湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1202民初2664号原告（反诉被告）：湖北汉宁置业有限公司。住所地：咸宁市温泉笔架山路38号。法定代表人：刘腊立，该公司董事长。委托代理人：张金才，男，1963年12月2日出生，汉族，系该公司员工，代理权限为一般授权代理。委托代理人：陈新贵，湖北海舟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：朱锦春，男，1954年10月16日出生，汉族，住咸宁市，委托代理人：沈厚玖，湖北良朋律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司诉被告（反诉原告）朱锦春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湖北汉宁置业有限公司的委托代理人张金才、陈新贵，被告朱锦春及其委托代理人沈厚玖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司诉称：2009年12月31日，原、被告签订了翰林名都《商品房买卖合同》，约定被告朱锦春向原告购买翰林名都小区6幢1单元1101室复式楼，面积247.75㎡，总房款735818元，被告首付款20000元，余款715818元应在2011年12月31日前付清。原告按照约定将房屋交付被告使用至今。经多次催讨，被告仍拒绝支付余下购房款。为此，诉至法院，请求判令被告支付购房款715818元并承担违约责任（自2012年1月1日起按应付款日万分之三计算至清偿之日止）。原告湖北汉宁置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照、被告身份证复印件，以证明原、被告的主体资格。证据2、《商品房买卖合同》，以证明原、被告之间的买卖合同关系及相关的权利、义务。证据3、定金收据、购房款收据，以证明被告仅向原告支付了定金10000元及购房款10000元。证据4、交房入伙通知登报公告，以证明原告通知被告办理交房手续的事实。证据5、装修协议、承诺书，以证明被告收房并装修的事实。证据6、催款函、快递凭证，以证明原告向被告催讨购房款及违约金的事实。被告（反诉原告）朱锦春辩称：1、原、被告签订的购房合同有效；2、原、被告之间存在绿化工程款抵扣购房款。故原告要求被告支付违约金无事实依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）朱锦春反诉称：2009年12月21日反诉被告湖北汉宁置业有限公司与咸安区金银桂花园基地（个体工商户反诉原告朱锦春）签订了《翰林名都小区一二三期绿化工程合同》，合同签订后，反诉原告朱锦春对反诉被告湖北汉宁置业有限公司承建的翰林名都小区的绿化工程进行施工。2009年12月31日反诉原告朱锦春与反诉被告湖北汉宁置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定反诉原告朱锦春向反诉湖北汉宁置业有限公司购买翰林名都小区6幢1单元1101室复式楼，面积247.75㎡，总房款735818元，反诉原告朱锦春按照合同的约定支付了购房款30000元。合同还约定，反诉被告湖北汉宁置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由反诉被告湖北汉宁置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，应按已付购房款的百分之一向反诉原告朱锦春支付违约金。同时合同约定，在商品房保修范围和保修期限发生质量问题，反诉被告湖北汉宁置业有限公司应当履行保修义务。双方还口头约定余下购房款用部分绿化工程款抵扣。房屋交付使用后，出现裂缝、渗水等严重的质量问题，且反诉被告一直拖延拒绝维修。为此，请求反诉被告湖北汉宁置业有限公司支付房屋维修、加固费用110815.68元及支付逾期办理产权证违约金。被告（反诉原告）朱锦春为支持其辩称理由和反诉请求，向本院提交了如下证据：证据1、被告身份证复印件，以证明被告诉讼主体资格。证据2、《翰林名都小区一二三期绿化工程合同》，以证明原告与被告存在绿化工程合同关系的事实。证据3、绿化工程验收清单，以证明原告认可被告承建的绿化工程数据。证据4、绿化相片一组，以证明被告所承建的绿化工程已竣工的事实。证据5、证人证言，以证明原、被告双方已就绿化工程款抵扣购房款达成口头协议的事实。证据6、《商品房买卖合同》，以证明原告应承担房屋质量保修责任的事实。证据7、收据两份，以证明被告已交付购房款20000元及其他相关费用的事实。证据8、翰林名都装修管理协议及特别注意事项，以证明被告于2010年9月28日与物业管理公司签订协议，领取房屋钥匙至今。证据9、物业费票据，以证明被告已交纳多年的物业管理费，而原告从未向被告主张购房款，认可绿化工程款抵扣购房款的事实。证据10、房屋质量照片一组，以证明原告交付的房屋存在严重的质量问题。证据11、原告湖北汉宁置业有限公司出具的证明一份，以证明被告朱锦春为原告湖北汉宁置业有限公司开发的翰林名都花园小区承建绿化工程的事实。原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司辩称：同意办理房屋的产权证照，因反诉原告朱锦春未按照合同约定支付购房款，湖北汉宁置业有限公司没有任何违约行为。其次对房屋的质量问题，同意进行加固维修，是由于朱锦春拒绝配合而无法进行。故请求驳回反诉原告的诉求。本案在审理过程中，被告（反诉原告）朱锦春申请对房屋的质量及维修方案、维修造价进行鉴定。本院依法组织双方当事人选定咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所、咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司、咸宁市方圆工程造价双方鉴定所对房屋质量、维修方案及维修造价进行司法鉴定。咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所于2014年7月7日作出了SFJD-2014013号鉴定意见：房屋存在裂缝、渗水，上述裂缝不影响结构安全，但对该房屋的使用功能有一定的影响，建议联系具有资质的单位出具维修方案，由建设单位实施维修，并承担相关费用。咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司于2014年11月出具了维修加固设计说明。咸宁市方圆工程造价双方鉴定所于2015年6月3日出具了[2015]造鉴字第01号鉴定意见书：加固维修造价为110815.68元。经庭审交换证据及质证，被告（反诉原告）朱锦春对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、5无异议。原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司对被告（反诉原告）朱锦春提交的证据1、6、7、8、9无异议。对上述当事人无异议的证据本院依法予以采信。被告（反诉原告）朱锦春对原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司提交的证据6的真实性无异议，但认为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张购房款及违约金无事实依据。原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司对被告（反诉原告）朱锦春提交的证据2、3、4关联性有异议，认为绿化工程施工主体是桂花园基地，不是本案被告；对被告提交的证据5有异议，认为不足以证明原、被告双方对绿化工程款抵扣购房款达成了一致协议；对被告提交的证据8真实性无异议，但认为可以证明原告确已对房屋的维修问题进行处理；对被告提交的证据9真实性无异议，但不能证明原告主张的证明目的；对被告提交的证据10合法性有异议，认为其证据来源不合法；对被告提交的证据11真实性无异议，但认为与本案无关。对咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所作出的SFJD-2014013号鉴定报告，原告认为该鉴定报告可以证明原告交付的房屋没有结构性缺陷，对其鉴定费用和方案中顶层维修费用应由原告承担有异议，认为该部分属于公共部分，不专属于被告个人，不能冲减被告的购房款。咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司出具的维修加固设计说明及咸宁市方圆工程造价双方鉴定所出具的[2015]造鉴字第01号鉴定意见书，原告认为，与第一份鉴定报告相互矛盾，扩大了维修范围，对于房屋部分漏水，原告愿意承担保修责任，但不能冲抵购房款。对上述有争议的证据，本院认为：对原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司提交的证据6，因被告（反诉原告）朱锦春对该组证据的真实性无异议，故对该组证据本院予以采信。对被告朱锦春提交的证据2、3、4，因与本案无关联性，且被告已另案起诉，故本院不予采信；对被告朱锦春提交的证据5，因证人与原告有直接的利害关系，故对该证据本院不予采信；对被告朱锦春提交的证据8、9，原告对该组证据的真实性无异议，本院应予采信；对被告朱锦春提交的证据10，因与鉴定意见相互印证，故本院应予采信；对被告朱锦春提交的证据11，不足以证明被告朱锦春以绿化工程款抵扣购房款的事实。对咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所作出的SFJD-2014013号鉴定意见、咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司出具的维修加固设计说明及咸宁市方圆工程造价双方鉴定所出具的[2015]造鉴字第01号鉴定意见书，系依法委托进行的专业性鉴定，且无证据证明存在瑕疵，故本院予以采信。本院通过对证据进行审查，结合当事人的庭审陈述，认定如下事实:2009年12月31日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告朱锦春向原告购买翰林名都小区6幢1单元1101室复式楼，价款为735818元，被告朱锦春应于签订合同之日付清首期购房款20000元，余款715818元于2011年12月31日前付清。还约定：买受人逾期付款不超过60日或逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金。合同签订后，被告朱锦春支付首期房款20000元。根据原告湖北汉宁置业有限公司的公开承诺，购房者交纳1000元认购款，可折抵房款10000元。2009年6月27日被告朱锦春向原告湖北汉宁置业有限公司交纳了1000元认购款，故被告朱锦春实际下欠原告购房款705818元。原告按照双方约定将该房交付被告使用，但剩余房款被告至今未支付，为此原告诉至本院，要求依法处理。同时查明：原告湖北汉宁置业有限公司向被告朱锦春交付的房屋存在裂缝、渗水等质量问题，对该房屋的使用功能有一定的影响，但不影响结构安全，原告湖北汉宁置业有限公司愿意对前述质量问题承担保修责任。本院认为：原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司与被告（反诉原告）朱锦春是在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法、有效。原告湖北汉宁置业有限公司依照约定履行了合同的交房义务，被告朱锦春未按照合同的约定支付购房款，应承担此次纠纷的主要责任。由于原告湖北汉宁置业有限公司交付的房屋存在裂缝、渗水等质量问题，应当履行维修义务或以鉴定报告为依据以房屋加固维修费用折抵购房款，故原告湖北汉宁置业有限公司也应当对纠纷的发生承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。故对原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司要求被告（反诉原告）朱锦春支付购房款及被告（反诉原告）朱锦春要求原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司履行保修责任的诉求，本院应予支持。被告朱锦春辩称以个人经营的咸安区金银桂花园基地绿化款折抵购房款的理由，因被告（反诉原告）朱锦春以原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司拖欠绿化工程款为由，已依法提起诉讼另案主张权利，故对被告（反诉原告）朱锦春要求以绿化工程款折抵购房款的辩称理由，本院不予支持。综上为了维护正常的市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱锦春应在本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司支付购房款705818元。二、原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司应在本判决生效后三十日内履行按鉴定结论确定的维修方案与要求对被告（反诉原告）朱锦春所购买的房屋质量问题履行保修责任。如逾期未履行维修义务，鉴定结论确定的加固维修费用110815.68元，从被告（反诉原告）朱锦春应支付原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司的购房款中扣除。三、驳回原告湖北汉宁置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）朱锦春的其他反诉请求。本案案件受理费11966元，由被告（反诉原告）朱锦春负担10291元，由原告（反诉被告）湖北汉宁置业有限公司负担1675元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈 斌审 判 员  万 明人民陪审员  李汉华二〇一九年四月二十九日书 记 员  金星怡