山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初9464号原告：烟台外贸第二冷藏厂，住所地烟台市芝罘区幸福南路11号。诉讼代表人：烟台外贸第二冷藏厂破产清算组。委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。被告：烟台奥利工贸有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福南路11号。法定代理人：徐某，总经理。委托诉讼代理人：王红光，山东三和德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晨辉，山东广宇行律师事务所律师。原告烟台外贸第二冷藏厂与被告烟台奥利工贸有限公司对外追收债权纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张岩和被告的委托诉讼代理人王红光、于晨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告交还承租房屋及场地；3.判令被告支付租金307666.56元（暂计算至2017年4月11日）、逾期利息39992.40元及自2017年4月12日起至还房之日止仍按8333.33元/月计算的租金。事实和理由：2011年8月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号（原烘干车间、澡堂及东场地）的房屋出租给被告使用，租赁期共9年，原告从2011年8月12日将出租房屋交付被告使用，至2020年8月11日收回；年租金120000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，但被告未依约支付租金，且租赁期限届满后亦未交还承租房屋。被告辩称，原告出租给被告的房屋没有取得合法的建设手续，也没有取得房屋验收和消防验收合格的手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效且导致合同无效的过错在原告，原告应对被告的投资损失进行赔偿；原告主张的2014年8月12日至2016年8月11日期间的租金已过诉讼时效；原告主张逾期利息没有合同和法律依据；原告主张被告欠付307666.56元租金与事实不符，被告于2015年12月27日向原告支付租金50000元。庭审中，原告为证明其主张，当庭提交了下列诉讼证据：1.证号为烟房自字第××号的房屋所有权证原件1份及证号分别为烟国用（97）字第287号、烟国用（95）字第0016号的国有土地使用证原件2份，证明原告出租的房产或场地归原告所有，原告是合法的出租人；原告出租给被告的澡堂即为房屋所有权证载明的幢号为14的房屋。2.原、被告于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》原件1份，证明原告将其所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号（原烘干车间、澡堂及东场地）的房屋出租给被告使用，租赁期共9年，原告从2011年8月12日将出租房屋交付被告使用，至2020年8月11日收回；年租金120000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用。3.（2014）烟民破字第2-2号民事裁定书复印件1份、（2014）烟民破字第2-1号决定书复印件1份，证明2014年8月26日原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产，法院依法予以受理，并于2014年10月28日指定了清算组为破产企业管理人，烟台市中级人民法院于2015年11月9日宣告原告破产。4.（2004）莱执字第289号民事裁定书复印件1份，证明经烟台市莱山区人民法院裁定，将原告所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号的房产、设备交付案外人中国银行烟台分行抵偿债务。5.原告破产清算组与案外人烟台市新大陆科经贸发展有限公司于2016年8月23日签订的《资产移交协议书》原件1份，证明原告出租给被告的澡堂已于2016年8月31日实际交付案外人烟台市新大陆科经贸发展有限公司，原告主张澡堂租金计算至2016年8月31日。6.原告制作的计算说明1份，证明原烘干车间及东场地年租金为100000元即月租金为8333.33元，澡堂年租金为20000元即月租金为1666.67元；原告主张的原烘干车间及东场地租金为8333.33元/月*32个月（自2014年8月12日至2017年4月11日）=266666.56元，原告主张的澡堂租金为1666.67元/月*24.6个月（自2014年8月12日至2016年8月31日共计24个月18天）=41000元，以上合计307666.56元；原告主张的原烘干车间及东场地租金产生的逾期利息以欠付原烘干车间及东场地租金为基数、自2014年8月12日起按日万分之二点一暂计算至2017年4月11日为32130元，原告主张的澡堂租金产生的逾期利息以欠付澡堂租金为基数、自2014年8月12日起按日万分之二点一计算至2016年8月31日为7862.40元，以上合计39992.40元。7.原告绘制的厂区平面图1份，证明原告出租给被告的原烘干车间、澡堂及东场地的位置。被告对原告提交的证据1的真实性无异议，被告认可澡堂即为房屋所有权证载明的幢号为14的房屋，但辩称无法看出原告提交的房屋所有权证与原、被告签订的《房屋租赁合同》有关系，租赁合同载明原烘干车间使用面积为500平方米，澡堂使用面积为2800平方米，但原告提交的房屋所有权证上没有对应面积的房屋；原告提交的房屋所有权证载明的房屋的用途均没有办公，国有土地使用证载明的土地用途为仓储，即使原告提交的房屋所有权证载明的房屋是原、被告签订的租赁合同项下房屋，也证明原告在签订合同时对被告有所隐瞒。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，被告认可原烘干车间的使用面积约为250平方米，澡堂的使用面积约为250平方米，东场地的使用面积约为2800平方米，但辩称原告未取得原烘干车间及东场地的合法建设手续，该租赁合同系无效合同，即使该租赁合同有效，该合同明确载明租金缴纳期限为每半年支付，原告在2017年8月28日提起本案诉讼，其主张的2014年8月12日至2016年8月11日的租金已过诉讼时效，且该租赁合同中没有逾期支付租金需支付违约金的相关约定；该租赁合同明确约定原告同意被告在承租场地上进行建设，现因原告过错导致合同无效，原告应对被告的投资损失予以赔偿。被告对原告提交的证据3的真实性和证明内容均无异议。被告对原告提交的证据4、证据5的真实性无异议，但辩称该协议书载明的资产移交时间为2016年8月23日，故原告无权主张自2016年8月24日起的租金；被告对原告提交的证据6不予认可，辩称该证据系原告自行制作。被告对原告提交的证据7不予认可。庭审中，被告为证明其主张，当庭提交了下列诉讼证据：1.原告出具的日期为2015年12月24日、金额为50000元的内部结算单原件1张，证明被告在2015年12月24日向原告支付租金50000元。2.被告账簿原件11页，证明被告租赁原告的房屋和场地后，根据合同约定进行了投资建设，支出费用1292641.92元，该费用应由原告给予补偿。3.原告申请宣告破产前向被告出具的内部结算单原件2张，证明被告提交的证据1上虽然没有加盖原告公章，但其上载明的制表人和原告申请宣告破产前向被告出具的内部结算单载明的制表人为同一人。4.2016年6月7日收据原件1张，证明被告曾于2016年6月7日向原告支付其他合同项下仓储费，原告也是直接收取而没有通过清算组，故被告提交的日期为2015年12月24日的内部结算单项下50000元应认定是向原告支付的租金。原告对被告提交的证据1的真实性有异议，认为该结算单上未加盖公章，不能证明是单位行为，且原告于2014年已申请宣告破产并成立清算组，由清算组对外清收原告债权，该结算单项下款项并非支付给清算组，被告也未提交银行转账凭证证明其实际支付该款项。原告对被告提交的证据2的真实性不予认可，认为账簿系被告单方制作，且与本案无关；如果被告认为与本案有关，应向原告破产清算组申报债权。原告对被告提交的证据3的真实性无异议，但认为该2张结算单上均加盖有原告公章。原告对被告提交的证据4的真实性无法确认。对当事人有争议的证据，本院将结合争议焦点予以阐述。根据当事人陈述和无异议的证据，本院认定事实如下：2011年8月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号（原烘干车间、澡堂及东场地）的房屋出租给被告，使用面积500+2800平方米，用途为办公、仓储；租赁期共9年，原告从2011年8月12日将出租房屋交付被告使用，至2020年8月11日收回；年租金120000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用；租赁期间的水、电费用，由原告按照有关规定的标准收取，被告接到收费通知单后，五日内足额交纳给原告，逾期不交原告有权对其停止供应水电；房屋租赁期间，房屋的修缮由被告自行负责，被告不得对所租房屋的建筑结构布局以及电源线路等进行改造，如需改造，需书面申请，经原告同意，方可施工；被告无故拖欠房屋租金和水电暖费等达半月的，原告有权解除合同，收回出租房屋，原告因此所受损失由被告负责赔偿；原、被告双方自合同签订之日起，双方都不得以任何条件擅自变更或解除，如有一方违约，向对方赔偿停租期间造成的经济损失；合同期满后，双方不再续签租赁合同，被告在10日内不与原告办理交接手续的，原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房屋内一切设施与物品享有完全的处置权，被告不得再向原告提出任何主张；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成被告损失，原、被告双方互不承担责任；因市政建设要拆除或改造已租赁的房屋，使原、被告双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按使用时间计算，多退少补；被告在场地上建构筑物，必须符合安全要求，保证施工质量及施工安全，在合同期内，出现任何安全问题均由被告负责；在合同有效期内，土地使用税费在现有标准下由原告承担，若土地使用税费上涨，上涨部分由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付合同项下原烘干车间、澡堂及东场地。2014年8月26日，原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产清算，烟台市中级人民法院于2014年10月28日裁定受理并指定清算组为破产企业管理人，并于2015年11月9日宣告原告破产。经烟台市莱山区人民法院裁定，将原告所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号的房产、设备交付案外人中国银行烟台分行抵偿债务。2016年8月23日，原告破产清算组与案外人烟台市新大陆科经贸发展有限公司签订《资产移交协议书》，约定双方确定2016年8月31日为原告出租给被告的澡堂的交接截止日，自协议签订之日起，上述资产的管理工作由原告破产清算组交由案外人烟台市新大陆科经贸发展有限公司。庭审中，被告认可澡堂即为房屋所有权证载明的幢号为14的房屋且该房屋已由原告收回，其在原告厂区内占有使用的房屋和场地均属于（2017）鲁0602民初9522、9523、9464、9510号案所涉租赁合同项下房屋和场地。原告认可原烘干车间系其自建，没有取得合法建设手续。被告提交的日期为2015年12月24日的内部结算单项下50000元已在（2017）鲁0602民初9510号案中原告主张的租金中予以扣除。诉讼中，被告提交鉴定申请，申请对其为原烘干车间、澡堂及东场地的投资建设、装修装饰的价值进行评估鉴定。本院遂委托山东金来工程项目管理有限公司进行司法鉴定。该公司于2019年2月27日向本院送达《提请鉴定委托人转交鉴定资料的函》，要求本院通知被告提交工程结算书、竣工图纸（施工及业主签字确认）、隐蔽工程记录及隐蔽验收记录等资料。后被告提交工程结算书、施工图纸。2019年4月4日，山东金来工程项目管理有限公司向本院送达《提请鉴定委托人转交鉴定资料的函（二）》，要求本院提供经原、被告质证的关于烘干车间投资建设、装饰装修工程的范围及每个项目的建设时间的材料。本院于2019年4月15日组织原、被告进行质证，原、被告对烘干车间的施工范围达成一致，但原告称其不清楚建设时间；原告对被告提供的工程结算书、施工图纸不予认可，认为施工图纸仅加盖被告公章，而被告并无设计或施工资质，结算书系被告单方出具。因被告提交的工程结算书、施工图纸均系其单方出具，且未提交其他证据予以佐证，故本院对工程结算书、施工图纸的真实性无法予以确认，后原、被告均同意以烘干车间现场为准进行司法鉴定。山东金来工程项目管理有限公司于2019年4月18日向本院送达《关于山东省烟台市芝罘区人民法院退鉴及退鉴说明》，以实际勘探现场与现有技术资料不具有工程造价鉴定条件、现有技术文件缺口太大、建设时间界定不明确等为由，予以退鉴。本案争议焦点一为原、被告于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》是否系无效合同。针对此争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告提交烟房自字第××号的房屋所有权证及烟国用（97）字第287号、烟国用（95）字第0016号的国有土地使用证以证明其出租给被告的澡堂、东场地取得合法手续，被告认可原告出租的澡堂为房屋所有权证载明的幢号为14的房屋且未就原、被告于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》关于澡堂、东场地部分存在前述法律规定的合同无效的法定事由进行举证，故该合同关于澡堂、东场地部分应认定为合法有效。原告自认出租给被告的原烘干车间系其自建且至今未取得合法的建设手续，故该合同关于原烘干车间部分应认定为无效。本案争议焦点二为原告是否应对被告的投资损失进行赔偿。针对此争议焦点，本院认为：首先，原、被告于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》关于澡堂、东场地部分合法有效；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”第十四条规定：“承租人经过出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，原、被告于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》明确约定被告可在场地上建构筑物，被告认可其自2015年12月24日后再未交纳租金，原告管理人系依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定要求解除合同，被告投资建设房屋及装饰装修已使用多年，涉案合同剩余租期已不足两年，本院综合考虑以上因素，认定澡堂及东场地剩余租赁期内的装饰装修残值损失和扩建造价费用应由被告自行承担，原告无需对被告就澡堂及东场地的投资损失进行赔偿，但被告可拆除其投资建设房屋及装饰装修物并归其所有。其次，原、被告于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》关于原烘干车间部分无效，被告提交账簿以证明其租赁原告的房屋和场地后进行了投资建设，该部分费用应由原告给予补偿。但该账簿由被告自行制作，且无相关合同、付款凭证、发票等予以佐证，本院依法不予采信；后被告申请对投资损失进行司法鉴定，但被告提供的图纸施工、工程结算书均由其单方出具，原告对此亦不予认可，而被告未能提交相关施工合同、付款凭证等予以佐证，故原、被告均同意以烘干车间现场为准进行鉴定，但鉴定机构以实际勘探现场与现有技术资料不具有工程造价鉴定条件、现有技术文件缺口太大为由予以退鉴。综上，被告未能就其主张的投资损失提供有效证据，故本院对被告要求原告补偿原烘干车间投资损失的主张不予支持，但被告可拆除其投资建设房屋及装饰装修物并归其所有。本案争议焦点三为原告主张的2014年8月12日至2016年8月11日期间的租金是否已过诉讼时效。针对此争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：“债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产申请受理前1年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，烟台市中级人民法院于2014年10月28日受理原告的破产申请，并于2015年11月9日宣告原告破产，故原告对被告享有的债权发生诉讼时效中断，诉讼时效期间从破产程序终结时起重新计算，故原告主张的2014年8月12日至2016年8月11日期间的租金未过诉讼时效。本案争议焦点四是原告主张租金的数额。针对此争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，原告有权依据涉案租赁合同主张澡堂、东场地的租金及原烘干车间的占有使用费。经计算，原告按原烘干车间及东场地年租金100000元、澡堂年租金20000元的标准计算的租金低于按使用面积比例计算的租金，故本院对原告要求被告支付租金307666.56元（暂计至2017年4月11日）及自2017年4月12日起至还房之日止仍按8333.33元/月计算的租金之诉讼请求，依法予以支持。本案争议焦点五为原告主张逾期利息损失的诉讼请求是否应得到支持。针对此争议焦点，本院认为，虽然被告占有使用涉案房屋及场地而未依约向原告支付租金或占有使用费，但原告将未取得合法建设手续的原烘干车间出租给被告以致涉案租赁合同关于烘干车间部分无效，亦存在过错，故本院对原告主张逾期利息损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条及前述援引法律条款之规定，判决如下：一、确认原告烟台外贸第二冷藏厂与被告烟台奥利工贸有限公司于2011年8月12日签订的《房屋租赁合同》关于澡堂、东场地部分已解除，关于原烘干车间部分无效。二、限被告烟台奥利工贸有限公司于本判决生效之日起10日内交还原告烟台外贸第二冷藏厂原烘干车间、东场地。三、限被告烟台奥利工贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿付原告烟台外贸第二冷藏厂租金307666.56元（租金暂计算至2017年4月11日）及自2017年4月12日起至还房之日止仍按8333.33元/月计算的租金。四、驳回原告烟台外贸第二冷藏厂的其他诉讼请求。如果被告烟台奥利工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台外贸第二冷藏厂。案件受理费6515元，由原告烟台外贸第二冷藏厂负担749元，由被告烟台奥利工贸有限公司负担5766元。因原告烟台外贸第二冷藏厂已向本院全额预交，原告同意由被告烟台奥利工贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付给其5766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本7份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王 琳人民陪审员 安 娜人民陪审员 李红艳二〇一九年四月二十六日书 记 员 赵京雪