河北省秦皇岛北戴河新区人民法院民事判决书（2019）冀0392民初131号原告：丁云祥，男，1946年1月14日出生，汉族，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。法定代表人：牛磊，董事长。委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日出生，汉族，公司员工。被告：刘建阁，男，汉族，1974年7月4日出生，现住秦皇岛市。委托诉讼代理人：任敬涛，河北海立律师事务所律师。原告丁云祥与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、刘建阁确认合同效力纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017）冀0392民初539号民事判决，双方均未上诉。判决生效后，丁云祥向河北省秦皇岛市中级人民法院申请再审，2018年8月19日河北省向秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民申56号裁定，提审本案。2018年12月19日，河北省秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民再80号裁定，撤销本院（2017）冀0392民初539号判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告丁云祥的委托诉讼代理人徐桂华、被告瑞龙房地产的委托代理人刘世超、被告刘建阁的委托诉讼代理人任敬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁云祥向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告瑞龙地产之间订立的中国红色公寓8F17号房屋买卖合同合法有效。2、请求确认二被告之间订立的中国红色公寓8F17号房屋买卖合同无效。3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年12月30日，原告与被告瑞龙房地产签署其开发的坐落在南戴河中国红色公寓8F17号房屋买卖合同一份，原告是买受方，面积60.5平方米，单价每平方米8210元，总价496705元。约定合同生效之日起30日内由瑞龙房地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2009年11月9日原告通过建设银行转账1200000元、261877元，剩余房款用一年的委托经营费抵扣（原告购买三套7F20、5F12、8F17），统一交清三套房款。当天交付契税19868元，公共维修基金3630元，代办费700元，配套费510元，物业费1815元，瑞龙房地产于2010年1月15日给原告开具购房发票。2011年8月4日瑞龙房地产向原告交付房屋及内部全部设施并出具物品交接明细表及交接证明。2010年3月16日原告将涉案房屋交由秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司委托经营。近日发现，2012年5月2日二被告签订商品房买卖合同，因瑞龙房地产与刘建阁借款过程中将涉案房屋在抚宁区建设局备案到被告刘建阁名下担保。瑞龙房地产辩称，瑞龙房地产与原告是真实的房屋买卖关系，所有买卖交易交接过程已经全部完成。瑞龙房地产已将该房屋实际交付给原告使用、居住。二被告是民间借贷关系，买卖合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖的意思表示。答辩人与丁云祥于2009年12月签署了房屋买卖合同，丁云祥支付了房款，答辩人交付了房屋，丁云祥委托经营五年，仅仅是答辩人的原因未能办理买卖合同备案和办理产权手续。答辩人向刘建阁、刘艳军借款，并有2015年8月31日与刘建阁、刘艳军为股东的秦皇岛福元运通投资管理有限公司作为居间人签订的居间协议书的原件相佐证。答辩人虽然在2012年4月与刘建阁、刘艳军签署了40多套房屋买卖合同，但刘建阁、刘艳军未付过款，实为担保。抵押明细表完全可以证明抵押备案房屋是用于借款担保，刘建阁曾经就借款利息向秦皇岛市中级人民法院起诉过。被告刘建阁辩称，被告刘建阁与被告瑞龙公司签订了购买其开发的××公寓房的《商品房买卖合同》，被告瑞龙公司出具了相应的收据，并将该房屋交付给被告刘建阁。为了保证交易的顺利进行，防止房屋所有权的不当转移，对该《商品房买卖合同》进行了登记备案，该《商品房买卖合同》真实、合法、有效。补充几点：1、瑞龙房地产答辩说的合同无效，不知道是什么情形，原告主张的合同无效没有事实和依据的法律，要求原告明确说明。2、瑞龙房地产是矛盾和纠纷的始作俑者，瑞龙的答辩理由是他为了逃避法律责任的托词。3、二审中院改判，也没有相应的实体法律，具体适用的法条没有讲明。原告提交了以下证据：1、商品房买卖合同。2009年12月30日，原告与被告瑞龙地产订立中国红色公寓8F17号房屋买卖合同，合同房屋总价款496705元。证明原告与被告瑞龙地产之间存在房屋买卖合同关系；房屋买卖合同成立并生效。2、交款凭证。2009年11月9日至2011年8月4日，原告向被告瑞龙房地产支付上述房屋买卖合同价款、契税、公共维修金、代办费、配套费。证明原告履行合同支付房款以及相关费税义务。3、交房证明。2011年8月4日，被告瑞龙地产向原告交付合同约定房屋及房内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。4、发票。2010年1月15日，被告瑞龙地产为原告出具涉案房屋正式发票。证明原告已经履行购买房屋纳税义务。5、委托经营协议。2010年3月16日，原告将涉案房屋委托秦皇岛市丽都隆泽物业服务有限公司经营出具收款单，并约定由租赁收益抵扣房款。证明原告享有涉案房屋的收益权。6、刘建阁的商品房买卖合同。证明该合同签订时间在原告买卖合同之后，且购房价款远远低于市场价，是虚假的合同，二被告并没有进行交易，该合同性质是名为买卖实为担保，故被告刘建阁对涉案房屋不具有所有权，属于无效合同。瑞龙房地产对商品房买卖合同、收据、发票、房屋交接证明的质证意见为：我公司对原告提交的证据的三性予以认可，原告所有提交的证据充分证明了原告购买居住使用该房屋的全部过程。刘建阁的质证意见为：第二被告所持有的买卖合同有备案手续，第二被告具有更大的优势，原告提交的证据并不能证明原告向第一被告支付了相关的款项；房屋交接证明不认可，从形式上不符合一般房地产交付完房屋一般的程序和形式，没有相关的盖章，虽然有第一被告口头确认但是应结合本案的相关事实和证据予以认定，房屋一直是第二被告占有使用下。瑞龙房地产提交了以下证据：1、我公司与第二被告之间签订的民间借贷合同一份、抵押备案明细表在合同的附件，在房管部门办理的红色公寓备案明细表一份，47套房屋；2、我公司与刘艳军、刘建阁签订的协议书，该两笔协议书借款金额相加与2012年签订的借贷合同的总借款金额相符，该两份协议书上有刘建阁、刘艳军本人的签字，签字笔迹与备案的买卖合同上的签字笔迹一致，我公司与刘建阁、刘艳军在2015年8月31日签订的还款保证协议书，该协议书与2012年借贷合同紧密关联的，协议书的甲方写明是刘建阁和刘艳军，后边有刘建阁的签字盖章，名章与签字应有同等法律效力；3、我公司与秦皇岛福元运通投资管理有限公司在2015年8月31日签订的协议书，福元公司是2012年民间借贷的居间方，该协议书与2012年民间借贷紧密关联；4、2014年8月18日和2014年9月1日刘建阁收到我公司归还欠款的收条两份；5、我公司归还刘建阁、刘艳军欠款的付款凭证12份，以上证据充分证明我公司与刘建阁、刘艳军之间是民间借贷关系而不是房屋买卖关系，签订的备案合同只是为该笔借款提供的形式上的担保合同，并且在2012年签订的民间借贷合同第4条和第12条中和还款保证协议的第2条，已明确约定了备案登记是抵押担保行为，在借贷合同的第二部分抵押条款第12条也明确约定了抵押物清单和抵押单价（见第12条），在还款保证协议书第二条约定如乙方未能履行上述还款义务，甲方有权对乙方借款作为抵押的中国红色公寓房屋进行处置，该约定违反了担保法的流质条款，我公司与刘艳军、刘建阁签订的买卖合同应属无效合同；6、从秦皇岛市中级人民法院申请调取的刘建阁诉瑞龙房地产公司归还欠款的调解书及借条三份，秦皇岛市中级人民法院2013秦民立保字第33号，秦皇岛市中级人民法院送达回证，中国裁判文书网公告的刘建阁申请执行瑞龙执行裁定书一份，该组证据更加充分完整的证明我公司与刘建阁、刘艳军之间民间借贷关系；7、我公司与刘艳军、刘建阁签订的买卖合同一份，证明我公司与刘建阁、刘艳军借款并用房屋备案的形式做抵押担保的事实，所以该买卖合同是违法合同应属无效合同。8、通过天严查调取的秦皇岛福元运通投资管理有限公司的工商登记信息，证明刘建阁、刘艳军是该公司的实际控制人，9、秦皇岛福元运通投资管理有限公司与我公司订立的借贷居间合同和收条，证明我公司和刘建阁刘艳军存在借贷关系，不是房屋买卖关系，刘建阁借助福元运通投资管理有限公司，事实为了掩盖高额利息。10、刘建阁借给瑞龙公司借款800万元的银行转账凭证，经办人是张思楠，与福元运通投资管理有限公司出具的居间费收条的签字笔迹相一致，刘艳军向瑞龙支付借款672.4万元的银行转账凭证。11、2018冀03民终415号、412号判决书各一份，2018冀03民再79号判决书一份，三份判决书在最后的法院认定上，都明确认定刘建阁、刘艳军与瑞龙签订的合同名为房屋买卖，实为借款担保，并非房屋买卖的真实意思表示。针对刘建阁方一直强调的我方没原件的问题，补充说明一下，除了借贷合同没有原件外，其他的如刘建阁出具的借款收条2份、银行转账凭证8份、中院调取的证据材料5份、还款保证协议书，2015年8月31日签订的协议，在抚宁建设局备案的中国红色公寓备案明细表3张，3份判决书等我公司都有原件。原告的质证意见为：对于第一被告的证据1、证据3真实性关联性无异议，对其合法性存在异议，认为其签订的借款合同中关于以房屋买卖形式办理抵押备案登记的约定违反法律的强制性规定，第一被告与第二被告商品房买卖合同是根据民间借贷合同中所签订的抵押的相关的约定而签订的，是属于借款合同当中无效的，该份买卖合同的合法性也不予认可，证据2的三性请法院依法审查，原告没有亲身经历对此不发表质证意见，结合第一被告提交的三份证据是相互关联。该三份证据可以证实二被告之间签订的商品房买卖合同并非真实的意思表示，虽然签订商品房买卖合同办理了备案，但是商品房买卖合同并未实际履行，签订商品房买卖合同的目的是为了民间借贷做的保证，这种以买卖形式作为担保违反我国法律规定，因此第一被告提交的三份证据可以证实二被告签订的商品房买卖合同违反法律的规定应当属于无效的。该组证据全面反映的该房屋买卖名为买卖实为担保。第一被告证据能够证明第二被告的房屋买卖合同是名为买卖实为担保，该商品房买卖合同并非是二被告之间的真实意思表示，且第二被告没有实际支付房款，该合同没有实际履行，能够证明第二被告的商品房买卖合同自始没有生效，违反了物权法第186条和担保法第57条的规定，第一被告的证据能够证明二被告之间的商品房买卖合同名为买卖实为借贷，应属无效。证据8-11，三性无异议，该证据证实了刘艳军、刘建阁与被告瑞龙存在民间借贷关系，并通过其控股的秦皇岛福元运通投资管理有限公司为该民间借贷提供居间服务，收取居间费的事实，并对双方的民间借贷进行了履行，因此可以证明原告所主张的和被告之间是名为房屋买卖、实为借款担保的事实。刘建阁的质证意见为：就第一被告提交的相关证据原件质证意见：1、三张瑞龙公司出具的借条，对于档案调取的事实有异议，刘建阁这三张借条与本案无关联性，关于借条是否成立不属于本案的审理范围，另案对于借条的认定没有提供认定的证据，与本案无关联性；2、民事调解书，与本案无关联性，不仅调解书当中载明了借款期限和金额与本案无对应关系；3、还款保证协议书，没有本案被告刘艳军、刘建阁的签字，对真实性、关联性不认可；4、福元运通公司协议书与本案无关联性；5、中国红色公寓备案明细表与本案无关联性，涉案的房屋并不像第一被告所主张的贷款的备案登记；6、工商银行的电子银行回单，回单的真实性、关联性不认可；7、2014年8月18日，9月1日的两份收条，上面并没有签字与本案无关，真实性不认可；8、工商银行的对款明细与本案无关；9、借记卡账户明细与本案无关联性；10、2013秦民立保字33号民事裁定，这份裁定与本案无关联性，刘建阁、刘艳军可能与瑞龙之间还存在其他的借贷关系，该份与本案诉争的合同效力不存在相应的关系；11、商品房买卖合同三性认可，有相应的盖章并且经抚宁县房屋市场管理局备案，更证明其合同的有效性。结合第一被告的证据，结合本案的情形，第一被告明知将房产出卖给第二被告的情况下，欺骗原告，非法占有他人财产的行为涉嫌合同诈骗。对于其他没有原件的证据真实性无法核实不发表质证意见。第一被告提供的借款合同的真实性无法核实，其无法主张其事实。抵押登记没有做，谈不到无效的问题。不认可盖章的真实性，调解书与裁定书与本案无关联性。其他证据与本案无关联性，商品房买卖合同第一被告与第二被告签订。对瑞龙房地产提交的证据8-11，1、工商登记信息载明的实际控制人不是法律的概念，这些信息和法院判定房屋买卖合同无效有没有关联，是不是作为福元运通的管理者就不能再有买卖关系，就不能再发生民间借贷，对于所谓的收条，合同上载明的内容以及刘建阁和瑞龙公司发生的民间借贷诉讼，已经申请人民法院强制执行，对于张思楠是谁，以及在抚宁县房产部门的登记是什么性质的，绝非是第一被告主观的陈述，房产局的备案是销售备案，说是抵押备案从何而来，第一被告的理由不能形成证据链条，借贷合同是不是复印件，是不是第一被告自制的材料我们无法核实，按照第一被告的意见关联性、真实性有瑕疵的意见都要核实，3份判决在原告已经服判的情况下，丁云祥以3份判决书作为新证据申请再审，再审是以证据不足，事实不清发还，7个案子不应该发还，通过调取相关的证据就可以解决，认定名为买卖实为借贷，是向谁借的，是不是本案房屋对应的金额，这个判决不宜作为再审的证据使用。3、本案争议的商品房买卖合同，合同履行的情形，一审我们没过分主张，在原审的时候说我们恶意串通，我们不知道体现在哪。希望法庭要求原告明确合同无效的法律依据，以及第一被告主张合同无效的法律依据。刘建阁提交了以下证据：1、2012年4月25日第一被告与第二被告签订的商品房买卖合同，该份合同明确了签订的时间和地点与原告所签订的合同形成对比，加盖了房产部门的章；2、第一被告给第二被告出具的该商品房收据一份。证明双方合同已经依法成立并生效。原告的质证意见为：合法性与真实性均不认可，被告的商品房买卖合同是签订于2012年4月28日，而原告的合同签订于2009年12月30日，能够证明被告的合同是第一被告为了借款而向第二被告出具的抵押的手续，与第一被告认可的不是真实的房屋买卖的意思相吻合，正如第二被告所说根据签订买卖合同通常的情况，签订该合同时第一被告应该为第二被告出具购房发票而不仅是收据，而且该收据落款处笔迹重叠，原告怀疑该收据为先盖的章后签的字，第二被告签订商品房买卖合同同时应该交付物业费、产权代办费、公共维修基金费用，而第二被告均没有证据提交，足够证明第二被告没有真实购买该房屋，该合同就是抵押的担保形式。被告签订的合同收据房款均一致不符合秦皇岛对于房屋售价管理的相关规定，是一房一价，房价低于市场价，能够证明被告收据与商品房买卖合同均为虚假的，2012年4月25日出的合同，2012年4月26日出具的收据，相矛盾。瑞龙房地产的质证意见为：对第二被告提交的证据的真实性无异议，但证明目的不认可。该买卖合同只是借款的形式上的担保合同，不是房屋买卖关系真实意思表示，该买卖合同从未履行，我公司也从未向刘艳军、刘建阁交付过房屋，该收据事实上也等同于我公司收到的借款收条而开具的，我公司从未收到过第二被告的购房款。第二被告的47套房屋收款收据时间都是2012年4月26日，并且第二被告辩称自己交的购房款是现金，能在同一天交付1636万现金，我方认为与事实严重不符，请法院调查核实。综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2009年12月30日，原告与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓8F17号房屋，面积60.5平方米，单价每平方米8210元，总价496705元。2009年11月9日原告通过招商银行给日月星辰房地产经纪有限公司转账1200000元，通过工商银行给日月星辰房地产经纪有限公司转账261877元（原告购买了含8F17在内的3套房）。2009年11月11日交纳公共维修基金3630元，2011年8月4日交纳配套费510元，产权代办费700元，物业费1815元，契税19868元。2010年1月15日瑞龙房地产给原告开具购房发票，购房款496705元。2011年8月4日瑞龙房地产把房屋交付使用，原告接收房屋及内部全部设施并出具物品交接明细表及交接证明。2010年3月16日原告与秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司签订《委托租赁合同》，委托秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司出租该房屋，当日原告收取一年委托经营收益19868元。后双方又陆续签订了多份委托经营协议。2012年4月29日，被告刘建阁与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的××公寓房，面积60.5平方米，单价每平方米7078元，总价363000元（注：面积乘以单价应为428219元，与合同中总价不一致）。当日瑞龙房地产出具收到刘建阁中国红色公寓（8F-17）购房款363000元的收据。本院认为，本案诉争的是两份《商品房买卖合同》的效力。一、丁云祥和瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》效力。2009年12月30日双方签订合同后，丁云祥履行了支付购房款、缴纳房屋契税和相关费用等义务，接收了房屋，对外委托出租，证实丁云祥已经对房屋实际占有、使用和收益。双方意思表示真实，不存在无效情形，是有效合同。二、刘建阁和瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》的效力。通过刘建阁与瑞龙房地产签订民间借贷合同、协议书、还款保证协议书、以及瑞龙房地产向刘建阁出具的借条、银行转账、调解书、裁定书以及执行裁定书等系列证据，佐证了刘建阁与瑞龙房地产存在借贷关系。房屋买卖合同虽经抚宁县市场管理所备案，但备案只是对合同进行备案登记，不影响合同效力的认定。根据刘建阁和瑞龙房地产签订的商品房买卖合同的内容、民间借贷合同的内容，以及瑞龙房地产否认与刘建阁存在房屋买卖关系，承认买卖只是为借款提供的担保等情节，可以认定刘建阁与瑞龙房地产签订的合同名为买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示。这种行为实质上通过买卖合同的形式，掩盖了其规避“禁止流押”的目的。秦皇岛市中级人民法院判决的（2018）冀03民终412号、415号、（2018）冀03民再79号案件，与本案是系列案件，分别是田永、王楚琦、张静诉瑞龙房地产和刘建阁、刘艳军确认合同效力纠纷案，三份判决书均认定刘建阁、刘艳军和瑞龙房地产签订的房屋买卖合同“名为房屋买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示，因此，该买卖合同应为无效合同。”对秦皇岛市中级人民法院生效判决确认的事实本院予以采纳。综上，刘建阁和瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条（二）项、（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、原告丁云祥与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订购买南戴河中国红色公寓8F17号房屋的《商品房买卖合同》有效。二、被告刘建阁与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买南戴河中国红色公寓8F17号房屋的《商品房买卖合同》无效。案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 刘振会人民陪审员 方淑英人民陪审员 骆晓芳 二〇一九年四月十三日书 记 员 赵圣锴