广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初2542号原告：何敬红，女，1980年4月3日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：邢建方，北京成竺律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市XXX，统一社会信用代码XXX。法定代表人：郑雪融，董事长。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所实习律师。原告何敬红与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何敬红及委托诉讼代理人邢建方，被告卡都公司的委托诉讼代理人王晓冰、唐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何敬红向本院提出诉讼请求，经变更明确为：1.依法解除原被告2018年2月27日签订的《认购协议书》；2.依法判令被告返还原告已支付的276.9037万元认购房款及双倍返还定金20万元，以及自2018年4月24日起暂计至2019年2月24日，按每日万分之五支付违约金415355元，直至认购房款276.9037万元返还完毕之日止；3、判令被告承担诉讼财产保全责任保险保费5000元；4、被告承担本案的诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费）。事实和理由:经中介公司业务员覃某被告的售楼处业务员马圣和介绍，原被告于2018年2月27日签订的“心海州花园”《认购协议书》（编号XXX),合同第三条第1款乙方…于签署本认购书30日内支付…100%购房款（含定金），并按约定与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件。合同签订后，原告于2018年2月27日、3月12日、4月16日分三次支付购房款20万、100万、156.9037万元，三次合计支付全部购房款276.9037万元。马圣和代表被告在签订《认购协议书》时承诺，在原告付清房款当日即可签订《商品房买卖合同》及其附件。2018年4月16日原告支付完毕全部购房款后，与在被告售楼处单方签署了《商品房买卖合同》及其附件，马圣和告知原告需要回去公司总部盖章，三日后给原告盖章的《商品房买卖合同》及其附件。然而此后虽经原告多次催告，被告至今仍未交付原告正式盖章的商品房买卖合同及其附件。此后在2018年原告三次通过短信、律师函、告知函等方式通知被告履约解约，被告均不予回复。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，请人民法院依法查明事实，支持原告的诉求。原告对其诉称提交了以下证据：1、认购协议书及付款收据、银行流水；2、律师函；3、原告对通过马圣和微信的催告履约通知；4、证人证言；5、约通知及送达照片、光盘；6、财产保全的保险合同。被告卡都公司辩称，原被告之间已订立合法有效的商品房买卖合同法律关系,并无法定或者约定解除的理由,原告主张解除案涉《认购协议书》属于单方无效行为，应当依法驳回其全部诉讼请求，具体事由如下：一、原被告已订立合法有效的商品房买卖合同法律关系。《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原被告双方订立的《心海州花园认购协议书》中包括当事人名称及住所、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价款确定方式及总价款、付款时间等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，且被告也已收取了原告全额支付的案涉房屋价款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。此外，被告已在协议订立前取得案涉项目商品房预售许可证，双方订立的商品房买卖合同合法有效。二、案涉商品房买卖合同不存在法定或者约定的解除事由。原被告合法有效的商品房买卖合同不存在《合同法》九十四条规定的因不可抗力不能实现合同目的、履行期限届满前，一方明示或默示不履行主要债务、一方迟延履行主要债务致使不能实现合同目的、一方经催告后合理期限内仍迟延履行主要债务的法定合同解除事由。此外，也不存在双方《认购书》约定的合同解除事由。综上，原被告双方已订立合法有效的商品房买卖合同法律关系，且该合同不存在法定或者约定的解除事由，原告主张解除合同缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。当庭补充答辩：根据原告主张，其已签订商品房买卖合同，送交被告进行盖章，说明原告对于商品房买卖合同内容无异议，被告对合同内容也无异议，双方已经成立了商品房买卖合同关系，在没有法律规定及合同约定情况下，原告无权单方要求解除。退一步说，即使没有成立商品房买卖合同关系，预约合同签订后，双方应当就买卖合同的主要内容进行协商，同时，根据双方已签订的认购协议书第4条，原告在签署认购书前，已经阅读且认可，拟签订的商品房买卖合同等文件，对于合同主要内容没有异议，现被告同意与原告继续签订履行商品房买卖合同，只要原告同意即可。目前原告所购买的案涉房屋不存在抵押查封等限制交易的情况，不存在履行障碍。综上被告认为双方能够继续履行，原告要求解除没有依据，被告也不应当双倍返还定金，以及承担保险费、诉讼费等费用。被告卡都公司对其辩称提供了以下证据：1、商品房预售许可证；2、案涉房屋登记信息查询；3、商品房买卖合同两份。本院经审理查明事实如下：2018年2月27日，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《心海州花园认购书》约定乙方自愿认购甲方开发的位于珠海市香××区××路××号的心海州花园（推广名：XXX）XX单元XXX房（以下简称案涉房屋），建筑面积87.27平方米，套内面积建设面积67.48平方米，认购总价格为2769037元。合同第三条约定，定金为20万元，乙方须于签订本协议时交清，其余房款选择一次性付款方式支付：乙方须于签署本认购书15天内支付至本协议书第二条约定的总金额的50%购房款（含定金），于签署本认购书30天内支付至本协议第二条约定的总金额的100%购房款（含定金），并约定与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件。合同第四条约定，乙方应于签署本认购协议书后7日内签订《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及其附件，如乙方未在约定的期限内来签署本协议约定的相关文件，视为乙方自动放弃所认购该物业之权利，甲方有权将物业另行出售并不予退回定金，因转售该物业的一切收益归甲方所有。合同第十条违约责任约定，1、乙方逾期付款的：（1）每逾期一日乙方按日向甲方支付逾期应付款金额万分之五的违约金，且甲方还有权解除本认购书，该物业由甲方自行处理，甲方不再另行书面通知乙方，且乙方已付的全部款项（包括但不限于定金）不予退还。（2）甲方还有权取消本协议第二条第2款的“折扣优惠”；甲方取消的优惠金额，乙方应于甲方通知取消优惠之日起3个日历日内补足。逾期补足的，每逾期一日乙方按日向甲方支付逾期应付金额万分之五的违约金。协议书还约定了其他事宜，落款处甲方有被告的盖章及经办人马圣和签名，乙方有原告签名确认。被告认为该认购书已具备商品房买卖合同主要条款，双方已成立商品房买卖合同关系。同日，原告缴纳了案涉房屋的定金20万元，被告开具了收到定金的《收据》。2018年3月12日，原告缴纳了案涉房屋的房款100万元；2018年4月16日，原告缴纳了案涉房屋的房款1569037元；被告分别开具了收到房款的《收据》。2018年11月19日，原告向被告销售人员马圣和发微信称其与马圣和在2018年2月27日签订了“XX花园”《认购协议书》，其已于2018年4月16日付清全部购房款，付清房款当日与马圣和签订了一份未有被告盖章的《商品房买卖合同》，你方称需要三天盖章时间，但此后多次催促至今未收到正式合同，现请你方在三天内将《商品房买卖合同》交付予我，否者认为被告拒绝与其签订《商品房买卖合同》。2018年12月11日，原告向被告发出《请履约交付及附件催告律师函》称2018年2月27日原告与被告签订了“XX花园”《认购协议书》，并已支付完毕全部购房款276.9037万元，被告的销售人员马圣和承诺在原告付清房款当日即可签订正式的《商品房买卖合同》及附件，但自2018年4月16日原告付清全部购房款并在被告售楼部签署了一份未盖被告公章的《商品房买卖合同》及附件后，销售人员马圣和称需三日时间回总部盖被告公章，之后原告多次催告，被告仍未在正式合同上盖章。现通知若被告在收到律师函三日内仍不交付盖章后的合同及附件，原告将认为被告拒绝与原告签署《商品房买卖合同》及其附件、拒绝履行双方于2018年2月27日签署的“XX花园”《认购协议书》。原告提供了快递运单及运单信息证明2018年12月19日被告签收了上述函件。2018年12月24日，原告向被告发出《解除合同通知函》称因被告未及时与其签订正式的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第94条依法通知被告：自《解除合同通知函》送达或者张贴于被告公司门口之日，原告与被告于2018年2月27日签订的“XX花园”《认购协议书》已解除，请被告在收到本通知三日内退还全部购房款276.9037万元。原告提交了数张送达上述通知函的照片（已张贴被告公司大门）证明同日被告已收到上述函件。原告提交了中介公司人员覃某的《证人证言》，并申请出庭作证，其中证人证言中载明被告公司员工马圣和承诺在付清房款当日与原告签订《商品房买卖合同》及附件，2018年4月16日原告付清房款后在马圣和提供的空白《商品房买卖合同》上签了名，马圣和需拿回总部盖章称三日后交给原告，但此后被告未将盖章合同交付给原告，当日售楼部人员还称付清房款一周后即可网签，但至今仍未网签，其与原告多次催促无果。原告还提交了《财产保全的保险合同》等材料，欲证明其申请财产保全时支付了保险公司出具保函的费用5000元。被告提交了《商品房预售许可证》、《案涉房屋登记信息查询表》，载明案涉房屋所在项目已于2018年1月19日取得预售许可证，且目前案涉房屋并不存在抵押、查封等不能实现合同目的的事由，证明其与原告签订《认购书》系合法有效的《商品房买卖合同》且有条件可以继续履行。被告还提交了与其他购房人签订的《商品房买卖合同》欲证明案涉房屋所在项目的交房时间系在合同签订后三年，目前还没到交付案涉房屋的时间。庭审中，被告确认收到原告交来案涉房屋的全部购房款，承认双方签订了《认购书》，但没有收到过原告签名的《商品房买卖合同》，并称马圣和并非其公司工作人员，仅系被告委托的代理人员，被告同意继续履行《商品房买卖合同》。原告申请证人覃某到庭作证证明原告已将签订的空白《商品房买卖合同》交给被告销售人员马圣和，当庭覃某还提交了其代表原告催促被告销售人员马圣和尽快盖章、交付《商品房买卖合同》的微信记录。本院认为，原告与被告于2018年2月27日签订的《认购协议书》有被告的盖章、原告的签名，虽然被告称经办人马圣和并非其员工，但承认是其委托代理人员，马圣和在认购书上的盖章和签名合法代表着被告，因此，上述《认购协议书》系原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应恪守履行。关于原告请求解除《认购协议书》。双方签订的《认购协议书》第四条约定签订认购书后双方约定继续签署《商品房买卖合同》、若原告未签署则没收定金，原告主张至今经多次催促被告仍未将其已单方签署的《商品房买卖合同》交还，应视为被告拒绝履行认购书，请求解除《认购协议书》；而被告则辩称双方签订的《认购协议书》已具备商品房买卖合同主要条款，双方已成立商品房买卖合同关系，合同目前没有障碍可以继续履行，愿意继续签署《商品房买卖合同》，被告并未违约不同意解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及《商品房销售管理办法》第十六条“……商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；……”的规定，双方签订的《认购协议书》没有约定交付使用条件、日期等商品房买卖合同主要内容，不应认定为《商品房买卖合同》，被告的该项辩称不予采信。从原告提供的书证、证人证言等证据可知被告未按《认购协议书》的约定积极和原告签订《商品房买卖合同》，即使被告现同意继续签订《商品房买卖合同》，被告拖延履行签订《商品房买卖合同》的行为，在原告合理催告后仍未履行，使得原告不能在预期实现其签订《商品房买卖合同》、对案涉房屋进行网签并预告登记等合同目的，因此，原告有权按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除其与被告签订的《认购协议书》。对原告的该项诉请，本院予以支持解除原告与被告与2018年2月27日签订的《认购协议书》。关于返还房款及违约金支付的问题。如前述，双方签订的《认购协议书》已解除，被告应将原告认购案涉房屋缴纳的全部房款（含定金）退还，故对原告的该项诉请，本院予以支持被告向原告退还购房款（含定金）2769037元。双方签订的《认购协议书》未约定被告具体的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”的规定，被告违约应按《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的定金罚则处理，双倍返还原告支付的定金。对原告的该项诉请，因前述已判返还购房款中包含了定金，故本院予以支持被告向原告加倍返还定金20万元，超出部分的违约金不予支持。关于诉讼保全责任保险保费的问题。认购书中并未约定因诉讼产生的保险保费应由被告承担，而且原告支出的保费并非诉讼过程中必然产生的费用，因此，本院驳回原告该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告何敬红与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于2018年2月27日签订的《认购协议书》；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何敬红退还购房款（含定金）2769037元；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何敬红加倍返还定金20万元；四、驳回原告何敬红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16378元，诉前保全费5000元，共计21378元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一九年四月二十三日法官助理陈绮琦书记员张烔尉