江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1322民初12574号 原告:沭阳佳德物业服务有限公司,统一社会信用代码9132132259558004XT，住所地江苏省沭阳县山东商城物业办公室。 法定代表人：刘克新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕诚，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴号，江苏名典律师事务所律师。 被告:江苏盛虞国际贸易有限公司，统一社会信用代码91321322330992268M，住所地江苏省沭阳县山东商城A1-1区601。 法定代表人：高春华，该公司总经理。 被告：汤海洋，男，1977年12月26日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：刘佩凤，女，1965年3月16日生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：高春华，男，1949年3月28日生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：王芹，女，1959年2月4日生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：葛苏惠，女，1970年10月20日生，沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 上述四被告共同委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。 原告沭阳佳德物业服务有限公司诉被告江苏盛虞国际贸易有限公司（下称盛虞公司）、汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠股东损害公司债权人利益责任纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后,依法组成合议庭于2019年3月4日、4月1日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人戴号，被告刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠共同委托诉讼代理人刘超两次开庭均到庭参加诉讼，被告汤海洋第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沭阳佳德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告江苏盛虞公司向原告支付租金和物业费465920元及违约金（自2018年7月20日起按每日1‰计算至租金付清之日止），被告汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠对此承担补充赔偿责任；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年2月2日，原告与被告盛虞公司签订商铺租赁合同，约定原告将沭阳山东商城A1－1区601号商铺出租给被告盛虞公司，还约定房屋面积，租金标准，物业费标准，租金支付方式，违约责任等。合同签订后，原告按约向被告盛虞公司交付租赁房屋，被告盛虞公司至今未给付第二年至今的租金和物业费。根据相关法律规定，被告汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠作为公司股东，对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。在本案审理过程中，盛虞公司股东成立清算组进行清算并经沭阳县市场监督管理局核准注销。清算组成员汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠未依法通知债权人原告，导致原告未能申报债权，存在重大过错，应当承担赔偿责任。据此，原告申请撤回对被告江苏盛虞国际贸易有限公司的起诉，并将诉讼请求变更为：1、判令解除原告与被告江苏盛虞国际贸易有限公司签订的租赁合同；2、被告海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠共同赔偿原告租金和物业费465920元及违约金（以2018年7月20日起，按每日1‰计算至租金付清之日止）。 被告刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠辩称：对涉案商铺租赁合同的真实性有异议，合同落款处高春华字样并非本人所签。涉案房屋系商业经营性用房，签订合同时消防未验收合格，故租赁合同无效，其条款对承租人不产生约束力。涉案商铺为江苏虞姬酒业股份有限公司营销中心实际使用，该公司装修投资近200万元。自2015年5月商铺就被原告封锁，后一直未再交付使用，故即使租赁合同合法有效，因原告已经实际收回房屋，故不产生后续费用。如法院认定原告与答辩人之间具有合同关系，答辩人对江苏虞姬酒业股份有限公司因装修而产生的损失由答辩人承继。原告应该知道涉案商铺从未实际经营，却一直拖延到本案才主张权利，明显怠于主张权利，扩大损失，不应得到法院支持。依据合同约定，截止2018年7月19日，涉案商铺产生租金343980元、物业费24570元，合计368550元，扣除被告已付的100000元，保证金35000元及年度物业费10920元，尚剩余222630元。合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。答辩人同意解除涉案租赁合同。 被告汤海洋辩称：我对原告陈述的事实均不清楚。江苏盛虞国际贸易有限公司设立时，汤海涛让我签字，签字的原因也不清楚。 本院经审理认定事实如下：2015年2月12日，沭阳佳德物业服务有限公司（出租方）与江苏盛虞国际贸易有限公司（承租方）签订商铺房租赁合同，第一条约定，承租方向出租方承租沭阳山东商城A1－1区601号商铺房，承租建筑面积为1820平方米。第二条约定，租赁期限为5年，出租方自2015年2月2日起将出租商铺房交付承租方使用，至2020年2月2日止，出租方收回商铺房。第三条约定，租金按房屋建筑面积每平方米每月7元，物业费每月每平方米0.5元。支付方式为每年支付一次，先付款后承租，合同履约保证金人民币3.5万元。经双方协商，第一年免租12个月，每二年免租2个月。签订本合同时承租方一次性付给出租方保证金3.5万元，年度物业费10920元。每年租金到期前十天内，承租方一次性给出租方下一年度租金。承租方在租期内，必须严格按本合同约定的付款日期交付租金等相关费用，逾期不交，出租方有权按每日加收承租方应交款项总额1‰的逾期交款违约金。第八条约定，在承租期内如果承租人违反合同约定，履约保证金没收。高春华在合同落款处承租方处签名。合同签订后，原告将涉案商铺交付给江苏盛虞国际贸易有限公司使用，江苏盛虞国际贸易有限公司向原告缴纳保证金35000元，物业费10920元。因江苏盛虞国际贸易有限公司未如约及时交纳租金物业费，双方产生纠纷，原告遂诉来本院要求处理。 另查明，江苏盛虞国际贸易有限公司设立于2015年3月，注册资本1000万元，股东为汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠，各出资200万元，高春华任公司法定代表人。公司住所地为涉案商铺租赁合同标的物即沭阳山东商铺A1－1区601号商铺。2016年1月12日，宿迁市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定包括涉案商铺在内的单体工程消防验收合格。 在本案审理过程中，江苏盛虞国际贸易有限公司于2018年8月23日向登记机关申请注销，提供的清算报告载明，公司清算组已于2018年7月3日向公司登记机备案，成员为汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠5人，并由高春华担任清算组负责人。投资人保证企业债权债务已清偿完毕，所报清算材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任。同时，汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠向沭阳县市场监督管理局出具情况说明，主要内容：由于本人笔迹发生变化，签字以本次为准。今后变更签字均以此次为准，同时对于此前的签字予以确认。汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠在清算报告及情况说明上签字确认并加盖江苏盛虞国际贸易有限公司单位印章。沭阳县市场监督管理局于2018年10月23日核准江苏盛虞国际贸易有限公司注销。因江苏盛虞国际贸易有限公司已注销，原告依据被告汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠在清算报告中的承诺要求承担赔偿责任。在本案审理过程中，汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠于2018年12月27日向原告支付10万元款。 以上事实，由到庭当事人陈述、商铺房租赁合同、清算报告、情况说明、沭阳县市场监督管理局公司准予注销登记通知书、宿迁市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书等证据在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。盛虞公司租赁原告房屋，应当按约向原告履行给付租金及物业费的义务。被告辩称涉案租赁合同落款处高春华字样不是本人书写，盛虞公司与原告之间不存在租赁合同关系的理由不能成立。理由是：一、盛虞公司设立时向登记机关提交了涉案租赁合同，并以合同约定的商铺作为公司登记住所地；二、高春华作为盛虞公司的法定代表人，在公司申请注销时，向公司登记机关作出对此前的签字予以确认的情况说明，可以证实高春华对涉案租赁合同并无异议；三、涉案合同签订后，盛虞公司向原告缴纳保证金、物业费，在本案审理过程中，汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠又向原告支付10万元款项。综合以上事实，不管涉案合同落款处高春华字样是否系高春华本人书写，均不影响对盛虞公司是涉案商铺承租人这一事实的认定。涉案商铺已于2016年1月12日经宿迁市公安消防支队评定消防验收合格，故被告辩解涉案租赁合同无效的理由于法无据，本院不予采纳。关于被告辩解涉案商铺是江苏虞姬酒业股份有限公司使用并产生装修损失的问题，本院认为，原告诉请的依据是涉案租赁合同，而江苏虞姬酒业股份有限公司并非合同相对人，即使其与盛虞公司之间有关于涉案商铺的使用及装修损失赔偿等约定，对原告亦无约束力，故本案不予理涉。现江苏盛虞国际贸易有限公司作为承租人已核准注销，公司清算过程中，汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠作为公司股东及清算组成员，未依法将解散清算事宜书面通知原告导致原告未及时申报债权而未获清偿，原告要求清算组成员对此造成的损失承担赔偿责任，本院依法予以支持。原、被告双方一致同意解除涉案租赁合同，本院予以确认。 依据合同约定的租金及物业费计算标准，计算2016年4月2日至2019年2月1日期间的租金为433160元，2016年2月2日至2019年2月1日期间的物业费为32760元。原告自愿将2016年2月2日至2017年2月1期间物业费10920元的违约金自2016年4月3日开始计算不违反法律规定，本院予以准许。关于违约金，被告主张约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，涉案租赁合同约定如承租人违反合同约定，35000元履约保证金予以没收，还约定如承租人逾期缴纳相关费用，出租方按每日加收应交款项总额1‰的违约金，过分高于原告因被告违约造成的损失，本院依法将违约金调整为按逾期缴纳款项年利率24%计算（被告已缴纳的35000元保证金从中冲减）。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沭阳佳德物业服务有限公司与江苏盛虞国际贸易有限公司于2015年2月12日签订的商铺房租赁合同； 二、被告汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沭阳佳德物业服务有限公司租金及物业费损失365920元及违约金（违约金以100000元为基数，自2016年4月3日起，按年利率24%计算至2018年12月16日止；以38320元为基数，自2016年4月3日起，按年利率24%计算至实际履行完毕之日止；以163800元为基数，自2017年2月3日起，按年利率24%计算至实际履行完毕之日止；以163800元为基数，自2018年2月3日起，按年利率24%计算至实际履行完毕之日止。被告已支付的35000元保证金从上述违约金中予以冲减）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10384元，保全费3520元，合计13904元，由被告汤海洋、刘佩凤、高春华、王芹、葛苏惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费10384元。 审 判 长  卓凤芹 人民陪审员  陈兴德 人民陪审员  单月香 二〇一九年四月十六日 书 记 员  王 青 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国公司法》 第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。 债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证据材料。清算组应当对债权进行登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》 第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。 清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。