? 浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终819号 上诉人（原审被告）：董顺青，男，1977年9月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：金华市美佳物业管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区八一南街222号2楼。 法定代表人：徐飞舟，执行董事。 委托诉讼代理人：黄润林，男，汉族，1979年9月3日出生，浙江省金华市婺城区，系公司员工。 上诉人董顺青因与被上诉人金华市美佳物业管理有限公司（以下简称美佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初15452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董顺青上诉请求：请求撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由美佳物业公司承担。事实与理由：一、2014年3月23日，董顺青向美佳物业公司交纳了垃圾清运费押金1000元，应予以扣减。美佳物业公司多次承诺，其向董顺青收取的垃圾清运费押金1000元可以冲抵物业费，一审法院未予扣减显属错误。二、美佳物业公司主张的部分物业费已过诉讼时效。美佳物业公司于2018年11月16日向法院起诉，其向董顺青主张2015年4月1日至2017年5月17日期间的物业费，其中2015年4月1日至2015年11月16日期间的物业费显然已经超过诉讼时效，该部分物业费应予以扣减。三、本案不应计算滞纳金，董顺青不存在违约行为，未交纳物业费的原因在于美佳物业公司未将垃圾清运费押金从物业费中扣除，才导致董顺青未交纳物业费，是美佳物业公司违约在先造成的。 美佳物业公司辩称，一、董顺青也认可没有交纳一审判决认定的物业费，只是认为应先与垃圾清运费押金抵扣后交纳剩余部分。垃圾清运费押金和物业费是完全不同的费用，物业费的交纳系其作为业主应承担的义务，本案美佳物业公司主张的未交纳物业费事实清楚，依据充分。二、2015年4月1日至2017年12月31日的时间节点只是物业费拖欠金额的计算方式，与诉讼时效无关。董顺青的物业为已办理交付使用手续而未入住或未使用的物业，按董顺青与美佳物业公司2014年3月23日签订的《常青墅前期物业管理服务协议》第七条约定，美佳物业公司只收取标准费用的70%，在办理入住手续时，美佳物业公司预收了12个月的100%的物业服务费，之后，董顺青一直未与美佳物业公司结算该多余的30%物业服务费；而且，物业费收取是以年度为单位的，董顺青欠缴物业费是一个持续行为，因此本案具体哪一天开始拖欠物业费无法明确，不存在2015年4月1日至2015年11月16日的物业费已超过诉讼时效的问题。三、董顺青只要未按约定交纳物业费，就构成违约。双方对违约滞纳金约定过高，美佳物业公司自愿做了调整，一审法院判决董顺青支付滞纳金并无不妥。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决公正，程序合法，董顺青的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 2018年11月16日，美佳物业公司向一审法院起诉请求：1、董顺青支付2015年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4579.97元、滞纳金1373.99元，并支付利息损失（自2018年11月16日起按月利率2%计付至实际履行日止）；2、董顺青承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月23日，美佳物业公司（甲方）与董顺青（乙方）签订《常青墅前期物业管理服务协议》。双方约定乙方将其所有的位于常青墅小区墅景公馆2-1幢1304室的房屋委托甲方实行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起至小区选举产生业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，甲方管理服务内容主要有：屋顶、外墙面及高层（小高层）的楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止行为的管理；物业维修和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；物业其他共同事务的管理服务等，前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，排屋按1.80元/月/平方米收取，高层（小高层）按1.50元/月/平方米收取（其中电梯、水泵运行费0.40元/月/平方米），商业物业按1.20元/月/平方米收取，已售地下车位公用能耗费20元/月/个，前期物业管理费自开发商通知乙方办理入伙手续之日的下月起计算，如乙方已办理交付使用手续而未入住或未使用的物业，物业服务费用按政府部门规定由乙方按收费标准的70%交纳，乙方在办理入住手续时，甲方预收12个月物业服务费用、12个月车库（位）公共能耗费，以后按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月31号前履行交纳义务，乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金等内容。合同签订后，美佳物业公司即按约从事前期物业管理服务工作。另查明，董顺青系华庭常青墅G-5墅景公馆二号楼1单元1304室（建筑面积为69.56平方米）及1304A室（建筑面积为87.02平方米）高层住宅的业主。董顺青接收房产后也向美佳物业公司全额缴纳了2014年4月至2015年3月期间的物业服务费2818.80元，同时也向美佳物业公司交纳垃圾清运费押金1000元和预交水费100元，但该房屋一直空置。自2015年4月1日起，董顺青因故一直未向美佳物业公司交纳物业费。2018年9月22日，美佳物业公司向董顺青发送书面催缴通知，要求董顺青在收到通知后三日内支付尚欠物业费4580.551元及滞纳金1374.17元。未果。 一审法院认为，根据前期物业管理服务协议的约定向美佳物业公司及时交纳物业服务费是董顺青应履行的合同义务。董顺青作为华庭常青墅G-5墅景公馆二号楼1单元1304室、1304A室的业主，在接受美佳物业公司为其提供的物业服务后有义务向美佳物业公司交纳相关物业服务费。董顺青拖欠物业服务费未交纳，已严重损害物业公司的合法权益，故美佳物业公司要求董顺青支付相关物业服务费的诉请，于法有据，原审法院予以支持。同时根据合同约定，业主未按约交纳物业管理费的，美佳物业公司可从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，现美佳物业公司自动下调滞纳金计算方式以拖欠款30%计算，且未超过月利率2%，故原审法院予以支持。另美佳物业公司要求董顺青自起诉之日起按月利率2%计付利息损失的诉请，缺乏相应依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第六十五条之规定，判决：一、董顺青于判决生效之日起三日内给付美佳物业公司2015年4月1日至2017年5月17日期间的物业费4579.97元及滞纳金1373.99元，合计款5953.96元；二、驳回美佳物业公司其他诉讼请求。如董顺青未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，依法减半收取25元（美佳物业公司已预交），由董顺青负担，限于判决生效之日起三日内向原审法院交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提供证据。 经审核各方当事人提出的有效证据，本院依法对原审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、垃圾清运费押金能否冲抵物业费。董顺青与美佳物业公司签订的《常青墅前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务，董顺青作为小区业主应当按照合同约定及时交纳物业服务费。董顺青主张美佳物业公司承诺其向董顺青收取的垃圾清运费押金1000元可以冲抵物业费，但其未提供证据证明美佳物业公司曾作出该承诺，对董顺青的主张本院不予采信。二、董顺青的诉讼时效抗辩能否成立。一审中董顺青经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其自身诉讼权利的放弃，董顺青在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中提出的，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”，对董顺青提出的诉讼时效抗辩本院不予支持。三、一审判决滞纳金是否正确。根据双方签订的《常青墅前期物业管理服务协议》第十二条约定，业主未按约交纳物业管理费的，美佳物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，现美佳物业公司自愿下调滞纳金计算标准，且未超过月利率2%，原审法院判决滞纳金并无不当。综上，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人董顺青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇一九年四月二十四日 代书记员  谭李欣