四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民初181号原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。法定代表人：熊坤，总经理。委托诉讼代理人：周琳妹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。被告：封天国，男，1996年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。法定代表人：张清友。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：冉寅吾，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告封天国、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人周琳妹、安鸫杰，被告封天国的委托诉讼代理人邓秀娟，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置名下位于宜宾市翠屏区白沙湾学堂路26号地中海蓝湾41幢××号房屋强制执行；2.判令封天国承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾41幢1单元202号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢1单元202号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2016年6月27日购买了地中海蓝湾41幢××号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异116号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢1单元202号商品房的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾41幢××号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。被告封天国答辩称，1.案涉房屋的抵押登记发生在答辩人实际占有房屋后，原告的抵押权不能对抗答辩人对案涉房屋的期待物权；2.答辩人是善意的买受人，在房屋查封前已经签订了房屋买卖合同，支付了购房款，实际占有使用案涉房屋，非因答辩人的原因不能办理过户登记，答辩人对案涉房屋享有的权利足以排除执行。第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，该房签订了商品房买卖合同后没有办理预告登记，原因不清楚，其他没有意见。原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》，拟证明长城公司从中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城公司与鼎立置地就受让中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、.宜宾市房他证临港字第××号《房屋他项权证》，拟证明1.长城公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为原告，原告继受长城公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异116号《执行裁定书》，拟证明宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。被告封天国的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的；对第二、三、四、五组证据三性均无异议，但不能达到原告的证明目的。农行将此债务认定为不良贷款需要处置，买受人应对实现债权的风险有了预期，其后期自身监管不力导致债权不能实现，其自身存在重大过错。第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：对上述证据三性均无异议。本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹置地提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸的证据能否达到其证明目的，将结合查明事实予以综合认定。被告封天国提供了以下证据：第一组：居民身份证、户口本，拟证明当事人适格，封天国与封正才系父子关系。第二组：《施工合同》、《结算确认书》、《委托付款函》，拟证明封正才、新能源公司为鼎城置地建设绿化整改等工程，工程总造价2574700元；鼎城置地将未支付与封正才、新能源公司的工程款，代封天国向鼎立置地支付购买该房产的购房款，买受人已支付全部价款。第三组：1.《商品房买卖合同》，拟证明2017年1月9日，买受人与鼎立置地已签署了合法有效的商品房买卖合同；2.《收款收据》，拟证明鼎立置地向买受人出具了购房收据。3.《房屋交付通知书》，拟证明2017年1月12日，鼎立置地将案涉房屋交付与买受人。4.《车位买卖合同》，拟补充证明封天国系该项目的业主身份。原告衡珹商贸的质证意见为：第一组，三性无异议。第二组：对两份《施工合同》及两份《结算确认书》，《结算确认书》无建设单位用印，无工程验收报告及款项支付发票，因此对上述《施工合同》及《结算确认书》的真实性有异议；且上述《施工合同》及《结算确认书》对应的工程履行情况、价款支付情况与本案不具有关联性；两份《付款委托书》无法证明鼎城置地将相关款项支付给了鼎立置地公司，无法证明法院查封前的真实付款情况；其中一份《结算确认书》落款时间为2017年11月30日，但《付款委托书》签署时间为2016年12月31日及2017年1月5日，即说明在签署《付款委托书》时，原工程项下的债务并未形成。综上，对第二组证据的三性均不予认可；第三组：1.《商品房买卖合同》，封天国在签署该合同时明知涉案房屋存在抵押，且该合同签署时间晚于付款时间，不符合交易习惯，故对该份《商品房买卖合同》的真实性不予认可；2.对《收款收据》，无相应的付款凭证，仅有收款收据，不能证明封天国向鼎立置地公司支付了购房款。第四组:《房屋交付通知书》，交房仅有交房通知书，无物业查验手续、无水电器发票、无契税、维修基金等票据，无法证明封天国占有该房屋。第五组证据：《车位买卖合同》，无法证明封天国为项目业主，与本案不具有关联性。第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：对上述证据三性均无异议。本院认证意见：因各方当事人对被告封天国提交的第一组的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：第二组证据中的两份《施工合同》均有甲乙双方签章确认，鉴于合同双方均签章予以确认，对真实性本院予以认可，对两份《结算确认书》，因无建设单位鼎城置地公司签章确认，本院不予采信；对两份《付款委托书》因有各方当事人的签章确认，本院对真实性予以认可。综上，对于该组证据中的《施工合同》、《付款委托书》的真实性本院予以认可，被告封天国的该组证据能否达到其证明目的，将结合查明事实予以综合评析。对第三组、第四组、第五组，因均出示了捺印、签字或盖章的原件，本院对其真实性予以确认。封天国的证据能否达到其证明目的，将结合查明事实予以综合评析。第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交证据。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。2013年9月27日，宜宾市新能源建筑工程公司与宾鼎城置地有限责任公司签署《龙湾壹号二、三期化粪池工程承包合同》，封正才在宜宾市新能源建筑工程公司委托代理人处签字。2016年3月20日，封正才与宜宾鼎城置地有限责任公司签署《龙湾壹号中庭消防通道及绿化整改工程施工合同》。2016年12月31日、2017年1月5日，宜宾鼎城置地有限责任公司、封正才、封天国、鼎立置地签订了两份《付款委托书》，约定，封正才同意在欠付工程款范围内委托宜宾鼎城置地有限责任公司支付封天国购买宜宾鼎立置地“地中海蓝湾”××房产，委托付款金额为20万元、112.5万元，合计132.5万元。封正才与封天国系父子关系。2017年1月9日，封天国与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，封天国购买鼎立置地开发的地中海蓝湾41幢××号房屋，套内面积计算每平方米单价6069.45元，总价1325629元，付款方式为：一次性付款。该合同第四条载明房屋已经办理抵押登记，抵押权人为长城资产管理公司。2017年1月9日，鼎立置地向封天国出具《收款收据》载明，地中海蓝湾二期××房款，金额1325629元。2017年1月12日，鼎立置地向艾明物业管理有限公司出具《房屋交付通知书》载明，现有地中海蓝湾二期××号住宅、车位业主封天国已与我司办理完毕相关手续，请贵公司凭借《通知书》办理入伙相关手续。封天国在业主签字处签章。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢××号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，封天国以2017年1月9日购买了地中海蓝湾41幢××号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异116号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢1单元202号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点为：封天国对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区白沙湾学堂路26号,地中海蓝湾41幢××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。封天国主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，房地产纠纷案件中，权利优先顺序为：买受人物权期待权、承包人工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权。其主张根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。本院对本案的焦点问题评析如下：一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是是用来居住的，在房价高企的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司，衡珹商贸再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期；案外人封天国的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处：一是从案涉商品房款项的支付来看，封天国主张其一次性支付款项的依据主要源于2016年12月31日、2017年1月5日，宜宾鼎城置地有限责任公司、封正才、封天国、鼎立置地签订了两份《付款委托书》，该两份《付款委托书》仅表明四方之间达成了委托付款的合意，鼎城置地公司是否向鼎立置地公司支付了相应的对价，封天国并未提供相应的证据予以证明，且两份《结算确认书》并未加盖建设单位印章确认，即便《结算确认书》属实，封正才在《龙湾壹号二、三期化粪池工程承包合同》中仅为宜宾市新能源建筑工程公司的委托代理人，上述工程款的权利人应为宜宾市新能源建筑工程公司，封正才并未提供相应证据证明宜宾市新能源建筑工程公司将案涉工程的工程款权利让渡给了封正才或者事后宜宾市新能源建筑工程公司对《付款委托书》中所涉的款项支付行为予以追认；二是从《付款委托书》确认的时间与《商品房买卖合同》签订时间来看，《付款委托书》确认时间为2016年12月31日、2017年1月5日，《商品房买卖合同》签约时间为2017年1月9日不符合交易习惯。换言之，在签订《商品房买卖合同》之前，《付款委托书》就已经明确约定了委托支付购买的具体楼栋号、房号不合常理。三是从两份付款委托书确认的金额与案涉房屋的《商品房买卖合同》约定对价来看，《付款委托书》确认金额为合计132.5万元，《商品房买卖合同》约定对价为1325629元，金额并不一致，封天国并未就不一致的价款其补缴充分等提供相应凭证予以证明。四是从房屋交付情况来看，虽然鼎立置地出具了《交付通知书》，但根据商品房交付习惯来看，还应有水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证，本案中，封天国并未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。综上所述，封天国对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区白沙湾学堂路26号地中海蓝湾41幢××号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区白沙湾学堂路26号地中海蓝湾42幢××号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：准予继续执行宜宾鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区白沙湾学堂路26号地中海蓝湾41幢××号房屋。案件受理费80元，由被告封天国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长  王付兵审判员  张力骁审判员  王纯强二〇一九年四月十八日书记员  黄相中