江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初8206号原告：朱勋，男，1960年2月21日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：蒋瑜，江苏万仕邦律师事务所律师。原告：唐建芬，女，1962年9月11日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：蒋瑜，江苏万仕邦律师事务所律师。原告：朱一飞，男，1986年11月7日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：蒋瑜，江苏万仕邦律师事务所律师。原告：龚春燕，男，1990年3月18日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：蒋瑜，江苏万仕邦律师事务所律师。被告：无锡亿齐居科技有限公司，住所地无锡市梁溪区金匮苑44、45号2001，（统一社会信用代码：91320213MA1P9TPX9P）。法定代表人：王溢栋。委托诉讼代理人：陈芸芸，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍远成，北京市京师（无锡）律师事务所实习律师。第三人：钱洁，女，1990年1月30日出生，汉族，住无锡市滨湖区，系梁溪区甜言蜜语烘培店经营者（已注销）。原告朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕与被告无锡亿齐居科技有限公司（以下简称亿齐居公司）、第三人钱洁租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕的共同委托诉讼代理人蒋瑜、被告亿齐居公司的法定代表人王溢栋及其委托诉讼代理人陈芸芸、鲍远成、第三人钱洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕向本院提出诉讼请求，1.亿齐居公司支付租金119817.48元（19969.58元/月*6）；2.亿齐居公司支付的保证金4万元作为违约金归朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕所有；3.亿齐居公司支付滞纳金3.6万元（240元/天*150天）；4.亿齐居公司支付律师费7000元；5.诉讼费由亿齐居公司承担。事实和理由：2017年10月12日，亿齐居公司与江苏东宝置业有限公司（以下简称东宝公司）签订商铺租赁合同，约定亿齐居公司租赁无锡市梁溪区清扬路313号东宝康园项目通扬路258-11号商铺（以下简称涉案房屋），用于家具展馆。后，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕向东宝公司购买下涉案房屋。2018年3月30日，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕、亿齐居公司与东宝公司签订东宝康园“商铺租赁合同”转让协议三方协议，约定原商铺租赁协议的出租方变更为朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕。亿齐居公司有如下违约事项：1、亿齐居公司应于2018年3月5日前向出租方支付2018年3月15日至2018年6月14日的租金59908.74元、应于2018年6月5日前支付2018年6月15日至2018年9月14日的租金59908.74元，但亿齐居公司未支付上述租金。2、亿齐居公司未经朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕同意擅自将涉案房屋转租给梁溪区甜言蜜语烘培店（以下简称烘培店），并且改变了涉案房屋的用途。根据商铺租赁合同的约定，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕有权解除合同，并已发函告知亿齐居公司，要求亿齐居公司支付全部款项。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕为维护其合法权益，故起诉至法院。亿齐居公司辩称，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕请求亿齐居公司支付6个月租金119817.48元，无法律依据，认定亿齐居公司违约转租与事实不符。2017年12月31日，钱洁与蒋建刚签署房屋租赁合同，租赁了涉案房屋，后注册为烘培店，并在2018年1月装修、2月份营业。该期间，蒋建刚应对此知情。而且，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕在受让时也是知情的，是来店查看后受让的涉案房屋。亿齐居公司认为由钱洁继续承租，而非其公司。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕是知道转租的，并同意的。根据法律规定，也已超过六个月的异议期限。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕在诉状中称其自东宝公司购得涉案房屋与事实不符，涉案房屋是其从蒋建刚处购得。而此时，涉案房屋已经由钱洁承租，亿齐居公司并非承租人。2018年7月3日，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕委托律师向亿齐居公司发函，称因亿齐居公司拖欠租金，通知亿齐居公司解除双方之间的租赁合同。根据合同法第九十六条规定，双方合同在2018年7月3日即告解除，因此，亿齐居公司也需支付2018年7月3日至同年9月14日的租金47930.4元。亿齐居公司收到解除通知后即同意解除合同，因钱洁也不再经营，所以亿齐居公司立即联系朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕，商讨交还房屋以及欠付租金等事宜，但朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕一起拖延，不予配合，后随即向法院起诉。根据合同中对于解除合同后的处理，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕是有权自行处理解除合同后的房屋。对于房屋交还工作，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕自身拖延，具有过错，应承担相应的责任。根据朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕起诉时提交的证据，还不能确定其何时成为涉案房屋的所有权人，所提供的房产证上并无登记日期。另一份三方协议上，合同前后的当事人、时间等信息均有出入，转让人方为蒋建刚。所以，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕应明确转让情况，因涉及到法定的通知承租人优先受让权利。商铺租赁合同为原房东东宝公司单方制作的格式合同。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕购买涉案房屋后成为租赁合同的主体。该合同对双方的权利义务作出了极为不对等的约定。对亿齐居公司对涉案房屋的使用、经营作出了极其苛刻的规定。合同在不同条款中分别约定了保证金、违约金、滞纳金等内容，加重了亿齐居公司的责任。且上述条款均未以明确的方式向亿齐居公司进行提示，根据合同法第39、40条的规定，其相应的格式条款无效。租赁合同中约定，亿齐居公司缴纳的保证金4万元，用以支付合同期间承租人对出租人的债务或用以承担违约责任。亿齐居公司认为，现承租主体是钱洁而非其公司，若法院认定合同转租继续有效，亿齐居公司同意用保证金抵销所欠租金，即朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕的损失已经得到弥补，再主张违约金，过度加重亿齐居公司的责任。即使亿齐居公司应该承担违约金，但4万元的违约金的金额过高，应按照相关法律规定，根据实际损失、双方过错等予以调整。亿齐居公司请求法院调整至按4万元的30%收取。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕主张的滞纳金3.6万元，无法律依据。滞纳金不是一种民事责任形式。因亿齐居公司迟延支付租金即要承担所欠租金金额每日0.4%的滞纳金，相当于年息146%。该约定有违公平原则，无相关法律依据。而且，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕在诉讼请求中已经明确主张违约金。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕主张由亿齐居公司支付律师费的请求，在合同中约定不明，且无相应证据支持，也不能确定该笔律师费是否真实发生。亿齐居公司并未违约，涉案的房屋非由其公司转租给钱洁的烘培店，因此，亿齐居公司不应承担违约金、滞纳金、律师费。另外，亿齐居公司已经支付的4万元保证金也应予返还。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕所主张债务，应由实际的房屋承租人钱洁承担。钱洁辩称：烘培店与朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕并未签订租赁合同。本案中，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕的诉讼请求与钱洁无关，钱洁无需向朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕承担任何责任。钱洁使用涉案房屋是从2018年1月底开始，在2018年6月18日搬离。亿齐居公司的股东都在现场，且烘培店愿意承担其在使用期间的租金。本院经审理认定事实如下：涉案房屋由东宝公司先出售给蒋建刚，再由蒋建刚出售给朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕。2018年3月13日，涉案房屋登记办理了产权证，权利人为朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕。2017年，东宝公司与亿齐居公司签订《商铺租赁合同》，主要约定，东宝公司将涉案房屋出租给亿齐居公司经营使用；承租商铺用于经营家具展馆，在合同有效期内，亿齐居公司不得擅自变更用途及营业范围；商铺租赁期限自2017年10月15日起至2020年10月14日止；双方确认商铺的交付日为2017年10月15日；2017年10月15日至2018年3月14日期间，租赁费为59908.75元、2018年3月15日至2019年10月14日期间，租赁费为每月19969.58元、2019年10月14日至2020年10月14日期间，租赁费为每月21542.97元；租赁费须按先付款后使用的原则，在每季度租赁费期前10日缴纳；亿齐居公司应缴纳履约保证金4万元，履约保证金为履行本合同担保，租赁期内，如亿齐居公司在履行本合同义务过程中对东宝公司负有债务，或因亿齐居公司违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于亿齐居公司的过错而应对东宝公司承担赔偿责任，东宝公司有权从履约保证金中扣除亿齐居公司所欠款项、违约金或东宝公司所受损失；亿齐居公司应于租赁期满日或本合同提前解除之日向东宝公司交还该商铺，逾期不交还的，亿齐居公司应按当期租赁费标准的2倍缴纳商铺占用费，并承担该商铺在占用期间所发生的一切其他费用，东宝公司依前述约定行使权利而发生的包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等在内一切费用由亿齐居公司承担，并有权收取亿齐居公司相当于当年年租赁费的50%的商铺占用损失赔偿金；在租赁期内，如因亿齐居公司原因解除合同或因亿齐居公司严重违约导致东宝公司单方解除合同的，由东宝公司不予退还亿齐居公司已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它已缴款项），并将其作为违约金处理；若亿齐居公司违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租赁费，及其他各项费用，东宝公司有权每日向亿齐居公司按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金等内容。2018年3月30日，东宝公司（作为甲方）、亿齐居公司（作为乙方）、蒋建刚（作为丙方，系打印件）签订东宝康园《商铺租赁合同》转让协议，主要约定：甲方与乙方于2017年10月12日签订《商铺租赁合同》，约定由乙方租赁涉案房屋；甲方将涉案房屋出售给了丙方，乙方自愿放弃了涉案房屋的优先购买权；丙方在购买涉案房屋时，已知晓甲乙双方签订的《商铺租赁合同》；2017年10月15日至2020年10月14日，《商铺租赁合同》中有关甲方的权利义务（即出租人的权利义务）由丙方整体承继，即由丙方享有出租人的权利，承担出租人的义务；乙方承诺按：2018年3月15日至2019年10月14日，每月租金为19969.58元、2019年10月15日至2020年10月14日，每月租金为21542.97元向丙方履行义务，向丙方支付租金；从2017年12月8日至2020年10月14日期间，除租金标准外，乙丙双方均认可《商铺租赁合同》所有条款的效力，承诺按《商铺租赁合同》的约定享受权利和承担义务等内容。东宝公司、亿齐居公司分别在上述协议中加盖公章，朱勋在廖协议落款丙方处签字。2018年7月3日，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕向亿齐居公司发律师函，该律师函载明：因亿齐居公司持续拖欠租金，根据租赁合同的约定，特此通知亿齐居公司解除与你司之间的租赁合同关系，并要求亿齐居公司在收到本函之日起3日内，向朱勋交还租赁物；同时，朱勋保留向亿齐居公司追索租赁、违约金和其他相应损失的权利。亿齐居公司法定代表人王溢栋收到上述律师函后，分别与朱勋，以及其律师蒋瑜联系，商讨相关事宜，但未达成一致意见。2018年10月29日，王溢栋将涉案房屋交还给朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕。另查明：朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕与江苏万仕邦律师事务所律师签订《委托代理协议》，约定需向江苏万仕邦律师事务所律师支付律师代理费7000元。审理中，亿齐居公司向本院提供“蒋建刚”与烘培店于2017年12月31日签订的房屋租赁合同，拟证明2017年12月31日之后，亿齐居公司已经不是涉案房屋的承租人，相应的房租应由烘培店承担。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕认为，经与蒋建刚核实，其称没有签过房屋租赁合同，并且该份证据中蒋建刚的签字与买卖合同中的不一致。钱洁称，该份房屋租赁合同是由钱洁所签，但“蒋建刚”的签字，其不清楚。该份房屋租赁合同是由烘培店股东之一吕辉（也是亿齐居公司的股东）拿过来的，拿来时上面已经有“蒋建刚”的签字。钱洁见过“蒋建刚”本人，但是不认识的。烘培店的租金也没有支付过，租金的事情都是吕辉去办的。钱洁用该份房屋租赁合同去办理了烘培店的工商营业执照，其处没有原件。审理中，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕陈述，因从本案查明的事实来看，对烘培店是否为转租存在疑问，故朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕不要求钱洁对涉案债务承担责任。钱洁陈述，烘培店只用了涉案房屋的一层，经营时间是从2018年的1月底、2月初至6月18日止。烘培店的营业执照办好后，租金从来没有交纳过。当时，钱洁、吕辉、王溢栋的老婆对于租金的事宜都是想让房东优惠一点，具体是由吕辉去谈的，但一直没有商量好。因烘培店实际使用了涉案房屋的一层，所以愿意承担实际使用期间的租金，但该租金交给谁，钱洁并不清楚，所以其无法将租金向朱勋等人交付，应等法院判决下来后，其与吕辉、王溢栋及其老婆再来商量烘培店租金的事宜。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，东宝公司、朱勋分别与亿齐居公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》转让协议，系各方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕将租赁物交付亿齐居公司经营使用后，亿齐居公司应按照合同约定支付租赁费，现亿齐居公司未按约支付租赁费构成违约。依照涉案《商铺租赁合同》的规定，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕有权解除合同，亿齐居公司已于2018年7月3日收到朱勋方要求解除双方之间租赁合同关系的律师函，且朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕已在2018年10月29日收回涉案房屋，故涉案《商铺租赁合同》，以及《商铺租赁合同》转让协议自2018年7月3日起即已解除。租赁合同解除后，亿齐居公司继续占有使用涉案房屋，还应承担按合同约定的租金标准支付房屋实际占有使用费。亿齐居公司抗辩称，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕在从案外人蒋建刚处购得涉案房屋时，涉案房屋已经由钱洁（即烘培店）承租，故亿齐居公司并非承租人，案涉租金应由实际的房屋承租人钱洁（即烘培店）承担。但，亿齐居公司对此并没有能举出充分证据证明钱洁（即烘培店）与案外人蒋建刚之间存在房屋租赁合同关系，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕对此也予以否认，故本院对亿齐居公司的该项辩称不予采信。亿齐居公司抗辩称，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕对于涉案房屋的交还自身拖延，具有过错，应承担相应责任的意见，因租赁合同解除后，亿齐居公司无权继续占有涉案房屋并负有返还的义务，故亿齐居公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕依据租赁合同的约定要求亿齐居公司支付滞纳金3.6万元，并主张亿齐居公司已支付的保证金4万元作为违约金不予退还，上述费用均为违约金，因违约金过高，且亿齐居公司要求予以调整，故本院以朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持4万元。朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕与江苏万仕邦律师事务所律师签订的委托代理合同中所约定的律师费用数额明确，为必然发生之损失，且在涉案《商铺租赁合同》中有明确约定，因此，朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕要求亿齐居公司承担律师费7000元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，本院对于朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕诉讼请求中合理部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡亿齐居科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起三日内向朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕支付至2018年9月14日止的租金、房屋占有使用费119817.48元（无锡亿齐居科技有限公司已支付的履约保证金4万元可在上述付款中直接抵扣）;二、无锡亿齐居科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起三日内向朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕支付违约金4万元；三、驳回朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11392元（已由朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕预交），由无锡亿齐居科技有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起十五内将所负担的诉讼费直接支付给朱勋、唐建芬、朱一飞、龚春燕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  薛 耀人民陪审员  林红金人民陪审员  陈建芳二〇一九年四月二日书 记 员  张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。