河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初1244号原告：吕冬生，男，1980年11月11日出生，汉族，住河南省唐河县。被告：唐河县中信置业有限公司，住所地河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。原告吕冬生与被告唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕冬生，被告中信置业委托诉讼代理人王博源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕冬生向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔偿延期办证违约金427.9元；2.依法判决被告退赔面积差款本金19995.7元及利息7838.3元；3.依法判决被告退还多收的住房大修基金400元及利息117.6元；4.依法判决被告退还代收的保险费915元及利息358.7元；5.依法判决被告退还多交的住房办证费3769.5元及利息1477.6元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年3月20日，原、被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋一处，并支付了购房首付款，办理了按揭贷款手续。但是被告延迟办证，多收取原告相关费用，代收原告住房保险费用915元，但并未购买保险,占用原告资金，损害原告合法权益。故提出以上诉讼请求。被告中信置业辩称，1.原告诉请已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求；2.原告部分诉请缺乏事实根据和法律依据，应当依法驳回原告诉讼请求。根据合同约定被告并不存在逾期办证违约责任；面积差问题，根据合同约定按房管部门实地测量的产权面积为准，按照协议价格多退少补，双方对此并未约定利息。被告并未多收取办证费、大修基金费、保险费，原告请求退还多缴纳的办证费、大修基金费、保险费无法律及事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。因被告对原告提交的证据真实性均无异议，故本院对上述证据予以确认。因双方对本院调取的房屋登记收费明细表真实性均无异议，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2011年3月20日，原告吕冬生作为买受方，被告中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告中信置业开发的大唐中央城48号楼1单元1403室，该商品房买卖合同约定建筑面积共158.37平方米，该商品房单价为人民币2702.12元/平方米，总金额427934元。付款方式为银行按揭贷款，首付贰拾伍万柒仟玖佰叁拾肆元整（257934），余款壹拾柒万元整（170000），申请办理20年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2011年1月31日被告中信置业向原告收取涉案房屋按揭办证费20087元，保险费915元。2013年10月18日被告中信置业又向原告收取大修基金8559元。2014年9月19日唐河县房产开发管理局为涉案房屋办理唐房权证字第××号房屋所有权证，该证上显示房屋建筑面积为150.97㎡。原告于2019年3月15日向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，包含原告在内的47户，房地产权属转移面积6000平方米，共计缴纳契税200000元，涉案房屋大修基金为8159元。另查明，房屋交付后，因面积误差、逾期办证、多收取大修基金等问题，原告多次找被告中信置业及政府部门要求解决，被告中信置业也在小区设立事务办公室，协调解决，然久拖未果，原告诉至本院。再查明，经本院在唐河县房屋产权产籍管理所调取的大唐中央城48号楼1单元1403室房屋登记收费明细表显示，被告中信置业向唐河县房管局代交涉案房屋登记费、证本费、测绘费、交易手续费等房屋办证费共计728元。本院认为，原告吕冬生与被告中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。因双方在合同中对面积误差款及逾期办证违约金作出了明确规定，且支付面积误差款利息符合法律规定。多收取的办证费、大修基金、住房保险费违反法律规定，应予退还。因双方对房屋面积误差款及办证费等相关费用均未结算,且原告一直向被告主张权益，故本案并未超过诉讼时效。1.原告请求被告中信置业退还面积差款19995.7元及利息，本案中，原、被告签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为158.37㎡，房管部门测绘面积为150.97㎡，面积误差7.4㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为19995.7元（7.4㎡×房屋单价2702.12元／㎡），被告中信置业对该款应予以退还；原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持，但利息计算标准应自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算。2.原告请求被告中信置业承担延期办证违约金427.9元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋所有权证于2014年9月19日出证，被告中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金，本院予以支持，数额为427.9元（427934元×0.1%）。3.原告请求被告中信置业退还多收取办证费3769.5元及利息，从原告提供的2011年1月31日收据来看，被告中信置业收取按揭办证费用20087元，被告中信置业上缴房管部门的办证费用为728元；因被告中信置业上缴房管部门契税时，将包含原告在内的47户集中缴纳，原告房屋登记面积为150.97㎡，根据国家税收政策，契税征收标准为总房款的4%，故原告涉案房屋所缴纳契税为16317.56元，20087元减去办证费用及契税剩余3041.44元，被告中信置业应予以退还。原告请求支付利息，本院亦予以支持；利息计算标准应自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算。4.原告请求被告中信置业退还多收取住房大修基金400元及利息，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告中信置业收取原告大修基金8559元，被告中信置业上交房产部门8159元，两者相减剩余400元，被告中信置业应予以退还。原告请求支付利息，本院亦予以支持；利息计算标准应自2013年10月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算。5.原告请求被告中信置业退还收取的按揭保险费915元及利息，因被告并未提交相关证据证实涉案房屋投保情况，应视为涉案房屋未办理保险，对原告的该项请求予以支持。原告请求支付利息，本院亦予以支持；利息计算标准应自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吕冬生面积误差款19995.7元，并自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；二、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕冬生延期办证违约金427.9元；三、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告吕冬生办证费用3041.44元，并自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告吕冬生住房大修基金400元，并自2013年10月18日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；五、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告吕冬生按揭保险费915元，并自2011年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；六、驳回原告吕冬生的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，由原告吕冬生负担101元，被告唐河县中信置业有限公司负担239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王立二〇一九年四月十五日书记员  刘冰