福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0182民初806号 原告：长乐双源针织有限公司，住所地福州市长乐区玉田镇琅峰村，统一社会信用代码91350182789040957Y。 法定代表人：郑春玲，执行董事。 委托诉讼代理人：林宏斌，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：胡晓晶，福建日尧律师事务所律师。 被告：福建港狮食品有限公司，住所地福州市长乐区玉田镇琅峰工业小区，统一社会信用代码91350182M00012EL22。 法定代表人：陈娟萍，执行董事。 委托诉讼代理人：陈群华，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：谢德美，福建皓森律师事务所律师。 原告长乐双源针织有限公司（以下简称双源公司）与被告福建港狮食品有限公司（以下简称港狮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双源公司委托诉讼代理人林宏斌、胡晓晶、被告港狮公司委托诉讼代理人陈群华、谢德美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双源公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间关于长乐市玉田镇琅峰村利浦路98号厂房的租赁合同；2.判决被告港狮公司立即腾房，并支付拖欠租金415468元及违约金19160.10元；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，双源公司变更第一、二项诉讼请求为：1.判决解除原、被告之间于2015年8月1日签订的《厂房、场地租赁合同》；2.判决被告港狮公司腾房返还租赁厂房及场地，并支付拖欠租金425598元（暂计至2019年3月31日，此后的租金按每年35万元的标准继续支付场地使用费至返还租赁物为止）及违约金（以425598元为基数，自2018年10月1日起按日万分之五计算至实际付款之日止，暂计至2019年3月31日为38516.62元）。事实和理由：被告与原告于2015年8月1日签订关于长乐市玉田镇琅峰村利浦路1号（现变更为98号）厂房租赁合同，面积3500平方米，租赁期限自2015年10月1日至2025年10月1日，原告提供厂房及配套设备正常履行合同，租赁期间被告应于每半年头一个月先付租金然后使用，目前被告已拖欠2018年10月至2019年3月期间的租金192998元，并且2018年4月至2018年9月期间的租金仅支付127708元，尚欠57600元，由于空地系有偿使用，被告应另行按照合同规定补足每年50000元租金，2015年至2018年（9月31日）合计15万元，也应支付到位；按照该合同规定的合同解除：若被告租赁期间，未按上述约定时间支付租金，每逾期一日，被告应按租金金额的日万分之五支付违约金给原告，超过一个月的，视为被告放弃租赁，被告除承担违约金外，原告有权收回租赁物及本合同项下附属免费赠送使用的场地、设备等，有权解除合同，同时原告不予退还乙方押金，给原告造成的损失，被告还应当承担赔偿责任。综上，被告拖欠租金长达半年之久，原告按照合同约定请求解除双方的租赁合同，一切损失由被告承担。 港狮公司辩称，一、原告应依法向被告开具发票，被告同意支付租赁费用。被告按合同约定支付租金，多次要求原告开具发票，而被告至今未予开具。根据《合同法》关于当事人互负债务，没有先后履行顺序应同时履行规定，在原告没有开具发票时，被告有权暂停支付费用。二、原告请求空地使用费无事实依据。原、被告签订租赁合同后，原告空地一直没有移交给被告，且空地目前还堆放材料，被告无法使用。双方关于空地使用没有实际履行，原告请求无法律依据。三、原告未履行修缮义务导致被告无法正常使用厂房。被告租赁原告厂房中4号楼、5号楼、6号宿舍楼存在不同程度漏水情况。被告多次要求原告修缮，原告均不予理采，导致被告无法正常使用。原告应进行修缮后达到不漏水情形时，被告将依约支付租赁费用。如原告要求支付租赁费用也应扣除未维修达到正常使用状态部分的租赁费用。四、原告将1号厂房部分租赁第三人，属严重违约。原告并没有将1号厂房全部交由被告使用，其中1号厂房部分租赁他人经营，目前第三人还在经营使用。原告未经被告同意将租赁于被告的租赁物转租于他人严重侵犯被告合法权益，被告有权拒绝相应租赁支付。五、原告诉求被告支付租金无依据。被告同意支付租赁费，但应扣除漏水无法使用的租赁场所、未移交使用的空地费用、转租第三人部分厂房的租赁费用，且原告应对漏水场所进行修护后被告才支付租赁费用。同时被告应将租赁费开具发票于被告。六、原告诉请支付违约金及解除合同无依据。被告租赁后进行大量生产投入。由于原告违约在先，其诉请违约金、解除合同无法律及事实依据。综上，原告存在违约情形，被告有权暂停支付租赁费。原告无权解除合同，双方应按合同继续履行。 本院经审理认定事实如下： 2015年8月1日，双源公司（出租方-甲方）与港狮公司（承租方-乙方）签订一份《厂房、场地租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于长乐市玉田镇琅峰村利浦路1号的该公司6座（栋）厂房等房屋（1#、2#、3#、4#、5#、6#，面积共计3500平方米）出租给乙方，厂房两侧空地给乙方使用，乙方充分了解租赁房屋权属及现状，并自愿承租；租赁期间自2015年10月1日至2025年10月1日；2015年10月1日至2018年9月31日计租金105万元，2018年10月1日至2021年9月31日计租金1102500元，2021年10月1日至2024年9月31日计租金1157625元，2024年10月1日至2025年9月31日计租金405169元；2015年10月1日至2025年9月31日空地租金每年50000元（甲方如需使用空地，需提前半年通知，乙方如不需要空地，需提前半年通知甲方）；乙方应在合同签订之日向甲方支付租赁押金30000元，若乙方中途不履行合同，甲方可不退还押金和已收租金；租赁合同期满或双方解除合同一个月内，甲方应将押金退还乙方；若乙方存在违反本合同项下义务造成甲方经济损失的，甲方可将押金用于抵扣补偿；租赁期间承租厂房内所产生的水电费、网络通讯费、管理费、维修费等由乙方承担；租金交纳方式为乙方应于每半年头一个月，将租金汇款存入甲方指定的银行账户内；在租赁期间，甲方提出要对租赁物或附属设施进行维修的，应提前七天通知乙方，乙方应积极协助配合，公共设施损坏维修甲方应及时提供服务；乙方租赁厂房的四周道路空地享用正当合理的免费使用权利，但乙方在使用租赁厂房的四周道路空地时，不得长时间堆垛物品等；若甲方无故提前终止合同，应如数退还押金，还应按当年租金双倍返还乙方作为违约金，并赔偿乙方装修费用、搬迁费用等损失；若乙方租赁期间，未按上述约定时间支付租金，每逾期一日，乙方应按租金金额的日万分之五支付滞纳金给甲方，超过一个月的，视为乙方放弃租赁，乙方除承担违约金外，甲方有权解除合同，收回租赁物，不退押金，给甲方造成的损失超过违约金和押金的，乙方还应赔偿造成的其他损失。订立合同后，港狮公司向双源公司交纳了30000元租赁押金，双源公司将双方确认的租赁房屋交付港狮公司（1#厂房未全部交付），港狮公司用该租赁房屋生产、销售食品。 港狮公司承租上述租赁房屋后，除已向双源公司支付部分租金外，截至2019年3月31日，尚欠房屋租金250598元未付（其中2018年4月1日至2018年9月31日未付房屋租金57600元，2018年10月1日至2019年3月31日的192998元房屋租金均未付）。双源公司因多次催收租金未果，乃诉至本院。 另查，双源公司出租港狮公司的6栋房屋中，部分租赁房屋存在屋顶或墙壁渗漏情况。 上述事实，由双源公司提交经庭审质证的《厂房、场地租赁合同》、《不动产登记证书》、《律师函》和快递单、银行账户历史交易清单、现场照片，港狮公司提交经庭审质证的现场照片、证人证言，本院勘查调取的现场照片，以及双方当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双源公司与港狮公司签订的《厂房、场地租赁合同》，是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，系签约双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这是法律规定的依合同履行义务和严格履行义务原则。本案中，双源公司在订立合同后已将双方确认的租赁房屋交付港狮公司使用，履行了出租人的合同义务。作为承租人，港狮公司应当按照约定的时间及金额向双源公司支付租金。港狮公司未按约支付租金的行为，已构成违约，其欠付租金时间早已超过双方约定的甲方有权解除租赁合同的一个月期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双源公司有权依约解除租赁合同。况且，港狮公司不履行支付租金之主要债务，经双源公司催收仍未履行，亦具备《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除及第二百二十七条关于租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，出租人可以解除租赁合同的条件。双源公司主张要求解除其与港狮公司签订的《厂房、场地租赁合同》之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。港狮公司应予腾空返还租赁物，并支付相应的租金。港狮公司关于双源公司无权解除合同的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。关于港狮公司应付租金金额问题。港狮公司对截至2019年3月31日未付250598元房屋租金的事实没有异议，本院予以认定。关于空地租金问题。本院认为，涉案租赁合同中虽约定有空地租金每年50000元的内容，但并未明确约定给乙方使用的厂房两侧空地的具体范围。且港狮公司认为双源公司所诉租赁空地并未移交，现有厂房两侧的附属设施不在有偿使用的空地范围。在双源公司未举证证明港狮公司有偿使用空地范围及其已按约定范围交付租赁空地的情况下，本院无法认定空地租金的具体金额。退而言之，即便现有厂房两侧的附属设施是在合同约定的有偿使用空地范围内，港狮公司应支付相应租金。但由于上述查明的双源公司出租港狮公司的部分租赁房屋存在屋顶或墙壁渗漏的租赁物瑕疵，客观上影响港狮公司对租赁房屋的正常使用，也应扣减相应的租金。有鉴于此，对双源公司主张的租金中的空地租金，本院不予认定、支持。因讼争租赁合同由于承租方不履行支付租金之主要债务提前解除，而双源公司出租的部分租赁房屋也有瑕疵，虽然港狮公司因要求继续履行合同而未对押金提出主张，其交纳的30000元租赁押金予以抵偿应付双源公司房屋租金。上述本院认定港狮公司欠付的截至2019年3月31日房屋租金250598元，扣除租赁押金30000元后，其余220598元房屋租金应予支付双源公司，并应按双源公司主张的每年35万元标准（2015年10月1日至2018年9月31日房屋租金标准，即月租金29167元），支付后续房屋租金至实际返还租赁物时止。港狮公司认为其有权暂停支付租赁费的辩解，本院不予采纳。对双源公司主张的违约金，因其租赁房屋的瑕疵，自身在履行租赁合同过程中也存在有违出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本义务之过错，及其未履行出租人应当履行的对租赁物维修之义务，故对其要求港狮公司支付违约金的诉讼主张，本院亦不予支持。 综上所述，双源公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除长乐双源针织有限公司与福建港狮食品有限公司于2015年8月1日签订的《厂房、场地租赁合同》。 二、福建港狮食品有限公司于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋及场地腾空返还长乐双源针织有限公司。 三、福建港狮食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向长乐双源针织有限公司支付截至2019年3月31日的房屋租金220598元，及2019年4月1日起至实际返还租赁物止的后续房屋租金（按月租金29167元计算）。 四、驳回长乐双源针织有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34404元，减半收取计17202元，由福建港狮食品有限公司负担15998元，长乐双源针织有限公司负担1204元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈坤平 二〇一九年四月二十五日 法官助理邢颖晶 书记员林精铭 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。