安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1302民初字1467号原告：高学敏，男，汉族，1965年3月4日出生，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。被告：宿州市同胜置业有限公司，住所安徽省宿州市胜利路南华地四楼，统一社会信用代码91341302550165758Y。法定代表人：李峰，系总经理。被告：宿州银泰商业运营管理有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路明丽家天下1#楼0801室，统一社会信用代码91341302068087341P。法定代表人：卞德利，系总经理。委托诉讼代理人：王博汉，安徽公德律师事务所律师。原告高学敏诉被告宿州市同胜置业有限公司（以下简称宿州同胜公司）、被告宿州银泰商业运营管理有限公司（以下简称宿州银泰公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周红梅独任审判，于2019年4月2日公开开庭审理了本案。原告及委托诉讼代理人孙元凯，被告宿州银泰商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人王博汉到庭参加诉讼。被告宿州市同胜置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高学敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令第一被告向原告支付补偿金8%，即35900.7元；2、依法判令第一、第二被告向原告支付第四年度经营收益款35900.7元，以后的经营收益款继续按约定支付；3、判令第一被告退还面积差价款8150元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年第一被告开发了“同盛沃尔玛国际广场”。第一被告以“世界500强沃尔玛领衔财富之巅”“6万跟着沃尔玛赚钱去”为由，进行宣传销售同盛沃尔玛国际广场8-50平米中心钻铺，VIP限量邀约，承诺“全程无忧托管，10年保障收益”，第一至第三年的经营收益租金按年7%直接在签订合同书时抵付购房款，第四至第七年按年8%收益计算，第八至第十年按年收益9%计算，三年21%经营收益保障，10年后120%回购，保障投资收益。原告等业主均相信第一被告的承诺，先签订了《商品房买卖合同》购买了第一被告开发的商铺2091号房，商铺面积18.17平米（实际面积17.84平方米），总价款为448759元；后又与第二被告签订了《宿州市同盛国际广场商铺租赁经营管理协议书》，第一被告是担保人。合同约定：甲方同意将其购买并合法拥有产权的位于宿州市胜利路100号“同盛国际广场”的商铺租赁予乙方，甲方同意授权及委任乙方（宿州银泰商业运营管理有限公司）为甲方就租赁经营管理商铺的唯一承租经营者，租赁期限自2014年12月28日至2024年12月27日止，共计10年。租赁期满10年后，在甲方同意的情况下，乙方可以按照甲方与丙方签订的购房合同总价款的120%有限购买该商铺。第四年至第十年租金按每六个月为一个支付周期，在支付周期开始前5日内乙方支付至甲方指定账户，逾期还应承担日租金万分之五的违约金。签订合同后，第一至第三年的每年7%租金收益直接一次性抵付了购房款，原告支付了剩余的全部购房款。至今沃尔玛没有入场。2018年1月30日第一被告向业主承诺给予各位业主房屋总价款8%的购物卡予以补偿，但被告至今没有支付补偿款。宿州市同胜置业有限公司未答辩。宿州银泰商业运营管理有限公司辩称：1、原告要求宿州银泰公司承担支付经营收益款的诉求没有事实和法律依据。原告购买的涉案商铺并不是宿州银泰公司出售，宿州银泰公司并未参与所有商铺的出租管理工作，也没有实际占有、控制、使用涉案商铺，更没有从商铺的出租管理中获取任何利益。根据合同权利义务对等原则，宿州银泰公司没有从中获取利益，也不应承担支付经营收益款的义务；宿州银泰公司从未与原告签署任何关于涉案商铺的委托经营管理协议，不是合同相对人，所以相关委托经营协议的条款对宿州银泰公司均不具有约束力。2、根据谁主张谁举证的举证原则，原告未能提供证据支持自己的主张，应当承担举证不能的不利后果。综上，应驳回原告对宿州银泰公司的诉讼请求。经审理查明，宿州同胜公司开发了“同盛沃尔玛国际广场”，并制作了“世界500强沃尔玛领衔财富之巅”、“6万跟着沃尔玛赚钱去”等彩页，在彩页上载明“全程无忧托管，10年保障收益；前三年21%总经营收益，一次性支付；第4-7年，预计8%经营回报率；第8-10年，预计9%经营回报率；10年后120%回购，保障投资收益”。2013年12月2日，高学敏与宿州同胜公司签订了《商品房买卖合同》购买了第一被告开发的2091号商铺，预售面积18.17平米，每平米19511.28元，合同价款354520元，合同约定交房日期为2014年12月31日。2013年4月至7月，宿州同胜公司出具了收到房款收据，金额分别为10000元、40000元和304520元，载明交款单位：高学敏。2013年12月11日，在宿州市房地产管理局办理了登记备案，载明实际面积17.84平方米。因沃尔玛没有入驻宿州市同盛国际广场，2018年1月30日，宿州同胜公司向全体业主出具承诺书，载明“一、同盛广场（原沃尔玛）在2018年6月底之前争取完成收购工作，则我公司争取在2018年6月底之前完成对各位业主所持有商铺总价（含前三年房租）最大利益进行一次性收购。二、如收购出现问题，收购不成，我公司将出示收购不成功文件。对我公司给各位业主承诺的8%购物消费卡（由于沃尔玛没有入驻同盛广场，口头补偿），以购物消费卡形式平均分三次补偿给各位业主；第一批补偿款发放截止时间为2018年7月底，第二批补偿款发放截止时间为2018年12月底，第三批补偿款发放截止时间为2019年6月底。三、此承诺书与协议书具有同等法律效力”。宿州同胜公司至今没有向任何业主支付补偿款。宿州市同盛国际广场商铺由宿州银泰公司在运营管理。2018年8月1日，宿州银泰公司与丁正海等五位商户签订了《返租商铺协议》，部分商铺由宿州银泰公司运营管理，原告没有签字认可。另查明其他购买商铺的客户赵苏侠、张忠芹持有的《宿州市同盛国际广场商铺租赁经营管理协议书》载明“甲方出租方，乙方承租方宿州银泰商业运营管理有限公司，丙方担保方宿州市同胜置业有限责任公司。甲方同意将其购买的商铺租赁予乙方，租赁期限自2014年12月28日至2024年12月27日止，共10年。2014年12月28日至2017年12月27日三年租金，乙方已一次性以现金或甲方认可的其他方式支付予甲方，甲方向乙方出具租金收据。第四年至第十年租金按每六个月为一个支付周期，在支付周期开始前五日内乙方支付至甲方指定账户。2017年12月28日至2020年12月27日期间的年租金按合同总价10%计算，2020年12月28日至2023年12月27日按合同总价11%计算，2023年12月28日至2024年12月27日按合同总价的12%计算”，合同上甲方签名，乙方加盖了宿州银泰商业运营管理有限公司印章和邸梅英法人印章，宿州同胜公司没有盖章。本院认为，诚实守信是市场经济运行的基本原则。宿州同胜公司在宣传彩页上广而告之“世界500强沃尔玛领衔财富之巅”“6万跟着沃尔玛赚钱去”，“8-50平米中心钻铺，VIP限量邀约”等内容进行宣传销售同盛沃尔玛国际广场商铺，并承诺“全程无忧托管，10年保障收益，第一至第三年的经营收益租金按年7%直接在签订合同书时抵付购房款，第四至第七年按年8%收益计算，第八至第十年按年收益9%计算，三年21%经营收益保障，10年后120%回购，保障投资收益”。根据最高人民法院的相关司法解释，该宣传彩页就涉案同盛广场的沃尔玛入驻和返租所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。且所有购买商铺的客户，前三年租金已抵付购房款，宿州同胜公司的允诺已实际履行部分内容。高学敏基于对宿州同胜公司承诺的信任，购买了宿州同盛广场的商铺，宿州同胜公司应当信守承诺确保沃尔玛入驻宿州市同盛国际广场。沃尔玛没有入驻，宿州同胜公司基于诚信原则，作出了承诺给予全体业主商铺总价8%的补偿，不违反法律规定，应予支持。宿州同胜公司至今没有向全体业主交付购物消费卡，应按人民币计算补偿款，由宿州同胜公司承担给付补偿款的法律责任。故对高学敏的该项诉讼请求，本院予以支持。对于高学敏主张的第四年度（2017年12月28日至2018年12月27日期间）的租金经营收益，宿州同胜公司在宣传彩页上明确承诺，且前三年租金收益已履行抵付，故宿州同胜公司应予支付该租金经营收益款。对于高学敏要求宿州银泰公司承担支付租金经营收益的诉求，因高学敏未能向本院举证其与宿州银泰公司之间的经营管理协议，也未举证宿州银泰公司与宿州同胜公司之间的委托合同关系，但宿州银泰公司与五位商户代表签订了返租协议实际出租经营商铺，鉴于商铺的不可分性，且宿州银泰公司对涉案宿州同盛国际广场不具有产权，故宿州银泰公司应在收取的租金范围内与宿州同胜公司承担连带责任。故本院对原告的诉讼请求予以支持。对于计付标准，本院认为商品房买卖合同和备案表载明了合同价，故租金经营收益款应按合同价计算。原告买房时支付的房款为18.17平方米的房款，而实际面积为17.84平方米，原告与被告宿州同胜公司签订的商品房买卖合同约定，面积误差绝对值在3%以内的，据实结算房价款，原告实际多付房款为6438元｛（18.17平方米－17.84平方米）×每平米19511.28元｝，故原告要求被告宿州同胜公司退还面积差价的诉讼请求，以实际多交房款为准，被告宿州同胜公司应予退还。被告宿州同胜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对案件事实的审查认定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告宿州市同胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高学敏支付补偿款28361.6元（商铺合同总价354520元×8%）。二、被告宿州市同胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高学敏给付经营收益款28361.6元，被告宿州银泰商业运营管理有限公司在收取的租金范围内承担连带责任。三、被告宿州市同胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高学敏退还房屋面积差价6438元。四、驳回原告高学敏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告宿州市同胜置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决生效之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式5份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  周红梅二〇一九年四月二十二日书记员  沈 伟