山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终93号上诉人（原审被告）:中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（原中国长城资产管理公司济南办事处），住所地山东省济南市市中区经七路168号。法定代表人：刘学堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚应新，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱莹莹，山东环周律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李锦源，男，1997年10月24日出生，汉族，住山东省胶南市。委托诉讼代理人：李雪恒，男，1971年12月23日出生，汉族，住山东省胶南市，系李锦源之父。原审第三人：青岛双月园投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处驻地。法定代表人：吕明，该公司总经理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人李锦源、原审第三人青岛双月园投资有限公司（以下简称双月园公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省德州市中级人民法院（2017）鲁14民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人尚应新、邱莹莹，被上诉人李锦源的委托诉讼代理人李雪恒到庭参加诉讼。原审第三人双月园公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判准许对胶南市广州路168号山海苑9栋2单元8层802号房产的执行;2.一、二审全部诉讼费用由李锦源承担。事实与理由：一、长城公司对涉案房产依法享有抵押权,抵押人转让涉案房产未通知更未经长城公司同意,抵押人与李锦源签订的房屋买卖合同无效。涉案房产已抵押给长城公司并办理了抵押登记的事实已经一审法院认定,根据《中华人民共和国物权法》第191条“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定及《中华人民共和国担保法》第49条“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”之规定,双月园公司转让抵押物,应通知并征得长城公司同意,否则转让行为无效,即李锦源与双月园公司签订的《商品房买卖合同》并非合法有效,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款之规定。二、李锦源明知涉案房产存在抵押仍然购买,存在重大过错或故意。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定,长城公司作为涉案房产的抵押权人对涉案房产享有优先受偿权,李锦源无权提出异议排除执行，即使该规定存在排他规定，但由于双月园公司在与李锦源签订《商品房买卖合同》时已明确告知涉案房产存在抵押的事实，但其仍然购买，且未代双月园公司清偿长城公司债务，其购房行为存在重大过错或故意，亦不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十七条之排他规定，不能排除执行。三、李锦源并未举证证明其已向双月园公司支付超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三款之规定。一审庭审中,李锦源称其以现金的形式于2010年6月22日和2011年6月30日向双月园公司支付购房款38万元,该38万元购房款系李锦源父亲向其亲戚借的而并非自己所有,暂不说其以38万元现金的形式支付购房款是否符合常理,仅就李锦源父亲支付该38万元购房款时李锦源才13岁亦让长城公司难以想象,父母为孩子买房情有可原,但为给一个尚未成年的孩子买房去借钱完全不符合常理。另外,一审开庭过程中,李锦源举证的0719723号收据复印件中入账日期为2010年6月22日,但后期补正的原件当中并未填写具体的入账日期,李锦源的行为再次加深了长城公司的怀疑,故长城公司认为李锦源并未向双月园公司支付合理购房款,双方并不存在真实的房屋买卖关系,不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三款之规定排除执行。为维护长城公司作为抵押权人的合法权益,现依据《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起上诉,请求贵院依法撤销原审判决,准许对涉案房产的执行。李锦源辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。李锦源向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原胶南市广州路168号《山海苑》9栋2单元8层802号房产所有权归李锦源所有，并停止对以上财产的执行。2.涉及本案的诉讼费及其他费用由长城公司承担。一审法院认定事实：2010年6月22日，李锦源（此时13岁）的父亲李雪恒与双月园公司签订合作建房协议书，该协议名为合作建房实为房屋买卖。2010年6月22日和2011年6月30日，李锦源分两次向双月园公司缴纳购房款共计38万元。2013年10月13日，李锦源与双月园公司签订山海苑内部认筹确认书，确认原告李锦源系案涉房屋的买受人。2013年11月6日，李锦源向双月园公司缴纳购房余款92571元。2013年11月25日，长城公司向黄岛区房管中心出具《承诺函》一份，承诺同意第三人双月园公司抵押的案涉工程办理预售许可证，并配合房管中心在购房户签订合同后及时解押，保证房权证的正常办理。2015年6月9日，李锦源与双月园公司签订正式《青岛市商品房预售合同》。2015年11月9日，案涉房产首次被查封。2017年2月15日，青岛市黄岛区不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》，证明李锦源名下现无住宅房屋。2017年3月21日，李锦源与双月园公司签订《交房协议书》和房屋验收表。长城公司的前身为中国长城资产管理公司济南办事处。庭审中，长城公司对李锦源的付款的真实性不予认可，申请对缴款单据与第三人双月园公司财务专用章是否同时期形成予以鉴定。2018年3月26日，一审法院委托的鉴定机构出具终止鉴定告知书，现有条件下不能达到委托要求，退回鉴定材料。一审法院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点问题是李锦源对涉案房产是否有实体权利足以排除执行。首先，李锦源与双月园公司于2015年6月9日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，且其签订时间是2015年6月9日,在案涉房产被查封（2015年11月9日)之前。其次，青岛市黄岛区不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》证实，李锦源在2017年2月15日之前在此地无其他住房，案涉房产是其唯一住房。再次，案涉收款收据的出票行为虽有瑕疵,长城公司的怀疑也有一定道理，但纵观全案，案涉收款收据与合作建房协议书、内部认筹确认书、《青岛市商品房预售合同》《交房协议书》、房屋验收表等证据，形成时间跨度长，又相互独立、互相印证，能够形成一个完整的证据链。而且，李锦源与第三人双月园公司的庭审陈述基本一致，双方提交的证据也能相互佐证。再者，被告长城公司的怀疑也仅仅是怀疑，并无充分证据证明原告李锦源与第三人双月园公司存在恶意串通的情形。因此，综合当事人的诉辩意见，结合庭审证据质证辩证，可以认定李锦源分别于2010年6月22日、2011年6月30和2013年11月6日向双月园公司缴纳购房款472751元的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，李锦源对涉案房产享有实体权利足以排除本案的强制执行。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条在本案的适用问题。该条文规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中的但书部分应包括该规定第二十八条--第三十条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据该批复第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。由此可见，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定物权优于债权，但并不排斥《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》消费者生存利益优先保护的规定。在房价高企的今天，消费者毕其一生，甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力,充分体现了以人为本的立法理念。在执行异议之诉案件中，物权优于一般债权是原则，但是，消费者关于涉案房产的债权，并非一般的债权，而是一种关乎生存利益的物权期待权，生存利益与经营利益发生冲突时，应兼顾双方的利益需求，但适度向相对弱势方倾斜，优先保护消费者的生存利益，既符合立法本意，也彰显了司法的公平正义和以人文本的法治理念。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，优先于抵押权而保护消费者的生存利益，与第二十七条的规定以及立法理念并不矛盾。综上所述，李锦源对涉案房产享有实体权利足以排除执行，但其实体权利仅仅是一种物权期待权，并不是其主张的案涉房产的物权。物权法定，案涉房产应依法登记，并完成物权公示，才发生物权转移的效力，否则案涉房产的物权仍归原所有人双月园公司所有。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项规定，判决如下：一、停止对原胶南市广州路168号《山海苑》9栋2单元8层802号房产的执行；二、驳回李锦源的其他诉讼请求。案件受理费8389元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。一审法院（2017）鲁14执异37号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。李锦源提交（2018）鲁13民终10199号民事判决书一份，证明德州市中级人民法院一审认定事实清楚，要求维持原判。长城公司质证称，对证据真实性无异议，但是该证据显示上诉人临沂市商城信通民间资本管理有限公司系李锦源涉案房产的查封人，不存在抵押问题，长城公司还对涉案房产享有抵押权。本案涉及到李锦源与双月园公司签订的房屋买卖合同效力问题，故该证据无法证明其证明目的。本院对（2018）鲁13民终10199号民事判决的真实性予以确认，但该案情况与本案不同，对本案事实无证明意义，本院依法不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：涉案房产是否应准许执行，即李锦源对涉案房产享有的民事权益是否能够排除强制执行。根据查明的事实，在长城公司设立抵押权之前，李锦源的父亲李雪恒于2010年6月22日与双月园公司签订合作建房协议书，并缴纳部分购房款。2015年6月9日，李锦源与双月园公司签订《青岛市商品房预售合同》。这些都发生在涉案房产首次被查封之前。虽然签约付款收据有瑕疵，但涉案收款收据与合作建房协议书等证据形成了完整的付款证据链，长城公司推断李锦源没有实际交付合理购房款，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，其没有提供充分有效证据予以证明，无法达到使待证事实真伪不明的程度，本院依法不予支持。李锦源购买、合法占有涉案房产，均发生在法院查封之前，且全部房款也已付清，并非因自身原因未予办理过户登记，故李锦源对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。长城公司在李锦源购买涉案房产之前，已通过书面方式作出承诺，同意双月园公司就“山海苑”项目抵押的房产对外进行销售。对于此项承诺，李锦源作为与双月园公司进行房产交易的第三人，具有信赖利益，足以消除对“山海苑”项目可能存在抵押权利负担或相关交易风险的担心，放心地与双月园公司进行房产交易。长城公司先向房产主管部门书面承诺同意解除抵押于前，再以对涉案房产享有抵押权为由向法院申请强制执行于后，这明显违背了诚实信用的基本原则，其主张依法不能成立。本院依法不予支持。综上所述，长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8389元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王海娜审判员  陈东强审判员  马 丽二〇一九年四月二日书记员  董俊杰