山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0105民初7466号 原告：邵怀彬，男，1993年10月5日出生，汉族，山东汇诺新材料有限公司职员，住济南市。 委托诉讼代理人：谭双双，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：季刚，男，1968年12月6日出生，民族及职业不详，户籍地济南市，现住址不详。 被告：济南优住房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：于斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭庆朋，男，1990年9月5日出生，汉族，该公司职员，住济南市。 原告邵怀彬与被告季刚、被告济南优住房地产经纪有限公司（以下简称优住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵怀彬及其委托诉讼代理人谭双双，被告优住公司的委托诉讼代理人郭庆朋到庭参加了诉讼。被告季刚经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵怀彬向本院提出诉讼请求：1、判令邵怀彬与季刚解除合同，由季刚返还邵怀彬购房款22万元并偿付利息（以22万元为基数，自2018年9月1日起计付至实际支付之日，按年利率6%计算）；2、判令季刚双倍返还邵怀彬定金16万元；3、判令季刚赔付邵怀彬违约金12.6万元；4、判令优住公司返还邵怀彬佣金0.84万元；5、判令优住公司在其过错范围内就上述第1、2、3项诉讼请求所列款项承担相应责任；6、本案诉讼费由季刚、优住公司负担。事实与理由：2018年4月5日，邵怀彬与季刚在优住公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定由邵怀彬购买季刚位于济南市天桥区北大时代xx地块x、x号楼x-xxxx房屋，于2018年8月31日前交房。合同签订当日，邵怀彬支付给季刚定金8万元及购房款22万元，支付给优住公司佣金0.84万元。其后，季刚未能按约交付房屋，构成根本违约。优住公司于居间过程中存有重大过错。因此，邵怀彬诉至法院，提出如上所列之请求。 季刚未提出答辩意见，未提交证据。 优住公司辩称：邵怀彬所诉属实，但我方不同意承担责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并将证据复印件在卷佐证。依据当事人提交的证据及其庭审陈述，本院认定如下事实： 坐落于济南市天桥区北大时代xx地块x、x号楼-xxxx号的房屋，系季刚于2017年8月30日与济南源浩置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中所载由季刚购买的房屋。 2018年4月5日，季刚作为出卖人（甲方），与买受人（乙方）邵怀彬在优住公司（居间人，丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》（双方当事人系基于优住公司的建议同时签订了前述两份合同，但实际履行的系《房屋买卖合同》）。其中，《房屋买卖合同》主要约定：甲方将坐落于济南市天桥区北大时代xx地块x、x号楼-xxxx房产出售给乙方；房屋建筑面积为33.36平方米；无抵押，无租赁；房屋总价格为42万元，乙方于签订合同时支付甲方定金8万元，余款以现金方式支付；甲方于交房前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在接到通知之日当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验；因房屋还未交房，售楼处交房时间为2018年8月31日前，如未能交房售楼处支付的违约金归乙方所有；自本合同订立之日起房屋交房的使用权归乙方所有；关于违约责任，如甲乙任何一方未按约履行合同义务，每逾期一日，违约方需支付守约方本合同总房款3‰的违约金或本合同总房款30%的违约金；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向承担前述违约责任，且乙方有权解除合同；甲方不履行办证、交房、缴纳税费的义务的，除承担前述违约责任外，乙方有权在履行期限届满30日后解除合同。《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》约定的主要内容与前述《房屋买卖合同》基本相同，主要不同之处为：乙方需于2018年4月5日支付甲方第一笔购房款22万元（不含定金），于房屋办理房产证之日支付剩余购房款12万元。 上述合同签订当日，邵怀彬即向季刚支付了定金8万元及第一笔购房款22万元，向优住公司支付了佣金0.84万元。 以上事实，邵怀彬与优住公司均予以认可，且亦均认可于2018年8月在邵怀彬听闻济南源浩置业有限公司快交房时，邵怀彬就交房事宜联系季刚，优住公司亦就此联系季刚，但季刚直至今日仍未履行交房义务。 庭审中，邵怀彬称，正是基于上述事实，并因其律师于提起本案诉讼后经查询发现涉案房屋于《房屋买卖合同》签订时即存有抵押，才提起本案诉讼。就此，邵怀彬将其各项诉讼请求及其请求依据明确如下： 1、因《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于签订后并未实际履行，实际履行的系其与季刚、优住公司于2018年4月5日签订的《房屋买卖合同》，故现以季刚逾期交房构成根本违约以及季刚与优住公司隐瞒了涉案房屋存有抵押以及季刚于签订涉案合同时已拖欠济南源浩置业有限公司购房款的事实为由要求解除该合同，由季刚返还购房款22万元及相应利息。 就其该请求，邵怀彬提交了录像及房屋权属状况信息、收据予以证明。其中，录像显示，在录像者至济南源浩置业有限公司售楼处询问涉案房屋是否符合交房条件时，该售楼处的工作人员称已符合交房条件，但须季刚本人持身份证办理；房屋权属状况信息载明：涉案房屋已被用于抵押，抵押权人为厦门国际信托有限公司，抵押金额为3.5亿元，债务履行期限为自2016年8月25日起至2018年8月24日止。 2、对于要求季刚双倍返还定金及偿付违约金的请求，经法院释明，现选择适用定金罚则，即要求季刚双倍返还定金16万元。 3、因优住公司隐瞒了涉案房屋存有抵押以及季刚于签订涉案合同时已拖欠济南源浩置业有限公司购房款的事实，故要求优住公司返还佣金0.84万元并承担返还购房款22万元及其利息、双倍返还定金的责任。 对于邵怀彬明确的上述诉讼请求及其请求依据，优住公司反驳如下： 首先，《房屋买卖合同》虽因找不到季刚而客观上无法继续履行，但我方对于是否予以解除不发表意见。 其次，对于邵怀彬要求季刚所承担的违约责任我方不发表意见。 再次，我方并未隐瞒涉案房屋已抵押以及季刚曾拖欠济南源浩置业有限公司购房款的事实。对于前者，我方在签订涉案合同已进行查询，但未查到存有抵押；对于后者，我方已对邵怀彬进行了告知。 对于优住公司的上述反驳意见，邵怀彬均不予认可。优住公司亦未就此进行举证。 庭审后，对于涉案房屋的抵押情况，本院依职权至济南市房屋档案馆调取了抵押权登记信息一份，载明：包含涉案房屋在内涉案房屋所在楼盘于2016年8月24日曾被济南源浩置业有限公司用于抵押，抵押权人为厦门国际信托有限公司，抵押金额为3.5亿元，债务履行期限为自2016年8月25日起至2018年8月24日止，但该抵押权已于2018年12月17日被注销登记。 对于本院依职权调取的上述抵押权登记信息，邵怀彬质证称：虽然涉案房屋之上的抵押系开发商所为，但确存在抵押的事实，此一点优住公司并未告知邵怀彬，反而于合同中明确写明涉案房屋无抵押。不否认优住公司的服务范围，但其完全可明确告知邵怀彬其对涉案房屋是否存在抵押不知情。 优住公司质证称：其公司的义务只是服务于客户找相应的房源。因涉案房屋未交房，所以不能办理抵押手续，房主对是否抵押也不知情，且邵怀彬亦有义务对涉案房屋的权属进行核实。 本院认为，季刚经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃了举证、质证及抗辩等相应的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行负担。 对于涉案《房屋买卖合同》的签订及购房款、佣金支付情况，除有邵怀彬与优住公司于诉讼中的同样主张外，另有邵怀彬提交的涉案《房屋买卖合同》、定金收条、首付款收条、佣金收条等证据予以佐证，且季刚于诉讼中亦未以任何形式对此提出相反抗辩，故对此本院予以认定。依此，因邵怀彬已按约支付相应购房款，故在交房条件成就时，季刚亦应当按约交付房屋。但是，依据邵怀彬关于其催促季刚交房的主张以及优住公司就此所作陈述，并结合邵怀彬所提交的录像内容显示，涉案房屋显然已具备交房条件，可截止至今，季刚并未能履行交房屋义务，且现已无法联系到其本人，在此情况下，涉案《房屋买卖合同》显然无法继续履行，且季刚逾期交付涉案房屋的违约行为致使涉案合同约定的解除条件已成就，故现邵怀彬要求解除涉案《房屋买卖合同》于法有据，对其该请求本院予以支持。合同解除后，尤其系因季刚的违约行为导致涉案合同予以解除后，其应当将其因涉案合同所得购房款予以返还。所以，对于邵怀彬要求季刚返还购房款22万元的请求，本院予以支持。同理，因系季刚的违约行为导致涉案合同予以解除，故邵怀彬要求季刚就其违约行为承担双倍返还定金的请求亦于法有据，故对邵怀彬要求季刚双倍返还定金16万元的请求本院亦予以支持。对于邵怀彬要求季刚偿付利息损失的主张，因其于诉讼中并未提交证据证实因季刚的违约行为给其造成的具体损失已超过定金，故季刚向邵怀彬双倍返还的定金，已足以弥补邵怀彬因涉案合同解除所受到的损失，因此，邵怀彬再行要求季刚向其偿付相应利息损失于法无据，故对其要求季刚以22万元为基数向其偿付利息的请求本院不予支持。 对于邵怀彬要求优住公司承担责任依据，即优住公司隐瞒了涉案房屋存有抵押以及于涉案合同签订时季刚即存有予以向济南源浩置业有限公司交付购房款的事实，就前者而言，因涉案房屋的抵押行为并非系季刚作出，且现亦无证据显示季刚与优住公司明确知晓涉案房屋已被抵押，故双方当事人虽于涉案合同中约定涉案房屋无抵押，亦不宜就此全部责难于季刚与优住公司，因邵怀彬作为购买人亦应当负有谨慎审查涉案房屋权利状况的义务，此为其一；其二、对于优住公司的居间服务内容及其民事能力，就本案而言，其所负义务应系如实告知季刚购买涉案房屋的状况以及审核季刚就涉案房屋所提供的相应材料是否真实，并不具备向有关机关具体查询涉案房屋是否存有抵押的民事能力。自此而言，对于优住公司的居间行为不宜过分苛责；其三、依据本院就涉案房屋查询的抵押信息，涉案房屋所存抵押早已解除，对于涉案合同的继续履行不构成任何障碍。就后者而言，即便存有于涉案合同签订时季刚即存有予以向济南源浩置业有限公司交付购房款的事实，但因季刚已向该公司交纳滞纳金，履行了相应义务，且该事实亦不足已导致涉案合同的解除。据上所述，邵怀彬所主张的上述两个理由尚不足以导致涉案合同得以解除，也即优住公司即便存有上述居间服务瑕疵，亦不足以导致涉案合同予以解除，因为导致涉案合同解除的根本原因系季刚不按约履行合同义务。因此，邵怀彬以此为由要求优住公司退还佣金及承担返还购房款22万元及其利息、双倍返还定金的责任依据不足，对其前述请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告邵怀彬与被告季刚于2018年4月5日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告季刚于本判决生效之日起10日内返还原告邵怀彬购房款22万元； 三、被告季刚于本判决生效之日起10日内双倍返还原告邵怀彬定金16万元； 四、驳回原告邵怀彬的其他诉讼请求。 案件受理费8940元，由原告邵怀彬负担2335元，由被告季刚负担6605元；财产保全申请费3120元，由原告邵怀彬负担815元，由被告季刚负担2305元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  朱广民 审判员  曹新建 二〇一九年四月九日 书记员  苏 婷