云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初2183号原告云南筑友房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市度假区拥金路金河社区办公大楼。统一社会信用代码：91530000713410552F。法定代表人林剑锋，董事长。委托代理人万晓丽、徐燕，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司。住所：苏州工业园区民营工业区内。统一社会信用代码：91320000608285139H。法定代表人倪林，董事长。委托代理人朱佳佳，该公司员工，特别授权代理。第三人云南昆都国际房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。统一社会信用代码：915301026908965287。法定代表人何东海，执行董事兼总经理。委托代理人金朝山，云南泊江律师事务所律师，特别授权代理。原告云南筑友房地产开发有限公司（以下简称：筑友公司）与被告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称：金螳螂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万晓丽，被告的委托诉讼代理人朱佳佳到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告筑友公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的19套房屋的《商品房购销合同》；2、解除被告名下位于金成财郡商业中心19套房屋的登记备案；3、被告承担自2016年12月12日至2018年9月3日（共计630天）的资金占用费13767605元，以及自2018年9月4日至被告名下位于金成财郡商业中心的19套房屋完全解除登记备案时止的资金占用费（按年利率15.32%计算）；4、被告承担本案诉讼费104406元、财产保全费5000元、财产保全担保费用10500元。事实与理由：2014年原告及其合作开发方将其开发的金成财郡商业中心部分工程发包给被告承建，2015年2月9日，原被告与案外人共同签订《施工合同合作备忘录》，2016年12月21日，又签订《补充协议》，原告将位于金成财郡商业中心（又称“摩根道”）的19套房屋登记备案在被告名下，作为对被告按期足额收取工程款的担保。后原被告双方产生纠纷，被告向苏州仲裁委员会提起仲裁，并申请对原告名下位于滇池路“双河湾”项目采取查封保全措施，且房屋价值已超过被告债权金额，被告的债权已有足够的保全可供执行，现原告要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并解除19套房屋的登记备案情况，使原告资金尽快回笼。综上，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。原告筑友公司向本院提交了以下证据材料：1、《施工合同合作备忘录》；2、《补充协议》；3、19套房屋的《商品房购销合同》；4、19套房屋的《商品房买卖合同登记备案表》；以上证据材料欲证明：原告将位于昆明市西山区福海街道办事处大坝社区居委会金成财郡商业中心19套房屋办理商品房买卖合同登记备案至被告名下，为被告承包金成财郡商业中心施工项目中原告应付而未付的款项做担保，双方达成合意，该19套房屋为担保物，被告未支付该19套房屋的房屋价款。5、（2017）苏仲裁字第491、492、493、494号《裁决书》各一份；欲证明：苏州仲裁委员会认为原告备案至被告名下的19套房屋的商品房买卖合同不具备法律规定的抵押合同应具备的基本条件，所以该19套房屋的商品房买卖合同法律关系并不是担保物权法律关系，被告对该19套房屋不享有优先受偿权。6、《公证书》一份；欲证明：原告于2018年8月15日向被告致函，要求被告协助办理解除其名下金成财郡中心19套房屋的是合同登记备案，并且由昆明市明信公证处公证，该函件已邮寄至被告的有效地址。7、云平审字﹝2018﹞第S615号《评审报告》一份；欲证明：原告将其名下所有的土地转让给昆明市国土资源局，经过成本评审，确定实际融资利率为年利率15.32%，土地及房屋的融资利率均应当以年利率15.32%计收。被告金螳螂公司辩称：一、本案应为担保合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷，我方认为案由应进行调整。根据双方签署的《施工合同合作备忘录》第三条第1款的约定，实际上双方签署《商品房购销合同》是为了保证答辩人的工程款可以按期足额收取，双方并无真实的购房意思表示。二、我方同意解除原告主张的19套房屋的《商品房购销合同》，并且我方愿意配合原告解除被告名下位于金成财郡商业中心19套房屋的登记备案。三、筑友公司的第三项诉讼请求缺少合同及法律依据，贵院不应支持。资金占用费系筑友公司单方构想，被告并未与原告筑友公司签署任何一份协议，约定由被告向筑友公司支付资金占用费。另，金成财郡19套房屋已由原告正常投入使用并产生效益，并不因备案登记而受阻，筑友公司亦未受到任何影响或产生任何损失。综上，原告筑友公司的诉讼请求缺少事实及法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告金螳螂公司向本院提交了以下证据材料：1、《施工合同合作备忘录》、《补充协议》各一份；欲证明：筑友公司同意将金成财郡19套房产登记备案在被告名下，作为按期足额支付工程款的担保，并签署商品房购销合同、办理预售备案手续。目前解除备案的条件并不具备，具体详见施工合同合作备忘录第三条第二款、第三款的约定。2、（2017）苏仲裁字第491、492、493、494号《裁决书》各一份；欲证明：原告筑友公司拖欠被告工程款，经多次催告仍不支付。后被告向苏州仲裁委员会申请仲裁，苏州仲裁委员会已下发裁决书，证实原告筑友公司拖欠被告工程款、资金占用补偿费、违约金等未支付款项，金额庞大，约3300万元。3、（2018）云01执1295、1296、1297、1298号《执行裁定书》各一份、《昆明市西山区人民法院价格评估委托函》一份；欲证明：原告筑友公司拒不履行生效法律文书，被告已申请强制执行，目前案件在西山法院执行中，被告未收到一分款项。第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称：昆都公司）述称，2014年我方与原告是合作开发关系，原告将金成财郡商业中心的部分工程发包给了被告方。2015年2月9日，原被告签署的《施工合同合作备忘录》以及《补充协议》中，第三人作为相关利害关系方在上面签章，我方认为法院应当依法对19套房屋的《商品房购销合同》及登记备案依法解除。理由：因为双方争议的19套房屋是作为收取工程款的担保，不是真实买卖合意。所以被告在苏州仲裁委提出仲裁后，有效法律文书已经明确担保是无效的。因此我方认为法院应当依法判决解除《商品房购销合同》及登记备案。至于第三、四项诉请，我们请求法院依法处理。第三人昆都公司未提交证据材料。经庭审质证，对原告筑友公司的证据材料，被告发表如下质证意见：对原告提交的证据材料1-6的关联性均不予认可，对真实性及合法性均予认可；对证据材料7的三性均不予认可。第三人昆都公司对原告提交的全部证据材料的三性均无异议。经庭审质证，对被告金螳螂公司的证据材料，原告发表如下质证意见：对被告全部证据材料的三性均予认可，对证明目的均不予认可。第三人昆都公司对被告的证据材料的质证意见与原告完全一致。本院对各方提交证据材料认证如下：原告提交的证据材料7《评审报告》因与本案不存在关联性，故本院不作为证据收录；对于原告提交的其他证据材料的三性本院均予认可，确认为本案的证据。被告提交的全部证据材料的三性本院均予认可，确认为本案证据。本院经审理认定事实如下：2016年12月，昆都公司（甲方）、筑友公司（乙方）及金螳螂公司（丙方）共同签订《补充协议》，协议中约定以下涉案内容：甲丙于2014年8月6日就红菱花园1#商业外立面装饰工程签订《建设工程施工合同》；甲丙于2015年6月16日就红菱花园2#商业外立面装饰工程签订《建设工程施工合同》；乙丙于2014年7月24日就金成财郡商业中心10栋五六层办公区域内装饰工程签订《建设工程施工合同》；乙丙于2014年7月24日就金成财郡商业中心10栋公共区域内装饰工程签订《建设工程施工合同》；乙丙于2014年8月28日就金成财郡商业中心3栋外立面装饰工程签订《建设工程施工合同》；乙丙于2014年5月4日就金成财郡商业中心8、10栋外立面装饰工程签订《建设工程施工合同》；甲乙丙三方于2015年2月26日签署《施工合同合作备忘录》；乙丙双方于2015年2月26日签署《担保协议书》（以下统称为原协议）。现甲乙丙三方在原协议基础上签署本补充协议，以兹各方共同遵照执行。1、根据《担保协议书》的约定，甲方已将其开发的位于昆明市“人民路壹号广场”A2地块红菱花园的相关房屋，以向丙方签订《商品房购销合同》并办理商品房预售备案的形式办理了相关手续，作为对丙方按期足额收取工程款的担保。现甲方拟对其中A2-9栋23套房屋（以下简称红菱花园房产，具体清单见附件1，面积为1513.6㎡，担保总价21156892元）对外出售，故甲方提出以位于昆明市滇池路的金成财郡商业中心的19套房产（以下简称摩根道房产，具体清单见附件2，面积为1711.75㎡）与红菱花园房产进行交换。2、各方一致同意将上述两处房产进行交换。即将《施工合同合作备忘录》及《担保协议书》中的部分担保物（即A2-9栋23套房屋）变换为摩根道房产。……7、本协议如与原协议约定不一致的以本协议内容为准，本协议未约定内容仍按原协议内容执行。2016年12月12日,原告筑友公司与被告金螳螂公司签订了上述金成财郡商业中心19套房产的《商品房购销合同》（合同编号为：金成财郡商业中心1-501至1-507、1-516至1-520、1-606至1-608、1-615至1-617、7-403）并在之后办理了相应19套房产的商品房买卖合同登记备案。另查明，原告与被告因建设工程款的支付发生争议，申请苏州仲裁委员会进行仲裁，2018年7月23日，苏州仲裁委员会分别作出（2017）苏仲裁字第491、492、493、494号四份《苏州仲裁委员会裁决书》，该四份生效的裁决书中明确，原告与被告以签订商品房买卖合同的形式，为建设工程价款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖意思表示，商品房买卖合同不是抵押合同，合同内容不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十五条及《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条、第四十条的规定。此后，被告依据生效的四份仲裁裁决书向昆明市西山区人民法院申请强制执行原告财产，经法院执行，被告金螳螂公司于2019年1月24日已收到法院执行款共计33784246.49元，被告认可其与原告之间的工程款已经全部结清。本院认为，鉴于被告金螳螂公司在本案庭审中明确表示愿意解除涉案的19份《商品房购销合同》并配合原告解除相应的商品房买卖合同登记备案，也即双方就解除19份《商品房购销合同》及相应买卖合同登记备案已达成一致，本院依据《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，对于原告要求解除涉案19套房屋的《商品房购销合同》的诉请予以支持。同时，涉案19套房屋的《商品房购销合同》解除后，相应的商品房买卖合同登记备案的依据及必要性也已不存在，现筑友公司要求解除上述19套房屋买卖合同的登记备案，合理有据，本院予以支持。对于原告主张的资金占用费的问题，本院认为，从原告主张的资金占用费的数额及计算方式来看，原告是以19套房屋的实际市场交易价格为基础乘以原告主张的融资利率计算得出的，很明显，原告主张的资金占用费是有前提条件的，即涉案19套房屋被实际交易卖出。就本案而言，涉案19套房屋并不存在被实际卖出的这种可能性。一方面，原被告双方均承认签订涉案19套房屋的买卖合同并进行备案的目的是为相关建设工程款的支付提供担保，双方并无买卖房屋的真实意愿，故对于被告不可能实际支付购房款给原告且19套房屋在此后的买卖交易将受限的事实，原告是明知且予以认可的；另一方面，原告也未提交证据证明涉案19套房屋买卖交易的实际发生，且因为涉案19套房屋已经存在买卖合同的登记备案，故这19套房屋也不可能发生其他买卖交易。综上，原告主张资金占用费的前提条件并不具备，故对于原告要求被告承担资金占用费的诉请，因缺乏相应证据，没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张由被告承担其已支付的诉讼保全担保费的诉请，本院认为，因原告资金占用费的诉请没有得到支持，故该项诉讼保全担保费应由原告自行承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告云南筑友房地产开发有限公司与被告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司于2016年12月12日签订的合同编号为：金成财郡商业中心1-501至1-507、1-516至1-520、1-606至1-608、1-615至1-617、7-403共计19套房屋的《商品房购销合同》于本判决生效之日解除；二、被告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告云南筑友房地产开发有限公司办理合同编号为：金成财郡商业中心1-501至1-507、1-516至1-520、1-606至1-608、1-615至1-617、7-403共计19套房屋的《商品房购销合同》的撤销备案登记手续；三、驳回原告云南筑友房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费104406元、财产保全费5000元，均由原告云南筑友房地产开发有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  张 锐审 判 员  颜瑶瑶人民陪审员  刘燕萍二〇一九年四月二十九日书 记 员  周 颖保卓成