广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1728号原告：许晓伟，男，1979年9月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：朱旺娣、程方来，广东镜标律师事务所律师。被告：阮锡能，男，1979年9月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：赵钧，广东兆鹏律师事务所律师。被告：广州市保值房地产代理有限公司，住所广州市增城荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通。原告许晓伟诉被告阮锡能、被告广州市保值房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许晓伟及其委托代理人朱旺娣，被告阮锡能及其委托代理人赵钧，被告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许晓伟诉讼请求为：一、解除许晓伟与阮锡能、保值公司签订的《房地产买卖合同》；二、阮锡能向许晓伟返还房屋定金100000元及逾期利息2506.94元（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年7月18日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年1月23日止，共2506.94元）；三、阮锡能、保值公司连带向许晓伟赔偿房屋增值损失1135199元；四、阮锡能、保值公司连带向许晓伟赔偿中介费8500元；五、阮锡能、保值公司连带承担本案律师费90000元；六、阮锡能、保值公司连带承担本案保全费3738元；七、阮锡能、保值公司连带承担本案房产评估费7500元；八、阮锡能、保值公司负担本案诉讼费用。事实和理由：许晓伟与阮锡能在2017年1月6日通过保值公司签订《房地产买卖合同》。之后，许晓伟依约支付了定金100000元，并向保值公司支付了8500元中介费。因《房地产买卖合同》签订时，诉争房屋并未办理产权证，为此双方约定于2018年7月出具房产证再办理按揭贷款和涂销抵押手续。许晓伟在2018年7月多次催促阮锡能履行合同，但阮锡能和保值公司却迟迟未履行。许晓伟在2018年12月21日得知阮锡能已将诉争房屋在2018年7月18日出卖并办理过户至他人名下，但保值公司未及时准确的向许晓伟提供诉争房屋的产权情况、隐瞒诉争房屋已出售的事实，且保值公司在《房地产买卖合同》签订时，明知诉争房屋未办理产权证仍然促成许晓伟和阮锡能签订合同，属于违法从业。为此，许晓伟为维护自身权益，提起诉讼，望判如所请。被告阮锡能辩称：1、许晓伟与阮锡能于2017年1月6日签订《房地产买卖居间合同》，约定阮锡能将其所有的位于广州市增城区新塘镇保利东江首府的房屋作价1850000元转让给许晓伟，以按揭贷款的方式支付购房款，并先行支付定金10万元。按合同约定，许晓伟应在合同签订后应支付560000元首付款用于阮锡能赎证。但合同签订后，许晓伟并未按约定支付首付款，导致合同无法履行。阮锡能认为因买卖房屋在合同签订时没有办理产权证书，所以，必须先行赎证才能继续交易，而许晓伟拒不支付首付款，导致交易行为无法继续，因此，许晓伟的行为是导致合同不能履行的原因。2、许晓伟第二项诉讼请求，要求支付定金及利息，因定金已经以违约处理不应附加利息；3、针对第四项诉讼请求，希望许晓伟明确中介费依据是中介合同还是房屋买卖合同；4、许晓伟主张的律师费超过收费标准；5、许晓伟主张的房屋增值损失属于单方委托鉴定机构，对数据存疑。综上，希望贵院驳回原告诉讼请求。被告保值公司辩称：一、对于许晓伟的第1项诉讼请求，该买卖合同包含两种法律关系：一个是买卖双方的买卖关系，一个是居间方与买卖双方的居间关系，对于许晓伟要求解除买卖关系无异议，但居间关系应予以保留。2、对许晓伟第2项诉讼请求无意见。3、不同意许晓伟第3、4、5、6、7、8项诉讼请求，该次房屋买卖是卖方阮锡能根本违约，理应由阮锡能承担全额赔偿责任，许晓伟要求保值公司承担连带责任没有法律及事实根据，请求驳回该诉讼请求。二、事实及理由意见：1.对于许晓伟诉称的房屋地址、交易价格、合同签订时间、支付购房定金及中介费没有异议。2.保值公司在促成买卖双方签订房屋买卖合同后，一直有跟买卖双方沟通协商，但房屋何时出证，只有被告阮锡能知道，办证手续也是被告阮锡能去办理，但被告阮锡能从未告知保值公司及买方许晓伟，甚至将房屋出售给第三人，也未告知保值公司及买方许晓伟。被告阮锡能另行出售房屋的行为是有预谋，是恶意的，保值公司无法阻止阮锡能出售。3.签订买卖合同时，因房屋未出证。被告阮锡能对此是知悉并同意交易的。买卖双方已约定房屋出具房产证满两年后再办理交易手续，保值公司告知买方两年时间太长，风险较大，但其仍同意购买该房屋，因此保值公司才让其签了《风险告知确认书》。2018年年中时，保值公司得知该房屋可以办理房产证，保值公司通知阮锡能办理房产证时，阮锡能说比较忙，没时间办理，一直拖延。事后，保值公司已通知并协助许晓伟促成阮锡能办理房产证和交易手续，但不知阮锡能隐瞒保值公司及买方已将房屋另行出售。4.按揭手续由许晓伟自行办理，房屋交易的后续手续本应由许晓伟自行跟进或其委托的按揭公司进行交易手续，但保值公司也对后续情况进行跟进，保值公司已尽居间义务。5、保值公司促成双方签订买卖合同，保值公司并无过错，买卖双方应按照约定支付中介服务费，因被告阮锡能违约造成许晓伟损失的，许晓伟可向被告阮锡能主张赔偿该中介费。同时保值公司也保留向买卖双方或违约方追究居间服务费的权利。综上，本次房屋买卖违约方及过错方均是卖方阮锡能，应由其承担全部的违约及损害赔偿责任。经审理查明：2014年11月20日，保利增城房地产开发有限公司与阮锡能签订《商品房预售合同》，阮锡能购买保利增城房地产开发有限公司开发的位于增城市××首府环府××房。2017年1月6日，阮锡能（卖方）、许晓伟（买方）、保值公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，三方约定如下，一、阮锡能将位于增××新塘镇保利东江首府环府北15号303房出售给许晓伟。阮锡能所持有涉案房屋的凭证为《个人购房借款担保合同》。二、涉案房屋成交价款为1850000元。阮锡能同意许晓伟可将涉案房屋指定过户到他人名下，如果办理按揭贷款的，许晓伟可以指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下。三、关于中介服务费，如果履行合同中有一方违约，则由违约方代守约方支付中介服务费，守约方已支付的，中介方不退还，由违约方直接赔偿守约方。四、在签订合同前，买卖双方确认居间方已尽最大居间义务，包括讲解交易流程、分析交易可能存在的风险等。买卖双方阅读过合同条款并理解和接受。五、付款方式约定为：1、签订合同时支付100000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）560000元，许晓伟应在同贷书出具后并且阮锡能原贷款银行通知提前还款当天支付（保值公司已明确告知选择此种方式支付首期款的风险）。3、剩余楼款1290000元为按揭付款。4、许晓伟应在合同签订7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需要的全部资料。阮锡能须在此日期前配合许晓伟提交申请按揭银行所需全部资料并签署银行规定签署的相关文件（因银行原因无法贷款需要重新提交按揭申请的，阮锡能需要再次配合。如因许晓伟个人征信问题无法申请按揭贷款，所造成的责任及损失由许晓伟承担）。阮锡能应在许晓伟出具同贷书后5个工作日内申请提前还贷。六、违约责任：许晓伟或阮锡能违反合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行等合同义务的，则逾期超过十日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。此外，违约方还需承担包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费、查询费等。2017年1月6日，许晓伟向保值公司支付中介服务费8500元。2017年1月6日，阮锡能收取许晓伟定金50000元。2017年1月6日，许晓伟签订《风险告知确认书》，内容为保值公司已再次履行如实告知义务，许晓伟知悉涉案房屋的抵押情况，债权金额以及抵押期限。同日，许晓伟、阮锡能签订《免责声明书》，内容为许晓伟自行找银行办理按揭贷款手续，许晓伟与阮锡能知悉并声明，若许晓伟无法出具银行同意贷款书责任与中介方无关。2017年1月14日，阮锡能收取许晓伟定金50000元。2018年12月21日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城区房地产档案查询结果情况表》，显示增城区新塘镇保利东江首府环府北路15号303房的不动产权利人为阮锡能，上述不动产权利人此房产已于2018年7月18日转移注销。许晓伟委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对位于增城市××首府环府××房在2018年7月18日的市场价值进行评估。2019年1月16日，广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司做出《房地产估价报告书》，结论为位于增城市××首府环府××房在2018年7月18日时间点的房产价值为2985199元。许晓伟支付评估费7500元。2019年1月24日，许晓伟与广东镜标律师事务所签订委托合同，由广东镜标律师事务所指派律师代理与阮锡能、保值公司的房屋买卖合同诉讼案件，并收取律师费90000元。另查明，一、许晓伟向本院明确本案主张法律关系为与阮锡能的房屋买卖纠纷，本案中许晓伟要求承担责任的主体为阮锡能。二、许晓伟向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2018）粤0118财保473号民事裁定书，裁定冻结阮锡能名下的银行存款643500元或查封、扣押等值财产。为此支付诉讼保全费3738元。审理中，许晓伟陈述以下事实，因为签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋没有产权证，是办理不了按揭贷款手续的。阮锡能陈述以下事实，1.涉案房屋在2018年7月才办妥房产证，阮锡能在2018年5月、6月期间将涉案房屋再次另行出售，另行出售给他人的时候还没有取得涉案房屋的产权证。阮锡能是通过开发商将涉案房屋办理至新的买家名下。2.另行出售涉案房屋的价格与阮锡能和许晓伟之间的《房地产买卖合同》一致。阮锡能是自行再次出售涉案房屋的，没有通过中介公司。3.当时没有说明在涉案房屋产权证办理下来才办理过户手续。4.《房地产买卖合同》没有载明许晓伟在支付首期款之后再赎证，但是许晓伟是知道涉案房屋没有产权证的，应当知道将贷款清偿完毕才能办理过户。5.阮锡能在另行出售涉案房屋前是告知过保值公司的，但是没有发书面通知给保值公司和许晓伟。保值公司陈述以下事实，1.在涉案房屋没有办理产权证的情况下，许晓伟无法办理按揭贷款手续。2.许晓伟与阮锡能当时是约定取得涉案房屋权属证明后才开始履行合同，但是在《房地产买卖合同》没有注明。本院认为：根据庭审中陈述可知，许晓伟与阮锡能在签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋并未取得房地产权证，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，许晓伟与阮锡能在签约时均具有过错。但涉案房屋在庭审时已经取得产权证明，且上述《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现许晓伟与阮锡能之间争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约。根据双方提供的证据以及庭审中陈述内容，许晓伟已经依约支付了定金。现阮锡能抗辩许晓伟没有如期支付首期款，故许晓伟构成违约。对此本院分析如下，根据《房地产买卖合同》的内容可知，支付首期款的条件为“首期楼价款（含定金）560000元，许晓伟应在同贷书出具后并且阮锡能原贷款银行通知提前还款当天支付”，但涉案房屋在签订合同时并未办理好产权证明。因此，许晓伟办理按揭贷款手续的条件尚不具备，同时阮锡能也没有提供证据证明其向按揭银行申请提前还款，故上述首期款的支付条件尚不具备，因此，本院对阮锡能的该项抗辩理由不予采信。阮锡能在没有证据证明其与许晓伟清结《房地产买卖合同》中的权利义务的情况下，再次将涉案房屋另行出售的行为，构成违约。综合对比，阮锡能的违约行为导致《房地产买卖合同》合同目的无法实现，故许晓伟请求解除《房地产买卖合同》并返还定金的主张，本院予以支持。许晓伟主张从2018年7月18日开始，以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至返还之日止，并无不当，本院予以支持。至于许晓伟要求阮锡能支付房屋增值部分的损失请求能否得到支持的问题。因阮锡能构成违约，根据《房地产买卖合同》约定，许晓伟可选择定金罚则或违约金条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现原告许晓伟没有主张违约金即总楼价10%的违约金，只是主张房屋差价损失，故本院对此应予以支持。许晓伟已经委托评估机构对涉案房屋的价格进行了评估，阮锡能仅以上述评估报告为许晓伟单方委托为由不予确认，显然不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定的情形。故本院对阮锡能的理由不予采纳。该评估报告具备合法的形式要件，且实质内容中对涉案房屋价格评估时间点的选定：阮锡能将涉案房屋过户至他人名下的日期。因阮锡能并无证据证明其将另行出售涉案房屋的情况告知保值公司和许晓伟，且上述时间节点为阮锡能明确不履行本案《房地产买卖合同》、构成违约的表示,故上述时间点的选定合理。本院依法采信上述评估报告，涉案房屋经评估价格为2985199元，成交价为1850000元，上述差价损失为1135199元。综合许晓伟不要求违约金的实际情况，并结合许晓伟、阮锡能各自履行的行为及许晓伟已付的房款金额，故本院酌定房屋差价损失为400000元。根据《房地产买卖合同》中关于违约方责任的约定，合同三方任何一方追究违约方应承担的相关费用约定，阮锡能应承担许晓伟支付的居间服务费8500元、律师费90000元、评估费7500元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告许晓伟与被告阮锡能签订的《房地产买卖合同》。二、被告阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告许晓伟定金100000元及利息（利息从2018年7月18日开始，以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还之日止）。三、被告阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告许晓伟房屋差价损失400000元。四、被告阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告许晓伟律师费90000元；五、被告阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告许晓伟居间服务费8500元。六、被告阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告许晓伟评估费7500元。七、驳回原告许晓伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10750元，由被告阮锡能负担。诉讼保全费3738元，由被告阮锡能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 刘 勋二〇一九年四月二十六日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。