江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0902民初6737号 原告（反诉被告）：盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会，住所地盐城市海纯西路5号。 法定代表人：高雪泉，该村委会主任。 委托诉讼代理人：蔡成扣，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：盐城市一剑印染有限公司，住所地盐城市文港北路87号。 法定代表人：施玉台，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施聪妹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱广东，上海市海华永泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会（以下简称环城村委会）与被告（反诉原告）盐城市一剑印染有限公司（以下简称一剑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法组成简易程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于同年3月25日公开开庭进行了审理。原告环城村委会的委托代理人蔡成扣，被告一剑公司的委托代理人施聪妹、朱广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环城村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《资产租赁合同》，判令被告立即迁让出所租房屋及场地交还给原告。2、判令被告支付从2017年11月1日起至迁让之日止按年租金标准25万元计算的租金及场地违约金5万元。事实和理由：原、被告于2002年11月8日签订了一份《资产租赁合同》，约定被告租赁原告位于盐城市所属的原“医用材料厂”厂区整体，其中房屋建筑面积4328㎡，土地面积11980㎡，为期20年，从2002年11月1日起至2022年11月31日止。合同第三条对租金的标准、交付时间及违约责任作了约定。被告一贯拖欠租金而引起纷争，曾诉至亭湖区法院，被告保证今后按时交纳，决不拖欠，但事后仍迟延交付。从2017年11月1日至今租金仍然未交，已成就了解除合同的条件。2018年10月26日，原告已向其发出解除合同的通知，要求其限期让房。但被告至今未让出承租房屋，为维持原告合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告一剑公司辩称，原、被告签订房屋租赁协议后被告已依约履行了全部合同义务，但原告为了独占被告在即将开始的拆迁中作为承租人的应得利益，起诉要求解除双方签订的租赁合同，不但损坏被告及其100多名职工的合法权益，而且违反了法律规定。1、原告在2018年10月3日向被告发出通知，要求终止资金租赁合同，限期让房、让地，在该通知中明确陈述案涉土地及厂房已被规划到国家征收范围而要求解除合同，并未提及因被告欠缴租金而要求解除合同。被告财务人员于2018年8月到原告处询问租金结算及缴纳事宜时，原告明确告知今年租金不用交了，因为拆迁工作即将开始。2、被告已不差欠原告任何租金，相反还按照原告的要求多次提前开票预交税收，为原告完成年度税收目标做出了积极贡献。3、原告起诉解除合同并不符合法律规定的约定解除和法定解除之情形。双方在合同中对支付租金的具体时间并未做明确约定，被告按照原告“结算”后制定的日期和按照年度缴纳租金符合合同的约定。被告于10月3日和10月28日分别收到两份通知后已经按照指示的时间缴纳了全部租金，并且明确要求其保护被告在拆迁中作为承租人应得的利益。总之，被告不存在经过催告后逾期不支付的行为。4、被告作为民营企业，解决了众多村民就业，在当前经营不易的情况下缴纳了全部租金，还尽全力维护了100多名工人利益。在即将进行的拆迁工作中，如果允许原告擅自解除合同，不仅违反了法律的公证精神，还与中央明确保护民营企业利益的政策方向向左，对被告及其100多名工人利益造成严重伤害。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告一剑公司提出反诉请求：1、判决反诉被告继续履行双方签订的《资产租赁合同》；2、要求反诉被告返还反诉原告垫付的税款26万元，并且向反诉原告出具125万元的发票。事实和理由同我司答辩意见。 反诉被告环城村委会辩称，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据。反诉被告已向反诉原告送达解除合同通知，双方合同已解除。关于支付垫付的税金及发票的问题，双方在租赁合同中并未约定出租房收到租金时必须出具税票，且从2002年至2018年12月底，反诉原告并未向反诉被告索要过税务发票。另税务问题不应当在人民法院的处理范围，应当由税务部门进行处理。 经审理本院依法认定事实如下： 2002年11月9日，环城村委会（出租房，甲方）与一剑公司（承租方，乙方）签订《资产租赁合同》一份，载明：“1、租赁资产：甲方将原“医用材料厂”厂区整体。其中建筑面积4328㎡，土地面积11980㎡（见土地证盐017-008-023和厂区平面图）。2、租赁期限：租赁期限20年。自2002年11月1日至2022年10月31日止。3、租金：租金5年一订，头三年年租金15万元，第四、第五年递增10%。第二个五年租金在原有基础上年递增5%，整个租期内年租金不突破25万元。因乙方投入大，设备安装调试时间长，甲方免收1.5年租金。租金半年结算一次，逾期三个月不交，甲方有权终止合同。4、押金。经双方协商，甲方收取乙方押金1万元。乙方正式投产后，甲方退还乙方。5、违约责任：合同签订后，任何一方违约，须承担违约金5万元。6、租赁期内，乙方不得随意改变房屋结构，确因生产需要，须经甲方同意，租用区内新建房屋等设施亦需经甲方同意……9、租赁期内，因国家征用土地、城市建设需要，乙方必须服从，并由征用和建设方向乙方提供补偿。承租方处施聪妹代表一剑公司签字并加盖公司印章。 2007年9月21日，环城村委会（甲方）与一剑公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：“乙方因经营需要，欲在厂区西北侧新建一座蓄水池，工程将拆除属甲方的食堂等部分房屋，在下面新建蓄水池，蓄水池上再另建房屋。1、全部工程乙方自行投资，甲方不承担任何费用。……5、承租期内因城市规划或本村整体规划需要，甲方提前收回场地，不视为违约，但必须提前三个月通知乙方，乙方必须无条件服从，甲方不作任何补偿，双方按实际使用期限结算租金。如因乙方违约，致使甲方提前终止合同，乙方所投入的不动产无偿归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿。……7、本合同未尽事宜，双方可续签补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。8、本合同各条款系双方真实意思的表示，双方均应自觉履行，乙方违约，由违约方支付守约方违约金人民币伍万元。……”。 2015年8月18日，因一剑公司未能按约给付租金，环城村委会诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同并要求一剑公司给付欠付租金。该案在审理过程中，经本院调解，环城村委会与一剑公司于2015年11月27日达成调解协议，协议内容如下：“一、原、被告于2002年11月8日签订的资产租赁合同继续履行，如被告在履行过程中不能按照合同约定的期限内支付租金，构成违约，原告有权立即终止资产租赁合同。二、被告盐城市一剑印染有限公司支付原告盐城市亭湖区毓龙街道办事处环城村民委员会违约金5000元，于2015年12月4日前一次性给付完毕。案件受理费5800元，依法减半收取2900元，由被告负担”。 该调解协议达成后，一剑公司继续承租涉案房屋。一剑公司于2016年7月10日-8月5日交付从2015年11月1日—2016年4月30日的租金12.5万元；于2018年2月10日支付了从2016年5月1日至2017年4月30日的租金25万元；于2018年8月31日缴纳2017年5月1日至2017年10月31日的租金125000元。 同年10月26日，环城村委会通过公证的方式向一剑公司送达《关于解除租赁合同、限期让房让地的通知》一份，载明：“本村与贵公司于2002年11月8日签订了一份《资产租赁合同》，约定本村将位于盐城市的原“医用材料厂”厂区整体的房屋和土地出租给贵公司使用，为期已经十六年。在这十六年里，贵公司多次未按合同约定的时间交纳租金，为此，本村曾诉讼至法院，请求法院判令解除合同，迁让房屋场地，支付所欠租金。正是由于贵公司信誓旦旦，保证今后按时交纳等诺言，才使合同予以继续履行，可事后毫无悔改之意，仍然长期拖欠租金，这为本村的正常经济运转带来极大的不便。从去年11月1日至今未交租金的实际情况来看，继续履行合同已无可能。经村委会研究决定，特通知如下：1、贵公司从接到本合同之日起立即终止双方于2002年11月8日签订的《资产租赁合同》和2007年9月20日签订的《协议书》的履行，解除双方的租赁关系；2、希贵公司在接到本通知之日起30日迁让所租房屋、场地，交还本村。三、搬迁时一并结清所欠租金等所有费用。如不服本通知精神，请在15日内向不动产所在地人民法院提起诉讼。如既未提起诉讼，又未按期让房让地，贵公司将承担不利后果”。施聪妹收下该份通知。后因一剑公司既未在约定的期限内提出异议，又未按通知要求迁让出承租房租及场地并结清欠付租金，环城村委会遂诉至本院。 另查明，在本案审理过程中，被告一剑公司于2018年11月28日支付了从2017年11月1日至2018年10月31日的租金25万元。 涉案房屋墙面上已有“征”字样，但截至判决之日征收公告尚未张贴。 还查明，2016年11月24日，环城村委会（甲方）与一剑公司（乙方）达成《协议书》一份，载明：“1、甲方考虑到乙方提前开票的实际情况，同意2016年4月40日至2017年4月30日到期的租金，延期到2017年12月底交情。2、乙方确保2016年11月份实现发票销售300万元，且在规定时间内申报，同时积极协助2017年”双过半“开票销售工作，并按本协议规定的要求结清甲方的租金，逾期未交，所欠交数的百分之一月利率承担利息，并同意支付甲方违约金伍万元整”。 庭审过程中，被告一剑公司提交一份环城村委会于2018年10月3日作出的《关于终止租赁合同、限期让房让地的通知》一份，载明：“本村于2002年11月8日与你签订了一份《资产租赁合同》，约定你承租本村原医用材料厂厂区整体，……从2002年11月1日起至2020年10月31日止。因接上级政府通知，你承租的房屋与场地已被规划到国家征收范围，根据双方协议，第七条第9项的约定，2002年11月8日双方签订的资产租赁合同终止履行，解除双方的租赁关系，据此，特通知如下：希你接到本通知后，立即做好搬迁准备，以便在三个月内将承租的房屋腾空后交还本村”。原告否认该份通知系其村委会送达。 本案的争议焦点为：1、被告是否存在可解除合同之违约情形。2、反诉被告是否应当向反诉原告支付其垫付的税金及开票的问题。 本院认为：原、被告所签订的《资产租赁合同》系双方真实意思之表示，且没有违反法律、规定的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。被告应按照协议约定履行支付租金的义务。 （一）被告是否存在可解除合同之违约情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条明确约定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在《资产租赁合同》中明确约定“租金半年结算一次，逾期三个月不交，甲方有权终止合同”，后双方于2015年11月27日达成的调解协议中亦明确约定“如被告在履行过程中不能按照合同约定的期限内支付租金，构成违约，原告有权立即终止资产租赁合同”，故在被告存在逾期支付租金的情况下，原告有权解除合同。根据合同约定，被告应当每半年支付一次租金，每半年租金为12.5万元，但并未明确约定是“先交租金后使用”还是“先使用后交租金”，庭审中原、被告存在争议，即使是“先使用后交租金“，被告在使用了承租房屋半年后亦应当立即支付半年租金，但根据被告向原告缴纳租金的情况来看，被告在调解协议达成后仍每期均迟延缴纳租金，至原告向被告送达《关于解除租赁合同、限期让房让地的通知》之日，被告已拖欠支付租金近一年，应视为解除合同的条件已成就，原告可以解除合同。 原告于2018年10月26日向被告送达《关于解除租赁合同、限期让房让地的通知》，并约定了15天的异议期，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十七条规定规定合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，涉案合同于2018年10月26日送达被告，被告在15天异议期内并未向本院起诉，故应依法认定涉案合同于2018年10月26日已解除。被告应当及时将案涉房屋及场地腾空并返还给原告。现其未能履行该项义务，应承担相应的民事责任，故原告要求被告迁让出承租房屋及场地并返还给原告的诉请，本院依法予以支持。 关于房屋占有使用费，租赁合同解除后，被告仍然占有使用案涉房屋，故其应参照原合同的租金标准向原告支付占有使用期间的使用费，鉴于被告已付清截至2018年10月31日的租金，故对原告要求被告支付从2017年11月1日起至迁让之日止按25万元/年的标准计算的使用费的诉请，本院依法予以部分支持。 关于被告是否应当承担违约金5万元的问题。被告未按约定的期限支付房屋租金，应当承担相应违约责任。双方在合同中明确约定了违约金的标准为5万元，结合被告违约之情形及原告实际的资金占用损失，该违约金标准过高，本院酌定将违约金调整为2万元。 （二）关于反诉原告要求继续履行合同的诉请能否支持的问题。承前所述，双方之间的合同已解除，故反诉原告要求继续履行合同的诉请并无事实和法律依据，本院不予支持。 （三）关于反诉被告是否应当向反诉原告返还其垫付的税金26万元并开票的问题。本院认为，双方在合同中并未约定反诉被告收取租金后向反诉原告开具税票，约定的年租金标准中亦未注明是含税价格还是不含税价格，根据双方履行合同16年中反诉原告从未要求反诉被告出具税票的客观事实来看，本院推定双方约定不开票，合同约定的租赁价格中为不含税价格，故现反诉原告要求反诉被告支付其开票所垫付的税金及开票并无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条之规定，判决如下： 一、确认原告盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会与被告盐城市一剑印染有限公司签订的《资产租赁合同》已解除。 二、被告盐城市一剑印染有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁让出承租的房屋及场地并交还给原告盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会。 三、被告盐城市一剑印染有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会从2018年11月1日至实际迁让之日止按25万元/年的标准计算的房屋占有使用费及违约金2万元。 四、驳回反诉原告盐城市一剑印染有限公司的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处环城村民委员会负担2600元，由被告盐城市一剑印染有限公司负担3200元；案件反诉费2600元，由反诉原告盐城市一剑印染有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  马 静 人民陪审员  张云松 人民陪审员  刘立军 二〇一九年四月十六日 书 记 员  宋相慧 附相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十七条规定规定合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持