安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初867号原告：陆海英，女，1978年3月4日出生，汉族，户籍地址安徽省金寨县，经常居住地安徽省合肥市庐阳区。原告：葛松柏，男，1979年9月18日出生，汉族，户籍地址安徽省合肥市瑶海区，经常居住地安徽省合肥市庐阳区。被告：安徽兴茂置业有限公司，住所地六安市金安区中店乡悠然南山度假区内，统一社会信用代码9134150055456430XD。法定代表人：杨茂新，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陆禹，安徽大别山律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张丽，安徽大别山律师事务所实习律师。原告陆海英、葛松柏与被告安徽兴茂置业有限公司（以下简称“兴茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆海英、葛松柏，被告兴茂公司的委托诉讼代理人陆禹、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告延迟办理房屋不动产权证书违约金15906元；2.依法判决被告返还原告房屋实测面积小于预测面积的差额部分1608元；3.依法判决被告支付原告延迟办证增加的住宅专项维修基金费用9903元；4.本案的诉讼费和保全费用由被告承担。事实和理由：2016年12月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于六安市金安区中店乡兴茂悠然南山度假区南山公馆26号楼0505室。原告按照协议履行支付房款的义务。2016年12月8日在安徽省六安市皋翔公证处原告委托被告办理房屋产权证书及贷款的手续；在2017年5月3日双方办理交房手续并支付契税9285元。由于被告在2017年12月7日才到安徽省六安市地税局交付契税并拖延到2018年4月16曰办理不动产权证。原告拖延办证导致违约，根据双方的房屋买卖合同约定应当承担违约金。2017年9月26日六安市住房和城乡建设委员会颁布《关于调整市级物业专项维修资金归集范围》调整涉案房屋所在中店乡的维修金需要交付，由于被告拖延办理房屋产权证导致原告本应当支付的维修金，最终原告迫不得己支付了9903元，该项费用被告应当承担。根据双方的《商品房买卖合同》第3条约定房屋面积为130.8平方米，但涉案房屋的不动产证书确认房屋面积为130.46平方米。根据合同第6条商品房单价4731.49元和合同13条约定，被告应当原告返还面积差额部分1608元。由于被告的违约行为，损害原告的合法权益。被告兴茂公司辩称，一是不动产权证书逾期办理是因为原告未及时缴纳公共维修基金，《合同》第二十条关于房屋登记方面明确约定双方对申请办理房屋所有权证均有共同义务；二是关于面积差部分双方签订补充协议，从协议内容可以看出双方约定不存在合同约定面积与实测面积多退少补的问题，双方互不找差，原告诉请不成立；三是关于住宅专项维修基金费用，业主缴存的该笔费用为业主所有，专项用于住宅公共部位设施部位保修期满后的维修和改造，该笔费用返利于业主，即使原告符合退专项维修基金的条件，其退还主体也不应该是被告，应该有专业部门退还，原告诉请第三项无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即原、被告提交的身份证据、商品房买卖合同（预售）、《个人住房借款合同》、增值税普通发票、不动产权证书、契税收条、中华人民共和国税收完税证明、《委托书》、《公证书》、公证费发票、住宅专项维修资金专用收据，本院予以确认。对于当事人有争议的事实：1.对于原告提交的《物业管理服务协议》、物业费收据，因其提交的《物业管理服务协议》并非完整的，且与本案无关联性，本院不予采信；2.对于原告提交的《六安市人民政府办公室关于调整市级物业专项维修项目资金归集范围的通知》影印件及《关于调整市级物业专项维修资金归集范围的公告》打印件，并不能充分证明涉案房产在2017年10月1日前不需要缴纳专项维修资金；3、对于被告提交的《房地产测绘成果报告》和《补充协议》，原告方当庭认可《补充协议》上系其本人签名，本院认为该份《补充协议》内容明确，意思表示真实，应予采信；4、对于被告提交的《产权登记信息》，仅能证明兴茂公司于2017年5月9日将金安区中店乡兴茂.南山公馆26号楼进行楼盘初始登记，无法证明被告在合同约定的合理期限内为涉案房产申请办理了房屋所有权证。经审理查明，2016年12月2日，原告陆海英与被告兴茂公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告所有的位于金安区中店乡南乡村杨氏祠村的兴茂南山公馆26幢5层505号房屋一套,该房屋预测建筑面积为130.8平方米，实测面积为130.46平方米，房屋总价款为618937元，首付款为318937元，按揭贷款300000元。关于房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同约定出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。2016年12月8日，两原告与被告签订了《委托书》，两原告将涉案房产的办理预告登记手续、领取不动产登记证明；办理、领取不动产证书，包括申报、登记、缴费（税）、退费（税）等；办理房屋评估抵押登记（预抵押）手续，领取不动产登记证明等事项委托给被告，该份《委托书》并于同年12月12日经六安市皋翔公证处公证。2017年5月3日，陆海英向兴茂公司缴纳了涉案房产契税9285元，由兴茂公司向陆海英出具了收条一张。2017年12月7日，兴茂公司向六安市地方税务局缴纳了涉案房产契税9069.77元。2018年3月16日，陆海英为涉案房产缴纳了住宅专项维修资金9903元。2018年4月16日，两原告取得了涉案房产《不动产权证书》[皖（2018）六安市市不动产权第8012533号]，确定涉案房屋由陆海英和葛松柏共同共有，房屋面积为130.46平方米。另查明，原告陆海英与葛松柏于2006年2月17日登记结婚，系夫妻关系。还查明，2016年11月1日，原告陆海英在《补充协议》上签字确认，明确约定涉案商品房实测面积为130.46平方米，合同总价款为618937元，不论合同约定面积如何改变，不影响该总价；在办理房屋交接时不存在合同约定面积与实测面积的多退少补问题，双方互不找差。2016年12月5日，陆海英缴纳了首付款，在安徽增值税普通发票上备注房屋面积为130.46平方米，房屋总价为618937元。本院认为，2016年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该《合同》是真实、有效的。原、被告均应按合同约定履行法定义务。原告按约支付了涉案房屋的首付款和办理了按揭手续，并在被告交房后及时了缴纳契税等费用，被告应按照合同约定的期限和《委托书》授权代为办理涉案房屋的房屋所有权转移登记，但被告并未在合同约定时间内将原告缴纳的契税交给税务部门，且无法合理解释原告缴纳契税时间与被告缴纳的契税缴纳给地税部门之间的时间差过长的问题，更未提交充分证据证明其在合同约定的期限内办理、取得了相关房屋产权证书事宜，故被告明显违约，现原告以被告延迟办理房屋不动产权证书构成违约主张违约金，符合法律规定，本院予以支持；原告主张自2017年7月30日-2018年4月16日按总房款的万分之一计算违约金15906元，因被告代理人当庭无法回答准确的交房时间，庭后亦未配合本院提交书面的答复，故本院按照合同约定，推定2017年4月30日为涉案房屋交付日，2017年7月30日为被告应当完成房屋所有权登记的期限届满日，且合同约定的违约金标准并不违反法律规定，故对于原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张的面积差费用返还诉请，原告陆海英在《补充协议》及缴纳的首付款安徽增值税普通发票备注上，都明确注明房屋面积为130.46平方米，并非130.8平方米，故原告陆海英在明知房屋实际面积的情况下，依然签订了《补充协议》，且协议内容明确互不找差，系其真实意思表示，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付原告延迟办证增加的住宅专项维修基金费用的诉请，本院认为，住宅专项维修基金是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，是属于业主所有。该笔费用的收取、标准及使用，是对业主所有房屋维修的一种保障，并非是一种损失，且原告并未提供充分证据予以证明该笔费用于2017年10月1日前不需要缴纳，或者以后都不缴纳，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽兴茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆海英、葛松柏逾期办理房屋产权证书的违约金15906元；二、驳回原告陆海英、葛松柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费490元，减半收取计245元，由原告陆海英、葛松柏共同负担105元，被告安徽兴茂置业有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  王秋月二〇一九年四月十一日书记员  韩文雅附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。