四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初430号 原告（反诉被告）:四川龙腾投资有限公司，住所地四川省营山县城东市街12号。 法定代表人：殷文佳 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：覃思思，女，1986年6月7日出生，汉族住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：王兰，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟福蓉，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 原告四川龙腾投资有限公司（下称龙腾公司）与被告覃思思租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾公司的委托诉讼代理人徐欣，被告覃思思的委托诉讼代理人王兰、孟福蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙腾公司向本院提出的诉讼请求为：判令解除原、被告双方于2016年5月25日签订的《租赁合同》；判令被告立即腾退并清空房屋，将租赁物返还给原告；判令被告向原告支付所欠租金27万元（从2018年1月10日计算至2019年2月28日），及逾期付款违约金（该违约金从2019年1月9日起按照月息2%计算至付清为止）；判令被告向原告支付场地占用费（该费用参照租金标准从2019年3月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）。庭审过程中，经法院向龙腾公司释明，双方签订的租赁合同已于2019年2月28日到期，龙腾公司撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2016年5月25日，原告与被告签订了《租赁合同》，原告将其所有的位于成都市青白江区城厢镇大南街119号前排楼房店面及右厂房出租给被告，合同约定：租赁期限：2016年3月1日至2019年2月28日；房屋租金第一年20万元，第二年22万元，第三年24万元；被告应在每月20日前将租金支付给原告，如逾期支付租金，每逾期一日按应交租金总额1‰支付违约金；被告逾期付款的，原告有权终止合同。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告却未按期向原告支付租金，构成违约。为维护自身的合法权益，故向人民法院提起诉讼。 覃思思辩称，因漏雨等房屋质量问题多次告知龙腾公司希望尽到维修义务，龙腾公司却以即将拆迁为借口拖延维修。且，其多次向龙腾公司表示交纳租金的意愿，龙腾公司却告知覃思思等房屋拆迁了以后再统一计算，故没有故意拖欠支付租金的情况。 覃思思向本院提出的诉讼请求为：判令减免覃思思2018年1月10日至2019年1月9日租金25万元；判令退还覃思思已交纳的2017年楼房店面租金10万元；判令龙腾公司赔偿覃思思财物损失84800元，经营损失20万元。事实与理由：2016年5月25日龙腾公司与覃思思签订了《租赁合同》，覃思思承租龙腾公司位于城厢镇大南路119号铺面，用于经营超市并于2016年5月31日办理了个体工商户营业执照。承租后，覃思思将铺面和厂房重新装修，用于经营，二楼用于职工住宿。所租赁房屋在2016年时偶有漏雨情况，但从2017年开始漏雨情况非常严重，下雨天的营业额严重下滑，超市的收银机因漏水损坏，连续更换了3台，不仅如此，因房屋年久失修，顶棚的预制板出现破损，经常有脱落。覃思思于2017年开始一再要求龙腾公司维修房屋，但龙腾公司以房屋马上要拆迁为由，拒绝维修，因房屋存在安全隐患，严重影响使用，从2017年开始楼房店面空置，覃思思一直要求将店面退租并退还2017年店面租金，龙腾公司不同意退还2017年店面租金10万元，但同意2018年开始店面退租，不再缴纳租金。收银机每台8000元，漏水损害造成更换3台，雨天的营业额损失更大。为维护自身合法权益，故向法院提起反诉。 龙腾公司辩称，其已经履行了提供租赁物义务，覃思思理应支付租金。且，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期限内覃思思应当承担维修义务，覃思思无证据证明其产生了损失，即使产生了损失，也是覃思思没有尽到维修义务，损失应当自行承担。综上，对于覃思思的所提出的反诉请求，应予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了双方当事人信息、租赁合同、收据、通话记录、漏水照片及视频、房屋外部及房顶照片、成都天气统计、电话录音、收银机维修记录及销售单、招商合同、销售经济损失、房屋信息摘要、证人证言等证据。本院组织双方当事人进行了质证并记录在卷。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月25日，龙腾公司作为甲方（出租方）与覃思思作为乙方（承租方）签订了《租赁合同》，该合同约定，一、甲方自愿将城厢镇大南路119号前排楼房店面及右侧厂房出租给乙方使用，乙方已对甲方所出租的房地产做了充分了解愿意承租该房地产；二、租赁期限为2016年3月1日起至2019年2月28日止。房屋租金第一年20万元，第二年22万元，第三年24万元。如逾期交付租金，每逾期一日由甲方按应交租金总额1‰向乙方加收违约金；三、在租赁期内，甲方不得以任何形式再转租给第三方；四、在租赁期内，乙方保证承担下列责任：1、如需改装，增扩设备应征得甲方书面同意，费用由乙方自理；2、在租赁期内，乙方不得以任何方式将甲方房屋、设备进行抵押、转租，同时应对所租赁房屋、设备进行正常维修、养护，不得损坏。租赁期满后应完整移交甲方，否则按市场价赔偿；六、乙方必须在每月20日前将租金交给甲方。 合同签订后，龙腾公司将租赁合同所约定的租赁商铺交付覃思思，覃思思将租赁商铺部分用于开设“乐购”超市，剩余商铺进行转租。2019年2月28日合同到期后，覃思思至今仍在使用案涉商铺。 另查明，位于成都市青白江区城厢镇大南街的案涉租赁商铺的所有权人为龙腾公司。 庭审中，双方确认租金交纳情况为2016年3月1日至2017年2月28日为租赁第一年，覃思思按约应付20万元，支付了20万元。2017年3月1日至2018年2月28日为租赁第二年，覃思思按约应付22万元，支付了19万元。2018年3月1日至2019年2月28日为租赁第三年，覃思思应付24万元，但未支付。覃思思向龙腾公司共计支付了租金39万元。 庭审中，覃思思向法院提交了店铺墙壁、天花板照片及下雨天店铺经营照片、视频材料、销售损失统计表，拟证明龙腾公司所提供的租赁店铺年久失修，且在下雨天会出现严重的漏雨情况，影响店铺的正常经营，造成经营损失约20万元。覃思思还提交了2份《维修费用明细单》及1份《购销单》，拟证明因店铺漏雨，导致收银机进水出现故障，产生了维修及更换收银机费用26800元。覃思思还提交了《招商协议》，拟证明因店铺漏水问题，导致原本已租赁店铺空租，产生了租金损失。覃思思在庭审中申请了案涉商铺超市员工作为证人出庭，根据证人所述，覃思思所经营的超市确实存在漏雨情况，但从2016年起至今一直都处于正常经营。 同时，覃思思在庭审中还提交了电话录音拟证明其不存在故意拖欠房租，该电话录音中，覃思思向龙腾公司黄某告知了房屋漏水情况并商谈房租，黄答道：“房租不存在，马上都要拆迁了，等到评估公司一起过来找你。” 本院认为，龙腾公司与覃思思签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。现租赁合同约定租赁期限已届满，双方也未再续签租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，对于龙腾公司主张覃思思应及时腾退案涉商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。合同签订后，龙腾公司按约向覃思思提供了租赁商铺，覃思思理应按照合同约定向龙腾公司支付租金。根据《租赁合同》“二、租赁期限为2016年3月1日起至2019年2月28日止。房屋租金第一年20万元，第二年22万元，第三年24万元。如逾期交付租金，每逾期一日由甲方按应交租金总额1‰向乙方加收违约金；六、乙方必须在每月20日前将租金交给甲方”之约定，且根据查明事实，覃思思共向龙腾公司支付了租金39万元，尚欠27万元（合同约定三年应付租金20万+22万+24万－39万元）租金未支付。故对于龙腾公司主张覃思思支付截止2019年2月28日租金27万元及向龙腾公司支付截止到腾退房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费应从2019年3月1日起至房屋腾退之日止参照双方租赁合同约定租金标准计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。根据覃思思提供的，与龙腾公司黄某的通话录音等证据，能看出其主动找龙腾公司商谈交纳租金，黄某答到“房租不存在，马上都要拆迁了，等到评估公司一起过来找你”，覃思思不存在主动违约的情形，故对龙腾公司主张的按月息2%支付违约金的诉求，本院依法不予支持。对于覃思思主张案涉商铺出现漏水、落石等问题，龙腾公司应向其减免租金并支付财物损失、营业损失的诉讼请求，本院评析如下：根据提交的证据，覃思思所经营的超市确有漏雨等情况出现，但根据覃思思提交的照片、视频来看，在下雨天，超市仍处于正常经营，营业状态并未中断。且证人所述，超市从2016年起至今一直正常营业。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，覃思思向法庭提交的现有证据，如天气预报统计，营业统计等，均系其单方制件，并不足以证明覃思思主张的因店铺漏雨等情况造成了其实际产生了营业损失及财务损失大小。又，根据双方签订的《租赁合同》“四、在租赁期内，乙方保证承担下列责任：1、如需改装，增扩设备应征得甲方书面同意，费用由乙方自理；2、在租赁期内，乙方不得以任何方式将甲方房屋、设备进行抵押、转租，同时应对所租赁房屋、设备进行正常维修、养护，不得损坏。租赁期满后应完整移交甲方，否则按市场价赔偿”之约定，在租赁期间案涉商铺的维修、养护等事宜应由乙方覃思思负责。故对于覃思思主张龙腾公司减免房租、退还租金及赔偿其财物损失、营业损失的诉讼请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、覃思思于本判决生效之日起十日内将租赁的位于成都市青白江区城厢镇大南路119号前排楼房店面及右侧厂房腾退交付给四川龙腾投资有限公司； 二、覃思思于本判决生效之日起十日内向四川龙腾投资有限公司支付截止2019年2月28日尚欠的租金27万元，并按租金24万元/年的标准向四川龙腾投资有限公司支付从2019年3月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用费； 三、驳回覃思思的诉讼请求； 四、驳回四川龙腾投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4545元，由覃思思负担4000元，由四川龙腾投资有限公司负担545元。反诉案件受理费4780元，由覃思思负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈鲜梅 二〇一九年四月八日 法官助理李定峰 书记员郑勉