海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0105民初4322号 原告：海口市福昌大厦第一届业主委员会，住所地：海口市滨海大道118号。 负责人：尹仙，主任。 委托诉讼代理人：张忠和、余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：海南昌炜集团有限公司，统一社会信用代9146000062001637XL，住所地：海南省海口市民声西路8号昌炜玉园昌顺楼(一号楼)。 法定代表人：陈炜明，董事长。 被告：海南万居物业服务有限公司，统一社会信用代码914600007866155408，住所地：海南省海口市民声西路8号昌炜玉园昌顺楼一楼105室。 法定代表人：赵遵侠，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：李君、王琳海，海南东方国信律师事务所律师。 原告海口市福昌大厦第一届业主委员会（简称：福昌业委会）诉被告海南昌炜集团有限公司（简称：昌炜公司）、海南万居物业服务有限公司（简称：万居公司）物权确认纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人尹仙及其委托诉讼代理人余文珊；被告昌炜公司、万居公司共同委托诉讼代理人李君、王琳海等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福昌业委会诉称：座落在海口市滨海大道秀英港内福昌大厦的值班房、管理房（以下简称“涉案房屋”）是由被告一海南昌炜集团有限公司（原名海南昌炜置业有限公司）在属于全体业主共有的土地上开发建设的。该公司在办理初始登记时将设计用途为配套设施的涉案房屋办理登记至其名下。2012年10月，因被告一公司名称发生变更，其将涉案变更登记在新公司名下，房屋产权证号为。多年来，两被告一直非法占有、使用涉案房屋，并将该房屋作为商铺出租给他人经营。原告多次要求两被告返还属于全体业主共有的该房屋，但两被告均予以拒绝。原告认为，涉案房屋设计用途为配套设施，根据《物权法》第七十三条规定属于福昌大厦全体业主共有，这一事实也被海口市中级人民法院（案号：（2017）琼01行终41号行政判决书）确认，两被告根本无权占有、使用涉案房屋。但两被告不仅擅自占用，还非法将该房对外出租进行经营，其行为已经侵犯了福昌大厦全体业主共有权益。故原告有权要求两被告返还该涉案房屋，并赔偿因此造成福昌大厦业主的经济损失。综上，为维护福昌大厦全体业主的合法权益，请求：1、依法确认座落在海口市滨海大道秀英港内福昌大厦值班房、管理房（房屋产权证号为HK012114）的房屋为福昌大厦全体业主共有。2、依法判令两被告将座落在海口市滨海大道秀英港内福昌大厦值班房、管理房（房屋产权证号为HK012114）的房屋返还给原告。3、依法判令两被告向原告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以5000元/月为标准，从2000年8月14日计算至被告实际返还房屋之日止，暂计算至2018年5月14日，占有使用费1065000元）。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。 被告昌炜公司辩称：一、昌炜公司是涉案房屋的合法所有权人，原告要求确认涉案房屋归福昌大厦全体业主共有，并要求昌炜公司将涉案房屋返还给原告，没有事实和法律依据，不应当得到支持。首先，昌炜公司是涉案房屋的合法所有权人。海口市滨海大道秀英港内福昌大厦值班房、管理房（房屋产权证号为HK012114，简称涉案房屋）的所有权已登记在昌炜公司名下，且该行政登记行为已被生效行政判决文书确认合法有效。根据物权登记制度及公示原则，昌炜公司是涉案房屋的合法所有权人。其次，（2017）琼01行终41号行政判决书不能作为认定涉案房屋所有权归属的依据。行政判决书所载明的“涉案房屋属于福昌大厦全体业主共有。海口市住建局颁发的《房屋所有权证》并不能改变福昌大厦全体业主依法共有涉案房屋的事实，也不能限制福昌大厦全体业主依法行使其合法权利”的内容，既不属于判决内容，也不属于生效判决确认的事实，不能作为认定本案涉案房屋所有权的依据。原告仍应当对其诉讼请求承担相应的举证责任。再次，涉案房屋不是福昌大厦的配套设施，不属于福昌大厦全体业主共用。涉案房屋是具有独立空间的建筑物，在构造上、利用上具有独立性，能够排他性的使用，可以成为特定业主即被告享有独立所有权的客体，不符合《中华人民共和国物权法》第七十三条的适用范围，不属于福昌大厦全体业主共用。二、昌炜公司合法使用自己所有的涉案房屋并没有违法性，也没有侵犯福昌大厦全体业主的权益。原告要求昌炜公司支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，不应当得到支持。首先，本案并没有损害事实的发生。昌炜公司对涉案房屋享有全部所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，不存在侵犯福昌大厦业主权益的问题，也没有损害事实的发生。其次，原告要求昌炜公司支付房屋占有使用费的主张已超过了诉讼时效。要求支付房屋占有使用费的主张属于债权请求权，应当适用诉讼时效的有关规定。原告起诉时已超过了法定的诉讼时效，不应当得到支持。再次，原告要求以5000元/月的标准计算房屋占有使用费没有事实依据。涉案房屋长期由被告管理、使用，并没有对外出租。原告以5000元/月作为计算标准没有事实依据。三、据部分业主反映，业主对原告的身份存疑，认为其不是合格的主体，请法庭核实。综上，原告的诉讼请求明显没有事实与法律依据，恳请法院判决驳回原告全部诉讼请求。 被告万居公司辩称：一、万居公司并不是涉案房屋的所有权人，也不是涉案房屋的实际使用人，不是本案适格的被告。原告将万居公司列为被告并要求万居公司返还房屋、支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。二、另一被告昌炜集团是涉案房屋的合法所有权人，原告要求确认涉案房屋归福昌大厦全体业主共有，并要求将涉案房屋返还给原告，没有事实和法律依据，不应当得到支持。首先，昌炜集团是涉案房屋的合法所有权人。海口市滨海大道秀英港内福昌大厦值班房、管理房（房屋产权证号为HK012114，简称涉案房屋）的所有权已登记在昌炜集团名下，且该行政登记行为已被生效行政判决文书确认合法有效。根据物权登记制度及公示原则，昌炜集团是涉案房屋的合法所有权人。其次，（2017）琼01行终41号行政判决书不能作为认定涉案房屋所有权归属的依据。行政判决书所载明的“涉案房屋属于福昌大厦全体业主共有。海口市住建局颁发的《房屋所有权证》并不能改变福昌大厦全体业主依法共有涉案房屋的事实，也不能限制福昌大厦全体业主依法行使其合法权利”的内容，既不属于判决内容，也不属于生效判决确认的事实，不能作为认定本案涉案房屋所有权的依据。仍应当对其诉讼请求承担相应的举证责任。再次，涉案房屋不是福昌大厦的配套设施，不属于福昌大厦全体业主共用。涉案房屋是具有独立空间的建筑物，在构造上、利用上具有独立性，能够排他性的使用，可以成为特定业主即昌炜集团享有独立所有权的客体，不符合《中华人民共和国物权法》第七十三条的适用范围，不属于福昌大厦全体业主共用。三、原告要求万居公司和昌炜集团支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，不应当得到支持。首先，本案并没有损害事实的发生。昌炜集团对涉案房屋享有全部所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，不存在侵犯福昌大厦业主权益的问题，也没有损害事实的发生。其次，原告要求支付房屋占有使用费的主张已超过了诉讼时效。要求支付房屋占有使用费的主张属于债权请求权，应当适用诉讼时效的有关规定。原告起诉时已超过了法定的诉讼时效，不应当得到支持。再次，原告要求以5000元/月的标准计算房屋占有使用费没有事实依据。四、据部分业主反映，业主对原告的身份存疑，认为其不是合格的主体，请法庭核实。综上，原告的诉讼请求明显没有事实与法律依据，恳请法院判决驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：涉案房产位于海口市秀英港福昌大厦的值班室、管理房，建筑面积为222.84平方米，层数为三层，房产所有权人为昌炜公司。2000年8月，昌炜公司作为福昌大厦的开发商，持土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、海口市房屋产权登记申请书、房屋测量调查登记表及房产验收等相关手续，向海口市住房和城乡建设局申请福昌大厦房产及涉案管理用房的初始登记。海口市住房和城乡建设局经审核，于2000年8月14日向昌炜公司颁发了证号为海口市房权证《房屋所有权证》（福昌大厦总证）。随后，昌炜公司将涉案的管理用房单独办理了涉案房产证并一直占有使用至今。2012年10月，因昌炜公司名称变更，昌炜公司向被告申请将涉案管理用房变更登记在新公司名下获准。原告业委会于2000年11月成立至今，并在2014年6月10日取得海口市秀英区住房保障中心的备案。由于涉案的管理用房一直由昌炜公司占有使用，影响了福昌大厦全体业主的权益，原告经多次与昌炜公司交涉无果后，遂向本院提起行政诉讼,请求:确认海口市住房和城乡建设局给昌炜公司颁发的《房屋所有权证》的具体行政行为无效；本院于2016年9月22日作出（2016）琼0105行初96号行政判决书,判决:驳回原告海口市福昌大厦第一届业主委员会的诉讼请求。原告不服上诉于海南省海口市中级人民法院。该院认定昌炜公司开发建设的福昌大厦，依据当时的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，其作为申请人在向海口市住建局申请房屋所有权初始登记时，虽然存在擅自增加建筑面积、缺少部分相关资料的行为，但是该行为已经海口市人民政府同意“免于规划违章罚款，办理验收换证手续”，依法作过相应行政处理。海口市住建局在此情况下依据当时的《城市房屋权属登记管理办法》的规定为昌炜公司办理了福昌大厦房产初始登记以及将涉案管理用房登记在昌炜公司名下，于法有据。虽因昌炜公司至今没有补办相关手续，海口市住建局向昌炜公司颁发的房屋所有权证的行政行为程序存在瑕疵，但其不属于没有依据等重大且明显违法情形，可以通过补办手续等方式完善，不符合上述法律规定确认无效的情形。2012年10月，因昌炜公司名称变更，昌炜公司向海口市住建局申请将涉案管理用房变更登记在新公司名下获准。对于此转移登记行为，不属于本案处理范围，原告可以通过其他途径维护其合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，涉案房屋属于福昌大厦全体业主共有。海口市住建局颁发的海口市房权证《房屋所有权证》并不能改变福昌大厦全体业主依法共有的事实，也不能限制福昌大厦全体业主依法行使其合法权利。遂于2017年4月26日作出（2017）琼01行终41号行政判决书,判决:驳回原告的诉讼请求。 另查明：海口市房权证《房屋所有权证》登记的房屋坐落为海口市秀英港福昌大厦值班室、管理房，规划用途为配套设施，登记时间2012年10月30日。原告在庭审中举证《房屋租赁合同》，1、证明两被告将福昌大厦全体业主共有的管理房作为商铺非法出租给他人经营的事实。2、证明被告出租涉案房屋，每月至少获利5000元的事实。被告质证认为没有原件，对真实性、合法性、关联性和证明内容均有异议。原告不能说明证据来源及不能提供原件的原因,本院对该证据真实性等不予认可。 上述事实，有经庭审查证《海口市房产登记信息查询情况说明》、（2017）琼01行终41号行政判决书、《委托代管代租协议》、《委托代管代租协议补充协议》、《证明》、行政判决书（2016）琼0105行初96号，行政判决书（2017）琼01行终41号、涉案房屋的所有权证书、房屋国有土地使用权分割转让证明书、涉案房产现状照片、国有土地使用证（第S0409号）、福昌大厦的房屋所有权证书、海口市房屋产权登记申请书、海口市房屋产权登记审批书、海口市房屋测量调查登记表、涉案房产的所有权证书、海口市房屋所有权登记审核表、《关于“福昌大厦业主委员会”投诉有关问题的调查报告》（2001-22号）、福昌大厦设计说明书、建设用地规划许可证（98-0087）、建设工程规划临时许可证、建设工程规划许可证（2000编号121A）、建筑工程竣工验收登记表、海口市房产预售许可证、福昌大厦面积一览表、房屋购销合同、房屋购销合同、物业管理委托合同书、物业服务用房现状的照片、《海南省住宅区物业管理条例》和庭审记录等证据证明，予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。万居公司并不是涉案房屋的所有权人，也不是涉案房屋的实际使用人，不是本案适格的被告。《中华人民共和国物权法》第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中,涉案的房屋的所有权虽登记在昌炜公司名下，但昌炜公司是福昌大厦的开发商,在办理涉案房屋的《房屋所有权证》中载明登记的房屋坐落为海口市秀英港福昌大厦值班室、管理房，规划用途为配套设施，已发生法律效力的海南省海口市中级人民法院作出的（2017）琼01行终41号行政判决也认定海口市住建局颁发的海口市房权证《房屋所有权证》并不能改变福昌大厦全体业主依法共有的事实。昌炜公司未能提供足够的证据证明推翻该认定，因此，原告要求确认涉案房屋为原告所有,昌炜公司予以返还的诉请。本院予以支持。原告未提供证据证明万居公司存在占有、使用或出租涉案房屋等侵权行为，万居公司关于其不是本案适格的被告抗辩，本院予以采纳。原告关于万居公司的涉案诉讼主张，本院均不予支持。涉案房屋占有使用费是与确权相关的权利，不受诉讼时效限制，昌炜公司关于原告要求支付房屋占有使用费的主张已超过了诉讼时效的意见，本院不予采纳。原告未提供足够证据证明昌炜公司从2000年8月14日开始占有使用或出租涉案房屋,且每月至少获利5000元。因此，原告主张从2000年8月14日计算至实际返还房屋之日止，以5000元/月作为计算标准，本院均不予支持。涉案房屋登记时间2012年10月30日，本院酌情支持从2012年11月起，以3000元/月作为计算标准，计至实际返还房屋之日止。 据此，依《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十三条、第二百四十三条第、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认座落在海口市滨海大道秀英港内福昌大厦值班房、管理房（房屋产权证号为HK012114）的房屋为福昌大厦全体业主共有。 二、限被告昌炜公司在本判决发生法律效力之日起十日内将座落在海口市滨海大道秀英港内福昌大厦值班房、管理房（房屋产权证号为HK012114）的房屋返还给原告福昌业委会。 三、限被告昌炜公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告福昌业委会支付房屋占有使用费（自2012年11月起，以3000元/月作为计算标准,计算至实际返还房屋之日止）。 四、驳回原告福昌业委会的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2630元，由被告昌炜公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 法官助理邓文哲书记员杨璐蓉 审核：王敏撰稿：王敏校对：邓文哲印刷：许斯娜 海口市秀英区人民法院2019年4月3日印制 （共印7份） {文书日期} 法官助理邓文哲书记员杨璐蓉