广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1708号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师、委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑静珍，女，1953年8月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭兆熹，男，1947年7月7日出生，汉族，住广州市荔湾区，与郑静珍为夫妻关系。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区珍兆服装店，住所地广州市荔湾区长乐路13号地下。负责人：郑静珍。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）因与被上诉人郑静珍、广州市荔湾区珍兆服装店（以下简称珍兆服装店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荔湾住建局的委托诉讼代理人陈斯毅、黄启鸿，被上诉人郑静珍及其委托诉讼代理人郭兆熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荔湾住建局上诉请求：1.撤销一审判决，改判郑静珍、珍兆服装店及共同使用人腾空广州市荔湾区长乐路13号首层前部房屋交还荔湾住建局；2.案件诉讼费由郑静珍及珍兆服装店负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院以郑静珍自述在涉案房屋后部居住，从而认定郑静珍及其家属除了涉案房屋以外没有其他地方居住，如果要求郑静珍及其亲属搬迁，必将对其出入及正常使用后部分房屋构成影响，与直管房的住房保障功能不符，因此驳回荔湾住建局要求收回房屋的诉请。但实际上，郑静珍户内人员郭正民在广州市内拥有一套共72.67平方米的自有私房，郑静珍及其亲属有其他地方可供居住。郑静珍实际同时承租了涉案房屋的后部作住宅使用，承租面积46.52平方米，该住宅与涉案的非住宅房屋均各自有独立门口进出，互不影响。另，涉案房屋出租给郑静珍、珍兆服装店实际作商业用途，不具备福利性住房保障的功能，况且，荔湾住建局管理直管公房，除了住房保障等职能外，也负有对公有房产保值增值的职责。郑静珍及其家属的居住问题，应遵循现有的住房保障体系另行处理，不属于本案要解决的问题。二、一审判决适用法律错误。一审判决既然依据《合同法》第二百三十二条规定认定双方就涉案房屋的租赁关系为不定期，支持荔湾住建局解除合同租赁关系的诉请，理应依据《合同法》第二百三十五条的规定，要求郑静珍、珍兆服装店及共同使用人返还涉案房屋予荔湾住建局。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人郑静珍、珍兆服装店共同答辩称：一、一审法院认定事实清楚，根据我方一审所提交的证据证明，涉案房屋长乐路13号首层自1953年起我方及家人承租使用至今已经长达66年，在此期间，1996年6月经荔湾住建局批准同意将首层的部分居住面积9.43平方米改为商业用途使用，其余部分46.52平方米仍作住宅使用。在2010年前，该两部分的租赁合同是注明在同一份租赁合同中的，直至2012年后才分别签订非住宅租赁及住宅租赁的两份租赁合同，承租人都是郑静珍，由此充分证明了我方历史上对涉案房屋的整体使用的事实。按照荔湾住建局在上诉状中意思表达，除了本案的诉讼标的的9.43平方米以外，我方住宅部分的46.52平方米荔湾住建局也要收回，这与荔湾住建局在一审中的诉请是不一致的，因此荔湾住建局的上诉请求显然超出了其一审诉请的范围，故我方认为荔湾住建局的上诉请求不能成立，也不符合法律关系。二、荔湾住建局所称的郭正民并非是我方的户内人员，但我方确认郭正民是郑静珍的儿子，郭正民作为一个完全民事行为能力人，其是否有私房与本案无关。另郑静珍的其他亲属仅有郭兆熹，郑静珍与郭兆熹在事业单位居住了70多年，从未享受过福利分房，在长时间工作且没有享受过福利分房的情况下，我方应有权利承租涉案房屋。三、荔湾住建局称我方实际同时承租涉案房屋的后部作为住宅使用，且后部与涉案房屋有独立的门口进出，即使荔湾住建局收回涉案房屋也不影响我方使用后部房屋并不属实。在1996年住改商之前，涉案房屋及后部都是由我方承租及使用，住改商后已经按照设计图间隔了自然间，已经完全破坏了房屋的间隔。如荔湾住建局收回涉案房屋，将会影响到后部的通风、采光，这将会影响居住人员居住。四、一审判决并不存在适用法律错误，认为荔湾住建局的主张是没有法律依据的，《合同法》第二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条规定虽然是在同一部法律中，但并不代表存在因果关系，我方认为都是存在法律效力的。对于是否解除不定期租赁关系后是否要收回房屋，需对租赁物的诸多方面而判断，政府直管房、住改商是特定时期的产物，不是一般的租赁物，因此法院作出判决时需对所有情况进行综合考虑。且现在非住宅的不定期租赁关系的形成，这是荔湾住建局的恶意、故意造成的，我方曾经在合同期限内催促荔湾住建局续签合同，但荔湾住建局以各种理由拖延不与我方续签，因此荔湾住建局需承担缔约过失的责任。五、涉案9.43平方米的住改商是经荔湾住建局批准同意的，因此非住宅关系的解除，即使要退也是解除住宅部分的租赁关系，而不能收回房屋。如果荔湾住建局对于住改商部分有异议的，我方同意将该部分改回住宅部分使用。综上所述，请求二审法院驳回荔湾住建局的上诉请求，维持原判。2018年9月17日，荔湾住建局向一审法院起诉请求判令:1.解除诉讼双方关于广州市荔湾区长乐路13号首层前房屋的不定期租赁关系；2.郑静珍、珍兆服装店及其他共同使用人腾空交还房屋；3.诉讼费用由郑静珍承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾住建局。广州市荔湾区长乐路13号首层前房屋是经租房。2014年，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与郑静珍签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定郑静珍租赁广州市荔湾区长乐路13号首层前房屋，产别是公产，作商业用途，建筑面积9.43平方米，租赁期限为2014年7月1日至2016年6月30日，每月租金2074.6元；不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且出租人要求收回房屋的，承租人应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，承租人应在届满前3个月与出租人协商，并重新签订租赁合同，等。郑静珍租赁房屋作商业用途，经营字号为广州市荔湾区珍兆服装店（个体工商户），经营服装辅料。合同期满后，郑静珍仍一直支付租金。2018年9月3日，荔湾住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向郑静珍发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区长乐路13号首层前房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋。荔湾住建局提交证据《物流单》显示2018年9月9日郑静珍本人签收。郑静珍在庭审时确认收到此通知。2018年9月20日，一审法院送达起诉状副本给郑静珍。同日，一审法院在广州市荔湾区长乐路13号首层前房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。郑静珍在庭审时举证租簿、租单、申请报告、照片、户口簿、与荔湾住建局就××号首层签订的《广州市荔湾区直管房（住宅）租赁合同》等，拟证明郑静珍一直在广州市荔湾区长乐路13号首层房屋居住，住改商获荔湾住建局批准后，将一部分房屋间隔成案涉商铺，改为商业用途，另一部分与荔湾住建局另行签订住宅租赁合同作住宅使用。荔湾住建局质证对上述证据没有异议。一审法院认为：荔湾住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建局与郑静珍在广州市荔湾区长乐路13号首层前房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局在2018年9月3日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求郑静珍腾空交还房屋，该通知已由郑静珍本人于2018年9月9日签收，一审法院依法确定荔湾住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达郑静珍，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年9月9日起解除。郑静珍原承租使用广州市荔湾区长乐路13号首层，整体使用房屋。荔湾住建局因房屋的用途有所改变才分别就房屋的住宅和商铺使用功能与郑静珍签署两份不同的租赁合同。根据直管公房具有保障住房、社会住房福利的功能，若荔湾住建局将部分房屋（前部）收回，必然导致郑静珍无法整体使用房屋，与上述直管公房的功能不符。因此，在郑静珍仍在租赁使用该首层房屋的其余部分作住宅使用，目前没有搬迁去向的情况下，对荔湾住建局要求郑静珍及共同使用人腾空涉案房屋交还荔湾住建局的诉讼请求，一审法院暂不支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，一审法院于2018年10月31日作出如下判决：一、确认荔湾住建局与郑静珍关于广州市荔湾区长乐路13号首层前房屋的租赁合同关系在2018年9月9日起解除。二、驳回荔湾住建局的其它诉讼请求。一审案件受理费50元，由郑静珍负担。此案件受理费已由荔湾住建局预交，一审法院不作退回，由郑静珍迳付给荔湾住建局。本院二审期间，荔湾住建局向本院提交了个人名下房产查册情况，拟证明郑静珍的同户人员郭正民、郭凤玲名下有自有房产的情况。郑静珍、珍兆服装店质证认为，确认郭正民名下是有房产，但郭正民并非是其户内人员。郭凤玲是郭兆熹的妹妹，郭凤玲是因为离婚后没有房屋居住，因此户口搭在我方的户口中，而荔湾住建局在一审中并没有主张郭凤玲名下有房产，在所有的证据材料中也没有出现郭凤玲的名字，故认为荔湾住建局对于郭凤玲的主张超出了其诉求范围。郑静珍、珍兆服装店向本院提交了其自行制作的住改商房屋前后间隔对比图，拟证明若收回商业部分，将对住宅部分的通风、采光、身体安全都会造成很大的影响。荔湾住建局对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:郑静珍及共同使用人是否应向荔湾住建局腾空交还涉案商铺。根据本案查明的事实，郑静珍原承租使用广州市荔湾区长乐路13号首层，整体使用房屋。荔湾住建局因房屋的用途有所改变才分别就房屋的住宅和商铺使用功能与郑静珍签署两份不同的租赁合同。故一审法院认为若荔湾住建局将部分房屋（前部）收回，必然导致郑静珍无法整体使用房屋，并对荔湾住建局要求郑静珍及其共同使用人腾空交还房屋的诉讼请求暂不予支持，并无不妥。综上所述，荔湾住建局的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年四月十二日书记员  张 旭彭诗敏