广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终197号 上诉人(一审被告)：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇悦港大道2号玫瑰御园，统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县“148”法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：关国英，女，1970年10月3日出生，汉族，住合浦县。 被上诉人（一审原告）：曾卫东，男，1969年2月21日出生，汉族，住合浦县。 上诉人北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）因与被上诉人关国英、曾卫东商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰庭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人关国英、曾卫东一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审认为兰庭公司违约错误，本案《商品房买卖合同》是合法有效的。该合同第十五条明确约定，兰庭公司履行合同办证义务的时间是交房并综合验收后90天内，上诉人建设的玫瑰御园综合验收时间是2018年3月21日，交房后未办证并不是合同约定义务。二、一审判令兰庭公司向被上诉人支付违约金是错误的，因为兰庭公司并没有违约。即使兰庭公司存在违约情形，支付违约金也不应以2017年11月24日作为兰庭公司履行合同的违约起算时间，也只能从2018年3月12日起90日后的第二天开始计算兰庭公司的违约时间，因为2018年3月12日是综合验收的最后时间，所以一审法院将2017年11月24日作为兰庭公司违约的起算时间没有事实和法律依据。三、一审法院认定上诉人存在违建行为错误。所谓的违建情形，缘于本地区的行政机关为招商引资，鼓励异地投资商参与本地区土地开发而实施的优惠政策，兰庭公司所投资开发的玫瑰御园项目在报建时被准报建6﹢1层、11﹢1层，并许可销售，这不是法律意义上的违建，而是本地区行政管理机关许可房地产开发商可为而且是普遍存在的现象，并非仅有兰庭公司。即使兰庭公司在玫瑰御园项目建设中存在违建情形，该情形也仅存在该项目的第一期，该期项目已于2017年11月24日通过竣工规划验收，而第四期工程于2017年8月21日才完成竣工规划验收，这间隔的三个月在实际的行政管理运作中无实际意义，因为合浦县住建局于2017年10月14日的玫瑰御园项目总竣工测量成果报告显示，综合验收所有的工作均是同时进行，即便项目1期存在违建情形，也不当然导致综合验收无法正常进行。综上，请求二审法院支持上诉人的请求，判如所求。 被上诉人关国英、曾卫东辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，兰庭公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。理由：一、合同涉及到综合验收的条款对双方均不产生拘束力，因为兰庭公司在签订合同时并没有提请被上诉人注意免除或者限制其责任的条款，现兰庭公司以“综合验收”未达成为借口，拒不给被上诉人办理房产证，其应承担违约责任。二、兰庭公司因一期工程存在违建而无法进行竣工验收，造成逾期办证，应承担违约责任。三、被上诉人买受的房屋虽己交付使用，但至一审开庭时未能取得房产证，期间被上诉人不能更名过户、不能自由买卖，同时还造成利息、通胀、交通费以及误工等损失。四、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，兰庭公司在未取得竣工验收合格证的情况下交付房屋，属于违法擅自交房行为，其应承担相应的违约责任。 关国英、曾卫东向一审法院起诉请求：一、兰庭公司向关国英、曾卫东支付逾期违约金35503.65元（按合同约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行）；二、兰庭公司协助关国英、曾卫东办理好房产证。 一审法院审理查明：关国英、曾卫东系夫妻关系。2012年9月25日，关国英、曾卫东与兰庭公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定关国英、曾卫东购买兰庭公司开发的位于廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第4幢803号商品房一套，该商品房建筑面积共85平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2210元，总金额为187850元。合同第八条约定出卖人应当在2013年8月31日前将商品房交付买受人使用，同时交付的商品房需同时满足该商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期验收合格等条件；合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“本合同第九条处理，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因如付款不及时过户资料不充分完善，税费不付足等及其他原因，造成无法按时办理产权登记办证的责任由买受人承担”处理（具体内容详见双方签订的合同及补充协议）。同日，关国英、曾卫东向兰庭公司支付了办证费7000元及提交了相关资料，2013年8月30日，兰庭公司将涉案房屋交由关国英、曾卫东管理使用，现关国英、曾卫东已在涉案房屋居住生活，但至今兰庭公司未给关国英、曾卫东办理得涉案房屋的房产证。 一审法院认为，关国英、曾卫东与兰庭公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，关国英、曾卫东已按照合同约定将购房款及办证费用支付给兰庭公司，兰庭公司应依约向关国英、曾卫东交付符合合同约定的房屋并依约办理房产登记。兰庭公司自认在关国英、曾卫东起诉时商品房的综合验收仍在进行尚未完成，可见兰庭公司于2013年8月30日向关国英、曾卫东移交的涉案商品房不符合同第八条约定的合格房屋，合同的第八条和第九条存在极强的关联性，办理权属登记的条件为交付房屋及综合验收后90天内办理，这些条件包含在依约交付涉案房屋内，故在兰庭公司依约履行交付房屋时办理权属登记的条件就已经成立，现因兰庭公司交付涉案房屋时不符合约定，即综合验收未完成，违反诚实信用原则，从而导致后期产权登记未能办理，关国英、曾卫东至今未取得涉案房屋的房产证，故兰庭公司在商品房移交环节和产权登记上均构成违约，兰庭公司应按合同约定向关国英、曾卫东承担违约责任。因此，违约金由兰庭公司每日按涉案房屋购买时的房价187850元的万分之一从商品房交付之日（2013年8月30日）第90日后计付，即兰庭公司自2013年11月29日起以187850元为基数按日利率0.0001计至本判决生效之日止（每日兰庭公司需支付违约金18.955元），其中计到关国英、曾卫东起诉之日（2018年11月5日）的违约金为40725.88元（18.955元/天×2168天），现关国英、曾卫东向兰庭公司主张支付违约金35503.65元未超出合理范围，是对自身合法权利的处分，故予以支持。对于关国英、曾卫东请求兰庭公司协助办理房产权属登记的问题，因当前办理产权登记未符合双方约定的综合验收合格后90天内办理的条件不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定，一审法院判决：一、兰庭公司向支付关国英、曾卫东逾期违约金35503.65元；二、驳回关国英、曾卫东的其他诉讼请求。案件受理费687元，适用简易程序减半收取343.5元，由兰庭公司负担。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人兰庭公司与被上诉人关国英、曾卫东签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。被上诉人在合同签订后依约向兰庭公司支付相应购房款项，完成付款义务，兰庭公司以交付房屋给关国英、曾卫东使用，但兰庭公司仍未能在合同约定的时间范围内办理产权证照，其已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，兰庭公司应当协助关国英、曾卫东办理涉案房屋的产权证照,并承担逾期办证的违约责任。 兰庭公司主张违约金的起算时间应从2018年3月12日起90日后的第二天开始计算违约金，被上诉人主张应从交付房屋之日起90日后的第二天开始计算违约金，本院认为，建设工程需办理竣工验收后才可交付使用，案涉房屋于2017年11月24日竣工验收合格，违约金的计算应以房价187850元为基数按日万分之一从2017年11月24日起90日后的第二天即从2018年2月24日起至2018年11月5日止（255天）违约金为187850元×0.01%×255天=4790.17元，故一审判决认定违约金从案涉房屋交付之日起九十日后开始计算有误，本院予以纠正。而上诉人主张从2018年3月12日起90日后第二天开始计算并无充分的证据予以证实，其主张本院不予支持。 本案被上诉人所购房屋系玫瑰御园项目第一期工程，虽然有关行政管理部门已对案涉房屋进行竣工验收，但合浦县住建局出具的《复函》载明案涉房屋因违建导致拖延竣工验收期间为2013年12月至2017年6月，证实兰庭公司的违建行为确实存在，故该期间的违约金为187850元×0.01%×30天×43个月=24232.65元。综上所述，两项违约金为4790.17元+24232.65元=29022.82元。被上诉人关国英、曾卫东一审时主张逾期办证违约金35503.65元，超过部分，本院不予支持。 综上，一审判决部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2800号民事判决； 二、上诉人北海兰庭房地产有限公司应支付被上诉人关国英、曾卫东逾期办理商品房权属证书的违约金29022.82元； 三、驳回被上诉人关国英、曾卫东的其他诉讼请求。 一审案件受理费343.5元，二审案件受理费687元，共计1030.5元，由上诉人北海兰庭房地产有限公司负担842.39元，被上诉人关国英、曾卫东负担188.11元。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇一九年四月十五日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊