广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初6952号原告：东莞市鸿泰物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区会展北路6号鸿发大厦办公901，统一社会信用代码：914419007946100022。法定代表人：麦美娥。委托诉讼代理人：陈宏亮，广东鸿中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焕业，男，1994年3月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，系东莞市鸿泰物业管理有限公司员工。被告：邢玉龙，男，1979年1月8日出生，汉族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县，原告东莞市鸿泰物业管理有限公司（以下简称“鸿泰公司”）诉被告邢玉龙物业服务合同纠纷一案。本院于2019年2月25日立案受理，依法适用小额诉讼程序审理，并于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告鸿泰公司的委托诉讼代理人陈焕业到庭参加诉讼，被告邢玉龙经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰公司向本院提出如下诉讼请求：一、被告立即支付自2017年4月至2018年12月物业服务费6111元；二、被告立即支付上述欠费逾期违约金897元（按应付金额从逾期之次月起，按每日万分之五，暂计至2019年1月3日，并申请顺延计至实际给付之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年12月23日，被告购买了东莞市××镇××住宅楼××单元××房，房屋性质为小高层住宅，建筑面积为126.49平方米。2009年12月9日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，根据双方签订的协议约定：小高层住宅的物业服务费按1.8元/月·平方米(建筑面积)计算，缴纳费用的时间为每月12日-15日或22日-25日。未按本协议约定缴纳的，原告有权从逾期之日起按每天万分之五的标准收取滞纳金。后，根据东莞市物价局的复函（东价函【2014】237号），被告的物业服务费从2014年9月1日开始单价由1.8元/月·平方米调整到2.3元/月·平方米。原告依约提供了物业服务，但被告自2017年4月起，一直未缴纳物业服务费，原告多次催收未果。被告邢玉龙没有答辩，也没有在法定期限内提交任何证据。经审理查明，2008年12月23日，被告邢玉龙与东莞市鼎峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由邢玉龙购买东莞市鼎峰房地产开发有限公司开发的位于东莞市××镇××住宅楼××单元××房，建筑面积126.49平方米，并约定东莞市鼎峰房地产开发有限公司应当在2009年12月31日前将商品房交付给邢玉龙使用。2009年12月9日，被告邢玉龙到管理处收楼，同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、质量、费用、违约责任等均作出了约定，其中：1、由甲方对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、乙方转让房屋时，事先通知甲方并结清各项费用；同时应明确告知受让人，本协议约定的乙方权利和义务，自转让行为完成之时，由受让人自动无条件承接；3、物业的管理服务费小高层按建筑面积每平方米每月1.8元计付；4、乙方交纳费用的时间为每月12日至15日或22日至25日；5、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金。2013年4月1日，广东鼎峰地产集团有限公司作为委托方（甲方）与原告鸿泰公司作为受托方（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方对座落于东莞市企石镇振兴路18号金椅豪园住宅、商业小区合计建筑面积195269平方米的物业提供前期物业管理服务，并载明高层住宅[房屋总层数在七层（含）以上]按每平方米每月1.8元计付。合同期限为2013年4月1日至2015年3月31日止。后于2015年7月1日，双方签订补充协议，约定《前期物业服务合同》期限变更为自2015年4月1日至2020年3月31日止。后原告向物价局申请对金椅豪园的物业服务费进行调整，东莞市物价局于2014年7月31日出具《关于对企石镇金椅豪园小区物业服务收费标准问题的复函》，同意高层住宅的物业服务费按建筑面积每平方米每月2.3元计收。2018年10月23日，原告鸿泰公司委托广东鸿中律师事务所向被告邢玉龙发出律师函，该律师函显示被告邢玉龙自2017年4月1日至2018年9月30日已拖欠原告物业管理费5238元，限被告邢玉龙收到该律师函后七日内向原告交纳物业管理费5238元及违约金640元。该律师函于2018年10月23日通过EMS快递（1011339008609）邮寄给被告。原告提供中标通知书，证明目前仍系案涉房产的物业管理人，该中标通知书载明：2018年6月7日，原告成为企石镇金椅豪园物业服务项目招标文件的中标人，拟管理服务期限为五年，计划移交接管日期为2018年6月。庭审中，原告称根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月15日前缴费，被告邢玉龙自2017年4月开始就没有交纳物业服务费了，案涉房屋至今有人居住，不清楚是否出租。因起诉时尚未到2018年12月拖欠的物业服务费起算违约金的时间，故在本案中暂不主张2018年12月物业服务费的违约金。以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《关于对企石镇金椅豪园小区物业服务收费标准问题的复函》、入伙资料签收表、违约金计算明细表、律师函、快递单、中标通知书、快递查询结果、被告缴纳2017年2月物业管理费凭证、金椅豪园（前期）物业服务合同补充协议以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告邢玉龙经合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告邢玉龙自行承担。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，也未侵犯第三人的合法权益，该《前期物业管理服务协议》合法有效，本案原、被告双方均应按照合同约定严格履行，现原告已依据《前期物业管理服务协议》履行了相应的管理义务，被告作为案涉物业的业主，应按照合同交纳相应的物业服务费。原告主张《前期物业管理服务协议》约定的每月12日至15日交费适用于案涉房屋，故每月的15日为被告交纳物业服务费的截止日，被告对此未提供证据予以反驳，本院对原告的主张予以采信。本案原告主张被告自2017年4月开始欠缴物业服务费，每月欠缴291元，并向被告发出律师函催收有关物业服务费，被告对此未提交证据予以反驳，亦未提交证据证明其交纳物业服务费的情况，故本院对原告的主张予以采信，原告主张被告邢玉龙支付自2017年4月至2018年12月的物业服务费6111元（291元×21个月），本院予以支持。至于违约金，《前期物业管理服务协议》约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金。现被告邢玉龙违反协议约定逾期未交物业服务费的，原告有权要求按照协议的约定要求被告支付相应的违约金，故原告要求被告支付2017年4月份至2018年11月份物业服务费对应的违约金897元（分别以每月物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，从次月15日起暂计算至2019年1月3日止，违约金计至实际付清之日止），不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告邢玉龙应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市鸿泰物业管理有限公司支付物业服务费6111元及2017年4月至2018年11月欠缴物业服务费对应产生的违约金（1、2019年1月3日之前的违约金为897元；2、2019年1月3日之后的违约金以6111元为本金，按日利率万分之五的标准，从2019年1月4日起计至实际付清之日止）；二、驳回原告东莞市鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告东莞市鸿泰物业管理有限公司已预交），由被告邢玉龙负担。本判决为终审判决。审判员  庾少锋二〇一九年四月二十三日书记员  王慧君肖燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。