安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终1037号 上诉人（原审原告）：宁传雨，男，1976年8月29日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：李**，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽文德投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区明光路**东方大厦**。 法定代表人：杨秀梅，董事长。 委托诉讼代理人：方辉辉，职员。 上诉人宁传雨因与被上诉人安徽文德投资控股有限公司(以下简称文德公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 宁传雨上诉请求：撤销原判，改判支持宁传雨全部诉讼请求，由文德公司承担一、二审诉讼费。 事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。文德公司应对房屋交付是否符合“水、电表一户一表”的约定条件承担举证责任，其一审答辩称“按照供电部门规定，小表必须在小区整体验收后由物业公司统一办理”，故电表出户未能办理，系因其未完成“整体验收”的违约行为。 文德公司销售人员向宁传雨出具了载有文德公司印章的《情况说明》，该行为构成表见代理，宁传雨作为普通购房者有理由信赖情况说明，文德公司应对内部管理不当、印章真伪性自担责任，一审认定10平方米院子的承诺不存在，实属不当。 文德公司依约应在2017年11月30日前交付房屋，但房屋规划许可证正本取得时间为2018年6月12日，故文德公司应按每日总房价万分之一标准，承担194天违约金18624元。 文德公司辩称，宁传雨所购房屋无电表规划；情况说明所载文德公司印章鉴定为伪造；文德公司已通知宁传雨交房，逾期交房事实不存在，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宁传雨向一审法院起诉请求：文德公司继续履行合同，为其办理文一名都S6号楼113室商业房产权证及办理供电公司出户手续；文德公司支付其产权登记备案违约金9600元、赔偿其后院面积不足10平方款项92155774元；交房条件未成就，文德公司违约；文德公司承担诉讼费。 一审法院未列查明事实。 一审法院认为，宁传雨与文德公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。宁传雨已按约付清房款96万元，且于2017年12月12日将办证所需契税及维修基金等49106元交付给文德公司，文德公司应按约履行相应义务。办理房产过户手续属于政府部门职能，依据合同约定，文德公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故宁传雨诉请文德公司继续履行合同，予以支持。宁传雨诉请文德公司为其办理供电公司出户手续，文德公司辩称按供电部门规定，小表出户必须在小区整体验收完成后由物业公司统一办理，因宁传雨无证据证明文德公司未履行合同附件所载“水、电表：一户一表”约定，故对此项诉请不予支持。 《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，故文德公司应支付宁传雨逾期未办理房屋产权证违约金9,600元（960,000元×1%）。 宁传雨诉请文德公司就后院面积不足10平方米赔偿92,155.77元【13165.11×（10-3）】，并提供一份《情况说明》予以证明。经文德公司申请，一审法院委托鉴定机构就《情况说明》所载“安徽文德置业有限公司”印章进行鉴定，经鉴定《情况说明》所载“安徽文德置业有限公司”印章与文德公司提供的印章不是同一枚，故宁传雨未能举证证明文德公司承诺宁传雨购买的商铺有10平方后院，宁传雨主张文德公司赔偿损失，无法律依据，不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条规定，判决：一、安徽文德投资控股有限公司继续履行与宁传雨于2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》；二、安徽文德投资控股有限公司于判决生效后十日内支付宁传雨逾期未办理房屋产权证违约金9,600元；三、驳回宁传雨其他诉讼请求。案件受理费2,336元，减半收取1,168元，由安徽文德投资控股有限公司负担50元，宁传雨负担1,118元。 二审期间，宁传雨围绕上诉请求向本院提交物业费抵用券、《文一名都特殊事物审批单》，以证明文德公司认可其违反10平方米院子的承诺，愿意给予宁传雨减免五年物业费的补偿；文德公司质证称不认可前述材料真实性、关联性及证明目的。 本院认定事实如下：2016年8月15日，文德公司（出卖人）与宁传雨（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：宁传雨购买文德公司开发的S6#商业楼1层113室，该商品房无阳台，约定建筑面积共72.92平方米，其中套内建筑面积71.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.68平方米；房屋总价96万元；出卖人应当在2017年11月30日前，将验收合格、取得建设工程规划许可证正本，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行等；合同附件三“装饰、设备标准”为“……水、电表为一户一表”。合同签订当日，前述商品房经网上认购备案确认。此后，宁传雨向文德公司支付了全部房屋价款96万元。 2017年12月12日，宁传雨向文德公司交付了“房差1053、维修基金8030、契税38442、工本费550、他项550、印花税481”，合计49106元。 一审中，宁传雨提交了载有“安徽文德置业有限公司”印章的2016年8月17日《情况说明》一份，该份说明载明：本公司承诺文一名都商业街S6-113商铺可以向后开门，有一个10平方左右的院子。经文德公司申请，一审法院委托安徽中衡司法鉴定中心对《情况说明》所载印章的真伪进行鉴定，该鉴定中心于2018年11月16日出具司法鉴定意见书，结论为：2016年8月17日《情况说明》所载“安徽文德置业有限公司”印章与2016年2月26日编号为WYMD-GC-077的《标线工程合同》所载“安徽文德置业有限公司”印章非同一枚印章盖印。 二审中，宁传雨陈述文德公司于2017年12月1日向其交付了合同项下房屋，其于2018年11月出租了该房屋。 本院认为，宁传雨与文德公司就S6#商业楼1层113室商品房买卖事宜签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律拘束力。一审判令文德公司继续履行前述合同，并向宁传雨支付逾期办理房屋产权证违约金9600元，双方无异议，本院予以确认。 经查双方签订的书面合同未载“配备10平方米院子”或赠送面积的相关约定，宁传雨上诉称《情况说明》由文德公司职员向其出具，未提供证据予以证明，且《情况说明》所载文德公司印章经鉴定不具有真实性，故宁传雨诉请文德公司赔偿其院子面积不足的损失，无合同及事实依据，一审未予支持，本院予以认同。 鉴于电表出户手续需按供电部门规定，在具备相应条件下才能办理，故宁传雨诉请文德公司立即为其办理电表出户手续，一审未予支持，无不妥，本院予以认可。 宁传雨上诉主张文德公司承担逾期取得房屋规划许可证正本、房屋交付条件不足的违约金18624元，该项请求未在一审中提出，且文德公司不予认可，故本院不予支持。 综上，宁传雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽未列明认定事实，但处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2336元，由宁传雨承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年四月十五日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。