江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏13民初576号 原告：曹子文，男，1952年8月10日出生，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：邹利君，江苏寒山律师事务所律师。 被告：宿迁市宿城区金水农村小额贷款有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区月亮城商业中心二期第9幢1层03号房。 法定代表人：任江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高欣，江苏瀛玺律师事务所律师。 被告：江苏良胜太阳能玻璃科技有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫经济开发区开发大道18号。 法定代表人：顾秋良。 被告：顾秋良，男，1964年3月17日出生，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被告：朱宝珍，女，1965年10月30日出生，住江苏省苏州市吴中区。 被告：张福泉，男1965年6月6日出生，住江苏省苏州市吴中区。 被告：宿迁国际饭店，住所地宿迁市发展大道西侧。 法定代表人：袁轲，该饭店总经理。 原告曹子文与被告宿迁市宿城区金水农村小额贷款有限公司（以下简称金水公司）、江苏良胜太阳能玻璃科技有限公司（以下简称良胜公司）、顾秋良、朱宝珍、张福泉、宿迁国际饭店案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告曹子文的委托诉讼代理人邹利君、被告金水公司的委托诉讼代理人唐涌、被告顾秋良的委托诉讼代理人李小明、被告张福泉到庭参加诉讼，被告良胜公司、朱宝珍、宿迁国际饭店经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹子文向本院提出诉讼请求：判决停止对位于苏州市吴中区（3）俞家渡101号的房屋的执行，本案诉讼费由金水公司等被告承担。事实和理由：2008年，顾秋良受让案外人曾富胜、曹子琴获批的苏州市吴中区俞家渡的宅基地，另从当地村民手中购买部分承包地，宅基地和承包地面积共3.7亩左右，后顾秋良在上述土地上建造了案涉房屋。顾秋良受让宅基地及建房期间多次向曹子文借款累计260万元。后顾秋良因生意需要，与曹子文达成了案涉房屋转让的意向。2012年8月8日，曹子文与顾秋良、朱宝珍及案外人顾明泽签订《房屋有偿转让协议》，约定将案涉房屋作价410万元转让给同一村集体成员的曹子文，其中260万元借款冲抵购房款，余款150万元在协议签订后十日内支付。2012年8月9日，曹子文从其妻子黄雪云银行账户转账150万元给顾秋良，次日顾秋良、朱宝珍、顾明泽将案涉房屋及房屋钥匙交付给曹子文。此后，曹子文对案涉房屋进行装修和改造后使用至今。2018年7月13日、7月23日，宿迁市中级人民法院因金水公司与良胜公司、顾秋良、朱宝珍、张福泉、宿迁国际饭店金融借款合同纠纷一案，分别作出（2015）宿中执字第0009号之一执行裁定书、（2017）苏13执恢66号之二执行裁定书，查封案涉房屋并进行拍卖、变卖，曹子文对案涉房屋提出执行异议被驳回。案涉房屋系曹子文支付合理对价受让取得，后又投入巨资对原有房屋进行装修及改建，案涉房屋财产权应属曹子文所有，请求法院支持曹子文的诉讼请求。 金水公司辩称，金水公司对曹子文与顾秋良之间的房屋买卖行为不予认可。因案涉房屋系小产权房屋，顾秋良与曹子文之间的买卖合同无效。曹子文称以顾秋良之前向曹子文所借260万元冲抵房款，金水公司对260万元借款的真实性不予认可。综上，曹子文与顾秋良之间的房屋买卖协议是无效协议，曹子文也没有证据证明在法院查封前已经支付全部房屋价款并合法占有案涉房屋，请求法院依法驳回曹子文的诉讼请求。 顾秋良辩称，顾秋良、朱宝珍、顾明泽已将案涉房屋转让给曹子文且将房屋交付给曹子文，并就房款进行了结算。曹子文对案涉房屋是否享有阻却法院执行的权利，由法院依法判决。 张福泉辩称，曹子文和顾秋良之间有房屋买卖，当时如何交易的张福泉不清楚。张福泉对曹子文的诉讼请求没有意见，由法院依法判决。 良胜公司、朱宝珍、宿迁国际饭店未作答辩。 曹子文为支持其诉讼请求，提供了以下证据： 1、宿迁市中级人民法院（2018）苏13执异36号民事裁定书，证明因案涉房屋被采取执行措施，曹子文向宿迁市中级人民法院提出执行异议被驳回。 2、苏州市吴中区西山法律服务所见证书，包括见证申请书、《房屋有偿转让协议》、《苏州市吴中区农村村民建房使用宅基地许可证》【XXX号、XXX号】、顾秋良出具的借条4张、顾秋良出具的购房款收条、黄雪云银行账户对账单、曹子文出具的收到房屋及钥匙的收条等，证明顾秋良及其妻子朱宝珍、儿子顾明泽与曹子文就案涉房屋签订房屋买卖合同，案涉房屋已经于2012年转让给曹子文，并由法律服务所对其交易进行见证并完成交付。 证据3：曹子文在苏州银行的银行账户交易明细对账单25张，证明曹子文有大额的经济来源以及使用现金的习惯。 证据4:苏州市吴中区金庭镇自来水厂用户缴费卡复印件（无户名）以及电费缴费卡复印件（户号为XXX，户名为曹子文，在曹子文向宿迁市中级人民法院提出执行异议之后才变更到曹子文名下），证明案涉房屋在自来水厂登记的户名为曹子文，案涉房屋由曹子文实际居住使用。 证据5:苏州市吴中区村民委员会出具的情况说明，证明2010年6月26日顾秋良的户籍由苏州市吴中区临湖镇渡村采莲村黄垆（1）北堰86号迁至，2012年顾秋良将案涉房屋转让给曹子文并由曹子文使用至今。 金水公司对上述证据质证称： 1、对证据1真实性、合法性、关联性均予以认可。 2、对证据2真实性予以认可，但是该证据只能证明曹子文与顾秋良曾在苏州市吴中区西山法律服务所做过案涉房屋买卖的见证，不能证明双方签订的合同是真实合法的。 3、对证据3的真实性予以认可，但是与本案无关联性，不能证明曹子文向顾秋良出借了260万元。 4、对证据4真实性、合法性、关联性均不予认可。 5、对证据5形式上的真实性予以认可，但是该份证据不能证明顾秋良与曹子文之间的房屋买卖真实、合法以及买卖协议的履行情况。 顾秋良对上述证据质证称：对执行裁定书的真实性予以认可，执行异议是否成立由法院判决；对见证书予以确认，顾秋良已经将案涉房屋交付给曹子文；对银行对账单真实性予以认可，对曹子文的证明内容不清楚；对水电费缴费卡的具体情况不清楚，房产已经交付曹子文；对村委会证明的真实性予以认可。 张福泉对上述证据质证称，对曹子文和顾秋良之间的房屋买卖情况不清楚。 根据本案证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下： 2008年，顾秋良从苏州市吴中区3组曾富胜和秉常村2组曹子琴手中购买宅基地各135平方米，另从当地村民手中购买承包地，并在购买的土地上建造案涉房屋。2012年8月8日，顾秋良、朱宝珍、顾明泽与曹子文签订《房屋有偿转让协议》，约定将案涉房屋以410万元转让给曹子文，以顾秋良之前欠曹子文的借款260万元抵作应支付的260万元房屋转让款，曹子文另支付顾秋良转让款150万元。苏州市吴中区西山法律服务所对该房屋转让协议的签订进行见证。2012年8月9日，曹子文从其妻子黄雪云的银行账户向顾秋良转账150万元。 金水公司与良胜公司、顾秋良、朱宝珍、张福泉、宿迁国际饭店金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月10日作出（2014）宿中商初字第00119号民事调解书，该调解书约定：一、良胜公司尚欠金水公司借款5000000元、利息（以5000000元为基数，自2014年5月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至款项还清之日止）及律师代理费30000元。良胜公司自愿于2014年12月10日前偿还上述全部债务。如良胜公司未按上述约定支付款项，金水公司有权申请法院强制执行；二、顾秋良、朱宝珍、张福泉、宿迁国际饭店对上述债务承担连带清偿责任；三、金水公司有权在本调解书第一项确定的被告良胜公司所负债务范围内对良胜公司所有并设定抵押的设备（动产抵押登记书编号为：苏XXX号）优先受偿;……。该调解书生效后，因良胜公司、顾秋良、朱宝珍、张福泉、宿迁国际饭店未自动履行生效调解书确定义务，金水公司申请本院执行。执行期间，本院于2018年7月13日作出（2015）宿中执字第0009号之一执行裁定，依法查封了顾秋良所有的位于苏州市吴中区俞家渡的一套房屋，于2018年7月23日作出（2017）苏13执恢66号之二执行裁定，裁定：对被执行人顾秋良所有的位于苏州市吴中区俞家渡的一套房屋进行拍卖、变卖。 2018年8月9日，本院执行人员在苏州市吴中区村委会与曹子文谈话，曹子文称其2012年8月购买案涉房屋，购买时房屋没有装修，其购买案涉房屋后进行了装修，在签订房屋转让合同后其将案涉房屋出租给顾秋良住了两三年，并称其手中有案涉房屋的钥匙。但在执行人员要求到案涉房屋内查看时，曹子文以有客人住在里面为由予以拒绝。2018年8月31日，曹子文向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，本院于2018年9月27日裁定驳回曹子文的异议。曹子文不服本院执行异议裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。 本案争议焦点为：法院是否应当对案涉房屋停止执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，案涉房屋为在农村集体所有土地上建设的房屋，无所有权证书。该房屋占用的部分土地系当地土地管理部门批准给土地所在村集体的村民曾富胜、曹子琴建房，曾富胜、曹子琴在未建房的情况下，直接将土地转让给当时并非本村村民的顾秋良。另，根据曹子文陈述，该房屋占用土地中3亩多土地为农村承包地。曹子文、顾秋良均未提供证据证明办理了农用地转用审批手续。综上，曹子文提交的证据不能证明案涉房屋占用土地转让的合法性，也不能证明案涉房屋建设的合法性。因此，曹子文与顾秋良等就案涉房屋签订房屋转让协议不能认定是合法有效协议。 曹子文与顾秋良等人签订的房屋转让协议约定转让价款410万元，其中260万元以顾秋良欠曹子文的260万元借款冲抵。关于顾秋良是否实际向曹子文借款260万元，曹子文虽然提供了顾秋良出具的4张借条，但未能提供银行转账凭证等实际交付借款的证据。顾秋良、曹子文均陈述，借款全部是以曹子文为顾秋良代付土地转让款和建房费用的方式交付，但顾秋良陈述260万元中有一部分是借款利息，具体哪一部分说不清，而曹子文陈述260万元借款中不包含利息。并且，顾秋良、曹子文均陈述购买土地的款项为100多万元，但顾秋良出具的借条分别为2008年10月8日借50万元、2009年4月29日借90万元、2009年10月10日借45万元、2010年8月15日借75万元，而双方签订的房屋转让协议载明顾秋良从曾富胜、曹子琴处受让宅基地的时间为2008年6月8日，借条金额和时间与购买土地款的金额和时间不符。综合以上事实，曹子文与顾秋良之间当时是否存在260万元的借款关系证据不足，故现有证据不足以证明曹子文已支付全部购房款。 关于曹子文是否在案涉房屋查封之前已经实际占有案涉房屋的问题。曹子文提供的水费缴费卡没有户名，不能证明其在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。曹子文提供的电费缴费卡系在向法院提出执行异议之后户名才变更为曹子文，亦不能证明其在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。曹子文在执行异议审查过程中提交的在法院查封案涉房屋之前的电费发票均为核查票，并非实际交纳电费时产生的票据，曹子文提供的交纳电费时产生的发票日期是在法院查封案涉房屋之后，亦不能证明其在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。曹子文未能提供其在案涉房屋查封前缴纳过水费的凭证。曹子文主张其对案涉房屋进行了装修，亦未提供证据证实。曹子文在执行人员谈话时称在房屋转让协议签订后曾将房屋出租给顾秋良使用两三年，但顾秋良在庭审过程中则陈述其并未居住使用过案涉房屋，两人的陈述存在矛盾，且曹子文未能提供与顾秋良存在租赁合同以及租金支付的证据。苏州市吴中区村民委员会出具的情况说明中关于案涉房屋一直由曹子文使用的内容没有相应的证据印证，也与曹子文关于曾将案涉房屋出租给顾秋良使用两三年的陈述相矛盾，故对该情况说明中关于案涉房屋一直由曹子文使用的内容依法不予采信。并且，曹子文在2018年8月9日拒绝执行人员到案涉房屋查看的理由牵强，也让人产生其并未实际占有案涉房屋的怀疑。虽然曹子文提交的苏州市吴中区法律服务所的见证材料中有曹子文出具的收到案涉房屋及钥匙的收条，但该收条与2012年8月9日从黄雪云账户向顾秋良转账150万元的对账单以及顾秋良出具的收到购房款的收条复印在同一张纸上，而对曹子文与顾秋良的房屋转让协议进行见证的王晓萍经曹子文申请在执行异议审查过程中出庭作证时陈述，从黄雪云账户向顾秋良转账150万元的对账单是2012年年底才交给见证人，故见证材料中曹子文出具的收到案涉房屋及钥匙的收条的产生时间及真实性存疑，仅凭该收条并不足以证明曹子文在案涉房屋查封之前实际占有案涉房屋。综上，现有证据不足以证明曹子文在案涉房屋查封之前已实际占有案涉房屋 综上所述，曹子文提供的证据不足以证明其与顾秋良之间的房屋买卖合同为合法有效的合同，也不足以证明其支付了全部价款并在案涉房屋查封之前已经实际占有案涉房屋，故其权利不能排除法院对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回曹子文的诉讼请求。 案件受理费39600元，由原告曹子文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  覃卫东 审判员  谢朝晖 审判员  徐金鸽 二〇一九年四月十二日 书记员  王南淳