广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初3123号原告：广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村，集体经济组织证明书粤农集字第060403005006号。法定代表人：陈桐章。委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。被告：陈惠其，男，汉族，1968年8月3日出生，住址广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：徐玉发，广东邦南律师事务所律师。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社与被告陈惠其房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈桐章、委托诉讼代理人刘正超及被告委托诉讼代理人徐玉发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金87840元、垃圾转运费504元，并自欠租之日起至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准支付违约金；二、被告向原告返还位于佛山市禅城区澜石二马路黎冲朝阳村第3号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳工业区第1号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳组新队址第1号首层的租赁物，并自2019年1月1日起至实际返还租赁物之日止，按每月14724元向原告支付占有使用费；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，因被告向原告支付2018年7月至12月的租金、垃圾转运费及相关水电费，并多支付405.7元，故原告将第一项诉讼请求变更为被告向原告支付2018年7月1日至2019年2月1日期间的违约金1113元（1517元-405.7元），违约金按银行同期贷款利率标准计算。事实和理由：2018年4月18日，原告委托广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲股份合作经济联合社与被告签订三份《租赁合同书》，约定将属于原告所有的佛山市禅城区澜石二马路黎冲朝阳村第3号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳工业区第1号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳新队址第1号首层的租赁物出租给被告，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，被告应于每月10日前缴清下月的全部承租费用，如不按时缴纳，每逾期一日按实欠金额的万分之五支付违约金，逾期超过15日的，除追究乙方违约责任外，原告有权解除合同，被告缴纳的保证金不用退还。截至原告起诉之日，被告共拖欠租金87840元未付，原告多次催收，但被告拒不支付，现租赁期限已届满，原告亦多次要求被告返还租赁物，被告拒不返还。被告答辩称：原、被告双方于2018年4月18号签订三份《租赁合同书》，合同约定被告每月交租一次。但原告的常规做法是每年6月支付当年上半年租金，次年1月支付下半年租金，双方同意此种租金支付方式。2018年6月12日，原告向被告发出《通知》，要求被告支付2018年1月至6月租金87840元、垃圾运转费504元、水费338元及电费688.84元，被告于2018年6月27日通过银行汇入上述款项，原告于当日向被告出具《收据》。2018年12月1日至19日，被告的妻子因病毒感染住院，被告因在医院服侍妻子，未按常规约定的时间交付2018年7月至12月的租金、垃圾转运费与水电费。2018年11月4日，原告向被告发出《通知》要求被告于12月5日前向原告支付2018年7月至12月租金87840元、垃圾转运费504元、水费698元、电费552.93元，共计89594.93元。但被告直到2019年2月1日才收到原告发出的《通知》。2019年2月2日，被告向原告支付90000元（2018年7月至12月租金87840元、垃圾转运费504元、水费698元、电费552.93元，共计89594.93元，并多支付405.07元）。2019年2月16日，被告向原告支付2019年1月至2月的租金29448元（因水电费、垃圾运转费原告尚未计算出具体金额），2019年3月8日，被告向原告支付2019年3月的租金14724元（因水电费、垃圾运转费原告尚未计算出具体金额）。被告向原告支付上述租金、水电费后，原告的负责人陈桐章指使财务不向其开具收据，有作为原告的小钱柜开支之嫌，被告坚决不同意，才导致本案发生。2016年8月18日，原告将面积10726平方米的土地租给深圳市宝安区松岗街道中英文实验学校幼儿园，2017年1月1日，原告将上述土地交付给该幼儿园，从2017年4月1日开始收租，每月租金为193068元，但是原告于2017年1月1日将土地交付给幼儿园至今未收取该幼儿园任何租金，原告负责人陈桐章不让被告起诉，被告作为原告的股东和村民，因原告于2017年、2018年未收取租金导致分红减少，故于2017年9月到街道办信访，但原告至今未起诉该幼儿园拖欠两年的租金共计4633632元，被告就此已另案起诉。被告在庭审中补充以下答辩意见：违约金的计算期间应为2019年1月1日至2月1日。2019年2月2日，被告向原告支付违约金405.07元。2018年11月14日，原告发出《通知》要求被告于2018月11月5日前缴纳2018年7月至12月的租金，被告于2019年2月2日缴纳。原告在诉讼中举证如下：1、《广东省农村集体经济组织证明书》、被告的人口信息查询资料，共同证明原、被告的身份信息。2、《租赁合同书》3份、委托书、《集体土地所有权证》，证明原告是案涉房屋所在土地的所有权人，原告委托广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲股份合作经济联合社与被告签订租赁合同，将案涉铺位出租给被告，合同约定租金交租方式是每月缴纳一次，每月10日前缴纳下月费用，但是被告在原告起诉前只缴纳2018年上半年的租金，已经违约，合同约定拖欠租金15天，原告有权终止合同以及没收保证金，合同租期是2018年1月1日至2018年12月31日，现租期届满，原告有权收回案涉铺位。被告质证称：对证据1没有异议，对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，涉案合同虽然约定每月缴纳租金一次，合同租赁期为一年，但是按照原告收取租金的常规做法是半年收取租金一次，当年6月收取上半年租金，次年1月份收取下半年租金，合同期满后没有签订合同即合同续签一年，故被告按照原告的常规做法依法缴纳2018年租金及迟延一个月支付租金的违约金，而且也向原告提前支付2019年1月至3月的租金，原、被告之间已经形成事实上的租赁关系。本院对原告提交的证据认证如下：被告对证据1、2的真实性均无异议，本院对原告提交的上述证据真实性予以确认。被告在诉讼中举证如下：1、《通知》、《禅城区石湾镇街道农村集体组织收据》、《客户回单》、《进帐单》，证明2018年6月12日，原告向被告发出《通知》要求被告支付2018年1月至6月的租金87840元、垃圾运转费504元、水费338元、电费688.84元；2018年6月27日，被告通过银行汇入上述款项后，原告于当日向被告出具相应《收据》，证明原、被告签订《租赁合同书》后，双方同意不按涉案合同约定的交租方式进行交租，而是按原告的常规做法，即当年6月支付上半年租金，次年1月支付下半年租金。2、《租赁合同书》、《信访事项受理告知书》、《关于陈惠其等人信访事项处理情况告知书》，证明原告于2016年8月18日将面积为10726平方米的土地租给深圳市宝安区松岗街道中英文实验学校幼儿园，2017年1月1日，原告将上述土地交付给该幼儿园，2017年4月1日，原告开始收租，每月租金为193068元，但是原告自土地交付给幼儿园后至今尚未收取任何租金，原告负责人陈桐章不让原告起诉，被告作为原告的股东、村民，眼看因原告2017年、2018年无法收取租金导致分红减少，故于2017年9月到街道办信访，但至今原告仍然没有起诉幼儿园拖欠24个月的租金共计4633632元，被告就此已另案起诉。3、《结婚证》、《病历》，证明被告妻子陈桂娴因病毒感染于2018年12月1日至19日住院，被告在医院服侍妻子，没有按原告常规做法约定的时间交付2018年7月至12月的租金、垃圾转运费及水电费。4、《通知》，证明原告于2018年11月4日向被告发出《通知》要求被告于12月5日前向被告支付2018年7月至12月租金87840元、垃圾转运费504元、水费698元、电费552.93元，共计89594.93元。5、《进帐单》、《回单》，证明被告于2019年2月1日收到原告发出的《通知》后，立刻于2019年2月2日向原告支付90000元（2018年7月至12月租金87840元、垃圾转运费504元、水费698元、电费552.93元，共计89594.93元，多支付405.07元）。于2019年2月16日向原告支付2019年1月至2月的租金29448元（因水电费、垃圾运转费原告尚未计算出具体金额），2019年3月8日向原告支付2019年3月的租金14724元（因水电费、垃圾运转费原告尚未计算出具体金额）。6、《录音》，证明被告向原告支付所欠租金后，于2019年3月5日要求原告财务出具《收据》，原告财务已经开好收据正要交给被告时，被告负责人陈桐章制止，拒绝向被告出具，陈桐章有贪污被告支付的租金、水电费之嫌，被告将向纪检部门举报，要求纪检部门追究陈桐章的法律责任。原告质证称：对证据1的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，双方既然签订《租赁合同书》，在无明确证据证明双方对合同的内容进行变更的情况下，应按原来的合同约定履行；对证据2的真实性无异议，但与本案无关联，且被告在证明内容中称陈桐章暗中勾结并无依据，涉嫌诽谤，原告将保留追诉的权利；对证据3的真实性没有异议，但与本案没有关联；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，具体缴纳到哪一月份的租金原告还需庭后核实，确认收到2019年1月和2月租金，但2019年3月租金需核实；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，因为案涉合同在2018年12月31日已到期，从2019年1月1日起被告占用涉案铺位，其应当缴纳占有使用费，不论原告是否为被告开具收据，被告的义务不应免除，录音内容系被告主观臆测，与本案无关。本院对被告提交的证据认证如下：原告对被告提交的证据1、3-5的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据2与本案无关联性；原告对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为，证据6的证明内容与本案无关联，故对证据6不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月18日，原告委托广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲股份合作经济联合社与被告签订三份《租赁合同书》，约定原告将位于佛山市禅城区澜石二马路黎冲朝阳村第3号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳工业区第1号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳组新队址第1号首层的三处租赁物出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，租金每月分别为10400元、1540元、2700元，租金支付方式为每月支付一次，被告需在每月10日前缴清下个月的全部承租费用。如被告不按时缴纳各项应缴的保证金及承租费用，则每逾期一日按实欠金额的万分之五向原告支付违约金，逾期超过15日的，除追究被告的违约责任外，原告有权解除合同，被告缴纳的保证金不用退还。原告在庭审中确认，被告于原告起诉后向其缴纳2018年7月至12月的租金、垃圾转运费及相关水电费，本案中不再主张上述费用；原告同时确认收到被告支付的2019年1月和2月的租金。被告在庭审中称，2019年2月16日，被告向原告支付2019年1月至2月的租金29448元，2019年3月8日，被告向原告支付2019年3月的租金14724元。另查明，涉案三处租赁物位于佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳股份合作社宗地006及007的土地上，土地所有权人为原告。位于佛山市禅城区澜石二马路黎冲朝阳村第3号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳工业区第1号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳组新队址第1号首层的三处租赁物，是原告在上述地址上盖建，未报建，未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于三份《租赁合同书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案合同中的三处租赁物在合同签订时均未经报建，在本案一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故根据上述规定，本院依法认定原、被告签订的三份《租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因案涉租赁合同无效，且租赁合同约定的租赁期限已到，故原告诉请被告返还租赁场地，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中，虽然租赁合同无效，但被告实际占有使用了租赁场地，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。对于2018年7月至12月以及2019年1月和2月的占有使用费，被告在本案诉讼中已经向原告支付，原告亦予以认可，故原告诉请的该时间段占有使用费本院不再予以支持。对于2019年3月的占有使用费，被告向法院提交了转账单与回单，证明其于2019年3月8日向原告支付2019年3月的占有使用费14724元，原告称需要核实，因原告未提交证据证明双方除本案外还有其他的债权债务关系，故本院认定被告已按约定的标准14724元/月向原告支付2019年3月的占有使用费。至于2019年4月至涉案租赁场地实际返还之日至的占有使用费，被告应按照14724元/月向原告支付。关于被告是否需向原告支付违约金问题。如上所述，涉案三份租赁合同已认定为无效合同，原告主张的违约金缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈惠其于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社返还位于佛山市禅城区澜石二马路黎冲朝阳村第3号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳工业区第1号、佛山市禅城区石湾镇街道黎冲朝阳组新队址第1号首层的三处租赁物；二、被告陈惠其从起2019年4月起，按14724元/月的标准，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社支付上述三个租赁场地的占有使用费直至案涉租赁场地实际返还之日止；三、驳回原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社的其他诉讼请求。如被告陈惠其未按本判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1004元，由原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社负担83元，由被告陈惠其负担921元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年四月二十四日书记员 原洁萍