浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初4931号 原告：陈均青，女，1969年12月31日出生，汉族，住义乌市。 被告：施燕红，男，1974年1月3日出生，汉族，住武义县。 第三人：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司，住所地金华市金东区建才路99号。 法定代表人：王加全，总经理。 原告陈均青与被告施燕红、第三人金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月27日作出（2018）浙0703执异26号执行裁定书，驳回原告陈均青的执行异议。原告陈均青不服该裁定，于2018年9月13日向本院提出执行异议之诉，请求确认位于金华市金东区建材路99号A区B-1005号房屋归原告所有，停止对前述房产的执行。本院于同日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈均青与被告施燕红到庭参加诉讼，第三人浙中建材公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈均青诉称，原告于2013年3月23日与第三人签订了位于金华市金东区建才路99号A区B-1005室房屋的《商铺买卖合同》，并于签约当日一次性付清款项443581元，同时办理了该房屋的交房手续。该房屋的过户登记手续已经交付金华市不动产登记管理部门，目前仍在审核办理中。自2013年3月23日起原告一直占有使用该房屋。后因被告施燕红与第三人浙中建材公司发生纠纷，并向金东区人民法院申请执行，执行案号为（2017）浙0703执801号，裁定查封并拟拍卖金华市金东区建才路99号A区B-1005室房屋，为此原告向该案执行部门提出执行异议，被裁定驳回。原告认为，上述房屋的所有权虽暂未登记至原告名下，但原告对该房屋拥有合法物权。被告与第三人的合同纠纷中，仅拥有债权，并未就该房屋设置抵押权。为此，请求判令：1、确认位于金华市金东区建才路99号A区B-1005室房屋归原告所有；2、对前述房产停止执行。审理中，原告变更诉讼请求为：1、撤销金华市金东区人民法院作出的（2018）浙0703执异26号执行裁定书。2、解除对位于金华市金东区建才路99号A区B-1005室房屋的查封。 原告陈均青为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、原告与第三人浙中建材公司签订的《商铺买卖合同》一份，证明原告与第三人签订商铺买卖合同的事实。 2、农业银行付款凭证二份，证明原告已经全额支付上述商铺转让款的事实。 3、金华市金东区人民法院作出的（2018）浙0703执异26号执行裁定书一份，证明原告向金东区人民法院申请执行异议但是法院已经驳回执行异议的事实。 4、原告与第三人浙中建材公司签订的《商铺委托经营管理合同》一份，证明原告将上述商铺委托第三人经营管理合同的事实。 被告施燕红辩称，我于2012年11月24日向第三人购买位于金华市金东区建才路99号A区B-1005室房屋，该房屋存在一房二卖，我是在原告前面买这个商铺的，之后我将该商铺退回给第三人浙中建材公司，第三人浙中建材公司至今还欠我解除合同的违约金。我认为法院查封上述房产是对的，不应解除查封。 被告施燕红向本院提交了本院作出的（2016）浙0703民初179号民事判决书一份，证明第三人浙中建材公司需要支付被告款项的事实。 第三人浙中建材公司未作答辩，也未向本院提交证据。 对原告提交的上述证据，被告对证据1《商铺买卖合同》有异议，认为在被告没有退房之前，第三人浙中建材公司又将该商铺卖给原告了；经本院审核，对该证据的真实性予以认定。被告对证据2付款凭证有异议，认为是否真实不清楚；经本院审核，对该项证据的真实性予以认定。被告对证据3无异议，本院对证据本身的真实性予以认定。被告对证据4认为是否真实不清楚，且与其无关；经本院审核，对该证据的真实性予以认定。 对被告提交的证据经庭审质证，原告无异议，本院予以认定。 根据对原、被告所提交证据的认定并结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下： 2012年11月24日，被告施燕红向第三人浙中建材公司购买位于金华市金东区建才路99号浙中建材市场的商铺一间并支付首付款247143元，后因第三人违约，双方于2013年12月11日达成退铺协议一份，约定：双方合意解除于2012年11月24日签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》，第三人于2014年3月24日前退还被告购铺首付款，并于2014年9月8日前支付被告违约金50000元。后第三人于2014年4月10日退还被告购铺首付款，一直未支付违约金。为此，被告于2016年1月8日诉至本院，2016年4月8日，本院作出（2016）浙0703民初179号民事判决，判决：一、由浙中建材公司于本判决生效之日起十日内支付施燕红违约金50000元。二、驳回施燕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费677元（已减半收取），由施燕红负担77元,浙中建材公司负担600元。判决生效后，应被告申请，本院于2017年3月17日立案执行，执行案号为（2017）浙0703执801号。本院在执行过程中，于2017年7月4日作出了（2017）浙0703执801号执行裁定，查封了第三人浙中建材公司名下的位于金华市金东区建才路99号A区B－1005号房屋（产权证号：金房权证婺字第××号）。为此，原告向本院提出执行异议，本院于2018年8月27日作出（2018）浙0703执异26号执行裁定书，驳回原告陈均青的执行异议。 同时查明，2013年3月23日,原告陈均青与第三人浙中建材公司签订了位于金华市金东区建才路99号浙中建材市场A区B-1005室建筑面积为25.2平方米商铺的《商铺买卖合同》，并于签约当日付清款了商铺转让款443581元，同时双方办理了该房屋的交房手续。当日原告与第三人又签订了《商铺委托经营管理合同》，由第三人向原告回租了该商铺（租期13年），并由第三人向原告支付相应租金。2015年1月，原告与第三人将办理上述房产所有权转移登记的申请材料提交给原金华市房地产交易市场管理所，但因第三人未缴纳有关费用，该商铺至今未过户至原告名下，即仍登记在第三人浙中建材公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本案中原告与第三人签订的《商铺买卖合同》早于本院查封该商铺的时间，且该商铺买卖合同不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效；其次，根据签订商铺买卖合同的当日双方又签订了《商铺委托经营管理合同》，由第三人向原告回租了该商铺，由第三人向原告支付租金即委托经营收益的事实，应视为原告已实际占有了该商铺；第三，原告于签订买卖合同当日即已付清了商铺转让款；第四，原告已向房管部门申请办理房产所有权转移登记申请并提交了相应资料，该房产至今未办理过户登记并无证据证明是原告方怠于行使其权利，而是出卖方即第三人的原因导致未能办理过户登记。此外，原告的请求权系针对诉争房屋的物权请求权，而被告陈均青的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，原告享有的是物权请求权，也应当优于被告的金钱债权。综上，原告陈均青对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用 对位于金华市金东区建才路99号A区B-1005室登记在第三人金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司名下的房产不得执行。 案件受理费100元(原告已预交)，由被告施燕红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 章巧军 审 判 员 俞国强 审 判 员 荆笑言 二〇一九年四月十五日 代书记员  陈 丹