浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初2708号 原告：叶世强，男，1959年2月25日出生，汉族，住瑞安市。 原告：沈彩霞，女，1962年11月7日出生，汉族，住瑞安市。 两原告共同委托代理人（特别授权）金光华，瑞安市陶山法律服务所法律工作者。 被告：叶守和，男，1950年10月27日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈翠英，女，1950年11月6日出生，汉族，住瑞安市。 两被告共同委托代理人（特别授权）叶晓哲，男，1975年8月7日出生，汉族，住瑞安市，系两被告的儿子。 第三人：叶守申，男，1958年3月3日出生，汉族，住瑞安市。 委托代理人（特别授权）金梅菊，女，1962年11月14日出生，汉族，住瑞安市，系第三人的妻子。 原告叶世强、沈彩霞与被告叶守和、陈翠英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理并依法适用简易程序审理。审理过程中，原告申请追加第三人叶守申共同参加诉讼。本案由审判员娄晓钦于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告叶世强、沈彩霞及共同委托代理人金光华，被告叶守和、陈翠英及共同委托代理人叶晓哲，第三人叶守申及委托代理人金梅菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶世强、沈彩霞向本院提出诉讼请求：确认原、被告农村房屋买卖合同有效，被告协助原告办理不动产过户登记手续。事实与理由：原、被告系同村村民。2010年，经原、被告协商，被告自愿将坐落于瑞安市桐浦镇的第五层502室套房转让给原告。因转让涉及村集体土地使用权，本村召开了村民代表会议进行表决同意并形成会议纪要，故双方没有签订书面协议。该房屋虽然登记在二被告名下，但实际上当时是分配给第三人。因此，原告实际上都是将购房款全部交给第三人。该房屋已经于2010年10月竣工，原告随即对房屋进行装修并入住至今。2010年11月23日，该房屋办理了土地使用权证书；2012年6月7日，该房屋办理了房屋所有权证书。上述证书均由被告送交原告收执。后原告多次要求被告协助办理不动产过户手续，但被告一致拖延至今。 为证明自己主张的事实，原告在本院指定的举证期限内提交了如下证据： 一、原告身份证、户口簿、结婚证，拟证明原告的诉讼主体资格，以及系夫妻关系的事实； 二、被告、第三人身份信息查询，拟证明被告和第三人的诉讼主体资格； 三、村民代表会议记录，拟证明被告将涉案的502室房屋转让给原告的事实； 四、收条若干份，拟证明原告陆续向第三人交付购房款的事实； 五、房屋所有权证书，拟证明涉案的502室房屋所有权登记在二被告名下的事实； 六、集体土地使用权证书，拟证明涉案的502室房屋土地使用权登记在被告叶守和名下的事实； 七、土地使用权调剂证明书，拟证明本村村委会和桐浦镇人民政府同意土地使用权调剂的事实。 被告叶守和、陈翠英答辩称：被告和第三人在共同建房时通过抽签决定了该502室房屋归于第三人，第三人再转让给了原告，被告没有收原告购房款。被告直到原告起诉才知道该房屋权属登记在被告名下，被告也不知道原因为何。被告没有与原告成立房屋买卖合同，原告不能起诉被告要求履行协助过户义务。房屋竣工后，原告确实随即对房屋进行装修并入住至今，当时房屋装修时油漆还是被告儿子即叶晓哲做的。之前被告从未拒绝协助原告办理过户手续，当时房管部门告知必须被告两夫妻以及所有子女都要本人到场签字，所以当时没有办理成功。 为证明自己主张的事实，被告在本院指定的举证期限内提交了如下证据： 一、村委会证明，拟证明没有叫叶守汝的村民，原告提供的村民代表会议上“叶守汝”的签字明显伪造； 二、村民代表本人签字和指印，拟证明原告提供的村民代表会议上签字绝大多数系伪造的事实； 三、房屋拆建前后底层示意图，拟证明被告房屋拆建前后的产权情况。 第三人答辩称：原告诉称被告将该502室房屋转让给原告的陈述不属实，事实上是第三人将一个套房指标转让给了原告，后在与被告共同建房时抽签确定该指标为502室。原告已将购房款20.5万元如数支付给了第三人。房屋建成后，原告随即对房屋进行装修并入住至今。当时办理产权登记时第三人和被告等三兄弟都在场，听从了国土局工作人员关于该502室名义登记在被告名下的建议，但实际所有权是第三人的。现在原告要求被告协助办理过户登记手续，被告应予以协助。 为证明自己主张的事实，第三人在本院指定的举证期限内提交了如下证据： 记账记录一份，拟证明被告在与第三人等共同拆建房屋时出资比例为30%的事实。 原告对被告和第三人的辩称的事实无异议，该502室房屋确实是从第三人处购得并非被告。现在房屋登记在被告名下，被告理应协助原告办理过户手续。 原告提供的证据，经庭审出示，被告质证意见如下： 对证据一、证据二、证据五、证据六的真实性、关联性和合法性均无异议。 对证据三的真实性、合法性和关联性均有异议。首先，从时间上来看，记录抬头的时间是2013年3月25日，但落款盖章的时间是2013年2月25日，明显出现造假错误；其次，当时根本就没有实际召开该会议，被告根本不知情；第三，村民代表签字系伪造，也没有叶守汝这个人。 对证据四的真实性无法确定，反正被告没有收到原告的购房款。 对证据七，村委会谎称经召开村民代表会议通过土地使用权调剂而上报桐浦镇政府，与事实不符。 原告提供的证据，经庭审出示，第三人质证意见如下： 对证据一、证据二、证据四、证据五、证据六和证据七的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据三的真实性无法确认，当时第三人不在场，不清楚村民代表会议的经过。 被告提供的证据，经庭审出示，原告质证意见如下： 对证据一和证据二，村民会议记录是村委会向原告提供，原告并不清楚具体的过程，也不知道村民签字真实与否； 对证据三，该证据与本案不具有关联性。 被告提供的证据，经庭审出示，第三人质证意见如下： 对证据一无异议，本村确实没有叫叶守汝的村民； 对证据二，第三人没有参与所以对其真实性无法确定； 对证据三，拆建时抽签第三人分得涉案的502室，被告称该房屋属其所有没有依据。 第三人提供的证据，经庭审出示，原告质证后均无异议。 第三人提供的证据，经庭审出示，被告质证后无异议，当时审批的是四层半，实际建造了五层，后来被告又出资加建了一层。 原告提供的证据，结合被告和第三人的质证意见，本院认定意见如下： 对证据一、证据二、证据四、证据五和证据六的真实性、合法性和关联性均予以认定。 对证据三和证据七，村民委员会出具意见同意本村集体土地使用权调剂并上报桐浦镇人民政府且获得准许，本院对该事实予以确认。对于村民代表会议记录上村民签字的真实性，本院在本案中无法逐一核实。但是，从本案当事人的陈述来看，各方对于涉案的502室在房屋建成时分配给第三人，后第三人转让给原告并装修入住至今的事实均无异议，村民委员会对该事实予以认可并同意土地调剂也是尊重客观事实的。即使村委会在表决该事项时程序有瑕疵，也不影响村民委员会作为集体组织的意思表示。因此，本院对该证据予以认定，但对村民签字真实性不作认定。 被告提供的证据，结合原告和第三人的质证意见，本院认定意见如下： 对证据一和证据二，同本院对原告证据三和证据七的质证意见。本院对该证据不予认定，对村民签字真实性不作认定。 对证据三，本案仅对502室房屋的来源和交易进行审查，故该证据与本案不具有关联性，本院在本案中不予认定。 被告提供的证据，结合原告和第三人的质证意见，本院认为该证据与本案不具有关联性，本案中不予认定。 经审理，结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定的事实如下： 2009年，第三人在旧房拆建时将其中一个套房指标出售给了原告，原告向第三人支付转让款共计20.5万元。2010年房屋建成后，第三人和被告等抽签决定套房归属，涉案的502室由第三人抽得。第三人随即将502室交于原告，原告随即对502室进行装修并入住至今。装修时，油漆工作交由被告的儿子即叶晓哲负责完成。2018年7月24日，该502室房屋所在的桐浦镇村民委员会同意土地使用权调剂给原告使用，并同日取得桐浦镇人民政府的准许。2010年11月23日，涉案502室取得土地使用权登记权属证书，登记权利人为被告叶守和；2012年6月7日，涉案502室取得房屋所有权登记权属证书，登记权利人为被告叶守和、陈翠英。第三人取得该两本权证书后交给了原告持有。此后，被告应原告要求到不动产登记部门办理产权过户登记时因需到场人员未到场而无法办理。 本院认为，第三人与被告等共同拆建旧房时通过抽签决定了涉案的502室归于第三人所有，故第三人对该房屋依法具有处分权。第三人将该房屋转让给同村村民的原告，且取得了经济成员所在集体组织即村民委员会和桐浦镇人民政府的同意，应认定双方的转让协议主体合格，内容合法，依法受法律保护。被告及儿子叶晓哲对该502室由原告购买并一直居住至今的事实从未提出过异议，并且是予以认可的。现该房屋登记在被告名下，但事实上被告并不是实际所有权人。因此，被告虽不是转让协议的合同相对方，但仍负有协助原告办理产权变更登记的法律义务。本案中并非被告将该房屋转让给第三人，第三人再转让给原告的情形，故产权登记可直接由被告变更登记到原告名下。综上，原告请求确认其与第三人之间关于该房屋转让协议有效，被告协助办理不动产权属变更登记手续的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告关于其不是合同相对方，不具有协助义务的抗辩理由，与查明的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告叶世强、沈彩霞和第三人叶守申关于瑞安市桐浦镇502室房屋买卖合同有效； 二、被告叶守和、陈翠英于本判决生效之日起十日内协助原告叶世强、沈彩霞办理瑞安市桐浦镇502室房屋【瑞安市房权证瑞（房）字第××号、瑞集用（2010）第XX号】的不动产权属过户变更登记手续。 本案受理费80元，减半收取40元，由被告叶守和、陈翠英负担（被告定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告应当自本判决生效之日起十五日内来本院退回预交的受理费）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审  判  员  娄晓钦 二〇一九年四月二十八日 （代）书记员  何豪特 ? 相关法条索引 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。