福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初5136号 原告：莆田市中亿房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城中大道1189号三号楼。统一社会信用代码：913503007845017265。 法定代表人：黄春金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈福生，福建理策律师事务所执业律师。 被告：翁锦龙，男，1986年4月24日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地莆田市城厢区文献西路1013号。统一社会信用代码：91350302355345629P。 法定代表人：曾夏涵，该行负责人。 委托诉讼代理人：杨俊杰，该公司员工。 原告莆田市中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司）与被告翁锦龙，第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中亿公司的委托诉讼代理人陈福生、被告翁锦龙和第三人工商银行的委托诉讼代理人杨俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中亿公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除中亿公司与翁锦龙于2012年11月20日签订的合同编号为MF-2007-01-N00437155的《商品房买卖合同》；二、判令翁锦龙协助中亿公司办理注销编号为MF-2007-01-N00437155的《商品房买卖合同》的备案登记手续；三、判令翁锦龙偿还中亿公司代偿的个人借款237565.78元及该款自起诉之日即2018年10月11日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、依法判令翁锦龙支付违约金11878.28元；五、依法判令翁锦龙已交纳的购房款在扣除上述违约金、代偿款、利息等费用后无息退还给翁锦龙；六、判令本案的诉讼费用由翁锦龙承担。事实和理由：2012年11月20日，中亿公司与翁锦龙签订《商品房买卖合同》，约定翁锦龙作为买受人以106万元的价格向中亿公司购买位莆田市城厢区室的房产；翁锦龙应在合同签订时支付30%的首付款32万元，余款74万元向银行（公积金）办理按揭贷款；翁锦龙获得贷款后应当按照个人住房借款合同的约定按时归还贷款本息；如翁锦龙连续两个月未按期还款，且银行（公积金）从中亿公司账户扣款，则翁锦龙应在接到中亿公司通知之日起7日内向中亿公司交清欠款及利息，逾期中亿公司有权解除合同，并按应付款5%向买受人主张违约金。后中亿公司作为保证人于2013年3月4日与翁锦龙及工商银行签订《个人购房担保借款合同》。但自2014年9月起，翁锦龙未能按时偿还按揭贷款，导致贷款银行向中亿公司扣收贷款本息等费用共计237565.78元。中亿公司于2017年8月31日向翁锦龙寄送《催款函》，要求其偿还上述款项，但翁锦龙签收该材料后至今未还款，故请求判如所诉。 翁锦龙辩称：《商品房买卖合同》签订后答辩人已支付首付款32万元及办证费用等56058元，由于涉案房屋未办理不动产权证，故该两笔款项均应返还给答辩人。 翁锦龙辩称：不同意解除合同，拖欠的237565.78元分期偿还，或者由中亿公司提供涉案房产的房产证，以供答辩人办理贷款偿还本案欠款。对中亿公司主张的违约金有异议，中亿公司也存在违约行为，未依约为答辩人办理房产证。 工商银行述称：中亿公司要求解除《商品房买卖合同》与工商银行无关，工商银行并非合同当事人；中亿公司要求注销《商品房买卖合同》的备案登记，涉及物权变动，需还清贷款余额，工商银行才同意协助办理解除抵押预登记手续，进而才能注销《商品房买卖合同》；中亿公司关于违约金的主张与工商银行无关；工商银行确认累计已从中亿公司账户扣收237565.78元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月20日，中亿公司与翁锦龙签订合同编号为MF-2007-01-N00437155的《商品房买卖合同》一份，约定：翁锦龙以106万元的价格向中亿公司购买位莆田市城厢区室的房产；翁锦龙应在合同签订时支付30%的首付款32万元，余款74万元向银行办理按揭贷款；出卖人应于2014年1月3日前将符合约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因导致买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等。上述合同的附件六《合同补充协议》约定，翁锦龙获得贷款后应当按照个人住房借款合同的约定按时归还贷款本息；如翁锦龙连续两个月未按期还款，且银行（公积金）从中亿公司账户扣款，则翁锦龙应在接到中亿公司通知之日起7日内向中亿公司交清欠款及利息，逾期按商品房买卖合同第七条处理（买受人逾期付款不超过90日，应自付款期限次日起至全额支付应付款之日止按应付款万分之三支付违约金，合同继续履行；买受人逾期超过90日，买受人在出卖人书面催讨30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应自付款期限次日起至全额支付应付款之日止按每日不少于万分之三支付违约金）等。之后，翁锦龙依约支付首付款32万元，并于2012年12月接收上述房屋。2014年2月23日，上述合同在莆田市住房和城乡建设局登记备案。2013年3月4日，翁锦龙及中亿公司、工商银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定翁锦龙向工商银行借款74万元，款项汇入中亿公司账户，翁锦龙以其购买的上述房屋作为抵押，并由中亿公司提供阶段性连带担保等（至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证后，中亿公司免除保证责任）。此后，工商银行依约将上述借款支付给中亿公司。自2014年9月起，翁锦龙即未能按时偿还按揭贷款，至2018年6月29日，工商银行累计向中亿公司扣收贷款本息等共计237565.78元。2017年10月31日，中亿公司向翁锦龙发函催讨其所欠款项。但翁锦龙未还款，中亿公司即向本院提起诉讼。 本院认为，中亿公司与翁锦龙签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并全面履行合同约定的义务。中亿公司将涉案商品房出卖给翁锦龙并为翁锦龙的购房按揭贷款提供阶段性保证，翁锦龙应当依约付清足额购房款并按时偿还银行按揭贷款本息。但翁锦龙未按合同约定按时偿还按揭贷款本息，导致工商银行累计向中亿公司扣收贷款本息等共计237565.78元，且经中亿公司书面催讨，仍未还款，故中亿公司要求翁锦龙返还该款并支付自起诉之日即2018年10月11日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。中亿公司同时要求翁锦龙协助其办理注销上述《商品房买卖合同》的备案登记手续，亦符合规定，本院予以支持。在翁锦龙逾期偿还按揭贷款前，中亿公司办理涉案商品房权属登记的期限即已届满，中亿公司逾期办理权属登记导致其阶段性担保的期间延长，其对自己被工商银行扣款亦应承担责任，其要求翁锦龙支付违约金11878.28元，缺乏依据，本院不予支持。中亿公司要求判令翁锦龙已交纳的购房款在扣除代偿款、利息等费用后予以退还，实际系主张以翁锦龙应付款项及利息抵销合同解除后其公司应返还给翁锦龙的部分购房款，此符合法律规定，本院予以支持。本案房产仅进行抵押预登记，抵押权尚未设立，注销《商品房买卖合同》备案登记并不影响工商银行主张贷款本息的权利，工商银行称需还清贷款余额才能注销上述合同的备案登记缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除莆田市中亿房地产开发有限公司与翁锦龙于2012年11月20日签订的合同编号为MF-2007-01-N00437155的《商品房买卖合同》； 二、翁锦龙应于本判决生效之日起十日内偿还给莆田市中亿房地产开发有限公司代偿款237565.78元，并支付该款自2018年10月11日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息（该本息在莆田市中亿房地产开发有限公司应返还给翁锦龙的购房款中抵扣）； 三、翁锦龙应于本判决生效之日起十日内协助莆田市中亿房地产开发有限公司办理注销编号为MF-2007-01-N00437155的《商品房买卖合同》的备案登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14340元，由翁锦龙负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄金福 人民陪审员  许秋兰 人民陪审员  陈国山 二〇一九年四月一日 书 记 员  卢新莺 附本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。