重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初22302号 原告（反诉被告）：肖何，男，1977年9月4日出生，汉族，住重庆市武隆区。 委托代理人：赵凌飞（特别授权），重庆万诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）：肖琦，女，2002年3月5日出生，汉族，住重庆市武隆区。 法定代理人：肖何，男，1977年9月4日出生，汉族，住重庆市武隆区。 法定代理人：王海霞，女，1975年4月2日出生，汉族，住重庆市武隆区。 委托代理人：赵凌飞（特别授权），重庆万诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号，统一社会信用代码9150010862197860XF。 法定代表人：向勇，董事长。 委托代理人：冯惊雷（特别授权），重庆百君律师事务所律师。 委托代理人：郝晓宁（一般代理），重庆百君律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）肖何、肖琦与被告（反诉原告）重庆众诚物业发展有限公司（以下简称众诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何流担任审判长，与人民陪审员邹亮、人民陪审员李璐宏组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖何及两原告（反诉被告）的委托代理人赵凌飞，被告(反诉原告)众诚公司的委托代理人冯惊雷、郝晓宁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告肖何与原告肖琦系父女关系，为给女儿在重庆主城上学及工作居住的目的，于2014年12月27日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的茶园新城区K标准分区30组团商品房项目的6-3号房，该商品房坐落于重庆市南岸区玉马路1号30组团6-3号，建筑面积为246.45平方米，套内面积为238.40平方米，成交金额为169万元，双方约定于签约之日付房款51万元，余款由原告向银行申请办理按揭贷款支付，并由被告为原告代办按揭申请手续，并约定被告应当在2014年12月31日前将合同约定的商品房交付原告使用等。合同签订后，原告按约履行了合同义务，并提交了所有申请按揭贷款资料给被告，并向被告交纳了办理权证过户手续的所有税费。被告于2015年1月16日向原告交付了重庆国土房管局出具的106字第201501141030481号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，为涉案房屋买卖合同办理了预购商品房买卖合同登记备案，并于2015年1月15日代原告缴纳了契税、印花税等。但被告为原告申请按揭贷款一直没有结果，原告多次催问都答复在办理之中，但原告一直没有收到按揭银行的任何通知，直到2018年才听被告工作人员说原告方尚有152万元房款未予支付，原告立即联系被告要求全额现金支付所欠房款，但被告却突然要求原告交纳50多万元的巨额违约金，并且不交纳违约金就拒绝收取152万元的房款，双方因此产生争议，未能达成一致，原告多次提出交款都被拒绝，被告也拒不按照合同约定向原告交付房屋并办理过户手续，导致原告通过购买获得房屋产权的合同目的至今不能实现。被告却于2018年9月20日向原告发送了《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》，单方要求解除合同。通知函称原告未按照合同约定支付购房款，经多次催收仍未支付。原告方对此不能认同，且此通知函也故意不再提及双方争议的违约金，明显系以收取巨额违约金迫使原告不能交清房款的恶意的解除合同，故原告起诉来院，请求判令：1、确认被告方单方解除《重庆市商品房买卖合同》的行为无效；2、被告继续履行合同即被告立即交付涉案房屋以及办理涉案房产的过户；3、本案诉讼费由被告承担。 被告众诚公司辩称，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定：原告应在签约当日支付首付款51万元，剩余款项由原告向银行申请按揭贷款，但是原告至今未足额支付首付款，同时由于原告自身原因亦未通过银行贷款，并且被告已将银行拒贷事宜及时通知了原告，按照双方签订的合同补充协议第十四条的约定，若被告未能在合同约定的交房期限内得到银行发放的按揭贷款，被告有权要求原告一次性支付购房款，至合同约定的交房日被告未能得到银行的按揭贷款，因此被告于2016年5月27日向原告寄送了通知书，再次书面告知原告银行拒贷事宜，并要求原告一次性支付剩余房款，但原告一直拖延履行付款义务。之后被告又于2017年9月8日、2018年6月28日、2018年7月13日向原告寄发了催款通知函，要求原告支付购房款并在催款通知书中均载明指定的收款账户，原告迟延支付房款经被告多次催告仍未履行付款义务，截止2018年9月20日原告逾期履行主要合同义务近4年，被告的合同目的不能实现，依据合同法94条的规定，被告于2018年9月20日向原告发送了商品房买卖合同解除通知函，正式解除了双方签订的商品房买卖合同，并且原告已收到该解除函，双方的商品房买卖合同已经解除不存在继续履行的可能，原告无权要求被告继续履行合同，请求法庭驳回原告全部诉求。 反诉原告众城公司诉称，2014年12月27日，反诉原告与反诉被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于重庆市南岸区玉马路1号30组团x号房屋，合同第五条约定：乙方于签约当日支付首付款51万元，剩余118万元由乙方向银行申请按揭贷款，买卖合同第十条约定：乙方逾期付款超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之一向甲方支付违约金。合同签订后，反诉被告一直未向原告足额支付首付款，反诉原告也未收到银行发放的按揭贷款，反诉原告多次催告反诉被告履行买卖合同约定的付款义务，但截止2018年9月21日止，反诉被告仍未支付剩余152万元购房款。2018年9月21日，反诉原告向反诉被告发送解除买卖合同通知函，正式函告反诉被告解除买卖合同，故反诉原告向本院提起反诉，请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2018年9月22日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金1.52万元；3、反诉被告配合反诉原告注销《重庆市商品房买卖合同》的备案登记、配合注销网签；3、反诉被告承担反诉诉讼费。 反诉被告辩称，1、反诉原告解除合同无法律依据。即便反诉原告主张的反诉被告的违约行为成立，但是解除权已经超一年，其解除权已经消灭，其单方解除合同的行为无效；2、反诉原告实际以行为表明已经自行放弃单方解除权，选择了继续履行合同，不能在房价上涨后又要求解除合同。3、被告方单方解除合同无事实依据。涉案合同履行过程中，反诉被告不应承担逾期付款的违约责任，那么反诉原告也不能主张反诉被告逾期付款而解除合同。反诉被告已经付清首付款且至今未收到银行的书面通知，不应当承担逾期付款的违约责任；4、反诉原告恶意制造解除条件，即便反诉被告未付款属实也应视为解除条件未成就，反诉原告不能以此解除合同。反诉被告愿意继续履行合同并一次性现金支付剩余房款，但是反诉原告却恶意要求多支付51万元的违约金（此金额与反诉原告反诉状主张的1.52万元违约金差额巨大），系反诉原告恶意制造条件反诉被告违约的解除条件进而达到其违法解除合同的目的。5、反诉原告要求反诉被告支付违约金没有合同约定，反诉被告至今未收到银行书面通知，所以不应承担违约责任。6、反诉原告主张依法解除也不能成立。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 原告为证实其本诉诉称及反诉辩称，向本院举示了以下证据： 1、重庆市商品房买卖合同及补充协议；2、重庆商品房买卖合同登记备案证明、住房登记信息查询证明；3、商品房买卖合同解除通知函；4、发票、完税证明、专项维修资金收据；5、律师函（2018律函字第067号）、顺丰快递单及查询单；6、2018年7月13日被告向原告发出的告知函；7、2015年11月5日被告向原告发出的催款通知；8、2017年9月8日被告的催款通知、2017年10月30日被告向原告发出的律师函、2018年6月28日被告向原告发出的催款函；9、认购协议书、微信及短信记录；10、银行流水；11、借款协议；12、2015年11月5日关于结清购房款的通知。 被告为证实其本诉辩称及反诉诉称，向本院举示了以下证据： 1、商品房买卖合同；2、2016年5月27日接房通知书及费用结算书（复印件）、EMS单；3、2017年9月8日催款通知（复印件）及EMS单、2018年6月28日催款函（复印件）及EMS单和查询单、2018年7月13日告知函（复印件）及EMS单和查询单；4、2018年9月20日解除通知函（复印件）及EMS单和查询单；5、原告向被告发出的2018律函字004号的律师函（与被告庭审提交的不一致）；6、民事起诉状、收条、受理通知书。 经审理查明：2014年11月8日，原告肖何、肖琦与被告众诚公司签订《庆隆南山高尔夫房屋认购协议书》，约定原告购买被告开发的庆隆南山高尔夫国际区30组团6栋x号房屋，总房价款为1690000元。认购协议对其他相关事项进行了约定。 2014年12月27日,原告肖何、肖琦（乙方）与被告众诚公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区玉马路1号30组团6-3号房屋，该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：渝国土房管（2010）预字第（213）号附1号，建筑面积246.45平方米，套内面积238.4平方米，总成交金额为1690000元，于签约之日付房款510000元整，余款1180000元向银行申请办理按揭贷款支付。合同第五条第3款第（三）项对办理按揭贷款违约责任进行了约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的约定责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方或甲方也可单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定，交房期限：属预售商品房的，甲方应在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条约定，乙方须于甲方结清所有相关的款项（包括房价款、面积差异退补款、专项维修基金等），按揭客户须无银行欠款，方可进行房屋交接。合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定，逾期在60日（含）之内的，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。合同第十二条对办理合同登记备案进行了约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方合同对其他相关事项进行了约定。另补充协议第十一条对按约支付购房款、税费等的缴纳、提交合同登记备案资料、提供办理按揭贷款所需的资料及违约责任等进行了约定；第十二条对按揭贷款资料的补充及违约责任等进行了约定，按揭客户的按揭资料经银行审核后，若有不符合放款条件而需要补充资料的，乙方应在三日内补足资料，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权单方面解除合同；第十四条约定，甲方未能在合同约定的交房期限内得到银行发放的按揭贷款,甲方有权在合同约定的交房时间拒绝交付房屋给乙方并不承担延迟交房的违约责任，同时甲方有权要求乙方一次性支付购房款余款。如非乙方原因未能办理完毕按揭贷款，致使甲方在合同约定的交房期限未能得到银行发放的按揭贷款，甲乙双方可另行协商交房时间和其他事宜。第十五条约定，甲乙双方同意：如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付房款，乙方应在甲方通知后五日内付清全部房款，乙方如有逾期且在十日至三十日内的，甲方有权要求乙方逾期之日起每日按应付款的万分之一累加向甲方支付违约金，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权按照合同及本协议中有关逾期付款的违约责任条款的约定追究乙方的违约责任。合同第三十条对乙方的通讯地址进行了约定。补充协议的其他条款对其他相关事项进行了约定。 合同签订当天，原告肖何、肖琦（乙方）与被告众诚公司（甲方）签订了《借款协议》，约定乙方购买甲方开发的庆隆南山高尔夫国际社区30组团30-6-x号房屋，购房款总额为510000元，乙方向银行贷款金额为1180000元，因乙方暂时资金不足，特向甲方申请借款，经双方协商，达成协议：一、乙方向甲方所借款项仅限于购买庆隆南山高尔夫国际社区的30-6-x号房屋之用，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，乙方无权要求提供现金用于他用，否则，甲方有权立刻收回借款。二、借款金额乙方向甲方借款金额为340000元；三、还款方式第一期支付日为2015年5月30日前,支付金额340000元。借款协议对保证、利息及违约责任等进行了约定。 被告众诚公司向原告出具了前述涉案房屋预收购房款510000元的销售不动产统一发票。 2015年1月15日，原告取得前述涉案房屋的《税收完税证明》及《重庆市物业专项维修资金专用收据》。 2015年1月16日，原告取得前述涉案房屋的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。 2015年11月5日，被告众诚公司向原告肖何、肖琦发出《通知》，载明：原告于2014年12月27日与被告签订了前述涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并于当日向被告支付购房款51万元，剩余房款118万元向银行申请按揭贷款支付，合同已于当日生效，依据合同约定，原告须在签订商品房买卖合同当日提供齐全办理银行按揭所需全部资料，否则被告有权延迟办理合同登记备案和办理产权登记，如未能提供齐全办理按揭贷款所需的全部资料且逾期超过十日至三十日的，被告有权要求原告自逾期之日起按约支付违约金，届时被告不再另行通知，然截止本函发出之日，经被告多次通知，原告并未履行上述协议义务，已构成违约，被告可以将原告所购房屋转售他人，且交纳的购房定金不予退还。特通知原告7日内前往被告销售部补齐办理银行按揭所需全部资料手续。 2015年11月5日，被告众诚公司向原告肖何、肖琦发出《关于结清购房款的通知》，载明：原告于2014年11月8日购买了前述涉案房屋，已支付购房款510000元，尚欠房款340000元应于2015年5月30日之前全部付清，根据原告与被告签订的《借款协议》第5条：乙方在本合同约定的借款期限到期前偿清全部借款的，不必向甲方支付利息。借款期限到期后乙方逾期未还款的，按逾期尚欠款项的日息千分之一向甲方支付利息。第6条：乙方未按本合同约定期限偿还借款的，自本合同规定的借款期限到期日之第二天起至乙方还清所有借款之日止，乙方除应按第五条规定的日息向甲方支付利息外，还应承担逾期未付款的违约金，违约金按日万分之五计算，逾期超过30天，甲方有权解除本协议。请原告接此通知后5个工作日内到被告公司一次性付清房屋余款、借款利息及违约金。 2016年5月27日，被告众诚公司向原告肖何、肖琦发出《庆隆南山高尔夫项目接房通知书及费用结算书》，载明：由于原告的个人原因未能得到银行的按揭贷款，被告公司已多次与原告联系支付剩余1520000元购房款项（本金），但原告至今未付，通知原告于2016年6月5日前前往被告公司售楼部财务室（地址：庆隆南山高尔夫国际社区会馆一楼，沙盘右侧）付清全部款项，或直接将未付款款项支付至被告公司指定账户，公司账户：重庆庆隆屋业发展有限公司，账号：31000201xxxx4215041，开户行：工行朝天门支行；公司账户：重庆众诚物业发展有限公司，账号：31000271092xxxx5130，开户行：工行南坪支行。若原告未在上述时限内付款，被告将拒绝交房且不承担延迟交房的违约责任。 2017年9月8日，被告众诚公司向原告肖何、肖琦发出《关于别墅未付款的催款通知》，载明：原告尚欠1520000元款项（本金）未付，通知原告于2017年9月15日前前往被告公司售楼部财务室（地址：庆隆南山高尔夫国际社区会馆一楼，沙盘右侧）付清全部款项，或直接将未付款款项支付至被告公司指定账户，公司账户：重庆庆隆屋业发展有限公司，账号：3100020109024215041，开户行：工行朝天门支行；公司账户：重庆众诚物业发展有限公司，账号：31000271092xxxx5130，开户行：工行南坪支行。若原告未在上述时限内付款，被告将收回全部款项（本金、利息、违约金等），甚至将房屋收回。 2017年10月30日，重庆庆隆屋业有限公司向原告发出《律师函》，载明：重庆索通律师事务所接受重庆庆隆屋业有限公司的委托，就原告逾期付款事宜与原告进行交涉，委托人与原告订立《重庆市商品房买卖合同》及相关协议，原告购买了前述涉案房屋，合同订立后，委托人履行了相应合同义务，原告尚有房款本金1520000元及相应利息、违约金等至今未付，委托人多次催促未果，通知原告在收到本函之日起三个工作日内，立即支付全部未付款项（金额以支付日委托人确认为准）。 2018年6月25日，被告公司员工邓翔月与原告前述涉案房屋房款及违约金的支付进行沟通。 2018年6月29日，被告众诚公司向原告肖何、肖琦发出《催款函》，该函于2018年7月1日签收。通知原告在收到函件之日起五日内立即支付全部未付款项及违约金。公司账户：重庆众诚物业发展有限公司，账号：31000271092xxxx5130，开户行：工行南坪支行。若原告未能在上述时限内付款，被告将收回全部款项（本金、利息、违约金等），甚至将房屋收回。 2018年7月10日，原告肖何、肖琦向被告众诚公司发出《重庆佳昂律师事务所关于催情重庆众诚物业发展有限公司继续履约的律师函》（2018律函字第004号），该函件于2018年7月11日签收。函件载明：重庆佳昂律师事务所接受肖何、肖琦的委托，指派律师就委托人与被告公司之间的商品房买卖合同纠纷事宜发本律师函，被告与委托人于2014年12月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，委托人以按揭付款的方式购买了被告开发的前述涉案房屋，委托人按约支付了首付款，被告于2015年1月16日办理了106字第201501141030481号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，委托人按照被告的要求提交了办理了申请按揭付款的所有资料，由被告代为向银行申请办理按揭款款项，但委托人至今未收到任何关于银行贷款办理进度的书面通知，而委托人2018年7月9日上门与被告交涉过程中，知晓委托人按揭贷款办理存在问题，已经向被告表明愿意以全款付清购房款的方式履行合同。请被告自收到本律师函之日起三个工作日内立即安排财务人员与委托人联系收取购房款余额1520000元，委托人可随时根据被告通知的最新收款账户支付所有购房款。委托人自愿全款付清后，请被告在收到房款后立即安排向委托人交付房屋并按照合同约定办理产权登记。 2018年7月13日，被告众诚公司向原告肖何、肖琦发出《关于我司保留按购房合同约定追究您法律责任的权力的告知函》，该函于2018年7月14日签收。函件载明：原告购买了被告开发的前述涉案房屋，原告尚未付清购房款，被告公司已多次通知原告付清房款及支付违约金，现再次函告原告：被告公司将保留按照《重庆市商品房买卖合同》约定追究原告法律责任的权力。 2018年9月21日，被告众诚公司向原告肖何、肖琦发出《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》，该函于2018年9月22日签收。函件载明：2014年12月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的前述涉案房屋，总房款为169万元，付款方式为“首付款+按揭贷款”，按照合同约定，原告应当于签约当日支付首付款51万元，剩余118万元由原告向银行申请按揭贷款，合同签订至今，原告未向被告足额支付首付款，且被告公司至今未收到银行发放的按揭贷款，被告公司多次催告原告履行合同约定的付款义务，但迄今为止，原告仍未支付剩余152万元购房款。原告未按约支付购房款，经多次催告后仍未支付全部房款，被告的合同目的已经不能实现，被告依法行使合同解除权，现正式通知原告：1、解除合同及补充协议；2、保留追究违约责任的权利。 另，在2018年5月1日，原告肖何就前述涉案房屋与案外人曹娟达成协议，肖何将前述房屋以260万元出售给曹娟，约定因肖何未实际办理并取得前述涉案房屋的所有权证，双方同意该房屋交易以双方共同申请开发商注销肖何的商品房备案登记，由曹娟另行与开发商签订新的商品房买卖合同的方式交易，且肖何收取了购房定金100000元。 以上事实有双方庭审举证及陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为：被告众诚公司于2018年9月21日发出的《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》是否有效。 原告认为被告主张的解除合同无法律依据，并且解除权已经超一年，其解除权已经消灭，其单方解除合同的行为无效。 被告认为原告迟延支付房款经被告多次催告仍未履行付款义务，被告的合同目的不能实现，依据合同法第94条的规定，正式解除了双方签订的商品房买卖合同，双方的商品房买卖合同已经解除不存在继续履行的可能。 综合双方的证据材料和观点，本院统一评述如下： 作为买卖合同的相对方，被告众诚公司作为卖方负有的主合同义务为交付房屋、转移房屋权属，原告作为买方负有的主合同义务为支付购房款，二者构成对价关系。因此，支付购房款是原告的合同义务。至于原告是采用支付全部购房款还是采用银行按揭贷款的方式支付则看双方当事人的合同约定。在本案中，双方约定原告作为购房人，于签约之日付房款510000元整，余款1180000元向银行申请办理按揭贷款支付，并约定若买方未按约办理按揭贷款“逾期在超过30日后，甲方有权解除合同”。 若未按约办理按揭贷款，“逾期在超过30日后，甲方有权解除合同”。这是双方对合同解除权的约定，即约定解除权的产生条件。从本案查明的事实来看，原告作为买受人，一直未能办理银行按揭贷款长达几年时间，被告众诚公司亦对此进行了催告，未能办理的原因其主要责任应当在原告一方，原告未能支付则被告依约享有合同解除权，但该解除权的行使当然要受一年除斥期间的限制。 综上，如果按双方合同约定被告行使合同解除权，显然该约定解除合同的权利已经消灭。 但是，约定解除权的消灭并不排斥法定解除权。不能说出卖人因收取房款的请求权因约定解除权的消亡，那么出卖人就永远丧失了收取房款或依据法定解除权行使解除合同的权利。本案被告主张的是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，那么，被告的主张是否符合法定解除权的要件，本院依据法律事实认定如下：被告在合同签订后的四年间，多次向原告发函要求按照约定办理按揭贷款或支付购房款，也明确载明了被告的收款账户，但原告一直未按催告履行。2018年6月29日被告又向原告发出《催款函》（该函明确载明了被告的收款账户以及原告不履行的后果，将收回房屋），虽原告于2018年7月10日进行了回函，表示愿意以全款付清购房款的方式履行合同，但并未实际履行。对此，被告于2018年7月13日再次向原告发出了《关于我司保留按购房合同约定追究您法律责任的权力的告知函》，并于2018年9月21日向原告发出了《〈重庆市商品房买卖合同〉解除通知函》，该函于2018年9月22日签收。由此可见，在合同签订后的四年间，原告一直未履行付款义务，被告进行了多次催告，但原告仍未履行，现被告据此依据合同《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，并无不当，因此双方合同应2018年9月22日解除。对于被告（反诉原告）主张解除合同的违约金，因被告是依据法定解除权而行使的解除权，而合同约定的解除合同的违约金是基于双方约定解除权的行使而产生，不适用于被告现主张的解除合同的理由与方式，故对于该违约金本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告肖何、肖琦的诉讼请求； 二、原告肖何、肖琦与被告重庆众诚物业发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同（CQ-5914040）》于2018年9月22日解除； 三、反诉被告肖何、肖琦于本判决生效之日起三日内配合反诉原告重庆众诚物业发展有限公司注销前述合同的备案登记及注销网签； 四、驳回反诉原告重庆众诚物业发展有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费160元，反诉案件受理费80元，均由本诉原告肖何、肖琦承担（本诉案件受理费160元肖何、肖琦已缴纳，反诉案件受理费80元重庆众诚物业发展有限公司已垫付，肖何、肖琦于本判决生效之日起三日内直接支付给重庆众诚物业发展有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审 判 长 何流人民陪审员李璐宏 人民陪审员 邹        亮 法官 助理 羊    芳    程 二〇一九年四月二十八日 书 记 员 庞        丹