吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终714号上诉人（一审被告）：吉林省金鹤房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区西安大路8号。法定代表人：郝凤波，总经理。委托诉讼代理人：张岩，长春市世诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：董帅兵，吉林维岳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：韦玮，女，1980年1月23日生，汉族，吉林省新一典当有限公司经理，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：任立君，吉林新锐律师事务所律师。上诉人吉林省金鹤房地产开发有限责任公司（以下简称金鹤公司）因与被上诉人韦玮房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。金鹤公司上诉请求：撤销长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初816号民事判决，驳回韦玮诉讼请求。事实及理由：一审法院适用法律错误，韦玮与案外人恶意串通，采用欺诈手段，违背金鹤公司真实意思，所签订的15套《商品房买卖合同》应认定无效，一审法院认定有效，侵害了金鹤公司合法权益。首先，金鹤公司与韦玮之所以签订《商品房买卖合同》，是因为2014年11月7日，韦玮关联公司吉林华兴泰丰信用担保有限公司出具了《承诺函》，承诺给金鹤关联公司短期融资600万元，金鹤公司用15套商品房做融资担保，90日内回购，因此金鹤公司才将市值1500万余元的房子网签给韦玮，但泰丰公司并没有按照《承诺函》的承诺为金鹤公司融资，所以15套商品房网签给韦玮的基础法律事实没有成立，签订的《商品房买卖合同》也不应该成立；其次，金鹤公司与韦玮签订《商品房买卖合同》时，双方无任何债权债务关系，韦玮也未支付对价，《商品房买卖合同》未成立。韦玮主张签订15套《商品房买卖合同》的基础法律事实是依据2014年5月27日郡兴公司与郝凤波、金鹤公司所签订的《抵押借款合同》，通过郡兴公司转让债权而签订的《商品房买卖合同》，但是2014年11月8日、10日双方签订买卖合同时，韦玮与金鹤公司不存在任何债权债务关系，韦玮也未向金鹤公司支付对价。韦玮取得郡兴公司债权时间是2015年10月19日，是在签订《商品房买卖合同》一年后才取得的，所以韦玮认定是基于抵押权而钦定的《商品房买卖合同》的主张，不能成立，因为签订买卖合同时韦玮尚未取得债权。韦玮主张郡兴公司依据《抵押贷款合同》出借给郝凤波的1350万元，系郡兴公司在其本人处所借，但这只形成了金鹤公司与郡兴公司的债权债务关系。尽管在2014年11月10日金鹤公司给韦玮出具了600万元的收据表明是抵账，但韦玮不能提供证据证明韦玮与金鹤公司在此之前存在债权债务关系，韦玮也不能提供证据证明向金鹤公司交付过600万元的事实；再次，韦玮和泰丰公司、债权人郡兴公司存在恶意串通行为。尽管2014年11月7日泰丰公司出具《承诺书》上没有韦玮的签名和认可，但是韦玮、泰丰公司、郡兴公司之间存在密切的利益关系，主观上存在恶意串通的基础，韦玮是吉林省新一典当有限公司的股东及法定代表人，郡兴公司是新一公司的股东，而郡兴公司、承诺人泰丰公司的法定代表人均为张守良，表面上看三家公司之间的关系，实际上就是两个法定代表人之间在做事，所以韦玮对泰丰公司的《承诺书》不仅是明知的，更应该是共谋的结果，否则不会于2014年11月7日泰丰公司出具《承诺函》，第二天2014年11月8日变将15套商品房网签给韦玮。签订《商品房买卖合同》时债权人郡兴公司并没有向债务人主张债权，韦玮也没取得债权，韦玮、泰丰公司事先必然有意思联络，才能以此种方式让金鹤公司将房屋网签给韦玮。韦玮二审辩称：按涉商品房买卖合同已经朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3714号判决确认定性为以物抵债性质，在审理该案时，已经认定为有效合同。金鹤公司在（2015）朝民初字第3714号案件中要求撤销案涉15套商品房买卖合同，理由为其在签署15套商品房买卖合同中存在重大误解，显失公平等可撤销情形，在二审时主张按涉合同实为让与担保性质、为无效合同等。前诉经朝阳区法院一审、长春市中级人民法院二审后，认定按涉合同有效并非让与担保，且不符合可撤销情形。可撤销合同，是一种相对无效合同，金鹤公司前诉主张按涉合同为相对无效的合同，因此在前诉审理时，必然已经对合同效力进行了审查，审查后肯定了合同效力。金鹤公司先有要求再次对15套房屋买卖合同无效进行抗辩，系从实质上否定了前诉的裁判结果，不应得到支持。金鹤公司在上诉状中提及的《承诺书》，为案外人华兴泰丰公司出具，并无答辩人签字认可，案外人华兴泰丰公司在该《承诺书》中承诺回购房屋，但无论华兴泰丰公司是否履行其承诺，均不会影响以物抵债形成的买卖合同的效力。金鹤公司主张韦玮存在与他人恶意串通，损害其利益的无效情形，因其并未完成举证责任而不能成立。韦玮向本院提出诉讼请求：1.判令金鹤公司继续履行合同，为韦玮办理房屋产权手续，提供购房发票，并承担相关税费；2.案件受理费、公告费由金鹤公司承担。一审法院经审理查明：2014年5月26日，郡兴公司向韦玮借款人民币1400万元。2014年5月27日，郡兴公司与金鹤公司的法定代表人郝凤波、金鹤公司签订一份《抵押借款合同》，约定：“郝凤波向郡兴公司借款1400万元，金鹤公司作为担保人以其开发的位于长春市朝阳区西安大路8号（房屋所有权证号：1090001867），建筑面积11725.07平方米房屋及相应土地使用权抵押给郡兴公司。”当日，郡兴公司向郝凤波指定的账户汇款共计1350万元。借款期满后，郝凤波未按时还款。2014年11月7日，华兴泰丰公司为金鹤公司出具《承诺书》，载明：“承诺人根据融资需要，现将金鹤公司所有的16套房屋（见附表）网签给韦玮，作为承诺人为磐石修正公司融资的抵押担保，融资资金用于兑付长春中电东泰投资管理中心投资款，现作出如下承诺：1.自承诺书出具之日起90日内，承诺人负责回购全部16套房屋，并负责将16套房屋全部恢复为网签给韦玮之前的状态；2.在房屋产权交易中心产生的一切费用均由承诺人承担；3.自承诺书出具之日起30日内承诺人将融资款600万元整全部转入磐石修正公司账户；4.如果逾期超过30日，承诺人未将上述16套房屋恢复到网签给韦玮之前的状态，承诺人承担由此给金鹤公司造成的一切经济损失。”该承诺书后附16套房屋明细，其中包括本案涉诉4套房屋。华兴泰丰公司出具承诺书后，未向磐石修正公司融资600万元。韦玮与金鹤公司签订15套《商品房买卖合同》（网签合同），时间：2014年11月8日5套、2014年11月10日10套（其中包含本案涉诉4套，合同编号分别为：832790、832803、832805、832823），本案涉诉4份合同约定：“韦玮购买金鹤公司开发的位于长春市朝阳区西安大路8号新世纪鸿源广场1幢1单元2549号、2649号、2849号、2949号房屋，房屋用途住宅，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”当日，金鹤公司给韦玮开具一份收据，载明：交款单位韦玮，收款方式抵账，金额600万元，收款事由世纪鸿源15套房款。2015年10月19日，郡兴公司与韦玮签订《债权转让协议》，载明：“2014年5月27日，郡兴公司从韦玮处借款1400万元，至今尚未偿还且郡兴公司目前也无偿还能力，但郡兴公司享有对外债权，故将债权转让给韦玮，用于抵顶拖欠韦玮的款项：2014年5月27日郡兴公司与郝凤波、担保人金鹤公司签订《抵押借款合同》一份，郡兴公司借给郝凤波1400万元，金鹤公司作为该借款的抵押担保人，《抵押借款合同》签订同时，郡兴公司即将1350万元现金转至郝凤波指定账号中，现该借款尚未偿还。现双方协议一致，将郡兴公司享有的对郝凤波的债权以及对金鹤公司享有的抵押担保权一并转让给韦玮，本转让协议签订后，韦玮可以直接向郝凤波及金鹤公司主张债权。”2015年11月5日，金鹤公司诉韦玮，郡兴公司、华兴泰丰公司抵押合同纠纷一案至本院，请求撤销金鹤公司与韦玮于2014年11月8日签订的15套《商品房买卖合同》。韦玮在该案中提出反诉，请求金鹤公司继续履行合同，交付房屋，办理房屋的产权手续，提供购房发票并承担相关税费。本院于2016年12月24日作出（2015）朝民初字第3714号民事裁定书，认为韦玮主张15套房屋系以物抵债取得而形成的买卖合同关系，金鹤公司诉求撤销抵押合同，二者法律关系不同，反诉请求不适合在本诉案件中合并审理，韦玮可另案告诉以解决纠纷，故裁定驳回韦玮的反诉。当日本院又作出（2015）朝民初字第3714号民事判决书，判决：驳回金鹤公司的诉讼请求。金鹤公司不服该判决，上诉至长春市中级人民法院，中院作出（2017）吉01民终2569号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案在审理中，金鹤公司起诉韦玮确认合同无效纠纷一案至本院，提出诉讼请求：1.请求华兴泰丰公司依照2014年11月7日出具的《承诺书》的承诺，将金鹤公司网签给韦玮的15套商品房恢复到网签之前的状态；2.确认2014年11月8日、10日韦玮与金鹤公司签订的15套《商品房买卖合同》无效，韦玮负责将上述15套房屋产权登记恢复到金鹤公司名下；3.中电华兴能源投资控股集团有限公司与华兴泰丰公司承担连带保证责任。现该案在审理中。一审法院认为:本案的争议焦点为：1.本案是否属于重复起诉；2.涉诉的四份《商品房买卖合同》是否合法有效。关于本案是否属于重复起诉的问题。韦玮虽在本院（2015）朝民初字第3714号案件中向金鹤公司提起反诉，诉请与本案诉请相同，但本院以本诉与反诉不是同一法律关系，不适合合并审理为由裁定驳回韦玮的反诉，韦玮可以再行提起诉讼，因此本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形。关于涉诉四份《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。韦玮主张买卖合同是基于郡兴公司将对郝凤波享有的债权以及对金鹤公司享有的抵押担保权一并转让给韦玮，因金鹤公司未能还款，以抵账方式签订的合同，并提供载明“抵账”的收据加以证明。金鹤公司抗辩买卖合同是基于为磐石修正公司融资提供抵押担保签订的，但融资并未实际发生，并提供承诺书及房屋明细加以证明。对于金鹤公司的抗辩理由，（2017）吉01民终2569号民事判决书中对此已作出评判：“无法认定韦玮与磐石修正公司之间主债权的存在，更无法认定金鹤公司、韦玮、华兴泰丰公司、磐石修正公司之间有形成让与担保权的合意，因此，金鹤公司关于《商品房买卖合同》属于让与担保合同的主张，不予支持”，据此，对金鹤公司的抗辩理由不予支持，故认定该四份合同系基于借款到期后金鹤公司未能清偿债务，与韦玮达成的以物抵债的合意而签订的，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，金鹤公司应当按照合同的约定为韦玮办理产权手续。关于韦玮要求金鹤公司开具购房发票的诉请，属于税务行政管理范畴，不属于民事受案范围，故不予审理，韦玮可通过其他救济途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，判决如下：被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告韦玮办理位于长春市朝阳区西安大路8号新世纪鸿源广场1幢1单元2549号、2649号、2849号、2949号房屋的产权证书。案件受理费22,824.00元、公告费260.00元，均由被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司负担。本院二审查明事实与一审查明一致。本院认为：关于金鹤公司提出按涉《商品房买卖合同》系因抵押而签订属让与担保合同以及要求撤销该合同的主张，已经本院（2017）吉01民终2569号生效民事判决予以驳回，故一审法院认定该四份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效并无不当，金鹤公司应承担协助办理产权的责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22824元，由金鹤公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一九年四月十九日书 记 员  张维峰