黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0622民初1640号原告：邵杰，男，汉族，1977年11月16日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：李树方，男，汉族，1979年08月04日出生，个体，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。被告：刘乾标，男，满族，1973年03月27日出生，个体，住辽宁省兴城市。原告邵杰与被告李树方、刘乾标房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年05月18日立案后，于2017年08月14日作出（2017）黑0622民初2020号民事判决书，判决：一、解除原告邵杰与被告李树方、刘乾标于2012年01月19日所签订的房屋买卖合同；二、被告李树方、刘乾标于本判决生效后立即退还原告邵杰购楼款17.20万元，并按照中国人民银行同期贷款年利率7.05%支付购房款17.20万元自2012年1月19日起至实际给付之日止的利息。被告刘乾标不服该判决，在法定期间内提起上诉。大庆市中级人民法院认为，一审法院在原审原告邵杰庭审中变更诉讼请求后，未给予原审被告刘乾标、李树方举证期限，径行审理，其审理程序存在不当。于2018年04月16日作出（2018）黑06民终374号民事裁定书，裁定：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2017）黑0622民初2020号民事判决；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵杰的委托诉讼代理人王红叶到庭参加诉讼，被告刘乾标、李树方经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告于2012年01月19日所签订的房屋买卖合同无效，被告立即退还原告购楼款17.20万元，并赔偿原告经济损失。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原、被告之间于2012年1月19日所签订的房屋买卖合同，被告退还购楼款17.20万元，并按照银行同期贷款利率给付相应的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李树方、刘乾标是合伙关系，二人共同承包了肇源县滨江国际小区（简称滨江国际小区）工程。2011年11月07日，滨江国际小区开发商用在建的滨江国际小区109栋5单元602室住宅楼、109栋6号车库抵顶欠李树方、刘乾标的工程款。在没有将该住宅楼和车库交付前，李树方、刘乾标于2012年01月19日将该住宅楼及车库出售给原告邵杰，李树方、刘乾标将开发商与其签订的购楼合同及收据交付邵杰，并约定该住宅楼竣工后，于2012年05月01日将该住宅楼及车库交付并过户给邵杰，邵杰按照合同约定交纳了全部购房款17.2万元。因该小区开发商突然去世，李树方、刘乾标一直未得到抵顶的房屋和车库，所以未向邵杰交付房屋及车库。邵杰一直催要，李树方、刘乾标一直承诺给予协调，及早交房。李树方、刘乾标出售给邵杰的住宅和车库已经被他人居住使用，已不能交付，故双方签订的合同已不能履行，依据以上事实，请求法院依法确认原、被告于2012年01月19日所签订的房屋买卖合同无效；李树方、刘乾标立即退还原告购楼款17.20万元，并赔偿邵杰经济损失；本案诉讼费用由被告承担。被告李树方辩称，本案所涉房屋及车库是其花全款从别人手中购买的，后因着急用钱就将该房屋转卖给邵杰。本人也未收到该房屋，也不清楚房屋的现状。当时卖房时已表明其对肇源并不熟悉，以后的事情本人不负责，不同意给付利息。被告刘乾标辩称，邵杰因为房屋便宜才购买的。购房的风险应共同负担。对现在出现的问题应当共同承担，不同意给付利息，同意退还房款17.20万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：2011年11月07日,被告李树方与黑龙江省明生房地产开发有限公司（简称明生公司）签订《滨江国际项目认购协议》,明生公司将其开发的滨江国际小区109栋5单元602室住宅楼（建筑面积87.93平方米）、109栋6号车库出卖给李树方，李树方于合同签订当日交付明生公司房款219,825元、车库款116,100元，明生公司为李树方出具了收据。2012年01月19日，原告邵杰与被告李树方、刘乾标签订《房屋买卖合同》，出卖人为李树方、刘乾标（甲方），买受人为邵杰（乙方）。合同约定，甲方将坐落于滨江国际小区109栋5单元602室87.93平米住宅楼及109栋6号车库出卖给乙方，乙方一次性将购房款17.20万元交付给甲方,甲方同意在2012年05月01日将楼房过户给乙方；甲方配合乙方到开发商处,将开发商给甲方开具的购楼合同上李树方的姓名变更为邵杰的姓名；由于甲方与开发商有关该住宅楼和车库相关手续、债务关系等原因导致该住宅楼和车库使甲、乙双方买卖无效，甲方按乙方所付楼款总价三倍退还。当日，邵杰全额支付购房款17.20万元。另查明，本案所涉房屋完工时间为2013年，现该房屋已由别人入住使用，已不存在交付的可能性。自双方当事人约定2012年05月01日交付时间至邵杰向本院起诉时已达5年有余。2012年01月19日中国人民银行同期贷款年利率5年以上为7.05%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告邵杰与被告李树方、刘乾标签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，邵杰按照合同约定全额给付购房款，李树方、刘乾标在房屋完工可以交付后，应当及时向原告交付房屋及车库。现因本案所涉房屋和车库已被案外人占有使用，李树方、刘乾标未能取得该房屋及车库的所有权，亦不能向邵杰交付该房屋及车库，致使合同目的不能实现，已构成根本性违约，邵杰作为守约方，有权依法行使解除权。故邵杰请求解除其与李树方、刘乾标于2012年01月19日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对合同解除后的责任承担问题，邵杰诉请李树方、刘乾标返还房款并赔偿购房款利息损失。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,虽本案所涉房屋买卖合同中并未约定合同解除的违约条款，但解除合同不属于违约责任方式，而属于违约后的一种救济措施，合同解除的法律效果不表现为违约责任，而是主要表现为不当得利返还和损害赔偿等民事责任。因本案房屋买卖合同的解除是基于李树方、刘乾标的违约事实而产生的法律后果，故本案所涉合同解除后，应由李树方、刘乾标返还购房款17.20万元并给付相应利息。邵杰请求自合同签订之日起计算利息有误，应自双方约定的合同履行之日起计算利息至实际给付时止。综上所述，至今，李树方、刘乾标未向邵杰交付涉案住宅楼和车库，合同目的已无法实现，依法支持邵杰请求解除双方当事人签订的《房屋买卖合同》；邵杰请求李树方、刘乾标返还房价款及合理利息符合法律及有关司法解释的规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告邵杰与被告李树方、刘乾标于2012年01月19日所签订的房屋买卖合同；二、被告李树方、刘乾标于本判决生效后立即退还原告邵杰购楼款17.20万元及利息，自2012年05月01日起以本金17.20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率7.05%计算至实际给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,740元，由被告李树方、刘乾标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王得利人民陪审员  黄永波人民陪审员  张镁妍二〇一九年四月十八日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。