内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终798号上诉人（原审原告）：王某，男，1964年9月16日出生，居民，住赤峰市。委托诉讼代理人：周某，赤峰市元宝山区平庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宁城居安房地产开发有限公司，住所地：宁城县天义镇大宁路B段西侧南环街北侧。法定代表人：张某，经理。委托诉讼代理人：冯某，内蒙古全兴律师事务所律师。第三人（原审第三人）：刘某，女，1965年9月24日出生，居民，住赤峰市。上诉人王某因与被上诉人宁城居安房地产开发有限公司，原审第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁城县人民法院（2018）内0429民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人之间于2016年3月2日签订的商品房买卖合同合法有效；确认购房款798090.90元已经通过第三人抵顶方式实际交付；判决被上诉人于2020年11月5日涉案房屋抵押期满后为上诉人办理网签备案；由被上诉人承担财产保全费、担保费6720元及本案上诉费。事实与理由：本案因被上诉人拒不承认商品房买卖合同合法有效，也不承认上诉人已通过第三人抵顶方式支付了购房款，并多次欲强行收回上诉人实际占有的房屋另行出售他人，因此上诉人当庭变更诉讼请求。但原判决只在本案认为商品房买卖合同应属合法有效，但判决结果却驳回被上诉人的诉讼请求，判决结果与本院认为相互矛盾，也没有解决上诉人要解决的问题，请求二审法院依法查明事实。被上诉人辩称，第三人转让给上诉人的房屋，第三人并未取得所有权，第三人所有的集资款已经收回了。第三人在公司没有人管理的情况下私自与上诉人签订的合同，第三人与上诉人均没有向公司缴纳房款。2017年11月28日是转贷续的抵押，最早房屋在2012年就办理了抵押登记。第三人辩称，签订房屋买卖合同时并不知道房屋存在抵押，我们只是在一审开庭前几天去调档才知道有抵押。我当时就告诉了上诉人，上诉人也是那时才知道有抵押的。房地产公司是我与姜永新联合开发的，各占百分之五十。王某一审起诉称，1、要求被告宁城居安房地产开发有限公司履行商品房买卖合同，为原告办理中京农贸综合市场3栋1单元127号商业大厅产权登记备案及房屋产权登记书；2、被告宁城居安房地产开发有限公司向原告支付违约金50000元。事实和理由：被告宁城居安房地产开发有限公司开发建设位于××县段西侧，热水街北高桥路西中京农贸综合市场，向第三人集资720万元。工程竣工验收后，被告于2016年2月3日用部分房屋和大厅抵顶了第三人的集资款本息，其中将3栋1单元127号商业大厅以798090.90元价格抵顶给了第三人，第三人于2016年3月2日转售给了原告，并向原告收取房款798090.90元，同时与被告对接，被告与原告于当日签订了《商品房买卖合同》，并将房屋实际交付给原告，原告一直实际占有使用至今。此间原告多次找第三人及被告，要求办理产权登记备案，第三人及被告均答复尽快办理，但由于被告更换了法定代表人，便于2018年9月27日突然通知原告，以原告未交付房款为由，强行锁门欲要收回房屋，原告据理力争，并再次要求被告按合同约定为原告办理房屋产权登记备案及房屋产权证书，但被告无理拒绝，为此原告具状起诉。一审认定事实，被告宁城居安房地产开发有限公司开发建设楼房。2011年6月10日，第三人刘某在其名下向被告集资720万元，该集资款其中有第三人刘某个人260万元，另外有刘月华210万元，李长锁250万元。从2011年到2015年的11月份，被告都是姜永兴任法人并负责经营管理，2016年姜永兴去世，在姜永兴去世前和田金凤接任法人期间，第三人刘某陆续撤回720万元集资连本带息约1490万元（含刘悦华、李长锁的集资款连本带息已付清），在退还当事人刘某的260万元集资款中，被告于2016年2月3日将宁城县天义镇中京农贸综合市场3栋1单元127号商业大厅抵顶给第三人刘某，被告在商品房抵顶明细上加盖了公章。因第三人刘某向被告公司集资款中有原告的资金，2016年3月2日，原告与被告公司签订《商品房买卖合同》，将××栋号商业大厅出售给原告，楼房价款为798090.80元，当时被告公司及法人田金凤在合同上加盖了公章。原告用第三人刘某的260万元（连本带息5448670元）的集资款抵顶了该楼房款，同时第三人刘某为原告出具了抵顶大厅楼房款798090.80元收据一枚，被告将该楼房大厅交付给原告使用至今。因被告现法人张某经结算认为，第三人刘某在被告公司已超支集资款本金及利息约100万元，原告应向被告交纳购买楼房款，被告未收到原告交纳的楼房款，原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，并拒绝给原告购买的楼房大厅办理房产证及相关手续，要求将出售给原告的楼房收回。故原告提起诉讼，要求被告宁城居安房地产开发有限公司履行商品房买卖合同，为原告办理中京农贸综合市场3栋1单元127号商业大厅产权登记备案及房屋产权登记书。另查明原告购买宁城县天义镇中京农贸综合市场3栋1单元127号商业大厅在签订《商品房买卖合同》时，原告知情该楼房大厅已被被告抵押，经一审法院查询，现该楼房被告于2017年11月8日抵押给宁城县农商银行天义支行，经一审法院向原告释明，原告不同意出资将该楼房解除抵押。在诉讼过程中，原告撤回要求被告承担违约金50000元的诉讼请求，要求另案主张权利。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房屋使用协议、收据、记账凭证，进账单、商厅抵顶明细、房屋租赁合同、借款凭证、光盘一份、房地产权属登记薄等证据佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方在合同上均签字盖章，属于原、被告真实意思表示，该楼房自签订合同后实际交付给原告并由原告使用至今，故该《商品房买卖合同》应属合法有效。被告关于第三人刘某在被告处已超支集资款，原告购买楼房未向被告交纳楼房款，签订的《商品房买卖合同》无效的辩解，因被告已将该楼房大厅通过抵顶集资款的方式抵顶给了第三人刘某，故该辩解理由，一审法院不予采纳。关于第三人刘某在被告公司超支集资款，被告可另案主张权利。因原告在购买该楼房时知情楼房已被抵押，经一审法院查询，现该楼房于2017年11月8日在宁城县农商银行天义支行仍处于抵押状态，经释明原告不同意出资消除抵押权，为此，原告要求被告履行《商品房买卖合同》及办理楼房大厅房屋产权过户手续不能实现，故原告的诉讼请求，一审法院不予支持，原告可另行主张权利。原告要求撤回被告承担违约金、另案主张权利的请求，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告王某对被告宁城居安房地产开发有限公司的诉讼请求。二审期间，各方当事人均没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人在本案一审期间的诉讼请求为要求被上诉人履行商品房买卖合同，为上诉人办理涉案房屋的产权登记备案及房屋产权登记手续，本案的审理范围不应超出上诉人一审期间的诉讼请求范围。现一审法院对与其诉讼请求相关的事实已经查明并作出认定，上诉人二审期间请求确认涉案商品房买卖合同有效，并确认其已经支付购房款的请求与其一审起诉时的诉讼请求不一致，本院对此不予审查。现因涉案房屋已经被被上诉人抵押给内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司天义支行并办理了抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在上诉人不同意出资消除抵押权的情形下，其要求办理涉案房屋产权登记手续的请求不能实现，一审法院对此认定并无不当。上诉人要求被上诉人在涉案房屋抵押期满后为其办理网签备案的请求，因抵押尚未到期，后续事宜无法预估，上诉人可待抵押权消除或到期后另案主张权利。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭光宇审 判 员 黄树华审 判 员 姚美竹 二0一九年四月十一日法官助理 张晓雪书 记 员 魏云彤