福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初687号 原告：邓享伟，男，汉族，1984年1月15日出生，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪玲，福建威明律师事务所实习。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告邓享伟与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓享伟委托诉讼代理人蔡光俊、何雪玲，被告委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓享伟向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向邓享伟支付逾期办理商品房权属登记违约金33412.35元；2.判令碧桂园公司立即向邓享伟支付车位逾期办证违约金2172.5元；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：原、被告于2014年5月30日签订两份《商品房买卖合同》，约定：邓享伟向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号13幢1603室商品房及1号18幢负一层25号车位，房屋总价为962892元、车位总价为55000元，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向邓享伟交付该商品房。如因碧桂园公司原因，邓享伟不能在商品房及车位交付之日起90日内取得商品房、车位的房屋权属证书的，邓享伟不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向邓享伟支付违约金。合同订立后，邓享伟依约支付了房款及车位款，碧桂园公司于2017年2月22日向邓享伟交付商品房、2017年2月21日交付车位，但因碧桂园公司的原因，邓享伟直至2018年3月13日才取得房屋权属登记证书、2018年5月25日取得车位权属登记证书，构成违约，应当向邓享伟支付违约金。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，邓享伟主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。3.案涉车位的违约金邓享伟计算标准过高，请求法院予以调整。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年5月30日，邓享伟与碧桂园公司签订两份《商品房买卖合同》,分别向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号13幢1603号房、1号12幢负一层25号车位，房屋建筑面积118.9平方米，房屋总价款为962892元；车位总价款为55000。碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋、车位交付给邓享伟使用。碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付邓享伟。如因碧桂园公司原因，邓享伟不能在商品房、车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，邓享伟不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按邓享伟已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，邓享伟向碧桂园公司支付了购房款962892元及车位款55000元。2017年2月22日，碧桂园公司向邓享伟交付案涉商品房。2018年3月7日，碧桂园公司向邓享伟移交案涉车位物业及资料。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号13幢、1号12幢办理了首次登记(总确权)；2018年3月7日、2018年5月14日，碧桂园公司向邓享伟分别移交案涉商品房及车位办证相关材料。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 邓享伟主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园公司虽依约于2017年2月22日向邓享伟交付了商品房，于2017年2月21日交付车位，但邓享伟直至2018年3月13日、2018年5月25日才办理房屋及车位权属登记证书，构成违约，碧桂园公司应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。邓享伟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致邓享伟未在房屋及车位交付使用后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题 邓享伟主张，逾期办证的天数均应从交房的之日至办理产权证书之日止，即案涉商品房从2017年3月31日起计算至2018年3月13日；案涉车库从2017年3月31日至2018年5月25日。 碧桂园公司认为，讼争楼幢于2017年11月24日完成首次登记，业主即可自行前往不动产登记中心办理权属证书，碧桂园公司的合同义务即已完成，碧桂园公司又于2018年3月7日再次通知并移交业主自行办理权属证书的相关资料，系邓享伟怠于行使其自身义务，不应由碧桂园公司承担责任，故对车位部分无需承担逾期办证的违约责任，且邓享伟计算的违约金过高；而对案涉商品房同时还应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。即案涉商品房违约金的计算起点时间应以约定的交付之日或实际交付之日（以最晚的时间为准），故其于2017年2月22日办理商品房交付，应从2017年2月22日之日届满90日的次日即2017年5月24日开始计算至楼幢首次登记即2017年11月24日止，并扣除30日计算违约金。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因碧桂园公司在首次登记后未及时履行通知义务，导致邓享伟不能在案涉商品房、车库交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，而邓享伟在接收碧桂园公司向其移交办理不动产权证书相关资料之日起，即可办理相关权属证书，但邓享伟因怠于行使权利而未及时办理权属证书，其要求违约责任计算至案涉房屋、车位权属证书取得之日，本院不予支持。故逾期办理不动产首次登记违约金分别计算如下： 1.案涉商品房：应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2017年2月23日）起的第90日（即2017年5月24日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日2018年3月6日。邓享伟主张逾期办证的天数不符合合同约定，本院予以调整。因房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金起算时间应当扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。 2.案涉车位：应从碧桂园公司交付车位的次日（即2017年3月8日）起的第90日（即2017年6月6日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日2018年5月13日。邓享伟主张逾期办证的天数应从2017年2月21日碧桂园公司向邓享伟代收车位物业专项维修基金3088元之日起算，但收取物业专项维修基金与交付车位系不同概念，应以缴纳物业管理费来界定车位交付的时间，故邓享伟主张逾期办证的天数不符合合同约定，本院予以调整。 根据案涉合同的约定，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，案涉车位已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利，案涉车位的实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司认为邓享伟计算车位违约金标准过高的辩解意见，本院予以采纳。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系邓享伟与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓享伟有权要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，但对邓享伟主张的违约责任的计算方法本院按照案涉《商品房买卖合同》的约定进行调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓享伟逾期办理案涉商品房权属登记违约金27538.7元(该违约金按已付购房款962892元的日0.01%计算，从2017年5月24日计算至2018年3月6日)； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓享伟逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金以已付车位款55000元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2017年6月6日计算至2018年5月13日止) 三、驳回邓享伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费690元，减半收取计345元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担272元，由邓享伟负担73元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 芳 二〇一九年四月十二日 书记员 李曼莹 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  3