海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初14200号   原告：海南某物业管理有限公司，住所海口市玉沙路1号商场仓库，统一社会信用代码：91460000747782565T。   法定代表人：杜坚，总经理。   委托诉讼代理人：陈美伶，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周超，北京大成（海口）律师事务所实习律师。   被告：常某，男，1957年8月25日出生，汉族，住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：郭帅，海南云联律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张婷婷，海南云联律师事务所律师。   原告海南某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）与被告常某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案，依法组成合议庭，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托诉讼代理人陈美伶、周超、被告常某的委托诉讼代理人郭帅、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付某小区1号楼302房物业管理费20174.84元、日常维护费6724.84元、电梯费3360元、水费1629.46元、停车费66720元等费用共计98609.14元，并以98609.14元为基数从2018年9月29日起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息;2.请求贵院依法判令被告自2007年1月份起按照每月应付管理费等费用的日千分之一向原告支付滞纳金至实际付清款项之日止（暂计至2018年9月29日，即242039.84元）；3.请求判令由被告承担全部诉讼费等一切相关费用。事实和理由：2005年10月1日起至今，某小区开发商海南某地产有限公司与原告签订三份《物业管理委托合同》，委托原告对某小区实行物业管理。三份《物业管理委托合同》均约定业主和物业使用人应按照《物业管理委托合同》或海南省物价局的备案通知向原告交纳物业管理费、日常维护费、停车费、电梯费、水费、电费等费用。三份《物业管理委托合同》还约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按每日千分之一交纳滞纳金。被告的房屋海口市海甸五东路3号某花园(某小区)1号楼302房属于原告管理服务范围，被告每月应当向原告交纳物业管理费等费用。但被告自2007年1月份起至今都没有向原告交清某小区1号楼302房的物业管理费等费用。截止到2018年8月31日，被告拖欠某小区1号楼302房物业管理费20174.84元、日常维护费6724.84元、电梯费3360元、水费1629.46元、停车费66720元等费用共计98609.14元。此外，原告每月都向被告发放缴费通知单催被告交清物业管理费等费用，并告知被告若不按期缴纳上述费用，每逾期一日加收0.1%的滞纳金，但被告都拒绝交清。原告认为，原告为某小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公共设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水费等费用，赢得了广大业主的认可和支持。被告作为某小区的业主，应当按照《物业管理委托合同》的约定按期向原告交纳物业管理费、日常维护费等费用，并对逾期缴纳上述费用的行为缴纳相应的滞纳金。被告未按期足额向原告缴纳物业管理费、日常维护费等费用的行为严重违反了《物业管理委托合同》的约定和相关法律法规的规定，侵犯了原告的合法权益。因此，原告特依据《物业管理委托合同》的相关约定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，《海南经济特区物业管理条例》第六十八条:“业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金”，《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条:“业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金;合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1%的滞纳金”的规定，特向法院起诉，请求判如所请。   被告常某辩称，一、原告要求被告支付案涉房屋的物业管理相关费用，无法律与事实依据。1.原告与海南某房地产开发有限公司（下称“开发公司”）所签订的前期物业服务合同的内容中涉及案涉房屋的部分，并未发生法律效力，相关内容对被告不具有约束力。原告与开发公司系“两块牌子、一套人马”，其明知开发公司在2004年8月19日就已经将案涉房屋所在的某小区1号楼的物业管理权转让给了案外人海南晋阳实业投资有限公司，仍然与开发公司签订涉及案涉房屋物业管理的前期物业服务合同，该合同未经案外人海南晋阳实业投资有限公司的同意或追认，根据《合同法》第51条规定，属于已经成立但尚未发生法律效力的合同，对被告不具有约束力。2.案涉房屋所在的某小区1号楼至今仍不具备房屋交付的法定或约定条件，其物业管理费应当由开发公司全额承担。经查证，案涉房屋所在的某小区1号楼至今仍未办理竣工验收手续，不符合房屋交付条件，根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定，其物业管理相关费用应当由开发公司全额承担。3.没有证据表明原告在完整的合同期限内提供了符合合同约定内容和品质的物业管理服务，物业管理及相关费用尚不具备支付条件。原告与开发公司签订的前期物业服务合同约定物业服务范围包括安保、清洁和设施设备维保等，服务品质应该达到一定的业主满意率，但被告知道案涉房屋所在某小区1号楼的清洁等服务是业主自行安排的，安保人员长期缺岗，电梯维修维保无人负责，且从未做过业主满意率调查，根据合同约定及备案表，应当在小区达到一定比例的满意率才能享有物业管理费的足额支付。二、原告要求被告支付滞纳金，无任何事实与法律依据。1.如前所述，原告并未按前期服务合同约定的范围、品质为案涉房屋所在某小区1号楼提供物业管理服务，业主拒付物业管理费等相关费用亦是行使先履行抗辩权，其实质是原告有过错在先，并非被告违约。2.案涉争议属于平等民事主体之间的民事法律关系，在现行法律法规体系中并无“滞纳金”这一责任形式，原告在本案中提出的“滞纳金”诉求没有法律依据。实质上，其属于行政法律体系的范畴，是行政机关根据行政法律法规针对行政相对人征收的费用，征收范围、征收比例具有法定性，不能基于意思自治进行协商。况且，即便对于前期物业服务合同中“滞纳金”的性质和效力存有歧义，亦属于约定不明，由于该合同属于对业主的格式条款合同，应当作出对业主有利的解释。三、原告主张的发生在2015年11月份以前的费用已超过诉讼时效。被告于2018年11月收到本案起诉状副本，原告的催款意思表示才送达给被告，此前从未收到原告方的物业管理及相关费用的催款通知，且所谓的登报和门前张贴均不能产生诉讼时效中断的效力，根据《民事总则》第188条及相关规定，原告方主张2015年11月以前的债权已经超过诉讼时效，不应再获得司法保护。综上所述，被告认为，涉案房屋虽然于2010年左右进行了房屋装修，但至今未办理房屋所有权，原告在本案中的全部诉讼请求，无法律和事实依据，且部分诉讼请求已超过诉讼时效。为此，请求人民法院及时查明案件事实，并依法驳回原告的全部诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：海南某地产有限公司为位于海口市海甸五东路3号某小区的开发商。2005年2月30日，原告某物业公司（乙方）与海南某地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，并于2010年10月1日、2016年10月1日续签该《物业管理委托合同》，约定由乙方对某小区实行物业管理，受益人为该小区的全体业主和物业使用人。委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等服务，并约定由乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和日常维护费,物业管理费为住宅每月0.90元/㎡，非住宅每月2元/㎡，日常维护费0.30元/㎡。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%缴纳滞纳金。2005年10月1日，某物业公司进驻某小区（现某花园）并提供物业服务至今。   2005年4月29日，被告常某与某房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了涉案小区的1号楼第3层302房。合同约定的建筑面积为160.11平方米，房屋总价款258257元。被告已于2005年9月22日付清房款，该房至今未办理房屋所有权证。被告一直未向原告缴纳物业管理费144.09元（160.10㎡×0.9元/㎡）、日常维护费48.03元（160.10㎡×0.3元/㎡）、电梯费24元。原告于每月底张贴缴费通知单通知业主于次月7日前缴纳上月的物业管理费（以160.10平方米计收）等费用。2013年7月31日，原告在《海南日报》上刊登《“某”催缴物业相关费用的通知》，催缴“某”（又名“某花园”）1号楼303C房截止至2012年12月31日的欠费金额为64195.10元。2017年1月6日，原告在《海口日报》上刊登《“某”小区催收物业费的通知》，要求包括本案被告在内的业主结清自2007年1月至2016年12月期间的物业费（包括物业管理费、日常养护费、电梯费、停车费、水电费等费用）。2018年9月28日，原告在《海南日报》上刊登《“某”小区催收物业费的通知》，请拖欠2007年1月至2018年8月期间物业费（包括物业管理费、日常养护费、电梯费、停车费、水电费等费用）的业主在该通知公告之日起七个工作日内核对相关欠费数据并结清欠款，等等。上述业主包括本案被告。原告主张被告支付自2007年1月至2018年8月的物业管理费20174.84元、日常维护费6724.84元、电梯费3360元、水费1629.46元（其中2015年1月至2018年8月水费为82.08元，单价为3.42元/吨）、停车费66720元（按租赁车位180元/辆/月计算）。2018年10月15日，原告某物业公司向本院起诉，诉讼请求如上所述。被告常某认为海南某地产有限公司于2004年8月19日与海南晋阳实业投资有限公司签订《承销合作协议》，合作销售1号楼，海南晋阳实业投资有限公司享有所销售物业的物业管理权，原告与海南某地产有限公司的《物业管理委托合同》对其不具有约束力，且某1号楼至今仍不具备房屋交付的法定或约定条件，否认原告某物业公司的全部诉讼主张。庭审中，某物业公司否认常某于2010年左右接受房屋，提供某物业公司于2007年1月、4月分别给常某出具的预购电费的往来凭证，主张常某于2007年1月已实际接收了房屋，同时于庭后提供“某小区汽车出入登记表”主张常某出入停放的车辆欠缴的停车费计66720元。常某以往来凭证没有其签名确认，否认该证据的真实性。   另查，2004年8月19日的《承销合作协议》约定：由海南晋阳实业投资有限公司（乙方）合作承销海南某地产有限公司（甲方）开发的位于海口市海甸岛五东路3号某项目1号楼整体及项目全部。承销期限为：1号楼承销期限为2004年8月19日至2004年10月18日；承销项目整体期限为2004年8月19日至2005年2月18日。该协议第三条第二款乙方的权利义务中第四项注明：“乙方享有所承销物业的物业管理权，管理职责及收益由乙方自行安排，与甲方无涉。”协议后，海南晋阳实业投资有限公司未对合作销售的物业提供物业服务。   本院确认的以上事实，有《物业管理委托合同》、补充协议、商品房买卖合同、销售不动产专用发票、预购电费往来凭证、某小区业主缴费通知单、海南日报及海口日报催缴交费公告、缴费增值税发票、海口市中级人民法院（2018）琼01民终1429号民事判决书以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，海南某地产有限公司作为某小区的开发商，其于2005年2月与原告某物业公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，该合同及补充协议对业主具有约束力。某物业公司依据委托合同对某小区提供物业服务，被告常某作为该小区的业主享受其服务，双方形成物业服务合同关系，虽然海南某地产有限公司在2004年8月19日与海南晋阳实业投资有限公司签订《承销合作协议》，约定海南晋阳实业投资有限公司享有其所承销物业（即某小区1号楼）的物业管理权，但某物业公司并非该协议的相对方，该协议相关法律后果不应由某物业公司承担，故常小丽提出《物业管理委托合同》、补充协议对其不具有约束力的抗辩，本院不予支持，常某应按规定向某物业公司缴纳相应的物业管理费用。常某未按时缴纳应付的物业管理服务费用，违反了合同的约定，应承担相应的法律责任。本案中，常某于2007年1月就涉案房屋向某物业公司予购电费，虽然常某对预购电的往来凭证认为未经其签字确认，但根据常理物业服务企业在代收业主购电费时出具的凭证，客观上无需业主签字确认，因此，本院对该凭证的真实性予以确认，对被告于2007年1月接收了涉案房屋的事实予以认定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，被告自2007年1月起为涉案房屋的业主，已实际享受原告为某小区提供的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，对未依约交纳物业管理费的业主，物业服务企业应当对欠费业主进行书面催交。虽然原告于每月月底通知业主于次月7日前交纳上月的物业管理费等相关费用，但是每月的物业管理费等相关费用属于普通的债权债务，应适用诉讼时效。原告于2013年7月31日、2017年1月6日、2018年9月28日刊登公告催告被告结清所欠的物业管理费等相关费用。因2018年10月1日之前适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效，而原告在2013年7月31日、2017年1月6日的两次公告间隔超出二年，故被告应向原告缴纳2015年1月至2018年8月的物业管理费等相关费用。在2015年1月至2018年8月期间，被告尚欠原告物业管理费6339.96元（144.09元/月×44个月）、日常养护费2113.32元（48.03元/月×44个月）、电梯费1056元（24元/月×44个月）、水费82.08元。因此，被告应向原告缴纳上述费用合计9591.36元。原告请求被告向其支付的物业管理费、日常维护费、电梯费、水费，超出9591.36元部分的金额，于法无据，本院不予支持。某物业公司于庭审后提供岗亭保安值班记录表主张常某自2007年1月至2018年8月31日期间在小区停放的车辆停车费计66720元，但未提供证据证明其主张的停放车辆记录、停车次数及款额数据得到双方的确认，因此，某物业公司请求常某向其支付2007年1月至2018年8月31日期间的停车费计66720元，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于常某是否应向原告支付利息及滞纳金的问题。《物业管理委托合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金。该合同约定的滞纳金实际为违约金。原告同时向被告主张利息及违约金。因原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息，且原、被告未约定原告在违约金之外还可以主张利息，故本院仅支持原告关于违约金的请求，对原告关于利息的请求不予支持。《物业管理委托合同》约定的每日0.1%的违约金标准过高，原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息，故本院酌情将违约金标准调整为年利率24%。因原告于每月月底通知被告于次月7日前交纳上月的物业管理费、日常维护费、电梯费等费用，故被告应于2015年2月8日开始向原告支付2015年1月的物业管理费、日常维护费、电梯费共计216.12元（144.09元+48.03元+24元）的违约金至款项实际付清之日止，以此类推。原告主张的违约金超过上述认定范围的部分，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告常某于本判决生效之日起十日内向原告海南某物业管理有限公司支付物业管理费6339.96元、日常维护费2113.32元、电梯费1056元、水费82.08元及违约金（违约金计算方式：自2015年2月8日起至2018年9月8日期间，分别从每月8日开始以216.12元为基数，按年利率24%的标准支付违约金至款项实际付清之日止）；   二、驳回原告海南某物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6409.73元（原告已预缴），由原告海南某物业管理有限公司负担6229.73元，被告常某负担180元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   、   审判长 梁其恩   审判员 郑 薇   人民陪审员 吴崎霞     二O一九年四月十一日   书记员 简雯霏   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。