济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2496号原告：山东中实易通集团有限公司，住所地济市。法定代表人：吕媛媛，执行董事。委托诉讼代理人：赵雷，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶哲，女，1989年3月6日出生，汉族，山东中实易通集团有限公司员工，住济南市。被告：济南中泓易和贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：王培江，总经理。委托诉讼代理人：刘钢，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟若颜，山东盈德律师事务所实习律师。被告：王培江，男，1977年6月2日出生，汉族，住山东省沂水县。被告：王庆波，男，1976年6月13日出生，汉族，住山东省新泰市。原告山东中实易通集团有限公司（简称中实易通公司）与被告济南中泓易和贸易有限公司（简称中泓易和公司）、王培江、王庆波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中实易通公司的委托诉讼代理人赵雷、陶哲，被告中泓易和公司的法定代表人王培江、委托诉讼代理人刘钢、孟若颜，被告王培江、王庆波到庭参加了第一次庭审。被告王庆波经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中实易通公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付原告房屋租金6149298.95元（含截止2018年6月15日拖欠的房屋租金4889642.52元及被告提前收取实际租户的房屋租金1259656.43元）；2.判令被告支付原告违约金200万元（自2018年1月20日起至实际履行之日，以400万元为基数，按日千分之五计算）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，中实易通公司明确第一项诉讼请求为：判令中泓易和公司支付房屋租金6149298.95元，王培江、王庆波承担连带赔偿责任；违约金请求自2018年1月20日至2018年6月20日，以400万为基数计算。2018年6月21日至实际支付之日止以6122210.99元计收违约金事实和理由：2016年1月1日，中实易通公司（原山东中实电力科技有限公司）与中泓易和公司签订两份《房屋租赁合同》。2016年5月1日，双方又签订一份《房屋租赁合同》。上述三份合同约定，中实易通公司分别将位于济南高新区银荷大厦B座第7、8、9、10层的房屋出租给中泓易和公司，并对房屋面积、租金、租赁期限、违约责任等做了约定。2018年6月15日，中实易通公司、中泓易和公司与案外第三人签订了三方《补充协议》，由中泓易和公司将其所租房屋转租给案外第三人。根据协议约定，中泓易和公司应将其提前收取的第三人的租金1259656.43元返还给中实易通公司，加上其尚欠租金4889642.52元，合计6149298.95元。但对于上述租金，中泓易和公司至今未能支付。王培江与王庆波系中泓易和公司的股东，各自持股50%。2012年12月，公司成立时的注册资金为200万元，但仅实缴100万元，两股东承诺两年内出资完毕，但一直未补缴。2015年3月31日，该公司注册资本增加到2000万元，股东认缴时间为2015年3月25日，但两股东亦未实际出资。根据相关法律规定，王培江与王庆波应当在未缴纳出资本息范围内对上述租金承担连带清偿责任。同时，王培江、王庆波作为股东，与中泓易和公司存在资产混同，同样应当承担连带责任。中泓易和公司辩称，一、其是与山东中实电力科技有限公司签订的房屋租赁合同，中实易通公司吸收合并山东中实电力科技有限公司时未通知债权债务人，其未能提交吸收合并的全部资料，故中实易通公司作为本案原告，主体不适格；二、中泓易和公司承租房屋后对房屋进行了装饰装修，对于该部分的价值应当从租金中扣除；三、中实易通公司没有证明其损失，其主张的违约金没有事实依据，应当予以调整或者不予支持；四、股东王培江、王庆波出资期限未到，且不存在公司资产与股东资产混同的情形，应驳回中实易通公司的诉讼请求。王培江辩称，双方约定的装修费用没有计算在内，要求核实装修费用，且不存在人格混同的问题。王庆波辩称，认缴出资的期限未到，也不存在人格混同的问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.中实易通公司提交中实易通公司变更工商登记材料一宗，证明山东中实电力科技有限公司原为山东中实电力科技总公司，2018年8月份被中实易通公司吸收合并。中泓易和公司、王培江、王庆波对上述证据的真实性无异议，但认为中实易通公司吸收合并山东中实电力科技有限公司时的三份股东会决议不符合法律要求，不能产生法律上的权利义务变更，相关手续及加盖印章等不合法，自己修改章程于法无据等。经本院审查，中实易通公司提交的变更工商登记材料系从山东省工商行政管理局和济南高新技术产业开发区管委会市场监管局分别调取，来源合法，真实有效，可以证明中实易通公司吸收合并山东中实电力科技有限公司的事实，且该变更已经工商行政部门核准登记，具有对外效力，故本院对上述证据予以采信；2.中实易通公司提交2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》两份和2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方间的租赁合同关系。中泓易和公司、王庆波认为中实易通公司不是上述合同的相对方，三份《房屋租赁合同》与本案无关。经本院审查，中实易通公司提交的变更工商登记材料已证明其吸收合并了山东中实电力科技有限公司，相应地也承受了其相关的权利义务，故上述三份合同与本案具有相关性，本院予以采信；3.中实易通公司提交涉案房屋的房产证变更档案材料，证明涉案房屋系由原来签订房屋租赁合同时的房产证变更而来。该证据来源合法，且现不动产登记证上记载的房屋坐落位置与双方签订的《房屋租赁合同》中指向的房屋坐落一致，可以证明中实易通公司对涉案房屋拥有相关权利，故本院对上述证据予以采信；4.中实易通公司提交其与中泓易和公司、案外第三人签订的三方《补充协议》十份、中泓易和公司与案外第三人签订的房屋租赁合同十份，费用统计表一份，证明中实易通公司、中泓易和公司分别与案外第三人就涉案房屋签订三方《补充协议》，将涉案房屋另租给案外第三人。中泓易和公司、王培江对三方《补充协议》的真实性予以认可，对其与案外第三人签订的房屋租赁合同不予认可，并认为《补充协议》并未对其应当向中实易通公司返还其收取的租金和租金价格作出约定，应当按照1.6元每平方米的标准来返还租金。经本院审查，中泓易和公司与案外第三人签订的租赁合同均有其公司盖章，结合本案已查明事实及三方《补充协议》中的约定，房屋租赁合同应为真实有效。中泓易和公司虽对其真实性不予认可，但未提交相反证据予以证明，亦未申请鉴定，故本院对上述租赁合同予以采信；5.中实易通公司提交中泓易和公司工商登记档案查询材料一份，证明两股东王培江、王庆波未足额缴纳出资。该证据来源真实、合法有效，本院予以采信；6.中实易通公司提交中泓易和公司对公账户资金明细一份及交纳房租的银行转款凭证，证明该公司与其股东王培江、王庆波之间存在资产混同。该证据可以证明中泓易和公司与其股东之间存在资金往来，但仅凭该份证据还不足以认定其双方间资产混同，故本院对该份证据的证明目的不予采信；7.中泓易和公司提交股东会决议一份，证明原公司章程中关于出资时间的约定系笔误，公司股东已于2017年12月27日作出股东会决议对出资时间做了修改。中实易通公司对此不予认可，认为原公司章程已经工商登记，具有对外效力，应以工商登记为准。本院对该意见予以采信。中泓易和公司的股东作出股东会决议后并未变更工商登记，不能产生对外效力，本院对其提交的上述证据不予采信。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，山东中实电力科技总公司与济南中泓易和物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》两份，约定山东中实电力科技总公司将其所有的位于济南高新区银荷大厦B座第8、9、10层中的房屋出租给济南中泓易和物业管理有限公司，租赁期限4年。后山东中实电力科技总公司改制为山东中实电力科技有限公司，济南中泓易和物业管理有限公司的名称变更为本案被告济南中泓易和贸易有限公司。2016年1月1日、5月1日，山东中实电力科技有限公司与中泓易和公司分别重新签订《房屋租赁合同》三份，约定山东中实电力科技公司将位于济南高新区银荷大厦B座第7、8、9、10层中的房屋出租给中泓易和公司，租期均为3年，每日租金均为1.6元/平米。此外，三份《房屋租赁合同》还对房屋面积、租金支付、违约责任等做了约定。中实易通公司与中泓易和公司均确认双方于2018年6月15日解除租赁合同关系。2018年，山东中实电力科技有限公司被中实易通公司吸收合并，并经工商行政部门核准登记。中泓易和公司于2012年12月10日成立，注册资本200万元，实际出资100万元，王培江和王庆波分别实际出资50万元。2015年中泓易和公司增资1800万元，王培江、王庆波分别增资900万元的，双方实际均未出资。另查明，中泓易和公司分别与济南天鸿永业房地产开发有限公司、山东壹时光信息科技有限公司、北京融时代资产管理有限公司等十家案外第三人公司签订房屋租赁合同，将其承租的房屋分别转租给上述十家公司。2018年中实易通公司、中泓易和公司作为甲方和乙方，分别与上述十家公司签订了三方《补充协议》。在《补充协议》中，中泓易和公司确认其实际收取了十家案外第三人公司数额不等的房屋租金。庭审中，中实易通公司与中泓易和公司均认可双方的三份《房屋租赁合同》于2018年6月15日解除。现中实易通公司起诉中泓易和公司、王培江、王庆波，要求其支付所欠租金及违约金。诉讼中，中泓易和公司提出反诉，要求中实易通公司支付装修费用和设施设备的剩余价值款100万元，但未交纳反诉费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点如下：一，原告主体是否适格；二、原告主张欠付的租金是否成立；三、原告主张的违约金是否成立；四、王培江与王庆波是否应承担责任。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款规定，法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。《中华人民共和国公司法》第一百七十二条第一款规定，公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。第一百七十四条规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。据此，根据法律规定，公司间可以进行合并，合并后的权利义务由新公司享有和承担。本案中，山东中实电力科技有限公司被中实易通公司吸收合并，该合并行为经工商行政部门予以核准登记，具有公示效力，本院对此予以确认。至于中实易通公司在吸收合并山东中实电力科技有限公司时的材料是否齐全、手续是否合法、资产负债表是否编制等问题，属于工商行政部门核准的范围，本案中不予处理。合并决议作出后，合并各方分别在《文汇报》和《大众日报》上进行了公告，符合公司法关于公司合并公告的相关规定，各方债务人应当对其合并事项予以知悉。由于中泓易和公司不是中实易通公司的债权人，故不需要就合并事项另行向其通知。中实易通公司对山东中泓电力科技有限公司的合并已经完成，且已办理工商行政登记，可以产生对外法律效力。合并后，山东中实电力科技有限公司的原有权利义务由中实易通公司享有和承担，故虽然涉案的房屋租赁合同为中泓易和公司与山东中实电力科技有限公司签订，但中实易通公司承继山东中实电力科技有限公司的权利义务后，其作为本案原告提起诉讼，主体适格。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，山东中实电力科技有限公司与中泓易和公司签订的三份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。由于承租人负有按照约定支付租金的义务，其应当对履行了约定的付款义务承担举证责任，承租人未提供证据予以证明的，应当承担不利后果。中泓易和公司主张其每年均有不同程度的欠付租金情况，故每年欠付的租金应分别计算，中实易通公司起诉要求2016年之后的租金，不应再将2014年、2015年其所欠的租金从已支付租金中予以扣除。根据房屋租赁合同计算得出，2015年中泓易和公司应支付租金2780821.12元，但其实际支付了3340000元，高于当年所需支付的租金，中泓易和公司2015年所支付的租金，应包括2014年度所欠的租金，这与中泓易和公司提出的当年支付当年租金，前期所欠租金另行计算的主张相矛盾。因中泓易和公司是连续租赁涉案房屋，且双方签订的《房屋租赁合同》中约定提前支付租金，故在中泓易和公司欠付前期租金且未对所支付的租金作出特别说明的情况下，中实易通公司从中先予扣除其上一年度所欠租金的做法不违反合同约定，也符合双方的前期做法。因此，自2014年1月开始中泓易和公司即租赁涉案房屋，租金应连续计算，中实易通公司以中泓易和公司缴纳的租金优先抵顶之前欠付租金，亦符合常理。中泓易和公司主张2015年缴纳的租金不应抵顶之前欠付租金，于理不合，本院不予采信。根据山东中实电力科技有限公司与中泓易和公司签订的《房屋租赁合同》，计算得出，2016年1月1日年至2018年6月15日，中泓易和公司累计应支付租金11190912.4元，中实易通公司自认中泓易和公司已支付租金共6328351.76元，故中泓易和公司现仍有4862554.59元租金付，其应予支付。中泓易和公司在其与中实易通公司、案外第三人签订的十份三方《补充协议》中确定，其均向十家案外第三人公司实际收取了租金，并约定以中泓易和公司向中实易通公司返还交付房屋之日为节点，按照中泓易和公司实际收取的房屋租金，由中泓易和公司向中实易通公司缴纳或者结算。故中实易通公司要求中泓易和公司返还其实际收取的案外第三人公司的租金的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。中实易通公司根据合同计算中泓易和公司实际收取的案外第三人公司的租金数额总计为1259656.43元，中泓易和公司虽不予认可，但未提出具体数额或反驳证据，故本院对中实易通公司提出的要求中泓易和公司返还其实际收取的案外第三人公司的租金1259656.43元的诉讼请求，予以支持。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。由于中泓易和公司未按照合同约定支付租金，构成违约，其应当按照约定向中实易通公司支付违约金。双方均在签订的三份《房屋租赁合同》的第12条违约责任中约定“由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照0.5%/天标准向守约方支付违约金；”。故本院对中实易通公司要求中泓易和公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的数额，中泓易和公司提出约定的违约金过高，应当予以适当减少。由于中实易通公司未能对其实际受到的损失举证证明，本院酌情认定其受到的损失为利息损失，并以中国人民银行同期贷款利率来计算损失。双方签订的三份《房屋租赁合同》中约定的付款时间均为合同生效后的15日内提前支付半年的租金，故中泓易和公司应于2018年1月15日前支付2018年1月1日至2018年6月30日的房租。截止2018年6月15日，中泓易和公司尚欠租金4862554.59元，现中实易通公司主张以400万元为基数，自2018年1月20日至2018年6月20日计算违约金，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。中实易通公司、中泓易和公司分别与案外第三人公司签订的《三方协议》中均约定，甲方（中实易通公司）、乙方（中泓易和公司）之间任何一方违反本协议约定的，违约方应向守约方支付违约金伍拾万元。在《三方协议》中约定了以返还交付房屋之日（2018年6月15日）为节点，中泓易和公司向中实易通公司缴纳或者结算期实际收取的房屋租金的情况下，中泓易和公司至今未向中实易通公司返还其实际收取的租金，亦构成违约，亦应按照约定支付违约金。由于《三方协议》中约定的违约金过高，中实易通公司亦未举证证明其实际受到的损失，故本院依法予以调整，亦酌情认定利息损失为其实际受到的损失，并以中国人民银行同期贷款利率来计算损失。截止2018年6月21日，中泓易和公司尚欠中实易通公司租金6122211.02元（未支付租金4862554.59元，需返还租金1259656.43），中实易通公司主张以6122210.99元为基数，自2018年6月21日起计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案中，双方合同约定按日5‰计算违约金，中泓易和公司主张违约金过高，中实易通公司未能举证证明实际损失，本院确认中实易通公司损失为未收款项按银行贷款利率计算的利息，因此，中泓易和公司的主张成立，本院予以调整。中实易通公司主张的违约金应当以银行贷款利率的1.3倍计算。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国公司法》第二十八条第一款规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。按期足额缴纳出资是公司股东的基本义务，公司股东未履行或者未全面履行出资义务是公司不能全部清偿其债务的根本原因。对此，未履行或者未全面履行出资义务的股东应当对公司不能清偿的债务承担赔偿责任。本案中，济南中泓易和物业管理有限公司成立时，两股东王培江、王庆波各认缴100万元的出资，但仅各实缴50万元。该公司章程规定的余额交付期限为2014年12月11日，但两股东至今未补缴。该公司更名为中泓易和公司后，新增注册资本1800万元，王培江、王庆波各认缴50%，出资时间为2015年3月25日，但至今两股东未补缴出资，故本院确认王培江、王庆波各尚有950万元到期出资未补缴。现中泓易和公司尚欠中实易通公司6122211.02元租金未支付，中实易通公司要求王培江、王庆波在其未出资本息范围内对上述债务承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持，但责任承担的方式应为承担补充责任。对于中泓易和公司提出的反诉，因其未交纳反诉费，本院按其撤回反诉处理。综上所述，中实易通公司要求中泓易和公司支付租金及违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。王培江、王庆波作为中泓易和公司的股东，未按期足额缴纳出资，对此应当承担补充赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国公司法》第六十七条第一款、第一百七十二条第一款、第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二十八条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告济南中泓易和贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东中实易通集团有限公司支付租金4862554.59元；二、被告济南中泓易和贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东中实易通集团有限公司返还其实际收取的租金1259656.43元；三、被告济南中泓易和贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东中实易通集团有限公司支付违约金（以4000000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2018年1月20日起至2018年6月20日止；以6122210.99元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，自2018年6月21日起至本判决确定的还款之日止）；四、被告王培江、王庆波对上述债务各自在950万元的未出资本息范围内承担补充赔偿责任；五、驳回原告山东中实易通集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68945元，保全费5000元，由被告济南中泓易和贸易有限公司、王培江、王庆波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 磊人民陪审员 贾 慧人民陪审员 张希田二〇一九年四月十一日书 记 员 周丹丹