浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终360号 上诉人（原审被告）：徐明东，男，1965年12月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：徐登富，浙江天程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：嘉兴市洪波农贸市场。住所地：浙江省嘉兴市洪波路。工商市字：3304021020号。 市场负责人：佴国强，总经理。 委托诉讼代理人：吴燕滨、王施珏，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 上诉人徐明东因与被上诉人嘉兴市洪波农贸市场物权保护纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐明东上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回嘉兴市洪波农贸市场的诉讼请求。事实和理由：一、据徐明东了解，嘉兴市洪波农贸市场不是涉案房屋所有人。嘉兴市洪波农贸市场在一审中没有提供证据证明其系房屋所有人，不具有诉讼主体资格。二、一审认定徐明东为租赁房屋的实际使用人与查明的事实相互矛盾。1、现在占用涉案房屋的是嘉兴市南湖区城西新夜明珠宾馆。该宾馆为个人独资企业，投资人为王才杰。现该宾馆并未注销或吊销营业执照，其法律主体还存在且还在继续使用涉案房屋经营。该宾馆的注册地址也是案涉房屋。因此，不管从事实上或者法律上来看，是宾馆在占用案涉房屋。2、嘉兴市洪波农贸市场在2011年8月已知王才杰在涉案房屋内开设了宾馆经营，至今没有异议。徐明东不是以个人的名义在经营宾馆，而是以个人名义在管理宾馆。三、嘉兴市洪波农贸市场关于《房屋租赁合同期满不再续租通知书》的送达主体错误，应该送达给宾馆或宾馆的投资人。本案双方没有合同关系，徐明东在管理宾馆过程中也是以宾馆的身份在经营，上述通知送达给徐明东没有实际意义。四、一审判决徐明东赔偿房屋占有使用费没有事实和法律依据。涉案房屋至今仍是宾馆的经营场所而非徐明东的经营场所，应当由宾馆支付占用费。五、徐明东管理宾馆过程中投入了大量资金进行装修。在合同到期后，徐明东积极与嘉兴市洪波农贸市场沟通，希望能以自己的名义租赁涉案房屋。但嘉兴市洪波农贸市场故意不把涉案房屋租赁给徐明东，实际上是让徐明东的投资打水漂。 嘉兴市洪波农贸市场辩称，一、嘉兴市洪波农贸市场为案涉房屋的出租人，属于物权法第三十四条规定的权利人，有权请求无权占有人返还房屋。一审中徐明东对嘉兴市洪波农贸市场的主体资格未提出异议。从查明的事实看，林培芳租赁房屋后转租给王才杰，王才杰以该房屋为住所注册了嘉兴市南湖区城西新夜明珠宾馆。徐明东承认其从王才杰处受让了宾馆，是该宾馆的实际经营者。故徐明东以转租的方式对案涉房屋进行占有使用，其享有的权利不应突破嘉兴市洪波农贸市场与林培芳签订的租赁合同约定。租赁期满后，徐明东对涉案房屋的占有为无权占有。二、徐明东不及时腾退房屋致使嘉兴市洪波农贸市场产生租赁损失，一审判决徐明东赔偿房屋占有使用费具有事实和法律依据。徐明东在2017年12月29日收到嘉兴市洪波农贸市场送达的租赁合同期满不再续租通知书，其明知租赁期满仍拒不腾退，主观上属于恶意，应当赔偿房屋占有使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 嘉兴市洪波农贸市场向一审法院起诉请求：一、徐明东立即将洪波农贸市场主体建筑三楼西南侧房屋予以腾退并返还，同时支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（以年租金100000元的标准暂计算至2018年3月21日为21643元）；二、本案诉讼费由徐明东承担。 一审法院认定事实：2017年12月3日，嘉兴市洪波农贸市场与案外人林培芳签订《洪波农贸市场三楼房屋租赁协议》，约定：嘉兴市洪波农贸市场将洪波农贸市场主体建筑三楼西南侧的房屋租给林培芳使用，租赁期限自2007年12月31日起至2017年12月31日止，有效利用面积为666平方米；到期无条件终止，如需续签必须征得嘉兴市洪波农贸市场书面同意；未经嘉兴市洪波农贸市场同意，案外人林培芳转租的，嘉兴市洪波农贸市场有权终止合同；2017年年租金为100000元等等。后，因林培芳拖欠嘉兴市洪波农贸市场租金等原因，嘉兴市洪波农贸市场向一审法院提起民事诉讼。2017年4月18日，经法院调解确认，嘉兴市洪波农贸市场与林培芳签订的合同于2017年12月31日终止。2011年8月，林培芳将案涉房屋转租给王才杰，王才杰于2013年12月9日以案涉房屋为营业场所成立嘉兴市南湖区城西新夜明珠宾馆，登记负责人为王才杰。之后，因房屋租赁期限即将届满，嘉兴市洪波农贸市场得知王才杰已将新夜明珠宾馆转给了徐明东，遂于2017年12月29日，向徐明东送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，要求徐明东将上述租赁房屋于2018年1月5日前腾退并返还，但截至起诉日，徐明东仍旧未将该房屋腾退。 一审庭审中，徐明东称，其于2014年12月18日以390000元的价格从王才杰处受让新夜明珠宾馆，徐明东接收新夜明珠宾馆后一直及时缴纳房屋租金、水电费，从未拖欠。徐明东也知道租赁期限至2017年12月31日届满，之所以未腾退租赁房屋，是因为受让新夜明珠宾馆后其陆续投资100余万元资金对新夜明珠宾馆进行了修缮和装修，想通过招投标的方式参与竞标，以便继续承租该房屋。 一审法院认为，本案受理时案由为房屋租赁合同纠纷，因在审理过程中，结合双方提供的证据及庭审陈述，本案争议的事由应为讼争房屋实际使用人是否应将房屋归还给所有权人，故本案案由应为物权保护纠纷。徐明东通过转租的方式实际使用讼争租赁房屋，即便该转租合法成立，其所享受的租赁权利截止日期应根据嘉兴市洪波农贸市场与原租赁人即案外人林培芳签订《洪波农贸市场三楼房屋租赁协议》中约定的租赁期限予以确定，而原租赁协议中已明确约定了租赁期限截止日为2017年12月31日，故徐明东享受的租赁权利截止日期应为2017年12月31日。因徐明东作为讼争租赁房屋实际使用人，在2017年12月31日之后已不再享有讼争房屋的使用权，故嘉兴市洪波农贸市场要求徐明东立即腾退原租赁房屋，于法有据，予以支持。又因徐明东未及时腾退原租赁房屋导致嘉兴市洪波农贸市场产生租赁损失，理应赔偿房屋占有使用费。嘉兴市洪波农贸市场主张按其与案外人林培芳签订《洪波农贸市场三楼房屋租赁协议》约定房租标准计付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。至于徐明东辩解嘉兴市洪波农贸市场应该通过招投标方式保证其享有优先承租权，因嘉兴市洪波农贸市场现并未实际将讼争房屋予以出租，故徐明东以此作为拒绝腾退的理由，于法相悖，不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：徐明东于判决生效之日起七日内腾退位于洪波农贸市场主体建筑三楼西南侧的房屋，并将该房屋交还嘉兴市洪波农贸市场，同时赔偿嘉兴市洪波农贸市场房屋占有使用费（按年租金100000元，自2018年1月1日起计算至实际腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取171元，由徐明东负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，徐明东提交了房屋所有权证复印件一份，证明涉案租赁房屋的所有权人为嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处。 嘉兴市洪波农贸市场质证认为，对证据的真实性无法确认，但涉案房屋产权人的确是新嘉街道办事处，从2007年开始由嘉兴市洪波农贸市场自行管理。 本院认证认为，当事人对涉案房屋的产权人为新嘉街道办事处均无异议，对徐明东提供的证据予以认定。 嘉兴市洪波农贸市场未提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。二审还查明，洪波农贸市场主体建筑三楼西南侧的房屋产权人为嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处。上述房屋自2007年起由嘉兴市洪波农贸市场出租管理，嘉兴市洪波农贸市场的举办人为嘉兴市新嘉资产经营中心。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该条规定的“权利人”不仅仅是指所有权人，还包括用益权人和担保物权人等。嘉兴市洪波农贸市场虽非涉案房屋所有权人，但自2007年起合法出租涉案房屋，不论从合同角度还是从用益物权角度出发，嘉兴市洪波农贸市场均有权利主张无权占有人腾退返还租赁房屋。徐明东以不是出租房屋所有人为由主张嘉兴市洪波农贸市场不具备诉讼主体资格，理由不能成立。 根据查明的事实，涉案房屋由嘉兴市洪波农贸市场出租给林培芳，租赁期限至2017年12月31日。后林培芳将房屋转租给王才杰经营宾馆。徐明东又通过与王才杰签订宾馆转让合同取得新夜明珠宾馆的经营权及租赁房屋内装修设施等，徐明东还与林培芳签订了转租协议，约定租用期限至2017年12月31日。因此，徐明东是涉案房屋的转承租人及新夜明珠宾馆的实际经营者，也即租赁房屋的实际占有使用人。现租赁期限已经到期，一审判决徐明东腾退返还房屋并赔偿占有使用费正确。徐明东上诉称其仅是管理宾馆，应由嘉兴市南湖区城西新夜明珠宾馆承担责任的上诉理由亦不能成立。 另外，徐明东在取得宾馆经营权时已经清楚涉案房屋的租赁期限于2017年12月31日到期，其支付转让费和投入装修应当与租赁期间相符合。现徐明东以投入大量资金装修经营为由拒绝腾退返还租赁房屋，缺乏法律依据。 综上所述，徐明东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费342元，由上诉人徐明东负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一九年四月十一日 书记员  胡玉婷