河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初6707号原告（反诉被告）信阳市浉河区欣源肥业有限公司。法定代表人张相君，该公司经理。住址信阳市金牛山管理区107线北侧。委托代理人黄烨、徐正兵，河南黄国胜律师事务所律师。被告韦艳珠（反诉原告），女，汉族，1964年5月20日出生，住信阳市浉河区。被告王安奎（反诉原告），男，汉族，1962年4月19日出生，住址同上，系韦艳珠丈夫。二被告委托代理人扶民，山东康桥（北京）律师事务所律师。原告信阳市浉河区欣源肥业有限公司诉被告韦艳珠、王安奎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告信阳市浉河区欣源肥业有限公司法定代表人张相君及其委托代理人黄烨，被告韦艳珠、王安奎及其委托代理人扶民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2005年7月21日，原告与饶中宝签订《房屋租赁合同》，约定由原告将自己所有的坐落在新华东路551号临街楼房门洞以东向上3-5层租赁给饶中宝做宾馆经营使用（附带一楼门面房一间和主楼后院四间二层餐厅），宾馆名称为好运宾馆，租赁期限为2006年1月1日至2015年12月31日止。饶中宝在合同租赁期内经营宾馆7年后，在未经原告允许情况下将该宾馆的经营权擅自转给了两被告，两被告经营三年后租赁合同到期，合同到期后两被告并没有向原告续租。2016年开始，由于房租费上涨，原告对两被告要求提高房租到38万元每年，两被告不同意，宾馆遂停业一年。2017年，在原告准备将宾馆租赁给他人时遭到两被告阻挠，两被告表示愿意以年租金38万元来继续租赁该宾馆，于是两被告在2017年1月13日向原告缴纳了2017年3月至2018年3月一年租赁费20万元，下欠18万元。两被告在2018年3月后拒不支付所欠房租费18万元以及2018年3月至6月租赁费126666元（共计306666元）并拒绝签订正式合同，原告曾在2018年5月23日以书面的形式以及多次的短信方式催告两被告还清欠款，但两被告拒绝支付。2018年5月30日，两被告承诺在6月15日前付清欠款并退出宾馆，但两被告不履行承诺拒不搬出宾馆。在两被告租赁宾馆经营期间不按时缴纳水电费，2015年12月至2016年4月欠水费1706.29元，2018年2月至7月及10月份欠水费4905.52元，2016年1月至3月欠电费35469.62元，2018年5月至6月欠电费10759.27元，以上水电费用共计52840.7元由原告垫付，两被告拒绝支付给原告。为了维护原告的合法权益，请人民法院判令1、依法解除原告与两被告之间的房屋租赁法律关系；2、依法判令两被告支付原告租赁费及水电费用共计359506.7元及利息；3、由被告承担本案诉讼费用，并负连带责任。二被告反诉称：2005年7月21日,被反诉人(原告)与饶中宝签订了《房屋租赁合同》,约定由被上诉人将自己所有的坐落在新华东路551号临街楼房门洞以东向上3-5层租赁给饶中宝作宾馆使用(附带一楼门面房一间和主楼后院四间),宾馆名称为《好运宾馆》,租赁期限为2006年1月1日至2015年12月31日。饶中宝与其妻子韩玉霞在经营中注册《好运宾馆》,二人为股东,其中饶中宝占股权30%,韩玉霞占股权70%。饶中宝夫妻经营七年后,多次与反诉人协商,意欲将《好运宾馆》以100万元转让56%股份给反诉人韦艳珠合伙经营。反诉人与饶中宝夫妻二人立即与被反诉人负责人协商宾馆合伙经营事宜,被反诉人表示只要反诉人按约定交纳房屋租赁费,原合同顺延。三方亦协商重新签订合同事宜,被反诉人负责人亦承诺在双方交割后续签合同。反诉人经被反诉人同意后才敢接手《好运宾馆》。双方于2012年5月30日在信阳市法律事务中心的见证下签订了《投资入股转让协议》,反诉人亦于2012年5月30日向韩玉霞交付100万元转让费此后,对宾馆重新进行了装修,开业时,被上诉人相关领导亦来祝贺。2013年7月18日,反诉人韦艳珠与韩玉霞、饶中宝在信阳市工商局办理了宾馆变更信息,股权变更为:韦艳珠56%,韩玉霞为44%。至此,《好运宾馆》由反诉人韦艳珠参与合伙经营。反诉人依然如约向被反诉人交纳房租,被反诉人对反诉人的经营从未提出异议。后因宾馆经营形势不好,2013年12月份,韩玉霞要求退股,双方于12月25日签订《好运宾馆转让协议》,韩玉霞转让股权44由反诉人韦艳珠付给韩玉霞转让费80万元,其中现金24万元,至此,宾馆由反诉人韦艳珠一人独资经营。此后,反诉人多次向被反诉人提出签订宾馆租赁合同,被反诉人总是以各种理由推辞,但一直接受反诉人交纳的租金。因反诉人在接手宾馆后,经济形势下滑,反诉人一直处于赔钱状态,反诉人亦想将宾馆重新设计装修后转换经营方式。经征求被反诉人意见后,他们同意反诉人装修,反诉人才于2017年5月份对宾馆进行了重新装修,总计花费117万元。然而,让反诉人意想不到的是,在反诉人花巨资重新装修后,被反诉人以双方未签正式合同及反诉人尚欠房租为由将《好运宾馆》锁门,致使反诉人无法经营至今,已造成反诉人经营损失数百万之巨后来得知,被反诉人在反诉人经营期间,已与市一领导亲戚签订了十年租赁合同,故其一直不与反诉人签订合同。在其将《好运宾馆》锁门半年之后又将宾馆租给他人经营,并将反诉人装修的设施拆除转移已破坏反诉人重新装修的原貌。至此,因被反诉人的失信行为,造成反诉人巨量经营损失,其行为已严重侵犯了反诉人的合法经营权,导致纠纷,被反诉人应负完全责任。故依法提起反诉,请求1、驳回被反诉人(原告)部分诉讼请求请求；2、依法责令被反诉人赔偿反诉人的装修损失及营业损失117万元；3、请求依法责令被反诉人承担本案全部诉讼费用；4、请求依法责令被反诉人承担反诉人的律师费用10000元。经审理查明：2005年7月21日，原告与饶中宝签订《房屋租赁合同》，约定由原告将自己所有的坐落在新华东路551号临街楼房门洞以东向上3-5层租赁给饶中宝做宾馆经营使用（附带一楼门面房一间和主楼后院四间二层餐厅），宾馆名称为好运宾馆，租赁期限为2006年1月1日至2015年12月31日止。饶中宝在合同租赁期内经营宾馆7年后将该宾馆的经营权转给了二被告，二被告经营三年后租赁合同到期。2016年开始，原告对二被告要求提高房租到38万元每年，二被告不同意，宾馆遂停业一年。2017年1月13日，原、被告对承包承包宾馆事宜进行了洽谈，二被告表示愿意以年租金38万元租赁该宾馆，并于2017年1月13日向原告缴纳了2017年3月至2018年3月一年租赁费20万元，下欠18万元。后原、被告一直未签订租赁合同。2018年3月后，二被告未续交租金及支付所欠房租费18万元。2018年5月30日，二被告承诺在6月15日前付清欠款，否则无条件退出宾馆，但到期后二被告未履行承诺。2018年10月25日，原告对宾馆的物品进行了公证证据保全。另查明，在两被告租赁宾馆经营期间未按时缴纳水电费，2018年2月至7月及10月份欠水费4905.52元，2018年5月至6月欠电费10759.27元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、关于王安奎租赁好运宾馆事宜洽谈、租赁费收据、水、电费票据、告知书、承诺书、公证书等相关证据、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，原告于2017年1月13日收取二被告缴纳的租赁费20万元，至此双方形成了房屋租赁法律关系。因双方未签订书面租赁合同，对租赁期限未做约定，故应视为不定期租赁。二被告未按时缴纳租赁费，原告有权解除合同。故对原告请求解除合同和支付拖欠原180000元租赁费和2018年3月至6月租赁费126666元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求二被告支付拖欠的水、电费，本院认为，在原、被告形成租赁法律关系期间拖欠的水、电费即2017年3月至2018年6月份期间的费用15664.79元可予以支持。对二被告反诉的装修费，因原、被告系不定期租赁合同，对装修费损失未做约定，故反诉人要求被反诉人支付装修费的依据不足，本院不予支持。对反诉人要求支付律师费因无相关法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十四条、二百二十六条、二百二十七条、二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告信阳市浉河区欣源肥业有限公司与被告韦艳珠、王安奎之间的房屋租赁合同关系。二、被告韦艳珠、王安奎于本判决生效后十日内支付给原告信阳市浉河区欣源肥业有限公司租赁费306666元；支付水、电费15664.79元，共计322330.79元。三、驳回原告信阳市浉河区欣源肥业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告韦艳珠、王安奎的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6487元，反诉费6488元，共计12975元，由被告韦艳珠、王安奎承担。如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于信阳市中级人民法院。审 判 长  曾 斌人民陪审员  王颖斌人民陪审员  王保琴二〇一九年四月十日书 记 员  管 丽