广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初20697号原告：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区雾岗路33号“华艺装饰材料物流城”内自编北区10座三层30号，统一社会信用代码914406040901225888。法定代表人：陈耀荣。委托诉讼代理人：王开鸿，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。被告：万继平，女，1974年10月17日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告万继平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，因被告万继平下落不明，本案依法转为普通程序于2018年11月26日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼,被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年8月5日至2018年8月4日的使用费278415.60元及支付逾期违约金83524.68元（按损失的30%计算）；2、本案律师费20000元由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告委托诉讼代理人明确第1项诉请的使用费具体是指管理费、租金和水电费。事实与理由：2014年12月4日，原告与被告就将位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内编号为北区第8座四层6—9、8—21号商铺（以下简称“案涉商铺”）租赁事宜签订了《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》（以下简称“案涉合同”），租赁期限为5年，合同约定使用费（租金及管理费）按先交后使用的原则执行，三个月一期，每期期末提前十天收取下期的管理费和租金，具体租金及管理费收取标准如下：商铺自2017年2月5日起至2018年2月4日的租金为每月每平方米21.78元，每月租金合计12218.58元，管理费每月每平方米16.72元，每月管理费合计9379.92元；自2018年2月5日起至2019年2月4日的租金为每月每平方米23.96元，每月租金合计13441.56元，管理费每月每平方米18.39元，每月管理费合计10316.79元；自2019年2月4日起至2020年2月5日的租金为每月每平方米26.36元，每月租金合计14787.96元，管理费每月每平方米20.23元，每月管理费合计11349.03元。截止至2018年8月4日，被告应向原告缴纳所欠4期租金141742.26元、4期管理费108800.34元，期间产生的水电费27873元，共278415.60元。由于被告均未按合同约定缴纳，原告的合法权益受到了直接侵害。根据《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》第七条第2点约定，物业使用期间乙方（即被告）拖欠甲方（即原告）的管理费和租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额的2%计算违约金，但按每日2%计算违约金过高，因此原告根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，按照总损失额30%计算被告的违约金，共83524.68元。被告应支付的使用费共278415.60元和违约金83524.68元，经原告多次催讨无果，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告经本院合法传唤未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件；2、装饰材料物流城商铺物业管理合同2份；3、建设工程规划许可证延期审核意见。经审查，本院对上述证据的真实性均予以认可。被告经本院合法传唤未到庭视为其放弃举证质证的权利。经审理查明：2014年12月4日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“……第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区8座四层6-9、8-21号商铺（总面积为561㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2017年2月5日起至2020年2月4日止，从2017年2月5日起计收管理费和租金……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2017年2月5日起至2018年2月4日止，该商铺每月21.78元/㎡，每月租金合计人民币12218.58元；②从2018年2月5日起至2019年2月4日止，该商铺每月23.96元/㎡，每月租金合计13441.56元……（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2017年2月5日起至2018年2月4日止，该商铺每月16.72元/㎡，每月管理费合计9379.92元。②从2018年2月5日起至2019年2月4日止，该商铺每月18.39元/㎡，每月管理费合计10316.79元……（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方……。”另查明，2016年8月11日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意位于佛山市禅城区绿景路南侧、雾岗路东侧的华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目的《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。一、关于原告与被告签订的案涉合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。根据相关部门出具的延期审核意见，案涉商铺的《临时建设工程规划许可证》合法延期是到2017年8月21日。故依据上述规定，案涉合同（合同约定租赁期限：2017年2月5日至2020年2月4日）租赁期限超出2017年8月21日的部分无效。二、根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而案涉合同系部分有效，部分无效，故被告仍应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费（租金）。关于房屋占有使用费（租金）的标准，依据现有证据结合本案案情，本院认为案涉合同实为房屋租赁合同，故合同中所约定的管理费实为租金性质，而缴费月则为当月5日至下月4日。故被告应依下述标准（合同约定租金+合同约定管理费）向原告支付房屋占有使用费（租金）。经计算如下：1、2017年8月5日-2018年2月4日的房屋占有使用费（租金）为：21598.5元（12218.58元+9379.92元）/月×6个月=129591元；2、2018年2月5日-8月4日的房屋占有使用费为：23758.35元（13441.56元+10316.79元）/月×6个月=142550.1元。以上合计272141.1元=129591元+142550.1元。根据原告在起诉状中的陈述，被告在2017年8月5日-2018年8月4日期间所欠的房屋占有使用费（租金）为250542.6元=141742.26元+108800.34元。因此，被告实际已经缴纳上述期间租金272141.1元-250542.6元=21598.5元（即2017年8月5日-9月4日的租金），被告实欠的房屋占有使用费的期间应为2017年9月5日-2018年8月4日。由于被告未提供相反的证据予以反驳，故对原告诉请的该部分房屋占有使用费，本院予以支持。关于逾期违约金及律师费，基于前述分析，案涉合同租赁期限超出2017年8月21日的部分无效，而被告实欠的房屋占有使用费的期间为2017年9月5日-2018年8月4日，已经超出2017年8月21日。故案涉合同关于违约处理的约定亦无效。至于律师费，案涉合同对此并无约定，原告亦无提供证据予以证明。故原告上述诉请均缺乏依据，本院不予支持。三、关于原告主张的水电费是否应予支持的问题。原告无充分证据证明被告尚欠的水电费，故对该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告万继平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2017年9月5日-2018年8月4日期间的房屋占有使用费合计250542.6元；驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告万继平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7030元，由被告万继平负担5059元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1971元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波人民陪审员  刘敏华人民陪审员  叶东梅二〇一九年四月四日书 记 员  冯裕雯