广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3700号原告（执行案外人）：蒋正平，男，1976年3月5日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。被告（被执行人）：魏属华，男，1966年8月16日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告（被执行人）：黄耀芳，女，1965年3月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行,住所地广州市黄埔区科学城开创大道北山香路2号。负责人：胡文东，该行行长。委托诉讼代理人：温建华，该行员工。原告蒋正平与被告魏属华、黄耀芳、中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下简称“工行广州开发区支行”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋正平，被告工行广州开发区支行的委托诉讼代理人温建华到庭参加诉讼。被告魏属华、黄耀芳经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋正平向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）粤0112执4954号执行黄埔区港前路303号18栋602的裁定，停止被告工行广州开发区支行申请对诉争房屋的评估拍卖；2.重新认定（2018）粤0112执异103号裁定中认定的“不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件”；3.被告魏属华、黄耀芳继续履行未尽义务，办理房产过户，确认原告的房屋所有权，并承担违约责任；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和魏属华于2015年9月6日签署房屋买卖合同，总价100万元。双方约定了付款时间、房子交付、过户等内容。之后，双方各自履行了自己应尽的义务，原告付清了购房全款，魏属华交付了房子，在约定过户时，魏属华没有按约定时间办理过户手续。恳请撤销（2017）粤0112执4954号执行广州市黄埔区港前路303号18栋602房的裁定，停止工行广州开发区支行申请对涉案房屋的评估、拍卖。蒋正平和魏属华之间是房屋买卖关系，蒋正平已付清全部购房款，实际占有涉案房屋，蒋正平享有涉案房屋的物权期待权，魏属华的房子和房产证都已交给了蒋正平，未登记只是物权未设立，原因是魏属华承诺的办理过户手续未能履行。蒋正平在涉案房屋上是房屋买卖非金钱物权期待权关系，工行广州开发区支行在涉案争房屋上是金钱债权关系。魏属华贷款15万元，合同注明用途为装修，但实际没有装修，资金被挪作他用。工行广州开发区支行在办理贷款时有重大过错，涉嫌授意借款人虚构情节获得贷款，对借款人、贷款用途、资金流向等未做到审慎审查和监管，违反了《商业银行法》第三十五条，《贷款通则》第三十一条的规定，以及银监会的相关要求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，买受人购买了登记在被执行人名下不动产的，符合规定情形的，可以排除金钱债权执行。规定第二十八条也是对房屋买受人保护的条款，受到保护的买受人应当同时满足如下情形：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。根据双方签订的买卖合同和交易经过，蒋正平已经履行了应尽义务，付清房款，魏属华也履行了实际交付房子的义务，只是在约定办理过户手续时未能守约。恳请法院判处银行贷款合同无效，取消房屋抵押，魏属华继续履行未完成的义务，完结涉案房屋的过户手续。被告工行广州开发区支行答辩称：工行广州开发区支行与另外两被告之间债权债务经（2016）粤0112民初6761号民事判决，该案中工行广州开发区支行对本案涉案房产享有抵押权，并在2013年9月18日已经依法登记，工行广州开发区支行于2013年10月1日发放贷款。贷款两年后，在工行广州开发区支行不知情的情况下，进行涉案房屋买卖的私下交易。原告是被魏属华欺骗，工行广州开发区支行只是在执行的过程中知道他们的交易。故应该驳回原告的诉求。被告魏属华、黄耀芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因魏属华、黄耀芳未到庭参加诉讼，工行广州开发区支行表示对蒋正平与魏属华之间的交易不清楚，不发表质证意见。对有争议的事实，本院认定如下：工行广州开发区支行与魏属华、黄耀芳之间的金融借款合同纠纷一案，本院以（2016)粤0112民初6761号民事判决书，判决如下：一、魏属华、黄耀芳向工行广州开发区支行偿还贷款本金114098.16元，并支付利息、罚息（截至2017年6月1日的利息为3863.87元；自2017年6月2日起至付清之日止，罚息以114098.16元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%的基础上加收50%计付）；二、对上述第一判项所确定的债权，工行广州开发区支行对魏属华位于广州市黄埔区港前路303号18栋602房的房产（以下简称“涉案房产”）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该判决生效后，因魏属华、黄耀芳未履行生效判决书确定的金钱给付义务，工行开发区支行向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0112执4954号。在该案的执行程序中，本院作出（2017）粤0112执4954号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。蒋正平对该裁定提出执行异议。本院于2018年6月15日作出（2018）粤0112执异103号执行裁定书，对蒋正平的执行异议查明如下：涉案房产登记的权属人为魏属华，该房产于2013年9月4日进行了抵押登记，抵押权人是工行开发区支行。2015年9月6日，魏属华与蒋正平签订了房屋买卖合同，约定魏属华将其名下的位于广州市黄埔区港前路303号18栋602房的房产以人民币100万元的价格出售给蒋正平，其中5万元作为定金于签约时支付，剩余房款于2015年9月6日前支付45万元，于2015年10月15日前支付50万元。蒋正平提交的银行业务凭证等证据显示其于2015年9月6日向魏属华转账45万元，于2015年9月24日向魏属华账户中存款5万元，于2015年10月9日向魏属华转账15万元，于2015年10月15日向魏属华转账30万元。魏属华与蒋正平于2015年10月22日签署了存量房买卖合同，约定蒋正平向魏属华购买涉案房产，交易价格70万元，房产交付时间是卖方收齐楼款当天，双方应于2015年12月25日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。该合同第一条“需要说明的其他情况”注明：房改售房，房款付清，未购分摊面积，本次交易涂销抵押登记一并办理。蒋正平表示其于2016年5月16日搬入涉案房屋居住至今，但由于魏属华一直未能清偿贷款涂销抵押，导致其一直未能实际办理涉案房产的产权转移登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条的规定。本案中，蒋正平主张涉案房产的所有权，其与魏属华的房屋买卖合同签订于涉案房产被本院查封之前，其也已实际占有该房屋，且根据其提交的转账存款记录可知全部购房款已付清，故审查本案的关键在于未能办理过户登记是否因其自身原因造成。首先，工行广州开发区支行对涉案房产抵押权设立的时间早于蒋正平与魏属华之间买卖合同的签订时间。其次，涉案房产的权属信息、他项权信息以及权利受限等信息均可通过房管部门查询得知，且双方签订的存量房买卖合同亦明确约定有“涂销抵押登记一并办理”的内容，可见，蒋正平作为买受人，对其自身权益未尽合理审慎的注意义务，导致抵押登记未涂销从而无法办理房屋的产权转移登记。再次，蒋正平在双方约定的办理产权转移登记期限届满后亦未积极保护自身权益。综上所述，蒋正平对于涉案房产未能办理产权转移登记存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，工行广州开发区支行对涉案房产享有优先受偿权，蒋正平主张对涉案房产享有的权益之事实和理由不足以排除本院对涉案房产的强制执行，故对其诉讼请求，本院本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告蒋正平的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告蒋正平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  朱 江人民陪审员  潘新标人民陪审员  朱穗云二〇一九年四月四日书 记 员  刘婉仪