四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1503民初1994号 原告：陈琨，女，1983年1月2日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：唐实宏（系原告丈夫），男，1976年6月29日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限责任公司，住所地：宜宾市南溪区文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，职务：董事长。 委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 原告陈琨诉被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称：鑫宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理。依法由审判员曹继军适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2019年1月30日作出（2018）川1503民初1994号民事裁定书，裁决将本案转为普通程序进行审理。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈琨及其委托诉讼代理人唐实宏，被告鑫宇房产公司的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈琨诉称：1、依法判令被告支付原告违约金6587元（暂定为从2018年1月1日至起诉日2018年10月16日止），计算方法以已付房款总额227931元为基数，按合同约定按日支付已付房款万分之一的标准计算，从2018年1月1日起至交付原告《不动产权证书》之日止；2、依法判令被告在判决生效后立即为原告办理好《不动产权证书》并交付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中将第一项诉讼请求变更为：要求被告支付延迟办理初始登记的违约金，办理初始登记的违约金计算方法为：以已付房款227931元为计算基数，从2018年1月1日起至办证之日止，按照日万分之零点五为标准进行计算；要求被告支付延迟办理转移登记的违约金，转移登记的违约金的计算方法为：以已付房款227931元为计算基础，从2018年1月1日起至办证之日止，按照日万分之零点五为标准进行计算。事实和理由：2015年2月26日，原告在被告公司以贷款方式购买了位于宜宾市南溪区鑫宇钻石城1号楼第10层10-1号商品房屋一套，房屋总价227931元，接房时房款及其他费用均已付清。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理，即出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之0.5的违约金；在第二十条第二款中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即出卖人按日向买受人支付已付总房款的万分之0.5的违约金，直至办理好转移登记。而出卖人自2015年12月31日交付房屋至今，经原告多次催告，被告一直未履行合同约定为原告办理好《不动产权证书》。为维护原告的合法权益，原告起诉至人民法院，希望人民法院依法判决。 被告鑫宇房产公司辩称：一、原、被告签订《商品房买卖合同》后于2016年12月26日签订《协议书》，该协议书是对《商品房合同》涉案内容进行了变更和补充，相关约定应以协议书为准。二、根据双方签订的协议书之约定“就甲乙双方基于履行《商品房买卖合同》而产生的权利义务关系，甲方一次性补偿给乙方2130元….甲乙双方确认，自乙方完清购房款且办理了接房手续后720个工作日内，在乙方提供完整的资料的情况下甲方为乙方依法办理房权证…本协议签订后即行生效，除本协议约定内容外，甲乙双方均不能基于《商品房买卖合同》（包括但不仅限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）项下的一切内容向对方主张任何权利。”，被告已对原告进行补偿，原告要求被告支付逾期办理房屋初始登记和不动产权证违约金于法无据；违约金条款的功能是旨在填补损失，原告未因逾期办理房屋初始登记受有任何损失，故不应支付原告诉称的逾期办理初始登记的违约金；若支持违约金，转移登记违约金足以弥补初始登记违约金，若两项都支持，显然存在重复计算。三、原告要求根据《商品房买卖合同》第二十条的约定自2018年1月1日起支付违约金于法无据。按照《协议书》第三条约定“甲乙双方确认，自乙方办理完清购房款且办理了接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整的资料的情况下甲方为乙方办理房权证”，故被告应当在接房之日（2015年12月25日）后的第720个工作日（即2018年11月19日）内为原告办理好产权转移登记，逾期办证违约金的计算时间应自2018年11月20日起算。 经审理查明：2015年2月26日，原告陈琨作为买受人与被告鑫宇房产公司签订了合同编号为：2015000778号的《商品房买卖合同》，约定：商品房的基本情况：座落于鑫宇钻石城1号楼第10层10-1号成套住宅；预测建筑面积共69.07平方米；价款：227931元；产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金；（二）转移登记：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税（费）、专项维修基金、办证手续费、登记费以及按合同约定应该由买受人交纳其他费用、未及时按约定前来办理交房手续、未及时提供办理房屋权属登记所需的全部资料、未按通知时间履行办理产权签字手续等配合义务，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间作相应顺延且不承担任何违约责任”。 合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款227931元、契税2279元、维修基金5698元、办证费用113元。2015年12月25日，被告鑫宇房产公司将上述房屋交付给原告陈琨。 2016年12月26日，原告陈琨作为乙方与被告鑫宇房产公司作为甲方签订了《协议书》，约定：就甲乙双方基于履行《商品房买卖合同》而产生的权利义务关系，甲乙双方经协商后一致确认：乙方就该合同项下的全部权利，甲方一次性补偿给乙方人民币2143元。同时，乙方应履行该合同项下未履行的义务，按该合同约定在签订本合同后立即完清其购房款的缴付义务并办理交接房手续等。甲乙双方确认，自乙方完清购房款且办理接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整的资料的情况下甲方为乙方依法办理房权证；本协议签订后即行生效，除本协议约定内容外，甲乙双方均不能基于《商品房买卖合同》（包括但不仅限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）项下的一切内容向对方主张任何权利。 2016年12月26日，被告鑫宇房产公司以抵扣物业服务费的形式向原告赔偿了2143元。 以上事实，有经原、被告双方举证、质证，本院依法予以审查并确认的：商品房买卖合同、协议书、个人借款凭证、收据、钻石城补偿解决方案、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告双方争议的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期办理初始登记和转移登记的违约金；二、违约金应从何时开始如何计算。 一、关于被告是否应当向原告支付逾期办理初始登记和转移登记的违约金的问题： 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《协议书》均系双方真实意思表示，其内容真实、合法、有效。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方于2016年12月26日签订的《协议书》系对《商品房买卖合同》的变更和补充，其内容中存在不一致的地方，应当以《协议书》约定的内容为准。双方在《协议书》中约定办理房权证的期限及条件为“乙方完清购房款且办理接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整的资料的情况下”。原告已按照约定完清购房款，且已于2015年12月25日办理接房手续，但被告未按《协议书》约定的期限为原告办理好房权证，客观上存在违约行为。 原、被告双方签订的《协议书》中虽另行约定：“本协议签订后即行生效，除本协议约定内容外，甲乙双方均不能基于《商品房买卖合同》（包括但不仅限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）项下的一切内容向对方主张任何权利”。但在该《协议书》中，双方同时就办理房权证的期限进行了重新约定，故原告可就被告逾期办理房权证的违约行为，向被告主张逾期办证的违约责任。因此，被告辩称其已对原告进行补偿，不再承担逾期办证的违约责任的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。 办理商品房的初始登记是办理转移登记前提条件，是否办理初始登记对原告的权利不产生直接影响，而转移登记才与原告的权利息息相关；同时，《协议书》中约定的“房权证”也指的是转移登记。因此，在原告逾期取得房权证的情况下，仅可向被告主张逾期办理转移登记的违约责任，故原告要求被告承担逾期办理初始登记的违约责任的请求，本院依法不予支持。 二、关于违约金应从何时开始如何计算的问题： 格式合同的要约具有广泛性、持久性和细节性。格式合同要约总是向不特定的多数人发出的，而非针对某一特定对象。本案《协议书》并非针对不特定的人群，且原被告双方可依据合同内容提出修改意见，故本院认为，双方签订的《协议书》不具备格式合同的一般特性。因此，对于原告诉称被告对办理房权证的期限变更的条款因未尽到明显提示告知义务故不生效的理由，本院依法不予采纳。 本案原告接房的时间为2015年12月25日，按照《协议书》中约定的办证期限，被告应当在2018年11月15日前为原告办理好房权证，被告至今未为原告办理房权证，存在违约行为，应从违约之日（即2018年11月16日）起至为原告办理好房权证之日止，向原告支付违约金。因双方未在《协议书》中就上述违约行为重新约定违约责任的承担方式，故逾期办理房权证的违约责任应以《商品房买卖合同》的约定为准，其违约金的计算方法为：以227931元为计算基数，从2018年11月16日起至办理好房权证之日止，按照日万分之零点五为标准进行计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告陈琨办理位于宜宾市南溪区鑫宇钻石城1号楼第10层10-1号房屋的不动产权证书； 二、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈琨支付逾期办理房权证的违约金，违约金的计算方式为：以227931元为基数，从2018年11月16日起计算至本判决第一项确定的不动产权证书办理完毕之日止，按照日万分之零点五为标准进行计算；若被告在本判决确定的不动产权证书办理完毕之日止仍未将不动产权证书办理完毕，则上述违约金计算至不动产权证书办理完毕之日止； 三、驳回原告陈琨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告宜宾鑫宇房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院并预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹继军 人民陪审员  项祖林 人民陪审员  尹 华 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  陈 林