山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1302民初3814号原告：牛某某，女，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸葛常才，山东合清律师事务所律师。被告：临沂市某某置业有限公司，住所地临沂市。法定代表人：徐某某，董事长。被告：临沂某某公司，住所地临沂市。法定代表人：林某某，董事长。委托诉讼代理人：尹文堂，山东衡正源律师事务所律师。原告牛某某与被告临沂市某某置业有限公司、临沂某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛某某委托诉讼代理人高学本、被告临沂某某公司委托诉讼代理人尹文堂均到庭参加诉讼。被告临沂市某某置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交房及迟延办理房产证的违约金共计人民币120654元，房总价402183.87元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年9月10日,原、被告签订了《商品房预售合同》,合同约定被告将德兴雅苑1号楼2单元2008号房出售给原告。该合同第八条明确约定了交房时间是在2010年7月31日前,第九条规定了迟延交房的责任为每日万分之三的违约金。第十五条约定了交付房屋后的90日内由被告向产权登记机关提供资料为原告办理商品房屋产权证。合同签订后,原告按照约定交付了购房款,履行了合同内容,但是被告迟延了交房及办理房屋产权证时间。被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益。被告临沂某某公司辩称，根据双方的合同约定，交房时间是2010年7月31日，根据德兴雅苑交房登记簿显示我公司按照合同约定的时间向购房业主通知进行交房，但是由于业主较多，且业主主动办理交房时间不一致，出现了陆陆续续交房的现象，本案原告于2010年8月8日在交房登记簿中登记签字，并于当日向小区物业管理公司交纳了电费，这足以证明被告于2010年8月8日与原告办理交房手续。请求法庭按照原告签订的时间确定违约天数，上述事实由已经发生法律效力的民事判决书予以证实。另外关于违约金的计算问题，购房合同中就违约金的计算方式作出具体约定，请求法庭依据合同约定依法予以裁决。被告临沂市某某置业有限公司提交书面答辩意见称，涉案房地产开发工程原系临沂市政府招商引资项目,因被告德兴居置业公司开发资质尚不完备，故暂时借用答辩人名义办理了前期土地出让手续,并与包括原告在内的业主签订了《商品房预售合同》。因此，答辩人的法律地位系接受被告德兴居置业公司的委托代订合同，并非自身作为卖方主体的真实意思表示。答辩人并不否认，涉案房屋买卖合同记载内容中未明示受托带签关系，但与被告德兴居置业公司之间的委托关系，本是原告明知亦应知晓的基本事实。退一步讲，假设原告于签约当时不知被告德兴居公司委托关系的存在，但鉴于后续实际履行过程中，临沂市房产交易管理中心已将楼盘项目及预售许可登记变更至被告德兴居公司名下，且原告亦据此以德兴居公司为销售方与之办理了购房款结算、房屋移交、发票签收等手续，依法应视为原告已实际行为认可了合同权利义务关系的一并转让，并由此确立了其二者之间的合同关系。兰山法院此前受理的其他业主一并起诉答辩人及被告某某公司商品房买卖合同纠纷案件中，已经作出多份生效判决，均已驳回了针对答辩人的诉讼请求，综上，答辩人认为原告对于答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法判决驳回。本院经审理认定事实如下：2009年9月10日，原告（买受人）牛某某与被告（出卖人）某某公司签订商品房买卖合同，约定原告牛某某购买该被告开发的位于临沂市兰山区沂蒙路1号的“德兴雅苑”1号楼2单元2008号住宅商品房一套，房屋代码为1149097。该商品房预测建筑面积共103.7平方米,其中,套内建筑面积82.18平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.52平方米，总价款403000元。第八条约定，出卖人应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告牛某某按照约定向被告德兴居公司支付了购房款402183元，履行了支付房款的义务。本院已经发生法律效力的（2017）鲁1302民初5894号、5897号民事判决查明，2011年1月14日，被告德兴居公司向临沂市房产交易管理中心递交商品房预售方案，记载“德兴雅苑”商住楼开工日期为2008年5月1日，竣工日期为2010年7月31日，现已交房，业主均已入住。原以被告某某公司办理商品房预售许可证，现已转让给被告德兴居公司，特申请办理商品房预售许可证。该管理中心于2015年1月22日向被告出具房屋权属登记备案证明，确定包括涉案房屋在内的“德兴雅苑”1号楼、2号楼系被告德兴居公司的私有财产。上述判决还认定涉案房屋于2010年8月2日对五大主体进行了验收,该验收符合双方合同中约定的交房条件，并确定业主在登记簿签字的时间为交房时间,应当依此来计算逾期交房的依据。在庭审中，原告主张被告德兴居公司于2014年1月10日向其交付房屋，并向法庭提供如下证据：1、2014年1月10日由原告签字捺印、被告德兴居公司加盖公章的商品房结算移交协议书，载明了涉案房屋的基本情况、价款等，并记载双方已结清购房款，本协议签订后被告将房屋交付原告使用，产权归原告所有。被告德兴居公司对该证据的合法性无异议,但对原告证明的移交时间有异议,称该移交协议书是为了办理产权证而使用的,并不是房屋真正的交付时间，交房时间应当以交房登记簿上原告签署的时间为准。2、房屋权属登记备案证明一份,用以证实房屋的竣工时间为2014年1月10日。被告德兴居公司对该证据的真实性无异议,但称不能依此来认定房屋的交付时间。本院对证据一、二的综合认定意见，该二份证据均系办理产权证时所出具，并非涉案房屋真正的交付时间，该两份证据均不能证实原告的主张，本院对该两分证据的关联性均不予确认。为证实其抗辩，被告德兴居公司提供如下证据：1、德兴雅苑商住楼交房登记簿及2010年8月8日原告向物业管理公司支付电费的收据一宗,其中登记簿载明原告签字的时间为2010年8月8日，拟证实2010年8月8日被告德兴居公司将房屋交付给了原告,原告在该日期办理了交房手续。原告质证称，对该组证据的真实性无异议,但对合法性、关联性均有异议,《中华人民共和国建筑法》明确规定商品房要在竣工并且验收合格后向业主交付使用，但是被告房屋的交付并未在竣工而且验收合格的情况下所进行的交付，在交房时并未向原告出示房屋行政管理部门验收合格的证明文件,也未向原告出示房屋说明书，被告的交付行为并非是真实的交付,登记簿中只是交付钥匙的一个记录；而且按照物权法规定，不动产的交付实行登记制度,涉案房屋在房管部门的备案记录中，登记的竣工时间是2014年1月10日。对电费收据的真实性无异议,但对关联性有异议,被告提交的电费单据只能够证明原告在房屋建成之后，使用了水和电，并不能证明原告是在交付房屋之后，正式的居住行为。2、就涉案房屋的五大主体进行验收的报告及证明各一份,时间为2010年8月2日,拟证明涉案房屋已就五大主体进行了验收，符合商品房预售合同中第八条约定的交付条件。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称在验收报告中，明确记载了被验收的楼房存在缺陷，还没有达到合格的标准，需要进一步维修，验收报告本身就证明了该验收不合格。五大主体的验收只是对楼房主体的验收，并非是对楼房的综合性验收，房屋的竣工验收需要出具消防、环保、安全等多家行政部门的合格验收报告，最后经房屋行政管理部门出具验收合格的证明，方能使用。本院对该两份证据的综合认定意见，依据本院已经发生法律效力的（2017）鲁1302民初5894号、5897号民事判决书确认的事实，本院对上述两份证据均予以确认。庭审中，在本院行使释明权后，原告明确表示只要求本案被告德兴居公司承担责任。本院认为，原告牛某某与被告某某公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。后经有关部门备案，包括涉案房屋在内的德兴雅苑1号楼、2号楼均转为被告德兴居公司的私有财产，原合同约定的由出卖人承担的各项义务，依照有关法律规定应由被告德兴居公司承担，原告及被告德兴居公司对该事实均无异议；被告某某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对质证等一审相应诉讼权利的放弃，但不影响本案事实的认定；本院对以上事实予以确认。本案中，双方争议的焦点是：一、被告德兴居公司是否逾期交房；如逾期，其向原告实际交付房屋的时间应以何时为准；二、被告应支付违约金的标准。针对焦点一，本院认为，《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，及国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工验收亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。据此，被告将单体验收合格的商品房交付于原告使用，虽未经过综合验收，但符合合同约定，亦不违反国家上述规定，被告提交的《竣工工程质量验收报告》能够充分证实涉案房屋已于2010年8月2日经有关部门验收合格，本院对此予以认定。同时，被告德兴居公司提供的由原告签字的交房登记簿与原告入住后支付电费的单据相互印证，能够证实被告德兴居公司自2010年7月31日至同年12月14日分批次向购房者交付了房屋。被告于2011年1月14日向临沂市房产交易管理中心递交的商品房预售方案记载，涉案房屋竣工日期为2010年7月31日，现已交房，业主均已入住。故原告在交房登记簿上签字的时间2010年8月8日即为被告德兴居公司向原告牛某某交付房屋的时间，原告所主张的逾期交房理由成立。关于焦点二，依照合同第八、九条的约定，被告德兴居公司应当于2010年7月31日前向原告交付房屋，但被告德兴居公司实际交房时间为2010年8月8日，逾期8天，故被告德兴居公司应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，即402183元×万分之三∕天×8天＝965元。原告主张被告德兴居公司应向其支付延期配合办理产权登记手续违约金，事实清楚，证据充分，本院予以支持，被告德兴居公司应向原告支付迟延办证违约金402183元×0.5%＝2011元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告临沂某某公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告牛某某逾期配合办理产权登记手续违约金2011元，逾期交房违约金965元，合计2976元；二、驳回原告牛某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1357元（已减半），由原告牛某某负担1324元，被告临沂某某公司负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费2714元，逾期不预交，则视为撤回上诉。审判员  张水红二〇一九年四月三十日书记员  张卓然