江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初11333号原告：南京捌零玖零文体用品有限责任公司，统一社会信用代码913201067971318914，住所地南京市鼓楼区龙江小区龙江网球馆3楼。法定代表人：傅伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峥伟，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：商运东，江苏君劭律师事务所律师。被告：南京许氏雄网络科技服务中心，统一社会信用代码91320115MA1MPP337E，住所地在南京市江宁区东山街道金箔路518号。负责人：许志强，该合伙企业执行事务合伙人。委托诉讼代理人：周群，江苏天淦律师事务所律师。被告：许志强，男，1967年11月18日生，汉族。委托诉讼代理人：周群，江苏天淦律师事务所律师。被告：刘俊，男，1980年6月8日生，汉族。委托诉讼代理人：周群，江苏天淦律师事务所律师。第三人：南京市江宁区体育局，统一社会信用代码12320115MB05390652，住所地在南京市江宁区金箔路518号。法定代表人：张蕾，该局局长。原告南京捌零玖零文体用品有限责任公司（以下简称捌零玖零公司）与被告南京许氏雄网络科技服务中心（以下简称许氏雄中心）、许志强、刘俊，第三人南京市江宁区体育局（以下简称江宁体育局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告捌零玖零公司法定代表人傅伟、委托诉讼代理人商运东，被告许氏雄中心、许志强、刘俊共同委托诉讼代理人周群到庭参加诉讼，第三人江宁体育局经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捌零玖零公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告许氏雄中心支付房屋50万元及支付违约金33万元；2.请求判令许志强、刘俊对上述债务承担连带清偿责任；3.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：第三人江宁体育局将房屋出租给原告，原告将房屋转租给许氏雄中心、许志强。2017年10月31日，在许氏雄中心的要求下，双方解除了租赁合同关系，并由三被告对尚欠75万元款项向原告作出还款计划承诺，原告对此予以认可。许氏雄中心为普通合伙，许志强、刘俊作为合伙人对许氏雄中心的债务应当承担连带清偿责任。被告许氏雄中心、许志强、刘俊辩称：原告提出要向江宁体育局赔偿损失75万元，于是双方签订了还款计划，而实际原告并不需要向江宁体育局支付75万元；还款协议中的75万元作为违约金过高，应当予以调整；该还款协议约定违约金50万元，没有法律依据。第三人江宁体育局未应诉答辩。本院经审理查明事实如下：2010年6月10日，南京康运体育发展有限公司（甲方，以下简称康运公司）与原告捌零玖零公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区金箔路518号全面健身中心体育大厦三楼内南侧建筑面积1067.69平方米房屋出租给乙方；租赁期限自2010年9月30日起8年；年租金为331250元；前2年保持不变，自第3年开始在上一年度租金的基础上每2年递增8%；乙方不按时缴纳租金，每逾期一天按月租金的千分之三支付违约金给甲方，乙方连续拖欠租金达30天或累计拖欠租金达2个月租金额的，甲方有权解除合同。合同还约定了其他事项。2011年3月1日，江宁体育局（甲方）与捌零玖零公司（乙方）签订《补充协议》，约定：自2011年5月1日起，乙方同原甲方南京康运体育发展有限公司签订的协议，出租方（甲方）更改为江宁体育局，原合同中不变的条款仍有效；原合同中租金收取时间变更为从2011年5月1日起至2019年4月30日；年租金递增日期相应顺延，递增幅度按原合同执行；原合同预计的租赁面积为1067.69平方米，现核准为760平方米，年租金核定为235790元。2016年6月3日，江宁体育局（甲方）、捌零玖零公司（乙方）、许志强（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方引进丙方展开经营合作，将台球项目变更为网咖电竞项目；甲乙租赁合同有效期内，甲方保证不变更、不解除该租赁合同；前述租赁合同期满后，甲方同意与乙方再续签两年，时间为2019年5月1日至2021年4月30日，甲乙约定租金调整为37万元/年，其他权利义务不变；2021年5月1日至2024年4月30日，前述租赁合同的租赁范围同等条件下丙方享有优先承租权，乙方退出合作；丙方按乙丙约定的金额自2016年6月10日起向甲方每季度支付一次租金，于每季度的10天前支付；乙、丙方在经营期间未经甲方同意不得以任何形式再次转让、转租或转借；乙丙双方约定，本协议生效后，前述租赁合同乙方相关责任义务由丙方代为履行，乙丙双方制定合作条款自行协商；“网咖电竞馆”由丙方独立经营，租赁期满后，房屋装修等不动产归甲方所有，其经营设备等动产归丙方；本协议订立前乙方原有的一切债权债务归乙方，与丙方无关；若丙方违约，应向乙方支付违约金50万元，并赔偿乙方的实际损失；丙方未按约定支付租金的，视为丙方违约，甲方可以采取停水停电等措施，同时甲方有权追究乙方的违约责任，一切损失由丙方负责。2016年6月7日，捌零玖零公司（甲方）与许志强签订《合作协议》，约定：甲方同意乙方在江宁全民健身中心3F内南侧760平方米经营场所经营网咖电竞馆，乙方向甲方支付相应的费用；合作期限自乙方进场装修日2016年6月10日至2021年6月9日，本协议签订当日乙方向甲方支付175000元转让费；甲方在7日内情况现有场地内设备后，乙方于2016年6月20日前向甲方支付225000元转让费，转让费总价款400000元；乙方于2016年6月20日再支付2016年9月10日至2016年12月9日部分房租75000元，剩余50000元房租，乙方于2016年8月31日前支付，原有的中央空调及消防设施归乙方使用至合作期满，实际进场日之前场地使用费等费用由甲方承担；场地使用费（房屋租金）及支付方式：乙方应自进场装修开始日2016年6月10日支付第一年租金（不含税金）为499320元，以后每2年按上一年度递增8%；甲方、乙方与江宁区体育局签订的《补充协议》约定的租金标准仅作为前期账务处理需要，房屋实际租金应为本《合作协议》为准，2019年6月10日至2021年6月9日的房屋租金，在甲方出具江宁区体育局证明甲方已结清前期债权债务的凭据后，乙方可将在三方协议基础上，向江宁区体育局支付租金为37万元/年，剩余租金全部支付给甲方；双方在合作期内，乙方所发生的一切费用，均由乙方自行承担；如乙方违约，乙方应向甲方支付违约金900000元，并赔偿甲方全部经济损失，在确定责任10日内付清。2017年10月31日，许氏雄中心向捌零玖零公司出具《还款计划》，上记载：我公司在江宁体育中心3F经营期间，因经营不善，严重亏损，现解除租约后，于2017年11月9日前江宁区体育局支付扣除押金后的水电费，支付南京捌零玖零文体用品有限公司83333元租金后，总计欠款75万元整，具体计划如下：2018年1月31日前支付20万元整，2018年2月底支付5万元整，2018年3月底支付5万元整，2018年4月底支付5万元整，2018年5月底支付5万元整，2018年6月底支付5万元整，2018年7月底支付5万元整，2018年8月底支付5万元整，2018年9月底支付5万元整，2018年10月底支付5万元整，2018年11月底支付5万元整，2018年12月底支付5万元整，以上欠款按期支付给南京捌零玖零文体用品有限责任公司，并转交至南京市江宁区体育局，如南京捌零玖零文体用品有限责任公司收到款项后不能及时交付给南京市江宁区体育局的违约责任与我公司无关；2018年底前支付清所有欠款，还款期间如不能完成以上还款，出现预期超过10天以上不缴，或不能足额交付的情况，我单位原因承担违约金50万元整（按实际已支付总额比例承担）。捌零玖零公司在该《还款计划》上盖章。当日，捌零玖零公司（甲方）与许氏雄中心（乙方）签订《合同解除协议书》，上记载：由于乙方在江宁体育中心3F经营电子竞技馆期间，因经营不善、严重亏损，现无法继续履行2016年6月与甲方签订的《合作协议》，经过双方友好协商，达成如下协议：1、在江宁区体育局同意解除事项后，终止甲方和乙方签《合作协议》以及约定条款；2、在解除协议后，我公司自愿承担2017年11月10日前，江宁区体育局物业租赁使用的水电费和83333元的房租费用，我司在2017年11月10日前一次性缴纳；3、乙方自愿一次性解决因乙方违约造成甲方的损失和违约责任金总计750000元，4、乙方按照《还款计划》向甲方支付费用。出具《还款计划》后，许氏雄向捌零玖零公司支付了25万元。2018年5月，江宁体育局诉至本院，请求判令：1.捌零玖零公司支付房租511958元及违约金（自应付之日起计算至实际给付之日，违约金标准为年24%）；2.傅伟对捌零玖零公司的债务承担连带清偿责任。经调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、捌零玖零公司欠付江宁体育局租金511958元，于2018年8月30日前支付320000元，2018年11月30日前支付141958元，合计461958元整。若捌零玖零公司按上述约定按期足额支付，剩余50000元租金江宁体育局则放弃主张；二、若捌零玖零公司有任一期未能按期足额支付，欠付租金总额仍按511958元计，并需加付违约金（违约金以尚欠付的租金为基数按年利率24%自2017年11月1日起计算至实际给付之日止），江宁体育局可就全部未付租金及违约金申请法院强制执行；三、傅伟对捌零玖零公司上述债务承担连带清偿责任；四、双方就本案的纠纷一次性解决，无其他争议。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。捌零玖零公司与许氏雄中心签订的《合同解除协议书》、《还款计划》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《合同解除协议书》、《还款计划》约定许氏雄中心向捌零玖零公司支付75万元是否应当调整的问题。虽然该75万元的约定是双方就许氏雄中心违约责任达成的合意，但就《合同解除协议书》、《还款计划》而言其属于确定的合同义务，而非违约金条款。违约金条款是就可能出现的违约情况预先约定以支付金钱的方式来承担责任的条款。在订立违约金条款时，是否发生违约、违约的情节、违约造成的损失均处于不确定状态；容易造成约定的违约金低于或者过分高于造成的损失，因此《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”而《合同解除协议书》、《还款计划》是在许氏雄中心的违约行为之后订立的，此时许氏雄中心的违约行为、产生的后果已经确定，该75万元是双方基于对此的认识而达成的合意，是确定需要履行的义务，与违约金条款不同。三被告主张《合同解除协议书》、《还款计划》是基于错误认识而达成的合同，应当证明其构成重大误解。虽然经调解捌零玖零公司向江宁体育局支付的相关费用低于75万元，但其系调解协商的结果，难以认定许氏雄中心构成重大误解。故三被告关于75万元应当调整的抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的违约金33万元是否应当调整的问题。《合同解除协议书》、《还款计划》约定如许氏雄中心出现预期超过10天以上不缴，或不能足额交付的情况，承担违约金50万元，属于违约金条款。该违约金过分高于捌零玖零公司的损失，应当予以调整。故本院确定2018年3月底应付50000元而未付的违约金为2750.03元（以50000元为基数，自2018年4月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年4月底应付50000元而未付的违约金为2517.64元（以50000元为基数，自2018年5月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年5月底应付50000元而未付的违约金为2277.49元（以50000元为基数，自2018年6月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年6月底应付50000元而未付的违约金为2045.1元（以50000元为基数，自2018年7月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年7月底应付50000元而未付的违约金为1804.95元（以50000元为基数，自2018年8月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年8月底应付50000元而未付的违约金为1564.81元（以50000元为基数，自2018年9月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年9月底应付50000元而未付的违约金为1332.41元（以50000元为基数，自2018年10月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年10月底应付50000元而未付的违约金为1092.27元（以50000元为基数，自2018年11月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年11月底应付50000元而未付的违约金为859.87元（以50000元为基数，自2018年12月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），2018年12月底应付50000元而未付的违约金为619.73元（以50000元为基数，自2019年1月1日起按同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年3月21日法庭辩论终结之日），合计16864.3元。许志强、刘俊是合伙企业许氏雄中心合伙人，应当对许氏雄中心债务承担连带清偿责任。第三人江宁体育局经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告南京许氏雄网络科技服务中心于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告南京捌零玖零文体用品有限责任公司欠款500000元及违约金16864.3元；二、被告许志强、刘俊对被告南京许氏雄网络科技服务中心上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告南京捌零玖零文体用品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收案件受理费12100元，保全费4670元，合计16770元，由被告许氏雄中心、许志强、刘俊连带负担13639元，由原告捌零玖零公司负担3131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王云峰人民陪审员  徐庆玲人民陪审员  李向群二〇一九年四月三日书 记 员  朱幼瑶