江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初4243号原告：吴荣先，男，汉族，1945年2月11日生，住南通市崇川区。原告：强英丽，女，汉族，1948年3月24日生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈超，王杨（实习），江苏山水律师事务所律师。被告：江苏致豪房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区港兴路333号。法定代表人：冯旭辉，总经理。委托诉讼代理人：黄冰、顾佳佳，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：南通乾通物业管理有限责任公司，住南通市工农路28号。法定代表人：刘恩伟，总经理。委托诉讼代理人：周一鸣、董颖立，北京炜衡（上海）律师事务所律师。原告吴荣先、强英丽与被告江苏致豪房地产开发有限公司（以下简称致豪房产）、被告南通乾通物业管理有限责任公司（以下简称乾通物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴荣先、强英丽的委托诉讼代理人陈超，被告致豪房产的委托诉讼代理人黄冰、顾佳佳，被告乾通物业的委托诉讼代理人周一鸣、董颖立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴荣先、强英丽向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告损失20000元（以最终鉴定结果为准）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：两原告于2014年向被告致豪房产购买案涉万濠星城3幢202室房产，一年中有三分之一时间生活在南通，三分之二时间生活在上海。2018年4月14日晚，两原告在外地旅游途中接到南通110电话，告知原告家中漏水。两原告立即联系南通的亲戚前去处理，发现漏水原因系公共排污管道堵塞致使楼上污水倒灌至原告家中。被告乾通物业在处理过程中不积极，在邻居多次催促下才派员到现场处理。发生漏水当天原告不在南通，未使用排污管道排水，造成污水倒灌的原因系被告致豪房产排污管道设计、施工不合理，以及被告乾通物业未能对公共部位及时维护管理致使损失扩大。原告为维护自身合法权益起诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告致豪房产辩称，1.原告所主张损失的数额没有具体的明细清单，需经过鉴定后才能确认。2.案涉房屋排污管道的设计施工均经过审查合格符合要求，排污管倒灌原因不在被告致豪房产。3.排污管道从初步堵塞到最终倒灌有一个过程，因原告不在家未能及时发现并通知物业公司导致损失的扩大，故原告应自行承担一部分损失。被告乾通物业辩称，1.原告房屋排污管道倒灌并非被告侵权所致；2.被告在提供物业服务期间，已对案涉排污管道委托专业疏通公司进行疏通，在事发后，也在第一时间进行了清理，避免了原告损失的扩大，被告已经履行了物业服务合同约定的义务，不应对原告的损失承担责任。3.依据前期物业管理服务协议附件中的项目标准，厨房内排污管道至第一个疏浚井之间的案涉管道不在物业服务范围内，南通地区所有小区物业服务合同都不包括案涉管道的日常疏通，因为案涉管道非常长，只能在发生紧急情况时处理。4.案涉排污管道的堵塞系因为包括原告在内的业主不当施工所致，应由案涉楼道的其它业主与原告一起对该事件承担责任。本院经审理认定事实如下：原告吴荣先、强英丽系万濠星城3幢202室业主。2018年4月14日，案涉房屋的排污管至疏浚井之间的排污管道发生堵塞，导致污水到灌入室内，造成原告财产损失。被告致豪房产系万濠星城的开发商，案涉万濠星城3号楼排水系统在施工过程中经工序质量检验符合施工规范要求，可以进入后续施工，在交付前经地漏排水试验检查排水畅通，符合设计和规范要求。被告乾通物业系万濠星城的物业服务企业。两原告（甲方）与被告乾通物业（乙方）签订有《前期物业管理服务协议》，协议第一条双方权利和义务第二款乙方权利义务第（1）项载明“对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理”，协议第二条物业管理内容及要求第一款载明“房屋共用部位清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁，无违章搭建、乱建现象”，第二款载明“房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患”，协议第八条载明“乙方向甲方提供的物业管理服务标准和等级见附件所示”。“附件：《南通市市区普通住房物业服务分项目标准》”中未包括案涉管道。发生污水倒灌时原告正常缴纳了物业费。本案诉讼过程中，经原告申请，本院委托南通通联资产评估事务所对案涉房屋因水淹造成的损失价值进行鉴定，后该事务所经鉴定作出通联评报字【2019】第8号资产评估报告书，损失价值经鉴定为18629元，鉴定费为3000元。对于原、被告争议的事实本院论述如下：1.案涉堵塞的管道是否属于物业服务的范围。被告乾通物业提交了“附件：《南通市市区普通住房物业服务分项目标准》”，主张该标准为南通市区所有普通商品住房物业服务的标准，且该标准中并不包括案涉排污管道，故案涉排污管道不属于物业服务的范围。本院认为，原告与被告乾通物业签订的《前期物业管理服务协议》第八条载明“乙方向甲方提供的物业管理服务标准和等级见附件所示”，故被告提交的附件系其向原告提供物业服务的等级标准而非提供物业服务的内容范围，被告的该项证据不足以达到其举证目的。双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条第二款为乙方的权利和义务，该款第（1）项载明“对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理”；双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条为物业管理的内容及要求，该条第一款载明“房屋共用部位清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁，无违章搭建、乱建现象”，第二款载明“房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患”；故依据《前期物业管理服务协议》规定，被告乾通物业提供物业服务的范围为案涉小区共有部位，案涉排污管道堵塞点位于万濠星城3幢业主共用的厨房室内排污总管改向进入地下排污管道后第一个疏浚井之间的排污管道地段，系小区共有部位，应属于物业公司提供物业服务的范围。2.案涉房屋因污水倒灌导致损失的金额。南通通联资产评估事务所对案涉房屋因水淹造成的损失价值鉴定为18629元，两被告认为该鉴定报告内容组成存在瑕疵，柜子的拆除与清理没有列明数量与单价，但不申请鉴定人出庭，该鉴定报告系经法院依法委托作出，两被告认为鉴定报告内容组成存在瑕疵，但不申请鉴定人出庭接受询问，本院对两被告的抗辩不予采信，认可该鉴定报告，确认案涉房屋因污水倒灌导致损失的金额为18629元。本院认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告主张被告致豪房产设计、施工不合理系导致污水导管的原因之一，但未提供相应的证据予以证明。被告致豪房产提供了《审查合格书》、分户验收资料、地漏排水实验及通球试验资料，足以证明案涉房屋的设计、施工均符合规范要求。故本院对原告要求被告致豪房产承担相应责任的诉讼请求不予支持。被告乾通物业主张案涉排污管道堵塞系因为包括原告在内的业主在装修时不当施工将泥沙浆灌入管道，但未提供证据证明，本院不予采信。被告乾通物业为案涉小区的物业服务企业，依照《前期物业管理服务协议》，案涉管道属于其提供物业服务的范围。但被告乾通物业认为案涉管道不属于其提供物业服务的范围，故未对该管道进行日常疏浚。被告乾通物业疏于履行物业服务协议中其应当承担的责任，导致案涉排污管道发生堵塞造成原告的损失，被告乾通物业应当对原告的损失承担责任，赔偿原告因污水倒灌造成的损失18629元。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定,判决如下：一、被告南通乾通物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告吴荣先、强英丽损失18629元。二、驳回原告吴荣先、强英丽的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、鉴定费3000元，原告吴荣先、强英丽已预交，由被告南通乾通物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院；同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费300元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  周 礼人民陪审员  阚进遂人民陪审员  何志明二〇一九年四月三十日法官 助理  钱胤泽书 记 员  秦佳培