广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2465号上诉人（原审被告）：杨应忠，男，1935年9月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何冁煊，广东恒益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨敏，女，1970年1月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关顺志，男，1975年2月10日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：关伟，广东中天律师事务所律师。上诉人杨应忠、杨敏因与被上诉人关顺志房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨应忠、杨敏上诉请求：1.杨应忠、杨敏无需向关顺志支付违约金和咨询及代理费；2.一、二审诉讼费及诉讼保全费由关顺志承担。事实和理由：造成涉案合同无效及无法实现合同目的原因有两个，其一是关顺志签订该合同时不具备购房资格，其二是杨敏并无转委托权，而合同却约定杨敏要转委托关顺志去自行办理相关过户手续。一审判决认为杨应忠、杨敏没有提供关顺志不具备购房资格的证据，其实《存量房买卖合同》本身就是最有力的证据。该合同在其他约定项目中注明：“因买家个人购房名额原因，甲方须于7月20日收齐楼款时办理委托公证给乙方，由乙方日后自行办理过户手续……”。该约定同时也超越了杨应忠赋予杨敏的代理权限（无转委托权）。综上所述，关顺志不具备购房资格及代理人超越代理权限签订房屋买卖合同才是造成该《存量房买卖合同》目的无法实现的真正原因，杨应忠、杨敏并无违约，故不应向关顺志支付违约金和咨询及代理费。关顺志二审答辩称，同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意杨应忠、杨敏的上诉请求，其上诉理由不成立。关顺志向一审法院起诉请求：1.解除《存量房买卖合同》，杨应忠、杨敏返还关顺志购房屋定金350000元；2.杨应忠、杨敏赔偿关顺志违约金350000元（按合同交易价的10%）；3.杨应忠、杨敏赔偿关顺志已支付给中介方的中介佣金43000元。一审法院认定事实：广州市东山区环市东路404号***房（建筑面积66.91平方米）权属登记为杨应忠。2017年3月31日，关顺志（乙方、买方）与杨敏（甲方、卖方的委托代理人）及广州仁隆房地产销售代理有限公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定甲乙双方就广州市环市东路404号***房交易成交价款为2150000元，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；乙方应于2017年6月20日向甲方支付第一期房款350000元，于2017年7月20日向甲方支付余下的房款1800000元；甲乙双方同意房屋交付使用时间为甲方收齐房款当天后2个月内；因丙方促成本合同签订，乙方应向丙方支付中介服务费43000元；本合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日按应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金，守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除。其他约定因买家个人购房名额原因，甲方须于7月20日收齐楼款时办理委托公证给乙方，由乙方日后自行办理过户手续，甲方须提供相关文件；甲方须于7月20日收齐楼款当天支付5000元交由中介方代为保管的收楼保证金，在甲乙双方将该房地产交付时清缴一切费用后由中介方即时退回5000元的保证金给甲方。补充约定甲方保证该房屋之学位没有占用，并于该物业过户后2个月内迁出户口；甲方收齐房款时委托乙方办理全权公证委托只用于该房屋由乙方自行去房管局办理过户买卖而相关的事情，甲方委托乙方公证后由乙方引起一切债权债务与甲方无关等。同日，关顺志向杨敏支付了定金50000元，杨敏也向关顺志开具了《收款收据》。同年6月20日，关顺志通过中国工商银行（付款卡号62×××56）向杨敏（收款卡号62×××47）支付了首期房款300000元。杨敏亦向关顺志开具了《收款收据》。一审法院另查，2017年3月21日，杨应忠（男方）与钟碧华（女方）签订《协议书》，记载：杨应忠与钟碧华是夫妻关系。以杨应忠的名字登记的座落在广州市东山区环市东路404号***房的房屋（广州市房地产证：穗房地证字第××号）是杨应忠与钟碧华双方在婚姻关系存续期间所取得的夫妻共有财产。现男女双方就上述房屋产权及男女双方各自名下债务的归属自愿达成一致协议：一、男方支付女方人民币贰拾万元整作为女方的个人财产；二、上述座落在广州市东山区环市东路404号***房的房屋全部归男方杨应忠个人所有，与女方钟碧华无关；三、男女双方各自名下的债务，由男女双方各自承担，与对方无关。同日，杨应忠（委托人）告杨敏（受委托人）签订《委托书》，记载杨应忠与妻子钟碧华于2017年3月21日签订《协议书》，广州市东山区环市东路404号***房是杨应忠的个人财产，现委托杨敏为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述房屋，签署与出售上述房屋有关的一切合同及文件（包括网签合同），办理上述房屋买卖的一切转名过户登记手续（包括查册、调档、测绘、递件、如交易不成功有权办理退案手续等），签署和领取相关的文件，收取售房款；二、协助购房者办理购买上述房屋的银行按揭贷款手续，签署相关文件，办理相关的手续，领取相关的文件，收取银行按揭贷款购房款；三、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用。受委托人无转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。该《协议书》和《委托书》于同年3月27日在广州市荔湾公证处分别办理了公证手续。据广州市房地产档案管2017年7月18日出具的《广州市不动产登记查册表》中登记附注记载，2017年6月23日，杨应忠报告遗失，2017年7月14日杨应忠申请遗失。另据广州市房地产档案馆2018年4月19日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，关顺志及其妻子（姚宝琴）名下在本市无房地产情况记录。一审庭审中，杨应忠陈述于2017年6月30日撤销了杨敏的委托权限。关顺志陈述中介方于2017年7月15日告知其杨应忠撤销了杨敏的委托。并向一审法院提供了证据1.2017年6月20日广州仁隆房地产销售代理有限公司出具的《收款收据》，记载收到关顺志支付涉案房屋的咨询及代理费43000元；2.2017年7月17日手机短信记录（截图打印件），记载杨敏号码136××××6296，杨应忠号码130××××3858，关顺志的房款余款1800000元拟支付，杨应忠告知关顺志不出售涉案房屋。杨应忠、杨敏对关顺志提供的上述证据不予确认。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义在委托权限范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，杨敏在受杨应忠的委托期间就涉案房屋与关顺志自愿签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。据本案现有证据显示，关顺志依约向杨应忠、杨敏支付了首期房款后，杨应忠无故擅自撤销了杨敏的委托权限，事后也未告知关顺志，有违诚信原则，导致关顺志的合同目的无法实现，其行为已构成违约。由于杨应忠、杨敏没有提供证明关顺志不具备购房资格的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对杨应忠、杨敏上述的抗辩，一审法院不予采信。关顺志的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。依据合同约定违约金标准为成交价款10%，关顺志主张的违约金计算数额有误，一审法院予以纠正。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条的规定，于2018年6月7日作出如下判决：一、关顺志与杨敏（杨应忠的委托代理人）签订的《存量房买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、杨应忠、杨敏自本判决发生法律效力之日起十日内，向关顺志返还房款350000元；三、杨应忠、杨敏自本判决发生法律效力之日起十日内，向关顺志支付违约金（按合同成交价款2150000元的10%计）和咨询及代理费43000元；四、驳回关顺志的其他诉讼请求。案件受理费11230元，诉讼保全费4235元，合计共15465元，由杨应忠、杨敏负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审期间，关顺志称其购买房屋的目的是自住，其已在签订合同时告知出卖人房屋将登记在关顺志名下，其确认已看过杨敏的授权委托书，确认杨敏无转委托的授权，在合同中约定“在收齐楼款的时候办理委托公证给乙方，由乙方日后自行办理过户手续”是因为其知道杨敏自称是代理人，办理公证不需要杨敏办理，直接找杨应忠本人办理，杨敏说其在香港上班不方便回广州办理。杨应忠、杨敏确认涉案合同的出卖方是杨应忠，杨应忠称没有相应证据证明关顺志在签订合同时不具备购房资格，在委托杨敏办理涉案房屋交易的时候要求杨敏根据市场行情定价，但是没有相应的证据证明，其不愿意继续履行合同的原因是认为关顺志没有购房资格，需要协助其将房屋转给其他人，杨敏在代理过程中没有切实维护杨应忠的利益。另查明，一审庭审时，杨应忠认为杨敏没有按照其意愿出售房屋具体是指“1.没有选择合适的房屋购买者，因为本案原告没有购房资格；2.在购房合同中明确由杨敏办理委托公证给本案原告，自行办理过户，就违背了杨应忠的委托初衷，杨应忠在委托书中明确不能转委托，就是说涉案房屋办理过户手续直接由原告办理可能会损害杨应忠的利益。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：杨应忠、杨敏关于其无需向关顺志支付违约金、咨询及代理费的主张是否成立。杨应忠、杨敏均确认涉案合同的出卖方是杨应忠，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义在委托权限范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，涉案房屋买卖合同对杨应忠与关顺志具有约束力。杨应忠系涉案房屋的卖方，买卖合同中所约定的甲方义务均应由杨应忠履行，故合同约定“因买家个人购房名额原因，甲方须于7月20日收齐楼款时办理委托公证给乙方，由乙方日后自行办理过户手续……”中的甲方义务应由杨应忠履行，杨应忠关于该条约定系杨敏超越代理权限的转委托、涉案买卖合同无效的主张不能成立，本院不予支持。根据本案查明事实，关顺志及其妻子名下在本市无房地产情况记录，在签订买卖合同时其已具备广州市购房资格，杨应忠并未提交证据证明关顺志无本市购房资格，其关于关顺志无本市购房资格的主张，本院不予采纳。关顺志在签订合同后已依约向杨应忠支付了定金及首期房款，杨应忠无故撤销了杨敏的委托权限，不愿意继续履行合同，已构成违约，杨应忠关于其撤销委托、不愿意继续履行合同的理由正当、关顺志没有购房资格、杨敏超越委托权限代理的主张均不成立，本院均不予支持。现合同无法继续履行，违约一方为杨应忠，关顺志主张解除合同、要求杨应忠返还已付的购房款、支付违约金及咨询代理费，合法合理，杨应忠、杨敏关于无需支付关顺志违约金及咨询代理费的主张不能成立，本院不予支持。杨应忠关于购房款由杨敏收取，应由杨敏返还的主张，属于杨应忠与杨敏之间的委托关系，与本案不是同一法律关系，本案不予调处，双方可另循合法途径解决。综上所述，杨应忠、杨敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11230元，由杨应忠、杨敏共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年四月十八日书记员  贾妍胡秀红