江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初5950号原告：朱珠，女，1991年3月23日生，汉族。委托诉讼代理人：万遂，江苏苏泓律师事务所律师。被告：采德军，男，1967年2月22日生，汉族。法定代理人：采正必，男，1937年8月6日生。委托诉讼代理人：余亚文，江苏永孚律师事务所律师。被告：刘萍，女，1962年1月9日生，汉族。原告朱珠与被告采德军、刘萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了第一次审理。后本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。原告朱珠的委托诉讼代理人万遂，被告采德军的法定代理人采正必及其委托诉讼代理人余亚文，被告刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告采德军、刘萍返还定金20000元，赔偿中介费4500元、律师费5000元、违约金45000元，合计74500元；2、采德军、刘萍承担本案诉讼费用。事实和理由：采德军、刘萍系同居关系。位于南京市房屋（以下简称东郊小镇32幢929室房屋）经法院判决认定为采德军、刘萍同居期间取得的财产。2016年4月10日，其经中介介绍，与采德军、刘萍达成了购买东郊小镇32幢929室房屋的合意，并签订了相应的房屋买卖居间合同，约定了相应的权利义务，其中第六条约定：如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除合同……均由违约方向守约方支付相当于本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%数额的违约金，并赔偿守约方的一切损失……如因乙方违约引发诉讼，守约方因诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担；第八条第④项约定：甲方（被告）在2016年4月15日前办理房产证、土地证。上述合同处甲方签字为刘萍代采德军签字。合同签订后，其依约向采德军支付了定金20000元（该款实际由刘萍代收），向中介支付中介费4500元。但采德军、刘萍迟迟未能办理房产证、土地证。后朱珠于2016年7月12日通知采德军七日内办理涉案房屋的房产证、土地证。采德军、刘萍接到通知后并未办理，其遂通知采德军、刘萍解除双方之间的房屋买卖居间合同。采德军、刘萍迟迟未能办理涉案房屋的房产证、土地证，已经严重违约，且经其催告仍未能按照合同履行义务，其依法有权解除合同，要求采德军、刘萍赔偿损失。上述债务发生在两被告同居期间，且系处分双方共同财产产生，两被告均应承担责任。故诉至法院，请求判如所请。被告采德军辩称：其于2015年12月因病住院，诊断为脑梗死。2016年8月17日，南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）作出（2016）苏0104民特65号民事判决书，认定其属于限制民事行为能力人，且智力水平无法判断和处理自己的民事行为，所以其不可能在2016年4月10日根据自身意志签订任何合同。案涉房屋买卖合同系被告刘萍与原告朱珠所签，与其无关，且其没有收取朱珠任何费用。其无故卷入诉讼，也是受害者。被告刘萍辩称：其不是房屋买卖合同的主体。被告采德军才是房屋买卖合同的主体。其不享有、承担房屋买卖合同的权利和义务。交易相对方通过现有财产也能得知房产的所有材料均归采德军，因此和采德军签合同。其之所以在合同及收条上签字，仅仅是因为采德军身患重疾，无法写字。原告朱珠向采德军发律师函，并未向其发，可知交易主体为采德军和朱珠。案涉房屋所有的权利义务不管是以前还是现在归采德军，其仅仅获得了折价款。根据公平原则，其也不应承担相应的法律责任。采德军有法定代理人，其无法代表采德军的意志，其签字不产生合同约束力。在与朱珠签合同时，虽然是其带采德军去的，当时有采德军、采德军的母亲、采德军的妹妹，并不是其一人与采德军去的，他们一家人同意卖房，后来采德军家人不同意卖房了。本院经审理认定事实如下：2016年4月10日，原告朱珠在南京美好生活房产经纪有限责任公司第一分公司（以下简称美好生活房产经纪第一分公司）居间下，与被告采德军签订一份房屋买卖居间合同，该合同约定：“出让方（简称甲方）：采德军，身份证号码……受让方（简称乙方）：朱珠……居间方（简称丙方）：美好生活。甲、乙、丙三方根据中华人民共和国相关法律规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第八街区32幢929室的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、房屋基本情况如下：所有权人：采德军，房屋面积：41.12……第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆拾伍万元（大写）￥450000（小写）。该房屋产权或租赁权过户的相关费用甲乙双方约定由乙方承担……第三条：中介费支付……乙方支付丙方中介费玖仟元，于签订本合同时支付人民币肆仟伍佰元，余下费用在交易过户当日一次性付清。第四条：房款付款的约定（本条各款项均不计利息）乙方向甲方的付款约定如下：（1）乙方于2016年4月10日向甲方支付房屋定金人民币贰万（大写）￥20000（小写）；（2）乙方于2016年6月10日前向甲方预付房款人民币壹拾捌万（大写）￥180000（小写）此款用于甲方解押……（4）余款贰拾肆万伍仟（大写）￥245000在过户当日办理银行贷款，经银行审批后直接放款至甲方账上。（5）具体贷款额以银行最终审批为准。（6）待该房屋过户完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚，结清尾款人民币伍仟元整……第六条：违约责任……如甲乙任何一方拒绝履行本合同或解除合同，或发生本条第1、2、3款违约责任，均由违约方向守约方支付相当于本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时，违约方应向丙方支付甲、乙双方双倍的中介费。如因乙方违约引发诉讼，守约方因诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担……第八条：约定其他事宜甲乙双方约定于2016年6月25日前至江宁房产局办理过户手续。①双方约定均接受新产权证面积，互不追究补差责任……④甲方在2016年4月15日前办理房产证、土地证……”被告刘萍替采德军签名并书写“刘萍代”，采德军在姓名处按手印。同日，朱珠向美好生活房产经纪第一分公司支付中介费4500元。刘萍向朱珠签字确认一份定金收条，该收条载明：“今收到朱珠购买东郊小镇八期（街区）32幢929室定金人民币贰万元整￥20000（小写）。”刘萍在该收条收款人处代签采德军签名，并书写“刘萍代”。此后，采德军未能按约办理房产证、土地证。2016年7月12日，朱珠委托律师向采德军发送一份律师函，该律师函载明：“致：采德军江苏苏泓律师事务所接受朱珠之委托，指派万遂律师就其与贵方房屋买卖合同等事宜，特致函于贵方。根据委托人的陈述：贵方与委托人经人介绍，达成了购买麒麟街道麒东路777号东郊小镇第八街区32幢929室房屋（该房为预售房，未办理房产证、土地证，以下简称相关房屋）的合意，并于2016年4月10日签订了相应的房屋买卖居间合同，约定：贵方在2016年4月15日前办理房产证、土地证。但贵方至今迟迟未能办理房产证、土地证，且贵方陈述与父母就相关房屋之间有纠纷，正在法院诉讼，暂时无法办理房产证、土地证。本律师认为，贵方自2016年4月15日至今迟迟未办理相关房屋的房产证、土地证，已经构成严重违约，严重损害了委托人的合法权益。鉴于此，本律师郑重函告：望贵方在接获本函后七个工作日内办理相关房产证、土地证，逾期不能办理的，委托人将依法解除与贵方之间的房屋买卖合同关系。本律师将接受委托人的进一步授权，穷尽一切法律手段以维护其合法权益！望贵方接函后慎重处理，以免产生不必要的名誉及经济损失！”2016年7月20日，朱珠又委托律师向采德军发送一份律师函，该律师函载明：“致：采德军江苏苏泓律师事务所接受朱珠之委托，指派万遂律师就其与贵方房屋买卖合同等事宜，特致函于贵方。本所已于2016年7月12日邮寄了（2016）泓律函字第72号律师函给贵方，贵方业已于2016年7月13日收到了此函。鉴于贵方自2016年4月15日至今，经发函催告，仍未能按照委托人与贵方签订的相关房屋买卖居间合同，办理麒麟街道麒东路777号东郊小镇第八街区32幢929室房屋的房产证、土地证，致使贵方与委托人签订的房屋买卖居间合同无法继续履行。本所律师经朱珠之委托，郑重函告贵方：朱珠解除与贵方于2016年4月10日签订的房屋买卖居间合同以及与贵方之间的房屋买卖合同关系。”另查明，2015年12月，被告采德军经医院诊断为脑梗死（左侧颈内动脉系统）、肺部感染、高血压病、冠心病。2016年6月，采德军父亲采正必向南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）申请要求宣告采德军为限制民事行为能力人，并指定其为采德军的监护人。2016年8月，秦淮法院作出（2016）苏0104民特65号民事判决，判决宣告采德军为限制民事行为能力人，指定采正必为采德军的监护人。2016年3月，刘萍诉至本院，要求依法分割位于南京市江宁区房屋，具体方式为房屋归采德军所有，要求采德军给付折价款300000元。2017年7月，本院依法作出（2016）苏0115民初2955号民事判决，认定上述房屋系采德军、刘萍在同居期间共同出资购置，判决：一、位于南京市江宁区房屋归采德军所有；采德军于判决发生法律效力之日起10日内支付刘萍房屋折价款（含购房款及相应增值）96640元。二、刘萍于判决发生法律效力之日起10日内向采德军交付上述第一项涉案房屋。三、驳回刘萍的其他诉讼请求。后刘萍、采德军均不服该判决向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉。2018年1月，南京中院依法作出（2017）苏01民终9478号民事判决，判决：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初2955号民事判决第二、三项；二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初2955号民事判决第一项为“位于南京市江宁区房屋的相关权益归采德军所有；采德军于本判决发生法律效力之日起10日内支付刘萍房屋折价款（含购房款及相应增值）96640元”。又查明，原告朱珠因提起本次诉讼，委托律师参与诉讼，支付江苏苏泓律师事务所律师服务费5000元。2018年4月，原告朱珠向本院提起诉讼，要求被告采德军、刘萍返还定金，支付中介费、律师费并赔偿违约金。审理中，刘萍与采德军父亲采正必一致认可在美好生活房产经纪第一分公司登记房屋出售信息时采德军的妹妹采德霞一并参与。刘萍还陈述系采德霞将房屋钥匙交给了中介工作人员。美好生活房产经纪第一分公司工作人员在另案中亦称登记房屋出售信息时，包括采德军在内的多名家庭成员前往参与，并由采德霞交给其公司房屋钥匙。刘萍另陈述其收到朱珠20000元定金后将其中10000元交给了采德军，但未能提交证据予以证实。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有房屋买卖居间合同、收条、收据、律师函、民事案件委托合同、发票、秦淮法院（2016）苏0104民特65号民事判决书（复印件）、本院（2016）苏0115民初2955号民事判决书、（2016）苏0115民初9632号案卷材料、南京中院（2017）苏01民终9478号民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告刘萍所谓代采德军与原告朱珠签订了房屋买卖居间合同，采德军在签订合同时已经诊断为脑梗死，应属于限制民事行为能力人，但在其多名家属知晓出售房屋信息并将钥匙交付中介公司工作人，且刘萍代采德军签订的房屋买卖居间合同没有损害采德军的合法权益，合同所确定的房屋售价符合当时的市场价格的情形下，该房屋买卖居间合同对采德军发生法律效力。因该房屋系刘萍与采德军同居期间共同出资购买，系双方同居期间共同购置的财产，故上述房屋买卖居间合同对刘萍亦发生法律效力。合同签订后，采德军未能按约办理房产证、土地证，致使合同无法继续履行，经朱珠发函催告后仍未能办理上述权证。朱珠又发函通知采德军解除合同，采德军对上述两份函件真实性没有异议，故朱珠与采德军、刘萍之间的房屋买卖居间合同中涉及房屋买卖的部分于解除通知到达采德军时已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因采德军存在违约行为，导致合同无法履行，卖方应承担违约责任并应由刘萍将实际收取的20000元定金退还给朱珠。故对朱珠要求返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。买卖双方在合同中约定，违约方向守约方支付成交总价10%的违约金，并赔偿包含律师费在内的一切损失。朱珠主张的中介费4500元、律师费5000元均未超出相关收费标准和约定标准，系其部分实际损失。朱珠主张的违约金45000元系由双方约定，且并未过分高于实际损失，故对朱珠要求赔偿违约金45000元及中介费4500元、律师费5000元的诉讼请求，本院均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十七条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告刘萍于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告朱珠定金20000元。二、被告采德军、刘萍于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告朱珠中介费4500元、律师费5000元并赔偿违约金45000元，合计54500元。三、驳回原告朱珠的其他诉讼请求。案件受理费1663元，财产保全费765元，合计2428元，由被告采德军、刘萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  周大朋人民陪审员  丁志才二〇一九年四月三日书 记 员  黄广凤