广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初18694号原告（反诉被告）余树连，男，汉族,户籍地址福建省永定县，委托代理人陶琴，广东胜业律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市龙岗区隆仁酒楼，住所地深圳市龙岗区龙岗街道南联社区圳埔岭新**十二巷****，统一社会信用代码92440300L448474766。经营者左健宁。委托代理人廖立人，广东海瀚律师事务所律师。委托代理人罗美卿，广东海瀚律师事务所律师。本院受理上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶琴、被告深圳市龙岗区隆仁酒楼委托代理人廖立人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月29日，原告与被告签订《餐饮租赁合同》，合同约定被告将位于深圳市龙岗区南联社区圳埔岭新二区十二巷十八号隆仁大厦四楼隆仁酒楼场地出租给原告使用，租用试用期阶段3个月，押金五万元，押金退还方式为：1、试用期满后原告未续租，被告退还押金30000元给原告。2、经双方协商原告续租期满，被告退还金额50000元给原告。原告于合同签订当天向被告支付押金50000元。原告租用被告场地至2018年7月2日，并于2018年7月8日与被告办理了交接手续，原告已结清租金等费用，但被告拒不退还押金，原告多次交涉未果，特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告退还押金50000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩及反诉称，原告要求被告退还押金5万元没有事实与法律依据。原、被告于2016年10月26日签订《餐饮租赁合同》，3个月试租期满后，原告决定续租，当时双方口头约定续租3年，即租赁期从2017年1月26日至2020年1月25日，但未另行签订书面租赁合同。根据《餐饮租赁合同》约定，只有双方协商的续租期满后，被告才须向原告退还押金5万元，现原告在双方协商的续租期未满前就退出，故无权要求返还押金。被告投入120万元，对上述物业进行装修及购买、安装设备，装修成五个包间，一个大厅，用于经营酒楼。被告为照顾帮助原告起步，将上述经过豪华装修且具有经营酒楼所需的桌椅、沙发、厨具、餐具等相应设施等租给原告经营。原告于2018年6月8日向被告支付约定的2018年6月9日至2018年7月8日期间的租金及管理费共计21000元。到2018年7月10日，被告向原告催收2018年7月9日至2018年8月8日租金时，原告说稍后支付，再催时，原告说不租了。后，被告发现原告真的撤了，并把酒楼锁了。经多次交涉，原告才于2018年8月12日把锁打开，将酒楼交还被告，但拒绝与被告办理清点交接手续。被告进去酒楼查看时，发现现场杂乱，留有大量垃圾未清理，部分物品丢失或毁损、空调及冰柜等电器存在损坏、厨房天花人为打孔8个等破损情况。故为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付拖欠的租金、水电费以及原告给被告造成的损失，共计58555.13元（详见附表）；2、反诉费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称：一、被告诉请原告支付2018年7月9日-2018年8月12日租金、管理费、水电费等无事实与法律依据。原告于2018年7月2日前已通知被告解除租赁合同，并清点物品，2018年7月9日被告单方将涉案物业大门锁上，并未退还押金，后原告报警，但被告仍拒不出面处理。原告已结清2018年7月9日前的租金，7月9日后并未再使用该物业，依法不应支付租金、管理费、水电等；二、被告诉请要求赔偿损失无事实与法律依据。原告正常使用物业，未给被告造成任何人为的损坏，被告诉求依据也未提交任何有力证据予以证明。经审理查明，2016年10月29日，被告以其经营者左健宁的妻子李丽作为合同甲方，与原告余树连作为合同乙方，共同签订《餐饮租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定由原告承租被告位于深圳市龙岗区南联社区圳埔岭新二区十二巷十八号隆仁大厦四楼隆仁酒楼800平方米场地，含厨房设备及包厢设备；免租期10天，租用试用阶段3个月，押金50000元；如三个月期满后，原告需继续经营，经双方协商适当递增租金，如未续租，被告退还30000元押金；另，由原告手写“注：如双方协商乙方续租期满，甲方应全额退还伍万元给乙方”；原告在租赁设备期间，有维护设施的责任，原告进场时被告结清水电费，每月九日交租。同日，被告向原告交付涉案物业（含设备），但未对厨房设备及包厢设备等制作清单；原告向被告支付首月租金、物业及押金50000元。租用试用期满后，原告续租涉案物业，但双方未另行签订租赁合同。2018年7月10日，原告向被告经营者左健宁发送手机短信息：“左总您好，店里已清走，其余数算多少，跟老板娘沟通下，大家相识一场，人要长情，至于押金的事，结余（于）多少？”；另，原告向本院提交一份《报警回执》，显示原告于2018年7月10日报警后，由深圳市公安局龙新派出所登记受理并出具上述回执。原告称其于2018年7月2日停止营业，后于2018年7月9日前已将涉案物业交还被告，但被告拒绝见面并拒不退还押金，故原告作报警处理。被告认可短信的真实性，但否认原告已交还涉案租赁房屋，称七月底才知道原告搬走了，且涉案房屋一直被原告上锁，直至2018年8月12日才被打开，涉案房屋2018年7月9日至8月8日间系空置。被告向本院提交《拖欠租金、水电费及损失费用清单》，列明原告须向被告支付的租金、管理费、水电费及原告给被告造成的各项损失，包括：2018年7月9日至8月8日间租金、管理费共21000元，2018年6月9日至8月10日间的水电费共1615.13元，卫生清理费3000元，高压锅、水槽、茶具、厨房煤气罐、菜板、麻将机、厨房天花打孔洞、墙纸、厨房墙壁、洗手盆、座便器、空调等设施损坏损失或维修费用共计58555.13元。另，被告向本院提交水、电表读数及涉案物业租赁内部设施等拍照打印件39张，用于证明其上述主张。原告对被告提交的上述证据均不予以认可。庭审中，双方确认原告已支付被告截至2018年7月8日的租金及管理费，已支付被告截止至2018年6月8日的水电费，租金交付方式为每月9日支付当月9日至下月8日的租金，租金每月20000元，管理费每月1000元。庭后，原告向本院提交情况说明，称本案中隆仁酒楼800平方米场地的房产至今未办理房产证和建筑规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告就涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，因此原告与被告就涉案房屋签订的《餐饮租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告退还因履行上述合同而交付被告的押金50000元，本院予以支持。关于被告诉请的租金、管理费问题、水电费问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告称原告拒绝与被告办理清点交接手续，并将门上锁，直至2018年8月12日才打开，主张原告支付2018年7月9日至2018年8月8日的租金、管理费及2018年6月9日至8月10日的水、电费。关于租金（占有使用费），因原告已于2018年7月10日发送手机短信给被告经营者，告知原告已经清空场地，要求被告结算押金事宜，被告作为出租方在得知原告发出解除合同及交付房屋的意思表示后，应当及时地履行实体收回涉讼房屋的义务，及时查验租赁房屋及屋内设施现状并与原告协商沟通租金（占有使用费）、水电费结算及押金是否退还事宜，但被告未予回复原告。故被告在原告已经告知其搬离涉诉房屋的情况下，未积极接受原告交付房屋，对于房屋腾空后即2018年7月11日至2018年8月8日间的房屋空置损失为其怠于收回房屋的结果，该损失应当由被告自行承担。被告虽主张原告自行搬离并将房屋锁上，但其仅提交了一张大门照片打印件，原告对此不予确认，本院无法核实该照片真实性，故对该证据不予认可，且不论涉案房屋在原告搬离时是否上锁，被告自收到原告不予续租的通知之日起已经对涉诉房屋享有占有、使用的权利，其作为权利人自可通过更换门锁等方式排除包括原告在内的第三人对涉讼房屋使用权进行的可能性的干预，故对被告主张的2018年7月9日至2018年8月8日的租金（占有使用费）、管理费，本院支持2018年7月9日、7月10日两天的占有使用费及管理费，经本院核算为1400元【（20000÷30天＋1000元÷30天）×2天】，其余部分不予支持。另，关于被告主张的2018年6月9日至8月10日的水、电费，本院认为，水电费应结算至原告搬离之日即2018年7月10日，因原告确认其尚欠被告2018年6月9日至7月8日之间的水电费未支付，而被告陈述2018年8月12日之前房屋为空置状态，结合原告占有使用涉案房屋期间实际支出的水电费标准，本院认为被告主张的上述期间产生水电费1615.13元亦属合理范畴，且应为原告使用期间产生，故对被告要求原告支付水电费1615.13元的请求予以支持。关于被告诉请的各项屋内设施损失费问题。因原、被告签订《餐饮租赁合同》后交付涉案物业（含设备），未对厨房设备及包厢设备等制作清单，且被告提交的涉案物业租赁前后等拍照打印件无原件核对，亦无原告签字确认，现原告对上述证据均不予以认可，故本院无法确认被告所称的各项损失的存在事实及具体数额，被告对此应承担举证不能的后果，故本院对被告要求原告赔偿损失的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳市龙岗区隆仁酒楼应于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）余树连押金人民币50000元；二、原告（反诉被告）余树连应于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）深圳市龙岗区隆仁酒楼占有使用费及管理费1400元、水电费1615.13元；三、驳回原告（反诉被告）余树连的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市龙岗区隆仁酒楼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1050元，因简易程序减半收取525元，由被告深圳市龙岗区隆仁酒楼承担负担；反诉案件受理费人民币630元，因简易程序减半收取人民币315元，由原告余树连承担16.22元，由被告深圳市龙岗区隆仁酒楼承担298.78元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 林 洋二〇一九年四月二十四日书记员 刘泳珊