云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初426号原告：普洱东日房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530802056973231U。住所：普洱市思茅区北部区一号路中段。法定代表人：初曦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘芳，女，1981年5月27日出生，汉族，本科文化，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雪梅，女，1990年6月18日出生，哈尼族，本科文化，云南省普洱市墨江县人，现住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。被告：丁晓翔，男，1967年9月16日出生，汉族，中专文化，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被告：叶金梅，女，1982年1月2日出生，汉族，小学文化，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告普洱东日房地产开发有限公司（以下简称：普洱东日公司）与被告丁晓翔、叶金梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告普洱东日公司委托诉讼代理人刘芳、杨雪梅与被告丁晓翔到庭参加诉讼，被告叶金梅经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告普洱东日公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁晓翔、叶金梅立即返还位于普洱市思茅区XXＡ区第XX室房产；2、判令被告丁晓翔、叶金梅支付原告普洱东日公司房产租金（计算方式：按月租金1200.00元，自2018年9月27日起计算至房产返还之日止）；3、判令被告丁晓翔、叶金梅承担本案案件受理费。事实与理由：被告丁晓翔与被告叶金梅系夫妻关系，2016年1月6日，经原、被告双方协商一致，签订《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：51154），在该合同中约定：被告丁晓翔、叶金梅向原告普洱东日公司购买位于普洱市思茅区北部区一号路东侧（东日凯旋城XX房产，该商品房套内建筑面积为81.34平方米，每平方米6010.00元，房产总价款为488880.00元。之后，被告丁晓翔、叶金梅与富滇银行有限公司普洱分行（以下简称富滇银行）签订《个人购房（抵押）担保借款合同》［合同编号：富滇银（个房）普洱201601019）］，双方约定：被告丁晓翔、叶金梅向富滇银行贷款340000.00元用于购买普洱市思茅区北部区一号路东侧（东日凯旋城）XX号的房产，原告普洱东日公司作为保证人，对该笔贷款承担连带保证。合同签订后，富滇银行已向被告丁晓翔、叶金梅发放贷款340000.00元，但被告丁晓翔、叶金梅在偿还贷款过程中，多次未按期足额偿还贷款本息，截止2018年5月7日，该笔贷款逾期已超过3期，逾期金额为8008.87元。富滇银行向原告普洱东日公司送达《到期（逾期）贷款催收通知书》，要求原告普洱东日公司承担连带保证责任，原告普洱东日公司代被告丁晓翔、叶金梅偿还贷款本息8008.87元。原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》中约定：“乙方按揭贷款购房后，在甲方为其全部贷款提供连带责任保证解除前，如乙方逾期达到三个月未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣划甲方保证金，甲方有权单方面解除《商品房购销合同》，并将乙方所购商品房收回另售。”根据以上约定，原告普洱东日公司有权行使合同解除权，基于此，原告普洱东日公司向普洱市思茅区法院提起诉讼，请求法院判令解除原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。2018年8月26日，普洱市思茅区人民法院作出（2018）云0802民初1225号民事判决，判决解除原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。现（2018）云0802民初1225号民事判决书已发生法律效力，原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的商品房购销合同》及《补充协议》已经解除。但被告丁晓翔、叶金梅至今未将位于普洱市思茅区北部区一号路东侧（东日凯旋城）XX号的房产返还原告普洱东日公司，并占有使用至今。原告普洱东日公司已向被告丁晓翔、叶金梅发出限期返还房产的通知，但均未果。原告普洱东日公司为维护合法权益，故诉至法院。被告丁晓翔辩称，对原告普洱东日公司陈述的事实理由及诉讼请求，被告丁晓翔均不予认可。其主张，原告普洱东日公司无权要求被告丁晓翔、叶金梅返还房产。由于被告丁晓翔、叶金梅已经对房产进行了装修，大概投入资金150000.00元左右，并支付该房产的首付款148880.00元，并偿还了大约两年其向富滇银行按揭的购房贷款。如果原告普洱东日公司要求返还该房产，被告丁晓翔、叶金梅要求将已支付的首付款、已经偿还的富滇银行按揭贷款及房产装修的剩余价值返还被告丁晓翔、叶金梅。其次，自2017年春节过后，被告丁晓翔、叶金梅所居住的房产就一直断电断水，经被告丁晓翔、叶金梅向该小区物业公司了解，该小区物业公司称是原告普洱东日公司通知该物业公司进行停水停电的。因此，被告丁晓翔认为原告普洱东日公司无理由按月租金1200.00元的标准收取该房产的租金。综上，请求依法驳回原告普洱东日公司的诉讼请求。被告叶金梅经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。亦未向本院提交任何书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告普洱东日公司围绕诉讼请求提交：《商品房购销合同》及《补充协议》、《（2018）云0802民初1225号民事判决书》、《协助执行通知书》、《云南思润律师事务所律师函》复印件各一份。用于证明：1、原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该协议中约定：被告丁晓翔、叶金梅按揭贷款购房后，在原告普洱东日公司为其全部贷款提供连带责任解除前，如被告丁晓翔、叶金梅逾期达3个月未按银行贷款合同还本付息，致使贷款银行扣划原告普洱东日公司的保证金，原告普洱东日公司有权单方解除《商品房购销合同》，并将被告丁晓翔、叶金梅所购商品房收回另售；2、因被告丁晓翔、叶金梅逾期达3个月未按银行贷款合同还本付息，致使贷款银行扣划原告普洱东日公司的保证金，原告普洱东日公司就解除与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，向普洱市思茅区人民法院提起诉讼。2018年8月26日，普洱市思茅区人民法院作出（2018）云0802民初1225号民事判决书，解除原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；3、（2018）云0802民初1225号民事判决书已经于2018年9月27日发生法律效力，原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》已经解除。2018年10月9日，普洱市住房保障和房地产管理局已经对原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的位于普洱市思茅区北部区一号路东侧《东日凯旋城》XX号《商品房购销合同》（备案号：XX）给予撤销备案；4、2018年10月15日，原告普洱东日公司向被告丁晓翔、叶金梅发出律师函，要求被告丁晓翔、叶金梅履行已经发生效力的（2018）云0802民初1225号民事判决书，并将位于普洱市思茅区北部区一号路东侧XX号房产返还原告普洱东日公司，但被告丁晓翔、叶金梅至今使用占用该房产。经被告丁晓翔质证称，对《商品房购销合同》及《补充协议》、《（2018）云0802民初1225号民事判决书》的真实性、合法性无异议，但不认可该证据的证明内容；对《协助执行通知书》的真实性、合法性及证明内容无异议；对《云南思润律师事务所律师函》的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原告普洱东日公司提供的以上证据材料，来源合法、真实，与本案具有关联性，能证实原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅之间的法律关系、诉讼主张及证明目的，故本院予以确认并在卷佐证。被告丁晓翔在庭审中未向本院提交任何证据材料。被告叶金梅经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。亦未向本院提交任何证据材料。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告丁晓翔与被告叶金梅系夫妻关系，2016年1月6日，原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅共同签订《商品房购销合同》1份，该合同中约定:被告丁晓翔、叶金梅向原告普洱东日公司购买位于普洱市思茅区北部区一号路东侧XX号房产；该商品房套内建筑面积为81.34平方米，每平方米6010.00元，购房总价款为488880.00元；2、被告丁晓翔、叶金梅于2016年1月6日前首付购房款148880.00元，剩余购房款340000.00元，应在本合同签订起7个工作日内向原告普洱东日公司指定银行申请办理完毕按揭手续，逾期未办理，原告普洱东日公司有权处理该房源，该房源不保留。2016年1月8日，双方签订《补充协议》1份，该协议中约定:被告丁晓翔、叶金梅按揭贷款购房后，在原告普洱东日公司为其全部贷款提供连带保证责任解除前，如被告丁晓翔、叶金梅未按银行贷款合同还本付息逾期达3个月，致使贷款银行扣划原告普洱东日公司的履约保证金，原告普洱东日公司有权单方解除《商品房购销合同》，并将原告普洱东日公司所售该商品房收回另售。随后，被告丁晓翔、叶金梅与富滇银行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，原告普洱东日公司系保证人。三方约定：被告丁晓翔、叶金梅向富滇银行贷款340000.00元，用于购买普洱市思茅区北部区一号路东侧XX号房产，抵押物为被告丁晓翔、叶金梅所购房产，抵押价值为340000.00元，贷款期限为2016年2月15日至2031年2月15日。该合同项下贷款由原告普洱东日公司作为保证人，并承担连带责任保证。该合同签订后，富滇银行按约向被告丁晓翔、叶金梅交付该笔贷款340000.00元。在履行贷款合同过程中，被告丁晓翔、叶金梅未按期按约履行偿还借款本息的义务。截止2018年5月7日，该笔贷款逾期超过3期，欠款金额为8008.87元，在富滇银行向原告普洱东日公司送达《到期（逾期）贷款催收通知书》后，原告普洱东日公司按约代被告丁晓翔、叶金梅偿还贷款本息8008.87元。2018年5月9日，原告普洱东日公司向普洱市思茅区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。2018年8月26日，普洱市思茅区人民法院作出（2018）云0802民初1225号民事判决书，解除原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。（2018）云0802民初1225号民事判决书于2018年9月27日发生法律效力。2018年10月9日，经原告普洱东日公司申请，普洱市住房保障和房地产管理局已经对原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的XX号《商品房购销合同（备案号：XX）》给予撤销备案。2018年10月15日，原告普洱东日公司向被告丁晓翔、叶金梅发出律师函，催告被告丁晓翔、叶金梅履行已经发生效力的（2018）云0802民初1225号民事判决书，并将位于普洱市思茅区北部区一号路东侧XX号房产返还原告普洱东日公司。但被告丁晓翔、叶金梅拒不返还，占用该房产使用至今。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，普洱市思茅区人民法院作出的（2018）云0802民初1225号民事判决书已经于2018年9月27日发生法律效力，故原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》已经于2018年9月27日解除。合同解除后，被告丁晓翔、叶金梅已无权再继续占用使用位于普洱市思茅区北部区一号路东侧XX号房产，被告丁晓翔、叶金梅负有返还房产的义务。但被告丁晓翔、叶金梅仍占用使用房产至今，其行为显属违约，应承担相应的民事责任。故原告普洱东日公司请求被告丁晓翔、叶金梅返还该房产的诉讼主张，有事实及法律依据，本院予以支持。关于该房产占用期间租金如何计算？原告普洱东日公司与被告丁晓翔、叶金梅签订的《商品房购销合同》及《补充协议》已经于2018年9月27日解除，故自2018年9月27日起，被告丁晓翔、叶金梅无权再继续占用使用该房产。现被告丁晓翔、叶金梅自2018年9月27日起至今仍继续占用使用该房产，显属违约，应赔偿因其行为给原告普洱东日公司造成的损失。现原告普洱东日公司请求被告丁晓翔、叶金梅赔偿原告普洱东日公司房产被占用期间的租金损失（计算方式：按每月1200.00元，自2018年9月27日起计算至返还房产之日止），因被告丁晓翔、叶金梅未按期返还房产，确给原告普洱东日公司造成该房产占用期间的损失，该损失主要为该房产被占用期间的租金损失，且原告普洱东日公司主张的租金标准，未超出普洱市思茅区相同地段相同面积的房产用于出租房的租金标准，故本院对原告普洱东日公司的该项主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告丁晓翔对其答辩意见未提供相应证据材料佐证，应视为自行处分其民事诉讼权利的行为，并应承担该行为产生的民事法律后果。被告叶金梅经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交证据材料，应视为自行处分其民事诉讼权利的行为，并应承担该行为产生的民事法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告丁晓翔、叶金梅于本判决生效之日起十日内将位于普洱市思茅区北部区一号路东侧XX号房产返还原告普洱东日房地产开发有限公司；二、由被告丁晓翔、叶金梅于本判决生效之日起十日内支付原告普洱东日房地产开发有限公司位于普洱市思茅区北部区一号路东侧XX号房产的租金（计算方式：按每月1200.00元，自2018年9月27日起计算至返还房产之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告丁晓翔、叶金梅承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  蔡勇二〇一九年四月十六日书记员  李俊