江苏省丰县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏0321民初5200号 原告：刘福海，男，1976年8月30日出生，汉族，农民，住丰县。 委托诉讼代理人：孙宗孝，丰县师寨法律服务所法律工作者。 被告：程前程，男，1961年9月12日出生，汉族，自由职业，住丰县。 被告：彭桂英，女，1962年12月1日出生，汉族，自由职业，住丰县。 二被告共同委托诉讼代理人：魏红，江苏淮海正大律师事务所律师。 第三人：孟玉皊，女，1977年9月10日出生，汉族，自由职业，住丰县。 第三人：张伟，男，1979年12月18日出生，汉族，自由职业，住丰县。 第三人：彭其亨，男，1958年6月6日出生，汉族，农民，住丰县。 原告刘福海与被告程前程、彭桂英、第三人孟玉皊、张伟、彭其亨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘福海及其委托诉讼代理人孙宗孝，被告程前程、彭桂英的委托诉讼代理人魏红，第三人孟玉皊、张伟、彭其亨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘福海向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认2011年6月22日本案两被告程前程、彭桂英与第三人孟玉皊签订的涉案该套房屋买卖合同有效；确认2012年5月7日本案原告与两第三人签订的该套房屋买卖合同有效；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：房屋买卖合同系本案两被告程前程、彭桂英与本案第三人孟玉皊于2011年6月22日签订。2011年12月22日本案被告程前程出具了保证书一份，保证：此房屋在2011年12月22日之前无买卖、贷款抵押行为，并口头表示该房产除出售给本买受人外无买卖及抵押他人的行为。在该保证书下方，程前程注明收到购房款20万元。2012年5月7日，本案第三人孟玉皊、张伟将涉案房屋转售给了原告刘福海，双方签订房屋买卖合同，约定价款为585000元，并于2012年5月7日交付了房屋，孟玉皊、张伟向原告出具了585000元购房款收条。另根据丰县国土资源局出具的丰县土地利用现状图显示：涉案房屋所占土地为建设用地，该房屋可进行买卖交易。 程前程、彭桂英辩称，一、原告在涉案期间从事的是放高利贷的职业，原告捏造法律关系，与他人恶意串通，本案系虚假诉讼。涉案的房屋买卖合同实为借款担保；二、原告没有权利代替第三人行使确认合同效力之诉，原告的诉讼主体及诉讼请求不当；三、涉案房屋买卖合同无效，被告程前程与原告存在多笔借贷关系，本案案款系其中一笔借款，涉案房屋买卖合同名为买卖合同，实为借款合同担保；四、程前程对涉案的两份房屋买卖合同无权处分。 孟玉皊、张伟辩称，房子是介绍人王建峰在2011年上半年介绍的，真正购买时间是2011年11月，合同是在王建峰位于御景园南门的中介所处签订，因为王建峰开中介所，所以是他打印的买卖合同内容，当时是彭桂英、程前程签字的，收条是后来王建峰给我们的，被告律师说的借贷关系是不存在的，在卖给刘福海房子之前我们是不认识的，卖给刘福海也是由王建峰介绍的，当时买程前程房子的时候有房产证。 彭其亨辩称，程前程从2002年开始开轧花厂急用钱，向我借钱，有时借三万有时借五万，一直借到2003年、2004年，总共借了30万元，到了2005年11月底程前程的宰杀厂资金周转不开，还要借款，找我再借四五十万，我当时提议程前程将三间门面房卖给我，我给他80万，按当时的价格也不少，他急着用钱就同意了。以前借款30万元折抵房款，我再给他现金50万元，程前程同意，2005年12月10日，我和程前程、彭桂英打了房屋买卖协议，我把50万元现金给他交清，他打的30万元的条子也抽回了。 本院经审理认定事实如下：2011年6月22日，程前程（甲方）与孟玉皊（乙方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：现在凤城镇政府对过东约300米，门面三间，上下两层，15-18字第31号，房屋东邻李昌金、西邻彭其亨，经协商达成以下协议：一、经协商房价总计贰拾万元，合同签订之日起一次付清购房款。二、甲方2011年12月22日必须给乙方过户，如甲方责任不能过户，甲方退乙方原购房款贰拾万元，并处房屋房价的三分之一罚金给乙方柒万元。三、在2011年12月22日前如遇政府拆迁，房屋补偿款归甲方所有，乙方无条件服从，甲方退还乙方购房款并付违约金叁拾万元整。四、甲方过户之前，不得再私自买卖或者抵押他人，如甲方抵押或买卖他人，视为违约，并处双倍购房款给乙方。五、甲方有王建峰、张伟见证，必须保证房屋真实。六、在2011年12月22日前房屋由甲方使用，甲方在2011年9月22日付乙方租赁费贰万肆仟元正。程前程、彭桂英作为甲方，孟玉皊作为乙方，张伟及案外人王建峰作为见证人在该合同上签字并捺印。2011年12月22日，程前程出具保证书一份，内容为：程前程、彭桂英保证此房屋在2011年12月22号之前无买卖贷款抵押等行为，此房屋产权归程前程、彭桂英所有。在该保证书的下方原告同时出具收条一份，载明今收到购房款贰拾万元整。 孟玉皊在审理过程中程实际购买涉案房屋时间是2011年11月。 2012年5月7日，孟玉皊、张伟将从原告程前程处购买的涉案上述房屋转售给刘福海，双方并签订房屋买卖合同，主要内容为：一、甲方（孟玉皊、张伟）自愿将自己拥有的凤城镇政府对过东约300米（丰沛路路南），门面三间，上下两层，面积300平方米，15-18字第31号，房屋东邻李昌金、西邻彭其亨出卖给乙方（刘福海），乙方已对该房做了充分了解，并自愿购买。二、该房建筑面积300㎡。三、该房成交价585000元，乙方于2012年5月7日交付购房款585000元，甲方向乙方出具收据证明。四、双方签字后甲方对该房屋的所有权已转移乙方。五、自乙方购买之日起前，甲方所有购房经济纠纷均与乙方无关。六、甲方购房所有权属于真实性，如有虚假、发生经济纠纷，甲方赔偿乙方人民币10万元违约金。孟玉皊、张伟作为甲方，刘福海作为乙方在该合同上签字并摁印。2012年5月7日，张伟、孟玉皊向刘福海出具585000元收条一份，认可收到刘福海支付的购房款585000元。 程前程提交了（2016）苏0321民初2287号民间借贷纠纷一案中本金及利息计算表一份，该计算表载明了程前程与刘福海之间的借款情况。该计算表下方刘福海同时写明“另有2011年11月22日20万元及2012年2月17日30万元，共计50万元，系双方房屋买卖的房款，并非借款。”刘福海在案件审理过程中提交了房屋买卖合同复印件一份，拟证明涉案的20万元系2011年11月22日用于购买程前程、彭桂英工厂院内西楼上下十间房屋。 另查明，在2016年2月之前，原告刘福海及第三人孟玉皊、张伟没有对涉案房屋实际占有、居住。 另，2006年1月13日，原告程前程因涉案房屋向丰县国土资源局缴纳出让金6560元，据当时收取该款的经办人陈述缴纳该款是为办理国有土地使用权证书。根据丰县国土资源局地籍股出具的丰县土地利用现状图（局部）显示，涉案房屋所占土地为建设用地（202），具体为建制镇居民点，以及辖区内的商服、住宅、工业、仓储、学校等企事业单位用地。 以上事实，有原被告及第三人的陈述，原告提供的程前程、彭桂英与孟玉皊签订的房屋买卖合同、2011年12月22日的收条、保证书、刘福海与孟玉皊、张伟签订的房屋买卖合同、585000元的收条、丰县土地利用现状图、土地出让金收据、情况说明、丰县人民法院（2016）苏0321民初2287号庭审笔录、调解笔录材料、刘福海诉程前程民间借贷一案本金及利息计算表、电费交费单，被告提供的徐州市中级人民法院（2016）苏03民终4251号询问笔录、开庭笔录、裁定书等证据证实，本院予以确认。 本院认为,法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式和名称，而应依据当事人的真实意思和合同的实质内容来认定。本案中，虽然2011年6月22日，程前程与孟玉皊（乙方）签订房屋买卖合同一份，2012年5月7日，孟玉皊、张伟将该房屋转售给刘福海，但基于本院已查明的事实，三方并不存在房屋买卖的基础法律事实，具体理由如下：一、从2011年6月22日双方签订的房屋买卖合同内容来看，作为房屋买卖合同的核心条款之一即购房款的支付时间是合同签订之日起一次付清。双方签订合同之后，孟玉皊、张伟于2011年12月22日支付购房款，逾期达5个月之久，有违房屋买卖合同的交易常规；二、本案与（2016）苏0321民初2287号案件存在事实上关联。在（2016）苏0321民初2287号案件中，刘福海持程前程于2013年12月31日和2014年8月31日向其出具的两张借条提起民间借贷之诉。在该案中，程前程辩称本案涉及的两笔款项发生在2011年和2012年，相关的20万元和30万元的金额已计入（2016）苏0321民初2287号案件两张借条的数额之中。在该案中，刘福海举证本案中的20万元是其支付给程前程的购房款。在本院（2016）苏0321民初6523号案件中，刘福海在承办人员问及“2011年11月22日的20万元的购房款是买的哪套房子？”时，答：“原来在程前程院里有一套房子，协议没有了，那是以前的。可能是孟玉皊和张伟买原告的20万元的购房款，当时牵扯到欠款的事。”刘福海在案件审理过程中提交了房屋买卖合同复印件一份，拟证明涉案的20万元系用于购买程前程、彭桂英工厂院内西楼上下十间房屋。本院认为，当事人提供证据应当提供原件，无法与原件核对的复印件不能单独作为证据，被告程前程、彭桂英对该复印件亦不予认可，故本院对原告刘福海20万元系其购买程前程、彭桂英工厂院内西楼上下十间房屋的主张不予采信，且刘福海前后陈述不一致，故，本院认定涉案20万元购房款实际为刘福海支付；三、对于同一栋房屋，2011年11月，孟玉皊（乙方）购买时的房屋总价为20万元，刘福海于2012年5月7日购买时的房屋总价为585000元，半年时间房价翻了近三倍，与常理不合；四、程前程与孟玉皊在房屋买卖合同第二条约定：“甲方2011年12月22日必须给乙方过户，如甲方责任不能过户，甲方退乙方原购房款贰拾万元，并处房屋房价的三分之一罚金给乙方柒万元”，涉案房屋一直未办理房屋过户手续，刘福海在明知房屋未过户的情形下高价购买涉案房屋，且购买后，近四年时间没有实际占有、使用、收益，而是一直由出卖人，与常理不符。 本案当事人之间签订的房屋买卖合同，实为借贷合同进行担保，唯有如此理解，才能得出各方签订房屋买卖合同的有违常理及不合逻辑之处。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本院向原告刘福海进行法律释明，要求其变更借贷法律关系进行起诉，但其拒绝变更，故本院应基于上述法律规定，裁定驳回原告的起诉。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下： 驳回原告刘福海的起诉。 案件受理费4300元（原告已预交），由本院于本裁定生效后退还给原告刘福海。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张 培 人民陪审员  李修银 人民陪审员  孙丽娟 二〇一九年四月十五日 书 记 员  贾 群