安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1282民初522号原告（反诉被告）：刘颂阳，男，汉族，1968年9月16曰出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。原告（反诉被告）：艾冬梅，女，汉族，1969年5月31日出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。二原告共同委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：界首市兴皖置业有限公司，住所地：界首市中原路十一巷，统一社会信用代码91341282059747352R。法定代表人：姜勇。委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。原告刘颂阳、艾冬梅与被告界首市兴皖置业有限公司（以下简称兴皖公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月23日受理后,于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘颂阳、艾冬梅的委托诉讼代理人李安到庭参加诉讼，被告（反诉原告）兴皖公司的委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘颂阳、艾冬梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行商品房买卖合同约定的协助原告办理不动产权证书的义务，并将办理不动产权属登记需要由被告提供的资料报不动产登记机关备案；2、依法判令被告按合同约定，向原告双倍给付逾期交房违约金40299.6元（按每日全部房价款万分之一双倍计算至2018年2月28日实际交房之日止）；3、依法判令被告按合同约定，向原告支付逾期办理不动产权证的违约金11493.9元（按每日全部房价款万分之一自2018年5月28日计算至2019年1月28日，以后违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证之日止）；4、本案诉讼费用及律师代理费用由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于人民路南侧、东旭路东侧公园大地璟园6幢1单元8层801号房，房屋总价款为473000元；被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，如逾期超过60日交房，原告要求被告继续履行合同的，被告应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依合同约定支付了相应的房屋价款，但被告在合同约定的期限内并未完成交房义务。2017年9月30日，被告向原告出具承诺书，承诺交房的最后期限为2017年12月31日，如到期仍未交房，被告应在10个工作日内一次性向原告支付双倍违约金，违约金赔付时间按照从购房合同交房之日起至实际交房日期止。然直到2018年2月28日，被告始终在未符合法定交房条件下将房屋钥匙交付给原告，而自超过法定办理不动产登记日期后，被告时至今也未能将原告所购买商品房的不动产权证书交付给原告。被告未向原告履行合同中约定的交房及办理产权登记的义务，也未依约向原告支付任何违约金，为此双方发生纠纷。被告（反诉原告）兴皖公司辩称，原告主张逾期交房的违约金欠缺事实依据，合同经双方当事人签字进行了变更，在合同变更后，原告还向法院提起诉讼欠缺事实依据。关于延期办理房屋产权登记证的违约金，原告的起诉存在问题，按照合同约定，作为被告办理产权证要承担违约金的时间，从交房次日起120天开始计算，在满120天后，才承担违约责任，原告提起诉讼的日期是按照90天计算的，且没有办理产权登记是包括原告在内的业主造成的，原告也应承担部分责任，双方应当以协商的方式解决。原告主张律师费，没有相应证据予以支持，仅仅出具发票无法证明原告找律师的损失。被告（反诉原告）兴皖公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令减少反诉被告所起诉的延期违约金数额，违约金数额应为9396.71元（以超过造成的损失20%为标准，损失以房租计算，已扣除之前给付的18920元违约金）；2、本诉与反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉原告是房地产开发商，反诉被告是购房户。双方签订商品房买卖合同后，反诉被告认为反诉原告未按照约定时间交房，遂采取上访等措施要求被告赔偿巨额违约金。在反诉被告的胁迫下，反诉原告负责人承诺如逾期交房双倍支付违约金，违约金赔付时间按照购房合同交房之日起至实际交房日期止。该约定并非反诉原告的真实意思表示，而且与原合同违约金的条款不相符合。反诉原告后来将房屋交付给反诉被告，并按照合同约定支付违约金，反诉被告却在收到违约金后又提起诉讼要求巨额违约金。目前，包括反诉被告在内的业主人数较多，如支持反诉被告的诉讼请求，反诉原告将面临破产。反诉原告委托的安徽天正资产评估有限公司出具的评估报告，标的房屋及周边所在区域同类型房屋每年租赁价格在11000元至16000元之间，该涉案房屋所在小区的单套房屋每年租赁价格为13500元（评估基准日为2019年1月31日）。综上，被告认为双方约定的违约金过高，应当以违约金造成的损失的30%为标准适当减少。故提起反诉，请求减少违约金数额并且之前已支付的违约金应当扣除。二原告（反诉被告）辩称：反诉请求不符合法定的反诉条件，反诉是对于本诉或者本诉的诉讼标的提出相反的要求，而本案提出的反诉并不是反诉主张，而是答辩主张，无需反诉。反诉人所提出的反诉理由不能成立，反诉人称原告方在被告逾期后采用非法维权措施维权是无事实依据的，无论原告方人数多少，采取违法维权方式维权会有相关部门进行管理，但到目前为止，原告方并没有一人受到处罚。根据反诉人说的包括原告在内的6名业主是在胁迫的情况下让反诉人出具的承诺书既没有事实依据，也没有证据。在此次诉讼之前，本案的反诉人都是根据书面承诺与业主通过法院进行和解，还有多个案件是根据其书面承诺作出的生效判决。反诉人提出的如若进行赔偿，即将面临破产存在威迫之意。反诉人单方面委托出具的鉴定报告是单方作出，也与本案没有关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在庭审过程中，当事人对证据进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，刘颂阳、艾冬梅与兴皖公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘颂阳、艾冬梅购买兴皖公司开发的“公园大地璟园”6幢1单元8层801号房，建筑面积112.13平方米，购房单价4218.32元/平方米，总价款为473000元。并在第七条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2016年6月24日前支付首期房价款人民币123000元，占全部房价款的26%。余款人民币350000元向阜阳市住房公积金管理中心界首市管理部（贷款机构）申请贷款支付。”第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”附件十一补充协议第3项约定：如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿双方为此发生的相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知等）。”合同签订后，刘颂阳、艾冬梅按约定支付了房屋价款，兴皖公司未按合同约定的时间交付房屋。2017年9月30日，兴皖公司向公园大地璟园业主出具承诺函，对其开发的公园大地璟园项目的交房期限及逾期交房支付违约金的事宜作如下承诺：我司承诺交房的最后期限1幢、2幢、3幢、4幢、7幢为2017年11月30日，5幢、6幢、8幢、9幢为2017年12月31日。如若在本承诺函最后期限内未如期公开交付，我司承诺于10个工作日内一次性向已签订商品房买卖合同买受人支付双倍违约金，违约金赔付时间按照从购房合同交房之日起至实际交房日期止。”2018年2月28日，刘颂阳、艾冬梅接收房屋钥匙，实际使用房屋，至今未能取得房屋所有权证书。为此，提起诉讼。本院认为：刘颂阳、艾冬梅与兴皖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同的约定各自履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，兴皖公司应继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助刘颂阳、艾冬梅办理房屋产权证书。兴皖公司辩称因小区业主装修擅自封闭阳台不能开展验收工作，才导致被告现无法办理不动产权证书，因未提供相应的证据加以证明，故对该辩称，本院不予采信。对刘颂阳、艾冬梅要求兴皖公司支付逾期交房违约金的请求。因兴皖公司未按合同约定的期限履行交房义务，直至2018年2月28日才将房屋钥匙交付给刘颂阳、艾冬梅，且至今亦未办理房屋所有权证书。按照合同第十一条关于交接时间和手续第（一）项及第二十条关于房屋登记的约定，兴皖公司的行为已属违约。根据兴皖公司2017年9月30日出具的承诺函，应当按每日全部房款的万分之一的双倍支付违约金（违约金赔付时间按照从购房合同约定交房之日次日起至实际交房日期止）。故对该项诉讼请求，本院予以支持。违约金计算期限应从合同约定的交房之日次日起（2017年1月1日）计算至交付房屋钥匙之日（2018年2月28日），房屋总价款为473000元，因此，兴皖公司应支付的违约金为40015.8元（47.3元/天×423天×2＝40015.8元）。对于刘颂阳、艾冬梅要求兴皖公司自2018年5月28日起支付逾期办理不动产权证违约金的请求。由于双方在合同第二十条第（二）项对于房屋逾期办证的时间约定为：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第1种方式处理，1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。该房屋实际交付时间为2018年2月28日，因此，本案逾期办理房屋所有权证书的期限应自房屋实际交付之日起经过120日，即从2018年6月29日起，开始计算逾期办证违约金，根据刘颂阳、艾冬梅的诉讼请求，计算至2019年1月28日，为213天，兴皖公司应支付的违约金为10074.9元（47.3元/天×213天＝10074.9元），以后逾期办证违约金按每日全部房价款的万分之一计算至办理不动产权证之日。关于兴皖公司要求降低违约金的反诉请求，本院认为，对于逾期交房、逾期办证的违约金数额，双方均有明确约定，且约定的违约金数额并不违反法律规定。因此，对于兴皖公司的反诉请求，本院不予支持。由于双方所签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3项约定：如双方因购房合同和本补充协议发生纠纷的，违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿双方为此发生的相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知等）。”根据双方的约定及刘颂阳、艾冬梅提供的委托代理合同、安徽省增值税普通发票，兴皖公司应支付刘颂阳、艾冬梅为主张权利所支出的律师费3100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告界首市兴皖置业有限公司继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助原告刘颂阳、艾冬梅办理房屋产权证书；二、被告界首市兴皖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘颂阳、艾冬梅逾期交房违约金40015.8元（违约金按全部房价款日万分之一的双倍计算，自2017年1月1日起计算至2018年2月28日止）；三、被告界首市兴皖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘颂阳、艾冬梅逾期办理不动产权证违约金10074.9元（违约金按全部房价款日万分之一计算，自2018年6月29日起计算至2019年1月28日止，以后违约金按此标准计算至办理房屋产权证书之日止）；三、被告界首市兴皖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘颂阳、艾冬梅律师费3100元；四、驳回原告刘颂阳、艾冬梅的其他诉讼请求；五、驳回界首市兴皖置业有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元，减半收取547.5元，由原告刘颂阳、艾冬梅负担47.5元，被告界首市兴皖置业有限公司负担500元。反诉案件受理费25元，由反诉原告界首市兴皖置业有限公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 郭 磊二〇一九年四月十八日书记员 于梦迪