广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初762号原告：翁水胜，男，1983年10月19日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：朱中杰、李俊，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：陈希超，男，1960年10月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：陈法仲，男，1985年2月20日出生，汉族，住浙江省瑞安区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：曾宇嘉、刘江，广东金舵律师事务所律师。原告翁水胜与被告陈希超、陈法仲租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁水胜的委托诉讼代理人朱中杰、李俊，两被告的共同委托诉讼代理人曾宇嘉、刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁水胜向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《厂房租赁合同》于2018年11月21日解除；2.判令被告陈希超向原告赔偿2018年6月28日至2018年12月31日的租金损失779166.67元（租金损失以《厂房租赁合同》约定的月租金125000元来计算）；3.判令被告陈法仲对上述赔偿额承担连带责任；4.判令由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告有坐落在佛山市三水区中心科技工业区大塘园区内xx号厂房出租。被告陈希超因需要租赁上述厂房，自2018年6月28日起被告陈希超、被告陈希超的儿子即被告陈法仲与原告多次接洽，协商租赁原告厂房的事宜。2018年9月1日原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将上述厂房出租给被告陈希超，租赁建筑包括：F1、F2、F3、F4、F6（部分宿舍饭堂）、F9（办公楼三分二）合计建筑面积约8400平方，（原告自留宿舍、办公室、车间合共约2100方）连带建筑物公摊面积合计约12000平方；厂房租赁期合计15年，该厂房的月租金为125000元，每月10号前支付当月租金；双方签订合同当天，被告陈希超应向原告支付厂房租赁保证金，保证金为贰个月租金，即250000元，租金应预付一个月，即125000元；双方签订合同当天，被告陈希超应向原告支付厂房增容变压器押金300000元。《厂房租赁合同》签订后，被告陈希超未按照合同约定支付给原告厂房租赁保证金、厂房增容变压器押金、应预付的一个月租金，经原告多次催告后，被告陈希超以自己资金出了问题为由明确表示不履行合同义务，让原告将上述厂房租给他人。在此之前，原告委托律师于2018年11月20日向被告陈希超发解除合同函，2018年11月21日被告陈希超收到解除合同函。自被告陈希超与原告接洽之日起，原告通过多方咨询得知被告陈希超的这类生产企业能够入驻大塘工业园区，原告与两被告协商厂房租赁期间、租金等事宜，2018年7月双方就厂房租赁合同的相关事宜基本达成一致，原告为被告帮忙安排大塘的领导参观被告陈希超在花都的厂、为被告陈希超的厂能入驻园区办理大塘工业园入园申请、帮被告陈希超、被告陈法仲办理在大塘注册新公司的事宜等，注册的新公司取得了营业执照、获得了准入案涉园区的批复、取得广东省企业投资项目备案证。因被告违约，导致原告损失了厂房出租可得的收益。因被告陈希超违约导致《厂房租赁合同》解除，原告要求被告陈希超承担违约责任，赔偿原告的损失。被告陈法仲亦参与协商厂房租赁的事宜，对被告陈希超给原告造成的损失应当承担连带责任。因被告陈希超违约，原告还需时间再找他人承租，故此原告要求两被告赔偿2018年6月28日至2018年12月31日的厂房租金收入的损失。被告陈希超辩称，1.被告基于原告口头承诺，才同意先行签订《厂房租赁合同》（以下简称“九一合同”），目的仅仅是表明合作意向，因为双方均清楚，被告履行该合同需要获得项目准入园区的许可批复（下称入园许可）。在新的“厂房租赁合同”未签订前，双方属于合同洽谈阶段。（1）双方存在口头协议：被告在“九一合同”上单方签名，目的仅仅是表明合作意向；待获得入园许可后，双方再落实另外签订租赁合同，正式给付押金等。双方口头约定：若不能办理准入，被告就不能租用原告场地，原告也不用担责。该合同只表示意向，自被告获得入园准入后，双方再落实另外签订租赁合同，之后被告才需要给付押金。（2）2018年9月1日后，双方仍多次谈到重新签订租赁合同，可见，双方未履行该“九一合同”，而是按口头协议在操作入园事宜。（3）因为欠缺合同保障，被告已于2018年11月7日，通知原告取消“九一合同”的租赁意向。由于租赁合同的成立，一般以书面签订或实际租用为成立条件。由于原被告间新的租赁合同一直处于未确定状态，也未发生租用事实，所以，双方的正式租赁合同关系一直未成立。双方仅仅处于合同洽谈状态。2.原告以其一人公司“佛山市翊杰新材料有限公司（以下简称“翊杰公司”）”名义入园，与其承诺实现被告（或被告企业）入园结果相悖，被告（或被告企业）至今未获入园许可。（1）原告以翊杰公司获得准入许可，非让被告（或被告企业）获得准入，属偷换概念，两者法律后果完全不一样。（2）原告以“翊杰公司”名义申请入园时，其申报的投资计划、预计产值、总投资、税收等过高，远超被告能力所及。（3）由于被告未获入园准入，“九一合同”的履行前提未能具备，“九一合同”无法履行。被告陈法仲辩称，本案为租赁合同纠纷，被告并非涉案合同的一方当事人，根据合同相对性原则，被告依法不承担连带赔偿责任，原告的诉请缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《土地使用权证》及《房地产权证》一份、《工业厂房租赁合同》一份、账户交易明细查询清单一份、《厂房租赁合同》一份、原告与被告陈希超的微信聊天记录一份、营业执照一份、项目准入申请的批复一份、广东省企业投资项目备案证一份、原告与被告陈法仲的微信聊天记录一份、《解除合同函》一份，快递单一份及妥投证明一份、登记信息查询结果七份。本院审查后认为，原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关，本院予以确认。被告提供的租赁合同一份、微信聊天记录一份、《陈希超老板租赁合同-改15W租金版本》一份、《陈法仲老板租赁合同-》一份。本院审查后认为，被告提供的租赁合同原件虽然无原告签名，但是合同每一页都有双方用手指捺印的痕迹，该行为与签名具有同等效力，而且被告在该合同上签名，表示被告陈希超认可该合同内容，所以原、被告之间的租赁合同已经成立。被告以该合同原件否定合同成立的意见，本院不予采信。被告提供的微信聊天记录一份、《陈希超老板租赁合同-改15W租金版本》一份、《陈法仲老板租赁合同-》一份，本院对其真实性予以确认，但是该组证据只能证明原、被告在签订租赁合同之后拟对原合同进行补充协商，虽然双方未达成一致意见，但只能证明双方未能达成补充协议，而并非租赁合同意思表示不一致，故本院对该三份证据的关联性不予确认。经审理查明：原告翁水胜于2018年1月12日与案外人佛山市三水汇隆胜合成材料有限公司签订《工业厂房租赁合同》，承租位于佛山市三水区中心科技工业区大塘园区xx号厂房，租赁建筑物包括办公室、宿舍楼、已建好的厂房4栋，总建筑面积为11000平方米，租赁期20年。双方在合同中第五条约定，原告有权将上述建筑物拆租或者转租给第三方使用。2018年9月1日，原告翁水胜与被告陈希超签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市三水区中心科技工业区大塘园区内xx号厂房的建筑包括：F1、F2、F3、F4、F6（部分宿舍饭堂）、F9（办公楼三分二）合计建筑面积约8400平方，转租给被告陈希超（原告自留宿舍、办公室、车间合共约2100方）连带建筑物公摊面积合计约12000平方。上述合同第二条第1款约定，厂房装修日期30天，自增容800KW变压器安装通电之日起一个月为装修期。装修期间免收租金。上述合同第三条第1款约定，厂房月租金为125000元，承租人应当于每月10号前支付当月租金；第4款约定，双方签订合同当天，被告陈希超应向原告支付厂房租赁保证金，保证金为贰个月租金，即250000元，租金应预付一个月，即125000元；第5款约定，双方签订合同当天，被告陈希超应向原告支付厂房增容变压器押金300000元。上述合同第五条第7款约定，厂房租赁期间，被告陈希超应当按时交付租金。如被告陈希超逾期交付租金超过30天即视为违约，原告有权单方面终止合同，没收保证金，而且保证金不抵扣租金，且原告有权增收每天5%的滞纳金，直至还清所有租金为止。并且有权通知供水供电部门采取断水断电措施，由此产生的损失原告概不负责，由被告陈希超自行承担。另查明，《厂房租赁合同》签订后，原告与两被告就合同的补充事项进行了磋商，但未签订补充协议。因被告陈希超未按照合同约定支付厂房租赁保证金、厂房增容变压器押金、租金，原告于2018年11月21日向被告陈希超送达《解除合同函》。本院认为，原、被告之间的争议焦点为：一、涉案《厂房租赁合同》是否成立并生效？二、涉案《厂房租赁合同》是否已经解除？三、租金的损失如何认定？两被告是否应当连带赔偿租金？争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”该法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案原告提供的《厂房租赁合同》文本上，有原告与被告陈希超的签名，而被告陈希超持有的合同文本则有双方手指捺印以及其本人签名，所以双方的租赁合同依法已经于2018年9月1日成立并且生效。原、被告在签订合同后进行的磋商，是对该租赁合同有关条款的补充约定以及变更，但是双方在补充约定过程中未能达成一致意见的，仍应依照双方在2018年9月1日签名的《厂房租赁合同》履行合同义务。两被告辩称涉案《厂房租赁合同》未成立的意见无法律依据，本院不予采纳。另外，两被告辩称由于原告未能办理入园许可，导致双方未能达成合同意向，但从原告提供的微信聊天记录也可以看出，被告陈希超是因为资金不到位无力继续履行合同，并非原告未能办理入园许可所致。综上，被告陈希超的辩解无法律依据，本院不予采纳。争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案被告陈希超在签订合同之后，超过上述约定的期限仍未依约支付租金，其行为已属违约，原告依照法律规定，有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告提供的证据，足以证实其已于2018年11月21日向被告陈希超送达解除合同的通知书，所以涉案《厂房租赁合同》依法已于2018年11月21日解除。原告该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。争议焦点三：1、对于原告诉请支付从2018年6月28日起至2018年12月31日租金损失的问题，因2018年6月28日至签订合同前一天，双方处于合同磋商阶段，原告无证据证明被告陈希超假借订立合同名义，恶意与原告进行磋商的情况下，其诉讼请求中，从2018年6月28日至订立合同前一天的租金损失无法律依据，本院不予支持。因涉案《厂房租赁合同》于2018年11月21日解除，合同解除之后，原告可以另行出租，而且被告也未占用涉案厂房，所以原告诉请支付合同解除之后至2018年12月31日之日止的租金，其损失明显超出双方签订合同时的预期，本院对该部分损失不予支持。因涉案《厂房租赁合同》于2018年9月1日成立并生效，该合同第二条第1款虽然约定，厂房装修期30天，装修期间免收租金，但由于被告未支付押金及租金，也并未进行装修，所以2018年9月份不免除租金。上述合同于2018年11月21日解除，合同已经履行了2个月外加21天（即0.7个月），所以被告陈希超应当依照合同约定，向原告支付租金337500元（125000元×2.7个月）。综上，原告诉请金额过高部分，本院不予支持。2、关于被告陈法仲是否应当承担连带责任的问题，因原告在签订《厂房租赁合同》之后虽然与陈法仲有进行磋商，但双方未签订书面合同，所以被告陈法仲并非涉案《厂房租赁合同》的当事人，原告主张被告陈法仲承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告陈希超于本判决生效之日起十日内向原告翁水胜支付租金337500元；二、驳回原告翁水胜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即5796元，由原告翁水胜负担3286元，被告陈希超负担2510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢泽辉二〇一九年四月二十二日书记员  麦倩雯