广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9647号原告：吴伟强，男，1957年5月31日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：吴子琳，男，1986年3月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两原告的共同委托诉讼代理人：吴非比、刘勇，均系广东博浩律师事务所律师。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A，统一社会信用代码91440101231240984H。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人，即广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，系广东君信律师事务所律师。被告：梁锦荣，男，1951年3月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周智恩，黄荣民，均系广东易春秋律师事务所律师。原告吴伟强、吴子琳与被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、梁锦荣商品房预售合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2017年12月5日裁定本案由本院审理。本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告吴伟强及其与原告吴子琳的共同委托诉讼代理人吴非比、刘勇，被告国龙公司的委托诉讼代理人丘文杏，被告梁锦荣的委托诉讼代理人周智恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟强、吴子琳向本院提出诉讼请求：1.两被告注销就广州市天河区天河直街30号之一（华翰大厦）1705房（以下简称案涉房屋）所作的预售登记；2.被告国龙公司立即为两原告办理案涉房屋的产权证；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2004年8月，两原告与被告国龙公司签订编号为穗房合宇2004038817号的《商品房买卖合同》（以下简称《合同1》），约定：被告国龙公司以每平方米5689元、总价款545379元的价格向两原告出售案涉房屋；两原告以一次性付款的方式支付房款；被告国龙公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，并应于房屋交付使用后365日内为两原告取得房屋所有权证。两原告依约付清全部购房款。2004年8月19日，两原告与被告国龙公司办理了交付案涉房屋的全部手续，两原告收楼入住至今已逾十年。2007年，被告国龙公司及其单位相关责任人因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院对该案作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（以下简称769号判决书），该刑事判决查明以下事实：“……2004年7月、9月，被告单位国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议。借款协议约定：国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。……2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣……借款后，被告单位国龙公司在陈某的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡某、李某兴、黄某、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元”。两原告就是上述购房人之一。案发后，被告国龙公司由于法定代表人外逃、营业执照未年审等原因已被工商行政管理部门依法吊销营业执照。现被告国龙公司已进入破产程序。2010年9月，原广州市国土资源和房屋管理局根据769号判决书公告注销两被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同2》）的备案登记。2011年1月，在办理相关审查核准登记手续后，原广州市国土资源和房屋管理局向两原告核发了案涉房屋的《房地产权证》。2013年，本案被告梁锦荣以原广州市国土资源和房屋管理局未履行告知义务违反法定程序为由，对注销《合同2》的备案登记的行为提起行政诉讼[案号为（2013）穗天法行初字第107号]，法院判决原广州市国土资源和房屋管理局重新作出处理。同时，本案被告梁锦荣还提起行政诉讼[案号为（2013）穗天法行初字第109号]，要求原广州市国土资源和房屋管理局撤销两原告取得的案涉房屋的《房地产权证》，因之前的注销行为被撤销，法院支持了本案被告梁锦荣的诉讼请求。预售备案登记不是物权登记，被告国龙公司的违法犯罪行为及被告梁锦荣的借款抵押事实已由刑事判决书作出认定，两原告与被告国龙公司签订的《合同1》合法有效，被告国龙公司必须继续履行合同义务，撤销其与被告梁锦荣的违法登记并为两原告办理房屋所有权证（不动产权证）。被告国龙公司辩称：因为案涉房屋已预售登记于被告梁锦荣名下，国龙公司无法协助两原告办理房地产权证。被告梁锦荣辩称：一、本案不属于民事诉讼的受理范围，法院应当驳回两原告的起诉。广州市房地产交易所于2004年7月12日对两被告之间的《合同2》作出预售登记备案的行政行为，两原告如认为该行政行为错误且与其有利害关系，应当选择申请行政复议或提起行政诉讼维权，不应该提起民事诉讼。换言之，在两原告所持案涉房屋的房地产权证被法院生效判决撤销后能否重办是房地产管理部门的问题，与两被告无关，故本案应当属于行政诉讼范围，法院应当驳回两原告的民事起诉。二、梁锦荣在本案中的诉讼地位依法应是有独立请求权的第三人，而非被告。两原告与被告国龙公司之间是商品房买卖合同法律关系，合同具有相对性，梁锦荣并非《合同1》的相对方，不可能与被告国龙公司成为共同被告。两原告与被告国龙公司之间争议的标的物即案涉房屋实际属于梁锦荣所有，因此，梁锦荣在本案的诉讼地位应当是有独立请求权的第三人，而非被告。三、769号判决书已查明被告单位国龙公司与两原告之间存在合同诈骗关系，即被告单位国龙公司并没有出售案涉房屋的真实意思表示，而是为了骗取两原告的钱财，两原告因此所受的经济损失应该通过追缴被告单位国龙公司的违法所得发还。769号判决书认定该案被告单位国龙公司和被告人黄金赐、林雪瑞以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方当事人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。依据刑法的规定，合同诈骗罪以非法占有为目的，在签订合同及履行过程中采取虚构事实或隐瞒真相等欺骗手段骗取对方钱财。769号判决书认定被告单位国龙公司与两原告签订合同的目的是为了骗取并非法占有两原告的钱财，并不具有房屋交易的真实意思表示。在合同履行过程中，被告国龙公司明知一个月前已将案涉房屋出售给梁锦荣，并已办理合同预售登记备案，根本不可能再履行合同义务，且涉案犯罪嫌疑人也已卷款逃跑。两原告提交的《合同1》并非在两原告与被告国龙公司的真实意思表示一致的情况下签订的，故《合同1》不具有合法有效性。769号判决书第5项判项是继续追缴被告单位国龙公司的违法所得发还被害人，即两原告作为上述刑事案件的被害人的经济损失将通过追缴被告单位国龙公司的违法所得发还，769号判决书并没有直接判决案涉房屋归两原告所有。现两原告提起本案民事诉讼，请求法院判令被告国龙公司为其办理产权登记，明显违背769号判决书的精神，若两原告在本案中的诉讼请求得到支持，则存在两原告既得到案涉房屋又得到刑事案件追缴发还的利益的重复情形，明显不符合公正公平的法律原则。相反，梁锦荣的合法权益却无法维护。因此，请法院驳回两原告的诉讼请求。四、769号判决书所查明的民事部分事实并非如两原告在本案民事起诉书中所述称的事实。首先，769号判决书查明梁锦荣在协助公安机关办案时向公关机关提供《合同2》，并向公安机关说明两被告签订了合同，实际存在的是房屋买卖合同关系，而非两原告所称的借贷关系。其次，769号判决书所列的借款协议不能确定两被告之间存在借款关系，因梁锦荣并没有与被告单位国龙公司签订借款协议，该协议中的签名非梁锦荣本人所签。退一步而言，即便两被告确实签订借款协议，也仅仅是意向，在实际履行过程中因为华翰大厦第十八层无法办理抵押登记手续，双方变更为房屋买卖合同关系。最后，769号判决书并没有明确认定案涉房屋并非梁锦荣所有，更没有认定为两原告所有。在本案中，梁锦荣已提交《合同2》、进帐单，可相互印证两被告之间实际存在房屋买卖合同关系且合同已实际履行，《依申请信息公开答复书》进一步证明两被告已签订《合同2》并办理了鉴证且没有任何抵押登记。以上事实足以证明两被告之间是房屋买卖合同关系，而非两原告所称的案涉房屋是被告国龙公司向梁锦荣借款的抵押物。五、案涉房屋的实际产权人不是两原告，而是梁锦荣。两被告签订的《合同2》真实有效。两被告于2004年7月6日签订的《合同2》约定：被告国龙公司将案涉房屋17层全层以总价1750000元出售给梁锦荣；被告国龙公司应当于2004年12月29日前交付商品房给梁锦荣。梁锦荣提交的《合同2》是原件，是两被告的真实意思表示，《合同2》已加盖被告国龙公司的印章、显示被告国龙公司的法定代表人的签名及梁锦荣的签名，且已办理合同预售备案，因此，《合同2》真实有效，两被告之间存在商品房买卖合同法律关系。梁锦荣已实际履行了合同给付义务。签订《合同2》之后，梁锦荣积极履行主合同义务，于2004年7月8日一次性支付了房款及相关费用合计1878000元，从时间上、金额上都是吻合的。而且有银行进帐单，具有真实性、合法性、关联性，充分证明梁锦荣确实向被告国龙公司支付了房款及相关费用。因此，两被告签订的《合同2》已实际履行。两原告不能以其没有原件的《合同1》证明其购买了案涉房屋，且两原告购房时仅签订合同而未办理鉴证，也不催促被告国龙公司为其办理合同鉴证。根据769号判决书的认定，被告单位国龙公司从来不存在出售案涉房屋给两原告的真实意思表示，只是通过签订虚假合同来诈骗两原告的钱财。两原告以现金方式支付房款符合769号判决书所认定的被告单位国龙公司诈骗的特征。两原告为证明其已支付房款提交了由被告国龙公司出具的金额为540000余元的收据，但是，按正常交易习惯，540000元属于巨款，应当通过银行转账方式支付，两原告无法提供银行转账支付凭证，只能推定以现金方式向被告国龙公司支付巨额房款，这明显不符合常理，恰恰符合769号判决书所认定的被告单位国龙公司以合同诈骗两原告的犯罪特征，被告单位国龙公司为两原告出具收据是为了掩盖合同诈骗行为。两被告签订的《合同2》已经由广州市房地产交易所作预售备案登记，具有公信、公示力，可保障梁锦荣取得案涉房屋所有权并得以对抗包括两原告在内的其他人的效力。原广州市国土资源和规划委员会于2018年1月5日曾在另案致法院的复函中所载明的内容也再次明确案涉房屋于2004年7月12日以梁锦荣的名义办理了预售合同备案。六、被告国龙公司至今未向梁锦荣交付案涉房屋的责任不在梁锦荣。梁锦荣在一次性支付房款和相关费用后曾以发函和电话方式催促被告国龙公司办理案涉房屋的交付手续，但被告国龙公司内部管理混乱，且被告国龙公司的相关人员有意以合同诈骗方式骗取更多的钱财，故意一直没有履行交付义务。后被告国龙公司及相关人员为掩饰合同诈骗行为提前交房给两原告，故无法再与梁锦荣办理房屋交付手续。在769号判决书作出后，为长期占有案涉房屋，两原告以不正当手段办理案涉房屋的房地产权证。两原告在本案民事起诉书中述称其领取的房地产权证仅仅是因为程序问题被撤销，与事实不符。769号判决书将本案两原告作为被害人列入附表4的名单中，并判决本案两原告等人的损失由继续追缴被告单位国龙公司违法所得发还，并没有判决案涉房屋归两原告所有，故两原告取得房地产权证没有任何法律依据，也致使梁锦荣一直无法收楼。综上所述，本案纠纷应是行政案件的受理范围，法院应当驳回两原告的起诉。梁锦荣提交的证据已形成完整的证据链，相互印证两被告之间签订的《合同2》真实有效及已经实际履行，梁锦荣才是案涉房屋的真正产权人。经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，已取得上述楼盘的商品房预售许可证（编号为穗房预字第××号）。吴伟强、吴子琳提供作为出卖人的国龙公司与作为买受人的吴伟强、吴子琳签订的编号为穗房合字××号的《合同1》（吴伟强、吴子琳未能出示原件，并解释称国龙公司在其签章之后告知其称由国龙公司签章及鉴证后再将原件交付给吴伟强、吴子琳，但国龙公司最终没有交付《合同1》原件），约定：买受人所购的商品房为华翰大厦17层[自然层17]05号房；该商品房的用途为住宅；建筑面积共116.5339平方米，其中套内建筑面积95.8639平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.67平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5689元，总金额545379元；买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账户上……监控银行：广东发展银行广州沙面支行，监控账号：12×××18；买受人按一次性付款方式按期付款：签订商品房买卖合同时一次性支付全部楼款545379元；出卖人应当在2005年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等条款。《合同1》未显示签订时间。国龙公司、梁锦荣均以吴伟强、吴子琳无法出示原件为由对《合同1》的真实性、合法性、关联性不予确认。吴伟强、吴子琳为了证明其支付案涉房屋的房款、税费等款项的情况，提供了国龙公司于2004年8月19日出具的收到“华翰大厦1705吴子琳交来税费”9103元的《收据》（编号为0225949）和收到“华翰大厦1705吴子琳入伙费用（煤气管道初装费3500元、物业维修基金4661元）8161元的《收据》（编号为0225950）及于2004年9月9日出具的收到“吴子琳交来华翰大厦1705楼款”545379元的《收据》（编号为0076030，“经手人”一栏显示“红”的手写内容）。国龙公司对上述证据的真实性均予以确认。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。关于案涉房屋的交付问题，吴伟强、吴子琳提供了如下证据：1.国龙公司于2004年8月19日作出的致“华翰大厦1705单元业主”吴子琳的《收楼通知书》（载明：办理收楼手续时需交纳以下款项：发展商收取应缴税费9103元、煤气管道初装费3500元/户、物业维修基金4661元；物业管理中心预收三个月物业管理费、水电费周转基金400元/户等内容）。2.作为甲方的国龙公司与作为乙方的吴子琳于2004年8月19日签订的《关于房产交收的协议书》（约定：因华翰大厦项目建设工程已经全部完工，并于2001年12月10日通过了广州军区空军工程质量监督站的工程质量验收，其他验收工作也正在进行中，已经基本具备交楼条件；应乙方的要求，双方同意提前于2004年8月19日办理该单元的交收手续等条款）。3.广州市泰兴物业管理有限公司于2004年8月19日分别出具的收到“华翰大厦1705单元”预收三个月管理费和水电周转金的《收款收据》（共2张）。4.“华翰大厦物业管理处”在2012年8月6日至2017年10月期间出具的收到“华翰1705房”的水电费、物业管理费、垃圾费等费用的《收款收据》多张。国龙公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，并称广州市泰兴物业管理有限公司是华翰大厦原来的物业服务企业。梁锦荣对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。2011年1月31日，原广州市国土资源和房屋管理局向吴伟强、吴子琳分别核发案涉房屋的权属证书（编号分别为粤房地权证穗字第××号、第××号。均载明：案涉房屋的权属人为吴伟强、吴子琳，房屋坐落于广州市天河区天河直街30号之一1705房等内容）。2016年7月13日，本院就两原告梁锦荣诉被告原广州市国土资源和规划委员会及第三人冯某、朱某、任某、吴伟强、吴子琳房屋登记纠纷一案作出（2013）穗天法行初字第107号行政判决书，判决如下：一、确认广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月7日作出的《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告违法；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对两原告梁锦荣房屋预售合同（房屋地址：广州市天河区天河直街30号华翰大厦第十七层全层，预售契约号：2004038801号）备案登记行为的效力依法重新作出处理。判后，第三人均不服，向广州铁路运输中级法院（以下简称铁路中院）提起上诉。铁路中院于2017年1月17日作出（2016）粤71行终1656号行政判决书，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法行初字第107号行政判决第二项，即“责令被告广州市国土资源和规划委员会对两原告梁锦荣房屋预售合同（房屋地址：广州市天河区天河直街30号华翰大厦第十七层全层，预售契约号：2004038801号）备案登记行为的效力依法重新作出处理”；二、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法行初字第107号行政判决第一项，即“确认广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月7日作出的《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》违法”；三、驳回梁锦荣的其他诉讼请求。2016年7月13日，本院就两原告梁锦荣诉被告广州市国土资源和规划委员会及第三人吴伟强、吴子琳房屋登记纠纷一案作出（2013）穗天法行初字第109号行政判决书，判决如下：撤销广州市国土资源和房屋管理局于2011年1月31日核发的粤房地权证穗字第××号、第××号《房地产权证》。判后，第三人均不服，向铁路中院提起上诉。铁路中院于2016年12月21日作出（2016）粤71行终1658号行政判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。梁锦荣为证明其购买案涉房屋并支付款项提供以下证据：1.作为出卖人的国龙公司与作为买受人的梁锦荣于2004年7月6日签订的编号为穗房合字××号的《合同2》（约定：买受人所购的商品房为华翰大厦十七层[自然层17]全层；该商品房的用途为住宅；建筑面积共683.7616平方米，其中套内建筑面积562.4807平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积121.2809平方米；该商品房屋属预售，按整层出售，按套内建筑面积计算……总金额1750000元；买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上……监控银行：广东发展银行广州沙面支行，监控账号：12×××18；买受人按分期付款方式按期付款：2004年7月6日前支付全部房价款的20%计350000元，2004年7月9日前支付全部房价款的80%计1400000元；出卖人应当在2004年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等条款。《合同2》于2004年7月12日经由原广州市房地产交易所办理预售合同登记手续）。2.《银行进帐单》（显示：广州市梦××文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心于2004年7月8日以银行转账方式向国龙公司支付款项1878000元，收款人的开户银行为广州市商业银行北京南支行、帐号为23×××99-18等内容）。梁锦荣解释称其是广州梦××文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心的股东，其于2004年7月8日委托该中心向国龙公司付款，1878000元中1750000元是房款，其他费用是办证税费。3.编号为（2017）查询00199号的《依申请信息公开答复书》[载明：一、预售、抵押情况：华翰大厦，预售证号040104，申报单位国龙公司，2006年10月12日该预售证纳入广州市房屋管理系统管理；经查数据整合系统，天河直街华翰大厦17层全层单元，预售合同号040×××1，预购人梁锦荣，合同备案时间2004年7月12日，无办理退房或注销登记，无抵押登记；经查房屋管理系统，华翰大厦17层全层为01-06单元；华翰大厦1701房以11登记013××××4号登记在朱惠莲、冯敦如名下；华翰大厦1704房以11登记013××××9号登记在任汛滔名下；华翰大厦1705房以11登记013×××0号登记在吴伟强、吴子琳名下；华翰大厦1702、1703、1706房，合同编号200×××801，预购人梁锦荣；上述单元均无抵押登记；二、司法协执情况：经查数据整合系统，暂无华翰大厦17层全层单元的有效查封信息；经查房屋管理系统，华翰大厦17层1701、1704、1705房的产权登记由天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第110、108、109号判决撤销，铁路中院以（2016）粤71行终1659、1657、1658号《行政判决书》维持原判，目前上述三案已注销；根据越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决》和（2009）越法刑初字第769-1号《刑事裁定》，华翰大厦1702、1703、1706房由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原房产鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证；信息核查时间为2017年4月11日等内容]。吴伟强、吴子琳对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但《合同2》并非真实的买卖合同。证据2显示广州梦之桥文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心向国龙公司付款，付款人不是梁锦荣，而且付款金额是1878000元，《合同2》约定的房款是1750000元，无法证明该款项的性质是购房款。对证据3的真实性无异议，仅能证明预售登记在梁锦荣名下。国龙公司发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但无法确定其与梁锦荣之间是否存在真实的房屋买卖意思表示。对证据2的真实性无异议，但无法证明款项的用途，而且仅是进帐单，无法体现该笔款项是否已进入国龙公司的账户，因为即便有转账，也可能出现转账不成功的可能性。《合同2》约定的监控账号是广东发展银行广州沙面支行，进帐单显示的收款银行是广州市商业银行北京南支行，证据1、2相矛盾。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。庭审中，吴伟强、吴子琳称案涉房屋在2004年收楼后一直由其居住使用至今。另，广州市越秀区人民法院作出的769号判决书中查明如下事实：“二、2004年7、9月，被告单位国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李某、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李某所指定的李某励，华翰大厦负一层的预购人登记为李某。借款后，被告单位国龙公司在陈某的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡某、李某兴、黄某、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）。直至案发为止，被告单位国龙公司既未向李某、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15位购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1.购房人胡某、李某兴、蒋某、黄某、吴伟强、陈某、任某、朱某、胡某、胡某荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣或李家励等人名下。……9.证人李某（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈某。2004年7月，陈某向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈某（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。华翰大厦第二至第六层登记在李某励名下。借款后，陈某没有还款。10.证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李某、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李某指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈某在李某的要求下出具的。华翰大厦负一层停车场李某也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈某向李某借款，李某要求将负一层抵押到其名下。后来，陈某告诉我，李某没有实际付款，只是有前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李某的要求下，其在陈某的指示下向李某出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李某借款的350万元。11.证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李某借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李某及李某指定的李某励、梁锦荣名下。陈某在李某的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李某出借款项的安全。陈某仅收到李某的借款1350万元。12.证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李某借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15.借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李某签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李某处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李某有权处置房产。16.证人梁锦荣的证言，证明2004年7月，其在国龙大厦六楼与国龙公司的陈某签订购买华翰大厦第十七层（全层）的商品房买卖合同。……18.证人梁锦荣提供的商品房买卖合同，证明2004年7月6日，梁锦荣与国龙公司签订购买华翰大厦第十七层全层的商品房买卖合同，约定房价为175万元。……20.广州市预售房地产交易登记情况表，证明2004年7月6日，国龙公司与梁锦荣签订出售华翰大厦第十七层的预售合同（房价175万元），于当月12日在广州市房地产交易所登记中心登记，梁锦荣成为预购人；……”。769号判决书的附表4列明华翰大厦部分房屋的购房情况，其中载明案涉房屋的购房人为吴伟强、吴子琳、已支付案涉房屋的房款545379元。本院认为：根据已生效的769号判决书，梁锦荣与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括案涉房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，案涉房屋虽预购登记在梁锦荣名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，梁锦荣与国龙公司虽签订买卖案涉房屋的《合同2》并已办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记，对外不产生对抗效力。769号判决书已认定案涉房屋的购房人为吴伟强、吴子琳且其已付房款为545379元。本案中，吴伟强、吴子琳对其购买案涉房屋提供了《合同1》（复印件）、付清《合同1》约定的全部购房款的《收据》、《收楼通知书》、《关于房产交收的协议书》等证据。吴伟强、吴子琳称案涉房屋在收楼后一直由其使用，国龙公司、梁锦荣对吴伟强、吴子琳的上述陈述实际上均没有异议。吴伟强、吴子琳作为案涉房屋的真实买受人的合法权益应受法律保护。吴伟强、吴子琳提供的《合同1》虽为复印件，但吴伟强、吴子琳已对未能出示证据原件作出解释，国龙公司对上述证据虽不予确认，但确认其已向吴伟强、吴子琳收取案涉房屋的购房款545379元且未能提供反驳证据证明上述证据的内容不真实，本院根据本案查明的事实采信《合同1》的真实性。在吴伟强、吴子琳已付清案涉房屋的全部购房款且已收楼居住使用多年的情况下，本院认定国龙公司、梁锦荣应注销案涉房屋的预购登记，国龙公司应协助吴伟强、吴子琳办理案涉房屋的不动产权证。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市国龙房地产开发有限公司、梁锦荣于本判决发生法律效力之日起3日内，注销广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦第17层05号房（现地址为广州市天河区天河直街30号之一1705房）的预购登记。二、被告广州市国龙房地产开发有限公司于上述预购登记注销手续办妥之日，协助原告吴伟强、吴子琳到广州市房地产管理部门办理上址房屋的不动产权证。本案受理费9250元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  刘香玲人民陪审员  刘其勇二〇一九年四月二十九日法官助理喻珺书记员李思婷梁怡筠