江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0682民初9775号原告：纪如同，男，1967年9月5日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：邱斌、石雪娇，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。被告：冒明元，男，1963年11月23日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：朱卫峰，江苏江海律师事务所律师，特别授权。原告纪如同与被告冒明元房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告纪如同及其委托诉讼代理人邱斌、石雪娇，被告委托诉讼代理人朱卫峰到庭参加第一次庭审；原告纪如同及其委托诉讼代理人石雪娇，被告冒明元及其委托诉讼代理人朱卫峰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告纪如同向本院提出诉讼请求，要求：1.确认被告2018年8月23日发出的《解除合同通知书》无效;2.判令被告立即向原告供电；3.判令被告赔偿原告损失66885元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2014年10月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于如皋市跨车间北侧两跨车间出租给原告使用，租赁期限自2014年12月22日至2024年12月21日，租金为每年30万元，五年内不变，后五年每年租金为34.5万元。合同签订后，原告按约履行了相关义务。被告于2018年8月23日向原告发出《解除合同通知书》，通知解除与原告之间的《房屋租赁合同》。被告解除合同的行为并不符合《合同法》关于解除合同的规定，被告要求解除合同没有事实和法律依据，故其向原告发出的《解除合同通知书》无效。另，被告自2018年8月21日起即停止向原告供电，其行为违反双方约定。被告冒明元辩称：1.因原告存在迟延支付租金和擅自转租等违约情形，被告根据约定解除案涉合同的行为合法有据，该解除行为有效；2.因原告未按照约定履行电费缴纳义务，根据案涉合同的约定，被告有权停止供电，因此停电完全是由原告方过错造成，被告不应就此承担任何责任；3.原告主张的所谓损失缺乏事实依据。综上，被告认为，原告起诉事实不清、证据不足，且与法不据，请求驳回原告请求。根据到庭当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：2010年4月30日，如皋市国土资源局如城国土资源所出具《证明》一份，载明：“南通市日升钢结构房屋有限公司使用如城镇大殷村3、5组土地，其面积为17486.1平方米，符合如城镇土地利用总体规划，属建设用地区。”2010年11月27日，如皋市如城镇人民政府、如皋市建设局出具《关于南通市日升钢结构房屋有限公司新建厂房的答复意见》一份，载明：“南通市日升钢结构房屋有限公司2009年4月因福寿东路改造工程拆除原厂房1896.14㎡，于2009年7月在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在大殷村五组进行厂房重建，被如皋市城管执法局责令停工至今。为了尽快恢复正常生产经营，考虑到该公司的实际情况，经研究，现对南通市日升钢结构有限公司新建厂房作出如下意见：1、考虑当时福寿东路改造工程协调小组的意见，为了尽快恢复生产经营，同意该公司根据厂区规划新建三层工业厂房。2、根据消防要求，建筑物与用地界最小间距不得少于5米。”2011年4月11日，市领导在该答复意见左下角书写：“原则同意如城镇和住建局的意见，新建三层工业厂房按临时建筑履行相关手续”。2014年10月22日，被告冒明元（出租方、甲方）与原告纪如同、案外人崔爱红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：“一、房屋的坐落、面积、装修、设施1、甲方将其合法拥有的坐落在本市福寿东路111号大楼路南侧西整体四跨车间北侧两垮车间出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约4000平方米。…二、租赁用途1、本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为汽车维修保养、装潢、保险及相关业务项目使用。3、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。三、租赁期限1、该房屋租赁期共计壹拾年。自二〇一四年十二月二十二日起至二〇二四年十二月二十一日止。…四、租金及支付方式1、该房屋租金前五年（即二〇一四年十二月二十二日起至二〇一九年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币300000元（大写叁拾万元整）（不含税），五年内不变。后五年（即二〇一九年十二月二十二日起至二〇二四年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币345000元（大写叁拾肆万伍仟元整），五年内不变。2、房屋租金支付方式如下：每半年缴纳一次（即半年壹拾伍万元整），乙方须提前一个月缴纳。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。…五、其他费用和押金1、乙方在租赁期限内，使用的水、电、气、电话费、物业管理费、有线电视等其他费用，由乙方按有关规定自行负担。乙方也可自行向相关部门申请水、电等相关使用权，费用由乙方自理。…九、乙方的责任…5、在租赁期内，乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有限电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.3%支付滞纳金。逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。…”原、被告分别在合同承租方、出租方一栏签名。2017年5月11日，被告冒明元（甲方）与原告纪如同（乙方）签订《转供电协议书》一份，载明：“为明确甲方、乙方在转供电过程中的权利和义务，实行安全、合理的转供电和用电。经甲方、乙方协商一致，本着公平、公正、诚实信用的原则签订本转供电协议：一、用电地址和用电容量：1、用电地址：大殷村三-五组…四、用电计量…3、线路与变压器损耗由甲方负责计算。每月损耗电量应分摊到乙方电量中，再分别计算电费。…五、电价及电费结算方式…3、合同签订之日，乙方向甲方缴纳预购电费5000元…7、甲方每月1-2日提供缴纳通知单于乙方，乙方必须在每月4日前缴纳电费，如有特殊情况不能及时缴纳电费，乙方应在收到当月缴费收据时或提前主动与甲方进行协商说明原因并得到甲方同意，否则甲方有权停止供电，因此造成的所有损失由乙方承担。六、…5、乙方在接到甲方“转供电交费通知单”二日内不向甲方缴清电费，超过五日为乙方违约，甲方有权停供电，并终止本合同。停止供电所造成的所有损失与责任均由乙方承担。乙方所欠费用以电费保证金抵交，若电费保证金不足以抵交所欠费用，欠款部分按《中华人民共和国合同法》相关条款执行…”。2018年7月17日，被告冒明元向原告方发出《催告函》，“致纪如同（崔爱红）：根据贵我双方于2014年10月22日订立的《房屋租赁合同》以及贵我双方于2017年5月11日订立的《转供电协议书》的约定，截至2018年6月25日，贵方已拖欠我方房屋租金20万元、电费8694.35元（含电费差额）。为此，特具函敦促贵方，请尽快将上述欠付的租金及电费按照约定方式支付给我方。此函催告人：冒明元”。2018年7月19日，被告崔爱红汇款15万元至原告冒明元账户，转账原因：房租。2018年7月25日，被告冒明元向原告方发出《催告函之二》，“致纪如同（崔爱红）：经我方于2018年7月17日向你方催告后，你方仅向我方支付租金150000元，尚欠电费和部分租金未予给付。根据你我双方订立的《房屋租赁合同》和《转供电协议书》等相关约定，截止2018年7月24日，你方尚应向我方给付租金50000元及自2017年5月23日起算的滞纳金32025元，并给付电费8694.35元（含电费差额）。为此，再次具函敦促贵方，请于2018年8月1日前将上述租金及电费按照约定方式支付给我方，逾期未付，我方将根据合同、协议约定进一步追究你方的违约责任。此函催告人：冒明元”。2018年7月26日，原告方向被告支付2018年5月份电费2913.59元及2018年6月份电费3027.20元，合计5940.79元。2018年8月21日，双方发生纠纷并报警，公安机关《接处警工作登记表》中处警经过及结果部分载明：“民警到场，经了解，系租户名车之家纪如同与房东冒明元因电费问题，冒明元将名车之家的电给断了，现场民警电话联系冒明元，其称在海安不在如皋，后于当晚，我所组织冒明元的老婆佘哺玉与纪如同、崔爱红进行了协商，纪如同现场微信支付2017年5月12日至2018年7月25日电损总费用2900元给佘哺玉，截止至2018年7月份之前的电费全部结清。至于给名车之家送电事情，佘哺玉称其回家与冒明元商量；我所于2018年8月22日上午，组织双方进行调解，冒明元不同意给名车之家供电，要求纪如同用电问题自行解决，调解未成功。民警建议双方协商解决或通过法律途径解决，告知双方不得有过激行为”。2018年8月23日，被告冒明元向原告方发出《解除合同通知书》，载明：“纪如同先生、崔爱红女士我与你方于2014年10月22日就位于如皋市南侧向整体四跨车间签订了《房屋租赁合同》。因你方存在迟延履行等违约情形，依据法律规定及合同约定，特通知解除上述《房屋租赁合同》。望收到该通知后10日内，将上述房屋按约定要求归还给我，并将拖欠的租金、违约金（滞纳金）及其他费用支付给我。否自我将通过诉讼途径追究你方的责任，届时由此产生的一切后果，由你方自行承担。特此通知出租方：冒明元”。2018年8月27日，原告纪如同回函一份，载明：“冒明元先生：你致函提出要求解除贵我双方于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》，对此，我方认为贵方解除合同理由不成立，…现贵方在自身多处违约情形下，以我方违约为由提出解除合同，有违诚信原则，现我方致函贵方，明确表示：不同意解除合同，请贵方按合同约定全面自觉履行相应义务。回函人：纪如同”。2018年9月10日，原告纪如同再次发《函》，载明：“冒明元先生：贵我双方于2014年10月22日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定贵方将其合法拥有的位于如皋市跨车间北侧两跨车间出租给我方。2017年5月11日，贵我双方又签订《转供电协议书》，协议书约定贵方应向我方转供电。以上合同与协议签订后，我方按约向贵方交纳租金及电费，然贵方自2018年8月21日起不再向我方供电，给我方经营造成了较大损失。现我方特向贵方发出此函，要求贵方在收到此函3日内向我方正常供电，逾期不供电，我方将采取法律途径维护合法权益，届时贵方需承担违约责任并赔偿我方的一切损失。函告人：纪如同”。2018年10月12日，原告纪如同诉至本院，要求判如前请。庭审过程中，原告方当庭陈述，2018年8月份（被告）有三笔收入，分别是2018年8月21日3847.23元，该款项系2018年7月份的电费，因为被告迟延交付电费明细，导致原告在8月21日缴纳；第二笔2018年8月21日2900元，该部分费用系原被告双方2018年8月21日因供电事宜导致报警，在处理过程中，原告同意支付被告的电损费用2900元，并于现场支付；第三笔2018年8月31日4077元，系2018年8月份的电费。原告提供《金泉机电设备公司销货收据》原件一份，载明：“2018年8月23日发电机组、刀开关、铜鼻子、运费等合计29314元”。提供2018年8月23日、8月25日、8月29日、9月1日、9月6日、9月10日、9月14日、9月19日、9月23日、9月27日、10月3日、10月8日如皋市东升燃料油销售有限公司《送（销）货单》（第二联客户联）单据各1份，合计发电机0#油37571元。另查，如皋市通晟汽车修理厂类型为个体工商户，登记经营者张英美；如皋市如城镇名车之家美容店类型为个体工商户，登记经营者崔爱红。2018年9月5日，南通市日升钢结构房屋有限公司、冒明元以纪如同、崔爱红、如皋市通晟汽车修理厂、如皋市如城镇名车之家美容店为被告向本院提起诉讼，要求：1.确认原告与被告纪如同、崔爱红于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令四被告立即返还租用房屋；3.判令被告纪如同、崔爱红给付租金5万元，支付迟延给付租金的违约金暂计5万元（以5万元为基数自2015年5月23日起按每日千分之三计算至实际给付之日止）；4.判令被告纪如同、崔爱红支付房屋使用费暂计18320元（按每日1832元计算至被告实际返还房屋之日止）。上述各项金额（暂）共计118320元。5.诉讼费由被告承担。以上事实，有原告所举《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、《函》、《金泉机电设备公司销货收据》、《送（销）货单》、《转供电协议书》、《收款收据》、《民事起诉状》、《诉讼费发票》、中国工商银行转账凭证、《收款收据》、中国银行流水明细，被告所举《催告函》、《催告函之二》、《住所（经营场所）登记承诺书》、《南通市房屋租赁合同》、《个体工商户开业登记申请书》，中国建设银行个人活期账户交易明细、《民事起诉状》、《证明》、《关于南通市日升钢结构房屋有限公司新建厂房的答复意见》、如皋市公安局迎春派出所《接处警工作登记表》、《回函》，及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，应予确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，也未按临时建筑履行相关批准手续，故2014年10月22日双方所签《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同，且自始没有法律约束力。现原告要求确认被告2018年8月23日发出的解除该房屋租赁合同的《解除合同通知书》无效，被告立即向原告供电的请求，于法无据，不予支持。关于原告主张被告违反双方约定、应赔偿2018年8月21日停电所致损失66885元的请求，本院亦难以支持。理由如下：第一、双方所签《房屋租赁合同》及《转供电协议书》均明确约定，承租方逾期交付电费，出租方有权停止供电；第二、被告主张原告从未按时按月缴纳电费和房租，原告不予承认。但从庭审查明情况看，原告于2018年7月26日才向被告支付2018年5、6两个月的电费5940.79元，原告辩称是因为被告不是每个月的25日将收据送给自己，但并未能提供相关证据予以证明，依法难以排除原告存在未按期及时给付电费的违约情形；第三、关于2018年7月份的电费，原告主张是因为被告迟延交付电费明细，才于2018年8月21日缴纳，但同样原告并未能提供相关证据证明被告存在迟延交付7月份电费明细的情形；第四、原告主张因停电导致购买发电机、油费损失66885元，但并未提供实际支付款项的银行流水、现金付款等凭据，其所举《金泉机电设备公司销货收据》、《送（销）货单》仅是销售单位销货票据、送货单据，且客户名称、收货单位栏均为空白，部分发票编号与开票时间还存在前后矛盾，亦不能充分证明原告方存在该66885元的实际损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：驳回原告纪如同的全部诉讼请求。案件受理费1550元，由原告纪如同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费1550元。审 判 长  马剑梅审 判 员  司荣华人民陪审员  金 天二〇一九年四月十日书 记 员  刘 沁