四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初12516号 原告：四川新希望房地产开发有限公司，住所地：成都市人民南路四段新希望集团。 法定代表人：张明贵，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：杨思伟，北京中伦（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：唐露梅，女，汉族，1975年4月21日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：倪小军，四川蜀缘律师事务所律师，特别授权代理人。 原告四川新希望房地产开发有限公司与被告唐露梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘勇到庭参加了诉讼，被告唐露梅委托诉讼代理人倪小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川新希望房地产开发有限公司（以下简称“新希望公司”）向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《新希望国际租赁合同》及其补充协议已于2015年5月5日解除；2、判令被告立即向原告支付欠付租金及迟延支付租金产生的违约金共计人民币180309.90元；3、判令被告立即向原告支付欠付物业服务费、水电费及迟延支付前述款项的违约金共计人民币149748.33元；4、判令被告立即向原告支付房屋占用费及迟延支付该费用的违约金共计人民币3056342.17元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。审理中，新希望公司变更第2-4项诉讼请求，其中第2项为判令被告立即向原告支付欠付迟延支付租金产生的违约金共计人民币375733.99元；第3项为判令被告立即向原告支付欠付物业服务费及迟延支付该服务费产生的违约金、燃气费、水电费共计人民币260704.72元；第4项为、判令被告立即向原告支付房屋占用费2966177.75元。事实及理由：2012年12月12日，原告新希望公司与被告唐露梅签署了《新希望国际租赁合同》，后双方就租赁事宜另签署了补充协议。因被告唐露梅迟延支付租金、物业费等费用，原告向被告发送了解除租赁合同及补充协议的函件，租赁合同及补充协议已解除。租赁合同及补充协议解除后，虽经原告一再催告，被告未向原告支付租金、物业服务费、水电费，并长期占用租赁房屋。 被告唐露梅答辩称：双方签订的新希望国际租赁合同及补充协议我方认可在2015年5月5日解除。在解除合同后不久，被告记不清楚具体时间，新希望公司这边把铺子关了，上了锁，当时我们的餐桌、办公用品都在里面。所以我们认为不存在我们还要支付房屋占用费。我方欠付的租金应该还差一部分，但是具体金额对方都弄不清楚，我们认为要求我们支付欠付租金的违约金诉讼时效已经过了。关于物业费、水电费，我们能够认可到解除合同当天，之后的不认可。 经审理查明，2011年7月30日，新希望公司与四川鼎晟资产管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由四川鼎晟资产管理有限责任公司为新希望国际商务大厦B座提供物业服务，商务写字楼6元/月·平方米，商业4元/月·平方米，业主在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前履行缴纳当季度物业服务费的义务。业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位缴纳水、电、气等有关费用，前款费用属于业主自用的，由业主承担，属于业主共同使用的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。 2012年12月12日，原告新希望公司（出租方、甲方）与被告唐露梅(承租方、乙方）签订《新希望国际租赁合同》约定将位于天府大道中段三街69号新希望国际B座1-2-204号商铺出租给唐露梅使用，租赁房屋总建筑面积为988.70平方米。《新希望国际租赁合同》5.2条租金约定：第一至二年（2013年5月16日-2015年5月15日）月租单价127元/平方米；第三年（2015年5月16日-2016年5月15日）月租单价134.62元/平方米；第四年（2016年5月16日-2017年5月15日）月租单价142.24元/平方米；第五年（2017年5月16日-2018年5月15日）月租单价149.86元/平方米。《新希望国际租赁合同》第6条约定，2013年1月16日至2013年5月15日为免租期。第7.1条：唐露梅需按季度向新希望公司或新希望公司聘用的物业服务公司支付物业服务费，物业服务费标准以人民币4元/平方米·月计算，收费标准为按合同第2.2条约定的建筑面积计算。每月物业服务费总金额为人民币3954.80元。第7.2条：唐露梅在其租赁区域内，所发生的水、电使用费用，由唐露梅自行承担。第10.2条：房屋租金支付：租金按季度支付，第一期（2013年5月16日至2013年8月15日）的租金在本合同签订当日支付，第一期租金为人民币376694.70元，以后每期租金由唐露梅在当期第一个月的10日之前缴纳。如租赁期最后一期的租金不足一整期，则须按实际月数计算。唐露梅逾期支付租金的，每日按拖欠金额的3‰向新希望公司支付违约金。若唐露梅逾期支付租金达15日以上（含本数）的，新希望公司有权解除合同。第10.4条：唐露梅须按季度向新希望公司或物业服务公司支付物业服务费，如租赁期最后一期的物业服务费、其他相关使用费不足一整期，则须按实际天数计算。逾期支付前述费用的，每日按拖欠金额的3‰向新希望公司支付违约金。第17.5条：按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人派送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号、特快专递的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。第17.6条：任何以挂号或特快专递方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。邮政局或任何递送公司出具的投送收据，证明该通知已送达收件人。新希望公司在该《新希望国际租赁合同》加盖公章，唐露梅签名并捺印。 2014年12月15日，新希望公司向唐露梅出具《关于立即支付租金的通知函》，载明截止2014年11月30日，唐露梅尚未向新希望公司支付房屋的多笔应付租金，其合计816171.85元。如唐露梅在2014年12月25日前仍未履行义务，新希望公司将依据租赁合同的约定解除租赁合同并追究法律责任。同日，新希望公司使用EMS向唐露梅承租商铺地址邮寄该通知函，快递单号为1029270276211。 2015年2月13日，新希望公司（甲方）与唐露梅（乙方）签订《新希望国际租赁合同》之补充协议，第1.1条约定：租赁期间Ⅰ（2013年12月16日至2015年5月15日），唐露梅暂按100元/平方米的单价向新希望公司支付该房屋租金，对于在租赁期间Ⅰ唐露梅按100元/平方米的单价应向新希望公司缴纳租金的总额与在租赁期间Ⅰ唐露梅按127元/平方米的单价应向新希望公司缴纳租金的总额之间的差额为453813.30元（27元/月×988.70㎡×17月、租金差额）。第1.2条约定：对于租金差额，唐露梅在向新希望公司缴纳2015年5月16日至2023年5月15日期间（租赁期间Ⅱ）租金时予以支付，即唐露梅在向新希望公司支付租赁期间Ⅱ每季度租金时，另需向新希望公司支付租金14181.69元（453813.30÷32）。第1.3条约定，本协议签署后，如果唐露梅未能按《租赁合同》及本协议约定向新希望公司支付任何价款的，新希望公司有权要求唐露梅立即一次性支付租金差额，该租金差额不再按本条第2款约定执行。第1.4条约定：在唐露梅未向新希望公司支付完毕租金差额前，《租赁合同》终止的，唐露梅须在新希望公司书面通知后7个日历天内一次性支付完毕租金差额，同时需向新希望公司支付租金差额5%的违约金。新希望公司在该《新希望国际租赁合同之补充协议》上加盖公章，唐露梅签字确认。 2015年4月9日，唐露梅向新希望公司出具《承诺书》，内容为：本人唐露梅是贵公司新希望国际B座204商铺露希咖啡厅的租户，于（2015年）4月5日接到通知函因欠租而解除合约的函，本人向贵公司作出以下承诺：于2015年4月26日之前交纳所欠租金647154.50元，如不能按时交纳本人愿解除合约，谢谢贵公司给予支持。 2015年4月28日，新希望公司向唐露梅邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，载明截止2015年4月28日，唐露梅拖欠多笔应付租金总计人民币922404.76元，逾期超过15日，故正式函告：1、《租赁合同》及《补充协议》在本函出具后第7日解除；2、在本函出具后2日内，你一次性向我司付清欠付租金922404.76元，物业管理费24273.14元、逾期租金的违约金需重新商议后确定；3、在《租赁合同》及《补充协议》解除当日，将房屋恢复原状交还给我公司。函件使用EMS邮寄至租赁商铺地址。 2015年6月4日，唐露梅出具《承诺书》，内容为：本人唐露梅向新希望集团各位领导做出以下承诺：1、本人承诺2015年6月4日向新希望集团支付所欠租金二十五万元，余下欠款壹拾壹万元于2015年7月30日之前付清；2、本人承诺2015年六七八月的租金于2015年8月30日前付清；3、2015年6月30日之前支付物业管理费及水电5万。 2015年11月24日，新希望公司的代理人孔喆在四川省成都市蜀都公证处的公证下，向唐露梅邮寄送达《关于立即归还房屋、支付相关款项的函》。邮寄地址为唐露梅身份证地址，四川省眉山市东坡区。《关于立即归还房屋、支付相关款项的函》载明，函告唐露梅在本函出具后三个日历天内，将房屋交还，一次性付清欠付房屋租金1522080.58元（截止出具之日的金额）、物业管理费（含水费、电费、垃圾清理费及滞纳金）149748.33元，一次性支付房屋占用费用880377.34元（该费用为从2015年5月6日起算至本函出具之日）。如唐露梅未按第1项要求交还房屋，视为放弃对该房屋内所有物品的所有权，同时新希望公司将强行收回该房屋。 2016年8月15日，新希望公司再次向唐露梅身份证地址邮寄《关于立即交还租赁房屋、支付各欠付款项的函》，要求唐露梅支付租金740810.16元，房屋占用费1464623.37元(暂计至2016年7月27日)、其他费用（含物业费、水费、电费、垃圾清运费、违约金）188458.59元（暂计至2016年7月27日），以实际付清之日止。同时，新希望公司要求唐露梅将房屋恢复原状后交还公司。 2018年9月10日，四川鼎晟物业服务集团有限公司出具《情况说明》，载明新希望公司代唐露梅支付使用四川省成都市天府大道中段三街69号新希望国际B座204号商铺产生的费用：1、2014年12月9日至2015年9月30日期间的电费85875.22元；2、2015年6月30日至2015年8月31日期间的水费1891.89元；3、2014年10月至2014年11月，以及2015年1月1日至2017年3月1日期间的物业服务费共计114689.20元。上述费用共计202456.31元。同时，四川鼎晟物业服务集团有限公司出具《承诺书》，表明其公司已从新希望公司处受偿费用，不再向唐露梅主张物业费、水电费、燃气费等，由新希望公司向唐露梅主张权利。 2017年2月9日，新希望公司（出租方、甲方）与案外人容骏（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，将成都市高新区天府三街69号1栋2层204号商铺（案涉商铺）出租给容骏，约定起租日为2017年3月1日。同日双方签订该合同的《补充协议》，容骏确认签订协议之前已知悉房屋内有原租户唐露梅的物品；容骏同意新希望公司按照房屋现状交付，容骏自行将房屋内唐露梅物品与唐露梅自行协商妥善处理，新希望公司概不负责，如新希望公司因此遭受损失的，容骏负责赔偿。2017年3月1日，新希望公司将案涉商铺交由容骏承租。 根据成都世纪源通燃气有限公司的发票显示，案涉房屋于2015年1月产生气费7685.21元，2015年2月气费4441.06元，2015年3月气费7640.88元，2015年4月气费1382.29元，2015年7月气费11224.08元，2015年8月气费5230.83元，共计37604.35元。 2014年12月至2015年8月，新希望公司陆续缴纳了案涉房屋在内的商品房的电费，并由国网四川省电力公司成都市高新供电分公司出具《四川增值税普通发票》。根据新希望公司提供的抄表记录显示，2014年12月-2015年9月，唐露梅欠付电费85875.22元。2015年7月-8月，唐露梅欠付水费1891.89元。 另查明，2017年2月6日，唐露梅向新的承租人容骏出具《收条》，载明收到露西咖啡厅补偿款6万元。 2017年3月6日，唐露梅向容骏出具《收条》，载明收到露西咖啡厅补偿款12万元。 2017年3月20日，唐露梅向容骏出具《收条》，载明收到露西咖啡厅补偿款18万元。 上述事实有《新希望国际租赁合同》及其补充协议、《关于立即支付租金的通知函》、承诺书、《关于解除租赁合同的通知函》、《关于立即交还租赁房屋、支付各欠付款项的函》、《情况说明》、燃气发票、电费发票、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。 关于合同解除的问题。2015年4月9日，唐露梅向新希望公司出具《承诺书》，认可其于2015年4月5日收到因欠租而解除合约的函。审理中，新希望公司与唐露梅均认可，该函系协商解除函，因唐露梅承诺在2015年4月26日前缴纳所欠租金，故双方并未最终解除合同。2015年4月28日，新希望公司向唐露梅租赁地址邮寄送达《关于解除租赁合同的通知函》，载明截止2015年4月28日，唐露梅拖欠租金逾期超过15日，新希望公司要求于该函出具后第7日解除《租赁合同》及《补充协议》，同时要求唐露梅支付欠付款项并于解除当日交还房屋。根据《新希望国际租赁合同》第10.2条约定，新希望公司有权在唐露梅逾期支付租金达15日后单方行使解除权。审理中，唐露梅对《新希望国际租赁合同》及补充协议于2015年5月5日解除无异议，本院予以确认。 关于房屋占用费问题。唐露梅陈述，租赁合同于2015年5月5日解除后，新希望公司将案涉房屋上锁并予以收回，但新希望公司对此予以否认。审理中，虽然证人李某陈述，其于2016年12月底去案涉商铺查看时，由物业公司人员开了门，但李某同时也陈述，案涉商铺内的物品并未搬离。审理中，唐露梅亦认可，直至2017年3月1日案外人容骏承租案涉房屋时，唐露梅的物品仍停留在案涉房屋内。本院认为，唐露梅一方并未提供证据证明其向新希望公司要求腾退房屋而新希望公司予以拒绝，在此情形下，唐露梅未在合同解除后腾退房屋，其应当向新希望公司支付房屋占用费。根据案外人容骏的租赁合同可知，其于2017年3月1日接收案涉房屋，故唐露梅应支付2015年5月6日至2017年2月28日期间的房屋占用费，但因双方并未约定房屋占用费的支付时间，故新希望公司有权随时主张，唐露梅提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。参照《新希望国际租赁合同》的约定，2015年5月6日至5月15日、2015年5月16日至2016年5月15日、2016年5月16日至2017年2月28日分段计算房屋占用费为2973893.52元（127元/㎡×988.7㎡÷31×10+134.62元/㎡×988.7㎡×12+142.24元/㎡×988.7㎡×12÷365×289），新希望公司仅主张2966177.75元，系对自身权利的处分，本院予以确认。 关于逾期支付租金所产生的违约金。根据《新希望国际租赁合同之补充协议》约定，①截止2015年2月15日，欠付租金263134.90元，唐露梅承诺于2015年3月10日前支付；②2015年2月16日至合同解除日2015年5月5日，欠付租金为261527.10元（988.7㎡×100元/㎡×2+988.7㎡×100元/㎡÷31×20），此款应于2015年2月25日前支付（合同约定于每期首月的10日前支付）；③租金差额，虽然补充协议约定租金差额支付至2015年5月15日，但因双方对合同于2015年5月5日解除无异议，故租金差额的计算期间为2013年12月16日至2015年5月5日，共计444340.92元（27元/㎡×988.7㎡×16+27元/㎡×988.7㎡÷31×20），因在2015年4月28日发出《关于解除租赁合同的通知函》并催缴后，唐露梅未付款，则唐露梅应按照补充协议的约定，于2015年5月5日前向新希望公司支付租金差额5%的违约金，即22217.05元。审理中，新希望公司陈述，按照《新希望国际租赁合同》约定，逾期支付租金应按照每日3‰支付违约金，其自愿降低为年利率24%，则截止2017年8月14日，违约金为375733.99元。本院认为，逾期支付租金的违约金条款系双方自愿协商签订，对双方具有约束力，新希望公司主张按照年利率24%收取违约金，于法有据，本院予以支持，则截止2017年8月14日，唐露梅应支付的违约金为：①263134.90×24%÷365×888=153641.94元；②261527.10元×24%÷365×901=154938.69元；③444340.92×5%=22217.05元。以上违约金合计330797.68元。综上，新希望公司主张违约金375733.99元，本院仅支持330797.68元。 关于逾期支付租金所产生违约金的诉讼时效问题，①截止2015年2月15日，欠付租金263134.90元，唐露梅承诺于2015年3月10日前支付，诉讼时效从2015年3月11日开始计算；②2015年2月16日至合同解除日2015年5月5日，欠付租金为261527.10元，此款应于2015年2月25日前支付，诉讼时效从2015年2月26日开始计算；③租金差额444340.92元，在2015年4月28日发出《关于解除租赁合同的通知函》并催缴后，唐露梅未付款，则唐露梅应按照补充协议的约定，在新希望公司通知后7天内即于2015年5月5日前向新希望公司支付租金差额5%的违约金，诉讼时效从2015年5月6日开始计算。因前述违约金系普通金钱之债，原适用两年诉讼时效。2016年8月15日，新希望公司向唐露梅送达《关于立即交还租赁房屋、支付各欠付款项的函》，新希望公司在该函中向唐露梅催收违约金，故前述违约金的诉讼时效中断，诉讼时效期间重新开始计算。同时，因2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，新希望公司可主张适用三年诉讼时效，则前述违约金的诉讼时效届满日为2019年8月15日，而新希望公司实际于2018年7月12日诉至本院，故唐露梅抗辩诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。 关于欠付物业费及违约金问题。根据《新希望国际租赁合同》第7.1条约定，唐露梅需按季度向新希望公司或新希望公司聘用的物业服务公司支付物业服务费，每月物业服务费总金额为人民币3954.80元（4元/平方米×988.70㎡）。四川鼎晟物业服务集团有限公司出具《情况说明》及《承诺书》，认可新希望公司代唐露梅缴纳费用后由新希望公司向唐露梅主张。本院认为，通常情况而言，该物业费应由物业公司予以收取，但在新希望公司代为缴纳后，其有权予以追偿，同时，四川鼎晟物业服务集团有限公司亦表明其不再向唐露梅主张费用，则唐露梅亦不会出现支付双倍物业费的情形，符合公平原则。审理中，新希望公司陈述，其支付了2014年10月至2014年11月，以及2015年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费。经核算，前述期间物业费为110734.40元（3954.80元/月×28月=110734.40元），《情况说明》中的数据错误，本院予以纠正，应以唐露梅实际应当承担物业费为准。唐露梅未提供证据证明其已支付的物业费金额，应由其自行承担举证不能的后果，唐露梅应向新希望公司支付物业费110734.40元。同时，根据《新希望国际租赁合同》第7.1条约定，物业服务费按季度缴纳，逾期支付费用的，每日按3‰支付违约金，新希望公司自愿调整为年利率24%，本院予以确认。同时，《前期物业服务合同》约定，业主在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前履行缴纳当季度物业服务费，新希望公司主张，唐露梅应就2014.10.1-2014.11.30、2015.1.1-2015.3.31、2015.4.1-2015.6.30期间的欠付物业费支付违约金，则截止新希望公司主张的违约金计算日2018年4月1日，唐露梅应向新希望公司支付的违约金为：①3954.80×2×24%÷365×1269=6599.86元；②3954.80×3×24%÷365×1177=9182.07元；③3954.80×3×24%÷365×1087=8479.96元，以上违约金合计24261.89元。 关于燃气费和水电费问题。根据成都世纪源通燃气有限公司的发票显示，案涉房屋于2015年1月至8月期间，共计支出燃气费37604.35元。因唐露梅并未提供证据证明其已支付该笔费用，故对新希望公司要求唐露梅支付燃气费37604.35元的诉请，本院予以支持。关于水电费，根据四川鼎晟物业服务集团有限公司的统计数据显示，新希望公司代唐露梅缴纳了案涉商铺水电费共计87767.11元。因唐露梅在之前，亦按照四川鼎晟物业服务集团有限公司抄录的数据缴纳水电费，现唐露梅亦未提供证据证明四川鼎晟物业服务集团有限公司抄录的数据有错误，故对新希望公司主张唐露梅支付水电费87767.11元的诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告四川新希望房地产开发有限公司与被告唐露梅签订的《新希望国际租赁合同》及补充协议于2015年5月5日解除； 二、被告唐露梅于本判决生效之日起十日内向原告四川新希望房地产开发有限公司支付逾期支付租金所产生的违约金330797.68元； 三、被告唐露梅于本判决生效之日起十日内向原告四川新希望房地产开发有限公司支付物业服务费110734.40元及违约金24261.89元； 四、被告唐露梅于本判决生效之日起十日内向原告四川新希望房地产开发有限公司支付燃气费37604.35元、水电费87767.11元； 五、被告唐露梅于本判决生效之日起十日内向原告四川新希望房地产开发有限公司支付房屋占用费2966177.75元； 六、驳回原告四川新希望房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费54076元，由被告唐露梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 谢 菲 人民陪审员 李 蔚 人民陪审员 刘祚久 二〇一九年四月二十三日 书 记 员 唐 欢