四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初1800号 原告：凉山州映山红教育咨询服务有限责任公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：廖家源，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄玉成，四川箭星律师事务所律师。 被告：徐亮，男，1973年1月10日出生，汉族，住四川省西昌市。 被告：朱兴如，男，1973年2月11日出生，汉族，住四川省西昌市。 被告：凉山州金泰投资开发有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：杨志亮，该公司总经理。 原告凉山州映山红教育咨询服务有限责任公司（以下简称为映山红公司）诉被告徐亮、朱兴如、凉山州金泰投资开发有限公司（以下简称为金泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告映山红公司的法定代表人廖家源及其委托诉讼代理人黄玉成，被告徐亮、朱兴如，被告金泰公司的法定代表人杨志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告映山红公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《租房合同》；2.判令被告隐瞒事实真相构成欺诈；3.判令被告向原告返还保证金、房租预付款及损失赔偿款计人民币玖拾陆万玖仟贰佰叁拾柒元正（￥969237元）；4.判令被告向原告支付因本案所产生的律师代理费计人民币叁万正（￥30000元）；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月起，原告与凉山新华文轩教育科技有限公司（以下简称为新华文轩公司）、成都市鼎登教育咨询有限责任公司（以下简称为鼎登公司）达成合作意向，在西昌市开办幼儿园。2018年8月—2018年10月，原告根据被告金泰公司公示的招租电话联系该公司法定代表人杨志亮，双方针对租赁房屋事宜进行谈判。在基本谈妥后，杨志亮让原告与被告徐亮、朱兴如签订合同，本案实际出租人是被告金泰公司。2018年10月31日，原告与被告徐亮、朱兴如签订了房屋租赁合同，被告金泰公司为担保人。原告根据合同约定支付了100000元保证金并预付了500000元租金。签订合同后，原告并未拿到房屋钥匙，该房屋至今被控制在被告手中。原告在推进幼儿园筹办工作的过程中发现被告存在虚拟事实、虚假承诺等欺诈行为，可能导致合同不能执行：1.被告承诺的一部分室外场地是消防通道，导致原告不能违法进行使用，另外的四百平方米的室外幼儿活动场所的土地使用权不是被告享有的，被告承诺的二层临时建筑物属于违规建筑根本不可能办到；2.被告承诺的消防验收合格手续至今未能办理。因被告没有完成其承诺的工作，原告怀疑被告是否有实际履行合同的能力，原告自觉或不自觉的行使了不安抗辩权，原告因此未续交租金。案涉租赁合同前置条件是原告租房以开办幼儿园，被告必须向原告提供幼儿室外活动的安全场地，合同中的室内场地和室外场地是不可分的。案涉租赁合同面积的特殊性在于合同面积分为室内面积（计价面积）和室外面积（不计价面积），室外面积是合同的重要组成部分。原告签订合同的真实意思是为了实际履行，在其期间花费了大量人力、物力、财力。因被告存在欺诈行为，其应赔偿原告的所有经济损失。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告徐亮、朱兴如、金泰公司共同辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费及代理费由原告承担。原告在签订合同前多次探访房屋现状，其是对房屋真实情况进行充分了解后经双方多次协商才签订的房屋租赁合同，被告不存在任何隐瞒。中途原告因办理教育机构的特殊性而要求对合同条款作了多处修改，针对活动场地及消防事宜也进行了特别约定。案涉租赁房屋是被告金泰公司的，租赁合同涉及的400平方米的临时搭建房屋的土地的所有权是生产队的，但是归被告金泰公司使用。被告金泰公司将该房屋的使用权转让给被告徐亮、朱兴如，因原告不认识该二人，故要求被告金泰公司进行担保。原告要求解除合同无任何正当理由：1.双方争议的房屋面积问题，被告已告知原告在原告交纳房租尾款时，双方聘请有资质的测量公司进行测绘为准，多退少补。2.根据合同约定，原告最迟应在2019年1月1日前支付房租1521496元，但原告只于签订合同当日支付500000元，剩余租金至今未付。被告在签订合同后多次催促原告进场移交以进行装修和提供消防设计图，均未果。因原告未将设计图交给被告，导致被告不能办理消防手续，其责任不在被告。3.合同明确约定耳房在原告开业前10日内完工，因原告一直未进场动工装修，被告不敢出资建设。4.关于房屋主体建筑消防通道提供给原告使用的问题，被告已将整幢大楼背后的约1000平方米空坝拆除腾出，该空坝至今空置。5.原告至今未支付剩余房租，经被告多次催要，原告要求签订补充合同，被告认为原告应严格履行合同义务尽快交清租金，而不是因资金问题找借口拖延。6.2019年2月3日，原告仍未支付房租和进场装修，房屋已空置三个多月，被告为减少损失以短信方式要求终止合同，但原告不同意并告知将尽快凑齐资金交清房租和进场装修。因此，被告只能继续履行合同，催促原告尽快付清房租和逾期滞纳金。被告一直严格履行合同义务，但原告未按合同约定支付租金，也未及时进场装修，导致房屋空置至今。此外，原告因自身部分股东问题不能出资，其无资金进行后续装修工程，从而捏造事实找借口要求终止合同，违法了诚实信用原则和相关法律，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、报纸（《招标公告》），《招标会议纪要》、《筹备工作会议纪要》、《会议纪要》、《股东会决议》、《企业名称预先核准通知书》、《园长老师等招聘公告》、《招聘报名登记表》能相互印证，形成了较完整的证据链，本院对上述证据的真实性均予以确认；2.原告提交的《设计合同》、收据、鼎登公司《营业执照》、幼儿园平面图、厨房布置示意图，该《设计合同》系鼎登公司与成都蒙卡迪文化传播有限公司签订，且原告亦未提交正规发票以佐证该设计费实际发生，上述证据真实性、合法性、关联性存疑，不能达到原告的证明目的，本院对其均不予采信；3.原告提交的《房屋租赁合同》、房东收条、转账凭证，三被告对其均无异议，本院对其均予以采信；4.原告提交的《会议记录》缺少全部参会人员的签字或盖章，不能达到原告的证明目的，本院对其不予采信；5.原告提交的《租房补充协议》系原告单方制作，被告并未签字确认，不具备证据效力，本院对其不予采信；6.原告提交的房屋分层平面图、解除通知、回复，三被告对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认；7.原告提交的《解除中标结果备忘录》，在三被告未承认该损失的情况下，原告未能提交其他合法、有效的证据予以佐证，本院对其不予采信；8.原告提交的《筹备工作支出统计表》、支出凭证，该统计表系原告单方制作，且支付凭证亦无正规发票予以佐证，本院对其均不予采信；9.原告提交的委托代理合同、付款凭证，本院对其真实性均予以确认；10.被告金泰公司提交的《房屋租赁合同》与原告提交的《房屋租赁合同》一致，本院对其予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月20日，新华文轩公司召开股东会，决议与原告映山红公司共同投资设立凉山新华文轩教育投资股份有限公司（以下简称为新华文轩投资公司），并由新华文轩投资公司投资开办新华文轩实验幼儿园。2018年10月22日，原告、新华文轩公司、鼎登公司召开州一幼文轩幼儿园筹备工作协调会，成立州一幼文轩幼儿园筹备工作领导小组，并讨论通过了消防工程的建设工作：“为尽可能的降低投资风险，尽快完成消防工程，经三方讨论决定，按以下两种方式与房东谈判。1、消防工程完全由房东修建。如因消防工程不能及时完善所造成的损失要求房东负完全责任并体现在租房合同中。2、消防工程完全由州一幼文轩幼儿园建设。除本园以外房屋的消防工程所产生的费用在租金里扣除。”。2018年10月31日，被告徐亮、朱兴如作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，其中约定：1.房屋物业名称为西昌市西郊乡张家屯村一组综合楼，地址在西昌市航宇中路，房屋面积为3513.11平方米（一楼287.17平方米，二楼1842.81平方米，三楼1454.87平方米，具体面积以实测面积为准）。2.租期为十七年，租金分段收取、按年支付，第一个五年期（2018年11月1日—2023年11月1日）的每年租金为1521496元，乙方在合同签订后预先交纳500000元租金，余下租金在2019年1月1日前付清，以后租金每年提前一个月前付清下一年度的租金。3.乙方在签订合同后必须向甲方交纳保证金100000元。4.合同签订后，甲方在东侧搭建临时房屋并在乙方开业前10日内完工，临时搭建房屋不超过两层，须确保乙方有400平方米左右的空坝活动场所。临时建房搭建的合法性由甲方负责，若因不合法被相关部分处理，一切责任由甲方承担。5.房屋主体建筑消防通道提供给乙方使用，但乙方须满足消防规范需求。6.该房屋尚未通过消防审核验收，双方就消防问题达成以下约定，消防工程由甲方指定的人员或公司承接办理，单价按120元/平方米计算，总工程款按实际面积计算，甲方取得一消（普消）手续后三日内由乙方支付消防完成工程量价款的70%，中途再支付工程量的70%，最后完成消防工程验收合格7日内一次性付清尾款；此外，乙方将于签订合同后进场装修，如因甲方未能办理消防手续而影响乙方正常开学而造成的损失以及装修均由甲方承担。被告徐亮、朱兴如在该合同的“出租方（甲方）签章”处签字捺印，原告在“承租方（乙方）签章”处签章，被告金泰公司在“担保方”处签章。签订合同后，原告向被告徐亮、朱兴如预付500000元租金，并支付了100000元保证金，二被告向原告出具了收条。之后，原告开展了幼儿园相应筹备工作。2019年2月3日，被告徐亮、朱兴如通知原告，二被告称原告未按照合同约定于2019年1月1日前支付剩余租金，自签订合同后至今房屋已空置三个多月，逾期支付房租的滞纳金已高达二十多万元，二被告决定于2019年2月3日终止合同。2019年2月4日，原告回复被告徐亮、朱兴如：1.原告出资请专业机构对租用面积进行测量，并将测量图纸和数据报送给杨志亮，但至今租房面积未得到确认；2.二被告负责完成的消防工程和修建耳房等合同约定内容发生变化，双方为此多次协商，但一直没有实质性进展；3.原告再次申明希望尽快签订补充协议，原告及时支付房租余额并启动装修工程；4.原告未补交房租的原因是非常清楚的，根本不存在原告违约。2019年3月19日，针对案涉房屋租赁合同纠纷，原告与四川箭星律师事务所签订了《委托代理合同》。2019年3月15日，原告通过网上电子银行向四川箭星律师事务所支付律师诉讼费30000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告主张三被告隐瞒事实真相构成欺诈，但未提交合法、有效的证据予以证明，本院对原告该项诉讼请求不予支持。本案中原告与被告徐亮、朱兴如在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一方面，虽然《房屋租赁合同》上未明确载明租赁房屋的用途，但从合同中关于活动场地的特殊要求并结合三被告自认原告在签订合同前因办理教育机构的特殊性而对合同条款作了多处修改的事实，应认定被告徐亮、朱兴如在签订合同时对案涉租赁房屋用于开办幼儿园是知情的；另一方面，被告徐亮、朱兴如至今未能提供案涉租赁房屋的消防验收合格手续。据此，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定，案涉租赁房屋的消防验收是原告开办幼儿园不可或缺的前提条件之一，被告徐亮、朱兴如至今未能提供该消防验收合格手续，不仅违反了《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，亦导致原告不能实现合同目的，本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告徐亮、朱兴如明知租赁房屋未取得消防验收合格手续，却依旧将其出租，具有过错。《房屋租赁合同》明确载明该房屋尚未通过消防审核验收，证明原告在清楚该情况的基础上仍与被告徐亮、朱兴如签订了租赁合同，原告也具有过错。虽然原告未能提交合法、有效的证据证明其主张的具体损失，但客观上原告因筹办幼儿园产生了相关费用。据此，合同解除后，被告徐亮、朱兴如返还原告租金500000元、保证金100000元，原告自行承担因筹办幼儿园产生的费用，被告徐亮、朱兴如自行承担租金损失。关于原告要求被告支付因本案产生的律师代理费30000元的诉讼请求，该诉讼请求无合同依据，且并非诉讼必然产生的费用，本院对其不支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条规定，判决如下： 一、解除原告凉山州映山红教育咨询服务有限责任公司与被告徐亮、朱兴如签订的《房屋租赁合同》； 二、被告徐亮、朱兴如于本判决生效之日起十五日内返还原告凉山州映山红教育咨询服务有限责任公司租金500000元、保证金100000元； 三、驳回原告凉山州映山红教育咨询服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13492元，减半收取计6746元，由被告徐亮、朱兴如负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 但 颖 二〇一九年四月十七日 书记员 马青青 附1：本案证据目录 一、原告凉山州映山红教育咨询服务有限责任公司提交证据和证明目的如下： 1.《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的主体资格。 2.报纸（《招标公告》）一张，《招标会议纪要》一份，证明招标工作正式启动，招标过程及招标结果。 3.《筹备工作会议纪要》、《会议纪要》、《股东会决议》各一份，证明文轩、鼎登、映山红三方合作筹备工作全面启动，股东会对筹办工作的决议及分工。 4.《企业名称预先核准通知书》一份，证明拟办幼儿园已经通过工商核名。 5.《设计合同》一份、收据两张、鼎登公司《营业执照》一份、经市教育局审核后幼儿园平面图五张、厨房布置示意图两张，证明原告方已向设计公司支付设计费用，合作方鼎登教育负责拟办幼儿园的装修工作，幼儿园装饰装修设计在教育主管部门的指导下有序进行，幼儿园厨房装饰装修设计在食品安全主管部门的指导下有序进行。 6.《园长老师等招聘公告》一份，《招聘报名登记表》两张，证明拟办幼儿园招聘工作正式开始，拟办幼儿园在截至报名日期前已有72人报名。 7.《房屋租赁合同》一份、房东收条两张、转账凭证两份，《会议记录》一份、《租房补充协议》一份，房屋分层平面图三张，解除通知一份、回复一份，证明原告及时支付保证金和预付租金给房东；原告与房东洽谈补充协议持续到2019年1月27日；原告按双方洽谈后拟定补充协议（草案），已将拟定的补充协议（草案）发给了对方指定邮箱，至今未签订补充协议；原告按合同条款对租用面积进行实测、测量结果为3547.495平方米，与合同约定面积、范围不一致，已交给对方；被告率先毁约；原告对被告毁约后有理有据说明事实。 8.《解除中标结果备忘录》一份，证明中标结果已解除及损失。 9.《筹备工作支出统计表》一份，支出凭证十四张，证明原告从租得房屋后筹备工作的支出明细及筹办支出。 10.委托代理合同、付款凭证各一份，证明原告因本案支出的律师代理费用。 二、被告徐亮、朱兴如未提交证据。 三、被告凉山州金泰投资开发有限公司提交《房屋租赁合同》一份，证明被告严格履行合同，无违约行为。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国消防法》 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。