山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终1554号 上诉人（原审被告）：潍坊中鲁置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区东风东街209号。 法定代表人：徐刚，董事长。 委托诉讼代理人：张夕强，山东潍州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹晓娟，女，1972年3月5日出生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：宫惠玲，山东求是和信律师事务所律师。 原审被告：潍坊中鲁置业有限公司高新分公司，住所地：潍坊高新区金马路以西、北宫街以北新华苑小区综合办公楼8号房。 负责人：徐刚，董事长。 委托诉讼代理人：张夕强，山东潍州律师事务所律师。 上诉人潍坊中鲁置业有限公司（以下简称中鲁公司）因与被上诉人曹晓娟、原审被告潍坊中鲁置业有限公司高新分公司（以下简称中鲁公司高新分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0791民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中鲁公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；诉讼费由曹晓娟负担。事实与理由：曹晓娟系从黄某处转让涉案房屋认购资格，2011年3月17日,曹晓娟向中鲁公司交纳涉案房屋的部分房款时，涉案房屋未取得商品房预售许可证，双方之间未签订书面的房屋买卖合同，双方的房屋买卖行为无效。一审仅凭黄某的陈述认定黄某与曹晓娟签订的《协议书》有效属事实认定不清，因涉案房屋并未建设，双方的转让无效。曹晓娟与中鲁公司就涉案房屋价格并未达成一致，曹晓娟自己交纳物业费、契税未经中鲁公司认可，不能证明涉案房屋价款为746408元，涉案房屋总价款应为2023408元，曹晓娟未交齐房款，其无权要求中鲁公司交付房屋。涉案房屋权属证书应由曹晓娟向房地产行政管理部门申请办理，中鲁公司只是协助义务，无法为曹晓娟办理涉案房屋的产权登记手续。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持中鲁公司的上诉请求。 曹晓娟辩称，曹晓娟与中鲁公司的房屋买卖不应因无书面买卖合同而无效，亦不应因黄某转让涉案房屋认购资格时涉案房屋尚未取得商品房预售许可证而无效。曹晓娟提交的涉案房产所在的同一幢楼２单元１０１室（户名彭爱国）的房产证复印件能够证明涉案房屋手续齐全，具备办理产权登记手续的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第二项之规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，房屋买卖合同可以认定有效，本案双方的房屋买卖应为有效。中鲁公司及高新分公司为曹晓娟出具的收款收据能够证明中鲁公司同意涉案房屋出售给曹晓娟，曹晓娟对涉案房屋的款项已经交清，中鲁公司应向曹晓娟交付合格的房屋并办理产权登记手续。 曹晓娟向一审法院起诉请求：判令中鲁公司、中鲁公司高新分公司向曹晓娟交付位于潍坊市的房屋并办理产权登记证书；诉讼费及其他费用由中鲁公司、中鲁公司高新分公司负担。 一审法院认定事实：涉案房产为新华书店的团购房，由新华书店自己征地，以中鲁公司名义开发，潍坊市及各县市区新华书店系统的员工均可以报名购买，黄某退休之前是潍坊新华书店的副总经理，黄某报名要了此团购房名额，但黄某在潍坊新华书店领导班子会议明确表示不会在涉案房屋住，曹晓娟和黄某认识多年，曹晓娟听说此团购房事情后，找到黄某，请求黄某将此房屋团购名额转让给曹晓娟，黄某表示同意，新华书店对曹晓娟顶名买房子之事是知情的，黄某在当时的领导班子会议就提出过，其他班子成员未提出异议。2011年5月30日，曹晓娟与黄某签订《协议书》，约定黄某将其认购资格转让给曹晓娟，房款及各种税金手续费等按开发商售价由曹晓娟自行支付，协议书中黄某认可曹晓娟分别于2005年5月16日及2008年4月7日以黄某名义向山东省潍坊市新华书店支付300000元、向中鲁公司支付160000元购房款。2005年5月16日，山东省潍坊市新华书店出具收款收据，记载收到黄某房款300000元，首付款，并加盖财务专用章，曹晓娟提交交纳现金300000元的盖有现金收讫印章的银行交易确认书。2008年4月7日，中鲁公司出具收款收据，记载预收房款160000元并加盖公司印章。2011年3月17日，曹晓娟交纳房款273408元、车库费80000元、配套费14557元、房产手续费160元。2015年9月17日，曹晓娟交纳房款13000元。上述收据中，除300000元和160000元的收据写明交款人为黄某，其余收款收据均载明交款单位为曹晓娟、收款人为中鲁公司和中鲁公司高新分公司。 另查明，2011年4月20日，曹晓娟向多邦物业新华苑管理处交纳物业费1211.88元（该物业公司出具收款收据，记载姓名曹晓娟、房产编号0305-1-0202、交款人处曹晓娟手写签字）。2013年9月4日，曹晓娟根据记载中鲁公司开户行、账号信息的打印小条，该小条手写记载契税计算公式（244.25×2600×0.03），以现金方式向中鲁公司账户打款19052元契税，银行出具现金缴款单，中鲁公司认可小条中账户系其公司所有。 再查明，中鲁公司辩称，曹晓娟欠中鲁公司1520000元，当时约定曹晓娟给中鲁公司送砖，因曹晓娟未能履行，曹晓娟便让郝凤忠送，但仍未履行，之后，曹晓娟从中鲁公司处借款230000元，加上未付房款270000元，曹晓娟尚欠中鲁公司2023408元，除以涉案房产建筑面积236.26平米，单价是8564元。中鲁公司提交工程款转账证明、债权转让协议、曹晓娟个人借条、新华苑（东区）5号住宅楼房屋测绘面积表，曹晓娟对上述证据均不认可。 一审法院认为，曹晓娟与黄某签订的《协议书》，已经证人黄某确认，是双方真实意思的表示，且不违背法律、法规强制性规定，法院认定为有效协议。本案中，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但经黄某出庭确认，由新华书店团购并由中鲁公司开发的涉案房屋购买权已由黄某转让给曹晓娟，即应由曹晓娟与中鲁公司履行涉案房产的交款、交付等手续。关于房款的交纳，曹晓娟于2005年5月16日以黄某名义向银行存入现金300000元并转款，有银行现金收讫的确认书予以证明，2008年4月7日以黄某名义向中鲁公司支付160000元购房款，有中鲁公司出具的收款收据为证，上述交款的事实，结合黄某认可曹晓娟交纳上述款项的证人证言，能够确认曹晓娟已经将上述款项作为房款交纳给了中鲁公司。关于曹晓娟于2011年3月17日交纳房款273408元、交纳车库费80000元、配套费14557元、房产手续费160元及2015年9月17日交纳房款13000元，中鲁公司虽辩称不是曹晓娟购买，但中鲁公司及高新分公司均出具了记载交款人为曹晓娟的收款收据，对收据也予以认可，对曹晓娟交纳房款的事实予以确认，曹晓娟总计交纳房款746408元。而根据曹晓娟提交的中鲁公司账户及账号信息小条中记载的契税计算公式（244.25×2600×0.03）计算得出涉案房屋房款为635050元，中鲁公司认可此小条中的账户及开户行系其公司所有，曹晓娟亦根据小条计算出的契税数额通过银行以现金方式向小条中记载的中鲁公司账户交纳了19052元契税，而曹晓娟实际交纳的房款为746408元，因此，能够证明曹晓娟已向中鲁公司足额交纳了房款。根据曹晓娟交纳物业费收款收据记载的户名为曹晓娟，说明中鲁公司已将曹晓娟是涉案房产房主的事实告知了物业公司，因此，中鲁公司有义务向曹晓娟交付涉案房产。根据曹晓娟提交的涉案房产所在的同一幢楼２单元１０１室（户名彭爱国）的房产证复印件记载，涉案房产所在整个楼宇已经于2012年建成，于2014年为彭爱国办理了房屋产权证书，以上足以证明涉案楼宇具备了办理房屋产权证书的条件，因此，对中鲁公司辩称曹晓娟购买时未取得商品房预售许可证，双方买卖行为无效的辩解，法院不予采信，曹晓娟履行了支付房款义务，中鲁公司应配合为曹晓娟办理房屋产权登记手续。 关于中鲁公司辩称曹晓娟尚欠其送砖款、借款等款项，与本案不是同一法律关系，当事人可另案主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：潍坊中鲁置业有限公司高新分公司、潍坊中鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内向曹晓娟交付位于潍坊高新区产的产权登记手续。案件受理费100元，由潍坊中鲁置业有限公司高新分公司、潍坊中鲁置业有限公司负担。 二审审理中，中鲁公司提交潍坊市立德装饰有限公司企业信息查询打印件一份，主张曹晓娟系该公司法定代表人，曹晓娟与中鲁公司除房屋买卖合同关系之外并无其他法律关系，涉案房屋购房款中有1520000元系曹晓娟以向中鲁公司提供建材的方式支付，但曹晓娟并未向中鲁公司提供建材；购房款中230000元以曹晓娟向中鲁公司出具借条的方式支付，曹晓娟未偿还该借款；曹晓娟未交齐房款，无权要求中鲁公司交付房屋。曹晓娟对中鲁公司提交的上述证据及主张均不予认可。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，曹晓娟与黄某签订的《协议书》已经黄某确认，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审认定为有效协议不违反法律规定，本院予以确认。中鲁公司主张曹晓娟交纳房款时，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，双方之间并未签订书面的房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖行为无效。本院认为，本案双方当事人虽未签订书面买卖合同，但曹晓娟从黄某处转让涉案房屋认购资格后，先以黄某名义向中鲁公司交纳购房款，后以自己名义向中鲁公司及中鲁公司高新分公司交纳房款、车库费、配套费、手续费等费用，中鲁公司及中鲁公司高新分公司均未提出异议并为曹晓娟出具了收款收据，应认定中鲁公司认可黄某将涉案房屋认购资格转让给曹晓娟，双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。结合曹晓娟提交的涉案房产所在的同一幢楼2单元101室房产证复印件，涉案房屋于2012年建成，2014年已具备办理房屋产权证书的条件，中鲁公司关于曹晓娟购买涉案房屋时未取得商品房预售许可证、双方买卖行为无效的主张不能成立，本院不予支持。关于涉案房款问题，结合中鲁公司及中鲁公司高新分公司为曹晓娟出具的收款收据、曹晓娟向中鲁公司的银行账户交纳契税等证据及事实，一审对涉案房款的认定并无不当。中鲁公司主张涉案房款总额应为2023408元，未提交确实充分的证据予以证明，本院不予支持。中鲁公司主张的建材款、借款与本案不是同一法律关系，本院不予处理，中鲁公司可另行主张权利。关于房屋权属证书的办理问题，根据以上认定的事实，中鲁公司作为涉案房屋的出卖方，其有义务为曹晓娟办理涉案房屋的产权登记手续，一审认定并无不当。 综上所述，中鲁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潍坊中鲁置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年四月二日 书记员 李朋朋