广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4105号上诉人（原审被告）：广州市新鹏兴房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠江街新广三路汽配工业园B区1-11号D栋辅助楼102室。法定代表人：朱展辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵亚东，男，1985年8月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁正平，广东博导聚佳律师事务所律师。上诉人广州市新鹏兴房地产开发有限公司（以下简称新鹏兴公司）因与被上诉人赵亚东商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新鹏兴公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回赵亚东全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由赵亚东承担。事实及理由如下：一、一审法院依据《中华人民共和国建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条认为“房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”适用法律法规错误。1.交付房屋的法定条件是建设工程竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第61条及《建设工程质量管理条例》第16条的规定可知建设工程竣工验收以及验收合格并不以取得工程竣工验收备案表为必要条件，法律规定的竣工验收是指由建设单位牵头组织设计、勘察、施工、工程监理等五方单位的验收。因此，建设工程竣工验收合格才是法律明文规定的房屋交付条件，其标志应当是取得结论为验收合格的《建设工程竣工验收报告》，而非取得工程竣工验收备案表。2.取得工程竣工验收备案表是行政部门基于管理职能作出的管理性规定，并非法定的交付条件。《建设工程质量管理条例》第17条及《建设工程质量管理条例》第49条的内容符合《中华人民共和国行政许可法》第61条的规定情形，它规定的是一种行政备案行为，不属于行政许可行为，设立的目的是为了建设行政主管部门对有关建设项目履行事后监管职责，并非规定交付商品房项目的最低标准，条款中也没有明确建设单位必须取得工程竣工验收备案表后方可交付房屋。一审法院以此认定“取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”显然是错误理解了该条款的设立目的。二、一审法院认为“新鹏兴公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。”不符合客观事实，没有法律依据。对于法定的交楼条件，结合上文分析和本案证据，新鹏兴公司已经在2017年12月29日取得了结论为案涉商品房项目验收合格的《建设项目竣工验收报告》，建设主管部门出具的《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了法定的交楼条件。至于约定的交楼条件，一审法院认定案涉《商品房预售合同》是“合法有效的合同，双方均应依约自觉履行”，那么依据案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第八条的规定再结合新鹏兴公司在本案一审程序中提交的证据，可知案涉商品房项目在2017年12月29日已经取得《建设项目竣工验收报告》，供水供电设施在2017年12月30日前已经达到使用条件，电梯也是可以正常运行的，建设主管部门对项目出具《建设工程质量监督报告》，可以证实案涉项目工程质量合格。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。退一步讲，即便是按照合同正文第十二条、第十五条原约定的交楼条件，新鹏兴公司也已经在2018年03月21日取得了《建设工程规划验收合格证》；2017年12月29日取得了验收合格的《建设工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得了验收合格的《建设工程消防验收意见书》；2017年12月27日取得了永久通邮的证明文件；2017年12月28日取得了准予备案的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2018年1月取得了建设主管部门南沙区建设局质检站出具的质量合格的《建设工程质量监督报告》；2018年3月26日取得了永久用电的证明文件；2018年3月27日取得了永久供水的证明文件；2018年3月22日取得了永久供气的证明文件；该项目除符合合同约定的交付条件外，还具备了通邮、通网等公共服务条件。2017年12月27日，该商品房项目取得了准予通邮的《通邮申报表》，满足通邮条件；2017年12月6日，该商品房项目取得了准予接入公众电信网络的《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，满足通网条件。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。至于环保问题，2017年10月1日之后，商品房项目依法是由建设单位自行组织验收即可，环保部门无须再出具认可文件。从新鹏兴公司提交的《珠江源昌花园建设项目竣工环境保护验收意见》及《建设项目竣工环境保护验收监测报告》《室内空气质量检测报告》中可知案涉商品房项目在2017年12月30日之前已经符合环境保护和验收要求，并且新鹏兴公司也已经着手采取污水外运的处理方案来解决项目排污问题直至“珠江工业园污水管网完善工程”完工，达到市政污水管道接驳条件为止。三、一审法院认为“案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由新鹏兴承担的相关开发建设风险。”的认定错误。1.一审法院因为赵亚东主张“对于相关配套建设等特殊情况没有明确约定”就认定是“双方亦不能就此达成一致意见，故源昌花园不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由”是错误的。“相关配套建设等特殊情况”中的“配套建设”并非新鹏兴公司自行创设的词语，其囊括的内容在公众认知中是明确的，是指城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。新鹏兴公司为案涉商品房项目缴纳的“城市基础设施配套费”超过2000万元，城市配套基础设施不需要也不可能由新鹏兴公司自行完成；新鹏兴公司缴纳了巨额的“城市基础设施配套费”，为案涉项目许可并创造市政排污管网接驳条件是市政部门的基本义务，不属于新鹏兴公司的义务。因此，市政排水污管网系统属于“相关配套建设”，合同中约定的相关配套建设其实际范围是明确具体的，一审法院以赵亚东主张就上述合同条款理解存在争议而认定争议存在是完全错误的。新鹏兴公司在本案一审程序中提交的证据显示延迟交付案涉商品房的客观原因，确系因案涉项目周边市政污水管网系统尚在施工导致案涉项目无法完成污水管道接驳，污水无法外排，新鹏兴公司出于高度的社会责任感和与赵亚东之间的约定才决定迟延交付案涉商品房，新鹏兴公司的延迟交付的事由符合客观事实，也符合双方约定的延迟交付情形（案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条）。而现案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，污水不能外排，它是符合案涉双方约定的延迟交付案涉商品房的免责情形和事实。2.因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通并非新鹏兴公司能够预见和控制的风险。新鹏兴公司在此中并没有过错。新鹏兴公司作为项目开发商，对于污水管网条件是非常重视的，因此才会在2015年就向当地水务局询问污水管网接驳问题，而当地水务局在2015年3月23日书面回复新鹏兴公司称“目前项目具备接驳市政污水管道条件”，新鹏兴公司作为开发商在彼时按照计划开展施工和销售工作是没有过错的。然而，随着案涉项目的逐步完工，新鹏兴公司准备申请市政污水管道接驳时，却被告知由于发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道。对于这一情况，即便新鹏兴公司是专业的房地产开发企业，客观上也是没办法提前预见的；污水管网的改造工程进度也并非新鹏兴公司能够控制的，因此该因素属于不可预见和不可控风险，是商品房买卖合同已明确和双方确认的免责条款，完全符合双方约定的免责情形和事实。3、对于因发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道这一不可抗力事件，新鹏兴公司采取了积极应对措施。多次向南沙区环保水务局申请解决方案，现已获得南沙区环保水务局批复，并由水务局函告污水处理厂，同意污水外运处理，新鹏兴公司自愿为此额外承担相关费用。最大限度降低事件对广大业主的影响，也充分体现了新鹏兴公司高度的社会责任心，不应对其苛以严厉的违约责任。综上所述可知，新鹏兴公司即便是按照案涉商品房项目和案涉商品房的现状将案涉商品房交付给业主使用也是不会影响业主入住的舒适度和安全度，并非一审法院所认为的“涉案房屋何时满足交房条件仍处于待定状态。”四、一审法院关于违约金的处理认定事实有误，适用法律不当。新鹏兴公司早已具备交付条件，如前述意见，即使不考虑合同附件七补充协议第八条约定的交付条件变更，对于合同第十二条、十五条约定的交付条件，案涉项目已经在2018年3月27日全部具备。尽管案涉项目目前因市政污水排污管网施工未能完成导致无法接驳市政排污管道，但经新鹏兴公司与广州市南沙区环保水务局协调沟通，南沙区环保水务局于2018年4月11日已向珠江污水处理厂及新鹏兴公司发出文件（公函）通知，同意案涉项目在市政排污管道完工之前，由新鹏兴公司通过污水外运处理，并由新鹏兴公司自行负担污水收集及外运费用，目前新鹏兴公司也代表珠江源昌花园已于2018年3月27日与广州市南沙区卫生清洁服务部签订了污水处理协议，具备了珠江源昌花园的污水处理条件。新鹏兴公司现已经通知赵亚东及相关业主办理收楼手续，目前已经有相当数量之业主办理了收楼，其余业主正在陆续办理入伙，并由广州市万科物业进驻对珠江源昌花园全面管理。因此，赵亚东因自身原因导致延迟收楼，应当自行承担有关后果。一审法院既然已经认定补充条款有效，那么即不应当随意调整合同约定的逾期交房违约金标准，应实事求是、公正公平认定，不能将权利向赵亚东倾斜，而将责任和义务加重给新鹏兴公司。法院应考虑合同签订时的房价和条款及交楼时间及免责和赔付1%存在一定的关联性，案涉商品房交易单价仅数千元，而现案涉项目房价超过其购买价两倍，双方不能随意调整、变更《商品房买卖合同》，若合同条款可以随意更改、调整不利于稳定交易关系，也不利于保护新鹏兴公司与赵亚东双方的权益。赵亚东二审辩称：一、案涉房屋交付的法定条件是取得建设工程竣工备案表，而不是建设工程竣工验收报告，一审法院对此问题认定符合法律规定。二、市政排污管网未完善导致无法取得《建设工程竣工备案表》没有事实依据，新鹏兴公司不能以此为由免责。三、逾期交房违约金标准应予以调整，一审法院以按照中国人民银行同期一年人民币贷款基准利率计算逾期交房违约金，合理合法，应予以维持。综上，请求驳回新鹏兴公司的上诉请求，维持原判。赵亚东于2018年10月30日向一审法院起诉请求：1.新鹏兴公司向赵亚东支付延期交房违约金25117元（按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，以总房价款1225125元为基数，从2017年12月31日起计算至2018年6月20日止）；2.赵亚东与新鹏兴公司签订的《补充协议》中的第10条第2款“卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%”无效；3.赵亚东承担本案诉讼费。经一审法院审理查明：位于广州市南沙区珠江管理区正安围的珠江源昌花园小区（下称珠江源昌花园小区）项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由广东恒荣实业发展有限公司、广州市源昌房地产开发有限公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司的三地块合并后统一开发建设的。2017年6月4日，赵亚东（乙方、买方）与新鹏兴公司（甲方、卖方）签订了《商品房预售合同》，约定由赵亚东购买新鹏兴公司开发的位于广州市南沙区xx路xx栋xx房（购房款为1225125元）（下称案涉房屋）。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，乙方按照本合同第十四条的约定主张权利……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。”。附件七：本合同补充协议约定：“特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求作了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼……十、对合同第十四条的补充1、如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2、……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充……3、双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。十九、对合同第二十九条的变更及补充买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址所提供资料的真实性负责，以买方所预留身份证、社保记录单位、工作单位为法定地址。1、卖方采取如下任何一种方式通知买方，即视为全面履行合同约定的通知义务：……（2）邮寄送达：卖方按照合同载明的地址或买方按照约定方式通知卖方的变更地址邮寄送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达……3、合同中所载明的双方地址为各方的唯一有效收件地址，若地址有变更，应自变更发生之日起十日内书面通知对方；采取邮寄方式送达的，凡按照各方最后书面预留的有效地址寄出的通知或其他有关文件均为有效送达，卖方寄出后视为完成相关通知义务。如因买方变更预留地址但未通知卖方的，或者买方预留地址无人接收、无效等买方自身原因导致买方没有收到卖方邮件的，一切责任由买方自行承担。”合同签订后，赵亚东付清了购房款，新鹏兴公司出具了相应的购房款发票。2017年12月27日，新鹏兴公司向赵亚东发出《延期入伙通知书》，称：“……如2018年4月26日前市政排污管网仍然无法接驳供珠江源昌花园污水排放使用，我司将承担与专业污水处理运输公司签订污水有偿付费外运至市政污水处理厂……”。珠江源昌花园一期的部分业主于2017年12月31日前往该项目销售中心咨询该项目的交付文件，后又到各相关政府部门等就该商品房项目的用水、用气、用电、通邮等情况进行咨询和申请政府信息公开。其中，广州市公安局政务公开办公室就“珠江源昌花园一期的消防问题”进行答复，提供了广州市公安消防局于2018年1月18日作出的穗公消验字﹝2018﹞第0113号《建设工程消防验收意见书》，该意见书显示“综合评定工程消防验收合格”；广州市南沙区国土资源和规划局于2018年2月22日答复案涉珠江源昌花园一期项目不存在《建设工程规划验收合格证》，于2018年3月21日答复珠江源昌花园裙楼及塔楼项目于2015年12月22日取得了《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》（穗规南函［2015］848号）。为查明案涉商品房项目的永久用水、用气、用电、环保验收情况，一审法院曾向各相关职能部门发出征询函。其中，广州南沙粤海水务有限公司于2018年3月15日复函一审法院，称“该项目永久用水报装工程已完成并通过验收，已具备永久用水供水条件。但由于该项目未能提供《建筑工程规划验收合格证》，我司尚未与其签订永久用水的《供用水合同》，尚未实施永久用水”；广州南沙发展燃气有限公司于2018年3月16日复函一审法院，称“经复查发现涉案小区燃气管道局部不满足燃气规范要求，未通过复查验证，暂不具备通气条件”；广州供电局有限公司南沙供电局于2018年3月13日复函一审法院，称“目前正处于验收整改阶段，尚不具备永久用电”；广州市南沙区环保水务局于2018年3月19日复函一审法院，称“2017年10月1日前，我局未收到该项目的竣工环保验收申请……自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收”。案涉商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。2018年1月15日，源昌公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块三建设项目意见》，通过竣工环境保护验收。案涉商品房项目于2018年3月21日取得了《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证﹝2018﹞263号）。2018年3月22日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具证明，证明“珠江源昌花园小区具备燃气通气置换条件”。2018年3月26日，广州供电局有限公司南沙供电局万顷沙供电所出具证明，证明“永久用电工程已竣工验收，具备永久供电条件”。2018年3月27日，广州市新鹏兴房地产开发有限公司与广州南沙粤海水务有限公司签订了《广州市（非居民）城市供水用水合同》。2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，案涉商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”2018年6月19日，新鹏兴公司向赵亚东寄送《关于再次督促收楼的通知书》，通知赵亚东于收到该通知之日起至2018年6月30日办理收楼手续。赵亚东于2018年6月20日收到该通知书，并于2018年11月24日办理了案涉房屋收楼手续。本案一审庭审中，赵亚东认为涉案楼宇未通过环保验收及未取得排污许可证，但确认其他交楼条件均已经具备。新鹏兴公司陈述愿意承担案涉小区内的污水外运工作，保证对小区内的污水及时处理，并承担相应的费用。一审法院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉房屋是否符合交楼条件、新鹏兴公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立、违约金封顶条款是否无效以及逾期交房的违约金问题。一审法院对此阐述如下：一、关于案涉房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故新鹏兴公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。新鹏兴公司主张其于2017年12月30日、2018年3月27日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。对于案涉商品房项目的环保验收问题，根据广州市南沙区环保水务局的复函，建设单位自2017年10月1日起应自主完成环保验收，案涉商品房项目已于2018年1月15日按要求完成了环境保护验收。对于未取得排污许可的问题，虽市政污水管道接驳工程未完成，但广州南沙开发区环保水务局同意新鹏兴公司将案涉商品房项目的污水外运至污水处理厂进行污水处理，新鹏兴公司愿意承担污水外运工作，赵亚东所称的排污问题并不影响案涉房屋的居住使用。除上述两项，赵亚东确认案涉商品房项目已经具备其他交楼条件。案涉商品房项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日前已经具备永久供水、供电、供气并符合通邮条件。故可以认定其已于2018年6月7日符合交楼条件。赵亚东认为该商品房项目尚不具备交楼条件没有事实依据，一审法院不予采信。二、关于新鹏兴公司是否可以以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，故新鹏兴公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，新鹏兴公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到案涉房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由新鹏兴公司承担的相关开发建设风险。综上，一审法院对新鹏兴公司的抗辩意见不予支持。三、关于违约金封顶条款问题。如上所述，双方的合同合法有效，且根据双方在补充协议中特别提示内容“本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，己提醒买方注意，且卖方已按要求作了合理说明，买方充分理解并接受。”可见新鹏兴公司在签约前已经尽到了合理的提示及说明义务，赵亚东亦表示理解及接受，并不存在违背赵亚东真实意思表示的情形，赵亚东要求确认双方关于违约金封顶的条款无效据理不足，一审法院不予支持。四、关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，新鹏兴公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约责任进行了变更及限制，即新鹏兴公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%，但不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，却明显有失公允且违反公平原则。现赵亚东要求新鹏兴公司按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算违约金，一审法院予以支持。本案中，案涉房屋符合交楼条件后，新鹏兴公司亦通过邮寄方式向赵亚东发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知其自收到该通知之日起办理收楼手续，该通知于2018年6月20日被赵亚东签收，故逾期交楼违约金应计算至2018年6月20日止。参照中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率年利率为4.35%，新鹏兴公司应向赵亚东支付自2017年12月31日起至2018年6月20日止的逾期交房违约金25462元（1225125元×4.35%÷360天×172天）。赵亚东主张的违约金未超过上述金额，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年11月29日作出如下判决：一、新鹏兴公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向赵亚东支付2017年12月31日至2018年6月20日期间的逾期交房违约金25117元；二、驳回赵亚东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由新鹏兴公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于交付房屋的法定条件问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条“交付使用的商品住房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”规定，取得建设工程竣工验收备案表是商品住宅交付使用的法定条件。涉案《商品房预售合同》虽然约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的建设工程竣工验收报告或者取得建设工程竣工备案表，可以二者择一，但合同约定的交房条件低于法定条件的，仍应具备法定的交房条件。新鹏兴公司上诉主张取得竣工验收备案表并非商品房项目的法定交付条件，与前述规定相悖，本院不予采纳。新鹏兴公司直至2018年6月7日才取得案涉商品房项目的竣工验收备案表，始具备交付商品房的法定条件。此后，新鹏兴公司发出《关于再次督促收楼的通知书》。赵亚东确认于2018年6月20日收到该通知书，故其逾期办理收房手续应自行承担责任。因此，一审法院判决新鹏兴公司向赵亚东支付自合同约定交房逾期之日起至2018年6月20日止的违约金并无不当，可予维持。关于新鹏兴公司称因市政排污管网尚未完善导致案涉商品房项目污水井管网排放不能接通应免责的问题。案涉商品房项目交房条件，需取得建设工程竣工验收备案表。经查，新鹏兴公司自认涉案小区目前采取污水外运方式解决排污问题，而在此情况下，新鹏兴公司业已办妥涉案商品房项目的建设工程竣工验收备案表，可见，因市政排污管网尚未完善并不影响新鹏兴公司取得建设工程竣工验收备案表。新鹏兴公司应对其未能及时办理建设工程竣工验收备案向买受人承担逾期交房违约责任，新鹏兴公司以市政排污管网施工为由对其逾期交房违约责任主张免责，并不成立，本院不予采纳。关于违约金标准应否调整的问题。补充协议约定不论违约时间长短违约金总额累计不超过商品房总价款的1%，但因新鹏兴公司逾期交房违约行为所导致买受人的损失系持续产生，以总额限定违约责任不符合公平原则，故一审法院支持赵亚东要求将逾期交房违约金标准调整为以购房款为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算，合法适当，本院予以维持。综上所述，新鹏兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年四月二十四日书记员 冯 韵彭诗敏