天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初2009号原告：天津市河西区市政设施运行管理中心。法定代表人：孙立元，主任。委托诉讼代理人：马宁驹，天津巨川律师事务所律师。被告：边莉。委托诉讼代理人：杨军，天津众磊律师事务所律师。被告：天津河西区鱼岳馆。经营者：李银萍。委托诉讼代理人：史立欣，天津朱音律师事务所律师。被告：天津市河西区蓝天天烟酒店。经营者：边莉。委托诉讼代理人：杨军，天津众磊律师事务所律师。原告天津市河西区市政设施运行管理中心与被告边莉、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市河西区市政设施运行管理中心的委托诉讼代理人马宁驹，被告边莉、天津市河西区蓝天天烟酒店经营者边莉及其委托诉讼代理人杨军，被告天津河西区鱼岳馆经营者李银萍及其委托诉讼代理人史立欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告边莉于2011年5月12日签订的房屋租赁合同解除有效；2.判令被告边莉给付原告租金165000元，并按租金标准计算自合同解除之日起至实际交房之日止给付原告房屋使用费；3.判令三被告将天津市河西区X房屋腾空交还原告，并拆除其自建的违章建筑物将土地交还原告；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：天津市河西区道路管理所与被告边莉于2011年5月12日签订房屋租赁合同，将X房屋出租给被告边莉使用，年租金55000元，租期三年。合同期满后，双方未签订新的租赁合同。期间，被告边莉将房屋转租给被告天津河西区鱼岳馆，开展经营活动。目前，出租房屋的土地上，存有被告边莉擅自搭建的违章建筑物。出租房屋产权人原为天津市河西区沥青油供应站，2009年7月天津市河西区沥青油供应站被撤销，资产并入天津市河西区道路管理所。2015年10月，天津市河西区道路管理所被撤销，组建原告。2018年，原告决定不再出租房屋收回自用，多次协商未果，于2018年11月底向被告边莉、天津河西区鱼岳馆发出通知，要求腾空房屋交还房屋及场地，但被告边莉、天津河西区鱼岳馆未按通知履行义务。综上，原告认为，原告系出租房屋的所有人，有权要求三被告返还出租的房屋及三被告占用原告的土地，三被告拒不返还，侵害了原告的合法权益。此外，原告与被告边莉订有租赁合同，被告边莉应当向原告支付租金及房屋使用费。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院起诉，请法院查清事实，依法判决。原告向本院提供如下证据：1.房产证，证明诉争房屋的权属；2.租赁合同，证明被告边莉租用诉争房屋的情况；3.解除合同通知书和照片，证明原告与被告边莉解除合同，并依法通知；4.限期腾房通知和照片，证明原告要求被告边莉、天津河西区鱼岳馆限期腾房并交还原告；5.批复，证明天津市河西区沥青油供应站撤销并办理注销手续；6.文件，证明天津市河西区沥青油供应站房产归天津市河西区道路管理所所有；7.文件，证明区市政工程管理局职责划入区建设管理委员会；8.机构编制委员会文件，证明天津市河西区道路管理所、天津市河西区占路管理所、天津市河西区排水管理所划入原告名下；9.分配单，证明涉案房屋具体位置；10.草图，证明涉案房屋的具体位置；11.情况说明，证明产权情况。被告边莉、天津市河西区蓝天天烟酒店辩称，不同意原告的诉请。二被告对原告的主体资格有异议，希望通过法庭审理应该予以确认。原告所述的事实与被告边莉、天津市河西区沥青油供应站签订合同的情况不符。被告边莉自2001年与天津市河西区沥青油供应站签订租赁合同，2014年5月12日，签署最后一份合同的租期为2014年5月12日至2017年5月11日，与原告所述的仅有一份合同是不符合的。被告边莉租用原天津市河西区沥青油供应站房产，包括一处房屋和400平方米土地，是双方之间对租赁范围的最初约定，一直延续至今，被告边莉所支付的租赁费用含有400平方米土地和一处房屋，如果原告只主张一处房屋的解除，应该通过庭审确定使用权人的地位，被告边莉自2001年至2016年支付的费用包含400平方米场院的使用费，如果原告没有证据证明其有权利对外出租400平方米土地，要求原告予以退回。被告天津市河西区蓝天天烟酒店在4年前已经不再经营。被告边莉、天津市河西区蓝天天烟酒店向本院提供如下证据：1.租用X班点协议书和补充协议，证明被告边莉自2000年11月开始与天津市河西区沥青油供应站签订租用协议的情况，包括租用范围为土地400平方米和一处房屋，分别按照土地和房屋面积向天津市河西区沥青油供应站交纳费用，租赁期限；2.2007年续签协议，证明被告边莉与天津市河西区沥青油供应站对原租赁协议的租期进行重新约定；3.2011年5月12日租赁协议，证明被告边莉与天津市河西区道路管理所对业已存在的租赁关系进行延续的约定，包括租金延续原来的每年55000元；4.2014年5月12日租赁协议，证明被告边莉与天津市河西区道路管理所的租期进行调整，租金延续原来的每年55000元；证据1-4证明目的为合同签订主体不是原告。被告天津河西区鱼岳馆辩称，驳回原告诉请。原告的主体不适格，被告边莉与天津市河西区沥青油供应站签订合同后，2015年4月13日，被告边莉将房屋转租给被告天津河西区鱼岳馆，被告天津河西区鱼岳馆依约向被告边莉支付租金，合同生效并履行，期限为1年，后双方以事实续租合同，没有书面的合同，一直向被告边莉交付租金至2017年5月7日。2017年原告联系被告天津河西区鱼岳馆称被告边莉拖欠其租金，通知被告天津河西区鱼岳馆暂不向被告边莉交纳租金，待解决纠纷时，可直接向原告支付。被告天津河西区鱼岳馆租赁房屋后，进行了投资，对房屋进行装修装饰，本案不应因被告边莉的违约行为造成转租一方的损失。被告天津河西区鱼岳馆向本院提供如下证据：1.租房协议，证明被告天津河西区鱼岳馆与被告边莉存在转租关系；2.银行流水，证明被告天津河西区鱼岳馆按照合同约定向被告边莉支付租赁费，双方形成事实上的租赁关系；3.装修装饰照片，证明被告天津河西区鱼岳馆对房屋进行装修装饰，有投资。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，被告边莉、天津市河西区蓝天天烟酒店的质证意见为对证据1，只能看到是房屋的产权证，房屋的产权人为天津市河西区沥青油供应站，真实性无异议，恰恰证明与原告无关；对证据2，真实性认可，不是全部的合同；对证据3、4，真实性、合法性、关联性不认可；对证据5，真实性无异议，并不涉及房屋权属问题，只是行政机构的划分；对证据6、7、8，真实性认可，并不涉及房屋权属问题，只是职责的划分；对证据9，真实性认可，体现了诉争房屋不允许转租，分配单只是涉及房屋问题，不涉及400平方米土地问题，与商业网点分配单不匹配，关联性不认可；对证据10，真实性、合法性、关联性不认可，方位属实；对证据11，真实性无异议，证明目的有异议，天津市河西区住房和建设委员会出具的情况说明相当于证人证言的性质，与物权法的规定不符，原告提供的是房屋的产权证，权利人是天津市河西区沥青油供应站，应以不动产登记为准，有关政府职能部门只是对人员和职责进行整合，对资产完全不应自说自话，被告边莉租用天津市河西区沥青油供应站的房屋自2000年开始，该份证据说明的是自2015年开始，被告边莉在2000年租用时为一处房屋和土地，原告提供的证据只是证明天津市河西区沥青油供应站对房屋有产权，不能证明对土地有使用权。被告天津河西区鱼岳馆的质证意见为对证据1，真实性认可，从该房产证更能证明房屋的所有权人为天津市河西区沥青油供应站，并非原告；对证据2，因其并非该份合同的主体，不清楚该份合同是否为最终的合同，不认可；对证据3、4，不认可；对证据5、6、7、8，真实性认可，不认可原告的证明目的；对证据9、10，不认可；对证据11，不认可该份证据，该证据只能证明原告等机关职权的变动和编制的调整，并不能证明财产的变动和转让，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让以登记为准，案涉产权证记载的所有权人为天津市河西区沥青油供应站，所以原告并非产权人，被告天津河西区鱼岳馆使用的房屋并不在产权证所记载，该房屋也并非原告建造，其无权主张被告天津河西区鱼岳馆腾房。本院认为，原告证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11与本案待证事实具有关联性，可作为有效证据使用。被告边莉、天津市河西区蓝天天烟酒店的证据1、2、3、4，原告的质证意见为对证据1、2、3、4，真实性认可，证明目的不认可，关联性不认可。本院认为，被告边莉、天津市河西区蓝天天烟酒店证据1，对其真实性，本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信；证据2、3、4，能够证明其与天津市河西区沥青油供应站、天津市河西区道路管理所建立过租赁关系，对该事实本院予以采信。被告天津河西区鱼岳馆的证据1、2、3，原告的质证意见为对证据1，合法性、关联性不认可；对证据2、3，真实性无法确认，关联性不认可。被告边莉、天津市河西区蓝天天烟酒店的质证意见为对证据1，真实性无异议，原告提供的证据不涉及该份租房协议，证明不了存在转租关系，原告主张的房屋与该租房协议无关；对证据2，真实性认可，被告天津河西区鱼岳馆称自2017年被通知不向被告边莉交租金不属实，应该是2018年。本院认为，被告天津河西区鱼岳馆的证据1能够证明被告边莉与其就涉案部分房屋存在转租事实，对转租事实本院予以采信；证据2真实性本院予以采信；证据3与本案不具有关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市河西区X系国有自管产，产权人为天津市河西区沥青油供应站，该资产2010年房屋产权划归天津市河西区道路管理所所有，2015年10月成立原告天津市河西区市政设施运行管理中心，整合天津市河西区道路管理所机构职能，原天津市河西区道路管理所名下资产（含X房屋）一并划入原告天津市河西区市政设施运行管理中心。2000年11月10日，被告边莉与天津市河西区沥青油供应站签订了租用X班点协议书，约定：被告边莉租用X道路班点一处，占地面积约400平方米，房屋使用面积70平方米。租期自2001年1月1日起至2003年12月31日止，2001年、2002年每年房屋租金为15000元，每年土地使用费30000元，后每年租金递增……2000年被告边莉在400平方米土地上建了平房两间，所建平房没有经过规划部门批准。2001年3月26日被告边莉与天津市河西区沥青油供应站签订补充协议，租期自3年延长至6年，2001年、2002年每年房屋租金15000元，每年土地使用费30000元；2003年房屋租金16000元，土地使用费34000元；2004年、2005年、2006年每年房屋租金20000元，每年土地使用费35000元。2007年7月3日被告边莉与天津市河西区沥青油供应站签订协议，约定租期为2008年1月1日至2008年12月31日，租金为55000元。2011年5月12日被告边莉与天津市河西区道路管理所签订租房合同，租期自2011年5月12日至2014年5月11日，租金不变。2014年5月12日被告边莉与天津市河西区道路管理所签订租房合同，租期自2014年5月12日至2017年5月11日，其他内容不变。被告边莉向天津市河西区道路管理所支付租金至2016年5月11日，租房合同到期后，被告边莉未续签合同，被告边莉使用租赁房屋至今。2015年4月13日被告边莉未经案涉房屋权利人同意与被告天津河西区鱼岳馆签订租房协议，约定：被告边莉将现有河西区X房屋，租给李岳（经营者李银萍之子），租赁期限为1年，自2015年4月13日至2016年4月12日，店名为体北大灶活鱼馆（即天津河西区鱼岳馆），每月租金15000元，租赁面积约90平方米。租房协议到期后，被告边莉与被告天津河西区鱼岳馆未续签，但被告天津河西区鱼岳馆使用租赁房屋至今，被告天津河西区鱼岳馆向被告边莉支付租金至2017年5月7日。2018年11月30日，原告在被告边莉租赁场地张贴关于解除河西区X房屋租赁合同的通知，向被告边莉、天津河西区鱼岳馆（体北大灶活鱼馆、李银萍）经营场地张贴限期腾房通知书，限其收到本通知书之日起十五日内，腾空并搬离河西区X房屋，将该房屋交还原告。三被告辩称未见到张贴通知。现原告诉至本院，请求判如所请。经当事人确认，本案争议焦点为：原告是否为涉案房屋的权利人；腾房的具体位置、面积，原告是否应承担举证责任。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，案涉房屋所有权人虽登记在案外人天津市河西区沥青油供应站名下，但该站和后续与被告边莉签订租赁合同的案外人天津市河西区道路管理所均已被撤销并组建为原告，原告也提供了天津市河西区住房和建设委员会出具的情况说明，该说明能够证明案涉房屋划归原告，仅是权利人未作变更，原告对此完成举证责任。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告边莉与案外人天津市河西区道路管理所签订的租赁合同于2017年5月11日已经到期，到期后，原告与被告边莉未续签租房协议，被告边莉继续使用租赁物，原告与被告边莉形成了不定期租赁关系。现原告于2018年11月30日已通知被告边莉解除房屋租赁合同，通知被告边莉、天津河西区鱼岳馆腾房，据此，原告与被告边莉的不定期租赁关系于2018年11月30日解除。关于被告边莉与被告天津河西区鱼岳馆转租问题，虽未经原告同意，但原告在6个月内未表示异议，该转租合同有效。综上所述，关于原告要求确认原告与被告边莉于2011年5月12日签订的房屋租赁合同解除有效的诉讼请求，鉴于双方合同已到期，被告边莉继续使用租赁物，属于不定期租赁关系，原告可随时解除，故2018年11月30日原告向被告边莉张贴解除房屋租赁合同的通知有效。关于原告要求被告边莉给付2015年12月1日至2018年11月30日房屋租金165000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告边莉按原租金标准（年租金55000元）给付其自2018年12月1日起至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。关于原告要求被告边莉、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店将坐落天津市河西区X房屋一间（建筑面积81.90平方米）腾空交还原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告边莉、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店拆除其自建的违章建筑物将土地交还原告的诉讼请求，鉴于违章建筑拆除问题，不属法院审理范围，本院不予支持。对于返还原告具有使用权的400平方米土地的诉请，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告天津市河西区市政设施运行管理中心与被告边莉2011年5月12日签订的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；二、本判决生效之日起30日内，被告边莉、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店将坐落于天津市河西区X房屋一间（建筑面积81.90平方米）腾空并返还给原告天津市河西区市政设施运行管理中心，上述房屋内属于被告边莉、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店自有物品由其自行清理；三、本判决生效之日起30日内，被告边莉、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店将坐落于天津市河西区X号400平方米土地返还原告天津市河西区市政设施运行管理中心，上述土地上属于被告边莉、天津河西区鱼岳馆、天津市河西区蓝天天烟酒店自有物品由其自行清理；四、本判决生效之日起30日内，被告边莉向原告天津市河西区市政设施运行管理中心支付2015年12月1日至2018年11月30日房屋租金165000元及自2018年12月1日起至实际腾房之日止房屋使用费（以年租金55000元标准计算）；五、驳回原告天津市河西区市政设施运行管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半交纳1800元，由被告边莉负担（此项于本判决生效之日起30日内执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蔡荣华二〇一九年四月二十四日书记员  李 璐本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。