广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4168号原告庄广伟，男，汉族，l972年11月10日出生，户籍地址广东省陆丰市，原告林永炼，男，汉族，l982年2月21日出生，户籍地址广东省陆丰市，共同委托代理人唐松，广东聚才律师事务所律师。被告唐先强，男，汉族，l966年l0月28日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，原告庄广伟、林永炼诉被告唐先强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告、原告委托代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于宝安区松岗沙江路173号一至六楼房屋，租期自2014年9月1日至2021年10月31日。合同签订后，原告向被告支付了房屋押金12万元，进场费20万元，并对房屋进行了装修，一楼用于经营手机，二楼用于经营火锅店，其余楼层用于住宿。2016年3月15日，深圳市宝安区松岗街道办事处在深圳特区报发出《关于轨道6号线工程（松岗段）建设和房屋征收情况的通告》征收提示，根据该通知，原告承租房屋属于征收范围。2017年10月，房屋被强制停水停电，合同被迫终止。房屋征收后，被告领取了住宅补偿款10662406元、构筑（附属）物补偿款26498元、室内自行装修装饰（二次装修）补偿款331559元、临时安置补助费81462元、搬迁补助费61890元、停产停业补助费196326元、擅改商补助费804435元。原告作为承租人，依法享有装修补偿、临时安置补助、搬迁补助、停产停业补助、擅改商补助费用权利，该补助费共计1475672元，但被告仅向原告支付补助费40万元，其余补助款未向原告支付。同时，合同解除，被告应当向原告退还房屋保证金、进场费。为此原告特向法院起诉，请求法院依法判决：1、被告向原告支付拆迁补助费1075672元；2、被告向原告退还保证金120000元、退还进场费200000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告对事实与理由部分作出修改，将“2017年10月，房屋被强制停水停电”事实，变更为“2017年11月，房屋被强制停水停电”。被告辩称，1、本合同已于2017年11月15日终止，承租方（即乙方）已于2017年11月19日把最后半个月的房租16500元转入出租方（即甲方）的账号（有凭证）,合约签订是按每月付房租33000元，经双方协商后在月中给。2、终止合同时双方协商好，之前所发生的一切事实，双方都认可，乙方把已产生的水电费、管理费等全部付清。甲方退回乙方的装修费、房屋押金。进场费20万元，乙方要求按出租方时间平分，但合同里写着一次性付清，不得退回。所以这一点双方存在争议。3、乙方于2018年8月13日下午2：18分发了一份赔偿单据给被告，退进场费111600元（48个月×2325），押金120000元，1至3楼208644元，不锈钢防盗网11285元，合计451529元，搬迁费54602元，安置费81903元。被告当时不同意，后乙方说在东莞要租一幢大厂房，要交押金，资金非常紧张。双方协商好，一次赔偿给乙方40万人民币。但被告保留追回进场费111600元的权利（合同写着是不能退回的）；4、被告的房子是被松岗街道办强拆的，也就是说拆房子的时候没有拿到一分钱，什么时候能拿到钱，能拿到多少，谁都不知道，后来经包括上访、跳楼等手段，一年多以上才拿到赔偿款，也就是说，拿到钱的时候合同已终止了一年多了。5、松岗街道办赔偿给被告的房价是每平方米14600元，但是拿到手是11355元/平米。他们每平米拿走了我3245元，一共拿了我453万元，到现在为止，是哪部门拿走453万元，我一点也不知道，没有发票，没有票据，连罚款单也没有一张，他究竟有没有赔偿装修费，安置费等给被告，被告也不清楚。6、请求驳回原告诉讼请求，要求被告追回原告已支付的进场费111600元，本案的诉讼费由原告支付。经审理查明，原告庄广伟、林永炼与出租方唐先强于2014年7月18日签订房屋租赁合同，约定将位于宝安区××街道××房屋××给××、林永炼使用。租赁期限为七年，从2014年9月1日起至2017年8月31日止，每月租金为33000元；从2017年9月1日至2019年8月31日止，每月租金36300；从2019年9月1日至2021年10月31日止，每月租金39600元；进场费200000元，一次性付清，不退回；原告已交付房屋押金120000元。双方合同终止后，被告支付40万元给原告。另查明，深圳市宝安区松岗街道办因深圳轨道6号线施工需求，对松岗街道溪头社区沙江路171号建筑进行征收。征收前对沙江路工业街171房地产征收权利进行审查，查明房屋未进行产权登记，宗号C17，永久性建筑1栋，编号XT-Y42，建筑面积1357.7平方米。被告唐先强于2018年7月17日签订房屋征收补偿协议，约定拆迁补偿款共计14686053元，其中包括房屋构筑物34109元、室内装饰装修补偿款331558元、停产停业补偿款196326元、搬迁补偿金额61890元、临时安置费81462元、擅改经营性用途补偿金额804435元。有关部门于2017年11月对物业进行了强行拆迁。以上事实，有经当庭质证的房屋租赁合同、收据、补偿协议、情况呈批表、情况说明、权利确认审查表、借记卡明细等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告协商一致承租被告的房屋，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。关于本案法律关系。原告与被告签订租赁合同，原告与被告之间是租赁合同关系，原告是承租人，被告是出租人。被告与深圳市宝安区松岗街道办事处（简称松岗街道办）签订拆迁补偿协议，松岗街道办是国有土地上房屋征收人，被告是被征收人。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条规定，作出征收决定的市、县级人民政府对被征收人的补偿应包括：(一)被征收房屋价值补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本院认为，被征收人应为被征收房屋的所有权人，原告与被告提交的证据证明被告与征收人之间签订补偿协议而取得拆迁补偿的权利。原告根据拆迁补偿协议书中字面直接意思主张拆迁补助费是拆迁部门补偿给承租经营人的补偿，于法无据，本院不予支持。原告与被告之间存在租赁合同关系，承租期限为七年，从2014年9月1日起至2021年10月31日止。原告与被告之间签订的租赁合同尚未到期因情势变更于2017年11月15日协商终止，被告已向原告支付终止合同补偿款40万元。被告未能提交证据证明双方就提前终止合同达成协商一致的书面约定，其在庭审中陈述原告在协商期间要求装修费208644元，不锈钢防盗网11285元、转让费111600元（应为原告主张的转让费）、租赁押金120000元，被告实际向原告转账支付40万元。按照被告陈述其应当支付原告协商终止合同补偿款451529元（208644元＋11285元＋111600元＋120000元），被告还应当支付原告终止租赁合同补偿款51529元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、九十四条、《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告唐先强应于本判决生效之日起三日内支付原告庄广伟、林永炼终止合同补偿款人民币51529元；二、驳回原告深圳市庄广伟、林永炼的其他诉讼请求。本案受理费人民币6561元，由原告承担6198元，被告承担363元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇一九年四月二十三日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。