湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019）鄂0281民初683号原告张安民，男，1974年10月1日出生，汉族，住湖北省大冶市，被告大冶汇达置业有限责任公司,住所地大冶大道203号。法定代表人陈希平，系该公司经理。委托代理人占传忠，湖北远帆律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司，住所地：大冶市东风路20-1号。法定代表人成丰，系该公司经理。委托代理人胡安定，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告张安民与被告大冶汇达置业有限责任公司、黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张安民，被告大冶汇达置业有限责任公司委托代理人占传忠，被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司委托代理人胡安定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张安民向本院提出诉讼请求:1、判令两被告立即交付原告所诉商品房钥匙；2、判令第一被告先行赔付原告办理交房手续2018年8月27日起至2019年1月10日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5违约金，计2859.50元（430000*0.00005*133天）；3、判令第一被告继续赔付2019年1月11日起至实际收到房屋钥匙之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5违约金（房价款*万分之零点五*逾期天数）；4、判令所诉商品房2018年1月1日至2018年8月27日止的期间的物业服务费978元由第一被告承担，（1.2每平方*103.23平方/30天*237天）2018年8月27日起至实际收到房屋钥匙之日止由第二被告承担；5、判令第二被告先行赔偿原告因扣押原告商品房钥匙造成无法正常装修导致入住，直2018年8月27日起至2019年1月10日止，按日租房经济损失4433元（按同地段相同面积住房租金计算=1000元/30天*133天）；6、判令第二被告赔偿原告因扣押原告商品房钥匙造成无法正常装修导致入住，2019年1月10日起至实际收到商品房钥匙止，按日租房经济损失（按同地段相同面积住房租金计算=1000元/30天*后期扣押商品房钥匙天数）；7、判令本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：第一被告是所诉商品房楼盘的开发商，第二被告是该楼盘物业服务公司，原告与第一被告签订合同购买第一被告所开发的位于大冶××××段汇大家和德天下第7幢2单元203号房，购房款为430000元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同约定2017年12月31日交付房屋，因第一被告没有取得《竣工备案证》，且第一被告在取得《竣工备案证》，后也没有通知原告收房，所以第一被告一直没有办理收房手续。2018年8月26日原告在黄石中院从第一被告代理律师所提供的证据中得知诉楼盘已取得《竣工备案证》后，于2018年12月27日在楼盘售楼部办理了收房手续，签收了收房入伙通知书，第一被告并没有交付原告商品房钥匙，让原告去第二被告处取钥匙。原告认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，第一被告没有将房屋钥匙交付原告，履行交付房屋应尽义务，应视为因第一被告原因没有完成房屋交付，承担因此导致逾期交房的违约责任。原告至第二被告物业办公室取商品房钥匙，第二被告交付原告商品房钥匙，要求原告先预付一年物业费，原告认为《依据湖北省物业服务和管理条例》第四十二条、前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，应由第一被告承担，第四十三条，建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同，前期物业服务合同约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格，功能完备、配套齐全的物业。交付的物业应当具备，建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。因此2018年8月27日之前的物业服务费用由第一被告承担。故原告诉请法院提出上述诉讼请求。事后，原告多次到第二被告办公室找其公司交涉，要求依法依规交付房屋钥匙都遭拒绝。原告认为第二被告扣押原告商品房钥匙无任何依据和理由，应无条件交付原告商品房钥匙并承担因此产生的法律责任。故请法院提出上述诉讼请求。被告大冶汇达置业有限责任公司辩称，被告与原告之间系商品房买卖合同关系，被告已按合同约定履行了交房义务，被告已于2017年12月23日就和德天下小区张贴交房通知书，通知包括原告在内全体业主收房，领取房屋钥匙，原告一直迟延领取，视同被告已履行了合同义务。被告在原告拒绝领取钥匙的情况下，将原告购买的商品房钥匙委托该商品房所在的物业服务公司即被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司代为保管并交付，符合本地区商品房交易习惯，也没有侵害原告的合法利益，不存在侵权事实。故请求法院驳回要求被告交付房屋钥匙承担侵权责任的诉讼请求。被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司辩称，2017年12月31日前，开发商已通知原告收房，但原告直到2018年8月27日才来物业办理交房过程时，原告拒不提交《和德天下业主手册》中交房流程所需资料，无法证明该房是原告的，以至物业不能正常办理交房。后在大冶市房产局调解下作特例先行交付钥匙，但原告至今未去物业拿钥匙，不存在被告扣押钥匙之说。业主房钥匙由开发商委托物业发放，是黄石行业惯例，有利于交房高效、快捷运行，无明文规定由开发商给付钥匙才是合法合规，法无明文规定即合法。开发商于2017年12月31日前已告知所有业主收房，原告就已经对房屋实际占有、使用的权利，并已享受物业服务企业的物业管理服务。至于原告的某种原因，则不影响物业公司收取物业服务费。因物业公司已于2017年12月就已进驻和德天下为广大业主包括原告在内提供服务，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、绿化和秩序的服务，根据物业服务管理条例及开发商与原告的买卖合同规定，按住户收房之日起计算物业费，故物业公司从2018年1月起收取原告物业费合情、合理、合法，原告享受了权利理应履行义务，综上，请求法院驳回要求被告返还房屋钥匙承担侵权责任的诉讼请求，并判决原告向被告支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案事实进行综合评判。综合全案证据和法庭调查，本院经审理认定事实如下：2016年10月24日，原告张安民与被告大冶汇达置业有限责任公司签订商品房产买卖合同，约定：1、原告购买被告开发的位于大冶市××大道西侧路段“汇达.和德天下”第7幢2单元20203号房，建筑面积103.15平方米，总价款430000元；2、交房条件，该商品房经验收合格，交房时间为2017年12月31日前，如遇特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3、逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房间款的万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；5、双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；6、出卖人不出事证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或者媒体公告15日内，买受人未及时办理交付手续的，视同买受人已接受该房屋正常交付，出卖人不作另行通知，本房屋项下的风险责任等均由买受人承担等。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。“汇达和德天下”项目于2016年11月11日，获得人防部门许可；2017年9月30日内，通过环保验收；2017年12月5日，通过消防验收。2017年12月22日，被告组织勘察、设计、施工、工程监理等单位对该楼盘进行了竣工验收，结论均为“验收合格”。2017年12月23日，被告在和德天下小区张贴交房通知书，通知业主收房。同年12月25日，被告在《今日大冶》报纸上刊登交房公告，通知全体业主办理商品房交接手续。但原告认为缺乏相关证明文件，验收不合格，拒绝收房。2018年4月9日，被告取得规划部门对“汇达.和德天下”项目建设工程竣工验收规划条件合适证明。2018年4月13日，被告又在《今日大冶》报纸上刊登交房公告，通知业主收房。后原告认为被告未完成交付房屋，并存在违约责任，而诉诸法院，终审法院判决驳回原告的张安民的全部诉讼请求。另查明，被告在原告拒绝领取房屋钥匙后，将涉案房屋的钥匙委托商品房所在小区物业服务公司即被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司保管并交付。原告到被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司领取房屋钥匙时，被告知要求其交纳开发商通知交房后一年期间的物业管理费和其它相关费用，原告拒绝交纳，该被告亦拒绝交付房屋钥匙，因而成讼。审理中，原告诉讼请求涉及商品房买卖合同、物业服务合同、侵权民事行为等法律关系，本院释明后，原告选择了侵权民事法关系诉讼。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。原告张安民因与被告大冶汇达置业有限责任公司商品房买卖合同的履行而取得所涉商品房的所有权利益，商品房的交付，以交付房屋钥匙为基本表现特征。被告大冶汇达置业有限责任公司在原告拒领房屋钥匙的情况下，将涉案房屋钥匙委托给涉案房屋所在的物业服务公司即被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司保管并交付的行为并未损害原告的财产利益，未构成侵权民事法律关系所具备的侵权事实要件，不应承担侵权民事责任。被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司接受涉案房屋钥匙后，应通知该房屋所有人即原告领取钥匙，但原告领取钥匙时，该被告以物业服务合同的约定要求原告交其约定的物业服务管理费用及其它相关费用后，才同意交付钥匙，被告所实施的以物业服务合同所形成的债权对抗原告依商品房买卖合同所取得合法财产权即物权行为，该行为防碍了原告对其合法财产的占有使用权，应属违法行为，构成了侵权事实，且违法行为与侵权事实存在因果关系，被告应承担侵权民事责任。综上，原告要求被告交付涉案房屋钥匙的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告同时主张要求被告赔偿因侵权行为造成的损失，其未在法定期限内提供有效证据予以证实，本院不予支持。审理中，被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司辩称原告应按物业服务合同的约定交纳物业服务费用的意见，属另一法律关系，不予本案合并审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司自本判决生效之日起三日内返还原告张安民所有的位于大冶市大冶大道西侧路段“汇达.和德天下”第7幢2单元20203号商品房钥匙；二、驳回原告张安民其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告黄石顺诚物业管理有限公司大冶分公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 曦二〇一九年四月三日书记员 陈梦琪