山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初8621号原告：济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：高源，该居委会主任。委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洛银，山东众英律师事务所律师。被告：段崇霞，女，1970年9月3日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：张秀玲，山东圣义事务所律师。委托诉讼代理人：王海铭，山东圣义律师事务所实习律师。原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会（以下简称黄岗居委会）与被告段崇霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄岗居委会委托诉讼代理人李洛银，被告段崇霞及其委托诉讼代理人张秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄岗居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄岗居委会与段崇霞签订的租赁合同并判令段崇霞返还所承租的厂房；2.判令段崇霞支付租赁费177250元、支付违约金（计算至2018年12月19日为353044.70元，2019年12月19日至款项清偿之日的违约金按租赁合同约定继续计算）；3.案件受理费、律师代理费21770元由段崇霞负担。庭审中，黄岗居委会变更诉讼请求为：1.判令段崇霞支付房屋占有使用费177250元；2.判令段崇霞赔偿损失353044.7元、律师代理费21770元；3.案件受理费由段崇霞负担。事实和理由：黄岗居委会与段崇霞于2004年4月13日签订租赁合同，约定黄岗居委会将位于济南市厂房出租给段崇霞使用，租赁期限自2004年5月1日至2019年4月30日，租金为每年20000元，每5年递增一次，每次递增上一年度租金的15%，一年一交。合同还约定了双方之间的权利义务及违约责任等内容。黄岗居委会按合同约定将厂房按时交付给段崇霞使用，但截止2018年12月18日，段崇霞欠黄岗居委会租金177250元未付，经多次催要未果。为维护合法权益，黄岗居委会诉至法院，提出如上诉请。段崇霞辩称，黄岗居委会所诉无事实和法律依据，应依法予以驳回。第一，黄岗居委会提起诉讼后，段崇霞才知道租赁厂房无建设手续，故双方签订的厂房租赁合同应属无效，黄岗居委会要求解除租赁合同无法律依据；第二，段崇霞已付清涉案厂房租赁费，不欠黄岗居委会租赁费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经质证，当事人对下列证据的真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证：黄岗居委会提交的租赁合同、收款收据复印件两份；段崇霞提交的收款收据、结婚证、《济南市城区河道综合整治工程兴济河黄岗居委会征地补偿补充协议书》、《金乐水饺城部分资产评估咨询报告书》、鲁价费发[2008]178号文件。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2004年4月13日，黄岗居委会与段崇霞签订租赁合同一份，约定黄岗居委会将位于济南市厂房出租给段崇霞使用，租赁期限自2004年5月1日至2019年4月30日。场地租金每年15000元，房屋每年租金5000元，合计每年租金20000元，每5年递增一次，每次递增上一年度租金的15%，租金一年一交。合同签订后，黄岗居委会将租赁厂房交付给段崇霞使用。段崇霞于2016年4月14日向黄岗居委会缴纳租赁费50000元，于2016年6月3日缴纳租赁费110000元。段崇霞另提交2005年12月21日收据一份，载明，“户名刘崇乐（系段崇霞丈夫），租金+餐费3940，合计30000元”。该收据加盖黄岗居委会财务专用章。另查明，段崇霞及丈夫刘崇乐因经营金乐水饺城，另与黄岗居委会存在房屋租赁合同关系。后因济南市城区河道综合整治工程兴济河工程建设需要，需征用黄岗居委会的土地及房屋，包括金乐水饺城在内。黄岗居委会与段崇霞、刘崇乐因金乐水饺城的拆迁补偿问题存在纠纷。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，截止法庭辩论终结前，黄岗居委会未能提交案涉租赁厂房的建设许可手续，故黄岗居委会与段崇霞签订的租赁合同系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。黄岗居委会将租赁厂房交付给段崇霞，段崇霞亦实际占有使用了租赁物，故黄岗居委会请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合上述法律规定，予以支持。黄岗居委会主张自2014年5月1日至2018年12月18日参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，段崇霞对租金计算标准不持异议，但对租期有异议，辩称自2018年10月起因生产的产品环保不达标未再使用厂房，黄岗居委会予以否认，段崇霞未能提交证据证明将租赁厂房返还给黄岗居委会，故不予采信。因此，黄岗居委会主张自2014年5月1日至2018年12月18日参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，予以认定。本案当事人争议的焦点是，段崇霞已支付黄岗居委会房屋使用占用费的数额。黄岗居委会主张段崇霞已支付160000元，段崇霞则辩称其已付款286200元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”段崇霞提交2005年12月21日收据以证明其另支付黄岗居委会租赁费30000元，该收据记载的付款人为刘崇乐（段崇霞丈夫），内容为“租金+餐费”，因刘崇乐经营的金乐水饺城与黄岗居委会之间另存在房屋租赁合同关系，而本案租赁厂房的用途为生产经营，故上述收款收据载明的30000元应为刘崇乐经营的金乐水饺城向黄岗居委会缴纳的租赁费，段崇霞持该收款收据主张系缴纳的涉案租赁厂房的租赁费，不予采信。段崇霞另提交《济南市城区河道综合整治工程兴济河黄岗居委会征地补偿补充协议书》、《金乐水饺城部分资产评估咨询报告书》以证明其以拆迁补偿款折抵所欠黄岗居委会租赁费，因金乐水饺城与黄岗居委会之间的拆迁补偿纠纷与本案厂房租赁合同纠纷系不同的法律关系，且上述证据亦无法证明拆迁补偿款金额，故段崇霞主张以拆迁补偿款折抵涉案租赁费，无事实和法律依据，不予支持。综上，黄岗居委会主张自2014年5月1日至2018年12月18日参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费计337250元，减去已付款160000元，故要求段崇霞支付房屋占有使用费177250元，予以支持。黄岗居委会要求段崇霞赔偿损失353044.70元，对此未能提供证据证明，且黄岗居委会作为出租人，将不具有建设手续的房屋对外出租，本身存在重大过错，故对其要求段崇霞赔偿损失的诉讼请求，不予支持。因双方未在租赁合同中约定律师代理费的问题，故黄岗居委会要求段崇霞赔偿律师代理费21770元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告段崇霞于本判决生效之日起10日内偿付原告济南市房屋占有使用费177250元；二、驳回原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4710元，由原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担3198元，被告段崇霞负担1512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  陈士连二〇一九年四月二十六日书记员  王 慧