云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0328民初347号原告：李正明，男，汉族，1970年3月13日生，昭通市人，高中文化，无业，住曲靖市沾益区。原告：陈志花，女，汉族，1969年1月23日生，麒麟区人，高中文化，无业，住曲靖市沾益区。原告：李杰，男，汉族，1991年1月26日生，麒麟区人，大学文化，农民，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：孙云云，云南权仲律师事务所律师，系特别授权代理。被告：谢马林，男，汉族，1990年3月16日生，曲靖市沾益区人，高中文化，农民，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：朱孝田，师宗县益民法律服务所法律工作者，系一般授权代理。被告：谢发先，男，汉族，1966年3月12日生，师宗县人，小学文化，农民，住师宗县。原告李正明、陈志花、李杰与被告谢马林、谢发先确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正明、陈志花、李杰的委托诉讼代理人孙云云、被告谢马林及其委托诉讼代理人朱孝田、被告谢发先到庭参加诉讼。现已审理终结。原告李正明、陈志花、李杰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年4月28日签订的《售房协议书》无效，将涉诉房屋交还于原告；2、诉讼费用由被告承担。委托诉讼代理人孙云云以请求支持原告的诉求提出代理意见。事实和理由：原告李正明于2017年4月28日向被告谢发先借款500000元，这一行为本是正常的民间借贷关系，但被告谢发先对原告李正明名下位于曲靖市沾益区（土地使用权证书编号为：秧（土）字第066号）动了心思，被告谢发先以乘人之危的形式要求三原告与谢马林签订了一份《售房协议书》，同时被告谢发先向原告出具了一份《承诺书》，承诺原告将借款清偿完毕后便将涉案房屋返还给原告。原告一直向被告履行还款义务，自2017年4月28日至2018年9月28日期间，原告向被告偿还借款402500元。被告谢发先于2018年12月22日强制性将原告房屋门锁换了，强占了原告房屋。原、被告签订《售房协议书》有以下几个问题：1、原、被告之间实为民间借贷关系，被告却将该法律关系转换成房屋买卖合同关系以达到其不可告人的目的，可谓“以合法形式掩盖非法目的”；2、被告转换了民间借贷法律关系，可谓“乘人之危”；3、涉案别墅价值3081600元，被告以97500元（500000元本金扣除已偿还402500元）的低价强制买下涉案房屋，可谓“严重显失公平”。被告谢马林、谢发先辩称，原告请求确认2017年4月28日签订的《售房协议书》无效，将涉诉房屋交还于原告的诉讼主张依法不能成立，请求驳回诉讼请求。1、房屋买卖合同是属于双方的真实意思表示，答辩人并没有以任何欺骗、胁迫、乘人之危等非法手段与原告签订售房协议书。2、本案答辩人并未违反任何法律的强制规定。法律关系是房屋买卖合同关系，不是借贷关系。3、原告自愿卖房给答辩人的行为与其生意上急需周转资金的事实并没有必然的因果关系。4、原告主张其自2017年4月28日至2018年9月28日期间向答辩人偿还借款共计402500元与本案没有任何法律关系。委托诉讼代理人朱孝田请求支持被告的答辩提出代理意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告方对原告提交的下列证据提出异议：1、原告身份证复印件三份，证明原告诉讼主体资格。2、售房协议书，承诺书，证明原告被告之间存在借款关系及借款金额的客观情况。3、建设银行交易明细，网上银行电子回单，总额统计单，证明原告已经向被告偿还402500元的客观事实。被告方认为，第二份证据售房协议真实性合法性没有意见，关联性有意见，不能证明原告支付的402500元是购房款，承诺书真实性、合法性没有意见，关联性有意见，与本案没有关联，第三份证据真实性合法性没有意见，关联性有意见，不能证实该款就是买房款。本院认为，对证据2，被告对真实性无异议，可以证明双方签订售房协议书不是双方对房屋进行买卖的真实意思表示，签订售房协议书是为了用房屋对借款的担保。对证据3，可以证实原告向被告偿还了402500元的事实。原告方对被告提交的下列证据提出异议：1、售房协议，证明三原告自愿同意将该争议的房屋作价50万元出卖给被告谢马林。2、收条及银行转账票据，证明李正明于2017年4月28日收到被告谢马林买房款50万元，被告谢马林当日通过农行转账的方式将该款打到原告李正明账上。3、现场照片，证明原、被告于2017年4月28日在该争议房中自愿签订《售房协议书》的现场及李正明交付该争议房屋钥匙的现场，不存在胁迫，威胁等任何违法行为。4、原告身份证复印件，土地使用合同，房屋委托建设合同，收费收据，证明三原告自愿同意将该7份证件及相关交费凭证于签订该《售房协议书》之日交由被告谢马林持有保管。5、结算协议书一份，证明原告陈志花于2017月2月20日与被告谢发先签订结算协议书，陈志花于2015年11月30日向谢发先借款220万元，借期到期时无偿还能力，陈志花自愿同意用本人所有的位于麒麟区南侧第1-7房屋抵偿200万元，剩余的20万元定于2017年6月30日还清，若到期还不清，陈志花自愿承担利息，每月5000元，李正明提供担保。共合计本利255000元。6、借条、收条，证明原告陈志花于2017年2月21日向被告谢马林、谢发先借款20万元，约定利率0.025，借期10个月，原告李正明自愿对该借款提供担保，李正明于借款当日收到该借款。7、2017年4月28日借条一份，证明2017年4月28日的承诺书无效。8、钥匙4把，证明交房的钥匙。原告方经质证认为，第一份证据三性均认可，是本案的主要证据，对证明目的不认可，该组证据被告避重就轻，没有出示被告向原告出具的承诺书，而原告向法庭提交的售房协议书和承诺书，无论是从时间土地证号均可以相互印证吻合。被告出具的承诺书可以还原事实，是借款而并非售房，第二份证据三性认可，该款项原告确实收到，但被告的证明对象原告不认可，该50万元是借款而并非购房款。第三份证据三性均不认可，从照片上无法确认是否是在签订售房协议，原告方被迫交给被告钥匙，如果原告已经将房屋钥匙交付就不存在2018年12月22日被告强行换锁破门而入的行为，且当时已经报警处理。第四份证据三性认可，但对证明对象不认可，该份证据是借款发生后被告强烈要求原告将房屋的相关文书文本原件以质押的方式交付给被告，限于借款当时的实际情况原告将涉案房屋的相关证据交给被告并非自愿。第五份证据、第六份证据综合质证，该二份证据与本案无关联性，因此对其合法性真实性不做质证，该证据系原被告双方在2017年12月28日借款50万元之前的另外一笔借款关系，且该笔款项已经履行完毕，不存在任何借贷关系。原告已经将曲靖市麒麟区沿江乡锦江路南侧第1至7层，产权证号为201340000078号房屋过户到被告名下，已经以物抵债的行为履行完毕。第七份证据三性均认可，该证据的落款日期、涉案金额、涉案房屋土地证号均与原告、被告提交的售房协议书、承诺书相互印证，相互吻合。该份证据原告无法提交，从该证据来看，原、被告双方存在的50万元借款系借款关系，而并非真实的购房关系，仅仅是因原告需要资金的情况下做了两手准备，一面以借款形式签订借条，一面以购房的形式签订售房协议书，同时被告又向原告出具承诺书，能够以原告提交的证据形成完成的证据锁链，反映出2017年4月28日双方存在50万元借款的真实情况。本院认为，对证据1，售房协议系双方签订，但根据当天双方签订的承诺书，双方并无买卖房屋的真实意思表示。因此，该售房协议不能证实是双方签订了房屋买卖合同。对证据2，可以证实被告向原告交付50万元的事实。对证据3中的现场照片，虽然照片中未显示拍摄的时间，但双方对2017年4月28日签订售房协议和承诺书的事实无异议，原告也未对照片的真实性提出异议，本院作为2017年4月28日签订售房协议和承诺书的证据使用。对证据4，可以证实原告向被告交付相关的权利凭证，但根据原、被告的承诺书，不能证明原告将房屋出卖给被告的事实。对证据5、6分别证明了借款220万元和20万元的事实，但与本案无关联性，本院不予作为定案证据使用。对证据7，借条和承诺书均真实，但不能证明被告主张承诺书无效的事实。对证据8，可以证实被告已经持有原告房屋的钥匙。本院经审理查明以下事实：2017年4月28日，原告李正明向被告谢发先借款500000元。双方约定，借款期限自2017年4月28日至2018年4月28日，利息为每月3%。为了保证债权的实现，被告谢马林与原告李正明还于当天签订了一份《售房协议书》，《售房协议书》中约定，甲方（李正明）自愿将坐落在沾益县，编号为：Ｂ-044、占地面积92.8平方米、共6层、总建筑面积642平方米［其中：按《房屋委托建设合同》秧（建）字第066号建筑面积292.2平方米，后加层建筑349.8平方米］的房屋一栋出售给乙方（谢马林），并将与所出售该房产的相关的土地使用权及房屋产权同时转让给乙方。被告谢发先还向原告李正明出具了《承诺书》，《承诺书》写明：因2017年4月28日李正明向谢发先借款500000元，现承诺若李正明到期按时赔还所有借款，我自愿把抵押房屋，坐落在沾益县，编号为：Ｂ-044、占地面积92.8平方米、共6层、总建筑面积642平方米［其中：按《房屋委托建设合同》秧（建）字第066号建筑面积292.2平方米，后加层建筑349.8平方米］的房屋一栋归还给李正明。原告李正明、陈志花、李杰也签名向被告谢发先出具了《承诺书》，《承诺书》写明：因2017年4月28日李正明向谢发先借款500000元，现承诺自愿把现住在曲靖市沾益县西平镇太平村秧田湾新村的一栋别墅房屋担保抵押给谢发先，因房屋没有产权证，由我本人负责把购买合同原件及相关手续交给谢发先。另查明,编号为：Ｂ-044、占地面积92.8平方米、共6层、总建筑面积642平方米的6层房屋未办理房屋所有权证，该房属于在集体土地上建设的房屋。被告谢马林现在对该房屋已经进行了使用。本院认为，本案的焦点是：原告请求确认原告与被告谢马林签订的《售房协议》无效的事实是否成立。民法总则规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告李正明、陈志花、李杰与被告谢马林于2017年4月28日签订了《售房协议书》，并且在同一天双方又书写了《承诺书》，根据《承诺书》的内容，原告与被告是为了担保债权用原告所有的坐落在沾益县的房屋进行抵押，并非是出卖房屋的真实意思表示，因此，2017年4月28日签订的《售房协议书》不是双方的真实售房意思表示，该买卖合同因缺乏意思表示真实的要件属于无效合同。同时，根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告李正明、陈志花、李杰出售的房屋系建设在集体土地上的房屋，不属于商品房，被告不是原告所在集体经济组织的成员。因此，2017年4月28日签订的《售房协议书》违反法律的相关规定，属无效合同。《售房协议书》无效后，被告谢马林对房屋的占有属于无权占有，被告谢马林现在占有的房屋依法应当返还给原告。双方签订的《售房协议》无效，原告与被告都有过错责任，本案诉讼费用应当按责任分担。综上所述，对原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项的规定，判决如下：一、原告李正明、陈志花、李杰与被告谢马林于2017年4月28日签订的《售房协议书》无效。二、被告谢马林于判决生效后十日内返还原告李正明、陈志花、李杰坐落在沾益县，建筑面积292.2平方米）。三、驳回原告李正明、陈志花、李杰的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告李正明、陈志花、李杰负担25元，被告谢马林负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 陈 焱二〇一九年四月十一日书记员 杨红叶