广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2687号上诉人（原审被告）：陈亚井，男，1947年10月10日出生，汉族，身份证住址：广东省乳源瑶族自治县。委托代理人：焦建中，广东宜方律师事务所律师。委托代理人：谭金星，广东宜方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗菊芳，女，1941年12月15日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：陈水爱，女，1958年2月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：陈记灵，男，1961年9月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：陈玉棠，男，1964年1月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：陈水记，女，1966年7月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：陈秀霞，女，1976年1月18日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：陈玉明，男，1978年3月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人陈亚井因与被上诉人罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明（下简称罗菊芳等）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈亚井上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回罗菊芳等原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由罗菊芳等承担。事实与理由如下：一、原审判决适用法律错误，损害了陈亚井的合法权益。《中华人民共和国土地管理法》没有关于本法有无溯及力的规定，这表明本法没有溯及力，即本法施行以前的行为，不能依据本法的规定进行处理，而依据本法施行以前的规定进行处理。罗菊芳等称陈木通与陈亚井的《卖房屋合约签证书》签订时间发生在上世纪80年代初，陈亚井则称该合同签订于1992年11月。不管争议合同于何时签订，本案合同效力的认定只能适用1992年11月前施行的法律法规。而原审判决引用的《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定最早出现在中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《中华人民共和国土地管理法》中，自1999年1月1日起施行。1988年及之前的《中华人民共和国土地管理法》并无类似规定。因此，《卖房屋合约签证书》签订时间在前，1998年《土地管理法》颁布施行在后，陈亚井与陈木通先生签订的《卖房屋合约签证书》不适用1998年《土地管理法》第六十三条的规定；二、本案已过最长诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条二款的规定，原审法院不应受理本案。罗菊芳等在原审时陈述，陈木通与陈亚井签订的《卖房屋合约签证书》发生在上世纪80年代初，其时间远远超过二十年，故法院应当驳回罗菊芳等的诉讼请求；三、陈亚井作为代耕户，其居住权应得到保护。根据《广东省人民政府办公厅关于解决粤北石灰岩地区外迁人口入户问题的通知》(2002年6月24日粤府办(2002)48号)第四条政策措施第二款规定：允许外迁户利用现有住房居住，并通过继续从事代耕、租耕或劳务，解决当前生活出路，逐步融入当地社会。该通知附件中粤北47个石灰岩乡镇名单包含陈亚井原居住地乳源瑶族自治县大布镇，陈亚井满足《粤北石灰岩地区外迁人口入户问题的通知》规定的条件。同时，依据广东省人民政府办公厅文件粤府办(2013)9号《广东省人民政府办公厅关于解决粤北石灰岩地区外迁人口安置遗留问题的意见》第三条关于逐步解决外迁人口住房问题的规定，陈亚井通过《卖房屋合约签证书》取得涉案房屋，理应允许陈亚井一家三代继续居住，落实广东省人民政府办公厅的政策性文件。且，陈亚井一家三代在涉案房屋已居住26年，第二代、第三代均在当地工作、生活、上学，老家乳源瑶族自治县大布镇己无房屋可居住。因此，陈亚井应当被允许继续居住涉案房屋，其住房符合农村土地利用和住房建设管理有关规定，应由迁入地县(市、区)政府国土资源、住房城乡建设部门办理集体土地建设用地使用证和房屋所有权证。被上诉人陈玉棠答辩称：一、从适用法律的角度来讲，土地管理法是1999年修改后实施的，之前的土地管理法律法规没有明确限制农村土地使用权的转让出让，是因为当时没有转让的需求和市场。当时本地村民盖房要经生产队同意、村镇批准，本村民盖房手续如此严格，根本不可能允许转卖或出让宅基地，更不可能允许将宅基地房屋转让给外村人，因此修改前的土地管理法律法规比修改后的标准更加严格；二、物权请求权不适用诉讼时效，故本案不存在已过最长诉讼时效的问题；三、陈玉棠提交的信访回函证实，陈亚井曾于2018年9月到花都××花东镇农业办信访，农业办向联安村了解情况后，联安村向农业办出具的回函已经明确说明：陈亚井不符合代耕户的要求。按照政策，1992年1月1日前的代耕户需经当地基层组织聘请，陈亚井没有签订代耕合同或是协议，只是其与村民间的私人行为，不属于代耕户，不适用代耕户政策。如其符合政府政策文件的要求，应当经政府审批在2013年前将户口迁入，其没有迁入户口，证明其情况不符合2013年9号政策的规定；四、陈亚井称其在老家无房可住不属实。经了解，陈亚井在1989年前已在老家新建四层高楼房。被上诉人陈记灵答辩称：同意陈玉棠答辩意见，另，陈亚井有另购土地建房。被上诉人陈玉明答辩称：同意陈玉棠的答辩意见。涉案房屋属危房，已向政府部门反映，政府部门要求陈亚井搬迁，但其拒绝搬迁。被上诉人罗菊芳、陈水爱、陈水记、陈秀霞经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明于2018年7月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认陈木通与陈亚井签订的《卖房屋合同签证书》无效，陈亚井立即搬出涉案房屋并将房屋交还给罗菊芳等；2、诉讼费由陈亚井承担。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都××花东镇联安村七队30号的一层瓦房，由陈木通建造。涉案房屋所在土地性质为集体土地建设用地，属于农村宅基地，权属人为陈木通，其已去世，罗菊芳为陈木通的配偶，陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明为陈木通的子女。陈亚井的户籍所在地为韶关市××自治县。陈木通作为甲方与陈亚井作为乙方签订一份《卖房屋合约签证书》，约定陈木通将涉案房屋卖与陈亚井，价格为5900元。关于该签证书的签订时间，罗菊芳等陈述为上世纪80年代初，陈亚井陈述为1992年11月。原审诉讼中，双方均确认陈亚井向陈木通支付5900元。陈亚井陈述：其还没有入户广州市，目前没有政府部门对其进行安置。罗菊芳等陈述：涉案房屋已经霉烂，存在坍塌隐患。原审法院认为：涉案房屋的土地是属于集体所有的土地，在房地一体格局下，罗菊芳等、陈亚井买卖涉案房屋和土地涉及农村集体所有土地使用权问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因宅基地是村民基本生产、生活的保障，宅基地使用权由本集体经济组织成员享有，因此陈木通与陈亚井签订的《卖房屋合约签证书》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《卖房屋合约签证书》由陈木通与陈亚井签订，现陈木通已去世，罗菊芳等作为其法定继承人，要求确认《卖房屋合约签证书》无效，并要求陈亚井立即搬离涉案房屋将涉案房屋交还罗菊芳等，符合法律规定，予以支持。至于陈亚井关于合同无效后的其他损失，陈亚井可另行起诉。综上，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年10月16日作出判决如下:一、确认陈木通与陈亚井签订的《卖房屋合约签证书》无效；二、陈亚井于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离位于广州市花都××花东镇联安村七队30号的一层瓦房，并将上述房屋归还罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明。案件受理费25元，由罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明负担12.5元，由陈亚井负担12.5元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈亚井向本院提交乳源县大布镇钨连村委出具的《证明》，以证明其在大布镇已经没有房屋可以居住。陈玉棠、陈记灵、陈玉明对此发表如下质证意见：该《证明》记载的内容不属实，对其不予认可。且，《证明》所陈述的陈亚井在老家无房屋不属实，其是帮耕户亦不属实。本院认为：依据已经查明的事实,涉案房屋所附土地性质为村集体用地,陈木通与陈亚井签订《卖房屋合约签证书》涉及宅基地上房屋的转让，该转让行为违反了相关法律法规的强制性规定，故原审法院认定该《卖房屋合约签证书》无效，并无不当，应予维持。《卖房屋合约签证书》无效后，双方应向对方返还因合同履行而取得的财产，故原审法院判决陈亚井将涉案房屋归还罗菊芳等亦无不当，应予维持。陈亚井以其系代耕户，居住权应得到保护为由，上诉认为其无需向罗菊芳等返还涉案房屋，但陈亚井并未充分举证证明其系《广东省人民政府办公厅关于解决粤北石灰岩地区外迁人口入户问题的通知》等文件规定的代耕户，且前述规定亦不成立陈亚井在买卖合同无效后履行返还涉案房屋义务的合法理由，故陈亚井的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。陈亚井以罗菊芳等的诉讼请求已超过诉讼时效为由，上诉认为其无需向罗菊芳等返还涉案房屋，但罗菊芳等在本案提出的诉请系请求确认《卖房屋合约签证书》无效，并据此诉请陈亚井返还涉案房屋，而有关合同效力的确认不应适用诉讼时效，故陈亚井的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人陈亚井的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈亚井负担。本判决为终审判决。审判长 谭 红审判长 谭红玉审判员 韩志军审判员 郑怀勇二〇一九年四月十八日书记员 王文杰唐颖琪