山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终55号上诉人（原审被告）：张铭，女，1970年10月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：徐蓁，女，1985年10月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张顶良，山东君辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞世伟，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市裕丰房地产咨询有限公司，住所地烟台市芝罘区南门里西巷10号。法定代表人：袁伟续，总经理。委托诉讼代理人：姜丽萍，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：王琛，女，系该公司员工。原审被告：孙月兰，女，1947年7月11日生，汉族，烟台公交集团有限公司退休职工，住烟台市芝罘区。上诉人张铭因与被上诉人徐蓁、烟台市裕丰房地产咨询有限公司（以下简称裕丰公司）、原审被告孙月兰房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。张铭、徐蓁的委托诉讼代理人庞世伟及裕丰公司的委托诉讼代理人姜丽萍、王琛与孙月兰参加诉讼。本案现已审理终结。张铭上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1284号民事判决，改判驳回徐蓁的诉讼请求并判令徐蓁退还涉案房屋钥匙及赔偿给张铭造成的损失；2、一、二审诉讼费用由徐蓁承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。张铭与孙月兰虽为母女关系，但并未生活在一起，且孙月兰经常外出旅游和参加老年人各种活动，母女联系并不频繁。张铭与孙月兰均没有委托裕丰公司出卖房屋，裕丰公司受徐蓁委托在涉案区域内寻找房子，裕丰公司通过房地产开发公司得知张铭与孙月兰有一套空置的回迁房，并主动电话联系。在裕丰公司极力劝说且答应一次性付清房款的情况下，张铭带着被拆迁人为孙月兰的拆迁协议和一份公证书前往裕丰公司与徐蓁面谈卖房事宜。裕丰公司告知买房需要贷款时，张铭明确表示不同意，但当时徐蓁一家人包括女儿都在场，大家都劝说张铭为了徐蓁女儿上学同意贷款的情况下，张铭才同意徐蓁贷款买房。在裕丰公司要求签订《房屋买卖合同》时，张铭曾询问只有拆迁协议，没有房产证，且拆迁协议系母亲孙月兰的名字（之前曾电话告知裕丰公司母亲孙月兰在外地，并不知道卖房的事情），自己一人签字有用吗？在场人都说签字有用，才签了合同。裕丰公司作为专业的房产中介应该知道且必须知道没有共有人签字合同的效力，其自始没有看过涉案房产，也没有告知张铭第一次见面就要签合同。且张铭从没有说过自己可以代表母亲孙月兰，中介公司应该知道没有授权委托书是无法代表孙月兰的。孙月兰在得知张铭签订《房屋买卖合同》后，明确表示自己不知情，也没有签字，不同意卖房，张铭一直做工作让孙月兰同意卖房，这期间裕丰公司及徐蓁也都没有要求孙月兰在合同上补签字。徐蓁知道和张铭之间签订的《房屋买卖合同》是无效的，自身存在过错，也曾主动要求重新签订合同，双方曾两次约谈，徐蓁在与孙月兰谈妥的新《房屋买卖合同》上签了字，但当孙月兰要求其按照合同约定交付首付款65万元时（只要求其交50万元），徐蓁以没有房产证不能交为由拒绝交钱，并表示房子不要了，且先行离开。这时孙月兰告知中介公司可以另外找买家了，中介表示同意。在此之前，张铭已经将涉案房屋钥匙交给了徐蓁。《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”徐蓁以自己的行为明确表明不履行合同义务，违约责任在徐蓁，并且经张铭多次讨要，徐蓁拒不返还房屋钥匙。通过对上述买卖双方签订合同场景的分析以及相关证据的佐证（在徐蓁提供的电话录音中，可以看出张铭必须要母亲同意才能卖房，不可能自己做主卖房，且孙月兰只知道有中介打过电话，对签合同卖房的事情并不知情），一审认定张铭违约属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院因张铭与孙月兰系母女关系，两人各占涉案房屋产权份额的50%，认定张铭与徐蓁及裕丰公司签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，缺乏事实依据。首先，张铭在签订合同处分与孙月兰的共有房产时，不存在使相对人徐蓁相信其有代理权的表征，不具备表见代理的客观要件。其次，双方商谈房屋买卖时，徐蓁及裕丰公司在张铭没有授权委托书且询问一人签字是否有效并没有要求其和孙月兰联系的情况下，仍与张铭签订《房屋买卖合同》，主观上明显存在过错，并非善意相对人，不符合表见代理的主观要件。最后，张铭与徐蓁及裕丰公司签订的《房屋买卖合同》处分与孙月兰共有房产的行为是无权代理且未经权利人追认的行为,根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，该《房屋买卖合同》无效。一审仅凭张铭与孙月兰系母女关系就认定张铭签订合同的行为属于表见代理，系适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，支持上诉请求。徐蓁辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。裕丰公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。孙月兰述称，涉案《房屋买卖合同》未经房屋共有权人签字同意，应为无效合同，请二审法院撤销一审判决，支持张铭上诉请求。徐蓁向一审法院起诉请求：判令张铭、孙月兰、裕丰公司双倍返还购房定金8万元。一审法院认定事实：张铭系孙月兰之女，其两人各占坐落于烟台市芝罘区房屋产权份额的50%。该房屋于2009年7月15日拆迁，安置房屋为坐落于烟台市芝罘区即本案涉案房屋，张铭与孙月兰各占该涉案房屋产权份额的50%。2017年5月4日，徐蓁作为买方，张铭作为卖方，裕丰公司作为居间方，三方在签订的《房屋买卖合同》中约定：张铭将其所有的、坐落于烟台市芝罘区房屋以135万元的价格出售给徐蓁，裕丰公司代张铭收取定金4万元；徐蓁首付65万元于2017年7月15日前交付给张铭，余款70万元由银行按揭贷款放款时付清给张铭，徐蓁与张铭须在裕丰公司安排下提供配合贷款审批；双方于2017年7月15日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续，所需缴纳的税费，双方按国家规定承担，并支付裕丰公司中介服务费；双方同意于过户当日由张铭将该房屋交付徐蓁；任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金，徐蓁不按期支付购房款或张铭不能按期向徐蓁腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金。该《房屋买卖合同》签订后的当日，徐蓁向裕丰公司交纳了定金4万元，裕丰公司向徐蓁出具了收款收据。后孙月兰认为涉案房屋出售价格过低，经裕丰公司出面召集徐蓁与张铭、孙月兰协商未果，致该《房屋买卖合同》未能履行。2018年1月24日，徐蓁具状至一审法院请求张铭、裕丰公司双倍返还定金80000元并赔偿损失20000元。诉讼中，一审法院依据徐蓁申请，通知孙月兰作为本案共同被告参加诉讼。一审法院依据《房屋买卖合同》、收据等为证，及徐蓁、张铭、张月兰、裕丰公司的陈述笔录认定上述事实。一审法院认为，（一）张铭与孙月兰系母女关系，两人各占坐落于烟台市芝罘区房屋产权份额的50%，结合庭审中徐蓁与张铭、张月兰及裕丰公司的各自陈述，可以认定张铭与徐蓁、裕丰公司签订《房屋买卖合同》的行为构成了表见代理。故徐蓁、张铭及裕丰公司在2017年5月4日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，依法认定有效，对各方当事人均具有法律约束力。张铭、孙月兰认为合同无效的抗辩理由，与事实相悖，不予采信。（二）在《房屋买卖合同》履约过程中，徐蓁依约向裕丰公司交付了定金4万元的事实清楚，张铭与孙月兰以涉案房屋价格135元偏低为由拒绝出卖涉案房屋的证据充分，张铭与孙月兰的上述行为系违约行为。现徐蓁请求张铭、孙月兰双倍返还定金，于法有据，予以支持。张铭、孙月兰认为合同无效的抗辩理由，与法无据，不予采信。裕丰公司同意退还原告定金4万元，依法予以允准。（三）徐蓁主张张铭、孙月兰、裕丰公司赔偿损失2万元，因在一审法院限期内未能提供相关证据，依法不予支持。张铭、孙月兰及裕丰公司的抗辩理由，与法相合，予以采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、张铭、孙月兰于判决生效之日起10日内共同双倍返还徐蓁定金8万元，其中的4万元由裕丰公司于判决生效之日起十日内直接转付给徐蓁；二、驳回徐蓁其它诉讼请求。如张铭、孙月兰、裕丰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由徐蓁负担500元，由张铭、孙月兰共同负担1800元。限两人于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，涉案的房屋为张铭及孙月兰共有，在张铭未提交孙月兰授权委托书及其他书面授权情况下，徐蓁对于张铭是否有权代理孙月兰出售房屋未尽到合理审查义务，一审认定张铭构成表见代理依据不足。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，涉案的房屋买卖合同并不因张铭未取得代理权而无效，该合同对于签字的张铭及徐蓁仍然有效。但合同签订后张铭未能说服孙月兰按照其签订的《房屋买卖合同》履行其作为出卖方的义务，导致合同无法继续履行，其行为构成违约，一审认定张铭应当向徐蓁双倍返还定金于法有据。综上所述，张铭的上诉主张均不成立，本院依法不予采纳。一审法院所作判决认定事实清楚，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张铭负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年四月八日书记员  孙晓雯