广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0811民初825号原告：庞小梅，女，1965年11月11日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。委托诉讼代理人：林达邦，广东民赐律师事务所律师。被告：彭马生，男，1955年9月21日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：舒东勇，广东宏东律师事务所律师。被告：龙凤英，女，1962年1月9日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：舒东勇，广东宏东律师事务所律师。第三人：彭日生，男，1960年6月10日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。原告庞小梅与被告彭马生、龙凤英及第三人彭日生返还原物纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2019年1月10日转为普通程序，于2019年2月15日第二次公开开庭审理。原告庞小梅及其委托诉讼代理人林达邦、被告彭马生、龙凤英及其委托诉讼代理人舒东勇、第三人彭日生均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告庞小梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告与第三人彭日生于2015年7月10日签订的《屋地转让协议书》无效；2.判令被告拆除在原告宅基地上所建的砖瓦房，将原告的宅基地归还给原告使用，并同时交还涉案宅基地的使用权凭证（《关于宅基地用地的批复》及《规划图两张》）给原告；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告彭马生系原告丈夫彭日生的胞兄。1995年11月16日，原麻章经济开发区因建设新城区政通路需要，拆迁了原告及原告丈夫彭日生的住宅，并占用了原告及原告丈夫彭日生原宅基地面积152㎡，故双方于1995年11月16日签订《协议书》一份，约定原麻章经济开发区将目前位于广东省湛江市麻章区麻章镇政通东路4号101号面积152㎡宅基地兑换给原告及原告丈夫彭日生使用（见规划图）。根据规划图显示，其中兑换给原告丈夫名下的宅基地面积为82㎡，兑换给原告名下的宅基地面积为70㎡。兑换后，原告及原告丈夫彭日生取得了位于广东省××区××面积152㎡宅基地使用权。于1995年，原告丈夫彭日生经报建审批，在面积82㎡的宅基地上建上了3层楼房。同时，原告丈夫即第三人彭日生为改善被告彭马生的生活条件，在征得原告的同意后，将登记在原告名下的面积为70㎡宅基地借给被告建上简易的砖瓦房居住至今。但被告为了继续占有该房屋，于2015年7月10日私下要求第三人彭日生将房屋转让给他。第三人彭日生为不破坏兄弟感情就瞒着原告与被告签订《屋地转让协议书》。原告认为，涉案宅基地登记在原告名下，系原告的合法财产，第三人彭日生及任何其他人未经原告同意均无权处分该宅基地。根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；”因此，被告与第三人签订的《屋地转让协议书》属于无效合同，被告理应拆除在原告宅基地上所建的砖瓦房，归还原告的宅基地，并交还涉案宅基地的使用权凭证（《关于宅基地用地的皮肤》及《规划图两张》）给原告。被告彭马生、龙凤英到庭应诉，并提交书面答辩状。二被告辩称：一、本案的案由应定为买卖合同纠纷而不是返还原物纠纷。原告庞小梅、第三人彭日生夫妻在1995年为建三层新楼房缺少资金通过口头约定将涉案的面积为70平方米的宅基地作价12000元整转让给二被告，二被告支付了款项后即建房居住至今。原告在诉状中声称：“原告丈夫见被告在遂溪老家生活环境比较差，迟迟无法娶妻成家。故为了改善其生活条件，原告丈夫彭日生征得原告的同意，将登记在原告名下的70平方米宅基地借给被告建上简易的砖瓦房进行居住至今”，事实上，二被告是在1993年8月26日登记结婚，在1995年4月27日生育长子彭李保，当时，原告并未取得涉案宅基地的使用权。显然，原告庞小梅刻意隐瞒涉案宅基地转让的客观事实，故本案的案由应定为买卖合同纠纷而不是返还原物纠纷。二、原告庞小梅、第三人彭日生与二被告关于涉案宅基地转让的口头约定和签订的《屋地转让协议书》合法有效。二被告支付转让款后，原告夫妻根据双方的口头约定即将相关涉案土地的政府文件原件交由二被告保管（被告持有原件），被告于同年建房居住至今（原告在诉状中也确认被告房屋建于1995年且经其同意）。第三人彭日生及其子女于2015年7月10日再次在《屋地转让协议书》上签名确认此事且有多名证人见证，该份《屋地转让协议书》合法有效，理应受法律保护。三、原告的起诉也已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。承前所述，被告与原告夫妻双方关于涉案宅基地转让买卖合同合法有效，原告只是因为讼争的宅基地市价上涨受到利益诱惑而不念亲情、唯利是图反悔生诉，明显有违社会公序良俗和诚实信用原则；何况案涉合同已经履行完毕达二十三年之久，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告的起诉早已超过了法律规定的最长的权利保护期限20年的诉讼时效，丧失了胜诉权。特别要指出的是，如果法庭支持原告的诉讼请求，将对被告全家的生活造成灾难性的影响，不利于维护交易安全和社会秩序的稳定。综上，原告庞小梅、第三人彭日生与被告彭马生、龙凤英关于涉案宅基地转让的口头约定和签订的《屋地转让协议书》合法有效且原告的起诉已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，被告恳请法庭查明事实，依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告庞小梅与第三人彭日生于1985年10月29日缔结婚姻关系。1995年11月16日，原湛江市麻章经济开发区因建设新城区政通路，需要拆除原告庞小梅与第三人彭日生两户的住宅。原湛江市麻章经济开发区与原告庞小梅、第三人彭日生签订《协议书》约定原湛江市麻章经济开发区以政通路押册村路段以北实用面积152㎡的宅基地兑换给原告庞小梅及第三人彭日生。1996年7月15日，第三人彭日生取得96-246号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，随后在其与原告庞小梅置换后的土地上建设三层楼房，占地82㎡，并于1996年9月5日取得了房地产权证（粤房地证字第××号），土地权属来源为划拨。被告彭马生同年在原告庞小梅、第三人彭日生名下70㎡土地上建房居住至今。1995年，被告彭马生向原告庞小梅、第三人彭日生支付了12000元现金。2015年7月10日，第三人彭日生、彭日生的儿子彭罗成、彭罗忠与被告彭马生、彭马生的妻子龙凤英、儿子彭李宝在见证人彭某1、翟某、彭某2、彭某3的见证下签订了《屋地转让（协议书）》，确认原告庞小梅名下70㎡地于1995年以12000元人民币转让给被告彭马生及其妻子龙凤英建房的事实。本院认为，本案争议焦点有五：一、本案案由属返还原物纠纷还是买卖合同纠纷。二、原告、第三人与二被告之间是否存在口头协议。三、2015年7月10日签订的《屋地转让（协议书）》是否有效。四、本案诉讼时效是否已过。五、被告应否向原告返还涉案土地及土地权属文件。关于本案案由的认定。原告庞小梅立案时诉称案涉土地属其名下财产，1995年借予被告彭马生使用至今，现要求无权占有涉案土地的被告拆除房屋返还原物。2019年1月8日，原告庞小梅变更诉讼请求，请求：1.判令被告彭马生与第三人彭日生于2015年7月10日签订的《屋地转让协议书》无效；2.判令被告拆除在原告宅基地上所建砖瓦房，返还原告宅基地，并交还《关于宅基地用地的批复》《规划图》给原告。因原告的诉讼请求变更，本案案由应变更为买卖合同纠纷。关于原告、第三人与二被告之间是否存在口头协议的认定。首先，被告彭马生、龙凤英于1995年向原告庞小梅、第三人彭日生支付12000元后，同年原告庞小梅、第三人彭日生将涉案土地的权属文件原件交给二被告，二被告于1995年在涉案土地上自筹资金建房居住至今，与原告庞小梅、第三人彭日生相邻生活20余年，且20余年来原告庞小梅、第三人彭日生从未向二被告收取土地租金。其次，原告诉称收到12000元系二被告赠与第三人建房，但未提供其他证据证明。原告又诉称土地系借给二被告使用，但涉案土地上房屋为二被告自筹资金建成，且原告及第三人已于1995年将涉案土地权属文件原件交付二被告，既是借用土地何须交付土地权属文件原件？且第三人于1996年建房办证后并未将涉案的70㎡土地一同办证，原告及第三人收取二被告12000元后交付涉案土地权属文件原件的行为更符合土地买卖的交易习惯。综合在案证据，二被告证明涉案土地存在买卖关系的证据的证明力大于原告与第三人证明涉案土地乃借用的证据的证明力，本院确信原告与第三人于1995年向二被告作价12000元出卖涉案土地并达成口头协议的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在。关于2015年7月10日签订的《屋地转让（协议书）》的效力认定。首先，原告庞小梅诉称第三人彭日生私自处分原告名下土地的行为系无权处分行为，其隐瞒原告与二被告签订《屋地转让（协议书）》系无效合同。根据在案证据，1989年1月31日，湛江市郊麻章镇人民政府文件{湛郊麻府宅地用字（1989）004号}出具《关于宅基地用地的批复》，同意划拨麻章镇甲曹村委会押册村麻志公路西侧北路一块面积70㎡的荒地给第三人彭日生建房使用。1989年4月15日，湛江市郊麻章镇人民政府文件{湛郊麻府宅地用字（1989）031号}出具《关于宅基地用地的批复》，同意划拨麻章镇甲曹村委会押册村麻志公路以西一块面积82㎡的荒地给原告庞小梅建房使用。1995年11月16日，湛江市麻章区经济开发区办公室因建设新城区政通路，需要拆迁第三人彭日生、原告庞小梅两户的住宅，双方就宅基地兑换问题签订《协议书》，协议约定湛江市麻章区经济开发区办公室建设新城区政通路占用了第三人彭日生、原告庞小梅宅基地实用面积共152㎡，同意将政通路押册村路段以北实用面积152㎡的宅基地置换给第三人彭日生、原告庞小梅重建房屋。该协议书置换的152㎡土地并未实际划分第三人彭日生、原告庞小梅两人分别占有的土地面积。且第三人彭日生于1996年7月于置换后的土地上建房并办理了房地产权证（粤房地证字第××号），占地82㎡，大于其置换前土地面积，与庞小梅置换前所有的土地面积相符（82㎡）。因此，可认定置换后的152㎡土地已为原告庞小梅、第三人彭日生夫妻共同所有。因此，原告庞小梅、第三人彭日生对涉案土地有共同处分权。其次，原告诉称因其未及时依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）款之规定，第三人彭日生将涉案土地转让给二被告的行为违反了法律禁止性规定，是无效行为。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定中确定不得转让的房地产一般应当是指自始不能办理权属登记的房地产。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房地产所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，原告庞小梅、第三人彭日生根据其与湛江市麻章区经济开发区办公室签订的《协议书》，实际取得了土地，第三人彭日生已在部分涉案土地上盖房，占地82㎡，该部分房产已办理房地产权证（粤房地证字第××号），证件上注明土地权属来源为划拨，可由此推断认定置换的152㎡土地余下的70㎡土地性质均为划拨。涉案土地的权属明确，可以转让。相关土地权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户均是可以完成的；在此前提下形成的本案讼争土地《屋地转让（协议书）》系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，原告关于该合同应为无效合同的请求，因与本案审理查明的事实不符，且其也没有提供相关的证据予以证明，故本院对此不予支持。综上，本院认定原告庞小梅与第三人彭日生于1995年向被告彭马生、龙凤英作价12000元出卖涉案土地并达成口头协议，2015年7月10日第三人彭日生与二被告签订的《屋地转让（协议书）》乃是对1995年达成的口头协议的延伸，原告庞小梅、第三人彭日生已在1995年对涉案土地进行处分，且涉案土地具备买卖条件，第三人彭日生与被告彭马生、龙凤英签订《屋地转让（协议书）》合法有效。关于本案诉讼时效的认定。原告庞小梅称一直不知道《屋地转让（协议书）》的存在，在2018年11月29日开庭才收到该协议书，且见证人亦证实当日签订协议书时原告并未在场。被告方未能提出证据证明原告庞小梅事后知悉签订《屋地转让（协议书）》的事实，根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当自回到权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，本案诉讼时效应当自原告庞小梅知晓《屋地转让（协议书）》之日起计算，即从2018年11月29日起计三年。本案诉讼时效未过，二被告主张原告的请求超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告应否向原告返还涉案土地及土地权属文件的认定。本院根据在案证据确认原告庞小梅、第三人彭日生与被告彭马生、龙凤英于1995年达成买卖涉案土地的口头协议，并确认了2015年7月10日第三人与二被告签订的《屋地转让（协议书）》合法有效。二被告基于1995年达成的口头协议与2015年7月10日签订的《屋地转让（协议书）》，合法占有涉案土地及土地权属文件，原告要求被告拆除涉案土地上的房屋、归还涉案土地及土地权属文件的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告庞小梅的诉讼请求。本案受理费8050元，由原告庞小梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判长 汪   政审判员 陈 文 韬审判员 谭 仁 伟二〇一九年四月十九日书记员 韩婷（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当自回到权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。