金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初212号 原告:曹丹华，男，1983年3月9日出生，汉族，住浙江省金华市。 原告：张枝俏，女，1983年6月15日出生，汉族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：王韩英，浙江金哲律师事务所律师。 被告：浙江涵碧紫金实业发展有限公司（曾用名：金华市东辰房地产有限公司），住所地浙江省金华市金东区李渔东路南侧政和街东侧，统一社会信用代码：91330703554034229W。 法定代表人：孟红忠，执行董事。 委托诉讼代理人：张如德、**斌，系公司员工。 原告曹丹华、张枝俏诉被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，由审判员陆海碧适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告曹丹华、张枝俏的共同委托诉讼代理人王韩英、被告涵碧公司的委托诉讼代理人张如德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹丹华、张枝俏向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告将坐落于金东区新城区政和街东侧、李渔东路南侧紫金湾D04幢507室房产交付给原告；2、依法判令被告协助原告办理坐落于金华市金东区新城区政和街东侧、李渔东路南侧紫金湾D04幢507室的所有权转移登记手续；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金113975元（以1540213元为基数按照日万分之一从2017年1月1日起暂算至2019年1月11日止，此后仍按日万分之一计算至实际交房之日）、逾期办证违约金100113元（以1540213元为基数按照日万分之一从2017年4月1日起暂算至2019年1月11日止，此后仍按日万分之一计算至被告实际交付权属证书之日止）。以上两项暂合计：214088元。4、依法判令由被告承担原告因实现债权产生的实际费用。 事实和理由：2014年7月11日，原告黄能仁、方爱华与被告涵碧公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买紫金湾D区D32－103号别墅一套，建筑面积为209.52平方米，总价为362万元。合同约定交房时间为2015年12月30日前，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告于2016年3月20日前取得涉案房产的权属证书交付给原告，逾期办证超过90日的，自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付首期购房款20万元，原告在按合同需支付第二期购房款80万元前得知涉案楼盘已停工，被告无法如期履行合同，原告即未支付剩余价款。2015年12月底，紫金湾楼盘得工，2016年5月至12月，原告多次与被告交涉支付剩余房款，被告工作人员告知原告，等待公司重组后再行交款。2017年2月26日，原告与被告交涉支付剩余房款时，被告却告知原告需补交巨额违约金。 原告向法庭提供的证据有：证据1、二原告身份证一份，证明二原告的诉讼主体资格及基本信息；证据2、被告企业信息，证明被告的诉讼主体资格及基本信息；证据3、商品房买卖合同，证明原、被告双方就涉案房产达成买卖合同以及相关的权利义务；证据4、浙江省增值税普通发票，证明原告已按约付清房款；证据5、入伙通知书，证明被告通知原告于2018年12月28日办理交房手续；证据6、收条、贷款发放通知单共计3页，证明原告按约办理贷款；证据7、接警单1页、出警视频的光盘1个及视频的文字版，证明被告交付涉案房产的前提条件是原告签署放弃部分违约金的戏艺术。当庭提交证据8、银行回单，证明原告按约付清两笔首付款。 被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告是在2013年签订的买卖合同，合同签署后，原告方并未按照合同的约定按时履行付款义务，已构成违约在先，2016年原告方向被告方申请说原房屋面积太小，要求置换一套面积比较大的，双方签署新的文件，其后，原告方在合同履行时仍然存在违约情况，鉴于双方对违约责任争执不下，导致双方诉讼。被告方认为不应该承担违约责任，而且退一步说即使要承担也应当根据原告的违约情况以及本案的特殊情况予以适当降低。 有什么特殊情况？ 被代：1、紫金湾项目在2014年12月停工过，在市和区政府积极协调下复工，由新华信托进行项目重组。2、项目复工以后，对项目增加投资，在小区的基础建设、公共区域、园林绿化基础设施增加投入，使小区额物业价值得到了大幅度的提升，被告方已经以实际行动对业主进行了补偿。3、该房屋是在原告方申请换房的情况下被告方积极配合原告方签署了买卖合同，但实际上原告方并未向被告方承担责任，被告方也未放弃过要求原告承担责任的权利。 被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司提供证据1、不动产权证书，证明案涉房屋在18年10月16日已经根据合同的约定完成了初始登记；证据2、竣工验收备案表，证明案涉房屋在18年8月15日完成了竣工验收；证据3、原告方的承诺书，证明原告是在16年5月18日已经委托施工单位对商品房进行装修。 对原告提供的证据，经质证，被代：对证据1、由法庭核实；对证据2、以被告提交的企业信息为准；对证据3、对合同的真实性无异议，对证明目的有异议，原告方并未按合同约定履行义务，并且合同方已经取得了相关房屋的不动产权证书，并完成了竣工验收备案；对证据4以及证据8同时质证，证据4的真实性予以认可，也证明了原告方没有按时按照合同的约定利息付款义务，其中根据合同的约定16年5月18日前支付57042元，16年6月20日前支付413171元，其他的107万是通过组合贷款的方式在五天以内备齐贷款的相关资料，并办理相关的贷款手续；对证据8、第一原件看不清，第二有部分款项是14年付的，也就是说是原合同的款项转到第二份合同上，何时转双方没有确认；对证据5真实性无异议，于2018年12月28日通知原告方办理交房手续，同时被告方向原告方介绍了办理产证所需的相关材料；对证据6、借款凭证真实性没有异议，对收条有异议，胡珊是谁不清楚；对证据7、警情详情及卷宗没有异议，对视频需要核实过。 经本院审核，对原告提供的证据本院予以确认。 对被告提供的证据，经质证，原告质证。 原代：对证据1真实性无异议；对证据2真实性没有异议，案涉房产是否属于D区二标不清楚；对证据3真实性没有异议，但对于证明目的有异议，涉案房产双方约定的是精装修交付，原告方委托的装修单位也是被告方选择的中国建筑一局集团有限公司苏州分公司，对于装修工程的交付时间和本案的商品房买卖合同的时间也是一致的，因此，被告方没有按时交付房产是其自身原因导致，与原告方无关。 经本院审核。 根据予以确认的证据及双方陈述，本院认定事实： 2014年7月12日，原告黄能仁、方爱华与金华市东辰房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定出售别墅一套，建筑面积为209.52平方米，幢号为D32－103号，总价为362万元。付款方式为分期付款，于签订合同当日支付房价款20万元，2014年8月10日前付款80万元，2015年1月30日前付款100万元，2015年3月30日前付款100万元，2015年8月30日前付款62万元。合同签订后，原告按约支付了首付款20万元，之后，原告未再付款。2014年10月，涉案商品房项目陆续停工，至2016年1月25日复工。从2016年5月起，原告多次要求与被告协商支付购房款。一开始，被告以公司重组，等待重组确定后再交款。后被告要求原告支付逾期交款违约金，原告不同意交，双方协商继续履行合同未果。原告遂于2017年5月8日起诉，要求被告继续履行合同、交房及办证、支付违约金等。被告于2017年6月12日向原告发出《解除商品房买卖合同》律师函，原告收到后，考虑到本案已起诉，未对律师函进行回复。被告于2017年8月23日向本院起诉，要求：解除与黄能仁、方爱华签订的购房合同，并由黄能仁、方爱华支付违约金55360元及赔偿各项损失934200元。本院就涵碧公司起诉一案作出（2017）浙0703民初3913号民事判决，一、解除原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司与被各黄能仁、方爱华签订的备案合同编号为20140700416的《商品房买卖合同》。二、由原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司于本判决生效后十日内退还给被告黄能仁、方爱华购房款200000元。三、驳回原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司的其他诉讼请求。后黄能仁、方爱华提起上诉。金华市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）浙07民终690号民事判决，一、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2017）浙0703民初3913号民事判决；二、驳回浙江涵碧紫金实业发展有限公司的诉讼请求。另查明，2016年9月19日。金华市东辰房地产有限公司更名为浙江涵碧紫金实业发展有限公司。 本院认为，两原告与被告涵碧公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，两原告按约支付首期房款，此后紫金湾项目停工、金华市东辰房地产有限公司因拖欠工程款面临巨额诉讼、涉案房屋不能按约交付且至起诉时都不能确定交房时间，两原告根据上述情形行使不安抗辩权符合法律规定，其作为先履行义务人暂时中止履行合同的权利，故两原告不存在违约行为。本院对两原告要求继续履行双方就紫金湾D区D32幢103室房屋于2014年7月11日签订的编号为20140700416的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。但考虑到两原告除首付20万元外，未交其余购房款，原告有先履行义务，故对两原告要求交房、办证的诉讼请求本院不予支持。两原告要求交房、办证的诉请，可在交清购房款后另行主张。对两原告要求被告支付逾期交房和办证违约金及支付实现债权费用的诉请，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条第一款第（一）项、第（四）项、第六十九条、的规定，判决如下： 一、原告黄能仁、方爱华与被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司继续履行双方就紫金湾D区D32幢103室房屋于2014年7月11日签订的编号为20140700416的《商品房买卖合同》。 二、驳回原告黄能仁、方爱华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124元（已减半收取），保全费5000元，合计5124元，由原告黄能仁、方爱华负担74元，由被告浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担5050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审判员  陆海碧 二〇一九年四月十二日 书记员  郑 靓