浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初4400号 原告：浙江丽泽网络科技有限公司，住所地金华市婺城区双溪西路618号双溪基地605室。 法定代表人：王佰惠，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：寿孔哲，男，公司员工。 被告：魏小玲，女，1975年8月30日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：范永辉，男，1971年3月22日出生，汉族，住金华市婺城区。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：樊元，浙江金奥律师事务所律师。 原告浙江丽泽网络科技有限公司与被告魏小玲、范永辉物权保护纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，于同年5月4日第一次公开开庭进行了审理。因本案需以浙江丽泽网络科技有限公司诉金华市国土资源局房屋行政登记一案的审理结果为依据，故本案中止审理。后本案于2019年3月5日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告浙江丽泽网络科技有限公司的委托诉讼代理人寿孔哲，被告魏小玲、范永辉及共同委托诉讼代理人樊元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江丽泽网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止侵权行为，返还原告位于金华市店铺的房屋；2.被告赔偿由于其强占行为对原告造成的损失3万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月12日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价352万元竞得坐落于金华市综合用途房产，并于2017年6月8日取得该房屋的所有权证（不动产权证号码：浙2017金华市不动产权第0030849号）。自拍卖所得之日起，被告一直非法占有此房屋一楼，并将该一楼出租给他人，经原告多次要求被告停止侵权，但被告不予理会，现仍占有该房屋。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，请求法院判令被告停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失。 被告魏小玲、范永辉共同答辩称：1.被告魏小玲对讼争的金华市胜利南街1-3号楼享有完全的产权。依据浙（2018）金华市不动产权第0020862号不动产权证书中的房屋分层分户平面图可以看出魏小玲所有的该房屋建筑面积是105.49平方米，该平面标注的5#、6#、7#部分属于魏小玲所有。其中7#是楼梯间，是讼争的房产，但其不认为存在争议，7#楼梯以下的部分建筑面积依产权证可以看出属于魏小玲所有。2.该房产上一手产权人是魏小玲的母亲施寿鸳，至今已享有近20年产权，房屋装修布局结构一直没有改动。被告所有的房产系1997年4月21日由金华市玻璃厂向金华市胜利南街拓宽改造办公室取得的房屋回迁安置用房。1999年8月20日，金华市玻璃制品厂将其中的该房产出售给魏小玲的母亲施寿鸳。2016年1月12日，施寿鸳将该房产出售给魏小玲。该房产一直是以出租的方式在使用，争议的该楼梯下空间也一直是由魏小玲使用至今。3.原告主张的金华市胜利街1号楼1楼的房屋用途是专属楼梯，被告不存在侵权行为。依据建设工程质量管理条例的规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。原告讼争的所谓1楼是通向2楼的专属楼梯间，是房产的固定结构，未经有关部门审批同意，不得擅自变更。依据房产测量规范的要求，设计楼梯的建筑面积计算高度大于2.2米的部分，按水平投影计算建筑面积，得出35.16平方米，这与原告的产权证书载明的1楼面积是相吻合的。从房屋分层分户平面图可以看出1楼是楼梯间，但1楼的楼梯面积并不等同于1楼的面积。楼梯与楼梯下空间在本案中分属不同的产权人，楼梯下的空间依被告的产权证书可以看出并不属于原告而属于被告所有。据此，被告不存在对原告的侵权行为。综上，请求驳回原告诉请。 为证明其主张，原、被告双方向本院提供了相关证据材料。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据材料进行了当庭质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、对原告提交的证据材料 1.原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、被告婚姻信息各一份，用以证明双方身份信息；民事裁定书，协助执行通知书各一份，用以证明原告合法取得房屋所有权。二被告无异议。本院确认其证明力。 2.金华市不动产权证书、权属查询结果单及分层分户平面图各一份，用以证明原告所有的房屋一楼面积为35.16平方米。二被告质证称对真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明原告一楼楼梯建筑面积为35.16平方米，并不等于一楼房屋面积为35.16平方米为原告所有。经查，本院对该证据真实性予以确认，被告异议内容与原告就该证据所主张的待证事实不矛盾。本院确认其证明力。 3.房屋侵占现场照片，用以证明涉案房屋地理位置及被告侵占原告房屋。二被告质证称对真实性无异议，对证明内容有异议，结合被告提交的证据，其并未侵占原告房屋。经查，本院对该证据真实性予以确认。被告是否侵占原告房屋，本院将结合其他证据综合分析在后认证。 4.视频光盘一份，用以证明被告侵占原告房屋。二被告质证称对真实性无异议，对证明内容有异议，只显示按常理所量的尺寸和店面结构面积，并不精确，不符合标准建筑面积测量方法，也不能证明被告侵占原告房屋。经查，本院对该证据真实性予以确认。被告是否侵占原告房屋，本院将结合其他证据综合分析在后认证。 二、对被告提交的证据材料 1.不动产权证书一份、国土证、门牌证二份，用以证明被告魏小玲坐落于胜利南街的房屋的建筑面积是105.49平方米，门牌证也清楚地表明房屋具体情况，和不动产权证书中的房屋分布分层平面图载明的5#、6#、7#相吻合。原告质证称对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，不动产权证是双方发生争议后被告于2018年4月27日办理的，和被告原来的房产证的平面图不一致，原告变更房证是无效的。经查，该不动产权证现已被撤销，本院不确认其证明力；对国土证、门牌证，本院确认其证明力。 2.补偿协议书、补充协议各一份，用以证明涉案争议房产第一手产权人的建筑面积是105.49平方米，其中房屋建筑平面图、分层分布平面图明确是5#、6#、7#房产，补充协议中明确“购买浙江汇鑫工贸集团有限公司胜利南街一号地块底层按现行施工图南北①-⑧轴，东西A-K轴（除楼梯间部分）面积105.49平方米⑦-⑧、A-E轴间楼梯下部无偿赠与金华市玻璃制品厂使用”。原告质证称对关联性、真实性、证明目的有异议，补偿协议中关于营业房补偿第三条只是标注了拆除金华市玻璃制品厂营业房，只有手写“金华市玻璃制品厂要求回购”，算起来是小于一楼营业房；补充协议中金华市玻璃制品厂没有盖章，是金华市玻璃制品厂与浙江汇鑫工贸集团有限公司两方购房合同的补充协议，使用权赠送给金华市玻璃制品厂，并不是所有权，补偿协议书与补充协议签订时间相差一年，中间不清楚发生什么事情。经查，本院对该证据真实性予以确认。该证据能证明金华市玻璃制品厂与金华市胜利南街拓宽改造办公室达成补偿协议及双方与浙江汇鑫工贸集团有限公司达成补充协议。原告异议不成立。本院确认其证明力。 3.房地产买卖契约一份，用以证明涉案房产由第二手产权人转让于施寿鸳；金华市房屋转让合同一份，用以证明涉案房产由施寿鸳转让给被告魏小玲；证明一份，用以证明施寿鸳与魏小玲是母女关系。原告质证称对真实性、关联性、合法性无异议，对证明目的有异议，只能证明交易面积为105.49平方米，而不是实际测出来的面积，若面积不符的话是他们自己的纠纷，与本案无关。经查，本院对该证据真实性予以确认。该证据能证明魏小玲所有的房产的来源。原告异议内容与被告就该证据所主张的待证事实不矛盾。本院确认其证明力。 4.商品房买卖合同复印件一份，用以证明原告持有的房产的第一手产权人取得产权的情况。原告无异议。本院确认其证明力。 5.××号产权证、金房权证婺字第××号产权证各一份，用以证明原告持有的房产的第二、三产权人取得产权的情况。原告质证称对真实性无异议，但该两证是原告持有的房产的第一、二产权人取得产权的情况。经查，本院对该证据真实性予以确认。该两证确系原告房屋的第一、二产权人取得产权的情况。原告异议成立。本院不确认被告就该证据所主张的待证事实的证明力。 6.从杭州市住房保障和房产管理局网上下载的浙江省建设厅印发《关于贯彻执行房产测量规范的若干规定的通知》一份，用以证明浙江省建设厅对2000年8月1日前商品房适用老测量规范的规定。原告无异议。本院确认其证明力。 7.《不动产更正登记通知书》一份，用以证明魏小玲向金华市国土资源局申请更正，但现已恢复原房屋分层分户平面图。原告无异议。本院确认其证明力。 本院根据已确认具有证明力的上述证据及到庭当事人及代理人的当庭陈述，对本案事实认定如下： 一、被告的房地产即金华市胜利南街1-3号楼房地产的来源情况 1996年4月17日，金华市胜利南街拓宽改造办公室与金华市玻璃制品厂就解放东路胜利南街58号、129号单位自管房屋拆迁签订《单位自管房屋拆迁回迁安置补偿协议书》、《拆迁协议补充内容》各一份，就拆迁安置、补偿事宜进行了约定。 1997年4月11日，浙江汇鑫工贸集团有限公司（甲方）与金华市胜利南街拓宽改造办公室（乙方）、金华市玻璃制品厂（丙方）签订《补充协议》一份，载明：根据甲乙双方1996年5月31日签订的购房合同及现实施工情况变化，经三方协商，订立补充协议：乙方购买甲方胜利南街一号地块底层按现行施工图南北⑤-⑧轴，东西A-K轴（除楼梯间部分）面积105.49平方米，⑦-⑧、A-E轴间楼梯下部无偿赠送给丙方使用（见附图）；房价按原合同总价不变；其他事宜按原合同执行。 1999年8月14日，金华市玻璃制品厂将坐落于金华市胜利南街1-3号楼的房地产出售给施寿鸳，约定建筑面积105.49平方米。2016年1月12日，施寿鸳将上述房产出售于被告魏小玲，魏小玲取得金房权证婺字第××号房屋所有权证。 二、原告的房地产即金华市房地产的来源情况 2003年2月18日，金华市汇鑫房地产开发有限公司与曹健签订《商品房买卖合同》一份，约定金华市汇鑫房地产开发有限公司将坐落于“金华市营业用房→1#梯（以图示为准）、二层营业用房→①-⑨轴除上住宅楼梯间”的房屋出售于曹健。曹健为此取得金房权证婺字第××号房屋所有权证。后本院对上述房地产进行拍卖，黄克林拍得该房地产并取得金房权证婺字第××号房屋所有权证。 2017年4月12日，原告通过淘宝司法拍卖网络平台竞得上述房地产，并于2017年6月8日取得浙（2017）金华市不动产权第0030849号不动产权证。 三、其他相关情况 原告拍得上述房产后认为被告侵占其房屋一层楼梯、平台下方的面积并以此为由向本院提起诉讼。本案诉讼过程中，被告向金华市国土资源局申请变更其房屋所有权证，金华市国土资源局向被告颁发新的不动产权证（浙2018金华市不动产第0020862号）。后原告以金华市国土资源局的行政行为违法为由提起行政诉讼（案号2018浙0702行初194号），在该案诉讼过程中，金华市国土资源局撤销了颁发给被告的新不动产权证，原告为此撤回了该行政案件的起诉。 原、被告双方各自的房地产从第一手产权人至原、被告，房屋所有权证所附的房屋分层分户平面图均未有变更。 本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 本案的争议焦点为金华市胜利街1号楼的一层楼梯、平台下方的所有权归属。被告现在所有的房地产，原由金华市汇鑫房地产开发有限公司开发，后因金华市玻璃制品厂拆迁安置，由金华市胜利南街拓宽改造办公室购买涉案房屋安置给金华市玻璃制品厂并转移登记至金华市玻璃制品厂名下。浙江汇鑫工贸集团有限公司（甲方）与金华市胜利南街拓宽改造办公室（乙方）、金华市玻璃制品厂（丙方）签订的《补充协议》明确载明“根据甲乙双方1996年5月31日签订的购房合同及现实施工情况变化，约定：乙方购买甲方胜利南街一号地块底层按现行施工图南北⑤-⑧轴，东西A-K轴（除楼梯间部分）面积105.49平方米，⑦-⑧、A-E轴间楼梯下部无偿赠送给丙方使用（见附图）”，后金华市玻璃制品厂将涉案房屋转让给施寿鸳，施寿鸳又将该房屋转让给本案被告魏小玲，至此，魏小玲取得了涉案房屋的所有权。故根据上述《补充协议》及附图约定，争议房屋部分的所有权归被告魏小玲所有，原告未提供充分反驳证据推翻，其诉讼请求于法无据，本院不予支持。同时，原告所有的房地产的第一手产权人取得房地产时签订的《商品房买卖合同》中亦约定面积包括“底层营业用房→1#梯”，并未明确包括楼梯下方的面积。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告浙江丽泽网络科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费275元（已依法减半收取），由原告浙江丽泽网络科技有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 黄小奕 二〇一九年四月一日 代书记员 吴昱媛