广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1226民初345号原告：李德森，男，1992年5月6日出生，汉族，住德庆县。委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿洪群，广东联翔律师事务所律师。被告：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地德庆县德城街道仁寿南路梁宅第二卡商铺。法定代表人：梁燕红。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。原告李德森与被告德庆县名雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李德森的委托诉讼代理人瞿洪群、被告德庆县名雅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人禤青、陈海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德森向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期登记房屋所有权的违约金{按照购房款488509元（其中柴房价款31447元）为基数，参照中国人民银行规定的逾期贷款年利息6%的标准计算}：（1）2017年2月1日至2019年3月5日的违约金59538元；（2）2019年3月5日以后的违约金按照购房款总额488509元年利息6%计算至完成房屋所有权登记之日止；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：出卖人（被告）将其开发的德庆县德城街道仁寿南路茗雅轩A幢9层909房出售给买受人（原告）；房屋总价款457062元；房屋交付时间为2016年1月31日前；因出卖人（被告）的原因，买受人（原告）未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人（原告）不解除合同的，自出卖人（被告）应当完成房屋所有权登记的期限届满之日至其实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付总房款的万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。原告于2017年2月20日又向被告交付购买柴房（杂物房）价款31447元。被告虽然向原告交付了房屋，但一直没有为原告办理房屋所有权登记。被告的行为构成严重违约，按合同约定被告应当从2017年2月1日起向原告支付违约金。合同约定的逾期登记房屋所有权的违约金为每日以总房款万分之0.5计算，明显偏低，显失公平，依法应当予以调整。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，调整为按年利率6%计算违约金比较合理。因此，被告应向原告支付以购房款总额488509元为本金，按年利率6%计算的违约金。被告德庆县名雅房地产开发有限公司辩称：一、本案商品房未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是卖方（被告）的原因造成的。原告（买方）与被告（卖方）签署的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……但肇庆市中级人民法院(2018)粤12民终3195号民事判决书证明:由于本案商品房所在的建筑工程项目承建方肇庆市建筑工程有限公司违约、拒不向建设方（被告）提交竣工验收资料，造成至今未能办理房屋所有权登记手续，导致被告最终不能向本案原告履约。根据《商品房买卖合同（预售）》，本案延迟办证的行为不是被告的过错造成的。多年来，被告已经采取一系列的积极措施，通过诉讼追诉承建方交出竣工验收资料、使被告尽快为原告办理产权证。可见，被告的行为既非违约、又不存在其他过失。原告起诉被告支付违约金，明显不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）的约定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告主张按照年利率6%计算违约金，违反司法解释的规定。原告引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，诉请判决延迟办理产权证违约金的比率为每年6%，以购房款总额计算。但是该司法解释规定：1.第十八条第一款：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。前面已经阐明，迟延办理房产证不是由于出卖人（被告）的原因造成的，而是由于承建方的过错引起的，不符合适用前述司法解释规定的大前提。2.第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，第二款明确规定“约定优先”的法律原则，只有在合同没有约定违约金的前提下，才能参照适用法定的计息标准。但本案《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）之第2点，明确约定出卖方支付违约金的比率为总房款的日万分之0.5。可见，原告主张按照每年6%计算违约金,属于明显违背司法解释。何况原告早已入住商品房，不能举证证明因延迟办理产权证而受到实际损失。另外，原、被告就柴房问题并没有办理产权证的约定，所以柴房价款不应计入总购房价款计算违约金。原告要求被告支付违约金的请求缺乏事实依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同条款有：一、被告（出卖人）将其位于德庆县德城街道仁寿南路茗雅轩A幢9层909房预售给原告（买受人），购房款总价为457062元；二、交付时间和手续：出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付商品房；三、房屋登记第（二）项：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同。……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。2016年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）再签订《商品房买卖合同》：“甲、乙双方2016年6月15日签订了编号为2016061785的《商品房买卖合同》及附件（统称为合同），约定乙方向甲方购买位于德庆名雅轩商住楼A幢9层909房商品房（简称为该商品房），合同约定该商品房的交楼时间为2016年1月30日。现因本楼房的实际施工进度与原计划进度出现差异以及由于甲方对本年度下雨天气影响施工进度预测不足，导致实际交楼时间推迟到2016年7月10日。经甲、乙双方协商同意，不管任何原因，该商品房的交楼时间确定为2016年7月10日。（2016年10月1日开始收取物业管理费）。本补充协议生效后，甲、乙双方不得已延迟交楼为由解除原合同，乙方并不得以延迟交楼拒绝收楼。本补充协议一式五份，自甲、乙双方签订之日起生效”。2016年11月10日至2017年2月20日，原告分四笔向被告支付购买杂物房价款31447元。但对所购买的杂物房的性质（使用权、所有权），是否、能否办理产权证，如何及何时办理产权证等没有约定。合同签订后，被告交付房屋，但没有依约办理本案买卖标的的房屋所有权证书。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定，全面履行合同义务。原告已依约付清购房款，但被告并没有在约定的期限为原告办理房屋登记手续，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，向原告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告交楼时间为2016年7月10日。因此，被告应当完成房屋所有权登记之日为2017年7月10日。故违约金的计算时间应从2017年7月11日起算。至于违约金的计算标准问题，依合同约定，应认定为日万分之0.5。原告提出合同约定的违约金过低，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算，但未举证证明被告德庆县名雅房地产开发有限公司的违约行为给其造成的实际损失，理据不足，本院不予支持。由于原、被告对办理杂物房产权证相关问题没有约定，原告主张购买杂物房价款计入逾期办理房屋产权违约金的计算基数，没有依据。因此，计算逾期办理房屋产权违约金的计算基数依《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款确定。而被告认为至今未能办理房屋所有权登记手续，是由于承建商肇庆市建筑工程有限公司违约（拒不提交竣工验收资料）造成，所以原因不在被告，其不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告抗辩不成立。综上所述，原告要求被告支付逾期办理房屋登记手续违约金的诉请，理据充分，本院予以支持，但违约金的计算标准应当按照合同约定的标准计算。被告辩称不能办理房屋登记手续的原因是案外人肇庆市建筑工程有限公司造成的，不应承担违约责任，没有理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：被告德庆县名雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李德森支付从2017年7月11日起至房地产不动产权证出证之日止以购房价款457062元为基数，按日万分之0.5的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计619.88元，由原告李德森负担419.88元,被告德庆县名雅房地产开发有限公司负担200.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁绍汉二〇一九年四月二十日书记员  钟启鸣