广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1596号原告：佛山市信祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区亲仁路21号一座二层49号，统一社会信用代码914406007123982566。法定代表人：郭庆明，经理。委托诉讼代理人:谢灿荣、谢文，广东禅正律师事务所律师。被告：董缘，女，1973年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李君，广东禅安律师事务所律师。原告佛山市信祥物业管理有限公司诉被告董缘物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯德独任审理。本案于2019年3月5日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人谢灿荣及被告委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2010年8月1日至2018年10月30日期间的物业管理服务费62698.86元及自2010年8月1日起至实际付清日止的逾期付款利息（利息暂计至2018年10月30日止为55856.62元，2018年11月1日后的利息另计）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确利息按每日万分之六计算。事实和理由：原告于2009年8月31日与佛山市绿景苑业主委员会签订了为期半年的《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》，合同签订后原告即入驻该小区提供物业管理服务，期间因绿景苑业主委员会在合同尚未到期时解散，之后绿景苑小区一直没有再成立业主委员会，故原合同到期后无法续签物业管理合同。但原告一直按照原合同约定为绿景苑小区提供物业管理服务至今。而被告自2010年9月1日起至今一直没有支付过物业管理服务费用给原告，暂计至2018年10月止，被告已经拖欠了物业管理服务费用62698.86元未交，虽经原告多次致电、致函及上门催收，被告至今仍以各种理由拒不支付。被告作为景苑北街3号三区五十八座业主，其拖欠物业管理服务费用的行为已经严重损害了原告的合法权益和其他已经交费的业主的利益。为此，特向法院起诉，请求法院依照事实和法律作出公正判决。被告辩称：一、原、被告之间没有物业服务合同关系，原告要求被告支付物管费无依据。1、《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》有效期内，原告未依照该合同及投标书、承诺书履行义务，临时合同期满后，原告与业委会未达成一致，亦未签订正式物业管理合同。临时合同具有临时性，不是正式的物业管理合同，在原告未签订正式物业管理合同之前，原、被告之间没有形成正式的物业服务合同关系。2、临时合同期满之前和之后，业委会多次催促原告签订正式的物业管理合同，但在合同期满即2010年2月28日至业委会期满即2010年8月期间长达半年时间内，原告都拒绝按照临时合同以及《绿景苑小区物业管理投标书》、《承诺书》签订合同。原告经业委会多次催告而拒绝按照临时合同、投标书、承诺书内容签订正式的物业管理合同，是其不愿意按照原有合同、投标书、承诺书继续提供物业管理服务，故被告拒绝原告按照其单方意思提供的物业管理服务并拒交物管费。因此，原、被告之间在临时合同期满至今从未达成任何形式的合意，当然不存在法律规定的事实物业管理服务合同关系。3、原告在本案诉讼前从未要求被告交纳物管费，被告知道原告拒绝签订合同后，自2010年9月1日开始拒交物管费，而原告也从未要求被告交纳，双方的行为符合因未达成一致签订合同的正常表现，是双方真实意思表示。二、原告强行提供物业服务，被告有权拒交物管费。原告多次拒绝签订正式合同，故意拖延时间致当届业委会期满，之后完全按照其单方意思提供所谓的物管服务，长期存在违反临时合同、投标书、承诺书内容及违法的情况，如违法拒绝员工参加社保、服务人员配备严重不足、单方擅自提高物管费标准、单方擅自利用小区物业共用部位、共用设施设备进行经营、侵占小区公共收益等，其行为是恶意的，具有不正当性，属强行提供物业服务并以此获得不正当利益的行为。三、原告诉请物管费、利息计算无事实依据和法律依据。1、原告于2016年8月1日开始单方擅自提高物管费收费标准，行为违法，不产生法律效力。2、临时合同中约定的物管费标准是按照原告在投标书、承诺书中承诺提供的服务、配置的人员及员工福利计算的，但原告未依照临时合同、投标书、承诺书提供物管服务，未配备足额服务人员，未为服务人员提供社保，其实际物管服务成本支出远远低于预算支出，故应当按照实际情况计算物管费，降低物管费标准。3、原告单方擅自利用小区物业共用部位、共用设施设备进行经营、侵占小区公共收益，其所得已经超出其实际应得物管服务费。4、双方没有任何关于物管费利息的约定，原告在本案前从未要求被告交纳物管费，亦从未要求被告支付物管费利息，原告起诉的物管费利息无依据。原告起诉的利息远超法定商业贷款利率，即使计算，亦应按照同期同档商业贷款利率计算。四、原告诉请已经超过诉讼时效。临时合同期满后，双方未签订正式合同，原告亦未催收物管费，故对超过合同期限的物管费不受合同约束，亦不存在诉讼时效中断情况。此外，双方未签订正式合同，没有就服务期限作出约定，不存在合同有效期问题，故不属于法定分期履行债务的情况。五、临时合同当时签订的背景是原物管公司解除合同后未选聘新物管公司，直接先以临时合同形式委托原告提供物管服务，这有别于被告所在小区以选聘方式委托原告提供物管服务，不属于广东省物业管理条例第50条的情况。综上，原告的起诉无事实及法律依据，请法院驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体适格。2、《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、《绿景苑物业管理费缴款通知书》，证明原、被告存在物业服务合同关系，被告作为业主存在欠缴物业费的事实。3、《关于调整物业服务费的通知》，证明由于服务费过低，原告将原来的物业服务费用调整。4、《情况说明》，证明被告欠费情况。经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1、证据2中的《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据2中的《绿景苑物业管理费缴款通知书》，为原告单方制作，且未有证据显示已向被告送达，本院对该证据的真实性不予采信。证据3，为原告单方作出，且未有证据显示原告调整物业费收费已备案，本院对证据3不予采信。证据4，缺乏证据的属性，本院不予采信。诉讼中，被告举证如下：1、《绿景苑小区物业管理投标书》、《佛山市信祥物业管理有限公司承诺书》，证明原告在投标以及签订临时合同对于物业管理的服务承诺，其中载明：①原告对物业服务人员的配置的承诺，服务总人数40人，其中秩序安全维护员22人，绿化人员4人，清洁人员4人；②原告承诺配置电动巡逻车两辆；③原告的管理费用收支预算方案，原告承诺为服务人员参加社保；④原告未经业主同意不得擅自分包。2、视频光盘，证明①原告实际配置物业服务人员严重不足，秩序安全维护员15人，绿化和清洁人员共4人，违反临时合同等的约定和承诺；②原告在未征得业主同意的情况下将清洁及绿化项目承包给个人，违反临时合同等的约定和承诺。3、照片，证明原告在未征得业主同意的情况下擅自使用小区公共设施设置多个商业广告、在小区公告绿地设置广告箱，违反临时合同等约定和承诺。4、《关于签订新的和提供财务、工资、社保情况的函》，证明①业委会要求原告在2010年5月23日签订正式物管合同，否则视为原告拒绝签订合同；②业委会要求原告提供和公布财务报表、服务人员工资和社保情况。5、《绿景苑业委会就目前小区有关情况说明》、绿景苑小区业主委员会会议纪要、记录、决议，证明①业委会发现原告未依约为小区物业服务人员购买社保；②业委会发现原告在签订临时合同、投标书、承诺书时隐瞒了原告股东郭丽雅与业委委员郭洁炜系同胞姐弟或兄妹的重大利害关系的事实，违反临时合同等的约定和承诺；③郭洁炜在临时合同签订及履行期间任业委会委员、副主任。6、《佛山市社会保险参保证明》，证明业委会经调查发现原告在小区的物业服务人员仅有杨帆一人参加社保，而杨帆是绿景苑小区3区36号业主刘韵白的孙子，与原告股东郭丽雅、业委会委员郭洁炜均系近亲属关系，原告行为根本违约。7、《绿景苑小区委托物业管理合同制定说明》，证明业委会就拟与原告签订合同向业主进行了说明，其内容与临时合同、投标书、承诺书内容一致。8、《绿景苑业委会严正公告》，证明①业委会发现原告有多种严重违反临时合同、投标书、承诺书行为，业委会要求原告按照临时合同、投标书、承诺书签订正式合同，但原告拒绝；②业委会在2010年5月31日后仍有与原告就签订正式合同谈判。9、《关于绿景苑业委会换届、物管服务合同及围墙安防工程动工的公告》，证明业委会要求原告按照临时合同等签订正式合同，但原告予以拒绝。经质证，本院认证如下：被告提供了证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，或有原件予以质证，且能相互印证，本院对被告举证的证据1-9的真实性予以采信。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：2009年8月31日，案外人佛山市绿景苑业主委员会（合同甲方，委托方）与原告（合同乙方，受委托方）签订《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》，合同约定主要内容：第一条物业管理内容（一）甲方将位于佛山市禅城区汾江南路的绿景苑小区范围内的物业委托给乙方实行统一管理……第二条委托物业管理形式乙方按包干制确定物业服务费用，业主按建筑面积支付物业管理费用，费用标准为：2.1元/月.平方米，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第三条物业管理期限委托管理期限为6个月。自2009年9月1日起到2010年2月28日止。第四条双方权利、义务（一）甲方权利、义务……3、负责确定本小区住宅管理服务收费标准，住宅为2.1元/月.平方米，物业管理费应在当月10日前缴纳；4、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的业主无故不缴有关费用的进行催缴，逾期30天仍未缴交的按每日3‰收取滞纳金……（二）乙方权利、义务……4、乙方本着高效、精干的原则在本住宅区设置保安人员（24小时在岗必须穿着乙方公司的统一服装、胸卡、职称）、保洁人员、工程人员、绿化人员、客服人员等，人数及人员薪酬福利必须依据投标书和承诺书执行；乙方派驻在本小区的员工应在员工入职的30日内与员工签订劳动合同，并为全部员工购买社会保险，按时支付工资，不按时支付工资或不购买社会保险的，甲方有权解除本合同……12、未经甲方同意不得在本小区范围内进行任何形式的广告、摆卖等商业经营活动……第六条合同更改、补充与终止（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止。本合同终止前一个月，由甲方组织全体业主意见，决定双方是否续约……第七条其他事项（一）乙方承诺自2009年8月25日本小区物业管理招标之日起至本合同期限届满，与小区内业主委员会委员、主任、秘书长等人无任何利益及亲属关系……（六）本合同自签订之日起生效，乙方提交的《投标书》、《承诺书》（2009.8.26）等为本合同附件，《投标书》与《承诺书》内容不一致的，以《承诺书》为准。乙方应切实履行在询标、现场投票过程中对甲方、业主所做的承诺……附件：1、绿景苑小区物业管理投标书。2、佛山市信祥物业管理有限公司承诺书。上述物业管理合同签订后，原告进行涉案小区提供物业服务。合同期满后，原告继续为涉案小区提供物业服务。2010年5月17日，佛山市绿景苑业主委员会向原告发出《关于签订新的和提供财务、工资、社保情况的函》，函件主要内容如下：一、贵公司与本小区2009年度签订的《委托物业管理合同》已于2010年2月底到期，本小区现经业主委员会2010年5月16日讨论通过新的《委托物业服务合同》（合同文本附后），请贵公司在收到本函后的3日内书面回复是否签订该份合同，逾期视为贵公司拒绝续签物业服务合同；若同意签订该合同，请于2010年5月23日下午15:00-17:00安排贵司法人代表与本小区业主委员会负责人签订本合同，逾期视为贵公司拒绝续签物业服务合同。二、按照2009年度《委托物业管理合同》的约定，贵公司有义务提供本小区物业管理相关的财务报表、公布人员工资及购买社保情况。请贵公司在收到本函后的5日内提供2009年9月-2010年4月本小区物业管理相关的财务报表，并提供员工工资及购买社保情况的书面说明，提交的书面材料应加盖贵公司公章。2010年5月20日，佛山市绿景苑业主委员会向全体业主发出《绿景苑业委会就目前小区有关情况说明》，情况说明中提及与小区物业管理公司暂未能续约的原因为：物业管理公司严重违反服务承诺不给员工购买社保、郭洁炜业委会委员的身份与物业管理公司存在利害关系、物管服务水平与承诺、合同条款有很多差距等。同时业委会提议延长第三届业主委员会任期至2010年8月31日。2010年5月31日，佛山市绿景苑业主委员会发出《绿景苑业务会严正公告》，公告中提及8月31日前业委会要完成的工作如下：1、完成小区围墙及安防的建设；2、尽力解决旧物管公司卷闸大门缺口对小区安全的危害；3、与信祥公司物业管理服务合同签订谈判；4、完成新一届业委会换届工作。2010年6月10日，佛山市绿景苑业主委员会发出《关于绿景苑业委会换届、物管服务合同及围墙安防工程动工的公告》，公告涉及以下内容：一、业委会换届工作……二、关于信祥物业公司对《小区物管服务合同》修改回复绿景苑业委会已于5月17日向信祥物业公司递交了经业委会、监委会联席会议通过的《绿景苑小区物业管理服务合同》，业委会多次致电信祥公司法人代表温伟贤约见协商服务合同修改，但信祥公司一直都不予回应，直至6月5日信祥物业公司才向业委会递交合同修改意见。信祥公司对合同条款作原则性改动有以下四点，原文如下：……以上信祥公司修改意见中第1、2两项均违反信祥物管在招标书中的承诺，在6月5日14位业委、监委参加的联席会议上，除1人外，其他成员不接受信祥公司对以上两项的改动；其他条款有待协商。业委会希望尽快与信祥公司达成协议。三、小区围墙、安防改造动工事宜……另查一，佛山市禅城区景苑北街3号三区五十八座的产权人为被告，房屋建筑面积为284.02平方米。被告未缴纳2010年8月1日至2018年10月30日的物业管理服务费。另查二，原告于2019年1月15日提起本案诉讼。庭审中，本院问及双方为何没有续签合同，原告陈述：业委会解散了没法签订，被告陈述：原告拒绝按照临时合同、投标书、承诺书签订正式合同，并且一直拖延到业委会解散都没有签订，时间长达数月也没有签订，业委会也曾多次催促原告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市绿景苑业主委员会签订的《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对原告及被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。上述合同到期后未再续签，对于未能成功续签合同的原因双方各执一词，但结合庭审调查，涉案绿景苑小区仍由原告提供物业管理服务，故原、被告已形成事实上的物业服务合同关系，被告仍应参照上述合同约定计付合同到期后的相关物业管理费用，被告关于无需缴纳物业费的抗辩本院不予采纳。关于诉讼时效。被告提出了诉讼时效抗辩，本院分析如下：首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，合同约定按月支付物业费的，每一期物业费各自独立，诉讼时效应从每一期物业费履行期限届满之日起计算，涉案物业合同约定每月10日前缴纳当月物业费，每期物业费的诉讼时效起算时间为当月的11日。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的涉案物业2010年8月至2015年9月的物业服务费在《民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明在上述期间已作催收，而其至2019年1月15日才提起本案诉讼，故上述2010年8月至2015年9月物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月至2018年10月的物业服务费，适用三年的诉讼时效，但至原告起诉的2019年1月15日，2015年10月至2016年1月的物业服务费，已超过法定诉讼时效。综上，本院对原告主张被告支付2010年8月至2016年1月的物业服务费的诉讼请求不予支持。2016年2月至2018年10月的物业服务费，因未超出三年的诉讼时效，原告主张被告支付该期间的物业服务费合法有据，本院予以支持，被告对此抗辩不成立，本院不予采纳。关于物业服务费。被告辩称原告违约其有权拒缴物业费，本院分析如下：首先，根据被告提供的现有照片、视频，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。关于物业管理服务费的计算标准。原告主张2016年8月1日起从2.10元/月.平方米调整为2.38元/月.平方米，但该调整后的价格未经备案手续，亦未有证据证明已通过全体业主的同意，故原告主张2016年8月1日起按照2.38元/月.平方米的标准计算物业管理服务费，缺乏依据，本院不予支持，涉案物业管理服务费的标准仍参照合同约定的2.10元/月.平方米计算。经核算，被告应就涉案物业向原告支付2016年2月至2018年10月物业管理费19682.59元（2.10元/月.平方米×284.02平方米×33个月）。关于逾期利息。因被告逾期缴纳物业管理服务费，原告有权参照合同约定主张滞纳金。本案中原告主张的利息实为滞纳金的性质，其主张的计算标准亦未超过合同的约定及法律规定，本院予以支持。逾期利息的起算时间，参照合同约定，2016年2月至2018年10月的物业管理服务费的逾期利息以每月应付的物业管理服务费为本金，从欠费当月11日起30天后开始起算，按照日万分之六的标准分段累计至被告实际清偿之日止。故，本院对原告诉请的利息超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告董缘于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市信祥物业管理有限公司支付佛山市禅城区景苑北街3号三区五十八座2016年2月至2018年10月的物业管理费19682.59元及逾期利息（逾期利息以每月应付的物业管理服务费为本金，从欠费当月11日起30天后开始起算，按照日万分之六的标准分段累计至被告董缘实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市信祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1336元，由原告佛山市信祥物业管理有限公司负担935元，被告董缘负担401元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年四月三日书记员 方紫盈