云南省大理白族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云29执异1号异议人（利害关系人）云南鑫悦投资有限公司大理分公司。法定代表人张晓杰。申请执行人云南大理市农村商业银行股份有限公司。法定代表人周瑛，该公司董事长。被执行人大理悦水荣华养生服务有限公司。法定代表人张荣康，该公司总经理。被执行人张荣康，男，1969年4月29日生，白族，云南省大理市人，家住大理市。被执行人李云华，女，1973年2月15日生，汉族，云南省大理市人，住址同上。系张荣康之妻。利害关系人夏武巧，女，1985年6月23日生，住云南省曲靖市会泽县。本院在执行云南大理市农村商业银行股份有限公司(以下简称大理农商银行)与大理悦水荣华养生服务有限公司(以下简称荣华公司)、张荣康、李云华金融借款合同纠纷一案中，利害关系人云南鑫悦投资有限公司大理分公司（以下简称鑫悦公司）对本院（2018）云29执77号案件的执行行为提出了执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人鑫悦公司诉称：2017年6月12日，异议人与被执行人张荣康、李云华签订了《房屋租赁合同》，异议人租赁张荣康、李云华的房屋，租赁期限自2017年6月12日至2022年6月11日，租期5年。异议人按合同约定缴纳了第一年的租金59.20万元，租房押金20万元。第一年合同到期后，异议人又向张荣康、李云华缴纳了第二年的房屋租金31万元，并投入50多万元对所租赁的房屋进行了全面装修，张荣康、李云华按照租赁合同约定向异议人交付了房屋，并由异议人使用至今。2018年9月7日,大理州中级人民法院拍卖了张荣康、李云华租赁给异议人的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。异议人的优先租赁权利，人民法院应予保护。根据“买卖不破租赁”的合同原则，买受人应当保障异议人的租赁权。异议人与张荣康、李云华签订的租赁合同应继续与买受人履行，租金直接交与买受人。大理州中级人民法院在执行(2018)云29执77号案件中，要求异议人、被执行人张荣康、李云华清空房屋内的物品，交出房屋钥匙，将租赁的房屋交付给买受人的执行行为损害了异议人的合法权益，请求中止对该租赁房屋的执行。本院对异议人鑫悦公司的执行异议进行了审查，查明了以下事实：一、2017年6月12日，异议人与被执行人张荣康、李云华签订了《房屋租赁合同》，张荣康、李云华将其所有的位于大理市开发区富海路上段金牛巷路口的房屋出租给异议人。出租房屋建筑面积：2280平方米（以产权证书记载的建筑面积为准）;出租范围：酒店一至六层，住宅楼一层、二层、五层，（未注明的三层、四层、六层不在承租范围）;房屋租赁期限五年，自2017年7月12日至2022年7月12日止。合同还对房屋租金的交付，双方的权利和义务等事项进行了约定。2017年6月16日，双方在云南省大理白族自治州玉洱公证处对《房屋租赁合同》进行了公证。2018年1月30日，双方又订立了补充协议，协议约定：、原《租赁合同》租赁期限不变，出租范围由原酒店一至六层，住宅楼一层、二层、五层调整为酒店一层（不含四间铺面）、住宅楼一层（不含娱乐室二间）、二层（不含办公室一间），五层（不含员工宿舍五间）;、由于鑫悦公司接手该房后，对房屋进行改造、装修以及为张荣康、李云华支付了部分费用，张荣康、李云华同意2018年的租期从2018年9月12日至2019年9月11日计;、租金由人民币59.20万元/年，调整为2018年9月12日至2019年9月11日31万元/年。张荣康、李云华按照租赁合同约定向异议人交付了房屋，并由异议人使用至今。二、大理农商银行与荣华公司、张荣康、李云华金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）云29民初字126号民事判决书认定：2016年7月8日，大理农商银行与荣华公司签订了《流动资金借款合同》，荣华公司向大理商业银行贷款1700万元，期限为12个月，自2016年7月8日至2017年7月8日止，借款利率实行浮动利率，按季结息，借款人未按期偿还借款本息的、己经停业的，构成违约，借款人违约的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，逾期利息加收50%的利率。2016年7月8日，大理农商银行与张荣康、李云华夫妇签订了《抵押合同》，合同约定张荣康、李云华为悦水荣华公司向大理商业银行借款1700万元提供抵押担保。张荣康、李云华提供了位于大理州经济开发区天井××市场××层××号商铺，位于大理州经济开发区天井市场××层××号商铺，位于大理州经济开发区天井市场××层××商铺××十三宗房地产作抵押，并办理了抵押登记，大理农合行取得了相应的他项权利证明书。因借款人悦水荣华公司未能按期支付利息，大理农合行便向大理州中级人民法院提起诉讼，请求被告大理悦水荣华养生服务有限公司、张荣康、李云华偿还借款本金人民币1700万元，和拖欠利息56323.69元。经审理本院于2017年12月25日作出了（2017）云29民初第126号民事判决书，判决如下：、被告大理悦水荣华养生服务有限公司在本判决生效后十日内向原告云南大理市农村合作银行偿还借款本金人民币1700万元，支付从2017年6月21日起至2017年7月8日止按月利率5.84675‰计算的利息56323.69元，从2017年7月9日起至2018年1月8日止按月利率7.60075‰计算的利息，以及从2018年1月9日起至偿还本金之日止按月利率11.40113‰计算的利息；、原告云南大理市农村合作银行在本判决第一项确定的债权范围内，对被告张荣康、李云华名下的13宗房产及土地抵押物拍卖、变卖及折价的价款享有优先受偿的权利（抵押物具体信息以本判决附录内容为准）；、被告张荣康、李云华对担保债务在本判决第二项物的担保以外，承担连带清偿责任；、被告张荣康、李云华承担担保责任后，有权向被告大理悦水荣华养生服务有限公司追偿。判决发生法律效力后，因大理悦水荣华养生服务有限公司、张荣康、李云华逾期未履行判决书确定的义务，云南大理市农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年2月1日立案执行。申请执行标的为借款本金17000000元、案件受理费124138元、保全费5000元、承担案件申请执行费84456元、评估费80000元以及支付迟延履行期间的加倍债务利息。三、本院于2018年5月8日、8月17日分别委托淘宝网司法拍卖网络平台以人民币6108400元拍卖了被执行人张荣康、李云华所有的大理市兴盛路北延长线邑水花都D幢D10号房地产和以人民币13602400元拍卖了大理经济开发区××以东天井综合市场五宗土地及房地产。2018年8月20日，本院作出（2018）云29执77号之二执行裁定书，裁定：大理经济开发区××以东天井综合市场五宗土地及房地产的所有权、使用权及相应的其他权利归买受人夏武巧所有。解除对张荣康、李云华所有的上××于××开发区××以东天井综合市场，五宗土地及房产的查封。财产权自本裁定书送达买受人时起转移。买受人夏武巧可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年12月19日,本院通知原大理悦水荣华养生服务有限公司房屋承租人张晓杰、被执行人张荣康、李云华清空上述拍卖房屋内的所属物品，将房屋交付给买受人夏武巧。为此，鑫悦公司向本院提出了执行异议。本院认为，2016年7月8日，大理农商银行与荣华公司签订了《流动资金借款合同》，荣华公司向大理商业银行贷款1700万元。2016年7月8日，大理农商银行与张荣康、李云华夫妇签订了《抵押合同》，张荣康、李云华用座落于大理经济开发区××以东天井综合市场的房地产和其他共十三宗房地产作借款担保，并办理了抵押登记，大理农合行取得了相应的他项权利证明书，大理农合行为十三宗房地产的抵押权人。2017年6月12日，异议人与被执行人张荣康、李云华签订了《房屋租赁合同》，张荣康、李云华将其抵押给大理农合行的房屋出租给异议人。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本院于2018年5月8日、8月17日分别委托淘宝网司法拍卖网络平台以13602400元拍卖了被执行人张荣康、李云华大理经济开发区××以东天井综合市场五宗土地及房地产，合法有据。2018年8月20日，本院作出（2018）云29执77号之二执行裁定书裁定：将拍卖了的被执行人张荣康、李云华大理经济开发区××以东天井综合市场五宗土地及房地产的所有权、使用权及相应的其他权利归买受人夏武巧所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。2018年12月19日,本院通知原大理悦水荣华养生服务有限公司房屋承租人张晓杰、被执行人张荣康、李云华清空上述拍卖房屋内的所属物品，将房屋交付给买受人夏武巧的执行行为，认定事实清楚，执行行为合法。异议人鑫悦公司向本院提出执行异议认为，本院的执行行为，损害了异议人的合法租赁权，无事实法律依据，其请求中止对该租赁的房屋的执行，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回云南鑫悦投资有限公司大理分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长  张绍明审判员  朱明磊审判员  马飞宇二〇一九年四月十九日书记员  赵怡轩