湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终749号上诉人（原审原告）：刘建丹，男，1970年04月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：张社全，湖北卧龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北万隆鑫房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区双沟镇双程路。法定代表人：王建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建国，湖北亘恒律师事务所律师。上诉人刘建丹与上诉人湖北万隆鑫房地产开发有限公司(以下简称万隆鑫房地产公司)因确认合同无效纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年02月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘建丹及其委托诉讼代理人张社全，上诉人万隆鑫房地产公司的委托诉讼代理人王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建丹上诉请求：1.请求撤销原判发回重审，或撤销原判第一项、第二项的关于利息部分的判决，维持原判第二项关于万隆鑫房地产公司向刘建丹返还购房款280000元的部分和第三项，改判支持刘建丹的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由万隆鑫房地产公司负担。事实和理由：一、原审法院确定案由为确认合同无效纠纷错误，应当为房屋买卖合同纠纷。二、原审法院对案涉房屋真实权利状况事实不清，遗漏当事人李韦毅、李春林、马秋玉，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》应追加李韦毅、李春林、马秋玉为第三人参与诉讼查清事实，正确处理本案。三、原审法院认定合同无效错误，本案诉争合同有效。四、涉案合同属于商品房买卖合同，原审法院认定不属于商品房买卖合同错误。五、原审判决认定合同无效致实体处理错误，判决万隆鑫房地产公司向刘建丹承担按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息不足以赔偿刘建丹损失。刘建丹存在房屋差价等可得利益损失，原审判决万隆鑫房地产公司仅赔偿刘建丹除装修损失外的银行同期贷款利息损失不公平。万隆鑫房地产公司上诉请求：依法撤销原判并予改判。一、原判对已查明的事实定性错误。原审法院查明诉争的房屋系现房，而非万隆鑫房地产公司开发预售的《隆鑫花园》小区商品房，该房屋有单独的土地使用权证，只是暂无房产证。一审中有原房主和前一个买房者的询问笔录及该房土地使用权证，一审错误认定该房权属不明错误。二、原判认定赔偿方式显失公平。原判认定合同无效，双方返还财产却要求万隆鑫房地产公司给刘建丹购房款利息而不要求刘建丹应付万隆鑫房地产公司房屋租金；装修赔偿没有依据，为配合法庭调解表述认可装修费60000元，一审判决万隆鑫房地产公司承担无根据的60000元装修费显失公平。刘建丹向一审法院起诉请求：1.请求确认刘建丹与万隆鑫房地产公司签订的房屋买卖合同无效；2.判令万隆鑫房地产公司返还购房款280000元，并从2015年6月20日起按月利率2%支付房款利息，赔偿装修损失100000元；3.判令万隆鑫房地产公司承担已付房款一倍280000元的赔偿责任；4.诉讼费、保全费由万隆鑫房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，刘建丹（乙方）与万隆鑫房地产公司（甲方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：第一条：甲方承诺对该房产拥有合法的所有权，并已经全额支付取得该房产合法所有权的购房款项，甲方承诺协助为乙方办理产权证手续，办证所需费用由乙方（其后改为甲）承担。1.甲方所售房屋位于隆鑫花园16号楼后面三间两层第1栋；2.甲方所售房屋建筑面积约200平方米；第二条：房屋总价格为280000元；第三条：付款方式及期限由乙方首先支付甲方部分房款200000元，余款80000元于2015年6月15日前付清；第四条：相关事宜，甲方将水、电安装到户，费用由乙方承担，室内安装乙方自行解决；乙方可以从隆鑫花园小区进出，不收取物业管理费，另乙方门前空地不得乱搭乱建只能作为出路使用。另外双方还就买方逾期付款的违约责任、交接之前产权和财务纠纷的责任、乙方付款后的所有权及涉及该房屋如遇拆迁应获赔偿的归属等问题进行了约定。刘建丹作为乙方在《房屋买卖合同》上签名，万隆鑫房地产公司作为甲方在合同上加盖了公司印章。合同订立后，刘建丹于2015年6月1日合同订立当天交付了购房款200000元，并从万隆鑫房地产公司售楼部领取了房屋钥匙。其后刘建丹于2015年6月19日、2016年1月7日分两次付清了剩余的80000元购房款。万隆鑫房地产公司向刘建丹出具了加盖有万隆鑫房地产公司财务专用章的收款收据。刘建丹购房后因一直未能办理房屋产权手续，引起诉讼。另查明，刘建丹从万隆鑫房地产公司购买的房屋，在双方签订《房屋买卖合同》时即为已建成的现房，刘建丹领取房屋钥匙后，对房屋进行了装修。案件审理过程中，刘建丹于2018年5月21日就房屋装修损失向一审法院提出申请，要求对涉案房屋的装修价值进行评估。鉴定过程中，双方当事人经协商，确定本案讼争房屋的装修损失为60000元。刘建丹于2018年8月24日撤回了鉴定申请。还查明，万隆鑫房地产公司于2010年5月7日成立，公司经营范围为房地产开发，万隆鑫房地产公司原法定代表人为李吉元，2018年3月29日公司法定代表人变更为王建忠。庭审中万隆鑫房地产公司自认本案讼争的房屋系该公司原法定代表人李吉元女儿李韦毅所有的私房，经法庭核实李韦毅未取得该套房屋的不动产权证书。针对争议焦点，一审法院评判如下：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否属于商品房买卖合同，该合同是否有效。1.关于双方签订的《房屋买卖合同》是否属于商品房买卖合同。一审法院认为，确定双方是否存在商品房买卖法律关系，对当事人之间签订的合同应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从双方订立的《房屋买卖合同》形式上看，双方订立的合同缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如当事人的住所、装饰、设备标准承诺、基础设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等内容。从双方订立的《房屋买卖合同》内容上看，合同上载明的所售房屋基本情况为“隆鑫花园16号楼后面三间二层第1栋，面积约为200平方米”，相关表述模糊；双方约定乙方支付价款后，甲方给乙方出具收款收据，并非正规购房发票；双方约定水、电安装到户，费用由乙方承担；双方还特别约定，乙方可以从隆鑫花园小区进出；双方还就讼争房屋后遇国家征地、政府开发拆迁，赔偿款的归属进行了约定。相关的合同约定均与商品房买卖有明显差异。刘建丹凭其提交的《房屋买卖合同》及购房款收据主张其购买的是万隆鑫房地产公司的商品房，但在相关书证上仅有万隆鑫房地产公司加盖的公司印章及财务专用章，并无公司负责人、经办人、财会人员签字、盖章，上述证据存在缺陷。刘建丹所提交的证据不足以证明其购买的房屋属于万隆鑫房地产开发公司“隆鑫花园”项目的开发范围。同时结合双方的当庭陈述及有效证人证言，刘建丹的上述主张，缺乏足够的证据证明。综上，双方订立的《房屋买卖合同》不应当认定为商品房买卖合同。2.关于双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。双方订立的《房屋买卖合同》第一条载明：“……甲方承诺对该房产拥有合法的所有权，并已全额支付取得该房产合法所有权的购房款项……”结合庭审中查明的事实，万隆鑫房地产公司并未取得本案讼争房屋的所有权。万隆鑫房地产公司自认其向刘建丹出售的房屋并非在其开发的“隆鑫花园”的规划用地范围内，该房屋系其前任法定代表人李吉元女儿李韦毅的私房。一审法院认为，万隆鑫房地产公司以公司的名义与刘建丹订立买卖合同，向刘建丹出售房屋的行为属无权处分。庭审中万隆鑫房地产公司也未向法庭提交本案讼争房屋权利人对其出售行为予以追认的相关证据。庭审后，法庭就相关情况向案外人李韦毅、李春林进行了调查核实。李韦毅陈述其取得本案讼争房屋系与李春林互换所得，但李韦毅、李春林均无本案讼争房屋的权属证书，无法证明二人对该房屋享有所有权，本案讼争房屋权属不明。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，刘建丹与万隆鑫房地产公司之间的交易行为违反了法律强制性规定。综上，万隆鑫房地产公司虚构已取得本案讼争房屋所有权的事实与刘建丹签订《房屋买卖合同》，刘建丹交易后迟迟不能办理房屋权属登记，导致其合同目的不能实现。对刘建丹主张合同无效的诉请，予以支持。二、刘建丹要求万隆鑫房地产公司赔偿其各项损失的认定。1.刘建丹要求万隆鑫房地产公司向其返还购房款280000元，并自2015年6月20日起按月利率2%支付房款利息，赔偿装修损失100000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”。因双方之间签订的《房屋买卖合同》属无效合同。刘建丹有权要求万隆鑫房地产公司向其返还已付购房款280000元，刘建丹依该合同所取得的房屋应同时返还给万隆鑫房地产公司。刘建丹主张万隆鑫房地产公司按其交付的购房款280000元，自2015年6月20日起按月利率2%支付利息损失。一审法院认为，刘建丹向万隆鑫房地产公司支付购房款280000元属实，现合同无效，上述资金占用期间的损失应由万隆鑫房地产公司予以赔偿。但刘建丹主张月利率2%的标准过高。结合本案实际及相关法律规定，一审法院确认，对其利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准分别自200000元、70000元、10000元购房款支付之日起计算至返还之日止。刘建丹还主张万隆鑫房地产公司赔偿其房屋装修损失100000元。一审法院认为，因合同无效给刘建丹造成的损失应由万隆鑫房地产公司予以赔偿。案件审理过程中，双方一致认可房屋装修损失为60000元，予以确认。2.刘建丹请求判令万隆鑫房地产公司承担已付购房款1倍即280000元的赔偿责任。一审法院认为，刘建丹以万隆鑫房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，该行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定为由，主张由万隆鑫房地产公司承担其已付购房款1倍的赔偿责任。结合前述评判，双方订立的《房屋买卖合同》并非商品房买卖合同，且刘建丹与万隆鑫房地产公司签订购房合同时，该房屋为已建成的现房。刘建丹主张适用预售商品房相关司法解释无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘建丹与被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司于2015年6月1日订立的《房屋买卖合同》无效；二、被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘建丹返还购房款280000元及利息损失（利息计算分别为：200000元自支付之日即2015年6月1日起算；70000元自支付之日即2015年6月19日起算；10000元自支付之日即2016年1月7日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止）；三、被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘建丹赔偿房屋装修损失60000元；四、驳回原告刘建丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由被告湖北万隆鑫房地产开发有限公司负担6400元，原告刘建丹负担4000元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘建丹与万隆鑫房地产公司签订的《房屋买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效。一审法院以万隆鑫房地产公司未取得诉争房屋所有权、诉争房屋权属不明，认定《房屋买卖合同》无效，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定不符，本院予以纠正，刘建丹上诉主张《房屋买卖合同》有效，上诉有理，本院予以支持。虽然刘建丹在一、二审中对合同效力的主张不一致，但刘建丹上诉请求维持一审判决第二项中万隆鑫房地产公司返还其购房款280000元部分的内容，且万隆鑫房地产公司亦明确同意退款退房，说明双方均无意继续履行合同，实为认同合同解除，为避免诉累，本院予以确认。一审法院判决万隆鑫房地产公司返还刘建丹购房款280000元，但对诉争房屋的返还未予处理，属适用法律错误，本院予以纠正。刘建丹上诉请求万隆鑫房地产公司按月利率2%支付房款利息损失，因刘建丹实际接收、占有、使用了本案诉争房屋，一审法院结合本案实际确认利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计付并无不当。刘建丹上诉还称一审法院判决计付的利息不足以赔偿其房屋差价损失，但并未提供证据证明且在一审中亦未主张，同时《房屋买卖合同》明确载明万隆鑫房地产公司“已经全额支付取得该房产合法所有权的购房款项”，确认诉争房屋非万隆鑫房地产公司所开发建设，刘建丹作为合同相对方应是明知的，双方所签订的《房屋买卖合同》不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条(本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同)所界定的商品房买卖合同，处理本案纠纷不适用该司法解释的相关规定，故刘建丹上诉请求万隆鑫房地产公司赔偿房屋差价可得利益损失、承担已付房款1倍的赔偿责任，本院不予支持。关于刘建丹上诉对本案案由的异议，本院认为，双方当事人因房屋买卖合同引发纠纷，请求确认房屋买卖合同无效是刘建丹向一审法院起诉提出的诉讼请求之一，一审法院依据刘建丹诉讼请求确定案由为确认合同无效纠纷，并不违反法律规定。关于一审法院是否遗漏当事人的问题，本院认为，刘建丹与万隆鑫房地产公司系本案诉争《房屋买卖合同》的权利义务相对人，李韦毅、李春林、马秋玉非该合同的相对人，且刘建丹于本案中亦无协助办理房屋变更登记的请求，故刘建丹上诉认为本案应追加李韦毅、李春林、马秋玉为第三人参与诉讼，没有事实和法律依据，本院不予支持。万隆鑫房地产公司上诉要求刘建丹支付房屋租金，对此本院认为，万隆鑫房地产公司未能按约履行为刘建丹办理产权证义务，导致合同目的不能实现，是本案纠纷的根本原因，其要求刘建丹支付房屋租金没有事实和法律依据。关于刘建丹房屋装修损失，万隆鑫房地产公司在一审中明确认可房屋装修损失为60000元，故万隆鑫房地产公司上诉认为一审认定刘建丹装修损失60000元没有依据不能成立。综上所述，刘建丹除对合同效力部分的上诉请求成立外，其他上诉请求均不能成立，应予驳回；万隆鑫房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1763号民事判决第二项即“湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘建丹返还购房款280000元及利息损失（利息计算分别为：200000元自支付之日即2015年6月1日起算；70000元自支付之日即2015年6月19日起算；10000元自支付之日即2016年1月7日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止）”、第三项即“湖北万隆鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘建丹赔偿房屋装修损失60000元”；二、撤销襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1763号民事判决第一项即“刘建丹与湖北万隆鑫房地产开发有限公司于2015年6月1日订立的《房屋买卖合同》无效”、第四项“驳回原告刘建丹的其他诉讼请求”；三、刘建丹与湖北万隆鑫房地产开发有限公司于2015年6月1日订立的《房屋买卖合同》有效；四、刘建丹于本判决生效后十日内向湖北万隆鑫房地产开发有限公司返还位于隆鑫花园16号楼后面三间两层第1栋房屋；五、驳回刘建丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。一审案件受理费10400元，由刘建丹负担4000元，湖北万隆鑫房地产开发有限公司负担6400元；刘建丹上诉部分的二审案件受理费5500元，由刘建丹负担，湖北万隆鑫房地产开发有限公司上诉部分的二审案件受理费1800元，由湖北万隆鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇一九年四月三十日书记员  刘秋华