广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3495号 原告:中国有色十六冶北海房地产综合开发公司。住所：北海市海城区湖南路37号。统一社会信用代码：9145050019931927XF。 法定代表人：李绍广，总经理。 委托诉讼代理人：李海天，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：北海和安贸易有限责任公司。住所：北海市北部湾中路39号。统一社会信用代码：914505007451480504。 法定代表人：鲁宁?，董事长。 委托诉讼代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称“十六冶公司”）诉被告北海和安贸易有限责任公司（以下简称“和安公司”）物权保护纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序于2018年11月13日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2019年3月13日公开复庭审理。原告十六冶公司的委托诉讼代理人李海天、被告和安公司的委托诉讼代理人伍庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告十六冶公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付楼顶屋面使用费人民币546279.15元给原告。事实与理由：北海市东南亚商贸中心是原告开发建设的物业，建成后销售了1号楼部分物业给被告经营和安商场，因此东南亚商贸中心1号楼属原、被告均有物权的物业。被告在经营和安商场过程中，擅自在北海市东南亚商贸中心1号楼楼顶屋面设置有“和安商都”广告牌，损害了原告的权益，为此原告曾经提起诉讼，要求被告拆除广告牌和支付使用费给原告。该案最终由北海市中级人民法院以（2017）桂05民终236号《民事判决书》作出终审生效判决，确认原告对该1号楼享有49.8%的权益，被告应拆除广告牌并按评估广告牌商业价值的49.8%向原告支付屋面使用费。但是该案中，北海市中级法院只对2010年10月至2014年11月6日期间的使用费作出判决，而对2014年11月6日之后的使用费，要求原告另行起诉。（2017）桂05民终236号民事判决书送达各方当事人后，被告在2018年9月10日才拆除广告牌，因此，被告还应支付2014年11月7日至2018年9月10日期间的使用费给原告。（2017）桂05民终236号民事判决书采纳了中望桂【2018】评字第B06004号价格评估报告书来认定广告牌商业价值，该评估报告认定该广告牌2014年度月价值为23575.63元，根据该评估报告计算方法，以后每年的月价值=上年月价值×城市商品零售价格指数，而经查国家统计局官网公布的城市商品零售价格指数，2015年为100.0,2016年为100.7，则该广告牌月商业价值为：2015年，23575.63×100.0%=23575.63元，2016年，23575.63×100.7%=23740.66元，2017年、2018年的价格指数尚未公布，暂按2016年的价格指数进行计算，则该广告牌月商业价值为：2017年，23740.66×100.7%=23906.84元，2018年，23906.84×100.7%=24074.19元。因此，2014年11月7日至2018年9月10日的总价值为：23575.63÷30天×53天+23575.63×12月+23740.66×12月+23906.84×12月+24074.19÷30天×250天=1096946.09元。应付给原告的费用为：1096946.09元×49.8%=546279.15元。为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。 被告和安公司辩称，不同意原告的诉求；被告作为商场业主，有权无偿使用楼顶牌位；原告无证据证实被告从2014年11月6日至今使用涉案广告牌位；原告的计算标准没有事实和法律依据；原告以北海市中级人民法院（2017）桂05民终236号判决书作为支持其诉讼请求的理由不正确，原告的诉求与判决书没有必然的关系，因此请求驳回原告的诉求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：位于北海市的东南亚商贸中心系原告十六冶公司开发建设的物业，建成后将1号楼部分物业出售给被告和安公司经营商场。和安公司在经营商场过程中，在东南亚商贸中心1号公寓楼楼顶设置了“和安商都”霓虹灯广告牌。为此，十六冶公司于2014年11月11日向本院起诉和安公司物权保护纠纷一案，本院立案后于2014年12月22日作出（2014）海民一初字第1829号民事裁定，裁定：驳回原告十六冶公司的起诉。原告不服该裁定，上诉于北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2016年9月6日作出（2016）桂05民终357号民事裁定，裁定：撤销本院（2014）海民一初字第1829号民事裁定书，本案发回本院重审。后本院于2016年10月24日重新立案，于2016年12月27日作出（2016）桂0502民初3195号民事判决，判决：驳回原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司的诉讼请求。被告不服该判决向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院于2018年8月16日作出（2017）桂05民终236号民事判决，认定：涉案建筑物总面积为61102.60平方米，和安公司专有部分面积30180.24平方米，占涉案建筑物总面积的49.39%，人防办专有部分面积497.73平方米，占0.81%、十六冶公司包括其因与商场其他小业主、住宅楼112户小业主的合同关系而享有楼顶使用权的面积数，两者总和为30424.63平方米，占建筑物总面积49.80%，那么，十六冶公司与人防办的面积总和为30922.36平方米，占总面积的50.61%，和安公司在楼顶放置广告牌，既没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主十六冶公司（包括其他小业主）、人防办的同意，亦未经过占总人数过半数的业主十六冶公司（包括其他小业主）、人防办的同意，故和安公司虽对涉案楼顶享有使用权，但其放置广告牌的行为具有经营性质，依法应征得其他业主的同意，否则擅自放置广告牌的行为对其他业主的用益物权已经构成侵权，和安公司应按十六冶公司所占面积的比例支付相应的使用费给十六冶公司，经评估，自十六冶公司请求的2010年10月1日起至其向法院起诉之日2014年11月6日止，涉案广告牌的商业价值为1133239.71元，十六冶公司（包括商场、住宅楼其他小业主）占涉案物业建筑面积的49.80%，按照该比例，和安公司须支付的使用费为：1133239.71元×49.80%=564353.34元，2014年11月6日之后至和安公司拆除涉案广告牌之日止的使用费十六冶公司可另行诉讼；判决：撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3195号民事判决；和安公司须拆除设置在北海市顶广告牌底架上的“和安商都”霓虹灯广告招牌；和安公司须支付从2010年10月至2014年11月6日止的涉案楼顶屋面的使用费564353.34元给十六冶公司。该判决生效后，和安公司于2018年9月10日拆除了涉案广告牌。 经原告申请，本院依法委托深圳市鵬信资产评估土地房地产估价有限公司对北海市顶的商业广告牌位自2014年11月7日至2018年9月10日期间的租金价值进行评估，深圳市鵬信资产评估土地房地产估价有限公司于2019年1月29日作出鹏信咨询字[2019]第F146号《资产评估报告》，评估结论：北海市顶的商业广告牌位自2014年11月7日至2018年9月10日期间的租金于评估基准日的评估值为1074167.59元。 2018年9月29日，原告以被告尚欠自2014年11月7日至2018年9月10日期间的涉案楼顶屋面使用费为由，诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，改变建筑物共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，和安公司仅系涉案建筑物的业主之一，其在涉案建筑物楼顶屋面设置广告牌的行为具有经营性质，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，其擅自设置广告牌的行为对涉案建筑物的其他业主构成侵权。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，本案中，十六冶公司自身所享有的及其因与涉案建筑其他业主的合同关系而获得的涉案楼顶使用权比例（专有部分占建筑物总面积）为49.80%，经评估，北海市顶的商业广告牌位自2014年11月7日至2018年9月10日期间的租金于评估基准日的评估值为1074167.59元，故和安公司须向十六冶公司支付涉案楼顶屋面的使用费为：1074167.59元×49.80%=534935.46元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十七条、第七十六条、第八十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 被告北海和安贸易有限责任公司向原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司支付北海市东南亚商贸中心一号公寓楼楼顶屋面的使用费534935.46元。 案件受理费9262.8元，鉴定费10000元，合计19262.8元，由原告负担400元，被告负担18862.80元（该费用原告已向本院预交，被告应负担的部分应在其履行上述义务时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9262.8元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  黄小兵 二〇一九年四月十八日 法官 助理  林广青 书 记 员  王秀珍