安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初1133号 原告：朱翠文，男，1987年10月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告：朱宝奎，男，1963年8月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告：刘军，男，1983年12月9日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：徐宝鑫，安徽慧民律师事务所律师。 原告朱翠文与被告朱宝奎、刘军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告朱翠文，被告朱宝奎，被告刘军及其委托诉讼代理人徐宝鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱翠文向本院提出诉讼请求：1.确认朱宝奎与刘军所签房屋买卖协议无效；2.刘军及时返还房屋；3.诉讼费用由刘军承担；4.刘军支付房屋使用费30000元。事实和理由：朱翠文和朱宝奎出资在颍上县四季阳光城购D7号楼301室房屋一套，朱翠文对案涉房屋享有99%的产权，朱宝奎享受1%的产权，以上事实有不动产权证可证明。朱翠文返家办理不动产权证时，得知朱宝奎于2013年6月30日不经朱翠文同意私自将案涉房屋以220000元的价格卖给刘军，双方并签订房屋买卖协议。朱翠文得知后，即要求双方解除协议、返还侵占的房屋，但刘军不同意。为此，依法提起诉讼。 朱宝奎辩称，案涉房屋是朱翠文不在家、不知情的情况下，我私自卖的。 刘军辩称，1.刘军不是本案适格的被告，其签订的买卖协议有效；2.刘军系有权占有案涉房屋，朱翠文要求返还该房屋没有任何法律依据；3.朱翠文要求刘军支付房屋使用费30000元是无稽之谈；4.朱翠文和朱宝奎应该及时将涉案房屋过户给刘军；5.朱翠文系恶意诉讼，应依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证复印件、房屋买卖协议、收条、商品房买卖合同书、证明、不动产权证、户口本复印件、网上备案确认单以及证人马某、刘某、王某的证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱宝奎与李陈芳系夫妻关系，朱翠文系二人之子。刘军与汤美红系夫妻关系。2009年12月27日，朱宝奎、朱翠文与安徽刘庄置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买安徽刘庄置业有限责任公司开发建设的四季阳光城Ｄ7幢1单元301号住宅，房屋总价款165140元。合同签订当日，朱宝奎、朱翠文支付总房款的30%，计50140元。余款115000元由朱宝奎到住房公积金管理中心办理按揭手续进行支付。2009年12月29日，上述合同在颍上县房地产局办理了商品房网上合同备案。2013年6月30日，经马某介绍，朱宝奎、李陈芳（甲方）与刘军、汤美红（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将位于颍上县住宅出售给乙方，甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，上述住宅出售价为220000元，付款方式为乙方先支付215000元，甲方将该套房屋的产权证过户到乙方名下，乙方支付甲方剩余房款5000元，支付房款以现金为准，甲方在签订本协议当日将新房钥匙交给乙方，甲方应在2015年6月底之前将该套房屋的贷款还清，办理抵押解除手续，并将该套房屋《房产证》原件及相关票据均交由乙方保管，该套房屋一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权等任何权利……。经马某询问，朱宝奎表示能够代表朱翠文处分案涉房屋。随后，朱宝奎、刘军及见证人马某等在协议上签字。签订协议后，刘军向朱宝奎支付购房款215000元，并约定下余5000元房产证拿到才能付给朱宝奎、李陈芳。同时，朱宝奎将案涉房屋钥匙和过户材料（包括商品房买卖合同原件和朱翠文等人的户口本复印件等材料）交付刘军。从2013年7月起，刘军、汤美红占有使用案涉房屋交付至今。 2016年11月份，刘军与朱宝奎去颍上县房地产管理局办理案涉房屋过户手续时，被告知需要朱翠文到场协助办理。朱宝奎电话联系其子朱翠文后，表示朱翠文因在外地工作原因无法及时回来，要等一段时间，双方相约等朱翠文回来再办理过户手续。2017年1月14日，朱宝奎、朱翠文和刘军、刘某一起到颍上县房地产管理局办理案涉房屋过户手续时，朱翠文反悔欲将全部过户资料拿走，刘军进行阻止，双方发生纠纷。经公安机关处理，朱翠文返还部分过户资料给刘军。2018年1月3日，朱宝奎、朱翠文取得编号为皖（2018）颍上县不动产权证第0000294号不动产权证，约定双方对案涉房屋按份共有的产权比例为朱翠文99%、朱宝奎1%。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点是：(一)案涉房屋买卖协议效力如何确认；（二）朱翠文主张返还房屋及支付占有使用费是否有事实和法律依据。 （一）案涉房屋买卖协议效力如何确认问题。经审查，案涉房屋买卖协议合法有效。首先，朱宝奎、李陈芳系有权处分案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。签订协议时，案涉房屋尚未办理权属登记，根据商品房买卖合同显示，首付总房款的30%计50140元，余款115000元办理按揭手续进行支付。朱翠文陈述首付50140元由其支付，余款115000元由朱宝奎通过公积金贷款支付。在双方认可按份共有的基础上，由于当时朱宝奎、李陈芳与朱翠文在《商品房买卖合同》和网上合同备案时对案涉房屋享有的份额并没有约定，应按照双方出资额确定，依据查明的事实，朱宝奎、李陈芳在办理权属登记前占有案涉房屋70%的份额。朱翠文辩称后期已经陆陆续续将朱宝奎支付的115000元进行了偿还，但未提供证据证明，不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，2017年1月14日朱宝奎、朱翠文与刘军、刘某在颍上县房地产管理局办理过户手续发生纠纷后，为达到不将案涉房屋出卖给刘军、汤美红的目的，朱宝奎、李陈芳与朱翠文恶意串通，在办理权属登记时约定朱宝奎只享有案涉房屋1%的份额，该行为损害了他人合法权益，双方就案涉房屋按份共有份额达成的协议，应认定无效。因此，占有份额三分之二以上的朱宝奎、李陈芳处分共有的案涉房屋，无须经过朱翠文同意。刘军、汤美红有理由相信朱宝奎、李陈芳有处分案涉房屋的权利。 其次，处分案涉房屋已经朱翠文同意。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十六条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。案涉房屋由朱宝奎、李陈芳和朱翠文按份共有，即使朱翠文占有99%的份额，但双方为父母子女关系，且并无证据证明双方存在不和或者重大冲突的情况。在当前的环境下，房屋为家庭重大财产，关系并无不和的父母子女之间在处分共有的房屋时，事先不做商量，有违常理。结合交易过程中提供朱翠文户口本、朱宝奎电话通知朱翠文以及2017年1月14日朱宝奎、朱翠文和刘军共同办理过户的事实，加上朱翠文在朱宝奎、李陈芳处分案涉房屋长达6年的时间内也没有对处分行为提出异议，可以认定朱翠文对于朱宝奎、李陈芳处分案涉房屋一事早已知晓并予以同意。因此，以合同约定价格出售案涉房屋予刘军、汤美红系朱宝奎、李陈芳、朱翠文的共同行为。 最后，刘军、汤美红系善意第三人。由于买受人刘军、汤美红与朱宝奎、李陈芳签订《房屋买卖协议》的行为是善意的,且刘军、汤美红支付了合理对价有偿取得该房屋。按照法律规定,民事活动应当遵循诚实信用的原则,应当维护善意并支付对价的买受人的合法权益。因此，朱翠文不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人刘军、汤美红。 综上分析，朱宝奎、李陈芳与刘军、汤美红2013年6月30日签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，已经按份共有人朱翠文同意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。朱翠文主张朱宝奎未征得其同意处分案涉房屋，系无权处分为由,主张《房屋买卖协议》无效,缺乏事实和法律依据,不予支持。刘军辩称案涉《房屋买卖协议》有效的理由成立，予以采信。 （二）朱翠文主张返还房屋及支付占有使用费是否有事实和法律依据问题。 《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效,对双方当事人具有约束力,各方均应按《房屋买卖合同书》约定全面履行各自义务。依照上述法律规定，刘军占有案涉房屋是基于合同关系合法占有，并非无权占有。因此，朱翠文主张刘军无权占有返还涉案房屋及支付占有使用费的理由不能成立，不予支持。 综上所述，朱翠文主张朱宝奎未征得其同意处分案涉房屋，系无权处分为由,主张《房屋买卖协议》无效,要求刘军返还案涉房屋及支付占有使得费，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零四条、第二百四十一条，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回朱翠文的诉讼请求。 案件受理费7750元，减半收取计3875元，由朱翠文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  黄海燕 二〇一九年四月十九日 书记员  莫旭东 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》 66.一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。