广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3192号原告：罗楚坤，男，1986年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黎润芬，系广东聚英华律师事务所律师。被告：区晃耀，男，1978年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：秦文生，系广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔倩荧，系广东瀛双律师事务所实习律师。上列原、被告民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序于同年4月10日公开开庭进行了审理。原告罗楚坤本人及其委托诉讼代理人黎润芬、被告区晃耀本人及其委托诉讼代理人秦文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还借款本金15万元，并从2018年11月7日起以15万元为本金，按年利率24%支付利息至实际清偿日止，暂计至2019年1月24日的利息为7693元，暂合计157693元；2.判令原告对被告提供的位于佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场2座3××4号房产，在借款本金15万元的范围内优先受偿；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月7日，被告向原告借款15万元，约定月利率为3%。原告当天向被告的账户转账15万元，且共同办理了房产抵押登记，并签订了借款合同，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场2座3××4号房抵押给原告；抵押物价值15万元，借款金额为15万元，自收到借款之日起按月息3%计息，借款期限为2018年11月7日至2019年11月6日；抵押担保范围为主合同约定的债权及利息、违约金以及实现债权的费用。2018年12月20日，被告明确其无力清偿借款本金15万元，同意将抵押物过户抵债。于是，双方于2018年12月21日办理了抵押注销登记，准备办理抵押物过户手续。但当税局要求被告缴纳房屋过户而产生的税费时，被告拒绝支付，导致商铺无法过户。被告已经明确无力清偿债务，也不协助办理商铺的买卖手续，又拒绝再办理商铺的抵押登记，属于严重违约，侵害了原告的合法权益，原告遂起诉。诉讼中，原告补充陈述其已收取被告2018年11月7日至12月6日期间一个月的利息4500元。被告辩称，1.被告已积极配合原告清偿借款本息，并非严重违约。2018年12月20日，被告因无力清偿借款，与原告协商并签订协议，约定将抵押物过户至原告指定的麦勇年名下，以房抵债。因买入该房产时价值约50万元，税局评估价值80万元，房产的价值远高于被告所欠债务，双方约定房产过户所产生的费用包括但不限于税费等由原告负担，被告只需协助办理过户手续。之后原告先后两次找了不同的房产中介，与被告一同前往办理过户手续，但原告对中介所报的过户费数额均不满意，造成过户手续一拖再拖。被告由始至终都配合原告办理房产过户手续，只因原告不满意房产过户费的数额而迟迟没有办理过户手续。2.被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，判令原告履行以房抵债协议，承担房产过户所产生的费用并继续办理该房产的过户手续。3.原、被告签订的协议书属于诺成合同，在双方协商一致签订时已成立，被告同意按照协议书上约定的以房抵债方式履行合同，原告要求被告偿还金钱的请求没有任何依据。虽然双方约定的借款期限至2019年11月6日，但事实上在2018年末，原告已经要求被告还款且被告表示同意。双方于2018年12月20日、12月28日、2019年1月8日多次签订协议书，约定以房抵债。之后被告积极配合原告办理过户手续。双方的行为应视为对借款合同原先约定的借款期限的更改，双方的借款合同已经到期。原、被告签订的协议书有效，原告应当履行以物抵债协议，用约定的房产抵消债务。前面的借款协议等均被协议书代替，原告再以借款合同起诉没有任何事实依据，其诉请应当予以驳回。本案中，被告在债务到期不能清偿时主动与原告进行协商，经协商一致签订协议书，约定以房抵债，并约定了过户税费由原告承担，该做法合法合理。原告因不满意过户税费的数额，迟迟没有办理房产的过户手续，甚至起诉被告，严重破坏了双方签订的合同。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了2018年11月7日的抵押合同、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、不动产权证、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果、2018年12月20日的抵押合同、2018年12月28日的协议书、税收完税证明、广东银联持卡人存根及商户存根、微信聊天记录等证据。被告提交了2018年11月7日和12月20日的抵押合同、2018年12月28日和2019年1月8日的协议书、商品房买卖合同（预售）作证据。本院经审查后认为，原告提交的2018年11月7日的抵押合同，其中约定“月息30厘”中的“0”有明显事后手写添加的痕迹，被告所持的该份抵押合同中约定为3厘，并非30厘；原告庭审时也确认是其认为当时实际约定的月利率为3%，故在各方签名确认后自行添加“0”使其变为30厘，为此本院对其手写添加变造的该部分内容不予确认；该抵押合同的其余内容与被告提交的一致，本院予以确认。原告提交的其他证据及被告提交的证据，经对方当事人质证对真实性均无异议，本院对真实性均予确认，并据此结合原、被告双方的庭审陈述，认定如下事实：被告区晃耀因资金周转需要，于2018年11月7日经朋友介绍认识原告罗楚坤。双方于2018年11月7日当天签订一份抵押合同，约定被告以其名下位于佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场2座3××4号房产[不动产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0311708号]作抵押，向原告借款15万元；借款期限自2018年11月7日起至2019年11月6日止，按月息3厘计算利息；抵押物价值15万元，抵押担保范围为主合同约定的主债权及利息、违约金以及实现抵押权的费用。上述抵押合同签订当日，双方即办理了3××4号房产的抵押登记手续，原告亦于当天依约向被告转账支付了15万元借款。原告称双方约定的月利率是3%，被告在办理抵押登记当天已以现金方式支付了首月利息4500元。被告在诉讼中刚开始时称其当天已以现金方式支付了一年的利息及其他费用共计5200元，后来法庭询问双方约定的借款利率是多少时，被告称是月利率0.3%，即全年利息是4500元；后又改口说经核实应该是5400元，因为被告当时手上只有5250元，所以当作一年利息全部给了原告。2018年12月20日，原、被告又签订一份抵押合同，内容确认被告因生活困难于2018年11月7日向原告借款15万元，现因无能力偿还，被告自愿提出将3××4号房产无条件配合办理过户给原告指定的麦勇年名下，直至办理商品房过户手续完成给麦勇年名下为止，以作偿还给原告的15万元债务，办理妥善后双方取消债务，一笔勾销；出卖人应当在2022年7月15日前向买受人交付该商品房。2018年12月21日，原、被告办理了3××4号房产的抵押登记注销手续。2018年12月28日，被告、原告、麦勇年分别作为甲方、乙方、丙方，共同签订一份协议书，约定经三方同意，自本协议签订之日起，原甲方对乙方所负债务15万元，将甲方名下3××4号房产转移到乙方指定的丙方名下，作为偿还甲方对乙方所负债务；待甲方将名下3××4号房产转移到丙方名下后（即丙方领取不动产权证当天），甲方与乙方之间的15万元债务已清偿，甲方与乙方之间不存在债权、债务关系，甲乙双方在前签署的抵押文书失效；以上产权转移办结后，甲方与乙方的债务一次性清偿，甲乙双方之间签订的原借款协议及补充协议不再履行，甲乙丙三方的权利义务范围及内容以本协议的内容为准；等。原、被告在诉讼中均称双方当时约定办理3××4号房产过户手续的全部税费由对方承担，己方不担。2018年12月29日，房产中介替被告缴纳了3××4号房产的部分税费共计2482.9元。原告称因被告说没有钱，所以原告当天之后通过微信转账方式转回了2483元给房产中介。2019年1月8日，原、被告及麦勇年三方再次签订一份协议书，内容与2018年12月28日的协议书完全一致。原、被告双方均指责是对方不依约缴纳税费导致无法办理3××4号房产的过户手续。2019年1月31日，原告以民间借贷案由向本院起诉。本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。本案中，被告区晃耀于2018年11月7日向原告罗楚坤借款15万元，并以其名下位于佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场2座3××4号房产作为抵押，双方于当天办理了抵押登记手续，原告亦已向被告交付了约定的15万元借款，因此双方之间的借贷合同关系成立并生效。后因被告生意失败无力清偿借款，双方于2018年12月20日签订抵押合同，约定由被告将3××4号抵押房产无条件配合办理过户至原告指定的麦勇年名下，以作提前偿还该15万元借款债务。2018年12月21日，双方办理了抵押登记注销手续，为办理过户手续做准备。随后，原、被告及麦勇年三方分别于2018年12月28日和2019年1月8日签订了两次协议书，但最终均未能成功办理过户登记手续，3××4号房产目前仍然登记在被告名下，双方对此均指责是约定对方承担全部过户税费而对方不愿缴纳从而导致无法完成过户手续。本院认为，原、被告于2018年12月20日签订的抵押合同，以及原、被告、麦勇年三方前后两次签订的协议书，均约定由被告将抵押房产过户给原告指定的麦勇年名下作为抵消涉案被告对原告的15万元借款债务；被告所谓的以物抵债协议，对于本案而言实际就是房屋买卖合同，但上述抵押合同及前后两份协议书中均未对房产作价、办理过户期限及税费承担等主要合同条款进行约定，故在双方未能进一步协商确定的情况下，该以物抵债协议实际是尚未成立的。此外，上述抵押合同及两份协议书中均约定由被告无条件将抵押房产过户至麦勇年名下，产权转移手续办结后，原、被告之间的借款债务才抵消，但至一审辩论终结时，涉案3××4号房产仍然登记在被告名下，为此原告对被告享有的借款债权尚未消除，原告依法可以民间借贷关系向被告主张清偿。对于原、被告之间的15万元借款，虽然双方在合同中约定的借款期限尚未届满，但被告已确认无力清偿，为此原告依法可以要求被告提前偿还该借款债务。至于借款利息，2018年11月7日的抵押合同约定按月息3厘计算，原告对此认为是月利率3%，并自认被告于办理抵押登记当天已以现金方式预付了首月利息4500元；而被告则认为是月利率0.3%，诉讼中刚开始时称其当天已以现金方式支付了一年的利息及其他费用共计5200元，后来又说按月利率0.3%，即全年利息是4500元；然后马上又改口说经核实应该是5400元，因为被告当时手上只有5250元，所以当作一年利息全部给了原告。被告对于利息的以上陈述前后不一致，但从其脱口而出全年利息为4500元可知，被告当时实际支付的利息应当是4500元，因此刚开始时才会说包括其他费用共计5200元。而4500元的利息相对于15万元的借款本金正好是按月利率3%计出的利息。诉讼中原、被告均确认双方是经朋友介绍在借款当天才认识的，双方之间之前并不认识，原告愿意以月利率0.3%即年利率3.6%，较同期银行贷款利率还要低的利率出借款项予被告并不符合常理；且被告在借款一个多月后即与原告协商以抵押物过户给原告指定的人的形式作提前还款，如果被告在借款时已经提前支付了全年的利息，则被告在后期签订相关抵押合同和协议书时不可能不将已经多付的十个月利息提出返还或作价抵扣等要求。综上，本院认为双方约定的月利率为3%更符合本案的实际情况。由于原告自认在出借款项当天预收了被告一个月4500元的利息，因此本院依法按扣减后的145500元确定原告本案的实际出借本金数额。因月利率3%已经超过了法定月利率上限，故被告仅应按法定月利率上限2%（即年利率24%）向原告计付借款利息。即被告应当向原告归还借款本金145500元，并从2018年11月7日起至实际还清之日止，按年利率24%向原告计付借款利息。关于原告提出的优先受偿请求，因涉案抵押物已经办理了抵押登记注销手续，原告目前已非抵押权人，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持。综上，原告起诉超出上述核定范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百零八条、第二百条、第二百零五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告区晃耀应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金145500元及该借款本金从2018年11月7日起至实际还清之日止，按年利率24%计算的借款利息予原告罗楚坤；二、驳回原告罗楚坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审结，案件受理费减半收取1726.93元、财产保全费1270元，合计2996.93元（原告罗楚坤已预交），由原告罗楚坤负担87.93元，被告区晃耀负担2909元。被告区晃耀负担的2909元诉讼费，应与上述第一项同期迳付还予原告罗楚坤，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  欧翠芬二〇一九年四月三十日书记员  潘嘉宾