广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1743号上诉人（原审被告）：欧阳松华，男，汉族，1973年10月21日出生，身份证地址广州市月越秀区。委托诉讼代理人：蔡若波，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林欢，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。委托诉讼代理人：李韵，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陈茵，女，该公司职员。上诉人欧阳松华因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧阳松华的委托诉讼代理人林欢、被上诉人德才公司的委托诉讼代理人李韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人欧阳松华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回德才公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由德才公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，未查明德才公司员工隐瞒欧阳松华购房后不可使用电梯的重要事实。德才公司的隐瞒行为属于服务欺诈，违反诚实信用原则，违反了《合同法》和《广州市房地产中介服务管理条例》相关规定，无权索要中介费。二、《房屋买卖合同》的卖方是合同当事人，与本案诉讼结果有利害关系，一审法院未追加卖方为第三人，属于遗漏应当参加诉讼的第三人，属于程序错误。三、德才公司所提供的房屋买卖独家中介服务，服务范围包括从订立合同到房屋过户的完整流程，但德才公司恶意隐瞒诱导订立合同被识破后，就停止服务，因此无权索要中介费。四、德才公司中介服务费用畸高，大大超出市场收费价格，且并未能提供与高昂费用对等的服务，收费不合理。五、德才公司通过恶意隐瞒电梯使用受限来促成合同订立，损害了欧阳松华利益，属于违约在先，一审判决欧阳松华支付违约金无事实依据。六、诉讼费用计算错误，且不应由欧阳松华承担。被上诉人德才公司答辩称：同意一审判决，请求驳回欧阳松华的全部上诉请求，维持原判。2018年3月20日，德才公司向一审法院起诉请求判令:欧阳松华支付中介费78000元及逾期付款违约金（自2017年7月27日计至实际付清之日止，以78000元为基数，按每日万分之五的标准，以本金为限）一审法院认定事实：广州市天河区先烈东横路66号401房原为登记于案外人沈远涛、沈嘉桦名下的房产。2017年7月26日，欧阳松华（乙方、买方）、德才公司（中介方）与沈嘉桦、沈远涛（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市天河区先烈东横路66号401房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积58.58平方米，成交价为1300000元；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等），甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用万分之五的违约金等。2017年7月27日，欧阳松华签署《中介服务费确认书》，载明：本人欧阳松华现确认贵司提供了中介服务，成功促成与沈嘉桦、沈远涛签订关于广州市天河区先烈东横路66号401房物业的买卖合同，为此，本人同意支付78000元予贵司作为中介服务费。欧阳松华至今未向德才公司支付过中介服务费。本案诉讼期间，欧阳松华向一审法院陈述：涉案房屋所在的66号大楼与安装了电梯的60号大楼共用一个平台，从60号大楼一楼搭乘电梯到四楼后可穿过该平台到达涉案房屋。但直至合同签订后，双方前往公证处办理委托手续时，欧阳松华向业主了解，业主才告知欧阳松华在购买涉案房屋后是不能使用上述电梯的，以及上述电梯是60号大楼的4-9层业主共同出资建设的，只有这部分业主可以使用上述电梯，此外，该学校的教职工在缴纳电梯使用费后也能够使用上述电梯，但使用名额是有限的。但在欧阳松华看房时，德才公司工作人员却口头答复欧阳松华是可以使用上述电梯的。此外，欧阳松华为证明其主张，向一审法院提供如下证据：1、欧阳松华与沈嘉桦、沈远涛于2017年7月28日签订的《双方取消交易合同》，其中记载：甲乙双方于2017年7月26日签署了广州市天河区先烈东横路66号401房的买卖合同，现双方友好协商同意甲方退还乙方购房定金50000元并取消该次买房交易，双方同意互不追究对方法律责任。2、照片若干张，其中反映电梯的使用安装地址为广州市天河区先烈东横路60号，使用单位为广州市市政职业学校。3、视频。4、广州市规划局于2011年12月14日核发的《建设工程规划许可证》，其中记载建设单位为广州市市政职业学校，建设项目名称为原9层办公、住宅改建（加建电梯间）工程1宗，建设位置为越秀区先烈东横路60号之一。德才公司对上述证据质证称：对证据1真实性予以认可，但关联性、合法性不予认可。对证据2、3，真实性、合法性、关联性不予认可。对证据4的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”因此，欧阳松华向德才公司支付中介服务费的条件为德才公司促成买卖合同成立。德才公司作为居间人，已促成欧阳松华与卖方代理人签订上述《房屋买卖合同》，欧阳松华亦签署了《中介服务费确认书》，承诺向德才公司支付中介服务费。现欧阳松华未依约向德才公司支付咨询及中介服务费，已构成违约，应承担违约责任。故德才公司现要求欧阳松华支付中介服务费78000元及计付违约金的诉讼请求合法合理，对此予以支持。关于欧阳松华认为德才公司隐瞒欧阳松华不能使用广州市天河区先烈东横路60号大楼的电梯进入涉案66号401房事实的抗辩意见，因欧阳松华并未能提供相应证据予以证明，德才公司对此亦予以否认，故对欧阳松华该抗辩意见，不予接纳。关于欧阳松华认为德才公司收费畸高的抗辩意见，一审法院认为，欧阳松华所援引的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格[1995]971号）》，已由2014年7月1日起施行的《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知(发改价格[2014]1289号)》予以废止，而上述《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知(发改价格[2014]1289号)》明确放开房地产咨询服务收费及下放房地产经纪服务收费同定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅于2014年8月29日发布的《广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知（粤发改价格[2014]542号）》明确，结合我省实际，决定放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实际市场调节价。因此，欧阳松华自愿签署上述《中介服务费确认书》，确认德才公司提供中介服务促成欧阳松华与卖方签订涉案房屋的买卖合同故同意向德才公司支付中介服务费78000元，是其真实意思表示，并未违反上述规定，欧阳松华应按上述承诺履行；对欧阳松华上述抗辩意见，一审法院不予接纳。关于欧阳松华认为德才公司与卖方已解除《房屋买卖合同》、房屋并未交易故其无须支付中介服务费，以及本案应当追加卖方作为第三人参加诉讼的抗辩意见，一审法院认为，上述《房屋买卖合同》实际包含两个合同关系，即德才公司与欧阳松华之间的居间合同关系，以及欧阳松华与卖方之间的房屋买卖合同关系。现欧阳松华与卖方自愿解除双方之间的房屋买卖合同关系，并无对德才公司、欧阳松华之间的居间合同关系产生影响，而本案仅对德才公司与欧阳松华之间的居间合同关系进行审理，因此，卖方并非必须参加案件审理的当事人，且欧阳松华仍应按照承诺向德才公司支付中介服务费，故对欧阳松华上述抗辩意见，亦不予接纳。此外，关于欧阳松华认为德才公司存在混合标价、捆绑标价、胡乱收取高昂不合理服务费的抗辩意见，欧阳松华对此并未能提供相应证据予以证明，故对欧阳松华该项抗辩意见，不予采信。至于欧阳松华认为德才公司主张违约金标准过高的抗辩意见，一审法院经审查认为德才公司主张的标准并未过分高于德才公司所受损失，故对欧阳松华该项抗辩意见，亦不予接纳。但违约金应从2017年7月28日起计。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，一审法院于2018年8月30日作出如下判决：一、欧阳松华应于本判决发生法律效力之日起七日内向德才公司支付中介服务费78000元及违约金（从2017年7月28日起计至付清上述所欠中介服务费之日止，以78000元为基数，按每日万分之五的标准计付。该违约金以不超过欧阳松华所欠中介服务费总额为限）。二、驳回德才公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费3420元，由欧阳松华负担。本院二审期间，双方并未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，对于涉案房屋交易后能否使用大楼加装电梯的问题。德才公司称：卖方手上有一张电梯门禁卡，交易后卖方就会将该电梯门禁卡交付给欧阳松华使用。欧阳松华称：据其代理人调查所知，电梯是学校职工自行加建的，需要使用职工卡才能使用电梯。买卖双方办理委托公证时，原业主告知我方涉案电梯需要使用职工卡才能使用，原业主是学校退休职工而我方不是学校职工，买房后无权使用电梯。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:德才公司要求欧阳松华支付中介费78000元及逾期付款违约金的主张应否得到支持。关于欧阳松华上诉主张德才公司员工隐瞒购房后不可使用电梯的重要事实问题。对此双方存在争议，欧阳松华称卖方向其陈述不是学校职工故购房后其无权使用电梯；德才公司则称交易后卖方就会将该电梯门禁卡交付给欧阳松华使用电梯。本院认为，据当事人陈述，涉案房屋为楼梯楼，与安装电梯大楼共用一个平台，电梯是由学校职工自行加建。故根据日常经验法则，除非得到该加装电梯业主的同意，涉案房屋业主不可能使用电梯。德才公司称交易后原业主会将该电梯门禁卡交付给欧阳松华使用电梯，对此德才公司未能提交充分证据证实，故本院对德才公司的陈述不予认可。欧阳松华作为具有完全民事行为能力的成年人，其负有在签订涉案房屋买卖合同前对房屋的周周环境、能否使用加装电梯的情况进行充分了解的义务，显然欧阳松华未认真谨慎履行该义务，存在一定的过错。同时，德才公司在未得到加装电梯业主同意的情况下，告知欧阳松华房屋交易可以使用电梯，显然亦具有过错。另外，本案欧阳松华已与业主协商解除买卖合同，客观上德才公司亦无须提供本次房屋交易的后续中介服务。综合上述情况，本院酌情将中介费调整为39000元，对违约金标准亦相应予以调整。欧阳松华应向德才公司支付中介费39000元以及自本案起诉之日即2018年3月20日起至付清之日止违约金，违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，以不超过本金为限。至于欧阳松华认为本案应追加买卖合同的卖方作为第三人参加诉讼问题，因本案为居间合同纠纷，卖方不属于必须参加诉讼的当事人，故本院对欧阳松华的主张不予采纳。综上，欧阳松华的上诉请求部分成立，本院予以支持。其他不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12559号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12559号民事判决第一项为：欧阳松华应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费39000元及违约金（从2018年3月20日起计至付清上述所欠中介服务费之日止，以39000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计付。该违约金以不超过欧阳松华所欠中介服务费总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费3420元，由欧阳松华负担834元，广州市德才房地产代理有限公司负担2586元。二审案件受理费3420元，由欧阳松华负担834元，广州市德才房地产代理有限公司负担2586元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年四月九日书记员  张 旭周凡舒