广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2696号上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路329号301之69房，统一社会信用代码91440116061129676U。法定代表人：谭志平，职务：总经理。委托诉讼代理人：谭耀森，该公司员工。委托诉讼代理人：史煜，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑则强，男，1975年1月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：李丽华，女，1978年10月28日出生，汉族，住址同上，系郑则强的妻子。原审第三人：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室，统一信用代码91440101698654160R。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司员工。上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人郑则强、原审第三人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人雅居乐物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判郑则强依据合同约定向雅居乐物业公司支付2016年12月起至2017年3月的物业管理费2588.47元；3.案件诉讼费由郑则强承担。事实和理由：（一）一审认为虽然雅恒公司在通知郑则强收楼时涉案楼盘已经满足了双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定条件，但郑则强在整改方案出现之前拒绝收楼并无不当，该说法存在矛盾，属于认定事实不清。依据雅恒公司与郑则强签订的《商品房买卖合同》，雅恒公司交付了符合合同约定及法律规定的房屋时，郑则强理应收楼。如果其认为广州市黄埔区（原萝岗区）悦然四街8号（K-02栋）1201房（以下简称案涉房屋）存在装修或者质量瑕疵，雅恒公司应当承担保修责任，且是郑则强承诺不以此为理由拒绝收楼。依据广东省高级人民法院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。因此，郑则强的房屋应当在商品房买卖合同约定的交付之日视为已经被交付，其所提出的拒绝收楼理由并非法律赋予的正当拒绝收楼理由，因此合同约定房屋交付之日之后的物业管理费用应当由郑则强承担。（二）一审认为郑则强在雅恒公司提出整改方案之前没有接收到雅居乐物业公司提供的物业管理服务，属于认定事实错误。依据雅居乐物业公司与郑则强签订的《前期物业服务协议》第三章第九条的约定，郑则强应当自雅恒公司通知交楼之后的次日起缴纳物业管理费。该合同不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合同合法有效，郑则强应当履行合同义务，缴纳物业管理费。物业公司为小区提供的物业管理服务是一个整体的、综合性的物业管理服务：包括但不限于小区的绿化、清洁、安保、养护等一系列相关物业服务。郑则强购买的房屋坐落于雅居乐物业公司所提供服务的小区即已经享受了物业公司提供的物业管理服务，且该房屋应当自商品房买卖合同约定的交付之日已经被视为交付，作为案涉房屋的业主，郑则强理应依据与雅居乐物业公司签订的《前期物业服务协议》的约定向雅居乐物业公司缴纳该期间的物业管理费用。被上诉人郑则强二审辩称，同意一审判决，不同意雅居乐物业公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）郑则强等业主收到雅恒公司的收楼通知后，分别于2016年、12月10日、2016年12月13日、2017年1月6日多次向雅恒公司、雅居乐物业公司发出《拒绝收楼告知书》，雅恒公司于2017年1月10日才向业主出具《科学城富春山居项目K1一K3有关事宜的回复》。根据商品房买卖合同第十六条，超出15日的答复期限，则异议事实成立，商品房视为未交付。因此雅居乐物业公司的第一条理由不成立。且一审庭审中双方已确定案涉房屋消防走道报建平面尺寸应为1500mm，现场实测仅为1080mm的事实，违反《建筑设计防火规范》，存在消防安全隐患，对业主的生命财产安全造成隐患，必须整改成与原设计一致。符合防火规范要求，整改施工严重影响业主收楼装修入住。（二）雅恒公司提供的收楼文件存疑。其中的《广州雅居乐科学域项目三期8#9#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》是2014年签定的，而2014年该项目尚未竣工如何通邮，报刊投递服务协议书也不是通邮文件，且至今案涉房屋没有通邮，对雅恒公司不符合收楼条件的事实保留诉讼权利。案涉房屋收楼时并未达到合同规定的收楼条件。《前期物业服务协议》中的诸多霸王条款不符合法律规定，雅居乐物业公司和雅恒公司严重侵犯郑则强的权利，一审认定郑则强拒绝收楼并无不当，在该期间并无接收房屋并享受雅居乐物业公司的服务正确。请求二审法院驳回雅居乐物业公司的所有诉讼请求。原审第三人雅恒公司述称，同意雅居乐物业公司的上诉请求。雅居乐物业公司于2018年6月14日向一审法院起诉请求：1.郑则强按每月742.66元的标准向雅居乐物业公司支付自2016年12月起至2017年3月的物业管理费2588.47元；2.郑则强承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：郑则强（乙方、买方）与雅恒公司（甲方、卖方）于2015年5月8日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买雅居乐富春居自编号K-02栋12层1201号房，房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）悦然四街8号（K-02栋）1201房，房屋面积171.2016平方米。第五条物业服务，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日为止。物业服务费详见《雅居乐富春居各项收费标准》。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理，3.按本合同附件六中有关约定负责更换。《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件六约定装饰、设备标准。附件七补充协议第八条第2点约定，乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。郑则强等业主收到雅恒公司的收楼通知后，于2016年12月13日、2017年1月7日向雅恒公司及雅居乐物业公司递送了业主联名签署的《拒绝收楼告知书》，主要内容为：1.收楼中雅恒公司未出示相关交楼文件；2.K1K2K3栋01户型入户门外走道实际宽度只有1.08米与图纸标示的不符……。2017年1月10日，雅恒公司召开业主代表沟通会议，并向K1-K3栋业主作出《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》，回复内容为：1.01户型公共部分在工程设计上，此位置设有消防箱。我司考虑到此项目为高端品牌，在装饰设计上对消防箱进行了装饰装修（全封闭暗门）处理，主要是考虑到业主进出家门，门口有一凸出的消防箱，且有的业主家里孩子小，存在碰头伤人的隐患。但这样一来，使得部分业主觉得封闭消防箱后走道变窄了，要求恢复原样。就此问题，我司愿意为提出异议的业主拆除此部分的装饰，恢复原样。恢复后，墙砖由于新旧可能会有色差，还请业主理解。郑则强还于2016年12月29日就入户门外走道宽度的问题通过12345微信公众号投诉，2017年2月20日，广州开发区建设和环境保护局回复称开发商没有违反预售管理的相关法律法规，预售合同所附图纸均沿用规划许可批准图纸，规划部门予以验收通过，表明建筑物现状符合规划要求，如有异议，请向规划部门征询；违反合同约定属于民事法律管辖范畴，如协商不成可通过司法途径解决；存在消防安全隐患可向公安消防部门查询反映。回复函中附有雅恒公司于2017年1月22日向广州开发区国土资源与规划局作出的情况说明，说明内容与上述《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》内容基本一致。2017年5月11日，业主代表向雅恒公司递交了《科学城（富春山居）项目K1-K3栋01户型公共走道整改的回复》，记载：贵司于2017年1月10日就富春山居K1-K3栋有关事宜回复中，同意01户型的公共走道按原设计图纸恢复原样。并于2017年3月在K2-1901房将公共走道按图纸恢复后的样板实物。由于贵司当时不同意对裸露的消防箱和消防立管作装饰处理，只同意由业主自行统一装饰处理。故于2017年3月16日由业主代表将同意01户型公共走道整改方案的业主名单交物业公司，并通知有关业主亲自签名同意确认。2017年4月18日，贵司集团总部黄奉潮先生到K1-K3栋现场，认为消防箱、消防立管裸露影响项目的档次，亦存在安全隐患，同意业主提出的对消防箱、消防立管由贵司装饰的要求。4月29日在K1栋1801房的公共走道出现新的方案。经业主讨论，认为消防箱按K2-1901的样板方案调整，消防立管按照K1-1801用瓷砖装饰处理。消防箱上下留空的位置由业主自行统一装饰处理。雅恒公司提交了案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州雅居乐科学城项目三期8#、9#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》，拟证明案涉房屋在合同约定的收楼时间前已经符合交楼条件。郑则强对上述证据均无异议，但主张其拒绝收楼的主要原因为入户门楼道过窄，有消防安全隐患及影响家具搬运，故需要整改。2017年5月1日，郑则强与雅居乐物业公司（原名称为雅居乐物业管理服务有限公司广州开发区分公司）签订《前期物业服务协议》并于当日办理收楼手续。《前期物业服务协议》约定雅居乐物业公司为案涉房屋及配套设施设备、相关场地提供物业管理服务。庭审中双方确认案涉房屋缴纳物业服务费的标准为4.3元/平方米/月，房屋面积为172.7121平方米。郑则强已缴纳了2017年4月1日之后的物业管理费，郑则强所主张的入户消防箱及消防立管的整改于2017年8月底完成。一审法院认为，本案争议的焦点为郑则强主张的入户门楼道过窄需要整改能否作为拒绝收楼及拒交物业服务费的抗辩理由。虽然雅恒公司通知收楼之时，案涉楼盘已经满足了《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定条件，但合同第十六条交付时的验收条款中约定了对业主在收楼验收期间提出异议的处理程序。本案已查明包括郑则强在内的众多业主在合同约定的收楼期限前已向雅恒公司递交了《拒绝收楼告知书》，以书面形式提出了异议。《科学城（富春山居）项目K1-K3栋01户型公共走道整改的回复》亦记载了业主就01户型入户消防箱及消防立管拆改装饰问题与雅恒公司的协商过程，且有《拒绝收楼告知书》《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》等证据予以佐证，一审法院对该回复的内容予以确认，即在2018年4月期间，业主与雅恒公司基本确定了最终的整改方案。郑则强提交的《拒绝收楼告知书》等证据也证明，包括郑则强在内的众多业主均指称包括案涉房屋在内的K1-K3栋01房户型的入户通道确实存在过窄的问题，故郑则强在交房验收时提出的整改要求存在一定合理性。庭审中双方也确认雅恒公司确实就01房业主提出的问题进行了整改，并于2017年8月底整改完毕。综上，一审法院认为从雅恒公司向郑则强发出收楼通知至入户消防箱及消防立管整改方案确定的期间，属于郑则强就案涉房屋交付验收的合理异议期间，在雅恒公司提出整修方案之前，郑则强拒绝收楼并无不当。郑则强在该期间并无接收房屋并享受雅居乐物业公司的服务，故雅居乐物业公司要求郑则强支付该期间的物业管理费一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2018年11月23日作出如下判决：驳回雅居乐物业公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由雅居乐物业公司负担。上诉人雅居乐物业公司与被上诉人郑则强、原审第三人雅恒公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合雅居乐物业公司的上诉请求和理由以及郑则强的答辩，本院确定本案争议的焦点是：雅居乐物业公司抗辩郑则强支付2016年12月起至2017年3月份的物业管理费应否支持问题。现评析如下：虽然作为案涉房屋出售方的雅恒公司已向郑则强发出收楼通知书，但包括郑则强在内的众多业主则认为入户门楼道过窄需要整改，并已于合同约定的收楼期限前向雅恒公司递交了《拒绝收楼告知书》，以书面形式提出了异议。业主代表向雅恒公司递交的《科学城（富春山居）项目K1-K3栋01户型公共走道整改的回复》记载了业主就01户型入户消防箱及消防立管拆改装饰问题与雅恒公司的协商过程，雅恒公司也召开了业主代表沟通会议，还向业主作出了《科学城（富春山居）项目K1-K3有关事宜的回复》，并就消防箱等问题进行了回复，上述材料显示，业主与雅恒公司于2017年4月期间基本确定了最终的整改方案，双方当事人在一审中亦确认雅恒公司确实就01房业主提出的问题进行了整改，于2017年8月底整改完毕。基于本案查明的事实，一审法院认定从雅恒公司向郑则强发出收楼通知至入户消防箱及消防立箱整改方案确定的期间，属于郑则强就案涉房屋交付验收的合理异议期间正确，本院予以确认。因此，在雅恒公司提出整修方案之前，郑则强有权抗辩拒绝收楼。同理，由于本院已确认郑则强在雅恒公司提出整修方案确定之前，有权拒绝收楼，故雅居乐物业公司作为案涉房屋所在楼盘的物业管理单位上诉主张郑则强支付整修方案确定之前即2016年12月至2017年3月的物业管理费，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人雅居乐物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月二十四日书记员 李志康胡秀红