福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初377号 原告：郑凤英女，1954年7月12日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建海山律师事务所律师。 被告：陈梅莺女，1951年3月9日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑佰强男，1939年8月27日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林振翔，福建合众天成律师事务所律师。 被告：陈梅珠女，1954年1月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：陈德明男，1955年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：陈梅星女，1959年4月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：陈德彪男，1960年4月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：陈瑞华女，1964年5月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华共同委托诉讼代理人：姜常曈、黄胜红，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告郑凤英与被告陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院原审于2017年7月6日作出(2016)闽0104民初4891号民事判决。原告郑凤英不服，提出上诉，福州市中级人民法院于2017年11月29日作出（2017）闽01民终5942号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑凤英委托诉讼代理人陈智勇，被告陈梅莺委托诉讼代理人郑佰强、林振翔，被告陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华共同委托诉讼代理人黄胜红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑凤英向本院提出诉讼请求：1.确认郑凤英与陈若柏跟陈梅莺签订的《拆迁安置房买卖合同》有效；2.陈梅莺立即将仓山区下渡街道美墩路103号南江滨沿线旧房区改造（临江新天地）地块九×＃楼×单元的房屋转移登记至郑凤英名下。事实与理由：本案所涉房屋系坐落于仓山区美墩混合结构三层楼房拆迁安置而来，地址原名称为福州市仓山区美墩路103号江景苑×＃×单元，后正式更名为福州市仓山区南江滨沿线旧屋区改造（临江新天地）地块九×＃楼×单元，而美墩混合结构三层楼房是被告陈梅莺与其丈夫出资建造的，因为被告陈梅莺夫妇当时非福州户口，为了减少税费等原因，故将该房屋的产权暂时登记在被告陈梅莺的父亲即陈若柏名下。后来该房屋面临拆迁，陈梅莺、陈若柏因此获得含案涉房屋在内的安置房4套。2009年，陈梅莺、陈若柏向原告提出欲出卖案涉房屋，而当时原告原有住房因火灾灭失，故原告同意按市场价向陈梅莺、陈若柏购买了案涉房屋，并与陈梅莺、陈若柏签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定原告于合同签订后交付购房款21万元，其余5万元购房款于房屋产权转移至原告名下后付清。合同签订后，原告当场将1万元购房款以现金的形式交付给陈梅莺，并于两天后按陈梅莺、陈若柏的指示将购房款20万元汇入被告陈梅莺女儿郑淳的账户中。随后，原告即入住案涉房屋，并对案涉房屋进行装修且以原告名义办理和缴纳了水电、物业等手续。此后，原告一直在案涉房屋中生活、居住、现案涉房屋已具备房屋产权转移登记条件，而陈梅莺、陈若柏虽然答应协助办理，但拖延至今未办，迟迟未将房屋产权转移登记至原告名下。 被告陈梅莺辩称，同意原告的诉讼请求。2009年2、3月左右，大女儿即受赠人郑静因与其丈夫离婚，在外经营茶叶店不善，需要资金周转，欲将外公陈若柏赠与的房产即本案诉争房产出售，故找父母亲即本案被告陈梅莺及委托代理人郑佰强商量。父母亲知悉后同丈人陈若柏协商出售诉争房产一事，经陈若柏、林水英夫妇同意后与原告签订《拆迁安置房买卖合同》，由郑佰强当原告面代陈若柏签名，并将陈若柏的《拆迁补偿安置协议书》等拆迁材料的原件留在原告处。被告陈梅莺认为，自己与原告签订《拆迁安置房买卖合同》及委托代理人郑佰强代陈若柏签名的行为虽然没有书面的委托材料，但是受陈若柏夫妇委托且受赠人郑静要求的，理由如下：1.《拆迁安置房买卖合同》签订于2009年4月1日，原告于当时就装修并入住该房产。而陈若柏、林水英也居住在诉争房产的同一个小区的×号楼×单元，直到陈若柏夫妇去世前（林水英2015年去世、陈若柏2016年去世），在长达7年左右的时间内陈若柏夫妇均对原告的占有、装修、居住在讼争房产等行为从未提出任何异议，对原告的行为是认可的，说明被告陈梅莺出让讼争房屋及委托代理人郑佰强代签名的行为是受到陈若柏夫妇委托的。2.陈若柏、林水英于2009年2月3日通过公证赠与合同的方式将讼争房产赠与郑静，同时还将同一小区的拆迁安置房×号楼×单元、×号楼×单元分别赠与郑淳（系郑静的妹妹）、郑景（系郑静的弟弟），郑淳于2009年起就通过出租受赠房产的方式进行收益，郑景委托被告陈梅莺通过出租受赠房产的方式进行收益，但郑静从2009年起对原告的占有、装修、居住在讼争房产等行为从未提出任何异议，对原告的行为是认可的，说明被告陈梅莺和委托代理人郑佰强出让讼争房屋是受到郑静同意的，且购房款中的10万元已经由郑静收取。3.其他各被告在讼争房产的小区内均有房产，部分还居住讼争房产的在小区内，该小区的住户也多是因拆迁安置来的原邻居、好友和亲戚，如果原告没有正当的理由就对讼争房产进行装修、入住是不可能的，故原告是基于同陈若柏之间的《拆迁安置房买卖合同》才能对讼争房产进行装修、入住的。另被告陈梅莺在与原告签订《拆迁安置房买卖合同》时已经将陈若柏的《拆迁补偿安置协议书》等拆迁材料的原件交付给原告，原告已经知悉了讼争房产的基本情况。被告陈梅莺认为原告在签订合同时未尽到审慎审查义务，如要承担责任，原告方也应当承担相应的责任。 被告陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华辩称，一、2009年4月1日《拆迁安置房买卖合同》不是产权人陈若柏本人签字，该合同无效，郑凤英无权主张办理房屋转移登记手续。1.原告诉称“福州市仓山区美墩混合构三层楼房是陈梅莺与其丈夫出资建造”不是事实，该楼房由仓山镇先锋美垱×号部份旧屋翻建，归陈若柏、林水英共有，有产权证（榕郊Ｓ字第×××号）为证。2.本案讼争房屋系福州市仓山区美墩混合构三层楼房拆迁置换所得，产权人仍为陈若柏和林水英。但本案《拆迁安置房买卖合同》并非陈若柏本人所签，在原一审庭审中郑佰强已确认“陈若柏”三个字为其代为签字，郑凤英对此亦知情。而目前为止，郑凤英无任何证据证明陈若柏及配偶林水英有认可陈梅莺是讼争房屋共有产权人，或有授权陈梅莺、郑佰强将讼争房屋出售给郑凤英，并由郑佰强代其签署《拆迁安置房买卖合同》。合同签订后亦未征得陈若柏和林水英的追认。3.事实上，2008年1月5日，陈若柏与林水英自愿将讼争房屋无偿赠予郑静，并经福州市仓山区公证处作出（2009）仓证内字第055号公证确认。在原一审庭审中，陈梅莺亦表示在签署《拆迁安置房买卖合同》时，就已将公证书交给郑凤英，郑凤英对此是明知的。4.郑凤英对陈梅莺、郑佰强无权代理的事实是明知的。在陈梅莺向郑凤英提供的材料中均能体现产权人不属于陈梅莺，而陈梅莺、郑佰强与郑凤英签订合同时亦未提供任何追认共有产权人和授权的材料。郑凤英在应知陈梅莺、郑佰强为无权代理人的情况下仍与其订立合同，应当由其自行承担未尽谨慎审查义务的法律后果。综上，陈梅莺、郑佰强无权代理陈若柏签订《拆迁安置房买卖合同》，该合同未得到陈若柏的认可，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。据此，讼争的《拆迁安置房买卖合同》应认定为无效合同。二、如果法院认定陈梅莺、郑佰强的行为属于无权处分，郑凤英亦不构成善意取得，本案不会发生物权变动的法律后果。首先，根据《拆迁补充安置协议书》和《拆迁安置房买卖合同》表明，讼争房屋的所有权人系陈若柏。根据《赠与合同》表明，讼争房屋的所有权人系郑静。郑凤英明知讼争房产并非陈梅莺、郑佰强所有，且无法证实二人取得了陈若柏的同意或授权，却仍然与陈梅莺、郑佰强签订《拆迁安置房买卖合同》，主观上不具有善意。其次，同一小区的其他拆迁房屋于2013年8月即可办证，陈若柏于2016年4月6日去世，郑凤英在陈若柏去世之前从未要求陈若柏协助配合办理过户手续，讼争房屋至今未过户到郑凤英名下。因此，本案中，即便郑凤英支付了对价，其行为也不构成善意取得。综上，郑凤英在明知陈梅莺、郑佰强不具有处分讼房屋的情况下，仍与其签订合同，且事后亦未通知陈若柏追认。现因《拆迁安置房买卖合同》相对方之一体现为陈若柏，但由于非本人所签和授权，并非陈若柏真实意思表示，该合同自始无效，讼争房屋所有权不可能发生转移。综上所述，陈梅莺、郑佰强即不是讼争房屋的所有权人，也未取得陈若柏的同意和授权，亦未取得受赠人郑静的追认，案涉《拆迁安置房买卖合同》无效，不发生讼争房屋的产权变动，原告无权要求答辩人配合办理过户手续。请求法院驳回郑凤英的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认证如下：1.被告对原告提交的《拆迁安置房买卖合同》真实性无异议，被告陈梅莺对原告提交的《中国建设银行存款凭条》真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以采信。国家电网用户登记信息、银行交易流水、用户基本信息、交费确认单、房屋照片形式真实性予以确认。2.原告及被告陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华对被告陈梅莺提交的公证书、死亡证明真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以采信。被告陈梅莺提交的郑景的《情况说明》、《租赁协议》、《租赁合同》的真实性无法确认。3.被告陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华提交的榕郊S字第×××号产权证与拆迁补偿安置协议书上记载的房屋地址不一致，无法体现即是本案讼争房屋的原被拆迁房屋，关联性无法体现，故对该证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年4月1日，原告郑凤英作为乙方与作为甲方的陈若柏（2016年4月6日过世）、陈梅莺签订一份《拆迁安置房买卖合同》，约定陈若柏、陈梅莺将坐落于仓山区美墩路103号江景苑×座×的拆迁安置房（面积63.33平方米）一套以26万元价格出售给郑凤英，若实际面积不是63.33平方米，按实际面积每平方米4100元计算，多退少补；甲方应在办理到其名下房屋产权证、土地证等手续起30天内负责办理过户至乙方名下的手续，超过30天未办理的，视为甲方违约，甲方应支付违约金贰拾万元整；若甲方不根据合同的约定将房屋和产权交给乙方，视为甲方违约，同时，甲方应支付乙方违约金贰拾万元整。合同落款处甲方有“陈若柏”、“陈梅莺”签字字样，诉讼过程中，原告及被告陈梅莺代理人郑佰强均陈述合同中“陈若柏”字样系由郑佰强所签。 另查，坐落于福州市仓山区南江滨沿线旧屋区改造（临江新天地）地块九×＃楼×单元于2016年6月22日办理了权属登记，登记的所有权人为陈若柏，取得方式为安置。陈梅莺、陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华均系陈若柏子女。陈若柏生前与其妻子林水英与陈梅莺、郑静、郑淳、郑景签订《赠与合同》一份，约定陈若柏与林水英将坐落于仓山区南江滨四级地段片区江景苑×＃×壹单元拆迁安置房（注即本案讼争房产）无偿赠与给郑静，产权归郑静所有，由郑静自行办理产权证。《赠与合同》经双方确认无误后签名、盖章并经公证后生效。2009年2月3日，福州市仓山区公证书出具《公证书》，确认双方于2009年1月5日在公证处签订该《赠与合同》。 本案审理过程中，经本院调查，郑静表示讼争房屋出售时未经过其同意，其未收到房屋出售的任何款项，房屋应属于其，其不同意出售。 本院认为，2009年4月1日的《拆迁安置房买卖合同》，系合同签订人员的真实意思表示，符合合同成立的形式要件，依法成立并生效，被告陈梅珠、陈德明、陈梅星、陈德彪、陈瑞华等辩称合同无效的意见，本院不予采纳。根据现有证据以及原、被告的陈述可以证实，讼争房屋系陈若柏依据拆迁安置所得并登记在陈若柏名下，而在《拆迁安置房买卖合同》签订时，合同上的“陈若柏”字样并非陈若柏本人所签，现有证据也无法证实陈梅莺及代签人郑佰强取得了陈若柏的同意或授权，故在2009年4月1日时，陈梅莺及郑佰强均无权代表陈若柏处分讼争房屋，将该房屋出售给原告郑凤英，故原告要求被告陈梅莺等协助办理讼争房屋权属转移登记的诉请，于法无据，本院不予支持。另，在本案审理过程中，经本院告知，郑静表示其不愿意作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认原告郑凤英与被告陈梅莺于2009年4月1日签订的关于仓山区美墩路103号江景苑×#×房屋的《拆迁安置房买卖合同》有效； 二、驳回原告郑凤英的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，由原告郑凤英负担2600元、被告陈梅莺负担2600元。被告陈梅莺负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费1820元，由原告郑凤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  任小平 代理审判员  王 龙 人民陪审员  林美芳 二〇一九年四月十日 书 记 员  庄 源 附注：本民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。