黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初584号原告：苏长泉，男，1968年1月20日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。原告：苏长海，男，1951年7月9日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住山东省招远市。原告：苏凤霞，女，1963年3月5日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。三原告共同委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。被告：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。原告苏长泉、苏长海、苏凤霞与被告铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏长泉、苏长海、苏凤霞及其共同委托诉讼代理人曲直、王齐平，被告骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏长泉、苏长海、苏凤霞向本院提出诉讼请求：1.要求解除与骏腾公司于2014年10月13日签订的拆迁安置用房协议；2.要求骏腾公司赔偿房款损失553,410元（2,580元/平方米×214.5平方米）；3.要求骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）42,000元；4.骏腾公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年10月13日，三原告与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁三原告109.8平方米房屋，房屋用途为住宅。为三原告回迁安置世纪尚都小区14号楼2单元2楼东、2楼西，1号楼2单元3楼东，面积分别为70.5平方米、70.5平方米和73.5平方米住宅楼三套，回迁日期为2016年10月1日前。回迁到期后，骏腾公司没有按照约定交付回迁楼房，至今已经三年有余。现因案涉楼房已另售他人，导致拆迁协议无法履行，造成应得回迁房屋损失，依据骏腾公司公示的住宅楼单价2,580元/平方米计算，损失共计553,410元。骏腾公司违约期间，三原告只能租房居住，租金每户每月500元，自2016年10月1日至2019年2月1日共28个月，合计42,000元。故提出上述诉讼请求。骏腾公司辩称：1.双方签订的《拆迁安置用房协议》存在显失公平情形。⑴该协议中约定的内容对征收人也就是骏腾公司明显不公平。三原告109.8平方米被拆迁房屋要求回迁三套住宅楼，总面积合计214.5平方米，回迁比例超过1.9倍。2014年左右，铁力市回迁比例最高也只是1:1.2，这种回迁比例明显违反了当时的交易习惯，也明显的损害了骏腾公司的利益。⑵协议订立中，三原告利用骏腾公司工程开工时间限制的急迫情况，提出高比例的回迁条件，骏腾公司并非出于自愿而签订拆迁协议。2.骏腾公司无法按协议约定的位置为三原告安置回迁房屋是因政府调整用地规划而非骏腾公司违约。案涉小区于2014年经铁力市人民政府铁政发[2014]32号文件批准由骏腾公司开发建设。建设过程中，铁力市政府颁发铁政发[2018]10号文件对该小区用地规模进行了调整，将世纪尚都小区B区地块作为城市公益项目建设预留地收回，导致骏腾公司无法按原协议位置安置回迁户，该行为系政府行为而非骏腾公司违约。虽骏腾公司不能按协议位置为三原告安置回迁，但骏腾公司仍然同意为三原告在该小区调整其他回迁位置。3.三原告要求给付42,000元租房费用损失无事实及法律依据。⑴双方签订的协议第十条约定有楼层差价款，二、四层每平方米收取150元，因三原告没有履行交纳楼层差价款的义务，因此导致骏腾公司未交付回迁楼房，骏腾公司不承担违约责任，不能承担租房费用损失；⑵双方并未约定明确的回迁日期，该协议第六条约定2016年10月1日不是具体的回迁日期，而是骏腾公司在2016年10月1日前通知三原告具体的回迁日期，这个截止时间只是通知回迁日期的时间节点，并不是具体的回迁日期；⑶因铁力市政府调整建设用地，导致骏腾公司无法按协议约定位置回迁安置，并不是骏腾公司违约，不应承担违约责任，不应当承担租房费用损失。4.三原告要求住宅按2,580元/平方米标准赔偿房款损失无事实及法律依据。因案涉小区属于棚户区改造项目，由政府实施拆迁安置工作，因2014年拆迁当年，铁力市政府没有颁发征收补偿方案，所以，应当参照铁力市2016年或2019年房屋征收补偿方案规定的内容予以补偿。因为三原告房屋性质为住宅，应按住宅每平方米1,350元或1,550元的标准予以补偿。本案争议焦点：1.双方签订的拆迁安置用房协议效力如何；2.该协议是否显失公平；3.双方当事人是否存在违约行为；4.三原告的各项诉请是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.骏腾公司对三原告所举拆迁协议的真实性无异议，对待证事实提出异议认为，该协议违反棚户区改造拆一还一的产权调换补偿原则，显失公平应予撤销。本院认为，上述证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。2.三原告所举两份视频资料和照片一张。主要内容为，骏腾公司回迁办公室情况，墙上贴有回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2,580元/平方米”字样。三原告主张上述视频资料和照片由房桂珠于2019年3月10日拍摄于案涉小区回迁办公室。拟证实，骏腾公司应回迁给三原告的住宅楼单价为2,580元/平方米。骏腾公司提出异议认为，无法证实拍摄地点为骏腾公司回迁办公室，墙上粘贴的回迁安置房入户收费明细未加盖公章，无法证实是骏腾公司对外公示的价格。本院认为，经对本案骏腾公司另一代理人该公司工作人员朱桂荣询问，其承认拍摄地点为骏腾公司回迁办公室，收费明细是骏腾公司制作和张贴，是对回迁户超出回迁面积的部分按此价格收费。上述证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。3.关于骏腾公司所举铁力市政府铁政发（2014）32号、（2018）10号文件以及铁力市政府2016年、2019年房屋征收补偿方案。拟证实，铁力市政府对世纪尚都小区用地规模进行了缩减，导致骏腾公司无法按协议原位置为三原告回迁，回迁楼房价格应当参照铁力市政府2016年和2019年征收补偿方案的规定，住宅每平方米按1,350元或1,550元的标准予以补偿。本院认为，本案拆迁协议签订于2014年，政府调整用地发生在2018年，此时，拆迁协议约定的回迁楼房已经建成，况且铁力市政府在收回B区地块时增加了A区地块的建设用地面积，也增加了A区的建筑面积。另外，本案并非被拆迁人不服政府拆迁补偿裁决而发生的纠纷，而是平等的民事主体达成协议后产生的纠纷，不能按照政府征收补偿方案的价格确定回迁楼房的价格。综上，骏腾公司所举上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年10月13日，三原告以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司拆迁三原告有房照房屋二栋，面积109.8平方米，为三原告回迁安置世纪尚都小区14号楼2单元2楼东、2楼西，1号楼2单元3楼东，面积分别为70.5平方米、70.5平方米和73.5平方米住宅楼三套，回迁日期为2016年10月1日前，由骏腾公司通知三原告，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时三原告必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。第十条约定，回迁时三原告应当向骏腾公司交纳楼层差价，二层、四层150元/平方米，三层为200元/平方米，并且约定2016年回迁不了骏腾公司给付三原告房租费。当日，骏腾公司以收据的形式承诺楼层差价免收。庭审中，骏腾公司自认本案拆迁协议约定的三套回迁楼房已经回迁安置给其他回迁户，三原告不同意在拆迁协议约定以外的其它位置回迁安置。另查明，骏腾公司在其回迁办公室张贴有回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2,580元/平方米”字样。双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。本院认为：1.关于本案合同效力。三原告以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，三原告原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，三原告没有违约行为。现拆迁协议约定的为三原告回迁安置的楼房已被骏腾公司回迁给其他回迁户，骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，三原告主张解除拆迁协议，赔偿损失，本院予以支持。4.关于三原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，三原告的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后住宅楼的价格赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。三原告所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照2,580元/平方米收取面积差价，三原告主张以此价格作为计算损失的依据，本院予以支持。况且，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，三原告已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。另外，本院曾经有生效判决认定案涉小区住宅楼三层的价格为2,000元/平方米，并以此价格为依据计算被拆迁人损失，这与本案认定价格为2,580元/平方米并不矛盾。理由是：首先，每个当事人的举证能力不同，导致个案对同一小区住宅楼价格认定的不同，本院生效判决中的原告所举的证据是骏腾公司销售住宅楼的收款收据，上面显示二层、四层的价格为2,000元/平方米，该案原告主张三层按此价格计算。而本案原告所举证据显示案涉住宅楼的价格为2,580元/平方米，并以此价格计算损失，并无不当。其次，造成此种结果的另一重要原因是没有对回迁楼房进行价格鉴定，骏腾公司作为承担举证责任的一方当事人，应由其承担举证不能的不利后果。经计算，骏腾公司应当赔偿三原告不能回迁楼房的损失为553,410元（2,580元/平方米×214.5平方米）。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2016年10月1日前向三原告交付回迁楼房，其至今没有交付，三原告主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合合同约定和法律规定，但三原告未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对三原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决如下：一、解除苏长泉、苏长海、苏凤霞与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年10月13日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿苏长泉、苏长海、苏凤霞房屋拆迁损失553,410元；三、驳回苏长泉、苏长海、苏凤霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,754元，减半收取计4,877元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担4,533元，苏长泉、苏长海、苏凤霞负担344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇一九年四月二十八日书记员  姚 娟