广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1701号上诉人（原审第三人）：区镜明,住佛山。委托诉讼代理人：孙春风，广东启兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区住房和建设局。法定代表人：游志红，职位局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市广州厨房设备实业公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：陈洁仪，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢冰蓉、黄绮明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人区镜明因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）、原审被告广州市广州厨房设备实业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人区镜明代理人孙春风、被上诉人荔湾区住建局代理人陈斯毅、原审被告广州市广州厨房设备实业公司代理人谢冰蓉、黄绮明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区镜明上诉请求：1.改判一审判决第二项：由区镜明继续租用广州市荔湾区和平东路18号房屋；2.上诉费由荔湾区住建局支付。事实与理由：1.一审判决查明事实不清。（1）一审认定涉案房屋承租面积有153.65平方米，但该房面积实际上不足40平方米。（2）区镜明原租赁地址是和平东路20号而不是18号，一审法院未经现场勘查作出错误判决应予纠正；2.区镜明有权继续承租涉案房屋。涉案房屋实际使用人为广州市荔湾区长远服饰店。虽然其营业执照性质为个体工商户，但实际上该店为一个经济实体，维系着数个家庭的生计。区镜明不能也不足以代表所有人的利益。其次，区镜明刚刚对涉案房屋出资约18万的房屋装修，如现将涉案房屋交出，将遭受重大经济损失；3.一审法院对于区镜明诉讼地位认定错误，荔湾区住建局一审诉讼请求要求区镜明进行搬迁，区镜明应当是被告而非第三人。实际上是区镜明在使用。荔湾区住建局二审答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于区镜明提出的理由均不予认可。广州市广州厨房设备实业公司二审未答辩。荔湾区住建局向一审法院起诉请求：解除诉讼双方关于广州市荔湾区和平东路18号房屋的不定期租赁关系，区镜明及其他共同使用人腾空交还房屋。诉讼费用由广州市广州厨房设备实业公司承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区和平东路18号房屋是直管公房。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局将广州市荔湾区和平东路18号房屋出租给广州市广州厨房设备实业公司，作商业用途，广州市广州厨房设备实业公司每月按5015.6元的标准向荔湾区住建局交租。2015年5月20日，广州市广州厨房设备实业公司与广州市荔湾区长运服饰店签订《房屋使用协议》，约定广州市广州厨房设备实业公司将广州市荔湾区和平东路18号地下的物业按现状给广州市荔湾区长运服饰店经营服装使用，该物业总建筑面积约50平方米，使用期限从2015年6月1日至2016年5月31日，物业使用费为14868元等。广州市荔湾区长运服饰店是个体工商户，在案涉房屋内经营服装配料，没有在房屋内居住。2018年9月3日，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向广州市广州厨房设备实业公司发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区和平东路18号房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋。广州市广州厨房设备实业公司在庭审时确认在2018年9月6日收到此通知。2018年10月17日，本院在广州市荔湾区和平东路18号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，区镜明作为广州市荔湾区长运服饰店的负责人来院登记。一审法院认为，广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与广州市广州厨房设备实业公司在广州市荔湾区和平东路18号房屋建立的租赁合同合法有效。但双方未明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2018年9月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求广州市广州厨房设备实业公司腾空交还房屋，广州市广州厨房设备实业公司确认于2018年9月6日收到该通知，一审法院依法确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达广州市广州厨房设备实业公司，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年9月6日起解除。广州市广州厨房设备实业公司应将广州市荔湾区和平东路18号房屋及时腾空交还。区镜明作为次承租人，在原租赁关系解除的情况下，依法亦应将上址房屋腾空交还给荔湾区住建局。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，一审法院于2018年9月30日判决：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市广州厨房设备实业公司关于广州市荔湾区和平东路18号房屋的租赁合同关系在2018年9月6日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市广州厨房设备实业公司及第三人区镜明（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区和平东路18号房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。案件受理费50元，由广州市广州厨房设备实业公司负担。此案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，本院不作退回，由广州市广州厨房设备实业公司迳付给广州市荔湾区住房和建设局。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方均未提交新的证据。另查明，广州市住房和城乡建设委员会于2018年4月13日发布《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》，明确要求:直管房非住宅出租原则上须实行公开招租，因特殊情况不适宜公开招租的直管房非住宅，经市政府批准可直接定向租赁，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）执行，如国家省市另有政策规定给予优惠的，从其规定。截至目前，涉案房屋是否需要公开招租及公开招租的具体实施方案尚未明确。本院认为，本案的争议焦点是荔湾区住建局要求解除涉案房屋租赁关系并收回房屋是否应当支持。荔湾区住建局作为辖区内广州市直管房屋的管理职能单位，与广州市广州厨房设备实业公司就涉案房屋签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，双方之间的租赁关系合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，双方就涉案房屋成立不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因广州市就直管房租赁管理出台新的政策，一审法院根据荔湾区住建局起诉要求解除合同收回房屋的实际情况，认定双方租赁合同关系解除并判令广州市广州厨房设备实业公司与区镜明（含房屋共同使用人）腾空交还涉案房屋，合法有据。另，区镜明并非涉案合同签订的相对方，一审列其为原审第三人无误。区镜明以一审列其诉讼地位错误，其应为原审被告的理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持；上诉人区镜明的上诉请求不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人区镜明负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月十六日书记员  钟明丽邱建材