广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终3437号上诉人（原审原告）：汤镜华，男，1987年2月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州知识城置业发展有限公司，住所地：广州市中新广州知识城九佛建设路333号自编121。法定代表人：李建章，职务：董事长。委托代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人汤镜华、广州知识城置业发展有限公司（下简称知识城置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汤镜华上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、改判知识城置业公司立即向汤镜华支付延期交房违约金(以总房款￥835570元为基数，按照每日万分之二的标准，从2017年12月31日起计至知识城置业公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给汤镜华之日止)。事实与理由如下：一、(2018)粤0112民初1979号案中的《调查函》及《复函》所针对的房屋与涉案房屋并非处于同一栋楼宇，原审法院引用《复函》有误；二、《复函》所提及的2018年4月20日只是知识城置业公司取得永久供电文件的日期，不能等同于永久供电接火送电、正式开通的日期。其一,永久用电的开通需经过业务申报、现场勘查、协商供电方案、受电工程设计审查、施工建设的中间检查、竣工检验、签订合同、装表接电、资产移交、客户建档等多个环节，涉及多份文件。知识城置业公司与供电部门签订或取得永久用电文件只能证明其已办理永久用电并签署了相关文件，但《复函》并未明确知识城置业公司在程序上已取得全部、完整的永久用电文件，而且取得永久用电文件也不等于知识城置业公司在后来的实际施工建设、竣工检验等工作中已经完成永久用电的接火送电、正式开通。其二,在知识城置业公司提供的《客户受电工程竣工检验意见书》上的接火送电时间一栏为空白，供电部门与知识城置业公司均未对涉案房屋所在楼宇已接火送电进行确认。其三,在知识城置业公司已举证的文件中，多次提及在装表送电前，要由双方签订《供用电合同》。而且根据《广州市供电与用电管理规定》以及《广州供电局业扩报装及配套项目管理细则》，均明确在竣工检验合格后，正式接电前必须签订《供用电合同》，未签订的不得接火送电。因此，唯有《供用电合同》才是认定涉案房屋所在楼宇是否具备永久用电条件及确定其实际起始日期的有效依据；三、最为关键的是，即使涉案房屋具备永久用电的条件，仍然需知识城置业公司依约向供电部门移交相关用电设施，递交涉案房屋的开户资料，正式开通用户编号，接入供电部门系统的维护管理，才能视为涉案房屋永久用电接火送电、正式开通的标准。其一，虽然知识城置业公司一直强调涉案房屋已安装了电能表、涉案房屋已通电，但除了电能表之外，永久用电还包括客户配电房等其他配套项目，而且即使配套项目已全部完工也不等于其接入的电路是永久用电。临时用电与永久用电的区别不在于是否通电，而在于是否纳入供电部门的永久供电网络，只有涉案房屋的独立电能表接入了供电部门系统，才意味着供电部门承担了对其开通了永久刚电并据此标准对其进行维护管理的责任，保障汤镜华正常用电的基本生活要求。其二，汤镜华已多次向供电部门查询涉案房屋所在地址的用户编号，但至今都查无该用电用户。可见知识城置业公司最多只是完成了配套项目的硬件建设工作，但并未办妥与供电部门系统的接入、建档工作，这也意味着在供电部门的用电管理角度，并未认可将涉案房屋纳入永久用电网络；四、知识城置业公司对涉案房屋一直免收任何电费的行为，也佐证了涉案房屋并未接通永久用电。如果涉案房屋的电能表已接入供电部门系统按照永久用电进行运营管理，涉案房屋应是按照一户一表计量用电，并由供电部门根据《供用电合同》约定的电价标准向用电人进行收费，但事实上供电部门从未向涉案房屋所在楼宇的任何用户发出任何缴费通知。由此可推断，涉案房屋并未开通永久用电。上诉人知识城置业公司对汤镜华的上诉请求答辩称：首先，涉案房屋符合交付条件，无论永电或临电，都能满足汤镜华的居住需求，不存在违约行为，不应支付逾期交房违约金。涉案房屋的故障检修是供电部门的业务行为，不属于知识城置业公司控制范围。其他意见与上诉意见一致。知识城置业公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回汤镜华的诉讼请求；2、由汤镜华承担全部诉讼费用。事实与理由如下：一、知识城置业公司己按照合同约定期限内向汤镜华交付涉案房屋，不存在违约行为。知识城置业公司已于2017年12月31日前以通知办理房屋接收手续的方式完成按期交付，符合《合同法》第八条、第六十条及双方签订的买卖合同的约定。知识城置业公司已全面且积极履行义务，不存在逾期交行为；二、知识城置业公司交付房屋时已满足合同约定的交付条件，不应承担违约责任，原审判决认定事实存在错误。首先，知识城置业公司通知交付房屋是时，涉案房屋已取得质量验收证明，且已满足实际供水、供气、供电、通邮等必要居住条件。因汤镜华一直拒绝履行收房的合同义务，未按合同约定日期办理房屋验收交接手续。其次，涉案房屋所在的知识城片区因当地公共服务水平所限，2018年4月前未完成片区20KV的供电改造，根据合同附件七的补充条款约定，未满足永久性供水供电条件不应归责于知识城置业公司，原审判决忽略了该客观事实的存在。汤镜华对知识城置业公司的上诉请求答辩称：其一，汤镜华不认可涉案房屋已符合交付条件，补充协议条款的约定不适用意思自治原则。因涉案房屋未能开通水电，不符合基本生活需要，相关约定无效。其二，关于知识城置业公司提及的政府原因，知识城置业公司作为专业的建筑主体，相关配套的建设属于其经营风险范畴，在其开发整个楼盘与汤镜华签约中间有较长的考量期限，但其仍在买卖合同明确约定交楼时间，应由其自行承担合同风险。汤镜华于2018年4月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：知识城置业公司立即向汤镜华支付延期交房违约金（以总房款835570元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2017年12月31日起计至知识城置业公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给汤镜华之日止）。原审法院经审理查明：2016年4月30日，汤镜华（乙方、买方）与知识城置业公司（甲方、卖方）签订了编号为201604285534号《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：乙方购买的商品房位于萝岗区××（自××）3005房，用途为住宅，建筑面积共87.0219平方米，单价11790.11元/平方米，总金额835570元；按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日）起支付全部房价款的28.19%，金额235570元，剩余房款600000元须于2016年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买卖合同第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方己付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方己按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。上述买卖合同附件七为该合同的补充协议，第六条是对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房；本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第七条是对合同第十三条的补充：1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续；以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为卖方发送短信的时间；买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地；（快递包括但不限于银兴快递、联昊通快递、EMS等卖方使用的快递方式）；2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准；同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算；3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理；4.若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，卖方可提前交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算。第八条是对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款（包括面积补差款、装修款（如有)）、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等；卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第九条是对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印；如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方己办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条是对合同第十七条的修改：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次；买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自第一次发出的收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十条是关于商品房买卖合同及补充协议：本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准；除法律规定及商品房买卖合同或本补充协议另有约定外，任何一方非经对方书面同意无权单方解除商品房买卖合同或本补充协议。上述合同签订后，汤镜华按约支付了房款835570元。知识城置业公司也向汤镜华开具了售房款835570元发票。2016年6月28日，知识城置业公司取得涉案房屋的通邮文件：广州市萝岗区福里街1-4号/7/9/13号，誉园街1/3号，星星街1/3/9/11号，符合通邮条件，同意通邮。2017年6月30日，知识城置业公司取得广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书），万科幸福誉地块项目（J7、J8栋）燃气管道工程竣工日期为2017年6月30日，万科幸福誉ZSCN-B1-1地块项目（J7、J8栋）管道工程已按合同规定完成，通过验收，具备通气条件，既移交广州东永港华燃气有限公司管理。2017年8月30日，知识城置业公司取得客户受电工程竣工检验意见书，显示涉案房屋所在项目工程线路、变配电工程已施工完毕，送电日期未写明。2017年9月26日，涉案房屋所在楼栋取得建设工程规划验收合格证。2017年9月29日，知识城置业公司向汤镜华发出商品房交付使用通知书，通知汤镜华于2017年10月9日至10月11日办理房屋交接手续。同年10月19日，知识城置业公司向汤镜华发出维修完成确认函，确认已完成汤镜华报修的事项，要求汤镜华在同年11月5日前联系返修办工程师到现场验收。同年11月6日，知识城置业公司再次向汤镜华发出商品房交付使用催告书。至庭审日，汤镜华尚未收楼，认为涉案房屋尚未满足永久供水供电条件。2017年9月30日，知识城置业公司取得涉案房屋的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年1月19日，知识城置业公司取得涉案房屋的广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表，知识城置业公司一期（J7、J8栋）供水验收合格。2018年4月20日，知识城置业公司取得包括涉案房屋在内的楼盘的永久供电文件。原审法院认为：汤镜华与知识城置业公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。汤镜华依约履行了支付购房款的义务，知识城置业公司未按照合同约定的时间向汤镜华交付符合约定的涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。关于逾期交房的违约金。1.涉案房屋符合交楼条件的时间。汤镜华认为，涉案房屋未满足永久供水、供电条件，不符合合同约定的交房条件；根据本案查明的事实，知识城置业公司在合同约定的交付时间即2017年12月31日前，涉案房屋已经满足了通气、通邮条件，在2018年1月19日满足了供水条件，2018年4月20日满足了永久供电条件，故涉案房屋在2018年4月20日已经满足了合同约定的交付条件。2.知识城置业公司迟延交楼违约金，知识城置业公司没有按照合同约定的时间向汤镜华交付涉案房屋，依约应当向汤镜华支付逾期交付违约金；知识城置业公司迟延交楼的时间为2018年1月1日至同年的4月20日，依约其应当按照购房款总额的每日0.02%向汤镜华支付违约金18382.54元（835570元×0.02%/天×110天）。至于汤镜华主张的涉案房屋取得永久供电手续后的逾期交房违约金，因汤镜华在知道或者应当知道涉案房屋已经满足永久供电条件后，一直没有办理收楼手续，系其自身原因造成的逾期收楼，故知识城置业公司依法不应承担该部分的违约金，汤镜华的该部分主张无法律和事实依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，于2018年11月6日作出判决如下：一、广州知识城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向汤镜华支付逾期交房违约金18382.54元；二、驳回汤镜华的其他诉讼请求。原审案件受理费176元，由广州知识城置业有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：知识城置业公司统一办理了自编J7栋与J8栋的建设工程规划验收、竣工环境保护验收及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案等手续。再查明：原审法院在审理（2018）粤0112民初1979号案过程中，向广州市供电局有限公司黄埔供电局发函查询广州市黄埔区福里街4号1401房（万科幸福誉自编：J8栋1401房）的供电情况时，该局回复称该房屋已于2018年4月20日取得永久供电文件。二审期间，汤镜华向本院提交如下证据：1、停电查询记录、物管APP停电通知，以证明：（1）在2018年5月1日至2018年7月31日起价，供电部门没有涉案房屋所在楼盘的计划检修、故障停电记录；（2）由知识城置业公司安排签约的前期物管通过手机APP发出微信告知涉案房屋所在的楼宇，在前述期间有不少于4次的停电记录；（3）涉案房屋实际并未接通供电部门的永电网络，供电局此前的复函只是证实知识城置业公司在2018年4月20日签署了永久用电文件，但实际上知识城置业公司并未完成整个永久用电的接火送电等手续，并未办妥永久用电；（4）知识城置业公司在建设开发期间频繁断电，无法保障基本的生活标准；2、涉案房屋的电费账单查询记录（手机截图），以证明：涉案房屋至今没有任何电费缴纳记录，（2018）粤0112民初1979号案中的调查函涉及的J8栋1401房的最早缴费记录是2019年3月。知识城置业公司对此发表如下质证意见：1、对《停电查询记录》的三性均不予认可。其一，该证据没有任何原件，不清楚其来源。其二，关于关联性，该证据对应的只是变电站的计划检修，汤镜华没有提供工作人员证明排除涉案楼盘在预计影响范围内的可能性，第二张截图与第一张截图的区别在于没有“停电时间”的选项，在停电类型上选择“故障停电”，但查询结果仍然显示“计划检修”；2、对《物管APP停电通知》的三性均不认可。其一，汤镜华提供的并非物管APP截图记录而是微信聊天记录，且当事人均是业主而非物管人员，截图显示发送停电通知的都是其他业主。四张截图与知识城置业公司没有任何关系，不能证明停电与知识城置业公司有关，也不能证明知识城置业公司没有提供永电。其二，汤镜华提供的查询记录显示永电也是四次停电，其认为临电停电四次严重影响居民生活，但永电同样也会出现停电影响。因此，汤镜华有关临时用电严重影响其居住生活的逻辑和事实都不成立；对《电费账单查询记录》的关联性不予确认。知识城置业公司取得了J7栋得永电复函，其提供的J8栋与本案没有关联性，不能证明其要证明的内容。本院认为：本案二审的争议焦点有三：其一，知识城置业公司是否存在逾期交房的违约行为；其二，涉案房屋何时具备交付条件；其三，迟延交楼违约金应计至何时止。关于知识城置业公司是否存在逾期交房的违约行为的问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，知识城置业公司应在2017年12月31日前将具备交付条件的涉案房屋交付汤镜华使用，但涉案房屋直至2018年4月20日才取得包括竣工验收备案表和永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，知识城置业公司的行为已构成违约，故原审判决知识城置业公司向汤镜华支付延期交房违约金并无不当，应予维持。知识城置业公司上诉认为其已促成涉案房屋在合同约定的期限内具备交付条件并通知汤镜华交付，理由不成立，本院不予采纳。关于涉案房屋何时具备交付条件的问题。依据已查明的事实，在2018年1月19日前，涉案房屋已取得竣工验收备案表及永久供水、供气及通邮等证明文件。广州市供电局有限公司黄埔供电局向原审法院出具的复函也显示，广州市黄埔区福里街4号1401房（万科幸福誉自编：J8栋1401房）已于2018年4月20日取得永久供电文件，而依据本案已查明的事实，J8栋与J7栋的供水、供气、通邮等手续及竣工验收备案手续均是统一办理，故原审法院基于前述复函认定属于J7栋的涉案房屋也于2018年4月20日取得永久用电文件，并据此认定涉案房屋于2018年4月20日已具备交付条件，并无不当，本院予以确认。汤镜华以涉案房屋未开通接火送电、知识城置业公司未向供电部门移交相关用电设施且供电部门未向汤镜华直接收取电费为由，上诉主张涉案房屋不具备永久供电条件，与事实不符，本院不予采纳。关于迟延交楼违约金应计至何时止的问题。如前所述，涉案房屋已于2018年4月20日具备交付条件，而知识城置业公司也已通知汤镜华办理收楼手续，汤镜华未办理收楼手续，应自行承担相应的不利后果。因此，原审判决知识城置业公司向汤镜华支付延期交房违约金至2018年4月20日并无不当，可予维持。综上所述，上诉人汤镜华与知识城置业公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费436元，由上诉人汤镜华负担176元，广州知识城置业发展有限公司负担260元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月二十六日书记员  王文杰唐颖琪