广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1499号上诉人(原审被告)：广州市新富熊房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区农林下路7、9、11号。法定代表人：陈炳洪。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：广州市君轩物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区农林下路9号夹1-201房。法定代表人：凌靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉慧，广东伟邦律师事务所实习律师。上诉人广州市新富熊房地产开发有限公司（以下简称新富熊公司）因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新富熊公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回君轩公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由君轩公司承担。事实和理由：一、我方是涉案楼盘的开发商，涉案车位一直由君轩公司使用、收益，因此即使产生的管理费也应当由君轩公司负担。二、开发商不需要收自己的管理费，而当时物业公司的股东是开发商及开发商的关联企业，他们也曾作出如此承诺，并在过去多年也事实上免除了我方的物业管理费。因此，免除我方物业管理费的主体实际上是君轩公司，即使君轩公司的股东转让股权，君轩公司也应当继续信守承诺，而不能因股东的变动而突然增加了我方的巨额义务。系列关联案件的业主所购商铺面积接近整个开发商铺的一半面积，当初能够达成免除物业管理费的协议也是出于这点考虑，作为物业公司既然承诺过免除物业管理费，就不能向业主追讨物管费及违约金。如果不存在免除管理费的承诺，我方以及其他业主就不会购房，也不会同意由君轩公司进行物业管理。三、君轩公司并没有为我方提供物业管理服务，也没有为涉案车位的业主提供业主卡与停车卡。经我方到停车场进行实地考察，我方发现28个停车位一直被君轩公司擅自使用。1.由于此类机械车库具有整体性，每个车位无法具体区分开，外来车辆停车也是随机的，所以我方的车位已经被占用。2.我方与经办法官去现场考察发现，停车场仅剩少量空余车位，足以说明我方车位确实被占用了。3.君轩公司没有提供证据证明其没有占用我方的车位，且停车场内也没有摄像头，无法证明其没有使用我方的车位，根据谁主张谁举证的原则，我方已经完成了初步的举证义务，需要由君轩公司主张其没有占用我方的车位，若举证不能，则需要承担无法举证的不利后果。四、君轩公司对涉案场地的管理水平低，且部分场地空置，不应按每平方米38元的标准收费。君轩公司存在侵害业主利益的行为，业主均是委托其统一收租管理，而汤少容作为开发商及君轩公司的财务人员，出于私心，想低价收购涉案铺位，故其经常不让中介或业主带人看楼，即使去看了，其也会提出很多不好信息，导致部分商铺租不出去或者租金很低。现在涉案商铺所租的120元/平方米的价格是涉案地段的最低价格，开具的租金发票也不能区分租金和物管费。由于历史原因，以前是不需要交物业费的，我方没有将物业费纳入预算。在我方与君轩公司没有达成物业服务合同的情况下，我方不应交物管费。五、本案并非普通的业主与物业公司的纠纷，根本原因是君轩公司的股权纠纷。我方作为开发商，涉案物业及君轩公司的利益本属于我方，仅因为一份被汤少容欺骗而夹在贷款资料中的股权转让协议而导致我方整个家族的巨大损失。目前君轩公司的股权纠纷仍在审理中，我方请求二审法院中止审理包括本案在内的十六案，等待股权转让案最终判决后再处理。综上，请求二审法院依法改判，驳回君轩公司的全部诉请。被上诉人君轩公司二审答辩称：一、一审法院的另案判决已经认定38元/平方米的物管费标准合法有效。9元/平方米的备案合同已经期满，与本案诉求所涉的欠费期间无关。二、我司与开发商新富熊公司签订的物业服务合同属于前期物业服务合同。新富熊公司作为涉案房屋的所有权人，实际享受物业服务，有义务遵守前期物业服务合同的约定。三、新富熊公司有关股权纠纷的陈述均不属实，本案是物业服务合同纠纷，股权纠纷与本案无关。我司认为免除新富熊公司的物业服务费损害了整栋大厦其他业主的利益，故我司起诉追讨物业服务费。四、至于新富熊公司主张的车位空置问题，这是业主自行决定的。即使车位空置属实，也应依约交纳物业服务费。五、我方认为一审法院将违约金调整为中国人民银行同期贷款基准利率上浮30％的标准已经很低了，正常应为每日千分之一的标准。股权纠纷不影响我司作为公司主体缴收物管费，股权纠纷是股东之间的问题。股权纠纷的一审判决已经驳回了叶伟平的诉求，也与本十六案的其他上诉人没有关联，只有叶伟平是股东，其他人不是股东。君轩公司向一审法院起诉请求判令：新富熊公司向君轩公司支付自2015年6月1日起计至2017年7月31日止的物业管理费119340元及违约金119340元（以同期应付而未付的管理费为基数，按每天千分之一的标准计付，从2015年6月1日起计至2017年7月31日止）。一审法院经审理查明：君轩公司具有物业服务的三级资质。2010年5月1日，新富熊公司（甲方）与君轩公司（乙方）签订了《物业管理合同》，其中约定了：物业全权管理的标的为位于广州市农林下路的新富熊大厦物业的全权管理；甲方是大厦的投资发展商，甲方根据其管理需要，聘请乙方管理其开发的物业，委托管理期为10年，自2010年5月1日起至2020年4月30日止；写字楼管理费按建筑面积每月每平方米9元，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（包括中央空调费用），停车库管理费按每月每位130元，甲方自用和空置物业按管理费标准每月10日前的100%缴交；甲方出租的物业，其与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；等。同日，新富熊公司（甲方）与君轩公司（乙方）签订了《物业管理合同》，其中记载：委托管理期为5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止；商场管理费按建筑面积每月每平方米9元（不含公共分摊能耗）。除此之外，该合同与上述的合同条款基本一致。君轩公司与新富熊公司从未交收过物业管理费。君轩公司于2017年7月7日向新富熊公司的法定代表人发出《催款通知书》，要求新富熊公司支付2015年6月至2017年5月的管理费及滞纳金。上述邮件于2017年7月8日妥投，由叶伟平代收。2018年7月8日，广州市新富熊房地产开发有限公司出具《证明》，内容为：“我司广州市新富熊房地产开发有限公司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产以及我司自有的车位，在销售时我司及广州市君轩物业管理有限公司已经同意免除上述业主今后所有的物业管理费。在2017年叶伟平所持有的广州市君轩物业管理有限公司50%股份被股权转让之前我司也从未听说发生过广州市君轩物业管理有限公司追讨上述业主物业管理欠费的事情。”2018年7月8日，叶伟平出具《证明》，内容为：“本人作为广州市君轩物业管理有限公司的法定代表人及最大股东，在我任职期间及持股期间，广州市君轩物业管理有限公司是同意免收广州市新富熊房地产开发有限公司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平以及开发商广州市新熊房地产开发有限公司等业主的房产、车位的全部物业管理费，且在此期间广州市君轩物业管理有限公司从未向曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平、广州市新熊房地产开发有限公司追讨过任何物业管理费，更未作出过任何决议要求追讨上述业主的物业管理费。在本人任职期间的财务资料中从未有记载上述业主欠物业管理费的应收债权事项。”该《证明》落款处有叶伟平的签名。2018年7月8日，陈炳洪广州市锦童子贸易发展有限公司出具《证明》，内容为：“我司及陈炳洪作为广州市君轩物业管理有限公司的全资股东，在2008-2010年期间，开发商广州市新富熊房地产开发有限公司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产，开发商在销售时已经通知并征得我司及陈炳洪同意并决议广州市君轩物业管理有限公司免收上述业主全部房产的所有的物业管理费。”该《证明》落款处有陈炳洪的签名。另查明，君轩公司成立于2007年4月16日。2009年3月16日，君轩公司申请变更股东，原登记的股东为陈炳洪、广州市锦童子贸易发展有限公司变更为叶伟平、广州市锦童子贸易发展有限公司，法定代表人变更为叶伟平。2015年8月6日，君轩公司的股东由劳窍雄、李文宗、田纪元、叶伟平变更为股东汤建文、田纪元、叶伟平。2016年11月22日，君轩公司召开由股东叶伟平、田纪元、汤建文参加的股东会，并形成股东会决议，决议事项如下：一、同意免去叶伟平公司法人代表职务；二、同意增加经营范围；三、同意废除旧章程，启用新章程；四、转让方叶伟平将原出资25万元（占公司注册资本50%中的25万元）转让给受让方凌靖，转让金额为25万元。原股东签字处由叶伟平、田纪元、汤建文签名。同日，叶伟平（转让方）与凌靖（受让方）签订《股东转让出资合同书》，载明：君轩公司由叶伟平出资25万元、田纪元出资10万元、汤建文出资15万元共同设立，现就转让出资事宜订立如下条款：一、转让方叶伟平将原出资25万元（占公司注册资本50%）中的25万元转让给凌靖，转让金额为25万元……四、合同签订之日，受让方需将转让金额全部付给转让方。五、从2016年11月22日起，凌靖、田纪元、汤建文成为本公司的股东，承认修改后的本公司章程，并享有股东权益，各股东新的投资比例分别为凌靖出资25万元，占公司注册资本的50%；田纪元出资10万元，占公司注册资本的20%；汤建文出资15万元，占公司注册资本的30%。六、至2016年11月22日止，本公司债权债务已核算清楚，无隐瞒，转让和受让股东均已认可，并已经明确按《中华人民共和国公司法》第三条规定承担责任。七、公司红利的收益按本合同签订之日计算，转让方享有转让前的红利，受让方享有转让后的红利。八、叶伟平股东自转让出资之日起，不得再以公司名义对外从事任何活动等。落款的转让方处由叶伟平签名，受让方处有凌靖签名，其他股东签字处有汤建文、田纪元签名。2016年11月22日，君轩公司形成新的《公司章程》，该章程的落款处有股东凌靖、汤建文、田纪元及法定代表人凌靖的签名。该章程载明：公司认缴注册资本50万元，股东名称分别为凌靖、汤建文、田纪元，出资数额分别为25万元、10万元及15万元，出资时间分别为2016年10月、2012年9月、2015年7月等。2016年11月24日，广州市越秀区工商行政管理局核准君轩公司将其法定代表人由叶伟平变更为凌靖及股东由汤建文、田纪元、叶伟平变更为汤建文、田纪元、凌靖的申请。2017年，叶伟平起诉凌靖、汤建文、君轩公司、田纪元股权转让合同纠纷，要求法院判令：一、撤销在2016年11月22日签订的《股东转让出资合同书》《股东会决议》及《公司章程》；二、凌靖、汤建文、君轩公司、田纪元协助将凌靖名下占有的君轩公司50%的股权变更至叶伟平名下，并将君轩公司法定代表人由凌靖变更为叶伟平。一审法院经审理，于2018年7月25日作出（2017）粤0104民初13964号民事判决，判决：驳回叶伟平的诉讼请求。一审庭审中，君轩公司为了证明新富熊公司享有34个车位，向一审法院提交了阳光家缘网站查询的销控表，认为广州市越秀区农林下路9号地下二层夹层9、13、14、16、17、18、32、33、34、36-59共34个车位属新富熊公司所有。新富熊公司确认在君轩公司主张物业管理费的期间内，享有34个车位，后有4个车位被拍卖，但认为车位是君轩公司在经营，故不需要缴纳管理费。一审案件审理过程中，一审法院于2018年10月26日组织君轩公司、新富熊公司双方到涉案大厦的车库进行查看，车辆进入车库需要经过地面上的车牌识别系统才可进入，该车库是全机械入库，经查看该车库的管理系统，现有产权车库登记的车牌有42个，还有30个车位未登记。君轩公司表示：由于车位是机械操作，无办法确定是哪个车位空置，只要业主购买车位，有登记车牌号的，我们都让他停入车库，办理车牌必须业主来办理，新富熊公司是开发商很清楚商场的结构。新富熊公司表示：车库是去年才办车牌登记的，我方曾想把车位抵给其他债权人，但被君轩公司告知被查封不给办理。一审法院认为：君轩公司与涉案大厦的开发商即新富熊公司之间签订的《物业管理合同》，属前期物业管理协议，新富熊公司有义务履行该物业管理协议的内容。关于新富熊公司称君轩公司承诺免除其物业管理费的抗辩意见。一审法院认为君轩公司的全部原股东已出具免除新富熊公司债务的证明，该证明虽然是事后开具的，但从实际履约情况看，君轩公司与新富熊公司之间从没有交收过物业管理费，君轩公司也无证据证明在2017年7月之前有主张物业管理费，故对于新富熊公司称君轩公司曾承诺免除新富熊公司物业管理费的意见，一审法院予以采信。在没有证据证明君轩公司存在有恶意逃避债务的情况下，君轩公司免除其公司利害关系人的债务，是其对自身权利的处分，一审法院予以照准。但对于免除物业管理费的期限问题，考虑到新富熊公司与君轩公司原股东之间存在利害关系，君轩公司原股东的事后证明不能证实君轩公司永久免除新富熊公司债务的事实，即新富熊公司无充分证据证明君轩公司免除其物业管理费的期限是永久的，仅能证明当时免除其物业管理费是长期的，因君轩公司提供了物业管理服务，故君轩公司有权随时向新富熊公司主张物业管理费。君轩公司于2017年7月7日发函主张物业管理费，该函件于2017年7月8日妥投，君轩公司主张物业管理费的意见应视为在2017年7月8日已到达新富熊公司，该函件主张的是2015年6月至2017年5月的物业管理费，该主张虽无溯及力，但能说明君轩公司从该日起有不再免除新富熊公司物业管理费的意思表示，故新富熊公司理应从2017年7月8日起向君轩公司交纳物业管理费。关于新富熊公司称其车位是君轩公司在经营使用的问题，因涉案车库属机械车位，需整体使用，业主在使用车位时需作车牌登记，新富熊公司并无证据证明曾向君轩公司主张过要求车牌登记，即新富熊公司没有证据证明君轩公司阻止新富熊公司使用车位，故新富熊公司以此为由拒付管理费，没有依据，一审法院不予接纳。关于违约金的问题。由于合同约定物业管理费是于每月10日前交纳，故新富熊公司逾期支付从2017年7月8日起至2017年7月31日止的物业管理费的违约金，应从2017年7月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，计算至君轩公司主张的2017年7月31日止。因君轩公司主张的违约金的标准过高，一审法院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计收。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项之规定，于2018年10月26日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，广州市新富熊房地产开发有限公司应向广州市君轩物业管理有限公司支付从2017年7月8日起至2017年7月31日止的物业管理费（以每月130元/位×34位的标准计算）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2017年7月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，计算至2017年7月31日止）；二、驳回广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4880.20元，由广州市君轩物业管理有限公司负担69.60元，广州市新富熊房地产开发有限公司负担4810.6元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审另查明，新富熊公司向一审法院提起（2017）粤0104民初14190号案，要求确认其提供的与君轩公司于2010年5月1日签订的《广州市新富熊大厦物业管理合同》已于2015年4月30日终止，君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》无效；并判令君轩公司立即撤离广州市新富熊大厦，并向新富熊公司移交物业托管期间的全部档案资料等。一审法院认定上述君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》合法有效，并于2018年10月31日判令驳回新富熊公司的诉讼请求。判后，新富熊公司不服，上诉至本院，本院以（2019）粤01民终235号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。另，有关（2017）粤0104民初13964号股权转让合同纠纷上诉案仍在本院二审审理中。新富熊公司在二审中提交了广东省广州市南沙公证处于2018年11月12日出具的（2018）粤广南沙第36491号《公证书》及其附件照片、光盘，拟证明涉案商铺所在商场的大部分商铺均为空置状态，公共设施、设备不能正常使用或不能及时维护，日常环境卫生差，正常营业时间铺内及公共区域大部分地方并未开灯，也没有开中央空调，扶手电梯也未运行，故不应按38元/平方米的价格收费。经本院组织质证，被上诉人君轩公司表示不认可上述公证书的真实性，且认为公证书所附照片反映的是2018年10月23日的静态图片，与本案纠纷所涉欠费期间无关；且静态的照片也不能反映物业公司日常的动态管理，不能反映上诉人所称的设备不能使用等问题；该公证书涉及的物业不是整栋大厦，只是某些角落；上诉人称物业空置并非物业公司的责任，物业是否使用由业主自行决定，物业公司无权干涉；公共损耗是整栋大厦的整体损耗，并非按单个物业计算；另案已经认定38元/平方米的物业服务合同合法有效，且在叶伟平、陈美陶与广州卓越教育培训中心签订的租赁合同中也约定了物业费的标准是38元/平方米，故该物管费标准不存在异议。新富熊公司还向本院提交了《中止审理申请书》，认为因新富熊公司起诉君轩公司要求解除《物业服务合同》纠纷案，及叶伟平起诉凌靖等人的股权纠纷案均在二审审理中，而本案的审理与上述两案有直接利害关系，且是本案审理查明事实真相的前提，本案应以上述两案的审理结果及查明事实等为依据，故申请中止对包含本案在内的本系列十六案的审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审判决第二项，双方当事人均未提出上诉，本院对此不作审查并予以维持。针对新富熊公司的上诉，二审争议焦点为新富熊公司应否向君轩公司支付从2017年7月8日起至2017年7月31日止的物业管理费，应否承担逾期付款的违约金及其标准问题。对此，具体分析如下：首先，涉案《物业管理合同》系君轩公司与涉案大厦的开发商新富熊公司签订，属于前期物业服务合同，且（2017）粤0104民初14190号民事判决已经认定该合同合法有效，该判决已经本院（2019）粤01民终235号民事判决维持，故一审法院认为新富熊公司有义务履行该物业管理协议的内容，合法有据。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故新富熊公司理应承担未售出或未交付买受人的物业的物业服务费用。由于新富熊公司没有证据证明君轩公司在2017年7月8日起至2017年7月31日期间有占用涉案车位，或阻止新富熊公司使用涉案车位的行为，故新富熊公司以此为由拒绝向君轩公司支付涉案车位在该段期间的物业服务费用，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，虽然新富熊公司称君轩公司曾承诺免除其物业管理费，并在一审中提交了相关证据，但一审法院考虑到新富熊公司与君轩公司原股东之间存在一定利害关系，君轩公司原股东及新富熊公司的事后证明均不能证实君轩公司永久免除新富熊公司债务的事实，而君轩公司于2017年7月7日发函主张物业管理费，该函件于2017年7月8日妥投，故判令新富熊公司理应从2017年7月8日起向君轩公司交纳物业管理费，并无明显不当。至于新富熊公司主张的君轩公司的股权纠纷，属于该公司内部事宜，并不影响本案君轩公司对外主张拖欠物业管理费，故新富熊公司以另案股权纠纷正在二审审理中为由，要求中止本案审理，理据不足，本院不予采纳。开发商新富熊公司与君轩公司之间有关涉案物业服务合同效力及解除问题的纠纷已经审结，本院不接纳新富熊公司因该案而提出的中止审理申请。再次，对于新富熊公司在二审中提交的公证书及其所附照片、光盘等证据，从内容来看，所反映的是公证处的工作人员于2018年10月23日到达涉案物业所见情况，与本案所涉欠费时间段并无直接关联，故该证据与本案无关，本院不予采纳。新富熊公司有关涉案场地在涉案欠费期间管理差等上诉主张缺乏理据，本院不予采信。最后，关于物业管理费及违约金的标准问题。虽然新富熊公司对于涉案合同约定物管费38元/平方米的标准有异议，但（2017）粤0104民初14190号民事判决已经认定该合同合法有效，且该判决已经本院（2019）粤01民终235号民事判决维持。在此情况下，新富熊公司的上述异议不成立，本院不予支持。由于该合同中已约定了逾期支付物业服务费按每日千分之一的标准交费，而该逾期交费行为对君轩公司应收费用造成占用资金的损失，一审法院认为君轩公司主张的违约金的标准过高，酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计收，亦属公平合理。新富熊公司未举证推翻一审上述认定，其对此的上诉欠缺依据，本院不予采纳。综上所述，新富熊公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69.6元，由上诉人广州市新富熊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年四月十五日书记员 张冰玲