海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初279号   原告：海口丰裕物业管理有限公司。   法定代表人：邱某。   委托诉讼代理人：曾某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蒲某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   被告：肖某，住海口市。   被告：陈某，汉族，住海口市。   原告海口丰裕物业管理有限公司（下称“丰裕公司”）与被告肖某、陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰裕公司的委托诉讼代理人曾某,被告肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告丰裕公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2014年6月至2019年1月期间的物管费10295元；2、判决被告向原告支付逾期支付物管费违约金（自2014年6月11日起至被告实际付清所拖欠的物管费之日止，以当日欠缴的物业费数额为基数，按逾期支付天数以日千分之五的标准计付，暂计至起诉之日）43116元；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年1月13日被告购买了白龙新城小区A幢1703房，但被告一直从2014年6月份起拖欠原告物业费，双方至今仍未签订《物业管理服务合同》。原告已依约做好物业管理服务的工作内容，而被告却不缴纳相关费用。根据同小区其他业主与原告签订的《物业管理服务合同》约定业主未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天5‰缴纳违约金，诚请依法判如所请。   被告肖某辩称，一、答辩人于2010年1月13日向正隆公司购买白龙新城A1703房，正隆公司依法选聘的白龙新城前期物业服务企业为海南鹰力发展酒店管理有限公司。正隆公司明知道鹰力公司将涉案小区的前期物业服务工作全部交由丰裕公司，却还将涉案小区的前期物业移交给丰裕公司，明显违法了《物业管理条例》第56的规定。因此原告不具备诉讼主体资格。二、根据《合同法》第三条、第四条、第五十二条、第三十六条和第三十七条的规定，对于法律、行政法规规定或者当事人约定需要采取书面合同而没有采用书面形式。故原告与被告之间也不符合合同法规定的事实合同关系。三、在2014年10月11日之前，按照琼价费管[2011]154号文第九条规定，原告因自己未备案的原因，导致违反该规定，根本就不能实施收费。2014年10月11日之后，执行琼价费管[2014]474号文，该文第十条规定“价格主管部门对物业服务收费标准予以备案的，以书面形式告知物业服务企业。物业服务企业应当将备案信息在物业管理区域内的显著位置公示。”原告自始至终均没有执行这些规定。白龙新城小区现状属4级小区，按照《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》琼价费管[2011]155号，应按标准每平米1元收取。原告事实与理由的表述前后矛盾，诉讼请求无事实及依据，为了规范住宅小区的物业管理，维护业主的合法权益不被侵害，小区违法行为已经受到行政处罚及改整改经到位，同时为了维护法律的严明，请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，位于海口市××区的凤凰·白龙新城小区系由案外人正隆公司建设开发并销售，该小区的物业管理公司系原告丰裕公司。根据丰裕司营业执照载明，该司成立于2004年7月7日，并于同日准予从事物业管理，资质等级为三级，该执照自2014年起均加盖海口市住房和城乡建设局（下称“海口市住建局”）的物业服务资质复核专用章。在该小区的销售过程中，正隆公司与原告以及凤凰·白龙新城管理处制作了《凤凰·白龙新城业主临时管理规约》，对小区物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、物业服务费及违约责任等事项进行了规定。   2010年1月13日，正隆公司与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了涉案小区A幢1703房，该房的设计用途为住宅、建筑面积为122.56㎡。2014年6月，被告同正隆公司办理了交房手续，但一直未与原告签订《前期物业管理服务协议》。被告应自2014年6月1日起向原告缴纳物业管理费，但至今未缴。依照《业主临时管理规约》，涉案小区的物业费收取标准为每月每方平米1元，截止2019年1月，被告共拖欠原告物业管理费10295元。原告因催缴物业管理费未果，遂将被告诉至本院。庭审中，被告出示二张发票，为2019年1月11日、2019年1月28日被告缴纳生活电费，并非物业费。   另查明，由于对原告从事物业管理服务的资质存疑，该小区部分业主自收房后就未曾缴纳物业管理费，并多次向有关部门反映。根据被告提交的海口市住建局出具的海住建房〔2014〕292号复函、海口市发改委《关于白龙新城小区物业收费是否备案的回复》、海住建业[2017]79号复函等文件以及海口市××区住房和城乡建设局出具的美住建通[2017]3号责令限期改正通知书、海美住罚决字[2017]第001号行政处罚决定书等文件，可确认以下事实：2009年12月，涉案小区的建设单位正隆公司向海口市住建局申请备案登记，依法选聘海南鹰力发展酒店管理有限公司（下称“鹰力公司”）为涉案小区的前期物业服务企业。2011年1月8日，鹰力公司与原告丰裕公司签订一份《合作协议》，约定鹰力公司邀请原告合作共同管理白龙新城物业。因此在与小区业主签订服务协议时，是由未通过招投标方式也未经政府相关部门批准的原告作为前期物业服务企业。因正隆公司擅自选聘原告为涉案小区的物业服务企业，海口市美兰区住房和城乡建设局向该司下达了“责令限期改正通知书”和“行政处罚决定书”，对该司处以5万元罚款。原告曾因2011-2013连续三年期间未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续被海口市住建局约谈整改。因此，原告自2014年起即开始在海口市住建局办理资质核定手续。海口市发改委作出的关于白龙新城小区物业收费是否备案的回复中，确认丰裕公司管理的白龙新城小区在2013年10月至2014年10月期间，未在美兰区物价局办理物业管理收费备案。   关于海口市美兰区住房和城乡建设局对正隆公司下达的“行政处罚决定书”、海口市中级人民法院做出的（2018）琼01行终214号行政判决书，确认正隆公司明知鹰力公司将涉案小区的前期物业服务工作全部交由原告，而原告并非正隆公司通过招投标选任，却还将涉案小区的物业服务全部转移给原告，明显违反了《物业管理条例》第五十六条的规定。针对原告的违规行为，海口市美兰区住房和城乡建设局对原告做出了行政处罚，罚款5万元。   再查明，根据本院作出的已生效的（2017）琼0108民初3149号民事判决书、海口市中级人民法院（2018）琼01民终1711号民事判决书、海南省高级人民法院（2018）琼民申1228号民事裁定书，可以确认如下事实：涉案小区有225户业主，原告与其中的211户业主签订了物业管理协议。因原告在催交物业管理费的过程中采取了断水断电以及不维修电梯等措施，部分业主遂投诉至海口市美兰区住房保障中心以及涉案小区所属的白沙街道。上述两家单位均反映该小区房屋自交付使用之日起，一直系由原告丰裕公司在提供物业管理服务，从表面上看涉案小区的卫生状况及部分物业服务较为正常。原告曾于2017年就涉案小区向本院起诉一批业主拖欠物管费的案件，本院认定《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》为合法有效的合同，判决业主向原告支付尚欠的物业管理费并按日千分之一标准偿付逾期违约金。本院判决后业主不服提起上诉，海口市中级人民法院已驳回上诉，维持原判。之后业主又向海南省高级人民法院申诉，已被海南省高级人民法院驳回再审申请。庭审后，被告出具了琼价费管[2011]155号、琼价费管[2014]487号两份文件以及视频光盘一张，欲证明涉案小区为四级小区，但仅凭该光盘无法证明该小区属四级小区。   本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《凤凰·白龙新城业主临时管理规约》、海住建房〔2014〕292号复函、海口市发改委《关于白龙新城小区物业收费是否备案的回复》、海住建业[2017]79号复函、美住建通[2017]3号责令限期改正通知书、海美住罚决字[2017]第001号行政处罚决定书、（2018）琼01行终214号裁判文书、海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3149号民事判决书、海口市中级人民法院（2018）琼01民终1711号民事判决书、海南省高级人民法院（2018）琼民申1228号民事裁定书、琼价费管[2011]155号、琼价费管[2014]487号、发票两张等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于原告的主体资格、原告是否有权利向被告收取物业费的问题。正隆公司于2009年12月28日经招标方式选聘鹰力公司为白龙凤凰新城小区的前期物业服务企业，双方签订了《白龙新城前期物业服务合同》，并在海口市住房和城乡建设局予以备案。2011年1月8日，鹰力公司与原告丰裕公司签订了《合作协议》，约定双方共同管理白龙新城物业。丰裕公司已经取得物业服务资质，虽然在物业服务资质的延续核定手续中存在瑕疵，但其自2014年起已经到海口市住建局办理了物业服务资质的延续核定手续，应视为其对涉案小区提供物业管理的行为得到了政府相关部门的追认。涉案小区业主如对原告的选聘过程有异议，可成立业主委员会后自主择优选聘物业公司，而不能以此为由，多年拒交物业费。丰裕公司已依约向涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区业主亦享受了原告提供的物业管理服务，因此根据权利义务相一致的原则，原告享有向被告收取物业服务费的权利，即具有诉讼主体资格。   二、关于《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》是否合法的问题。被告虽未与原告签订上述协议，但却辩称原告使用欺骗手段与业主签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，因此该协议属无效或可撤销的合同。本院认为，《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》是合法有效的，理由如下：首先，经庭审查明，原告系具有物业服务资质的公司，虽然该司连续三年未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续，也未将物业服务合同进行备案，但服务资质的延续核定、合同备案等手续系政府部门出于行政管理和规范市场行为的需要所作出的管理性规定，不能因为原告违反了管理性规定就简单否认该合同效力，只要合同内容未违反效力性规范，从维护小区正常的物业服务秩序以及物业服务关系的稳定性角度出发，不轻易地否认物业服务合同的效力是应有之义。其次，虽然涉案小区的建设单位正隆公司在海口市住建局备案登记的前期物业服务企业为鹰力公司而非原告，且正隆公司的行为也受到了相应的行政处罚，但并不必然该协议无效。只要原告确实为小区提供了物业管理服务，被告也因原告的服务行为而获益，根据权利义务相一致原则，也应承认原、被告间的物业服务合同关系。根据已发生法律效力的（2017）琼0108民初3149号民事判决书、（2018）琼01民终1711号民事判决书、（2018）琼民申1228号民事裁定书，均可确认《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》为合法有效的合同。   三、关于原告收取物业费的标准是否符合法律规定的问题。被告辩称原告从未在物价部门将小区物业服务费的收费标准进行备案，且被告认为涉案小区现状属4级小区，应按每月每平米1元的标准收取物业费。《业主临时规约》中第三十条，约定了涉案小区住宅物管费为每月每平方1.5元。被告自从2014年6月确认交房后，已成为该小区的业主，而原告一直为小区提供物业管理服务，因此被告应按上述标准向原告缴纳物业费。根据被告提供视频光盘并不能证明涉案小区属四级小区，故对被告辩称涉案小区物业费标准应以每月每平方1元收取，本院不予采信。   四、关于被告是否应该支付违约金以及违约金的标准问题。本案中，原、被告双方虽未签订《前期物业管理服务协议》，被告做为该小区的业主，享受了该小区的物业管理服务，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系，因此应参照原告与该小区其他业主统一签订的《前期物业管理服务协议》的内容履行自己的义务，承担相应的责任。多年来，被告接受了原告提供的服务，却从未缴纳过物业费，已构成违约。原告与涉案小区的业主所签订的《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算标准为每日千分之五，在原告提交的证据无法证明其除利息损失外尚有其他损失的情况下，采用该标准计算违约金明显畸高。本院参照《海南省物业管理条例》的有关规定，综合本案案情，酌情将其调整为按日千分之一的标准计算，且该违约金计算标准已为生效裁判文书所确认。因此，被告应自2014年6月11日起，以当月欠缴物业费[每月为183.84元（122.56㎡×1.5元）]的数额为基数，按日千分之一的标准和逾期支付天数支付违约金至物业管理费实际付清之日止。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告肖某、陈某须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口丰裕物业管理有限公司支付2014年6月至2019年1月期间拖欠的物业管理费10295元。同时向原告支付逾期支付物业管理费的违约金（自2014年6月11日起至物业管理费实际付清之日止，以当月欠缴的物业费数额为基数，按逾期支付天数以日千分之一的标准计付）。   二、驳回原告海口丰裕物业管理有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费1135.28元，由原告海口丰裕物业管理有限公司负担454.11元，被告肖某、陈某负担681.17元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 李 瑛   人民陪审员 李宛霞   人民陪审员 谭燕萍     二O一九年四月八日   法官助理 魏文瑾   书记员 吴 静   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。