浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终766号 上诉人（原审被告）：徐忠余，男，1967年1月6日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：薛伟建，浙江正导律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司。住所地：宁海县跃龙街道怡惠路456号。 代表人：周雅平，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑益挺，浙江跃龙律师事务所律师。 上诉人徐忠余因与被上诉人宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2018）浙0226民初8341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人徐忠余上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实和理由：被上诉人缺乏契约精神，只顾收取物业服务费却不尽物业服务之责，小区垃圾堆积、公用设施破败、门禁虚设、绿化荒芜等情况不胜枚举，更在其合同约定服务期限到期后，只因新的物业公司尚未到位，居然主张还在为业主提供物业服务，仍然要收取物业服务费。双方没有续签合同，在没有合同约定的情况下被上诉人收取超期物业费没有依据，业主也没有同意被上诉人的服务。一审法院把被上诉人的严重违约看成一般瑕疵是对违约事实的严重误判，被上诉人在没尽物业服务的情况下也能收取全部物业费是对合同契约精神的亵渎，严重违背了诚实信用原则和双务合同的义务对等原则。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误。 被上诉人宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司在二审中答辩称：一、上诉人在上诉状中所陈述的内容与事实不符。小区垃圾任意堆积等事实无相关证据证明，与事实严重不符。被上诉人在提供物业期间基本按照合同要求提供了相关服务。上诉人在一审及二审反映的相关情况主要是由于小区门禁系统以及地下车库道闸系统等公共设施设备缺失，小区公共维修资金无法到位引起，而被上诉人不仅多次与街道、住建部门进行联系沟通，并且与相关部门多次开展协商会，但因资金、新老物业交接等原因，无法解决所有问题，但不能因此来否认被上诉人提供的服务。二、合同到期后的物业服务费理应按照原合同约定的标准收取。合同到期后被上诉人继续提供物业服务，业主委员会及业主并未提出异议，直至2018年5月份前后，才有新的物业公司入驻小区，双方办理交接。新老物业及街道等多方协定，被上诉人的物业费收取至2018年2月28日止，之后物业费用由新物业收取。故到期之后的物业费理应按照原合同的收费标准收取。 原审原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告徐忠余支付综合服务费2021.6元、日常维修费283.7元、车位管理费360元，共计2665.3元并支付违约金（自2018年3月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理认定事实：2016年6月1日，原告与东泽园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，双方约定，自2016年6月1日至2017年5月31日期间宁海县跃龙街道东泽园小区业主管理委员会委托原告实行物业管理；物业管理综合服务费收取标准为中高层住宅0.95元/平方米/月；公共部位、共用设施日常维修费中高层住宅1.6元/年；产权人按30元每月的标准交纳停车管理费；物业服务费按年交纳，业主或使用人应在下个缴费周期到来之前1个月交纳下一年服务费；业主、使用人违反本合同相关约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应按物业费每日万分之三的标准支付违约金……等内容。被告徐忠余于2015年8月17日取得宁海县跃龙街道东泽园9幢3号1105室房屋的所有权。该住宅建筑面积为112平方米、车位1个。其在2016年8月1日至2018年2月28日期间的物业管理综合服务费为2021.6元（0.95元/平方米/月×112平方米×19个月），日常维修费283.7元（1.6元/平方米/年×112平方米×19个月），车位管理费360元，共计2665.3元。 一审法院审理认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告拖欠原告综合服务费2021.6元、日常维修费283.7元、车位管理费360元，共计2665.3元，事实清楚。被告辩称合同签订的时间为一年，而原告诉讼请求所要求的物业费超出该期限。关于这点，该院认为，合同虽约定了服务期限，但到期后，原告仍在继续提供相应的服务，而被告是原告提供服务的受益者，故关于被告的该辩称该院不予采纳。另一方面，原告作为物业管理服务单位，亦应当按照物业服务协议的内容全面履行物业管理服务职责，为业主营造安全整洁、文明有序的住宅小区环境。物业服务公司应当尽职尽责，为业主提供与物业收费标准相当的物业服务。然而，根据庭审查明事实，原告在提供物业服务管理工作时，确实存在一定的瑕疵，故对于违约金的主张，该院不予支持。另由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据；而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。对物业公司来说，更应在服务质量上补短板。从物业公司长远利益来讲，应以优质的服务赢得业主的信任和配合，赢取业主人心比赢官司更重要，如果只想赢官司，不想赢人心，也将得不偿失。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，作出如下判决：一、被告徐忠余限于本判决生效后十五日内支付原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司物业费2665.3元；二、驳回原告宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司的其他诉讼请求。如果被告徐忠余未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费50元，减半收取25元，由被告徐忠余负担。 二审期间，上诉人徐忠余与被上诉人宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2016年6月1日，被上诉人与东泽园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，双方约定，自2016年6月1日至2017年5月31日期间宁海县跃龙街道东泽园小区业主管理委员会委托被上诉人实行物业管理。在《物业服务合同》约定的服务期限到期后，被上诉人与东泽园小区业主委员会未续签物业服务合同，东泽园小区业主委员会也未解聘被上诉人，被上诉人仍在继续按照原有合同提供相应的服务，而上诉人系被上诉人提供物业服务的受益者，应按照原有合同支付相应的物业费用。另外，若被上诉人在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵和问题等情形，上诉人可另行主张，但上诉人在本案一审中对此并没有提出反诉。故上诉人提出被上诉人不应收取超期物业费以及以被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵为由拒交物业费的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。 综上，上诉人徐忠余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐忠余负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马金平 审 判 员 孙长虎 审 判 员 俞灵波 二〇一九年四月二十五日 代书记员 施纪元