广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初10834号原告（反诉被告）：岑丽洁，女，汉族，1967年3月8日出生，住广州市海珠区。原告（反诉被告）：郭汝佳，男，汉族，1953年5月3日出生，住广州市海珠区，经常居住地广州市海珠区东翠南街9号705房。原告（反诉被告）：邝斌，男，汉族，1983年11月8日出生，住广州市海珠区。原告（反诉被告）：刘加亮，男，汉族，1968年2月23日出生，住广州市花都区，经常居住地广州市海珠区东翠南街11号401房。原告（反诉被告）：李少萍，女，汉族，1960年11月8日出生，住广州市海珠区，经常居住地广州市海珠区东翠南街9号603房。原告（反诉被告）：罗文胜，男，汉族，1968年10月14日出生，住广州市荔湾区，经常居住地广州市海珠区东翠南街11号1006房。原告（反诉被告）：吴永光，男，汉族，1959年4月1日出生，住广州市，经常居住地广州市海珠区东翠南街9号303房。原告（反诉被告）：姚剑华，男，汉族，1964年12月21日出生，住广州市，经常居住地广州市海珠区东翠南街11号503房。原告（反诉被告）：姚栋瀚，男，汉族，1989年9月16日出生，住广州市海珠区。原告（反诉被告）：朱爱球，女，汉族，1972年3月4日出生，住广州市海珠区。上述原告的共同委托诉讼代理人：潘炫燕，广东国浩律师（广州）事务所律师。被告（反诉原告）：广州东华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺。法定代表人：陈可，职务总经理。委托诉讼代理人：梁结明、徐孟强，均系广东四端律师事务所律师。第三人：广州市金房后勤管理有限公司,住所地广州市越秀区豪贤路193号二楼。法定代表人：郭正军，职务总经理。原告岑丽洁、郭汝佳、邝斌、刘加亮、李少萍、罗文胜、吴永光、姚剑华、姚栋瀚、朱爱球诉被告广州东华物业管理有限公司，第三人广州市金房后勤管理有限公司合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘炫燕，被告的委托诉讼代理人梁结明、徐孟强到庭参加诉讼，第三人广州市金房后勤管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告无权对原告所在的广州市海珠区东翠花园小区宏图阁（位于海珠区海联路东翠11号）地下车位使用费进行涨价，被告本次涨价（月保车位每个500元/月涨至900元/月）无效，应当仍按照月保车位每个500元/月标准向各原告收取车位使用费；2、被告立即排除对原告使用所在的广州市海珠区东翠花园小区宏图阁地下车位的妨害；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：原告均系广州市海珠区东翠花园小区宏图阁（位于广州市海珠区海联路东翠南街9-11号）业主，自入住宏图阁以来，宏图阁的车位均由被告管理，每个车位均按500元/月的标准向各原告收取车位使用费，各原告自入住宏图阁起持续租用车位至今。但2018年6月初，各原告作为业主，在未收到任何通知、参加任何提价表决的情况下，被停车场收费的人员口头告知，车位管理费将于次月起升价为900元/月。随后，被告在小区粘贴了《关于宏图车场的情况说明》、《关于宏图阁停车场对全体业主的告知书》、《关于宏图车场的收租及招租摇号通知》、《宏图阁余位车位摇号方案》、《通知》等告示，单方面宣布车位为私家车位，要求原告立即将停放车辆驶离车位，否则将按900元/月的标准收取停车费并进行锁车处理。上述告示均以被告名称落款，但无用印。首先，被告不是车位所有权人，被告根本不是车位管理及收费的有权主体，被告无权对车位进行管理、收益。其次，车位中部分属于业主共有车位，部分属于人防工程属性的车位，对该部分车位的使用方式以及收费标准（包括提升收费标准）应由宏图阁全体业主投票表决通过方可施行。被告无权单方决定对车位的使用及收费（涨价），被告单方通知提升车位收费标准的行为应属无效。其三，被告近期不断粘贴告示在小区通告提升车位管理费，以各种方式阻碍各原告缴纳车位管理费，同时威胁包括各原告在内的车位使用人将以锁车等方式阻碍各原告对其租用车位的正常使用。被告的上述的行为不仅扰乱小区正常秩序，也严重妨害了包括各原告在内的小区业主对其租用车位的正常使用。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。不同意被告的反诉请求，事实和理由如下：1、涉案宏图阁负一层自编27、28号车位，由吴永光、姚剑华使用，该车位没有权属，是被告在边道及门口划定区域进行收租；2、被告没有取得该车位的管理及收益的授权，故被告没有权利要求予以返还。另，被告对车位没有所有权，故对涉案车位没有涨价及定价的权利。被告无法通过合同取得收租及定价的权利。如果被告是委托合同关系，应按照业主给的参考价计租金。关于车位摇珠问题，原告是小区业主之一，对于被告提出的摇珠行为提出异议，被告要求摇珠的行为是违法违规的，不同意被告的反诉请求。被告答辨和反诉称，不同意原告的诉讼请求，被告是涉案东翠花园小区的物业服务公司，小区停车场权属人是广州市金房后勤管理有限公司，2018年5月23日，被告与广州市金房后勤管理有限公司签订《海珠区海联路东翠南街9-11号负一层停车场委托管理协议》，协议约定广州市金房后勤管理有限公司将停车场出租给被告，被告每月向广州市金房后勤管理有限公司支付停车场场地使用费。被告依约取得停车场的经营权，是停车场合法的经营者。根据粤发改价格[2015]483号文件，停车场的收费实行市场调节价，具体收费标准由被告与业主或使用人通过合同或其他方式约定。在双方未协商一致的情况下，原告无权继续占用车位。故反诉要求判令：1、众原告立即停止使用被告的车位，归还被告车位（具体地址为：岑丽洁为宏图阁负一层自编13号车位、姚栋瀚为宏图阁负一层自编25号车位、郭汝佳为宏图阁负一层自编5号车位、邝斌为宏图阁负一层自编22号车位、刘加亮为宏图阁负一层自编23号车位、李少萍为宏图阁负一层自编9号车位、罗文胜为宏图阁负一层自编24号车位、吴永光为宏图阁负一层自编28号车位、姚剑华为宏图阁负一层自编27号、姚栋瀚为宏图阁负一层自编25号车位、朱爱球为宏图阁负一层自编6号）；2、众原告向被告支付车位占用费，按900元/月/车位的标准，自2018年6月1日起支付至实际归还车位之日止；3、众原告向被告支付车位占用费利息，自2018年7月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.5倍计至上述款项实际支付之日止；4、本案的所有诉讼费用由原告承担。第三人述称，第三人与原告之间不存在任何法律关系，未实施任何妨害行为，原、被告之间的排除妨害纠纷与第三人无关。一、“粤（2017）广州市不动产权第03231242号”《不动产权证书》属实。根据该《不动产权证书》，根据《中华人民共和国物权法》的规定，第三人是海珠区海联路东翠南街9、11号（即案涉东翠花园）负一层地下车库的所有权人，负一层车库并非业主共有，该车位具有“战时人防”性质，仅涉及在战时情况下，负一层车库的临时使用功能问题，并不影响第三人的所有权。第三人对自己的上述地下车库依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、“金房协字[2018]第001号”《海珠区海联路东翠南街9-11号负一层停车场委托管理协议》属实，第三人作为东翠花园负一层车库的业主和所有权人将自有的该车库交付给作为东翠花园物业服务企业的被告使用，并向被告收取停车场场地使用费而签署的上述委托管理协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议至今仍在履行之中。根据委托管理协议的内容，被告应向第三人支付停车场场地使用费，第三人将该停车场交付给被告使用，第三人、被告之间已经形成了场地使用关系，被告有权按照上述委托管理协议的约定自行使用车位。因负一层车库为自有产权车库，包括原告在内的其他方需要使用的，应当按照与被告双方之间涉及的合同关系进行处理，第三人与原告之间不存在合同关系，也并未妨害原告的任何权利义务。三、被告取得第三人自有的负一层车库的使用权后，有权在法律法规的相关规定，在上述委托管理协议约定的范围内使用车位。按《合同法》的相关规定，原告或其他方需要使用被告享有使用权的负一层车库的，应当与被告自由协商一致。综上，第三人认为，负一层车库为第三人享有所有权的财产，并非小区业主共有财产，负一层车库已由被告向第三人支付对价后使用，第三人与原告不存在任何法律关系，未侵犯原告的任何权利。经审理查明：原告岑丽洁是广州市海珠区东翠南街9号602房业主，原告郭汝佳是广州市海珠区东翠南街9号705房业主，原告邝斌是广州市海珠区东翠南街9号605房业主，原告刘加亮是广州市海珠区东翠南街11号401房业主，原告李少萍是广州市海珠区东翠南街9号603房业主，原告罗文胜是广州市海珠区东翠南街11号1006房业主，原告吴永光是广州市海珠区东翠南街9号303房业主，原告姚剑华是广州市海珠区东翠南街11号503房业主，原告姚栋瀚是广州市海珠区东翠南街11号506房业主，原告朱爱球是广州市海珠区东翠南街11号1005房业主。被告是涉案小区物业管理公司。涉案小区房地产开发商是广州宏图实业公司。现广州宏图实业公司已经注销。据粤（2017）广州市不动产权第03231242号不动产权证书记载：海珠区海联路东翠南街9、11号负一层权利人是广州市金房后勤管理有限公司，建筑面积1538.62平方米，房屋所有权取得方式划拨，城市规划房屋用途，地下车库（战时人防），另有共有分摊面积327.5439平方米。2018年5月23日，被告（乙方）与广州市金房后勤管理有限公司（甲方）签订《停车场委托管理协议》，约定甲方委托乙方管理海珠区海联路东翠南街9、11号负一层车库停车场，建筑面积1538.62平方米，规划停车位25个，委托管理期限从2018年1月1日起至2019年12月31日止。停车场场地使用费收费依据：根据市财政局国有资产管理有关规定，委托广东建诚资产评估土地房地产估价有限公司对停车场进行租金评估（粤建诚评字[2018]第20989号）及市物价局：住宅区停车场停放服务收费实行政府指导价管理（穗价[2014]97号）有关规定计收停车场场地使用费。停车场场地使用费为人民币9083元/月，按评估价的70%计收。等。2018年6月1日，被告发出《关于宏图车场情况的公告》，主要内容是，宏图车场原为宏图实业所有，后转至广州市金房后勤管理公司名下。在宏图实业期间，我处与宏图实业就车位买卖出租和涨价行为多次协调。为保障车主利益，我处以人防工程和未办理产权证为由，拒不接受宏图实业所提出条件，一直以来都是在400元/月至500元/月向广大车主收取停车费，以维护车场的正常运营。时至今日，该车场已转至金房公司名下并办理了不动产权证，该公司并已发函向我处收取费用。我司根据实际情况及周边车位月保价格，同时保障广大车主的权益，并考虑到该车场的运营成本的前提下，在原500元/月的基础上上调价格。现停车场价格实施的是市场调节价，望车主理性面对此次调价行为，此笔费用实为交纳金房公司的租金，各车主都已停车十几年有余，如各车主拒不交纳停车费用，我处将对该停车场进行公开抽签处理，价格仍是900元/月，等。2018年6月22日，被告发出《关于宏图车场情况的说明》，主要内容是，宏图车场原为宏图实业所有，后转至广州市金房后勤管理公司名下。在宏图实业期间，我处与宏图实业就车位买卖、出租和涨价行为多次协调。为保障车主利益，我处以人防工程和未办理产权证为由，拒不接受宏图实业所提出条件，一直以来都是在400元/月至500元/月向广大车主收取停车费，以维护车场的正常运营。时至今日，该车场已转至金房公司名下并办理了《不动产权证》，该公司并已发函向我处收取从今年一月份起的费用。我司参考周边车位月保价格，同时保障广大车主的权益，并考虑到该车场的运营成本的前提下，在原500元/月的基础上上调900元/月的价格。现停车场价格实施的是市场调节价，此笔费用实为交纳金房公司的租金，希望车主理性面对此次调价行为尽快缴纳停车费。2018年7月11日，被告发出《宏图阁余位摇号方案》，至2018年7月10日参加摇号报名的有21户业主，经核查为宏图阁业主，有资格参加本次摇号，摇号的车位租金900元/月；采取抽签方式摇号，等。2018年7月13日，被告发出《通知》，内容主要是，你车辆所停放的车位为私家车位，望你自通知之日起三天内将车辆驶离本车位，否则我处将进行锁车处理，由此所造成的后果由你自行承担，三天未驶离的，我处将按照900元/月的费用向你收取。由于原告是车位原来的租户，一直按500元/月缴纳租金，原告不同意调价，又不同意终止使用涉案车位，双方发生争议，并于2018年7月11日，2018年7月19日，2018年7月21日，2018年7月27日，2018年8月10日多次报警处理未果，原告向本院提起诉讼。2018年12月26日，广州市国土资源和规划委员会复函我院：经查，根据海珠区海联路东翠南街9、11号负一层的房地产平面附图，套内建筑面积为1211.0788平方米，共有分摊面积为327.5439平方米，单元总建筑面积为1538.6227平方米。《不动产权证书》[粤（2017）广州市不动产权第03231242号]登记的建筑面积已包含共有分摊面积327.5439平方米。另根据原市人防办的意见，规划位于“人民防空工程”内的车位可以出售。诉讼中，原告申请撤回了要求被告立即排除对原告使用所在的广州市海珠区东翠花园小区宏图阁地下车位的妨害的请求。对此，被告没有意见，但认为原告主张第一诉讼请求主体不适格，涉及的是整个小区的业主公共利益，至少剥夺了其他108户业主的利益。另外，被告也撤回反诉的请求，表示另案主张权利。原告为证明其主张，提交了以下的证据：1、《房地产权证》，拟证明原告均是东翠花园业主；2、广州东华物业管理有限公司综合服务收据，拟证明原告所在东翠花园小区的车位系属于被告管理，被告无权提价，东翠花园小区车位的收费标准一直是每月500元，被告在没有任何依据的情况下将收费标准提至900元/月的行为无效；3、《通知》、《关于宏图车场的情况说明》、《宏图阁余位摇号方案》，拟证明被告没有任何事实、法律依据的情况下，粘贴有关提升车位收费的通知，给原告所在小区的停车问题造成混乱，破坏小区停车秩序，损害原告日常停车的权益；4、机动车登记证；5、购房合同；6、《广州市物价局关于优化调整停车场差别化收费有关问题的通知》（穗价（2014）97号）、广东建诚资产评估土地房地产评估有限公司出具的《致委托方函》，估定评估对象于2018年3月27日在满足估价假设和限制条件下正常月租金12975元，每个车位单价519元/月；7、报警回执；8、现场照片4张、录像3段,拟证明原告多次到被告处缴纳物业管理费被拒绝；9、照片4张、录像，拟证明原告到车库停放车辆被拦截；10、照片4张、录像，拟证明被告忽视原告异议，强行对小区车位进行摇号；13、照片、录像，拟证明被告恶意损害原告停放在停车场的车辆；11、停车位编号、《广州市金房后勤管理有限公司关于海珠区海联路东翠南街9号、11号负一层车库管理问题的函》。经质证，被告对证据1没有异议；对证据2的合法性、真实性均予以确认，但认为广州市金房后勤管理有限公司委托被告对涉案车位进行管理经营，有权对涉案车位进行调价，该调价行为符合法律规定；对证据3的合法性、真实性均予以确认，但认为被告在2018年6月1日前已经向各业主口头通知调价并于2018年6月1日张贴公告，原告一直以车位是属于公共区域，强行将车位停放在9、11号负一层内，才导致被告不停地向业主解释负一层的权利情况，造成小区停车混乱责任在原告，其行为侵害被告权益；对证据4的合法性、真实性均予以确认，其中岑丽洁、姚栋瀚机动车登记没有复印件也没有原件，不予以质证；证据5没有原件，对合法性、真实性均无法确认，也与本案无关；对证据6中的穗价（2014）97号文的合法性、真实性予以确认，但认为穗价（2014）97号文已被粤发改价格（2015）483号文修改，《致委托方函》与本案无关，协议没有对被告出租车位进行强制性的定价，仅约定被告向广州市金房后勤管理有限公司的支付使用费；对证据7的合法性、真实性均没有异议，但报警回执有关人员李少萍、吴永光、罗文胜并非全部原告，该报警回执也无法证明原告陈述的内容，报警回执反映出原告强行占用车位；对证据8、9、10、11，因原告当庭提交，也没有看到录像内容，对照片的真实性无法确认，从照片上无法看出与本案有关，无法证明原告拟证明的事实；对证据12的合法性、真实性均无法确认，对证明内容有异议，证明内容与本案诉请无关。被告为证明其主张，提交了以下的证据：1、不动产权证书，拟证明广州市海珠区海联路东翠南街9、11号负一层权属人是广州市金房后勤管理有限公司，并非原告所称是小区业主共有车位；2、被告与广州市金房后勤管理有限公司签订的海珠区海联路东翠南街9号、11号负一层停车场委托管理协议；3、关于宏图车场情况的公告，拟证明被告已于2018年5月起分别口头通知各车主，车位使用费将于2018年6月1日起调至900元/月/车位，同时，被告也于2018年6月1日，就车场调费情况进行了公告，告知全体车主；4、广州东华物业管理有限公司综合服务收据，拟证明自2018年6月1日起，海联路东翠南街9、11号负一层停车场车位使用费调至900元/月/车位，60%的车位使用人已按时按900元/月/车位的标准向被告交纳车位使用费。被告此次调费行为没有违反法律规定，调费行为符合市场经济，大部分车主也能接受，原告应按900元/月/车位的标准交纳车位使用费。本院认为，本案争议的焦点是涉案的海联路东翠南街9-11号负一层停车场车位是否是小区业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据粤（2017）广州市不动产权第03231242号不动产权证书记载：海珠区海联路东翠南街9、11号负一层权属人是广州市金房后勤管理有限公司。由此可知，海珠区海联路东翠南街9、11号负一层车库并非涉案小区业主共有，第三人依法对负一层车库享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人委托被告管理涉案小区停车场，被告有权对停车场的使用进行处分。被告向小区业主发出《关于宏图车场情况的公告》、《关于宏图车场的情况说明》、《宏图阁余位摇号方案》，要求对停车场价格实施市场调节价，在原500元/月的基础上上调900元/月的价格。之后，公开进行了抽签方式摇号，确认摇号的停车位租金每月900元。通过摇号，并按每月900元的标准收取车位租金，说明被告停车场收费上调900元/月的价格与业主进行了协商议价，被告的行为，并没有违反《广州市停车场条例》关于机动车停放服务收费的相关规定，原告主张确认被告无权对原告所在的广州市海珠区东翠花园小区宏图阁（位于海珠区海联路东翠南街9、11号）地下负一层车位使用费进行涨价，被告本次涨价（月保车位每个500元/月涨至900元/月）无效，应当仍按照月保车位每个500元/月标准向各原告收取车位使用费的诉求，依据不充分，本院不予支持，予以驳回。原告申请撤回要求被告立即排除对原告使用所在的广州市海珠区东翠花园小区宏图阁地下车位的妨害的请求，被告撤回反诉的请求，均是双方当事人的意思自治，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告岑丽洁、郭汝佳、邝斌、刘加亮、李少萍、罗文胜、吴永光、姚剑华、姚栋瀚、朱爱球的诉讼请求。本案受理费100元，由原告岑丽洁、郭汝佳、邝斌、刘加亮、李少萍、罗文胜、吴永光、姚剑华、姚栋瀚、朱爱球负担。反诉费25元，由被告广州东华物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  刘美芳人民陪审员  王君碧二〇一九年四月二十五日书 记 员  蔡文棋杜彦泽