广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18094号原告：刘再坚，男，汉族，1988年8月17日出生，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：侯双龙、黎玉梅，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州合生翠景房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B501室。法定代表人：潘平，董事长。委托诉讼代理人：朱金霞、帅贤梅，均为该被告员工。被告：广东珠江建筑装饰工程有限公司，住所地广州市天河区华景路111-125号自编1-4栋3层315、316房。法定代表人：陈丹云。原告刘再坚诉被告广州合生翠景房地产有限公司（以下简称“合生公司”）、广东珠江建筑装饰工程有限公司（以下简称“珠江建筑公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯双龙、黎玉梅；被告合生公司的委托诉讼代理人朱金霞、帅贤梅到庭参加了诉讼。被告珠江建筑公司经本院传票传唤无正当理由拒不参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金33772.2元（从房屋交付之日2015年12月31日起550日至被告实际办妥房产证并将房产证交付原告之日2018年8月31日止，共计425天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告珠江建筑公司系被告合生公司的股东。原告向被告认购了逸景东五径16号907号房（以下简称“涉案房屋”），房屋总价为2838000元。被告为规避广州市政府限价政策要求与原告分别签订《商品房买卖合同》和《室内装修协议》。合同签订后，原告已按合同的约定向被告支付了房款，但被告未按上述合同附件七《补充协议》约定的时间为原告办妥房地产产权证。被告合生公司辩称：一、涉案房屋迟延办证为政府原因，被告合生公司有权顺延办理房地产权证。二、1、办理房产权证期限应从合同约定交房期限届满起算550日，迟延办证的起算日应为2017年11月2日。2、迟延办证违约金截止至房管部门出证之日。3、“已付购房款”不应包括被告合生公司己退还原告的房屋面积差款54256元，应予以扣除，原告实际己付购房款为2783744元。4、违约金的计算标准应为日万分之零点二七。被告珠江建筑公司提交《答辩状》称：一、被告珠江建筑公司与原告签订的系《室内装修协议》，被告珠江建筑公司己全面履行协议约定的义务；原告诉请的迟延办证责任与被告珠江建筑公司无关，应由被告合生公司承担。二、被告珠江建筑公司非被告合生公司的股东，原告的陈述与事实不符。经审理查明：2014年12月8日，原告（乙方，买方）与被告合生公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，约定：（第四条）乙方所购商品房为海珠区广州大道西面侧、鹭江村南侧地块逸景翠园自编8栋第9层907号房；（第七条）总金额2313150元；（第十三条）甲方应当在2016年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）双方同意选择“乙方委托甲方办理”《房地产权证》；甲方应当在商品房交付之日起210日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同的“附件六：装修、设备标准”中列明了“1、外墙；2、首层住户大厅；3、住宅层电梯厅；4、电梯；5、楼梯……”等22项具体内容；“附件七：本合同补充协议”中的第13条约定：双方同意对合同第二十一条第2种方式（乙方委托甲方办理《房地产权证》）的内容调整为：甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；第14条约定：……如双方在本合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；第16条约定：双方同意对合同第二十二条“乙方委托甲方办理产权登记”而迟延办理产权登记的违约责任调整为：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款1%向乙方支付违约金；等。2014年，原告（甲方）与被告珠江建筑公司（乙方）签订《室内装修协议》，订明：甲方于2014年10月21日与广州合生翠景房地产有限公司签订了《楼宇认购书》，由甲方购买逸景翠园项目倚翠轩H座907号房；应甲方要求，在开发商取得该商品房建筑工程竣工验收备案表达到认购协议约定的交付条件后，由乙方与开发商办理该商品房的交付手续，由乙方对该商品房实施室内精装修，在达到本协议约定的精装修标准后，乙方将该商品房交付甲方；本合同价款……总价524850元；等。该合同“附件1：逸景翠园倚翠轩H座住宅装修标准”列明了“1、外墙；2、首层住户大厅；3、住宅层电梯厅；4、电梯；5、楼梯……”等22项具体内容。上述合同签订后，被告合生公司向原告出具了共计2313150元的购房款发票；被告珠江建筑公司向原告出具了524850元的发票。原告于2016年1月2日接收了涉案房屋。被告合生公司已向原告退回面积差房款54256元。广州市国土资源和规划委员会于2018年8月14日核发了涉案房屋的《不动产权证书》，将涉案房屋的产权登记至原告名下。原告表示：被告合生公司交付房地产权凭证的时间是2018年9月26日。被告合生公司表示：没有统计交付房地产权凭证的时间。经本院释明后，被告合生公司并未提交证明交付房地产权凭证时间的证据。本案诉讼中，对于被告合生公司答辩中主张的违约金起算时间，原告表示比被告合生公司主张的提前一天。至于上述差异的原因，被告表示：从约定的交房期限最后一天的次日起计算；原告表示：从约定的交房期限最后一天开始计算。对于房款问题，原告表示：确认被告答辩中关于“已退还面积差房款”的陈述。被告合生公司表示：装修款并不像原告所述；但同意将该款项作为计算违约金的基数。法庭辩论终结之前，原告变更违约金的计算截止日期至2018年9月25日。被告合生公司表示坚持答辩意见。经本院释明合同效力的相关法律规定及诉讼风险后，原告坚持其诉讼请求。本院认为：原告与被告合生公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同。原告与被告珠江建筑公司名义上签订的是《室内装修协议》，但该协议关于装修标准的附件内容与《商品房预售合同》的装修标准的附件一一对应，而《室内装修协议》作为一般住宅的室内装修却包含了“外墙、首层住户大厅、电梯、楼梯”等《商品房预售合同》中包含的公共区域的装修，显然不符合常理。再结合被告合生公司在本案中也确认“将该款项作为计算违约金的基数”，可见，上述协议是被告合生公司主导原告与被告珠江建筑公司签订的，实际将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款、一部分为装修价款。因此，《室内装修协议》并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，上述协议应属无效。上述装修款项应认定为《商品房预售合同》中的涉案房屋的房款的一部分。原告已将上述合同约定的款项支付完毕，则被告合生公司应及时履行办证义务。根据《商品房预售合同》附件七第13条关于“甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”、第14条关于“如双方在本合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算”的约定，可以认定，上述办证义务应从合同约定的交付房屋的最后一日当天开始计算550日内完成，逾期则应承担违约责任。故原告关于从实际接收涉案房屋开始计算550日的主张以及被告合生公司关于违约金“从约定的交房期限最后一天的次日起计算”的抗辩意见，均不符合合同约定，本院不予支持。按上述约定，被告合生公司本应在2017年10月31日前履行完其办证义务，否则，从逾期之日起，每满一年被告合生公司按已付购房款1%向原告支付违约金。被告合生公司并未在上述期限内履行办证义务，已构成违约，则原告要求被告合生公司支付自2017年11月1日起的迟延办证违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。鉴于原告已取得涉案房屋的产权证，故上述违约金应以原告实际支付的房款2783744元[（2313150元+524850元）-54256元]为基数、按每日1%÷365日的标准计算。原告与被告合生公司在《商品房预售合同》附件七的第13条中将《商品房预售合同》第二十一条第2种方式“乙方委托甲方办理《房地产权证》……甲方……将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”的内容调整为“甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”，上述调整除去了“将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”的内容，则被告关于违约金计至“截止至房管部门出证之日”即2018年8月14日的抗辩，合理，本院予以采纳。原告主张的超出本院支持以外的其他违约金请求，依据不足，本院不予支持。本案中，被告合生公司表示是“政府原因”导致迟延办证，但并未提交相关证据予以证明，应承担举证不利的后果，故本院对其上述抗辩意见不予采纳。被告珠江建筑公司并非《商品房预售合同》的签约主体，且原告明知是规避政府限价仍与被告珠江建筑公司签订《室内装修协议》，本身即存在过错，故原告要求被告珠江建筑公司共同支付上述迟延办证的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告广州合生翠景房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘再坚支付从2017年11月1日起至2018年8月14日止的迟延办证违约金（每日按照2783744元×1%÷365日的标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费644.3元，由被告广州合生翠景房地产有限公司负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告广州合生翠景房地产有限公司在履行本判决书时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年四月二十三日书 记 员  秦雨思吴越鸣