四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初201号 原告：陈**玉，男，生于1948年4月24日，汉族，四川省南部县人，退休工人，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：柴洪勇，四川建春律师事务所律师。 被告：南部县荣川房地产开发有限责任公司。住所地：四川省南部县南隆镇白鹤湾4号。 法定代表人：雍毅，总经理。 被告：雍和平，男，生于1963年10月10日，汉族，四川省南部县人，住四川省南部县。 二被告的委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 被告：郑小平，男，生于1976年10月10日，汉族，四川省南部县人，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：蔡毅，四川罡兴（成都）律师事务所律师。 被告：席立成，男，生于1964年11月11日，汉族，四川省南部县人，住四川省南部县。 原告陈**玉与被告南部县荣川房地产开发有限责任公司（以下简称荣川公司）、雍和平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原告申请，依法追加郑小平、席立成为共同被告参加诉讼。原告陈**玉的委托诉讼代理人柴洪勇、被告荣川公司及雍和平的委托诉讼代理人龚秀华、被告郑小平的委托诉讼代理人蔡毅到庭参加诉讼，被告席立成经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈**玉向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿因不能交房给原告造成的损失，损失计算按双方约定由违约方按损失金额两倍标准赔偿原告，具体赔偿项目包括：1、面积134.21平方的房屋价值损失（审理中最终明确为按商品房市场参考价5200元／平方米计算为：5200元／平方米×117.42平方米×2﹦1221168元）；2、过渡费从搬迁之日至起诉之日按每月每平方2元计算或承租房屋租金损失计算（审理中明确为过渡费按原告实际产生的房屋租金损失61500元计算）；3、六次换锁的费用按每次150元计算共计700元（审理中变更为900元）；4、差旅费用1万元（审理中变更为10650元）；5、原告已交物管费2332元、装修保证金2000元、楼宇对讲3230元、天然气迁移费1480元。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在南部县白鹤湾36号有住房一套，面积134.21平方。2007年被告雍和平以同是新华村人为由，找到包括原告在内的其他住户，谈成由他出面修建还房并签订《联合修建改造房屋协议》，协议约定：还原告134.21平方房屋，位置在三楼，违约责任按损失金额两倍计算。后被告雍和平接手拆迁房并动工开发。2010年3月，被告雍和平为搞开发成立了被告荣川公司，由被告荣川公司承建工程总体开发，楼盘约在2012年竣工。2014年原告找到被告要求还房，被告却告知原约定的三楼还房已售出，经协商双方同意更换还房位置为白鹤新居一单元14楼1号，面积117.42平方，并签订了补充还房协议。签订补充协议前，原告按被告要求交清物管费、楼宇对讲费、天然气迁移费后，被告将钥匙交付原告。不料没几天原告发现门锁被换，遂找被告了解，被告装着不知情，叫原告将门锁换回来，如此往返六次，原告才了解到该房早在2012年就已被被告卖与他人并办理了产权登记，且因债务问题该房被法院强制执行。2018年12月18日，原告向被告发出解除合同通知。被告违反诚信，不按约定还房，还欺骗并隐瞒将约定还房房屋已售事实，属典型的一房二卖，严重侵害了原告的合法权益，依法应承担赔偿责任，故诉请法院裁决。 被告荣川公司、雍和平辩称，一、原告起诉的事实及理由大部分不属实：根据后合同优于前合同的原则，不存在给予两倍赔偿问题；约定还房面积与被告指定还房面积之间的差价33650元原告已领取；过渡费已经向原告支付到2017年3月，被告2017年3月将还房钥匙交与原告时已经完成房屋交付义务，换锁是原告与他人的行为，与被告无关；原告主张的差旅费没有事实和法律依据，同时主张差旅费和承租房屋租金损失是相互矛盾的；收取物管费、装修保证金等是物管公司的行为，与被告无关。二、被告雍和平之前是被告荣川公司的法定代表人，与原告签订合同是其职务行为，被告雍和平不是适格的被告，不应承担责任。三、原告主张违约责任按损失两倍赔偿欠缺法律依据，主张按5500元／平方米的赔偿标准过高，当时房价最多3000元-4000元／平方米。 被告郑小平辩称，一、被告郑小平不是本案的适格的被告。《联合建房协议》的协议主体是被告雍和平，被告郑小平是以工作人员身份在该协议上签字，且被告雍和平与被告郑小平在2006年10月6日明确约定该协议所涉权利义务由被告雍和平承担，与被告郑小平没有关系。二、《联合建房协议》并未生效。该协议第十四条明确约定经双方签字并公证后生效，但此协议没有经过公证；根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人至少要一方具备房地产开发经营资质，否则《联合建房协议》无效，而本案合作开发房地产合同的双方均不具备房地产开发经营资质。 被告席立成未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2006年11月6日，被告雍和平、郑小平、席立成签订补充协议，约定陈**玉、孙建英、邓云鼎等人房屋后期拆迁属被告雍和平个人拆迁，被告郑小平、席立成帮被告雍和平协调拆迁户工作，因拆迁产生的法律责任和一切经济纠纷由被告雍和平私人承担，与被告郑小平、席立成无关。 2007年4月26日，原告及案外人孙xx、邓xx、谢xx等共同作为甲方，被告雍和平作为乙方，共同签订了《关于白鹤湾36号孙xx等拆迁户与雍和平联合修建改造房屋的协议》（以下简称《联合建房协议》），双方约定：甲方自愿与乙方联合改建房屋，房屋拆迁、修建由乙方负责，一切费用由乙方承担；甲方须向乙方提供土地使用证，在协议达成后10天内腾房，负责办理水、电、气等报停手续等；乙方按照小区销售商品房标准、实际丈量的被拆迁房屋建筑面积、原位（三楼）向甲方还房134.21平方米；还房时甲方补给乙方旧房屋补偿款100元/平方米，还房建筑面积如超过被拆迁建筑面积5平方米内，超出面积由甲方按成本价800元/平方米补给乙方，如被拆迁建筑面积超过还房建筑面积，超出面积由乙方按1000元/平方米补给甲方；搬迁费由乙方按每套房一次性付给甲方200元，过渡费由乙方每月按被拆迁房屋建筑面积2元/平方米计付给甲方（从甲方搬迁之日起到乙方交付还房时止）；违约责任：双方若在实施中有任何一方违约，由违约方按损失金额的两倍赔偿给另一方；此协议经双方当事人签字并公证后生效。被告郑小平、席立成作为被告雍和平一方的工作人员在上述《联合建房协议》上签了名。上述协议签订后，原告依约履行了合同义务。 被告荣川公司于2010年3月24日成立，其经营范围为房地产开发、销售等；被告雍和平系该公司的发起人、股东（其持有公司股份75%）、首届执行董事兼经理即法定代表人。被告荣川公司于2010年7月取得南部县南隆镇白鹤湾白鹤新居1号楼地块的国有土地使用权、2011年9月取得建设施工许可证、2012年3月取得建设用地规划许可证，并于2012年开工建设白鹤新居1号楼，2014年1月取得商品房预售许可证。白鹤新居1号楼工程于2014年7月竣工后，由于被告荣川公司、雍和平已将三楼的房屋全部出售，原告无法在三楼取得还房，经协商双方同意将安置补偿还房更换为白鹤新居一单元14楼1号房屋。2014年7月3日，原告向被告荣川公司缴清了楼宇对讲费用3230元、天然气迁移费1480元，向南部县金安物业管理有限公司缴纳了装修保证金2000元、物管费（建材升运、建渣清运、装修管理、二次维修等）2332元；同年7月9日，甲方荣川公司与乙方陈**玉签订《拆迁还房合同》，主要内容是：“乙方位于南部县城白鹤湾36号原住房134.21平方米经甲方改造后修建成单元小区式住房。现在新房已经建成，决定进行还房。因涉及一些具体问题需要双方共同遵守，将签订合同如下：一、还房位置：白鹤新居一单元14楼1号，建筑测定面积117.42平方米。二、超欠面积补偿：乙方得到上述房屋后，与原合同应还面积相比，下欠16.79平方米，双方约定，以应得面积为准，下欠部分以2600元／平方米单价据实核算找补对方，甲方应支付乙方房款43654元（大写肆万叁仟陆佰伍拾肆元）人民币。三、关于楼层补差：乙方所得住房居第14楼，超出应还楼层10层，双方约定，由乙方支付甲方楼层差价款10000元（大写：壹万元）人民币。二、三两项相互找补，甲方应支付乙方现金33654元（叁万叁仟陆佰伍拾肆元）人民币。四、其他事项：……”《拆迁还房合同》签订后，被告荣川公司向原告付清了从原告搬迁之日起至2014年7月（含7月）的过渡费、交付了房屋钥匙，并按该合同第二、三项的约定向原告支付了现金33654元。 上述《拆迁还房合同》签订前,被告荣川公司实际已于2012年8月1日与案外人李洪安签订《商品房买卖合同》，将白鹤新居一单元14楼1号房屋出售给了案外人李洪安（李波为共有人）。后本院在执行（2013）南民初字第1397号民事判决的过程中，于2015年9月6日作出（2013）南法执字第1162-5号执行裁定书，裁定将该房抵偿给了申请执行人何江所有。原告接到被告荣川公司向其交付的白鹤新居一单元14楼1号房屋钥匙后，发现该房门锁被换，遂将门锁换回，如此往返发生了多次。原告经了解得知在《拆迁还房合同》签订之前，该房已被出售给案外人李洪安且已由人民法院强制执行抵偿给案外人李洪安的债权人何江的事实后，于2018年12月20日以邮政快递方式向被告荣川公司、雍和平发出书面《关于拆迁还房合同解除的通知》，通知该二被告从即日起解除《拆迁还房合同》。 审理中，原告与被告荣川公司、雍和平经协商，双方一致同意按5100元∕㎡的标准计算原告不能按《拆迁还房合同》取得白鹤新居一单元14楼1号房屋的房屋价值损失。 本院认为，原告及案外人孙建英等共同与被告雍和平签订《联合建房协议》时,因被告雍和平并不具备城市房屋拆迁的主体资格，其他合同各方也均不具备房地产开发经营资质，且合同双方并未按照约定办理公证，该《联合建房协议》当时并未生效。但被告雍和平作为被告荣川公司的发起人、股东、原执行董事兼经理即法定代表人，在被告荣川公司依法成立后，即已取得房地产开发经营资质。被告雍和平在被告荣川公司成立前与原告等人签订《联合建房协议》等，系其组织实施的房地产开发建设前期相关工作。原告依照《联合建房协议》履行合同义务后，被告荣川公司实际予以接受并进行房地产开发建设，后又与原告签订《拆迁还房合同》重新约定还房事宜，已实质上承继了原《联合建房协议》约定的权利义务。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”的规定，原告与被告雍和平、荣川公司签订的《联合建房协议》及《拆迁还房合同》合法有效，应受法律保护。 当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。被告荣川公司本应按照《联合建房协议》的约定在白鹤新居三楼向原告还房，在三楼房屋全部出售后，双方签订《拆迁还房合同》约定以白鹤新居一单元14楼1号房屋向原告还房时，被告荣川公司故意隐瞒该房已经出卖给案外人李洪安的事实，致使原告的合同目的不能实现，被告荣川公司的行为已构成严重违约，原告依法享有解除合同的权利。因此，原告发出的《关于拆迁还房合同解除的通知》到达被告荣川公司时，双方的《联合建房协议》及《拆迁还房合同》即已解除。原告主张由被告荣川公司向其承担合同责任，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，本院予以支持。《联合建房协议》签订后，被告荣川公司实际对案涉楼盘进行开发建设，后原告又自愿与被告荣川公司签订《拆迁还房合同》并与该公司相互履行合同义务，表明原告也认可和接受被告荣川公司承继原《联合建房协议》权利义务的事实。现原告主张由被告雍和平共同承担责任，因于法无据，本院不予支持。 原告与被告荣川公司双方一致同意按5100元∕㎡的标准计算原告不能按《拆迁还房合同》取得白鹤新居一单元14楼1号房屋的房屋价值损失，因不违反法律规定，本院予以确认。据此，原告主张由被告荣川公司向其赔偿因无法实际取得约定还房的房屋价值损失，对按5100元∕㎡和合同约定还房（白鹤新居一单元14楼1号房屋）的实际面积117.42平方米计算的部分598842元（5100元∕㎡×117.42平方米），本院予以支持；被告荣川公司已按约定将误差面积16.79平方米折算为现金补偿给原告，原告主张赔偿误差面积的部分85629元（5100元∕㎡×16.79平方米）已无事实依据，本院不予支持。原告主张由被告向其赔偿从2014年8月至起诉之日的过渡费，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持，但原告主张按其实际在成都市金牛区租赁房屋产生的房屋租金61500元计算过渡费的标准不符合双方的约定，本院不予支持。据此，本院确定由被告荣川公司向原告赔偿过渡费的金额为14495元（2元∕㎡×134.21平方米×54个月）。楼宇对讲费用3230元、天然气迁移费1480元，两项共计4710元实际由被告荣川公司收取，原告主张由被告荣川公司作为损失向其赔偿，符合法律规定，本院予以支持。换锁费用900元及差旅费10650元，因不属于必然产生的损失，对原告的赔偿主张，本院不予支持。原告主张由被告荣川公司赔偿装修保证金2000元、物管费2332元，因无事实依据，本院不予支持，该保证金和物管费实际由南部县金安物业管理有限公司收取，原告可向该物业管理有限公司主张权利。原告主张由被告根据合同约定按其损失金额的两倍赔偿违约金，因被告荣川公司主张违约金过高并请求予以适当减少，本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，确定被告荣川公司赔偿违约金的数额为185414元【（598842元＋14495元＋4710元）×30%】。 被告郑小平、席立成与被告雍和平原虽有合伙关系，但在原告与被告雍和平签订《联合建房协议》前，被告郑小平、席立成、雍和平已签订补充协议约定案涉房屋后期拆迁属被告雍和平个人拆迁，因拆迁产生的法律责任和一切经济纠纷由被告雍和平私人承担。被告郑小平、席立成以被告雍和平一方的工作人员在《联合建房协议》上签名，原告及被告雍和平、荣川公司对此并无异议。因此，被告郑小平、席立成不应当对原告的损失承担赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告南部县荣川房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告陈**玉因其无法实际取得白鹤新居一单元14楼1号房屋的房屋价值损失598842元、过渡费14495元、楼宇对讲费用3230元、天然气迁移费1480元以及违约金185414元，以上各项共计803461元； 二、驳回原告陈**玉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16600元，减半收取计8300元，由被告南部县荣川房地产开发有限责任公司负担5063元，原告陈**玉负担3237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨晓彬 二〇一九年四月十七日 书记员  杜栎天