广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初215号原告：韩金国，男，汉族，1962年6月12日出生，住所地广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：付宇超，广东莱恩律师事务所律师。被告：冯婉明，女，1959年10月13日出生，澳门特别行政区居民，住珠海市。委托诉讼代理人：杨凌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市新宝丰投资策划有限公司，住所地珠海市拱北联安路2号4单元三楼转换层（3-5轴，B-F轴）。法定代表人：张瑞贤，总经理。委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：付宇超，广东莱恩律师事务所律师。原告韩金国与被告冯婉明及第三人珠海市新宝丰投资策划有限公司（以下简称新宝丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，并于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告韩金国及第三人新宝丰公司的共同委托诉讼代理人彭逸群、付宇超，被告冯婉明的委托诉讼代理人杨凌、罗丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩金国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《承诺买卖合同》；2.判令被告向原告赔偿双倍定金40万元。事实和理由：2018年7月5日，原告、被告及第三人珠海市新宝丰投资策划有限公司（以下简称新宝丰公司）签订了一份三方《承诺买卖合同》。合同约定，被告作为卖方同意出售位于珠海市××路××海湾××家园××房给原告。房屋总价493万元，原告应予签订合同当日支付定金20万元给被告，并于2018年8月20日前，双方配合前往办理申请300万元银行按揭贷款手续。剩余款项在过户当日由原告支付给被告。合同签订后，原告依照约定向被告名下中国工商银行尾号为0121的账户汇款了定金20万元。同时，被告向原告出具了收款收据一张，确认收到涉案房屋定金20万元，并将房产证原件交予新宝丰公司代为保管。此后，经原告委托新宝丰公司多次联系被告，被告却拒不履行其应在2018年8月20日前前往银行办理按揭手续的义务，构成违约。另外，2018年9月，经原告前往珠海不动产登记中心官方网站查询，才发现被告已经将涉案房屋的不动产权证登记挂失。其挂失的行为明显表明被告已经不愿继续履行涉案房屋的买卖合同。至此，原告认为，被告拒不履行配合义务，违约在先。同时，私下将涉案房屋不动产权证挂失，其行为已经明确表明被告不愿再履行涉案房屋的买卖合同，毁约意图明显，致使原告的合同目的无法实现，理应依法解除合同并向原告赔偿定金损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律的规定，请求法院维护原告的合法权益，判如所请。被告冯婉明辩称，由于被告与原告之间的买卖合同未有效成立，并且被告在2018年7月16日银行到账当天将20万元提现交给了新宝丰公司。因此，被告认为原告赔偿双倍定金诉讼请求是没有事实和法律依据的。1.关于原告请求解除《承诺买卖合同》。对于原告请求解除涉案合同无异议，但其诉讼请求多此一举。2018年7月5日，原告（承诺购买人）、被告（承诺出售人）、新宝丰公司（经纪方）三方签订的是《承诺买卖合同》，并不是买卖合同。该合同第二条第1项的约定：“于签订本合同日（即2018年7月5日），乙方（即原告）付予甲方（即被告）定金20万元。”原告并未按该条的约定时间支付定金，承诺买卖合同即自动失效，双方无须再履行该承诺买卖合同。2.关于原告请求赔偿双倍定金的问题。《承诺买卖合同》并非正式的买卖合同，被告委托第三人新宝丰出售珠海市××路××海湾××家园××房为要约，原告承诺购买则应第二条1项约定的时间内即签订承诺买卖合同当天支付定金20万元。若未在约定的时间支付定金，则为超过承诺期限作出承诺，该承诺对被告不发生效力。《合同法》第29条规定：“受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约”。这就是说，对于迟到的承诺，要约人可承认其有效，但要约人应及时通知受要约人。如果受要约人不愿承认其为承诺，则该迟到的承诺为新要约，要约人将处于承诺人的地位。《承诺买卖合同》签订当天原告仅委托案外人叶水英支付了2万元，那么原告应在2018年7月5日的24时之前支付剩余的18万元，才视为对被告出售该房有效的承诺。对于原告在2018年7月6日委托案外人韩玉波支付18万元行为为迟到的承诺，迟到的承诺为新要约。此时，要约人（被告）将处于承诺人的地位，被告并没有对新要约作出承诺。而是被告在收到银行短信入账18万元，查明韩玉波支付的该房定金时，随即从银行将原告委托案外人支付的20万元取现出来，交付给新宝丰公司，则说明被告并未对原告的新要约作出承诺。因此被告与原告之间的买卖合同未成立，合同未成立则不存在赔偿双倍定金。需要说明的是，该房的出售是委托新宝丰公司出售，对于买受人原告的信息被告一无所知，因此被告只能将20万元交由第三人新宝丰公司，让其立即退还给原告。新宝丰公司向被告出具了收到20万元的收据。综上所述，被告认为原告的诉讼请求是没有事实及法律依据的，恳请法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人新宝丰公司陈述称同意原告韩金国的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的《承诺买卖合同》的真实性无异议，对证明内容不认可，认为该合同为承诺买卖合同，并非正式买卖合同。本院确认该证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。2.被告对原告提交的《声明书》《受托转账声明》的真实性不认可。本院认为，该组证据有原件核实，且有交易明细清单、个人账户支出交易明细等证据相互印证，故对该组证据的真实性予以确认，将其作为认定案件事实的依据。3.被告对原告提交的短信记录的真实性无异议，对关联性不认可，认为该短信内容中提及的新买家指的是新的买家，不是原告。本院认为，结合前后短信中第三人新宝丰通知被告前往配合办理涉案房屋的按揭手续等内容来看，所提及的买家应该为原告，故对该证据的真实性予以确认，将其作为认定案件事实的依据。4.原告对被告提交的《收据》的真实性无异议，对关联性不认可，认为该20万元资金并非是被告退还给原告的定金，只是交由第三人代管。本院确认该证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实予以综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，原告韩金国与被告冯婉明及第三人新宝丰公司签订了《承诺买卖合同》，约定被告作为卖方同意出售位于珠海市××路××海湾××家园××房给原告，房屋总价493万元，原告应于签订合同当日支付定金20万元，原、被告双方于2018年8月20日前往办理申请300万元银行按揭贷款手续，剩余款项在过户当日由原告支付给被告；第三人新宝丰公司作为买卖双方的第三人，在促成买卖合同成立后，卖方需支付5万元给新宝丰公司作为佣金，剩余部分佣金于涉案房产过户当天支付完毕。第三人新宝丰公司作为第三人加盖公章，被告冯婉明作为承诺出售人、韩玉波代原告韩金国作为承诺购买人在合同上签名并捺印指模确认。合同签订当天，被告冯婉明出具《业主收款收据》载明收到原告支付的购房定金20万元，并注明具体以银行收账为准。当日，原告韩金国委托案外人叶水英通过银行转账方式向被告冯婉明支付定金2万元。2018年7月6日，原告韩金国又委托案外人韩玉波通过银行转账方式向被告冯婉明支付定金18万元，备注为定金海湾新家园11E房。同一天，被告冯婉明银行取现20万元交给新宝丰公司，新宝丰公司出具《收据》载明“收到冯婉明交来代管现金20万元，冯婉明随时可以取回”。另查明，被告冯婉明于2018年9月将涉案房屋的不动产权证登记挂失。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告冯婉明系澳门特别行政区永久性居民，本案为涉澳民事纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的有关规定，因涉案合同的签订地及履行地均在珠海市，且双方在庭审中选择适用内地法律，本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。根据各方当事人的诉辩意见，本案主要焦点在于：涉案合同的性质问题；部分支付定金及迟延支付定金的效力认定。一、关于涉案合同的性质问题。本院认为，原、被告签订的《承诺买卖合同》，虽名为承诺合同，但明确约定了购买房屋的具体位置、价款、付款方式以及交付时间，具备房屋买卖合同的主要构成要件，应当认定为房屋买卖合同。被告抗辩称涉案合同为承诺合同而非正式买卖合同的说法，缺乏事实依据，本院不予采纳。二、关于部分支付和迟延支付定金的效力认定问题。本院认为，涉案合同签订后，原告应在合同签订之日即2018年7月5日支付定金20万元，而原告当日只实际支付定金2万元，后于2018年7月6日支付剩余部分定金18万元，被告于当日银行提现20万元退还给第三人，应当视为被告以自己的行为提出异议并拒绝接受部分支付和迟延支付定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”的规定，在本案被告明确拒绝接受迟延支付定金的情况下，涉案合同尚未成立或生效。至于第三人抗辩称接受被告退还的20万元并非系定金退还，只是代为保管。本院认为，在被告无法直接退还给原告，且根据三方合同存在居间方的情况下也不宜直接退还给原告的情况下，被告将收取的定金退还给第三人，应当视为已退还给原告。第三人的抗辩意见不符合交易常理，缺乏事实依据，不予采信。综上，原告韩金国的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：驳回原告韩金国的全部诉讼请求。本案案件受理费3650元，由原告韩金国负担。如不服本判决，原告韩金国、第三人珠海市新宝丰投资策划有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告冯婉明可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  宁志红二〇一九年四月十六日法官助理吕以杰书记员张露