广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1698号上诉人（原审被告）：谭思然，住所地：广州市荔湾区桨栏路73号地下。委托诉讼代理人：吴成锋，广东仁言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局。法定代表人：游志红，职位：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人谭思然因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谭思然代理人吴成锋、被上诉人荔湾区住建局代理人陈斯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭思然上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或驳回荔湾区住建局所有诉讼请求。事实与理由：一审法院未查明部分事实，适用法律错误。未依法将本案诉讼文书送达给谭思然，也未给予谭思然法律规定的答辩期和质证期，未依法通知谭思然参与一审庭审，仓促开庭，违反民事诉讼法相关规定。1.上世纪60年代，荔湾区政府为了照顾国企失业员工将涉案房屋作为补偿性房屋出租给谭思然，因此本案并非普通的房屋租赁合同纠纷，也违反了直管房设立的精神；2.2018年10月底谭思然才得知本案的起诉情况，因病无法参加，谭思然2018年10月30日委托朋友向一审法院寄送《诉讼中止申请书》及病历等相关证明。但一审法院一直未予回复。直至2018年11月6日下午3时10分才收到通知告知申请不予通过，要求其当日下午3时30分准时到达法院参与庭审。一审法院要求重病老人20分钟内到达法院不合理；3.谭思然的朋友打电话给法院，法院要求谭思然聘请律师，并答应将召开第二次开庭。而后法院又否认召开第二次开庭的承诺；4.一审判决书所述：“2018年10月6日，本案通过到案涉房屋留置送达的方式送达起诉状副本给谭思然，同日，一审法院在广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来登记主张权利。”违反法律规定的送达程序。只有受送达人谭思然或者他的同住成年家属拒收诉讼文书才可以留置送达，而事实上谭思然本人未在涉案房屋，也没有家属在那。5.一审判决后谭思然仍然向荔湾区住建局缴纳租金，荔湾区住建局也收取其租金，谭思然与荔湾区住建局之间依旧达成不定期租赁法律关系。一审判决判项第一项是解除合同，第二项是要求谭思然腾出涉案房屋，该份判决与实际实施有冲突。荔湾区住建局二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于谭思然提出的理由均不予认可。荔湾区住建局向一审法院起诉请求：解除诉讼双方关于广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋的不定期租赁关系，谭思然及其他共同使用人腾空交还房屋。诉讼费用由谭思然承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋是公房。2013年10月22日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与谭思然签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定谭思然租赁广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋，产别是公产，作住宅用途，建筑面积14.5平方米，租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金1812.5元；不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且出租人要求收回房屋的，承租人应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，承租人应在届满前3个月与出租人协商，并重新签订租赁合同，等。租赁合同于2013年11月7日已作租赁备案登记。谭思然租赁房屋作商业用途，合同期满后，谭思然仍一直有支付租金。2018年9月，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向谭思然发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋，但未能举证此通知实际到达谭思然。2018年10月16日，一审法院通过到案涉房屋留置送达的方式送达起诉状副本给谭思然。同日，一审法院在广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。本案审理期间，一审法院收到寄件人为案外人卢玉杏的EMS全球邮政特快专递，内装有《诉讼中止申请书》一份、照片一张以及姓名为谭思然的广州省医疗收费票据、病历、2018年4月28日出院记录等。其中《诉讼中止申请书》以谭思然本人身体不适、年事已高无法前去法院参加庭审为由向一审法院申请本案中止审理。一审法院收到上述材料后即通过电话与寄件人联系，寄件人表明其并非谭思然本人。随后，一审法院通过系统短信的方式告知该寄件人：经审查，谭思然提交的材料不符合中止的情形，经电话回复快递非本人，故短信答复，原定开庭时间不变等。一审法院认为，对于一审法院于庭前收到的案外人邮寄的《诉讼中止申请书》，经审查，第一，邮件中并无相关谭思然的身份信息，无法确认该申请书为被告谭思然本人书写；第二，该申请书中申请中止的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条应当中止诉讼的情形。因此，一审法院依法不接纳《诉讼中止申请书》。本案依法应当继续审理。广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体经审查是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与谭思然在广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2018年9月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求谭思然腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达谭思然，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。谭思然在2018年10月16日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达谭思然，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年10月16日起解除。谭思然应将广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋及时腾空交还。谭思然经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席审判。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告谭思然关于广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋的租赁合同关系在2018年10月16日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告谭思然（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区桨栏路73号地下房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。案件受理费50元，由谭思然负担。此案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，一审法院不作退回，由谭思然迳付给广州市荔湾区住房和建设局。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方均未提交新的证据。另查明，广州市住房和城乡建设委员会于2018年4月13日发布《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》，明确要求:直管房非住宅出租原则上须实行公开招租，因特殊情况不适宜公开招租的直管房非住宅，经市政府批准可直接定向租赁，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）执行，如国家省市另有政策规定给予优惠的，从其规定。截至目前，涉案房屋是否需要公开招租及公开招租的具体实施方案尚未明确。本院认为，本案的争议焦点是荔湾区住建局要求解除涉案房屋租赁关系并收回房屋是否应当支持。荔湾区住建局作为辖区内广州市直管房屋的管理职能单位，与谭思然就涉案房屋签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，双方之间的租赁关系合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，双方就涉案房屋成立不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因广州市就直管房租赁管理出台新的政策，一审法院根据荔湾区住建局起诉要求解除合同收回房屋的实际情况，认定双方租赁合同关系解除并判令谭思然（含房屋的共同使用人）腾空交还涉案房屋，合法有据。二审期间，荔湾区住建局同意谭思然有条件的继续承租使用涉案房屋至新的政策具体实施方案出台之时，但谭思然亦不同意荔湾区住建局提议的租金标准或租金确定方式支付租金，双方无法就继续承租使用房屋达成一致。因此，在荔湾区住建局已经为谭思然提供过渡期方案而谭思然拒绝的情况下，荔湾区住建局要求解除租赁关系收回涉案房屋，本院予以支持。综上所述，一审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持；上诉人谭思然的上诉请求不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谭思然负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月十六日书记员  钟明丽邱建材