浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0802民初1096号原告（反诉被告）：苏玥，女，1996年5月10日出生，汉族，住衢州市柯城区。原告（反诉被告）：周聪云，男，1993年7月2日出生，汉族，住衢州市衢江区。两原告共同委托诉讼代理人：池锦刚，浙**风律师事务所律师。被告（反诉原告）：何荣仙，女，1959年11月2日出生，汉族，住衢州市柯城区。被告：衢州市弘历房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330800MA29T2WG71，住所地衢州市柯城区仙霞中路178号。法定代理人：贵建新。两被告共同委托诉讼代理人：杨为乐，浙江中纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琪，男，1991年1月21日出生，汉族，衢州市弘历房地产营销策划有限公司员工，住衢州市衢江区。原告（反诉被告）苏玥、周聪云与被告（反诉原告）何荣仙、徐挺、被告衢州市弘历房地产营销策划有限公司（以下简称弘历公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2019年2月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。苏玥、周聪云及其委托诉讼代理人池锦刚、弘历公司的委托诉讼代理人杨为乐、黄琪到庭参加诉讼。何荣仙、徐挺经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭。庭审中，何荣仙、徐挺虽未到庭，但均向本院提交了答辩状并提起反诉，弘历公司在答辩的同时提起反诉，苏玥、周聪云明确放弃反诉答辩期，本院合并进行了审理。庭后，弘历公司于2019年3月12日做出声明，放弃反诉，苏玥、周聪云于2019年3月14日申请撤回对徐挺的起诉，本院口头裁定准予苏玥、周聪云撤回对徐挺的起诉。何荣仙提交了书面反诉状。本院于2019年4月2日第二次依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）苏玥、周聪云的委托诉讼代理人池锦刚、被告（反诉原告）何荣仙、被告弘历公司的法定代表人贵建新及委托诉讼代理人杨为乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏玥、周聪云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告（反诉被告）苏玥、周聪云与被告（反诉原告）何荣仙、徐挺、被告弘历公司三方订立的《房地产转让居间合同》；2、判令被告（反诉原告）何荣仙、徐挺返还定金8万元，被告（反诉原告）何荣仙、徐挺、被告弘历公司共同支付原告(反诉被告)苏玥、周聪云违约金10万元；3、判令被告（反诉原告）何荣仙、徐挺、被告弘历公司承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告（反诉被告）苏玥、周聪云变更诉讼请求为：1、判令解除原告（反诉被告）苏玥、周聪云与被告（反诉原告）何荣仙、被告弘历公司三方订立的《房地产转让居间合同》；2、判令被告（反诉原告）何荣仙返还定金8万元，被告（反诉原告）何荣仙、被告弘历公司共同支付原告(反诉被告)苏玥、周聪云违约金10万元；3、判令被告（反诉原告）何荣仙、被告弘历公司承担本案诉讼费用。事实与理由：苏玥与周聪云系夫妻关系，为购房者。经弘历公司介绍，称何荣仙、徐挺为房地产所有人并为亲属关系。三方于2018年6月23日签订《房地产转让居间合同》一份，就坐落于衢州市柯城区的房屋达成买卖及居间协议一份，协议约定了总价150万元，签约时定金为10万元，也作为违约金，2019年1月31日支付首付款60万元（包括定金），三证齐全后三天内买方申请贷款支付后续90万元余款；协议约定双方委托中介办理按揭贷款等。合同经何荣仙、徐挺签字，弘历公司盖章，中介方黄琪签字确认。上述办理事项均由弘历公司的工作人员黄琪办理。合同签订后，苏玥、周聪云于6月23日支付定金5万元并协商定金可否减少至8万元，中介方同意，继而6月26日苏玥、周聪云再向徐挺汇款3万元。黄琪多次告知原来合同约定支付房东的首付款现在需要提高，苏玥、周聪云多次请求可否还是按照60万元被拒绝，最后表示最优惠到顶也要70万元，不能再降了。同时，弘历公司告知原来承诺可以直接办理贷款也有改变，需要苏玥、周聪云附加买保险等才能办理。苏玥、周聪云多次协商均未果。另查，徐挺为弘历公司的股东兼高管，苏玥、周聪云多次要求与房东协商，均被弘历公司拒绝，并只给苏玥、周聪云黄琪的联系方式；同时，弘历公司在签订协议后继续在网上以更高的价格发布该房屋销售信息。苏玥、周聪云认为，何荣仙、徐挺、弘历公司违约主要系弘历公司逐利所致，中介股东作为共同房屋所有人存疑，其隐瞒事实及签订书面协议后又提高购房条件的不诚信行为侵害了苏玥、周聪云的合法权益。为此，苏玥、周聪云起诉至法院，提出诉讼请求如前。被告（反诉原告）何荣仙答辩称，一、三方订立的《房地产转让居间合同》是各方的真实意思表示，不存在欺骗、隐瞒事实的不诚信行为；二、弘历公司答应定金从10万元减至8万元，不符合事实，是苏玥、周聪云的一面之词；三、提高房屋首付款是弘历公司为苏玥、周聪云办理按揭贷款事宜时银行的要求，不是何荣仙、徐挺、弘历公司的要求。苏玥、周聪云为了毁约，故意毁坏自己的征信记录，导致订立合同时估计要按揭贷款应支付的首付款有所变化，何荣仙只要求苏玥、周聪云按合同履行就行。综上，要求驳回苏玥、周聪云对何荣仙的诉讼请求。被告弘历公司答辩称，一、三方订立的《房地产转让居间合同》是各方的真实意思表示，不存在欺骗、隐瞒事实的不诚信行为；弘历公司作为中介方，有工作人员徐挺的亲戚要求徐挺代为卖房，并出具授权委托书和不动产产权证书给徐挺，徐挺将该事项交由同事黄琪办理，符合法律规定，没有丝毫的欺骗、隐瞒苏玥、周聪云；二、弘历公司答应定金从10万元减至8万元，不符合事实，是苏玥、周聪云的一面之词；三、提高房屋首付款是弘历公司为苏玥、周聪云办理按揭贷款事宜时银行的要求，不是何荣仙、徐挺、弘历公司的要求。苏玥、周聪云为了毁约，故意毁坏自己的征信记录，导致订立合同时估计要按揭贷款应支付的首付款有所变化，何荣仙只要求苏玥、周聪云按合同履行就行。四、苏玥、周聪云称弘历公司在签订居间合同后，没有及时撤回该房屋的售房信息，这与本案无关。弘历公司既未与他人再次订立该房销售合同，也未要求苏玥、周聪云修改原售房合同，不影响原合同的履行。综上，要求驳回苏玥、周聪云对弘历公司的诉讼请求。被告（反诉原告）何荣仙向本院提出反诉请求：1、判令苏玥、周聪云继续履行合同，承担迟延支付价款的违约责任；2、判令苏玥、周聪云承担反诉费用。事实与理由：2018年6月23日，何荣仙委托徐挺与苏玥、周聪云签订了一份《房地产转让居间合同》。合同约定：苏玥、周聪云购买何荣仙的房屋一套，价格150万元，于2019年1月31日前办理产权过户手续。合同签订后，苏玥、周聪云支付何荣仙8万元定金，还有2万元定金经何荣仙和弘历公司多次催要，苏玥、周聪云都未支付，已构成违约。在房屋过户前，弘历公司为苏玥、周聪云代办银行贷款过程中，因苏玥、周聪云的征信原因，银行要求首付在70万元以上或购买一定数量的理财产品产能办理贷款，苏玥、周聪云错误地认为是弘历公司的意思，遭到苏玥、周聪云的拒绝。苏玥、周聪云为了毁约，以种种手段和理由不履行合同，并向法院提起了诉讼，要求解除合同，同时要求支付违约金。何荣仙认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。苏玥、周聪云不履行合同的行为，已构成违约，并希望通过诉讼从自己的违约行为中获得不当利益，其行为已严重地侵害了何荣仙的合法权益。特提起反诉，反诉请求如前。被告（反诉原告）苏玥、周聪云答辩称，整个案件因何荣仙反复修改原签订的书面合同，其不诚信行为及中介无法履行承诺代办贷款义务而导致合同无法履行，苏玥、周聪云解除合同并非自身原因所致；何荣仙同意减少定金而开始商讨贷款事宜，现又反诉称尚欠2万元定金构成违约；何荣仙通过中介表达要求提高首付条件等导致合同无法履行。被告（反诉原告）苏玥、周聪云没有违约。1、就购房定金是否交齐。苏玥、周聪云交付了8万元定金后，弘历公司确实曾因此催要过，但后来已经经过何荣仙同意，且已经就下一步如何贷款等其他事项进行协商，苏玥、周聪云有理由基于下列事实相信已经履行了定金交付义务。一是弘历公司传达意思即代表何荣仙的意思表示，且何荣仙的代理人徐挺为弘历公司股东；二是根据合同约定，首先履行交付定金再履行过户手续，同时履行交付首付款。如要办理按揭，由弘历公司负责代办。而事实上后续何荣仙通过弘历公司表达首付款，弘历公司提出贷款条件，因此可以推定三方当事人均认可首付8万元的事实，符合合同法中以行为推定修改原来10万元的约定。2、苏玥、周聪云不能支付70万元首付款及落实提高了银行贷款条件并非构成违约，而是弘历公司和何荣仙对合同的根本违约。反诉中继续履行的“合同”为变更后的合同，尽管何荣仙称是银行要求导致，但该理由不能满足苏玥、周聪云必须履行的条件，苏玥、周聪云经济能力有限，只能根据三方签订的合同约定的条件或更低的条件尽力履行；从微信聊天记录显示，弘历公司传达的是何荣仙单方要求提高首付款，并最终表示只能降到70万“到顶”，直接提高了履行条件，属于根本违约；其他贷款条件如附件购买理财、增加存款等，无论是否是银行的要求，银行政策变化不是弘历公司违约的抗辩理由，根据合同相对性，弘历公司应对此承担违约责任，苏玥、周聪云提出解除合同合法有效。3、苏玥、周聪云并未以种种手段和理由不履行合同，而仅仅是何荣仙与弘历公司的违约导致合同无法履行，何荣仙不能因为自己的违约导致苏玥、周聪云不能履行，将该种不履行视为违约，这是一种因果倒置，是非不分，苏玥、周聪云要求何荣仙依据其违约行为承担违约责任，并解除合同，具有事实和法律依据。因此，何荣仙提出的反诉理由与事实不符，也不符合逻辑，要求履行的合同条件超乎约定和期待，应当予以驳回。经审理本院认定以下事实：苏玥与周聪云系夫妻关系，为购房者；何荣仙、周时来系房屋共有人；徐挺系何荣仙的女婿、受委托人，也系弘历公司的股东；弘历公司系房屋中介。2018年6月23日，苏玥、周聪云与何荣仙、弘历公司签订《房地产转让居间合同》一份，约定坐落于衢州市柯城区的房屋总价150万元，签约时苏玥、周聪云向何荣仙交付定金为10万元，也作为违约金，2019年1月31日支付首付款50万元，定金加首付款60万元，三证齐全后三天内苏玥、周聪云申请贷款支付后续90万元房款；苏玥、周聪云违反约定，不予购买，何荣仙及弘历公司有权没收苏玥、周聪云所付定金；何荣仙违反约定，不予卖出，何荣仙须双倍返还定金，并在解除合同时偿付。如苏玥、周聪云购买本房产，需办理按揭贷款的，何荣仙必须积极配合，若苏玥、周聪云在各银行查出信用记录属拒贷，造成不能办理贷款的，一切责任由苏玥、周聪云自负，并自行补足购房款。贷款额度以银行放款额度为准，不足部分由苏玥、周聪云自行补足。本次交易中介费由苏玥、周聪云按房屋成交价的1%支付，办理产权过户费每套1500元，代办水电过户每套600元。如需按揭贷款的，为维护何荣仙房款及时结清和苏玥、周聪云及时收房并降低双方风险，双方同意委托中介方代办理按揭贷款，费用1000元起，贷款10万元以上按1%支付，以上费用在办理过户时付清，由苏玥、周聪云支付。合同经周聪云、何荣仙（徐挺代签）、徐挺签字，弘历公司盖章，弘历公司经办人黄琪签字确认。合同签订后，苏玥、周聪云于2018年6月23日支付定金5万元给徐挺，并与黄琪协商定金可否减少至8万元，2018年6月26日，苏玥、周聪云再向徐挺汇款3万元。徐挺将定金8万元交付何荣仙。2018年12月10日，黄琪与苏玥微信联系，让苏玥到北京银行办理贷款，苏玥到北京银行后，银行要求首付70万，还需存款、理财、保险，保险可以退。苏玥不同意就回来了。之后，与黄琪微信联系，告知北京银行要保险、理财，黄琪问苏玥手头上有多少钱，苏玥回答按照原来的是有的，并向黄琪了解到底首付要多少，能不能凑，黄琪回答到顶70万，并提出苏玥、周聪云的征信问题，银行很难贷款，建议苏玥、周聪云自己找试试看。苏玥、周聪云不同意提高首付款及其他贷款条件，即于2019年1月2日起诉至法院，提出诉讼请求如前。上述事实，有苏玥、周聪云提供的《房地产转让居间合同》、泰隆银行《支付业务回单》、微信聊天记录、《个人征信报告》，何荣仙提供的《授权委托书》、《不动产证》，本院向周聪云及池锦刚制作的询问笔录、向何荣仙、徐挺及弘历公司贵建新制作的询问笔录，并结合三方当事人的当庭陈述为证，本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。本院认为：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，经本院查明，三方当事人经充分协商达成《房地产转让居间合同》后，苏玥、周聪云实际支付何荣仙购房定金8万元，并约定于2019年1月31日支付首付款60万元（包含定金），余款90万元通过银行贷款，且苏玥、周聪云及何荣仙均同意委托弘历公司办理按揭贷款，只因银行要求提高首付款并附加其他贷款条件，导致弘历公司不能按照原合同约定的条件为苏玥、周聪云、何荣仙办理好按揭贷款事宜；苏玥、周聪云年轻，经济能力有限，无能力支付超过原合同所约定的付款条件，其起诉要求解除合同并非自身原因所致；何荣仙自始至终未向苏玥、周聪云提出过要求提高首付款，因此，三方当事人对不能通过银行贷款均不存在归责于一方的事由。故苏玥、周聪云提出的要求解除合同并返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；提出的要求何荣仙、弘历公司支付违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。同理，何荣仙提出的继续履行合同并承担迟延支付价款的违约责任的反诉请求不能成立。关于苏玥、周聪云提出的何荣仙、弘历公司构成对合同的根本违约之主张是否成立？本院认为，苏玥、周聪云认为弘历公司转达的提高首付款系何荣仙的单方要求，这只是苏玥、周聪云的个人理解，从合同签订后，何荣仙从未有书面或口头的方式向苏玥、周聪云提出过提高首付款，而事实是银行针对苏玥、周聪云的征信要求提高首付款及其他贷款条件，故何荣仙不存在违约情况，更谈不上根本违约；弘历公司虽然接受了苏玥、周聪云、何荣仙的委托办理按揭贷款，也是积极办理，银行的政策变化不是中介公司能够控制的；虽然说银行的政策变化不是中介违约的抗辩理由，但该违约不能构成根本违约。故苏玥、周聪云的主张不能成立。关于何荣仙提出的苏玥、周聪云仅支付购房定金8万元的行为已构成违约的主张，本院认为，从黄琪之后主动积极为苏玥、周聪云联系银行贷款的行为上可以分析出弘历公司对此是默认的，也因此可以推定何荣仙知情，且未提出反对意见，故苏玥、周聪云不构成违约。何荣仙、弘历公司提出的苏玥、周聪云故意毁坏征信，导致不能银行贷款的主张，因无任何证据予以证明，本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何荣仙于本判决生效之日起十日内返还原告苏玥、周聪云购房定金80000元。二、驳回原告苏玥、周聪云其他诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告（反诉被告）苏玥、周聪云1050元，被告（反诉原告）何荣仙负担900元，于本判决生效之日七日内交纳，逾期强制执行；反诉案件受理费18300元，减半收取9150元，由被告(反诉原告)何荣仙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  李欣二〇一九年四月十一日法官助理沈发玲书记员徐咏馨