四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初157号 原告：四川合纵物业服务有限公司。住所地：攀枝花市东区大和北路六村1-7#。统一社会信用代码：9151042797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201310106142。 委托诉讼代理人：蒲德明，男，汉族，1973年6月27日出生，住四川省攀枝花市东区。 被告：攀枝花市仁和区阳光家园小区管理委员会。住所地：四川省攀枝花市仁和区阳光家园社区。 负责人：汪东，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：曾六兵，四川三才律师事务所律师。执业证号：1510420012070380 委托诉讼代理人：王永先，四川三才律师事务所律师。执业证号：15104201611572559。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）与被告攀枝花市仁和区阳光家园小区管理委员会（以下简称阳光家园管委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法由审判员胡华元适用简易程序于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告合纵物业公司的委托诉讼代理人吕庆、蒲德明，被告阳光家园管委会的委托诉讼代理人曾六兵、汪东到庭参加诉讼。2019年4月2日，原、被告申请庭外和解15天，和解期内，原、被告未达成协议。本案现已审理终结。 原告四川合纵物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告退还押金300000元并支付从2018年2月3日起至付清全部押金时为止的资金占用利息损失。2、判令被告向原告支付公共维修费用、单元门禁费用合计443213元，并支付从原告垫资之日起至付清全部款项为止的资金占用利息损失。3、本案全部诉讼费用由被告承担。以上暂合计：743213元。事实和理由：2015年1月20日，原告与攀枝花市五十一阳光家园业主委员会续签《阳光家园小区物业服务合同》时，按照合同约定向业主委会支付了押金30万元，原告后再物业服务合同履行期间陆续为业委会垫付了小区公共维修支出资金203213元，原告又于2016年垫付16万元修建了阳光家园小区110道单元门及门禁系统，业委会后于2016年5月27日，从原告处领取8万元用于支付小区单元门和门禁系统工程款。2017年11月4日，阳光家园小区业主代表大会经表决同意成立了被告，后经相关职能部门同意被告成立并予以备案。原告后于2018年2月2日按要求向被告做了移交并退出阳光家园小区。原告退出阳光家园小区后多次要求被告退还押金并支付原告垫付的相关款项，但被告至今未向原告退还押金支付款项。现请求支持原告的诉讼请求。 被告阳光家园小区管理委员会辩称，根据《阳光家园小区物业服务合同（续签）》的约定，原告方违约时，被告方有权扣除相应的保证金。原告在履行合同过程中，未按双方的约定向被告支付相应收益的提成，其金额已超过其已缴纳保证金的金额，被告有权在原告缴纳的保证金中扣除，进行冲抵。垫资16万元修建阳光家园小区门禁系统及被告从其处领取8万元用于支付小区单元门和门禁系统工程款，与事实不符。案涉阳光家园小区单元门禁系统安装费为340000元，根据《阳光家园物业服务补充协议》的约定及原告的承诺，原告应承担案涉阳光家园小区单元门禁系统安装费用的1/3，即113333.33元。而攀枝花市仁和区大河中路街道办事处阳光社区居民委员会支付了100000元，攀枝花市五十一阳光家园业主委员会支付了80000元，无需原告承担的2/3中，仅有46666.67元未承担。原告未向被告支付2016年度、2017年度公共收益的提成、物业合同终止后超收的物业费用等以及应由原告承担的2017年度电梯年检费用，共计1511239.5元。扣除原告缴纳的300000保证金，被告领取的80000元停车费用提成（支付门禁系统安装费用）及无需原告承担的门禁系统安装费用46666.67元，原告还应向被告支付1084572.83元。被告将保留该部分的诉权。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院依法认定如下事实：原告原名为攀枝花市合纵物业管理有限公司，2006年更名为四川合纵物业服务有限公司。2015年1月16日，原告与阳光家园小区原业主委员会（以下简称原业委会）签订《阳光家园小区物业服务合同（续签）》，约定原告自2015年1月20日至2018年1月19日止为阳光家园小区继续提供物业服务，合同第三条第二款约定：原告承担小区房屋共用部位的日常维修，养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础，承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、电缆通讯电缆井、楼内公共部分下水立管及通向污水井的下水管道，雨水，空调水落水管等。合同第三条第三款约定：承担小区共用设施设备的日常维修养护，运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道，共用照明，保安监控系统，供电系统，消防系统，供水系统，避雷装置，通风系统，弱点系统，电梯，煤气管线等（由专业机构负责的除外），以及对小区全部文体设施的维护、养护和管理。合同第七条第一款约定：物业服务费以建筑面积计：住宅0.52/㎡•月，生活垃圾清运费6元/户/月代收代缴给生活垃圾清运部门。服务内容包括：保安、保洁、绿化、公共部位、公共设施维护保养及能耗（公共照明、电梯运行电费及年检费用等）。合同第七条第四款约定：共用部位共用设施设备的维修、更新、改造费由业主代表大会决定是否从专项维修资金支出，严格按《攀枝花市房屋维修资金管理办法》执行；紧急维修按相关规定执行，涉及维修项目的实施甲乙双方另立合同。合同第十一条第五款约定：乙方在签订本合同当日向甲方缴纳押金30万元整（叁拾万元整）。该合同还对双方的权利义务、具体物业服务内容、标准等其他事项进行了约定。同日，原业委会（甲方）与原告（乙方）还签订了《阳光家园物业服务补充协议》一份，该协议约定：根据甲乙双方签订的《阳光家园物业服务续签合同书》，经双方友好协商，在平等互利的基础上，双方签订如下补充协议：一、乙方续签合同的履约措施。1、乙方在签订《阳光家园物业服务续签合同书》时向甲方缴纳履约保证金30万元（叁拾万元整）。2、完成阳光家园小区2014年电梯年检。以后每年在规定的时间内完成阳光家园小区所有电梯的年检。电梯日常维护换大件费用按相关规定执行。3、合同签订后，乙方应把2012年1月1日-2014年9月30日止的所欠停车收益分成423444元（肆拾贰万叁仟肆佰肆拾肆元）每月还款35287元，于2015年年底全部付清。5、单元门禁系统安装问题：2015年春节后双方启动征求业主意见工作，如过半以上业主同意安装单元门禁系统、合纵物业公司承诺分担三分之一费用。该《补充协议》还对其他事项进行了约定。合同及协议签订后，原告向原业委会缴纳了押金30万元，原业委会向原告出具收条，并载明，公司离场时退还。尔后原告继续为阳光家园小区提供物业服务。2016年12月17日至2017年12月9日，因小区下水管道堵塞需疏通、维修，阳光社区临时管理委员会与他人签订七份施工合同，合同约定了工程名称、内容及工程价款。阳光社区临时管理委员会将合同交给原告，由原告负责履行，并垫付工程款。根据原告提交的七份施工合同及七份费用报销单，合同金额为33175元，费用报销单金额为45380元。其中2016年12月16日的施工合同标的6100元与2017年4月7日的费用报销单中的金额、工程地点相符；2017年12月6日的施工合同标的4289元与2017年12月30的费用报销单中的工程地点、金额相符。2017年8月2日的施工合同与2017年10月20日、12月18日的费用报销单的工程地点一致，但标的不一致，施工合同标的为9228元，而报销单的金额为11000元。其余四份施工合同的工程地点、标的均与三份费用报销单的工程地点，金额不一致。在提供物业服务期间，原告征得阳光家园业主委员会同意后，对小区内的电梯进行了维修，更换零配件26次。根据原告的报价单，共计金额为63242元，但原告提交的费用报销单只有17560元的付款凭证，对支付给东鑫公司的电梯材料费45600元，无相关收款凭证。2015年12月至2016年2月，阳光家园小区安装门禁系统共产生费用34万元，其中大河中路街办支付10万元，原告支付16万元，被告支付8万元。物业服务期届满后，原、被告未对公共维修费用、门禁系统费用及2016年、2017年的停车费收益进行结算。由于原告未按协议约定期限支付被告2014年9月以前的停车费收益423444元，被告向本院提起诉讼，经本院判决由原告支付被告停车费收益42344元，该判决现已生效。现原告起诉来院，要求被告退还押金30万元，支付垫付的工程款45175元，更换电梯配件费用63242元，安装门禁系统费用24万元，并支付利息。 关于原告主张的电梯维保费91311元，庭审中经双方核实，该笔费用已在原结算时扣除，故原告当庭撤回对该91311元的起诉。本院当庭予以准许。 另查明，阳光家园小区原业主委员会任期于2017年8月5日届满，新的业委会一直未产生。2017年11月4日，阳光家园小区业主代表在攀枝花市仁和区大河中路街办的主持下召开了业主代表大会，经表决通过并同意成立攀枝花市仁和区阳光家园小区管理委员会（以下简称阳光家园管委会），即原告；会议还表决选举了阳光家园管委会的成员为汪东、刘斌、龙云丽、范拥军、周凯；会议同时还明确了阳光家园管委会履行的职责和所作的工作就是原业主委员会的职责和工作。2017年11月22日，攀枝花市仁和区大河中路街道办事处阳光社区居民委员会将阳光家园业主代表大会会议情况和结果形成请示，向仁和区大河中路街道办事处进行了汇报，并提请大河中路街办对成立阳光家园管委会进行批复。2017年12月28日，大河中路街办作出攀仁街【2017】221号《攀枝花市仁和区大河中路街道办事处关于同意阳光家园小区管理委员会选举结果的批复》文件，批复：同意阳光家园小区业主代表大会的表决结果，同意阳光家园管委会的选举结果，由汪东等5名同志组成阳光家园小区管理委员会，任期3年，并同意推选委员名单为主任汪东，副主任刘斌，委员周凯、范拥军、龙云丽，会计由刘斌兼任，出纳由龙云丽兼任。业主代表大会同意并决定成立阳光家园管委会后，并逐级向攀枝花市仁和区大河中路街道办事处阳光社区居民委员会、攀枝花市仁和区大河中路街道办事处进行了备案申请，前述部门均批复同意。2018年7月24日，攀枝花市仁和区住房和城乡建设局对阳光家园管委会成立情况进行了备案，备案内容为：“根据阳光家园小区目前状况，依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，由管理委员会代行业委会职能职责，同意备案”。2018年1月26日，阳光家园业主大会向原告出具《移交通知书》，内容为：“根据《阳光家园小区物业服务合同》（续签：2015.1.16）第十二条6款的约定，请贵公司于2018年1月30日上午9：00起至2018年2月2日下午18：00时止，向攀枝花市阳光家园业主大会授权委托指定的攀枝花市仁和区阳光家园小区管理委员会（联系人：汪东联系电话：225×××1）移交攀枝花市五十一阳光小区的物业管理权（包括但不限于移交管野管理用房、物业管理的全部档案资料、专项维修资金、账目等）。贵公司移交后即撤离攀枝花市五十一阳光小区物业管理的区域，由攀枝花市阳光家园业主大会委托指定的攀枝花市仁和区阳光家园小区管理委员会实际接收控制。”原告在该移交通知书上加盖公章进行了确认。 以上事实有当事人的陈述、物业服务合同（续签）、补充协议、门禁系统报销凭证、施工合同、费用报销单、电梯配件报销单、（2018）川04民终1292号民事判决书等在卷作证，本院依法予以确认。 本院认为，原告与阳光家园原业委会签订的《物业服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该《物业服务合同》及《补充协议》合法、有效，双方应按合同、协议的约定履行各自的义务。因物业服务合同已到期，原业主委员会任期届满后未产生新一届业主委员会，阳光家园业主在街道办事处、社区居委会等部门的指导和监督下，成立了阳光家园管委会，即被告，并经行政主管部门同意备案，被告履行的职责就是小区业主委员会的职责，其应对小区原业主委员会与原告签订的合同及协议承担责任，履行义务。关于押金，原告与小区原业委会签订《阳光家园物业服务补充协议》后，原告按合同约定交给了原业委会押金30万元，并约定离场时退还，故被告应退还原告押金30万元。关于利息，因原告未按补充协议约定支付被告停车费收益，构成违约，故对其要求支付押金利息的请求，本院不予支持。关于小区电梯配件费用，原告提交的二十六份报价单，金额为63242元，但原告只提交了支付配件费17560元的凭证，该17560元本院予以认可，其余部分不予支持。关于电梯配件费用17560元，双方签订的服务合同约定，按《攀枝花市房屋维修基金管理方法》执行。根据该《方法》的规定，物业维修、更新、改造费用应当遵循谁受益谁负担的原则，故应由被告负担。原告已支付的电梯配件更换费用17560元应由被告支付给原告。关于原告支付的小区维修、疏通下水管道费用，根据原告提交的被告与他人签订的七份施工合同和费用报销单，2016年12月16日的合同标的6100元、2017年12月6日的合同标的4280元与费用报销单的工程地点和金额相符，本院予以认可。对2017年8月2日的合同标的为9228元的施工合同与2017年10月20日、12月18日的工程地点相符，但金额不符，本院认可支付的工程款为9228元，故根据施工合同及费用报销单，予以认可原告垫付的工程款为19608元。该施工合同是阳光社区临时管理委员会以发包方名义代表业主与他人签订，产生费用应由被告承担，被告应支付给原告。关于安装小区门禁费用，庭审中双方均认可安装小区门禁共产生费用34万元，其中大河中路街支付了10万元，原告垫付16万元，被告支付8万元，根据原告与阳光家园原业委会签订的《物业服务补充协议》约定，原告应承担三分之一的费用，故原告垫付的16万元中，应由原告承担53333元，其余106667元应由被告支付给原告。关于原告要求被告支付垫付款项利息的请求，因物业服务合同期届满后，原告撤出了阳光家园小区，双方虽办理了资料移交，但未对欠付款进行结算，故对该诉讼请求本院不予支持。被告辩称：由于原告违约，未按协议约定支付停车费收益，被告有权在押金中扣抵相关费用，因本案中被告未提出反诉，故本案中不作处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告攀枝花市仁和区阳光家园小区管理委员会于本判决生效之日起十五日内退还原告四川合纵物业服务有限公司押金30万元，支付更换电梯配件费用17560元、工程款19608元，安装门禁系统费用106667元，合计443835元； 二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11232元，减半收取5616元，由原告四川合纵物业服务有限公司负担2262元，被告攀枝花市仁和区阳光家园小区管理委员会负担3354元。 如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  胡华元 二〇一九年四月二十四日 书记员  刘应越