山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初957号原告：扈广庆，男，1970年9月28日出生，汉族，住济宁高新区。委托诉讼代理人：滑谦（一般代理），山东信投律师事务所律师。被告：崔晓旭，男，1987年12月9日出生，汉族，住济宁高新区。委托诉讼代理人：盛烨（一般代理），山东国曜(济宁)事务所律师。委托诉讼代理人：张冕（一般代理），山东国曜(济宁)事务所律师。第三人：胡美云，女，1948年3月19日出生，汉族，住山东平邑县。原告扈广庆与被告崔晓旭、第三人胡美云确认合同无效纠纷一案，本院于2017年12月15日立案受理，于2018年7月18日作出（2017）鲁0891民初3255民事判决书，被告不服提出上诉，济宁市中级人民法院将本案发回重审，本院重新立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告扈广庆的委托诉讼代理人滑谦，被告崔晓旭及其委托诉讼代理人盛烨、张冕到庭参加诉讼，第三人胡美云经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。扈广庆向本院提出诉讼请求：1、依法确认扈玉河及第三人与被告在2012年8月6日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月6日，扈玉河（原告之父，现已过世）在第三人胡美云胁迫、利诱下，未经与子女协商，私自与被告签订《房屋买卖居间合同》，约定将济宁高新区杨柳国际新城H区4号楼4单元3层东户的房屋出售给被告。该房屋系扈玉河与其子女共有财产，并非扈玉河与第三人夫妻共同财产，扈玉河与第三人无权私自处分该房产。扈玉河从未向其他财产共有人告知实情，谎称其只是将房屋出租。2015年扈玉河与原告及其他家庭成员办理财产继承公证时原告才得知该房屋已被被告占用。崔晓旭辩称，一、2012年8月6日,被告与扈玉河签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示,符合法律规定,合法有效。《房屋买卖居间合同》签订后,被告已经按照合同约定支付了30万元的房款给扈玉河,支付完房款,崔晓旭入住济宁高新区杨柳国际新城H区1号楼4单元3层西户至今。被告入住后,由于房屋尚未统一办理房产证,被告只好等待,而在可以办理房产证的时候,扈玉河神志不清,扈玉河的家人答应协助办理房产证,后其家人以与第三人胡美云有债权债务关系为由拒不配合办理房产证。虽由于扈玉河与其家人的原因没有办理房产证,但这并不影响崔晓旭为涉案房屋的实际所有人。二、扈玉河对涉案房屋享有完全的处分权。根据(2016)鲁0891民初1871号民事诉讼庭审查明的事实,扈广庆自认原被拆迁房产系1993年建造,而其母亲何贵兰1983年12月27日去世,原被拆迁房屋应系扈玉河个人建造,是其个人财产,这也与拆迁安置协议被拆迁人仅是扈玉河个人一致。扈玉河与胡美云系在《房屋拆迁补偿安置协议书》签订之后领取的结婚证,也就证明涉案的被拆迁房屋系扈玉河的婚前财产,扈玉河自愿把自己所有的拆迁补偿房屋变更为与胡美云共有,从法律上和事实上没有任何障碍。三、原告陈述的不知涉案房屋被出售与事实不符。根据被告提供的录音证据,2015年1月原告扈广庆已知晓扈玉河、胡美云将房屋出售给被告并已交房的事实,并答应协助被告办理过户。录音中也可以明确的得知,扈玉河在办理《公证书》之前已经神志不清,从而让公证处出具了与事实严重不符的公证书。扈广庆在明知涉案房屋已经出售给被告的情况下,双方仍签订赠与协议,将涉案房屋无偿赠与扈广庆,并办理了产权登记,该赠与行为与受赠行为明显不是出于善意,根据合同法五十二条第二款规定,该赠与合同应是无效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。胡美云未到庭答辩，但在（2017）鲁0891民初3255号民事诉讼中述称，第三人胁迫、利诱不属实，被告与扈玉河签订的合同是双方真实意思表示，不违反合同法的规定，且已经支付房款并占有房屋，房屋买卖合同合法有效。本院经审理认定事实如下：原告扈广庆系扈玉河、何贵兰之子，扈玉河、何贵兰育有子女四人，长子扈广杰、次子扈广庆，两个女儿为扈广霞和扈广玲。扈广庆的母亲何贵兰于1983年12月27日去世。2005年9月5日，扈广庆的父亲扈玉河与第三人胡美云登记结婚，2012年7月1日，扈玉河与第三人胡美云办理离婚登记手续。扈玉河于2015年11月2日去世。何贵兰去世前，与扈玉河在拥有住房一处，该房在何贵兰去世后的1993年被拆除，重新建设住房五间。2005年5月，柳行镇因城市建设需要，被规划为拆迁区域，扈玉河原居住的房屋因位于拆迁范围内被拆迁。2005年5月27日，山东火炬房地产有限公司与扈玉河签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：山东火炬房地产有限公司需拆除扈玉河在间，建筑面积200.4㎡，山东火炬房地产有限公司为扈玉河在济宁市杨柳国际新城小区H区安置2套住房，一套位于18号楼东1单元1层东户，建筑面积为86.41平方米，储藏室12.41平方米；一套位于4号楼东4单元3层西户，建筑面积为108.10平方米，储藏室16.80平方米。2012年8月6日，被告崔晓旭与扈玉河签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，扈玉河自愿出售位于济宁市高新区杨柳国际新城H区4号楼4单元3层西户建筑面积108平方米、储藏室16.8平方米的房屋，合同约定价款34万元，扈玉河将回迁房补充协议、购房款收据及房屋所有相关手续交至崔晓旭当日首付房款30万元，首付款在合同签订之日30个工作日内付清，剩余房款4万元待扈玉河协调办理房产证至崔晓旭名下或办理产权转移后付清。2012年8月21日，崔晓旭支付给扈玉河首付款30万元，扈玉河出具收条。涉案房屋于支付首付款当日交付崔晓旭居住至今。2015年4月10日，扈玉河与原告扈广庆签订《赠与合同》，载明：赠与人扈玉河与其配偶何贵兰通过拆迁安置取得位于济宁市杨柳国际新城小区H区4号楼4单元3层西户的房产，该房产的一半为扈玉河所有。扈玉河自愿将上述房产中的所有权份额赠与扈广庆一人所有，扈广庆愿意接受扈玉河上述房产的赠与。依法办理产权变更登记手续后上述赠与房屋所有权转移至扈广庆名下，属于扈广庆所有。2015年4月13日，上述赠与经山东省济宁市信诚公证处予以公证。2015年5月12日，原告扈广庆对涉案房屋进行了产权登记，取得济字第2015005945号房权证书。现该房屋因涉及扈广庆的银行贷款被抵押。另查明，原告扈广庆及兄弟扈广杰在本案涉及的拆迁活动中亦分别取得两套补偿安置房屋。上述事实，依据被告提交的《房屋买卖居间合同》、收条、《物业服务协议》、物业费单据、原告提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》及原被告双方当庭陈述认定，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系因扈玉河原私房五间被拆迁补偿而来，被拆迁的房屋重建于1993年，扈广庆的母亲何贵兰于1983年去世，何贵兰不再享有拆迁房屋和本案涉及的补偿安置房屋份额。即便被拆迁的房屋系扈玉河与扈广庆、扈广杰共同建设，但在拆迁中，扈玉河及扈广庆、扈广杰均单独获得两套补偿安置房屋，且案涉房屋的《房屋拆迁补偿安置协议书》是扈玉河一人所签，涉案房屋应认定为扈玉河的单独财产。原告扈广庆主张涉案房屋系其继承母亲何贵兰一半份额及涉案房屋是其与父亲扈玉河共有的观点，本院不予采纳。被告崔晓旭与扈玉河、胡美云签订的《房屋买卖居间合同》，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，且按照合同约定支付了房款，买受人崔晓旭在支付房款后实际居住至今，应认定双方签订的买卖合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋即便为扈广庆、扈玉河共有，但由于无权处分不影响买卖合同的效力，扈玉河与崔晓旭签订的《房屋买卖居间合同》仍为有效。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”。根据上述规定，即使扈玉河出售的房屋是其与子女的共有财产，但崔晓旭作为受让人购买涉案房屋出于善意，支付了合理的价款，在买卖房屋过程中，亦无过失，虽未进行登记，但不是因崔晓旭个人原因造成，且实际占有涉案房屋，符合善意取得不动产物权的法定条件。对于善意取得的物权，应得到法律保护。综上，崔晓旭与扈玉河签订的《房屋买卖居间合同》为有效合同，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告扈广庆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告扈广庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  董云侠人民陪审员  陈宪文人民陪审员  杨汝收二〇一九年四月二十六日书 记 员  田思雨