广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1995号原告：祁美江，女，1963年7月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：钟浩源、朱海龙，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：王德明，男，1969年6月1日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。联系地址：广州市白云区。第三人：李桂宁，男，汉族，1957年6月8日出生，住广州市荔湾区。第三人：黄笑芹，女，汉族，1957年9月8日出生，住广东省广州市荔湾区。第三人：周小菁，女，汉族，1962年3月16日出生，住广州市越秀区。第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农业银行淘金支行），营业场所：广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇。委托诉讼代理人：杨跃生，该公司职员，联系地址。原告祁美江诉被告王德明、第三人李桂宁、黄笑芹、周小菁、农业银行淘金支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟浩；被告王德明；第三人李桂宁、周小菁、农业银行淘金支行的委托代理人杨跃生到庭参加诉讼。第三人黄笑芹经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁美江诉称：原告与被告（代理人：周小菁）于2012年1月13日签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于广州市荔湾区西华路256号1911房。合同签订后，原告于当天支付首期楼款15万元，2012年4月2日支付15万元。合同签订后，被告所有的位于广州市荔湾区西华路256号1911房被查封（2012穗荔法执字第928号），被告当时拒不配合原告到房产交易中心办理房屋转移登记，原告遂于2012年起诉至荔湾区法院，荔湾区法院于2012年8月27日制作（2012）穗荔法民三初字第1399号民事调解书（2012年8月27日生效），原告已经完全履行了（2012）穗荔法民三初字第1399号民事调解书的义务，（2012）穗荔法执字第928号的查封也已经解除，但是被告所有的位于广州市荔湾区西华路256号1911房还没过户给原告，又因新的查封而导致房子无法过户给原告，被告又一直不愿意配合原告去解除新的查封和涂销他项权利登记等司法障碍，导致广州市荔湾区西华路256号1911房目前为止仍然无法过户至原告名下。原告为了让被告顺利将位于广州市荔湾区西华路256号1911房过户给自己，从2012年开始支付购房款、电费、贷款、执行款等费用，但被告至今未将房屋过户给原告，损害了原告的合法权益，现起诉要求判令：一、被告办理广州市荔湾区西华路256号1911房的所有解除查封手续（原告愿意代为垫付被告所欠的执行款项）。二、被告前往中国农业银行淘金支行办理广州市荔湾区西华路256号1911房的涂销抵押登记手续。三、被告前往广州市国土资源和规划委员会办理广州市荔湾区西华路256号1911房涂销他项权利登记手续；四、自广州市荔湾区西华路256号1911房解封及涂销他项权利登记等司法障碍排除后30日内，被告协助原告办理广州市荔湾区西华路256号1911房的过户手续；五、诉讼等费用由被告承担。被告王德明辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我从来不认识原告，原告在诉状中也说明全部款项都是支付给周小菁的，我从来没有从周小菁处拿到过任何购房款。2009年我写了委托书给周小菁，是委托她处理债务，结果变成买卖房屋。我根本不清楚周小菁把房屋卖给了祁美江，也不知道周小菁又把房屋卖给了李桂宁。我后来去公证处办理取消委托的公证，期间我和周小菁也沟通过很多次，然后周小菁答应拿出345万来解决关于房屋的所有债务。2、原告曾经就向我支付30万元购房款事宜起诉过我，而且这个案件已经进入执行程序，对于30万购房款重复起诉了两次。3、原告说给农业银行代垫贷款，这部分费用是李桂宁支付的，中间人也是周小菁。4、原告代垫的执行款，我只知道35000元的那笔，也是委托周小菁处理的，我也不清楚是否是祁美江垫付的。其他的执行款我都不清楚是什么案件。5、周小菁先把房子卖给了祁美江，然后又收了李桂宁的钱，等于是一屋两卖。关于原告声称代垫款项，我认为要追加周小菁以及李桂宁才能查清。我是同意把房屋拍卖，然后解决所有的相关债务。结果李桂宁和祁美江都来起诉，阻止了房屋拍卖的执行。6、我个人认为真正的买家是李桂宁，真正的贷款是李桂宁代我偿还的。7、周小菁说给150万给李桂宁搬走，145万给银行还贷，给我50万，然后周小菁拿房子。结果周小菁完全不履行承诺，等我要去拍卖房屋，又卡住了。我不同意原告的全部请求，不解决李桂宁的问题，无法把房屋过户到原告名下。第三人李桂宁述称：不同意原告的诉请。我方才是真实的购房人。我方在2012年11月6日向王德明支付了90万元的购房定金，是因为当时周小菁说要用这个钱去还银行贷款，本案原告提交的两份大额还款凭证，其实就是我支付给周小菁，让后周小菁去还贷，不可能是祁美江支付的贷款。我当时是和周小菁交易涉案房屋的，当时是周小菁的亲戚住在涉案房屋，她说还了贷款就可以马上进行交易，当时的成交价定的是195万。后来周小菁说房屋被债权人欧阳思萍查封了，就说要打完官司才可以过户，所以剩余的房款我还没有支付。现在涉案房屋已经在我2012年11月6日支付90万元的时候交付给我使用，我一直居住至今。在欧阳思萍案件之前，我不知道房屋还卖给过祁美江，也从来没见过王德明。第三人周小菁述称：我与被告是朋友关系。2009年王德明就把涉案房屋卖给我，双方签订了书面的房地产买卖合同，2010年2月8日办理了公证的全权委托手续，当时约定的价格是85万，我已支付了全部房款。当时我没办过户手续，就想直接转卖给祁美江，也和祁美江签订了房屋买卖合同，祁美江向我支付了两笔首期楼款各15万给我，由于房屋被查封，祁美江就垫资了两笔款项来解决荔湾区法院的查封，但是法院没有及时解封，导致又有新的债权人来查封，她就不想要这个房子了，当时正好李桂宁和我说想要这个房子，我就和大家谈好，以我的名义再卖给李桂宁，当时我把之前祁美江曾起诉被告，法院作出调解书的事情告诉了李桂宁，说了房屋有很多查封，可以先交付房屋给李桂宁住，但是等所有查封都解决了才可以办理过户。当时还让祁美江和李桂宁签了一个租赁合同，李桂宁是知道我已经把房子卖给了祁美江的，但是因为没有过户到祁美江名下，就大家协商先签订一份租赁合同，祁美江说等房子过户到她名下之后，她同意将房屋出售给李桂宁。但是当时都是口头协商，没有签订任何书面合同。我没有故意一房二卖，我是想大家协商解决，之前都和祁美江商量好了，结果她现在也不信任我了，自己又来起诉。我觉得就是因为现在房价上涨太多，所以所有人都想要拿这个房子。大家对房子的情况都是清楚的。第三人黄笑芹没有答辩。第三人农业银行淘金支行述称：王德明曾向我支行贷款购房，其已经向我行还清了银行贷款，同意办理抵押涂销手续。经审理查明：王德明向农业银行淘金支行贷款45万元购买广州市荔湾区西华路256号1911房。王德明已还清了银行贷款，并已取得该房屋的产权证。2009年7月28日王德明与周小菁签订了《房地产买卖合同》，将涉案房屋以85万元出售给周小菁。2010年2月8日王德明在广州市南方公证处办理了公证委托书，委托周小菁管理、出售上述房屋。2012年1月13日周小菁以王德明代理人的身份与祁美江签订了《房地产买卖合同》约定：祁美江购买王德明所有的位于广州市荔湾区西华路256号1911房，价格为110万元。付款方式：首期楼款30万元，签订合同当天支付15万元，待该房屋除银行查封外（欠银行贷款由卖方偿还）无其他查封时十日内支付15万元，余款80万元在广州市房地产交易中心办理交易登记出税单后支付等。上述合同签订后，祁美江于2012年1月13日、2012年4月2日分别向周小菁支付了15万元。周小菁没有将房屋交付给祁美江。祁美江于2012年在本院起诉王德明、周小菁，要求办理房屋的产权过户手续[（2012）穗荔法民三初字第1399号]。该案件在审理过程中发现房屋有被查封的情形。2012年8月27日本院作出调解书，内容为一、王德明自调解书签订之日起自行解决（2012）穗荔法字执字第928号的查封。二、王德明在中国农业银行淘金支行的抵押贷款，由祁美江承担清偿责任及负责涂销他项权登记。三、自广州市荔湾区西华路256号1911房解封及涂销他项权登记等司法障碍排除后30日内，王德明协助为祁美江办理广州市荔湾区西华路256号1911房的过户手续。四、本案受理费50元，由王德明负担。上述案件处理后，祁美江没有申请执行。2012年11月6日周小菁以王德明代理人的身份与李桂宁、黄笑芹签订了《房地产买卖合同》约定：买方向卖方购买广州市荔湾区西华路356号1911房，价格为195万元。付款方式：首期款支付90万元，登记交税后付二期40万元，余款65万元于2012年12月15日前支付。另如房屋无法登记转移，由周小菁退回所收楼款给买方。用周小菁房屋作为担保给予买方。上述合同签订后，原告于2012年11月20日向周小菁支付首期房款90万元。之后，周小菁将房屋交付给李桂宁、黄笑芹使用至今。因涉案房屋被其他债权人申请查封，李桂宁、黄笑芹曾于2018年9月21日向本院提出执行异议[（2018）粤0103执异185号案]。本院于2018年12月6日作出裁定，驳回了李桂宁、黄笑芹的执行异议。李桂宁、黄笑芹对执行异议裁定不服，提出了案外人执行异议之诉[（2019）粤0103民初637号]，后李桂宁、黄笑芹撤回起诉，另行起诉要求王德明、周小菁解除买卖合同、返还购房款及利息、赔偿违约金、房屋升值损失等[（2019）粤0103民初668号]，王德明表示同意解除合同，返还购房款，但不同意其他诉讼请求，现该案仍在审理过程中。本案审理过程中，周小菁为证明已向王德明支付了购房款，向本院提供了有王德明签名的2009年7月1日收款收据（5万元）、2009年9月29日楼款收据（8.5万元）、2010年3月6日收款收据（74万元）、2011年5月25日楼款收据（4万元）。王德明对上述证据进行了质证，认为这些收据及房屋买卖合同是其在空白的单据、合同上预先签名，其他内容是周小菁填写，故认为这些收据及房屋买卖合同均是虚假的。本案审理过程中，祁美江为证明除了向王德明支付购房款30万元外，还代王德明向其他的债权人支付了相关费用，提供下列证据：电费发票二张（户名是周小菁，金额为37.21元和54.90元）、2012年11月7日银行进账单回单二张（出票人为周小菁，金额为518810元和340976.93元，备注处注明是祁美江代王德明偿还贷款）、2012年11月7日农业银行出具给王德明的个人还款凭证二张（金额为508971.23元和340976.93元）、2012年1月26日农业银行的代收费凭证（缴款人是周小菁代王德明，金额为31222元）、越秀区人民法院案款收据二张（金额分别为5000元和2758元）。2013年9月9日祁美江与王德明的债权人陈权艺签订的代王德明向陈权艺偿还35000元的协议书及支付凭证。王德明对上述证据进行了质证，表示其仅知道祁美江代其向陈权艺支付了35000元，其他的事情是周小菁负责处理，其不清楚。李桂宁、黄笑芹对上述证据进行了质证，表示不清楚这些事情。王德明欠农业银行的贷款是周小菁用李桂宁、黄笑芹支付的楼款支付的，并非祁美江代付。另查，截止本案处理时，涉案房屋仍被越秀区人民法院及本院查封。本院认为:因王德明有多个债权人均向法院申请查封讼争房屋，若需解除查封需王德明向债权人归还债务，才有可能申请解除查封。现王德明不同意办理解除查封手续，且原告也未先行代王德明向其他的债权人垫付款项归还债务，故原告要求王德明办理讼争房屋的解除查封手续缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于办理涂销抵押手续问题，根据祁美江提供的证据及农业银行淘金支行的陈述，银行贷款已经还请，且第三人农业银行淘金支行也同意办理涂销抵押手续，故王德明应配合原告办理房屋的涂销抵押手续。至于办理房屋产权证问题，原告该项诉讼请求在（2012）穗荔法民三初字第1399号案件中已经作出处理，本案不应重复处理。因此对于原告的诉讼请求四，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告王德明协助向原告祁美江到中国农业银行股份有限公司广州淘金支行、房屋管理部门办理广州市荔湾区西华路256号1911房的涂销抵押登记手续。二、驳回原告祁美江要求被告王德明自行办理广州市荔湾区西华路256号1911房的解除查封手续的诉讼请求。本案受理费50元由原告祁美江负担。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇一九年四月二十九日书记员  姚欣茹