福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终569号 上诉人（原审被告）：福建漳州农村商业银行股份有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街53号信合大厦A-B幢。统一社会信用代码91350600K18570963C。 法定代表人：王惠山，董事长。 委托诉讼代理人：黄月冷，女，系该公司职员。 委托诉讼代理人：朱晓阳，男，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：朱志健，男，1982年10月30日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被上诉人（原审原告）：谢怡琳，女，1984年9月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨洪薇，福建中仑律师事务所律师。 上诉人福建漳州农村商业银行股份有限公司（以下简称漳州农商行）因与被上诉人朱志健、谢怡琳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2018）闽0602民初6235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人漳州农商行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱志健、谢怡琳一审诉讼请求；2.由朱志健、谢怡琳承担本案一审、二审费用。事实与理由：（一）一审认定漳州农商行与张健恶意串通不能成立。漳州农商行对本案租赁物被查封并不知情，主观上不存在串通故意。法院虽对租赁物进行查封，但并未禁止张健继续占有、使用、收益该租赁物。法律并未禁止抵押人在抵押期间不能提前收取租金，漳州农商行对抵押情况不知情。厦门民生银行是在贷款发放后才要求漳州农商行补充出具《承租人声明》。该笔贷款属于正常贷款，即使漳州农商行已知晓该事实，不能预见该笔贷款会逾期。本案漳州农商行租赁在前，抵押权在后，抵押物没有转移占有，故本案不存在串通行为。漳州农商行出具《承租人声明》只承诺在中国民生银行股份有限公司厦门分行（以下简称厦门民生银行）行使抵押权的条件成就时不以租赁权对抗。厦门民生银行没有也无权禁止张健提前收取租金。漳州农商行是善意提前支付租金，出租人因经济困难提前收租符合市场交易规则，未损害任何第三方利益。抵押权人厦门民生银行对漳州农商行提前缴清租金的事实从未提出异议或者诉讼。（二）朱志健、谢怡琳并未请求确认合同无效，一审判决主动认定合同无效，没有法律依据。本案系合同履行之诉，一审突破合同相对性，本案第三人是厦门民生银行，如果没有确定第三人遭受损失，就不能认定合同无效。（三）一审已认定并查明漳州农商行提前支付租金，漳州农商行无需重复支付租金。根据“买卖不破租赁”原则，朱志健、谢怡琳取得租赁物在后，原有的租赁关系包括补充协议应当延续。综上，一审认定事实错误，判决错误，请二审依法裁判。 被上诉人朱志健、谢怡琳辩称：（一）一审法院认定漳州农商行与张健签订《补充协议书》属于恶意串通有事实依据，并无不当。漳州农商称《承租人声明》是在民生银行贷款发放后才补签，但其并未提供证据加以证明，因此其一次性预付7年租金的行为不符合市场交易规则和习惯，且严重减损了抵押物的价值，侵害了抵押权人的利益。厦门民生银行是否提起异议或诉讼并不影响《补充协议书》因恶意串通而无效的事实。漳州市中级人民法院（2017）闽06民终638号民事判决书认定《补充协议书》属于无效合同，漳州农商向福建省高级人民法院申请再审，最终被裁定驳回。（二）一审法院认定《补充协议书》无效并未违反程序。朱志健、谢怡琳在起诉前对《补充协议书》并不知情，不可能提起合同无效之诉。朱志健、谢怡琳在取得租赁物所有权后，曾向漳州农商行发函要求收取租金，但漳州农商行并未提出异议，也未及时告知其已一次性付清七年租金。现漳州农商行以该协议书作为其无需支付租金的抗辩事由，一审法院依法应当审查该证据的真实性、合法性、关联性包括《补充协议书》是否合法有效。（三）一审法院未对上诉人已提前支付租赁期内全部租金的事实作出认定。（2017）闽06民终638号民事判决书中已查明“虽然漳州农商行于本案中多次陈述郭锦河当日即从柜台上提走了现金，但实际上郭锦河并未提取该现金，漳州农商行大同支行当日即将该588万元以及开户的10元以‘归还表外’利息、‘暂收协丰贸易有限公司贷款利息’的形式用于收取协丰公司拖欠的承兑汇票和贷款利息合计588003.24元”。因此漳州农商行主张一审法院已认定并查明其已提前支付租赁期内全部租金的事实缺乏依据。即使漳州农商行确实已提前支付租赁期内全部租金，但由于《补充协议书》无效，且在厦门市中级人民法院委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对讼争房产价值评估报告中仅体现2010年5月17日张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》，并未体现《补充协议书》。即朱志健、谢怡琳在竞拍过程中对该《补充协议书》并不知情，且通过竞拍的合法方式取得讼争房产的所有权，因此，漳州农商行应依约履行《房屋租赁合同》项下的义务，按时足额支付房屋租金。 朱志健、谢怡琳向一审法院提出诉讼请求：请求判令漳州农商行支付芗城区延安北路62号一楼房产自2016年7月17日至2019年7月16日止的三年租金2772000元，并支付逾期付款违约金直至上述款项付清（违约金按年利率6%自逾期付款之日起计至款项付清，暂计至2018年5月31日为157080元。 一审法院认定事实：（一）2010年5月17日，张健（甲方）与漳州农商行（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将芗城区延安北路62号一楼整层（电梯除外）房屋出租给乙方，租赁期限为2010年7月17日至2020年7月16日，为期10年；年租金为84万元，租金的交付时间为每年的7月1日前，发票税费由甲方负责交纳。乙方首期于2010年7月20日凭甲方提供的发票预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金，第二期于2012年7月1日前凭甲方提供的发票支付后一年（2012年7月17日至2013年7月16日）租金，往后以此类推直至租期届满为止；第五、六年租金在原租金人民币84万元基础上增加10%，第七年根据情况而定；双方还在合同中对其他权利义务作出明确约定。2012年9月24日，张健向漳州农商行提出申请，申请提前支付后七年租金共计588万元（租金由原协议约定的浮动变为固定，即每年租金为84万元）。2012年8月9日，因尹蔚兰起诉张健、漳州市建元贸易有限公司民间借贷纠纷一案，厦门市中级人民法院出具（2012）厦民初字第758号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押张健、漳州市建元贸易有限公司的财产，价值以人民币600万元为限。2012年9月25日，张健（甲方）与漳州农商行（乙方）签订《补充协议书》，该协议书约定，截止2012年11月1日，乙方已按合同约定支付租金至2013年7月16日，因甲方资金不足，要求乙方提前支付7年租金。该合同约定，原合同第五条规定的浮动租金变为固定租金，即每年租金固定为84万元。原合同第四条规定的分期付款时间变更为：首期2010年7月20日预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金168万元。第二期于2012年7月1日前支付后一年（2012年7月17日至2013年7月16日租金84万元，第三期于2012年12月底之前支付2013年7月17日起至2020年7月16止的租金共计588万元。原合同其他条款不变。2012年12月14日，漳州农商行将588万元汇进郭锦河（账号908021509100100075565）的账户，该款当天转出。该账户的卡号为62×××54，系于2012年12月14日在漳州农商行大同支行开户。张健出具支付委托书，该委托书上记载本人张健委托贵行将本人与贵行于2012年9月25日签订的《补充协议书》所约定的第三期租金款项共计588万元（含税）转入如下账户：户名：郭锦河；账号：62×××54；开户行：福建漳州农村商业银行股份有限公司。漳州市中级人民法院（2017）闽06民终638号生效民事判决查明，“虽然漳州农商行于本案中多次陈述郭锦河当日即从柜台上提走了现金，但实际上郭锦河并未提取该现金，漳州农商行大同支行当日即将该588万元以及开户的10元以‘归还表外利息’、‘暂收协丰贸易有限公司贷款利息’的形式用于收取协丰公司拖欠的承兑汇票和贷款利息合计588003.24元。” （二）芗城区延安北路62号一楼整层房屋抵押给厦门民生银行，后经厦门市中级人民法院委托厦门特拍拍卖有限公司、福建鸿安拍卖有限公司拍卖；2014年12月26日，该房产为朱志健、谢怡琳以最高价1210万元竞得。2015年1月13日，厦门市中级人民法院出具（2013）厦执行字第170号执行裁定书，该裁定书上载明：我院以（2012）厦民初字第758号民事裁定书查封了被执行人张健名下位于漳州市芗城区的房产，后以（2013）厦执行字第170号续封该房产及房产项下的土地。该裁定书裁定：一、解除对张健名下漳州市芗城区的房产即房产项下土地的查封并注销该房产抵押。二、将被执行人张健名下漳州市芗城区的房产即房产项下土地过户至买受人朱志健、谢怡琳名下等。2015年2月15日，朱志健向漳州农商行出具告知函，告知函上函告漳州农商行：一、朱志健、谢怡琳同意按贵行与张健于2010年5月17日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁条件与贵行继续履行《房屋租赁合同》；二、请贵行于接到本函后十五天内，与租赁物现所有权人朱志健、谢怡琳按原《房屋租赁合同》约定条款，重新签订合同。逾期，将视为贵行自动放弃租赁权；三、2015年7月17日起的租金，请贵行按原合同约定的付款条件及金额，支付给租赁物现所有权人朱志健、谢怡琳。但因漳州农商行拒绝向朱志健、谢怡琳支付租金，本案朱志健、谢怡琳于2015年7月7日向芗城区人民法院起诉漳州农商行，要求其支付芗城区延安北路62号一楼房产2015年7月17日至2016年7月16日止的一年租金924000元，并自2015年7月1日起按银行贷款利率计付延期付款违约金直至上述款项付清。芗城区人民法院于2016年12月5日作出（2016）闽0602民初2093号民事判决，判决漳州农商行于判决生效之日起十日内支付朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2015年7月17日至2016年7月16日止的一年租金924000元及违约金（自2015年7月1日起至漳州农商行实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）。漳州农商行不服，向本院提出上诉，2017年6月29日，本院作出（2017）闽06民终638号民事判决，驳回上诉，维持原判。漳州农商行向福建省高级人民法院提出再审申请，福建省高级人民法院于2018年4月26日作出（2018）闽民申155号民事裁定书，驳回再审申请。 （三）2017年6月27日朱志健申请漳州市公证处申请保全向漳州农商行寄送《租金催缴函》的证据，漳州市公证处作出（2017）漳证民内字第12607号公证书，公证保全朱志健向漳州农商行寄送《租金催缴函》的证据合法。但漳州农商行至今仍未履行上述支付租金的义务。 （四）上述生效法律文书还查明以下事实：在厦门市中级人民法院委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市芗城区房地产价值评估报告中仅体现2010年5月17日张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》。2012年5月28日，张健与中国民生银行股份有限公司厦门分行签订一份《最高额抵押合同》（编号：个高抵字第2012年厦公0013号），张健自愿提供名下位于漳州市芗城区综合楼的房产，为建元公司在公授信字第2012年厦0153号《中小企业金融服务合同》项下最高债权额2500万元提供抵押担保，抵押担保的范围为主债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用，同时办理了抵押登记手续（他项权证号：漳房他证字第××号）。漳州农商行就张健向民生银行贷款事宜出具承租人声明，声明承诺：1、本单位知悉出租人将出售该出租房产，本人在此承诺放弃对该出租房产的优先购买权，该承诺为不可撤销的承诺。2、本单位知悉出租人以出租房产作为抵押物向民生银行申请了贷款，在租赁合同有效期内，若贷款人须处置出租房产以清偿出租人债务时，本人承诺将不以租赁权对抗贵行的抵押权，配合出租人与贷款人处置出租房产。 一审法院认为，（2016）闽0602民初2093号民事判决书、（2017）闽06民终638号民事判决书、（2018）闽民申155号民事裁定书三份法律文书均已生效，均确认以下案件事实：2010年5月17日，张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示，且不违反有关法律法规的效力性强制性规定，属有效合同。厦门市中级人民法院于2012年8月9日因尹蔚兰起诉张健、漳州建元贸易有限公司民间借贷纠纷一案即出具（2012）厦民初字第758号民事裁定书裁定查封张健名下位于漳州市芗城区的房产。漳州农商行在2012年5月亦知道张健将上述房产为建元公司在公授信字第2012年厦0153号《中小企业金融服务合同》项下最高债权额2500万元提供抵押担保。2012年9月25日张健与漳州农商行签订《补充协议书》并根据补充协议将588万元支付给郭锦河，明显属于恶意串通，损害第三人利益，属于无效合同。在厦门市中级人民法院委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市芗城区房地产价值评估报告中仅体现2010年5月17日张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》，没有体现2012年9月25日张健与漳州农商行签订《补充协议书》。即在朱志健、谢怡琳竞拍过程中，朱志健、谢怡琳对2012年9月25日张健与漳州农商行签订的《补充协议书》并不知晓，由于2015年1月13日厦门市中级人民法院出具（2013）厦执行字第170号执行裁定书裁定将被执行人张健名下漳州市芗城区的房产即房产项下土地过户至买受人朱志健、谢怡琳名下。故朱志健、谢怡琳已经合法取得漳州市芗城区的房产房屋的所有权，朱志健、谢怡琳对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。漳州农商行应依约向朱志健、谢怡琳履行《房屋租赁合同》项下的义务。对于漳州农商行已一次性支付租金可依法另行向张健主张权利。根据上述的张健与漳州农商行所签《房屋租赁合同》第三、四、五条有关租金数额及支付时间的相关约定，漳州农商行应当于2016年7月1日前支付朱志健、谢怡琳2016年7月17日至2017年7月16日的一年租金计924000元、于2017年7月1日前支付朱志健、谢怡琳2017年7月17日至2018年7月16日的一年租金计924000元、于2018年7月1日前支付朱志健、谢怡琳2018年7月17日至2019年7月16日的一年租金计924000元，三年租金共计2772000元。故朱志健、谢怡琳关于支付租金及违约金的主张，合法有据，予以支持。综上所述，朱志健、谢怡琳诉讼请求合理有据，予以支持。漳州农商行辩称不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、漳州农商行应于判决生效之日起十日内支付朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2016年7月17日至2017年7月16日止的一年租金924000元及违约金（违约金自2016年7月1日起至2017年6月30日止年租金924000元为基数按年利率6%计付）。二、漳州农商行应于判决生效之日起十日内支付朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2017年7月17日至2018年7月16日止的一年租金924000元及违约金（违约金自2017年7月1日起至2018年6月30日止两年租金1848000元为基数按年利率6%计付）。三、漳州农商行应于判决生效之日起十日内支付朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2018年7月17日至2019年7月16日止的一年租金924000元及违约金（自2018年7月1日起至漳州农商行实际付款之日止以三年租金2772000元为基数按年利率6%计付）。一审案件受理费30233元，由漳州农商行负担。 二审期间，朱志健、谢怡琳未提交新证据；漳州农商行提交一组证据《提前终止房屋租赁合同通知书》、《授权委托书》，用于证明漳州农商行向朱志健、谢怡琳发出通知将于2019年5月5日终止租赁关系。朱志健、谢怡琳有同意、签收该通知。朱志健、谢怡琳主张支付租金，只能截至2019年5月5日。朱志健、谢怡琳对该证据的真实性没有异议，但认为这份解除通知的生效时间应当另行确定，因为租赁物还未交还，支付租金的终点未能确定。本院认为，漳州农商行提供的新证据有原件核对且朱志健、谢怡琳对真实性没有异议，故对《提前终止房屋租赁合同通知书》、《授权委托书》的真实性予以确认。 经审理查明，对一审判决查明认定的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。 二审另查明，张健（甲方）与漳州农商行（乙方）签订的《房屋租赁合同》第七条第6款约定：租赁期间，乙方若因业务发展变化，需要搬迁、拆并营业网点而无须再租赁该房屋时，有权提前终止本协议，并不构成违约（即无须承担违约责任），但应提前3个月通知甲方。2019年2月2日，漳州农商行分别向朱志健、谢怡琳发出《提前终止房屋租赁合同通知书》，表示该行大同支行营业网点已于2019年1月27日搬迁至他处，要求按照合同约定终止租赁关系并办理移交手续。朱志健、谢怡琳的特别授权委托诉讼代理人王俊贤于当日签收了该份通知书。2019年4月4日，在本院组织下，漳州农商行将案涉房屋移交给朱志健、谢怡琳执掌，并书面表示放弃其建造的案涉房屋内未搬离的办公用品、家具和未拆除的装饰装修物。移交时，双方经协商一致同意：2019年5月17日终止房屋租赁关系，租金计算截至该日；朱志健、谢怡琳代为支付漳州农商行此前尚欠的水费、电费，不再向漳州农商行主张或追偿，双方将尽快办理电表过户手续。 本院认为，本案的争议焦点为：漳州农商行主张无需向朱志健、谢怡琳支付案涉房屋的租金，是否有事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：首先，业已生效的福建省高级人民法院（2018）闽民申155号民事裁定书、漳州市中级人民法院（2017）闽06民终638号民事判决和芗城区人民法院（2016）闽0602民初2093号民事判决已确认，漳州农商行与张健签订的《补充协议书》应认定无效，漳州农商行可另行向张健主张其已一次性支付的租金。其次，本案中，漳州农商行未提供相反的足以推翻上述生效裁判的证据，且未提供证据证明其有向厦门民生银行、评估机构、拍卖机构、厦门市中级人民法院告知、提供相关的事实和凭证，应承担相应的不利后果。第三，朱志健、谢怡琳通过参加法院组织的执行拍卖活动，取得案涉房屋所有权，且未有证据证明二人在拍卖过程中存在过错，故朱志健、谢怡琳对于案涉房屋享有的合法权益应当受到法律保护，漳州农商行依照“买卖不破租赁”原则占有、使用案涉房屋，应向朱志健、谢怡琳支付相应的租金。综上，漳州农商行主张其无需向朱志健、谢怡琳支付案涉房屋的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 二审期间，在本院组织下，双方当事人于2019年4月4日办理了案涉房屋移交手续，并就2019年5月17日终止租赁关系及租金、水费、电费结算事宜达成一致的约定，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。漳州农商行应支付2018年7月17日至2019年5月16日止的租金770000元，自2016年7月17日起尚欠的租金总额应为2618000元。 综上所述，漳州农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。鉴于二审期间双方当事人已办理案涉房屋移交并确认租赁关系于2019年5月17日终止，相应的租金计算应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2018）闽0602民初6235号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2018）闽0602民初6235号民事判决第三项； 三、福建漳州农村商业银行股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付朱志健、谢怡琳芗城区延安北路62号一楼房产2018年7月17日至2019年5月16日止的租金770000元及违约金（自2018年7月1日起至福建漳州农村商业银行股份有限公司实际付款之日止以租金2618000元为基数按年利率6%计付）。 四、驳回福建漳州农村商业银行股份有限公司的上诉请求。 五、驳回朱志健、谢怡琳的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30233元，二审案件受理26853元，由福建漳州农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 立 审判员 苏雅冰 审判员 谢旭耀 二〇一九年四月九日 书记员 林小雯 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。