山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0687民初25号原告：王丽娜，女，1991年1月16日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：姜军涛，海阳和顺法律服务所法律工作者。被告：海阳市海映置业有限公司，住所地为海阳市晶山街**。法定代表人：余弟明，访公司总经理。委托诉讼代理人：刘焕佐，海阳发城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：魏永春，该公司员工。原告王丽娜诉被告海阳市海映置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娜及其委托诉讼代理人姜军涛、被告海阳市海映置业有限公司委托诉讼代理人刘焕佐、魏永春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金34946元(自2016年1月1日至2018年10月30日)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2015年9月17日，原告购买被告开发的位于海阳市房屋，并交纳了购房款346000元，双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2015年12月3日将房屋交付原告。逾期交房如继续履行合同，被告按日支付房款万分之一的违约金，故诉至法院。被告海阳市海映置业有限公司辩称：被告不存在违约，请求法院查明事实驳回原告的诉请。本院经审理,对当事人双方没有争议的事实认定如下：1、2015年9月17日，原告王丽娜与被告海阳市海映置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的海阳市海映郦景6号楼402号房，建筑面积87.43平方米，总价346000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，交付验收合格的房屋，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①、……②、非买受人、出卖人原因，由于政府相关部门及相关单位原因造成的相关配套工程无法按时完工的；③、……。合同第九条约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了首付款166000元，余款180000元通过银行贷款的方式向被告支付。2、涉案房屋取得预售许可，证号为201430。3、涉案小区共10栋楼，2012年4月开始动工，涉案房产6号楼402号房在一期土地使用证的土地上，2012年8月8日取得使用权，土地使用面积为34740.24平方米，证号为2012第4014号。亚太摩托城拆迁于2018年4月完成，被告于2018年11月6日取得二期土地的使用权，土地使用面积为3560.46平方米，证号为2018第0017692号，亚太摩托城在二期土地范围内，位于**楼，现尚有1600余平方米的土地未取得使用权，红十字会医院在该地块内，该单位拆迁后属于绿化及硬化的配套工程。第一块及第二块土地均取得了建设规划许可证，第一块取得了施工许可证，第二块施工许可证正在办理中。3、经调查海阳市住建局的有关部门称，因海阳市经信局比较了解企业情况，便于开展拆迁工作，政府让其负责拆迁事宜，其没有按约定的时间拆迁应该是政府的问题；政府为了打造海阳市海河路步行商业街，要求建设单位对地块规划进行相应调整。4、经调查海阳市消防大队，海映郦景项目1－5号楼已经通过消防验收，其余工程尚未申报验收。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：原告主张自2016年1月1日至2018年10月30日按总价款346000元的万分之一计算1010天逾期交房违约金为34946元。被告认为，第一，已过诉讼时效。第二，由于政府对亚太摩托车及红十字会的拆迁延迟，阻碍了项目容积率的计算，工程被迫延期，影响了项目的配套施工及验收，致使逾期交房，根据合同第八条约定，不承担逾期交房的违约责任，提交拆迁补偿协议一份和两份会议纪要：2011年4月29日，海阳市经济和信息局与被告签订拆迁安置补偿协议书，约定海阳市经信局已获得海阳市晶山街48号60亩范围内的地块拆迁和招商的授权，待拆迁完成后作出挂牌公告，被告于2011年7月1日前开工建设并在18个月内完成开发建设任务，2011年5月31日前向被告交付净地；2017年12月30日的第25期《海阳市人民政府市长专题会议纪要》，会议认为，因政府拆迁工作未及时到位，致使项目部分未能建设达7年之久，整个容积率达不到要求，项目不能按时验收，影响了回迁户、业主和开发商利益，会议决定，在开发商作出承诺的情况下，同意车库顶棚保温设施与二期一并施工并一同验收；2018年8月28日的第11期《海阳市人民政府市长专题会议纪要》，会议认为，该小区一期工程（一期土地上的工程）因新旧政策调整，，地下车库面积的认定有差异影响了容积率，迟迟难以验收，二期工程（二期土地上的工程）拟出让土地部分被占压，需调整规划，难以进入正常招拍挂程序，直接影响了整体工程顺利推进。第三，因项目内原亚太摩托城及经十字会医院要求原址安置，需要赔偿大量的商业房，为满足安置拆迁户的要求，由经信局发起对原先规划进行了变更，导致工程延期完工：在原4#、6#、8#、10#西侧增加一条20米宽的南北走向的商业街，将海映郦景9号楼由原告的4层商场加7层住宅变更为5层商场加6层住宅，10号楼由原来的3层商场加8层住宅变更为5层商业楼，提交2014年6月11日由海阳市经信局与被告向海阳市规划部门的请示一份：关于海映郦景项目调整部分建设规划的请示。原告认为在我方签订商品房预售合同时被告并未向我方出示过拆迁协议，被告不能以此对抗我方的签订的商品房预售合同，在购买时被告未明确告知没在拆迁会影响房屋交付，我方不了解相关情况，因此我方多次到政府部门投诉和上访，且合同系被告单方制作的格式合同，出现争议时，应当作出不利于被告的认定，对于请示的真实性无异议，但与涉案房产无关。本院认为，原告王丽娜与被告海阳市海映置业有限公司签订的《商品房预售合同》是原、被告的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。格式条款是指当事人为了重复使用而预先制定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款的一方有提示说明的义务，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案的《商品房预售合同》对逾期交房免责的事由“非买受人、出卖人原因，由于政府相关部门及相关单位原因造成的相关配套工程无法按时完工的”以下划线的形式进行了提示，原告未陈述对该条款的另一种解释，因此原告主张格式条款，对该条款所约定的内容不明确，无事实及法律依据，本院不予支持。该合同未约定对下划线的情形被告应予告知，因此原告主张在签订合同时，被告未告知没有拆迁完毕等相关的情况，无事实依据，本院不予支持。合同约定交付房产时间为2015年12月31日，因2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效尚未届满，应适用三年诉讼时效，原告于2018年11月6日诉至法院，被告以超过诉讼时效抗辩不承担违约责任，本院不予支持。被告提供的证据与本院调查的结果能够认定：第一，2014年6月11日政府在原4#、6#、8#、10#西侧增加了一条20米宽的南北走向商业街，对原设计规划进行了变更。第二，因为政府的拆迁延迟，未按约定时间即2011年5月向被告交付59亩的净地，致使项目部分未能建设达7年之久，一期工程因新旧政策调整，，地下车库面积的认定有差异整个容积率达不到要求，项目不能按时验收，二期工程因土地占压，亚太摩托车2018年4月拆迁完毕，红十字会医院至今未拆迁，需调整规划，难以进入正常招拍挂程序，直接影响了整体工程顺利推进，故被告主张因政府的原因致工期被迫延长，无法按时验收，应当免除逾期交房的违约责任，符合商品房预售合同第八条的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九、第四十条、第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告王丽娜要求被告海阳市海映置业有限公司支付逾期交房违约金34946元的诉讼请求。案件受理费674元减半收取为337元，由原告王丽娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 丛 艳二〇一九年四月十五日书记员 宋雅宁