重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终1727号上诉人（原审被告）：重庆东本工业有限责任公司，住重庆市南岸区玉马路**，统一社会信用代码9150010820317940XH。法定代表人：王东，执行董事。委托诉讼代理人：贾治勇，重庆宏创律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦坤，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆恒德医药有限公司，，住重庆市南岸区玉马路**内****统一社会信用代码9150010858892158X5。法定代表人：刘敏敬，总经理。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。上诉人重庆东本工业有限责任公司（以下简称“东本公司”）与被上诉人重庆恒德医药有限公司（以下简称“恒德医药”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初12394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东本公司上诉请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初12394号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉求。事实和理由：1、上诉人认为对于办证所需资料，上诉人一审中举示的“渝国土房管（2014）807号”文件、张贴办证资料公示的视频、《重庆东本工业有限责任公司关于限期提交企业入驻申请表的函件》、及重庆市南岸区不动产登记中心出具的案涉房屋的《不动产登记受理通知单》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《项目入驻申请表》，已经构成了完整的证据链，能够充分证明《项目入驻申请表》系案涉房屋办证必备资料，同时相关文件有明确规定且上诉人也已提前告知。而被上诉人在2016年4月26日才取得该资料，之后才提交给上诉人，上诉人收悉后及时代为进行了提交且于2016年8月5日取得案涉房屋的不动产登记受理单，故根据双方签订的《厂房买卖合同》第是一条的约定，上诉人不应承担违约责任。一审法院认定上诉人逾期办证属事实认定错误。2、关于上诉人收取被上诉人权证代办费问题。双方就上诉人为被上诉人权证代办有相应的书面约定，之后双方就收费标准进行了口头约定，而且被上诉人按照双方的约定向上诉人支付了代办费，上诉人也按照双方的约定履行了自身的代办义务，并按收费金额向被上诉人开具了代办费发票，并将开具的发票交付被上诉人，被上诉人员工也书面进行了签收确认。然而一审法院以双方合同并未明确约定上诉人有权收取代办费，被上诉人员工代收发票，不能说明被上诉人认可并同意上诉人收取该笔费用，上诉人收取代办费是加重被上诉人负担，且被上诉人已经以诉讼方式表明不认可上诉人收取的代办费为由，判令上诉人退还被上诉人已经缴纳的代办费，属法律适用错误。恒德医药辩称：上诉人将案涉房屋的整栋楼于2016年1月11日至2016年5月13日在重庆市南岸不动产登记中心设置了抵押，违反合同约定，上诉人逾期办证的事实成立。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒德医药向一审法院起诉请求：1、判令东本公司立即向恒德医药退还28521.14元并支付利息（以28521.14元为基数，自2015年8月17日按年利率百分之六的标准计算至付清28521.14元之日止）；2、判令东本公司向恒德医药支付逾期办理不动产权证的违约损失118081.45元（按照年利率6%的标准计算）；3、判令东本公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月30日，恒德医药（乙方）和东本公司（甲方）签订《厂房买卖合同》（合同编号B1-8-x），约定恒德医药购买东本公司开发的位于南岸区玉马路18号内B1幢x-x号房屋。项目暂定名重庆东本·茶园·企业上谷（东本茶园产业园标准厂房一期工程）。厂房建筑面积774.17平方米，建筑面积单价3476元/平方米，总成交价2691015元。付款方式为：签订合同当日支付定金500000元，2014年3月25日前支付811015元，余款1880000元办理按揭。甲方于2015年6月30日向乙方交付综合验收合格的现房，乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续。甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应出示《单位工程质量验收表》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。交房通知包括但不限于媒体刊登、短信、电子邮件等方式进行送达。合同第十一条约定：1、甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房后180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证，乙方应配合提供甲方办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关税费。2、如因乙方未按期提交资料、未支付应缴纳税费、未缴付维修基金等原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，甲方不承担违约责任。合同补充协议第六条约定：2、甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准；乙方保证装修作业不得影响甲方工程施工及交房验收工作。2015年6月11日，东本公司收取了恒德医药交纳的B1幢x-1号房屋房款743904元、B1幢x-2号房屋房款811015元并出具了发票。2015年8月10日，东本公司收取了恒德医药交纳的房款3610000元。2015年8月17日，东本公司向恒德医药出具295081.83元的收据，收款事由为税费212481.43元、大修118054.4元，退房款35454元。收据金额为恒德医药按房屋实际面积应缴之税费和东本公司应退还恒德医药的面积价差款品迭而来。2016年7月25日，恒德医药交纳了B1幢x-1号房屋大修基金56596元。2016年8月4日，恒德医药交纳了B1幢x-1号房屋契税73772.91元、印花税（权利、许可证照）5元、印花税（产权转移数据）1229.5元。2016年8月30日，恒德医药公司缴纳了B1幢x-1号非住宅房屋所有权登记费550元。2016年7月25日，恒德医药交纳了B1幢x-2号房屋大修基金61458.4元。2016年8月4日，恒德医药交纳的B1幢x-2号房屋契税80111.04元、印花税1340.2元。2016年8月30日，恒德医药公司缴纳了B1幢x-2号房屋所有权登记费550元。2015年6月18日，东本茶园产业园标准厂房一期工程取得《竣工验收备案登记证》。2015年9月29日，东本公司取得了涉案房屋所在楼栋的初始登记。2016年8月5日，涉案房屋进行了不动产登记，并取得不动产登记受理单。另查明，重庆诚宇物业管理服务有限公司系涉案房屋所在项目物业服务公司。2015年6月6日，恒德医药（乙方）和重庆诚宇物业管理服务有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，第一条第三款约定：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交《商品房使用说明书》、《房屋质量保证书》、《前期物业服务协议》等资料。物业公司向恒德医药出具了《东本茶园企业上谷装修许可证》，准许恒德医药装修B1-x楼，装修期限为2015.6.6-2015.9.5，项目负责人是刘有志。《重庆东本工业有限责任公司关于限期提交企业入驻申请表的函件》（落款日期为2016年1月20日）意在告知恒德医药提交入驻申请表仅为办理房地产权证，并通知恒德医药于2016年1月31日之前提交入驻申请表相关资料至东本公司销售部兰楠处，若逾期未提交申请表而导致房地产权证无法办理或其他后果，将由恒德医药全部承担。《项目入驻申请表》载明，恒德医药申请入驻涉案房屋处并于2016年4月6日通过重庆经济技术开发区经济发展局审核。《重庆市土地房屋权属登记申请书》载明，恒德医药和东本公司于2016年7月27日共同提出办证申请。刘伦美系恒德医药员工。2017年4月6日，刘伦美在重庆东本工业有限责任公司出具的表格，即领取办证代办费发票的表上的领取人处签字。东本公司认可就恒德医药购买的B1幢x-1、x-2房屋共收取恒德医药交纳的房款5129465元、税费及大修基金330535.83元，共计5460000.83元。东本公司仅向恒德医药收取了房款和税费，其中税费中包含了办证代办费。东本公司依据合同约定收取了办证代办费这笔费用，是按照实际房款的1%收取，并向恒德医药出具了发票，恒德医药也已签收确认。支付标准是双方口头约定的，现已实际履行。东本公司认为，《项目入驻申请表》系办证的必备条件，东本公司无需告知，恒德医药也应知晓，且东本公司已经于2015年9月4日以在园区张贴办证资料公示的方式进行了告知，恒德医药基于自身原因未提交，故东本公司不应承担逾期办证违约责任。恒德医药认为根据厂房买卖合同第十一条之约定，东本公司逾期办证构成违约，且办证所需资料均由东本公司自行提交，东本公司并未举示证据证明恒德医药拖延提交相关资料。恒德医药明确其主张的违约金系根据合同法第107、113以及司法解释第18条之规定。一审法院认为，本案的争议焦点共有两个：一是东本公司是否存在逾期办证的违约行为，是否应支付逾期办证违约金；二是东本公司是否应向恒德医药退还款项以及退还的金额。一、关于逾期办证。恒德医药和东本公司签订的《厂房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。补充协议约定，“甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准”。主合同约定的交房时间为2015年6月30日，而交房条件之一为“乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续。”办证的条件为乙方付清全款且乙方实际接收厂房，办证的相关税费按国家规定各自承担。2015年6月6日，恒德医药和物业公司签订了《前期物业服务协议》。2015年6月18日，东本公司取得涉案房屋所属项目的竣工验收备案登记证。2015年8月17日，恒德医药付清房款和税费。因此，直到2015年8月17日，恒德医药才具备要求东本公司办证的条件。东本公司应自2015年8月17日起180日内即2016年2月13日之前为恒德医药办理产权证，逾期未办证则东本公司违约，应承担违约责任。东本公司辩称《项目入驻申请表》系办证的必备条件，恒德医药基于自身原因未提交，故东本公司不应承担逾期办证违约责任。一审法院认为，厂房买卖合同既已约定东本公司代为办理产权证，则东本公司就负有告知恒德医药提交相关办证资料之义务。东本公司举示了张贴办证资料公示的视频和《重庆东本工业有限责任公司关于限期提交企业入驻申请表的函件》。该视频无法确认制作时间和制作人员，而函件并无送达给恒德医药的证据，故东本公司举示证据不足以证明其已告知过恒德医药需提交《项目入驻申请表》作为办证之用而恒德医药因自身原因未提交，且举示的渝国土房管（2014）807号文件也不足以证明《项目入驻申请表》系办证之要件，故对东本公司的辩称主张，不予采信。东本公司于2016年8月5日取得不动产登记受理单，已经履行了办证义务，故东本公司承担逾期办证违约金的期限应为2016年2月14日（含当日）至2016年8月5日。因涉案房屋并非商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约责任计算标准之规定，可按房价款2670368元（扣除面积价差款（省略小数点后））为基数，按照人民银行同期贷款利率为标准计算。二、关于恒德医药主张退还代办费之诉求合同并未明确约定东本公司有权向恒德医药收取代办产权证的费用，东本公司收取的该笔费用没有依据，应当予以退还。东本公司辩称合同约定其有办证义务，并且恒德医药已经向东本公司交纳了办证代办费，东本公司也已经向恒德医药出具了发票，恒德医药员工也已经签收确认，双方义务履行完毕。合同约定由东本公司代为办证，为了顺利完成办证义务，东本公司预收相应的税费并交纳给相应的部门符合交易习惯。但合同并未明确约定东本公司有权收取代办费，且恒德医药员工代收发票，不能说明恒德医药认可并同意东本公司收取该笔费用。收取代办费是加重恒德医药的负担，应以双方明确约定为准，而不应以默示的方式确认。况且恒德医药已经以诉讼的方式表明不认可东本公司收取的代办费。因此，对东本公司的辩称意见，不予采纳。东本公司收取了恒德医药两套房屋的房款5129465元、税费及大修基金330535.83元（含退还的面积款35454元），共计5460000.83元。因面积差，最终两套房屋的总房款为5129465元，实际产生的税费共计275613.05元。因此，东本公司共计多收取54922.78元。关于每套房屋的预收税费金额，恒德医药参考东本公司给案外人的缴费函件计算出了预收费用。东本公司并未举示证据证明当时通知恒德医药预收的金额和项目，但认可按照总房款的1%收取了办证代办费。恒德医药举示的《重庆东本工业有限责任公司关于收缴契税及相关费用的函件》，该函件虽并非针对本案恒德医药，但该函件是东本公司发给本案涉案房屋所属项目的其他业主，具有一定的可信性。关于预收费用金额及项目，应由东本公司举证，东本公司并未举示。结合实际产生的税费项目、两套房屋的面积以及双方的举证等因素，采纳恒德医药的主张。东本公司应退还恒德医药28521.14元并支付利息。但恒德医药要求按照年利率6%的标准计算利息，缺乏依据，可按人民银行同期贷款利率为准计算。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：一、被告重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告重庆恒德医药有限公司支付逾期办证违约损失（以2670368元为基数，按人民银行同期贷款利率为标准，从2016年2月14日起计算至2016年8月5日止）；二、被告重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告重庆恒德医药有限公司28521.14元及利息（以28521.14元为基数，按人民银行同期贷款利率为标准，从2015年8月17日起计算至付清为止，利随本清）；三、驳回原告重庆恒德医药有限公司其他诉讼请求。案件受理费3232元，由被告重庆东本工业有限责任公司负担。二审中，本院就东本公司与恒德医药争议的《项目入驻申请表》是否系办理涉案房屋产权证的必备资料，向重庆市南岸不动产登记中心进行了咨询。2019年4月3日，重庆市南岸不动产登记中心就相关问题进行了回复，回复函件载明：“按照《关于印发重庆市工业园区及工业项目规划管理办法的通知》（渝府办发95号）第九条规定：“项目竣工验收后，由市经济信息委员会同市财政、国土、规划、城乡建设等部门开展正式认定工作，并对项目租售及使用情况进行监管。”同时根据《重庆市国土房管局关于工业厂房及配套用房办理权属登记等有关问题的批复》（渝国土房管807号）文件规定：“符合购买条件的工业企业，经本园区管委会出具书面同意意见后，可按《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定向房屋所在地土地房屋权属登记机构申请办理房屋转移登记。”标准厂房和楼宇工业的租售及使用情况需纳入监管。而我中心将重庆经济技术开发区经济发展局核实的《项目入驻申请表》作为纳入监管的要件，在办理工业厂房转移登记时必须收取。”该证据经组织双方质证，上诉人对该证据的三性均无异议，且真实反映了《项目入驻申请表》系办证必备资料的客观事实。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为只是管理性批复，对房屋买卖不具约束力，被上诉人在办证过程中只是配合义务，上诉人没有举示被上诉人拒绝配合的证据，对证明目的不予认可。同时，根据一审庭审查明的事实，恒德医药于2016年4月6日通过重庆经济技术开发区经济发展局审核取得涉案房屋的《项目入驻申请表》。另双方签订的《东本茶园产业园标准厂房买卖合同》附件三合同补充协议第六条6项约定：“因买卖合同及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件，均应采用电子邮件、传真、挂号邮件、EMS特快专递等方式送达。上述书面文件经送达至乙方在签署买卖合同时预留的或事后书面通知的通讯地址或代收人处即为有效送达。乙方没有预留通讯地址的，其营业执照上载明的地址视为其通讯地址。本院二审查明的其余事实与一审法院查明事实相同。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1、涉案房屋上诉人是否存在逾期办证的情形，应否承担逾期办证的违约损失；2、上诉人应否向被上诉人退还多收取的税费28521.14元。现就双方争议焦点评述如下：1、关于涉案房屋上诉人是否存在逾期办证的情形，应否承担逾期办证的违约损失问题。依据上诉人与被上诉人签订的《东本茶园产业园标准厂房买卖合同》约定，上诉人收到被上诉人支付的该厂房全部房款且被上诉人实际接收该厂房后180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代被上诉人办理该厂房的相关产权证，被上诉人应配合提供上诉人办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关税费。如因被上诉人未按期提交资料、未支付应缴纳税费、未缴付维修基金等原因，导致上诉人未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，上诉人不承担违约责任。本案中，被上诉人于2015年8月17日向上诉人预交了涉案房屋的全部契税和大修基金，依前述约定，上诉人本应于2016年2月13日前向办证机关提交办证资料，但上诉人实际于2016年8月5日才向办证部门提交涉案房屋办证资料，有违双方合同约定，上诉人依法应当承担逾期办证违约损失的支付责任。由于《项目入驻申请表》系涉案房屋办证所需的必备资料，虽然上诉人一审中举示的视频资料（创建时间为2015年9月4日）显示，上诉人于2015年9月4日就房屋办证所需资料及流程在园区内张贴公告进行了公示，其中《项目入驻申请表》系业主办证所需提交的资料之一，但上诉人作为涉案房屋权属证书办理的主要义务主体，应将涉案房屋办证所需资料的范围、提交时限等，按照双方合同约定的通知方式向被上诉人进行告知，现上诉人在案件审理中并未举示证据证明其将办证所需资料采用双方合同约定的方式通知了被上诉人，上诉人自应承担举证不能的不利后果。因此，原审法院判令上诉人承担逾期办证违约损失，并无不妥。2、关于上诉人应否向被上诉人退还多收取的税费28521.14元问题。根据本案查明的事实，涉案房屋被上诉人向上诉人预交了税费和大修基金171981.08元，截止2016年8月30日上诉人实际代被上诉人缴纳了涉案房屋的契税、大修基金、印花税、非住宅房屋所有权登记费共计143459.64元，实际多收取金额为28521.44元。鉴于上诉人多收取被上诉人的费用缺乏合同和法律依据，依法应予退还。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3232元，按一审判决执行。二审案件受理费3232元，由上诉人重庆东本工业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  张泽兵二〇一九年四月十九日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋