济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初9490号原告（反诉被告）：王炳，男，1974年3月20日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：王利涛，山东舜尧律师事务所律师。被告（反诉原告）：李贵兰，女，1947年4月12日出生，汉族，住济南市被告：刘咏梅，女，汉族，1986年11月23日出生，住济南市李贵兰、刘咏梅共同委托诉讼代理人：阮昌锋，山东瀛岱律师事务所律师。李贵兰、刘咏梅共同委托诉讼代理人：刘业晨，山东瀛岱律师事务所律师。第三人：济南中住中东房地产经纪有限公司，住所地济南市，某法定代表人：刘汉沛，总经理。委托诉讼代理人：王淑玉，女，系该单位法务。委托诉讼代理人：张德银，男，系该单位员工。原告（反诉被告）王炳与被告（反诉原告）李贵兰、被告刘咏梅，第三人济南中住中东房地产经纪有限公司（中住地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王炳及其委托诉讼代理人王利涛，被告李贵兰、刘咏梅的委托诉讼代理人阮昌锋、刘业晨，第三人中住地产公司的委托诉讼代理人王淑玉、张德银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王炳向本院提出诉讼请求：1.判令李贵兰、刘咏梅返还定金50000元；2.判令李贵兰、刘咏梅赔偿王炳中介费47000元；3.判令李贵兰、刘咏梅向王炳支付违约金705000元；4.判令李贵兰、刘咏梅支付律师费30000元；5.李贵兰、刘咏梅承担诉讼费、保全费。事实与理由：2018年7月8日，王炳就购买坐落于济南市历下区文化东路20号4号楼13幢2-201的房屋与中住地产公司签订《居间服务合同》并向中住地产公司支付中介费47000元。同日，王炳就购买坐落于济南市历下区文化东路20号4号楼13幢2-201的房屋与李贵兰、刘咏梅（甲方）、中住地产公司（丙方）签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：“甲方自愿向乙方出售坐落于济南市历下区文化东路20号4号楼13幢2-201的房屋，房屋所有权证书号：济房权证省直字第110070号；房屋所有权人为李贵兰。成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款2350000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。乙方于2018年7月8日向甲方支付定金50000元。甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，作为房产交易安全性的担保。合同签订后，王炳通过支付宝和银行转账向李贵兰的委托代理人刘咏梅支付定金50000元履行合同约定的义务。2018年9月11日,李贵兰、刘咏梅以“你方2018年7月31日前未按照合同约定将第一笔购房款叁拾万元（含定金）存入我方账户且已超过履行期限二十日。”为由通知王炳解除于2018年7月8日签订《房屋买卖合同》，签订合同时中住地产公司已经告知李贵兰、刘咏梅，王炳购买其房屋要进行分户处理，并告知李贵兰、刘咏梅，王炳需要任何材料被告都由无条件提供，至合同约定的付第一笔款时李贵兰、刘咏梅仍然没有提交房产证给王炳，导致无法进行分户，致使合同无法履行，李贵兰、刘咏梅的违约行为才是真正的导致合同无法履行的原因，李贵兰、刘咏梅行为构成根本违约应承担违约责任。王炳为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。李贵兰辩称，双方签订的《存量房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守执行。被告认可收到了伍万元定金。原告自认于2018年9月11日收到解约通知，由于原告没有按照合同的约定支付首付款，无理取闹，拒绝购买涉案房屋，已经构成根本违约，涉案购房合同已经解除。在签订购房合同时，对原告购房要进行分户处理事宜被告不知情，合同对此也未约定，第三人也未告知被告。如果原告将分户事宜告知了本案第三人，由此产生的后果应当由第三人承担，与被告无关。原告根本违约在先，应当承担违约责任，被告没有违约行为，不应当承担违约责任，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。刘咏梅辩称，刘咏梅是李贵兰的代理人，其行为的一切后果均由被代理人李贵兰承担，王炳对此明知，请求法庭依法驳回王炳的诉讼请求。中住地产公司述称,王炳、李贵兰双方在中住地产公司居间服务下签订的房屋买卖合同，是在自愿平等的基础上签订的，合同合法真实有效，其他问题配合法庭调查。李贵兰向本院提出反诉请求：1.判令解除李贵兰与王炳签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令王炳向李贵兰支付违约金705000元（以房屋总价款2350000元为基数，按30%支付违约金）；3.依法判令被反诉人承担反诉人律师费80000元；4.本案诉讼费由王炳承担。事实与理由：2018年7月8日，李贵兰通过济南中住中东房地产经纪有限公司与王炳签订《存量房屋买卖合同》，李贵兰将济南市历下区文化东路20号4号楼13幢2-201房屋，以235万元总价款出售给王炳。根据合同约定：王炳需在2018年7月31日之前，将购房首付款30万元存入李贵兰账户。如王炳逾期履行合同约定的义务超过二十日，构成根本违约，李贵兰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并由王炳承担违约责任，以房屋总价款30%金额支付违约金。合同签订当日，李贵兰依照合同约定，将《房屋所有权证》原件交由中住地产公司，作为房产交易安全性的担保。至今，李贵兰未收到王炳支付的房屋首付款，王炳的行为构成根本违约，李贵兰有权解除涉案购房合同。为维护李贵兰的合法权益，依法诉至贵院，请求依法判决支持李贵兰的反诉请求。王炳辩称，同意反诉请求第一条解除合同，因本案的违约是由于李贵兰及刘咏梅的不配合而造成，本案的违约也是由李贵兰及刘咏梅造成，所以不同意支付违约金及对方花费的律师费用。中住地产公司述称，同意解除合同，王炳、李贵兰双方在中住地产公司居间服务下签订的房屋买卖合同，是在自愿平等的基础上签订的，合同合法真实有效，其他问题配合法庭调查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月8日，李贵兰及其委托代理人刘咏梅与王炳在中住地产公司的居间介绍下签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：李贵兰将其个人所有的坐落于济南市历下区文化东路20号4号楼13幢2-201房屋（以下简称涉案房屋）出卖给王炳，房屋建筑面积91.63平方米，房屋总价款235万元，王炳须于2018年7月8日向李贵兰支付定金5万元、于2018年7月31日之前将第一笔购房款30万元存入李贵兰指定账户、于2018年10月31日之前办理完毕网签手续后当日，将第二笔购房款205万元存入李贵兰指定账户。李贵兰在签订合同时须将《房屋所有权证》交由中住地产公司保管，作为房产交易安全性担保。双方另约定，任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。李贵兰若出现下列情形之一的,构成根本违约，王炳有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.李贵兰提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致王炳无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致王炳无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的；4.合同签订后又拒绝将该房屋出售给王炳或者擅自提高房屋交易价格的；5.擅自将该房屋出售给第三方的。李贵兰出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向王炳支付违约金。王炳若出现下列情形之一的，构成根本违约，且李贵兰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.合同签订后又拒绝购买该房屋的；2.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的。王炳出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向李贵兰支付违约金。违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。合同签订后，王炳依约向李贵兰支付定金5万元，刘咏梅向其出具《定金收条》一份，并向其出具《承诺书》一份，承诺无条件配合王炳办理涉案房屋买卖的银行按揭手续及收支银行按揭款。同日，刘咏梅向中住地产公司交付涉案房屋权属证明一套、（2018）鲁0102民初3587号民事调解书及生效证明一份。2018年7月31日，刘咏梅将李贵兰的身份证复印件、户口薄复印件、涉案房屋房产证原件、涉案房屋钥匙交予中住地产公司。后李贵兰不同意将涉案房屋房产证原件交予王炳办理分户登记，王炳亦未支付剩余房款；2018年8月25日，李贵兰以王炳违约为由向王炳发出解约通知。此后双方对办理涉案房屋分户登记及顺延付款时间事宜未能达成一致，另查明，王炳为购买涉案房屋于2018年7月8日与中住地产公司签订《居间服务合同》。李贵兰为本案支付律师费8万元。本院认为，李贵兰与王炳、居间方中住地产公司签订的《存量房屋买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于违约问题，李贵兰已按照合同约定将过户所需的相关材料交予中住地产公司，不存在违约情形。王炳诉称的房屋分户登记事宜，因双方并未在合同中对此作出明确约定，且李贵兰的委托代理人刘咏梅出具的《承诺书》中也并未对涉案房屋的分户登记事宜作出承诺，因此王炳以李贵兰未配合办理房屋分户登记事宜为由主张其构成违约，本院不予支持。另，因王炳未按照合同约定交付剩余购房款，其已构成违约。王炳应按照合同约定向李贵兰支付违约金705000元。关于王炳主张的中介费及律师费，因王炳已构成违约，其诉求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于合同解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，因王炳未按照合同约定支付购房款已超过二十日，李贵兰以王炳违约为由解除合同符合合同约定及法律规定。李贵兰主张的律师费亦符合合同约定，本院予以支持。关于返还定金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。本案中，因王炳已构成违约，故其无权要求返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百一十五条之规定判决如下：一、解除原告王炳（反诉被告）与被告（反诉原告）李贵兰于2018年7月8日签订的《存量房屋买卖合同》；二、原告王炳（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李贵兰支付违约金705000元；三、原告王炳（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李贵兰支付律师费80000元；四、驳回原告（反诉被告）王炳的其他诉讼请求；若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12120元，保全费4520元，反诉案件受理费5825元，由原告王炳承担；如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 宁 爽人民陪审员 陈 军人民陪审员 郭小云二〇一九年四月十日书 记 员 王玉莺