江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初2106号原告：无锡今日物业有限公司，住所地宜兴市宜城街道阳羡东路今日星城会所，统一社会信用代码9132028276989631X8。法定代表人：曹阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵君，江苏太滆律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被告：徐勤华，男，1956年9月24日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。原告无锡今日物业有限公司（以下简称物业公司）与被告徐勤华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员王艳独任审判，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人邵军、被告徐勤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付拖欠自2010年8月1日起共计99个月未支付的物业费6445元(130.21平方米×0.5元/平方米/月×99月)、2010年至2017年度未支付的公共能耗费574元、违约金844元，合计7863元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其公司系徐勤华入住的今日星城花园小区物业管理服务单位。在物业服务合同签订后，其公司按约进行了日常小区管理维护工作，但业主徐勤华未按期交纳物业费、公共能耗费等，故诉至法院。被告徐勤华辩称：其是宜兴市阳羡东路今日星城23幢604室的业主，其未支付物业服务费、公共能耗费是事实，但不付款的原因是物业公司未尽管理责任致其受损。理由：1、其房屋墙体北面渗水面积较大，玻璃窗破碎、铁栏杆锈腐、防盗门更换等问题物业公司一直未能解决；2、因同楼层5楼厨房漏水的问题物业公司未尽协商之责导致邻里关系不和，形成负面影响，小区内花木被砍伐，不补栽，有违建、违圈行为等不予纠正制止；3、物业费一直在与物业公司协商，没有违约责任，故不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：1、徐勤华系宜兴市阳羡东路1号今日星城小区23幢65号604室(即C区33幢604室，普通多层、建筑面积130.21平方米)业主，2006年11月2日徐勤华接收房屋并作为乙方与甲方无锡今日置业有限公司(房地产开发经营企业)、物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定“在物业区域业主委员会成立前，由物业公司负责该物业区域的前期物业管理工作，其中多层每平方米0.5元/月等，第六条，物业管理服务事项(一)包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)(二)包括道路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、通讯线路、路灯等按有关规定处理……第九条违约责任(一)甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；(三)乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方和其委托的物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。2、宜兴市物价局2008年1月14日出具的宜价备字【2008】第1号文件即宜兴市物价局备案回复表,载明对今日星城前期物业公共服务费(不含公共能耗)一期普通多层0.5元/月·平方米，二期普通多层、高层、小高层0.75元/月·平方米，高层、小高层加收电梯运行费0.4元/月·平方米予以备案执行。3、2015年3月16日宜兴市宜城街道今日星城业主委员会作为宜兴市今日星城业主大会的授权签约人与物业公司签订《物业管理委托合同》，合同约定“业主大会委托物业公司管理小区(总面积357507.5平方米)，委托期限2015年1月1日起至2017年12月31日止。委托管理事项中第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、天线、楼内消防设施设备等……第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理……第五章第二十条乙方须按下列约定，实现目标管理5、绿化生长茂盛，无病虫害，根据季节施肥；花草、树木成活率在70%以上，每年修剪3次……第六章第二十一条物业管理服务费，物业费一期多层住宅0.5元/月·平方米……物业逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按照应缴费用千分之三加收纳违约金。在每年1月、6月的25日前预交包括本月在内的后6个月物业服务费……乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”等内容。上述合同到期后，业主委员会又与物业公司续签了《物业管理委托合同》，委托期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。5、今日星城C区23幢2010年度公摊费72元、2011年度74元、2012年度66元、2013年度75元、2014年度75元、2015年度75元、2016年度69元、2017年度68元，合计574元。审查中，对徐勤华提出的外墙维修、玻璃落地窗的修缮、花木补栽等问题，物业公司表示物业公司只是根据业主报修情况报给物管办以专项维修基金进行出资维修，如房屋质量确有问题的，在保修期及保修范围内应当由建设单位承担维修义务；而玻璃窗根据徐勤华陈述是因其它业主放烟花导致破损，属侵权纠纷，阳台护栏及落地窗均属于业主自行维修范围，物业公司对枯萎的花木也进行了必要的补种，物业公司已尽物业服务义务。对此，徐勤华表示外墙报修是否由物业公司记录是物业公司内部的问题，在其报修后物业公司曾帮其涂过防水涂料，但有的地方没涂，而外墙属于物业公司服务范围；至于门，是由于交房时物业公司承诺帮其换门却最终没换，导致自己更换产生损失；至于楼下房主反映漏水问题，是物业公司跟对方业主说是其不配合工作，导致邻里不和。上述事实，有前期物业管理服务协议、物价局备案回复表、物业管理委托合同、公摊费明细公示表、墙面渗水及破损窗户等照片，以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，决定一个小区物业服务质量的因素有多种，但最关键的因素是物业公司能够持续、高效的提供高质量的物业服务和业主及时交纳物业费，只有二者形成良性循环，小区内物业服务水平才能不断提升，惠及全体业主。本案中，2006年11月2日物业公司与徐勤华签订《前期物业管理服务协议》，之后在成立业主大会及业主委员会后又由业主委员会代全体业主与物业公司签订《物业管理委托合同》，双方之间即存在合法的物业服务合同关系，物业公司应按约提供物业服务，徐勤华应按约及时交纳物业费。结合双方当事人提供的相关证据及自述，本案中徐勤华认为物业公司在对其房屋的物业管理过程中有未尽责之处，双方未能较好地协商解决，从而导致了本纠纷的发生。物业服务过程是一个动态的过程，徐勤华抗辩认为物业公司对其房屋的外墙体、玻璃落地窗等的修缮和维护未尽责从而导致其损失，但未能提供充分的证据证明物业公司提供的物业服务完全未达双方约定的服务标准，而根据双方签订的合同约定，如“乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”。据此，徐勤华如确有损失可另案救济，但物业费应按约支付。对物业公司要求徐勤华支付所拖欠物业费6445元、公共能耗费574元的诉讼请求，本院予以支持。徐勤华未能按约支付物业费，根据双方签订的物业管理委托合同，应承担相应的违约责任。现物业公司主张844元的违约金未超过双方合同约定的范围，亦在法律规定的合理范围之内，故本院予以支持。本次纠纷系业主与物业公司之间产生矛盾、引发纠纷，主要是由于双方之间沟通不畅、不充分致使双方之间缺少互信，希望物业公司在以后的物业服务过程中能够及时有效的与业主进行沟通，认真听取业主提出的合理化建议、并将这些建议落实到物业服务中去，尽最大努力取得业主对物业服务的理解与支持，而业主亦能在发现问题时第一时间反馈给物业公司，双方就问题反馈及应对措施、解决方案等应作好书面记录台帐或其它备案手续，最终将小区的生活环境变得更加美好，使全体业主对物业服务感到满意。综上，本院对物业公司提出的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：徐勤华于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡今日物业有限公司支付物业服务管理费6445元、公共能耗费574元、违约金844元，合计7863元。如果徐勤华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由徐勤华承担，该款已由物业公司垫付。原告物业公司预交诉讼费25元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，被告徐勤华应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王艳二〇一九年四月二十三日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。