陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                            (2019)陕01民终975号上诉人（原审被告、反诉原告）苗峰梅，女，汉族，1971年3月18日出生，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：李晓龙，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）魏树民，男，汉族，1965年4月12日出生，住陕西省三原县。被上诉人（原审原告、反诉被告）李凤艳，女，汉族，1967年10月10日出生，住陕西省三原县。共同委托诉讼代理人：宁小泉，陕西国友律师事务所律师。原审被告：西安百家乐房地产信息咨询服务有限公司，住所地：西安市雁塔区（西区）第2幢1单元1层10102号房。法定代表人：杨博智，具体职务不详。原审被告：西安德丰缘房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：杨晓龙，该公司总经理。上诉人苗峰梅因与被上诉人魏树民、李凤艳、原审被告西安百家乐房地产信息咨询服务有限公司（以下简称百家乐公司）、西安德丰缘房地产营销策划有限公司（以下简称德丰缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苗峰梅及其委托诉讼代理人李晓龙、被上诉人魏树民、李凤艳及其共同委托诉讼代理人宁小泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗峰梅上诉请求：1.维持一审判决第一、三项。2.请求撤销一审判决第二、四项，将本案发回重审，或依法改判苗峰梅无需向魏树民、李凤艳支付违约金，驳回魏树民、李凤艳一审要求苗峰梅支付违约金的诉讼请求，支持苗峰梅一审诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费由魏树民、李凤艳承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。案涉房屋是否存在权属争议一审法院并未查明。苗峰梅对案涉财产具有完全的处分权，苗峰梅的前夫愿意配合办理交易手续。且苗峰梅的前夫是否愿意配合办理交易手续，并不是认定苗峰梅违约的理由。2.百家乐公司未出庭应诉，但该公司提供的证明却被作为证据使用，存在明显错误。3.苗峰梅与魏树民、李凤艳已经就房屋买卖合同关系的解除达成一致意见，所有争议已经解决并履行完毕。在中介公司告知可以到其他银行申请贷款的情况下，李凤艳主动提出不愿意再购买案涉房屋，并要求解除房屋买卖合同关系，李凤艳的该项要求属于单方解约，苗峰梅同意了李凤艳的解约要求，双方当时均未提出任何赔偿要求。4.一审判决适用法律错误。一审法院判令苗峰梅承担合同总额10%的违约金没有法律依据。双方合同中没有明确约定因出卖人原因导致合同无法继续履行出卖人应承担的违约责任。魏树民、李凤艳购买其他房屋无法证明其损失，一审法院支持莫须有的间接损失属于法律适用错误。魏树民、李凤艳辩称， 1.一审判决认定事实清楚，苗峰梅出卖的案涉房屋存在权属争议。苗峰梅因权属问题影响银行贷款，苗峰梅称其前夫给其出具一份公证委托，但并未作为证据提交。苗峰梅不提供公证证据的情况下，一审判决认定苗峰梅出卖的案涉房屋存在权属争议，不存在错误。2.一审判决适用法律正确。苗峰梅出卖的案涉房屋存在权属争议，影响银行贷款，属于违约，应承担违约责任，苗峰梅给魏树民、李凤艳造成损失的大小，由一审法院酌情认定10万元违约金并不为过。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。魏树民、李凤艳向一审法院起诉请求：1、解除《西安市二手房买卖合同》；2、苗峰梅支付魏树民、李凤艳违约金105000元；3、本案诉讼费由苗峰梅承担。苗峰梅向一审法院提出反诉请求：1、魏树民、李凤艳向苗峰梅返还定金30000元；2、本案反诉诉讼费由魏树民、李凤艳承担。一审法院认定事实， 2017年2月14日，魏树民与百家乐公司签订《房屋买卖定金协议》，协议约定魏树民以1050000元的价格购买涉案房屋。魏树民按照约定向百家乐公司支付购房定金10000元。2017年2月15日，魏树民与苗峰梅及百家乐公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定苗峰梅（甲方）以1050000元的价格向魏树民（乙方）出售其名下的涉案房屋，甲方承诺此房产无共有人；乙方付款方式为按揭；乙方于签订合同当日向甲方缴纳购房定金40000元，合同签订完毕后，在办理该房产合同更名手续前乙方支付甲方首付款525000元；甲方保证该房产在交易时无权利瑕疵，不存在私人抵押、欠缴税费情况。后百家乐公司将其收到魏树民向其支付的40000元购房定金中的30000元转交给苗峰梅。2017年3月1日，魏树民向李凤艳出具公证《委托书》，委托其妻即李凤艳代其办理上述房产的购买手续，并同意将涉案房屋的所有权登记在李凤艳名下。同日，李凤艳（乙方）与苗峰梅（甲方）签订《西安市二手房买卖合同》，合同约定苗峰梅将涉案房屋出售给李凤艳，总房款为1050000元，其中含定金20000元，剩余房款1030000元；乙方于2017年3月31日前将首付款750000元存入监管账户，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额300000元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2017年3月31日前与贷款银行签订《借款合同》，同时委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，若乙方银行贷款实际支付金额少于申请贷款金额或贷款申请未获银行审批通过，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起三日内补足首付款或全额房款存入监管账户；甲方保证合同约定的房屋权属明晰，并有完全处分权；甲、乙双方定于2017年3月31日前由甲方将本合同约定的房屋交付给乙方；甲方如未按本合同约定的期限向乙方交付房屋，逾期超过3日的，尚未办理房屋转移登记手续的，乙方有权解除合同，并将书面通知甲方，书面通知到达之日起生效。甲方应在乙方解除合同后3日内，按总房款的10%支付违约金。2017年3月16日，李凤艳与苗峰梅及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》。同日上午，李凤艳向监管账户转入720000元，苗峰梅也将其收取的30000元定金转入监管账户。同日下午，由于发现涉案房屋存在权属问题，百家乐公司工作人员郭增超告知无法继续交易，监管账户中的750000元随即原路退回，苗峰梅将其收取的定金30000元按照李凤艳的指示转入张娜盈的账户，百家乐公司收取的10000元定金也于同日向魏树民、李凤艳返还。审理中，魏树民、李凤艳称在2017年4月苗峰梅表示其前夫知道涉案房屋要转让后不同意出售，交易已彻底无法进行。苗峰梅表示即使其前夫不到场也不影响房屋过户，只是影响银行贷款，且其前夫也愿意配合办理过户，但其未能提交证据证明其前夫愿意配合办理交易手续。百家乐公司出具证明一份，证明苗峰梅不愿意将房屋出售给李凤艳。魏树民、李凤艳提交其新购房屋的所有权证、买卖合同、购房发票、房屋价格走势图等证据证明因苗峰梅违约导致其另购同地段同类型房屋所花费的购房款比购买涉案房屋花费的购房款多450000元，故其主张的105000元违约金合理合法。一审法院认为，魏树民、李凤艳与苗峰梅分别签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖居间合同》、《西安市二手房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。现魏树民、李凤艳与苗峰梅对于双方签订的《西安市二手房买卖合同》的解除均无异议，本案主要焦点有二：一、合同的解除系何方造成，何方存在违约行为；二、违约责任如何承担。关于焦点一，根据双方多次约定，苗峰梅需保证涉案房屋权属明晰，其有完全处分权。李凤艳已按照合同约定将首付款存入监管账户，双方交易无法进行是因涉案房屋存在权属争议。苗峰梅辩称其前夫愿意配合办理交易事宜，但未举证证明，且根据百家乐公司出具的证明显示，是苗峰梅不再愿意出售涉案房屋。故苗峰梅的行为已构成违约，李凤艳作为守约方及时止损，有权解除合同并要求苗峰梅承担违约责任。关于焦点二，虽然合同中没有明确约定因出卖人原因导致合同无法继续履行出卖人应承担的违约责任，但合同中明确约定了出卖人逾期交房超过3日，买受人可以解除合同，出卖人应按合同总额的10%支付违约金。本案合同无法继续履行的法律后果同样是解除合同，因苗峰梅的违约行为导致李凤艳购房目的无法实现，且西安市2017年的房价大幅度上涨，根据魏树民、李凤艳提交的证据显示，魏树民、李凤艳再次购买同地段同类型的房屋所花费的购房款远超本合同约定的房价款，故参照合同约定及李凤艳的实际损失酌情认定由苗峰梅向李凤艳支付违约金100000元。关于苗峰梅的反诉请求，依据上述查明的事实及认定，魏树民、李凤艳不存在违约，故其无权请求魏树民、李凤艳返还定金30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李凤艳与被告苗峰梅就西安市高新区XX路XX层XX幢XX单元XX室签订的《西安市二手房买卖合同》。二、被告苗峰梅自本判决生效之日起十日内向原告李凤艳支付违约金100000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告魏树民及李凤艳其余诉讼请求。四、驳回被告苗峰梅的全部反诉请求。本案本诉受理费3200元，由苗峰梅承担。因魏树民、李凤艳已预交，苗峰梅应将该款于本判决生效之日起十日内给付魏树民、李凤艳。本案反诉受理费275元，由苗峰梅自行承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。结合当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，本案争议焦点为：1.苗峰梅是否存在违约行为？2.若存在违约行为，苗峰梅是否应向魏树民、李凤艳支付违约金？3.苗峰梅反诉请求魏树民、李凤艳返还定金30000元是否应予支持？关于争议焦点1，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，魏树民、李凤艳按照合同约定将首付款存入了资金监管账户，在办理银行按揭的过程中得知案涉房屋存在权属问题，合同无法继续履行。魏树民、李凤艳与苗峰梅签订的居间合同、二手房买卖合同中约定苗峰梅保证案涉房屋无权利瑕疵、权属清晰、苗峰梅具有完全处分权，但案涉房屋却因房屋权属问题导致无法继续履行。苗峰梅认可该房屋系其与前夫婚姻关系存续期间购买，但称其与前夫离婚时，口头约定案涉房屋归其所有。对此，苗峰梅负有举证责任。然而，苗峰梅并未提交该房屋归其所有的证据，亦未提交其前夫愿意配合办理房屋交易手续的相关证据。苗峰梅应承担对其不利的举证责任，故苗峰梅存在违约情形，苗峰梅应承担相应的违约责任。关于争议焦点2，双方签订的《西安市二手房买卖合同》约定，甲方如未按本合同约定的期限向乙方交付房屋，逾期超过3日的，尚未办理房屋转移登记手续的，乙方有权解除合同，并将书面通知甲方，书面通知到达之日起生效。甲方应在乙方解除合同后3日内，按总房款的10%支付违约金。本案中，苗峰梅未按照合同约定向魏树民、李凤艳交付案涉房屋，亦未办理房屋转移登记手续。按照合同约定魏树民、李凤艳有权解除合同，苗峰梅应在解除合同后3日内按总房款的10%支付违约金。一审法院参照合同约定以及魏树民、李凤艳的实际损失，酌情认定苗峰梅向李凤艳支付100000元违约金，酌定适度，并无不妥。苗峰梅上诉主张其已经向魏树民、李凤艳退还定金，说明双方已经就房屋买卖合同关系的解除达成一致意见。魏树民、李凤艳为及时止损，收取苗峰梅退还的定金，并不能说明双方已就合同的解除达成一致意见，且苗峰梅并未有证据证明双方对于合同解除后的损害赔偿问题达成了一致意见，故对于苗峰梅该上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点3，魏树民、李凤艳与苗峰梅的房屋买卖过程中，因苗峰梅的违约行为致使合同无法继续履行，导致合同解除的法律后果。苗峰梅反诉主张魏树民、李凤艳返还定金30000元，该反诉主张，缺乏事实依据，一审法院未支持其主张，亦无不当。综上所述，苗峰梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由苗峰梅负担。本判决为终审判决。审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 姬      钊二Ｏ一九年四月九日                      书  记  员 周  媛  媛   - 1 -