山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初340号原告：王连军，男，1968年3月6日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：马晓君，山东华田律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市三环北区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告王连军与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理，原告王连军及其委托诉讼代理人张慧茹、被告委托诉讼代理人丛菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王连军向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告就威海市房屋签订商品房买卖合同有效；2.判令原告在被告的破产重整案件中系消费性购房人，上述商品房买卖合同不得解除，应继续履行。事实和理由：2015年12月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于威海市房屋出售给原告，房屋价格为85万元，合同签订后，因被告欠原告借款100万元，故约定用其中50万元抵顶房款，剩余35万元原告通过威海市商业银行转账支付给被告，同日双方就该房屋办理了网签手续及预购商品房预告登记。2016年6月29日，威海市中级人民法院裁定被告破产重整。2017年7月27日，被告起诉原告要求解除上述《商品房买卖合同》后撤诉。2018年9月，被告破产管理人通知原告不再履行上述《商品房买卖合同》。原告认为涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为合法有效，原告购买涉案房屋系用于自身消费居住，且已经全额支付了对价，故破产管理人提出不再履行《商品房买卖合同》侵犯了原告的合法权益，请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，1.涉案房屋系基于双方民间借贷行为的以物抵债行为，该以物抵债行为在涉案房产未办理不动产转让登记前，其产权仍属于广信公司，在广信公司被法院裁定破产重整后，该财产属于债务人财产，如果继续履行以物抵债协议，实质上是要求广信公司对原有债权在破产程序之外给予全额个别清偿。因此，如果执行该以物抵债协议，实际上转移了破产财产，损害了其他债权人的合法权益，同时也违反了物权法定的原则，以及《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第十六条不得进行个别清偿之强制性规定；2.涉案房产在破产时不具备交付条件，在广信公司破产这个时间节点上，该房产属于在建工程，属于客观上无法继续履行的情形，因此管理人有权解除合同，并且依据企业破产法第十八条的规定对于未履行完毕的合同，管理人具有解除权。原告的诉请应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月17日，原告王连军与被告广信公司签订《民间借款合同》，约定被告向原告借款200万元，借款期限为6个月，自2013年10月17日始至2014年4月16日止。2015年12月7日，原告向被告广信公司账户转款35万元，附言及用途一栏填写为“房款”。同日，被告向原告出具收款收据两份，金额分别为50万元、35万元，收款事由记载为“百度城二期房款（1C-1316）”。2015年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买百度城-1C-1316号，房屋建筑面积135.66平方米，商品房单价6265.66元，总价款为85万元。其后，双方就涉案《商品房买卖合同》办理了网签备案，并于2016年5月16日办理了预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定受理被告破产重整申请。2016年7月27日，原告向被告管理人申报债权74万元，债权计算清单一栏记载本金50万元，利息24万元，合计74万元；债权发生情况一栏记载为：2013年借100万元，已还100万元（2014.4.18），剩下100万元用50万元抵顶百度城-1C-1316号，个人交35万元解除查封，办理备案登记，广信公司还欠50万元。2018年9月6日，被告管理人向原告发送《关于补充申报债权的通知》，通知原告百度城1C-1316号房屋预售合同不再履行，并通知原告重新申报债权。另查明，被告主张原告所转账汇入的35万元为支付涉案房产的解押资金，原告主张该款为购房款，是被告要求其支付该款用以解除抵押。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故原告请求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告间存在民间借贷关系，在被告未偿还借款的情况下，原告与被告达成以物抵债的合意并签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，以涉案房产抵顶被告尚欠原告的借款，双方的真实意思仍为消灭债务，确保原告债权获得清偿，故原告仅为解除抵押之需要而支付款项35万元，余款并未实际履行。涉案房产在被告广信公司破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。依据企业破产法第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故被告管理人以《通知书》的方式通知原告解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》已依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其债权优先于建设工程价款优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告所支付的款项不足百分之五十，不足以认定其为已产生物权期待权的消费性买受人，因此原告要求继续履行合同、交付房屋的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：一、确认原告王连军与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告王连军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告王连军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  崔 敏二〇一九年四月二十三日书 记 员  孙晓燕