湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1529号上诉人：（原审被告、反诉原告）：刘宏生，男，1975年10月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘玮，湖北卧龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李咏，湖北卧龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳盛品商业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路**。法定代表人：余杰，该公司董事长。委托诉讼代理人:李家浩，湖北法正大律师事务所律师。原审被告：陈昌云，女，1975年10月24日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人刘宏生因与被上诉人襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）、原审被告陈昌云房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘宏生上诉请求：一、依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初3253号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查清出租的房屋是否符合法律规定的条件、产权状况，这直接关系到租赁合同是否有效、被上诉人主体是否适格。二、即使合同有效，也应当驳回被上诉人的诉讼请求。1.被上诉人请求的2016年2月的半个月房租17900元不应予以支持。任何商家在经营中都会有促销方法，以快速回笼资金，盛品公司也不例外，根据合同约定，租金的交纳方法是按月支付，在经营过程中，被上诉人为自身资金周转需要，鼓励承租商户一次性多交纳租金，承诺一次性交纳一年租金优惠半个月租金，对每一个承租商户均是如此，且现今仍然是这么操作，如果没有这个营销优惠制度，上诉人不可能一次性交纳一年租金，毕竟每一个商家都有资金使用需要，上诉人会严格按照合同约定按月支付租金，一审支持2016年2月的半个月房租17900元显然不符合常理、不符合常识，而且被上诉人在2016年3月后，为上诉人开具的收据均是当月足额房租的收据，如果上诉人欠付2016年2月份半个月租金，被上诉人是不可能为上诉人开具之后的全额房租收据，会将前月欠付的房租不足后为上诉人开具下月实交的房租。2.一审判决的2019年8、9月的租金也不应当予以支持。此两个月在合同期内，2016年7月30日，上诉人已将租赁的14号、15号商铺中的15号商铺还给了被上诉人，且被上诉人认可了15号商铺退租，2016年8、9月被上诉人均为上诉人开具了14号商铺的几乎全额租金收据，如果被上诉人认为欠付2016年8月房租，被上诉人是不可能为上诉人开具2016年9月的房屋收据，会将前月欠付的房租补足后为上诉人开具下月实交的房租，这是一般常识、通常经验法则。另外，2016年7月30日上诉人撤场15号商铺时，正常撤场、正常交接，足以认定被上诉人认可15号商铺于2016年7月30日退租。3.一审判决的2017年2月28日后的房租不应当予以支持。合同于2016年9月30日到期后，上诉人考虑到市场经营变化，不再与被上诉人续签合同，于2016年11月份即开始零散拆除经营场所的设施，几乎停止营业，上诉人于2016年12月15日即向被上诉人提出撤场申请，商定合理期限即2017年2月退租撤场，上诉人在合同到期后不再续签合同且商铺放置在那里几乎停业，正常人是不可能不提前告知被上诉人退租，否则违背一般常识。另外，如果按一审法院认为的房租应交纳到2017年4月28日，那上诉人还不如在原合同到期后续签一年的合同，续签一年也才到9月30日，所以2017年2月后的房租不应予以支持。三、一审认定上诉人的货物被被上诉人扣留是保护商家利益，显然是事实认定错误，上诉人的货物并不是无主物，是上诉人自己而非他人搬离货物，何来保护商家利益一说，被上诉人扣留上诉人的货物是非法占有，应当予以返还。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。盛品公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈昌云未陈述意见。盛品公司向一审法院请求：1、判令解除双方在2014年10月1日签订的《租赁合同》、《物业管理合同》；2、陈昌云立即返还位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场××楼××、××号房屋；3、判令陈昌云向盛品公司支付2016年2月欠付的租金、物业费17900元，2016年8月至10月欠付的租金、物业费37585.12元，共计55485.12元，并分别从2016年2月11日、2016年8月11日起至实际付清之日止，以欠付数额为基数，按银行同期贷款利率的四倍支付利息；4、判令陈昌云向盛品公司支付自2017年2月起至2017年4月28日起诉之日止欠付的租金、物业费共计56152.80元，并从2017年2月起至实际付清之日止，以欠付数额为基数，按银行同期贷款利率的四倍向盛品公司支付利息；5、判令陈昌云向盛品公司支付从2017年4月26日起至实际腾退房屋之日止逾期占用房屋期间的使用费及利息（逾期占有房屋期间的使用费、物业费参照陈昌云每月应交的租金、物业费19143元的标准向盛品公司支付，利息按银行同期贷款利率的四倍计算）。刘宏生向一审法院反诉请求：判令盛品公司返还留置的价值3万余元的货物并赔偿相应损失。一审法院认定事实：2007年底，刘宏生进入位于襄阳市××路××“世纪××”大厦××楼××、××号商铺经营家具，该商铺由襄阳金鹿源公司授权盛品公司经营管理，盛品公司与刘宏生基本每年签订一份租赁合同及物业管理协议，刘宏生一直在租赁两个商铺并按约定交纳租金、物业费。2014年10月1日，双方就两个商铺重新签订《租赁合同》、《物业管理协议》各一份，主要内容是，租赁期限为两年，自2014年10月1日起至2016年9月30日止，租赁面积为618㎡，租金按53元/㎡，物业管理费按5元/㎡交纳，租金、物业费每月共计35800元，按月交纳等等。但陈昌云否认自己合同上签名。2016年9月30日，合同租赁期届满后，双方没有签订书面合同，但刘宏生仍在租赁使用。双方经协商将租赁面积进行调整，实际租赁面积减少为330.5㎡,调整租金为33元/㎡,物业费25元/㎡,调整后的租金、物业费仍为58元/㎡，刘宏生每月应交纳租金、物业费为19143元。根据盛品公司提交的证据，刘宏生欠付2016年2月份租金17900元（35800元-17900元）、8月份租金16889.86元（25800-18910.14元）、9月份租金18780.87元（35800元-17019.13元）、10月份租金1914.39元（19143元-17228.61元），合计55485.12元，其中合同期内租金为53570.73元。从2017年2月起，刘宏生未再支付租金、物业费，双方也没有办理租赁解除手续，刘宏生的部分货物存放在商铺内至今。一审法院认为，刘宏生自2007年底一直租赁盛品公司授权管理“世纪金源”大厦三楼14、15号商铺，并以其妻陈昌云的名义与盛品公司在2014年10月1日重新签订了书面合同、物业管理协议，虽然刘宏生夫妇否认是陈昌云本人签名，但在第一次庭审时，刘宏生自认是代陈昌云签名，盛品公司对此亦无异议，综合判断，可以认定2014年10月1日租赁合同及物业管理协议是盛品公司与刘宏生签订的，且不影响双方的权利义务关系，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对盛品公司、刘宏生具有约束力。在合同期满后，双方未再签订书面合同，刘宏生继续使用商铺，原租赁合同继续有效，依法应认定为不定期租赁，当事人随时可以解除合同，但承租人应在合理期限之前通知出租人，考虑到本案的实际情况，平衡双方的利益，一审法院对双方租赁期限认定到2017年4月28日止，刘宏生应将此前拖欠的租金、物业费合计111637.92元付清，并将商铺腾退给盛品公司。刘宏生辩称2016年2月份欠付的租金已优惠减免，但未提供证据证实，对该辩称理由一审法院不予支持。刘宏生还辩称与2016年7月30日及2017年2月28日已将商铺分别向盛品公司返还，没有义务再支付2016年8月至10月、2017年4月28日间的租金，但根据双方签订的物业管理协议第八条第六项约定，刘宏生并未提供减少计租面积、提前解约向盛品公司发出书面申请及办理租金、物业费财务结算等相关证据，故对该项辩称理由，一审法院不予支持。盛品公司对拖欠的租金、物业费诉请的按银行同期贷款利率的4倍支付利息，因双方对逾期付款没有约定，可从起诉之日起按年利率6%支付资金占用费。刘宏生反诉称，盛品公司扣留其货物，给其造成一定经济损失，因双方存在租赁关系，双方应办理解除合同交接手续，盛品公司按照合同约定及保护商户利益出发，可以留置部分货物，同时，刘宏生没有证据证明给其造成的经济损失，因此，刘宏生的反诉请求不能成立。陈昌云辩称合同上不是其签名，经查属实，因此，陈昌云与盛品公司不存在合同关系，盛品公司起诉陈昌云属诉讼主体错误，应予驳回。综上，盛品公司的部分请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、解除襄阳盛品商业管理有限公司与刘宏生之间的房屋租赁合同、物业管理合同，刘宏生于本判决生效后二十日内将所承租的商铺返还给襄阳盛品商业管理有限公司；二、刘宏生应支付襄阳盛品商业管理有限公司在2017年4月28日前拖欠的租金、物业费共计111637.92元及利息损失（利息以111637.92为基数，按年利率6%计算，自2017年6月1日起计算至付清之日止）；三、驳回襄阳盛品商业管理有限公司要求陈昌云承担民事责任的诉讼请求；四、驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘宏生的反诉请求。上述应支付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2533元，反诉费550元，均由刘宏生负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人盛品公司接受案外人襄阳金鹿源实业有限公司的委托，对本案诉争的房屋进行租赁经营、管理，被上诉人盛品公司作为诉争房屋的经营管理者，有权对该房屋进行出租管理并收取租金及物业费用，亦有权对欠租商户依法已盛品公司名义提起民事诉讼。上诉人刘宏生主张租赁合同无效、被上诉人主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案争议的2016年2月份、8月份、9月份、10月份租金以及2017年2月28日后是否应当支付租金的问题，本院分别评判如下：上诉人刘宏生主张2016年2月份租金应当享受优惠政策予以核减，被上诉人盛品公司二审庭审中予以认可，故本院依法予以核减；2016年8月份、9月份、10月份租金，上诉人刘宏生主张其已于2016年7月30日将租赁商铺中约定租赁的15号铺位返还给被上诉人盛品公司，故不应支付相应租金，但对其该上诉理由，上诉人刘宏生并未提供相应的证据予以证实，且与双方签订的租赁合同内容相悖，同时被上诉人盛品公司亦不予认可，故对其该部分上诉请求，本院不予支持，上诉人刘宏生应当支付被上诉人盛品公司该部分租金共计37585.12元；经双方当事人确认，上诉人刘宏生认可2017年2月份17900元未予支付，本院依法予以确认；关于2017年2月28日后是否应当缴纳租金的问题，上诉人刘宏生主张其已与2017年2月28日退场，不定期租赁关系已解除，不应支付之后的租金，被上诉人盛品公司认可上诉人刘宏生退场事实，但认为双方未办理交接手续，故不应认定双方已解除其不定期租赁关系。本院认为，上诉人刘宏生与被上诉人盛品公司签订的租赁合同于2016年9月30日到期后，双方形成不定期租赁关系，承租人可随时可以解除合同，被上诉人盛品公司认可上诉人刘宏生于2017年2月28日退场事实，即亦应认定双方于2017年2月28日起即解除不定期租赁关系。上诉人刘宏生该上诉理由成立，本院予以支持。因被上诉人盛品公司认可上诉人刘宏生部分货物尚留置于其原租赁商铺，故被上诉人盛品公司应当对该部分货物予以返还。另外，上诉人刘宏生上诉还请求赔偿其留置货物损失。本院认为，上诉人刘宏生并未提供相应的证据证实其损失依据，且其亦未按双方合同的约定足额支付租金，存在明显过错，故对其该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人刘宏生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初3253号民事判决；二、确认襄阳盛品商业管理有限公司与刘宏生之间的租赁合同以及物业管理协议于2017年2月28日解除；三、刘宏生向襄阳盛品商业管理有限公司支付在2017年2月28日前拖欠的租金、物业费共计55485.12元及利息损失（利息以55485.12为基数，按年利率6%计算，自2017年3月1日起计算至付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行；四、襄阳盛品商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将留置的刘宏生货物予以返还；五、刘宏生向襄阳盛品商业管理有限公司返还位于襄阳市前进路31号“世纪金源”大厦三楼14号、15号商铺，于本判决生效之日起十日内履行；六、驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回刘宏生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2533元，反诉费550元，共计3083元，由刘宏生负担1583元，襄阳盛品商业管理有限公司负担1500元。二审案件受理费2533元，由刘宏生负担1333元，襄阳盛品商业管理有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年四月二十九日书记员  周超群