广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初690号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场四座701，统一社会信用代码：9144060766988301XE。法定代表人：林杰龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：成开梅，女，系原告公司职员。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被告：王红军，女，1966年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）诉被告王红军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人周记南、被告王红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付违约金41904元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月18日，原、被告双方签订编号为20160718016805的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买原告开发的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆2座215房，总房价为232992元。合同签订后，被告仅支付原告房款172992元，余下房款60000元未按期付清。经原告多次催促，被告于2018年12月14日才向原告付清余款60000元。被告未按照约定时间付款，其行为已属违约，依法应承担违约责任。原告于本案主张的违约金从2016年7月24日起计至2018年12月14日止，以逾期支付的房款60000元为基数，按每日万分之八计算为41904元。被告王红军辩称：一、被告已依合同约定按期向原告支付了购房款，不存在违约行为。1、根据购房合同的约定，案涉房屋的总价款为232992元，其中被告应向原告支付的首期款为122992元，余下房款110000元以银行按揭方式支付。首期款122992元包括已支付的购房定金20000元及部分首期款42992元，剩余首期款60000元由原告向被告提供2年免息贷款。2、被告已于2018年9月7日收取了案涉房屋，若被告未交清购房款，原告亦不可能交付房屋给被告使用。3、被告与佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社（简称西南信用社）于2017年1月25日签订了以案涉房屋作为抵押的购房借款抵押合同。根据银行的相关规定，银行在审核个人住房贷款资料时，要求购房人必须提供所购房屋已支付首期房款的证明，若购房人未付清首期房款，银行审核程序是无法通过的。现贷款银行已放贷给被告，证明被告已向原告付清了首期房款。4、按商品房买卖的行业交易规则，被告未交清首期房款，原告亦不会与被告签订正式的房屋买卖合同。被告已于2016年7月18日与原告签订正式的商品房买卖合同，这亦证实被告已付清首期房款。5、被告提供的公证资料亦证实，原告在案涉楼盘销售过程中，公开宣传购置其开发的房屋只需支付25%的首期款，并对各房型的首期额度采用表格形式明确进行了标价，按照原告自己承诺及列出的首付款额度，被告向原告支付的首期房款62992元已超过原告公开标明的首付款额度。二、对于购房合同所约定的首期款当中的60000元，原告与被告签订了免息借款合同，原告同意被告从签订合同之日即2016年7月18日起至2018年7月18日止，分24期还清，每月还款2500元。原告谎称要在借款合同上盖章，盖章后再给被告，但此后原告没有再将借款合同原件交一份给被告。原告向被告发出的催款通知书上亦反映双方签订了借款合同的事实，许多购房业主均持有该类型的借款合同。被告向原告归还60000元借款时，曾要求原告财务归还借款合同，其财务人员亲口承认有该借款合同并称保留在原告公司合同部，被告还有还款时的录像资料为证，因此原告主张被告支付逾期付款的违约金没有法律依据。三、原、被告就上述首期款中的60000元所订立的借款合同独立于案涉房屋买卖合同。原告于本案中故意不提借款的事实，在签订房屋买卖合同到交付房产长达一年的时间内，原告亦没有告知被告还款方式和债务到期情况。由于原、被告就上述的60000元首期款存在免息借款关系，且被告已于2018年12月14日向原告还清该60000元借款，原告诉请被告承担逾期付款责任没有依据。四、原告没有按照合同约定在2017年8月31日向被告交付带精装修的房屋，被告在与原告多次协商未果的情况下向三水法院提起了诉讼。被告就案涉房屋与原告存在纠纷未解决的情况下，暂缓支付案涉借款是行使不安抗辩权。待法院对上述纠纷作出判决后，被告于2018年12月14日向原告付清了60000元的借款并不构成违约。五、若法院认为被告未按期付清首期款，需要被告支付，但事实上原、被告存在借款合同关系，若本案审结后，原告又向法院起诉要求被告归还借款，则会导致被告向原告双倍支付了60000元款项。综上，被告认为自身不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、对原告恒福公司提供的《商品房买卖合同（预售）》一份、收款收据四份，被告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。二、对被告提供的恒福公司向王红军发出的《催告函》、蒲嘉尧与恒福公司签订的《借款合同》、借据、特殊文件审批表、恒福公司开具的首期房款的收款收据、《个人购房抵押借款合同》、认购书、录像资料、宣传单、公证书、购房发票、房产证、证人李某1和李某2的证言，上述证据能够相互印证，反映出王红军在购买涉案房屋的过程中，针对本案讼争的剩余首期款项的支付方式，恒福公司给予王红军两年分期免息付款的优惠措施，本院对上述事实予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年7月18日，原告恒福公司与被告王红军签订编号为20160718016805号的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：王红军购买恒福公司发售的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆2座215号房屋，该房屋预测建筑面积为35.20平方米，总价款为232992元；付款方式及期限为：1、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2、买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起5日内支付122992元；剩余房款110000元应于2016年7月23日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。逾期付款的，逾期在120日之内，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之五的违约金；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之八的违约金。案涉《商品房买卖合同（预售）》签订当日，针对首期房款中的60000元款项的支付问题，恒福公司与王红军达成一致协议，恒福公司从购房合同签订之日起给予王红军二十四个月分期等额免息支付的优惠。王红军分别于2016年7月14日向恒福公司支付了购房定金20000元、于2016年7月18日向恒福公司支付了首期房款42992元、于2017年1月26日向恒福公司支付了按揭房款110000元、于2018年12月14日向恒福公司支付了房款60000元。上述款项累计232992元，恒福公司确认王红军已经付清案涉房屋的全部购房款。本院认为，本案争议的焦点问题主要为：本案讼争的60000元款项属于借款还是购房款，王红军向恒福公司支付案涉房屋的首期购房款的过程中有否违约，如何承担违约责任。王红军主张，就案涉购房合同约定的首期款122992元当中的60000元，恒福公司与其达成了借款协议，恒福公司同意向其出借60000元，由王红军在两年内等额分期免息归还，故上述60000元购房款，被告已经付清，此时被告实质上只是欠原告60000元借款。本院认为，即使王红军与恒福公司就上述60000元的购房款有签订借款合同或借款协议，但王红军未能举证证明恒福公司有向其实际交付借款资金，故双方并不存在真实的借贷关系，应视为双方就上述60000元的首期购房款重新达成了两年分期付款的约定。由于王红军并未按照双方达成的分期付款协议履行，即未在约定的两年期限内分期向恒福公司偿还讼争的60000元首期房款，而是于2018年12月14日才一次性向恒福公司支付该60000元款项，故王红军就该60000元的首期款已构成逾期支付，属于违约。至于王红军提出恒福公司就案涉房屋未兑现精装修承诺，未支付返租租金等，均不能作为其拒绝向恒福公司支付剩余购房款的法定抗辩事由，故本院对该抗辩意见不予采纳。本院考虑到王红军逾期支付购房款客观上给恒福公司造成了资金被占用的利息损失，除此之外，恒福公司亦无举证证明其因此造成了其他损失。综合双方在履行案涉房屋买卖合同过程中的过错程度，以及恒福公司的具体损失等因素，本院酌定王红军从2016年7月24日起计至2018年12月14日止，以逾期支付的购房款60000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向恒福公司支付违约金，恒福公司诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告王红军应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（从2016年7月24日起计至2018年12月14日止，以逾期支付的购房款60000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即424元，由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担318元、被告王红军负担106元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蔡月梅二〇一九年四月三十日书记员  叶凤华