福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初814号 原告：郭永浩，男，1959年1月1日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告：李珍，女，1959年10月17日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 原告郭永浩、李珍与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告郭永浩、李珍和被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭永浩、李珍向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司支付郭永浩、李珍逾期办理商品房权属登记违约金31833元；2.诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：郭永浩、李珍于2014年10月20日与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：郭永浩、李珍向碧桂园公司购买三明市梅列区商品房，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向郭永浩、李珍交付该商品房；碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付郭永浩、李珍；如因碧桂园公司原因，郭永浩、李珍不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向郭永浩、李珍支付违约金。合同订立后，郭永浩、李珍依约支付房款810000元。碧桂园公司于2016年11月12日向郭永浩、李珍交付商品房，但直至2018年3月10日才通知郭永浩、李珍办理房屋权属登记手续，按合同约定计算逾期393天，构成违约，应当向郭永浩、李珍支付违约金31833元。 碧桂园公司辩称，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司不应承担违约责任；根据合同的约定，因碧桂园公司对涉案商品房于2017年12月4日进行商品房首次登记，碧桂园已经完成商品房办证相关义务，此后的日期不应作为逾期天数继续计算，因产权登记政策调整影响应扣减逾期办证天数30天。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证，对双方当事人没有异议且有证据在卷佐证的事实，本院予以确认： 2014年10月20日，郭永浩、李珍共同与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同中约定：郭永浩、李珍向碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区的商品房，房屋总价款为810000元；碧桂园公司应于2016年12月30日前向郭永浩、李珍交付商品房；碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付郭永浩、李珍；如因碧桂园公司原因，郭永浩、李珍不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向郭永浩、李珍支付违约金。合同签订后，郭永浩、李珍向碧桂园公司支付了全部购房款。2016年11月12日，碧桂园公司将案涉商品房交付郭永浩、李珍。2017年12月4日，三明市国土资源局为碧桂园公司开发的坐落于梅列区碧桂园1号5幢房产办理房地产开发项目首次登记（总确权）。 2018年3月10日，碧桂园公司通知郭永浩、李珍领取办理权属证书的相关材料并可自行前往不动产登记部门办理权属登记。就此事实，碧桂园公司庭审过程中主张，该通知为再次通知，但未提交证据证实其在2018年3月10日前已经通知郭永浩、李珍办证的具体时间，郭永浩、李珍对此予以承认，但认为碧桂园公司首次通知办证的时间大概在2018年2月10日左右，同意将2018年2月10日确定为碧桂园公司履行通知办证义务的日期。 庭审过程中，双方当事人一致同意以2016年12月30日作为计算碧桂园公司产权登记义务期限的起始日。 另查明，国务院《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行；三明市国土资源局于2016年8月29日在三明市人民政府网站上发布《关于印发的通知》，明确规定了办理各项不动产登记所需材料；三明市人民政府于2016年10月10日在其信息公开网站上发布《关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》，自2016年10月19日起，在三明市区（含梅列、三元两区）范围内实施不动产统一登记。 根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院对双方争议的焦点问题作如下分析、认定： （一）关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 郭永浩、李珍认为，碧桂园公司未严格履行合同义务，造成其二人迟延取得商品房权属证书，已构成违约，应按约定承担违约责任。 碧桂园公司认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理政策发生重大变化，属于政策调整所致的情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司。首先，碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料，但随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务，造成碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后不符合不动产权登记申报要求而被退件，须按不动产权登记要求重新准备资料。其次，不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料《不动产权籍调查报告》，不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。最后，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更可以免责的抗辩理由不能成立，理由为：碧桂园公司是从事房地产开发销售的专业市场主体，本院有理由相信其具备的专业能力足以充分解读国务院《不动产登记暂行条例》实施对房屋权属登记所带来的变化，并及时作出应对调整措施，且涉案房屋约定交付截止日在三明市实施不动产统一登记政策两个多月后，碧桂园公司客观上也有充足时间调整应对，何况碧桂园公司在合同履行过程中始终没有向郭永浩、李珍提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同造成不利影响，碧桂园公司在诉讼中也未举证证明其在应对该政策调整上已积极、全面善意履行合同义务，加之办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上并没有本质区别，不会显著增加碧桂园公司的负担，因而不动产产权登记制度的变化不会导致继续履行涉案合同产生显失公平的后果，本案显然不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的适用情势变更原则的条件。本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护规定。因碧桂园公司的原因导致郭永浩、李珍未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 （二）关于违约金如何确定的问题 郭永浩、李珍的主张如诉称意见所述，并同意对起止日按其庭审过程中所述意见进行调整。碧桂园公司对此抗辩认为，讼争违约金只能计算至讼争房屋所在楼幢首次登记即2017年12月4日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的“权籍调查成果”工作时限影响酌情扣减30日。 本院认为，碧桂园公司迟延办理案涉商品房所在楼幢商品房项目的首次登记，但还应履行移交办证资料、及时通知等义务，本案逾期办证违约金应计算至碧桂园公司完成商品房首次登记、办证相关材料移交且通知业主办证时止。因碧桂园公司未提交证据证实其先于郭永浩、李珍认可的日期（即2018年2月10日）履行完上述义务，应承担举证不能的不利法律后果，故本院确认逾期办证违约金应计算至2018年2月10日。如前一焦点问题所述，房屋产权登记制度的变化，未实质加重碧桂园公司的合同义务，且碧桂园公司未举证证实其已及时全面向不动产登记部门递交办证材料后仅因缺少“权籍调查成果”导致无法进行不动产登记，故碧桂园公司要求计算逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。双方当事人一致确认以2016年12月30日作为计算碧桂园公司产权登记义务期限的起始日，自该日起90日内买受人取得权属证书的不计算违约金，本院予以确认。本案，2016年12月30日起的第91日（即2017年3月31日）即为逾期一日，计至2018年2月10日止共计317天，每日按已付款810,000元的0.01%的标准计算，碧桂园公司应支付郭永浩、李珍的违约金为25,677元（即317天×810,000元×0.01%／天）。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系郭永浩、李珍与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依约应承担支付违约金的违约责任。郭永浩、李珍要求碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，对有事实和法律依据的部分予以支持，对其不合理的诉请金额部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付郭永浩、李珍逾期办理商品房权属登记违约金25,677元； 二、驳回郭永浩、李珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，减半收取计298元，由郭永浩、李珍负担58元（已预交），三明市碧桂园房地产开发有限公司负担240元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  高辉耀 二〇一九年四月十九日 书记员  罗舜华 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。