四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初7563号 本诉原告（反诉被告）：张建，女，汉族，生于1972年11月16日，户籍住址：四川省广元市市中区。 委托诉讼代理人：王浚俨，四川悦皓律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：王立军，男，汉族，生于1969年7月7日，户籍住址：山西省太原市尖草坪区。 委托诉讼代理人：胡朋，四川明炬律师事务所律师。 本诉原告(反诉被告)张建与本诉被告（反诉原告）王立军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月28日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）张建的诉讼代理人王浚俨、本诉被告（反诉原告）王立军的诉讼代理人胡朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张建提出诉讼请求：一、判令被告向原告返还超付的租金201785.76元，并按同期人民银行贷款利率承担资金利息（其中80892.88元从2011年10月11日起计算至付清之日止，120892.88元从2013年10月24日计算至付清之日止）。二、判令被告向原告赔偿装修损失15万元，并返还原告投入的财物（或折价赔偿）。三、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告系绵阳市经开区鸿越瑞櫊1栋1层3号、4号商业用房的业主。2011年10月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告将以上房屋租赁给我使用，月租金按每平方米17元计算，租期为5年；租赁期为2011年11月16日至2016年11月16日。付款方式为首期付清24个月的房租计16万元，保证金5000元，共计16.5万元。合同签订后，我投入巨资对房屋进行了装修，并于2011年10月11日支付了房租16万元，于2013年10月24日支付了房租20万元。2017年，被告因房屋租赁合同纠纷将我起诉至涪城区人民法院，要求我向其支付2015年11月16日之后的房租，经法院查明，被告房屋实际的面积分别为96.74平方米和97.15平方米，根据合同约定每月房租应为3296.13元。至此，我才得知被告签订合同时隐瞒了房屋真实面积，其实际收取的月租金超过了每月6660元，被告共计多收取的房租201785.76元应当返还给我。2018年，经人民法院强制执行，被告将涉案房屋收回，但被告未向我返还涉案房屋中的空调、机麻、沙发等财物。此外，被告擅自加盖第二层，没有通过消防验收，租赁合同无效，因此被告还应向我赔偿装修损失。为此，特提起诉讼，希判如所请。 本诉被告王立军辩称：一、（2016）川0703民初3975号判决的事实认定部分已认定我方在2015年11月16日之前按每年8万元收取的租金合法有效，如否认此点，则我方收取的租金已经足够，人民法院在上一案件中不会判决2015年11月16日之后还由张建继续支付租金。二、原判决事实认定部分与判决主文部分对租金计算标准不统一，但毕竟房租在该案中进行了处理，如张建有异议，应当通过审判监督程序进行处理，而不是另行提起诉讼，否则违反了一事不再理的诉讼原则。三、张建要求我方赔偿装修损失的理由是基于租赁合同无效，而租赁合同无效的原因是租赁物加盖的第二层未经消防验收，因我方取得了房产证，这就表明租赁物本身通过了消防验收，而在装修当中加盖第二层的问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，租赁物应在投入使用前由建设单位或使用单位向公安机关消防机构申请消防安全检查，此系承租人的义务，出租人没有义务保证符合消防要求。 反诉原告王立军提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告的损失57299元（从2016年11月16日起至2018年4月20日）及利息（以57299元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年4月20日起计算至实际付清之日止）。二、判令反诉被告向反诉原告支付代付的物业费及电费共计21434.8元。三、由被告承担本案受理费。事实与理由：反诉原、被告签订的房屋租赁合同于2016年11月16日届满。但合同到期后，张建未按合同约定搬离，导致我无法将房屋对外出租。（2016）川0703民初3975号判决书仅按每月3296.13元的标准要求张建支付2016年11月16日至我实际收回房屋之日即2018年4月19日止的租金，但我近期将该商铺出租的实际租金为每年8万元。因此，反诉被告的违约行为致使我蒙受了损失，除应支付法院判决的租金外，还应承担因此给我造成的损失（每年8万元与法院判决支付的租金之间的差额）。另张建在租赁期间欠物业费及电费共计21434.8元，该笔费用已由我垫付，应由张建支付给我。 反诉被告张建辩称：之前的判决已经判定我向王立军按每月3296.13元的标准支付房租，该租金完全能够弥补王立军的租金损失，王立军再次主张租金，违反了一事不再理的原则，其起诉应予驳回。因2015年底后我已经未再实际经营茶楼，故其后的物业费和电费不应再由我承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院经审理认定如下事实： 王立军系绵阳市经开区鸿越瑞櫊1栋1层3号、4号商业用房的业主，房屋面积分别为96.74平方米和97.15平方米，共计193.89平方米。上述房产均取得了房屋所有权证。 2011年10月11日，王立军、张建签订《房屋租赁合同》，约定：王立军将以上房屋租赁给张建使用，月租金按每平方米17元计算，租期为5年；租赁有效期为2011年11月16日至2016年11月16日；付款方式为首期付清24个月的房租计16万元，保证金5000元，共计16.5万元；合同期内的水、电、收视费、物业管理费、垃圾清运费由张建承担；张建不管因什么原因不再租用该房，搬离时不得损坏该房屋内的水、电、设施和固定装修。合同还对违约责任等事项进行了约定。 合同签订后，张建对房屋进行了装修，并在王立军加装角钢的基础上铺装了第二层地板，整体作为茶楼进行了经营。 2011年10月11日，张建向王立军支付了房租16万元（2011年11月16日至2013年11月16期间的租金）和保证金5000元。 2013年10月24日，张建向王立军支付了房租20万元。该房租系第三年和第四年的租金（即2013年11月16日至2015年11月16）。对于为何该两年的租金不是每年8万元而是每年10万元，王立军解释：这两年的房租调高了，每年为10万元，张建也是同意了的，所以一共打了20万元租金给我。 2015年底张建未再向王立军续缴房租，王立军遂诉来本院，提出诉讼请求：一、解除双方于2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告立即搬离租赁房屋，并支付从2015年11月起至被告搬离该租赁房屋时止按每月6660元的标准计算的租金。三、判令被告承担违约金31664元。四、诉讼费、保全费由张建承担。本院经审理后作出（2016）川0703民初3975号民事判决书，判决：一、张建在本判决生效之日起十日内将租赁的绵阳市经开区鸿越瑞櫊1栋1层3号、4号商业用房腾退给王立军。二、张建在本判决生效之日起十日内支付原告王立军房租，租金按照每月3296.13元计算，时间自2015年11月16日起至将租赁的房屋退还原告止。三、被告张建支付原告王立军违约金5000元，该违约金用被告张建已交付给原告的保证金抵扣。四、驳回原告的其他诉讼请求。 该判决双方当事人均未上诉。判决生效后，王立军向本院申请强制执行，本院于2018年4月19日对案涉商业用房进行强制腾退后，将上述商业用房交付给了王立军。对商业用房内的机麻、沙发、茶几、冰柜、消毒柜、落地扇、电磁炉、抽油烟机、饮水机、中央空调等动产进行清点后交由王立军保管，现该批物品在强制执行程序中进行了评估，下一步拟依法进行处置。 另查明：王立军在收回案涉商业用房后，在案外人绵阳市同城房产经纪服务有限公司的撮合下，与案外人胡尧（公民身份号码：5107221988××××××××）签订了《不动产三方租赁合同》，将案涉商业用房租赁给了胡尧，租期为2018年10月10日至2021年2月28日，每年租金为8万元。 又查明：为案涉商业用房所在小区提供物业服务的绵阳鸿越物业服务有限公司鸿越管理处出具证明及电费明细表，载明：从2014年7月1日至2018年4月19日，案涉商业用房共计欠以下费用：3号商铺欠物业费6766.9元（96.74㎡×1.5元/月•㎡×46个月19天）、4号商铺欠物业费6795.6元（97.15㎡×1.5元/月•㎡×46个月19天）、3号商铺欠电费4652.6元（3231度×1.44元/度，起度33050，止度36281，2016年5月至2018年11月未产生电费），4号商铺欠电费1949.7元（1354度×1.44元/度，起度19305，止度20659，2016年1月至2018年1月未产生电费）。此外，物业公司还证明：案涉商业用房产权面积为193.89平方米，原层高为6米，经加装钢结构隔层后实际使用面积为387.78平方米。 2018年12月11日，王立军向物业公司缴纳了案涉商业用房欠缴的物业费和电费，其中：缴纳3号商业用房的电费4652.6元（起度33050，止度36281），缴纳4号商业用房的电费1949.7元（起度19305，止度20659），缴纳3号商业用房51个月的物业费7400.6元（2014年7月1日至2018年9月30日），缴纳4号商业用房51个月的物业费7431.9元（2014年7月1日至2018年9月30日）。 以上事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、（2016）川0703民初3975号民事判决书、物业公司出具的证明及收款收据、不动产三方租赁合同等证据在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点如下： 一、双方签订的租赁合同的效力？ 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条中关于租赁合同无效的规定，案涉商业用房取得了房产证，表明不存在未取得建设工程规划许可证和系临时建筑的问题，不存在致合同无效的情形；案涉商业用房的第二层地板是张建在承租以后铺装的，按照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，在铺装以后应由建设单位或使用单位申请消防安全检查，因此，在签订合同时，不存在因违反消防法而导致合同无效的情形。综上，张建关于租赁合同无效的主张不能成立。 二、2011年11月16日至2015年11月16日期间的租金应当按何种标准计算？ 本院生效的（2016）川0703民初3975号民事判决，明确了2015年11月16日之后的租金标准为每月3296.13元。但王立军作为原告提起的该诉讼的第二项诉讼请求为要求张建“支付从2015年11月至搬离该租赁房屋止按每月6660元计算的租金”，按照不告不理、诉什么理什么的诉讼原则，在张建于该案中未提起反诉的情况下，本院处理的仅仅是2015年11月以后欠付租金按何种标准承担的问题，并不涉及2015年11月之前的租金标准问题。该判决双方当事人均未上诉，现已生效。 而在本案中，讼争事项之一系2015年11月之前的租金标准问题。案涉不动产的产权证所载面积虽只有193.89平方米，但因王立军加装了钢结构，在承租人铺装地板的情况下，可致使用面积翻倍。张建作为商业活动的从事者，并事实上加装了第二层的地板，应当知道接近200平方米的使用面积和接近400平方米的使用面积之间的明显差异，以及使用价值上的不同。所以，在双方签订的房屋租赁合同第一条约定的“月租金为每平米17元”所指的“每平米”到底为“产权面积”还是“使用面积”约定不明的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，结合案涉租赁合同的第三条“首期付清24个月计16万租金”的规定，即年租金为8万元，该数值与39554元（193.89平方米×17㎡/月×12）相去甚远，而与79107.12元（193.89平方米×2×17㎡/月×12）非常接近，可以认定双方当事人在租赁合同中达成了不是按产权面积而是按最终可供使用的面积计算租金，并且为方便计算按每年8万元取整计付租金的约定。因此，张建要求王立军按每月3296.13元计算头四年的租金并返还超付租金的诉请，没有合同上的依据，不予支持。 但是张建支付的第二笔租金（即第三年和第四年的租金）为20万元，该款项与双方合同上约定的每年8万元的租金又不一致。对此，王立军的解释是双方口头协商将第三年和第四年的租金调高至了每年10万元，对此，张建显然未予认可。因为张建主张每年的租金应按39554元计算，张建连每年8万元的租金都认为高了，更谈不上认可每年10万元的租金标准。而遍观整个租赁合同，双方只有关于第一、二年租金标准的约定，并无第三、四、五年租金标准的约定。在此情况下，本院认为第三、四年的租金仍应按每年8万元认定。理由：一是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同没有约定或约定不明时的补救措施”的规定，此时应按当事人的交易习惯确定。既然第一、二年的租金标准为每年8万元，在双方对合同没有新的补充或变更的情况下，其后两年的租金亦应按此标准确定。二是对合同关键内容的补充或变更，应至少按对等的原则进行处理。双方的租赁合同系书面合同，如果对合同关键内容要进行补充或变更，即使不严苛到进行公证的高标准，至少也应对等采取书面的方式进行。三是王立军关于租金已由双方协商调高至10万元的主张，并没有证据来证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，不予采信。因此，第三、四年张建应向王立军缴纳的租金仍为16万元，王立军多收的4万元应抵扣张建的债务。 三、张建主张王立军应赔偿装修损失15万元，并返还原告投入的财物（或折价赔偿）是否应支持的问题？ 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据该规定，在租赁期间届满后，只有在双方当事人约定出租人对承租人的装饰装修有补偿的合同义务时，承租人才可以向出租人主张装饰装修补偿。而案涉租赁合同并未赋予出租人有该项合同义务，故张建的该项诉请，不予支持。 张建要求王立军返还或折价赔偿的财物，系本院在强制执行过程中经清点后交由王立军负责保管的，因张建欠付的租金尚未执行完毕，该批财物现系本院的执行标的物，下一步将依法进行处置。因此，张建要求返还或折价赔偿的诉请，没有法律上的依据，不予支持。 四、王立军主张的从2016年11月16日起至2018年4月20日按照每年8万元标准计算的商铺空置期租金损失57299元是否应当由张建承担？ 王立军主张的时间段为租赁合同期满至本院实际腾退房屋之日的时间段。本院生效的（2016）川0703民初3975号民事判决书的主文第二项已经判决：张建在本判决生效之日起十日内支付原告王立军房租，租金按照每月3296.13元计算，时间自2015年11月16日起至将租赁的房屋退还原告止。该判决确定的租金计算的时间段已经涵盖了王立军主张的自2016年11月16日起至2018年4月20日这一时间段，故王立军在本案中提出的该项诉请违反了“一事不再理”的诉讼原则，不予支持。 四、案涉商铺欠缴而实际由王立军缴纳的物业费及电费是否应当由张建承担？ 在双方签订的房屋租赁合同中明确约定该两项费用由承租人张建承担。2014年7月1日至2018年4月19日期间3号业用房的物业费6766.9元、4号商业用房的物业费6795.6元、3号商业用房的电费4652.6元、4号商业用房的电费1949.7元，共计20164.8元，王立军已于2018年12月11日实际垫付。因此，王立军关于该款应由张建直接向自己支付的主张，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告王立军向本诉原告张建退还租金40000元； 二、反诉被告张建向反诉原告王立军支付物业费和电费共计20164.8元； 以上债务经抵销后，本诉被告（反诉原告）王立军应向本诉原告（反诉被告）张建支付19835.2元。此款限于本判决生效后十日内给付。 若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回本诉原告（反诉被告）张建和本诉被告（反诉原告）王立军的其它诉讼请求。 本诉案件受理费6576元，减半收取计3288元，保全费2520元，合计5808元，由张建承担5148元，王立军承担660元；反诉案件受理费1768.34元，减半收取计884.17元，由王立军承担658.17元，张建承担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 文 波 二〇一九年四月二十五日 书记员 黄雯莎