云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初2984号原告（执行案外人）：杨桂全，男，1982年6月3日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告（执行案外人）：孙丽华，女，1982年6月5日出生，彝族，住云南省昆明市官渡区。被告（申请执行人）：云南泰宇成工程有限公司，住所地：云南省昆明市董家湾59号春城明珠小区4幢4-1号商铺。法定代表人：宋婷玉，董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南善隆投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区六甲乡官南大道旁大清河边办公楼。法定代表人：段筱萍，董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南盛泰康业房地产股份有限公司，住所地：云南省昆明市护国路与宝善街交叉路口西北角（银德大厦5楼）。法定代表人：王贵华，总经理。第三人（被执行人）：昆明普南特商贸有限公司，住所地：云南省昆明市拓东路94号3楼。法定代表人：彭晓碧，总经理。第三人（被执行人）：云南绿色房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明螺蛳湾国际商贸城一期13栋5层503室。法定代表人：王贵华，总经理。委托诉讼代理人：邓宇光，系云南绿色房地产开发有限公司员工，特别授权代理。第三人（被执行人）：王洪，男，1970年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。第三人（被执行人）：李灿伟，男，1960年3月15日出生，汉族，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：云南恒业志绅工贸集团有限公司，住所地：云南省昆明市东风东路36号建工大厦商务楼17层1701-1726号房。法定代表人：王飞，总经理。第三人（被执行人）：王贵华，女，1974年7月15日出生，纳西族，住云南省安宁市。原告杨桂全、孙丽华与被告云南泰宇成工程有限公司（以下简称：泰宇成公司）、云南善隆投资集团有限公司（以下简称：善隆公司）、第三人云南盛泰康业房地产股份有限公司（以下简称：盛泰康业房产公司）、昆明普南特商贸有限公司（以下简称：普南特公司）、云南绿色房地产开发有限公司（以下简称：绿色房产公司）、王洪、李灿伟、云南恒业志绅工贸集团有限公司（以下简称：恒业志绅公司）、王贵华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告杨桂全、孙丽华，被告泰宇成公司、善隆公司共同的特别授权诉讼代理人汤宇，第三人绿色房产公司的特别授权诉讼代理人邓宇光到庭参加了诉讼；第三人盛泰康业房产公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华，经本院合法传票传唤，无正当理由均未到庭，本院依法对上述第三人缺席判决。本案现已审理终结。原告杨桂全、孙丽华向本院提出诉讼请求：1.立即停止（2018）云01执异600号民事裁定书中，对杨桂全、孙丽华购买的位于昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区4-1-702号房屋的强制执行及查封；2.本案诉讼费由泰宇成公司、善隆公司承担。事实和理由：2014年11月19日，杨桂全、孙丽华与绿色房产公司签订《绿色轩雨庭认购协议》，对案涉房屋进行了认购，并依约交纳了前期购置款项182808元，后又与绿色房产公司签订了《商品房购销合同》。虽然杨桂全、孙丽华支付的款项未超过合同约定总价款的50%，但这并非杨桂全、孙丽华的过错所造成，而是绿色房产公司与泰宇成公司、善隆公司存在经济纠纷致使包括案涉房屋在内的小区490套房屋和795个车位被法院查封，造成绿色房产公司运作瘫痪，导致杨桂全、孙丽华无法支付剩余购房款。故而，在法院查封案涉房屋之前，杨桂全、孙丽华与绿色房产公司已签订有合法有效的商品房购销合同，并一直居住使用至今，导致未能支付剩余购房款的责任也不是杨桂全、孙丽华，且杨桂全、孙丽华名下并无其他用于居住的房屋，本案事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，应依法解除对案涉房屋的查封。被告泰宇成公司、善隆公司共同辩称：杨桂全、孙丽华的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条可以排除执行的情形，杨桂全、孙丽华与绿色房产公司没有合法有效的书面合同，且所支付的案涉房屋购房款未超过50%。故请求法院判令驳回杨桂全、孙丽华的诉讼请求。第三人绿色房产公司述称：同意杨桂全、孙丽华的诉讼请求。第三人盛泰康业房产公司，普南特公司，王洪，李灿伟，恒业志绅公司、王贵华无正当理由均未到庭，亦无书面陈述意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案法律事实如下：本院在执行泰宇成公司，善隆公司及盛泰康业公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华，借款合同纠纷案中，于2015年1月5日向官渡区住房和城乡建设局产权处发出（2015）昆执保字第49-51号协助执行通知书，要求对包括涉案房屋在内的490套住宅、795个车位进行查封；2017年1月5日，本院再次发出（2015）昆立保字第16-19号协助执行通知书，对以上住宅及车位继续进行查封。依据本院（2015）昆民四初字第106、107、165号三案生效民事判决书，本院于2018年6月1日作出（2018）云01执恢70-73号执行裁定书，对被执行人盛泰康业房产公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、恒业志绅公司、王贵华、李灿伟的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。杨桂全、孙丽华向本院提出执行异议，本院以杨桂全、孙丽华所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，遂作出（2018）云01执异600号执行裁定书，裁定驳回杨桂全、孙丽华的异议请求。裁定送达后，杨桂全、孙丽华提起本案案外人执行异议之诉。杨桂全与孙丽华系夫妻关系。2014年11月19日，杨桂全、孙丽华与绿色房产公司签订《商品房购销合同》，约定杨桂全、孙丽华向绿色房产公司购买绿色轩雨庭小区4幢1单元7层702号房屋，参考套内建筑面积为72.59平方米，总价款为582208元。其中，第六条“付款方式及期限”约定采取银行按揭方式付款，具体为杨桂全、孙丽华应于2014年11月19日支付房价款的30%作为首付款，即182808元；剩余70%的房款即400000元，通过银行按揭贷款方式支付，杨桂全、孙丽华应在接到绿色房产公司通知10日内向绿色房产公司指定的银行提交银行要求的按揭贷款资料和手续。杨桂全、孙丽华在合同乙方处进行了签章，绿色房产公司的法定代表人王贵华则在合同甲方处加盖了印鉴。2014年11月19日，绿色房产公司向杨桂全开具收据，载明收到杨桂全购买案涉房屋的购房款182808元（现金118000元、POS64808元）。绿色房产公司已于2015年6月将案涉房屋交付杨桂全、孙丽华占有使用。另，经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现杨桂全、孙丽华名下无经登记享有所有权的房屋；现包括案涉房屋在内的整个绿色轩雨庭小区项目均未经组织竣工验收合格。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：杨桂全、孙丽华是否就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。其一，从买卖关系的建立看。杨桂全、孙丽华与绿色房产公司已于2014年11月19日就案涉房屋签订了《商品房购销合同》，由此可见，双方当事人就案涉房屋的买卖早于人民法院查封，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件成就。虽然泰宇成公司、善隆公司对双方所签该合同的真实性不予认可，但该合同的甲方处加盖有绿色房产公司的法定代表人王贵华的印鉴，且绿色房产公司对该签章的真实性以及王贵华是代表其公司所实施的公司行为的法律后果均予以认可，即该合同的相对性应为杨桂全、孙丽华与绿色房产公司之间，而该合同符合法定成立并生效的要件，当属合法有效的商品房买卖合同，对双方当事人产生法律拘束力，故泰宇成公司、善隆公司的该项抗辩主张不成立，本院不予支持。其二，从居住使用的情况看。经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现杨桂全、孙丽华名下并无经登记享有所有权的房屋，而绿色房产公司已于2015年6月将案涉房屋交付杨桂全、孙丽华实际占有使用，即案涉房屋系杨桂全、孙丽华用于居住且其名下并无其他用于居住的房屋的法定条件成就。其三，从合同的履行情况看。根据本案查明的法律事实，虽然杨桂全、孙丽华向绿色房产公司支付的购房款仅为30%即182808元，但是，杨桂全、孙丽华的付款履行行为完全符合双方所签《商品房购销合同》约定的付款方式及期限，即于2014年11月19日支付房价款的30%作为首付款，剩余70%的购房款则通过银行按揭贷款的方式支付，而按照合同约定，银行按揭贷款应由杨桂全、孙丽华在接到绿色房产公司通知10日内向绿色房产公司指定的银行提交银行要求的按揭贷款资料和手续进行办理，可至今绿色房产公司均未通知杨桂全、孙丽华向其指定的银行办理按揭贷款手续，且结合绿色房产公司所开发建设的绿色轩雨庭小区的实际情况，就该小区房屋向银行办理按揭贷款手续客观上存在较大困难，故而，导致杨桂全、孙丽华未能就案涉房屋支付剩余70%购房款的责任在于绿色房产公司，当不能由此归责于作为购房者的杨桂全、孙丽华，特别是，杨桂全、孙丽华当庭向本院明确承诺愿意支付剩余的70%购房款，即杨桂全、孙丽华愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故案涉房屋履行情况的法定条件成就。综上所述，作为案涉房屋购买者的杨桂全、孙丽华，已享有无过错不动产买受人的物权期待权，依法当享有排除强制执行的民事权益（必须指出的是，本判决生效后，杨桂全、孙丽华应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则当不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益），故杨桂全、孙丽华要求停止对案涉房屋执行的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区4-1-702号房屋。案件受理费3956元，由被告云南泰宇成工程有限公司、云南善隆投资集团有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云01执异字第600号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 许 莉审判员 余 锋审判员 方云红二〇一九年四月二十三日法官助理殷肖书记员甘丝琳