西安市莲湖区人民法院民事判决书（2019）陕0104民初614号原告：张高峰，男，1985年12月12日出生，汉族，住西安市未央区。被告：李阳，女，1982年7月20日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：谢某某，男，1984年1月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告张高峰与被告李阳、谢某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张高峰、被告李阳、谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张高峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、二被告返还原告购房款106000元、原告代为偿还按揭贷款7200元；3、二被告支付原告违约金81784元，并赔偿原告房屋上涨价格差额150000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX室、XX室房屋出售给原告。合同对房屋面积、房屋成交价格、价款支付方式、交房时间、违约责任都进行了约定。原告按照合同约定向被告支付了200000元房款，并向被告支付了7200元用于其偿还银行按揭款项。被告本应按照合同约定在签订《房屋买卖合同》后两周内向原告交付房屋，但是被告一直推脱不予交房。2018年6月，被告告知原告其已将房屋卖于他人，并于2018年6月30日向原告退还了购房款94000元。二被告的违约行为给原告造成了经济损失，为维护原告合法权益，诉至法院。被告李阳、谢某某共同辩称，同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》。二被告系恋爱同居关系，2015年李阳与开发商签订了买卖合同并办理了按揭贷款，首付款由李阳和谢某某共同出资，贷款由谢某某偿还。2018年2月1日，二被告与原告签订房屋买卖合同后，因未按时偿还银行按揭款，李阳被贷款银行起诉至西安市碑林区人民法院，银行要求一次性付清贷款。因原告无法一次性代被告付清银行贷款，2018年4月原告告知被告不再购买房屋。2018年6月30日，被告退还原告支付的房款94000元。2018年7月25日，二被告将涉案房屋出售给案外人杜某某，但因原告申请查封房屋，致使未能协助杜某某办理过户手续。房屋未成交系原告无法代偿房屋贷款所致，系原告违约，被告不同意原告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提交的房屋买卖合同、收条等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的网上查询太奥国际城房屋均价截图，与本案不具有关联性，不予采信。本院认定事实如下：二被告系恋爱同居关系。2018年2月1日，原告张高峰（乙方、买受人）与被告李阳（甲方、出卖人）、谢某某（甲方保证人）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将位于西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX室（建筑面积37.12平方米）、10622室（建筑面积37.12平方米）房屋出售给乙方，总价款408920元。该房屋暂未取得房屋所有权证，仅有甲方与开发商所签合同。合同第二条约定“甲方保证已如实陈述房屋权属情况和其他具体情况，保证房屋没有设定担保、没有权属纠纷、保证该房屋不受他人追索。如因此发生纠纷，其后果由甲方承担，甲方需按合同第八条支付违约金”、合同第四条约定“乙方分二期支付房款给甲方，2018年2月1日前付定金200000元。在房屋交付后向乙方过户前，乙方每月代替甲方偿还房屋按揭贷款”、合同第五条约定“甲方双方定于本合同签订后两周交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋，若未按上述约定时间交付房屋按本合同第八条承担违约责任”、合同第七条约定“双方约定于甲方取得该房屋所有权证、土地使用权证等相关证件后3个工作日内向有关部门申请办理房屋所有权证及土地使用权等相关权益证明并向甲方履行过户手续。甲方向乙方办理过户手续时如需结清银行按揭贷款，此部分贷款由甲方自行筹集”、合同第八条约定“因甲方自身原因或者甲方与开发商的原因或者甲方一房多卖，甲方不能在拿到房产证60日内办理完成房产向乙方的过户，每逾期1天按房价总额千分之七计算违约金给乙方。乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿给乙方房屋价格总额20%的违约金，并向乙方赔偿此房屋房价上涨的价格差额及乙方的装修损失”、第十三条约定“乙方可请求甲方和保证人共同承担责任，保证人承担连带责任保证”。2018年2月1日，二被告收取原告购房定金200000元。原告还支付二被告7200元，用于偿还2018年2-4月的房屋贷款，但谢某某收取款项后，仅偿还了2018年2月的贷款，随后贷款银行以逾期未偿还按揭款为由将李阳诉至西安市碑林区人民法院。谢某某与原告就此进行商议，让原告代偿房屋贷款，原告未予同意。2018年4月28日，谢某某与原告在电话中商议，双方同意待谢某某将包括涉案房屋在内的同小区八套房出售后，对原告予以补偿。2018年6月30日，被告谢某某退还原告94000元购房款，剩余106000元至今未退。2018年7月25日，二被告与案外人杜某某签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定李阳将西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX室房屋（涉案房屋之一）出售给杜某某，总价款280000元。原告在起诉前向本院申请财产保全，请求保全被告李阳名下财产，本院于2018年10月22日查封了被告李阳名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX室房屋一套，查封期限三年。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告张高峰与被告李阳、谢某某签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。现原、被告均同意解除合同，本院不持异议，该合同由双方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，原告依约支付被告200000元房款及7200元代偿款，但因被告未按期偿还银行贷款致使贷款银行将李阳诉至西安市碑林区人民法院，后被告退还原告部分购房款后将房屋出售给案外人，被告李阳构成违约，应依据合同第八条约定退还原告剩余房款106000元及代偿款7200元，并赔偿原告房屋价格总额20%的违约金即81784元。被告谢某某作为连带责任保证人，合同并未约定保证期间，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人谢某某承担保证责任。谢某某在2018年6月向原告退还房款，原告的起诉在合理期限内，故谢某某应承担连带保证责任。原告认为违约金不足以弥补其损失，还主张房屋差价损失150000元，对此本院认为原告与谢某某在2018年4月28日已协商同意谢某某将包括涉案房屋在内的八套房出售后，向原告予以补偿，自此原告应采取相应措施以防止损失扩大，本院综合考虑该时期同小区、同面积房屋价格涨幅，认为违约金81784元足以弥补原告损失，故对原告主张的房屋差价损失不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、原告张高峰与被告李阳、谢某某于2018年2月1日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效后十日内，被告李阳返还原告张高峰购房款106000元、贷款代偿款7200元，合计113200元；三、本判决生效后十日内，被告李阳赔偿原告张高峰违约金81784元；四、被告谢某某对本判决第二、三项承担连带责任；五、驳回原告张高峰要求被告谢某某、李阳赔偿房屋差价损失150000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6475元，本院减半收取3237.5元、保全费2020元，合计5257.5元，由李阳、谢某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员    雷  丹 二Ｏ一九年四月一日 书    记    员    孙盼盼 1