文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初22251号原告重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号，统一社会信用代码9150010862197860XF。法定代表人：向勇，董事长。委托代理人：冯惊雷（特别授权），重庆百君律师事务所律师。委托代理人：郝晓宁（一般代理），重庆百君律师事务所实习律师。被告应维新，男，汉族，1963年2月22日出生，住浙江省瑞安市。原告重庆众诚物业发展有限公司（以下简称众诚公司）与被告应维新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周敏担任审判长，与人民陪审员田锦秀、人民陪审员陈作秀组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯惊雷、郝晓宁，被告应维新均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月30日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市南岸区玉马路1号房屋（以下简称标的房屋）。买卖合同约定的总房款为4167366元，因标的房屋面积存在误差，标的房屋的产权总房款为4173215元，付款方式为“首付款+按揭贷款”。买卖合同第五条约定，买方于签约当日支付首付款1267366元，剩余2900000元由买方向银行申请按揭贷款。买卖合同第十条约定，乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之三向甲方支付违约金。买卖合同签订后，原告一直未收到银行发放的按揭贷款。原告多次催告被告履行买卖合同约定的付款义务，但截止2018年9月21日止，被告仍未支付剩余2905849元购房款。2018年9月21日，原告向被告发送解除买卖合同通知函，正式函告被告解除买卖合同。因被告未按买卖合同的约定履行付款义务，经原告多次催告后仍未履行付款义务，原告有权解除双方签订的买卖合同，并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《重庆市商品房买合同》于2018年9月27日解除；2、被告向原告支付违约金87175元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：签订的买卖合同合法有效，不同意解除合同；违约责任在原告，不同意承担违约金。合同约定2011年交房，原告直到2015年才交房，原告违约。按揭贷款未办下来的责任也在原告。被告于签约当日交付了合同款项的30%，也提交了全部贷款资料，银行审批之后可以办理贷款，由于原告的原因导致未办下来，也未收到被告催款的通知，直到2018年9月份才收到催款单。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证实其诉讼请求，向本院举示了以下证据：1、重庆市商品房买卖合同；2、关于变更付款方式的催款函及EMS单；3、3份催款单及EMS单；4、解除通知函及EMS单、物流跟踪记录。被告为证实其辩称意见，向本院举示了以下证据：1、何美茶的商品房买卖合同；2、证人张余光证言。经审理查明：2010年5月31日,原告重庆众诚物业发展有限公司（甲方）与被告应维新（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告购买原告开发的位于重庆市南岸区玉马路1号房屋，该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：渝国土房管（2010）预字第（214）号，建筑面积334.84平方米，套内面积334.84平方米，总成交金额为4167366元，于签约之日付房款1267366元整，余款2900000元向银行申请办理按揭贷款支付。合同第五条第3款第（三）项对办理按揭贷款违约责任进行了约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款3%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的约定责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方或甲方也可单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定，交房期限：属预售商品房的，甲方应在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条约定，乙方须与甲方结清所有相关的款项（包括房价款、面积差异退补款、大修基金等），按揭客户须无银行欠款，方可进行房屋交接。合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定，逾期在30日（含）之内的，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之3向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。另补充协议第十二条对按揭贷款资料的补充及违约责任等进行了约定，按揭客户的按揭资料经银行审核后，若有不符合放款条件而需要补充资料的，乙方应在三日内补足资料，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权单方面解除合同；第十四条约定，甲方未能在合同约定的交房期限内得到银行发放的按揭贷款,甲方有权在合同约定的交房时间拒绝交付房屋给乙方且并不承担延迟交房的违约责任，同时甲方有权要求乙方一次性支付购房款余款。如非乙方原因未能办理完毕按揭贷款，致使甲方在合同约定的交房期限未能得到银行发放的按揭贷款，甲乙双方可另行协商交房时间和其他事宜。第十五条约定，甲乙双方同意将合同第五条第三款第2项内容修改为：如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付房款，乙方应在甲方通知后五日内付清全部房款，乙方如有逾期且在十日内的，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付款的万分之三累加向甲方支付违约金，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权按照合同及本协议中有关逾期付款的违约责任条款的约定追究乙方的违约责任。第二十八条对乙方的通讯地址进行了约定，甲方寄给乙方信函所使用的通讯地址，均以本协议乙方所列的通讯地址为准，在甲方发出信函七日后即视为已书面通知乙方。（乙方地址：浙江省瑞安市玉海街道泥城路6幢301室，电话13705786886）。2014年1月24日，原告重庆众诚物业发展有限公司向被告应维新发出《关于变更付款方式的催款函》，载明：被告购买了原告开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目住宅一套，被告已支付首付款1267366元。根据原被告签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款2905849元由被告按揭贷款，但原告至今未收到该笔款项。原告多次致电联系未果，为此，特发函请被告于2014年2月10日前前往原告售房部财务室（地址：庆隆南山高尔夫国际社区会馆一楼，沙盘右侧）付清全部款项。如被告有特殊事由无法前往，可以联系原告上门刷卡收款或直接将未付款项支付至原告账户（账户：重庆众诚物业发展有限公司，账号：3100027109200105130，开户行：工行南坪支行）。如被告未能在上述时限内付款，原告将有权采取一切法律措施解除与被告的购房合同或要求被告继续履行合同义务、承担逾期付款的违约责任。并注明了联系人及联系电话。2015年11月13日，原告重庆众诚物业发展有限公司向被告发出《催款函》，载明：被告购买了原告开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目住宅一套，被告已向原告支付了首付款1267336元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款2905849元由被告向银行申请按揭贷款，但原告至今未收到该笔款项。原告多次致电联系均未果，为此特致函，请被告于2015年12月17日前与原告协商变更付款方式或尽快付清购房余款，否则原告将采取一切法律措施解除与被告的购房合同或要求被告继续履行合同义务、承担逾期付款的违约责任。如有异议，请被告与原告联系。并注明了联系电话和联系人。2016年10月24日，原告重庆众诚物业发展有限公司向被告发出《催款函》，载明：被告购买了原告开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目住宅一套，被告已向原告支付了首付款1267336元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款2905849元由被告向银行申请按揭贷款，但原告至今未收到该笔款项。原告多次致电联系均未果，为此特致函，请被告于2016年12月17日前与原告协商变更付款方式或尽快付清购房余款，否则原告将有权采取一切法律措施解除与被告的购房合同或要求被告继续履行合同义务、承担逾期付款的违约责任。如有异议，请被告与原告联系。并注明了联系电话和联系人。2017年10月11日，原告重庆众诚物业发展有限公司向被告发出《催款通知》，载明：2010年5月30日前后，我司与您订立《重庆市商品房买卖合同》及其他相关协议，约定您购买我司开发的庆隆南山高尔夫国际社区房屋，合同订立后，我司履行了相应合同义务，您尚欠2905849元款项（本金）至今未予支付，我司多次与您联系未果。请您在2017年10月18日前前往我司售房部财务室（地址：庆隆南山高尔夫国际社区会馆一楼，沙盘右侧）付清全部款项。如您有特殊事由无法前往，您也可联系我司上门刷卡收款，或直接将未付款项支付至我司账户（账户：重庆庆隆屋业发展有限公司，账号：692436727，开户行：民生银行重庆两路口支行或账户：重庆众诚物业发展有限公司，账号：3100027109200105130，开户行：工行南坪支行）。如您未在上述期限内付款，很可能迫使我司采取法律赋予的手段收回全部款项，甚至将房屋收回，为避免损失扩大、诉累及影响双方互信，请尽快支付。并注明了联系电话和联系人。2018年9月21日，原告重庆众诚物业发展有限公司向被告发出《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》，该函于2018年9月27日签收。函件载明：2010年5月30日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的前述涉案房屋，总房款为4173215元，付款方式为“首付款+按揭贷款”，按照合同约定，被告应当于签约当日支付首付款1267366元，剩余2905849元由被告向银行申请按揭贷款，合同签订至今，原告至今未收到银行发放的按揭贷款，原告多次催告被告履行合同约定的付款义务，但迄今为止，被告仍未支付剩余2905849元购房款。被告未按约支付购房款，经多次催告后仍未支付全部房款，原告的合同目的已经不能实现，原告依法行使合同解除权，现正式通知原告：1、解除合同及补充协议；2、保留追究违约责任的权利。另，被告辩称已经支付了首付款、税费和大修基金；原告应于2011年交付房屋，但未在该期限交付，原告存在逾期交房行为；至今贷款确实未办下来，但未办下来应该是原告公司管理混乱所致，而且被告也未收到银行的通知。原告自认被告已经支付了首付款1267366元、税费125020.98元、大修基金83340元。原告称被告未按约支付房款，原告有权拒绝交房；贷款银行是农商行，被告提交了贷款手续但因被告不符合办理条件而致使贷款未办下来。被告经原告多次催款均未履行付款义务，原告行使法定解除权。以上事实有双方庭审举证及陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：原告众诚公司于2018年9月21日发出的《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》是否有效。原告认为多次发函催告被告付款，被告至今未付，原告依法行使法定解除权。被告辩称，被告已提交办理贷款的材料，因原告的原因按揭贷款才一直未办下来；被告直到2018年9月才收到催款单，而且合同有效，不同意解除。综合双方的证据材料和观点，本院统一评述如下：作为买卖合同的相对方，原告众诚公司作为卖方负有的主合同义务为交付房屋、转移房屋权属，被告作为买方负有的主合同义务为支付购房款，二者构成对价关系。因此，支付购房款是被告的合同义务。至于被告是采用支付全部购房款还是采用银行按揭贷款的方式支付则看双方当事人的合同约定。在本案中，双方约定被告作为购房人，于签约之日付房款1267366元整，余款290万元向银行申请办理按揭贷款支付，并约定若买方未按约办理按揭贷款“逾期在超过30日后，甲方有权解除合同”。这是双方对合同解除权的约定，即约定解除权的产生条件。从本案查明的事实来看，被告作为买受人，一直未能办理银行按揭贷款长达几年时间，原告众诚公司亦对此进行了催告，未能办理的原因其主要责任应当在被告一方，被告未能支付则原告依约享有合同解除权，但该解除权的行使当然要受一年除斥期间的限制。综上，如果按双方合同约定原告行使合同解除权，显然该约定解除合同的权利已经消灭。但是，约定解除权的消灭并不排斥法定解除权。不能说出卖人因收取房款的请求权因约定解除权的消亡，那么出卖人就永远丧失了收取房款或依据法定解除权行使解除合同的权利。本案原告主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，那么，原告的主张是否符合法定解除权的要件，本院依据法律事实认定如下：原告在2010年合同签订后的八年间，多次向被告发函要求支付购房款，也明确载明了原告的收款账户，但被告一直未按催告履行。2017年10月11日，原告再次向被告发出了催款函，被告未履行。之后原告于2018年9月21日向被告告发出了《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》，该函于2018年9月27日签收。由此可见，自2010年合同签订后至2018年长达八年的时间，被告一直未履行付款义务，原告进行了多次催告，但被告仍未履行，现原告据此依据合同《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，并无不当，因此双方合同应2018年9月27日解除。对于原告主张解除合同的违约金，因原告是依据法定解除权而行使的解除权，而合同约定的解除合同的违约金是基于双方约定解除权的行使而产生，不适用于原告现主张的解除合同的理由与方式，故对于该违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告重庆众诚物业发展有限公司与被告应维新签订的《重庆市商品房买卖合同（CQ-803991）》于2018年9月27日解除；二、驳回原告重庆众诚物业发展有限公司的其他请求。本案案件受理费1978元，由被告应维新承担（此款已由原告垫付，被告于本判决生效之日起三日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 周敏人民陪审员陈作秀人民陪审员 田    锦    秀法官 助理 陆    希    娟二〇一九年四月二十八日书 记 员 蒲        月