福建省厦门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽02执异50号 案外人：盛佳佳，男，1986年12月6日出生，汉族，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：王银鹏,男，1986年9月6日出生，汉族，住西安市未央区。 申请执行人：郑永良，男，1970年9月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被执行人：陕西开元置业有限公司，住所地陕西省西安市经开区凤城九路138号，统一社会信用代码91610000675132992C。 法定代表人：蔡汝雄。 被执行人：曾燕利，男，1970年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 在本院执行申请执行人郑永良与被执行人陕西开元置业有限公司、曾燕利股权转让纠纷一案中，案外人盛佳佳对本院要求其腾退房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人盛佳佳称，一、首先本案涉案房产产权人并非异议人，法院无权依据（2015）厦民初字第299号《民事调解书》要求异议人直接将涉案房产交付被异议人，被异议人与原被执行人签订的和解协议与“《调解书》”效力相同而具有强制执行力是错误的。本案和解协议内容并未写入调解书中，和解协议不具有强制执行力，不能作为执行依据。其次涉案房产现登记于被执行人名下，如被异议人要直接将其更名至其名下必须依据双方《和解协议》提出新的诉讼请求，因被执行人不履行双方民事权利义务约定，要求被执行人协助被异议人办理登记手续将房产变更至被异议人名下，而不能直接作出强制执行。最后如果被异议人因被执行人不履行生效的民事调解书内容偿还债务，被异议人可以要求执行登记在被执行人名下的涉案房产，应由法院按照法律法规规定对上述房产价值进行依法评估拍卖而非直接要求异议人直接将涉案房产交付被异议人；二、异议人与被执行人的房屋租赁合同合法有效，根据“买卖不破租赁”的原则异议人也不能直接将涉案房产交付被异议人。即便将来涉案房产需要拍卖处理，异议人仍有权继续承租房产，只不过异议人可将租金交付法院最终确定应交付的权利人，而非现在直接要求将涉案房产交付被异议人。 申请执行人郑永良辩称，一、厦门市中级人民法院作出的（2017）闽02执616号之二《执行裁定书》已经认定。作为厦民初字第199号《民事调解书》组成部分的《和解协议》属于被强制执行的内容，《和解协议》载明，“开元第一城”9号楼10102房产的产权人就是申请执行人，其拥有的物权可以对抗陕西开元置业有限公司以及实际占有使用房产的任何人；二、买卖不破租赁的原则对本案不适用，异议人的租赁合同签订于本案买卖合同签订及备案登记之后。 本院查明，2015年2月10日，双方当事人达成调解协议，并于同日签订《和解协议》，主要内容明确双方确定抵债方式为：开元公司将协议约定的19套房产网签备案至郑永良名下，办理网签备案后，开元公司应按照总价3700万元向郑永良开具收款收据，开元公司应当与郑永良办理上述房屋的交房手续，但双方确认开元公司不实际将上述房屋交付给郑永良。由于上述抵债房产已经抵押给厦门农商行，由开元公司负责协调办理法定解除抵押手续，使上述房屋可以办理网签备案手续。在抵债房产登记予郑永良名下之日起一年半内，曾燕利可以回购，一年半期限届满，曾燕利未能按照协议约定回购或者对外销售上述19套房产的，开元公司应当在收到郑永良通知之日起五个工作日内向郑永良开具相应金额的购房款发票，并将上述房屋交付给郑永良。2015年2月11日，双方就19套房产签订19份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。 2015年2月12日，我院就2015年2月10日双方达成的调解协议出具（2015）厦民初字第299号《民事调解书》，其中第四条明确载明曾燕利和开元公司关于上述调解协议第二、三条的偿还方式由各方另行签订和解协议确定。 2017年8月17日郑永良向我院申请强制执行，案号为（2017）闽02执616号，请求将19套房产过户至其名下。2017年12月11日，我院民二庭出具《关于（2015）厦民初字第299号〈民事调解书〉主文有关条款的说明函》，内容如下：根据该案当时调解过程及各方当事人履行调解书的情况，上述签订的《和解协议》确系299号调解书第四条：“四、曾燕利和陕西开元置业有限公司关于上述调解协议第二、三条的偿还方式由各方另行签订和解协议确定。”中所指的“和解协议”，并将《和解协议》作为《民事调解书》的附件收执入档。2018年9月11日，我院民二庭出具《关于（2015）厦民初字第299号〈民事调解书〉的说明函》，内容如下：“为进一步明确本案的调解内容，便于执行案件依法顺利推进，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第15条规定，本合议庭认为，《和解协议》系《民事调解书》的附件、组成部分；鉴于此，《和解协议》中关于上述19套房产交付及办理权属过户登记手续的约定亦属于《民事调解书》的内容之一。” 2018年9月17日，本院作出（2017）闽02执616号之二《执行裁定书》，裁定将案涉十九套房产的所有权登记至郑永良名下。陕西开元置业有限公司对（2017）闽02执616号之二《执行裁定书》提出异议后，本院作出（2018）闽02执异101号执行裁定书对其异议主张予以驳回。陕西开元置业有限公司后向福建省高级人民法院提起复议，福建省高级人民法院作出（2018）闽执复111号执行裁定书，其中载明：“...该《和解协议》系本案的执行依据。复议申请人开元公司认为该19套房产的交付及办理权属过户登记手续不属于《民事调解书》的内容系对执行依据的异议，不属于执行异议、复议审查的范畴，当事人可通过其他法律程序予以救济。”2019年1月16日本院作出（2017）闽02执616号《责令交出财物通知书》，责令陕西开元置业有限公司将案涉十九套房产交付郑永良。2019年3月6日，异议人盛佳佳遂向本院提出异议，并提交了两份《开元·第一城商铺租赁合同》及七份收据。第一份《商铺租赁合同》签订时间为2017年6月29日，约定异议人自2017年6月29日向西安馨懿德商业运营管理有限公司承租案涉房产至2022年6月28日。第二份《商铺租赁合同》签订时间为2018年6月4日，约定异议人向陕西开元置业有限公司自2018年6月4日起承租案涉房产至2022年6月28日。收据中载明异议人分别缴纳2017年9月29日至2017年12月28日房屋租金22989元、2018年9月28日至2018年12月27日房屋租金22989元、2019年1月1日至2019年12月31日房屋租金117498元、房屋租赁押金7663元、物业服务费2043.5元、装修垃圾清理费766.3元以及装修许可证20元。 本院认为，被执行人陕西开元置业有限公司与申请执行人郑永良于2015年2月11日，双方就含案涉房产的19套房产分别签订19份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。本案执行依据（2015）厦民初字第299号《民事调解书》组成部分《和解协议》中关于期限届满时案涉房产的交付及办理权属过户登记手续的约定明确了案涉房产的回赎权于2016年8月11日消灭。被执行人陕西开元置业有限公司在将案涉房屋出售并备案至郑永良名下，且回赎权明显丧失的情况下又将其出租给案外人，其行为存在主观过错，所以陕西开元置业有限公司与他人签订的租赁合同不应受到法律保护。案外人所主张的其与陕西开元置业有限公司的租赁关系不能对抗申请执行人的物权期待权。本院依据生效法律文书要求无权占有人交付执行标的的行为并无不当。综上，案外人的异议请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人盛佳佳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 （蔡美苹） 审 判 员 （王 池） 审 判 员 （袁爱芬） 二〇一九年四月十七日 代书记员（ 陈莹 莹） 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。