河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终279号上诉人（原审原告）：曲佼龙，男，1990年9月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王锋义，河南文轩律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：三门峡市嘉亿置业有限公司，住所地三门峡市湖滨区黄河路中段湖滨区教育体育局201-206室。法定代表人：宋汝增，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳超、高崇，河南天基律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人曲佼龙与被上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司（以下简称“嘉亿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初4331号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲佼龙上诉请求：改判支持曲佼龙一审诉讼请求。事实与理由：1.曲佼龙有权行使解除权。双方签订的《商品房认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且嘉亿公司已经按照约定收受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。该协议属于嘉亿公司提供的格式条款，且添加的手写内容也为嘉亿公司工作人员书写，应为格式合同的补充条款。对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。故该书写的条款应理解为双方已经明确约定交房时间，且同一区域的房屋都早已交付，而嘉亿公司未在约定时间交付房屋已构成根本性违约，曲佼龙有权行使解除权。2.嘉亿公司存在擅自解除合同的行为。嘉亿公司在2017年10月11日向曲佼龙邮寄律师函，单方通知解除合同。曲佼龙不认可嘉亿公司的理由和意见，经历两级诉讼，才最终确认嘉亿公司的解除行为无效，但已给曲佼龙造成重大损失。3.嘉亿公司将房屋卖与他人，构成一房二卖。曲佼龙并没有授权其母亲代为办理房屋的买卖事宜。嘉亿公司先后和两位独立人格的自然人分别签订合同，在自认为的交房期限内又分别向曲佼龙和他人邮寄交房通知书，嘉亿公司将同一套房产先后卖给两个不同的自然人，已经构成一房二卖。4.嘉亿公司应双倍返还定金。曲佼龙为购买房屋支付定金200万元，而因为嘉亿公司的原因一直迟迟不与曲佼龙签订正式的商品房买卖合同，且迟迟不交付房屋，应双倍返还定金。5.一审适用法律错误。根据曲佼龙的证据完全可以认定嘉亿公司擅自解除合同、未按约交房，将房屋卖于第三人，已构成根本违约，应根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担违约责任及相应的法律后果，一审认定曲佼龙诉请没有法律依据错误。被上诉人嘉亿公司辩称：上诉人的上诉理由均已经原审判决认定，上诉请求没有事实和法律依据，应该驳回并维持原判。曲佼龙向一审法院起诉请求：1.依法判令解除曲佼龙和嘉亿公司2016年1月23日签订的商品房买卖合同；2.依法判令嘉亿公司双倍返还定金2000000元；3.依法判令嘉亿公司返还已支付的购房款1940000元及利息，并承担1940000元的赔偿责任。一审法院认定事实：2016年1月23日，曲佼龙与嘉亿公司之间签署“商品房认购协议书”一份，双方约定：“1、出卖人（甲方）：嘉亿公司，买受人（乙方）：曲佼龙；2、物业坐落于三门峡市上阳路与和平路交汇处；房屋坐落于B区59号楼整层4楼（0401-0425），暂测房屋面积1306.63平方米，销售单价3826.6元/㎡；房屋总价500万元；认购定金：200万元；约定于2016年5月31日之前补交50万元，余款交房前2016年8月31日付清”。曲佼龙按照约定于2016年1月23日交付房款定金200万元。2016年4月30日交付房款50万元。2016年11月23日交付房款4万元。2016年8月15日，张金先发表声明“本人张金先自愿将购买嘉亿城市广场B区纯三层05号商铺多交的400000元（大写：肆拾万元）转入曲佼龙所购买的嘉亿城市广场59号楼4层一整层。所造成的后果与嘉亿城市广场无关”。2018年11月3日，嘉亿公司向曲佼龙邮寄送达交房告知书，主要内容为：曲佼龙先生，你购买我公司开发的59号楼4层0401-0425号商品房，已达到使用条件。截至目前，你已交纳房款294万元，现通知你于2018年11月5日补齐剩余房款206万元。补齐房款后，嘉亿公司将与你签署《商品房买卖合同》。庭审中，曲佼龙提交了《商品房买卖合同》及交房通知书各6份，《商品房买卖合同》主要内容为：“出卖人：三门峡嘉亿置业有限公司，买受人为张金先。所购房屋为三门峡市湖滨区和平路二街坊59栋4层0410（0411、0412、0413、0414、0415）号房，户型为一室，签订时间为2017年4月12日。”交房通知书内容为：“尊敬的张金先，你所购买的房屋是59号楼4层0410（0411、0412、0413、0414、0415）号商品房，合同约定建筑面积为55.02m2（58.44m2、52.03m2、48.53m2、48.53m2、48.53m2），已达到交付使用条件。现通知您于2018年10月31日至2018年11月4日每日8.30—17.30集中办理交房手续。”以上证据证明嘉亿公司将涉案房屋又出卖给了第三人张金先，属于一房二卖，嘉亿公司应承担违约责任。嘉亿公司向一审法院提交了嘉亿公司与张金先、曲佼龙于2017年4月12日签署的“嘉亿城市广场项目更名申请表”一份，载明“将曲佼龙于2016年1月23日认购的59号楼4层401-425号，建筑面积1306.63㎡的房屋，申请更名为张金先。曲佼龙与张金先系母子关系，并注明因更名造成的一切后果与嘉亿公司无关”。曲佼龙称更名申请表中“曲佼龙”签名并非本人所签，向法庭提交曲佼龙2014年1月1日—2018年1月24日的出入境记录查询单一份，证明曲佼龙在2017年4月12日位于新西兰，没有签字的时间条件，该项目更名申请表曲佼龙的签名属于伪造。嘉亿公司在答辩状中称由于房屋的购买流程和付款行为都是曲佼龙的父亲曲长德、母亲张金先完成的，嘉亿公司误以为张金先的更名行为构成了表见代理或家事代理已取得曲佼龙的授权，但实际上为张金先的无权处分。因此，嘉亿公司与张金先的合同因曲佼龙的不认可而无效，嘉亿公司承认涉案房屋的售价为500万元，曲佼龙向嘉亿公司支付了294万元房款，曲佼龙如支付剩余房款，嘉亿公司愿意为曲佼龙办理交付手续，双方继续履行《商品房认购协议》。一审另查明：2018年，曲佼龙将嘉亿公司诉至一审法院，要求确认嘉亿公司函告解除2016年1月23日签订的《商品房认购协议书》的行为无效。一审法院经审理作出（2018）豫1202民初53号民事判决书，以“双方当事人尚未就何时交余款问题达成合意，未形成具体可履行的交款及交房时间，而协议的本质是双方自由协商达成合意的体现，原、被告在协议签订过程中就如何履行交款义务进行磋商，嘉亿公司无权在协议签订之后以单方理解的方式设立或变更有关原告责任的协议条款”为主要理由，认定嘉亿公司解除协议的行为无效。判决后，嘉亿公司不服，提出上诉，三门峡市中级人民法院经审理作出（2018）豫12民终929号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭后，一审法院通知张金先来法院，向其核实问题。张金先未到法院亦未说明原因。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。曲佼龙与嘉亿公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。协议的解除有约定解除和法定解除两种方式。本案中，曲佼龙、嘉亿置业公司之间并未在协议中约定有关解除协议的条款。曲佼龙现在要求解除协议的行为系行使法定解除权，其以嘉亿公司没有按约交付房屋、单方解除合同、一房二卖无法实现合同目的为由申请解除合同。关于没有按约交付房屋，一审法院已生效的（2018）豫1202民初53号判决书中已认定《商品房认购协议书》没有对交款及交房时间作出明确约定，未形成具体可履行的交款及交房时间，曲佼龙与嘉亿公司之后也未就交款及交房时间作出明确约定，故曲佼龙以嘉亿公司没有按约交付房屋为由解除合同，依据不足，一审不予支持。关于嘉亿公司单方解除合同，一审法院已生效的（2018）豫1202民初53号判决书中已确认嘉亿公司单方解除《商品房认购协议书》的行为无效，且嘉亿公司表示愿意继续履行合同，已向曲佼龙邮寄交房通知书，故曲佼龙告以此为由申请解除协议，于法无据，一审不予支持。关于一房二卖，首先，本案所涉房屋不构成一房二卖，嘉亿公司只是将曲佼龙的名称变更为张金先，张金先虽然与嘉亿公司签订《商品房买卖合同》，但实际并未向嘉亿公司交纳房款，故不属于一房二卖。其次，嘉亿公司之所以将曲佼龙的名称变更为张金先，是基于张金先与曲佼龙的母子关系，且曲佼龙买卖房屋的手续张金先亦参与办理，故嘉亿公司有理由相信张金先有权代理曲佼龙办理更名事宜，故张金先的代理更名行为有效。嘉亿公司在该事件中不存在过错行为。故曲佼龙以此为由要求解除合同，依据不足，一审不予支持。综上，曲佼龙的诉讼请求证据不足，缺乏事实与法律依据，一审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回曲佼龙的诉讼请求。案件受理费53060元，减半收取26530元，由曲佼龙负担。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：在曲佼龙诉嘉亿公司请求确认嘉亿公司函告解除《商品房认购协议书》的行为无效一案中，一审法院生效的（2018）豫1202民初53号判决书已认定因该《商品房认购协议书》没有对交款及交房时间作出明确约定，未形成具体可履行的交款及交房时间，嘉亿公司函告解除《商品房认购协议书》的行为无效。因此，该《商品房认购协议书》不具备商品房买卖合同的构成要件。在曲佼龙和嘉亿公司未就交尾款和交房时间做出明确约定的情况下，曲佼龙以嘉亿公司未按《商品房认购协议书》约定的时间交房构成违约要求单方解除合同不成立，本院不予支持。因张金先与曲佼龙系母子关系，张金先代曲佼龙办理了涉案房屋部分事宜，嘉亿公司基于对张金先有权代理的错误认识，与张金先就涉案房屋签订房屋买卖合同，但因曲佼龙对张金先的行为不予认可，嘉亿公司并未实际收取张金先的购房款，也未向张金先实际交付房屋，因此，一审认定嘉亿公司不构成一房二卖并无不当。曲佼龙主张按照嘉亿公司与张金先签订的房屋买卖合同，嘉亿公司应在2018年6月30日前交付房屋，但嘉亿公司在2018年11月4日才向曲佼龙发出交房通知，构成违约，依据该合同，曲佼龙有权要求解除合同。依据张金先签订的上述房屋买卖合同，购房人应在2017年4月12日付清尾款，但曲佼龙至今并未付清尾款，曲佼龙依据上述合同约定的交房时间要求单方解除合同亦不能成立。且曲佼龙在2017年已经将涉案部分房屋墙体拆除打通，嘉亿公司也已于2018年11月4日向曲佼龙发出交房告知书，曲佼龙称因嘉亿公司严重违约致使其合同目的无法实现要求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曲佼龙的上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53060元，由上诉人曲佼龙负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇一九年四月八日书记员  刘艳红