广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初415号原告：深圳市坪山区坪山第二小学，住所地广东省深圳市坪山区马峦街道东纵路7号，统一社会信用代码12440300455750406C。法定代表人江可佳，校长。委托诉讼代理人：陈裕庆，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪娴，广东晟典（龙岗）律师事务所实习律师。被告：深圳市坪山新区源盛宝花木场，住所地广东省深圳市坪山新区坪山沙坣社区东纵路7号（坪山第二小学右边）一楼101号，统一社会信用代码92440300L391983440。经营者：张剑龙，男，汉族，1981年9月24日出生，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：张剑洪，男，员工。原告深圳市坪山区坪山第二小学与被告深圳市坪山新区源盛宝花木场合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈裕庆、陈雪娴，被告委托诉讼代理人张剑洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告位于原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社位于坪山镇第二小学东侧6330平方米地块（被命名为PS51地块），预估价值220000元；2.判令被告支付土地占用费72000元（自2017年11月1日暂计至2018年11月7日），每月6000元，计算至实际返还土地之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年5月12日，原告（原名深圳市龙岗区坪山镇第二小学）通过签订《补偿协议书》和支付土地价和青苗补偿款，获得原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社位于坪山镇第二小学东侧4000平方米（后经测量实际面积为6330平方米，被命名为PS51地块）的土地所有权并约定为教育用地。当时，前述地块现状为花木场，经营者张剑龙与青草林经济合作社租约到期日为2003年12月31日。因此原告与青草林经济合作社约定由张剑龙继续使用该地块至合同期满。期满之后，原告与被告签订一年期《绿化养护管理委托合同》（从2011年7月1日开始，每年签订一次，最后一次于2015年7月1日签订），约定原告同意将该地块交给被告使用，被告在使用期间为原告50000平方的绿地进行养护管理。为满足学位紧张问题，原告计划扩建，决定收回用地，2016年6月合同到期后未与被告续签合同。2017年4月之后原告多次约谈被告要求履行合同无条件交回土地，被告均不予理睬，至今仍占用不肯搬迁，严重影响改扩建计划。故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告起诉。本案原告不具备原告资格，不符合民事诉讼法的起诉条件，原告未取得涉案土地的所有权、使用权，所以涉案土地与原告没有利害关系。原告与原沙坣村委青草林经济合作社（现在的沙坣社区青草林股份合作公司）签订的补偿协议书违反相关规定，应属无效。原告没有取得涉案土地所有权，因此原、被告签订的租赁合同也是无效的。土地权属未发生变更，被告无需向原告返还土地。有权收取使用费的是土地合法所有权人，原告无权主张。被告承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告与原沙坣村委青草林经济合作社签订的补偿协议无效，没有取得涉案土地所有权、使用权；原、被告双方签订的合同也因原告未取得涉案土地的所有权、使用权而无效。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。双方签订《绿化养护管理委托合同》，合同文本第一段约定原告将土地供被告无偿使用，被告为原告提供绿化养护管理。合同条文主要是与绿化养护相关的条款。原告以合同期满被告未交回土地为由起诉，被告在答辩意见中也辩称双方签订的土地租赁合同无效。因此，本案为土地租赁合同纠纷。双方争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、涉案合同是否有效。对此，分述如下：一、关于原告主体是否适格问题被告主张原告主体不适格的主要理由是原告未取得涉案土地所有权、使用权，与涉案土地无利害关系。本院认为，本案系合同纠纷而非物权纠纷。原、被告双方签订了《绿化养护管理委托合同》，原告作为合同一方，不论其是否为涉案土地合法权利人，都不影响其基于合同关系提起本案诉讼，因此原告与本案有直接利害关系，主体适格。二、关于涉案合同是否有效问题首先，原告是否为涉案土地合法权利人。原告主张，其于2002年5月12日与案外人深圳市坪山沙坣股份合作公司青草林分公司（原龙岗区坪山镇沙坣村委青草林经济合作社）签订《补偿协议书》，约定将4000平方米（后经测量实际面积为6330平方米）旱地所有权转为原告所有，原告支付对价220000元并一直使用至今，取得了涉案土地使用权。原告确认涉案土地转让时未办理行政审批、转让登记等手续，并主张现在正在办理权属登记手续。本院认为，原告与案外人签订《补偿协议书》时涉案土地为农村集体土地，国家为公共利益需要可以依法征收或者征用农村集体土地并给予补偿，原告与案外人签订的《补偿协议书》约定土地所有权转让及土地性质由农用地（旱地）变更教育用地，不能产生土地权属及性质变更的法律效果。因此，原告主张根据《补偿协议书》取得涉案土地使用权，缺乏事实和法律依据。原告不是涉案土地合法权利人。其次，涉案合同是否有效。原告与被告就涉案土地签订《绿化养护管理委托合同》并约定原告将涉案土地约3000平方米储备用地无偿给被告使用，如果原告需要使用储备用地被告无条件交回，被告无偿为原告养护管理50000平方米绿地。原告未取得涉案土地使用权，其将涉案土地约定由被告使用，属于无权处分。关于无权处分合同的效力问题。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”物权法第十五条以及买卖合同司法解释第三条遵循物权变动原因与结果相区分的原则。理论通说认为，物权法旨在规范平等主体之间静态的财产归属关系，主要目的是维护财产的归属秩序，而合同法旨在规范平等主体之间动态的财产流转关系，主要目的是维护交易安全。从1999年合同法第五十一条到2007年物权法第十五条，反映了立法者对保障交易安全越来越重视。司法实践中，前述买卖合同司法解释第三条也体现从维护和保障交易安全的角度出发，不轻易认定合同无效的司法理念。在合同法实施近二十年后的今天，按照物权变动原因与结果相区分的原则，将该法第五十一条限缩解释为物权变动的效果意思未经权利人追认或未取得处分权而归于无效，更符合立法本意和社会发展的趋势。本案中，涉案合同仅是对涉案土地的使用作出约定，不涉及土地权属的处分，而且从2011年起至2015年双方已连续五年签订并实际履行合同，更不应轻易认定合同无效。综上，本院认为，涉案合同不存在合同法第五十二条规定的法定无效情形，被告以原告无权处分为由主张涉案合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。因此，涉案合同有效。最后，关于原告的诉讼请求问题。一是关于返还土地的诉讼请求。在涉案合同有效的情况下，根据双方合同约定，合同期满后被告应无条件交回土地。2016年6月合同到期后双方未续签合同。原告多次要求被告履行合同无条件交回土地，被告拒绝交回。原告基于合同关系，起诉请求被告履行约定，依约交回土地，理由充分，本院予以支持。二是关于土地占用费的诉讼请求。本院认为，原告并非涉案土地合法权利人，双方也未在涉案合同中就合同到期后使用土地一方未及时返还土地时应否及如何支付土地占用费用等问题做出约定，因此原告提出的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市坪山新区源盛宝花木场应于本判决生效之日起六十日内将其承租的位于深圳市坪山区坪山第二小学东侧的涉案土地退还原告深圳市坪山区坪山第二小学；二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费2840，由原告深圳市坪山区坪山第二小学负担840元，被告深圳市坪山新区源盛宝花木场负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 乐 忠 槐二〇一九年四月二十五日书记员 梁爽（兼）