广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终558号上诉人（原审被告）：清远市清新区。住所地：清远市清新区。法定代表人：程清洪，董事长。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧景成，男，汉族，住址：广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所律师。上诉人清远市清新区金色房地产开发项目有限公司（以下简称金色公司）因与被上诉人欧景成商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金色公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、上诉人在本案中不存在违约行为，被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金缺乏事实依据和法律依据。被上诉人认购的商品房在合同约定的交付时间前已经竣工，事实上已完全具备使用条件。上诉人未能及时取得《竣工验收备案表》的原因是因政府主管部门的审批事项发生延迟和由于市政设施的施工、安装验收或审批手续延迟造成被上诉人认购的商品房在2016年10月前已建成，具备装修入住条件事实上，部分业主也已装修入住。涉案房屋也通过了消防验收和规划验收，证实涉案房屋工程质量达到竣工验收要求，涉案房屋事实上已具备交付使用条件，可以交付给被上诉人装修使用。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款约定，“由于政府主管部门的审批事项发生延退的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟;或由于非出卖人所能控制或抗拒的其它事件或行为”，出卖人可据实予以延期交付房屋。因此，上诉人在本案中不存在违约行为。上诉人为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百六十四条规定提起上诉，请求二审法院依法撤销一审错误判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。欧景成答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。欧景成向一审法院提出诉讼请求：1.判令金色公司赔偿欧景成逾期交房违约金13764.12元（从2016年11月1日起计算至2017年4月16日止）；2.本案诉讼费用由金色公司承担。一审法院审理查明：2015年1月19日，欧景成作为买受人与金色公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定欧景成购买出卖人位于清远市清新区太和镇xx中路x号x幢x梯x号房，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积127.62平方米；第四条约定房屋总金额414582元；第六条约定首付款124582元于签订合同当日支付，剩余房款290000元采用银行按揭贷款方式支付；第八条约定金色公司应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付欧景成使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、由于政府主管部门审批事项发生延迟，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟；第九条约定金色公司如未按合同规定的期限将该商品房交付欧景成的违约责任：（2）逾期超过45日后，欧景成有权解除合同。欧景成解除合同的，金色公司应当自欧景成解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向欧景成支付违约金。欧景成要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金色公司按日向欧景成支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，金色公司应当书面通知欧景成办理交付手续。双方进行验收交接时，金色公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，金色公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，欧景成有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金色公司承担。合同签订后，欧景成于2015年6月16日前向金色公司付清全部购房款，但金色公司直至2017年4月16日才向欧景成送达收楼通知书，向欧景成交付验收合格备案的房屋。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。金色公司与欧景成签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约全面履行义务。二、关于违约金的支付。依照合同约定，金色公司应当于2016年10月31日前将竣工验收合格的讼争房屋交付欧景成使用，但由于房屋未能及时验收备案，金色公司直至2017年4月16日才通知欧景成收楼，构成违约，应从2016年11月1日起至2017年4月16日止，按日向欧景成支付已交付房价款万分之二的违约金，计算结果为13764.12元（414582元×0.0002/天×166天）。因此，欧景成要求金色公司赔偿逾期交房违约金13764.12元，依据充分，一审法院予以支持。金色公司辩称房屋竣工验收延迟的原因是由于政府部门审批造成，但没有向一审法院提供证据证明，其关于金色公司不存在违约的辩解，依据不足，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：金色公司应付欧景成逾期交房违约金13764.12元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费72元，由金色公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：金色公司是否存在逾期交房的违约行为。首先，根据查明的事实，案涉房屋于2017年3月2日竣工验收备案。金色公司于2017年4月16日通知买受人收楼。金色公司没有在双方约定的时间将符合交付条件的房屋交付给买受人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，金色房地产公司应于2016年10月31日前将经验收合格的涉案房屋交给陈房辉使用。符合验收合格标准的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，即便涉案房屋于2016年10月前已竣工，甚至经消防和规划验收合格，但并未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件。金色公司主张未能及时取得竣工验收备案表是因为政府主管部门审批事项发生延迟以及市政设施的施工、安装验收或审批手续延迟导致。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金色公司应当对其上述主张承担举证责任。本案中，金色公司并未提交任何证据证明其上述主张，应承担相应的不利后果。因此，一审判决认定金色公司的行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任并无不当，本院予以确认。综上所述，金色公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由清远市清新区金色房地产开发项目有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年四月十八日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。