贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2777号原告：张野，男，1981年6月11日生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：张方学，男，1946年3月21日生，汉族，住贵州省贵阳市开阳县，系原告之父。委托诉讼代理人：桂传妃，贵州红连天律师事务所律师。被告：彭业贵，男，1974年5月18日生，汉族，住贵州省。被告：陈姣，女，1992年9月11日生，汉族，户籍地贵州省开阳县。二被告共同委托诉讼代理人：袁劲松，贵州普众律师事务所律师。原告张野与被告彭业贵、陈姣委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张野及其委托诉讼代理人张方学、桂传妃到庭参加诉讼，被告彭业贵、陈姣委托诉讼代理人袁劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张野向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告陈姣于2015年10月27日签订的以原告房屋（云岩区12号Ａ栋3单元5层4号）为交易标的（交易价格为48万元）的《房屋买卖合同》无效；2．判令确认原告张野与被告陈姣于2015年11月17日签订的以位于云岩区瑞源新城Ａ栋3单元5楼4号为标的物的《存量房买卖合同》有效；3．判令被告彭业贵向原告返还购房款52.36万元，并以44万元为本金，按银行同期贷款利率支付利息（从2015年11月17日起计算至付清时本息止，暂算至2019年1月17日为8.36万元）；4．判令被告陈姣对本案承担连带清偿责任；5．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告因被告彭业贵借款40万元无力偿还，于2015年9月24日委托被告彭业贵出售原告所有的位于贵阳市云岩区（筑房权证云岩字第××）房屋一套并代为收取房款用于偿还所借款项在被告彭业贵将该套房屋以价格84万元出售之后，并未将偿还借款后的多余房款交付给原告。经原告多次催要被告一直拖延不付。无奈，原告为维护自身利益于2018年9月向法院提起诉讼要求被告支付相应款项。不料，被告应诉答辩称其接受原告委托后，实际交易价格是人民币48万元，并签订有两份不同内容的合同。被告彭业贵同时称，之所以将原告价值100多万元的房产以48万元的价格贱卖给陈姣，是为了迅速收回原告所欠借款等，故根据其以被告陈姣签订的另一份合同，被告彭业贵不应再向原告交付剩余卖房款。然而，原告认为，原告的房屋在当时市值应在百万以上，且力量被告向贵阳市不动产交易中心递交的房屋买卖合同约定的交易价格分明是84万元，被告彭业贵为达到侵占原告财产的目的，与被告陈姣恶意串通，在国家指导交易价格的版本外又约定以48万元的低价买卖房屋，妄图达到不法侵占原告财产的目的。而被告陈姣无论出于何种原因何种目的，在明知被告彭业贵非产权人且房屋真实市值的情况下，以被告彭业贵私相授受，妄图以阴阳合同来帮助被告彭业贵侵占原告财产，其行为不仅违法，且应向原告承担相应的法律责任，为了维护原告合法利益，原告诉至法院。被告彭业贵、陈姣共同辩称，原告无权提出合同无效请求，无论二被告之间实际履行的是二份房屋买卖合同中任何一份，都是基于原告向彭业贵出具授权委托书的基础上签订和履行的，被告陈姣在与彭业贵于2015年签订合同后，已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告陈姣取得涉案房屋是善意取得，不存在买卖合同无效的情况。至于彭业贵与陈姣签订两份合同的原因，是在2015年10月27日二被告签订的《房屋买卖合同》是因为房地产交易中心的规定，要求不低于评估价值缴纳税费，故在办理过户手续时，签订了后面一份房屋买卖合同，双方实际履行的是2015年10月27日签订的合同。彭业贵虽然以原告的名义与陈姣签订房屋买卖合同，但合同只是一个形式，实际上彭业贵与原告是民间借贷行为，原告承诺将房屋用于抵偿欠款，授权委托书是原告向被告交付房屋的一个形式，彭业贵之后将房屋进行处置是对原告抵债房屋自行处置的行为，无论所得价款多少和原告没有关系。因此，原告无权将房屋抵债给彭业贵后又向法院提起诉讼。本院经审理认定事实如下：原告与案外人杨天红系朋友，原告因资金周转需要借款，通过杨天红结识被告彭业贵并向其借款。2015年2月11日，原告向被告彭业贵出具其亲笔签名并捺印的《借条》一张，约定原告向被告彭业贵借款40万元，借款转入开户行为招商银行贵阳分行营业部、开户名为杨天红、账号为62×××11的银行账户，于2015年6月11日归还，若到期不还，则原告自愿按每日3%承担违约金，杨天红作为担保人在《借条》签名捺印。之后，被告彭业贵通过银行转账的方式于同月12日向指定的杨天红所属银行账户转款2万元，于同月13日转款20万元，于同月15日转款10万元，于同月27日转款48000元，共计转款368000元。同月16日，原告用登记于其名下的位于贵阳市云岩区房屋（所有权证号：筑房权证云岩字第××号，建筑面积为120.27平方米）为该40万元借款提供担保，并和被告彭业贵到房屋主管部门办理了抵押登记，登记债权人为被告彭业贵。2015年2月27日，原告向被告出具《承诺书》一份，约定原告将位于贵阳市云岩区房屋抵押给被告彭业贵，抵押金额为40万元，并承诺于2015年7月11日前还款，若到期不还，则由被告彭业贵全权处理该房屋。借款期限届满后，原告因无力偿还借款，于2015年9月24日向被告彭业贵出具其亲笔签名并捺印的《委托书》一份，授权被告彭业贵：1．向房屋主管部门办理注销及签字的相关手续，签署相关文件，缴纳相关费用。与买方洽谈并确定房屋出售价格，签订房屋买卖合同，收取全部售房款项。办理上述房产过户登记手续，查询和调取该房屋相关的档案资料，缴纳相关税费。2．办理上述房产的、水、电、物业管理、煤气、电话、有线电视／数字电视等过户手续，并缴纳有关费用。3．办理上述房产产权证、土地证、契税证等办理、领取及过户手续。4．办理上述房产向银行申请办理按揭贷款相关手续并代为办理开卡、面谈，及收取房屋尾款。5．受托人无转委托权。6．委托期限自公证之日起至上述事项办理完毕止。同月29日，原告申请贵州省贵阳市立诚公证处为该《委托书》的真实性进行公证，该公证处于同日出具（2015）黔筑立诚公字第8302号、第8305号《公证书》。2015年10月27日，被告彭业贵以原告之名与被告陈姣签订《房屋买卖合同》一份，约定将上述房屋以48万元出售给被告陈姣，签订合同后由被告陈姣支付购房款26万元，办理完成房屋过户手续后，陈姣一次性支付尾款22万元，如任何一方不按约定履行义务，则由违约方支付对方总房价10%即48000元的违约金。同日，被告陈姣通过银行转账的方式向被告彭业贵转款26万元。2015年11月17日，被告彭业贵以原告代理人身份与被告陈姣就上述房屋又签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定房屋总价款为84万元，首付26万元，贷款58万元，房屋于同年12月1日前交付被告陈姣使用，于合同签订之日起5日内向房地产行政管理部门提出申请办理房屋所有权转移登记手续，由各自承担各自应当承担的税费。同日，被告彭业贵又以原告委托代理人的身份与被告陈姣签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》一份，约定房屋总价款为84万元，委托监管资金为58万元，该58万元由被告陈姣的贷款行转入资金监管专户见放款凭证划款给原告。当日，贵阳置业担保有限公司向贵阳市产权监理处受理窗口出具《资金监管证明》一份，确认上述58万元已存入资金监管专用账户，并请求给予过户登记受理。2015年12月10日，被告彭业贵以原告委托代理人之名向贵阳市房屋产权监理处缴纳了销售上述房屋的“个人所得税”等税费共计64680元。同月25日，被告陈姣向被告彭业贵出具《收条》一张，载明：“今收到彭业贵付到房贷欠款人民币现金大写：叁拾陆万整，小写：360000元”。之后，房屋所有权转移登记至被告陈姣名下，被告陈姣入住该房屋至今。庭审中，对本案所涉的40万元借款，原告确认收到被告支付的368000元，剩余32000元未收到；被告彭业贵表示剩余借款32000元系现金支付。对《存量房买卖合同》所确定的房款总价，二被告表示系在房管部门相应评估机构所作最低评估价格，因办理房屋过户手续，故按房管部门要求填写，房屋实际出售价为48万元，并表示二被告共同协商房屋贷款58万元发放后，由被告陈姣向被告彭业贵交付36万元；对此，原告不予认可，表示应以房屋主管部门确定的价格为房屋最终售价。另，原告曾于2018年起诉被告彭业贵、陈姣，案号为（2018）黔0103民初7444号，后原告自愿申请撤回起诉。在该案和本案的审理过程中，原告反映被告彭业贵有涉黑涉恶情况，但现有证据不能证明被告彭业贵有涉黑涉恶的事实，经本院审查，亦未发现上述事实，本院依法告知原告可向公安机关进行咨询或报案。本院认为，合法的买卖合同依法受法院保护，经审查，本案应系委托合同纠纷，本院依法予以更正。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是原告委托被告彭业贵卖房的行为是否有效；二是被告彭业贵与被告陈姣签订的二份房屋买卖合同效力如何确定；三是被告彭业贵是否应向原告返还购房款，如何返还；四是被告陈姣是否应对返还购房款承担连带清偿责任。首先，关于原告委托被告彭业贵卖房的行为是否有效方面。原告因欠被告彭业贵借款无力偿还，其委托原告出售上述房屋并用房款偿还借款，其向被告彭业贵出具了其亲笔签名捺印的《委托书》，同时在贵阳市立诚公证处办理了公证，该公证处亦作出了相应的《公证书》，且原告与被告彭业贵亦于庭审中认可由原告委托被告彭业贵代为出售房屋的事实，因此，对原告委托被告彭业贵出售上述房屋的事实，本院予以确认。关于《承诺书》出具时间方面，原告称出具时间为2015年2月27日，被告彭业贵则认为系2015年8月27日出具，该《承诺书》落款处时间有明显的改动，内容中关于时间亦有改动，均为将“2”改为“8”，结合《承诺书》所载的内容，若落款时间为2015年8月27日，则与所载内容相互矛盾，因此，落款时间为2015年2月27日更合理，对原告的该意见，本院予以采信。其次，关于被告彭业贵与被告陈姣签订的两份房屋买卖合同效力如何确定方面。关于被告彭业贵、陈姣于2015年10月27日签订的《房屋买卖合同》的效力方面，该合同约定被告彭业贵以48万元的价格将上述房屋出售给被告陈姣，经查，该房屋建筑面积为120.27平方米，折合3992.35元每平方米，而当时该地段同类房屋的均价在每平方米6500元左右，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，……”之规定，该合同约定的价格远远低于合理的市场价格，二被告签订的该合同严重侵害了原告的合法权益，应予以认定为无效合同。关于被告彭业贵、陈姣于2015年11月17日签订的《存量房买卖合同》的效力方面，二被告在房屋主管部门就上述房屋另签订的该房屋买卖合同约定以84万元的价格出售房屋，经核算，折合6986.6元每平方米，与当时市场价相一致，二被告亦表示该价格系房屋主管部门核定的价格，系评估机构作出的评估价，应予认定该价格系合理价格，且该合同系在房屋主管部门监督管理之下签订并已实际履行，被告陈姣于2015年10月27日给付被告26万元，后贷款给付58万元，并已办理房屋过户手续，入住至今，虽被告陈姣于2015年12月25日向被告彭业贵出具了《收条》一张，二被告提供此证据拟证明上述房屋价格为48万元，但原告不予认可，二被告亦未提供其他证据佐证，因此，对二被告的该辩称意见，本院不予采信。由此，应予认定《存量房买卖合同》系合法有效的合同。再次，关于被告彭业贵是否应向原告返还购房款，如何返还方面。其一，关于被告彭业贵与原告之间的借款方面，虽原告出具的《借条》借款本金为40万元，但原告表示仅收到368000元借款，且被告彭业贵亦仅向《借条》中指定的收款银行账户转款368000元，被告彭业贵未提供其他证据予以佐证剩余借款32000元已给付，因此，应予认定借款本金为368000元。该借款约定逾期利息按3%每日计算，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”之规定，应按年利率24%即月利率2%计算利息，自借款逾期之日即2015年6月12日计算至上述房屋出售之日即2015年11月17日，共计5个月零5日，利息为36800元，本息合计为404800元，该404800元，原告应支付给被告彭业贵。其二，关于被告彭业贵是否应向原告返还购房款方面，本院已依法认定上述房屋出售价格为84万元，因此，抵扣被告彭业贵应得的借款本息404800元后，原告作为该房屋的原所有权人，剩余房款435200元（84万元-404,800元）应由原告享有，根据贵阳置业担保有限公司出具的《资金监管证明》，被告陈姣已向被告彭业贵支付84万元，该435200元，理应由被告彭业贵向原告支付。其三，关于被告彭业贵是否应承担利息方面，被告彭业贵无正当理由长期占用属于原告所有的购房款，且数额较大，客观上确给原告造成了一定的损失，对于资金占用费，本院参照关于民间借贷相关的司法解释，酌情按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算利息，从被告彭业贵取得该款项之日即2015年11月17日（贷款划入指定账户之日）起计算至付清本息时止。最后，关于被告陈姣是否应对返还购房款承担连带清偿责任方面。其一，原告请求确认《房屋买卖合同》无效，并确认《存量房买卖合同》有效，本院已依法确认《房屋买卖合同》无效，并确认《存量房买卖合同》有效；其二，上述房屋在房屋主管部门的监督下签订的《存量房买卖合同》后已实际履行，并已办理房屋产权转移登记手续，且被告陈姣已入住该房屋；其三，原告并未要求确认《存量房买卖合同》无效，本院经审查，亦未发现该合同有无效的情形，且客观上返还房屋亦不可能；其四，二被告否认双方有任何关系，原告亦并未举证证明二被告之间的关系，但先前被告彭业贵以明显低于市场价的价格出售原告所属上述房屋，被告陈姣作为买受人理应知晓该情况，但被告陈姣仍然购买，且在二被告签订《存量房买卖合同》并取得贷款后，为证明上述房屋的价格为《房屋买卖合同》确定的48万元，被告陈姣向被告彭业贵出具了《收条》，因此，本院推定被告陈姣与被告彭业贵存在恶意串通损害原告合法权益的行为。由此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款：“代理人与相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”之规定，被告陈姣应对上述款项向原告承担连带清偿责任。综上所述，对原告请求判令确认原告与被告陈姣于2015年10月27日签订的以原告房屋（云岩区12号Ａ栋3单元5层4号）为交易标的（交易价格为48万元）的《房屋买卖合同》无效的诉请，本院予以支持；对原告请求判令确认原告张野与被告陈姣于2015年11月17日签订的以位于云岩区瑞源新城Ａ栋3单元5楼4号为标的物的《存量房买卖合同》有效的诉请，本院亦予以支持；对原告请求判令被告彭业贵向原告返还购房款52.36万元，并以44万元为本金，按银行同期贷款利率支付利息（从2015年11月17日起计算至付清时本息止，暂算至2019年1月17日为8.36万元）的诉请，本院支持由被告彭业贵返还原告购房款435200元，并按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2015年11月17日起至付清本息时止期间的利息，超出部分，不予支持；对原告请求判令被告陈姣对本案承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告彭业贵作为原告张野委托代理人与被告陈姣于2015年10月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认被告彭业贵作为原告张野委托代理人与被告陈姣于2015年11月17日签订的《存量房买卖合同》有效；三、被告彭业贵于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张野购房款435200元，并以未返还购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2015年11月17日起至付清本息时止期间的利息；四、被告陈姣对本判决第三项承担连带清偿责任；五、驳回原告张野其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，减半收取945元，由被告彭业贵、陈姣负担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年四月二十九日书记员 杨雪莲