河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0306民再2号 再审申请人（原审原告）：孙志刚，男，1970年1月6日生，汉族，现住唐山市路北区。 被申请人（原审被告）：李建民，男，1958年6月18日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区。 委托代理人王君娜，河北王君娜律师事务所律师。 再审申请人孙志刚因与被申请人李建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日作出（2014）抚民二初字第399号民事判决书，被申请人李建民不服上诉至河北省秦皇岛市中级人民法院，河北省秦皇岛市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）冀03民终4117号民事裁定，撤销原判决发回本院重审。本院于2017年6月21日作出（2017）冀0306民初395号民事判决书，判决驳回原告孙志刚的诉讼请求，孙志刚提起上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院于2017年9月7日作出（2017）冀03民终2155号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。孙志刚不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于2018年7月6日作出（2018）冀民申2940号民事裁定书，指令河北省秦皇岛市中级人民法院再审本案。河北省秦皇岛市中级人民法院于2018年11月8日作出（2018）冀03民再60号民事裁定书，裁定撤销河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2017）冀03民终2155号民事判决书及本院作出的（2017）冀0306民初395号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年4月18日开庭审理了本案。再审申请人孙志刚、被申请人李建民及其委托代理人王君娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人、原审原告孙志刚称，同原诉状意见，十年前，我在白玉庄村买了被告的房子，当时的手续都办理了，包括土地、过户，因为都是朋友，没有让被告当时就搬出来，被告还在住。当时我在南戴河搞养殖，过了五六年，该房子涉及到拆迁，我就让被告腾房，但是被告后悔了。当时签合同时被告的兄弟也在场，都签字了，村里书记、村长给做的见证。我现在要求被告把房子让出来，赔偿我的损失。我买房这么多年，被告一直占用着，我宅基地证和土地证都办了。之前判我输的原因主要是因为评估鉴定不合格，我通过取证完善了评估鉴定，所以秦皇岛中院又裁定重审此案。在上次开庭时，秦皇岛的法官已经问了，说被告已经拿到拆迁补偿现金30万，并且已经分到一套房，总价值77万。测量评估公司不是我个人找的，是通过抚宁县人民法院当时开庭的法官给找的评估单位，评估公司跟着法官一起去被告家实际测量而得来的这些数据。之前那些证据我都给秦皇岛市中级人民法院了。我这次没有带来。 被申请人、原审被告李建民辩称，原告诉求答辩人赔偿其经济损失没有事实根据，也没有有效证据，更与法不符，其诉求答辩人赔偿不能成立，答辩人没有过错及赔偿义务，答辩人不同意赔偿。具体理由：一、双方买卖协议过程中，答辩人没有有意虚构事实，虚假陈述，欺骗原告签订无效合同，答辩人没有任何过错。原告诉称的“答辩人与其签订买卖协议时虚构事实，对其进行虚假陈述，欺骗其与上诉人签订无效买卖协议，答辩人存在严重过错”等等理由都不属实。真实情况是：答辩人结婚后就与父母在该宅院居住，即使答辩人父母都去世了，答辩人全家仍旧在此宅院中居住生活，而答辩人的其余兄弟姐们没有人提出任何意见。答辩人不懂法，根本就不知道老人去世后，哥们弟兄之间没有继承分家的父亲李仲先名下的房产作为遗产，还属于答辩人哥仨儿共有。答辩人错误的以为房产就是答辩人自己的，答辩人有权卖房，所以答辩人才与原告签订的合同。二、原告是自愿买房，答辩人没有欺骗原告买房，双方签订房屋买卖协议的次日即2005年9月7日原告就已经清楚、知道答辩人自己无权卖房仍旧坚持多花3千元钱非得买房，答辩人没有责任。事实经过是：2005年9月6日双方签订买卖协议后，答辩人的两个哥哥就找到答辩人，不同意答辩人卖房。他们认为房子是父母的遗产，哥们姐们都有份，答辩人卖房没和他们商量、没经他们同意，他们不同意答辩人卖房。所以次日的9月7日，答辩人就找到原告提出“房子不卖了，给原告退钱”，是原告通过本村书记王国彬说和，其宁可愿意再给答辩人多加3千块钱也坚持买这个房子。当时答辩人提出过户手续答辩人办不了，原告说他自己找人办，不用原告协助。碍于面子也不懂法，答辩人就没有再坚持。很显然，不是答辩人非要卖房给原告，是原告非得买房。答辩人没有过错。三、事实上原告没有任何损失，对于原告是城镇居民，不是白玉庄村民，原告没有权利从白玉庄村村民手购买农村集体土地上房屋的事实，以及原告与答辩人房屋买卖协议无效的事实，原告在买房当时就非常清楚。无论原告是否有损失、损失数额大小，及是否合法，都是原告自己造成的，对于买卖合同无效的法律后果，原告都应当承担损失自负的全部责任，与答辩人无关。理由有如下3点。1、卖房后至今，房屋始终没有交付，是答辩人始终居住使用，原告除了花了购房款外，原告对该房产没有进行改建或者翻建，其没有任何投资，一分钱都没有花。2、通过(2011)抚民一初字第1705号生效的民事判决书能够证实，是李克民、李利民起诉的答辩人和原告确认双方买卖协议无效，不是答辩人提出的确认买卖协议无效的诉讼。3、即使没有(2011)抚民一初字第1705号生效判决书，原告名下的《土地使用证》的撤销也不是答辩人说了算，其“土地使用证变更过户行为”基于严重违法而被两级法院撤销的，显然答辩人没有过错。根据(2012)抚行初字第9号行政判决书和(2012)秦行终字第60号行政判决书撤销原告名下的土地使用证的案件卷宗材料，能够证实：①当年原告可以不编造虚假的白玉庄村民的身份，有权找答辩人，与答辩人协商解除买卖协议。②从原告2005年9月8日办理的房屋证照过户手续，其9月9日申请办理的土地使用过户手续，到2005年12月25日抚宁县人民政府违法违规操作给其办理的土地使用证过户手续的全过程看，都是原告唯恐答辩人卖房有变，宁可多花钱买房，宁可编造其是白玉庄村村民的虚假的过户证明材料，也找政府机关人员违规操作过户，答辩人根本没有参与。③从2005年9月9日其办理土地证过户过程中，其编造“白玉庄村民”的虚假的身份的时候，其本人就已经知道不是白玉庄村民，无权卖房，也不能办理过户手续的，原告早就知道双方买卖协议是违法的、是无效的。④原告是城里人，知道的法律常识多，法律意识强，而答辩人就是老实巴交的普通农民，既不懂法，消息也闭塞。在(2009)抚民一初字第307号原告诉求答辩人占有物返还一案中，答辩人才知道涉案房屋买卖与国家法律政策相违背。答辩人是个守法公民，在原告不同意解除该房屋买卖协议的情形下，迫不得已答辩人才起诉到法院请求撤销其土地使用证，最终两级法院纠正了错误的、违法行政行为，撤销了原告名下土地使用证。答辩人本意就是为了维护双方的利益，维护法律的尊严。显然，答辩人主观上没有过错，不应当承担任何责任，尤其是所谓的信赖利益损失的主要责任，如果法院判决支持了答辩人赔偿原告所谓的经济损失，无疑是对双方违法买卖协议的一种合法确认，属于适用法律错误。四、抛开原告诉称赔偿的理由虚假性不谈，该房屋买卖协议是基于违法而无效，非上诉人主观过错造成的。本案中也不存在其信赖利益损失的问题，无论本案房产是否存在增值，也无论增值多少，都与其无关，原告不存在信赖利益损失的事实根据，其诉求信赖利益损失属于适用法律错误。根据《合同法》规定，无效的民事行为自发生时起就不具有法律效力，合同无效导致的唯一的法律后果就是因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，或者没有必要返还的，应当折价补偿，法律支持的也只是是合法经济损失。而预期可得利益是指有效合同的违约方对于守约方承担的损失赔偿责任。涉及到本案而言，既然双方买卖协议被依法确认无效了，那么该协议自始就没有法律效力，原告只是损失的房钱（82000+3000=85000元）及利息，其余没有任何损失，其主张的房屋增值等预期可得利益的损失不受法律保护。五、原一审法院调取的2014年11月15日《白玉庄村拆迁补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》）及李刚的询问笔录、及写有上诉人名字的《白玉庄村房屋拆迁现场调查登记表》（以下简称《登记表》）、及《资产估价报告》以下简称《评估报告》，不具有真实性、合法性，及与本案的关联性，不是有效证据，均不能作为一审法院支持原告诉求的有效证据使用。1、该《补偿安置方案》尚未实施、生效，不能作为评估价值的依据。①该《补偿安置方案》只是一种初步拆迁补偿意向，直到现在该方案的内容根本就没有落实，村民都没有签订“安置补偿协议书”，没有确定给答辩人补偿项目及数额，而且白玉庄村村民的房屋也没有拆除，答辩人也没有依据该两份证据实际领取了相关的补偿款。②在该《补偿安置方案》的第六页最后一句话明确记载“若对本方案无异议，被拆迁人签字确认”，而该《补偿方案》的尾部需要“被拆迁人签字确认”部分只是一片空白，既没有上诉人签字确认，也没有村委会的公章确认。③按照该《补偿安置方案》“第十四附则3、现行的《白玉庄村拆迁安置补偿方案》若有变动均按最新的确定的《白玉庄村拆迂安置补偿方案》的内容为准”的内容，也能证实该《补偿安置方案》未生效、未实施，并且该条款也与答辩人手中的一份2014年11月15日相同日期的“《补偿安置方案》”不一致，答辩人手中《补偿安置方案》根本就没有此条款的内容。2、该《登记表》也不能作为评估作价项目的具体依据。此登记表只是初步测量，只有在答辩人签订的《拆迁补偿协议》中所列明的涉案房屋的拆迁补偿项目及具体补偿数额，才能最终确定涉案房屋的价值数据。至今，答辩人没有签订《拆迁补偿协议》，补偿项目及补偿数额根本没有确定。3、该《评估报告》不仅委托鉴定的程序违法，依据的《拆迁安置方案》未生效、未实施，该评估报告鉴定理据不足，而且评估报告中项目也与卷宗的《登记表》存在诸多的矛盾不符处，鉴定项目没有事实根据，每个项目的数额是多少，尤其是鉴定结论721421究竟是怎么计算出来的事实不清，不能作为原告诉求赔偿的有效证据。具体体现在如下：①委托鉴定程序有3点违法：其一，从2014年9月3日本案中止审理，至法院于2016年1月7日委托弘嘉公司鉴定，期间长达一年四个时间，委托鉴定违法。其二，原一审法院在委托鉴定前，对于涉案房产价值鉴定时间节点未查清，未经过双方一致确认就对外委托是错误的。其三，依据该《补偿安置方案》“第五条(8)有下列情形之一的不予补偿：③有《土地使用证》，但户口不在征地拆迁范围内的，原则上不予安置，只对房产予以货币补偿。”的规定，显然原一审法院无权对于土地价值委托评估，只能对涉案房产价值进行公估。②该《评估报告》结论不符合法院委托鉴定目的。按照法院委托函是对涉案的土地及房屋进行公估作价，但是公估报告对土地及房屋未区分作价，鉴定报告不符合委托鉴定目的。③该《评估报告》依据的是始终未生效的、未实施的《补偿方案》和《登记表》，该两份材料不能作为有效评估的鉴定依据。（理由同前所述，不再赘述。）④《该评估报告》以“2016年1月8日”为公估作价的价值时间节点是错误的，没有事实根据。通过(2011)抚民一初字第1705号生效的民事判决书能够证实，双方买卖协议早就确认为无效，在2005年9月6日双方买卖行为就不产生法律效力，如果非要公估作价，那么也应当以2005年9月6日的房产价值作为作价时间节点。⑤该《评估报告》依据的是该《登记表》，而该《登记表》显示出补偿项目是20项，但是评估报告却是按照19项估价的，显然两者矛盾不相符，存在鉴定漏项问题。⑥该《公估报告》按照“宅基地659.3平方米”进行评估，明显与涉案《土地使用证》登记的土地使用面积是“608.81平方米”严重不符，不知道评估部门评估依据是因何而来？公估报告计算数据不真实。综上总述，答辩人总的答辩观点是：无论在事实上，还是法律上，及其提交的证据上，原告诉求均没有任何理据，建议法院判决驳回其所有诉讼请求。 孙志刚在原审中向法院起诉请求：1.被告赔偿原告经济损失700000元（原审庭审中损失数额变更为447594.7元。）；2.诉讼费用由被告承担。本院原审认定事实：2005年9月6日，原告孙志刚与被告李建民签订房屋买卖协议，协议约定被告将自己正房三间自愿卖给原告，作价82000元。协议签订后原告将82000元购房款给付被告，被告将房屋使用证及房契交给原告。2005年9月8日抚宁县人民政府为原告发放土地使用证。在办理房屋证照时，李建民向抚宁县牛头崖镇财政所出具家庭继承补充协议，该协议载明该三间正房由李建民继承等内容。被告兄弟李克民、李利民否认在协议上签名的事实，被告李建民承认房产继承补充协议上“李克民”、“李利民”的签名系李建民书写。2012年7月25日，本院对李建民诉抚宁县人民政府、第三人孙志刚土地行政登记一案作出“撤销被告抚宁县人民政府2005年12月5日为第三人孙志刚颁发的抚土集用（2005）字第07020254号集体土地使用证”的判决，判后第三人孙志刚不服，提起上诉。2012年11月2日，秦皇岛市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的判决。2012年12月27日本院对李克民、李利民诉李建民、孙志刚房屋买卖合同纠纷一案作出“被告李建民与被告孙志刚的房屋买卖合同无效”的判决。2013年11月27日本院对孙志刚诉李建民买卖合同纠纷一案作出“被告李建民在本判决生效后10日内赔偿原告购房款82000元，从2005年9月6日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息”的判决。在本案的原一审[即（2014）抚民二初字第399号民事案件]审理中依原告孙志刚申请并委托秦皇岛弘嘉房地产评估有限公司对涉案房地产价值进行了评估，评估费为9523元。本院原审认为：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告孙志刚与被告李建民所签订的房屋买卖合同被确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到李建民作为出卖人在出卖时即明知所出卖的房屋及宅基地其无权处置，涉案房屋在出售多年后又因合同无效而返还，故其应对合同无效承担主要责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据，应承担不利的法律后果。本案中原告主张判令被告赔偿经济损失447594.7元，但在审理中未提供相应证据对其损失情况予以证明，故对孙志刚要求李建民赔偿经济损失447594.7元的诉讼请求，本院不予支持。原审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告孙志刚的诉讼请求。案件受理费8013元、评估费9523元，由原告孙志刚负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审申请人、原审原告孙志刚未向本院提交新证据。被申请人、原审被告李建民向本院提交如下证据：1、（2012）抚行初字第9号行政判决书，判决撤销抚宁县人民政府2005年12月5日为孙志刚颁发的抚土集用（2005）字第07020254号集体土地使用证。2、（2012）秦行终字第60号行政判决书，判决驳回上诉，维持（2012）抚行初字第9号行政判决。3、（2009）抚民一初字第307号民事判决书，原告孙志刚诉求为被告李建民返还房屋，判决中写明了该买卖是被法律禁止的，法院没有支持其返还房屋的请求。该法律文书明确表明原告不是本村村民无权购房，但是原告也没有找到我方解除手续。4、（2011）抚民一初字第1705号民事判决书，已经确认双方房屋买卖协议是无效的。5、（2013）抚民一初字第1105号民事判决书，判决被告李建民赔偿原告购房款82000元，及利息。案件受理费被告负担2000元。6、秦皇岛市抚宁区人民法院执行局出具的85000元的收条，证明被告已经将钱交到执行局。原告对提交的行政及民事判决书没有异议，对（2013）抚民一初字第1105号民事判决书的案件款是否领取并不知情。本院对上述行政及民事判决书的真实性、合法性、关联性予以确认，本院执行局出具的收条，经庭后核实真实合法有效，对该收条的真实性合法性关联性本院予以确认。 本院再审查明事实与原审（2017）冀0306民初395号民事判决书查明事实一致。本院于2017年6月21日作出（2017）冀0306民初395号民事判决书，判决驳回原告孙志刚的诉讼请求，后孙志刚不服提起上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院于2017年9月7日作出（2017）冀03民终2155号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。孙志刚不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于2018年7月6日作出（2018）冀民申2940号民事裁定书，指令河北省秦皇岛市中级人民法院再审本案。河北省秦皇岛市中级人民法院于2018年11月8日作出（2018）冀03民再60号民事裁定书，裁定撤销河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2017）冀03民终2155号民事判决书及本院作出（2017）冀0306民初395号民事判决书，发回本院重审。 另查明，原审被告李建民一直居住在其父申请的宅基地所建房院，其父母去世后未办理集体土地使用权变更登记，未以自己名义在本村申请宅基地，符合农村村民一户一处宅基地的规定。原审被告李建民现已得到拆迁补偿的房子一套，拆迁补偿未达成最终协议，涉案房屋仍存在。 本院再审认为，再审申请人与被申请人签订的农村集体土地上的房屋买卖协议，经本院判决无效后，再审申请人要求被申请人返还购房款并赔偿经济损失1160368元，本院（2013）抚民一初字第1105号民事判决书已判决李建民给付再审申请人购房款82000元及利息损失。因再审申请人孙志刚交付房款后一直未对所购房屋进行维护管理，未在所购房屋居住，不是房屋所在地集体经济组织成员，且房屋买卖协议已被判决无效，所以再审申请人不属于房屋拆迁安置补偿对象，不应分享被申请人在拆迁过程中所享有的安置补偿利益。再审申请人孙志刚主张判令被申请人李建民赔偿房屋买卖协议无效的信赖利益经济损失447594.7元，理据不足，对再审申请人孙志刚要求李建民赔偿经济损失447594.7元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回再审申请人孙志刚的诉讼请求。 案件受理费8013元、评估费9523元，由再审申请人孙志刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长 方 国 人民陪审员 王 海 人民陪审员 刘永泽 二〇一九年四月二十六日 书 记 员 傅 鑫