山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终5556号上诉人（原审被告）:刘永香,女,1958年9月2日出生,汉族,居民,住莱州市。委托诉讼代理人：张轩晨，莱州市文昌路第三法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：张绍坤，莱州市程郭法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：马风山，男，1951年11月14日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：邓秀敏（被上诉人之妻），住莱州市。委托诉讼代理人：曲江，山东正昀律师事务所律师。上诉人刘永香因与被上诉人马风山房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2018）鲁0683民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。刘永香及其委托诉讼代理人张轩晨、张绍坤与马风山的委托诉讼代理人邓秀敏、曲江参加诉讼。本案现已审理终结。刘永香上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回马风山诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由马风山承担。事实和理由：一、一审判决程序违法，判决错误。刘永香与马风山房屋买卖合同纠纷案，于2018年2月23日立案受理，距今已6个多月，超过审限，应适用普通程序审理，但一审仅适用简易程序审理本案，程序违法。二、一审判决认定事实及适用法律错误。1、1998年3月30日，刘永香与马风山自愿签订了房屋买卖合同，双方都是真实意思表示。刘永香向马风山支付的40998元房款，马风山交付了涉案房屋，并将房产证和土地证交给了刘永香，并协助刘永香办理过户手续。按照当时的法律规定，是允许双方进行房屋买卖的。在双方签订的协议中明确约定，若发生一切产权纠纷、债务纠纷、民事诉讼、交易税、村委纠纷以及造成刘永香的经济损失，均由马风山承担全部责任。刘永香并无过错，马风山应当承担全部过错赔偿责任。一审适用法律错误，应适用1998年的法律规定。当时法律没有禁止性规定，以后出台的法律规定对刘永香与马风山签订的买卖合同没有溯及既往的效力。2、一审依据《土地管理法》的规定，认定刘永香侵害了集体经济组织的利益。虽然刘永香不是涉案房屋所在集体土地经济组织的村民，但其只是购买了马风山的房屋，并没有违反法律规定。对宅基地使用权侵害了集体经济组织的权益，诉讼主体应是村委，马风山没有诉权。刘永香与马风山签订的房屋买卖合同并未侵害集体经济组织的权益，合法有效。三、马风山起诉时已经超过诉讼时效，且马风山有两处房屋宅基地。根据法律规定，马风山应当知道其权益受到侵害，但在近二十年来其从未提出异议，该诉请已然超过诉讼时效期间。综上，请求二审法院驳回马风山诉讼请求，撤销一审判决。马风山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。马风山向一审法院起诉请求：判决其与刘永香签订的房地产买卖契约无效，刘永香返还房屋，诉讼费由刘永香承担。一审法院认定事实：马风山与刘永香于1998年3月30日签订“房地产买卖契约”一份，契约内容为“马丰山有房四间坐落在文化东路阁东村东二巷一胡同二号，面积以房产证为准。现与莱州理石矿刘永香成交，经双方同意，价格为人民币肆万零玖佰玖拾捌元正。交款前必须作到以下几条：（1）交款交房。（2）交付房产一切手续。（3）空口无凭，立契为证。（4）甲方保证房产权属清楚。（5）若发生一切与甲方有关产权纠纷、债务纠纷、民事诉讼、交易税、村委纠纷均由乙方负责，因此造成乙方的经济损失乙方负责。（6）若发生搬迁，在房产证过户前，甲方帮乙方出面要地方。甲方马丰山乙方刘永香立契约人马俊山”。买卖契约签订后，刘永香支付了房款，马风山交付了房屋。庭审中，马风山针对其主张提交了房地产买卖契约一份、东关居委会出具的证明一份，证实马风山将诉争的房屋卖给了刘永香，价款是40998元，协议上所签姓名虽然与身份证不符，但是村委的证明可以证实“马丰山”即为马风山。刘永香对买卖契约的真实性无异议，认为契约是经双方协商一致，自愿达成的，系双方真实意思表示，因此该协议是合法有效的。对于居委会的证明，刘永香认为没有出具人及居委会主任签字，不符合民诉法规定的证据形式。马风山在法庭规定的期限内补充提交了由周志良签字的居委会证明信及周志良当选居委会主任的当选证书复印件，刘永香对马风山的主体资格无异议，但对当选证书因为是复印件，不予认可。同时马风山提交刘永香的户籍证明一份，证实刘永香现为城镇居民，对户籍证明刘永香无异议，但主张其买房时是农村居民。法庭查明，1998年马风山与刘永香签订买卖契约时，刘永香为农村居民，当时身份证显示住址为。刘永香主张,买卖契约签订后其交付了房款，马风山根据契约第二条的规定交付了房屋的相关手续，并交付了房屋。为证实自己的主张，刘永香提交了莱房权证文昌路街道字第××号房屋所有权证、莱宅集建（90）字第01250486号集体土地建设用地使用权证以及2006年房产证款收据一张，并主张在1999年房产证统一换证，由刘永香交纳了换证的相关费用。马风山对刘永香提交的两证一单据的真实性无异议，认为两证是涉案房产的权属证书，但马风山主张卖房时并没有交付房产证和土地证，土地证和房产证均由村委保管，且在换证时马风山也没有出面，认为刘永香在换证过程中没有遵循正规程序。刘永香提交的莱房权证文昌路街道字第××号房屋所有权证显示：房屋所有权人为马丰山，所有权证填发日期为2001年11月6日；莱宅集建（90）字第01250486号集体土地建设用地使用权证显示：土地使用者马峰山；村委收款收据显示：收款时间为2006年1月16日，缴款人为马丰山，事由为收房产证款。对于合同效力问题，马风山主张，根据土地管理法的规定及政策，农村宅基地使用权转让只能在同一集体组织成员间进行，否则是无效的，因此马风山与刘永香所签订的买卖契约是无效的，刘永香应返还房屋。刘永香主张：第一、物权法规定马风山与刘永香签订的房屋买卖合同有效，刘永香与马风山虽然不是同一集体组织成员，但是国家法律没有禁止农村村民购买另一农村村民的房屋，只是禁止城镇居民购买农村房屋，在当时刘永香购买房屋不违反法律规定。第二、马风山以违反法律规定为由，但1998年的法律是允许农村与农村居民之间买卖房屋的，并不违法，而且是马风山与刘永香双方的真实意思表示，当时交付了房屋，刘永香将房款付清，因此双方的买卖合同是有效的。第三、虽然双方没有过户，根据《中华人民共和国物权法》的规定，未办理过户不影响合同的效力。第四、马风山起诉已超过诉讼时效，其在近20年期间并没有向刘永香要过房屋，因此已经过了诉讼时效。第五、2007年国务院的规定对双方所签订的房屋买卖协议没有溯及既往的效力，适用当时的法律规定，马风山与刘永香之间可以买卖房屋，并不违法，民法的原则是从旧兼从轻，因此应驳回马风山的诉讼请求。刘永香提出反诉，要求马风山赔偿经济损失120万元，但不同意对房屋价值进行评估，亦未交纳反诉费。经一审法院多次释法仍表示认为合同是有效的，故对刘永香的反诉部分不予合并审理。一审法院认为，根据土地管理法规定，集体土地不得买卖或以其他形式非法转让。宅基地使用权是相应集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许非法转让。农村私有房屋买卖中，名义上是房屋买卖，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也必然处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益。本案马风山与刘永香签订房地产买卖契约时不是同一集体经济组织成员，亦未经过宅基地审批手续，故双方之间的房产买卖契约违反了我国土地管理法律、法规、政策之规定，应为无效合同。因无效合同取得的财产应当返还，故马风山要求刘永香返还房屋，予以支持。关于合同无效导致的损失赔偿问题，因刘永香不同意对房屋价值进行评估，亦未交纳反诉费，故不予合并审理，刘永香可就其因合同无效所导致的损失赔偿另案主张权利。关于诉讼时效，因马风山的主张并非债权请求权，故刘永香关于时效的抗辩不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定判决：一、确认马风山与刘永香于1998年3月30日签订的房地产买卖契约无效；二、刘永香于判决生效后三十日内将莱州市东关阁东街东二巷2号房屋返还给马风山。一审案件受理费824.95元，减半收取412.5元由刘永香负担，限判决生效后七日内交纳至一审法院。二审中，当事人没有提交新证据。经本院向莱州市农村住房建设和旧村改造指挥办公室查询，涉案房屋所在村部分房屋已被拆迁。经本院向莱州市不动产登记中心查询，刘永香名下没有其他房产。二审查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，关于马风山与刘永香签订的《房地产买卖契约》效力问题。农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切联系。刘永香系涉案房屋所在集体经济组织以外的人，其与马风山签订的购买东关村宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项规定的情形，应认定无效，本院予以确认。关于合同无效后的处理问题，本院认为不宜直接返还房屋，理由如下：一、双方的《房地产买卖契约》签订于1998年，合同签订时对于不同集体经济组织间的农民买卖宅基地上房屋的合同效力问题，我国并无明确规定。二、双方签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且刘永香在合同签订后依约支付了购房款，马风山依约交付了房屋并将涉案房屋的权属证书交给了刘永香，双方对于《房地产买卖契约》约定的义务均早已履行完毕，马风山没有证据证明其在本案起诉之前的十多年间曾对刘永香居住涉案房屋提出过异议。三、涉案房屋已由刘永香实际居住使用20多年，刘永香名下没有其他房屋，涉案房屋系刘永香赖以生存的住所。四、涉案房屋所在村有部分房屋已经拆迁，涉案房屋目前面临拆迁，马风山起诉要求确认《房地产买卖契约》无效系基于利益驱动，有违诚实信用原则，不应予以保护。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院认为，虽然双方之间的《房地产买卖契约》无效，但涉案房屋属于上述规定中不能返还的情形，一审判决刘永香返还房屋不当，本院依法予以纠正。双方可待房屋拆迁时，依据合同无效的过错原则大小等因素，对拆迁补偿费用予以分配。综上，上诉人上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省莱州市人民法院（2018）鲁0683民初1114号民事判决第一项；二、撤销山东省莱州市人民法院（2018）鲁0683民初1114号民事判决第二项；三、驳回被上诉人马风山的其他诉讼请求。一审案件受理费824.95元，减半收取412.5元，二审案件受理费824.95元，均由被上诉人马风山负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年四月二十三日书记员  于佳昕