陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0728民初214号 原告（反诉被告）李小松，男，汉族，1976年12月18日出生，初中文化，农民，住陕西省镇巴县泾洋街道办事处南关社区新街67号。 被告（反诉原告）魏小平，男，汉族，1982年6月9日出生，本科文化，个体工商户，住陕西省镇巴县泾洋街道办事处河西社区河滨路怡兴广场旁自建房。 委托代理人魏运金，男，汉族，1957年5月13日出生，初中文化，户籍所在地陕西省镇巴县大池镇茶园村人，现住镇巴县泾洋街道办事处新街柳树河坝，系魏小平之父，委托权限为特别授权。 原告李小松与被告魏小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李小松、被告魏小平委托代理人魏运金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李小松向本院提出诉讼请求：请法院判令被告魏小平给付房屋租金9000元。事实及理由：2016年2月29日被告与原告李小松、李绪国、丁利容三家自愿签订《门面租赁合同》三家门面共6间，三家各二间的面积约300平方米，合同面积约定并以现状为准，合同履行期间魏小平将第一年、第二年的房租付清，2019年1月3日魏小平的雇员肖鑫通知原告说受魏小平的委托终止《门面租赁合同》，原告多次给魏小平打电话打不通，不得不向110报案称肖鑫涉嫌欺诈，镇巴110报警中心接案后到现场找到肖鑫询问有无授权委托书，肖鑫称：“我说了不作数”。2019年1月28日原告在被告魏小平的住所地张贴《催收房屋租金告知书》，并将《催收房屋租金告知书》用手机微信照片发给了魏小平。魏小平回复：“强烈要求解除合同、退换超付租金”。原告回复：“你说了不算”。被告魏小平从2018年2月14日后陆续付给原告第三年房租31000元（包括原告赊被告三辆摩托车14900元），至今被告欠原告第三年房租费9000元。原告认为，合同一经签订受法律保护，解除合同需经双方同意，为此，请法院判决被告给付下欠第三年房租9000元。 被告魏小平答辩及反诉称，2016年2月29日被答辩人谎称门面房面积为300平方左右，引诱答辩人签订合同，2019年1月1日答辩人安排肖鑫在租赁房屋内按照300平方米左右的面积增加商品的摆放，但是，怎样调整都无法完成，经过多次测量发现面积与合同约定严重不符，反复测量只有180平方米左右，答辩人认为合同内容与事实严重不符，存在欺骗，2019年1月3日答辩人书面委托肖鑫通知被答辩人终止租赁合同，如被答辩人诉状所述，被答辩人已经收到终止租赁合同的通知。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定，本案被答辩人（也就是租赁合同出租方）以欺诈手段订立合同判令合同无效，本案中房屋租赁合同载明面积与实际面积悬殊巨大，相差40%，出租方三人以300平方米面积给承租方，致使本合同在2019年1月1日无法实现正常使用目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，应判令合同无效；2、2019年1月3日本案被答辩人李小松一条横幅“一、二楼出租”悬挂于本案所涉合同房屋正上方，示意终止合同并转租第三人。1月17日该条幅依然悬挂，1月25日店面和门头已经撤空，2月1日本案第三人丁利容收回房屋，本案被答辩人和另外第三人李绪国拖延时间、拒不配合，给答辩人造成损失；3、鉴于2019年2月1日，该租赁合同第三人丁利容主张权利，收回租赁房屋中间两间，至此，该租赁房屋已经无法按照合同约定用途使用，该租赁合同已经无法正常履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用的，承租人可以不支付租金。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。同时答辩人认为合同内容与事实严重不符，存在欺骗，故反诉，反诉请求：1、判令被反诉人返还2019年2月1日至2020年2月1日期间房屋租赁费32000元；2、判令被反诉人赔偿合同面积不足部分损失合计30680元，合计62680元；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。 原告李小松针对被告魏小平反诉辩称，一、该房屋租赁合同纠纷一案，答辩人认为2016年2月29日前，反诉人魏小平多次与李谋辉、杨海峰（魏小平的老表）一起找到答辩人说：“到期后把赵雍撵走，租给魏小平，魏小平这个人不错，要支持魏小平的生意”。答辩人在一楼门面租赁还没到期的情况下，（2017年2月2日到期）反诉人魏小平于2016年2月29日与答辩人李小松及李绪国、丁利容三家自愿签订了《门面租赁合同》，合同第一条、第二条三家门面共计6间，三家各二间，面积约300平方米。合同面积约定并以现状为准，三家各自面积：1、李小松90.82平方米；2、丁利容102.77平方米；3、李绪国90.47平方米三家合计面积284.06平方米。《门面租赁合同》第六条，靠南门面房室内开通一条人行过道（宽度为75公分）费用由乙方出。反诉人魏小平说：“合同内容与事实严重不符，存在欺骗。”不是事实，因答辩人在与魏小平谈合同时明确告知房屋面积是280平方米，门前可使用的人行道200平方米，魏小平写合同时约300平方米，说因门前人行道是无偿使用的。 反诉人魏小平谎称：“2019年1月3日书面委托肖鑫通知被答辩人终止租赁合同，如被答辩人诉状所述，被答辩人已经收到终止租赁合同的通知”不是事实。2019年1月3日—1月8日答辩人多次给反诉人打电话打不通，不得不向110报警称魏小平与肖鑫合谋涉嫌欺诈，镇巴110报警中心接案后到现场找到肖鑫询问有无授权委托书，肖鑫称：“没有，我说了不作数”。答辩人认为反诉人说的是虚假事实，与事实不符，是恶意欺骗法院，藐视法律。 三、反诉人魏小平谎称：“2019年1月3日本案被答辩人李小松将一条横幅“一、二楼出租”悬挂于本案所涉合同房屋正上方，示意终止合同并蓄意转租案外第三人”。答辩人认为反诉人所说事情是虚假事实，与事实不符。横幅是《门面租赁合同》里的出租人之一丁利容代表她的出租权利悬挂此横幅，横幅的电话联系人也是丁利容，与答辩人没有任何关联，答辩人按照《门面租赁合同》只能代表自己，没有权利代表她人，在收取房屋租金方面，答辩人只能收取属于自己的那份租金，没有权利去干涉别人事务。 综上所述，答辩人认为：1、三家出租人房屋面积属实，数据清楚，产权合法，没有欺骗、引诱反诉人，是反诉人多次托朋友亲戚找到三家出租人要承租答辩人门面房，在出租给反诉人之前，一直是赵雍在经营摩托车，是反诉人托答辩人的亲朋好友强行把赵雍撵走，答辩人的门面房赵雍一直要续租，反诉人和赵雍为了争夺答辩人的门面房还发生了冲突。2、答辩人认为，合同一经签订受法律保护，解除合同需经双方同意，为此，请法院判决反诉人给付下欠第三年房租，驳回反诉人的诉讼请求。 原告李小松为支持其诉讼请求，除本人陈述外，还向法院提交以下证据：1、李小松身份证复印件一份，证明身份信息；2、2016年2月29日出租人李小松、李绪国、丁利容三人共同与承租人魏小平签订的《门面租赁合同》租赁期限为5年（2017.2.1—2022.2.1日止），第一年付款时间2016年8月30日付款110000元；第二年付款时间2018年2月1日付款120000元；后三年一次性付款360000元时间为2019年2月1日。证明与被告魏小平签订的房屋租赁合同合法有效并实际履行二年，应当继续执行；3、李小松、侯晓菊房产证1-2层建筑面积181.64平方米，李小军、丁利容房产证总面积7层，建筑面积308.29平方米，李绪国、周芝霞房产证1-2层，建筑面积约180.93平方米，证明三家门面房分别为李小松90.82平方米、李绪国90.47平方米、丁利容102.77平方米，三家合计面积284.06平方米；4、2012年1月2日李小松、李绪国、王长菊与赵雍签订的房屋租赁合同，证明租用期限未满时魏小平主动要承租；5、2017年3月7日镇巴县公安局治安调解协议书复印件一份，证明当事人魏小平、赵雍、李小松为租赁房屋门面发生的纠纷；6、被告魏小平手机微信截图回复、原告微信告知记录复印件一份，证明告知魏小平2019年2月1日应缴齐第三年租金，逾期不缴你将承担违约责任；7、2019年1月8日接警情况登记表一份，证明李小松与魏小平员工肖鑫与因房屋租赁发生纠纷；8、门面房屋的“一、二楼”横幅的照片，证明与原告无关。 经质证，被告对原告提供的证据身份信息、房屋租赁合同、房产证均没有异议，对其他证据不清楚。 经法院审查认证认为，对原告提供证据真实性、合法性、目的性，予以采信。 被告魏小平为辩解和支持其诉讼请求，除本人陈述外，还向法院提交以下证据：1、魏小平、魏运金身份证复印件各一份，证明被告及代理人身份信息；2、《门面租赁合同》2016年2月29日出租人李小松、李绪国、丁利容三人共同与承租人魏小平签订的《门面租赁合同》租赁期限为5年，但实际面积与签订的面积相差大；3、5张李小松门面租赁费收款76700元，证明付清2019年2月1日以前房屋租金；4、5张李小松门面租赁费收款，证明付清2019年2月1日之后多付房屋租金28700元。 经质证，原告对被告提供的身份证、租赁合同、收款收据无异议，但对租赁合同证明目的有异议，认为合同面积约定并以现状为准，实际履行了二年，以面积不够为由解除合同不能成立。经法院审查认证认为，双方无争议的证据予以采信，对《门面租赁合同》证明目的性不予采信。 根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定的案件事实如下： 经审理查明，2012年1月2日李小松、李绪国、王长菊与赵雍签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为5年（2012年1月2日—2017年2日2日止）。2016年2月29日李小松、李绪国、丁利容三家作为甲方将出租给赵雍的房屋与作为乙方魏小平签订了《门面租赁合同》（李小松、李绪国、丁利容三家门面房室内无壁墙），合同约定:“第一条甲方保证向乙方出租门面房系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该门面房全貌，并以现状为准。第二条出租门面房位于林产品公司对面6间，门面房面积约300平方米。第三条门面房租赁期限为五年：自2017年2月1日（阳历）至2022年2月1日止。第四条付款方式：分三次付清。第一年付款（时间为2016年8月30日）付款110000元；第二年付款时间2018年2月1日付款120000元（时间为2018年2月1日）；后三年一次性付款360000元（时间为2019年2月1日）……。第六条靠南门面房室内开通一条人行过道（宽度为75公分）费用由乙方出……”。合同签订当日被告魏小平向原告李小松支付门面租赁费30000元，支付李绪国门面租赁费10000元，次日支付丁利容租赁费10000元。同年9月7日被告魏小平再次支付原告李小松门面租赁费6700元。之后被告魏小平分三次付清原告李小松2019年2月1日之前房屋租金。2018年2月11日被告魏小平向原告李小松支付2019年—2020年门面租赁费5800元，同月14日再次支付门面租赁费4000元，2018年3月6日支付租赁费5800元；同年3月30日分二次支付租赁费2000元和11100元。5笔款项合计支付2019年２月１日—2020年2月1日房租费28700元。2019年1月3日被告魏小平的雇员肖鑫通知原告说受魏小平的委托终止《门面租赁合同》，未达成一致，2019年1月28日原告在被告魏小平的住所地张贴《催收房屋租金告知书》，并将《催收房屋租金告知书》用手机微信照片发给了魏小平。魏小平回复：“强烈要求解除合同、退换超付租金”。之后双方未达成一致意见，原告李小松起诉，要求被告魏小平继续履行合同，支付下欠的房屋租金。被告魏小平认为2016年2月29日签订门面房合同谎称面积为300平方米，引诱答辩人签订合同，应判令租赁合同无效，并反诉要求判令被反诉人李小松返还多付的租赁费32000元，赔偿房屋租赁损失30680元，合计62680元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，李小松、李绪国、丁利容与赵雍于2012年1月2日签订为期5年的《房屋租赁合同》，在合同尚未届满前，原告李小松又同其他二人共同将同一房屋与被告魏小平签订为期5年的《门面租赁合同》，约定2016年8月30日付款11000元，但魏小平在2016年2月29日分别支付李小松、李绪国房屋租赁费30000元和10000元，次日又向丁利容支付房屋租赁费10000元，在双方约定支付房屋时间未到期就提前支付，说明被告魏小平是一定要承租，是经过深思熟虑，故双方所签订的合同是双方真实意思表示，也不违反法律法规规定，应当认定该合同合法有效。合同在履行中，被告魏小平支付了两年房屋租赁费，第三年又支付了28700元，在应当支付清第三年房屋租金时，提出承租房屋面积不够，存在欺骗，然双方签订的《门面租赁合同》约定：“……乙方确保了解该门面房全貌，并以现状为准……门面房面积约300平方米……”。被告魏小平在事先签订合同、提前支付房租，合同履行二年后才提出存在欺骗与事实不符，当事人行使变更、撤销的权利，也应当在一年之内提出，故被告魏小平以门面房面积不够，存在欺骗为由提出解除合同的理由不成立，其辩称和反诉请求不能支持。被告魏小平提出原告一人无权起诉，应当共同行使权利，但合同在履行中，被告魏小平支付的租金是分别单独支付，原告的产权证也是独立的，当事人有独立行使起诉的权利。现原告李小松要求继续履行合同，支付清第三年租金。被告魏小平表示不再承租，要求解除合同，双方产生矛盾。对是否解除合同的问题，因被告魏小平事先通过多种渠道，对原告表示不再承租，要求解除合同，但未达成一致。目前被告魏小平也未实际经营，作为共同出租人丁利容表示不参与诉讼，丁利容的房屋在李小松、李绪国的房屋中间，使得出租房屋不能联片，客观上也造成无法继续履行合同，加之双方当事人关系僵化，继续履行合同，不利于问题的解决，可能造成更大的矛盾，合同已无法继续履行的可能，为了解决当事人实际争议、实际存在的问题，应当支持被告提出解除合同的主张，本案争议的焦点是合同解除后原、被告是否存在违约，谁违约？房屋租赁期限为5年实际已履行2年，现合同不履行是被告魏小平首先提出，在未达成一致情况下拒不付清房屋租金。未解除合同时，对双方均有约束力，被告魏小平未提起诉讼或仲裁等主张权利，采取拒付租金、消极等待，原告起诉后才答辩和反诉，但其理由又不能成立，故应当认定被告魏小平存在违约。但双方未约定违约损失责任。按照违约金的一般原则：“有约定以约定，无约定以实际损失计算。”本案是房屋租赁，解除合同的应当给一定合理期限给出租人，让出租人重新安排。合理期限的租金就是违约金，结合本案可确定为3个月。被告从2019年2月2日起未支付租金，现实际已占有3个月，应支付3个月的房屋租金，故被告应当支付6个月房屋租金和违约金即（40000元÷12个月×6个月=20000元），据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告李小松与被告魏小平于2016年2月29日签订的《门面租赁合同》中房屋产权属于李小松的部分，限本判决生效后10日内被告魏小平将租赁房屋交付给原告李小松； 二、被告魏小平支付原告李小松房屋租金及违约金20000元； 三、原告李小松退还被告魏小平支付的第三年房屋租金28700元； 二、三项相抵后，原告李小松退还被告魏小平多支付房屋租金8700元，限本判决生效后10日内一次性付清； 四、驳回被告（反诉原告）魏小平的其余反诉请求； 五、驳回原告李小松的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，反诉受理费1367元，合计1417元，由被告（反诉原告）魏小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 长  钟世强 人民陪审员  赵世芬 人民陪审员  王卫平 二〇一九年四月十六日 书 记 员  杨 磊