广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1413号原告（反诉被告）：朱晓红，女，1967年4月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地:广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：张利凡，职务：总经理。委托代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。原告朱晓红诉被告广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱晓红及其委托代理人饶小敏、韩丽茹，被告世贸公司的委托代理人康小鸫、**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓红提出诉讼请求：1、判令原告于2018年3月6日解除与被告签订的《物业租赁合同》及2015年1月16日签订的《补充协议书》；2、判令被告返还原告预付的租金人民币2500414元，合同保证金39882元，预付的一个月租金13294元。3、判令被告向原告支付2015年3月1日至2018年2月28日三年返期的租金人民158218元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月16日，原告向被告支付人民币20万元；2013年8月16日，原告与被告签订商铺/写字间确认书，约定原告租赁被告1237号商铺，租期十年，同日，原告向被告次支付人民币110414元，另外委托胡晓龙向被告法定代表人张利凡账户汇款人民币200万元，委托陈伟向被告支付人民币95000元，委托金微微向被告支付人民币95000元，五次汇款共计人民币2500414元。2014年1月1日，原告与被告签订的《物业租赁合同》，确定1237号商铺租赁期为十年，租期从2014年1月1日至2023年12月31日，另外，还约定租金和相关费用交付。原告还根据《物业租赁合同》向被告支付合同保证金人民币39882元，一个月的租金人民币13294元。2015年1月16日，原告与被告签订《补充协议书》，约定被告同意将1237号商铺的十年租赁期限延长三年，租期至2026年12月31日。2015年3月1日，原告与被告再次签订《补充协议书》，就双方签订的《物业租赁合同》相关条款进行变更和补充，是《物业租赁合同》的有效组成部分，《补充协议书》约定原告将1237号商铺于2015年3月1日至2018年2月28日交还给被告经营韩国经营区，并约定在返租期间将被告向原告支付的租金在冲抵原告按《物业租赁合同》的相关条款应向被告缴纳的租金后的剩余部分于每月8日前支付给原告。在三年返租期期间，被告未依据《补充协议书》的约定，从未向原告支付过任何租金，被告的行为己构成根本性违约，虽然《补充协议书》约定2018年2月28日原告应接收案涉商铺，但由于被告对《补充协议书》的严重违约行为，其作为违约方无权要求原告继续履行《补充协议书》接收商铺的权利，原告基于被告的严重失信行为，于2018年3月6日向被告发出律师函，解除《物业租赁合同》，不再租赁涉案商铺。故提起本案诉讼。被告世贸公司答辩并反诉称：不同意原告的全部诉请，请求法院予以驳回原告的全部诉讼请求。1.双方签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，且未违反任何法律法规的强制性规定，合法有效。本案不具备约定解除或法定解除的条件，双方应按租赁合同继续履行。原告存在违约行为，无权解除合同。对于原告所称的律师函，被告从未收到该份文件，即使该份文件存在，根据被告提交的证据3，被告已于2018年5月30日向原告发出函件，坚决表明不同意解除物业合同。而且我方在此之前已再三告知继续履行物业租赁合同。原告解除合同没有事实和法律依据，应予以驳回。2、原、被告双方签订的租赁合同及补充协议书属于不同的两个文件及法律关系，2015年3月1日的补充协议书的终止或解除与否并不影响租赁合同的继续履行，协议已自动终止，不存在再次解除的可能。2015年3月1日的补充协议书第二条明确约定，2018年3月1日将本物业按适租状态交还给原告，并继续履行双方签订的租赁合同及相关文件的相关条款。故在2015年3月1日的补充协议书终止后，双方应按租赁合同的约定继续履行。被告欠付的2015年3月1日的补充协议书所约定的返租租金158218元不影响原租赁合同的继续履行，原告从未向被告进行催告，原告也应根据租赁合同的约定支付欠缴被告的租金。租赁合同应继续履行，不应解除。原告诉请利息无合同及法律依据。3、对于原告诉请2中的金额，原告进行了重复的计算，合同保证金39882元及预付的一个月租金13294元，已包含在诉请2中原告要求返还的租金2500414元；被告提交的证据客户确认表中，双方确认了一次性经营服务费即进场费为2553700元；后原告向被告提交申请书，见我方提交的证据1.2，原告申请一次性交清剩余进场费的优惠，该优惠为95折，因此原告最终向被告缴纳的进场费为2426015元，原告要求的2500414元中还包括了原告缴纳的物业服务合同保证金12167元，预收一个月的物业管理费4056元，以及水电使用保证金5000元，故上述物业服务相关的款项原告应向物业服务公司主张，不应包含在本案内。4、依据原告签字确认的客户确认表，原告诉称的预付租金实为进场费，原告所称预付10年租金不是事实。确认表已清楚约定应一次性支付该款项，双方在租赁合同中约定每年的租金标准及交租的时间，原告所称已提前交付10年的租金与租赁合同的约定完全矛盾，缺乏事实依据。故该费用不因任何原因包括租赁关系的解除而产生已付款项需返还的问题。原告是理性的投资人，完全理解签署合同后的法律后果，原告的目的已实现，该款项与合同解除与否无关，不予返还。5、在本案中无约定和法定解除的条件下，租赁合同合法有效，并不存在已付款的返还问题，原告无任何理由要求被告退款。6、原告诉请3要求支付的利息无合同约定，被告已将涉案物业恢复至适租状态，原告可随时接受物业进行营业，被告早已通过发函、电话等形式通知被告接收物业，原告至今未予履行。原告作为完全民事行为能力人，所有合同及相关文件均系双方自愿签署，合法有效，原告应承担相应的法律责任及后果。7、被告成立至今一直是合法经营的主体，且为该世贸服装城商场的招商运营进行了长时间的投入，为当地的经济和社会发展做出了贡献，若法院支持原告无理由提前解除《物业租赁合同》，必将产生一系列不良反应。被告极有可能陷入破产危机。8、在租赁合同合法有效应继续履行的情况下，原告应当按照租赁合同的约定，向被告支付从2018年3月1日之后的租金费用，被告因此提起反诉请求：1.判令朱晓红按照《物业租赁合同》的约定按14623元/月的标准向世贸公司支付1237号物业自2018年3月1日至2019年3月15日止的租金及滞纳金（滞纳金每期每月分段计算，每月为一期，每期以14623元为本金，按千分之五的标准，自上月的9日起计至朱晓红实际付清之日止）。2.判令朱晓红承担本案（反诉、本诉）的全部诉讼费用。原告朱晓红针对被告世贸公司的反诉答辩称：不同意被告的全部反诉诉请，理由如下：第一，朱晓红已在2018年3月6日向世贸公司明确表示不再接收案涉商铺，解除物业租赁合同。世贸公司要求朱晓红继续履行合同的依据是2015年3月1日补充协议书第二条的规定，由于被告严重违约，作为违约方已无权依据该条款要求朱晓红继续履行《物业租赁合同》，因此世贸公司反诉要求朱晓红支付2018年3月1日至2019年3月15日的租金无法律依据及合同依据。第二，世贸公司在朱晓红明确解除《物业租赁合同》情形下，不将案涉商铺另行出租，放任损失的扩大，强迫朱晓红继续履行《物业租赁合同》，因此世贸公司对其放任损失扩大的部分无权要求朱晓红进行赔偿。第三，对滞纳金为千分之五计算明显过高。即使存在滞纳金，也应降低，应按银行同期逾期贷款利率计算。第四，世贸公司毫无诚信。对2015年3月1日至2018年2月28日期间的三年返租租金，世贸公司从未支付，且在相关案件中，案件已进入法院的强制执行阶段。世贸公司及其法定代表人已被法院列为失信人员名单。因此，《物业租赁合同》继续履行，会导致朱晓红基于原来订立《物业租赁合同》时对世贸公司的信赖而带来的商业利益全部丧失或不能实现，因此该《物业租赁合同》完全无必要继续履行。故朱晓红请求法院驳回被告的全部反诉诉请。经审理查明：2013年7月16日朱晓红向被告预付商铺意向金人民币20万元。2013年8月15日，原告朱晓红向被告出具《申请书》，向被告申请购买的1237档一次性付款九五折优惠。2013年8月16日，原告朱晓红向被告签署《客户确认表》，其中载明：铺号1237；面积为56.33平方米，承租人为朱晓红；1.租赁期10年，自2013年8月30日开始交付上述物业。2.一次性付经营服务费255.37万元整；3、租金236元/㎡/月，管理费72元//㎡/月；4、付款方式：首付定金20万元/间（10年），10天内交齐总额的100%（255.37万元）；5、第1、2年免收，第3－4年环比递增5%，第5－6年环比递增10%，第7－8年环比递增15%……本人签订的其他文件与本《客户确认表》约定不一致的，应以本《客户确认表》为准。同日，朱晓红与被告签订《商铺/写字间确认书》，约定被告收取原告三个月租金及管理费作为保证金，期满后由被告无息退还给原告；其余有关商铺编号、建筑面积、租期、租金、管理费的约定与《客户确认书》基本一致。在该《商铺/写字间确认书》上空白处有两个方形章，盖章日期为2013年8月16日的方形章内容为“该商铺一次性款项已全部交齐广州世贸服装城商场收款专用章”，另一方形章内容为“已交齐1.物业租赁保证金；2.物业服务合同保证金；3.水/电使用保证金。原告同日向被告支付了110414元，并通过案外人胡晓龙、陈伟、金微微向被告汇款2190000元。2014年1月1日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1237号（案涉商铺），建筑面积为56.33平方米；租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为118元∕月∕㎡（合计6647元∕月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为259.6元∕月∕㎡（合计14623元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金13294元和缴纳本合同保证金（三个月租金）39882元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；合同解除、终止或期满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方；倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失；如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失；（第五条1.）乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失……（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用；（第五条4.）若乙方连续或累计逾期三十天未交租金及各项费用的，甲方有权单方解除本合同并收回本物业，并由乙方承担违约责任；甲方解除本合同后，无须给予乙方任何补偿，并有权没收全部保证金及其他已付款项作为违约金；违约金不足以赔偿由此而造成损失的，甲方有权追索全部损失等等。2015年1月16日，原告（乙方）与被告（甲方）就案涉商铺签订《补充协议书》，约定就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及或相关文件的相关条款作如下变更和补充：一、在乙方同时满足本补充协议第二条约定的所有条件的前提下，甲方同意给予乙方下列优惠和扶持：对双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及或相关文件中约定的租赁期限给予乙方延期三年的优惠，即租赁合同期限变更为2014年1月1日至2026年12月31日。延期三年内的租金，即自2024年1月1日起至2026年12月31日，租金按2023年租金的标准递增25%，三年不变。二、乙方享受优惠政策的前提条件：乙方应保证在签订本补充协议之日起的三年内（即2015年1月16日至2018年1月15日）在乙方持续不断地同时满足以下所有条件的前提下，甲方按本补充协议第一条约定给予乙方优惠……1、乙方应按双方签订的《物业租赁合同》及《物业服务合同》或双方签署的其他文件的约定，按时缴纳包括但不限于租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费用及相关款项等各项应缴费用等。三、违约责任1、乙方如违反本补充协议第二条第1款，未按约定期限缴纳租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费、相关款项等各项应缴费用的，甲方有权单方终止本补充协议并按双方签订的《物业租赁合同》第五条第1款和第4款及/或相关文件的相关条款执行……六、本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》及《物业服务合同》具有同等法律效力。本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行；本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。2015年3月1日，原告（乙方）与被告（甲方）就案涉商铺再次签订《补充协议书》，约定：就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》相关条款作如下变更和补充，双方遵照执行：乙方同意于2015年3月1日将物业交还给甲方经营，即2015年3月1日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知的时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营期间，乙方仍应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1、2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2、2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元∕㎡向乙方支付租金（即租金为11829元∕月）；3、2017年3月1日至2017年12月31日，甲方按每月260元∕㎡向乙方支付租金（即租金为14646元∕月）；2018年1月1日至2018年2月28日，甲方按每月402元∕㎡向乙方支付租金（即租金为22645元∕月）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方，等等。该《补充协议书》签订后，被告使用案涉商铺至2018年2月28日止。在此期间被告没有支付冲抵后的租金给原告。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月30日，2018年9月23日被告以邮政快递方式向原告在《物业租赁合同》中留存的通讯地址分别寄送《接收物业告知函》、《关于要求继续履行及接收物业告知函》、《催缴租金告知函》通知原告在2018年3月1日前接收物业、不同意解除《物业租赁合同》，原告应该继续履行该合同，并按照合同约定向被告缴纳租金，尽快办理物业接收手续等等。但原告没有与被告办理物业交接，亦无支付租金。2018年3月6日，包括原告在内的44家租户以邮政快递的方式向被告住所地寄送《律师函》，认为被告未向原告履行过支付租金的义务，已构成重大违约，原告认为继续履行《物业租赁合同》已无必要，原告不接收所租物业，要求被告归还租户交纳的相关费用以及支付租金及利息；要求被告在接到律师函3日内就具体解除《物业租赁合同》一事进行协商等。被告为证明原告应缴纳物业服务合同保证金12167元，预收一个月的物管费4056元及水电保证金5000元，原告支付的2500414元包含了这些费用，提供了原告与案外人广州万瑞物业经营管理有限公司于2014年1月1日签订的《物业服务合同》。《物业服务合同》载明原告在签订合同当日应支付一个月物业管理费及经营服务费4056元、物业服务合同保证金12167元以及水电保证金5000元。原告确认其真实性，但不认可关联性，认为《物业服务合同》签订时间为2014年1月1日，原告支付2500414元是在2013年8月16日，在支付款项时还未对被告所称的物业经营服务费、水电保证金进行约定，因此，2500414元并未包括物业经营服务费、水电保证金等费用。庭审中，原告陈述2500414元是客户确认表上优惠后最终确定要支付的一次性支付经营服务费，合同保证金及预付一个月租金通过银行汇款或POS机支付给被告，但支付凭证已丢失，根据《商铺/写字间确认书》中的盖章可知原告已交齐一次性款项同、合同保证金以及预付的一个月租金；并陈述除了支付2500414元外，还以现金方式向被告或物管公司支付了其他款项，有些款项以现金方式支付，支付后就出具了收据或盖章。被告对此不予确认，只确认收到原告支付的2500414元，认为客户确认表中的一次性经营服务费2553700元*95折优惠加上租赁保证金39882元、物业服务合同保证金12167元、水电使用保证金5000元、预付一个月租金13294元和预付一个月管理费4056元刚好等于原告支付的2500414元，若原告不承认缴纳了这些费用，被告及物管公司将另行起诉。对于案涉商铺的状态，原告表示自2015年3月1日至今都由被告控制，被告表示现在是空置状态，可随时交付给原告。本院在庭审中向原告释明，如原告因被告违约而请求解除《物业租赁合同》及2015年1月16日签订的《补充协议书》的理由不能成立，是否仍坚持要求解除双方合同关系而愿意承担相应的责任。原告表示坚持要求解除《物业租赁合同》及2015年1月16日签订的《补充协议书》，也愿意承担相应的责任，对于被告不及时处理案涉商铺所造成的扩大的租金损失由被告自行承担责任。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全的申请，并提供了担保，本院经审查，于2019年2月19日作出（2019）粤0103民初1413号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告世贸公司名下价值2711808元的财产；原告因此预付了财产保全费5000元。经查，被告于2019年1月29日收到本院邮寄送达的本案起诉状副本等诉讼材料。另查，在广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终10796号民事判决书中记载：广州市站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸服装城进行策划、推广、招商及经营管理。本院认为：关于《物业租赁合同》及2015年1月6日签订的《补充协议书》的效力问题。经另案生效判决查明，涉案商铺所在服装城所有权关系明确，世贸服装城有权对包括涉案商铺在内的整个服装城进行招商及经营管理，双方签订的《物业租赁合同》和2015年1月6日签订的《补充协议书》合法有效，双方均应切实履行。关于原告已向被告支付款项的金额问题。原告认为其除向被告支付了有支付凭证证明的2500414元之后，还另外支付了合同保证金39882元、预付的一个月租金13294元、物业服务合同保证金、水电使用保证金等款项，其中2500414元为一次性经营服务费，属于原告预付的租金。被告认为其收到的2500414元包括了经95折优惠的一次性款项2426015元、合同保证金39882元、预付的一个月租金13294元、物业服务合同保证金12167元、水电保证金5000以及预付一个月管理费4056元。本院认为，《客户确认表》及原告申请一欠性付款95折优惠《申请书》，可证明原告原应支付的一次性经营服务费为2553700元，打折后应支付的金额为2426015元；加上《物业租赁合同》和《物业服务合同》中约定的原告为承租案涉商铺应支付的款项，包括合同保证金39882元、预付的一个月租金13294元、物业服务合同保证金12167元、水电保证金5000以及预付一个月管理费4056元，正好为2500414元；原告主张2500414元仅为一次性经营服务费，但又未能提供支付其他款项的凭证，也无法合理解释为何约定的应支付款项2553700元与实际付款金额2500414元无法对应，而且被告对原告的这一主张不予认可，原告的主张依据不足，被告的抗辩更具合理性，本院依法予以采信。至于2500414元支付的时间问题，在商业行为中，所有应付款项支付完毕后再签订合同的情形亦时有发生，原告仅以此主张支付2500414元在签订《物业服务合同》之前，2500414元不包含《物业服务合同》中约定应支付的款项的事实，证据不足，本院不予采信。综上，本院认定，原告为承租案涉商铺向被告支付的款项2500414元包含了一次性款项2426015元、合同保证金39882元、预付的一个月租金13294元、物业服务合同保证金12167元、水电保证金5000以及预付一个月管理费4056元。关于双方签订的《物业租赁合同》是否应当解除的问题。原告提出，2015年3月1日《补充协议书》是以《物业租赁合同》为基础的变更协议书，被告没有按照该《补充协议书》的约定向原告支付过返租期间的租金，构成根本性违约，基于被告的严重失信行为，原告因此于2018年3月6日发函给被告时已解除《物业租赁合同》。本院认为，虽然2015年3月1日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，原告以被告不履行2015年3月1日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立，本院不予采纳，对于原告主张的合同解除时间亦不予确认。原告与被告签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险。但是，在2015年3月1日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸服装城多次发函原告仍拒绝接收涉案商铺，并于2018年3月6日向被告发出《律师函》和于2019年1月向本院起诉明确要求解除《物业租赁合同》，原告已明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思。本案庭审期间，经本院释明，原告表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》。考虑到涉案商铺自返租期结束至原告起诉时已有十个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍将近5年，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故本院判令自本案起诉状副本送达给被告之日（2019年1月29日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月16日《补充协议书》。关于双方租赁合同关系解除后的返还问题。原告签订《物业租赁合同》后向被告支付的一次性款项2426015元，其认为该款项属于预付租金，应当由被告全额返还。被告则认为，该款项约定为一次性经营服务费，实为进场费，是原告为取得涉案商铺10年承租权而支付的，属行业惯例。本院认为，该2426015元款项无论具体名称如何，实则与租金一起构成原告承租涉案商铺所支付的对价。《物业租赁合同》虽有原告单方提前解约不退还已支付所有款项的约定，但该约定明显不合理，2426015元款项是原告基于承租涉案商铺10年所支付的对价，在《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算世贸服装城需退还的金额。双方约定涉案商铺租赁期间为10年，虽然2015年1月6日《补充协议书》约定世贸服装城给予原告租赁期限延期3年的优惠，但此后双方在2015年3月1日签订新的《补充协议书》，约定原告将涉案商铺返租给世贸服装城，实际并未履行前一份《补充协议书》，且原告要求提前解除合同，亦不符合享受被告给予租赁优惠的条件，故本院认定涉案商铺的租赁期间应当按10年计算。另外，虽然《物业租赁合同》约定10年租期的前两年为免租期，2015年3月1日《补充协议书》又约定原告将涉案商铺返租给被告3年，但均是双方基于涉案商铺的总租赁期间为10年而作出的约定，计算2426015元款项的分摊时，上述期间均宜计算在内。从2014年1月1日至2019年1月29日《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约61个月，尚余59个月，故被告应当返还原告1192790.7元（计算过程：2426015元×59/120＝1192790.7元）。原告提前解除《物业租赁合同》，其请求返还保证金39882元不符合约定，本院不予支持。至于物业服务合同保证金等款项，因与本案不属同一法律关系，原告可另案主张。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，因涉案商铺目前仍由世贸服装城控制，原告无需再返还，世贸服装城可自行处置。对于原告要求被告向原告返还预付一个月租金13294元，支付2015年3月1日至2018年2月28日返租期间租金158218元和利息的诉讼请求。被告答辩承认该期间应支付的返租数额为158218元并同意支付，本院予以准许；但被告没有依约按时支付上述租金已构成违约，故对于原告要求被告支付2015年3月1日至2018年2月28日返租期间租金158218元和自起诉之日起至付清之日的利息，本院依法予以支持，利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算。经核算，158218元是扣减了原告依《物业租赁合同》应向被告支付的2016年3月1日至2018年2月28日的租金和原告本应免租的2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金76764元（以每月6647元/月计）后的数额；因此，原告已向被告支付了2015年3月1日至2018年2月28日的租金，原告在签订合同时预付的13294元租金，被告应予退还。对于被告反诉主张朱晓红按《物业租赁合同》约定的14623元/月的标准向被告支付案涉物业自2018年3月1日至2019年3月15日止的租金及滞纳金的问题。根据《物业租赁合同》约定，该期间原告应向被告支付租金，故本院对于被告要求原告支付自2018年3月1日至2019年1月29日《物业租赁合同》解除之日止的租金159909.59元的诉讼请求予以支持。因原告拒绝接收商铺并早已向被告提出解除合同，原告已以自己的行为拒绝继续履行《物业租赁合同》；考虑到返租期满后，案涉商铺一直在被告的控制之下，被告应采取也有条件采取适当的措施防止损失扩大；因此，对于被告主张的2019年1月29日合同解除后的租金，本院不予支持，依法予以驳回。原告拒绝支付2018年3月1日至2019年1月29日期间租金的抗辩，依据不足，本院不予采纳。对于滞纳金的计算，原告认为《物业租赁合同》约定的每日千分之五标准过高，要求调整；本院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。关于违约责任的承担问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告如认为原告提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、原告朱晓红与被告广州世贸服装城发展有限公司于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》和于2015年1月16日签订的《补充协议书》自2019年1月29日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告朱晓红返还1192790.7元以及预付的租金13294元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告朱晓红支付2018年3月1日至2018年2月28日的租金158218元及利息（利息以158218元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告朱晓红向被告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年3月1日起至2019年1月29日止的租金159909.59元及滞纳金（滞纳金分期分段计算，每月为一期，每期本金为14623元，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自上月9日起计算至付清本金之日止，滞纳金以本金为限）。五、驳回原告朱晓红其他诉讼请求。六、驳回被告广州世贸服装城发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14247元，诉讼保全费5000元，由原告朱晓红负担8158元，被告广州世贸服装城发展有限公司负担11089元。本案反诉受理费1939元，由原告朱晓红负担1749元，被告广州世贸服装城发展有限公司负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年四月二十三日书记员  吴 帆许湘洁