上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78916号原告(反诉被告)：朱萍，女，1980年6月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李华玺,北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天伦,北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：李剑英，女，1962年10月15日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：葛成敬，江苏紫东律师事务所律师。原告(反诉被告)朱萍(以下简称原告)与被告李剑英(反诉原告)(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告李剑英提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年12月11日、2019年2月15日两次公开开庭进行了审理。原告朱萍的委托诉讼代理人李华玺、李天伦、被告李剑英的委托诉讼代理人葛成敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱萍向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年7月26日解除；2、判令被告向原告支付违约金差额37.80万元(人民币，下同)(按照总房价214万的20%计算违约金并扣除被告已支付的房款5万元)；3、判令被告向原告支付违约金差额利息(以37.80万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款年利率4.35%的标准计算利息，自2018年8月1日计算至被告实际还清之日止)；4、判令被告向原告支付滞纳金5,400元(按72万元的日万分之五标准乘以15天计算)；5、判令被告向原告支付滞纳金利息(以5,400为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款年4.35%的利率标准计算利息，自2018年6月26日计算至被告实际还清之日止)；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定被告向原告购买上海市浦东新区南码头1186弄26号602室房屋(以下简称系争房屋),房屋价款214万元。同时以付款协议约定被告应于2018年5月23日支付房价款5万元，于2018年6月10日前支付房价款72万元，之后以购房贷款的形式支付房价款136万元，在房地产交接手续当日支付房价款1万元。上述合同的违约条款约定：如果被告未按期付款则应当向原告支付滞纳金，滞纳金按逾期未付款日万分之五计算。自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。若逾期超过15日被告仍未付款的，原告有权解除房地产买卖合同，被告除应当支付15日的滞纳金之外，还应当自接到解除合同的书面通知之日起5日内向原告支付房屋总价款20%的违约金。然被告在2018年5月23日支付首期房价款5万元后，未按合同约定的于2018年6月10日前支付第二期房价款72万元。虽然原告通过上海中呈房地产经纪有限公司的中介人员多次催促被告付款，并提示有关不付款的违约责任，但被告一直推诿不付款，并表示不愿再履行购房合同。2018年7月26日，原告委托律师向被告寄送律师函，书面告知被告解除合同并要求其支付违约金款项，但该快递被拒收。原告律师只能以彩信方式向被告手机发送律师函，但被告至今没有任何回复。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告李剑英辩称，原告与中介方恶意串通，采用欺诈的方式，明知被告在上海市没有户口及社保，与被告签订房屋买卖合同。被告在上海市不具备购房资格，该合同违反了上海市购房政策，该合同应认定为无效合同，原告应返还被告购房款。合同签订后，双方对于合同的后续均未履行。原告不存在任何的损失，被告除遭受了购房款的损失，还支付了1万元的中介费。原告的诉请缺乏法律依据，要求驳回原告的全部诉请。被告李剑英向本院提出反诉请求：1、判令原告返还被告购房款5万元；2、本案反诉费由原告承担。事实和理由：被告系苏州退休工人。2018年5月23日，被告前去看望在沪工作的女儿，被上海中呈房地产经纪有限公司的中介人员拉入店内，在被刻意隐瞒、故意欺骗及虚假承诺的情况下，甚至是和原告恶意串通下，在前后不到两小时内，稀里糊涂与原告签订了房屋买卖合同，并缴纳了5万元的购房款和1万元的中介服务费。被告回家后，在家人询问下方知被骗，及时联系中介和原告，要求解除房屋买卖合同，返还购房款和中介服务费，但遭中介和原告的拒绝。被告无奈向中介、消费者协会、上海市广播电视台、上海市法院诉讼服务热线等反映、投诉，但均未能解决。被告从未在上海市工作或者长期居住，也从未在上海市缴纳社保，更没有上海市户口，不具备上海市购房资格。被告是在中介刻意隐瞒、故意欺骗及虚假承诺的情况下，是在中介和原告恶意串通下，利用被告对购房政策的无知，违反被告本人真实意愿下签订了房屋买卖合同，该合同严重违反上海市限购政策，合同的目的无法实现，应当认定为无效合同，原告应返还被告全部购房款。针对反诉，原告朱萍辩称，不同意被告的反诉请求，双方签订的房屋买卖合同合法、有效，原告对被告陈述的事实部分不予认可，全部是被告虚构的。双方当时都知道被告不符合本市购房政策，当时签订合同是想先确认下来，因为被告为其女儿购房，其女儿在本市有工作，符合本市购房政策，当时谈好由被告的女儿来签网签合同。双方签订合同后，被告并未对此次交易提出异议，只是多次表示希望拆除对门邻居安装的铁门，并表示铁门拆除后马上办理网签手续、支付房款，但中介安排拆除铁门后，被告就拒绝中介的联系，拒绝继续履行合同。不存在被告被骗，系被告恶意违约。本院经审理认定事实如下：2018年5月23日，原告(出卖人，甲方)与被告(买受人，乙方)通过上海中呈房地产经纪有限公司居间，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积为41.04平方米，转让价款为214万元；乙方于签约当日支付甲方房款5万元，于2018年6月10日前支付甲方房款72万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款136万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于双方办妥房屋交接手续当日支付甲方房款1万元等等；该合同第九条约定：乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知起五日内向甲方支付等等；该合同第十条约定：甲方未按合同约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金等等。该合同补充条款约定：双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将系争房屋交付乙方；合同各方在合同填写地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方；甲方配合乙方增加或者变更买受人，并办理相关手续等等。同日，原告(卖售人，甲方)与被告(买受人，乙方)签订《补充协议》，约定：本次交易中双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付；如该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)等等。被告已于签约当日支付购房款5万元。2018年5月底，被告与上海中呈房地产经纪有限公司工作人员李春通过微信联系，要求将系争房屋对门邻居违章安装的铁门尽快拆除。2018年6月10日，中介工作人员李春微信告知被告已拆除铁门，要求被告于该日办理购房相关流程，告知被告当日是首付时间，避免造成违约风险。2018年6月11日，中介工作人员李春再次微信告知被告不履行合同的违约责任。2018年7月26日，原告委托律师(李华玺)向被告发出律师函(发送地址为被告在房屋买卖合同中确定的地址)，告知：被告经中介人员多次催促付款并提示不付款的违约责任，但被告一直推诿拒不付款，至今已逾期早已超过15日期限。原告于2018年7月26日正式解除与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告于收到信函后5日内向原告支付赔偿金37.80万元(首期款5万元已作抵扣)，如被告未按信函要求足额支付赔偿金，则原告将提起诉讼追究被告的违约责任，届时将会要求被告同时承担逾期15日的违约金、逾期利息及诉讼费等追索债权所发生的一切费用等等。2018年7月27日，被告拒收该律师函。原告律师于该日以彩信的形式再次将律师函内容发送给被告，被告收到彩信后未予答复。2018年10月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告非本市户籍，已于2012年在苏州市办理退休。原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，双方均知晓被告不符合本市购房资格。审理中，原告提供李春与被告的微信聊天记录并申请李春到庭作证。李春到庭陈述：其系本次房屋买卖的经办人员，其知道被告是限购的，被告为其女儿买房，所以当时签订合同时明确约定被告可以更换买受人签订网签合同；签订合同前曾告知被告可以先签署买卖合同，网签合同可以由其女儿签订；其与被告多次联系，约好了付首付的时间但被告没有来，被告提出铁门有无拆除，证人告知铁门拆除后，被告还是没有来；约定了签网合同时间，但被告及其女儿一直没有来；原、被告签订合同时证人不在场，当时是公司的另一个同事；被告的女儿来过几次，签订合同后被告的女儿看过系争房屋，看好后曾约定周末签合同付首付；原、被告在证人店里见过面，当时被告要求房款全部退回，原告不同意，后来没有谈成，时间大概在2018年7月左右，解除理由是对房屋不喜欢，拆除铁门后与邻居相处不好；其与被告有微信聊天记录，可以出示手机原始载体，阿姨就是被告，微信号就是被告的手机号；原告在中介处售房所以之前就认识，被告是另一位业务员认识的，证人是在签订合同后第二天见到被告及被告的女儿。被告的女儿符合本市购房政策，因为被告跟证人说其女儿刚刚拿到本市户口；双方签过佣金确认书，被告应向中介支付佣金2.20万元，当日已支付佣金1万元等等。原告对证人证言无异议。被告对微信聊天记录内容的真实性无异议，但对证人证言持有异议，认为被告的女儿没有看过房，签订房屋买卖合同时证人不在场，证人与原告代理人存在恶意串通的可能等等。原告另提供一份《上海市房地产买卖合同》(其上载明转让价格为171.70万元)，主张系争房屋已于2019年1月26日另行出售给他人，被告违约造成原告差价损失42.30万元。被告对《上海市房地产买卖合同》形式上的真实性无异议，但不认可该成交价格，认为可能存在为少缴税费做低成交价格。上述事实，由上海市房地产买卖合同，支付凭证，律师函，彩信，退休证，证人证言，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，被告虽不符合本市购房政策，但此并不影响原、被告之间签署的房屋买卖合同的有效成立。被告以原告与中介恶意串通为由主张合同无效，因未提供相关依据，故本院对此难以采纳。双方在上述房屋买卖合同中约定，被告逾期付款超过十五日的，除应向原告支付十五日的违约金外，原告有权单方解除合同。现被告未能按约向原告支付房款，已构成违约，故原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。被告于2018年7月27日拒收原告发出的律师函，且庭审中认可于该日收到原告律师发送的彩信，故本院确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于该日解除。根据我国合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在合同中就合同解除的违约责任已作约定，但根据我国合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。根据本案查明的事实，原告在与被告签订房屋买卖合同时即已知晓被告属于本市限购对象，其理应对过户存在障碍的风险具有充分认识，在此情形下其仍与被告签订合同，故其亦应承担部分责任。原告根据合同约定要求被告支付滞纳金(即逾期付款违约金)5,400元，尚属合理，本院予以支持。对于原告提出的违约金差额37.80万元(已扣除被告支付的房款5万元)的诉请，考虑到原、被告从签订合同至解除合同仅2个月左右，而原告提供的另行出售系争房屋的买卖合同是在原、被告解除合同之后的半年左右签订，故尚不足以证实系争房屋的市值在双方解除合同时跌幅达到20%。本院以合同无法履行所造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情调整为10万元。庭审中原告要求根据合同约定将被告已支付的房款5万元在违约金中予以抵扣，并无不当，故被告应支付原告违约金差额5万元。对于原告主张的滞纳金利息及违约金差额利息的诉请，因本案合同是否解除、被告是否承担责任，在本案判决之前尚未确定，故对于原告提出的利息的诉请，本院不予支持。被告以双方签订的房屋买卖合同无效为由要求原告返还购房款5万元，因缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告朱萍与被告李剑英于2018年5月23日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年7月27日解除；二、被告李剑英于本判决生效之日起十日内支付原告朱萍滞纳金5,400元；三、被告李剑英于本判决生效之日起十日内支付原告朱萍违约金差额5万元；四、驳回原告朱萍的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告李剑英的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,072.14元，减半收取计3,536.07元,由原告朱萍负担2,943.07元，被告李剑英负担593元；反诉案件受理费525元，由反诉原告李剑英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇一九年四月二十五日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。