广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3581号上诉人（原审被告）：王瑞钳住广东省海丰县。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地：广州市中山四路。法定代表人：蒋祖生，该办公室主任。委托诉讼代理人：刘妍，广东科德律师事务所律师。上诉人王瑞钳因与被上诉人城市更新办公室（以下简称城市更新办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王瑞钳委托代理人王瑞兴、被上诉人城市更新办公室代理人刘妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞钳上诉请求：1、撤销原审第一项、第二项判决，驳回城市更新办公室要求王瑞钳将承租物业腾空交还及支付违约金的诉讼请求。2、判令一、二审所有诉讼费用由城市更新办公室承担。事实和理由：原审判令王瑞钳将承租物业于判决发生法律效力之日起三十天内腾空交还给城市更新办公室，违背事实和法律依据均不足。理由如下：城市更新办公室在庭审过程中表示广州市财政局要求城市更新办公室收回商铺，通过公开的招标方式招租，不符合事实。据了解，城市更新办公室在荔湾广场北塔有47间商铺，目前空置了16间，其中2间是在与本案同批次起诉中通过和解收回去的。南塔有114间商铺，目前至少空置106间，空置率超过75％，这些空置的商铺直到本案上诉的时候，还拉着卷闸门贴着城市更新办公室的封条，既没有协议出租也没有委托产权交易中心招标。由于从2014年年中开始，整个市场经济环境开始萧条，荔湾广场的生意走下坡，在这种情况下，很多承租户放弃了城市更新办公室的商铺，停止营业或者重新承租了其他便宜的商铺，而城市更新办公室不但没有降租，反而收回去的商铺也不重新出租。城市更新办公室的做法，既造成了国有资产的流失，又严重干扰了荔湾广场的经营秩序。王瑞钳向城市更新办公室租赁的商铺，已经接近20年了，对王瑞钳来说，很多客户已经认可了商铺的位置，如果腾空交还给城市更新办公室像其他商铺那样贴封条又不招标，荔湾广场的生意将会进一步恶化，对王瑞钳和对国有资产来说，都是一种损害。城市更新办公室的行为存在不作为和乱作为的嫌疑，王瑞钳将会向相关部门投诉、控告。城市更新办公室很多商铺空置，租不出去，讼争的商铺有租金收入，没有任何损失，所以无需支付违约金。综上所述，望二审法院依法查明本案事实，依法撤销原审第一、二项判决，驳回城市更新办公室要求王瑞钳将承租物业腾空交还及要求王瑞钳支付违约金的诉讼请求。如果法院不予以撤销一审判决第一项，王瑞钳认为一审判决的第二项违约金过高，要求法院适当调低。城市更新办公室二审答辩称其不同意王瑞钳的上诉请求，要求法院维持原判。城市更新办公室认为王瑞钳提起上诉，目的是为了拖延腾空交还涉案商铺的时间。对于王瑞钳要求调整拒不交付房屋所应承担的违约金标准，王瑞钳在一审至二审均未提供证据证明双方在原合同中约定的违约金具有合理调整的理由，故该上诉请求不应予支持。一审法院认定事实：据2016年3月6日广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，广州市危房改造建设管理所更名为城市更新办公室，负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。据2002年1月28日广州市国土资源和房屋管理局核发穗房地产证字第××号房地产权证，广州市荔湾区德星路9号首层A区57号铺的权属人是广州市危房改造建设管理所。2012年12月12日，广州市危房改造建设管理所与王瑞钳签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定王瑞钳租赁广州市荔湾区德星路9号A区57部位，作商铺用途，建筑面积68平方米，租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日，租金12858元/月；租赁期届满或合同因故解除时，广州市危房改造建设管理所与王瑞钳双方未续订合同而广州市危房改造建设管理所要求收回房屋，王瑞钳拒不交出承租房屋的，广州市危房改造建设管理所除要求王瑞钳限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取王瑞钳违约金，等等。王瑞钳自己使用租赁的商铺用于经营水晶珠宝首饰。在租赁期间及租赁期限届满后，城市更新办公室一直有按合同约定的12858元/月从王瑞钳的银行账户扣划租金至今，并每月出具发票。城市更新办公室陈述租赁期限届满后，曾在2018年4月、6月、8月发函要求王瑞钳腾空交房。但王瑞钳否认有收到这些函。2018年11月5日，一审法院在广州市荔湾区德星路9号首层A区57号铺张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人到一审法院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人到一审法院登记。2018年11月12日，一审法院送达起诉状副本给王瑞钳。一审法院认为：城市更新办公室的前身广州市危房改造建设管理所与王瑞钳在2012年12月12日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁合同在2014年12月31日期限届满后，王瑞钳继续使用租赁的商铺，城市更新办公室也定时按原约定的租金额主动扣划租金并出具发票，对王瑞钳继续租赁商铺也无提出异议，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，诉讼双方形成不定期租赁关系。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。城市更新办公室称曾在2018年4月、6月、8月发送解除租赁合同的通知，但没有举证证实到达对方，一审法院对此不予采信。城市更新办公室诉请王瑞钳腾空交房，意即解除与王瑞钳的租赁关系，一审法院于2018年11月12日送达起诉状副本给王瑞钳，此房的房屋租赁合同于此日起解除。根据合同约定，合同解除后，广州市危房改造建设管理所有权收取房屋占用费和拒不交还房屋的违约金，但房屋占用费比照租金标准收取。现王瑞钳已按原租金标准支付了房屋占用费，城市更新办公室再要求王瑞钳补交租金差额，有违上述合同约定。关于违约金起算时间,王瑞钳承租案涉房屋用于经营水晶珠宝首饰，其腾空搬迁需要合理期限，一审法院酌定给予王瑞钳合同解除后一个月的搬迁期。至一审最后一次庭审（2018年12月12日）结束前，王瑞钳仍未履行归还房屋义务，已构成违约，应按房屋占用费的标准支付自2018年12月13日起至实际搬出并交还房屋之日止的违约金。关于违约金标准，合同对此已有明确约定，王瑞钳并未充分举证合同违约金标准具有调整的理由，故一审法院依合同约定的标准确定违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年12月13日作出判决：一、在判决发生法律效力之日起三十天内，被告王瑞钳腾空交还广州市荔湾区德星路9号首层A区57号铺给原告城市更新办公室。二、在判决发生法律效力之日起十天内，被告王瑞钳支付自2018年12月13日起至实际腾空交还广州市荔湾区德星路9号首层A区57号铺之日止的拒不交还房屋的违约金给城市更新办公室，该违约金按每月12858元计算。三、驳回原告城市更新办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5176元，由城市更新办公室负担5015元，王瑞钳负担161元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，王瑞钳向本院提交十五张照片，证明城市更新办公室收回来的商铺并未进行竞拍，其所述城市更新办公室被要求收回商铺将进行竞拍这个事实并不存在，因为根据王瑞钳了解，城市更新办公室在荔湾广场的商铺，自2017年收回的仍旧贴着封条。城市更新办公室质证认为王瑞钳提交的证据中，前三张照片有关商铺明细，如果王瑞钳陈述该证据是从城市更新办公室取得，城市更新办公室认为由于明细没有加盖城市更新办公室的公章，其真实性无法确认，其他照片上商铺所贴封条显示的时间，有从2018年至2019年期间的，因为整个荔湾广场的统一招标的工作需要将全部商铺收回之后方能进行，所以王瑞钳提交的此份证据，城市更新办公室认为与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王瑞钳的上诉请求与城市更新办公室的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实可知，双方签订的租赁合同在2014年12月31日期限届满后，王瑞钳继续使用租赁的商铺，而城市更新办公室对王瑞钳继续租赁商铺并无提出异议，也定时按原约定的租金额主动扣划租金并出具发票，双方成立不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案城市更新办公室提起诉讼要求王瑞钳腾空交房，意即解除与王瑞钳的租赁关系。为此，一审法院认定2018年11月12日送达起诉状副本给王瑞钳，此房的房屋租赁合同于此日起解除，并判处王瑞钳腾空交还广州市荔湾区德星路9号首层A区57号铺给城市更新办公室于法无悖。另，因王瑞钳承租案涉房屋用于经营水晶珠宝首饰，其腾空搬迁需要合理期限，一审法院在一审诉讼中已酌定给予王瑞钳合同解除后一个月的搬迁期。故，一审法院前述处理并无不妥，本院予以照准。从一审查明事实来看，至一审最后一次庭审（2018年12月12日）结束前，王瑞钳仍未履行归还房屋义务，其已构成违约，应按房屋占用费的标准支付自2018年12月13日起至实际搬出并交还房屋之日止的违约金。双方已在原合同中约定了拒不交出承租房屋的违约金，在合同履行期内，王瑞钳并未提出撤销或调整该违约金标准的主张，且二审期间，王瑞钳并无提交证据证明该违约金标准过高，故一审判处依双方原合同约定判处王瑞钳向城市更新办公室支付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，本案王瑞钳的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费161元，由王瑞钳负担。本判决为终审判决。审判长     审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月二十八日书记员  钟明丽邱建材