山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初2393号原告：济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会，住所地济南市。统一社会信用代码：54370102ME027730XM。法定代表人：李国公。委托诉讼代理人：李慧慧，上海市海华永泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚芝，上海市海华永泰（济南）律师事务所律师。被告：济南华泰医药有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100723869543X。法定代表人：付其兴，董事长。委托诉讼代理人：姜斌，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：付芳，山东金诚诺律师事务所实习律师。第三人：山东海瑞林医疗科技有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码91370000758272747B。法定代表人：韩俊朋。原告济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会（以下简称浆水泉村委会）与被告济南华泰医药有限公司（以下简称华泰医药公司）、第三人山东海瑞林医疗科技有限公司（以下简称海瑞林医疗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浆水泉村委会的委托诉讼代理人李慧慧、张亚芝、被告华泰医药公司的委托诉讼代理人姜斌、付芳到庭参加了诉讼。第三人海瑞林医疗公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浆水泉村委会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告之间的租赁合同。2、请求人民法院判令被告支付2001年5月8日至2019年3月4日的租金178157.5元。3、请求人民法院判令被告支付2019年3月5日至实际腾退房屋之日的租金。4、请求人民法院判令被告支付2001年5月8日至2019年3月4日的逾期付款利息173794.66元。5、请求人民法院依法判令被告及第三人腾退涉案房屋。6、本案诉讼费、保全费等一切由本案引起的相关费用都由被告承担。事实与理由：2001年5月8日原被告就济南市历下区东外环以西双星以南，二层砖混结构楼房及土地签订《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》。《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》均约定原告不能在约定的期限内办理完房产过户及土地使用权过户手续时，双方同意将上述出让协议改为租赁协议，租金每年伍仟元，变为租赁协议后，租赁年限不变，被告所交定金，可折抵租金。合同签订后房屋及土地一直未办理房产证及土地使用权证，根据合同约定原被告签订的协议实为租赁协议。协议签订后，原告将上述房屋及土地交付被告使用，虽经原告多次催促被告却未按协议约定支付相应款项。经查，涉案房屋及土地现由第三人使用。被告迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行其行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告华泰医药公司辩称：首先，原被告之间并非房屋租赁关系，双方系土地及房屋转让关系，该合同已实际履行完毕；其次，涉案土地已经山东省人民政府批准，征为国有土地，我方已取得用地手续。综上，原告无权提起本案的诉讼请求，请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。第三人海瑞林医疗公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月8日，出让方济南市历下区浆水泉村村委会（甲方）与受让方华泰医药公司（乙方）签订《集体土地使用权有偿出让协议》，约定：甲方将位于济南市历下区东外环以西双星以南面积为0.9亩的地块出让给乙方，土地使用权出让年限为50年，出让金为20万元；乙方应在本协议签订后，予付出让金总价款的40%，剩余出让金待甲方办理完该块土地的有偿出让使用证登记后一次性付清，甲方同时将土地使用权证交乙方，乙方即时取得土地使用权，乙方在取得该土地使用权后，按政府规定负责交纳该块土地的使用费，甲方应于2004年12月31日前办理完该块土地的出让使用证；甲方在双方约定的期限内不能依法办理该块土地的合法有效的出让土地使用权证，双方协商同意将该土地的有偿出让使用改为租赁使用，年租金为伍仟元，租赁使用年限不变，乙方所交土地有偿出让使用费予付款用以折抵土地租赁费。同日，济南市历下区浆水泉村村委会（甲方）与华泰医药公司（乙方）签订《房屋出让协议书》一份，约定：房屋位于济南市历下区东外环以西双星以南，二层砖混结构楼房一幢，建筑面积捌佰捌拾平方米，该楼占地院落0.9亩；合同价款为贰拾万元；协议签订后，乙方予付该房总价款40%的定金，计捌万元，其余房款待甲方办理完该房的房产证及土地使用权证后，一次性付清；甲方应在2004年10月31日前办理完该房过户手续并将产权及土地使用权交付乙方；甲方不能在约定的期限内办理完房产过户及土地使用权过户手续时，双方同意将上述出让协议改为租赁协议，租金每年伍仟元，变为租赁协议后，乙方所交定金，可抵租金。上述协议签订后，浆水泉村委会称因涉案土地及房屋未在协议约定时间内办理完毕土地使用权证书及房屋过户手续，故上述两出让协议依协议约定变更为租赁协议，但华泰医药公司却未按协议约定交纳租金。2018年8月31日，浆水泉村委会以EMS邮件的方式向华泰医药公司发函，要求华泰医药公司支付拖欠的租金。2019年1月25日，浆水泉村委会再次以京东快递的方式，向华泰医药公司邮寄《解除合同通知书》一份，该书记载“我方与贵公司签订的《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》因贵司迟延履行主要义务，经我方多次催促无果，现我方依据《合同法》依法行使合同解除权，特发此函，通知贵方，依法解除《房屋出让协议书》及《集体土地使用权有偿出让协议书》，本通知书送达之日即为合同解除之日。”另，浆水泉村委会主张涉案房屋未取得规划许可手续，并提交2019年3月12日济南市规划局出具的《关于历下区二环东路7889号房屋规划手续情况的复函》一份。对此，华泰医药公司认为，上述两协议已被实际履行完毕，涉案土地已经变更为国有土地，自己已取得了相应的使用权，浆水泉村委会无权要求支付租金及解除协议。为证实自己的主张，华泰医药公司提交山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01行初268号行政判决书及山东省高级人民法院（2017）鲁行终1474号行政判决书各一份。即2017年3月15日，华泰医药公司以济南市人民政府为被告，向济南市中级人民法院提起行政诉讼，要求济南市人民政府为其办理二环东路7889号历史遗留无证住宅的房地产确权手续，济南市中级人民法院经审理查明后，于2017年4月24日作出（2017）鲁01行初268号行政判决书，该判决书审理查明中记载“原告在二环东路7889号拥有一幢连体无证住宅，该房所在土地经山东省人民政府鲁政土字（2006）341号文件批准为国有，原告取得了用地手续”。判决撤销济南市人民政府于2017年3月9日作出的《关于华泰医药公司项目办理结果的复函》；限济南市人民政府自该判决生效之日起60日内对原告的申请重新作出处理。后济南市人民政府不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年12月20日作出（2017）鲁行终1474号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有集体土地使用权有偿出让协议、房屋出让协议书、邮政特快专递查询回单、解除合同通知书、（2017）鲁01行初268号行政判决书、（2017）鲁行终1474号行政判决书、关于历下区二环东路7889号房屋规划手续情况的复函及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，第三人海瑞林医疗公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对原告浆水泉村委会的主张亦未提交答辩状及证据予以抗辩，视为其自动放弃答辩和举证质证的权利，由此产生的法律后果应由第三人海瑞林医疗公司自行承担。浆水泉村委会与华泰医药公司双方签订的《集体土地使用权有偿出让协议》及《房屋出让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，均属合法有效，双方均应严格履行。双方签订的上述协议虽然有变更为租赁的约定，但根据（2017）鲁01行初268号行政判决书及（2017）鲁行终1474号行政判决书中记载“原告在二环东路7889号拥有一幢连体无证住宅，该房所在土地经山东省人民政府鲁政土字（2006）341号文件批准为国有，原告取得了用地手续”的内容，华泰医药公司已经取得了案涉房产和土地的相关权利，原告浆水泉村委会基于协议主张解除合同及要求支付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告济南市历下区姚家街道浆水泉村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 科人民陪审员  赵春华人民陪审员  耿学宝二〇一九年四月二十八日法官 助理  葛方俊书 记 员  朱秀雪