福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初11185号 原告：张清锋，男，1986年3月27日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：彭海棠、林烨祺，福建乾领律师事务所律师、实习律师。 被告：蔡庆治，男，1985年8月14日出生，汉族，住晋江市，现住晋江市。 委托诉讼代理人：黄荣华，福建尚品律师事务所律师。 第三人：晋江市梅岭大都市房产中介服务部，住所地晋江市梅岭街道塘岸街桂华苑9号楼39号店，统一社会信用代码92350582MA2XTUM19N。 经营者：余茂忠。 原告张清锋与被告蔡庆治房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，并经被告申请，依法追加晋江市梅岭大都市房产中介服务部为第三人，再次公开开庭进行了审理。原告张清锋及其委托诉讼代理人彭海棠、林烨祺，被告蔡庆治及其委托诉讼代理人黄荣华，第三人晋江市梅岭大都市房产中介服务部（以下简称大都市服务部）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张清锋向本院提出并变更诉讼请求为：1.被告立即向原告双倍返还定金60000元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向原告支付利息至履行完毕之日为止；2.被告赔偿原告因房价上涨导致的损失178445元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向原告支付利息至履行完毕之日为止；3.被告赔偿原告因维权而支出的必要费用110000元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向原告支付利息至履行完毕之日为止；4.被告向原告支付中介费13500元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向原告支付利息至履行完毕之日为止。事实和理由：2017年4月15日，原告与被告签订《房屋买卖经济合同》，约定原告向被告购买位于晋江市的房产，房屋总价895000元。原告依约于合同签订之日向被告交付了购房定金3万元。因晋江市房价上涨过快，原告急于购房，遂答应被告提前以现金形式交付购房首付款的要求，于2017年4月18日左右以现金形式支付给被告购房首付款29万元，被告收到钱款后向原告出具了“首付款收条”，确认收到原告交付的购房首付款32万元（含定金3万元）。后原告于2017年5月15日依据合同约定向中国民生银行申请购房按揭贷款，中国民生银行于2017年5月23日审核通过被告的购房按揭贷款申请，额度80万元，高于合同约定的贷款额度。至此，原告履行了合同约定的全部义务。根据合同第二条第2款之约定，涉案房产现抵押于中国光大银行，被告应于2017年6月30日前注销涉案房产的抵押并取得房产证。根据合同第七条第二款第二点之约定“甲乙双方应在银行按揭贷款审核批准之日起五日内备齐相关材料并办理该房产过户受理手续”。履行过程中，被告告知原告，其已被多人起诉，截至2017年4月15日签订合同时，被告对外欠款约100万元左右，已经被列入国家失信被执行人名单，现诉争房屋已经被法院查封，故其无法办理房屋注销抵押登记的手续，涉案房屋无法过户，被告也明确表示房子不想卖了。双方之间的房屋买卖合同因被告根本违约，已无法实际履行，原告遂起诉要求解除与被告签订的涉案合同。合同第十五条第一款及第四款的约定，因被告根本违约致使合同无法履行，被告应承担合同约定的违约责任，向原告双倍返还定金6万元，支付中介费13500元、原告为本案支出的律师费110000元。并且因被告的违约行为，致使原告再也无法以相同的价格购买到同等质量的房屋，原告需付出远高于原合同的价格才能再次在晋江市购房到类似的房屋，经鉴定，被告明确违约后涉案房屋的价格与合同约定的价款差额为178445元，该差额系原告因被告的违约行为而遭受的实际损失，原告有权要求被告向原告赔偿。 蔡庆治辩称，一、原告涉嫌虚假诉讼罪，法院应裁定驳回其起诉，将本案移送公安机关。1、原告虚构涉案房屋因被法院查封而无法交易的事实。涉案房屋首次被查封的时间是2018年3月26日，原、被告的买卖时间是2017年4月份，即涉案房产首次查封是在原、被告买卖房屋接近一年后，涉案房屋买卖合同不存在因被法院查封而无法履行的情况，事实上因原告自身原因，无法及时申请到银行贷款，没有能力购买上述房产，才会解除合同。2、原告为了获得高额非法经济利益，虚构向被告支付29万元首付款的事实，并伪造“首付款收条”。事实上被告没有收到29万元的首付款，经被告申请鉴定，福建华闽司法鉴定中心所作出的两份鉴定意见书，明确原告提供的《首付款收条》上的“蔡庆治”签字不是被告本人书写，签字处的指印不是被告本人捺印。3、根据相关法律的规定，原告的行为已涉嫌虚假诉讼罪，应裁定驳回原告的起诉，将本案移送公安机关，以追究原告的刑事责任。二、本案是因原告不具有购买能力而解除合同的，原告才是违约方，应驳回其全部诉讼请求。原告主张的代理费并未实际产生，不应得到支持，且根据被告了解，原告实际支付给中介的费用是5000元。 大都市服务部述称，其对本案13500元的收据不清楚，应以双方的转账记录为准。首付款不是由第三人经手的，是原、被告双方私下自己进行的，是否存在伪造的情况第三人不清楚。 张清锋向本院提供以下证据：1.房屋买卖经纪合同一份，以证明双方签订房产买卖协议的事实，及双方的权利义务，双方约定被告有注销房产抵押并取得房产证的义务，违约应当双倍返还定金；2.定金收条一份，以证明原告向被告支付定金，及被告收到3万元定金的事实；3.首付款收条一份，以证明被告收到原告的29万元首付款；4.中介费用收据一份，以证明原告支付了中介费用13500元；5.律师费发票一份，以证明原告因维权而支出必要律师费1万元；6.被告失信及判决书打印件一份，以证明被告多个被起诉记录，及2017年5月11日已经被列为失信被执行人；7.录音与主要内容翻译文本一份，以证明被告为征信黑名单，无法办理注销抵押手续，且拒绝继续履行合同构成根本违约；被告认可当前涉案房屋的价值为100万元以上；8.声明（协议）一份，以证明原告已经解除对福建作为律师事务所的委托，福建作为律师事务所不再代理原告与被告房屋买卖合同纠纷一案；9.委托代理协议、厦门市律师服务收费指导意见（试行）打印件一份，以证明原告委托福建乾领律师事务所代理其与被告房屋买卖合同纠纷一案，协议约定的律师费为10万元；10.短信记录两张、电子银行业务回单一张，以证明原告依照涉案合同的约定，向银行提交了按揭贷款申请，并于2017年5月23日获批民生银行额度80万元的二手房按揭，高于合同要求的贷款额度72万元，原告民生银行账户内的存款1777737.4元，加上民生银行同意向原告发放的贷款80万元，再加上原告已向被告支付的定金3万元及首付款29万元，共计1297737.74元，远大于合同成交价895000元，原告完全具备购买涉案房屋的能力，原告不存在任何违约行为；11.民事判决书打印件四份，以证明涉案房屋的抵押权人中国光大银行泉州银行于2017年2月14日起诉被告，泉州市丰泽区人民法院于2017年5月4日判决被告向中国光大银行泉州分行归还本息及律师费暂计692564.34元，若被告未履行还款义务，则中国光大银行泉州分行有权就案涉房屋折价或变卖、拍卖的价值在担保范围（82万元）内优先受偿，被告在与原告签订涉案合同之前大量举债（裁判文书网可查债务共计约100万元），并被债权人诉至法院，被告根本不具备依合同约定办理解押和过户的能力，被告涉嫌合同诈骗罪；12.被执行信息及失信被执行人信息打印件一份，以证明被告于2017年4月15日签订涉案合同之前即被列入失信被执行人名单，被告多次被列入失信被执行人名单，被告至今未清偿，被告根本不具备履行涉案合同义务，办理解押及过户的能力，被告因涉案合同所得的定金3万元及首付款29万元，共计32万元，未用于清偿债务，被告涉嫌拒不履行判决、裁定罪；13.查询记录一份，以证明原告依照合同约定，于2017年5月15日向中国民生银行晋江安海支行申请二手房按揭贷款；14.2017年2月14日至2017年2月15日现金存款记录两页、2017年5月7日现金存款记录一页、2017年12月25日至2017年12月27日现金存款记录四页，以证明原告于2017年2月14日至2017年2月15日存入现金38700元，原告平时现金流巨大，身边常有大量现金，原告有收取和使用现金的习惯。 蔡庆治向本院提供以下证据：1.证明一份，以证明原告于合同签订当日2017年4月15日交付定金3万元给被告；2.原告与被告的微信截图两张，以证明2017年4月18日被告与原告没有进行见面，以及2017年7月23之前日双方已经解除合同；3.录音译文一份（含光盘一张），一段录音是被告与原告律师王成辉的对话，一段录音是被告、被告父亲与中介的对话，以证明原告只支付被告定金，被告没有收到原告陈述的首付款29万元，中介自认只收到5000元的中介费；4.查询证明一份，以证明涉案房屋首次查封的起始时间是2018年3月26日，于2017年4月、5月没有被查封，可以正常交易，原告利用在买卖涉案房产过程中知道的信息，恶意进行虚假诉讼等；5.微信聊天记录、上海浦东发展银行业务凭证/回单各一份，以证明被告于2017年5月16日提供本人名下的银行卡卡号给原告；6.聊天录音摘要一份（含光盘一张），该录音是被告与大都市沈姓工作人员的对话，以证明原、被告系协商解除房屋买卖合同，第三人对原、被告协商解除合同的事项是清楚的，原告没有足额支付“大都市房产收款收据”上载明的款项等。 第三人未提供证据。 经原告申请对诉争房屋在基准日2017年10月8日的市场价格进行评估，泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司于2018月12月10日作出评估报告一份。经被告申请对原告提供的《首付款收条》上的“蔡庆治”签字是否为被告书写，指印是否为被告本人捺印进行鉴定，福建华闽司法鉴定中心于2019年2月18日作出司法鉴定意见书两份。 对证据和事实，本院认定如下：原告与被告、第三人于2017年4月15日签订房屋买卖经纪合同一份，约定原告向被告购买诉争房屋；原告于签订合同当日支付了定金3万元；被告于2017年5月11日由晋江市人民法院列入失信名单；现原、被告均同意解除房屋买卖经纪合同。双方当事人对上述事实没异议，且有原告提供的房屋买卖经纪合同、定金收条、被告失信及判决书打印件、被执行信息及失信被执行人信息，及被告提供的证明予以证实，对上述事实及证据，本院予以认定。原告提供的律师费发票可以证明原告支付律师费的情况，本院予以认定。原告提供的声明（协议）、委托代理协议、厦门市律师服务收费指导意见（试行）打印件可以证明原告与福建作为律师事务所解除委托合同，另行委托福建乾领律师事务所代理诉讼。但因另行委托诉讼代理人所产生的律师费尚未实际支付，故对原告主张的该律师费，本院不予确认。原告提供的短信记录、查询记录相互印证，可以证明原告于2017年5月15日向中国民生银行晋江安海支行申请二手房按揭贷款，已获审批通过，贷款额度80万元；原告提供的录音（证据7）内容可以体现被告称其无法办理诉争房产解除抵押的手续；对以上证据本院予以认定。原告提供的电子银行业务回单、民事判决书打印件、现金存款记录所证明的内容与案件事实无关，本院不予审查认定。原告提供的首付款收条经鉴定，其中“蔡庆治”签字不是被告本人书写，指印不是被告本人捺印，故未能证明原告已支付给被告首付款29万元。对该首付款收条本院不予认定。被告提供的查询证明可以证实诉争房产于2018年3月26日被泉州市丰泽区人民法院查封；微信聊天记录（证据5）、上海浦东发展银行业务凭证/回单可以证明被告于2017年5月16日提供其名下的银行卡卡号给原告；对以上证据本院予以认定。被告提供的微信截图的内容未能明确体现原、被告已于2017年7月23日之前就已解除合同，本院不予采纳。因原告未提供中介费用收据原件，第三人的经营者余茂忠称其不知道是否收到该中介费，结合被告提供的录音（证据3）所体现的第三人工作人员说收到中介费5000元，本院认定原告仅支付给第三人中介费5000元。聊天录音（证据6）中被告所称的第三人的工作人员并未提到原告支付中介费的数额，也未提到原告是否支付首付款的情况，不能证明被告的证明目的，本院不予采纳。泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司作出的评估报告及福建华闽司法鉴定中心作出的两份司法鉴定意见书程序、内容合法，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订房产买卖经纪合同后，原告依约支付了定金3万元。虽原告未能提供证据证明其已支付给被告首付款29万元，但从双方签订的房产买卖经纪合同第七条的约定来看，“乙方应于2017年5月20日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，甲乙双方应在银行按揭贷款审核批准之日起五日内备齐相关材料并办理该房产过户受理手续，乙方首期款应于过户当天一次性支付给甲方”，可见原告并没有先支付首付款的义务，其可于过户当天支付给被告，原告没有违反合同约定的行为。根据房产买卖经纪合同第二条的约定，被告应于2017年6月30日前注销诉争房产抵押并领取房屋所有权证，可见在约定的期限内解除诉争房产抵押是被告应履行的合同义务。原告于2017年5月15日向中国民生银行晋江安海支行申请二手房按揭贷款后，已获审批通过，但被告至今未依约办理银行贷款解除抵押手续，从而导致双方无法办理过户手续，现诉争房产已被司法机关查封，合同无法履行，被告的行为已构成违约。原、被告双方均同意解除房产买卖合同关系，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。房产价值系随市场调整而不断变化，被告对房屋溢价情况是可以预见的，经评估，诉争房产（不含室内二次装修）在评估基准日2017年10月8日（即起诉时）的评估价值为1073445元，则原告至起诉时因诉争房产（不含室内二次装修）房价上涨导致的损失为178445元（1073445元-895000元）。房产买卖经纪合同第十五条约定，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等；因甲乙任何一方违约导致房产交易未能进行、本合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用给丙方。故被告应赔偿原告因诉讼支付的律师费10000元及已支付的中介费5000元。上述房价上涨的损失、律师费、中介费的损失共计193445元。原告既要求被告双倍返还定金，又要求被告赔偿房价上涨的损失、律师费、中介费的损失，两项请求可以并处，但两项请求的总额不应高于因被告违约造成的损失。故原告要求被告双倍返还定金60000元，并赔偿上述各项损失163445元（193445元-30000元），本院予以支持。原告的其他赔偿请求及利息请求，没有依据，本院不予支持。因原、被告均提出对方涉嫌犯罪行为，本院已向双方释明，原、被告所提供的证据仅体现双方之间为民事纠纷，若一方当事人认为对方的行为涉嫌犯罪，可向公安机关报案。 综上所述，原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，依法应受法律保护。原、被告均同意解除房屋买卖合同关系，本院予以支持。被告未依约办理银行贷款解除抵押手续，导致合同无法履行，被告的行为已构成违约，原告要求被告双倍返还定金60000元，并赔偿房价上涨损失、律师费、中介费损失163445元，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照第八条、第六十条、九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下： 一、解除原告张清锋与被告蔡庆治之间的房屋买卖合同关系； 二、被告蔡庆治应于本判决生效之日起十五日内返还原告张清锋双倍定金60000元，并赔偿损失163445元； 三、驳回原告张清锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8553元，由原告张清锋负担2900元，被告蔡庆治负担5653元。鉴定费6200元，由原告张清锋负担。评估费10000元，由被告蔡庆治负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  林栋梁 二〇一九年四月三十日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。法信超链：国家法律11篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkZyfl&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)地方法规10篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)案例493篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)裁判226514篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkCpws&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)期刊238篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?) × 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －14－ －13－