广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初12396号 原告：广西向南居建设投资有限公司，住所地：广西—东盟经济技术开发区武华大道168号“华天茗城”10-2-101号房。 法定代表人：何涛，执行董事。 委托诉讼代理人：韦菲，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，系该公司员工。 被告：北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区竹溪大道**和美家园。 负责人：于庆新。 委托诉讼代理人：李春梅，系该公司员工。 被告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地：北京市平谷区夏各庄镇公司院内。 法定代表人：于庆新。 二被告共同委托诉讼代理人：韦慧萍，系北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司员工。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年10月19日 开庭时间：2018年12月27日 当事人到庭情况： 原告方：原告诉讼代理人韦菲、廖婷婷到庭。 被告方：被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司诉讼代理人李春梅到庭；两被告共同诉讼代理人韦慧萍到庭。 原告诉请要点 1、判令确认原告与被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司于2016年12月1日签订的《华天茗城前期物业服务委托合同》于2018年5月28日已经解除； 2、判令被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司于合同解除后十日内退出南宁市武鸣区华天茗城小区的物业管理，并向原告给付水电周转金515000元（住宅500元/户，商铺平均2000元/间），撤离涉案小区物业用房，移交与物业管理有关的全部相关资料； 3、判令被告北京市均豪物业管理股份有限公司对被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司的上述债务承担连带责任。 4、判令本案诉讼费由两被告承担。 被告答辩要点 两被告共同答辩称：原告不是本案适格主体。双方签订的合同到期后，被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司一直持续为小区服务至今，已与小区业主形成事实上的物业服务关系，涉案小区目前尚未成立业主委员会，关于解聘物业公司的决定应由小区全体业主通过业主大会的行使作出决议，而不应由原告来起诉，故原告不具备本案的主体资格。对于水电周转金，应当退回业主。相关的物业资料，应由业委会选聘新的物业公司进行交接。 事实认定 原告广西向南居建设投资有限公司是华天茗城小区的房屋建设单位。2012年8月31日，原告与被告北京市均豪物业管理股份有限公司签订一份《前期物业服务委托合同》，约定原告委托北京市均豪物业管理股份有限公司对华天茗城小区进行物业管理服务，服务期限为3年。 2016年12月1日，原告与被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司（下称均豪物业南宁分公司）签订一份《华天茗城前期物业服务委托合同》，约定原告委托均豪物业南宁分公司对华天茗城小区进行物业管理服务，服务期限为一年，即自2016年10月31日起至2017年10月31日止。合同履行期间，部分业主对均豪物业南宁分公司的服务表示不满意，原告与均豪物业南宁分公司亦曾就小区物业管理存在的问题及整改情况进行过书面协商。2017年3月14日，部分业主联名提出小区物业管理存在的问题并要求均豪物业南宁分公司整改。 合同到期后，被告均豪物业南宁分公司继续在华天茗城小区开展物业服务工作，双方未再签订书面合同。2018年5月28日，原告向均豪物业南宁分公司发出一份《通知书》，内容为“……2018年6月5日起我司将委派新的物业管理公司接管该项目，请贵司做好与新物业交接工作，并于这段时间依照合同约定继续做好物业服务工作。”被告均豪物业南宁分公司回函称不认可原告的要求，但其未向法院提起诉讼，亦未向仲裁机构提出仲裁申请。2018年9月17日，原告向均豪物业南宁分公司发出《关于办理华天茗城项目交接事宜的函》，要求均豪物业南宁分公司于2018年9月25日前将物业用房及下列资料移交完毕：1、单体房屋建筑图纸；2、单体房屋结构图纸；3、单体房屋水施图纸；4、单体房屋电施图纸；5、单体房屋暖通图纸；6、室外综合管网图；7、项目建设资料；8、项目开发批准报告；9、建筑红线图；10、建设用地规划许可证；11、建设工程施工许可证；12、建设工程规划许可证；13、规划总平面图；14、申请门牌审批表；15、白蚁防治合同书；16、供水协议书、供电协议书；17、供气协议书；18、有线电视合同；19、通信设施合同；20、公共设施、设备清单；21、单体房屋建设工程竣工验收备案表；22、单体房屋建设工程施工质量验收资料；23、单体房屋设施、设备清单；24、单体房屋设施、设备随机资料；25、消防工程合同复印件/质保书；26、消防工程竣工图纸；27、消防工程设施、设备随机资料；28、消防工程建设消防验收合格证；29、消防工程设施、设备清单；30、消防工程移交清单；31、消防工程维保单位名称、联系人及电话、维保记录；32、智能化工程合同复印件/质保书；33、智能化工程竣工图纸；34、智能化工程设施、设备随机资料；35、智能化工程竣工验收证明；36、智能化工程设施、设备清单；37、智能化工程移交清单；38、智能化工程维保单位名称、联系人及电话、维保记录；39、电梯工程合同复印件/质保书；40、电梯工程竣工图纸；41、电梯工程设施、设备随机资料；42、电梯工程设施、设备清单；43、电梯工程移交清单；44、电梯工程维保单位名称、联系人及电话、维保记录；45、配电房合同复印件/质保书；46、配电房竣工图纸；47、配电房设施、设备随机资料；48、配电房设施、设备清单；49、配电房试验记录、试运转记录；50、配电房竣工验收证明；51、配电房移交清单；52、雨污水工程合同复印件/质保书；53、雨污水工程竣工图纸；54、雨污水设施、设备随机资料；55、雨污水设施、设备清单；56、雨污水工程竣工验收证明；57、雨污水工程移交清单；58、园林绿化合同复印件/质保书；59、园林绿化竣工图纸；60、园林绿化苗木清单；61、园林绿化竣工验收证明；62、园林绿化移交清单；63、单元门合同复印件/质保书；64、单元门设施、设备随机资料；65、单元门设施、设备清单；66、单元门竣工验收证明；67、单元门移交清单；68、单元门维保单位名称、联系人及电话、维保记录；69、公共照明系统合同复印件/质保书；70、公共照明系统竣工图纸；71、公共照明系统设施、设备随机资料；72、公共照明系统设施、设备清单；73、公共照明系统竣工验收证明；74、公共照明系统移交清单；75、道路合同复印件/质保书；76、道路竣工图纸；77、道路竣工验收证明；78、道路移交清单；79、围墙合同复印件/质保书；80、围墙竣工图纸；81、围墙竣工验收证明；82、围墙移交清单；83、景观、休闲娱乐设施合同复印件/质保书；84、景观、休闲娱乐设施竣工图纸；85、景观、休闲娱乐设施设施、设备清单；86、景观、休闲娱乐设施竣工验收证明；87、景观、休闲娱乐设施移交清单；88、前期物业日常运行资料；89、业主台账（姓名、房号、面积、联系电话）；90、业主房屋租赁情况（含商业用房）；91、业主室内装修登记情况（含申请表、装修安全协议、装修垃圾清运费的收缴情况）；92、业主办理房屋交付时的资料（含验收表、质量问题整改）；93、物业服务费收缴台账（含收缴期限、金额）；94、停车服务费收缴台账（含收缴期限、金额，停车位位置）；95、公共能耗分摊台账（含分摊方式、收缴的截止期及金额）；96、多种经营台账及合同（电梯广告、铺面经营合同、门面租赁合同）。 另查明，至法庭辩论终结时止，华天茗城小区未召开过业主大会，未能选举产生业主委员会。 判决理由 一、关于涉案的物业服务合同是否解除的问题。根据我国相关法律规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为华天茗城小区的建设单位，与被告均豪物业南宁分公司签订《华天茗城前期物业服务委托合同》，委托均豪物业南宁分公司对小区进行物业服务，符合法律规定。上述合同到期后，双方仍按《华天茗城前期物业服务委托合同》履行，故原告与被告均豪物业南宁分公司的委托合同关系事实存在。依照《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业的决定，应由业主大会决定。但实践中，并非每个住宅小区都能够及时召开业主大会对物业管理的有关事项作出决定。从有利于小区管理的角度出发，在业主大会召开前，由房屋建设单位在尊重业主意见的基础上行使委托权，作出选聘或解聘物业服务企业的决定，更符合实践需要。本案原告提交的证据，足以证实被告均豪物业南宁分公司提供的物业服务有不到位之处，已引起业主不满，故原告提出解聘该公司，未悖法律法规，亦符合情理。被告均豪物业南宁分公司作出的《关于的回复》中记载了原告于2018年5月28日向其发出《通知书》，亦记载了该《通知书》提出2018年6月5日起原告将委派新的物业管理公司接管该项目，证明被告均豪物业南宁分公司已于2018年5月28日接到原告解除合同的通知，但该公司在接到通知后，未向法院或仲裁机构提出效力确认，故原告向被告均豪物业南宁分公司发出合同解除通知的行为有效。原告请求确认双方于2016年12月1日签订的《华天茗城前期物业服务委托合同》已于2018年5月28日解除，本院予以支持。合同解除后，被告均豪物业南宁分公司应将物业用房和与物业管理有关的全部资料移交给原告。 二、关于水电周转金。小区业主交纳水电周转金的目的，是为了维护小区管理，故水电周转金的交纳、收取和使用，都与物业服务相关。被告均豪物业南宁分公司与原告的合同关系解除后，已无依据继续持有小区业主的水电周转金。该部分资金应交由原告代管，并待新的物业公司合法进驻小区后，及时移交给新的物业公司。关于水电周转金的数额，原告主张为515000元，但仅提供了部分业主的交纳收据，不足以证实其主张的数额。被告均豪物业南宁分公司主张其仅收取了432500元，本院对被告主张的数额予以采信。综上，被告均豪物业南宁分公司应将华天茗城小区业主的水电周转金432500元交由原告代管。 三、根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，被告均豪物业南宁分公司是被告北京市均豪物业管理股份有限公司的分支机构，均豪物业南宁分公司应以其管理的财产对外承担民事责任，不足部分，由北京市均豪物业管理股份有限公司承担。 判决结果 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第四百一十条、《物业管理条例》第十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、确认原告广西向南居建设投资有限公司与被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司于2016年12月1日签订的《华天茗城前期物业服务委托合同》于2018年5月28日解除； 二、被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司将华天茗城小区的物业用房移交给原告广西向南居建设投资有限公司； 三、被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司将华天茗城小区的物业管理资料移交给原告广西向南居建设投资有限公司，具体为：1、单体房屋建筑图纸；2、单体房屋结构图纸；3、单体房屋水施图纸；4、单体房屋电施图纸；5、单体房屋暖通图纸；6、室外综合管网图；7、项目建设资料；8、项目开发批准报告；9、建筑红线图；10、建设用地规划许可证；11、建设工程施工许可证；12、建设工程规划许可证；13、规划总平面图；14、申请门牌审批表；15、白蚁防治合同书；16、供水协议书、供电协议书；17、供气协议书；18、有线电视合同；19、通信设施合同；20、公共设施、设备清单；21、单体房屋建设工程竣工验收备案表；22、单体房屋建设工程施工质量验收资料；23、单体房屋设施、设备清单；24、单体房屋设施、设备随机资料；25、消防工程合同复印件/质保书；26、消防工程竣工图纸；27、消防工程设施、设备随机资料；28、消防工程建设消防验收合格证；29、消防工程设施、设备清单；30、消防工程移交清单；31、消防工程维保单位名称、联系人及电话、维保记录；32、智能化工程合同复印件/质保书；33、智能化工程竣工图纸；34、智能化工程设施、设备随机资料；35、智能化工程竣工验收证明；36、智能化工程设施、设备清单；37、智能化工程移交清单；38、智能化工程维保单位名称、联系人及电话、维保记录；39、电梯工程合同复印件/质保书；40、电梯工程竣工图纸；41、电梯工程设施、设备随机资料；42、电梯工程设施、设备清单；43、电梯工程移交清单；44、电梯工程维保单位名称、联系人及电话、维保记录；45、配电房合同复印件/质保书；46、配电房竣工图纸；47、配电房设施、设备随机资料；48、配电房设施、设备清单；49、配电房试验记录、试运转记录；50、配电房竣工验收证明；51、配电房移交清单；52、雨污水工程合同复印件/质保书；53、雨污水工程竣工图纸；54、雨污水设施、设备随机资料；55、雨污水设施、设备清单；56、雨污水工程竣工验收证明；57、雨污水工程移交清单；58、园林绿化合同复印件/质保书；59、园林绿化竣工图纸；60、园林绿化苗木清单；61、园林绿化竣工验收证明；62、园林绿化移交清单；63、单元门合同复印件/质保书；64、单元门设施、设备随机资料；65、单元门设施、设备清单；66、单元门竣工验收证明；67、单元门移交清单；68、单元门维保单位名称、联系人及电话、维保记录；69、公共照明系统合同复印件/质保书；70、公共照明系统竣工图纸；71、公共照明系统设施、设备随机资料；72、公共照明系统设施、设备清单；73、公共照明系统竣工验收证明；74、公共照明系统移交清单；75、道路合同复印件/质保书；76、道路竣工图纸；77、道路竣工验收证明；78、道路移交清单；79、围墙合同复印件/质保书；80、围墙竣工图纸；81、围墙竣工验收证明；82、围墙移交清单；83、景观、休闲娱乐设施合同复印件/质保书；84、景观、休闲娱乐设施竣工图纸；85、景观、休闲娱乐设施设施、设备清单；86、景观、休闲娱乐设施竣工验收证明；87、景观、休闲娱乐设施移交清单；88、前期物业日常运行资料；89、业主台账（姓名、房号、面积、联系电话）；90、业主房屋租赁情况（含商业用房）；91、业主室内装修登记情况（含申请表、装修安全协议、装修垃圾清运费的收缴情况）；92、业主办理房屋交付时的资料（含验收表、质量问题整改）；93、物业服务费收缴台账（含收缴期限、金额）；94、停车服务费收缴台账（含收缴期限、金额，停车位位置）；95、公共能耗分摊台账（含分摊方式、收缴的截止期及金额）；96、多种经营台账及合同（电梯广告、铺面经营合同、门面租赁合同）； 四、被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司应将华天茗城小区业主的水电周转金432500元交接给原告广西向南居建设投资有限公司； 五、被告北京市均豪物业管理股份有限公司应对上述判决第四项中被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司应承担的责任承担补充责任。 案件受理费9150元，由被告北京市均豪物业管理股份有限公司南宁分公司、被告北京市均豪物业管理股份有限公司共同负担8000元，由原告负担1150元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈华婕 人民陪审员  马海珍 人民陪审员  康海桥 二〇一九年四月十二日 书 记 员  覃景莲 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 最高人民法院 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。