浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终401号 上诉人（原审被告）：王琼，女，1969年12月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：范旖晔，浙江佳兆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂。住所地：宁波市海曙区高桥镇古庵村。 经营者：陈红伦，男，1973年1月27日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原审第三人：宁波莱福科技有限公司。住所地：宁波市海曙区高桥镇古庵村。 法定代表人：张敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘冰，浙江佳兆律师事务所律师。 上诉人王琼因与被上诉人宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂（以下简称宏丰门窗厂）、原审第三人宁波莱福科技有限公司（以下简称莱福科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初10695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王琼上诉请求：请求依法撤销一审判决第一、二项。事实和理由：一、涉案《租房协议》、《续订协议》的承租主体认定错误。虽然涉案协议是王琼出面签订，但这是履行职务的行为。涉案房屋实际是莱福科技公司使用，租金、水电费也是由公司缴纳。一审判决既然认定莱福科技公司为涉案房屋的实际承租人，但是认为该情况仅属于合同履行问题，即合同的履行主体为莱福科技公司。那么，宏丰门窗厂诉请的租金、违约金等的支付均属于合同履行问题，当然应当由合同的实际履行人来承担。并且，莱福科技公司认可王琼签订合同的行为系代表公司，同样要求确认自己为涉案房屋的承租人。二、涉案合同存在法定解除的情形。宏丰门窗厂于2018年7月5日恶意停电，导致涉案房屋无法正常使用，其行为表明其拒不提供符合生产经营需要的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”，在此情况下，第三人有权解除合同。莱福科技公司于2018年4月20日书面与宏丰门窗厂商量退租事宜。7月5日莱福科技公司承租房屋被恶意断电，并且协商无果。莱福科技公司只能搬离另寻他处，并于同年7月27日书面函告宏丰门窗厂腾退事实，该函件宏丰门窗厂于当日签收。后莱福科技公司向海曙区人民法院起诉，要求确认涉案《租房协议》和《续订协议》于2018年7月5日解除。该解除权通过法院诉讼方式行使，根据《宁波市中级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件疑难问题解答》第12条，“承租人已擅自搬离房屋的违约行为表示其不继续履行合同，客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除条件”，因此，莱福科技公司与宏丰门窗厂均符合涉案合同法定解除的情形。三、涉案《续订协议》解除时间错误。莱福科技公司于2018年7月26日腾退后书面函告宏丰门窗厂，其也于次日签收。合同解除时间应当自通知到达对方之日，即2018年7月27日。一审法院曾在2018年10月31日现场勘查，涉案房屋早已被他人承租，并且进行了大规模的改变。根据房屋的现状看，该房屋肯定不是在10月26日以后才进行的改造。一审法院既没调查新租户实际租赁时间，也没有责令宏丰门窗厂提供合法有效的与现在租户的租赁协议，又不根据常理判断，仅凭宏丰门窗厂的口头陈述10月26日解除就予以认可，实属错误。 宏丰门窗厂辩称，涉案租房协议以王琼的名义签订，承租主体应为王琼，并非莱福科技公司。双方涉案合同的解除是王琼违约在先，按照合同约定其应支付半年租金而王琼只支付了两个月，宏丰门窗厂有权解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 莱福科技公司述称，对王琼的上诉理由没有异议。 宏丰门窗厂向一审法院起诉请求：一、王琼支付房屋租金42233元（2018年7月28日至2018年11月27日），违约金38010元，合计80243元；二、王琼支付2018年6月、7月的水、电物业等费用1946元；三、王琼承担本案诉讼费用。案件审理过程中，宏丰门窗厂变更诉讼请求为：一、确认双方之间的《租房协议》、《续订协议》于2018年10月26日解除；二、王琼支付房屋租金31675元、违约金38010元，合计69685元；三、王琼支付2018年6月、7月的水、电物业等费用1946元；四、王琼承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月26日，甲方宏丰门窗厂（原名宁波市鄞州高桥宏丰门窗构件厂）与乙方王琼签订《租房协议》一份，约定宏丰门窗厂将位于的厂房面积约650平方米出租给乙方使用，协议约定年租金为115000元，租期自2013年5月28日至2016年5月27日，租金每二年递增5%，租金先付后用，每年分二期支付，每次支付提前30天，并约定了延期支付的违约金等。该合同到期后，2016年5月10日，双方在原《租房协议》期限上续延三年，内容为：经双方协商在原租房协议结束后再续订三年，从续订第二年起递增5%，即2017年5月28日起年租金为126700元，该《续订协议》落款处宏丰门窗厂作为出租方签字、王琼作为承租方签字。 上述合同及《续订协议》订立后，宏丰门窗厂曾收到由案外人池波、张新生支付的2013年5月26日至2018年5月27日止的房屋租金、水电费等50余万元，其中款项备注用途：莱福房租。2018年4月28日，案外人池波支付涉案房屋租金21117元。 另查明，王琼原系第三人莱福科技公司的员工，后于2016年9月因病退休。2018年7月，当事人曾因涉案房屋租赁问题发生争议，并向派出所报警。2018年7月19日，莱福科技公司向一审法院起诉宏丰门窗厂（案号为（2018）浙0203民初9549号），要求：一、确认双方签订的《房屋租赁协议》自2018年7月31日起解除；二、宏丰门窗厂退回房屋租赁期间的押金5000元；三、宏丰门窗厂赔偿2018年7月5日起因私自停水、电给莱福科技公司造成的损失5400元等，在该案庭审中，莱福科技公司要求确认宏丰门窗厂与王琼之间的《租房协议》、《续订协议》于2018年7月31日解除，对此，宏丰门窗厂不予认可。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、涉案《租房协议》、《续订协议》的承租人的主体应如何认定？二、宏丰门窗厂要求解除合同的请求是否应予支持，解除时间如何确定？三、宏丰门窗厂主张的租金及违约金是否应予以支持？四、宏丰门窗厂主张的水电、物业费、王琼主张的押金损失能否支持？ 关于争议焦点一：涉案《租房协议》、《续订协议》的承租人的主体应如何认定？ 本案中，宏丰门窗厂与王琼于2013年5月26日就位于宁波市海曙区高桥镇古庵村学院路208号的厂房签订了《租房协议》并于2016年5月10日在原合同的基础上达成了《续订协议》，根据合同相对性原则，涉案租赁合同的签订双方是宏丰门窗厂与王琼，其中宏丰门窗厂为出租人，王琼为承租人，现宏丰门窗厂要求向王琼主张租赁合同权利，并不违反法律规定。王琼认为涉案租赁合同的实际承租人应为第三人莱福科技公司，其理由是：签订合同时王琼作为莱福科技公司的办公室主任，其签约行为系履行职务；涉案厂房一直由莱福科技公司使用，期间租金及水电费亦由莱福科技公司支付。对此，一审法院认为，首先，涉案合同是以王琼的名义签订，而非以莱福科技公司的名义；其次，根据证据显示，虽涉案厂房由莱福科技公司使用且租金、水电费由该公司交纳，但该情况仅属于合同履行问题，不能以此确定合同的当事人，亦不能以此认定各方当事人达成了变更合同主体的合意，另外经一审法院审查，王琼已于2016年莱福科技公司退休，现有证据无法证明租赁合同订立时出租人知道或应当知道王琼的行为代表莱福科技公司，也没有证据证明王琼曾向宏丰门窗厂提交了租赁委托书、任命书或告知宏丰门窗厂其以莱福科技公司的名义订立租赁合同，故王琼的该项辩称一审法院不予采纳。至于庭审中三方争议的宏丰门窗厂与莱福科技公司的合同问题，一审法院认为，根据莱福科技公司提供的2013年至2018年度的房屋租赁合同，上述合同约定的租赁面积为200平方米至300平方米不等，约定的租金为每年26000元，但上述租赁合同均存档在税收登记档案中，对双方的权利、义务、违约责任等均约定不明，也与租赁惯例不符；同时，莱福科技公司在租赁的五年内即已支付50多万元多的租金、水电费，远远超出其上述五份合同约定的租金总和，而宏丰门窗厂作为出租方，却在庭审中表示对租金支付情况不清楚，亦与常理不符，故结合上述证据足以使一审法院确认，宏丰门窗厂与莱福科技公司签订的房屋租赁合同仅为办理税收登记使用，莱福科技公司实际履行了涉案《租房协议》及《续订协议》项下王琼的义务，但即便莱福科技公司作为租赁房屋的实际使用人，也并不足以认定其为涉案租赁合同法律关系的当事人。 关于争议焦点二：宏丰门窗厂要求解除其与王琼之间的合同请求是否成立？解除时间如何认定？ 宏丰门窗厂与王琼签订的《租房协议》、《续订协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应受法律保护。庭审中，宏丰门窗厂主张其与王琼之间的合同于2018年10月26日解除，对此，王琼对解除一事表示认可，但对解除时间有异议，认为在合同履行过程中，因宏丰门窗厂于2018年7月5日擅自停电，莱福科技公司无法正常经营并因此报警，同时，莱福科技公司曾于2018年7月19日向一审法院起诉，要求解除宏丰门窗厂与王琼之间的合同，该合同应于2018年7月底解除。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。现涉案的《租房协议》及《续订协议》未明确约定单方解除权，莱福科技公司作为第三人，其在（2018）浙0203民初9549号案件中的解除行为并不符合法定和约定的解除条件，也无法对宏丰门窗厂发生法律效力，并不发生解除合同的效力。现根据合同约定，2018年4月28日，王琼应支付下一期租金63350元，但王琼并未足额支付，已构成违约，故宏丰门窗厂有权解除双方之间的合同，时间应自宏丰门窗厂通知到达王琼即2018年10月26日解除。因现有证据无法证明房屋腾退、交接情况，考虑到宏丰门窗厂认可房屋于2018年10月26日清空收回，故一审法院认定，自该时起，涉案房屋腾空完毕。因宏丰门窗厂与王琼于2013年5月26日签订的《租房协议》已经实际履行完毕，无需判决确认解除，一审法院确认宏丰门窗厂与王琼于2016年5月10日达成的《续订协议》自2018年10月26日起解除。 关于争议焦点三：王琼欠付宏丰门窗厂租金及违约金数额的确定。 因宏丰门窗厂与王琼之间的合同于2018年10月26日解除、王琼自该时起腾退，现王琼已支付至2018年7月27日的租金，故宏丰门窗厂有权要求王琼支付2018年7月28日至2018年10月26日的租金，标准应按照《续订协议》约定的每年126700元计算，经核算，该笔款项为31588元。关于违约金，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”现根据双方之间的合同显示，《租房协议》第十条约定违约金的适用条件，即：“中途不得退租或转租，如王琼要退租需支付宏丰门窗厂合同价10%的违约金”。对此，王琼有异议，认为宏丰门窗厂违约在先，在《续订协议》中，双方并未对违约条款进行约定，即便按照原协议，双方的违约金也约定过高，且应该按照一年的租金基数计算违约金的标准。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，宏丰门窗厂作为房屋出租人，有权对王琼承租的房屋使用情况进行监管和管理，当王琼未按约支付下一期租金时，应当清楚王琼已经违约，宏丰门窗厂关于不知王琼何时搬出的陈述违背常理，且宏丰门窗厂没有证据证明其在王琼违约的情况下已采取相应措施减少损失，合同约定的违约金应理解为按照一年租金10%计算，结合双方合同履行、王琼违约及宏丰门窗厂预期利益情况，一审法院酌情认定王琼应支付宏丰门窗厂按半个月租金计算的违约金5279元。 关于争议焦点四：宏丰门窗厂主张的水电、物业费、王琼主张的押金损失能否支持？宏丰门窗厂主张水电费、物业费1946元，但费用的明细清单均系自行制作，现有证据也无法对此充分证明，故一审法院不予支持。王琼要求退回押金5000元并提交了押金收条，要求在本案中一并处理，宏丰门窗厂虽有异议，但未能提供充分的反驳证据，为了避免当事人讼累及基于公平原则，宏丰门窗厂应将该笔押金退还王琼。综上，宏丰门窗厂诉讼请求合理部分，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、确认宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂与王琼于2016年5月10日就位于宁波市海曙区高桥镇古庵村学院路208号厂房签订的《续订协议》于2018年10月26日解除；二、王琼支付宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂2018年7月28日至2018年10月26日的租金31588元、违约金5279元；三、宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂返还王琼押金5000元；四、驳回宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂的其他诉讼请求。上述第二、三项相抵，王琼支付宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂31867元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费1855元，减半收取927.50元，由宁波市海曙高桥宏丰门窗构件厂承担567.50元，王琼承担360元。 二审中，王琼提供照片三张，拟证明2018年10月31日拍摄的涉案租赁房屋的照片，涉案房屋已经进行了重大变更，新的租户早已开始正常生产，这与一审认定的2018年10月26日搬离的事实不符。经质证，宏丰门窗厂对该证据的真实性、证明目的均有异议。莱福科技公司对该证据无异议。本院对该组证据审查后认为，王琼并没提供证据对照片拍摄时间、地点进行佐证，对其证明目的难以认定。 宏丰门窗厂、莱福科技公司均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，各方当事人二审主要争议焦点为，一是王琼是否系适格的当事人，二是租赁合同解除的责任主体，三是租赁合同解除的时间。 一、王琼是否系适格的当事人。合同是双方当事人意思表示一致的载体。王琼以自己名义与宏丰门窗厂签订合同，现有证据并不足以证明在双方订立合同时，宏丰门窗厂知道或者应当知道王琼是代表莱福科技公司签订。宏丰门窗厂也没有义务审查房屋的承租人与实际使用人是否一致，事后缴纳房租、使用房屋等履行行为并不能直接推定合同的主体。即便王琼事后向宏丰门窗厂披露其是受莱福科技公司委托签订涉案合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人”，因此，宏丰门窗厂以王琼作为合同相对人，并无不妥。 二、租赁合同解除的责任主体。双方当事人2013年5月26日签订的《租房协议》第三条约定，“先付后用，每次付租须提前30天”。该租房协议结束后，王琼与宏丰门窗厂在该协议空白处手写续订协议，“经双方协商，在原租房结束后再续订三年，续订第一年租金同原协议第三年；从续订第二年起递增5%。”。虽然该续订协议并没有对租金的支付方式进行约定，但应视为按照原协议“先付后用”的方式支付租金。2018年4月王琼未依约足额支付下一期租金，经宏丰门窗厂催告，仍未按约支付，显属违约。宏丰门窗厂通过停电方式行使抗辩权，方式虽有不妥，但王琼并不能据此获得法定解除权。 三、租赁合同解除的时间。承租人在合同租赁期间单方搬离租赁房屋并通知出租人收回的行为，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，客观上致使合同目的不能实现，出租人有权解除合同，但这并不当然产生承租人单方解除的效力。承租人起诉解除合同，出租人要求继续履行合同，法院考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，且该义务又不宜强制履行，基于公平考虑，可以判决合同解除，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、承租人起诉或判决生效等因素合理确定解除时间。本案中，莱福科技公司搬离租赁房屋，宏丰门窗厂不同意解除合同，后在一审中当庭变更诉请要求确认租赁合同2018年10月26日解除。法定解除权为形成权，一旦到达对方，即产生合同解除的效力。一审法院据此确定合同解除时间，并不违反法律规定。 综上所述，王琼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1855元，由王琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 周 娜 审 判 员 樊瑞娟 二〇一九年四月十八日 代书记员 贺婷婷