大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初527号原告：广东康景物业服务有限公司大连分公司，住所地：辽宁省大连市旅顺口区创新路1号创新大厦319号。法定代表人：周程朋，该公司经理。委托诉讼代理人：赵军，辽宁谦尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩琳，女，1985年7月30日出生，汉族，该公司员工。被告：康仁娜，女，1988年9月19日出生，汉族，现住大连市中山区。委托诉讼代理人：李强（李强与康仁娜系夫妻关系），男，1974年11月11日出生，汉族，现住大连市中山区。原告广东康景物业服务有限公司大连分公司（以下简称康景物业）与被告康仁娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司大连分公司委托诉讼代理人赵军、韩琳，被告康仁娜的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东康景物业服务有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所欠物业服务管理费24117元及违约金987元，合计25104元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购得位于大连市旅顺口区，建筑面积为195.08平方米，原告为该小区的物业服务公司，原告与被告签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，约定由原告对被告小区进行前期物业服务，根据《前期物业服务协议》第五条第二款的约定“乙方（原告）按建筑面积每月每平方米3.8元收取物业管理服务费”，第十一条第三款的约定“从逾期之日起，按日向乙方（原告）支付应付未付款总额千分之五的滞纳金”，原告仅按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。从2016年4月15日至2018年12月31日被告共拖欠物业费共计24117元，违约金987元。因原、被告双方签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，对双方均具有约束力，双方间的服务关系应当受到法律保护，故诉至法院，望依法判如所请。康仁娜辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1.原被告签订的《前期物业服务协议》不是被告真实意思表示；2.《前期物业服务协议》中约定的收费标准未遵守相关法律法规；3.《前期物业服务协议》中服务的期限违反了法律法规；4.原告提供的物业服务标准与实际提供的物业服务标准有较大差距，该收费标准显失公平；5.原告以别墅为收费依据与实际不符，案涉房屋是住宅而不是别墅；6.原告要求2015年以后的物业费已经超过诉讼时效。经审理查明：被告系大连市旅顺口区铁山街道盐北路XXX号（面积195.08平方米）业主。2015年4月13日，原、被告签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容，明确载明前期物业管理服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。原告按产权面积每月每平方米3.8元收取物业管理服务费，缴费日期为到期之日起一个季度内，一次性缴纳一年的物业服务费，从逾期之日起，按日向原告支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。被告自2015年4月15日至2016年4月14日按照约定交纳了物业费，自2016年4月15日起至2018年12月31日止，被告累计拖欠物业费为24092元（3.8元/月/平方米×32.5个月×195.08平方米）。本院所确认的上述事实，有《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、营业执照及当事人陈述笔录在卷为凭，并经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉原被告双方签订的《前期物业服务协议》，对物业费的收费标准、前期物业服务的期限等内容均有明确约定，该协议不违反法律法规的强制性效力性规定，且在被告收房后已经实际履行，故在双方签订的《前期物业服务协议》并未被解除、撤销、变更，原告仍然在为案涉小区提供物业服务的情况下，被告应当依约交纳物业费。原告要求被告依照《前期物业服务协议》的约定交纳物业费的诉讼请求具有合同及法律依据，本院予以支持。被告关于《前期物业服务协议》中约定的物业费标准、服务期限违反法律法规的辩论意见并无法律依据，本院不予采纳。截至2018年12月31日，被告欠交的物业费金额为24092元，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。因重大误解、在订立合同时显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。在合同被确定无效或变更、撤销之前，合同对当事人仍然具有效力。本案中，被告关于案涉房屋并非别墅，原告却以签约为交房条件，逼迫被告签订《前期物业服务协议》，原告存在欺诈、胁迫的行为，案涉《前期物业服务协议》是在违背其真实意思表示的情况下签订的，被告有权拒绝交纳物业费的辩论意见，因《前期物业服务协议》不存在合同无效的法定情形，被告如认为案涉合同存在可变更、可撤销的情形，可以通过法定程序变更、撤销《前期物业服务协议》，但在此之前，在合同已经实际履行的情况下，合同的效力问题不能成为被告拒绝依约定交纳物业费的理由，故对被告的上述辩论意见，本院不予采纳。原、被告之间形成的物业服务合同关系始于双方签订的《前期物业服务协议》，原、被告均应按照此服务协议内容履行各自权利义务，虽然被告称原告的服务内容与案外人广告宣传中的不一致，但原告以其与被告之间签订的《前期物业服务协议》的内容为凭提供物业服务并无不当，故被告关于原告提供的物业服务标准与购房时的宣传资料不符，不应交纳物业费的辩论意见，本院不予采纳。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因民法总则实施而消灭。按照民法通则规定的诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则实施后产生，基于新法及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则的相关规定。本案中，原告于2019年1月25日向法院提起诉讼，追讨2016年4月15日以后的物业费，该诉讼请求并未超过民法总则规定的三年诉讼时效期间。故对被告关于原告诉讼请求中部分超过诉讼时效期间的抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金一节，虽然迟延履行合同义务一方理应向守约方承担相应的违约责任，但考虑到本案被告拖欠物业费的原因在于双方对收费标准存有争议，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第五十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告康仁娜于本判决生效之日起十日内支付原告广东康景物业服务有限公司大连分公司2018年12月31日前欠交的物业费24092元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，减半收取计214元，由被告康仁娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  隋姗姗二〇一九年四月二十日书记员  乔方圆附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。