江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终975号 上诉人（原审原告）：刘英，女，1994年出生，汉族，江西省樟树市人，住江西省樟树市。 委托诉讼代理人：韩良人，江西客家人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖欢，江西客家人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中海宏洋地产（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区钨都大道10号赣州中海国际社区B18-1地块10栋F区商铺。 法定代表人：张贵清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢盛宽，江西南芳律师事务所律师。 上诉人刘英与被上诉人中海宏洋地产（赣州）有限公司（以下简称为中海宏洋公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服赣州市章贡区人民法院(2018)赣0702民初6881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：1、一审判决认定被上诉人对涉案的商品房就入户花园、飘窗和阳台飘板进行了所谓改造，属于认定事实错误。《商品房改造协议》根本没有约定改造内容，是一份不具有实质履行内容的协议，其中约定的交付标准与《商品房买卖合同》一模一样，足以证实不存在实质改造。2、被上诉人陈述前后矛盾。被上诉人在一审庭审中认可，《宣传图册》中全赠送面积和半赠送面积不计入房价，不计算面积。而被上诉人的改造均是对赠送面积进行。根据《商品房买卖合同》以及宣传图册，室外过道本身就应交付给上诉人，入户花园是应当交付内容，不是改造内容。3、委托改造服务并非概括性授权，如果是笼统的概括性授权则相当于没有授权，被上诉人根本没有告知上诉人改造方案和改造内容。4、《工程管理指令》和《指令完成确认单》并不真实，其中显示时间为2017年11月27日发出改造指令，2018年6月16日完成改造工程，但是根据现场施工情况，在2017年11月之前就没有了相应的飘窗施工。被上诉人在物价局询问笔录中陈述，改造工程绝大部分在竣工备案后施工，而竣工备案时间为2018年5月30日，时间上存在矛盾。短短16天无法完成400多户施工，与常理不符。5、中海铂悦公馆分三批销售，只有第二批收取改造费，而三批次的房屋结构和户型完全一样，明显是规避政府限价的行为。6、被上诉人制作的宣传图册对房屋户型结构进行了清楚明确的介绍，对赠送面积和半赠送面积进行了明确的标示和说明，对上诉人是否决定购买具有重大影响，应当构成要约，并非要约邀请。7、被上诉人签订《商品房改造协议》，收取高额改造费，侵犯了消费者的自主选择权、知情权和公平交易权等基本权益，并非合理合法的行为。综上，被上诉人规避政府限价，以房屋改造为由，利用优势地位要求上诉人签订《商品房改造协议》，并非出自上诉人真实意愿，请求维护上诉人合法权益。 被上诉人答辩称，1、被上诉人已经按照改造协议提供了改造服务，宣传图册证实上诉人明确知晓改造项目，并自愿支付改造费，宣传图册是作为改造协议签订的依据之一。根据设计图纸与改造后的房屋相比，存在明显改造迹象，具体包括卫生间窗、卧室窗、书房窗、空调飘板、室外过道对应设施拆除和空间扩展。2、改造协议没有涉及上诉人所述赠送与半赠送的产权问题，如果上诉人有异议可以根据买卖合同主张权利。3、改造协议是双方当事人自愿签订，如果上诉人认为改造费用过高，完全可以拒绝签订，没有侵害其自主选择权和知情权。4、改造协议与商品房买卖合同为主从关系，上诉人要求单独解除改造协议，没有法律依据。5、住建部和赣州市政府的政策性文件，不能否定改造协议之效力。上诉人单方毁约，违反诚实信用原则。 刘英提出诉讼请求：1、依法解除被告与原告签订的《商品房改造协议》；2、判令被告返还原告房屋改造费90417元；3、判令被告向原告支付资金占用期间的利息损失5702元（以90417元为基数按照人民银行同期贷款基准利率4.75%，自2017年4月24日起计算至2018年8月15日，并继续计算至被告退回款项之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月22日，原、被告签订了一份《商品房改造协议》，约定原告已购买开发的位于中海国际社区B10地块X栋X室号商品房，现因原告（甲方）自身需求，自愿委托被告（乙方）聘请具有相应资质的设计及施工单位按照本协议约定对该商品房进行改造；改造总价为70417元；原告应在2017年4月22日前向被告支付定金5000元，应在2017年4月24日前向被告支付70417（含定金）作为改造服务费；本协议所称改造服务费是指：被告接受原告委托，在双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交付标准的基础上，被告依据本协议约定，因提供重新设计、委托施工、购买原材料及因原告房屋改造之目的而增加的业主共有部分工程量等服务而向原告收取的相关费用总称；鉴于该商品房已由原告委托被告聘请具有相应资质的施工单位进行改造，被告直接向原告交付经过改造后的商品房，不完全按照双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的约定交付毛坯商品房；原告知晓并明确：因改造导致房屋的户型与《赣州市商品房买卖合同》中的附图不符及产生的户型变化与面积差异，被告不构成违约，原告同意按照改造后的户型结构接收房屋；本协议依附于《赣州市商品房买卖合同》而订立，协议签订生效后，原告不可单方撤销本协议约定的服务内容；……。该改造协议签订后，原告已缴纳的诚意金（认筹金）10000元转化为原告向被告支付的改造定金5000元以及购房定金5000元。2017年4月24日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20170XX2751），约定原告购买被告开发的位于中海国际社区B10地块中海铂悦公馆二期X区X幢X室商品房，房屋建筑面积为130.66平方米，房屋总价1455552元；原告采用商业贷款方式付款，应于2017年4月24日前支付该商品房首期房款295552元，余款116万元向银行申请贷款支付；该商品房交付应同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告；被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房；等其他相关的权利义务。该合同附件一载明了房屋分层分户图，并以单独特别告知方式载明：与本套物业相关的营销推广资料、销售模型、样板房仅作为参考，不作为最终的交付标准。本套物业的户型结构，交付标准，开间、进深、层高等空间尺寸均以本合同附图与合同条款中约定为准。2017年4月24日，原告向被告缴纳了案涉房屋改造费65417元，加上原缴纳的5000元定金，共计70417元（原改造费为90417元，扣减了认筹优惠20000元）。另查明，1、2017年11月27日，被告委托广州市榀格室内设计顾问有限公司对案涉中海铂悦公馆19#、22#、23#、29#号楼进行改造设计并委托施工承包单位南通四建集团有限公司根据改造设计变更图纸进行改造施工，改造范围包括：入户花园、飘窗、阳台挡板等。2、2018年5月30日，案涉X号楼办理了竣工验收备案表；原告刘英亦已办理了收房手续。3、经一审法院现场勘查，中海铂悦公馆小区X栋商品房中，包括案涉的X室在内，与《赣州市商品房买卖合同》附件一房屋分层分户图相对比，存在将入户门外移至入户花园口，将卧室、书房、卫生间的飘窗全部拆除并进行墙面粉刷，阳台的空调飘板拆除等情形。 一审法院认为，本案的争议焦点在于《商品房改造协议》的效力以及原告的诉讼请求能否成立？首先，关于《商品房改造协议》的效力问题，案涉的《商品房改造协议》虽然先于《赣州市商品房买卖合同》签订，但该《商品房改造协议》中约定该协议依附于《赣州市商品房买卖合同》而签订，该约定应视为《商品房改造协议》为附条件生效的合同，以之后签订的《赣州市商品房买卖合同》生效为生效要件。案涉的《赣州市商品房买卖合同》已生效，故《商品房改造协议》亦生效。原告要求解除《商品房改造协议》主要理由在于该改造协议未实际履行，根据一审法院查明的事实，虽然从该合同内容上看，各方当事人缺乏对相关改造具体项目的明确约定，但约定了改造价款的总额，与《赣州市商品房买卖合同》附件一房屋分层分户图相对比，实际交付使用的案涉商品房也存在将入户门外移至入户花园口，将卧室、书房、卫生间的飘窗全部拆除并进行墙面粉刷，阳台的空调飘板拆除等情形，即存在改造情况，原告主张案涉商品房没有任何改造情况没有事实依据，不予采信。原告认为案涉的改造协议并非属于当事人真实意思的表示，首先，原告并未提供证据证明签订改造协议存在《中华人民共和国合同法》中规定的合同应予以解除情形，应承担举证不能的法律后果；其次，商品房销售属于较为重大经济交易行为，原告作为购房者应对购买商品房这一决策应尽到最大的审慎义务，原告在知晓案涉房屋需要另行缴纳改造费用时，如其不同意，完全有理由拒绝签订并拒绝购买案涉商品房，进而有条件选择购买其他地段的房屋。原告在已购买案涉商品房，且改造协议已履行完毕（原告已支付改造费用，被告已将改造后的商品房交付给原告使用）的情况下，原告仅主张解除《商品房改造协议》而不同时解除《赣州市商品房买卖合同》，违背了诚实信用的原则，故对于原告的该项主张不予采信。原告主张被告收取改造费用属于价外加价，违反了赣州市房地产管理部门的限价政策，楼市政策不属于法律和行政法规，是否违反这些规范性文件不能作为判断合同效力的依据。退一步说，即使加上房屋改造费后折算的房价有可能高于政府指导价格，但实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定，也并不必然致使合同无效或应予解除，故对于原告的该项主张，不予采信。综上，本案《赣州市商品房买卖合同》和《商品房改造协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律效力禁止性规定，应确认合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘英的诉讼请求。案件受理费2203元，由原告刘英负担。 二审中，上诉人提交：证据一、赣州市房地产管理局《案件移送函》复印件一份，赣州市物价局关于被上诉人涉嫌“价外加价”问题的情况回复复印件。证明2017年5月，业主对被上诉人收取房屋改造费进行投诉，赣州市物价局调查，被上诉人陈述是为防止业主违章搭建改造，破坏建筑立面及小区环境的事件，分底层花园洋房、平层洋房、顶层复式楼进行改造，没有明确改造的内容是飘窗、空调飘窗和花园的改造。被上诉人质证认为，对证据的三性无异议，且该证据恰好证明了被上诉人在房屋销售过程中不存在价外加价行为，且该两份文件的出具方为赣州市房地产管理局及赣州市物价局，文件中是否明确提到了被上诉人为上诉人提供的具体改造内容，并不影响上诉人与被上诉人之间按照《商品房改造协议》所确定的权利义务。本院审查认为，对该组证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 二审认定事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，《商品房改造协议》是双方当事人在平等自愿的基础上达到的协议，协议内容不违反国家法律、行政法规强制性法律规定，具有合同效力。即使协议违反了国家关于政府限价的政策性管理规定，亦不影响合同效力。上诉人主张签订协议并非真实意愿，与其在协议上签字确定以及签订协议后付款等行为不符，本院不予采信。上诉人主张协议没有履行内容，实质为价外加价。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外”。据此，公文书证的制作主体是国家机关和其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内出具的书证具有公共信用和社会公信力，没有相反证据足以推翻公文书证内容的情况下，可以作为认定事实的依据。本案中，赣州市物价局《关于要求对中海宏洋地产（赣州）有限公司在中海铂悦公馆二期商品房销售过程中收取房屋改造费的价格违法行为进行行政立案查处的申请》的回复认定，被上诉人的行为不能认定为“价外加价”行为。据此，上诉人关于价外加价的主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人没有履行实际改造行为，根据一审法院现场勘查后查明事实，存在入户门迁移、房内飘窗拆除和空调飘板拆除等改造行为。因此，上诉人请求解除合同、返还改造费和利息，没有法律和事实依据，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2203元，由上诉人刘英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  雷勉励 审 判 员  王阿婷 二〇一九年四月十七日 代理书记员  李晓倩 代理书记员  胡子仪