云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终1414号上诉人（原审原告）：梁大田，男，汉族，1966年11月4日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。上诉人（原审原告）：梁大高，男，汉族，1973年4月10日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。上诉人（原审原告）：梁大贵，男，汉族，1979年6月6日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。共同委托诉讼代理人：梁恩远，云南圆合圆（广南）律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：王仲清，男，汉族，1957年10月25日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。委托诉讼代理人：**，云南君山律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：梁大前，男，汉族，1971年1月2日生，云南省广南县人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。上诉人梁大田、梁大高、梁大贵与被上诉人王仲清、梁大前确认合同无效纠纷一案，不服云南省广南县人民法院（2018）云2627民初2224号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。梁大田、梁大高、梁大贵上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持梁大田、梁大高、梁大贵在一审提出的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.涉案房屋原属梁大田、梁大高、梁大贵父母的财产，共有三格。1988年，梁大田分家，父母将一格分给梁大田夫妇居住。1989年，梁大田夫妇到广东打工。1990年农历正月十四日，父亲梁正元死亡。同年农历十月，房子变成危房，经梁大田同意，母亲罗昌英在女婿宋代贵、陆廷祥的帮助下，将老房子拆除建盖成涉案房屋。当时，梁大前、梁大高、梁大贵未结婚，建房款全部由母亲出。2016年，罗昌英去世，梁大田、梁大前、梁大高、梁大贵共同安葬。梁大前在出卖房屋给王仲清之前，涉案房屋、地基及房屋前后的土地是罗昌英、梁大田、梁大前、梁大高、梁大贵共同所有。对以上事实，一审没有认定。2.梁大前出卖房屋、土地时，本村小组不知道也没有得到同意，一审也没有认定。3.对于王仲清购买的房屋被水淹领取补偿时，村小组是否向有关部门申报，一审没有查清。二、一审适用法律错误。1.涉案房屋、地基及房屋前后的土地属于罗昌英、梁大田、梁大前、梁大高、梁大贵的共有物。根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。”梁大前擅自处分第三人财产，侵犯第三人的合法权益，本案应适用《物权法》第九十七条。2.本案属于第三人主张买受人和出卖人签订的买卖合同无效，一审适用《合同法》第二条、第九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定错误。3.王仲清不属于善意取得。王仲清明知涉案房屋和地基及房屋前后的土地不是梁大前的，却与梁大前购买，至今未付清房款。梁大前明知梁大田、梁大高、梁大贵对涉案房屋及土地有份额，却擅自处理共有物，故王仲清和梁大前存在恶意串通，损害第三人利益。本案应适用《合同法》第五十二条第二项之规定。3.王仲清在本村有三处宅基地（包含涉案房屋及宅基地）。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”《土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”故宅基地不能买卖。5.根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定是针对合同当事人即买受人和出卖人，而不是合同之外的第三人。根据《立法法》法制统一原则之规定，上位法效力高于下位法。《合同法》属于法律，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》属于司法解释。因《合同法》效力高于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，故本案应适用《合同法》第五十一条。三、一审判决不当。1.本案是第三人主张合同无效，应查清出卖人与买受人签订买卖合同的诉讼标的与第三人是否有利害关系，是否侵犯第三人的合法权益。梁大前擅自处分共有物，王仲清明知涉案房屋及宅基地不是梁大前个人所有，而与梁大前购买，至今未支付合理对价，属于恶意串通损害第三人利益。《宪法》第五十一条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”《民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”同时，《民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”《物权法》第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”故一审判决于法无据，判决不当。2.邓国军诉与陶开明、杨正福买卖合同纠纷一案，因合同的诉讼标的涉及到侵犯第三人的合法权益，广南县人民法院已判决，邓国军和陶开明于2011年3月2日签订的《出售杉木协议书》无效，本案判决不当。3.涉案房屋和宅基地是梁大田、梁大高、梁大贵父母遗留来的，王仲清和梁大前也是认可的，梁大田、梁大高、梁大贵和梁大前均有继承权和使用权。梁大前和王仲清签订的合同只能约束他们二人，不能约束梁大田、梁大高、梁大贵，梁大前亦只能处分其份额。王仲清答辩称，王仲清与梁大前作为完全民事行为能力人，符合合同双方的主体资格。梁大前出售的房屋及其附属设施，在梁大前1999年搬到广东居住生活，一直由梁大前委托王仲清对涉案房屋进行管理，且本案梁大田、梁大高、梁大贵及其母亲均在梁大前之前搬到广东居住生活，只有梁大前对涉案房屋进行管理，2007年，梁大前再三找到王仲清要求将房屋出卖，王仲清也多次询问房屋权属状况，梁大前明确其有处分权。且有证人在场的情况下才签订《卖房子合同书》，王仲清有理由相信梁大前对房屋具有处分权。因此王仲清与梁大前签订的《卖房子合同书》合法有效。至于梁大田、梁大高、梁大贵所谓的梁大前无权处分，要求确认合同无效的诉请，缺乏事实和法律依据。即使房屋共有也不影响《卖房子合同书》的效力。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见89条的规定，梁大田、梁大高、梁大贵即使认定梁大前擅自处分共有财产侵害了自身权利那也只是内部追偿问题，并不影响合同的效力，其只能向擅自处分人追偿，其无权对抗王仲清。王仲清与梁大前不存在恶意串通，早在1989年、1990年，梁大田、梁大高、梁大贵全部搬迁至广东居住生活。房屋一直由梁大前委托王仲清管理，并且梁大田、梁大高、梁大贵已经分家，王仲清并不知情，并且梁大前再三要求王仲清购买其房屋，王仲清及梁正刚一直询问梁大前房屋权属状况，梁大前的答复均是肯定、明确的，是他的房屋。二、王仲清购买的是房屋及其附属设施，而不是买卖土地，基于“房地权利主体一致”，房屋及占用范围集体土地随之转移。而且宅基地也并未禁止买卖。况且，依据《中华人民共和国土地管理法》六十二条第六款之规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”虽然《土地管理法》规定农村居民“一户一宅”，但立法本意是农民谨慎出卖自己的住宅，一旦卖出就丧失了再申请住宅基地的权利，而并不禁止村集体组织及其成员购买盘活利用闲置的住宅。三、王仲清返还广南县扶贫办补偿的40000元无事实和法律依据。1.王仲清领取的40000元款项的时间分别是2013年1月15日和2013年7月4日，甲坝二组被水淹并获得补偿，梁大田、梁大高、梁大贵对此事实是明知的，但一直未主张权利，梁大田、梁大高、梁大贵起诉时已时隔五六年之久，超过了3年的诉讼时效期间；2.40000元补偿款是广南县扶贫办及八宝镇人民政府在调查核实，确定对象后作出的一项具体行政行为。如果梁大田、梁大高、梁大贵主张返还款项，须提起行政诉讼要求人民法院撤销该具体行政行为。3.该款项是王仲清依据合法有效的合同对房屋进行管理修缮，王仲清对该房屋具有合法的使用权和收益权，王仲清是领取补偿款的适格主体。梁大田、梁大高、梁大贵向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决确认王仲清与梁大前于2007年3月23日所签《房屋买卖合同》无效；2.判决王仲清返还房屋补偿款40000元。一审法院认定事实：原告梁大田、梁大高、梁大贵，被告王仲清与梁大前双方均为广南县八宝镇甲坝村委会甲坝二组村民，梁大田、梁大高、梁大贵和梁大前为同胞兄弟，已分户，梁大田于1989年搬至广东居住生活，梁大高、梁大贵及其母亲罗昌英于1994年搬至广东居住生活，梁大前于1999年搬至广东居住生活。梁大前和王仲清于2007年农历2月5日（阳历2007年3月23日）签订《卖房子合同书》，约定，梁大前将其旧房一幢三格出卖给王仲清，合同标的包括房前屋后的地、水井、猪圈、牛圈、家具，价格共计为4500元，其中房屋价格为3300元，水井价格为1000元，家具价格为200元，王仲清于签订合同之日支付给梁大前1500元，余款3000元至2008年农历12月底付清，执笔人为梁正刚，在场人有沈富国、张维发，余款3000元至今未支付。涉案房屋原属梁大前的父母，因部分毁损于1990年左右重新修缮，没有产权证，梁大前的父亲于房屋重新修缮前去世，未参与房屋修缮，梁大前母亲因死亡亦于2018年2月办理了户口注销手续；合同所涉地为约30余平方米的菜地，其余为房前屋后空场，不涉及承包地。另，本案房屋及猪圈、牛圈等于2012年被洪水淹没致毁损，广南县扶贫开发局向王仲清发放了40000元的灾后重建资金补助。涉案房屋及猪圈、牛圈被淹没致毁损后，被王仲清整理为平地，王仲清在平地上栽种蔬菜等农作物。一审法院认为，本案争议焦点为：关于本案《卖房子合同书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人，法人，其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”和第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”的规定，签订本案合同的梁大前和王仲清双方均为完全民事行为能力人，符合合同双方的主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，梁大前与王仲清自愿签订本案合同时由梁正刚自愿执笔，在场人有沈富刚和张维发，合同双方不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，同时，本案合同也未违反该条款的其他规定，另，庭审中双方均陈述菜园子地面积约30平方米，本院认为该部分地块及水井、猪、牛栏等均为案涉房屋的附属设施，综上，本案合同为合法有效的合同，故王仲清关于本案合同有效的抗辩理由成立，依法予以支持，梁大田、梁大高、梁大贵和梁大前认为本案房屋为其家庭共有财产，因此应为无效，但就其主张，其未能提供证据加以证明，退而言之，即便本案房屋为家庭共有财产，该合同也未违反合同的效力性强制性规定，同时依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，梁大田、梁大高、梁大贵关于本案合同无效的主张，及梁大前关于其没有权利出卖涉案房屋本案合同无效的抗辩理由亦不成立，依法不予支持和采纳。因本案合同为有效合同，梁大田、梁大高、梁大贵要求王仲清返还其领取的补偿款40000元的主张无事实和法律依据，依法不予支持，王仲清关于其不应当返还该40000元补偿款的抗辩理由成立，依法予以采纳。综上所述，梁大前与王仲清均为完全民事行为能力人，意思表示真实，双方自愿签订《卖房子合同书》，合同双方没有恶意串通的行为，合同内容未违反法律和行政法规效力性强制性规定，合同有效，应受到法律保护，梁大田、梁大高、梁大贵的诉讼主张于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回梁大田、梁大高、梁大贵的诉讼请求。案件受理费800元，由梁大田、梁大高、梁大贵负担。本院二审期间，梁大田、梁大高、梁大贵提交了一组证据，即《王仲清全户人员简况表》。用以证明，王仲清的家庭成员情况。经质证，王仲清认为，该组证据不属于新证据，与本案无关。本院认为，该组证据与本案无关，本院不予采信。王仲清、梁大前未向本院提交新证据。对一审法院确认的本案法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。根据本案双方当事人的诉辩理由与主张，本案二审争议的焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、王仲清应否返还房屋补偿款40000元。一、关于案涉合同的效力问题本案中，案涉房屋原为梁大田、梁大高、梁大贵、梁大前父母所建盖，但根据农村宅基地一户一宅、增人不增地、减人不减地的原则，案涉房屋应属于梁大田、梁大高、梁大贵、梁大前及其父母共有。其父母过逝后，案涉房屋一直未作析产分割。因此,案涉房屋应视为梁大田、梁大高、梁大贵、梁大前继承人之共有财产。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定,“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，案涉房屋为共有财产,梁大前擅自处分房屋的行为，未经其他共有人同意或追认。另外，根据王仲清在2018年3月17日调查笔录中的陈述，即“房子和地基都是他老人的房子，当时他们搬到广东后，梁大前才转来卖我的，”可以推定，王仲清在与梁大前签订合同时，已明知该房屋为其父母所有，且，王仲清至今未付清房款，王仲清不属于善意第三人，案涉合同应属无效。二、王仲清应否返还房屋补偿款40000元的认定问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于案涉合同无效，王仲清基于合同取得的灾后重建资金补助金40000元，应予以返还。综上所述，梁大田、梁大高、梁大贵的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省广南县人民法院（2018）云2627民初2224号民事判决；二、王仲清于本判决生效之日起十五日内向梁大田、梁大高、梁大贵返还房屋补偿款40000元。二审案件受理费800.00元，由王仲清负担。一审案件受理费800.00元，由王仲清负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年四月九日书记员  李思颖