贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7397号原告：周某某，男，土家族，1991年10月12日出生，住贵州省思南县，委托诉讼代理人：张仙丹，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世焰，贵州万木春律师事务所律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告周某某与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月20日立案受理后，本案依法适用普通程序于2019年1月31日和2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人张仙丹、高世焰和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告支付城市基础设施未交付违约金300.125元、支付公共服务设施未交付违约金300.125元；2.请求判决被告立即向原告支付逾期交房违约金25120.46元，之后的违约金计算至实际交房之日止；3.请求判决被告立即向原告支付逾期办理转移登记违约金21458.94元，之后的违约金计算至实际交房之日止。4.请求判决被告立即向原告支付租房补偿费15533.28，之后的补偿费计算至实际交房之日止；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2017000016），购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第4号楼2单元4层2-4-2号房，房屋建筑面积119.05㎡，房屋总价款300125.00元。该合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋。第十二条约定：水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，在逾期30日不交付且买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。当日，双方签订《补充协议》，该协议第五条约定将合同第十一条的交房时间变更为2016年8月31日前，将第二十二条第三款的转移登记时间变更为2016年12月31日前。合同和补充协议签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款90125元，并办理了剩余210000元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，原告完成了自己的付款义务。但被告并未按约定履行交房义务。为解决延期交房一事，被告（甲方）与原告（乙方）于2017年10月19日签订《关于延期交房的谅解协议》，协议第一条约定，原告、被告签订的编号为2017000016的《商品房买卖合同》约定的交房日期至实际交房日止，由被告按照原告所交购房款的日万分之一进行补偿。第三条约定，在本协议第二款的基础上，双方同意将交房日期延至2017年12月31日。第四条约定：被告承诺在按该协议第一条补偿原告的同时，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿（不足月的按日均计算），上述补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给原告。第五条约定，被告确认进行装修不是交房。原告周某某向本院提交了原告的《身份证》、被告《营业执照》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《关于延期交房的谅解协议》、《付款收据》转账贷方凭证和贵州农村信用社个人住房贷款合同，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.原告与被告对城市基础设施和公共服务设施的交付时间没有约定；2.原告主张的转移登记违约金，法有明文规定，应从法律规定；3.原告主张的房租补偿金，没有法律依据；4.交房日期已经发生变更，违约金应当从2018年1月1日起算。被告凯威房开公司未向本院举证。根据原告周某某提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：2017年1月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2017000016），合同约定：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第4号楼2单元4层2-4-2号房，房屋建筑面积119.05㎡，房屋总价款300125.00元。被告在2015年12月31日前向原告交付房屋；水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告未约定的期限和条件将商品房交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在逾期30日不交付且原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。当日，双方签订《补充协议》约定的交房时间变更为2016年8月31日前，约定的转移登记时间变更为2016年12月31日前。合同和补充协议签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款90125元，并办理了剩余210000元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，原告完成了自己的付款义务。但被告并未按约定履行交房义务。原被告于2017年10月19日签订《关于延期交房的谅解协议》，双方协议约定将交房日期延至2017年12月31日，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿，原被告约定进行装修不是交房。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件，被告在答辩时称对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定，理由不能成立本院不予采纳；现交付条件尚未成就，原告未退房违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。城市基础设施交付违约金为300.13元（300125元×0.001）及公共服务设施未达到交付违约赔偿金300.13元（300125元×0.001）。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定时间被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向原告支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告吴礼桥、唐秋连诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，原告吴礼桥、唐秋连逾期交房违约金时间为2016年9月1日至2018年12月17日的违约金为25120.46元（300125元×837天×0.0001）。逾期办理转移手续违约金时间为2017年1月1日至2018年12月17日的违约金为21458.94元（300125元×715天×0.0001），被告凯威房开公司提出违约金过高应按万分之零点一计算，本院不予采纳。三、房租补偿金。凯威房产公司至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金较为适宜。故原告吴礼桥、唐秋连主张的从2017年10月1日至2018年12月1日共计14个月的房租补偿金为14000元，于约有据，本院予以支持。关于2018年12月18日后的逾期交房违约金、逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，2018年12月2日后租房补贴及考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周某某城市基础设施交付违约金300.13元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金300.13元，共计600.26元；黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付周某某从2016年9月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金25120.46元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周某某从2017年1月1日至2018年12月17日的逾期转移登记违约金21458.94元；四、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  陶林方人民陪审员  顾劲松人民陪审员  杨正华二〇一九年四月十二日书 记 员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2018）黔2601民初7397号原告：周某某，男，土家族，1991年10月12日出生，住贵州省思南县鹦鹉溪镇大水溪村苦竹园组，身份证号码：522225199110125115。委托诉讼代理人：张仙丹，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世焰，贵州万木春律师事务所律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告周某某与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月20日立案受理后，本案依法适用普通程序于2018年1月31日和2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人张仙丹、高世焰和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告支付城市基础设施未交付违约金300.125元、支付公共服务设施未交付违约金300.125元；2.请求判决被告立即向原告支付逾期交房违约金25120.46元，之后的违约金计算至实际交房之日止；3.请求判决被告立即向原告支付逾期办理转移登记违约金21458.94元，之后的违约金计算至实际交房之日止。4.请求判决被告立即向原告支付租房补偿费15533.28，之后的补偿费计算至实际交房之日止；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2017000016），购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第4号楼2单元4层2-4-2号房，房屋建筑面积119.05㎡，房屋总价款300125.00元。该合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋。第十二条约定：水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.1%的违约金。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，在逾期30日不交付且买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。当日，双方签订《补充协议》，该协议第五条约定将合同第十一条的交房时间变更为2016年8月31日前，将第二十二条第三款的转移登记时间变更为2016年12月31日前。合同和补充协议签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款90125元，并办理了剩余210000元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，原告完成了自己的付款义务。但被告并未按约定履行交房义务。为解决延期交房一事，被告（甲方）与原告（乙方）于2017年10月19日签订《关于延期交房的谅解协议》，协议第一条约定，原告、被告签订的编号为2017000016的《商品房买卖合同》约定的交房日期至实际交房日止，由被告按照原告所交购房款的日万分之一进行补偿。第三条约定，在本协议第二款的基础上，双方同意将交房日期延至2017年12月31日。第四条约定：被告承诺在按该协议第一条补偿原告的同时，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿（不足月的按日均计算），上述补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给原告。第五条约定，被告确认进行装修不是交房。原告周某某向本院提交了原告的《身份证》、被告《营业执照》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《关于延期交房的谅解协议》、《付款收据》转账贷方凭证和贵州农村信用社个人住房贷款合同，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.原告与被告对城市基础设施和公共服务设施的交付时间没有约定；2.原告主张的转移登记违约金，法有明文规定，应从法律规定；3.原告主张的房租补偿金，没有法律依据；4.交房日期已经发生变更，违约金应当从2018年1月1日起算。被告凯威房开公司未向本院举证。根据原告周某某提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：2017年1月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2017000016），合同约定：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第4号楼2单元4层2-4-2号房，房屋建筑面积119.05㎡，房屋总价款300125.00元。被告在2015年12月31日前向原告交付房屋；水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告未约定的期限和条件将商品房交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在逾期30日不交付且原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。当日，双方签订《补充协议》约定的交房时间变更为2016年8月31日前，约定的转移登记时间变更为2016年12月31日前。合同和补充协议签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款90125元，并办理了剩余210000元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，原告完成了自己的付款义务。但被告并未按约定履行交房义务。原被告于2017年10月19日签订《关于延期交房的谅解协议》，双方协议约定将交房日期延至2017年12月31日，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿，原被告约定进行装修不是交房。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件，被告在答辩时称对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定，理由不能成立本院不予采纳；现交付条件尚未成就，原告未退房违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。城市基础设施交付违约金为300.13元（300125元×0.001）及公共服务设施未达到交付违约赔偿金300.13元（300125元×0.001）。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定时间被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向原告支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告周正箐诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，原告周正箐逾期交房违约金时间为2016年9月1日至2018年12月17日的违约金为25120.46元（300125元×837天×0.0001）。逾期办理转移手续违约金时间为2017年1月1日至2018年12月17日的违约金为21458.94元（300125元×715天×0.0001），被告凯威房开公司提出违约金过高应按万分之零点一计算，本院不予采纳。三、房租补偿金。凯威房产公司至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金较为适宜。故原告周正箐主张的从2017年10月1日至2018年12月1日共计14个月的房租补偿金为14000元，于约有据，本院予以支持。关于2018年12月18日后的逾期交房违约金、逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，2018年12月2日后租房补贴及考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周某某城市基础设施交付违约金300.13元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金300.13元，共计600.26元；黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付周某某从2016年9月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金25120.46元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周某某从2017年1月1日至2018年12月17日的逾期转移登记违约金21458.94元；四、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。该款原告已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判长陶林方审判员王华传人民陪审员顾劲松二〇一九年三月二十八日书记员江明琼