西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初14727号原告（被告）：赵燕妮，女，1990年5月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：晁改，陕西明乐律师事务所律师。被告（原告）：徐娜，女，1989年3月26日出生，汉族，住陕西省华县，现住西安市雁塔区曲江新区。委托诉讼代理人：朱忠涛，陕西琴剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，陕西琴剑律师事务所律师。第三人：西安顺扬居房地产营销策划有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：刘佳伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨佩佩，女，1987年3月3日出生，汉族，住陕西省富平县。原告(被告)赵燕妮与被告(原告)徐娜、第三人西安顺扬居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（被告）赵燕妮及其委托诉讼代理人晁改、被告（原告）徐娜及其委托诉讼代理人朱忠涛、吴琼、第三人西安顺扬居房地产营销策划有限公司(以下简称“顺扬居公司”)的法定代表人刘佳伟及其委托诉讼代理人杨佩佩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（被告）赵燕妮诉称，其与徐娜于2017年10月29日在顺扬居公司的居间、介绍下签订《西安市XX房XX居间合同》，约定赵燕妮购买徐娜位于西安市雁塔区XX社区XX室的房屋，建筑面积为66.7平方米，交易价为485000元，赵燕妮采取银行按揭方式支付购房款，购房定金为2万元，等等。合同签订当日，赵燕妮支付徐娜定金2万元，当日赵燕妮、徐娜及顺扬居公司完成了房屋的物业交割，房屋一直由赵燕妮正常占有、使用，其亦进行了装修。合同履行过程中，其与徐娜协商以全款购买该房屋，遂赵燕妮于2018年5月3日追加支付定金10万元，现徐娜明确告知赵燕妮不同意继续交易，或要求赵燕妮涨价至少30万元才同意继续交易。赵燕妮认为双方签订的合同为有效合同，各方应当遵守，徐娜行为构成单方违约，现其有能力支付全部购房款。故诉至法院，请求判令：1、徐娜继续履行合同，并在赵燕妮备齐购房款485000元之日起十日内协助赵燕妮办理《西安市XX房XX居间合同》所交易的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室的商品房的产权转移登记手续。2、本案保全费4170元、保险费2040元、诉讼费由徐娜承担。被告（原告）徐娜辩称，其不同意赵燕妮的诉请，因为赵燕妮不具备购房资格，导致房管局进行资格审查时未能通过，其之后也没有按照合同约定一次性付款或变更贷款人，故徐娜要求解除合同，并且按照合同约定支付违约金，赵燕妮自2017年11月中旬向徐娜支付房租至2018年5月，也可以说明赵燕妮对其不具备购房资格的事实是认可的。第三人顺扬居公司述称，其同意按照合同继续履行，赵燕妮当时称有购房资格，但单位一直在年审，现在能打出来了，当时原、被告双方协商的是先让赵燕妮给徐娜交房租到2018年6、7月份左右再过户。被告（原告）徐娜诉称，2017年10月29日，原、被告及第三人签订《西安市XX房XX居间合同》，约定经第三人介绍，赵燕妮以485000元的价格购买徐娜涉案房屋，房产证号为107XXXXXXX-X-X-40601～1，建筑面积为66.7平方米（房产证面积为66.4平方米），付款方式为银行按揭贷款，并约定合同签订后，赵燕妮支付徐娜定金2万元，房屋交易的各项税费由赵燕妮承担，等等。合同签订后，赵燕妮支付虚假定金2万元，徐娜督促赵燕妮积极按照约定准备网签、办理过户及银行贷款资料。2018年11月、12月，原、被告双方一起先后两次到西安市房管局办理网签等手续，但由于赵燕妮不具备购房资格，房管局资料审核没有通过，在房管局工作人员的教育下，赵燕妮还向房管局出具书面材料，承认错误并保证不再弄虚作假。后经了解，赵燕妮的社保不够两年，其提交的社保证明是其向他人支付费用，由他人出具的虚假证明。因赵燕妮的原因未能办理网签、过户手续，导致赵燕妮无法办理按揭贷款，但赵燕妮也没有按照合同约定在45日内全额支付房款，变更贷款人。赵燕妮多次找到徐娜，称其原先租住的房屋已经到期，希望能够将房屋先行出租给赵燕妮，经协商，徐娜于2017年11月底同意出租，租金为1500元/月，赵燕妮支付了6个月的租金，但自2018年6月开始未支付租金。根据合同约定，因赵燕妮材料不全，导致合同无法履行，徐娜多次向赵燕妮要求解除合同，赵燕妮不同意。2018年5月，赵燕妮突然向徐娜账户转账10万元，徐娜询问其原因，赵燕妮以各种理由搪塞，但徐娜明确告知其房屋买卖合同因赵燕妮的原因已要求解除，故不能收其钱款，随即将赵燕妮转账的钱款退回。故诉至法院，请求判令：1、解除2017年10月29日原告与被告、第三人签订的《西安市XX房XX居间合同》。2、赵燕妮支付徐娜违约金48500元。3、赵燕妮支付徐娜租金4500元（自2018年6月、7月、8月租金，应计算至实际搬离之日）。4、本案的案件受理费由赵燕妮承担。原告（被告）赵燕妮辩称，2018年1月30日，赵燕妮、徐娜去房管局做网签、资金监管，因高新区社保局年审，无法打印赵燕妮的个税证明，因此双方仅做了资金监管申请，后续手续并未办理，并协商待赵燕妮社保记录完善之后进行后续房屋过户手续，并约定2月份房租1000元，此后过户之前每月房租增加500元变为1500元/月，赵燕妮同意并一次性支付四个月房租6000元，徐娜亦配合赵燕妮办理了涉案房屋宽带过户手续，并预存一年宽带费用，赵燕妮也因此对涉案房屋进行了装修。2018年5月3日，因徐娜提出要给其父购房，遂要求赵燕妮全款购房，赵燕妮同意并要求一定的筹款时间，徐娜也表示同意，当时顺扬居公司的业务员杨佩佩在场为证。当日，赵燕妮向徐娜转账支付定金10万元，并在转账时备注为“定金”。2018年6月份，赵燕妮要求徐娜配合办理过户手续，徐娜提出因二手房价格上涨不卖了，要求退还定金，并在2018年7月6日退还赵燕妮10万元。徐娜退还定金的行为属于单方违约行为，其擅自解除双方达成的协议，作为违约方，徐娜没有解除合同的权利。赵燕妮缴纳的个税完全能够证明其具备购房资格，只要徐娜配合，完全可以正常过户交易，不存在任何障碍。合同签订后，赵燕妮并未到银行按揭程序，并不存在按揭贷款无法审批通过的情形，徐娜以此为由解除合同完全没有任何事实和法律依据。综上，徐娜作为违约方，其无权解除合同，也无权要求赵燕妮承担违约责任，赔偿违约金，同时因其违约行为造成答辩人维权产生的合理支出，应当由徐娜承担。第三人顺扬居公司述称，其不同意徐娜的诉讼请求。经审理查明，2017年10月29日，徐娜（甲方）、赵燕妮（乙方）及顺扬居公司（丙方）签订《西安市XX房XX居间合同》，约定徐娜将位于西安市雁塔区XX社区XX室房屋出售给赵燕妮，建筑面积为66.7平方米（以房屋所有权证或购房合同面积为准），房屋所有权证号为107XXXXXXX-8-5-40601～1，交易价格为485000元，其中购房定金为2万元于2017年10月29日前已由乙方实际支付给甲方，付款方式为乙方申请商业银行按揭贷款，合同还对违约责任等内容进行了约定。当日，赵燕妮支付徐娜购房定金2万元。涉案房屋产权证书上载明涉案房屋建筑面积为66.40平方米。赵燕妮申请诉前保全，交纳保全费4170元，并支付中国大地财产保险股份有限公司陕西分公司保险费2040元。徐娜申请本院至西安市房管局调取赵燕妮不符合购房条件的资料《情况说明》，本院至西安市XX中心调取赵燕妮于2018年1月13日填写的西安市家庭购（售）房申报表（二手房）及2018年3月2日赵燕妮书写的《情况说明》，主要内容为：由于在本市XX房XX社保，或是需要西安市户口，但因个人社保还差6个月才能2年，因不想在西安市办理落户，并且当时着急出差，没时间办理落户一系列手续，在2018年1月5日在房管局门口认识王磊，自称是房管局员工，可以办理个人完税证明，且当时还有一位女士正在办理，所以就轻信王磊的话，并支付11000元，2018年1月12日下午，王磊把完税证明交给赵燕妮，2018年1月13日赵燕妮来到房管局25号窗口提交资料，直到2018年1月30日赵燕妮第二次来办理过户手续，被工作人员告知完税证明是造假的，才知道自己上当了，事后也非常后悔，并对自己的造假行为感到后悔……原、被告及第三人对本院调取的上述证据材料真实性均认可。庭审中，赵燕妮称其符合西安市XX房XX房资格的，可以购买二手房，仅是因高新区税务年审，无法打印完税证明，故暂时未完成后续交易手续，针对该意见，赵燕妮提交了完税证明、网签监管申请表予以证明。徐娜对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，从时间段来看，赵燕妮不是按照实际的时间连续缴纳个人所得税，不符合连续两年完税证明或社保的规定，网签监管申请表只是双方做了一个申请的登记，实际的结果是审核未能通过，而且根据客观实际情况，该申请表应当交给房管局的，为什么会在赵燕妮手中，只能说明是因为审核没有通过，房管局将材料退还给赵燕妮。赵燕妮称在双方申请网签、资金监管因资料不全，未办理后续手续的情况下，徐娜继续配合赵燕妮办理了涉案房屋宽带过户手续，且双方协商在办理过户之前按照每月1500元的标准支付租金，继续履行涉案合同，后徐娜称要给其父买房，要求赵燕妮全款支付，双方协商由赵燕妮增加购房定金10万元，赵燕妮于2018年5月3日支付徐娜定金10万元后，徐娜违反双方约定，单方将定金10万元于2018年7月6日退回，不履行合同，属于单方违约，故徐娜没有解除合同的权利，合同应当继续履行。针对该意见，赵燕妮提交了收费专用单、业务登记单、银行卡客户交易详细信息二份、微信聊天记录、银行交易明细予以证明。徐娜对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，因为赵燕妮要求租住徐娜的房屋而支付租金，且办理了宽带费用的缴纳手续，但不能证明赵燕妮所说的双方在过户之前协商按照每月1500元的标准支付租金，赵燕妮于2018年5月3日向徐娜转账10万元，徐娜多次询问缘由，赵燕妮没有明确回复10万元的性质，徐娜就在2018年7月6日按照原路径将10万元退回赵燕妮，赵燕妮在转款的备注虽然注明定金，这是赵燕妮在转款时自己可控的操作，并不能代表这是原、被告双方协商一致的结果，发微信的时间是2018年7月，因为赵燕妮不具备购房资格，徐娜多次要求解除合同，直至2018年7月，赵燕妮仍然要求以原来的价格进行交易，徐娜明确予以拒绝。赵燕妮称其有能力一次性全款支付购房款，合同继续履行，房屋交易过户不存在障碍。针对该意见，赵燕妮提交了银行交易明细予以证明。徐娜对银行交易明细的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可，入账时间是2018年10月22日至10月23日，其账户即使有这么多钱，也是在发生诉讼之后。赵燕妮提交个人参保证明、参保缴费证明，以证明其缴纳社会保险的情况。徐娜对上述证据的真实性认可，但称该证据无法显示具体缴存时间，不能看出缴存是否连续，参保缴费证明显示缴费时间是从2016年7月开始，至2017年10月29日不足两年，刚好相差6个月，与其给房管局提交的《情况说明》的说法相互印证，不能证明赵燕妮在签订涉案合同时具有购房资格，赵燕妮在庭审中称完税证明无法打印室税务局的问题，所以才找人造假，刚好说明其参保缴费时间不够，否则怎么会选择造假？顺扬居公司称徐娜明确表示不出售房屋，属于违约，针对该意见，顺扬居公司提交了微信聊天记录予以证明。赵燕妮对上述证据的真实性和证明目的均认可。徐娜对上述证据的真实性和证明目的均不认可，称没有原件，即使真的存在，也是发生在2018年7月份以后，赵燕妮不具备购房资格，徐娜已经要求解除合同，赵燕妮在2018年7月以后要求按照原有的价格进行交易，徐娜不同意。上述事实，有《西安市XX房XX居间合同》、收据、微信聊天记录、银行交易明细、房屋所有权证、本院依申请调取的西安市家庭购（售）房申报表（二手房）、《情况说明》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的《西安市XX房XX居间合同》系各方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。赵燕妮称其具备购房资格，但其提交的完税证明显示其2016年1月1日至2016年5月31日等期间的入库日期均是2018年1月16日，个人参保证明显示其在西安市参保时间自2016年7月起，赵燕妮称因高新税务局审计，导致其无法打印个人完税证明，但未提交任何证据予以证明，然而，赵燕妮于2018年3月2日给西安市XX中心提交的《情况说明》证明赵燕妮自认其在2018年1月因个人社保还差6个月才能满2年，又不想在西安市办理落户，才提交虚假的个人完税证明，导致2018年1月30日无法办理过户手续，足以证明赵燕妮在2018年3月之前不符合西安市相关区域的住房交易政策。赵燕妮于2018年5月3日向徐娜转账10万元，称其与徐娜协商加付定金10万元，但未提交充足证据予以证明，徐娜于2018年7月6日按照原路径将10万元退回赵燕妮，故赵燕妮无法证明其与徐娜自2018年3月之后就房屋买卖事宜又达成一致意见。《西安市XX房XX居间合同》第七条第（二）款第（1）项的约定，乙方提供的办理该房屋产权转移登记的资料不完整，不真实或无效，导致乙方不符合房地产管理部门要求的购房资格，无法办理产权转移登记，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并要求乙方承担违约责任。乙方应在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙双方的中介费不予退还，由乙方直接赔付给甲方。根据上述约定，因赵燕妮提供虚假资料，徐娜有权解除涉案合同，故对徐娜要求解除《西安市XX房XX居间合同》及要求赵燕妮支付违约金48500元的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。赵燕妮要求徐娜办理涉案房产的产权转移登记手续，并赔偿保险费等各项费用，于法无据，本院依法不予支持。关于徐娜要求赵燕妮支付租金一节，该诉请与本案不属于同一法律关系，徐娜可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（被告）赵燕妮、被告（原告）徐娜及第三人西安顺扬居房地产营销策划有限公司于2017年10月29日签订的《西安市XX房XX居间合同》。二、原告（被告）赵燕妮于本判决生效之日起十日内支付被告（原告）徐娜违约金48500元。三、驳回原告（被告）赵燕妮全部诉讼请求。四、驳回被告（原告）徐娜其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵燕妮交纳的案件受理费8368元、保全费4170元，由赵燕妮承担。徐娜交纳的案件受理费10600元，由赵燕妮承担9300元，徐娜承担1300元。鉴于徐娜已预交，赵燕妮在支付上述款项时将其应承担的案件受理费一并支付徐娜。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱 华人民陪审员  韦玉梅人民陪审员  苗晓玲二〇一九年四月一日书 记 员  张开心1