黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终3214号上诉人（一审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号。法定代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:靳伟利，男，1980年12月13日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：于立臣，哈尔滨市于立臣企业法律顾问事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街116号1栋。法定代表人：王树财，经理。委托诉讼代理人：唐志强，男，1982年3月23日出生，汉族，该公司销售部长，住哈尔滨市道外区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人靳伟利、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初13835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人田雪松、被上诉人靳伟利的委托诉讼代理人于立臣、被上诉人圣基伟业公司的委托诉讼代理人唐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决第三项，驳回靳伟利的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定该公司对案涉房产的抵押权已经消灭缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第177条的规定，该公司的担保物权并未灭失。一、该公司从中国建设银行动力支行收购了对圣基伟业公司的债权并进行重组，债务重组时，圣基伟业公司向该公司提供房产进行抵押，圣基伟业公司在无力清偿所负贷款本息的情况下，经双方协商，该公司同意将用作抵押的房屋回款优先清偿所负贷款本金及利息，该公司出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，将抵押房产的性质变为抵押可售，但圣基伟业公司将房屋出售后至今仍未对该公司的贷款进行清偿；二、原审判决确认了案涉抵押合同和他项权利证书的效力，证实该公司行使抵押权凭证是合法有效的，在未被依法注销、撤销、消灭之前，抵押权是合法有效的，该公司作为抵押权人依法享有抵押物权。该公司出具的《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》的对象是哈尔滨市住房保障和房产管理局，而非圣基伟业公司，该函的内容未体现放弃抵押权的意思表示，圣基伟业公司在销售案涉房屋后并未履行对该公司所欠贷款本息的清偿义务，故该公司的相关抵押权并未消灭，原审判决以该公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函及案涉房产已经全部出售为由，认定该公司对案涉房产的抵押权已经消灭是错误的。靳伟利辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长城资产公司的上诉，维持原判。圣基伟业公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。靳伟利向一审法院起诉请求：一、判令靳伟利与圣基伟业公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效；二、判令长城资产公司对哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口的壹品新境11栋1单元2502号房屋丧失抵押权，圣基伟业公司和长城资产公司协助靳伟利办理该房屋解除抵押登记手续；三、判令圣基伟业公司持办理产权登记需要的相关资料到产权登记机关备案，协助靳伟利办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口的壹品新境11栋1单元2502号房屋的权属登记；四、判令圣基伟业公司给付逾期办理房地产权属证书的违约金（自2014年11月19日起至办理完毕登记备案之日止，以989496元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算，暂计算至2018年9月5日为13160元）；五、案件受理费由圣基伟业公司承担。一审法院认定事实：靳伟利与圣基伟业公司于2014年3月21日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定：靳伟利购买由圣基伟业公司开发建设的南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口第11栋1单元2502号房屋，房屋总价款989496元。靳伟利支付购房款989496元，并于2014年5月24日办理进户。双方买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金”，故应于2014年11月19日前办理完毕登记备案手续。2013年8月，圣基伟业公司与第三人长城资产公司签订《抵押合同》、《监管协议》约定，圣基伟业公司以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套建筑面积在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》主债权提供担保。抵押合同签订后，双方在房产部门办理了登记备案手续，抵押登记性质为抵押可售。2013年9月29日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，称圣基伟业公司以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米的房屋在该公司办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经该公司研究，同意圣基伟业公司在该公司办理抵押登记的489套房屋在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应法律责任和后果。诉前，圣基伟业公司已将包括涉案房屋在内的489套抵押房屋全部销售。但圣基伟业公司只偿还长城资产公司部分贷款本息。因诉前圣基伟业公司未按双方的买卖合同约定给靳伟利办理涉案房屋产权证，故形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，靳伟利与圣基伟业公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。靳伟利诉请确认涉案合同有效，本院予以支持。靳伟利已按照合同约定向圣基伟业公司履行了支付全部购房款的义务，但圣基伟业公司未向本院举示证据证明该公司已在2014年11月19日前履行登记备案义务，导致靳伟利至今未能取得房屋所有权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院对靳伟利要求圣基伟业公司办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。靳伟利主张合同约定的按照已付购房款的0.08%给付违约金，计算标准过低，要求按中国人民银行同期活期存款利率计算至办理完毕登记备案之日，合情合理，应予支持。关于长城资产公司同意圣基伟业公司销售抵押房产的情况下，能否认定长城资产公司的抵押权消灭的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。结合本案，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，同时约定了由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，系双方在债务履行期限届满后对抵押物的处分行为，长城资产公司的抵押权不再及于抵押物，而是相当于对抵押物拍卖、变卖后所得价款享有了优先受偿权。圣基伟业公司应将所得售房款偿付长城资产公司，长城资产公司也有权要求圣基伟业公司以此偿还借款。在实际履行中，圣基伟业公司未将全部销售抵押物回款偿还给长城资产公司，不可归责于房屋买受人即靳伟利，靳伟利不能在支付房屋对价款之后再以该房屋承担抵押责任，长城资产公司因其作出同意转让的意思表示后不再对案涉房屋享有抵押权。综上，对于靳伟利的诉讼请求，应予支持，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告靳伟利与被告圣基伟业公司于2014年3月21日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》合法有效；二、被告圣基伟业公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助原告靳伟利办理位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××号房屋权属登记；三、被告圣基伟业公司、第三人长城资产公司本判决生效之日起十日内协助原告靳伟利办理位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××号房屋解除抵押手续；四、被告圣基伟业公司于本判决生效之日起十日内给付原告靳伟利逾期办理房地产权属证书的违约金（自2014年11月19日起至被告办理完毕登记备案之日止，以989496元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。案件受理费100元，减半收取50元，由黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点问题是：长城资产公司是否享有案涉房屋的抵押权。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意圣基伟业公司销售抵押房屋，并由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，故可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。靳伟利与圣基伟业公司签订房屋买卖合同并履行了合同约定义务，现靳伟利请求办理其购买房屋的权属登记，符合合同约定和法律规定。长城资产公司与圣基伟业公司以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定系属双方内部的约定，购房人靳伟利对此不知情，故该约定不能约束靳伟利。同时，长城资产公司在同意抵押房屋可售时，该公司就知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容，双方在约定抵押房屋可售时亦未明确圣基伟业公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故圣基伟业公司未履行与长城资产公司之间的约定的法律后果不应由靳伟利承担。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于购房人靳伟利。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定确认解除抵押权手续，并协助靳伟利办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  王伟臣审判员  柳 红二〇一九年四月十二日书记员  姜雪琦