黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院行 政 判 决 书（2018）黑0104行初56号原告张金岭，男，1955年4月9日出生，汉族，黑龙江省化工建筑总公司退休职工，住哈尔滨市香坊区，委托代理人谷丽凤，女，1955年10月18日出生，汉族，哈尔滨市金春大酒店有限责任公司会计，住哈尔滨市道外区，委托代理人狄秀英，女，1955年11月14日出生，汉族，哈尔滨市卫星实业公司退休职工，住哈尔滨市香坊区，被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室，住所地哈尔滨市道外区大有坊街118号。法定代表人宋殿荣，主任。行政负责人陈凤民，哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室副主任。委托代理人石岩，哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室法规科科员。委托代理人王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。原告张金岭诉被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室履行房屋征收补偿协议、确认房屋征收补偿协议中部分条款无效及要求被告承担违约责任并赔偿损失，于2018年11月7日向本院提起行政诉讼。本院于2018年11月7日受理后，于2018年11月19日向被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年3月11日公开开庭审理了本案。原告张金岭的委托代理人谷丽凤、狄秀英；被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室行政负责人陈凤民、委托代理人石岩、王珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室认为，原、被告自2015年2月14日签订房屋征收补偿协议以来，被告始终按协议所约定的条款，全面履行被告的义务，为原告安置房屋，按时发放临迁费等，并未有任何违约行为；被告为原告安置房屋的地点为东直家园A104栋2单元10层4号，系协议第2条约定的地点，即道外区二商店周边。2018年8月29日，原告自愿选择了东直家园A104栋2单元10层4号房屋，并在新房证明产权调换安置房产位置确认单上签字确认，因此被告为原告安置房屋的位置，并未出现违约行为；原告所诉被告为原告安置的房屋使用面积缩小，多收其52283.4元购房款，无任何事实与法律依据，依据双方所签订的房屋征收补偿协议第2条的约定，被告为原告安置的房屋以建筑面积为准，使用面积是因设计、建筑方式及房屋系数等诸多因素确定，与被告在合同中所承诺的房屋建筑面积110平方米无关。被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室于2018年12月20日向本院提供了作出行政行为的证据、依据：1、房屋征收补偿协议，证明原告与被告双方之间已形成房屋征收与安置的法律关系，被告已按协议约定，全面履行了安置原告的法定义务；2、委托书（出具时间：2015年1月20日）和购房申请（出具时间：2015年2月12日），证明原告自愿选择产权调换新房建筑面积为110平方米；3、产权调换安置房屋位置证明1282号（出具时间：2018年8月29日），证明原告于2018年8月29日自愿选择安置房屋的位置为东直家园A104栋2单元10层4号，建筑面积为110平方米；4、搬迁验收单（出具时间：2015年2月10日），证明原告搬迁房屋的时间，依据房屋征收补偿协议，被告从原告搬迁房屋之日起系给付原告临迁费的开始时间。原告张金岭诉称，被告2014年8月24日在原告居住地东直路409号实施征收，同日向全体被征收人发送要约书。其后，被告于2015年2月13日以预先单方拟定形成的格式房屋征收补偿协议与原告签订协议。2018年8月29日，被告安置原告的回迁地点、时间、建筑面积、使用面积，购房金额均违反了要约书中的第3条1、5款及协议中第3、7、14条规定，违约事实如下：1、被告要约书中第3条第1款承诺回迁地点为东直家园B区，实际违约易地安置房在东直家园A区；2、被告要约书中第3条第5款承诺安置房使用面积为75.86平方米，实际安置面积70.58平方米，少5.28平方米；3、协议书中第2条约定建筑面积110平方米，被告违约安置102.34平方米，少安置7.66平方米；4、协议书的第14条约定购房款444394元。被告违约收取购房款496677.4元，多收52283.4元；综上违约事实，被告应承担违约责任如下：1、根据协议书中第7条规定，被告应给付2017年2月12日至2018年8月29日逾期回迁双倍临迁补助费每月500元×2倍；2、根据合同法第39条、第40条、第52条第1、2、3款、第53条第2款规定，认定协议书中第2条规定的安置地点二商店周边原地回迁无效；因该规定违反了要约书中第3条第1款原地回迁安置承诺，涉嫌欺诈、恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，该规定已损害了原告利益，排除原告主要权利，应认定无效；3、根据搬迁验收单（东直家园B区）及产权调换位置证明（东直家园A区），被告给付违约、易地、逾期安置回迁损失2018年8月29日至安置回迁权利实现为止。损失标准按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第2款计算。被告给付异地安置房区位差价款，其标准按市场评估价格计算；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款、协议书中第3条、要约书中第3条第5款及安置房图纸（使用面积70.58米，建筑面积102.34米），被告应减少（双倍）收取面积差（额）91613.6元。综上，请求法院根据协议书、要约书、证据及被告违约事实依法作出公平判决。诉讼请求：1、责令被告履行房屋征收补偿协议书、要约书；2、认定协议书中第2条规定，安置地点道外区二商店周边原地回迁无效；3、认定被告2018年8月29日安置原告回迁房，违约变更安置地点，违约缩小安置使用面积，违约扩大安置建筑面积，违约多收购房款52283.4元及拒付逾期回迁临迁补助费其行为违法，应承担违约责任，赔偿损失。原告张金岭向本院提供如下证据：1、要约书（道外区二商店周边地区棚户区改造搬迁安置须知），证明回迁安置原地应为东直家园B区，建筑面积与使用面积换算系数1.45；2、房屋征收补偿协议书，证明原被告有合同关系，原告原址被征收房屋所在地在东直家园B区，被告应给予原告24个月的临迁补助费，逾期应双倍给付，原购房款为444394元，合同第2条与承诺书原地回迁不符；3、搬迁验收单，证明原告原址被征收房屋所在地在东直家园B区；4、产权调换位置说明，证明被告违约安置原告在东直家园A区；5、回迁安置房图纸，证明标注使用面积为70.58平方米，建筑面积为134.26平方米；6、中央广播电台“中国之声”实况报道光盘，证明征收办与开发办共同承认房屋系数为1.45，原告未能进户的理由是被告向原告要求补交购房款52283.4元，如不补交不让进户，导致原告未能进户，责任不在原告；7、借记卡账户历史明细清单，证明银行代发临迁补助费的金额为18066.77元；8、诉讼费收据，证明原告已预交本案诉讼费50元。被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室辩称，因逾期进户原告要求被告赔偿无事实依据与法律依据，原被告自签订房屋征收补偿协议后，被告已经按照合同约定全部履行了义务，原告选择了位于东直家园A104栋2单元10层4号的房屋后，被告已全部履行了安置的义务，后续的进户是由哈尔滨市住房保障安置服务中心负责，包括原告在庭审中所述的52283.4元的费用，其不是被告向原告收取的，如果因此原因导致原告未能进户，与被告无关；1.45的系数系根据国家建房的规划、房屋的设计、棚户区改造或者是低保房等房屋性质所定，不是被告所能决定的。根据协议约定，安置地点在道外区二商店原地回迁安置，具体位置由原告参加公开自选房号后确定，被告将二商店周边原地建筑面积在110平方米的房屋安置给原告，这是合同所约定的主要条款，建筑面积110平方米这是被告所要保障的，根据合同约定被告在安置面积及回迁地点上没有违约。2018年8月1日被告公开公示了房屋被征收人，并由其自愿选取房号，原告依据上述约定自选了房号，被告无违约行为；另外，被告同意按照协议的约定支付临迁补偿费，如过渡期限超过24个月，则给予原告相应的临迁补偿费。综上，原告诉讼的事实有误，证据无法证明被告违法，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室适用的法律依据系《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《道外区人民政府房屋征收决定》（哈外房征决字[2014]第002号）。经庭审质证，双方当事人的质证意见如下：原告对被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室提供的证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告全面违约；对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告不是公开选房号，而是限区、限号、限楼层，被告只拿出四套房产给原告选择其中的二套；对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告操作有问题，是限区、限号、限楼层；对证据4的真实性无异议，对证明问题有异议，认为搬迁验收单证明原告房屋的征收原址在东直家园B区。被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，认为安置须知不是被告对原告的承诺书，或者是要约书，安置须知的性质为向不特定人发出的棚户区改造的国家政策基本须知，是一种要约请求不是针对原告个人的承诺；不能证明被告将原告的房屋必须安置在东直家园B区，不能证明安置原告房屋的系数为1.45；对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，被告不同意按照原告所说409号的被征收房屋号码来安置B区，根据双方协议的第2条规定，被征收房屋号确实为道外区东直路409号，但协议体现不出具有该号码的房屋应是安置在B区的房屋；根据双方约定，安置二商店周边范围就是这次棚户改造项目的范围，而且是通过公开选号的方式选取，原告称所安置房屋地址不符，事实不成立。依据协议第2条约定，原告所选房号是按照协议第2条履行的；对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议，认为只能证明原告原房屋所搬迁的事实，不能证明安置房屋的基本事实；对证据4的真实性无异议，对证明问题有异议，认为不能证明原告所述被告有违约行为，因为根据双方所签订的房屋征收补偿协议第2条的规定，原告是自愿选取的房号，而且被告在2018年8月1日通过新晚报向所有房屋被征收人公开发布了房屋选号信息，原告是自愿选取的东直家园A104栋2单元10层4号房屋，据此可以证明被告没有违约行为；对证据5的真实性及证明问题均有异议，认为该证据是复印件，无法证明真伪；对证据6的真实性及证明问题均有异议，认为该证据是报纸刊物还是政府公文被告无法确定，无法确定该证据的真实性，且与本案无关联性；对证据7的真实性无异议，对证明问题有异议，认为按照协议约定被告愿意给予支付，与原告协商后给予支付；对证据8无异议。原告对被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室适用的法律依据无异议。经庭审质证，本院对证据作如下确认：被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室提供的证据1-4能够证明其所要证明的问题，本院予以采信。原告所提供的证据1仅能证明道外区二商店周边地区棚户区改造搬迁安置须知中规定了产权调换地点包含原地回迁安置，但不能证明原告被征收房屋的回迁具体地点应为东直家园B区和被征收房屋就近上靠标准户型及免收购房款之外的面积均系以1.45作为换算系数，故本院对该份证据中回迁安置为原地的证明问题予以采信，对其他证明问题，不予采信；证据2能够证明原被告之间签订了房屋征收补偿协议（协议编号：01140162214），双方之间具有合同关系，原告在过渡期限内自行解决临迁用房，被告应当给付原告过渡期间的临时安置补偿费，若过渡期限超过24个月，从逾期之月起，以原房建筑面积（不含私建面积）每月每平方米按40元计算，但不能证明原告被征收房屋的回迁具体地点为东直家园B区，对该份证据本身予以采信，因案涉被征收项目为道外区二商店周边棚户区改造项目，故房屋征收补偿协议中将安置地点确定为道外区二商店周边原地回迁安置并无不当，因此对于该份证据中，房屋征收补偿协议第2条与道外区二商店周边地区棚户区改造搬迁安置须知中原地回迁规定不符的证明问题，本院不予采信；证据3-4不能证明原告所要证明的问题，本院不予采信；证据5因原告并未提供有效证据证明该证据的出具主体，亦未提供原件予以质证，故无法核实其真实性，本院对该份证据不予采信；证据6并非是被告对原告的承诺，而是哈尔滨市棚改小区东直家园的情况介绍,被告在该份证据中称，对于就近上靠标准户型外住房面积系数问题，需要咨询建设单位哈尔滨市棚户区改造投资有限责任公司，而哈尔滨市棚户区改造投资有限责任公司所述给老百姓1.45的（公摊）系数，超过该系数是有执行政策的，对所选购的房屋系数较大的,进户确有实际困难的住户,根据本人自愿申请给予一定的照顾,而并非是公摊部分均按系数1.45计算，因此该份证据不能证明原告所要证明的问题,同时该份证据并非针对本案中原告安置房屋而言,因此其亦不具有关联性,故本院不予采信;证据7能够证明原告所要证明的问题，本院予以采信；证据8能够证明原告已预交了本案的诉讼费用50元，本院予以采信。本院根据以上有效证据及当事人的质证意见认定以下事实：2014年8月27日，哈尔滨市道外区人民政府作出道外区人民政府房屋征收决定（哈外房征决字[2014]第002号），决定对哈尔滨市道外区二商店周边棚改项目范围内的房屋实施征收，原告所有的坐落于哈尔滨市××东直路××号建筑面积为11.24平方米的房产，属于被征收对象。2015年2月10日，原告签署了被征收房产的搬迁验收单，确认案涉被征收房产已搬迁完毕。2015年2月13日，原被告双方签订了房屋征收补偿协议（协议编号：01140162214），该协议约定原告自愿选择产权调换的方式进行补偿，产权调换房屋为建筑面积110平方米的高层、住宅户型，安置地点为道外区二商店周边原地回迁安置，具体位置由原告参加公开自选房号后确定，其中约定过渡期内临时安置补偿费每月每平方米20元，每6个月发放一次，若过渡期限超过24个月，从逾期之月起，以原房建筑面积(不含私建面积)按每月每平方米40元计算，按月发放；临时安置补偿费不足500元/月，按500元/月支付，同时经冲抵购房款核算后，原告应向被告交纳购房款444394元。2018年8月29日，原告签署了产权调换安置房屋位置证明，选择了产权调换房屋位置位于东直家园A104栋2单元10层4号产权调换房屋建筑面积为110平方米的安置房屋。其后，原告在办理该房屋的入户手续时，因被要求补交购房款，而原告认为该补交的费用不应由其承担，故未能办理入户手续。另经核查，东直家园A104栋2单元10层4号产权调换房屋建成后实测建筑面积为134.26平方米，使用面积为70.58平方米。本院认为，关于原告要求认定房屋征收补偿协议第2条规定的安置地点“道外区二商店周边原地回迁”无效的问题，其实质系原告认为其原房地址为现案涉征收项目建成后的东直家园B区，根据道外区二商店周边地区棚户区改造搬迁安置须知中关于产权调整地点为原地回迁安置的规定，原告被安置的房产亦应在东直家园B区而并非目前安置的东直家园A区。本院认为，因案涉征收项目为哈滨市道外区二商店周边棚改项目，棚改项目通常情况下被征收的房屋类型多为多层或多层以下房屋，且被征收户数较在该地点建成的高层住宅所含户数而言系较少一方，如按原告所述其原房址在东直家园的B区即应安置在该区，则势必致使该址所建高层住宅，仅原址在此的被征收人有被安置的可能，如果案涉征收项目被征收地点未建成高层住宅，而系用于建设该小区的其他非居住设备设施，那么原在该地址居住的被征收人将无法确定被安置地点，因此该征收项目的回迁安置地点应系在征收合围范围内所有建成住宅，故原告提出的上述主张不符合实际，且有悖常理；原告认为被告不是公开自选房号，是限区、限号、限楼层，但原告没有提供和原告安置面积及住宅户型相类似的在其公开选取房号之后有被安置在东直家园B区的其它被征收人的相关证据材料及其它证据材料证明其主张，因此本院认为原告的上述主张无法认定被告具有违规安置的行为。同时考虑到本案原告已于2018年8月29日在产权调换安置房屋位置证明上对产权调换房屋位置在东直家园A104栋2单元10层4号（A区安置房产）进行了签字确认，因此本院对原告提出的上述主张不能予以支持。关于原告认为被告违约缩小安置使用面积，违约扩大安置建筑面积的问题，本案中原告被安置的房产经实际测量后其建成面积（建筑面积134.26平方米、使用面积70.58平方米）较房屋征收补偿协议中约定的产权调换房屋面积（建筑面积110.00平方米）有所变化，但该产权调换房屋的建设主体并非被告，且被告系以与原告签订的房屋征收补偿协议中约定的110平方米的建筑面积，经核销后计算的原告应支付的购房款。原告虽主张协议约定的建筑面积为110平方米按照换算系数1.45计算其对应的使用面积应为75.86平方米，但本院认为根据《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》第三条：“多层及多层以下住宅房屋产权调换为高层住宅房屋的，应当按照被征收住宅房屋就近上靠标准户型建筑面积，除以1.45换算得出使用面积”的规定，该1.45的系数系在计算上靠标准户型范围内所应享受的购买房屋面积及在实际计算享受免交房款房屋面积等情形下所适用的系数，该系数并非实际建成后房屋或房屋征收补偿协议中约定的产权调换房屋建筑面积与使用面积之间的换算系数，因此从该协议的签订及履行情况来看并未体现出被告存在原告所述的上述违约行为，而原告据此系数换算后要求被告减少收取购房面积差额款91613.6元的主张，亦不能成立。关于原告认为被告违约多收购房款52283.4元的主张，因在本案的审理过程中原告并未提供有效证据证明上述款项系被告要求原告支付，且被告否认其曾要求原告向其支付上述款项，故对于履行协议过程中实际应收取购房款的数额，应根据《道外区二商店周边地区棚户区改造搬迁安置须知》、《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定（试行）》和《哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿补充规定（试行）》中的相关规定执行。关于原告主张被告拒付逾期回迁临迁补助费（临时安置补偿费）的行为违法的问题，经核查，原告完成搬迁验收的时间为2015年2月10日，签订产权调换安置房屋位置证明的时间为2018年8月29日，故被告应在上述期间向原告支付临时安置补偿费，根据房屋征收补偿协议第7条的规定，若乙方在过渡期限内自行解决临迁用房，甲方（被告）应支付乙方（原告）临时安置补偿费，以原房建筑面积（不含私建面积）每月每平方米20.00元计算，每6个月发放一次；若过渡期限超过24个月，从逾期之月起，以原房建筑面积（不含私建面积）每月每平方米40.00元计算，按月发放；临时安置补偿费不足500元/月的，按500元/月支付。因原告原房屋的建筑面积为11.24平方米，按每月每平方米40.00元计算，其临时安置补偿费亦不足500元/月，故临时安置补偿费均应按500元/月的标准计算，被告2015年2月应向原告支付临时安置补偿费的天数为19天，临时安置补偿费数额为339.29元（500元/月÷28天×19天），2018年8月应向原告支付临时安置补偿费的天数为29天，临时安置补偿费数额为467.74元（500元/月÷31天×29天），其余整月的临时安置补偿费按500元/月标准计算，因此被告应向原告支付的临时安置补偿费总额应为21307.03元，因庭审中原被告双方均认可已支付的临时安置补偿费为18096.77元，因此被告应再向原告支付的临时安置补偿费为3210.26元。关于原告要求被告继续履行协议，提出要求被告承担违约责任，赔偿损失的主张，因本案中被告存在未按时支付原告临时安置补偿费的行为，而关于支付临时安置补偿费的问题，原告虽主张被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》承担损失赔偿责任，但因本案并非商品房买卖合同纠纷，故对于原告依据上述规定要求被告承担损失赔偿责任的请求，本院不能予以支持。本院认为，在征收补偿协议中虽没有关于逾期支付临时安置补偿费利息的约定，但考虑到被告确实在支付临时安置补偿费的问题上存在违约行为，为实质解决争议，被告应当支付原告逾期给付临时安置补偿费的利息。参照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第七项的规定：“返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息”，同时根据《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定：“国家赔偿法第三十六条第七项规定的银行同期存款利息，以作出生效赔偿决定时中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率计算，不计算复利”。本案中被告逾期支付临时安置补偿费的利息应从逾期之月起按日计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算。因在本案中被告不存在其他违约行为，且原告对于要求被告承担损失赔偿责任的主张亦没有提供事实根据、法律依据及具体的赔偿事项及赔偿数额，故对于原告提出的要求被告承担损失赔偿责任的诉讼请求，本院不能予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室于本判决生效之日起十日内向原告张金岭支付临时安置补偿费3210.26元，未按时支付临时安置补偿费的利息，从逾期支付临时安置补偿费之日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；二、驳回原告张金岭的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张 杰人民陪审员  张溢冰人民陪审员  王慧欣二〇一九年四月二十八日书 记 员  郑晓雷