福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初464号 原告：侯协周，男，1971年9月5日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告：王榕亭，女，1970年9月14日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：沈展昌，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷婷，福建闽天律师事务所律师。 被告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告侯协周、王榕亭与被告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯协周、王榕亭委托诉讼代理人沈展昌、陈婷婷与被告上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯协周、王榕亭向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向侯协周、王榕亭支付逾期办证违约金（以已付购房款1352718元为基数，自2017年1月6日起按日0.01%的标准计至上一公司将不动产权证办理至侯协周、王榕亭名下之日止）；2.判令由上一公司承担本案诉讼费用。诉讼中，侯协周、王榕亭变更第一项诉讼请求中违约金期限为2017年1月7日至2019年1月8日。事实与理由：2015年6月12日，侯协周、王榕亭与上一公司签订了一份编号为20140030079的《商品房买卖合同》。该合同相关约定如下：（1）上一公司将其所有的位于永泰县XX镇XX坂“XXX方”第XX号楼XX层XXXX单元房产以1352718元的价款出售给侯协周、王榕亭；（2）上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付侯协周、王榕亭。如因上一公司原因，侯协周、王榕亭不能在商品房交付使用后365日内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下列方式处理：侯协周、王榕亭不退房，上一公司自逾期之日起每日按侯协周、王榕亭已付款的0.01%向侯协周、王榕亭支付违约金。此外，该合同还对价款与付款方式、交付条件与期限、保修责任、物业服务等内容作了明确约定。在上述合同签订后，侯协周、王榕亭依约向上一公司支付了合同项下的所有款项，双方并于2016年1月6日办理了交房手续。然而，上一公司并未依约于交房之日起365日内将侯协周、王榕亭所购房产的不动产权证办至侯协周、王榕亭名下，且经侯协周、王榕亭屡催未果。综上，侯协周、王榕亭与上一公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。侯协周、王榕亭依约已经履行完毕自身义务，而上一公司未按《商品房买卖合同》的约定履行产权登记相关义务的行为，已构成违约，侯协周、王榕亭因此有权要求被告依约支付违约金。 上一公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应认定为2019年1月8日。3.侯协周、王榕亭于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，侯协周、王榕亭向上一公司主张的违约金过高，人民法院应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2015年6月12日，侯协周、王榕亭与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定侯协周、王榕亭向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为118.98平方米，其中，套内建筑面积98.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积20.9平方米，每平方米11369.29元，总价为1352718元；签约当日侯协周、王榕亭应支付412718元作为首付款，余款940000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2015年6月12日，侯协周、王榕亭支付首付款412718元。后侯协周、王榕亭办理按揭贷款支付剩余购房款940000元。2015年8月13日，贷款银行放款940000元。2015年8月19日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00975085），金额为940000元，款项性质为其他（按揭款）。上一公司于2016年1月6日将讼争房屋交付侯协周、王榕亭使用。后侯协周、王榕亭委托福建闽天律师事务所，指派沈展昌律师于2018年10月12日出具《关于要求办理产权登记并支付违约金的律师函》，并向上一公司寄出。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2019年1月22日，侯协周、王榕亭诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。侯协周、王榕亭与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2016年1月6日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付侯协周、王榕亭，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2017年1月7日，截止时间认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给侯协周、王榕亭之日。现侯协周、王榕亭诉请上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间为2017年1月7日，且双方当事人认可截止时间为2019年1月8日，本院予以确认，逾期天数为731天。故本院确认上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为98884元（1352718元×731天×0.01％四舍五入后取整）。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向侯协周、王榕亭支付逾期办证违约金98884元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2306元，由侯协周、王榕亭负担33元，永泰县上一房地产开发有限公司负担2273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑建迟 人民陪审员  张 琼 人民陪审员  林家福 二〇一九年四月十六日                                                                                                    法官助理     李霞                                                                                                     书记员      连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。