江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0114民初2487号 原告：韩森林，住南京市建邺区。 原告：郎长新，住南京市建邺区。 原告：郎萍，住南京市建邺区。 以上三原告委托诉讼代理人：魏文、阎静，江苏圣典（宜兴）律师事务所律师。 被告：古明兰，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：陈建平，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被告：张天树，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：古明兰，住南京市玄武区。 被告：张伟，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：陈建平，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原告韩森林、郎长新、郎萍与被告古明兰、张天树、张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩森林、郎长新、郎萍的委托诉讼代理人魏文，被告古明兰及古明兰、张伟的委托诉讼代理人陈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩森林、郎长新、郎萍向本院提起诉讼请求：1.三被告返还原告购房款人民币206946元；2.三被告赔偿原告损失人民币150万元；3.解除原、被告之间签订的购房协议；4.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2017年11月26日，原告从被告处购买西善花苑经济适用房的房票，付款30000元；后又向开发商支付购房款176946元，以被告古明兰名义购得西善花苑家和园111栋xx室房产一套，现门牌号为××栋xx室。自2007年11月起，三原告居住至今。2017年8月，被告古明兰办理涉案房屋产权证后，为替被告张伟借款，未经原告同意私自将房产抵押给第三人，致使涉案房产无法办理过户手续，侵犯了原告的合法权益。被告将涉案房屋出售给原告后，仍将该房屋抵押在主观上存在恶意，违反房屋转让协议约定，原告有权要求被告返还购房款并赔偿损失。原告为维护期合法权益，遂诉。 被告古明兰、张伟辩称，同意解除双方买卖协议，同意返还购房款206946元。关于赔偿损失150万元没有依据，双方购买的房屋是经济适用房的性质，按照相关的法律规定，该房屋不能上市交易，双方的合同应该属于无效，按照无效合同的法律后果，不应当赔偿这种逾期利益，原告所说的这种实际损失，最多只是按照原告已交付房款银行同期贷款利率计算，但因该房屋一直由原告居住，应当扣除租金部分，不足的部分由双方过错的原则划分，显然在本案的缔约过失责任当中，原告利用了被告缺钱的心理要求被告将该房屋出售给原告，过错责任应当作为主要地位，在计算实际损失应当充分考虑在里面，保全费的问题，在上个案件原告起诉，又撤诉，保全费应当由原告承担，保全应当解封，不应当由被告承担。 被告张天树辩称，同意古明兰、张伟的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告古明兰原位于南京市鼓楼区的房屋因征地拆迁，古明兰向南京市住房制度改革办公室申购经济适用房，申请表记载同住家庭人员为丈夫张天树、儿子张伟、母亲田顺华。2007年7月13日，古明兰与南京丰盛置业发展有限公司（以下简称“丰盛公司”）签订《意向性购房协议书》，预订位于西善桥经济适用房111幢xx室，建筑面积84.26㎡，单价2100元/㎡，总房款176946元。 2007年11月26日，原告韩森林、郎长新、郎萍（乙方）与被告古明兰、张天树、张伟（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将南京市雨花台区西善花苑111栋xx室房屋转让给乙方，由乙方交钱购买；乙方付给甲方房屋房地产权转让费30000元整；乙方在交纳完购房款和支付给甲方的房屋房地产权转让费、以及甲乙双方在本协议签字生效后，该房屋的房地产权和使用支配权归乙方所有，由乙方居住使用；鉴于该房屋属于拆迁安置房性质和该房屋实际出资人是乙方，以及先购买后办理房产证的特殊情况，在今后办理房产证和土地使用证及甲方过户给乙方的过程中，双方应积极配合；甲方办理该房屋产权证和土地使用证及甲方过户给乙方所发生的费用（所有费用）全部由乙方承担。同日，韩森林向古明兰支付房票转让费30000元，古明兰为此出具收条一份。三原告以古明兰名义向丰盛公司支付购房款176946元后取得涉案房屋（现门牌号为××栋4单元713室），并入住至今。 涉案房屋符合上市交易条件后，被告古明兰办理了不动产权登记。2017年9月22日，古明兰未经原告同意，为涉案房屋设立不动产抵押，现该房屋抵押权在案外人名下，被担保主债权数额为680000元。 庭审中，被告同意解除合同并返还原告购房款合计206946元，但被告对损失不予认可。原告申请对涉案房屋的市场价格进行评估。本院委托中联天目土地房地产资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年1月22日做出中联天目房估字（2019）第0005号房地产司法鉴定估价报告：估价对象为南京市雨花台区梅山村邱村68号西善花苑家和园10幢xx室房屋，面积83.96㎡，单位为18430元/㎡，估价结果1547400元；该司法鉴定评估的价值定义为房地产市场价值，非变现价值，不考虑房地产（变卖）成交后交易税费以及税费的转移负担。原告因该评估事项，预付评估费用10000元。 被告申请评估人员出庭，经询问，涉案房屋选取案例为精装修，但考虑到房屋实际情况，已调整为普通装修下的价格。被告认为评估价过高，合同解除后应当按毛坯房调整价格，且相应的税费应当从中扣除。 以上事实，有意向性购房协议书、征地房屋拆迁户购买经济适用房住房申请表、征地房屋拆迁补偿协议、房屋转让协议、收条、收据、不动产权证、不动产登记证明、房地产司法鉴定估价报告、评估费发票、结婚证及当事人陈述予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《房屋转让协议》，系当事人真实意思表示。涉案房屋虽名为经济经济适用房，但其性质系被告通过拆迁安置取得，该拆迁安置房应区别于《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。对于拆迁安置房的买卖合同，并不涉及扰乱社会公共利益的问题，故而本案所涉房屋买卖合同应属合法有效。当事人应当按照约定履行。现涉案房屋交付已满5年，符合上市交易的条件，被告本因按照合同约定继续履行其合同项下义务，但是，被告古明兰擅自在涉案房屋上设立不动产抵押，致使原告不能取得不动产权，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 因被告违约致使原告的合同目的不能实现，原告主张解除《房屋转让协议》具有事实法律依据，且在本案诉讼过程中，被告同意解除合同并返还购房款，故对原告解除《房屋转让协议》并要求返还购房款206946元的诉讼请求，本院予以支持。 关于损失，经评估，涉案房屋的市场价值为1547400元。被告抗辩评估价过高，但是评估对象系涉案房屋目前状况的现值，被告要求按毛坯房评估无事实依据；另被告未能提供证据证明估价报告得出的房屋市场价值与周边同地段同类型房屋存在明显差异，故估价报告本院予以采信，评估结果能够反映涉案房屋目前的实际价值。根据《房屋转让协议》，房屋过户过程中的税费应由原告一方承担，故而计算损失时应当扣除相应的税费。因涉案房屋系拆迁安置房，被告若认为需扣减土地收益金，其作为房屋申请购买方，应当向法庭提供证据予以证明，但在本案诉讼过程中未能提供相应证据。综上，综合考虑被告的过错、涉案房屋升值给原告造成的损失、二手房交易过程中扣除应由原告承担的税费(不考虑土地收益金的情况下)，本院酌定被告赔偿原告损失1250000元。 被告抗辩产权人为古明兰、张天树，张伟不应承担责任，本院认为，涉案房屋因拆迁安置取得，安置给被告古明兰及其家庭同住成员，张伟系古明兰之子，与其母亲同在《房屋转让协议》上签字，张伟作为涉案房屋买卖合同的相对人，应当承担合同责任，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、解除原告韩森林、郎长新、郎萍与被告古明兰、张天树、张伟于2017年11月26日就南京市雨花台区于西善花苑111栋xx室（现为西善花苑10栋4单元713室）缔结的《房屋转让协议》； 二、被告古明兰、张天树、张伟于本判决生效之日起十日内退还原告韩森林、郎长新、郎萍购房款合计206946元； 三、被告古明兰、张天树、张伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩森林、郎长新、郎萍损失1250000元； 四、驳回原告韩森林、郎长新、郎萍的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费20163元，保全费5000元，鉴定费10000元，合计35163元，由原告韩森林、郎长新、郎萍负担5150元，被告古明兰、张天树、张伟负担30013元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈 波 人民陪审员  梁争上 人民陪审员  孙 蓉 二〇一九年四月十七日 法官 助理  史佳丽 书 记 员  郭 佳