文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初724号原告：广州市富轩置业有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路109号17A-3,统一社会信用代码914401013295385513。法定代表人：吴健梅，系该司总经理。委托代理人：姜平、叶小娟，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：段鲁飞，男，1981年7月6日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托代理人：郑海鹰、顾传毅，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市富轩置业有限公司（以下简称“富轩公司”）诉被告段鲁飞房屋租赁合同纠纷一案。被告段鲁飞在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院作出（2018）粤0106民初724号民事裁定，驳回被告段鲁飞的管辖权异议。被告段鲁飞不服上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民辖终1196号民事裁定驳回被告段鲁飞上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富轩公司的委托代理人姜平、叶小娟，被告段鲁飞的委托代理人郑海鹰、顾传毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富轩公司诉称：2016年1月，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，将广州市天河区黄埔大道西路120号5楼501房的铺位出租给被告用于经营KTV使用，租赁期限为2016年1月1日至2023年10月31日止。《房屋租赁合同补充协议》约定：2016年1月1日至2017年10月31日每月租金为571498元，2017年11月1日至2018年10月31日每月租金为600072.9元，被告应于每月5日前向原告支付当月应付租金。《房屋租赁合同补充协议》还约定：如被告迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向原告支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；被告须按时向原告缴付租金及其他应缴之费用等，如被告逾期缴付达三十日（无论是否已获原告的正式通知催缴），视为被告已构成根本性的违约行为，原告有权单方通知被告终止原合同及本协议并没收被告的租赁保证金，不足部分原告有权继续向被告追偿；由于被告欠费导致原告通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由被告承担原告委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。上述合同签订后，原告严格按照合同约定履行约定责任与义务，被告接收商铺完成装修后即开业经营，但自2017年6月1日起被告未向原告支付租金，按合同约定已构成严重违约。原告多次书面致函催促被告支付租金及迟延违约金未果。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付拖欠的租金8629619.8元（自2016年11月1日起计至2018年4月30日止）及迟延违约金（以各月欠付的租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限）；2、被告向原告补交免租期租金5714980元（自2016年1月1日起至2016年10月30日止）及迟延违约金（以5714980元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2018年7月6日起计至实际付清之日止）；3、被告向原告支付场地占用费1200145.8元（自2018年5月1日起计至2018年5月30日止）；4、被告已支付保证金914396.8元归原告所有；5、被告支付原告律师代理费70000元；6、本案全部诉讼费用由被告负担。被告段鲁飞答辩称：1、原告交付的物业从开始就不符合租赁的使用条件，原告违约在先，被告拒付租金并要求原告解决租赁物业存在的问题，属于履行自己的合法抗辩权。因此，被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付免租期租金。2、原告所提供物业的实际使用面积与租赁合同约定计算租金的面积不符合，使用条件不符合开设KTV，所以应予减少租金，原告对其租金计算存在错误。3、被告不存在违约行为，保证金应予退还。4、合同并未约定被告应支付原告的律师代理费。经审理查明：原告提交的广州市天河区黄埔大道西120号501房（以下简称“涉案房屋”）的《不动产权证》载明：涉案房屋的权利人为案外人广州市天河区猎德经济发展公司（以下简称“猎德公司”）；总建筑面积为4684.71平方米。原告提交的显示为猎德公司出具的《权属及转租证明》载明：原告对广州市天河区黄埔大道西路120号房地产享有自2016年1月1日至2035年12月31日期间的占有、使用、经营管理及收益权；猎德公司同意原告作为转租人将位于上述物业以转租人的名义出租使用。被告对上述证据予以确认。原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准等。原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方就涉案房屋租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议，如本协议与原合同有不同规定，则以本协议为准；乙方租赁的物业将仅用于经营咏歌汇KTV品牌项目，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变租赁物业的用途及经营范围，否则甲方有权单方终止原合同及本协议并没收乙方交纳的租赁保证金；乙方租赁甲方物业，所租赁物业计租面积为5714.98平方米（最终面积以双方实测确认的计租面积为准）；租赁期限为2016年1月1日起至2023年10月31日止；（3.1.1）2016年1月1日至2017年10月31日期间每平方月租金100元，月租金571498元，2017年11月1日至2018年10月31日期间递增率5%，月租金600072.9元……；租金计算标准按照租赁物业的计租面积计算，如双方实测确认的计租面积与本协议约定的计租面积有误差，以双方实测确认的计租面积为准；乙方应于每月五日前（遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日）向甲方支付当月应付租金；乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金1142996元，即相当于乙方租赁物业标准租金贰个月的租金金额的款项，若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止原合同及本协议、没收乙方已缴纳的部分租赁保证金、意向诚意金等所有名目的预付款；此外乙方于上述时间须预付首期租金571498元；甲方应协助乙方办理营业执照以及经营所需的全部许可；乙方应取得其在租赁物业内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于营业执照和其它有关批准及授权文件；本协议期满或提前终止时，乙方应在本协议期满或提前终止前根据协议要求并向甲方移交场地，如逾期，每逾期一日则按原日租金标准的两倍计收场地占用费用；（10.1）甲方应根据乙方办理营业许可之需要及时提供有效的资料或证明文件以协助乙方办证；乙方需根据国家有关规定，对租赁物业进行建设及办理相关营业许可，乙方如未能办理，甲方则按11.2.2条执行；（11.1.1）如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之三（3‰）的迟延违约金；（11.1.2）乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，否则除了按上述11.1.1条执行外，乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付，乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；甲方交付的物业不符合本协议约定且致使不能实现租赁目的，或甲方交付的物业存在严重质量缺陷、危及乙方使用安全且甲方又未在合理期限内消除前述情形的，乙方有权终止原合同及本协议并要求甲方承担合同期租金总额的20%之违约金及其他赔偿责任；（11.2.2）如果乙方不能在营业后六个月内（除甲方未能按照第10.1条执行外）取得经营所必需的一切许可，包括但不限于营业执照，甲方有权终止原合同及本协议，并且没收乙方已支付的租赁保证金并要求乙方赔偿甲方对租赁物业所做得一切投资，包括但不限于为租赁物业所支出的购置、安装的一切设施、设备等经济损失；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方之发送律师函费用（每封50元）、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款，如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接收甲方违约通知之日起五日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）交纳及补足免租期及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.1.1条约定违约金标准按日向乙方计收违约金；租金标准：2016年1月1日至2016年10月31日期间月租金0元，2016年11月1日至2017年10月31日期间每平方月租金80元，月租金457198.4元，2017年11月1日至2018年10月31日递增率5%，月租金480058.32元……；租赁保证金914396.8元；预付首期租金457198.4元；该铺装修期免租为2016年1月1日开始至2016年10月31日终止等。2015年10月21日，案外人许嵩签署《高志大厦铺位交付签收表》，该表载明：本公司承租涉案房屋，现确认出租方已按租赁合同所约定的交付日期将所承租铺位交付给本公司使用，同时该铺位交付情况符合租赁合同所约定的标准。本案审理过程中，被告对上述签收表的真实性予以确认，但表示涉案房屋交付时有部分电梯空调没有完全交付使用，所交付的物业有瑕疵，被告另确认许嵩与被告共同成立案外人广州冠森娱乐有限公司（以下简称“冠森公司”）。原告另提交许嵩签名的《客户联系表》（载明许嵩为被告的日常管理人员）以及《铺位面积确认书》（载明铺内面积3143.24平方米，计租/计管理费面积5714.98平方米）。被告对上述证据的真实性无异议，但认为应当以实际使用面积来计算租金，不应以建筑面积计算租金。2017年2月27日，案外人冠森公司及被告向原告及案外人高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司出具《付款承诺书》，载明截止2016年12月31日其尚未支付部分租金、管理费、水电费合计680756.06元，另欠违约金0元，我司目前无法一次性支付上述款项，现郑重承诺：在2017年3月31日前支付110756.06元，在2017年4月30日前支付150000元，在2017年5月31日前支付210000元，在2017年6月30日前支付210000元，如因我方未完全履行上述全部义务，贵方可通过司法途径向我方追偿，由此产生的费用和造成的损失由我方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、代理费、咨询服务费、财产保全费、收回和处分租赁物而发生的费用等），并可从我方已付款中优先扣抵等。2017年11月20日、12月20日，原告分别向被告发出《有关租金事宜》要求被告缴交欠付的租金等款项。被告对上述证据的真实性予以确认。2018年3月27日、4月25日，原告分别以EMS全球邮政特快专递的方式向被告发出《最后一次催租函》，要求被告缴清所欠费用及滞纳金等，上述邮件均被退件。2018年4月5日，原告以EMS全球邮政特快专递的方式按被告的身份证地址及涉案房屋的地址向被告发出《解除合同通知》，称被告拖欠多月的租金等，其行为已构成根本性违约，现依合同相关约定于2018年4月10日解除与被告签订的《合同》、《补充协议》等。原告提交的上述邮件的邮封显示：内件品名均为“解除合同通知”；寄往被告身份证地址的邮件因“拒收”等原因在2018年4月11日退件；寄往涉案房屋地址的邮件因“拒收”等原因在2018年4月8日退件。2018年5月25日，原告委托广东广之洲律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在该函发出之日起五日内按照《补充协议》的约定交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额，并且立即腾空退还涉案房屋等。上述邮件被退件。原告为证明其委托律师产生律师费用，另提交《委托合同》（显示由原告与案外人广东广之洲律师事务所于2017年12月28日签订，律师费共计70000元等）、《中国建设银行单位客户专用回单》（显示原告向广东广之洲律师事务所支付律师费70000元）及广东增值税普通发票（显示由广东广之洲律师事务所开具，购买方为原告，货物或应税劳务、服务名称为鉴证咨询服务律师费，价税合计70000元）。被告对上述证据的真实性予以确认，但认为《合同》及《补充协议》未约定被告需向原告支付律师代理费。另查明，2018年4月17日，被告及冠森公司向本院另案起诉原告【案号（2018）粤0106民初9914号，以下简称“9914号案”】，诉请要求解除《租赁合同》、《补充协议》等。该案审理过程中本院向广州市天河区文化广电新闻出版局（以下简称“天河区文广新局”）发出《协助查询通知书》并附上涉案房屋的《不动产权证》（复印件），查询涉案房屋能否开办歌舞娱乐场所并申领《娱乐经营许可证》等。该局作出如下答复：1、冠森公司曾经派人咨询其拟在广州市天河区黄埔大道西120号高志大厦5楼筹办“歌舞娱乐场所”，咨询人称网上办事大厅要求的所需材料之一“房地产权属证书”其无法提供，冠森公司不能按照网上办事大厅要求的所需材料提出行政许可申请，该局无法根据符合要求的书面材料进行形式审查以确定其是否符合受理条件；2、根据本院提供的地理位置，该局工作人员登录天河“多规融合”决策咨询平台，显示该位置与天河区石牌小学之间的距离少于200米，根据相关规定，该位置不适合申办“营业性歌舞娱乐场所”等。该局随函附上天河区人民政府作出的天河府行复[2018]30号行政复议决定书，该决定书载明：冠森公司认为天河区文广新局不接受其办理《娱乐文化经营许可证》的申请，属于行政不作为，向天河区人民政府申请行政复议；本府查明：2018年3月21日，冠森公司通过EMS邮政快递形式向天河区文广新局邮寄了一份EMS快递邮件，邮件内有《歌舞娱乐场所设立申请登记表》、《营业执照》、公司章程、身份证复印件、书面声明、广州市房屋租赁合同等材料，该邮件详情单显示收件人为“负责人（楚科长）”，单位名称为“天河区文化广电新闻出版局审批管理科”，收件地址为“广州市天河区天府路1号2号楼”，内文件名一栏未填写任何信息，后该邮件因“收件人拒收”被退回冠森公司处：本府认为：在涉案邮件内容及收件人均不明确的情况下，应认为天河区文广新局不能确定邮件的性质即收件人，故天河区文广新局对该邮件不予接受，并无不妥；本府决定驳回冠森公司的行政复议申请。关于被告使用涉案房屋及支付租金等费用的情况。双方确认如下：被告于2015年11月进场装修，2016年7月开始试营业，2018年5月2日原告对涉案房屋停水停电，被告派人占领场地，2018年5月30日原告收回涉案房屋；被告自2016年11月1日之后没有支付租金，其中2017年3月、10月、11月、12月各月均支付租金457198.4元。被告表示原告曾口头同意延长免租期至2017年2月，其未按约定支付租金的原因是没有办理娱乐文化经营许可证，因涉案房屋所在的高志大厦建筑物与石牌小学的最近距离不足200米，其一直递交材料到天河区文广新局申请办理娱乐文化经营许可证，均被口头答复不予受理，原告表示双方仅是对于延长免租期进行协商，但并未协商一致。关于被告经营涉案房屋的情况。被告表示若没有娱乐文化经营许可证，其无法正常经营KTV，其曾被天河区文广新局的执法大队罚款，但并未被要求停止营业，其亦于2018年4、5月向原告发函就娱乐文化经营许可证提出异议，原告对被告上述陈述不予确认，表示被告一直在正常经营，确认被告曾向其发函就娱乐文化经营许可证事宜提出异议，但当时原告认为被告已长期拖欠巨额租金，其同意配合被告办理相关证照，但不清楚被告是否实际申请办理娱乐文化经营许可证。关于涉案房屋的计租面积。原告称应按《铺位面积确认书》中双方确认的实测面积5714.98平方米计算租金。被告称应按房产证记载面积4684.71平方米计算租金，被告亦确认其在本案诉讼前未曾就涉案房屋的计租面积向原告提出异议。关于原告的诉讼请求，原告表示其诉请要求被告支付拖欠租金、补交免租期租金及支付场地占用费的计付标准均应按照《补充协议》中约定的原租金标准，即2016年1月1日至2017年10月31日期间月租金为571498元，2017年11月1日至2018年10月31日期间月租金为600072.9元。故原告第一项诉讼请求中拖欠租金的计算方式为：2016年11月1日至2017年2月28日期间租金2285992元（571498元/月×4个月）、2017年3月1日至2017年3月31日期间租金114299.6元（571498元－457198.4元）、2017年4月1日至2017年9月30日期间租金3428988元（571498元/月×6个月）、2017年10月1日至2017年10月31日期间租金114299.6元（571498元－457198.4元）、2017年11月1日至2017年12月31日期间租金285749元[（600072.9元－457198.4元）×2]、2018年1月1日至2018年4月30日期间租金2400291.6元（600072.9元/月×4个月）。原告第二项诉讼请求中2016年1月1日至2016年10月30日止的免租期租金为5714980元（571498元/月×10个月）。原告第三项诉讼请求中2018年5月1日起至2018年5月30日止的场地占用费按照《补充协议》约定的按月租金标准的双倍计付即1200145.8元（600072.9元×2）。被告确认其已支付2017年3月1日至2017年3月31日期间租金457198.4元及2017年10月1日至2017年12月31日期间各月租金457198.4元，其未支付其他期间的租金是因为原告未交付符合合同约定使用目的的商铺。本院认为：《租赁合同》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且约定的租赁期限并未超过原告从案外人处承租包括涉案房屋在内的场地的租赁期限，故上述《租赁合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应依约履行。关于双方争议的涉案房屋租金计算标准问题。《补充协议》约定，租金应按照租赁物业的计租面积计算，如双方实测确认的计租面积与协议约定的计租面积有误差，以双方实测确认的计租面积为准。原告提交《铺位面积确认书》证明双方确认计租面积为5714.98平方米，被告对该确认书的真实性亦予以确认，被告亦确认其在本案诉讼之前未曾就计租面积事宜向原告提出异议，被告现主张按涉案房屋的房产证记载面积4684.71平方米计算租金依据不足，本院不予采纳。原告主张按《补充协议》约定的计租面积5714.98平方米计付租金，本院予以支持。关于被告抗辩称涉案房屋不符合《补充协议》约定的经营KTV项目的使用用途的问题。根据天河区文广新局的复函，因涉案房屋的位置与天河区石牌小学之间的距离少于200米，因此该位置不适合申办“营业性歌舞娱乐场所”。《补充协议》约定涉案房屋用于经营KTV，原告作为出租人应就涉案房屋是否符合约定的租赁用途承担责任，被告作为承租人亦应在签订租赁合同前审慎核实涉案房屋是否符合约定的租赁用途，据此，原、被告双方均应就涉案房屋无法用于《补充协议》约定的租赁用途承担一定责任。关于原告要求被告支付2016年11月1日至2018年5月30日期间的租金及占用费的诉请。首先，如上所述，原、被告双方均应就涉案房屋无法用于《补充协议》约定的租赁用途承担一定责任。其次，被告于2015年10月21日接收涉案房屋。2017年2月27日，被告出具《付款承诺书》明确同意支付租金的费用，并未提及涉案房屋无法使用的事实。根据天河府行复[2018]30号行政复议决定书查明的事实，冠森公司为2018年3月21日向行政机关邮寄申请娱乐文化经营许可证的文件，被告亦确认因其没有娱乐文化经营许可证曾被行政机关罚款，但并未被要求停止营业。被告亦未举证其在本案起诉前曾就涉案房屋无法使用向原告提出异议。据此，被告自2016年11月起拖欠租金不能完全归结于涉案房屋无法办理娱乐文化经营许可证，且被告亦实际使用涉案房屋进行经营，因此被告应就拖欠租金承担主要责任。《补充协议》约定：乙方逾期缴付（租金等应缴费用）达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施，如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。根据上述合同约定，因被告自2016年11月起拖欠租金，原告经多次催收租金无果后向被告发出《解除合同通知》要求于2018年4月10日解除《合同》符合合同约定，《合同》应于2018年4月10日解除。本案双方确认2018年5月2日原告对涉案房屋停水停电，被告派人占领场地，2018年5月30日原告收回涉案房屋。据此原告诉请被告向其支付2016年11月1日至2018年5月30日期间的租金及占用费并无不当，故被告应向原告支付2016年11月1日起至2018年4月10日止的租金以及2018年4月11日起至2018年5月30日止的占用费。综上，根据原、被告双方的过错程度，本院酌情认定被告应按《补充协议》中约定租金优惠标准的70%支付租金及占用费，即被告应按照320038.88元/月（457198.4元/月×70%）的标准向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金，按照336040.82元/月（480058.32元/月×70%）的标准向原告支付2017年11月1日至2018年5月30日期间的租金及占用费。现被告已向原告支付2017年3月1日至2017年3月31日期间租金457198.4元及2017年10月1日至2017年12月31日期间各月租金457198.4元，即按上述酌定的租金标准原告多支付上述期间租金共计516634.2元【137159.52元（457198.4元－320038.88元）＋137159.52元（457198.4元－320038.88元）＋121157.58元（457198.4元－336040.82元）＋121157.58元（457198.4元－336040.82元）】，从公平原则出发，上述多付的租金应予以抵扣被告欠付的2016年11月1日至2016年11月30日期间租金320038.88元及2016年12月1日至2016年12月31日期间租金196595.32元（516634.2－320038.88元），故抵扣被告上述已缴纳的租金后被告还应向原告支付涉案房屋2016年12月1日至2016年12月31日期间租金123443.56元（320038.88元－196595.32元）、2017年1月1日至2017年2月28日期间租金640077.76元（320038.88元/月×2个月）、2017年4月1日至2017年9月30日期间租金1920233.28元（320038.88元/月×6个月）、2018年1月1日至2018年4月10日期间租金1120136.06元【1008122.46元（336040.82元/月×3个月）＋112013.6元（336040.82元/月÷30日×10日）】、2018年4月11日至2018年5月30日期间的占用费549228.01元（336040.82元/月÷30日×20日＋336040.82元÷31日×30日），对于原告超出上述金额的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的迟延违约金的诉请。《补充协议》约定：乙方应于每月五日前（遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日）向甲方支付当月应付租金；如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之三（3‰）的迟延违约金。如上所述，被告拖欠租金不能完全归结于涉案房屋无法办理娱乐文化经营许可证，被告迟延支付租金确已构成违约，本院亦已根据双方过错程度对被告应予缴纳租金的标准进行调整，故被告应按合同约定及上述调整后的租金标准承担逾期交租的迟延违约金。原告要求被告按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准支付逾期支付租金的违约金并未超过《补充协议》约定的违约金计付标准，本院予以照准。综上，被告应向原告支付迟延支付上述租金的违约金【其中2016年12月1日至2016年12月31日期间迟延支付租金的违约金以123443.56元为本金，2017年1月1日至2017年2月28日期间以及2017年4月1日至2017年9月30日期间迟延支付租金的违约金以每月租金320038.88元为本金，2018年1月1日至2018年3月31日期间迟延支付租金的违约金以每月租金336040.82元为本金，2018年4月1日至2018年4月10日期间迟延支付租金的违约金以上述期间的租金112013.6元为本金，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自各月6日起算（如当月5日遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日的次日起算）计至实际支付之日止，基于公平原则，违约金总额以不超过本金为限】，对于原告超出上述金额的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告补交免租期租金及支付迟延违约金的诉请。《补充协议》约定：如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款。原告要求被告补交2016年1月1日至2016年10月31日期间的免租期租金具有合同依据。但如上所述，原告应就涉案房屋不符合约定的租赁用途承担一定责任，被告拖欠租金不能完全归结于涉案房屋无法办理娱乐文化经营许可证，且被告在免租期内亦实际使用涉案房屋，根据原、被告双方的过错程度，本院酌情认定被告须按《补充协议》约定的2016年11月1日至2017年10月31日期间租金优惠标准的70%即320038.88元/月（457198.4元/月×70%）补交七个月的免租期租金2240272.16元（320038.88元/月×7个月），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于迟延支付免租期租金的违约金，因被告是否应补交免租期租金直至本案判决生效之前尚不能确定，故原告要求其支付迟延支付免租期租金的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求没收租赁保证金914396.8元的诉请。《补充协议》约定：如乙方逾期缴付（租金等应缴费用）达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金。根据上述合同约定，因被告逾期支付租金，原告要求没收租赁保证金具有合同依据。另如上所述，原告亦应就涉案房屋不符合约定的租赁用途承担一定责任，据原、被告双方的过错程度，本院酌情认定被告已支付的租赁保证金的70%即640077.76元（914396.8元×70%）归原告所有，对于原告超出上述金额的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付律师代理费70000元的诉请。因原告应就涉案房屋不符合约定的租赁用途承担一定责任，且本院亦已判令被告须承担一定违约责任，原告的损失已得到一定弥补，据此原告诉请被告支付律师代理费依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告段鲁飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市富轩置业有限公司支付2016年12月1日至2016年12月31日期间的租金123443.56元、2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金640077.76元、2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金1920233.28元、2018年1月1日至2018年4月10日期间的租金1120136.06元以及2018年4月11日至2018年5月30日期间的占用费549228.01元；二、被告段鲁飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市富轩置业有限公司支付逾期支付上述租金的迟延违约金【其中2016年12月1日至2016年12月31日期间迟延支付租金的违约金以123443.56元为本金，2017年1月1日至2017年2月28日期间以及2017年4月1日至2017年9月30日期间迟延支付租金的违约金以每月租金320038.88元为本金，2018年1月1日至2018年3月31日期间迟延支付租金的违约金以每月租金336040.82元为本金，2018年4月1日至2018年4月10日期间迟延支付租金的违约金以上述期间的租金112013.6元为本金，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自各月6日起算（如当月5日遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日的次日起算）计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限】；三、被告段鲁飞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市富轩置业有限公司补交免租期租金2240272.16元；四、被告段鲁飞已支付的租赁保证金的640077.76元归原告广州市富轩置业有限公司所有；五、驳回原告广州市富轩置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费121230元，由原告广州市富轩置业有限公司负担58610元，被告段鲁飞负担62620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  王玉珊人民陪审员  伍建红二〇一九年四月九日书 记 员  蒲肖明周玺舜            本判决书已于2019年 月  日送达