义务。虽然张晓帆在支付了第一笔房款1500000元给叶其盈后，至今未支付第二笔房款给叶其盈，但其通过负责涉案房屋交易的经办人王倩雯告知叶其盈有对待给付的能力，即张晓帆已具备支付第二期房款的条件时，却被王倩雯告知暂无法与叶其盈取得联系。之后，王倩雯也多次短信催促叶其盈完成涉案房屋的交易，但均未得到叶其盈的答复。直至涉案房屋第二笔房款支付期限届满，叶其盈就涉案房屋能否继续交易未给予明确的答复。自张晓帆通过王倩雯向叶其盈主张支付第二笔房款时至涉案房屋被法院轮候查封前，张晓帆通过王倩雯多次催告叶其盈履行其合同义务，但叶其盈均未表示涉案《房屋买卖合同》有继续履行的可能。因此，叶其盈就涉案房屋的交易拒绝明确答复的行为足以影响其与张晓帆之间合同目的的实现，张晓帆自行中止了支付第二笔房款的行为是其在涉案合同履行中行使不安抗辩权，并不构成违约。叶其盈以张晓帆未依约支付第二笔房款拒不履行赎证过户合同主要义务的行为属于不当行使履行抗辩权。现涉案房屋因叶其盈与案外人的纠纷已被法院轮候查封，客观上已无法交付给张晓帆，涉案《房屋买卖合同》的合同目的已无法实现。张晓帆请求解除涉案《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故涉案《房屋买卖合同》应当自张晓帆向叶其盈主张解除合同之日解除，即涉案《房屋买卖合同》应当于本院2019年1月21日将变更诉讼请求申请书副本送达至叶其盈之日解除。合同解除后，叶其盈应当将已收受的购房款返还给张晓帆。张晓帆与叶其盈对涉案《房屋买卖合同》约定的“买方于2018年2月9日向卖方支付房款1500000元。《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。”和“卖方签署本合同后不卖该物业的，视为违约，卖方应双倍返还定金并还所有已收房款；买方签署本合同后悔约不买的，视为违约，卖方有权没收定金及另行出售物业。”为定金条款并无异议，均请求主张适用定金罚则。如前所述，涉案《房屋买卖合同》解除因叶其盈的不当履行行为所致，叶其盈依约应向张晓帆双倍返还已收受的定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，涉案房屋的交易定价为5000000元，张晓帆与叶其盈在涉案《房屋买卖合同》可约定的定金最高不能超过1000000元，且张晓帆、叶其盈主张已支付的1500000元房款中含1000000元定金，故张晓帆请求叶其盈按照合同约定返还定金2000000元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张晓帆与被告叶其盈2018年2月9日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月21日解除；二、限被告叶其盈在本判决发生法律效力之日起十日内返还2500000元（购房款500000元及双倍定金2000000元）给原告张晓帆；三、驳回被告叶其盈的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26800元，反诉受理费6900元，保全费5000元，合共38700元由被告叶其盈负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一九年四月一日书记员  周子琳