江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0602民初2045号原告（反诉被告）：鹰潭嘉冠物业管理有限公司，住所地鹰潭市月湖区林荫东路21号二楼，社会统一信用代码913606003225450896。法定代表人：张永安，董事长。委托诉讼代理人：彭瑶寒，江西鹰翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭先安，男，1974年3月27日出生，汉族，住鹰潭市信江新区。委托诉讼代理人：郑其，江西胜利律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹰潭市镜美酒店管理有限公司，住所地鹰潭市余江县国际商贸园区，社会统一信用代码9136003225450896。法定代表人：杨红华，董事长。委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。原告鹰潭嘉冠物业管理有限公司（以下简称：嘉冠物业）与被告彭先安房屋租赁合同纠纷一案，本院根据被告彭先安申请依法追加被告鹰潭市镜美酒店管理有限公司（以下简称：镜美酒店）参加诉讼，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告鹰潭嘉冠物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭瑶寒、被告彭先安的委托诉讼代理人郑其、被告镜美酒店委托诉讼代理人的阮琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的租赁合同。二、判令被告彭先安支付自2018年3月15日起两个季度的租金640416.42元。三、判令被告承担本案全部诉讼费用。2015年3月15日，原告与被告签订一份租赁合同，合同约定原告将位于鹰潭市鹰西大道鹰潭国际眼镜城XX楼XXX楼出租给被告使用，租赁期限为15年，前3年为免租期，从第四年（2018年3月15日）开始计收租金，租金按7元/平方米/月计算，以后每年递增3%；租金按照季度支付，被告应于每季度头一个月15号前向原告支付租金。合同签订后，被告却未按照合同约定履行，多次严重违约。如：擅自转让租赁房屋、未支付2018年度的租金，投资装修未达到约定的投资强度等。原告认为被告的行为违背了合同的约定，原告有权解除租赁合同。据此为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。增加第二项诉讼请求：要求镜美酒店对支付租金承担连带承担。被告彭先安辩称：1、本案房屋租赁合同在实际履行过程中，承租者主体发生变更，由被告彭先安变更为镜美酒店。2、原告诉求相关的事实不清、证据不足，原告提供的租赁合同有关内容不明确。3、原告提出的解除合同的理由不能成立。4、请求驳回原告的诉讼请求。被告镜美酒店辩称：1、镜美酒店同意被告彭先安讲述的关于主体变更及租赁合同相关事实不清的观点。2、镜美酒店认可被告彭先安提出，原告解除合同在法律上均不能成立的意见。3、原告方在履行租赁过程中存在诸多违约行为，对酒店经营造成了不良影响，故原告的诉求不能得到支持。4、原告的诉求本身矛盾，既要求解除合同又要求支付租金。被告彭先安、镜美酒店向本院提出反诉请求：一、确认本案房屋《租赁合同》实际承租人为镜美酒店即由被告彭先安变更为镜美酒店。二、判决原告因违约对其出租的房屋三年免租期顺，延至2019年9月15日即原告自2019年9月15日起收取租金，并向镜美酒店承担违约金人民币20万元。三、本案全部诉讼费用由原告承担。21××4年左右，被告彭先安与杨红华、袁彩萍、彭羽轩（后加入的）商议决定，合作投资加盟开办维也纳酒店（江西鹰潭国际眼镜城店）。应相关加盟品牌方的要求，对该酒店投资经营应当设立相关管理公司进行经营管理。对此。被告彭先安与杨红华、袁彩萍、彭羽轩作为股东欲设立鹰潭市享迎酒店管理有限公司，决定由被告彭先安为该公司法定代表人。为加快筹办酒店进度，在该公司正式设立前，四人同意以被告彭先安个人名义于2015年承租原告购买的位于鹰潭市鹰西大道中段鹰潭国际眼镜城XXX楼部分物业和配套设施。因在签订合同时，上述物业有关设施及相关权证等并未完善，故当时房屋《租赁合同》是由三方签订的即出租方（甲方，下同）原告、承租方（乙方，下同）被告彭先安和出卖方（丙方，下同）江西君融华业置业有限公司。鹰潭市享迎酒店管理有限公司2015年3月25日成立后，包括被告彭先安在内的上述四股东继续出资筹办维也纳酒店（江西鹰潭国际眼镜城店）。后因被告彭先安与彭羽轩另有发展，两人将持有鹰潭市享迎酒店管理有限公司股权（实际上就是上述维也纳酒店的投资权益）全部转让给杨红华、袁彩萍。之后，鹰潭市享迎酒店管理有限公司被注销，杨红华、袁彩萍于2016年3月10日成立了鹰潭市镜美酒店管理有限公司即:镜美酒店，由镜美酒店享有维也纳酒店（江西鹰潭国际眼镜城店）管理权和所有权。此后，与维也纳酒店（江西鹰潭国际眼镜城店）相关事务均是镜美酒店与原告对接，被告彭先安一直就没有参与其中。在原告起诉本案之前，其与镜美酒店多次协商过维也纳酒店房屋租金交付事宜。因双方就房屋免租期顺延、房屋租赁面积等问题未达成一致意见，才最终导致本案的发生。所以说。镜美酒店才是本案争议房屋实际承租人，原告与镜美酒店之间存在房屋租赁合同关系。对上述情况，原告是十分清楚并认可了镜美酒店系房屋承租人，其原法定代表人杨兵2016年3月17日为镜美酒店对该酒店投资借款还作为保证人提供担保。《租赁合同》第二条第3款规定：租赁期限为15年，其中前3年为免租期,第4年开始计算房租，即从2015年3月15日开始计算租赁期限(如不符合交付条件，计算租赁期顺延至符合双方约定或国家规定物业交付条件之日起）。但合同签订后，原告即甲方和丙方违反了合同第四条第1款、第2款、第3款、第八条第一款第4项、第9项之规定。没有按期履行向承租人提交该大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可、没有按约提供电梯、消防等验收合格证等义务；如丙方未履行本合同义务，甲方有义务督促丙方履行。乙方也可以要求甲方代丙方履行并按甲方违约承担相关违约责任。原告即甲方和丙方上述违约行为，导致反诉人装修设计、施工延后；直到2016年8月7日镜美酒店获得四台电梯《特种设备使用登记证》才开始使用有关电梯；由于消防原因镜美酒店于2017年10月24日才正式开业，比合同约定的2016年1月1日前正式营业延迟了近22个月。对此，按合同第十一条第3款等有关规定。按每拖延一日，免租期顺延一日，原告并按每日承担违约金5000元。据此，镜美酒店现要求被反诉将房屋免租期顺延到2019年9月15日，并承担违约金人民币20万元。为维护自身合法权益，现两反诉人依照我国《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，特提起反诉，请法院依法判决支持反诉人的反诉请求，驳回原告诉讼请求。原告对两被告的反诉辩称，1、原告及被告彭先安签订的租赁合同合法有效，被告彭先安和镜美酒店的股权转让是其内部事由，与本案无关，而本案原告从未同意其转让，因此租赁合同的履行主体仍然是被告彭先安；如果成立的话，镜美酒店也只是次承租人。2、原告交付给被告彭先安的是符合相关规定的，所谓造成的问题是被告彭先安经营上的问题，与原告无关，被告彭先安应按照原来合同上的约定履行责任，原告不承担违约责任。原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、彭先安身份证复印件与鹰潭嘉冠物业管理有限公司企业信息表各一份，证明：原被告的诉讼主体资格；证据二、租赁合同一份及鹰潭国际眼镜城3#楼南租赁楼层面积及月租金统计表一份，证明：1、原被告于2015年3月签订了一份《租赁合同》，合同约定：租赁期限为15年，前3年为免租期，从第四年开始计算房租，从2015年3月15日开始计算租赁期限；2、证明从租赁的第四年起，租赁按7元/平方米/月计算，以后每年递增3%租金；3、证明被告在酒店试营业前实际投入的装修费用不得低于3000万元；4、证明被告承租原告的物业每月应当支付的租金为106736.07元。证据三：房屋产权1××4份，1、证明：原告出租给被告的物业产权情况及面积大小，2、证明在租赁合同签订前后该房屋已经办理了相关的产权登记，给被告的房屋符合交付条件。被告彭先安（反诉原告）对原告提供的证据提出如下质证意见：1：对证据一没有意见。2、对证据二合法性、真实性没有意见，关联性有异议及对证明事项有异议，租赁合同虽然约定第三年开始免租期，但同时也约定了租期顺延的提交，约定如果物业不符合交付条件，租赁期限顺延，第四年交付租金也是因为出租方违约；被告方履行了自身的义务，原告未提供验收合格、消防等方面的证据证明其履行了合同义务，合同第七条第三款也有相关约定，方便出租方进行融资而约定的，原告方自己也保留了部分物业，租赁面积双方都没有确认。3、对证据三对其提交的真实性没有异议，但不能证明原告全部交付了房屋。镜美酒店（反诉原告）对原告提供的证据提出如下质证意见：1、对证据一、二、三、真实性合法性没有异议。2、同意被告彭先安的所有质证意见。3、合同约定的免租期，它是处在一个不确定的状态，可以产生顺延的后果。4关于房产面积的问题，在合同签订前相关的产权当时还没有办下来，原告也没有交付相关的材料，正是由于面积的问题，免租期应当顺延。被告彭先安（反诉原告）为支持其诉讼请求提供如下证据：证据一、原鹰潭市亨迎酒店管理有限公司的企业信息，证明：1、被告彭先安系原鹰潭市亨迎酒店管理有限公司的法定代表人；2、原鹰潭市亨迎酒店管理有限公司的股东有彭先安、彭羽轩、杨红华、袁彩萍四人；3、原鹰潭市亨迎酒店管理有限公司法定代表人彭先安以个人名义承担本案物业项目管理公司，该公司于2017年4月21日注销；4、对维也纳（鹰潭国际眼镜城）店投资是彭先安、彭羽轩、杨红华、袁彩萍四人。证据二、原告的企业信息，证明：1、杨兵系原告原法定代表人，其占有该公司股权81%；2、2018年2月27日杨兵将持有鹰潭嘉冠物业管理有限公司转让，公司的股东才发生变更。证据三、《补充协议》复印件一份，证明：1、彭先安将持有的鹰潭亨迎酒店管理有限公司的股权全部转让给了杨红华和袁彩萍，以及将加盟维也纳酒店的有关权利义务转让全部给鹰潭市镜美酒店管理有限公司；2、彭先安将以个人名义承租本案的物业相关权利义务全部转让给了鹰潭市镜美酒店管理有限公司。证据四、保证合同、企业短期借款申请书、银行回单复印件，证明：2016年3月17日当时的原告法定代表人杨兵作为保证人，为镜美酒店借款提供担保，而镜美酒店对此借款市用于本案承租的物业装修的，证实原告是了解镜美酒店的情况的，是清楚并同意镜美酒店对本案承租物业的使用。原告（反诉被告）对被告彭先安（反诉原告）提供的证据提出如下质证意见：对证据一、二没有异议。对证据三真实性、合法性没有异议，关联性有异议，补充协议是被告彭先安与其彭羽轩、杨红华、袁彩萍之间的协议，这只是个转租性质。对证据四真实性由法院核实，关联性有异议，这只是借款行为，不能证明原告清楚酒店的管理情况，更不能证明我方同意其承租。镜美酒店（反诉原告）对被告彭先安（反诉原告）提供的证据提出如下质证意见：对被告彭先安提供的证据的三性均没有异议。镜美酒店（反诉原告）为支持其诉讼请求提供如下证据：证据一、《营业执照》《法定代表人身份证明》，证明：镜美酒店的诉讼主体信息。证据二、《商标授权使用协议》《补充协议二》《三方协议》《合同主体变更补充协议》《鹰潭市亨迎酒店管理有限公司企业公示信息》及补充协议，证明：彭先安、杨红华、彭羽轩、袁彩萍四人合资准备经营维也纳加盟店（鹰潭眼镜城）由彭先安代表与维也纳总店签订了《商标授权使用协议》及相关补充协议，同时也与原告签订了租赁合同，之后四人作为股东设立亨迎酒店管理有限公司开始对物业进行装修，2016年彭先安、彭羽轩退出经营将持有的股份转让给了杨红华及袁彩萍，亨迎酒店管理有限公司注销，杨红华及袁彩萍两人另行注册了镜美酒店继续履行有关合同，同年维也纳总部也许可镜美酒店的特许经营加盟资格。证据三、《租赁合同》，证明：1、彭先安代表四股东与被反诉人及开发单位签订了三方《租赁协议》，2、承租人有权要求出租方代开发方（江西君融华业置业有限公司）履行相关义务和承担违约责任，3、约定如果物业不符合交付条件，租赁期限顺延，4、自合同签订之日起30天内，开发方及出租方应当交付六台电梯和相关设施资料等，如未交付租期顺延，5、自合同签订之日起50天内，出租方应当提交产权证、土地使用权证，如未提交租期顺延，6、约定2015年2月15日前提供消防验收合同证件。证据四、《借款申请书》《保证合同》《农业银行电子回单》证明：原告原法定代表人杨兵为镜美酒店借款提供担保，原告知悉并认可租赁协议由镜美酒店继续履行，彭先安等已经退出经营的事实。证据五、《录音光盘》《录音简要说明》《通话记录》证明：被反诉人就租赁事宜多次与镜美公司洽谈，认可镜美公司的承租身份，在洽谈中承认出租方有违约行为，同意租期顺延8个月。证据六、《特种设备使用登记证》《电梯监督检查报告》证明：被反诉人直到2016年9月才符合电梯交付的条件，按合同规定免租期应当顺延18个月。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年初，原告与被告彭先安、江西君融华业置业有限公司签订了一份《租赁合同》，合同约定：“出租方（原告）（合同简称甲方），承租方（被告彭先安）（合同简称乙方），江西君融华业置业有限公司为出卖方（以下简称丙方）。甲、乙、丙三方本着“平等、自愿、公平、诚信”的原则，经充分协商一致，现就甲方及其股东或其股东实际控制公司将向丙方处购买的鹰潭国际眼镜城(XX楼》的部分物业和配套的相关设施一并出租给乙方用于加盟维也纳连锁酒店经营使用等。第一条、租赁的物业和相关设施概况：1、租赁的物业坐落在鹰潭国际眼镜城XX楼XX楼内，位于鹰潭市XX中段。2、本大楼地下一层，地上23层，大楼房产登记用途为商业和写字楼。其中楼顶机房、楼顶屋面、地下室、外场地为公用部分；二次生活综合供水、消防、发电机组、智能化监控、排水、排污等设施为本大楼公用设施系统（注：其中发电机组、智能化监控，由甲、乙方自行完善）。3、本大楼由甲方及其股东或其股东实际控制公司向丙方购买。本大楼的综合验收、房产证、土地证等手续正在办理中。所出租物业和相关配套设施为现状加完善交付。在乙方派员进场施工后，视乙方对甲方上述租赁物和相关设施的现状充分了解。如房屋仍有未完善部分，则由甲方督促丙方完善或委托乙方继续完善，完善费用由丙方负担。第二条、租赁范围、期限和用途1、租赁物业范围：甲方出租的范围为本大楼地上1-5层、16-23层，计租的建筑面积最终以房管部门实际测绘结果为准。2、乙方免租使用的设施、场地。3、租赁期限：租赁期限为15年，其中前3年为免租期（注：乙方装修期包括在免租期之内），第4年开始计算房租，即从2015年3月15日开始计算租赁期限（如不符合交付条件，计算租赁期顺延至符合双方约定或国家规定物业交付条件之日起）。4、租赁用途：经营含住宿、餐饮、休闲、会议等多种综合性精品商务酒店及配套，酒店不低于四星级。第三条、租金、履约保证金及支付方式，租金支付方式，乙方应在免费3年租期届满后按季度向支付租金。租金应当在每个季度应当在每个季度头一个月15号前，凭甲方开具的票据一次性转账付给甲方。第四条、租赁物业的验收、交接与返还1、丙方应自本合同签订生效之日起30个工作日向甲方、乙方完成该租赁物业交付，并在6个王作日内向乙方提交该大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可。如逾期交付一日，则顺延租赁计租期限1日。甲方、乙方应按照本合同约定对该租赁物业共同验收，并进行逐项书面确认。2、丙方应在本合同签订之日起30日内，按该大楼房屋设计验收标准向乙方交付水、电配套设施、六台电梯（其中四台电梯、两台观光电梯）、一台货梯南北楼商业共用、一台建筑用升降机暂时不拆除。以满足乙方酒店装修施工条件（注：由双方办理交接签收手续）.如逾期交付一日，则顺延租赁计租期限一日。3、甲方在本合同签订之日起50日内，向乙方提交该出租该大楼房屋的产权证、国有土地使用权证的相关手续复印件，如逾期交付一日，则顺延租赁计租期限1日。5、合同解除和终止时，乙方应将租赁房屋和相关附、设备一并返还给甲方。第五条、房屋的装修及物业管理，乙方承诺酒店试营业前装修投入为3000万-5000万。在扣除装修利润后。乙方在酒店试营业前实际投入的装修费用不得低于3000万元。乙方应将装修合同、装修项目明细等相关装修资料在相;在相关事项办理后6个工作日内提供给甲方。乙方不得晚于下列时间节点完成相应的安排2015年3月15日前进场装修，2015年10月1日前全面完成装修并开始试营业，2016年1月1日前正式营业（注：由于甲方、丙方未按合同履行相关义务，可以对上述时间节点进行相应顺延）。第七条、转租、抵押、转让及权益享受，1、租赁期限内，在保证本合同履行的前提下，乙方根据其经营需要有权转租、转让本合同项下的配套部分物业使用权（不得超过总物业的30%)给第三方。但转让租赁物业部分的用途必须与本合同约定的用途一致。同时，乙方转租、转让前，必须提前30日书面告知甲方，并确保第三方按本合同与甲方继续履行合同。如违反上述条件的，甲方有权单方解除合同并按乙方单方终止合同追究其违约责任。2、租赁期限内，在保证合同履行的前提下，甲方享有本合同项下租赁物业的转让权（但不包括乙方装修和添置资产）抵押权。第八条、双方责任,一、甲方和丙方责任，甲方在乙方按时提供装修方案、交纳履约保证金的前提下，最迟不得于2015年2月15日前，督促丙方提供大楼土建部分的消防等验收合格证及该租赁物业的房产证、土地证，供乙方办理经营许可等相关证照使用。逾期则顺延装修期、试营业期和计租期。丙方负责解决乙方在装修、经营期间，因租赁物业产权等丙方自身原因而产生的各自纠纷及他项诉求。如丙方未履行本合同义务，甲方有义务督促丙方履行。乙方也可以要求甲方代丙方履行并按甲方违约承担相关违约责任。如甲方承担了相关违约责任后，可以在应向丙方支付的其他款项中直接扣除。二、乙方责任、本合同签订后。乙方应设立相关项目公司经营该承租物业。乙方保证是该公司最大的股东和法定代表人。第十条、解除本合同的条件在租赁期限内，出现下列情形之一的，3、在租赁期限届满前，一方当事人明确表示或者以自身的行为明确表明不履行主要债务的；当事人一方延迟本合同约定的主要义务，经另一方两次书面催告后在合理期限内仍未履行的。第十一条违约责任，由于一方的原因，未按租赁合同约定的交付时间、交付条件或合同主要条款履行或拖延履行、拖延支付租金，均属于违约，应按合同约定承担违约责任。如果一方当事人因对方当事人违约选择解除合同的，应符合解除合同的条件，并向对方当事人发出两次以上违约催告，对方当事人在两次催告规定的合理期限内仍不履行或再次拖延履行的，一方当事人有权单方提出解除合同。解除合同的按上述单方终止合同规定办理。因甲方、丙方的原因,未能按期提供满足乙方使用要求的房屋（包括未能按时提供该承租物业房产证，土地使用权证、其他相关证照和许可证等）及该承租物业配套设备设施等，影响乙方进场装修施工，办理相关证照、许可证及按期试营业或开业，且乙方仍表示愿意继续履行合同的，按每拖延一日，免租期顺延一日；并按每日承担违约金5000元。本合同由于是租赁合同，故合同中约定由丙方向乙方提交、承担，完成的全部事宜，在合同签订六个月后，自然转为由甲方向乙方提交、承担等约定”。合同签订后，2015年1月份被告彭先安与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订了维也纳酒店特许经营加盟合同书、商标授权使用协议等，被告彭先安开办加盟酒店。被告方与原告签订了本案所涉租赁合同，用于加盟维也纳连锁酒店经营，合同签订后，2015年3月15日，被告方开始进驻原告租赁房屋进行装修。2015年3月26日，被告彭先安与杨红华、袁彩萍、彭羽轩为股东，开办了鹰潭市享迎酒店管理有限公司，住所在：江西省鹰潭国际商贸园区，由被告彭先安为该公司法定代表人。（2017年4月21日注销）。以该公司开设加盟维也纳连锁酒店。2016年3月10日，杨红华、袁彩萍为股东，开办了镜美酒店，住所在：江西省鹰潭市余江县国际商贸园区，由杨红华为该公司法定代表人。2016年3月25日转由该公司开设加盟维也纳连锁酒店。2016年3月16日，镜美酒店向余江农业银行借款200万元，用于购买材料，原告原法定代表人杨兵及镜美酒店法定代表人杨红华、袁彩萍，并在《企业短期借款申请书》中作担保人，为镜美酒店该借款提供担保。2016年3月17日，镜美酒店向鹰潭市月湖区民间融资登记服务中心有限公司借款200万元，原告原法定代表人杨兵及镜美酒店法定代表人杨红华、袁彩萍，为镜美酒店该借款提供担保，并签订了《保证合同》。2016年8月7日，镜美酒店获得原告方四台电梯《特种设备使用登记证》。2017年8月24日被告装修部份后，在租赁房屋试营“维也纳酒店”，2017年10月24日正式开张。原告及丙方未按合同履行情况：未按期履行向承租人提交该大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可、没有按约时间提供电梯、消防等验收合格证。被告彭先安未按合同履行情况：被告彭先安转租房屋未与原告达成书面转租协议；未按合同约定投资3000万-5000万元装修房屋。本院认为，原告与被告彭先安签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。1、原告与被告彭先安《租赁合同》，根据合同第七条第1项支付规定：租赁期限内，在保证本合同履行的前提下，乙方根据其经营需要有权转租、转让本合同项下的配套部分物业使用权（不得超过总物业的30%)给第三方。但转让租赁物业部分的用途必须与本合同约定的用途一致。同时，乙方转租、转让前，必须提前30日书面告知甲方，并确保第三方按本合同与甲方继续履行合同。如违反上述条件的，甲方有权单方解除合同并按乙方单方终止合同追究其违约责任。合同法第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现镜美酒店虽未改变租房用途，但被告彭先安并非镜美酒店的最大股东和法定代表人，被告彭先安已实际将所承租的房屋转租给了镜美酒店，被告彭先安转租该租赁房屋未严格按合同约定告知原告，且被告彭先安也未按合同第五条第2项试营前装修投入3000万—5000万元的约定履行。另原告原法定代表人杨兵，为被告担保行为，并不能确定原告同意被告彭先安转租房屋。被告彭先安违反了合同约定及法律规定转租房屋，故对原告方要求解除《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持；因被告彭先安的转租行为未得到出租方的确认与认可，故反诉原告要求确认实际承租人为镜美酒店的诉讼请求，本院不予支持。2、在租赁合同履行过程中，根据合同第五条第7项规定：乙方不得晚于下列时间节点完成相应的安排2015年3月15日前进场装修，2015年10月1日前全面完成装修并开始试营业，2016年1月1日前正式营业（注：由于甲方、丙方未按合同履行相关义务，可以对上述时间节点进行相应顺延）。原告及丙方按合同交付了出租房屋，但未按合同约定，按期履行向承租人提交该大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可、没有按约时间提供电梯、消防等验收合格证等义务，反诉原告称被反诉人直到2016年9月才符合电梯交付的条件，按合同规定免租期应当顺延18个月。于2017年8月24日装修部份后，镜美酒店在租赁房屋试营“维也纳酒店”，于2017年10月24日正式开张，按合同约定推迟22个月零24天开张。反诉原告称被反诉人直到2016年9月才符合电梯交付的条件，按合同规定免租期应当顺延18个月。原告应按合同约定向被告彭先安承担违约责任，故反诉原告被告彭先安要求原告承担20万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款的规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告鹰潭嘉冠物业管理有限公司与被告彭先安签订的《租赁合同》；二、驳回原告鹰潭嘉冠物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告鹰潭嘉冠物业管理有限公司向被告彭先安承担违约金人民币20万元；四、驳回两反诉原告彭先安、鹰潭市镜美酒店管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10304元（原告已预交）；反诉费2200元（反诉被告彭先安已预交）。合计12504元，由原告及被告彭先安各承担6252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  杨庚林人民陪审员  林晓蓉人民陪审员  张晓玲二〇一九年四月八日法官助理李雄凑书记员陈兴