中华人民共和国浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙1024民初6398号 原告：金子利利，女，日本籍华人，1931年2月5日出生，住日本。 委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 被告：王爱连，女，1949年10月10日出生，住日本。 被告：王玉珍，又名下岡美穗，女，日本籍华人，1952年10月13日出生，住日本。 两被告共同委托诉讼代理人：张秀梅，浙江安州律师事务所律师。 原告金子利利与被告王爱连、王玉珍房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月10日向本院起诉，本院依法适用普通程序，分别在2018年1月12日、8月24日、2019年4月12日公开开庭进行了审理。审理中，本院委托台州市广信房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估。原告委托诉讼代理人蒋武君、两被告共同委托诉讼代理人张秀梅参加三次庭审、被告王爱连、王玉珍参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告金子利利向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告金子利利与被告王爱连、王玉珍之间签订的《断契》；2、请求判决被告王爱连、王玉珍立即将位于仙居县城区面楼房返还给原告金子利利。事实与理由：两被告系姐妹关系，两被告的母亲王大花与原告之间系同胞姐妹关系，即两被告系原告的亲外甥女。1985年，原告以华侨身份，经仙居县城乡建设环境保护局批准，在仙居县城区××建造了4间四层街面楼房，门牌号为××。2000年10月6日，原告由于年事已高，身体不适，且又无儿无女，晚年生活需要照料，两被告作为原告的亲人，当时誓言旦旦，愿意全力照料原告今后的日常起居生活。为此经双方协商，签订了一份《断契》约定：原告以远远低于该房屋实际价款，向两被告收取建房成本费40万元的形式，将上述4间楼房断卖（送）给外甥女王爱连、王玉珍。同时约定，今后原告金子利利的日常起居生活由两被告负责照料。此后，上述房屋由两被告接管、使用、出租，但双方没有办理房产证的过户手续。《断契》签订已过十七多年，原告患有多种疾病，经常要看医生，每天要吃多种药物维持生命，以及日常生活，均需要专人照料。原告每年在清明节回仙居老家祭祖，也需要专人照料，但十七年来，两被告根本对原告日常生活起居不闻不问，完全没有履行照料原告日常起居生活的合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，提出上诉请求。审理中，原告认为两被告没有经过原告同意，办理房屋过户；对断契的效力由法院依照职权审查，如果无效，则变更第一项诉讼请求为确认合同无效；如果有效，则解除合同。经本院释明，原告要求两被告承担违约责任，赔偿损失692.36万元。 被告王爱连、王玉珍答辩称，房屋是以1800万日元卖给两被告的，并非收取建房成本人民币40万断卖（送）两被告，1999年10月19日已经交付，原告出具收条；房屋已经过户到两被告名下，原告也是知情的；两被告尽自己所能照料原告。原告身体好，不存在所谓疾病。原告自己也有收入。每年过年过节都有送礼给原告，原告有客人来日本由两被告安排接待；断契附条款也不是解除合同的条件，原告有法定赡养人员，赡养义务应由王宝婷赡养，两被告也只是辅助义务，不是赡养义务。要求解除合同超过诉讼时效和除斥期间；涉案房屋土地经过征收，应该为国有土地，房屋买卖合同有效；即便是集体土地性质，法律没有禁止向非集体组织成员出卖房屋。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：两被告系姐妹关系，两被告的母亲王大花与原告之间系同胞姐妹关系，即两被告系原告的亲外甥女。1985年，原告以华侨身份，经仙居县城乡建设环境保护局批准，在仙居县城区××建造了4间四层街面楼房，门牌号为××。2000年10月6日，原告金子利利与被告王爱连、王玉珍签订断契载明：“立断送契人金子利利，因身体不适，管理不便，自愿将座落在仙居城关城北西路壹拾壹号的肆间坐南朝北的4层街面楼房（房产权证00××70号）上至蓝天，下至地基一并断卖（送）给外甥女王爱连、王玉珍两人。道路门户照今出入。今后我的日常起居生活由王爱连、王玉珍两人负责照料。经当面言定：金子利利向王爱连、王玉珍收回建房成本费肆拾万元人民币正。钱钞当面点清收足，自今之后，该肆间街面楼屋的房屋所有权即归王爱连、王玉珍两所有。其兄弟姐妹、叔伯子侄都无权干涉，该楼屋四至开列如下：北至：城北西路街道；南至：路（该路公用）；东至：福金生产队保管屋；西至弄堂（该弄堂公用）；恐口说无凭，特立此断契为证。本断契一式五份，有关各方各持一份为凭，公证处留档一份，当事人各持一份。”2007年8月22日，被告王爱连、王玉珍取得上述房屋的房产权证。 另经本院委托台州市广信房地产评估有限公司对涉案房屋评估，认为2000年10月6日土地为国有划拨下价值为人民币176万元，土地为集体划拨下价值为人民币147万元。2018年5月16日土地为国有划拨下价值为人民币896万元，土地为集体划拨下价值为人民币747万元。鉴定费人民币17460元（原告预付）。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案诉讼标的物的所在地在中华人民共和国领域内，且在本院辖区内，本院具有管辖权。另，本案合同的权利义务涉及位于中华人民共和国领域内的房地产，双方当事人未就法律适用作出约定，根据最密切联系原则，依照中华人民共和国法律对本案进行裁判。 本案争议的法律问题首先要考虑断契的效力问题。原、被告双方的农村房屋买卖涉及宅基地的转让，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两被告对其并非涉案房屋所在村集体经济组织成员无异议，其与原告金子利利签订的农村房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。虽然涉案房屋办理了一定的审批手续，但按照当时土地管理法，应该由县政府同意，并办理土地征收等手续，但从审批表上看，县政府并未同意，至今国土部门出具的证明及回复本院函件中，明确涉案土地性质仍旧为集体土地性质，征收手续未完毕。因此，本案断契无效。 依照合同无效的法律后果，双方应各自返还因该合同取得的财产。考虑原被告年龄，避免讼累，两被告应该将案涉房屋返还原告；原告应该返还购房款及赔偿损失。两被告在2000年支付了购房款人民币400000元，当时房屋价值在集体土地性质情况下价值人民币1470000元，支付了27.21%多；房屋现有价值为人民币7470000元，对应购房款升值为人民币2032653元。 另应指出，本案原被告签订断契，半卖半送房屋是基于双方的亲情；现在产生矛盾，通过诉讼方式解决，也是由于双方亲情出现了严重问题。原告金子利利是两被告长辈，已是耄耋之年的老人，两被告也近花甲之年，双方有两人加入日本国籍，一人永久居住日本，都在日本居住，更应该互相理解、尊重、关心、爱护，为下一辈树立典范。在审理过程中，本院多次与各方亲属、代理人沟通联系，未能化解症结所在，只能判决结案，但仍期望判决后双方能摒弃前嫌，亲属多做工作，促进双方安度晚年。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，判决如下： 一、确认原告金子利利与被告王爱连、王玉珍之间签订的《断契》无效； 二、在判决生效之日起三个月内，被告王爱连、王玉珍将位于仙居县城区面楼房返还给原告金子利利，原告金子利利返还被告王爱连、王玉珍人民币2032653元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币51880元、鉴定费人民币17460元、保全费人民币5000元，共计人民币74340元，由原告金子利利负担人民币37170元，被告王爱连、王玉珍负担人民币37170元。 如不服本判决，原告金子利利可以在判决书送达之日起三十日内，被告王爱连、王玉珍可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  吴宇明 人民陪审员  吴济华 人民陪审员  陈建国 二〇一九年四月二十九日 代书 记员  吴冰倩 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十五条因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。