广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初3496号原告冯金仪（FUNG,KAMY），男，1960年6月6日出生，美国居民，现住广东省广州市海珠区。委托代理人谭振威、陈建良，均为广东佰仕杰律师事务所律师。被告广州富力地产股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。统一社会信用代码91440101190548279L。法定代表人李思廉，董事长。委托代理人陈伟，男，该公司职员，联系地址同公司地址。第三人冯锡仪，男，1954年11月6日出生，美国居民，现住美国。委托代理人冯金仪（本案原告）。原告冯金仪诉被告广州富力地产股份有限公司、第三人冯锡仪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（同时为第三人的委托代理人）、原告的委托代理人谭振威和陈建良、被告的委托代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告与第三人系原广州市海珠区新港西路梅坑岗3号的产权人，1990年9月12日原告与第三人因出国居住，遂将海珠区新港西路梅坑岗3号房屋交给亲属黎鑑荣、廖伟强二人管理使用。后被告征用拆迁上述房屋，2001年1月7日，原告委托黎鑑荣、廖伟强二人与被告签订拆迁上述房屋的《拆迁安置协议》。2002年7月15日，被告按协议约定安排原告回迁至广州市海珠区新港西路××××房。但被告至今未按约定为原告办妥房屋的产权证。故起诉要求：1、被告立即为原告办理广州市海珠区新港西路千禧一街2号503房的产权登记手续，并将该产权证交付给原告，所有登记办证费用由被告承担；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告无法证明其为被拆迁房屋的合法产权人，故被拆迁房屋是违法建筑，对违法建筑拆除，依法不应获得产权补偿。双方签订的《拆迁安置协议》因违反行政法规强制性规定而无效。如为回迁房屋按照产权交换形式办理产权登记，将损害被告及公共利益。即便按照产权交换形式办证，因原告无法提供应由其提供的办证材料而无法办理。被告已提供房屋给原告使用，已尽该尽义务。房屋征收征用补偿协议纠纷案件属于行政诉讼的受案范围，故本案不属于民事案件的受案范围，应驳回原告的起诉。拆迁安置协议的相对方并非原告，原告不是适格的主体。第三人述称，对原告的起诉无异议，不同意被告的答辩意见。经审理查明，被告原名称为广州天力房地产开发有限公司。2001年1月7日，黎鑑荣、廖伟强（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁安置协议》，约定海珠区新港西路梅坑岗3号，根据广州市房地产测绘所实地测量用地面积为99.9102平方米，建基面积99.9102平方米，总建筑面积99.9102平方米。经双方协商达成协议如下：甲方定于2002年12月31日前，在新港西路××庭园（××）第四、五层北向两个套间，建筑面积125.8平方米，每单间建筑面积为62.9平方米。四楼套间安排给原缴纳房地产税的纳税人冯锡仪回迁居住，五楼套间安排给冯金仪回迁居住。回迁后甲方为原梅坑岗3号业权人冯锡仪办回62.9平方米产权证交给冯锡仪所有，冯金仪办理回62.9平方米产权证交给冯金仪所有。有关手续由甲方负责办理，有关费用由甲方支付。产权证回迁后一年内办妥交给乙方。乙方在签订协议后10天内迁出原址房屋。乙方长期在梅坑岗3号居住，但没有办理迁入户口手续，也没租赁契约，与原缴纳房地产税的纳税人冯锡仪和冯金仪是亲戚关系。因此由乙方签订本协议等。同日，黎鑑荣、廖伟强（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁安置协议》，约定海珠区新港西路梅坑岗3号，根据广州市房地产测绘所实地测量用地面积为99.9102平方米，建基面积99.9102平方米，总建筑面积99.9102平方米。经双方协商达成协议如下：甲方定于2002年12月31日前，在新港西路××庭园（××）第四、五层北向两个套间，建筑面积125.8平方米，每单间建筑面积为62.9平方米。四、五楼套间安排给原缴纳房地产税的纳税人冯锡仪回迁居住。回迁后甲方为原梅坑岗3号业权人冯锡仪办回125.8平方米产权证交给冯锡仪所有，有关手续由甲方负责办理，有关费用由甲方支付。产权证回迁后一年内办妥交给乙方。乙方在签订协议后10天内迁出原址房屋。乙方长期在梅坑岗3号居住，但没有办理迁入户口手续，也没租赁契约，与原缴纳房地产税的纳税人冯锡仪是亲戚关系。因此由乙方签订本协议等。该协议经公证处公证。2007年9月30日，被告出具《证明》，证明海珠区新港西路梅坑岗3号房屋，使用人：冯金仪、冯锡仪，于2001年1月7日与我司签定拆迁安置协议，现安置新港西路××××房给冯金仪使用、新港西路××××房给冯锡仪使用。2007年11月9日，原告出具《委托书》给黎鑑荣，委托黎鑑荣办理新港西路梅坑岗3号（现已回迁地址：新港西路千禧花园千禧一街2号503房）的征用补偿、办房产证、领房产证及签署相关文件手续。该委托书经中华人民共和国驻纽约总领事馆公证。2008年12月29日，广州市国土资源和房屋管理局就拆迁安置房屋新港西路××××和××××房未能办理房地产权证问题向廖伟强作出《信访复函》，函复的主要内容为：梅坑岗3号没有产权登记记录。新港西路千禧一街2-10号（双号）2-18层已办理产权登记，产权人为广州富力地产股份有限公司。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第（五）项的规定，应由富力地产公司与冯锡仪申请办理上述房屋的转移登记，但富力地产公司尚未申请办理。因此，请与该公司协商解决，督促其尽快为冯锡仪办理房地产权证，如协商不成，可通过法律途径解决；等。2013年5月7日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局就反映要求办理新港西路××××和××××房房产权证问题向原告和第三人作出《群众信访事项复函》，函复的主要内容为：经核查，海珠区新港西路梅坑岗3号未办理产权登记，海珠区新港西路千禧一街2-10号（双号）2-18层以03登记××××号办理了初始登记，产权人为广州富力地产股份有限公司。由于被拆迁的房屋未办理产权登记，因此办理回迁房屋房产证需通过买卖手续办理。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十、三十一条的规定，办理转移登记需提交房地产权证书、证明房地产权属发生转移的文件、缴纳有关税费的证明、身份证明、房地产测绘附图等资料，并由买卖双方共同申请，同时核实购买方是否符合购房资格；等。《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2018年10月24日）记载，海珠区新港西路千禧—街2-10号（双号）2-18层的单位名为被告，契证类型为权属证明书。2019年1月日，广州市海珠区不动产登记中心出具《不具备购房资格告知书》给原告，告知原告不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点：2019年1月9日。原因如下：你不能提供在本市工作、学习证明。原告就其主张，还提交了以下证据：1、《广东省税务局工商税收完税证》（复印件），证明原告与第三人是涉案房屋的产权人且房屋并非违章建筑。2、原告和第三人的出生证明书，证明原告和第三人的亲属关系。3、《补充协议书》（复印件），证明被告拆迁了第三人梅坑岗的房屋。4、预收款凭证的收据（复印件），证明原告支付了买大的面积款项。被告质证意见：对证据1的真实性不确认，证据所填写的的地址非梅坑岗3号，该证据与本案无关，无法证明原告的主张。对证据2的真实性、合法性确认，关联性不予确认，与本案无关。对证据3、4的真实性不予确认。第三人质证意见：对原告的证据无异议。原告于2018年3月21日提起本案诉讼。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案是土地、房屋征收征用补偿协议纠纷，应移交广州铁路运输中级法院审理。本院作出(2018)粤0105民初3496-1号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2018)粤01民辖终1275号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，原告是否适格主体的问题。案涉《拆迁安置协议》由黎鑑荣、廖伟强与被告签订，原告主张其委托黎鑑荣、廖伟强与被告签订该协议，对此，本院认为：首先，从《拆迁安置协议》的内容来看，协议约定被告安置的回迁房由原告或原告、第三人回迁居住，回迁后被告为原告或原告、第三人办理产权证；其次，被告出具的《证明》也证明被拆除的原址房屋的使用人是原告和第三人，已安置回迁房给原告和第三人使用；再次，从广州市国土资源和房屋管理局向廖伟强作出的《信访复函》的内容来看，可以判定廖伟强反映的是被告未为原告办理回迁房房地产权证的问题。综上，对原告提出其委托黎鑑荣、廖伟强与被告签订《拆迁安置协议》的主张，本院予以认定。被告提出原告主体不适格的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。合同的效力问题。案涉《拆迁安置协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家、行政法规的强制性规定，是有效的合同。被告提出协议无效的抗辩无理，本院不予采纳。案涉《拆迁安置协议》虽然约定被告为原告或第三人办理回迁房房地产权证，但由于涉案房屋在限购区域且住房限购政策正在实施当中，而房管部门出具给原告的《不具备购房资格告知书》记载原告不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。另外，房管部门给原告和第三人的《群众信访事项复函》也明确“由于被拆迁的房屋未办理产权登记，因此办理回迁房屋房产证需通过买卖手续办理。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十、三十一条的规定，办理转移登记需提交房地产权证书……同时核实购买方是否符合购房资格”。因此,为原告办理房地产产权登记手续目前无法履行，故对原告要求被告立即为原告办理涉案房屋的产权登记手续、交付产权证给原告和承担所有登记办证费用的请求，本院不予支持。待条件成就后原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告冯金仪（FUNG,KAMY）的诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，原告和第三人可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  彭容爱人民陪审员  缪瑞琴二〇一九年四月十一日书 记 员  郭增峰郑碧凤