浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙04民终317号 上诉人（原审原告）：周浩良，男，1962年4月9日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伦伦，浙江中锐律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：嘉兴永欣建业有限公司。住所地：嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦6楼603室。统一社会信用代码：91330400691263212H。 法定代表人：苗忠兴，总经理。 委托诉讼代理人：朱嘉琦、陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。 上诉人周浩良与被上诉人嘉兴永欣建业有限公司（以下简称永欣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初5336号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 周浩良上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：第一、周浩良与永欣公司之间系商品房买卖法律关系，一审认定双方系民间借贷关系错误。（一）周浩良以购房投资为目的，出资购买永欣公司开发的涉案房屋，双方经充分协商后签订商品房买卖合同，支付价款，备案登记，开具收据，进一步确认了买卖房屋的事实。（二）《商品房回购合同》是在双方完成房屋买卖后，围绕涉案房屋的二次买卖交易所形成的另一份买卖协议，目的在于赋予双方在约定期限内，当发生市场行情剧烈波动时，允许对之前的涉案房屋买卖行为享有“交易犹豫期”，双方可在约定期限届满前，自行选择继续履行合同还是回购。回购合同未约定双方之间存在借贷关系、借贷利息等。（三）双方在买卖合同签订以后又办理了预告登记，可以进一步印证双方之间的买卖事宜。退一步讲，即使双方先前行为存在借贷担保情形，双方亦通过办理预告登记的方式将借贷关系变更为房屋买卖关系。在办理网签备案和预告登记时，行政主管部门也依职权对申请事项的真实性进行了审查，一审未经法定程序否定备案登记和预告登记的效力于法无据。第二、一审认定双方之间系民间借贷关系的理由不能成立。（一）回购协议约定永欣公司在约定期间未回购房屋的，房屋归周浩良所有。永欣公司未在三个月内回购房屋的，双方间法律关系变更为房屋买卖关系。（二）涉案房屋系商业办公用房，土地使用权限为40年，并非别墅类住宅。参照从权威网站调取的涉案房屋同期周边地段显示的房屋均价以及国土部门公布的土地使用权起拍价等，不存在涉案房屋明显低价的情形。（三）周浩良于2015年2月2日转账支付1000万元购房款发生备注错误，备注成“借款”，是经办人在没有与周浩良核对的情形下个人过失所致。周浩良不知情也未实际经手。况且另外两笔共计1500万元的款项均备注为“房款”。（四）永欣公司应当在收到购房款后，主动履行开具发票的法定义务，不应由周浩良索要后才提供。正是永欣公司不作为才导致周浩良至今无法取得涉案房屋的发票。（五）一审认定周浩良退还永欣公司15万元系对双方借贷关系的掩饰缺乏逻辑。 永欣公司二审答辩称，回购合同约定的犹豫期有三个月之久，不符合交易常理。涉案房屋尽管办理了网签，但房管部门只是形式审查，对合同目的没有审查义务。一审认定双方之间是借贷关系正确。 周浩良向一审法院起诉请求：永欣公司支付逾期交房违约金2399000元；永欣公司支付逾期交付房屋权属证书违约金1486500元。 一审法院认定事实：2014年9月9日和11日，周浩良和永欣公司签订商品房买卖合同各一份，约定周浩良购买由永欣公司开发建设的逸林雅苑3幢和4幢房屋，建筑面积均为866.3平方米，价款均为750万元，合计1500万元，周浩良于2014年9月10日和9月12日前各支付永欣公司房款750万元，永欣公司应在2015年3月31日前将符合条件房屋交付周浩良，双方并就逾期交房、逾期交付权属证书的违约责任作出约定。上述两份商品房买卖合同的签约当日，永欣公司又就逸林雅苑3幢和4幢房屋分别签订了商品房回购合同，均约定永欣公司有权在3个月内要求回购该房屋，回购时需提前一周通知对方，永欣公司应支付周浩良全部购房款750万元，并支付相应利息及补偿款。永欣公司承担并支付办理本合同项下房产回购的全部手续费并承担全部相关税费，周浩良不承担任何费用；永欣公司按本合同约定付款后，周浩良无条件同意将房产按合同约定条款由永欣公司回购，双方已签订的商品房买卖合同自行终止；永欣公司将回购资金打入周浩良账户后当天，周浩良应配合永欣公司办理网签合同的解除手续。两份商品房买卖合同分别于签约当日在嘉兴市秀洲区房地产管理处进行了备案登记，周浩良也分别于签约当日以银行转账的方式各支付永欣公司750万元。 2015年1月30日，周浩良和永欣公司又签订商品房买卖合同四份，约定周浩良购买永欣公司开发建设的逸林雅苑第10幢商业10-2号和商业10-3号房屋、第20幢商业20-1号和商业20-2号房屋，建筑面积分别为495.66平方米、509.38平方米、509.38平方米和495.66平方米，价款均为250万元，合计1000万元，周浩良于2015年2月2日前一次性付清上述房款1000万元，永欣公司应在2015年6月30日前将符合条件的房屋交付周浩良，双方并就逾期交房、逾期交付权属证书的违约责任作出约定。签约当日，上述四份商品房买卖合同在嘉兴市秀洲区房地产管理处进行了备案登记。2015年2月2日，周浩良以银行转账的方式支付了永欣公司200万元，次日转账支付永欣公司800万元，合计1000万元；2月2日，周浩良和永欣公司就上述4处房屋分别签订了商品房回购合同，均约定永欣公司有权在3个月内要求回购该房屋，回购时需提前一周通知对方，永欣公司应支付周浩良全部购房款250万元，并支付相应利息及补偿款，利息计算方式为总金额×银行同期贷款利息的四倍结算，时间按实际天数计算；补偿款计算方式为总金额×3﹪/月作为补偿款，时间按实际天数计算；永欣公司承担并支付办理本合同项下房产回购的全部手续费并承担全部相关税费，周浩良不承担任何费用；永欣公司按本合同约定付款后，周浩良无条件同意将房产按合同约定条款由永欣公司回购，双方已签订的商品房买卖合同自行终止；永欣公司将回购资金打入周浩良账户后当天，周浩良应配合永欣公司办理网签合同的解除手续。永欣公司应无条件接受周浩良在12个月内提出的退房要求，周浩良提出退房要求7日内，永欣公司应将周浩良已付房款全额退还，并支付周浩良已付房款的利息及补偿款；若永欣公司未能在周浩良提出退房要求7日内退还房款及相应利息及补偿款的，周浩良有权自行转让，永欣公司应配合进行更名手续办理，更名手续产生的费用由永欣公司承担；周浩良转让金额不足房款及相应利息和补偿款部分由永欣公司补足，由担保人苗忠兴、欣悦印染有限公司承担连带担保责任；利息计算方式为总金额×银行同期贷款利息的四倍结算，时间按实际天数计算；补偿款计算方式为总金额×3﹪/月作为补偿款，时间按实际天数计算。 2016年4月12日，周浩良和永欣公司向嘉兴市秀洲区房地产管理处申请办理房屋预告登记。4月14日，嘉兴市秀洲区房地产管理处核发了房屋预告登记证明，载明上述逸林雅苑6处房屋的预告登记权利人为周浩良。 一审另查明，2014年4月3日，永欣公司以其所有的坐落于嘉兴市秀洲区聚贤路688号房地产为抵押，向周浩良借款2400万元，双方签订了房屋抵押借款合同，并进行了公证。周浩良系嘉兴市国浩置业有限公司、嘉兴市泰浩典当有限责任公司和嘉兴市国浩投资担保有限公司的法定代表人。2014年6月至2015年2月期间，案外人为购买逸林雅苑房屋，与永欣公司所签订商品房买卖合同约定的房屋单价在18953元至27704元之间，平均单价为14128元。 一审法院认为，本案的争议焦点为周浩良和永欣公司之间的商品房买卖是否构成“名为买卖，实为借贷”。 首先，周浩良和永欣公司签订商品房买卖合同的同时及数日后，双方又签订了商品房回购合同，即周浩良在签订商品房买卖合同的最初——合同尚未履行或即将履行之时，已就商品房回购、退房事宜与永欣公司达成协议，约定永欣公司回购后除返还周浩良已付款项外，还应支付周浩良银行同期贷款利率四倍的利息和月息3﹪的补偿款；其目的着重于获取高额的利息和补偿款的回报；周浩良在12个月内还享有无条件退房的权利，除约定周浩良提出退房后永欣公司须支付购房款的利息及补偿款外，还约定若永欣公司未能在周浩良提出退房要求7日内退还房款及相应利息及补偿款的，周浩良有权自行转让，永欣公司应配合进行更名手续办理，更名手续产生的费用由永欣公司承担，周浩良转让金额不足房款及相应利息和补偿款部分由永欣公司补足，由担保人承担连带担保责任。上述回购及退房事宜的约定，均旨在确保周浩良支付永欣公司款项以及相应利息、补偿款的实现，商品房已成为周浩良实现上述债权的担保，符合借贷关系的特征。 其次，从商品房买卖合同的价格来看，双方约定的商品房单价最高为8657.51元/平方米，最低为4907.95元/平方米，平均单价为6203.07元/平方米，而相同或相近时期永欣公司与案外人签订的商品房买卖合同所约定的单价最高为27704元/平方米，最低为10875元/平方米，平均单价为14128元/平方米，即永欣公司以不到正常商品房销售平均单价一半的价格，与永欣公司签订商品房买卖合同，与其作为房地产开发商进行房地产开发的行为目的相悖，表明周浩良和永欣公司的商品房交易具有其特殊性，永欣公司的合同目的并非在于销售商品房，而在于获得周浩良提供的借款，而周浩良的合同目的并非在于取得商品房，而在于获得以房款形式交付永欣公司的借款的利息。在此情形下，商品房买卖价格必须大大低于正常销售价格，才能起到房屋抵押的效果，以最大限度地保障周浩良上述债权的实现。 第三，周浩良于2015年2月2日转账支付永欣公司200万元，2月3日转账支付永欣公司800万元，在两份电子银行回单附言中周浩良注明该两笔款项为借款。周浩良向永欣公司购买商品房，支付大额购房款，将该款项误作借款，不符合理性商品房买受人保护自身利益的审慎态度，亦可反映出周浩良借贷的真实意思。 第四，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。周浩良支付永欣公司全部购房款后，永欣公司仅开具了两份金额均为750万元的收据，始终未开具销售不动产发票，周浩良也未要求永欣公司开具发票，不符合商品房买卖合同的交易习惯和理性商品房买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。 第五，永欣公司于2015年7月2日以转账方式支付周浩良15万元，周浩良则于7月7日将该款项退还永欣公司，结合上述情形，该款项的性质更接近于永欣公司主张的支付周浩良的借款利息，周浩良退回该款项，其目的是对借贷关系的掩饰。 一审法院认为，周浩良和永欣公司签订商品房买卖合同、进行网签备案和预告登记，目的是为周浩良以购房款形式出借给永欣公司的借款及利息提供担保，即双方之间名为商品房买卖合同关系而实为民间借贷关系，商品房买卖合同本质上系作为出借人和借款人的周浩良和永欣公司在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，属于“流质契约”，违反了法律的禁止性规定，应认定无效，周浩良关于双方之间系商品房买卖合同关系的主张不能成立。经一审法院释明，周浩良拒绝变更诉讼请求，依法应驳回起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项和第三款之规定，裁定驳回周浩良的起诉。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一般来讲，购房因所涉金额较大，在签订合同、支付款项、办理过户等各方面购房者自会尽到审慎的注意义务，避免自身合法权益受到损害。经查，周浩良与永欣公司共签订六份商品房买卖合同，涉及合同价款高达2500万元，周浩良已向永欣公司付清，并主张这些款项系购房款。然而，无证据证明周浩良在签订合同时曾要求永欣公司出示预售许可证，也无证据证明从签订合同至一审起诉近三年内周浩良向永欣公司索取办理不动产权属登记的重要材料——不动产发票，且六份商品房买卖合同均无销售单价，建筑面积不同的两套房屋（第10幢商业10-2号房屋和商业10-3号房屋）房屋总价却相同。另外，周浩良与永欣公司签订商品房买卖合同后即与永欣公司签订商品房回购合同，约定永欣公司应接受周浩良在十二个月内无条件退房，并应全额返还周浩良合同价款、按照银行同期贷款利息的四倍支付利息、按照合同价款金额×3%每月支付补偿款。由此可见，回购合同的目的系为保证周浩良获得合同价款的利息和补偿款，而这与通常理解的签订商品房买卖合同的目的相悖。综上，周浩良主张与永欣公司成立商品房买卖合同关系，不符合常理，一审据此裁定驳回周浩良的起诉并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一九年四月二十三日 书记员 赵婉沁