江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初7778号原告：南昌红谷物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区会展路545号1楼,统一社会信用代码91360125563812264Ｄ。法定代表人：高敏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201711975533。委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201811075135。被告：张某，男，1969年3月7日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市红谷滩新区。原告南昌红谷物业管理有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌红谷物业管理有限公司的委托诉讼代理人周雅婷、熊珍璐、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌红谷物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费212784元（2013年4月1日至2015年12月31日共计33个月，每月物业费6448元）；2.判令被告向原告支付拖欠的地下管理用房超出面积管理费14520元（2013年4月1日至2015年12月31日共计33个月，每月地下管理用房超出面积管理费440元）；3.判令被告向原告支付违约金116952元；4.判令被告向原告支付拖欠的水电费共计17679.27元（拖欠水费47.18元，拖欠电费17632.09元）；4.本案案件受理费、保全费用由被告承担。事实与理由：2012年8月15日，原告与南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼签订《赣江新天地商业街物业管理服务合同》，约定由原告向阿一鲍鱼酒楼提供物业管理服务，合同期限为2012年8月1日至2013年12月31日，物业管理服务费为6448元/月，地下管理用房超出面积管理费440元/月，按季度收取，水电费按水、供电部门价格每月收取，并明确如阿一鲍鱼酒楼逾期一周未缴纳上述费用，需赔偿合同期间物业管理服务费和地下管理用房超出面积管理费总额的50%作为违约金。合同还对物业管理服务内容和质量、双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照合同的物业服务标准向阿一鲍鱼酒楼提供物业服务直至2015年12月31日，但被告仅支付了2013年3月31日前的物业管理服务费，2013年3月31日前的地下管理用房超出面积管理费以及部分水电费。截至起诉前，被告张某拖欠原告红谷物业2013年4月1日至2015年12月31日期间物业管理服务费212784元，2013年4月1日至2015年12月31日期间地下管理用房超出面积管理费14520元、水电费17679.27元。原告曾多次催讨拖欠费用未果。综上，被告张某违反了物业服务合同约定，未按时支付上述费用，严重损害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张某辩称,1.被告不存在欠原告的费用，原告所诉与事实不符。2012年8月15日，被告与原告签订《赣江新天地商业街物业管理服务合同》，合同期限自2012年8月1日起至2013年12月31日止。合同期满后，双方没有续约。因此，被告与原告签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》在2013年12月31日即已自动终止，2013年12月31日后，双方不存在合同关系，原告未再向被告提供物业服务，也就不存在原告诉称的被告欠缴物业服务费的问题。2.原告的请求已过诉讼时效。即使其诉讼请求成立，自2013年12月31日双方合同关系终止之日至2018年10月10日原告起诉时，原告将近五年时间未行使权利，其请求权早已经过了《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年诉讼时效，且无《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定的诉讼时效中断及中止的事由。因此，原告在法定时效范围内怠于行使权利，现其请求权诉讼时效届满且无诉讼时效中断、中止的事由，不应再受到法律的保护。3.被告不承认原告主张的违约金，因为不存在欠付金额。因此，原告各项诉讼请求均应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的原告与南昌市红谷滩城市投资集团有限公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、被告与南昌市红谷滩城市投资集团有限公司签订的两份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》及《补充协议》、《变更协议》、国家企业信用信息公示系统截图、南昌市红谷滩城市投资集团有限公司《关于做好由文化旅游公司统一管理赣江市民公园相关交接工作的通知》、网银行外汇款业务回单、南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司2016年7月14日《关于催缴XX、XX楼阿一鲍鱼历史水电费的函》等证据，本院认定事实如下：原告南昌红谷物业管理有限公司（乙方）与南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（甲方）签订有《赣江新天地商业街物业管理服务合同》一份，合同约定：1.甲方将位于南昌市红谷滩新区红角洲A-XX地块新天地商业街范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，向承租商业街商户，每月每平方米收取贰元整物业管理综合服务费；2.管理事项包括房屋的使用、修缮，街内公用设施、设备及场所的使用、维养护和管理，清洁卫生，公共生活秩序等；3.委托管理期限为长期有效的管理。原告南昌红谷物业管理有限公司受南昌市红谷滩城市投资集团有限公司委托为新天地商业街提供了物业管理服务。2015年10月23日，南昌市红谷滩城市投资集团有限公司发出《关于做好由文化旅游公司统一管理赣江市民公园相关交接工作的通知》，通知中列明决定由文化旅游公司统一管理赣江市民公园，并在交接事项中明确新天地商业街的物管费、水、电费等仍由红谷物业收取，2016年1月1日始由文化旅游公司收取。南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼系2006年2月21日注册登记的个体工商户，经营者为张某，组成形式为个人经营。2007年11月26日，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼作为乙方、南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司（后名称变更为南昌市红谷滩城市投资集团有限公司）作为甲方就赣江新天地XX号楼签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》一份，约定：1.租赁物业地址为南昌市红谷滩新区赣江新天地XX号楼，房屋建筑经营面积1650平方米，地下层配套面积82平方米；2.租赁房屋用途为从事合法的餐饮经营；3.租赁期限为2008年3月1日起至2018年2月28日止；3.乙方在租赁期间（含免租期）内所使用的包括水、电、通讯、物业管理费等所发生的全部费用，概由乙方承担；4.物业管理费按2元/月/平方米的标准执行，待管理委员会成立后再按管理委员会确认的标准执行。同日，双方就租赁赣江新天地12号楼亦签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》一份，约定：1.租赁物业地址为南昌市红谷滩新区赣江新天地XX号楼，房屋建筑经营面积1574平方米，地下层配套面积78平方米；2.租赁房屋用途为从事合法的餐饮经营；3.租赁期限为2008年2月1日起至2018年1月31日止；3.乙方在租赁期间（含免租期）内所使用的包括水、电、通讯、物业管理费等所发生的全部费用，概由乙方承担；4.物业管理费按2元/月/平方米的标准执行，待管理委员会成立后再按管理委员会确认的标准执行。两份租赁合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼按合同约定租赁南昌市红谷滩新区赣江新天地XX号楼、XX号楼用于经营，双方于2012年3月14日签订补充协议对前述两份租赁合同的租赁期限、租金标准等作出了调整。2016年8月12日，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼登记注销。2016年9月，南昌市红谷滩城市投资集团有限公司与南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼（经营者张某）、江西阿一鲍鱼投资有限公司签订《变更协议》，三方确认从2016年5月1日起赣江新天地商业街XX、XX楼的承租人变更为江西阿一鲍鱼投资有限公司，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼在《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》及《补充协议》中的权利义务全部转移给江西阿一鲍鱼投资有限公司。庭审过程中，被告张某对原告提交的网银行外汇款业务回单的真实性予以认可，根据上述回单，罗剑分别于2015年3月19日和2015年7月31日通过其个人账户为南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼支付炉鱼冷库（位于南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼承租赣江新天地商业街XX、XX楼的地下用房位置）的电费。另查明，2016年5月1日赣江新天地商业街10#、12#楼及其附属设施承租人变更时，江西阿一鲍鱼投资有限公司系张某100%出资的自然人独资有限责任公司，罗剑时任该公司监事。南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司接手赣江新天地商业街物业服务后于2016年7月14日向阿一鲍鱼商户发出《关于催缴XX、XX楼阿一鲍鱼历史水电费的函》，载明阿一鲍鱼商户尚欠交2015年12月31日前的水电费17679.27元，要求阿一鲍鱼商户于2016年7月31日交纳。罗剑在该函上签字。本院认为，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼系被告张某个人经营的个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼于2016年8月12日注销，其债务由被告张某承担。原告提交的其与南昌市红谷滩城市投资集团有限公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》和南昌市红谷滩城市投资集团有限公司《关于做好由文化旅游公司统一管理赣江市民公园相关交接工作的通知》，能够证明原告受南昌市红谷滩城市投资集团有限公司委托为赣江新天地商业街提供物业服务至2015年12月31日。南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼承租赣江新天地商业街XX、XX楼及其附属设施，作为物业使用人，应当按照其与南昌市红谷滩城市投资集团有限公司签订的租赁合同的约定向原告按2元/月/平方米的标准支付2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业费212784元（面积3224平方米×2元/月/平方米×33个月）。原告提交的2016年7月14日《关于催缴XX#XX#楼阿一鲍鱼历史水电费的函》上有罗某的签字，从罗某在南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼承租期间为其向原告支付电费以及其之后在张某独资的江西阿一鲍鱼投资有限公司任职来看，应当认定罗剑签字系代张某对欠付水电费作出了确认。被告张某在庭审中陈述水电费、物业费均已结清，对此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告张某对其已履行负有举证责任，张某未能提供证据证明其已支付上述费用，本院对其尚欠付物业费212784元和水电费17679.27元予以确认。对被告张某提出原告诉请已过诉讼时效期间的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，本案原被告之间未就上述费用的履行期限进行约定，诉讼时效期间应从原告要求被告支付的宽限期限届满之日起计算，被告提出的诉讼时效抗辩与其不认可原告已向其送达费用催缴单要求其履行义务之间自相冲突，故被告提出的诉讼时效抗辩不能成立，对原告要求被告张某支付欠付物业费和水电费的诉请，本院予以支持。对原告要求被告张某支付地下用房超出面积管理费的诉请，因原告未能举证证明双方就地下用房超出面积管理费存在约定，被告张某对此也不予认可，故对原告的该项诉请，本院不予支持。因双方就履行期限及违约责任没有进行明确约定，原告要求被告张某支付违约金的诉请无事实和法律依据，本院对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、被告张某在本判决生效之日起十日内支付原告南昌红谷物业管理有限公司自2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费212784元；二、被告张某在本判决生效之日起十日内支付原告南昌红谷物业管理有限公司水电费17679.27元；三、驳回原告南昌红谷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6730元、保全费2320元，合计9050元（已由原告南昌红谷物业管理有限公司预交），由原告南昌红谷物业管理有限公司负担2620元，被告张某负担6430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  钟蔓萍人民陪审员  徐先良二〇一九年四月二十九日书 记 员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。5.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。7.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。