广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3919号上诉人（原审被告）：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，职务董事长。委托诉讼代理人：安家亮，该公司员工。委托诉讼代理人：刘焱，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何效飞，男，1985年1月17日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：郭莉，女，1985年10月8日出生，汉族，住湖北省蕲春县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王键浩，广东广信君达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：付丽莎，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）因与被上诉人何效飞、郭莉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人清大瑞泰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，予以改判或发回重审；2、何效飞、郭莉承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认为案涉商品房买卖合同约定的违约金标准并无畸高情形属于事实认定错误和适用法律错误。1、本案何效飞、郭莉在一审过程中，并未就其真实产生的经济损失充分举证，因此足以推断其真实的经济损失远低于合同所约定的逾期交房违约金标准。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定，应合理调整违约金数额。被上诉人何效飞、郭莉辩称：不同意清大瑞泰公司的上诉请求。涉案买卖合同约定的违约金标准在万分之五以内，属于合理范围。该合同由清大瑞泰公司提供，其在合同签订中处于优势地位，根据公平原则，清大瑞泰公司理应承担相应风险。清大瑞泰公司存在违约行为，其之所以未能如期完工是因为资金链断裂问题。综上，清大瑞泰公司的上诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。何效飞、郭莉向一审法院起诉请求：1.判令清大瑞泰公司支付延期交房违约金86940.3元（从2017年8月31日起，暂计至2018年5月25日，应计算至清大瑞泰公司实际交楼之日）；2.判令清大瑞泰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》【穗府国用（2013）第05000076号】。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融用地（C2）的《建设用地规划许可证》（穗开规地[2013]35号），用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2013]233号）。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》（穗开建施[2014]17号）。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预［网］字第××号）。2016年4月3日，何效飞、郭莉与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，何效飞、郭莉购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座8层10公寓，该物业的建筑面积为44.8平方米（已含分摊之公用面积）；认购价为648808元，何效飞、郭莉于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即308808元须于2016年4月20日前付清（已扣除定金），剩余房款320000元，何效飞、郭莉须于2016年4月20日前申办商业按揭贷款，按揭年限10年。2018年2月3日，何效飞、郭莉（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）网上签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201802114185）。双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）810房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积44.7967平方米，套内面积34.02平方米，共有分摊面积约10.7767平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19071.37元，总金额648808元，首期款328808元自本预售合同网上签订之日支付，剩余房款320000元须于2018年3月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。上述认购书和买卖合同签订后，何效飞、郭莉依约交付了首期购房款，并按照清大瑞泰公司要求于2018年3月23日向银行提交了申请按揭贷款的相关资料，按揭贷款至今仍在审批当中。2017年8月28日，清大瑞泰公司向建科广场业主发出《通知》，载明：根据建科广场目前的工程进度，该司将无法按约定于2017年8月30日交房。关于延期交房，该司恪守购房时的约定，按《商品房买卖合同》第十四条处理。关于交付条件，建科广场的交付时间将顺延至项目工程竣工验收合格，取得建设工程质量监督机构出具的证明文件，并按照《商品房买卖合同》约定完成装修工程，项目达到交房条件后，该司以书面形式通知业主进行房屋交付。关于工程进度，建科广场（C栋、D栋、E栋、G栋）外墙已安装完成，外排栅已拆除，砌砖和内墙批荡均已完成，防火门框已完成。一审庭审中，清大瑞泰公司称涉案房屋逾期交楼是因公司股东变更导致工程长时间停工，现涉案房屋所在建设工程验收工作正在进行中，涉案房屋尚未交付使用。何效飞、郭莉要求继续履行商品房预售合同。清大瑞泰公司同意支付逾期交房违约金，但认为违约金应从何效飞、郭莉缴清所有房款、税费及物业费用之日后起算。本案一审审理过程中，何效飞、郭莉申请财产保全，请求查封、冻结、扣押清大瑞泰公司价值为86940.3元的财产，阳光财产保险股份有限公司广东省分公司提供等额信用担保。一审法院于2018年7月17日作出（2018）粤0112民初3088号民事裁定书，依法冻结了清大瑞泰公司名下平安银行广州滨江东路支行账号尾号为7006的银行存款28432.4元以及查封广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）315号房。一审法院认为：清大瑞泰公司已经依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证，何效飞、郭莉与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同（预售）系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向何效飞、郭莉交付涉案房屋，但至开庭之日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付何效飞、郭莉，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，何效飞、郭莉诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故支持何效飞、郭莉请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年6月12日，共计286日，其后的逾期交楼违约金何效飞、郭莉可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于何效飞、郭莉的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，何效飞、郭莉实际向清大瑞泰公司支付的房价款为328808元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照何效飞、郭莉实际支付的房价款328808元计算。综上，清大瑞泰公司应向何效飞、郭莉支付的违约金为47019.54元（328808元×0.05%/日×286日）。关于清大瑞泰公司主张的顺延交楼的问题。清大瑞泰公司在庭后代理意见中提出，何效飞、郭莉未交清房款及税费，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款的约定，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。经查，上述补充协议第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。该约定的实质应是指在涉案楼盘已经具备交楼条件的情况下，何效飞、郭莉仍未按照合同约定缴清房款，清大瑞泰公司享有顺延交楼期限的权利；但在本案审理期间，清大瑞泰公司确认涉案楼盘尚不具备交楼条件；且合同约定的税款、物业服务公司的相关费用与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，何效飞、郭莉是否交纳上述税费和费用，不能作为清大瑞泰公司顺延交楼的条件，故清大瑞泰公司主张的顺延交楼的意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、清大瑞泰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向何效飞、郭莉支付2017年8月31日至2018年6月12日的逾期交楼违约金47019.54元；二、驳回何效飞、郭莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973.5元，由何效飞、郭莉负担906.2元，清大瑞泰公司负担1067.3元。保全费889元，由何效飞、郭莉负担408元，由清大瑞泰公司负担481元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点在于合同约定的逾期交楼违约金标准应否调整。根据涉案商品房买卖合同的约定，清大瑞泰公司如未能按合同规定的期限交房，逾期超过180日后，何效飞、郭莉要求继续履行的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向何效飞、郭莉支付违约金。该合同约定清大瑞泰公司交付涉案房屋的时间为2017年8月30日，但清大瑞泰公司至今仍未能交付，已构成违约，应支付逾期交楼违约金。清大瑞泰公司上诉主张合同约定的每日按总房价款0.05%支付的违约金标准过分高于何效飞、郭莉的实际损失，但未能提供确切的事实依据，故本院不予采纳。其请求调整违约金标准的依据不足，本院不予支持。一审法院判决清大瑞泰公司每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，清大瑞泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975.50元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年四月十八日书记员 王 敏