四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初179号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余思琦，泰和泰律师事务所。 被告：林超，男，1976年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 被告：谢琴，女，1980年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告林超、谢琴、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人安鸫杰、余思琦，被告林超、谢琴的委托诉讼代理人邓秀娟、张利萍，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令林超、谢琴承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立公司享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾42幢×号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾42幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2015年7月30日购买了地中海蓝湾42幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异113号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾41幢2单元401号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告林超、谢琴答辩称，1.买受人在购买时案涉房屋已取得销售许可证，原告的抵押权不能对抗答辩人对案涉房屋的期待物权；2.答辩人是善意的买受人，在房屋查封前已经签订了房屋买卖合同，支付了购房款，实际占有使用案涉房屋，非因答辩人的原因不能办理过户登记，答辩人对案涉房屋享有的权利足以排除执行；3.案涉房屋系买受人用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，该房签订了商品房买卖合同后没有办理预告登记，原因不清楚，其他没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》，拟证明长城公司从中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城公司与鼎立公司就受让中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、2.宜宾市房他证临港字第××号《房屋他项权证》，拟证明1.长城公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为原告，原告继受长城公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异113、120、111号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 被告林超、谢琴的质证意见为：对五组证据的真实性、合法性无异议，对第一组、第二组、第三组与证明目的的关联性有异议，农行将此债务认定为不良贷款需要处置，买受人应对实现债权的风险有了预期，其后期自身监管不力导致债权不能实现，其自身存在重大过错。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹商贸提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 被告林超、谢琴提供了以下证据：第一组：1.林超身份证复印件、2.谢琴身份证复印件、3.结婚证复印件，拟证明当事人适格、当事人是夫妻关系。第二组：商品房预售许可证，拟证明买受人购买案涉房屋并无过错。第三组：1.《商品房买卖合同》，拟证明查封前，买受人与鼎立置地已签署了合法有效的商品房买卖合同；2.房款的《收款收据》及刷卡POSS单、银行流水，拟证明买受人已支付购房款；3.物业费收款收据1张，拟证明查封前，买受人已合法占用并使用；4.《宜宾市居民家庭住房信息查询表》，拟证明买受人只有唯一住房。 原告衡珹商贸的质证意见为：第一组、第二组证据三性均无异议。第三组证据：《商品房买卖合同》真实性有异议，被告明知存在抵押的情况下分二次支付大部分房款，且房屋单价明显低于市场价格，不符合交易习惯和生活常理；《收款收据》的真实性有异议，银行流水显示的时间、金额以及用途与收据开具的时间、金额不匹配，不能证明已实际支付了购房款，关联性有异议，补交的房款也存在差异；物业费收据三性均有异议，无交房通知、物业查验手续等文件，不能证明被告在查封前已经占有并使用案涉房屋；《宜宾市居民家庭住房信息查询表》信息不完整，不能证明被告在签署《房屋买卖合同》前，是否持有其他房屋。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：对被告所举证据三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对被告林超、谢琴提交的证据第一组、第二组的三性无异议，本院对上述证据予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：对《商品房买卖合同》因有双方的签章，本院对此真实性予以确认；对《购房款收据》、刷卡POSS单、《银行流水》、《物业费收据》、《宜宾市居民家庭住房信息查询表》因均出示了捺印、签字或盖章的原件，本院对其真实性予以确认。被告林超、谢琴的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩没有证据提交。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 林超、谢琴系夫妻。2015年4月30日，鼎立置地向林超、谢琴出具《收款收据》一份载明，收到林超、谢琴地中海蓝湾42-×房款749000元。2015年7月8日，鼎立置地向林超、谢琴出具《收款收据》一份载明，收到林超、谢琴地中海蓝湾42-×房款101000元。2016年9月23日，林超、谢琴与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，林超、谢琴购买鼎立置地开发的地中海蓝湾41幢第×号房屋，建筑面积245.72平方米，每平方米单价4667.81元，总价1030000元，付款方式为一次性付款；该商品房应在2016年12月30日前交付，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，该合同中载明房屋已经办理抵押登记，抵押权人为长城公司。同日，鼎立置地向林超、谢琴出具《收款收据》一份载明，收到林超、谢琴地中海蓝湾42-×补交房款180000元。 2017年6月25日，艾明物业出具物业收费专用收据一张，载明收到v059林超、谢琴2017-05-01至2017-12-31日车位服务费400元。2017年6月26日，艾明物业出具了一张物业收费专用收据，载明今收到42-×寅吾交到下列款项2016-09-23至2017-06-30花园洋房物管费、2016-09-01至2017-06-30生活垃圾处理费，共计3415.58元。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。2016年8月3日，长城公司办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，林超、谢琴以2016年9月23日与鼎立置地签订了《商品房买卖合同》购买了地中海蓝湾41幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异113号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。 另查明，宜宾市居民家庭住房信息查询表显示，2016年10月31日以前，在本市翠屏区（含临港开发区）范围内和2016年11月1日以后全市范围内登记和备案的个人自有住房信息，林超、谢琴的存量住房、备案住房均为零套。 本院认为，本案争议焦点为：林超、谢琴对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 林超、谢琴主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，房地产纠纷案件中，权利优先顺序为：买受人物权期待权、承包人工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权。其主张根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。本院对本案的焦点问题评析如下： 一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是是用来居住的，在房价高企的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司，衡珹商贸再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期；案外人林超、谢琴的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处： 一是从款项的支付来看，鼎立置地出具收款收据、林超、谢琴提供银行流水明细，称林超、谢琴系分三次交纳1030000元房款购得案涉房屋。鼎立置地出具收款收据分别为2015年4月30日收到房款749000元，2015年7月8日，收到林超、谢琴房款101000元，2016年9月23日，收到林超、谢琴补交房款180000元。林超、谢琴提交的借记卡明细清单中：林超、谢琴2015年4月30日前均无对应支出记录，2015年7月8日分两笔共99500元转入鼎立置地账户与出具的收据金额不符，2016年9月23日谢琴账户仅有84000元支出记录。上述转账中仅有2015年7月8日的款项可以确认转入鼎立置地账户，其余证据无法达到林超、谢琴已向鼎立置地实际交付了购房款的证明目的。 二是从《购房款收据》与《商品房买卖合同》时间来看，购房款收据载明时间为2015年4月30日、2015年9月23日、2016年9月23日，而《商品房买卖合同》签订日期为2016年9月23日，从《商品房买卖合同》成交的套内面积均价来看，案涉房屋属于花园洋房，其成交套内均价为4667.81元/平方米，成交价格明显低于同期同小区同类型商品房市场价格。 三是从房屋交付情况来看，林超、谢琴提交了两份艾明物业出具的收费收据，其中42-1-201房屋物业费的缴款人为寅吾，v059车位服务费的缴款为林超、谢琴，上述证据不能达到林超、谢琴已实际占有案涉房屋的证明目的。且根据商品房交付习惯来看，房屋交付开发商应当出具《交付通知书》、水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证，本案中，林超、谢琴亦未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。 三、因涉及申请执行人衡珹商贸利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。鼎立置地系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人林超、谢琴、申请执行人衡珹商贸均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定林超、谢琴已支付全部购房款，且根据《商品房买卖合同》中关于抵押情况，约定为已抵押的情况来看，林超、谢琴对案涉房屋设定抵押权的状况是明知的，故案涉房屋未办理过户登记林超、谢琴亦存在一定的过错。 综上所述，林超、谢琴对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 准予继续执行宜宾鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋。 案件受理费80元，由被告林超、谢琴负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈西苓 审判员  彭晓烽 审判员  李 荷 二〇一九年四月二十五日 书记员  黄相中