江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0104民初1652号 原告：南京森御川新材料贸易有限公司（统一社会信用代码91320104MA1MW1HJXB），住所地秦淮区洪武路******。 法定代表人：童兴宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪卫国，江苏福坤律师事务所律师。 被告：南京影像壹号文化传媒有限公司（统一社会信用代码913201045759352104），住，住所地南京市秦淮区洪武路******/div> 法定代表人：伍宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人:仇星，江苏马健律师事务所律师。 第三人：方谦，男，1985年12月30日生，汉族，住南京市白下区。 委托诉讼代理人：方强，系第三人父亲，住南京市白下区。 原告南京森御川新材料贸易有限公司（以下简称森御川公司）与被告南京影像壹号文化传媒有限公司（以下简称影像壹号公司）、第三人方谦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法追加方谦作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭审理了本案。原告森御川公司的汪卫国，被告影像壹号公司的委托诉讼代理人仇星，第三人方谦的委托诉讼代理人方强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告森御川公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2016年11月16日至2018年11月16日的房屋使用费计人民币1000000元；2.判令2018年11月16日至被告搬出之日止，原、被告重新签订租赁合同，房屋租金仍按每年500000元计算；3.判令被告承担原告的律师代理费30000元。事实与理由：2016年10月9日，原告以7100000元的价格从南京易沃贸易有限公司（以下简称易沃公司）购得南京市秦淮区洪武路198号A幢X室房屋（以下简称诉争房屋），同年10月17日办理了产权变更登记，原告成为诉争房屋的产权人。在发函要求被告搬出未果的情况下，原告向法院提起诉讼，要求判令被告及南京捷利智能系统集成有限公司（以下简称捷利公司）自诉争房屋中搬出。法院经审理，作出了（2017）苏01民终11021号民事判决书，判令捷利公司搬出，但是认定影像壹号公司与原产权人方谦有租赁关系，根据买卖不破租赁的原则，被告可以继续使用诉争房屋至2022年5月31日，遂驳回了原告要求影像壹号公司搬出的诉讼请求。尽管被告根据租赁合同可以继续使用诉争房屋，但是被告亦应向原告支付诉争房屋的租金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。 被告影像壹号公司辩称，首先，根据被告与第三人的约定，被告自2016年7月开始无需缴纳诉争房屋租金，可以无偿使用诉争房屋，因此原告要求被告支付租金的诉讼请求没有事实及法律依据。其次，根据买卖不破租赁的原则，原告要求重新签订合同的要求也不符合法律规定。再次，原租赁合同中没有约定律师费的承担问题，原、被告也没有做出任何约定，故原告主张被告支付律师代理费亦无事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人方谦陈述，首先，第三人与易沃公司不存在所谓的房屋买卖，买卖合同的签订只是为了向易沃公司提供担保。其次，被告及第三人实际是一体，不存在所谓租赁关系，诉争房屋是第三人无偿提供给被告使用的，因此被告无需支付任何租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：诉争房屋原系方谦所有，2012年10月24日，易沃公司通过买受取得诉争房屋不动产权。2016年9月5日，方谦起诉易沃公司要求确认双方于2012年10月24日就诉争房屋签署的《南京市存量房买卖合同》无效并将诉争房屋所有权变更登记至方谦名下。本院于2017年2月23日作出（2016）苏0104民初8385号民事判决，驳回方谦的诉讼请求。方谦不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，后撤回上诉。现（2016）苏0104民初8385号民事判决已生效。 另查明，方谦原为捷利公司股东、法定代表人，同时也是影像壹号公司的股东、原法定代表人。方强系捷利公司股东。2012年5月24日，南京御龙袍茶业有限公司（以下简称御龙袍公司）与方谦签订房屋租赁协议，约定御龙袍公司承租方谦名下诉争房屋，租赁期10年，自2012年6月1日至2022年5月31日，年租金500000元，于每年6月1日前支付至方谦提供的账户中。2013年11月至2016年7月期间，被告影像壹号公司多次向方谦、方强、被告捷利公司支付款项。御龙袍公司于2013年4月15日变更企业名称为影像壹号公司。 2016年10月17日，森御川公司通过买受取得诉争房屋不动产权。因影像壹号公司及捷利公司一直在诉争房屋内经营，森御川公司遂于2017年8月8日起诉上述两公司至本院，要求影像壹号公司及捷利公司迁出诉争房屋。本院经审理认为，方谦系影像壹号公司的股东及法定代表人，方谦、方强与影像壹号公司及捷利公司之间存在频繁账目往来，影像壹号公司提供的证据也无法证明其自2012年6月以来按合同约定向方谦支付租金、双方存在真实房屋租赁合同关系，遂于2017年10月27日作出(2017)苏0104民初6966号民事判决，判令影像壹号公司、捷利公司于判决生效之日起十日内迁让诉争房屋。上述判决作出后，影像壹号公司、捷利公司不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。在二审审理过程中，影像壹号公司陈述，其根据租赁协议的约定每年向方谦支付租金，双方一直在实际履行租赁协议。南京市中级人民法院经审理认为，森御川公司系从易沃公司处购得诉争房屋，易沃公司系从方谦处购得涉诉争房屋，而影像壹号公司提交了和方谦签订的房屋租赁协议，该协议签订的时间早于方谦和易沃公司签订房屋买卖合同的时间，故影像壹号公司有权使用诉争房屋直至租赁协议载明的租期届满之日，即2022年5月31日。后该院于2018年3月9日作出（2017）苏01民终11021号民事判决：一、变更南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初6966号民事判决为捷利公司于判决生效之日起十日内迁出诉争房屋并交付森御川公司；二、驳回森御川公司的其他诉讼请求。 案件审理过程中，影像壹号公司提供《情况说明》及方谦与影像壹号公司签订的无落款日期的《补充协议》一份，以证明因为影像壹号公司没有经营收入，故自2016年7月开始就不再缴纳任何租金，而原产权人方谦基于其系影像壹号公司法定代表人、股东的身份重合，亦约定不再向影像壹号公司收取租金。森御川公司对上述证据的真实性均不予认可。关于影像壹号公司陈述其自2016年7月起未再支付租金，本院询问其为何在此前诉讼中从未提及此事，影像壹号公司表示其实际并不支付租金，此前诉讼中陈述支付租金只是其诉讼策略。关于《补充协议》的具体签署日期，方谦在庭审中先陈述系于2016年7月签订，后经本庭告知虚假陈述的法律责任后，其陈述系双方在接到本案诉状后签署的。另，森御川公司在庭审中撤回要求与影像壹号公司签订合同的诉讼请求。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。关于森御川公司要求影像壹号公司支付2016年11月16日至2018年11月16日房屋租金的诉讼请求，本院认为，森御川公司系从易沃公司处购得诉争房屋，易沃公司系从方谦处购得涉诉争房屋，而影像壹号公司与方谦签订房屋租赁协议的时间早于方谦和易沃公司签订房屋买卖合同的时间，故该份租赁协议的效力不受两次物权变动的影响。在该份租赁协议中，影像壹号公司与方谦约定租金标准为500000元/年，故影像壹号公司应当按照该租金标准向森御川公司支付租金。关于影像壹号公司认为其与方谦约定不再支付租金，故其亦无需向森御川公司支付租金的抗辩主张，本院认为，影像壹号公司与方谦在本案中陈述与此前诉讼中陈述前后矛盾，此前诉讼中影像壹号公司及方谦均陈述每年均按约支付租金，且影像壹号公司在本案中提交的《补充协议》亦系在本案诉讼过程中形成，故对于影像壹号公司的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于森御川公司要求影像壹号公司支付律师费30000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。另，森御川公司撤回要求与影像壹号公司重新签订租赁合同的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告南京影像壹号文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京森御川新材料贸易有限公司2016年11月16日至2018年11月16日期间房屋租金1000000元。 二、驳回原告南京森御川新材料贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14070元，减半收取为7035元，由原告南京森御川新材料贸易有限公司负担205元，由被告南京影像壹号文化传媒有限公司负担6830元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  黄 茜 二〇一九年四月十六日 见习书记员  于艳丽