安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初2699号 原告：徐颖，女，1976年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告：梁中华，男，1974年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：徐颖（梁中华之妻），住安徽省宿州市埇桥区。 被告：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东二层。 法定代表人：赵萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽国，安徽三联律师事务所律师。 原告徐颖、梁中华与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐颖，被告元一公司的委托诉讼代理人张泽国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐颖、梁中华向本院提出诉讼请求：1.确认合同有效，合同继续履行；2.元一公司支付自2016年6月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金69667.20元，并持续计算至涉案商品房符合交付条件且实际交付时止；3.元一公司支付逾期办证违约金369元。事实与理由：2015年5月31日，双方签订商品房买卖合同，约定徐颖、梁中华购买元一公司开发的公园道一号小区11幢2103室房屋；购房金额为369410元；元一公司应于2016年5月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用；逾期交房不超过90日的，自约定的交房期限的第二天起至实际交付之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款万分之二的违约金。徐颖、梁中华已履行付款义务。截至起诉日，涉案房屋仍不符合交付条件。 元一公司辩称，认可案涉商品房买卖合同有效。逾期违约金计算有误，元一公司已于2017年3月5日将房屋实际交付。买受人收到房屋钥匙并申请装修，可视为双方当事人对合同约定的交付条件的变更。逾期交房违约金与逾期办证违约金相冲突，案涉房屋逾期交房的行为一直在延续，在逾期交房行为延续期间不应另行计算逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年5月31日，徐颖、梁中华与元一公司签订商品房买卖合同。该合同约定，买受人（徐颖、梁中华）购买出卖人（元一公司）开发的宿州市元一公园道一号11幢1单元2103号房；该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积94.01㎡；单价3929.48元/㎡，总金额369410元；出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。徐颖、梁中华已按合同约定支付全部购房款。 涉案房屋所属元一?公园道一号11#楼工程于2016年2月5日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收。环保部门于2016年4月8日签章同意，公安消防部门于2018年5月9日出具了建设工程消防验收意见书。但规划、城建档案管理等专门管理部门至今尚未出具认可性意见。2017年3月5日，徐颖领取涉案房门钥匙、门禁卡、业主手册及前期物业服务协议。2017年4月29日，徐颖填写装修施工申请表。 本院认为，案涉双方当事人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，徐颖、梁中华已按合同约定支付全部购房款，元一公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付徐颖、梁中华并协助办理权属登记。涉案商品房买卖合同约定，元一公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件的商品房交付徐颖、梁中华使用。但元一公司并未按本合同约定的期限将该商品房交付，该行为构成违约，应按约定支付徐颖、梁中华逾期交房违约金。涉案商品房所在工程元一?公园道一号11幢楼于2016年2月5日经过了勘察、设计、施工、监理竣工验收，环保及消防部门也签章同意，但规划、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见。因此，元一公司虽然于2017年3月5日交付了涉案商品房钥匙，徐颖、梁中华也已进行了装修，仍不能视为涉案房屋已经验收合格，也即元一公司交付的商品房并不符合合同约定的交付条件，元一公司应继续按合同约定承担逾期交房的违约责任直至涉案商品房符合交付条件时止。自2016年6月1日起至2019年1月1日止的逾期交房违约金计算为369410元×0.0002×945天＝69818.49元。徐颖、梁中华主张该违约金69667.20元，本院予以支持。自2019年1月2日后的违约金应按合同约定继续计算至案涉商品房符合交付条件时止。由于元一公司逾期交房，相关专门管理部门也未出具认可性意见，导致徐颖、梁中华对涉案房屋未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，元一公司应按合同约定支付逾期办证违约金。合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因此，元一公司应向徐颖、梁中华支付逾期办理权属登记的违约金为369410元×0.1%＝369.41元。徐颖、梁中华主张该违约金369元，本院予以支持。鉴于涉案合同既约定了逾期交房违约金，也约定了逾期办证违约金，且元一公司对上述两种违约行为都存在，在合同没有特别约定的情形下，元一公司应当按照合同的约定分别承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。元一公司关于逾期交房违约金与逾期办证违约金相冲突的抗辩，理由不足，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、徐颖、梁中华与宿州元一公园道房地产开发有限公司于2015年5月31日签订的商品房买卖合同有效； 二、宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐颖、梁中华自2016年6月1日起至2019年1月1日止的逾期交房违约金69667.20元。宿州元一公园道房地产开发有限公司自2019年1月2日后的逾期交房违约金按合同约定继续计算至案涉商品房符合交付条件时止； 三、宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐颖、梁中华逾期办证违约金369元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775元，由宿州元一公园道房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 李 清 二〇一九年四月十二日 书记员 王玉莹