广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初14624号原告：李洁，女，1962年6月8日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：罗启聪、郑冠贤，均为广东创杰律师事务所律师。被告：姚勇健，男，1962年4月17日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：张宝民、刘俊，均为广东隆仁律师事务所律师。原告李洁诉被告姚勇健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法于2018年10月24日由审判员李琼、人民陪审员李绯虹、陈丽娥组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人罗启聪，被告姚勇健及其委托代理人张宝民、刘俊到庭参加了诉讼。后于2018年11月29日由审判员林湛河、人民陪审员李绯虹、谭穗芳组成合议庭第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人罗启聪，被告姚勇健及其委托代理人张宝民、刘俊到庭参加了诉讼。2019年2月20日，由审判员林湛河、人民陪审员王英、钟永华组成合议庭，第三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗启聪，被告姚勇健及其委托代理人张宝民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1994年底，原告与被告确立情侣关系，后双方于2001年初分手。原、被告双方曾于1997年6月共同出资，按揭购买了广州市滨江东路845号15层B号房屋一间（下称案涉房屋），并登记在原、被告双方名下。案涉房屋购买时总价为795247元，银行贷款部分自1997年9月起供至2005年8月完毕，供期8年共96期。2001年初，双方因故分手，被告自行搬出案涉房屋，将案涉房屋交原告使用至今。被告承诺将其占有案涉房屋的全部份额转让给原告，且于2001年3月将还款账号变更为由原告还款。随后，双方于2001年11月22日签订了《按揭贷款购房协议书》（下称《协议书》），约定原告以45万元的价格、通过按揭贷款的方式向被告购买其占有案涉房屋的产权，案涉房屋全部产权归原告所有。签订《协议书》当日，原告向被告支付了1万元定金，后原告于2001年12月16日向被告支付了购房款15万元。原告向被告支付了购房款16万元后，因被告一直未依照《协议书》约定配合原告办理过户、抵押登记等贷款手续，故造成剩余房款无法依约重新办理银行贷款手续。直至2005年8月，原告才独自把原银行贷款还清。后来因原、被告已各自重新组织家庭，双方无保持联系，故案涉房屋之事宜一直未能处理。因此，至今案涉房屋仍然登记于原、被告双方名下。原告认为，双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，依法应对双方具有约束力。原告早已依约对购房定金及贷款额以外的购房款作出了履行，且被告也将房屋实际交付原告使用至今。据此，被告应当依约履行合同义务，协助原告办理变更案涉房屋的产权登记手续，故原告起诉请求：1.请求判令被告协助原告办理广州市滨江东路845号15层B号的涂销抵押手续；2.判令被告依约协助原告办理广州市滨江东路845号15层B号房屋产权过户手续，即变更登记至原告一人名下；3.确认上述房屋归原告一人所有；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1.原告主张曾向被告购买案涉房屋份额的事实并不存在，被告亦从未、更不可能出售自己共有的份额。因此原、被告双方从未签订过房屋买卖合同（协议书）。否则，原告也不可以在所谓的协议书的诉讼时效届满十多年后，才提起这个荒唐的物权确认之诉，试图利用虚构的事实欺骗法庭，以达到侵占他人合法财产的非法目的。2.退一步说，原告所主张的（由其所虚构且没有证据证明）的房屋买卖合同的签订和支付行为均发生在2001年，仅从合同纠纷的诉讼时效层面上判断，时效已届满近十六年，原告已丧失胜诉权。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：1997年6月18日，原、被告双方与广州新南方房地产开发有限公司签订《房地产预售契约》，约定：原、被告双方以795247元的价格向广州新南方房地产开发有限公司购买广州市海珠区鹭江下渡路60号珠江广场东陶楼十五层B号房屋；房款的70%即556000元由建设银行八年按揭贷款，20%即159000元由开发商提供三年贷款。1997年6月18日，原、被告双方与广州新南方房地产开发有限公司、中国建设银行广州市分行签订《购住房抵押借款合同》，约定原、被告为购买广州市海珠区鹭江下渡路60号珠江广场东陶楼十五层B号向中国建设银行广州市分行贷款556000元，借款期限为八年，并将广州市海珠区鹭江下渡路60号珠江广场东陶楼十五层B号作为抵押担保。2001年11月7日，广州市国土资源和房屋管理局向原、被告双方核发“房地产权证书”，该“证书”载明：权属人为姚勇健、李洁共有；房屋地址为海珠区滨江东路845号15层B号；建筑面积111.60㎡；他项权权利人中国建设银行广州赤岗支行，等。由于案涉房屋存在抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州赤岗支行，本院于2018年12月12日向中国建设银行广州赤岗支行发出《追加第三人通知书》。中国建设银行广州海珠支行于2018年12月12日出具《情况说明》，载明：姚勇健、李洁个人贷款已于2005年结清贷款本息，姚勇健、李洁因无法就房屋产权达成一致，暂未领取贷款涂销抵押资料，我行对涂销抵押登记并无异议，请求不参加诉讼。在庭审中，原、被告双方对以下事实没有争议：1.原、被告双方原是男女朋友关系，在2001年前后分手。2.被告支付了购房的首期款80247元以及1997年9月起至2001年2月共42期的供楼款；原告支付了2001年3月至2005年8月共54期的供楼款。3.案涉房屋自2001年11月22日起至今一直由原告使用。4.根据房管部门的查册资料显示，案涉房屋现登记在原、被告双方名下，共有方式为共同共有。原、被告双方对以下事实存在争议：1.关于首期房款20%即159000元由谁支付。原告认为该款项实际上是向开发商贷款，并最终由原告支付。原告提供了广州新南方房地产开发有限公司出具的收款收据（金额119786元）及原告建设银行账户明细，并在庭审中出具了收款收据原件，拟证明原告在1998年8月8日在银行分别取款50000元和59226.71元，并向开发商支付了上述款项119786元。被告认为首期房款的10%即80247元以及首期房款的20%即159000元合计239247元由被告支付，并提供了银行明细予以证明。2.双方是否存在房屋买卖合同关系。原告主张双方于2001年11月22日签订了《按揭贷款购房协议书》，约定被告将其所有的案涉房屋份额以45万元的价格出售给原告；原告在签订协议书当日支付了定金1万元，后于2001年12月16日支付了房款15万元；由于案涉房屋原按揭贷款尚未还清，抵押没有涂销，不能办理按揭贷款，故余款29万元至今没有支付。为证明其主张，原告提供了《按揭贷款购房协议书》、被告出具的“收据”。被告承认《按揭贷款购房协议书》及收据上的签名为其本人所签，但其不确认双方存在房屋买卖合同关系，并认为《按揭贷款购房协议书》不属于房屋买卖合同，应由买卖双方及银行共同签署，但该协议书没有经过银行确认，属于无效的贷款协议书。3.被告是否收取了原告支付的款项16万元包括定金1万元及首期款15万元。原告认为被告出具收据确认收到了原告的购房款15万元，且《按揭贷款购房协议书》约定了定金1万元于2001年11月22日已交付给被告。被告否认其收到了原告支付的款项16万元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：一是原、被告双方是否存在房屋买卖合同关系；二是原告的诉请能否得到支持。原、被告双方是否存在房屋买卖合同关系。原告主张被告将其占有的广州市滨江东路845号15层B号房屋产权份额以45万元的价格转让给原告，原告亦已支付房款16万元，剩余房款由于原房屋贷款未还清、抵押未涂销无法再申请贷款而尚未支付。原告提供了《按揭贷款购房协议书》及“收据”证明其主张。被告否认将其占有的案涉房屋产权份额转让给原告，亦否认收到原告支付的房款16万元，被告认为《按揭贷款购房协议书》缺乏银行盖章确认，没有写明贷款金额和首期款金额，不能作为房屋买卖合同；被告没有收取原告支付的现金16万元，“收据”有可能是被告在空白纸签名而被原告所利用并自行写上收据内容。本院经审核认为，原、被告双方存在房屋买卖合同关系，理由如下：首先，原、被告双方签订了《按揭贷款购房协议书》。该协议书包含了卖方（被告）、买方（原告）、标的（案涉房屋）、价格（45万元）、价款支付方式、税费负担等合同成立必须具备的条款，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第1条第1款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，《按揭贷款购房协议书》自买卖双方签名确认时成立。被告抗辩《按揭贷款购房协议书》上的签字虽由其本人所签，但协议内容不是被告所写。本院认为，被告确认协议书上的签名为其本人所签，至于协议书的内容是否为被告所写并不影响协议书的效力，被告的抗辩意见不成立。其次，被告关于《按揭贷款购房协议书》应由买卖双方及银行共同签署，但协议书上没有任何银行资料且协议书的第七条约定本意向书由买卖双方和银行各执一份，作为意向书在没有经过银行签署确认是无效的抗辩理由不成立。本院认为，《按揭贷款购房协议书》虽然名称上是按揭贷款购房，但协议书的首页及尾页均只有买卖双方签名之处，没有银行签署之处。同时协议书中没有约定以银行签章确认作为协议书生效的前提条件。协议书作为房屋买卖合同约定买卖双方的权利义务，由买卖双方签署即可，即使通过银行按揭贷款支付购房款，亦无需银行在买卖合同上签章确认，按照一般交易习惯，按揭贷款另行签订借款合同，故被告该抗辩理由不成立。最后，原告提供了“收据”证明其已于2001年12月16日向被告支付了购房款15万元。被告对此虽予否认，但确认收据为其本人所签。被告认为收据内容不是其本人所写并解释原告持有大量被告签字的空白纸张。本院认为，收据是款项支付的最重要、最直接的证据。原告为证明其现金方式支付了15万元首期款提供了被告签名的收据，履行了其举证责任。被告虽予否认，但未能提供相应的证据予以反驳。“收据”内容是否为被告所写并不影响“收据”的效力，故本院对原告主张已支付首期款15万元给被告的事实予以采信。另外定金1万元，《按揭贷款购房协议书》明确约定了已于2001年11月22日支付给被告，符合交易习惯，本院予以确认。原告为履行合同，向被告支付了定金1万元及首期房款15万元。综上，就涉案房屋的买卖，原告提供了双方签订的《按揭贷款购房协议书》、收据等予以证实，均有被告签字，对此，被告仅以协议书和收据内容不是其书写及原告持有被告签字的空白纸张进行抗辩，理据不足，亦有违一般认知，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，对原告主张的被告已将案涉房屋份额出让给原告的事实予以确认。原告的诉讼请求能否得到支持。1.案涉房屋现登记在原、被告双方名下，存在抵押登记。根据案涉房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司广州赤岗支行的回复，案涉房屋的按揭贷款已于2005年还清，其对涂销抵押并无异议。被告亦同意涂销案涉房屋的抵押登记，故原告请求被告协助办理案涉房屋的涂销抵押手续，本院予以支持。2.原、被告双方确认案涉房屋自2011年11月22日起至今由原告占有使用，且本院认定双方签订了《按揭贷款购房协议书》，被告已将案涉房屋产权份额以45万元的价格转让给原告。办理案涉房屋产权过户登记手续是出让方应当履行的协助义务，故原告要求被告协助办理案涉房屋的产权过户登记手续，本院予以支持。原告同意向被告支付尚未付清的购房余款29万元，本院予以准许。因原告要求被告将被告所占有涉案房屋产权份额过户至原告名下系基于物权的请求权，而诉讼时效一般适用于基于债权的请求权，故被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。3.本案为房屋买卖合同纠纷，案涉房屋现登记在原、被告双方名下，被告有协助原告办理房屋产权过户登记手续的义务，但原告关于确认案涉房屋归原告一人所有的请求缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚勇健于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李洁办理广州市海珠区滨江东路845号15层B号的涂销抵押登记手续；二、被告姚勇健于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李洁办理将登记在姚勇健名下的广州市海珠区滨江东路845号15层B号房屋产权份额过户登记至原告李洁名下的手续。在办理房屋过户登记手续的同时，原告将购房款29万元支付给被告；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费51700元，由原告负担24900元，被告姚勇健负担26800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  王 英人民陪审员  钟永华二〇一九年四月二十二日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗