广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初150号原告：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住广东省佛山市禅城区同济东路33号首层54号，统一社会信用代码91440600776200456L。负责人：阚闯。委托诉讼代理人：林丹，系原告文员。被告：乔峰，男，1981年2月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司诉被告乔峰居间合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并于2019年2月18日公开开庭，原告委托诉讼代理人林丹及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费26500元以及违约金26500元（违约金以代理费26500元为本金，按每日千分之五计算，从2017年11月4日起计至清偿之日止，并以26500元为限）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是于2005年5月26日依法成立的具有房地产中介服务资格的公司，原告原名为满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，已于2018年7月2日变更为现名称。2017年11月4日原、被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定：被告委托原告向卖方购买位于佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区19座602房的房产，原告为买卖双方提供居间服务；原告促成买卖双方签署《房地产买卖合同》的，被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费51500元；逾期支付的，须从签订买卖合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；因本承诺书而产生任何争议或纠纷的，双方同意由经纪方所在地人民法院管辖等。原告已促成被告与卖方签订《房地产买卖合同》，被告已向原告支付25000元，但被告至今尚有代理费26500元未支付。原告认为，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》和被告与卖方签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。特诉至法院以维护原告的合法权益。被告辩称，第一，原告隐瞒中介实际费用，正常中介费用若为2%的佣金，已包含协助办理银行贷款业务，原告另收取被告千分之八的贷款佣金，合计12320元，此部分费用，被告认为不应该收取。第二，原告作为被告的服务方，未尽到保护被告财产损失的责任，原告的中介费较其他中介要高，由于金额较大，被告为避免潜在风险，仍然选择原告进行专业指导，但原告未按流程操作，在被告支付定金后，原告未组织对该房产进行公证，万一交易期间原业主出现任何风险不能过户，都有可能造成房财两空的局面，给被告增加了购房风险。第三，原告初期服务人员2018年春节集体离职，后期未能正常履行各种房屋交接，水电气过户，物业过户，维修金过户（仍未过户）的义务。第四，最不能容忍的是原告后期接手员工，以让被告和原业主协商放款为名，在6月多次要求被告提供3-5万元的茶水费，给银行提前放贷，而被告和银行在6月初的沟通结果是预计6月内或者7月可以放贷（除非出现不可控的情况），此笔贷款最终6月中发放，原告告知是付了茶水费的功劳。第五，根据买卖双方合同，2018年3月9日应交付房屋，被告于三月到六月期间已经购买了新的家具，原告后期接手员工，为逼被告给茶水费，电话让被告交出钥匙给他们放租，后面得知此员工和原业主一家之前认识，住同一小区。第六，原告负责协助贷款的业务人员，为了业绩和快速放款，未作调查，直接将被告此次交易贷款定义为二套房贷款（被告首套房为公积金贷款，按当时政府政策个人在征信系统中是没有贷款余额的，再次购房都视为首套房，此笔公积金贷款按当时政策是查不到贷款记录），导致被告利率上调，且在当时二套房利率普遍上浮5-10%的情况下，和被告协商15%，说这样才放款快，而后期放款速度并不快的情况下，又出现上述第五点的茶水费插曲。第七，被告在咨询各种机构后，知道可以凭房产证过户水电煤气，原告未提供任何专业指导，被告自行过户水电气后，原告员工通知被告支付剩余中介费，并让被告不要按尾数刷完剩余余额，说有一部分要被告给原业主作为他支付银行茶水费的费用，被告不知道原告为何有此举。根据以上所述，原告未能尽到中介应尽的义务，后期所作所为完全是黑中介行为。此次交易让被告有受害者的感觉，在卖家卖房收益翻番，原告获取高额中介费的情况下，仍欲壑难填要求被告支付更多的不合理费用，目前被告支付的佣金已近4万元，远超其服务所得。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《买卖代理费支付承诺书》。证明原、被告存在居间合同法律关系，被告应向原告支付居间代理费51500元，但被告至今仍有26500元尚未支付。3.《房地产买卖合同》。证明原告成功促成被告与卖方签订房地产买卖合同且合同成立。诉讼中，被告提供如下证据：微信聊天记录。证明原告业务员要求被告额外支付3-5万元的茶水费，原告违反了合同约定，要求被告支付额外的费用，且要求被告将该费用部分支付给原业主。本院依职权向佛山市南海区国土城建和水务局调取不动产登记信息查询结果一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，被告能提供手机载体予以核对，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月2日，原告（经纪方）与被告（承诺人）签订《买卖代理费支付承诺书》，约定如下：本人独家委托代理承购广东省佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区19座602房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共51500元。否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉贵司可向买卖双方收取买卖代理费，就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据，对此并无异议。同日，被告（买方）与案外人黄健、阮嘉倩（卖方）就买卖广东省佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区19座602房签订《房地产买卖合同》，约定：……第二条物业成交价为2575000元。第三条买方选择商业贷款的方式办理银行按揭贷款。第五条买卖双方同意该物业交付使用的时间为2018年3月9日……卖方在交付该物业予买方使用之日前付清一切有关该物业之杂费（包括且不限于如水电、燃气、管理费、电话费、电视费、网络使用费等）并协助买方办理相关的过户手续……第十一条……4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付……第十二条在本合同履行过程中，经济方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务。根据粤（2017）佛南不动产权第0328551、0328552号产权证及不动产登记信息查询结果显示，广东省佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区19座602房原权利人为案外人黄健、阮嘉倩共同共有，登记日期为2013年1月7日。该房产于2017年12月28日变更登记为被告单独所有，取得方式为购买。另查明，根据原告的核准变更登记通知书显示，广东省佛山市工商行政管理局于2018年7月2日核准满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司变更登记企业名称为广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司。原、被告确认：涉案房屋在2017年12月19日办理过户手续。原告陈述，双方约定51500元分笔支付，第一笔在签订合同当天支付25000元，余款26500元应在办理过户当天支付。被告陈述，被告无支付3-5万元的茶水费；被告在借出房产证后没有要求过原告协助办理水电及物业维修基金过户；被告向贷款公司广州亿达按揭服务有限公司（下简称亿达公司）支付贷款佣金12320元。本院认为，本案系居间合同纠纷。依据原、被告及案外人黄健、阮嘉倩签订的《房地产买卖合同》之约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》亦与上述合同相互承继，系原、被告就房地产咨询及买卖代理费支付金额及支付方式等的具体约定。上述合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。原告依约向被告提供了媒介服务,并促成被告与房屋购买方签订房屋买卖合同，原告的居间义务业已完成。根据涉案《房地产买卖合同》第十一条第4项的约定，因原告已成功促成被告与房屋出卖方签订上述合同，则《买卖代理费支付承诺书》所约定的被告支付买卖代理费的条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定及上述合同、承诺书的约定，原告要求被告支付买卖代理费余款于法有据，故被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费合计26500元（51500-25000）。被告虽抗辩主张原告于居间服务过程中存在过错，但并未提供有效证据予以佐证，被告再抗辩认为已支付的12320元贷款佣金应予退还，但被告自述收取该笔费用的主体为案外人亿达公司，故被告的该项抗辩意见不能成立。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对被告的抗辩意见均不予采纳。关于违约金。因被告未依约按期足额支付买卖代理费，其行为已构成违约，原告确有权依据涉案承诺书的约定向其主张违约金，但因承诺书所约定的违约金标准及原告主张的违约金均明显过高，故本院依据公平原则酌定被告以欠付买卖代理费26500元为本金，按年利率12%计付。至于起算时间，根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，房地产咨询及买卖代理费51500元需在签订《房地产买卖合同》时支付，但原告确认实际上51500元为分期支付，第一期25000元在签订合同当天支付，余款26500元应在办理过户当天2017年12月19日支付，故本院酌定从2017年12月20日起算违约金，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告乔峰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费26500元及违约金（违约金以26500元为本金，按年利率12%从2017年12月20日起计至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取563元，由原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司负担225元，由被告乔峰负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年四月三日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。