海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初522号   原告：曾某，住海口市美兰区。   被告：海南倚能房地产开发有限公司，统一社会信用代码91460000681151516J。   法定代表人：余某，董事长。   委托诉讼代理人：隋某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告曾某与被告海南倚能房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告曾某、被告的委托诉讼代理人隋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告曾某向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定的条件交房；2.判令被告支付逾期交房违约金62600.75元（违约金按已付房款642059元每日万分之一计算，自2016年4月30日计至被告将符合条件的房屋交付原告之日止，暂计至2019年1月1日为62600.75元)；并判令被告继续支付逾期交房违约金自2019年1月2日至满足合同约定条件交房止；3.本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：原告曾某于2016年3月7日与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告在海口市××区开发的××区房，房屋面积为75.46平方米，房屋总价为642059元，付款方式为首付房款132059元，剩余房款51万元以按揭方式付款。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成合同附件三约定装修工作的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定逾期交房90日内，每逾期一日，买受人有权要求出卖人每日按已付购房款部分的万分之一支付违约金。逾期交房超过90日，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了51万元的购房款，其中132059元为首付款，51万元为向银行所贷的按揭款。但被告直到原告起诉时止，仍未将符合国家、地方人民政府规定及合同约定的房产交付原告使用，也没有向原告做任何说明。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应共同遵守，积极履行合同义务。本案中，原告已履行完支付房款的义务，但被告的行为违反双方签订的商品房买卖合同的约定，构成违约，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，被告应当按照法律、法规规定及合同约定继续履行交房义务和支付逾期交房违约金。根据商品房买卖合同的约定，被告应按逾期日数每日支付原告已付房款万分之一的违约金，直至将符合条件的房屋交付原告之日止。截至原告2018年12月25日起诉时，被告已逾期交房975天，违约金暂计62600.75元。综上所述，原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。   被告海南倚能房地产开发有限公司辩称，被告已按合同约定完成竣工验收工作，未逾期交房，系原告方违约未及时收房。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”和《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”、第六条“工程竣工验收应当按以下程序进行：……（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组”以及第七条“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告”的规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。而在本案中，原告购买的倚能·美林湾南区20#楼1006房已完成验收工作，符合交房条件，并已通知原告收房。原告至今未收房系其个人原因导致，并非被告逾期交房。综上所述，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，望法院依法驳回原告的诉请，以维护被告的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《海口市商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》、借款借据、增值税普通发票、销售不动产统一发票为证据；被告提交《工程竣工验收报告》、《建筑节能分部工程质量管理和控制及功能检验资料核查记录》、《关于倚能美林湾项目南区阻扰施工的函》、《倚能·美林湾项目再次严重受阻无法正常施工的函》、会议记录为证据。双方对对方提交的上述证据的真实性均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年3月7日，原告曾某与被告海南倚能房地产开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的倚能·美林湾（南区）20#楼（幢）10（层）1006房预售给原告，该房建筑面积75.46平方米，总价款642059元，付款方式为首付房款132059元，余款51万元以按揭贷款方式支付；被告应于2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将完成附件三约定装修工作的商品房交付原告；如逾期交房在90日内，每逾期一日，原告有权要求被告每日按已付房款部分的万分之一支付违约金，逾期交房超过90日，原告有权单方解除合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款642059元（其中，首付款支付132059元，通过银行按揭贷款支付51万元）。   涉案的倚能·美林湾（南区）20#楼工程项目于2016年6月通过了由工程建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，作出了《工程竣工验收报告》，但涉案工程项目至今未通过竣工验收备案。在2016年下半年，被告曾以电话方式通知原告办理交房手续，原告以房屋未通过综合竣工验收，不具备交付条件为由拒绝收房。双方至今未办理房屋交接手续。   本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。   一、关于涉案商品房是否具备交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。从上述规定可见，工程竣工验收备案制度系政府建设主管部门在行使工程质量监督管理职责中一个必不可少的重要环节。本案中，原告与被告在合同中约定，被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将完成附件三约定装修工作的商品房交付原告使用。因此，涉案房产是否符合交付条件关键在于是否依法经过有关职能部门的综合竣工验收。本案中，由于涉案项目尚未通过竣工验收备案，应认定涉案项目尚未通过综合竣工验收，涉案房产不具备交付条件。虽然被告于2016年下半年曾通知原告收房，但是因涉案房屋不具备交付条件，故不应认定被告已履行交房的合同义务。交付合格房屋是出卖人的主要合同义务，被告应完善竣工验收手续，将符合合同约定的房屋交付给原告。   二、被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应承担逾期交房违约责任。由于双方在合同中约定被告应当在2016年4月30日前将符合条件的房产交付给原告。但时至今日，涉案项目仍未通过综合竣工验收，被告显然已经违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任。原、被告在合同中约定的交房时间为2016年4月30日，被告逾期交房应每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，计算时间从2016年5月1日起至被告将符合合同约定条件的房屋交付给原告之日止。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内，将符合《海口市商品房买卖合同》约定的海口市××区房屋交付给原告曾某；   二、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾某支付逾期交房的违约金（以642059元为基数，按每日万分之一标准，从2016年5月1日起计付至实际交房之日止）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1365.02元（原告已预交），由被告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   msxospbykoukjmrjkz   审判长 吴小亮   人民陪审员 陈海娟   人民陪审员 李炳雄     二O一九年四月十七日   书记员 周 妤   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。