山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初2000号 原告:姜贝贝,女,1986年6月19日出生,汉族,居民，住兰山区。 委托诉讼代理人:臧浩,男,1987年1月1日出生,汉族,与原告系夫妻关系，住兰山区。 委托诉讼代理人:尹传华,山东宣达律师事务所律师。 被告:临沂鹏兴置业有限公司，住所地：临沂市兰山区蒙山大道与顺和街交汇处2号。统一社会信用代码913713006644444210 法定代表人:李金生,董事长。 委托诉讼代理人:贾萍,临沂兰山临大法律服务所法律工作者。 原告姜贝贝与被告临沂鹏兴置业有限公司（以下简称鹏兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜贝贝的委托诉讼代理人臧浩、尹传华，被告鹏兴公司委托诉讼代理人贾萍到庭参见诉讼。本案现已审理终结。 姜贝贝向本院提出诉讼请求:一、判决解除原被告签订的房屋买卖合同；二、判决被告返还原告已付购房款98000元及利息；三、判决被告支付原告租金收益50507元;四、判决被告赔偿原告因房屋升值所造成的损失(以评估价值为准);五、判决被告承担原告已付购房款98000元的赔偿责任;六、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回对诉讼请求第四项“判决被告赔偿原告因房屋升值所造成的损失(以评估价值为准)”的诉讼请求。事实与理由：被告开发位于兰山区蒙山大道与顺和街交汇处房地产项目××百货市场并对外销售。2016年6月20日,原告作为乙方、被告作为甲方签订“××市场定房协议书”,约定由原告认购××市场5层125号房(后房号变更为5-25号)建筑面积23平方米,单价10457元/平米,总价款240511元,扣减三年租金收益50507元后需支付总价款为190004元。当日原告支付定金1万元,2016年6月26日支付88000元。原告支付首付款后,与被告签订新建商品房买卖合同,被告以买卖合同需管理部门备案为由将合同取回,未再将合同交给原告。2018年,原告得知被告将包括原告购买的房产抵债给他人,并办理了产权登记,原告与被告交涉,双方未能协商一致。原告认为,被告将涉案房屋出售给原告后,又转让给他人,导致被告不能向原告交付涉案房屋。原告为维护自己的合法权益,特向法院起诉,请求依法判决,实现诉求。 鹏兴公司辩称，答辩人认为原告起诉答辩人的诉讼请求违反事实和法律规定，依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。一、原告起诉临沂鹏兴置业有限公司支付购房款款98000元，与事实不相符。通过原告提交的证据四可以看出是定金10000元，首付78000元，合计88000元，不是原告所诉的98000元；二、通过原告提交的证据二和证据四可以看出，被告与原告没有签订商品房买卖合同，只是签订了订房协议书，根据订房协议书的约定，原告应自签订本协议之日起三日内，应交齐该房首付款或一次性交清该房款并签订《商品房预售合同》，如选择按揭方式购房须同时准备齐全按揭所需资料，如逾期付款或按揭手续提供补齐者，被告有权取消该房的一切优惠，并依照该房的总价款收取每日千分之一的滞纳金，同时被告有权将该房屋另行销售。订房协议书记载的签订日期是2016年6月20日，原告交首付的收据记载的日期是2016年6月26日，显然原告没有在签订协议之日起三日内交纳该房屋的首付款，原告更没有交齐该房的全部款，已构成违约。被告无需赔偿原告的租金收益及因房屋升值所造成的损失、已付购房款98000元的赔偿责任。综上所述，答辩人认为原告起诉答辩人的诉讼请求违反事实和法律规定，依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下，2016年6月20日，原告姜贝贝作为乙方与作为甲方的被告鹏兴公司签订《××市场定房协议书》，约定：认购的房屋及价款乙方认购××市场5层125号房，该房预测建筑面积23平方米，单价10457元/平方米，该房的总价款为190004元，大写壹拾玖万零肆元整。己享受前3年租金收益。付款方式为乙方签署定房协议书同时交付定金10000元，乙方须在本协议签订之日起3日内交纳房屋的首付款或一次性付清该房款，并与甲方签署《商品房预售合同》。其他约定，甲方确保在上述约定的时间内，不能将乙方所认购的房屋另行销售。乙方在本协议约定的期限内付款。否则，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交付的定金作为违约金，甲方不予退还。乙方自签订本协议之日起3日内，乙方须交齐该房首付款或一次性付清该房款并签订《商品房预售合同》，如选择按揭方式购房须同时准备齐全按揭所需资料。房屋面积以房产局测绘院实测为准。本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，具有与《房品房预售合同》同等的法律效力，在双方签署《商品房预售合同》后失效。备注，首付款于2016年6月30日之前交清。 签订合同当日，原告依合同约定向被告交纳了定金10000元，被告向原告出具了收款收据，并加盖了被告鹏兴公司香港城项目部公章确认。2016年6月26日原告又向被告交纳了首付款78000元，被告向原告出具了收款收据，并加盖了被告鹏兴公司香港城项目部公章确认。 原告依约交纳定金与房屋首付款后，被告未按合同约定与原告办理相关按揭手续及签订《商品房预售合同》。经原告在临沂市房产交易管理中心查询案涉房屋并调取了房屋查询信息，载明案涉房屋××号楼125号房屋已登记在案外人临沂富尔玛顺和商业经营管理有限公司。为此，原告诉至法院。 另查明，1、原告在庭审中提交了2016年6月26日的收款收据，载明：2016年6月26日，原告交纳××号商铺首付款10000元，加盖了宁波钺龙房地产经纪有限公司公章，原告以此证明该10000元系交纳的购房款，被告质证对该证据不予认可，称该款项并不是被告所收取。2、原告在诉讼中称，原告认购××市场5层125号房后房号变更为5-25号，建筑面积23平方米,单价10457元/平米,总价款240511元。经原告查询，××市场5-25号的房屋亦已登记在临沂富尔玛顺和商业经营管理有限公司名下。 上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述、庭审查证、质证而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。 本院认为，本案争议的焦点为原告姜贝贝与被告临沂鹏兴置业有限公司签订的《××市场定房协议书》是本约合同还是预约合同。判断商品房买卖中的定房协议究竟为预约合同还是本约合同，主要是看定房协议是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定，该规定内容为：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。案涉《香港城文化用品百货市场定房协议书》中具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价款、付款时间、付款方式等内容，包含了《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，具备了商品房买卖合同本约合同的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告已经收取原告定金及首付款，故本院原被告签订的《香港城文化用品百货市场定房协议书》应认定为商品房买卖合同。被告未按合同约定与原告就案涉房屋办理相关手续，并将案涉房层转卖给案外人临沂富尔玛顺和商业经营管理有限公司，已构成违约，原告要求被告解除双方签订的《××市场定房协议书》，本院予以支持。原告向被告交纳的费用中，原告于2016年6月20日向被告交纳的10000元为案涉房屋定金。2016年6月26日原告交纳的10000元及78000元，其中10000元的收款收据中加盖了宁波钺龙房地产经纪有限公司公章，被告对该证据不予认可，且原告并无其他证据可以证明系被告所收取。本院不予认定。被告已收取的原告房屋首付购房款为78000元本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。故原告向被告交纳的定金10000元，应该双倍返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中原告向被告交纳房屋首付购房款78000元后，又将该房屋出卖给第三人临沂富尔玛顺和商业经营管理有限公司，故原告要求被告返还房屋首付款78000元及利息并赔偿78000元的诉讼请求，本院予以支持。对利息本院酣定按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告要求被告支付租金收益50507元，原告在诉讼请求解除合同的前提下，要求被告支付原告租金收益50507元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第一百零七条，第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的有关规定，判决如下： 一、解除原告姜贝贝与被告临沂鹏兴置业有限公司于2016年6月20日签订的《××市场定房协议书》； 二、被告临沂鹏兴置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告姜贝贝定金20000元； 三、被告临沂鹏兴置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告姜贝贝房屋首付购房款78000元及利息（以78000元为基数，自2016年6月26日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）； 四、被告临沂鹏兴置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告姜贝贝78000元； 五、驳回原告姜贝贝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1635元，由被告临沂鹏兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时应按照规定预交上诉费3270元，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而在提出上诉七日内不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审判员  刘洪展 二〇一九年四月四日 书记员  王亚旭