广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3538号上诉人（原审被告）：雷伯林，男，1971年11月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州市万菱物业管理有限公司，住所地广州市越秀区解放南路39号2A1房。法定代表人：王德雄，职务董事长。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭晨，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人雷伯林因与被上诉人广州市万菱物业管理有限公司（以下简称万菱物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雷伯林上诉请求：1.撤销一审判决并驳回万菱物业公司全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由万菱物业公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。雷伯林认为其以40000元履约保证金足以冲抵所欠租金及逾期付款违约金。雷伯林于2017年7月14日单方提出解除合同的意思表示并于当日腾空案涉物业，万菱物业公司于2017年8月11日收回案涉物业。因雷伯林提前终止案涉租赁合同的违约行为，雷伯林应当承担相应的违约责任。双方之间签订的租赁合同是万菱物业公司所制定的格式条款，其中涉及权利、义务及违约责任的条款大都是排除雷伯林的权利，加重雷伯林的责任。即使雷伯林违约在先，违约责任也应当考虑公平原则。且，万菱物业公司并没有证明自2017年8月11日至合同期满之间案涉物业处于空置的状态，故万菱物业公司的损失可以确定为2017年7月1日至2017年8月10日的租金及雷伯林迟延履行该部分租金的利息。据此，根据履约保证金的补偿功能，其主要用来补偿违约后约定的违约金不足以弥补守约方的经济损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民法总则》第六条，雷伯林认为履约保证金40000元足以弥补给万菱物业公司造成的损失。综上，恳请二审法院纠正，维护雷伯林的合法权益。万菱物业公司二审辩称，万菱物业公司不同意雷伯林的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。万菱物业公司认为二审法院应当驳回雷伯林的上诉请求，理由如下：关于2017年7月1日至2017年8月10日期间的租金，雷伯林在庭询中表示对租金的支付无异议。同时，雷伯林在上诉状中第二页第二和第三行对此确认，本案一审判决对此也已予以查明。关于履约保证金冲抵的问题。首先，雷伯林并未按照租赁合同的约定按时足额支付租金，已构成违约，万菱物业公司有权不予退还该履约保证金。其次，在本案一审万菱物业公司的诉讼请求之中，也并不包括履约保证金的内容，在本案一审判决的判项也无涉及履约保证金的判决，雷伯林的上诉请求超出一审的诉求以及判决的范围，应当不予支持。最后，雷伯林在本案一审没有提出任何反诉的请求，要求履行保证金进行冲抵。综上，雷伯林上诉请求不应当得到支持，请求法院维持一审原判。万菱物业公司向一审法院起诉请求：判令雷伯林向万菱物业公司支付2017年7月1日至2017年8月10日期间的租金（每月租金按13930元计算）及逾期付款违约金（以拖欠租金为基数，按每日0.2%的标准自欠费当月6日起计至付清款项之日止，逾期付款违约金以不超过本金为限）。一审法院认定事实：2016年5月30日，万菱物业公司（甲方，出租方）与雷伯林（乙方，承租方）签订《万菱广场商铺租赁合同》，约定：甲方已与产权人广州市万菱置业有限公司（以下简称业主）签署租赁协议文件，依法取得位于广州市解放南路39号万菱广场1层A区域全部商铺的使用权并且享有转租权，甲、乙双方愿意按本租赁合同之条款出租、承租位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场1层，甲方编号为011022（1层A区22号铺位）号的商铺，建筑面积10.6800平方米，该面积为本合同的计算租金面积，在签订本合同时，乙方已经查看现场，清楚知晓并接受其实际使用面积，保证在执行本合同时不以任何理由对上述计算租金面积提出异议。本合同租赁期21个月，自2016年9月1日起至2018年5月31日止。2016年9月1日至2017年4月30日，月租13267元。2017年5月1日至2017年8月31日，月租金13930元。2017年9月1日至2018年5月31日，月租14627元。乙方必须于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金。签订本合同时，乙方需一次性向甲方缴纳40000元作为履约保证金，合同期满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于合同期满或终止后30日内，将保证金足额无息返还乙方。在合同期内，乙方不得以其交付的履约保证金抵扣租金、其他应缴纳的费用以及应承担的违约责任。租赁期间，乙方拖欠租金或管理费等任何由甲方或万菱广场的物业管理公司收取的费用（包括代收代缴的费用），视为乙方违约，甲方有权自乙方拖欠费用之日起向乙方收取违约金，违约金按照拖欠金额的每日千分之二计算，计至乙方实际缴清所有拖欠费用之日止。租赁期间，如发生下列情况之一时，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同、不予退还履约保证金、要求乙方付清所有的欠款欠费，并按本合同剩余租赁期间租金总额的30%收取乙方的违约金：1.乙方单方擅自提前解除租赁合同或停止营业累计达7天以上；2.乙方拖欠任何由甲方或万菱广场的物业管理公司收取的费用的时间累计超过1个月；3.……由于乙方违约，甲方终止本合同的，乙方应在甲方解除合同通知送达之日起三日内与甲方办理退场手续并将租赁写字楼腾空交回给甲方。逾期办理的，视为乙方放弃遗留在租赁写字楼内物品的所有权，甲方有权自行清理并处理这些物品，有关费用由乙方承担。甲方解除合同的通知送达乙方在本合同中约定的通讯地址或上述租赁写字楼，但因无人签收而被退回的，视为通知已送达乙方等。合同签订后，雷伯林依约向万菱物业公司支付了租赁保证金40000元，万菱物业公司将涉讼物业交付给雷伯林使用。2017年8月7日，万菱物业公司向雷伯林发出《解除合同通知书》，认为雷伯林拖欠租金及物业管理费等，并提出解除合同，不予退还保证金等。该邮件签收情况为退回妥投。雷伯林称邮件上的地址及电话均不是其有效的联系方式。庭审中，万菱物业公司、雷伯林双方确认缴纳了履约保证金40000元，雷伯林缴纳租金至2017年6月30日，双方没有办理相关的撤场交接手续。万菱物业公司在2018年8月11日自行收回商铺，并认为因雷伯林违约，拖欠租金超过一个月，故不予退还保证金40000元。雷伯林认为履约保证金应当冲抵租金及逾期付款违约金，剩余部分不要求万菱物业公司退还。一审法院认为，万菱物业公司、雷伯林自愿签订《万菱广场商铺租赁合同》，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。雷伯林未提供证据证明其已于2017年7月14日与万菱物业公司解除租赁合同，故在双方租赁关系存续期间，雷伯林未按合同约定依时支付租金，已构成违约，万菱物业公司于2017年8月11日收回物业，双方的租赁关系实际于该日终止。对万菱物业公司主张雷伯林支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方签订的租赁合同中约定在万菱物业公司拖欠租金超过1个月的情况下不予退还履约保证金，故对雷伯林抗辩其支付的履约保证金及管理费押金应冲抵租金及逾期付款违约金的抗辩一审法院不予采纳。雷伯林提出违约金标准过高，一审法院根据公平合理的原则，对该标准调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年11月29日判决如下：一、雷伯林于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向万菱物业公司支付2017年7月1日起至2017年8月10日止的租金（每月按13930元计付）及逾期交租违约金（自2017年7月6日起计算至本判决确定支付欠付租金之日止，以实际拖欠的租金为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准上浮30%计付，违约金总额以不超过拖欠的租金本金为限）；二、驳回万菱物业公司的其他诉讼请求。本案受理费447元，由雷伯林负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，双方当事人均确认以下事实：1.雷伯林实际欠付争议期间的租金；2.案涉租赁合同约定，承租人违约则履约保证金不予退还并向出租方支付违约金。本院认为，本案二审当事人之间争议的焦点为：案涉租赁合同解除后的责任承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方之间签订的合同约定，雷伯林严重违约，万菱物业公司有权解除本合同、不予退还保证金、要求雷伯林付清所有的欠款欠费，并按本合同剩余租赁租金总额的30%收取雷伯林的违约金。在合同期内，雷伯林不得以其交付的履约保证金抵扣租金、其他应缴纳的费用以及应承担的违约责任。从案件查明事实来看，雷伯林实际欠付争议期间的租金及提前搬离案涉物业，上述行为构成根本性违约。根据上述法律规定和合同约定，雷伯林应当承担欠缴的租金及违约金。一审法院判决雷伯林支付欠缴的租金及违约金并无不妥，本院予以维持。至于雷伯林上诉履约保证金足以抵扣欠缴的租金及其他费用的主张不符合合同约定，本院不予采信。综上所述，雷伯林的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费447元，由雷伯林负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年四月二十八日书记员  杨希郑志锐