江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初4687号原告（反诉被告）：卢文伟，男，1966年8月6日生，汉族。委托诉讼代理人：席凉冰，江苏天煦律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京国际小商品城有限公司（统一社会信用代码913201157541327554），住所地在南京市江宁区禄口街道秦禄大道2号南京国际小商品城6区15幢109、203室。法定代表人：颜贤德，董事长。委托诉讼代理人：朱方涛，男，1974年7月24日生。委托诉讼代理人：曹强，男，1973年2月18日生。第三人：张海峰，男，1988年12月25日生，汉族。原告（反诉被告）卢文伟与被告（反诉原告）南京国际小商品城有限公司（以下简称小商品城公司）、第三人张海峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢文伟的委托诉讼代理人席凉冰、被告（反诉原告）小商品城公司的委托诉讼代理人朱方涛、曹强到庭参加诉讼，第三人张海峰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢文伟诉称：其于2004年3月19日与被告小商品城公司签订了《南京国际小商品城营业房联建协议书》（以下简称联建协议书），约定由其购买小商品城公司开发的位于南京市江宁区南京国际小商品城F区12栋3号营业房，房屋总价为237864元，房屋交付时间为2005年12月底。其于签订合同当日支付了138000元，后于同年11月15日、2005年1月31日、2005年5月1日共支付购房款89877元，但小商品城公司迟迟未向其交付房屋。其多次要求小商品城公司履行房屋交付及过户义务，小商品城均拒绝配合并要求其支付不合理费用。现南京市江宁区南京国际小商品城F区12栋3号营业房即南京市江宁区南京国际小商品城5区12幢103室及202室（以下简称103室房屋及202室房屋），由第三人张海峰承租，张海峰应当协助小商品城公司向其交付103室房屋及202室房屋。故其诉至法院，请求判令：一、小商品城公司向其交付103室房屋及202室房屋，张海峰对小商品城公司的交付房屋义务负有协助义务；二、小商品城公司协助其将103室房屋及202室房屋的不动产产权过户登记至其名下。被告（反诉原告）小商品城公司辩称并反诉称：其与原告卢文伟签订联建协议书属实，但卢文伟尚欠10%购房尾款9987元未付，故其有权拒绝交付103室房屋及202室房屋。现103房屋及202室房屋的房屋面积为140.17平方米，比联建协议书载明的预算面积136.8平方米多出3.37平方米，卢文伟应向其支付面积补差款5860元。另购房款中并不包括其安装套内水电、防盗门及有线电视的费用，故卢文伟应向其支付配套设施费用。其在（2009）宁民四终第490号判决书生效后履行了迟延交付房屋的违约金并通知了卢文伟前来办理房屋交付手续，但卢文伟怠于办理房屋交付手续，故卢文伟应负违约责任。多年来，卢文伟怠于办理房屋交付手续致其为卢文伟垫付了部分物业费。综上所述，卢文伟的诉讼请求并无事实和法律依据，请求驳回卢文伟的全部诉讼请求。卢文伟如需其配合办理房屋交付手续及过户手续，需向其缴纳欠付的费用。因此，其提起反诉，要求判令反诉被告卢文伟支付其购房尾款9987元、面积差价款5860元、套内水电安装费15418.7元（110元/平方米*140.17平方米）、有线电视费600元、单元防盗门费用900元、代垫的物业管理费17736.13元、逾期支付房款违约金63700元（650元/月*98月；2009年12月至2018年2月）、房屋欠款利息损失12677.6元（以购房尾款及面积差价款15847元为基数，自2009年12月按照年利率8%标准计算至2018年2月止），合计126879.43元。反诉被告卢文伟辩称：其对反诉原告小商品城公司主张的房屋欠款数额无异议，同意支付。对于小商品城公司主张的套内水电安装费用的数额不予认可，小商品公司前期告知其套内水电安装费用仅6000元至7000元。如小商品城公司能证明有限电视安装费用实际发生，其愿意支付相应费用。其对单元防盗门费用不予认可，双方在联建协议书中并未约定单元防盗门费用，且其购房的房屋应具备使用条件，单元防盗门属于房屋附属设施，应当包含在购房款中。其对物业费不予认可，103室房屋及202室房屋并未交付给其，且小商品城公司并无收取物业费的资质，也无权向其收取物业费。小商品城公司主张的违约金无事实和法律依据，其不予认可。其对房屋欠款利息亦不予认可，小商品城公司系合同违约方，因小商品公司向其主张不合理费用致使其未能缴纳剩余购房款，故小商品城公司无权主张房屋欠款利息。经审理查明：2004年3月19日，原告（反诉被告）卢文伟（乙方）与被告（反诉原告）小商品城公司（甲方）签订了联建协议书一份，约定：甲、乙双方联建商品城，乙方选定商品城F区12幢3间地块联建营业房，共1间及楼层第2层；双方订立联建协议书后，乙方向甲方交付基础建设费138000元，基础建设费包括土地使用、土地平整、营业房外围的排污水管道、水电设施、电话电视线路、道路建设、绿化等配套费用，但不包括房内的水电、通讯、闭路电视等安装配套费用；乙方联建房建筑面积为136.8平方米，待营业房交付后，根据国家有关部门的核准建筑面积按实计算；建筑总造价为99864元，于营业房基础完成后缴纳30%，于营业房建好一层后缴纳30%，于营业房建好二层后缴纳30%，于营业房交付使用时缴纳余款10%；工程竣工验收合格交付使用后，按乙方实际联建的营业房建筑面积，由甲方负责代办房地产权证，相关契税及办证费由乙方承担；乙方若未按时缴纳营业房联建工程款，乙方应向甲方支付未按时缴纳部分款项的1%的滞纳金。同日，卢文伟向小商品城公司支付了“联建基础建设费”138000元。同年11月16日，卢文伟向小商品城公司支付了第一期价款29959元。2005年2月1日，卢文伟向小商品城公司支付了第二期价款29959元。2005年5月20日，卢文伟向小商场公司支付了第三期价款29959元。2007年12月10日，小商品城公司向卢文伟发出《南京国际小商品城入住通知书》，载明F区12栋3号商铺目前已经具备交付条件，卢文伟需于2007年12月31日至2008年1月1日期间前往办理房屋入住交接手续，卢文伟需结清剩余款项后才能办理入住手续，其中包括延期交费利息119.8元、未交“工程款”9987元、面积补差5859.66元、水电配套7709.35元、有线电视费600元、单元防盗门费600元。现南京市江宁区南京国际小商品城F区12栋3号营业房已经不动产登记部门登记为103室房屋及202室房屋，登记产权人均为小商品城公司，103室房屋建筑面积为42.4平方米，202室房屋建筑面积为97.66平方米。另查明：因被告（反诉原告）小商品城公司逾期未交付房屋，原告（反诉被告）卢文伟曾向本院起诉要求小商品城公司支付逾期交房违约金，后本院于2008年11月10日作出（2008）江宁民二初字第6540号民事判决。卢文伟对判决结果不符，提起上诉，南京市中级人民法院于2009年12月14日作出（2009）宁民四终字第490号民事判决，认定卢文伟与小商品公司签订的联建协议书实质为房屋买卖合同，合法有效，小商品城公司实际应交房日认定为取得房屋竣工验收备案表之日即2008年3月31日。又查明：2018年3月23日，被告（反诉原告）小商品城公司与第三人张海峰签订了《房屋租赁协议》一份，将103室房屋、202室房屋出租给张海峰使用，租赁期间为2018年3月10日至2019年3月10日。审理中，原告（反诉被告）卢文伟同意按照被告（反诉原告）小商品城公司于2007年12月10日出具的《南京国际小商品城入住通知书》中载明的水电配套7709.35元、有线电视费600元、单元防盗门费600元向小商品城公司支付套内水电安装费、有线电视费及单元防盗门费用。小商品公司同意有线电视费及单元防盗门费各为600元，但仍要求卢文伟支付套内水电安装费15418.7元，其陈述其发出入住通知书后已经完成套内水电安装，之后也未增加套内水电设施安装，入住通知书载明的水电配套7709.35元系其打折后得出，现其不愿意打折，卢文伟对此不予认可，小商品城公司亦未能提交证据证明其增加水电安装费用的依据。小商品城公司主张其代卢文伟支付了部分物业费，卢文伟对此不予认可，小商品城公司亦未能提交证据予以证明。小商品城公司主张卢文伟逾期未付清房款应支付违约金，违约金标准根据合同约定为未按时缴纳部分款项的1%，按每天计算，综合考虑后其要求按照每月650元标准计算，卢文伟对此不予认可，小商品城公司亦未能提交证据证明其违约金标准。小商品城公司主张卢文伟逾期未付款应承担欠款利息，利息标准为同期银行贷款利息计算复利得出，卢文伟对此不予认可，辩称其一直要求向小商品城公司支付合理费用，小商品城拒绝接收房屋尾款并要求其支付不合理费用，导致其未能及时履行付款义务，但卢文伟未能举证证明小商品城公司拒绝接收其交付的购房尾款的事实。第三人张海峰陈述其承租了103室房屋及202室房屋，其愿意在租赁期满后协助小商品城公司将103室房屋及202室房屋交付给卢文伟。上述事实，有联建协议书、收款收据、预收款收据、（2009）宁民四终第490号民事判决书、《南京国际小商品城入住通知书》、房屋租赁协议、不动产权证书、调查笔录及当事人的陈述等证据证实。本院认为：原告（反诉被告）卢文伟与被告（反诉原告）小商品城公司签订的联建协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。现103室房屋及202室房屋已经办理初始登记并具备交付条件，双方均应恪守诚信原则，继续履行合同，卢文伟应向小商品城公司支付购房尾款，小商品城公司应向卢文伟交付房屋并协助办理过户手续，故对卢文伟主张小商品城公司交付103室房屋、202室房屋并协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。第三人张海峰作为103室房屋、202室房屋的承租人亦同意协助小商品城公司向卢文伟交付103室房屋、202室房屋，故对卢文伟要求张海峰对交付103室房屋、202室房屋承担协助义务的诉讼请求，本院亦予以支持。小商品城公司抗辩卢文伟应支付的费用已在本案中反诉主张，卢文伟对于其中的购房尾款及面积差价款亦同意支付，现小商品城公司以卢文伟欠付费用为由辩称卢文伟无权要求办理涉案房屋的交付及过户手续，没有依据，本院不予支持。关于小商品城公司反诉主张的各项费用，双方就购房尾款、面积补偿款、安装有限电视及单元防盗门的费用已达成一致意见，卢文伟亦同意支付，故对小商品城公司主张的该几项费用，本院予以支持。关于小商品城公司主张的套内水电安装费，小商品城公司在《南京国际小商品城入住通知书》中已经载明水电安装费用为7709.35元，卢文伟亦同意支付此款，现小商品城公司认为其此前通知卢文伟支付此款系打折后的数额，没有事实依据，故对小商品城公司要求卢文伟支付套内水电安装费用15418.7元，本院予以部分支持，卢文伟应支付套内水电安装费用7709.35元。关于小商品城公司主张的违约金，（2009）宁民四终第490号民事判决书中已经认定小商品城公司实际应交付房屋的时间为2008年3月31日，该判决书已于2009年12月14日作出，卢文伟在收到判决书后即应向小商品城公司交付剩余购房款并办理房屋交接手续，并在交付房屋后根据实际面积结算面积差价款，现卢文伟并未向小商品城公司交付剩余购房款，亦未能提交证据证明其已向小商品城公司缴纳购房款并遭到小商品城公司拒绝接收，故卢文伟应承担逾期支付房款违约金。双方在合同中约定卢文伟未按时缴纳营业房联建工程款应向小商品城公司支付未按时缴纳部分款项的1%的滞纳金，该约定并未载明滞纳金按每日计算，故小商品公司主张违约金标准根据合同约定为按每日计算未按时缴纳部分款项的1%，综合考虑后为每月650元的主张，并无事实和法律依据，卢文伟应承担的违约金为未付剩余购房款9987元及面积补足差价款5860元合计15847元的1%，即158.47元。关于小商品城公司主张的逾期付款利息损失，（2009）宁民四终第490号民事判决书中已经认定小商品城公司实际应交付房屋的时间为2008年3月31日，卢文伟自2008年4月1日起即负有支付剩余购房款及面积补足差价款的义务，故小商品城公司有权以15847元为基数，自2008年4月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算的逾期付款利息损失，现小商品城公司主张2009年12月至2018年2月的逾期付款利息损失，经计算为7861.78元。根据法律规定，约定的违约金抵押造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故对小商品城公司要求卢文伟支付逾期付款利息损失12677.6元的诉讼请求，本院予以部分支持，卢文伟应补足逾期付款利息损失7703.31元。103室房屋及202室房屋至今未交付，小商品城公司对其主张的物业费既未举证证明其提供了物业服务，亦未举证证明垫付了物业费，对小商品城公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京国际小商品城有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告卢文伟交付位于南京市江宁区南京国际小商品城5区12幢103室及202室房屋，第三人张海峰对南京国际小商品城有限公司的上述义务承担协助义务。二、被告南京国际小商品城有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告卢文伟将位于南京市江宁区南京国际小商品城5区12幢103室及202室房屋的不动产产权变更登记至卢文伟名下。三、反诉被告卢文伟向反诉原告南京国际小商品城有限公司支付购房尾款9987元、面积差价款5860元、套内水电安装费7709.35元、有线电视安装费600元、单元防盗门安装费600元、违约金158.47元、逾期付款利息7703.31元，合计32618.13元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。四、驳回反诉原告南京国际小商品城有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4948元，由被告南京国际小商品城有限公司负担；本案反诉案件受理费减半收取1419元，由反诉原告南京国际小商品城有限公司负担1054元，由反诉被告卢文伟负担365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张雨青人民陪审员  周广林人民陪审员  陶求贵二〇一九年四月八日法官 助理  王诗桐见习书记员  李 军