云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终485号上诉人（原审被告）胡德星，男，汉族，1968年10月13日出生，云南省镇雄县人，住镇雄县。被上诉人（原审原告）镇雄县农村信用合作联社，住所地镇雄县。法定代表人肖叁，职务理事长。被上诉人（原审被告）云南冠福房地产开发有限公司，住所地云南省昭通市昭阳区海楼路宏发锦秀康城B组团15幢1单元5楼1号。法定代表人彭超，职务总经理。上诉人胡德星因与被上诉人镇雄县农村信用合作联社(以下简称“信用社”)、云南冠福房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院（2017）云0627民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明：2016年6月15日，被告胡德星（买方）与被告房地产公司（卖方）签订合同编号为tfxjz0100、tfxjz0101、tfxjz0102、tfxjz0103、tfxjz0104、tfxjz0105、tfxjz0106、tfxjz0107、tfxjz0108、tfxjz0109、tfxjz0110、tfxjz0111、tfxjz0112、tfxjz0113、tfxjz0114、tfxjz0115、tfxjz0116、tfxjz0117、tfxjz0118、tfxjz0119号的《商品房购销合同》，约定被告胡德星向被告房地产公司购买镇雄县塘房新集镇建设项目一期第18幢第1层101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号、109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号、116号、117号、118号、119号、120号商铺，共计购买商铺20套，房屋建筑总面积为1,132.2平方米，总金额为7,902,756元。合同约定，被告胡德星通过银行按揭的方式向被告房地产公司支付购房款，首期支付总价款的50.41%即4,032,452元，付款时间为2016年6月15日，其余价款共计3,870,000元，由被告胡德星向信用社塘房信用社贷款支付。2016年6月15日、16日，被告胡德星与被告房地产公司向镇雄县房地产管理所对购买的20套商铺进行商品房买卖合同登记备案。2016年6月23日被告胡德星向原告信用社提交借款申请，预计贷款3,870,000元，由房地产公司提供阶段性保证担保，待房地产证（产权）办理完备，其自愿将所购商品房作为借款抵押担保。2016年7月21日，被告胡德星向镇雄县房地产管理所办理预抵押登记，经镇房监字（2016）第1039作出决定：对被告胡德星坐落在塘房新集镇18栋101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号、109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号、116号、117号、118号、119号、120号商铺准予预抵押登记。2016年7月23日，被告胡德星（借款人）、被告房地产公司（保证人）与原告信用社（贷款人）签订《个人购房借款合同》，合同约定：“贷款金额3,870,000元，用于购买坐落于塘房新集镇商铺，贷款期限为120个月，自2016年7月23日起至2026年7月23日止；本合同利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮20.0000%，确定为年利率5.8800%；贷款人根据借款人的委托，将贷款资金划入被告房地产公司名下账户；还款方式为按月等额本息还款法，在每月23日扣收贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在本合同第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个付款期或在本合同累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》；担保范围为本合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用及其他费用；本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关抵押登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；主债权到期（包括按约定被宣布提前到期），借款人未予清偿的，贷款人有权实现或提前实现抵押权；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购”。签订借款合同当日，原告信用社将贷款资金3,870,000元划入被告房地产公司名下账户。签订借款合同后，被告胡德星于2016年8月23日、9月23日、10月23日、11月23日、12月23日及2017年1月23日向原告信用社偿还了6期贷款，共计偿还本金144,373.03元，利息112,018.97元，两项合计256,392元。自2017年1月23日起至今，被告胡德星未按合同约定按期归还本息，逾期次数已累计六个付款期以上，经原告信用社向被告胡德星多次催收贷款未果，其于2017年7月4日向镇雄县人民法院提起诉讼。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告胡德星与房地产公司签订的《商品房购销合同》，原告与被告胡德星、房地产公司签订《个人购房借款合同》，均系各方真实意思表示，形成要件合法，对各方均具有约束力。原告与被告胡德星签订的《个人购房借款合同》期限虽未届满，但被告胡德星已经连续三个付款期及合同累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期，并要求借款人提前清偿全部贷款。本案借款人胡德星在合同履行期间未按合同约定期限还本付息，由此双方在合同中约定的提前宣布贷款到期的条件成立，原告要求提前宣布贷款到期清偿全部贷款本息的请求，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。被告房地产公司虽不是本案所涉《个人购房借款合同》的直接借款人，但其在贷款保证合同中明确了其对借款人的债务承担连带责任保证，被告房地产公司也是该合同权利义务的实际享有者，应当与被告胡德星连带承担本案债务的清偿责任。原告与被告胡德星、房地产公司签订的《个人购房借款合同》约定“借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在本合同第四条约定的利率基础上加收50%确定”。本合同约定的年利率为5.8800%即月利率4.9‰，应当支付的罚息利率为月利率7.35‰（4.9‰＋2.45‰）；按照相关法律的规定复利的计算基数应仅为正常利息即月利率4.9‰，故原告提出由二被告连带偿还借款本金人民币3,725,626.97元，利息90,072.61元（截止2017年6月23日）及自2017年6月24日起支付按合同约定计付利息、罚息及复利的请求，符合法律和合同的约定，应予支持。被告胡德星提出房地产公司尚差欠其材料款工程款合计17,000,000元，为实现原告的债权，由原告在房地产公司的保证金账户中扣除本案的3,000,000元的借款，原告实现债权后，胡德星可持原告的扣款凭证与房地产公司进行结算的主张，因被告胡德星与房地产公司之间差欠的款项，系另一法律关系，与本案不具关联性，故其主张由原告扣除被告房地产公司保证金3,000,000元的主张，于法无据，其理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十一条，《中华人民共和国关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决：一、由被告胡德星于判决书生效后六十日内偿还原告镇雄县农村信用合作联社贷款本金人民币3,725,626.97元及利息90,072.61元（截至2017年6月23日），并支付自2017年6月24日起至履行完毕之日止按合同约定计付的利息、罚息以及复利。二、被告云南冠福房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告云南冠福房地产公司承担保证责任后有权向被告胡德星追偿。三、原告镇雄县农村信用合作联社对被告胡德星坐落于云南省镇雄县塘房新集镇18栋101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号、109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号、116号、117号、118号、119号、120号商铺以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得的价款在欠款本息范围内优先受偿。案件受理费人民币37,326元，由被告胡德星、被告云南冠福房地产开发有限公司共同承担。上诉人胡德星提起上诉称：请求撤销一审判决第一项判决中关于罚息和复利的判项，改判上诉人不支付罚息和复利；改判被上诉人信用社对上诉人所享有的债权在被上诉人房地产公司的保证金内予以优先扣除；本案全部诉讼费用由二被上诉人承担。主要事实与理由：一、胡德星停止还本付息是房地产公司对建设项目停工造成的，一审法院未对此予以审查核实，其判决胡德星向银行支付罚息和复利有违公平原则。房地产公司法定代表人因涉嫌犯罪而正被司法机关处理，现新集镇项目已停工，房地产公司处于全面停业状态。即：胡德星贷款的用途为购买房屋，该笔款项已直接划拨至开发商账户，现项目已全面停工，开发商濒临破产，交房已遥遥无期，胡德星的贷款合同目的已无法实现。胡德星倾尽毕生积蓄购买涉案房屋，在向开发商支付了购房首付款4,032,756元后，基于信用社给予房地产公司的授信及金融支持服务而向信用社贷款387万元。现因房地产公司原法定代表人涉嫌犯罪、房地产公司濒临破产、房屋项目全面停工等情形，胡德星不但要面临已付4,032,756元的购房首付款直接损失的后果，还要向信用社支付不合理的罚息和复利，一审法院判决胡德星向信用社支付罚息和复利有违公平、公正。二、信用社怠于行使其债权，在胡德星请求法院判决信用社优先扣除冠福公司的保证金的情况下，一审法院却对此未予审查。胡德星提供了证据证明胡德星系涉案商铺项目的材料供应商，房地产公司作为项目开发商仍差欠上诉人材料款1,700万元，房地产公司的违约行为致使胡德星失去偿付能力，无力支付银行的贷款本息。而房地产公司作为本案的连带责任保证人，其在信用社有足额保证金，信用社完全可以从房地产公司的保证金中将胡德星差欠的款项予以直接扣除，但是信用社却怠于行使其债权。无论是从债权人（信用社）对债务人（胡德星）到期债权的代位求偿，还是房地产公司的担保责任，信用社均可直接将房地产公司的保证金予以扣除，以实现其债权，但是信用社却怠于行使其债权，违背公平公正和诚实信用，在有明确的财产可实现其债权的情况下却将该笔债权诉至法院，故意增加各方诉累，浪费司法资源，恶意追偿，信用社的诉请不应当得到支持，胡德星关于信用社优先扣除房地产公司的保证金的答辩意见于法、于理有据，一审对此未与采信属事实认定错误。三、一审在认定房地产公司为涉案贷款合同权利义务的实际享有者的情况下，却认为胡德星主张信用社优先扣除房地产公司保证金的理由不能成立，其属认定事实错误。房地产公司为涉案贷款的收款人、担保人，而信用社为房地产公司提供了金融支持和服务，并给予房地产公司授信，在胡德星已向房地产公司支付了400余万元的首付款，并偿还了部分本息后，因房地产公司的原因造成胡德星背负巨额债务、钱房两空，胡德星逾期还款的责任在于房地产公司和信用社，一审已认定房地产公司为该笔贷款权利义务的实际享有者的情况下，仍然判令胡德星承担还款责任，一审的裁判结果与其认定的事实相矛盾，其裁判结果没有事实依据。四、信用社在塘房新集镇项目建设中存在的严重违规问题，是导致胡德星不能按时履行还款义务的重要原因。在塘房新集镇项目的建设中，信用社存在以下违规问题：第一、房地产公司与信用社下属的塘房信用社串通，在李贤春不知情的情况下，利用李贤春拥有的塘房万兴宾馆的房产证、土地证违规贷款600万元给房地产公司使用，李贤春举报后，房地产公司用塘房新集镇的建设资金归还了该笔借款，致使房地产公司不能支付农民工工资和材料款。第二、信用社曾经与房地产公司、镇雄县住建局签订账户共管协议，约定房地产公司在建设镇雄县塘房新集镇过程中的资金由镇雄信用社、镇雄县住建局共同监管。但在执行过程中，房地产公司原法定代表人张应军串通信用社有关工作人员，绕开镇雄住建局的监管，将本应用于新集镇的建设资金挪作他用，致使塘房新集镇项目烂尾停工。这一情况，有房地产公司原法定代表人张应军涉嫌集资诈骗罪一案的庭审视频（中国庭审公开网能够查询）能够证实。五、二被上诉人应共同承担涉案房屋逾期交房的违约金。胡德星与房地产公司签订的购房合同约定，房地产公司应于2016年10月31日前将验收合格的房屋交付给胡德星，现塘房新集镇项目已经烂尾、停工，交房时间遥遥无期，鉴于二被上诉人对该项目的烂尾均应承担责任。胡德星有权要求二被上诉人按照购房合同的约定赔偿上诉人逾期交房的违约金。综上所述，塘房新集镇项目烂尾、停工引发的后续问题（包括购房者断供、逾期交房违约金、拖欠材料款、农民工工资等问题），已逐渐演变为严重的社会问题，信用社作为资金监管方负有不可推卸的责任。一审在本案的处理过程中认定事实不清，适用法律错误，不考虑本案的欠款背景有违公平公正原则，胡德星为维护自身的合法权益，特提出上诉，恳请贵院查清案件事实、依法改判。被上诉人信用社、房地产公司未作出二审答辩。在二审诉讼过程中，上诉人胡德星除认为其停止还本付息是房地产公司对塘房新集镇项目建设项目停工烂尾造成、信用社怠于行使其债权、信用社在该建设项目中存在严重违规等问题，是导致胡德星不能按时履行还款义务的重要原因外，对一审认定的其他事实并无异议，故对无异议的事实予以确认。根据上诉人胡德星的上诉请求归纳本案二审争议焦点为：一、一审判决胡德星支付信用社罚息及复利是否恰当？二、胡德星向信用社所借该笔款可否从房地产公司在信用社的保证金中予以优先扣除？针对争议焦点，本院评判如下：一、关于一审判决胡德星支付信用社罚息及复利是否恰当的问题胡德星上诉认为“胡德星停止还本付息是房地产公司对建设项目停工造成的，一审法院未对此予以审查核实，其判决胡德星向银行支付罚息和复利有违公平原则”。本院认为：胡德星与信用社、房地产公司签订的《个人购房借款合同》“第四条借款利息4.1本合同利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮20.0000％，确定为年利率5.8800％。……第八条罚息8.1借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在本合同第四条约定的利率基础上加收50％确定”对罚息及复利作了专门约定，一审根据三方当事人的约定判决胡德星向信用社支付罚息和复利不存在“有违公平原则”，至于房地产公司对建设项目停工则属于另一法律关系。二、关于胡德星向信用社所借该笔款可否从房地产公司在信用社的保证金中予以优先扣除的问题胡德星上诉称“信用社怠于行使其债权，在胡德星请求法院判决信用社优先扣除冠福公司的保证金的情况下，一审法院却对此未予审查”。本院认为，房地产公司在信用社的保证金是基于另一法律关系产生，与本案没有关联，且信用社并没有提出该诉求，胡德星的该请求没有事实和法律依据，一审不予审理并无不当。至于，胡德星上诉还提“信用社在该建设项目中存在的严重违规等问题，是导致胡德星不能按时履行还款义务的重要原因”“胡德星与房地产公司签订的购房合同约定，房地产公司应于2016年10月31日前将验收合格的房屋交付给胡德星，现塘房新集镇项目已经烂尾、停工，交房时间遥遥无期，鉴于二被上诉人对该项目的烂尾均应承担责任。胡德星有权要求二被上诉人按照购房合同的约定赔偿上诉人逾期交房的违约金”的上诉请求，因本案是信用社提起诉讼的金融借款合同纠纷案，胡德星的该请求不属本案审理范围。综上，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人胡德星的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37,326元，由上诉人胡德星承担。本判决为终审判决。审判长  李寿斌审判员  陆 瑜审判员  颜九华二〇一九年四月二十九日书记员  赵声智