江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0381民初8892号原告：新沂市高流镇东湖畜禽养殖场，住所地新沂市高流镇老范村。投资人：丁晓娟，女，1975年3月21日出生，汉族，居民，住新沂市。委托诉讼代理人：谢军，男，1962年12月28日出生，汉族，该养殖场职工，住新沂市。委托诉讼代理人：朱惠玲，新沂市盛元法律服务所法律工作者。被告：张文，男，1972年11月1日出生,汉族，个体工商户，住新沂市。委托诉讼代理人：徐长虹，江苏众耕律师事务所律师。第三人：赵翔阳，男，1971年11月12日出生，汉族，个体工商户，住山东省郯城县。原告新沂市高流镇东湖畜禽养殖场（以下简称东湖养殖场）和被告张文租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，于2018年5月2日作出（2017）苏0381民初5334号民事判决，后被告张文依法提起上诉，徐州市中级人民法院经审理后，以原审判决认定事实不清为由，于2018年9月17日裁定撤销原判、发回重审。本院于2018年10月18日重新立案后，依据被告张文的申请，将赵翔阳列为本案第三人，后依法适用普通程序并另行组成合议庭，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告东湖养殖场委托诉讼代理人谢军、朱惠玲，被告张文及其委托诉讼代理人徐长虹到庭参加诉讼，第三人赵翔阳经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告之间的鸭棚租赁合同；2.被告给付鸭棚租金335490元（租金自2015年5月20日起计算至被告交还鸭棚即2017年3月30日止，租金总额为464000元，减去原告尚欠被告的饲料款及被告已付的租金5000元）；3.被告给付污染治理费38000元及电费913.6元；4.被告赔偿17间小瓦房损失。事实与理由：原告所有的鸭棚一直以232000元每年出租给他人（2013年3月18日至2015年3月17日出租给第三人）经营养殖。合同到期后，原告于2015年5月20日将鸭棚出租给被告，被告当日交纳定金20000元，双方口头约定于2015年7月1日签订租赁合同并交齐年租金。2015年7月1日，被告以原告尚欠其饲料款为由，拒绝签订租赁合同，并将鸭棚以230000元转租给他人经营至2017年3月底。另外，原告每个鸭棚前的小瓦房合计17间在被告租赁鸭棚期间被拆除；被告租赁鸭棚期间场区排放的粪水造成了老范村环境污染，原告为此赔偿了老范村因治理该污染所花费的费用38000元；被告从原告处撤场后，尚欠913.6元电费，后由原告代为交纳。被告辩称：1.涉案租赁物已于2017年2月28日前交还原告，双方租赁关系已经解除。2.租期自2015年12月1日（被告于2015年10月30日进场，原告让1个月的修棚期限）起至2017年2月28日止，租金标准为190000元每年(口头约定200000元每年，原告让了10000元的鸭棚维修费用)。3.因原告投资人丁晓娟尚欠被告饲料款28万余元，两者可以相抵。4.鸭棚前的小瓦房被拆除系经过原告同意，且小瓦房数量不足17间。5.被告租赁该鸭棚之前系第三人承租，原告和第三人之间的账目没有算清，第三人不肯搬走，为此，被告按照原告的指示，于2015年10月30日给第三人打款160000元，作为支付原告的租金。6.被告此前支付原告定金20000元，后又支付租金5000元。7.2013年、2014年，被告通过收取第三人租金抵扣原告所欠饲料款方式，分别获得原告支付饲料款5万元、4万元，合计9万元。以上款项相抵，被告根本就不欠原告租金。8.关于鸭粪处理费，原、被告之间未有书面协议，原告提供的收据载明的时间为2017年9月，而被告已于2017年3月份搬离，和被告无关，老范村出具的收条违反财务规定，不具有法律效力。总之，该污水处理费不真实，即便真实，也非被告租赁鸭棚期间造成，和本案并非基于同一法律关系。9.对于电费认可。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭，亦未向本院提交书面述称意见。本院经审理认定事实如下：原告系由丁晓娟投资设立的个人独资企业，位于新沂市高流镇老范村，经营范围为肉鸭养殖、销售，场内共有17个鸭棚。2013年3月18日，原告和第三人签订《鸭棚租赁协议》，约定租期自2013年3月18日起至2015年3月17日止，每年租金23.2万元。2014年4月4日，因鸭棚破旧，经原告和第三人协商，原告让出3.2万元租金由第三人自行维修鸭棚。为此，双方重新签订了《鸭棚租赁协议》，约定租期自2014年4月4日起至2015年4月3日止，每年租金20万元。上述《鸭棚租赁协议》到期后，原告将鸭棚出租给被告，被告于2015年5月20日向原告交纳2万元定金，但双方一直未能签订书面租赁合同，也未能就租赁期限及租金标准协商一致。2017年1月10日，在被告租赁上述鸭棚经营期间，新沂市环境保护局向原告下达《新沂市环境保护局责令改正违法行为决定书》[新环责改【2017】03号]，主要内容为：东湖养殖场肉鸭养殖项目未办理环保审批手续，未建设污染防治配套设施，擅自建设养殖项目并投入生产和使用；东湖养殖场肉鸭养殖项目未依法取得排污许可证，排放养殖废水。责令东湖养殖场养殖肉鸭项目立即停止生产（停止养殖行为）和排放污染物。上述决定书送达原告后，各鸭棚承租人于2017年3月份陆续搬离。因养殖过程中长期随意排放的鸭粪等污染物对所在老范村部分沟渠造成了污染，该村为治理污染支出费用合计3.8万元(包括青苗补偿费0.8万元、挖机费用2万元、运输费用1万元）。为证明该笔费用应由被告负担，诉讼中原告提供老范村委会出具的证明、收条等予以证实。对此，被告不予认可。本案诉讼中，本院至老范村调查，该村委会副书记瞿兆华述称：“村里确实出了清淤费用3.8万元，东湖养殖场投资人丁晓娟应把这钱给村里，但他们没给钱，而是给了一张3.8万元的欠条，现提供欠条原件，若是不给这个钱，村里有权起诉，另外东湖养殖场经营期间一直都有污染，建场至今就没清理过，堆积的量非常多”。上述鸭棚承租人陆续搬离后，尚欠913.67元电费由原告代为交纳。对此，被告予以认可。被告退场后，原、被告双方对鸭棚的租赁期限及租金标准产生争议：原告主张应当自被告交付定金即2015年5月20日开始计算租期、参照第三人租赁鸭棚的年租金23.2万元标准来计算租金；被告主张自2015年10月30日起计算租期（还应减去1个月的鸭棚维修时间），双方口头约定年租金20万元（还应减去1万元修棚费用）。被告租赁上述鸭棚期间，未经原告同意，将上述17间鸭棚前的小瓦房拆除，造成了原告经济损失。经原告申请，本院依法委托徐州仁和工程造价咨询有限公司进行评估，确定17间小瓦房工程造价为47498.28元。此外，被告租赁上述鸭棚前，原告尚欠其饲料款合计28.55万元；租赁期间，被告直接支付租金5000元；鸭棚现已在原告管理、控制之下。2016年9月18日，丁晓娟将被告诉至本院，经一次开庭审理之后，本院以丁晓娟不具备原告资格为由，于2017年2月24日裁定驳回丁晓娟的起诉；2017年3月7日，原告将被告诉至本院，经两次开庭审理之后，原告于2017年5月27日自愿撤回起诉。另查明：2012年4月16日，被告作为受押人，和作为抵押人的丁晓娟、戴金合，以及作为担保人的许宁、张东风签订《抵押合同》，约定因抵押人养殖经营不善，欠受押人饲料款28.55万元无力偿还，而自愿将17号、18号、19号、20号、21号五个鸭棚作价28.55万元，抵押给受押人一年，抵押期间若抵押人付清所欠款项，待受押人正常养完本批之后，把抵押的五个鸭棚还给抵押人，因不可抗力导致的养殖器具老化、损毁、陈旧等，受押人不予赔偿；抵押到期若抵押人仍未还款，受押人可主张担保人还款，或者变卖抵押的五个鸭棚。2013年4月份，原告将涉案鸭场出租给第三人，但被告认为其中5个鸭棚系原告抵押给其，经协商原告，向第三人索要该5个鸭棚的租金，第三人付给被告5万元。2014年4月份，被告又向第三人索要5万元，但第三人嫌鸭场破损严重，被告即让了1万元，第三人实际给付被告4万元。诉讼中，原告同意以第三人付给被告的租金抵偿其所欠被告的饲料款，但认为依据在丁晓娟起诉被告的庭审中被告的述称“2014年赵翔阳租的第二年应该再给我5万元，赵翔阳嫌弃养殖场破损严重，和许宁、丁晓娟协商，我又让了1万元给他们修棚，2014年我得了4万元的租金，两年总共得了9万元租金”，双方协商自2013年起第三人每年支付5万元租金给被告以抵偿饲料款直至抵偿完毕，2013年抵偿5万元故2014年亦应抵偿5万元，以及原告在2014年已通过减让租金的方式让了第三人修棚费用、被告未经原告同意无权再让1万元修棚费用等事实为由，而主张2014年抵偿5万元而非4万元。诉讼中，原告未能提供证据证明第三人实际交付的租金为5万元，以及双方协商第三人承租期间，无论第三人实际向被告交付租金的数额，抵偿饲料款的金额均应确定为5万元。再查明：2015年10月30日，被告通过银行转账的方式，向第三人付款16万元。被告主张因原告尚欠第三人款项，而第三人拒绝搬离，后其按照原告指示，付给第三人16万元，该款应当冲抵租金。对此，原告不予认可。诉讼中，本院为调查上述16万元和2014年抵偿的租金数额而对第三人进行电话询问，第三人述称该16万元系被告偿还所欠其鸭苗、饲料款，并非支付涉案租金，至于2014年抵偿的具体租金数额，其已记不清楚。本院认为，根据双方当事人的陈述及所提交的相关证据综合分析，可以认定原、被告之间成立事实上的鸭棚租赁合同法律关系，双方当事人应当按照合同约定，行使权利、履行义务。关于被告实际租用鸭棚的期限。庭审中，原告主张被告系自2015年5月20日交付租金开始，但未能提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。此外，前任承租人即第三人至2015年10月30日才退场，故租赁合同的起始时间应为被告自认的2015年10月30日。被告关于双方口头协商原告让其1个月修棚时间的辩解，未能提供予以证明，且原告亦不认可，故不予支持。对被告搬离鸭棚的具体时间，根据政府文件载明的内容，结合老范村委会出具的证明（2017年3月前搬离）以及各搬家公司的证明、养鸭户（赵娟、李卉红、蒋磊）的证言，综合认定被告系于2017年3月1日前搬离。综上，被告系于2015年10月30日开始使用鸭棚，于2017年3月1日前搬离。关于鸭棚年租金数额的认定问题。对此，原告主张口头约定年租金为23.2万元，被告主张年租金为20万元且让1万元的修棚费用。对此，相关举证责任应由原告负担，在其不能提供相应证据予以证明的情况下，应当承担不利的法律后果，故以被告自认的20万元作为年租金的数额。被告主张原告同意让1万元的鸭棚维修费用，但未能提供相应证据予以证明，原告亦不认可，对此不予支持。关于原告主张的3.8万元的治理污染处理费及电费问题。依据调查的事实，该3.8万元原告并未实际交付，相关损失尚未产生，故对原告的该项主张，不予支持。被告搬离后尚欠电费913.67元，原告已代为交纳，庭审中被告亦予认可，该款应由被告负担。此外，被告未经原告同意而将涉案17间小瓦房拆除，造成原告经济损失47498.28元，对此被告应当负担。被告租赁原告鸭棚前，原告尚欠被告饲料款28.55万元，该款可与被告所欠租金等款项相冲抵。关于被告付给第三人的16万元应否冲抵涉案租金。对此，被告虽然以按照原告指示向第三人支付该款为由提出抗辩，但未能提供相应证据予以证实，诉讼中第三人对此亦予否认，故该16万元不应冲抵涉案租金。关于2014年被告通过租金冲抵的货款金额。对此，在原告未能举证证明第三人实际交付给原告的租金金额为5万元、被告仅认可实际收到4万元租金的情况下，仅依据被告在庭审中陈述的相关内容，无法证明原、被告双方就另外的1万元冲抵原告所欠被告的饲料款达成一致，以及双方协商第三人承租期间，无论第三人实际向被告交付租金的数额，抵偿饲料款的金额均应确定为5万元，故应认定2014年被告通过租金抵偿的货款金额为4万元。因新沂市环境保护局向东湖养殖场下达了《新沂市环境保护局责令改正违法行为决定书》，责令东湖养殖场养殖肉鸭项目立即停止生产（停止养殖行为）和排放污染物，所以涉案租赁合同客观上无法继续履行，合同目的无法实现，故对原告关于解除涉案租赁合同的主张，予以支持。涉案租赁合同解除之后，被告应向原告支付租金，赔偿电费、小瓦房损失等合计93912元[（20万元×1.33年＋47498.28元＋913.6元）－5000元-20000元－（285500元-90000元）]。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告新沂市高流镇东湖畜禽养殖场和被告张文之间的鸭棚租赁合同自2017年3月1日起解除；二、被告张文于本判决生效后十日内给付原告新沂市高流镇东湖畜禽养殖场租金、电费、瓦房损失等合计93912元；三、驳回原告新沂市高流镇东湖畜禽养殖场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8826元，由原告高流镇东湖畜禽养殖场负担7060元，被告张文负担1766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陈都冉人民陪审员  蒋惠萍人民陪审员  王 艳二〇一九年四月十六日书 记 员  高梓清