浙江省宁波市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）浙02行终73号 上诉人（原审被告）象山县自然资源和规划局，住所地浙江省象山县丹东街道丹河东路869号。 法定代表人杨梓良，局长。 出庭应诉负责人卢志华，象山县不动产登记服务中心主任。 委托代理人郑新安（特权授权代理），浙江甬泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈松雷，男，1968年2月29日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托代理人柳英青（特别授权代理），女，1969年8月10日出生，汉族，住浙江省象山县，系陈松雷之妻。 被上诉人（原审原告）李阳，男，1975年8月16日出生，汉族，住浙江省象山县。 被上诉人（原审原告）王建平，男，1963年3月3日出生，汉族，住浙江省象山县。 三被上诉人共同委托代理人黄永顺（特别授权代理），浙**宁律师事务所律师。 原审第三人宁波富源房地产开发有限公司，住所地浙江省象山县丹西街道丹南路530号。 法定代表人吴宇炜，经理。 原审第三人史美先，男，1963年1月23日出生，汉族，住浙江省象山县。 上诉人象山县自然资源和规划局因不动产抵押登记一案，不服浙江省象山县人民法院（2018）浙0225行初35号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 2011年12月30日，原象山县建设局向史美先颁发象房他证丹西街道字第××号他项权利证书，该证记载：房屋他项权利人史美先，房屋所有权人宁波富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司），房屋所有权证号2011-0103634、2011-0103653、2011-0103632，房屋坐落丹西街道海城阳光苑4幢1单元402室、403室、502室，他项权利种类一般抵押登记，债权数额400万元。 原审认定，2008年7月23日，原告李阳与第三人富源公司签订《商品房买卖合同》，购买富源公司开发的“海城阳光苑”4幢502室商品房。2008年9月23日，原告陈松雷、王建平与第三人富源公司签订《商品房买卖合同》，购买富源公司开发的“海城阳光苑”的4幢403室、4幢402室商品房。三原告支付了相应的首付款，后办理了银行按揭。上述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。2011年5月26日，第三人富源公司就涉案三套房屋申请所有权登记，在申请表中记载了买受人的名字、预售合同号以及已预售并经合同备案。2011年7月21日，原象山县建设局同意登记并向第三人富源公司颁发房屋所有权证。2011年12月14日，象山县人民政府就第三人富源公司涉案三套房屋土地登记申请准予登记发证。2011年12月30日，第三人富源公司与第三人史美先就涉案三套房屋申请抵押登记，并提交了涉案三套房屋的土地使用权证、房屋所有权证、房地产抵押登记合同、企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证及经公证的借款合同与抵押合同。当日，原象山县建设局同意登记并向第三人史美先颁发了象房他证丹西街道字第××号房屋他项权证书。第三人富源公司与第三人史美先签订的《抵押合同》约定抵押时间为2011年12月30日至2012年6月30日止。原告陈松雷、李阳、王建平与第三人富源公司签订《商品房买卖合同》后未办理预告登记。第三人史美先于2013年12月16日起诉第三人富源公司及宁波滨海学校、吴宇炜、陈自力借款合同纠纷一案，该院于2014年1月21日作出（2013）甬象商初字第1661号民事调解书，调解确认第三人史美先对涉案的三套房产（房屋他项权证号：象房他证丹西街道字第××号）在登记抵押权范围内按抵押顺位享有优先受偿权。 原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房备案登记的目的是为了加强对商品房开发企业的监督和管理，防止“一房数卖”或为他人设定其他权利。同时，行政机关履行职责时应当遵循正当程序原则。本案涉案房屋抵押给第三人史美先作为借款担保并办理抵押登记前已经办理了预售合同备案登记，被告在未通知作为买受人的三原告，听取三原告意见的情况下，径行办理抵押登记，违反了正当程序原则。但鉴于第三人史美先已经取得了他项权证，并经法院调解确认对涉案的三套房产在登记抵押权范围内按抵押顺位享有优先受偿权，故此，被诉的抵押登记行为宜确认违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项的规定，原审法院于2018年11月29日作出如下判决：确认被告于2011年12月30日将房屋所有权证号为2011-0103634、2011-0103653、2011-0103632的三套房屋抵押登记给第三人史美先的行政行为违法。 上诉人上诉称，原象山县建设局依据《房屋登记办法》规定办理涉案房屋登记。《商品房买卖合同》虽经备案，但并不因此具有对抗物权人设定抵押权的效力。根据物权法定原则，富源公司作为涉案房屋的所有权人，有权在涉案房屋上设定担保物权，抵押登记机关应当给其办理抵押登记。上诉人遵循了依法行政原则，原审认定被诉行政行为违反正当程序，缺乏依据。本案争议缘于三被上诉人未及时行使合同权利和要求预告登记的权利，法律对此没有加以特别保护的必要。为此，请求二审法院撤销原判，依法改判。 三被上诉人答辩称，其与富源公司签订《商品房买卖合同》并付清房款，于2011年2月实际取得涉案房屋居住使用至今，理应取得房屋所有权。富源公司隐瞒相关事实，违法将涉案房屋登记在其名下，然后与史美先办理了房地产抵押登记手续，该违法抵押登记行为的不利后果不应由被上诉人承担。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人富源公司、史美先未进行答辩。 二审中，上诉人提供中共象山县委象山县人民政府信访局（以下简称象山信访局）基本情况登记表、原象山县国土资源局象土信（访）[2016]14号信访事项受理告知单、象土信（访）答字[2016]信访事项答复意见书，用以证明被上诉人于2016年4月21日前就已经知道被诉行政行为，本案原审起诉已过起诉期限。被上诉人质证认为其是在2018年4月才知道被诉行政行为。原审第三人富源公司、史美先未发表质证意见。本院经审查认为，被上诉人未对上述证据的真实性提出异议，在二审中也陈述2015年3月份即已知道房屋被抵押，后向相关部门要求撤销抵押，故本院对上诉人二审提供的证据予以认定。 二审经审理认定的事实与原审一致。另查明，2016年4月21日，陈松雷等3人向象山信访局反映，其向富源公司购买了海城阳光苑4幢402室、403室、502室商品房，但县相关部门却于2011年12月30日为富源公司办理了他项权证，致房屋被查封，请求撤销他项权证。2016年6月12日，原象山县国土资源局就反映事项出具象土信（访）答字[2016]14号信访答复意见书。2018年12月28日，中共象山县委、象山县人民政府印发《象山县机构改革方案》，原象山县国土资源局的职责由象山县自然资源和规划局承担，象山县国土资源局不再保留。 本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。2018年2月8日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过1年。本案三被上诉人起诉时间是2018年9月，从有利于行政相对人合法权益保护原则出发，并考虑诉讼当事人对起诉期限的合理预期，本案应适用2年起诉期限的规定。根据二审查明的事实，被上诉人至迟于2016年4月21日即已知道被诉行政行为，故其于2018年9月向原审法院提起本案诉讼确已超过起诉期限。信访维权是当事人对于救济途径的选择，不构成耽误法定起诉期限的正当理由。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 撤销浙江省象山县人民法院（2018）浙0225行初35号行政判决； 驳回被上诉人陈松雷、李阳、王建平的起诉。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审判长 陈 晴 审判员 俞朝凤 审判员 孙 雪 二〇一九年四月十八日 书记员 俞 佳