四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民初95号 原告（执行案外人）：杨娟，女，1973年3月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都银行股份有限公司金牛支行，住所地四川省成都市沙湾路258-7。 负责人：张勋,行长。 委托诉讼代理人：曾梦丽，北京天铎（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖敏，北京天铎（成都）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都金土源投资有限公司，住所地四川省成都市武侯祠大街******。 法定代表人：吴培林，职务不详。 第三人（被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司，住所地，住所地四川省成都市青羊区白丝街**（省棉麻大厦**）iv> 法定代表人：陈林，职务不详。 第三人（被执行人）：四川三星房地产开发有限责任公司，住所地四川，住所地四川省广汉市湖南路**> 法定代表人：王丽琴，职务不详。 第三人（被执行人）：四川美盛房地产开发有限公司,住所地四川省成,住所地四川省成都市武侯区桐梓林北路******** 法定代表人：刘展春，执行董事。 委托诉讼代理人：廖述龙，四川中沛律师事务所律师。 第三人（被执行人）：涂红，女，1970年1月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 第三人(被执行人）：刘丹，男，1980年10月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人（被执行人）：曾蜀，男，1966年8月5日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 第三人（被执行人）：涂冬梅，女，1968年3月31日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 第三人（被执行人）：黄**仙，女，1977年9月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 第三人（被执行人）：刘展春，男，1976年1月18日出生，汉族，住湖南省双峰县。 第三人（被执行人）：李向红，女，1968年5月12日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 第三人（被执行人）：吴培林，男，1965年8月18日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告杨娟诉被告成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行）、第三人成都金土源投资有限公司（以下简称金土源公司）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗融资公司）、四川三星房地产开发有限责任公司（以下简称三星房产公司）、四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛房产公司）、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案受理后,依法组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告杨娟的委托诉讼代理人李波剑、何雪，被告成都银行金牛支行的委托诉讼代理人曾梦丽、廖敏，第三人美盛房产公司的委托诉讼代理人廖述龙到庭参加诉讼。第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨娟起诉请求：1.确认位于成都市双流区房屋归杨娟所有；2.停止对成都市双流区房屋（以下简称诉争房屋）的执行；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月18日，原告与美盛房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买美盛房产公司的诉争房屋，原告已付清全部款项并已入住。原告一直要求美盛房产公司办理过户手续，但其至今未办理。2017年7月26日，成都市中级人民法院在成都银行金牛支行申请强制执行金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林借款合同纠纷案件中，作出（2016）川01执1271号裁定，查封了金穗融资公司所有的位于××路×号，备案号分别为367255、367256、367258、367265、367268、367271、367278、367266、367269、367273、367253、367276、367281、367283、367284、367286、367288、367292项下的房产。原告得知自己购买的房屋备案在金穗融资公司名下并被查封后，对执行标的提出了异议，成都市中级人民法院于2018年10月19日驳回了杨娟的异议。经了解，诉争房屋备案登记在金穗融资公司名下的原因不是真实的房屋买卖关系，而是金穗融资公司为金土源公司在成都银行金牛支行提供借款担保，由美盛房产公司以诉争房屋合同备案的方式提供变相的反担保。基于以上事实，原告对诉争房屋享有足以排除强制执行的实体权利，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告成都银行金牛支行辩称，1.杨娟提供的商品房买卖合同约定的交房时间早于合同签订时间，不能证明其已签订合法有效的购房合同。2.杨娟无充分证据证实其支付购房款，且杨娟对未办理过户登记存在过错。3.金穗融资公司已经就诉争房屋办理了签约备案手续，且相关裁定已经查封了金穗融资公司的房产，成都银行金牛支行申请执行金穗融资公司的房产合法有据。4.杨娟不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，其权利不能排除强制执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人美盛房产公司辩称，美盛房产公司将诉争房屋备案到金穗融资公司名下，实际上是为了提供反担保，双方对案涉房产并无商品房买卖的真实意思表示。 第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、杨娟提交的《商品房买卖合同》显示，双方于2013年5月18日签订合同，约定由原告购买美盛房产公司开发的于成都市双流区房屋，建筑面积为89.53平方米，单价7900.54元/㎡，房屋总价款为582270.00元，付款方式为一次性付款。美盛房产公司应于2013年4月30日前向杨娟交付该商品房。杨娟在接收该商品房时将专项维修资金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费（商业）、按揭客户需缴纳抵押登记费等费用交给美盛房产公司，杨娟自行缴纳物业服务费，并在接受该商品房的同时向美盛房产公司出示缴纳税费的凭据。杨娟同意委托美盛房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 2013年5月17日，美盛房产公司向杨娟出具收据一份，载明收到购房定金20000元。2013年5月18日，美盛房产公司向杨娟出具收据一份，载明收到购房款562270.00元。 杨娟提交的物业移交确认书显示业主接房时间为2013年10月26日，杨娟作为业主签字确认，物业公司经办人签字栏空白，相应日期栏空白。美盛房产公司在开发公司财务部栏盖章。杨娟至今未缴纳争议房屋的物业费与水、电、气费，亦未按照《商品房买卖合同》约定向美盛房产公司缴纳专项维修资金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费（商业）等费用。 二、2013年8月13日，金土源公司作为借款人，成都银行金牛支行作为贷款人，签订编号为H340101130813988的《借款合同》一份，约定：贷款金额为本金13000000元；贷款期限为1年，自2013年8月13日至2014年8月12日。同日，金穗融资公司作为保证人，成都银行金牛支行作为债权人，签订编号为D340130130813398的《保证合同》一份，金穗融资公司自愿为成都银行金牛支行与债务人依主合同所形成的债权提供保证担保；2013年8月24日，美盛房产公司将其开发的18套预售商品房备案到金穗融资公司名下，本案诉争房屋的合同签约备案号为367256。成都银行金牛支行于2013年8月27日向金土源公司发放贷款13000000元。《借款凭证》上载明的到期日期为2014年8月26日。2014年8月25日，三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林为金土源公司提供担保，成都银行金牛支行为该笔借款展期三个月。 2015年12月14日，本院对成都银行金牛支行与美盛房产公司、金穗融资公司、金土源公司以及本案第三人借款合同纠纷一案，作为（2015）成民初字第1805号民事判决，判决内容为：“一、被告成都金土源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都银行股份有限公司金牛支行归还借款本金l2876ll5.38元并支付利息（利息以本金l2876ll5.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮ll7.5%的利率标准自20l4年11月27日起计算至本金清偿之日止，应扣除6l.63元）；二、被告成都金土源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都银行股份有限公司金牛支行支付律师费l5000元；三、被告四川省金穗融资担保有限公司、四川三星房地产开发有限责任公司、四川美盛房地产开发有限公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林对本判决第一、二项确定的被告成都金土源投资有限公司的债务承担连带清偿责任；四、被告四川省金穗融资担保有限公司、四川三星房地产开发有限责任公司、四川美盛房地产开发有限公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内依法向被告成都金土源投资有限公司追偿；五、驳回原告成都银行股份有限公司金牛支行的其余诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。 2016年5月16日，成都银行金牛支行作为申请人向本院提出申请，对（2015）成民初字第1805号民事判决确定的履行义务，申请进行强制执行。2017年7月26日，本院作出（2016）川01执1271号执行裁定：一、查封被执行人金穗融资公司所有的位于，备案号分别为：367255、367256、367258、367265、367268、367271、367278、367266、367269、367273、367253、367276、367281、367283、367284、367286、367288、367292项下房产。二、查封期限三年。自2017年7月26日起至2020年7月25日止。争议房屋在上述查封范围之内。2017年12月19日，本院作出（2016）川01执1271号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年5月25日，本院作出（2018）川01执恢126号执行裁定恢复对本案的执行。 执行过程中，杨娟作为案外人对执行本案争议房屋不服，向本院提出书面异议，本院于2018年10月19日作出（2018）川01执异1107号执行裁定书，驳回杨娟的异议请求。 六、金穗融资公司不能提供证据证实其履行了支付诉争房屋房款的义务，金穗融资公司也未与美盛房产公司或者前期物业公司办理诉争房屋的交房手续，未实际占有诉争房屋。美盛房产公司是成都市双流区“弗客水岸”房产项目开发商，取得房屋建设及商品房预售合法手续，因美盛房产公司自身原因，“弗客水岸”房产项目未办理产权分户手续。 本院认定以上事实，采信了当事人陈述、当事人主体证明、商品房买卖合同摘要、（2015）成民初字第1805号民事判决书、（2016）川01执1271号执行裁定书、（2016）川01执1271号之一执行裁定书、（2018）川01执异1107号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、物业交接确认书、借款合同、担保合同等证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”以及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，杨娟作为案外人提起本案的执行异议之诉，审查的焦点应是杨娟是否就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，杨娟提出的诉争房屋备案登记在金穗融资公司名下的并非基于真实的房屋买卖关系，而是美盛房产公司以诉争房屋合同备案的方式提供的反担保不属于案外人可以排除强制执行的合法根据，也不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本院对杨娟的该项主张不予采纳。如前所述，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点有且只有一个，即杨娟对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人是否对执行标的物享有排除人民法院强制执行的民事权益，其审查标准应为实质性审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，应当对案外人与相对人是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、案外人是否支付合理对价、是否在法院查封之前已合法占有该不动产以及案外人对未办理过户登记是否存在过错进行审查。 首先，杨娟与美盛房产公司商品房买卖合同的订立情况来看，杨娟提交的《商品房买卖合同》签订时间为2013年5月18日，约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，交房时间在合同签订之前，明显不符合一般交易习惯。 其次，就房款的支付情况来看。我国对于房地产开发企业的商品房预售及交易行为有明确的法律规定，杨娟仅提交美盛房产公司出具的《收据》以证明其支付房款的事实，因购房款一般应支付至房地产开发企业的专用账户，对于大额资金也不适宜采取现金交易方式，也未举示其他证据对实际支付购房款的事实予以佐证。杨娟虽提交了眉山市东坡区茂华副食经营部的营业执照、企业信息公示网上查询资料、眉山市东坡区通惠街道新村社区居民委员会出具的证明，拟证明杨娟与前述经营部的经营者敖学华系母女关系，由于平时做生意，手里会有大量现金，且杨娟父母年龄较大，不经常使用转账的方式。本院认为，上述证据仅能证明杨娟的母亲开办副食经营部的情况，不足以证明其母亲有大额现金支付的能力及习惯，更不足以证明杨娟母亲向杨娟交付了本案房款数额的现金，不能证明杨娟已经通过现金的方式向美盛房产公司支付诉争房屋的全部房款等事实。 第三，关于房屋的交付情况。《商品房买卖合同》约定，美盛房产公司代办房屋权属登记，杨娟在接收该商品房时将专项维修资金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费（商业）等费用交给美盛房产公司，但截至目前杨娟仍未能提交任何证据证明其履行了上述义务，或者提交证据证明其在接收房屋后自行向产权登记机关申请办理相应的产权登记手续。杨娟提交的物业移交确认书显示业主接房时间为2013年10月26日，杨娟作为业主签字确认，物业公司经办人签字栏空白，相应日期栏空白。虽然美盛房产公司在开发公司财务部栏盖章，但只能证明其认可杨娟付了房款，鉴于杨娟至今未缴纳争议房屋的物业费与水、电、气费，在没有物业公司确认的情况下，不足以证明已向杨娟实际交付了争议房屋。 综上所述，杨娟未能提供充分的证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故其请求排除争议房屋强制执行，并确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨娟的诉讼请求。 案件受理费9622.7元，由原告杨娟承担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  邱寒 审判员  谢芳 审判员  孙睿 二〇一九年四月二十二日 书记员  王芋