河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初872号原告（反诉被告）：芦万杰，男，汉族，生于1990年5月13日，住南阳市卧龙区。原告（反诉被告）：张冬冬，女，汉族，生于1988年9月11日，住南阳市卧龙区。二原告共同委托诉讼代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：李彦涛，男，汉族，1978年11月6日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘阳，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：李迎溪，女，汉族，2008年7月12日生，住南阳市卧龙区。法定代理人：李彦涛，系李迎溪父亲。原告芦万杰、张冬冬与被告李彦涛、李迎溪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芦万杰、张冬冬及其委托诉讼代理人孙春雨、被告李彦涛及其委托诉讼代理人刘阳、被告李迎溪的法定代理人李彦涛到庭参加诉讼。审理过程中，被告李彦涛、李迎溪提出反诉，本案现已审理终结。原告芦万杰、张冬冬提出如下诉讼请求：1、请求判令解除双方的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还原告购房定金50000元，并支付原告违约金75500元；3、依法判令被告赔偿原告房屋差价损失30000元和原告支付的租金12000元；4、判决被告承担原告支付的中介费用和按揭服务费34100元；5、诉讼费用、律师费用由被告承担。事实和理由：原告经南阳市尚萱房地产经纪有限公司介绍于2018年7月4日和被告李彦涛、李迎溪签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告李彦涛、李迎溪将位于南阳市卧龙区风帆小区31号楼3单元603室房屋以755000元的价格卖于原告，原告依约缴纳了中介费、过户服务费等，加上支付的定金共84100元。但随后被告却告知不再出售，经原告和中介多次催促，被告至今不予办理并将房屋售于第三人。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,特向贵院提起民事诉讼,请贵院依法支持原告诉请。被告李彦涛、李迎溪辩称，被告未违约，根据合同约定，原告应于2018年8月14日前付清房款，但原告违约。合同的违约责任约定，逾期30天，卖方有权处置该房屋，且买方应出违约金。该房屋是在原告逾期付款30日后才出售给他人的，被告的行为符合合同约定，不构成违约。请求法院驳回原告诉请。反诉原告李彦涛、李迎溪提出如下诉讼请求：1、请求芦万杰、张冬冬支付违约金75500元；2、赔偿反诉人中介费损失11325元；3、判令支付反诉人的律师费3000元；4、反诉费用由被告承担。事实和理由：根据合同约定，原告应于2018年8月14日前付清房款，但芦万杰、张冬冬违约。合同的违约责任约定，逾期30天，卖方有权处置该房屋，且买方应出违约金。现芦万杰、张冬冬未按照合同支付价款，违约在先，应支付违约金75500元，且中介费损失11325元。故特提出反诉，请依法裁判。反诉被告芦万杰、张冬冬辩称，被告反诉中的陈述与事实不符，反诉被告不存在违约行为，反诉原告违约在先。2018年8月12日房产经纪公司通过短信的方式两次通知反诉原告李彦涛，要求其携带身份证等证件到邮政储蓄中心做面签，通知其到审批大厅办理房产过户手续。但是反诉原告拒绝履行义务，后房产经纪公司的王经理电话通知李彦涛，李在电话中明确表示违约了我该赔钱就赔钱，不再履行合同。因此根据以上事实，反诉不能成立，应依法驳回其反诉请求。经审理查明，2018年7月4日，李彦涛（卖方）和芦万杰、张冬冬（买方）、南阳市尚萱房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房地产（居间）居间合同》,约定李彦涛、刘云会将位于南阳市卧龙区滨河西路风帆小区31号楼3单元603室房屋卖于芦万杰、张冬冬,房屋面积126.34平方米，成交价格为755000元。买方于2018年7月4日前交付定金5万元于卖方，于过户当天交付70.5万元于卖方，买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计425000元支付卖方第二部分房款，贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移之前一次性现金支付。买卖双方须积极配合，于2018年7月14日前备齐本次贷款所需真实证件并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。买方须支付经纪方咨询费11325元，催证服务费2000元，贷款服务费12750元。买方按约定交清全款或者已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2018年8月14日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续。在违约责任中约定：因买卖一方违约或者其他原因无法出售房屋的，将支付成交额的10%作为违约金。李彦涛、刘云会在该合同卖方或代理人位置签字确定。同日，芦万杰、张冬冬将定金5万元支付给李彦涛，并向经纪方支付了相关费用，后芦万杰、张冬冬贷款审批手续未能通过。2018年9月23日，李彦涛与胡柱静签订《房地产（居间）居间合同》，以77万元的价格将该房产卖于胡柱静。另查明，案涉房屋登记权利人为李彦涛、李迎溪，两人系按份共有，李彦涛占75%，李迎溪占25%，产权证号为2017南阳市不动产权第Z0001497号。以上事实有原被告庭审陈述、房地产居间合同、收据、转账记录等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，关于本案的本诉部分，被告李彦涛与原告芦万杰、张冬冬之间签订的《房地产（居间）合同》系各方真实意思表示,合同各方当事人应当按照法律规定或合同约定履行义务。现芦万杰、张冬冬依约交付李彦涛支付了定金,被告李彦涛将约定的房屋卖于他人致使合同目的不能实现,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告芦万杰、张冬冬要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。关于原告芦万杰、张冬冬要求支付违约金的诉讼请求，因被告李彦涛违约事实的存在，且双方合同中明确约定有违约金条款，故该项诉讼请求本院予以支持，但本案中因原告芦万杰、张冬冬的个人原因导致银行按揭贷款未能审批通过，依照双方合同中“贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移之前一次性现金支付。买卖双方须积极配合，于2018年7月14日前备齐本次贷款所需真实证件并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任”的约定，原告亦有一定的过错，故本院酌定被告李彦涛承担的过错比例为60%，其应支付违约金额为45300元（755000×10%×60%=45300元）。关于原告要求支付房屋差价损失、租金、律师代理费用的诉讼请求，因原告提交的证据无法直接证明其该项损失，故本院不予支持。关于原告要求被告支付中介费用和按揭服务费共计34100元的诉讼请求，因合同中约定该费用由买方向经纪方缴纳，故原告可另案主张权利，本院不予处理。关于被告李迎溪的责任承担问题，因其系限制民事行为能力人，依照相关法律规定，其实施民事法律行为由其法定代理人代理或经其法定代理人追认、同意，其本人不能单独作为义务主体来承担责任，故被告李迎溪不应承担上述责任。关于本案反诉部分，因反诉原告李彦涛的违约事实存在，本院对于其诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告芦万杰、张冬冬与被告李彦涛与之间签订的《房地产（居间）合同》；二、本判决生效之日起十日内被告李彦涛向原告芦万杰、张冬冬返还购房定金50000元，并支付违约金45300元；三、驳回原告芦万杰、张冬冬的其他诉讼请求；四、驳回李彦涛的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4324元减半收取2162元，由原告芦万杰、张冬冬承担1071元，被告李彦涛承担1091元。反诉案件受理费2046元减半收取1023元，由李彦涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  **二〇一九年四月二十二日书记员  景雨