福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初1454号 原告：福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇恒亿花园D栋2层，统一社会信用代码913508006893586186。 法定代表人刘远英，总经理。 委托诉讼代理人：钟盛旺，男，1982年12月4日出生，汉族，福建城市花园物业服务有限公司副总经理，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：欧丽娜，女，1970年4月20日出生，汉族，福建城市花园物业服务有限公司员工，住龙岩市新罗区。 被告：陈安昌，男，1957年10月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈健超，福建力涵律师事务所执业律师。 原告福建城市花园物业服务有限公司（以下简称花园物业公司）与被告陈安昌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告花园物业公司委托诉讼代理人钟盛旺，被告的委托诉讼代理人陈健超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花园物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈安昌支付花园物业公司自2016年1月1日起至2018年9月30日止的物业服务费4880元、水费113元、水电公摊费79元，违约金1659元，合计6731元。 事实与理由：2009年7月，花园物业公司与福建恒亿建设集团有限公司签订了《恒亿花园物业管理服务合同》，依约为龙岩市新罗区西陂街道恒亿花园小区业主提供物业管理服务。陈安昌系龙岩市恒亿花园小区D幢401室业主，其套房建筑面积为147.89平方米，物业费1.0元/月/每平方米。陈安昌自2016年1月开始拖欠物业服务费等费用，截止2018年9月，累计拖欠物业服务费4880元、水费113元、水电公摊费79元，合计6731元。后经催要未果，花园物业公司诉至法院。 陈安昌辩称，一、其认为福建省前期物业服务合同对其不具有约束力，合同第五条第四项明确约定应书面确认；2、花园物业公司未按合同约定提供物业服务，陈安昌有正当理由拒绝缴纳物业费。根据合同第三条、第三条第四项约定，2013年陈安昌房屋外墙出现裂痕渗水，陈安昌向花园物业公司提出要求修补，花园物业公司未进行修补。2016年发现外墙渗透严重，向花园物业公司主任反映，花园物业公司楼层管理人员有到现场看过但未作处理，花园物业公司杨主任来收物业费时又反映了该情况，但至今外墙未修补，花园物业公司没有尽到履行合同约定的义务，小区的违章建筑也未拆除；二、陈安昌认为花园物业公司未提供允许物业公司收费标准的项目及收费标准，其有理由拒付物业费；三、花园物业公司主张的违约金没有原、被告双方的约定，也没有法律规定，即使是与建设单位签订的物业服务合同，违反法律强制性规定，违约金条款是无效的。 花园物业公司、陈安昌围绕各自的诉辩主张分别向本院提交了证据，双方当事人对对方提交的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 恒亿集团有限公司和龙岩市龙兴建设开发有限公司共同开发的恒亿花园位于龙岩市新罗区东侧。2009年6月18日，原告花园物业公司（乙方）与龙岩市龙兴建设开发有限公司（甲方）签订了一份《恒亿花园物业管理服务合同》，委托管理期限为一年即自2009年7月1日起至2010年6月31日止，该合同约定，高层住宅改办公按1.2元／ｍ2／月，高层住宅按1.00元／ｍ2／月，店面及商场按1.2元／ｍ2／月的价格向甲方收取物业服务费，汽车位60元／月／辆。该合同第二十七条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。因甲方、业主或物业使用人逾期超过三个月的，乙方有权通报并在协商未果后停止供应该单元的用水、用电服务。”委托管理期限届满后，原告仍按原合同约定为恒亿花园业主提供物业服务。2012年1月1日，原告花园物业公司（乙方）与恒亿集团有限公司（甲方）签订了一份《福建省前期物业服务合同》，该合同约定，办公楼房按2.0元／ｍ2／月，高层住宅按1.00元／ｍ2／月，商业物业按1.2元／ｍ2／月的价格向甲方收取物业服务费。该合同第十四条第一款约定，（一）…除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相关业主支付10%的违约金。（二）…甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照标准向乙方支付违约金等内容。2014年12月30日，花园物业公司（乙方）与恒亿集团有限公司（甲方）签订了一份《福建省前期物业服务合同》，委托管理期限为三年即自2015年1月1日起至2018年12月31日止，该合同内容与之前的合同基本一样。委托管理期限届满后，原告仍按原合同约定为恒亿花园小区业主提供物业服务至今。陈安昌系龙岩市恒亿花园小区Ｄ幢401室业主，其套房建筑面积为147.89平方米，自2016年1月开始拖欠物业服务费等费用，截止2018年9月，累计拖欠物业服务费4880元、水费113元、水电公摊费79元。为此，花园物业公司于2019年1月24日诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，恒亿集团有限公司和龙岩市龙兴建设开发有限公司作为恒亿花园二期小区的建筑商对于恒亿花园小区的前期物业有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同。花园物业公司与恒亿集团有限公司签订的两份《福建省前期物业服务合同》对业主和物业服务企业均有法律约束力。花园物业公司根据上述合同的约定向包括陈安昌在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费用。陈安昌作为龙岩市恒亿花园小区D幢401室业主，在接受花园物业公司提供的物业服务后，负有向花园物业公司交纳物业管理服务费、水电费及水电公摊费等费用的义务。陈安昌未按期交纳物业服务费、水电费、水电公摊费，显属违约，应限期偿付。花园物业公司主张陈安昌拖欠物业服务费应支付逾期付款的违约金，违约金按合同约定为自逾期之日起按应交费用的2%交纳。陈安昌对此提出异议，认为违约金没有原、被告双方的合同约定，也没有法律规定，违约金条款无效。原、被告双方虽未约定违约金计算的具体标准，但双方在上述合同中有约定了违约金，本院根据本案的实际情况酌定违约金按年利率6%计算。陈安昌主张其房屋外墙出现裂痕渗水，向花园物业公司提出要求修补，但花园物业公司至今未进行修补，由于房屋质量问题属于开发商的问题或他人损坏造成的问题，恒亿花园小区业委会未成立，花园物业公司无法从房屋主管部门申请维修基金来维修，陈安昌的房屋外墙裂痕渗水问题应由其向房屋侵权人主张权利；陈安昌主张还主张《福建省前期物业服务合同》对其不具有约束力，其有权拒交物业服务费等费用，在恒亿花园小区业委会成立前，开发商有权代表业主与物业管理公司签订物业服务合同，上述物业服务合同对业主和物业服务企业均有法律约束力，因此，对陈安昌的上述主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告陈安昌应于本判决生效之日起十日内支付原告福建城市花园物业服务有限公司自2016年1月1日起至2018年9月30日止的物业服务费4880元、水费113元、水电公摊费79元，合计5072元。 二、被告陈安昌应于本判决生效之日起十日内支付原告福建城市花园物业服务有限公司违约金（计算方法：自被告陈安昌2016年1月1日后拖欠应交的物业服务费用之日起至本判决确定的还款之日止，以被告陈安昌拖欠应交的物业服务费为基数，按年利率6%计算）。 三、驳回原告福建城市花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈安昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 上 熠 二〇一九年四月十六日 书记员 黄敏（代） 书记员 饶珊（代） 附注：一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 国务院《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 1