广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初3782号原告（反诉被告）：麦康妙，男，1989年9月14日出生，汉族，住广东省遂溪县，原告（反诉被告）：林曼芹，女，1988年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两原告共同委托代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢展南，男，1974年8月12日出生，香港居民，委托代理人：刘田东，广东红棉律师事务所律师。第三人：郑雪霞，女，1975年3月11日出生，汉族，住广州市天河区,原告麦康妙、林曼芹诉被告卢展南，第三人郑雪霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人崔庆宁，被告的委托代理人刘田东及第三人郑雪霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：2016年11月17日，原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告将位于海珠区工业大道路福南××房以现状出售给被告，被告己认真查勘和了解房地产的情况，该房地产按整套出售并计价，总金额648000元，双方同意该房地产交付使用的时间为原告收齐房款的当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；被告不按本合同约定买入该房地产的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%;原告或被告行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；被告知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后365天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如被告原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；本交易以公证委托的形式完成，该房屋存在银行等他项权利情况，原告存在的银行按揭金额由被告自行赎契还款，在未过户的时间内由乙方供楼。同日，双方签订《付款协议》，约定采用一次性付款；定金为20000元，被告须在2016年11月17日支付给原告；楼款（不含定金）628000元，被告于出公证委托书当天支付给原告，被告于2016年11月30日前直接支付原告。鉴于被告未在2017年11月l6日前与两原告办理涉案房屋的网签手续，两原告于2017年12月21日向被告发出《解除合同通知书》，被告已经于2017年12月22日签收。对于被告的反诉，原告表示不同意给所有款项的利息，当时其在解除合同通知书中要求被告在收到解除合同通知书10天内联系其，被告没有联系，造成的损失由被告自行负担；定金2万元其不同意给付，被告违约，其可以没收，确认定金于2016年11月17日由被告支付；楼款203100元是第三人于2016年11月28日转账给其，在扣除被告应向其支付的违约金64800元后其愿意退还；供楼款总共给付42696元，其同意退回本金，确认最后一期供楼款的日期是2017年11月23日；装修款其不同意支付，被告未经原告同意擅自装修，因此该项支出应当由其自行承担，其也不同意支付违约金，是被告违约。故请求判令：1、确认原告麦康妙、林曼芹与被告卢展南签订的《广州市存量房买卖合同》已经于2017年12月22日解除；2、被告将0850141671、0850141672房地产证原件返还原告；3、被告向原告支付违约金64800元；4、被告将广州市海珠区工业大道路福南××房腾空、恢复原状并交还给两原告；5、被告向两原告按照3000元/月的标准支付自2018年2月22日至腾空交还房屋之日的房屋占用费（暂计至2018年4月8日为4600元）；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称及反诉称：同意解除合同，因为合同无法实际履行；不同意归还房产证原件,违约金不同意支付；占用期间的费用不同意支付，恢复原状不同意；确认房屋现在由我方支配，钥匙也在其手里，现在其暂时不愿意退还房屋给原告，需等原告将款项退还给其才愿意腾退房屋，房屋原来是一房一厅，现在间隔为两房一厅。2016年11月17日，原、被告签订《广州市存量房买卖合同》，被告并不是自己要买原告的房子，被告是香港人，没有购房资格，原告是明知道的，真实意思是被告做投资，按照约定价款648000元锁定房子（按照交易价格扣除银行供楼款，剩余223100元支付给原告，原告交出房子），然后找买主，亏钱赚钱都归被告，所以才在之后的2016年11月28日作公证委托，委托书第三条约定，委托第三人（与被告是共同投资人）对下家“签订买卖合同”。但由于房子比较烂没有及时卖到好价钱，后来被告在2017年8月就想装修后再卖，但眼见公证委托期限将至，被告就催办理延长公证委托，原告开始口头答应，后来说不在广州，就不办延长公证了，等找到买主直接配合过户，但因房价上涨，一过公证委托期限原告就提出解除合同不卖房了。综上，双方签订买卖合同是虚假意思表示，而且是原告不愿意继续卖房，因房价上涨原告也没有损失，没有理由让被告承担违约责任。故提出反诉请求，要求判令：1、原告退回定金20000元及支付利息（以20000元为基数，按照6%年利率，从2016年11月17日起至实际退还之日止，暂计至2018年5月16日为1800元）；2、原告退回楼款203100元及支付利息（以203100元为基数，按照6%年利率，从2016年11月28日起至实际退还之日止，暂计至2018年5月27日为18279元）；3、原告退回代供楼款42696元及支付利息（以42696元为基数，按照6%年利率，从2017年11月23日起至实际退还之日止，暂计至2018年5月22日为1280.88元）；4、原告退装修款10万元及支付利息（以10万元为基数，按照6%年利率，从2017年12月21日起至实际退还之日止，暂计至2018年6月20日为3000元）。以上合计390155.88元；5、原告向被告支付违约金64800元；6、原告承担反诉案件受理费。第三人述称：与被告的意见一致，同意被告的反诉请求。经审理查明：2016年11月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房产地址为广州市海珠区工业大道路福南××房，建筑面积42.77平方米，该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价648000元；双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方与乙方约定按本合同有关规定执行把产权转移登记；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件以办理过户及贷款手续；此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后365天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；备注：经买卖双方协商达成一致，本交易以公证委托的形式完成，该房屋存在银行等他项权利情况，甲方存在的银行按揭金额由乙方自行赎契还款，在未过户的时间内由乙方继续帮甲方供楼，甲方配合乙方提供所有该房屋相关所有资料；付款协议：定金20000元乙方须在2016年11月17日支付给甲方；楼款（不含定金）628000元乙方于出公证委托书当天支付甲方，乙方于2016年11月30日前直接支付甲方；甲乙双方应于2016年11月30日之前备齐委托公证所需资料到公证处办理申请全权委托公证手续；等。2016年11月28日，原告签署《委托书》，载明原告是涉案房屋的产权人，委托第三人为合法代理人，代表原告办理房屋的下列手续及签署有关文件：一、到银行办理提前还款、赎契的手续，领取房产证、保险单、他项权证、涂销证明及还清款项证明文件；二、代为办理涂销抵押登记、抵押登记、继承登记、领证的手续；三、依法办理上述房屋的卖房交易过户手续（包括递件、查册、测绘、交税费、领证、更正、调档、免税免征等），依法签订买卖合同；四、受委托人有权代收售楼款；五、若交易不成功，受委托人有权办理退案手续；六、办理测绘、调阅、复印有关产权的档案材料；七、协助买家办理相关的银行按揭手续，代为签署银行按揭文件；八、代为查询个人及家庭成员名下房产情况登记；受委托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，委托人均予以承认并承担相应的法律责任，受托人有转委托权，委托书有效期自签署之日起一年内有效；等。上述《委托书》经广州市广州公证处（2016）粤广广州第244853号《公证书》公证。据查册时间为2018年9月25日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区工业大道路福南××房的产权人为两原告，建筑面积42.7714平方米，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，登记时间2018年3月26日。据查册时间为2018年9月25日的《广州市不动产登记查册表》记载，天河区阅林街16号101房的产权人为被告，登记时间2017年1月24日。2019年3月11日,广州市不动产登记中心出具《不具备购房资格告知书》,载明被告不具备在本市住房限购区域内住房购买资格,原因为被告在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数。经原告申请，本院向广州市公安局海珠区分局调取了2018年4月7日原告麦康妙报警的相关材料，其中有警察于当日与案外人卢峰岳的询问笔录，卢峰岳在笔录中表示“因2016年11月，其弟卢展南与麦康妙签订了购买麦康妙福南××房的合同……，其弟将房屋交由其使用，其后来花了八万元去装修该房屋……，大约十多天前，其将该屋交给一名叫邓广权的广州人使用，并无收他租金，邓广权就交他工人居住……”。同日，被告在与警察的询问笔录中表示“2016年其想在广州购买房屋……，2016年11月17日晚上，其与业主在中介行内签订了一份广州存量房买卖合同……，后来其私下将房屋交大哥卢峰岳，不清楚卢峰岳有无将该房屋出租”。另，当日，警察还与案外人方伟雄做了询问笔录，方伟雄在笔录中表示“其住在福南××房，其是2018年2月在该房屋居住，是其老板邓广权租下来当员工宿舍，该房屋租金多少有无租赁合同其都不清楚”。经被告申请，本院依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程造价进行鉴定，鉴定报告载明涉案房屋装修工程鉴定造价为89477.55元,由于厨房增压泵原被告双方都认为是自己施工的,故此部分列为争议项为230元。被告为上述鉴定支出了鉴定费用5120元。原告质证认为上述鉴定报告的真实性、合法性确认，关联性发表如下意见：根据被告提供的证据显示，涉案的工程均没有出具相应的发票，均是以收据结算，因此本案中不存在规费和税金，因此装修部分的规费67.82元、税金6789.09元，以及安装部分的规费13.44元和税金1345.24元，应予扣除，上述总计应扣除8215.59元；2、关于争议部分中的厨房增压泵（楼梯房四楼以上二级用水水压不够自行安装，时间太久，无法找到相应票据）是原告当时购置的，而非被告；3、对于鉴定费5120元，应由被告承担，原因在于被告已经于2017年1月24日在广州购置房产，因此本案的合同已经不能履行，而被告擅自在2017年9月底对涉案房屋进行装修，其本身存在合同不能履行的全部过错，因此增加的损失，应由被告承担。被告质证认为上述鉴定报告的真实性、合法性、关联性无异议，对于原告主张因装修没有开发票税金和规费应予扣除的意见表示没有异议。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、解除合同通知书、EMS快递单及妥投情况查询，显示他人签收：证明两原告于2017年12月21日向被告快递《解除合同通知书》，被告已经于2017年12月22日签收，且至今无异议；2、装修前的房屋照片：证明房屋装修前的状况；3、原告林曼芹名下工商银行《个人明细账表》显示还款日期2016年11月25日，贷款余额为424901.31元；4、2018年广州市房屋租金参考价，涉案房屋是位于南石头街道，工业大道中路段，参考价为32元。被告的质证意见：证据1其没有收到，但是证明内容其知情，其承认当时原告有电话给其沟通解除合同的事宜，在该时间收到解除合同的通知，双方只是对于谁违约及违约金的问题有争议；证据2真实性合法性关联性无异议；证据3、4真实性无异议。第三人的质证意见：对原告证据的质证意见与被告一致。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、郑雪霞中行流水明细；2、郑雪霞工行明细清单；3、郑雪霞微信记录；4、郑雪霞建行交易明细；5、装修合同、营业执照、收据、中行流水明细清单、装修后房屋照片；6、郑雪霞和卢展南名下房产登记查询证明。原告的质证意见：证据1、2真实性合法性无异议，确认供楼款42696元是由第三人支付的，确认最后一期供楼款日期为2017年11月23日；证据3真实性合法性认可，但是关联性不予认可；证据4真实性认可；证据5确认有装修事实存在，但是装修的真实价款我方不清楚，因此对真实性合法性关联性均不予认可，退一步讲，该装修是被告未经原告同意擅自装修，因此属于其自行承担的责任；证据6真实性合法性认可，关联性不予认可，原告认为该证据与本案无关。第三人的质证意见：对被告的证据无异议。诉讼中，被告将银行卡和贷款合同原件还给了原告。双方确认：被告2016年11月17日转账向原告支付了定金20000元，首期房款由第三人代被告于2016年11月28日转账203100元给原告；至签订本案合同时，涉案房屋未还的贷款余额424901.31元正好是合同约定的余款（房屋总价款648000元-已付定金20000元-已付房款203100元=424900元）；签订合同后，由第三人代被告归还银行贷款42696元，之后的贷款由原告自行归还；2016年11月28日即公证委托当天原告将房屋交付给被告。原告表示，根据合同相对性，本案中只要求被告承担相应责任，只要求被告承担腾空交还房屋的责任。第三人同意本案合同的权利义务由被告向原告主张，同意其向原告转账的款项由被告提出反诉请求要求原告退回到被告账户，并表示其不会向原告提出相应主张。被告表示：同意本案权利义务其一人承担，不需要第三人承担；涉案房屋现无人居住。本院认为：原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方均应切实履行。原告2017年12月21日向被告邮寄解除合同通知书，被告虽然表示没有收到，但承认当时原告有电话给其沟通解除合同的事宜，在该时间收到解除合同的通知，双方只是对于谁违约及违约金的问题有争议，故原告要求确认本案合同于2017年12月22日解除的诉讼请求本院予以支持，且被告已无购房资格，上述合同已无法实际履行。被告亦自认持有原告的房产证原件，故原告要求被告将房产证原件归还给原告的诉讼请求本院予以支持。被告仍占用涉案房屋，故原告要求被告腾空房屋并将房屋交回给原告的诉讼请求本院予以支持。关于房屋占用费，根据2018年广州市房屋租金参考价，涉案房屋是位于南石头街道，工业大道中路段，参考价为32元每平方米，故原告要求被告支付从2018年2月22日起至实际交回房屋之日的占用费本院予以支持，占用费标准按32元每平方米计算为宜。现合同已予解除，原告应当将收取的定金及房款退回，当事人均确认相应房款退回给被告，故被告要求原告退回定金20000元、房款203100元、银行贷款42696元及上述款项的利息本院予以支持，利息的标准按银行同期贷款利率计算为宜。另，被告在与警察的询问笔录中表示“2016年其想在广州购买房屋……，2016年11月17日晚上，其与业主签订了一份广州存量房买卖合同……”的陈述可知，被告是有想购买本案房屋的意思表示，但被告于2017年1月24日已另购房产，当时本案合同已经无法继续履行，被告无法购买本案房屋，已经构成违约，原告要求被告按照合同约定承担房价款10%的违约金即64800元的诉讼请求合法合理，本院予以支持。至于被告辩称其购房房屋用于投资需另寻买家，原告同意并知情的说法并未提供证据予以证实，被告认为原告违约没有事实依据，被告要求原告承担违约金无理，本院不予支持。关于被告要求原告支付装修款。虽然被告未经原告同意进行装修，但装修的行为给房屋带来使用上的便利及房屋升值的预期利益，原告仍应将装修款支付给被告。经鉴定，装修工程鉴定造价为89477.55元,原告认为涉案的工程均没有出具相应的发票，均是以收据结算，因此本案中不存在规费和税金，因此装修造价应扣除8215.59元。被告对于原告主张因装修没有开发票税金和规费应予扣除的意见表示没有异议。鉴于被告擅自装修存在一定过错，本院酌情判令原告向被告支付装修款80000元。因被告在未取得房屋产权的情况下未经原告同意进行装修，因此被告要求原告支付装修款的利息的请求本院不予支持，被告要求原告承担鉴定费用5120元的请求本院不予支持。关于厨房增压泵230元，被告认为是其施工的未能提供相应票据予以佐证，被告2017年新装修房屋应保留相应票据更为合理，故本院对于原告认为厨房增压泵由其安装的意见予以合理采信。房屋装修好后，原告还要求被告将房屋恢复原状明显贬损房屋价值，原告该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告麦康妙、林曼芹与被告卢展南签订的《广州市存量房买卖合同》于2017年12月22日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区工业大道路福南新街7号602房，并将房屋腾空交回给两原告，搬迁时不得拆除固定镶嵌物，不得破坏房屋主体结构；三、被告在本判决生效之日起十日内向两原告支付自2018年2月22日起至实际交回房屋之日止的房屋占用费（每月按32元/㎡×42.7714㎡计算）；四、被告在本判决生效之日起十日内向两原告支付违约金64800元；五、被告在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区工业大道路福南新街7号602房的房产证原件交回给两原告；六、两原告在在本判决生效之日起十日内向被告退回定金20000元、房款203100元、银行贷款42696元及支付上述款项的利息（按中国人民银行的同期贷款利率计算，其中定金20000元从2016年11月17日起计、房款203100元从2016年11月28日起计、银行贷款42696元从2017年11月23日起计，均计算至实际退回款项之日止）；七、两原告在在本判决生效之日起十日内向被告支付装修款80000元；八、本案鉴定费用5120元由被告负担；九、驳回两原告的其他诉讼请求；十、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10280元，由被告负担。上述受理费已经由两原告预交，两原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费4062元，由两原告负担3314元，被告负担748元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由两原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起十五天内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年四月二十三日书 记 员  郭世文吴越鸣