新疆维吾尔自治区库车县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2923民初469号 原告（反诉被告）：陆加兵，男，1966年8月16日出生，住库车县。 原告（反诉被告）：孙凤霞，女，1967年9月12日出生，住库车县。 以上两名原告的委托诉讼代理人：张蕾，新疆龟兹律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）：王明娇，女，1964年11月20日出生，住库车县。 委托诉讼代理人：乔文辉，新疆浩翔律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：张江，新疆浩翔律师事务所律师（特别授权代理）。 原告孙凤霞、陆加兵与被告王明娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙凤霞、陆加兵及其委托诉讼代理人张蕾、被告王明娇及其委托诉讼代理人乔文辉、张江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙凤霞、陆加兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购买房屋尾款100000元违约金20000元，共计120000元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年3月24日，原、被告经过库车县牡丹亭房产经纪有限公司提供中介服务达成《房产转让合同书》。2018年4月16日，原告将房屋交付给被告居住。依照合同约定，房款的支付采取部分现金、部分贷款的方式，但是被告向原告支付了30万元房款后，拒绝库车县牡丹亭房产经纪有限公司办理房产过户贷款手续，至今也未将购买房屋尾款向原告付清，原告多次索要无果，诉至法院。 被告王明娇辩称，1、驳回原告的诉讼请求；2、诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年3月24日，被告与原告签订《房产转让合同书》，约定由被告购买原告的房屋，合同价款40万元，房屋建筑面积为149平米，约定2018年3月24日支付5万元，4月10日支付20万元，待房产过户给被告，银行贷款放款后支付剩余15万元。如被告无法筹得剩余资金，按原告规定时限内自行筹款付清尾款。合同签订后，被告按约交付25万元，由于双方未签订附加付款协议，原告将房屋交付于被告，为此，被告又向原告交付5万元，原告向被告交付房产证，房产证记载的房屋面积为139.99平米，比合同约定的面积少9.01平米，误差面积达6%，为此被告多次与原告协商核减误差面积的价款，但原告不予同意并诉至法院。鉴于原告向被告交付的房屋不符合合同的约定，构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉。向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉被告的商品房面积不符合合同约定；2、依法判决反诉被告承担因销售的商品房面积不符合合同约定对误差面积向反诉原告返还38617元；3、依法判决反诉费用由反诉被告承担。事实与理由与答辩意见一致。 原告对被告的反诉辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求，反诉原、被告签订的转让合同合同执笔人是库车牡丹亭房产经纪有限公司的工作人员，合同中面积与房产证记载面积不符系工作人员的笔误，涉案房屋的房产证复印件和原件分别在2018年3月24日和2018年4月16日交给反诉原告，对于房屋的现状及实际面积及装修情况反诉原告至始至终非常清楚，不存在不知情，也不存在欺瞒的情况；反诉原告至今未向反诉被告支付剩余尾款，没有继续履行双方签订的合同，是因为反诉原告信用征信有问题无法通过银行贷款的审核，而不是反诉原告所说的起诉之前因面积产生纠纷；反诉状所依据的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不适用于本案。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告陆加兵、孙凤霞提交以下证据： 1、房屋所有权证。证明房屋所有权人是原告，房屋性质是集资建房。被告对该证据的真实性及证明的问题均予以认可，但认为该房屋面积是139.99平方。该证据来源合法，内容真实，和本案具有关联性，本院予以认定。 2、房屋转让合同、买卖定金合同。证明2018年3月24日原、被告通过库车县牡丹亭房产中介公司，达成转让协议，并签订两份合同，约定该房屋转让价格是40万元，房屋过户产生的费用由被告承担；合同第九条约定房屋转让款分3次支付，部分现金部分贷款的方式；合同第10条约定交付房屋的时间是银行贷款审批后。被告对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。但认为合同约定房屋面积149平米与房产证139.99平米不相符，原、被告约定的400000元价格也是针对149平米所提，被告第一、二次付款按约定履行，第三次因为贷款没有办下来，也先期付款5万元，并未违约。该证据来源合法，内容真实，和本案具有关联性，本院予以认定。 3、收条。证明收到被告交纳的5万元定金。原告对该证据的真实性不予认可，认为收条应是原告向被告出具，且被告按照合同约定交付了定金。该证据来源合法，内容真实，和本案具有关联性，本院予以认定。 4、短信截图。证明因被告征信问题无法办理贷款，被告承诺先归还原告5万元房款，后每个月支付5000元，付清房款后过户房屋。被告对该证据的真实性予以认可，但认为短信中约定的还款时间是原告单方意思表示，并不是被告的承诺。该证据来源合法，内容真实，和本案具有关联性，本院予以认定。 5、证人成某当庭证言。证实涉案房屋签订的合同面积和房产证面积不一致是因其笔误所致。被告对证人证言真实性不予认可。本院认为，该证人证言比较客观真实，且作为中介公司，与原、被告无利害关系，故本院对其证言予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月被告与原告协商购买原告位于××县住宅，约定价格为400000元。双方于2018年3月24日到库车牡丹亭房产经纪有限公司办理房产转让事宜，并签订了《房产转让合同书》及《定金买卖合同》，在《房产转让合同书》中约定房屋性质、房产来源及购买价格，并备注“房屋内家具有床、空调3台、固定装修留下”。合同第八条约定了原告收取40万元房款，其余费用由被告承担。第九条约定付款方式：房款分3次支付完毕，第一次付款时间是2018年3月24日，支付定金5万元，第二次付款时间为2018年4月10日前，支付20万元，第三次付款是待甲方（原告）过户乙方（被告）银行贷款放款后支付15万元。并备注“已方按甲方规定时限内自行筹款分期付清尾款”。合同第十条约定原告必须于银行贷款审批通过后，将房屋交付被告。合同最后还约定了违约金。当日，原、被告在《买卖定金合同》中约定被告向原告支付定金5万元，签订房地产转让合同后，被告支付的定金转为房款。原告与被告在合同下方签字捺印。 后由于被告王明娇的个人征信未达到银行贷款条件，银行未予放贷，原告得知该情况后未与被告办理房屋过户，被告王明娇未支付剩余10万元房款。 本院认为，原、被告签订的《房产转让合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原告已按约交付房屋，被告理应在约定时间交付剩余房款。《房产转让合同书》中虽约定“待原告过户被告银行贷款放款后，被告支付原告15万元”，但被告王明娇因自身征信受限致不能贷款，原告得知该情况后未将房屋过户，系履行不安抗辩权。故原告请求被告王明娇支付购房款10万元，合法有据，本院予以支持；原告请求被告支付违约金2万元，因被告王明娇违约，给原告造成损失，应当按照合同约定支付违约金，现原告请求支付违约金的数额未超过合同约定范围，本院亦予以支持。 反诉原告请求确认反诉被告销售的商品房面积不符合约定，且要求反诉被告向其返还销售房屋面积误差部分的38617元。对被告的反诉请求，本院认为，经法庭调查本案所涉房屋房产证记载面积为139.99平米与双方签订的《房产转让合同书》中的149平米不相符。对此，反诉被告提交证人成某对此问题当庭证实《房产转让合同书》中的149平米的面积记载有误，系其笔误造成。本院认为，原、被告在协商好购买价格后基本已达成协议后找库车牡丹亭房产经纪有限公司办理房屋买卖及委托过户事宜，原、被告在协商过程中对该房面积是知情的，该房屋系二手房，根据交易习惯，买卖二手房时并不是按照面积计价，而是根据房屋新旧程度、房屋地段、房屋装修及设施等因素综合定价；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，该解释中所称房屋并不包括二手房。反诉原告上述反诉请求，于法无据，本院不予支持。反诉原告的反诉主张与本诉中的答辩意见一致，本院对该主张及辩解意见均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王明娇于本判决生效后七日内向原告陆加兵、孙凤霞支付购房款100000元及违约金20000元； 二、驳回反诉原告王明娇的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。 本诉案件受理费2550元，减半收取计1275元，由被告王明娇负担；反诉案件受理费766元，减半收取计383元，由反诉原告王明娇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。 审判员  李铭艳 二〇一九年四月二日 书记员  武海燕