四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异47号 申请人（案外人）：韩志祥，男，1964年1月10日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 原案申请人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：郭敬辉。 委托代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 原案被执行人：宁夏国晟贸易有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区。 法定代表人：赵尧珠。 原案被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山（宁夏回族自治区）。 法定代表人：张航孝。 委托代理人：马红艳。 原案被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人韩志祥对查封行为提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人韩志祥称，2011年江峰房地产公司在开发“星海时代花园”项目时，将施工工程发包给平罗县鑫龙建筑有限公司，该公司又将部分工程发包给王智平。江峰房地产公司支付了王智平部分工程款，余款用在建房屋抵偿。2015年5月27日，江峰房地产公司以星海时代花园7-2-401房抵顶欠王智平工程款542400元。2015年12月21日，王智平与韩志祥达成购买7-2-401房屋的协议，韩志祥交付购房款后，与王智平共同向江峰房地产公司出具《转让证明》，并由韩志祥与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，开具了购房款发票。案外人韩志祥取得房屋并进行装修、居住至今。2015年底案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以上前政府规费暂时无法开具发票为由推诿，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟评估拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，江峰房地产公司在2015年5月将房屋抵账给了王智平，此时房屋所有权即发生转移，案外人亦在中铁信托公司之前取得房屋所有权并实际占有使用涉案房屋，上述法律行为合法有效，应受保护，故提出异议，请依法解除对该房屋的查封。案外人提交了2015年5月27日江峰房地产公司工程部和平罗县鑫龙建筑有限公司共同出具的《星海时代花苑二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明》《转让证明》《商品房买卖合同》（无签订时间）、江峰房地产公司向韩志祥开具的“收据”三张（2015年12月22日收取7-2-401号房款542400元，2016年3月3日收采暖费474元、收取房屋维修基金1386元、门牌号工本费38元、7-2-401号房款8951元四张），江峰房地产公司2016年11月28日向案外人开具了有税务监制章的增值税发票一张，金额542400元。2017年、2018年交物业、采暖费等费用的发票3张。 原案申请人中铁信托公司称，江峰房地产公司以其开发的石国用（2011）第5723号国有土地（即星海时代花园地块）使用权抵押为宁夏国晟贸易有限公司借款担保。涉案房屋在2013年初就已经通过中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同将涉案房屋登记备案在了中铁信托公司名下，在这种情况下，案外人抵账取得这套房子是有重大过失的，不应享有物权期待权；案外人的购房发票时间是2016年11月28日，证明其实际入住的交物管费的票据时间也是2017年以后的。案外人提交的购房合同没有签订时间，其向江峰房地产公司交款、开票均在查封之后，也不能排除执行。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人韩志祥确实是从江峰房地产公司星海时代花园项目施工人王智平处购买的顶账房，其与王智平达成协议、支付价款后与江峰房地产公司签订正式合同。 经审查查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。同时，中铁信托公司与江峰房地产公司签订了购房合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2015年5月27日，江峰房地产公司以星海时代花园7-2-401房抵顶欠王智平工程款542400元。王智平又将该房出卖给韩志祥并向江峰房地产公司出具《转让证明》，韩志祥与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，2016年11月28日江峰房地产公司向韩志祥开具了有税务监制章的增值税发票一张，金额542400元。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括7-2-401号136.35㎡（查封房屋顺序号为199）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。 本院认为，针对当事人对2014年中铁信托公司与江峰房地产公司达成以房屋抵债的协议，双方签订了购房合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的以房屋抵债性质的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案现有证据尚不足以证明王智平已经以抵顶工程款名义取得涉案房屋，故案外人韩志祥提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人韩志祥提出的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年四月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。