福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初1085号 原告：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地惠安县紫山镇亿盛山庄B#301，统一社会信用代码913505217661748800。 法定代表人：曾美良，总经理。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 被告：庄志郎，男，1986年11月8日出生，汉族，住惠安县。 原告泉州亿盛房地产开发有限公司（下称亿盛公司）与被告庄志郎商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿盛公司的委托诉讼代理人刘永奎到庭参加诉讼。被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告曾灿平于2016年4月11日签订的合同编号为×××17《商品房买卖合同》及附件；2、判令被告偿还原告代为偿还的贷款本金、利息、罚息及复利合计511730.38元；3、判令被告向原告支付解除合同违约金115000.2元（575001元×20%），违约金先从原告应退还购房款63270.62元中予以扣除，不足51729.58元由被告另行支付；4、判令被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房备案登记注销手续。审理中，原告减少诉讼请求第三项为：判令被告向原告支付解除合同违约金34500.06元（575001元×6%），违约金先从原告应退还购房款63270.62元中予以扣除。事实和理由：2016年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号×××17）1份，约定被告向原告购买其开发的位于福建省惠安县××号楼××室，房屋总价款575001元，其中首付款115001元，银行按揭460000元。后因被告未能及时清偿银行贷款，中国建设银行股份有限公司泉州分行（下称泉州建行）提起诉讼，丰泽区人民法院于2017年12月19日作出（2017）闽0503民初7811号民事判决，原告对被告应偿还泉州建行借款本金444086.03元及利息、罚息、复利按合同约定计付等承担连带清偿责任，原告代被告偿还泉州建行借款本息37666.22元有权向被告追偿。该民事判决生效后，被告未履行还款义务，原告代被告偿还泉州建行贷款本金、利息、罚息等合计511730.38元。根据合同约定，由于被告违约拒不支付按揭贷款，致使原告代为偿还贷款本息、罚息，原告有权解除合同并要求被告按未支付的按揭贷款的20%支付违约金。 被告庄志郎未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即营业执照1份，以此证明原告的基本情况。 证据2即身份信息1份，以此证明被告的身份情况。 证据3即《商品房买卖合同》及附件1份，以此证明《商品房买卖合同》签订情况。 证据4即惠安县商品房买卖合同网上签约登记备案申请表1份，以此证明案涉商品房的备案登记情况。 证据5即福建增值税普通发票2份，以此证明被告以案涉商品房进行抵押贷款支付购房款460000元。 证据6即个人贷款支付凭证1份，以此证明泉州建行支付案涉商品房抵押贷款460000元。 证据7即丰泽区人民法院（2017）闽0503民初7811号民事判决书、民事裁定书及法律文书生效通知书各1份，以此证明丰泽区人民法院判决原告应为被告按揭款承担连带清偿责任，该民事判决书已发生法律效力。 证据8即中国建设银行客户回单19份，以此证明原告为被告的贷款承担连带责任保证。 证据9即个人贷款结清证明1份，以此证明原告代被告还清按揭贷款本息。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系以房地产开发、销售为经营范围的有限责任公司。原告与被告曾灿平于2016年4月11日签订合同编号为×××17《商品房买卖合同》一份（含附件一至六），约定被告曾灿平向原告购买其开发的位于惠安县××镇××村××＃幢××层××号房，房屋面积122.54平方米，总价款575001元。合同第六条约定，买受人应于签订合同的同时付清首付款115001元，其余房款460000元以银行按揭方式支付。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同补充协议第四条第4项约定，出卖人必须在收到银行按揭款项后才与买受人办理相关交房手续。若买受人有逾期未还款，致使银行从出卖人（担保人）账户中扣款，买受人须将逾期按揭款及违约金付清后方能办理相关交房手续，买受人超过未还款累积三个月（含以上）出卖人有权收回该房屋，所交款项不予退回，买受人同意配合办理过户，合同终止。合同签订当日，被告支付购房首付款115001元。上述《商品房买卖合同》于同日办理网上签约登记备案手续。案涉商品房未办理交房手续。被告与泉州建行签订《个人购房担保借款合同》1份，约定被告曾灿平向泉州建行借款460000元用于购买案涉商品房，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款。原告为被告曾灿平向泉州建行的上述借款提供阶段性连带责任保证。泉州建行于2016年6月2日依约向被告曾灿平发放贷款460000元，款项直接转账至原告账户用于支付案涉购房款。后因被告曾灿平未能依约偿还泉州建行借款，原告自2016年7月26日起至2017年7月31日止代被告曾灿平偿还泉州建行贷款本息计37666.22元。泉州建行于2017年10月10日向泉州市丰泽区人民法院起诉，泉州市丰泽区人民法院于2017年12月19日作出（2017）闽0503民初7811号民事判决：一、被告庄志郎应在本判决生效之日起十日内偿还泉州建行截至2017年12月13日尚欠的借款本金444086.03元，利息、罚息及复利计8283.58元，并支付自2017年12月14日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350656007-2012-20160877427《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、亿盛公司应对被告庄志郎的上述判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告庄志郎追偿；三、亿盛公司有权就其已代被告庄志郎向泉州建行垫付的款项37666.22元向被告庄志郎追偿；四、驳回泉州建行的其他诉讼请求。该民事判决于2018年2月8日发生法律效力。原告另于2018年6月29日、9月30日、12月4日分别代被告曾灿平偿还泉州建行贷款32675.28元、10384.19元、430961.67元，合计代偿511730.38元。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还泉州建行贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息超过三个月，且泉州建行亦已起诉要求被告偿还全部借款本息，根据《合同补充协议》约定，被告曾灿平构成根本性违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。《商品房买卖合同》及合同补充协议均未约定若被告逾期支付银行按揭贷款应承担支付原告违约金的责任，故原告请求被告支付违约金34500.06元，依据不足，不予支持。原告请求被告支付代为偿还的借款本息、罚息、复利等合计511730.38元，符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已付购房款575001元扣除被告庄志郎应付原告的代偿贷款本息、罚息、复利合计511730.38元，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续，符合规定，予以支持。但原告未能提供证据证明案涉商品房已办理预购商品房预告登记，故其请求办理预购商品房预告登记注销手续，依据不足，不予支持。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州亿盛房地产开发有限公司与被告曾灿平于2016年4月11日签订的合同编号×××17《商品房买卖合同》及附件。 二、被告庄志郎应支付原告泉州亿盛房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本金、利息、罚息、复利合计511730.38元，该款项由原告于本判决生效之日从被告曾灿平已付的购房款575001元直接扣除。 三、被告曾灿平应于本判决生效之日起十五日内配合原告原告亿盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号×××17《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续。 四、驳回原告泉州亿盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9550元，由原告泉州亿盛房地产开发有限公司负担633元（多预交的8917元予以退还），由被告庄志郎负担8917元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  赵清花 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  黄惠芬 二〇一九年四月二十三日 书 记 员  戴伟锋 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  8-