贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初846号原告：贵州金高鑫诚物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲路34号。法定代表人：刘德高，公司总经理。委托诉讼代理人:唐俊，贵州听君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳，贵州听君律师事务所实习律师。被告：游家文，男，1973年7月30日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：阎毅，贵州省贵阳市云岩区水东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张利娟，贵州省贵阳市云岩区水东法律服务所法律工作者。原告贵州金高鑫诚物业管理有限公司与被告游家文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州金高鑫诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐俊、杨艳，被告游家文及委托诉讼代理人阎毅、张利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2013年6月30日起至2019年1月3日止的物业管理费8986元；2、二次加压费120元；3、判令被告支付原告违约金6896元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年12月30日，被告（乙方）与原告贵州金高鑫诚物业管理有限公司（以下简称金高鑫诚物业公司、甲方）签订《众华上居项目“最空间”楼盘物业管理服务协议》选聘原告为被告所在小区的物业管理公司，该协议第四条约定“甲方提供的物业管理常规性公共服务是有偿服务……住宅按建筑面积每月每平方米1.6元人民币……商业物业按建筑面积每月每平方米4元人民币……”第十一条约定“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求有乙方补交或采取在小区内公示的方式向乙方催收，并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之三收取违约金。”金高鑫诚物业公司已按协议约定履行了物业管理的职责，提供相应的服务，对案涉小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。金高鑫诚物业公司从2013年至今多次发出《物业费催缴函》给被告，但被告至今未缴纳物业管理费及违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出诉请如前。被告游家文辩称：1、原告主体不适格，2012年12月30日是贵阳宏资物业管理有限公司与被告签订协议，而非原告。且原告的营业执照显示其注册时间为2014年7月11日，故原被告之间不存在物业服务合同关系。2、原告不是供水单位，无权向被告主张二次加压费。且加压费不属于物业管理费。3、原告从未向被告催收过物管费，其在立案之日前三年的物业服务费已过诉讼时效。综上，原被告之间无合同关系，原告不是适格主体，请依法驳回原告起诉。经审理查明：2012年12月30日，被告游家文（乙方）与贵阳宏资物业管理有限公司（甲方）签订《“最空间”前期物业管理服务协议》，协议约定：“乙方所购房屋的坐落位置在A栋5层2号房，第四条物业管理服务费用一、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元人民币，四、物业管理服务费第一次预交半年，以后按季缴纳，乙方在每季度开始的第一个月的30日以内到小区住户服务中心交费或预约上门收取。乙方也可以视个人情况决定按半年或一年提前预交。如乙方未能按时足额交纳物业管理服务费，双方约定，甲方从乙方违约之日起，每天加收乙方按应付金额千分之三的违约金；如甲方多次催收乙方仍未履行交纳物业管理服务费义务的，甲方可在本物业区域内公示欠缴业主名单或依法追缴。第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、煤气费、电话费、数字电视收视费的代收代缴（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行政府相关法规规定并提供相关票据。合同对双方权利义务、物业管理的内容及服务质量、违约责任等进行了约定。”被告游家文在协议上签字捺印。此后，游家文缴纳了半年的物管费821元,自2013年7月1日至今未再缴纳物业服务费。2014年7月28日，原告金高鑫诚物业公司（乙方）与贵州众安房地产开发有限责任公司（以下简称众安房地产公司、甲方）签订《物业管理公司承包协议》，协议内容为：“承包方式为整体承包。承包期限为三年，从2014年7月16日至2017年7月16日止。承包内容为：乙方对贵州金高鑫诚物业小区管理经营，公司实行独立核算，自负盈亏，并独立承担民事责任。”合同还对其他事项进行约定，并在甲方乙方处盖章签字。2015年12月10日，贵阳宏资物业管理有限公司向原告金高鑫诚物业公司出具《追收XX小区业主拖欠的物业费的授权委托书》,内容为：“我司在XX项目服务期间，截止于2014年7月14日止，共有126778元的物管费未收到，希望贵司接受服务工作后，继续向业主追缴上述款项，否则会直接导致贵司服务不到位而引发维稳纠纷。”此后，原告于2016年9月25日、2017年7月18日、2018年11月27日向被告发物业费催缴函。2017年7月10日，原告金高鑫诚物业公司（乙方）与众安房地产公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定“甲方选聘乙方为XX最空间项目及商场提供前期物业服务，物业名称：最空间（含商场），物业类型：住宅、商业；坐落位置：贵阳市南明区沙冲南路164号，东至沙冲南路、南至汽车修理厂、西至环城林带、北至加油站；占地面积17600平方米，建筑面积82455.17平方米，建筑3栋，商场2层，地下停车场2层。本物业的物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积住1.6元/月/平方米、商业物业3.5元/月/平方米向乙方交纳……业主应予房屋交付之日起/房屋达到交付条件之日而因业主自身原因未前来收楼起计算并向乙方全额支付物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人在每月开始之日或之前一次性向乙方交清当月的物业服务费，严格履行缴费义务……甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额支付物业服务费用的，应按每日千分之三的比例向乙方支付违约金。本合同期限自2012年5月1日至2014年7月15日至2017年7月10日起至小区业主委员会成立之月并代表全体业主与物业签订新的《物业服务合同》时止，如业主委员会不同意我司继续服务，必须清算我司从进场后投资的所有费用。”合同中还对其他事项进行约定。被告陈述贵阳宏资物业管理有限公司是众安房地产公司的下属公司，因房屋逾期交房，所以延期交房违约金抵扣物管费，因抵扣不合理故未交物管费。二次加压费，第一年是交了的，按规定是24元一年。另查明被告居住房屋面积为84.05㎡。以上事实，有原被告陈述、《“最空间”前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《物业管理公司承包协议》、《追收众华上居小区业主拖欠的物业费的授权委托书》、催收函、照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：2014年7月，原告与众安房地产公司签订《物业管理公司承包协议》，约定由原告为被告所居住的小区提供物业服务，原告与被告之间事实上形成物业服务合同关系，被告应当支付原告相应物业服务费。原告在2016年9月25日向被告发出催缴函，张贴于被告家门上，根据诉讼时效规定，被告应当支付自2014年9月25日至今的物业服务费，即84.05㎡×1.6元/月/平方米=134.48元/月，暂计至2019年1月3日为6894元。至于被告辩称的原告不是合同当事人，不能向被告主张权利，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，被告在收到原告催缴通知后应当向原告支付物业费，对于被告辩称的不认可原告提供了物业服务与本院查明事实不符，本院不予采信。至于原告主张的二次加压费，被告认可第一年即2013年缴纳了24元，该费用虽不属于物业服务费，但是合同约定可以由物业公司代收代缴，且被告也实际使用了加压设备，接受了用水服务，故原告主张2014年至2018年5年的二次加压费120元，本院予以支持。原告诉请违约金按每天千分之三计算，明显高于其损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故本院将违约金调整为按照年利率6%，自2014年9月25日起以每年欠付物业费为基数分段计算，暂计算至2019年1月3日为1098元。自2019年1月3日起，以6894元为基数，按照年利率6%计算至付清时止。原告主张超出部分，本院不予支持。贵阳宏资物业管理有限公司委托原告追收其提供物业服务期间欠缴的物业费，贵阳宏资物业管理有限公司与原告形成委托法律关系，对被告尚欠2014年9月25日之前的物业服务费，原告无权以自己名义主张权利，该部分物业服务费的请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告游家文于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金高鑫诚物业管理有限公司从2014年9月25日起至2019年1月3日止的物业管理费6894元；二、被告游家文于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金高鑫诚物业管理有限公司二次加压费120元；三、被告游家文于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金高鑫诚物业管理有限公司违约金损失1098元，并以6894元为基数，自2019年1月3日起按照年利率6%计算至付清时止；四、驳回原告贵州金高鑫诚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由被告游家文承担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇一九年四月十二日书记员 陈柯辛