山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初457号 原告：张伟，男，1972年5月出生，汉族，中专文化，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：马文涛，山东诺诚律师事务所律师。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司。 住所地：枣庄市市中区振兴路400号。 法定代表人：王绥金，董事长。 委托诉讼代理人：殷昭际，男，该单位职员。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。 原告张伟与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马文涛,被告枣庄中汇住宅开发有限公司的委托诉讼代理人殷昭际、任为先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理产权登记手续；2.被告支付原告违约金69585.6元（以616862元为基数，自2016年1月23日计算至2019年1月23日（共计1095天），按日万分之一计算，逾期违约金计算至被告依法完成履行合同义务之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年10月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东湖明珠小区2号楼1单元303室房屋一套合同签订后,原告按照合同约定支付了全部购房款616862元。2013年11月19日，被告向原告交付其所购买的商品房。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至今由于被告的原因，仍未协助原告办理权属登记，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故原告诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、被告没有违约，不承担违约责任；2、办理综合验收备案需原告配合，原告对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任；3、被告对原告未缴纳专项维修资金没有过错，被告没有义务通知原告是否缴纳和如何缴纳，原告在向房产登记部门申请办理产权登记时，产权登记部门应当通知其缴纳该项专项维修资金；4、本案已过诉讼时效，原告的诉求不再受法律保护；5、即使被告违约，原告基数计算错误，应按合同价616862元计算。 原告为证明其诉讼主张，举证如下证据： 1.商品房买卖合同一份，证明原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东湖明珠小区涉案房屋一处，合同总价款616862元，根据合同第19条第三款第二项约定，被告应在交付房屋后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期自应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止按日计算，向原告支付全部已付款万分之一的违约金； 2.被告出具的收款收据4份，证明原告已付634937元购房款（包括储藏室18075元）； 3.房屋交接明细表1份及物业费单据2张，证明2014年2月18日被告向原告交付涉案房屋，原告接收该房屋。 被告对原告举证的证据1、2、3真实性均无异议，但不能证明原告主张，商品房买卖合同不包括储藏室，即使被告违约其违约金计算应以合同价款616862元计算，原告计算违约金方式方法错误，法庭依法认定，另外，原告提供的证据不能证明被告逾期提供综合验收备案资料。 被告为证明其答辩主张，举证如下证据： 1.鲁建发[2015]2号山东省住宅专项维修资金管理办法一份，证明原告没有缴纳专项维修资金，被告未违约不应承担违约责任； 2.枣政办字[2016]82号一份，关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知，证明房产管理部门未办理竣工综合体验收备案，系原告未缴纳专项维修资金造成的； 3.通知书一份、照片2张，证明被告多次通知原告向房产管理部门缴纳专项维修资金，被告不承担违约责任。 原告对被告举证证据1、2的真实性无异议，该两份文件均属于地方规章，不属于法律强制性规定，不能作为定案依据;证据3缺乏证据证明该通知已经送达给原告，不能达到被告证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2013年10月16日，原告（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0020306的《商品房买卖合同》，原告以616862元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，被告于2013年11月19日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款616862元。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未缴纳专项维修资金。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至本院。 被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。 2018年1月18日、2018年4月7日，被告曾在涉案的东湖明珠小区及花园内张贴通知，要求小区业主持购房合同、身份证等到物业管理部门办理维修资金缴款手续，并在规定时间内将维修资金存入住宅专项维修资金专户。 原告于2019年6月19日缴纳了住宅专项维修资金。 本院认为，本案焦点问题，一是被告是否构成违约；二是被告应否承担违约责任及如何承担。 关于第一个焦点问题，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告至今未依约履行该备案义务，致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。 关于第二个焦点问题，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而被告现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，本院不予采信。 违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2013年11月19日房屋交付使用后90日，原告于2019年1月23日就本案诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年1月23日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月23日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。按照合同约定应计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日，因2018年1月18日被告履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但原告交纳专项住宅维修资金的时间为2019年6月19日，因而2018年1月18日至2019年6月19日期间的违约金应予扣除，原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案； 二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告张伟违约金，以616862元为基数，按日万分之一计算，自2016年1月23日起至被告实际办理完毕将上述房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止,其中2018年1月18日至2019年6月19日期间的违约金应予扣除； 三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1538元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  李国跃 人民陪审员  李祥水 人民陪审员  王 峰 二〇一九年四月十九日 书 记 员  闫相坤