江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初6712号 反诉原告：魏百玉，男，1952年8月15日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：芮敏，江苏益和律师事务所律师。 反诉被告：王永香，男，1965年1月6日生，汉族，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：马雷，江苏泰和律师事务所律师。 反诉原告魏百玉与反诉被告王永香房屋租赁合同纠纷一案，王永香曾于2019年7月23日作为原告向本院提起房屋租赁纠纷，后撤回起诉。而魏百玉作为反诉原告向本院提起诉讼，本院予以受理，在王永香撤回本诉后，本院继续对本案反诉继续审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告魏百玉及其委托诉讼代理人芮敏、反诉被告王永香及其委托诉讼代理人马雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告魏百玉向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉被告支付占用使用费83333元（按月租金8333元，自2019年1月1日暂计至2019年9月26日）；2、判令反诉被告退还其承租房屋；3、判令反诉被告支付水费200.9元、电费841.5元；4、判令反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：王永香与魏百玉签订了房屋租赁合同，约定了相关权利义务。但王永香未能按约定如期支付房租，其行为已经构成了租赁协议解除的情形。2018年8月1日，魏百玉向王永香发出了解除通知函，要求其在7日内退还房屋，双方的租赁合同于2018年8月1日解除。但王永香仍然占用案涉房屋。其只支付了2018年8月1日至12月30日的占有使用费，且在2019年1月1日起未支付任何占有使用费。故反诉原告诉至法院，请求判如所请。 反诉被告王永香辩称，1、反诉原告不是本案适格主体，本案的土地所有人及房屋所有人为南京龙金玉门窗有限公司（以下简称龙金玉公司），而本案的反诉人魏百玉为该公司的法定代表人，其参与签署合同的行为是代表着南京龙金玉公司，本案中原告主体不适格，应当由法院要求其撤诉重新起诉；2、反诉原告应当首先是确认本协议已经解除的效力，在依据合同解除的后果来主张被告的法律责任。本案中，原告是没有反诉请求权的；3、租赁合同也应当属于无效合同，在龙金玉公司的土地出让权合同中第14、18条，均明确了本案合同项下的用地只能用于工业用途，未经龙金玉公司承诺，不得在土地范围内建造经营宾馆、招待所、培训经营中心等费生产性设施。 经审理查明，龙金玉公司（法定代表人系魏百玉）于2012年8月7日取得了建设工程规划许可证，项目名称为新建门窗加工生产线（办公楼、1-5号厂房、配电房及门卫）。2014年5月23日，南京市公安消防支队浦口区大队出具了建设工程竣工验收消防备案检查意见书，对龙金玉公司申报的办公楼、01号厂房、02号厂房、03号厂房工程（备案凭证文号：宁浦公消竣备字[2014]第0041号）进行了竣工验收消防备案抽查，出具了消防备案检查意见：一、综合评定该工程消防验收合格；二、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通；三、对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效；四、该工程若需要改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法进行消防设计备案和竣工验收消防备案。 2016年2月22日，龙金玉公司取得了位于南京市浦口区××平方米的工业用地所有权。2017年1月1日，魏百玉（甲方）与王永香（乙方）签订了租赁协议，约定甲方将位于南京市浦口区××，乙方承租第2层为公寓及公司办公，面积为614平方米，以及第一层243平方米。租赁用途：承租第2层用途为公寓、宾馆、办公等。后双方于2017年6月11日，确认乙方退出第一层243平方米。第二层614平方米年租金为10万元。第一年租金为季付，每个季度为25000元，第二及以后三年为半年付，每半年付5万元。水电费由甲方代付代缴。甲方对乙方合法并符合合同的经营需要办理的相关手续，应积极配合给予提供，甲方提供乙方租赁范围内的所有合法完整的房屋产权手续等材料（甲方备注：无房产证）。 2017年7月8日，龙金玉公司向王永香出具了住所证明，证明位于南京市浦口区××房屋，规划用途为商业，可以作为足疗、汗蒸、棋牌的经营场所。 2018年8月1日，魏百玉向王永香发出了解除租赁协议的律师函，称按照约定王永香应于2018年1月1日、7月1日分别支付两期租金，但其未能按时支付租金，经魏百玉催要后仍未果，王永香的违约行为符合合同约定的协议解除的情形。故通知王永香解除双方签订的租赁协议，并在收到本函件之日起七日内腾空并交还房屋，并支付租金58330元（2018年1月1日至2018年7月31日）。魏百玉于2018年8月2日收到该函件。 2018年8月7日，南京市公安局江北新区分局向张有胜下发了行政处罚决定书，对于其在花旗公寓非法经营，未取得特种行业许可，作出了罚款5000元，没收违法所得300元，取得花旗公寓的行政处罚。 截至庭审，王永香仍占有案涉房屋，并未腾空清退房屋。 以上事实有反诉原告提供的租赁协议、营业执照、土地证、宗地图、消防备案检查意见书、建设工程规划、施工许可证、律师函、照片、水电费缴费凭证，反诉被告提供的租赁协议、付款凭证、住所证明、土地使用证、建设工程规划许可证、行政处罚决定书、国有建设用地使用权出让合同及庭审笔录在卷佐证。 本案争议焦点：一、案涉合同的效力问题；二、原告是否享有合同解除权。 本院认为，关于争议焦点一，王永香主张案涉合同出租人系魏百玉，但案涉房屋所有权人系龙金玉公司，同时魏百玉在出租房屋时，违反建设工程规划许可，将工业厂房出租用于经营酒店、宾馆等商业用途。本院认为，合同法中规定了租赁合同无效的情形，但本案中，魏百玉将龙金玉公司的厂房出租给王永香，用于酒店经营，虽然该合同内容违反规划许可，但并不违反法律效力性强制性规定，因此，其主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，魏百玉认为其享有合同解除权，案涉合同已经在2019年8月1日予以解除。根据本案合同约定的内容，并未约定合同约定解除条款，故魏百玉并不享有依据合同约定单方解除合同的权利。其次，本案并不符合合同法第九十四条第三款的规定，原告在被告迟延履行主要债务时，并未进行催告要求其在合理期限内履行，而是直接发出了解除合同通知函，同时，被告在收到该解除合同函件后，及时支付了相应的款项，原告予以接受该款项。因此，魏百玉在2019年8月1日发出的解除合同函件，其实质上是催缴租金通知书，经其催告后，王永香及时支付了租金，因此，双方合同并未在2019年8月1日解除。故对其要求腾空租赁房屋的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于被告未能支付2019年之后的租金，其仍占有使用魏百玉房屋，因此，对该项诉请，本院予以支持。王永香主张魏百玉应支付水电费，但其提供的证据系单方制作，并未提供其支付上述款项的凭证，对该项诉请，本院不予支持。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、反诉被告王永香于于本判决生效之日起十日内向反诉原告魏百玉支付租金10万元（2019年1月1日至2019年12月31日，按每年10万元）； 二、反诉被告王永香于本判决生效之日起十日内向反诉原告魏百玉继续支付租金（其中2020年1月份前支付上半年租金5万元，2020年7月份前支付下半年租金5万元；2021年1月份前支付上半年租金5万元，2021年7月份前支付下半年租金5万元；2022年1月份前支付上半年租金5万元，2022年7月份前支付下半年租金5万元；如合同提前终止，按照实际使用日期支付相应租金）； 三、驳回反诉原告魏百玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1025元，由反诉被告王永香负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2050元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇一九年四月三十日 书记员  蒋 衍