广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11059号原告：叶丹，女，1982年10月1日出生，汉族，身份证住址：湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：李秀媚，系广东仁利律师事务所律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住址：广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：史煜，系被告公司员工。原告叶丹诉被告广州番禺区雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李秀媚、被告的委托诉讼代理人史煜到庭参加了诉讼，本案依法进行开庭审理。本案现已审理终结。原告叶丹向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付逾期交楼违约金710482元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月3日，原被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告以11533796元的交易总价购买被告位于番禺区××村镇××大道××街××房的联排别墅，登记建筑面积353.918平方米。合同约定被告应当在2016年9月15日前将涉案房屋交付给原告。上述合同签订以后，原告向被告支付购房款。被告多次发函通知原告收楼，原告按通知去收楼时都发现被告拟交付的房屋存在多处质量问题如钢筋外露、天花、外墙渗漏、入户门不能上锁等。经原告多次催促，被告亦多次整改，直至2017年10月18日才勉强交楼，延迟交楼398天，依约应当向原告支付逾期交楼违约金710482元。为了维护自己的权益，原告特起诉至法院，望判如所请。被告雅居乐公司答辩称：被告已依约及时交付符合合同约定及法律规定的条件的房屋，原告所提出的问题均属于不影响居住的装修瑕疵，不成为原告拒绝收楼的正当理由，故被告不应承担逾期交楼的违约责任。庭审中，本院组织双方当事人对提交的证据进行交还并质证，根据双方确认的证据及庭审陈述确认以下事实：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇兴南大道雅居乐剑桥郡御郡六街13号101房，权属人是原告叶丹，建筑面积353.918平方米。2016年6月3日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房（一手房）买卖合同》，合同编号201606117689。合同约定被告经批准建设广州市番禺区雅居乐剑桥郡商品房，原告向被告购买涉案房屋，房屋总价11533796元，以按揭贷款方式付款。合同第十一条约定，甲方应当在2016年9月15日前将涉案房屋交付乙方使用，交付时应取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、通邮的证明文件，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；合同第十二条约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，自合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；合同第十三条约定乙方接到收楼通知书之日起3日内对商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，否则视为接收；第十四条约定双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供的资料包括：《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水供气供电通邮的永久使用证明材料、人防环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，若甲方未提交上述文件，视为不符合交付标准。合同附件六补充约定涉案房屋作为毛坯房交付；合同附件七《补充协议》第八条对合同第十四条补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，在乙方办理收楼手续时，向乙方出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。涉案合同及附件还约定了其他条款。合同签订以后，原告依约支付了购房款，双方确认不存在购房款及房屋面积的争议。2016年9月13日、2017年4月10日，原告两次应被告通知前往涉案房屋验收楼房，参与验收的包括原告及其自行委托的广州双枪工程技术咨询有限公司的验楼人员、被告委托交付楼房的涉案房屋所在物业公司工作人员。原告陈述称两次验房均发现多处质量问题，并提交了广州市番禺区住房和建设局2016年8月19日出具的番住建函[2016]3045号《信访复函》及附件《关于雅居乐剑桥郡北苑御郡小区业主投诉房屋质量问题的回复》、两份《广州双枪现场验收手抄表》、《房屋查验咨询报告》和微信聊天记录为证。其中被告于2016年5月13日出具的《关于雅居乐剑桥郡北苑御郡小区业主投诉房屋质量问题的回复》承诺对涉案小区中外墙漏水等房屋质量问题履行维修责任。2016年9月13日的《广州双枪现场验收手抄表》记录的房屋质量瑕疵包括：车库、负一层天花钢筋外露，负一楼到三楼房间及楼梯走道多处天花、墙面渗水、起泡、脱皮、裂纹、空鼓，入户门门页碰伤、门框变形、门套未收边、二楼阳台推拉门框变形，二楼、三楼两处窗锁未安装或锁不住，部分阳台、窗玻璃破损、卫生间防水未达标等；手抄表首页由原告及其委托的验房人员刘××、物业工作人员林××共同签名确认并注明日期。广州双枪工程技术咨询有限公司根据前述手抄表制作《房屋查验咨询报告》，其中总结验房问题为：1、墙面空鼓；2、门锁无法上锁；3、天花、墙面、过梁底部水迹；4、墙面裂纹。物业公司工作人员曹××签名确认于2016年12月19日签收《房屋查验咨询报告》。2017年4月10日《广州双枪现场验收手抄表》记录问题包括：车库天花渗水、钢筋外露，负一层、厨房、主卧墙面渗水，各层多处墙面空鼓、裂纹，入户门套未收边、门扇刮花，阳台护栏生锈等；原告及其委托的验房人莫××、物管工作人员陈××和曹××均在手抄表上签名确认，其中两个物管人员手写备注“已收原件”。对于原告提交的上述证据，被告认为《信访复函》及附件与本案无关，而广州双枪工程技术咨询有限公司不具备相应鉴定资格，故其作出的《房屋查验咨询报告》及两份《广州双枪现场验收手抄表》不具备真实性、合法性和关联性；但被告确认微信聊天记录真实，并承认两次验房后均按原告提出的要求对涉案房屋存在的瑕疵进行整改。2017年10月18日，原告第三次应被告通知前往涉案房屋办理收楼验房手续，签署《收楼确认书》，确认签收入伙资料及物品（包括《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《服务手册》、《业主（用户）消防安全责任书》、《业主授权印鉴书》、住宅大门钥匙5条，信箱钥匙13条），同日，原告交纳了涉案房屋自2018年1月1日至2018年6月30日的物业费共704.2元。另查明，被告于2012年6月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2010年11月24日取得《供用电方案协议》，2011年11月30日取得燃气《工程竣工验收证明书》，同时被告提交与广州市番禺区南村镇自来水公司签订的《供水协议书》证明涉案房屋满足供水条件。此外，广州双枪工程技术咨询有限公司于2015年7月3日经广州市海珠区市场监督管理局登记成立，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人刘平平，经营范围为：建筑工程后期装饰装修和清理、商品房收楼验房服务等。以上事实有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、《房屋查验咨询报告》、《广州双枪现场验收手抄表》2份、《信访复函》及附件、《收楼确认书》、微信聊天记录、企业商事登记信息及庭审笔录为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2016年6月3日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。被告向原告交付房屋，已尽通知义务，符合涉案合同的约定。被告提供合同原件证明其在约定收楼时间之前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《供用电方案协议》、燃气《工程竣工验收证明书》、《供水协议书》，且在办理收楼手续时向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合涉案合同附件七《补充协议》第八条关于收楼资料的约定，而原告在庭审中未主张被告因交付材料不齐全拒绝收楼，故本院采信被告提交的证据，认定涉案房屋符合合同约定的交付条件。关于涉案房屋的质量问题。本院确认原告提交的两份《广州双枪现场验收手抄表》及《房屋查验咨询报告》的证明力。理由如下：1、两份《广州双枪现场验收手抄表》均由原告及物管人员在验房当日签名确认，其中物管人员的名字与原告提交的微信聊天记录的聊天对象一致，被告确认微信聊天记录的真实性，也确认委托物业公司办理涉案房屋收楼手续，故两份手抄表可以反映验房时的真实情况；2、《房屋查验咨询报告》中打印记载的整改事项与2016年9月13日验收表一致，手写修改及添加的整改事项与2017年4月10日验收表一致，手写处由原告委托的验房人莫××签名捺印确认“以上改动是复验后所改，2017年4月10日”，报告中验房问题总结一栏，系依据2016年9月13日的《广州双枪现场验收手抄表》进行总结归纳，未作扩张性解释和原因分析，故该报告亦可反映楼房验收的实际情况；3、2016年12月19日物管人员曹××在《房屋查验咨询报告》中签名确认收到报告原件，原告与物管人员微信聊天时亦使用《房屋查验咨询报告》的图片上报整改内容，被告直至庭审答辩前一直未就该报告记载内容的真实性向原告提出书面异议，并且被告承认对原告提出的房屋质量瑕疵均一一进行了整改，故本院对《房屋查验咨询报告》亦予以采纳。根据上述证据，涉案房屋第一次验房时存在入户门撞伤、门框变形致门无法上锁以及窗锁未安装等问题，该瑕疵确能导致涉案房屋产生居住安全隐患，致使原告无法如期搬入建筑材料进行装修使用；并且，在被告多次修补前，涉案房屋从负一楼到三楼均存在多处墙面、天花渗水，作为为毛坯交楼的别墅，其天面及外墙防水措施是否合格充分，亦直接影响原告接收涉案房屋后能否正常装修及居住使用，故原告2016年9月13日以涉案房屋存在质量问题影响基本居住使用为由拒绝收楼符合情理，被告未能在合同约定时间内交付符合基本居住安全的房屋给原告属于违约，应依约承担违约责任。2017年3月29日物管人员通过微信通知原告二次验房，原告未在3日内办理手续并提出书面异议，直到2017年4月10日才前往涉案房屋查看并提交验收手抄表。比对两次《广州双枪现场验收手抄表》，入户门锁及窗锁问题基本修复完毕，天面、外墙渗水处亦大幅减少，虽然仍存在墙面空鼓、裂纹、门套收边等问题，但均属装修瑕疵，不属于房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，不导致商品房居住使用的基本功能丧失，故原告在第二次验房后继续拒绝收楼没有法律和事实依据。综合考虑双方的举证情况、涉案合同的相关约定和本案具体案情，本院酌情确定逾期交楼违约金的计算期间为合同约定收楼之次日（2016年9月16日）起至被告第二次通知收楼后的3日（2017年4月2日）止。根据涉案合同第十二条约定的违约金标准，被告应向原告支付的逾期交楼违约金共计249062元（180天*0.1‰*11533796元+18*0.2‰*11533796元=207540+41522=249062元）。对于原告主张的超出部分的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州番禺区雅居乐房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告叶丹支付逾期交房违约金249062元；二、驳回原告叶丹的其余诉讼请求。本案受理费10904元，由原告叶丹负担7088元，由被告广州番禺区雅居乐房地产开发有限公司负担3816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  巫晓蓉人民陪审员  黄福泉二〇一九年四月二十七日书 记 员  苏晓俭