广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初8479号原告：许锦鹏，男，1964年10月20日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告：徐列云，男，1945年10月1日出生，汉族，住广东省揭东县，两原告共同委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习人员。被告:茹智军，男，1971年10月25日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：陈敬，广东天环律师事务所律师。第三人：广州市公益经济发展有限公司，住所地广州市花都区新华街公益村，统一信用代码914401017082102149。法定代表人：徐礼义。第三人：广州市花都区新华街公益村村民委员会，住所地广州市花都区新华公益村。法定代表人：徐礼义。第三人：聚源恒升（广东）科技有限公司，住所地广州市花都区新街大道5号泓辉银座909房。统一社会信用代码91440101MA5CJ6DXXU。法定代表人：茹嘉琪。原告许锦鹏、徐列云与被告茹智军，第三人广州市公益经济发展有限公司（以下简称经济发展公司）、广州市花都区新华街公益村村民委员会（以下简称公益村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案，原告许锦鹏、徐列云的共同委托诉讼代理人杜紫明、被告茹智军的委托诉讼代理人陈敬、第三人经济发展公司的法定代表人徐礼义、公益村委会的法定代表人徐礼义到庭参加诉讼，庭审后，本院依法追加聚源恒升（广东）科技有限公司（以下简称聚源公司）参加本案诉讼，再次公开开庭审理了本案，原告许锦鹏、徐列云的共同委托诉讼代理人杜紫明，第三人经济发展公司的法定代表人徐礼义，公益村委会的法定代表人徐礼义到庭参加诉讼，第三人聚源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许锦鹏、徐列云向本院提出诉讼请求:1.请求贵院依法判令茹智军立即交还非法占用的位于广州市花都区XX路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物（二层，自编1号楼）和1000平方米建筑物（三层，自编6号楼）；2.请求贵院依法判令茹智军立即付清拖欠的2018年4月份和5月份租赁合同期内的租金6万元给许锦鹏、徐列云；3.请求贵院依法判令茹智军支付非法占用以上租赁物从2018年6月1日起至实际搬迁之日止的费用（按每月6万元标准计算），暂计12万元；4.本案件受理费由茹智军承担。事实和理由：2014年10月24日，许锦鹏、徐列云与茹智军经友好协商后，在相互信任、平等互利、意思表示真实的基础上，共同签订了一份《转让协议书》，约定：由茹智军将其承租的位于广州市花都区建设北路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂的所有建筑物（含涉案建筑物）及地块至2047年6月30日止的使用权、管理权和收益权整体转租（转让）给许锦鹏、徐列云；转租（转让）价格共计250万元，并于该协议书生效之日起三日内付清；茹智军保证本次转租（转让）行为已经取得物业方的许可。协议签订后，许锦鹏、徐列云即通过银行转账的方式一次性将250万元租金支付给茹智军。2015年6月30日，许锦鹏、徐列云与茹智军另行签订了一份《租用合同》和《租用合同（补充）》，进一步明确约定了上述租赁物及地块有关使用和交租事宜。与此同时，茹智军也于同年7月28日向物业方公益村委会、经济发展公司发出《通知书》，告知其转租事宜及要求其协助办理转租交接事宜；同年11月16日，经济发展公司向许锦鹏、徐列云出具了一份《证明》，同意茹智军可自主经营及转租经营以上建筑物及地块；同年11月24日，许锦鹏、徐列云与茹智军一同前往广州市国土局和资源管理局花都区分局办理了以上租赁物的租赁登记备案手续。事后，许锦鹏、徐列云依约取得了以上租赁物的使用权和收益权。2015年12月9日茹智军因为办公和员工生活居住的需要，需继续使用以上建筑物中500平方米建筑物【二层，自编1号楼】和1000平方米建筑物【三层，自编6号楼】。经协商后，双方于当日签订了一份《协议书》，约定由茹智军继续无偿使用该两栋物业至2016年3月1日为止。但约定的无偿使用期限届满之后，鉴于茹智军的实际需求和困难，双方于2016年3月17日另行签订一份《协议书》，许锦鹏、徐列云同意茹智军继续使用该两栋物业至2016年10月1日，并由茹智军按每月3万元的标准交付租金许锦鹏、徐列云；之后有协议延迟至2017年4月1日。但在此之后，茹智军不仅继续使用该两栋物业，且违反合同约定长期拖欠巨额租金。在经过了多次协商且在茹智军郑重承诺分期付清拖欠租金的情况下，双方于2017年10月1日又签订了一份《房屋租赁合同》，在此约定将该两栋物业的租赁期延长至2018年5月30日，租赁届满，茹智军必须无条件搬离。以上合同签订后，茹智军继续使用该两栋物业，但却未能信守合同约定按时缴纳租金给许锦鹏、徐列云，并长期存在拖欠许锦鹏、徐列云租金的行为。更为恶劣的是，在最后约定的租赁期限届满后，茹智军却无正当理由拒绝搬离该两栋物业并交还给许锦鹏、徐列云使用。为此许锦鹏、徐列云曾多次以口头和书面的方式要求其履行交租义务和履行交还租赁物业义务，但茹智军一直我行我素，置之不理。许锦鹏、徐列云认为，许锦鹏、徐列云已经通过合法的方式取得涉案物业的使用权，茹智军在租赁期届满后无合法理由和依据长期非法占用拒绝搬离租赁物业的行为，已经严重违反了《民法通则》、《合同法》、《物权法》等相关法律、法规的规定，已经构成了合同违约和民事侵权，其除了应当承担相关合同约定的付款和违约责任外，还应当承担因其侵权行为所造成许锦鹏、徐列云的经济损失和精神损失。综上，为了维护许锦鹏、徐列云的合法权益，特向贵法院提起诉讼，请求贵院判如所请。诉讼中，许锦鹏、徐列云变更诉讼请求为：1.请求贵院依法判令茹智军立即交还非法占用的位于广州市花都区XX路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物【二层，自编1号楼（现场又称3号楼）】；2.请求贵院依法判令茹智军及聚源公司立即交还非法占用的位于广州市花都区XX路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约1000平方米建筑物【三层，自编6号楼（现场又称6号楼）】；3.请求贵院依法判令茹智军立即付清拖欠的2018年4月份和5月份租赁合同期内的租金6万元给许锦鹏、徐列云；4.请求贵院依法判令茹智军支付非法占用以上租赁物从2018年6月1日起至实际搬迁之日止的费用（按每月6万元标准计算），暂计12万元；5.本案件受理费由茹智军承担。茹智军辩称，一、茹智军与许锦鹏、徐列云虽然签订《转让协议书》等协议，表面上双方存在物业权益转让关系，但实质上为民间借贷关系。茹智军因资金周转需要向许锦鹏、徐列云借款，于2014年10月24日与许锦鹏、徐列云签订《借款担保合同》，约定茹智军向许锦鹏、徐列云总共借款人民币500万元，借款期限八个月，自2014年10月24日起至2015年6月23日止，月息2.3分计付，并约定借款担保方式为“租金担保”，茹智军自愿将取得本案涉案物业及案外物业XX村XX大道西“XX商业中心”首层330平方米商铺的收租权抵押给许锦鹏、徐列云，用于借款的担保。为了保证许锦鹏、徐列云（出借方）的资金安全，在签订《借款担保合同》的同时，茹智军与许锦鹏、徐列云分别签订2份《转让协议书》,茹智军分别将涉案物业及案外物业的收租权均抵押给许锦鹏、徐列云，两处物业的收租权均用作借款250万元的担保，物业使用权和租金收益权至2047年6月30日止；2份《转让协议书》约定的转让价格均为250万元，共计500万元，实际为借款本金。再说，茹智军不具备物业完全产权，不能处分物业的所有权。所以，双方签订的《转让协议书》也不会产生物权变动的法律效力。综上所述，茹智军与许锦鹏、徐列云之间仅仅存在民间借贷关系。转让案涉物业，并非双方真实的意思表示，也不产生物权变动的法律效力。故此，许锦鹏、徐列云起诉请求及所依据的事实和理由，是不能成立的。二、之后，茹智军与许锦鹏、徐列云于2015年6月30日签订的《租用合同》及《租用合同（补充）》也是无效的，不能作为认定本案事实的依据。总之，双方的法律关系自始至终为借贷关系，不存在租赁合同关系。茹智军与出租方公益村委会、经济发展公司于2009年10月28日签订租赁合同，租赁物业包括涉案物业及案外物业及其他物业，借款抵押担保物业面积仅占总面积的1/3。茹智军向许锦鹏、徐列云借款人民币500万元后，因种种原因未能在借期内归还借款及利息，仍需继续使用借款。在借款期限届满后，许锦鹏、徐列云与茹智军双方自愿在2015年6月30日签订《租用合同》及《租用合同（补充）》及其他一系列协议，仍然属于借款抵押担保协议范围，不应当认定为租赁合同。茹智军以涉案物业及案外物业的租金收益权作为借款的担保，许锦鹏、徐列云实际收取的租金（已包含未作借款抵押担保部分的租金），其中未作借款抵押担保的部分物业占全部面积的2/3，该部分租金由茹智军委托许锦鹏、徐列云收取。三、综上，广州市房地产租赁合同及备案手续，也没有任何法律约束力。对涉案物业是否存在租赁关系，不应当以备案手续作为判断依据。该备案手续与本案也无关。四、再后来，双方分别于2015年12月9日、2016年3月17日、2016年10月1日签订的《协议书》及《附加协议（续期）》，约定茹智军向许锦鹏、徐列云反租涉案物业，租期至2017年4月1日止，每月交租金3万元，该合同的目的就是为了约定每月借款利息3万元。补充说明，其他2/3面积物业的租金仍由许锦鹏、徐列云收取归己所有。五、2017年6月9日双方签订的《租赁合同（还款协议）》，以及2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》，合同目的同上，明确借款利息为3万元。首先，按照一般判断，茹智军不可能将如此大面积如此位置重要的物业以如此低的价格转让给许锦鹏、徐列云，正常的物业价值几个亿，250万元转让价格明显有悖常理常识。其次，转让物业后，茹智军已无资格作为出租方了，还与许锦鹏、徐列云签订《租赁合同》，明显与正常相颠倒。再次，若茹智军将涉案物业转让给许锦鹏、徐列云是真的，茹智军还反租回该物业，明显不正常，且说茹智军还可以收取2/3面积的其他物业租金。根据涉案事件发生的先后时间顺序，非常清楚双方仅仅存在民间借贷法律关系。六、茹智军至今已经向许锦鹏、徐列云支付借款利息达430多万元，许锦鹏、徐列云提本案诉讼，纯属无理取闹。经济发展公司、公益村委会共同述称，我方认为许锦鹏、徐列云与茹智军之间的纠纷与我方无关。茹智军只要按照与我方签订的合同按时交租，我方就没有意见。聚源公司未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2009年10月28日，经济发展公司、公益村委会（甲方、出租方）与茹智军（乙方、承租方）签订《租用合同》及《租用合同（补充）》，约定，甲方将位于花都区新华街XX路原村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块，全部租给乙方使用，乙方在租赁期内对上述土地享有管理权和使用权，以及符合规定的收益权，租赁期限为20年，从2008年7月1日至2028年6月30日，上述两份合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年10月24日，茹智军（甲方、出让方）与许锦鹏、徐列云（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定，根据甲方于2009年10月28日分别与出租方公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同》（补充）之规定，甲方个人取得了位于广州市花都区新华街XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块租赁使用权、管理权和收益权，现甲方已将上述建筑物及地块分别租赁给广州市通信建设有限公司花都分公司、广州市汇源通信建设监理有限公司、广州市电信设计有限公司以及广州市花都西城经济开发有限公司作办公经营用途，以及甲方自建两层楼房作办公楼使用。以上合同签订后，合同各方均按照合同约定履行了各自的权利义务，基于上述事实，本协议双方经过友好协商，在相互信任、平等互利，意思表示真实的基础上，就甲方将以上租赁物业的整体使用权和收益权转让给乙方的各项事宜达成协议并共同遵守履行。转让标的物：甲方同意将其与以上租赁方签订的六份租赁合同（含租用合同及补充合同）从本协议书生效日起至以上租赁合同届满之日止享有的物业使用权和租金收益权以及涵括该两份合同【指甲方与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》及《租用合同》（补充）】项下其他权利义务整体转让给乙方。乙方同意受让，并接受履行甲方与物业方公益村委会、经济发展公司签订的上述《租用合同》及一份《租用合同》（补充）所有条款。1.转让价格：250万元，2.付款时间、方式：乙方应于本协议书生效之日起三日内付清全部的转让价款。协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年10月24日，茹智军出具《收款收据》，载明，今收到徐列云、许锦鹏支付位于广州市花都区新华街XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块至2047年6月30日止的物业使用权和租金收益转让价款250万元。2015年6月30日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《租用合同》及《租用合同（补充）》，约定，甲方将《租用合同》及《租用合同》（补充）的全部甲方的权利、责任和义务全部转租给乙方，两份合同并对其他权利义务进行了约定。2015年7月28日，茹智军向经济发展公司、公益村委会出具《通知书》，载明，现因经营上的需要，经友好协商，本人决定从即日起特将与贵单位于2009年10月28日签订的《租赁合同》转给徐列云及许锦鹏，请贵单位在收到本通知书之日起，着手与新的承租方徐列云、许锦鹏共同办理有关转签约手续及相关交接手续。2015年11月16日，经济发展公司出具《证明》，载明，兹有我公司位于花都区建设北路184号原公益村委会所属联营电镀厂和艺盈包装厂上建筑物及地块（地证号：花府集建总字（90）第J1203号）已于2008年7月1日租于茹智军使用40年，可自主经营及转租经营。2015年11月24日，茹智军（甲方、出租人）与许锦鹏、徐列云（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，对位于广州市花城街XX号房产的租赁事宜进行了约定。上述租赁合同进行了租赁登记备案。2015年12月9日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《协议书》，约定由甲方继续使用位于广州市花都区新华街XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物中的两幢楼，乙方同意甲方使用至2016年3月1日。2016年3月17日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《协议书》，约定，由甲方继续使用位于广州市花都区新华街XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物中的两幢楼，乙方同意甲方租用，租赁期由2016年3月1日至2016年10月1日止，租赁期间甲方需向乙方每月交付30000元。每月五号前交租，逾期有权终止合同，收回物业，甲方搬迁，建筑装修固定物品不得拆除。2016年10月1日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《附加协议续期》，约定，应甲方要求，原协议内容不变的情况下，双方协商一致，同意甲方将原合同再续期半年，租期由2016年10月1日至2017年4月1日。2017年6月9日，茹智军（甲方）与许锦鹏、徐列云（乙方）签订《租赁合同还款计划》，载明，现因甲方欠乙方自2016年9月起租金共10个月，总额30万元，并约定了还款期限。2017年10月1日，许锦鹏、徐列云（甲方）与茹智军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区新华街XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的所有建筑物及地块中的两幢楼租给乙方，租赁期限为八个月，由2017年10月1日起至2018年5月30日止，租金每月30000元。位于广州市花都区新华街XX原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上的建筑物的建设未取得建设工程规划许可证，未经过规划报建手续，涉案租赁物在2014年10月24日之后由许锦鹏、徐列云向经济发展公司、公益村委会缴纳租金至今。茹智军未向许锦鹏、徐列云支付2018年4月份之后的租金。位于广州市花都区新华街XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上自编6号楼整栋由茹智军转租给聚源公司使用，其余部分由茹智军使用。庭审中，经济发展公司、公益村委会陈述，许锦鹏、徐列云来向我方缴纳租金的时候，我方就知道了茹智军转让涉案租赁物的权利义务给许锦鹏、徐列云，但我方认为根据我方与茹智军签订的合同，茹智军有权将所有的权利义务转让给其他人，无需我方同意。我方近几年也都接受了许锦鹏、徐列云向我方缴纳租金。茹智军认为，许锦鹏、徐列云与茹智军之间的真实关系是民间借贷，茹智军向许锦鹏、徐列云借款共500万元，故将涉案租赁物抵押给许锦鹏、徐列云作为借款的担保，茹智军所欠许锦鹏、徐列云的本金并未归还，共计归还了利息400多万元。茹智军提交《借款担保合同》、《收款收据》、《转让协议书》、《授权委托书》、银行流水等拟证明其上述陈述。对此许锦鹏、徐列云陈述，我方认为我方与茹智军之间之前存在民间借贷的关系，但由于茹智军未按双方约定的还款期限及时还款付息，在2015年6月30日双方签订了一份租赁合同及租赁合同补充，由此许锦鹏、徐列云是承担了合同中的义务以及与茹智军抵销了250万元的欠款，转换为涉案的租赁合同关系，该租赁合同是双方的真实意思表示，而且茹智军之前也有按合同约定交付了部分的租金，双方当时约定还款期限是在2015年6月23日，在借款期限届满之后，茹智军未曾支付任何的利息，而之前茹智军是有支付部分的利息，茹智军是最后一次归还利息是2015年6月3日，我方与茹智军之间之前是借款关系，后来因茹智军没有还款，我方与茹智军之间签订了《转让协议书》，约定的250万元的转让款就是以茹智军欠我方的借款250万元抵扣的，转让协议书中约定了茹智军将其与公益村委会、经济发展公司签订的租赁合同中的权利义务转移给许锦鹏、徐列云，后来许锦鹏、徐列云与茹智军之间就是租赁合同关系，双方之间的民间借贷合同已实际履行完毕。诉讼中，本院依法释明，若涉案合同无效，许锦鹏、徐列云是否变更诉讼请求，许锦鹏、徐列云表示无需变更。本院认为，许锦鹏、徐列云与茹智军签订《转让协议书》，约定茹智军将其与公益村委会、经济发展公司签订的《租用合同》、《租用合同》（补充）中的权利义务转移给许锦鹏、徐列云，公益村委会、经济发展公司对此表示同意。茹智军抗辩许锦鹏、徐列云与茹智军之间是民间借贷关系，茹智军并未归还所欠许锦鹏、徐列云的借款本金250万元，许锦鹏、徐列云确认双方之前是民间借贷关系，后因茹智军未还款，故以250万元借款抵扣《转让协议书》中的转让款250万元，双方之间的民间借贷合同已履行完毕。故许锦鹏、徐列云基于双方签订的《转让协议书》而处分涉案租赁物，许锦鹏、徐列云与茹智军随后签订了多份合同对涉案租赁物租赁给茹智军的事宜进行约定，但因该租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，许锦鹏、徐列云与茹智军双方就涉案租赁物签订的上述多份租赁合同应为无效。依照合同无效的法律后果，许锦鹏、徐列云请求茹智军、聚源公司返还涉案租赁物，合理有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。茹智军未支付2018年4月份之后的占有使用费，依据上述法律规定，茹智军应向许锦鹏、徐列云支付该租赁物的占有使用费，许锦鹏、徐列云请求茹智军向其支付2018年4月份至实际交还之日止的占有使用费，合理有据，占有使用费应当按照双方合同约定的标准每月3万元计算，许锦鹏、徐列云请求从2018年6月1日起按照每月6万元的标准计算依据不足，本院不予支持。许锦鹏、徐列云诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，许锦鹏、徐列云诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告茹智军于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告许锦鹏、徐列云交还位于广州市花都区XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约500平方米建筑物（二层，自编1号楼）；二、第三人聚源恒升（广东）科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告许锦鹏、徐列云交还位于广州市花都区XX路原村委所属联营电镀厂和艺盈包装厂上约1000平方米建筑物（三层，自编6号楼）；三、被告茹智军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许锦鹏、徐列云支付占有使用费，占有使用费的标准为每月3万元，从2018年4月1日起计至实际交还之日止；四、驳回原告许锦鹏、徐列云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告茹智军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  高 媛人民陪审员  骆国贤二〇一九年四月九日书 记 员  朱婷欣黄丽雅