广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初709号原告：黄艳玲，女，1985年10月22日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。被告：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地：清远市新城西七号区连江西路四号嘉源新城内。法定代表人：刘锦洪。原告黄艳玲与被告清远市嘉源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄艳玲的委托诉讼代理人徐淑图到庭参加诉讼。被告清远市嘉源房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄艳玲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金（以购房价款448000元为本金，从2014年7月1日起按照年利率6%计算至办理房地产权之日止，计算至起诉之日的违约金为107520元）;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月17日，原被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告以总房价448000元购买被告开发建设的位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼18层03房屋，建筑而积89.07平方米;合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金;合同还就双方的其他权利、义务做出约定。合同签订后，原告按约定支付了448000元购房款，也于合同约定的期限办理了收楼手续，但被告至今仍未向房管部门递交办理房地产权属证书资料，被告的行为存在违约。双方在合同中约定的逾期办正违约金为原告已付款的0.02%，仅为896元，在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。且被告的违约行为处于继续状态，致原告的损失不断扩大，原告请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十八条规定调整违约金的计算标准。被告清远市嘉源房地产开发有限公司未做答辩。本案查明事实如下：一、商品房买卖合同签订时间：2014年1月17日；二、合同主体：原、被告；三、房屋位置：清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼18层03号；四、房屋价格及已支付房款：448000元，已全额支付；五、约定交楼时间：2014年3月31日前；六、逾期办证违约责任：合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。3、如因买受人不协助或故意阻扰出卖人办理房地产权属证书的，出卖人有权追究买受人的违约金。”合同附件四补充协议第11条约定“本合同第十五条关于产权登记的约定，‘如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书’该规定以实际验收备案后90天办理权属登记”；七、其他：原告自认其已于2014年3月实际收楼，并认为合同补充协议第11条关于产权登记的约定应当无效。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应予恪守履行。对于原告主张的逾期办证违约金，涉及被告是否存在逾期办证违约问题。本案中，合同第十五条以及补充协议第11条对于被告何时提交办证资料以及办理权属登记做出了约定，且补充协议是由被告拟定并反复使用，补充协议第11条的约定实质上对《商品房买卖合同》协助办理房屋产权的期限进行了变更。鉴于在涉案房屋已经具备竣工验收备案条件的情况下，被告故意拖延办理涉案房屋竣工验收备案，利用该条款恶意规避及无限期拖延办理房屋产权证书的义务，排除了原告要求办证的正当合法权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，合同补充协议第11条属无效条款。进而协助办证的期限，应当以合同第十五条约定为准，即被告应在原告收楼后90日内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案现有证据无法证实被告依照合同约定履行了协助办证义务，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对于本案逾期办证违约金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.02%，是不变的金额，仅为89.6元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款448000元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，庭审中原告自认其于2014年3月收楼，但不确认具体收楼日期，如按2014年3月31日收楼计算被告应于2014年6月29日前提交资料报产权登记机关备案，现原告主张自2014年7月1日起计算逾期办证违约金，合法合理，本院予以照准。据此，被告应自2014年7月1日起以购房款448000元为基数按年利率1%计付逾期办证违约金给原告，直至被告提交办证资料报产权登记机关备案之日止。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告清远市嘉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄艳玲支付逾期办证违约金（该违约金以原告已付房价款448000元为基数，按年利率1%的标准从2014年7月1日起计算至被告将办理清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸五号楼18层03号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告黄艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1225元，由原告黄艳玲负担1021元、被告清远市嘉源房地产开发有限公司负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曲洋逸二〇一九年四月二十二日书记员  成 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。