宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初4839号 原告（反诉被告）：宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社。统一社会信用代码：91330203MA28YFM39Q。住所地：宁波市海曙区集士港镇丰成村。 法定代表人：胡福全，该社社长。 委托诉讼代理人：贺浩忠，浙江易腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴萍萍，浙江易腾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波文丰置业有限公司。统一社会信用代码：91330212580549234U。住所地：宁波市海曙区集士港镇丰成村。 法定代表人：郑财东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任伟雪，宁波市西苑法律服务所法律工作者。 原告宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社（以下简称丰成村合作社）诉被告宁波文丰置业有限公司（以下简称文丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏廷文独任审判，于2018年7月4日公开开庭进行了审理，此后因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告丰成村合作社的委托诉讼代理人贺浩忠、柴萍萍，被告文丰公司的委托诉讼代理人任伟雪到庭参加诉讼。审理中，被告文丰公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。双方当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 丰成村合作社向本院提出诉讼请求：1.文丰公司办理完成同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4746.23平方米房屋的转移登记过户手续，并交付不动产权证书；2.文丰公司支付自2018年4月1日起至2018年9月30日止六个月房屋返租租金779568元；3.案件受理费由文丰公司承担。审理中，丰成村合作社撤回要求交付不动产权证书的诉讼请求，本院审核后予以准许。事实与理由：2016年6月15日，丰成村合作社、文丰公司签订一份《协议书》，约定：文丰公司将其开发的同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4758.61平方米房屋及配套车位47个出售给丰成村合作社所有，其中房屋总价款为38068880元、车位总价款为3525000元；文丰公司必须于2017年2月底前办妥房屋所有权证和土地使用权证并交付给丰成村合作社；文丰公司自2016年10月1日起至2022年9月30日止租赁同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4758.61平方米房屋，前三年的日租金为每平方米0.9元，每六个月支付一次，先付后用，截至2018年3月31日的租金文丰公司已经付清，但自2018年4月1日起的六个月租金文丰公司应付未付。2016年3月14日、2016年7月5日至同月7日，丰成村合作社、文丰公司之间签订了66个《商品房买卖合同》，由丰成村合作社购买文丰公司开发的同恒威尼斯广场1-4层总建筑面积为4746.23平方米的66间商品房，单价为每平方米（建筑面积）8000元，合同总价3796.984万元；文丰公司于2016年10月1日前将房屋交付给丰成村合作社（124房屋约定时间为2016年12月31日），并承诺于2017年5月31日前办妥房屋所有权证和土地使用权证并交付给丰成村合作社。2017年9月22日，丰成村合作社、文丰公司签订《调解协议书》，双方确定1-4层房屋建筑面积4746.23平方米，按每平方米8000元计算，计购房价3796.984万元；购房款丰成村合作社已全部支付；文丰公司必须在本协议书签订后3-6个月时间内负责为丰成村合作社办妥第一条确认的房屋及车位（可办证车位）的房屋所有权证和土地使用权证，否则，应按购房（车位）款总额的日万分之五向丰成村支付违约金。文丰公司于2017年11月16日取得了由宁波市海曙区住房和城乡建设局出具的海房备字（2017-商1）号的《宁波市海曙区房地产开发项目备案证明书》，但文丰公司至今尚未办妥约定房屋及车位的房屋所有权证和土地使用权证。丰成村合作社认为，丰成村合作社、文丰公司之间就同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4746.23平方米房屋的转让合法有效，且涉案工程项目业已通过备案，丰成村合作社也已经支付了全额购房款，文丰公司理应履行《调解协议书》第五条第（四）项约定办理完成不动产权证书的义务，并履行《协议书》约定的支付租金义务，故丰成村合作社诉至法院，请求判如所请。 文丰公司答辩称：文丰公司承认存在违约，但是事出有因。对于丰成村合作社的第一项诉讼请求，文丰公司已经具备了办证的条件，双方已经签订了商品房预售合同并办理了网签手续，文丰公司已经完成初步登记，并将相关的产权分割，对本案的面积和款项无争议，文丰公司应当给丰成村合作社办证，但是丰成村合作社还应支付文丰公司600多万的款项未支付；另外，丰成村合作社、文丰公司双方签订的《协议书》和《调解协议书》中部分存在可撤销的事由，涉及双方5－10层房屋买卖约定的价款过低，需向税务部门补缴税款，文丰公司认为该部分税款不应由文丰公司负担，所以未能办理证书。对于丰成村合作社的第二项诉讼请求，合同约定由文丰公司管理租赁，但文丰公司无该租赁的经营范围，文丰公司未进行实际的管理租赁，文丰公司无须支付租金。综上，请求驳回丰成村合作社的诉讼请求。 文丰公司向本院提出反诉请求：1.丰成村合作社向文丰公司支付欠款130695元；2.丰成村合作社应承担违约金，自2017年9月28日起，以未付余款130695元为基数的日万分之五计算至实际付清之日；3.本案反诉费用由丰成村合作社承担。事实与理由：丰成村合作社、文丰公司签订了《协议书》和《调解协议书》，《调解协议书》明确，丰成村合作社同意预付部分税款、办证和手续费，即在本协议签订之日起5日内，支付560万元给文丰公司，用于文丰公司基于办理同恒威尼斯广场房屋建筑工程竣工验收备案费用，专款专用，否则有权拒付。支付明细由双方确认（见附件）。然而，丰成村合作社未按约定的日期支付上述款项，直到2017年11月6日才陆续向文丰公司付了该部分款项，合计5469305元，尚欠130695元，丰成村合作社已违约在先。文丰公司已按约提前取得了《同恒威尼斯广场建筑工程竣工验收备案证明书》，由于丰成村合作社拖延支付专款专用的款项，故文丰公司也只能相应后延办理竣工验收备案，但还是积极在2017年11月16日取得了《宁波市海曙区房地产开发项目备案证明书》。文丰公司虽然未按双方签订的66份《商品房买卖合同》约定的于2017年5月31日前取得了《土地使用权证书》、《房屋所有权证》，并将前款规定的土地、房屋权属证书，交付给丰成村合作社，但在2017年11月6日取得并告知了丰成村合作社，已履行了义务。另外，根据《商品房买卖合同》约定，文丰公司将土地、房屋权属证书交付给丰成村合作社，丰成村合作社委托文丰公司办理该商品房转移登记，但丰成村合作社从未委托文丰公司办理转移登记，《协议书》和《调解协议书》也从未涉及委托办理转移登记，而且丰成村合作社欠文丰公司6139048元。 丰成村合作社针对文丰公司的反诉答辩称：一、文丰公司提出的反诉请求不属于本诉法院合并审理的范围，双方的诉讼请求不是基于相同法律关系，诉讼请求之间不具有因果关系，也不是基于相同的事实，应裁定驳回其反诉；二、文丰公司提出的要求丰成村合作社支付欠款130695元无事实依据，根据《调解协议书》的约定，丰成村合作社支付文丰公司560万元的用途是为办理同恒威尼斯广场房屋建筑工程竣工验收备案费用，专款专用，丰成村合作社支付5469305元后，文丰公司已取得同恒威尼斯广场房屋建筑工程竣工验收备案，丰成村合作社支付资金的目的已经实现，丰成村合作社依据文丰公司提供的附件（支付令）足额支付了5469305元；三、文丰公司要求丰成村合作社承担违约金无事实依据，因文丰公司银行账户被法院冻结，资金无法汇入，此后文丰公司通过其他方式，丰成村合作社才将应付资金汇入，无任何违约事实，丰成村合作社本无向文丰公司支付资金的义务，但基于解决不因素，维护丰成村合作社和其他小业主的财产安全，才同意支付该部分资金。综上，请求法院驳回文丰公司的反诉请求。 丰成村合作社为证明其本诉主张及反诉抗辩，向本院提交下列证据材料，文丰公司的质证意见和本院认证意见如下： 1.《协议书》一份，拟证明文丰公司将其开发的同恒威尼斯1-4层建筑面积为4758.61平方米房屋出售给丰成村合作社所有，文丰公司自2016年10月1日至2022年9月30日止，向丰成村合作社租赁4758.61平方米房屋，前三年日租金为每平方米0.9元，六个月支付一次，先付后用的事实。经质证，文丰公司对该证据的真实性无异议，但认为该协议书实际上已经被《调解协议书》变更，双方已经解除了房屋租赁，无须支付租金，而且该协议书有部分内容约定的5-10层的面积价格过低，文丰公司是要行使撤销权的，而且当时在签订合同时就考虑到这些问题，要求丰成村合作社和集士港镇镇政府去处理的，至今无法办理土地证和房产证，过错在于丰成村合作社。本院认为，该证据来源真实、合法且和本案具有关联性，文丰公司虽提出异议，但未能提供相应的证据，本院予以认定。 2.《商品房买卖合同》一组，拟证明丰成村合作社与文丰公司就同恒威尼斯1-4层建筑面积为4746.23平方米的房屋建立了转让关系，并向宁波市鄞州区房屋管理中心登记备案的事实。经质证，文丰公司对该证据的真实性、关联性均无异议，丰成村合作社向文丰公司购买房屋，双方应按《商品房买卖合同》约定履行，而且《商品房买卖合同》附件八补充协议约定，合同及其附件和本补充协议是明确双方权利与义务的唯一依据，其他均对双方无约束力，如果丰成村合作社要主张第一项诉讼请求，就不能主张按《调解协议书》等约定要求付租金。本院认为，该证据来源真实、合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 3.《调解协议书》一份，拟证明丰成村合作社已向文丰公司支付同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4746.23平方米的房屋的购房款，约定上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证由文丰公司办理，并应于2018年3月23日完成并交付给丰成村合作社的事实。经质证，文丰公司对该证据的真实性无异议，本案涉案房产的材料是齐全的，也同意去办理手续，但认为《调解协议书》有部分内容5-10层房屋的文丰公司要行使撤销权，而且租金也不是由文丰公司承担。本院认为，该证据来源真实、合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 4.《宁波市海曙区房地产开发项目备案证明书》一份，拟证明同恒威尼斯广场项目已具备法定交付条件的事实。经质证，文丰公司对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，认为已经具备可以交付的条件，而且文丰公司已经完成了初始登记。本院认为该证据来源真实、合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 5.支付令、转账凭证一组，拟证明文丰公司要求丰成村合作社支付款项的项目和金额共计5469305元，至于文丰公司何时将支付令交给丰成村合作社应由其举证的事实。经质证，文丰公司对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，该组证据是丰成村合作社做账的要求文丰公司出具的，如文丰公司不出具支付令丰成村合作社无法支付到各个企业，支付令相当于委托付款，与《调解协议书》约定的金额5620000元不矛盾，支付令是针对办证需要必须要支付的款项，剩余的款项丰成村合作社也必须支付。本院认为，该组证据来源真实、合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 文丰公司为证明其本诉抗辩及反诉主张，向本院提交下列证据材料，丰成村合作社的质证意见和本院认证意见如下： 1.《要求在宁波市鄞州区集士港镇丰成村村级留用地上村企合作建造的不动产产权及使用权过户办理所需相关手续的报告》一份、作废发票一组，拟证明丰成村合作社与文丰公司是房屋买卖合同关系，不是合作关系，丰成村合作社和集士港镇镇政府申请以2030万元一次性定价11500平方米的房屋，但是税务部门认为金额过低，而要求按市场价格计算，这样会产生额外的2600万元的税收，如果全部由文丰公司负担，显失公平的事实。经质证，丰成村合作社认为该组证据真实性无异议，认为发票已经作废了，说明文丰公司没有提供发票，而且该组证据与本案缺乏关联性，文丰公司说的是5-10层房屋的事情，不是本案的1-4层房屋。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 2.房产证、土地证复印件一份，拟证明涉案的66套房屋已经办了相应产权证书的事实。经质证，丰成村合作社对该证据的真实性无法确定。本院认为，该组证据是复印件，本院不予认定。 3.破产决定书一份，拟证明文丰公司因另案被申请执行，对方申请人已向法院申请破产，并已被法院受理的事实。经质证，丰成村合作社对该份证据的真实性无异议。本院认为，该份证据与本案缺乏关联性，且文丰公司尚未被宣告破产，本院不予认定。 4.《协议书》一份，《调解协议书》威尼斯后续验收工作、支付清单附件一组，拟证明丰成村合作社已构成违约，尚欠文丰公司130695元款项的事实。经质证，丰成村合作社对该组证据的真实性、合法性有异议，对关联性有异议，认为不能证明文丰公司欲证明的待证事实。本院认为，该组证据来源真实、合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 结合本院对上述证据的认证情况和双方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下： 丰成村合作社作为买受人于2016年3月14日、2016年7月5日、2016年7月6日、2016年7月7日与出卖人文丰公司分别签订了66份商品房买卖合同，购买了66套位于同恒商业大楼1-4层的部分房屋，合同约定：按建筑面积计算，房屋单价为8000元/平方米，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；在签订合同当日前一次性付清购房款；文丰公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，文丰公司承诺于2017年5月31日前，取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付给丰成村合作社，丰成村合作社委托文丰公司办理该商品房转移登记；附件八补充协议约定，合同及其附件和本补充协议是明确双方权利与义务的唯一依据，双方在此确认，有关该房屋及相关设施的所有口头或书面的协议，同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力。此后经测绘和登记，上述66套房屋的实际建筑面积共计4746.23平方米（房屋地址及面积清单见判决书附件）。2016年6月15日，双方当事人签订协议书一份，其中约定：基于文丰公司规划变更导致在11500平方米的基础上多建6543.73平方米房屋，在该范围内，由丰成村合作社以每平方米8000元的单价购买其中1至4楼的4758.61平方米房屋，房款为38068880元；丰成村合作社取得16258.61平方米房屋，2016年7月30日由文丰公司负责提供基于交付及办理16258.61平方米房屋所需要的预售许可证、合同、发票及其他有效资料（建设局等原因造成文丰公司未能及时办理的，由村、镇政府共同协调办理），且文丰公司必须在2017年2月底前办妥房屋所有权证和土地使用权证并交付给丰成村合作社；文丰公司返租丰成村合作社11500平方米及6543.73平方米房屋的租赁关系自本协议签订之日解除，文丰公司一次性支付补偿违约金60万，文丰公司继续租赁4758.61平方米房屋，租赁期限为自2016年10月1日起六年，前三年的日租金为每平方米0.9元，以后每三年在前三年日租金基础上递增2.5%，每六个月支付一次，先付后用。2017年9月22日，双方当事人在宁波市海曙区集士港镇人民调解委员会调解，达成《调解协议书》，约定：双方当事人确认，1-4层房屋建筑面积4716.23平方米，按每平方8000元计算，计购房价37969840元；文丰公司解除11500平方米及6543.73平方米房屋返租关系应支付丰成村合作社违约金60万；文丰公司自2016年10月1日起至2018年3月1日止承租丰成村合作社4746.23平方米房屋，按日租金0.9元每平方米计算，应支付租金2338704元；办理建筑面积11506.16平方米和建筑面积4746.23平方米的房屋及车位的房产所有权证和土地使用权证所发生的税、办证费用及手续费合计1600万元，由丰成村合作社承担，如1600万元，超过部分金额由文丰公司承担；双方当事人同意文丰公司自2016年10月1日起承租丰成村合作社4758.61平方米房屋；丰成村同意预付部分税款、办证和手续费，即在本协议签订之日起5日内，支付560万元给文丰公司，用于文丰公司基于办理同恒威尼斯广场房屋建筑工程竣工验收备案费用，专款专用，否则有权拒付，支付明细由双方确认（见附件），附件内容包含威尼斯后续验收工作和支付清单，其中支付清单记载需支付的金额为5620000元；文丰公司必须在本协议书签订后一个月内取得同恒威尼斯广场建筑工程竣工验收备案证明书；在文丰公司具备包括但不限于建筑工程竣工验收备案证明书、发票等办证资料后以书面形式通知给丰成村合作社，丰成村合作社应在三个工作日内确认，逾期视为认可，并在十五天内支付余款6139048元，否则应按应付未付金额的日万分之五向文丰公司支付违约金；文丰公司必须在本协议书签订后3-6个月时间内负责为丰成村合作社办妥4746.23平方米房屋的房屋所有权证和土地使用权证，否则应按购房款总额的日万分之五向丰成村合作社支付违约金。此后，丰成村合作社已支付文丰公司相应的税、办证、手续费用合计5469305元。2017年11月16日，文丰公司取得同恒商业中心项目的宁波市海曙区房地产开发项目备案证明书。 审理中，双方当事人确认涉案4746.23平方米的房屋的单价每平方米8000元，双方对税费承担无异议，关于涉案4746.23平方米房屋经营的税费由文丰公司负担，后续过户产生的契税、印花税等应由买方承担的税由丰成村合作社承担，这些税费是不包含在《调解协议书》中约定的税、办证费用和手续费1600万元中的。由于被告方不同意调解，致本案调解不成。 综上，本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《协议书》和《调解协议书》中涉及本案4746.23平方米的房屋的约定均系双方真实意思表示且双方无异议，本院予以认定。《商品房买卖合同》、《协议书》和《调解协议书》均约定了涉案4746.23平方米房屋的房屋所有权证和土地使用权证由文丰公司办妥，即使根据《调解协议书》约定，文丰公司也应在2018年3月22日前办妥，现文丰公司未按约定履行，应承担相应的违约责任，故对于丰成村合作社要求文丰公司办理完成同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4746.23平方米房屋的转移登记过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《协议书》和《调解协议书》均涉案房屋的出租时间从2016年10月1日起算，因2016年10月1日起至2018年3月31日止的租金已结算，故对丰成村合作社主张自2018年4月1日至2018年9月30日止的租金779568元未超过在此期间按日租金0.9元每平方米计算的总数，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。此外，《调解协议书》约定，丰成村合作社应在该协议书签订之日起5日内支付560万元给文丰公司，并且双方已确认支付明细，因此，丰成村合作社应在2017年9月27日前支付560万元给文丰公司，现丰成村合作社仅支付5469305元，故对于文丰公司主张要求丰成村合作社支付另外的130695元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，对于文丰公司主张的自2017年9月28日起130695元为基数按日万分之五计算至款项付清日止的违约金，因《调解协议书》未约定丰成村合作社在2017年9月27日前未支付的违约责任，本院不予支持。综上，对于双方当事人合理的诉讼请求，本院予以支持，对于不合理的部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁波文丰置业有限公司在判决生效之日起十五日内为原告（反诉被告）宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社办理完成同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4746.23平方米房屋的过户手续（房屋清单详见附件）； 二、被告（反诉原告）宁波文丰置业有限公司在判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社房屋返租租金779568元； 三、原告（反诉被告）宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社在判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）宁波文丰置业有限公司欠款130695元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 四、驳回被告（反诉原告）宁波文丰置业有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费235547元，由被告（反诉原告）宁波文丰置业有限公司负担；反诉案件受理费2914元，减半收到1457元，由原告（反诉被告）宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  苏廷文 人民陪审员  俞美仕 人民陪审员  蒋伟成 二〇一九年四月三日 代书 记员  罗旖旎 附房产清单 序号 房屋地址 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄3号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄5号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄7号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄9号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄11号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄13号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄17号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄19号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄21号 宁波市海曙区集士港镇春华路929弄23号 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