安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初734号 原告：李飞，男，1980年2月18日出生，汉族，住合肥市包河区。 原告：刘娟，女，1981年3月7日出生，汉族，住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：邵国恒，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜仁东，安徽力澜律师事务所律师。 被告：谈玲，女，1965年7月18日出生，汉族，住安徽省寿县瓦埠镇街道东街，公民身份号码342422196507187300。 委托诉讼代理人：陶波，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李道虎，安徽金的律师事务所律师。 原告李飞、刘娟诉被告谈玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王嘉佳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李飞及李飞、刘娟的诉讼代理人邵国恒到庭参加诉讼，被告谈玲的委托诉讼代理人陶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认解除《合肥市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2、判决被告谈玲返还原告李飞、刘娟己付购房款679645元、定金50000元，并支付原告李飞、刘娟违约金300000元，共计1029645元；3、判决被告谈玲负担本案的诉讼费用。事实及理由:2018年8月19日，谈玲与李飞、刘娟通过合肥海宇世纪房地产代理有限公司（以下称中介）签订了《合肥市存量房屋买卖合同》（以下称购房合同）和《房屋买卖合同补充协议》（以下称补充协议），约定李飞、刘娟支付4,400,000元购买谈玲合肥市蜀山区习友路1315号国贸天琴湾8幢1101室的房屋（合蜀字第8140091167号）及蜀山区习友路1315号国贸天琴湾A-6/Y2轴地下车库北-533的房屋（补充协议第九条约定包含在总价款内的地下产权车位）。签订合同当日，李飞、刘娟即支付了谈玲50,000元定金，支付给了中介25,000元代理费。2018年8月27日，李飞、刘娟将给付谈玲的679645元购房款支付至谈玲招商银行账户。谈玲未依据补充协议在2018年8月31日与李飞、刘娟共同办理网签合同手续，后谈玲以家里有事为由不配合办理网签及后续的过户登记手续。直至诉前不久，李飞、刘娟委托律师查明谈玲未进行后续过户手续的真实原因是案涉房屋及案涉车位己于2018年5月25日被寿县人民法院查封。李飞、刘娟依据补充协议第七条要求解除买卖合同，并要求谈玲返还购房款679645元、定金50,000元，并要求支付一定的违约损失，谈玲未同意。依据补充协议第七条，从2018年9月1日计算至2018年12月10日，按房屋总价的每日万分之五计算，逾期违约金计222200元。解除合同的违约金按房屋总价的20%计算880000元。考虑到两项违约金合计过高，也考虑到因贷款利率变另行购买房屋将造成利息损失及中介费、律师费和诉讼费用长时间垫付的及很多额外的时间和精力的付出等等，故对两项违约金酌情主张300000元。原告李飞、刘娟为维护自己的合法权益诉至贵院，望判如所请。 被告辩称：1、被告不同意解除房屋买卖合同，案涉房屋现已不存在无法履行的情形，查封状态已经解除，可以完成房屋过户手续；2、被告在签订买卖房屋合同过程中不存在违约情形，签合同前我方已经将房屋查封状态告知中介海宇房产公司，中介公司承诺可以签订房屋买卖合同包括网签备案合同，所以被告才在中介公司的介绍和帮助下与原告签订了房屋买卖合同，合同签订后被告积极配合原告完成了该房屋的提前还款，并将查封案件妥善处理好，所以在交易过程中被告一直在主动为出售房屋做准备，且该房屋已经具备出售条件；3、原告因合肥市房地产市场变化的原因，私自解除合同不支付剩余房款，不完全网签备案合同，违约方应是原告，而不是被告；4、原告诉请的违约金过高，违约金是以一方实际损失为基础，而本案原告要求三十万违约金没有法律及事实依据，请求法院不予支持；5、本案未能快速履约是因为中介公司故意隐瞒相关信息，导致双方信息不对称，所以中介在买卖合同过程中存在严重过错，被告方已向法院申请要求追加中介海宇公司作为本案第三人，以便能查明案件事实，分清相关责任，让中介公司在本案中承担隐瞒信息导致的损失和责任。我院于2019年3月5日收到被告谈玲代理人递交的追加第三人申请书，要求追加合肥海宇世纪房地产代理有限公司为本案第三人，我方认为无追加必要。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.《合肥市存量房屋买卖合同》原件、《房屋买卖合同补充协议》原件，证明2018年8月19日在中介服务下，原被告双方签订房屋买卖合同及补充协议；2.定金收据原件、工行转账凭证原件，证明原告二人于合同签订当日支付了伍万元定金，8月27日支付了购房款679645元至被告制定的招行账户；3.房屋产权登记信息及查封登记信息原件、寿县法院裁定书打印件、微信聊天记录（提供原始载体手机），证明案涉房屋及案涉车位于2018年5月25日被寿县人民法院查封，但被告隐瞒该情形，并以家里有事为由不履行合同；4.EMS封面原件及书面通知原件，证明原告二人依据补充协议第八条再次通知被告解除房屋买卖合同；5.经纪合同原件，中介代理费收据原件、聘请律师合同原件及发票原件，证明原告支付中介代理费25000元、一审律师费20000元，及有可能后续的二审律师、执行程序律师费数万元，及二套房为贷款利率变化带来的另行购房的利息损失二三十万元，及诉讼费用长期垫付、大量的额外的时间和精力付出，与补充协议第七条等，这些成为主张违约金的参考；6.支付宝流水记录（提供原始载体手机），证明定金以实际交付。被告围绕诉讼请求提交如下证据：1.2018年11月29日、2019年1月7日合肥市不动产登记信息查询结果原件，证明案涉房屋已于2018年11月下旬解封，不存在无法完成交易的情形，案涉买卖合同可以继续履行；2.录音（提供原始载体手机）、名片原件、短信（提供原始载体手机），证明被告在签订房屋买卖合同前已经将案涉房屋查封信息告知了中介公司，中介公司为了促成交易隐瞒被告告知的信息，导致双方信息不对称，造成房屋不能及时完成过户手续，相应损失应由中介公司承担。被告未举证，对原告所举证据三性及证明目的本院予以确认，被告所举证据真实性无法核实，证据效力不予确认。 经审理查明:2018年8月19日，谈玲作为出卖人与李飞、刘娟作为买受人通过合肥海宇世纪房地产代理有限公司（以下称中介）签订了《合肥市存量房屋买卖合同》（以下称购房合同）和《房屋买卖合同补充协议》（以下称补充协议），约定李飞、刘娟支付4400000元购买谈玲合肥市蜀山区习友路1315号国贸天琴湾8幢1101室的房屋（合蜀字第8140091167号）该房屋是商品房，已设定抵押，买受人向出卖人支付定金共计50000元，房屋产权及具体状况的承诺（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被法院查封，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，买受人于签订合同当日将定金50000元支付出卖人，出卖人于办理房屋权属登记当日将199万元以刷卡方式存入合肥市存量房资金监管账户，出卖人应于签订买卖合同3个工作日向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后5各工作日申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代出卖人清偿。守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任相关及蜀山区习友路1315号国贸天琴湾A-6/Y2轴地下车库北-533的房屋（补充协议第九条约定包含在总价款内的地下产权车位）。签订合同当日，李飞、刘娟即支付了谈玲50000元定金。2018年8月27日，李飞、刘娟将给付谈玲的679645元购房款支付至谈玲招商银行账户。后谈玲未配合办理网签及后续的过户登记手续。经查询，案涉房屋及案涉车位己于2018年5月25日被安徽省寿县人民法院查封。2018年12月8日李飞、刘娟，向谈玲发出解除房屋买卖合同通知，认为谈玲隐瞒案涉房屋早已被寿县人民法院查封的事实，且至今未能办理网签和过户登记手续，严重违反了房屋买卖合同及补充协议，故通知对方解除房屋买卖合同及补充协议，请返还我已付购房款679645元，定金50000元，并支付违约金300000元。该通知已邮寄送达被告。被告已开始办理解封手续，原告称即使房屋解封亦不再与被告履行房屋买卖合同。 本院认为：各方对其主张应提供证据证明。合同履行不能，原告要求确认解除合同，本院予以支持，原告要求被告退还一付购房款679645元及定金50000元，本院予以支持，原告要求被告支付违约金30万元，被告辩称违约金过高，鉴于原告称即使解封亦不再履行房屋买卖合同，双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，根据的规定，结合原被告签订房屋买卖合同，原告依约履行了支付首付款及代付抵押款的义务，原告实际支付款项金额，被告未披露房屋存在查封的情况，存在违约行为，结合原告支付款项、资金占用、本院酌定违约金为120000元。被告辩称原告违约，未提供证据证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李飞、刘娟与被告谈玲签订的《合肥市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》解除； 二、被告谈玲于本判决生效之日起十日内返还己付购房款679645元、定金50000元，支付原告李飞、刘娟违约金120000元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14067元，减半收取7033.5元，保全费5000元，由被告谈玲承担11148元，原告承担885.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇一九年四月二十三日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。