山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0611民初218号原告：鹿答理，男，1963年9月5日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：鹿为桐，系鹿答理之子。委托诉讼代理人：刘增伟，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。被告：烟台市福山区清洋街道办事处三里店社区居民委员会，住所地烟台市福山区清洋街道永安街寰宇小区南门。法定代表人：由庆生，主任。委托诉讼代理人：慕秀超，山东福阳律师事务所律师。第三人：鹿为玮，女，1991年1月21日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：鹿为佳，女，2000年6月7日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。第三人共同委托诉讼代理人：王宗昊，山东福阳律师事务所律师。原告鹿答理与被告烟台市福山区清洋街道办事处三里店社区居民委员会（以下简称三里店居委会）、第三人鹿为玮、第三人鹿为佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹿答理的委托诉讼代理人鹿为桐、刘增伟、王琛，被告三里店居委会的委托诉讼代理人慕秀超，第三人鹿为玮、鹿为佳的共同委托诉讼代理人王宗昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿答理向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付烟台市福山区寰宇小区20号楼1010号、1011号商铺，并办理不动产权证；2、案件受理费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1、依法确认原告鹿答理与烟台寰宇实业总公司签订的《房产买卖协议》合法有效；2、被告返还购房款4748490元并赔偿损失260万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：烟台寰宇实业总公司是烟台市福山区三里店村的集体所有制企业，烟台寰宇实业总公司已注销，烟台市福山区三里村已改居民委员会，即本案被告三里店居委会。2011年5月27日，原告与烟台寰宇实业总公司签订《房产买卖协议》，协议约定烟台寰宇实业总公司将寰宇嘉诚商场一层、二层部分房产、六层（电梯口除外）出卖给原告，总价值24217600元。一层面积为2065.8平方米，二层南侧由西向东分割200平方米，二层圆弧西侧通道一处详见附图，六层410平方米。上述面积中即包含本案诉争的寰宇小区20号楼1010号、1011号商铺。该商铺具备交付条件后，烟台寰宇实业总公司应按合同约定向原告交付并办理房产证，但烟台寰宇实业总公司仅交付了部分房产，未能交付上述两处商铺，经原告现场查看，该商铺已实际使用。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告三里店居委会辩称，涉案房屋的购买资金有原告向其弟弟鹿光理的借款，并非是原告单独出资，在此前提下，其兄弟二人将涉案合同中的房屋进行分割是合情合理的，被告根据原告兄弟二人的意思进行交付、办证无任何过错；原告本身的行为已明确表示，原告认可涉案房屋应归鹿光理所有，自2011年12月开始，涉案房屋由鹿答理协助鹿光理出租给美迎美家，租金由鹿光理收取，其他房屋由鹿答理出租给美迎美家，租金由鹿答理收取，这一过程长达六年，可以证实兄弟二人对涉案合同中的房屋进行了分配，原告认可涉案的二套房产归鹿光理所有；2016年房屋办证时原告明确表示涉案房屋归鹿光理，同意被告为鹿光理办证，现因原告兄弟二人产生矛盾而反悔，要求被告交付房屋无事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人鹿为玮、鹿为佳述称，一、原告起诉与事实不符。原、被告不存在房屋买卖的事实，而是原告鹿答理、第三人父亲鹿光理与被告及案外人福山区国有资产经营公司三方抵顶工程款后形成的《房产买卖协议》，实为平账使用。协议中的24217600元，包括了鹿光理的工程款。鹿答理与鹿光理系亲兄弟，二人协商后与三里店居委会达成一致，各自对应的工程款抵顶相应的房屋，后鹿光理抵顶了1010号和1011号房屋。2011年底，涉案房产完工，整体出租给美迎美家，原告与鹿光理及美迎美家负责人分别签订了租赁合同，租金由兄弟二人分别结算。2016年，涉案房屋具备了办证条件，原告与鹿光理分别就各自抵顶的房屋办理了不动产权证书，鹿光理将抵顶的1010号、1011号办理在第三人名下，故本案根本不存在房屋买卖的情况。二、原告主张已过诉讼时效。基本上述抵顶的事实，原告与鹿光理分别抵顶了房屋，房屋出租六、七年、取得不动产权证书也两年有余，原告均无异议。现因鹿答理与鹿光理之间出现矛盾，又要求三里店居委会交付第三人名下的房产，无任何事实依据，且原告主张也超过诉讼时效。综上，请求查明事实，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、企业信息复印件，证明烟台寰宇实业总公司为集体所有制，现已注销。2、房产买卖协议，证明鹿答理与烟台寰宇实业总公司签订协议。3、工程明细表一份及结算票据复印件一份，证明鹿答理与鹿光理系借款关系。4、寰宇小区20号楼1009号房屋房产证及土地证，证明涉案房产已具备办证条件。5、房地产评估报告，证明因被告未交付房屋给原告造成损失情况。6、2018年7月23日证明一份，系被告法定代表人由庆生出具，证明原告与烟台寰宇实业总公司签订合同后，由于其工作人员工作疏忽将部分房产登记在第三人名下，原告要求被告和第三人承担相应的责任具有法律依据。被告三里店居委会对原告鹿答理提交的上述证据发表以下质证意见：1、对企业信息的真实性无异议。2、对房产买卖协议的真实性无异议，但该协议事实上买方为鹿答理与鹿光理，购房款24217600元是以工程款抵顶。3、对工程明细表的真实性无法确认，即使属实也可以看出案外人鹿光理的工程款数额为4454873元，对结算票据的真实性无异议。4、对寰宇小区20号楼1009号房屋房产证及土地证的真实性无异议。5、对房地产评估报告的真实性及证明内容均有异议，系单方委托评估，不予认可。6、对2018年7月23日证明的真实性无异议，因鹿答理与鹿光理系兄弟关系，证明中陈述工作不严谨是指没有让鹿答理和鹿光理出具书面材料。第三人鹿为玮、鹿为佳对原告鹿答理提交的上述证据发表以下质证意见：1、对企业信息的真实性无异议。2、对房产买卖协议的真实性无异议，该协议的主要目的不是买房而是平账所用，购房款中含有鹿光理的工程款。3、对工程明细表的真实性不予认可，应以被告提交的加盖印章明细为准，对结算票据的真实性无异议。4、对寰宇小区20号楼1009号房屋房产证及土地证不予质证，与本案无关。5、对房地产评估报告不予认可，与本案无关。6、对2018年7月23日证明的真实性不予认可，不动产登记是非常严谨的，不存在疏忽办理在他人名下的问题，且该份证明与被告的答辩意见相矛盾，要求依法查明事实。被告三里店居委会为证明其答辩主张向本院提交了以下证据：1、结算票据一张，系烟台市福山区国有资产经营公司于2011年3月27日出具，证明2009年11月25日，被告向资产经营公司借款2200万元，至2011年3月25日借款本息合计24217600元，因鹿答理与鹿光理均承包福山区政府工程，政府欠付其工程款，原、被告及资产经营公司协商以购房的方式互相抵顶债权债务，被告方借款已付清。2、房产买卖协议，证明2011年5月27日，原告与被告下属的烟台寰宇实业总公司签订协议，原告等人以原告的名义购买烟台寰宇实业总公司的房屋，价值为24217600元。3、工程明细表一份，证明鹿光理承包施工了福山国有资产经营公司的工程，24217600元购房款中含有鹿光理的购房款。4、山东省烟台市房地产企业预收款收据11张及原告妻子邢红出具的收据1张，证明被告向鹿答理、邢红、鹿为桐出具的发票金额为10924045元，邢红出具的收据为1329355元，合计为24217600元。5、租赁合同，证明2011年12月1日，鹿光理将涉案的房屋出租给美迎美家。6、寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋所有权证和土地使用权证复印件，证明2016年两套房产登记在鹿光理女儿鹿为玮、鹿为佳名下。7、收款收据一份，烟台寰宇实业总公司于2016年3月17日向鹿光理出具，证明鹿光理在办理产权登记时补交34.56平方米面积差价207360元。原告鹿答理对被告三里店居委会提交的上述证据发表以下质证意见：1、对结算票据、房产买卖协议、工程明细表的真实性均无异议。2、对山东省烟台市房地产企业预收款收据11张及原告妻子邢红出具的收据1张中的鹿答理、鹿为桐、邢红名下收据真实性均无异议，对鹿光理名下发票有异议，不清楚如何形成。3、对租赁合同的真实性不清楚，本人并没有参与该合同的签订。4、对寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋所有权证和土地使用权证复印件的真实性无法确认。5、对收款收据的真实性无法确认，并不知情。第三人鹿为玮、鹿为佳对被告三里店居委会提交的上述证据发表以下质证意见：对被告提交的证据的真实性和证明内容均无异议，对被告提交的租赁合同质证意见为，2011年12月1日签订租赁合同时，原告、第三人的父亲鹿光理和美迎美家公司负责人在场；对寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋所有权证和土地使用权证复印件补充质证意见，两套房产面积为402.66平方米，当时抵顶面积为368.1平方米，超出的34.56平方米，第三人的父亲鹿光理补交差价207360元。第三人鹿为玮、鹿为佳为证明其诉讼主张申请证人姜某、鹿升理出庭作证，证明第三人取得涉案房产符合法律规定，鹿答理与鹿光理已对涉案房产处分进行了约定。原告鹿答理申请证人梁某出庭作证，证明鹿答理购买房产的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的工程明细表被告和第三人均不予认可，且被告提交了加盖有烟台市福山区财政局经济建设科印章的天府公司工程明细表一份作为佐证，虽然内容基本一致，但是原告提交证据中手工书写部分在被告提交的证据中并无体现，故本院以被告提交的天府公司工程明细表作为认定案件事实的依据。2、对原告提交的房地产评估报告，被告和第三人均不予认可，且该报告系在本院要求原告提交书面鉴定申请期间自行委托鉴定，故本院对该证据的证明效力不予认定。3、对原告提交的由庆生于2018年7月23日出具的证明，第三人对该证明的证明内容均不予认可，因由庆生的证明内容与其代理人提交证据的证明内容相矛盾，且在庭审中又对该证明的证明内容做了补充说明，故本院对该证明的证明效力不予认定。4、对被告提交的鹿光理名下房地产企业预收款收据、第三人名下产权证书、补交房款收据，结合双方陈述及相关证据，本院对上述证据的真实性予以认定。5、对证人姜某、梁某证言，二人均称为原告鹿答理的司机，但是工作时间存在冲突，也无其他证据予以佐证，故本院对二人的证言不予采信。证人鹿升理作原告鹿答理、第三人鹿为玮、鹿为佳的父亲鹿光理的兄弟，其陈述更具客观真实性，本院对鹿升理的证言所陈述的内容予以采信。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：烟台寰宇实业总公司系被告三里店居委会的集体所有制企业，企业负责人为由庆生，2017年4月13日已注销。2011年5月27日，烟台寰宇实业总公司与原告鹿答理签订《房产买卖协议》：烟台寰宇实业总公司将寰宇嘉诚商场一层、二层部分房产、六层（电梯口除外）出卖给鹿答理，总价值为24217600元，协议签订时鹿答理将总购房款24217600元一次性支付给烟台寰宇实业总公司，未尽事宜双方协商解决。因烟台寰宇实业总公司欠烟台市福山区国有资产经营公司借款24217600元，烟台市福山区国有资产经营公司欠付鹿答理、鹿光理、姜某、邢朝阳等工程款，故三方达成债权债务抵顶合意，以鹿答理的名义与烟台寰宇实业总公司签订了《房产买卖协议》，同日，烟台市福山区国有资产经营公司向烟台寰宇实业总公司出具结算票据，收到还款本息24217600元。2011年12月1日，案外人鹿光理将寰宇嘉诚广城一层面积为368平方米的商铺出租给烟台市美迎商贸有限公司，租赁期为15年。2015年起《房产买卖协议》中的部分房产陆续办理产权证书，分别办理在原告鹿答理、鹿答理之妻邢红及鹿答理之子鹿为桐名下，本案诉争的寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋于2016年办理在本案第三人鹿为玮、鹿为佳名下，第三人的父亲鹿光理补交两套房产的差价款为207360元。庭审中，原告鹿答理与被告三里店居委会均认可现涉案的寰宇小区20号楼一层商铺的市场价格为17000元/平方米。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案中，原告鹿答理与烟台寰宇实业总公司签订《房产买卖协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，故原告主张原告鹿答理与烟台寰宇实业总公司签订的《房产买卖协议》有效，本院予以支持。原告鹿答理主张因被告三里店居委会未能交付寰宇小区20号楼一层368.1平方米的房屋，要求被告返还购房款4748490元及违约造成的损失，被告三里店居委会不予认可，认为上述房产是原告鹿答理与案外人鹿光理共同抵顶所得，双方已对抵顶的房产做了处分，被告依据鹿答理与鹿光理的指示将寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋过户至第三人名下，已经完成房产的交付和办证义务，不存在违约责任，第三人鹿为玮、鹿为佳对原告的该主张亦不予认可。本院认为，烟台寰宇实业总公司将寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋过户给第三人是否存在合理依据是本案审理的焦点。原告鹿答理主张对寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋的交付和办证情况并不知情，其与鹿光理之间系民间借贷法律关系，但未能提交相关证据予以证明双方民间借贷关系存在的事实。通过被告三里店居委会提交的证据可以看出，2015年底，原告鹿答理购买的房产已根据其要求过户至鹿答理、邢红、鹿为桐名下，其应当同时主张将寰宇小区20号楼1010号、1011号房屋办理不动产登记手续，但诉争的两套房屋于2016年才过户至第三人名下，且涉案的房屋于2011年底已经交付，故鹿答理称不知情，庭审中才知道诉争房产登记在第三人名下，明显与事实不符。证人鹿升理与鹿答理、鹿光理为兄弟关系，其证言也可以证实鹿答理与鹿光理已经对涉案的房产进行了处分。虽然鹿答理与鹿光理之间未签订合同或协议，但是无论鹿答理与鹿光理系共同抵顶还是事后处分，鹿答理与鹿光理已经对房产进行处分，烟台寰宇实业总公司在合同履行过程中系根据鹿答理、鹿光理指示办理，已经履行完毕合同义务，并无过错，故原告鹿答理要求被告三里店居委会返还购房款并赔偿损失的主张无事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条规定，判决如下：一、原告鹿答理与烟台寰宇实业总公司于2011年5月27日签订的《房产买卖协议》有效；二、驳回原告鹿答理的其他诉讼请求。案件受理费50450元，由原告鹿答理负担50350元，由被告烟台市福山区清洋街道办事处三里店社区居民委员会负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  安忠辉人民陪审员  由玉发人民陪审员  刘庆旭二〇一九年四月八日书 记 员  姜彦宇