广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3238号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山信基百年置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：张伟新。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈焕章，女，汉族，1975年6月7日出生，住广东省广州市番禺区。上诉人佛山信基百年置业有限公司（以下简称信基公司）因与被上诉人陈焕章商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初15155号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信基公司上诉请求：1.变更一审判决第一项为信基公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10032.78元予陈焕章；2.本案一、二审诉讼费用由陈焕章负担。事实和理由：信基公司逾期交房的违约金应为10041.62元，而非45320元，一审法院错误判决信基公司额外承担逾期交房违约金35278.38元。第一，本案逾期交房违约金应根据案涉房屋《商品房买卖合同》补充协议第五条第10款约定的计算方式确定，即逾期250个工作日之内的按陈焕章已付房价款万分之一按日计算。一审法院认定该条款效力时错误适用《中华人民共和国合同法》第四十条，未结合本案实际情况及合同履行情况，认为该条款系不对等约定，错误认定该条款无效。一审法院割裂补充协议与主合同联系，无视陈焕章在签订补充协议时作出的书面声明，错误认定补充协议第五条第10款无效。《商品房买卖合同》主合同约定陈焕章逾期付款的违约责任按逾期应付款计算，从本案及所有商品房交易实况来看，购房者在签订《商品房买卖合同》时均已交付一半总房价款，即购房者逾期付款违约责任的计算基数最多仅是总房价款的50%。信基公司逾期交房的违约责任按全部房价款计算，即只要房屋销售方发生逾期交付违约情况，就需将总房价款作为计算基数支付违约金，《商品房买卖合同》主合同约定明显不公平、不对等。因此，信基公司与陈焕章通过补充协议调整信基公司逾期交房的违约责任，把本次交易调整至公平合理，补充协议第五条第10款应属有效条款，信基公司逾期交房的违约责任应按该条确定。第二，根据案涉房屋《商品房买卖合同》补充协议对逾期交房违约金计算方式的约定，本案逾期交房违约金的计算基数是陈焕章实际支付的房款本金，而非房款总价，一审法院以房款总价550000元作为计算基数导致错误计算信基公司应承担的违约金。通过本案一审中双方提供的证据及陈焕章的一审庭审陈述，陈焕章在签订案涉房屋《商品房买卖合同》后至2018年10月15日才付清全部房价款，此期间信基公司逾期交房违约金计算不能按全部房价款为基数计算，而应按陈焕章实际支付的房价款作为基数计算。被上诉人陈焕章答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回的上诉请求。陈焕章向一审法院提出诉讼请求：1.信基公司向陈焕章支付以购房款总价550000元为本金自2017年5月31日起至2017年12月22日止按日万分之四标准计算的逾期交房违约金45320元，及自2018年1月1日起至信基公司实际支付逾期交房违约金之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；2.信基公司承担案件诉讼费用。信基公司向一审法院提出反诉请求：1.陈焕章向信基公司支付延期付款违约金，包括以270000元为本金按日万分之二标准计算的2016年11月25日至2017年1月18日的按揭款违约金2916元，以4914元为本金按日万分之二标准分别计算的2016年11月15日至2016年11月21日的首期款逾期付款违约金5.9元、2017年10月15日至2017年10月16日的首期款逾期付款违约金0.98元、2018年4月15日至2018年4月17日的首期款逾期付款违约金1.96元，合共2924.84元；2.案件诉讼费用由陈焕章承担。一审法院查明：2016年10月25日，陈焕章、信基公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161025046802），约定信基公司将涉讼房屋以总价550000元售予陈焕章；签约前陈焕章已向信基公司支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，陈焕章应于预售合同网上签订之日起3日内支付280000元，余款270000元应于2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；陈焕章逾期付款在90日内，应按日计算向信基公司支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超90日且信基公司不解除合同的，陈焕章按日计算向信基公司支付逾期应付款万分之四的违约金；信基公司应于2017年5月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付陈焕章使用；涉讼房屋达到约定的交付条件后，信基公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达陈焕章，陈焕章未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；陈焕章未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或信基公司书面通知的最后交付期限届满（以日期较前者为准）即视为交付；除不可抗力外，信基公司逾期交付在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向陈焕章支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日且陈焕章要求继续履行合同的，合同继续履行，信基公司按日计算向陈焕章支付全部房价款万分之四的违约金。同日，陈焕章、信基公司还签订《补充协议》，对上述《商品房买卖合同（预售）》补充约定：（第五条第10款）信基公司未按照合同第十一条约定的时间将商品房交付陈焕章的，逾期在250个工作日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，信基公司按日计算向陈焕章支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过250个工作日且陈焕章要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，信基公司按日计算向陈焕章支付已付房价款万分之二的违约金。同日，陈焕章还签署声明，该声明补充协议中针对买卖合同部分内容作出的变更调整条款不属于不合理减轻/免除信基公司责任的条款，也不属于不合理加重陈焕章责任/排除陈焕章主要权利的条款，陈焕章已充分理解买卖合同及补充协议条款的含义及其对自身权益的影响且无异议，自愿签署买卖合同及补充协议并严格遵守执行。同日，陈焕章、信基公司还签订《承诺书》，约定：陈焕章为购买涉讼房屋就首期余款110000元向信基公司申请2年分期支付并按年利率3.6%支付利息，陈焕章承诺在2016年11月15日至2018年10月15日分24期连本带息偿还117920元，每期偿还4914元，每期还款的日期在每个月15日前；如陈焕章逾期还款的，自任何一期还款截止日次日起满一个月，则每日按借款总额的万分之五向信基公司支付违约金，若任何一期逾期还款满两个月，则每日按借款总额的万分之十向信基公司支付违约金，若任何一期逾期还款满三个月，则每日按借款总额的万分之二十向信基公司支付违约金，若任何一期逾期还款超过三个月的，则信基公司有权解除合同及无条件收回涉讼房屋，陈焕章支付的定金不予退还，且信基公司有权从陈焕章已交纳的房款中扣除陈焕章未能及时偿还的借款、利息及相应违约金；如陈焕章逾期还清款项的，信基公司有权顺延办理房屋交付手续。2017年1月4日，陈焕章与广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行签订《楼宇按揭合同》，陈焕章申请按揭贷款270000。2017年10月24日，涉讼房屋所在信基广场3号楼取得竣工验收备案表。2017年12月15日，信基公司向陈焕章邮寄《信基广场交楼通知书》，该邮件于同月16日妥投。另查明，截至庭审辩论终结之时，陈焕章均有依照《承诺书》的约定履行各期的还款义务。2018年8月14日，陈焕章提起案件诉讼。陈焕章、信基公司均确认，信基公司通知陈焕章于2017年12月22日收楼。陈焕章、信基公司均同意若经法院审理查明陈焕章须向信基公司支付延期付款违约金或信基公司须向陈焕章支付逾期交房违约金，则违约金可以相互抵扣。信基公司确认陈焕章于2018年10月15日已付清全部购房款。一审法院认为，案件为商品房预售合同纠纷。陈焕章、信基公司签订的涉讼合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同约定，信基公司应于2017年5月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付陈焕章使用，但信基公司于2017年12月15日才邮寄《信基广场交楼通知书》通知陈焕章于2017年12月22日交付涉讼房屋，故信基公司已经构成逾期交楼，陈焕章主张逾期交楼违约金符合双方约定，法院予以采纳。虽信基公司辩称，根据补充协议约定信基公司逾期在250个工作日之内的，合同继续履行，违约金应以已付房价款为本金按日万分之一计算，但该补充协议是信基公司提供的格式合同条款，该补充协议并未对陈焕章逾期支付购房款等违约行为也作对等约定，结合涉讼合同的约定，两者对陈焕章、信基公司违约责任作出明显不对等约定，单方面减轻了信基公司的违约责任，故补充协议的上述条款明显存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，依法应为无效条款。因此，陈焕章诉请信基公司按日计算向信基公司支付全部房价款万分之四的违约金符合双方约定，理据充分，法院予以采纳；信基公司的相关抗辩理据不足，法院不予采纳。因涉讼合同约定逾期交付的起止时间为约定交付时间的次日至实际交付之日止，陈焕章、信基公司均确认信基公司通知陈焕章2017年12月22日收楼，陈焕章亦主张违约金计至2017年12月22日，故信基公司应向陈焕章支付从2017年5月31日起至2017年12月22日止按日万分之四标准计算的违约金45320元（550000元×0.0004×205天）。陈焕章主张信基公司支付以逾期交房违约金为本金计算利息，法院认为陈焕章请求的逾期交房违约金实为因信基公司逾期交房行为承担违约责任，陈焕章主张的资金占用利息损失已纳入上述违约责任的考量范畴，陈焕章无证据证明其实际损失超出违约金范围，陈焕章损失已经得到填补，如重复支持，相对于陈焕章的损失过高，故陈焕章主张信基公司支付利息依据不足，法院不予支持。关于信基公司主张陈焕章支付逾期付款违约金，包括按揭款及首期款逾期付款违约金。陈焕章同意支付信基公司主张的首期款逾期付款违约金8.84元（5.9元+0.98元+1.96元），法院予以照准。关于按揭款逾期付款违约金，涉讼合同约定，房款270000元，陈焕章应于2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。双方于2016年10月25日签订涉讼合同，陈焕章于2017年1月4日与银行签订按揭贷款合同，信基公司确认于同月18日收到按揭贷款，可见陈焕章从申请按揭贷款至银行发放贷款的时间即2016年10月25日至2017年1月18日，不足3个月的时间，属于在合理的期限范围内，且信基公司并未举证证明陈焕章未在2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，陈焕章亦无法控制银行审批流程及时间。综上，信基公司主张陈焕章支付按揭款逾期付款违约金没有事实和合同依据，法院不予支持。陈焕章和信基公司均同意若经法院审理查明陈焕章须向信基公司支付逾期付款违约金或信基公司须向陈焕章支付逾期交房违约金，则违约金可以相互抵扣；经核算，信基公司尚需向陈焕章支付逾期交房违约金45311.16元（45320元-8.84元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、信基公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45311.16元予陈焕章；二、驳回陈焕章其他诉讼请求；三、驳回信基公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计481.35元，由陈焕章负担14.85元，信基公司负担466.5元。反诉受理费25元，由信基公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为信基公司应向陈焕章支付的逾期交房违约金为多少。信基公司上诉称，本案应依陈焕章与信基公司所签《补充协议》第五条第10点之约定计算信基公司应付违约金数额。对此，本院认为，《补充协议》该项约定系由信基公司一方预先拟定的格式条款，该《补充协议》第五条第10点变更了《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于信基公司逾期交房违约责任的计算方式，不仅将违约金的计算基数由全部房价款变更为卖方已付购房款，还过度延长了违约责任的认定期限，降低了违约金的计算比率。而买受人逾期付款违约责任的承担则仍沿用《商品房买卖合同（预售）》第八条之约定，并无进行对应更改。因此，本案《补充协议》第五条第10点属《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，依法应属无效，应依《商品房买卖合同（预售）》确定信基公司应承担的逾期交付违约金数额。《商品房买卖合同（预售）》约定，信基公司应于2017年5月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付陈焕章使用，现双方当事人均确认陈焕章于2017年12月22日收楼。一审法院依据案涉买卖合同第十二条之约定，判令信基公司应向陈焕章支付自2017年5月31日起至2017年12月22日止按日万分之四标准计算的违约金45320元并与陈焕章应支付的逾期付款违约金抵扣后，判令信基公司向陈焕章支付违约金45311.16元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。信基公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费681.74元，由上诉人佛山信基百年置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年四月十九日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧