河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终1230号 上诉人（原审原告）：王军辉，女，1977年12月6日出生，汉族，住河南省唐河县。 委托诉讼代理人：王全阳，男，1980年2月19日出生，汉族，住河南省唐河县，系王军辉弟弟。 委托诉讼代理人：翟雷，河北环京律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：固安县中盛联创房地产开发有限公司，住所地河北省固安县大兴路南侧育才南路东侧。 法定代表人：匡小虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郜凤东，河北敬民律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司固安县支行，住所地河北省固安县新源街43号。 负责人：徐国辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭庆民，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：刘铁印，男，该支行员工。 上诉人王军辉因与固安县中盛联创房地产开发有限公司（以下简称中盛联创公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司固安县支行（以下简称固安农行）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王军辉上诉请求：1、请求撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决书第四项：改判中盛联创公司赔偿王军辉已付按揭贷款利息损失由91927.91元增加至98915元或改判为赔偿数额按贷款合同解除时王军辉实际偿还数额为准；2、请求撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决书第七项：（1）改判中盛联创公司赔偿王军辉大定本房号服务费50000元；（2）改判中盛联创公司赔偿王军辉直接付款（即贷款以外的已付款）的利息损失（计算至2018年9月21日为49084.8元）；3、本案一审、二审诉讼费用均由中盛联创公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决结果失当。1、一审法院对于已付按揭贷款利息损失的判决处理不当。一审法院开庭时间是2018年12月19日，判决书作出时间是2018年12月28日，我方对于已付按揭贷款利息损失起诉主张到2018年11月份。目前我已付贷款利息损失实际已发生到2019年1月份，且贷款合同未解除前继续增加还款支出，该利息损失金额为一个不断增加的动态数值，一审判决数额仅支持到2018年10月侵害了王军辉合法权益。2、大定本房号服务费50000元，应由中盛联创公司赔偿。大定本房号服务费俗称“电商费”，为房地产销售的市场惯例做法，该费用在法律层面上属于居间性质，居间事务已完成，要求居间方退还依据不足；且该电商费为中盛联创公司的销售人员程希英所要求购买该房屋必须缴纳的费用（一审中王军辉证据清单第一项“中盛联创公司提供给王军辉的A户型简介”彩页上有穆希英亲笔所写的购房所需支付的各项费用明细，其中明确写明包括“5万电商费”，该项证据中盛联创公司在庭审时当庭予以认可）。故此，该项费用应属中盛联创公司违约给王军辉造成的损失。一审法院以大定本房号服务费为固安县薪传房地产经纪有限公司（以下简称薪传公司）与本案无关为由不予支持，与法相悖。3、直接付款的利息损失现实存在，中盛联创公司应予赔偿。王军辉支付的大定本房号服务费50000元、团购费74776元、第一笔首付款263624元、第二笔首付500000元，以上费用因中盛联创公司违约导致解除购房合同所给王军辉产生的直接利息损失，为制裁违约行为，请二审法院予以支持。综上所述。一审法院认定事实不清，判决结果失当。为维护王军辉合法权益，特依法向贵院提起上诉，请求贵院依法支持王军辉的上诉诉求。 中盛联创公司答辩称，双方签订的合同合法有效，我公司没有构成当然解除合同的情由，迟延交房是因不可抗力，应该继续履行合同，王军辉的上诉请求是在解除合同的前提下提出的，没有事实和法律依据，请求不能成立，应予以驳回。王军辉的请求既没有法律依据，又违反了双方合同约定，根据双方签订的合同如果买受人主张解除合同的，出卖人只需退还已付购房款，并支付已付购房款0.2%的违约金，王军辉提出的电商以及已付款的利息，违反了合同约定和法律规定，不能予以支持。 中盛联创公司上诉请求：1、依法撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决，依法改判驳回王军辉的起诉；2、上诉费由王军辉承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认为：中盛联创公司未按约定时间交付预售商品房，且逾期超过数月，致使王军辉单方解除合同条件成就，认定错误。中盛联创公司与王军辉签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，中盛联创公司迟延交房是由于固安县住房和城乡建设局在2016-2018年间，因为重污染天气等原因，多次通知禁止施工，从而导致工程延期，就此我公司已经提供了充分证据。完全可以证明造成交房延期是因为政府行为造成的。此种政府行为是不可抗力因素，根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2、一审法院判决错误。一审法院根据错误的认定判决我方构成违约，由此判决双方合同解除，判决中盛联创公司返还购房款，判决错误。判决第四项由中盛联创公司赔偿利息损失是没有依据的，《商品房买卖合同》中约定，买受人主张解除合同的，出卖人只需退还已付购房款，并支付已付购房款0.2%的违约金。一审判决即支持了王军辉的违约金又支持了利息损失的请求，属于重复性赔偿，判决错误。综上所述。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误。请二审法院依法撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决，依法改判驳回王军辉的起诉。 王军辉答辩称，本案一审判决解除王军辉与中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》，认定事实清楚，适用法律正确。针对第二项上诉事实理由，合同法中的违约金旨在弥补受损害方的利益损失，一审判决中盛联创公司赔偿王军辉的利息损失为已付按揭贷款的直接损失，违约金为逾期交房的相关责任承担，本案中合同解除的直接原因为中盛联创公司逾期交付房屋，其责任首先应由中盛联创公司承担，以上损失均为王军辉的直接利益损失，因此希望上级法院改判支持已付贷款的利息损失为98915元，针对已付款利息损失我方也提出了上诉请求，请求上级人民法院依法审查核实，并支持我方的上诉请求。中盛联创公司所说的延期交付为不可抗力的理由不合理，因为中盛联创公司仅提供停工四天的政府停工通知，而实际上延期了五个月，另外提供的监理说明不具有法律效力，此外售房合同为2017年3月份所签订，每年冬季有几天的政府停工已经是惯例，不属于不可抗力。 固安农行陈述称，王军辉与我行存在借贷关系，截止到2019年3月4日王军辉已经偿还我行贷款本金55917.16元，贷款本金还剩1694082.64元。如果解除借款合同应结清我方贷款本金，根据《个人购房担保借款合同》第十三条约定，借款人与售房人的《商品房买卖合同》被确认无效、变更、撤销、解除的我行有权根据情况解除与借款人的借款合同，或采取其他相应措施，本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息，由售房人账户直接划至我行指定账户，用于偿还合同项下债务，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他债务，如售房人未将购房本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同下全部债务，因此如《商品房买卖合同》不解除，《个人购房担保借款合同》应继续履行，由借款人按期还款，如《商品房买卖合同》解除，据此订立的购房担保借款合同也被解除，我行要求中盛联创公司将王军辉结欠的本金、利息及相应费用划至我方指定账户，如中盛联创公司未直接返还借款合同上的债务，应由王军辉结清贷款本息及费用。 王军辉向一审法院起诉请求：1、判令中盛联创公司退还王军辉缴纳的全部已付款2588400元（包括：团购费74776元、第一笔首付款263624元、第二笔首付款500000元、银行发放的按揭款1750000元），并支付王军辉违约金5276.8元；2、判令中盛联创公司赔偿合同解除给王军辉造成的大定本房号服务费损失50000元；3、判令中盛联创公司赔偿逾期退款给王军辉造成的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率自2018年9月22日起暂计算至起诉日为2507.22元，要求中盛联创公司给付至实际退款之日止）；4、诉讼费用由中盛联创公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月ｌ8日，王军辉与中盛联创公司签订《中盛星河湾认购书》，王军辉认购中盛联创公司开发的中盛星河湾5号楼2单元504号商品房。王军辉交付给薪传公司服务费50000元。2017年3月21日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：中盛联创公司为出卖人，王军辉为买受人。出卖人将其开发的位于固安县（建筑面积143.80平方米）商品房预售给买受人，单价17480元／平方米，总价款2513624元，付款方式为首付款763624元，另1750000元采用银行按揭贷款支付。出卖人应当在2018年5月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他相关条款。2017年3月22日，王军辉与中盛联创公司又就物业费、按揭贷款等相关事宜达成补充协议。当日，王军辉交付给中盛联创公司首付款263624元。2017年4月19日，王军辉、中盛联创公司将前述《商品房买卖合同》在固安县住房保障和房产管理局备案。2017年9月1日，王军辉与中盛联创公司及第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人为固安农行，借款人和抵押人为王军辉，保证人为中盛联创公司。借款人向贷款人借款1750000元用于购买前述商品房，借款期限300个月，还款方式为等额本息还款法。借款人用购买的前述商品房为借款提供抵押担保。同时，保证人为借款人提供阶段性连带责任保证。借款人与售房人的《商品房买卖合同》被确认无效、变更、撤销、解除，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施；合同解除的，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠的借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务；如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。《个人购房担保借款合同》还约定了借款利率、还款方式、担保范围、争议解决等相关条款。合同签订当日，第三人就将王军辉所借款额1750000元直接汇入中盛联创公司账户用于支付王军辉相应房价款。2017年9月25日，王军辉交付给中盛联创公司首付款500000元，王军辉共计向中盛联创公司支付房价款2513624元。之后，王军辉按《个人购房担保借款合同》约定向第三人按月偿还借款本息。2018年8月23日，王军辉以特快专递方式向中盛联创公司邮寄了通知，告知中盛联创公司解除《商品房买卖合同》，并要求中盛联创公司退还房价款。庭前，王军辉将诉讼请求利息损失增加到147999.8元。另查明，至2018年10月8日，王军辉已偿还第三人借款本金39971元、利息91927.91元，截止到2018年12月27日，未偿还本金1703689.5元，未偿还利息6029.17元。 一审法院认为，王军辉与中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。中盛联创公司未按约定时间交付预售商品房，且逾期超过数月，致使王军辉单方解除合同条件成就。合同解除条件成就后，王军辉单方向中盛联创公司送达了解除合同通知，《商品房买卖合同》已于送达日即2018年8月23日解除。《个人购房担保借款合同》系为《商品房买卖合同》履行而订立，现《商品房买卖合同》已解除，《个人购房担保借款合同》亦应同时解除。《商品房买卖合同》解除后，中盛联创公司应将王军辉已付房价款返还。但由于王军辉为购房在第三人处尚有按揭贷款未能偿还，根据王军辉、中盛联创公司与第三人的合同约定，中盛联创公司应将返还王军辉的已付房价款优先偿还王军辉所欠第三人借款本息，后再将剩余已付房价款返还给王军辉。《商品房买卖合同》系因中盛联创公司未能按时交房原因而解除，系由于中盛联创公司过错导致，中盛联创公司应对王军辉为偿还按揭贷款而支付的利息损失承担责任，应当赔偿王军辉因履行《商品房买卖合同》而支付的利息损失。中盛联创公司未按约定时间交付商品房，已构成违约，应按约定支付逾期交房违约金。王军辉要求返还房价款、赔偿利息损失及支付违约金的诉讼请求合法，一审法院予以支持。王军辉与中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，故王军辉应协助中盛联创公司撤销《商品房买卖合同》网签备案手续。中盛联创公司辩称系由于非中盛联创公司自身原因导致迟延履行合同，但中盛联创公司举出的证据不足以证明其主张，一审法院对其主张的事实不予采信。王军辉主张房号服务费50000元，因收款人为薪传公司，与本案无关，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王军辉与中盛联创公司于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同》已于2018年8月23日解除；二、解除王军辉与中盛联创公司及第三人固安农行于2017年9月1日签订的《个人购房担保借款合同》；三、中盛联创公司于本判决生效后二十日内退还王军辉已付房价款2588400元，返还方式为中盛联创公司优先以前述房价款偿还王军辉所欠第三人固安农行按揭贷款本金及相应利息后，再将剩余房价款返还给王军辉；四、中盛联创公司于本判决生效后五日内赔偿王军辉已付按揭贷款利息损失91927.91元；五、中盛联创公司于本判决生效后五日内给付王军辉逾期交房违约金5276.8元；六、王军辉于本判决生效后二十日内协助中盛联创公司撤销《商品房买卖合同》网签备案手续；七、驳回王军辉其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实：王军辉至开庭日（2019年3月5日）一直在偿还固安农行贷款，每月1日为还款日，每月还款额10145.91元。自2017年10月1日至2019年3月1日，共计还贷款18期。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于王军辉与中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。《商品房买卖合同》约定，涉案房屋应于2018年5月31前交付。出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。涉案房屋至今未交付，即使按照中盛联创公司主张的2018年11月中旬开始交付房屋，亦超过合同约定交付时间150多天，虽然中盛联创公司提交了固安县住房和城乡建设局在2016-2018年间，因为重污染天气等原因，通知涉案房屋建设工程禁止施工，从而导致工程延期，但其提供的政府文件只能证明被禁止施工的天数远未达到150天，涉案房屋建设工程的监理单位出具的证明不能达到其证明目的，中盛联创公司已构成违约。故，一审法院确认《商品房买卖合同》已于2018年8月23日解除，并按合同约定支付违约金符合法律规定，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中盛联创公司赔偿王军辉的按揭贷款利息损失与逾期交房违约金并非重复性赔偿，按揭贷款利息，是因为中盛联创公司违约给王军辉造成的实际损失，该利息为固安农行提供贷款所获得的贷款利息，并非王军辉获得，该项赔偿王军辉并不获益；逾期交房违约金，是根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，在一方违约导致合同解除的情形下，违约方对守约方的补偿，且该违约金约定不高。故，一审法院判决中盛联创公司赔偿王军辉按揭贷款利息损失与逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。 关于王军辉主张的已付按揭贷款利息的损失应当计算至贷款合同解除时其实际偿还数额为准，因王军辉一直在偿还固安农行贷款，该部分利息损失为实际损失，该项主张合理、合法，本院予以支持。关于王军辉主张中盛联创公司赔偿大定本房号服务费50000元，因收款人为薪传公司，在王军辉未向薪传公司主张返还前，不能确定其损失，故该项主张本院不予支持。关于王军辉主张中盛联创公司应赔偿直接付款部分的利息损失，因没有合同约定，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，固安县中盛联创房地产开发有限公司的上诉请求不成立，王军辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决第一、二、三、五、六项； 二、撤销河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决第七项； 三、变更河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3244号民事判决第四项为：中盛联创公司于本判决生效后五日内赔偿王军辉已付按揭贷款利息损失91927.91元（暂计算至2018年10月8日），剩余贷款利息损失待中盛联创公司偿还完王军辉所欠固安农行贷款本息后五日内赔偿给王军辉； 四、驳回王军辉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13985元，保全费5000元，由王军辉负担3210元，固安县中盛联创房地产开发有限公司负担15775元；二审案件受理费29711元，由王军辉负担2421元，固安县中盛联创房地产开发有限公司负担27290元。 本判决为终审判决。 审判长  马令梅 审判员  张建民 审判员  于 颖 二〇一九年四月九日 书记员  李雪征