黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2018）黑0126行初35号原告李彦哲，男，1979年2月20日出生，汉族，个体，住巴彦县，委托代理人张忠礼，巴彦县兴隆镇繁荣法律服务所法律工作者。被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人刘永彪，该局分管测绘工作负责人。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬，该中心主任。出庭负责人董伟，该中心副主任。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人绥化市久元房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区中兴路华辰商都七楼。法定代表人朱贵伦，该公司总经理。委托代理人刘仁龙，该公司副经理。委托代理人孔祥雨，该公司经理助理。第三人张春雨，1971年5月6日出生，汉族，无职业，住巴彦县，第三人冷继文，男，1959年11月28日出生，汉族，个体，住巴彦县，原告李彦哲不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人张春雨作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2018年9月12日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并于2019年1月15日向第三人绥化市久元房地产开发有限公司及张春雨公告送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2019年4月25日公开开庭审理了本案。原告李彦哲及其委托代理人张忠礼，被告巴彦县房产住宅局分管测绘工作负责人刘永彪、被告巴彦县不动产登记中心副主任董伟及二被告共同委托代理人张可，第三人绥化市就永元地产开发有限公司委托代理人刘仁龙、孔祥雨，第三人张春雨到庭参加诉讼，第三人冷继文经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处），巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2011年12月20日为第三人张春雨颁发了位于巴彦县××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证兴隆镇字第××号。原告李彦哲诉称，原告与2010年12月27日与第三人绥化市久都房地产开发有限公司（以下简称久都公司，现更名为绥化久元房地产开发有限公司,以下简称久元公司）委托代理人冷继文签订分期付款购房协议书。在原告按协议书要求第三人久都公司协助办理房屋产权证时，方得知房屋在签订买卖合同前，被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心已将案涉房屋产权登记在第三人张春雨名下，并为张春雨颁发了产权证。被告的颁证行为侵害了原告的利益，故提起行政诉讼，要求依法撤销二被告为第三人张春雨作出的案涉房屋所有权初始登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1分期付款购房协议书一份（时间是2010年12月27日）及相关交费票据，证明原告以分期付款的方式取得案涉房屋的所有权并占有使用至今。A2、（2015）巴民一初字第1340号民事调解书及（2015）巴民一保字第5号民事裁定书，证明原告曾针对案涉房屋提起民事诉讼并采取保全措施，并认定原告与久都公司及冷继文签订的分期付款购房协议书有效。A3巴房权证兴隆镇字第××号房屋有所权证存根，证明案涉房屋已被登记在第三人久元公司（原九都公司）委托人张春雨名下。被告巴彦县房产住宅局辩称，原告诉讼请求的事实和法律依据不足，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、案涉房屋是以第三人张春雨、冷继文为实际投资人以久都公司名义开发建设的，登记在张春雨名下并核发房屋所有权证符合法律规定，程序合法；2、实际投资人冷继文与原告签订分期付款购房协议书并未明确告知被告，在被告不知情的情况下，未经初始登记，该协议是无效的，原告与冷继文、张春雨只享有合同约定的权利，并不享由房屋所有权；3、案涉房屋初始登记在张春雨名下后，又将房屋抵押登记，撤销房屋登记，必然侵害抵押权人权利。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、案涉房屋工程审批文件卷宗一本，证明案涉小区工程审批文件完整，具备五证（建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，国有土地使用证，商品房预售许可证）。批件表明开发建设单位是九都公司，在案涉小区工程建成后初始登记前有开发建设单位出具授权委托书，同意将自留房和未出售的房屋产权登记变更至实际投资人冷继文、张春雨名下。开发建设单位以销售人员的名义将案涉房屋变更至张春雨名下，不属于房屋交易违法登记的情况。开发单位取得五证是出售房屋的前提条件，与是否竣工无关；B2、房屋产籍档案卷宗一套证明案涉房屋经开发建设单位申请，将产权直接初始登记在张春雨名下合法。被告巴彦县不动产登记中辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，按照巴彦县人民政府法制办公室下发文件“关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知”要求，确定不动产登记中心为全县各机关部门行政诉讼案件的应诉主体，巴彦县不动产登记中心在参加诉讼案件审理过程中负责统筹协调，具体事宜由原部门相关领导出庭应诉，提供和搜集材料，答辩并承担费用及责任，故不提供相关证据。第三人久元公司述称，1、久元公司（原九都公司）并未就案涉房屋申请初始登记，案涉房屋以久都公司企业名义报建并开发建设，房屋的性质为商品房，依法依规房屋初始登记应由开发企业作为申请人申请房屋初始登记。事实上开发企业并未提过申请，登记机构存档的材料中，没有开发企业任何申请手续；2、案涉房屋登记是张春雨和冷继文在2011年私刻了久元（九都）公司的公章，该“委托书”的所谓“授权”是伪造的，久元公司于2013年7月发现后予以制止，将该私刻的公章予以销毁。综上，张春雨向登记机构提供虚假证明文件，假冒久元公司（九都公司）名义违法获得登记，依法应撤销案涉房屋的初始登记。久元公司为支持其参诉意见，向本院提供以下证据：C1印鉴销毁证明，出具单位是公安机关指定的绥化市天时一钟刻有限责任公司，证明久元公司印鉴在2018年8月20日进行了更换，原印鉴已销毁。该证明中印有原印鉴的印模，可比对本案中所有印鉴的真伪。C2、印鉴情况说明，出示人冷继文、张春雨，证明未经久元公司允许，冷继文于2011年4月30日私刻了久元公司公章，法人名章和财务章，案涉房屋登记的证明文件上公章系伪造。第三人张春雨述称，案涉工程师是与冷继文作为实际出资人，属于自建自留的，有权登记在自己名下。虽然公章是私刻的，但久元公司（原九都公司）知道并默认。第三人冷继文未出庭应诉，冷继文、张春雨未向本院提供相关证据。经庭审质证，被告对原告所举证据真实性有异议，理由是如果分期付款购房协议书上没有公章，交费票据上的公章是伪造的，原告即不具备诉讼主体资格。如果公章真实，亦仅证明原告与第三人之间的房屋买卖关系成立，房屋产权登记以开发建设单位到被告处申请登记为准，张春雨隐瞒事实，被告根据案涉小区批准文件登记在张春雨名下并无过错。对原告提供其他交款凭证的异议是，如果原告提供的房屋拆迁安置补偿协议书不具备真实性，其占有房屋的行为将被认定违法，即使交纳了各项物业费用也不能否定其违法性。第三人久元公司对原告提供的分期付款购房协议书有异议。协议上公章无久元（九都）公司真实印鉴，售楼处公章亦不是久元公司真实印鉴，均是伪造的，对交费凭证不清楚，因所交款项不是交给久元公司的。对原告实际占有使用无异议。第三人张春雨对原告所举示证据无异议。原告对被告提供案涉工程审批文件真实性无异议。但证实开发单位为久元公司（原九都公司），张春雨挂靠开发建设审批手续不全，未经消防部门竣工验收。原告对被告提供房屋户籍档案有异议，无开发单位审批手续，无开发申请，按房屋登记办法规定，初始登记应由开发单位申请登记在开发单位名下，登记在张春雨名下无相关证据，该登记行为违反法律规定。第三人久元公司对被告提供证据真实无异议。对久元公司授权委托书有异议，公司公章是伪造的，认为案涉房屋是以久元公司（原九都公司）名义开发的，应由公司申请初始登记，张春雨向登记机构提供虚假文件把案涉房屋登记在其名下，不能证明登记机构登记程序合法。第三人张春雨对被告提供证据不予质证。原告对第三人久元公司提供证据有异议，久元公司印模更换与本案无关，且刻印公司证明没有证明效力。被告对该证据真实性无异议，但因印鉴销毁证明无公安机关盖章，对销毁程序的合法性有异议，对印鉴情况说明，因冷继文未出庭无法辨认证明内容的真实性。第三人张春雨对久元公司提供证据无异议。本院对上述证据认定如下：原告所举证“分期付款购房协议书”，虽然第三人张春雨承认公章是私刻的，但从案涉房屋的登记、用地、规划、施工许可审批内容看，均是以久元公司名义开发建设，冷继文，张春雨虽然作为实际出资人，但事实上是借用资质，从协议内容客观的真实性，原告有理由相信冷继文、张春雨代表久元公司与其签订分期付款购房协议书，该“协议”是双方真实意思表示，本院予以采信。原告交费票据证明原告占有使用至今，并已交购房款、办房照款、交纳物业费等费用的事实，本院予以采信。对被告提供证据B1案涉房屋建设审批文件，证实该工程系久元公司开发建设的事实成立，本院予以采信。对被告提供证据B2房屋产籍档案，证明案涉房屋已登记在张春雨名下的真实性予以采信，对其初始登记因无久元公司申请及登记审批必备文件，张春雨作为实际开发建设投资人，把对外出售的房屋申请登记在自己名下，故对其登记的合法性不予采信。第三人久元公司所举证据结合第三人张春雨庭审自认，本院予以采信。经审理查明，原告李彦哲于2010年12月27日与久元公司、冷继文签订分期付款购房协议书，购买由久元公司开发位于巴彦县兴隆镇正大街信用三期小区由东往西数8号二层、9号一至二层，面积为254平方米（产籍档案标注为254.07平方米）商服房屋，付款方式2010年12月1日首付房价款350，000.00元。剩余房款每月还本息8，029.00元，在每月20日前交到售楼处，以收据为准。自2011年1月20日起到2019年1月20日止。房屋总价款1，050，000.00元。原告至2012年12月25日已交纳购房款全款及办理房照款。原告在案涉房屋竣工后占有使用至今，使用期间已交纳水、电、热及物业费用。在原告要求久元公司协助办理房屋产权证时，发现被告已于2010年12月20日把案涉房屋全部登记在第三人张春雨名下。经查明案涉房屋由久元公司开发建设，久元公司曾用名久都公司。实际投资人为冷继文、张春雨，项目以九都公司名义开发建设，建设用地规划许可，建筑工程施工许可均针对九都公司审批。被告审批档案授权委托书为九都公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆信用三期小区工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。被告在为案涉房屋进行所有权初始登记时，依张春雨申请把对外出售的房屋登记在自己名下，被告提供的房屋产籍档案中无久元（九都）公司申请，既无久元公司与张春雨发生房屋买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房和未出售房屋的证据。初始登记时被告并未实地查看，未履行严格审查程序。原告以回迁安置房屋被登记在他人名下，侵害原告利益为由提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。上述为本案事实。本院认为，本案争议焦点是针对被告作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。从事实依据看，原告与第三人久元公司、冷继文、张春雨签订的“分期付款购房协议书”是双方真实意思表示，且第三人久元公司及张春雨对案涉房屋已出售给原告的真实性予以认可。冷继文、张春雨借用久元公司资质开发建设兴隆镇信用小区工程，事实成立。根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，建设单位进行开发建设，应向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取用地、规划、施工等许可文件，根据该法第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位和个人使用企业资质证书、营业执照以企业的名义承揽工程，因此合法的开发建设单位应是久元公司。无论是否存在私刻公章的事实，久元公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在认为知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，久元公司对二人开发建设的相关行为视为默认。案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在久元公司与张春雨之间的房屋买卖交易。开发建设单位取得合法资质开发、建设、销售等行为均有法律规定，个人无权进行上述行为，被告根据所谓的委托书依个人申请，把对外出售的商品房登记在申请人名下,违反法律规定。根据《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条规定，被告在作出初始登记行为时，应依开发建设单位提供申请及必备文件，并应实地查看后方可作出。被告在作出初始登记时未作严格审查，在久元公司未提出登记申请，且未实地查看的情况下，把已出售给原告房屋登记在第三人张春雨名下，属证据不足，且违反法定程序。综上，被告为第三人颁发案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第二十六条，国务院《不动产登记暂行条例》第十八条，建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为第三人张春雨颁发巴房权证兴隆镇字第××号房屋所有权证的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 ：郭景鑫审判员 ：梁树新审判员 ：吴海峡二〇一九年四月二十九日书记员 ： 王 野