昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11847号原告张雄，男，1982年10月26日出生，汉族，云南省镇雄县人，现住云南省昆明市西山区。委托代理人杨建新，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告鲁骁霆，男，1990年3月4日出生，汉族，户籍所在地云南省昆明市官渡区，现被羁押于云南省勐海县看守所。委托代理人刘又萍，女，1963年12月1日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区，特别授权代理。原告张雄诉被告鲁骁霆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告张雄的委托代理人杨建新、被告鲁骁霆到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张雄向本院提出诉讼请求：一、解除双方2017年8月19日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告支付2017年9月1日至2018年10月31日的租金824000元；三、判令被告按照银行同期贷款利率计算，支付自2017年9月1日起至全部租金付清之日止的利息；四、判令被告支付欠付的物管费、水电费等59440.8元；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月19日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告将位于昆明市滇池路南亚风情第壹城C地块C4地上叁层C4-1-3-2商铺出租给被告用于经营，商铺面积1300平方米。租赁期限为2017年9月1日至2022年10月30日止，共计五年。前三年每平米租金70元，每月租金91000元，自2020年开始，租金逐年递增，商铺内原装修及设备作价70000元转给被告。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告先后向原告支付了租金及转让费合计520000元，自2017年9月1日后被告未向原告支付租金及物管费、水电费，给原告造成了损失，现原告起诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鲁骁霆答辩称：被告对原告起诉的事实无异议，对于被告已向原告支付的租金，被告请其母亲即委托代理人刘又萍核对后确认。被告认可其支付租金都是向原告在中国建设银行个人活期账户62×××02支付，被告认为，其与原告口头协商其装修商铺期间的租金应予免除。在法庭审理过程中，原告对其诉讼请求，向本院提交1、商铺租赁合同、2、房产出租授权委托书、3、选房确认单、4、房屋信息查询摘抄表、5、户口本、6、物业管理费发票及证明、7、水电费支付凭证各一份，欲证明原、被告2017年8月19日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁位于昆明市滇池路南亚风情第壹城南亚新河苑C地块C4幢3层3-2号商铺，面积1300平方米，诉争房屋的产权人系张淑春，其委托原告出租诉争商铺，张淑春与原告系父子关系。原告代被告支付了2018年的物业管理费77854元，及支付水电费。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，认为物业管理费按约定被告不承担，水电费被告也交过一部分。本院认为，被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，原告提交的第1-6项证据形式，符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效，来源合法，与本案相关联，能够证实原告欲证明内容，本院对原告提交的第1-6项证据予以采信。原告提交的第7项证据水电费支付凭证，不符合民事诉讼证据规则的要求，无收款单位签章，也不是相应正式发票，本院对此不作确认。在法庭审理过程中，被告对其辩解未向法院提交证据材料。在2019年3月12日法庭审理过程中，原告陈述：被告自2017年9月1日至2018年10月31日拖欠原告租金824000元，被告已向原告支付租金520000元，对此被告有异议。被告陈述其支付租金都是向原告在中国建设银行个人活期账户62×××02支付，为此本院要求原告向本院提交其名下账户62×××02自双方签订合同之月起的银行流水清单，该清单经原告的委托代理人刘又萍核实无误，本院对此予以采信。原告提交的上述账户银行流水清单记载内容可以证实，被告2017年8月18日支付给原告45000元，2017年8月31日支付给原告50000元，2017年12月11日支付给原告7000元，2018年1月11日支付给原告50000元，2018年3月25日支付给原告50000元，2018年5月2日支付给原告150000元，2018年6月14日支付给原告150000元，2018年6月22日支付给原告50000元，上述共计615000元。原告自认2017年8月17日被告还通过微信支付给原告租金5000元。原告不认可与被告就诉争商铺装修期间免予收取租金达成一致协议。综上所述，根据确认的证据、当事人陈述、法庭审理查明的事实，本院认定本案如下法律事实：位于昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑C地块C4幢3层3-2号商铺的所有权人系案外人张淑春，案外人张淑春与原告张雄系父子关系。2017年6月1日，张淑春出具情况说明，明确将上述房屋交由原告使用及出租，并由原告收取租金。2017年8月19日，原告张雄与被告鲁骁霆签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于昆明市滇池路南亚风情第壹城南亚新河苑C地块C4地上叁层C-1-3-2商铺出租给被告鲁骁霆用于经营。该商铺承租建筑面积为1300平方米，租赁期限自2017年9月1日起至2022年10月30日止，共计五年。如被告租期超过三年免租2个月，租金起算日2017年11月1日，如被告未租满三年，就需补齐两个月的租金。起始租金为每平方70元，自第三租赁年度起每一个租赁年度逐年递增5%，直到租赁年度结束，上述租金不含税的价格。2017年11月1日至2019年12月31日每月租金91000元，2020年1月1日至2020年12月31日每月租金95550元，2021年1月1日至2021年12月31日每月租金100360元，2022年1月1日至2022年12月31日每月租金105430元。被告于2017年11月1日向原告支付第一次租金182000元，以后租金在每一季度的1日前支付。被告所租商铺的物管费由被告承担并向物业公司交纳，被告使用商铺产生的水电费由被告承担。在租赁期内如被告逾期交付租金，则每逾期一日应按逾期交付金额的3%向原告支付违约金。被告超过30天仍未支付租金，原告有权解除合同，被告须根据原告书面通知立即搬离商铺，被告固定装修不得拆除，并承担由此给原告造成的损失。双方还约定无论何种原因，被告逾期30天向原告交纳租金，原告可单方面解除合同，双方由此造成的损失由被告承担赔偿责任。该商铺原装修及设备作价70000元转让给被告，被告在2017年11月1日连同两个月的租金一并支付给原告，否则视为违约，按违约条款处理。原告与被告还约定，原告2017年8月19日将诉争商铺交给被告使用。在合同签订后，被告将诉争商铺交给被告使用，被告分别于2017年8月17日支付给原告租金5000元，2017年8月18日支付给原告租金45000元，2017年8月31日支付给原告租金50000元，2017年12月11日支付给原告租金70000元，2018年1月11日支付给原告租金50000元，2018年3月25日支付给原告租金50000元，2018年5月2日支付给原告租金150000元，2018年6月14日支付给原告租金150000元，2018年6月22日支付给原告租金50000元，上述共计620000元。2019年2月18日云南安滇建筑工程公司出具付款说明，明确代原告向昆明七彩云南物业服务公司交纳了诉争商铺的物管费77854元。在法庭审理过程中，被告陈述：一、被告向原告支付租金都是通过原告在中国建设银行个人活期账户62×××02支付，被告向原告支付了部分租金；二、原告与被告协商，原告给予被告二个月的装修免租期；三、被告希望继续履行商铺租赁合同；在法庭开庭审理结束后，原告向本院提交书面说明，书面说明载明：一、原告收到被告交纳的租金共计620000元；二、原告未给予被告租赁商铺装修免租期；三、在法庭开庭后，被告未向原告付清拖欠的商铺租金，原告不同意继续履行合同；四、2018年10月中下旬原告为避免损失，对诉争商铺内的物品清点后，收回了诉争商铺。2018年10月26日原告起诉至本院，请求：一、解除双方2017年8月19日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告支付原告2017年9月1日至2018年10月31日的商铺租金824000元；三、判令被告按照银行同期贷款利率计算，支付自2017年9月1日至全部租金付清之日止的利息；四、判令被告支付欠付的物管费、水电费等59440.8元；五、本案诉讼费由被告承担。本案双方当事人争执的焦点：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是否应解除；二、被告尚欠原告多少租金。本院认为，对于原告与被告签订的《商铺租赁合同》是否应解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”首先，本案原告与被告对其签订的《商铺租赁合同》真实性无异议，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认《商铺租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。其次，原告与被告在《商铺租赁合同》中约定：“无论何种原因，被告逾期30天向原告交纳租金，原告可单方面解除合同。”在《商铺租赁合同》签订后，原告已按合同约定将商铺交给被告使用，被告先后向原告支付租金620000元，按双方合同约定的每月租金91000元计算，被告向原告交纳了自2017年9月1日至2018年3月25日期间的租金，自2018年3月26日被告即未向原告支付租金，被告逾期支付租金的时间，已超出双方约定可逾期支付租金的时间，原告要求解除《商铺租赁合同》，符合双方的约定及上述法律规定，本院予以支持。对于被告要求继续履行合同的辩解意见，原告对此不同意，也无相应法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告支付自2017年9月1日至2018年10月31日租金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案原告在《商铺租赁合同》签订后，已按合同约定将诉争商铺交给被告使用，被告先后向原告支付了租金620000元。原告自认2018年10月中下旬，原告为避免损失，对诉争商铺内的物品自行清点后，收回了诉争商铺。被告对此有异议，但其未能提交相应证据证实异议成立，按照原告的自认本院确认被告使用诉争商铺时间自2017年9月1日至2018年10月15日止，被告应按每月91000元向原告支付该期间（13个月零15天）的租金共计1228500元，扣除被告已向原告支付的租金620000元，被告还应向原告支付租金共计608500元。原告主张的该部分租金有事实依据，本院予以支持。原告主张的其余部分租金，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告按同期银行贷款利率支付自2017年9月1日至被告付清全部租金之日止利息的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告与被告在《商铺租赁合同》中约定如被告逾期交付租金，则每逾期一日应按逾期交付金额的3%向原告支付违约金。由于被告未按约定向原告支付应付租金608500元，违反了双方的约定，造成原告资金被被告占用的损失，现原告按照同期银行贷款利率计算被告逾期付款造成利息损失的诉讼请求，在双方约定的违约责任范围内，不违反相关法律禁止性规定，本院予以支持。对于被告逾期付款的期限应如何确定的问题，本院已确认被告向原告交纳了自2017年9月1日至2018年3月25日期间的租金620000元，被告未向原告支付自2018年3月26日至2018年10月15日止的租金608500元，现原告要求被告支付自2018年3月26日至付清款项之日止逾期付款利息的诉讼请求，有事实依据,不违反法律禁止性规定，本院予以支持。原告主张的其余部分逾期付款利息，无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付使用诉争商铺期间产生的物管费、水电费59440.8元的诉讼请求，本案原告与被告在《商铺租赁合同》中约定：“被告所租商铺的物管费由被告承担，并由被告向物业公司交纳，被告使用所租商铺产生的水电费由被告承担。”被告在使用诉争商铺期间未按约定向物业公司交纳物管费77854元，该费用现已由原告先行向物业公司交纳，为减少诉累被告应将原告垫付的物业管理费一并支付给原告。原告诉讼中仅要求被告支付物管费水电费59440.8元，符合当事人意思自治原则，不违反法律禁止性规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张雄与被告鲁骁霆于2017年8月19日签订的《商铺租赁合同》；二、被告鲁骁霆于本判决生效之日起三十日内支付原告张雄租金人民币608500元，并按银行同期流动资金贷款利率计算支付自2018年3月26日至被告鲁骁霆付清上述款项之日止的利息；三、被告鲁骁霆于本判决生效之日起三十日内支付原告张雄垫付的物管费人民币59440.8元。四、驳回原告张雄的其他诉讼请求。如果被告鲁骁霆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费12922元，原告张雄已预交，由原告张雄承担2442元，由被告鲁骁霆承担10480元，由被告鲁骁霆承担部分在支付上述款项时一并支付给原告张雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨婉琳人民陪审员  邹红坤人民陪审员  吴锡莲二〇一九年四月二十三日书 记 员  陈 伟