西安市莲湖区人民法院 民事判决书（2018）陕0104民初3158号原告（反诉被告）：杨文涛，男，1990年6月10日出生，汉族，住陕西省乾县。原告（反诉被告）：马江芳，女，1989年10月20日出生，汉族，住陕西省旬阳县。共同委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王宝兴，陕西韬达律师事务所（实习）律师。被告（反诉原告）：李璞，女，1974年12月28日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人：夏云峰，陕西弘业律师事务所律师。第三人：西安馨慧房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：安卫民，该公司总经理。委托诉讼代理人:郝博，男，1988年12月16日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨佳鑫，女，1992年12月3日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。原告（反诉被告）杨文涛、马江芳与被告（反诉原告）李璞、第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称馨慧公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨文涛、马江芳及其共同委托诉讼代理人李寅榕、王宝兴，被告（反诉原告）李璞及其委托诉讼代理人夏云峰，第三人馨慧公司的委托诉讼代理人郝博、杨佳鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文涛、马江芳向本院提出诉讼请求:1.判令被告退还购房定金 20000 元；2.判令被告向原告支付违约金200000元；3.判令被告赔偿原告房屋装修及不可移动物品损失10XXXX元；4.判令被告赔偿原告支出的中介费30900元、代办过户费500元、律师费25000元和保险费2060元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年8月20日，原、被告双方签订了《西安市存量房买卖合同》，同时原、被告和第三人馨慧公司签订了《房屋买卖居间合同》。根据《西安市存量房买卖合同》的约定，原告以1030000元的价格购买被告位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX镇XX区XX幢XX单元XX的房屋一套。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金20000元，向第三人馨慧公司支付了中介费30900元，并且按照合同约定，办理了购房资格审查和公积金贷款手续。2018年3月，被告单方面提出要上涨房价150000元，否则不予办理解除房屋抵押、网签、过户等手续。经原告和第三人多次催促，被告仍不履行合同。被告违反诚实信用的合同原则，导致原告至今无法实现房屋过户，在西安市房屋价格快速上涨的事实下，同类型的房屋价格上涨明显，给原告造成了巨大的经济损失。依据《西安市存量房买卖合同》8.1款的约定，“甲方应在签订本合同后肆拾个工作日内向银行提交还款申请，办理撤押手续”，而被告至今已逾期将近一年时间仍未办理银行撤押手续，已经严重违反合同约定。被告违约更改合同价款（作为方式违约）、拒不按约办理撤押手续（不作为方式违约），此两项行为均构成根本违约，根据《西安市存量房买卖合同》第6.1款的约定，被告应当承担200000元的违约金，并赔偿原告所受到的所有损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告李璞辩称，一、其并未收到原告所述的定金20000元。二、签订买卖合同后，其从未怠于履行义务，曾积极配合第三人馨慧公司办理资金监管手续，但是第三人告知无法办理，故无法继续履行合同并非被告的原因造成的；三、在原告未支付购房款的前提下，其出于售房的善意，将房屋交付原告并让其装修，以实际行为履行了后合同义务，但原告至今没有履行先合同义务，导致合同目的无法实现；四、其售房的目的是急需资金周转，其解除合同的原因并非是因为房屋价格上涨，因为向原告提前交付房屋并让原告装修入住已经表明了售房的诚意，但原告装修入住后不予履行合同义务，导致其出售房屋以换取资金周转的目的不能实现；五、原告一直不予办理资金监管，致使其对原告是否具备购买能力产生合理怀疑，因此其不可能先去办理解押手续，偿还剩余银行贷款。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令解除双方所签订的《西安市存量买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金200000元；3.判令反诉被告将房屋恢复原状并向反诉人支付房屋占用费3000元；4.反诉费用由反诉被告承担。反诉所依据的事实和理由：反诉原告出售房屋的原因是急需资金周转，自合同签订以来，始终积极配合履行合同义务。因反诉被告结婚需要，其出于善意，在对方未支付首付款的情况下，于2017年10月初即将房屋交付给对方当事人装修使用。合同签订后，反诉原告为尽快取得购房首付款，于2017年9月份联系反诉被告和第三人馨慧公司，并从山西临汾来到西安配合办理资金监管手续，但是第三人的工作人员称不能办理，也没有说具体原因，就让其返回山西临汾。反诉被告开始装修后一直未支付购房首付款，反诉原告于2018年2月份左右到房屋内查看装修情况，发现房屋内锅碗瓢盆等生活家具一应俱全，俨然一副在房屋内居住的情形。于是，反诉原告催促反诉被告尽快支付首付款，但反诉被告不以为然。之后，反诉原告启动备用钥匙将装修钥匙作废，并要求反诉被告到第三人处协调处理房屋买卖相关事宜。但是，反诉被告于2018年2月27日却找了一位开锁人员来到案涉房屋开锁，恰逢反诉原告来索要首付款，当时反诉原告的丈夫无意将开锁人员打伤，后派出所民警介入，双方就受害人的民事赔偿问题没有协商一致。综上，在反诉被告将房屋装修完毕的情况下，经反诉原告催要房款，而反诉被告不予理睬，严重侵犯了反诉原告的合法权利。故向人民法院提出反诉，请求判如所请。针对被告的反诉，原告（反诉被告）答辩称，一、其装修房屋系经过反诉原告同意的，并不存在向其支付房屋占用费问题；二、根据二手房交易的一般流程，需要先办理网签备案手续，然后才能办理资金监管。本案中，双方尚未办理房屋网签合同，谈何办理资金监管手续。反诉原告所称于2017年9月份在西安办理资金监管账户纯属虚构事实；三、其装修房屋时经过反诉原告的同意，反诉原告的丈夫应当知晓房屋装修的事实，正是因为反诉原告要将房屋价格上涨150000元才愿意配合办理房屋过户手续，才故意声某某对房屋装修、门锁更换等情况不知情。因为反诉原告的违约行为，导致双方所签订的房屋买卖合同无法继续履行，给其造成巨大损失，故请求人民法院，依法驳回反诉原告的反诉。第三人馨慧公司述称，馨慧公司为原、被告提供居间服务，原、被告于2017年8月20日签订了《西安市存量房屋买卖合同》。根据合同约定，原告当天就向馨慧公司支付了中介服务费30900元和购房定金20000元。因为双方在合同中约定，购房定金由其公司保管，在办理资金监管账户后直接由馨慧公司转入资金监管账户，因此至今尚未将定金交付给被告。合同中对后续办理房屋交易手续的具体时间也没有明确约定。合同没有继续履行的原因是因为被告不出面配合办理，所以也没有能办理网签备案手续。第三人收取定金后，曾约原、被告双方和公司工作人员到西安市西大街工商银行办理私人的资金监管，但是银行方面没有受理，这也不是二手房交易流程的必然步骤。2018年1月份后，原告要求继续履行合同，被告以其丈夫不同意为由说要协商，被告单方面将房屋的钥匙作废，直接导致了双方发生冲突。后来，大约在2018年2月27日前后，被告曾说要原告增加10XXXX元购房款，原告后来也同意增加，但是因为被告不出面配合，无法签订补充协议，也导致原告无法将这增加的10XXXX元购房款支付给被告。为此，我公司曾于2018年3月2日通过顺丰快递向被告发催告函，督促被告尽快出面配合原告办理过户手续，但被告并未理会。关于被告的反诉请求，既然原、被告都同意解除合同，我公司也同意合同解除，但是我公司认为合同无法继续履行的原因是因为房屋价格上涨、被告不愿意配合办理后续手续导致的，请求法院驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖居间合同》、房屋登记薄、天然气发票、委托代理合同等证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，能够证明双方之间存在房屋买卖合同关系，本院对此证据予以确认。因原告提供的合同第8.1条条款中“肆拾”的内容与被告提供的合同版本内容不一致，对双方存在争议的该合同条款内容，本院不予认定；2、原告提供的代收款收据、付款凭证、POS签购单等证据，可以证明原告按照合同约定向第三人支付了中介服务费30900元、定金20000元、代办过户费500元；3、原告提供的杨文涛与李璞的微信聊天记录，可以证明原告杨文涛于2017年10月21日告知被告李璞其开始装修，并催促李璞办理房屋买卖后续手续，被告李璞同意原告进行装修，并称会抓紧时间办理后续手续；4、原告提供的与第三人馨慧公司工作人员崔科的微信聊天记录和通话录音，可以证明原告积极催促第三人尽快办理后续房屋交易手续，第三人工作人员声某某因被告提出需要原告额外支付购房款150000元才能配合办理后续手续，因此双方产生争议；5、原告提供的律师函和手机短信记录，可以证明原告在发生争议后曾委托陕西韬达律师事务所通过手机短信的方式向被告发送律师函，催促被告积极履行后续交易手续；6、原告提供的房屋装修完毕照片、装修合同、装修施工确认单、物业费收据、家具、家电购置票据、建材购销合同、交款收据等证据，可以证明原告装修入住后，实际花费的装修费用已超过其主张的10XXXX元;7、被告提供的《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》中并未明确约定支付首付款的具体时间，并且根据二手房买卖的交易习惯，只有先办理二手房买卖合同网签备案后才能办理资金监管，而双方尚未办理合同网签备案手续，被告出售的房屋上还设定有抵押权，故该组证据无法证明原告存在严重违约行为。至于被告辩称的第三人未尽到合同义务，因本案审理的是原、被告之间形成的房屋买卖合同关系，对第三人是否违反了其居间合同义务，本案中对此不予审查；8、对被告提供的《善意提醒》，该证据无法确定其具体形成时间，也不能证明被告于2018年2月24日将《善意提醒》的内容告知了原告，本院对此证据的证明目的不予确认；9、对被告提供的报案材料、报案笔录、询问笔录、治安调解协议书，可以证明被告作废案涉房屋门锁钥匙，在原告找人开锁后，被告的丈夫又与开锁人员发生冲突的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月20日，原告（乙方）杨文涛、马江芳与被告李璞（甲方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：一、交房房地产的基本情况：1.2座落：西安市莲湖区XX路XX号（XX城XX镇）B区23幢2单元20304室；1.3《商品房买卖合同》登记号：Y11087597；1.4建筑面积113.83平方米；1.6抵押状况：有抵押，尚欠中信银行肆拾伍万元整；二、房价款及付款方式：2.1房价款人民币1030000元，该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税费另行约定；2.2房价款的支付方式为首付款+公积金；2.2.1定金人民币20000元，乙方于2017年8月20日支付甲方，甲方将此定金交予居间方代为保管，居间方于公积金管理中心指定时间打入资金监管账户；2.2.2首期房价款（不含定金）计人民币290000元，乙方于公积金管理中心指定时间打入资金监管账户；2.2.3第二期房价款人民币720000元，支付方式如下：乙方向银行申请720000元的银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准；2.2.3.1若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足的，则乙方须在办理产权转移登记申请前将相应部分支付房地局指定资金监管账户或甲方；三、房屋交付：3.1甲、乙双方约定的房屋交付日期按如下第三种方式交付，即于首付款资金监管当天交房；四、过户时间约定：4.1甲乙双方申请办理产权转移登记日期按如下第三种方式办理，即：甲方将房产证原件交于居间方，且乙方审贷通过银行成功放款后15个工作日内过户；五、交易税、费支付：5.1.1甲方名义税、费，乙方自愿代替甲方支付。5.1.2乙方名义税费，甲方自愿代替乙方支付；六、违约责任：6.1本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金200000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；6.2本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约；6.3本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续，视为乙方违约；6.4甲方保证其本人以及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，已取得该房地产所有共有权人同意由甲方代表其签署本合同的授权。如因此原因导致本合同最终无法履行或者无法完全履行，甲方愿意承担一切违约责任和法律后果；8.2乙方贷款购买此房，在此乙方承诺个人或夫妻双方征信无瑕疵，公积金贷款，具体贷款年限和额度以银行审批结果为准；8.3乙方承诺具有两年以上西安社保或西安市户口，且为家庭2017年1月1日后的首次购房具有购买此房的资格；8.4甲方承诺产权共有人知情并同意出售该房产，并可出面配合办理后期所有手续，如果情况失实，则由甲方承担违约责任；8.5甲方自行撤押，撤押中产生的所有费用由甲方承担；8.6甲方房产证成功办理，并办理完成转它项权利手续后肆拾个工作日内，甲方向银行提交提前还款申请，办理撤押手续；8.7因甲方契税发票丢失，需登报声明补办契税发票。合同签订后当天，原告杨文涛、马江芳按照合同约定向被告支付了购房定金20000元，被告李璞按照合同约定将定金交由居间方馨慧公司保管。同时，原告还向第三人馨慧公司缴纳了中介服务费30900元和代办过户费500元。2017年10月初，被告将案涉房屋交付原告使用，并同意原告开始对案涉房屋进行装修。2017年10月21日，原告向被告发送微信，告知被告其已开始装修，并催促被告尽快办理后续交易手续。被告收到微信后称会尽快配合原告办理。     2018年2月27日下午，原告马江芳来到案涉房屋，发现其持有的装修钥匙已无法打开房门，遂联系案外人姬向华来到案涉房屋开锁。当姬向华和马江芳准备开锁时，恰逢被告的丈夫刘国平来到案涉房屋，刘国平认为姬向华在开自己家的房门，挥拳将姬向华打伤。马江芳和姬向华报警后，公安莲湖分局红庙坡派出所处警处理此事。经红庙坡派出所民警询问刘国平，刘国平称，“当时我走出电梯看见一个男子在开我家防盗门，我一时着急就上去把他拉住打了几拳，这时一个女的就喊说是她让开的门，我就问为什么，她说她就是在房屋中介公司买的这个房子，她说她见过我老婆李璞，还在中介那签了合同，我老婆也签字了，她现在把房子已经装修，今天来房子门打不开，是她叫的开锁公司的小伙给她开的锁。我才知道我打的小伙是开锁公司的人。我就给这个女的说我给中介说过我现在不卖这个房子了，有什么事情找中介。”当民警询问刘国平是否知道李璞通过中介已经将这个房子卖了时，刘国平称“我知道，她以前给我说过她通过中介把这套房子卖了。今年春节我媳妇给中介说这个房子不想卖了，让他们通知买家。”之后，因被告已经案涉房屋门锁更换，原告无法进入案涉房屋，双方又协商未果，原告遂于2018年2月28日与陕西韬达律师事务所签订委托代理合同，聘请律师准备诉讼。2018年4月2日，原告将被告诉至本院。2018年6月21日，原告通过委托诉讼代理人向被告发送《律师函》，催促被告继续履行合同，否则将承担违约责任。本案在审理过程中，原、被告于2018年9月5日协商一致解除合同。2018年11月8日，双方共同到案涉房屋内清点物品后，原告已将可移动的物品取走，剩余不可移动的物品以及室内装修部分，原告按10XXXX元标准要求被告赔偿损失。庭审中，被告同意就该部分物品及装修价值折价补偿原告90000元。另外，原告在起诉时不仅主张了违约金200000元，还主张了房价上涨损失300000元。经本院向原告释明后，原告认为其主张的违约金已弥补了房价上涨损失，故申请撤回了要求被告赔偿房价上涨损失300000元的诉请请求。另查明，据西安市房屋登记薄记载，案涉房屋于2017年3月9日登记在被告李璞名下，不动产登记证书号为陕（2017）西安市不动产权第1056667号。被告在案涉房屋上设立了抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司西安分行，担保债权数额为48万元，债务履行期限为2012年3月29日至2042年3月29日，他项权利证书登记时间为2017年9月7日，他项权利证书号为20171045837号。原告在立案之前，申请对案涉房屋进行诉前财产保全，本院于2018年3月7日作出（2018）陕0104执保120号裁定书，对该房屋进行查封，查封期限为2018年3月9日至2021年3月8日。庭审中，被告表示其未向银行偿还贷款，也未办理抵押权注销手续。本院认为，原、被告所签订的《西安市存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同签订后，被告于2017年10月将案涉房屋交付原告，同意原告开始装修使用，应视为双方协商一致对合同约定的交房时间条款的变更。本案在审理过程中，原、被告均同意解除合同，故双方所签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年9月5日经协商一致解除。关于被告是否违约问题。原告经被告同意进入案涉房屋装修，装修完毕后，被告却更换房屋钥匙，拒绝原告进入案涉房屋，被告的丈夫即房屋共有人刘国平又明确表示不同意将案涉房屋出售给原告，被告在合同第8.6条约定的期限内也未能办理案涉房屋上抵押权的注销手续。被告的上述行为导致双方所签订的房屋买卖合同无法继续履行，其行为已构成违约。关于原告是否违约问题。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了购房定金，合同中对原告缴纳首付款的约定是在指定时间打入资金监管账户。被告于2017年10月初向原告交房后，原告于2017年10月21日曾通过微信的方式催促被告办理后续交易手续，被告虽回复称会尽快办理，但双方直至2018年2月下旬仍未签订二手房交易网签合同备案手续，也未办理资金监管手续。因此，被告辩称原告故意拖延向其支付购房首付款的抗辩意见，明显不能成立。双方发生争议后，直至本案诉讼期间原告仍同意继续履行合同，因为被告坚决不同意向原告出售房屋，原告才协商解除合同，原告的行为并未构成违约。本院对被告的抗辩意见，依法不予采信。被告违约后，应当按照合同约定向原告支付违约金200000元，并赔偿原告的合理损失。原告主张室内装修及不可移动物品的损失10XXXX元，有其提供的装修合同、购销发票等证据附卷佐证，未超过其实际损失，本院对此予以支持。关于原告主张的律师费25000元，有原告提供的委托代理合同、律师费发票附卷佐证，且符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告主张的中介服务费30900元，属于原告已支出的合理损失，本院予以支持。关于原告主张的代办过户费500元，因双方合同未能继续履行，该事项并未实际发生，第三人无权向原告收取代办过户费，应当将该费用返还原告。关于原告要求被告返还购房定金20000元，根据合同约定该费用由被告收取后交由第三人保管，且第三人在庭审中也同意返还，故应由第三人将此款返还原告。关于原告主张的保函保险费2060元，系原告为本案纠纷支出的实际损失，本院予以支持。关于原告主张的房价上涨损失300000元，经本院向原告释明后，原告自愿撤回了该项诉讼请求，其撤诉申请不违反法律规定，本院予以准许。关于被告反诉主张的违约金200000元，原告并未违约，不应向被告支付违约金。关于被告反诉主张将案涉房屋恢复原状并赔偿房屋占用费3000元，因原告系经被告同意后进行装修，且因被告的违约行为导致合同无法继续履行，本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨文涛、马江芳与被告（反诉原告）李璞所签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年9月5日解除；二、本判决生效后十五日内，被告李璞支付原告杨文涛、马江芳违约金200000元；三、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳房屋装修及不可移动物品损失10XXXX元；四、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳律师费25000元；五、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳中介服务费30900元；六、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳保函保险费2060元；七、本判决生效十五日内，第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司退还原告杨文涛、马江芳购房定金20000元和代办过户费500元；八、驳回原告杨文涛、马江芳要求被告李璞返还定金20000元和赔偿代办过户费500元的诉讼请求；九、驳回反诉原告李璞要求反诉被告杨文涛、马江芳支付违约金200000元的反诉请求；十、驳回反诉原告李璞要求反诉被告杨文涛、马江芳将案涉房屋恢复原状并支付房屋占用费3000元的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6976元（原告已预交），由被告李璞承担6670元，由原告杨文涛、马江芳共同承担306元。反诉费2150元（反诉原告已预交），由反诉原告李璞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长       冯建利审    判    员       赵兴华审    判    员       郭富丽 二〇一九年四月三十日            书    记    员       邓雪珊  1