上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初1252号原告：江典琪，男，1961年2月27日出生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：刘冬莲，上海劲达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美强，上海劲达律师事务所律师。被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：李婷，女。委托诉讼代理人：陈玲玲，女。第三人：上海怡通汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路XXX号。法定代表人：汪义震，总经理。委托诉讼代理人：章文杰，男。委托诉讼代理人：王伟业，男。原告江典琪与被告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，经被告申请本院审查，依法追加上海怡通汽车销售有限公司(以下简称怡通公司)为本案第三人，依法公开开庭进行了审理。原告江典琪及其委托诉讼代理人刘冬莲、王美强，被告万街公司的委托诉讼代理人李婷、陈玲玲，第三人怡通公司的委托诉讼代理人章文杰、王伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江典琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金收益人民币(币种下同)167,904.53元，计算方式：自2017年3月1日至同年12月31日止为101,711.85元；自2018年1月1日至同年6月30日为32,703.53元；自2018年7月1日至同年12月31日为95,512.82元，合计229,928.20元(均已按90%计算)，扣除被告已支付的62,023.67元；2.判令被告偿付违约金，计算方式：以39,688.18元为基数，自2018年1月11日起；以32,703.53元为基数，自2018年7月11日起；以95,512.82元为基数，自2019年1月11日起；均按日万分之二计算至被告实际支付之日止。事实和理由：2015年12月24日，原、被告就坐落于上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层建筑面积为131.31m2的商铺(以下简称涉案商铺)签订了《商铺委托招商经营管理合同》(以下简称《委托合同》)，约定原告将购买的涉案商铺委托被告经营管理，委托期限自房屋交接日后的十年，并约定交接后前8个月的租金收益由被告收取，作为被告委托经营管理之报酬及日常管理所支出的费用，8个月之后的租金收益，按10%的比例作为被告的运营管理费用，租金收益每6个月结算一次。被告应在第6个月的10日内将应支付给原告的租金收益支付给原告；被告逾期支付租金收益的，每逾期一日，被告应承担逾期款项万分之二的违约金。2017年11月2日，原、被告双方签订《补充协议》。该租金收益支付日期为每年的6月30日、12月31日，每次支付6个月的租金收益，即被告应于每年的7月1日起10日内支付将1月1日至6月30日的租金支付给原告，于次年度1月1日起10日内将实际收到的7月1日至12月31日的租金收益支付给甲方。双方签署《委托合同》后，原告将房屋交至被告经营，被告于2016年4月即招商成功，与实际承租人柯某1签署《租赁合同》，被告将坐落于上海市浦东新区周浦镇沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层(即涉案商铺)共同出租给案外人柯某1，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日为2016年4月1日与租赁场所实际交付之日较晚之日；免租期为91天，租金标准为：自2016年4月1日至2019年3月1日为4.6元/m2/天，按照该《租金分配表》对应原告所有的涉案房屋的租金为4.56元/m2/天；2019年4月1日以后租金按5%比例相应递增。按照该实际承租的租赁合同以及原、被告双方《委托合同》的约定，在扣除3个月实际承租人的免租期以及被告享有的8个月租金收益后，被告应向原告按90%的比例支付自2017年3月1日起的租金收益。后案外人柯某2与被告解除、终止了原《租赁合同》，但又再次招租成功，被告收取租金后，仅于2018年1月10日支付租金收益62,023.67元，剩余租金至今未付，故涉诉。被告万街公司辩称，不同意原告的诉求。根据原、被告《委托合同》4.1条约定，原告应办理房产证，但原告至今未取得产权证，致使第三人发函告知被告，要求停止支付收益，被告也有权根据合同约定停止支付收益。涉案房屋的收益作为孳息应支付产权人，被告作为经营管理方等待原告和第三人产权明确后支付权利人相关收益。对于租金的计算方式无异议，但不存在违约金。故请求驳回原告的诉请。第三人怡通公司述称，不同意原告的诉求，涉案商铺的产权人为第三人，而非原告，原告无权收取租金收益。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《房屋预定协议书》、《上海市商品房预售合同》、《怡通商业广交房流程单》、《委托合同》、《委托合同》、《补充协议》、《告知函》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，原告与第三人签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向第三人购买涉案商铺。2015年12月24日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉案商铺签订《委托合同》。合同第3.1条约定：甲方保证对该商铺及所占土地拥有合法权利，该商铺能够对外出租，并保证该商铺及其所占土地在本合同生效时不属于违章建筑……。第4.1条约定：双方明确：该商铺统一招商经营管理期限自甲方向乙方提供或者应当办理并提供商铺产权证复印件(即乙方代为交接房屋之后的60天内)之日后的十年，该期间为固定期间，双方不得单方面要求缩短、调整该期限，本合同另有约定的除外。交接时，填写交接单，交接所需材料须由产权人签章。甲方承诺：若在应当办理并提供商铺产权证期限内尚未办理该商铺产权证件，仍确认乙方有权继续按本合同约定予以执行(包括但不限于出租、联营、转委托等)。由此造成的一切法律后果或责任均由甲方承担。第5.1条约定：……鉴于此甲方同意将该商铺在交接日前和自交接日后8个月乙方代甲方收取的实际租金收益作为乙方委托招商经营管理之报酬及日常管理所支出费用，即自交接日后8个月乙方代甲方收取的该商铺实际租金收益后无需再支付给甲方。上述期限届满后第二日起，该物业实际租金收益的10%作为乙方的运营管理费，扣除运营管理费及其它应扣费用后的剩余商铺实际租金收益由甲方获得。该商铺实际租金收益由乙方代甲方收取，按乙方实际收取之日每6个月结算一次，并在第6个月后的拾日内，乙方将该商铺6个月人实收租金扣除运营管理费及其它应扣费用后支付至甲方账户。2016年6月30日，在《怡通商业广场交房流程单》上，由原告签字，第三人盖章确认交房。2016年6月6日，被告与案外人柯某1签署《租赁合同》，其中含涉案商铺。后被告与案外人柯某1解除《租赁合同》。2017年11月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》。约定：乙方向甲方支付租金收益日期变更为每年的6月30日、12月31日，每次支付6个月的租金收益。即乙方于当年度7月1日起10个工作日内将实际收到的(1月1日-6月30日)的租金收益支付至甲方指定账户，即乙方于次年度1月1日起10个工作日内将实际收到的(7月1日-12月31日)的租金收益支付给甲方指定账户。2018年1月31日，被告向原告发送《告知函》，告知已经将原告拥有的涉案商铺中的二层招商成功，面积：65.9m2，日租金3元/m2/天(前两年不递增，第三年起每年递增5%)，免租期2个月，租赁起止日期：2018年2月1日－2023年1月31日，付款方式：付三押二。2018年4月24日，被告再次向原告发送《告知函》，告知将原告涉案商铺中的一层招商成功，面积65.9m2，日租金5.8元/m2/天，(前两年不递增，第三年起每年递增5%)，免租期为30天，租赁起止日期：2018年4月15日－2023年4月14日。之后，被告又将房屋出租给案外人赵某某、姜某某。2018年1月10日，被告支付原告租金收益62,023.67元，2018年5月15日，第三人向被告发送《告知函》称，由被告代收的9套商户(含涉案商铺)租金，从2018年5月1日起租金支付给第三人，由此产生的商户租金纠纷由其负责。另查，涉案商铺产权现仍为第三人，对于原告至今未办理产权过户手续，原告称系被告付清房款后第三人未协助原告办理，并提供盖有第三人项目专用章及陈子龙注明的“全款本人已收到”的《收据》，以证明已付清款项。对该证据第三人不予认可，认为《收据》上的项目章是对内不对外，房款系公司合作方陈子龙以个人名义收取的，第三人未收到该购房款。本院认为，本案争议在于，原告未取得产权证的情形下能否主张《委托合同》中的租金收益？原告认为可以主张，被告认为根据权利人要求以及《委托合同》约定应当停止支付，第三人认为原告无权获取租金收益。本院认为，原告可以主张《委托合同》中的租金收益，理由：其一，原告尚未取得产权证之事实，在订立和履行《委托合同》时被告应当明知，涉案商铺也已交付，不影响双方《委托合同》的履行，被告迄今正常出租、使用房屋，收取相关租金收益，应按《委托合同》约定继续履行相关义务。其二，本案系委托合同纠纷，根据合同相对性，所涉为原、被告之间的合同权利义务关系，被告依据第三人的要求停止履行合同义务，显然不符合法律规定及双方合同之约定。其三，《委托合同》实际履行中，被告作为受托人多次发函告知原告，其与案外人之间租赁合同履行情况，也支付了原告部分租金收益，第三人也未提异议。至于原告与第三人之间就购买涉案商铺事实产生的争议，非本案处理范围，双方可另行主张。据此，本院认为，原、被告双方签订的《委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在委托合同法律关系中，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。根据原、被告双方的《委托合同》约定，原告负有将涉案商铺交付被告经营管理，并按约向被告支付经营管理期间的佣金、报酬的义务，被告则负有合理经营管理物业，将代收取的物业收益转交给原告的义务。本案中，原告已按约履行了交付及支付相关管理费的义务，被告理应按约将租金收益及时交付给原告。被告以第三人要求停止支付为由拒付租金的行为，显属违约。对于原告依据被告提供的租金收益明细表确定其主张，被告也无异议，本院予以准许。原告依据合同约定主张违约金，亦于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十九条、第四百零四条之规定，判决如下：一、被告上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江典琪租金收益167,904.53元(计算方式：自2017年3月1日至同年12月31日止为101,711.85元；自2018年1月1日至同年6月30日为32,703.53元；自2018年7月1日至同年12月31日为95,512.82元，合计229,928.20元，扣除被告已支付的62,023.67元)；二、被告上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告江典琪违约金(计算方式：以39,688.18元为基数，自2018年1月11日起；以32,703.53元为基数，自2018年7月11日起；以95,512.82元为基数，自2019年1月11日起；均按日万分之二计算至被告实际支付之日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,658元，减半收取1,829元(原告江典琪已预交)，由被告上海万街商业经营管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一九年四月十五日书记员  廖文宾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。