江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0117民初5269号原告：李根，男，1982年1月2日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：武小宝，江苏方胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈秀秀，江苏方胜律师事务所律师。被告：丁爱华，男，1977年9月26日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：王文强，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，江苏高瞻律师事务所实习律师。第三人：南京智通教学用品制造有限公司，统一社会信用代码913201172498247776，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇工业园。法定代表人：陈金根，南京智通教学用品制造有限公司董事长。委托诉讼代理人：苏正来，男，1957年9月1日出生，汉族，南京智通教学用品制造有限公司员工，住江苏省南京市鼓楼区。原告李根与被告丁爱华、第三人南京智通教学用品制造有限公司（以下简称智通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李根及其委托诉讼代理人武小宝，被告丁爱华及其委托诉讼代理人王文强、陈敏，第三人智通公司的委托诉讼代理人苏正来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李根向本院提出诉讼请求：1.返还2018年4月26日至2018年5月17日的房租款2589元；2.支付拆迁补偿款70946元。事实和理由：被告丁爱华与第三人智通公司就位于工业园的厂房签订房屋租赁合同，被告丁爱华取得上述房屋和场地的使用权。2014年，被告丁爱华将其租赁的第三人智通公司的部分厂房和空地转租给原告李根使用，租金为每年45000元（每年支付一次）。原告李根对房屋进行了装修和改造以便进行汽车维修服务经营，2017年5月18日，被告丁爱华收取了原告蔡金枪2017年5月18日到2018年5月17日的租金45000元。2018年涉案房屋因政府拆迁，被告丁爱华口头承诺全部承担承租户的赔偿事宜，保障承租户的利益并根据法院的宣判情况，按比例对承租户进行后期的拆迁设施赔偿费用进行补偿等。原告李根为了配合政府拆迁，于2018年4月26日将承租的房屋和场地（含原告添附的资产）完整的交还给了被告丁爱华，被告丁爱华现行垫付了15000元搬家费用给原告，后原告李根多次向被告询问拆迁设施等拆迁费用等事宜，被告丁爱华予以回避并拖延直至联系不上。后经了解被告丁爱华与第三人智通公司就拆迁款项支付达成协议。原告李根租赁厂房面积为300平方米，按比例计算设备拆除搬迁费用为34650元、停业补助费为21626元，原告李根认为应当享有上述补偿的50%，原告李根认为装饰装修附属物属于其所有的为57793元，上述三项合计85346元，扣除被告丁爱华已经支付的15000元，故向被告丁爱华主张拆迁补偿款70946元。被告丁爱华辩称，按照拆迁清单进行核对，并且由于丁爱华从第三人处取得的拆迁补偿款是打折的，所以被告认可的原告财物所置换的拆迁价值也应当进行折抵，不能按照100%计算。第三人智通公司述称，1.被告与第三人之间是房屋租赁关系，第三人与原告之间没有法律关系；2.被告与第三人之间的房屋租赁纠纷在法院已经调解结案了，当时第三人补偿了被告65.5万元，调解协议生效当天，该款项已经直接从第三人的拆迁款中剥离出来了，且标的物在2018年4月下旬已经拆除了，在建筑物拆除后付65.5万元的50%付给被告，在被告与原告之间的纠纷解决后再付剩余款项；3、第三人已经按照法院出具的调解协议履行了义务。本院经审理认定如下事实：2015年9月29日，智通公司将其所有的位于南京市溧水区私营工业园厂区第七幢厂房60米乘24米的范围租赁给丁爱华，其中厂房建筑面积为1440平方米、租用场地面积4.3亩。租期为三年，自2015年10月1日起至2018年10月1日止。丁爱华将其租用的部分房屋出租给了李根，年租金为45000元，双方未签订书面的租赁协议。经双方庭审确认，李根租用的厂房面积为300平方米。因智通公司的厂房被征收，2018年1月15日，智通公司与南京市溧水区人民政府办事处签订了房屋征收与补偿协议，被征收房屋建筑面积14660.95㎡，补偿金额为21167342元；国有土地使用权面积29896.93㎡，被征收土地的价值补偿金额为7175263元，合计28342605元；装饰装修补偿补偿金额为1910634元、附属物补偿金额为2280325元，合计4190959元；生产用房的设备拆除安装、搬迁费用为2267408元、非营业用房的停业补偿费用为1417130元。2018年2月8日，丁爱华就房屋租赁合同纠纷将智通公司与南京市溧水区人民政府办事处诉至本院，该案审理过程中，智通公司提起反诉，2018年4月20日，经本院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：一、智通公司、丁爱华同意终止履行双方于2015年9月29日签订的房屋租赁合同，由智通公司于2018年4月23日委托第三人南京市溧水区办事处（江苏幸庄建设发展集团有限公司）向丁爱华支付补偿款605000元；智通公司、丁爱华双方均放弃其他诉请请求，双方就本起租赁合同纠纷再无其他纠葛（包括水电、租金费用全部结清）。二、第三人南京市溧水区办事处（江苏幸庄建设发展集团有限公司）向丁爱华支付上述款项后视为智通公司向第三人交付了被拆迁的标的物。三、丁爱华负责本人及所有的承租户在收到第三人付款305000元后一日内搬离租赁场所，并保证搬迁时不能将评估范围内的财产拆走，第三人在核对不可搬迁设备无误后三个工作日内支付余款300000元，否则第三人有权按评估价格扣除相应的款项；丁爱华收到305000后解除对智通公司财产的查封。李根于2017年5月18日向丁爱华支付了2017年5月18日至2018年5月17日的租金45000元。2018年4月26日，李根与其他租户一同搬出涉案厂房。智通公司的厂房于2018年5月1日前被拆除。李根主张装饰装修附属物中的广告牌、空调、石膏板隔断、夹芯板隔断、房中房、不锈钢防盗窗、电动卷帘门、围墙（共计价值57793元）属于其所有，丁爱华抗辩上述物品中除空调外其余物品均是上一任承租户谷庆荣所有，李根陈述谷庆荣将上述物品折价抵给李根用于偿付欠款。经本院与谷庆荣核实，谷庆荣的陈述基本与李根一致，且谷庆荣表示放弃向丁爱华主张本案所涉租赁拆迁利益的权利。本院认为，李根与丁爱华之间的房屋租赁关系因遇拆迁终止后，蔡金枪作为承租人可在涉案房屋获得的装饰装修补偿、搬迁费、停产停业损失范围内要求出租人给予适当补偿。因丁爱华认可李根所主张的装修物品（除空调外）均为谷庆荣所有，谷庆荣陈述上述物品系折抵给李根偿还欠款，因此，对李根主张丁爱华支付装饰装修补偿57793元，本院予以支持。关于李根主张的停业损失，李根并未提供客观充分的证据足以证明其停业损失的具体情况，本院综合考虑李根与丁爱华租赁合同实际履行情况、李根租赁涉案房屋的经营用途、以及丁爱华从智通公司取得的拆迁补偿款数额等因素，酌定由丁爱华向李根支付停业损失7000元；关于李根主张的设备拆除安装、搬迁费用，李根在租赁合同到期后本身即需要搬迁，考虑到本案实际，本院酌情认定由丁爱华向李根支付该费用11000元。李根于2018年4月26日搬出涉案厂房，丁爱华应当退还其2018年4月27日至2018年5月17日房租2500元。上述费用合计78293元，扣除丁爱华已经支付的15000元，丁爱华应向陈英豪支付各项费用共计63293元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、被告丁爱华应于本判决发生法律效力之日起十日向原告李根支付各项费用63293元；二、驳回原告李根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，由原告李根负担165元，由被告丁爱华负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  桂祈琴人民陪审员  高长春二〇一九年四月二十二日书 记 员  俞玉琴