西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2222号原告（反诉被告） 张富，：，男，1991年2月23日出生，汉族，住陕西省洛川县。委托诉讼代理人：杨丹玉，陕西三井律师事务所律师。被告（反诉原告）：**，女，1980年10月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：冯光辉，陕西平非律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑良仙，陕西平非律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王斌文，男，1975年9月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：冯光辉，陕西平非律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑良仙，陕西平非律师事务所实习律师。第三人：庞佳星，男，1986年11月26日出生，汉族，住西安市#-101。原告张富（反诉被告）诉被告王芳（反诉原告）、王斌文（反诉原告）、第三人庞佳星房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张富及委托诉讼代理人杨丹玉，被告王芳、王斌文共同委托诉讼代理人冯光辉、郑良仙，第三人庞佳星均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张富（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人2018年3月30日签订的商品房买卖协议；2、判令被告向原告退还订金2万元；3、判令被告承担违约责任，向原告赔偿因房屋涨价造成的房屋差价损失250000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月30日，原、被告和第三人签订商品房买卖协议，约定原告作为XX城XX路XX号XX室房屋，房屋成交价格为657000元整，原告支付被告**订金20000元，被告**与原告应及时完成过户手续。自协议签订之日起30个工作日内，由于原告任何原因致使购房款不能达到被告**账户，完成房屋买卖交易，本协议订金不予退还。如被告**以任何理由不卖或涨价，同样承担违约责任。协议签订后，原告在协议约定的30个工作日内先后以不同方式积极履行付款义务，被告**却明确告知和以行为向原告表示不再履行该协议，之后原告仍继续积极与被告协商履行协议事宜，但被告却已将该协议房屋卖于他人。原、被告和第三人签订的商品房买卖协议是三方的真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，合法有效，被告应按协议约定积极履行义务，然被告**合同履行期间明确表示不履行义务，也不配合原告将房屋卖于他人的行为构成违约，给原告造成损失，故现原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如诉请。被告**、王斌文（反诉原告）辩称，同意解除双方的房屋买卖协议，该协议实际上已经解除。对于原告诉讼请求，其不同意退还定金，协议中有约定，因张富方任何原因致使购房款不能达到**账户，完成房屋买卖交易，本协议定金不予退还。协议签订后，被告已经交付房屋，完成了主要义务，但原告却未按照协议约定使购房款到达被告账户，是因为原告的原因导致。基于上述理由，被告**、王斌文（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告购房款30%的违约金共计197100元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。原告张富（反诉被告）针对被告的反诉请求辩称，原告无需向被告支付违约金，协议签订后原告积极办理了贷款网签手续，积极申请贷款，先向交通银行申请贷款，贷款申请后，原告将首付款打入资金监管账户。此后，因为银行自身放款困难，导致贷款终止，随后，原告再次向华夏银行申请贷款，被拒绝后又向西安银行申请贷款，申请时，被告一直拖延提供贷款资料，导致申请不成。原告担心协议约定的付款时间即将到期，所以双方协商将贷款网签变更为全款网签。最后双方约定2018年5月15日去办理撤销贷款网签手续，变更成全款网签手续，或者办理资金免监管手续。2018年5月15日上午双方即办理了撤销贷款网签。原告要求办理全款网签时被告拒绝办理。为了配合被告要求，原告提出做资金免监管手续，被告也拒绝，不得已原告与被告商量，二人共同开立共同账户，原告将全款打入共同账户里，双方再去办理全款网签手续，被告仍拒绝。被告要求原告在不办任何手续的情况下将钱打入其个人账户，但是被告并未给原告其个人银行账号。原告认为，当事人应按照合同约定全面履行自己义务。在房屋买卖合同中，无论付款还是过户，都需要双方配合，一方不配合都将导致合同无法继续履行。被告之所以没有收到房款，不是原告的原因，而是被告不履行协助义务不积极配合导致的。故原告认为，被告要求原告承担违约责任并进行赔偿没有事实及法律依据，应驳回其反诉请求。违约金与定金条款，只能二选一，不能同时适用，且双方约定的违约金过高，应予以调整。综上，被告要求原告承担违约责任理由不成立，请求法院驳回被告反诉请求。第三人庞佳星述称，最初其通过宜居地产和王斌文达成买卖协议，约定房价款59万元，但因其不符合购房条件，其与王斌文协商将房屋登记到符合购房条件的人名下，被告未同意。后因张富想购买房屋，其、张富、王斌文三方商量好，涉案房屋由张富购买，约定的成交价是65.7万元。后三方碰面，解除了其和王斌文的购房协议，由**和张富签了购房协议。之后的事其没有参与，并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月30日甲方**、乙方张富与丙方庞佳星三方签订《协议》，约定，因王斌文与庞佳星签订的宜居地产合同编号0010021号西安二手房买卖合同已终止履行，经三方协商，均同意由张某某为购买主体，XX城XX路XX号XX室房屋，房屋成交价格为65.7万元，该价格为卖方净收到成交款，房屋交易中产生的税费及中介居间服务费等一切费用均由买方张富承担，买方张富支付甲方本协议订金2万元。本协议签订后，甲方**与乙方张富应及时完成过户手续，自本协议签订之日起30个工作日内，因买方张富任何原因致使购房款不能到达甲方账户，完成房屋买卖交易，本协议订金不予退还，买方张富承担房款30%赔偿金，同时甲方要求丙方庞佳星自乙方张富违反本协议之日起二日内归还房屋，并保留追偿宜居地产合同编号0010021号合同庞佳星的违约责任，如甲方以任何理由不卖或涨价，同样承担违约责任。本协议甲乙丙三方签字及按指纹后生效，协议到期自动失效。2018年3月7日买方张富、卖方王斌文在经纪机构西安经济技术开发区宜居房屋信息服务服务下签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》（合同备案号C18007778），约定由张富购买王斌文位于本市XX区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋，建筑面积62.78平方米，双方约定成交价格为72万元，张富以贷款方式付款，买方应将首付款22万元存入监管账户，余款50万元向贷款机构申请贷款支付。双方于2018年3月14日就上述买卖合同申请资金监管，首付款为22万元，贷款银行交通银行兴华路支行，后因交通银行未按期放款，原告张富申请华夏银行办理贷款，于2018年4月17日再次申请资金监管，并于当日申请撤销原监管协议，撤销原因为资金已入账，更换贷款银行，协议撤销。后华夏银行贷款亦未办理成功。2018年5月14日下午原告张富微信联系被告王斌文称，办理资金免监管，全款过户，当天拿到钱，原、被告于2018年5月15日前往西安市房管局，撤销原备案商品房买卖合同，撤销监管协议。后因双方不符合办理资金免监管手续，原告张富要求办理全款网签，被告称因全款网签需要办理资金监管，房款到账需要7－14天，由于2018年5月15日系双方约定的房款到被告账户最后一天，故被告未配合原告办理相关手续。2018年5月16日被告王斌文发短信给原告张富，要求张富两天内将房屋钥匙交回中介机构。5月23日王斌文发短信给张富，称其用自己的钥匙收回了房屋。2018年7月2日被告将案涉房屋出卖予案外人，并于2018年7月24日办理过户登记手续。审理中，原告张富提供其银行流水及第三人庞佳星证言、银行流水，证明其具备全款买房的能力。本院认为，原告张富与被告王斌文、第三人庞佳星签订的《协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。合同履行初期，原、被告双方积极办理网签备案手续，并办理资金监管协议，原告张富将首付款22万元支付至资金监管账户，后因贷款银行未能放款，更换贷款银行后，仍未能办理按揭贷款手续，原、被告双方于2018年5月15日撤销其签订的网签备案合同及资金监管协议，当天原告张富拟办理全款网签手续，被告称因资金监管需7－14天才能到账，根据协议约定其应于2018年5月15日当天拿到房屋全款，故未能办理全款网签手续。原、被告双方签订的协议对付款方式并未明确约定，最初双方均同意贷款方式支付，后因非原、被告双方原因银行未能按期发放贷款，致使在协议约定的日期，被告未能取得全额房款，被告不同意继续履行合同，现原告要求解除双方签订的协议，被告及第三人同意解除，故本院确认原、被告及第三人签订的协议自庭审时解除。关于违约责任，由于原、被告双方在签订协议时，对于付款方式并未明确约定，在合同履行过程中，双方就付款方式曾达成合议按贷款方式支付，后因贷款未能按时发放，致使合同履行期限届满，在此过程中，原、被告双方均无过错，亦无违约行为，原、被告双方均不应承担违约责任，故原告要求被告赔偿差价损失，被告反诉要求原告承担违约金之诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，对于收取的定金，被告**、王斌文应退还原告张富，被告**占有原告定金，应向原告支付资金占用费，本院确定按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张富与被告**、第三人庞佳星于2018年3月30日签订的《协议》于2019年3月27日解除；二、本判决生效后十日内，被告**、王斌文退还原告张富定金2万元并支付资金占用费（资金占用费以2万元为基数按年利率6%自2018年3月30日计算至本判决确定给付之日的）；三、驳回原告张富其他诉讼请求；四、驳回被告**、王斌文要求原告张富承担违约金197100元之反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元（原告张富已预交），反诉案件受理费2121元（被告**已预交），由原告张富承担4000元，被告**、王斌文承担3471元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长    冯建利审    判    员    杨  婷审    判    员    韩武娜 二〇一九年四月八日 书    记    员    路  瑶 1