云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初312号原告：西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司。统一社会信用代码91532801683670897B法定代表人黄如海，职务董事长住所地西双版纳州景洪市。委托诉讼代理人罗加，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被告：崔坤丽，女，1988年10月14日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市。原告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司（以下简称滨江公司）与被告崔坤丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨江公司的委托代理人罗加到庭参加了诉讼，被告崔坤丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨江公司起诉称：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议（住宅）》；2、判令被告向原告支付违约金894061元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月7日，被告与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议（住宅）》，约定由被告向原告购买西双版纳滨江果园避寒度假山庄庆江苑第20幢第-1-3层，房屋建筑面积483.34平方米，房屋价款为4470305元。被告于2015年1月12日前向中国农业银行办理按揭贷款后支付3040000元购房款。双方又另行签订了一份《合同补充协议（住宅）》，约定被告向银行办理按揭贷款，由原告提供还款保证的，在保证期间，被告逾期未还银行贷款致原告承担保证责任的，被告应自原告承担保证责任后的15日内向原告清偿由原告代偿的全部金额并支付代偿金额5%的资金占用费，被告逾期未清偿或者原告代偿次数超过三次的，原告有权解除合同并要求被告支付总房款20%的违约金，同时，有权收回被告所购房产，用于抵付被告所欠银行本息、罚息及未履行付款义务的违约金等。2015年1月28日，被告与农行版纳分行签订了一份《个人购房借款担保合同》，约定由被告向该行贷款3040000元，用于支付购买前述房产的剩余价款。贷款期限为240个月，自2015年2月2日起至2035年2月2日止。原告作为被告贷款的保证人，在被告未能及时清偿时，农行版纳分行可从保证人账户扣划被告未归还的全部借款本息等费用。被告逾期的，版纳农行有权宣布贷款提前到期，要求被告偿还全部剩余贷款本息及要求原告承担保证责任。农行版纳分行于2015年2月2日向被告放款。因被告多次出现逾期，经催告无果，农行版纳分行分别于2018年7月25日和2018年11月13日分两次从原告的保证金账户将被告未归还的贷款本息2801809.67元予以扣划，解除了以被告之间的《个人购房担保借款合同》。在接到版纳农行的扣划通知后，原告多次联系被告解决未果。被告崔坤丽庭后发表陈述称，本案不能将商品房购销合同关系与个人借款担保合同关系合并审理；本案当中不存在合同解除的法律和事实依据；本案是案外人银行违约，原告应当向银行主张违约金，由案外人银行承担等。原告依法向法庭提交了证据，本院组织双方当事人交换了证据。被告崔坤丽未发表质证意见，视为放弃诉讼权利。原告提交的证据1商品房购销合同、合同补充协议（住宅）、商品房买卖合同登记备案表、证据2中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、证据3中国农业银行业务凭证，扣款证明等，经与原件核对，本院予以采纳并在卷佐证。被告提交的证据2015年11月24《购房发票》、2015年1月7日的收据、2015年3月3日的收据、温馨提示和收条、2018年7月25日的银行卡明细清单等，本院对其中可证明被告支付案涉房产房款等的相关事实，予以采信。被告证据5现场照片，与本案争议的基本事实无关，本院不予采纳。（以上证据均为复印件，与原件核对无异，原件已退还）经审理查明：2014年1月28日，崔坤丽作为借款人和抵押人，农行版纳分行作为贷款人和抵押权人，滨江公司作为保证人，共同订立《个人购房担保借款合同》，约定崔坤丽为购买前述案涉房产向版纳农行借款叁佰零四万元正，借款期限240个月，采取等额本息还款，还款账户为62×××74;阶段性保证人滨江公司，保证期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等和其他贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年。当发生债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务时，贷款人有权要求保证人承担担保责任。2015年1月7日，崔坤丽作为乙方与滨江公司作为甲方签订商品房购销合同，就购买滨江公司开发的西双版纳滨江果园避寒度假山庄庆江苑组团第30栋第-1-3层房屋达成一致，约定总价款为肆佰肆拾柒万零千叁佰零拾伍元整。买受人付款方式为按揭付款，首付1430305元，剩余房款3040000元整。合同补充协议附件三第四条约定“乙方以按揭方式支付部分房款且须甲方提供还款保证的，在甲方保证期限内，乙方逾期未还银行贷款导致甲方承担保证责任的，乙方应自甲方承担保证责任后的15日内向甲方清偿由甲方代偿的全部金额并支付代偿金额5%的资金占用费，乙方逾期未清偿的，或者甲方为乙方代偿次数超过三次的，甲方有权解除合同并要求乙方支付总房款20%的违约金，同时，甲方有权以原房款收回乙方所购本房产，用于抵付乙方所欠银行本息、罚息及未履行付款义务的违约金等。”前述贷款已经发放，滨江公司向崔坤丽出具了总额为4470305.33元的购房发票，案涉商品房购销合同于2015年1月10日备案登记，房屋已经交付。诉讼中双方均未提交证据证实该房屋已经办理不动产登记。滨江公司提交有中国农业银行股份有限公司景洪广场支行签章，日期为2018年7月25日的业务凭证2份，记载合约号24090157600001614，合约名称崔坤丽，还款二笔，总额分别为2421146.04元、70772.69元；另提交中国农业银行股份有限公司景洪市支行于2018年11月22日出具扣款证明1份，说明因崔坤丽长期不能按照约定归还贷款，经催收无果，根据与滨江公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中相关约定，分别于2018年7月25日和2018年11月13日从滨江公司的保证金账户（24090101040004563）中扣收了崔坤丽所欠贷款本息2491918.73元和309890.94元，两次扣款合计2801809.67元。现滨江公司以崔坤丽逾期未归还贷款本息致滨江公司被版纳农行扣收2801809.67元为由，要求解除与崔坤丽之间所签商品房购销合同及补充协议，并按约定支付违约金。本院认为：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。…”的规定，现担保权人银行并未提出诉讼，故本案仅应审理商品房购销合同关系。其次，原、被告之间所签商品房购销合同及附件为双方真实意思表示，合同附件三第四条应认为是双方所做附条件的约定。第三，原告主张因被告逾期致银行划扣原告款项以抵偿被告所欠贷款本息，有银行机构出具的业务凭证、扣款证明等为据。反之，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，因被告方就其主张举证并不充分；且依一般理解，无论被告就违约金部分如何主张，但就原告已被银行扣收的房贷部分，被告似还应与滨江公司积极联系处理，以寻求善后，故本案中应可采信原告关于被银行扣收被告应还贷款本息的主张。但因原告证据中尚缺2018年11月13日银行扣收的业务发生凭据，故对于原告关于被扣该309890.94元的部分，应认为证据尚不充分。被告方主张2018年7月25日还款账户已有大额资金转入，足可支付当期及所有欠款本息，因担保借款关系并非本案审理范围,故本案中对被告方关于银行违约的主张不予置评。第四，原告作为保证人履行代偿义务后，有权依据双方所签的合同约定行使相应权利。如被告方既不向原告方还款，亦未就如何还款与原告形成合意，应可认为约定的解除条件已经成就。但因原告方并未就损失情况举证，综合本案案情，若仍然完全肯定原告方提出的违约金给付请求，或有失公允，故对该项诉讼请求，本院酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与被告崔坤丽于2015年1月7日签订的商品房购销合同。二、被告崔坤丽于本判决生效后六十日内向原告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司支付代扣款2491918.73元按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2018年7月26日起算至款项付清之日止的利息。三、驳回原告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49351元，由原告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司负担40000元，由被告崔坤丽负担9351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审判员  赵义宏二〇一九年四月十一日书记员  玉 罕