四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2018）川0683民初2126号原告：付素珍，女，1965年11月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：唐勇，四川西华律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。被告：绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省绵竹市。法定代表人：邱大鑫，董事长。委托诉讼代理人：赖琦，四川贞明律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟石斌，四川贞明律师事务所律师。第三人：李平，男，1969年10月14日出生，住四川省绵竹市。第三人：黄代剑，男，1983年1月9日出生，住四川省绵竹市。第三人：郑安富，男，1966年9月7日出生，住四川省绵竹市。第三人：刘小红，女，1987年11月25日出生，住四川省绵竹市。第三人：温蓉，女，1974年3月5日出生，住四川省绵竹市。第三人：郑东东，男，1990年3月10日出生，住四川省绵竹市。第三人：郝雪怡，女，1994年1月29日出生，住四川省绵竹市。原告付素珍与被告绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称“鼎盛公司”），第三人李平、黄代剑、郑安富、刘小红、温蓉、郑东东、郝雪怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年4月3日的庭审，原告的委托诉讼代理人罗兆保、被告的委托诉讼代理人赖琦，第三人李平、黄代剑、郑安富、刘小红、温蓉到庭参加诉讼，第三人郝雪怡、郑东东未到庭参加诉讼；2019年4月18日的庭审，原告的委托诉讼代理人唐勇、被告的委托诉讼代理人赖琦，第三人黄代剑、郑安富、温蓉、郝雪怡到庭参加诉讼，第三人李平、郑东东、刘小红未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付素珍向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告交付购买的7套商品房；2.请求判决被告交付地下库房2套；3.请求判决被告向原告支付逾期交房违约金437988.00元；4.请求判决被告向原告支付逾期办证违约金43799.00元；5.请求判决被告向原告办理8套房屋的不动产证；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年7月16日，被告与四川永丰房地产开发有限公司（以下称永丰公司）签订了一份《合作开发协议》，协议约定被告投资150万元，永丰公司投资400万元，共同开发绵竹利亨粮油公司的土地。2010年10月8日，双方进行了结算，永丰公司的合作收益为658.60万元。2010年10月13日，经双方协商一致，把永丰公司的合作收益658.60万元以620万元转给了原告（因实际上是原告出资），变更成向原告的借款。邱和军向原告写了借款620万元的借条，被告为该笔借款提供连带保证担保。2012年4月10日，原告、被告签订了《关于邱和军用绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司开发的东方星座商住房抵付归还借付素珍资金的协议》，用7套住房和2套地下库房面积1451㎡，抵付借款4209379.00元。2013年10月21日，原告与被告又签订了《结算备忘录》。被告再用一套价值458798元的房屋抵偿债务。2013年10月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告把协议约定的位于绵竹市玉妃路东侧东方星座的8套房屋出卖给被告，标号为：1单元1层1号、1单元1层2号、1单元2层1号、1单元3层1号、1单元4层1号、1单元5层1号、1单元6层1号、2单元5层2号，被告为原告开具了2440045元的购买收据（实际上是合作开发应分得的房屋），并于2013年10月25日到绵竹市房地产交易中心办理了商品房销售合同备案登记。合同签约备案号为28936。购买方约定被告应该在2013年9月30日交房，原告多次要求被告交房，被告只向原告交付了1幢2单元5楼2号一套房屋，余下的均未交付。被告违反了相关的约定，应按已经交付的房款日万分之一支付违约金，合同还约定在交付房屋720日内，为原告办理房屋产权证。如未按时办理，按已付款日万分之0.1支付违约金。现已经超过交房时间和办证时间，原告要求被告继续履行商品房买卖合同，向原告交付7套房和2套地下车库，并支付未按时交房的违约金437988元（截止2018年9月30日止，9月30日以后到实际交房为止，仍按合同约定支付违约金），并办理8套房的不动产证及支付未按时办证的违约金43791元（截止2018年9月30日止，9月30日以后到实际交房为止，仍按合同约定支付违约金）。现原告为了维护自己的合法权益故依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。鼎盛公司辩称，1.原告、被告之间是以物抵债的法律关系。起初是被告与永丰公司签订合作开发协议，实际为借贷关系，最终签订了房屋买卖合同并网签，一直未办理过户登记，2013年4月21日的结算备忘录提到项目未最终结算，被告后来将房屋卖给了第三人，也是对之前以物抵债协议的反悔；2.被告与第三人签订了房屋买卖合同是真实有效的，并在2016年陆续将房屋交付给第三人，第三人也进行装修并实际居住，原告参与了整个项目知晓情况，且并未提出异议，故被告应履行与第三人签订的房屋买卖合同。李平述称，2016年6月13日与鼎盛公司签订了房屋买卖合同，房屋包括了一楼和负一楼，单价是1800元/㎡，鼎盛公司应履行与李平之间的合同。黄代剑述称，2015年7月24日与鼎盛公司签订了房屋买卖合同，支付了部分房款，余下的房款准备用公积金贷款支付，并与鼎盛公司签订了补充合同，鼎盛公司应履行与黄代剑之间的合同。郑安富述称，2016年2月7日与鼎盛公司签订了房屋买卖合同，支付了15万元的房款，并且在合同中约定了不得一房二卖，否则要赔偿损失，鼎盛公司应履行与郑安富之间的合同。刘小红述称，这套房屋是用来抵债的，鼎盛公司应履行与刘小红之间的合同。温蓉述称，是通过中介买的刘忠旭的房屋，房屋已经是装修好了，温蓉支付了全部房款和税费，当时鼎盛公司说尚未办房产证，以后可以直接更名，鼎盛公司应履行与温蓉之间的合同。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据的真实性无异议，本院予以确认；原告对被告提供的证据及第三人陈述的购房的真实性无异议，但对第三人交付房款存疑，认为被告与第三人存在恶意串通，本院对被告与第三人签订房屋买卖合同及实际交房的事实予以认定，对合同效力在后叙述。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月16日，鼎盛公司（甲方）与永丰公司（乙方）签订了《合作开发协议书》及《补充协议》，约定就利亨粮油公司土地（绵竹市玉妃大道旁）开发商品房一事进行合作，乙方投资400万元，甲方投资150万元，双方还对其他权利义务做了约定。2010年10月13日，案外人邱和军向付素珍出具借条，载明“今借到付素珍资金人民币6200000.00元整，月利率为零，每月支付利息零元整，借款时间2010年10月13日，还款日期，按双方合作协议执行，借款用途绵竹玉妃路项目开发，该借条有效期至借款人全部还清本息为止，到时未还清借款本人自愿用财产抵还全部借款本息。借款人：邱和军（签字并捺印）。担保单位：绵竹市鼎盛房地产开发公司（签章）”。2012年4月10日，鼎盛公司（甲方）与付素珍（乙方）签订《关于邱和军用绵竹市鼎盛房地产有限责任公司开发的东方星座商住房抵付归还借付素珍资金的协议》，协议约定“一、甲方因开发东方星座项目资金周转有限，特向乙方借款620万元，大写：陆佰贰拾万元整。二、甲方自愿用开发的东方星座一期1号楼一单元部分房屋抵还借款，该栋楼地上6层地下1层的多层建筑，抵付房屋建筑面积共1451.51㎡，其中地下库房2套，面积451.12㎡，房价为每平方米2900.00元，总房款为4209379.00元。三、不足的借款金额还欠乙方人民币1990621.00元，在该项目后期全部会还乙方，具体事宜双方另行协商。四、抵付给乙方的商住楼由乙方自行安排销售，甲方应按销售程序给予无条件配合办理一切手续。”2013年10月23日，付素珍与鼎盛公司签订了《房屋买卖合同》，约定买受人购买东方星座1幢1单元1层1号、1幢1单元1层2号、1幢1单元2层1号、1幢1单元3层1号、1幢1单元4层1号、1幢1单元5层1号、1幢1单元6层1号、1幢2单元5层2号房屋。并在绵竹市不动产登记中心进行了网签备案登记。《房屋买卖合同》第十条：出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；第十二条第一款第（1）项：逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限，自第十条约定的交付期限届满之次日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……；第十九条第二款转移登记：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三佰元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照零点一利率付给利息，买受人不退房的……，向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。2018年9月20日，案外人永丰公司出具了《关于与绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司合作开发房地产的说明》，载明“2009年7月16日，永丰公司与鼎盛公司签订了《合作开发协议书》，协议书约定由永丰公司出资400万元，鼎盛公司出资150万元。……永丰公司的出资实际是黄太明和付素珍夫妇出的资。2010年10月8日经结算，鼎盛公司应向永丰公司支付开发收益658.6万元，2010年10月13日，邱和军给付素珍写了一张借条，把永丰公司的合作开发收益变更为向付素珍借款620万元，鼎盛公司为该笔债务提供保证担保，该笔合作收益的债权由永丰公司转给了付素珍，由付素珍享有《合作开发协议书》约定的权利，永丰公司不再享有《合作开发协议书》约定的权利”。2016年3月16日，李平与鼎盛公司签订了房屋买卖合同购买了1幢1单元1层1号及-1号，支付部分房款,房屋单价1800.00元每平方米；2015年7月24日，黄代剑与鼎盛公司签订了房屋买卖合同购买了1幢1单元1层2号，支付部分房款，房屋单价2800.00元每平方米；2016年2月7日，郑安富与鼎盛公司签订了房屋买卖合同购买了1幢1单元4层1号，支付部分房款，房屋单价2384.00元每平方米；2016年1月25日，刘小红购买1幢1单元3层1号，房屋单价2200.00元每平方米；温蓉是通过中介于2017年7月28日受让了刘忠旭购买的1幢1单元5层1号，支付了全部房款，刘忠旭购买时的房屋单价1937.00元每平方米；2016年3月2日，郝雪怡与鼎盛公司签订了房屋买卖合同购买了1幢1单元2楼1号，房屋单价为2500.00元每平方米；2018年6月12日，郑东东受让王晓华于2016年5月24日在鼎盛公司购买的1幢1单元6层1号房屋，王晓华购买房屋时的单价为1680.00元每平方米。上述房屋均在合同签订后已交付第三人及案外人刘忠旭、王晓华。本院认为，原告承接永丰公司的权利，与被告签订以房抵债及房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行合同。被告未按合同约定履行合同义务，构成违约，原告诉请要求被告继续履行合同义务，符合法律规定。但被告已将与原告签订合同的标的物，通过另行签订合同，实际交付给了第三人，致使被告在本案中向原告履行义务不能。本案涉及“一房二卖”合同效力和履行问题。原告认为被告与第三人签订《房屋买卖合同》并交付使用，存在恶意串通。根据被告出具的《房屋买卖合同》、交房时间的证据及第三人的陈述，本院认为被告与第三人设立买卖合同并实际履行，客观真实，不具有违法性。原告认为被告与第三人之间存在恶意串通行为，对于该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在，但现无证据能排除合理怀疑。第三人与被告约定的房屋价格，原告认为其明显低于市场价格，因影响房屋价格的因素很多，如时间、地段、销售情况、办证时间等，第三人及案外人在2015-2016年期间，向被告购买房屋的价格，本院无法判定其价格是否过低，且仅从价格方面判断其交易存在欺诈，不存在合理性。故本院对原告认为交易存在欺诈的主张，不予采信。本院认为，第三人与被告之间签订的《房屋买卖合同》，应作有效认定。本案中原告与被告、被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》，均合法有效。两份合同均有效且买受人均要求履行合同，应当履行哪个合同？我国物权法对物权变动原则采用区分原则，即在依据法律行为发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。但无论负担行为和处分行为，均要求当事人意思自治。本案中，因履行标的物为同一特定物，不可能向两个以上债权人同时履行，被告明确表示向第三人继续履行合同，即不履行原告与被告之间的合同，可以认定原告与被告未对交付标的物达成一致意见；同时，依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。......”的规定，结合本案的事实，第三人已经实际合法占有使用争议的房屋，故，原告请求被告向其履行合同的交付义务，已经客观不能。原告要求被告交付7套房屋并办证的请求，本院不予支持。关于已交付房屋办证及未交付库房是否应当交付，以及原告主张迟延交付和迟延办证违约金的问题，本院认为，被告不履行合同义务，原告可以要求其继续履行合同、承担违约责任等。原告与被告协议以地下库房抵偿部分债务，协议合法有效，原告主张交付地下库房，应当支持。但其中一个地下库房已售予并交付第三人李平，该地下库房履行不能，另一库房应当交付。违约责任的承担，有约定的从约定，无约定的从法定。原告与被告在《房屋买卖合同》中对违约责任进行了约定，但是合同约定交付房屋的时间早于签订《房屋买卖合同》的时间，明显不符合常理，应视为双方对房屋交付期限的约定不明确。除合同外，双方未对履行期限另有约定，也无法按照合同其他条款或交易习惯确定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，被告可以随时履行，原告也可要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从现有证据看，原告主张甲方时间为起诉之日，原告要求被告承担至2018年9月30日的迟延交付房屋违约金的请求，本院不予支持。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押权等，申请不动产登记的，应当由双方共同申请。《房屋买卖合同》约定“受买人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属登记”，该约定违反法律规定，应属无效。出卖人只有协助办证的义务，且协助办证时间为交房后720天内，原告主张的迟延办证的违约金，条件不成就，本院不予支持。原告主张因被告迟延交付库房的违约金，因双方无交付的时间约定，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司应于本判决生效后10日内向原告付素珍交付以物抵债的，位于东方星座一期1幢1单元1层2号商品房下的地下库房；二、驳回原告付素珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22265.00元，由被告绵竹市鼎盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  张小林人民陪审员  周书经人民陪审员  赵尊琼二〇一九年四月十八日书 记 员  兰敏毓