安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1204民初422号 原告：黄明霞，女，1988年10月出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市，现居住地安徽省颍泉区。 委托诉讼代理人：刘德礼，安徽皖大律师事务所律师。 被告：梅玉震，男，1969年2月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市颍泉区。现居住颍州区香格里拉东区18幢汽车西站对面万家福超市南鼻炎专科门诊部。 委托诉讼代理人：刘允，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪梅，安徽蓝邦律师事务所律师。 原告黄明霞与被告梅玉震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄明霞及其委托诉讼代理人刘德礼，被告梅玉震及委托诉讼代理人刘允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄明霞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年3月7日签订的《商铺转让合同》解除，并由被告承担违约责任；2、判令被告退回原告支付的剩余5个月的租赁费100000元，装修损失27205元，人员工资损失4000元、逾期利益损失50000元，合计181205元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月7日，原告通过熟人介绍，基于对被告的信任，与被告签订了商铺转让合同一份，实际上是商铺租赁合同。双方约定了租赁费用为14个月28万元，原告并依约支付转租费用28万元及电费押金1000元。原告租赁的目的是为了在2019年的春节期间可以赶上春节的销售旺季可以赚上一笔，没有想到被告对原告隐瞒了一些事实，被告承诺房子租赁到期可以进行续租，所以原告才租赁他的房子。没有想到被告明明知道阜阳饭店楼下的所有商品房因为是危房要停业整顿，却仍然隐瞒事实转租给原告以转嫁损失，原告是外地人不知道。其次、被告转租擅自涨房租以谋求非法利益，转嫁损失。最后、被告给原告造成错误的理解，结果进行了个体工商户的注册登记，并且进行了大量装修、大量进货，造成原告的预期利益损失。综上，被告隐瞒事实，对原告进行民事欺诈构成违约，应该承担违约责任。退还原告剩余的租赁费，赔偿原告因此造成的损失。为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。 梅玉震辩称：一、被答辩人所诉与事实不符，答辩人签订合同时并不存在欺诈行为，不应承担违约责任。案涉租赁房屋系答辩人2017年11月7日从案外人常敏手中租过来的，当时约定租赁时间为2017年11月7日到2019年4月30日止，共计18个月，房租136000元，转让费120000元。签订合同时，答辩人及常敏根本不知道房屋停业整顿的事情。双方于2018年3月7日签订租赁合同，系双方真实意思表示，且答辩人对于政府会在年底以该房屋系危房要进行停业整顿根本不知情，不存在被答辩人所诉称的隐瞒事实、转嫁损失的情形，且答辩人也没有过任何承诺。政府的这种履行管理职责的行为属于不可抗力，任何从事经商的商家对该风险都是应该有预判的，其要求答辩人承担违约责任无法律和事实依据。 二、因案涉房屋无法再使用，合同实际无法履行，答辩人同意解除合同。但被答辩人的诉讼请求无事实上的依据，不应支持。双方所签订的租赁合同，约定租赁期限为14个月，时间到2019年4月30日止，但履行到2018年12月26日时因政府强令停业而中止。剩余时间仅为4个月，而非被答辩人主张的5个月。且《商铺转让合同》之所以称为转让合同而非简单的租赁合同，实质就是其中包括转让费，这在日常生活中是普遍存在的现象。就《商铺转让合同》而言，不能理解为14个月的租金为280000元，即20000元一个月租金。280000元中包括了转让费，双方在签订合同时明确约定月租金9000元，转让费154000元。结合答辩人与上家常敏所签订的合同，足以说明每月的房租不是被答辩人所理解的20000元一个月。被答辩人在自己提供的录音证据中也明确了280000元包括转让费和租金两项内容，因此被答辩人按每月20000元来主张不应获得法庭的支持。另外，被答辩人所主张的装修损失、人员工资损失、预期利益损失均无法律依据，不应予以支持。 双方当事人围绕争议焦点进行举证、质证，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告举证的阜阳饭店租房合同，加盖有阜阳饭店印章，且有被告梅玉震签字，对其证明力予以认定。2、原告举证的装修合同、施工合同均系原件，加盖有装修单位印章，对其证明力予以认定。3、原告举证的照片与装修合同相互印证，证明原告对所租赁房屋进行了装修，用于开办通明眼镜店的事实，对其证明力予以认定。4、原告举证的购销合同、银行票据、收据系孤证，无正规发票佐证，对其证明力不予认定。 本院根据采信的证据，查明事实如下：梅玉震于2017年11月7日从案外人常敏手中转租阜阳饭店大门南旁壹号商铺（巴黎春天），租赁时间为2017年11月7日到2019年4月30日止，共计18个月，房租136000元，转让费120000元。梅玉震用该商铺经营道无涯鼻腔护理中心。2018年3月7日，梅玉震与黄明霞签订了商铺转让合同一份，双方约定租赁费用为14个月28万元，黄明霞依约支付转租费用28万元及电费押金1000元。黄明霞以该租赁房屋为经营场所，于2018年3月13日进行个体工商户注册登记，名称为颍泉区通明眼镜店。黄明霞对所租赁房屋进行装修，支付阜阳市粉刷匠装饰有限公司墙体粉刷、吊顶、地板施工费用12745.53元，支付丹阳市云阳镇君子眼镜展柜装饰厂装修精品高低柜、收银台、背景墙等费用58800元。因案涉租赁房屋存在安全隐患，2018年4月17日，颍泉区安全生产监督管理局对阜阳饭店下发责令改正通知书，要求对经营场所进行停业整顿。2018年5月26日，阜阳饭店对黄明霞下发即时撤离通知，要求黄明霞即时撤场后进行房租结算。2018年12月26日，阜阳饭店向黄明霞送达撤离结算通知，退还黄明霞租赁费等18033元。黄明霞实际使用租赁房屋9个月零19天。 本院认为：黄明霞与梅玉震签订的商铺转让合同，实质系商铺转租合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，且房屋所有人阜阳饭店对房屋转租并未提出异议，该合同系有效合同。因租赁物存在安全隐患，房屋所有人已收回房屋进行整改，黄明霞与梅玉震签订的商铺转租合同已终止履行。按合同约定，黄明霞支付梅玉震14个月房租及转让费280000元，分配至每月费用20000元，每天666.67元，黄明霞实际使用租赁房屋9个月零19天，梅玉震应返还黄明霞下余租赁费及转让费87333.37元，黄明霞已领取的阜阳饭店退回的房租18033元应从中扣除。该租赁房屋提前收回，是双方签订转租合同之前未预料的情形，双方签订转租合同时未征求房屋所有人意见，对此双方均有责任，对于黄明霞因此造成的损失，双方应进行合理分担。黄明霞为开办眼镜店，投入装修费用71545.53元，分摊到每月5110.40元，每天170.35元，装修损失合计22315.41元，梅玉震应当承担50%即11157.71元。黄明霞主张梅玉震应赔偿人员工资损失4000元、逾期利益损失50000元以及支付违约金等证据不力，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、被告梅玉震于本判决生效之日起十日内返还原告黄明霞房屋租赁费、转让费69300.37元，赔偿黄明霞损失11157.71元，合计80458.08元。 二、驳回原告黄明霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1962元，由黄明霞负担962元，梅玉震负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  于冲 二〇一九年四月一日 书记员  袁园 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。