湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终560号上诉人（原审原告、反诉被告）：**，女，1980年9月27日生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：张应波，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：十堰市互发置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区二堰街办郑家沟社区。法定代表人：张正平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜华，李怡，湖北献真律师事务所律师。上诉人**因与被上诉人十堰市互发置业有限公司（以下简称：互发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月8日公开开庭对本案进行了审理，上诉人**的委托诉讼代理人张应波、被上诉人互发公司的委托诉讼代理人李怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。**上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持**在一审时提出的诉讼请求，并驳回互发公司的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由互发公司承担。理由如下：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决遗漏“案涉房屋至今仍未办理竣工验收”这一重要事实，**有理由相信该房屋无法办理竣工验收。2、一审判决对于交付的房屋是否符合合同约定认定不清。双方合同约定的标的房屋是东方新城1幢2单元13层7号住宅，实际交付时房屋变成1幢2单元14层7号住宅。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认为**不享有合同解除权错误。（1）涉案房屋因未办理竣工验收，导致该房屋除满足自身居住外无法进行流转，**对房屋享有的权利受限，其购房目的不能实现。因此，**有权解除合同。（2）互发公司无法向产权登记机关提供符合办理房屋权属登记所需的材料，**有权要求解除合同。（3）互发公司停水断电的行为，表明该公司不愿意继续履行合同。2、一审判决认定双方签订的《商品房预售合同》尚未解除错误。**已经向互发公司发出解除合同的通知，双方签订的《商品房预售合同》自解除通知到达互发公司时已经依法解除。3、一审判决不支持**提出的诉讼请求错误。由于互发公司的原因导致合同解除，该公司应当返还从**处收到的款项（定金应当双倍返还）、并赔偿装修损失。4、一审判决继续履行合同错误。双方签订的《商品房预售合同》已经解除；即使没有解除，因房屋未办理竣工验收，**也可以要求解除合同。一审判决继续履行合同，随之**会要求互发公司办理不动产权属证书，能否办理尚不确定。互发公司在二审期间提交书面答辩状，认为：1、**解除双方签订的《商品房预售合同》条件尚不具备，**已经接受并装修入住涉案房屋，合同目的已经实现。2、**尚欠购房款存在违约行为，是无法办理产权登记的主要原因。3、互发公司断水断电的目的是为了督促**支付剩余房款，并不影响合同目的的实现。4、房屋编号发生变化是由于房管部门后期统一编号造成的，不影响**接受并居住的房屋系其购买时自行选择的房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。**一审诉请法院依法判令：1、互发公司双倍返还定金327110元；2、互发公司返还代收的契税、维修基金、印花税、工本费共计18186元；3、互发公司返还天然气开户费及冷热水表费3400元，并赔偿房屋装修损失、租金损失共计15万元；4、案件诉讼费由互发公司承担。互发公司提出反诉请求：依法判令**继续履行《十堰市商品房买卖合同》，一次性支付互发公司房款35万元，并从2012年8月10日起按日万分之三支付违约金至房款付清之日。一审法院认定事实：2012年，互发公司与**签订《商品房预售合同》（亦为《十堰市商品房买卖合同》），约定互发公司将其开发的东方新城1幢2单元13层7号住宅出售给**，建筑面积127.75平方米，每平方米4020元，总价款513555元。签订合同当日内，付定金163555元，剩余房款35万元由买受人用（银行）（公积金贷款）方式一次性付清。签订本合同付清首期房价款后三日内，买受人向（银行）（公积金贷款）提交符合商品房按揭贷款规定的申请资料，同时签订贷款合同。因买受人原因未能在约定的期限内提供贷款资料，办理按揭手续的，则视同逾期付款按合同第七条的约定处理；如果批准贷款额少于应付房价款金额的，买受人应当在接获通知后七天内补足房款差额。如果买受人的借款申请在30日内未获得批准的，由买受人在未批准贷款之日起30日内一次性向甲方付清剩余房款。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在30日内，自约定的付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2、买受人在签订本合同并付清首期房款后三日内未前来办理按揭手续的视为逾期付款。3、因买受人原因无法或延期办理按揭手续，视为买受人逾期付款。合同还约定：出卖人应在买受人付清总额款项及相关费用后，于2014年6月1日内，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工备案手续的商品房交付买受人使用。并对逾期交房违约责任作了约定。合同第十五条对产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产证书的，双方同意按下列第2、3、4项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。3、买受人应当在公告的入住日期30日内，将办理房屋产权登记的相关资料提交给出卖人，委托出卖人代为办理产权登记手续。若买受人逾期提交资料或未按要求到银行、房管局办理抵押登记手续的，自逾期之日起买受人每日按房屋总价款的万分之二向出卖人支付违约金，直至交清资料为止。4、按揭客户在办妥房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押”。合同第十九条约定：出卖人单方面解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起10日内，按原房价款的5%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。买受人单方面解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人应在出卖人收到书面通知之日起10日内，按原房价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。双方未注明该合同签订的日期。**分别于2012年8月22日、2012年8月27日、2014年2月18日支付互发公司12万元、1万元、33555元，合计163555元。互发公司于2012年8月22日、2012年8月27日为**出具的收条注明了“定金”，在2014年2月18日的33555元收条中注明系“补缴（房款）”。2014年2月18日，**还向互发公司支付了物业费1840元、垃圾清运费639元、装修押金2000元、可视对讲1350元、冷热水表900元、阳台封装费3000元，契税10271元、印花税10元、工本费240元、闭路电视开通350元、天然气开户费2500元。互发公司将案涉房屋交付给**，**对该房装修入住。**另向互发公司出具《承诺书》：“出卖人手续齐全后，银行需办理按揭贷款时，如买受人不配合，出卖人有权停电、停水。阳台封闭350元/m2，甲乙双方各承担一半，每个阳台预缴3000元，如买受人不封闭阳台，出卖人不予补贴一半的价格，以后再不予封闭与补贴，若再封闭全部，个人承担所有费用”。**支付首付款后，一直未能办理剩余购房款的按揭贷款手续。2016年2月1日，互发公司取得了案涉楼盘的《商品房预售许可证书》。2016年5月底，互发公司对**所购住房断水、断电。2016年6月28日，**向互发公司邮寄了《解除合同通知书》，以互发公司所售房屋未经综合验收，绿化未完成，无法在约定期限内办理房屋所有权证，且互发公司掐断了房屋的水电，导致其无法正常生活、购房目的无法实现为由，通知解除双方签订的《十堰市商品房买卖合同》，要求互发公司在合同解除7日内返还首付款163555元并双倍赔偿，退还契税、维修基金等费用30765元，赔偿装修及其他各种费用等共计477875元。双方协商不成，**遂诉诸法院。一审法院另查明，案涉东方新城项目的规划设计方案于2011年7月14日被十堰市规划局经济开发区分局批准。于2012年3月1日取得了《建设工程施工许可证》。此后又补办了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。一审法院认为，互发公司将案涉房屋出售给**后，补办了商品房预售许可证，双方间签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的权利义务。结合当事人的诉讼主张，一审法院认为，本案的争议焦点为：一、**是否享有合同解除权？二、**通知互发公司解除合同是否发生了法律效力？三、**要求互发公司双倍返还定金、返还代收的契税、维修基金等费用，以及要求互发公司赔偿房屋装修损失、租金损失等诉讼请求，以及互发公司要求**交纳剩余房款并支付违约金的反诉请求，该如何处理？关于焦点一：一审法院认为，**不享有合同解除权。根据合同法的相关规定，当事人在约定的解除合同条件成就时，或是具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形时，有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可单方解除合同的具体情形为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，**要求解除与互发公司间的房屋买卖合同，其主要理由是：案涉工程未经验收，交付的房屋不符合约定条件，不能如期办理房屋产权证件；项目配套、绿化未完成；互发公司对**所购房屋断水断电，致其无法正常生活，购房目的不能实现。对此，一审法院认为，1、案涉工程项目已经补办了相关建设规划审批手续，取得了商品房预售许可证。互发公司对外销售其开发的商品房符合法律规定。互发公司于2014年2月18日将案涉房屋交付给**，虽然当时未办理竣工验收备案手续、未取得商品房销售备案证等，不符合交房条件，但**同意接收该房屋并装修入住，并不影响**购房目的的实现。现案涉工程的综合竣工验收手续尚在办理之中，影响了如期办理产权证件，互发公司构成一般违约。**可要求互发公司承担相应的违约责任。但双方合同并未约定在此情形下**享有解除合同的权利。**据此要求行使合同解除权不符合法律规定；2、案涉工程项目的绿化、道路及其他配套设施的建设，系以整个小区进行规划建设的，属于业主住房的配套辅助设施。案涉工程项目的公共绿地率目前尚未达合同约定标准，虽然对业主的居住环境品质有一定的影响，但并不影响业主的生活居住，不影响**购房目的的实现；3、互发公司在**未支付剩余35万元购房款的情形下，根据**出具的承诺书，对其所购买的房屋实施断水断电，影响了**的生活居住，互发公司的做法不当。但该行为系因双方履行合同纠纷引起，**可通过调解、诉讼等途径解决。互发公司现阶段的不当做法，尚未达到影响**实现购房目的的程度，**据此主张合同解除权亦不予支持。故**主张合同解除权，既没有合同约定的解除条件，也不符合法律规定的解除合同情形，不应予支持。关于焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人行使合同解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。当事人通知对方解除合同，要发生解除合同的效力，必须以其享有合同解除权为基础和前提。本案中**发出的《解除合同通知书》虽于2016年6月28日到达互发公司，但因**不享有合同解除权，并不发生解除合同的法律效力。关于焦点三：关于**本诉请求的处理。本案中**不具有单方解除合同的权利，其通知互发公司解除合同并未实际发生解除合同的法律效力。故**与互发公司仍应全面履行双方签订的《商品房预售合同》。**提出的全部本诉请求，均是以其与互发公司签订的《商品房预售合同》合同已经解除为前提，均不予支持。**主张的“定金”163555元已抵作其购房首付款，其要求双倍返还“定金”327110元不能成立。**要求返还的契税、维修基金、印花税、工本费等系互发公司按合同约定代收的款项，**要求返还天然气开户费及冷热水表费等费用系其消费支出，**对房屋的装修系对自己财产的管理处置，不存在所谓的装修损失。**称互发公司对其停水停电致其被迫外出租房居住，要求赔偿其租金损失15万元，但并无证据证实互发公司停水停电的期间。**所提供证据亦不足以证实其租金损失大小。故对**的全部本诉请求，均不予支持。四、关于互发公司反诉要求**支付剩余购房款及违约金的处理。**与互发公司间的《商品房预售合同》具有法律效力，双方应继续履行该合同。互发公司将案涉房屋交付给**居住，履行了其主要合同义务，**亦应履行其支付剩余购房款的主合同义务。故互发公司要求**支付剩余购房款35万元应予支持。根据双方合同约定，**应支付的剩余购房款35万元，由买受人用按揭贷款的方式一次性付清，如果买受人的借款申请在30日内未获得批准的，由买受人在未批准贷款之日起30日内一次性向互发公司付清剩余房款。但双方对按揭贷款的日期并未作明确的约定。案涉合同在2016年2月1日取得《商品房预售许可证书》前，尚未发生法律效力，尚不能办理按揭贷款，相应责任在互发公司。在取得《商品房预售许可证》双方间的合同生效后，办理按揭贷款的条件已成就，**未及时办理按揭贷款支付剩余购房款构成违约。但互发公司至今未能办好案涉工程项目的竣工验收手续，不能如期办理房屋产权证件，也存在违约情形。综合双方的违约情形及过错程度，根据公平原则，对互发公司要求**承担逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、**与十堰市互发置业有限公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》；二、**于本判决生效后三十日内办理按揭贷款手续向十堰市互发置业有限公司一次性支付剩余购房款35万元。如逾期未办理或因**自身原因未获批准的，则由**一次性支付十堰市互发置业有限公司剩余购房款35万元；三、驳回**的本诉请求；四、驳回十堰市互发置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费用8780元，反诉费3275元，合计12055元，由**负担8055元，十堰市互发置业有限公司负担4000元。双方当事人在二审期间均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，2012年，**与互发公司签订《商品房预售合同》，2016年2月1日，互发公司在**起诉之前取得案涉楼盘《商品房预售许可证书》，因此，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方当事人产生约束力。2014年2月18日，互发公司在**尚欠房款35万元的情况下，将**选购的房屋交付使用。至此，**该购买涉案房屋的主要目的已经实现。楼层和房号的变化是由于房管部门后期统一编号造成的，并不影响**的使用和居住。接收房屋时，**承诺“出卖人手续齐全后，银行需办理按揭贷款时，如买受人不配合，出卖人有权停电、停水……”，互发公司于2016年5月底对涉案房屋停水停电的目的是为了督促**办理按揭手续，交清剩余房款，而非终止履行合同。互发公司陆续补办了各项手续，**购买的涉案房屋并非不能办理权属证书。即使互发公司未在合同约定的期限内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关本案，按照双方约定，**可以要求互发公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，而无权要求解除合同和退房。因此，**要求解除合同缺乏事实和法律依据。互发公司向**交付符合合同约定条件的房屋并办理权属证书的前提条件是**付清全部房款。现在，涉案房屋已经具备办理按揭贷款的条件，**应当积极办理按揭手续或者以其他方式交清全部房款。一审判决双方继续履行合同、**办理按揭或一次性支付剩余房款35万元并无不当。**的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12055元，由**负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  袁 昆审判员  王广泉二〇一九年四月二十八日法官助理柯幻书记员李大旭