福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初120号 原告：福州市台江区机关事务管理中心，住所地福州市台江区**台江区政府机关大楼**，统一社会信用代码：12350103665095438X。 法定代表人：牟秀娟。 委托诉讼代理人：胡伦扬、郑玲文，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：福建东南圣洁保洁有限公司，，住所地福建省福州市晋安区象园街道晋安南路**世欧王庄****统一社会信用代码：913501000981309456。 法定代表人：卢圣慈，总经理。 委托诉讼代理人：吴文华、董欣怡（实习），福建坤广律师事务所律师。 原告福州市台江区机关事务管理中心（以下简称“管理中心”）与被告福建东南圣洁保洁有限公司（以下简称“圣洁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管理中心的委托诉讼代理人胡伦扬、郑玲文，被告圣洁公司的法定代表人卢圣慈及其委托诉讼代理人吴文华、董欣怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 管理中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令管理中心与圣洁公司签订的《租赁合同》于2017年9月18日已解除，圣洁公司立即向管理中心交还租赁场所；2.依法判令圣洁公司立即向管理中心支付拖欠租金及场地占用费766976元（按月54784元计，自2017年10月16日暂计至2018年12月15日，此后计至被告实际交还讼争场所之日止）；3.依法判令圣洁公司已缴纳的197222.4元履约保证金不予以退还；4.依法判令圣洁公司向管理中心支付逾期支付租金违约金261648.4元（以年租金657408元为基数按日千分之一算，自2017年11月16日暂计至2018年12月19日，共计398天，此后计算至实际偿还之日止）；5.依法判令圣洁公司向管理中心支付逾期交还讼争场所违约金426000元（按日1000元计算，自2017年10月19日暂计至2018年12月19日，共计426天，此后计至实际交还场所之日止）；6、依法判令圣洁公司承担与本案有关的诉讼费用。本案诉讼过程中，管理中心撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：“2.依法判令圣洁公司立即向管理中心支付拖欠租金及场地占用费821760元”；变更第五项诉讼请求为：“5.依法判令圣洁公司向管理中心支付逾期交还讼争场所违约金452000元”。事实和理由：2016年10月，管理中心委托福建盛鑫招标代理有限公司（下称“盛鑫公司”）就福州市台江区机关事务管理中心店面招租招标项目进行公开招标；2016年10月14日，盛鑫公司向被告发出《中标通知书》，确认圣洁公司为中标人。2017年3月14日，管理中心与圣洁公司签订《租赁合同》（合同编号：2017001），合同约定：管理中心将福州市台江区新港商厦东侧一至六层（下称“讼争场所”）出租给被告，租期36个月（自2017年3月16日至2020年3月15日）。《租赁合同》签订后，管理中心将讼争场所交付给圣洁公司使用，但圣洁公司未按合同约定履行支付租金义务，达到根本违约。其于2018年7月2日向管理中心支付了2017年9月16日至2017年10月15日期间的租金后就未再支付租金。2017年9月15日，鉴于圣洁公司拖欠租金长达5个月，管理中心依合同约定行使解除权，并向圣洁公司发出“解除《租赁合同》通知函”，要求其支付拖欠租金、违约金并搬出讼争场所，圣洁公司于2017年9月18日签收该函，但拒不交还讼争场所。2018年1月31日，管理中心再次向圣洁公司发函要求交还讼争场所，但圣洁公司至今仍拒不交还讼争场所。后因讼争场所已于2019年1月14日被征迁，视为交付。圣洁公司的行为已严重损害到管理中心的合法权益，为维护自身利益，管理中心特提起诉讼，望判如所请。 圣洁公司辩称，一、从证据的角度来看，管理中心并未提供诉争房屋的产权证明，无法确认诉争房屋系管理中心房产，即管理中心的权利来源请求法庭依法确认。二、诉争房屋的实际使用人是福州台江双泰隆酒店，经营者为陈丽仙、黄建生、黄珠英，答辩人在本案中其实是受害者，不是本案适格当事人，具体理由如下：1、答辩人与陈丽仙签订《酒店委托经营协议》系无耐之举。位于福州市台江区新港商厦东侧一至六屋商厦（以下称诉争房屋），在投标之前一直均由陈丽仙经营的福州台江双泰隆酒店使用。答辩2016年10月14日接到中标通知后，于2017年1月25日缴纳了履约保证金，2月10日交纳了房租保证金。这些费用缴纳之后，答辩人才知道诉争房屋自建成以来，一直都是福州台江双泰隆酒店在经营使用，经营者陈丽仙、黄建生、黄珠英，他们知道答辩人中标后，不肯搬出，就多次纠结社会闲散人员到答辩人的公司闹事、恐吓，当时鼓楼区水部派出所多次出警。在这期间，答辩人多次要求管理中心出面协调，但管理中心并未派人出面协调，完成交接手续。为了公司能够正常营业，答辩人无奈才与陈丽仙签订了《酒店委托经营协议》，同意让他继续经营使用诉争房屋，并按中标价以答辩人名义支付租金，但其要退回答辩人已缴纳的费用，协议签订后，陈丽仙支付了10万元和9180元的利息，其他的都没有支付。2017年7月28日管理中心向答辩人发了《催款通知书》，答辩人才知道陈丽仙拖欠房屋租金，因为此事，答辩人于2017年8月6日向管理中心指出诉争房屋存在的问题并要求解决，但管理中心照样没有出面解决。陈丽仙拖欠的租金越来越多，答辩人无耐于2017年8月8日向台江区人民法院起诉要求陈丽仙支付拖欠的租金、解除委托管理协议，搬离诉争房屋，但台江区人民法院仅支付了2017年6月到2018年2月的房租，现该案正在执行中，答辩人分文未执行到。2、针对此事，答辩人于2019年2月20日已向管理中心递交了申请人报告进行说明，领导已批准过会讨论决定。3、《酒店委托经营协议》只有三个月，现该协议已终止。诉争房屋面临拆迁，陈丽仙迟迟未腾房搬出，系由于陈丽仙与拆迁部门就拆迁补偿事宜未达成导致的，与答辩人无关。4、台江区人民法院仅支持答辩人的房屋租金到2018年2月，占用房屋的是陈丽仙，超出的部分，管理中心应当向陈丽仙主张，与答辩人无关。三、即使答辩人存在违约，管理中心在主张第3项诉请的情况下，主张第4、5项请求无法律依据，违约金过高。综上所述，答辩人承受的完全是无妄之灾，中标了本是喜事、好事，但管理中心隐瞒了诉争房屋无法交付的重大信息，答辩人只用将错就错，不曾想却给自己惹了大麻烦，因此，请求法庭依法查清案情，给答辩人一个公道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月14日，福建盛鑫招标代理有限公司向圣洁公司出具《中标通知书》（招标编号：ＦＪＳＸＺＢ2016072-1）,通知书部分内容为：福建盛鑫招标代理有限公司受管理中心的委托，就管理中心店面招租招标项目（招标编号:ＦＪＳＸＺＢ2016072-1）采用公开招标方式进行采购，经规定采购程序，圣洁公司为本项目合同包三中标供应商；店面地址：福州市台江区，面积1222.85㎡;现状：租期已到，但经营户未搬离的房屋。因景观改造第七层被拆除不做出租，出租面积实为一至六层；合同签订时间：届时中标人与管理中心、原店面使用人三方之间交接店面的时间作为中标人与管理中心签订租赁合同的时间等。 2017年3月14日，管理中心（甲方）与圣洁公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方向乙方提供坐落于福州市台江区新港商厦东侧一至六层店面（下称“讼争屋”），建筑面积约1222.85平方米；租赁期限36个月，自2017年3月16日起至2020年3月15日止，乙方每月应向甲方支付承租费人民币54784元，乙方向甲方缴交197222.4元作为履约保证金，若乙方在承租期间出现违约行为，将从中扣除相应的违约金，若在履约期内乙方未出现违约行为的，该履约保证金在承租期满后一个月内无息返还；乙方在签订本合同前向甲方一次性缴纳3个月的租金作为房屋保证金，即人民币164352元整，该房屋保证金在承租期满后一个月内无息返还；乙方逾期支付承租费的，逾期时间在30天以内的，乙方按每逾期一天按年承租费的0.1%标准向甲方支付违约金；逾期超30天以上的，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿损失，尚未返还的履约保证金不予归还；甲方依照本合同的约定，决定解除本合同的，应书面通知乙方，乙方应自接到解除通知之日起30天内将店面资产等返还给甲方，乙方如对甲方的解除有异议，可按合同争议处理。乙方未在上述期限内以及承包期满未按时将店面资产等返还甲方，应按日向甲方支付违约金1000元／日，直至违约金扣完为止。该合同还对租赁双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，圣洁公司向管理中心缴纳履约保证金197223元、房屋保证金164352元，并于2018年7月2日支付了2017年3月15日至2017年10月15日期间的租金，此后再未支付租金。在庭审中，管理中心与圣洁公司共同确认，上述合同于2017年9月18日解除，讼争屋已于2019年1月14日被征迁。 2017年3月15日，圣洁公司（甲方）与陈丽仙（乙方）签订《酒店委托经营协议》，约定将甲方将讼争屋委托乙方经营与管理，承租费54800元由甲方代收代缴。合同签订后，因陈丽仙未依约按时支付租金，圣洁公司于2017年8月8日将其诉至本院。本院于2018年3月8日作出（2017）闽0103民初3798号民事判决书，判决陈丽仙应于判决生效之日起十日内向圣洁公司支付2017年6月至2018年2月期间租金共计493200元。该判决已经于2018年9月12日生效。 2019年1月10日，本案承办法官曾前往讼争屋查看现场。经查看，讼争屋虽已被征迁围挡，但“双泰隆酒店”以及部分店面仍在正常使用经营。 另查明，本案诉争屋属台江区人民政府所有，由管理中心代为管理，至今尚未办理产权证。 管理中心为向圣洁公司追讨租金、占用费等，遂成本案诉讼。 本院认为，因管理中心在诉讼中不能提供案外人福州市台江区人民政府交由其出租管理的讼争屋办理取得过建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，管理中心与圣洁公司签订的《租赁合同》系无效合同。根据讼争屋《中标通知书》所载“交接店面的时间作为中标人与管理中心签订租赁合同的时间”，案涉租赁合同签订于2017年3月15日，应视为管理中心已经于2017年3月15日将讼争屋交付圣洁公司。且圣洁公司又于当天与案外人陈丽仙就讼争屋签订《酒店委托经营协议》，也进一步说明圣洁公司在租赁合同签订后对讼争屋拥有占有使用权，故本院对圣洁公司关于其并非讼争屋的实际使用人主张，不予采信。关于归还讼争屋时间的认定，因在诉讼中圣洁公司未能提交证据证明其已将讼争屋交还管理中心，应承担举证不能之不利后果，且2019年1月10日本案承办法官曾前往讼争屋现场查看，讼争屋仍有部分店面在正常使用经营，故本院对管理中心提出的2019年1月14日视为讼争屋归还的主张予以认可。虽然租赁合同无效，圣洁公司于2017年3月15日至2019年1月14日占有使用讼争屋，仍应按合同约定的租金标准向管理中心支付店面占用费，由于圣洁公司已经支付了2017年3月15日至2017年10月15日期间的占用费，故管理中心诉请圣洁公司向其支付2017年10月16日至2019年1月14日占有费821760元，即54784元/月×15个月，于法有据，本院予以支持。现基于讼争《租赁合同》无效，管理中心关于没收履约保证金、逾期支付违约金、逾期交还讼争屋违约金的诉请没有合同及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福建东南圣洁保洁有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州市台江区机关事务管理中心支付房屋占有使用费821760元（占用费计算期间为2017年10月16日至2019年1月14日，按54784元/月计算）； 二、驳回福州市台江区机关事务管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19666元，由福州市台江区机关事务管理中心负担9882元，由福建东南圣洁保洁有限公司负担9784元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 群 人民陪审员 林 由 人民陪审员 黄小华 二〇一九年四月二十三日 法官 助理 李洁淼 书 记 员 黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。