广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初370号 原告：覃勇，曾用名：朱勇，男，汉族，1966年9月2日出生，住址广西桂林市叠彩区。 原告：连小雪，女，汉族，1974年11月21日出生，住址江西省贵溪市雄石办事处西街沙井头221号，现住广西桂林市叠彩区。 二原告共同委托代理人：蒋俊才，广西务诚律师事务所律师。 被告：吴灿，女，汉族，1954年8月20日出生，住址广西桂林市象山区。 被告：李迪，男，汉族，1983年2月2日出生，住址广西桂林市叠彩区。 原告覃勇、连小雪诉被告吴灿、李迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法适用简易程序由审判员赵桂华独任审理，于2019年3月7日公开开庭进行了审理，书记员毛玲担任记录。原告的委托代理人蒋俊才及被告吴灿、李迪到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2017年7月29日签订《房屋买卖合同》，将所属坐落于桂林八里街开发区七彩黄金村第A129号房屋出售给被告，并约定：如被告应在房产证过户到乙方账户之日起30日内付清购房款，否则，应自应付款限期之第二天起至实际付款之日止，按每日千分之五计算支付违约金。合同签订后，原告己经全面履行合同，而被告于2018年8月4日取得不动产证之日起30日内未将余款支付给原告，直到2018年9月17日才将余款63万元付清，构成了违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判决被告向原告支付违约金44100元；二、由被告承担本案的诉讼费。 原告在举证期限内对其主张提供的证据有：1、不动产权证复印件，证明涉案房屋原所有人属于原告；2、律师见证书及房屋买卖合同，证明原、被告形成了房屋买卖关系并约定了违约责任；3、不动产权证复印件，证明涉案房屋原所有人转为被告的时间；4、微信记录，证明被告最后一笔款项付款的时间和金额。 被告吴灿、李迪共同辩称，合同第五条约定：待房产过户到乙方账户之日起30日内乙方应当以自有存款或者办理完商业贷款手续，由贷款银行直接将余款支付给甲方，答辩人8月4日收到房产证办理通知，8月7日取得房产证，8月20日办理完银行贷款手续，并支付贷款金额不足部分与被答辩人。前后历时16天，其中4日到20日还有6天为非工作日，不可办理业务。答辩人仅仅10个工作日即完成合同约定事项，不存在任何违约行为及违约意向。答辩人对整个合同都按要求完全履行了义务。综上所述，答辩人不存在违约，甲方的控诉不成立。假设答辩人存在违约，违约金日罚千分之五，超过银行利息日万分之五的10倍，存在不合理之处，应酌情降低，请法院查明事实，依法判决。 被告吴灿、李迪为其辩称在举证期限内提供的证据有：1、房屋买卖合同，证明合同第五条约定为30日内办理完贷款手续，之后由银行放贷；2、补充合同，证明合同第四条再次强调由银行放贷；3、付款时间表及相关证据，证明被告为如约履行，没有违约；4、放贷合同，证明为约定时间内完成贷款手续。补充证据1、关于李迪办理二手房贷款的情况说明、个人购房贷款面谈笔录、贷款审批通知书、借款凭证；补充证据2、灵川县不动产登记局出具的复函。 经过开庭质证，各方当事人的质证意见及本院认证意见如下： 1对原告提供的证据质证、认证 被告吴灿、李迪的质证意见：对原告提供的证据1、2、3、4均无异议。 法院的认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4予以认定。 1对被告提供的证据质证、认证 原告的质证意见：对被告提供的证据1的真实性无异议，反而证明被告必须在涉案房屋过户之日起30日内付清购房余款，并不能证明其主张；对证据3的付款时间和数额无异议，但并不能证明被告如约履行，反而证明其逾期付款的违约行为；对证据4借款合同、抵押评估报告的真实性、关联性不予认可，且与本案无关，更不能证明其主张。对证据2及补充证据1、2的真实性无异议，但与原告诉请从2018年8月3日起计付逾期付款违约金无关联，双方约定的是从办理房产变更之日起算付款时间，而非被告领取房产证时间（初发证时间），而且房产证办好后，被告系自身原因延后领取，不能归责于房产登记机构和他人，至于《补充合同》，仅是表明被告如用贷款资金支付需转入原告的哪一个具体账号，与双方约定的办理房产变更登记后一个月内必须付清房款无关，即如用贷款资金无法如期支付，则须用自有资金支付，因此，与被告何时贷款、何时银行放款无关，何况，被告早已评估了房产，却自己拖延去银行办理，而且双方约定产权办理一个月内可用银行贷款支付，表明被告签订合同时已充分估判了银行贷款资金发放时间，并承诺一个月内银行资金无法支付，须用自有资金支付，该条款系双方真实意思的表示，而且《补充合同》第七条特别强调“甲乙双方补充合同后，以桂林建桂律师事务所合同为准”。 法院的认证意见：对被告提供的证据1、2、3、4及补充证据1、2予以认定。 综合本案的证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年7月29日，原告覃勇、连小雪（甲方即出卖人）与被告吴灿、李迪（乙方即买受人）签订了《房屋买卖合同》，合同中与本案有关的主要内容有：“第一条房屋的基本情况1、甲方房屋坐落桂林八里街开发区七彩黄金村第A129号房，房屋结构为砖混，建筑面积284.97平方米，房屋用途为住宅。第四条价格按套计算，该房屋总金额为人民币1400000元。第五条付款方式乙方应于本合同签订时向甲方支付定金260000元，待房产证过户到乙方账户之日起30日内乙方应当以自有存款或者办理完商业贷款手续并由贷款银行直接将余款壹佰壹拾肆万元（￥1140000元）支付给甲方。第六条交付期限甲方应于收到全部定金10日内将该房屋交付给乙方；甲方应于取得产权证书之日起30日内，将该房屋的产权证书交给乙方办理过户手续。第七条乙方逾期付款的违约责任1、乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款项期之第二天起至实际付款之日止，日利息按千分之五计算”等等。合同签订后，被告吴灿于2018年5月18日向原告覃勇账户转款260000元。 2018年7月4日，原告覃勇、连小雪（甲方）与被告吴灿、李迪（乙方）签订了《房屋买卖补充合同》，补充合同主要内容有：一、乙方向甲方提出，为方便取得银行贷款，过户不动产证户主，吴灿、李迪变更为李迪一人；二、甲方同意乙方不动产证户主变更，但吴灿同意为李迪提供担保违约责任；三、乙方在办理不动产证过户前应向甲方支付首付款700000元。乙方已付甲方￥260000元；四、剩余700000元，乙方应在办理银行贷款材料时，由银行直接划转到覃勇中国银行账号（62×××08）；五、甲方已于2017年7月30日将房屋交付给乙方使用。2018年7月10日，原告覃勇与被告李迪签订《税费费用承担补充合同》，合同中对李迪及覃勇在房屋买卖中费用承担的具体金额等作出了约定，即由覃勇承担89035.98元，由李迪承担48125.1元，同时，该《税费费用承担补充合同》中备注说明，“1、李迪应付首付款70万元；2、李迪已经在办理过程中，先行垫付所有交纳税费费用，覃勇承担费用在现金尾款中扣除；3、李迪已付覃勇房屋首付款26万，现金余款44万，之后尾款扣除垫付费用后，应付余款350964元，尾款70万元由银行贷款支付”等等。同日，被告为原告垫付税费89037元，并向原告覃勇支付购房款350964元，至此，被告尚余700000元购房款未支付给原告。 2018年8月4日，灵川县不动产登记局将涉案房产所有权从覃勇、连小雪名下变更登记到李迪名下。2018年8月7日，被告李迪至灵川县不动产登记局中心窗口领取不动产权证书，不动产权证号：桂（2018）灵川县不动产权第0006527号，产权所有人：李迪。 2018年8月8日，广西国泰房地产土地评估有限公司接受被告李迪的委托对灵川县定江镇八里四路3号（地号：GB00009）“七彩·黄金村”A129幢1-3层住宅进行抵押价值评估，2018年8月9日，该评估公司作出《房地产抵押估价报告》。 2018年8月20日，原告覃勇与被告李迪再次签订《税费费用承担补充合同》，双方对李迪及覃勇在房屋买卖中各项税费承担的具体金额重新作出了约定，即李迪承担48128.47元，覃勇承担89037.67元，同时，双方还备注说明“李迪已经在办理过程中，先行垫付所有缴纳税费费用，覃勇承担费用在现金尾款中扣除，李迪已付覃勇房屋首付款26万元，现金余款44万元，之后尾款扣除垫付费用后，尾款70万元由银行贷款支付，不足部分再由李迪补足”等等。同日，经银行评估以该房产抵押贷款最高额为630000元。被告依《税费费用承担补充合同》约定，向原告支付购房款70000元，至此，被告尚余630000元购房款未支付给原告。 2018年8月20日，被告李迪及其妻子陈振芳至中国农业银行灵川县支行（以下简称农行灵川县支行）办理二手房贷款业务，农行灵川县支行于同日受理了该笔贷款业务，该笔贷款于2018年8月31日审批通过，2018年9月2日，被告李迪与农行灵川县支行签订《个人购房担保借款合同》，李迪向农行灵川县支行借款630000元，并授权由农行灵川县支行直接将该630000元贷款作为购房款转到原告覃勇的账户中。农行灵川县支行于2018年9月17日依约将被告李迪的630000元贷款直接转到原告覃勇的账户中。 原告以被告在2018年8月4日取得不动产权证之日起30日内未将余款630000元支付给原告，被告的行为构成了违约为由，向本院提起诉讼，请求：一、判决被告向原告支付违约金44100元；二、由被告承担本案的诉讼费。 本院认为，原告与被告于2018年7月4日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》及分别于2018年7月10日、2018年8月20日签订的两份《税费费用承担补充合同》均是双方真实意思的表示，且未违反国家的有关法律、法规的规定，亦未损害国家和他人的利益，是合法有效的，应受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 本案中，原、被告虽然对《房屋买卖合同》第五条“乙方应于本合同签订时向甲方支付定金260000元，待房产证过户到乙方账户之日起30日内乙方应当以自有存款或者办理完商业贷款手续并由贷款银行直接将余款壹佰壹拾肆万元（￥1140000元）支付给甲方”解释有分岐，但从原、被告于2018年7月4日签订的《房屋买卖补充合同》第四条“剩余700000元，乙方（被告方）应在办理银行贷款材料时，由银行直接划转到覃勇中国银行账号（62×××08）”；于2018年7月10日签订的《税费费用承担补充合同》中的备注说明3、李迪已付覃勇房屋首付款26万，现金余款44万，之后尾款扣除垫付费用后，应付余款350964元，尾款70万元由银行贷款支付”；于2018年8月20日签订的《税费费用承担补充合同》中的备注说明“李迪已经在办理过程中，先行垫付所有缴纳税费费用，覃勇承担费用在现金尾款中扣除，李迪已付覃勇房屋首付款26万元，现金余款44万元，之后尾款扣除垫付费用后，尾款70万元由银行贷款支付，不足部分再由李迪补足”来看，原告对被告依约于2018年8月20日向原告支付购房款70000元。对尚欠630000元购房款，由被告与银行办理完了商业贷款手续并按约定委托银行直接将630000元贷款支付给原告是表示同意的。被告从2018年8月7日领取不动产权证起，于2018年8月20依约支付了70000元购房款给原告。对尚欠630000元购房款，被告于2018年9月2日与银行办理完了商业贷款手续并按约定委托银行直接将630000元贷款支付给原告。至2018年9月2日止，被告已全部履行了合同义务，没有逾期，被告不构成违约，本院对被告的抗辩意见予以采信。至于农行灵川县支行的贷款审批期间以及发放款时间被告是不可控制的。农行灵川县支行于2018年9月17日才将剩余630000元购房款支付给原告的行为不可归责于被告。原告请求判决被告向原告支付违约金44100元之主张，不符合合同约定，证据不足，且没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告覃勇、连小雪的诉讼请求。 案件受理费902元，减半收取451元，由原告覃勇、连小雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费902元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 赵桂华 二〇一九年四月十九日 法官助理 夏 萍 书 记 员 毛 玲