广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初5264号原告：佛山市南海区里水镇邓岗村南隅股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区里水镇邓岗村，组织机构代码76491903-3。负责人：赵惠铭，社长。委托诉讼代理人：陈志辉，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼敏均，广东正念律师事务所实习律师。被告：陆志源，男，1969年4月15日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：宋会肖，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智辉，广东杰泰律师事务所律师。被告：佛山市南海区里水冠雅印花厂，住所地广东省佛山市南海区里水镇邓岗南隅村开发区三路23号，统一社会信用代码91440605759209088Y。投资人：韩名国。被告：韩名国，男，1964年8月27日出生，汉族，住广东省，原告佛山市南海区里水镇邓岗村南隅股份合作经济社诉被告陆志源、佛山市南海区里水冠雅印花厂（以下简称冠雅厂）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，被告陆志源提出管辖权异议，本院依法裁定驳回。被告陆志源提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。原告申请追加韩名国为本案共同被告，本院经审查予以准许，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志辉、被告陆志源的委托诉讼代理人杨智辉均到庭参加诉讼。被告冠雅厂、韩名国经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付租金76728元及从2013年4月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（按银行同期贷款利率的1.5倍计算，暂计至起诉之日为66330.47元）；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告陆志源曾经租赁原告的厂房和办公楼用于经营其个人独资企业即被告冠雅厂，但没有付清租金。租赁期满后，因生产经营困难需要搬迁，被告陆志源在2013年2月5日向原告出具欠条，确认尚欠原告租金221728元，并承诺在2013年3月31日前偿还租金10万元，在2013年5月31日前偿还租金121728元。但被告陆志源仅于2014年1月26日偿还5万元，于2015年2月15日偿还2万元并出具欠条确认尚欠原告租金151728元。之后，被告陆志源陆续偿还了部分租金。2017年4月15日，被告陆志源第三次出具欠条，确认尚欠原告81728元。2017年9月30日，被告陆志源偿还5000元，至今尚欠原告租金76728元。被告陆志源代表其本人及被告冠雅厂书面承诺在2013年5月31日前付清租金，但逾期将近五年未付清，有违诚信，损害原告利益，应支付从2013年4月1日起的逾期付款违约金。2018年2月11日，被告冠雅厂的投资人由陆志源变更登记为韩名国。被告陆志源是涉案债务发生期间被告冠雅厂的投资人，被告韩名国是被告冠雅厂的现任登记投资人，根据法律规定，个人独资企业的投资人应以个人财产对企业债务承担无限责任，因此，三被告应就涉案债务共同向原告承担清偿责任。被告陆志源辩称，1.被告陆志源承租涉案租赁物是以被告冠雅厂的法定代表人身份承租的，该笔债务是被告冠雅厂的企业债务。2018年2月11日，被告冠雅厂的投资人变更为被告韩名国。根据《个人独资企业法》第三十一条的规定，只有在个人独资企业财产不足以清偿债务时，不足部分才以投资人的其他财产清偿，即应由被告冠雅厂承担转让前的债务，被告韩名国作为受让人承担补充清偿责任。上述租金剩余后续部分应由被告冠雅厂、韩名国承受，与被告陆志源无关。2.2013年被告陆志源与原告的租赁合同期限届满，经双方协商一致，原告同意被告陆志源分期归还租金。2013年2月5日，被告陆志源出具欠条，之后归还了7万元。2015年2月15日，被告陆志源第二次出具欠条，之后归还了7万元。2017年4月15日，被告陆志源第三次出具欠条。双方协商过程中，原告同意仅收取被告陆志源的租金，被告陆志源也为了明确欠款而出具租金本金的欠条，原告也表示认可并接收。现原告突然表示要收取这么多年的违约金明显有违诚信原则。3.2013年4月1日为被告陆志源应当支付违约金的起算时间点，根据民法通则第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告最迟应在2015年3月31日前向被告陆志源主张违约金，但原告未提交证据证明存在诉讼时效中断、中止等情形，原告主张的违约金已超过两年的诉讼时效期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告冠雅厂、韩名国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩的权利。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的3张欠条，因该3张欠条均有被告陆志源的签名确认，与本案相关联，本院均予以确认。2.对原告提交的冠雅厂的核准变更登记材料、企业信息材料，本院经审查予以确认。3.对原告提交的佛山市南海滢雅服饰工艺有限公司工商信息、企业信息材料、送达地址门牌号照片，因上述材料与本案无关，本院对上述材料的关联性不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：被告陆志源向原告承租厂房及办公楼用于经营被告冠雅厂。2013年2月5日，被告陆志源向原告出具欠条，确认欠原告2012年7月1日至2013年1月15日租金221728元，定于2013年3月31日前支付10万元，于2013年5月31日付清余款121728元。2015年2月15日，被告冠雅厂、陆志源共同向原告出具欠条，确认尚欠原告租金151728元。2017年4月15日，被告陆志源再次向原告出具欠条，确认尚欠原告租金81728元。之后，被告陆志源向原告支付了5000元，至庭审结束时尚欠原告76728元。另查明，被告冠雅厂是2004年2月6日登记成立的个人独资企业，投资人是被告陆志源。2018年2月9日，被告陆志源将被告冠雅厂转让予被告韩名国。2018年2月11日，被告冠雅厂的投资人变更登记为被告韩名国。本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案当事人未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，原告与被告陆志源之间的租赁合同为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，被告陆志源应支付使用费76728元予原告。原告提起诉讼后，被告陆志源未能及时付清欠款，故本院酌定由被告陆志源支付从起诉之日即2018年4月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张被告冠雅厂、韩名国对上述债务承担清偿责任，因上述债务是被告陆志源经营被告冠雅厂期间产生，被告冠雅厂现已转让予被告韩名国，上述债务与被告韩名国及其经营的被告冠雅厂无关，应由被告陆志源承担，故对原告主张被告冠雅厂、韩名国承担上述债务的请求，本院不予支持。被告冠雅厂、韩名国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陆志源应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费76728元及以实欠使用费为本金从2018年4月9日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告佛山市南海区里水镇邓岗村南隅股份合作经济社；二、驳回原告佛山市南海区里水镇邓岗村南隅股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3161.16元（原告已预交），由原告负担1442.96元，被告陆志源负担1718.2元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  康 燕人民陪审员  梁润芬人民陪审员  黄艳滨二〇一九年四月八日书 记 员  刘冬花