山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初737号原告：王某，男,1996年12月23日出生，汉族,居住地大同市浑源县。委托诉讼代理人：梁某，大同市平城区北街街道法律服务所法律工作者。被告：大同市雁胜房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区马军营乡东河河村（村委会院）。法定代表人：赵某，董事长。委托诉讼代理人：武某，山西漠北律师事务所律师。原告王某与被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司（以下简称雁胜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人梁某，被告雁胜房地产公司的委托代理人武某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房团购金20000元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月28日，原告在被告处签订《新雁佳园团购认购单》一份，欲购买被告在拥军路开发的新雁佳园小区楼房一套。同日，原告通过被告提供的“大同市城区文昌文具店”POS机给被告交纳团购金20000元。后经原告了解，被告没有售楼许可证等相关证件，根本不具有售楼资格，为避免今后在房屋产权等问题遭受更大经济损失，原告多次找被告要求退还团购金，遭到被告无理拒绝。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告雁胜房地产公司辩称，一、针对原告的诉讼请求：首先，答辫人不是债务主体，债务人应该是王子龙，而非答辩人;其次，本案的诉讼费不应由答辩人承担。二、针对原告起诉的事实和理由，原告所述事实有误：1、原告并非在答辩人处签订的《新雁佳园团购认购单》，据答辩人接到起诉状后了解，原告是在拥军路新雁佳园售楼部与外聘售楼员王某1填写的；2、原告和答辩人没有成立合同关系，原告未看清“新雁佳园团购认购单”的生效条件是双方签署盖章后生效，原告提供的这张单子，只有其本人的签字，并未有答辫人盖章，所以这份认购单不符合合同的法律要件，没有成立，也没有生效；3、原告的20000元没有交付给答辩人，原告交款对象错误，答辩人有合法的银行开户及账户，用于收取客户的购房款，从未提供“大同市城区文昌文具店”POS机向任何人收取团购金，答辩人确实没有收到原告一分钱；4、原告起诉对象错误，原告在团购认购单没有生效的情况下，按照王某1的误导，私下将20000元团购金通过“大同市城区文昌文具店”POS机支付王某1个人，现起诉答辩人退还团购金，起诉对象错误；5、原告有没有售楼许可证，与本案无关，因为双方并未成立房屋买卖合同关系，答辩人不受预售许可证相关规定的约束；6、本案私自收取原告团购金的王子龙涉嫌诈骗罪，案件的性质应属于刑事案件，根据《民事诉讼法》第一百二十四条第(三)项规定，原告应向公安机关报案处理此事。综上所述，本案与原告存在债权债务关系的是王子龙。原告主张答辩人退还团购金没有事实根据，也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雁胜房地产公司开发新雁佳园住宅小区项目，并就该项目成立了售楼处。2018年12月14日，委托人雁胜房地产公司（甲方）与受托人王某1（乙方）签订《代理销售合同》。合同约定：甲方委托乙方负责新雁佳园住宅项目营销的全部事宜；乙方在开展本项目的营销代理期间，不得单独向客户收取购房意向金、定金和房屋销售款（电商费除外）；合同代理期限自2018年12月16日至2019年12月15日；乙方应在遵守相关法律法规和政府监管规定的前提下，利用各种形式、多渠道开展本项目的各项销售活动；在代理期限内，买方所缴纳的全部款项包括意向金、购房定金和购房款等均由甲方收取，乙方负责应收款项的催收；乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售，售楼过程中如有因乙方对客户的欺骗、欺诈等违法行为引起的法律诉讼或索赔需要时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关纠纷或诉讼。合同尾部甲方加盖了雁胜房地产公司印章，并由法定代表人赵某签名，乙方由王某1签名捺印。2018年12月28日，原告王某经新雁佳园售楼处负责人王某1推荐介绍，对新雁佳园住宅项目待售房屋有购买意向。同日，王某在该售楼处签署《新雁佳园团购认购单》、《优惠申请表（新雁佳园）》各一份。签署认购单后，王某通过王某1提供的POS机，于2018年12月28日15时46分刷卡支付团购金20000元，POS签购单显示收款方为“大同市城区文昌文具店”。上述事实，有原、被告提交的《新雁佳园团购认购单》、《优惠申请表（新雁佳园）》、POS签购单、中国邮储银行交易明细、《代理销售合同》以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是雁胜房地产公司是否应承担退还团购金的法律责任。首先，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定，合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权；合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。根据上述法律规定，认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应具备以下条件：第一，行为人实施了无代理权的行为，但所存在的代理权表象与被代理人行为直接相关且在被代理人风险控制能力范围内；第二，行为人与相对人之间的合同需以被代理人名义订立；第三，相对人相信行为人有代理权出于善意无过失。本案中，雁胜房地产公司与王某1存在委托代理销售关系，但该公司并未授权王某1在代理活动中收取任何费用，其行为属于无权代理，虽然王某1在售楼时，系以被告雁胜房地产公司名义进行，但该事实的发生并不与雁胜房地产公司的行为直接相关，且不在被告风险控制能力范围内。而且原告王某作为具有完全民事行为能力的成年人，其在购买涉案房屋前理应对待售房屋状况充分了解，并应当慎重审慎的签订合同，但原告在签署认购单并交纳团购金时，既未审查核实王某1的身份及有无代理权，又未要求雁胜房地产公司在认购单加盖印章并出具收款凭据，在合同履行过程中，也未要求雁胜房地产公司予以确认或追认，具有明显过失。综上，难以认定原告王某已经完成了王某1为有权代理的客观表象形式要素及其为善意无过失的举证责任，亦无法认定王某1在本案中收取团购金的行为构成表见代理。故原告王某认为王某1的行为构成表见代理，应由雁胜房地产公司退还团购金的主张不能成立。其次，从合同的缔结及履行情况来看，原告王某虽主张与雁胜房地产公司存在房屋买卖合同关系，但并未提交用以证明交易的相对方直接指向雁胜房地产公司的证据。根据原告提交的证据显示，认购单及优惠申请表上均为原告单方签字，并未加盖雁胜房地产公司印章，而且团购金系“文昌文具店”收取，雁胜房地产公司从中并未受益，由此更间接证明雁胜房地产公司并无与原告王某建立买卖合同关系的意思表示。综上，原告提交的认购单、优惠申请表及POS签购单对雁胜房地产公司不具有法律效力，原告据此诉请雁胜房地产公司退还团购金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东 二〇一九年四月十八日书记员 李 洋