福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1068号 原告:方秀云，女,1959年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人王主义，男，1955年9月3日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告赖文金，女，1986年7月23日出生，汉族，住福建省长汀县。 原告方秀云与被告赖文金房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告方秀云及委托诉讼代理人王主义到庭参加诉讼，被告赖文金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方秀云向本院提出诉讼请求：1.解除方秀云与赖文金之间签订的《房屋租赁合同》；2.赖文金立即返还址于同安区梧侣路275号之2的租赁房屋；3.赖文金支付方秀云自2018年10月21日至2019年2月20日四个月租金8000元；4.方秀云没收赖文金履约保证金2000元；5.赖文金支付方秀云违约金4000元；6.赖文金支付方秀云物业费和水电公摊费303.6元；7.赖文金支付延迟支付租金的违约金（滞纳金）8400元（每日按未付租金的1%计算计至履行完毕之日）。事实和理由：方秀云与赖文金于2017年4月11日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限从2017年4月21日起至2020年4月20日止；租金为每月2000元，租金支付方式按每三个月支付，履约保证金为2000元，物业费、水电费等一切费用由赖文金自行负责并缴交；未经方秀云书面同意，赖文金不得擅自将所承租的房屋转租；每期满前5日前续交下一期房租。若赖文金逾期支付租金超过15天的，擅自将承租的房屋转让、转租、出借、与他人合作、共用、交换使用的，方秀云有权提前解除合同并有权不退还赖文金履约保证金。合同签订后，方秀云依约履行合同，向赖文金提供符合合同要求的房屋供赖文金使用，但赖文金并未能依约履行义务，自2018年10月21日起至2019年2月20日止共拖欠方秀云租金8000元，物业费、水电费303.6元、滞纳金8400元。方秀云曾多次上门及通过电话、微信、短信向其催收欠款，但赖文金均不见面，电话不接，微信、短信概不回复，催讨均无效果。方秀云万般无奈，几经奔波发现赖文金竟用方秀云外孙女王紫琳（6岁）的名义将房屋转租给他人。方秀云认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。赖文金拒不支付租金、物业费及其他费用的行为严重违反了合同权益，故方秀云为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。庭审中，王秀云自愿撤回第6项诉讼请求。 赖文金未提交书面答辩意见。 经审理查明：2017年4月11日，方秀云（甲方）将禹州·阳光花城2#楼1层02单元即址于厦门市同安区新民镇梧侣路275号之2的房屋出租给赖文金（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定如下：乙方所承租的场所租赁期限为三年即自2017年4月21日起至2020年4月20日止，租金为每月2000元，按季支付且在每期满前五日前续交下一期房租，乙方在本合同签订时一次性向甲方支付三个月的房租6000元的租金和履约保证金2000元，如乙方在租赁期内无违约情形，租期满后结清所有应缴费用，甲方应无息退还乙方履约保证金，如乙方违反本合同，甲方有权没收乙方所缴交的履约保证金；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将所承租的房屋转租、出借、与他人合作经营或共用、交换使用等。乙方应自行负责并缴交租赁期限内租赁房屋的物业费、维修基金、水电费、电话费、煤气费、宽带网络费、有线电视费等一切费用。合同同时约定违约责任：甲方应按期向乙方交付所承租的房屋，如逾期交付，每逾期一日应按房屋交付前乙方实际已缴租金的1%向乙方支付逾期违约金。乙方应按期足额向甲方租金，如乙方逾期支付租金，每逾期一日应按应缴租金的1%向甲方加付逾期违约金；在租赁期限内，乙方如有下列行为之一的，甲方有权提前终止或解除合同：1.乙方逾期支付租金超过15天的；2.乙方擅自将承租的房屋转让、转租、出借、与他人合作、共用、交换使用的的……如未经双方协商一致而乙方擅自单方解除本合同的，或因乙方违约导致本合同被甲方提前终止或解除的，甲方有权没收乙方履约保证金，乙方除应缴清全部租金和费用外，乙方还应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。合同签订后，方秀云将案涉租赁场所交由赖文金使用、收益，赖文金缴纳履约保证金2000元，但未依约履行按期支付租金的义务，拖欠自2018年10月21日起至2019年2月20日止合计4个月的租金8000元。 审理中，方秀云为主张赖文金在租赁期间未经方秀云同意将案涉租赁场所转租给案外人郭伟华，提供自厦门市市场监督管理局调取的《个体户基本信息》、《店面租赁合同》、《租房合同》为证。《店面租赁合同》显示：出租方赖文金将案涉租赁场所出租给郭伟华，租赁期限自2017年5月18日至2020年5月18日，每月租金为2200元；《租房合同》显示：出租方王紫琳将案涉租赁场所出租给郭亚盛，租赁期限自2018年6月18日至2020年6月18日止，每月租金为2200元。《个体户基本信息》显示：在案涉租赁物址上注册的个体户名称为厦门市同安区啤酒肚饭店，主要经营者为郭亚盛，成立时间是2018年7月3日。审理中，方秀云自认已于2019年2月底将案涉租赁场所收回。 本院认为，本案的争议焦点在于：案涉合同是否符合解除条件、赖文金是否及如何承担违约责任。 关于案涉合同是否符合解除条件。本案系租赁合同纠纷，方秀云与赖文金签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人在平等、自愿协商的基础上所形成的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪约全面履行合同义务。合同签订后，方秀云已依约交付合同项下的租赁场所，赖文金应依约按期足额支付租金，但赖文金拖欠自2018年10月21日起至2019年2月20日止合计4个月租金8000元，且根据方秀云提供的《个体户基本信息》、《店面租赁合同》、《租房合同》，足于证实赖文金未经方秀云同意将案涉租赁场所擅自转租他人。根据合同约定，承租方应按季支付且在每期满前五日前续交下一期房租，如逾期支付租金超过15日的或未经出租方同意擅自转租情形，出租方均有权解除合同。赖文金迟延履行支付租金义务及未经出租方同意进行转租的行为，合同约定的解除条件已经成就，故方秀云作为享有合同解除权方，其诉求解除与赖文金于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉合同解除后，并不能使之前的债务关系消灭，赖文金应继续支付之前拖欠的租金8000元。 关于赖文金是否及如何承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”赖文金迟延履行支付租金义务及未经出租人同意转租给他人行为，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定：逾期支付租金，每逾期一日应按应缴租金的1%加付逾期违约金；如赖文金违约导致合同被解除，方秀云有权没收履约保证金并支付相当于2个月的租金的违约金。现方秀云诉求没收赖文金履约保证金2000元、违约金4000元，符合双方的意思表示，本院予以支持。关于方秀云诉求自起诉之日起每日按未付租金的1%计算迟延支付租金的滞纳金，虽有双方的合同约定，但是民事责任以补偿性为首要目的，违约金主要适用于弥补因违约方的违约行为对守约方所造成的损失，在方秀云未提供因赖文金违约行为而导致其有其他损失的证据情形下，本院在兼顾方秀云损失和赖文金应得到一定惩罚的前提下，综合考量当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为月利率2%。故赖文金应支付迟延交付租金的滞纳金为：以未付租金8000元为基数按月利率2%利率标准自2019年3月7日起至履行完毕之日止。赖文金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告方秀云与被告赖文金于2017年4月11日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赖文金应于本判决生效之日起十日内向原告方秀云支付拖欠的租金8000元及迟延支付租金的滞纳金（以未付租金8000元为基数按月利率2%利率标准自2019年3月7日起至履行完毕之日止）； 三、被告赖文金缴纳的履约保证金2000元归原告方秀云所有； 四、被告赖文金应于本判决生效之日起十日内向原告方秀云支付违约金4000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币368元，适用简易程序减半收取184元，由原告方秀云承担25元，由被告赖文金负担159元；款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一九年四月二十六日 书记员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。