广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38161号原告：广州市金轮集体资产管理公司，住所地广州市越秀区光塔路183号412房。法定代表人：邓志诚，职务执行董事。委托诉讼代理人：邱奕彬，广东国智律师事务所律师。被告：叶如明（兼被告黄惠梅的委托诉讼代理人），男，汉族，1952年5月5日出生，身份证住址广州市越秀区。被告：黄惠梅，女，汉族，1957年8月16日出生，身份证住址广州市越秀区。第三人：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区XX路XX街XX号104房。法定代表人：封焯勋。原告广州市金轮集体资产管理公司（以下简称金轮公司）诉被告叶如明、黄惠梅及第三人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱奕彬，被告叶如明、黄惠梅，第三人的法定代表人封焯勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止侵权，迁出广州市越秀区XX街XX号905房屋，并把房屋腾空交还给原告。2、判令两被告向原告赔偿因侵权造成的损失（从2003年8月1日至2018年10月18日，每年按照广州市房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价计算）。事实和理由：被告叶如明原为原告的员工。原告于1987年承租王伟英的房屋用以解决公司员工住宿，后转租给被告二人及小孩居住使用，由被告叶如明向原告交租。1993年该房屋由广州市广协房地产开发有限公司(以下简称广协公司）拆迁。1995年被告叶如明因个人原因从原告公司离职，双方不再存在劳动关系。被告叶如明于1994年向法院起诉要求该地块开发商安置回迁，法院判决两被告回迁至涉案广州市越秀区XX街XX号905房。2003年8月两被告回迁后，未与原告或产权人签订书面租赁合同，也未向原告或产权人交纳租金。在此期间，涉案905房过户至第三人名下。第三人因两被告不缴纳租金，遂起诉原告追讨租金，获法院判决支持。后原告转而起诉两被告追讨房屋使用费，法院也判决被告叶如明应向原告支付房屋占用费。原告自2009年至2015年每年均按房管部门公布的同地段同期同类房屋租金标准向第三人支付租金。但两被告自2007年8月至今，以未与原告签订租赁合同、未协商租金为由，拒不向原告支付租金或房屋使用费，导致原告须向第三人支付租金、诉讼费等，截至2017年12月31日遭受损失达62371.22元。生效判决认定，原告与第三人之间为房屋租赁关系，故原告为涉案房屋的合法使用人。两被告长期非法占用涉案房屋，且拒不履行生效判决支付房屋使用费，已侵犯了原告的合法权利，导致原告遭受损失。为此提出上述诉讼请求。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告叶如明原来是原告的员工，拆迁前由原告安排入住员工宿舍，当时是按照公房租金标准计租的。两被告回迁后从2003年一直居住至今，被告只同意按照市政府公布的同地段公房租金标准支付租金。原告主张的时段被告确实没有缴纳租金，被告是同意支付租金的，只是对租金标准一直未能达成一致意见，故一直没有交租。此外，两被告没有其他房屋可以搬迁，故不同意交还房屋。第三人述称：第三人与两被告没有租赁合同关系，原告起诉被告与第三人也无关。根据生效的（1994）东法房初字第××号民事判决书，在被告回迁后一个月内，原告应与房屋业权人重新签订租约，并按当地房管部门评定的民用私房租金额交租。被告则按有关规定向原告交纳租金。因第三人已成为涉案房屋的产权人，故第三人一直都按上述判决的内容执行，原告向第三人交纳租金至2017年12月31日止。经审理查明：原广州市XX路XX街XX号后座是黄伟某所有的房产，该屋头房(102房)由原告金轮公司(原称广州市出租汽车公司)承租后安排给被告叶如明居住。之后，该房屋所在地段被广协公司征用拆迁。因被告叶如明与广协公司就拆迁安置未能达成一致意见，向原广州市东山区房地产仲裁委员会申诉，该委于1994年5月5曰作出东房仲字(1994)第00XX号裁决书。叶如明不服该裁决而诉至原广州市东山区人民法院，该院于1995年3月9日作出(1994）东法房初字第××号民事判决书，判决金轮公司应自叶如明户迁往临迁房居住之月起，按临迁房的民用私房租金额向广协公司交纳房租至叶如明户回迁新楼之月止；广协公司应在叶如明迁出原XX路XX街XX号后座头房之日起3年内在该地段兴建的回迁新楼第五层西向方位安排居住面积10平方米的一个房间(另有共用厨厕)给叶如明户回迁居住，回迁后一个月内，金轮公司应与该房业权人重新订立租约，并按当地房管部门评定的民用私房租金额交租；叶如明则按有关规定向金轮公司交纳租金等。该判决已经生效。2002年10月9日，广协公司向叶如明发出《回迁通知书》，通知其于2002年10月21日凭该通知、带齐有关证件到回迁楼管理处办理入住手续等。2003年8月，广协公司安排叶如明回迁入住涉案广州市XX街XX号905房。此后，叶如明与广协公司没有就该房屋签订书面租赁合同，没有交、收租金；金轮公司与叶如明也没有签订书面租赁合同，没有交、收租金。2007年7月31日，本院对馨盛公司（即本案第三人）诉广协公司房屋确权纠纷一案，作出(2007)越法民三初字第1528号民事判决书，判决确认广州市XX路XX街XX号906房、26号106房，广州市XX路XX街XX号403房，XX号103、104、105、403、802、905房，XX号706房，53号805、905房归馨盛公司所有等。该判决现已生效。2008年，叶如明向本院提起诉讼，要求确认广协公司与馨盛公司对涉讼广州市XX街XX号905房的买卖行为无效、确认叶如明对该房屋享有以l050元/平方米的价格优先购买的权利等。本院于2008年9月12日作出(2008)越法民三初字第1092号民事判决书，判决驳回了叶如明的全部诉讼请求。之后，叶如明不服该判决提起上诉。对此，广东省广州市中级人民法院经审理于2009年2月11日作出(2009)穗中法民五终字第5号民事判决书，判决驳回叶如明的上诉，维持原判。2009年1月20日，馨盛公司向本院提起诉讼，要求判令金轮公司支付广州市XX街XX号905房自2002年10月9日起至判决生效之日止的房屋使用费(按照同期私房租金标准计算)及按照银行同期逾期贷款利率的标准支付迟延支付上述房屋使用费的利息。本院于2009年4月20日以(2009)越法民三初字第600号民事判决书作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，金轮公司向馨盛公司支付广州市XX街XX号905房2007年8月起至判决发生法律效力之日止的租金(以房管部门评定的该房屋同期广州市私房住宅租金标准计付)；二、自判决发生法律效力之日起七日内，金轮公司向馨盛公司支付逾期支付2007年8月至2009年3月租金的利息(2008年8月1日起至2009年1月19日止，以2007年8月至2008年7月应付租金额为基数；2009年1月20日起至2009年1月31日止，以2007年8月至2008年12月应付租金额为基数；2009年2月1曰起至2O09年2月28日止，以2007年8月至2009年1月应付租金额为基数；2009年3月1日起至2009年3月31日止，以2007年8月至2009年2月应付租金额为基数；2009年4月1曰起至判决发生法律效力之日，以2007年8月至2009年3月应付租金额为基数，均参照银行同期同类存款利率计付，总额以不超过应付租金本金为限)；三、驳回金轮公司其他诉讼请求。判后，金轮公司不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2009年12月11日以(2009)穗中法民五终字第2511号民事判决书作出维持原判的终审判决，该判决认为：原案涉案房屋被拆迁之前，双方之间已经成立以原案涉房屋为标的物的租赁合同关系；回迁后，原租赁合同中的标的物为新建的回迁房屋所替代，双方之间的租赁合同继续存在和有效，但因房屋的面积等变化影响租金总额等，有必要重新订立租赁合同予以明确便于履行；双方当事人虽然未按照已经发生法律效力的原广州市东山区人民法院(1994）东法房初字第××号民事判决书第四项判决的要求签订租约，但并不影响双方之间的租赁合同的存在和履行；原租赁合同成立后，双方一直未协商变更或解除，因此，原租赁合同关系继续存在和履行；而且，叶如明作为房屋使用权人，一直居住在原房屋及拆迁重建的案涉房屋中，金轮公司从未将租赁的房屋交还给出租人馨盛公司；所以，金轮公司认为回迁后，因双方未重新订立租约，原租赁合同关系已经解除，缺乏事实根据，不予支持。该判决生效后，原告向本院申请强制执行上述判决。2010年1月15日，金轮公司向本院提起诉讼，要求叶如明缴纳房屋使用费和支付利息，以及要求叶如明将涉案房屋腾空交还给金轮公司。本院于2010年4月13日作出(2010)越法民三初字第488号民事判决书，判决：一、自判决发生法律效力之日起七日内，叶如明向金轮公司支付广州市XX街XX号905房2007年8月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费(以房管部门评定的该房屋同期广州市私房住宅租金标准计付)；二、驳回金轮公司其他诉讼请求。判后，叶如明不服提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2010年9月3日以(2010)穗中法民五终字第2563号民事判决书作出维持原判的终审判决。本院于2011年12月14日作出（2011）穗越法执字第5798号执行裁定书，认定由于查无被告可供执行的财产，原告也无法提供被告的下落及其它可供执行的财产线索，故裁定终结该案本次执行。2012年2月27日，原告再次向本院提起诉讼，要求叶如明立即腾空迁出广州市德政南路XX街XX号905房，将房屋交还金轮公司，及支付上述房屋从2010年9月4日起至搬出之日止的房屋使用费和利息。本院于2012年5月23日作出(2012)穗越法民三初字第762号民事判决书，判决：一、叶如明应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向金轮公司支付广州市XX街XX号905房自2010年9月4日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费(按房管部门评定的该房屋同期广州市私房住宅租金标准计)；二、驳回金轮公司的其他诉讼请求。案件受理费75元，由金轮公司负担25元，叶如明负担50元。金轮公司与叶如明均不服该判决，提起上诉。在该案二审审理期间，双方当事人均确认叶如明原是金轮公司的职工，叶如明入住金轮公司承租的原广州市XX路XX街XX号后座的房屋头房时需向金轮公司交纳租金。广东省广州市中级人民法院于2012年9月14日以(2012)穗中法民五终字第2677号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告向本院申请强制执行上述判决。本院于2013年12月10日作出（2013）穗越法执字第6982-1号执行裁定书，认定由于查无被告可供执行的财产，原告也无法提供被告的下落及其它可供执行的财产线索，故裁定终结该案本次执行。现涉案房屋由两被告居住使用。原、被告没有就涉案房屋签订过租赁合同。被告表示，其没有履行上述(2010)穗中法民五终字第2563号、(2012)穗中法民五终字第2677号两份民事判决书确定的付款义务，没有能力负担私房标准租金。本案庭审中，原告向本院陈述：上述(2010)穗中法民五终字第2563号、(2012)穗中法民五终字第2677号处理的是房屋使用费，原告现提起本案诉讼主张的是由于被告不支付房屋使用费侵权造成的损失，与房屋使用费属于两项费用。原告表示被告叶如明在原告处工作至1995年离职。被告叶如明表示其实际是于1997年才从原告公司离职，但对此未提供相关证据证明。本案诉讼期间，两被告于2019年4月12日将涉案905房交还给原告。本院认为：上述各份生效判决已确认涉案房屋产权人为第三人馨盛公司，并认定原告作为承租人，须以同期广州市私房住宅租金标准向第三人支付2007年8月起的租金。被告叶如明虽未与金轮公司实际签订租赁合同，但作为涉案房屋的实际使用人，在其未提供证据证明其与原告约定了其他租金标准的情况下，从公平合理的角度，被告应以同一标准向原告支付房屋使用费。而上述生效的(2010)穗中法民五终字第2563号、(2012)穗中法民五终字第2677号民事判决书已就原告分别主张被告支付2007年8月1日起、自2010年9月4日起至上述判决生效之日止的房屋使用费，且原告亦已申请强制执行上述判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。因此，就被告未能履行上述生效判决确定之付款义务的行为，原告可依照上述规定在执行案件中主张迟延履行的债务利息；原告现主张参照房屋使用费的标准计算损失，缺乏依据，本院对此不予支持。鉴于上述民事判决书发生法律效力之次日起的房屋使用费，两被告作为涉案房屋使用人并未向原告支付，致使原告确实受到了损失，故对原告主张两被告赔偿上述(2012)穗中法民五终字第2677号民事判决书发生法律效力之次日即2012年9月15日起的损失，本院予以支持。两被告应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向原告计付上述赔偿损失款至2018年10月18日止。此外，因双方已于2019年4月12日交接了涉案房屋，原告要求被告交还涉案房屋的诉讼请求已无须再由本院处理，故对原告该项请求，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶如明、黄惠梅应向原告广州市金轮集体资产管理公司赔偿逾期支付广州市越秀区XX街XX号905房房屋使用费的损失（从2012年9月15日起至2018年10月18日止，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）。二、驳回原告广州市金轮集体资产管理公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1359.30元，由原告负担776.7元，两被告共同负担582.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 丽人民陪审员 张 宇人民陪审员 郭伟强二〇一九年四月十八日书 记 员 徐浩龙