广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初6380号原告（反诉被告）：孙美卿，女，汉族，1979年3月24日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：李小翠，女，汉族，1983年11月19日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈志坚，广东群立弘律师事务所律师。第三人：陶盛山，男，汉族，1980年2月19日出生，住辽宁省普兰店市，委托诉讼代理人：邓立辉，男，东莞市捷达工程技术有限公司工作人员。原告孙美卿与被告李小翠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院决定予以受理。根据被告申请，本院通知陶盛山作为第三人参加诉讼。本院发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，遂裁定转为普通程序，于2019年1月25日开庭将本诉与反诉合并审理。原告孙美卿及其委托诉讼代理人许诗文，被告李小翠的委托诉讼代理人陈志坚，第三人陶盛山的委托诉讼代理人邓立辉出庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙美卿向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年12月4日签订的《租地合同》；2.判令被告向原告支付租金187000元及利息47685元（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，即2805元/月；自2017年7月1日计至2018年12月1日，即17个月）；3.判令被告清理货物后向原告腾退租赁土地；4.判令原告无须退还押金33000元给被告；5.判令被告向原告支付占有使用费（自合同解除之日计至被告实际腾退土地之日，按12100元/月的标准计算）；6.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年12月4日，原告与被告签订《租地合同》，约定由被告承租原告享有使用权，位于佛山市三水区云东海街道宝月隔塱村后山面积约6亩的土地及简易棚上盖，租期自2016年7月1日至2031年6月30日止，其中2016年7月1日至2019年6月30日的租金为11000元/月。合同签订后，被告在前期尚能按期支付租金，其后被告却违反环保法规，违法生产经营。自2017年7月1日起，被告拖欠租金至今。原告认为，被告不按合同约定支付租金的行为已构成根本性违约，遂诉至本院。李小翠辩称，一、原、被告于2015年12月4日签订的《租地合同》，是关于土地使用权的出租，并不是房屋使用权的出租，一审案由是房屋租赁合同纠纷是错误的，该案案由应是土地租赁合同纠纷。二、被告被责令停止生产后，已没有使用案涉土地。原告严重违反《租地合同》第三条约定的义务，其行为已构成根本违约，包括：1、原告实际上没有取得上述土地的合法使用权，原告无权将上述土地转租给被告；2、原告提供不符合环保要求和土地用途的土地租给被告；3、原告未经被告同意，擅自将涉案土地转租给陶盛山。三、原告诉请支付拖欠租金已经超过诉讼时效。根据我国《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。本案中，原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向被告主张权利。被告已经按合同约定交纳了2016年7月1日—2017年6月30日的租金。原告主张2016年12月1日—2017年12月30日期间的租金，但原告未能提供证据证明曾向被告主张过相关权利，因此原告该项诉请已经超过诉讼时效，其主张不应支持。四、原告诉请被告支付利息不符合相关法律规定。《租地合同》并未对利息问题进行约定，原告主张利息没有依据。综上所述，原告所诉不符合事实，证据不足，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。李小翠向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2015年12月4日签订的《租地合同》；2.判令原告向被告双倍返还押金66000元及被告已交纳的租金132000元；3.判令被告赔偿原告经济损失1350000元；4.判令原告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年12月4日签订《租地合同》，合同约定：一、原告将位于宝月村委会隔塱村后山出租屋及土地的使用权出租给被告使用，该地块面积共计6亩多。租期十五年，每三年递增10%，其中第一期自2016年7月1日至2019年6月30日止，月租金11000元。原告承诺对本合同第一条所指土地享有合法的使用权并有权出租给被告使用。如违约，原告应将所收的全部租金退还，并赔偿被告因对该块土地的投资而产生的一切经济损失。合同签订后，被告按照合同约定向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日的租金132000元及押金33000元。被告在该土地上投入1350000元建造了箱房和板房等。原告在对上述土地没有或丧失合法使用权的情况下，仍然将上述土地租给被告。原告存在以下严重的违约行为:1、原告拖欠佛山市三水区云东海街道隔塱股份合作经济社（以下简称隔塱股份社）的租金，并被佛山市三水区人民法院作出（2017）粤0607民初693号民事判决（已生效），判令原告向隔塱股份社返还土名为“禾厘坑”的土地，并支付租金212400元。从该判决书和原告提供的《闲置用地租赁合同》可以证实，原告实际上没有取得上述土地的合法使用权，原告无权将上述土地转租给被告，故《租地合同》是无效的。原告的行为违反了《租地合同》第三条约定，且已构成根本违约，故应将所收的全部租金132000元退还给被告，双倍返还押金66000元，赔偿被告因对该块土地投资所产生的经济损失1350000元。2、原告提供的土地不符合环保要求以及不符合土地用途，违反有关法律规定。根据佛山市三水区环境保护局作出的三环罚（云）字（2017）第1号行政处罚决定书以及佛山市三水区云东海街道宝月村民委员会、隔塱股份社提供给广东电网公司佛山供电局的《证明》，可以证明以下事实:案涉土地用途为种植用途，原告提供不符合环保要求和土地用途的土地租给被告。3、原告没有经过被告同意，非法侵占被告的财产。2017年7月1日，由于原告出租不符合环保要求的土地给被告，导致被告被佛山市三水区环境保护局责令停止生产，被告已没有使用该块土地，但原告竟然没有经过被告的同意，将涉案土地转租给陶盛山，原告上述行为已构成根本违约。原告针对反诉辩称，一、被告要求解除《租地合同》与原告的其中一项诉请一致，原告对被告该诉请无异议。二、被告反诉所称的（2017）粤0607民初693号案件所涉及的土地与本案争议土地并非属于同一土地。被告向原告支付租金及押金的事实恰好证实被告实际使用案涉土地的事实。因此，被告无权要求原告返还其使用土地期间的租金。况且，被告至今仍拖欠原告的租金未支付完毕。因被告拖欠租金，属违约在先，故其无权要求返还押金。押金并非属于履约定金的性质，被告更无权要求原告双倍返还。三、案涉土地的性质为农用地，不能作为工业用途使用。被告即使在该土地上存在加建行为，也属于违建。根据被告提交的李国情《行政处罚决定书》更能反映被告还利用违章建筑用于违反环保规定的企业生产经营活动，明显违反合同约定。同时，被告提交拟证明其投资建设的合同等材料未签署日期，也无付款凭证、无承包人购置建筑材料的证据佐证，其真实性有待查证。因此，被告要求原告赔偿损失，依据不足。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。陶盛山述称，原、被告之间发生的纠纷与本人无关，请法院依法裁决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（包括被告提供的租金收据、押金收据、隔塱股份社与宝月村委证明、《租地合同》、现场照片），本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的：1、《租地合同》，与被告提供的一致，被告只确认真实性，但不确认关联性，显然理据不足，本院确认其证明力。2、《闲置土地租赁合同》，被告只确认真实性，但不确认关联性。该合同来源合法，是《租地合同》的基础，且经隔塱股份社确认，本院确认其证明力。3、交费通知，来源不明，没有原件核对，被告表示未收到，本院不予确认其证明力。4、租金收据是由原告开具给被告，证明被告交款的事实，且部分有银行流水佐证。被告虽有异议，但未提出反驳的证据。结合被告自认曾向原告交付租金132000元，本院确认该证据的证明力。5、现场照片与被告提交的基本一致，本院确认其真实性。二、被告提供的：1、法院执行法律文书（含案外人万寿华的异议书、照片），属于万寿华与隔塱股份社另一租赁合同纠纷，本院确认其真实性与合法性，但不确认其关联性。2、行政处罚决定书，是本地环保部门针对被告方在案涉土地上的违法行为而制作的法律文书，本院确认其证明力。3、录音资料，无法核定通话的对象身份，亦不清楚证据来源是否合法，本院不确认其证明力。4、《建设工程承包合同》、《自建厂房承包合同》，被告代理人表示是李小翠本人签订的，但经本院责令后，作为发包人的被告拒绝到庭接受询问，承包人也没有到庭作证，同时，被告也未提供工程已完工验收、工程款结算等证据佐证，故本院对两份承包合同的证明力不予确认。三、本院依职权向第三人、隔塱股份社负责人制作的询问笔录，原、被告、第三人对其真实性、合法性均不持异议，本院确认其真实性、合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：位于佛山市三水区云东海街道南丰大道旁，土名“后山旱地”（面积约6亩）于隔塱股份社的集体土地，该土地为农业用地。经村民表决，原告与隔塱股份社于2014年11月26日签订《闲置用地租赁合同》，约定隔塱股份社将上述土地出租给原告，租期20年；租金50000元/年，每三年递增10%；土地可用作农业开发及其他政策允许范围等用途；如被告需转租，须书面通知股份社，经同意后方可转租。合同还约定了双方的其他权利义务、违约责任等。合同签订后，原告开始向隔塱股份社交付租金直至2018年12月。2015年12月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租地合同》，约定原告将案涉土地出租给被告使用，租期15年，每三年递增10%，第一期自2016年7月1日至2019年6月30日，租金11000元/月，每三个月支付一次租金。合同第三条约定：甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用。如有违约，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的一切经济损失。第九条约定：（土地）用于经营合法企业使用，但不得经营对周围环境有污染的企业项目（具体由环保有关负责部门审定）。否则，甲方有权解除合同，收回出租的地。合同签订后，被告向原告交付了2016年7月1日至2017年6月30日止的租金合计132000元及押金33000元。被告进场前，原告已平整案涉土地，并通水、通电。进场后，被告与李国情（被告之弟）共同生产化粪池（玻璃缸），由于李国情在案涉土地的建设项目需要配套设施的环境保护设施未建成，主体工程就正式投入生产——生产树脂桶产生废气，佛山市三水区环境保护局于2017年5月22日对李国情作出行政处罚决定：1、责令停止生产；2、罚款60000元——该款于2017年12月底缴纳。被告于2017年11月搬离案涉土地，但仍遗留小部分化粪池（玻璃缸）及生产原料未清理。2018年6月15日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将案涉土地、地上厂房及简易板房出租给第三人使用，租期9年，每三年递增10%，第一期租金（18800元/月）自2018年7月1日至2021年6月30日，每两个月支付一次租金。合同第六条约定：甲方承诺对本合同第一条所指土地及地上建筑物有合法的使用权并有权出租给乙方使用。合同还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。2018年8月，陶盛山进场从事机械设备维修。进场时，案涉土地上已铺设了水泥地，还有一个铁棚板房（里面没有机器设备）、两个集装箱——但陶盛山不清楚谁建造或留下的，其后陶盛山又添置了五个集装箱。另查明，原、被告一致同意解除《租地合同》，且按被告收到本院送达的应诉材料当天作为合同解除的时间——被告于2018年12月11日收到应诉材料。本院认为，根据当事人主张的民事法律关系的性质来分析，本案的案由应确定为土地租赁合同纠纷。虽然《闲置用地租赁合同》约定如原告转租，须经隔塱股份社同意，但事实上隔塱股份社在收到原告交付的租金（实际由被告支付）后，对由谁在案涉土地上经营并不持异议，这表明隔塱股份社以默示方式作出同意转租的意思表示。原告与被告于2015年12月4日签订的《租地合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对当事人均具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行义务。针对当事人争议的主要问题，本院分析、判断如下：一、关于解除合同《租地合同》第九条赋予了原告行使合同解除权:若被告经营对环境产生污染的企业的，原告有权解除合同。根据查明的事实可知，被告因有违反环保法规的行为而被环保部门查处。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”鉴于本案中解除合同的条件业已成就，原告作为解除权人，可以按约定行使解除权。由于原、被告一致同意解除合同，且按本院送达被告的应诉材料之日作为解除合同的时间。因此，本院确认原、被告签订的《租地合同》于2018年12月11日解除。二、关于被告支付租金及迟延付款利息被告被本地环保部门责令停止生产后，早已搬离案涉土地。原告声称被告一直未搬离，与事实相悖，本院不予采信。根据公平原则，被告应向原告支付搬离之前（2017年7月至2017年11月）拖欠的租金，即55000元（11000元/月×5个月）。原告诉请被告支付17个月的租金187000元，没有事实根据，对超出部分，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，而本院确认被告须支付上述租金的诉讼时效应自2017年12月1日起算，至今尚未过三年的诉讼时效。因此，被告援引《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……；（三）延付或者拒付租金的；”主张原告诉请的租金已过一年的诉讼时效，于法无据，本院不予支持。被告未按时支付租金在客观上造成了原告资金融通的障碍，增加了原告资金融通的成本，原告有权向被告主张赔偿迟延付款利息损失。经审查，原告诉请自2017年7月1日起计至2018年12月1日止的利息，合理，本院予以准许，但原告主张按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，没有法律依据，本院不予支持，应按中国人民银行同期贷款利率（4.75%/年）计算为宜，即利息为3701元(55000元×4.75%/年÷12个月/年×17个月)。三、关于原告返还租金虽然《租地合同》约定：如原告有违约行为，应将所收的全部租金退还给被告，但本案中，被告没有提供证据证实原告曾承诺土地可用于非农业用途及保证可为被告办理土地建设投产的相关报批手续，也没有证据佐证被告曾提出土地需符合环保要求——其实被告也未指出何谓环保要求。因此，被告据此认为原告违约，没有事实根据。被告还称原告没有取得土地的合法使用权，无权将土地转租给被告，这也与事实相悖，本院不予采信。至于被告认为原告未经其同意就将土地转租给第三人，由于原告与第三人签约时，被告已离场多时且不交多期租金，这应视为被告以事实行为不再履行合同，原告为了减少损失，将土地转租给第三人使用，合乎情理。因此，被告以上述行为构成根本违约，既无事实根据，也无合同依据，本院不予采纳。事实上，正是被告违反了环保法规才导致被环保部门处以行政处罚，被告因此而选择离场，只是基于其自身决定。据此，被告反诉要求原告返还其已支付的租金132000元，本院不予支持。四、关于退还押金《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”原、被告未约定押金33000元具有定金的性质，因此，被告反诉要求双倍返还押金，没有法律依据，本院不予支持。押金是指当事人约定由债务人给付一定金额作为其履行债务的担保形式，这种形式在租赁合同中较为常见。当承租人不履行支付租金的义务时，出租人可以押金抵扣或优先受偿；在租赁合同的权利义务终止后，则出租人应予返还押金。因此，原、被告解除合同后，原告应返还押金给被告。基于被告尚拖欠原告租金，两者可予抵减。由于当事人未就出现何种情形时原告可以没收押金作出约定，故原告主张不退还押金，没有合同根据，本院不予支持。五、关于腾退土地根据查明的事实，被告早已退出案涉土地，且土地目前已实际由第三人占用、使用。因此，原告再诉请被告腾退土地，没有事实根据，本院不予支持。六、关于清理货物由于经本院释明后，原告仍未就货物具体所指进行说明，根据被告自认结合本院现场查勘，本院确认所谓“货物”就是被告在案涉土地上仍遗下少量废弃化粪池（玻璃缸）及原材料。合同解除后，被告再无依据将上述物料继续堆放在案涉土地上，故被告理应及时清理完毕。原告诉请有理，本院予以支持。七、支付占有使用费由于被告早已撤场，只是遗下废弃的化粪池（玻璃缸）及原材料，但现场所见，这些物料弃置在空地一侧，并未对第三人实际经营造成较大的影响。而且，原告并非土地的实际使用人，即使被告需要支付这些费用，也应当由第三人来主张权利。原告诉请被告支付土地占有使用费，于法无据，本院不予支持。八、关于赔偿损失首先，被告提供的证据不足以证实其所称因对土地投资而产生损失1350000元。被告提供的《建设工程承包合同》及《自建厂房承包合同》，证据的来源、形式均存在较大的瑕疵，难以采信。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条规定：“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。……负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。”本院责令被告亲自到庭接受询问，但其拒不到庭。而被告也没有提供其已结算相关工程款等作为补强证据，承包人也没有到庭接受调查，故本院对被告主张的（投资损失达1350000）事实不予认定。最后，被告代理人在庭审中称委托李国情作为其当时的工地代表，但经本院向李国情询问，李国情表示施工时，被告没有派驻工地代表。此外，被告代理人称两份承包合同均是被告本人签订的，而李国情则承认是其签订的，两人的陈述自相矛盾，无法令人信服。如前所述，被告是因为违反了环保法规才导致被环保部门处以行政处罚并自行决定离场的，没有证据显示原告存在过错且造成了被告的损失。因此，被告反诉要求原告赔偿损失1350000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认孙美卿与李小翠于2015年12月4日签订的《租地合同》于2018年12月11日解除。二、李小翠须于本判决生效之日起十日内向孙美卿支付租金共计55000元及迟延付款利息3701元。三、孙美卿须于本判决生效之日起十日内向李小翠返还押金33000元。四、李小翠须于本判决生效之日起十日内将堆放在佛山市三水区云东海街道宝月村委隔塱村土名“后山旱地”（面积约6亩）土地上的化粪池（玻璃缸）及少量原材料清理完毕。五、驳回孙美卿的其他诉讼请求。六、驳回李小翠的其他反诉诉讼请求。上述第二、三项相抵后，李小翠实际须向孙美卿支付租金25701元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13858元、申请费（财产保全）1693元，合计15551元，由孙美卿负担14644元；李小翠负担907元。反诉受理费18732元，减半收取计9366元，由孙美卿负担200元；李小翠负担9166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何健钊人民陪审员  蔡镜华人民陪审员  蔡永初二〇一九年四月三日书 记 员  叶凤华