广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25482号原告：刘新武，男，1971年12月22日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：李丽丽，广东盈进律师事务所律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东伟，广东中元（中山）律师事务所律师。原告刘新武与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丽丽、被告的委托诉讼代理人钱曾亿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交楼违约金61061元（以455000元为基数，按每日万分之二的标准自2017年1月1日起至2018年11月3日）。事实和理由：2016年3月20日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭18幢702房。合同约定，被告应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但被告并未依约交付涉案房产，直到2018年10月17日才通知原告收楼。2018年11月3日，原告依约办理了收楼手续。被告迟延交楼，应当承担支付逾期交房违约金的违约责任。被告辩称：1.涉案房屋在2017年1月17日已经通过验收，具备交付条件。被告在2017年1月18日已经在每栋小区门口粘贴收楼通知，通知包括原告在内的二期业主收楼，之后还多次电话通知原告，但原告拒绝收楼。实际上原告所在的18栋很多业主已经完成收楼手续，原告拒不收楼的行为应当由其自行承担责任，被告没有任何违约行为，无需承担违约责任；2.根据合同约定，如果是政府部门行为导致迟延验收等，备案登记证书迟延，被告有权延期交付房屋。3.双方合同约定，逾期不超过180日的，是不作补偿的，即被告有6个月的豁免期，且从第181日起，按日万分之二计算违约金总和应不超过购房款的3%。原告计算违约金的方式没有扣除180天豁免期，也突破了总房价的3%，违反双方合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交了证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：中山市商品房买卖合同；中山市商品房销售登记备案表；中华人民共和国税收缴款书；购房发票；POS签购单；贝迪豪庭收楼通知书、收款确认书；收据。被告提交的主要证据有：中山市商品房买卖合同；建设工程规划许可证、批复书；建设工程施工许可证；建设工程施工安全评价书；工程竣工验收申请表、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表；收楼通知书；18幢收楼时间表、确认书；建设工程消防验收意见书；规划条件核实批复书；工程质量监督报告编制通过告知书；规划条件核实批复书、建设工程规划许可证；中山市住房和城乡建设局关于调整镇区绿化专项验收的通知、中山市城市绿化工程建设项目综合验收备案表；中山市光纤到户通信设施工程竣工验收备案表；中山市环卫设施分项验收资料登记；配套公共服务设施产权移交认定协议书；备案登记证；不动产登记受理通知书。根据原告与被告所提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：1.2016年3月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以455000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭18幢702房；买受人应于2016年3月20日前一次性支付455000元现金；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年10月17日，被告向原告寄发贝迪豪庭收楼通知书，通知其于收到通知书之日起15日内办理收楼手续，逾期则视为已收楼。2018年11月3日，原告办理了涉案房地产的收楼手续。2.被告于2011年12月9日取得案涉小区二期规划许可，于2013年取得施工许可，于2016年11月5日通过施工单位、监理单位的竣工验收，于2017年1月17日取得建筑工程竣工验收报告，通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方验收。中山市公安消防支队火炬开发区大队于2017年1月19日确认案涉小区二期消防工程合格。中山市城乡规划局于2017年2月21日确认二期地下管线工程规划验收合格、于2017年3月14日确认二期工程规划验收合格。3.中山市住房和城乡建设局于2017年1月6日颁布的“中山市住房和城乡建设局关于调整镇区绿化专项验收的通知”中载明“……我局将工程建设项目绿化专项验收行政审批事项于2013年5月1日下放给镇区……我局2016年3月11日印发《中山市住房和城乡建设局关于调整建筑工程施工许可、竣工验收备案申报指南及相关事项的通知》对竣工备案申报指南做出调整，要求对镇区的工程建设项目开展绿化专项验收……”，同时提出具体要求“凡在2013年5月1日后，领取了《建筑工程施工许可证》的工程建设项目，在后续办理建设工程竣工备案时须提交绿化验收文件”。案涉小区二期工程于2017年7月26日取得中山市城市绿化工程建设项目综合验收备案表。4.2018年8月13日，被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。5.庭审中，被告辩称因二期工程公共用电的变压器发生变更导致迟延取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，属于不可归责于被告的事由。被告承诺于庭审后（开庭日期为2019年2月22日）两个星期内向本院提交相关证据佐证，但截止至2019年4月4日，被告仍未向本院提交相关证据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，被告应在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房向原告交付。被告于2018年8月13日才取得上述备案登记证，于2018年10月17日才通知原告收楼，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称因政府行为如变更绿化方案的验收、公电房改造等原因导致迟延取得建设工程竣工验收备案证，被告迟延取得上述备案证属于不可归咎于被告责任，不应承担逾期交房的违约责任。同时，原告与被告在签订合同时共同认可通过五方验收即可达到交楼条件，不应以取得备案登记证作为收楼条件。本院认为，案涉商品房的交楼条件应以合同约定为准。被告主张的双方共同认可通过五方验收即可达到收楼标准，证据不足，本院不予采信。关于被告抗辩的绿化变更验收方案及公电房改造导致迟延取得验收备案证的问题。根据中山市住房和城乡建设局关于调整镇区绿化专项验收的通知显示，中山市住房和城乡建设局早于2013年5月1日下放工程建设项目绿化专项验收行政审批事项给各镇区，在2016年3月11日更印发《中山市住房和城乡建设局关于调整建筑工程施工许可、竣工验收备案申报指南及相关事项的通知》，通知里已要求对镇区的工程建设项目开展绿化专项验收。由此可见，关于绿化专项验收，早于2013年已有相关要求，在2016年再次通知要求，只是被告一直没有落实到位。涉案工程在验收时要求办理绿化验收文件，不属于政府政策的临时性调整，被告不能以此作为其逾期取得竣工验收备案登记证的理由。至于公用电房的变更问题，被告在本院给予举证期限后长达两个月的时间仍未提交相关证据佐证，应承担举证不能的不利后果。关于逾期交房违约金的计算方式、计算标准。刘新武要求变更逾期交房违约金起算日期为从合同约定交房日之次日起算，本院认为，对于逾期交房违约金的计算标准、计算方式，双方已经在合同第九条针对不同情形作出具体约定，该约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，双方同意以此签订合同应视为对该合同条款无异议。同时，该条款只是约定了责任豁免期间，该期间已经双方一致同意，且免责天数为180天并没有严重损害刘新武的权益。根据该条款约定，贝迪龙庭公司依然要承担逾期交房违约责任，刘新武仍可据此主张损失，并没有免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，本院对于涉案合同关于逾期交房违约金的起算日期不作调整。但是，对于逾期交房违约金的上限问题，本院认为，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付给刘新武使用，但直至2018年8月13日贝迪龙庭公司才取得上述备案登记证，刘新武于2018年11月3日才办理了收楼手续。刘新武未能及时收楼，致使其对涉案商品房的使用受到严重限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期交楼的过错程度,对刘新武造成的损失及敦促贝迪龙庭公司积极履行合同义务的作用，本院认为双方约定逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期交房导致刘新武的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为逾期交房违约金宜调整为以日万分之二的标准持续计算至贝迪龙庭公司取得竣工验收备案登记证并通知原告收楼的截止日期为止，不设上限。综上，逾期办证违约金应从贝迪龙庭公司逾期交房后第181日起计至其取得竣工验收备案登记证并通知刘新武收楼的截止日期为止即2018年11月1日。综上，贝迪龙庭公司应向刘新武支付逾期交房违约金44408元(455000元×0.02%×488天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘新武支付逾期交房违约金44408元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1327元，减半收取为663元（该款原告已预付），由原告刘新武负担181元，由被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担482元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年四月一日书记员 梁敏霞杨丽燕