云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1126号上诉人（原审被告）：邹建敏，男，1981年10月15日出生，汉族，云南省建水县人，住云南省红河哈尼彝族自治州建水县。委托诉讼代理人：彭浩、李正坤，云南会凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李为民，男，1968年5月16日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李路斌，昆明市关上法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：熊益民，男，1966年1月1日出生，汉族，云南省建水县人，住云南省红河哈尼彝族自治州建水县。委托诉讼代理人：王翰翎，云南曲直律师事务所律师。原审第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所地：昆明市世纪城S段1-07号。负责人：李文斌。上诉人邹建敏因与被上诉人李为民、熊益民以及原审第三人昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经报请本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。上诉人邹建敏上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人熊益民承担民事责任、上诉人不承担责任，并减少违约金。事实和理由：一审法院认定上诉人是涉案房屋的所有权人，并认定上诉人将卖房事宜全权委托给被上诉人熊益民是错误的。上诉人并未参与合同的签订，不应当承担合同责任。一审法院认定上诉人与被上诉人熊益民二人之间存在委托关系是错误的。被上诉人李为民、熊益民均存在过错。一审法院认定的违约金过高。被上诉人李为民答辩称，一审法院认定事实清楚，但中介也有很大的过错。被上诉人熊益民答辩称，委托行为合法有效，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人昆明新亚房地产经纪有限公司未到庭陈述意见。李为民向一审法院起诉请求：1、判决被告邹建敏、熊益民退还原告购房款人民币10万元（壹拾万元）及相应利息；2、判决被告邹建敏、熊益民按合同约定支付原告违约金16.2万元（壹拾陆万贰仟元整）；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李为民与被告邹建敏委托的代理人熊益民于2018年1月31日通过第三人新亚公司的介绍签订了《房产买卖居间合同》，约定被告邹建敏将坐落于昆明市呈贡区众合康园18幢1202室房屋出售给原告，成交价为810000元，付款方式为分期付款。被告熊益民作为委托代理人收取了原告当日支付的定金100000元,熊益民未将收取的定金交付给邹建敏。《房产买卖居间合同》签订之日，被告熊益民没有向原告出具签订合同的授权委托书，但被告邹建敏在熊益民代其与原告签订买卖合同之后，向熊益民补了一份《个人卖房授权委托书》，将授权委托书的时间签署为2017年6月18日。另查明，被告邹建敏与被告熊益民因借贷纠纷，云南省建水县人民法院于2016年10月13日制作（2016）云2524民初1024号民事调解书，确认由邹建敏偿还熊益民借款1675000元；2017年9月14日被告邹建敏和熊益民达成执行和解协议，云南省建水县人民法院制作（2017）云2542执129号执行裁定书，裁定书载明：“申请执行人熊益民与被执行人邹建敏自愿达成和解协议：……2017年12月8日前邹建敏偿还60万元，逾期用邹建敏在昆明购买的尚未办理产权登记的昆明市呈贡区众合康园18幢1202室房屋抵偿案款60万元。”后邹建敏未能按时还款。2018年1月31日熊益民通过第三人新亚公司找到原告以代理人的身份签订了房屋买卖合同，原告在签订房屋买卖合同时，知道被告邹建敏全权委托被告熊益民处理房屋以偿还债务。熊益民于2017年9月申请查封涉案房屋呈贡区众合康园18幢1202室房屋，该房于2018年6月9日在网上进行了司法拍卖，所得拍卖款项履行给了熊益民。原告对房屋被被告熊益民申请法院查封并拍卖等情况不知情。庭审中，经本院释明，在侵权之诉与违约之诉竞合的情况下，原告李为民选择违约之诉。一审法院认为，被告邹建敏是涉案房屋的所有权人，其向被告熊益民出具的卖房授权委托书，虽然是在原告与熊益民签订的房屋买卖合同之后出具，但邹建敏将出具时间倒签到合同签订之前，是其真实意思表示，邹建敏是因欠款而将卖房事宜全权委托给熊益民办理，对被告邹建敏与被告熊益民之间存在的委托关系，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”被告熊益民以代理人的身份与原告李为民签订的《房产买卖居间合同》系代表邹建敏的双方真实意思表示，该合同依法成立生效，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告李为民在履行房屋买卖合同中，依约向受托人熊益民交付100000元订金，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理事务取得的财产，应当转交给委托人。”本案中，熊益民作为受委托人，未将收取的订金转交给邹建敏，但被告邹建敏不能以与熊益民的委托关系来对抗房屋买卖合同中与买受人的权利义务关系，作为合同相对人的委托人应当就受托人的所作出的行为承担对外责任，在原告交付定金而合同不能履行交房义务后，被告邹建敏应当将订金返还原告。故，原告要求被告邹建敏退还购房定金100000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告是否应当支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告双方在《房产买卖居间合同》第九条违约责任中约定：除不可抗力外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。原、被告双方约定了违约金的计算方式，符合法律规定，本院予以支持。被告邹建敏认为违约金过高的抗辩，未提交证据予以证明且与客观实际不符，本院不予支持。被告熊益民作为受托人，其卖房行为是以委托人的名义实施的法律行为，该行为对委托人发生效力，相应的法律后果应当由委托人承担，故，原告要求被告熊益民承担连带责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：一、由被告邹建敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李为民返还购房定金100000元；二、由被告邹建敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李为民支付违约金162000元；三、驳回原告李为民的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2615元，由被告邹建敏负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审确认的事实相一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：上诉人是否应当承担违约责任？本院认为：本案中，上诉人作为商品房买受人，购买了昆明市呈贡区众合康园18幢1202室房屋，该房屋虽未办理产权证书，但其与开发商签署的《商品房购销合同》业已登记备案。其后，上诉人虽与被上诉人熊益民达成以房抵债的合意，但并未完备法律程序将该房屋所有权变更至被上诉人熊益民名下，结合事后该房屋被拍卖的事实，可认定上诉人与被上诉人熊益民之间以房抵债的行为并未实际履行。故该房屋在被拍卖之前，上诉人仍然享有该房屋的物权期待权，被上诉人熊益民不能以自身名义处分该房屋，而是需要得到上诉人的授权才能对该房屋进行处分。为此，被上诉人熊益民在与李为民签署《房屋居间买卖合同》后取得了上诉人出具的授权委托书，可视为上诉人对被上诉人熊益民处分房屋行为的追认，故《房屋居间买卖合同》合法、有效。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”被上诉人熊益民签署《房屋居间买卖合同》的行为直接约束上诉人，上诉人应当按照《房屋居间买卖合同》约定全面履行其负有的义务。现上诉人未按照《房屋居间买卖合同》约定履行交付房屋的义务，故被上诉人李为民要求作为合同相对方的上诉人返还购房定金100000元符合法律规定，本院依法予以维持。因上诉人存在违约行为，被上诉人李为民主张上诉人按照《房屋居间买卖合同》约定的违约条款支付违约金符合合同约定。上诉人抗辩违约金过高，但并未提交相应证据予以证实，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费2615元，由上诉人邹建敏负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  方晨石审判员  姚 丹审判员  徐 斌二〇一九年四月二十八日书记员  王雨薇