山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初5397号原告：金忠德，男，1952年出生，汉族，浙江省舟山市定海区居民，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：张辉，山东宇慧律师事务所律师。被告：金贤悦，男，1981年出生，汉族，浙江省舟山市定海区居民，住浙江省舟山市定海区。被告：赵吉武，男，1968年出生，汉族，肥城市村民，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王杉，山东泰山蓝天律师事务所律师。原告金忠德与被告金贤悦、赵吉武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张辉，被告赵吉武委托诉讼代理人王杉到庭参加诉讼，被告金贤悦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金忠德向本院提出诉讼请求：1.请求确认两被告达成的互换储藏室的协议无效；2.判令被告赵吉武将属于灵山佳苑储藏室返还给原告金忠德；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2009年2月26日，原告与泰安某房地产营销代理有限公司签订灵山佳苑《商品房买卖合同》，约定原告购买灵山佳苑房产及储藏室，储藏室面积为18平方米。后未经原告允许，在原告不知情的情况下，被告金贤悦与被告赵吉武签订所谓的“互换协议”，将原告所有的18平方米的储藏室与被告赵吉武的储藏室互换，严重侵害了原告的合法权益。为此，要求判如所诉。被告金贤悦未作答辩。被告赵吉武辩称，一、我与金贤悦订立的互换储藏室的协议合法有效并且已履行完毕。涉案的灵山佳苑房产在被卖给他人之前，一直由被告金贤悦常年居住，我也住在同一幢楼的一楼，彼此是邻居关系，2010年11月我们双方达成交换储藏室的协议时，金贤悦也一直以房主的身份示人，后我付清了对价后与金贤悦交换了储藏室，并对储藏室装修后一直使用至今。原告金忠德与被告金贤悦为父子关系，在长达几年的时间内，不可能不知道交换储藏室的事实。可见，我是善意第三人，并已经支付了合同对价，且已使用储藏室8年多时间，故请求驳回原告的诉求。二、原告于2012年9月30日将灵山佳苑房产卖给了案外人左某某，并与开发商处办理了变更手续，现房屋所有权人为案外人左某某，并不是原告。而储藏室无独立产权，依附于房产而存在，现原告已经在灵山佳苑小区没有房屋，也就不是房产附属的储藏室的权利人，因此，原告不是本案的适格主体，应驳回其起诉。三、我与被告金贤悦于2010年12月交换储藏室，原告金忠德声称不知情，但是案外人左某某曾于2014年6月30日起诉金忠德，而金忠德又于2014年7月23日书写申请，要求增加我为共同被告，因此，即使原告否认知晓交换储藏室的事实，在其上述案件申请追加我为共同被告时也已知晓了该事实，故本案的诉讼时效可从2014年7月23日起算，至原告提起本案诉讼的2018年11月20日也已经超过了诉讼时效，据此，也应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告金贤悦系原告金忠德之子。2009年2月26日，原告金忠德与泰安某房地产营销代理有限公司（以下简称锦绣诚平公司）签订《灵山佳苑商品房买卖合同》一份，约定原告购买灵山佳苑住房一套，该商品房建筑面积82.83平方米，储藏室为602号，建筑面积为18平方米，商品房单价为2900元/平方米，储藏室单价为900元/平方米，单元防盗门300元/户，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准等。后原告依约交纳了购房款，某公司则向原告实际交付了上述住房及储藏室。原告接收房屋后，与妻子、儿子金贤悦搬入居住，但因出售方的原因，一直未办理产权登记。后因工作关系，金忠德夫妇只是偶尔回到该房屋居住，被告金贤悦则长期在此房屋居住。2010年11月15日，两被告签订《协议书》一份，约定：“经两家共同协商，同意将各自储藏室互相对换，由于金贤悦的储藏室大，赵吉武为此支出叁仟伍佰元作为补差价。自协议签字之日起，则具有法律效力，对换后的储藏室则属于各自的私有财产，双方永不再对换，不得反悔，若有反悔，反悔方将承担一切法律责任，以及对方提出的经济损失。本协议一式两份，双方各执一份。双方签字后立即生效。注：若有一方卖房与对换后的储藏室没有任何牵涉。”2010年12月4日，被告金贤悦向被告赵吉武出具收条一份，写明：“金贤悦互换储藏室补差价款全部付清。”庭审中，被告赵吉武称：两被告在赵吉武家签订《协议书》时，赵吉武当场给了金贤悦2000元，2010年12月4日，赵吉武又给了金贤悦1500元，金贤悦遂出具了该收条。此后，被告赵吉武即依据上述《协议书》，占有、使用原属原告的“602号储藏室”（勘验测得面积约为长3.37米*宽3.17米），并将自己购买泰安市泰山区灵山佳苑房屋时一并购得的“102号储藏室”（勘验测得面积约为长1.9米*宽1.75米）交付金贤悦。2012年9月30日，原告金忠德（甲方）与案外人左某某（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方以现有状态将位于灵山佳苑1号楼3单元602室的房屋出售给乙方，房屋面积83.5平方米，储藏室面积18平方米；乙方以一次性全款方式购买甲方住房一套，全款385000元等。金忠德及其妻子徐某某、左某某在该协议书落款处签字捺印。后左某某依约履行了付款等义务，金忠德则于2013年3月将灵山佳苑房屋实际交付给左某某，并于2014年1月16日在售房单位办理了更名手续。2018年3月22日，左某某取得了上述房屋的不动产权证（记载“附配房一间”）。2014年7月4日，左某某作为原告向本院提起诉讼，告诉金忠德，要求其将灵山佳苑储藏室（18平方米）交付给左某某，本院受理（案号（2014）泰山民初字第1090号）后，同年7月23日，金忠德申请追加赵吉武为共同被告参加诉讼，本院准许该申请，对案件进行了审理。在案件庭审过程中，左某某称，自己是在2012年年底，发现向赵吉武购买的房屋的储藏室被他人占用，随即就找到赵吉武协商此事，但一直未解决。庭审中，金忠德并明确表示，对于金贤悦互换储藏室的行为“不予认可”，认为其无权处置该储藏室。2015年7月1日，左某某申请撤回该案的诉讼，本院裁定予以准许。此后，关于上述储藏室的问题依然如故，因此原告诉来本院，要求处理。本院认为，2009年2月26日，原告金忠德签订合同购买位于灵山佳苑1号楼3单元602室的住房，包括建筑面积18平方米的602号储藏室，在原告交纳购房款后，售房方依约向原告实际交付了上述住房及附属的储藏室，该储藏室即本案诉争的储藏室。自此，虽然金忠德一直未取得房屋所有权证，但其对上述住房及诉争储藏室均合法占有。2010年11月15日，被告赵吉武与被告金贤悦签订《协议书》，约定将金忠德所购的诉争储藏室与赵吉武的“102号储藏室”交换。显然，金贤悦对于诉争储藏室并不具有所有权、处分权，赵吉武与无处分权的金贤悦签订这一合同，其最终能否取得对于诉争储藏室的物权，至今仍在各相关权利人之间存有争议，有待确定。换言之，该《协议书》对于物权的归属并无影响，其只是规定了赵吉武与金贤悦之间的债权债务关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定正是体现了物权行为与债权行为相区分的原则，依照该规定，原告要求确认两被告签订的《协议书》无效，与法律规定不符，本院不予支持。原告金忠德还要求被告赵吉武将诉争储藏室返还原告，但是，一方面，被告赵吉武侵占金忠德的诉争储藏室发生于2010年12月4日，是在金忠德合法占有该储藏室期间，当时，金忠德作为占有人，其享有返还原物的请求权，但是，依照法律规定，该权利需在侵占发生之日起一年内行使，逾期该请求权消灭，现该一年的除斥期间早已超过，金忠德作为占有人的的返还请求权已消灭；另一方面，在原告将住房和诉争储藏室转卖给案外人左某某之前和之后，原告一直未取得过诉争储藏室的所有权，2018年3月22日是左某某取得了住房（附配房一间）的不动产权证，基于这一事实，原告也无权以所有权人的身份行使对诉争储藏室的物上请求权。综上，原告的该项请求，于法无据，本院亦不予支持。被告赵吉武辩称，灵山佳苑原来一直由被告金贤悦常年居住，赵吉武住同一幢楼的一楼，彼此是邻居，双方达成交换储藏室的协议时，金贤悦也一直以房主的身份示人，且金忠德与金贤悦为父子关系，在长达几年的时间内，不可能不知道交换储藏室的事实，而赵吉武也支付了合理的对价，因此，赵吉武是善意第三人。针对此主张，分析如下：一、不动产的转让（尽管只是储藏室）对于个人和家庭生活属于较为重大的事项，赵吉武作为互换储藏室过程中换取较大房间的一方，对于标的储藏室的权属应做认真核实，尤其正如赵吉武自己所讲，其也是购买了同一幢楼中的住房，此情况下，其应要求金贤悦出示该住房（含储藏室）的购房合同，除此之外，其向相关开发商、物业部门等机构核实购房人的身份也更为方便、可行，由此可见，赵吉武的行为存在重大过失，不能认定为善意；二、我国物权法规定的善意取得成立的要件之一，是“转让的不动产依照法律规定应当登记的，已经办理了转移登记手续”，而本案中，结合原告与某公司签订的《灵山佳苑商品房买卖合同》、原告与左某某签订的《房屋买卖协议书》，以及2014年1月16日金忠德和左某某在售房单位办理更名手续的事实，左某某的不动产权证中记载的“附配房一间”即是指诉争储藏室，可见，诉争储藏室并未办理所有权转移登记手续，赵吉武占有诉争储藏室的行为并不符合善意取得的条件；三、据金忠德与某公司签订的《灵山佳苑商品房买卖合同》可知，金忠德2009年2月26日购买灵山佳苑的住房时，储藏室的单价即为900元/平方米，而根据勘验，2010年11月金贤悦和赵吉武互换的两套储藏室面积相差约7.36平方米（按金忠德、赵吉武的陈述相差18-8=10平方米），即便按2009年的单价计算，两储藏室的差价也达6624元（7.36*900元/平方米），何况，随着时间推移，房价的提升，差价也会显著加大，而赵吉武仅支付金贤悦3500元，显然不能成为合理价款，这也不符合善意取得的条件。综上所述，赵吉武称自己是善意第三人，本院不予采纳。同时，原告关于本案已超过诉讼时效的主张，本院亦不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告金忠德的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告金忠德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  万峰二〇一九年四月二十二日法官助理宋丽平书记员李思宇