四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1722民再4号 再审申请人（案外人）：崔红，女，汉族，1969年1月3日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗勇（再审申请人崔红丈夫），男，汉族，1964年4月15日出生，住四川省宣汉县。 被申请人（原审原告）：达州市宣汉县恒联小额贷款有限责任公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇琦云路清华苑A幢2楼。 法定代表人：牟晓燕，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：符生，四川嘉典律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：张仲春，男，汉族，1955年2月20日出生，住四川省宣汉县。 被申请人（原审被告）：王仲琼，女，汉族，1957年8月13日出生，住四川省宣汉县。 被申请人（原审被告）：四川省盛兴房地产开发有限公司，住所地：四川省达州市通川区大东街73号。 法定代表人：刘永好，公司总经理。 被申请人（原审被告）：宣汉县阳春物业有限公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇新桥沟。 法定代表人：张爽，公司经理。 再审申请人崔红因与被申请人达州市宣汉县恒联小额贷款有限责任公司（以下简称恒联小贷公司）、张仲春、王仲琼、四川省盛兴房地产开发有限公司（以下简称盛兴房产公司）、宣汉县阳春物业有限公司（以下简称阳春物业公司）民间借贷纠纷一案，不服本院于2016年8月25日作出（2016）川1722民初436号民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年10月30日作出（2018）川1722民申12号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人崔红的委托诉讼代理人罗勇、被申请人恒联小贷公司的委托诉讼代理人符生到庭参加了诉讼。被申请人张仲春、王仲琼、盛兴房产公司、阳春物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 再审申请人崔红申请再审称，撤销宣汉县人民法院（2016）川1722民初436号民事判决中第二条“原告达州市宣汉县恒联小额贷款有限公司对被告盛兴房产公司抵押物（宣汉县东乡镇洲河大桥东侧‘阳春大厦’第三层3、4号）在抵押合同范围内享有优先受偿权”。事实和理由：一、原审（2016）川1722民初436号民事判决，已进入执行程序，贵院作出（2017）川1722民初625号执行裁定，查封了再审申请人崔红的财产，再审申请人崔红提出了执行异议申请，贵院作出（2018）川1722执异17号执行裁定，驳回了崔红的异议请求。二、被执行的宣汉县东乡镇洲河大桥东侧“阳春大厦”3、4号门市系再审申请人崔红财产。一是2006年2月23日，崔红一次性交纳了95,529.00元购房款购买了盛兴房产公司的涉案门市；二是2010年，盛兴房产公司将涉案门市交付给崔红，由崔红占用至今；三是崔红购买涉案门市是2006年2月23日，而原审案件抵押借款合同发生在2013年1月26日，崔红购买门市在前，抵押借款合同发生在后；四是涉案门市没有过户的原因是盛兴房产公司手续不齐全，未在房管部门备案，导致整栋楼业主不能办理过户登记，责任不在购房人崔红。综上，再审申请人崔红购买了涉案门市，且一次性支付了全部房款并已实际占有。同时崔红购买涉案门市时间早于盛兴房产公司与恒联小贷公司签订《抵押合同》的时间，人民法院查封在后，故应支持再审申请人的诉讼请求。 被申请人恒联小贷公司辩称，1.再审申请人主张的财产无法证明是在签订抵押合同之前买的；2.申请人购买时并不是向公司购买，申请人购买时阳春大厦不具有预售许可证，存在合同倒签的问题，请求驳回申请人的申请。 被申请人张仲春、王仲琼、盛兴房产公司、阳春物业公司没有到庭应诉，也没有向本院提交书面答辩意见和证据。 被申请人恒联小贷公司向原审法院起诉请求：1.张仲春、王仲琼偿还借款本金150万元并支付利息、罚息、违约金等按年利率债务承担连带清偿责任；2.确认恒联小贷公司对盛兴房产公司名下位于宣汉县东乡镇洲河大桥东侧“阳春大厦”第三层3-8号抵押物享有优先受偿权；3.张仲春、王仲琼、恒联小贷公司、盛兴房产公司承担诉讼费用。 本院原审认定事实：2013年1月26日，张仲春、王仲琼与恒联小贷公司签订《个人借款合同》（合同编号：2012年借字第XXX号）。双方约定：借款金额150万元，借款期限自2013年1月29日至2014年1月28日，借款月利率15‰。逾期罚息利率为贷款利率上浮30%。按月结息，到期还本。借款担保为抵押。违约金按贷款本金的25%计算。被告张仲阳、王仲琼在合同甲方处签名加盖指纹。2013年2月7日，张仲春出具《借款借据》，载明“……借款金额大写壹佰伍拾万元整，借款日期2013年2月7日，借款到期日2014年2月6日……”。张仲春已结清2014年10月12日前的利息。 2013年1月26日，盛兴房地产公司与恒联小贷公司签订《抵押合同》（合同编号：2012年抵字第XXX号），约定盛兴房地产公司对张仲春与恒联小贷公司签订的编号为2012年借字第113号的《个人借款合同》的借款本金150万元、利息（包括复利和罚息）、赔偿金、违约金及其他款项承担担保责任。并于2013年2月6日在宣汉县房产管理局办理了预购商品房（在建工程）抵押登记证明〔宣房预购押字（在建）第8926号〕载明：抵押人盛兴房产公司，用自己开发修建的宣汉县东乡镇州河大桥东侧“阳春大厦”第三层的3、4、5、6、7、8号，建筑面积289.53平方米（该建筑面积以房屋产权证为准），系预购商品房（在建工程），为张仲春在恒联小贷公司抵押贷款150万元，根据《城市房地产抵押管理办法》以及川建委【1999】1173号文件规定，于2013年2月6日在我局办理了预购商品房（在建工程）抵押签证登记，抵押期限为2013年1月29日至2014年1月28日止。该房地产至今没有办理《房屋他项权利证书》。 2013年1月26日，阳春物业公司与恒联小贷公司签订《保证合同》（2012年保字第XXX号），约定阳春物业公司对2013年1月26日张仲春与恒联小贷公司签订的合同编号为2012年借字第113号《个人借款合同》的150万元贷款本金、利息、罚息、违约金等承担连带保证责任。保证期间自本合同生效之日至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。 庭审中，恒联小贷公司要求将借款月利率、逾期利率、违约金合并调整为从2014年10月13日起按月利率20‰即年利率24%计算至偿还借款本金之日止。 同时查明：张仲春、王仲琼于1984年办理结婚登记。 本院原审认为，张仲春、王仲琼于2013年1月26日与恒联小贷公司签订《个人借款合同》并出具借款借据，2013年1月26日盛兴房地产公司与原告恒联小贷公司签订《抵押合同》，2013年2月6日阳春物业与恒联小贷公司签订的《保证合同》，系当事人真实意思表示，属合法的民间借贷关系，应受法律保护。恒联小贷公司按照约定向张仲春提供了借款，张仲春、王仲琼没有按照约定返还借款。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款时间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，张仲春、王仲琼应返还恒联小贷公司借款本金150.00万元并支付利息、逾期利息和违约金。 关于借款利息。恒联小贷公司请求将月利率、逾期利率、违约金合并调整年利率24%，符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，本院予以认可。张仲春、王仲琼已支付利息至2014年10月12日，下差利息应以150.00万元为本金从2014年10月13日起按年利率24%计算至还清之日止。 阳春物业公司与恒联小贷公司于2013年2月6日签订的《保证合同》，明确约定保证方式为连带责任保证，保证期间为从借款之日起至借款到期后两年，保证范围包括借款的本金、利息等。根据《中华人民共和国担保法》第十二条“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额”、第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，阳春物业公司应在保证范围内承担连带清偿责任。恒联小贷公司要求阳春物业公司连带清偿张仲春、王仲琼借款本金、借款利息和借款逾期利息的诉讼请求成立，本院予以支持。 2013年1月26日，恒联小贷公司与盛兴房地产公司签订《抵押合同》，盛兴房地产公司用房产（宣汉县东乡镇洲河大桥东侧“阳春大厦”第三层的3、4、5、6、7、8号）289.53㎡的在建工程为张仲春的借款提供抵押，抵押期限为2013年1月29日至2014年1月28日，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复息、违约金、赔偿金等费用，并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”、第一百八十条第一款第一项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，恒联小贷公司依法对抵押物享有优先受偿权。恒联小贷公司要求对盛兴房地产公司所有的借款抵押物优先受偿的诉讼请求成立，本院予以支持。 张仲春、王仲琼、盛兴房地产公司、阳春物业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 本院原审判决：一、张仲春、王仲琼返还恒联小贷公司本金150.00万元并支付利息（利息以150.00万元为本金从2014年10月13日起按年利率24%计算至还清之日止）。 二、恒联小贷公司对盛兴房地产公司抵押物（宣汉县东乡镇洲河大桥东侧“阳春大厦”第三层的3、4、5、6、7、8号）289.53㎡在抵押合同范围内优先受偿； 三、阳春物业公司对以上第（一）项债务承担连带清偿责任。 以上金钱给付义务在本判决发生法律效力后三十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,300.00元，由张仲春、王仲琼、四川盛兴房地产开发有限公司、阳春物业公司负担。 再审申请人崔红为支持其再审请求，向本院提交了如下证据：1、崔红身份证（复印件）；2、房屋认购合同（复印件）；3、收据（复印件）；4、门市出租合同、房屋出租合同（复印件）；5、安装立户通知（复印件）；6、初装费发票（复印件）；7、个体工商户登记基本信息。 被申请人恒联小贷公司在再审中提交1.四川嘉律师事务所调查介绍信及律师执业证（复印件），证实其在房管部门查询阳春大厦办理预售许可证的时间。2.宣汉县不动产登记出具的“计算机信息查询结果单”。 本院于2019年1月31日向宣汉县工商质监局调取了阳春物业公司注销相关材料。于2019年3月18日向宣汉县不动产登记中心调取了“阳春大厦”第三层3、4、5、6、7、8号门市房产登记信息查询情况。 本院组织当事人双方对证据进行了交换和质证： 被申请人恒联小贷公司对再审申请人崔红提交的证据1没有异议。对证据2、3、4、5的真实性不予认可。对证据6，认为该初装费票据无法证明是崔红的哪个门市或住房的初装费。对证据7没有发表质证意见。 再审申请人崔红对对被申请人恒联小贷公司提供的证据1表示不能确认真实性。对证据2，表示不能作为证据使用。 再审申请人崔红、被申请人恒联小贷公司对本院调取的宣汉县阳春大厦物业公司注销的材料没有异议。对本院调取的“阳春大厦”第三层3、4、5、6、7、8号门市房产登记信息查询情况，没有异议。 本院对双方当事人提交的上述证据认证如下： 再审申请人崔红提交的证据1，被申请人恒联小贷公司没有异议，本院予以采信。证据2、3、4、5、6、7，能相互印证以下事实：2006年2月23日，崔红与盛兴房产公司阳春大厦项目部签订房屋认购合同，以95,529.00元的价格购买“阳春大厦”第三层3、4号门市。同日，阳春大厦项目部及张仲春出具了收据一张，载明“收到崔红阳春大厦3楼③④号门市款金额玖万伍仟伍佰贰拾玖元95529.00”。阳春大厦项目部在收据上盖章，张仲春在收据上盖章。2010年6月10日，崔红向宣汉县自来水公司交付1,200.00元在3号门市安装了水表。2010年6月29日，崔红与邓华签订《房屋出租合同》，约定2010年6月30日至2015年6月30日，崔红将3、4号门市租赁给邓华经营宣汉县金龙山酒吧。2014年10月14日，崔红与安明国、张健、向印轩签定《门市出租合同》约定2015年7月1日至2020年6月30日期间，崔红将3、4号门市租赁给安明国经营。对以上证据予以采信。 被申请人恒联小贷公司提交的证据是在“四川嘉典律师事务所调查介绍信”上有一个批注“查阅：阳春大厦预售证的时间2007年3月28日159××××1121”，该批注内容没有明确是哪个部门批注，批注人是谁，且无其他证据予以佐证，对该证据不予采信。证据2，客观证实了2013年3月6日，为“阳春大厦”第三层3、4、5、6、7、8号门市办理了抵押登记，对该证据予以采信。 本院调取的阳春物业公司注销材料，再审申请人崔红、被申请人恒联小贷公司均无异议，本院予以采信。本院调取的“阳春大厦”第三层3、4、5、6、7、8号门市房产登记信息查询情况，真实地记载了诉争门市的客观情况，对其真实性本院予以采信。 本院再审查明：2013年1月26日，被申请人张仲春、王仲琼与被申请人恒联小贷公司签订《个人借款合同》（合同编号：2012年借字第113号）约定：借款金额150.00万元，借款期限自2013年1月29日至2014年1月28日，借款月利率15‰。逾期罚息利率为贷款利率上浮30%。按月结息，到期还本。借款担保为抵押。违约金按贷款本金的25%计算。被申请人张仲春、王仲琼在合同甲方处签名并加盖指印。2013年2月7日，被申请人张仲春出具《借款借据》，载明“……借款金额大写壹佰伍拾万元整，借款日期2013年2月7日，借款到期日2014年2月6日……”。合同签订后被申请人张仲春已结清2014年10月12日前的利息。 2013年1月26日，被申请人盛兴房产公司与被申请人恒联小贷公司签订《抵押合同》（合同编号：2012年抵字第043号），约定被申请人盛兴房产公司对被申请人张仲春与被申请人恒联小贷公司签订的编号为2012年借字第113号的《个人借款合同》的借款本金150.00万元、利息（包括复利和罚息）、赔偿金、违约金及其他款项承担担保责任。并于2013年2月6日在宣汉县房产管理局办理了预购商品房（在建工程）抵押登记。宣汉县房产管理局出具的“证明”载明“宣房预购押字（在建）第8926号预购商品房（在建工程）抵押登记证明达州市宣汉县恒联小额贷款有限公司：抵押人四川省盛兴房地产开发有限公司，用自己开发修建的宣汉县东乡镇州河大桥东侧“阳春大厦”第三层的3、4、5、6、7、8号，建筑面积289.53平方米（该建筑面积以房屋产权证为准），系预购商品房（在建工程），为张仲春在达州市宣汉县恒联小额贷款有限责任公司公司抵押贷款150.00万元，根据《城市房地产抵押管理办法》以及川建委【1999】1173号文件规定，于2013年2月6日在我局办理了预购商品房（在建工程）抵押签证登记，抵押期限为2013年1月29日至2014年1月28日止。该房地产在抵押期间竣工后，当事人领取房地产权属证书后，重新办理现房抵押登记，颁发《房屋他项权利证书》注：该证明共两份，债权人、房管局各一份。宣汉县房屋管理局2013年2月6日”。由于盛兴房产公司的原因，直到2018年10月8日，“阳春大厦”才办理产权登记，所有权证号为川（2018）宣汉县不动产权第000XXXXX号。“阳春大厦”第三层3、4、5、6、7、8号门市至今没有办理现房抵押登记，第三层3、4、5、6、7、8号门市建筑面积分别为43.46平方米、47.45平方米、45.11平方米、45.11平方米、52.38平方米、56.02平方米。 2013年1月26日，被申请人阳春物业公司与被申请人恒联小贷公司签订《保证合同》（2012年保字第XXX号），约定申请人阳春物业公司对2013年1月26日被申请人张仲春与被申请人恒联小贷公司签订的合同编号为2012年借字第113号《个人借款合同》的150.00万元贷款本金、利息、罚息、违约金等承担连带保证责任。保证期间自本合同生效之日至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。 2016年1月27日，被申请人恒联小贷公司起诉来院。本院作出（2016）川1722民初436号民事判决，该判决生效后，被申请人恒联小贷公司向本院申请执行，2017年8月16日，本院作出（2017）川1722执625号执行裁定，查封涉案门市。2018年8月13日，再审申请人崔红作为案外人提出执行异议，2018年8月22日，本院作出（2018）川1722执异17号执行裁定，驳回崔红的异议请求。2018年11月1日，崔红向本院提出再审申请。 另查明，2006年2月23日，崔红与盛兴房产公司阳春大厦项目部签订房屋认购合同，以95,529.00元的价格购买“阳春大厦”第三层3、4号门市。同日，阳春大厦项目部及张仲春出具了收据一张，载明“收到崔红阳春大厦3楼③④号门市款金额玖万伍仟伍佰贰拾玖元95529.00”。阳春大厦项目部在收据上盖章，张仲春在收据上盖章。2010年6月10日，崔红向宣汉县自来水公司交付1,200.00元在3号门市安装了水表。2010年6月29日，崔红与邓华签订《房屋出租合同》，约定2010年6月30日至2015年6月30日，崔红将3、4号门市租赁给邓华经营宣汉县金龙山酒吧。2014年10月14日，崔红与安明国、张健、向印轩签定《门市出租合同》约定2015年7月1日至2020年6月30日，崔红将3、4号门市租赁给安明国使用。 被申请人张仲春、王仲琼于1984年办理结婚登记。被申请人阳春物业公司成立于2006年4月15日，于2015年2月17日注销。该公司在注销时经过清算，截止2015年2月13日，剩余货币资金76,585.00元，净资产76,585.00元，股东张爽分配现金76,585.00元。 本院再审认为，2006年2月23日，再审申请人崔红与被申请人盛兴房产公司签订的《房屋认购合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，买卖合同有效，应受法律保护。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款“民事主体依法享有债权”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，再审申请人崔红与被申请人盛兴房产公司签订买卖合同后，由于盛兴房产公司原因，不能进行合同备案和物权登记，不产生物权设立、变更、转让等法律后果。再审申请人崔红购买的“阳春大厦”3楼3、4号门市房屋所有权没有发生移转的效力，但崔红基于买卖合同以及付款行为享有物权期待权,且崔红支付了购房款并已实际占有、使用争议所涉门市，其合法权利应受法律保护。 2013年1月26日，被申请人盛兴房产公司与被申请人恒联小贷公司签订《抵押合同》，并将涉案门市在宣汉县房产管理局办理了预购商品房（在建工程）抵押登记证明，但该登记应认定为抵押权预告登记，不是抵押权登记。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，不动产未办理抵押登记，抵押权未设立，故恒联小贷公司对涉案门市不享有优先受偿权。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款“原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更”、第四百二十四条第二款“案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书”的规定，本案崔红不属于原审必要共同诉讼当事人，故本案仅审理崔红对原判决提出异议部分的合法性。经审理，原审的第二项判决确实侵害了崔红的权利，故应予以撤销。对于原判中不涉及崔红权利的判项，则应当维持。 综上，再审申请人崔红提供的证据，改变了本院（2016）川1722民初436号民事判决认定的部分事实，导致原判决结果错误。再审申请人崔红的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十二条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、第四百二十四条第二款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院（2016）川1722民初436号民事判决第二项； 二、被申请人达州市恒联小额贷款有限责任公司对被申请人四川省盛兴房地产有限公司抵押物（宣汉县东乡镇洲河大桥东侧“阳春大厦”第三层的5、6、7、8号）198.62平方米在抵押合同范围内优先受偿。 一审案件受理费18300元，再审案件受理费2050元，由被申请人张仲春、王仲琼、四川省盛兴房地产开发有限公司、宣汉县阳春物业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长  肖泽锦 审判员  苏 梅 审判员  胡冬梅 二〇一九年四月二十九日 书记员  刘 琪