福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初201号 原告：泉州中瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市磁灶镇大宅村8队，统一社会信用代码91350582696613330U。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 被告：吴志军，男，1982年12月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：陈艳美，女，1985年2月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：中国银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码913505828562604910。 负责人：陈志森，该行行长。 委托诉讼代理人：吴良泉，该行职员。 原告泉州中瑞房地产开发有限公司（下简称中瑞公司）与被告吴志军、陈艳美商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告中瑞公司的申请，依法追加中国银行股份有限公司晋江分行作为第三人参加诉讼。审理中，本院根据本案情况，依法通知中国银行股份有限公司晋江分行退出诉讼。原告中瑞公司的委托诉讼代理人孙连仕到庭参加诉讼，被告吴志军、陈艳美经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与吴志军于2011年6月23日签订的编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》；2.吴志军立即返还位于晋江市商品房；3.吴志军、陈艳美偿还其被银行划扣的款项240731.91元；4.吴志军支付违约金65030元（按照总房价款325150元的20%计算）；5.吴志军协助其办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续。审理中，中瑞公司撤回第2项诉讼请求。事实和理由：其与吴志军于2011年6月23日签订编号为MF-2007-01之《商品房买卖合同》，购买中瑞公司开发的位于晋江市的商品房，房屋总价为325150元。双方约定吴志军先行支付首期购房款105150元，余款220000元按银行按揭贷款方式支付。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第2条约定：“买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余款不计利息退换买受人”。吴志军在签订《商品房买卖合同》后，依约支付了首付款105150元，并办理了银行按揭手续。后吴志军续拖欠中国银行股份有限公司晋江分行6期以上贷款本息，构成违约。中国银行股份有限公司晋江分行于2016年5月17日向晋江市人民法院起诉，晋江市人民法院于2016年11月9日作出（2016）闽0582民初5114号民事判决书，中瑞公司作为担保人代偿了该款项，根据该判决，中瑞公司承担了担保责任后有权向两被告追偿，吴志军除需偿还代偿款项之外，中瑞公司还有权解除合同，收回房屋，并扣除总房款的20%作为违约金。其已向吴志军发送《代偿逾期银行按揭款催收通知书》，要求吴志军于收到催告函后7日内到原告财务室偿还以上款项，但吴志军至今未偿还代偿款项，其行为已经构成违约。 中瑞公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.吴志军、陈艳美户籍证明两份；2.预售许可证一份；3.《商品房买卖合同》及其附件一份；4.民事判决书一份；5.中国建设银行客户回单一份，6.结案证明一份；7.《代偿逾期银行按揭款催收通知书》及回执各一份。 吴志军、陈艳美未作答辩也未提供证据。 本院认为，吴志军、陈艳美未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明吴志军、陈艳美身份信息的事实；证据2能够证明中瑞公司取得商品房预售许可的事实；证据3、4、5、6、7相结合能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定的事实及吴志军办理按揭贷款以及中瑞公司为其提供阶段性担保，中瑞公司履行生效法律文书确定的义务及其通知要求吴志军偿还款项等事实。 经审理查明，中瑞公司与吴志军于2011年6月23日签订编号为MF-2007-01《商品房买卖合同》及其附件，约定吴志军购买中瑞公司开发的位于晋江市的商品房，房屋总价为325150元。双方约定吴志军先行支付首期购房款105150元，余款220000元按银行按揭贷款方式支付。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第二条相应约定：“买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项目，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人”。审理中，中瑞公司自认吴志军交纳公共维修资金4494元并已付清全部购房款。中瑞公司为吴志军的银行按揭贷款提供阶段性担保。另查明，因吴志军逾期未偿还银行按揭贷款，中瑞公司被起诉承担担保责任并已履行生效法律文书确定的义务。另查明：诉争房屋尚未交房。本案诉争房屋所有权尚未办理登记至吴志军名下。经核实，本案诉争房屋于2016年1月29日被晋江市人民法院查封。中瑞公司于2019年1月2日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，中瑞公司与吴志军签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法应受法律保护。吴志军逾期未偿还银行按揭贷款，导致中瑞公司被起诉承担担保责任并已履行生效法律文书确定的义务，吴志军已构成违约，依法应承担相应的违约责任。中瑞公司的相应主张本院予以支持。中瑞公司关于主张吴志军应支付其被银行划扣的款项240731.91元，鉴于中瑞公司履行的是生效法律文书确定的义务，并且生效法律文书已经判决确定中瑞公司对于吴志军享有相应的追偿权，故其本院不予支持，中瑞公司可另案向吴志军追偿。中瑞公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案等手续，但诉争房屋的所有权尚未登记于吴志军名下，吴志军对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被查封，但此查封实际为预查封，不影响中瑞公司行使合同解除权。生效法律文书已经判决确定中瑞公司对于陈艳美享有相应的追偿权并且陈艳美并非诉争商品房买卖合同的一方当事人，故其无需承担本案的法律责任。中瑞公司可另案向陈艳美追偿。为避免当事人诉累，本院对退还购房款一并做出处理。中瑞公司应就收取吴志军已付购房款325150元及公共维修资金4494元共计329644元,退还给吴志军。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，中瑞公司应退还给吴志军的款项，则应提交于相应司法机关。吴志军、陈艳美经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州中瑞房地产开发有限公司与被告吴志军签订的编号为MF-2007-01《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告吴志军应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州中瑞房地产开发有限公司违约金65030元； 四、被告吴志军应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州中瑞房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续； 五、驳回原告泉州中瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费6177元，因适用简易程序减半收取计3088.5元，由被告吴志军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一九年四月三十日 书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－