济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初706号原告：宋万秋，女，1985年8月3日出生，汉族，住济南市。原告：童泓锦，男，2010年7月27日出生，汉族，住济南市。法定代理人：宋万秋（系童泓锦之母），女，住址同上。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告宋万秋、童泓锦因与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋万秋、童泓锦的委托诉讼代理人刘彪，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋万秋、童泓锦向法院提出诉讼请求：1.判令东拓置业赔偿宋万秋、童泓锦逾期办证违约金10000元（自2014年11月23日至2015年11月25日）；2.判令东拓置业赔偿宋万秋、童泓锦逾期办证违约金（自2015年11月26日至东拓置业书面通知宋万秋、童泓锦办理房产证之日止）；3.东拓置业承担本案全部诉讼费用。事实与理由：宋万秋、童敏与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定宋万秋、童敏购买东拓置业开发的舜奥嘉园小区的房屋一套。合同签订后，宋万秋、童敏按照合同的约定支付了购房款。2014年2月25日，东拓置业向宋万秋、童敏交付房屋。之后，东拓置业未按照合同的约定履行为宋万秋、童敏办理房屋权属证书的义务。现宋万秋、童泓锦依据合同约定及相关法律规定，诉至贵院，望依法判如所请。东拓置业辩称，1.宋万秋、童泓锦非适格的诉讼主体。根据宋万秋、童泓锦提供的证据显示原告宋万秋、童敏与东拓置业签订了涉案《商品房买卖合同》，东拓置业与童泓锦之间无任何法律及合同关系，因此童泓锦并非适格的诉讼主体，请求贵院驳回童泓锦对东拓置业的起诉。2.宋万秋的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，宋万秋从2014年11月23日即知道自身的权利受到侵害，但直到2018年11月29日才提起诉讼，其诉讼请求已经明显超过法律规定的诉讼时效，请求法院予以驳回。2.宋万秋主张的逾期办证违约金金额与事实及合同约定不符。根据《商品房买卖合同》第八条交付期限出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备《综合验收备案证明》的房屋交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已支付购房款的0.01%向买受人支付违约金。根据上述约定，东拓置业在房屋交付使用后270年将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即完成办证义务。而本案中东拓置业2015年5月25日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经完成了合同约定的办证义务。因此，即使被告存在逾期办证的违约行为，逾期办证违约金应为已付房价款的万分之一。综上所述，宋万秋、童泓锦主张逾期办证违约金与事实不符，恳请法院依法查明事实，驳回宋万秋、童泓锦诉讼请求，以维护东拓置业的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、东拓置业提交EMS快递单及通知函一份，证明东拓置业于2017年5月19日通过邮寄通知函的方式再次通知宋万秋、童泓锦办理房产证。宋万秋、童泓锦对该证据的真实性有异议，称EMS快递单上并未载明寄出时间，且其亦未收到该邮件，因此无法证明该邮件已实际寄出。经审查，该邮寄单确未载明具体的邮寄时间，东拓置业亦未提交回执证明该邮寄已经实际寄出，故对东拓置业的上述主张，本院不予采纳。2、东拓置业提交住宅专项公共维修基金综合管理平台查询信息打印件两张，用以证明宋万秋、童泓锦于2017年6月29日缴纳了涉案房产的住宅专项维修基金，其在2017年6月29日前就已经知晓涉案房屋已经能够办证的事实。尽管宋万秋、童泓锦对该证据的真实性不予认可，但对其已于2017年6月29日缴纳维修基金的事实无异议，故对该事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月2日，宋万秋、童敏购买了东拓置业开发的济南高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧的舜奥嘉园南区11号楼1单元2103号商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同总价款为1068016元。其中合同第八条约定：出卖人（东拓置业）应当在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府有关规定，将取得综合验收备案证明的商品房交付买受人（宋万秋、童敏）使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，宋万秋、童敏依约支付了购房款1067877元。2014年2月25日，东拓置业将涉案房屋交付宋万秋、童敏。2015年6月18日，涉案房屋办理了初始登记。2017年6月29日，宋万秋、童敏缴纳了本案所涉房屋住宅专项维修基金。2018年1月4日，宋万秋和童泓锦取得涉案房屋产权证书。另查明，2017年7月26日，童敏因病死亡。宋万秋为童敏之妻，双方于2009年5月18日登记结婚。童万青为童敏之父亲，于2007年4月28日先于童敏死亡。张桂凤为童敏之母，童尧臻、童泓锦为童敏之子。张桂凤、宋万秋、童尧臻、童泓锦为童敏的第一顺序继承人，其中，张桂凤、宋万秋、童尧臻三人放弃了对涉案房屋的继承权。庭审中，宋万秋、童泓锦主张双方签订上述合同前，也曾签订过一份《商品房买卖合同》（以下简称：原合同），后东拓置业以办理网签备案的名义，重新签订了上述《济南市商品房买卖合同》（以下简称：新合同），并将原合同收回，并主张原合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则，出卖人应按照下列第2项的约定处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。东拓置业形式上将原合同第十五条进行了变更，但新合同第十五条并非双方约定的关于涉案房屋买卖关系权利义务的合意，签订该合同的目的是为了办理网签备案；新合同是由东拓置业单方制作的格式合同，第十五条的约定明显减轻了东拓置业的违约责任，并且东拓置业未举证证明向宋万秋、童泓锦进行提示和说明；在合同相关的条款中，由于东拓置业的原因逾期办证的，需按万分之一的标准计算违约金，而当宋万秋、童泓锦逾期付款、逾期提供办证的相关资料的情况下，需按照至少日万分之一的计算标准向东拓置业支付违约金，明显违背了权利义务对等的原则；东拓置业逾期办证两年余，如果按照万分之一的标准计算违约金，违约金的数额为106元，明显显失公平，有违公平原则和诚实信用原则。因此，宋万秋、童泓锦主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按照原合同第十五条约定的日万分之一标准支付违约金至东拓置业书面通知宋万秋、童泓锦之日。本院认为，宋万秋与东拓置业双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依据合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。”东拓置业于2014年2月25日将涉案房屋交付于宋万秋、童敏，东拓置业理应于2014年2月25日房屋交付之日起270日内即2014年11月22日前办理产权备案，但本案所涉房屋直至2015年6月18日才办理产权初始登记，且东拓置业亦未提交有效证据证明已履行通知宋万秋办理房屋所有权转移登记的义务，导致宋万秋未能按期办理房产证，故应当认定东拓置业自2014年11月23日起已构成违约。鉴于宋万秋于2017年6月29日缴纳了涉案房屋的住宅专项维修基金，并已知晓涉案房屋能够办理产权转移登记，故东拓置业的违约期间应自2014年11月23日起至2017年6月28日止。双方签订两份商品房买卖合同，针对东拓置业逾期办证违约金分别约定了按照房屋总价款万分之一、日万分之一的计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，双方合同约定的违约金为总购房款的0.01%，即无论东拓置业违约持续多长时间，东拓置业应支付的违约金为106元，该约定明显减轻了东拓置业的违约责任，对此东拓置业未能作出合理解释，且未能举证证明其尽到合理的提示、告知等义务，同时结合合同其他条款中约定的违约金数额，宋万秋要求按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。该违约虽为持续性违约，但按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，宋万秋、童泓锦于2018年11月27日向本院提起诉前调解，故对2015年11月27日前的逾期办证违约金，本院不予支持。自2015年11月27日至宋万秋知晓本案所涉房屋能够办理产权转移登记之日前一天即2017年6月28日的逾期办证违约金，本院予以支持。对于宋万秋主张的其余部分的逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。童泓锦并非涉案合同签订的主体，故对童泓锦的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋万秋违约金61936.87元（以1067877元为基数，自2015年11月27日至2017年6月28日，按日万分之一计算）；驳回宋万秋、童泓锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元，减半收取674元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 魏 群二〇一九年四月二十四日书记员 于金勇