广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27234号原告：陈嫦，女，1974年5月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俏，广东智洋律师事务所实习律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告陈嫦与被告广州市泽信物业管理有限公司（简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈嫦的委托诉讼代理人张亮、李俏，被告泽信公司的委托诉讼代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈嫦诉称：2015年9月27日，原告与被告签订《商铺买卖合同》（合同编号2XXXX6号，简称“合同”）。约定：原告向被告购买位于广州市天河区体育东路39-45号三层XXX号铺（简称“该物业”），该物业建筑面积6.416平方米，总价款503250元；在原告支付全部购房款之次日起的210个工作日内办妥交易过户手续，被告如未在约定的时间办理该物业交易过户手续，逾期不超过10个工作日的，自合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按原告已付房价款万分之五的标准向原告计付延迟履行违约金，合同继续履行。合同签订当天，原告已向被告支付全部购房款503250元。但被告至今未依约办理该物业的过户手续，将该物业过户至原告名下，亦未向原告开具购房款发票。按照合同约定，在原告支付全部购房款之次日起的210个工作日内，即被告应于2016年7月29日之前配合原告办理该物业的交易过户手续。被告至今未依约办理该物业的过户手续，将该物业过户至原告名下，已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即为原告办理位于广州市天河区体育东路39-45号三层XXX号商铺的产权变更登记手续，将该商铺过户至原告名下；二、被告向原告支付逾期交付办理产权变更登记手续的违约金（以503250元为本金，按照每日0.05%的标准，从2016年8月1日起计算至被告实际办妥产权变更登记手续之日止）；三、被告向原告开具合法有效的等额购房款发票；四、本案全部诉讼费用由被告承担。被告泽信公司答辩称：一、我方同意为原告办理产权变更登记手续，但是我方目前同类诉讼过多，每月仅能办理数件的产权过户，故恳请法院办理过户登记时间上延迟。二、案涉的商铺已经于2015年12月25日交付给原告，原告已实际占用案涉商铺，且根据原告与广州潮流天地购物中心有限公司签订委托经营管理协议，原告在委托经营期限内，不能提前收回商铺，故我方已根据协议约定将涉案商铺交付给了原告，未办理涉案的商铺并没有给原告造成损失，原告以此要求的违约金请求过高，我方不同意支付违约金。三、关于购房款发票的问题，此前在交付购房款的时候可以开具发票，但是现在间隔时间过长，能否开具发票不确定。经审理查明：2015年9月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》(自编号：2XXXX0)，约定：买受人向出卖人购买广州市天河区体育东路39-45号三层XXX号铺（现地址广州市天河区体育东路39–45号XXXX铺，简称“涉案商铺”），商铺建筑面积6.416平方米，套内建筑面积2.772平方米，房价款总金额503250元，买受人2015年9月27日前支付全部房价款的100%（包含定金100000元）计503250元。（第九条）关于该商铺的产权变更登记：1、买受人清楚知悉该商铺的产权状况及现状；2、出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续；买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过10个工作日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之五的标准向买受人计付延迟履行违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执。同日，原告（甲方）同案外人广州潮流天地购物中心有限公司（下简称“潮流天地公司”）签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方同意将其购买的涉案商铺全权委托给乙方统一经营管理，委托经营期限为10年。2015年12月25日案外人广州潮流天地购物中心有限公司向泽信公司出具《商铺收楼确认书》确认涉案商铺已交付。庭审中，双方确认原告已于2015年9月27日向被告支付全部购房款503250元，被告为此亦向原告开具了相应的收据。关于被告至今没有为原告办证的原因，被告表示是由于其经营不善所致。另，经原被告双方确认涉案商铺现登记在被告名下，不存在查封抵押的情况。本院认为：《商铺买卖合同》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商铺买卖合同》第九条、第十条之约定，被告应在原告所支付全部购房款之次日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续）；被告办理上述事项时，以原告已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；若因原告迟延提供相关证件及交付税费，导致被告无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由原告承担。逾期办毕交易过户手续的，被告每日按原告已付房价款万分之五的标准向原告计付延迟履行违约金。本案中被告确认原告已依约于2015年9月27日付清了涉案商铺购房款503250元，根据上述约定，被告应在2015年9月28日起的210个工作日内办毕涉案商铺的交易过户手续。据此，被告最迟应在2016年8月1日前办毕案涉房屋的交易过户手续。被告至今未为原告办妥涉案商铺的交易过户手续，已构成违约，本院对原告要求被告协助原告将涉案商铺转移登记至原告名下的诉请予以支持。关于逾期办证违约金，泽信公司至今未能协助原告将涉案商铺转移登记至原告名下确实给原告造成一定的损失，被告应向原告支付逾期办证的违约金。原告诉请的违约金起算时间为2016年8月1日，本院予以支持。因合同约定“出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执”为出卖人为买受人办妥过户手续的标志，故原告诉请的违约金计算截止日期也应当至被告按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执之日止。因此，违约金应以503250元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年8月1日起计至被告将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执之日止。关于原告诉请本院判决被告向其开具合法有效的等额购房发票的诉请，由于该项诉请的内容不属于本案的审处范围，故本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起7日内，被告广州市泽信物业管理有限公司协助原告陈嫦到广州市房地产管理部门办理广州市天河区体育东路39-45号3层XXX号商铺的产权过户手续。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市泽信物业管理有限公司向原告陈嫦支付逾期办证违约金（以503250元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年8月1日起计至被告广州市泽信物业管理有限公司将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执之日止；违约金以不超过本金为限）。三、驳回原告陈嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10830元、财产保全费1517元，均由被告广州市泽信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  伍建红二〇一九年四月二十九日书 记 员  邱莉晶梁昭仪判决书已于2019年月日送达