广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初183号 原告：钦州市大和物业管理有限公司。住所:钦州市英华五巷**。 法定代表人：张虹,该公司总经理。 被告：邓其宁，男，1988年1月4日出生，汉族，，住钦州市 原告钦州市大和物业管理有限公司与被告邓其宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，原告申请庭外调解一个月。原告钦州市大和物业管理有限公司的法定代表人张虹，被告邓其宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钦州市大和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业费603.2元、公共维修基金109.7元、电梯维护费270元、公摊水电费103.2元；合计1086.1元（见附件欠费明细表）；2.判决被告向原告支付逾期付款滞纳金578.30元（以1086.1为基数，按万分之五每日暂自2015年6月计算至2018年4月，以后继计至付清之日止；3.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，由于原钦州丽景天下小区物业公司撤出，为确保各业主的财产及人身安全。经钦州万春房地产开发有限公司依据{丽景天下住宅小区业主临时规约}等规定与原告协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并于2014年8月11日签订了《前期物业服务合同》。合同约定了小区住宅物业管理费按0.55元/平方米计；电梯维护费30元/月/户等内容。合同签订后原告即继续为该小区提供相关的物业服务，但被告却未按照临时规约等规定履行业主义务，缴纳相关的费用，且经多次催告扔未支付，严重损害了原告和小区其他缴费业主的合法权益。为此，特依法向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、前期物业管理服务协议、水费发票和收据、电费发票、电梯维护保养合同书及发票；2、关于丽景天下小区物业管理移交的申请、小区业主李伟伦、陈光贤、李代锋的《民事再审申请书》；3、物业费催收律师函、钦州市大和物业管理有限公司（丽景天下）收费明细单、公告、声明、紧急通知、钦州日报公告；4、8幢业主交房记录。 邓其宁辩称，我的交房时间是2015年10月10日，物业费应该从交房时开始计算。原告是2015年5月30日撤出小区，没有理由再收取我的物业费。 被告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：房产权证书。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告邓其宁是钦州市五马路丽景天下小区8栋2单元1802室的业主。2014年8月11日，原告与钦州万春房地产开发有限公司协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了小区住宅物业管理费0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。《前期物业服务合同》签订后，原告即进驻丽景天下小区进行物业管理。原告提供丽景天下小区物业服务后，代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月。2015年5月6日，钦州市钦南区住房和城乡建设局作出责令整改通知书，通知书上载明：钦州万春房地产开发有限公司于2014年8月11日自行委托钦州市大和物业管理有限公司签订丽景天下项目前期物业服务合同，存在未通过招标方式选聘前期物业服务合同或未经主管部门批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的违规行为，责令开发商重新开展丽景天下项目的前期物业管理选聘招标工作。2015年6月，原告在丽景天下小区发出公告，公告声称因部分业主长期拖欠物业各项费用，导致其不能正常开展工作，决定撤出小区。原告撤出丽景天下后，认为被告拖欠其自2014年8月至2015年5月共计1086.1元的物业费、公共维修基金、电梯维护费及公摊水电费，遂起诉至法院。 本院对原告提交的证据查证认为，结合本案的事实，认定原告为丽景天下小区提供物业服务的期限至2015年4月30日止。 综合诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告所主张的物业费、公共维修基金、电梯维护费及公摊水电费是否有事实和法律依据。物业费应该从何时开始收取。 本院认为，原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。钦州万春房地产开发有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经过物业所在地的县、区人民政府房地产行政主管部门批准与原告签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而不是效力性强制性规定。因而双方签订的《前期物业服务合同》没有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约约束力。”的规定，《前期物业服务合同》第二十条“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维护以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付前，物业服务费由建设单位承担；物业交付后，由业主承担。”约定的内容，业主应予遵守。对于各项欠费的明细清单，原告每月张贴于各业主的门口进行告知，符合本地通用的公示方式，原告所提交的证据已完成了其举证责任。因此被告应当依约向原告缴纳物业费、公共维修基金、电梯维护费及公摊水电费。关于原告主张的物业费、电梯维护费，根据原告提交的代缴收费凭证，原告代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月，原告没有证据证据证明其在2015年5月（含5月）以后还为该小区提供物业管理服务，故被告实际欠付原告2014年8月至2015年4月30日期间的物业管理费543.00元（﹦0.55元/㎡/月×109.68㎡×9个月）、公共维修基金99.00元（﹦0.10元/㎡/月×109.68㎡×9个月）、电梯维护费270元（﹦30元/户/月×9个月）、公摊水电费103.2元。关于物业费的收取时间的问题。被告辩称应从其实际收房的2015年10月10日开始计收物业费，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”实际生活中，一般是一购房者实际收房之次月开始缴纳物业管理服务费。根据原告提交的证据可知，被告已于2014年4月30日收房，故被告邓其宁主张其是2015年10月10日收房并应从收房之日开始缴纳物业管理服务费，缺乏依据，本院不予支持。关于钦州市大和物业管理有限公司主张要求邓其宁向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的问题。因原告钦州市大和物业管理有限公司在提供物业服务的过程中，确实存在一定程度的瑕疵。因此，在其未充分完全履行其物业管理服务义务的情况下要求邓其宁向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决如下： 一、被告邓其宁应向原告钦州市大和物业管理有限公司支付2014年8月至2015年4月30日的物业管理费543.00元、公共维修基金99.00元、电梯维护费270.00元、公摊水电费103.2元；合计1015.20元； 二、驳回原告钦州市大和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告邓其宁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 杨守金 二〇一九年四月十日 法官助理 梁秋媚 书 记 员 陈艳婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。