浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初4065号 原告:姜如益,男,1954年12月21日出生,汉族,户籍地：上海市宝山区，现住上海市。 原告:姜菊英,女,1952年11月14日出生,汉族，户籍地：上海市宝山区，现住上海市。 原告:陈望,男,1982年5月16日出生,汉族，户籍地：上海市虹口区，现住上海市。 三原告委托代理人：韩时骏，上海世瑞律师事务所律师。 被告：上海仟陌投资管理有限公司,住所地：上海市奉贤区海杰路919号1幢1350室,统一社会信用代码：91310120554328673F。 法定代表人：俞国良，公司总经理。 委托代理人：吴彬彬、申东晓，浙江工品律师事务所律师。 原告姜如益、姜菊英、陈望因与被告上海仟陌投资管理有限公司（以下简称上海仟陌公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年6月12日受理后，因案情复杂，依法转为普通程序审理并组成合议庭，分别于2018年7月19日、2019年4月2日公开开庭审理了本案，第一次开庭原告陈望及其委托代理人韩时骏、被告委托代理人申东晓到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托代理人韩时骏、被告委托代理人申东晓、吴彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，三原告与被告于2015年7月3日签订《委托经营管理协议》，约定三原告就其名下位于嘉兴市南湖区交于被告委托经营，被告应自2017年7月1日起，向三原告每年支付租金150641元，但就第一年租金而言，被告尚未足额向三原告支付，仍欠26437.5元。根据协议约定，三原告享有每套房屋每年20天免费入住被告所管理酒店的权利，但被告始终未兑现，故应支付相应的折价款。三原告多次向被告催讨未果,为维护原告合法权益，故三原告诉请判令：一、被告向三原告支付未足额支付的租金差额26437.5元；二、被告向三原告支付违约金793.13元（以26437.5元为本金，自2017年7月1日以年利率6%暂计至2018年6月30日，应计算至实际支付之日）；三、被告向三原告支付免费入住权折价款41400元。庭审中原告变更第三项诉讼请求为：被告向三原告支付免费入住权折价款120000元（400元／天×20天×3年×5套房）。 被告上海仟陌公司答辩称，双方在委托经营管理协议中明确约定租金收益金额，协议第三条第3款约定，原告应承担所购物业因经营而产生的所有相关税收，被告已经实际代为缴纳税费，被告在扣除代缴的税费后已足额支付原告租金收益，不存在拖欠租金收益的事实，因此也不应当支付违约金。对于第三项诉请，2015年7月1日至2017年6月30日是市场的共同培育期，原告不向被告收取任何费用，所以不存在免费入住权。即使原告在此期间享有免费入住权，免费入住需要满足提前预约条件，2015年至2017年原告均未按照预约申请免费入住，经营管理协议中对于没有免费入住是否可以折抵价款也没有约定，在权利已经过期的情况下不应再要求被告支付折价款。2017年之后的免费入住权，原告也已经收到被告发送的免费入住券，已经按约履行了义务。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，应予驳回。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.委托经营管理协议5份，证明三原告与被告签订委托经营管理协议，协议中明确约定委托期限、租金收益及支付方式等。合同第三条第4款约定在委托期内，三原告享有每年20天的免费入住权。合同第五条约定了逾期支付租金收益的违约责任。 2.房权证及土地证各5份，证明涉案租赁房屋系三原告合法所有。 3.全季酒店（嘉兴万达广场店）网页资料1份，证明三原告享有的免费入住权每晚应折抵400元。 被告上海仟陌公司对三原告提供的证据1真实性无异议，合同第三条第3款约定三原告应承担所购物业产生的所有相关税收，基于委托经营管理协议，被告作为受托方进行经营管理，因此税费是由被告直接缴纳的，因此原告应支付被告相应税费，被告有权在应支付三原告的租金收益中抵扣相应税费；对证据2无异议；对证据3真实性有异议，即使是真实的，免费入住权需要申请预约，三原告提供的是2017年的酒店入住价格，而三原告主张的是2015年、2016年和2017年的免费入住权。 针对自己的抗辩，被告上海仟陌公司提供了下列证据： 1.告知函及邮寄凭证各1份，证明被告将所购物业需要缴纳税金的种类、税率及在支付租金时将补扣代缴税金的事实通过邮件告知原告。 2.2017年浙江增值税普通发票及电子缴税凭证各1份，证明被告受委托经营支付租金收益的实际情况，在支付租金收益时产生增值税、附加税、房产税、印花税，上述税费被告均已实际缴纳。 3.房产税暂行条例1份及纳税证明2份，证明对于租金收益原告需缴纳房产税，被告已代原告缴纳。税款必须由租赁物所在地企业缴纳，所以是由嘉兴天亿房产开发有限公司（以下简称天亿公司）代被告缴纳。 4.2018年浙江增值税普通发票1组及电子缴税凭证1份，证明增值税的税率为5%，房产税率是12%。 5.邮寄面单、免费入住券及入住登记情况1组，证明被告在2017年12月份已经将免费入住券邮寄给原告及其他业主，有部分业主已经入住，原告已经享受过免费入住权。 原告对被告上海仟陌公司提供的证据1确已收到，对于告知函内容不予认可，没有事实及法律依据；对证据2、4认为本案被告是上海仟陌公司，而付款人是嘉兴天亿房产开发有限公司，按照发票上显示的支付的时间段，如果按房屋面积折算，相当于每平方米在半年期间产生4元的税费，即使要抵扣税金也应按照该标准计算，电子缴税凭证与本案没有关联；对证据3认为是天亿公司的纳税证明，并非被告公司，原告并没有委托被告代缴；对证据5快递面单真实性有异议，案外人是否入住与本案没有关联性。 本院认证如下：一、原告提供的证据1、2本院均予以认定；证据3本院予以认定，可以证明全季酒店的住宿价格，但在关联性上，不足以凭此简单判断免费入住权就应当以平时的酒店住宿价格进行折抵。二、被告提供的证据1、2、3、4、5本院均予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下：嘉兴市总部商务花园7号楼1108室、1109室、1110室、1116室、1117室房屋系三原告所有，由三原告与天亿公司签订商品房买卖合同购得。2015年7月3日，三原告（协议甲方、委托人）与被告上海仟陌公司（协议乙方、受委托人）签订5份委托经营管理协议（每套房屋签订一份协议），协议约定：甲方将上述房屋委托乙方全权进行统一租赁管理，乙方拟用于开设“汉庭快捷酒店”（最终名称以工商局核准为准）；委托期限自2015年7月1日至2025年6月30日止，委托期限内分为A、B、C三阶段执行，A阶段为共同培育期，自2015年7月1日至2017年6月30日，在此二年期内，甲方不向乙方收取任何费用；B阶段为固定收益期，1108室、1109室、1110室、1116室、1117室在2017年7月1日至2019年6月30日的租金收益分别为30527元、30527元、31178元、28862元、29547元；C阶段为实际收益期；实际收益支付周期为半年一付，首次支付时间为2017年7月1日，后续租金支付时间为每半年顺眼支付一次；甲方有义务按照国家法律、法规的相关规定承担所购物业因经营（租赁）而产生的所有相关税收。在委托期内，甲方享有每年20天的免费入住权，甲方需遵守酒店管理公司公布的预约细则，房间安排由乙方根据情况进行安排，原则上为甲方所购物业同级别向对应的房间。委托期间，如遇乙方违约，乙方须按本协议第二条第1款规定的期限支付相应的款项，逾期乙方应支付甲方违约金（违约金标准按银行同期存款利率计付）。协议签订后上述房屋交付被告经营管理，被告用于开设全季酒店（嘉兴万达广场店），该酒店由嘉兴立森酒店管理有限公司（以下简称立森管理公司）管理。原告自认被告已向原告支付部分租金，尚欠26437.5元未支付。 2017年10月16日，被告向原告邮寄告知函一份，载明：经过多方争取与努力，原定开设的汉庭酒店，经华住集团特批，同意提高等级开设全季酒店。全季酒店（嘉兴店）于2016年10月开始装修，于2017年7月15日试运营，将于2017年10月18日正式开业。自2016年12月起上海仟陌公司已开始按《委托经营协议》约定向业主支付租金收益。根据国家税法规定，上海仟陌公司所支付的租金收益需开具发票并交纳税金，根据《委托经营协议》第三条第3小条的约定，税金由业主承担。故上海仟陌公司将自2017年10月起，在支付业主各期租金收益时将扣除代为缴纳的税金，税率为租金收益的17.55%，具体包括增值税5%，附加税为增值税额的10%（含城建税5%、教育费附加3%、地方教育费附加2%），印花税0.05%及房产税12%。在2017年10月前部分业主已收到的租金收益因未扣除代缴的税金，将于下一期支付时补扣。 2017年12月1日，被告向包括原告姜如益在内的部分业主邮寄全季酒店（嘉兴万达广场店）的免费入住券，部分业主已凭该券享受了权利。 另，被告提供了2017年及2018年购买方为立森管理公司的部分浙江增值税专用发票及付款人为天亿公司的电子缴税凭证（税种名称包括城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税及印花税）。被告陈述根据税法要求应该由租赁物所在地的公司缴纳税收，所以由天亿公司代上海仟陌公司缴纳税款，双方是关联公司。 本院认为，三原告与被告签订的《委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告是否可将其代缴的税款在支付的租金中直接扣除；二、原告主张将免费入住权折抵现金是否成立。 关于焦点一，本院认为委托经营管理协议明确约定原告应承担所购物业因经营而产生的所有相关税收，原告将物业委托被告以被告的名义进行统一经营管理，在被告经营的过程中相关税费将由作为管理人的被告直接缴纳。且委托经营管理协议中仅约定税费由原告承担，并未明确约定税费的支付方式，因此被告在支付原告租金时扣除其已代缴的税费并无不当。对缴税人为何为立森管理公司和天亿公司以及应缴税款的税率，被告也提供相应证据并作出合理解释，在扣除代缴税费后，被告已足额向原告支付租金，因此原告要求被告支付所欠租金及违约金的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点二，原告主张将其2015年至2017年度未享受的免费入住权折抵现金。对此本院认为，其一，协议约定“在委托期内，原告享有每年20天的免费入住权，甲方（原告）需遵守酒店管理公司公布的预约细则，房间安排由乙方根据情况进行安排”，可见双方约定的免费入住权具有时效性，且并未规定不使用该权利的情况下可以折现，故原告要求对免费入住权折抵现金12万元的主张属依据不足。其二，协议又明确约定“2015年7月1日至2017年6月30日为共同培育期，在此两年期限内，原告不向被告收取任何费用”。因此对于共同培育期内原告是否享有免费入住权双方存在不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原、被告之所以约定2年的共同培育期，应系为被告留取一定的时间进行广告推广、市场营销及招商引资等，该阶段主要由被告进行市场的前期培育工作，因此在此期间被告无需向原告支付租金收益；根据被告提供的证据可知，涉案全季酒店在经过近一年的装修后在2017年10月才正式开业，因此如果原告在2015年7月1日至2017年6月30日期间也享有免费入住权，将不符合合同确定共同培育期的目的；而2017年7月1日至2018年6月30日期间的免费入住权，即便双方在是否收到免费入住券问题上争论不休，因确已逾期，原告再要求被告给付折价款也难以成立。因此，原告的该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告姜如益、姜菊英、陈望的诉讼请求。 案件受理费1516元，由原告姜如益、姜菊英、陈望负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  余锦明 人民陪审员  章建强 人民陪审员  徐桂宏 二〇一九年四月二十二日 法官助理邱双双 书记员杨菲