江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终973号 上诉人（原审被告）：曹新全，男，1982年出生，汉族，住全南县。 委托诉讼代理人：朱育梅、黄一龙，江西桃江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：全南县天豪物业物流服务有限责任公司。地址：全南县城贸易广场D栋1号。 法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁利民、蒋浩亮，江西南芳律师事务所律师。 上诉人曹新全与被上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服赣州市全南县人民法院（2018）赣0729民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 曹新全上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付2015年10月1日至2017年6月3日物业费2368元，驳回被上诉人其他诉讼请求。理由如下：1、审判机关无权对物业服务定价。前期物业服务合同约定服务费为0.5元标准，对双方均具有约束力，未经一方同意不得变更。2、物价部门批复没有法律效力。《物业服务收费办法》取得了政府定价权，只保留政府指导价和市场价，发改委2014年文件进一步放开政府指导价，实行市场价，不能以物价部门无效文件确定价格，只能按前期合同约定的0.5元收费。3、安装监控视频本系被上诉人义务，不能成为提高收费标准的理由。4、本案应参照（2018）赣07民终4068号和3459号进行判决。商铺所受物业服务少于居住物业，应当下调至0.3元标准收费。2017年6月25日，业主委员会成立，前期物业服务合同终止，服务价格应当另行协商后支付，业主委员会成立后的费用诉求应当予以驳回。 天豪公司答辩称，1、上诉人主张按0.3元标准收费没有依据。前期物业服务合同明确约定暂定0.5元，最终以物价部门批复为准。物价部门多份文件均确定为1元标准。2014年7月12日，双方签订《前期物业管理服务协议》时，明确约定为1元标准。业主委员会成立后，没有另行协商过收费标准。早在2011年，物价局核定收费标准为1元，被上诉人一直没有提高，一审判决酌定的收费标准，不仅仅考虑安装监控一个因素，而是综合考虑。2、前期物业服务合同依然有效，上诉人应当支付2017年6月份之后的费用。业主委员会成立后，上诉人并没有与被上诉人或其他物业公司另行签订合同，也一直在享受被上诉人提供的服务，具有支付义务。3、（2018）赣07民终3459号和4068号案件与本案无关，不应参考。3459号案件与本案不属于同一小区，物业费标准不同。4068号案件没有查清前期物业合同明确约定标准以物价部门批复为准的事实，明显与事实不符。 原告天豪物业向一审法院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理费15786元，并承担滞纳金。 一审法院认定事实如下：2010年1月26日，原告天豪物业与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务，并约定店铺的物业服务费暂定0.5元/月/平方米，最终以物价部门批复为准，约定合同期限至物业业主委员会与原告或其他物业管理企业签订物业服务合同生效时止。原告进驻桃源一品小区后至今为该小区提供了相应的物业管理服务。同时，原告为解决临街商铺的安全问题，于2016年10月31日增设了监控摄像头，拍摄角度能够覆盖桃源一品小区所有临街商铺。被告购有桃源一品X栋X号、X号一楼店铺和X栋X号、X号、X号一楼、二楼店铺，面积合计为375.87m2。2014年7月11日，被告曹新全办理了入住手续，并缴纳了2014年7月11日至2015年7月11日的物业费合计4,510元（375.87㎡×1元/㎡×12个月）。之后，被告本人未再向原告交纳物业管理服务费。另查明，全南县桃源一品小区于2017年6月24日成立了业主委员会，原、被告未提交证据证明该业主委员会与原告就物业管理服务费的收费标准进行过协商及确定具体收费标准或签订物业服务合同或已聘请其他物业管理企业对桃源一品小区进行物业管理服务。原告办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程等。全南县物价局下发的全价字[2011]16号、[2012]20号、[2013]35号、[2014]23号文件均核定原告对桃源一品小区等物业管理收费项目及标准是：多层住宅0.35元/月/平方米、高层住宅0.7元/月/平方米、商业店铺1元/月/平方米。全南县物价局于2016年6月7日下发的全价字[2016]6号文件规定：除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。 一审法院认为，原告天豪物业作为物业管理公司依法办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，具有从事物业管理服务的相应资质。被告所有的X栋X号、X号、X号、X号、X号属于桃源一品小区的物业管理服务范围，该商铺所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中亦对该公用设施进行了必要的保养与维修，被告作为商铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费。关于收费标准的问题。被告提出物业服务收费由业主与物业服务企业协商确定，在未充分协商之前，原告的诉求不具有法律、合同或事实依据，前期物业服务合同约定物业管理服务收费最终以物价部门批复为准，物价部门在2016年之前多份文件确定商铺的物业管理收费标准为1元/月/平方米，虽全价字[2016]6号文件规定：“除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定”，桃源一品小区也于2017年6月24日成立了业主委员会，但原、被告未提交证据证明该业主委员会与原告就物业管理服务费的收费标准进行过协商及确定具体收费标准或签订物业服务合同或已聘请其他物业管理企业对桃源一品小区进行物业管理服务。故综合考虑物价局之前核定的收费标准、原告的物业服务水平、商铺性质等因素后，酌定在原告增设监控摄像头改善其服务水平之前即2016年10月31日之前物业管理服务费收费标准为0.5元/月/m2，在原告增设监控摄像头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后物业管理服务费收费标准为1元/月/m2。关于是否超过诉讼时效的问题。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间。本案中，原告于2018年11月15日提起诉讼要求被告支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，被告抗辩称2015年10月1日之前的物业服务费已超过诉讼时效。因原告未提供充分证据证明其已就2015年7月1日至2018年11月15日期间的物业管理服务费对被告进行了催收，且未提交证据证明该期间存在诉讼时效中止、中断的情形，根据上述法律规定可知，民法总则施行前两年即2015年9月30日之前适用二年诉讼时效期间，之后的适用三年诉讼时效期间，虽原告于2018年11月15日提起诉讼主张其民事权利，但被告抗辩称2015年10月1日之前的物业管理服务费已过诉讼时效，即其仅对2015年10月1日之前的物业管理服务费进行诉讼时效抗辩，未对2015年10月1日至2015年11月15日期间的物业管理费进行诉讼时效抗辩，故该段期间的诉讼时效不作审查，因此，对2015年10月1日至2018年12月15日期间的物业管理服务费，予以支持；对2015年7月1日至2015年7月11日的物业管理服务费，被告已支付，对2015年7月12日至2015年9月30日期间的物业管理服务费，因超过诉讼时效期间，均不予支持；2018年12月15日之后的物业管理服务费至今未全部产生，故对该部分物业管理服务费暂不予计算，待该费用实际产生后，双方当事人可另循合法途径解决。因此，2015年10月1日至2018年12月15日期间的物业管理服务费：2015年10月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费为2,443.16元（375.87㎡×0.5元/月/㎡×13个月）；2016年11月1日至2018年12月15日期间的物业管理服务费为9,584.69元（375.87㎡×1元/月/㎡×25.5个月），合计物业管理服务费为12,027.85元（2,443.16元+9,584.69元）。因原告未提交证据证明已约定了滞纳金，故对其要求被告支付滞纳金的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹新全应于本判决生效之日起五日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付物业管理服务费12,027.85元；二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元（原告已预付），由原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司负担23元，被告曹新全负担74元，此款限与上述款项一并支付。 本院二审期间，上诉人提交本院（2018）赣07民终4068号、本院（2018）赣07民终3459号民事判决、《桃江一品前期物业服务合同》附件。被上诉人提交《前期物业服务协议》、桃源一品业主委员会《委托书》、本院（2018）赣07民终3671号民事判决书。 二审认定事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，关于物业服务合同效力的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由建设单位、业主委员会出面签订的物业服务合同，属于为所有业主订立的合同，合同依法成立后，对所有业主均具有约束力，业主基于该合同既享有权利，享受物业服务企业提供的物业服务，又受该合同约束，应当履行交纳物业服务费用，业主以其并非合同当事人进行抗辩，应当不予支持。本案中，《桃源一品前期物业服务合同》约定至本物业业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同生效时止，但是小区业主委员会成立后，没有与被上诉人或其他物业管理企业另行签订物业服务合同，该合同没有终止，上诉人作为业主之一，享有物业服务的权利及履行交纳物业服务费用的义务，其主张合同对其没有约束力，不予支持。 关于物业服务费用的标准问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。本案中，2010年1月26日，《桃源一品前期物业服务合同》第六条第1项约定，店铺物业的标准暂定0.5元每月每平方米，最终以物价部门批复为准。2011年全南县物价局《关于对汇景星城等小区物业管理服务项目及标准的批复》规定，桃园一品小区商业店铺为1元每月每平方米。之后，2012年、2013年、2014年的物价局批复均规定，桃园一品小区商业店铺为1元每月每平方米。因此，一审法院判决的收费标准具有双方合同依据，本院予以支持。上诉人主张双方合同约定为0.5元标准，但该价格仅是暂定价，最终价以批复为准。上诉人主张物价部门的批复无效。对此，本院认为，物业服务收费标准在政府指导价范围内，在物业服务合同中明确约定，能够对双方发生法律效力。由于前期物业服务合同中约定最终以物价部门批复为准，批复价格转化为双方合同约定价格，对双方均具有约束力。上诉人主张应当参照本院其他案件进行判决，由于每个案件的证据材料、当事人到庭情况及抗辩理由不同，不宜参照判决。因此，一审判决根据双方合同约定以及全南县物价局文件，商业店铺的物业服务费用为1元/月/平方米确定的收费标准，是在综合考虑政府标准、商铺性质、服务质量等因素的基础上确定，不仅仅是考虑增设摄像头一个因素，本院予以维持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.7元，由上诉人曹新全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  雷勉励 审 判 员  王阿婷 二〇一九年四月二十八日 代理书记员  李晓倩 代理书记员  张 婷