广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初488号 原告：玉林市华星物业管理服务有限责任公司贵港分公司。住所地：贵港市金港大道富士新城富绅楼****。统一社会信用代码：91450800MA5N625D37。 负责人：罗冲。 委托诉讼代理人：蒙汉森，广西贵鹏律师事务所律师。 被告：刘锐，男，1981年1月30日出生，汉族，住贵港市港**。 被告：贵港市太平洋娱乐中心。住所地：贵港市中山路与金港大道交汇处西南面中环商业**。统一社会信用代码：92450802MA5MGDAB2J。 经营者：黎倩君，女，1991年3月15日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：李少坚，贵港市桂贵法律服务所法律工作者。 原告玉林市华星物业管理服务有限责任公司贵港分公司（以下简称华星贵港分公司）与被告刘锐、贵港市太平洋娱乐中心（以下简称娱乐中心）物业服务合同纠纷一案,本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华星贵港分公司的委托诉讼代理人蒙汉森、被告娱乐中心的委托诉讼代理人李少坚到庭参加诉讼。被告刘锐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华星贵港分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付10个月的物业服务费29393元及滞纳金14549.6元（自2018年4月1日起，暂计2019年1月31日，直至付清所有欠费之日止），两项合计共43942.6元给原告；2.被告承担被本案全部诉讼费用。事实与理由：被告刘锐系贵港市中环商业广场四层4004层（618.3㎡）和4005层（557.43㎡）商铺业主，两间商铺的面积共为1175.73㎡。2015年10月13日，被告娱乐中心成立，经营者黎倩君（实际管理人为符福伟），在中环商业广场第四层的4004、4005、4006、4007号商铺上（面积共为2411.74㎡）经营名为“巴黎纯K”的娱乐会所。按符福伟与广西诚安物业服务有限公司（以下简称诚安公司）签订合同约定，物业服务费为每月每平方米2.5元，则被告刘锐名下两间商铺的物业服务费为每月2939.3元，按先交后使用的原则以现金方式缴交。合同签订后，被告娱乐中心都能按时交纳物业服务费。2018年2月18日，华星公司与贵港市中环商业广场业主委员会（以下简称中环业委会）签订了《物业服务合同》，约定从2018年4月1日起由华星贵港分公司接管贵港市中环商业广场范围内的物业，期限为10年。《物业服务合同》中约定物业服务费为每月每平方米2.5元，滞纳金为逾期物业费的千分之三。自2018年4月1日华星贵港分公司接管物业起，被告一直没有缴纳物业服务费，至2019年1月31日止，被告已经拖欠10个月的物业服务费共29393元，滞纳金按每天应缴纳金额的千分之三计已达14549.6元（2939.3元×1650天×0.003=14549.6元），两项合计共43942.6元。被告不按时缴纳物业服务费的行为已经侵害了原告的合法权益。为此，原告遂诉至法院。 被告娱乐中心辩称，1.原告的主体不适格，根据原告提供的合同中，合同的双方当事人是中环业委会和华星公司，虽然合同第32条约定可由华星公司在物业所在地成立分公司承接上述合同的权利义务，但原告提供的证据并没有能证实该公司已将上述合同的权利义务整体转移给原告，根据合同的相对性，被告认为原告的主体并不适格。2.中环业委会及华星公司未将贵港市中环商业广场合同的有关事项告知两被告。3.原告或者华星公司接管中环商业广场后并未与两被告签订物业服务合同。4.原告主张的物业管理费按每平方米每月2.5元的标准过高，并且该收费标准并未经过贵港市物价局核准。5.原告与两被告未签订物业服务合同，原告主张滞纳金无事实和法律依据。6.原告并未依据贵港市中环商业广场物业服务合同的约定完全履行合同义务，主要表现在原告对被告经营场所所在的一楼停车位管理缺陷，该处的停车位被一楼的业主或者使用人长期围起来，严重影响了被告顾客的使用，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告刘锐未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年5月5日,诚安公司作为甲方与符福伟作为乙方共同签订了一份《物业服务合同》，其中约定：甲方为贵港市（经营面积2411.74平方米，经营项目ＫＴＶ）提供物业服务，合同期限自2015年自进场装修之日起至2017年12月31日止，物业服务费每月每平方米为2.5元，总计为6030元，乙方须按时向甲方缴纳物业服务费（面积按乙方租用场地的建筑面积计算），物业服务费按先交款后使用的原则以现金方式缴交。如乙方逾期未交，甲方按每天应缴纳金额的千分之三标准收取滞纳金等内容。2015年10月13日，被告娱乐中心注册成立，其经营场所位于贵港市，经营者为黎倩君。之后，被告娱乐中心一直按约支付物业服务费至2018年3月31日。 2018年2月8日，中环业委会作为甲方与华星公司作为乙方共同签订了一份《贵港市中环商业广场物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对贵港市中坏商业广场提供物业管理服务，物业服务费由商铺使用人按其拥有或使用的专有部分物业建筑面积交纳，物业服务费为2.5元/㎡/月，递增比例按每年递增10%，商铺使用人应当在每月5日前交纳当月物业服务费，合同期限自2018年4月1日起至2028年3月31日止。甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务等相关费用，应按逾期时间的物业有关费用每天的千分之三向乙方支付滞纳金等内容。合同第三十条约定，该合同的效力及于本物业管理区域的全体业主和物业使用人。业主可与物业使用人就合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反合同约定，业主应当承担连带责任。合同第三十二条约定，2018年4月1日前，双方办理全部交接手续。乙方在该合同签订后，也可选择依法在项目所在地设立分、子公司负责承接该合同乙方的全部权利与义务等内容。2018年3月31日，华星公司、中环业委会、诚安公司共同向该广场的业主和经营户发布通知，通知载明：由华星公司于2018年4月1日全部接管贵港市中环商业广场的物业管理服务工作，前物业与各业主或经营户的水电费结余按照2018年3月31日期末与前物业的结余金额对账单核对清楚后，由该公司承接并予以不间断结算，各业主或经营户与前物业的其他债务（截止至2018年3月31日）与该公司无关等内容。自2018年4月1日起，原告承接了贵港市中坏商业广场的物业服务管理工作，被告娱乐中心自该日起从未向原告支付过物业服务费。后经原告向被告娱乐中心催讨物业服务费未果，原告遂诉至法院。 另查明，坐落于贵港市港**面（中环商业广场）**4004、4005号商品房登记在被告刘锐名下，建筑面积共计1175.73平方米。被告娱乐中心与被告刘锐系租赁关系，涉案两间商铺的物业服务费一直都是由被告娱乐中心支付。 以上事实，有当事人的陈述及电脑咨询单、房屋所有权证、《物业服务合同》、《贵港市中环商业广场物业服务合同》、通知单、缴费通知、文件签到表等证据为证，足以认定。 本院认为，诚安公司与符福伟签订的《物业服务合同》、中环业委会与华星公司签订的《贵港市中环商业广场物业服务合同》，意思表示真实，内容合法有效，各方均应按合同约定履行义务。根据《贵港市中环商业广场物业服务合同》第三十二条的约定，原告作为华星公司在贵港设立的分公司，其有权按照合同约定接管贵港市中环商业广场的物业服务管理工作，故本案原告的诉讼主体适格。中环业委会作为代表业主利益的组织，其与原告所形成的物业服务合同对该广场的全部业主均有约束力，故被告娱乐中心作为涉案两间商铺的使用人应根据合同约定向原告交纳物业服务费。涉案商铺的建筑面积为1175.73平方米，根据合同约定物业服务费为2.5元/㎡/月，涉案商铺每月的物业服务费应为2939.3元，庭审中，被告娱乐中心确认其自2018年4月1日起未向原告支付过物业服务费，故现原告请求被告娱乐中心支付2108年4月1日至2019年1月31日共10个月的物业服务费为29393元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金即逾期付款违约金，被告娱乐中心至今未支付物业服务费，构成违约，应按合同约定支付违约金，合同约定违约金按逾期时间的物业有关费用每天的千分之三计算明显超过原告的损失，根据合同履行情况，原告的损失情况及被告的违约程度，本院支持违约金为8818元（29393元×30%），超过部分，本院不予支持。两被告属于租赁关系，在2018年4月1日之前涉案商铺的物业服务费一直都是由被告娱乐中心缴纳，现被告娱乐中心未按时支付物业服务费，根据《贵港市中环商业广场物业服务合同》第三十条的约定及《物业管理条例》第四十二条的规定，被告刘锐作为涉案商铺的业主应对上述债务承担连带清偿责任。关于被告娱乐中心辩称原告的物业服务管理存在缺陷的问题，其未能提交相应证据予以证实，故本院对此不予采信。被告刘锐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告贵港市太平洋娱乐中心向原告玉林市华星物业管理服务有限责任公司贵港分公司支付物业服务费29393元及违约金8818元； 二、被告刘锐对第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告玉林市华星物业管理服务有限责任公司贵港分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费898元，减半收取为449元，由原告玉林市华星物业管理服务有限责任公司贵港分公司负担59元，被告贵港市太平洋娱乐中心、刘锐共同负担390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费898元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈拥静 二〇一九年四月二十九日 书记员  黄路瑶