呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初7850号原告：牛春霞，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：崔竣，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：田伟森，内蒙古辩证律师事务所律师。被告：左培英，女，现住呼和浩特市。诉讼代理人：王俊娥，内蒙古恒众尧律师事务所律师。原告牛春霞与被告左培英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛春霞及其委托诉讼代理人田伟森，被告左培英及其委托诉讼代理人王俊娥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛春霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还5万元的购房款。3.判令被告支付违约金5万元（25×20%）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2018年7月27日签订《房屋买卖合同》，被告将其位于呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路4-2-10号（建筑面积：55.37平方米）的房屋以25万元的价格出售给原告，约定原告先交付定金1万元，余款在合同签订后的40日内付清。届时甲方无条件配合乙方办理房屋交接手续或者公证手续。合同第九条约定，任何一方违约需向对方赔偿房屋总价款的20%作为违约金。原告交付1万元定金后，与被告签订了《房屋买卖合同》，之后双方口头约定由原告先交付5万元，剩余的20万元以银行按揭贷款的方式支付。2018年8月3日，被告收取了原告5万元的汇款，同时给原告退还了1万元的定金。由于被告的主观原因，银行不予批准办理房屋买卖按揭贷款业务，进而被告对出卖房屋事宜反悔，被告要求将房屋的出售价提高到35万元，并拒绝接收原告要支付的购房款20万元，明确表示不履行合同。被告的行为违背诚实守信原则，在收取5万元后欲将房屋价格变更为35万元的行为具有欺诈性，附条件的不予履行合同是明确不履行合同主要义务的表现形式，被告拒绝收取原告的剩余购房款项视为余款交付，原告无过错，现原告诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。左培英辩称，一，不同意原告的诉讼请求以及事实与理由。二，本案合同应该是撤销而不是解除。左培英持有牛春霞5万元是事实，但不是左培英不予返还，而是牛春霞不予取回。左培英拒绝履行合同也是事实，但不是牛春霞所说的对其进行了欺诈，而是因为这个合同是显失公平的，无法继续履行。本案的基本事实为左培英与老伴现居住房屋与涉案房屋不在同一地区，该房屋一直在出租，因左培英处理更换暖气片的事，与邻居聊天时临时起意准备出售涉案房屋，所以对于房屋当时的售价及程序并未充分了解。第二天牛春霞在其邻居的引荐下联系了左培英，准备购买涉案房屋，所以该合同是在左培英对于该区域的房屋价值不了解而牛春霞又连续催促的情况下仓促间签订的。双方从开始接触到签订合同仅用15天，2018年8月17日，经左培英的女儿咨询，该房屋总价值至少为38.76万元，且房屋内还有一定的设备设施一同出售，25万元的价格过分低于市场价格。随即左培英多次向牛春霞说明情况，表明此合同不公平，要求牛春霞取回5万元购房款，解除该合同。牛春霞拒绝协商增加购房款，同时向贵院提起了诉讼。因该房屋的售价极低，如果继续履行合同将使左培英遭受重大损失，而牛春霞则以较少的代价获得较大的利益，该合同明显不公平，依据我国合同法第54条应予以撤销。左培英也不应支付违约金。如果人民法院不予撤销该合同，约定20%的违约金也过分高于牛春霞的损失，请求人民法院予以减少。从2018年7月27日签订合同到2018年8月17日，左培英明确表示该合同显失公平，不予履行，并要求牛春霞取回5万元购房款，时间为22天。在此期间并未给牛春霞造成巨大损失，五万元的违约金维持过高。综上，牛春霞的诉讼请求应予以驳回。被告（反诉原告）左培英向本院提出反诉请求：1.判令撤销双方于2018年7月27日签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告经人介绍于2018年7月27日签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告以25万元的价格将位于呼和浩特市赛罕区呼伦南路4-2-10房屋出售给反诉被告，双方未办理房屋交接，未办理产权登记。因反诉原告对该房屋的出售是临时起意，并未充分了解房屋当时的售价及程序,所以在签订该合同时，对于该区域的房价不了解，而反诉被告又连续催促，仓促间签订了该合同，该房屋的售价极低，如继续履行该合同，将致反诉原告遭受重大损失，而反诉被告则以较少的代价获得较大的利益，该合同明显不公平。自2018年8月17日起,反诉原告多次向反诉被告说明情况要求解除该合同，反诉被告不同意，并向贵院提起诉讼。反诉原告认为，该合同显失公平,依据我国合同法第54条的规定予以撤销。牛春霞辩称，反诉原告所述对涉案房屋的出售是临时起意无法让人信服。依照经验法则判断，房屋作为不动产，其价值较高，出卖人与买受人在作出房屋买卖的合意时会施以较高的注意力，会对楼盘的品质和地段小区规模，周边环境、配套设施、交通状况等多个方面综合考量之后方决定买卖房屋之价格，再作出房屋买卖的法律行为。该常理判断除非反诉原告举出以证明在出售房屋之时，反诉原告只是“突发奇想”随便的出售，价格多少全由心情决定的证据予以反驳。否则应当推定反诉原告在出售房屋之时是综合考量各方面因素之后施以较高的注意力所作之决定，而非所谓临时起意。关于反诉原告所述显示公平的问题，显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方当事人的权利与义务在订立合同时明显违背公平、等价有偿的原则。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上的优越地位而对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指一般的生活经验或交易经验，而不包括欠缺特殊经验，且不公平的结果是出现在合同订立之时，而非订立合同之后。本案中上述的构成要件均不满足。民法总则第151条规定，“一方利用对方处于危困状态，缺乏判断力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”危困状态、缺乏判断力属于并列排列，表示在订立合同之时一方处于极度紧张的状态和不得不为的境地，关于这种状态和境地，以及反诉原告所称的牛春霞连续不断地催促左培英，均应当举证证明。综上，应当驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月27日，被告左培英（卖方/甲方）与原告牛春霞（买方/乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于呼和浩特市赛罕区呼伦南路4-2-10号房屋，建筑面积55.37平方米，总房款250,000元。付款方式为牛春霞于合同签订之日向左培英支付定金10000元，余款240000元自合同签订之日起四十日内支付。合同第九条约定：任何一方不得违约，如违约，违约方需向对方赔偿总房屋价款的百分之二十作为违约金。合同签订当日，牛春霞向左培英支付10000元定金。2018年8月3日，牛春霞通过中国邮政储蓄银行向左培英转账购房款50000元。后左培英退还牛春霞定金10000元。双方当事人对此予以认可。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，左培英拒绝继续履行合同出售涉案房屋，该合同已无继续履行可能，不能实现合同目的，故本院予以支持。对原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应向原告返还已交纳的购房款50000元。左培英在签订合同后，因自身原因拒绝继续出售涉案房屋，应当承担违约责任。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，左培英请求法院予以减少，本院认为，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”结合案件实际情况，双方约定的违约金比例过分高于实际造成的损失，故本院酌情将违约金调整为10000元。对于反诉原告（被告）主张撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院认为，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院予以撤销。本案中，左培英未提交证据证明其处于危困状态，且在与牛春霞协商房屋出售事宜至签订合同期间有足够的时间对涉案房屋的市场价格进行了解，左培英因主观预判与房屋实际价值不符而主张撤销合同，不符合显失公平的要件，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告牛春霞与被告左培英签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告左培英于本判决生效之日起三十日内向原告牛春霞返还已付购房款50000元；三、被告左培英于本判决生效之日起三十日内向原告牛春霞支付违约金10000元；四、驳回反诉原告（被告）左培英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元（原告已预交），由被告左培英负担1300元，原告牛春霞负担1000元；反诉案件受理费100元（反诉原告已预交），由反诉原告（被告）左培英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审??判??长郝英人民陪审员 蒋 葵人民陪审员 刘继广 二〇一九年四月十一日书 记 员 邢春霞