江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0682民初13253号原告：如皋市品元装饰设计服务部，住所地如皋市如城街道福寿西路336号附7室。经营者：仇正银，女，1979年2月14日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：汤伟，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。被告：陈丽，女，1966年3月4日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：何维、朱益雷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师，特别授权。第三人：江苏仙境美地酒店管理有限公司，住所地如皋市如城街道海阳路300号。法定代表人：刘雪妮，董事长。委托诉讼代理人：顾建霞,江苏希言律师事务所律师,特别授权。原告如皋市品元装饰设计服务部（以下简称品元装饰）与被告陈丽及第三人江苏仙境美地酒店管理有限公司（以下简称仙境美地）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，先适用简易程序，后转为普通程序并依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。审理中，根据第三人仙境美地申请，本院依法追加仙境美地为第三人，并通知其参加本案诉讼。原告品元装饰经营者仇正银及其特别授权代理人汤伟，被告陈丽的特别授权代理人何维、朱益雷，第三人仙境美地法定代表人刘雪妮及特别授权代理人顾建霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品元装饰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告已支付的房租、押金及物业费等费用合计249400元（其中：以30000元为本金，自2017年2月6日起算至实际给付之日止；以190000元为本金，自2017年2月12日起算至实际给付之日止；以29400元为本金，自2017年2月15日起算至实际给付之日止）；3.判令被告赔偿原告违约金10万元并赔偿原告因房屋装修及添加办公设施而造成的经济损失711813元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月6日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将位于，海阳路以东，如皋市如城街道海阳南路300号的房屋出租给原告，房屋租赁用于装饰设计，且协议对租赁期限、租金支付、违约责任等事宜进行详细约定。协议签订后，原告根据协议约定向被告支付第一年房租、押金以及物业费等费用，且对房屋还进行设计装修并增加其他办公设施，在装修即将结束的时候，房屋出现大面积漏水导致原告无法正常使用该房屋，租赁合同目的无法实现。原、被告之间曾就解除合同赔偿损失事宜进行多次协商，但均未果，给原告造成严重的经济损失。故诉至法院，要求判如所请。被告陈丽辩称：被告出租的房屋存在漏水现象是客观事实，在被告与案外人郭凡、仙境美地公司排除妨害纠纷一案中，案号2017-6504号，被告已经申请鉴定，经鉴定漏水系五楼有水从板裂缝或不密实处渗漏所致；其次，根据原告提供的证据，只能说明被告所出租的房屋存在漏水情形，在另案庭审中，仙境美地提出漏水部门并未达到不能使用的程度，另案承办法官已至现场勘察，具体情况有待本案与另案一并予以确认。最后，在另案庭审中，仙境美地称案涉房屋已经不存在漏水现象，该情况仍需确认，因该两案存在事实上的关联性，需要法庭以同一尺度做出认定。原告要求被告赔偿原告违约10万元及损失的诉求，没有事实和法律依据。合同并未解除，不符合解除的条件，原告的请求没有依据。原告要求被告赔偿711813的请求，没有依据：1.原告向案外人购买材料装修被告并没有参与，因此对原告的花费真实性被告不能确认；2.原告本身是从事装饰设计的，对原告所举证据证明其花费的目的性合理性以及必要性被告不予认可；3.原告的装修并未结束，实际的损失无法确定；4.原告购置物品的残留价值包括已经装修和未装修的物品的价值，被告不能确认，原告以其购买物品的所有花费作为其损失要求被告赔偿，显然是不合理的。第三人仙境美地述称：1、原告的诉讼主体错误，案涉租赁合同签订于2017你2月6日，合同约定的承租人是仇正银个人，而原告品元装饰成立于2017年8月7日，原告在签订合同时并未注册成立，因租赁合同发生纠纷提起诉讼应当是合同当事人一方即仇正银个人。现由品元装饰提起诉讼，不是适格的诉讼主体。2、案涉房屋仅是存在渗水现象，不是原告诉状中所写的漏水，在另案中，通过现场勘察，渗水情况仅是部分面积而且此情形属于房屋使用过程中出现的正常瑕疵，并不因此影响房屋的正常使用，不能导致案涉租赁合同的目的不能实现，而且渗水现象在经过简单有效的处理之后，已经得到控制。事实证明，在渗水现象发现之后，通过打防水针的简单处理之后，目前原来的渗水处恢复干燥的状态，而且相邻的402房屋目前已经出租而且正常使用，所以原告以此为借口要求解除合同并且要求赔偿损失纯是无理取闹，租赁合同应该继续履行，不存在法定和约定的解除情形。3、原告所提的各项损失是原告单方提出的，并无任何证据表明这些损失与渗水之间存在因果关系，经过现场勘察，渗水仅导致部分吊顶有水迹，其他并无影响，即使更换整个吊顶，损失也是有限的，而不是原告所提的天文数字。4、根据上述第二点答辩意见，渗水并不影响房屋的正常使用和经营，在发现相应的情况之后已经采取措施得到控制，但是原告确大张旗鼓予以停工，拒绝继续履行合同，要求赔偿其投资的所有损失，第三人认为因原告停工所产生的损失属于原告自行扩大的损失部分，与他人无关，如果原告在反映出现渗水现象之后经过多次处理仍然不能有效控制，原告提出上述请求尚可理解，现原告仅仅因为简单的渗水而且已经得到控制的情况下，仍然坚持停工并且自行封门，相应的损失应当由原告自行承担。5、原告承租的是401房屋，相邻的402损失已经经过另案判决，法院考虑到维修渗水需要一定的时日，客观上有一定的影响，酌情认定每月4000元的损失，计3个多月。对此损失第三人认为仍然偏高并且考虑上诉，所以本案的损失应当参考402房间的损失，只能宜低不能偏高，才能体现法律尺度的统一和公平。6、第三人之所以申请参加本案的诉讼，是因为第三人认为根据现有情况，案涉的租赁合同解除条件并未成就，如果原被告双方恶意串通，导致合同解除并且确定损失，必然会加重第三人的责任，所以第三人的观点至关重要，请求法庭考虑，综上几点，请求驳回原告的无理诉求。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月6日，出租人陈丽（甲方）与承租人仇正银（乙方）、品元装饰公司签订房屋租赁合同一份，合同约定将甲方所有的位于如皋市大润发东侧的新都国际的部分房产：如皋市如城街道海阳南路300号，房屋用途为商业用房，店面主楼一号与二号楼之间四楼北侧商铺401（B）号，建筑面积约为600平方米，租赁给乙方使用。租赁用途为装饰设计；租赁期限为五年，自2017年4月6日始至2022年4月6日止（自甲方实际交房之日起计算2017年2月6日至2017年4月5日作为乙方装修期）；租赁期限内前三年以每年租金19万元计算，从第四年起租金逐年递增至第五年租金每年按上年租金5%增长率分别计算，另租赁合同对租金缴纳、租赁房屋的交付、房屋返还时的状态、合同的终止、违约责任等其他事宜进行约定。被告陈丽作为甲方在合同上签名，仇正银作为乙方在合同上签名并加盖品元装饰合同专用章。当日，双方根据合同约定，由原告品元装饰向被告陈丽支付租房保证金3万元。2017年2月12日，原告向被告支付第一年租金19万元。2017年2月15日，原告向物业公司支付物业费、能耗费、垃圾清运费及装潢押金合计29400元。后，原告品元装饰对案涉租赁的房屋进行装修，2017年4月16日，因发现房屋天花板漏水，原告品元装饰经营者仇正银与被告陈丽联系要求处理，后原告品元装饰装修停工。2017年5月19日，陈丽作为原告将新都国际商铺501和502（B区）的所有权人郭凡及仙境美地酒店管理有限公司（以下简称仙境美地公司）诉至本院，要求郭凡及仙境美地公司限期排除妨害，将漏水处修复并赔偿租金损失。该案即(2017)苏0682民初6504号案件审理过程中，陈丽于2017年6月28日向本院申请要求对如皋街道新都国际2号楼4层401、402房屋顶棚漏水原因进行鉴定。后江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2017年9月26日做出NO.17220027鉴定报告，鉴定结论为：401和402室顶板相关位置潮湿等现象系5楼相关卫生间有水从板裂缝或不密实处渗漏所致。2017年10月，仙境美地对案涉房屋进行注浆防水维修。2018年1月2日，本院组织双方到案涉漏水房屋现场进行了勘验，并做了相应的勘验记录，原勘验漏水处已不再漏水，只有部分原漏水的水迹纹存在，陈丽拒绝在勘验记录上签字。因双方对漏水问题仍存在争议，后本院又委托原鉴定机构进行补充鉴定以明确具体的渗漏点，该鉴定机构于2018年8月5日回函称：原存在渗漏部位目前均处于干燥状态。根据目前的现状，已无法明确原渗漏部位具体渗漏点。根据该回函，可以明确的事实为原渗漏处已经不存在漏水现象。2018年10月15日，本院做出(2017)苏0682民初6504号民事判决书，以案涉房屋已不存在漏水的情形，陈丽主张的妨碍情形已经消失，为由驳回陈丽要求郭凡及仙境美地排除妨害及修复漏水处的诉讼请求，并判令仙境美地公司赔偿陈丽租金损失15398元。后陈丽对该判决不服，向南通市中级人民法院提出上诉。原告品元装饰于2017年12月12日诉至法院，要求判如所请。审理中，原告申请对其主张的房屋装修价值进行鉴定，本院委托南通皋审资产评估事务所进行鉴定，该事务所于2019年3月10日出具资产评估报告书，认定案涉新都国际401室房屋装修价值评估值为317986元。原告为此支出评估费4660元。另查明，如皋市品元装饰设计服务部为个体工商户，注册日期为2014年5月21日，登记经营者为徐晶晶，经营场所为如皋市如城街道紫竹园中央景城1幢福寿路336号附7室，经营范围为室内装饰设计服务、装饰装潢材料批发、零售，后于2017年8月2日注销。2018年8月7日，经营者仇正银领取如皋市品元装饰设计服务部个体工商户营业执照，个体工商户名称、经营场所、经营范围与原品元装饰均未发生变化。审理中，原经营者徐晶晶向本院提交书面说明，明确表示其是原品元装饰的名义经营者，实际经营者为仇正银，后为方便经营，将品元经营者变更为仇正银，其本人承诺不会以品元装饰经营者的名义及身份向本案被告等主张权利。审理中，被告陈丽明确表示其不同意解除该房屋租赁合同。以上事实，有房屋租赁合同、现场照片、转账记录、收款收据、鉴定报告、民事判决书、工商登记信息查询单、价格评估报告书及到庭当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，关于本案的争议焦点一，原告的主体资格问题。被告认为，原、被告于2017年2月6日订立房屋租赁合同，而品元装饰的成立时间为2017年8月7日。在诉讼中，有字号的个体工商户以营业执照上登记的字号为当事人，同时应注名该字号经营者的基本信息。本案中，通过工商查询信息，可以看出品元装饰自2014年5月21日即登记成立，后因经营者变更而注销重新领取工商营业执照，除经营者由徐晶晶变更为仇正银外，名称及经营地址、经营范围等均未发生变化，且原经营者书面明确表示其仅为注册名义经营者而品元装饰实际经营者为仇正银，并明确表示将相关权利均有仇正银行使，结合个体工商户的性质，本院认为品元装饰作为本案原告主体适格。关于争议焦点二，原告主张的解除合同等相关诉讼请求能否予以支持问题。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告品元装饰与被告陈丽签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，原告作为承租人及被告作为出租人应当诚信履行合同。原、被告订立的房屋租赁合同中，并未约定关于合同协议解除的情形，现原告以房屋出现大面积漏水导致无法正常使用该房屋，租赁合同目的无法实现为由要求解除该租赁合同，本院认为原告该主张不能成立，理由如下：第一、案涉租赁建筑面积约为600平方米，从漏水的面积上看，仅能认定为租赁房屋存在瑕疵，而非导致整个租赁合同使用目的无法实现；第二、漏水处经第三人仙境美地维修后，已经现场勘查及鉴定认定不存在漏水问题，可以进行使用；第三，原告起诉时，房屋漏水的情形已经消失，原、被告之间的房屋租赁合同可以继续履行。故原告品元装饰主张解除合同无相关事实及法律依据，本院不予支持。另原告主张的要求被告陈丽返还已支付的房租、押金及物业费等费用以及赔偿违约金10万元并赔偿原告因房屋装修及添加办公设施而造成的经济损失的主张，因原告经法院释明后坚持选择基于房屋租赁合同关系向本案被告陈丽主张而明确在本案中放弃向侵权人主张，基于原、被告之间的房屋租赁合同并未解除，故本院对原告上述诉讼请求均不予支持，原告因房屋漏水而造成的维修期间的租金损失及漏水导致的装潢损失可另行依法主张。综上，依照综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：驳回原告如皋市品元装饰设计服务部的诉讼请求。案件受理费13412元，鉴定评估费4660元，合计18072元，均原告如皋市品元装饰设计服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13412元（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  汤美珠人民陪审员  吴建国人民陪审员  金 天二〇一九年四月二十二日见习书记员  徐 慧