广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异104号 异议人（案外人）：黄锦卿，女，1942年8月23日出生，汉族，住广东省广州市东山区。 异议人（案外人）：黄铭雄，男，1963年5月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 申请执行人：关雪仪，女，1968年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。 被执行人：黄固强，男，1945年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。 本院在执行申请执行人关雪仪与被执行人黄固强民间借贷纠纷一案[案号为（2017）粤0605执3653号]的过程中，作出公告拟对被执行人黄固强名下的位于广东省佛山市南海区大沥镇xx路口房屋一间（权利证号：32xxxx50）采取评估、拍卖或变卖等处置措施，案外人黄锦卿、黄铭雄对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，已审查终结。 异议人黄锦卿、黄铭雄称，请求法院停止对属于异议人所有的被执行人名下权利证号为32xxxx50的房产xx楼四楼北座402房及五楼北座502房（以下分别简称“402房”“502房”）的拍卖。事实和理由：异议人黄锦卿与被执行人于1991年7月4日签订购房协议书，以人民币4万元购入涉案402房，异议人黄铭雄与被执行人于1991年9月22日签订购房协议，以人民币4.5万元购入涉案502房，被执行人欺骗异议人能永久性使用涉案两处房产，及由被执行人负责办理房屋契证。异议人至1992年下半年入住使用至今，已超过28年，涉案房产不属于被执行人所有，不应作为被执行人的财产用于评估和拍卖。请求法院停止对上述房屋的拍卖，以维护异议人的合法权益。 申请执行人关雪仪辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人的请求不符合以上四个条件，应驳回异议人的异议请求。一、本案中，异议人与黄固强签订书面的房屋买卖合同是无效的，首先就不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回异议人的异议请求。二、异议人没有提供证据证明占有、使用了涉案房产，不能满足上述规定的第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。三、异议人没有提供证据证明全额支付了购房款，不能满足上述规定的第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。四、异议人对涉案房屋无法办理过户手续是知悉的，仍购买涉案房产，将产生风险却孤意行之，应自担其风险，对房屋没有办理过户手续存在重大的过错。异议人的主张不符合上述规定的第（四）项“非因买受人原因未办理过户手续”的条件。五、关于异议人对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，即使存在异议人因与黄固强的房屋转让协议而取得涉案房屋的占有、使用，但房屋转让协议仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得涉案房屋的物权。因此，在涉案房屋未变更登记异议人为所有权人的情况下，异议人认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符。退一步说，我国实行不动产登记制度，未经登记，不发生物权效力，即只有从登记发证之日才取得所有权。按照“房随地走”的原则认定地上建筑物产权。由于该土地至今仍然登记在佛山市南海区大沥镇横江村关边股份经济合作社名下，自始至终没有登记在黄固强名下，因此，黄固强无权将涉案土地使用权及地上房产所有权转让给异议人，故双方转让是无效的，异议人对该房屋既不拥有合法的所有权，又不拥有合法的使用权。异议人的请求完全违背了法律。综上所述，涉案房屋买卖合同为无效合同，异议人对无过户存在过错，异议人请求排除执行无法同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故异议人请求停止对涉案房屋的执行理据不足，应不予支持。 本院查明，2017年2月28日，本院对关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案作出（2017）粤0605民初212号民事判决书，判令：一、被告黄固强应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金299000元及以299000元为本金，从2016年7月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为限）计算的利息予原告关雪仪；二、驳回原告关雪仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年3月16日发生法律效力。 2017年3月29日，本院立案受理申请执行人关雪仪与被执行人黄固强民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执3653号，执行依据为本院（2017）粤0605民初212号民事判决书。2017年5月12日，被执行人黄固强到本院做谈话笔录，并在笔录中确认其名下财产有佛山市南海区大沥镇xx路口房地产（所有权人黄锢强即其本人）。2017年8月22日，本院作出（2017）粤0605执3653号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人黄固强（又名黄锢强）的银行存款、收入人民币314077.01元，或查封、扣押其同等价值的财物。2017年8月29日，本院查封了被执行人黄固强名下的位于广东省佛山市南海区大沥镇xx路口房屋（权利证号：32xxxx50）。2019年1月16日，本院作出（2017）粤0605执3653号公告，内容为：被执行人黄固强不履行本院（2017）粤0605民初212号民事判决书确定的生效法律义务，本院拟于近期对涉案房产采取评估、拍卖或变卖等处置措施。 另查明，被查封的位于广东省佛山市南海区大沥镇xx路口房屋，该房屋登记的权利人为黄锢强（身份证号码），房产权利证号为32xxxx50。 2017年12月28日，本院向佛山市南海区国土城建和水务局（国土）函询佛山市南海区大沥镇xx路口房屋（权利证号：32xxxx50）的土地权属登记等情况。2018年2月5日，佛山市南海区国土城建和水务局向本院作出复函，反映该房屋对应的土地证号为集用（2005）03xxxx61号，权利人佛山市南海区大沥镇xxxx经济合作社，权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用企业用地。 本院认为，本案的争议焦点为异议人黄锦卿、黄铭雄对涉案402、502房是否享有排除执行的权利。对此，分析如下：一、不动产的物权登记具有公示公信效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，异议人提交的两份《购房协议书》未办理登记备案手续，不具有对抗效力，房产物权未发生变更，涉案房屋目前仍登记在被执行人黄固强名下。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人黄锦卿、黄铭雄主张其分别于1991年7月4日、1991年9月22日购买了涉案402房及502房，但异议人并未举证证明已支付全部价款，且至本院在2017年8月29日查封近二十六年的时间内仍未对涉案房产办理过户登记，异议人亦未举证证明在近二十六年的期间内曾通过提起诉讼或其他公示方式向黄固强主张过办理涉案房产的房地权属过户登记手续，故对于涉案房产未能办理异议人名下的过户登记手续，异议人亦存在怠于行使主张权利的过错。 综上，异议人黄锦卿、黄铭雄不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的权利，其请求停止对涉案402房、502房的拍卖，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人黄锦卿、黄铭雄的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  李 娟 审判员  谭彩兰 二〇一九年四月二十六日 书记员  吴少霞