广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终1159号上诉人(原审原告)：广州圣保物业管理有限公司，住所地：广州市白云区增搓路1033内第25栋601房。法定代表人：金健生。委托代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。委托代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王铁柱，男，汉族，1978年2月26日出生，身份证地址：惠州市惠城区。委托代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。上诉人广州圣保物业有限公司（下称圣保公司）与被上诉人王铁柱因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初11091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人圣保公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实有误，混淆事实错误，适用法律导致作出错误判决。首先，上诉人从未出具过任何的《关于搬离租赁物的函》，一审法院主观臆断且推断上诉人放弃涉案租金（场地占用费）没有事实依据，导致错误判决。其次，一审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人虽然签订解除租赁合同协议书，但该协议书并未涉及被上诉人占有涉案房屋租金问题，更未载明上诉人放弃租金条款。双方当事人对其他条款的约定，不能推出上诉人主张租金的权利。终审上诉人不服一审法院错误判决，现向贵院提起上诉，恳请二审法院查明事实，正确适用法律，作出公正判决。被上诉人王铁柱辩称:我们认为一审判决一审查明事实很清楚，在签署解除协议以后，对方已经将押金和违约金支付到我方账户，对于双方权利义务两清。原审原告圣保公司向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费30333.33元以及逾期缴纳的滞纳金100706元（按照双方《租赁合同》约定方式计算滞纳金，暂计算至起诉之日起，实际滞纳金计算至被告实际付清之日）;2、本案的诉讼费由被告承担。主要事实与理由：原、被告双方自2016年2月22日签订了房屋《租赁合同》,约定被告租赁原告位于惠州市惠城区××路（××、××楼的物业供被告使用，并且约定租赁期间被告应每月向原告支付租金13000元，双方租赁合同于2018年2月1日解除，被告于2018年2月5日将涉案房屋交付原告。截止至原告起诉之日，被告已经拖欠支付房屋占有使用费30933.33元未付。为维护原告的合法权益，现向人民法院起诉。被告王铁柱辩称:原告起诉没有事实依据，双方已经协议解除合同，被告已于2017.12.4搬离物业给原告，原告主张我方占用其物业没有依据。解除协议约定很清楚，约定在房屋交付后补偿1万元搬迁费并退回押金，请求法院依法驳回原告的全部诉请。一审法院认定的事实:原告广州圣保物业管理有限公司作为出租方（甲方）与被告王铁柱作为承租方（乙方）于2016年2月22日签订一份《租赁合同》，约定由被告承租位于惠州市惠城区××路××、××楼的物业，租赁面积为1080平方米，租赁期限为从2016年4月1日起至2019年3月30日止，每月租金人民币13000元，租赁保证金为两个月的租金和管理费，即人民币26000元，乙方于签订本合同之日一次性向甲方缴纳租赁保证金及三个月租金和管理费，三项共计39000元，以后按先付后用的原则每一个月支付一次，支付时间为每月5日前。乙方逾期支付租金、管理费、服务费，应向甲方支付滞纳金。滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金、管理费、服务费总额的2.0%计算。另查，被告提交一份《招商银行账户历史交易明细表》显示被告于2017年11月7日向黄胜强转账9828元。另查，被告提交一份惠州市城之星有限公司于2017年11月30日出具的《关于搬离租赁物的函》载明：“王铁柱先生：首先感谢贵公司（您）在租用我公司物业期间的支持与配合，使我公司工作得以顺利开展，再次深表感谢。由于我公司位于惠州市惠城区××路××号地块已经出售，公司名已经过户变更为“惠州市城之星投资有限公司”，马上要进行房地产开发。根据租赁合同第十三条的约定，我公司已经提前2个月通知贵您搬迁，并自2017年11月21日起未再收取租金，但至今未见搬迁的动作。现再次通知您于2017年12月7日前搬离租赁物（2017年1月21日至2017年12月7日租免收），届时我公司会停止供应水电及进行房屋拆迁工作。特此函告。”2018年2月1日，原、被告签订一份《解除〈租赁合同〉协议书》，约定本协议签订之日起解除上述《租赁合同》，签订本协议之日起4日内，乙方搬离上述物业且将上述物业腾空交付甲方，甲方在收到上述物业后2日内，甲方向乙方支付解除《租赁合同》违约金（赔偿金）一万元，并退回押金26000元。2018年2月5日，原告向被告转账人民币36000元。另查，被告与惠州市伟峰实业有限公司于2017年10月19日签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租位于河南岸××号厂房，租期为2017年11月20日起至2022年11月19日。又查，庭审笔录显示：“原代：……我们确认在2017.11.21之前的租金都已经缴纳。我方主张的是2017.11.21之后到搬离之前的租金。审：是何方首先提出解除租赁合同？原代：我方。被代：是的。审：原告方是何时向被告提出解除租赁合同？原代：2017年8月。审：被告提交的关于办理租赁物的函是否有其事？原代：不认可，没有发过这样的函，其答应搬离但未按时搬离，即使该函真实也不能认定我方放弃租金。审：针对本案案情，法庭就有关事实需向各当事人核实，请当事人如实回答。审：双方为什么要解除之前签的租赁合同？原代：因为要拆迁。被代：对。审：原告提的租赁合同的解除及搬离时间是否属实？被代：解除时间属实，搬离时间不属实，我们是2017.12.4搬离，因为停了水电，停了有半个月，他们叫了黑社会用锄头干扰我们经营，我们也报了案。”一审法院认为：本案纠纷系因解除租赁合同纠纷引起，而原被告双方解除租赁合同的起因涉案租赁物需要拆迁，在合同未到期的情形下，原告因租赁物需拆迁而提前解约，其行为已构成违约且影响了被告的正常生产经营活动，造成被告相应的损失，因此，在原告与被告协商解除合同及被告办理涉案房屋期间，原告诉请被告在此期间的房屋占用使用费，于理不符。同时，原告与被告在2018年2月1日签订《解除〈租赁合同〉协议书》，协议解除上述《租赁合同》，原、被告解除租赁关系时理应已结算租金，且原告亦向被告退还押金26000元及赔偿被告10000元，在解除《租赁合同》时被告拖欠原告租金的情况下原告仍向被告退还押金及赔偿被告10000元显然不合常理。因此，可以视为原被告双方在签订解除租赁合同协议额书时已就双方的租金问题已解决完毕。另外，虽然原告否认其曾出具《关于搬离租赁物的函》，但原告称涉案房屋系惠州市城之星有限公司所有，而被告提供的《关于搬离租赁物的函》系由惠州市城之星有限公司出具，且该函的内容载明2017年12月7日后涉案房屋处于停水停电状态，亦印证了本案关于原、被告协商解除合同并搬迁的事实。综上所述，对于原告请求被告向其支付房屋占用费及滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告广州圣保物业管理有限公司的所有诉讼请求。本案受理费1460元（原告已预交1460元），由原告广州圣保物业管理有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：本案一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：圣保公司所主张的占用费和违约金是否有事实依据。圣保公司称，该解除协议解决的只是圣保公司的违约问题而未对王铁柱拖欠的占用费进行处理。本院认为，该主张并不成立。理由如下：首先，导致租赁关系解除的原因系圣保公司违约而非王铁柱拖欠租金、占用费。在涉案《租赁合同》履行过程中，圣保公司作为出租人向承租人王铁柱交付了房屋，王铁柱也向圣保公司缴纳了保证金26000元。根据圣保公司起诉书和一审开庭所作的陈述，双方的租赁合同在2018年2月1日解除、涉案的房屋在2018年2月5日交回，所拖欠的是2017年11月21日至交回之日的占用费。双方当事人一致认可在2018年2月1日签署的解除协议，且圣保公司已经根据该协议向王铁柱返还了所收取的押金26000元并支付了违约金10000元。上述事实表明，圣保公司已经根据其自身经营的原因提前与承租人解除合同并自愿承担违约责任。其次，签署解除协议的目的是解决双方之间的租赁合同纠纷。在双方就涉案的租赁合同发生争议后，经过平等磋商所签署的协议目的是解决纠纷。在没有明确写明仅仅只是解决因圣保公司违约应当返还王铁柱押金和支付违约金，也没有明确记载对于王铁柱可能拖欠的占用费另行协商处理的情况下，一审法院认为该解除协议是对双方租赁纠纷的一揽子解决并无不当。再次，圣保公司向王铁柱全额返还押金及支付违约金的行为也应当视为双方的最终结算。在房屋租赁合同的履行中，承租人向出租人缴纳押金的主要目的，是在承租人不按约支付租金、水电费或者损坏租赁物的情形下，用于支付相应的费用。如果本案所涉的租赁合同解除时，王铁柱作为承租人还拖欠房屋的占用费，则圣保公司完全有能力将其实际占有的押金以及将要支付的违约金先行抵扣应付的占用费。只有在王铁柱作为承租人不拖欠占用费或者虽然拖欠但无需支付的情形下，圣保公司才可能向其全额返还押金及支付违约金。关于一审中出现的《关于搬离租赁物的函》，该函件并不是处理本案纠纷的唯一的、主要的证据。原审法院依照查明的涉案合同履行的情况下所作出的裁判结论准确，本院予以支持。综上所述，上诉人圣保公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2920元，由上诉人广州圣保物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年四月二十九日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。