广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初2098号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号,统一社会信用代码91440101560233590F。法定代表人：程光煜。委托诉讼代理人：何月群、袁伟虹，均是原告的员工。被告：黄宝妍，女，1969年10月16日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：管润明。被告：管润明，男，1968年4月12日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州利合物业管理有限公司与被告黄宝妍、管润明物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、袁伟红到庭，被告管润明同时作为告黄宝妍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费11643.9元及违约金（物业服务费从2016年7月1日至2018年12月31日止,按每月388.13元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳,违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令两被告向原告支付拖欠的车位服务费1944元及违约金（车位服务费从2017年1月1日至2018年12月31日止,违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的1‰交纳,违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令两被告向原告支付拖欠的水费963.45元及经济损失（水费从2016年6月1日至2018年11月30日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令两被告向原告支付拖欠的电费309.36元及经济损失（电费从2017年5月1日至2017年5月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；5.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城媒体村提供前期物业管理服务。两被告为运动员村-二区41座1102单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2012年11月30日前。被两告于2012年9月1日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2012年12月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务。但两被告无正当理由拖欠物业服务费、车位服务费、水费和电费。虽经原告多次书面发函催告，两被告仍未清偿欠费。两被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告黄宝妍、管润明共同辩称，2012年8月在收楼过程中，我方曾多次与物业进行沟通要求对室内明显质量问题进行整改，对我方提出的问题当时的物业公司曾积极与工程队协调并进行回访跟踪，对前期的物业管理我方是满意的，也按时缴纳各项管理服务费。但自2016年10月后，我方发现物业管理服务情况逐步恶化，包括：1、曾经每座楼配备的物业管家先是频繁更换，最后干脆取消，导致业主没有办法直接与物业公司进行直接沟通。2、通过所谓服务热线反映的问题永远都只能得到“会跟领导反映”这类的标准答案，业主反映的问题既无人上门核实，更无人跟进处理。3、根据《广州亚运城项目前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”）第二章第二条“乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：“定期进行巡查及日常维护，…，及时组织对损坏部位进行修复，使受损对房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态”。但由于物业公司长期没有对物业公共和共用部分进行日常维护，且对业主反映对情况不闻不问，随着时间的推延外墙和房顶的漏水日益严重，导致业主室内装修蒙受较大损失。4、根据《服务协议》第二章第二条，“2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：…，公共照明，监控设备。服务内容及标准：“及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态”。业主多次上报室内对讲系统不正常问颖，但物业公司一直没有进行处理，现在系统处于瘫痪状态。5、根据《服务协议》第二章第二条“5、公共绿化与园艺小品对养护和管理服务，包括：公共绿地、花木…。服务内容及标准：“补栽补种，及时对受损的园艺小品进行修复。劝阻、制止破坏绿化的行为”。实际上长期以来部分业主在花园利用树木作为支架晾晒衣服被服等，但从未见物业人员进行劝导，更谈不上制止，导致情况越来越严重，严重影响楼盘质素和形象。6、根据《服务协议》第二章第二条“7、交通与车辆停放次序的管理服务。服务内容及标准：“劝阻、制止扰乱交通与车辆停放次序的行为”。实际上长期以来部分业主把自行车和电动车停进楼道，甚至停在楼层走火通道，更为严重的是在楼道对电动车进行充电，存在极大的安全隐患。但遗憾的是这些日常清洁工都司空见惯的事情物业管理竟然不闻不问，更不可能进行教导处理。7、一方面物业公司疏于或不屑于进行物业日常维修保养，为业主排忧解难；另一方面物业公司大开钱路，电梯广告、声光广告、室内广告、楼座的自动售卖机等大行其道，应有尽有，极尽敛财之能事，彻底丧失了“物业服务”的核心，也丧失了业主的信任。综上，我方并无恶意拖欠物业管理费的动机，不缴纳相关费用仅仅是为了获得与物业公司直接沟通解决问题的机会。物业公司一直以来既不对业主反馈的问题跟踪处理，更谈不上主动和业主沟通协调，而是采用“拖延”“回避”的手段逃避自身应该承担的责任。由于物业公司的不作为直接导致业主财产损失，同时也加大了物业其他或有风险。为此，我方要求物业公司立即根据《服务协议》中规定的服务范围和服务标准进行整改，并根据实际情况对我方财产损失进行合理补偿，承诺今后必须按照《服务协议》约定的服务范围和服务标准做好业主服务工作。同时，我方会按照《服务协议》履行应尽的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月5日,被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）购买了涉案物业(亚运城运动员村二区二栋11层1102号房)位于广州市番禺区兴亚二路33号41座1102房（以下简称“涉案物业”），建筑面积为138.6165平方米，约定交付日期为2012年11月30日前，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。被告于2012年9月1日收楼，同日被告与原告签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，被告或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。2012年9月30日，被告黄宝妍与案外人广州利合房地产开发有限公司签订协议书，约定广州利合房地产开发有限公司同意一次性向被告支付涉案物业6个月的物业管理费作为补偿。2014年2月22日，原告与被告签订《车位服务协议》，约定原告为被告提供位于运动员村二区地下车库111号车位服务，车位服务费为81元/月，由被告按年向原告交纳。2011年7月1日，广州市番禺区石基自来水公司向原告出具一份委托书，委托原告代为收取亚运城运动员村、媒体村、技术官员村各用户用水的水费，同意原告代为行使收取水费的权利。从2016年6月起，被告开始拖欠原告物业费、车位服务费和水电费，其中拖欠2016年7月1日起至2018年12月31日的物业服务费11643.9元，拖欠2017年1月1日起至2018年12月31日的车位服务费1944元，拖欠2016年6月1日至2018年11月30日的水费963.45元及2017年5月1日至2017年5月31日的电费309.36元。经原告以直接投递缴费通知单、电话、邮寄律师函等方式催缴，被告一直未交纳相关费用。庭审中，被告确认拖欠物业费、车位服务费和水电费未付，但主张原告物业服务水平不合格及不应支付违约金。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。本案的争议焦点为：（1）原告的物业服务质量；原告的物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，被告答辩中反映的问题可能存在，但不代表原告工作的全部。因此，被告的抗辩，不能代表全体业主，也不能反映事实的全部，本院不予采纳。但原告应当不断完善自身管理水平，积极与业主沟通，提高服务质量，改善小区居住环境。（2）收费标准及违约金的计算标准；被告与原告签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，原告对涉案小区进行了物业管理服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。原、被告约定的2.8元/平方米?月的物业服务费标准，不超出政府限定范围，是双方的真实意思表示，应予确认。被告的拖欠物业服务费、水电费及车位服务费的行为给原告造成了资金占用损失，但原、被告约定违约金按每日千分之五计算，过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故违约金本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且违约金应以不超过本金为限。综上，原告向被告提供物业管理服务后，被告未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告的物业面积为138.6165平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，故被告应按照388.13元每月的标准向原告支付从2016年7月1日至2018年12月31日的物业服务费11643.9元。原告请求被告向其支付每月拖欠的物业服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以388.13元为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。原告请求被告向其支付拖欠的水费963.45元、电费309.36元及相应经济损失，本院亦予以支持。经济损失的计算标准过高，本院调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。原告请求被告向其支付2017年1月1日至2018年12月31日的车位服务费1944元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告请求被告向其支付拖欠的车位服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以当年未付金额为本金，从拖欠当年的2月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄宝妍、管润明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年12月31日的物业服务费共计11643.9元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以388.13元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，违约金的总额以11643.9元为限）；二、被告黄宝妍、管润明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的车位服务费1944元及违约金（违约金以当年未付金额为本金，分别从拖欠当年的2月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，违约金的总额以1944元为限）；三、被告黄宝妍、管润明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年6月1日至2018年11月30日的水费963.45元及经济损失（经济损失以963.45元为本金，从2018年12月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以963.45元为限）；四、被告黄宝妍、管润明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年5月1日至2017年5月31日的电费309.36元及经济损失（经济损失以309.36元为本金，从2017年6月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以309.36元为限）；五、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由被告黄宝妍、管润明负担。本判决为终审判决。审判员  何俊燊二〇一九年四月二十二日书记员  郭子谦