苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初3156号原告（反诉被告）：李军，男，汉族，1983年5月22日出生，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：倪颢、邹昊，江苏瀛元律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐茜茜，女，汉族，1977年8月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈丽丽、肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。原告李军与被告徐茜茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告徐茜茜下落不明，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告徐茜茜提出反诉，符合法律规定，本院予以受理、合并审理。原告委托诉讼代理人倪颢、邹昊，被告委托诉讼代理人陈丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴租金184056.6元，没收房租押金65280，滞纳金52141.5元,违约金41713.2元，水电费2735.33元，合计345926.63元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，原被告双方签订房屋租赁合同书及附件协议，约定原告将名下的苏州工业园区融安街*号*幢*室出租给被告，租期2015年5月18日至2020年10月17日止。2017年12月18日，被告未按照合同约定缴纳2018年1月18日至3月17日这一季度的租金，经多次催促，被告迟迟未予履行。2018年2月5日，原被告双方达成协议，原告收回房屋，被告租金缴纳至2018年2月5日，其他纠纷按照合同规定解决。截止2018年2月5日，被告共计拖欠原告租金、水电费、违约金等合计345926.63元。被告徐茜茜辩称，其一，免租期其无需支付租金，因为原告出租时房屋系毛坯，其需要时间装修，而且当时商场并没有什么人流量，后其承诺合同到期后加装中央空调归原告所有，所以原告又多给1个月免租期；其二、原告无权没收押金，而且押金仅是保证作用，应首先折抵其拖欠原告相关费用；其三，原告主张的滞纳金、违约金标准过高，应由法院依法予以调整；其四，其仅认可拖欠租金20856.6元、水电费2326.48元。反诉原告徐茜茜提出反诉请求：1、判令反诉被告返还押金43021.4元；2、反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2015年5月13日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同书及附件协议，反诉原告承租反诉被告名下的苏州工业园区融安街*号*幢*室出租，租期2015年5月18日至2020年10月17日止。反诉原告向反诉被告支付押金65280元，后反诉原告投入大量资源进行装修，但因商业氛围较差加之租金过高，导致反诉原告经营困难，未能按期缴纳租金，反诉被告随即阻挠反诉原告正常营业，经公安部门调解，双方终止租赁。现反诉原告仅拖欠反诉被告部分少量租金、水电费，但反诉被告拒绝返还反诉原告其余押金。反诉被告李军辩称，根据合同约定，租赁期内反诉原告擅自退租的，押金不予退还，故应驳回反诉原告反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，原告李军（出租方、甲方）、被告徐茜茜（承租方、乙方）签订编号8****55《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将其拥有位于苏州工业园区融安街*号*幢*室房屋租给乙方使用，用途为营业，房屋面积184.41平方米，该房屋现有装修及设施情况见附件，除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。二、房屋租赁期限共64个月，自2015年5月18日至2020年9月17日止，租赁期内，甲乙双方未经协商协商一致均不得提前解约。三、该房屋租金为人民币32640元/月（含物业费），签订本合同同时支付给丙方，乙方应同时交纳首期租金97920元给甲方，该房屋租金按照季度交纳，支付时间为每期到期前30天，以甲方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此房屋，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。四、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或者全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任。租赁期间内电话费、水费、电费、煤气费、暖气费等实际使用的费用由乙方承担，若有特殊约定从约定。租赁期间内若乙方因使用需要对房屋或屋内设施进行装修或者改动，须经甲方同意，有必要的，经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加固定墙体、地面或天花板上的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿。六、为保证乙方合理并善意的使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方65280元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房无异议后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。七、租赁期限届满或经甲乙双方协商一致不再继续履行合同，本合同即告终止。八、违约处理，未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或者改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期内乙方逾期缴纳水费、电费、煤气费、电话费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。租赁期内若乙方中途擅自退租，所付押金则不予退还，租金据实结算。十、2015年5月18日到2015年9月17日为免租期，房租从2015年9月18日起算。合同另就其他事项进行了约定。合同附件协议约定合同到期，店铺装修需复原，房东同意转租，上下水房东和客户协调解决，租金详情表2015.5.18-2017.9.17为32640元/月，2017.9.18-2018.9.17为34761元/月。2018年2月4日，原被告双方在园区湖东派出所达成《关于晋合360广场商铺不再租用的协议》，约定：承租方徐茜茜于2018年2月5日下午，把房屋钥匙交给出租人（李军）由其弟王柏程代为保管（租金算到2018年2月5日为止）。有关承租方徐茜茜欠出租人李军多少房租和违约金的问题，双方按合同规定执行，按法律程序进行，也可以双方协商解决，承租方不动产不得拆除，动产可以搬掉，所有空调不得搬迁。原告代理人王柏程、被告徐茜茜分别在出租人、承租人处签名捺印。另查明，苏州工业园区融安街*号*幢*室产权人为李军及其配偶马沈芳，建筑面积为184.41平方米，规划用途为商业。诉讼中，原告李军提交《关于晋合360广场*商铺租赁协议补充条款》一份，约定：一、双方同意将该商铺的租赁合同期限改为2015年5月18日至2020年10月17日止，免租期更新为2015年5月18日至2015年10月17日，共计5个月免租期，乙方承诺在2020年10月17日前无条件搬离租赁场地，租金2015年5月18日至2017年10月17日间为32640元/月，2017年10月18日至2018年10月17日间为34761元/月。二、房东同意乙方转租，但需要提前通知甲方，并把承租方的相关合同证件交给房东一份。三、上下水房东和客户协商解决。四、租赁合同履行完成，免租期成立，如在租赁期内甲方违约，免租期对乙方生效，乙方勿需支付其他费用。如果在租赁期内乙方违约，免租期对乙方失效，乙方需按实支付免租期内的房租。五、租赁期结束后，乙方需保证内部装修的完整，严谨强拆，内部装修处理权由房东支配，如需全部拆除，费用由承租方支付。该补充条款尾部原被告双方均未签字。原告李军主张双方2015年7月签订的补充协议，对于租期、免租期进行了变更，并且明确如被告违约，被告应补交免租期内的租金，但现原件丢失。被告徐茜茜质证真实性不认可，被告从未签订补充条款。诉讼中，原告提交微信聊天记录两份，第一份为原告李军与中介蔡某,4聊天，2015年7月1日，原告：“考虑她们第一次做商业，我好人做到底再减免一个月租金，相当于我出了一半的钱了，但是她在租赁合同上要写上两点，1、完成租赁期免租成立，没有完成租赁期按实支付，就是上次的那款，2、租赁结束后不论什么原因内部装修必须保证完整，处理权由房东支配，如需全部拆除，费用由租客支付（和原租赁合同上加上一点），老兄以为如何”，蔡：“按照你的想法已经搞定”，2015年7月13日，原告：“老蔡你邮箱给我下”，中介蔡某,4将邮箱发送给原告，原告：“老蔡，请租客签三份，你也留一份，你那边不是有一张主合同么，让她一定在上面写上在某年某月某日签过补充合同一份，谢谢了，然后我会把我的给你”。第二份为原告与被告聊天记录，2015年7月11日，被告：“我们已经跟浩波联系了，找个时间把补充协议签订一下哈”、“听说你倒时差呢，好好休息吧，不打扰了”。原告就主张其与蔡某,4、被告的聊天记录充分说明了双方协商签订补充协议，并且明确如被告违约，被告应补交免租期内的租金。被告质证真实性无法确认，上述聊天记录也无法证实双方就补充协议内容达成过一致，更不能证实被告签署过补充协议。庭审中，原告李军申请证人蔡某,4到庭作证，证人蔡某,4陈述，我是苏州弘高房地产投资咨询有限公司员工，李军是我朋友，他委托我出租其名下晋合广场房屋，我带着被告去看过房屋，后双方经协商签订了房屋租赁合同，合同签订后，还签订过一分补充协议，这份协议是李军草拟后发给我的，主要内容对房屋的免租期进行了变更及违约情况下，免租期租金缴付问题进行约定，李军有没有签字记不清楚了，后其将协议拿给过被告签字，中介公司保存有协议原件，只是后来公司搬家，原件丢失了，但双方实际履行过程免租期、租金支付节点按照该补充协议在履行的。原告质证真实性无异议，双方确实签订了补充协议，约定了违约情况下免租期缴付情况。被告质证真实性不认可，不存在补充协议，双方也从未签字确认过协议。诉讼中，原告提交付款通知单两份，主张该两份通知单系涉案房屋物业公司晋合物业管理（苏州）有限公司发出催缴水电费通知，被告拖欠水电费2735.33元。被告质证真实性无异议，但该通知单载明金额应为2326.48元，被告认可该金额。诉讼中，原告明确被告欠缴房屋租金的周期为2018年1月18日至2018年2月5日，共计18天，按照合同约定月租金34761元标准计算，应为20856.6元；被告应补缴免租期租金2015年5月18日至2015年10月17日，共计5个月，按照合同约定月租金32640元标准计算，应为163200元；按照合同约定“租金按照季度交纳，支付时间为每期到期前30天，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金”，被告应支付滞纳金52141.5元；按照合同约定“拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金”，被告应支付违约金41713.2元。庭审中，原被告双方一致确认租赁合同已经解除，涉案房屋亦于2018年2月5日返还原告。以上事实，由房屋租赁合同、协议、房产证、付款通知书、微信聊天记录、证人证言等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效，双方均应当按照约定履行义务。原告按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告亦应按照合同约定支付租金、水电费，现原告诉请被告支付拖欠租金20856.6元、水电费2735.33元，被告辩称对于租金20856.6元无异议，但水电费认可2326.48元。本院认为，就被告拖欠租金金额20856.6元，双方均无异议，本院予以确认；就水电费金额，因原告提交的物业公司发出的付款通知单载明的金额合计为2326.48元，故对被告抗辩本院予以支持，本院确认水电费金额为2326.48元。被告拖欠支付原告房屋租金，原告主张被告应支付滞纳金52141.5元，被告辩称滞纳金标准过高，本院认为，滞纳金本质上系对原告因被告逾期付款导致的利息损失进行弥补，故本院参照中国人民银行同期贷款利率标准、考虑双方违约情形，酌情认定滞纳金3000元。就原告主张违约金41713.2元、没收房屋押金65280元，被告辩称违约金过高、押金仅是保证作用原告无权没收。本院认为，原被告双方在合同中约定了违约金，除此之外在“违约的处理”中还约定“租赁期内若乙方中途擅自退租，所付押金则不予退还”，该条款仍然是对违约责任约定，押金没收与否应当以原告损失是否存在为条件，本院考虑原告实际损失，双方合同履行情况，当事人过错程度等综合因素，酌情认定被告赔偿原告损失10万元。就涉案房屋免租期内租金，被告是否应予补交的问题，原告主张双方另行签订补充协议，确认如被告违约应按实支付免租期租金，被告辩称双方未约定，也不存在补充协议，本院认为，虽然证人蔡某,4证实原被告签订过补充协议，且原告提交了部分聊天记录予以佐证，但双方是否实际签署了该补充协议、条款是否如庭审中原告所提交文本，现均无法查实，故对于原告诉请被告支付免租期内租金，本院不予支持。综上，被告应支付原告租金、水电费、滞纳金、赔偿金等各项费用合计126183.08元，扣除被告已支付原告的65280元，被告还需支付原告60903.08元。就反诉部分，反诉原告诉求反诉被告返还押金43021.4元，如上所述，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告徐茜茜于本判决生效之日起十日内支付本诉原告李军60903.08元；二、驳回本诉原告李军其他诉讼请求；三、驳回反诉原告徐茜茜诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6488元，公告费300元，合计6788元，由原告李军负担4300元，被告徐茜茜负担2488元，被告负担部分款项已由原告预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告李军。反诉案件受理费876元，减半收取438元，由反诉原告徐茜茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏代理审判员  闫可可人民陪审员  郭文明二〇一九年四月二十四日书 记 员  李艳杰