广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初28343号原告：曾攀，女，1990年7月4日出生，汉族，住江西省樟树市，原告：涂南江，男，1981年2月3日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，两原告的共同委托诉讼代理人：成见友，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：钟朝阳，男，1968年11月19日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：胡新春，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘彩霞，广东莞信律师事务所律师。被告：纪冬月，女，1971年11月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，第三人：东莞市辰宇房地产经纪有限公司（以下简称“辰宇公司”），住所地：东莞市莞城步步高荔苑二十座地下10号铺，统一社会信用代码：91441900082647114T。法定代表人：马瑞。委托诉讼代理人：刘洋，男，1989年6月12日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，系第三人辰宇公司的员工。原告曾攀、涂南江诉被告钟朝阳、纪冬月、第三人东莞市辰宇房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告曾攀及其两原告的共同委托诉讼代理人成见友，被告钟朝阳及其委托诉讼代理人潘彩霞，第三人辰宇公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼，被告纪冬月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告钟朝阳在第三人的介绍下，于2018年1月16日签订了《房地产买卖合同》，约定被告钟朝阳将涉案房产转让给原告，合同价为370000元。合同签订后，原告支付了代理费5000元，并支付了前期购房款20000元。但是，被告钟朝阳事后不配合办理过户手续。原告认为，原、被告在第三人的介绍下，签订了合法有效的合同，被告钟朝阳不按合同约定履行过户义务。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告钟朝阳按交易价370000元继续履行合同，两被告将位于莞城区步步高翠苑十六座504号房产过户给原告，并自起诉之日起按余款350000元每日千分之一向原告承担违约责任；二、两被告承担本案的居间费11100元；三、两被告承担律师费15000元；四、诉讼费由两被告承担。被告钟朝阳辩称，一、案涉房屋存在隐性共有人，因此无法过户，故无法继续履行合同，被告钟朝阳无法与被告纪冬月联系；二、被告钟朝阳在签订合同前已经将过户所需的房地产、离婚证、离婚协议等原件一并交付给第三人，第三人也出具了收据；三、被告钟朝阳在2018年3、4月，就已经向两原告及第三人表达合同无法履行的意思，买卖双方在沟通时，原告涂南江提出要求被告钟朝阳补偿利息，双方还就补偿进行了沟通，被告钟朝阳同意补偿买方利息2000元，但两原告拒绝；四、被告钟朝阳没有过错，无需支付违约金、居间费、律师费、诉讼费等，两原告的诉请没有事实和法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回两原告的全部诉讼请求。第三人辩称，案涉合同可以继续履行。被告纪冬月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料。经审理查明，东莞市××城区步步××房产的权属人为被告钟朝阳，已办理《房地产权证》（房地产权证号：粤房地证字第××号）。2007年9月11日，被告钟朝阳、纪冬月签订《离婚协议书》，双方协议东莞市××城区步步××房产归被告钟朝阳所有。2018年1月16日，原告曾攀、涂南江（买方）与被告钟朝阳（买方）及第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，合同抬头显示买方为两原告，原告曾攀在买方落款处签名。合同主要约定：买方向卖方购买位于东莞市××城区步步××房产，物业转让价格为370000元；定金20000元在2018年1月16日前支付；首期楼款170000元（含定金）由买方去房管所签买卖合同时一次性支付；楼价余款200000元完税后直接支付；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按楼价余款的1‰每日支付违约金；等等。同日，原告曾攀向被告钟朝阳支付定金20000元、向第三人支付代理费5000元。2018年9月20日，被告钟朝阳通过银行转账将定金20000元退还至原告曾攀的银行账户。嗣后，买卖双方至房管部门办理过户手续，房管部门回复称案涉房产存在隐性共有人，暂时不能办理过户。双方自此产生争议，遂成讼。另，经被告钟朝阳申请，本院向东莞市莞城房地产管理所调查案涉房产的相关信息，东莞市莞城房地产管理所复函称“经查，莞城区步步高翠苑十六座504号房产的权属人为钟朝阳，该房存在隐性共有人为纪冬月，为避免出现法律纠纷，该房屋办理过户等业务时，建议隐性共有人配合办理，我所将遵照法院协助执行通知书执行”。再，两原告主张，其有能力亦愿意向被告钟朝阳一次性支付购房款。以上事实，有两原告提供的房地产买卖合同、房地产权证、离婚协议、定金转账记录、定金收据、代理费收据、手机短信截图、微信聊天记录截图、催告办理房产过户交易手续通知、邮寄快递退件回单、快递投递信息、委托代理合同、律师费发票，被告钟朝阳提交的短信记录、微信聊天记录、招商银行个人转账汇款业务受理回单、短信截图、东莞市不动产登记中心用户注册页面、微信聊天记录、短信截图，东莞市莞城房地产管理所出具的复函，以及本院的庭审笔录、质证及问话笔录等附卷为据。本院认为，被告纪冬月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或证据，视为放弃质证和抗辩的权利，相应的不利法律后果由其自行承担。两原告与被告钟朝阳及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依照合同及协议约定履行。在房屋买卖合同关系中，配合将房产过户给买受人是出卖人的主要义务。本案中，买卖双方至房管部门办理过户手续时，房管部门回复称案涉房产存在隐性共有人，暂时不能办理过户，导致案涉房产迟迟未过户至两原告名下。两原告为此选择司法途径，诉请要求被告钟朝阳履行过户义务，合法合理，本院予以支持。被告钟朝阳辩称，双方曾达成了解除合同的合意，但未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。另，被告纪冬月作为案涉房产的隐性共有人，理应予以协助。再，因案涉交易的停滞系因案涉房产存在隐性共有人所致，而非被告钟朝阳恶意违约所致，故两原告诉请被告支付违约金、居间费、律师费等，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告曾攀、涂南江与被告钟朝阳继续履行编号为6008069的《房地产买卖合同》；二、被告钟朝阳应于本判决发生法律效力之日起十五日内将东莞市莞城区步步高翠苑十六座504号房（房地产权证号：粤房地证字第××号）过户至原告曾攀、涂南江名下，被告纪冬月应予协助；三、原告曾攀、涂南江应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告钟朝阳支付转让款370000元；四、驳回原告曾攀、涂南江的其他诉讼请求。本案诉讼费7241.5元（已由原告曾攀、涂南江预缴），由原告曾攀、涂南江负担477.5元，由被告钟朝阳负担6764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 洋人民陪审员  毛俊凯人民陪审员  莫翠娴二〇一九年四月二十三日书 记 员  杨晓琳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。