广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5554号原告：刁冠球，男，1953年6月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：戴紫豪，广东广能律师事务所律师。被告：增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司，住所地广东省广州市增城区荔城街菜园中路62号251。法定代表人：李容光。委托代理人：王毅谦，广东增泰律师事务所律师。被告：陈水清，男，1967年10月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：汤伟荣，男，1952年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。第三人：周扬欢，女，1953年10月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告刁冠球诉被告增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司（以下简称富鹏公司）、陈水清，第三人汤伟荣、周扬欢建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刁冠球的委托代理人戴紫豪、被告富鹏公司的委托代理人王毅谦、被告陈水清到庭参加诉讼。第三人汤伟荣、周扬欢经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刁冠球向本院提出诉讼请求：一、富鹏公司继续履行原土地买卖合同；二、确认刁冠球为增城区富鹏开发区第二期住宅地第四块左I35号和I36号两块土地的所有权人；三、富鹏公司、陈水清将增城区富鹏开发区第二期住宅地第四块左I35号和I36号两块土地恢复原状返还给原告；四、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：1993年4月13日，简观容从富鹏公司处购买了增城县富鹏开发区第二期住宅地第四块左I35号土地。同日，简永忠从富鹏公司处购买了同地段的I36号土地。富鹏公司为简观容、简永忠分别开具25000元地皮款的发票，并在两张发票上注明“第二期住宅地皮款，第4块左住宅区I35（I36），面积90㎡，850元/㎡，金额7.65万元，50%，3.78万元”。简永忠、简观容1994年4月23日又分别将自己的I35、I36号土地转让给刁冠球。转让方式为富鹏公司在其开给简观容、简永忠的发票第二联上将顾客名称简观容、简永忠的名字涂改后直接在旁边写上刁冠球的名字，并加盖富鹏公司的校对章即完成转让程序。1993年6月1日，刁冠球分别支付了I35、I36号土地的第二期转让款各12800元，1993年9月25日又分别支付了第三期转让款38700元，至此，刁冠球成为了该两块土地的所有权人。因为当时土地交易习惯是发票上的名字就是土地所有权人，而无须办理土地登记，发票就是土地的权利凭证。刁冠球购买了涉案土地后不久就出了国。多年后，刁冠球回国时发现I35、I36号两块土地不知被谁圈了起来，后经去富鹏公司处了解到，原来是1994年12月21日被告富鹏公司将刁冠球的I35、I36号两块地一并以153000元的价格出售给了汤伟荣。后来汤伟荣又将该地转让给了周扬欢，周扬欢接着又将土地转让给了陈水清，转让方式与刁冠球从简观容、简永忠手中转让过来的方式基本类似，但不同的是，富鹏公司重新为汤伟荣开具了新的发票，而不是在开给简观容、简永忠二人的同一份发票上涂改刁冠球的名字后再手写受让人汤伟荣的名字并加盖富鹏公司的校对章，转让发票上的第一受让人为汤伟荣，第二受让人为周扬欢，根本就没有刁冠球的名字。从1994年12月21日富鹏公司作为出让人与陈水清签订的《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》和富鹏公司开给汤伟荣的发票可知，富鹏公司先后又将刁冠球的I35、I36号两块地分别另行出售给了汤伟荣和陈水清，重新收取了转让款。自始至终，富鹏公司、陈水清及汤伟荣、周扬欢没有将他们之间买卖、转让土地的情况告知刁冠球，富鹏公司等人的行为属于私自处分刁冠球财产的行为。刁冠球发现自己的土地被富鹏公司另行转让后，四处奔波寻求救济，但富鹏公司、陈水清等人百般抵赖，拒不承认刁冠球的所有权人身份，继续占有并使用刁冠球的土地。刁冠球认为，富鹏公司未经刁冠球书面授权，随意将刁冠球的土地转让给汤伟荣和陈水清，其行为已经构成了民事侵权。同时，富鹏公司、陈水清至今拒不将土地退还给刁冠球构成了侵占。为维护自己的合法权益，刁冠球特具此状。恳请法院查明事实，依法支持刁冠球的全部诉讼请求。被告富鹏公司辩称：一、刁冠球不具有本案原告的主体资格。1、富鹏公司自始至终未与刁冠球就涉案土地使用权的转让进行过任何协商、谈判，未与刁冠球签订合同，富鹏公司未收取过刁冠球的任何款项。刁冠球与富鹏公司不存在建设用地使用权转让的合同关系。2、富鹏公司是与简观容、简永忠就转让涉案土地使用权达成一致，并依约定收取了简观容、简永忠的土地转让款共计15.3万元。同时富鹏公司向简观容、简永忠开具发票，发票第三联付款人简观容、简永忠未发生变更，且发票第三联一直保存在富鹏公司处。3、简观容、简永忠将涉案土地转让给刁冠球，并同意将其持有的地价款发票第二联转名给刁冠球。因此，刁冠球的合同相对方是简观容、简永忠，刁冠球未能取得涉案土地的使用权，只能由其合同相对方承担责任。富鹏公司不是刁冠球的合同相对方，刁冠球在本案不具有原告的主体资格。4、上述转名后的土地转让款发票第二联原本由刁冠球保管，后刁冠球又将第二联的6张发票原件交还给富鹏公司，至此刁冠球已不再是该发票的持有人，上述发票已收回不再作为涉案土地价款的发票。而且在刁冠球交还发票后的20多年的时间里，刁冠球一直都不持异议。5、上述转名后的发票既不是刁冠球向富鹏公司付款的凭证，也不是产权登记证书。根据法律规定，产权过户应由双方签订产权转让合同，并提供付款发票。本案刁冠球未与富鹏公司签订合同，而且在发票已收回的情况下，不存在为刁冠球办理过户的法律依据。二、刁冠球诉讼请求已过诉讼时效。退一步讲，即使刁冠球具有本案原告主体资格，那么刁冠球的诉讼请求也已过诉讼时效。刁冠球在其诉状中称：简观容、简永忠在1994年4月23日将涉案土地转让给了刁冠球，而刁冠球在2017年10月17日向有关部门反映，并在2018年8月9日才向法院提起诉讼，这期间已经过了近25年的时间。在这近25年的时间里，刁冠球一直未曾向富鹏公司主张过权利，故其诉讼时效已过。三、涉案土地已经依法转让给陈水清，陈水清已经取得涉案土地的产权证，所以刁冠球的诉讼请求不能成立。综上所述，富鹏公司恳请法院依法驳回刁冠球的诉讼请求。被告陈水清辩称：对刁冠球的起诉有意见，我是合法取得涉案土地的权属。对富鹏公司的答辩意见没有异议。经审理查明：1994年12月21日，增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司（甲方）与陈水清（乙方）签订《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》，约定甲方将位于富鹏开发区第二期住宅地第4块I35（M区15号）土地的使用权转让给乙方使用，土地占地面积180㎡，总金额153000元。2017年12月11日，广州市增城区人民政府国有资产监督管理局就刁冠球反映富鹏公司非法转卖涉案两块土地的问题出具增国资信访复[2017]10号《信访事项处理意见》，意见如下：“一、及映的住宅用地的转让情况。根据你反映的情况，富鹏集团公司详细查阅了M区15号地块交易的相关档案资料，据资料显示：1993年4月13日，简观容（你战友汤荣根的妻子）及简永忠（你战友汤荣根的内弟）以单价850元／㎡分别购买了原富鹏开发区第二期住宅地第四块I35号和I36号（面积均为90㎡），并于当天分别向富鹏开发公司缴交了首期购地款25，000元。富鹏开发公司当天分别向二人开具了购地发票（发票编号为0040884和0040885）。随后，简观容和简永忠于1993年6月1日和1993年9月25日分别支付了第二期购地款12，800元和尾期购地款38，700元，富鹏开发公司均于他们支付购地款的当天开具了购地发票（发票编号依次为0044815、0044817、0049622和0049623）。至此，简观容和简永忠二人缴齐了M区15号的所有购地款，合计153，000元。1993年9月25日，简观容和简永忠将M区15号地块权益转名过户到你名下，并到富鹏开发公司登记完善了相关购地发票转名手续，将上述地块共6张购地发票客户联原件的客户名称由简观容、简永忠转名过户改为你（见附件1）。根据交易资料显示，1994年12月21日，该地块转让并将权益转名过户给汤伟荣，富鹏开发公司收回了上述共6张（发票编号为0040884、0040885、0044815、0044817、0049622、0049623）购地发票原件，并加盖“附件”章作为附件存档，重新开具了上述地块的购地发票给汤伟荣，发票号码为003237，金额为153，000元（见附件2）。后来汤伟荣将M区15号地块权益转让给周扬欢，周扬欢又转让给陈水清（见附件3）。二、关于富鹏开发公司住宅用地转让手续问题。据富鹏集团公司反映，按当年富鹏集团公司土地转卖的有关制度，M区15号地块的购地发票是有价票据，为购地权益者所保管。同时在上述转让地块交易过程中，富鹏开发公司只收取最初简观容、简永忠的购地款，该地块之后买卖交易，富鹏开发公司未收取过任何其他方的转让交易款项。今年9-10月份，你先后两次前往富鹏集团公司，称你在富鹏开发公司购买的住房用地被你的战友汤荣根非法转卖，要求富鹏集团公司核查上述地块相关交易情况。富鹏集团公司随后协调你、汤荣根前来公司就此问题进行当面调查核实。汤荣根当面陈述了1993年其以简观容、简永忠等人名义，以单价850元/㎡向富鹏开发公司购买了M区15号等地块，后将M区15号地块转让给你，并将上述购地发票原件亲手交给你本人收执的情况。你本人经回忆确认收执了简观容、简永忠的购地发票原件。富鹏集团公司向你说明，该购地发票原件已由你本人收执，按当年富鹏集团公司土地转卖的有关制度规定，如非经你本人同意并提供发票原件，他人不能转让该地块权益。综上所述，富鹏集团公司认为，从目前已核实的M区15号地块的有关转让交易情况来看，没有发现你上访所称的非法转卖土地的交易行为。如果你认为在此项土地转让过程中存在非法行为，侵害了你的利益，可要求司法介入调查，还原事实真相。……附件：1.6张加盖‘附件’章购地发票复印件2.汤伟荣购地发票复印件3.陈水清购地发票复印件和购地协议复印件”。2016年12月6日，广州市国土资源和规划委员会向陈水清颁发粤（2016）广州市不动产权第10212268号《不动产权证书》，该证书记载位于广州市增城区荔城街富鹏开发区M区15号国有建设用地使用权的权利人为陈水清，面积为180平方米，土地使用权来源是于1994年12月21日向增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司购买，宗地用途是商住用地，土地使用权出让年限自1994年2月14日起计算。2016年12月26日，广州市国土资源和规划委员会向陈水清颁发《建设用地规划许可证》，用地单位是陈水清，用地位置是广州市增城区荔城街富鹏开发区M区15号。2017年5月31日，广州市国土资源和规划委员会向陈水清颁发《建设工程规划许可证》。2018年3月20日，广州市增城区住房和建设局向陈水清颁发《建筑工程施工许可证》。2018年1月10日，刁冠球就其被合同诈骗向公安机关报警。广州市公安局增城区分局于2018年2月7日作出穗公增不立字[2018]00029号《不予立案通知书》，告知就刁冠球控告被合同诈骗案经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。刁冠球不服申请复议，广州市公安局增城区分局维持原不予立案决定。2018年9月7日，广州市国土资源和规划委员会就本院去函查询涉案土地情况作出穗国土规划协查[2018]466号《广州市国土规划委关于协查荔城街富鹏开发区M区15号土地情况的复函》，函复内容：一、位于广州市增城区荔城街富鹏开发区M区15号（即荔城街富鹏开发区第二期住宅地第四块左I35号和I36号）土地属国有建设用地，已办理权属登记，权利人为陈水清，该土地于2016年12月6日首次办理权属登记，至今未办理过转移登记。本案审理期间，原告提交的以下六份发票：1、增城县富鹏实业开发总公司于1993年4月13日开具的发票编号为0040884《发票联》第二联（顾客报销凭证）复印件一份、于1993年6月1日开具的发票编号为0044815《发票联》第二联（顾客报销凭证）复印件一份、于1993年9月25日开具的发票编号为0049622《发票联》第二联（顾客报销凭证）复印件一份，上述三份发票均载明的顾客名称为简观容（后涂改为刁冠球，加盖校对章），地址为第二期住宅地皮款第4块左住宅区I35，面积90㎡，850元/㎡，金额分别为25000元、12800元、38700元。2、增城县富鹏实业开发总公司于1993年4月13日开具的发票编号为0040885《发票联》第二联（顾客报销凭证）复印件一份、于1993年6月1日开具的发票编号为0044817《发票联》第二联（顾客报销凭证）复印件一份、于1993年9月25日开具的发票编号为0049623《发票联》第二联（顾客报销凭证）复印件一份，上述三份发票均载明的顾客名称为简永忠（后涂改为刁冠球，加盖校对章），地址为第二期住宅地皮款第4块左住宅区I36，面积90㎡，850元/㎡，金额分别为25000元、12800元、38700元。富鹏公司提交了以上六份发票的第二联及第三联的原件。另外，富鹏公司提交了增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司开具的NO.0033237发票第三联（收款单位记账联）原件一份，该发票记载顾客名称为汤伟荣，地址为第二期住宅地第4块I35面积90㎡、I36面积90㎡，共180㎡，850元/㎡，金额为153000元，“转”。以及提交了上述NO.0033237发票第二联复印件，该发票中记载顾客名称为汤伟荣，后涂改为周扬欢，再涂改为陈水清，其余内容与第三联一致。另查明，增城县富鹏实业开发总公司于1994年1月18日变更登记为增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司。本院认为：根据原告与富鹏公司提交的涉案编号为0040884、0040885、0044815、0044817、0049622、0049623六份发票中记载的内容可知，简观容、简永忠将涉案土地的受让权转给刁冠球，富鹏公司对此亦盖校对章确认，因此，对于刁冠球主张其与富鹏公司形成土地转让合同关系，本院予以确认。该土地转让合同关系是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现由于涉案土地现已由富鹏公司转让给陈水清，陈水清亦办理了涉案土地的权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，陈水清取得涉案土地使用权已经发生法律效力，因此，刁冠球请求富鹏公司继续履行合同的目的（取得涉案土地使用权）已无法实现，故对于刁冠球请求富鹏公司继续履行土地转让合同，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。基于土地转让合同已无法继续履行，刁冠球请求确认其为涉案土地的权属人并请求富鹏公司和陈水清返还涉案土地的诉讼请求，更无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刁冠球的全部诉讼请求。案件受理费35600元，由原告刁冠球负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  刘晓燕人民陪审员  陈丽华二〇一九年四月二十五日书 记 员  阮柳静