福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终955号 上诉人（原审原告）：陈英尚，男，1972年10月21日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：黄光成，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐国荣，福建中言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州周全房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宏泰皮塑有限公司大楼****01。 法定代表人：刘金龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏碧婷，该公司工作人员。 原审第三人:林莲珠，女，1966年2月7日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：吴福耀，男，1983年4月29日出生，汉族，住福建省鲤城区。 上诉人陈英尚因与被上诉人泉州周全房地产代理有限公司（以下简称周全公司）及原审第三人林莲珠、吴福耀房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈英尚上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈英尚一审的全部诉讼请求。事实和理由：陈英尚知道带租拍卖的事实不等同于原房东之前停水停电的事实，一审法院要求陈英尚承担涉案房屋有水电可用的举证责任，违背日常生活经验。一审法院把没有开通水电等同于涉案房屋无水无电无法正常使用与涉案房屋正常租用的现状不符，认定错误。即使涉案房屋水电开户被暂停，也是周全公司故意不交租金造成的，应当由周全公司承担法律责任。现有证据不能认定林莲珠是实际承租人的事实，涉案房屋已经被分割成公寓后再次转租，实际承租人另有其人。申请恢复涉案房屋供水供电与涉案房屋是否正常使用，没有必然的联系，不能成为拒付租金的借口，实际涉案房屋均有借用水电在维持租赁使用，周全公司事实上享有转租的利益，如周全公司因无法正常供水供电而增加的费用，向陈英尚主张抵扣则是另一回事。 周全公司辩称，维持原判。 林莲珠、吴福耀均述称，维持原判。 陈英尚向一审法院起诉请求判决：1.解除周全公司与前业主于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》中位于晋江市房屋的租赁合同部分；2.周全公司恢复涉案租赁房屋主体结构原状（屋顶、梁、柱、承重墙等）；3.周全公司自合同解除之日起10日内腾房交付陈英尚并按原有约定租金标准计付从解除之日至实际腾房交付期间的房屋占用费；4.周全公司支付2017年12月1日至2018年12月1日应缴未缴租金21714元及逾期违约金（从2017年12月2日起至实际支付之日止按每日千分之三计付，暂计至起诉之日2018年6月2日为11856元）。 一审法院认定事实：2013年9月1日，周全公司与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同，约定周全公司统一租用锦洲瑞苑小区1栋和2栋楼中的35套房屋（含诉争1栋405、604室），租期为15年，自2013年12月1日起至2028年12月1日止；租金为每年38万元，每套每年10857元；付款方式为前三年半年付一次租金，即每年的12月1日和6月1日支付，三年后整年付，即每年12月1日付。合同第4.10条约定，“在合同有效期内，甲方（出租方）应提供水、电给乙方（承租方）使用。水、电费、电话、电视、上网费用，物业管理费等相关费用，均由乙方承担”等。2014年8月20日，被告将诉争1栋405室房屋转租给第三人吴福耀。2017年1月10日，海琪公司对涉诉房屋进行停水停电。2017年7月7日，周全公司将诉争1栋604室转租给第三人林莲珠。2017年11月29日，陈英尚通过司法拍卖方式取得诉争房屋的所有权并办理过户登记手续。陈英尚在司法拍卖时对诉争房屋处于带租拍卖状态是知晓的。但陈英尚取得房屋所有权后，至今未办理水电开户接通手续。 一审法院认为，周全公司与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，可认定有效。依照“买卖不破租赁”的原则，陈英尚在取得诉争房屋所有权后，应严格遵守该租赁合同的约定。但陈英尚怠于履行供水供电义务，违反了合同约定，应承担相应责任。在陈英尚未充分履行合同义务的情况下，陈英尚主张周全公司延迟支付租金，应解除合同，缺乏事实依据和法律依据，予以驳回。陈英尚主张周全公司恢复房屋主体结构、腾空房屋并支付房屋占用费，缺乏依据，予以驳回。陈英尚主张周全公司应支付2017年12月1日至2018年12月1日的租金，可待其履行供水供电义务后，再向周全公司催讨。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十六条、第六十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条规定，判决：驳回陈英尚的全部诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈英尚提供手机录像片段光盘、截图及整理清单一份，欲证明涉案房屋均有水电使用的事实；提供（2017）闽0582民初2335号民事裁定书、民事起诉状、证据、律师函各一份和告知函两份，欲证明水电开户被暂停是周全公司故意不交租金所致。周全公司、林莲珠、吴福耀对手机录像片段、截图及整理清单质证认为诉争房屋已经停水停电了，水电表被拆除了，只有借电，没有水，电是向隔壁借用的，房屋现在没有使用了；对（2017）闽0582民初2335号民事裁定书、民事起诉状、证据、律师函和告知函质证认为暂停供水供电的原因海琪公司因为纠纷导致房屋被查封，周全公司与海琪公司沟通，海琪公司不处理，所以周全公司缓交租金，后面海琪公司去水电、水务公司申请停水停电，然后周全公司起诉海琪公司。本院经审查认为，手机录像片段可证实诉争604室房屋在拍摄时有水电可用，但并未能证明海琪公司于2017年1月10日对604室房屋停水停电后，该房屋的水电使用系合同所约定的由出租方所提供的，即并未能排除林莲珠所主张的系其所借用的情况，同时，该手机录像片段并未能证明405室水电可使用的情况；（2017）闽0582民初2335号民事裁定书及证据、律师函仅可体现南新公司因与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司因履行租赁合同发生争议而诉至法院，后周全公司撤回起诉的事实而无法证明诉争房屋水电开户被暂停是哪方过错所致；告知函虽未体现林莲珠、吴福耀为次承租人，但根据林莲珠、吴福耀、周全公司在一审调查中的陈述并结合周全公司提供的租赁合同，可认定林莲珠、吴福耀向周全公司承租诉争房屋的事实。二审另查明，泉州南新房地产代理有限公司（以下简称南新公司）于2017年2月3日变更名称为泉州周全房地产代理有限公司，2013年9月1日，与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同为南新公司。一审查明的其他事实正确，予以确认。 本院认为，南新公司与海琪公司、恒鑫公司、国宇公司签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按合同约定切实履行。现南新公司变更名称为周全公司，陈英尚以司法拍卖的方式取得诉争房屋所有权，上述租赁合同的权利义务由陈英尚及周全公司承继。根据上述房屋租赁合同中有关双方权利义务的第4.10条：“在合同有效期内，甲方（出租方）应提供水、电给乙方（承租方）使用……”的约定，陈英尚有义务提供租赁物的水电。根据查明事实，本案租赁物604室、405室自陈英尚主张租金的2017年12月1日起至今，并未开通水电，陈英尚以其对租赁物604室、405室房屋无水电不知情为由进行抗辩，缺乏依据，不予采纳，故认定陈英尚存在违约行为。在陈英尚存在违约行为的情况下，陈英尚以周全公司延迟支付租金为由请求解除合同，缺乏事实依据和法律依据，一审对此不予支持正确，予以维持。陈英尚未提供证据证明周全公司存在变更涉案租赁房屋主体结构原状的情形，其要求周全公司恢复涉案租赁房屋主体结构原状（屋顶、梁、柱、承重墙等）亦缺乏依据，不予支持。陈英尚未开通水电的违约行为，只是减少了604室房屋的使用价值，并不导致周全公司完全无法使用该604室房屋，故周全公司主张需待陈英尚开通水电后，其再继续支付租金，缺乏依据，周全公司仍应按合同约定支付陈英尚租金。《房屋租赁合同》约定租赁物共35套，年租金380000元，故每套房屋年租金为380000元/年÷35套=10857元。根据本案案情，本院综合认定周全公司应按合同约定租金标准的60%支付2017年12月1日至2018年12月1日应缴未缴租金，即6514.2元（10857元×60%）。因陈英尚存在未开通租赁物水电的违约行为，其要求周全公司承担违约金，缺乏依据，不予支持。 综上所述，陈英尚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初7293号民事判决； 二、泉州周全房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈英尚租金6514.2元； 三、驳回陈英尚一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费639元，由陈英尚负担515元，由泉州周全房地产代理有限公司负担124元，应于本判决生效之日起五日内缴交；二审案件受理费639元，由陈英尚负担515元（多预交的124元予以退回），泉州周全房地产代理有限公司负担124元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年四月二十二日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。