广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3478号上诉人（原审原告、反诉被告）：管钦阳，男，汉族，1976年4月12日出生，住浙江省平阳县******，公民身份号码330************030。委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄瑞金，女，汉族，1951年9月24日出生，住广东省佛山市南海区********海棠楼201房，公民身份号码440************787。委托诉讼代理人：黄国财，广东拓孚创展律师事务所律师。上诉人管钦阳因与被上诉人黄瑞金租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管钦阳上诉请求：1.判令黄瑞金向管钦阳赔偿租赁厂房的办公室和车间等装修费共计50000元；2.一、二审受理费由黄瑞金承担。事实和理由：（一）一审法院认定合同无效，双方均存在过错，该认定有失公允。黄瑞金在厂房不具备交付条件的情况下，隐瞒该重要事实，并利用其强势地位将厂房出租给管钦阳，导致合同无效，应对合同无效承担全部法律责任。管钦阳对厂房是否符合交付条件不知情，且已尽合理注意义务，不存在过错。（二）一审法院认为管钦阳主张的被拆部分装修费没有证据证实，案涉租赁物亦非黄瑞金拆除，不符合事实。首先，尽管厂房不是黄瑞金直接拆除，但黄瑞金隐瞒厂房不符合交付条件与厂房被拆除存在因果关系，故黄瑞金应对此承担责任。其次，案涉厂房被拆除了较大面积是客观事实，该部分主要用作办公室也是事实，一审法院认定管钦阳的主张缺乏理据，有违公平正义。黄瑞金辩称，一审判决适用法律正确，查明事实清楚，请求维持原判。管钦阳向一审法院起诉请求：1.立即解除案涉租赁合同；2.黄瑞金向管钦阳赔偿租赁厂房办公室和车间等装修费50000元、厂房搬迁费20000元、厂房搬迁期间因停工的经济损失30000元，及退还保证金10000元；3.案件受理费由黄瑞金承担。黄瑞金向一审法院反诉请求：1.管钦阳向黄瑞金支付2018年9月厂房使用费5083元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从反诉之日起计至实际支付日止）；2.管钦阳支付2018年12月份起至实际搬离案涉厂房的使用费及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从反诉之日起计至实际支付日止）；3.管钦阳立即搬离位于佛山市南海区**镇**开发区**面的厂房；4.案件诉讼费由管钦阳承担。一审法院认定事实：2015年12月9日，管钦阳与黄瑞金签订《厂房租赁合同》，约定将位于南海**镇**开发区**面的厂房租给管钦阳作为工业性质使用；厂房面积为598平方米，租赁期限从2015年12月9日起至2020年12月30日止；其中2017年1月1日至2018年12月30日租金为每月5083元；管钦阳应于合同签订之时向黄瑞金支付租赁保证金10000元；黄瑞金逾期支付租金，黄瑞金按当月应收取费用总金额的5‰收取每天逾期滞纳金，如拖欠租金及费用满十五日的，均属违约行为，黄瑞金有权终止合同并收回厂房，且合同保证金不予退回；等等。管钦阳已支付保证金10000元予黄瑞金。2018年9月，涉讼租赁物被拆除部分。管钦阳已支付截止至2018年8月租金及2018年10月-12月租金每月4360.5元。一审法院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。黄瑞金未能提供涉讼厂房规划、报建、验收备案、确权登记资料，租赁物不具备交付使用的条件，管钦阳、黄瑞金签订的《厂房租赁合同》依法无效，管钦阳请求解除合同的主张一审法院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理，管钦阳请求黄瑞金返还保证金10000元、黄瑞金请求管钦阳返还租赁物的主张一审法院予以支持。管钦阳已实际占有使用涉讼租赁物，应参照约定计付使用费予黄瑞金。双方未能明确涉讼租赁具体被拆除日期，一审法院酌定2018年9月使用费按4360.5元计算，黄瑞金请求超出部分一审法院不予支持。双方就此发生争议，黄瑞金请求计付利息的主张一审法院不予支持。管钦阳主张的被拆部分装修费用没有证据予以证实，涉讼租赁物亦非黄瑞金拆除；致合同无效，双方均存在过错；管钦阳请求黄瑞金赔偿各项费用的主张缺乏理据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、黄瑞金应于判决发生法律效力之日起十日内返还10000元予管钦阳；二、管钦阳应于判决发生法律效力之日起十日内返还《厂房租赁合同》项下租赁物予黄瑞金；三、管钦阳应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月使用费4360.5元予黄瑞金；四、管钦阳应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年1月1日起至上列第二项返还之日止按每月4360.5元计算的使用费予黄瑞金；五、驳回管钦阳的其他诉讼请求；六、驳回黄瑞金的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1564.46元，由管钦阳负担1539.46元，由黄瑞金负担25元。反诉受理费减半收取25元，由管钦阳负担。二审中，管钦阳向本院提交了10张照片、2页短信记录、微信聊天记录；黄瑞金向本院提交了交付证明和聊天记录。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，管钦阳提交的证据未能证实案涉被拆除部分厂房为装修后的办公室、相关面积及损失数额，也不能证实黄瑞金故意隐瞒案涉厂房未办理报建手续和房产证，故本院对管钦阳主张的证明内容不予确认；黄瑞金提交的证据真实、合法，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年1月30日，管钦阳与黄瑞金签订《交付证明》，确认管钦阳于当日将案涉《厂房租赁合同》项下全部租赁物交付给黄瑞金，黄瑞金已验收确认并承诺当日全额退还10000元押金给管钦阳。2019年2月1日，黄瑞金向管钦阳指定的收款人陈娟微信转账支付5639.5元。此外，管钦阳与黄瑞金均确认，黄瑞金于2019年2月1日已将上述押金扣除2018年9月的使用费4360.5元后余下的5639.5元支付给管钦阳，双方就一审判决第一至第四项已经全部履行完毕。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为黄瑞金是否应向管钦阳赔偿装修费。经查，因黄瑞金在诉讼过程中未能提供案涉厂房的规划报建资料，案涉《厂房租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效合同。管钦阳上诉称黄瑞金应对合同无效承担全部法律责任，但管钦阳作为承租人负有审慎注意的义务，理应在签订租赁合同前核查租赁物是否具备合法的规划报建手续。本案中，管钦阳未对租赁物的法律状态进行审慎审查便签订租赁合同进行使用，且对其主张的拆除部分由其进行过装修及其相关费用均未提交充分证据予以证实，一审法院以此为由驳回管钦阳请求赔偿装修费的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上所述，管钦阳的上诉请求不能成立，应予驳回。此外，因双方已就一审判项内容履行完毕，已无判决必要，故本院予以改判。二审因新的证据及事实改判，一审判决不属错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22546号民事判决；二、驳回上诉人管钦阳的全部诉讼请求；三、驳回被上诉人黄瑞金的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1564.46元，由上诉人管钦阳负担1539.46元，由被上诉人黄瑞金负担25元。二审案件受理费1050元，由上诉人管钦阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年四月二十四日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣