松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）吉0702民初5338号 原告:赵玲，女，汉族，1984年11月2日生，现住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 委托代理人：朱侠，吉林春华法律服务所法律工作者。 委托代理人：王猛，男，汉族，1984年10月15日生，现住吉林省松原市宁江区。 被告：某公司，住所地松原经济技术开发区镜湖区。 法定代表人：郭英文，经理。 委托代理人：王长江，男，汉族，1963年2月21日生，现住长春市宽城区。 委托代理人：李志刚，吉林衡丰律师事务所律师。 原告赵玲诉被告某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱侠、王猛，被告某公司委托代理人李志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵玲诉称：原、被告于2015年4月16日签订商品房买卖合同，原告以125万元购买被告开发的大禹塞维利亚小区16幢104室（建筑面积238.48平方米）。原告于2014年12月30日和2015年1月27日交纳首付款21万元，又于2015年7月6日办理银行贷款交纳了相关费用。2015年7月8日办理入住，交纳一系列费用，有票据为凭。在原告装修过程中发现该房屋存在严重的质量问题，主体钢梁严重脱落。原告已经准备了大量的装修材料和预定了大部分装修材料产生巨大损失。被告在工程竣工时未合法验收，建设主管部门亦未办理备案手续，并已出具证明。现该房屋无法居住使用，故诉至法院，要求判令1、解除原被告之间于2015年4月16日签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告交付的首付款21万元，并按照中国银行同期银行利率向原告支付利息15万元；3、判令被告向银行偿还贷款62万元及利息、罚息；4、被告承担给原告造成的损失包括维修基金13116元、物业费4131元、垃圾清运费1215元、装修保证金3000元、代办费及房产证件费450元、水电费300元、装修材料损失276306元。 某公司辩称：原告与我公司签订了商品房买卖合同及补充合同，并已经办理了入住手续。争议的楼房不存在房屋主体结构质量问题，吉林省建筑工程质量检测中心作出的司法鉴定意见书，也只是说混凝土强度不符合设计要求，但是已经达到了设计混凝土强度的90%以上。强度不够可以通过维修加固予以解决。因此原告请求解除合同没有法律依据。我公司始终同意对争议房屋进行维修，只是因为原告索要高额损失不配合我公司进行维修。为了解决原告房屋维修问题，我公司委托其他公司设计了维修方案，但是原告拒不认可和配合。另外原告称在2015年7月8日接收房产时就发现房屋存在质量缺陷，还要进行装修属于原告自行扩大损失，无权要求被告给予赔偿。至今原告还欠我公司42万元首付款借款没有给付。我公司不同意解除合同，要求继续履行合同。给原告进行维修。 经审理查明：原告赵玲与被告某公司协议购买被告开发的别墅一户。赵玲于2014年12月30日交付给被告购房定金10万元，被告给赵玲出具《收款收据》一枚；赵玲于2015年1月27日向被告交纳首付款11万元，被告出具《收款收据》一枚。原告赵玲给被告某公司出具时间为2015年1月27日的《收条》一份和2015年1月27日的《借款合同》一份，借款数额为42万元。同日，被告某公司给原告赵玲出具《收款收据》一枚，载明收到赵玲系大禹塞维利亚-16幢-104首付款42万元。原、被告双方于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》一份，约定赵玲以125万元价格购买被告开发的大禹塞维利亚小区的16幢104号房（地下1层，地上3层），建筑面积238.48平方米，约定首付款为63万元，余款62万元办理按揭贷款等。同日双方又签订《合同补充协议》一份，该协议第8条第3项约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，如房屋有质量缺陷，出卖人应按合同约定及时进行维修整改。除房屋主体结构存在安全隐患外，买受人应该接受出卖人的交付，不得以任何理由拒绝接受该套商品房及要求出卖人承担逾期交房责任”。协议签订后，为了办理贷款，赵玲通过中介公司花450元房产证件费和房产手续代办费，并于同日向松原市物业管理中心交纳维修基金13116元，松原市物业管理中心给原告赵玲出具《吉林省住宅专项维修资金专用票据》一枚。原告赵玲于2015年7月6日以按揭贷款的方式向中国工商银行松原集成支行贷款62万元，作为房款已经交付给某公司。赵玲于2015年7月8日向被告交付物业费4131元、垃圾清运费1252元、装修保证金3000元、预存水电费300元，被告某公司出具了上述四项收费的《收据》四枚。赵玲在装修过程中发现一层的梁存在质量问题，赵玲找某公司多次协商未果，赵玲又向建设主管部门进行投诉、举报，松原经济技术开发区建设局向赵玲的丈夫王猛发出《关于大禹塞维利亚别墅8#楼质量问题的情况说明》，载明：大禹塞维利亚8#楼业主反映楼房主体质量存在缺陷，我局组织各相关责任单位进行了主体结构核验，发现104房间个别部位，未能满足设计要求。通过双方多次协商，未果。根据国务院令第248号发布《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定“商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以向质量监督单位申请重新核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的房地产企业依法承担赔偿责任”。大禹塞维利亚工程8号楼只进行了初验，尚未办理竣工备案手续，未发放工程竣工备案证，特此说明。赵玲向本院提起诉讼，申请了诉讼保全申请，冻结了某公司的银行存款和担保财产。双方对于涉案房屋质量是否存在问题发生很大分歧。赵玲于2017年5月31日向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋的质量及装修损失进行鉴定。经松原市中级人民法院向外委托，吉林省建筑工程质量检测中心作出SFJD字2017第1019号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：根据现场勘验，相关标准、设计图纸，鉴定意见如下：1、16幢104室一层顶（1/D）X（11）-（13）、（13）X（D）-（F）轴段梁混凝土强度推定值不符合设计C25强度等级要求。2、16幢104室一层顶（1/D）X（11）-（13）、（13）X（D）-（F）轴端梁箍筋间距符合验收规范要求。3、16幢104室一层顶（11）-（13）X（F）-（G）轴间楼板班底钢筋间距符合验收规范要求。赵玲交付鉴定费10000元。赵玲提出为了装修，自己已经向部分材料商交纳购货定金，赵玲向本院提供了松原市金盛世大理石有限公司出具的《收据》一枚，载明：2015年5月27日，今收到大禹塞维利亚8#104别墅天然理石定金叁万元整，松原市金盛世大理石有限公司加盖公章。由提供松原市宁江区金旺陶瓷营销中心出具的《收据》一枚，载明：2015年5月28日，人民币贰万伍仟元整¥25000.00元，收到大禹塞维利亚微晶石款8号楼104定金，松原市宁江区金旺陶瓷营销中心加盖公章。赵玲提出其装修损失及租房、租车库损失共计276306元。并提供赵玲与松原市鸿基祥装饰装潢有限公司的装修合同书一份。赵玲提供装修损失清单一份和租车库合同两份，每年车库租金4000元。双方为此产生重大分歧，赵玲于2018年9月4日申请对涉案楼房装修损失进行鉴定，松原市中庆资产评估有限责任公司作出松中庆评报字【2018】第94号《资产评估报告书》，其结论为涉案房屋装修损失57000元。其中包括改水、改电10000元，地热铺设22000元，阳光房20000元，方钢管隔离层5000元。赵玲交付评估费2000元。 另查，某公司向本院提供了涉案房屋的《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》、《建设工程规划许可证》等。某公司提供了松原经济技术开发区建设局2018年5月出具的《情况说明》，载明:除8号楼因与赵玲涉及诉讼，未予发放备案证外，我局已经于201年对大禹-塞维利亚项目其他全部商品房出具了备案证。 上述事实有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、检测报告、说明一份、交款收据、装修合同、租赁车库合同、银行借记卡明细清单等；被告提供的商品房买卖合同及补充协议、检测报告、情况说明、吉原检测报告、通化设计院处理意见、借款合同、收条、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》、《建设工程规划许可证》等在卷为凭，可以证明上述事实。 本院认为：原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。该协议内容对双方均具有约束力。双方因为房屋质量发生争议，本案涉案楼房为独栋别墅性质的商品房。众所周知房屋的梁、柱、板为房屋主要的主体结构。原告赵玲已经申请对房屋质量作出鉴定，吉林省建筑工程质量检测中心作出SFJD字2017第1019号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：根据现场勘验，相关标准、设计图纸，鉴定意见如下：1、16幢104室一层顶（1/D）X（11）-（13）、（13）X（D）-（F）轴段梁混凝土强度推定值不符合设计C25强度等级要求。2、16幢104室一层顶（1/D）X（11）-（13）、（13）X（D）-（F）轴端梁箍筋间距符合验收规范要求。3、16幢104室一层顶（11）-（13）X（F）-（G）轴间楼板班底钢筋间距符合验收规范要求。双方对于鉴定结论没有异议。2011年7月8日松原市吉原建筑工程检测有限公司的《检测报告》的检测结论“所抽检构件：梁、柱单侧主筋数量满族设计要求；部分楼板底筋保护层厚度偏小；板顶负弯矩筋保护层厚度偏大。所抽检的混凝土构件推定强度满足设计要求”，以及松原市吉原建筑工程检测有限公司于2015年9月11日所做的检测报告结论为：经二次核验，砼板局部未达到设计要求。结合该鉴定第1项鉴定结论能够综合证明涉案房屋的主体结构梁部分不符合质量要求。依据双方签订的《合同补充协议》第8条第3项约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，如房屋有质量缺陷，出卖人应按合同约定及时进行维修整改。除房屋主体结构存在安全隐患外，买受人应该接受出卖人的交付，不得以任何理由拒绝接受该套商品房及要求出卖人承担逾期交房责任”的约定，买受人要求解除合同符合合同约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。因此原告提出的解除原、被告之间于2015年4月16日签订的商品房买卖合同既符合合同约定又符合法律规定，本院予以支持。双方解除买卖合同后，赵玲应将涉案房屋返还给某公司。赵玲请求返还已付房款首付款21万元及相应的利息的请求合理合法，但是其要求按照中国银行同期贷款利率支付利息，没有合同依据和法律依据。应自赵玲交款时其至实际返还时止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。赵玲提出要求某公司向贷款银行履行还款本息的义务，本案原、被告之间争议的案由为商品房买卖合同纠纷，原告与中国工商银行松原集成支行之间为借款合同纠纷，两份合同的相对人各不相同，不能混同处理。赵玲的要求某公司向贷款银行支付欠款及利息没有事实依据和法律依据，本院不予支持。赵玲于2015年7月6日从中国工商银行松原集成支行贷款62万元已经交给某公司，应属于赵玲向被告某公司交付房款62万元。该款应予返还给原告赵玲，并应支付自付款之日起至实际返还之日止按照中国工商银行松原集成支行同期贷款利率计算的利息，以作为赔偿。赵玲因为买卖涉案房屋，向松原市物业管理中心交纳维修基金，通过一定手续可以向松原市物业管理中心申请退还，要求被告某公司返还没有依据。某公司因为出售的房屋存在质量问题，给赵玲造成损失应予赔偿。某公司收取赵玲的物业费4131元、垃圾清运费1215元、装修保证金3000元、水电费300元没有法律依据，应于返还。赵玲提出其装修损失276306元，经本院委托松原市中庆资产评估有限责任公司作出松中庆评报字【2018】第94号《资产评估报告书》，其结论为涉案房屋装修损失57000元。其中包括改水、改电10000元，地热铺设22000元，阳光房20000元，方钢管隔离层5000元。阳光房装修属于赵玲擅自进行的违建行为，为此所支付的装修损失20000元由赵玲自行承担。因此赵玲提出的装修损失应以鉴定为准，某公司应赔偿赵玲装修损失37000元。本案原告赵玲给被告某公司出具时间为2015年1月27日的《收条》一份和2015年1月27日的《借款合同》一份，借款数额为42万元。同日，被告某公司给原告赵玲出具《收款收据》一枚，载明收到赵玲系大禹塞维利亚-16幢-104首付款42万元。上述行为不是双方当事人的真实意思表示，目的只是为了欺瞒银行，获取银行贷款而造成买受人已经支付了买卖房屋的全部首付款的假象。双方并没有实际发生“借贷”关系，也没有实际交付上述款项。换言之，赵玲与某公司所做的上述行为均是无效的民事法律行为，赵玲没有实际交付首付款42万元，该款赵玲无需向某公司继续履行，某公司也无需将此款返还给赵玲。 故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、解除原告赵玲与被告某公司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告某公司返还给原告赵玲首付款210000元，并支付以100000元为本金自2014年12月30日起至实际返还时止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；以110000元为本金自2015年12月27日起至实际返还时止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。 三、被告某公司返还给原告赵玲购房款620000元，并支付自2015年7月6日起至实际返还之日止按照中国工商银行松原集成支行同期贷款利率计算的利息 四、被告某公司返还给原告赵玲物业费4131元、垃圾清运费1215元、装修保证金3000元、水电费300元；被告某公司赔偿原告赵玲装修损失37000元。 五、鉴定费12000元由被告某公司承担。 六、驳回原告赵玲在本案中的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元14615元、诉讼保全费4520元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长  焦学义 人民陪审员  隋凤书 人民陪审员  刘 洁 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  孙佳楠