广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初1604号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：陈建新。 委托诉讼代理人：吴岚，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄婷，广西典哲律师事务所律师。 被告：江彦，男，1983年12月25日生，壮族，广西武鸣县人，柳州福臻车体实业有限责任公司技术员，住广西武鸣县。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告江彦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人娄婷，被告江彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年11月30日的物业管理费1913.22元及违约金（违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按年利率24%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2、请求判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年10月31日的公摊费用232.4元，水费205元；上述1、2项目费用合计：2350.62元。3、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 增加诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2017年６月1日－2019年４月30日的物业管理服务费2444.90元及相应违约金。2、判令被告向原告支付2017年3月1日至2019年2月27日的水费255元、公摊电费244.30元。 事实和理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告于2015年11月23日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市阳和工业新区，面积为117㎡。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元／㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·国际星城Ａ-23地块住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·国际星城”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截至日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳2017年6月1日至今的物业费和相关公摊水电费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，请法院依法裁判。 被告江彦辩称，不同意原告诉请。1、不认可原告诉求支付物业管理费违约金的计算方式及金额，该案的发生是由于原告不作为而引发。2、不认可原告诉请的支付公摊费用、水费，被告已预交400元水电及公摊，物业不同意从里面扣除，此行为不合法，公摊费用物业没有做明细公告公示，不交糊涂账。3、不认可原告诉请的被告承担案件受理费等诉讼费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据2015年7月14日广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》,附件四《合同补充协议》第四条前期物业管理约定，该条对前期物业管理进行了约定。2013年9月25日，广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订《冠亚·国际星城Ａ-24地块住宅小区前期物业服务合同》，原告系广西冠亚房地产开发有限公司选定的前期物业。物业资质等级为三级。《商品房买卖合同》,附件四《合同补充协议》第四条前期物业管理关于物业管理费的收费标准前二年为0.9元／㎡，被告购买古亭××××号冠亚·国际星城9栋1单元12－4号房屋，面积为118.11㎡，每月应支付原告物业管理服务费106.29元。被告从2017年６月1日－2019年４月30日应交物业管理服务费2444.67元;2017年3月1日至2019年2月27日的公摊（电费）费用244.30元、水费255元。由于被告未按时交纳物业管理服务费、公摊费、水费。原告委托广西典哲律师事务所于2018年9月13日向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到《律师函》三日内补交所欠物业管理服务费和由此产生的逾期滞纳金。原告与被告因物业服务管理费收取未果酿成诉讼，原告将被告诉至法院提出前述诉讼请求。 上述事实有原、被告陈述，原告在诉讼提交的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》、《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》、《律师函》《快递单、物流记录》，公摊水电费发票及及公共用电台账表，被告提交的视听资料（光盘）、原告代收被告水电费《收款收据》等证据加以证实。 本院认为，2015年7月14日，广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》、附件四《合同补充协议》，关于前期物业管理的约定，该合同及《合同补充协议》系双方自愿签订，未违反法律规定，属有效协议。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告已按照《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》为业主提供服务，与本案被告之间成立物业服务合同关系，被告应按合同约定全面履行自己的义务。被告应支付原告从2017年６月1日－2019年４月30日应交物业管理服务费2444.67元（118.11平方米×0.9元／平方米·月×23个月），被告未按时交纳物业管理服务费已构成违约。被告以门禁系统、电梯发生故障，小区业主发生财物被盗、被抢现象、保安人员上班时间打瞌睡为由拒交物业管理服务费证据不充分。虽然被告提交的视听资料证据，由于该证据没有拍摄时间、拍摄地点、由谁拍摄，没有原件加以核实，没有附文字说明，不符合视听资料证据形式要件，也不符合证据的三性要求，因此，本院对被告的辩称不予采信。对原告主张被告支付原告从2017年６月1日－2019年４月30日应交物业管理服务费2444.90元过高，对过高部分本院不予支持。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案原告根据广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·国际星城”小区提供前期物业管理服务，并约定业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用，物业服务管理费用按月交纳，业主或物业使用人应在没有7日之前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期应按交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日。由于该约定超过法律规定的范围，原告在诉讼中主动调整为24%，符合法律规定。本院酌定按实际拖欠数额为计算基数并按24%计算。因此，被告应支付原告违约金586.7元（2444.67×24%）。 关于水电费。从2017年3月1日至2019年2月27日的公摊（电费）费用244.30元、水费255元，二项合计499.3元系原告实际为被告垫付的费用，被告应向原告支付。被告于2016年12月18日预交代收公共用电费、二次加压费、自来水费合计400元，被告要求从预交的费用中进行充抵，但原告不同意充抵。本院认为，广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》、原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》关于前期物业管理条款中并没有预收公摊水电费条款，因此，原告预收水电费没有法律依据和合同约定；原告将业主预交水电费作为其流动资金，长期占用业主的资金，不予充抵公摊水电费，侵害了业主的合法权益，现被告要求从预交的公摊水电费中进行充抵合理合法。原告为被告垫付公摊水电费499.3元，充抵被告已预交的水电费400元，尚欠原告公摊水电费99.3元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告江彦应于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从从2017年６月1日至2019年４月30日期间的物业管理服务费2444.67元； 二、被告江彦应于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司违约金人民币586.7元； 三、被告江彦应于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2017年3月1日至2019年2月27日的公摊电费，水费合计人民币99.3元； 四、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告江彦负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 欧阳九林 二〇一九年四月二十四日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。