广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2688号上诉人（原审原告）：向洪涛，男，1979年9月15日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：施若晴，广东环球经纬律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮，该公司职员。委托诉讼代理人：刘焱，该公司职员。上诉人向洪涛因与上诉人广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。向洪涛上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按总房价489576元的0.05%向向洪涛支付违约金（从2018年1月1日起暂截止2018年4月15日，违约金为25702.74元）；3.一、二审诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，随意变更合同双方当事人的真实意思表示。（一）一审法院既然已经认定双方签订的案涉合同是合法有效的，根据该合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向向洪涛支付违约金；如果逾期超过180天后，向洪涛可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到向洪涛解除通知之日起30天内退还己付房价款并支付利息，同时按商品房价款的1O%支付违约金；如果向洪涛要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。（二）合同约定的违约金计算应从违约之日起计至清大瑞泰公司实际交楼之日止，尽管清大瑞泰公司具体交楼时间尚不确定，但截至一审判决书出具之日，清大瑞泰公司也无法确定具体交楼日期。一审法院断然将计算违约金的截止日期截取至起诉之日止，既无事实和法律依据，又浪费司法资源。综上所述，一审法院不尊重当事人之间意思自治的合同约定，断然缩短向洪涛作为守约方预期可得补偿的期间，不符合事实和法律规定，其变相鼓励要求向洪涛针对己确定的违约金另行起诉的做法，也易造成司法资源的浪费。清大瑞泰公司二审答辩称，不同意向洪涛的全部上诉理由，坚持清大瑞泰公司的上诉理由。清大瑞泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由向洪涛承担。事实和理由：一审法院认为案涉商品房买卖合同约定的违约金标准并无畸高情形属于事实认定错误和适用法律错误。向洪涛在一审过程中，并未就其真实产生的经济损失充分举证，因此足以推断其真实的经济损失远低于案涉合同所约定的逾期交房违约金标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题。向洪涛二审答辩称，1.案涉合同对于违约金的标准约定符合法律规定，合同关于违约金的约定是双方真实意思表示，合法有效，受到法律的保护。合同是清大瑞泰公司提供制作，没有经购房人变更，也不允许购房人变更，不是买受人强加给清大瑞泰公司的，合同约定的法律责任应该由清大瑞泰公司负责。2.清大瑞泰公司作为建设单位，完全掌控了房屋的建设进度，因为清大瑞泰公司挪用预售款，导致项目不能按期交付，根据诚信原则，既然清大瑞泰公司当初在合同中承诺了违约金的计算标准，其就应依合同承担相应的违约责任，这是清大瑞泰公司应该预见的法律后果。3.到目前为止，房屋仍然没有交付，何时交付仍然处于不确定状态，买受人已经支付了大量金钱，有些已经全款支付，有些按揭也每月还贷，购房人在付出金钱仍不能交付房屋的情况下，不仅在心理上遭受煎熬，也造成了实际损失。4.清大瑞泰公司目前没有证据证明购房人的损失远远低于合同约定的违约金。综上，清大瑞泰公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。向洪涛向一审法院起诉请求：1.清大瑞泰公司向向洪涛支付延期交房违约金（每日按总房价489576元的0.05%计算，从2018年1月1日起计至实际交楼之日，暂计至2018年4月15日为25702.74元）；2.清大瑞泰公司向向洪涛支付因其逾期交房而遭受的租金损失（从2018年1月1日起暂计至2018年4月15日为9858.59元）；3.本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。一审法院认定事实：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预［网］字第××号）。2016年5月25日，向洪涛与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，向洪涛购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路***号*座2层06公寓，该物业的建筑面积为46.0001平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为33.51平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为489576元，向洪涛于签署本认购书时交付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即229576元须于2016年5月31日前付清（已扣除定金），剩余房款240000元，向洪涛须于2016年5月31日前申办商业按揭贷款，按揭年限10年。2016年9月30日，向洪涛（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编*栋（自编B-3、B-4栋）206房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积46.0001平方米，套内面积33.5125平方米，共有分摊面积约12.4876平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14608.76元，总金额489576元，首期款269576元自本预售合同网上签订之日支付，剩余房款220000元，须于2016年10月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。向洪涛提交了两份清大瑞泰公司向其开具的案涉房屋的《广东增值税普通发票》，开票日期分别为2016年9月30日、2018年4月28日，应税项目分别为首期房款、不动产房款，金额分别为269576元、220000元。清大瑞泰公司确认向洪涛已经支付案涉房屋的全部购房款共计489576元。一审法院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了案涉房屋的商品房预售许可证。向洪涛与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，向洪涛提交了发票证实其已经支付了全部购房款，清大瑞泰公司对此亦予确认，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年12月31日前向向洪涛交付案涉房屋，系违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，清大瑞泰公司逾期交楼时间不超过180日的，应自约定交房日期的次日起向向洪涛支付违约金，合同继续履行。至向洪涛起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间尚未超过180天，向洪涛亦未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，向洪涛诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年1月1日至实际交楼之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故一审法院支持向洪涛请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年6月1日，共计152日；其后的逾期交楼违约金向洪涛可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定违约金的每日标准为总房价款0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于向洪涛的损失，故对清大瑞泰公司的主张不予采纳，清大瑞泰公司应支付违约金的每日计算标准为总房价款0.05%。3.违约金的金额，向洪涛已向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款489576元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为37207.78元（489576元×0.05%/日×152日）。关于向洪涛请求的租金损失，向洪涛未提交证据证实其实际损失高于逾期交楼违约金，向洪涛主张的逾期交楼违约金已足以弥补其损失，故向洪涛的该项主张于法无据，一审法院不予支持。关于清大瑞泰公司认为商品房买卖合同中约定的违约金过高、请求调整的主张。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依照合同的约定履行义务，承担责任。清大瑞泰公司逾期交楼的违约行为实际存在，其应按照合同约定承担违约责任，且清大瑞泰公司未提交证据证实该违约金的约定过分高于逾期交楼给向洪涛造成的损失，故其主张不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年12月7日作出如下判决：一、广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向向洪涛支付2018年1月1日至2018年6月1日的逾期交楼违约金37207.78元；二、驳回向洪涛的其他诉讼请求。案件受理费1087元，由向洪涛负担301元，广州清大瑞泰信息科技有限公司负担786元。财产保全费376元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于清大瑞泰公司主张应调整逾期交楼违约金标准的问题。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，在案涉合同已经约定逾期交楼违约金标准的情况下，一审按照合同约定判令清大瑞泰公司承担逾期交楼的违约责任，并无不当，本院予以维持。清大瑞泰公司未能提供充分证据证明案涉合同约定的违约金标准过高，本院对其要求调整逾期交楼违约金标准的请求不予支持。关于向洪涛主张迟延交楼违约金应计算至实际交楼之日止的问题。鉴于案涉楼盘的交楼时间尚无法确定，一审考虑到购房人可另案再主张本案起诉之日后的逾期交楼违约金，判令清大瑞泰公司暂先支付到提起本案诉讼之日止的逾期交楼违约责任，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，清大瑞泰公司和向洪涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由向洪涛、广州清大瑞泰信息科技有限公司各自承担730元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年四月二十五日书记员  贾妍胡秀红