锡林浩特市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2502民初5059号 原告刘某，住锡林浩特市。 委托代理人张某，内蒙古合志律师事务所律师。 被告杜某，住锡林浩特市。 委托代理人张某，内蒙古义翔律师事务所律师。 被告额某，住锡林浩特市。 被告青某，系被告额某丈夫。 被告乌某，阿尔善宝拉格镇中心医院医生。 委托代理人斯某，内蒙古经远律师事务所律师。 原告刘某与被告杜某、额某、青某、乌某执行异议之诉本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序审理了此案。原告刘某及委托代理人张某、被告杜某及委托代理人张某、被告额某、青某、被告乌某及委托代理人斯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、请求依法撤销（2018）内执异166号执行裁定书。2、请求依法判令解除对原告购买的位于锡林浩特市方悦名都小区A区A9-401室的查封，并终止对该房屋的拍卖。3、判令4被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由、原告与第四被告于2016年9月22日就位于锡林浩特市方悦名都小区A区9-401室买卖事宜达成协议，并签订了买卖房屋协议书，该协议书约定原告以22万元的价格购买第四被告乌某所有的房屋，为此原告按照协议约定向被告缴纳了全额购房款，第四被告给出具了收据。在原告交付完购房款后，第四被告就将涉案房屋交付给原告，由原告一直占有、使用至今，对此有原告每年缴纳的取暖费、物业费、水电费等票据可以佐证该房屋已经被原告实际占有、使用。其中从原告向法庭提交的物业费票据中的交款人处可以看出该房屋一直由原告占有、使用，并从社区网格员登记及证明可以看出原告已经自2016年10月份就一直居住在该房屋内，根据原告向法庭提交的上述证据完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，此外根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，原告购买涉案房屋在前、贵院查封扣押在后，第四被告未给原告办理过户的原因完全在于第四被告出售给原告的房屋当时具有公积金贷款，因此未能办理过户的过错不在原告，恳请贵院在查明事实的基础上依法撤销（2018）内2502执异166号执行裁定书，支持原告的诉讼请求。 , 被告杜某辩称、原告的诉讼请求不能成立，请依法判决驳回。一、原告刘某与被告乌某之间的房屋买卖关系不真实。刘某与乌某之间房屋买卖合同内容来看不符合常理。1、乌某2014年购买房屋时的价格是267759元，到2016年房价明显上涨的情形下以22万元出售不符合常理。2、刘某明知涉案房屋有抵押登记，不但没有将购房款直接偿还公积金贷款以赎回他项抵押权，不符合常理，更不符合常理的是在合同中没有约定公积金还款责任归属。3、刘某无法提供22万元支付凭证或在银行的提款凭证。4、刘某并未实际占有该房产，而其辩称给其姐姐居住，并未提供其姐姐合法居住的相关证明。二、刘某即使购买了乌某的房产，但是其权利不能排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。即使刘某与乌某的房屋买卖合同依法成立，但是刘某并未取得物权，不能对抗善意第三人及法院的强制执行性措施。三、刘某与乌某房屋没有办理过户登记，刘某具有明显过错。原告明知涉案房屋有抵押登记且有公积金贷款的情况下，对于其购买房屋后未还清公积金贷款并注销抵押权的情况下，房产部门是不能给予变更登记的。但刘某在签订房屋买卖合同时却没有约定公积金还款由谁承担。如乌某承担这个还款存在不确定性，其没有采取用购房款优先支付公积金贷款，导致房屋至今还存在抵押权无法办理变更登记是有明显过错的。综上所述、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与乌某的房屋买卖行为不符合上述规定，因此应驳回原告的诉讼请求。 被告乌某辩称、一、乌某并没有实际拿到22万元售房款。2016年9月22日，被告乌某与原告刘某是乌某委托刘某出售房屋的协议。被告乌某、乌拉夫妇自2015年4月起分三次向原告借款共计90000元。2016年9月由于被告无力偿还借款，经双方协商，刘某代乌某偿还公积金贷款6万元，加上利息共计22万元，由刘某帮助出售房屋后，扣除22万元，剩余款项给付乌某。双方并不存在真实的买卖关系，公积金也是由乌某偿还的，且原告并没有给付乌某22万元。 二、从协议内容看，买卖协议条款不明确、即房屋现状、是否装修、平米数、楼层、共同共有人、过户等相关事宜均没有明确。乌某购买房屋价值26万余元，加上手续费等28万元，不可能以这么低的价格出售。 三、原告刘某与乌某签订协议书和拿到收据后，并未按双方约定的出售房屋，而是入住，导致房屋掉价，综上所述，原告刘某的主张不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年1月19日锡市人民法院作出（2018）内2502民初24号民事判决，被告乌某对额某、青某欠付杜某的80000元及利息承担连带偿还责任。2018年5月14日，本院查封了被执行人乌某所有的位于锡林浩特市巴彦查干办事处方悦名都A9-1-401房屋，房屋产权证号为41016121516260，查封日期截止到2021年5月13日。对此，本案原告刘某提出执行异议，因证据不足，驳回案外人刘某的执行异议请求。2018年11月28日原告刘某已该涉案房屋是以22万元从乌某购买且进行装修，实际占有使用至今为由向本院提出执行异议，请求撤销（2018）内2502执异166号执行裁定书，解除查封，终止拍卖。 另查明，该涉案房屋由乌某抵押，在公积金贷款期限至2025年5月20日，并未解押。贷款仍由乌某偿还。 本院认为，本案争议的焦点是原告对执行标的是否享有真实的实体权利，足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告虽与被告乌某签订了《房屋买卖协议》，但合同价款明显低于被告乌某购房价格，且该房屋扔属抵押状态，对此原告知情，故对不能办理过户的原因原告明显存在过错，且双方的房屋买卖协议对房屋的状态，具体位置，平米数及借款均没有明确表述，原告不能出具购房合同，原始发票等，交付款凭证、同时被告乌某抗辩该协议是因欠原告的债务所签订的，并没有实际买卖合同关系。本案原告并不符合、“支付房屋对价”“实际占有使用”“未办理过户登记手续没有过错”这三个因素，庭审中原告出具的票据能证实该房屋实际占有使用人为原告的亲属。现原告以双方属买卖房屋关系，且以实际占有使用为由对抗他案执行的法定权利不能得到支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘某的诉讼请求。 案件受理费100元由原告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判长  苏伊拉 审判员 丽娜 人民陪审员张五一 二〇一九年四月十八日 书记员 新吉勒图本案引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。