陕西省汉中市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕07执异157号案外人：宋桂民，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住城固县，农民，居民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：宋桂芝，女，1967年12月29日出生，汉族，农民，住城固县，宋桂民之姐。委托代理人：魏虎成，男，1950年10月15日出生，汉族农民，住住城固县，宋桂民之岳父。申请执行人：朱家琪，男，汉族，生于1957年1月15日，汉台区人，住汉台区，居民身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。委托代理人：刘文静，陕西锐博律师事务所律师。被执行人：陕西驰宇置业有限责任公司，住所地：杨凌农业高薪技术产业示范区、227号，统一社会信用代码9161000067791287XR。法定代表人：魏云龙，该公司执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人朱家琪与被执行人陕西驰宇置业有限责任公司(以下简称驰宇公司)民间借贷纠纷一案中，于2019年1月9日续行查封了被执行人驰宇公司在城固县城开发的“驰宇星光花苑”小区的42套房屋。案外人宋桂民对查封的B11001号房屋提出书面异议；本院于2019年3月15日受理了案外人宋桂民对查封的被执行人陕西驰宇置业有限责任公司开发的城固县XX苑XX小区XX号商品房的书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人宋桂民委托代理人宋桂芝、魏虎成，申请执行人朱家琪委托代理人韦鹏学、刘文静到庭参加听证，被执行人驰宇公司未参加听证。本案现已审查终结。案外人宋桂民称，被汉中市中级人民法院查封的城固县XX苑XX小区XX号房是案外人2013年2月17日购买，当日案外人与驰宇公司签订《驰宇“星光花苑”房屋认购书》和《商品房预售合同》，驰宇公司将B11001号房屋作价29.8万元卖给案外人，案外人于2013年2月7日付现金2万元，2013年2月26日转账汇给驰宇公司法定代表人魏云龙账户10.8万元，共付购房款12.8万元，驰宇公司给案外人出具了购房款收据，驰宇公司将一式四份的《商品房预售合同》拿走声称去盖公司公章和到房管局办理备案登记，此后，案外人发现驰宇公司工作人员失联，法定代表人也不见踪影，人去楼空。案外人履行了主要付款义务，且房屋是用于自住，驰宇公司违约交房，携款潜逃，严重侵害了案外人合法权益。案外人要求驰宇公司交房、办理房屋过户手续，并承担违约责任，但由于驰宇星光花苑房屋所在地法院未能受理案件，使案外人的诉讼请求无法进入司法诉讼程序，案外人的合法权益无法得到有效维护。申请执行人朱家琪和驰宇公司之间不存在房屋买卖关系，是民间借贷关系，朱家琪将房屋虚假备案的行为导致案外人无法对该房屋备案。朱家琪申请查封42套房屋的裁定结果涉嫌超标的查封，妨碍了案外人对该房屋的登记备案，妨碍了案外人对该房屋享有的正当权利。而朱家琪却通过诉讼程序，要求对案外人合法购买的房屋查封并拍卖，这对案外人有失公平。请求：1、不得执行驰宇星光花苑B11001号房屋的查封，解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的执行，不得拍卖该房屋。2、确认案外人对驰宇星光花苑B11001号商品房具有所有权。申请执行人朱家琪称，宋桂民与驰宇公司没有签订商品房买卖合同，宋桂民所交房款不足50%，且未合法占有房屋。其所主张房屋在2011年6月1日由申请执行人朱家琪与被执行人驰宇公司签订了房屋买卖合同，于次日到房管部门备案，被执行人驰宇公司已将该房出售，2013年再出售给案外人宋桂民是违法的。案外人的异议理由、请求不符合《最高人民法院》第二十九条规定的情形，不能成立，请依法驳回其异议请求。本院经审查查明，2013年2月17日，案外人宋桂民与被执行人驰宇公司签订《驰宇“星光花苑”房屋认购书》，案外人购买被执行人开发的位于城固县XX苑XX小区XX房屋，面积为101.96平方米，价款29.8万元。案外人于2013年2月7日付现金2万元，2013年2月26日转账汇给驰宇公司法定代表人魏云龙账户10.8万元，共付购房款12.8万元，驰宇公司给案外人出具了购房款收据二张。被执行人驰宇公司与申请执行人朱家琪于2011年6月1日签订22份《房屋买卖合同》并于次日备案，2011年6月7日签订500万元《借款合同》，约定如驰宇公司不能按期还款,则购房合同生效成交。2011年6月8日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元。同年7月29日，双方又签订相同约定的500万元《借款合同》和20份《房屋买卖合同》，并于同年8月6日备案。同年7月29日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元。驰宇公司向朱家琪出具了1000万元的借据，同时，驰宇公司又根据与朱家琪签订的“驰宇星光花苑”小区的42套房的《房屋买卖合同》约定的每套房屋的价格向朱家琪开具了交房款的收款收据共42份，总金额12751598元。后驰宇公司未按约定偿还借款，朱家琪起诉驰宇公司偿还1000万元借款，在民间借贷诉讼中朱家琪申请诉讼保全，本院查封了驰宇公司与朱家琪签订《房屋买卖合同》的“驰宇星光花苑”小区42套房屋。本院在执行申请执行人朱家琪与被执行人驰宇公司民间借贷纠纷一案中，于2019年1月9日续查封，2019年1月17日裁定对查封的房屋进行拍卖。案外人宋桂民提出异议的B11001号房屋在查封之列。驰宇公司卖给宋桂民的B1001号房房屋与朱家琪的《房屋买卖合同》中的B1.1001号房号房屋是同一套房屋（查封房号为B1.1001号房）。另查明，本院在审理(2015)汉中民一初字第00027号朱家琪与驰宇公司民间借贷纠纷一案时，已查明朱家琪为了保证借款的安全，做为保全措施，双方签订了上述购房合同并进行了备案登记。朱家琪起诉要求驰宇公司履行房屋买卖合同，经本院根据法律规定释明后，朱家琪将诉讼请求由原来要求交付房屋变更为偿还借款本息。驰宇公司在城固县开发驰宇星光花苑楼盘，该工程由陕西航天建筑有限公司承建。在修建过程中，由于资金不足，该楼盘一度停工，在城固县有关部门的协调下，由陕西航天建筑有限公司完成后期工程，驰宇公司委托陕西航天建筑有限公司收取购房户尾款，将款项打入由城固县房管局和陕西航天建筑有限公司共管的账户内。驰宇公司已取得“驰宇星光花苑”小区房屋的预售许可证。本院认为，案外人宋桂民请求确认其对“驰宇星光花苑”小区B1001号房屋具有所有权，应当通过诉讼程序解决，不属于执行异议案件审查的范围，对其该项请求应当予以驳回。本案争议的焦点是案外人宋桂民对本院执行的被执行人驰宇公司开发的“驰宇星光花苑”小区B1001号房号房屋是否享有排除强制执行的合法权益。根据《最高人民法院》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，驰宇公司已获得驰宇星光花苑房屋的预售许可证，驰宇公司具有销售该小区房屋的资格，其主体是合法的。案外人宋桂民与驰宇公司于2013年2月7日签订房屋认购书不违反法律规定，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，该认购书应当认定为商品房买卖合同，且该合同合法有效。但房屋认购书中载明房屋的总价款29.8万元，案外人宋桂民已支付12.8万元，所支付的价款未达到合同约定的总价款的百分之五十，案外人宋桂民不符合《最高人民法院》第二十九条规定的情形。案外人宋桂民对本院执行的被执行人驰宇公司开发的“驰宇星光花苑”小区B1001房屋不享有排除强制执行的合法权益，对宋桂民提出请求停止执行“驰宇星光花苑”小区B1001房屋的异议，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条及《最高人民法院》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人宋桂民的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  古 洁审 判 员  王远成审 判 员  苏志明二〇一九年三月二十九日法官助理  刘 超书 记 员  陈镜合