广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区棠东村毓桂大街7号。负责人：苏志槟，职务：社长。上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区棠东村毓桂大街7号。负责人：苏艳芳，职务：社长。上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区棠东村毓桂大街7号。负责人：梁锦培，职务：社长。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：苏洁锟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：林友炼（曾用名：林李大），男，1969年2月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈志忠，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳凤，广东踔厉律师事务所律师。上诉人广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社（以下统称棠东一、三、四社）因与上诉人林友炼房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初21873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人棠东一、三、四社的共同委托诉讼代理人苏洁锟、郑灿洲，上诉人林友炼及其委托诉讼代理人陈志忠、朱琳凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人棠东一、三、四社共同上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、六项；二、判令将一审判决第一项改为林友炼向棠东一、三、四社支付租赁税费2661397.44元及利息（以2661397.44元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算，从实际欠款之日起计算至清偿之日止，暂计算至2018年1月10日为788583.73元）；三、判令棠东一、三、四社没收林友炼支付的租赁保证金5000000元；四、判令林友炼向棠东一、三、四社支付代垫退还小租户租赁押金353965元；五、本案一、二审诉讼费由林友炼承担。事实和理由：一、林友炼向棠东一、三、四社支付租金后，棠东一、三、四社就按照林友炼的要求及时向税务部门缴纳税款，该代缴行为已经长达三年之久，严重损害了棠东一、三、四社的利益。同时，棠东一、三、四社代缴税款后，也多次要求林友炼予以返还，并于2016年6月16日向其发出《律师函》，敦促林友炼支付税款。棠东一、三、四社至实际代缴税款时，其利息损失或可期待利益已经发生。另，双方签订的租赁合同是在2014年10月10日，有关利息计算应参考《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（法（民）21号）第六条规定。综上，棠东一、三、四社代林友炼缴纳税费所产生的利息损失应从实际支付之日起计算，利息计算标准应按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率4倍计算。二、一审判决棠东一、三、四社向林友炼返还租赁保证金5000000元明显有误。首先，双方签订的合同中约定，守约方有权没收违约方保证金，不以守约方解除合同为前提。根据《商铺租赁合同》第三条第（三）款、第八条第（四）款的约定，但凡林友炼逾期交租30天以上，即构成违约，棠东一、三、四社有权没收保证金。该没收行为不以解除合同为前提，且可以先于或独立于解除合同行为行使。其次，棠东一、三、四社实际上同时行使了合同解除权及没收租赁保证金的权利。根据《合同法》第九十六条的规定，棠东一、三、四社于2017年9月5日向林友炼发出律师函告知其解除双方租赁关系，林友炼亦收到该通知。且棠东一、三、四社行使合同解除权及没收租赁保证金的行为或权利发生在合同期限内，而非林友炼强行占用涉案市场后，故该合同解除权及没收租赁保证金的行为或权利是依据合同约定行使。最后，合同约定合法有效，林友炼已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。综上，棠东一、三、四社有权没收林友炼5000000元租赁保证金。三、棠东一、三、四社退还次承租户的租金押金是应政府部门要求，出于维稳考虑，棠东一、三、四社没有义务为林友炼承担任何经营风险。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人林友炼答辩称：一、双方之间订立的《租赁合同》是无效合同，故其中关于税费承担的约定亦应无效。即使《租赁合同》有效，棠东一、三、四社要求我方承担税费缺乏事实和法律依据。故涉案的租金税费及相应的利息与我方无关，应当由棠东一、三、四社承担。另外，本案所涉的租金税费的主要是由三方面构成：1.营业税或者增值税及其附加费；2.房产税；3.企业所得税。如果合同有效，由租赁关系所产生的税费是营业税、增值税及其附加费用。而房产税和企业所得税是独立于租赁合同之外的费用。根据房产税管理条例和企业所得税法规定，应由房产所有人和所得人承担纳税义务。因此，本案房产税及企业所得税金额高达192万元均不应由承租人承担。二、关于5000000元租赁保证金问题，由于《租赁合同》是无效合同，因此双方之间关于没收保证金的违约责任条款也归于无效。即使该租赁合同有效，我方在双方争议发生之时存在若干逾期支付租金的行为并不能视为违约，且5000000元保证金的违约金标准也明显高于违约行为造成的损失，违反《合同法》第一百一十四条的规定。三、我方从未委托棠东一、三、四社退还次承租户租金押金，是棠东一、三、四社自行归还，应自行承担责任，与我方无关。上诉人林友炼上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、五、七项判决；二、改判驳回棠东一、三、四社的全部诉讼请求；三、改判棠东一、三、四社向林友炼返还保证金的资金占用费暂计1209166.67元（以人民币5000000元为本金按6%银行同期贷款年利率计，从2014年10月15日计算至清偿之日止）；四、改判棠东一、三、四社返还不当得利人民币2583835.23元及其资金占用费暂计240320.938元（资金占用费计算方式：从2014年11月15日计算至2017年10月31日为资金占用费人民币235820.46元，以2583835.23元为本金，按6%银行同期贷款年利率计，从2017年11月1日至清偿之日）；五、判令棠东一、三、四社赔偿市场空置部分的租金人民币5364332.4元；六、本案一、二审诉讼费由棠东一、三、四社承担。事实和理由：一、棠东一、三、四社向林友炼出租的商铺无合法报建手续，无产权归属证明，明显超过临时建筑使用年限，属于违法建筑。一审认定双方签订的《租赁合同》为有效合同明显有误，应依法认定为无效合同。二、无论《租赁合同》是否有效，一审法院都错误认定涉案的税费及相应的利息。本案中基于《租赁合同》无效，则合同中关于税费承担的约定当然归于无效，应由棠东一、三、四社承担相应的税费。即使合同有效，棠东一、三、四社并未开具发票，不能构成林友炼承担税费的前提。且涉案税费金额属于棠东一、三、四社单方计算，数额有明显错误，明显与本案无关。其中关于企业所得税的税负是以企业经营利润为基础计算，并非是按营业收入固定缴纳的税费，税额是依广州市东南市场经营管理有限公司（以下简称东南公司）的经营能力而定，与林友炼缴纳的租金没有直接关系，企业所得税依法应当由东南公司承担。且东南市场是用于农贸市场经营，根据财税【2012】68号和财税【2016】1号两个文件的规定，棠东一、三、四社或东南公司怠于申请税收优惠，或者是因其自身违建或者其他违法行为导致不能申请税收优惠的，应自行承担相应税费及过错。三、由于《租赁合同》无效，一审法院支持棠东一、三、四社要求林友炼支付涉案滞纳金的诉请没有事实依据，且超出当事人诉请，严重违反程序。四、因《租赁合同》无效，根据《合同法》第二百二十条的规定，应由棠东一、三、四社对东南市场尽维护及维修义务，一审判决由林友炼承担对东南市场的维修和维护责任明显不当。五、棠东一、三、四社出租的东南市场的实际面积小于合同约定面积，其多收取的租金属于不当得利，应返还给林友炼。综上，请求二审法院予以改判。被上诉棠东一、三、四社答辩称：一、《租赁合同》合法有效，林友炼应按照合同约定履行义务。二、棠东一、三、四社委托下属单位“东南市场公司”开具合法票据，产生的税费应由林友炼承担。三、整个租赁期间，林友炼从未如期支付租金，严重违约，应支付滞纳金。四、根据《租赁合同》第五条的规定，“东南市场”的维修维护责任应由林友炼承担。五、涉案场地租金以年租金整体计算，与租赁面积无关。2017年9月1日，棠东一、三、四社向一审法院起诉请求:1、林友炼向棠东一、三、四社支付拖欠2014年11月至2017年11月期间的税费本金2661397.44元及利息（分别以每月欠付的税费为本金，按照中国人民银行同期贷款利息的4倍标准计算，自当月5日起计至实际付清之日止），每月税费详见棠东一、三、四社提交的明细表。2、林友炼向棠东一、三、四社偿还市场维修维护费59800元。3、林友炼向棠东一、三、四社支付因迟延支付租金的滞纳金1157962.5元。4、棠东一、三、四社没收林友炼合同履约保证金5000000元。5、林友炼向棠东一、三、四社支付2017年11月剩余租金50000元及2017年12月场地占用费375000元。6、林友炼向棠东一、三、四社偿还因代垫退还小租户租金押金（保证金）353965元。7、本案诉讼费由林友炼承担。林友炼向一审法院反诉请求：1、棠东一、三、四社向林友炼共同返还保证金5000000元及资金占用费（以5000000元为本金，按照银行同期贷款年利率6%的标准，自2014年10月15日起计至实际付清之日止）。2、棠东一、三、四社共同返还不当得利2583835.23元及资金占用费（以2383835.23元为本金，按照银行同期贷款年利率6%的标准，自2014年11月15日起计至实际付清之日止）。3、棠东一、三、四社共同赔偿林友炼空置部分的租金5364332.4元。4、棠东一、三、四社向林友炼共同返还场地费975000元及资金占用费（975000元为本金，按照银行同期贷款年利率6%的标准计算，自2017年11月18日起计至实际付清之日止）。5、棠东一、三、四社承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月10日，棠东一、三、四社（出租方、甲方）与林友炼（承租方、乙方）签订《天河区村改制公司资产资源交易商铺租赁合同》（简称《租赁合同》），约定：（第一条）甲方将位于天河区棠下解困房东侧棠下派出所对面的自有商铺出租给乙方，该商铺面积约9966平方米（见附图，附图经甲乙双方签字盖章确认，简称涉案场地），无产权证。该东南市场为棠东一、三、四社按份共有，其中棠东一社占48.68%，棠东三社占37.32%，棠东四社占14%。乙方对甲方出租的商铺情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于市场用途，并遵守有关法律、法规规定和本联社村规民约，依法依规经营。本合同项下的办公场地及其附属设施租赁年限为3年，自2014年11月1日至2017年10月31日止。本合同签订三天内，乙方须一次性向甲方交纳5000000元作为履行本合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺及所在地块的使用权。如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退还保证金。免租期15天，租金按年计算，每月的5日前以银行转账的方式支付。2014年11月1日至2014年11月30日租金187500元（第一个月免租期为15天的租金）。2014年12月1日至2017年10月31日租金375000元（第二个月开始每个月固定的租金）。在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金。凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金3‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同。合同届满，乙方于2017年10月31日（合同期届满之日）将该商铺交付给甲方。合同期间，甲乙双方解除或终止合同，乙方应在解除或终止合同之日将该商铺交付给甲方。甲方对出租的商铺及其附属设施拥有所有权，对出租商铺及其附属设施的使用进行监督，监督乙方对租赁商铺及其附属设施维护、保养、年审；乙方擅自改变商铺及其附属设施用途的，甲方有权解除合同，收回商铺及其附属设施使用权，所收取的合同履约保证金、已收取的租金不予退还。合同期满，乙方在租赁商铺内建设增设的构筑物、装修及固定式、嵌入式设备设施无偿归甲方所有。乙方在接收租赁商铺前，保证详细知悉和了解商铺及其附属设施现状，如发现有问题的，必须立即与甲方沟通协调。乙方自行负责在租赁期间一切经营费用，自行负责并按时依法缴纳税务、工商、环卫、环保等税费规费，负责并按时缴交水电费用。乙方妥善使用和维护租赁商铺及其附属设施，及时消除各种可能出现的故障和危险，避免一切可能发生的隐患；负责更换和维修损坏设施，承担维修费用，并保证在本合同终止时所属设施使用状态正常并随同租赁商铺归还甲方。合同期内，乙方不得整体转租租赁的商铺；如乙方自行经营分租时无需甲方同意。合同期满，本合同自行终止，甲方无偿收回该商铺及其附属设施；乙方如意向续租，须在合同期满前3个月向甲方提交意向续租申请书，并充分参与投标，在同等条件下，乙方享有优先权。合同期内，乙方有下列行为之一的，视作乙方违约，甲方有权单方面终止合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回所出租商铺及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失：……8、拖欠租金30天以上……。以年租金竞标，按照竞得价平摊到12个月，按照月交租。租金价为450万元（本租金不含税费，每月缴交的租金必须由甲方开具发票，开具发票产生的所有税费由乙方负责），租赁期为三年，无递增，押金款为500万元。甲方委托东南公司代收租金，乙方必须在每月5日前向东南公司缴纳当月承包款等。2014年10月14日，林友炼向棠东一、三、四社转账支付保证金5000000元。2014年11月1日，棠东一、三、四社出具《授权委托书》，委托东南公司代为向承租人林友炼收取租金，并开具发票等相关事宜，委托期限自2014年11月1日至2017年10月31日。2016年6月16日，棠东一、三、四社委托北京市盈科（广州）律师事务所的委托向林友炼邮寄发出《律师函》（该函于2016年6月17日妥投），敦促林友炼支付截至2016年4月的税款1309777.5元。2017年8月31日，林友炼委托广东踔厉律师事务所向棠东一、三、四社邮寄发出律师函（该函于2017年9月1日妥投），函称：涉案场地实测面积仅8031.69平方米，比约定面积9966平方米少了1934.31平方米，棠东一、三、四社应返还截至2017年8月31日的多收租金2438267.04元；涉案场地没有合法产权手续，且存在严重安全隐患，多次被安全生产部门要求整改，导致市场出租率仅有50%，棠东一、三、四社应赔偿林友炼截至2017年8月31日的租金损失6281250元；林友炼应返还超过三个月租金的保证金余额3875000元等。2017年9月1日，棠东一、三、四社提起本案诉讼。林友炼提起反诉，一审法院将本诉、反诉合并审理。关于涉案场地产权及合法性问题，棠东一、三、四社提供以下证据：1、2018年1月17日，广州市天河棠东经济发展有限公司出具的《证明》。该证明主要内容：证明广州市天河区棠东村棠下解困房东侧棠下派出所对面的东南市场地块及地上建筑物属于我司所有，并一直由棠东一、三、四社共同经营管理收益。2、2001年8月9日广州市公安局天河区分局防火科出具的穗公天防验［2001］574号《建筑工程消防验收意见书》。该意见书载明：天河区棠东棠下派出所对面的一座肉菜市场（面积2640平方米）和一幢一层商铺（面积500平方米）经消防验收合格，同意投入使用。3、1996年5月10日广州市天河区东圃镇建设委员会出具的天建字东农第9004号《建筑工程许可证》。该许可证载明：工程项目为临建市场，工程地点解困房东侧，报建单位棠东三社。4、1998年12月28日广州市国土局向东圃镇棠东村民委员会出具的穗国土建用通字[1998]753号《建设用地通知书》。该通知书显示：同意将天河区东圃镇棠东村以北地段的土地，核准面积9995平方米，出让（划拨）给你单位使用，作为建设市场项目用地，请即到市国土局及天河区国土局办理有关用地手续，并依照《遵守事项》办妥手续，到我局领取建设用地批准文件后，方可使用土地。本通知书有效期为两年。5、1999年9月22日广州市国土局向天河区东圃镇棠东村民委员会出具的穗国土建用字[1999]第624号《建设用地批准书》，显示建设项目名称市场，经广州市人民政府批准根据穗国土建用通字[1998]753号《建设用地通知书》核发，批准用地面积9995平方米，土地所有权性质为集体土地，土地座落天河区东圃镇棠东村以北等。6、2018年1月4日广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划公开［2018］37号、38号《依申请公开政府信息答复书》，拟证明穗国图建用通字[1998]753号《建设用地通知书》、穗国图建用字[1999]第624号《建设用地批准书》的真实性。经质证，林友炼表示：对证据1真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2、3、4、6真实性无法确认；对证据5真实性予以确认。关于林友炼逾期支付租金及滞纳金情况，棠东一、三、四社制作《2014年11月至2017年11月林友炼支付“东南市场”租金的实际时间和逾期滞纳金》。该表载明：滞纳金总额1157962.5元，其中2014年11月16日至11月30日期间租金187500元，实际支付时间2015年3月23日，发票开具时间2015年3月30日，逾期天数113天，滞纳金63562.5元（187500元×3‰×113）；2014年12月租金375000元，实际支付时间2015年3月26日，发票开具时间2015年3月30日，逾期天数111天，滞纳金124875元（375000元×3‰×111）；2015年1月租金375000元，实际支付时间2015年4月1日，发票开具时间2015年4月16日，逾期天数86天，滞纳金96750元（375000元×3‰×86）；2015年2月租金375000元，实际支付时间2015年4月17日，发票开具时间2015年4月20日，逾期天数70天，滞纳金78750元（375000元×3‰×70）；2015年3月租金375000元，实际支付时间2015年5月19日，发票开具时间2015年5月27日，逾期天数75天，滞纳金84375元（375000元×3‰×75）；2015年4月至5月租金750000元，实际支付时间2015年5月25日，发票开具时间2015年5月27日，逾期天数（4月租金逾期50天，5月租金逾期20天），滞纳金78750元［（375000元×3‰×50）+（375000元×3‰×20）］；2015年6月租金375000元，实际支付时间2015年7月10日，发票开具时间2015年7月23日，逾期天数35天，滞纳金39375元（375000元×3‰×35）；2015年7月租金375000元，实际支付时间2015年7月31日，发票开具时间2015年8月5日，逾期天数25天，滞纳金28125元（375000元×3‰×25）；2015年8月租金375000元，实际支付时间2015年8月21日，发票开具时间2015年8月24日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2015年9月租金375000元，实际支付时间2015年9月21日，发票开具时间2015年9月24日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2015年10月租金375000元，实际支付时间2015年10月19日，发票开具时间2015年10月21日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2015年11月租金375000元，实际支付时间2015年11月23日，发票开具时间2015年11月24日，逾期天数18天，滞纳金20250元（375000元×3‰×18）；2015年12月租金375000元，实际支付时间2015年12月21日，发票开具时间2015年12月22日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2016年1月租金375000元，实际支付时间2016年1月19日，发票开具时间2016年1月20日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年2月租金375000元，实际支付时间2016年2月29日，发票开具时间2016年3月1日，逾期天数24天，滞纳金27000元（375000元×3‰×24）；2016年3月租金375000元，实际支付时间2016年3月25日，发票开具时间2016年3月31日，逾期天数20天，滞纳金22500元（375000元×3‰×20）；2016年4月租金375000元，实际支付时间2016年4月19日，发票开具时间2016年4月22日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年5月租金375000元，实际支付时间2016年5月25日，发票开具时间2016年5月26日，逾期天数20天，滞纳金22500元（375000元×3‰×20）；2016年6月租金375000元，实际支付时间2016年6月16日，发票开具时间2016年6月16日，逾期天数11天，滞纳金12375元（375000元×3‰×11）；2016年7月租金375000元，实际支付时间2016年7月15日，发票开具时间2016年7月20日，逾期天数10天，滞纳金11250元（375000元×3‰×10）；2016年8月租金375000元，实际支付时间2016年8月18日，发票开具时间2016年8月22日，逾期天数13天，滞纳金14625元（375000元×3‰×13）；2016年9月租金375000元，实际支付时间2016年9月21日，发票开具时间2016年9月23日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2016年10月租金375000元，实际支付时间2016年10月19日，发票开具时间2016年10月21日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年11月租金375000元，实际支付时间2016年11月20日，发票开具时间2016年11月22日，逾期天数15天，滞纳金16875元（375000元×3‰×15）；2016年12月租金375000元，实际支付时间2016年12月13日，发票开具时间2016年12月15日，逾期天数8天，滞纳金9000元（375000元×3‰×8）；2017年1月租金375000元，实际支付时间2017年1月10日，发票开具时间2017年1月16日，逾期天数5天，滞纳金5625元（375000元×3‰×5）；2017年2月租金375000元，实际支付时间2017年2月13日，发票开具时间2017年2月8日，逾期天数8天，滞纳金9000元（375000元×3‰×8）；2017年3月租金375000元，实际支付时间2017年3月27日，发票开具时间2017年3月29日，逾期天数22天，滞纳金24750元（375000元×3‰×22）；2017年4月租金375000元，实际支付时间2017年4月28日，发票开具时间2017年4月30日，逾期天数23天，滞纳金25875元（375000元×3‰×23）；2017年5月租金375000元，实际支付时间2017年5月22日，发票开具时间2017年5月25日，逾期天数17天，滞纳金19125元（375000元×3‰×17）；2017年6月租金375000元，实际支付时间2017年6月23日，发票开具时间2017年6月26日，逾期天数18天，滞纳金20250元（375000元×3‰×18）；2017年7月租金375000元，实际支付时间2017年8月11日，发票开具时间2017年8月15日，逾期天数37天，滞纳金41625元（375000元×3‰×37）；2017年8月租金375000元，实际支付时间2017年9月11日，发票开具时间2017年9月15日，逾期天数37天，滞纳金41625元（375000元×3‰×37）；2017年9月租金375000元，实际支付时间2017年9月21日，发票开具时间2017年9月22日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2017年10月租金375000元，实际支付时间2017年10月16日，发票开具时间2017年10月27日，逾期天数10天，滞纳金11250元（375000元×3‰×10）；2017年11月租金325000元，实际支付时间2017年11月5日，发票开具时间2017年11月10日，逾期天数0天；2017年11月租金50000元未付，滞纳金自2017年11月6日暂计至2018年1月10日共逾期66天，滞纳金9900元（50000元×3‰×66天）；2017年12月租金375000元未付，滞纳金自2017年12月6日暂计至2018年1月10日共逾期36天，滞纳金40500元（375000元×3‰×36天）。对此棠东一、三、四社提供以下证据：东南公司名下的广州农村商业银行棠东支行（简称广州农商行）《账户历史交易明细清单》及《公司存款账户对账单》，显示2015年3月23日收到案外人张燕芳187500元；2015年3月26日、2015年4月1日、2015年5月19日、2015年7月10日、2015年7月31日、2015年8月21日、2015年9月21日、2015年10月19日、2015年11月23日、2015年12月21日、2016年1月19日、2016年2月29日、2016年3月25日、2016年4月19日、2016年5月25日、2016年6月16日、2016年7月15日、2016年8月18日、2016年9月21日、2016年10月19日、2016年11月20日、2016年12月13日、2017年1月10日、2017年2月13日、2017年3月27日、2017年4月28日、2017年5月22日、2017年6月23日、2017年8月11日、2017年9月11日、2017年9月21日、2017年10月16日分别收到张燕芳375000元；2015年4月17日收到案外人郑洁如375000元；2015年5月25日收到张燕芳750000元。林友炼确认上述证据真实性、合法性。关于2017年11月之后的场地租金（使用费），棠东一、三、四社及林友炼双方确认：林友炼一方于2017年11月5日转账1笔，2017年11月17日转账3笔（分别注明2017年12月、2018年1月、2018年2月东南市场场地费），每笔金额325000元给东南公司，共1300000元。庭审中，棠东一、三、四社认为最后一期租金交至2017年11月，但该月租金只支付了325000元，还有50000元未付。林友炼认为租金交至2017年11月30日，是双方认可的，但认为使用费只有325000元。棠东一、三、四社不确认林友炼的陈述。棠东一、三、四社另提供2017年11月22日的《业务委托书》、《业务凭证》及2017年11月23日的《通知》等，拟证实其当时不同意收取上述1300000元，试图按转账账户原路退回，但因汇款账户被注销而无法退回等。关于税费，棠东一、三、四社制作《东南市场税费缴纳时间及逾期利息计算》。该表载明税费本金2661397.44元、逾期利息788583.73元，其中：实际缴纳税款时间2015年4月9日，税费金额102061.72元，所属时间2015年3月；实际缴纳税款时间2015年5月7日，税费金额132000元，所属时间2015年4月；实际缴纳税款时间2015年6月6日，税费金额198000元，所属时间2015年5月；实际缴纳税款时间2015年8月5日，税费金额199250.78元，所属时间2015年6月、7月；实际缴纳税款时间2015年9月8日，税费金额75375元，所属时间2015年8月；实际缴纳税款时间2015年10月12日，税费金额75735元，所属时间2015年9月；实际缴纳税款时间2015年11月9日，税费金额75735元，所属时间2015年10月；实际缴纳税款时间2015年12月4日，税费金额75735元，所属时间2015年11月；实际缴纳税款时间2016年1月11日，税费金额75735元，所属时间2015年12月；实际缴纳税款时间2016年2月17日，税费金额75465元，所属时间2016年1月；实际缴纳税款时间2016年3月8日，税费金额75375元，所属时间2016年2月；实际缴纳税款时间2016年4月6日，税费金额75375元，所属时间2016年3月；实际缴纳税款时间2016年5月10日，税费金额75979.38元，所属时间2016年4月；实际缴纳税款时间2016年6月14日，税费金额10102.33元，所属时间2016年5月；实际缴纳税款时间2016年7月8日，税费金额142133.17元，所属时间2016年5月、6月；实际缴纳税款时间2016年8月8日，税费金额62857.03元，所属时间2016年7月；实际缴纳税款时间2016年9月2日，税费金额62857.03元，所属时间2016年8月；实际缴纳税款时间2016年10月10日，税费金额89753.04元，所属时间2016年9月；实际缴纳税款时间2016年11月4日，税费金额62857.03元，所属时间2016年10月；实际缴纳税款时间2016年12月5日，税费金额62857.03元，所属时间2016年11月；实际缴纳税款时间2017年1月12日，税费金额89745.66元，所属时间2016年12月；实际缴纳税款时间2017年2月8日，税费金额62857.03元，所属时间2017年1月；实际缴纳税款时间2017年3月3日，税费金额62857.03元，所属时间2017年2月；实际缴纳税款时间2017年4月11日，税费金额89849.99元，所属时间2017年3月；实际缴纳税款时间2017年6月2日，税费金额125714.29元，所属时间2017年4月、5月；实际缴纳税款时间2017年7月7日，税费金额92431.87元，所属时间2017年6月；实际缴纳税款时间2017年9月8日，税费金额62857.14元，所属时间2017年7月；实际缴纳税款时间2017年10月16日，税费金额153952.56元，所属时间2017年8月、9月；实际缴纳税款时间2017年11月14日，税费金额62857.14元，所属时间2017年10月；实际缴纳税款时间2017年12月5日，税费金额54476.19元，所属时间2017年11月。对此棠东一、三、四社提供以下证据：1、东南公司名下广州农商行《账户历史交易明细清单》及《公司存款账户对账单》。上述证据显示：2015年4月9日向地税分别支付税费31500元、3061.72元、67500元，合计102061.72元；2015年5月7日分别向地税支付税费42000元、90000元，合计132000元；2015年6月6日分别向地税支付税费63000元、135000元，合计198000元；2015年8月5日分别向地税支付税费90000元、67250.78元、42000元，合计199250.78元；2015年9月8日分别向地税支付税费21000元、45000元、9375元，合计75375元；2015年10月12日分别向地税支付税费21000元、45000元、9375元，合计75375元；2015年11月9日分别向地税支付税费21000元、45000元、9375元，合计75375元；2015年12月4日分别向地税支付税费21000元、45000元、9375元，合计75375元；2016年1月11日分别向地税支付税费21000元、45000元、9375元，合计75375元；2016年2月17日分别向地税支付税费21000元、9375元，2016年2月26日向地税支付税费45090元，合计75465元；2016年3月8日分别向地税支付税费21000元、45000元、9375元，合计75375元；2016年4月6日分别向地税支付税费21000元、45000元、9375元，合计75375元；2016年5月4日向地税支付税费9979.38元，2016年5月10日分别向地税支付税费21000元、45000元，合计75979.38元；2016年6月14日向国税支付税费10102.33元；2016年7月5日分别向地税支付税费85714.08元、4285.72元、27341.42元，2016年7月8日向国税支付税费24791.95元，合计142133.17元；2016年8月3日分别向地税支付税费2142.85元、42857.04元，2016年8月8日向国税支付税费17857.14元，合计62857.03元；2016年9月2日分别向地税支付税费2142.85元、42857.04元，2016年9月6日向国税支付税费17857.14元，合计62857.03元；2016年10月8日分别向地税支付税费44999.89元、26896元，2016年10月10日向国税支付税费17857.15元，合计89753.04元；2016年11月3日分别向地税支付税费2142.85元、42857.04元，2016年11月4日向国税支付税费17857.14元，合计62857.03元；2016年12月1日分别向地税支付税费2142.85元、42857.04元，2016年12月5日向国税支付税费17857.14元，合计62857.03元；2017年1月3日分别向地税支付税费2142.85元、42857.04元、26888.63元，2017年1月10日向国税支付税费17857.14元，合计89745.66元；2017年2月7日分别向地税支付税费2142.85元、42857.04元，2017年2月8日向国税支付税费17857.14元，合计62857.03元；2017年3月1日分别向地税支付税费2142.85元、42857.04元，2017年3月3日向国税支付税费17857.14元，合计62857.03元；2017年4月7日向国税支付税费17857.14元，2017年4月7日向地税分别支付税费2142.85元、42857.04元、26888.79元，2017年4月11日向地税支付税费104.17元，合计89849.99元；2017年6月1日向地税支付税费4285.72元，2017年6月2日向地税支付税费85714.29元，2017年6月2日国税支付税费35714.28元，合计125742.29元；2017年7月3日向地税支付税费三笔，分别为2142.85元、42857.15元、29574.73元，2017年7月7日向国税支付税费17857.14元，合计92431.87元；2017年9月4日向地税支付税费2142.85元，2017年9月5日向地税支付税费42857.15元，2017年9月8日向国税支付税费17857.14元，合计62857.14元；2017年10月9日分别向地税支付税费4285.72元、28238.28元，2017年10月12日向地税支付税费85714.28元，2017年10月16日向国税支付税费35714.28元，合计153952.56元；2017年11月2日分别向地税支付税费2142.85元、42857.15元，2017年11月14日向国税支付税费17857.14元，合计62857.14元；2017年12月5日分别向地税支付税费37142.86元、1857.14元，2017年12月5日向国税支付税费15476.19元，合计54476.19元。对此棠东一、三、四社提供如下证据：1、2018年1月16日广州市天河区地方税务局出具的《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》。该证据载明：东南公司在2014年5月至2017年12月缴纳营业税328125元、企业所得税321223.9元、城市维护建设税46552.08元、房产税1596160.32元，合计2292061.3元。2、广州市地方税务局出具的《税收完税证明》多份，拟证明东南公司在2015年3月至2017年12月向广州市地方税务局共缴纳了地方教育附加税13300.57元、教育费附加税19950.85元，共33251.42元。3、《电子缴款凭证》多份，拟证明东南公司在2016年5月至2017年12月向广东省国家税务局共缴纳了增值税336084.72元。4、《电子缴税系统回单》，拟证明棠东一、三、四社委托第三方收取林友炼租金后开具了发票，因此产生的税费亦先由第三方代为垫付，而林友炼一直未偿还该税费。上述证据经质证，林友炼表示：证据1、3真实性无异议，但不能证明应付税款应由我方负担，东南公司与本案租赁合同没有直接关系，不能作为纳税主体等。证据2真实性、合法性无异议，证明内容有异议。证据4真实性无异议，合法性、关联性有异议。关于涉案场地存在的安全隐患及空置问题，林友炼提供以下证据：1、2016年5月24日广州市天河区棠下街安全生产委员会向棠东一、三、四社及东南公司发出的《关于迅速消除东南综合市场重大安全隐患的督办通知》。该通知主要内容：去年，街安监中队在日常巡查中发现东南综合市场存在支承铁柱严重锈蚀、断裂等重大安全隐患，于2015年8月4日、8月6日分别向你们发出了限期整改通知书，要求作出整改。随后多次派员督促整改，但由于你们双方各自强调客观原因而未作出彻底整改。今年5月24日，安监队员再次巡查时证实，上述安全隐患不但未消除，支承铁柱锈蚀、断裂现象越来越严重。东南市场为人员密集场所，一旦发生棚架坍塌将导致大量人员伤亡，后果不堪设想。如不立即采取措施整改，消除隐患，导致重大事故发生和人员伤亡，将依法追究相关责任人的法律责任。2、分别于2015年8月4日、2016年5月23日、2016年8月1日向东南市场发出的《天河区棠下街安全生产和消防安全隐患限期整改通知书》。通知书主要内容：存在场内承力柱部分严重开裂、断裂，要求市场协管尽快联系维修等。签收人处有林树强签名。3、广州市天河区安全生产监督管理部门2017年2月20日向林树强（场长）发出的穗天安监管罚［2017］M601号《行政处罚决定书（个人）》。该决定书主要内容：天河区棠下街安全生产监察中队执法人员于2017年1月17日对东南市场进行安全检查时，发现东南市场存在支承铁柱被腐蚀现象，主体结构存在重大安全隐患，管理人员未将事故隐患，排查治理情况如实况如实记录或未向从业人员通报，对于林树强未履行管理人员职责的行为，执法人员当即下达了《责令限期整改指令书》，责令该公司于2017年2月4目前整改完毕。2017年2月6日，执法人员对东南市场进行整改复查，发现管理人员未对执法人员开具的责令限期整改指令书中的内容进行整改，此次复查不合格。该市场场长林树强未履行管理人员职责的行为，拒不执行安全监管监察部门依法下达的安全监管监察指令。以上行为违反《安全生产违反行为行政处罚办法》第十七条第二款规定，依据《安全生产违反行为行政处罚办法》第四十五条第一款规定，拟作出警告，并处3000元罚款的行政处罚等。4、广东省非税收入（电子）票据。该票据显示：缴款人林树强，收费项目名称违反安全生产罚款，金额3000元。5、《业户列表》及《市场平面图》，拟证明涉案场地总平面图共386个档口，工商注册且已被承租的档口有151个，工商注册但未被承租的有35个，出租空置率为60.88%。上述证据经质证，棠东一、三、四社表示：对上述证据均不予确认；租赁合同约定，承租后涉案场地如有问题，林友炼应自行维修、整改；因涉案场地不符合安全标准而被责令整改、罚款等，应由林友炼自行承担。关于涉案场地维修维护费，棠东一、三、四社提供以下证据：2017年3月15日东南公司与广州寰艺装饰工程有限责任公司签订的《建筑安装工程施工合同》（合同约定工程名称为钢结构承重柱加固工程，工程地点广州市泰安北路东南综合市场等）及发票两张（金额分别为38870元、20930元，合计59800元）。对此，林友炼表示：对维修市场的事实予以确认，但无法确认发生了多少金额，该费用是由棠东一、三、四社主动维修并承担费用；由于合同无效，所以维修责任应由棠东一、三、四社承担。关于涉案场地面积差问题，林友炼提供以下证据：1、广州市友福物业管理有限公司与广州国垚信息科技有限公司2017年4月21日签订的关于广州市天河区棠东东南综合市场面积测量项目的《测绘服务合同》。该合同中宗地平面图显示广州市天河区棠下解困房东侧棠下派出所对面（棠东东南综合市场）用地面积8031.69平方米。2、广东卓凡律师事务所吴燕彬律师2017年10月16日出具的《证明》及2015年吴燕彬律师向棠东一、三、四社发出的《律师函》（打印件）、律师证复印件。其中《证明》主要内容：曾就合同约定的出租面积与实际交付使用面积不符一事向棠东一、三、四社发出《律师函》，因人员变动暂无法获得《律师函》原件与快递凭证等。《律师函》主要内容：有关租赁合同约定的出租面积与交付实际面积不符，要求棠东一、三、四社按照实际面积计租，已多支付的租金应退回或折抵今后租金等。上述证据经质证，棠东一、三、四社表示：对上述证据均不确认；测绘是林友炼单方面委托，未经我方同意；该测绘单位资质不清楚，我方对测绘结果不予认可；租赁合同所约定面积是根据三资平台及我方当时的报建资料、权属证书所约定的，不存在所谓的少面积，双方约定的租金计算标准也与场地面积无关。关于小租户押金问题，棠东一、三、四社提供以下证据：1、2017年12月27日广州市天河区棠下街社会治安综合治理工作中心向棠东经济发展有限公司出具的《关于妥善处置东南市场信访事项的意见》。该意见主要内容：棠下街综治信访维稳中心自2017年12月以来接到戴春华等东南市场档主的信访投诉件，投诉内容均为你司下属经济社集体物业东南市场档主集体要求原承包商退还押金（保证金），由此引发一些社会不稳定因素；我街工作人员分别约谈承包商和相关经济社负责人进行调查了解，并约谈信访人就诉求情况进行深入调查，现要求你司从维护社会稳定大局出发，敦促信访事项涉及的经济社积极处置与承包商的纠纷，把矛盾和问题化解在基层，解决在当地，妥善解决信访人的诉求。上述证据拟证明鉴于双方合同已期满，林友炼无权再出租使用，小租户处于自身考虑，要求与林友炼解除租赁关系并退还押金，但林友炼拒绝退还押金，小租户唯有上访。为维护社会安定，有关部门要求棠东一、三、四社先代林友炼退还小租户押金。2、《东南市场退押金明细表》三份、《承诺书》多份。其中明细表显示62位小租户退押金共计353965元。《承诺书》主要内容：由于林友炼与棠东一、三、四社签订的《商铺租赁合同》已于2017年10月31日期满，东南市场需交还经济社，故向林友炼承租的档口租赁合同也应终止；现因林友炼拒绝退还押金，经与经济社协商，同意先由经济社代林友炼退还押金，我方将一切债权转让给经济社；在签订本承诺书一天内，我方保证将档口清理干净并交还经济社，交还同时经济社向我方退还租赁押金等。林友炼对上述证据均不予确认。关于棠东一、三、四社收回涉案场地的时间，棠东一、三、四社称其于2018年1月7日收回场地并进行了公开招投标，当时林友炼也参与了投标，只是未中标。林友炼则称：1、2017年12月29日棠东一、三、四社在派出所的非法配合下派不明身份人员强行收回场地，并打伤了4个保安，强行将实际租户赶走，我方报警处理也无果。2、我方确以案外人名义参与投标，未中标，但按照租赁合同约定，我方有优先承租权，如本案合同有效，我方有权依法主张优先承租权。林友炼对其陈述提供现场视频光盘内有四份视频）、病历、发票、抗议书、现场照片等证据予以证实。上述视频中：视频1显示拍摄时间2017年12月29日15:43分起，时长约1小时，视频显示市场内有多名身穿迷彩服、佩戴红袖章人员，工人对市场大门进行焊接等。视频3时长3:21秒，视频反映棠东一、三、四社与林友炼双方交涉情况，林友炼一方认为双方纠纷已由法院受理，要求双场地收回问题应待法院判决后处理；棠东一、三、四社认为合同已到期，林友炼一方在拖延时间，坚决要求清场、收回场地。视频4时长1:45秒，视频中出现2017年12月31日广州日报，视频显示市场内已无人经营。棠东一、三、四社对上述视频光盘的真实性无异议，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。另，棠东一、三、四社起诉后先后两次增加本诉诉请，并在第一次庭审后、第二次庭审前的2018年1月12日再次提交书面材料，明确各项诉请。林友炼亦在本案中多次增加、变更诉请，并在第一次庭审中予以明确。一审法院认为：关于棠东一、三、四社与林友炼签订的《租赁合同》的效力问题。本案中棠东一、三、四社提供的一系列证据包括《建筑工程许可证》、《建设用地批准书》、《建筑工程消防验收意见书》等证实涉案场地已取得合法建设手续，现林友炼据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定主张双方《租赁合同》无效，缺乏理据，不予采信。上述《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据林友炼提供的现场视频及照片等证据，棠东一、三、四社已于2016年12月29日采取清场、封门等方式强行收回场地，双方租赁合同已终止。关于棠东一、三、四社要求林友炼支付涉案场地税费及利息的本诉诉请。《租赁合同》约定租金不含税费，开具发票产生的所有税费由乙方负责，甲方委托东南公司代收租金等。本案中棠东一、三、四社举证证实东南公司作为合同受托收取租金的一方已实际支付了涉案场地2014年11月至2017年11月期间的税费（地税、国税）合计2661397.44元。现棠东一、三、四社要求林友炼支付上述税费2661397.44元，理据充分，予以支持。林友炼关于其不应负担税费的答辩无理，不予采纳。棠东一、三、四社垫付上述税费，客观上造成一定利息损失。棠东一、三、四社要求利息按中国人民银行同期贷款的4倍计算，缺乏理据。综合本案案情，上述税费利息的计算应以2661397.44元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年1月12日起计至清偿之日止。关于棠东一、三、四社要求林友炼支付涉案场地2017年11月剩余租金50000元、2017年12月场地占用费375000元的本诉诉请及林友炼要求棠东一、三、四社返还场地费975000元、资金占用费的反诉请求。双方合同期限已于2017年10月31日届满，根据林友炼提供的现场视频，应可认定棠东一、三、四社已于2017年12月29日单方强行收回涉案场地，故场地使用费应计至2017年12月29日止。林友炼一方于2017年11月5日、2017年11月17日向东南公司账户分别转账325000元、975000元，共1300000元，林友炼一方在其上述975000元的转账备注中称上述款项为2017年12月、2018年1月、2018年2月的场地费，但在棠东一、三、四社已于2017年9月1日提起本案诉讼，明确要求收回场地的情况下，林友炼转账支付上述款项后不能据此认定林友炼即有权继续使用场地。本案中棠东一、三、四社举证称其当时不同意收取上述款项且试图通过付款账户原路退还，因付款账号被注销导致无法退回。鉴于上述1300000元已付至棠东一、三、四社账户属客观事实，参照双方约定租金标准375000元/月，2017年11月剩余场地占用费50000元及2017年12月1日至棠东一、三、四社收回涉案场地之日2017年12月29日的前一日2017年12月28日的场地占用费338709.7元（375000元/月÷31日×28日）应在上述975000元中进行扣除，扣除后棠东一、三、四社还应退还林友炼剩余款项586290.3元（975000元－50000元－338709.7元）。综合本案案情，林友炼要求棠东一、三、四社支付资金占用费，理据不足，不予支持。关于租赁保证金5000000元应否由棠东一、三、四社予以没收的问题。首先，本案租赁合同约定的租赁期限仅为3年，且约定的租赁保证金数额5000000元远高于一般租赁合同约定的租赁保证金数额相当于两个月或三个月租金的情形（按此则本案租赁保证金为750000元或1125000元）。其次，从租赁合同约定情况看，合同约定出租方有权没收租赁保证金的情形均与出租方有权单方解除合同相联系，即出租方有权没收保证金应适用于出租方主动行使合同解除权的情形，但本案中棠东一、三、四社在合同履行期间并无行使合同解除权。因此，棠东一、三、四社要求没收租赁保证金5000000元，理据不足，不予支持。林友炼反诉要求棠东一、三、四社退还租赁保证金5000000元，并无不当，予以支持。合同明确约定租赁保证金不计利息，故林友炼反诉要求棠东一、三、四社支付该款项的资金占用费，缺乏理据，不予支持。关于棠东一、三、四社要求林友炼支付逾期支付租金的滞纳金的诉请。租赁合同约定每月租金应于每月5日前支付，逾期则每日按所欠租金的3‰计付滞纳金。按查明的事实，林友炼租赁期间多期租金存在逾期支付的情况，故棠东一、三、四社依约要求林友炼支付滞纳金，并无不当。棠东一、三、四社主张林友炼向其支付逾期支付租金的滞纳金［其中2014年11月16日至11月30日期间租金187500元，实际支付时间2015年3月23日，逾期天数113天，滞纳金63562.5元（187500元×3‰×113）；2014年12月租金375000元，实际支付时间2015年3月26日，逾期天数111天，滞纳金124875元（375000元×3‰×111）；2015年1月租金375000元，实际支付时间2015年4月1日，逾期天数86天，滞纳金96750元（375000元×3‰×86）；2015年2月租金375000元，实际支付时间2015年4月17日，逾期天数70天，滞纳金78750元（375000元×3‰×70）；2015年3月租金375000元，实际支付时间2015年5月19日，逾期天数75天，滞纳金84375元（375000元×3‰×75）；2015年4月至5月租金750000元，实际支付时间2015年5月25日，逾期天数（4月租金逾期50天，5月租金逾期20天），滞纳金78750元［（375000元×3‰×50）+（375000元×3‰×20）］；2015年6月租金375000元，实际支付时间2015年7月10日，逾期天数35天，滞纳金39375元（375000元×3‰×35）；2015年7月租金375000元，实际支付时间2015年7月31日，逾期天数25天，滞纳金28125元（375000元×3‰×25）；2015年8月租金375000元，实际支付时间2015年8月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2015年9月租金375000元，实际支付时间2015年9月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2015年10月租金375000元，实际支付时间2015年10月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2015年11月租金375000元，实际支付时间2015年11月23日，逾期天数18天，滞纳金20250元（375000元×3‰×18）；2015年12月租金375000元，实际支付时间2015年12月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2016年1月租金375000元，实际支付时间2016年1月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年2月租金375000元，实际支付时间2016年2月29日，逾期天数24天，滞纳金27000元（375000元×3‰×24）；2016年3月租金375000元，实际支付时间2016年3月25日，逾期天数20天，滞纳金22500元（375000元×3‰×20）；2016年4月租金375000元，实际支付时间2016年4月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年5月租金375000元，实际支付时间2016年5月25日，逾期天数20天，滞纳金22500元（375000元×3‰×20）；2016年6月租金375000元，实际支付时间2016年6月16日，逾期天数11天，滞纳金12375元（375000元×3‰×11）；2016年7月租金375000元，实际支付时间2016年7月15日，逾期天数10天，滞纳金11250元（375000元×3‰×10）；2016年8月租金375000元，实际支付时间2016年8月18日，逾期天数13天，滞纳金14625元（375000元×3‰×13）；2016年9月租金375000元，实际支付时间2016年9月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2016年10月租金375000元，实际支付时间2016年10月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年11月租金375000元，实际支付时间2016年11月20日，逾期天数15天，滞纳金16875元（375000元×3‰×15）；2016年12月租金375000元，实际支付时间2016年12月13日，逾期天数8天，滞纳金9000元（375000元×3‰×8）；2017年1月租金375000元，实际支付时间2017年1月10日，逾期天数5天，滞纳金5625元（375000元×3‰×5）；2017年2月租金375000元，实际支付时间2017年2月13日，逾期天数8天，滞纳金9000元（375000元×3‰×8）；2017年3月租金375000元，实际支付时间2017年3月27日，逾期天数22天，滞纳金24750元（375000元×3‰×22）；2017年4月租金375000元，实际支付时间2017年4月28日，逾期天数23天，滞纳金25875元（375000元×3‰×23）；2017年5月租金375000元，实际支付时间2017年5月22日，逾期天数17天，滞纳金19125元（375000元×3‰×17）；2017年6月租金375000元，实际支付时间2017年6月23日，逾期天数18天，滞纳金20250元（375000元×3‰×18）；2017年7月租金375000元，实际支付时间2017年8月11日，逾期天数37天，滞纳金41625元（375000元×3‰×37）；2017年8月租金375000元，实际支付时间2017年9月11日，逾期天数37天，滞纳金41625元（375000元×3‰×37）；2017年9月租金375000元，实际支付时间2017年9月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2017年10月租金375000元，实际支付时间2017年10月16日，逾期天数10天，滞纳金11250元（375000元×3‰×10）］，并无不当，予以支持。关于棠东一、三、四社要求林友炼支付市场维修维护费的本诉请求。租赁合同明确约定“乙方妥善使用和维护租赁商铺及其附属设施，及时消除各种可能出现的故障和危险，避免一切可能发生的隐患”及“负责更换和维修损坏设施，承担维修费用，并保证在本合同终止时所属设施使用状态正常并随同租赁商铺归还甲方”，可见涉案场地的日常维护及维修应由作为承租方的林友炼负责。本案中，根据林友炼自身提供的证据，租赁期间当地政府主管部门曾多次发函指出涉案场地存在支承铁柱严重锈蚀、断裂等重大安全隐患，敦促整改并于2017年2月作出行政罚款。以上事实表明，林友炼在租赁期间未尽维护、维修义务。在此情况下，棠东一、三、四社举证其于2017年3月与案外人签订施工合同，支付了维修费用59800元，代林友炼履行了维护维修义务。现棠东一、三、四社要求林友炼支付上述59800元，并无不当，予以支持。关于棠东一、三、四社要求林友炼支付其代垫的退还小租户的租赁押金353965元的本诉诉请。根据棠东一、三、四社举证，棠东一、三、四社在诉讼期间为顺利收回场地而自行与次承租人达成协议，自行退还租赁押金给次承租人，属强行介入林友炼与次承租人之间的租赁合同关系，突破了合同相对性，本案中林友炼亦提出异议。本案为棠东一、三、四社与林友炼之间的租赁合同纠纷，林友炼与次承租人之间的租赁合同属于另一法律关系，本案无法也不能认定林友炼应否及如何退还次承租人的租赁押金。因此，棠东一、三、四社以上诉请于法无据，不予支持。关于林友炼要求棠东一、三、四社返还不当得利2583835.23元及资金占用费的反诉请求。林友炼该项诉请的理据为涉案场地实际面积少于约定面积。对此，其一，租赁面积是租赁合同的重要合同条款，事关合同当事人重大切身利益。合同约定涉案场地无产权证，面积约9966平方米，林友炼对场地情况已作充分了解。以上约定表明场地面积并非以产权面积为准，区别于一般房屋，且约定面积精确至1平方米，林友炼作为完全民事行为能力人对此应有清醒认知。本案没有证据表明棠东一、三、四社在签约时对租赁面积一节存在欺诈或隐瞒。其二，合同约定每月租金375000元，并无约定每平方米的租金单价，即合同约定为整体计租，而非按租金单价乘以租赁面积计租。其三，从实际履行情况看，合同履行期间林友炼一直按合同约定的租金金额支付租金。其四，林友炼提供的案外人的面积测量结果为其单方委托作出，对此棠东一、三、四社不予认可，不足以据此作为认定计算租金的依据。综上，林友炼该项诉请理据不足，不予支持。关于林友炼要求棠东一、三、四社赔偿其空置部分租金5364332.4元的反诉请求。合同签订后棠东一、三、四社已交付涉案场地给林友炼，至于林友炼如何经营使用涉案场地属其自身处分范围。如上所述，合同合法有效，合同约定对涉案场地的维护维修的义务人为林友炼，因此林友炼反诉称涉案场地为违章建筑，存在严重安全隐患等导致市场出租空置率高达50%，要求棠东一、三、四社赔偿其空置部分租金5364332.4元，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2018年10月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，林友炼支付棠东一、三、四社垫付的租赁税费2661397.44元及利息（以2661397.44元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年1月12日起计至清偿之日止）。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，林友炼支付棠东一、三、四社逾期交租的滞纳金［其中2014年11月16日至11月30日期间租金187500元，实际支付时间2015年3月23日，逾期天数113天，滞纳金63562.5元（187500元×3‰×113）；2014年12月租金375000元，实际支付时间2015年3月26日，逾期天数111天，滞纳金124875元（375000元×3‰×111）；2015年1月租金375000元，实际支付时间2015年4月1日，逾期天数86天，滞纳金96750元（375000元×3‰×86）；2015年2月租金375000元，实际支付时间2015年4月17日，逾期天数70天，滞纳金78750元（375000元×3‰×70）；2015年3月租金375000元，实际支付时间2015年5月19日，逾期天数75天，滞纳金84375元（375000元×3‰×75）；2015年4月至5月租金750000元，实际支付时间2015年5月25日，逾期天数（4月租金逾期50天，5月租金逾期20天），滞纳金78750元［（375000元×3‰×50）+（375000元×3‰×20）］；2015年6月租金375000元，实际支付时间2015年7月10日，逾期天数35天，滞纳金39375元（375000元×3‰×35）；2015年7月租金375000元，实际支付时间2015年7月31日，逾期天数25天，滞纳金28125元（375000元×3‰×25）；2015年8月租金375000元，实际支付时间2015年8月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2015年9月租金375000元，实际支付时间2015年9月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2015年10月租金375000元，实际支付时间2015年10月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2015年11月租金375000元，实际支付时间2015年11月23日，逾期天数18天，滞纳金20250元（375000元×3‰×18）；2015年12月租金375000元，实际支付时间2015年12月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2016年1月租金375000元，实际支付时间2016年1月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年2月租金375000元，实际支付时间2016年2月29日，逾期天数24天，滞纳金27000元（375000元×3‰×24）；2016年3月租金375000元，实际支付时间2016年3月25日，逾期天数20天，滞纳金22500元（375000元×3‰×20）；2016年4月租金375000元，实际支付时间2016年4月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年5月租金375000元，实际支付时间2016年5月25日，逾期天数20天，滞纳金22500元（375000元×3‰×20）；2016年6月租金375000元，实际支付时间2016年6月16日，逾期天数11天，滞纳金12375元（375000元×3‰×11）；2016年7月租金375000元，实际支付时间2016年7月15日，逾期天数10天，滞纳金11250元（375000元×3‰×10）；2016年8月租金375000元，实际支付时间2016年8月18日，逾期天数13天，滞纳金14625元（375000元×3‰×13）；2016年9月租金375000元，实际支付时间2016年9月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2016年10月租金375000元，实际支付时间2016年10月19日，逾期天数14天，滞纳金15750元（375000元×3‰×14）；2016年11月租金375000元，实际支付时间2016年11月20日，逾期天数15天，滞纳金16875元（375000元×3‰×15）；2016年12月租金375000元，实际支付时间2016年12月13日，逾期天数8天，滞纳金9000元（375000元×3‰×8）；2017年1月租金375000元，实际支付时间2017年1月10日，逾期天数5天，滞纳金5625元（375000元×3‰×5）；2017年2月租金375000元，实际支付时间2017年2月13日，逾期天数8天，滞纳金9000元（375000元×3‰×8）；2017年3月租金375000元，实际支付时间2017年3月27日，逾期天数22天，滞纳金24750元（375000元×3‰×22）；2017年4月租金375000元，实际支付时间2017年4月28日，逾期天数23天，滞纳金25875元（375000元×3‰×23）；2017年5月租金375000元，实际支付时间2017年5月22日，逾期天数17天，滞纳金19125元（375000元×3‰×17）；2017年6月租金375000元，实际支付时间2017年6月23日，逾期天数18天，滞纳金20250元（375000元×3‰×18）；2017年7月租金375000元，实际支付时间2017年8月11日，逾期天数37天，滞纳金41625元（375000元×3‰×37）；2017年8月租金375000元，实际支付时间2017年9月11日，逾期天数37天，滞纳金41625元（375000元×3‰×37）；2017年9月租金375000元，实际支付时间2017年9月21日，逾期天数16天，滞纳金18000元（375000元×3‰×16）；2017年10月租金375000元，实际支付时间2017年10月16日，逾期天数10天，滞纳金11250元（375000元×3‰×10）］。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，棠东一、三、四社返还林友炼租赁保证金5000000元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，棠东一、三、四社返还林友炼场地费586290.3元（975000元－2017年11月剩余场地占用费50000元－2017年12月1日至12月28日场地占用费338709.7元）。五、自本判决发生法律效力之日起15日内，林友炼支付棠东一、三、四社场地维修维护费59800元。六、驳回棠东一、三、四社的其他本诉请求。七、驳回林友炼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费84485元，由棠东一、三、四社负担49280元，林友炼负担35205元。反诉受理费56411元，由棠东一、三、四社负担25450元，林友炼负担30961元。本院二审期间，林友炼向本院提交了以下证据：1.棠东东南市场出租天河区农村集体资产交易公告（网上下载），拟证明：（1）涉案商铺未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方签订的《租赁合同》应为无效合同；（2）证明涉案商铺的占地面积为8336.87平方米，与《租赁合同》上载明的面积存在严重差异，棠东一、三、四社应返还不当得利的租金。2.【穗规划资源公开（2019）95号】依申请公开政府信息答复书及其邮单；附件（穗规划地证字[1996]第455号《建设用地规划许可证》及其附图）；3.【穗规划资源公开〔2019〕456号】政府信息公开申请告知书及其邮单，证据2、3拟共同证明：（1）棠东一、三、四社在一审提交的第九项补充证据材料《广州市建设用地通知书》【穗国土建用通字[1998]753号】对应的规划文件是穗规地证字[1996]第455号《建设用地规划许可证》；（2）棠东一、三、四社在一审提交的《建筑工程消防验收意见书》、《建筑工程许可证》、《建设用地通知书》、《建设用地批准书》均与案涉的东南市场无关；3．即使棠东一、三、四社在一审提交的上述证据材料与案涉东南市场有关，从政府信息公开申请告知书可知，案涉东南市场无《建筑工程许可证》，因此，案涉《租赁合同》为无效合同。棠东一、三、四社质证称：对证据1，该公告需庭后核实。该公告显示的发出时间是2017年11月8日，我方庭审中提交的证据都是发生于2017年11月8日之后，该公告的发出时间是在我方收回场地之前。未取得产权证明，并不必然代表涉案场地属于违章建筑。即使此公告是真实的，也不代表我方对于涉案场地性质的自认，具体应以我方提交的证据为准。对证据2、3，是林友炼向政府部门调取的，对其真实性合法性没有异议，但对其关联性有异议，因为政府部门的复函依据是穗规划地证字[1996]第455号《建设用地规划许可证》及其附图，而我方在一审中提交的建设用地通知书的文号是穗国土建用通字（1998）第753号，建设用地批准书的文号是穗国土建用通字（1999）第624号，而这两份证书的真实性我方也以依申请政府公开信息的方式予以核实。我方认为林友炼提供的规划许可证和我方在一审提供的证据对应地块应该是一致的，这是根据林友炼提交的规划许可证上记载的内容与我方上述两证书记载的部分内容是一致的，包括用地面积9995平方米和项目名称、用地单位名称是一致的。我方在1999年领取的建设用地批准书，而林友炼方所提交的规划许可证是1997年颁发的，在此过程中不排除有政府的行为发生改变。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审法院2018年10月25日对双方当事人的询问笔录中，一审法官告知双方：“本案是本诉、反诉合并审理，双方在诉讼过程中多次变更、增加、明确诉请，法院已按时间顺序整理相关材料，现当庭向双方出示有关资料，双方对于对方的诉请是否已经清楚？”棠东一、三、四社称：“我方诉请是以2018年1月12日提交的表格为准，总金额为10446708.67元”。林友炼称：“清楚”。一审法院《收到当事人材料清单》显示，棠东一、三、四社于2018年1月12日向一审法院提交其本案各项诉求及明细等共9页材料，包括：1.《棠东一、三、四社与林友炼房屋租赁合同的各项诉求》，该表第三项显示“租金滞纳金1157962.5元从拖欠租金之日起至实际缴纳之日止。总金额10446708.67元”；2.《2014年11月至2017年11月林友炼支付“东南市场”租金的实际时间和逾期滞纳金》《东南市场税费缴纳时间及逾期利息计算》。二审中，双方对于本案所涉租金税费的承担存在争议，棠东一、三、四社认为根据双方合同约定，所有的税费都是由林友炼承担，其委托东南市场收取租金，开具发票；林友炼则认为，其没有收到棠东一、三、四社开具的发票，其到棠东一、三、四社处领取的收据，不是发票。棠东一、三、四社主张的租金税费包括三方面：1.营业税或者增值税及其附加费；2.房产税；3.企业所得税。如果双方租赁合同有效，由租赁关系所产生的税费是营业税、增值税及其附加费用，而房产税和企业所得税是独立于租赁合同之外的费用。根据房产税管理条例和企业所得税法规定，应由房产所有人和所得人承担纳税义务。为查明本案事实，本院向国家税务总局广州市天河区税务局发函核实：1.出租人基于租赁关系收取租金应承担何种税费？是否包括房产税、企业所得税？2.东南公司2014年11月至2017年11月期间发票开具及缴纳税款情况。2018年3月12日，该局函复本院：一、租赁关系收取租金应承担的税费种：1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》以及《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税﹝2016﹞36号)规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。因此企业因租赁关系收取的租金在2016年5月1日前应缴纳营业税，自2016年5月1日起应缴纳增值税。根据相关规定在纳营业税、增值税的同时需缴纳城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等附加税费。2、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。第二条规定企业分为居民企业和非居民企业。本法所称居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳所得额。二、发票开具及缴纳税款情况：l、经查询发票在线数据利用平台广州市东南市场经管理有限公司2014年11月至2016年4月期间发票开具情况，该企业从2015年3月30日至2016年4月30日期间向承租人林友炼开具广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）共18份，金额合计6562500元。经查询金税三期税收管理系统，东南公司对每月开具的发票已按月缴纳各税费，缴纳营业税328125元、城市建设维护税（营业税附征）22968.75元、营业税教育费附加9843.75元、营业税地方教育附加6562.5元、房产税787590元。2、经查询增值税发票电子底账管理系统东南公司2014年11月至2017年11月所属期间发票开具情况，该企业2016年5月26日至2017年11月30日期间共向承租人林友炼开具增值税电子普通发票85份，其中蓝字发票77份，红字发票8份，开具金额合计6738095.28元。经查询金税三期税收管理系统，2016年5月至2017年11月所属期间东南公司缴纳增值税336084.72元、城市建设维护税（增值税附征）23583.33、增值税教育费附加10107.1元、增值税教育费附加6738.07元、房产税808570.32元。2015年-2017年共缴纳企业所得税321223.90元。棠东一、三、四社针对该复函质证称：对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。证明我方已代林友炼支付了所有款项。根据双方合同的约定，所有的税费都由林友炼承担的，而且法律不禁止当事人之间就税费负担问题约定，所以税费由林友炼承担是双方真实的意思表示。林友炼陈述并未收到棠东一、三、四社开具的任何发票的说法是不真实的，每月高达37万多的租金不开具发票的话，只能说明林友炼有偷税漏税的嫌疑，如果棠东一、三、四社没有向林友炼交付发票，林友炼就不会有凭证作财务记账。每月都是由林友炼本人来棠东一、三、四社办公室领取发票，办公室都是有摄像的，如有需要且棠东一、三、四社摄像记录尚在，我方可提供证据予以佐证。针对该复函，林友炼质证称：对该证据的真实性、合法性予以确认，但不能证明相关的税费都应由我方承担，尤其是复函当中已明确房产税由产权人承担，所得税由所得人承担。另外，我方从未收到棠东一、三、四社交付的任何发票，因双方初期对税负的承担，在房产税和所得税两项存在争议，故棠东一、三、四社单方开设的发票我方并不清楚。二审庭后，林友炼向本院提交《关于一审判决严重违反程序的法律意见书》，具体事实：一、一审判决径行对棠东一、三、四社的诉请三“租金产生的滞纳金96750元”变更为“1157962.5元”；二、判决书载明以下证据未经质证，包括：1.棠东一、三、四社制作《2014年11月至2017年11月林友炼支付“东南市场”租金的实际时间和逾期滞纳金》；2.棠东一、三、四社另提供2017年11月22日的《业务委托书》、《业务凭证》及2017年11月23日的《通知》等；3.棠东一、三、四社制作《东南市场税费缴纳时间及逾期利息计算》；4.棠东一、三、四社2018年1月12日提交的书面材料。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）一审法院是否存在超出诉讼请求判决等违反法定程序的情形；（二）林友炼认为涉案租赁合同无效和棠东一、三、四社返还租赁保证金500万元及资金占用费的主张，以及棠东一、三、四社主张没收涉案租赁合同保证金500万元能否成立；（三）棠东一、三、四社主张林友炼支付租赁税费2661397.44元及利息应否支持；（四）棠东一、三、四合作社主张林友炼支付逾期交租的滞纳金应否支持；（五）棠东一、三、四合作社主张林友炼支付其代垫退还小租户租赁押金353965元以及支付其场地维修维护费59800元应否得到支持；（六）林友炼主张棠东一、三、四社返还不当得利2583835.23元及其资金占用费，以及赔偿其空置部分租金5364332.4元应否支持。关于焦点（一）。林友炼上诉认为，一审判决径行对棠东一、三、四社的诉请三“租金产生的滞纳金96750元”变更为“1157962.5元”，而且，判决书载明以下证据未经质证，包括：1.棠东一、三、四社制作《2014年11月至2017年11月林友炼支付“东南市场”租金的实际时间和逾期滞纳金》；2.棠东一、三、四社另提供2017年11月22日的《业务委托书》、《业务凭证》及2017年11月23日的《通知》等；3.棠东一、三、四社制作《东南市场税费缴纳时间及逾期利息计算》；4.棠东一、三、四社2018年1月12日提交的书面材料。经二审查明，一审法院2018年10月25日对双方当事人的询问笔录中，一审法官当庭向双方出示双方多次变更、增加、明确诉请的资料，并询问双方当事人对对方诉请是否清楚。在棠东一、三、四社明确其诉请是以2018年1月12日提交的表格为准后，林友炼明确表示清楚。而据一审法院《收到当事人材料清单》显示，棠东一、三、四社于2018年1月12日向一审法院提交其本案各项诉求及明细等共9页材料，包括《棠东一、三、四社与林友炼房屋租赁合同的各项诉求》（该表第三项显示“租金滞纳金1157962.5元），以及《2014年11月至2017年11月林友炼支付“东南市场”租金的实际时间和逾期滞纳金》《东南市场税费缴纳时间及逾期利息计算》。由此可见，一审法院已当庭向林友炼出示了棠东一、三、四社2018年1月12日提交的书面材料，林友炼当庭表示清楚，故林友炼对于棠东一、三、四社明确其诉请三变更为“租金滞纳金1157962.5元”应当清楚，其上诉认为上述证据未经质证，一审法院超过诉请判决，缺乏事实依据。至于棠东一、三、四社提供的2017年11月22日的《业务委托书》、《业务凭证》，其目的拟证实其当时不同意收取林友炼支付的租赁合同期限届满后的款项1300000元，试图按转账账户原路退回但因汇款账户被注销而无法退回。现一审认为该款付至棠东一、三、四社账户属客观事实，在对场地使用费的处理中已认定棠东一、三、四社收取该款。故上述证据虽未经一审质证，但一审法院并未采信棠东一、三、四社的证明内容，因此，并不影响林友炼的实体权利。综上，林友炼认为一审法院程序违法，缺乏依据，本院均不予采纳。关于焦点（二）。关于林友炼主张涉案《租赁合同》无效的问题。从本案棠东一、三、四社提交的证据看，涉案租赁场地已取得相关行政部门出具的《建设用地通知书》、《建设用地批准书》等用地文件，林友炼二审提交的穗规划地证字[1996]第455号《建设用地规划许可证》显示用地单位“广州市天河区东圃镇棠东村民委员会”、用地项目“市场”、用地面积“9995平方米”与上述《建设用地通知书》《建设用地批准书》的内容一致。由此可见，涉案场地作为市场使用并非非法用地。鉴于本案双方之间租赁合同期限已于2017年10月31日届满，现涉案场地已由出租人收回，且本案未有证据显示林友炼在经营期间受到相关的影响，林友炼合同目的已实现等因素，本院对于林友炼提出涉案租赁合同无效的主张不予支持。关于涉案合同租赁保证金5000000元应否退还及应否支付资金占用费的问题，一审法院对此论述透彻，理据充分，认定并无不当，本院予以维持。关于焦点（三）。针对双方对本案所涉租金税费承担主体的争议，本院向国家税务总局广州市天河区税务局发函调查。根据该局对本院的复函，企业因租赁关系收取的租金在2016年5月1日前应缴纳营业税，自2016年5月1日起应缴纳增值税。根据相关规定在缴纳营业税、增值税的同时需缴纳城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等附加税费。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条规定，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳所得额。东南公司从2015年3月30日至2016年4月30日期间向承租人林友炼开具广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式）共18份，金额合计6562500元。东南公司对每月开具的发票已按月缴纳各税费，缴纳营业税328125元、城市建设维护税（营业税附征）22968.75元、营业税教育费附加9843.75元、营业税地方教育附加6562.5元、房产税787590元。东南公司2016年5月26日至2017年11月30日期间共向承租人林友炼开具增值税电子普通发票85份，开具金额合计6738095.28元。2016年5月至2017年11月所属期间东南公司缴纳增值税336084.72元、城市建设维护税（增值税附征）23583.33、增值税教育费附加10107.1元、增值税教育费附加6738.07元、房产税808570.32元。2015年-2017年共缴纳企业所得税321223.90元。从上述复函内容看，首先，税务机关明确因租赁关系应缴纳营业税或增值税，同时缴纳城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等附加税费，而房产税纳税人是房产的所有权人，企业所得税是企业就其收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额进行纳税。因此，房产税、企业所得税并非因租赁关系而产生的税费。其次，在租赁期间，东南公司确对林友炼开具了发票，也依法缴纳了营业税或增值税，同时缴纳城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等附加税费，以及房产税和企业所得税。关于林友炼认为其未收到发票，其到棠东一、三、四社处领取的收据，不是发票的抗辩意见，本院认为，虽棠东一、三、四社现无法举证证实其向林友炼送达上述发票，但在长达三年的租赁期间，东南公司共开具了上述103份发票是客观事实，而本案并无证据显示林友炼曾对其领取收据而非发票提出异议，故林友炼的陈述与常理不符，本院不予采纳。至于棠东一、三、四社上诉要求林友炼按照银行同期贷款四倍利率计付税费利息的问题，缺乏合同依据，应不予支持。一审判处林友炼返还税费并应自本案起诉之日即2018年1月12日起按银行同期同类贷款利率计付利息，并无不妥。综上，本案棠东一、三、四社主张林友炼支付其已缴纳的营业税或增值税，同时缴纳城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等附加税费共744013.22元，具有合同和事实依据，一审对此予以支持，并无不当。关于房产税1596160.32元和企业所得税321223.9元应否由林友炼承担问题。其一，如上所述，房产税、企业所得税并非因租赁关系而产生的税费，房产税的法定纳税人是房产所有人，企业所得税系对企业的收入总额扣除相关项目进行纳税。其二，从双方合同约定“本租金不含税费，每月缴交的租金必须由甲方开具发票，开具发票产生的所有税费由乙方负责”看，并不能明确得出房产税和企业所得税应由承租人负担的结论。故双方对于东南公司所纳房产税和企业所得税是否应由承租人负担，属于约定不明。由于双方无法达成一致，且无法依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。因此，棠东一、三、四社主张林友炼承担房产税、企业所得税，缺乏充分依据，应不予支持。关于焦点（四）。关于林友炼逾期交租的事实，棠东一、三、四社除了提交其自行制作的林友炼支付租金的时间表外，还提交了东南公司名下的《账户历史交易明细清单》《公司存款账户对账单》等证据予以佐证证实。二审中，林友炼也承认其有逾期交租的情况。故一审认为林友炼应承担逾期交租违约责任，并无不当。双方租赁合同约定逾期支付租金的每日按所欠租金的3‰计付滞纳金，上述约定的滞纳金计付标准已超过年利率100%，明显高于出租人因承租人欠租所造成的实际损失。虽本案林友炼无明确提出调整上述滞纳金标准的请求，但其答辩认为其无拖欠租金的违约行为，且租赁合同无效，不应支付滞纳金。该答辩意见表明林友炼明确表示不同意支付滞纳金，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合涉案租赁合同的履行情况，以及双方的过错程度等因素，根据公平原则，将上述滞纳金计付标准酌情调整为每日按所欠租金的万分之三计付。经计算，林友炼应向棠东一、三、四社支付逾期交租滞纳金共计110306.3元，其中2014年11月16日至11月30日期间租金187500元，实际支付时间2015年3月23日，逾期天数113天，滞纳金6356.25元（187500元×3?×113）；2014年12月租金375000元，实际支付时间2015年3月26日，逾期天数111天，滞纳金12487.元（375000元×3?×111）；2015年1月租金375000元，实际支付时间2015年4月1日，逾期天数86天，滞纳金9675元（375000元×3?×86）；2015年2月租金375000元，实际支付时间2015年4月17日，逾期天数70天，滞纳金7875元（375000元×3?×70）；2015年3月租金375000元，实际支付时间2015年5月19日，逾期天数75天，滞纳金8437.5元（375000元×3?×75）；2015年4月至5月租金750000元，实际支付时间2015年5月25日，逾期天数（4月租金逾期50天，5月租金逾期20天），滞纳金7875元［（375000元×3?×50）+（375000元×3?×20）］；2015年6月租金375000元，实际支付时间2015年7月10日，逾期天数35天，滞纳金3937.5元（375000元×3?×35）；2015年7月租金375000元，实际支付时间2015年7月31日，逾期天数25天，滞纳金2812.5元（375000元×3?×25）；2015年8月租金375000元，实际支付时间2015年8月21日，逾期天数16天，滞纳金1800元（375000元×3?×16）；2015年9月租金375000元，实际支付时间2015年9月21日，逾期天数16天，滞纳金1800元（375000元×3?×16）；2015年10月租金375000元，实际支付时间2015年10月19日，逾期天数14天，滞纳金1575元（375000元×3?×14）；2015年11月租金375000元，实际支付时间2015年11月23日，逾期天数18天，滞纳金2025元（375000元×3?×18）；2015年12月租金375000元，实际支付时间2015年12月21日，逾期天数16天，滞纳金1800元（375000元×3?×16）；2016年1月租金375000元，实际支付时间2016年1月19日，逾期天数14天，滞纳金1575元（375000元×3?×14）；2016年2月租金375000元，实际支付时间2016年2月29日，逾期天数24天，滞纳金2700元（375000元×3?×24）；2016年3月租金375000元，实际支付时间2016年3月25日，逾期天数20天，滞纳金2250元（375000元×3?×20）；2016年4月租金375000元，实际支付时间2016年4月19日，逾期天数14天，滞纳金1575元（375000元×3?×14）；2016年5月租金375000元，实际支付时间2016年5月25日，逾期天数20天，滞纳金2250元（375000元×3?×20）；2016年6月租金375000元，实际支付时间2016年6月16日，逾期天数11天，滞纳金1237.5元（375000元×3?×11）；2016年7月租金375000元，实际支付时间2016年7月15日，逾期天数10天，滞纳金1125元（375000元×3?×10）；2016年8月租金375000元，实际支付时间2016年8月18日，逾期天数13天，滞纳金1462.5元（375000元×3?×13）；2016年9月租金375000元，实际支付时间2016年9月21日，逾期天数16天，滞纳金1800元（375000元×3?×16）；2016年10月租金375000元，实际支付时间2016年10月19日，逾期天数14天，滞纳金1575元（375000元×3?×14）；2016年11月租金375000元，实际支付时间2016年11月20日，逾期天数15天，滞纳金1687.5元（375000元×3?×15）；2016年12月租金375000元，实际支付时间2016年12月13日，逾期天数8天，滞纳金900元（375000元×3?×8）；2017年1月租金375000元，实际支付时间2017年1月10日，逾期天数5天，滞纳金562.5元（375000元×3?×5）；2017年2月租金375000元，实际支付时间2017年2月13日，逾期天数8天，滞纳金900元（375000元×3?×8）；2017年3月租金375000元，实际支付时间2017年3月27日，逾期天数22天，滞纳金2475元（375000元×3?×22）；2017年4月租金375000元，实际支付时间2017年4月28日，逾期天数23天，滞纳金2587.5元（375000元×3?×23）；2017年5月租金375000元，实际支付时间2017年5月22日，逾期天数17天，滞纳金1912.5元（375000元×3?×17）；2017年6月租金375000元，实际支付时间2017年6月23日，逾期天数18天，滞纳金2025元（375000元×3?×18）；2017年7月租金375000元，实际支付时间2017年8月11日，逾期天数37天，滞纳金4162.5元（375000元×3?×37）；2017年8月租金375000元，实际支付时间2017年9月11日，逾期天数37天，滞纳金4162.5元（375000元×3?×37）；2017年9月租金375000元，实际支付时间2017年9月21日，逾期天数16天，滞纳金1800元（375000元×3?×16）；2017年10月租金375000元，实际支付时间2017年10月16日，逾期天数10天，滞纳金1125元（375000元×3?×10）。关于焦点(五)。关于棠东一、三、四社主张林友炼支付其代垫退还小租户租赁押金353965元的请求，棠东一、三、四社为此提交了广州市天河区棠下街社会治安综合治理工作中心向棠东经济发展有限公司出具的《关于妥善处置东南市场信访事项的意见》以及《东南市场退押金明细表》《承诺书》等证据，上述证据证实棠下街综治信访维稳中心自2017年12月以来接到东南市场档主的信访投诉件，因可能引发一些社会不稳定因素，故要求棠东一、三、四社从维护社会稳定大局出发，妥善解决信访人的诉求。经协商，棠东一、三、四社代林友炼向62位小租户退还押金共计353965元，小租户并承诺将一切债权转让给棠东一、三、四社。因此，棠东一、三、四社并非强行介入林友炼与次承租人之间的合同关系，且鉴于本案林友炼亦未能举证证实其与小租户已就其收取的押金予以结算，为减少当事人诉累，依据公平合理原则，本院对棠东一、三、四社该诉请予以支持，林友炼应向棠东一、三、四社支付代垫退还小租户租赁押金353965元。至于棠东一、三、四社主张林友炼向其支付场地维修维护费59800元的问题。一审法院根据租赁合同约定“乙方妥善使用和维护租赁商铺及其附属设施，及时消除各种可能出现的故障和危险，避免一切可能发生的隐患”及“负责更换和维修损坏设施，承担维修费用，并保证在本合同终止时所属设施使用状态正常并随同租赁商铺归还甲方”，认定涉案场地的日常维护及维修应由林友炼负责，林友炼在租赁期间未尽维护、维修义务，故支持棠东一、三、四社要求林友炼支付场地维修维护费59800元的诉请，理据充分，并无不当，本院予以支持。关于焦点（六）。关于林友炼认为涉案场地实际面积少于约定面积，主张棠东一、三、四社返还不当得利2583835.23元及其资金占用费，以及林友炼主张赔偿其空置部分租金5364332.4元的问题。一审法院对此认定论述透彻，理据充分，并无不当。二审中林友炼未能就其上述主张提供新的证据，故本院对林友炼该上诉请求不予支持。综上所述，棠东一、三、四社和林友炼的上诉理由部分成立，本院予以支持。其他的均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但部分适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初21873号民事判决第三、四、五、六、七项。二、变更广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初21873号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，林友炼支付广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社垫付的租赁税费744013.22元及利息（以744013.22元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年1月12日起计至清偿之日止）。三、变更广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初21873号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，林友炼支付广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社逾期交租的滞纳金110306.3元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，林友炼支付广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社代垫退还小租户租赁押金353965元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费84485元，由广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社负担68272元，林友炼负担16213元。反诉受理费56411元，由广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社负担25450元，林友炼负担30961元。二审案件受理费120964元，由广州市天河区棠下街棠东第一股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第三股份合作经济社、广州市天河区棠下街棠东第四股份合作经济社负担78708.5元，由林友炼负担42255.5元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年四月十八日书记员  张 旭彭诗敏