贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初5879号原告：曾宪融，男，1984年9月27日出生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：欧阳登睿，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。被告：周世明，男，1971年5月22日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：焦开东，贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。第三人：黔西南州富康房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金大道。法定代表人：黎斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟晶晶，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓连引，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。原告曾宪融与被告周世明、第三人黔西南州富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾宪融的委托诉讼代理人杨出波，被告周世明的委托诉讼代理人胡梅，第三人富康公司的委托诉讼代理人翟晶晶到庭参加诉讼。后双方申请庭外和解，和解期限届满，双方仍未达成调解协议。本案现已审理终结。曾宪融向本院提出诉讼请求：1、判令解除曾宪融与周世明签订的《房屋租赁合同》；2、判令周世明支付曾宪融租金294000元；3、判令周世明支付滞纳金432180元（滞纳金按每日0.5%从2017年7月3日起计算至2018年4月27日止）；4、判令周世明支付曾宪融违约金182500元;5、案件受理费由周世明承担。事实和理由：2016年1月3日，曾宪融与周世明签订《房屋租赁合同》，约定周世明向曾宪融租赁位于兴义市地块经营湖南菜，合同约定第一年租金为36.5万元，第二年租金为36.5万元，第二年租金在2017年10月5日前一次性付清。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则按逾期之款项的0.5%向甲方支付滞纳金。合同签订后，曾宪融向周世明交付案涉房屋，周世明按约交付第一年租金，至今尚欠2017年7月3日至2018年4月27日期间的租金294000元（365000元／年÷365天×294天）。周世明逾期支付租金的行为已构成违约，根据合同约定，周世明应向曾宪融支付滞纳金432180元（294000元×0.5%×294元），同时还应支付违约金182500元（365000元÷2）。为维护曾宪融的合法权益，请求法院判如所请。周世明辩称，一、周世明与曾宪融签订的《房屋租赁合同》系格式合同，双方权利义务关系明显不对等。曾宪融主张的第二年度的租金的诉求于事实、于合同无据。二、涉案《房屋租赁合同》第十七条明确约定的租赁期限为10年，即从2017年1月3日至2027年1月3日，租赁合同还约定自租赁期开始之日起180天免租装修期，周世明不承担该装修期内的租金，即是从2017年1月3日起至2017年7月3日期间为免租期，周世明不承担租金。根据该合同约定，从2017年7月3日为第一个年度的起算点，从2017年7月3日至2018年7月3日止为第一个年度，而周世明已经支付了第一年度的租金。曾宪融起诉要求周世明支付第二年度的租金于事实、于合同无据。三、涉案房屋是由于曾宪融的违约行为导致租赁房屋客观上无法使用，不能实现合同目的。因周世明客观上无法正常使用租赁房屋，被迫停止营业，才未向曾宪融支付第二年房租。曾宪融与富康公司签订的《房屋租赁合同》后，因曾宪融的违约行为导致富康公司对案涉房屋采取断水、断电、停止供应冷气等措施，因周世明系做饮食行业，曾宪融的原因施导致周世明客观上无法正常使用租赁房屋。上述问题出现后，周世明联系曾宪融要求其处理该问题，恢复水、电、冷气等相应设施以便周世明正常营业，曾宪融一直未能妥善处理上述问题。本案起诉后，周世明才了解到因曾宪融的违约行为，富康公司已解除与曾宪融之间的租赁合同。四、曾宪融的房屋租金计算错误，滞纳金、违约金过高且不符合合同约定，亦有重复属性。曾宪融主张的房屋租金计算方式为从2017年7月3日至2018年4月27日共计294天，按照365000÷365×294=294000元，这种计算房屋租金的方式严重与合同约定不符，因周世明在该期间并未实际占有、使用、控制上述房屋，曾宪融主张该期间的房屋租金与客观实际情况严重不符。租赁合同第十八条第18.2款约定：“乙方因自己的原因逾期付款，甲方向乙方每天收取欠款的0.5%滞纳金”，该条明确约定是曾宪融因自己的原因逾期付款，须向周世明承担逾期付款违约责任，而导致房屋租赁合同不能继续履行的原因系曾宪融所致，周世明因曾宪融的违约行为客观上无法经营才不得已停止使用租赁房屋，周世明并不是因为自己原因导致逾期付款，所以周世明依法不应承担滞纳金。曾宪融按照年度租金的50%主张违约金明显过高，违背违约金弥补损失的原则。五、因本案涉案房屋的所有权属于富康房地产公司，因曾宪融和富康房地产公司之间的纠纷导致周世明租赁的房屋不能使用，请求人民法院依法追加富康公司为本案第三人以查明本案事实。综上所述，曾宪融请求房屋租金以及滞纳金、违约金的诉求于事实无据、于法无据，请求法院依法驳回曾宪融的全部诉讼请求，维护周世明的合法权益。富康公司陈述称，富康公司于2015年4月2日与曾宪融签订《租赁合同》，曾宪融向富康公司承租兴义市地块，面积为2970平方米的房屋，用于经营美食城。双方于2018年4月27日协议解除前述合同。富康公司不是本案所涉合同当事人，本案所涉的权利义务与富康公司无关。本案经本院审理认定事实如下：2015年4月2日，富康公司与曾宪融签订《租赁合同》，约定富康公司将位于兴义市金州体育城A4地块，面积为2970平方米的房屋出租给曾宪融用于经营美食城，租赁期为10年，即2015年10月1日至2025年9月30日，富康公司同意给予曾宪融自房屋交付之日起120天的免租装修期，给予曾宪融自租赁期限开始之日180天的免租期。2016年1月3日，曾宪融将前述房屋部分转租给周世明，双方签订《租赁合同》，约定：“租赁房屋面积为545平方米。10.1条约定，乙方（周世明）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方（曾宪融）可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还应支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物管费之和的金额作为违约金。17.2条约定，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起180天的免租装修期,乙方无需承担该免租装修期内的租金、物业管理费。17.3条约定，甲方同意给予乙方自租赁期限开始之日起180天的免租装修期,乙方无须承担该免租装修期内的租金。18.1条约定，第一年租金365000元；第二年租金365000元，乙方需在2017年10月5日之前向甲方缴纳此年度租金；第三年租金386000元，乙方需在2018年10月5日前之前向甲方缴纳此年度租金……。18.2条约定，乙方因自己原因逾期付款，甲方需向乙方每天收取欠款的5‰滞纳金。”合同签订后，周世明向曾宪融支付了第一年度租金365000元。另查明，曾宪融与周世明签订的前述租赁合同未约定房屋交付时间，该合同一式两份，曾宪融持有的《租赁合同》租赁期限处为空白栏，周世明持有的《租赁合同》租赁期限处载明:“租赁期限为10年的时间，即2017年1月3日至2027年1月3日。”周世明称该租赁期限是得到曾宪融同意后自行填写。2018年4月27日，富康公司与曾宪融协议解除2015年4月2日签订的《租赁合同》。上述法律事实，有各方当事人陈述以及营业执照、《租赁合同》《租赁合同解除协议书》等在卷为据，故作认定。本院认为，案涉《租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，应予认定。曾宪融要求解除与周世明于2016年1月3日签订的《租赁合同》，周世明不持异议，且该合同已经没有履行的可能，本院予以支持。关于租金起算时间的问题。周世明称其在《租赁合同》上填写租赁期限是经曾宪融同意，曾宪融不予认可，且周世明未举证证明该行为得到曾宪融授权，故周世明主张第一年度租金从2017年7月3日计算，本院不予采信。《租赁合同》17.2条约定曾宪融给予周世明自房屋自交付之日180天的免租装修期，同时17.3条还约定曾宪融同意给予周世明自租赁期限开始之日起180天的免租装修期，周世明无须承担该免租装修期内的租金。17.2条与17.3条同时约定了免租装修期，结合两条的具体约定内容，本院认为17.3条约定的180天装修免租期应视为免租期。双方于2016年1月3日签订《租赁合同》，该合同虽未约定房屋交付时间及租赁期限，但根据合同约定的180天免租装修期及180天免租期来看，曾宪融主张第一年租金从2016年7月3日开始计算，明显与合同约定相互矛盾，本院不予采信。在本案诉讼过程中，周世明自认尚欠曾宪融2018年1月3日至2018年4月27日期间的租金，是周世明对自身权利的处分，本院予以确认，因此，周世明应支付曾宪融2018年1月3日至2018年4月27日期间的租金114000元（365000元/年÷365天×114天）。关于违约责任的问题。周世明主张其延期支付租金是由于曾宪融违约在先，但周世明未提供证据予以证明，因此本院对周世明的该主张不予采信。周世明延期支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定承租人逾期支付租金超过一个月的，应支付出租人相当于当年六个月的租金作为违约金，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，双方在《租赁合同》中约定的违约金明显过高。根据公平原则，并结合周世明的过错程度及曾宪融的实际损失，本院按年利率6%为基数计算违约金，《租赁合同》明确约定周世明应于2017年10月5日前支付租金，故周世明以所欠房屋租金114000元为基数按年利6%从2017年10月6日起计算至周世明付清租金止。关于滞纳金问题，双方在合同中既约定滞纳金，又约定违约金，因滞纳金与违约金分别属于两个不同的法律概念，且二者有重叠的地方，曾宪融公司既要求周世明支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿，因此，曾宪融依据《租赁合同》上的约定请求周世明支付滞纳金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除曾宪融与周世明于2016年1月3日签订的《租赁合同》；二、周世明于本判决生效之日起十日内支付曾宪融2018年1月3日至2018年4月27日期间的租金114000元。并以租金114000元为计息基数，自2017年10月6日起，按年利率6%计付利息至全部租金付清之日止；三、驳回曾宪融的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12886元，由曾宪融负担10000元，周世明负担2886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  廖应国人民陪审员  唐贤玉人民陪审员  颜 丽二〇一九年四月二日书 记 员  罗婷文