云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0102民初14011号原告（反诉被告）：云南融科房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区科普路与大塘路交叉口联想科技城A2地块写字楼**，统一社会信用代码：91530102597120098E。法定代表人：王志刚，总经理。委托诉讼代理人：倪涛、杨珏，系该公司员工。被告（反诉原告）：云南道盛装饰设计工程有限公司，住所地：云南省昆明市五华区建发曦城商业广场A3地块4-5-1/4-5-2/4-5-3商铺，统一社会信用代码：91530112080427345L。法定代表人：杨**，总经理。委托诉讼代理人：花凤第，云南登闻律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨智栋，云南登闻律师事务所实习律师，特别授权代理。原告云南融科房地产开发有限公司（以下简称融科公司）诉被告云南道盛装饰设计工程有限公司（以下简称道盛公司），及反诉原告道盛公司诉反诉被告融科公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告融科公司的委托诉讼代理人倪涛，被告道盛公司的法定代表人杨**及委托诉讼代理人花凤第、杨智栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南融科房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2016年8月25日签订的《联想科技城—云津街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》。二、判令被告向原告支付违约金共计53761.65元，且原告有权从被告已缴纳的租赁保证金中直接扣除35841.1元，不足部分17920.55元由被告另行支付给原告。三、由被告承担全部诉讼费用包括但不限于案件受理费、执行费等。事实和理由：2016年8月25日，原、被告双方签订了《联想科技城一云津街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》。合同明确约定了被告承租原告的云南省昆明市五华区科普路旁联想科技城二期4栋101、106、201、301、302号商铺，租赁商铺的建筑面积为909.39平方米，租赁期限自2016年11月9日起至2022年10月31日止，实际租期以场地交付日期为准，实际租期相应提前或顺延。租赁合同签订后，被告于2016年9月1日向原告缴纳租赁保证金35841.1元。商铺于2016年11月1日就具备了装修入住条件，原告多次以口头、电话、短信、微信、书面函件方式催促被告尽快进场装修入住，但被告迟迟履行装修入住义务。原告认为，被告拒绝进场装修入住的行为已构成严重违约且导致合同目的无法实现，己达到合同的法定解除条件。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告道盛公司辩称：首先合同是有效的，因为签订之后合同一直处于生效状态。原告诉状所载2016年9月1日缴纳了租赁保证金，我方予以认可，合同里面也是有记载。但原告主张房屋具备入住条件我们不予认可，因为合同3.3条里载明，在租期开始日，电梯、照明等设施均处于良好状态，实际截止目前电梯仍不能使用。目前租赁单位没有达到入住条件，原告所说多次催我们进场，我们没有收到过。无论是口头还是书面均没有收到，原告出租的房产没有达到入住条件，我们认为是被告违约，所以请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告道盛公司提出反诉请求：一、请求法院判令被反诉人继续履行合同，并承担违约责任。二、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：双方于2016年8月签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》，约定反诉被告将其拥有的云南省昆明市五华区科普路旁联想科技城二期4栋101、106、201、301、302号商铺租赁给反诉原告使用，租赁期限为2016年11月1日起至2022年10月31日止，但合同签订后，反诉被告至今没有履行合同，租赁商铺至今没有达到合同约定的入住条件，严重违反合同约定，给反诉原告造成巨大经济损失。反诉被告融科公司反诉辩称：一、针对第一项反诉诉讼请求，在本诉中，我方已经陈述了是依据事实及合同约定及法律规定，行使合同解除权，双方签订的这份合同已经进行解除，已经不具备履行条件，这个房子已经租给其他人，我们是按照法律规定行使了合同解除权，解除以后才租给其他方。二、反诉费用我们认为本案被告违约行为很清晰，是没有争议的，反诉原告后续支出的费用要我方承担是没有事实及法律依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案证据和事实，本院认定如下：一、2016年8月25日，原、被告签订《联想科技城-云津街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《商铺租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议》）。《租赁合同》中约定原告融科公司将其名下位于昆明市五华区科普路旁联想科技城（二期）4栋101、106、201、301、302商铺租赁给被告道盛公司使用，租赁面积为909.39平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2022年10月31日。《补充协议》中约定“2、甲方商铺正式交付日为2016年10月30日前；但必须于2016年9月30日提前将商铺交付乙方，装修3-4个月，商铺装修计划年底完成”《租赁合同》及《补充协议》中对双方权利义务、合同相关通知、违约责任、合同解除等事项均作出约定，其中17.2约定合同相关通知需以书面形式为准，采用挂号邮寄等方式送达的按合同首页记载的地址寄出，并以寄出之日视为对方已经收到函件。2016年8月30日，原告融科公司向被告道盛公司发出《交款通知书》，当中载明押金35841.1元应于合同签订后10个工作日交纳，房租待交铺前交纳，在该份通知书空白处，被告道盛公司注明确认了上述押金，并确定首期租金107523.3元交房时一次性付清。2016年9月1日，原告融科公司出具《收据》载明收到被告道盛公司支付的租赁保证金35841.1元。二、双方签订《租赁合同》及《补充协议》后，被告道盛公司通过微信等方式与原告融科公司就房屋漏渗水、接房等事宜进行协商。2018年9月12日，原告融科公司向被告道盛公司作出《催促进场装修公函》，通过EMS邮寄方式发出，函告被告道盛公司于2018年10月1日前向原告融科公司及物业公司办理“相关接房、进场装修手续”，支付“首期租金共计107523.3元”，并明确若“未在2018年10月1日前办理接房、进场装修手续及缴纳首期租金，我方将按照合同约定要求贵方支付违约金及承担其他法律责任”。该《催促进场装修公函》的EMS邮寄状态显示为“退回妥投”。2018年10月11日，原告融科公司作出《解除合同通知书》，同样通过EMS邮寄方式向相同地址发出，但邮寄状态均显示为“收件人名址有误”。该《解除合同通知书》中原告融科公司“正式通知贵公司解除贵我双方签订的《联想科技城-云津街商铺租赁合同》”。三、2018年12月3日，昆明市国正公证处出具【（2018）云昆国正证字第24202号】公证书，受被告道盛公司申请对位于昆明市五华区科普路旁联想科技城（二期）4栋201、301、302商铺现状进行保全证据公证，依据该公证书所附照片可以确定，上述商铺已有案外人进场装修。被告道盛公司为此支付公证费2400元。另查明，本案所涉的云南省昆明市五华区科普路旁联想科技城（二期）4栋房屋所在的“昆明联想科技城二期建设工程”，昆明市住房和城乡建设局于2016年9月1日出具《昆明市竣工验收备案证明书（试行）》（昆质安备FJ-2016-09-48号）。本院认为，合同当事人应当按合同约定及法律规定，全面履行自己的义务。原告融科公司与被告道盛公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该《租赁合同》及《补充协议》已经成立并生效。按《补充协议》中“一、补充内容”第2条的约定，原告融科公司应当于2016年10月30日前向被告道盛公司正式交付商铺，且应当于2016年9月30日将商铺交付乙方进行装修。但依据在案的微信记录以及《催促进场装修公函》可以确定，原告融科公司未能按约定于2016年10月30日前向被告道盛公司交付约定的商铺。结合《租赁合同》第17.2项的约定，以及原告融科公司于2018年9月12日作出书面《催促进场装修公函》的事实，本院确定原告融科公司违反合同约定未能按期向被告交付约定商铺。被告道盛公司未按《催促进场装修公函》中载明时间接房并支付租金超过30日，同样存在违约。依据昆明市国正公证处出具【（2018）云昆国正证字第24202号】公证书，以及双方当事人陈述，可以确定本案所涉的商铺已经另行出租给案外人，且被告道盛公司也主张商铺存在合同目的不能实现的问题。综上，结合《租赁合同》及《补充协议》的有关约定，本院依法确定解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，对反诉原告道盛公司主张继续履行合同的诉讼请求本院予以驳回，并确定原告融科公司应当向被告道盛公司退还租赁保证金35841.1元。原告融科公司主张被告道盛公司支付违约金53761.65元，但依据在案证据可以确定原告未按期交房违约在先，结合被告道盛公司的违约情况，以及双方违约行为所造成的合理损失，对原告融科公司的该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告道盛公司主张继续履行合同，并由反诉被告融科公司承担违约责任，但未明确该违约责任的具体承担形式，且本院已经审理确定解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，故对反诉原告主张反诉被告融科公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予处理，当事人可以另行诉讼主张权益。反诉原告道盛公司反诉被告道盛公司承担公证费2400元，因该笔费用属于为保全证据支出的合理费用，且有正式发票为凭，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南融科房地产开发有限公司与被告（反诉原告）云南道盛装饰设计工程有限公司于2016年8月25日签订的《联想科技城-云津街商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》。二、原告（反诉被告）云南融科房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南道盛装饰设计工程有限公司退还租赁保证金35841.1元，支付公证费2400元。三、驳回原告云南融科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告云南道盛装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，由原告云南融科房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告云南道盛装饰设计工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  宋 杰人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年四月十六日法官助理刘志恒书记员杨云虎