湖南省益阳市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）湘09行初49号 原告湖南锦新房地产开发有限公司。住所地：常德市武陵区穿紫河街道办事处贾家湖社区育才路（金色文苑办公楼3栋7楼）。 法定代表人郭大祥，该公司董事长。 委托代理人黄玲，湖南安必信律师事务所律师。 被告常德市人民政府。住所地：常德市武陵区朗州路120号。 法定代表人曹立军，该市市长。 委托代理人肖飞，常德市市政公用事业管理局工作人员。 委托代理人田芳，湖南合策律师事务所律师。 被告常德市市政公用事业管理局。住所地：常德市武陵大道中段456号。 法定代表人付忠革，该局局长。 委托代理人康嘉清，该局法制科科长。 原告湖南锦新房地产开发有限公司（以下简称锦新公司）因诉被告常德市人民政府（以下简称市政府）、常德市市政公用事业管理局（以下简称市公用事业局）未按照约定履行国有土地上房屋征收补偿协议及行政赔偿一案，于2016年10月31日向湖南省常德市中级人民法院提起诉讼，该院受理后报请湖南省高级人民法院指定管辖，湖南省高级人民法院于2017年2月17日作出（2017）湘行辖1号行政裁定，决定本案由本院管辖。本院于2017年12月14日作出（2017）湘09行初19号行政判决后，锦新公司不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2018年9月10日作出（2018）湘行终180号行政判决，判决撤销本院（2017）湘09行初19号行政判决，并将其中锦新公司请求市政府、市公用事业局赔偿因其违反土地置换义务，导致常德市旭明花园A栋无法如期建成达到入住条件房屋而造成的相关损失诉求部分发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦新公司法定代表人郭大祥及委托代理人黄玲，被告市政府委托代理人肖飞、田芳，被告市公用事业局委托代理人康嘉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦新公司诉称，2003年4月24日，原告通过拍卖方式取得位于常德市临江路50号、75号两宗土地约10323.75平方米及地上建筑物面积约4555.45平方米的产权。2007年7月，原告通过常德市规划局等相关部门批准，获得常德市旭明花园开发权。2008年至2009年，原告又多次获得常德市人民政府领导批准，同意常德市旭明花园整体开发。2009年6月，原告又获得常德市建设局等八个单位关于常德市旭明花园A栋初步设计的批复，进一步同意原告关于常德市旭明花园整体开发方案。因此原告投资3600多万元修建了常德市旭明花园A栋19000多平方米的房屋。2009年，两被告以服从城市规划，修建常德市芙蓉南路为由，强行占用原告上述土地4.5亩，但未进行补偿，期间，两被告为了解决这一矛盾，曾多次召开协调会，达成了将常德市临江路段3.78亩土地与原告的4.2亩土地进行置换的方案，并经市政府批复同意，但至今没有落实该土地置换方案。由于两被告未兑现土地置换承诺，导致原告修建的常德市旭明花园A栋在2012年8月竣工并取得预售许可证的情况下，却因无法完成此后的排水、通电、通气和出入道路工程而无法建成达到入住条件的房屋，给原告造成了巨大的经济损失，应当由两被告承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、两被告赔偿因未能及时向原告交付用以置换的3.78亩土地而造成原告旭明花园A栋投资损失、维护费用、对购房户逾期交房的违约损失等合计2000万元（具体金额以评估或鉴定结论为准）；2、本案的诉讼费用和评估或鉴定费由两被告承担。在庭审中，原告变更其诉讼请求，将第一项请求中的赔偿金额由2000万元变更为1.62亿元。 被告市政府答辩称：一、原告没有提供有效证据证明存在直接损失。依据常德市房管局的备案登记，锦新公司旭明花园A栋房屋已全部处于已售状态，锦新公司没有提供证据证明其承担了延期交房责任，锦新公司在庭审中亦自认没有支付过逾期交房违约金，故锦新公司不存在因逾期交房造成的直接损失。此外，锦新公司是否应承担逾期交房的违约金也应当经过民事审判确认。另外，即使上述房屋预售合同经过民事诉讼程序而否认其买卖合同性质，原告亦不存在直接损失。因为2011年该地段房屋销售均价在每平方米3000元左右，而现价已经超过每平方米6000元，房屋升值所增加的价值足以弥补原告对于未售房屋因无法变现而额外增加的财务成本。二、即使原告存在直接损失，也与被告未按约置换土地之间没有因果关系。锦新公司旭明花园A栋至今没有安装电梯，外墙工程未完成，房屋本身建设工程未完成，房屋本身建设工程未完成的根本原因在于原告建设资金链的断裂，故原告因旭明花园A栋延期交房所造成的损失与被告未能及时交付置换土地之间不存在因果关系。三、原告庭审中变更诉讼请求，无事实和法律依据，亦不符合法律程序。综上，原告的赔偿请求不能得到支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2006年4月21日，湖南常德再生资源总公司破产职工安置组与锦新公司签订常德市产权交易中心2006年合字002号《产权转让合同》，常德市产权交易中心和常德市供销合作总社作为鉴证人在该合同上签章。该合同所涉及的两宗国有土地使用权面积合计10323.75平方米（约15.5亩），分别位于呈东北往西南走向的临江路的东侧和西侧，西侧的一宗约2225.89平方米（约3.3亩），东侧的一宗约8097.86平方米（约12.2亩）。 2007年6月，常德市规划局重新规划的呈东北往西南走向并与临江路交会的芙蓉南路穿越上述临江路东侧宗地，将该宗土地一分为三，其中芙蓉南路西侧的部分约1174.42平方米（约1.8亩），芙蓉南路路面部分约2770.13平方米（约4.2亩），芙蓉南路东侧的部分4153.31平方米（约6.2亩）。2007年6月28日，常德市规划局就临江路西侧的2225.89平方米的项目土地为锦新公司颁发了2007××××号《建设工程规划许可证》，土地规划条件为出让工业用地。2007年7月23日，常德市规划局就临江路东侧的芙蓉南路路面及芙蓉南路东侧的6940.33平方米项目用地为锦新公司颁发了200××××号《建设用地规划许可》，其中的2770.13平方米的用地规划条件为城市道路用地，余下的4670.2平方米为公园绿地；当日，常德市规划局还就临江路东侧及芙蓉南路西侧的1180.35平方米项目土地为锦新公司颁发了2007××××号《建设用地规划许可》，土地规划条件为出让工业用地。2008年1月9日，常德市国土资源局与锦新公司签订两份《国有土地使用权合同》，常德市国土资源局分别将位于临江路西侧的2225.89平方米及位于临江路东侧和芙蓉南路西侧的1174.42平方米土地的工业用地权出让给锦新公司。2008年1月25日，市政府分别就位于临江路西侧的2225.89平方米及位于临江路东侧和芙蓉南路西侧的1174.42平方米的土地向锦新公司颁发了常国用（2008）第9号和第10号《国有土地使用证》，该两宗土地的使用权性质和用途均为国有出让工业用地。 2008年8月24日，常德市国土资源储备中心（以下简称储备中心）与锦新公司签订的《国有土地使用权收购合同》约定：储备中心收购锦新公司常国用（2008）第9号和第10号国有土地使用权证项下的合计5.1004亩的国有土地使用权，收购总金额为249.9万元等。2008年10月19日至29日，常德市国土资源局将上述收购锦新公司的5.1004亩住宅用国有建设用地使用权挂牌出让，锦新公司以530万元的价格竟得，双方于2008年10月29日签订了成交确认书。2010年7月27日和9月14日，市政府分别就位于临江路西侧的2225.89平方米及位于临江路东侧和芙蓉南路西侧的1174.42平方米的土地颁发了常国用（2010）第66号和第00××××号《国有土地使用证》，使用权性质和用途均为国有出让住宅用地。 2009年上半年，常德市规划局按照上级要求启动常德市芙蓉南路建设，采取边拆迁边施工的方式进行。对常德市芙蓉南路修建所占用锦新公司的4.2亩土地，市公用事业局和锦新公司针对此问题，协议将相邻的常德市临江路3.78亩工业用地（该宗土地含集体土地、国有划拔地、道路用地三种性质的土地）调整给锦新公司。2008年11月5日，锦新公司向市政府写出《关于按城市建设整体规划要求申请芙蓉路与临江路入口处划为旭明花园整体开发的报告》，市政府分管城市建设的副秘书长张某某批示：请规划局支持整体开发。2009年4月20日，常德市规划局根据此批示，编制出常德市旭明花园总平面图，并将原常德市临江路的3.78亩土地划入常德市旭明花园总平面图范围，纳入整体开发。2009年5月15日，锦新公司向市政府写出《关于请求政府将芙蓉路与临江路交汇处调为旭明花园整体开发的报告》，并提出以地换地，不再加钱的请求。2009年8月1日，常德市副秘书长张某某批示：常德市公用局认真处理芙蓉东路项目事宜。 2009年6月2日，常德市建设局组织常德市发改委、常德市规划局、常德市环保局、常德市国土资源局、常德市人防办、常德市园林局、常德市消防支队等部门和专家对常德市旭明花园设计方案进行审查，常德市建设局于2009年6月5日向锦新公司发出《关于常德市旭明花园A栋初步设计的批复》，原则同意项目初步设计，该设计方案显示：1.规划用地总面积5920平方米（约8.88亩）该用地面积包括了换取芙蓉南路使用锦新公司4.2亩工业用地的位于临江路的3.78亩土地，该3.78亩土地与锦新公司名下的常国用（2008）第9号和第10号《国有土地使用证》项下两宗共5.1亩土地的中间，置换以后正好练成一片，共8.88亩。2.主要建筑为A栋30层、B栋17层、C栋24层、D栋3层商住楼及1层地下室，A栋总建筑面积17220平方米（不含地下室面积）。3.旭明花园的给排水、天然燃气、居民用电的介入及小区出入路口均要经过位于临江路的3.78亩土地上的B栋北侧与D栋南侧之间的空隙部分。 锦新公司收到该批复后，开始修建常德市旭明花园A栋，并于2011年12月16日取得A栋预售许可证。2011年9月27日，锦新公司向市公用事业局写出《关于申请将芙蓉南路与临江路交汇处以地换地调整到旭明花园项目整体开发的报告》。2011年9月29日，市公用事业局局长刘某某在报告上批示：情况属实，同意以地换地，并加盖市公用事业局公章。2012年11月16日，常德市公用局向常德市国土资源局发出《关于湖南锦新房地产开发有限公司以地换地的函》，函中建议采取以地换地形式置换，确保芙蓉南路的建设。2014年1月26日，市公用事业局向市政府写出了《关于处理湖南锦新房地产开发公司落路口地块10.4亩土地历史遗留问题的建议》报告，向市政府提出以地换地方案。同日，常德市国土资源局、常德市规划局分别在该份报告上签署“同意”，并加盖单位公章。2014年1月28日，市政府常务副市长卢某某签批“同意”。 协议以地换地的方案，因存在争议而未能实现。截止2018年6月12日，上述位于临江路的3.78亩土地由三部分组成，其中的0.81亩原为集体土地，现已收储，尚未办理相关手续，0.51亩为国有建设划拨土地，上现有民房，余下的2.46亩为临江路的道路建设用地。目前，常德市旭明花园A栋部分外墙油漆尚未完工，电梯未安装，尚未通电、通水、通气，地下层入口的规划道路上面还有民房，无法修建，整栋楼房不具备入住条件。根据常德市房地产管理局旭明花园A栋商品房分户情况表显示，旭明花园A栋房屋已全部预售。另旭明花园A栋房屋均因不具备入住条件而未交房。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定：“被告不履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”本案中，市政府、市公用事业局在与锦新公司依法达成以地换地的补偿安置协议后，理应在合理期限内将土地交付锦新公司以履行自己的约定义务。因市政府、市公用事业局未能及时交付用以置换的3.78亩土地，致使旭明花园A栋在2011年12月取得预售许可证后，无法完成此后的给排水、通电、通气和出入道路工程，无法建成达到入住条件的房屋，也将导致旭明花园A栋已预售房屋必然无法按期交房，未能预售房屋无法变现，故市政府、市公用事业局未能及时交付置换土地的行为与锦新公司因旭明花园A栋已预售房屋无法按期交房需要承担的延期交房责任、约定交房日期至实际交房日期期间房屋及相关设施因自然损耗所造成的维护、修复费用、未能预售房屋无法变现损失存在主要因果关系。但本案中，根据常德市房管局的备案登记，锦新公司旭明花园A栋房屋已全部处于已售状态，故不存在未能预售房屋无法变现损失，亦不存在锦新公司主张的旭明花园A栋投资成本的利息损失。而且，锦新公司也没有提供证据证明其已经向购房户承担了延期交房责任，支付了房屋及相关设施因自然损耗所造成的维护、修复费用，故锦新公司所主张的上述损失尚未实际发生，后续是否会发生以及损失的具体金额尚不得而知，锦新公司现在就该部分损失提起赔偿诉讼的条件尚不成熟，如待上述损失实际发生后锦新公司再主张权利较为适宜，故现对锦新公司就该部分损失提起的本案赔偿诉讼，应裁定驳回起诉。基于上述理由，原告在本案中提出对旭明花园A栋房地产成本损失以及维护费用进行鉴定的申请，已无鉴定必要，故本院不予准许。此外，对于锦新公司在庭审中提出增加土地购买款和B栋修建成本利息损失以及增高A栋成本利息损失的诉讼请求，因系起诉状副本送达被告后，原告提出的新的诉讼请求，本院不予准许。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下： 驳回湖南锦新房地产开发有限公司请求常德市人民政府、常德市市政公用事业管理局赔偿因其违反土地置换义务，导致常德市旭明花园A栋无法如期建成达到入住条件房屋而造成的相关损失的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  郭柏奎 审 判 员  傅爱军 人民陪审员  杨德芳 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  张 伟