海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼0271民初10262号 原告(反诉被告)：胡某武。 委托诉讼代理人：陈明浩、徐俊，海南邦威律师事务所律师。 被告(反诉原告)：胡某辉。 委托诉讼代理人：曹礼跃，海南川海律师事务所律师。 被告：熊某意，系胡某辉配偶。 第三人：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地：三亚市吉阳区迎宾路。 法定代表人：吕超明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：游恒涛，海南大兴天泰律师事务所律师。 原告(反诉被告)胡某武与被告(反诉原告)胡某辉、被告熊某意，第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司(简称德佑公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告(反诉被告)胡某武的委托诉讼代理人陈明浩，被告(反诉原告)胡某辉的委托诉讼代理人曹礼跃，第三人德佑公司的委托诉讼代理人游恒涛到庭参加诉讼。被告熊某意经传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡某武向本院提出诉讼请求：1.确认胡某辉、熊某意与胡某武于2018年7月13日签署的《房产居间买卖合同》已于2018年10月10日解除；2.胡某辉、熊某意向胡某武返还已支付的购房款98万元；3.胡某辉、熊某意向胡某武支付财产保全保险费。事实与理由：2018年7月13日，胡某辉、熊某意通过德佑公司居间介绍将其所有的位于三亚市吉阳区红沙社区胜利街北路海泽雅居A栋4D1房出售给胡某武，并签了《房产居间买卖合同》(简称《买卖合同》)。约定总价款为196万元，分四笔付清：1.签订本合同当日，胡某武向胡某辉、熊某意支付18万元直接转为购房首付款，该笔款项仅用于提前偿还涉案房产银行抵押贷款；2.2018年7月18日前胡某武向胡某辉、熊某意支付购房款52万元，该笔款项亦仅用于提前偿还涉案房产银行抵押贷款；3.签订网签合同前胡某武自行将购房款28万元汇入房产交易中心指定的监管账户，待新的不动产权证下发后由房产交易中心代为支付给胡某辉、熊某意；4.剩余购房款98万元由胡某武以银行按揭贷款的方式支付给胡某辉、熊某意。胡某武在合同签订后向胡某辉、熊某意支付了98万元购房款，并向银行提交贷款的审批材料，三方于2018年9月4日前往三亚市不动产交易中心办理涉案房产的网签、备案手续。但之后贷款银行却告知胡某武，三亚市不动产交易中心出台新政策，现涉案房产的银行贷款审批无法通过，只能驳回贷款申请。无奈，胡某武向胡某辉、熊某意及德佑公司表示无法继续购买涉案房产，只能解除三方签订的《买卖合同》。之后经三方协商，胡某辉、熊某意同意解除《买卖合同》，并向胡某武返还已支付的购房款98万元。胡某武遂配合德佑公司及胡某辉、熊某意前往三亚市不动产交易中心办理涉案房产解除网签、备案手续。胡某武及德佑公司多次联系胡某辉、熊某意，要求其按照约定返还已支付的购房款98万元，胡某辉、熊某意均以种种理由拒绝，特提起诉讼。 胡某辉辩称：胡某辉从未答应胡某武解除《买卖合同》，胡某辉为了履行合同，提前解除房屋的按揭贷款，且支付提前还款678396.76元(其中，本息669792.76元，提前还款违约金8604元)，在自身没有过错的情况下，是不会解除合同的。胡某辉与胡某武解除在三亚市不动产交易中心备案的网签合同，是为了维护自身的合法权益，保证《买卖合同》的履行。三方签订的合同，已经约定胡某武在不能办理银行贷款的情况下，应变更付款方式，在2天之内将房款以现金方式支付给胡某辉，故本案不存在不可抗力的情形。胡某武也明确承诺其符合海南省的购房政策和限购政策，否则由此产生的一切法律责任由胡某武承担。 熊某意未作答辩。 胡某辉向本院提出反诉请求：1.胡某武继续履行《买卖合同》，并支付剩余的购房款980000元，并以1960000元房屋成交价为基数，按月支付2％的逾期付款违约金，自2018年9月7日起计算至房款全部付清之日；2．胡某武承担胡某辉的律师代理费和保全费等。事实与理由：2018年7月13日，胡某武通过德佑公司居间介绍与胡某辉签订《买卖合同》，约定由胡某武以1960000元购买胡某辉名下的涉案房屋，并分四笔付清房款。该合同第l8条约定“买卖双方协商确定，若买方银行按揭贷款审批失败的，则交易形式变更为一次性付款，由买方于知悉贷款失败之日起2日内以现金方式将剩余购房款980000元汇入房产交易中心指定的资金监管账户中，且买卖双方确认，自买方将购房尾款汇入资金监管账户之日起10个工作日内办理完成标的房产产权过户递件手续”;第12条和第14条还分别约定了“买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价格的0.5％向卖方支付违约金；逾期柒天，卖方有权不再出售标的房产，买方应向卖方支付标的房产成交价的20％作为违约金”及“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师、诉讼等费用由违约一方承担”。胡某武在合同签订后共支付购房款980000元。胡某辉为履行合同，于2018年7月30日向工商银行三亚分行提前还款，共付款678396.76元(含违约金8604元)。按规定房产过户必须办理网签手续，胡某辉与胡某武因此于2018年9月4日前往三亚市不动产交易中心签订三亚市《存量房买卖合同》，约定的购房款仅为100万元，其他条款空白。该合同基于行政管理部门要求而签署，是不具有实际履行的性质和效力的。因胡某武迟迟不向贷款银行提交贷款资料，且贷款银行提供的贷款额度不能满足胡某武的要求，贷款未能办成。胡某辉要求胡某武按合同约定支付现金，胡某武不予支付，且要胡某辉降价处理，其后又要求解除合同，退还其购房款，并对胡某辉进行谩骂、恐吓。基于胡某武的不诚信，并且考虑到《存量房买卖合同》如不撤销将对胡某辉的利益造成损害，胡某辉同意与胡某武于2018年10月22日到三亚市不动产交易中心撤销了《存量房买卖合同》，要求胡某武继续履行《买卖合同》。 胡某武辩称，胡某辉用于解除按揭贷款的款项系胡某武支付的购房款。胡某辉同意不追究胡某武违约责任的条件和前提是，胡某武要配合其解除涉案房产的网签备案合同，否则解除网签备案后房子是胡某辉本人的，胡某辉亦持有胡某武支付的98万元购房款，因此致胡某武钱房两空。三方以明确的意思表示更改了该份合同的约定，胡某辉曾向胡某武及德佑公司表示，只要配合解除网签备案，就会向胡某武返还购房款。签署合同后因政策原因，银行通知胡某武及德佑公司贷款审批无法通过，是签署合同后无法预料的。三亚市《存量房买卖合同》，是为了做网签备案使用的，但实际的权利义务应当以《买卖合同》为准，但其又以《存量房买卖合同》向胡某武主张违约责任相互矛盾。 德佑公司述称，2018年7月13日，胡某武经德佑公司居间介绍承购了胡某辉名下的涉案房屋。当日，德佑公司与胡某武、胡某辉、熊某意签署了《买卖合同》，因胡某武选择银行按揭贷款的方式购买涉案房屋，故合同签署后德佑公司积极配合胡某武办理涉案房屋银行贷款审批手续。胡某武将合同约定的前期购房款98万元支付给胡某辉，胡某辉用于偿还涉案房屋的抵押贷款。2018年9月4日，三方前往三亚市不动产交易中心办理涉案房屋的网签、备案手续。其后贷款银行通知胡某武及德佑公司，三亚市不动产交易中心出台新政策，涉案房屋的银行贷款审批无法通过，只能驳回贷款申请。德佑公司遂与胡某辉沟通、协商，询问是否解除双方签署的《买卖合同》。胡某辉向德佑公司表示“只要胡某武同意配合解除涉案房屋的网签、备案手续，就解除居间合同，不予追究胡某武的责任。”胡某武亦表示同意。2018年10月10日，胡某辉通知德佑公司及胡某武前往三亚市不动产交易中心办理涉案房屋的网签、备案登记解除手续。德佑公司向胡某辉表示是否签署相应解约协议，胡某辉称“不用签什么协议，只要胡某武配合胡某辉解除网签、备案登记手续，不会追究胡某武的任何责任，会把钱还给胡某武”，胡某武才同意配合胡某辉解除涉案房屋的网签、备案登记手续。之后胡某武向胡某辉表示能否出具相关文件或签署“借条”。胡某辉坚持不肯签署任何协议，胡某武与胡某辉因此事闹至派出所，双方在派出所相持一夜无果。再后来德佑公司与胡某武多次与胡某辉联系，胡某辉表示其拒绝向胡某武返还已支付的98万元购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1.胡某武向本院提供了四份证据，胡某辉对胡某武提供的前三份证据无异议。 关于胡某武提供的第4份证据“微信聊天”，是胡某武和德佑公司工作人员的聊天记录，具有真实性，但不具有关联性，不能证明胡某辉同意与胡某武解除《买卖合同》。 2.胡某辉向本院提供了三份证据，胡某武对其真实性均无异议。 3.德佑公司未提供证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 位于三亚市吉阳区红沙社区胜利街北路“海泽雅居”A栋4D1房的权利人是胡某辉，不动产权证号是：琼(2016)三亚市不动产权第0002**7号。熊某意和胡某辉是夫妻关系。2018年7月13日，胡某辉、熊某意(卖方)与胡某武(买方)，德佑公司(居间方)签订《买卖合同》，约定：卖方将上述房屋出卖给买方，标的房产的成交价为1960000元;付款方式是：1.签订本合同当日，买方向卖方支付18万元直接转为购房首付款，该笔款项仅用于卖方提前偿还涉案房产银行抵押贷款；2.2018年7月18日前买方向卖方支付购房款52万元，该笔款项亦仅用于卖方提前偿还涉案房产银行抵押贷款；3.买方于签订网签合同前自行将购房款28万元汇入房产交易中心指定的监管账户中，待新的不动产权证下发后由房产交易中心代为支付给卖方;4.剩余购房款98万元由买方以银行按揭贷款的方式支付给卖方;买卖双方同意分别向居间方支付相当于标的房产成交总价1.5%的佣金。其中第12条约定：买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向卖方支付违约金;逾期柒天，卖方有权不再出售标的房产，买方应向卖方支付标的房产成交价的20％作为违约金;第14条约定:由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师、诉讼等费用由违约一方承担。第18条约定：卖方承诺于2018年9月30日办理完成标的房产的银行贷款抵押解除手续;买方在本合同签订后应立即开始前往银行办理按揭贷款审批手续;买方承诺，其符合海南省的购房政策以及限购政策，否则由此产生的一切法律责任由买方承担;买卖双方一致同意，按照网签合同上标注的价格进行报税;买卖双方协商确定，若买方银行按揭贷款审批失败的，则交易形式变更为一次性付款，并由买方于知悉贷款失败之日起2日内以现金方式将剩余购房款980000元汇入房产交易中心指定的资金监管账户中等。 2018年7月13日起，胡某武先后通过银行转账的方式向胡某辉支付购房款980000元，最后一笔280000元的付款时间为2018年9月13日。2018年7月30日，胡某辉到中国工商银行三亚分行办理贷款提前归还手续，共付款678396.76元(含违约金8604元)。2018年9月4日，胡某辉、胡某武、德佑公司前往三亚市不动产交易中心办理涉案房产的网签、备案手续。9月5日，胡某辉和胡某武签订三亚市《存量房买卖合同》，约定的买卖房屋的总价款是100万元。胡某武也前往银行办理涉案房屋按揭贷款审批手续，但银行贷款审批无法通过。2018年10月10日，胡某辉和胡某武申请撤销存量房网签备案。胡某武要求胡某辉返还购房款98万元未果，遂提起诉讼。 本院认为，胡某辉、熊某意与胡某武，德佑公司签订的《买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同。本案的焦点是：1.《买卖合同》是否已经解除;2.《买卖合同》是否继续履行;3.胡某武是否承担违约责任及承担违约责任的方式。 一、关于《买卖合同》是否已经解除的问题。胡某辉和胡某武签订的《存量房买卖合同》，是双方履行《买卖合同》的方式，《存量房买卖合同》并不变更或取代《买卖合同》。虽然胡某武的银行按揭贷款审批失败，但双方并未约定因此应解除合同，而是约定胡某武于知悉贷款失败之日起2日内以现金方式支付剩余的购房款980000元。当事人协商一致，可以解除合同，胡某辉和胡某武申请撤销存量房网签备案，并不能表明双方已经协商一致解除了《买卖合同》，胡某武提供的证据也不足以证明双方已经协商一致解除了《买卖合同》。在《买卖合同》中，胡某武承诺，其符合海南省的购房政策以及限购政策，否则由此产生的一切法律责任由其承担。故胡某武请求确认《买卖合同》已经于2018年10月10日解除，无事实根据，即《买卖合同》并未解除。 二、关于《买卖合同》是否继续履行的问题。该合同明确约定，若买方银行按揭贷款审批失败的，则交易形式变更为一次性付款。胡某武不能办理涉案房屋的按揭贷款审批手续，不属于不可抗力因素。该合同签订后，胡某辉已经办理涉案房屋先前的贷款提前归还手续，胡某辉已经履行了合同，并不违约，故该合同不存在法定解除的情形，胡某辉请求胡某武继续履行《买卖合同》，有事实和法律依据。 三、关于胡某武是否承担违约责任及承担违约责任的方式问题。胡某武银行按揭贷款审批失败，根据《买卖合同》的约定，胡某武应于知悉贷款失败之日起2日内以现金方式支付购房款980000元。胡某武未依约付款，已违约，其应承担违约责任。根据《买卖合同》的约定，胡某武每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向胡某辉支付违约金。胡某武认为双方约定的违约金过高，请求调整。鉴于胡某武违约，与银行按揭贷款审批失败有关，胡某武已经支付购房款980000元，胡某辉的损失是银行利息，故酌情调整违约金为以未付购房款980000元为基数，按银行同期贷款利率的两倍，自双方申请撤销存量房网签备案之日，即2018年10月10日起计算。 胡某武的行为已构成违约，胡某辉没有过错，胡某武作为违约方无权主张解除合同。胡某武和德佑公司的陈述没有证据证明，不予支持，胡某武应承担财产保全费和案件受理费。胡某辉反诉请求胡某武承担其律师代理费，但未明确律师代理费的金额，且未提供付款凭证证明，不予支持。熊某意系本诉的被告，但其未与胡某辉一并提出反诉，视为放弃实体利权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告(反诉被告)胡某武的诉讼请求: 二、被告(反诉原告)胡某辉、被告熊某意与原告(反诉被告)胡某武、第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司签订的《房产居间买卖合同》继续履行; 三、原告(反诉被告)胡某武于本判决生效之日起10日内向被告(反诉原告)胡某辉支付购房款980000元及违约金(计算方法：以980000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的两倍，自2018年10月10日起计算至债务付清之日止); 四、驳回被告(反诉原告)胡某辉的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13600元、财产保全费5000元(胡某武均已预缴)，均由原告(反诉被告)胡某武负担;反诉案件受理费6800元(胡某辉已预缴8574元)，由原告(反诉被告)胡某武负担。退还被告(反诉原告)胡某辉1774元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 ⺀ o6ds0m4lw5fvshlbew 案件唯一码 审 判 长  邢增秀 人民陪审员  黄景清 人民陪审员  李 严 二〇一九年四月十日 书 记 员  谷新宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。