广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1737号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖建力，男，1974年3月28日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：陈启环，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省人民政府驻广州办事处，住所地广州市越秀区中山一路48号。负责人：佟承志，职务：主任。原审第三人：广州市越秀区梅花建辉五金经营部（个体工商户），经营场所广州市越秀区中山一路48号之一地下室内。经营者：廖建力。委托诉讼代理人：陈启环，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人廖建力因与被上诉人吉林省人民政府驻广州办事处（以下简称吉林省政府驻广州办事处）、原审第三人广州市越秀区梅花建辉五金经营部（以下简称建辉五金经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人廖建力上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回吉林省政府驻广州办事处的诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费由吉林省政府驻广州办事处承担。事实与理由：（一）根据《协议书》，吉林省政府驻广州办事处并非广州市越秀区中山一路48-1号房屋（以下简称涉案房屋）的权属人，也无权将消防通道出租牟利，吉林省政府驻广州办事处不是适格的起诉主体。本案案由为房屋租赁合同纠纷，吉林省政府驻广州办事处主张诉请的前提条件是其对涉案房屋有所有权或者出租的权利。吉林省政府驻广州办事处没有涉案房屋的权属证书及相关权属证明，证明其系权属人。且根据广东省委办公厅房管处与吉林省政府驻广州办事处的《协议书》关于“甲方经市规划局、国土局、房管局批准征用了梅花村50-56号地段的土地，并向规划局办理报建兴建培训中心宿舍楼……甲方按施工图纸提供H至J轴首层留出给乙方作为消防通道。”该协议表明广东省委办公厅房管处给予吉林省政府驻广州办事处使用的是消防通道，省委办公厅才系涉案房屋区域的权属人。（二）《协议书》载明，涉案房屋区域系消防通道改建，系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，房屋租赁合同无效，廖建力无需向吉林省政府驻广州办事处交还商铺。一审中由吉林省政府驻广州办事处提供的证据材料《协议书》中明确指出，按照施工图纸，案涉区域（商铺位置）属于消防通道，而其未否认该事实，也未提供其他材料证明案涉区域（商铺位置）非消防通道。（三）涉案房屋区域权属人系广东省委办公厅房管处，系房管处给予吉林省政府驻广州办事处使用的消防通道，吉林省政府驻广州办事处无权将其作为商铺出租牟利。吉林省政府驻广州办事处获取该部分租金或使用费无法律上的依据，廖建力无需向其支付租金或使用费。退言之，廖建力在原本的消防通道施工，搭建并装修了涉案房屋，投入大量资金，倘若解除合同，交还房屋将给廖建力造成重大损失，依法应当予以相应补偿。恳请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人吉林省政府驻广州办事处未到庭发表答辩意见。吉林省政府驻广州办事处于2017年3月6日向一审法院起诉请求：1.判令廖建力及建辉五金经营部立即向吉林省政府驻广州办事处腾空交还广州市越秀区中山一路48-1号房屋；2.判令廖建力向吉林省政府驻广州办事处支付自2015年1月至廖建力实际腾空交还房屋之日止的租金（按每月3060元的标准计算）。廖建力向一审法院提出反诉请求：判令吉林省政府驻广州办事处向廖建力赔偿廖建力在涉案场地上搭建房屋的成本（具体金额以评估鉴定结果为准）。一审法院认定事实：1994年8月27日，吉林省政府驻广州办事处（乙方）与广东省委办公厅房管处（甲方）签订《协议书》，其中约定：甲方经市规划局、国土局、房管局批准征用了梅花村50-56号地段的土地，并向规划局办理报建兴建培训中心宿舍楼。现因东面与乙方的大厦相连部份发生争议，且有碍乙方消防出入。经双方协商互相支持，取得一致谅解，达成以下协议：1、甲方按施工图纸提供H至J轴首层留出给乙方做为消防通道，由乙方使用，甲方负责地面修复和排水；2、甲方按规划局审批的《建筑审核意见书》继续施工等。1994年12月23日，吉林省政府驻广州办事处（出租方）与案外人蓝保卫（承租方）签订《场地出租合同》，其中约定：出租方将吉林大厦西南角，省委培训中心宿舍楼东南角一楼18平方米的场地出租给蓝保卫装修成档口，开办商店。装修后的档口产权归办事处所有；租赁期从1995年5月1日至2010年5月1日，从1995年1月1日将场地交由承租方装修，1995年5月1日交纳租金；承租方第一年向出租方交纳租金3万元，以后每年都在上年租金的基础上，按广东省城镇居民消费价格指数逐年递增租金；承租方必须在每年5月1日把租金交给出租方，若承租方迟交租金15天，需向出租方交纳租金10%的滞纳金，若迟交30天，出租方即中止合同；承租方开办商店所需的各种手续由承租方自己负责办理，在承租期内出现任何问题也由承租方自己负责解决和承担责任；因出租方中止合同，需赔偿承租方所花费的装修费及由此造成的损失费，因承租方中止合同，承租方不得拆毁承租场地的不动产部分，原样交还出租方，并加罚承租方一年的租金；租赁期满后，承租方要将商店档口原样（即不动产部分不得拆毁）交给办事处，双方如愿意延长租期，需重新签订合同等。该协议落款处承租方签字一栏为“蓝保卫（廖建力代）2005.5.1”的签名字样。2005年5月1日，吉林省政府驻广州办事处（甲方）与蓝保卫（乙方）签订《补充协议》，其中约定：就双方于1994年12月23日签订的“场地出租合同”补充如下：租金从2005年5月1日起调整为每年36000元。该合同落款处乙方签字一栏为“蓝保卫（廖建力代）2005.5.1”的签名字样。2010年5月26日，吉林省政府驻广州办事处（甲方）与廖建力（乙方）签订《补充协议》，其中约定：就甲乙双方于1994年12月23日签订的“场地出租合同”补充如下：一、租期：在原合同基础上延期一年，即2010年6月至2011年5月31日；二、租金：依据原合同第三条，从2010年6月1日起租金调整为每年36720元；三、其他约定均以原合同为准。此后，双方先后于2011年6月1日、2012年6月18日、2013年6月26日签订三份《补充协议》，约定租期延期至2015年5月31日，租金调整为每年36720元等。其中，2013年6月26日签订的《补充协议》还约定年租金分别于每年6月10日前一次性交齐。廖建力为证明其主张，向一审法院申请对其于涉案房屋所作的搭建成本进行评估。一审法院经审查后，对廖建力的申请予以准许，并通过摇珠方式选定并委托广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）就廖建力对广州市越秀区中山一路48-1号房屋的搭建成本进行评估。高迪公司经现场勘验后，于2018年8月8日作出《价格评估结论书》，其中记载：价格评估标的房屋在1994年中旬的搭建成本为41683元；在2013年6月进行的室内装修成本为25050元。吉林省政府驻广州办事处对上述结论书的三性没有异议，并质证称：1、廖建力所承租的房屋是在双方租赁合同中已明确约定，即用于承租方开办商店，但廖建力实际用途是既开商店又用于生活居住，因此，搭建成本增大，已超出合同目的。2、价格评估结论是对房屋1994年搭建成本及2013年室内装修成本的评估，其成本价与现残值不同，且所投入成本已由承租方在合同期限内享用，出租方不应对承租方的投入承担责任。故吉林省政府驻广州办事处对廖建力投入的装修费用不应承担责任，相反，吉林省政府驻广州办事处要求廖建力自行拆除装修物。廖建力及建辉五金经营部对上述结论书形式上的真实性予以认可，对合法性、关联性及内容的真实性不予确认。并质证称：1、结论书中《房屋工程项目分项定额预算价格表》中序号7“独立费：汽车运输、材料运输、垃圾清运，单位台班，数量30，材料费单价239.95元，金额7198.5元。”该价格表中人工费和材料费系分别计算，前1-6项目中都分别有计算人工费和材料费，但第7项中仅仅记载了材料费用，显然是不包含人工费用的。2、吉林省政府驻广州办事处在庭审中也确认涉案店铺原来高出地面数米，涉案店铺是廖建力挖掘后搭建。此外，店铺前面的路面以及围墙均是廖建力挖掘清理。根据现场勘查笔录记载“清垃圾（实为挖掘出的泥土及建筑垃圾）8吨/车，共30车”，即为搭建店铺，廖建力此前雇佣人工挖掘、清理、运走240余吨泥土及建筑垃圾（否则涉案18平方米的场地搭建成商铺不可能产生240吨的泥土及建筑垃圾）。前期挖掘准备工作量并不少于后期的单纯搭建，而价格评估报告第7项中只统计了泥土及建筑垃圾的运输成本而不统计工作量巨大的挖掘、装运成本，显然评估结果偏离真实金额。3、240吨泥土及建筑垃圾的挖掘、装运等人工费用是1994年廖建力当年统计的数据，因雇用工人众多且为现金结算，现无法提供相关书面证据。评估公司依据已砌围墙体积等可以计算相关围墙搭建成本，根据挖掘、装运240吨泥土及建筑垃圾等事实，结合当时的人工费用也可以计算出相应的成本，不存在无法评估的情形。4、“现场勘察笔录”上签字的问题，其上已经清楚载明“清垃圾8吨/车，共30车”，正好印证了此前的大量挖掘、装运工作。该“现场勘察笔录”没有列明该项费用，不能推得廖建力同意不计算挖掘、装运的人工成本。5、该结论书遗漏重要事项，使得鉴定价格偏离事实，依法应当增加涉案场地挖掘费用成本3万元。2018年8月8日，高迪公司向一审法院出具《答复函》，其中记载：1、标的房屋工程计价表中的清理垃圾的台班费已包含人工费用。2、由于廖建力无法提供关于“清理240余吨泥土及建筑垃圾的人工费用”的相关依据，我司无法给予评估。若要进行补充评估，需要吉林省政府驻广州办事处、廖建力双方当事人提供共同确定的数据等。一审诉讼期间，廖建力为证明其租金已交至2015年5月31日，向一审法院提交了发票两张，其中记载付款方为（单位）五金店，收款方名称为吉林省政府驻广州办事处，开票项目说明为2014年6月1日至2015年5月31日租金，金额分别为30000元及6720元。吉林省政府驻广州办事处对上述证据的三性予以认可，并表示廖建力自2015年5月31日后没有再向吉林省政府驻广州办事处支付租金。涉案房屋现以广州市越秀区梅花建辉五金经营部为个体工商户字号，由廖建力在实际经营使用。一审法院认为：廖建力及建辉五金经营部依据吉林省政府驻广州办事处与广东省委办公厅房管处签订的上述《协议书》主张涉案房屋为消防通道，以及吉林省政府驻广州办事处并非涉案房屋的权属人故无权出租房屋，因此认为房屋租赁合同无效，廖建力及建辉五金经营部无须将涉案房屋交还给吉林省政府驻广州办事处。上述《协议书》约定的内容为广东省委办公厅房管处提供H至J轴首层留出给吉林省政府驻广州办事处做为消防通道，由乙方使用，由此可见，吉林省政府驻广州办事处对位于涉案大楼首层位于H至J轴的涉案房屋享有使用权。此外，除上述《协议书》体现涉案房屋用途外，目前并未有确切证据表明涉案房屋的规划用途属于消防通道，故廖建力及建辉五金经营部上述抗辩缺乏事实依据，一审法院对此不予采信。虽然上述《场地出租合同》及2005年5月1日的《补充协议》的承租方为廖建力以蓝保卫的名义签订，但此后廖建力又与吉林省政府驻广州办事处签订数份补充协议，涉案场地实际由廖建力经营使用，因此，廖建力为租赁合同的承租方。综上，吉林省政府驻广州办事处与廖建力就涉案房屋订立的租赁合同应为合法有效的合同，双方均应依约自觉履行。上述2013年6月26日签订的《补充协议》约定的租期届满后，双方未续签合同，廖建力继续使用涉案商铺，吉林省政府驻广州办事处不持异议，双方应为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故吉林省政府驻广州办事处现要求廖建力及建辉五金经营部腾空交还涉案场地、并按合同约定的租金标准支付欠租的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。但租金应自2015年6月起计算。关于廖建力要求吉林省政府驻广州办事处支付搭建房屋的费用成本及相关费用的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。上述《场地出租合同》明确约定，承租人承租涉案房屋需自行搭建商店、装修后的档口产权归吉林省政府驻广州办事处所有，且租赁期满后，承租人要将商店档口原样（即不动产部分不得拆毁）交给吉林省政府驻广州办事处。而且，目前除上述《价格评估结论书》外，廖建力未能提供其他证据证明其对涉案房屋进行了装修及装修的具体时间，且即使廖建力在承租期间对涉案房屋进行了装修，现双方的租赁期限早已届满，在此情况下，廖建力要求吉林省政府驻广州办事处赔偿其搭建房屋的费用成本及相关费用，缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条之规定，于2018年9月28日作出如下判决：一、廖建力及建辉五金经营部应于判决发生法律效力之日起五日内将广州市越秀区中山一路48-1号房屋（所承租使用的部分）腾空交还给吉林省政府驻广州办事处；二、廖建力应于判决发生法律效力之日起五日内向吉林省政府驻广州办事处支付自2015年6月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按每月3060元的标准计算），自判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，廖建力应参照上述标准逐月向吉林省政府驻广州办事处支付至实际交还涉案房屋之日止；三、驳回吉林省政府驻广州办事处的其他诉讼请求；四、驳回廖建力的反诉请求。一审案件本诉受理费1789元、反诉受理费2700元，评估费3450元，由吉林省政府驻广州办事处负担344元，廖建力负担7595元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院确定本案争议的焦点是：廖建力抗辩无需向吉林省政府驻广州办事处交还涉案房屋及支付租金、使用费的理由能否成立问题。现评析如下：首先，根据一审查明的事实可知，涉案场地的承租方和出租方分别为廖建力和吉林省政府驻广州办事处，而吉林省政府驻广州办事处与广东省委办公厅房管处签订的《协议书》约定广东省委办公厅房管处提供H至J轴首层留出给吉林省政府驻广州办事处做消防通道，由吉林省政府驻广州办事处使用，可见，吉林省政府驻广州办事处对上述场地享有使用权。因此，吉林省政府驻广州办事处作为涉案场地租赁合同的出租方，其有权提出本案诉讼。廖建力主张吉林省政府驻广州办事处不是本案适格主体，缺乏理据，本院不予采纳。其次，廖建力主张涉案场地系消防通道，对此并未提供充分证据予以证实，其仅凭吉林省政府驻广州办事处与广东省委办公厅房管处签订《协议书》约定的内容，并不足以证明廖建力的上述主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的九十条的规定，应由廖建力承担举证不能的法律后果。而吉林省政府驻广州办事处与廖建力的租赁合同约定出租的是涉案场地，廖建力在该场地上搭建或装修的房屋是否取得规划许可，并不能作为认定双方租赁合同无效的依据，廖建力以上述理由认为双方租赁合同无效，依据不足，本院不予采信。至于涉案场地上房屋的问题，双方租赁合同约定承租人承租涉案场地需自行搭建商店、装修后的档口产权归吉林省政府驻广州办事处所有，且租赁期满后，承租人要将商店档口原样（即不动产部分不得拆毁）交给吉林省政府驻广州办事处。因此，廖建力上诉抗辩无需向吉林省政府驻广州办事处交还涉案房屋与双方约定不符，本院不予支持。再次，承上所述，双方当事人签订的租赁合同合法有效，在租赁合同期限届满后，双方并未续签合同，廖建力继续使用涉案商铺，吉林省政府驻广州办事处不持异议，故双方依法应为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，一审法院支持吉林省政府驻广州办事处要求廖建力腾空交还涉案场地以及自2015年6月起按合同约定的租金标准支付欠租和使用费的诉讼请求正确，本院予以维持。廖建力上诉主张驳回吉林省驻广州办事处上述请求，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人廖建力的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2848元，由上诉人廖建力负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月四日书记员 李志康胡秀红