江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1311民初213号原告（反诉被告）：王刘有，男，1968年3月1日出生，居民，住江苏省南京市鼓楼区。原告委托诉讼代理人：李文耀，江苏承匠律师事务所律师。反诉被告委托诉讼代理人：左林林，江苏承匠律师事务所律师。被告（反诉原告）：高行金，男，1978年2月18日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：刘成久，江苏广陆律师事务所律师。原告（反诉被告）王刘有与被告（反诉原告）高行金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月19日和2019年3月26日两次公开开庭进行了审理。王刘有委托诉讼代理人李文耀、左林林，高行金及其委托诉讼代理人刘成久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王刘有向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付购房款200000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告给付律师费10000元。事实和理由：2017年10月13日，原告、被告及宿迁市易得房产经纪有限公司签订一份《宿迁市一手房买卖合同》，约定原告将尚东一号小区1幢904室房屋以670000元出售给被告。当日，原告便将上述房屋交付被告，并由被告占有使用至今，被告向原告支付了购房款470000元。2018年6月，被告已将房屋转售案外人郭元元，尚东一号开发商亦向郭元元出具了正式购房发票，该转售行为导致原被告之间签订的一手房买卖合同关于被告通过贷款支付剩余房款的约定无法实现，因此被告应自转售之日起向原告支付购房尾款200000元。该款经原告多次催要，被告至今未付。原告为维护合法权益，现起诉至法院，请立案受理并判如所请。被告高行金辩称：1.剩余购房款并非200000元而是199000元；2.剩余购房款支付方式是银行贷款，而贷款支付的前提条件必须办理相应的网签手续，而原告未能及时为被告办理网签手续，因此付款条件尚不具备；3.涉案房屋在2018年8月已经被原告另行出售给宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会，并与豫新街道雨露社区居民委员会办理了网签手续，原告一房两卖的行导致被告的合同目的已经无法实现，故被告将依法提起反诉。反诉原告高行金向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《一手房买卖合同》；2.判令反诉被告返还购房款470000元；3.判令反诉被告支付违约金（以470000元为基数，自2018年2月4日起按日千分之三计算至购房款返还之日止）；4.判令反诉被告支付律师费20000元；5.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月13日，双方签订《一手房买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告所有的尚东一号1幢904室房屋，总价款669000元。反诉原告支付了20000元定金及450000元购房款，余款双方约定通过银行按揭贷款方式支付。合同还约定如一方违约，应按已付房款日千分之三支付违约金至付清之日。后反诉原告得知，涉案房已被反诉被告另行出售他人，导致反诉原告合同目的无法实现。根据相关法律规定，现提起反诉，请依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告王刘有辩称，不同意解除合同和返还购房款，且反诉被告购仅收取了469000元房款。即便合同需要解除，反诉被告也没有违约行为，不应当向反诉原告支付违约金及律师费，也不应当承担反诉费用。反诉原被告之间签订的一手房买卖合同本质是对反诉被告与宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）之间签订的认购协议书约定的权利义务的概括性转让，转让的是合同权利并非标的物，本质上并非是商品房买卖合同。在合同履行过程中反诉被告已经完成了合同约定的全部义务，即促成反诉原告与美银公司签订认购协议书并开具发票，至于预约合同签订后无论是开发商的过错或是反诉原告的违约行为均是其二人基于新的合同关系产生的争议，不能要求反诉被告承担责任。客观上由于反诉原告将房屋转售他人，不可能按照双方合同约定继续办理按揭贷款，所以反诉原告要求加速履行合同到期义务符合法律规定。如果法院判决解除合同，反诉被告不是过错方，即便存在过错也不同意按照反诉原告主张的标准支付违约金，其主张的违约金过高，请求法院依法调整。经审理本院认定事实如下：2017年10月13日，经宿迁易得房产经纪有限公司介绍，王刘有与高行金签订一份一手房买卖合同，约定王刘有将位于宿豫迁市产出售给原告，房屋总价669000元。原告支付首付款470000元，余款通过按揭贷款方式支付。合同履行过程中，如一方违约，应按已付房款的日千分之三支付违约金至付清之日，并承担因违约引发诉讼产生的诉讼费、保全费、律师代理费等费用。2017年10月17日，王刘有与高行金又签订一份补充协议，约定房屋成交价为669000无，应付首付款470000元，高行金先付200000元，至2018年1月15日再付270000元，余款通过贷款方式支付。协议签订后，高行金于2018年2月4日前向王刘有支付购房首付款计470000元。另认定：涉案房屋系王刘有从美银公司处认购，其与美银公司于2014年5月27日签订了认购协议，美银公司向其出具了收款收据（金额为569177元）。王刘有与高行金签订一手房买卖合同后，已协助高行金与美银公司签订房屋认购协议书，美银公司亦向高行金出具了购房发票，但高行金与美银公司未签订商品房买卖合同。高行金在将房屋出售给郭元元后，美银公司又向郭元元出具了购房发票，金额为369171元。涉案房屋已由美银公司与案外人宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会（以下简称雨露居委会）在房产部门办理了商品房买卖合同的备案登记手续。再认定：王刘有因本次诉讼委托江苏承匠律师事务所律师作为其代理人，并支出律师费10000元。高行金因本次诉讼委托江苏广陆律师事务所律师作为其代理人，并支出律师费20000元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，解除权人可以解除合同。合同自解除权人的解除通知到达对方时解除。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，王刘有与高行金签订的一手房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。王刘有将其从美银公司认购的房屋出售给高行金，其应保证高行金能与美银公司签订商品房买卖合同并办理合同备案手续，进而能取得房屋权属证书，而涉案房屋已由美银公司网签备案至其他购买者名下，高行金购买房屋的目的无法实现，其有权解除合同。因高行金当庭提出反诉时已将解除合同的意思表示告知王刘有，故本院确认双方签订的一手房买卖合同于2019年2月19日解除。合同解除后，王刘有应将收取的购房款470000元退还高行金。因合同解除系因王刘有未能及时配合高行金与美银公司签订商品房买卖合同并办理合同的备案手续，故对高行金要求王刘有承担违约责任的请求，本院予以支持。但高行金主张的违约金计算标准过高，本院调整后按月利率2%予以支持。因双方间的合同对律师费的承担作出了约定，且高行金主张的律师费未超过法律规定的标准，故本院予以支持。因双方签订的一手房买卖合同已解除，故对王刘有要求高行金支付剩余房款及律师费的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告王刘有的诉讼请求；二、确认反诉原告高行金与反诉被告王刘有签订的一手房买卖合同于2019年2月19日解除；三、反诉被告王刘有于本判决生效后十日内向反诉原告高行金返还购房款470000元并支付违约金（以470000元为基数，自2018年2月4日起按月利率2%计算至实际给付之日止，计算出的数额以250000元为限）；四、反诉被告王刘有于本判决生效后十日内给付反诉原告高行金律师费20000元；五、驳回反诉原告高行金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由原告王刘有负担；反诉案件受理费减半收取5600元，由反诉原告高行金负担901元，反诉被告王刘有负担4699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇一九年四月四日书记员  程 浩