四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0113民初3164号 原告（反诉被告）：罗祖伟，男，1967年12月16日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告（反诉原告）：朱爱民，男，1968年3月5日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告（反诉第三人）：何琦，女，1970年3月7日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：朱丽晓，女，1995年3月21日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：朱爱民，男，1968年3月5日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告罗祖伟与被告朱爱民、何琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，朱爱民对罗祖伟提起反诉，本院依法予以受理，并追加朱丽晓作为第三人参加诉讼。2018年11月13日，何琦提出管辖权异议，本院作出(2018)川0113民初3164号民事裁定予以驳回。何琦不服该裁定，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）川01民辖终2247号民事裁定，驳回上诉。2019年1月21日、3月15日，本院适用简易程序公开开庭进行了合并审理。罗祖伟、朱爱民（朱丽晓的委托诉讼代理人）、何琦的委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 罗祖伟向本院提出诉讼请求：1．朱爱民、何琦即刻搬离青白江区华金大道二段385号1栋1单元5层9号房屋，罗祖伟支付朱爱民、何琦购房款余款4万元；2．朱爱民、何琦承担本案诉讼费用。事实与理由：何琦、朱爱民为夫妻关系，二人于2017年8月找到罗祖伟，商量将青白江区华金大道二段385号1栋1单元5层9号房屋（含家具家电）出售给罗祖伟。双方是朋友关系，未签订买卖合同。2017年8月17日，双方一同前往房管局办理过户手续。朱爱民提出暂时未落实住处，要求延期一个月交房，罗祖伟则要求交房时支付房款，双方同意并办理了过户手续。此后，罗祖伟共计向何琦、朱爱民支付购房款360,000元，取得了该房屋所有权证。何琦、朱爱民多次承诺搬离，却至今未搬。 朱爱民辩称，不同意罗祖伟的诉讼请求，双方之间是真借款假过户。何琦以跳楼自杀相威胁，朱爱民才答应把房子拿去抵押。存量房买卖合同什么内容都没有，只是一个形式而已。朱爱民没有拿到罗祖伟一分钱，罗祖伟和何琦之间的纠纷应该让他们自己去解决。而且房子是女儿朱丽晓的，离婚时说好了朱爱民享有居住权，要求罗祖伟把房子还回来。 何琦辩称，罗祖伟与朱爱民、何琦之间并不存在房屋买卖合同关系，只存在借款关系，过户房屋只是为了提供担保作抵押。根据最高法院的司法解释，双方只成立借款关系，所以不存在腾退房屋、交付房屋的义务。即使双方存在房屋买卖合同关系，房屋价款也并非罗祖伟所述的40万元，这只是其单方陈述，而且40万元远低于市场价值，所以在罗祖伟实际支付相应价款之前，何琦有权不交付房屋。综上，双方只存在借款关系，没有房屋买卖合同关系，双方之间的房屋买卖合同是无效的。罗祖伟的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 朱丽晓述称，不同意罗祖伟的诉讼请求，罗祖伟所述与真实情况截然相反。罗祖伟与何琦之间的借款关系应由何琦自己负责，与朱丽晓无关，朱丽晓并未同意将涉案房屋卖给罗祖伟。 朱爱民向本院提出诉讼请求：1．解除位于成都市青白江区华金大道二段385号1单元5楼9号房屋在2017年8月17日签订的买卖合同；2．对罗祖伟的虚假诉讼恶劣行为依法严厉处罚；3．罗祖伟承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，朱爱民变更其第1项诉讼请求为：确认双方所签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：朱爱民与何琦于2010年8月12日离婚，位于成都市青白江区华金大道二段385号一单元五楼九号商品房归婚生女朱丽晓所有，朱爱民享有房屋的居住权、使用权。由于朱丽晓长期在校读书，没有时间将房屋产权过户，一直登记在何琦名下。此后朱爱民和朱丽晓一直居住在该房屋，无其他住所。2017年8月初，何琦以立即归还银行20万元贷款，不马上还款将被开除公职为由，以跳楼自杀相威胁找到朱爱民，将房屋进行过户抵押借款20万元。朱爱民对此一直不同意并心存顾虑，但何琦多次电话催促并保证房子安全，明年把20万元还给别人后就过户到朱丽晓名下。2017年8月17日，朱爱民把房屋土地证拿出，何琦将保存在其父母家中的房产证偷出，并于当日下午到产权登记中心办理房屋过户抵押借款手续。在过户过程中，朱爱民没有看清抵押借款20万元给何琦的人是谁，也没有向何琦询问，忐忑不安地在存量房买卖合同上签完2个自己的名字后就匆匆离开了现场并驾车回单位上班。2018年4月25日，何琦打电话向朱爱民借款并扬言，如不给钱就将抵押给别人的房子卖掉。考虑到房子安全，朱爱民向亲友借款7.5万元打给何琦。2018年6月21日上午，接到罗祖伟电话，说何琦没有还钱又借了15万元，要求朱爱民赶快搬起走，罗祖伟要卖房子。2018年6月21日以来，罗祖伟多次威胁朱爱民搬离，并扬言如不搬离将找开锁匠撬门换锁。8月17日，罗祖伟胁迫朱爱民写下所谓的承诺书，妄图将家具家电等一切物品都据为所有。2018年9月2日，罗祖伟又强硬逼迫必须把何琦借的35万还了，不还就撬门换锁、把屋里的物品扔出去。在筹借款项基本落实后，双方约定9月3日过户。但在9月3日过户过程中，罗祖伟以各种理由推脱、拖延房屋过户，最终拒绝过户。 罗祖伟辩称，坚持认为双方所签订的合同是合法有效的。朱爱民作为一个成年人，在过户的时候签了字，就应该承担责任。罗祖伟也没有强迫过朱爱民签承诺书。 何琦述称，同意朱爱民的反诉请求，合同应属无效。 朱丽晓述称，同意朱爱民的反诉请求，合同应属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了成都市存量房买卖合同、不动产权证书、结婚证、户口本、民事调解书、交通银行交易清单、何琦与罗祖伟之间的微信聊天和通话录音、朱爱民与罗祖伟之间的短信记录和通话录音、朱爱民承诺书、微信转账记录等证据，朱爱民还申请唐晓梅出庭作证，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为上述证据以及证人证言能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 朱爱民与何琦原为夫妻关系，二人于1992年10月29日登记结婚，1995年3月21日生育一女朱丽晓。1999年12月3日，何琦取得成都市青白江区华金大道二段385号1栋1单元5层9号房屋所有权。2010年8月12日，经本院主持调解，朱爱民与何琦达成离婚协议，商定该房屋归朱丽晓所有，朱爱民享有房屋居住权、使用权。此后，朱爱民与何琦一直未办理房屋所有权变更登记，分别持有国有土地使用权证书、房屋所有权证书。 2017年8月17日，朱爱民、何琦与罗祖伟在成都市青白江区人民政府政务服务中心签订《成都市存量房买卖合同》，向不动产登记部门提出变更涉案房屋所有权登记的申请。合同载明的房屋总价款为220,000元，但对房屋单价、付款方式、期限和房屋交付以及是否包括房屋内的家具家电等内容，双方均未明确约定。2017年8月22日，双方完成了涉案房屋的所有权变更登记，罗祖伟取得了不动产权证书，但涉案房屋一直由朱爱民居住。过户过程中，朱爱民、何琦向罗祖伟以及不动产登记部门出示了二人的结婚证。 2017年9月7日，罗祖伟通过案外人林家梅的银行账户向何琦支付了200,000元。2018年3月1日、3月2日、3月13日、5月9日、9月5日，罗祖伟又分别向何琦支付了80,000元、10,000元、50,000元、10,000元、10,000元。2017年10月25日、11月26日、12月26日和2018年1月28日、2月24日、3月28日、4月27日、7月9日，何琦通过微信转账分别向罗祖伟支付了1,413元、1,413元、1,413元、1,413元、1,413元、1,413元、1,413元、2,800元。 2018年7月6日，罗祖伟向朱爱民发出手机短信，告知：“朱师，我要卖我房了，星期天请你搬出去”、“朱师，我再次也是最后一次通知你，我要卖我的房了，你尽快搬离”。2018年8月19日，朱爱民向罗祖伟出具了一份《承诺》，载明：“本人朱爱民于2017年8月出售给罗祖伟的房产青白江区华金大道二段385号一单元五楼9号，前期未找到搬家的新住址，现已落实住址。现承诺在2018年8月26日之前，将此房交给罗祖伟（买方），家具家电一并不搬走。”但在签订该承诺书的当晚，朱爱民又告知罗祖伟：“我女看了承诺，指出其中的很多瑕疵。她说应该是这样写：何琦和朱爱民于2017年8月，以何琦现金借款21万元为由，将华金大道一段385号一单元五楼九号的朱丽晓房屋产权，私自过户抵押给出借人罗祖伟。家具家电等与借款无关。”、“但愿何琦将钱及时还给你”。 2018年9月3日，朱爱民与其家人一起，同罗祖伟初步商定以370,000元的总价款买回涉案房屋，但因双方对付款和过户的先后顺序发生分歧而未能完成交易。罗祖伟于9月3日当天即向朱爱民表示不会再将房屋卖给朱爱民了，并于9月4日向朱爱民发出手机短信，告知：“朱哥，我在楼下等你二十分钟，我现在要求你腾房”、“朱师，你一直在拖搬迁时间，正式通知你，我下午报警开门，并保留起诉你追讨从去年8月我买房以来的房屋租金的权利”。 2018年9月6日，何琦向罗祖伟发出微信，告知：“四哥，我这二张信用卡该上个月31日还，现在逾期了，都要给我单位打电话了，我也去借了，这么多天也确实没借到，你看可以先转二万给我，你圧二万，他搬出去以后你再给我剩下的，可以不？”罗祖伟回复：“说好了的事，不说了。”2018年10月15日，罗祖伟在与何琦的通话中表示：“说好的，他搬出来，我就把这个购房尾款付给你们”，何琦回复：“你想一下嘛，我们那个房子那么宽，我觉得卖那个房子40万还是有点那个三，我就觉得那个房价可不可以那个下呢？”，罗祖伟表示：“不可能”。 本院认为，根据当事人的主张，本案的争议焦点是罗祖伟与朱爱民、何琦之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。对此，本院论述如下： 首先，罗祖伟主张双方从始至终的法律关系均为房屋买卖合同关系，但结合现已查明的事实以及房屋买卖习惯，该主张不能成立。具体理由为：第一，双方虽然签订了《成都市存量房买卖合同》，却没有对房屋单价、付款方式、期限和房屋交付以及是否包括房屋内的家具家电等关系双方重大权利义务的关键性内容作出任何约定，而且合同载明的总价款220,000元既与罗祖伟主张的交易价格不符，也明显低于该房屋的市场价格；第二，罗祖伟与朱爱民并不熟悉，朱爱民在未收到任何购房款的情况下，就将自己一直居住使用的房屋过户给罗祖伟，不符合房屋出卖人的通常交易习惯；第三，罗祖伟主张其向何琦先后支付的360,000元是购房款，但并未提供任何证据证明双方对此款项性质的合意。除非双方对付款时间节点有明确约定，本案先后6次金额不等的付款也不符合通常房屋买受人支付购房款的习惯；第四，何琦在2017年10月至2018年4月期间的每月月底固定向罗祖伟支付1,413元，这种房屋出卖人反向且周期性地向买受人付款，明显有悖于房屋交易习惯。虽然罗祖伟解释该1,413元为参照银行贷款利息的逾期交房租金损失，但没有举出任何证据予以证明，而且从其2018年9月4日发给朱爱民的短信（“保留起诉你追讨从去年8月我买房以来的房屋租金的权利”）可以作出与其主张完全相反的推定，罗祖伟的解释不足为本院采信；第五，罗祖伟主张双方达成的房屋交易价格为40万，但没有任何证据可以证明该主张。相反从其提交的通话录音表明，直至2018年10月15日，何琦仍对40万的价款存在争议；第六，朱爱民曾于2018年9月3日试图回购涉案房屋，这种卖出后又无特殊缘由情形下的买回也不符合房屋出卖人通常交付房屋、取得购房款的交易目的；第七，罗祖伟在知晓涉案房屋实为朱丽晓所有之后，一直未取得朱丽晓的同意，不能认定双方形成了真实有效的房屋买卖合同关系。 其次，朱爱民、何琦主张双方之间为民间借贷关系，签订《成都市存量房买卖合同》并将房屋产权过户给罗祖伟是作为双方借贷关系的担保，这一诉讼主张具有高度可能性。虽然双方并没有签订书面的借款合同，但认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。在本案中，罗祖伟已经先后向何琦提供了360,000元的借款，何琦也支付了一定金额的利息。尽管尚无证据可以证明双方关于借款期限、利息计付方式的约定，但从证明力上，足以证明双方之间的法律关系是民间借贷关系而非罗祖伟主张的房屋买卖合同关系。 综上所述，双方签订的《成都市存量房买卖合同》不是建立房屋买卖合同关系的真实意思表示，而是为双方之间的民间借贷关系提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，罗祖伟与朱爱民、何琦签订的《成都市存量房买卖合同》无效。因双方未形成真实有效的房屋买卖合同关系，罗祖伟要求朱爱民、何琦搬离涉案房屋的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。罗祖伟在本案中是否构成虚假诉讼不是本案审理范畴，朱爱民要求对罗祖伟的虚假诉讼行为进行处罚的诉请，没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、罗祖伟与朱爱民、何琦于2017年8月17日签订的《成都市存量房买卖合同》无效； 二、驳回罗祖伟的诉讼请求； 三、驳回朱爱民的其他诉讼请求。 本诉案件受理费400元，由罗祖伟负担；反诉案件受理费50元，由朱爱民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 江 铮 二〇一九年四月十五日 书记员 吴祯睿