山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初3496号原告（反诉被告）：济南坚城汽车服务有限公司，住所地济南市槐荫区经十路28169号。法定代表人：张琦，执行董事。委托诉讼代理人：李玮，男，济南坚城汽车服务有限公司经理。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东四季坚城汽车服务有限公司，住所地济南市市中区舜耕路19-1号。法定代表人：吕宏振，董事长。委托诉讼代理人：王青顺，男，山东四季坚城汽车服务有限公司员工。委托诉讼代理人：李云艳，山东泰祥律师事务所律师。原告（反诉被告）济南坚城汽车服务有限公司（以下简称济南坚城公司）与被告（反诉原告）山东四季坚城汽车服务有限公司（以下简称四季坚城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南坚城法定代表人张琦的委托诉讼代理人李玮、赵岩,被告四季坚城法定代表人吕宏振的委托诉讼代理人李云艳、王青顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告济南坚城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金70万元、滞纳金（按日万分之六点五计算至实际支付之日止）;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于济南市市中区舜耕路19-1号院山东省交通运输厅（已下简称交通厅）机关停车场南区，地上建筑面积208平方米、地下建筑面积2552.03平方米、院落及房屋配套设施等租赁给被告使用；租赁期限自2016年11月1日至2027年10月30日，前五年，每年租金为66万元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。被告承租后，仅支付29万元，剩余租金拒不支付。双方多次协商未果，原告诉至本院，望判如所请。本案审理过程中，原告明确诉讼请求为：一、被告支付原告自2016年11月1日起至2018年10月31日止，拖欠的租金103万元；二、被告支付原告违约金，合同约定的标准过高，原告自行降低为日万分之六点五。被告四季坚城公司辩称，因原告未提供合同约定的租赁物，所以应当按照租赁物的现状支付合理的租金。原告主张的违约金过高，应予以降低。反诉原告四季坚城公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告签订的住所（营业场所）租赁合同；2.判令降低自2016年7月21日起的租赁费（含物业费）为每年43万元；3.判令被告返还转让费90万元、赔偿各项损失100万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，反诉原、被告签订住所（营业场所）租赁合同，反诉被告将济南市市中区舜耕路19-1号院交通厅机关停车场南区地上建筑面积208平方米、地下建筑面积2552.03平方米、院落及房屋配套设施租赁给原告。合同约定，租赁用途为住所（经营场所），用于汽车维修、汽车美容等汽车服务及相关业务使用，不得用于餐饮、娱乐、旅馆等业务。地上部分房屋仅限于员工午餐使用。租赁期限自2016年11月1日至2027年10月30日。因反诉被告迟迟不能办理消防验收报告，2016年7月21日，山东省交通厅责令整改，严重影响了原告对租赁物的使用，已经不能达到租赁合同的使用目的。特诉至本院，望判如所请。反诉被告济南坚城公司辩称，请法院驳回反诉原告四季坚城公司的诉讼请求，本案反诉费应由反诉原告四季坚城公司承担。具体理由：1.根据原、被告签订的《住所（营业场所）租赁合同》及补充协议约定，消防手续未办理系交通厅的原因，对此反诉原告四季坚城公司是明知的，且其并未因未办理消防手续而停业。办理消防手续不是合同的主要义务，未办理消防不会造成合同目的无法实现。2.转让费90万元是由反诉原告四季坚城公司直接转给交通厅的，反诉被告济南坚城公司从未收取过该费用，无义务返还。3.反诉原告四季坚城公司无证据证明其损失是由反诉被告济南坚城公司造成。综上，反诉原告四季坚城公司的上述诉讼请求，无任何事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的住所（营业场所）租赁合同、补充协议、补充协议二、责令整改通知书、停业整改通知书、日常消防监督检查记录、股份合作协议、装修合同、支付房租及转让费情况明细、收条等证据，本院予以确认并在卷佐证，据此本院认定事实如下:涉案租赁房屋（场所）为济南市舜耕路19—1号院交通厅机关停车场南区，地上建筑面积208平方米，地下建筑面积2552.03平方米，院落与房屋配套设施。2015年9月15日，原告（乙方、承租方）与交通厅服务中心（甲方、出租方）就上述场所签订住所（营业场所）租赁合同，约定租赁期限自2015年11月1日至2027年10月30日；年租金前六年为30万元，后六年为40万元；另合同对租金支付时间、押金、双方权利义务及违约责任等进行了约定。后原告与交通厅服务中心就上述租赁房屋重新签订租赁合同，合同约定租赁期限自2016年11月1日至2027年10月30日；年租金前五年为43万元，后六年为53万元；其他约定内容同双方于2015年9月15日签订的租赁合同。原告承租上述场地（房屋）后，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）依次签订两份住所（营业场所）租赁合同，租赁期限与上述原告与交通厅服务中心签订的两份租赁合同的租赁期限一致。现原、被告履行的租赁合同系双方于2016年10月31日签订，且交通厅服务中心同意转租，该合同约定租赁房屋法定用途为停车场，租赁用途为汽车维修、汽车美容等汽车服务及相关业务使用，不得用于餐饮、娱乐、旅馆等业务，地上部分房屋仅限用于员工午餐使用；租赁期限自2016年11月1日至2027年10月30日；年租金前五年为66万元，后六年为76万元；房屋租赁期间，甲方保证并承担下列责任：上述房屋属于合法建筑，手续齐全，符合出租房屋使用要求；房屋结构及消防设施符合出租房屋消防要求；承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付滞纳金，滞纳金按照所拖欠租金每天1%计算；租金支付时间为2016年11月1日前支付33万元，2017年5月1日前支付33万元，以后每半年预付一次，于每年11月1日及次年5月1日前一次性向甲方支付六个月费用，支票或者银行转账。经原告同意，被告自2015年11月12日至2015年12月27日期间，对涉案住所进行了装修。2017年3月6日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订住所（营业场所）租赁合同补充协议，约定因本合同为重新签订合同，双方约定原合同第一年（2015年11月1日至2016年10月30日），在原租金的基础上追加20万元；因甲方出租方原因未能办理消防手续，甲方及出租方又以未办理消防手续原因与乙方出现争议造成的损失，由甲方承担。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订租赁合同补充协议二，约定：一、因本合同为重新签订合同，原合同中约定物资折旧费（实质为转让费）壹佰贰拾万元整，已经由乙方缴纳玖拾万元整。2015年10月份，甲乙双方共同成立山东四季坚城汽车服务有限公司，承租涉案租赁房屋，约定租期为12年，因此平摊到每年转让费为10万元，目前已经运营1.5年。二、因本月甲乙双方已协商对合资公司的股份比例做出重大变更，经协商，重新约定转让费风险承担如下：（一）因甲方原因终止租赁合同，甲方承担转让费损失。（二）因甲方出租方及其他任何原因终止租赁合同，甲方承担40%，乙方承担60%。（三）物资折旧费由乙方及合资公司缴纳，如出现需要分摊损失情形，甲方按照本合同赔付乙方损失。交通厅服务中心安全办公室于2016年7月21日向被告发出责令整改通知书，通知被告于2016年7月31日前将《消防验收报告》交安全部备案；于2017年10月12日向原告发出停业整改通知书，载明因“你单位存在公众聚集场所投入使用、营业前未通过消防安全的问题，现责令你单位于2017年10月13日前停业整改”。现涉案场所（房屋）由被告控制，并用于经营。被告的付款情况为：2016年3月11日，被告向原告转账200000元；2016年3月30日，被告向原告转账275000元；2016年6月28日，被告向交通厅服务中心转账300000元；2016年6月28日，被告向山东省鲁达交通物业中心（以下简称鲁达物业）转账75000元；2016年9月6日，被告向鲁达物业转账55000元；2016年12月20日，被告向交通厅服务中心转账225000元；2017年3月15日，被告向原告转账115000元；2017年4月14日，被告向原告转账263175元；2017年5月19日，被告向原告转账300000元；2017年6月9日，被告向原告转账115000元；2018年2月13日，被告向交通厅服务中心转账60000元。上述款项中，被告支付交通厅服务中心、鲁达物业、原告共计1983175元，该款项包括原、被告租赁合同中约定的被告向原告支付的转让费90万元、押金10万元、租金62万元（计162万元）。2017年2月26日，原告与山东四季汽车服务有限公司达成股份合作协议，约定原告保留在被告公司0.1%（1825元）的股份，且不参与合资公司的经营管理和分红，也不承担经营管理责任，其余股份以原价转让给山东四季汽车服务有限公司。2017年4月21日，原告公司工作人员李玮向被告出具收条，载明“今收到山东四季坚城汽车服务有限公司股份转让款壹佰陆拾万叁仟壹佰柒拾伍元整（163175元）”；2017年5月22日，原告公司工作人员李玮向被告出具收条，载明“今收到山东四季坚城汽车服务有限公司股份转让费贰拾万元整（200000元）”。另查明，被告四季坚城公司成立于2015年12月10日，成立时公司股东为：济南坚城汽车服务有限公司，占股49%，认缴出资额245万元，认缴出资方式为货币，认缴出资时间为2035年11月18日；山东四季汽车服务公司，占股51%，认缴出资额255万元，认缴出资方式为货币，认缴出资时间为2035年11月18日，实缴出资额121.4万元，实缴出资时间2016年3月31日，实缴出资方式为货币。2017年4月6日，被告公司变更发起人公司为济南坚城汽车服务有限公司，占股0.1%，认缴出资额0.5万元；山东四季汽车服务公司，占股99.9%，认缴出资额499.5万元，认缴出资方式均为货币，认缴出资时间均为2035年11月18日。原、被告就涉案房屋的实际租赁期限自2015年11月1日开始，自此至2016年10月30日，原、被告之间的租金数额为63万元。原告自认被告向其支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金29万元，且表示对2015年11月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费不予主张。本案审理过程中，原告未能在本院限定期限内提交涉案租赁场所房屋及地下停车场的建设工程规划许可证。原、被告对以下问题存在争议：被告支付交通厅服务中心、鲁达物业、原告款项1983175元中363175元的性质。原告主张，被告四季坚城公司成立之初，原告占股49%，折合入股款为36.5万元。2017年，原告退股，并将48.9%的股份原价转让给被告，转让费为363175元，该费用系股权转让费，并非租金。被告主张四季坚城公司成立之初，原告并未实际出资，双方协商，将被告支付给原告的租金中363175元的租金作为原告的入股款，故363175元应转化为租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告四季坚城公司成立之初，原告入股款36.5万元系以原告租赁交通厅服务中心涉案房屋包括但不限于房租、沟通、维护租赁关系等花费的款项折价36.5万元作为入股款。但原告并未实际以货币方式出资被告四季坚城公司。2.被告提交的证据支付房租及转让费情况中，被告于2017年7月14日向原告转账263175元，其中10万元为租金、163175元为入股款（被告主张）/股权转让费（原告主张）；被告于2017年5月17日向原告转账30万元，其中10万元为租金、20万元为入股款（被告主张）/股权转让费（原告主张），即被告退还原告入股款/股权转让费共计363175元（即48.9%的股权）。3.股权合作协议签订后，原告保留被告四季坚城公司0.1%的股权（即1825元）。本院认为，363175元的构成为被告于2017年7月14日向原告转账263175元中的163175元；2017年5月17日向原告转账30万元中的20万元。该两笔款项转账时间均在原告、山东四季汽车服务有限公司签订的股份合作协议（2017年2月26日）之后，且时间相对接近，结合被告提交的收条及被告公司企业信用信息公示报告。本院认为，原告退出被告四季坚城公司，并将股权48.9%转让给被告,且于2017年4月6变更工商登记。被告支付原告363175元系受让股权的合理对价,且与被告提交的收条内容互相印证。被告主张系投资入股款，但该款转账时间晚于原告退股变更工商登记时间，不合常理。故本院认定363175元系被告支付原告的股权转让费。本院认为，关于原、被告签订的住所租赁合同的效力，因所涉标的物缺少建设工程规划许可证，应为无效合同。原、被告就涉案场所产生的租赁关系自2015年11月1日起持续至今。根据前述认定的事实，在该实际租赁期间，被告支付的款项包括转让费90万元、押金10万元、占有使用费62万元、股权转让费363175元。原告明确表示对2015年11月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费暂不予主张，故对该期间的费用，本院不予处理。原告自认自2016年11月1日至2018年4月30日，被告已支付原告租金29万元。原告主张被告支付自2016年11月1日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费，参照住所租赁合同约定的租金标准，原告该项诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，被告逾期支付房屋占有使用费，必然给原告造成一定的利息损失，但原告主张的利率标准日万分之六点五，缺乏依据，该损失应以被告欠付的房屋占有使用费为基数，参照住所租赁合同约定的租金支付数额及期限，自被告逾期付款之日起按中国人民银行同期贷款利率分段计算。原告该项诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。被告因涉案场所虽未取得消防验收备案手续主张解除涉案合同，鉴于上述合同的性质及房屋使用现状，被告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告以主张降低自2015年11月1日至2018年10月31日期间的租赁费为43万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原、被告实际租赁关系仍在持续，被告要求返还转让费、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东四季坚城汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南坚城汽车服务有限公司房屋占有使用费103万元。二、被告山东四季坚城汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南坚城汽车服务有限公司逾期付款利息损失（以33万元为基数，自2016年11月2日起至2017年3月15日止；以21.5万元为基数，自2017年3月16日起至2017年6月9日止；以10万元为基数，自2017年6月10日起至实际给付之日止；以4万元为基数，自2018年2月14日起至实际给付之日止；以33万元为基数，自2017年5月1日起至实际给付之日止；以33万元为基数，自2017年11月1日起至实际给付之日止；以33万元为基数，自2018年5月1日起至实际给付之日止）。三、驳回原告济南坚城汽车服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告山东四季坚城汽车服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，原告济南坚城汽车服务有限公司负担70元，被告山东四季坚城汽车服务有限公司负担14000元；反诉案件受理费12720元，由反诉原告山东四季坚城汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  苏佩瑶人民陪审员  张 炜人民陪审员  贾卫星二〇一九年四月十七日书 记 员  王明杰