山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0812民初3744号原告：周智，男，1992年2月2日出生，回族，住山东省枣庄市市中区。原告：郑海霞（系周智之妻），女，1989年7月26日出生，汉族，住济宁市兖州区。二原告委托诉讼代理人：张海浩，山东盈广律师事务所律师。被告：山东鲁地置业有限公司，住所地济宁市兖州区龙桥街道商贸服务中心，统一社会信用代码91370882593609734C。法定代表人：李振华职务：董事长。委托诉讼代理人：马军、侯士辉，山东泰开律师事务所律师。原告周智、郑海霞与被告山东鲁地置业有限公司（以下简称鲁地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周智、郑海霞的委托诉讼代理人张海浩、被告鲁地公司的委托诉讼代理人马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周智、郑海霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金14853元，并承担相应利息；2、请求法院判决被告强制收取原告太阳能设备费8000元的行为违法，并予以退还或按照市场价调整；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月，原、被告签订商品房买卖（预售）合同一份，约定由原告购买被告所开发的鲁南地温能开发示范基地（春都华府）的房屋一套（第14座01单元1102号）。合同签订后，原告已付清全部房款742648元。该合同第十一条约定，被告应当在2018年6月29日前交付房屋，但被告实际交付房到的时间为2018年11月5日，逾期共128天。根据合同第十二条，被告应向原告支付已付购房款的2%作为违约金，但被告拒绝支付。房屋在实际交付时，被告强制收取了原告8000元的太阳能设备费。原告认为被告捆绑销售的行为违反《反不正当竞争法》及《消费者权益保护法》的相关规定，该费用应按照市场价收取或予以返还。因协商不成，为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。本案在审理过程中，原告周智、郑海霞增加诉讼请求：请求法院判令被告履行储藏室买卖协议第一条，建筑面积按照实测面积为准，据实结算，多退少补。鲁地公司辩称，一、政府有关部门的“封土行动”等行政行为造成鲁地公司逾期交房。2017年11月份开始，兖州区住建局等部门根据《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》及《山东省落实京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案>实施细则》等文件，向鲁地公司下达了“封土行动”等严禁房地产及建筑工地施工的相关文件，鲁地公司必须执行。根据商品房买卖合同（预售）第十一条第二款、补充协议（附件十一）第十六条第五项约定，这种行为既属于“不可抗力”也属于“非出卖人原因导致工程无法按期竣工验收和交付的”情形，原告没有与鲁地公司协商解除或变更合同，鲁地公司可以对交付期限据实予以延期，而政府有关部门的“封土行动”等行政行为共计4.5个月，据实延期后，鲁地公司交房不存在违约情形，不应当支付违约金。二、根据《商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，鲁地公司享有三个月的交房宽限期，三个月内不承担支付违约责任，因此，鲁地公司更不应当支付违约金。三、鲁地公司收取集中集热分户储热太阳能款不属于捆绑消费，原告要求确认违法没有法律依据，要求退还或者按照市场价调整不符合双方在合同中的约定，依法不应予以支持。集中集热分户储热太阳能是住建部门近年来推广的节能措施，所以鲁地公司按照国家政策要求，将集中集热分户储热太阳能设计进图纸，并经建设主管部门依法批准。在鲁地公司与原告签订合同前，鲁地公司已经在销售大厅以书面形式告知包括集中集热分户储热太阳能价格等收费标准，原告在《商品房买卖合同补充协议》第三条中也认可对设备标准等情况有了充分了解并认可，原告在明知有集中集热分户储热太阳能及价款标准的情况下签订合同，说明是原告自愿购买，不是强制的，不是捆绑消费，否则，原告可以选择不购买鲁地公司销售的房屋。《商品房买卖合同补充协议》第六条也约定在办理房屋交接手续之前，付清包括“集中集热分户储热太阳能款”的各项款项，鲁地公司也给付了原告告知书，原告对此没有提出异议。原告在对太阳能款项明知且没有提出异议的情况下签订合同意味着原告对太阳能设计及价款予以认可，并受合同约束。所以，购买集中集热分户储热太阳能并承担8000元款项是原告的真实意思表示，不属于捆绑消费，原告要求确认违法没有任何法律依据，要求退还太阳能价款或者按照市场价调整价款不符合双方在合同中的约定，依法不应予以支持。四、原告增加的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告周智、郑海霞提交了以下证据证明自己的诉讼请求：证据一、原、被告之间签订的商品房买卖（预售）合同，被告向原告出具的购房发票一份，证明原告履行了合同义务；证据二、被告出具的春都华府入伙通知书一份；证据三、被告出具的太阳能设备款收据；证据四、交房现场图片两张；证据五、储藏室买卖协议及发票；证据六、原、被告之间签订的补充协议一份。鲁地公司质证后对周智、郑海霞提交的证据真实性没有异议，但认为不能证明原告的诉讼主张。被告根据封土行为的要求停工符合合同约定的不可抗力和非出卖人原因造成的延期竣工和交付，被告不存在违约情形，不应承担违约金。关于太阳能设备为一体式集中、集热、分户太阳能，是经过住建部门批准与楼房主体一并设计施工，购房户不可以选择不购买。补充协议的第六条写明了交房时需要交纳面积补差款及太阳能款及物业维修基金及政府或公共事业部门要去收取的款项，证明原、被告对于一体式集热太阳能有约定，原告在交房前缴清费用是清楚明知的，仍然签署合同，属于自愿，不是捆绑式销售。原告没有证据证实储藏室的面积不符合储藏室买卖协议的约定。鲁地公司提交了以下证据证明自己的答辩主张:第1组证据，1、环保部《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，2、山东省《山东省落实京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案>实施细则》，3、济宁市住建局《关于做好全市2017-2018年秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，4、《关于立即开展建筑工地扬尘污染整治工作的紧急通知》，5、济宁市兖州区建设工程管理处《关于立即开展建筑工地“两会”期间的安全生产、扬尘治理专项执法检查的函》，6、《重污染天气应急响应工作台账》，7、春都华府项目景观工程、园林绿化工程开标会照片，8、景观工程、园林绿化工程合同各一份；第2组证据，济宁市住建局文件,《关于进一步深入推广应用太阳能热水系统的实施意见》、《关于依规抓好几类常用建筑节能技术产品应用管理工作的通知》、给排水施工图；第3组证据，照片3张、任免文件两份；第4组证据，合同的附件（十一）之补充协议。周智、郑海霞对第1组证据中有原件的文件真实性没有异议，复印件不予质证，对被告的证明目的不予认可，认为政府的文件不是导致延期竣工及交付的原因，案涉小区在文件下达时主体工程已完工，不涉及土方工程，政府的封土行动也不构成不可抗力。对第2组证据没有异议，但对证明目的不予认可，认为政府推广集中供热，但法律未规定开发商向购房人强制销售太阳能。对证据3的照片有异议，不能证明原告在购房时已经知道集热太阳能需支付8000元。对第4组证据真实性没有异议，但认为补充协议属于格式条款，该条款免除了被告的责任，加重了原告的责任，且该条款没有采取合理的方式，没有提醒原告注意到该条款，涉及本案相关的条款无效。本院认为，周智、郑海霞和鲁地公司提交的证据均来源合法，与本案有关联性，能够证明本案的事实，本院予以采信，并已附入卷宗为凭。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日原告周智、郑海霞与被告鲁地公司签订了商品房买卖合同（预售）一份，原告购买被告开发的鲁南地温能开发示范基地（春都华府）第14座01单元11层1-1102号房产一套。合同约定该房屋建筑面积共137.02平方米，其中套内建筑面积100.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.83平方米。单价为每平方米5420元，总价款742648元。付款方式为签订合同前原告已向被告支付10000元定金，该定金于合同签订时用于抵作商品房价款。于2017年10月24日前支付首期房价款232648元，余款510000元办理银行贷款。合同第十一条约定，被告应当在2018年6月29日前交付该商品房。依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无需承担任何责任：1、遭遇不可抗力；2、非出卖人原因导致工程无法按时竣工验收和交付的。合同第十二条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同日双方签订合同附件11《商品房买卖合同补充协议》，约定该协议与《商品房屋买卖合同》（预售）具有同等的法律效力，《商品房屋买卖合同》（预售）与协议不一致的，以协议为准。协议第三条约定：“商品房买卖合同签订前，买受人已对所购商品房的户型、结构、面积、有关公共部分与公共房屋分摊建筑面积说明、装修和设备标准有了充分的了解并认可”。协议第六条约定：在办理验收交接手续之前，买受人应付清（包括但不限于）面积补差款、集中集热分户储热太阳能款、物业维修基金及政府或公共事业部门要求收取的各项款项。如买受人未能付清上述款项，出卖人有权暂缓交付房屋，并有权按照商品房买卖合同（预售）第十一条“由于买受人原因未能按期交付”约定处理。鲁地公司在补充协议上加盖了印章，周智、郑海霞在补充协议上签字。2017年11月9日，鲁地公司与周智、郑海霞签订《储藏室买卖协议》，约定周智、郑海霞购买鲁地公司开发的鲁南地温能开发示范基地（春都华府）小区14号楼下063号储藏室，建筑面积12.02㎡，单价2300元/㎡,总价款27646元。最终建筑面积以实测面积为准，以本协议单价据实结算，多退少补。乙方付清储藏室款后即拥有该储藏室的使用权和转让权。上述合同及协议签订后，周智、郑海霞按照约定向被告支付了购房首付款并办理了贷款，交清了储藏室款。2017年10月22日鲁地公司向周智、郑海霞开具了金额为232648元房屋首付款销售不动产（住宅）发票及金额为107646元的（销售不动产储藏室和车位）发票，2018年5月17日开具了510000元销售不动产（住宅）发票。在春都华府小区施工期间，2017年8月18日，环保部、国家发改委、工业和信息部、公安部、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、工商总局、质检总局、能源局、北京市政府、天津市政府、河北省政府、山西省政府、山东省政府、河南省政府联合下发了《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知2017年9月26日，山东省政府下发了《关于印发山东省落实〈京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案〉》实施细则的通知，2017年10月24日济宁市住房和城乡建设局发布《关于做好全市2017年-2018年秋冬季节建筑工地“封土行动”工作的通知》，2017年12月3日发出《关于立即开展建筑工地扬尘污染整治工作的紧急通知》，以上通知均要求包括春都华府小区在内的建筑工地在采暖季节停止各类道路工程、土石方作业和房屋拆迁等施工。2018年3月1日，济宁市兖州区建设工程管理处下发兖建管函字[2018]4号《关于立即开展建筑工地“两会”期间的安全生产、扬尘治理专项执法检查的函》，要求3月1日起全区范围内所有涉及土石方作业的工程项目一律停工。3月31日前不准恢复施工。根据上述各项通知的要求，鲁地公司在2017年-2018年停止施工4个半月。因不能按照合同约定的时间交付房屋，鲁地公司向周智、郑海霞发送短信息，告知春都华府因规定停工4、5个月，将交房时间调整为2018年11月15日前，具体交房时间以交房通知书为准。2018年10月25日，鲁地公司通知业主于2018年11月3日至11月15日办理交房手续，2018年11月5日周智、郑海霞办理了交房手续，并交纳太阳能设备款8000元。本院认为，本案的焦点问题有三个：一、被告逾期交房是否构成违约，原告主张违约金应否支持；二、原告要求退还太阳能设备款8000元或调整价款的诉讼请求应否支持；三、原告主张的储藏室面积进行实测的请求，本院应否一并审理。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。原、被告2017年10月24日签订的商品房买卖合同（预售）合同第十一条也约定了出卖人延期交房，无需承担任何责任的情形，即：1、遭遇不可抗力；2、非出卖人原因导致工程无法按期竣工验收和交付的。双方所签补充协议（附件十一）第八条也约定了“因出卖人原因，未按商品房买卖合同约定的期间交房，可以有三个月的宽限期，三个月内不承担违约责任”的内容。本案中，政府相关部门多次向被告下达了“封土行动”等严禁房地产及建筑工地施工的相关文件，这些相关文件，均要求被告严格执行，被告应当执行。被告因执行上述文件，导致工程施工延期，与原告约定的交房时间延期等一系列后果，均不是被告自身原因造成的，政府采取“封土行动”是被告不能克服的客观情况，应属于合同约定的不可抗力。被告延期交房符合上述法律规定的不可抗力的规定，也符合双方合同约定的不可抗力和非出卖人原因导致工程无法按期竣工验收和交付的情形。且被告延期交房已通过短信的方式通知到原告，原告并未就此提出异议。综上，被告延期交房并不构成违约，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，根据双方所签订的《补充协议》（附件十一）约定，原告应当对所购商品房的位置、户型、结构、面积、设备标准、位置等情况有了充分的了解并认可。对所购房屋采用集中集热分户储热太阳能是明知的，且被告也在售楼处及告知书中进行了明示和告知，原告在办理交接手续时，也与三恒运营费、物业费等一并进行了交纳，应视为其对该项费用的认可。原告以被告收取太阳能设备费8000元违法，并予以退还或按市场价调整，既然违法又要求调整，显然相互矛盾。原告的主张缺乏事实及法律依据，对原告的该项主张，本院不予支持。关于第三个焦点问题，在本案审理过程中，原告增加诉讼请求要求对储藏室面积进行实测，多退少补，本院认为，因双方所签订《储藏室买卖协议》不是已签《商品房买卖合同》（预售）的附件，《商品房买卖合同》（预售）中也没有与储藏室有关的约定，二者不是同一合同，是相对独立的两个合同。原告认为储藏室实际面积可能与合同约定面积不符，但没有提供相应证据证明，其申请对储藏室面积进行测绘，因该储藏室为不可区分所有权的建筑物，对其面积的测绘应包含在整座建筑物的测绘中，在本案中不具备对整座建筑物进行测绘的条件。并且在原告提出增加诉讼请求后，也未交纳该增加部分的诉讼费用。对原告主张的该项诉讼请求，本院不予一并审理。综上，原告的诉讼请求，依法应予驳回。故根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第一百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条之规定，判决如下：驳回周智、郑海霞的诉讼请求。案件受理费371元，由周智、郑海霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  朱广利人民陪审员  张舞阳人民陪审员  袁 耸二〇一九年四月二十六日书 记 员  唐 曼