成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初1062号 原告：罗婷，女，1992年5月19日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：石元杰，四川泰仁律师事务所律师。 被告：彭文丽，女，1959年9月29日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李至平，四川蜀望律师事务所律师。 第三人：成都千城万家科技有限公司，住所地成都市金牛区二环路北一段47号1栋1单元4楼10号。 法定代表人：冯建将，总经理。 委托诉讼代理人：赵闯，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：韩进粮，男，该公司工作人员。 原告罗婷与被告彭文丽、第三人成都千城万家科技有限公司（以下简称千城万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗婷的委托诉讼代理人石元杰，被告彭文丽及其委托诉讼代理人李至平，第三人千城万家公司的委托诉讼代理人赵闯、韩进粮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗婷向本院提出诉讼请求：1.判决解除罗婷、彭文丽之间的房屋租赁合同；2.判决彭文丽返还剩余租金17000元（8500元/月×2个月）和押金8500元，共计25500元；3.判令彭文丽返还房屋承租期间的四个月的已付房租差价26960元[（8500元-1760元）×4个月]；4.判令彭文丽退还租房期间入场费10000元；5.判令彭文丽承担部分装修费用28948元；6.判令彭文丽承担中介费8500元；7.判令彭文丽承担本案的诉讼费用。庭审中，罗婷将上述第一项诉讼请求变更为请求确认罗婷、彭文丽签订的《房屋租赁合同》无效，并将上述第六项诉讼请求变更为判令千城万家公司承担中介费8500元。事实与理由：2018年7月16日，罗婷通过房屋中介和彭文丽签订了房屋租赁合同，合同约定彭文丽将房屋出租给罗婷使用，租期为两年。约定的租金为每月8500元，缴费的方式为一次支付六个月，另交一个月押金8500元，并支付了8500元的中介费、10000元的入场费，罗婷履行了给付房租、押金、入场费、中介费的义务。罗婷在使用的过程中才发现，该房屋属于成都中医药大学所有，彭文丽和成都中医药大学签订的房屋租赁合同约定该房屋的租金为每月1760元，彭文丽没有转租的权利，同时由于该房屋已经办理其他营业执照，致使罗婷无法继续办理自己的营业执照，使经营无法为继。彭文丽的行为已经侵害了罗婷的利益，罗婷依据相关规定向法院提起上述诉讼请求，恳请支持。 彭文丽辩称，彭文丽同意解除2018年7月16日彭文丽与罗婷签订的租赁合同，但彭文丽认为案涉房屋租赁合同并非无效合同；起诉状中罗婷陈述的事实和理由部分不是事实，罗婷在与彭文丽签订合同时知晓案涉房屋属于成都中医药大学，罗婷能否办理营业执照也与双方的房屋租赁合同无关，请求驳回罗婷主张的第二至七项诉讼请求。 千城万家公司述称，罗婷陈述其在签订房屋租赁合同时不知道案涉房屋属于成都中医药大学以及办理营业执照的问题，不是事实；中介费我司收取了8500元，但不同意退还。 本院经审理认定事实如下：2016年7月12日，成都中医药大学与彭文丽签订《房屋租赁合同》，约定成都中医药大学将坐落于，使用面积为16平方米的房屋出租给彭文丽使用；该房产为小吃项目经营用房；该房屋租赁期限为三年，房屋租赁协议每年签订一次，本年度合同自房屋交付之日起至次年同月同日止；彭文丽在合同年度内无违法、违规、违约行为，须在合同到期日提前30天签订下一年度房屋租赁合同；房屋租金按110元/月/平方米计算，每年按12月租期收取，年度租金21120元；未经成都中医药大学书面同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的，成都中医药大学可终止合同并收回房屋，给成都中医药大学造成损失，由彭文丽负责赔偿。 2018年7月16日，彭文丽与罗婷签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.租房期限从2018年7月19日起至2020年7月18日止；2.该房出租的使用性质为商用房，月租金为8500元，缴租金方式为一次支付六月，共51000元，以后应在所交租金到期前30天支付下一次租金；3.罗婷向彭文丽交租房押金8500元，罗婷租房到期退房时结清水、电、气、物管费及其他费用，屋内设施家具、家电无损坏，彭文丽退还罗婷所交押金；4.彭文丽未收罗婷转让费和入场费，罗婷不得将商铺转让和转租他人。当日，彭文丽将案涉商铺交付罗婷。罗婷向彭文丽支付案涉房屋押金8500元及半年租金51000元，并向千城万家公司支付服务佣金8500元。 上述事实，有成都中医药大学与彭文丽签订的《房屋租赁合同》、彭文丽与罗婷签订的《房屋租赁合同》、《服务佣金的收款收据》、《收条》、照片、当事人陈述等证据以及庭审笔录、质证笔录在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点：彭文丽与罗婷签订的《房屋租赁合同》的效力问题。成都中医药大学与彭文丽签订的《房屋租赁合同》中约定“未经成都中医药大学书面同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的，成都中医药大学可终止合同并收回房屋”。庭审中，彭文丽未就其已经取得成都中医药大学书面同意转租向法庭举证，亦未就成都中医药大学知晓其转租行为向法庭提供证据，故本院确认彭文婷与罗婷签订的《房屋租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，彭文丽应当将房屋押金8500元退还罗婷。 对于罗婷主张彭文丽返还剩余两个月租金17000元的诉讼请求，罗婷主张其于2018年11月17日将案涉商铺返还彭文丽，并向法院提交了录音，彭文丽对该录音不予认可，并主张交钥匙是因为案涉商铺和隔壁商铺共用一个电表，交钥匙不代表罗婷将案涉商铺交还给彭文丽，直到得知罗婷的起诉，彭文丽仍将案涉房屋给罗婷留着。根据现有证据，本院无法查明罗婷搬离时是否将案涉商铺交还给彭文丽以及交还的具体时间，应当由罗婷承担举证不能的法律后果。故对罗婷的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于罗婷主张彭文丽返还已付四个月房租差价26960元的诉讼请求，虽然彭文丽与罗婷签订的《房屋租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，罗婷的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 对于罗婷主张彭文丽退还租房期间入场费10000元的诉讼请求，彭文丽不予认可且主张并未收取该笔费用。因罗婷并未就向彭文丽支付入场费10000元向法庭举证，应当承担举证不能的法律后果，故对罗婷的该项诉讼请求本院不予支持。 对于罗婷请求彭文丽支付部分装修费用共28948元的诉讼请求，彭文丽不予认可。罗婷为证明其该项诉讼请求向本院提交了《订货单》及《收据》6张，但未向本院提交相应的装修合同及正规发票，并不足以证实其因装修案涉房屋实际产生装修费28948元的事实。故对罗婷的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于罗婷主张千城万家公司承担中介费8500元的诉讼请求，千城万家公司不予认可。因本案系房屋租赁合同关系，罗婷的该项诉讼请求基于其与千城万家公司之间的居间合同关系，罗婷可另案主张，本院不作处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、彭文丽与罗婷于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、彭文丽于本判决生效之日起五日内退还罗婷房屋押金8500元； 三、驳回罗婷的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2298元，减半收取计1149元，由罗婷负担1124元，由彭文丽负担25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年四月二十六日 书记员  王文凤