浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0328民初545号原告：叶昌曙，男，1990年10月20日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：兰忠书，浙江学优律师事务所律师。被告：文成县文昌房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇鹤东小区1号楼中兴公寓202室，统一社会信用代码91330328589036937M。法定代表人：赵爱松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨环寅，浙江海昌（文成）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴豪，浙江海昌（文成）律师事务所律师。原告叶昌曙与被告文成县文昌房地产开发有限公司（以下简称文昌公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2019年2月21日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘烨烨独任审判，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告叶昌曙的委托诉讼代理人兰忠书、被告文昌公司的委托诉讼代理人杨环寅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶昌曙诉称：原、被告于2013年2月27日签订商品房买卖合同，约定被告将昌盛花园3幢1单元202室房屋卖予原告，该房建筑面积96.02平方米，每平方米售价3589元，总房价398200元。双方约定了付款、交房及办证的相关期限及违约责任。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告却至今未按约办理权属证书，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。因双方签订的合同第十六条约定被告按日向原告支付已交付房价款1%的违约金，该违约金计算方式过高，故原告愿意适当降低被告的违约成本，调整为被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。现起诉请求法院判决被告向原告支付逾期交付权属证书违约金（自2013年12月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，以房价款398200元为基数按日万分之五计算，暂计至2019年2月20日为37.6万元）。原告叶昌曙为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2、被告企业信用信息查询单一份，以证明被告的身份情况；3、《商品房买卖合同》复印件一份，以证明双方签订房屋买卖合同及被告已违约的事实；4、发票复印件一份，以证明原告按约交付全部购房款的事实。被告文昌公司答辩称：1、2013年2月27日，双方签订商品房买卖合同，原告向被告购买昌盛花园3幢1单元202室，支付总房款398200元属实。2、原告主张的逾期交付房屋权属证书违约金已过时效。本案中，办理产权证期限于2013年12月1日届满，届满之日为诉讼时效起算日，原告应当在当时的两年诉讼时效内主张权利，原告并未主张，且本案也不存在时效中止、中断、延长的情形，所以，到起诉时本案诉讼时效已过。退一步来讲，即使诉讼时效未过，原告计算违约金的起止时间也没有依据。起算时间应当从原告起诉之日2019年2月20日，往前倒推三年，即从2016年2月20日起算，而不是2013年12月1日。2016年2月20日之前的时效已过。截止时间应算至2017年11月13日，当时被告已办理房屋不动产权证。理由一是2017年9月已经可以办理房屋权属证书，业主也可以自己办理。2017年11月13日，被告取得房屋权属证书后也联系过原告，但其家中没人，电话无人接听。二是商品房买卖合同第十六条第2项约定“交付权属证书或登记证明之日止”，也就是产权登记之日也可。三是根据合同附件八补充协议内容第六条约定，关于合同产权登记约定的补充协议，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理，自应该办理产权登记之日起，根据银行同期存款利率支付违约金。说明双方将买受人不能在规定期限内取得权属证书的违约处理进行了调整，将2013年12月1日取得权属证书明确变更为办理产权登记。综上，原告的时效已过，或者是部分有效（2016年2月20日起算至2017年11月13日止），由法院依法认定。3、原告主张按每日万分之五计算违约金，没有依据。双方在合同附件八补充协议内容第六条约定，买受人不能在规定期限取得权属证书，自约定的应该办理产权登记之日起，根据银行同期存款利率支付违约金。而且补充协议第九条约定，补充协议和商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。所以，违约金应按银行同期活期存款利率计算。被告文昌公司向本院提供以下证据材料：1、被告企业信息一份，以证明被告的主体资格及其法定代表人身份；2、不动产权证书一份，以证明被告于2017年11月13日已取得涉案房屋不动产权证书的事实。本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，认证如下：一、对原告提供的证据1、4，被告无异议，本院予以认定。证据2，被告对该证据证实被告的身份信息无异议，但认为被告法定代表人已变更为赵爱松。本院认为，该证据能够证实被告公司的诉讼主体资格，但对于其法定代表人，则以被告提供的证据1为准。证据3，被告对该合同的真实性无异议，但认为该合同附件八补充协议内容第六条已重新约定违约金的计算标准，应以补充协议约定内容为准。本院认为，该合同来源合法，内容真实，且已在相关部门备案，能够证实双方签订房屋买卖合同并约定相应权利义务的事实。二、对于被告提供的证据1，原告无异议，本院予以认定。证据2，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告一直未告知原告，也未将相应证书交付给原告，原告及代理人到开庭时才知道涉案房屋已办理权属证书。本院认为，该证据来源合法，内容真实，能够证实被告办理涉案房屋不动产权证书的事实，故予以认定。根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下：2013年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主文约定：原告向被告购买文成县黄坦镇门前垟昌盛花园3幢1单元202室商品房，总房价398200元；付款方式为原告于合同签订时支付房款128200元，余额27万元于本幢房屋结顶之日起30日前办理住房公积金贷款或者银行按揭贷款；房屋交付期限为2013年12月1日。同时，合同第十六条约定：出卖人承诺于2013年12月1日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，约定日期起15日以后，出卖人不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。同时，合同附件八补充协议内容第六条约定“就合同第十六条关于产权登记的约定的补充协议：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：出卖人根据买受人已支付的总房款，自本条款约定的应该办理产权登记之日起，根据银行同期存款利率向买受人支付违约金。”。第九条约定“在本合同（含补充协议）签署前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款向买受人进行充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，由双方在签署《商品房买卖合同》之同时生效，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。”。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款。2017年11月13日，被告就涉案房屋办理（2017）文成县不动产权第0008387号不动产权证书。被告文成县文昌房地产开发有限公司于2016年6月8日将公司名称变更为温州南雁置业有限公司，后又变更为文成县文昌房地产开发有限公司。本院认为，原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，买卖双方应按约全面履行合同义务。原告已全额支付购房款，被告负有按约协助办理房屋产权证书的义务。现被告未按合同约定时间向原告交付相应权属证书或登记证明，显属违约，应按合同约定承担违约责任。现本案双方争议焦点为逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题及逾期办证违约金的标准问题。双方约定被告须于2013年12月1日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告、由原告自行办理房屋转移登记，但被告至今未将相应登记证明交付给原告，显属违约。双方在《商品房买卖合同》中约定按日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以按日形成的每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日产生的违约金债权诉讼时效应自次日起算。自原告向被告主张权利之日（起诉之日）起向前推算三年期间产生的逾期办证违约金诉讼时效未满，即2016年2月22日起产生的逾期办证违约金债权的诉讼时效并未届满，本院予以支持。对于逾期办证违约金的计算标准问题，双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第六条约定已支付的总房款，自约定的应该办理产权登记之日起，根据银行同期存款利率向买受人支付违约金，该条款与《商品房买卖合同》主文第九条约定的日1%的标准存在矛盾，而日1%的违约金计算标准显然过高，根据双方签订的合同附件八补充协议第九条约定，补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准，故逾期办证违约金应从2016年2月22日开始，以原告已交付房款398200元为基准，按中国人民银行同期存款利率计算至被告向原告权属证书或登记证明之日止。原告要求按日万分之五计算相应违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：被告文成县文昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶昌曙从2016年2月22日起，以398200元为基准，按中国人民银行同期存款利率计算至实际交付权属证书或登记证明之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3470元，由原告叶昌曙负担3429元（已交纳），由被告文成县文昌房地产开发有限公司负担41元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 刘烨烨二〇一九年四月二十八日代书记员 王 炫