中华人民共和国 浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初688号 原告：林国强，男，1975年1月22日出生,香港特别行政区居民，现住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：罗进华、张伟国（实习），浙江兴嘉律师事务所律师。 被告：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区利丰商业中心商铺2-111-1号，统一社会信用代码：91330401063198851X。 负责人：蔡祥贤，总经理。 委托诉讼代理人：周双杰，男，系该公司员工。 被告：苏州中润商业发展有限公司，住所地：江苏省苏州市吴中区宝带西路111号,统一社会信用代码：9132050655808117X1。 法定代表人：蔡祥贤，总经理。 被告：嘉兴智地投资咨询有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区利丰商业中心商铺2-48号，统一社会信用代码：91330401052807439T。 法定代表人：许翠云。 被告：苏州丽丰投资发展有限公司，住所地：江苏省苏州市吴中区宝带西路111号,统一社会信用代码：913205065546330537。 法定代表人：蔡丽萍。 被告：许承露，男，1963年12月20日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 被告：蔡雪丹，女，1991年9月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 被告：蔡祥贤，男，1969年11月1日生，汉族，住浙江省泰顺县。 原告林国强因与被告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（下称苏州中润嘉兴公司）、苏州中润商业发展有限公司（下称苏州中润公司）、嘉兴智地投资咨询有限公司（下称智地公司）、苏州丽丰投资发展有限公司（下称丽丰公司）、许承露、蔡雪丹、蔡祥贤房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年7月16日、11月7日进行公开开庭审理，原告委托代理人罗进华、被告苏州中润嘉兴公司委托代理人周双杰均到庭参加诉讼，被告苏州中润公司、智地公司、丽丰公司、许承露、蔡雪丹、蔡祥贤经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林国强起诉称，2014年6月,原告与被告苏州中润嘉兴公司签订《房屋租赁合同》一份,合同约定：苏州中润嘉兴公司将位于嘉兴市中润·嘉兴中心商业地产一层1-23、1-24、1-25号面积556平方米的房屋出租给原告使用，用途为餐饮，双方还对租赁期限和价格等级有关权利义务进行了具体约定。由于被告苏州中润嘉兴公司在招商过程中所承诺的南区不夜城等发展蓝图一直未能兑现，导致商场经营惨淡，基于此双方于2016年9月签订补充协议一份，约定：对被告苏州中润嘉兴公司的房租及场地管理费原告无需支付，且至南区嘉兴中心开业时止。上述合同签订后，原告积极履行合同义务，然而被告却不能交付正常使用的房屋且怠于行使服务义务，并对原告经营及相关设施造成巨大损失。至2017年3月，被告虽对原告的损失进行了部分赔偿，但对于房屋漏水的维修义务、电梯运行服务、广告牌亮化服务、玻璃坏损维修义务、排烟系统运营等均以公司无钱经营为由拖延至今。经查，苏州中润嘉兴公司系被告苏州中润公司的分公司，苏州中润公司为一人有限责任公司，其股东分别为被告丽丰公司、许承露、蔡雪丹、蔡祥贤，2017年6月，被告苏州中润公司将注册资本从5000万元减为100万元；另外，被告智地公司也系一人有限责任公司，其股东系被告丽丰公司，同时苏州中润嘉兴公司于2016年9月份将收入转移至被告智地公司，两被告的经营地址基本相同，被告智地公司的执行董事兼总经理许翠云系被告苏州中润公司的监事。原告认为，原告与被告苏州中润嘉兴公司签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方均应严格遵照执行，苏州中润嘉兴公司无理终止合同的行为毫无道理，被告消极履行维修等义务的行为显属违约，故应承担赔偿损失等级违约责任；同时依据公司法第十四条、第六十三条规定，被告丽丰公司、许承露、蔡雪丹、蔡祥贤应当承担连带责任。苏州中润嘉兴公司与智地公司的财产、人员混同，故应当共同承担连带责任。为此提起诉讼,请求：一、判令被告苏州中润嘉兴公司继续履行与原告签订的房屋租赁合同及补充协议，履行租赁房屋漏水、玻璃损坏的维修义务以及充水充电、排烟服务义务，并赔偿原告各项损失300000元，返还房屋保证金156862元；二、判令其他各被告对苏州中润嘉兴公司的上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告根据实际情况原告对上述第一项诉讼请求予以变更为：1.确认原告与被告苏州中润嘉兴公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2018年7月16日解除；2.被告苏州中润嘉兴公司退还原告租赁保证金156862元；3.判令被告苏州中润嘉兴公司赔偿原告装修损失300000元。上述第二、三项诉讼请求不变。 被告苏州中润嘉兴公司答辩称，原告与被告苏州中润嘉兴公司签订房屋租赁协议，租赁期限自2014年7月1日起至2022年5月31日止，后原、被告又于2016年9月30日签订补充协议，明确约定基于原告经营状况不佳，对租金、物业管理费支付方式进行变更，被告同意免除原告2017年至南区嘉兴中心开业之前的租金及场地管理费，但原告需支付物业管理费、水电能耗费，逾期不支付的，补充协议无效。被告作为出租方将房屋交付原告后已经履行了相应义务，原告承租房屋后一直未支付物业管理费，被告多次催讨，原告仍不缴纳。2017年11月30日被告向原告发出解除函时房屋租赁合同已经解除。被告已将可正常使用的房屋交付原告，不存在违约情形，原告诉请赔偿损失没有依据，请求驳回。对于原告提出的房屋渗水漏水问题，被告对该事实予以认可，但双方已经达成补充协议，被告也已赔偿原告136172.80元，已一次性解决2017年3月10日前所有房屋结构渗水问题。本案中原告就此问题再要求被告赔偿属于两次索赔，于理不合。原告称被告关闭楼顶排烟风机，致使原告无法正常经营被迫停业等事实并不存在。原有的风机设备只是为了更好的加快烟道排烟，后因公寓业主投诉风机噪音过大故于2015年8月停止使用，而原告方于2017年开始停止营业，其所述因风机问题被迫停业不符合事实；根据被告现场取证可以证明，原告排烟管道设备齐全，功能完善，并没有出现无法排烟的情况。原告提供的商铺内严重渗水的图片系自身过错导致，与被告无关。原告于2015年8月在商铺内将空调排水管接入室内雨水管道，导致雨水管道溢出渗入商铺内，该渗水事件与被告无关，系原告过错造成。因原告违约导致租赁合同解除，所以租赁保证金不予退还。原告针对本案其他被告的诉讼请求不合理，不能成立。其中，智地公司与被告中润嘉兴公司仅有业务往来—双方签订有账户代收协议，并非关联公司。综上，原告的全部诉请与事实不符，且存在为逃避费用而混淆事实的嫌疑，请求法院驳回原告的全部诉请。 被告苏州中润公司、智地公司、丽丰公司、许承露、蔡雪丹、蔡祥贤均未作答辩。 针对自己的主张，原告林国强提供了下列证据： 1.工商登记档案1组及账号变更说明1份，证明被告苏州中润嘉兴公司系被告苏州中润公司的分公司；被告苏州中润公司为一人有限责任公司，其股东依次分别为被告丽丰公司、许承露、蔡雪丹、蔡祥贤。被告智地公司也系一人有限责任公司，其股东亦为丽丰公司。同时被告苏州中润嘉兴公司于2016年9月将收入转移至被告智地公司，被告智地公司的执行董事兼总经理许翠云系被告苏州中润公司的监事，两被告的经营地址基本相同。 2.房屋租赁合同、补充协议各1份，证明原告与被告苏州中润嘉兴公司建立房屋租赁合同关系的事实。被告应该交付能够正常使用的房屋，因被告的违约行为即虚假宣传、不夜城的承诺未兑现等，原、被告签订补充协议，约定免除原告租金等。 3.广告位使用合约1份，证明根据合同约定，原告有权免费使用灯箱广告，但实际原告未能使用且商场经常断电，被告未能完全履行合同义务。 4.照片1组，证明被告提供的房屋经多次维修仍然存在严重漏水、电梯不运行、排烟系统被拆除、墙体灯箱及墙面均不开灯、玻璃损坏不维修等问题。 5.照片及网页截图1组，证明被告在招商时进行虚假宣传，在招商时承诺的入驻商家均未实际入驻。 6.增值税发票1份，证明被告已经缴纳2017年4月1日至2017年5月31日的物业费，之后的物业费被告同意免除。 7.收据1份，证明被告缴纳房屋租赁保证金156862元的事实。 8.2018年8月4日拍摄的照片1组，证明租赁房屋门口存在漏水。此时房屋钥匙已经交付被告，原告无法进入室内查看。 被告苏州中润嘉兴公司对原告林国强提供的证据1真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，补充协议约定原告应缴纳物业管理费等，原告自2017年3月31日起均未缴纳物业管理费。2016年年底至2017年年初，南区在建工程资金链短缺，导致南区无法正常开业，但是原告承租的是北区房屋，设施完备，因此并不影响原、被告的租赁合同；对证据3真实性无异议，被告至今仍在商场里帮原告进行广告宣传；对证据4真实性无异议，证明内容有异议，涉案商场是半开放的商场并不是，原告拍摄的照片均是开放处的照片，对于原告店铺内存在渗水漏水被告是认可的，已经作出一定的补偿。玻璃损坏确实存在，被告确实存在疏忽未及时更换，后因双方矛盾激化，故暂未对玻璃进行更换。排烟管道是否是被告租赁房屋内的无法确认。涉案商场建成已久，墙面脱落也是合理的，被告一直在积极进行修缮；对证据5网页资料真实性有异议，招商宣传是针对中润嘉兴中心即南区部分，北区叫做丽丰新天地，债务纠纷等负面新闻均是由南区部分的烂尾楼产生，与北区没有关联。被告作为被委托方是对商场进行管理，开发商进行的宣传与被告无关；对证据6、7无异议；对证据8认为是商场外围瓷砖的照片，且有员工在打扫，涉案商场是露天的并非全封闭的，地面存在雨水是正常的。原告仅交付一把钥匙，不符合合同约定的交付房屋条件，不应认定原告已经交付房屋。 被告苏州中润嘉兴公司未提供证据。被告苏州中润公司、智地公司、丽丰公司、许承露、蔡雪丹、蔡祥贤均未到庭进行质证，也未提供证据。 根据原告的申请，本院委托嘉兴求真房地产估价有限公司对位于嘉兴市中润嘉兴中心商业房地产一层1-23、1-24、1-25号（面积556平方米）“牛太郎”店铺装修价值进行评估。该评估机构于2018年8月13日出具了求真房估（2018）字第60号房地产估价报告。评估费1500元由原告预缴。 本院向原、被告出示了估价报告书，经质证，原告林国强对估价报告书真实性、合法性无异议，评估公司采用成本法进行鉴定，但是并不清楚原告的装修成本，原告的损失远不止此。被告苏州中润嘉兴公司对估价报告书真实性、合法性无异议，评估公司仅对房屋的现有装修价值进行评估，并不是苏州中润嘉兴公司对原告造成的损失。 本院认证如下：一、原告提供的证据1本院予以认定；证据2、3本院予以认定，可以证明原告与被告苏州中润嘉兴公司签订租赁合同、补充协议及广告位使用合同的事实；证据4、5、8真实性本院予以认定，对于其证明内容将在下文阐述；证据6、7本院予以认定，可以证明原告缴纳物业费及租赁保证金的事实。二、本案的司法评估，委托程序合法，鉴定意见明确且有相应的事实与理论依据，故本院对该估价报告书予以采纳。 本院经审理，认定案件事实如下： 2014年6月5日，原告（合同乙方）与被告苏州中润嘉兴公司（合同甲方）签订中润·嘉兴中心房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于嘉兴市中润·嘉兴中心商业房产一层1-23、1-24、1-25号房屋出租给乙方使用，租赁面积为556平方米，乙方承诺租赁该房屋作为经营“牛太郎”之用途。租赁期限为2014年7月1日至2022年5月31日，乙方需按租赁面积缴纳租金、场地管理费、设备租赁费、物业管理费，并约定了各项费用的金额及支付时间。乙方应于合同签订之时向甲方支付房屋保证金156862元。租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费等均由乙方承担。如乙方违反合同规定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项和赔偿甲方因此而遭受损失。租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，甲方应在乙方交还房屋后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。如乙方有“逾期支付租赁费用或租赁费用以外的其他任何应付款项超过一个月的”等情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权按12.3款规定立刻收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，在无需另行通知乙方的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，并按本条9.2追究乙方违约责任。合同9.2条约定，如甲方按本合同的规定解除合同的，乙方已支付的所有租赁费用以及租赁保证金均不予退还，同时乙方还需向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（三个月）的租赁费用和物业管理费的总和，同时乙方应赔偿因其违约而造成的甲方的损失。乙方逾期支付本合同租赁费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，乙方应按每日每平方米5元的标准支付占用使用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切费用，如造成甲方其他损失，乙方还应承担赔偿责任。乙方向甲方交还该房屋前应使该房屋处于完好且可出租状态。乙方应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此产生的费用由乙方承担；如甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或赔偿。合同约定乙方向甲方支付租赁费用及其他费用时应汇入的苏州中润嘉兴公司的账号信息。合同及附件同时对其他事项进行约定。合同签订后，被告苏州中润嘉兴公司按约将房屋交付原告使用。原告向被告苏州中润嘉兴公司缴纳租赁保证金156862元及能耗保证金2000元。2014年9月5日，原告林国强与被告苏州中润嘉兴公司签订广告位使用合同，苏州中润嘉兴公司允许原告免费使用广告位，期限自2014年10月1日至2017年9月30日。 2016年9月30日，原告（协议乙方）与被告苏州中润嘉兴公司（协议甲方）签订补充协议，约定：鉴于乙方实际经营状况不佳，为维护双方良好的长期合作关系，甲方同意乙方2016年度缴纳3个月租金及场地管理费，其余月份租金及场地管理费免除；甲方同意减免乙方2017年至南区嘉兴中心开业前期间的租金及场地管理费，但乙方应承担租赁合同约定的物业管理费、水电能耗费。协议明确约定2016年3个月租金为126490元、截至2016年12月31日应缴纳的所有物业费为226514.4元，合计353004.4元。上述353004.4元在协议签订当日支付40365.6元，在2016年10月20日前缴纳96466元，在2016年11月20日前缴纳91684.4元，在2016年12月20日前缴纳124488.4元。自2017年1月开始的物业管理费于每月20日前缴纳。如乙方未按补充协议约定时间缴纳费用则本协议无效。该补充协议将原告林国强支付费用账户变更为智地公司账户。乙方正常按期缴纳费用，甲方保障乙方用水、用电、保安、保洁、电器等正常运转，乙方未按上述时间缴纳租金、物业费等相关费用，甲方有权停止一切服务，包括充水、充电等服务。房屋结构渗漏水维修费用问题，费用双方确认后从2016年12月20日前应缴纳费用中抵扣；本协议是对租赁合同的更改和补充，如本协议与租赁合同有冲突的，以本协议约定为准，本协议未涉及事项，仍按租赁合同约定执行。该补充协议签订后，原告林国强支付了部分租金及物业管理费。 2017年3月31日，原告（协议乙方）与被告苏州中润嘉兴公司（协议甲方）签订补充协议一份，约定：截止到本协议签订日为止，乙方尚欠甲方租金83400元，物业管理费162772.8元，合计246172.8元。就房屋结构渗水维修费用问题，经双方协商，甲方同意赔偿乙方136172.8元，此赔偿款以一次性解决2017年3月10日前所有房屋结构渗水问题。现按以下方案实施：乙方所签租金和物业管理费246172.8元与甲方给予乙方的赔偿款136172.8元，相冲抵后，乙方还需向甲方缴纳110000元；乙方于协议签订当日即缴纳55000元，剩余55000元于2017年4月30日前缴清。如乙方在上述约定时间内完成缴款，则视为甲方与乙方在2017年1月1日前所有费用结清。乙方未在以上约定缴款期缴纳费用则本协议无效。该补充协议签订后，被告苏州中润嘉兴公司向原告出具了110000元的收据。另，原告缴纳了2017年4月1日至2017年5月31日期间物业管理费20349.6元。 在本案审理中，经原告申请，本院依法委托嘉兴求真房地产估价有限公司对位于嘉兴市中润嘉兴中心商业房地产一层1-23、1-24、1-25号（面积556平方米）“牛太郎”店铺装修价值进行评估。评估意见为：涉案商铺装修评估价值为292400元，其中中央空调评估价值为78750元。 苏州中润嘉兴公司系苏州中润公司的分公司。蔡祥贤现系苏州中润公司的法定代表人，也系该公司的股东，该公司为有限公司（自然人独资），同时蔡祥贤系苏州中润嘉兴公司的负责人。苏州中润公司的法定代表人先后由许承露变更为蔡雪丹，又变更为蔡祥贤。许翠云系智地公司的法定代表人，该公司的股东为丽丰公司。蔡丽萍为丽丰公司的法定代表人，该公司的股东为蔡丽萍及浙江三和机电科技有限公司。 另查明，2017年11月30日，被告苏州中润嘉兴公司向原告发送解除函，告知原告因其逾期支付租金及相关费用，故依据租赁合同相关规定双方之间的租赁合同于2017年11月30日解除，请原告于2017年12月20日当日将该房屋恢复原状以完好可出租的状态归还被告，并请原告于2017年12月7日前一次性付清欠费38146.33元，同时告知原告前期进场缴纳的合同保证金156862元、能耗保证金2000元将不予退还。被告苏州中润嘉兴公司未提供被告签收该邮件的具体时间，原告认可收到过该函件。 又查明，2018年3月19日，本院受理苏州中润嘉兴公司起诉林国强房屋租赁合同纠纷一案（案号为2018浙0402民初1699号），苏州中润嘉兴公司要求确认双方之间的房屋租赁合同于2017年11月30日解除，要求林国强将租赁房屋腾空并以完好可出租状态归还，同时要求林国强支付房屋租金、物业管理费等。本院经审理，确认涉案房屋租赁合同及两份补充协议于2017年12月7日解除，并认定在2018年7月27日林国强已向苏州中润嘉兴公司交付房屋。 再查明，因苏州中润嘉兴公司未按期向商铺业主支付租金收益，本院受理大量商铺业主与苏州中润嘉兴公司及苏州中润商业发展有限公司的合同纠纷案件，同时有部分业主采取拉横幅等方式至涉案商场进行维权。林国强认为被告在招商时进行虚假宣传、实际入驻商家及商场配套与宣传不一致、商场设施不完善、交付房屋无法正常使用，遂成本案诉讼。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，关于涉案合同是否解除及解除时间已在(2018)浙0402民初1699号案件进行论述，在本案中不再赘述。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告要求被告苏州中润嘉兴公司退还租赁保证金156862元是否成立；二、被告苏州中润嘉兴公司是否应赔偿原告装修损失300000元；三、本案其他被告是否应对苏州中润嘉兴公司的债务承担连带清偿责任。 关于焦点一，本院认为，虽依据房屋租赁合同的约定，在承租方违约时，出租方可没收租赁保证金，鉴于涉案房屋租赁合同系苏州中润嘉兴公司提供的文本，考虑到租赁保证金缴纳的目的应系保证涉案房屋租赁合同的正常履行，即在林国强欠缴相关费用时可以租赁保证金冲抵部分费用，且对于林国强违约的行为本院已另案判令其承担相应的滞纳金，故本案如判决没收租赁保证金则林国强因违约而承担的违约金过高，故本院认为已缴纳的租赁保证金156862元予以退还更为合理。 关于焦点二，本院认为，原告与被告苏州中润嘉兴公司签订的房屋租赁合同中对于合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有相应约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。涉案房屋租赁合同因林国强违约导致合同解除，但考虑到被告苏州中润嘉兴公司提供的经营环境确实不佳，对原告的经营造成一定的影响；而另一方面，装修部分在2018年8月评估时点时评定剩余价值尚有达292400元，且其中一套中央空调至少可在后续出租时加以利用（如拆除则显然贬损价值）；故本院酌情确定被告苏州中润嘉兴公司补偿原告装修损失100000元。 关于焦点三，本院认为，苏州中润嘉兴公司系苏州中润公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定，苏州中润公司对于其分公司的债务应当承担清偿责任。对于其他被告，原告提供的证据不足以证明股东与公司之间以及公司之间存在财产混同的情形，故对于原告要求其他被告承担连带清偿责任的诉请本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告林国强与被告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司之间的房屋租赁合同及两份补充协议于2017年12月7日解除； 二、被告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司、苏州中润商业发展有限公司于判决生效之日起十日内退还原告林国强租赁保证金156862元并补偿原告林国强装修损失100000元； 三、驳回原告林国强其他诉讼请求。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8153元，由原告林国强负担3913元，由被告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司、苏州中润商业发展有限公司负担4240元；评估费1500元，由原告林国强负担1000元，被告苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司、苏州中润商业发展有限公司负担500元。均于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  余锦明 人民陪审员  章建强 人民陪审员  陆惠凤 二〇一九年四月三十日 书 记 员  杨 菲