济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初9190号原告：济南宫寓商业运营管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102MA3M9LQ71B。法定代表人：姚书萍，总经理。委托诉讼代理人：张书强，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚书凯，男，1983年出生,汉族，住河南省新密市，系原告员工。被告：杨文平，男，1957年出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：朱坤，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄治国，1946年出生，男，汉族，住济南市，系被告同事。原告济南宫寓商业运营管理有限公司（以下简称宫寓公司）与被告杨文平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告宫寓公司的委托诉讼代理人张书强、姚书凯，被告杨文平及其委托诉讼代理人朱坤、黄治国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宫寓公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告返还原告房屋租金25万元、保证金2万元，共计270000元。2、依法判令被告赔偿原告装修损失104824元，并赔偿原告违约金500000元。3、本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。事实与理由：2018年9月19日被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁协议，被告将其所有的房屋租赁给原告经营使用。协议对房屋的租赁期限、租赁费用、双方的权利义务、解除合同的条件、违约责任等进行了明确约定。其中协议第七条约定:如因甲方原因导致乙方无法履行房屋正常装修或导致乙方无法经营的，或者影响房屋实际使用人使用的，守约方有权单方面解除合同。协议签订后，原告按照约定向被告支付了房屋租金及保证金共计270000万，但被告却无法提供合法有效的权属证明导致原告无法进行正常装修，从而导致原告无法经营。综上，被告的行为已严重违反了协议约定，已达到了解除合同的条件，为此，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉请，维护原告的合法权益。杨文平辩称：一、答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表述，为合法有效的合同。二、答辩人杨文平已经按照《房屋租赁协议》的约定，妥善履行了自己应尽的义务，不存在任何违约行为。三、被答辩人宫寓公司在履行合同过程中存在多项违法、违约的行为，被答辩人宫寓公司在合同履行过程中存在重大过错，应当由其赔偿答辩人杨文平的各项损失并承担违约责任。四、被答辩人的主张没有事实和合同依据，更没有法律依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2018年9月19日，宫寓公司（乙方、承租人）与杨文平（甲方、出租人）双方签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方出租给乙方的房屋坐落于济南市北园路某号，共3层的整栋楼，建筑面积共1369.863平方米（实测）。甲方同意乙方对该房屋进行经营使用，乙方自行对该房屋进行装修改造并配备相关设施以达到经营需求。租赁期限自2018年10月1日起至2033年10月31日止。甲方给乙方30天免租期。租金每年50万。乙方向甲方支付两万元保证金，待合同期满且乙方无违约行为发生，三日内甲方将该笔保证金本金退还乙方。甲方收款人张宝英。租赁期内，甲方同意乙方对房屋进行必要之隔断、装修、改造…，甲方须配合乙方办理符合政府规定规划的装修改造必须的相应手续，费用由乙方承担。甲方认可并接受乙方对房屋的装修改造标准及规格，不得以不接受乙方装修改造为由单方面解除本合同。甲方承诺对该房屋拥有完整的合法有效的所有权，及对该房屋拥有完整的合法有效的使用权、处分权,…,保证房屋可正常使用，…。乙方经营所需的合法手续，甲方按规定应及时提供相关手续，若因甲方原因导致乙方无法办理合同经营手续，或因甲方违反上述承诺，给乙方造成损失的，…，甲方应承担违约责任，并向乙方赔偿年租金三倍的违约金。…。在租赁期内发生下列情形之一的，守约方有权单方面解除本合同：（2）…因甲方原因导致乙方无法履行房屋进行正常装修或导致乙方无法经营的，或者影响房屋实际使用人使用的。…。存在上述规定的违约行为时，则视为根本性违约。守约方有权单方面解除本合同，且有权要求违约方承担违约金，违约金数额为该房屋当年租金的三倍。房屋租赁合同签订后，杨文平依约将涉案房屋交付给宫寓公司。宫寓公司随后对涉案房屋进行了拆除、装修，并通过姚书凯(宫寓公司的员工)向合同约定的收款人张宝英转账房屋租金25万元及保证金2万元，对此杨文平予以认可。2018年10月2日，宫寓公司聘任的工程管理总监陈勇强与案外人王**玉与签订的《协议》一份，约定王**玉承包涉案房屋隔断墙拆除项目。2018年10月10日，济南市历下区城市管理行政执法局向宫寓公司的陈勇强送达《调查（询问）通知书》，载明：你单位在2018年10月10日在北园大街某号进行装饰装修工程建设。请你携带有关资料到本机关接受询问调查。处理时请携带以下材料：建设工程施工许可证、施工合同、施工图纸、施工单位营业执照、资质证书等。宫寓公司提交《装饰装修工程施工许可办理指南》，附有办理施工手续所需材料，称因涉案房屋无房产证，导致无法办理装修施工许可手续。宫寓公司在庭审中认可，根据济南市城乡建设委员会的要求装修施工面积小于300平方米或者总投资额小于30万元，可以不办理施工许可手续，但在接到《调查（询问）通知书》后，宫寓公司准备办理施工许可手续。杨文平辩称宫寓公司未与合法的施工单位签订施工合同，也未制作合法的施工图纸，存在违法施工的情形。另查明，涉案房屋系杨文平依据2013年11月29日济南市中级人民法院作出的（2013）济民五初字第84号民事调解书，将（2005）济民一初字第42号民事判决书确认的济南慎运陶瓷礼品有限公司的厂房交付给杨文平用于抵偿借款。杨文平另提交其与案外人王静于2018年11月3日签订的《合同书》一份，约定杨文平全权委托王静就涉案房屋办理不动产权证项目，与相关部门进行沟通协调，负责办理相关手续。宫寓公司为主张产生的各项装修损失，另提交：1.其与陈勇强2018年9月28日签订的《聘用合同》，宫寓公司聘请陈勇强担任涉案房屋装修的设计总监和工程管理总监，宫寓公司支付陈勇强设计费及工程管理费8万元；2018年10月1日，姚书凯通过招商银行支付给陈勇强10万元，陈勇强出具的收条两份，分别载明:“今收到姚书凯代发工资款3万元，姚书凯转账北园路某号工程材料费7万元”。2.2018年10月2日，陈勇强与王**玉签订《协议》一份，约定王**玉承包涉案房屋隔断墙拆除项目，费用2.5万。2018年10月8日，王**玉出具的2.5万收到条一份；另提交微信转账记录一份，载明“转账-转给济南拆除老王2.5万元”，宫寓公司称该拆除费是姚书凯通过陈勇强转账给王**玉的，用于支付王**玉拆除劳务费2.5万元。3.陈勇强与王兆军2018年10月6日签订的《施工承包协议》，该工程主要为垒墙隔断；轻质隔墙工程款收款收据；微信转账凭证，载明“转账-转给轻质隔墙王老板29824元”。宫寓公司通过姚书凯向王兆军支付施工费用29824元。4.周长运、葛传岐分别在2018年10月1日、2018年10月13日出具的1万元垃圾清运费收条；姚书凯支付给周长运一万元的银行转账凭证以及向葛传岐转款的微信支付凭证，证明宫寓公司支出装修垃圾清运费共计2万元。杨文平对宫寓公司主张的上述损失均不予认可。另查明，山东省济南市中级人民法院于2005年10月27日作出的（2005）济民一初字第42号民事判决书认定：1995年9月26日，济南市历下区房管局房管科出具证明：市工商局，司里街办事处下属华侨花纸厂在北园大街某号的单位房权正在我单位申报办理之中，特此证明。该判决书判决：济南华侨花纸厂有限公司将位于济南市北园路某号原济南市历下华侨花纸厂投入到济南慎运陶瓷礼品有限公司的厂房及配套设施的产权过户到济南慎运陶瓷礼品有限公司名下。2013年11月29日，济南市中级人民法院作出（2013）济民五初字第84号民事调解书，济南慎运陶瓷礼品有限公司与杨文平达成调解协议，将（2005）济民一初字第42号民事判决书确认的厂房交付给杨文平抵偿借款。在签订《房屋租赁协议》时，宫寓公司对上述调解书知情。2018年10月15日，济南市规划局向陈勇强出具关于涉案房屋是否具有规划的答复意见，称涉案房屋未办理建筑工程规划许可手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据济南市规划局的信息公开函可知，涉案房屋没有建设规划许可手续。济南市中级人民法院（2005）济民一初字第42号民事判决书中所称涉案房产的产权证是在办理过程中，但没有提供房产证。（2013）济民五初字第84号民事调解书中仅是涉及以房抵债，并没有证据证明涉案取得了规划许可证，涉案房产迟迟没有办好房产证。故原、被告签订的涉案合同因违反法律强制性规定应为无效合同。根据《合同法》第五十六的规定，无效的合同对双方自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因杨文平的出租的涉案房屋不能提供房产证致使宫寓公司无法办理房屋装修施工许可手续，合同目的无法实现，故对于原告宫寓公司要求杨文平返还房屋占用使用费和保证金27万元的请求，于法有据，本院予以支持。对于原告宫寓公司主张的违约金50万元，因原、被告双方签订的房屋租赁合同为无效合同，故宫寓公司该项主张，于法无据，本院不予支持。关于原告宫寓公司主张的损失，本院认为，宫寓公司签订合同后为装修涉案房屋用于经营，拆除原来装修的设施并支付了一定的费用，但最终合同没有实施，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告宫寓公司在签订合同时没有谨慎注意义务存在一定的过失，应承担一定的责任，本院酌定原告宫寓公司承担20%的责任，被告杨文平80%的责任。宫寓公司共支付拆除劳务费、施工费、垃圾清运费等104824元，杨文平应承担83859.2元。对于宫寓公司要求杨文平支付律师代理费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨文平于本判决生效之日起十日内返还原告济南宫寓商业运营管理有限公司房屋租金及保证金共计27万元；二、被告杨文平于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南宫寓商业运营管理有限公司装修损失83859.2元；三、驳回原告济南宫寓商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12550元，由原告济南宫寓商业运营管理有限公司负担7550元，被告杨文平负担5000元；保全费5000元，由被告杨文平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  宋伟琴人民陪审员  咸维玲二〇一九年四月一日书 记 员  张琳琳