浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初4305号 原告：严锡培，男，1937年8月1日出生汉族，宁波波特机械配件有限公司法定代表人，住浙江省宁波市鄞州区,法律文书送达地址为宁波市高新区研发园C15幢4楼。 委托代理人：朱平飞，浙江波宁律师事务所律师。 委托代理人：孙佳芬，浙江波宁律师事务所律师。 被告：钟波，女，1970年10月26日出生汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址为宁波市鄞州区扬帆路666号10幢1603室。 委托代理人：朱旦霞，系被告钟波的继女。 被告：朱旦霞，女，1988年1月1日出生汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址为宁波市鄞州区扬帆路666号10幢1603室。 第三人：严星儿，女，1986年6月26日出生汉族，宁波杰登服装贸易有限公司董事长，住浙江省宁波市鄞州区。 原告严锡培为与被告钟波、朱旦霞委托合同纠纷一案，于2018年4月12日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。审理中，经原告申请，本院依法对两被告的财产采取了保全措施。为查明案件事实，本院依法追加严星儿为本案有独立请求权的第三人。本案于2018年5月9日、10月18日、2019年3月1日三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱平飞、被告钟波的委托代理人暨本案被告朱旦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2011年8月19日，原告与其妻子朱瑶君（已故）委托朱瑶君弟弟朱建军出售原告名下位于宁波市北仑新碶街道华山新村15幢的11套住宅及储藏室，原告和朱瑶君出具了委托书并办理了公证。2016年至2017年间，朱建军代为出售了共计9套房产，代收售房款5051000元，但朱建军仅交付给原告4480000元，剩余售房款571000元至今未交付。原告多次催讨无果，于2017年7月向法院提起诉讼。审理中，朱建军去世，原告撤回了诉讼。两被告系朱建军法定继承人，理应归还款项。故原告请求判令：一、两被告归还售房款571000元；二、两被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失至售房款实际还清之日（2016年5月28日至2018年3月27日的利息损失为46158.20元）。审理中，原告将利息的起算点变更为2017年1月18日。 两被告答辩称：原告诉请与事实不符，朱建军已经将所有购房款交给了原告，不存在未交付购房款的事实，利息也无需支付。 第三人未到庭亦未提交书面意见。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、公证书1份，拟证明原告委托朱建军代为出售房产的事实； 2、存量房屋买卖合同12份，拟证明朱建军代理原告出售房屋11套并收取购房款的事实； 3、银行交易清单2套，拟证明朱建军向原告交付售房款的金额； 4、居民死亡医学证明书、离婚登记审查处理表、结婚登记审查处理表、常住人口登记卡、江东区申请入户登记表各1份，拟证明朱建军于2018年1月15日去世，两被告系其法定继承人的事实; 5、北仑区房屋买卖契约1份，拟证明涉案房屋购买于1994的事实。 被告为证明自己的主张，向本院提交了原告出的收条、银行存根各1份、银行交易清单4份，拟证明朱建军向原告交付购房款的情况。 对原告提交的证据1-4，第三人未到庭，视为放弃质证权利，两被告对真实性均无异议，本院对证据1-4的真实性予以认定。对证据5，两被告及第三人对真实性无异议，但两被告认为涉案房屋属于原告和朱瑶君的夫妻共同财产。本院对证据5的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分综合阐述。 对两被告提交的证据，第三人未到庭，视为放弃质证权利，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下： 原告与第三人严星儿的母亲朱瑶君于1998年登记结婚，后第三人随母亲与原告共同生活，双方形成继父女关系。朱瑶君于2016年3月去世后，第三人与原告关系恶化，于2016年9月经判决解除了继父女关系。朱建军系朱瑶君弟弟，于2018年1月15日去世。被告朱旦霞系朱建军独生女儿，朱建军与被告朱旦霞的母亲胡海智于2007年5月14日离婚，朱建军与被告钟波于2012年8月28日登记结婚。 1994年11月30日，原告向东方房地产建设开发公司购买位于，双方签署《北仑区房屋买卖契约》，约定房屋建筑面积一共1315.81平方米，总价1373086.42元，契约签订后三个月内，双方会同向当地房地产交易管理部门申请办理过户监证手续，并按规定向房地产管理部门和土地管理部门办理权属转移登记。同年12月1日，北仑区房地产交易所在双方签署的《北仑区房屋买卖契约》上加盖监证章。上述房产的产权登记时间为2010年。2011年8月19日，原告与朱瑶君全权委托朱建军出售原告名下位于北仑区。2013年11月，朱建军代为出售原告名下位于北仑区房屋，售价66万元；2015年6月29日，朱建军代为出售同一幢101室房屋，售价515000元；2016年4月21日，朱建军代为出售同一幢储10，401室房屋，售价59万元；同年5月27日，朱建军代为出售同一幢储10、402室房屋，售价598000元；同年5月31日，朱建军代为出售同一幢储2，302室房屋，售价50万元；同年6月2日，朱建军代为出售同一幢储08，102室房屋，售价50万元；同年6月8日，朱建军代为出售同一幢储03，202室房屋，售价60万元；同年8月5日，朱建军代为出售同一幢储12，501室，售价62万元；同年9月18日，朱建军代为出售同一幢的502室，售价583000元；同年11月9日，朱建军代为出售同一幢储06，601室，售价56万元；2017年1月18日，朱建军代为出售同一幢储01，602室，售价50万元。 朱建军向原告汇款情况如下：2016年4月22日2万元，4月26日15万元，5月12日4万元，同年5月27日165000元，同年6月8日26万元，同年6月30日35万元，同年8月1日12万元，同年8月8日12万元，同年8月16日27万元，同年8月26日30万元，同年9月19日15万元，同年10月14日30万元，同年10月27日15万元，同年11月10日2万元，同年11月18日39万元，11月21日11万元，11月21日2万元，12月1日11万元，12月16日15万元，12月19日40万元，2017年1月9日39万元，3月3日405000元，4月27日7万元，5月12日15万元，6月1日10万元，7月21日5万元。 2016年8月26日，原告出具一份收条，记载“已买华山新村房子，101、201、301、401、402、202，共卖掉6套，款收全。在该份收条下方，原告还手写记录了501、102、302、502、601、602房屋的房款收取情况。其中201号房由原告委托案外人代为出售。 另查明，原告于2017年7月13日向本院起诉朱建军，后因朱建军去世，原告于2018年4月11日撤回起诉。 本院认为，原告及朱瑶君委托朱建军代为出售房屋，双方之间的委托关系合法有效，朱建军在办理完毕委托事项后应将售房款全额交还。本案的争议焦点主要在于朱建军已交还的房款金额。本院认为，原告手写出具的收条系其对各套房屋房款收取情况的确认，该证据应作为确认购房款交付情况的基础证据。分析原告出具的收条，除2016年8月26日原告确认101、201、301、401、402、202共6套房屋款项已经收全外，还在下方就其他房屋的款项收取情况进行了备注，分别为“501，款已经清，总54万，2016年8月26日；102，已收15万（54万），在11.18收39万，清；302，已收15万，2016.12.19收到40万元，成交55万元清；502，2016.11.21收定金2万元，2016.12.2收11万元；601，定金2万，11.10，2016.11.21收11万元，2017.1.9收39万元；602已收15万元”。从上述收条备注的收款时间能够确认的是，对于除最后一栏602号房收款15万的时间无法确定外，其余收款的时间均在2017年1月9日及之前。换言之，在2017年1月9日朱建军向原告交付39万元之后，原告确认101、201（并非朱建军代为出售）、301、401、402、202、501、102、302号房屋的房款已经结清，尚未结清房款的还剩502、601和602号房屋。而收条中唯一有争议的是602号房记载的已收15万元的签收形成时间系在2017年1月9日之前还是之后。对此，本院认为，602号房屋的买卖合同签订时间为2017年1月18日，故该笔15万元支付时间应当在2017年1月9日之后。综合上述分析，截止2017年1月9日，朱建军尚未结清的房款为502号453000元、601号4万元、602号50万元（收条记载的15万元在2017年1月9日后才支付），共计993000元。朱建军在2017年1月9日后的付款分别为405000元、70000元、150000元、100000元、50000元共计775000元，两者扣减后，朱建军尚欠售房款218000元，应当予以返还。因朱建军已经去世，故两被告作为朱建君的法定继承人应当在继承朱建军遗产范围内担负起218000元款项的返还义务。对该笔款项是否属于原告和朱瑶君婚后共同财产问题，本院认为，原告提供了其在1994年向开发商购买涉案房屋的《北仑区房屋买卖契约》，在该契约中并未约定购房款支付时间，仅约定了办理房屋过户登记的时间，且北仑区房地产交易所在《北仑区房屋买卖契约》上亦加盖监证章，两被告及第三人也未举证证明涉案房屋曾办理按揭贷款，故综合本案证据，本院认定涉案房屋属于原告婚前个人财产，原告有权要求两被告返还尚欠购房款218000元。原告主张应归还售房款571000元，两被告抗辩称购房款已全额返还，均与查明事实不符。原告还主张501号房屋合同价为62万元，收条记载的总价为54万元，实际收取金额低于合同约定金额，差价8万元也应计入。对此，本院认为，原告出具的收条中明确记载“501，款已清，总54万，2016.8.26”，表明原告本人已经对501号房的售房总价进行了确认，应以原告确认的金额为准。501号房的存量房屋买卖合同约定的价格确为62万元，但因该份合同系在房产管理部门进行登记备案的材料，现实中不排除实际交易价格与登记合同价格之间存在差异的可能，且原告出具的收条中记载的102号房的总价为54万元，而102号房存量房屋买卖合同约定的交易价额为50万元，原告实际收取的房款高于合同约定房款，也能够印证本院以上关于合同价格的论述。综上，本院对501号房及102号房的交易价格，均以原告出具的收条记载为准。对于原告主张的利息损失，本院认为，在原告与朱瑶君出具的委托书中，未就朱建军出售房屋后返还售房款的时间节点进行约定，属于履行期限约定不明，原告可随时主张，故对于朱建军未交付售房款的利息损失，本院从原告起诉朱建军之日即2017年7月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项实际付清之日止，对上述利息损失，两被告亦应在其继承朱建军遗产范围内向原告履行付款义务。原告要求两被告从2016年5月28日或2017年1月18日起支付利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第四百零四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 一、限被告钟波、朱旦霞在其继承朱建军遗产范围内向原告严锡培返还售房款218000元，并从2017年7月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付售房款利息损失至款项实际付清之日止； 二、驳回原告严锡培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费9972元，财产保全费3606元，诉讼费合计13578元，由原告严锡培负担7250元，被告钟波、朱旦霞负担6328元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐旭霞 人民陪审员  杨慧伦 人民陪审员  方 红 二〇一九年四月一日 代书 记员  杨利波