广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3923号上诉人（原审被告）：王志强，男，1963年8月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄柏瑞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许灿新，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人王志强因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初13257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王志强上诉请求：1.确认悦华公司口头承诺将以续租的方式补偿王志强对租赁物为能正常使用投入资金进行改造，属于口头合同成立；2.变更一审判决第一项为“租赁物在此租赁物确定有新的承租人时而且签订了书面租赁协议时的十五日内，王志强向悦华公司腾空返还租赁物泳池（含相关附属设施设备）”；3.顺延三年泳池租赁合同或重新签订新的租赁合同；4.悦华公司不收租金的补偿王志强一年两个月；5.本案的诉讼费全部由悦华公司承担。事实和理由：（一）2016年王志强发现泳池不能正常使用，告知悦华公司，请悦华公司尽快维修和改造泳池使泳池能正常使用。悦华公司告知王志强，因缺乏资金，要王志强自行出资维修和改造泳池以达到可以正常使用的状态，耽误王志强正常使用泳池的时间以及出资维修或改造的资金，会以顺延租期方式补偿给王志强。王志强承租泳池是为收益才付租金，悦华公司收了租金，应当有义务保证泳池能正常使用，使王志强有机会获得收益。依据《中华人民共和国合同法》第6条关于当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则的规定，悦华公司对王志强的口头承诺应受到法律保护。悦华公司对王志强的口头承诺已受法律保护，如悦华公司因某种原因，不坚守诚信，不敢承认“口头合同”，那悦华公司的“默示行为”也已同意作出补偿或赔偿。因悦华公司出租的泳池会给王志强带来收益，该泳池不是一块没有指定使用性质和用途的空白场地，而是具有高危性质的场地，属于限制性的流通物，需要政府许可才能使用，悦华公司应提供有政府高危许可的泳池出租给王志强才行。王志强改造泳池至今，悦华公司都没有异议，所以悦华公司已默示王志强改造泳池，然后补偿或赔偿王志强。（二）泳池是高危场地，需要专业人员看守与养护，王志强已在2018年9月16日向悦华公司及产权方（广州市道路扩建办）递交了申请，至今都没答复与反对，应可视为默示同意。具体事实与理由，在证据材料清单内的《申请看守与养护新兴白云花园泳池》的申请书中可说明。（三）泳池出租权（所有权）的变更，并不是因为泳池要改变用途，仅是租赁合同甲方的变更，不能因甲方的变更而强行变更乙方。《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，所以甲方以口头合同承诺为补偿乙方对泳池改造的投入，顺延乙方三年租期应受法律保护。（四）悦华公司出租的泳池是“限制性流通的标的物”，法律有规定“以限制流通物作为租赁合同标的物的，审批手续办理属于此类合同的法定特别生效条件。在办理审批手续之前，该合同应该定为尚未完全生效的合同”。所以泳池是必须通过政府许可才能出租与使用，在没取得政府许可前，泳池合同尚未完全生效，但悦华公司在泳池没取得政府许可前即租赁合同没生效期间，收了王志强的租金。王志强不仅没能正常经营泳池，而且还受到了政府职能部门的处罚。悦华公司表示不想退回租赁合同没生效时的租金，想用顺延租期的方式做补偿。所以，悦华公司应依法顺延王志强承租泳池一年两个月（顺延至2020年6月2日），在顺延期间不收租金。悦华公司二审答辩称，王志强的请求和理由缺乏事实基础和法律依据，根据双方租赁合同的约定，悦华公司仅提供场地给王志强使用，泳池经营期间产生的维修、保养等相应费用和责任均由王志强自行负责，王志强在签订合同时已知悉并签名确认。悦华公司未曾作出以续租方式补偿王志强的口头承诺。王志强与悦华公司之间签订的租赁合同租赁期限已届满，悦华公司有权提出解除合同，王志强提出顺延租赁合同或重新签订新的合同，缺乏事实基础和法律依据。悦华公司向一审法院起诉请求：1.确认悦华公司与王志强签订的《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租[2016]054号）于2018年1月5日正式解除；2.王志强腾空租赁物业，并将物业恢复原状后交还给悦华公司；3.本案诉讼费由王志强承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区新广从公路西侧梅福园乐居大街自编**号（以下简称乐居大街自编*号）的物业属于广州市道路扩建工程办公室名下的房产。2012年7月19日，广州市道路扩建工程办公室出具《授权委托书》，主要内容为：因工作需要，兹委托悦华公司为我办代理人。代理我办对我办代管的空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。委托范围：限于计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房，包括住宅和非住宅。代理权限：对我办代管的、计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。代理期限：2012年8月31日至2015年8月31日。2016年，悦华公司（出租方，甲方）与王志强（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：穗悦华租[2016]054号），约定：甲方将广州市白云区白云大道北新兴白云花园（乐居大街自编*号内）的自有泳池（含相关附属设施设备，以下简称涉案物业）出租给乙方经营使用，泳池面积计1975平方米，约定用途：为居民提供游泳娱乐活动场所服务；租赁期自2015年10月11日起至2018年10月10日止，每年经营期为当年5月11日至当年10月10日；合同期内，租金每月为13000元，每年按照五个月使用期间计算，乙方应在每月5日前向甲方交付当月租金；为保证乙方对游泳池的合法正当使用，并作为遵守和履行本合同的担保，乙方须向甲方一次性缴付物业保证金26000元，水电周转金12000；租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管。租赁期满且乙方交清一切租金、水、电等由乙方产生的一切费用及清理场地并经甲方验收后，甲方于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方，如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成本合同提前终止，则物业保证金不予退回;合同期内，如市政建设或拆迁补偿需要征收（用），政府有关部门需要收回使用的，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让物业的，本合同终止。除确有紧急情况外，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应按照甲方通知时间无偿腾空退出并将物业交还甲方接管验收，甲方验收合格的无息退还乙方物业保证金及水电周转金，乙方对物业所投入的一切装修、改造及其他费用甲方及物业业主不作任何补偿等。上述合同签订后，悦华公司向王志强交付了涉案物业。王志强承租涉案物业后将涉案物业用作经营游泳池使用。2017年12月26日，广州市道路扩建工程办公室向包括涉案物业在内的承租户发出《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》，主要内容为：根据《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》（穗财局[2017]453号）、《关于进一步规范物业经营管理工作方案》（穗建财[2017]2021号）等文件要求，我办正积极拖进落实我办所管物业的出租出借整改工作。凡我办（包括我办下属单位如广州市城建安置房事务中心或物业发展中心、悦华公司，下同）在各个时期出租出借的物业，都必须严格按照上述文件精神和要求进行重新梳理规范。凡经核实不符合规定的出租出借物业，限期予以收回，并按照我市国有资产管理有关规定予以处理。具体措施如下：对于租赁期限已满、尚未收回的物业，我办将立即停止出租，按照规定对承租方进行清退。如承租方拖延或拒绝配合收回工作，我办将采取法律手段收回，并追索相关损失。对于租赁期未满、仍在履行合同的物业，我办将积极与承租户协商解除违规租赁合同事宜，若协商不成将立即启动法律程序等有力措施强制执行。其中属于租赁期限过长或合同存在显失公平的违规事项的，还将聘请第三方法律机构出具法律意见书，对合同的有效性进行评估等。2018年1月5日，悦华公司向王志强发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求（详见附件）以及我公司与贵方签订的合同，我公司通知如下：一、自本通知书发出（或物业现场张贴公示）之日，我公司将解除与贵方签订的租赁合同，请贵方提前向相关个人或单位做好解释工作和妥善处理善后事宜。二、如贵方有意愿继续承租该物业，则贵方应按广州产权交易所公开招租的相关规定参与上述物业的公开招租工作等。悦华公司向王志强送达该通知书时，王志强拒绝签收，后悦华公司遂通过在涉案物业现场张贴通知的方式向王志强送达该通知书。另广州市道路扩建工程办公室于2018年5月17日出具的《证明》一份，主要内容为：我办曾委托悦华公司对部分住宅和非住宅进行管理、维护和临时性出租盘活，现继续由悦华公司负责对相关物业管理、维护、整改，并采用包括但不限于协商、诉讼或仲裁的方式对相关物业进行清退腾空、恢复原状，后交还给我办，同时将所收取的占有费继续按照规定上缴财政。一审法院认为，悦华公司受涉案物业的产权人委托出租管理涉案物业，且对于超出委托期限后的出租行为亦已得到涉案物业产权人的追认，故悦华公司与王志强就涉案物业签订的《物业租赁合同》合法有效。根据上述租赁合同约定，合同期内，如因政府有关部门需要收回使用的，本租赁合同终止。悦华公司根据涉案物业的产权人广州市道路扩建工程办公室发出的关于清退、收回包括涉案物业在内的租赁物业的通知，于2018年1月5日向王志强发出解除合同通知书要求解除双方签订的租赁合同符合上述合同约定。虽悦华公司举证上述通知书因王志强拒绝签收而通过在涉案物业门口张贴的方式进行了送达，但因现有证据不足以证明上述通知书张贴的时间是2018年1月5日，故悦华公司要求确认上述租赁合同于2018年1月5日解除依据不足，一审法院不予支持。鉴于王志强确认悦华公司曾在涉案物业门口张贴了上述解除合同通知书，故双方的租赁合同实际已在上述解除通知书送达给王志强时解除，且双方的租赁期限已于2018年10月10日到期，故现悦华公司要求王志强腾空交还涉案物业有据，一审法院予以支持。悦华公司要求王志强恢复原状后交还涉案物业，因合同中双方并未对交付涉案房屋时的原状作出明确约定，故悦华公司要求恢复的原状无明确依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年10月29日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，王志强向悦华公司腾空返还位于广州市白云区白云大道北新兴白云花园内的自有泳池（含相关附属设施设备）；二、驳回悦华公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王志强负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，王志强称悦华公司的法定代表人邹立勇向其作出承诺，如果没有发生意外安全事故的话，租给别人也是租，肯定会优先租给王志强，没有理由不租给王志强。王志强称悦华公司从来不给王志强书面答复，王志强要求当庭与悦华公司的法定代表人邹立勇通过电话方式予以确认上述说法，但悦华公司的代理人不同意，认为如果有续租的情况，都会以合同的形式附上。王志强当庭拨打邹立勇的电话（137××××6990），接电话的人自称是悦华公司的法定代表人邹立勇，邹立勇在电话中否认曾经向王志强口头承诺过顺延租期以弥补其改造泳池的费用。王志强称不同意交还租赁物的理由是因为王志强前期投入改造泳池，悦华公司口头承诺用顺延租期来补偿王志强，王志强也承诺了没有学会游泳的学员包教会，王志强是基于悦华公司法定代表人的口头承诺才对学员做了承诺。悦华公司称坚持收回场地是因为涉案租赁合同中约定的业主要求收回场地的情形出现了，且租赁合同已经到期。本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案仅围绕当事人的上诉请求进行审理。广州市道路扩建办公室于2017年12月26日向悦华公司发出通知，要求收回涉案场地，涉案合同约定的“政府有关部门需要收回使用”的合同终止情形已出现，王志强亦确认悦华公司曾在涉案物业门口张贴了解除合同通知书告知上述情况，双方的租赁合同实际已在上述解除合同通知书送达给王志强时解除，且涉案租赁合同的租赁期限已于2018年10月10日届满，一审法院据此要求王志强腾空交还涉案物业并无不当，本院予以维持。同理，王志强主张续租、与悦华公司重新签订租赁合同并无理据，本院不予支持。王志强主张悦华公司的法定代表人在签订涉案合同后口头承诺顺延租期以弥补其改造泳池的费用，但对其该主张并无提供充分证据予以证明，本院对其该主张不予采纳。现涉案合同已经解除，王志强理应及时腾空返还泳池，王志强主张在有新的承租人并签订了新的租赁协议后的十五日内腾空返还泳池并无依据，本院不予支持。王志强一审时并无提起反诉，现其主张悦华公司以免收租金作为补偿的请求超出一审诉讼请求范围，不属于本案调处范围，本案不予调处。综上所述，王志强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王志强负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年四月二十九日书记员  贾妍胡秀红