四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初177号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余思琦，泰和泰律师事务所律师。 被告：严某，男，2013年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 法定代理人：严宏，系严某之父，1983年8月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 法定代理人：袁一，系严某之母，1984年7月出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告严某、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人安鸫杰、余思琦，被告严某的委托诉讼代理人邓秀娟，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令严某承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行（以下简称农业银行翠屏支行）、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾38幢×号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾38幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2015年3月25日购买了地中海蓝湾38幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异111号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第38幢×号商品房的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾38幢×号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告严某答辩称，2015年3月房屋还是处于在建抵押的状态，在房屋有抵押状态下房屋要销售都需要办理预售许可，其抵押权人要同意房屋的预售并在预售许可上备注上监管账户，回笼资金，本案是获得了房管局颁发的《商品房预售许可证》以后进行的合法销售。而抵押权人有义务和责任对房产公司的销售回款进行监管，其作为专业的金融机构没有对此采取任何措施，反而把责任推给善意的买受人。买受人已在2015年3月25日签订了购房合同，并且在2015年4月10日支付了全部购房款项，并且在2015年底就已入住，现已居住至今，而原告的房屋抵押是2016年8月3日才办理，买受人作为消费者对购买的案涉房屋享有“物权期待权”，其权利优先于原告的抵押物权，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，该房签订了商品房买卖合同后没有办理预告登记，原因不清楚，其他没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》，拟证明长城公司从农业银行翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城公司与鼎立置地就受让农业银行翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、.宜宾市房他证临港字第××号号《房屋他项权证》，拟证明1.长城公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为原告，原告继受长城公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异113、120、111号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 被严某宸的质证意见为：对五组证据的真实性、合法性无异议，对第一组、第二组、第三组与证明目的的关联性有异议，农行将此债务认定为不良贷款需要处置，买受人应对实现债权的风险有了预期，其后期自身监管不力导致债权不能实现，其自身存在重大过错。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹置地提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹置地的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 被严某宸提供了以下证据：第一组：1.袁承先户籍信息、2.袁一户籍信息、3.严宏户籍信息、4严某宸户籍信息、5.宜宾市公安局翠屏区分局情况说明，拟证明被告身份适格；被严某宸与袁一系母子关系，与袁承先系外祖孙关系。第二组：1.李林洁身份证复印件、2.尺度地产顾问公司营业执照、3.李林洁与尺度公司劳动合同、4.地中海蓝湾成交确认单、5.尺度地产公司收据、6.鼎立置地收款收据、7.李林洁的情况说明、8.更名申请，拟证明2014年12月18日，鼎立置地已将38-×号房屋出卖给尺度公司。第三组：1.商品房预售许可证、2.商品房买卖合同，拟证明在查封前，被告与开发商签订了合法有效的书面买卖合同。第四组：1.前期物业服务协议、2.艾明物业收费专用收据、3.电费发票，拟证明被告与鼎立置地签订商品房买卖合同后，即占有并装修入住该套房屋至今。第五组：1.鼎立置地收款收据、2.工商银行汇款单、3.农业银行交易单、取款凭证，拟证明被告支付了全部购房款。第六组：1.契税收据、2.维修基金收据、3.办证费用收据，拟证明房屋未能办理过户登记，不是由被告造成的。 原告衡珹商贸的质证意见为：第一组，三性无异议。第二组：证据1，三性无异议；证据2，三性无异议；证据3、4、5、6，均为扫描件，真实性有异议；证据7，属于证人证言，应当出庭，无法核实真实性，并且上面的任职期间与劳动合同不符，不能说明其在该公司任职，且该说明显示其带被告看房，与生活常理不符，三性均有异议。第三组证据，商品房预售许可证三性无异议，商品房买卖合同三性均有异议。第四组证据，不符合生活常理，且用户为鼎立置地，三性均有异议。第五组证据，真实性有异议，汇款单未见收款人信息、名称，无法核实相关情况。第六组证据，签名与前述签名不一致，无法核实真实性。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对被告严某提交的证据第一组、第二组1、2，第三组1的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：第二组3、4、5、6、8因其为较清晰的能明确看到签章与捺印的扫描件，且第三人鼎立置地对其真实性予以确认，结合该部分资料原件按通常习惯应保存在第三人鼎立置地或成都尺度地产顾问有限公司手中，本院对此真实性予以确认；第三组2，第四组，第五组，第六组，因均出示了捺印、签字或盖章的原件，本院对其真实性予以确认。被告严某的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩没有证据提交。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下： 2010年6月10日农业银行翠屏支行向鼎立置地发放了4000万元贷款。2013年4月19日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与农业银行翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 2014年12月底，因鼎立置地差欠成都尺度地产顾问有限公司地中海蓝湾二期的销售代理佣金，因而以房抵佣，将案涉房屋以783809元（房屋建筑面积144.51平方米，套内建筑面积128.06平方米）抵偿给了成都尺度地产顾问有限公司。被严某宸全家在成都尺度地产顾问有限公司销售顾问李林洁的营销下，确认购买案涉房屋。销售顾问李林洁即给鼎立置地出具更名申请，要求将抵佣的38-×号房更名严某。严某与鼎立置地于2015年3月25日签订了商品房买卖合同，并于2015年4月10日签订了邮件代收委托协议，前期物业服务协议，消防安全责任书。2015年4月10日严某母亲袁一将200000元转入李林洁账户，同日严某外公袁承先将500000元转入李林洁账户，并且在签合同时现金支付了购房定金83809元。2015年4月10日，鼎立置地出具严某房屋的产权登记费、土地证书费、两证代办费、契税、维修基金的收款收据。2015年4月18日严某向时任的小区物业公司交纳了装修管理费、建渣清运费等，并且于2016年2月开始交纳电费，2016年7月31日开始交纳气费。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：“宜宾市房建临港字第××号号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。2016年8月3日，长城公司办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾38幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中严某宸以2015年3月25日购买了地中海蓝湾38幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异111号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第38幢×号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，案外人或申请执行人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案争议焦点是严某对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于以房抵佣是否真实的问题。衡珹商贸认为款项系转入李林洁账户，而成都尺度地产顾问有限公司与鼎立置地的以房抵佣收据均为扫描件，销售顾问李林洁仅提供《情况说明》未出庭作证，《情况说明》中在成都尺度地产顾问有限公司的任职时间与劳动合同时间不符，不认可成都尺度地产顾问有限公司与鼎立置地的以房抵佣情况。本院认为，该证据系来自鼎立置地存档资料严某从鼎立置地仅取得该扫描件而非原件符合日常习惯，且鼎立置地对其真实性予以确认；成都尺度地产顾问有限公司与地产顾问李林洁的劳动合同一年一签也符合该职业的情况；李林洁虽未出庭作证，但其《情况说明》能与本案的其他证据形成证据链，因而衡珹商贸认为以房抵佣不真实的意见不能成立，本院不予支持。 本案中，衡珹商贸的债权及对债权的抵押权来源于农业银行翠屏支行出借的借款及因借款办理的在建工程抵押，2013年4月19日鼎立置地对该在建工程房屋办理了商品房预售许可证，房屋属于允许对外销售的状态。2014年12月底，因鼎立置地差欠成都尺度地产顾问有限公司地中海蓝湾二期的销售代理佣金，因而以房抵佣，将案涉房屋以市价抵偿给了成都尺度地产顾问有限公司，成都尺度地产顾问有限公司亦将该房挂出销售严某的家人看中该房后，于2015年4月向成都尺度地产顾问有限公司交付了市价的购房款，由成都尺度地产顾问有限公司联系鼎立置地于2015年3月25日签订了购房合同，并且向鼎立置地交纳了产权登记费、土地证书费、两证代办费、契税、维修基金，同时开始对房屋进行装修。2016年年中正式入住该房。因而本院认为，在衡珹商贸对该房办理现房抵押之前严某已经实际占有使用该房，并且签订了合法有效的买卖合同，亦交付了房屋的全部房款，委托鼎立置地办理该房的土地证、房产证手续严某购买该房时，该房符合房管局规定的预售状态，成都尺度地产顾问有限公司作为专业的地产销售公司严某从其手中购房符合一般消费者的购买习惯，且房价属于市价严某在购买该房的过程中不存在过错，享有对该房的物权期待权，其权利相较于申请执行人的债权具有优先性。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定严某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述严某对鼎立置地名下位于四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第38幢×号商品房房屋享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地名下位于四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第38幢×号商品房房屋的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告成都衡珹商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告成都衡珹商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈西苓 审判员  彭晓烽 审判员  李 荷 二〇一九年四月十九日 书记员  黄相中