上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初6593号原告：上海健康医学院，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄钢，校长。委托诉讼代理人：张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海俣炳贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：许冰元，总经理。委托诉讼代理人：何小敏，上海市申中律师事务所律师。原告上海健康医学院与被告上海俣炳贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序。本院于2018年6月4日公开开庭进行了审理。2018年10月，原告申请追加第三人；后撤回追加申请。原告上海健康医学院的委托诉讼代理人耿沛阳、被告上海俣炳贸易有限公司的法定代表人许冰元及其委托诉讼代理人何小敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海健康医学院向本院提出诉讼请求：1.被告上海俣炳贸易有限公司支付尚欠自2016年4月1日起至2017年12月31日止的房屋租金人民币187.5万元；2.被告支付延期付款违约金：分别自2016年4月5日、7月5日、10月5日起至本判决生效之日止，以本金26.54万元计，按照中国人民银行同期贷款利率计算；分别自2017年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日起至本判决生效之日止，以本金27万元计，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.被告支付自2017年5月1日起至2018年3月31日止的水电费共计人民币56,543元。事实与理由：2005年9月30日，原上海职工医学院(甲方)与被告上海俣炳贸易有限公司(乙方)签订《委托管理协议书》，约定甲方将位于上海市天等路XXX号第1室至第25室即现为上海市徐汇区天等路XXX-XXX号(梅陇路XXX号)建筑面积为1,233平方米街面房(以下简称系争房屋)全部委托乙方代为经营管理；房屋管理期限至2017年12月31日止。2006年起，被告作为出租方与诸多承租方签订《房屋租赁合同》，被告已经向原告提交的租赁合同，租赁期限均为至2017年12月31日止。至2016年3月31日止的租金被告已经缴付原告，但其后费用未支付。另至2017年5月1日起的水电费被告亦未支付。故将被告诉至法院。上海俣炳贸易有限公司辩称，2005年，被告上海俣炳贸易有限公司与原上海职工医学院签订了委托管理协议，委托期限为12年，至2017年12月31日结束。2015年，上海职工医学院归并为上海健康医学院后就发生了变化。原告诉请的自2016年4月1日起至2017年12月31日止的房屋租金被告确定是没有支付，原告诉请的数额也是对的。但是2015年学校归并后，原告不提供房产证，事实上学校对于系争房屋也是没有房产证的，有关部门责令停止经营，商贩到被告处吵闹，被告要求原告提供产证，原告无法提供。合同于2017年到期后，被告不再继续经营，已经搬出了系争房屋。房屋漏水原告也没有修理，原告多次提出要求收回房屋，原告在合同未到期前也要收回房屋，导致被告去收租客房租收不到。经审理查明，上海市徐汇区天等路XXX-XXX号(梅陇路XXX号)系上海职工医学院建造的房屋。2010年2月，上海市人民政府批复上海职工医学院转型更名为上海健康职业技术学院。2015年2月，中国共产党上海市委员会决定整合上海健康职业技术学院等资源，组建上海健康医学院。2005年9月30日，原上海职工医学院(甲方)与被告上海俣炳贸易有限公司(乙方)签订《委托管理协议书》，合同约定甲方将系争房屋全部委托乙方代为经营管理；房屋委托管理期限为12年，自2006年1月1日起至2017年12月31日止；乙方每年按以下费用缴纳：2007年缴纳880,000元，以后每年增加20,000元房租，至2017年应缴纳房屋租金1,080,000元；全年租金按四次缴纳，乙方在每季度开始的5日内向甲方付清应缴纳租金；乙方每年缴纳甲方的租金，由甲方开具发票交给乙方，并由乙方转交所招租赁户；房屋租赁用户的水电费用，由甲方抄报乙方，乙方统一收齐交付甲方；甲方提供原租赁客户的情况，包括名单、合同书、租房押金，最后一次已交房租的证明；乙方负责该房的招租、续租、收费等日常管理工作；乙方在委托经营期间，房屋使用经营项目的招租，应在原有基础上按政府有关要求执行，乙方应督促租赁户做到合法经营、文明经商，若有法律、债权、债务及卫生、消防、治安或停业整顿等责任，均有乙方承担等条款。合同签订后，原告全权委托被告在2005年至2017年期间对其所属的系争房屋的沿街三产商业用房，负责进行日常的出租、转租、服务、管理、收费、收益(按原已签租赁合同执行)等各项工作。2014年10月，凌云街道办事处召集原、被告召开协调会，协调会内容是：原告需要在系争房屋处建造新的教学用房，需对该房屋进行拆除，为此，原告请街道出面，负责协调原、被告在相关工作中的事宜。协调会主要内容记录：街道要求：被告应配合原告做好清理租户情况工作；原告要求：因在学校的西北角重新建房，需把出租给被告方的房屋尽快拆除，做好退租还教，最晚于2015年底拆除该房屋；请被告在此次会议后马上向租户作清退宣传，组织相应的班子，启动该项工作，请被告具体操作，尽可能工作平稳，不影响原告的正常教学工作，原告不直接参与租户的清退工作；同意被告方的下一年度租金暂缓支付，被告可以将应交租金转用作租户搬场的补偿费，该补偿费不足部分，另外给予解决，但需请被告方提供具体数额，未拆房和作清退前，被告方继续使用该房屋；同意街道的协调、建议和要求；被告方情况和提出的建议：告知原告方房屋都可以使用至2017年底；同意配合原告的工作，但原告应满足被告的合理要求；请原告方出具正式的通知书，并给出解决相关清退工作的方法和补偿方法，有书面通知书，可以更加顺利地开展相关工作；同意街道的协调、建议和要求。2016年6月16日，凌云街道办事处再次召集原、被告召开协调会，协调会内容是：1、原告的系争房屋系原告方在多年前建造，经查，该房建造时，未被允许做商铺使用，全部房门应朝校内，后来原告方违反规定，将全部房门朝天等路的街面方向开，因原告违规，该房屋无产权证，10多年前，原告又委托被告出租、出借、经营管理，此造成之后一系列问题的出现；2、现在，原告方要求将该房全部收回，将此作为政治任务，限期完成，请被告务必能在下个学期之前，亦即今年的7、8月间，能将该房的租户清退走，做好该项工作，其他的问题也就顺利解决了，请被告全力配合，同时，原告知晓该房无产权证，对自己存在的问题，愿意承担相关责任，即会补偿被告的损失，请被告今年不要收房租了；3、目前，全区正在进行“创全”工作，因该房不允许用于商铺，该房的许多租户(特别是那些经营餐饮业的租户)无法办理经营执照，造成无证营业，常被查处，受损很大，且其中的一些经营户还出现脏、乱、差的情况，被媒体曝光，对此，区有关部门和凌云街道办事处很重视，相关部门也约谈了原告，要求原告承担起相关责任，妥善处理租房户撤离工作，街道办、城管、市场监督部门可以给予帮助和支持；4、收回房屋之事，在2014年时，原告(是在合并前的上海职工医学院)就提出了，当时，原告请街道办出面开协调会，会上，原告方告知被告马上通知租客户立即撤离，该房很快要拆，另建教学用房，为做好搬离工作，原告会给予补偿费，相关书面通知，因要盖章(公章)，晚几天交被告发放，但是时至今日，还未见到，而被告根据原告要求，会后就通知租户收房之事，使租户人心惶惶，加上原告没有产权证，租户们无法办证经营无保障，损失很大，有些租户早已拒绝缴纳房租费，给被告的工作造成很大的困难，经济上收到较大的损失，现在重提要收回房屋，是真做，还是又不了了之，希望这次是动真的，为此，原告认真做好相关安抚和相关损失的补偿工作，首先发一个正式通知之后，各方稳妥落实、操作，顺利完成这一工作任务，从根本上解决脏乱差的问题，不让该房拖“创全”后腿。2016年7月21日，被告提供视频资料，记录当天在原告处，被告公司工作人员曾正凤、原告方副院长张道方以及系争房屋内承租的案外人曾某某(岗强四川餐馆老板)、王晓莉(老根东北菜老板)的对话记录，其中曾正凤问张道方：“今天来学校里，你们学校是没有收到房租吗？”张道方：“我们肯定不收房租，怎么会收房租呢？”曾正凤问：“那我们房租交不交就……”张道方：“交什么交，肯定不收，我要收回你的房子，再协商，我收你房租，我找死啊!”曾正凤：“那我们先不交。”张道方：“我一接盘这事，我就停止收房租了。”曾正凤问：“你们学校已经停止收房租了？”张道方：“我是新来的，负责这一块内容的，我一来说房租不收了，我要打官司，把房屋收回，具体什么时候不收房租，今年肯定不会，都不会收的。”王晓莉：“但是我们房租被收过。”张道方：“去年刚刚还在梳理中，今年肯定。”王晓莉：“我的房租已经收到十月份。”张道方：“那至少是他没有权利赶走你们。”2016年9月8日，被告向原告发函，内容是：1、2016年6月16日，凌云街道召集会议主题为：退租还教事宜，会议约定在一周内校方发给我方的退租还教的通知至今未收到；2、校方要求的承租户合同，因商业合同未经相关当事方同意，不得外泄；3、我方承租户无证经营的主要原因系他们没有办证的相关手续、资料去办理经营证照所造成的，校方一直拒不提供，再次要求提供相关有效的办证资料。该函原告于2016年9月10日收到。2017年1月18日，被告又发函，内容是：校方至今未提供承租户办理经营证照有效手续及资料，致使我方无法向校方支付租金等费用，同时校方拒不发出退租还教的通知书，使得系争商铺良好的经营管理秩序被严重扰乱。2017年1月20日左右，原告收到上述函件。2017年8月15日，原告向被告发出《终止合同提前收回房屋通知函》，内容是：校方决定于2017年10月15日终止合同、收回房屋，届日，我校将对这些房屋实施停水停电措施；请被告配合我校做好收房工作；校方决定于2017年8月31日24点开始停水停电。该函件被告于2017年8月底收到。另查明，被告另案向上海浦东新区人民法院起诉，要求原告赔偿在管理期间未收到的管理费用、补偿租户费用以及垫付的房屋维修费共计278.6万元。审理中，原告确认：原告确定于2017年8月15日发过《终止合同提前收回房屋通知函》，但是发函后原告未采取停水停电措施，实际在2018年1月3、4日采取停电措施的。原、被告一致确认：被告实际使用房屋至2017年12月31日。在2017年12月31日大部分房屋清退了，但有2户没清退，原告因此起诉了该2户小业主要求归还房屋，2018年3月份案件被受理后，4月份小业主清退了房屋，原告就将案子撤诉了。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原、被告提供的建设工程规划许可证、证明、批文、委托管理协议书、会议纪要、录音资料及函件等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《委托管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。原、被告签订的名为《委托管理协议书》,实质为房屋租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方合同虽然名称为《委托管理协议书》，但内容上看，合同约定了租赁期限自2006年1月1日起至2017年12月31日止；被告每年缴纳的租金数额亦是固定的向原告缴纳，租金缴纳方式也是约定每年分四次缴纳，被告承租后转租给第三人，分别以自己的名义与第三人签订转租合同，付款人为被告，付款人旁边的括号是根据被告要求添加。从合同履行过程中的特点上看，被告从未向原告汇报房屋租赁给第三人的具体执行情况，反而在原告要求被告提供被告转租第三人的合同文本时，被告以商业信誉为由拒绝提供，如果系委托合同性质，被告应该将全部事项向原告汇报。故被告辩称讼争合同系委托管理合同而拒绝支付租金，本院不予以采信。原、被告订立合同，租赁物为上海市徐汇区天等路XXX-XXX号(梅陇路XXX号)房屋，该房屋未有产权证明。故原告与被告订立的合同应属无效。原告明知系争房屋没有合法的房屋建造证明，仍然将房屋出租，而被告在承租时，未查明系争房屋产权属性及权属证明，仍然与原告签订租赁合同，承租系争房屋，理应亦承担合同无效的法律责任。但房屋系原告建造，房屋使用价值即为房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人支付相当于房租的价值补偿。但经本院庭审质证，上海市徐汇区凌云街道召开协调会记录中，能够证明原告在2015年时就希望将系争房屋收回，退租还教，但被告却坚持要求履行双方之间的合同，租赁系争房屋至2017年底。至2016年6月再次召开协调会时，原告仍旧要求收回房屋，但被告却以原告迟迟未发出书面通知为由予以拒绝，且一直要求原告为继续履行租赁事宜向被告提供系争房屋的产权证明，以便转租的第三人可以办出营业执照。关于被告提供的2016年7月21日录音资料，原告对于这段录音资料的真实性无异议；被告实际询问原告学校副校长是否缴纳这段时间的租金，校长回答是并不想收取租金，而是要求被告迁出系争房屋，以便原告收回房屋，原告真实意思表示是这段时间学校只想尽快收回房屋；然后被告公司人员也回答“我们先不交”，表明被告的意思表示也非拒绝交纳租金而是延后支付租金。之后，原告要求收回房屋，被告迁出系争房屋，被告均拒绝搬出，直至合同约定的租赁期限届满后大多数被告转租的第三人才迁出，剩余几户还是原告起诉至法院要求迁让后，原告才收回房屋。本案审理过程中，被告对于原告诉请的租金及水电费数额均无异议，被告亦确认确未支付给原告。但鉴于系争房屋为违章建筑，原告未及时向被告告知房屋权属性质，致使原、被告在履约过程中发生争议，被告转租的第三人无法及时办出营业执照；另外原告作为出租人对系争房屋的出租管理亦存在懈怠、疏忽，房屋周边环境脏乱，房屋所在政府部门几次召开协调会要求原告整改；另外原告虽然一再要求被告迁出，收回房屋，但迟延采取措施，客观影响被告向转租的第三人收取租金实现转租效益，对此原告亦有一定责任。故本院综合当事人的过错酌情判处被告承担的房屋使用费。同时，原告要求延期付款违约金的诉请，本院无法支持。原告诉请的水电费，因确系被告在租赁期限内使用且被告并无异议，故被告应该实额支付给原告。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定之规定，判决如下：一、上海俣炳贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海健康医学院房屋使用费1,125,000元；二、上海俣炳贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海健康医学院水电费56,543元；三、驳回上海健康医学院的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,481元，由上海健康医学院房屋负担4,592.40元，上海俣炳贸易有限公司负担6,888.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇一九年四月二十二日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。