福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1246号 上诉人（原审原告）：林正辉，男，1944年3月23日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳，福建雅厚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林心张，男，1975年9月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林金，福建君立律师事务所律师。 上诉人林正辉因与被上诉人林心张返还原物纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林正辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由林心张负担。事实和理由：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权经依法登记发生效力。讼争房屋的土地证登记名字系林正辉，讼争房屋系林正辉所有。林心张的哥哥林某32003年购买房屋时，是林心张告诉他要立字据且帮助写下房屋买卖约字。林心张明知买卖房屋需要立字据，但与林正辉未有任何书面买卖合同，足以证明讼争房屋并无出卖事实。林正辉的女儿2001年在本村买块地都需几万元，林心张称讼争房屋仅1万元出售与当时行情完全不相符，林正辉妻子收取的1万元系讼争房屋三年的租金。退一步说，即使林正辉之妻与林心张有达成房屋买卖的合意，亦是无权处分林正辉财产，处分行为无效。若本案系买卖合同关系，在长达15年的时间里，林心张从未要求林正辉为其办理过户登记手续，一直将按涉房屋登记在他人名下，明显不符合常理。林心张系通过欺骗手段骗取土地使用权证，租赁结束后，林正辉妻子多次索要土地证和租金均遭到林心张殴打和威胁，一直无法要回土地证。近年来，林正辉的儿子们得知房屋被侵占后，多次找林心张返还房屋，为此还闹到派出所。综上，双方当事人之间属于房屋租赁合同关系，租赁期满后，林心张仍占用讼争房屋逾期不肯归还，林正辉要求返还房屋并支付占用费的请求应得到支持。 林心张辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持一审判决并驳回林正辉的上诉请求。2003年上半年，林正辉为购买新房将讼争房屋以1万元价格出让给林心张，并将房屋土地证原件及办证发票原件交付给林心张。林心张购房后即直接使用，之后投入资金二十多万元进行扩建与装修。2001年至2003年期间当地年工资标准仅为3千多元，农村空置破房屋的租金不可能是3千多元，目前讼争房屋附近房屋的年租金也仅为几百元。林正辉主张1万元系讼争房屋三年租金，显然不客观。房屋受让后，林正辉注销了电立户，林心张进行了用电立户及用水立户申请，在用电立户申请时，当地村委会出具证明证实讼争房屋系林心张所有。平潭综合实验区成立后，因农村用地的征用需要，敖东镇政府对敖东镇大福村的房屋进行登记普查。在普查登记过程中，林正辉只对其所有的讼争房屋附近的另一房屋进行登记，讼争房屋则是登记在林心张的名下。林正辉违背诚信于2017年7月5日以讼争房土地证原件丢失为由重新补证的行为，无法改变原双方存在买卖关系的事实。林正辉主张租赁关系没有任何证据相印证，林心张则提供了充分的证据证明双方买卖关系。林心张申请的证人林某1（原大福村村长及村支部书记）、林某2、林某3、林某4证明双方存在买卖关系的事实。本案房屋买卖时间为2003年，林正辉在2017年之前均未提出任何异议。如果是租赁关系，长达十五年拒不支付租金或长达十五年侵占住宅，林正辉不可能不主张自己的权益。事实上，2017年后讼争房屋周边可能涉及征用补偿、农村集体土地及住宅升值的原因，导致林正辉违背诚信并向林心张索要土地证及租金，所谓被林心张殴打与威胁均非事实。 林正辉向一审法院起诉请求：1.判令林心张将位于平潭县敖东镇大福村房屋房屋将其返还给林正辉；2.林心张向林正辉支付房屋租金（自2004年1月1日起计至实际返还之日止，其中2014年1月1日至2015年1月1日期间的租金每月按500元计算，2015年1月1日起的租金按每月1000元计算，具体以实际评估价值为准）；3.诉讼费用由林心张承担。 一审法院认定事实：平潭县土地管理局于1992年7月25日给林正辉颁发岚岚集建（1992）字第XX号、岚敖集建（92）字第XX号集体土地建设用地使用证（以下简称土地使用证），内容载明：“土地使用者：林正辉，地址：敖东乡大福村大福庄，地号（6）-XX，用地面积：捌拾玖点肆，四至(略)。”林心张于2003年左右支付林正辉1万元。林正辉的妻子将土地使用权证及办证票据等交付给林心张。林正辉于2017年7月15日以上述土地使用证遗失为由向平潭综合实验区环境与国土资源局申请补办土地使用权证。该局于2018年3月9日向林正辉补发闽（2018）平潭不动产权第XX号不动产权证书。 一审法院认为：案件争议焦点为，林正辉与林心张之间就讼争房屋是形成农村房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系？就此，一审法院作综合分析：补发的不动产权证书显示林正辉对讼争房屋的土地享有使用权，林正辉据此主张权利。林正辉认为，其妻子未经林正辉同意将讼争房屋出租给林心张，约定3年租金为1万元。在收到1万元租金后，应林心张的要求，林正辉的妻子将土地使用权证及办证票据交付给林心张。双方之间形成房屋租赁合同关系。现租期届满，林正辉要求林心张返还讼争房屋并支付逾期后占用房屋期间的租金。林心张抗辩林正辉已将讼争房屋出售给林心张，其交付林正辉1万元购房款时，林正辉将土地使用权证及办证票据交付给林心张。双方形成农村房屋买卖合同关系。一审法院认为，首先，林正辉未举证证明其与林心张之间存在房屋租赁合同关系。其次，案件虽无书面的房屋买卖合同。但2002年，我国农村房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也比较普遍。林正辉自认于2003年左右将讼争房屋交付给林心张使用时，将政府颁发的土地使用证及办证票据也交与林心张。若林正辉只是将讼争房屋出租给林心张，只需将讼争房屋交付林心张使用即可，无需交付土地使用权证及办证票据。林正辉主张系应林心张要求交付上述材料，但对该主张未提供证据证明，一审法院不予采信。林正辉交付林心张土地使用权证及办证票据的行为，能够体现林正辉转让房屋产权的真实意思。其次，林正辉将讼争房屋移交给林心张使用到起诉已15年，林心张的占有使用是连续的、公开的、和平的。林正辉虽主张曾多次向林心张主张过权利，但未提供证据佐证，故一审法院不予采信。在长达15年的时间内，林正辉未就此主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议，如果认定林正辉没有转让房屋产权，只是将房屋租赁给林心张，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。综上所述，林正辉与林心张之间已形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效，基于有效的房屋买卖合同关系，林正辉并无请求返还讼争房屋的权利，其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回林正辉的全部诉讼请求。案件受理费7390元，由林正辉负担。 二审中，林正辉补充提交《报警回执单》，证明林正辉多次向林心张主张归还房屋；《房屋转让契约》《平潭县统一收款收据》，证明林正辉及其女儿购买房屋、土地的价格均高于讼争房屋价款，林心张以1万元的价格买受房屋是不可能的。本院认为，《报警回执单》仅有一次报警记录且时间为2018年4月，《房屋转让契约》《平潭县统一收款收据》的买受对象并非讼争房屋同地段同类型房屋，以上证据非二审新证据也与本案基本事实不具备关联性，不予采纳。 林正辉对一审查明事实提出三点异议，本院认定如下：1.关于1万元款项交付时间。林正辉主张是2001年，林心张主张是2003年5月，但双方均未提供证据证明自己的主张，一审根据双方陈述认定款项交付时间为2003年左右，并无不当，本院予以确认。2.关于款项交付对象，二审中，双方当事人均确认林心张系将1万元款项交付给林正辉的妻子，一审认定收款人为林正辉有误，本院予以纠正。3.关于土地使用权证办证票据是否系林正辉妻子交付林心张。林正辉主张票据是过失夹在土地使用权证中而非主动交付，经查，办证费用票据共有五张之数，林正辉的主张不仅缺乏依据也缺乏合理性，本院不予采纳。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。 另查明，讼争房屋系位于海边沙地的石厝，林心张将其作为堆放养殖用品的简易仓库使用。 本院认为，我国农村房屋、宅基地、集体建设用地使用权登记工作尚在推进中，各地落实时间、情况不一。在确权、变更登记制度尚不明确的年份或者地区，农村村民在买卖房屋时未办理产权变更登记而是移交产权证明的情况普遍存在。林正辉的妻子在将讼争房屋交付给林心张使用的同时，将土地使用证及办证票据也移交给林心张，这符合当时农村房屋买卖的习惯做法。林正辉主张系出租讼争房屋，却无法对移交土地使用证、办证票据的行为作出合理解释，本院不予采纳。林正辉主张其一直在向林心张主张返还房屋、支付占用费，但未提供证据证明，本院不予采纳。从讼争房屋现状判断，2001年至2003年间，房屋成交价格1万元有相当的可能性，林正辉主张交易价格明显不合理但未能提供相反证据，本院不予采纳。综上，林心张支付购房款项后取得讼争房屋的相关产权证明，并连续、公开、和平地占有使用讼争房屋长达十数年，一审认定本案系房屋买卖合同关系，有事实依据，本院予以采纳；林正辉主张本案系租赁关系且系其妻子无权处分，缺乏依据且不合情理，本院不予采纳。林正辉诉请林心张返还房屋和支付租金，并无依据，一审未予支持正确，本院予以维持。 综上所述，林正辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7390元，由上诉人林正辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年四月××日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃