江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初623号原告：徐丽明，女，1967年11月16日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。原告：夏克默，男，1990年6月28日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。原告：姜爱金，女，1957年10月30日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。原告：陈辉，男，1990年9月1日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。原告：何风兰，女，1957年4月10日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。上列五原告委托诉讼代理人：周宇飞，江西融冰律师事务所律师。被告：括苍·山水名城（一期）业主委员会，住所地鹰潭市月湖区。负责人：段佳松，主任。被告：江西创佳物业管理有限公司，住所地鹰潭市月湖区滨江公园二期民俗风情园6号，统一社会信用代码91360602731947484C。法定代表人：刘志勇，总经理。委托诉讼代理人：鄢军强，江西道都律师事务所律师。原告徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉、何风兰（以下简称五原告）与被告括苍·山水名城（一期）业主委员会（以下简称括苍业委会）、江西创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。五原告的委托诉讼代理人周宇飞、被告括苍业委会负责人段佳松、被告创佳物业公司委托诉讼代理人鄢军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认被告括苍业委会与被告创佳物业公司在2017年7月18日签订的《括苍“山水物业服务合同》无效；二、本案诉讼费由两被告承担。五原告系括苍“山水名城（一期》的业主。五原告2018年收到被告创佳物业公司向法院提供的《括苍“山水物业服务合同》，该合同显示两被告在2017年7月18日签订了《括苍山水物业服务合同》，该合同擅自将合同的期限定为5年。2018年6月25日五原告向月湖区人民法院提起诉讼，要求被告括苍业委会提交聘请被告创佳物业公司的决定（应附业主共同同意的材料），并公布《物业服务合同》中提及的对物业公司满意度调查材料及物业公司每年的各项工作报告。被告括苍业委会声称其聘请被告创佳物业公司有全体业主同意的材料，但一直未提交证据予以证明。法院经审理，判决被告括苍业委会应当在判决书生效20日内向五原告公布相关材料，但被告括苍业委会一直未履行，五原告已经申请法院强制执行。鉴于被告括苍业委会一直不公布其声称有的材料，五原告认为其所说并非事实，五原告也向其他业主询问了解，两被告签订的《物业服务合同》并没有按照法律规定的程序征得过半业主同意，显然是两被告恶意串通损害原告等业主的利益。为此，五原告特向贵院提起诉讼，请求确认两被告在2017年7月18日签订的《括苍“山水物业服务合同》无效，望判如所请。被告括苍业委会辩称，被告括苍业委会筹备及成立在当时面临江西括苍房地产开发有限公司破产在即、广大业主权益无法得到保障的情况下，应广大业主要求同时在所被管辖的岱宝山路社区居民委员会的组织及指导下成立的，符合法定程序。因被告创佳物业公司为小区前期物业，对被告括苍业委会与开发商破产管理小组对接、维护广大业主权益有利，故被告括苍业委会与创佳物业公司于2016年8月4日签订了2016年8月1日至2017年7月31日止的《括苍.山水物业服务合同》。该合同已在小区公示栏、QQ群、微信群等公开公示，不存在没有公开公示的情况。2017年7月18日签订的《括苍.山水物业服务合同》只是将年限由1年变更为5年，费用、权利、义务等并无改变，且在签订前也经过业主满意度调查，该合同的签订是被告括苍业委会根据2016年8月4日签订的《括苍.山水物业服务合同》行使职责。五原告声称被告括苍业委会与被告创佳物业公司2017年7月18日签订的《括苍.山水物业服务合同》是恶意串通损害其利益，实属诽谤。（2018）赣0602民初1213号民事判决中第一条第1项的公示材料，被告括苍业委会在成立之初就已经公示过，被告括苍业委会同意并欢迎任何业主自行复印或拍照。至于签订《括苍.山水物业服务合同》需业主共同同意的决定、决议，因被告括苍业委会经验不足、经费为零，导致工作做的不够细致、周全，给业主行使合法权益带来不便，被告括苍业委会对此作出深刻检讨，同时会加强后续工作，努力维护广大业主权益。五原告是在无理拒交物业费不成后被起诉追缴而起诉要求确认被告括苍业委会与被告创佳物业公司签订《括苍.山水物业服务合同》的无效。综上，被告括苍业委会是在特殊情况下成立，但成立的程序并无违反法律规定及广大业主之意愿。被告括苍业委会与被告物业公司签订的《括苍.山水物业服务合同》并没有违反法律规定及相关条约，也没有侵犯广大业主权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告创佳物业公司辩称，两被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。物业管理服务得到绝大多数业主的认可，合同也是业主认可的。原告提供的证据不能证明两被告签订的合同系恶意串通、违反了法律规定。创佳物业公司起诉五原告未交物业费后起诉创佳物业公司是重复起诉，请求法院驳回原告的诉请。本院经审查认定如下：五原告系鹰潭括苍.山水名城（一期）业主。2015年8月1日至2016年2月19日，鹰潭括苍.山水名城（一期）业主大会筹备组采用书面征求意见、现场大会、微信群等组织召开业主大会，经业主表决选举产生业委会委员7人等，之后筹备组、岱宝山路社区居民委员会对小区业主委员候选人进行了公示，并经四青街道办事处同意，2016年5月4日经鹰潭市房产管理局同意备案。被告括苍业委会成立后于2016年8月4日与被告创佳物业公司签订了一份《括苍.山水名城物业服务合同》。合同约定，期限为2016年8月1日至2017年7月31日；物业服务收费采用包干制，多层住宅为0.55元/月/平方米，高层住宅为1.25元/月/平方米；及违约责任等内容。合同签订后，被告括苍业委会主任段佳松于2016年8月17日通过微信群将该合同予以公示。2017年7月18日，两被告续签了《括苍.山水名城物业服务合同》，该合同内容除将合同期限变更为2017年8月1日至2022年7月31日外，收费标准等内容与2016年8月1日签订的《括苍.山水名城物业服务合同》内容一致。上述两份合同签订后，被告创佳物业公司向鹰潭括苍.山水名城（一期）业主提供物业服务，绝大多数业主也按约交纳了物业费。因五原告未按合同约定交纳物业费，被告创佳物业公司于2018年4月8日诉至本院，要求原告徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉支付拖欠的物业费并支付逾期付款违约金。经一审、二审审理查明，在确认两被告签订的《括苍.山水名城物业服务合同》合法有效基础上，法院支持了被告创佳物业公司的诉讼请求。2018年6月20日，本院受理了五原告与被告括苍业委会业主知情权纠纷一案，2018年12月14日，本院判决被告括苍业委会在小区公告栏或公共区域内张贴公布包括被告括苍业委会聘请物业公司的决定（应附业主共同同意的材料）、与物业公司之间的《物业服务合同》及《物业服务合同》中提及的对物业公司满意度调查材料在内的相关资料。该案现已进入执行程序。以上事实，有五原告提供的五原告身份证复印件，被告创佳物业公司的企业信息，（2018）赣0602民初1213号民事判决书，（2019）赣0602执377号受理案件通知书、执行通知书，2017年7月18日两被告签订的《括苍.山水名城物业服务合同》；被告括苍业委会提供岱宝山路社区居民委员会于2019年4月8日出具的《关于括苍.山水名城（一期）成立业主委员会的证明》，鹰潭市月湖区括苍.山水名城（一期）业主委员会第一次会议纪要，括苍.山水名城（一期）业主委员会委员、候补委员名单，QQ群相册，被告创佳物业公司提供的（2018）赣0602民初646号、647号、649号、650号民事判决书，（2018）赣06民终338号、339号、340号、341民事判决书，2019年3月31日鹰潭市月湖区四青街道办事处岱宝山路社区居民委员会出具的《关于创佳物业括苍服务中心证明材料》，以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。本案中，五原告提出2017年7月18日签订了《括苍.山水物业服务合同》擅自将合同的期限定为5年，没有按照法律规定的程序征得过半业主同意，显然是两被告恶意串通损害五原告等业主的利益的主张。本院认为虽然被告括苍业委会没有提供证据证明其于2017年7月18与被告创佳物业公司续签《括苍.山水物业服务合同》经过半数业主的同意，但《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条关于选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定仅是规范业主内部组织行为的管理性规定，不属于法律、行政法规规定的强制性规定。且五原告也并未提供证据证明2017年7月18日续签的《括苍.山水物业服务合同》将合同的期限定为5年，免除了被告创佳物业的责任，或加重五原告作为业主的责任或者排除了五原告作为业主的主要权利。综上，五原告要求确认两被告之间签订的2017年7月18日《括苍.山水物业服务合同》无效的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉、何风兰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉、何风兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  李丽琴二〇一九年四月二十二日书记员  苏 宇附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。