广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1714号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁基柏，男，1962年5月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区柏仔食品店，住所地广州市荔湾区华贵路89号首层前部。经营者：梁基柏。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）因与被上诉人梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荔湾区住建局委托诉讼代理人陈斯毅、黄启鸿、被上诉人梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店的经营者梁基柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荔湾区住建局上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店及共同使用人腾空广州市荔湾区华贵路89号首层前房屋交还荔湾区住建局；2.案件诉讼费用全部由梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实不清。一审法院认定华贵路89号产权面积仅有13.5388平方米，事实上华贵路89号是一幢9层大楼，该查册面积只是商铺建筑面积，该地号上盖建筑覆盖多个门牌号。一审法院以梁基柏自行陈述其在涉案房屋后部居住，从而认定梁基柏及其家属除了涉案房屋以外没有其他地方居住，如果要求梁基柏及其家属搬迁，必将对其出入及正常使用后部分房屋构成影响，与直管房的住房保障功能不符，因此驳回荔湾区住建局要求收回房屋的诉讼请求，但事实上梁基柏从未向荔湾区住建局提出过申请租赁公有房屋，也没有向荔湾区住建局提交过任何直系亲属的户籍资料，而涉案房屋的后部是由其侄儿梁俊维向荔湾区住建局承租作住宅使用，承租面积为75.76平方米。以此证明梁基柏及其家属有其他地方可供居住。涉案房屋出租给梁基柏实际作商业用途，不具备福利性住房保障的功能。荔湾区住建局管理直管公房，除了住房保障等职能外，也负有对公有房产保值增值的职能。梁基柏及其家属的居住问题，应遵循现有的住房保障体系另行处理，不属于本案要解决的问题。（二）一审判决适用法律错误。一审判决既然依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定认定双方当事人就涉案房屋的租赁关系为不定期，且支持荔湾区住建局解除租赁合同关系的诉讼请求，理应依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，要求梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店及共同使用人返还涉案房屋予荔湾区住建局。被上诉人梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店辩称，涉案商铺与住宅部分的面积共42平方米，荔湾区住建局收回涉案商铺的话，梁基柏将无法使用住宅部分。2018年9月14日，荔湾区住建局向一审法院起诉，请求判令：1.解除荔湾区住建局与梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店之间就广州市荔湾区华贵路89号首层前房屋的不定期租赁关系；2.梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店及共同使用人腾空上述房屋交还荔湾区住建局；3.本案的诉讼费用由梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。根据广州市房地产公代逆产情况表[（代）房7787]显示，广州市荔湾区华贵路89号产权来历是征用补偿，性质是代，备注：接管全间共13.5388平方米。2013年，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与梁基柏（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区华贵路89号首层前部位（产别：代管产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积6.62平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金642.10元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。租赁合同在2014年10月9日办理了租赁备案登记。梁基柏租赁案涉房屋主要作商业用途，经营字号为广州市荔湾区柏仔食品店（个体工商户），经营范围零售业，目前没有在房屋内居住。合同期满后，梁基柏仍一直有支付租金。2018年9月，荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向梁基柏发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区华贵路89号首层前房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋。荔湾区住建局提交证据《物流单》显示2018年9月4日已派件给梁基柏，梁基柏在一审庭审时也确认有收到此通知。2018年9月18日，一审法院在广州市荔湾区华贵路89号首层前房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2018年9月18日，一审法院送达起诉状副本给梁基柏。一审庭审中，梁基柏称，华贵路89号首层前房屋原来也是其回迁住宅的一部分，是在2008年的时候改作经营之用，其全家目前居住在与商铺相连的后部，只有商铺的门口作为出入口，收回商铺将影响其通行。上述情况有梁基柏提交的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用》、《使用场地证明》予以证实。荔湾区住建局提供华贵路89号前门及后门照片，拟证实梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店的商铺和住宅分别都有出入口，收回商铺不会影响梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店的通行。梁基柏称回迁后分了两家人，住宅部分的出入口由其兄弟一家使用，梁基柏全家使用的是仍然是商铺的出入口。一审法院认为，荔湾区住建局与梁基柏在广州市荔湾区华贵路89号首层前房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2018年9月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求梁基柏腾空交还房屋，但未能举证该通知实际到达梁基柏的时间，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。梁基柏在2018年9月18日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际送达梁基柏，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年9月18日起解除。关于腾退涉案房屋问题。梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店原承租使用华贵路89号首层全部，整体使用房屋。荔湾区住建局是在2008年因房屋的用途有所改变才分别就房屋的前部（用途为商铺）与后部（用途为住宅）与梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店签署两份不同的租赁合同。根据查册表显示，华贵路89号首层全部面积仅有13.5388平方米，低于广州市人均居住面积。根据直管公房具有保障住房、社会住房福利的功能，若荔湾区住建局将部分房屋（前部）收回，必然导致梁基柏、广州市荔湾区柏仔食品店无法整体使用房屋，与上述直管公房的功能不符。因此，在荔湾区住建局未能举证在收回前部房屋后，房屋剩余面积可达到人均居住水平的情况下，对于荔湾区住建局搬迁的诉讼请求，一审法院暂不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，于2018年10月31日作出判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与梁基柏关于广州市荔湾区华贵路89号首层前房屋的租赁合同关系于2018年9月18日起解除；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局其他诉讼请求。案件受理费50元，广州市荔湾区住房和建设局负担25元，梁基柏负担25元本院二审期间，各方当事人均无提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，荔湾区住建局陈述本案所涉房屋的住宅部分不存在独立的出入口。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据荔湾区住建局的上诉以及梁基柏的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：梁基柏及共同使用人是否应向荔湾区住建局腾空交还涉案房屋。根据本案查明的事实，梁基柏居住的房屋为商铺与居住相连的“前铺后居”，梁基柏居住在房屋的后部位置中。一审法院结合直管公房的功能，考虑到梁基柏的居住情况，对荔湾区住建局要求梁基柏及其共同使用人腾空交还房屋的诉讼请求暂不予支持并无不当。综上所述，上诉人荔湾区住建局的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年四月十六日书记员 颜旭怀彭诗敏