山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初6463号原告:山西惠房购网络科技有限公司，住所地山西省太原市小店区晋阳街68号海棠国际大厦14层、15层。法定代表人：麻文兵，总经理。委托诉讼代理人：史晓波，男，该公司销售总监。委托诉讼代理人：程如光，山西如光律师事务所律师。被告：山西浩翔房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区南海街25-9号楼。法定代表人：王增彪，总经理。委托诉讼代理人：王晓灵，山西思行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凌，山西思行律师事务所律师。原告山西惠房购网络科技有限公司与被告山西浩翔房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西惠房购网络科技有限公司的法定代表人麻文兵及其委托诉讼代理人史晓波、程如光，被告山西浩翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西惠房购网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付代理费用(佣金)316642元；2、判决被告支付违约金200000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月21日，原、被告签订《漪兴苑B区项目全程营销策划及销售代理合同》一份，由原告为被告开发的漪兴苑B区项目进行营销策划、代理销售。在合同中，原、被告约定了代理服务费用的计提标准及支付方式、违约责任等。在合同的履行过程中，被告未按合同约定支付代理服务费用，且严重超期。为此，原告多次找被告协商但均未果。现在被告累计欠原告代理费用达316642元。另外，按合同约定，被告应支付原告违约金200000元。综上所述，原告认为，被告不按合同约定支付代理服务费用，严重损害了原告的合法权益。故原告向人民法院起诉，请依法判决。被告山西浩翔房地产开发有限公司辩称，1、根据双方2019年3月8日签订的补充协议以及主合同第五条第六款第1项的规定，被告对于2019年3月8日之前的佣金有权不予结算，因为原告未达到双方约定的销售单价，原告无权向被告主张该时间范围内的佣金；同时，从签订合同至今，原告未按照双方签订的主合同第五条第五款第2项、第4项的约定在结算佣金之前向被告提供每月的佣金结算表，也未向被告提供正式的佣金发票，而合同约定的佣金结算表和发票是结算佣金的前置条件，而原告并未完成该项合同义务，所以被告有权拒绝结算佣金。对于2019年3月8日签订补充协议之后的佣金，也因为原告未按主合同第五条第五款第2项、第4项的约定向被告提前提供上一个月的佣金结算表以及相应发票，所以被告无法对原告的佣金进行结算；2、被告不存在逾期结算佣金的违约行为，因为原告未提前提供佣金结算表；3、2019年8月2日，原告未通知被告的情况下，单方撤离销售场地，以实际行动单方解除合同，同时也未按照合同的约定完成销售任务，原告违约在先，被告有先履行抗辩权。综上，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：证据一、《漪兴苑B区项目全程营销策划及销售代理合同》，证明原、被告间的合同关系、代理费用的标准及支付期限、违约责任；证据二、《漪兴苑B区项目代理销售合同补充协议》，证明原、被告对销售的目标进行了变更，只要原告进行了销售，被告均应支付佣金；证据三、《佣金结算报告》三份，证明原告向被告提供佣金明细并要求结算的事实；证据四、《佣金明细》，证明被告应向原告支付佣金的数额；证据五、2019年8月1日在被告总经理办公室原告法定代表人麻文兵与被告总经理刘丽青以及营销负责人于丽红的现场谈话录音，证明原告退出是按照被告要求的，退出结算佣金。被告质证认为：证据一真实性认可，但该合同第五条第六款第1项规定，房屋销售单价低于每平方米13000元时，被告有权不予结算佣金；第五条第五款第2项、第4项明确约定，原告有义务在每月三日前给被告提供上一月的佣金结算表，被告支付费用时由原告提供发票。但是原告并未提供佣金结算表，被告无法对原告的佣金进行结算，不存在逾期结算佣金的违约行为；证据二真实性认可，该补充协议说明：一、合同期限延长至2019年10月31日，但是原告的撤场时间是2019年8月2日；二、2019年3月8日签订补充协议之后，并未对2019年3月8日之前的房屋单价和佣金的计算比例进行否认，并未否定主合同第五条佣金结算的前置条件；证据三真实性不予认可，该证据只有原告单方盖章，没有被告的签字以及盖章确认，被告从未收到过该证据；证据四真实性不予认可，佣金结算应当以销售合同为准，结算表属于原告单方制作，并未经过被告认可，根据双方签订的合同，佣金的结算条件和时间并未成立；证据五真实性不予认可，原告不能证明原告所称的于丽红和刘总就是其本人。被告公司的总经理是王增彪，不是姓刘，他说的话在没有王增彪授权下不能起到代理授权的效力。被告提供的证据有：证据一、原、被告签订的《金榜逸家B区底价表》，是原告向我方提供的，证明主合同第五条第六款第1项约定销售成交价不能低于底价表。原告质证认为：证据一、真实性无异议，证明内容不予认可，该证明是原、被告双方协商时的底价表，不是主合同的组成部分，应该以原、被告双方的补充协议为准。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的证据三《佣金结算报告》三份、证据四《佣金明细》，被告对上述证据真实性不认可，因该证据系原告单方出具，原告也未提供其他证据予以证明，故本院对上述证据的真实性不予认定，不能作为本案证据使用；2、原告提供的证据五原告法定代表人麻文兵与被告总经理刘丽青以及营销负责人于丽红的现场谈话录音，被告对该证据不予认可，且原告未在规定时间内提交录音光盘及书面整理材料，故本院对该谈话录音的真实性不予认定，不能作为本案证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《漪兴苑B区项目全程营销策划及销售代理合同》，合同约定，一、乙方代理甲方销售漪兴苑B区项目；二、委托代理服务范围：甲方指定乙方为项目的独家营销策划、代理销售公司，授权乙方从事以下工作：1、项目营销策划工作；2、广告设计、推广策略；3、销售价格策略的制定及执行；4、成立项目销售体系；5、销售执行工作；三、合作期限：本项服务自双方签字盖章之日起生效，销售期即自甲方取得预售许可证之日起，6个月内销售完毕，本合同期限服从于甲方项目开发进度；四、项目销售均价指标：根据双方协商制定的价格策略，本项目住宅物业销售均价暂定为13000元/平方米，此均价范围为制定销售价格依据，乙方进场后根据客户反馈，市场动态再次提交具体确定的销售均价及销售价格表，甲乙双方签字认可后执行。项目整盘均价不低于13000元/平方米（不包括甲方关系销控房源）。乙方可销售房源暂定为80套；五、合同第五条约定的代理服务费计提标准及支付方式为：1、代理费用结算的条件：客户按照规定的付款方式缴纳相应首付款或全款并签订本项目《销售合同》后，乙方即可按照合同销售金额结算佣金。代理费结算标准为次月5日前符合上述条件的销售单位；2、代理费用计提标准（本合同中代理费用即销售佣金）：在双方合作期间，对于住宅的销售，甲方支付给乙方的佣金计提标准为合同销售额的6‰；3、根据客户付款方式不同，销售佣金相应结算比例为：（1）一次性付款的客户，甲方给乙方结算该套房屋佣金的90%，剩余佣金10%于交房后一个月内一次性付给乙方；（2）分期付款的客户，甲方按照客户付款比例给乙方结算相应比例的销售佣金；（3）银行按揭付款或公积金付款客户，甲方按照客户付款比例支付乙方相应比例的销售佣金，剩余10%于交房后一个月内一次性付给乙方；（4）如因客户原因退房，乙方退还所提销售佣金；4、佣金结算方式和日期：（1）销售佣金每月结算一次，结算日为每月5日前结算上月佣金；（2）乙方在每月3日前给甲方提供上月佣金结算表，双方负责人核对无误后签字确认；（3）甲方须在每月5日前将上月销售代理费用转入乙方指定的银行账户；（4）乙方提供给甲方代理行业正式发票的同时甲方支付费用给乙方；5、考核办法：（1）价格考核：整盘销售均价不得低于13000元/平方米，每个月进行一次考核，并且每次考核销售成交价不得低于底价表，如低于底价表价格，该套房屋不予结算佣金（甲方确定特殊优惠房源正常结佣)，如三次考核都未达到均价13000元/平方米，甲方有权解除合同，滞留佣金全部扣除，乙方协助甲方办理交房事宜；（2）任务考核：根据项目本体及市场客观状况，该标的自项目正式具备预售证开始，乙方在6个月内完成本项目住宅部分的销售。因项目手续、工程进度及不可抗力因素影响到项目的操作连续性，代理期限相应延长；（3）乙方进场后按照销售计划完成销售任务并进行考核。任务分解表：10月25套、11月20套、12月15套、1月5套、2月5套、3月10套。待甲方取得预售许可证后次月开始计算销售任务；六、合同第十条约定的违约责任为：本合同签署生效后，甲、乙双方应严格遵守本合同各条款执行，如发生下列情况，导致本合同不能继续履行，给守约方造成损失的，违约方必须对守约方进行相应经济赔偿。守约方不承担任何责任。1、甲方在上述解约条款规定情况外，单方面终止合同的，视为违约，须向乙方支付违约金200000元整；2、乙方在上述解约条款规定情况外，单方面终止合同的，视为违约，须向甲方支付违约金200000元整；3、甲方不能按照合同约定日期支付乙方代理费用的，延迟时间超过30天，乙方有权单方面终止合同，甲方须向乙方支付违约金200000元整；4、甲方违反合同第二条第六款之规定，且对乙方造成严重损害导致合同无法继续履行的，须向乙方支付违约金200000元整。合同签订后，原告开始进场代理被告进行销售。2019年春节前，被告支付原告50000元。2019年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《漪兴苑B区项目代理销售合同补充协议》，对原合同内容做以下调整，约定，一、合同期限：由于市场遇冷，项目门前漪兴路封闭修路等原因，合同期限由原来2019年3月26日延期至2019年10月31日；二、整体均价：项目的住宅在近期的销售采取房源逐步入市、根据市场情况对于价格进行及时调整的原则。每月投入市场销售的房源以及价格以一房一价表形式到月底交由甲方审核签字执行；三、代理费计提标准：乙方计提标准和每月的任务量(按照大定)挂钩，若乙方完成甲方当月制定的销售任务,销售佣金按0.6%结算；若乙方未完成甲方制定的销售任务，销售佣金按0.5%结算；如果乙方连续两个月未完成销售任务，甲方有权解除合同；四、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2019年8月2日，原告撤离销售场所。审理中，原告陈述：撤场的原因是被告把门锁了，我们进不去。被告陈述：是原告自行撤场，我方没有锁门。对此，原、被告均未提供相应证据予以证明。庭审中，原告陈述：已将《佣金结算报告》提交给被告，但是被告未审批也未退回；每月将《佣金结算表》向被告提交，但是没有被告签收的证据。对此，被告予以否认，称至今没有收到《佣金结算表》。此外，被告陈述：因原告未按时提前向被告提供上一月佣金结算表以及发票，也未达到双方约定的单价，故未给原告进行结算。本院认为，原、被告签订的《漪兴苑B区项目全程营销策划及销售代理合同》、《漪兴苑B区项目代理销售合同补充协议》均系当事人各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告作为代理销售及收取代理费用（即销售佣金）的一方，应对其代理销售的房屋符合双方合同约定的结算代理费用（即销售佣金）条件及金额提供相应的证据。原告提供的《佣金结算报告》、《佣金明细》等证据均系原告单方出具，被告对上述证据的真实性不予认可，原告也未提供其他证据予以证明，原告提供的证据尚不能证明其主张，故对原告要求判决被告立即支付代理费用(佣金)316642元、违约金200000元的诉讼请求不予支持。对此，原告应承担举证不能的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告山西惠房购网络科技有限公司的诉讼请求。案件受理费4483元，由原告山西惠房购网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭卫斌 二〇二〇年四月六日书记员 王丽锋相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。