杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初6475号 原告（反诉被告）:浙江天意物业发展有限公司，统一社会信用代码：91330183765484078G，住所地：杭州江富阳区富春街道春秋北路379号-7号205室。 法定代表人：叶军，董事长。 委托诉讼代理人：徐利康，系公司员工。 被告（反诉原告）：王平华，女，汉族，1968年4月3日出生住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：蒋加强，男，汉族，1964年7月2日出生住杭州市富阳区，系王平华丈夫。 原告浙江天意物业发展有限公司（以下简称天意物业）与被告王平华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法由审判员姜文宪适用简易程序，后因被告王平华另案起诉要求确认天意物业与富阳市明珠大厦业主委员会所签订的物业服务合同无效，本案中止审理。本案恢复审理后，本院同时也受理了被告王平华的反诉，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告天意物业的委托诉讼代理人徐利康，被告王平华之委托诉讼代理人蒋加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天意物业起诉要求：1、判令被告支付原告2014年4月1日至2018年3月31日期间的物业费10024元，并支付违约金852元，合计10876元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系杭州市富阳区江滨西大道15号明珠大厦1203室住房业主。原告根据物业管理服务合同为被告等业主提供物业服务，被告自2014年4月1日起至2018年3月31日止共计拖欠原告48个月的物业管理费，金额为10024元。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不交。 原告天意物业为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、营业执照1份，以证明原告有合法的经营权的事实。 2、资质证书1份，以证明原告具有物业管理资质的事实。 3、房屋产权信息查询表1份，以证明被告业主身份及物业建筑面积的事实。 4、居民身份信息1份，以证明被告业主身份的事实。 5、物业服务合同3份，以证明原被告双方的合同权利义务约定和原告诉讼请求的合同依据的事实。 6、物业费催缴函及照片1组，以证明原告已向被告催缴物业管理费的事实。 7、工商变更登记信息1份，以证明原告已变更为现在的营业执照的事实。 被告王平华答辩口头答辩称，对未向原告缴纳物业费的事实无异议，但被告未缴纳物业费是有原因的，系原告方未完全履行物业服务合同所确定的义务导致。第一，原告未经业主大会讨论同意，擅自向被告等明珠大厦各业主每吨加收0.3元的水费，侵害了被告等业主的合法权益，现被告反诉要求原告退还2013年1月至2018年1月间多收取被告的水费292.5元，并双倍返还。第二，原告未经明珠大厦全体业主同意，擅自同意宁波银行富阳支行进行无障碍通道改造，损害了全体业主的合法权益，现被告反诉要求原告落实整改并恢复原状。第三，消防安全主体责任不落实，原告未落实消防控制室值班制度，长时间无人值守，存在严重的安全隐患，反诉要求原告落实消防控制室保安值班制度。第四，整个明珠大厦小区的公共道路和公共地面长时间破损未能修补，对已坏死的绿化苗木未进行养护补种，消防通道不畅通，地下室生活污水设施失控，晚间照明设施不能正常使用，原告未能全面履行物业管理服务义务。现反诉要求原告对小区内公共道路、场地及公共设施修复、对小区内的绿化养护、恢复消防通道及安全出口标志、进出小区路灯通明并亮灯，对小区门禁系统落实关闭措施、落实外来人员登记管理制度等合同约定的维修、养护、管理和维护义务。第五，2014年至今，原告天意物业不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，被告1203室楼上1303室房屋业主装修擅自改变消防阳台、卫生间、厨房，或将卫生间污水混接，造成被告房屋多处漏水的损坏后果，反诉要求原告维修渗漏，并对因渗漏损坏的装修进行修复。审理中，被告王平华表示污水渗漏部分原告天意物业已经维修。 被告王平华为证明其所主张的事实，在审理中提供如下证据材料： 1、投诉函、信访答复意见书、富阳区水价改革宣传资料、生活用水抄表明细、发票、收据等一组，以证明原告天意物业未经明珠大厦业主大会同意擅自提高水价收费标准，每吨收费提高0.3元的事实。 2、宁波银行富阳支行无障碍通道改造公示、投诉函、承诺函等一组，以证明原告天意物业未经明珠大厦全体业主同意，擅自同意宁波银行富阳支行进行无障碍通道改造，侵害全体业主合法权益的事实。 3、投诉函及照片一组，以证明被告王平华多次投诉反映原告天意物业不落实消防安全制度，消防通道不畅通，道路设施破损不修复、绿化养护不到位等未能完全履行物业服务义务的事实。 4、照片一组，以证明因楼上1303室房屋业主装修擅自改变消防阳台、卫生间、厨房，或将卫生间污水混接，造成被告王平华房屋多处漏水的损坏后果的后果。 针对被告王平华的反诉，原告天意物业口头答辩称，第一，向每位业主每吨多收0.3元水费的问题，由于涉及到景观用水、消防用水、绿化养护用水等公用部位的水务支出，该部分水费是对公用水费的分摊，天意物业公司的收费是征得明珠大厦业委会同意的。第二，宁波银行对无障碍通道的改造，是涉及残疾人利益的公益项目，是经过业主委员会同意而实施的，不存在需拆除恢复原状的问题。第三，原告天意物业的消防巡查制度是按照物业服务合同标准落实的，并不存在消防控制室巡查制度不到位的情形。第四，被告王平华所称的公共道路维修、绿化养护、小区照明等工作，原告天意物业一直在做，在尽量维护。至于被告王平华所称的管道渗漏的问题，如果是公共管道满出来渗水，那么物业公司有责任；但如果是墙面渗水，那么涉及到建设公司的责任，和原告无关。综上请求驳回被告王平华之反诉请求。 经审理，本院认定如下事实： 2008年10月1日起至今，原告天意物业入驻位于杭州市富阳区明珠大厦为该大厦提供物业服务，天意物业与明珠大厦业主委员会每二年签署物业服务合同一份，均约定：原告天意物业为明珠大厦小区业主提供物业服务，管理服务期限自本合同签订当年10月1日起至两年后的9月30日止，物业服务费收费标准，住宅由业主按其拥有建筑面积向天意物业交纳，高层公寓按建筑面积1.2元/平方米/月（公共能耗按实分摊），商铺按建筑面积1.8元/平方米/月。物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，法定税费，物业管理企业的利润，及其他合理费用。管理服务事项包括：物业共用部位的维修、管理、使用；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，天意物业可以自逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的违约金，业主委员会应督促业主或物业使用人按时缴纳物业服务费用。天意物业也可以向人民法院提起诉讼。天意物业违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；天意物业已经收取的，业主和物业使用人有权要求天意物业双倍返还。 被告王平华系杭州市富阳区明珠大厦1203室住房业主，其房屋属于原告提供物业管理服务的高层公寓房，房屋面积为174.03平方米。自2014年4月1日至2018年3月31日期间共应交纳物业费10024元（174.03平方米×1.2元/平方米/月×48月），被告未予缴纳。服务期间，原告以张贴催交物业服务费通知单等方式多次向被告催讨物业服务费，被告至今未交纳上述费用。 2018年2月1日前，因未安装一户一表，明珠大厦小区的水费由原告天意物业代为收缴，由于消防、绿化养护等公共用水的问题，自来水水表的总、分表之间存在一定数额的差额，天意物业在在收取水费时，根据每户业主的用水量以每吨加价0.3元左右的方式向被告王平华等明珠大厦业主收取水费，以弥补总、分水表产生的差额水费。2013年1月起至2018年1月间，原告天意物业向被告王平华多收取水费292.5元（已扣除物价部门核定的正常水费）。 被告王平华长期以“原告天意物业存在道路、照明设施损毁未及时维修，绿化养护不到位，消防和门禁安全管理不到位，擅自同意明珠大厦承租户宁波银行加建无障碍通道等未完全履行物业管理合同所确定的义务的情形”为由拒绝缴纳物业服务费，并多次向城建等物业主管部门投诉。2015年12月8日，杭州市富阳区住房和城乡建设局（以下简称住建局）曾就王平华投诉的水价问题、维修资金的使用问题、自行车通道漏水问题等作出信访答复，其中水价问题答复为“已经反馈给明珠大厦业委会，由业委会提请业主大会共同商议水价问题。”2018年11月9日，住建局就王平华投诉的明珠大厦一楼承租户宁波银行富阳支行违章加建无障碍通道问题作出富建设信复字【2018】27号《信访事项处理意见书》，具体处理意见：1、“关于宁波银行富阳支行无障碍通道履行的公示”由天意物业落款公示不妥，物业公司可以协助业委会开展工作，但不能代表业委会进行发公示，住建局已约谈天意物业负责人。2、关于业委会未就宁波银行富阳支行无障碍通道改造事项召开业主大会充分征求业主意见的情况，住建局亦对业委会进行了批评，要求业委会售后严格按照相关法律法规行使各自的职责。3、根据规划部门意见反馈，无障碍设施属于建设项目的配套设施之一，建设项目用地范围内的无障碍设施无需规划部门许可。4、鉴于当前宁波银行富阳支行无障碍通道设施已建成的事实，其目的也是为了保障特殊人群的安全通告和使用便利。如若拆除，后续仍旧需要重新建设，这样不仅会浪费公共资源，也会给周边居民带来诸多不便。住建局建议该无障碍通道设施保留继续使用。后，被告王平华不服该处理意见书而向杭州市富阳区人民政府申请复查，杭州市富阳区人民政府信访事项复查复核办公室于2018年12月29日作出《信访事项复查申请不予受理决定书》。决定书认为，宁波银行富阳支行的无障碍通道系经过全体业主征询意见，并在明珠大厦项目用地范围内的南面公共通道上实施建设的配套设施之一，建设项目用地范围内的无障碍设施无需规划部门许可，并经区住建局核实，该无障碍通道应继续保留使用。申请人王平华认为该无障碍通道的建设损害了其合法权益的问题，可依据《物业管理条例》的相关规定，向人民法院提起诉讼。遂决定：1、申请人王平华的复查申请不予受理。2、申请人王平华认为占用公共通道加建无障碍通道，损害其合法权益的问题，可依法通过诉讼途径解决。 本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与明珠大厦业主委员会签订的物业管理服务合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。原告天意物业已按约在明珠大厦小区提供保安、保洁、绿化等各方面的物业服务，有权向业主或物业使用人收取物业费。被告王平华作为明珠大厦小区业主和物业服务的受益人，应当按照合同约定交纳物业服务费用。经本院审核，被告王平华自2014年4月1日至2018年3月31日期间共应交纳物业费10024元，现原告诉请被告王平华偿付物业费，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量,进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此,在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下,对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。 被告王平华的反诉部分，本院认为，原告天意物业未经业主大会许可，在物业服务合同亦未有约定的情况下，向业主加价收取水费以弥补公共用水的费用差价，属于擅自扩大收费范围，现被告王平华反诉要求原告天意物业退还其多收的水费292.5元，理由正当，本院予以支持。被告王平华反诉要求原告双倍返还多收的水费，符合《物业服务合同》的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，涉及共有和共同管理的权利的重大事项，均应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被告诉请要求停止宁波银行无障碍通道对全体业主的侵害并恢复原状，涉及全体业主的共同利益。被告未经业主大会授权，无权代表全体业主行使权利，故不能以个人名义就公共利益起诉。且现有证据尚不足以证明被告王平华本人因该无障碍通道的建设而合法权利遭到侵害，故本院对被告王平华要求停止修建（拆除）无障碍通道的该项反诉请求不予支持。被告王平华作为明珠大厦业主对本小区的物业服务企业享有监督的权利，原告天意物业公司对被告王平华提出的各项物业服务质量瑕疵意见和建议应当虚心接受，及时改正。被告王平华反诉要求原告天意物业落实消防控制室保安值班制度，对小区内公共道路、场地及公共设施修复，对小区内绿化养护，恢复消防通道及安全出口标志，进出小区路灯维修，小区门禁系统落实关闭措施和落实外来人员登记管理制度等诉讼请求，属于原告天意物业物业服务合同义务，系天意物业履行物业服务合同义务过程中日常工作的内容，需要具体落实。但由于缺乏物业服务质量的统一标准，被告王平华的上述反诉请求不具有裁判结论的可操作性，被告王平华可以或通过小区业委会督促原告天意物业提升物业服务质量，本院在本案中不予审查。被告王平华反诉提出的污水渗漏问题，已经得到解决，本院在本案中不予审理。如被告王平华因原告天意物业未完全履行物业服务合同而造成的人身权利、财产权利等受到侵害的，被告王平华可另案主张权利。 综上，原告天意物业的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《物业管理条例》第六条第（七）项、第七条第（五）项、第四十一条、第四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王平华支付原告浙江天意物业发展有限公司自2014年4月1日至2018年3月31日期间的物业费10024元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、反诉被告浙江天意物业发展有限公司按多收的水费的两倍退还反诉原告王平华人民币585元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告浙江天意物业发展有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王平华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费72元，减半收取36元，由被告王平华负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告浙江天意物业发展有限公司负担。 本诉原告浙江天意物业发展有限公司和反诉原告王平华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；本诉被告王平华和反诉被告浙江天意物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 姜文宪 二〇一九年四月十九日 代书记员 吕 攀