广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38400号原告：广州市勤有功物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东川路元运街35号219房。法定代表人：林敏龙，职务总经理。委托诉讼代理人：张益茂、陈少贞，该公司员工，联系地址。被告：黄勇，男，1968年7月30日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。被告：张霓，女，1968年1月14日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。原告广州市勤有功物业管理有限公司诉被告黄勇、张霓物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张益茂、陈少贞，被告黄勇、张霓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告向原告支付2008年5月至2018年10月欠付的物业管理费××2008年5月至2015年4月按每月1.5元/平方米×建筑面积144.3173平方米=216.5元计付；2015年5月至2018年10月按每月1.95元/平方米×建筑面积144.3173平方米=281.4元计付）。事实和理由：原告是负责广州市越秀区东川路元运街31、33、35、37、39、41号门牌××即晴川轩大楼）房屋的物业管理公司，为该楼的全部住户提供保安值班、公共部位的卫生保洁、大楼公共设施的保养维修服务。两被告是该大楼A座××即元运街31号）28xx住宅单元的产权人，但至今未支付2008年5月至2018年10月期间的物业管理费。因此，为维护合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。被告张霓辩称：1.我方不支付物业管理费是因为开发商拖欠我方违约金，且物业管理公司也没有催我支付物业管理费，所以我以为其是默认用违约金抵扣物管费。被告黄勇当时是中间人，其也称把违约金抵扣物业管理费。2.原告是2017年2月才成立的，其没有理由收取公司成立前的物业管理费，原告也并非是业委会或业主聘请的物业管理公司。3.原告的诉讼请求超过了诉讼时效。被告黄勇辩称：1.因之前开发商世基公司与物业管理公司是一体的，我方在之前的诉讼中得到法院的支持，世基公司应该赔偿我方违约金，该违约金可以抵扣物业管理费。2.本案原告并非适格的诉讼主体，其没有出示合法身份资料，无法说明其有权向我方收取物业管理费。3.原告员工曾主动和我方商量，称其承担了原物管公司的债权债务。原告既然承接了原物管公司的债权，也应该承担原物管公司的债务，应该将之前开发商赔偿的违约金抵扣物业管理费。原告员工曾短信回复我说赔偿的违约金只能冲抵到2020年，但我方不同意，后原告起诉本案。4.原告的诉讼请求超过了诉讼时效，其没有权利追讨公司成立前的物业管理费。5.物业管理费涨价没有经过业主的同意，其在2015年涨价后的标准我不同意，我仅确认按照1.5元/平方米的标准支物业管理费。经审理查明，广州市世基置业有限公司××以下简称世基置业公司）是广州市越秀区东川路元运新街2-28号、元运街45-117号晴川轩的开发商。2004年7月1日，世基置业公司与广州市世基物业管理有限公司××以下简称世基物业公司）签订《晴川轩房屋物业管理委托合同》，约定委托世基物业公司对广州市越秀区东川路元运街31号、33号、35号××晴川轩A座、B座31层）商住大楼的房屋提供物业管理服务，委托期限由2004年7月1日起至晴川轩业主委员会选聘新的物业管理公司止。两被告原为夫妻关系。2004年11月20日，两被告××买受人）与世基置业公司××出卖人）签订《商品房买卖合同》，向世基置业公司购买上述晴川轩A座28层01号房，合同约定建筑面积为143.73平方米。同年12月11日，世基置业公司将该房屋交付两被告使用。两被告曾于2009年7月17日向广州市房地产交易登记中心递交办理涉案房屋××现地址为广州市东川路元运街31号28xx房）的产权过户及登记手续的资料。后来，两被告取得了该房屋权属证书。2015年4月9日，世基物业公司向晴川轩小区业主发出《关于调整物业服务费的通知》，称从2015年5月1日起，大楼住宅物业费由1.50元/平方米上调至1.95元/平方米等。2016年12月14日，两被告经广州市越秀区民政局登记离婚。涉案房屋所有权变更登记至被告张霓名下，用途为住宅。2017年2月28日，原告注册成立。同日，世基置业公司××甲方、委托方）与原告××乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，约定：世基置业公司委托原告对广州市越秀区东川路元运街31、33、35号实行物业管理，建筑面积25147平方米。委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场；公用绿地、花木养护与管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运到楼下垃圾站；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公摊电费；3.垃圾费；4.停车费等。委托管理期限为十年，自2017年2月28日起至2027年2月27日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.50元向业主或物业使用人收取等。另查明，两被告曾于2009年起诉世基置业公司向其支付逾期办理产权证的违约金。该案经审理，本院于2009年10月15日作出××2009）越法民三初字第1904号民事判决书，判决世基置业公司向黄勇、张霓支付从2007年5月27日起至房地产管理部门实际出具涉案房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金××以已付购房款1127192元为基数，按年利息3%的标准计付，违约金总额以不超过1127192元为限）等。本案审理过程中，两被告称，因两被告于2016年12月14日离婚，涉案房屋归被告张霓所有并已登记在张霓名下，故2016年12月14日以后的物业管理费应由张霓一人承担，该日以前的物业管理费由两被告共同承担。原告表示对此无意见。此外，原被告均确认涉案房屋房产证登记总建筑面积为144.3173平方米，但两被告认为不应按房产证登记的建筑面积计付物业管理费，应按买卖合同约定的面积计算。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告于2017年2月28日成立及与建设单位世基置业公司签订《物业管理委托合同》，为小区提供物业管理服务，因此有权自该日起按照上述《物业管理委托合同》约定的标准××即每月1.95元/平方米×建筑面积144.3173平方米=281.4元）向业主收取物业管理费。但对2017年2月28日以前××不含当日）的物业管理费，原告未提供充足证据证明其有权收取，因此本院不予支持。由于涉案元运街31号28xx房在2017年2月28日以前已登记为被告张霓一人所有，两被告也已经离婚，故该房屋2017年2月28日至2018年10月31日的物业管理费应由被告张霓向原告支付。至于两被告关于以物业管理费抵扣逾期办证违约金的答辩意见，因向两被告支付逾期办证违约金的义务人并非本案原告，两被告主张抵扣于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告张霓在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市勤有功物业管理有限公司支付广州市越秀区元运街31号28xx房2017年2月28日至2018年10月31日的物业管理费（按照281.4元/月的标准计付）；二、驳回原告广州市勤有功物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费733.10元，由原告广州市勤有功物业管理有限公司负担622.10元，被告张霓负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  何海年二〇一九年四月二十八日书 记 员  梁 涛戚志滨