浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初5288号 原告：周平根，男，1971年3月27日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 原告：章雁萍，女，1973年9月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。 被告：宋建生，男，1990年1月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：张颖，女，1992年6月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市邵东县。 委托诉讼代理人：谢品云，系被告张颖所在单位推荐。 原告周平根、章雁萍诉被告宋建生、张颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院审核后于2018年10月25日裁定查封宋建生、张颖在金融机构存款500000元或查封相应价值的财产。本案于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告周平根及二原告共同委托诉讼代理人洪浪，被告张颖及其委托诉讼代理人谢品云到庭参加诉讼。被告宋建生经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周平根、章雁萍向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同（居间）》；2、判令二被告返还原告购房首付款250000元；3、判令二被告双倍返还原告定金100000元；4、要求二被告承担二原告已支付的中介费5000元；5、要求二被告支付原告总房款20%的违约金140000元；6、诉讼费和其他费用由二被告承担。庭审中，经本院释明，原告选择适用违约金条款，变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告返还定金50000元。事实和理由：2017年9月，二原告通过金华市壹家房地产经纪有限公司介绍与二被告达成了房屋买卖协议，双方签订了一份《房屋买卖合同（居间）》，约定：二被告将坐落于金华市金东区龙庭一品小区5栋2单元2103室面积为88平方米的商品房转让给二原告，总价款为700000元，双方还就房屋过户手续、购房定金和付款方式、违约责任等做了约定。合同签订后，二原告即向二被告支付了50000元购房定金和250000元购房首付款，另外还支付了中介费5000元，二原告完全遵照合同约定完成了自己的义务。然而二被告在收到二原告的购房款后却迟迟不肯履行合同约定的义务，既不到房产公司办理收房手续，也不与二原告办理产权过户手续。二被告的行为已构成严重违约。更为气愤的是，2018年9月，二原告到金华市被告协商此事，结果二被告却避而不见，甚至连电话都不接，完全不想履行合约。为此，二原告只好通过法律途径，希望法院能支持二原告的诉讼请求，以维护二原告的合法权益。 被告宋建生未作答辩。 被告张颖辩称，一、被告张颖没有违约，原告的起诉不成立。本案所涉合同是一份无效合同，违反了法律规定，没有用法定格式来约定双方当事人。合同上只有交房时间，没有付款时间和付款方式，也就是只约定了甲方即被告方的违约责任，没有约定乙方即原告方的违约责任，应认定为无效合同。对于无效合同，法律规定是被告退还房款及定金给原告，原告退还相关手续及钥匙给被告，然后各自承担各自的损失。法律规定，合同约定的履行期限是确定合同当事人是否延迟履行的客观标准，是双方履行各自义务的时间界限，履行期限可按日、旬、月、季度或年计算，在买卖合同中，包括卖方的交货时间和买方的付款时间，还有履行地点和方式。而本案双方争议的合同上没有交付时间，只讲余款40万元原告方委托银行办理商业贷款，银行在原告方不动产权证书抵押到银行，银行划款到被告方账户。那么，原告方用哪套房产作抵押，贷款手续至今未办，被告方至今未收到原告方的余款，何谈被告方违约？且被告张颖2017年9月16日与原告签订房屋买卖合同后在义乌市做服装生意，后由于经营不善导致货款无法收回，于2018年1月回到湖南邵东县至今从未收到过开发商等人的通知要求被告张颖到金华来办理房产证。该争议房产约定是由开发商统一办证的。被告张颖更没有接到其他任何人的通知要求来办理房产手续，没有接到通知，又怎么能够为原告办理房产证呢，因为过户的前提是接到通知30日内办理。更何况，被告张颖从未表示不协助原告办理房产手续。因此，被告张颖并没有违约。原告诉称于2018年9月到金华想与被告协商此事，二被告避而不见，连电话都不接，事实并非如此。被告张颖于2018年1月就已回到湖南邵东县老家居住至今，并没有接到原告电话，也谈不上避而不见。二、真正违约的不是被告张颖而是原告。双方签订的合同第五条约定购房余款40万元，原告方委托银行办理商业贷款，银行在原告方名下不动产权证书抵押到银行后，银行按照相关审批、放款流程后将该款项划账到被告方名下；原告方办理商业贷款的相关注意事项为原告方在相关部门办理完毕不动产权证书后三日内需将该证件交给银行。但原告方至今没有到银行办理手续，房屋余款40万元至今没有交给被告方，所以真正违约的是原告，请求追究原告的违约责任。合同是一份无效合同，原告方根本没有购房的实力，到现在为止原告方都没有拿房屋到银行去贷款，被告至今没有收到原告的大部分购房余款，被告又有什么义务为原告办理房产过户手续。因此，违约的是原告，应该追究原告的违约责任。三、双方争议房产是银行贷款按揭房，贷款没还清，银行也不会允许卖房的，这一点原告也是知情的。四、被告张颖已经与被告宋建生办理了离婚手续。综上，被告张颖在本案中没有违约，双方签订的合同为无效合同，原告起诉被告张颖的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求，并撤销本案争议的合同或追究原告的违约责任，按原告起诉被告的标准由原告赔偿给被告张颖。 原告周平根、章雁萍向本院提交了以下证据：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的主体资格；2、《房屋买卖合同（居间）》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；3、房屋中介专用收据、定金收条、收条、银行交易明细各一份，证明原告方已支付房屋中介费5000元，定金5万元及首付款25万元的事实；4、不动产权属查询结果单一份，证明涉案不动产已于2018年7月4日登记在被告名下的事实；5、金华市壹家房地产经纪有限公司营业执照复印件及其出具的证明各一份，证明原、被告通过金华市壹家房地产经纪有限公司提供居间房屋达成房屋买卖合同，由于被告没有及时与原告办理过户手续，经中介机构多次催促，被告不配合，导致房产仍未过户给原告的事实。 被告宋建生未向本院提交证据。 被告张颖向本院提交了以下证据：1、二被告婚姻关系存续期间的生活开支及房屋租赁合同复印件，证明被告张颖2017年至2018年期间在湖南生活，开发商及原告并没有通知被告张颖办理过户手续，被告张颖对开发商办证事宜并不知情，不存在违约行为，购房款已用于二被告生活开支的事实；2、银行交易凭证复印件，证明房款用于为被告宋建生归还信用卡的事实；3、还款收条及购车协议复印件，证明购房款用于归还房贷及车贷的事实；4、婚姻关系存续期间在义乌市做生意单据及合同复印件，证明购房款用于做生意已亏损的事实；5、离婚证复印件，证明二被告于2019年1月16日离婚的事实。 对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，结合庭审调查及质证意见，本院认证如下：1、对原告提交的证据1、2、3，经质证，被告无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。2、对原告提交的证据4，经质证，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3、对原告提交的证据5，经质证，被告有异议，认为被告方并没有接到过通知，不存在不配合的情况。本院对涉案房产至今未过户给原告方的事实予以确认。4、对被告提交的证据1、2、3、4，经质证，原告认为均为复印件且与本案无关联性。本院对原告的质证意见予以采信，对被告提交的上述证据不予确认。5、对被告提交的证据5，经质证，原告认为真实性无法核实，由法院认定，对关联性有异议，认为本案债务发生在二被告离婚之前，为夫妻共同债务。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2017年9月16日，原告周平根、章雁萍（乙方、买方）、被告宋建生、张颖（甲方、卖方）及案外人金华市壹家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同（居间）》一份，合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方将坐落于金华市金东区龙庭一品小区5幢2单元2103室的房屋出售给乙方，建筑面积约88平方米（以产权证书为准或以政府部门实测为准），房屋权属性质为私有，用途为住宅用地，附属设施为地下车位E-656。合同第二条“房屋交易价格及相关税费”约定：甲乙双方同意该房屋的成交价格为70万元。合同第三条“委托事项和服务费”约定：甲乙双方同意，若丙方完成委托，促成双方签订本合同，甲乙双方应在本合同签订之日支付本合同房屋总价3%的中介服务费，甲乙双方各承担一半。合同第四条“过户事项”约定：1、关于该房屋产权过户手续的相关约定。甲方在本合同签订后3日内，到房产公司办理收房手续，否则视为甲方违约。甲方在收到乙方、丙方或者开发商以电话或短信等通知可以取得不动产权证书之日起三十日内，到相关房产部门领取自己名下不动产权证书，否则视为甲方违约。甲方领取自己名下的不动产权证书后，十五天内必须配合甲方办理产权过户手续，将房屋所有权证办理至乙方或乙方指定的第三人名下，否则视为甲方违约。乙方有权指定甲方将该房屋过户至乙方或乙方指定的第三人名下，甲方需全力配合，不得附加其他任何条件，否则视甲方为违约。2、在签订本合同当日甲方将该房屋备案合同及不动产发票、整套钥匙交丙方保管，丙方向甲方出具收件收条。3、甲方应在该房屋产权过户之前自行还清该房屋名下按揭抵押贷款，并注销抵押登记。合同第五条“购房定金及付款方式”约定：1、乙方支付的购房定金为一次支付，乙方在2017年9月16日支付5万元作为购房定金，该定金在过户当日直接抵扣应付房款，甲方向乙方出具定金收条，丙方对上述款项承担见证责任。2、乙方支付的购房款分二次支付，第一次乙方在2017年9月25日支付25万元作为购房首付款，甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项承担见证责任；第二次购房余款40万元，乙方委托银行办理商业贷款，银行在乙方名下不动产权证书抵押到银行，银行按照相关审批、放款流程将该款项划账到甲方账下，乙方办理商业贷款的相关注意事项为乙方在相关部门办理完毕不动产权证书三日内需将该证件交给银行，甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项承担见证责任。合同第九条“违约责任和合同的解除”约定：1、甲乙双方中任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，以及拒绝履行本合同，或一方擅自中途解除合同的，均属违约行为，违约方要承担相应的违约责任。2、由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证或土地使用证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付补偿金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按本合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求金华市人民法院进行司法裁决。3、若由于乙方原因导致甲方逾期取得房款的，甲方有权追究乙方违约责任，每逾期一日，乙方应按总房款的万分之三向乙方支付补偿金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同并按本合同第九条第4款追究违约责任和违约金，或依据本合同请求金华市人民法院进行司法裁决。4、甲乙双方任何一方违约期限超过三十日的赔付方式为：①若甲方违约，甲方双倍返还乙方购房定金，同时甲方返还乙方已付所有款项，并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金，如乙方房屋已装修，全额赔付乙方的装修款，若丙方代甲方保管购房定金部分，则由丙方直接返还给乙方，且丙方开具给甲方的定金代管凭条自动失效。②若乙方违约，甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方支付总房款的20%的金额作为违约金，若丙方代甲方保管购房定金部分，则由丙方直接支付给甲方，丙方收回开具给甲方的定金代管凭条。5、甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师费、起诉费等相关费用由违约方承担，丙方有义务协助守约方向违约方追究违约责任。6、甲乙双方无论是否违约或解除合同，仍需按本合同约定向丙方支付双方的服务费。7、因不可抗力致使不能实现合同目的的，买卖双方可解除本合同，且不承担违约责任。合同还对其他事项做出了约定。 合同签订当日，原告方向被告方支付了定金5万元。2017年9月22日，原告方向被告方支付了首付款25万元。2017年9月27日，原告方向居间方金华市壹家房地产经纪有限公司支付了中介费5000元。 根据金华市国土资源局出具的《不动产权属查询结果单》记载，本案所涉的坐落于金义都市经济开发区不动产的登记所有权人为被告宋建生、张颖，登记时间为2018年7月4日，登记抵押权利人为中国农业银行股份有限公司金华江北支行。 2018年10月12日，原告周平根、章雁萍以被告宋建生、张颖未按约办理涉案房屋产权过户手续已构成严重违约为由诉至本院，要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同（居间）》、由二被告退还款项并承担相应的违约责任。 另查明，被告宋建生与被告张颖于2019年1月16日办理了离婚登记手续。 本院认为，原告周平根、章雁萍与被告宋建生、张颖签订的《房屋买卖合同（居间）》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。 关于被告张颖辩称的该合同没有约定原告方的付款时间及付款方式，合同约定的用于抵押办理银行贷款的不动产不明确，故该合同显失公平，为无效合同。对此，原告方认为合同对原告方付款时间及付款方式的约定是明确的，即先由被告方将涉案不动产过户至原告方名下，原告方再通过办理银行抵押贷款的方式支付余款。本院认为，合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方签订的合同第四条就涉案不动产的过户事项做出了约定，其中约定了被告方应在该房屋产权过户之前自行还清该房屋名下按揭抵押贷款并注销抵押登记；合同第五条约定了购房余款40万元原告方委托银行办理商业贷款，原告方在相关部门办理完毕不动产权证书后三日内需将该证件交给银行，银行在原告方名下不动产权证书抵押到银行，银行按照相关审批、放款流程将该款项划账到被告方账下。根据合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，本院认定双方签订的有关过户事项及付款方式条款的真实意思为被告方配合原告方办理本案所涉不动产的产权过户手续，原告方在相关部门办理完毕本案所涉不动产的产权证书后三日内需将该证件交给银行办理抵押贷款手续，银行按照相关审批、放款流程将该款项划账到被告方账下。被告张颖的辩解与合同约定不符，本院不予采信。 关于被告张颖辩称的其不存在违约行为，原告方存在未按约支付购房余款40万元的违约行为。对此，本院认为，如前所述，根据双方合同约定，应先由被告方办理本案所涉不动产的产权过户手续后原告方方才履行支付购房余款40万元的义务，现被告方至今未办理相应的过户手续，原告方有权拒绝支付购房余款40万元的履行要求。综上，原告方并不存在未按约支付购房余款40万元的违约行为，本院对被告张颖的该辩解不予采信。 关于被告张颖辩称的其并未接到任何人要求办理过户手续的通知，也从未表示不协助原告办理过户手续，故其不存在违约行为。对此，本院认为，本案所涉不动产已于2018年7月4日登记在被告宋建生、张颖名下，原告方于2018年10月12日诉至本院，被告方在收到本院送达的起诉状副本、证据副本等材料后，即应知悉可办理案涉不动产过户手续等事宜，但被告方至今未还清案涉不动产的按揭抵押贷款致使案涉不动产至今仍存在抵押登记不符合办理过户手续的条件，被告方至今未按约将案涉不动产产权过户至原告方名下。综合上述事实，本院对原告方主张的因被告宋建生、张颖违约导致双方签订的《房屋买卖合同（居间）》未能按约履行的事实予以确认，对被告张颖的辩解不予采信。因被告的违约行为导致合同未能履行，原告享有合同解除权，故对原告要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同（居间）》的诉讼请求，本院予以支持。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《房屋买卖合同（居间）》解除后，二被告应将其收取的5万元定金及25万元首付款返还给二原告，对原告相应的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担中介费5000元及支付违约金140000元的诉讼请求，本院结合双方合同约定及二原告已支付的款项金额，支持由二被告承担原告已支付的中介费5000元及按已付房款300000元的20%计算的违约金60000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告周平根、章雁萍与被告宋建生、张颖于2017年9月16日签订的《房屋买卖合同（居间）》； 二、由被告宋建生、张颖于本判决生效后十日内返还原告周平根、章雁萍购房定金50000元及首付款250000元，合计300000元； 三、由被告宋建生、张颖于本判决生效后十日内赔偿原告周平根、章雁萍中介费5000元； 四、由被告宋建生、张颖于本判决生效后十日内支付原告周平根、章雁萍违约金60000元； 驳回原告周平根、章雁萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7975元，由原告周平根、章雁萍负担1200元，由被告宋建生、张颖负担6775元；财产保全申请费3020元，由原告周平根、章雁萍负担675元，由被告宋建生、张颖负担2345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  章城伟 审 判 员  田惠仙 人民陪审员  应金堂 二〇一九年四月二十二日 代书 记员  孙宇惠