安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初541号 原告：安徽合钻商业经营管理公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路**，统一社会信用代码91340100678920433B。 法定代表人：吴治宇，总经理。 委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏喻磊，安徽天禾律师事务所律师。 被告：晏晓烽，男，汉族，1981年9月2日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：朱慧，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 被告：马成龙，男，回族，1993年3月18日出生，户籍地为青海省化隆县。 原告安徽合钻商业经营管理公司（以下简称合钻公司）与被告晏晓烽、马成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽合钻商业经营管理公司委托诉讼代理人夏喻磊，被告晏晓烽的委托诉讼代理人朱慧，马成龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告合钻公司向本院提出诉讼请求：一、两被告立即返还HFHFXHC20160420-01号《租赁合同》项下的位于安徽省合肥高新技术产业开发区华纺新华城C1#113的房屋；二、两被告立即支付尚欠租金、服务费共计24738.1元及违约金3364.64元（违约金以24738.1为基数，按每日千分之一的标准自2018年8月20日起暂计算至2019年1月2日，直至款清之日）；三、两被告向合钻公司支付占用费20332.6元（自2018年11月28日起，按20332.6元每月的标准暂计算至2018年12月27日，直至返还房屋之日止）；四、两被告向合钻公司支付律师代理费3000元；五、两被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2016年4月20日，合钻公司与晏晓烽签订了一份编号为HFHFXHC20160420-01的《租赁合同》，约定合钻公司将安徽省合肥高新技术产业开发区华纺新华城C1#113的房屋出租给晏晓烽，计租面积为64.63㎡；租赁期限自2016年4月20日至2018年11月20日；第一个租约年月租金为56元/㎡，第二个租约年月租金为59.36元/㎡，第三个租约年月租金为62.92元/㎡；租金按半年预付，晏晓烽应于每个交租期最后一个月的20日前向合钻公司一次性足额支付下一个交租期的租金，若晏晓烽逾期交租应当按日支付相当于欠费金额1‰。迟延履行违约金；交还期为租赁期限届满后7日，若晏晓烽未能按照约定的交还期交还房屋，应当自交还期届满之日次日起按照合同终止时房屋租金和服务费总和标准的200%支付占用费。此外，租赁合同还就其他相关事宜作出明确的约定。 同日，合钻公司与晏晓烽签订了一份编号为HFHFXHC20160420-01的《租赁合同补充附件》，约定服务费按照第一个租约年84元/㎡，第二个租约年89.04元/㎡，第三个租约年月租金为94.38元/㎡的标准支付。 合同签订后，合钻公司按约交付合同项下的房屋，合钻公司与晏晓烽于2016年4月29日签订一份《商户进场确认书》，确认合钻公司自2016年6月8日起计收租金。 2016年11月，经晏晓烽申请，合钻公司与晏晓烽、马成龙签订了一份《补充协议》约定由晏晓烽、马成龙作为承租人共同承担原《租赁合同》及《租赁合同补充附件》项下的权利义务。《补充协议》签订后，合钻公司按约履行了合同项下的义务，但是晏晓烽、马成龙却未能按约履行义务，仅支付合同项下的租金及服务费至2018年9月7日后便不再支付租金及服务费。经原告多次催要，均未能按约支付。现合同项下的租赁期限已经届满，两被告又拒绝返还房屋。 晏晓烽答辩称：一、合钻公司与晏晓烽、马成龙三方于2016年11月签订的补充协议明确约定，晏晓烽将原合同中约定的权利及义务一并转让给马成龙。合钻公司对此并予以认可。马成龙在签订协议时已对合钻公司原合同所有条款进行了确认。接受原合同中所有晏晓烽的权利义务。二、实际履行中，晏晓烽也已于2016年12月将涉案房屋交接给马成龙，由马成龙独自使用和经营。双方约定由马成龙自行支付房屋租金，水电燃气等公用事业费以及物业费。所有费用均应由马成龙自行承担。晏晓烽不是本案的适格被告，应驳回合钻公司对晏晓烽的全部诉请。 马成龙答辩称：一、房屋是我租赁的，租赁期间曾经发生或漏水，多次要求合钻公司修复，合钻公司均不理睬。合钻公司赔偿本人的这个漏水经济损失后，会立刻返还该房屋。二、合钻公司要求支付尚欠的房租。因漏水给本人造成经济损失，在漏水事件妥善解决之前不愿意支付房租。三、房屋漏水期间店铺两次停业整顿改造，导致该损失不应该由本人承担。为了顾及与合钻公司有合作关系，一切费用暂时由本人垫付。但是在合同期内合钻公司一直推诿，未给予一个明确的答复。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 对于有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2016年4月20日，合钻公司（出租人、甲方）、晏晓烽（承租人、乙方）签订《租赁合同》，甲方将合肥市高新区华纺新华城C1#113上商铺（64.63平方米）整体出租给乙方使用，租赁期限2016年4月20日至2018年11月20日。乙方向甲方支付保证金2万元，同时向物业服务公司支付3000元公用事业费用周转费。第三个租约年（2018年4月20日至2018年11月20日）每月每平方米62.92元，每月租金4066.5元，半年一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金。合同还约定：“如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金，水、电、燃气、热力等公用事业周转费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付保证金金额的违约金”、“乙方延迟交纳租金、服务费、物业服务费或其他费用，没延迟一日，乙方应向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”、“无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金和服务费总和标准的200%向甲方支付占用费。” 2016年4月23日，合钻公司、晏晓烽签订《租赁合同补充附件》，约定第三个租约年服务费每月6099.8元。 晏晓烽向合钻公司交纳保证金2万元。 2016年12月，合钻公司（出租房、甲方）、晏晓烽（承租方、乙方）、晏晓烽、马成龙（受让方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方将原合同中约定的一切权利及义务一并转让给丙方，甲方知悉并认可，丙方接受乙方的所有权力义务。 因拖欠租金、合同到期、返还房屋事宜，合钻公司多次向晏晓烽、马成龙主张权利。 另查明，晏晓烽、马成龙无合作关系，案涉商铺2016年11月后由马成龙占用经营。租金支付至2018年9月7日。 本院认为：合钻公司、晏晓烽签订《租赁合同》、《租赁合同补充附件》，合钻公司、晏晓烽、马成龙签订《补充协议》均系各方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。 租赁合同已于2018年11月20日到期，各方实际已无法达成续约合意，原承租人不应继续占用案涉商铺，马成龙应将华纺新华城C1#113上商铺返还合钻公司。马成龙辩称漏水对其造成经营损失拒绝返还商铺，无法律及逻辑上的对应关系，本院不予支持。 合同期内，晏晓烽、马成龙自2018年9月8日开始欠付租金、服务费至2018年11月20日共计2个月13天。根据合同约定月租金4066.5元，月服务费6099.8元，合计10166.3元每月，晏晓烽、马成龙应向合钻公司支付欠付租金、服务费24738（10166.3×2+10166.3÷30×13）元。因晏晓烽已支付保证金2万元，故尚需支付4738元。合钻公司诉请自2018年8月20日起计算违约金，本院予以支持。双方合同约定违约金过高，本院依据公平原则，酌减为中国人民银行同期同类贷款利率两倍，超出部分，本院不予支持。马成龙辩称房屋漏水给其造成经营等损失，因漏水涉及查找原因，马成龙可另行诉讼，主张其权利。 关于占用费，因占用方为马成龙。故自2018年11月21日起马成龙应按照每月10166.3元支付占用使用费（租金及服务费）直至返还租赁商铺时止。截至2019年4月20日为50831.5（10166.3×5）元。双方合同约定违约金标准过高，本院依据公平原则，酌减为中国人民银行同期同类贷款利率两倍，超出部分，本院不予支持。违约金计算基数为每月累计欠付金额，自2018年11月28日起。 关于律师费，双方合同并未对律师费用的支付进行约定，对此诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告晏晓烽、马成龙于本判决生效之日起十日内向原告安徽合钻商业经营管理公司返还安徽省合肥高新技术产业开发区华纺新华城C1#113房屋； 二、被告晏晓烽、马成龙于本判决生效之日起十日内向原告安徽合钻商业经营管理公司支付欠付租金4738元及违约金（以4738元为基数，自2018年8月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率两倍计算至款清之日止）； 三、被告马成龙于本判决生效之日起十日内向原告安徽合钻商业经营管理公司支付欠付占用费50831.5元（计算至2019年4月20日，其后按照10166.3元每月累计）及违约金（以欠付月租金为基数，自2018年12月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率两倍计算至款清之日止）； 四、驳回原告安徽合钻商业经营管理公司的其它诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1086元，由被告晏晓烽承担86元，被告马成龙承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  李章伦 人民陪审员  王礼芬 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  王 珊 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。