福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初874号 原告：连标桂，男，1976年11月11日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告连标桂与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告连标桂的委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连标桂向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付逾期交房的违约金27,597元（按已支付全部房款747,415元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至案涉房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂时计至2017年10月31日为27,597元）；2.请求确认案涉房屋物业费起算时间为案涉房屋符合交付条件并实际交付之日；3.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：2015年8月10日，连标桂与碧桂园签订了《商品房买卖合同》，双方约定：连标桂向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园7号209幢602室商品房，房屋总价款747,415元，以按揭付款的方式支付；碧桂园应当于2017年6月30日前将商品房交付给连标桂使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，连标桂如约向碧桂园支付了房款，但碧桂园却未能在合同约定的2017年6月30日前将符合条件的商品房交付给连标桂，根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园已构成违约，应支付逾期交房的违约金。连标桂当庭放弃本案有关物业管理费的诉讼请求，因碧桂园对此无异议，本院当庭予以照准。 碧桂园辩称，1.答辩人已于约定交房日前通知连标桂收房，答辩人的通知义务已履行完毕，因连标桂怠于行使自身权利未收房的，答辩人不承担逾期交房责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定，案涉房屋未经竣工验收即交付，答辩人承担的是行政责任，并不导致民事法律行为无效。答辩人已于2017年6月27日通知连标桂前往碧桂园公司处办理收楼手续，因连标桂怠于行使自身义务，加重出卖人的责任，依据公平原则，答辩人不承担连标桂逾期收房的违约责任，故本案中碧桂园逾期交房的责任不成立。2.即便碧桂园需承担逾期交房的违约责任，但连标桂主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园迟延取得竣工验收备案表并未实际影响连标桂接收房屋，也未对其后续对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即连标桂并无实际损失，现其要求按日万分之三的标准计算违约金，该标准已高于连标桂的实际损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，连桂标无证据证实其因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失，因此，此情况下，碧桂园认为约定的违约金过高，应予调整。综上所述，请求法院驳回连标桂的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：当事人双方对《商品房买卖合同》及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园于2017年11月10日向连标桂交付了案涉房产、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案等事实没有争议，本院予以确认。本案争议在于：碧桂园是否应按连标桂主张支付违约金的问题。 连标桂主张，涉案房屋在约定的交付时间未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件。根据合同约定，碧桂园应在2017年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给连标桂，而碧桂园于2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，迟延了129天。碧桂园应按照合同约定，按已支付房款的日万分之三向连标桂支付违约金。 碧桂园辩解认为，答辩人已于约定交房日前通知连标桂收房，答辩人的通知义务已履行完毕，因连标桂怠于行使自身权利未收房的，答辩人不承担逾期交房责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定，案涉房屋未经竣工验收即交付，答辩人承担的是行政责任，并不导致民事法律行为无效。答辩人已于2017年6月27日通知连标桂前往碧桂园公司处办理收楼手续，因连标桂怠于行使自身义务，加重出卖人的责任，依据公平原则，答辩人不承担连标桂逾期收房的违约责任，故本案中碧桂园逾期交房的责任不成立。 本院认为，《补充协议》相对《商品房买卖合同》增加了政府延迟有关文件批准和其他政府行为，作为碧桂园延期交付商品房的事由，该约定不合理减轻和免除了碧桂园合同责任，根据案涉合同第二十八条约定，应予以排除适用。案涉合同第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件作出了明确约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给连标桂。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，涉案房屋在限定的交付时间到达时并未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，即使实际交付房屋，该行为仍应认定为逾期交付。因此，连标桂主张碧桂园应按照合同约定按已支付房款的日万分之三向其支付违约金的诉讼意见，本院予以部分采纳。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。连标桂与碧桂园于2017年11月10日办理房屋交接手续，故连标桂要求支付2017年7月1日至2017年11月10日为期133天的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。碧桂园无证据证实其在2017年11月6日连标桂即已收到碧桂园办理房屋交接手续的通知，故本院对其已履行收房通知义务的辩解，不予采信。依据合同约定，案涉房屋未达交付条件，连标桂有权拒绝办理房屋交接手续，由此产生的后果亦应由碧桂园承担，故碧桂园以其违约行为未造成连标桂实际损失，本案约定违约金过高为由，要求调整违约金的辩解，本院不予采信。从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及连标桂实际上没有损失的事实，根据公平原则，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即（747,415元×0.0003×133天×80%＝23,857.49元。连标桂当庭放弃有关物业管理费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以照准。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向连标桂支付逾期交房违约金23,857.49元； 二、驳回连标桂的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费490元，因适用简易程序减半收取245元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担（案件受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫金秀 二〇一九年四月十五日 书记员  吕 文 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。