杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初6504号 原告：朱普婵，女，1927年7月22日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 原告：杨霖森，男，1950年1月2日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 原告：杨霖荣，男，1951年11月8日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 原告：杨霖滨，男，1954年6月17日出生，汉族，住所地：杭州市。 四原告的共同委托诉讼代理人：应柳青、曹赫晟，浙江铁诚律师事务所律师。 被告（兼被告朱静的委托诉讼代理人）：吴国强，男，1961年4月12日出生，汉族，住所地：杭州市上城区，系被告朱静之子。 被告：徐宜萍，女，1963年5月21日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 被告：朱静，女，1938年4月6日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 原告朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨与被告吴国强、徐宜萍、朱静房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年11月16日向法院提起诉讼，诉请：1、判令三被告立即支付剩余购房款230000元及逾期付款利息（自2014年12月1日暂计算至2018年10月15日，按年利率6%为53460.82元，并计算至实际支付之日）；2、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。本院受理后，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨的委托诉讼代理人曹赫晟，被告吴国强、徐宜萍到庭参加诉讼。庭审后双方当事人和解未果。本案现已审理终结。 本院经审理认定，杨光中与朱普婵系夫妻关系，生育有杨霖森、杨霖荣、杨霖滨。杨光中于2011年5月26日因病死亡。杨光中生前与朱普婵共有位于杭州市上城区房屋一处。2010年11月29日，杨光中、朱普婵作为甲方，吴国强、徐宜萍、朱静作为乙方，双方签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方将其坐落于杭州市上城区、建筑面积105.27平方米的房屋出售给吴国强、徐宜萍、朱静，房屋转让价格1280000元，自本合同签订之日起15日内，乙方一次性将购房款支付给甲方，款清交房，如乙方未按本合同约定时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限次日起至实际付款之日按银行同期利率计算月利息，逾期付款超过2天，甲方有权要求乙方支付违约金500000元，合同继续履行，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金差额部分由乙方据实赔偿；除不可抗力因素外，甲方未按本合同约定交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限次日起至实际付款之日按银行同期利率计算月利息，逾期付款超过2天，乙方有权要求甲方支付违约金500000元；自合同生效之日起乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，甲方给予协助。2010年12月6日，双方办理了房屋产权过户登记手续，吴国强、徐宜萍、朱静成为案涉房屋的按份共有人，房屋所有权证号为杭房权证上移字第××号、10××37号、10××38号，2011年3月7日吴国强、徐宜萍、朱静取得了案涉房屋的国有土地使用权证，证号为杭上国用（2011）第100025号。合同签订后至2011年3月期间，三被告先后支付了定金50000元、购房款1000000元，合计1050000元。 2011年3月，吴国强在查验收房时发现案涉房屋被案外人陆荣荣侵占并出租给他人，遂向杭州市公安局上城区分局紫阳派出所报案，称其购买的房屋被陆荣荣侵入并出租，经该派出所组织双方调解未果。吴国强、徐宜萍、朱静于2011年10月29日诉至本院，请求判令陆荣荣返还房屋，本院判决陆荣荣将案涉房屋腾空交还吴国强、徐宜萍、朱静。判决生效后。经本院强制执行，陆荣荣于2014年12月1日将案涉房屋返还给吴国强、徐宜萍、朱静，但因其采取在案涉房屋正门过道门外砌墙、设铁栅栏、在两扇后门外往地下插入铁棍等手段妨碍原告使用房屋。吴国强、徐宜萍、朱静于2016年9月27日向本院提起物权保护纠纷诉讼，请求判令陆荣荣排除妨碍、恢复原状、并赔偿损失240000元。本院于2017年2月3日做出（2016）浙0102民初4098号民事判决书，判决陆荣荣于判决生效后三十日内拆除其自行修建的位于杭州市房屋（建筑面积105.27平方米）正门外过道门口所砌之墙、铁栅栏，拔除案涉房屋后门钢管，使吴国强、徐宜萍、朱静能够正常出入、使用该房屋；陆荣荣赔偿吴国强、徐宜萍、朱静损失180000元；驳回吴国强、徐宜萍、朱静的其他诉讼请求。该案案件受理费2450元，由陆荣荣负担1837.5元，吴国强、徐宜萍、朱静负担612.5元。2016年9月18日杨霖滨与吴国强之间的通话录音记载，吴国强提出“假设24万拿来，哪怕拿来多少，反正我们拿来再协商，起诉这件事就交给你了，原来我是这样想的，啥时候拿回来了，门开通了，我们能跑进去了，跑进以后，我们前面的账再坐下来解决”；杨霖滨向吴国强提出“这23万我们协商，你回去可以写张东西给我们，你现在暂时不付，等房子好进了再付。我不想我们之间去打官司”。后因三被告不同意再支付剩余购房款230000元，原告遂诉至本院。 本院认为，杨光中、朱普婵将其共有的位于杭州市上城区产出售给吴国强、徐宜萍、朱静，双方签订的《杭州市房屋转让合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，杨光中、朱普婵依约将案涉房屋交付被告吴国强、徐宜萍、朱静，并办理完毕房屋产权过户手续，三被告已支付出卖人购房款项1050000元，其中支付的定金可折抵部分购房款，尚欠购房款230000元未付属实。关于三被告应否支付剩余购房款，根据法院查明的事实，虽在房屋交接时出现案外人陆荣荣强占案涉房屋妨碍三被告正常占有、使用房屋的意外情况，但该情况的出现不可归责于出卖人，且事后三被告通过对陆荣荣提起物权保护诉讼等合法途径，排除了妨碍、并获得了相应赔偿，同时在合同约定“款清交房”而三被告尚未付清全部购房款的前提下，上述情况并不构成出卖人迟延交房的违约行为。综合相关因素，在出卖人杨光中死亡并确定四原告朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨为其合法继承人的情况下，三被告应当继续履行向四原告支付剩余购房款的义务。关于四原告主张的按照年利率6%计算逾期付款利息损失，该计算方式并不超过合同约定的具体违约金500000元的范围，本院予以认可，关于违约金计算起始时间，原告主张自陆荣荣于2014年12月1日将案涉房屋返还给三被告起计算，但本院注意到，2016年9月18日杨霖滨与吴国强之间的通话录音中，杨霖滨并未要求被告立即支付剩余购房款，故本院酌情确定自原告向本院起诉之日起计算。关于原告的主张是否超过诉讼时效，结合吴国强在前述通话录音中“我们前面的账再坐下来解决”等表述，可以认定原告的主张未超过诉讼时效。对原告合理的诉讼请求部分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴国强、徐宜萍、朱静于本判决生效之日起十日内支付原告朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨购房款230000元，并支付逾期付款的利息损失（以230000元为基数，按照年利率6%的标准自2018年10月18日计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨的其他诉讼请求。 案件受理费5552元，减半收取2776元，由被告吴国强、徐宜萍、朱静负担2252元，原告朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨负担524元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （此页无正文）审判员张晓磊 二〇一九年四月十日 书记员  戚文竹 （以下为空白页）