广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初272号原告：陈嘉良，男，1974年8月23日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。被告：周韶辉，男，1996年5月15日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。被告：周韶锋，男，1996年5月15日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。两被告共同委托诉讼代理人：陈双喜，广东韶大律师事务所律师。原告陈嘉良与被告周韶辉、周韶锋居间合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告陈嘉良及被告周韶辉、周韶锋的共同委托诉讼代理人陈双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉良向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房地产咨询费、服务费11500元；2、被告支付原告15000元并承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月5日，原告与被告、案外人黄辉签订《房地产买卖预约（居间）合同》，约定由周韶锋、周韶辉购买位于韶关市浈江区房，被告支付居间人房地产咨询、协助服务费23000元，签订合同当天支付50%，剩余过户当天支付。现买卖双方因其他原因未能办理房屋买卖相关事宜，以致买卖不成产生纠纷，该纠纷已经韶关市中级人民法院判决生效，买方一直未支付居间款，经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会和服务，即按照法律规定完成一定居间义务并有权收取居间费用，即使合同变更、解除不影响费用的收取，此外，合同约定，如卖方违约，卖方退还定金，另赔偿买方定金一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房产资讯、买卖代理服务费。故原告提起本案诉讼。原告陈嘉良围绕诉讼请求提供的证据有：1、身份证，证明诉讼主体资格；2、《房地产买卖预约（居间）合同》，证明合同条款约定签订合同当天要支付一半定金，但被告没有支付以及证明合同第六条第一款约定如卖方违约，应将所收定金返还及赔付违约金；3、广东省韶关市中级人民法院民事判决书，证明中院认定属于原告个人行为、合同有效。被告周韶辉、周韶锋辩称：在被告与案外人李志雄的房屋买卖合同中，原告没有促成买卖合同成立，诉求支付咨询费、服务费11500元及15000元没有事实和法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。其事实与理由如下：一、原告不具有本案原告的诉讼主体资格，根据原告提交的2017年11月5日三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》内容反映：卖方是李志雄，卖方代理人为黄辉，买方为周韶锋、周韶辉，经纪方为韶关市易陶居置业有限公司（经查实无该公司），签约代表为陈嘉良。陈嘉良的身份只是个签约代表，不具有民诉法规定的诉讼主体资格，请法院依法驳回其起诉。二、原告在本案中有过错，原告在从事居间活动中没有收集房主李志雄的房产证和身份证的复印件及委托书等相关资料，并以韶关市易陶居置业有限公司公司的名义签约忽悠被告，也没有向被告说明情况，导致房屋买卖不能成交。根据合同法第427条之规定，原告无权要求被告支付报酬。签约几天后因市场房价上涨等因素，原告通知被告说：李志雄不愿卖房。被告要求继续履行合同或者返还定金、支付违约金，原告置之不理，连原告亲手收取被告的3万元定金及2500元的费用也不返还。在这种情况下，2018年1月15日，被告将陈嘉良、黄辉、李志雄起诉到韶关市浈江区人民法院，要求三人返还定金及费用并双倍返还定金3万元。三、原告在韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初171号民事判决中明确表示不同意双倍返还定金，签约后，原告收取了被告定金及费用32500元，由于房主不愿卖房，原告收取被告的费用理应及时返还却不愿意返还，被告起诉到法院，要求原告、黄辉、李志雄返还已收取的费用并承担违约责任，在庭审中，原告不但不配合被告向李志雄追索违约金的请求，并在其答辩状和庭审中明确表示“不同意支付违约金3万元”。由于原告在诉讼中的行为，导致被告追索违约金的诉求被一审法院驳回。原告在诉前及在一、二审诉讼中已明确放弃了追索违约金，现经被告的二审诉讼，二审法院支持了被告追索违约金3万元的诉求，原告见有利可图，出尔反尔，要求被告支付15000元，应当得不到法院的支持。四、原告诉求分配50%违约金的约定违背法律规定和公平原则，在本案合同法律关系中，被告是买方，李志雄是卖方，原告是中介方，因房屋买卖没有成交，原告作为居间人，没有促成合同成立和履行，就算促成合同成立或者履行，按合同法及相关法律规定，也不能获得合同利益，只能按约定收取合理的中介费。故此，原告要求分得一半的违约金没有法律依据。合同中关于原告分配50%的条款违背法律规定和公平原则，应认定为无效条款。五、被告为追讨3万元违约金支付了可观的诉讼成本和人力物力，由于原告等三人既不返还已收32500元，又不支付违约金，被告被迫委托律师代理诉讼。前案经过一审、二审、执行及本案的一审共四个阶段，共支付诉讼成本15000余元。除去正常开支所剩无几。现原告要求支付3万元的一半，明显于情、于理、于法不符，也得不到法院的支持。被告周韶辉、周韶锋提供的证据有：1、查询韶关市易陶居置业有限公司无工商登记注册记录，证明原告起诉不具备诉讼主体资格；2、《房地产买卖预约（居间）合同》，证明原、被告及房主（含代理人）的签约情况；3、韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初171号民事判决书，证明被告与本案原告及房主、黄辉在一审法院的诉讼情况，本案原告在一审中放弃追讨违约金；4、韶关市中级人民法院（2018）粤02民终1332号民事判决书，证明被告通过二审诉讼才获得3万元违约金，原告不能分得一半；5、受理执行案件通知书，证明原告收取被告的32500元需要强制执行，增加了被告的诉讼成本；6、委托代理合同，证明原告存在过错，此案经过一审、二审、执行及本次诉讼，增加了被告的维权成本，被告通过诉讼获得的3万元违约金所剩无几。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月5日，黄辉以李志雄（卖方）的名义与被告周韶锋、周韶辉（买方）及韶关市易陶居置业有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖预约（居间）合同》，合同约定：卖方将韶关市浈江区房以总价款1638000元卖给周韶锋、周韶辉；经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间服务费及按揭服务费，即使合同的变更、终止等不影响居间服务费及按揭服务费的收取；买方须向经纪方支付23000元作为房地产咨询、买卖协助服务费，签订合同当天支付50%，剩余50%过户当天收件前支付完毕；买方在签订合同当天，须向卖方支付定金30000元整，过户时定金用作房款，卖方收到定金当天将该物业房地产权证原件交由经纪方代办权籍和查档等手续；如买方购买该物业需贷款，买卖双方须配合经纪方到银行申请按揭费；此房于2017年12月15日前，买卖双方必须到市不动产登记中心办理该房产过户手续；签订合同当天卖方预缴水电费户口等押金1万元给经纪方托管；如卖方违约，卖方退还定金给买方，另赔偿买方定金一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房产资讯、买卖代理服务费等内容。黄辉在该合同卖方委托代理人处签字，周韶锋在买方委托代理人处签字，陈嘉良在经纪方代表签名并在经纪方处加盖韶关市易陶居置业有限公司印章。卖方中“李志雄”由黄辉代签。合同签订当天，陈嘉良收取了周韶锋支付的购房定金30000元及周韶辉支付的房籍调查费500元，另加上被告之前支付原告的购房诚意金2000元，原告共收取被告32500元。因就合同效力产生争议，涉案房屋没有交易，就双倍返还定金30000元事宜未能协商一致，2018年1月15日，周韶锋、周韶辉向本院提起与黄辉、陈嘉良、第三人李志雄房屋买卖合同纠纷之诉，其中一诉求是要求陈嘉良、黄辉支付违约金30000元。诉讼过程中，陈嘉良同意与黄辉返还32500元，但不同意支付违约金30000元，2018年4月18日，本院（2018）粤0204民初171号民事判决解除《房地产买卖预约（居间）合同》，黄辉、陈嘉良退还周韶锋、周韶辉32500元及利息，并驳回其他诉讼请求。周韶锋、周韶辉不服提起上诉，2018年11月9日，韶关市中级人民法院（2018）粤02民终字1332号民事判决改判李志雄赔偿周韶锋、周韶辉30000元（即违约金），黄辉对此承担连带清偿责任。上述民事判决书已发生法律效力并已进入执行程序。原告提起本案诉讼。另查，上述生效民事判决查明黄辉与李志雄并未签订授权委托书等类似书面材料，韶关市易陶居置业有限公司无工商注册登记，本案涉案的居间人就是陈嘉良，涉案合同签订后，黄辉告知李志雄已将房屋出售签订了房屋买卖合同并收取了定金，李志雄予以拒绝，未追认黄辉的代理行为的事实，但李志雄的行为显示其有出售涉案房屋的意向，客观上形成黄辉对该房屋具有处分代理的表象，李志雄是否同意以涉案合同约定的价格出卖，并不影响认定黄辉的行为已构成表见代理，黄辉签订涉案合同的义务和法律后果由李志雄承担，其应赔偿3万元违约金，黄辉根据合同约定对3万元违约金承担连带清偿责任。再查，韶关市易淘居置业顾问有限公司于2017年5月31日注册成立，经营范围为房地产咨询、二手房买卖经纪服务等，公司名称未作过变更登记；原告陈述韶关市易陶居置业有限公司是成立的，因为年审时工商部门失误把“陶”打印为“淘”，就改为韶关市易淘居置业顾问有限公司。陈嘉良陈述签订合同当天因被告资金不足，所以没有按合同约定支付50%即11500元房地产咨询、买卖协助服务费，签订合同后第二天原告去做房屋权属调查时获知李志雄反悔；被告陈述是因为签合同第二天李志雄不同意卖房就没有支付。本院认为：本案是居间合同纠纷。就本案原、被告争议的焦点问题认定如下：首先，原告的主体资格，原告以“韶关市易陶居置业有限公司”名义签订了《房地产买卖预约（居间）合同》，而查明该公司并无工商登记注册记录，也即表明“韶关市易陶居置业有限公司”从未合法存在过，“韶关市易陶居置业有限公司”的印章是未经公安机关及工商部门备案而私刻的，而原告陈述关联的韶关市易淘居置业顾问有限公司早已于签订合同前即2017年5月31日就已注册成立，公司名称未变更登记，“韶关市易陶居置业有限公司”印章从何而来，为何以“韶关市易陶居置业有限公司”名义欺骗被告签订合同，对此，原告未作如实陈述；现生效法律文书已认定原告就是涉案合同的当事方，被告认为其不具备主体资格理据不足，本院不予采纳；鉴于之前的房屋买卖之诉及本案查明的事实不能认定原告有涉及违法犯罪行为，被告如有证据可依法向公安机关或工商部门举报。其次，虽然已经生效的法律文书认定黄辉在签订房屋买卖合同过程中的行为构成表见代理，黄辉所签订的房屋买卖合同所约定的权利和义务对合同当事人具有法律约束力，即本案居间合同实际上促成了房屋买卖合同的成立，但原告作为居间人未能完全完成居间服务，被告不能实现合同目的，而居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。综上，被告应酌情支付原告居间报酬5000元为宜，超出部分，不予支持。关于原告诉请被告支付3万违约金的50%即15000元诉讼请求，因原告在此前诉讼中已经明确予以放弃，现原告在本案中主张，违反公平原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告周韶辉、周韶锋在本判决生效之日起十日内支付原告陈嘉良居间报酬5000元。二、驳回原告陈嘉良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取231元，由原告陈嘉良负担188元，被告周韶辉、周韶锋负担43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈礼波二〇一九年四月二十二日书记员  郑诗蓉