湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终301号上诉人（原审被告）：襄阳汉润水泥制品有限公司，住所地襄阳市襄州区古驿镇大营村。法定代表人：陈会洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小强，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱晓慧，女，1987年3月17日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李有功，襄阳市襄州区伙牌法律服务所法律工作者。上诉人襄阳汉润水泥制品有限公司（以下简称汉润水泥公司）因与被上诉人朱晓慧房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汉润水泥公司的委托诉讼代理人王小强、被上诉人朱晓慧的委托诉讼代理人李有功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉润水泥公司上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原告的诉讼主体资格问题。本案是合同纠纷，合同具有相对性，汉润水泥公司与张淑勤、李志超、肖大国三人签订的合同，只应由该三人提起诉讼，只与上述三人有法律关系。且在租赁合同签订时，并无附着被上诉人等20人的委托书，故汉润水泥公司并不认可被上诉人等20人的任何权利，也无证据证实被上诉人等20人确实做了委托。争议房屋到底是不是他们20人的？委托是不是遗漏了其他人？委托书是不是后补的？都需要查实。二、押金问题。汉润水泥公司支付了1万元押金，未予以核减，也未在原审判决中予以表述。三、房屋所有权人问题。该房屋系襄州经济开发区办公用房，属于国有土地、国有资产性质，不能买卖，因此无法办理产权证。相关权利人为襄州经济开发区管委会，而不是被上诉人等20人。如果依照原审判决，等于变相将争议房屋确权给了被上诉人等20人。四、合同解除问题。合同第4条、第6条第2项，明确约定：由乙方提前一个月支付租金；若乙方违约，则合同终止。可见合同在2016年3月份已经自动终止了，双方已经事实解除了租赁合同。张淑勤、李志超、肖大国三人明知房租未交，必然会索要房租，来汉润水泥公司查看，汉润水泥公司在2016年末已经搬离，这个事实张淑勤、李志超、肖大国三人不可能不知道。他们不来要房租吗？他们来要房租，难道看不见不在办公吗？显然与日常逻辑不相符。真相就是他们知道汉润水泥公司早已没在此办公。五、房屋现状问题。汉润水泥公司搬走后，房屋处于空置状态，原审法院并未实际现场查看，以确认房屋是否处于租赁状态，就匆忙判令腾出房屋，属于重要事实没查清。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护汉润水泥公司的合法权益。朱晓慧辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱晓慧向一审法院起诉请求：1、依法判令解除朱晓慧与汉润水泥公司于2015年10月1日签订的房屋租赁合同，并由汉润水泥公司腾退租赁房屋交付给朱晓慧；2、依法判令汉润水泥公司向朱晓慧支付自2016年4月起至2018年8月所租1间房屋租金11200元，以及汉润水泥公司将租赁房屋腾退给朱晓慧完毕之日止的房屋租金；3.本案诉讼费用由汉润水泥公司负担。一审法院认定事实：2015年9月，朱晓慧、刘勇成、张玉友等20人与张淑勤、李志超、肖大国签订了《授权委托书》，载明：朱晓慧、刘勇成、张玉友等20人自愿全权委托张淑勤、李志超、肖大国与汉润水泥公司签订房屋租赁合同事宜，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的权利、义务等条款，委托人均予以承认并按约定履行。2015年10月1日，张淑勤、李志超、肖大国（甲方）与汉润水泥公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，载明：一、出租房屋共五层，位于襄阳市××大道北侧，西邻襄阳雅虎机电有限公司、东临襄阳元大粮油公司，属于襄州经济开发区管委会原办公用房。甲方没有办理土地证、产权证等手续。按照襄阳市规划，该房屋处于两改两迁区域，在租赁期内可能面临拆迁，乙方在确认知晓以上情况，并自己处理由此带来的一切问题…；二、甲方自愿将上述房屋的二至五层（面积约670平方米，每层8间共32间）租赁给乙方作为办公、宿舍等；三、租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止共五年；四、租金按照76800元/半年（每间每月400元，月租金12800元），由乙方提前一个月支付。合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付六个月的租金和保证金1万元，共计86800元。以后每半年提前一个月，乙方将租金足额交给甲方，逾期一个月仍未交纳，甲方有权解除合同，租赁关系解除时，甲方不再退还保证金；五、甲方只提供房屋的出租不负责乙方的人身财产安全，乙方在经营过程中产生的经济、安全等费用甲方不负责任，乙方应按时交纳租金，逾期视为乙方违约……六、如乙方违约，则合同终止，乙方在该房屋上的改造、经营等投入归甲方所有，不退还保证金，因乙方违约造成甲方的一切损失由乙方承担…。《房屋租赁合同》签订后，朱晓慧将其所购买的1间房屋连同其他同事所购买的共计32间交付给汉润水泥公司使用，汉润水泥公司交纳租金至2016年3月，自2016年4月起未交纳，也未将所租赁的房屋腾退交还给朱晓慧等人。庭审中，汉润水泥公司陈述其于2016年12月底已经搬走并告知过朱晓慧等人，但未提交相关证据，亦未办理交接手续。同时查明，襄阳商贸城是从事汽车配件、自有房屋租赁等经营活动的全民所有制企业。2006年8月28日，襄阳商贸城通过湖北东风拍卖公司组织的竞拍活动拍得襄州区公路段所有的位于襄阳市襄州区316国道钻石大道6198平方米的地产及地面附着物，并签订了《关于办理房地产过户手续等有关事宜的协议》。2013年12月5日，襄阳商贸城又将该房屋分割按间出售给朱晓慧1间房屋，并签订了《房屋买卖合同》。同时，襄阳商贸城于2018年8月6日出具证明一份，载明：兹有本单位为化解到期债务，并报请上级主管部门批准，将本单位公开竞争买得的位于襄阳市××区钻石大道北侧房屋分割按间出售给刘勇成等20位同志。一审法院认为，朱晓慧等人委托张淑勤、李志超、肖大国与汉润水泥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人。因此，张淑勤、李志超、肖大国作为受托人按照委托人朱晓慧等人的要求与汉润水泥公司签订《房屋租赁合同》，该合同应当约束朱晓慧与汉润水泥公司。汉润水泥公司在订立合同时应当知道该房屋的权属状况以及朱晓慧等人与张淑勤、李志超、肖大国之间的委托代理关系，其关于朱晓慧主体不适格的抗辩意见没有事实及法律依据，一审法院不予采信。涉案房屋由襄州区公路段转让给襄阳商贸城，襄阳商贸城又分割转让其中1间给朱晓慧，有《关于办理房地产过户手续等有关事宜的协议》、《房屋买卖合同》为证，该房屋虽未办理产权登记手续，但并不妨碍朱晓慧将该房屋出租，且该房屋已经实际交付给了汉润水泥公司使用，故汉润水泥公司辩称该房屋没有办理产权登记，朱晓慧不享有权利的理由不能成立。根据双方所订立的《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方逾期一月未交纳房租，甲方有权解除合同”，现汉润水泥公司认可自2016年4月起未交纳房租，已经构成违约，因此，朱晓慧主张解除合同的请求符合合同约定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权的行使的规定，该合同应当自汉润水泥公司收到起诉状副本之日即2018年10月22日解除。该租赁合同解除后，汉润水泥制品公司应当在合理的期限内将房屋腾退并交付给朱晓慧。汉润水泥公司在诉讼中称其于2016年12月底已经搬离租赁房屋并告知朱晓慧等人，未提供相关证据证实，亦未提供双方办理房屋交接的手续，因此其请求不应再支付租金的理由不能成立，一审法院不予支持。朱晓慧依照《房屋租赁合同》的约定，主张汉润水泥公司按400元/间/月的标准支付自2016年4月起至房屋腾退完毕之日止1间房屋租金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告朱晓慧委托张淑勤、李志超、肖大国与被告襄阳汉润水泥制品有限公司于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月22日予以解除；被告襄阳汉润水泥制品有限公司于本判决生效之日起十五日内将所租赁朱晓慧的1间房屋腾退交付给朱晓慧；二、被告襄阳汉润水泥制品有限公司于本判决生效之日起十五日内按照400元/间/月的标准向原告朱晓慧支付自2016年4月1日起至租赁房屋腾退完毕之日止1间房屋的租金；三、驳回原告朱晓慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取为40元，由汉润水泥公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审庭审中，朱晓慧等20人认可汉润水泥公司向张淑勤、李志超、肖大国三人交纳了1万元保证金，汉润水泥公司认可讼争的房屋至今仍处于上锁状态，钥匙由其持有，其未将钥匙交还对方，本院对当事人认可的上述事实予以认定。本院认为，张淑勤、李志超、肖大国三人受朱晓慧等20人的委托在委托人的授权范围内以自己的名义与汉润水泥公司签订的房屋租赁合同并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故房屋租赁合同有效。没有证据证明汉润水泥公司知道张淑勤、李志超、肖大国三人与朱晓慧等20人之间存在代理关系，也没有证据证明汉润水泥公司与张淑勤、李志超、肖大国三人订立房屋租赁合同时如果知道上述代理关系就不会订立房屋租赁合同，因房屋租赁合同的承租人汉润水泥公司未履行交纳房屋租金的合同义务，导致朱晓慧等20人未能收取房屋租金，朱晓慧等20人以自己的名义行使张淑勤、李志超、肖大国三人基于房屋租赁合同对汉润水泥公司享有的权利，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定（该规定的内容为，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外）。朱晓慧等20人分别作为一审原告提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的起诉必须符合的条件，即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。汉润水泥公司上诉提出，本案是合同纠纷，合同具有相对性，汉润水泥公司与张淑勤、李志超、肖大国三人签订的合同，只与上述三人有法律关系，只应由该三人提起诉讼，且在租赁合同签订时，并无附着被上诉人等20人的委托书，故汉润水泥公司并不认可被上诉人等20人的任何权利，也无证据证实被上诉人等20人确实做了委托，一审原告的诉讼主体资格存在问题，该上诉理由与上述法律规定不符，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。襄州区公路段将房屋出售给襄阳商贸城，襄阳商贸城将部分房屋出售并交付给朱晓慧，朱晓慧对其购买的房屋虽未取得所有权，但享有占有、使用、收益的权利，包括将房屋出租并收取房屋租金的权利，一审判决并未确认朱晓慧等20人对出租的房屋享有所有权。汉润水泥公司上诉提出，该房屋系襄州经济开发区办公用房，属于国有土地、国有资产性质，不能买卖，因此无法办理产权，相关权利人为襄州经济开发区管委会，而不是被上诉人等20人，如果依照原审判决，等于变相将争议房屋确权给了被上诉人等20人，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院以朱晓慧主张解除合同的请求符合合同约定为由，对朱晓慧的该请求予以支持，一审判决确认房屋租赁合同于汉润水泥公司收到起诉状副本之日即2018年10月22日解除，符合法律规定。房屋租赁合同约定，汉润水泥公司每半年提前一个月足额支付租金，逾期一个月仍未支付，出租人有权解除合同，租赁关系解除时，出租人不再退还全部保证金，还约定，如汉润水泥公司违约，则合同终止，不退还保证金。上述约定合法有效。虽然汉润水泥公司向张淑勤、李志超、肖大国三人交纳了1万元保证金，但因汉润水泥公司存在未按房屋租赁合同的约定履行支付租金的合同义务这一违约行为，导致朱晓慧等20人行使出租人对汉润水泥公司享有的合同解除权依法解除了房屋租赁合同，按照房屋租赁合同的上述约定，1万元保证金不应退还给汉润水泥公司。汉润水泥公司上诉提出，原审判决未予以核减汉润水泥公司支付的1万元押金，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。但一审判决既未表述汉润水泥公司交纳1万元保证金的事实，也未提及是否应当向汉润水泥公司退还保证金，确有不当，汉润水泥公司的该上诉理由成立，本院予以采纳。汉润水泥公司上诉提出，合同第4条、第6条第2项明确约定，由乙方提前一个月支付租金，若乙方违约，则合同终止，可见合同在2016年3月份已经自动终止了，双方已经事实解除了租赁合同，该上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。汉润水泥公司上诉提出，汉润水泥公司在2016年末已经搬离，这个事实张淑勤、李志超、肖大国三人不可能不知道，真相就是他们知道汉润水泥公司早已没在此办公，汉润水泥公司搬走后，房屋处于空置状态，原审法院并未实际现场查看，以确认房屋是否处于租赁状态，就匆忙判令腾出房屋，属于重要事实没查清。汉润水泥公司未提交证据证实其在2016年末已经搬离、其搬走后房屋处于空置状态，其认可的讼争的房屋至今仍处于上锁状态、钥匙由其持有、其未将钥匙交还对方这一事实表明，其未向出租人或者朱晓慧等20人返还房屋，故不能免除汉润水泥公司将其租赁的房屋予以腾退并将房屋返还给朱晓慧等20人的义务，一审判决汉润水泥公司将所租赁朱晓慧的房屋腾退交付给朱晓慧，符合法律规定，汉润水泥公司的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。即使存在汉润水泥公司已搬走、房屋处于空置状态的事实，因汉润水泥并未向出租人或者朱晓慧等20人返还房屋，故不能免除汉润水泥公司向朱晓慧等20人支付房屋租金或者房屋占有使用费的义务。一审判决汉润水泥公司按照400元/间/月的标准向朱晓慧支付自2016年4月1日起至租赁房屋腾退完毕之日止房屋的租金，该裁判结果并无明显不当，故本院对一审判决的该裁判结果依法予以维持。对汉润水泥公司依据上述事实和理由提出的要求撤销一审判决、依法改判或者发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上所述，汉润水泥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由汉润水泥公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年四月二日书记员  周超群