山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初777号原告：刘某，女，1960年10月1日出生，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：靳某，山西阳和律师事务所律师。被告：王某，女，1987年7月12日出生，汉族，居住地大同市。第三人：周某，男，1956年9月1日出生，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：李某，山西雁北律师事务所律师。原告刘某与被告王某、第三人周某确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人靳某，被告王某，第三人周某的委托代理人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、确认被告王某与第三人周某签订的两份《房屋买卖合同》无效；2、判令被告王某返还原告两套房屋的购房手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告刘某与第三人周某系夫妻关系。2018年10月17日，被告与第三人在原告不知情的情况下，以每套房屋13万元的价格签订了《房屋的买卖合同》。因该两套房屋系原告与第三人的共同财产，在未经原告同意并签字的情况下，这种严重侵犯原告财产权益行为，应认定为无效。后原告要求与被告解除合同并返还房屋手续的时候，原告得知被告王某购买该两套房屋并不是用来居住，而是被告得知该小区要拆迁，且在第三人周某脑部手术后不久，神志不清的情况下诱使其以不合理的价格出售该房屋，其本身就具有恶意，该房屋买卖合同严重显失公平，严重破坏了市场交易中公平交易的原则，因此，原告认为该两份买卖合同无效。此后，原告多次要求被告返还该两套房屋的手续，但被告始终不予归还。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告王某辩称，1、答辩人与被答辩人及第三人签订的两份《房屋买卖合同》是合法的民事行为，是当事人真实意思表示。两份合同都是答辩人和被答辩人及第三人周某在平等自愿协商一致的情况下签订的，双方不存在协迫、诱使、欺骗等恶意。协商签名时，答辩人、被答辩人和第三人都在场，三方当事人在合同书上签名捺印。被答辩人在起诉书中称其不知其丈夫周某与答辩人签订了两份房屋买卖合同并不属实。2、本案第三人周某在签本合同前是否做脑部手术，其本人及被答辩人没有与答辩人讲过，答辩人不知情。况且据被答辩人提供的病历记载，其手术时间为2015年9月15日，出院病历记载:“出院时患者无头痛，无发热、抽搐，神志清楚”。故被答辩人起诉所称术后不久、神志不清，不是事实。3、答辩人购房是用来居住的，并不知该小区要进行拆迁。事实恰恰相反，是被答辩人出售房屋后得知该小区要拆迁，其拆迁补偿可能大于出售给答辩人的数额，出尔反尔，违反合同法规定的诚信原则和合同中约定的“互不反悔”。4、涉案合同已于2018年10月17日履行完毕，是真实、合法、有效的，受法律保护。综上，应依法驳回原告的各项诉讼请求。第三人周某辩称，1、涉案房屋系第三人和原告共同所有，签订房屋买卖合同时第三人没有和妻子协商，私自出卖，收取房款妻子也不知情，合同上原告的签字也是第三人代签；2、第三人曾经患有癫痫和脑梗，出院三年偶尔会意识不清，答非所问，当时合同约定购房款远低于市场价，显失公平；3、被告购房真实目的并非用于居住，该合同不是基于双方真实意思表示而签订。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1980年12月7日，刘某与周某登记结婚。刘某与周某在婚姻存续期间，周某（乙方）与案外人大同市城区工贸实业公司（甲方）于2010年10月20日签订《内部认购协议》两份。协议约定：房屋坐落于大同市拥军北路北段西侧；每套房屋单价2650元/㎡、金额250955元；房屋性质为集资房；土地性质属国有土地。庭审过程中，针对涉案房屋产权登记一节。原告刘某陈述因房屋土地性质属国有土地，故不具备上市交易及办理产权登记手续的条件。2018年10月17日，刘某和周某（甲方）与王某（乙方）签订《房屋买卖合同》两份。合同约定：甲方自愿把房屋卖给乙方；每套房屋房款为130000元；此房屋只有《内部认购协议》及收款收据，甲方必须将其原件交于乙方并在以后如遇房屋征收或房屋手续完善后，配合乙方办理房屋公证过户手续，费用各一半；甲方将房屋卖给乙方后互不反悔，甲、乙双方在合同生效后，如有一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金为原购房款的二倍予以赔偿；签订合同时乙方先支付甲方每套房款100000元，剩余每套房款30000元，待房屋手续完善公证过户后一并给付；乙方付第一笔款后，甲方要尽快给乙方腾房交钥匙；本合同一式两份，从签字之日起生效。合同尾部分别由周某（甲方）、王某（乙方）签字捺印。合同签订后，王某依约向周某支付两套房屋首付款200000元。同时，第三人周某将涉案房屋《内部认购协议》及《收款收据》交付于王某。上述事实，有原、被告提交的《内部认购协议》、《房屋买卖合同》、《收款收据》以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》的效力认定问题。原告刘某诉请确认被告王某与第三人周某签订的《房屋买卖合同》无效，其理由为第三人周某出卖其夫妻共同财产时没有经刘某同意，第三人周某属于无权处分。首先，第三人周某与王某签订涉案《房屋买卖合同》时刘某在场的事实，有王某现场拍摄的视频资料予以证明，刘某提出不在现场的理由与事实不符，故其提出涉案《房屋买卖合同》无效的理由不能成立。其次，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，刘某与周某系夫妻关系，周某将其与刘某共有的房屋出卖给王某，并向王某交付该房屋的认购协议、收款收据及钥匙，王某亦支付了房屋价款，因此，王某有理由相信售房行为系周某夫妻双方共同意思表示，刘某虽认为周某因术后神志不清导致签订合同并非其真实意思表示，但并未提交充分有效的证据予以证实，故本院不予采信。再次，关于原告刘某提出“房屋共有人刘某未在房屋买卖合同上签字同意，王某在与周某达成房屋买卖合同过程中，没有尽到合理的注意义务，且在购房后，亦未办理房屋过户手续，未实际取得房屋的所有权，其不构成《物权法》第一百零六条规定的善意取得，周某擅自处分共有财产属于无权处分，应当认定该房屋买卖行为无效”一节。本院认为，本案中，虽双方未办理物权转让登记手续，但未办理物权登记手续只是不发生物权转移的效力，即该房屋的所有权没有发生转移，但并不影响《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的无权处分是指无处分权人处分他人财产，而本案中，涉案房屋系周某自己的财产，虽刘某主张为其与周某夫妻共有，但周某享有平等的处分权，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，周某与王某之间签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。最后，《合同法》第四十五条规定：“当事人可以对合同的效力约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，涉案《房屋买卖合同》第5条虽约定签字之日起生效，但条件成就与否产生的法律后果为合同是否生效或失效，且合同效力系法律对当事人之间合意的评价，并非直接源于当事人的意志，而是源于法律的赋予，故涉案房屋买卖合同虽约定了签字后生效，在一方未签字，但其已按该合同约定履行了交付义务的情况下，应依法认定买卖合同关系成立并生效。综上，涉案《房屋买卖合同》系周某与王某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无恶意串通损害第三人利益的行为，应属合法有效。原告刘某提出涉案《房屋买卖合同》无效的理由不能成立，其请求王某返还涉案房屋购房手续的诉请，本院不予支持。需要指出的是，根据《物权法》关于物权变动原因与结果相区分之规定，本院虽确认《房屋买卖合同》有效，但并不必然引起房屋所有权转移的物权变动结果，亦不等同于王某据此取得涉案房屋的所有权。鉴于买卖合同仅是引起物权变动的原因行为，并考虑到本案房屋所涉土地使用权性质，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城市房产城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条的规定，该原因行为能否引起房屋所有权转移的物权变动结果，即第三人周某能否履行涉案房屋过户义务，则需取决于涉案房屋能否取得原出让方和城市规划行政主管部门、土地管理部门和房产管理部门批准，且亦不属于本案的审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东 二〇一九年四月二十日书记员 李 洋