山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初4209号原告：泰安易初莲花连锁超市有限公司，住所地：泰安市。法定代表人：谢吉人，总经理。委托诉讼代理人：任红梅，山东泰山法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：米晓鸣，山东泰山法正律师事务所实习律师。被告：泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司，住所地泰安市。法定代表人：李朋，经理。被告：秦伟，男，1974年出生，汉族，泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司经理，住泰安市泰山区。原告泰安易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花公司）与被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司（以下简称团乐惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易初莲花公司的委托诉讼代理人任红梅、被告团乐惠公司的法定代表人李朋、被告秦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易初莲花公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告团乐惠公司签订的租赁合同及补充合同；2.判令两被告支付房屋租赁费387638元、水电费70335.19元及违约金447361.81元（自2018年2月26日起至2018年8月25日止共计905335元），占用费、违约金请求计算至租赁物返还之日止；3.判令租赁区域内的所有设施、设备无偿归原告所有；4.本案原告律师服务费44320元由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告团乐惠公司于2016年9月1日签订租赁合同，后又签订补充协议，约定被告团乐惠公司承租原告商场内的部分区域。团乐惠公司使用场地，经营一段时间后，就出现拖欠租金的违约情形，为此双方于2018年6月3日签订协议书，确定了欠付租金的还款方式，被告秦伟作为团乐惠公司的实际控制人自愿为团乐惠公司的全部合同义务承担连带责任。团乐惠公司在部分履行该协议内容后，就停止履行还款义务。根据租赁合同和协议书约定，原告有权解除合同，并于2018年8月20日向两被告送达了解除租赁合同告知函。被告应支付拖欠的租赁费、水电费、违约金共计905335元（自2018年2月26日起至2018年8月25日止），并承担原告律师服务费。被告的违约行为给原告造成了严重经济损失。为此向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告合法权利。团乐惠公司辩称，原告要求与解除与被告的《租赁合同》及相关补充协议的依据即2018年6月3日签订的《协议书》是无效协议，《合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告在2018年6月1日对被告所租赁的某某广场进行断电、封门，要求被告停止经营自动离场，并与某某广场租户发生争吵，在租户一直要求下，6月2号原告才给送电，允许某某广场正常经营，此事所有某某广场租户及工作人员都可作证。6月3号，易初莲花北方区张某某（音）张总从总部过来找被告，要求当天必须做出承诺及解决方案，否则就将收回租区，迫于无奈，被告于6月3日被迫签订关于约定偿还欠款的《协议书》，并按照协议书前两次支付时间足额支付了所欠租金。因此被告有理由认为：原告采取封门、断电等手段，并在断电封门的基础上，要求被告当日必须拿出还款计划，使被告被迫签订6月3号的《协议书》，并且在被告努力筹款按约支付欠款近20万的情况下，仍以此《协议书》为依据，要求终止所有协议，不符合法律公平公正的原则。被告请求人民法院依法判令此《协议书》无效，并驳回原告要求终止协议的诉讼请求。原告在诉讼请求中要求被告支付的租金、违约金数额无合理合法事实依据。在2018年6月3日签订《协议书》时，原被告就已经对所欠租金计算清楚：截止2018年7月31日（含2018年6、7月份），被告需要支付欠租及水电费428510.5元，被告已按约支付195846元，截止2018年7月31日，尚欠240840.5元，原告在起诉书中要求被告支付租赁387638元，水、电费70335.19元及违约金447361.81元，无明确事实基础和法律依据，且被告从未收到任何形式的水电费缴纳通知单，水、电费的真实数据没有任何合法公平的依据。因此被告有理由认为：原告觊觎被告投资建设的某某广场，妄图通过一系列的协议及法律漏洞，通过逼迫诱导被告签订一些补充协议，进而达到无偿占有某某广场的目的。被告请求人民法院以事实为准绳，以法律为依据，对被告自合同签订时实际交款对原告的财务进行调查取证并驳回原告此项请求。租赁区域内设备设施是由被告投资建设的，原告无权要求无偿归其所有。《合同法》第五十四条规定：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告所投资建设的某某广场，从开始建设到正常营业，各种投资、建设费用达到120余万元，且建设使用不足一年半，在2018年6月3号被告被迫签订的还款协议中，被告仅因为欠租40余万元，被要求到期无法全部支付欠租，就无偿给原告，这明显显失公平，被告就此要求法院撤销本《协议书》，并驳回原告以此为依据所提出的诉求。原告律师费44320元及诉讼费用应由原告承担，本次纠纷，被告努力筹款，约定的三次付款节点，已经按约足额完成了二次，并且第三次也已经在努力准备，本笔欠租，即未给原告造成阻碍正常经营的重大破坏力，被告也没有以逃避、失踪等手段拒绝支付，原告无视被告的努力和周边商业大环境的低迷，通过胁迫签订《协议书》，并以显失公平的条款为由，不给被告任何努力和辩解的空间，本着急于无偿占有被告所有资产为目的，仅因被告欠款240840.5元就提起诉讼，明显就是因为原告依靠自身法律力量强大，法务人员众多，以合同及法律为名，肆意欺凌商户，因此，被告请求法院依法判令此两笔费用由原告支付。综上所述，原告的诉讼是建立在一份被迫签订且明显有失公平的《协议书》上，请求法院终止原被告在2018年6月3号签订的《协议书》，并驳回原告的起诉。秦伟的辩称意见同团乐惠公司。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告与被告团乐惠公司签订租赁合同一份，原告为甲方，被告团乐惠公司为乙方，合同约定：甲方将位于泰安市某某甲方购物中心泰安店内的租赁区域共约1128平方米租赁给乙方，租赁区域编号XX；乙方承诺该租赁区域用途为某某广场；租赁期限共72个月，自2016年10月1日至2022年9月30日止，装修免租期自2016年10月1日至2016年11月30日；租赁费用，第一年，自2016年10月1日至2017年9月30日，每月租赁费62758元，第二年，自2017年10月1日至2018年9月30日，每月租赁费65846元……；每月25日前乙方向甲方支付下个月的租赁费用；迟延付款的，每迟延一天，应付款项百分之一的违约金，甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；若乙方未能支付本合同规定的应付款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、律师代理费等）；本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用等。后原被告又签订补充协议，双方对营业时间及转租等问题做了约定。2018年6月3日，原告与两被告签订协议书，约定：一、经甲（原告）、乙（两被告）双方共同确认，自2017年1月15日起乙方即未按照租赁合同约定及时履行租金支付义务，截止2018年5月31日，乙方尚欠付甲方租金及水电费共计428510.5元（未扣除保证金123516元）未付。二、因乙方长期欠付租金，现经双方友好协商，乙方承诺于2018年6月4日前，向甲方支付欠付租金13万元，该款支付后，甲方同意乙方进行正常营业。乙方于2018年6月30日前付租金65846元，2018年7月31日前付租金240840.5元，并且乙方承诺在7月31日之前不拆除任何设备设施。三、如乙方未按照上述约定及时足额履行任何一笔付款义务，乙方同意甲方立即解除双方签订的租赁合同，乙方须在当日将承租区域全部交付甲方。逾期未交付，乙方放弃承租区域内所有物品及设施设备的所有权，由甲方进行处置，因此产生的其他承租商户的损失由乙方承担，乙方不得向甲方主张任何权益。四、乙方秦伟作为乙方泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司的实际经营人，自愿对团乐惠公司在履行租赁合同期间的支付租金、违约金等合同义务承担连带责任。五、2018年7月31日前按照上述协议履约后，2018年8月30日前乙方交租金127604元，9月30日前交租金127604元，如乙方有拖欠租金行为，甲方按照合同条款执行，每月计违约金。如连续三个月拖欠，乙方同意甲方立即解除双方签订的租赁合同，乙方须在当日将承租区域全部交付甲方。逾期未交付，乙方放弃承租区域内所有物品及设施设备的所有权，由甲方进行处置，因此产生的其他承租商户的损失由乙方承担，乙方不得向甲方主张任何权益等。原被告对上述协议中显示的截止2018年5月31日，乙方（被告）尚欠付甲方（原告）租金及水电费共计428510.5元均未提出异议，对于该款中租金及水电费的具体数额，双方在庭审中均未作出明确表述。对于协议中约定的被告应于2018年6月4日支付欠付租金13万元，6月30日付租金65846元，被告均已按期履行；对于2018年7月31日前应付的租金240840.5元，被告没有按期履行。2018年8月20日，原告向被告团乐惠公司发出解除租赁合同告知函，原告称因被告团乐惠公司多次逾期支付租金，双方于2018年6月3日签订协议书，但被告未按协议约定在2018年7月31日前缴清240840.5元，根据租赁合同约定，原告已解除双方签订的租赁合同，并要求被告在收到本函告之日起三日内支付协议书第二条拖欠的租金及后续租金、占用费、违约金。被告称2018年8月7日，原告方通知被告不让被告经营，并给被告的转租户打电话，要求与他们重新签订合同，并说与被告的合同已解除，8月8日开始，原告就不给被告开门送电，僵持了几天之后，到八月十二、三号被告就被迫离开了某某广场，没有办理交接手续，只走的人，所有的设施原告不让动，被告只是不去上班了，还想和原告继续协商，后来又和原告方的招商部经理通过电话和微信协商过，但没有达成协议；9月30日有8户（被告转租）商户重新开业了，被告和这8户还没有算账，但原告已经和这8户开了会，说原告已经与被告解除了合同，原告已经向这8户收取了租赁费，但是没有签订合同，此前被告的对外出租户一共是15户，另外7户已经不干了。原告则称2018年7月底，被告为了应对食品药品监督管理局的检查，主动停业，原告没有用任何方式要求被告停业；到9月30日开始，某某广场中有8户商户主动开业，没有和原告签订合同，还有部分摊位没有营业；原告从2018年9月30日开始收取这8个摊位10月份的租金；被告公司主动停业后，没有人员在场管理至今；原告不要求被告的转租商户腾退租赁区域。被告认可2018年7月底，因为创卫需要，根据食品药品监督管理局的要求，被告确实停了业，但根据要求，（停业）应到8月八、九号为止。原告现要求被告支付所欠租金387638元、水电费70335.19元，并提供了被告欠费明细表；被告提出异议，认为不属实，并称因被告公司的账目现在仍在某某广场，而被告的人员已经被驱离某某广场，所以被告现在没法提供相应的账目，具体的欠款数目被告不掌握，需要核对账目。原告因本案诉讼支付律师代理费44320元，原告要求被告承担该费用，被告认为该费用应由原告承担。被告团乐惠公司、秦伟于2018年11月20日向本院另案提起诉讼，要求撤销原被告于2018年6月3日签订的协议书，被告认为该协议第三条显失公平，系原告逼迫被告签订，故请求法院撤销该协议，该案正在审理中。本院认为，原被告签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故原告要求解除租赁合同及补充协议，被告支付所欠租赁费、水电费及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因双方均认可被告已于2018年7月底停业，被告的人员于2018年8月初离开租赁区域，故被告支付租赁费的期间可计算至2018年7月31日。双方均认可截止2018年5月31日，被告团乐惠公司尚欠原告租金及水电费共计428510.5元，该款被告已支付195846元，尚欠232664.5元，加上被告团乐惠公司应付的2018年6、7月份租金131692元（65846×2），故至2018年7月31日，被告团乐惠公司所欠原告租金及部分水电费数额应为364356.5元。原告主张的其他水电费，因证据不足，本院不予支持。原告主张的违约金过高，综合分析本案实际情况，本院酌定被告自2018年7月31日起，以所欠租金（包括部分水电费）为基数，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金。原告请求判令租赁区域内的所有设施、设备无偿归原告所有，因被告已对双方的相关约定另案向本院提起诉讼，本案对此不予处理。原告请求判令被告承担原告律师代理费，该请求符合合同约定，结合本案实际情况，被告应承担的律师代理费应为17434元。被告秦伟认可其为被告团乐惠公司的实际经营人，并自愿对该公司在履行涉案租赁合同期间支付的租金、违约金等合同义务承担连带责任，故秦伟应对涉案债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百一十九条规定，判决如下：一、解除原告泰安易初莲花连锁超市有限公司与被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司签订的租赁合同及补充协议；二、被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司截止2018年7月31日的租金及部分水电费共计364356.5元；三、被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司违约金（以364356.5元为基数，自2018年8月1日起至付清之日止，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司律师代理费17434元；五、被告秦伟对被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司的上述债务承担连带责任；六、驳回原告泰安易初莲花连锁超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由原告泰安易初莲花连锁超市有限公司负担4100元，被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司、秦伟负担2550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李建二〇一九年四月二十八日法官助理刘蕊书记员任谦