江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7188号原告：无锡市宏厦物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市健康路206号。法定代表人：金华兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：华乾乾，江苏谟仕律师事务所律师。被告：卢美玉，女，1973年10月22日生，汉族，户籍地浙江省义乌市，住江苏省无锡市。被告：冯沾林，男，1968年11月7日生，汉族，户籍地浙江省义乌市，住江苏省无锡市。共同委托诉讼代理人：冯龙兴，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被告：茅群，男，1968年1月2日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：章浩，江苏云崖律师事务所律师。原告无锡市宏厦物业管理有限公司（以下简称宏厦公司）与被告卢美玉、冯沾林、茅群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行审理。原告宏厦公司的委托诉讼代理人华乾乾，被告卢美玉、冯沾林的共同委托诉讼代理人冯龙兴，被告茅群的委托诉讼代理人章浩到庭参加诉讼。现已审理终结。宏厦公司向本院提出诉讼请求：1.判令卢美玉、冯沾林支付2007年9月至2018年9月的物业费109858元。2.判令卢美玉、冯沾林支付自2007年9月起至2018年6月30日止的滞纳142798.88元【①2007年9月份物业费的滞纳金：826元×（10.75+1/12）×24%=2147.6元；②2007年10月至2018年6月期间物业费的滞纳金：826元/月×3月×（10.75+10.5+10.25+……+0.25）×24%=140651.28元】，并自2018年7月1日起至拖欠的物业费支付完毕为止，以109858元为基数，按年利率24%支付滞纳金。3.判令茅群对卢美玉、冯沾林的上述付款义务承担连带责任。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：卢美玉、冯沾林系无锡市长庆路16-5、16-6商铺（以下简称涉案商铺）业主，茅群系涉案商铺承租人。2006年5月18日，冯沾林与茅群签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案商铺出租给茅群使用。2006年7月4日，宏厦公司与冯沾林签订《商业用房管理协议书》，约定由宏厦公司为涉案商铺提供物业管理服务，物业费每月每平方米3.5元，每三个月收取一次，如未按期交纳，每日按逾期交纳总额的5‰计收滞纳金。协议签订后，宏厦公司提供物业服务至今，自2007年9月起，被告拒绝支付物业费，期间宏厦公司多次催收，被告仍不予交纳。因茅群系房屋承租人，按照租赁合同约定，物业费由其交纳，因此茅群应对物业费承担连带责任。被告逾期付款的行为已构成违约，因每日5‰的滞纳金过高，故宏厦公司调整为按照年利率24%主张滞纳金。冯沾林、卢美玉辩称：《商业用房管理协议》系由茅群与宏厦公司签署，相关责任应由合同相对方茅群来承担；该合同系格式合同，宏厦公司加重对方利息的计算标准应属无效，物业费应当按照物价局的规定来计算，合同约定的每月每平方米3.5元过高，应按市场价每月每平方米1.5元来计算，滞纳金也只能按照银行同期贷款利率计算；宏厦公司未尽到物业管理责任，存在过错责任；原告主张的2007年至2015年8月的物业费诉讼时效已过，物业费应从2015年9月起算；2017年7月15日，冯沾林与云壮先另行签订了《租房合同》，约定由云壮先承租涉案商铺，租期自2017年7月20日至2022年7月19日，并由云壮先承担租赁期间所发生的物业费。另，其认可茅群实际于2017年2月28日搬离涉案商铺。茅群辩称：《商业用房管理协议》虽系其与宏厦公司签订，但并非双方真实意思表示，亦未实际履行，仅是为了办理交房手续才签订了该份合同，宏厦公司明确被告实际无需交纳任何物业费，这十多年来宏厦公司从未要求三被告支付物业费可以印证此事；物业服务合同显失公平，合同只约定了被告应履行的义务，未约定原告应履行的义务，且合同文本系由原告提供的格式合同，物业费计价无标准，相应的违约责任过高，合同应属无效；物业费每月每平方米3.5元约定过高，明显高于市场均价每月每平方米1.5元，滞纳金约定过高，应按同期贷款利率计算；宏厦公司主张的2007年至2015年9月30的物业费已过诉讼时效，其无权再行主张；茅群与宏厦公司并无直接合同关系，故宏厦公司应向卢美玉、冯沾林主张物业费；宏厦公司并未实际履行物业合同，包括绿化、安全、卫生等均不符合相关标准，故茅群无需向宏厦公司支付物业费。另，茅群与冯沾林签订的房屋租赁合同租期到2011年8月31日止，之后双方口头约定对租金进行了调整，但未就物业费再行约定，且茅群于2017年2月28日终止租赁，因卢美玉、冯沾林同意其延期三个月搬离，并不再收取该期间费用，故其于2018年5月底搬离商铺，但租赁期限只能计算至2017年2月28日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：宏厦公司受无锡市南长区城市建设综合开发总公司的委托，为涉案商铺所在嘉禾现代花城小区提供物业管理服务，服务期限自2003年5月1日起至小区业主委员会成立时止。卢美玉、冯沾林系涉案商铺的产权人，冯沾林与茅群于2006年5月18日签订《房屋租赁合同》，约定由茅群承租涉案房屋，租期自2006年9月1日至2011年8月31日。茅群于2017年2月28日迁出涉案商铺。2006年7月4日茅群与宏厦公司签订《商业用房管理协议书》，协议书落款处甲方为长庆路16-5、16-6号，业主处手写“冯沾林茅群代”，落款日期“06年7月4日”，乙方为无锡市宏厦物业管理有限公司嘉禾现代城物业管理部，并加盖无锡市宏厦物业管理有限公司嘉禾管理处公章。该份协议书约定，乙方为甲方提供物业管理服务，物业费按每月每平方米3.5元计收，即甲方每月应缴纳物业费826元；物业费每三个月收取一次，每月28日前为缴费日期，甲方必须主动、按时缴纳各项费用，不得以任何理由拒交或拖欠物业费，如未按期交纳，每日按总额的5‰计收滞纳金，若超过一个月未交费，将被视为违约行为，乙方有权诉讼法院处理。同日，茅群在房屋验收单上签字，确认入住涉案商铺，验收情况记载为“水电正常”，住户签字处手写“茅群138××××8373”。2018年7月22日，宏厦公司通过EMS向冯沾林寄送《欠缴物业服务费催告函》，催讨自2007年9月至2018年9月期间的物业费109858元，并要求“于收到本函之日起七内将欠缴的物业服务费支付完毕”。同年8月30日，宏厦公司诉至本院。对有争议的证据或事实，本院认定如下：1.卢美玉、冯沾林提交了一份《租房合同》，合同的出租方、承租方分别为冯沾林、云壮先，合同约定由云壮先承租涉案商铺，租期自2017年7月20日至2022年7月19日，云壮先承担租赁期间的物业费。合同落款处由无锡市金地房产经纪有限公司盖章，并写明落款日期为2017年7月15日。虽然冯沾林、卢美玉提供了其与云壮先的《租房合同》，但宏厦公司并未追加云壮先为本案被告，云壮先亦未到庭陈述有关事实，故本院无法核实该份《租房合同》的真实性，冯沾林、卢美玉应当承担此期间的物业费，至于其与云壮先之间的物业费分担，涉及案外人的利益，其可另行主张权利。2.宏厦公司提供了锡价服（2005）284号无锡市物价局文件，拟证明经营性用房物业服务收费由原告根据市场价格水平与业主双方协商确定；另提供了嘉禾物管处张贴的2016年物业收支汇总表、2017年嘉禾小区公示表、长庆路及人民东路部分商铺物业费收费清单、2018年嘉禾现代花城保洁委托合同、2018年无锡市宏厦物业建筑消防设施维护保养合同等，拟证明其尽到了物业管理义务。且宏厦公司作为前期物业的委托管理期限自2003年5月1日起至小区业主委员会成立时止，由于小区至今未成立业主委员会，故宏厦公司提供物业服务至今。被告辩称宏厦公司未按合同约定履行义务，但未予举证，本院对其辩称意见不予采纳。本院认为，本案争议焦点为：（一）宏厦公司主张的物业费是否已过诉讼时效；（二）《商业用房管理协议书》是否合法有效，宏厦公司主张的物业费收费标准是否合理;（三）交费责任主体的认定；（四）宏厦公司主张的滞纳金是否合理。关于第一个争议焦点，物业服务合同签订后，宏厦公司即持续性地为业主提供物业服务，物业服务合同尚未履行完毕，故物业费的诉讼时效应自物业服务终止或合同履行完毕时起算。现宏厦公司仍为涉案商铺提供物业服务，其诉请并未超过诉讼时效，其有权向被告主张提供服务期间被告逾期未缴纳的物业费。关于第二个争议焦点，茅群与冯沾林之间《房屋租赁合同》签订于2006年5月18日，而《商业用房管理协议书》签订于2006年7月4日。商铺尚未完成交付时，《房屋租赁合同》即约定租赁涉案商铺期间茅群需向冯沾林委托的物业管理公司支付物业管理费及其他相关费用，同日也由茅群在《房屋验收单》的“住户签字”签名，实际收取了商铺，此后冯沾林、卢美玉也从未处理过商铺的物业管理事宜。虽然《商业用房管理协议书》非冯沾林本人签字而系茅群所签，但结合商铺的实际交付过程及《房屋租赁合同》的约定，可以认定冯沾林、卢美玉已经授权茅群签署《商业用房管理协议书》，故《商业用房管理协议书》对卢美玉、冯沾林具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。法律法规对经营性用房的物业费收费标准并无强制性规定，无锡市物价局文件也明确经营性用房物业服务收费由宏厦公司根据市场价格水平与业主或委托者双向协商确定。《商业用房管理协议书》由原被告约定达成，现无证据证明合同存在显示公平之处，双方均应恪守。关于第三个争议焦点，国务院《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，茅群作为实际承租人，负有按约交纳物业费的义务，卢美玉、冯沾林作为业主，对交纳物业费负有连带责任。现三被告一致认可茅群于2017年2月28日迁出涉案商铺，本院予以采信，因此2007年9月至2017年2月期间的物业费94164元（826元/月×114月）应由茅群承担，冯沾林、卢美玉负有连带交纳责任，冯沾林、卢美玉承担连带责任后，有权向茅群追偿。对于2017年3月至2018年9月期间的物业费15694元（826元/月×19月），应由冯沾林、卢美玉交纳。关于第四个争议焦点，物业服务合同履行中，业主无正当理由的应当按期交纳物业费，未能按期交纳的应当承担相应的违约责任。双方《商业用房管理协议书》约定有逾期付款滞纳金，其性质是逾期付款违约金。违约金制度的功能是以补偿性为主，惩罚性为辅。宏厦公司虽主张按年利率24%计算滞纳金，但未举证证明其因三被告违约而造成的具体损失，且其有怠于行使权利的事实，故结合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情认定违约金按年利率6%计算。由于《商业用房管理协议书》就物业费的支付时间约定为“每三个月收取一次，每月28日以前为缴费日期”，约定内容存在矛盾，因该协议书文本系宏厦公司提供，应当作出不利于宏厦公司的解释，本院认定每三个月的物业费至迟在该期间内末月月底前交纳。经计算（详见附表），宏厦公司可主张的2007年9月起至2018年9月期间的逾期付款违约金为35707.98元，并自2018年10月1日起至实际给付之日止，以109858元为基数，按年利率6%继续计算；其中茅群于2017年2月28日搬出，此后的物业费不应由其承担，之后相应的逾期付款违约金631.89元由卢美玉、冯沾林承担，故茅群应当承担的逾期付款违约金为35076.09元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、茅群于本判决生效之日起十日内向无锡市宏厦物业管理有限公司支付自2007年9月至2017年2月期间的物业费94164元，并承担逾期付款违约金（自2007年10月至2018年9月期间为35076.09元，自2018年10月1日起至实际给付之日止，以94164元为基数，按年利率6%计算）。二、卢美玉、冯沾林于本判决生效之日起十日内向无锡市宏厦物业管理有限公司支付自2017年3月至2018年9月期间的物业费15694元，并承担逾期付款违约金（自2017年4月至2018年9月期间为631.89元，自2018年10月1日起至实际给付之日止，以15694元为基数，按年利率6%计算）。三、卢美玉、冯沾林对本判决第一项的债务承担连带清偿责任，卢美玉、冯沾林承担连带责任后，有权向茅群追偿。四、驳回无锡市宏厦物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5090元，减半收取计2545元，保全费1845元，合计4390元，由无锡市宏厦物业管理有限公司负担2390元，由卢美玉、冯沾林负担240元，由茅群负担1760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 陆华朝二〇一九年四月二十九日法官助理 江 来书 记 员 朱 音附表1：2007年9月至2018年9月期间拖欠物业费的相应滞纳金物业费起算时间滞纳金起算时间截止时间计息期间（月）本金（元）年利率（%）2007.92007.102018.92007.102008.12018.92008.12008.42018.92008.42008.72018.9……………………2018.42018.72018.9计息期数合计（元）35707.98物业费起算时间滞纳金起算时间截止时间计息期间（月）本金（元）年利率（%）2017.32017.42018.92017.42017.72018.92017.72017.102018.92017.102018.12018.92018.12018.42018.92018.42018.72018.9合计（元）631.89附表2：2017年3月至2018年9月期间拖欠物业费的相应滞纳金本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。国务院《物业管理条例》：第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》：第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。