山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民初522号原告（申请执行人）：烟台华硕投资有限公司，住所地山东省烟台经济技术开发区华电小区23号楼120号。法定代表人：杨改云，总经理。委托诉讼代理人：李玉胜，山东西政律师事务所律师。被告（案外人）：陈华友，男，1955年2月19日出生，汉族，山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：步华锋，山东小光律师事务所律师。被告（被执行人）：烟台中大房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区建设路15号。法定代表人：张石泉，董事长。委托诉讼代理人：郑本，男，该公司董事。原告烟台华硕投资有限公司（以下简称华硕公司）与被告陈华友、烟台中大房地产有限公司（以下简称中大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华硕公司的委托诉讼代理人李玉胜，被告陈华友的委托诉讼代理人步华锋，被告中大公司的委托诉讼代理人郑本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华硕公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告中大公司所有的位于芝罘区福来里54号楼54-3-7号房地产；2、判令被告陈华友承担本案诉讼费用。事实和理由：烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）（2010）烟民一初字第8号民事判决书确认烟台市中援典当有限公司（以下简称中援公司）对被告中大公司所有的位于芝罘区福来里54号楼54-3-7号房地产享有抵押权。烟台中院（2014）烟执字第374-1号执行裁定书裁定：变更华硕公司为本案申请执行人，继受原申请执行人中援公司的权利义务。2016年1月21日，烟台中院作出（2014）烟执字第374-2号执行裁定书：对福来里54-3-7号房地产等抵押物实施了轮后查封。执行过程中，被告陈华友以付清全款并实际入住为由对福来里54-3-7号房地产提起执行异议。烟台中院（2018）鲁06执异142号执行裁定书裁定：中止对芝罘区福来里54号楼54-3-7号房地产的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第311条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告认为，涉案房产属轮候查封，查封裁定尚未生效，被告陈华友在本案中申请执行异议确属不当。被告中大公司会计李宏提供的报表载明：陈华友仅于2004年9月30日付款53112元（收据号码4712350）。涉案房产抵押在先，其所主张的权利不能足以排除强制执行。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告陈华友辩称，一、根据山东省高级人民法院民一庭关于不动产买受人提起执行异议的处理观点：金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉，经审查同时符合下列条件的，应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、陈华友依据以上观点对应本案实际情况逐条予以解释：（一）陈华友于2004年5月27日和中大公司签订了合法有效的书面买卖合同，本案所涉及的执行案号为烟台市中级人民法院（2014）烟执字第374号执行裁定书，本案查封发生在2014年，显然合同先于查封；（二）陈华友在2××5年缴纳了涉案房屋的暖气、煤气、闭路电视费用，然后一直居住在涉案房屋内，并按时缴纳物业费，同上陈华友明显在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）陈华友支付了全部购房款。1、2004年5月26日支付了购房款12万元，2、2××5年9月30日支付了购房款53112元，3、2012年2月20日中大公司将芝罘区东沟路37号内2号房屋卖给案外人陈超，该东沟路37内2号房产价款为314350元，除还给陈华友5万元外，余款264350元购房人陈超按中大公司要求直接打到中大公司会计李宏账户。自此陈华友已支付全部价款，本案华硕公司所依据的烟台市中级人民法院（2010）烟民一初字第8号民事判决书于2012年10月9日判决，付清房款的时间先于该判决时间；（四）陈华友购买房屋后一直要求中大公司为其办理房屋产权证书，但中大公司背着陈华友将涉案房产对外抵押，后来更是被法院查封，基于以上原因，至今没有办理房屋产权证书，对此陈华友无任何过错。综上，恳请法院查清事实，驳回华硕公司的诉讼请求。被告中大公司的答辩意见同被告陈华友的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方无异议的事实本院认定如下：中援公司与中大公司、山东中大投资集团有限公司（以下简称中大集团）、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家（以下简称烟台文艺之家）、烟台福润房地产有限公司（以下简称福润公司）、山东中大生物药业有限公司（以下简称中大药业）、烟台中鑫置业有限公司（以下简称中鑫公司）、烟台龙之泉置业有限公司（以下简称龙之泉公司）房屋典当纠纷一案，经本院审理，于2012年10月9日作出(2010)烟民一初字第8号民事判决书，认定中援公司与中大公司分别签订10份房屋抵押典当合同及续当合同，约定中大公司以包括涉案房产在内的多套房屋作为抵押向中援公司出借款项。2××9年3月25日，中援公司分别办理了对中大公司抵押的上述在建工程的抵押登记证明。3月26日，中援公司分别取得对中大公司抵押的上述房产的他项权利证书，权利种类为抵押。2××9年12月21日，中援公司与中大公司签订债权债务确认书，确认了中大公司所欠当金、利息、综合费用的数额。综上，本院判决：一、中大公司向中援公司返还借款17905000元，支付至2010年2月28日的利息及综合费用4969635元，合计22874635元；二、中大公司从2010年3月1日起至本判决生效之日止除（2008）中援房抵字第××号合同项下借款500万元按每月5‰的利率和每月2.5%的综合费率计算外，其余按每月2.7%的综合费率向中援公司计付利息和综合费；三、中大公司向中援公司支付律师代理费1200000元；四、中援公司就本判决第一、二、三项对中大公司抵押的芝罘区福来里54号楼住宅54-1-8、54-1-18、54-2-19、54-1-22（房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号）；福来里53-08、53-09、53-5二至四层；福来里54-2-16、54-3-3、54-3-7、54-3-11（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里53-1-4、53-4-6（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里54-018、54-019（非住宅）（房产证号为烟房权证芝字第××号）；福来里54-1-12、54-1-16、54-3-17、54-3-18、54-1-21、54-2-21、54-2-22、54-3-19、54-3-20（房产证号分别为烟房权证芝字第××号、烟房权证芝字第××号）；福来里53号阁楼53-2-24、53-3-23、53-3-24、53-4-25、53-4-26（房产证号为烟房权证芝字第××号）；辛庄街世纪金泉花园地下一层、二层之房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。五、中大集团、烟台文艺之家、福润公司、中大药业就其在本判决第一项、第二项所担保的给付内容，对本判决第四项实现后仍不足以清偿的部分债务（其中中大药业在850万元范围内、烟台文艺之家在1708万元本金、综合费及利息范围内）承担连带清偿责任。六、驳回中援公司对中鑫公司的诉讼请求。七、驳回中援公司对龙之泉公司的诉讼请求。上述判决生效后，中援公司于2014年9月25日向本院申请执行。本院立案执行后，中援公司于2015年2月3日与原告签订债权转让协议，将中援公司在本院(2010)烟民一初字第8号民事判决书项下的债权转让给了烟台华硕投资咨询有限公司。烟台华硕投资咨询有限公司向本院申请变更自己为本案申请执行人。本院经审查后，于2015年5月4日作出（2014）烟执字第374-1号执行裁定书，变更烟台华硕投资咨询有限公司为本案申请执行人，继受原申请执行人中援公司的权利义务。又查明，烟台华硕投资咨询有限公司于2015年11月2日名称变更为烟台华硕投资有限公司。另查明，本案在执行过程中，本院于2016年1月21日作出（2014）烟执字第374-2号执行裁定，查封了包括涉案房产在内的房屋。执行过程中，陈华友以案外人的身份向本院提出执行异议，本院2018年10月12日作出的（2018）鲁06执异142号执行裁定认为，陈华友提交的证据能够形成一条完整的证据链，证明其在本院查封涉案房屋前已经与中大公司签订了商品房销售合同，付清全部房款，并已实际入住涉案房屋，陈华友对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错，故对于涉案的房屋应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对烟台市芝罘区福来里54-3-7号房产的执行。对有异议的证据和事实，双方举证及质证如下：原告华硕公司为证明其主张提交下列证据：证据一、2012年12月20日，中大公司会计李宏提交的未售房产报告复印件一份，由中大公司办公室负责人陶佳于2018年11月26日盖烟台中大房地产有限公司公章并签字确认，中大公司法定代表人张石泉亲笔签字的案涉小区房产证办理明细复印件一份。证据来源：中大公司办公室负责人陶佳提供。拟证明截止2012年12月20日，中大公司李宏会计提交报告时，陈华友仅支付了53112元（2004年9月30日），其余款项未付。对陈华友房屋销售合同及补充协议的真实性、合法性、与待证事实的关联性均不予认可。理由如下：1、销售合同第2条约定价格为2400元每平方米，明显低于同小区、同栋楼正常价位3880元—5000元每平方米。2、合同约定的内容包括以房换房，执行异议卷宗材料中显示被告陈华友将案涉房屋出卖给他人，陈华友未履行房屋销售合同。3、2012年12月20日，中大公司会计李宏提交未售房产报告证明陈华友仅支付了53112元（2004.9.30），其余款项未付。4、据中大公司法定代表人张石泉亲笔签字的案涉小区房产证办理明细，第一次办理房产证是2××5年8月23日，最后一批办理房产证是2××9年9月17日，期间分28批给339套房办理了房产证，该证据与房屋登记资料吻合。根据以上理由，销售合同不真实，合同内容未履行。证据二、2010年6月10日，烟台中大房地产有限公司法定代表人张石泉确认其认可的单位公章及个人印章的说明，2015年6月8日中大公司向烟台市中级人民法院出具的声明书一份，该声明书加盖烟台中大房地产有限公司公章和公司法定代表人张石泉的个人印章后，由张石泉本人签字确认，拟证明：张石泉本人认可的单位公章及个人印章是参与涉诉事项使用的唯一合法有效印鉴，烟台市中级人民法院立案执行的（2014）烟执字第374号案件执行程序中，王立华是烟台中大房地产有限公司委派的其张石泉本人认可的唯一的委托代理人，代理权限为特别授权，并声明因其单位原有关工作人员手中可能掌控有烟台中大房地产有限公司相关印章，为防止其恶意串通，对执行工作造成障碍，请求烟台中院对相关执行异议进行严格审查，并声明凡以买受人名义提起执行异议者，能提供付款凭证（收款收据）、履行能力证明（资金来源）、单位银行账户入账证明的，其单位同意将已付款项按原交款数额退还，并认可抵押权人对涉案抵押房产享有抵押权。证据三、陶佳关于印章的说明，提供2018年8月10日烟台市芝罘区公证处出具的（2018）鲁烟台芝罘证民字第1853号公证书一份、2018年11月26日烟台中大房地产有限公司办公室负责人陶佳出具的《烟台中大房地产有限公司关于财务印章使用情况的说明》一份、烟台市中级人民法院（2017）鲁06执异80号《执行裁定书》一份。拟证明：陶佳为原告与被告中大公司等房屋典当纠纷一案的被执行人，陶佳在公证的书面说明和《烟台中大房地产有限公司关于财务印章使用情况的说明》中，说明了其保管的公司印章、公章及财务印章的使用情况。2012年2月20日收据与2004年9月30日收据印章不是同一枚印章。被告陈华友对原告华硕公司提交的上述证据的质证意见如下：一、对证据一的真实性无法确认，但显然与事实不符，陈华友将会提交相应证据予以反驳。二、对证据二无法确认真实性。三、对证据三中的执行裁定没有异议，但是对其他证据的真实性无法确认。被告中大公司对原告华硕公司提交的上述证据的质证意见如下：一、对证据一的真实性不予认可，是伪造的。因为陶佳不是中大公司的办公室负责人，中大公司也没有陶佳这个人。中大公司公章是伪造的，陶佳曾经保管过中大公司公章，在2018年1月27日公司法定代表人张石泉发现陶佳、王立华利用中大公司的公章制造虚假的债权、债务合同侵犯公司资产，已经责令陶佳将公章交给中大公司集团党委书记刘丽茹，现在公章是放在保险柜里，有人保管钥匙、密码，不可能在2018年11月26日在材料上盖章。二、对证据二的真实性不认可，是原告华硕公司伪造的。针对声名书的真实性，张石泉本人已向以前开庭提供的影像资料、手写的并且按了血指纹的证明，来证明从未向原告华硕公司及其代理人提供过任何声明。全是原告华硕公司及代理人利用张石泉本人提供对其用于到法院查阅的卷宗空白信件伪造的。对原告华硕公司的新委托代理人不了解对这些情况的真实性，请求法庭注意。2010年6月12日原告华硕公司提供的复印件，因为是彩色复印件所盖的公章和真实性有异议，系伪造。理由是：2010年9月13日中大公司在烟台市公安局治安大队登记备案刻制的烟台中大房地产有限公司防伪标志的公章，2010年6月12日此公章还没有出生，公章生日是2010年9月13日。对原告华硕公司在提供证据中伪造中大公司公章的行为，希望法庭予以查明。三、对证据三中公证的过程认可，但是对公证的内容不认可。陶佳书面说明内容不是真实的，对此内容不予认可。关于陶佳2018年11月26日提供的烟台中大房地产有限公司关于财务印章使用情况的说明不认可，在陶佳的不出庭情况下，只能说系原告华硕公司伪造。对执行裁定真实性认可，对裁定书内容不认可，对陶佳担保的内容不认可。陶佳用于担保的房产是福润公司时任法定代表人郑本委托陶佳参加竞拍，竞拍款是由公司董事会形成决议，由收取购房者的购房款支付的，所以陶佳的行为是恶意担保，没有权利处置代持的房产。被告陈华友为证明其主张提交以下证据：证据一、2004年5月27日陈华友和中大公司签订的房屋销售合同及补充协议书原件一份（实际签订时间是2012年2月20日），拟证明陈华友、中大公司存在房屋买卖关系。证据二、2004年5月26日福润公司向陈华友出具的收据原件一张。拟证明：收到陈华友购房款12万元。2004年9月30日中大公司向陈华友出具的收据原件一张。拟证明：中大公司收到陈华友购房款53112元。2012年2月20日中大公司向陈华友出具的收据原件一张。拟证明：中大公司收到陈华友购房款264350元。2012年2月20日房屋买卖合同原件一份，拟证明当日陈华友按照中大公司的要求将坐落于芝罘区东沟街37-2号房产卖给案外人陈超。2012年2月20日案外人陈超将购房款264350元转账给中大公司会计李宏的转账凭证原件一张。拟证明：陈华友付给中大公司房款264350元，其中有5万元购房款是用张石泉欠陈华友的借款抵顶的，在补充协议书第二条陈华友和中大公司进行了确认。证据三、2××5年3月21日中大公司向陈华友出具的三张收据原件，拟证明当日陈华友向中大公司付清了涉案房产的暖气投资款、煤气投资款、闭路电视投资款并于当日实际入住。物业费单据复印件一宗，拟证明陈华友于2××5年已实际入住涉案房产。证据四、烟台中大房地产有限公司、烟台福润房地产有限公司、山东中大投资集团有限公司的工商官网查档打印件三份，证明以上三个公司均由张石泉实际控制。结合刚才原告华硕公司提交的证据，均能证明以上三个公司由张石泉控制，从而证明陈华友将房款12万元给福润公司等同于交付给中大公司。原告华硕公司对被告陈华友提交的上述证据的质证意见如下：一、对证据一陈华友房屋销售合同及补充协议的真实性、合法性、与待证事实的关联性均不予认可。理由如下：1、销售合同第2条约定价格为2400元每平方米，明显低于同小区、同栋楼正常价位3880元—5000元每平方米。2、合同约定的内容包括以房换房，执行异议卷宗材料中显示被告陈华友将案涉房屋出卖给他人，陈华友未履行房屋销售合同。3、2012年12月20日，中大公司会计李宏提交未售房产报告证明陈华友仅支付了53112元（2004年9月30日），其余款项未付。4、据中大公司法定代表人张石泉亲笔签字的案涉小区房产证办理明细，第一次办理房产证是2××5年8月23日，最后一批办理房产证是2××9年9月17日，期间分28批给339套房办理了房产证，该证据与房屋登记资料吻合。根据以上理由，销售合同不真实，合同内容未履行。陈华友的代理人陈述其补充协议落款时间为2××5年10月15日的补充协议，实际签订日期为2012年2月20日，可以证明陈华友伪造虚假的房屋买卖关系，提起虚假诉讼。依据两高关于办理虚假诉讼刑事案件若干问题的解释第一条的规定，陈华友的行为已经涉嫌虚假诉讼犯罪。二、对证据二的真实性、合法性及关联性不予认可。2004年5月26日陈华友交付的所谓房款并未支付给中大公司。2004年9月30日与2012年2月20日中大公司出具的收款收据中加盖的印章不是同一枚印章。招商银行户头历史交易明细表不是陈超名下的账户的开户行，招商银行烟台分行南大街支行出具。并且其交易对手李宏是否是中大公司的会计李宏有待确认。原告华硕公司提出申请，请法院到陈超上述账户的开户行招商银行烟台分行南大街支行调取2012年2月20日起至今的陈超名下账户（62×××81）与李宏名下账户（60×××45）的历史的交易明细，以确认上述所谓房款是否进入被告中大公司的账户。另外，陈华友陈述其补充协议的实际签订日期为2012年2月20日，当时该涉案房产已经抵押给抵押权人，并办理了抵押登记。依据物权法第191条、担保法第49条、最高人民法院担保法司法解释第67条、最高人民法院物权法司法解释一第15条、16条第一款第三、五项等的相关规定，抵押人转让已办理登记的抵押物未通知抵押权人其转让行为无效，抵押人转让抵押物所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。三、对证据三中的三份收据的合法性、真实性不予认可，上述证据并不能证明陈华友对涉案房屋具有合法的所有权。享有对执行标的足以排除强制执行的民事权利。四、对证据四的真实性无异议，但是对证明目的有异议。福润公司与中大公司是不同的法人主体，不存在关联关系。陈华友交给福润房地产有限公司的房款不等于交给中大公司的房款。被告中大公司对被告陈华友提交的上述证据的质证意见如下：一、对证据一的真实性认可，证明目的认可。补充协议确系2012年2月20日签订，针对2××5年的实际情况予以确认。二、对证据二无异议。三、对证据三无异议。四、对证据四的真实性、证明目的均无异议。上述事实，有双方当事人分别提交的相关证据并经质证,以及双方的庭审陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就本案而言，生效判决已经确认中援公司对涉案房屋享有抵押权，原告华硕公司作为中援公司的权利继受者，依法亦对涉案房产享有抵押权。因此，被告陈华友应就其对涉案房产享有的实体权利足以对抗华硕公司享有的法定抵押权承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告陈华友与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”因被告陈华友依据《商品房买卖合同》的约定支付了相应购房款，被告中大公司依据《商品房买卖合同》的约定交付了芝罘区福来里54-3-7号房产，故对原告华硕公司提出的《商品房买卖合同》未备案登记不生效的主张，依法不予支持。本案庭审中，华硕公司虽然对陈华友提交的部分证据不予认可，但是没有提交其他充分的证据予以反驳，故陈华友提交的证据能够作为认定本案事实的依据。陈华友提交的证据能够形成完整的证据链条，可以确认涉案房屋系陈华友从中大公司处购买，陈华友已支付全部房款，中大公司向陈华友交付了涉案房屋，陈华友占有、使用涉案房屋至今。涉案房屋交付的时间早于设立抵押权的时间，亦早于被法院查封的时间。陈华友对尚未办理房产证的房产亦不存在过错。因此陈华友对涉案房屋享有物权期待权，该权利优于华硕公司对涉案房屋享有的抵押权。陈华友对涉案房产享有的优先受偿权及物权期待权能够对抗华硕公司对涉案房产的执行。华硕公司主张陈华友提交的房屋销售合同及补充协议是虚假的，涉嫌虚假诉讼，但是没有提供充分的证据予以证实，故本院对华硕公司的上述主张不予采纳。华硕公司申请到相关银行调查账户没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原告华硕公司的诉请不能成立，应予驳回。被告陈华友提出的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告烟台华硕投资有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告烟台华硕投资有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  慈勤哲审 判 员  陈晓彦人民陪审员  迟荣庚二〇一九年四月十七日书 记 员  徐颖欣