浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初114号 原告：朴龙峰，男，1981年10月3日出生，朝鲜族，户籍地山东省青岛市崂山区，现住浙江省海宁市。 原告：任雪玉，女，1979年2月13日出生，朝鲜族，住浙江省海宁市。 两原告共同委托诉讼代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。 被告：吉翔置地集团有限公司。住所地：浙江省海宁市浙江海宁经编产业园区吉恩仕大道1、3号楼，统一社会信用代码：91330481569368184A。 法定代表人：张利法，董事长。 委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。 原告朴龙峰、任雪玉与被告吉翔置地集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序于2019年1月30日进行了证据交换、2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告朴龙峰及两原告共同委托诉讼代理人柯荣明，被告吉翔置地集团有限公司委托诉讼代理人贺群到庭参加诉讼。经原告方申请，本院委托评估机构对相应房产价值进行了评估，扣除审限45天。本案现已审理终结。 朴龙峰、任雪玉向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告215913.65元。诉讼过程中，原告调整诉讼请求为要求被告赔偿原告166409元。事实和理由：2012年被告投资开发吉翔·翡翠园项目，在销售该楼盘宣传过程中，长期、持续、广泛地在海宁市主流电视、报刊、网站等媒体，大肆宣传其开发的楼盘系海宁市城区紫微初级中学、城南小学（即文苑小学）学区房，同时期同类周边楼盘的均价远低于该楼盘均价。原告对学区房优质教育资源稀缺性的认同和对子女教育的可能性需求，同时受被告的销售宣传影响下，原告在2012年12月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，以每平方米8239.25元的价格，购买位于翡翠园6幢2单元1402室的住宅一套，合同约定房屋建筑面积92.12平方米（实际交付面积91.49平方米），总房价753809元。该价格比同地段开发商明确宣传没有城南小学（即文苑小学）学区房的格林公寓的价格，每平方米高了二千多元。2014年4月，原告自海宁日报了解到该楼盘不属于城区公办学区范围，原告方知被被告虚假宣传受骗上当。曾有同小区业主在2015年2月起诉被告要求赔偿损失，经过一、二审判决，在二审判决书中明确载明：如果城南小学建成使用后，翡翠园小区学生仍不能就读该小学，则杨东可要求吉翔置地集团有限公司承担虚假宣传的相应责任。被告曾于2014年12月5日，向翡翠园小区全体业主出具书面承诺：“在城南小学2016年9月建成使用后，确保凡达到入学条件的、符合入学要求的业主子女，全部能在该小学就读。如不能入学的，由我公司承担相应责任。”2015年2月，被告因虚假宣传学区房的违法行为，被海宁市市场监督管理局予以行政处罚。时至今日，文苑小学建成使用后，事实上翡翠园小区符合入学条件的业主子女无法就读该小学，致使原告购买学区房的期待落空，原告原本无需以如此高价就可以购买到同地段同档次的其他楼盘或买到真正的学区房。被告的行为已构成违约，故提起诉讼。 吉翔置地集团有限公司答辩称：1、被答辩人起诉的案由无论是合同之诉还是侵权之诉，均已丧失诉讼时效。答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同是2012年12月签订，交房时间为2014年12月30日前，被答辩人在2014年就已经通过海宁日报得知所购房屋并不属于城区公办学区范围，故现答辩人向法院主张已经超过了诉讼时效。2、答辩人在售房前所作的销售广告和宣传系要约邀请，不构成合同要约。答辩人无权对楼盘周边环境作出任何承诺，学区范围是政府相关部门划定且每年都有调整，而本案系争的文苑小学在答辩人售房时还在规划中，不可能对购房合同形成条款约束。故答辩人的广告宣传只是要约邀请，不构成合同要约，该观点在（2015）浙嘉民终字第992号民事判决书中已经得到确认。3、答辩人是因违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条“房地产广告中不得含有广告方能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”的规定而被处罚，不存在答辩人因虚假宣传被处罚的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交的以下证据，经质证，双方对真实性均无异议，本院亦予以确认：原告提供的浙江省商品房买卖合同、房屋所有权证2份、国有土地使用证、销售不动产统一发票、2014年12月5日的情况说明、广告宣传复印件1组4页、海市监回[2018]132号海宁市市场监督管理局举报回复告知书、（2015）嘉海民初字第584号民事判决书、（2015）浙嘉民终字第992号民事判决书、海宁市消费者权益保护委员会调解备忘录、发票、2018年5月10日海宁日报上刊登的《2018城区公办中小学学区划分出炉》网页打印件、结婚证、居民户口簿、马桥街道办事处与海宁市教育局创新合作办学框架协议、海教（2018）81号文件打印件、海宁市马桥中心小学录取通知书、奖状；被告提供的翡翠园的宣传资料。 被告提供的吉翔翡翠园项目情况表照片打印件，原告不予认可，因该件系被告自制，系被告自述，本院不作证据认定。 经原告申请，本院委托嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司，对案涉房屋在原告向被告购买时，若不属于文苑小学学区情况下的市场价格进行了评估。嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司出具了（2019）嘉捷房估字第（2201）号房地产司法鉴定估价报告及发票。原告对该报告无异议，被告认为评估结论远远低于实际造价成本，并不是客观的评估，而是主观意向，没有了解客观实际情况，没有调查资料，也没有向被告了解土地拍卖价格和造价成本，仅仅是现场查看并拍照，该评估采用的是收益法和比较法，没有举例，并不科学。本院认为，被告对评估价格的质疑无事实和法律依据，其提供的自己制作的吉翔翡翠园项目情况表中，房屋的开发成本价达8800元/平方米，高于原告的购房价格8200元/平方米，显然不合常理，本院对该评估报告予以确认。 通过以上认定的有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 吉翔·翡翠园项目系被告投资开发的楼盘。被告在销售该楼盘广告宣传过程中，在海宁日报等媒体称吉翔·翡翠园楼盘系紫微初级中学、城南小学（规划中）的学区房源。2012年12月11日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买坐落于，建筑面积92.12平方米，单价为每平方米8239.25元，实际交付房屋的建筑面积为91.49平方米，总价753809元。2015年3月31日、4月1日，原告分别取得了前述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。 2014年9月22日，翡翠园业主70余人投诉反映“翡翠园小区业主子女就读小学的学区与房产公司（指被告）楼盘广告宣传不一致，产生纠纷，要求处理”，当天由业主代表3人与房产公司代表参加，在海宁市消费者权益保护委员会的协调下，房产公司承诺在2014年12月20日前完成下列事宜：一、房产公司向有关部门申请办理翡翠园小区业主子女就读文苑小学事宜，如能办妥，以公告形式告知全体业主；二、如不能在该日办妥，则根据小区业主的不同诉求，提交具体处理方案，方案内容包括：退房、补差、置换、延期交房等；房产公司提交的每个方案必须包括操作细则，该细则属草案，同时负责一一通知到投诉的70余人。2014年12月5日，被告出具《情况说明》，载明：关于马桥街道海昌南路“翡翠园”购房业主子女入学小学事宜，吉翔房产公司承诺：在“城南小学”2016年9月建成使用后，确保凡达到入学条件的、符合入学要求的业主子女，全部能在该小学就读。如不能入学的，由我公司承担相应责任。2015年2月11日，案外人杨东（“翡翠园”购房业主）向本院起诉，以吉翔置地集团有限公司虚假的学区房宣传，导致其高价买房为由，要求吉翔置地集团有限公司赔偿损失。本院认为杨东的诉请缺乏事实和法律依据，判决驳回了其诉请。杨东不服提起上诉，嘉兴市中级人民法院判决予以维持。（2015）浙嘉民终字第992号民事判决书认定：吉翔置地集团有限公司虽然进行了“翡翠园系城南小学学区房源”的广告宣传，但该宣传所涉的学校并非案涉商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，故不能认定为要约。同时认为：如果城南小学（现文苑小学）建成使用后，翡翠园小区学生仍不能就读该小学，则杨东可要求吉翔置地集团有限公司承担虚假宣传的相应责任。 2018年5月10日，在海宁日报上刊载的“2018城区公办中小学学区划分出炉”图示中，翡翠园小区未划入文苑小学学区。2018年6月14日，海宁市市场监督管理局在向翡翠园业主的举报回复告知书中载明：海宁市市场监督管理局已于2015年2月对吉翔置地集团有限公司违法宣传学区房行为作出了海监处字［2015］82号行政处罚决定书。此后当事人改正了违法行为，也未有违法行为出现等。 另查明，双方确认，文苑小学即为被告广告宣传中载明的“规划中的城南小学”。原告朴龙峰、任雪玉的女儿朴艺珍，出生于2012年3月29日，根据2018年6月25日海宁市马桥中心小学的“小学录取通知书”，现已在海宁市马桥中心小学就读。 嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司（2019）嘉捷房估字第（2201）号房地产司法鉴定估价报告的估价结果为：在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象于价值时点2012年12月11日若不属于文苑小学学区房的情况下，在满足估价对象全部假设限制条件下的市场价值为587400元。 本院认为，被告在海宁市消费者权益保护委员会所作的承诺及在被告在出具的《情况说明》中所作的承诺，合法有效，被告应当对子女不能入读文苑小学的符合条件的翡翠园小区业主，根据承诺承担相应责任。本案中：1、原告在购买翡翠园小区房屋时，其女儿朴艺珍已经出生，即原告对所购房屋的学区划分有利益可期待；2、原告购房时，海宁市市场监督管理局尚未对被告的虚假广告宣传行为进行处罚，即被告的虚假广告宣传行为对原告有影响；3、在取得翡翠园6幢2单元1402室房屋的权证后，原告就将女儿朴艺珍的户口予以迁入，即原告女儿已经满足房屋所在地和户籍所在地的入学条件；4、在朴艺珍达到入学年龄后，翡翠园小区非属文苑小学学区，朴艺珍也仅收到了海宁市马桥中心小学的入学通知，且现实际就读于海宁市马桥中心小学，即原告购房时的学区期待利益未能实现，被告未能兑现向业主所做的承诺。据此，被告应对原告的女儿未能入读文苑小学承担违约责任。原告要求被告承担文苑小学学区房与非文苑小学学区房之间差价损失（753809元-587400元）的请求，并无不当，本院予以采信。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告吉翔置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告朴龙峰、任雪玉166409元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3628元，减半收取计1814元，由被告吉翔置地集团有限公司负担。评估费2500元，由被告吉翔置地集团有限公司负担（原告已经预付，此款由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  韩振宇 二〇一九年四月二十八日 书记员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。