山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0281民初167号 原告：北京达文物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市郑州东路2号，统一社会信用代码：91370281797534439D。 法定代表人：王尊宝，职务：董事长。 委托诉讼代理人：孙赞义，胶州胶莱法律服务所法律工作者。 被告：李军，男，1990年2月3日出生，汉族，现住胶州市。 原告北京达文物业管理有限公司青岛分公司（以下简称达文物业）与被告李军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告达文物业委托诉讼代理人孙赞义，被告李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达文物业向本院提出诉讼请求：判令被告给付物业费6177元，违约金6089元，共计12256元。事实与理由：2013年8月23日原被告签订了胶州湾财富中心财富公寓小区物业协议，被告在该公寓居住至今，自2015年9月1日至2018年12月30日前欠物业费6177元，违约金6089元，原告多次催要被告至今未付，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告李军辩称：物业公司服务不到位达不到四星标准，和物业服务合同约定的内容相差太大。被告的空调外机损坏曾多次找物业，物业都置之不理。物业公司是开发商的一个部门，存在自产纽带关系，若房屋出现问题业主可拒交物业费，作为一种债务的抵消。原告并未与被告签订任何物业管理合同，故原告主张的违约金无任何法律依据，被告不予承担。 原告为证明自己的主张成立，向法庭提交了以下证据： 证据一、胶州湾财富中心财富公寓小区前期物业服务协议原件及复印件各一份，证明：双方签订物业服务合同，每平方物业服务费1.59元，逾期不交按照千分之三承担违约金。 证据二、告示栏照片打印件三张，证明原告于2018年8月9日贴于告示栏，通知欠缴物业费的业主及时缴纳物业费。 证据三、（2018）鲁0281民初8051号民事裁定书一份，证明原告向法院提起过诉讼，原告多次向被告催要物业费。 证据四、涉案小区业主活动中心照片二张，证明该小区已达到相关标准。 被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但原告没有按照合同提供服务。对证据二的真实性有异议，被告并未见过该催交通知。对证据三的真实性无异议。对证据四的真实性有异议，该小区只有一个活动室，按照四星级物业服务应该有两个活动室，而且该活动室才建了不到一年。 被告向法庭提交证据如下： 照片11张，证明被告空调外机损坏，消防通道被占为己有，门岗人员未尽职责，小区喷泉没有开放过且无人打扫，单元门已损坏无人维修。 原告质证意见如下：对照片真实性无法确认，被告的空调外机损坏与原告无关，消防通道是按消防规定铺设的草坪，其他与事实不符，原告不予认可。 以上证据经当事人质证，本院认证如下：因被告对原告提交的证据一、三的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。对原告提交的证据二，被告不认可，本院认为该打印件已不能说明催费通知与被告有关，本院对该证据不予采信。被告对证据四的真实性不认可，但是认可小区中已建立活动室，本院对本案小区已设立活动室的事实予以确认。原告对被告提交照片的真实性无法确认，未提交证据予以反驳，本院确认被告提交的照片系本案小区的照片。 根据双方当事人提交的证据以及陈述，本院认定事实如下： 2013年8月23日，达文物业（甲方）与李军（乙方）签订《胶州湾财富中心财富公寓小区前期物业服务协议》，约定：所购房屋坐落于12号楼1单元502室，建筑面积97.12平方米。在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。 该协议第四条物业管理服务费用约定：一、收费标准：1、物业综合服务费：住宅：1.59/元/平方米/月……二、乙方接到房产公司发出的“交房通知”后，应按照乙方所签订的预售合同中规定的条款，按年全额缴纳物业综合服务费。三、自交房第二年起，物业综合服务费将按季度预收，每次交纳费用时间：每管理季度第1个月的7个工作日内缴纳。因乙方自身原因，造成房屋空置，将按照国家和青岛市的相关规定进行收取。……第十条违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。 被告李军认可涉案房屋已于2013年5月交钥匙。 原告曾于2018年7月27日，以同样案由向胶州市人民法院起诉被告欠缴物业费，后于2018年8月31日撤回对被告的起诉。 庭审中，原告明确主张被告欠物业费自2015年9月1日至2018年12月30日，按每月每平方米1.59元计算，被告房屋建筑面积是97.12平方米，合计6177元。原告主张违约金6089元（被告1215天未支付物业费，按照日息3‰计算）。共计12266元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。 根据本案查明的事实，原告在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理及服务不到位的情形，故对原告要求被告支付违约违约金的主张，本院不予支持。但原告并非不履行物业服务合同，或履行合同有重大问题，且被告并未否认原告提供物业服务的事实，在原告已提供物业服务的情形下，应及时依约交纳物业费。 被告认为自己于2016年11月办理入住，应自2016年11月开始交纳物业费，但被告未提交证据证明被告的主张，所以被告的抗辩理由不能成立。被告主张告的空调外机损坏曾多次找物业，物业都置之不理。物业公司是开发商的一个部门，存在自产纽带关系，若房屋出现问题业主可拒交物业费，作为一种债务的抵消。本院认为，原告主张的物业费和被告主张的空调外机损害系不同法律关系，如被告的空调外机损坏是原告的原因造成，可向原告另行主张，在本案中本院不予处理。 原告主张被告李军应支付物业费6177元（2015年9月1日至2018年12月30日，按每月每平方米1.59元计算，被告房屋建筑面积是97.12平方米），符合法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李军自本判决生效之日起十日内支付原告北京达文物业管理有限公司青岛分公司自2015年9月1日至2018年12月30日的物业费6177元。 二、驳回原告北京达文物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理107元，由原告北京达文物业管理有限公司青岛分公司负担57元，被告李军负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  泮晓朋 审判员  陈 敏 审判员  刘 亭 二〇一九年四月十八日 书记员  王文杰