广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7098号原告：苏绍良，男，1984年11月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦晴，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：陈维洲，男，1968年10月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司，住所地广东省广州市番禺区大石街大山村西园坊9号。负责人：崔国钦。委托诉讼代理人：郭梓洋，该公司工作人员。原告苏绍良与被告陈维洲、第三人广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司（以下简称江山公司广州第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏绍良及其委托诉讼代理人许小明、朱梦晴，及第三人江山公司广州第一分公司委托诉讼代理人郭梓洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏绍良向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还购房款160000元；3.被告向原告支付违约金、房屋差价损失合计483050元；4.被告赔偿原告中介费38400元；5.被告承担本案的全部诉讼、保全、担保费用。诉讼中原告苏绍良增加诉讼请求，要求被告支付原告的按揭费11420元。事实与理由：2018年1月16日，原、被告签订了《存量房买卖合同》，约定由被告将位于广州市番禺区市桥街西丽南路116号西城花园4幢1座801房出手给原告，但自合同签署以来，原告按照合同约定履行了相关合同义务，但在该物业买卖期间，被告存在拒绝办理赎契涂消抵押手续，拒不配合提供交易所需资料、拒绝办理交易过户手续等违约行为，从而使得该物业无法正常交易，后经原告多次催促，被告均不予理睬。根据合同约定因卖方逾期履行合同，逾期超过十五天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额与总楼价百分之十的违约金。被告的行为已严重违约，经原告多次催促并向被告发送《履约敦促函》，被告仍拒绝按照合同约定履行合同义务，且被告向法院起诉要求解除合同并被法院驳回。基于以上事实，现原告向法院提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告陈维洲未答辩，亦未在举证期限内提交证据。第三人江山公司广州第一分公司述称，同意原告的诉讼请求。各方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了据交换及质证，确认本案事实如下：：涉案房屋位于广州市番禺区市桥街西丽南路116号西城花园4幢1座801房，产权人登记为陈维洲，建筑面积95.3平方米，登记日期为2015年5月21日。陈维洲向中国农业银行股份有限公司广州铁路支行借款570000元，并于2015年8月13日办理抵押登记。其后，陈维洲向深圳瀚华小额贷款有限公司借款460000元，并办理抵押登记。2018年6月19日，涉案房屋被本院另案查封。2018年7月26日，涉案房屋的查册情况显示仍未涂消上述抵押。诉讼中，本院根据苏绍良的申请，依法对涉案房屋采取财产保全措施。2018年1月16日，陈维洲（甲方、卖方）、苏绍良（乙方、买方）与江山公司广州第一分公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定合同三方经友好协商达成一致，涉案房屋建筑面积95.3平方米，涉案房屋按整套出售并计价，成交价1280000元，签订合同时乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并照按揭付款及办理产权转移手续，甲乙双方应于合同签订后30日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于合同签订后30日内委托按揭服务机构协助向银行提出按揭申请，按揭的方式为商业贷款，甲方双方应于合同签订后30日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，双方应于银行出具同意贷款通知书后（即批准乙方的按揭申请）五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权登记转移登记，若出具同意贷款通知书时，因银行方面的原因导致提前还款手续尚未完成，则办理产权登记的时间变更为完成提前还款手续后的五个工作日内，但若因甲方逾期申请提前还款而导致赎契手续迟延完成的，则视为甲方违约，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（2018年2月5日前）向甲方支付首期房款160000元，剩余房款1120000元待办妥全部按揭手续后由银行直接划拨至甲方账户；如银行不批准乙方的按揭申请，甲乙双方应于银行不批准乙方的按揭申请后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权登记，且乙方应于在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后15天内以现金方式向甲方支付剩余房款；如银行批准贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方应在支付首期房款的同时以现金方式向甲方支付；涉案房屋存在抵押，买方垫资赎契，甲方应在签署合同后三天内将供楼存折及其对应的银行卡交乙方保管（乙方授权丙方实际接收及保管）；甲方应在签署合同后60天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约扣帐日或之前，将赎契款570000元存入甲方供楼账户内，乙方款一旦划入甲方供楼账户即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得挪用；涉案房屋交付使用时间为甲方收齐楼款当天；中介服务费用，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向丙方支付成交价款3%的中介服务费，若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则中介服务费数额按该确认书执行，合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同，逾期履行等违约行为或甲乙私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，已支付的无权要求丙方退回，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；若因国家政策变动导致合同无法履行，甲乙双方可解除合同，因丙方已促成合同成立，且合同无法履行非丙方责任，甲乙双方同意仍按合同规定向丙方支付服务中介费；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；合同记载的各方联系地址为有效通讯地址；甲乙双方现授权丙方将本次交易的相关信息录入房地产行政主管部分设置的房地产交易信息平台，甲乙双方一致约定，不论甲乙双方是否已在网签的《存量房买卖合同》上签名或盖章，除非甲乙双方一致书面同意，甲方或乙方无权单方面要求丙方撤下网签信息；合同中陈维洲的联系地址为其身份证地址，等等。同日，陈维洲（甲方、收款方）与苏绍良（乙方、付款方）签订《收付款协议》，约定乙方在2018年1月16日签署协议当天支付甲方定金50000元，在2018年2月5日24:00前支付甲方首付款110000元，甲乙双方完成赎按揭手续后3天必须提供所有贷款资料做下一步工作，深圳瀚华二压贷款垫支费用由甲方负责。陈维洲出具《收款收据》载明收到苏绍良交来涉案房屋定金50000元。2018年2月3日，江山公司广州第一分公司出具《收款收据》，载明收到苏绍良支付涉案房屋咨询及代理费38400元。2018年2月5日，陈维洲与苏绍良签订承诺书，陈维洲承诺2018年2月26日前解除网签，若毁约按合同执行（解除网签前买家需付清另外50000元定金）。2018年2月24日，陈维洲出具《收款收据》载明收到苏绍良交来涉案房屋定金50000元。2018年3月23日，广州安宝按揭服务有限公司出具《收款收据》，载明分别收到苏绍良支付按揭服务费6500元及4920元，合计11420元。2018年3月26日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具《初步估价答复书》，载明涉案房屋估价在价值时点状况下的房地产抵押价值，等于未设定有限受偿权利情况下的市场价值，减去估价师知悉的法定优先受偿款，本次估价采取比较法进行评估，价值时点为2018年1月19日，评估总值1763050元，评估结果自出具之日起三个内有效。2018年4月4日，中国建设银行股份有限公司广州海珠支行出具《同意贷款通知书》，载明苏绍良向该行申请个人贷款，经审查，同意给予商业贷款123000元，期限30年，抵押地址为涉案房屋地址，产权人：陈维洲；本通知书三个月内有效。2018年5月14日，苏绍良作出《履约敦促函》，告知陈维洲存在拒绝办理赎契涂消抵押手续、拒不配合提供交易所需资料、拒绝办理交易过户手续等违约行为，从而该物业无法正常交易，经多次催促均不予理睬；你方已严重违约，请收到本函后继续按照合同约定履行全部合同义务，包括办理赎契涂消抵押手续、提供交易所需资料、完成本次交易的递件、交易过户等手续，否则将追究你方法律责任。上述《履约敦促函》分别邮寄至陈维洲身份证地址及第三人江山公司广州第一分公司委托代理人地址。庭审中，苏绍良认为其通过江山公司广州第一分公司获知涉案房屋信息，购买涉案房屋用于自住；在签订合同后苏绍良发现涉案房屋已存在网签，苏绍良于2018年2月24日后已不在广州，故之后的房款通过中介支付给陈维洲；双方于2018年3月办理网签合同，因首付款不多，故其找朋友做评估书提高房屋价格，网签时约定价格170多万元，并支付按揭费用11420元，为此苏绍良提供其与按揭公司工作人员的聊天记录及转账记录；苏绍良称其因当时资金不足，只转账支付中介服务费25000元，其后现场支付剩余中介费。江山公司广州第一分公司确认苏绍良所述涉案房屋房源情况，并认为当时通过微信、短信、电话与陈维洲进行沟通，签订合同时房屋市场价格大约为1400000元，因陈维洲急于还清外债故同意以1280000元出售，但后来反悔说价格太低，不同意出售；双方网签时间大约在2018年3月，需由陈维洲先解除二押才可办理；江山公司广州第一分公司确认已全额收取中介服务费。关于苏绍良在本案中的垫资赎契的情况以及是否符合广州市范围内房屋限购政策，本院已分别于2019年3月28日及3月29日通知苏绍良提交，直至本案审结前，苏绍良仍未能提供。诉讼中，苏绍良申请对涉案房屋价值进行评估。本院认为：陈维洲与苏绍良签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，苏绍良应于2018年2月5日前支付定金及首付款160000元，陈维洲应于签署合同后60天内向原贷款银行申请提前还贷，并由苏绍良垫资赎契，苏绍良于2018年2月24日支付完上述款项，陈维洲未按合同约定时间办理提前还贷手续，且涉案房屋2018年6月19日被本院另案查封，无法办理过户手续，陈维洲上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现苏绍良主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，合理有据，本院予以支持。合同解除后陈维洲应向苏绍良返还购房款160000元。关于违约责任问题。因陈维洲的违约行为导致合同无法履行，按合同约定违约方应支付相当于成交价款10%的违约金即128000元（1280000元×10%），但苏绍良为获取更多的银行贷款让评估公司虚报房屋价格，本身存在不诚信履行合同的行为，对于合同无法继续履行，苏绍良亦存在过错，综合当事人的履行合同程度，过错程度及苏绍良的实际损失程度，本院酌情调整陈维洲应当承担的违约金为100000元，故本院对苏绍良主张的违约金、房屋差价损失超出部分不予支持，对于其对涉案房屋价值的评估申请不予受理。关于中介服务费的问题。因陈维洲违约的行为导致合同无法履行，按合同约定陈维洲应赔偿苏绍良所支付的中介服务费，故对于苏绍良请求陈维洲支付中介费38400元的诉请，本院予以支持。关于按揭费的问题。如前所述，苏绍良自认其为获取更多的银行贷款让评估公司虚报房屋价格，其自身存在过错，故其请求陈维洲支付为此而产生的按揭费用，本院不予支持。关于担保费用问题。合同并未对此进行约定，且该费用并非必然产生的费用，苏绍良主张陈维洲支付因本案诉讼保全所支付的担保费用，缺乏依据，本院不予支持。陈维洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏绍良与被告陈维洲于2018年1月16日签订关于广州市番禺区市桥街西丽南路116号西城花园4幢1座801房的《存量房买卖合同》；二、被告陈维洲在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏绍良返还购房款160000元；三、被告陈维洲在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏绍良支付违约金100000元；四、被告陈维洲在本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏绍良支付中介费38400元；五、驳回原告苏绍良其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16320元，由原告苏绍良负担6159元，由被告陈维洲负担10161元，财产保全费5000元，由原告苏绍良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇一九年四月十五日书 记 员  陈 冬