四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初443号 原告：安思洁，男，生于1983年8月6日，汉族，住四川省绵阳市树高卡地亚Ｂ区。 被告：绵阳树高房地产开发有限公司，住所地：绵阳市科创园区。 法定代表人：梁树高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁欣，该公司法务。 被告：王俊，女，生于1959年10月12日，汉族，住四川省绵阳市树高卡地亚Ｂ区。 被告：刘平兴，男，生于1958年10月2日，汉族，住四川省绵阳市树高卡地亚Ｂ区。 原告安思洁与被告绵阳树高房地产开发有限公司（以下简称树高房产公司）、王俊、刘平兴确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安思洁、被告树高房产公司的委托诉讼代理人梁欣到庭参加诉讼，被告王俊、刘平兴经本院传票传唤后逾期未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告安思洁向本院提出诉讼请求：1.确认被告树高房产公司与被告王俊、刘平兴于2014年9月23日签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款、第二款即“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米”无效；2.确认被告树高房产公司依据其与被告王俊、刘平兴签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款、第二款将原作为共有权人之一的树高卡地亚小区二期二栋一楼“不低于74平方米”业主共用绿地交由被告王俊、刘平兴独自使用的处分行为无效；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告王俊、刘平兴系绵阳市树高卡地亚小区二期二栋业主。2018年4月左右，原告发现被告王俊、刘平兴将树高卡地亚小区二期一楼业主共有绿地“圈占、破坏并正在建立私家花园”，经交涉未果，原告以物权保护纠纷为由将被告王俊、刘平兴及其他人员诉至涪城区法院，在案件审理中，原告获悉被告树高房产公司与王俊、刘平兴签订有《商品房买卖合同》补充协议并约定“王俊、刘平兴独占使用树高卡地亚小区二期一楼不低于74平方米绿地”。原告认为该约定的绿地属于业主共有，双方的约定损害了小区业主的合法权益，应属无效。为维护原告的合法权益，请判如所请。 被告树高房产公司辩称，我公司公开销售商品房的行为，不是恶意串通，补充协议是原告签了字的，即原告买房时知道或应当知道底层业主可使用花园和露台，但并未提出异议，现原告的请求已过诉讼时效，应予以驳回；原告不是本案适格主体，无权代表全体业主；合同条款并未违反效力性强制法律、法规，不应认定为无效。 被告王俊、刘平兴未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，原告安思洁与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：74527），约定原告安思洁购买被告树高房产公司开发的位于绵阳市的房屋，建筑面积94.12平方米，购房总价481594.00元。同日，原告安思洁与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第九条第1项约定：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”第2项约定：“买受人所购商品房附带（底层花园／露台）总面积不低于／平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准。” 2014年9月23日，被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：185767），约定王俊、刘平兴购买被告树高房产公司开发的位于绵阳市的房屋，建筑面积90.31平方米，购房总价477921.00元。同日，被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第九条第1项约定：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”第2项约定：“买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准。” 2018年4月16日，原告向本院提起诉讼，要求王俊、刘平兴拆除树高卡地亚B区2幢1单元1楼公共绿化地的铁门、围栏、石板、水渠等并恢复原状，同时要求树高房产公司、宜宾树高物业服务有限公司绵阳分公司承担连带责任。本院作出（2018）川0703民初2703号民事判决，后安思洁、王俊、刘平兴均不服该判决上诉至绵阳市中级人民法院。2018年12月19日，绵阳市中级人民法院作出（2018）川07民终2850号民事判决，判决：一、维持本院第一项、第二项的内容：“一、被告刘平兴、王俊于本判决生效之日起30日内对占用的绵阳市科创园区园兴东街202号树高卡地亚B区2栋1单元1楼处的共有绿地进行整改，包括拆除各种违法设施并恢复绿地原状；二、驳回原告安思洁的其他诉讼请求”；二、宜宾树高物业服务有限公司绵阳分公司对判决承担连带责任。 本院认为，被告王俊、刘平兴经本院传票传唤逾期未到庭应诉和提出答辩意见，亦未提供任何相关证据，本院视其放弃对原告事实主张和诉讼请求的反驳，由此而产生的不利法律后果由其自行承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告安思洁与被告王俊、刘平兴居住在同一幢内，现起诉被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》补充协议中对公共绿地部分面积约定内容无效的主张，是原告行使公共管理权的体现，故原告安思洁享有本案诉权。根据原告安思洁提供的绵阳市规划局规划的树高卡地亚B区2栋的设计图纸显示，被告王俊、刘平兴和被告树高房产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款第1项约定的买受人购买位于底层房屋附带可单独使用的花园以及第二款第2项约定的买受人所购底层花园不低于74平方米面积明显包含在小区公共绿地面积之中，故该部分约定的花园面积应为小区业主共同所有。被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款第1项约定：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”以及第二款第2项约定：“买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准。”的内容已损害小区业主公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第（四）项的规定，应属无效。同时，被告王俊、刘平兴根据上述无效合同条款的约定，对案涉绿地独占使用的处分行为无效。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第五十三条之规定，判决如下： 一、被告王俊、刘平兴与被告绵阳树高房地产开发有限公司于2014年9月23日签订的《商品房买卖合同》补充协议中第九条第1项：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”以及第2项：“买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准”无效； 二、被告王俊、刘平兴对本判决第一项独占使用业主共用绿地（总面积不低于74平方米）的处分行为无效。 本案受理费525元，由被告王俊、刘平兴、绵阳树高房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李明 二〇一九年四月十二日 书记员  杨珊