江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1283民初5181号本诉原告（反诉被告）：叶新和，男，1969年6月13日生，汉族，住泰兴市。本诉原告（反诉被告）：黄平，女，1967年8月1日生，公民身份号码32102519670801402X，汉族，住泰兴市河失镇元仙村南胜二组80号。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：姚雪生，泰兴市河失法律服务所法律工作者。本诉被告（反诉原告）：叶菁，女，1992年7月15日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：卜建峰，江苏有方律师事务所律师。本诉被告：杨宏武，男，1980年7月15日生，汉族，住泰兴市。本诉原告（反诉被告）叶新和、黄平与本诉被告（反诉原告）叶菁、本诉被告杨宏武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）叶新和及两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人姚雪生，本诉被告（反诉原告）叶菁委托代理人卜建峰，本诉被告杨宏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）叶新和、黄平向本院提出以下诉讼请求：判令两被告赔偿原告的损失72469.25元，并承担诉讼费、鉴定费。事实与理由：两原告系夫妻关系，是泰兴市济川街道新城市花园和睦苑5幢302室房屋业主。2016年11月9日，原告黄平与被告叶菁通过中介公司签订租房协议书1份，约定原告将房屋出租给被告，租金为24000元/年，租期1年，自2016年11月12日至2017年11月11日。到期后，双方口头约定续租1年，租金20000元/年，被告已支付。2018年4月7日，被告在租赁房屋中因使用家用电器不当及私自更换漏电保护器总开关（导致火灾发生时，漏电保护开关未断电）等其他人为原因造成房屋北侧卫生间起火，烧毁卫生间内的浴缸、浴霸、电热水器及马桶等，造成财产损失。火灾发生后，泰兴市公安局消防大队和济川派出所分别出警，消防大队于2018年5月18日作出了火灾事故认定书。原告多次为火灾损失找被告索赔，被告一直不积极赔偿。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。本诉被告叶菁辩称，两原告将房屋出租给被告使用，并收取了2018年度租金20000元是事实，2018年4月7日发生火灾也是事实。但此次火灾事故是因为两原告房屋的电气线路存在故障导致，两原告的损失不应由被告承担。相反，两原告将不符合保障人身安全的房屋出租给被告使用，造成被告的损失，两原告应予赔偿。被告杨宏武辩称，根据消防大队的意见，此次火灾不是人为原因造成，所以对原告的损失不予认可。反诉原告叶菁向本院提出以下反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告损失146142元。诉讼过程中，反诉原告变更诉讼请求为：判令反诉被告赔偿反诉原告损失46466元。事实与理由：两反诉被告系夫妻关系。2016年11月9日，两人将位于泰兴市济川街道新城市花园和睦苑5幢302室房屋出租给反诉原告，一年租期到期后，双方口头约定续租，反诉原告给付了第二年租金20000元。在租赁房屋期间，经常发生电线被烧焦及闻到电线焦味的情况，反诉原告多次打电话给反诉被告，反诉被告置之不理。2018年4月7日，房屋内发生火灾，后泰兴市公安消防大队作出了火灾事故认定书。该次火灾造成反诉原告损失，为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告叶新和、黄平辩称，对双方之间的租赁关系及反诉原告已支付第二年租金20000元无异议。反诉原告所称出租房屋内电线经常烧焦及反诉被告置之不理不是事实。对于反诉原告主张的146142元损失不予认可，这与其在消防大队询问笔录中所述损失43000多元不吻合，同时需要反诉原告提供相关证据予以证明。另外，本次火灾的发生是由反诉原告造成，因此，反诉原告的损失及未到期的房租应由其自行承担。反诉原告提供给公估鉴定机构的财物清单，还应举证证明确在本次火灾中受损。本院经审理认定事实如下：两原告（反诉被告）叶新和、黄平系夫妻关系，泰兴市济川街道新城市花园和睦苑5幢302室房屋系二人共有房产。2016年11月9日，黄平作为甲方与叶菁作为乙方签订租房协议书1份，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租金27000元/年，租期1年。协议第五条约定，乙方应爱护甲方房屋及各种设施，损坏物品按价赔偿；第六条约定，甲方收取押金3000元，租期结束退还给乙方。协议签订后，叶菁、杨宏武入住租赁房屋，除支付房租外，叶菁还支付了押金3000元。租期到期后，双方于2017年11月16日续签租赁协议，约定租期自2017年11月16日至2018年11月16日，年租金20000元，叶菁已支付给叶新和。2018年1月，案涉租赁房屋断电，叶菁与叶新和联系后，找到小区物业公司，物业公司派电工更换了漏电保护开关。2018年4月7日23时至4月8日0时许，案涉租赁房屋客厅卫生间北侧吊顶处起火，烧毁卫生间内的浴缸、浴霸、电热水器、马桶、灯等。2018年5月18日，泰兴市公安消防大队作出泰兴公消火认字[2018]第0006号火灾事故认定书，认定本次火灾事故的起火点位于客厅卫生间北侧吊顶处，起火原因：不排除电气线路故障，排除外来火源、遗留火种等原因。审理中，根据两原告的申请，本院委托江苏宁价保险公估有限公司泰州分公司对两原告因火灾对房屋造成的损失及屋内财产损失进行司法鉴定。该公估鉴定机构后作出宁价公估鉴字（2018）第TZ-05G1809200016号公估鉴定报告，核定损失为72469.25元。两原告预付鉴定费7000元。根据反诉原告的申请，本院委托江苏宁价保险公估有限公司泰州分公司对反诉原告因火灾造成的财产损失进行司法鉴定。该公估鉴定机构后作出宁价公估鉴字（2018）第17TZ-05G1809200017号公估鉴定报告，核定损失为28302.8元。反诉原告预付鉴定费3500元。本院认为，公民的财产权受法律保护。一、关于本案火灾的责任问题。事故发生后，泰兴市公安消防大队作出泰兴公消火认字[2018]第0006号火灾事故认定书，该认定书系消防部门依其法定职责、法定程序作出的，且各方当事人对该认定书并无异议，因此该认定的效力应当予以认定。根据火灾事故认定书，本案火灾的起火部位为案涉房屋的客厅卫生间北侧吊顶处，起火原因排除外来火源、遗留火种等原因，不排除电气线路故障。因此，虽然本次起火原因并不十分明确，但起火点在客厅卫生间北侧吊顶处，即浴霸安装处。而被告杨宏武在2018年4月27日接受消防部门询问时称，事发时不能确认浴霸的排风开关的状态。作为事发时在案涉房屋中生活的两被告，对居住、控制的租赁房屋的安全使用负有谨慎的注意义务，且两被告未能提供排除其责任的证据，故应认定两被告存在过错，应承担相应的民事责任。从原、被告微信聊天记录及消防部门对叶新和的询问笔录中可以看出，案涉房屋的电路此前也出现过跳闸等问题。在火灾发生前的最后一次跳闸时，原告作为出租人没有进行及时、妥善的处理，为用电安全也带来一定隐患，因此原告方也存在一定的过错。结合本案实际情况，本院认定叶新和、黄平承担20%的责任，叶菁、杨宏武承担80%的责任。叶菁认为房屋的电气线路故障完全是出租方的过错，但未提供相应证据证明，本院不予采信。二、关于出租、承租双方因本次事故所受损失的确认。关于出租方即两原告的财产损失金额，经本院委托的公估鉴定机构核定为72469.25元。原告认为核定的损失金额偏低，但未能提供充分证据证明其主张，故本院不予采信。关于反诉原告叶菁的财产损失金额，鉴于叶菁在发生火灾事故后未妥善保管受损财物，在评估过程中，为客观、公平、公正的确定损失，公估鉴定机构除进行了现场勘验、询问等程序外，还对叶菁提供的损失项目购买票据进行了仔细查验，在确认叶菁财物受损是客观事实的基础上，公估鉴定机构剔除了难以确定为服饰项目的票据，并在最后定损中亦考虑了手包、鞋服的折旧率。本院认为公估鉴定机构的评估依据充分、方法正确。剔除掉其定损结论中重复计算的两项1380元、604.8元外，对其余定损金额26318元（28302.8元-1380元-604.8元），本院予以确认。综上，两原告的损失，由两被告共同赔偿57975.4元（72469.25元×80%），扣减预交的3000元押金后，还应赔偿54975.4元。反诉原告的损失，由两反诉被告（本诉原告）共同赔偿5263.6元（26318元×20%）。三、关于反诉原告主张退还的未到期租金。火灾事故发生后，租赁合同已无法继续履行，客观上也给反诉被告造成租金方面的损失。反诉被告主张的未到期房租11666元，结合双方各自过错，本院酌定由反诉被告退还20%即2333.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十三条、第二百一十九条、第二百二十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十条的规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）叶菁、本诉被告杨宏武于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告（反诉被告）叶新和、黄平损失合计54975.4元；二、本诉原告（反诉被告）叶新和、黄平于本判决生效之日起十日内赔偿本诉被告（反诉原告）叶菁损失合计5263.6元；三、本诉原告（反诉被告）叶新和、黄平于本判决生效之日起十日内返还本诉被告（反诉原告）叶菁租金合计2333.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1510元，鉴定费7000元，合计8510元，由本诉原告叶新和、黄平负担1660元，本诉被告叶菁、杨宏武负担6850元（此款本诉原告已预交，本诉被告于履行上述给付义务时一并加付原告）；反诉案件受理费437元，鉴定费3500元，合计3937元，由反诉原告负担1112元，反诉被告负担2825元（此款反诉原告已预交，反诉被告于履行上述给付义务时一并加付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  刘世浩人民陪审员  封云花人民陪审员  陆余珍二〇一九年四月十日书 记 员  丁 晖附：本案引用有关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十条侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。