湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初2576号原告：周振国，男，汉族，1986年2月15日出生，住湖南省宁乡县。委托代理人：李军，湖南湘达律师事务所律师。被告：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路1008号迪亚溪谷山庄会所211房。法定代表人：彭立明，董事长。委托代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。原告周振国诉被告长沙坪建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，本院立案受理后，依法由审判员曹祥担任审判长，与人民陪审员刘金阁，人民陪审员周新龙组成合议庭适用普通程序公开进行了审理。书记员沈丽担任记录。原告周振国及委托代理人李军，被告委托代理人田新宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周振国向本院提出以下诉讼请求：1、被告因逾期交房而向原告支付违约金179063元（暂计至2018年2月10日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；判令被告因逾期办理房屋产权而向原告支付违约金144885元（暂计至2018年2月20日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费、财产保全费、执行费等费用。事实及理由：原告于2010年12月30日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于长沙市岳麓区坪塘华苑（滨江花园三期）5栋416、414号房，购房金额为742857元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照该合同十条规定，被告应于2011年6月30日将符合合同约定的商品房交付原告使用。按照该合同第十一条规定，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。截至起诉之日止，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，截止2018年2月10日，已实际违约6年220天（2410天），应支付逾期交房违约金179063元，之后的违约金计算至实际交房之日止，并尽快交房。按照合同第十一条规定，被告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90内办妥原告的房屋产权证。由于被告的责任，致使原告未能在约定期限办理上述登记或者手续，被告向原告支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。原告已向被告缴纳产权登记费及契税等费用，根据合同约定，被告最迟在2012年9月30日前办妥原告的房屋产权证。被告一直未办理房屋产权证，也未向房产局缴纳相关费用，截止2018年2月10日，已实际违约5年130天（1950天），应支付逾期交房违约金144885元，之后的违约金计算至实际办理房屋产权证之日止，并尽快办理相关产权手续。被告长沙坪建房地产开发有限公司辩称：原告没有交房的原因是购房款没有交齐，原告购买两套房屋被告应收742857元，已收515753元，原告尚欠227104元。坪塘江滨家园三期华苑延期交房的原因是原法人及其财务总监实施共同犯罪造成的，造成该楼盘变成烂尾楼。目前，本案房屋还没有达到交房条件。基于上述原因，原告诉请的延期交房违约金过高，逾期办证尚未产生违约金，该违约金不应支持。违约金系债权请求权，依合同约定，原告在2012年9月30日应当知道自己的权利被侵害，故原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，且应依诉讼请求到期当年的两年期限的标准计算。原告周振国为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一：长沙市商品房买卖合同；证据二：贷款合同；证据三：购房发票共计5张，125384元、24616元是414房的，101720、31137、5000元三张是416房的。以上三组证据拟共同证明原、被告签订合同购买房产，原告已支付房款并交纳相关费用及契税，被告一直未办理相关产权手续。被告长沙坪建房地产开发有限公司对证据一商品房买卖合同三性均无异议。对证据二贷款合同，因暂时无原件核对，故对真实性、合法性不予确认，待法院核对原件后由法院进行认定，且该证据是原告申请贷款与银行签订的合同，与被告无直接关联，被告以收到的按揭款做为原告支付房款的依据。对于5000元、31137元、24616元三张发票予以认可，被告提供的清单上也包括这三笔，银行交给被告的按揭款已包含在被告提交的清单中，原、被告提交的已交房款金额统计是一致的，且该金额累加与合同金额不一致，相差22万余元。被告长沙坪建房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一：（2015）岳刑初字第483号刑事判决书，拟证明1、延期交房的原因，2、判决书第七页第二段中载明原公司法人朱双文、赵金菊已经把其所有股权在长沙市岳麓区坪塘街道的见证下转给了债权人代表并办理了股权变更，公司早已物是人非；证据二：涉案楼盘乙方湖南省诚安消防安装有限公司出具的证明，拟证明目前还没有进行消防验收，房屋未达到交付条件；证据三：周振国购房缴费明细表。原告对被告提交的证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这只是朱双文的个人资产转给债权人，与本案无关。对证据二的三性均有异议，与本案诉求无关，不论消防是否合格，但是被告都应该按照合同约定交付房屋。对证据三有异议，与事实不符，2011年7月22日开票我们没有这张发票，也没有向法院提供。对于银行贷款被告已经分别收到15万元和305000元贷款，加上之前开具的正式发票金额，原告已经支付了全部房款。至于中国银行对于贷款开具了多少发票，这是被告与银行之间的关系，与原告无关，只要被告收到了贷款就可以了。对原告周振国向本院提出的证据，本院认定如下：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性予以认定。对被告长沙坪建房地产开发有限公司向本院提出的证据，本院认定如下：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性予以认定，对其证明目的将结合其他证据及庭审调查情况予以综合认定。本院经审理查明以下案件事实：2010年11月23日，原告与被告签订《长沙市房屋买卖合同》及房屋合同补充协议。根据合同第一条约定，由原告购买被告位于岳麓区华苑（滨江家园三期）5栋4层416、414号的住宅。第六条约定，原告于合同签订之日分别向被告支付416号房屋首付款137857元、414号房屋首付款150000元，416号余款305000元、414号余款150000元以银行贷款方式支付。第十条约定，被告应当在2011年6月30日前向原告交付该案涉房屋，如遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，可予以延期。第十一条约定，被告逾期交付案涉房屋超过30天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。同时第十九条约定，被告应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90天内办妥原告的房屋产权证。在《长沙市房屋买卖合同》和补充协议签订当日，原告依约向被告支付416号房屋首付款137857元、414号房屋首付款150000元，416号余款305000元、414号余款150000元以银行贷款方式支付。在建设过程中，被告因资金紧缺，原法定代表人以高额付息为回报的方式，向社会不特定人融资，后因资金链断裂等原因，导致涉案楼盘变成烂尾楼。原法定代表人因非法吸收公众存款罪，被法院判决有期徒刑三年。2014年11月13日，被告原法定代表人与债权人代表在长沙市岳麓区坪塘街道办事处的见证下，签订了一份由原法定代表人将其在被告所有的股份及名下资产全部转让给债权人代表。2014年11月24日，被告原法定代表人按照相关协议约定，已将相关股权及资产转让，并办理了被告单位股权变更，后涉案楼盘复工建设。但被告至今未向原告交付案涉房屋，亦未办理案涉房屋产权登记手续。本院认为：原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及房屋合同补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于逾期交房违约金的请求。1，根据第六条约定，原告已于合同签订之日向被告支付416号房屋首付款137857元、414号房屋首付款150000元，416号余款305000元、414号余款150000元以银行贷款方式支付。被告应当在2011年6月30日前向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付该案涉房屋。被告未按期办理交房手续明显超过了合同约定的时间，故构成逾期。被告辩称案涉房屋延期交房是原法人及其财务总监实施共同犯罪造成的，导致该楼盘变成烂尾楼。本院认为，被告辩称逾期交房事由不属于合同约定或法定的免责事由，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳，对原告主张以已付房款为基数计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。2，根据合同的约定，逾期超过30天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。本院认为，被告违约的主要原因系被告公司在建设过程中因资金紧缺，原法定代表人非法吸收公众存款而导致资金链断裂，从而使涉案楼盘变为烂尾楼。鉴于被告违约的主观过错大小考虑，结合公平合理的原则，为维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，本院酌定对原告主张的违约金调整为以原告已交付房款为基数按日万分之零点五标准计算。故对被告主张违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳。3，原告主张逾期交房产生的违约金系债权请求权，且原、被告在合同中约定违约金按日计算，本院认为，本案诉讼时效应从民法总则生效之日起即2017年10月1日向前推算两年至2015年10月1日起开始计算。因此原告主张逾期交房违约金的期间应该从2015年10月1日计算至实际交付之日止，在此之前的违约金因超过法定诉讼时效，本院不予支持。对被告主张原告诉讼请求部分超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。二、关于逾期办证违约金的请求。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥原告的房屋产权证，但因案涉房屋至今仍未办理交房手续，而合同约定被告办理权属登记义务是在房屋交付使用后455日（365日+90日）内，因此办理案涉房屋产权登记手续尚未达到履行条件，故本院对原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉求暂不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、被告长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告周振国支付从2015年10月1日至案涉房屋实际交付之日止以已付房款742857元为基数按日万分之零点五为标准计算的逾期交房违约金；二、驳回原告周振国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元，财产保全费2140元，共计5220元，由原告周振国承担1020元，被告长沙坪建房地产开发有限公司承担4200元。此费已由原告周振国垫付，被告应在履行以上给付义务时一并将原告垫付的受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  曹 祥人民陪审员  刘金阁人民陪审员  周新龙二〇一九年四月十日书 记 员  沈 丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。