四川省芦山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1826民初1142号 原告：邛崃市九里春家园酒店（个人独资企业），住所地，四川省邛崃市临邛镇文南路269号。 投资人：严志贤。该公司经理。 委托诉讼代理人：廖华，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛松，四川泰和泰律师事务所律师。 被告：芦山县民政局，住所地，四川省芦山县芦阳镇友谊路8号。 法定代表人：卫毅，系该局局长。 委托诉讼代理人：罗斌，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李饶怡，四川多元律师事务所律师。 原告邛崃市九里春家园酒店与被告芦山县民政局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理。审理期间，原告邛崃市九里春家园酒店申请司法鉴定，本院予以准许。本案于2017年10月11日、2018年11月28日、2018年12月21日、2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告邛崃市九里春家园酒店的投资人严志贤及其委托诉讼代理人廖华、薛松，被告芦山县民政局的委托诉讼代理人罗斌、李饶怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邛崃市九里春家园酒店向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租金380,000元；2、被告支付原告损失2,200,000元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、审计费等费用。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付原告损失2,666,637元。事实与理由：原告通过招投标的方式取得雅安市芦山县大川镇芦山县康养服务中心所属建筑物及设施的租赁权。2016年7月13日，双方签订《芦山县国有资产租赁合同》，约定租赁物位于雅安市芦山县大川镇的国有资产芦山县康养服务中心所属建筑物及设施，总面积1716平方米及其他供水、供电设备及生活设施等。租赁期限10年，从2017年7月13日至2026年7月12日，年租金380,000元。原告按合同该约定交付了租金380,000元。租赁物于2016年7月投入使用后，陆续出现卫生间渗漏、过道处客房墙面潮湿等现象，经相关单位修复处理后，渗漏现象依旧严重。被告委托四川省坤泰建设工程质量检测鉴定有限公司对租赁物卫生间及客房过道渗水原因进行技术鉴定，鉴定结论为客房卫生间渗漏水主要原因系防水工程施工质量不满足防水设计及施工验收规范，过道客房外墙渗水、泛碱是由于过道找坡不当，过道楼地面积水沿着不密实的找平层渗流到客房外墙保温层所致。被告向原告交付的租赁物存在严重工程质量问题，未及时妥善对工程质量问题进行修复，致酒店达不到对外开放营业的条件，原告的合同目的无法实现。原告为开展酒店经营活动，购置砖、木作、河沙水泥、厨房用具、餐具、家具等材料，新建四合庭院、水系、设备设施等装饰装修支出，花费了人工费共计2,200,000元。因工程质量问题，双方于2017年9月7日签订《关于解除的协议书》，约定：原、被告双方解除《芦山县国有资产租赁合同》，被告退还原告76万元履约保证金，原告要求被告赔偿原告损失的问题（包括但不限于甲方投入的装修装饰损失，例如材料费、人工费等损失的主张），由原告通过诉讼程序向被告追偿等事项。被告的行为已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，请求赔偿原告的损失。 被告芦山县民政局辩称：原、被告双方签订租赁协议合法有效，原告已正常使用租赁物，对租赁物进行了装修用于正常经营，租赁期已超过一年，因此租金不应退还。原告已就租赁物质量问题与施工单位宏云公司签订协议解决，宏云公司支付原告10万元，由原告自行处理防水和绿化问题。该质量问题引起的损失已经得到解决，原告主张的损失是扩大损失，重复主张，应由其自行承担。原告主张损失中未形成附合的动产部分，双方未达成协商意见，由原告自行拆除，不予赔偿；已经形成附合的不动产部分，鉴定意见中的墙纸单价过高，鉴定机构认定墙纸单价不合理，被告主张20元/平米，被告对鉴定的工程造价不认可，仿古走廊无法鉴定系原告举证不能，依法应由原告承担举证不能的不利后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的《芦山县国有资产租赁合同》、《关于解除的协议书》，本院予以采信。四川建业工程咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见和四川标准德安资产评估有限公司出具的资产评估报告书，与本案关联，本院予以采信。原告提交的人工费、电费等票据，系原告占有使用租赁物的合理成本，与原、被告解除合同后的损失无关，本院不予采信。被告提交的宏云公司与原告签订的绿化防水问题协议，系双方对防水问题的处理协议，与本案租赁合同纠纷无关，本院不予采信。 本案经审理认定事实如下：经招投标，2016年7月13日，原告邛崃市九里春家园酒店与被告芦山县民政局签订《芦山县国有资产租赁合同》，约定被告将位于雅安市芦山县大川镇的国有资产芦山县康养服务中心所属建筑物及设施租赁给原告使用，租赁期限为10年，从2016年7月13日起至2026年7月12日止，租金38万元/年。合同签订后，原告支付被告租金38万元。合同签订前，原告已开始对租赁房屋在原有基础上进行装修。装修完毕使用租赁房屋期间，房屋陆续出现租赁房屋漏水、泛碱等问题。2017年9月7日，原、被告双方签订《关于解除的协议书》，协议约定：“鉴于……3．该租赁物在2016年7月投入使用后，陆续出现卫生间渗漏、过道处客房墙面潮湿等现象，经四川省坤泰建设工程质量检测鉴定有限公司进行技术鉴定，鉴定结论为客房卫生间渗漏水主要原因系防水工程施工质量不满足防水设计及施工验收规范，过道客房外墙渗水、泛碱是由于过道找坡不当，过道楼地面积水沿着不密实的找平层渗流到客房外墙保温层所致。基于工程质量问题导致《芦山县国有资产租赁合同》无法继续履行，双方协商决定解除签订的合同，约定本协议生效之日，双方解除《芦山县国有资产租赁合同》，原告要求被告退还38万元一年租金及要求乙方赔偿甲方损失的问题（包括但不限于原告投入的装修装饰损失，例如材料费、人工费等损失的主张），双方未达成一致意见，由原告通过诉讼程序向被告追偿等事项。”后原告诉至本院。审理过程中，原告就损失问题申请司法鉴定，本院予以准许。其中未形成附合的装饰装修动产部分，原告申请资产评估，被告同意，四川标准德安资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，对芦山县康养服务中心设施设备重置原值资产评估，评估价值649,000元，同时产生鉴定费5,000元。被告已先行垫付。已形成附合的装饰装修不动产部分，四川建业工程咨询有限公司出具司法鉴定书，工程造价鉴定意见金额为1,234,300元，该项鉴定中的仿古走廊因被告不认可原告提供的芦山县大川镇养身驿站廓亭项目施工设计图，且对仿古长廊的协商单价不能达成一致，故该仿古走廊无法鉴定，同时产生鉴定费80,000元，被告亦先行垫付。 本院认为，原告邛崃市九里春家园酒店与被告芦山县民政局签订《芦山县国有资产租赁合同》及《关于解除的协议书》，均系双方的真实意思表示，原、被告双方均应按协议内容履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案租赁房屋被告于2016年7月交付原告使用，双方于2017年9月7日解除租赁合同，租期已届满一年，故原告要求被告退还租金380,000元的诉讼请求，本院不予支持。本案原告对承租房屋进行装饰装修，因租赁房屋存在质量问题导致双方签订的租赁合同无法继续履行，遂解除租赁合同，系被告违约，因此被告应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求承租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”原告对装饰装修中的不动产部分，工程造价鉴定意见为1,234,300元，本院予以确认。因鉴定意见中不包含仿古走廊的工程造价，为减少双方当事人诉累，在本案中一并处理，结合鉴定意见及双方对仿古走廊单价的意见，本院酌定单价为1,300元/㎡，结合鉴定意见中确定的工程量240㎡，本院酌定仿古走廊工程造价为312,000元。以上形成附合部分的装饰装修共计1,546,300元。租赁合同约定租赁期限10年，平摊后剩余租赁期内的残值损失为1,391,670元。该解释第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案在被告违约，原告不同意对未形成附合的装饰装修部分进行拆除的情况下，结合本案实际情况，该部分损失由被告折价补偿原告，原告留置给被告继续使用为宜。经鉴定，该未形成符合的装饰装修部分重置原值评估价值为649,000元。考虑本案实际情况，本院酌定折价50%予以补偿，即324,500元。以上损失共计1,716,170元，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。原告主张的电费、人工费等，系原告在使用租赁物期间或双方解除合同后仍占有租赁物期间产生的正常费用，系合理开支，应由原告自行承担，原告要求被告承担该部分费用，本院不予支持。被告主张租赁房屋存在质量问题的损失，已通过由宏云公司支付原告10万元，由原告自行维修的方式处理的意见，与本案原、被告双方系租赁合同，不是同一法律关系，本院不予处理。本案产生资产评估鉴定费5,000元、工程造价鉴定费80,000元，被告已全额垫付，结合本案实际情况，评估鉴定系原告申请，本院酌定折价予以补偿，故该费用由原告负担。工程造价鉴定也由原告申请，但其中仿古走廊无法鉴定，结合原告申请数额与鉴定确定数额比例，由原告承担31,000元，被告承担49,000元。均在损失中予以扣减，则品迭后被告应当赔偿原告损失为1,680,170元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告芦山县民政局于本判决生效之日起十日内赔偿原告邛崃市九里春家园酒店损失1,680,170元； 二、驳回原告邛崃市九里春家园酒店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35,740元，由原告邛崃市九里春家园酒店负担15,740元，由被告芦山县民政局负担20,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。 审  判  长  杨 烨 审  判  员  邓发惠 人民陪审员员  王崇平 二〇一九年四月十八日 书  记  员  杨 婵