济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初4627号原告：深圳利信快捷金融服务有限公司，住所地深圳市。法定代表人：代红光，董事长。委托诉讼代理人：林相国，北京泽盈（济南）律师事务所律师。被告：张镛，男，1973年12月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈允连，山东建鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张跻波，山东建鲁律师事务所律师。原告深圳利信快捷金融服务有限公司（以下简称深圳利信公司）与被告张镛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳利信公司的委托诉讼代理人林相国、被告张镛及其委托诉讼代理人陈允连、张跻波到庭参加诉讼。转换普通程序后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳利信公司的委托诉讼代理人林相国、被告张镛的委托诉讼代理人陈允连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳利信公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告房屋保证金41000元、租金61500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告将其所有的位于济南市槐荫区银座中心二号楼703室、704室房产出租给原告济南分公司使用。租赁期限为2016年3月13日至2018年4月5日，租金为每月20500元，房屋保证金为41000元。之后，原告的济南分公司向被告支付了房屋保证金41000元。并按照上述合同约定，及时向被告支付房屋租金。2017年11月，因原告济南分公司经营不善，无法继续经营，原告于2017年12月6日，向被告发出书面“提前退租通知书”，之后将所租赁房屋钥匙交于被告，被告接收了房屋钥匙。双方房屋租赁关系即解除。但被告却迟迟未能返还原告已支付但未使用期间的房屋租金61500元（自2017年12月6日至2018年4月5日的房屋租金共计82000元，扣除一个月租金作为违约金后，应支付的未使用期间租金为61500元），及房屋保证金41000元。原告无奈特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。张镛辩称，被告从来没有收到原告的退租通知书，原告也没有向被告交接钥匙。虽然合同约定于2018年4月5日到期，但原告一直占有使用房屋到2018年4月27日。合同第十条第三款明确约定，原告应在合同终止之日起5个工作日内，注销或迁移工商税务注册手续。但原告直到今天仍未办理注销手续。合同第四条约定，原告没有违约行为，被告退还保证金41000元，但现在原告已经构成违约，被告不予退还保证金。被告申请法院调取了公安派出所的民警对原告的工作人员孔某某、被告张镛作的两份调查笔录，该笔录记载2018年3月24日，原告还有部分办公用品和个人用品未搬出，双方没有办理交接。可以证明原告陈述在2017年12月将租赁房屋钥匙交给被告，解除租赁合同是虚假陈述。公安机关所作的笔录证明力大于原告的陈述。租赁合同约定需提前1个月缴纳房租，原告并没有按照合同约定在2018年3月5日之前缴纳房租，张镛询问原告是否续租符合法律规定。提交2019年3月14日打印的原告企业信息，证明原告违约处于持续状态，按合同约定原告应在2018年4月10日之前将工商、税务等注册信息注销或迁走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人双方对下列证据和事实无异议：原告提交的如下证据：1、2016年3月12日双方签订的《房屋租赁合同》复印件1份；2、核对无异的首期支付租金收条及押金条各1份；3、招商银行付款回单1份，证明2017年8月22日支付2017年10月6日至2018年4月5日租金123000元；4、催缴房屋保证金及租金律师函及回复函复印件各1份。被告提交的如下证据：1、商品房买卖合同复印件、房屋租赁合同复印件；2、深圳利信公司企业信息；3、对于孔某某是深圳利信公司职工，于2018年1月、2018年4月27日代表公司与被告办理了承租房屋交接手续的事实及相关证据。经被告申请本院从济南市公安局槐荫区分局振兴街派出所调取的核对无异的对孔某某、张镛调查笔录各1份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月12日，张镛（出租方、甲方）与深圳利信公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方同意将名下的位于济南市槐荫区银座中心2号楼703室、704室房产出租给乙方使用，房产建筑面积269.59平方米。二、乙方已对甲方所要出租房地产做了充分了解,愿意承租该房地产。双方协商月租金20500元,租金期限自2016年3月13日至2018年4月5日止，租金总计409200元。签订合同5个工作日内向甲方缴纳首期租金123000元。租金按半年结算，乙方应提前30日交付下半年租金给甲方。四、乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金41000元整，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金全款无息退还给乙方。七、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款，给对方造成损失的，由违约方在十日内负责赔偿，同时支付对方违约金，违约金按照1个月房租标准计算。十、2、甲方保证该房屋可以正常注册公司，并提供注册所需房产相关资料。3、合同终止或乙方提前退租，乙方将在该房屋名下办理的工商税务注册手续，在5个工作日内注销或迁移。”双方还对其他事项进行了约定。签订合同后，于同年3月19日，原告向被告支付首期租金123000元，支付押金41000元，由张镛的代理人李某出具了两份收条。2017年8月22日，原告通过招商银行深圳分行向张镛中信银行济南市阳光新路支行打款123000元，支付了2017年10月6日至2018年4月5日的租金。原告提交一份“提前退租通知书”，证明2017年12月6日，以深圳利信公司济南分公司的名义，向张镛发出一份通知书，该通知书注明：现因我司经营调整，不再需要继续租赁该房屋，故就提前退租事宜致函你方：一、你方与我司所签之《房屋租赁合同》于2017年12月6日提前终止。二、我司愿意按照《房屋租赁合同》之约定，向你方支付一个月房租的违约金（从已缴纳未使用的房租中抵扣）。三、请按租赁合同之约定，退还我公司已缴纳未使用期间的房租61500元（已扣除一个月房租的违约金）及房屋租赁保证金41000元，共计102500元。经质证该证据，被告认为没有收到该通知书。2018年3月24日16时许，深圳利信公司济南分公司员工孔某某，到济南市公安局槐荫区分局振兴街派出所报案称，其公司租赁的和谐广场2号楼703室、704室房屋，公司已搬走，还剩余办公用品和个人物品都丢了。办案民警详细询问了孔某某租房使用情况及丢失物品情况，并做了详细记录，由孔某某在询问笔录上签名捺印。于同日16时许，派出所民警将张镛叫到派出所对其进行了询问，张镛详细回答了派出所民警的询问内容。2018年4月27日，孔某某代表深圳利信公司济南分公司与被告张镛对承租房屋进行了交接，并出具给张镛1份“物品交接单”，注明：“房东交接物品如下：公司地址：和谐广场703、794室。1、一套监控设备；2、一个投影幕；3、座机电话6部；4、车轮胎锁5个；5、一个路由器；6、一副墙字；7、架子。公司其他办公物品，公司已自行处理，已全部拉走。”由孔某某在清单上签名捺印。于同日，孔某某出具给被告一份“证明”，证明收到人道资助补偿4000元，此事以后不再有任何纠纷。由孔某某在证明上签名捺印。2018年7月16日，北京泽盈（济南）律师事务所向张镛发出一份“关于催缴房屋保证金及租金之律师函”，载明：你与深圳利信公司济南分公司于2016年3月12日签署房屋租赁合同，约定你将所有的位于济南市槐荫区银座中心二号楼703、704室房产出租给深圳利信公司使用，租赁期限为2016年1月13日至2018年4月5日，租金为每月20500元，房屋租赁保证金为41000元。之后，深圳利信公司济南分公司按照上述合同约定向你支付了房屋保证金41000元。并按照上述合同约定及时向你支付房屋租金。2017年11月因深圳利信公司济南分公司经营不善，无法继续经营，于2017年12月6日向你发出书面“提前退租通知书”，之后将租赁房屋钥匙交给你，你收到房屋钥匙后，双方租赁关系即解除，但你却迟迟未能返还深圳利信公司已支付但未使用期间的房屋租金61500元及房屋保证金41000元。如对上述事实及金额有异议，请于收到本律师函后三日内出具书面回函。否则视为你认可上述事实内容。现深圳利信公司要求你于本律师函出具10日内，将上述未使用期间的租金61500元及房屋保证金41000元支付至深圳利信公司账户。如你逾期未能支付上述费用，我们将依据深圳利信公司的授权，向济南市槐荫区人民法院提起诉讼，依法追究你的法律责任。2017年7月18日，张镛向深圳利信公司回复函，内容如下：北京泽盈（济南）律师事务所林相国、王来静律师：你单位2018年7月16日“关于催交房屋保证金及租金之律师函”已收悉，现答复如下，一、关于房屋租金61500元，截至本回复函发出之日，深圳利信快捷金融服务有限公司济南分公司一直在占有、使用济南市槐荫区银座中心二号楼703、704房屋。该公司一直未与本人办理房屋钥匙返还等交接手续。归还律师函所称的61500元房屋租金与事实不符。二、关于房屋保证金41000元，经查，深圳利信快捷金融服务有限公司济南分公司工商登记显示，注册地址为山东省济南市槐荫区银座中心2号楼704室，本人所有房屋为商业办公，如确实无续租意向，请通知深圳利信快捷金融服务有限公司济南分公司尽快办理注册地址迁出事宜，以免影响本人继续出租他人。在工商注册地址迁出后5日内，本人扣除在此期间产生的一切费用后，退还剩余部分房屋保证金。特此复函，张镛。本院认为，2016年3月12日，深圳利信公司与张镛签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同，予以采信。张镛对收取原告2017年10月6日至2018年4月5日的租金123000元，押金41000元无异议，予以采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”原告称向被告发出了“提前退租通知书”，被告不认可收到该通知书，原告也没有证据证明被告收到该通知书，原告的该主张证据不足，不予认定。原告认可孔某某是其公司的员工，并认可2018年4月27日，孔某某代表深圳利信公司济南分公司与被告张镛对承租房屋办理了交接事宜及孔某某出具给张镛1份“物品交接单”，本院认为，可以认定原告实际将承租的被告张镛的房屋退还的时间为2018年4月27日。按照双方签订的合同，租赁期限自2016年3月13日起至2018年4月5日止，原告已超出租赁期限使用房屋22天,原告构成违约。且原告至起诉之日仍未按照合同约定：“合同终止或乙方提前退租，乙方将在该房屋办理过工商税务注册手续，在5个工作日内注销或迁移。”亦构成违约。原告应承担相当于1个月的租金的违约金，且原告对支付违约金无异议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据合同约定，原告应支付租赁期间的房屋租金，应支付租赁期限到期后的占有使用费。被告在回复函中同意对于原告支付的2017年10月6日至2018年4月5日的租金123000元，押金41000元，扣除原告使用房屋截止到2018年4月27日的租金及按租金计算的使用费及一个月的违约金后，剩余的租金返还给原告，被告张镛的该回复函内容，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告张镛应返还原告的租金数额为：（租金123000元+押金41000元）-[租金123000元+违约金20500元+（20500元÷30）×22]=5466.67元。对于原告的其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张镛于本判决生效之日起十日内，返还原告深圳利信快捷金融服务有限公司租金5466.67元。二、驳回原告深圳利信快捷金融服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，由原告深圳利信快捷金融服务有限公司负担2200元，由被告张镛负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  丁 哲人民陪审员  韩春华人民陪审员  张乐菊二〇一九年四月一日书 记 员  李佳乐