河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终724号上诉人（原审原告）：三门峡永宁物业服务有限公司,住所地河南省三门峡市陕州区开曼小区。法定代表人：冯涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁辉、张海丽（实习律师），河南文轩律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：靳生斌，男，生于1974年3月24日，汉族，住河南省三门峡市陕州区。上诉人三门峡永宁物业服务有限公司（以下简称三门峡永宁物业）因与被上诉人靳生斌物业服务合同纠纷一案，不服三门峡市陕州区人民法院（2018）豫1203民初1873号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三门峡永宁物业上诉请求：1.改判被上诉人在一审判决基础上再支付物业费150元，2.改判被上诉人支付上诉人违约金及律师费。事实与理由：1.一审少判决150元物业费。根据双方签订的合同计算，截止2018年8月，被上诉人应支付物业费1974元，一审在双方对该数额没有异议的情况下，判令被上诉人支付物业费1824元没有事实依据。2.一审适用法律错误。本案合同中关于违约条款的约定对合同双方均平等适用，并不存在导致合同条款无效的情形，一审在被上诉人对律师费及违约金未提出异议的情况下驳回上诉人的该项诉讼请求属于适用法律错误。被上诉人靳生斌辩称：因外墙落水管漏水造成我室内墙皮脱落，上诉人答应维修，但一直没有维修，上诉人工作人员还殴打我，我才没有交物业费，我不应支付违约金和律师费。三门峡永宁物业向一审法院起诉请求：1.依法判令靳生斌支付物业管理各项费用2644.20元，并支付滞纳金4355.80元，暂计算至2018年8月底（每日按应缴费用千分之三计算至支付全部款项之日止）；2.判令靳生斌承担三门峡永宁物业为实现债权所支出的律师费3000元。一审法院认定事实：2015年9月26日，开曼小区业委会（甲方）和洛宁永宁物业（乙方）签订《开曼小区物业管理服务合同书》，其中约定：甲方将陕县开曼小区委托乙方实行物业管理，物业管理费按建筑面积每月0.55元/平方米收取，水费代收代缴，垃圾处理费4元/户，委托管理期限为1年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止，委托管理事项：第五条、共用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用上下水管道、落水管、污水管、共用照明、消防、设施设备。第六条、公共设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房等。双方还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等内容进行了约定。2016年12月25日，开曼小区业委会和洛宁永宁物业签订《开曼小区物业管理服务补充合同》，其中约定：补充合同期限2017年1月1日至2017年12月31日，物业管理费按每月0.5元/平方米收取，2016年10月1日至2016年12月31日已形成事实合同，物业费按原合同每月0.55元/平方米收取。2017年12月31日，开曼小区业委会（甲方）与三门峡永宁物业（乙方）签订《开曼小区物业管理服务合同书》，其中约定甲方将陕县开曼小区委托乙方实行物业管理，物业管理费按建筑面积每月0.5元/平方米，水费代收代缴，垃圾处理费每月4元/户，委托管理期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，委托管理事项：第五条、共用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用上下水管道、落水管、污水管、共用照明、消防、设施设备。第六条、公共设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房等。双方还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等内容进行了约定。在2017年9月1日，洛宁永宁物业（甲方）和靳生斌（乙方）以及开曼小区业委会签订《开曼小区物业公司交接协议》、《委托书》，约定小区水费、垃圾处理费、物业费的超收和欠缴部分遗留问题，甲方委托乙方全权处理，同年12月31日三方签订《债权转让协议》，约定洛宁永宁将其在开曼小区物业服务合同所享有的所有权利全部转让给三门峡永宁物业，包括物业费、水费、垃圾费、公摊电费等相关未收到位的全部费用及违约金。2018年1月1日，靳生斌就小区部分业主未交物业管理费、垃圾处理费、水费等各项费用，在开曼小区内张贴欠费公告并附欠费名单，告知欠费业主于2018年1月15日前交纳所欠费用，不交纳将向法院起诉。另查明：靳生斌系开曼小区15号楼1单元1层西户住户，房屋建筑面积161.79平方米。靳生斌物业管理费从2016年9月份起未缴纳，从2016年9月份至2018年8月份，合计物业费1974元。2016年、2017年、2018年1月-8月垃圾处理费合计128元。2016年9月份至2018年7月份水费542.20元。在本案审理中，一审法院依三门峡永宁物业申请，依法作出（2018）豫1203民初1874号民事裁定书，裁定冻结靳生斌在金融机构的存款10000元或相当于该款价值的财产，查封姚江艳所有的车牌号为豫Ｍ×××××号小型轿车一辆。一审法院认为：本案中，三门峡永宁物业与开曼小区业委会签订物业管理服务合同，按照合同约定，三门峡永宁物业为开曼小区提供了物业服务，靳生斌作为小区的业主，应向三门峡永宁物业支付物业费。涉案洛宁永宁物业对其为开曼小区提供物业服务期间所享有的债权等相关权利义务转让于三门峡永宁物业。现三门峡永宁物业要求靳生斌支付其从2016年9月份起所欠的物业费，符合法律规定，应予支持。垃圾处理费128元、水费542.20元合计670.20元，靳生斌应支付给三门峡永宁物业。关于靳生斌辩称其住房外墙西墙和北墙两个排水管漏水，造成房屋内墙面阴湿，对造成的损失三门峡永宁物业应补偿，其靳生斌提交了照片和视频予以证实，对此三门峡永宁物业不予认可。一审认为，靳生斌的上述主张不足以成为其不交纳物业费的抗辩理由。但结合案情，依照合同的约定，三门峡永宁物业在进行物业管理和服务中存在瑕疵，应适当减免靳生斌应交纳的物业费。靳生斌提出的其财产所受到的损害，可另行主张。关于三门峡永宁物业请求靳生斌支付其滞纳金和3000元律师费,其提交物业管理服务合同，称合同中约定了逾期交纳物业费，加收滞纳金和承担律师费，一审认为，该条款为格式条款，加重了业主的责任，按日加收应缴费用3‰的滞纳金没有依据，故对三门峡永宁物业的该项请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，判决如下：一、靳生斌于本判决生效后十日内支付三门峡永宁物业服务有限公司物业费1824元、垃圾处理费、水费670.20元合计2494.20元；二、驳回三门峡永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元、保全费120元，由三门峡永宁物业服务有限公司负担110元，靳生斌负担60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：三门峡永宁物业已经向靳生斌提供了物业服务，靳生斌应当按照合同约定向三门峡永宁物业交纳物业费。但因靳生斌住房外墙排水管漏水造成靳生斌室内墙面受损，靳生斌向三门峡永宁物业反映后一直未得到处理，一审认定三门峡永宁物业通过的物业管理和服务存在瑕疵，并根据本案情况减免靳生斌150元物业费并无不当，三门峡永宁物业要求靳生斌交纳滞纳金和律师费理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由三门峡永宁物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭丽莎审判员  申宇航审判员  赵 曜二〇一九年四月十二日书记员  刘艳红