广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终660号上诉人（原审被告）：佛冈县中润房地产开发有限公司，住所地：佛冈县。法定代表人：孔龙飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳丽花，广东德磊律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：徐辉健，男，汉族，住广东省佛冈县。被上诉人（原审原告）：郭焕霞，女，汉族，住广东省佛冈县。上诉人佛冈县中润房地产开发有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人徐辉健、郭焕霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人出卖的房屋及小区的配套设施已经全部完善，业主的入住条件已经全部达到，且上诉人已按时将出卖的房屋的相关资料交付到政府部门办理验收备案，因政府部门办理手续滞后，该情形并非上诉人引起。被上诉人与中润公司签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八点对十二条关于逾期交付责任的说明：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生变动、法律法规变化、政府机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见，控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务……”，上诉人逾期交楼的原因属于合同约定的不可抗力，因此上诉人有权顺延履行相应的义务，延期交付房屋。一审法院未查清事实，作出错误判决，请求二审法院依法纠正。徐辉健、郭焕霞答辩称：与一审陈述的意见一致。徐辉健、郭焕霞向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令中润公司支付逾期交付房屋违约金，违约金从2017年6月1日起以房屋总价款486300元为基数，按每日万分之一计至中润公司交付房屋之日止，2018年5月24日止为358天共17409.54元；2、判令中润公司承担案件诉讼费用。一审法院经审理查明：中润公司是佛冈xx轩的开发商，其于2012年10月9日注册成立。2017年1月7日，徐辉健、郭焕霞（买受人）与中润公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：徐辉健、郭焕霞向中润公司购买佛冈县石角镇xx路x号xx轩x梯x房，总房价486300元；交付期限（第十一条）：出卖人应当在2017年5月30日前，将具备下列第1、2种条件（第九条），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。逾期交付责任（第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并非买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。涉案商品房买卖合同签订后，徐辉健、郭焕霞依约向中润公司支付了全部购房款486300元、代办证费600元以及维修基金2814元，但涉案商品房所在的君悦名轩工程至今未完成竣工验收备案手续。2018年5月25日徐辉健、郭焕霞在交付验收单、交付使用协议书、装修安全责任书上签名后接收了房屋并装修使用。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。徐辉健、郭焕霞与中润公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据本案双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，中润公司未能依约将符合合同约定的房屋交付给徐辉健、郭焕霞，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，徐辉健、郭焕霞要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。按照双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条“商品房达到第九、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……”的约定，中润公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知徐辉健、郭焕霞办理交付手续。如上所述，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件才符合房屋交付标准，因此，逾期交房违约金应计算至中润公司在取得建设工程竣工验收备案证明文件后将房屋交付的书面通知送达徐辉健、郭焕霞之日止。但根据查明的事实可知，徐辉健、郭焕霞在明知案涉房屋未进行竣工验收备案，尚不具备交付条件的情形下仍要求并同意接收房屋，且双方已于2018年5月25日办理了房屋交接手续，中润公司已按徐辉健、郭焕霞的要求将房屋交付给其使用，徐辉健、郭焕霞已实际占有了该房屋，故中润公司逾期交楼违约金应计算至徐辉健、郭焕霞实际收楼之日止，即2018年5月25日止。庭审中，徐辉健、郭焕霞表示自愿将违约金的计算截止时间调整至2018年5月24日，是其依法处分自己民事诉讼权利的行为，也无损对方当事人的利益，一审法院予以准许。经核算，从2017年6月1日起计至2018年5月24日止的违约金为17409.54元（486300元×0.01%×358天），于法有据，一审法院予以支持。至于建筑工程何时开工、预计工期多长、何时才能竣工、何时才能完成验收手续、何时才能交付建筑成果，这是建筑开发公司（开发商）常规开发经营活动需提前预判的平常事项。中润公司以已将建筑房屋相关资料提交相关部门验收备案，因政府相关部门办理验收备案手续滞后，才导致逾期交房，属于不可抗力，不承担逾期交房违约责任的辩解意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限佛冈县中润房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金17409.54元给徐辉健、郭焕霞；二、驳回徐辉健、郭焕霞的其他诉讼请求。案件受理费236元，减半收取计118元，由佛冈县中润房地产开发有限公司负担。二审期间，中润公司向本院提交《主体结构分部（子分部）工程验收记录》，拟证明涉案工程于2019年1月18日通过竣工验收合格备案。本院已组织双方当事人进行质证。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：中润公司主张顺延交楼时间的依据是否充分。中润公司主张其已按时将涉案房屋的竣工验收备案资料交付至相应的政府部门办理竣工验收备案手续，但因政府部门原因未能及时办理完毕，其属于不可归责于中润公司的原因，中润公司可顺延相应的交楼时间。本院认为，中润公司应对其主张提供相应的证据予以佐证，但在诉讼过程中，中润公司并未向本院提供相应证据证明其已向相应政府部门提交竣工验收备案材料的事实。中润公司在二审诉讼过程中提交的《主体结构分部（子分部）工程验收记录》，仅能证明部分项目已验收，但不能证明涉案房屋工程整体竣工验收合格，更不能证明涉案工程已于2019年1月18日办理竣工验收备案手续，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，中润公司对其主张的事实未能提供证据予以证实，其应承担相应的不利后果，本院对其上诉理由不予采信。综上所述，中润公司的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人佛冈县中润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年四月三十日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。