江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0104民初10042号 原告：李婷，女，1965年10月8日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：申烨，江苏宏林律师事务所律师。 被告：南京绿国置业发展有限公司（统一社会信用代码91320100585060438E），住所地南京市秦淮区春光里****。 法定代表人：曹晓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张金岭，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张巧，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告李婷与被告南京绿国置业发展有限公司（以下简称绿国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告李婷及其委托诉讼代理人申烨，被告绿国公司的委托诉讼代理人张金岭、张巧到庭参加诉讼。后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理，原告李婷的委托诉讼代理人申烨，被告绿国公司的委托诉讼代理人张巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交房违约金人民币27600元（迟延支付6个月，每月按4600元计算损失）；2.判令被告将万象都荟01幢X室房屋的水电供应由二次专供改为直供；3.判令被告将上述房屋的物业公司更换至《南京市商品房预售合同》中所约定的同等级物业公司；4.判令被告在保证主体结构安全的基础上，对上述房屋（楼房）的管线进行重新排布；5.判令被告向原告提供上述房屋（楼房）的水电管线排布图，并提供上述房屋装修的选材、施工以及验收合格资料；6.判令被告将上述房屋的入户门更换为符合防火等级标准的防火门；7.判令被告赔偿因装修质量原因，由原告出资委托第三方检测机构（南京盛寰宇工程监理有限公司）出具的检测报告所花的装修质量鉴定费用3332元。诉讼过程中，原告撤回第2至第7项诉讼请求，同时变更诉讼请求为：判令被告支付逾期交房违约金26100元（按照租金标准计算，4350元/月×6个月）。事实与理由：李婷与绿国公司于2015年11月24日签署《南京市商品房预售合同》，双方约定李婷购买绿国公司开发的万象都荟01幢X室房屋（以下简称诉争房屋），总价940000元。合同签订后，李婷已经按约履行了支付房款的义务，但是在房屋建设完毕后，李婷及其他业主发现绿国公司在很多方面都没有履行约定，如在绿国公司宣传、销售房屋时口头及书面都声称房屋的物业管理公司为“第一太平戴维斯”公司，而实际委托的物业公司只是名不见经传的本地物业公司，又如绿国公司承诺的直供水电变成了二次供水电，另外包括原告在内的很多业主发现房屋存在漏水及管线排布不当等质量问题。上述情形属于绿国公司违约，对此绿国公司也认可自己的违约行为，并向业主出具了《关于万象都荟违规交付事宜会议纪要》。但是在出具会议纪要后，绿国公司并没有依约进行整改，而是起诉要求确认会议纪要无效，但是该案在开庭审理后，绿国公司主动撤回了起诉。此后绿国公司始终没有依约进行整改，原告为减少损失，于2018年7月8日接收了诉争房屋，原告遂诉至法院，要求判如所请。 被告绿国公司辩称，第一，绿国公司已于2017年12月31日之前取得了《建设工程竣工验收备案表》，符合法定和约定的交房条件。而且绿国公司也在2017年12月31日之前通知李婷前来收房，因此绿国公司并未迟延交房。第二，绿国公司已经按期通知李婷收房，但是李婷拒绝收房，故迟延交房的责任应由原告承担。原、被告之间存在两个法律关系，一个是商品房买卖法律关系，一个是委托装修法律关系。原告提出的问题均属于装修中出现的问题，而非被告绿国公司未满足交房条件。所以原告无权以装修法律关系中的问题，要求绿国公司承担商品房买卖法律关系中的违约责任。第三，根据《委托装修协议》的约定，原告无权以房屋装修中的质量问题为由拒绝收房。基于上述约定，只要诉争房屋满足商品房买卖合同中的约定条件和法定条件，原告就应当接收房屋，至于装修中的质量问题，被告负维修责任，但是不能认定被告迟延交房。第四，从原告提交的《房屋验收质量问题记录表》可以看出，原告反映的问题都是装修细节问题，都是很快可以解决的事情，所以原告在6个月之后才收房，显然是在故意拖延时间，不具有合理性，故其要求绿国公司承担迟延交房的损失赔偿责任应予驳回。最后，原告举证的会议纪要，是被告员工在非自愿的情况下签署的，其内容不应在本案中适用。即使该会议纪要有效，上面也没有载明被告对于原告存在违约，被告认为，被告是否存在违约，需要审查被告与每一位业主之间的关系，而不能基于该会议纪要一概认定被告对全体业主存在违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，绿国公司（甲方）与李婷（乙方）签订《万象都荟商业广场商品房预售合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房价款为940000元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付该商品房；商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房的，应当按照已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，本款约定之违约金总额不超过甲方已收取房款的3%；商品房具备约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前15天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，视为甲方已经在通知的收楼期限内履行了交楼义务，有关该商品房的风险责任、物业服务费、水电费等均自甲方通知收楼期限届满次日起由乙方承担，该商品房的保修期亦从该日起计算；本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理局已与物业管理企业第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司南京分公司签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》。2016年5月22日，绿国公司（甲方）与李婷（乙方）签订《补充合同》，约定该商品房按照精装修标准交付（具体以甲乙双方签署的《委托装修改造工程协议》约定为依据）；该商品房达到交付条件后，甲方以特快专递或电话方式通知乙方办理收楼手续，如乙方在合同约定的交付时间，仍未收到甲方通知的，以合同约定的交付时间为交付日期，乙方应在此日自行前往现场甲方统一安排的现场收楼地点办理收楼手续，甲方不再另行通知；除法律、行政法规明确规定该商品房存在不能使用或者有权拒绝收房的情形外，乙方认为交付的房屋有质量问题时，应一次性书面形式向甲方提出，甲方应在2个工作日内派员前往处理，依据合同据实履行保修责任，但该异议不影响该商品房的交付，乙方仍应按通知的收楼期限接收该商品房，如乙方因此拒收该商品房的，视为甲方已经在通知的收楼期限内履行了交楼义务。同日，李婷（甲方）与绿国公司（乙方）签订了《委托装修协议书》，约定甲方委托乙方将装修工程发包给有资质第三方按照本协议书附图对诉争房屋进行装修；甲方同意按照合同附件1的装修标准及附图对房屋进行交付和验收，不再按照双方签署的《南京市商品房预售合同》的交楼标准进行房屋交付和验收；最终实际交付的装修后的标的房屋与《南京市商品房预售合同》附件“该房屋建筑设计及平面图”不一致的，以本协议约定标准为准，但装修前毛坯房屋的交付标准、交付条件仍以商品房买卖合同约定为准；基于优化设计或改进施工或因其他不可归因于乙方的原因，乙方有权在不降低质量标准的情形下，变更所使用的建筑、装修材料，但此类变更不得影响甲方对房屋的使用，乙方有权在不影响使用功能的前提下，对可见面、不可见面以及其他局部区域对材料适用的部位、范围区域、工艺等进行细部调整；装修部分执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2011）的质量标准；本协议所涉装修工程保修范围和保修期详见合同附件2，除协议另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由乙方在甲方接收房屋后负责修复，不能修复的，由乙方进行更换；房屋交付时，本工程出现的质量问题不构成拒绝收楼的理由，但乙方应按本协议约定承担保修责任。上述合同签订后，李婷向绿国公司足额支付了购房款940000元。2017年12月25日，绿国公司向李婷发出《入住通知书》，通知李婷于2017年12月30日办理诉争房屋的交付手续。后双方未于上述日期办理诉争房屋交付手续，绿国公司遂于2018年1月1日再次向李婷发出《入住通知书》，通知李婷于2018年1月10日办理诉争房屋的交付手续。但因李婷与绿国公司就诉争房屋质量始终存在争议，双方亦未能于2018年1月10日办理诉争房屋的交房手续，后李婷于2018年7月8日接收诉争房屋。 2018年1月6日，绿国公司与业主代表就房屋交付问题进行商谈，双方形成《关于万象都荟违规交付事宜会议纪要》，载明：“1.关于房屋未达到交付标准事宜：1.1开发商已于2018年1月6日提供“五证”，即土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；“两书”，即《非住宅商品房使用说明书》；“三表”，即《竣工验收备案表》、《房屋土地实测面积表》、《住宅工程分户验收表》，此项双方无异议。1.2关于二次转供商业水、电改直供商业水、电事宜，开发商承诺与业主代表成立工作组，于2018年1月8日起，着手实施二次转供商业水、电改直供商业水、电事宜。双方共同就此事项保持有效沟通，待相关职能部门现场勘查、测算改造费用后，再进行具体磋商，与此同时，开发商需积极推进此事并实时告知工作进度。2.关于开发商在未经业主同意情况下单方面违约更换、降低物业等级事宜：开发商同意在不降低物业等级的条件下更换物业管理公司，并公示相关收费标准，具体物业等级参考戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕等一线品牌物业。3.关于房屋质量问题：开发商承诺在保证房屋主体结构安全的基础上，开发商必须按照GB《建筑装饰工程施工及验收规范》要求，重新对水电管线进行排布，保证房屋楼层和墙体不出现渗水现象，同时对房屋内部装修按照国家建筑施工相关的行业标准和规范实施整改，满足国家的房屋交付标准。4.由于开发商造成《商品房预售合同》主体责任违约，违约交付房屋，需根据合同约定，每天按照房屋总价万分之三支付违约金至最终达到交付标准为止。5.暂定于2018年1月10日上午10点，双方就以上四项具体事宜再进一步磋商。”上述会议纪要落款处有绿国公司法定代表人、副总经理、机电工程师及部分业主代表签字。同日，绿国公司法定代表人等出具承诺书一份，承诺于2018年1月10日在“万象都荟”二楼会议室与业主代表协商公寓交付事宜，现场民警也在该份承诺上签字。2019年1月24日，绿国公司诉至本院，要求撤销上述会议纪要，后绿国公司申请撤回起诉。 案件审理过程中，李婷提供落款日期为2018年1月10日的《房屋验收质量问题记录表》一份，载明诉争房屋在验收时存在地脚线色差、阳台墙面有渗漏水迹、卫生间镜柜不正、楼梯间墙面不平整、房间木门饰面皮开口起鼓等若干项问题。李婷同时提供视频、光盘等一组证据以佐证诉争房屋存在诸多质量问题，绿国公司存在迟延交付，李婷陈述，此后绿国公司确实进行了维修，诉争房屋现已不再渗漏。绿国公司对上述证据的真实性不予认可，同时认为，即便该份证据系真实的，记录的也是装修存在的细微瑕疵，李婷不能以此作为拒绝接收房屋的理由，而视频、照片等证据既无法看出形成时间也无法显示与本案的关联性。李婷还提供南京盛寰宇工程监理有限公司出具的《验收鉴定报告》及发票等一组证据，以证明李婷于2018年5月22日委托该公司对诉争房屋进行验收，该公司出具的鉴定报告载明诉争房屋存在排水管渗漏水、墙砖空鼓现象超标、主大门边框灌浆充实不到位等诸多问题，同时李婷为此支付服务费3332元。被告对该份证据的真实性亦不予认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，从原告提交的《房屋验收质量问题记录表》、《验收鉴定报告》来看，诉争房屋存在漏水等诸多问题，而被告在《会议纪要》中亦对其违约交付房屋予以自认，同时承诺每天按照房屋总价万分之三支付违约金至最终达到交付标准为止。现原告已于2018年7月8日接收诉争房屋，应当认定其已认可诉争房屋符合交付标准。本案中，原告自愿降低违约金标准，要求按照租金标准即4350元/月计算逾期交房违约金，并无不当，本院依法予以支持。关于被告认为《会议纪要》系其员工在非自愿的情况下签署的，故其内容不应在本案中适用的抗辩主张，本院认为，被告虽认为上述《会议纪要》系非自愿情况下签订，但其并未提供任何证据予以佐证，故对其上述抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告南京绿国置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李婷逾期交房违约金26100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费490元，由原告李婷负担40元，被告南京绿国置业发展有限公司负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长 黄 茜 人民陪审员 戴 琦 人民陪审员 陈春玲 二〇一九年四月十九日 见习书记员 于艳丽