山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终1294号 上诉人（原审原告）：姜林，女，1963年2月1日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：周宏，男，1963年4月22日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：冀晓燕，女，1973年12月12日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：关中举，男，1960年1月17日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：孙建华，男，1956年8月12日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：李志勇，男，1954年1月27日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：于迎迎，女，1969年4月10日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘学斌，男，1963年6月17日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：张兴龙，男，1967年6月8日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：郭广胜，男，1975年1月5日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：李业安，男，1971年6月ｌ1日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：王国栋，男，1977年5月11日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：姜文芹，女，1972年10月24日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘洪燕，女，1975年10月24日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘树义，男，1966年3月8日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：禚建国，男，1970年12月23日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘成，男，1975年3月19日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：马国强，男，1971年2月5日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：董风玉，女，1970年4月12日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：周桂荣，女，1952年11月26日生，内蒙古族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘春华，女，1954年12月28日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：孟卫英，女，1960年12月13日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：唐文秀，女，汉族，1967年2月22日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘玉新，女，汉族，1956年12月1日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：宋书花，女，汉族，1948年4月Ｉ4日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：孟庆臻，女，汉族，1953年1月29日生，住山东省潍坊市高区。 上诉人（原审原告）：张小虎，男，汉族，1973年5月26日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：王庆平，男，汉族，1973年5月26日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：宋璇，女，汉族，1974年12月21日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：郭如霞，女，汉族，1987年8月1日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：李海涛；男，汉族，1974年6月27日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：王晓芳，女，汉族，1979年2月7日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘建勇，女，汉族，1964年2月6日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：刘云霞，女，汉族，1973年5月10日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：李瑞华，女，汉族，1972年2月27日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：王同勇，男，汉族，1972年10月15日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：杜新平，女，汉族，1972年5月22日生，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：辛晓丽，女，1975年4月1日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：程显功，男，1965年11月24日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：于树莲，女，1959年7月16日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：安帅，男，1981年10月23日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：于丽华，女，1963年7月12日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人（原审原告）：丁倩，女，1975年3月26日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 诉讼代表人：姜林，女，1963年2月1日生，汉族，住潍坊市高新区。 诉讼代表人：张小虎，男，1973年5月26日生，汉族，住潍坊市高新区。 诉讼代表人：王同勇，男，1972年10月15日生，汉族，住潍坊高新区。 诉讼代表人：刘春华，女，1954年12月28日生，汉族，住潍坊市高新区。 诉讼代表人：于丽华，女，1963年7月12日生，汉族，住潍坊高新区。 共同委托诉讼代理人：李政欣，山东国欣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东新嘉物业管理有限公司，住所地昌邑市利民街627号。 法定代表人：陈述津，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：山东新嘉物业管理有限公司潍坊高新分公司，住所地潍坊高新区新城街道新邻里社区福寿东街3951号赋海仁居小区13号商住楼15号。 负责人：夏磊，该公司经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭聪，山东豪德律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李豪，山东豪德律师事务所律师。 上诉人姜林等因与被上诉人山东新嘉物业管理有限公司（以下简称新嘉物业公司）、山东新嘉物业管理有限公司潍坊高新分公司（以下简称新嘉高新分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0791民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、建设单位昌邑市城市建设综合开发有限公司任意更换涉案小区物业服务企业，未按法定程序选聘，也未取得政府相关部门批准，违背法律规定。2、小区业主对昌邑市城市建设综合开发有限公司与新嘉物业公司签订的合同不知情，新嘉物业公司系昌邑市城市建设综合开发有限公司的全资子公司，且新嘉物业公司没有证据证明其已向全体业主明示该物业合同的全部内容。3、新嘉物业公司取代山东明洁物业管理有限公司（以下简称明洁物业公司）的行为系明洁物业公司将整个赋海仁居小区的全部物业服务一并委托给新嘉物业公司，该物业服务合同无效。4、选聘物业必须有相应的资质，自2012年新嘉物业公司就没有了物业服务资质。5、业主与明洁物业公司订立的合同收费标准为每平方米1.08元，而建设单位与新嘉物业公司私自订立的合同中将收费标准提高到每平方米1.60元，在没有任何依据的情况下私自提高收费标准，侵害了业主的合法权益。6、涉案小区已经交付使用11年，入住率达90%以上，建设单位和被上诉人不但不主动组织成立业主委员会，反而一再阻止成立业主委员会。 二被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 姜林等向一审法院提出诉讼请求：依法确认昌邑市城市建设综合开发有限公司与新嘉物业公司的前期物业服务合同无效；诉讼费用及其他费用由新嘉物业公司、新嘉物业高新分公司承担。 一审法院认定事实：赋海仁居小区建设单位为昌邑市城市建设综合开发有限公司，该小区未成立业主委员会，建设单位先与明洁物业公司签订前期物业服务合同，后该公司于2012年7月25日退出赋海仁居小区物业管理，同时与新嘉物业公司签署交接书，对全部物业管理工作进行了交接。此后建设单位与新嘉物业公司签署三份前期物业服务合同，主要内容为：签署主体甲方昌邑市城市建设综合开发有限公司，乙方新嘉物业公司；第一章物业管理区域概况：物业名称赋海仁居小区，物业类型住宅；第二章物业服务事项；第三章物业服务质量；第四章物业服务费用，其中第一份合同约定住宅1.2元/月﹒平方米（一期暂时执行1.08元/月﹒平方米），第二、三份合同约定住宅1.6元/月﹒平方米，同时约定业主应于物业交付之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金，且按照半年交纳，业主或物业使用人应在每半年前30日履行交纳义务；第五章双方的权利义务；第六章专项维修资金的管理和使用；第七章物业管理用房；第八章合同期限，三份合同约定期限分别为2012年8月1日至2013年9月30日、2013年10月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2020年8月31日；第九章违约责任；第十章附则。建设单位与新嘉物业公司签订前期物业服务合同后，由新嘉物业公司为赋海仁居小区提供物业服务至今。另查明，新嘉物业公司成立于2006年2月27日，为有限责任公司，具有山东省住房和城乡建设厅颁发的物业服务企业二级资质证书，新嘉物业潍坊高新分公司为其分支机构，成立于2016年7月13日。再查明，明洁物业公司潍坊分公司为中土物业管理集团有限公司的分支机构。 一审法院认为，在小区未成立业主委员会前，按照相关规定，建设单位有权选聘物业管理企业并与其签订前期物业服务合同，同时物业服务企业或者建设单位解除前期物业服务合同的，建设单位应当另行选聘物业服务企业。本案中，赋海仁居小区未成立业主委员会，原物业服务企业山东明洁物业管理有限公司潍坊分公司与建设单位昌邑市城市建设综合开发有限公司终止物业服务合同并退出物业服务，建设单位有权另行选聘新嘉物业公司为小区提供物业服务，并且两物业服务企业亦对全部物业服务工作进行了交接，同时建设单位也对物业管理企业更换的情况进行了书面公告，新嘉物业公司进驻后已经提供服务多年，小区业主也知晓物业公司更换的事实。同时《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该规定系管理性规定，而非强制性、效力性规定，新嘉物业公司与昌邑市城市建设综合开发有限公司在签订前期物业服务合同过程中是否违反该规定，并不影响该合同的效力。姜林等主张新嘉物业公司与昌邑市城市建设综合开发有限公司在签订前期物业服务合同过程中因违反该规定而导致合同无效，于法无据，不予支持。新嘉物业公司与昌邑市城市建设综合开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规的强制性规定，合法有效。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回以姜林、张小虎、王同勇、刘春华、于丽华为诉讼代表人的43人的诉讼请求。案件受理费100元，由姜林等43人负担。 二审中，被上诉人提交涉案小区被上诉人物业服务范围内物业收费率统计表一份，主张收费率达到90%以上，该43户业主并不代表其他绝大多数业主的真实意思；连同一审中提交的荣誉证书，可以证明被上诉人提供的物业服务是优质的。上诉人称收费率系被上诉人单方统计，真实性不予认可；小区分一期、二期，相关荣誉证书应是与二期服务有关。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，从查明的事实看，因涉案小区尚未成立业主委员会，所涉物业服务合同属于涉案小区建设方与被上诉人签订的前期物业服务合同。在涉案小区尚不具备通过业主大会选聘物业服务企业的情况下，由建设方选聘物业服务企业提供前期物业服务符合法律法规要求，亦有利于小区业主的生活便利。本案中，建设方先是与案外人明洁物业公司签订有前期物业服务合同，后与案外人解除前期物业服务合同，另行选聘被上诉人为前期物业服务公司，并重新签订了物业服务合同。关于另行选聘物业服务公司一事，已在涉案小区进行了公示，且自被上诉人提供物业服务以来，已连续多年为涉案小区业主提供物业服务，大部分业主也依协议约定的收费标准缴纳了物业管理服务费用。另从所涉物业服务合同约定内容看，亦不存在合同法第五十二条规定的无效的情形。综上，一审判决确认该物业服务合同有效并无不当，本院予以维持。上诉人关于建设方与被上诉人签订的物业服务合同无效的主张，不能成立，本院不予支持。应当指出的是，被上诉人作为物业服务公司，应加强管理，确实提高物业管理服务的质量和水平，并及时就物业收费标准等问题与业主沟通。上诉人以及其他业主，应争取早日成立业主委员会，选聘物业公司订立物业服务合同，监督物业公司履行职责，以便维护小区全体业主的合法权益。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由姜林等43名上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年四月二十九日 书记员  于 涛