江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初5893号 原告：苏州市金诚物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区金门路88号协和大楼。 法定代表人：强泓，董事长。 委托诉讼代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。 被告：高永兴（曾用名高建中），男，1972年4月20日出生，汉族，户籍所在地苏州工业园区。 原告苏州市金诚物业管理有限公司（以下简称金诚物业公司）与被告高永兴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年3月4日、2019年4月12日公开开庭进行审理。原告金诚物业公司的委托诉讼代理人王春芳、沈洁、被告高永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费68690.16元（2011年1月1日至2017年12月31日止），并支付滞纳金13738元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系苏州市金门路158号协和大厦的物业管理公司，为协和大厦提供物业管理和服务，被告系协和大厦xx室房屋的业主，自2011年1月1日起至今的物业管理费始终推诿不付。原告为维护自身的合法权益，故诉来法院。 被告高永兴辩称，1、答辩人与原告并未存在直接的合同关系。原告未提供前期物业服务合同、建设单位售房合同及建设单位身份证明、本案所涉房产登记情况证明，故无法认定原告主张的物业费与答辩人存在关联性。2、原告举证的《管理公约》手册内容上不具备合同的格式和要件，形式上是多页装订，没有骑缝印鉴，无法排除内页被替代的可能，且最后一页“李勤”签名无法确认真实性。3、原告称其收取的物业管理费6元／平方米（经物价部门批准），这不符合事实。4、物业费是对物业所提供服务的报酬，是交易对价。但答辩人在装修期间，原告断水断电，导致装修无法进行；同时，答辩人房门被砸开，报案要求调监控，原告不配合，导致财产受到损失，因此，答辩人有权拒付物业管理费。5、原告主张的部分物业费已过诉讼时效。综上，应驳回原告全部诉讼请求。 原告金诚物业公司围绕诉讼请求依法提交了物业管理发票、协和金盛广场管理公约、安全责任书、协和大厦入住交接单、委托书、资质证书、租房委托书；被告高永兴提交了2003年11月14日原告开给李勤的收款收据、照片、及双方当事人庭审中陈述等予以证实，本院对以下事实作出认定： 2003年7月5日苏州协和房地产有限公司将位于苏州市的物业（协和大厦）委托原告金诚物业公司负责管理。 2003年11月14日协和大厦xx室（即x楼x号）房屋原业主李勤签署《协和大厦入住交接单》，载明：协和大厦已具备入住条件。一、营销部:已按合同规定付款并签订管理公约，特此证明；二、交接项目：水、电表的读数分别为16、30+402、本宅门、内室门钥匙等；三、物业管理部：已付清物管费及其他各项费用，同意移交。 原告金诚物业公司与李勤签订的《管理公约》中约定：本大厦的物业管理处，执行国家建设部第三十三号令《城市新建住宅小区的管理办法》全权负责大厦管理。物业管理处有权依据国家有关法规及物业管理公约的规定，结合大厦的实际情况，制定管理规定，业主、租户及相关进入大厦的人员均须严格遵守。本大厦内的物业费暂定为6元／平方米（经物价部门批准）。《管理公约》还约定：业主不按规定交纳应交的管理服务费等费用，以及赔偿款、违约金的，处以每日应交金额千分之三的滞纳金。业主可全权处理名下的产权及权益。业主在处理产权时，必须要求承受人在处理有关房产的同时签署承诺书，承诺履行及遵守《管理公约》和相关的规章制度。本《管理公约》手册每户一册，本手册一经签收，则视为该物业之拥有人及使用人已知晓并承诺遵守本手册的规定。后李勤按约支付了物业费用。 2006年3月11日被告高永兴取得了苏州市金门路158号协和大厦xx室（楼内编号为x楼x号）房屋所有权，建筑面积为136.29平方米。被告高永兴并按每平方米6元／月的标准向原告金诚物业公司交纳物业管理费，至2010年12月31日止。 另查明：2003年10月10日原告金诚物业公司委托苏州天仁价格事务有限责任公司认证，为依据协和大厦建筑面积分摊认证对协和大厦物业管理服务收费标准主每平方米6元。 2004年4月23日苏州市金门路88号，依据《苏州市门牌管理暂行办法》的有关规定，重新编制为金门路158号。 审理中，原告陈述称，被告向前业主李勤购买的涉案房屋，概括承受了受让人全部的权利义务，被告应当按照《管理公约》之约定承担支付物业管理费的义务。李勤按3元交纳的物业费是业主入住第一年享受的优惠政策，第二年起均按6元计付。因起诉时2018年全年的服务期限尚未届满，虽被告未交纳2018年度的物业管理费，故在本案中暂不主张。 审理中，被告高永兴陈述称，前业主是按3元向原告交纳的物业管理费，故原告现主张的6元没有依据。 本院认为，物业服务企业提供物业管理服务的，有权向物业所有人收取相应的物业服务费用。本案中，原告根据苏州协和房地产有限公司的委托书，及《管理公约》的约定向业主提供物业服务，业主有义务按照约定如期交纳物业管理费。现原告按约定按每平方米6元的标准收取物业管理费，系依据第三方价格事务所认证基础上收取，于法有据，应予支持，故被告理应向原告缴纳自2011年1月1日至2017年12月31日期间尚拖欠的物业费68690.16元（9816元×7年）。被告辩称与原告并未存在直接的合同关系，无事实及法律依据，本院不予采纳。针对被告抗辩原告主张的物业费中部分已超过法律规定的诉讼时效问题，本院认为，因被告自2011年1月1日起至今未交纳过物业费，属于连续欠费状态，原告在2018年9月12日提起诉讼主张2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，未超过诉讼时效，故对被告上述抗辩意见不予采纳。 关于原告主张的滞纳金。按《管理公约》约定业主不按规定交纳应交的管理服务费等费用，可主张每日应交金额千分之三的滞纳金，现原告自愿调整按逾期支付物业费金额的20%计算为13738元（68690.16元×20%），计算标准未超出法律允许范围，本院予以准许。 被告辩称原告物业服务不到位，造成其房门被砸坏，财产受到损失，故拒交物业费。本院认为，其一，被告提供的照片不足以证明其所述房门被砸坏与原告提供物业服务不到位存在必然的关联性；其二，如果原告在提供的管理服务上存在一定的瑕疵，给其造成了损失，被告应提供相应的证据，根据《管理公约》的相关约定要求原告承担违约责任，但这并不构成被告拒付物业服务费的理由；其三，物业管理服务是针对小区整体业主而言的，个别业主如果对物业服务不满意，也应当通过合理合法的途径寻求解决，例如向物业公司提出批评、建议，要求改进，或者召开业主大会，通过业主委员会解聘物业公司等，而不应当采取拒交物业费的方式。业主按时足额缴纳物业费是物业公司维持良好运行状态的必要条件，若业主普遍采取拒交物业费的手段，物业公司正常的物业管理活动难以为继，整个物业的服务必将陷入恶性循环状态，最终损害全体业主的利益。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 被告高永兴于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市金诚物业管理有限公司自2011年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费68690.16元，并支付滞纳金13738元，合计82428.16元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1861元，由被告高永兴负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  沈录印 审 判 员  李 尧 人民陪审员  俞静玲 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  朱晶雯