重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28686号 原告：张照秀，女，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：彭智良，重庆万诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭智奎，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。 被告：重庆兴乾置业有限公司，住所地重庆市渝北区中央公园北路288号金茂书院（F98-2）3幢2层11号商铺，统一社会信用代码91500000321649812M。 法定代表人：龙渊，董事长。 委托诉讼代理人：刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告张照秀与被告重庆兴乾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。后因张照秀向本院提出鉴定申请，本院予以准许。故本案经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员郑洪春、范德娟组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2020年4月8日再次公开开庭进行了审理。原告张照秀及其委托诉讼代理人彭智良，被告重庆兴乾置业有限公司的委托诉讼代理人刘海崴到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告张照秀的诉讼请求为：1、判决被告赔偿原告因不能使用花园而造成的房屋价差直接损失40万元、间接损失15万元（以法院查证认定的损失数据为准，间接损失为多缴纳的契税3.6万元，设计方案变更损失，该损失由法院酌情主张，处理纠纷的差旅费等损失）；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，张照秀将其诉讼请求明确为：1、要求被告根据评估报告，赔偿原告380952元及税费损失6864元。事实及理由：原被告于2017年12月21日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以2436752元的价格购买被告开发的位于重庆市渝北区两路组团F标准分区x号地块x号楼x号房屋。补充协议中约定原告购买的房屋，可使用暂定面积达90平方米的花园（以最终实际测量为准），具体以被告实际交付时绿离或其他方式隔离出的空间为准。被告交付的合同附件及案涉房屋的平面图显示，约定的花园应与原告购买房屋的第一层楼相平，且承诺与房屋出口为无缝连接。合同签订后，张照秀按合同约定支付了购房款。被告未按合同约定交付花园。被告将相邻屋顶作为花园出售给原告，但该屋顶被物管和街道等部门禁止作为花园使用。且花园的位置也与约定不符，变成与案涉房屋的第二层楼面相平，且间隔了2米左右，挡住了原告房屋第一层的采光和视线，降低了房屋品质。原告遂起诉。 被告重庆兴乾置业有限公司辩称：一、被告按合同约定向原告交付了房屋，无违约行为。1、补充协议是重庆兴乾置业有限公司的通用版本。该协议并未约定出售的案涉房屋必然有花园，即使原告购买的房屋具有可使用的花园，也应当以重庆兴乾置业有限公司实际交付时以绿篱或其他方式隔出的空间为准，本案张照秀购买的房屋位于物理第3、4层，不具备前述条件，故案涉房屋无可使用的花园。2、案涉房屋的销售价格并不包含诉请中的花园；3、《重庆市商品房买卖合同》附图、竣工图均不包含花园，故张照秀要求的花园并不在购买的房屋范围内。二、张照秀向重庆兴乾置业有限公司主张赔偿无事实和法律依据。案涉房屋销售价格不包含花园；案涉房屋存在视线影响的情况在销售时已向张照秀进行了提示。 张照秀与重庆兴乾置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、房款收据、抵押贷款合同、银行流水、微信聊天记录、收款收据、竣工验收图、建设工程质量投诉处理工作记录、竣工验收备案登记证、商品房使用说明书和质量保证书、实测报告等证据本院予以采信。 经审理查明：2017年11月9日，房屋坐落渝北区两路组团F标准分区x地块取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。 2017年12月21日，张照秀作为乙方（买方），重庆兴乾置业有限公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房座落为重庆市渝北区两路组团F标准分区x号地块x号楼x，建筑面积116.08平方米，套内建筑面积103.51平方米，总成交价2436752元。《合同补充协议》第十条约定1、乙方购买房屋可使用的花园（如有）面积暂定约90平方米（以最终实际测量为准），具体以甲方实际交付时绿篱或其他方式隔离出的空间为准。6#楼重要信息提示载明：1单元2-2、2-3号房紧挨商业，可能存在视线影响。合同中“乙方购买房屋可使用的花园（如有）面积暂定约90平方米（以最终实际测量为准）”中的“90”下加了下划线，且为手写体。 合同签订后，张照秀按约支付了购房款2436752元。重庆兴乾置业有限公司向张照秀开具了购房款发票。张照秀个人缴纳了契税43905.44元。 重庆市商品住房预（销）售明码标价表中显示：6#楼3层至4层，1-2-4、2-2-1、2-2-2，叠上，建筑面积116.08平方米，套内建筑面积103.51平方米，价格均为2055243元。 金茂书院（F98-1地块）绿地指标表中显示，总绿地面积折算前指标10123.87平方米，折算后指标8975.09平方米；实土绿地折算前指标2207.67平方米，折算后指标2165.66平方米；超出规定绿化部分平台绿地折算前指标3317.14平方米，折算后指标2322.00平方米；平台绿地折算前指标4599.06平方米、折算后指标4487.44平方米；绿地率折算后指标35.02%。张照秀所购房屋商业门市楼顶标注为平台绿地。 2019年4月26日，工程名称为xx（F08-1地块）本次备案：1#至8#楼住宅部分取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 张照秀另向本院举示了如下证据： 微信聊天记录、张照秀与重庆兴乾置业有限公司工作人员协商录音、现场视频及照片；拟证明重庆兴乾置业有限公司的违约事实。 重庆兴乾置业有限公司对上述证据的质证意见为：对证据中的微信聊天记录、张照秀与重庆兴乾置业有限公司工作人员协商录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，因张照秀未举示证据的原始载体；对现场视频及照片的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。张照秀所称的花园称商业门面的楼顶，并非重庆兴乾置业有限公司以绿篱或其他方式隔出的空间，即楼顶并不是双方在合同中花园部分，该证据不能达到张照秀的证明目的。 本院认为：对于微信聊天记录、张照秀与重庆兴乾置业有限公司工作人员协商录音因重庆兴乾置业有限公司有异议，本院不予采信。对于现场视频及照片本院予以采信。 张照秀称其购房时清楚花园的位置即为相邻的商业门市楼顶。现商业门市楼顶的面积与合同约定也是相符的。其接房时，重庆兴乾置业有限公司修建了梯子供张照秀到达商业门市的楼顶。现梯子因是违法建筑被拆除，张照秀无法到达商业门市的楼顶。商业楼顶上有隔断，有铺土，有草坪。相邻的房屋有几家已将商业楼顶作为花园利用。 重庆兴乾置业有限公司对于绿化图中是否将商业门市的楼顶作为了绿化面积及张照秀相邻的房屋是否将商业楼顶作为花园利用未作明确答复。认可搭建梯子的事实，但认为是基于利用原则搭建。梯子不属于合同约定的交付标的，也不是重庆兴乾置业有限公司的交付义务。 张照秀向本院提出申请，要求对座落为重庆市渝北区两路组团F标准分区x号地块x号楼x房屋，在2017年12月21日时，没有约定90平方米花园的情况下的价值进行司法评估鉴定。本院依法委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2020年3月30日作出《房地产司法鉴定估价报告》，结论为：总价205.58万元。《房地产司法鉴定估价报告》中第八条估价依据（四）其他资料估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地房地产销售市场等方面的基本情况资料。第九条估价方法（一）估价方法的选用1、估价对象为住宅，根据评估人员收集的《重庆市商品住房预（销）售明码标价表》在价值时点与估价对象类似的房地产实际成交案例多，且具有可比性，符合比较法使用要求，故可采用比较法。张照秀支付了评估费7600元。 重庆兴乾置业有限公司对于《房地产司法鉴定估价报告》的意见为：1、估价师杨婷的执业许可证有效期截止2020年2月29日，故杨婷参与司法鉴定时已不具备鉴定资格。《房地产司法鉴定估价报告》仅有一名具有鉴定资格的估价师签字，故该报告无效；2、《房地产司法鉴定估价报告》欠缺估价资料，导致评估结果不合法；《房地产司法鉴定估价报告》第八条中载明：估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地房地产销售市场等方面的基本情况资料。但报告中并无相应资料。故《房地产司法鉴定估价报告》在缺乏相应估价资料的情况下作出的评估结论不合法；3、庭审中，重庆兴乾置业有限公司并未认可，且法院也未认定案涉房屋相邻楼面部分为重庆兴乾置业有限公司应当提供给张照秀的花园，故报告中单方认定该相邻部分为花园并进行相应的鉴定，缺乏事实依据；4、《房地产司法鉴定估价报告》的估价方法并未实际实施，评估结果缺乏事实依据，有失公允。 重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对杨婷的资格证书问题作出书面回复：杨婷的资格证书于2019年2月23日完成延续注册，延续注册有效期为3年，但由于疫情的原因，纸质证书于2019年4月3日寄出（附纸质证书复印件）。 本院认为：张照秀与重庆兴乾置业有限公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 《合同补充协议》第十条的约定来看，双方明确对花园面积进行了手写“90”的填写；加之xx（F98-1地块）绿地指标表中张照秀所购房屋相邻的商业门市顶部也是作为平台绿地列入了小区的绿化范围；重庆兴乾置业有限公司搭建了到商业门市顶部的楼梯；故应当认定双方对张照秀所购房屋有90平方米的花园进行了约定。 现由于重庆兴乾置业有限公司搭建的楼梯已拆除，造成张照秀对花园无法合理利用，重庆兴乾置业有限公司对其因交付的房屋不符合双方合同约定，造成张照秀房屋价值贬损，应当承担赔偿责任。 对于《房地产司法鉴定估价报告》的采信问题，因目前疫情的特殊情况，杨婷的资格证书出现纸质证书延误的情况有客观理由，故对《房地产司法鉴定估价报告》应当予以采信。 重庆兴乾置业有限公司应当赔偿的金额为2436752元-205.58万元=380952元。 对于张照秀要求的契税损失，按其缴纳契税的比例为43905.44元÷2436752元×380952=6864元（保留整数）。 张照秀的其他诉讼请求已明确放弃，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告重庆兴乾置业有限公司在本判决生效后立即赔偿原告张照秀房屋价差损失380952元； 二、被告重庆兴乾置业有限公司在本判决生效后立即赔偿原告张照秀契税损失6864元； 三、驳回原告张照秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7118元，鉴定费7600元，合计14718元，由被告重庆兴乾置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  郑洪春 人民陪审员  范德娟 二〇一九年四月二十七日 书 记 员  许 迪