广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初20700号原告：深圳市金龙房地产开发有限公司，法定代表人：LUCASIGNATIUSLOHJENYUH，总经理。委托诉讼代理人：郭伟嘉委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：深圳市秋江渔火餐饮有限公司，法定代表人：耿永刚。原告深圳市金龙房地产开发有限公司诉被告深圳市秋江渔火餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭伟嘉、黄威到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、被告向原告支付欠付的2018年2月1日至2018年7月6日期间租金376364.39元及违约金暂计65718.11元（违约金以每月租金为基数，按照每日0.1%的标准，自2018年2月1日起分别暂计至2018年9月28日，实际以被告支付之日止）；2、被告向原告支付房屋占用费230950元（以每月租金74500元的标准，自2018年7月7日起计算至2018年10月8日止）；3、被告向原告支付2017年12月、2018年1月逾期支付当月租金的违约金合同及19496.35元；4、被告向原告支付违约金488124元；5、被告在本案判决生效之日10日内办妥以该房屋为注册地址的工商变更或注销手续；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月23日，原告与被告签署《深圳公园道商铺房屋租赁合同》（合同编号：///），合同约定被告承租原告位于深圳市南山区登良路26号公园道深圳公园道房屋（以下简称涉案房屋）；租赁期限为五年，自2016年3月31日起至2021年3月30日止；第一个租金计收年度的保底租金为64070元／月，第二个租金计收年度的保底租金为69136元／月，第三个租金计收年度的保底租金为74500元/月，第四个租金计收年度的保底租金为82248元/月，第五个租金计收年度的保底租金为90294元／月；物业管理费为6854元／月；缴交期限为每月第一个工作日或之前，逾期交付的租金及各项费用的，每逾期一日应按0.1%的标准向原告支付违约金。租赁合同签署后，原告如约向被告交付涉案房屋，被告也以涉案房屋经营“火族舫丹东海鲜烧烤—餐厅及饭店／茶馆”。后被告并未按租赁合同的约定按时向原告交付租金，自2018年2月1日日起开始拖欠租金。原告曾于2018年6月15日、2018年6月22日向被告发送书面函件，督促被告支付欠付的租金及违约金，但被告至今未能向原告支付。无奈之下，原告于2018年7月4日书面通知被告提前解除租赁合同并要求被告在2018年7月10日结清所有欠费及违约金，并向原告交还涉案房屋。被告收到上述函件后仍未履行相应的义务，原告又于2018年7月11日再次向被告发送书面函件，要求被告交付还涉案房屋并完成相关后续义务，但被告至今未能履行。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除与被告的租赁合同关系，同时被告应当根据租赁合同的约定承担相应的违约责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区南公园道大厦房均于2014年7月11日登记在原告名下，建筑面积分别为97.8平方米、96.27平方米、114.46平方米。2015年12月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《深圳公园道商铺房屋租赁合同》（合同编号：MLEAS-2310-A-2015-IC0020），合同约定：甲方将位于深圳市南山区登良路层号房屋（涉案房屋）出租给乙方使用，乙方租赁该房屋用于经营“火族舫丹东海鲜烧烤—餐厅及饭店／茶馆”；房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为298平方米；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起91天的装修期，即2015年12月31日至2016年3月30日，租赁期限自甲方同意的装修期届满次日起五年，即自2016年3月31日起至2021年3月30日止；自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，保底租金按租用面积计算，第一个租金计收年度的月保底租金为64070元，第二个租金计收年度的月保底租金为69136元，第三个租金计收年度的月保底租金为74500元，第四个租金计收年度的月保底租金为82248元，第五个租金计收年度的月保底租金为90294元；第一个至第二个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的6%计算月租，第三个至第四个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的7%计算月租，第五个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的8%计算月租；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金291444元；房屋每月物业管理费为6854元；乙方应按本合同约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还涉案房屋，如乙方逾期不交还房屋，甲方除有权按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米32.15元的标准支付逾期期间的房屋占用费；对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可向乙方在合同中留有的送达地址发送，在乙方接收涉案房屋后，任何给予乙方的通知如果写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给乙方，并视为乙方下一个工作日收到，一方地址变更须书面通知另一方；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋位注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米32.15元的违约金；及其他内容。庭审中，原告表示，被告所承租的即为产权证登记的公园道大厦A栋三房，上述三个商铺是相连的，合同的编号是原告将商铺打通后自行编写的编号。2018年6月15日，原告向被告发出《关于支付租金等费用的催告函》，催告被告支付自2018年2月1日至本函发出之日前的租金及违约金合计371461.8元。原告提交了《签收声明》用于证明被告员工刘明签收了该函。2018年6月22日，原告向被告发出《关于支付租金等费用的再次催告函及停止能源、设施、设备供应的告知函》。原告提交了快递查询单用于证明被告已签收该函。2018年7月4日，原告向被告邮寄《解除通知书》，称被告自2018年2月1日起未按合同约定向原告支付各项款项，构成根本违约，其现通知被告，自通知送达被告之日双方租赁合同解除合同，并要求被告于2018年7月10日前结清所有欠费并支付相当于六个月的租金、六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，以及返还房屋等。原告提交的快递查询单显示该邮件被退回。2018年7月11日，原告向被告发出《房屋交还催告函》，要求被告于2018年7月10日前交还涉案房屋，并于2018年8月6日前办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。原告提交的快递查询单显示该通知该邮件被退回。原告提交了《企业信用信息公示报告》用于证明被告以涉案房屋作为注册地址设立了子公司深圳市火族舫餐饮有限公司。庭审中，原告主张，被告每月按照保底租金交纳租金至2018年1月；被告实际经营至2018年6月26日，之后被告在未通知原告的情况下擅自撤场，并将相关商品及装修的设施设备遗留在涉案房屋内；涉案房屋现仍未出租，处于空置状态。原告提交了《账户交易明细回单》用于证明被告实际于2018年5月7日支付了2017年12月和2018年1月租金，并据此要求被告按照合同约定的每日千分之一的标准向其支付上述逾期支付租金的违约金19496.35元。本院认为，原告与被告签订的《深圳公园道商铺房屋租赁合同》为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。原告主张被告支付租金至2018年1月，并于2018年6月26日在未通知原告的情况下擅自撤场；被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，本院对原告的此项主张予以采纳。关于原告主张的2018年2月1日至2018年7月6日期间的租金376364.39元以及2018年7月7日至2018年10月8日期间的房屋占用费230950元。本案中，被告于2018年2月1日开始欠缴租金，并于2018年6月26日未办理交接手续即搬离涉案房屋，构成违约，原告有权要求解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告在知道被告擅自停业且不再履行合同的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大。因此，原、被告对涉案房屋空置造成的损失均有过错，对此双方应分担该期间的租金损失，故对于原告主张2018年2月1日至2018年10月8日期间的租金346364.39元及占用费230950元，本院酌定支持至2018年7月31日，即被告应向原告支付2018年2月1日至7月31日期间的租金（房屋占用费）共计436272元（69136元×2+74500×4），原告主张被告向其支付2018年8月1日之后的占用费，本院不予支持。关于原告主张的2018年2月1日至2018年7月6日期间拖欠租金的违约金，以及2017年12月、2018年1月逾期支付租金的违约金。合同约定，被告于每月第一个工作日或之前向原告预付租金。原告主张按照合同约定的以欠费金额为基数按照每日千分之一计算违约金的标准过高，本院酌定调整为日万分之五。其中，2018年2月1日至2018年7月6日期间拖欠租金的违约金，被告应从欠付当月的每月第一个工作日次日起向原告支付违约金，其中，2018年2月、3月以69136元为基数，2018年4月至6月以74500元为基数，2018年7月以14419.35元（74500÷31×6）为基数，依次计算至本院判决确定的付款之日止；2017年12月、2018年1月逾期支付租金的违约金，被告应分别从2017年12月2日、2018年1月3日起以69136元为基数，按日万分之五计算至2018年5月7日。关于原告主张的违约金488124元。合同约定，被告逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，被告已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时被告还须支付给原告相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。违约金旨在补偿非违约方的损失，合同约定的违约金标准过高，原告未提供证据证明其遭受的实际损失，故综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等，本院酌情对双方约定的违约金予以调整，判令被告按照合同约定向原告支付相当于2个月租金、2个月管理费之和的金额作为违约金，即162708元。关于原告要求被告办理以涉案房屋为注册地的深圳市火族舫餐饮有限公司的工商变更和注销手续的诉讼请求。该项诉讼请求不属于法院民事案件的受理范围，对于该项诉讼请求，本院不予处理。本院经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市秋江渔火餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2018年2月1日至7月31日期间的租金（房屋占用费）共计436272元，以及2018年2月1日至2018年7月6日期间拖欠租金的违约金（2018年2月、3月以69136元为基数，2018年4月至6月以74500元为基数，2018年7月以14419.35元为基数，按日万分之五的标准，自欠付当月的每月第一个工作日次日起，分别计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告深圳市秋江渔火餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2017年12月、2018年1月逾期支付租金的违约金（以69136元为基数，分别从2017年12月2日、2018年1月3日起开始计算，按日万分之五的标准，均计算至2018年5月7日止）；三、被告深圳市秋江渔火餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付违约金162708元；四、驳回原告深圳市金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15425.88元，由原告负担7547.61元，由被告负担7878.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  秦春年人民陪审员  刘秀红二〇一九年四月三十日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。