广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初16945号原告：张杰，男，1967年8月8日出生，香港居民，委托代理人：沈玉文，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。被告：罗晓玲，女，汉族，1987年1月27日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：吴祥洪，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人：江泽曼，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行（以下或简称中国邮政储蓄银行罗湖区支行），住所地广东省深圳市罗湖区深南东路3040号邮政大厦二楼，统一社会信用代码91440300668536323C。负责人：陈鸿。委托代理人：吴玙，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：邓子明，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告张杰与被告罗晓玲、中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈玉文，被告罗晓玲委托代理人吴祥洪、江泽曼，被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行委托代理人吴玙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月8日，原告因资金周转需要出售房产，与被告罗晓玲签订《房地产买卖合同》，将其所有的深圳市龙岗区布吉镇第五园T12栋复式1H房转让与被告罗晓玲，房屋转让价为人民币1380万元，并就首期款支付方式及向银行办理按揭贷款等内容作出了约定。后原告与被告罗晓玲共同与被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行办理银行按揭贷款，并将首付款在被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行处做了资金托管，被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行经审查按揭申请资料后，认为符合按揭条件，于2017年9月14日向原告及被告罗晓玲发出了“个人二手房贷款承诺函”，承诺：1、向被告罗晓玲发放按揭贷款966万元，并直接划至原告账户；2、该笔贷款在被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行具备所售房屋的抵押权后，即予发放给原告；3、该承诺书的有效期为三个月。随后被告罗晓玲与被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行签订了《个人购房借款及担保合同》，原告也筹资办理了所出售房产的赎楼。原告拿到被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行的《个人二手房贷款承诺函》后，即与被告罗晓玲办理了所售房产的转移登记手续，房产过户到了被告罗晓玲名下，而被告罗晓玲也于2017年10月27日将房产抵押给了被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行，而被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行取得抵押权后，迟迟未将房款划给原告，经原告多次催促，才迟至2018年2月28日将款项划给原告，足足延迟了四个月，使原告遭受了重大损失。被告罗晓玲与原告签订房地产买卖合同，支付购房款是其主要义务，且所购房产抵押给被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行后即支付所余购房款是被告罗晓玲与原告和被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行的共同意思表示，而被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行在接办案涉房产的按揭业务时，已对原告作出明确承诺，应受承诺约束，原告已办理案涉房产的转移登记且房产已抵押给被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行，却迟迟得不到应由两被告支付的购房款，使原告因无法及时使用出售房产所得的巨额资金而造成了重大损失，两被告应予赔偿。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告承担违约责任，连带赔偿原告损失476560元；2、本案诉讼费由两被告承担。被告罗晓玲辩称，1、被告罗晓玲已经按照涉案房地产买卖合同履行合同义务，按时支付定金，并配合办理首期款监管，并于涉案房屋自原告转移登记至被告罗晓玲名下的同时，将房产抵押登记至被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行名下，其已配合完成全部按揭贷款申请手续，被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行发放贷款时间并非被告罗晓玲能够掌控，原告无权主张被告罗晓玲就被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行的行为承担连带责任。2、因被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行最终于2018年2月28日发放按揭贷款，超过涉案房产完成抵押登记给银行后三个月届满时间的一个月，原告已于2018年3月4日向被告罗晓玲主张房地产买卖合同项下资金占用费3万元，被告罗晓玲已经向原告支付该笔款项，买卖双方已完成交易，且原告在直至起诉前长达五个多月并未向被告罗晓玲主张任何责任，原告现在向被告罗晓玲主张损失无权也无合同依据。3、因原告不诚信的行为提起本案诉讼，造成司法资源浪费，因此产生的诉讼费用应由原告自行承担。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行辩称，原告依据被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行出具的个人二手房贷款承诺函向其主张因迟延放款产生的损失，但依据该承诺函，其作出的是附条件的承诺，且其并未违反承诺，不存在任何过错。第一，被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行承诺函中所列举的放款条件明确写明了放款应满足借款借据借款合同等有关法律文件已有效签署，以及承诺人内部放款审批流程后方向被告罗晓玲指定账户放款，但直至2018年2月28日其方收到被告罗晓玲出具的借据，并完成了放款审批流程，其于当日即完成了放款，该放款时间是依据国家及银行最新的信贷政策及信贷投放量进行恒定的，被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行在放款过程中并不存在任何过错，2017年10月末开始因深圳市存在对于购房贷款方面的政策限制，银行收紧年末放款的信贷投放量，直至2018年2月28日承诺人方完成审批流程。第二，原告与被告罗晓玲在签订房地产买卖合同时已明确知晓银行在发放贷款时可能因国家政策及其他原因导致原告不能够在指定期限内取得按揭贷款，并已经约定了相关的责任承担。根据原告提供的证据房地产买卖合同，最后一条明确约定了自买方完成抵押登记后三个月之日银行仍未发放银行按揭贷款，买家需向其支付每月三万元的资金占用费，而依据被告罗晓玲提供的证据，被告罗晓玲已向原告支付了3万元资金占用费，该条款及双方依据该条款的履行说明原告已经知晓在银行发放贷款过程中会存在因国家政策及其他原因导致银行放款时间存在不确定性的风险。其次，银行与被告罗晓玲签订的借款合同中也明确在放款条款中约定了放款的条件应当符合银行最新的信贷政策及信贷投放量，银行已就该风险进行了明确提示。第三，银行并没有向原告支付购房款的义务，银行与原告之间不存在放款的权利及义务的相关约定。签订合同的主体是银行及被告罗晓玲，原告不是借款合同的签订主体，因此被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行并没有向其履行合同的义务。第四，原告所主张的相关损失不是其直接损失，且该损失并非银行所导致，银行不存在迟延放款的情况，对该损失不应该承担任何责任。原告提交的证据中显示，其向公司及银行的借款均在签订房地产买卖合同之前即2017年6月及7月，当时原告已存在逾期的情况，该逾期不是银行迟延放款导致。其次，该损失也并非在银行出具承诺函时所明知及可预期的损失，与银行是否放款并不存在关联关系。综上所述，银行不应当向原告承担任何义务及赔付责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年8月8日，原告张杰与被告罗晓玲签订《房地产买卖合同》（编号：No.0000939），合同载明以下内容：1、卖方为原告张杰，买方为被告罗晓玲。2、买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区布吉镇第五园T12栋复式1H，建筑面积约为187.31平方米。3、转让成交价为1380万元，定金为20万元。4、交易定金：买方在本合同生效当天向卖方支付定金人民币20万元，在本合同生效之后贰日内（含当日）再向卖方支付定金人民币40万元。本合同所约定的定金交由买卖双方所约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具收据的，不影响定金的生效。5、付款方式：经买卖双方协商一致，约定买方以向银行按揭贷款方式支付定金之外的房款，该房款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买方须于2017年8月20日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款（以银行贷款额为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2017年8月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，抵押贷款金额以银行承诺函为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。6、涉案房产处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起四十五日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交房押金的第三方或第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。7、卖方应于收到全部楼款三日内将该物业交付予买方。8、如果买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如果卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。9、合同第十五条备注以下内容：（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）（1）因政策变动导致交易税费增加，全部由买方承担；（2）自买方完成抵押登记后三个月为止，银行仍未发放买家的按揭贷款，买家需从该日起向卖家支付每月三万元资金占用利息，但买家有居住使用房产的权力，至卖家收到买家的按揭贷款为止。2017年9月14日，原告张杰（甲方）、被告罗晓玲（乙方）与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行（丙方）签订《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，根据甲、乙双方就交易房产签订的《0000939》（房产交易合同）的履约需要，保证房产交易资金安全，经甲、乙、丙三方共同协商，达成如下协议：1、乙方向甲方购买交易房产，乙方自筹购房资金（以下或简称“首付款”）人民币叁佰伍拾肆万元整，并向丙方申请购房贷款人民币玖佰陆拾陆万元整。甲方通过本人的账户（收款账户户名：张杰，开户银行：中国邮政储蓄银行深圳莲塘支行，账号62×××31）收取乙方以首付款和贷款形式支付的购房款项，乙方通过本人在中国邮政储蓄银行开立的账户（还款账户户名：罗晓玲，开户银行：中国邮政储蓄银行深圳莲塘支行，账号：62×××24）归还丙方贷款本息。2、乙方承诺：在乙方贷款申请经丙方审批前，将首付款（若贷款审批金额低于贷款申请金额，实际交存的首付款应补足差额部分）足额存入乙方还款账户，并在此不可撤销地授权丙方对首付款进行冻结。3、首付款资金委托管理期限起始日自协议生效之日起90天。4、甲乙双方共同授权丙方在交易房屋产权已经过户至乙方名下后，若甲方收款账户开户银行为中国邮政储蓄银行，则丙方于取得抵押回执后三个工作日内将首付款（若已划付用于提前偿还交易房产的原有贷款，则为剩余部分款项）解冻结并向甲方收款账户转账。2017年9月14日，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行向原告（售房人）张杰、被告（购房人）罗晓玲出具《个人二手房贷款承诺函》，载明：买房人就购买坐落于深圳市龙岗区布吉镇第五园T12栋复式1H的房屋（房产证号：深房地字第××号）与售房人签订了房屋买卖合同，并向贷款人提出贷款申请。贷款人现就贷款发放事宜做出如下第（一）项承诺：在所交易房屋的产权已经转移至借款人名下后，借款人将所交易房屋或其他房屋抵押给贷款人。贷款人承诺在确认贷款人已经具备抵押房屋的抵押权之后，向借款人发放贷款9660000元，并将贷款划至售房人指定账户（户名：张杰，开户行：中国邮政储蓄银行深圳莲塘支行，账号62×××31）。承诺人发放上述贷款应先满足以下前提条件：（1）借款人与售房人身份真实，且双方的房产买卖交易真实；（2）借款人、售房人及房地产中介机构按我行要求提供资料完整、真实、合法、有效；（3）借款人与承诺人已签署《个人购房借款及担保合同》，《借款借据》等有关法律文件；（4）承诺人完成内部放款审批流程。特别提示：（1）如果承诺人发现交易不真实或者交易资料不真实或有其他任何不利于承诺人贷款安全的事项（包括但不限于借款人涉嫌刑事案件、抵押给承诺人的房产灭失等），有权终止履行承诺，不发放该笔贷款；（2）本承诺书有效期为三个月，到期后承诺人有权终止履行承诺；（3）如在发放贷款前，抵押物市场价格变化幅度超过10%，承诺人有权调整贷款金额；（4）在贷款发放前，若借款人的征信状况恶化，承诺人有权不发放该笔贷款。2017年10月24日，被告罗晓玲与被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：44001659117097985953），合同第六条第八项约定，贷款人有权根据中国邮政储蓄银行最新信贷政策及信贷投放量的总体安排确定放款时间。2017年10月27日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行。庭审中，当事人确认如下事实：1、被告罗晓玲已按时支付了首付款354万元。2、被告罗晓玲于2017年8月17日向银行提交了按揭贷款申请。3、被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行于2018年2月28日向原告划付了按揭贷款966万元。2018年3月8日，被告罗晓玲通过案外人李凯的平安银行账户向原告转账支付3万元资金占用利息。本院认为，原告与被告罗晓玲签订《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。关于被告罗晓玲的责任问题。被告罗晓玲在签订合同后依约按时支付首期款及办理相关的按揭贷款手续，并于2017年10月27日完成了房产的抵押登记，被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行于2018年2月28日向原告划付了按揭贷款966万元。从完成抵押登记到按揭贷款发放时间间隔四个月，超过三个月的，根据合同约定“如买方完成抵押登记后三个月内，银行仍未发放按揭贷款，买方需自三个月后每月向卖家支付3万元的资金占用利息”，被告罗晓玲已依据该约定向原告支付一个月的资金占用利息3万元，已经依约履行完毕自己的合同义务，现原告又被告违约为由要求赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行的责任问题。首先，被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行于2017年9月14日向买卖双方出具的《个人二手房贷款承诺函》明确载明“承诺人发放贷款应先满足以下前提条件：……承诺人完成内部放款审批流程；……本承诺书有效期为三个月，到期后承诺人有权终止履行承诺”。原告理解该有效期三个月系指被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行承诺发放贷款的履行期限，逾期发放贷款则为违约。本院认为，承诺书载明的该有效期三个月，系指承诺书的有效期，到期后承诺人有权终止履行承诺，并非原告理解的被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行承诺三个月内发放贷款。其次，被告罗晓玲与被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》第六条第八项明确约定，贷款人有权根据中国邮政储蓄银行最新信贷政策及信贷投放量的总体安排确定放款时间。而被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行事实上根据最新信贷政策及信贷投放量履行内部放款审批流程于2018年2月28日向原告划付了按揭贷款，没有证据显示被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行存在违约的情形，且原告并非借款合同的签订主体，故原告以被告中国邮政储蓄银行罗湖区支行存在迟延划付房款为由要求其承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张杰的全部诉讼请求。本案案件受理费8448元，由原告张杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马小梅人民陪审员  孙 燕人民陪审员  闵素本二〇一九年四月二十六日书 记 员  黎晓琳