广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异143号 异议人（利害关系人）：黄雨青，男，1980年5月3日出生，汉族，身份证住址：广东省仁化县。 异议人（利害关系人）：汤宇璇，女，1970年9月26日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。 委托代理人：刘子朋，广东国声律师事务所律师。 申请执行人：陈静纯，女，1994年1月30日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。 委托代理人：江海巨，国信信扬律师事务所律师。 委托代理人：曾晓亮，国信信扬律师事务所律师。 被执行人：庄楚明，男，1976年2月25日出生，汉族，住广州市越秀区。 被执行人：许纯芝，女，1980年8月26日出生，汉族，住广州市越秀区。 被执行人：广州市金展鸿汽配有限公司，住所地：广州市越秀区广园东路金鸡岭三号西面第16号（03）。 法定代表人：许纯芝。 被执行人：许树钦，男，1983年2月27日出生，汉族，住广东省普宁市。 被执行人：许晓如，女，1984年9月25日出生，汉族，住广东省普宁市。 被执行人：李杰波，男，1985年6月10日出生，汉族，住广东省普宁市。 本院在执行申请执行人陈静纯与被执行人庄楚明、许纯芝、广州市金展鸿汽配有限公司（以下简称金展鸿公司）、许树钦、许晓如、李杰波民间借贷纠纷一案中，异议人黄雨青、汤宇璇对本院查封、拍卖、变卖广州市东X路X首层、X号首层、X号首层、X号首层、X号204房、205房、206房、207房、208房、209号、210房（以下简称涉案房屋）的执行行为不服向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人黄雨青、汤宇璇称，其两人于2014年6月18日与广州银宇房地产开发有限公司（以下简称银宇公司）签订了《房屋租赁合同》租赁涉案房屋，租金为一年20万元，租期为20年，其两人缴纳了20万元押金和200万元租金，为经营花费了60多万元进行装修，添置开业家具40多万元。因涉案房屋登记的产权人李杰波玩失踪，无法办理涉案房屋的消防设施致其两人无法开业，造成巨大损失。另涉案房屋虽有抵押，但李杰波不是实际的产权人，该抵押无效，即使抵押有效，根据《物权法》第190条的规定，抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。其两人成立在先的租赁权应优先得到保护，不受抵押权的实际影响，所享有的租赁权具有对抗后设权利的效力。同理，其两人的租赁权在法院查封前形成，应优先于法院的查封效力，其两人作为承租人根据物权法的租赁权，可就涉案房屋的占有使用提出实体权利，法院应当按照《民诉法》227条的规定进行处理，故请求法院确认房屋租赁合同有效，其两人对涉案房屋享有占有使用的权利并立即解除对涉案房屋的查封、拍卖等执行措施。 异议人黄雨青、汤宇璇为证明上述主张提供了1、其两人于2014年6月18日与银宇公司签订约定承租涉案房屋，租赁期限为20年，自2014年6月20日至2034年6月19日，2014年6月20日-2019年6月19日租金壹佰万元整、2019年6月20日-2034年6月19日，每年按前一年租金总额的3%逐渐递增，保证金贰拾万元整的《房屋租赁合同》；2、银宇公司于2014年6月20日开具收到黄雨青承租涉案房屋保证金200000元、租金2000000元的《收据》各1张；3、广州斟香酌韵茶艺馆合伙企业与广州浩瀚砼切加固工程有限公司于2017年8月10日签订的《斟香酌韵茶艺馆装修合同》；4、广州浩瀚砼切加固工程有限公司分别于2017年9月25日、2017年10月28日、2017年11月10日开具收到广州斟香酌韵茶艺馆装修工程工程进度款400000元、250000元、150000元的《收据》各1张；5、广州斟香酌韵茶艺馆合伙企业（有限合伙）缴纳2017年9月-12月管理费5648.8元的《发票》及广州市金洹物业管理有限公司开具广州斟香酌韵茶艺馆合伙企业2017年9月-12月管理费、公共水费、公共电费合计6293.4元的《收据》各一张。 申请执行人陈静纯辩称，涉案房屋是李杰波向银宇公司购买拥有全部所有权的合法财产，李杰波购买涉案房屋前后涉案房屋一直处于空置，无承租、无装修、无使用状况，李杰波亦未向其他人出租涉案房屋，这也是其接受李杰波抵押借款的前提，两异议人提交的《房屋租赁合同》为虚假、无效合同，应是本案另一执行异议人张卓雄以此为手段拖延执行，且租赁合同没有在政府部门办理备案登记，两异议人也不能提供每月支付租金、水电费等银行划款凭证，没有证据证明两异议人实际占有使用涉案房屋，两异议人主张对涉案房屋享有占有使用的实体权利应另行起诉解决，法院拍卖涉案房屋并不影响两异议人在租赁合同真实存在时的占有使用。另两异议人与广州斟香酌韵茶艺馆的关系不明确，提供广州斟香酌韵茶艺馆与装修公司签订装修合同的时间为2017年8月10日，两异议人在花费巨额租金及涉案房屋于2015年被法院查封的情况下才于2017年签订装修合同不合常理，且未提供80万元工程进度款的银行划款凭证，对两异议人提出执行异议的真实性有疑，故请求法院裁定驳回两异议人的全部执行异议。 申请执行人陈静纯为证明其主张提供了张卓雄为广州市银宇投资有限公司法定代表人的《商事登记基本信息》及该公司持有广州银宇房地产开发有限公司77%股权的《商事登记基本信息》。 本院查明，陈静纯与庄楚明、许纯芝、金展鸿公司、许树钦、许晓如、李杰波民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月31日作出（2014）穗越法民一初字第4655号《民事判决书》，判决庄楚明、许纯芝应于判决发生法律效力之日起七日内向陈静纯清还借款300万元及利息；庄楚明、许纯芝不履行上述判决时，陈静纯有权从拍卖李杰波提供作为抵押物的广州市东X路X首层、X号首层、X号首层、X号首层、X号2X4房、X号2X5房、X号2X6房、X号2X7房、X号2X8房、X号2X9房、X号2X0房所得价款中优先受偿；金展鸿公司、许树钦、许晓如对庄楚明、许纯芝的上述债务承担连带责任；案件诉讼费37598元由庄楚明、许纯芝共同负担。上述判决于2015年9月17日发生法律效力。因庄楚明、许纯芝、金展鸿公司、许树钦、许晓如、李杰波未能履行生效判决确定的义务，陈静纯向本院申请执行，本院于2015年10月27日以（2015）穗越法执字第10084号案立案执行。 在诉讼期间，本院于2014年11月25日以（2014）穗越法民一初字第4648-4656号《民事裁定书》及《协助执行通知书》查封了被执行人李杰波名下的涉案房屋，查封期限从2014年11月25日至2016年11月24日。 在执行期间，本院对诉讼保全查封的被执行人庄楚明、许纯芝、金展鸿公司、许树钦及许晓如名下的房产提交评估，申请执行人同意在等候评估结果期间终结本次执行，故本院于2015年12月1日作出（2015）穗越法执字第10084-10091号《执行裁定书》，裁定案件终结本次执行程序。 因涉案房屋被本院另案查封，故本院于2017年8月22日以（2015）穗越法执字第10084号《执行裁定书》轮候查封涉案房屋。后申请执行人向本院申请恢复执行，本院于2017年10月10日以（2017）粤0104执恢347号案立案恢复执行。 在恢复执行期间，涉案房屋中的42号首层、44号首层、48号210房于2018年7月2日上升为本案首封，因涉案房屋均为本案抵押物，本院其他案件将首封的其他涉案房屋移交本案执行处置。本院经依法委托评估机构对涉案房屋进行评估后于2018年10月22日作出（2017）粤0104执恢347-1号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人李杰波名下的涉案房屋以清偿债务。本院于2018年10月25日派员到涉案房屋张贴上述拍卖《执行裁定书》及《网络司法拍卖公告》，其中告知本院对拍卖涉案房屋的现居住、使用权利不作确认及强制腾空，由此产生的流拍、降价风险由相关责任人自行承担等相关拍卖情况。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务的财产。涉案房屋登记在被执行人李杰波名下，本案执行依据已判明陈静纯有权从拍卖李杰波提供作为抵押物的涉案房屋所得价款中优先受偿权，故本院裁定拍卖、变卖涉案房屋依法有据，且本院在拍卖公告中也明确告知对拍卖涉案房屋的现居住、使用权利不作确认及强制腾空，故并不存在影响异议人黄雨青、汤宇璇对涉案房屋占有使用的情形，现两异议人请求按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理缺乏依据。另承租人租赁的标的物被法院拍卖并不必然导致租赁权的消失，两异议人称其两人享有设立在先的租赁权并不能对抗本院查封及不强制腾空拍卖的行为，故对两异议人提出解除对涉案房屋的查封、拍卖的异议请求，本院不予支持。至于两异议人请求确认房屋租赁合同合法有效问题，因不属本异议审查范围，两异议人应通过其他途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人黄雨青、汤宇璇对本院（2017）粤0104执恢347号案查封、拍卖、变卖广州市东X路X首层、X号首层、X号首层、X号首层、X号2X4房、X号2X5房、X号2X6房、X号2X7房、X号2X8房、X号2X9房、X号2X0房所提的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向广东省广州市中级人民法院申请复议，也可以直接向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  林奕云 人民陪审员  杨青秀 人民陪审员  陈志伟 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  朱林霞