浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终538号 上诉人（原审被告）：宁波市海曙天元大酒店。住所地：宁波市海曙区古林镇礼嘉桥村。 投资人：邵幸萌，女，1955年2月16日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 上诉人（原审被告）：邵幸萌，女，1955年2月16日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：张卓琦，浙江海泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波公运汽车客运服务中心有限公司宁波中心站。住所地：宁波市海曙区通达路181号。 负责人：史美罗，该站经理。 委托诉讼代理人：毛丹东，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 上诉人宁波市海曙天元大酒店（以下简称天元酒店）、邵幸萌因与被上诉人宁波公运汽车客运服务中心有限公司宁波中心站（以下简称宁波客运站）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初8152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天元酒店与邵幸萌共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宁波客运站要求其从宁波通达路165号的房屋腾退的诉讼请求。事实和理由：一、天元酒店与邵幸萌享有优先续租权。天元酒店承租涉案房屋经营酒店，一直处于亏损状态，近年来才扭亏为盈，但一直未收回投资成本。天元酒店曾与宁波客运站口头达成再续租六年的协议，也为此做了大量准备工作。并且涉案房屋已被天元酒店分割转租给数十个第三人，内部租赁关系复杂，各自之间的关系不易理清，一旦涉及腾退房屋，极易引发群体性事件。二、邵幸萌在案件审理中被追加为被告，其曾对一审法院审理本案的管辖权提出异议，但是一审法院至今未对该异议作出任何处理，也没有向各方当事人送达管辖权异议的裁定，剥夺了邵幸萌的诉讼权利。 宁波客运站辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 宁波客运站向一审法院起诉请求：一、天元酒店立即无条件腾退位于宁波市通达路165号的房屋并支付自2018年6月20日起至天元酒店实际腾退之日止按年租金4087290元计算的房屋占有使用费（暂算至11月28日为1724500.44元）、实际产生的拖欠电费费用312522元（2018年10月底），合计2017022.44元；二、邵幸萌对上述费用承担无限连带责任。案件审理过程中，宁波客运站变更第一项诉讼请求，请求天元酒店立即无条件腾退位于宁波市通达路165号的房屋并支付自2018年6月20日起至天元酒店实际腾退之日止按年租金1200000元计算的房屋占有使用费、实际产生的拖欠电费费用312522元（截止到2018年10月底），合计815534.70元。 一审法院认定事实：2012年6月5日，宁波客运站与天元酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定由天元酒店承租案外人宁波公运场站开发有限公司所有的位于浙江省宁波市通达路165号，使用面积11386平方米（不包括地下室和顶层）的房屋用于住宿、餐饮，租赁期限自2012年6月6日至2017年6月5日止，年租金第一年为3050000元，第二年起每年环比递增5%，并约定以后每租赁年度租金提前至每租赁年度开始前三十日支付，租期内最后一笔租金为3707293元，于2016年5月5日前支付，合同同时约定了双方的权利义务以及违约责任等条款，其中，关于解除事项约定如下：本合同提前终止、解除或租赁期满后七日内，天元酒店应将租赁房屋以清洁良好的状态移交给宁波客运站，并由双方在此期限内签署租赁房屋移交确认书，天元酒店有权取回其所有的动产，但已与租赁房屋形成附合的装修（即与租赁房屋形成一体，拆除或移动将对租赁房屋造成损害或影响的装修）所有权归宁波客运站。如天元酒店强行拆除，对该装修损失及租赁房屋损失天元酒店负责赔偿，天元酒店在上述七日期限内未取回之物品，视为天元酒店放弃遗留物之所有权，悉归宁波客运站所有，天元酒店无须承担上述七日的租金或房产占用费。2014年11月17日，宁波客运站与天元酒店签订《补充合同》一份，主要内容为：本补充合同为双方于2012年6月5日所签订的《房屋租赁合同》的补充，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，因社会大环境影响，天元酒店经营存在困难，向宁波客运站提出租金下调请求，双方同意2014年6月6日至2015年6月5日租赁期内租金调整为2462625元，天元酒店确认于2014年12月15日前支付1200000元，于2015年2月15日前支付1262625元；2013年3月至2014年10月的电费共计7839119元于2015年1月15日前支付，合同同时约定剩余条款继续按照双方2012年6月5日签订的《房屋租赁合同》执行；2016年7月20日，双方再次签订《房屋租赁补充合同》一份，最终调低2015年6月6日至2017年6月5日租金2400000元，并约定于2016年7月31日前交纳，同时缴清所欠的电费，在此基础上同意延长租期至2018年6月5日，租金1200000元，租赁期满，双方租赁关系终止，宁波客运站有权收回房屋。上述合同及补充协议签订后，宁波客运站将房屋交付给天元酒店，天元酒店对房屋进行装修，并按照上述合同及补充协议的约定支付2012年6月6日至2018年6月5日的租金，之后的房租未支付。宁波客运站及其委托代理人曾分别于2018年3月9日、4月19日、5月3日、6月5日向天元酒店发函，内容主要为要求收回房屋并做好财产移交及水电清缴工作等。 另查明，宁波公运场站开发有限公司系位于宁波市通达路165号（产权证号：鄞房权证古字第××）房屋的所有权人，其同意案涉房屋以宁波客运站名义出租，并由宁波客运站承担租赁合同的权利义务。天元酒店原名为宁波市鄞州天元大酒店，于2006年8月9日成立，系个人独资企业，邵幸萌系投资人并为法定代表人。截止一审辩论时止，天元酒店仍占用涉案房屋未腾退，并拖欠2018年3月至10月的电费合计312522元未支付。本案天元酒店曾于2018年11月5日向一审法院提起诉讼，向宁波客运站主张要求行使优先续租权（2018浙（0203）民初15519号）。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、宁波客运站是否有权要求天元酒店腾退房屋、支付占有使用费及电费？若该主张成立，占有使用费的标准如何确定？二、邵幸萌是否需要对天元酒店的债务承担无限连带责任？ 关于争议焦点一：宁波客运站与天元酒店签订的《房屋租赁合同》及相应的后续补充协议均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，根据宁波客运站与天元酒店2016年7月20日《房屋租赁补充合同》的约定，涉案房屋租期至2018年6月5日届满，天元酒店虽辩称双方已达成续租的一致意见，但双方并未达成书面租赁协议，且宁波客运站也未再向天元酒店继续收取租金、通过发函的形式将收回房屋告知书送达天元酒店并通过诉讼的方式向天元酒店主张权利，可见双方的合同目的已不能实现，涉案双方的房屋租赁合同已于2018年6月5日到期自然终止。合同到期后，天元酒店即应依约迁出并交还涉案房屋，但天元酒店仍继续占用涉案房屋至今，已构成违约，理应腾退涉案房屋，同时需向宁波客运站支付自2018年6月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。至于该房屋占有使用费的标准，双方均有争议，一审法院审查后认为，房屋占有使用费的支付应以天元酒店逾期返还房屋给宁波客运站造成的实际损失为基础，宁波客运站除可获取的租金收益外，并无其他实际损失产生，故宁波客运站庭审中要求按照双方主合同约定计算的占有使用费标准显属过高，根据宁波客运站与天元酒店2016年7月20日的《房屋租赁补充合同》，双方将延长租赁期的租金调整为每年1200000元，该标准可视为双方之间对租金在原合同的基础上达成了变更后的新合意，同时该标准亦应兼顾了天元酒店的实际履行能力、宁波客运站的营利收入与实际损益，故占有使用费应按照年租金1200000元计算，因宁波客运站自愿要求占有使用费的计算时间自2018年6月20日起算，系宁波客运站私权利的自愿处分，并不违反法律规定，一审法院依法予以支持。因双方对拖欠电费的数额核对一致，该笔费用天元酒店亦应支付。对天元酒店主张合同期满后天元酒店有优先承租权故其有权要求宁波客运站继续租赁的抗辩理由，一审法院认为，因天元酒店关于此抗辩已另案诉讼，且双方关于“优先承租权”的内容在数份合同中均未明确约定，针对天元酒店在赁合同期满后要求继续租赁的意向，宁波客运站在庭审中明确表示反对，在此情形下，天元酒店要求按原合同租赁条件续租房屋已违背合同系双方当事人合意结果的本旨，故天元酒店的相应抗辩并以此主张案件中止审理的理由均不能成立，一审法院不予采纳。 关于争议焦点二，因天元酒店系个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》之相关规定，“……个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”因邵幸萌为天元酒店的投资人，宁波客运站有权要求邵幸萌承担相应的补充连带责任。宁波客运站的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、宁波市海曙天元大酒店于判决生效后三十日内从位于宁波市通达路165号的房屋（房屋面积11386平方米、产权证号：鄞房权证古字第××号）中腾退，将该房屋返还给宁波公运汽车客运服务中心有限公司宁波中心站；二、宁波市海曙天元大酒店按年租金1200000元标准计算支付宁波公运汽车客运服务中心有限公司宁波中心站自2018年6月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，于判决生效后十日内付清；三、宁波市海曙天元大酒店支付宁波公运汽车客运服务中心有限公司宁波中心站自2018年3月至10月的拖欠电费312522元，于判决生效后十日内付清；四、邵幸萌对上述宁波市海曙天元大酒店第一、二、三项义务承担补充连带责任；五、驳回宁波公运汽车客运服务中心有限公司宁波中心站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11875元，减半收取5937.50元，保全费5000元，合计10937.50元，由宁波市海曙天元大酒店与邵幸萌负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，宁波客运站与天元酒店签订的《房屋租赁合同》及其补充协议均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方约定的租赁期限已经届满，宁波客运站已在合同到期前明确表示不再续租，天元酒店主张其对涉案房屋享有优先续租权，但其并未提供相应证据，本院对此抗辩不予支持。天元酒店系个人独资企业，投资人为邵幸萌。根据《中华人民共和国个人独资企业法》，个人独资企业的财产属投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。法律虽然赋予个人独资企业进行诉讼活动的能力，但其不具有独立于投资人之外的财产权。天元酒店与邵幸萌先后提出管辖权异议，异议的内容基本一致，一审法院已对天元酒店的异议裁定驳回，二审法院也予以维持，并未损害邵幸萌的相关权利。 综上所述，天元酒店与邵幸萌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宁波市海曙天元大酒店与邵幸萌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 周 娜 审 判 员 樊瑞娟 二〇一九年四月一日 代书记员 贺婷婷