四川省达州市达川区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川1703民初675号 原告：王明翠，女，汉族，生于1977年4月17日，户籍地四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：徐德胜，四川育英律师事务所律师。 被告：欧垣良，男，汉族，生于1978年9月7日，户籍地四川省达州市通川区。 被告：潘梅，女，汉族，生于1978年12月29日，户籍地四川省达州市达川区。 二被告共同委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。 原告王明翠与被告欧垣良、潘梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日依法作出（2019）川1703民初675号民事判决原告向本院提出诉讼请求：1.诉请人民法院依法确认原、被告于2017年1月8日签订的《门市买卖合同》有效；2.二被告逾期交房、办证,其行为已违约，原告请求退房，并由二被告退还原告已交纳的全部购房款655440元及资金利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系。原告与二被告于2017年1月18日签订《门市买卖合同》，约定：“王明翠以单价每平方米24000元，合计655440元的价格购买欧垣良、潘梅位于达川区（建筑面积27.31平方米）门市一间。出卖人应当在2019年1月18日前向买受人交付该门市。逾期超过10日后，买受人有权退房。如因出卖人的责任，买受人未能在门市购买之日起365个工作日内取得房屋所有权，买受人有权退房”。现二被告并未按照约定于2019年1月18日前向原告交付该门市，且因二被告的责任，原告未能在门市购买之日起365个工作日内取得房屋所有权证，因此原告有权按照合同的约定选择退房。综上,为维护原告的合法权益不受侵犯，2019年2月原告诉至法院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告为支持其主张，向本院提交了以下证据： 1、原、被告身份信息，拟证据原、被告诉讼主体； 2、门市买卖合同，拟证明原、被告建立门市买卖关系的事实； 3、收据、转款凭证，拟证明原告向被告转账的事实； 4、房屋信息结果查询，拟证明本案标的物被法院多次查封。 被告欧垣良、潘梅共同辩称,1.请求确认原、被告签订的门市买卖合同无效；2.同意恢复到签订门市买卖合同之前的原始状态,退还原告交付的有证据证明的购房款526787元。 两被告未提交任何证据。 根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。二被告欧垣良、潘梅为达川区翠屏街道茂华街218号房屋所有权人。2017年1月18日，欧垣良、潘梅作为出卖人，王明翠作为买受人，双方签订《门市买卖合同》，约定：二被告所售房屋位于四川省达州市达川区，该房号为暂定编号，预测建筑面积27.31平方米，单价24000,00元每平方米,总价款人民币655444.00元，（大写：陆拾伍万伍仟肆佰肆拾肆元整），2019年1月18日前向买受人交付门市；违约责任为万分之壹；交付条件出卖人应当在2019年1月18日前向买受人交付该门市。该合同一式贰份，原、被告双方各执一份，原告在“买卖人”处签名“王明翠”，并捺手印；二被告在“出卖人”处签名“潘梅”、“欧垣良”，并分别捺手印。 2017年1月18日，原告作为委托方（甲方），被告欧垣良、潘梅作为被委托方（乙方），双方签订《门市委托合同》，约定：1、甲方将位于达川区门市，建筑面积27.31平米，委托给乙方经营、管理；2、委托经营管理期限为2年,自2017年1月8日起至2019年1月18日止；3、委托经营期间，门市所产生的水费、电费、物管费及门市经营税费和各种设备、设施的损坏、维修，更换及门市装修费用均由乙方负责，甲方不承担费用；4、委托经营期间的利润回报。甲方购置门市已支付购房款655440.00元，双方一致同意，乙方按甲方购置门市房款总金额的6%，向甲方固定支付利润。一次性支付2年的利润:78653.00元;大写:柒万捌仟陆佰伍拾叁元整；5、其他约定。……该合同“甲方”处有“王明翠”的签名并捺有手印，“乙方”处有“欧垣良、潘梅”的签名并捺有手印。 本案在审理中，原告王明翠陈述，2017年1月10日左右，原告王明翠通过达州市达川区南外交警二大队对面社保局门口时，收到发放的传单，知悉被告正在销售其所有的位于四川省达州市达川区的门市。原告遂前往现场看中了12号门市。当日，原告便向被告在四川省达州市达川区设置的售楼部以现金方式交付定金50000元；2017年1月18日，两被告同意将其共有的门市（所有权登记编号为：201408270004，建筑面积780.07平方米）中的第12号门市（该门市面积27.31平方米，单价24000元／平方米，共计655440元）出售给原告；同时，被告提出原告购买的12号门市已出租给“大西洋”在经营餐馆，被告可以返租，并确定2017年1月18日至2019年1月18日返租的租赁费为78653元，经双方协商一致于2017年1月18日签订了《门市买卖合同》和《门市委托经营合同》，合同签订后，原告以银行转账方式，通过其银行账号62×××44向被告潘梅的银行账号62×××83转账支付了人民币526787元。2017年1月18日，被告向原告出具《收据》一份，该《收据》载明：“收到王明翠交来购翠屏街道茂华街218号一层第十二号门市全款，金额（大写）陆拾伍万伍仟肆佰肆拾元，￥655440元”，该《收据》“发据单位盖章”处有潘梅印章，“出纳”处签署“魏”。 庭审中，被告提出，原告知悉出售的门市已出租给“大西洋”经营餐馆，故被告向原告按照门市销售总金额655440元的6%计算了78653元的返租费，被告没有收到原告50000元定金，被告只收到原告以银行转账方式支付的购房款526787元。因合同无效，应当恢复到签订合同时的状态，被告同意向原告退还已收到的购房款526787元。审理中，原告认可按购房款655440元的6%计算78653元的返租费。 本案诉争标的物经四川省达州市达川区房屋信息查询结果载明，证件编号201408270004，所有权人：潘梅、欧垣良（5130211978××××××××，5130211978××××××××）；登记坐落：街道茂华街218号；房号：5＃-31＃；建筑面积780.07平方米；业务描述：1、达州市中级人民法院查封的（2015）达中执协字第119-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封期限三年（2015年11月17日—2018年11月16日）；2、达州市通川区人民法院轮侯查封的（2018）川1702执245号民事裁定书及协助执行通知书，查封期限三年（2018年1月17日—2021年1月16日）；3、达州市达川区人民法院轮侯查封的（2016）川1703执保1号民事裁定书及协助执行通知书，查封期限三年（2016年12月15日—2019年12月14日）。审理中，被告提出不知道已被法院查封的抗辩意见，但未向本院提交任何证据证明。 上述事实,有原、被告双方的当庭陈述,原、被告的身份信息、《门市委托经营合同》，《门市买卖合同》、房屋信息查询结果，房屋所有权证、《收据》、《转账凭证》等证据在卷佐证，足以认定，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2017年1月18日签订的《门市买卖合同》、《门市委托经营合同》虽然是合同相对方的真实意思表示，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八规定：“下列房地产，不得转让……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”……本案中的房屋，四川省达州市中级人民法院查封的（2015）达中执协字第119-1号民事裁定书查封期限为2015年11月17日—2018年11月16日、四川省达州市达川区人民法院（2016）川1703执保1号民事裁定书查封期限为2016年12月15日—2019年12月14日，因诉争标的物在2017年1月18日签订《门市买卖合同》和《门市委托经营合同》时，已处于司法机关依法裁定查封的状态，依法不得转让；被告提出不知道被查封的事实，未提交相关证据证明，且与多家法院查封的客观事实不相等，本院对被告提出的不知被查封的抗辩意见不予采信。故，原、被告于2017年1月18日签订的《门市买卖合同》和《门市委托经营合同》，已违反法律强制性规定，属无效合同；本院对原告主张确认原、被告于2017年1月18日签订的《门市买卖合同》有效的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”审理中，双方认可原告以银行转账方式支付了人民币526787元，以及按照门市销售总金额655440元的6%计算了78653元的返租费，原告主张支付定金50000元，被告不认可收到定金50000元，本案中，被告没有举证证明出具载明金额为655440元的《收据》不客观、不真实，原告所举证据能够形成证据链支持原告主张的已向被告支付50000元定金的事实。原告主张由被告退还购房款655440元，因本案争议标的物的门市买卖总金额为655440元，扣除双方认可没有支付的返租费78653元，本院依法确定应当由二被告欧垣良、潘梅退还原告所交购买门市款576787元。原告提出资金利息的主张，因原告在签订合同时，理应对该门市到房屋管理部门进行调查、了解，比如该门市转让是否违背法律规定，原告因自身应尽到注意义务而未尽到，本院对其向本院提起诉讼前的的资金利息的主张不予支持；按照民间借贷司法解释，可从主张权利之日起按年利率6%计算，故本院依法确定从2019年2月20日起诉之日起按年利率6%计算资金利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告王明翠与被告欧垣良、潘梅2017年1月18日签订的《门市买卖合同》无效； 二、被告欧垣良、潘梅于本判决生效之日起三十日内返还原告购房款576787.00元（大写伍拾柒万陆仟柒佰捌拾柒元整）；资金利息从2019年2月20日起至付清之日止按年利率6%计算。 三、驳回原告王明翠的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5177.00元，由被告欧垣良负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈娟 二〇一九年四月十二日 书记员  李阳