昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初5340号 原告：刘朝阳，男，1970年1月27日出生，汉族，住云南 省昆明市呈贡区茂源路169号东盟森林小区二期A07幢201室，身份证号码：410423197001274711。 委托诉讼代理人：高启勇、赵波,云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南浙商投资开发有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。 法定代表人：彭宇兴，该公司执行董事兼总经理。 统一社会信用代码：91530100690891241H。 委托诉讼代理人：张伟明、朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告刘朝阳与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙商公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘朝阳的委托诉讼代理人高启勇，被告浙商公司的委托诉讼代理人张伟明、朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘朝阳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即协助原告办理房屋权属证书（当庭变更为向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料）；2.请求法院判令被告支付原告自2015年3月5日至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（违约金按10元/天计算），暂计至2018年7月5日违约金为12000.00元。事实和理由：原、被告于2014签订《商品房购销合同》（合同编号：东盟森林住宅字第0239号）及相关补充协议，约定：原告购买被告开发建设的房屋。房屋总价款为313684元；被告须在房屋竣工验收后150个工作日内，将原告办理房产证所需的全部资料递交产权登记机关，否则需承担10元/天的违约金。签订合同后，原告按合同约定支付了全部款项。2015年3月5日，原告按照被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接房。但被告至今未按约定为原告办理相应的权属证书，已构成违约。为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼，望贵院判决如所请！ 被告浙商公司辩称：一、根据相关行政法律法规规定，规划核实通过、竣工备案是申报产权（初始）登记的法定前置条件，本案涉及的小区规划核实未通过，竣工备案登记未完成，原告诉请协助提交办证资料的法定条件不成就；二、按照合同约定是在“项目整体竣工验收后150个工作日内”提交办证资料，但案涉工程至今没有完成整体竣工验收，双方约定的条件未成就，被告不存在违约，依法不应承担违约责任；三、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设、加之部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，不能按合同约定期限办证的过错责任在业主；第四、办理产权证是产权登记机关的法定行政职权，答辩人作为申请办证代理人，其义务只能是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提供申请资料；至于办证是否受理、何时能办证等答辩人都无法掌控，不应也不能承担确保原告能够获得产权登记或在规定期限内获得产权的责任，故原告要求违约金计算期限至获证之日没有依据；第五、即使（假定）答辩人违约，依照《合同法》第114条及其司法解释等相关规定，违约责任本质是损失赔偿。原告主张办证迟延，但并未举证存在实际损失，其要求按合同的约定每天10元的违约金显然过高，依法应予调整免除。综上，本案因法定或约定申请产权登记的条件均未成就，且该未成就系因不可归责于答辩人的原因所致，答辩人也没有违约行为或事实，依法不应承担任何形式的违约责任。请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。 本院经审理认定事实如下：被告浙商公司（甲方）与原告刘朝阳（乙方）于2014年11月27日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买房屋，房屋价款为人民币757172元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于已结于2015年2月3日付清的全部购房款，并于2015年3月5日向被告支付了产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费及维修基金、契税等费用，并办理了接房手续。被告浙商公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。 本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，故对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2015年3月5日缴清产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2015年3月5日后150个工作日为逾期办证违约的起算期限，即2015年10月10日；截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关止。 针对原告主张的被告将向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘朝阳支付自2015年10月10日起至被告履行递交办证资料义务之日止按每日10元计算的逾期办证违约金； 二、驳回原告刘朝阳的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙商投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判员 林 莉 二〇一九年四月二十八日 书记员 王嘉琪