山东省利津县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0522民初447号原告：李成军，男，1970年11月8日出生，汉族，利津县村民，现住该村。委托诉讼代理人：薄纯磊，山东诚正勤律师事务所律师。被告：山东利津农村商业银行股份有限公司，住所地：利津县津三路276号。统一社会信用代码：91370500164922749U。法定代表人：项在兴，董事长。委托诉讼代理人：扈荣华，山东津城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛涛，男，1986年2月9日出生，汉族，该公司资产管理部副总经理，现住利津县。第三人：利津至信贸易有限公司，住所地：利津县利津街道王庄西村。法定代表人：薄纯利，总经理。第三人：薄其利，男，1967年3月10日出生，汉族，利津县村民，现住该村。第三人：刘超霞，女，1973年8月26日出生，汉族，利津县村民，现住该村。原告李成军与被告山东利津农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）、第三人利津至信贸易有限公司（以下简称至信公司）、薄其利、刘超霞案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月27日受理后，依法由审判员王强儒担任审判长与人民陪审员蔡建军、林国强组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2017年12月1作出（2017）鲁0522民初1920号民事裁定书。裁定作出后，原告李成军不服判决，提起上诉。东营市中级人民法院经审理后，于2018年2月1日作出（2018）鲁05民终146号，以一审判决认定事实与适用法律错误为由，撤销上述一审判决，发回重审。本院于2018年3月2日对该案立案重审后，另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。李成军及其委托诉讼代理人薄纯磊、农村商业银行的委托诉讼代理人李涛涛到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成军向本院提出诉讼请求：1、确认李成军享有对位于利津县利津街道原王庄乡人民政府驻地处房地产（土地证号：利国用（2012）字第0102号，房权证号：利津字第20120277号和利津字第××号）自2011年6月20日至2031年6月20日的租赁权；2、请求法院对上述房地产带租评拍，在租赁期内阻止向受让人移交占有上述房地产；3、诉讼费由农村商业银行承担。事实和理由：2011年12月10日，原告与第三人薄其利签订《房屋租赁合同》，薄其利将其位于原王庄粮所院内的全部房屋及大门外的所有办公室、化验室出租给原告，租赁期为20年。2017年10月12日，利津县人民法院对上述房产张贴出《选择专业鉴定机构通知书》，李成军得知后，于2017年11月1日提出执行异议申请，2017年11月13日，法院驳回李成军的异议。李成军与第三人薄其利签订的租赁合同在抵押权登记之前，并由李成军一直占用至今，享有的租赁权应受法律保护，故提出上述诉讼请求。农村商业银行辩称，李成军提交的租赁合同系不真实的，该合同签订时间为2011年6月20日，案涉国有土地使用证办理时间为2012年6月25日，房产证登记时间为2012年6月14日，合同签订时薄其利并不是案涉房产的权利人，无权签订房屋租赁合同。每年的租赁费仅为10000元与常理不符；农村商业银行仅是正确行使抵押权，并未侵害李成军权利。至信公司、薄其利、刘超霞未作陈述。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2011年12月10日，薄其利与李成军签订房屋租赁合同，约定薄其利将其所有的案涉房屋出租给李成军使用，租赁期限自2011年6月20日至2031年6月20日，共计20年，租赁费共计200000元。薄其利于当日为李成军出具200000元的收到条。2015年6月18日，李成军向明集乡供电所将案涉房屋用电用户名称由薄其利更改为李成军，申请原因载明为租赁更名，经该供电所审核予以同意。自此之后案涉房屋电费由李成军缴纳。二、2012年7月20日，至信公司向农村商业银行贷款，薄其利与刘超霞作为连带责任保证人与农村商业银行签订涉案房屋的抵押合同，2012年7月27日李成军向利津县房产管理局申请办理案涉房屋的抵押登记手续，该机关经审核后予以登记。该笔借款到期后，薄其利通过借新还旧的方式对上述贷款进行不断续借。至信公司于2015年8月1日最后一次向农村商业银行续借上述贷款，薄其利与刘超霞与农村商业银行再次签订抵押合同，并于2015年7月27日、7月29日分别办理案涉土地及房屋的抵押登记手续。农村商业银行依据（2016）鲁0522民初1828号民事判决书向本院申请强制执行，被执行人为至信公司、薄其利、刘超霞，案号为（2017）鲁0522执679号。根据农村商业银行的申请，本院欲对案涉土地及房屋进行评估，并于2017年10月12日张贴《选择专业机构通知书》，但并未在该文书中注明李成军系租赁权利人。三、李成军于2017年11月1日向本院提出书面执行异议。2017年11月13日，本院作出（2017）鲁0522执异21号执行裁定书，裁定驳回李成军的异议请求。四、诉讼中，农村商业银行申请本院调取薄其利于2012年7月27日向房产部门提交的房屋抵押登记申请书，并申请对该申请书中薄其利的签名与房屋租赁合同中的签名字迹形成时间的先后顺序作出鉴定。经鉴定，房屋租赁合同落款甲方处“薄其利”签名字迹形成时间早于房屋抵押登记申请书抵押人处“薄其利”的签名字迹。对于有争议的事，当事人双方举证、质证情况如下：证据1，转让协议一份、锅炉安装质量证明书各一份，证明：2009年4月29日，张其伟、王树村、张祥君将其经营的案涉土地及白酒厂，白酒生产许可证转让给李成军。证据2，利津县东港酿酒厂营业执照、食品生产许可证、全国工业产品生产许可证、工商登记信息、利津县盐窝镇十六户南村村民委员会出具的证明各一份，证明：案涉土地自1999年起即用于东港酿酒厂的经营，法定代表人于2008年9月28日由张其伟变更为李承伍，李承伍为李成军之兄，因该企业为股份合作制企业，所以工商部门无法将法定代表人变更为股东之外的人，李成军租赁案涉土地用于东港酿酒厂经营，是实际经营者。证据3，销货清单两本、销售台账两本、物流托运单9张、凡猛煤炭批发存根联一宗、国家电网电费收费收据一宗、山东省食品质量监督检验站委托检验协议书及资质证书、检验报告各一份，证明：李成军自租赁案涉房屋后进行了一系列生产经营，实际占用使用了房屋。农村商业银行对上述证据的质证意见为：对上述证据不予认可，对真实性和关联性均有异议。本院对上述证据分析认为，证据1-3中由第三方出具的证据均加盖出具单位的公章，予以采信。证据3中的销售台账及煤炭批发单、物流托运单虽系李成军自行制作的证据，但从字迹的颜色来看并非一次形成，而是能够客观真实的反映出其经营状态的予以采信。上述证据能够形成完整的证据链条，证明李成军自2009年4月29日从他人处受让东港酿酒厂，并自此实际占用案涉土地及房屋用于酒厂的经营活动。本院认为，根据已查明的事实，案涉房屋及土地首次办理抵押权登记的时间为2012年7月27日，但至2015年8月1日期间至信公司多次办理借新还旧，并于2015年7月重新办理抵押权登记，因此首次形成债权债务关系应当随着至信公司新贷偿还旧贷而消灭，其对应的抵押权亦已消灭，案涉房屋及土地的抵押权设立的时间应当为2015年7月。经鉴定，薄纯利与李成军签订租赁合同的时间早于2012年7月27日，更加早于2015年7月，且一直占有使用，因此能够认定在案涉房屋设立抵押权前李成军已享有合法的租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同签抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。另外根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此农村商业银行行使抵押权时不得影响承租人李成军占有使用案涉土地及房屋。本院在拟对案涉土地及房屋拍卖而进行评估时，并未载明李成军的租赁权，那么评估时将严重影响标的物的拍卖价格，也否认了李成军的租赁权，实质上亦将损害李成军对租赁物的占有使用。因此李成军要求案涉土地及房屋带租评拍且租赁期间内不得向买受人交付的主张符合法律规定，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一十百四十四之规定，判决如下：一、确认李成军享有对位于利津县利津街道原王庄乡人民政府驻地处的土地及房屋（土地证号：利国用（2012）字第0102号，房权证号：利津字第20120277号和利津字第××号）自2011年6月20日至2031年6月20日的租赁权；二、上述执行标的带租评拍，且在租赁期内阻止向受让人移交占有。案件受理费4300元，由山东利津农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。审 判 长  程玉姣人民陪审员  陈炳坦人民陪审员  王新军二〇一九年四月十九日书 记 员  王 聪