浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0802民初1021号原告（反诉被告）：刘芳芳，男，1988年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：郑利成，浙江嘉耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明，浙江嘉耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：衢州新城吾悦商业管理有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F14U3Q，住所地浙江省衢州市白云中大道99号新城吾悦广场1幢501-1号。法定代表人：陈德力，执行董事。委托诉讼代理人：陈方胜，男，1988年2月8日出生，汉族，衢州新城吾悦商业管理有限公司员工，住上海市松江区。原告（反诉被告）刘芳芳与被告（反诉原告）衢州新城吾悦商业管理有限公司（以下简称吾悦公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年2月22日、4月9日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘芳芳的委托诉讼代理人刘明、郑利成，被告（反诉原告）吾悦公司委托诉讼代理人陈方胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘芳芳向本院提出诉讼请求：判令吾悦公司退回刘芳芳已付租金45000元。事实与理由：刘芳芳于2018年12月1日与吾悦公司工作人员徐航协商后，签订了《场地使用管理协议》一份，约定刘芳芳租用衢州新城吾悦广场一楼507号24平方场地，租期自2018年12月5日至2019年12月4日，租金15000元每月，3个月一期45000元。刘芳芳当天交纳了45000元，但之后吾悦公司工作人员提出租赁合同之外的条件，不在合同上加盖印章，不同意交付约定的场地，也不同意退还已交租金。刘芳芳的合同目的不能实现，故要求解除合同，返还已交租金。被告（反诉原告）吾悦公司答辩称，吾悦公司与刘芳芳经协商签订了《场地使用管理协议》，刘芳芳签字，吾悦公司盖章，依据本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效的约定，该协议已生效。刘芳芳依据该协议支付租金45000元给吾悦公司，吾悦公司予以接受。依据协议乙方违约导致本协议解除（甲方行使协议解除权）的，乙方已支付的场地管理费及履约保证金不予退还的约定，刘芳芳无权要求吾悦公司退还场地管理费45000元。故要求驳回刘芳芳的诉讼请求。被告（反诉原告）吾悦公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《场地使用管理协议》；2.判令不再退还刘芳芳已支付的场地管理费；3.判令刘芳芳按照协议约定向吾悦公司支付违约金35000元（履约保证金及2个月场地管理费之和）；4.判令刘芳芳承担反诉费用。事实与理由：吾悦公司与刘芳芳于2018年12月4日签订了《场地使用管理协议》，约定吾悦公司提供衢州市柯城区的区域供刘芳芳有偿使用，使用期限自2018年12月5日至2019年12月4日止，场地管理费标准为15000元/月，3个月为一个交费结算期，先付后用。协议签订后，该广场已具备随时交付给刘芳芳使用的全部条件，同时刘芳芳已对协议约定场地的情况进行了实地全面勘验，确认该场地完全符合协议约定的使用要求。目前，刘芳芳已实际支付首期3个月的场地管理费合计45000元。另根据协议第三条第7款约定，刘芳芳应在协议签订的同时向吾悦公司支付人民币5000元作为履约保证金，但协议签订后，刘芳芳拒绝缴纳。截止本案诉请之日，刘芳芳仍未依约向吾悦公司缴纳5000元履约保证金，且未有任何进场使用该场地进行经营的行为，同时刘芳芳已明确表示不再继续履行协议，已构成根本违约。根据协议第五条第3款约定，如刘芳芳“出现其他任何违约行为，每逾期1日，乙方需按照场地管理费总额的1%向甲方支付违约金，逾期达7日的，吾悦公司有权解除协议。”同时，协议第五条第4款约定，“乙方违约导致本协议解除（包括甲方行使协议解除权）的，乙方已支付的场地管理费及履约保证金不予退还，乙方除应向甲方支付相当于2个月场地管理费的违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失”。据此，吾悦公司提出反诉，反诉请求如前。原告（反诉被告）刘芳芳答辩称，双方虽签订了《场地使用管理协议》，但该协议除刘芳芳签字外，吾悦公司未盖章，协议未生效。另吾悦公司未下发进场通知，刘芳芳无法进场经营，刘芳芳于2018年12月13日直接起诉，已表明态度。要求驳回吾悦公司的反诉请求。经审理本院认定如下事实：2018年12月1日，刘芳芳与吾悦公司工作人员徐航经充分协商，并对协议约定场地的情况进行了实地全面勘验，确认该场地完全符合协议约定的使用要求后签订了《场地使用管理协议》一份；同时，徐航代表衢州万博房产经营管理有限公司（以下简称万博公司）与刘芳芳协商，签订了《租赁合作意向书》一份，刘芳芳依据《场地使用管理协议》于当日向吾悦公司支付了首期3个月的场地管理费45000元，吾悦公司予以接受。2018年12月4日，在2018年12月1日签订的《场地使用管理协议》基础上进一步协商，刘芳芳与吾悦公司重新签订了《场地使用管理协议》。该协议约定：场地位置位于衢州市柯城区的区域，面积约为24平方米，场地用途为用于刘芳芳设置“幻影星空VR”使用，设备设施高度不超过3.3M，场地使用期限为12个月，自2018年12月5日至2019年12月4日止，场地管理费标准为15000元/月，3个月为一个交费结算期，先付后用。刘芳芳应在签订本协议时向吾悦公司支付人民币5000元作为履约保证金，使用期满或本协议终止且刘芳芳无任何违约行为或商品质量问题，刘芳芳按照本协议结清所有费用并搬离场地后，吾悦公司在30日内将履约保证金一次性无息退还给刘芳芳。违约责任为第五条第3款约定，如刘芳芳出现其他任何违约行为，每逾期1日，刘芳芳需按照场地管理费总额的1%向吾悦公司支付违约金，逾期达7日的，吾悦公司有权解除协议；第五条第4款约定，刘芳芳违约导致本协议解除（包括甲方行使协议解除权）的，刘芳芳已支付的场地管理费及履约保证金不予退还，刘芳芳除应向吾悦公司支付相当于2个月场地管理费的违约金外，还应当赔偿吾悦公司因此遭受的损失。本协议经双方签字或盖章之日起生效，本协议一式三份，吾悦公司执两份，刘芳芳执一份，具有同等法律效力。另外，《租赁合作意向书》约定：刘芳芳意向承租位于衢州市柯城区衢州新城吾悦广场内编号为1033的商铺，面积约为137.06平方米，场地用途为生活配套，经营品牌“幻影星空”，租期自进场日起计至2019年3月31日止，固定租金标准为55元/平方米/月，商业管理费55元/平方米/月，租金先付后用，3个月支付一次，支付意向保证金75383元给万博公司。之后，因《场地使用管理协议》和《租赁合作意向书》是同时协商，同时签订的，理应同时履行。2018年12月5日晚20时06分，刘芳芳发微信给徐航，提出资金出了点问题，没余钱顶铺了，说合伙人不愿意投钱了，徐航提出双方可以进行协商，刘芳芳要求退款，徐航提出吾悦公司按协议约定不能退，刘芳芳决定起诉，并于2018年12月13日向本院提起诉讼，诉讼请求如前。另查明：在刘芳芳起诉后，吾悦公司就衢州新城吾悦广场内第1层编号为507的区域进行过招投标，目前闲置。在诉讼中，本院组织双方进行了调解，吾悦公司表态同意刘芳芳继续按照原协议价格重新订立合同继续经营，但按照原协议约定不能退还刘芳芳已支付的45000元场地管理费，刘芳芳则表示45000元场地管理费应在今后的租赁中扣除。调解未果。上述事实，有刘芳芳提供的12月1日、12月4日签订的《场地使用管理协议》各一份、场地位置图纸、交付租金转账凭证、徐航的《人员缴费明细查询》，吾悦公司提供的12月4日签订的《场地使用管理协议》二份、《租赁合作意向书》一份、中国建设银行个人活期账户交易明细、衢州新城吾悦广场及507号点位现状照片，并结合双方的当庭陈述为证，本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。本院认为，采用合同书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案争议的焦点就是《场地使用管理协议》是否成立？根据协议中“本协议经双方签字或盖章之日起生效，本协议一式三份，吾悦公司执两份，刘芳芳执一份，具有同等法律效力”的约定，吾悦公司提供了两份双方签字、盖章的《场地使用管理协议》，刘芳芳提供的《场地使用管理协议》仅有刘芳芳的签字，没有吾悦公司经办人的签字或盖章，吾悦公司存在事后盖章的可能，刘芳芳存在不提供吾悦公司盖章的《场地使用管理协议》的可能，双方各执一词，无论谁的说法成立，从刘芳芳已支付首期45000元场地管理费的行为分析，应认定刘芳芳已经履行了主要义务，吾悦公司接受场地管理费，故《场地使用管理协议》应认定成立。关于刘芳芳提出的要求吾悦公司返还场地管理费45000元的诉讼请求，依据依法成立的合同，对当事人具有法律约束力的法律规定，《场地使用管理协议》明确约定刘芳芳违约导致本协议解除（包括吾悦公司行使协议解除权）的，刘芳芳已支付的场地管理费及履约保证金不予退还，故本院不予支持。关于吾悦公司提出的解除《场地使用管理协议》的反诉请求，根据在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，当事人可以解除合同；解除合同的一方应当通知对方；合同自通知到达对方时解除的法律规定，刘芳芳于2018年12月13日向本院起诉，已表明刘芳芳不再履行《场地使用管理协议》。本院于2019年1月9日向吾悦公司送达了刘芳芳的起诉材料，应确认刘芳芳与吾悦公司签订的《场地使用管理协议》已解除。对吾悦公司提出的要求不予返还刘芳芳场地管理费45000元的反诉请求，理由已作论述，不再重复，本院予以支持。对吾悦公司提出的支付违约金35000元的反诉请求，本院认为，本案诉争《场地使用管理协议》虽成立有效，但吾悦公司明知刘芳芳在协议签订后未实际履行即进场开展经营活动，且刘芳芳要求吾悦公司退还场地管理费，本院亦于2019年1月9日向吾悦公司送达刘芳芳起诉材料，吾悦公司明知刘芳芳已明确表示不再继续履行协议后，未向刘芳芳提出过异议，并就该场地进行过招投标，应认定吾悦公司认可实际已与刘芳芳解除协议，刘芳芳已支付的三个月场地管理费可以弥补吾悦公司的实际损失；且刘芳芳因自身原因发现无法继续履行协议后，及时告知了吾悦公司工作人员，要求进行协商，并及时提起诉讼，避免了双方损失的进一步扩大，故吾悦公司提出的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘芳芳的诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）刘芳芳与被告（反诉原告）衢州新城吾悦商业管理有限公司于2018年12月4日签订的《场地使用管理协议》已于2019年1月10日解除；三、被告（反诉原告）衢州新城吾悦商业管理有限公司不予退还原告（反诉被告）刘芳芳已付的45000元场地管理费；四、驳回被告（反诉原告）衢州新城吾悦商业管理有限公司要求原告（反诉被告）刘芳芳承担违约金35000元的反诉请求。本诉案件受理费924元，减半收取462元，由原告（反诉被告）刘芳芳负担（已预交）；反诉案件受理费1612元，减半收取806元，由被告（反诉原告）衢州新城吾悦商业管理有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  李欣二〇一九年四月二十六日法官助理金佳慧书记员方胜绮