四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1802民初2558号 原告：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道南昌路**。 法定代表人：曾戈。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗光快，四川蜀天律师事务所律师。 被告：雅安康达房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区滨湖东路********。 法定代表人：李想。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 原告成都众恒物业服务有限责任公司(以下简称众恒物业公司)与被告雅安康达房地产开发有限公司(以下简称康达房地产公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众恒物业公司的委托诉讼代理人罗光快、被告康达房地产公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原、被告向本院申请庭外和解期60日。本案现已审理终结。 众恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付被告位于雅安市草坝镇荣新，滨江奥斯卡小区二期别墅房号为18-1、18-2、19-1、19-2、20-1、20-2的物业服务费350406元，及逾期支付别墅物业服务费违约金105121.8元；2.判决被告向原告支付被告位于雅安市草坝镇荣新.滨江奥斯卡小区二期地下停车场（14623平方米）物业服务费1008987元，及逾期支付地下停车场物业服务费违约金302696.1元;3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月24日，原、被告双方就荣新.滨江奥斯卡小区二期签订了《前期物业服务合同》，合同附件一中列明物业构成包括：多层、高层、别墅……地下建筑（包含地下停车场）等物业，2013年10月30日原告进住小区服务，按照合同约定的服务内容和服务标准履行了义务。2018年2月9日双方虽然通过《关于滨江奥斯卡（2015.01-2017-12）物业管理费对账结算协议书》结算过物管费，但是该协议签订时原告认为别墅已经被被告出售给中恒天汽车集团(雅安)汽车有限公司，因此未对别墅物管费进行结算，地下停车场也未在该协议中结算。被告从2014年7月1日至2018年9月30日止拖欠别墅物业服务费为350406元，及逾期支付别墅物业服务费违约金105121.8元。由于合同中没有对地下停车场物管费标准作出明确约定，原告参照高层住宅标准计算，从2014年7月1日至2018年9月30日止地下停车场物业服务费1008987元，及逾期支付地下停车场物业服务费违约金302696.1元，两项违约金均依照合同约定按照物管费总额的30%计算。期间原告向被告进行多次书面催缴，被告仍拒不履行自己的缴费义务。原告依法提起诉讼，望支持原告诉讼请求。 康达房地产公司辩称：2018年2月9日原、被告签订《关于滨江奥斯卡（2015.01-2017-12）物业管理费对账结算协议书》就滨江奥斯卡小区项目物业服务费结算至2017年12月，被告按约履行了协议。该协议是对整个物业服务项目进行了结算，从原告与被告之间的协议、往来函、时间节点、交易习惯等方面可以看出被告与原告之间没有债务关系。该协议是双方真实意思表示，受法律保护，原告应当按照双方的约定，不应再以其与第三人（业主委员会）签订的合同向被告主张权利。对于原告主张的违约金，被告认为原告并未提供证据证明有任何损失产生，不应支持。 众恒物业公司围绕本案诉讼依法提交了如下证据：第一组：证明原、被告诉讼主体适格，原告《营业执照》复印件1份、物业服务资质证书复印件1份、被告工商注册登记信息表打印件1份；第二组：证明原告履行物业服务时间、物业服务收费标准及逾期交纳物业服务费的违约金标准，《交房公告》、原告与被告签订的《前期物业服务合同》、原告与滨江奥斯卡业主委员会签订《物业服务合同》；第三组：证明原告从2011年至今都在为滨江奥斯卡小区一期、二期提供有效高质量的物业服务，并且得到被告及小区广告业主的认可，被告于2011年给原告颁发的《荣誉证书》1份、被告于2014年给原告出具的《证明》1份、滨江奥斯卡业主委员会出具的《情况说明》1份、原告对滨江奥斯卡小区2014年至2018年小区大门《秩序维护交接班记录表》22份（节选）、原告对滨江奥斯卡小区2014年至2018年9栋、11栋、28栋地下停车场《秩序维护部巡逻签到表》6份（节选）、原告对滨江奥斯卡小区2014年至2018年《保洁签到表》5份（节选）、小区内道路、地下停车场交通安全标识照片1份、2018年9月22日原告和小区业委会共同举办了“中秋、国庆双节文艺晚会”材料打印件1份，共19页；第四组：原告曾向被告要求支付过物业服务费用，催费《律师函》1份；第五组：被告别墅未完成出售，订购补充协议、关于滨江.奥斯卡别墅区相关费用的联系函、关于滨江.奥斯卡别墅物业说明。 康达房地产公司为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1.被告营业执照复印件、法人身份证明、身份证复印件，证明被告主体身份信息；2.《荣新.滨江奥斯卡一期前期物业服务合同》、《荣新.滨江奥斯卡二期前期物业服务合同》、《补充协议》，证明原、被告签订的合同中约定物业服务的范围、服务收费标准及其他的权利与义务；3.工作联络函及快递回单、发票，证明被告于2011年6月进场，原告于2011年7月支付第一笔物业服务费；4.《关于滨江奥斯卡（2015.01-2017-12）物业管理费对账结算协议书》、《发票及客户收付款入账通知》，证明原、被告已对荣新滨江奥斯卡小区项目全部前期物业服务费进行结算及支付的情况；5.竣工验收报告，证明荣新滨江奥斯卡小区竣工验收合同的情况；6.荣新滨江奥斯卡小区交房公告，证明荣新滨江奥斯卡小区商品房交房的情况；7.转账凭证；8.《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》三份，证明原、被告双方在2018年被告按照原告的要求履行了物业服务费，其中包括，2018年2月9日对账协议后所有关于滨江奥斯卡的物业费用；9.原告向被告开具的发票，证明截止到2018年12月份止，被告没有欠原告的物业服务费用。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所列举的真实性无异议，仅对证明内容等提出不同看法的全部举证，均作为证明本案相关事实的证据予以采用并在卷佐证。原、被告所举的证据能否达到各自的证明目的，本院将综合进行认定。 本院经审理认定以下法律事实：2011年6月13日，雅安市力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓房地产公司，2018年1月29日更名为雅安康达房地产开发有限公司，即本案被告），作为甲方与原告作为乙方签订《荣新.滨江奥斯卡一期前期物业服务合同》，约定：甲方通过招标选聘方式委托乙方对荣新.滨江奥斯卡一期提供前期物业管理服务事宜，订立本合同……纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额缴纳……，合同中还对物业服务的范围、标准及其他权利义务等事项进行了约定。2013年10月24日，力拓房地产公司作为甲方与原告作为乙方签订《荣新.滨江奥斯卡二期物业服务合同》，对物业服务的范围、标准及其他权利义务等事宜进行了约定。2017年9月29日，原告与滨江奥斯卡业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：……物业服务费约定收费标准，别墅：2元/平方米/月。高层住宅：1.2元/平方米/月，地下停车场可以参照此约定收取……。合同还约定，被告违约应当向原告每日按应交物业服务费总额的3‰缴纳违约金等。被告位于雅安市雨城区草坝镇荣新.滨江奥斯卡小区二期别墅房号为18-1、18-2、19-1、19-2、20-1、20-2，建筑面积为1741平方米。中恒天汽车集团（雅安）汽车有限公司与被告就荣新.滨江奥斯卡小区别墅签订有订购协议，但是至今别墅产权尚属于被告。被告位于雅安市雨城区草坝镇荣新.滨江奥斯卡小区二期地下停车场建筑面积为14623平方米，产权属于被告。 2018年2月9日，原告作为乙方与力拓房地产公司作为甲方签订《关于滨江奥斯卡（2015.01-2017-12）物业管理费对账结算协议书》，载明：关于项目物业管理费用结算，双方对账确认后，经友好协商达成以下协议：一、核定（2015.01-2017.04）物业管理费用按五折优惠后金额合计为408205.87元（其中空置房管理费240586.32元，特殊收房管理费101747.68元，物业抵扣券65871.87元）。二、核定（2017.05-2017.12）物业管理费用按五折优惠后金额合计为55854.22元（其中空置房管理费46714.56元，特殊收房管理费1102.98元，老带新91**.66元）……四、根据前述第一、二、三条实际费用情况，……甲方还应支付乙方298341.42元。……六、甲方支付本协议的前述全部费用后，甲乙双方对2017年12月31日之前的物业费已全部结清，……。当日，被告转账298341.42元给原告，附言：2015.1-2017.4物管费。 原告于2018年4月23日向被告发出《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用由开发公司进行支付，用于物业公司对小区的维护运行费用，自2018年1月1日至2018年3月31日滨江奥斯卡空置房物业费共计0元（前期协议已免除）。……进行五折核算后，金额为9202.148元……”，此款被告已支付。2018年7月14日向被告发出《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用由开发公司进行支付，用于物业公司对小区的维护运行费用，自2018年4月1日至2018年6月30日滨江奥斯卡空置房物业费共计0元（前期协议已免除）。……进行五折核算后，金额为23104.26元……”，此款被告已支付。2018年12月25日原告向被告出具《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，载明“已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用由开发公司进行支付，用于物业公司对小区的维护运行费用，自2018年7月16号至2018年12月25号滨江奥斯卡物业费共计31427.60元，其中有两户前期协议优惠减免物业费……综上费用合计42284.2元……”，此款被告已支付。 原告认为被告拖欠别墅和地下停车场的物业管理费，要求被告支付未果，遂向本院提起诉讼。 庭审中，原告自愿将违约金的计算标准调减为未交物管费用总额的30%。 本院认为，原告与被告签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定依法全面行使自己的权利义务。庭审查明，原告对被告的别墅和地下停车场提供了物业服务，应享有收取物业服务费用的权利，被告负有及时交纳物业服务费的义务。 本案的争议焦点为：1.《关于滨江奥斯卡（2015.01-2017-12）物业管理费对账结算协议书》中结算的物管费是否包括了别墅和地下停车场的物管费，若未包括，被告是否应当支付并应当承担逾期支付的违约责任；2.2018年1月1日至2018年9月30日，被告是否应当向原告支付别墅和地下停车场物管费并承担逾期支付的违约责任；3.地下停车场物管费应当按照什么标准计费。 关于争议焦点1，原告主张被告没有支付别墅和地下停车场的物管费。根据庭审中被告提供证据《关于滨江奥斯卡（2015.01-2017-12）物业管理费对账结算协议书》中载明“关于项目物业管理费用结算，经双方对账确认后，达成以下协议……”，别墅和地下停车场属于项目的一部分，即别墅和地下停车场的物管费已经在对账协议书中一并结算，并且上述协议载明物管费用结算至2017年12月。原告提供的证据不足以反驳上述对账结算协议书，原告应当自行承担举证不能的法律后果，本院认可被告已经在上述对账结算协议书中一并结算了2017年12月之前别墅和地下停车场的物管费的法律事实。因此，原告要求被告支付2017年12月之前别墅和地下停车场的物管费并承担违约责任的请求不予支持。 关于争议焦点2.2018年1月1日至2018年9月30日，被告是否应当向原告支付别墅和地下停车场物管费并承担逾期支付的违约责任。庭审中，通过被告提交的《关于滨江.奥斯卡物业相关费用对接函》，可以证明被告已经向原告支付了已具备交付条件但未出售的房屋空置房费用以及被告在滨江.奥斯卡小区租房的物业费和代收生活垃圾费。因此，原告要求被告支付此期间别墅物管费的主张，不予支持。但是该对接函不能证明被告已经支付了地下停车场的物业管理费。因此，原告要求被告支付2018年1月1日至2018年9月30日地下停车场物业管理费并承担逾期支付违约责任的主张，应予以支持。庭审中原告自愿将违约金的计算标准调减，符合法律规定，予以确认。 关于争议焦点3.地下停车场物管费应当按照什么标准计费。关于2018年1月1日至2018年9月30日地下停车场物业管理费收费标准，原、被告之间未作出明确约定。本院将根据本案具体情况，结合本地地下停车场收费标准和经济水平等因素，确定被告支付原告2018年1月至9月地下停车场物管费131607元为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由雅安康达房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力起十日内支付成都众恒物业服务有限责任公司位于雅安市雨城区草坝镇荣新.滨江奥斯卡小区地下停车场2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费131607元并承担违约金39482.1元，共计171089.1元； 二、驳回成都众恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10352元，由原告负担9000元，被告负担1352元。原告负担的诉讼费在原告预交的诉讼费中抵扣，剩余部分预交的诉讼费在本案执行时，由被告给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  颜昌玲 二〇一九年四月十九日 书记员  李雨晋