广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1730号上诉人（原审原告）：李雪，身份证住址：广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘先进，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘炳培，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州康创投资有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：秦少瑜。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。上诉人李雪诉被上诉人刘炳培、广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初19535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李雪及其代理人刘先进、王亚平，被上诉人刘炳培与康创公司共同代理人陈俊鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雪上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持李雪一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘炳培负担。事实与理由：原审法院认定事实不清，遗漏对重要事实的审查与认定，从而导致适用法律错误，错误的认定出售方没有申请二次消防安全检查验收的义务。一、就李雪当初购买涉案商铺初衷而言，主要目的是希望通过经营涉案商铺，获得经营收入，但涉案商铺无法正常投入使用，合同目的无法实现。2011年，刘炳培公开大肆宣传在涉案商场打造高端大型酒业市场，从而吸引李雪前来购买该商场的涉案商铺，双方签订《商铺买卖合同》时，整个商场没有间隔改建，刘炳培仅是对商场在图纸上进行分割，李雪根据图纸上的分割位置购得涉案商铺。根据李雪与刘炳培、康创公司签订的《商铺买卖合同》的合同目的来分析，按照生活常识，李雪根据刘炳培、康创公司的销售宣传购买本案商铺应当具备两个目的：一个是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，李雪取得登记产权，第一个合同目的基本实现。但是，依据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。因开发建设者刘炳培在将涉案商场分割间隔之后，未就涉案商场消防安全事项向公安机关办理相关手续，导致李雪一直不能将涉案商铺正常投入使用。产权式商铺为商业性房产，取得商铺产权并不是业主的最终目的，其目的在于通过使用商铺而由此获得收益。因此，李雪购买商铺的主要合同目的未能实现，合同已经产生根本违约。二、关于涉案商场间隔后的消防安全报建的责任归属问题。涉案商铺所在商场原为整体商场，刘炳培对涉案商场的规划用途为高档酒业经营，在图纸上分割为格子铺对外销售。根据李雪一审提交的证据1《商铺买卖合同》第五条第一款约定：“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分、立、装修、与第三人联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人均不得干涉。”因此，涉案商铺在2014年12月30前均由刘炳培占有使用。同时根据康创公司一审提交的证据1《广州市公安局越秀区分局建设工程消防验收意见书》明确载道：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。”刘炳培作为涉案商场的间隔人，涉案商铺的建设者，应当履行商场间隔后申报涉案商铺所在商场的安全检查验收合格的法定义务。三、涉案商场被间隔以后，刘炳培均没有履行报建消防的义务。根据康创公司在一审庭审中提供的证据1《建设工程消防设计审核意见书、验收意见书》，可知，涉案商场最后的消防验收合格时间为2011年2月1日。同时根据康创公司一审庭审中补充证据4四层消防栓平面图，可得知，四层的建设工程设计图纸是2011年3月份才编制的。商场间隔建设图纸编制出来前，涉案商场首层至四层的消防均已经通过广州市公安局越秀分局的合格验收。由此足以证明涉案商场的消防验收合格为改建前的验收合格。同时也证明刘炳培是该商场改建的建设方。同时也证明刘炳培是该商场的改建者。刘炳培没有对改建后的商场向公安机关办理消防安全事项的任何手续。一审法院却以刘炳培在出售房屋时，没有法律和行政法规要求二手房的出售方负有申请消防验收的义务为由，认为产权式商铺在交付给小业主后，其是否投入使用及如何使用，均需要等待小业主协商确定，从而将刘炳培间隔后交付的商场的消防验收责任认定是购买商铺的李雪的责任。显然，原审法院在查明和认定事实方面，遗漏了对李雪购买该商场商铺的主要目的审查。李雪在涉案商铺还不存在的时候，仅仅凭借刘炳培对整个涉案商场勾画的蓝图就选择购买了该涉案商铺的重要原因是，刘炳培在出售涉案商铺时其宣传为商城全部用于开展高端酒业经营，未来的经营收益相当可观。就涉案商场的用途而言，在刘炳培使用期间一直是用于酒类商品经营。根本不存在商铺交付给小业主后，由业主根据是否投入使用以及如何使用来报建消防的情形。将商场间隔后的二次消防责任认定为商铺小业主责任，这无疑是损害了广大购买商铺者的合法权益。综上所述，原审法院遗漏重要事实审查与认定，从而错误地适用法律，其判决损害了李雪的合法权益。刘炳培、康创公司二审共同答辩称：一审查明事实清楚，判决适用法律正确，涉案商铺不存在消防不合格的情况，请求驳回李雪的上诉请求。涉案商铺经过有关部门两次消防验收合格，在2011年与2012年均验收过一次。后续没有对涉案商铺进行任何改造，涉案商铺仍属于消防合格的状态。刘炳培、康创公司认为涉案商铺不存在消防不合格的情况。李雪向一审法院起诉请求：1.刘炳培、康创公司将改建后的商铺消防整改合格；2.刘炳培、康创公司赔偿经济损失，损失参照广州市同地段同类型同时期的房屋租金参考价的标准，自2015年1月1日起计算至刘炳培、康创公司将涉案商铺整改合格交付之日止。一审法院认定事实：2011年12月24日，李雪（买受人）与刘炳培的委托代理人康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定李雪购买位于广州市东风西路132号四层4030号铺，商铺合同约定建筑面积10.5983平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为167367元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；等。2012年9月10日，李雪取得了涉案房屋的房地产权证。其中记载涉案房屋的建筑面积为10.6平方米，规划用途为商业。2012年1月10日，广州市公安局越秀区分局向刘炳培核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，记载地址为东风西路132号首至四层，使用性质为商场，使用面积11038.36平方米，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、机械排烟设施、安全出口（8个）、ABC干粉灭火器（120具）；并注明该证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。庭审中，李雪、刘炳培、康创公司均确认：商铺现在全部都有间隔，按照买卖合同附件对商铺间隔好了，与房产证附图一致。李雪表示：李雪在2014年12月收到了收楼通知，但是因为没有消防验收，所以没有收楼；本案李雪要求刘炳培承担责任，不需要康创公司承担责任。一审法院认为：本案李雪与刘炳培交易的商铺属于产权式商铺。产权式商铺一般是指出售方将大型商业项目分割成若干面积较小的具有独立产权的商铺。在此经营模式中，产权式商铺的业主一般会将其整体委托给开发商或第三方统一经营管理，由开发商或第三方定期、定额向商铺业主支付租金。刘炳培已按照合同约定及产权证附图将商铺进行分割间隔，并通知李雪收楼，已履行了其出售人的交房义务。李雪认为刘炳培具有申请消防验收的义务而拒绝收楼，但在刘炳培出售房屋时，并无法律和行政法规要求二手房的出售方负有申请消防验收的义务，双方的买卖合同中也没有相关的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条，要求公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用人需要申请消防安全检查，消防安全检查是公众聚集场所在投入使用、营业前的前提条件，而产权式商铺在交付给小业主后，其是否投入使用及如何使用，均需要等待小业主协商确定，在投入使用、营业前的消防责任也应是商铺业主或之后的使用者承担。因此，对于李雪的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院于2018年11月8日判决：驳回原告李雪的诉讼请求。本案受理费321.30元，由原告李雪负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，李雪向本院提交李雪申请公开信息的答复书，证明康创公司在2011年7月7日之后对涉案商场的楼梯间、电梯间进行改造，即便如刘炳培、康创公司所述2011年2月1日之前越秀区公安局对商场消防验收合格，也因涉案商场超过一万平方米以上，康创公司的改建行为应当重新向越秀分局申报消防验收。刘炳培、康创公司质证认为对该证据的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，该份证据只能证明康创公司在2011年对楼梯间进行改建，不能证明涉案商铺存在消防不合格的情况。况且，在2012年广州市越秀分局也对商场进行了消防验收。二审期间，李雪申请调查取证：1、涉案商铺在广州市公安局越秀分局2011年2月1日后的消防验收状态及其相关信息；2、刘炳培出售给李雪房屋前金利壹号商场的状态及来源；3、刘炳培出售李雪房屋前金利壹号商场何时改建为商铺的办证情况。根据李雪前述申请，本院向李雪代理人刘先进出具（2019）粤01法民令33号广州市中级人民法院律师调查令，并派人与其至广州市公安局越秀区公安分局查阅穗公消审字（2010）第0125号、（2010）第0126号建筑内部装修图。两文号所附消防设计图中均显示存在商铺间隔。二审期间，李雪向本院提交2012年9月10日其取得涉案房屋的房地产权证，该房地产权证附图显示，涉案商场商铺已存在间隔。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李雪的上诉请求与刘炳培、康创公司的答辩意见，分析如下：根据一审证据可知，广州市公安局越秀区分局于2010年9月21日出具了穗公越消审字（2010）第0125号《关于同意流花广场首至三层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》及于2010年9月29日出具了穗公越消审字（2010）第0126号《关于同意流花广场第四层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》。本院二审期间向李雪代理人刘先进出具（2019）粤01法民令33号广州市中级人民法院律师调查令，并派人与其至广州市公安局越秀区公安分局查阅前述穗公消审字（2010）第0125号、（2010）第0126号消防设计审核意见书所附建筑内部装修图，前述两消防设计审核意见书中所附消防设计图中均显示存在商铺间隔。而根据2011年2月1日，广州市公安局越秀区分局出具的穗公越消验（2010）第0017号、0018号《建设工程消防验收意见书》可知，涉案商场首至三层，四层消防设计施工应已竣工且通过了消防验收。再从二审诉讼中李雪向本院提交2012年9月10日其取得涉案商铺的房地产权证附图来看，涉案商场商铺办理房地产权证时亦已存在间隔。结合一审诉讼中，李雪、刘炳培、康创公司均确认商铺现在全部都有间隔，按照买卖合同附件对商铺间隔好了，与房产证附图一致的情况，一审法院认定刘炳培已按照合同约定及产权证附图将商铺进行分割间隔，并通知李雪收楼，已履行了其出售人的交房义务并无不妥，本院予以维持。综上，本案李雪主张刘炳培未履行重新办理消防验收的义务，要求刘炳培、康创公司应将改建后的商铺消防整改合格及刘炳培赔偿其经济损失无事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院亦予维持。综上所述，李雪上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费321.30元，由李雪负担。本判决为终审判决。审审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月十五日书记员  钟明丽区敏儿