四川省眉山市东坡区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）川1402行初98号 原告李伟，男，1981年6月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告石玉竹，女，1988年10月16日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告眉山市住房和城乡建设局。住所地：眉山市东坡区彭寿街16-71号。 法定代表人梅斌，局长。 委托代理人刘科，四川达宽律师事务所律师。 委托代理人鲁娟，四川达宽律师事务所律师。 第三人四川万景房地产开发有限公司。住所地：眉山市东坡区二环东路273号万景国际商业楼21层。 法定代表人廖伦万，董事长。 原告李伟、石玉竹诉被告眉山市住房城乡建设局（以下简称市住建局）、第三人四川万景房地产开发有限公司（以下简称万景房产公司）确认商品房预售合同备案违法一案，于2019年3月6日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 原告李伟、石玉竹诉称，万景房产公司2018年2月至3月，在“万景.追梦城”售楼部欺诈销售给二原告商铺，并伪造了合同时间及内容，将伪造的商品房买卖合同递交被告市住建局做网签备案。被告涉嫌帮助万景房产公司伪造合同，将买卖商铺的商品房买卖合同（合同编号：5015422）在2018年5月4日下午，被告违法批准签发了商品房预售合同并盖上了备案专用章。被告违法帮助万景房产公司伪造商品房买卖合同，并虚假作了网签备案商品房预售合同，严重损害了二原告的合法权益。故诉至法院，要求：一、确认被告出具的商品房预售合同备案违法；二、确认第三人签订的商品房合同无效；三、本案诉讼费由被告承担。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：2018年5月4日二原告与第三人万景房产公司签订的编号为5015422的商品房买卖合同一份共19页。 被告市住建局辩称：一、原告就诉请第1项在申请行政复议后，又诉至法院已超过了法定期限，应驳回其起诉。 2018年12月，原告以不服答辩人作出的案涉3份商品房预售合同网签备案（编号：5012167、5015422、5015422）为由，向四川省住房和城乡建设厅申请行政复议，要求撤销网签备案，复议机关审查后认为不符合提出行政复议申请的时限性规定，于2019年1月23日作出川建（2019）复驳字第02号《驳回行政复议申请决定书》，驳回了原告的行政复议申请。虽原告诉状第1项为确认答辩人备案违法，但其实质与之前复议申请第1项是一致的，均是针对答辩人办理网签备案的行为。根据《行政诉讼法》第44条、第45条，原告应在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼，其于2019年3月6日起诉超过了法律规定的时限。即便原告否认前述复议申请和诉讼请求的一致性，其直接向人民法院起诉撤销备案，依据原告在复议申请书中自认的事实，其于2018年5月底拿到网签合同后，声称发现备案合同与原始合同不一致，根据《行政诉讼法》第46条应最迟在6个月内（即2018年11月前）起诉，而原告2019年3月诉至法院也远超行政诉讼的时限性规定。故应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第（二）项之规定，最高人民法院《关于进一步保护和规范当事人依法行使行政诉权的若干意见》第10条，驳回原告起诉。 二、原告在本案起诉前已就案涉房屋的商品房预售备案合同向法院提起民事诉讼，应先行审理该诉讼。 2019年2月27日，原告已向东坡区人民法院起诉，要求确认其与第三人签订的案涉房屋三份商品房预售备案合同无效，法院已予立案受理。该案结果与确认本案中答辩人合同备案是否违法相关，应先查明原告与第三人之间民事争议中合同效力这一基础事实，参照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释【2010】15号）第八条，本案应先审理其民事诉讼。 三、原告与答辩人的合同备案行为无利害关系，该备案行为不对原告基于《商品房买卖合同》的具体权利不产生实质影响，并未侵害原告合法权益，应驳回其起诉。 答辩人对案涉合同的备案系对商品房预售市场的管理行为，主要针对的对象是房地产开发企业，目的是核查房地产开发企业商品房预售活动的情况。备案不是行政审批、许可，也不是《商品房买卖合同》预售的成立生效要件，对原告的合同权利义务及相关合法权益均不产生影响。原告称其与案涉房产出卖人所签订的3份商品房买卖合同（2间商铺和1个车位）部分条款内容虚假不实，根据合同的相对性，这属于双方的房屋买卖合同纠纷，应依据《合同法》等相关法律法规来处理，与答辩人的预售合同备案行为无关，实际上原告自述已在2018年就此事宜向东坡区人民法院起诉出卖人。故应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第（一）、（八）项之规定，裁定驳回原告起诉。 四、答辩人对案涉商品房预售合同备案的行为合法，符合相关规定，原告诉状所述事由不实，应驳回其诉求。 （一）商品房预售合同备案的前提是买卖双方当事人完成网签，即出卖人和买受人根据网上公示的文本磋商一致后拟定相关条款，由出卖人通过网上签约系统，自行打印经双方确认的合同并完善签字盖章后，再送至房地产管理部门申请备案。现行网签系统中，双方的网签备案合同依次经历三种状态：拟定合同——签约——有效。在拟定阶段，买卖双方可随时调整网签系统中的条款内容；在签约状态下，网签系统中的合同内容锁定，自动生成网签合同备案号；生成备案号后，出卖人可申请纸质合同备案，答辩人审核备案后将确认网签合同进入有效状态。在前述三个阶段中，出卖人均具备打印纸质合同的权限，而答辩人仅能网络浏览合同，在有效状态下打印网签合同信息摘要，不具备打印合同纸质文本的权限。 （二）商品房预售合同备案是房地产主管部门根据《城市商品房预售管理办法》第十条及四川省建设厅关于转发《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》的通知第四条规定的一种就商品房预售合同的管理行为，不是合同成立生效要件，它是根据出卖人提交办理，主管部门主要查看合同所涉房屋是否重复销售、是否存在查封等限制情形，并核对“网签”电子版与打印“纸质”版一致后即办理备案登记手续。目前答辩人对商品房买卖合同的备案审查程序为将出卖人申请备案的纸质合同与系统中签约状态下的网签合同内容一一对照，重点核实“纸质”与“网签”是否具备一致性，无权干涉买卖双方磋商的商务条款，它属于双方自由意志的民事活动。 （三）答辩人按照前述程序，在审核后加盖合同备案章，依法进行了案涉商品房的合同备案，并无诉状中所称的涉嫌协助伪造合同和违法批准签发备案专用章的行为，此纯属原告毫无依据的胡乱猜测。据答辩人核实网络系统内《商品房买卖合同摘要》信息，案涉房产的建筑面积与网签合同面积一致。并且，案涉房产均为一次性付款，申请人完全可以自行核实合同约定价款与其已实际支付的价款是否吻合。 综上所述，答辩人认为，原告的起诉已经超过法定期限，其之前已就案涉房屋备案合同向法院提起民事诉讼，应先行审理；答辩人的备案行为并未对其合法权益产生任何影响，其诉请无相关事实和法律依据，且答辩人依法进行了备案，应依法驳回原告的起诉。 被告市住建局在法定期限内向本院提交以下证据： 第一组证据：1.统一社会信用代码证书；2.法定代表人身份证明书；3.负责人身份证明书。4.中共眉山市委机构编制委员会办公室文件（眉市编办发【2017】91号。证明被告的主体身份资格，被告依法具有对商品房预售合同进行备案的职权。 第二组证据：案涉房屋的信息摘要；证明：1.被告依法对案涉房屋进行了备案，不存在原告诉状所称涉嫌帮助伪造合同和违法批准签发备案专用章的行为；2.备案不是行政审批、许可，也不是《商品房买卖合同》的成立生效要件，对原告的合同权利义务及相关合法权益均不产生影响，应驳回起诉。 第三组证据：1.行政复议申请书；2.四川省住房和城乡建设厅川建（2019）复驳字第02号《驳回行政复议申请决定书》；3.《驳回行政复议申请决定书》邮寄面单及投递状态查询记录。证明：1.原告自述早已于2018年5月知悉案涉房产的网签备案情况，并已就其自称的“合同不一致、虚假、伪造、欺诈”情况向东坡区人民法院起诉，又向四川省住房和城乡建设厅申请了行政复议，请求撤销违法备案商品房预售合同，复议机关于2019年1月23日作出了《驳回行政复议申请决定书》，并按照原告的复议申请书地址和邮寄地址均进行了邮寄，该决定书已于2019年1月30日妥投。2.原告的起诉已超过了行政诉讼法及其司法解释规定的期限，应驳回其起诉。 第四组证据：1.诉状；2.开庭传票。证明：原告在提起本案行政诉讼前已就案涉房屋的备案合同向法院提起民事诉讼，诉求为确认该三份合同无效，其审理结果系本案确认合同备案是否违法的基础，根据“先民后行”的原则，本案应先审理其民事诉讼。 适用法律、法规：1.《城市商品房预售管理办法》第十条、四川省建设厅关于转发《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》的通知第四条；2.《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十五条、第四十六条、第四十九条、第六十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的司法解释第一条、第六十九条，最高人民法院《关于进一步保护和规范当事人依法行使行政诉权的若干意见》第10条、第15条，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释【2010】15号）第八条。证明：1.被告依法备案的履职行为适用法律、法规正确；2.被告的备案行为未侵害原告合法权益，其反复诉讼的行为违反“一事不再理”原则，且其应先解决民事争议，应驳回其起诉。 第三人万景房产公司未向本院提交书面答辩状及证据。 经审理查明，原告李伟、石玉竹与第三人万景房产公司于2018年5月4日签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买第三人万景房产公司开发的东坡区下西街“万景.追梦城”商铺一间，面积27.77平方米，总价299109元。同日，二原告及第三人在被告处办理了商品房买卖合同登记备案，合同签约备案号为5015422。 另查明，2019年2月27日，原告向东坡区人民法院起诉，要求确认其与第三人签订的案涉房屋商品房预售备案合同无效，本院已立案受理，现正在审理过程中。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”之规定，商品房买卖合同的备案登记是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为。被告市住建局对第三人万景房产公司与原告李伟、石玉竹签订《商品房买卖合同》进行备案登记，备案登记行为并非对合同所涉及的房屋进行预告登记，既不影响该商品房买卖合同效力，亦不对对合同双方设定权利与义务，不是对物权进行处分的行为，被告市住建局的合同备案登记行为对二原告的合法权益明显不产生实际影响。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）、（八）项、第三款之规定，裁定如下： 驳回原告李伟、石玉竹的起诉。 本案案件受理费50元，退还原告李伟、石玉竹。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。 审 判 长  彭 英 审 判 员  李 杜 人民陪审员  黄亚玲 二〇一九年四月八日 书 记 员  张璐瑶 四川省眉山市东坡区人民法院 行政裁判文书附录 （2019）川1402行初98号 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条第一款有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： 不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； 第三款人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。