广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初409号原告：丘俊聪，男，1981年11月20日出生，汉族，广东省揭西县人，住揭西县，委托代理人：岑学敏，广东直尺律师事务所律师。被告：胡家燕，男，1976年5月11日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：揭燕玲，女，1982年10月1日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告的共同委托代理人：杨文华，广东粤正律师事务所律师。原告丘俊聪诉被告胡家燕、揭燕玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈如辉于2019年2月21日、2019年3月18日公开开庭进行了审理，书记员庞雪霞担任记录。原告丘俊聪的委托代理人岑学敏，被告胡家燕及被告揭燕玲的共同委托代理人杨文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丘俊聪向本院提出诉讼请求：一、判令被告胡家燕、揭燕玲继续履行双方共同签订的《房屋买卖合同》，于判决生效后20个工作日以内配合办理过户手续，原告丘俊聪在办理过户手续后一天内将剩余购房款42347.60元支付给被告;二、判令本案诉讼费以及其他相关费用由被告胡家燕、揭燕玲承担。事实和理由:2018年1月10日，原告丘俊聪和被告胡家燕、揭燕玲签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲购买位于廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房【不动产权证号：粤（2018）廉江市不动产权第0006596、0006597号】，房屋售价为545000元，签订合同的同时支付20000元定金并支付首期购房款180000元，被告胡家燕、揭燕玲收到首期房款当天交付该物业予原告丘俊聪使用，该房屋的物业服务费、公共水费、电梯分摊费、公共分摊费的支付在交付后转由原告丘俊聪承担，在2018年1月前的由被告胡家燕、揭燕玲支付偿清。由于该物业尚未还清按揭贷款，因此约定双方到银行偿还按揭欠款当天原告丘俊聪支付部分房款280000元作为被告胡家燕、揭燕玲作为偿还银行按揭贷款所用，被告胡家燕、揭燕玲收到款项当天及时向抵押银行申请偿还贷款手续并完成偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续。购房尾款65000元则约定双方共同到房管部门办理交易过户变更手续并取得房地产交易中心所发的领取证件回执时支付。在实际履行过程中，原告丘俊聪一直通过朋友张美芳的建设银行账号向被告胡家燕、揭燕玲支付购房款，具体支付记录如下：2018年1月10日签订《房屋买卖合同》向被告胡家燕、揭燕玲支付该物业的首期购房款200000元（含定金20000元），被告胡家燕、揭燕玲开出20000元定金收据一张和200000元首期购房款收据一张，此后被告将该物业交付与原告丘俊聪使用，并将房产证原件交至原告丘俊聪手中;2018年2月3日原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付2017年11月至12月31日的物业服务费、公共水费、电梯分摊费、公共分摊费301.47元（由于合同约定该物业2018年1月以前的分摊费用为被告胡家燕、揭燕玲支付，所以原告丘俊聪的代付部分作为购房费的一部分）,2018年6月6日原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付代还按揭款280340元和还款违约金1145元，另外在2018年1月至6月期间原告丘俊聪向被告支付了该物业第33-37期的供房贷款（2018年1月23日支付第33期供房贷款2034元、4月9日支付第34期供房贷款2033.22元和35期供房贷款2033.22元、4月20日支付第36期供房贷款2033.22元和5月19日支付37期供房贷款2033.22元）,被告胡家燕、揭燕玲己向抵押银行申请偿还贷款手续并完成偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续，并开出2018年1月23日至2018年6月6日所收到原告丘俊聪支付所有款项的291953元购房款收据一张（实为291953.35元）;2018年6月7日原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付部分房款700元；2018年9月10日原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付部分购房款10000元，被告胡家燕、揭燕玲开出一张10000元购房款收据。于2018年9月10日止，原告丘俊聪共向被告胡家燕、揭燕玲支付502653.35元，原告丘俊聪尚欠被告胡家燕、揭燕玲剩余房款42346.65元。依照合同约定，原告丘俊聪在涂销房屋抵押后多次要求被告按照合同约定办理交易过户变更手续受拒，被告胡家燕、揭燕玲不愿继续友好协商沟通解决办法。无奈之下,原告丘俊聪在2018年12月11日分两次支付全部尾款42347.6元给被告，被告胡家燕、揭燕玲不经商量单方面返还尾款，并在2018年12月12日凭房地产证复印件和身份证去南方电网申请注销电表以及拆除电表。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，认定被告胡家燕、揭燕玲以其强硬的态度表明了不愿意继续履行合同义务的决心，其行为己构成严重违约。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，请求判令被告胡家燕、揭燕玲承担继续履行合同的违约责任。被告胡家燕、揭燕玲迟迟不与原告丘俊聪共同完成房屋产权过户手续以及各种违背诚信、恶意违约的行为给原告丘俊聪造成了经济损失。原告丘俊聪为保障自身权益己于2018年12月13日针对被告胡家燕、揭燕玲位于廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房【不动产权证号：粤(2018）廉江市不动产权第0006596、0006597号】，向廉江市人民法院申请诉前财产保全，廉江市人民法院于当天作出了《广东省廉江市人民法院民事裁定书》（2018）粤0881财保28号裁定依法查封该房屋，因此根据以上事实，为维护原告丘俊聪的合法权益，特提出诉讼。被告胡家燕、揭燕玲辩称：原告是大洋地产公司的员工，原告与被告签订《房屋买卖合同》实质上是代表大洋地产公司与被告签订的，该份合同已于2018年4月8日由大洋地产公司作为经纪方，被告与买方黄诚雄所签订的《房屋买卖合同》所取代，本案原告没有权利起诉被告继续履行之前签订的房屋买卖合同，依法应予以驳回原告的起诉。原告为其诉讼请求提供的证据有：1.原告丘俊聪身份证，证明原告主体资格；2.被告胡家燕、揭燕玲身份证，证明被告主体资格；3.《个人购房按揭贷款合同》，证明被告胡家燕、揭燕玲在购买该物业时存在银行按揭贷款的事实；4.《广东省商品房买卖合同》，证明被告胡家燕、揭燕玲出卖涉案物业时为所有权人；5.《房屋买卖合同》，证明原、被告双方存在房屋买卖关系的事实；6.《收据》，证明被告承认支付原告了501953元购房款的事实；7.不动产权证，证明该物业已涂销抵押的事实；8.代为转账房款张美芳出具的《证明》，证明在原告与被告的房屋买卖交易过程中经由原告朋友张美芳的账号向被告支付房款的事实；9.张美芳银行流水账单、网银以及微信支付房款的截图，证明原告丘俊聪已付清全部房款的事实；10.张美芳网银被汇入购房尾款的截图，证明被告拒绝履行合同义务的事实；11.原告支付该物业2017年11月、12月各种分摊费用的《收据》，证明原告代付物业分摊费作为购房费一部分的事实；12.《广东省廉江市人民法院民事裁定书》（2018）粤0881财保28号文件，证明原告已申请了诉前保全的事实。被告为其辩解提供的证据有：1.相片、房屋买卖合同、代收证明，证明丘俊聪是湛江市大洋房地产有限公司员工；丘俊聪与被告于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》实质是代表其所在房地产与被告签订的；签订合同的当天，湛江市大洋房地产有限公司出具证明收到被告的《买卖合同》、《贷款合同》原件；2.房屋买卖合同、证明、录音资料、同意申请提前还款书、证件保管证明，证明2018年4月8日，湛江市大洋房地产有限公司作为经纪方，被告与黄诚雄签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋以65万元转让给黄诚雄。签订合同当天，湛江市大洋房地产有限公司出具《证明》证实其公司与被告于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》违约金作废，如有违约按2018年4月8日签订《房屋买卖合同》为准。2018年5月31日，湛江市大洋房地产有限公司收到被告的不动产权证原件。根据其公司与被告于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》同意在取得不动产权证后申请并负责提前还清按揭贷款；湛江市大洋房地产有限公司以丘俊聪名义与被告于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》已经被2018年4月8日，由湛江市大洋房地产有限公司作为经纪方，被告与黄诚雄签订《房屋买卖合同》所取代。经开庭质证，当事人的质证意见是：一、被告对原告质证意见：对证据1-4均无异议；对证据5真实性无异议，认为该合同已被2018年4月8日的合同所取代，不应继续履行；对证据6真实性无异议，认为该笔款项不应该是原告支付的，因为我方在经过原告介绍及同意与另一买方黄诚雄《签订买卖合同》，认为款项是买方家黄诚雄支付的；对证据7无异议；对证据8张美芳没有出庭，对证明没有办法确认真实性；对证据9真实性无异议，但是认为流水没有办法证明原告主张的事实，对证据9中提交的网银以及微信支付截图因原告没有提交材料所以不予质证；对证据10截图因原告没有提交证据材料，所以不予质证；对证据11真实性无异议，但是没有办法证明原告已支付物业费；对证据12无异议。二、原告对被告的证据质意见是：对证据1的三性无异议，对证明事实有异议，原告与大洋地产公司是属于合作关系，并不是大洋地产公司员工；原告所签订的合同与大洋地产公司没有任何关联；大洋地产公司代原告所出的收件证明是代原告所出具的。对证据2与黄诚雄签订的房屋买卖合同与原告没有关联性，三性均有异议；对手写的证明三性有异议，与原告没有关联；同意申请提前还款书有异议，认为与原告无关，因内容讲到是大洋地产公司与被告签订合同的条款变更的问题，大洋地产公司与被告双方所签订的合同原告是不知情的。对于证件保管证明无异议，是大洋地产公司代原告所收取的被告的证件。根据当事人的证据及审理查明：被告胡家燕、揭燕玲是夫妻关系。2015年3月20日，被告胡家燕、揭燕玲与湛江晟安投资有限公司签订《商品房买卖合同》，胡家燕、揭燕玲购买湛江晟安投资有限公司的位于廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房。2015年4月16日，胡家燕、揭燕玲与遂溪县农村信用合作联社、湛江晟安投资有限公司（注：为保证人）签订《人个购房按揭贷款合同》,胡家燕、揭燕玲以购买的廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房作抵押按揭向遂溪县农村信用合作联社借款31万元，借款期限为240个月。2018年1月10日，原告丘俊聪与被告胡家燕、揭燕玲签订《房屋买卖合同》一份，由原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲购买位于廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房，合同约定“第一条：买卖之房屋廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房，建筑面积104.71平方米，……该物业已抵押，该物业房屋款未付清……。第二条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为545000元……。第三条：买方应按附件约定的付款方式按时将房款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件对权属证明文件所载明内容无异议，……。第五条：卖方交付该物业予买方使用之日期为【卖方收到首期房款当天】，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。第八条：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方,或者因违约而无法将该物业售予买方的,应向买方支付该物业成交价的15%作违约金,卖方必须退回买方已支付的所有房款费用.卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的15%作违约金。第九条：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方有权不再出售该物业，并且卖方可没收买方已支付之定金，但卖方要退还已收到买方全部房款。第十三条：双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或者补充）：1、卖方同意买方以一次性全款或按揭付款方式购买并以第三方名义落户该上述物业；2、卖方同意领到该物业房产证之后双方约定时间去偿还该物业银行按揭贷款并去公证处做全权委托买方办理过户手续；3、卖方收到首期款人民币20万元整当天交房给买方（卖方十天内搬齐屋内家私家电及不得破坏屋内建筑结构）；4、2018年1月份之前的银行按揭款由卖方负责付清，1月份之后由买方将按揭款每月打入卖方的银行按揭指定扣款账户，卖方提供银行按揭扣款凭证给买方；5、过户时卖方之前所欠银行按揭款由买方负责还清，购房尾款如买家全款购买，则在过户后一天内结清给卖方；如买家办理按揭购房，则在银行划款到卖方账号后当天结清（买家所支付的首付款加上买方负责还清的卖方之前所欠银行按揭款再加上买家申请办理的由银行划款到卖方账号的购房按揭贷款如超过人民币545000元，则卖方在收到银行划款后当天将超出部分转回给买方）。原、被告签订《房屋买卖合同》后，2018年1月10日当天，原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付该买卖房屋的200000元首期购房款【含20000元，被告立下二份收据给原告】，此后被告将该房屋交付给原告丘俊聪使用。2018年6月6日，原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付291953元【其中代还银行按揭款280340元和还款违约金1145元，被告立下收据】。2018年2月3日，原告丘俊聪向物管公司代为支付被告胡家燕、揭燕玲2017年11月至12月31日拖欠的物业服务费、公共水费、电梯分摊费、公共分摊费301.47元。2018年6月7日，原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付部分房款700元。2018年9月10日，原告丘俊聪向被告胡家燕、揭燕玲支付部分购房款10000元【被告立下收据】。至2018年9月10日止，原告丘俊聪共向被告胡家燕、揭燕玲支付了购房款502653.35元，原告丘俊聪尚欠被告胡家燕、揭燕玲剩余房款42346.65元。另2018年2月3日，原告丘俊聪向物管公司代为支付被告胡家燕、揭燕玲2017年11月至12月31日拖欠的物业服务费、公共水费、电梯分摊费、公共分摊费301.47元【原告称由于合同约定该物业2018年1月以前的分摊费用为被告胡家燕、揭燕玲支付，所以原告丘俊聪的代付部分视作为购房款的一部分，未作为支付购房款】。此后，原告丘俊聪在被告涂销房屋抵押后多次要求被告按照合同约定办理交易过户变更手续，被告胡家燕、揭燕玲不愿办理。2018年12月11日，原告丘俊聪分两次支付尚欠被告胡家燕、揭燕玲剩余房款42346.65元给被告【按合同约定汇入被告原指定账户】，被告胡家燕、揭燕玲拒收退回。2018年12月13日，原告向本院申请诉前财产保全，当天本院作出（2018）粤0881财保28号裁定书，依法查封被告胡家燕、揭燕玲位于廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房【不动产权证号：粤(2018）廉江市不动产权第0006596、0006597号】。2018年4月8日，被告与案外人黄诚雄（买方）、经纪方湛江大洋房地产有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定被告胡家燕、揭燕玲将购买位于廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房出卖给黄诚雄，合同约定的具体条款内容是：买卖的价款650000元，双方的违约金是20﹪，（1）签订本合同当天向卖方支付定金20000元，（2）卖方配合买方向银行申请按揭贷款手续，待银行出具同意贷款通知书后，卖方须向原贷银行办理申请提前偿还贷款手续，待银行出具同意申请提前偿还贷款手续后，买卖双方共同到原贷款银行办理提前偿还该物业贷款手续当天向卖方支付首期购房款（含定金）为人民币贰拾捌万零仟零佰零元整（￥：280000.00元）给卖方办理提前偿还该物业贷款之用，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。卖方须在完成偿还银行贷款并注销抵押登记后三天内与买方到廉江市房地产管理局办理交易过户递件手续。（3）剩余购房款为人民币370000.00元由银行办理买方抵押登记手续后，并由银行直接划到卖方指定的银行账户，银行实际房款额度与买方申请贷款额度之差额由买方现金支付给卖方等等。该《房屋买卖合同》签订后，被告与案外人黄诚雄双方均没有发生履行，被告只是于2018年5月31日将不动产权证书交到经纪方收执。被告称原告履行支付的购房款，均是代表黄诚雄支付的购房款，原被告双方签订的《房屋买卖合同》已由被告与案外人黄诚雄签订的《房屋买卖合同》替代。但没有证据证明，原告予以否认。经本院向黄诚雄调查，黄诚雄称由于知道了原、被告有《房屋买卖合同》关系后要求解除合同，而没有发生履行，也没有委托他人履行。原告以被告不履行办理买卖房屋过户登记义务，诉至本院。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效应否履行；被告与案人签订的《房屋买卖合同》是否替代了原、被告签订的《房屋买卖合同》。一、原、被告签订的《房屋买卖合同》效力问题。原、被告签订的《房屋买卖合同》,约定被告将自有购买位于廉江市××江大道西侧××锦绣××区××房屋出卖给原告，是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国合同法》第四十五条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方当事人的房屋买卖意思表示，没有违反法律的规定，依法应认定有效，受法律保护合法有效。二、原、被告应否继续履行合同问题。原告已按《房屋买卖合同》的约定履行了自己的义务，在履行最后尚欠的购房42346.65元给被告时，被告胡家燕、揭燕玲拒收退回的行为，构成拒绝义务人履行义务的行为，不属于原告违约行为，原告不存在违约行为。被告没有按《房屋买卖合同》的约定履行自己的义务，在交付买卖房屋给原告使用和原告履行了支付购房款义务后，拒绝办理房屋过户登记，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级有民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，被告应当协助原告办理房产变更登记。原告请求被告限期为原告办理房屋所有权登记过户手续，理由成立，应予支持。被告应承担继续履行合同义务。三、被告与案外人签订的合同是否替代了原、被告签订的合同。原被告没有解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告在原告履行支付购房款义务过程中，另行与案外人签订的《房屋买卖合同》是违约和违法的行为，该《房屋买卖合同》与原告没有关系性，被告没有依据证明已是替代了原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，也没有依据证明原告支付的购房款属于案外人黄诚雄支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”,第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。…”,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加予证明。没有证据或者证据不足予当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对被告的上述主张不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告丘俊聪与被告胡家燕、揭燕玲签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、限原告丘俊聪在本判决发生法律效力之日起二十日内支付尚欠的购房款42346.65元被告胡家燕、揭燕玲；三、限被告胡家燕、揭燕玲在本判决发生法律效力之日起二十日内将将位于廉江市廉江大道西侧668号锦绣华景商住区11幢1101房【不动产权证号：粤（2018）廉江市不动产权第0006596、0006597号】变更登记过户给原告丘俊聪名下所有。本案受理费4625元，由两被告负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈如辉二〇一九年四月十八日法官助理梁晓丹书记员庞雪霞