广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1259号原告：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇祈福新村。法定代表人：孟丽红，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟鸿，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国进，广东汇胜律师事务所实习律师。被告：李鑫，女，1983年7月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物管公司）与被告李鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祈福物管公司的委托诉讼代理人钟鸿、杨国进，被告李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祈福物管公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年4月1日至2019年3月31日期间位于广州市番禺区祈福新村17街D66/1F房屋的物业管理费18157.09元及滞纳金7843.79元，水费1510.15元及滞纳金603.27元，排污费721.35元及滞纳金297.74元，共计29133.39元（滞纳金自欠缴费用当月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，暂计至2019年3月31日）；2.被告承担本案律师费3180元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月15日，原告接受广州市番禺区祈福新村业主委员会委托，对“祈福新村”商住小区提供物业管理服务。双方约定物业服务应支付物业管理费、电梯费、公共用水用电分摊费等物业服务费用，逾期缴纳的，每月按照应缴物业服务费的1.5%计算滞纳金。被告购买了该小区祈福新村的商品房，但入住后违反约定，未按期交纳物业管理费、水费、电费、排污费以及相应的滞纳金等各项费用。由于被告违反约定未支付物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金，给原告造成了严重的经济损失，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告李鑫辩称，1.祈福新村部分业主针对2014年5月业主大会提价行为不认可产生诉讼，案件一、二审审理期间，被告选择了缓交管理费，并非恶意欠缴。同时，被告上涨服务费后并没有提升服务质量。2.2017年11月13日，被告委托律师向原告邮寄律师函，要求原告按合同约定正常每月收缴物业费、水费、排污费，以免双方损失进一步扩大，但原告以被告未缴纳滞纳金为由拒绝正常收取上述费用。原告拒绝收费的行为导致的扩大损失，应由原告自行承担。同时，滞纳金约定过高，请求法院予以适当调整。3.律师费的收取没有法律依据。4.被告愿意缴纳2014年5月至今的物业管理费，4.被告愿意缴纳2014年5月至今的物业管理费，2014年5月至2017年11月期间的滞纳金请求予以调整，2017年11月后的滞纳金请求不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：1.涉案房屋位于广州市番禺区祈福新村17街D66/1F，权属人登记为李鑫，建筑面积登记为91.2平方米。2.2010年9月15日，广州市番禺区祈福新村业主委员会（甲方，以下简称祈福业委会）与祈福物管公司（乙方）签订《祈福新村物业管理委托合同》，约定：甲方将祈福新村住宅小区物业委托给乙方提供物业管理，委托管理期限为2010年9月15日起至2015年9月14日止，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务资金的，每月按照应缴费的1.5%计算滞纳金，多层洋房的收费标准为2.1元每月每平方米，等等。2011年4月30日，双方签订补充协议，约定将多层洋房的收费标准自2011年5月1日起调整为2.7元每月每平方米。2014年6月28日，双方再次签订补充协议，约定将多层洋房的收费标准自2014年7月1日起调整为3.4元每月每平方米。2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物管公司（乙方）签订《祈福新村物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方将祈福新村住宅小区实行物业管理，委托管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，业主应当按照物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，业主或使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，从应交付费用的当月1日开始每月按应缴费的1.5%计算滞纳金，滞纳金同样适用于水、电费、排污费、电梯分摊费等费用；乙方因追收物业服务资金、水电费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前缴纳本月的物业管理费以及上月的水电费、排污费、电梯分摊费等费用，缴费方式可采用现金缴纳或转账；多层洋房的收费标准为3.4元每月每平方米；等等。3.李鑫自2014年4月1日开始拖欠物业管理费、水费、排污费等费用。4.2017年11月13日，刘健等人委托广东伯方律师事务所王朝阳律师向祈福物管公司发出《律师函》，认为祈福物管公司主张滞纳金缴交的标准过高及部分已过诉讼时效，为了双方共赢，和谐生活在祈福家园，告知：1.委托人愿一次性将诉讼时效范围内的未付物业费、水电费、排污费缴交给祈福物管公司，滞纳金按银行同期贷款利率计算；2.委托人2017年11月开始按约定正常每月缴交物业费、水电费、排污费，以免双方损失与分歧、争议进一步加大。2018年3月14日，刘健等人再次委托律师发送《律师函》，载明：委托人要求2018年3月开始按约定正常每月缴交物业费、水费、排污费，若祈福物管公司拒绝收费导致滞纳金的产生不属于委托人的责任，委托人将不承担2018年3月开始产生的滞纳金。委托人自2018年3月开始按约定正常每月缴交物业费、水费、排污费，请正常收取，不应再设置收取其他条件，以免双方损失与分歧、争议进一步加大。祈福物管公司确认已收到上述两份函件。5.祈福物管公司于2018年3月28日出具《关于的复函》：认为律师没有提供相应委托材料，无法知悉代理权限，要求提供委托材料；而物业费、水费、排污费等的缴纳事宜，将按照法律规定及合同约定进行处理。6.2017年11月29日，李鑫诉祈福物管公司物业服务合同纠纷案，请求：1.确认原告支付2015年6月20日至2017年10月31日的物业管理费、水费、排污费等滞纳金583元（按照人民银行同期贷款利率计算）；2.将2017年11月1日起的滞纳金的计算标准调整为人民银行同期同类贷款利率标准；3.被告承担本案诉讼费。在该案庭审中，李鑫表示同意缴交所欠物业管理费、水费、排污费，但认为滞纳金标准过高，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率调整。2017年12月14日，本院做出（2017）粤0113民初10030号判决书，判决驳回李鑫的全部诉请。李鑫不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年5月3日作出（2018）粤01民终3758号判决书，判决驳回上诉、维持原判。7.因本案诉讼，祈福物管公司与广东汇胜律师事务所签订了《民事委托代理合同》，并为此支出律师费3180元。庭审中，李鑫确认祈福物管公司所提供的欠费明细表中所列的自2014年5月1日至2019年3月31日期间未缴纳物业管理费本金为18157.09元、水费1510.15元、排污费721.35元，同时表示愿意支付上述各项欠费的本金。李鑫认为其已多次向祈福物管公司表达愿意先行支付本金的问题，但祈福物管公司均拒绝收款。祈福物管公司虽然在本案庭审时同意李鑫缴纳物业管理费，但在后续两件祈福物业服务合同案件中，明确业主所缴交的费用应先抵扣之前拖欠的费用，包括滞纳金；祈福物管公司称三种途径缴纳费用，第一种方式为人工收费，第二种方式为转账，第三种方式为用一万响APP。经询问，李鑫一直使用现金缴费，无证据证明祈福物管公司曾向李鑫提供过缴费账号，而一万响APP只能将欠费本金及滞纳金捆绑支付。本院认为：祈福新村业委会与祈福物管公司于2010年9月15日、2015年9月14日签订的《祈福新村物业管理委托合同》及2011年4月30日、2014年6月28日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。李鑫作为涉讼小区的业主，其已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付物业管理费。李鑫在庭审中同意缴交拖欠的管理费18157.09元、水费1510.15元、排污费721.35元，故对祈福物管公司该部分请求，本院予以支持。本案争议焦点为祈福物管公司收取滞纳金的问题。1.关于滞纳金标准，（2018）粤01民终3758号民事判决书已经发生法律效力，确认合同约定的滞纳金标准未超过法律法规的规定，对李鑫要求调整滞纳金的请求不予准许。因此，李鑫无正当理由不按期缴纳物管费等费用的，应当按照合同约定的标准支付滞纳金。2.关于业主先支付费用应如何抵扣拖欠费用的问题。由于合同约定的滞纳金属于违约金性质，并非合同约定的主债务，故不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条针对主债务支付顺序的相关规定，同时违约金也并非利息，利息属于法定孳息，故本案支付顺序同样不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条关于先支付利息再支付主债务的规定。因此，祈福物管公司主张支付费用先抵扣滞纳金的理由不成立，本院不予支持。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”李鑫多次表示愿意缴交拖欠的物业管理费、水费、排污费等费用的本金，仅对滞纳金有意见。其提供证据显示于2017年11月13日向祈福物管公司表达先缴交本金及以后的时间段按照合同约定支付管理费的意思。李鑫主张其至今未能缴交的原因系祈福物管公司将相关费用的本金与滞纳金捆绑收取，虽然祈福物管公司予以否认，但又明确表态不同意仅缴纳本金部分，要求缴纳的款项必须先抵扣滞纳金。另外，祈福物管公司未向李鑫提供缴费账户，一万响APP缴费系统也不支持仅缴纳本金部分款项，因此，李鑫关于祈福物管公司拒绝其先行支付本金的主张成立，本院予以采信。祈福物管公司拒绝收取费用导致李鑫不能缴费，在李鑫明确表示同意缴费后所产生的滞纳金属于祈福物管公司自身原因造成的扩大损失，本院不予支持。因此，李鑫应向祈福物管公司支付其拖欠的物业管理费、水费、电费及排污费的滞纳金，2017年10月30日前每月拖欠的各项费用的滞纳金分别以每月拖欠的各项费用为本金（详见祈福物管公司提交的欠费明细所列金额），按每月1.5%的标准自次月1日起计至2017年11月13日止，且每月拖欠的各项费用的滞纳金应以每月拖欠的各项费用的本金为限，就2017年11月1日起所拖欠的各项费用的滞纳金，本院不予支持。关于律师费的问题，虽然李鑫确实存在拖欠物业管理费等费用的情况，但本案诉讼系因祈福物管公司对相关费用的本金及滞纳金进行捆绑收取导致，故对祈福物管公司所主张的律师费，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司支付管理费2014年4月1日至2019年3月31日期间未缴纳的物业管理费18157.09元、水费1510.15元、排污费721.35元及相应的滞纳金[2017年10月30日前每月拖欠的各项费用的滞纳金分别以每月拖欠的各项费用为本金（详见广州市番禺区祈福物业管理有限公司提交的欠费明细所列金额），按每月1.5%的标准自次月1日期计至2017年11月13日止；每月拖欠的各项费用的滞纳金应以每月拖欠的各项费用的本金为限]；二、驳回原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元，由原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员    审判员  余珣二〇一九年四月十七日书记员  陈冬