山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初26号原告：徐彬，男，1987年7月19日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。原告：尹叶涵，女，1988年1月14日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。二原告共同委托诉讼代理人：夏丽，山东正原律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：于晓，女，1984年6月1日出生，汉族，住山东省威海市环翠区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告徐彬、尹叶涵与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告徐彬、尹叶涵共同委托诉讼代理人夏丽、被告广信公司委托诉讼代理人于晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐彬、尹叶涵向本院提出诉讼请求：请求确认债务人广信公司与原告签订的商品房预售合同合法有效，房产价格641752元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：请求确认债务人广信公司与原告签订的商品房预售合同合法有效并要求继续履行合同。事实和理由：原告父亲徐显海系广信公司员工。2015年6月15日，广信公司为回笼资金，组织内部员工购房活动，将滞销的高层、大面积楼盘面向员工及亲友销售，并公布了房源及价格明细。2015年6月16日，徐显海与原告按《内部员工购房实施办法》的规定，交纳了1万元的保证金，选定了百度城1C-2916号房屋，该房屋面积135.75平方米，价格641752元。2015年11月10日，鉴于徐显海与原告应付广信公司房款，广信公司又欠付徐显海借款本息，徐显海与广信公司签订顶房协议，约定以借款抵顶房款，并约定自本协议签订后，1C-2916号房屋的销售与自留权益归徐显海所有。顶房协议签订后，原告办理预售合同网签的过程中，涉案房产先后于2015年11月27日、2015年12月23日被淄博市淄川区人民法院、威海经济技术开发区人民法院作为广信公司的财产予以查封，经原告向两法院提出异议后，两法院于2016年1月5日解除查封。原告于2016年1月5日办理了预售合同网签手续，并于2016年3月9日就涉案房产的附属设施储藏室及车位与广信公司签订了销售协议并支付了对价。2017年7月，广信公司管理人以原告预售合同的网签时间在重整受理前6个月内，系破产法规定的个别清偿为由，对原告及徐显海提起诉讼，请求法院撤销广信公司与原告签订的房屋预售合同及储藏室、停车位销售协议。原告以购买房产及支付对价的时间早于重整受理前6个月、徐显海作为广信公司借款债权人对广信公司负有房款债务的，有权主张抵销，且主张抵销不以重整受理前6个月为限提出抗辩。后广信公司管理人撤回对原告及徐显海的起诉。2017年12月30日，原告再次收到广信公司管理人通知，以原告与广信公司签订的合同，存在无效、个别清偿等情形，决定不再向原告交付房产，要求原告重新申报债权。原告认为，广信公司管理人通知书所罗列的不予交付原告房产的理由均不成立，原告与广信公司的房屋买卖关系合法有效，原告的债权应当作为消费者债权予以优先保护，广信公司管理人不予交付原告房产的决定，没有事实及法律依据。广信公司辩称，一、该房产及车位、储藏室涉及到以物抵债。1.以物抵债协议涉嫌构成个别清偿。在涉案房产进行不动产登记前，其产权依然属于广信公司，在广信公司被法院裁定破产重整后，该财产属于破产财产。如继续履行该以物抵债协议书，实质上是要求广信公司对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人的债权依法不享有优先受偿权。如执行该协议，则该以物抵债行为实质上转移了破产财产、损害了其他债权人的合法权益，同时违反了物权法定原则，也违反了《企业破产法》关于人民法院受理破产申请后不得个别清偿的规定。2.在广信公司被法院裁定破产重整时涉案房产并未竣工，属于在建工程，不具备交付条件，属于客观上无法履行的情形，依据《合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。3.涉案房产未竣工，广信公司破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件，投入的资金依法属于共益债务，在此情形下，继续履行合同实际上需要挪用广信公司其他资产进行清偿，影响广大债权人的合法权益。二、该房产及车位、储藏室涉及到六个月内个别清偿。该房产的网签时间为2016年1月5日，且房款641752元是由欠付徐显海的员工融资利息53000元，欠付于兰芳利息23200元，欠付徐波利息13800元，加上徐显海融资本金53万、前期交的1万元保证金及现金1752元构成。而徐显海的融资利息是计算到2016年1月2日，付款时间为2016年4月13日。徐波的利息是计算到2016年4月2日，付款时间为2016年4月3日。于兰芳的利息付款时间为2016年1月3日。车位和储藏室顶账时间在2016年，属于《破产法》第32条规定的个别清偿行为，管理人依法应予撤销。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月15日，广信公司出台《内部员工购房实施办法》，载明：购房范围为广信公司正式员工，包括各子公司员工；本次内部购房采取零首付和首付30%两种方式，员工自行选择；如员工选择个人首付30%，公司逐年还贷的政策，在公司有借款的，可以抵顶首付款（限于30%以内）；如首付以现金付清，待按揭款放至公司后，公司按照其总房款50%的，优先偿付其存款或者借款；个人选房需缴纳1万元的保证金，保证金不抵顶房款，按揭贷款放款后，退回保证金。2015年6月16日，广信公司出具《收款收据》，载明，交款单位一栏由“徐显海”划掉改为“徐彬”；金额壹万元整；事由为保证金。2015年11月10日，本案原告徐彬之父徐显海与广信公司签订《顶房协议》，协议约定，广信公司于2011年至2013年向徐显海陆续借款本金合计54万元；广信公司以百度城1C-2916号房屋抵顶给徐显海，房产面积135.73平方米，房款641752元。2016年1月5日，广信公司与原告尹叶涵、徐彬签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买百度城1C-2916号房产，建筑面积135.73平方米，单价每平方米4728.15元，总价款641752元。广信公司分别于2015年11月20日、2016年1月6日出具收款收据，金额分别为321752元、320000元，共计641752元，事由为百度城二期房款（1C-2916）。关于房款是否实际支付的问题，庭审中原告认可房款系以徐显海向广信公司出借的借款本金及利息抵顶，不足部分以案外人于兰芳、徐波出借给广信公司的借款利息抵顶。2016年3月9日，原告徐彬、尹叶涵与广信公司签订《停车位、储藏室使用权销售协议书》，原告购买2-14号停车位，使用权费用为90000元，购买1D-D4号储藏室，使用权费用为41000元，共计131000元。同日，广信公司出具上述款项的收款收据。庭审中，当事人双方认可该款项系以徐显海职工融资报酬抵顶。2016年6月29日，本院裁定广信公司破产重整。涉案房屋在本院裁定受理破产重整时不具备交付条件。本院认为，本案的争议焦点是：原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效及在破产程序中能否继续履行。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》不存在合同无效的情形，故该合同有效，原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原告在被告广信公司无力偿还原告徐彬父亲徐显海借款的情况下，达成以物抵债的合意并签订涉案《顶房协议》，约定被告将涉案房产抵顶给徐显海，并对抵顶房产的面积、价款作出明确约定，其后原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系为履行《顶房协议》而签订，双方的真实意思表示仍为消灭债务，确保原告父亲徐显海及案外人于兰芳、徐波债权获得清偿，并未产生和设定新的权利义务。故对于涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，原告并未实际履行。被告交付涉案房产的义务亦未履行。根据上述规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除。故原告要求继续履行合同的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原告关于涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求继续履行合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国破产法》第十八条第一款的规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐彬、尹叶涵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年四月二十四日书 记 员  李英男