广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初485号 原告：李晓阳，男，汉族，1992年7月2日出生，住广西玉林市玉州区。 原告：陈文勉，女，汉族，1992年1月13日出生，住广西玉林市兴业县。 被告：玉林市新湖投资开发有限公司，住所地广西玉林市人民东路611号富林·双泉佳园办公楼9楼，统一社会信用代码：91450900MA5L6DKC9P。 委托诉讼代理人：吴帆，玉林市新湖投资开发有限公司员工。 原告李晓阳、陈文勉与被告玉林市新湖投资开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓阳、陈文勉，被告玉林市新湖投资开发有限公司的委托诉讼代理人吴帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓阳、陈文勉向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告签订的《玉林恒大悦龙台商品房认购书》无效，被告退回买房定金给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2018年10月28日，通过街头传单，李晓阳得知恒大悦龙台楼盘开盘，且传单上写明无理由退房，前往看房，该楼盘置业顾问李晓裕接待，在经过一番选择后，确认选择18栋2501号房作为理想房源，李晓裕告知需要缴纳10000元作为房屋定金，在同意缴纳后，却在十分钟后告知18栋2501号房已经被预定了，后续又拿出几个位置较差的房源，一再催促赶紧选定房子否则这些也没有，无奈选择了对方推荐的较差房源16栋2904号房,且总价从原先的798236元上浮到800913元，之后，对方又继续用欺诈性的专业术语，表示今天付完定金之后，明天必须付完首付款，否则要加收8000元的额外认购费，随后拿出了一份《玉林恒大悦龙台商品房认购书》，要求本人签字并交纳定金10000元，由于该房子我是准备和陈文勉女士一起认购，在陈文勉女士未到场的情况下，我再三询问是否得等陈文勉一起过来签字，李晓裕为了业绩原因，要求我直接把陈文勉的签名签上，且不用告知陈文勉。2018年10月29日凌晨1点钟，由于房源位置和自己心中理想偏差较大，告知李晓裕不再认购房屋，要求退回10000元，被告以公司明文规定及《玉林恒大悦龙台商品认购书》签订为由，拒绝退回，明明写明无理由退还房，却变成强买强卖，经协商无果，只能起诉。1、陈文勉女士未到场，且对此事不知情，无授权委托书，对于置业顾问为了业绩需求，要求李晓阳代签的合同，因为不属于陈文勉签字和盖手印，此合同无效；2、恒大悦龙台官方宣传手册，展板，显示屏等都明确注明无理由退房，开发商却不信守承诺，主动退回10000元。为此，原告依法向法院起诉，要求法院依法支持原告提出的诉讼请求。 玉林市新湖投资开发有限公司辩称，一、《玉林恒大悦龙台商品房认购书》合法有效。1、被告与原告李晓阳、陈文勉于2018年10月28日签订的关于认购玉林恒大悦龙台16栋2904号房的认购书是李晓阳与被告的真实意思表示，系其亲笔签字、按捺手印并支付10000元定金。上述事实充分证明，认购书真实、合法、有效，李晓阳自愿认购16栋2904号房并支付定金，事后由于其个人原因不愿继续履行认购书，依法应按照认购书的约定处理。2、在购房过程中，李晓阳提出购房人要添加其未婚妻陈文勉的名字，由于陈文勉未到场，李晓阳主动代其签字，并由李晓阳个人自行支付10000元定金。至于李晓阳在事前未获得陈文勉的授权、事后未取得追认的情况下，代其在认购书签字的行为。被告认为该认购书可不对陈文勉产生约束力，但李晓阳签订认购书并履行认购书约定支付10000元定金的义务，对其应产生法律效力；二、原告不具备《无理由退房》的条件。被告的宣传资料和销售人员均对“无理由退房”有明确的陈述，即客户已履行《认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房，并且在营销中心公示《无理由退房协议》。由上可知，原告并不符合无理由退房条件，应依据认购书的约定进行处理。综上，被告认为原告以其真实意愿自行签署了认购书并支付10000元定金的行为合法有效，认购书应对其产生效力，其违反认购书的行为，被告可按约定处置，其诉讼请求事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：被告是一家从事房地产项目的投资，房地产开发、经营的有限公司。恒大悦龙台小区是被告投资、开发的小区，于2018年10月11日取得商品房预售许可证，证号：玉房预售证第2018-131号。被告对其开发的“恒大悦龙台”楼盘进行广告宣传，广告中上方用大字标明所预售的商品房“无理由退房”，同时在下方用小字标明所预售商品房“无理由退房”的条件：即客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2018年10月28日，原告与被告签订《玉林恒大悦龙台商品房认购书》，约定原告认购被告开发的玉林恒大悦龙台楼盘16栋2904号房，建筑面积113.69平方米，单价每平方米7044.71元，总金额800913元，原告必须在2018年10月30日前交首付款150913元，余款640000元由银行提供按揭贷款，必须在2018年10月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，必须在约定付款期限内支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。认购书上陈文勉的名字是李晓阳所签写，手指印也是李晓阳所按。认购书签订后，李晓阳于当日交纳了10000元认购定金。李晓阳与陈文勉是恋人关系，双方购房是为了结婚用。李晓阳事先没有征得以陈文勉同意，而以陈文勉名义与被告签订《玉林恒大悦龙台商品房认购书》，陈文勉对李晓阳与被告签订的认购书不予认可。由于陈文勉不同意购房，李晓阳对所认购的房屋也不理想，没有向被告交纳首付款，及签订《商品房买卖合同》。2018年11月5日，被告向原告发出《通知》，以原告违约为由，另行处理原告认购的房屋，所付款项不予退还。2019年1月24日，原告向本院提起诉讼。 本院认为，被告对其经营的“玉林恒大悦龙台楼盘”，通过商业广告发出售房要约，原告根据被告的商业广告内容前往认购商品房，原告的行为同意了被告要约的意思表示，是承诺，双方之间形成了合同关系，合同已生效，双方应依约履行。被告的广告中出现了两种前后矛盾的要约，一是在明显位置用大字标明“无理由退房”，二是在广告的右下方用小字标明“无理由退房”的限制条件，即客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。广告格式条款中有两种以上解释，根据法律规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释，据此，本院认定被告的本意是“无理由退房”，以“无理由退房”作为定案依据。原告与被告签订《玉林恒大悦龙台商品房认购书》效力问题，陈文勉没有委托李晓阳签订认购书，事后也没有追认认购书，认购书对陈文勉不发生约束力，陈文勉要求确认《玉林恒大悦龙台商品房认购书》无效，并退回买房定金，无事实法律依据，不予支持。认购书的签订是以“无理由退房”为基础，与此相抵触的协议无效，认购书限制了原告无理由退房，据此，李晓阳与被告签订的《玉林恒大悦龙台商品房认购书》无效。李晓阳认购了被告的玉林恒大悦龙台楼盘16栋2904号房，并交纳了10000元定金，现李晓阳对所认购房源不满意，被告应无理由退房，并把定金退给李晓阳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条第一款、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第四十四条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，的规定，判决如下： 一、原告李晓阳与被告玉林市新湖投资开发有限公司于2018年10月28日签订的《玉林恒大悦龙台商品房认购书》无效； 二、被告玉林市新湖投资开发有限公司退回定金10000元给原告李晓阳； 三、驳回原告陈文勉的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告玉林市新湖投资开发有限公司负担。 上述债务，义务人于本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邝鑫森 二〇一九年四月二日 书记员  黄显林