湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初2400号原告：彭荣辉，男，1986年6月30日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告：谢素江，女，1985年12月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。两原告共同委托诉讼代理人：江敏，湖南金州律师事务所律师。被告：陈晓红，女，1971年12月26日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：邓日亮，湖南三协律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭乐，湖南三协律师事务所实习律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人：袁李，该公司总经理。第三人：中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住湖南省长沙市芙蓉中路一段456号。负责人：王志君。第三人：夏志华，男，1966年6月20日出生，汉族，住广东省韶关市。委托诉讼代理人：邓日亮，湖南三协律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭乐，湖南三协律师事务所实习律师。原告彭荣辉、谢素江与被告陈晓红、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）、中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称“中国银行松桂园支行”）、夏志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2017）湘0112民初904号民事判决书，彭荣辉和谢素江不服该民事判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2018年6月15日作出（2017）湘01民终10320号民事裁定书，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2017）湘0112民初904号民事判决；二、本案发回湖南省长沙市望城区人民法院重审。2018年7月，本院重新立案受理后，依法另行组成合议庭，分别于2018年8月29日、2018年9月20日两次公开开庭进行审理。原告彭荣辉和谢素江的共同委托诉讼代理人江敏、被告陈晓红和第三人夏志华的共同委托诉讼代理人彭乐、第三人夏志华在两次开庭时均到庭参加诉讼，被告陈晓红和第三人夏志华的原共同委托诉讼代理人黎明在第一次开庭时到庭参加诉讼、现共同委托诉讼代理人邓日亮在第二次开庭时到庭参加诉讼，被告陈晓红在第二次开庭时到庭参加诉讼，第三人新环境公司和中国银行松桂园支行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭荣辉和谢素江在起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋过户手续；2、如不能继续履行，则判令被告支付违约损害赔偿70000元；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，两原告将上述第2项诉讼请求增加为：判令被告向两原告支付违约损害赔偿180000元。事实与理由：原告经第三人新环境公司居间获悉被告陈晓红欲出售房屋，经第三人新环境公司居间，三方于2016年7月17日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋以433800元人民币的价格出售给原告；原、被告以协议价格进行登记；原告要在合同签订当日向被告支付定金20000元；并约定双方要在当日将办理房屋过户及贷款所需的其他资料提交给对方或代办机构；双方按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了房屋定金20000元，向被告出具了办理房屋公积金贷款手续的委托协议，原告已按合同约定履行了自己的义务。自合同签订后原告及新环境公司多次微信、短信、电话、函告等方式向被告催促办理房屋过户手续，被告置若罔闻，有时以房屋涨价要求单方面提高购房款等理由拒绝办理。现被告将涉案房屋出售给案外人，故两原告申请增加以上诉讼请求。请求法院判如所请。被告陈晓红辩称：1、因原告彭荣辉、谢素江以及第三人新环境公司的原因，导致被告卖房的目的无法实现。2、被告按照合同约定履行了相关义务，不存在拒不履行的情形。3、两原告未按照合同约定履行相关义务。4、合同已无继续履行的可能。因此，两原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回两原告的所有诉讼请求。第三人新环境公司述称，《房屋买卖合同》约定原告使用公积金贷款购买房屋，但公积金贷款审批未通过，改为商业贷款后，原告已提交贷款所需资料，但被告提交资料不及时，且没有配合进行面签，造成原告的商业贷款拖了一段时间才审批下来。第三人中国银行松桂园支行提交书面意见述称，长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋系被告陈晓红所有，被告向中国银行松桂园支行按揭贷款260000元，并已将该房屋抵押给中国银行松桂园支行。若被告陈晓红需要将该房屋转卖他人，必须与中国银行松桂园支行提前结清贷款本息，方能解除房屋抵押权后进行房屋买卖。截止到2017年7月，被告尚欠中国银行松桂园支行未到期贷款本金162646.49元以及利息若干、提前还款补偿金1995元，中国银行松桂园支行不接受他人代为按揭偿还未到期贷款，只接受一次性提前还款。第三人夏志华述称：1、根据《房屋买卖合同》约定，两原告选择省公积金贷款向被告支付购房款，若原、被告双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构的要求在签订合同后180天内完成所有手续，不配合方视为违约。2、《协助银行还贷协议书》中的甲方陈晓红、乙方彭荣辉、丙方唐辉（新环境公司员工），经甲乙双方友好协商，乙方同意，在甲方办理润和紫郡14栋1502房屋全权委托公证书于丙方公司指定人员名下后，用房屋首付款协助甲方偿还原银行贷款。3、被告多次催促两原告以及第三人新环境公司办理全权委托公证书，两原告以及第三人新环境公司以各种理由拖延不办。4、办理公积金贷款不需要被告提供任何资料，办理商业贷款才需要被告提供相关证明材料。5、两原告在未告知被告的情况下，采取欺骗手段，骗取被告提供办理商业贷款才需要的相关证明材料，被告已经提交微信截图；6、在被告不知情的情况下，两原告采用非法手段，获取商业贷款，被告已经提交录音材料为证等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的定金收条、中介服务费收款收据，该证据能够证明涉案房屋买卖过程，与本案事实相关，本院予以认定；原告提供的《购买方委托办理协议》和按揭服务费收据，该证据系原告与其他公司签订的办理贷款手续的服务协议及按揭服务费，与待证事实不相关联，本院不予认定；原告提供的告知函、公司函，该证据能够证明本案事实经过，与本案事实相关，本院予以认定；原告提供的不动产登记情况表、房屋产权情况，该证据系国家机关依职权制作的公文书证，本院予以认定。被告提供的《房屋买卖合同》，经本院审核，与原告提供的《房屋买卖合同》相符，本院予以认定；被告提供的电话录音，原告对真实性、合法性无异议，仅对关联性有异议，该证据能够证明本案事实过程，与本案事实相关，本院予以认定。第三人夏志华提供的《协助银行还贷协议书》、疾病诊断证明书、医疗费用清单，原告对真实性、合法性无异议，仅对关联性有异议，经审核，该证据与待证事实相关联，本院予以认定。上述认定证据均在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月17日，原告彭荣辉、谢素江经第三人新环境公司居间介绍与被告陈晓红签订《房屋买卖合同》，合同约定被告陈晓红将其所有的长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋出售给原告彭荣辉、谢素江，出售时该房屋状况为已设抵押，抵押给中国银行，该房屋总售价为433800元，付款步骤为：原告彭荣辉、谢素江于2016年7月17日支付定金20000元；于产权过户手续办理之时支付购房首付款103800元；原告彭荣辉、谢素江通过省公积金贷款向被告支付购房款300000元；于交房时支付尾款10000元。合同还约定银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理双方委托代办机构办理；双方于签定本合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构，双方均须按照代办机构的要求在签订合同后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。同日，原告彭荣辉与被告及第三人新环境公司签订《协助银行还贷协议书》，约定原告同意在被告办理出卖房屋全权委托公证书于丙方公司（新环境公司）指定人员名下后，用房屋首付款协助被告偿还原银行贷款，被告陈晓红作为甲方、原告彭荣辉作为乙方、唐辉作为丙方在协议上签名捺手印。合同及协议签订后当日，两原告支付定金20000元，定金由第三人新环境公司托管。2016年8月，被告相约原告及第三人新环境公司于2016年8月12日前往出售房屋原贷款银行中国银行松桂园支行，办理出卖房屋全权委托公证以及支付首付款以偿还争议房屋原银行贷款，但是原告因出国刚回没有时间而没有前往，第三人新环境公司因原告公积金贷款资料未提交齐全而没有前往。2016年8月15日原告向代办机构交齐办理省公积金贷款资料。后被告再次相约原告及第三人新环境公司于2016年9月2日前往中国银行松桂园支行办理出卖房屋全权委托公证以及支付首付款以偿还争议房屋原银行贷款，原告及第三人新环境公司因公积金贷款转商业贷款审批未完成而没有前往。2016年8月底，原告的省公积金贷款未能审批通过，遂转为向银行贷款，贷款所需资料全部重新提交且较之公积金贷款需要卖方即被告提供多项资料，2016年9月初第三人新环境公司多次联系被告提交资料，但是未告知省公积金贷款未审批通过已转为银行贷款审批，直至2016年9月下旬被告陆续配合提交资料且方才得知已转为银行贷款审批的事实，2016年10月中旬原告银行贷款审批通过。2016年11月原告多次催促被告办理房屋买卖手续，2016年11月25日原告与第三人新环境公司共同向被告发出告知函，要求被告提交相关资料并按照合同约定配合原告办理产权过户等相关手续以完成合同义务。2016年11月28日被告与第三人新环境公司工作人员刘杰见面，就合同履行被告表示因签订合同时父亲重病急需资金抢救，但是原告未积极履行合同耽误了时间，现父亲已去世，不愿按合同约定的出卖价格履行合同。2017年2月20日第三人新环境公司向被告邮寄公司函，原告对此函也签字确认，要求被告继续履行合同，被告未予履行。另查明，长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋由被告陈晓红于2012年通过向第三人中国银行松桂园支行按揭贷款260000元购买，并已将该房屋抵押给中国银行松桂园支行。2018年4月，被告陈晓红与案外人雷震等人签订《房地产买卖居间合同》，被告将涉案房屋出售给雷震，成交价格为785000元，雷震已将购房款785000元支付完毕。2018年4月16日，被告陈晓红提前结清贷款本息；同日，中国银行松桂园支行出具《抵押权消灭的证明》，中国银行松桂园支行同意注销上述不动产所设定的抵押权。之后，被告将涉案房屋过户给雷震。再查明，被告陈晓红与第三人夏志华系夫妻，两人于1995年5月1日登记结婚。长沙市望城区月亮岛街道润和星城住宅小区14栋1502房屋,权属登记号为望房权证星字第××号，房屋所有权人登记为陈晓红，共有情况登记为单独所有。被告陈晓红与两原告签订《房屋买卖合同》时，第三人夏志华在场，但未在合同上签名。本院认为，两原告与被告陈晓红、第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。关于《房屋买卖合同》是否应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，当事人履行非金钱债务不应当存在法律上或者事实上不能履行的情形。本案中，在《房屋买卖合同》未解除的情况下，被告陈晓红一房二卖，将涉案房屋以更高的价格卖给案外人雷震，且将产权过户给雷震，因此，两原告与被告陈晓红、第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》法律上或者事实上不能履行，两原告要求被告继续履行合同、协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。关于两原告要求被告支付违约损害赔偿180000元的诉求。虽然《房屋买卖合同》第二条第（一）款约定两原告可以选择公积金贷款或银行贷款，但是合同各方在第二条第（二）款特别约定彭荣辉、谢素江通过省公积金贷款向陈晓红支付购房款300000元。本院按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同当事人选择的贷款方式为省公积金贷款。2016年8月底原告的省公积金贷款未能审批通过，遂转为向银行贷款；2016年10月中旬原告银行贷款审批通过。两原告作为款项支付方，未及时办理好按揭贷款手续，给被告资金周转造成一定的影响，两原告存在一定的过错，应当自负部分责任。之后，涉案《房屋买卖合同》无法继续履行、合同目的无法实现原因系被告陈晓红违约拒不出售房屋给两原告、且一房二卖，因此，陈晓红对合同无法继续履行存在过错，应当对其违约行为给两原告造成的损失承担部分赔偿责任。本院综合考虑当事人的履约情况、各方能预见的因房屋价值上涨而产生的损失、各方当事人是否已经采取必要措施防止损失扩大，参照涉案房屋在《房屋买卖合同》中约定的价格与被告出售给案外人雷震的成交价格的差价351200元，本院酌情认定被告向两原告支付因违约产生的损失150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告陈晓红在本判决生效之日起十日内支付原告彭荣辉、谢素江因违约产生的损失150000元；二、驳回原告彭荣辉、谢素江的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9938元，由原告彭荣辉、谢素江共同负担4938元，由被告陈晓红负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭喜云人民陪审员  杨京瑗人民陪审员  吴晓波二〇一九年四月十二日代理书记员  傅路婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。