江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初3号 原告（反诉被告）：南京同力房地产营销顾问有限公司，住所地在南京市鼓楼区中山北路281号805B室。 法定代表人杜巍：执行董事。 委托诉讼代理人：葛涛，江苏举措律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟静，该公司员工。 被告（反诉原告）：南京新国都建筑装饰有限公司，住所地在南京市浦口区大桥北路33号。 法定代表人：林瑢，董事长。 委托诉讼代理人：李云明，江苏苏源律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京同力房地产营销顾问有限公司（以下简称同力公司）与被告（反诉原告）南京新国都建筑装饰有限公司（以下简称新国都公司）房地产营销合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告同力公司委托诉讼代理人葛涛、孟静，被告新国都公司委托代理人李云明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同力公司诉称，2016年1月1日，原、被告签订“南京金都会广场（金城丽景三期）房屋销售代理服务合同”（下称销售代理合同），约定原告代销被告开发的金都会广场（金城丽景三期）公寓、商铺及金城丽景二期剩余未销售商铺，代理期限6个月。合同签订后，原告按约履行合同确定的义务。2016年8月8日，被告通知原告合同到期终止，要求原告2016年8月10日前退场。2016年8月11日，双方对代理费进行结算，被告共计拖欠代理费1304877元。此后，原告多次催要，被告未支付。2016年12月20日，原告移交了金城丽景三期公寓、商铺以及二期剩余成交客户明细总表、客户资料袋给被告，双方签订了金城丽景交接明细总表及附件三期公寓交接表，根据双方核对，截止2016年12月20日，原告累计销售公寓246套，已结算56套，未结算178套，未结算部分销售总额150758578元，应支付代理费1304877元。被告未按合同约定支付代理费属违约行为，现诉至法院，要求被告支付代理费1304877元并支付逾期利息（以1304877元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年9月1日起计算至实际付清之日止）；被告承担本案诉讼费。 被告新国都公司辩称，1、双方在销售代理合同第6.4条明确约定了结算条件和比例，即以被告实际收到的购房客户支付的购房款为基数，乘以90%，计算代理费，而不是以包括仅签约而未付款甚至只订购没有签约的全部房屋总价为基数计算代理费，也就是说被告实际没有收到购房客户的按揭贷款等购房款，被告无需结算代理费，因此原告按全部房屋的总价款为基数计算代理费没有合同依据，该诉请不应得到支持；2、销售代理合同第6.5条约定了结算和付款条件，即第一步应当对账，原告依据销售情况计算代理费并报被告审核，经被告审核无误后，双方盖章确认，第二步是开票，原告按照双方确认的金额开具发票给被告，第三步才是付款，被告收到发票后10日内付款。现合同终止后，原告不来对账，不按合同约定的结算合同的条件执行，原告违反合同约定，其起诉没有合同依据；3、在2016年8月之前被告已结清所有代理费，2016年9月至今，由于此期间一部分购房客户支付了购房款或其按揭贷款才到账，所以新产生了20余万元的代理费，而原告起诉了130多万元的与事实不符合，同时由于原告没有对账和没有开发票，因此付款条件尚不具备，所以原告的诉请与合同不符，没有法律依据，应当驳回；4、销售代理合同终止后至今，才陆续有部分购房款或按揭到账，被告实际收到钱款的时间晚于原告主张利息的2016年9月1日且由于原告没有按履行对账开票的程序，付款条件不具备，甚至付款金额也不准确，因此原告主张被告逾期付款和要求支付利息的诉请，与事实不符，不应得到支持。 被告新国都公司反诉称，根据双方签订的销售代理合同的约定，原告应将已出售房屋的预售合同正副本原件及相关客户资料交给被告，但原告至今仍有23套（1栋17套、2栋4套、3栋2套）预售合同原件及相关资料未交付；合同履行过程中，原告与案外人南京迈启克营销策划有限公司（下称迈启克公司）、南京房乐宝网络科技有限公司（下称房乐宝公司）串通，伪造客户资料，致使被告额外向迈启克公司支付308942.5元，向房乐宝公司支付197000元，合计支付505942.5元，根据双方代理销售合同的约定，该损失应由原告赔偿给被告，并支付自2017年2月13日起至实际付清时止的利息，现反诉要求原告交付23套南京市商品房预售合同正副本原件一式三份及相关客户资料（指购房人的身份证复印件、结婚证复印件、合同订购单和确认单）；原告赔偿505942.5元，并按银行同期贷款利率支付自2017年2月13日起至实际付清时止的利息；原告承担反诉费用。 原告同力公司辩称，1、销售代理合同第九条约定因解除合同，被告需要向原告结清销售代理费，双方在2016年8月20日解除后，被告以公司管理混乱等理由拒绝对账，原告多次向被告要求对账付款，但被告置之不理，至2016年12月20日，双方才盖章签字明细交接总表。被告辩称的发票问题完全是托辞，开票和付款是有约定的，合同履行至今被告一直未在开票后十日内付款，原告在2016年8月份开给被告的发票还有将近50%没有支付。2、被告反诉所称资料在双方于2016年12月20日的交接明细总表中已经明确标注已完成金城丽景三期所有销售资料交接手续，双方确认所有资料已经交接，并且已对销售总额计算出结果及销售的套数，实际双方已经完成了所有的对账，被告管理混乱，资料保管不善或者丢失，与原告无关，再次要求原告提交相关材料无依据；3、被告反诉请求赔偿无事实根据，被告与迈启克公司和房乐宝公司签订合同支付相关佣金，均有被告现场负责人张事成签字确认，我们合理怀疑是被告与上述两家公司串联，如果其认为有损失应当另案提起诉讼，被告与其他公司的销售合同关系，与原告无关，原告未与其他公司串通、伪造资料，且其支付的相关款项，未支付给原告，其应向其他公司要求返还，要求原告无任何事实与法律依据。 原告同力公司为支持其主张，向法庭提供以下证据： 证据一、南京金都汇广场（金城丽景三期）房屋销售代理服务合同一份，证明原、被告之间存在代理销售合同关系； 证据二、2016年8月8日被告发给原告的金都汇广场项目工作联系函一份，证明被告通知原告合同终止，要求原告于2016年8月10日前退场； 证据三、金城丽景代理费结算总表一份，证明2016年8月11日，双方对销售代理费进行结算，被告共计欠原告销售代理费1304877元，保证金83382元，由合同指定的被告负责人张事成进行签字审核； 证据四、金城丽景交接明细表总表一份，证明2016年12月20日，经双方确认，被告对原告总销售套数及未结款销售总额的认可； 证据五、费用报销审批单、工商银行业务回单、增值税普通发票，载明在2016年8月15日，原告开具给被告增值税发票三张，开票总金额为248221元；2016年8月16日，原告请款代理费248221元，被告于8月16日同意支付50%；2016年8月18日，被告通过工商银行浦口支行汇给原告83000元。 被告新国都公司为支持其辩称及反诉主张，向法庭提供以下证据： 证据一、对账明细表一份，证明截止2017年2月份，公寓部分虽有签约，但是按揭贷款尚未放至被告账户，根据合同约定，被告无需按照房屋总价款计算佣金，应按照实际收款计算佣金，被告已付佣金1825582.3元，未付佣金217756.7元，由于原告之前已经起诉了代理费用，案号为（2016）苏0111民初9481号，该案起诉在前，被告已将未付给原告的21万元佣金计算在该案中，本案中被告不欠原告佣金； 证据二、被告已付款明细表一份，证明截止2016年8月，被告已支付给原告公寓与商铺代理费1825582.3元； 证据三、律师函及EMS邮寄单各一份，证明被告委托律师要求原告交还相应的客户资料； 证据四、渠道拓客合作协议四分及渠道客户的付款明细表两份，证明由于原告与该渠道客户串通，导致将不是渠道公司的客户计算成渠道公司的客户，致使被告多支付50余万元，这些客户经反诉人逐一电话核实； 证据五、光盘一张、光盘内容33张、渠道客户看房确认书两本，证明这是该文件系原告登记的渠道客户看房资料，原告在登记渠道公司客户时将不是渠道公司的客户登记成渠道客户，该录音中这些客户都表明是自行到现场，或原告登记的电话是空号，不应当计算渠道公司的佣金; 证据六、原告同力公司的工商登记资料以及南京迈启克营销策划有限公司（以下简称迈启克公司）和南京房乐宝网络科技有限公司（以下简称房乐宝公司）的工商登记资料，证明原告的股东孟静也在房乐宝公司担任股东，双方具有串通的条件，房乐宝公司成立于案涉合同签订之后，房乐宝公司系原告用来串通、诈骗被告代理费的工具； 证据七、原告同力公司微信群聊天记录6页，证明原告在自己公司的群里多次提到房乐宝公司的欠款以及给房乐宝公司的员工发放佣金，还有房乐宝公司的股东陈杰也在原告的微信群里多次发言探讨代理费的问题，证明原告与另外两家公司恶意串通，将本来不是渠道公司的客户变成渠道公司的客户。 证据八、证人金某,4证言，证明原告制作的看房确认书关于房乐宝公司和迈启克公司的都是假的，金某,4及其他置业顾问受领导的指示和安排将自然客户伪造资料成渠道客户，反映了同力公司和迈启克公司恶意串通致使被告多付了50多万元的代理费。 证据九、原告的交接表中至今没有出售、由第三方出售或已经退房的明细表及相关证据（证明原件、2017年3月22日金都汇广场商品房预售合同原件，金都汇广场客户退房申请表原件、南京市房产网截图四张、2016年11月9日商品房现售合同原件），证明部分房屋不是由原告代理销售，不应支付销售佣金。 证据十、2016年1月1日至2016年8月10日销售情况表，证明仅有154套房屋系本案合同项下销售的房屋，另外还有16套房子是2016年以前销售的，还有69套房屋是在2016年8月11日以后销售的，这些均与本案无关。 证据十一、民事起诉状、传票，证明在2016年8月11日以后销售的房屋中，被告没有收到2栋××、××两套房屋的购房款，被告已向法院起诉，要求与购房人解除合同，所以该两套房屋无论是哪方销售的，均不应计算销售佣金。 证据十二、商品房买卖合同十份，合同落款有购房人电话，证明该十套房屋的房款尚未全部到账； 证据十三、浦口区不动产登记中心调取的十套房屋的不动产登记资料，显示除了2栋××外，其他九套房屋都没有设定银行抵押权，如果商品房约定按揭付款，在银行下按揭款之前应办理抵押登记，但是这九套房屋没有办理抵押登记，也证明了该九套房屋按揭贷款尚未下款。 被告对原告提供证据的质证意见：对证据一、二的真实性无异议。对证据三真实性不予认可，证据三记载的有2014年、2015年销售的房屋，不包含在案涉代理合同项下，代理合同约定关于费用的结算应由被告法定代表人的签字，其余人签字无效，故该份证据不具有真实性和合法性。对证据四的真实性无异议，该表格只能证明原告向被告交接了哪些材料，不涉及代理费的计算，并且该交接表中也记载了很多原告没有交接齐全的材料，被告在反诉中要求原告返还。对证据五真实性无异议，被告确认于2016年8月支付代理费83000元。 原告对被告提供证据的质证意见：对证据一的真实性不予认可，是被告单方制作的表格，与实际不符。对证据二不予认可，被告仅支付80万元，从2014年9月至2016年2月的付款都与本案无关，原告认可从2016年3月至8月的付款是针对案涉合同的付款。对证据三的真实性无异议，原告已经收到。对证据四真实性无法确认，与原告无关。对证据五中的录音真实性不予认可，无法证明录音中人员的身份，对证据五中的看房确认书的真实性不予认可，均为复印件即便该确认书是真实的，上面也有被告工作人员签字认可。对证据六真实性、关联性均不予认可。对证据七真实性不予认可，仅提供书面打印件，未提供原件。对证据八证人证言不予认可，证人原某,4原告公司员工，后至被告公司工作，其与原、被告均存在利害关系，且没有其他证据佐证该证言。对证据九不予认可，双方交接明细表已明确原告销售房屋的套数。证据十系被告单方制作，原告不予认可，且与交接明细表相矛盾。对证据十一不予认可，被告未提供原件及法院终审判决。对证据十二、十三不予认可，均为复印件，且时间距离开庭已长达一年多，不能排除客户签约完又另行交付全款，不需要办理抵押登记，也不排除以其他方法办理贷款，不能证明被告未收到全款。 本院认证意见，对原告提供的证据一、二、被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。对原告提供的证据三，2016年1月金城丽景代理费汇总表，系原告自行制作，需结合其他证据予以认证，2016年2月至7月金城丽景代理费汇总表部分由被告盖章确认，亦由被告指定工作人员张事成签字确认，本院对真实性予以确认。对原告提供证据四，由被告盖章确认，本院对真实性予以确认。对原告提供证据五真实性与意义确认。对被告提供的证据一、二，系被告单方制作，且原告不予认可，本院对该证据不予确认。对被告提供的证据三,原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，对被告提供的证据四至证据八，涉及到案外人，且看房确认书由被告工作人员张事成签字，录音证据不能证明对方身份，房乐宝公司成立时间在合同签订之后亦不能证明是为了骗取被告代理费而成立，故本院对证据四至证据八的证明目的不予确认。对被告提供的证据九至十三，对该证据中与交接明细表中冲突的部分，本院不予确认。证据九中，交接明细表标注“无”的并非无该套房屋或未销售，对被告证明目的不予确认。其中退房申请表、汇款凭证、情况说明、汇款凭证可以证明原告在销售该两套房屋（李伟东、季满义名下）后又办理了退房手续，对该证据真实性予以确认。南京市房产网截图显示未销售，但被告案涉项目的房屋经××淘房网络查询，显示已售罄，故对该证据证明××,××房屋未销售的证明目的不予确认。 经审理，本院查明以下事实： 2016年1月1日,原、被告签订“销售代理合同，约定就被告委托原告策划及代理销售被告开发的金都汇广场（金城丽景三期）公寓、商铺及金城丽景二期剩余未销售商铺达成一致意见，涉案内容如下：一、被告指定张事成代表被告负责与原告工作对接，对原告提供需确认的各项事宜进行签字审核、汇报确认（但有关费用的审核确认必须经被告法定代表人签字后生效），负责人员变更时由被告书面通知原告；原告指定高娟代表原告与被告进行工作对接，并对于被告提出须确认的各项事宜进行签字确认，行为后果由原告承担；如原告委派的销售团队人员在销售过程中有损害被告利益行为，或被客户投诉，或不符合被告销售要求，造成被告损失的，被告有权解除合同，并要求原告赔偿全部损失。二、代理期限为合同签订之日起6个月，销售代理费包含市场研究、分析定位、营销推广策划及广告设计费用，销售代理费的计算标准为：1、公寓部分，原告当月成功认购公寓30套以内（含30套），按被告实际收到销售款的1.2%计算销售代理费，当月成功认购超过30套，按被告实际收到销售款的1.5%计算销售代理费；2、商铺部分，原告以成功认购商铺，按被告实际收到的销售款的0.6%计算销售代理费；销售代理费的结算条件及比例为：1、对于选择一次性付款的客户付清全部房款的，被告支付销售代理费的90%，剩余10%于合同到期当月月底一次性支付，2、对于按揭付款的客户，被告以客户首付款为结算基数支付首付款销售代理费的90%，剩余10%于合同到期当月月底一次性支付，被告收到按揭贷款后，支付贷款销售代理费的90%，剩余10%于合同到期当月月底一次性支付；3、分期付款的客户，以客户分期付款金额作为结算基数计算当期销售代理费，被告支付当期90%代理费，剩余10%于合同到期当月月底一次性支付。三、销售代理费结算时间为，90%按月结算，原告每月十日前将上月销售代理费结算清单报被告审核，被告审核无误后双方盖章确认，被告在双方盖章确认且收到原告出具的等额发票后十日内支付上月销售代理费，剩余代理费于本合同到期当月月底一次性支付。被告支付销售代理费前，原告须开具等额正式代理费发票给被告，税费由原告承担。四、如一方无正当理由单方解除合作关系，应支付违约金20万元；双方协商一致可以解除合同，一方违约，守约方书面通知后，有权单方解除合同并要求违约方承担赔偿责任；因上述情形解除合同，被告须向原告结清代理费；本合同提前解除或终止的，原告须在7日内完成与被告或与被告指定的第三方交接。 2016年8月8日,被告致函（解除合同通知书）给原告，决定自2016年8月10日解除双方签订的金城丽景三期招商代理合同，取消原告招商及销售代理权，原告代理销售期间的佣金及结算按原合同约定执行，未履行完的义务按原合同约定继续履行，并于2016年8月10日前搬离被告的售楼处。 2016年12月20日，原、被告签订金城丽景交接明细表总表，载明，1、公寓（附件1）127套，销售总额81252860元，认购单、合同确认单、认购协议均为126套；2、公寓（附件2）51套，销售总额34367803元，认购单、合同确认单、认购协议均为51套；3、公审（附件3）56套，认购单、合同确认单、认购协议均为56套；4、商铺（附件4）12套，销售总额35137915元，认购单、合同确认单、认购协议均为12套，总计246套，销售总额150758578元，5、合同签收本三本；6、销售计划、营销报告、客户资料等若干。该表下方载明已完成金城丽景三期销售所有资料交接手续。 2016年11月18日，原告诉至本院，要求被告支付销售代理费，本院以（2016）苏0111民初9481号立案受理后，原告增加诉讼请求不予准许后另行起诉即本案，后原告撤回（2016）苏0111民初9481号案，在本案中将诉讼请求作了变更。2016年12月12日，被告发律师函给原告，认为原告未按约交接购房合同、客户资料、协议、原始凭证、销售计划等相关资料，构成违约。 经查明，被告抗辩的十套房款未下部分，后被告确认将十套更正为五套，分别为××室尚有310000元未下款，××号商铺尚有1020000元未下款，××号商铺尚有916640元未下款，××、××（姓名为夏培文、夏泽宇）房款未下，夏培文、夏泽宇与被告的房屋买卖合同纠纷尚在审理中，另有周亮的房款未下，其余房款均已支付。另有原告销售的房屋中××室（姓名为李伟东）、××室（姓名为季满义）后办理的退房手续，故该部分房款的代理费14347元应当返还原告。 根据经双方确认的金城丽景交接明细表总表附件1显示，2014年、2015年原告销售房屋6套，成交总价为3698595元，其中房款1570985元的代理费已结，余款2127610元房款代理费未结，被告尚欠原告该部分代理费10638元。2016年1月至8月，原告共计销售公寓222套，其中已结清51套，其中房款39183806元的代理费已结清，该222套中夏培文、夏泽宇的房款被告尚未收到，双方之间的纠纷尚在诉讼中，故该部分房款应当扣除，余款70932844元（72738262-310000-760964-734454)的代理费未结，经计算，该部分房款代理费为976151元。2015年2月至2016年5月，原告共计销售商铺12套，其中房款12753915元的代理费已结清，该12套中周亮尚有916640元未下，许曾尚有1020000元未下，故该部分房款应当扣除，余款20447360（22384000-1020000-916640）元的代理费未结，经计算，该部分佣金为122684元。2016年8月15日，原告开具增值税发票（金额248221元）后，被告支付83000元，余款165221元未支付。现原告已将案涉合同项下增值税发票全部开具。代理费合计1260347元（10638+976151+122684+165221-14347）。 本院认为，原、被告之间的房屋销售代理服务合同，不违反法律规定，应为有效，受法律保护。双方在合同中约定了销售代理费的支付方式和条件，被告应按合同约定支付代理费，在合同约定的销售代理期限届满后，从被告通知解除，原告未提异议来看，双方已终止合同，被告对其何时收到的后期按揭贷款、分期付款的房款金额前后陈述矛盾，故对被告提出“实际没有收到购房客户的按揭贷款等购房款，被告无需结算代理费”，认为原告按全部房屋的总价款为基数计算代理费与事实不符的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩的部分房屋非查询为未销售的房屋（××室、北区××室）被告未提供证据证明，且与双方确认的交接明细总表矛盾。被告抗辩的1幢××室、2幢××室、××室，交接明细总表注明“无”但并未明确载明非原告销售或无该套房屋。被告抗辩××室、××室，南京市房产网显示未销售，但被告并未明确查询时间，且该查询结果与明细交接总表相矛盾，故本院对被告要求扣除上述房屋的代理费的抗辩意见不予采纳。被告提出的五套房款未下，不应计算代理费，两套房屋办理退房手续，代理费应予返还的抗辩意见具有事实依据，本院予以采纳。合同约定被告收到原告出具的等额发票后10日内支付代理费，双方应按约履行。现原告已开具相应的增值税发票邮寄至被告，故被告应当按约支付代理费，经计算，被告应支付原告的代理费金额为1254266.4元。因原告主张金额须通过审理认定，亦未确定被告收到全部房款以及被告收到发票的时间。 故原告主张从2016年9月1日计算逾期付款利息无事实依据，本院不予支持。 被告反诉主张原告交付已出售房屋的预售合同正副本原件及相关客户资料等，查明事实为双方在2016年12月20日已完成了资料交接，原告以2016年12月12日的律师函认为原告尚有预售合同、客户资料等未交接依据不足，该反诉请求本院不予支持。被告主张原告与第三人串通损害被告利益，要求赔偿505942.5元及利息。因其提交的证据涉及第三人的利益和诉讼权利导致在本案中无法认定，不宜在本案中一并处理，故其反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条第一款的规定，判决如下： 一、被告南京新国都建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告南京同力房地产营销顾问有限公司代理费1260347元。 二、驳回原告南京同力房地产营销顾问有限公司其他诉讼请求。 三、驳回被告南京新国都建筑装饰有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16500元，保全费4020元，合计20520元。由原告南京同力房地产营销顾问有限公司负担412元，被告南京新国 都建筑装饰有限公司负担20108元；反诉受理费1525元，由被告南京新国都建筑装饰有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费18025元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  成子忠 审 判 员  张海霞 人民陪审员  乔 治 二〇一九年四月一日 书 记 员  徐 乔