广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初4146号原告：陈佳，女，1992年7月12日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，委托诉讼代理人：李红军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小平，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：唐华，男，1979年9月25日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：宋雅琪，广东同门律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁乐姚，广东同门律师事务所实习律师。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号，统一社会信用代码：91441900077943357B。法定代表人：郭凤敏，总经理。委托诉讼代理人：高亚静，女，1990年8月16日出生，汉族，住河南省登封市，委托诉讼代理人：张翔宇，男，1994年12月26日出生，汉族，住吉林省永吉县，原告陈佳诉被告唐华、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭审理，原告陈佳及其委托诉讼代理人李红军，被告唐华及其委托诉讼代理人宋雅琪、袁乐姚到庭参加诉讼，第三人缺席。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、解除被告与原告、第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告向原告返还购房定金200000元及中介费50000元；三、被告向原告支付违约金550000元；四、被告承担诉讼费用。事实理由：被告是东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园3幢1单元1202房（以下简称案涉房屋）的业主。经第三人居间，原、被告达成以2750000元的总房价转让案涉房屋。2018年8月26日，被告与原告及第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》、《信息告知书》等附件。在合同履行过程中，被告以明确的意思表示拒绝办理案涉房屋的过户手续，构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称，原告违约在先，被告未能办理过户手续并无过错。原告两次过户均未能支付约定的首付款，已构成严重违约。被告有权要求原告先行付款，并赔偿因此造成的损失。第三人述称，原、被告在第三人的居间服务下于2018年8月26日签订案涉房屋的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》。合同签订后，第三人积极协助双方办理交易手续。2018年9月4日，第三人约原告到兴业银行东城支行提交按揭手续资料。被告于同年9月26日到原贷款银行扣款赎楼，并于10月22日到当地房管所办理注销抵押。第三人当天通知原、被告双方过户需要准备的资料，确认过户时间为2018年11月8日。2018年11月8日上午8时许，第三人接到原告通知因其首付款没有准备到位不能前来办理过户手续，第三人将该情况告知被告。第三人于2018年12月11日第二次约原、被告办理过户手续。当天早上双方到达房管所门口，原告告知先支付1000000元首付款给被告，然后办理过户，剩余的楼款给一周左右时间凑齐后再支付给被告。被告不同意并离开房管所。被告以原告两次违约为由要求原告支付全款、赔偿利息、租金等后再办理过户，原告不同意。因双方一直未达成一致意见，原告诉诸法院。经审理查明，2018年8月26日，原、被告及第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：原告向被告购买案涉房屋，交易价格为2750000元；定金200000元，其中合同签订时支付50000元，合同签订后2个工作日内支付150000元；原告支付第三人佣金50000元；若被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十五个工作日，则原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担；如居间佣金由守约方支付，守约方应直接向违约方追偿；等等。同日，原、被告及第三人签订《交易节点确认书》，确认交易节点包括：原告须于办理产权递件过户手续当天支付首期款（不含定金）1700000元给被告。上述合同签订后，原告于2018年8月26日转账支付被告50000元，于同日支付第三人50000元，于2018年8月27日转账支付被告150000元。原、被告及第三人的微信聊天记录显示：2018年12月11日早上9:17，被告称“……鉴于你们反复的违约行为，现在我们的要求如下：1、余款255万须全付；2、赔偿170万元的同期贷款利息（时间从10月30日起算，截止到过户手续完成）；3、赔偿11月以来的房租，截止到过户手续办理完成（每月3800元）；4、支付11月至今的物业管理费。因你们违约在先，如以上条件不能满足，我们中止交易。”原告回复“我早是说我自己手上只有110万现金，如果你一定要全部170万的款给你，我让我老公安排给你，今天你能安排时间吗，还是按以前合同签订的协议”……“我今天按正常协议过户。能不能过户”……“按照合同走正常协议能不能办”。被告回复“我上面提到的2、3、4点要求，那是你们违约造成的！”原告回复“就按正常的合同走，贷款的金额银行转给你，麻烦下午安排”。被告回复“一、我们下午没时间安排做其它的事，上午已经是请了假去的；二、上面提到的赔偿未付，我们不继续谈其它的安排。”2019年1月7日，第三人询问被告“能否再给一次机会，正常安排过户？”被告回复“买方两次违约，约好的时间去南城房管，买方都没有备齐现金，第一次没到场，第二次到场提出非约定的要求，导致两次都无法正常办理过户手续，造成我的损失，直到现在，买方毫无诚意。如本周内不能谈妥，截止到本周五下午五点半，我终止此次交易！”2019年1月11日，被告称“时间已过，我们决定停止交易……如果你们有需要购房的客户，也欢迎你们推荐介绍，具体房价等有客人时我们再议。谢谢！”原、被告对第三人述称的内容基本确认。关于合同状态，原告称其起诉主张合同解除权；被告称合同尚未解除，同意继续履行合同。关于是否有权行使解除权，原告称因被告拒绝办理过户手续，所以原告有权行使解除权；被告称原告两次未能按照约定支付首期款，被告有权拒绝办理过户手续；原告称《交易节点确认书》约定的是原告须于办理过户手续递件当天支付首期款，被告没有办理递件手续，原告没有违约。关于违约金约定是否过高，被告主张，合同约定违约金为合同总价款20%过分高于实际损失，且原告违约在先，双方约定的过户时间距离庭审法庭辩论终结时间不长，房价没有太大变化；原告认为其没有违约，被告明知违约后果仍拒绝办理过户手续，应承担相应违约责任，案涉房屋目前市场价约3000000元。本院认为，原、被告成立关于案涉房屋的买卖合同关系。原、被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、原告是否有权行使合同解除权并主张违约金；二、合同约定的违约金是否过高。关于争议焦点一。2018年11月8日原、被告及第三人相约前往房管所办理过户递件手续并支付首期款，当日原告以首期款未到位为由未前来办理过户，后三方另约于2018年12月11日前往房管所办理过户递件手续并支付首期款，说明原、被告已协商继续履行合同，双方应按合同约定确定各自的权利义务。2018年12月11日到房管所后，原告向被告提出变更付款约定，被告不同意，双方没有办理过户递件手续。后原告表示愿意按照原来合同约定履行，并询问当天下午能否安排办理过户事宜，被告要求原告须赔偿利息损失、房租损失、物业管理费损失才能办理过户，双方未能达成一致。2019年1月7日，第三人询问被告能否安排正常办理过户，被告要求先协商处理损失赔偿事宜，并告知协商期的终止时限。2019年1月11日，被告通知第三人停止与原告的交易，并告知第三人可推荐介绍新的客户。在双方未协商变更合同约定的情况下，原、被告的合同权利义务按照原合同约定确定，在原告是否须承担违约责任尚存争议的情况下，被告无权主张先履行抗辩权，被告履行配合办理过户递件手续义务并非以取得赔偿为前提。被告拒绝继续履行合同义务超过十五个工作日，原告有权按照合同约定行使合同解除权，并要求被告支付违约金。原告要求解除合同的通知自本院向被告送达起诉状时向被告送达，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告与被告之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》中关于房屋买卖的合同条款已经解除。原告诉请被告返还定金200000元，有法定依据，本院予以支持。本案为房屋买卖合同纠纷，原告诉请解除《二手房买卖及居间服务合同》中关于居间服务的合同条款，不属于本案审查的法律关系，本院不予处理。关于争议焦点二。原告已经支付被告的款项为200000元，在被告违约后不久即提起本案诉讼，现有证据无法证明原告发生的实际损失，原告在合同履行过程中确有不当，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情调整违约金为80000元。因此，被告应向原告支付违约金80000元。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。《二手房买卖及居间服务合同》约定守约方支付居间费后有权向违约方追偿，因此，原告诉请被告返还居间费50000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈佳与被告唐华签订的《二手房买卖及居间服务合同》中关于房屋买卖的合同条款已解除；二、被告唐华应自本判决发生法律效力之日起五日内返还原告陈佳定金200000元；三、被告唐华应自本判决发生法律效力之日起五日内支付原告陈佳违约金80000元；四、被告唐华应自本判决发生法律效力之日起五日内返还原告陈佳居间费50000元；五、驳回原告陈佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5900元（原告已预交），由原告负担3466.25元，被告负担2433.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周汝丽二〇一九年四月二十四日书记员  罗钻娣王隆璋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。