广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初390号原告：彭欢恩，女，1990年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：黄雪芬，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芷莹，广东共明律师事务所律师助理。被告：佛山市丰业房地产有限公司，住广东省佛山市高明区荷城街道文昌路219号，统一社会信用代码91440608749194943N。法定代表人：吴志坚。委托诉讼代理人：梁子浩，广东沧江律师事务所律师。委托诉讼代理人：区乃彬，该公司员工。原告彭欢恩与被告佛山市丰业房地产有限公司（以下简称丰业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭欢恩的委托诉讼代理人黄雪芬，被告丰业公司的委托诉讼代理人梁子浩、区乃彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭欢恩的诉讼请求变更如下:1.请求法院判令被告支付因被告违约行为导致原告无法办理房屋过户手续而产生的违约金84535.20元（违约金以283200元为本金，按每日万分之五从2017年4月31日起计至2018年12月19日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年11月22日与佛山市丰业房地产有限公司（下称“丰业地产”）共同签订商品房买卖合同（现售），以283200元购买丰业地产名下位于佛山市高明区荷城街道文明路138号丰业名苑1座3梯702房的房产。后原告在合同约定时间办理完按揭手续并将房款全额支付给丰业地产后，在2017年2月22日丰业地产向原告发出书面收楼通知。后原告凭相关资料到房管部门申请办理房屋过户手续，但被告知该房屋已被佛山市禅城区人民法院查封（限制文号【2017】粤0604民初16088号、限制日期：2017-11-23起，2020-11-22止），无法办理过户。原告事后查询得知是因丰业地产与他人的经济纠纷导致原告的房屋被查封，导致原告无法办理房屋过户手续。原告在2018年8月31日向案涉房屋的查封法院即佛山市禅城区人民法院提出查封异议，原告在2018年12月4日收到佛山市禅城区人民法院作出（2018）粤0604执异436号执行裁定书，裁定解除对原告所有的案涉房产的查封。该份裁定于2018年12月19日发生法律效力，即从2018年12月19日起原告才可以办理案涉房屋的过户手续。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》中第十七条房屋登记第二款：因出卖人（即被告）的原因，买受人（即原告）未能在商品房交付之日起（即2017年2月22日）120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金。合同约定的交付时间为2016年12月31日，计算120天为2017年4月31日，故以全部房价款283200元计算违约金计至2018年12月19日为84535.2元。现为维护原告的合法利益，特向法院起诉，望法院判如所请！原告庭后补充说明如下：2017年2月底被告通知原告近段时间有空去收楼，原告在收到通知的几天后即在2017年2月22日去收楼，并签收了《收楼书》等一系材料（详见被告提供的《签收材料清单》，其中购房发票是复印件），后被告告诉原告到办理房产按揭的银行即建设银行佛山高明支行（以下简称建行）拿到购房发票原件就可以办理房产证了。原告便在2017年2月底到建行索要购房发票原件。但建行说要几个月后发票才回到银行，到时等建行通知，并且银行规定逢每周三才能办理房产证事宜。在2017年6、7月份的时候还没有收到建行的通知，原告也曾到银行咨询发票回来没有，均答复没有。直至2017年8月份原告才拿到购房发票原件，拿到购房发票后，原告便去办理门牌证，交契税（2017年8月28日）。整理好资料后，原告到高明区行政服务中心办理房产证，但被告知因该房屋是向银行申请按揭贷款的，还需要银行的基本资料，包括营业执照等。从高明区行政服务中心回来后，原告即向银行申请上述银行基本资料，银行告诉原告这些资料不是你一申请就可以取得的，要走内部审批程序，具体要建行通知，但原告等到2017年11月还没有通知，原告在同年11月中旬再向建行申请了一次。在2017年12月6日，原告终于拿到银行的全部基本资料，于是跟银行的工作人员一起到高明区行政服务中心办理房产证，然后办理房产证时被告知该房屋已被查封，无法办理房产证。经原告向建行和房管部门咨询得知，原告的房产在建行进行的是先放贷后抵押的方式，即银行先放贷给被告，放贷后，被告出具全款房款的发票原件给银行，银行再办理房产抵押登记手续，被告收到银行放贷后，将相关资料包括发票原件转交建行，建行再去高明区不动产中心办理预购商品房买卖预告登记手续，房管部门经过受理-初审-复审以上三个程序的审查，认为原告的条件符合办理的方才给其办理预购商品房买卖预告登记手续（预告登记时间为2017年4月26日，距原告收楼已经过去一个多月）。在完成所有抵押登记程序后，发票原件等一系列资料才会从房管部门流转回到银行，这就是建行对原告称需要几个月才能拿回发票原件的原因。直至2017年8月，原告才拿到购房款发票原件，便马上去办理门牌证，交契税（办理门牌证及契税需用到购房发票原件，从原告提交的证据可知，门牌证及契税完税证明均在同一日办理，且建行仅可在每个星期三到网点领取房款发票，如错过，则要再等一个星期）。办理好上述所有资料后，原告即在高明区行政服务中心不动产中心办理房产证，被告知仍缺抵押银行的营业执照等资料，后原告向建行申请，又因该资料需银行内部审批，且审批时间较长，具体要建行等通知，原告直到2017年12月6日才能将所有资料随同建行的工作人员共同前往高明区不动产中心办理房产证，后得知该房屋已被查封，无法办理房产证。另外，据原告到高明区不动产中心了解，被告出具给原告的权属转移证并没有办理时间的限制，更没有像被告所讲的一个月的时间限制问题。综上，原告并没有怠于办理房产证，相反原告因在外地工作，为办理房产证已多次奔波，但由于抵押银行以及房管部门办理抵押手续需要时间走一定流程才能完成产权登记手续，这此情况被告作为开发商，也是十分清楚的，这并非原告的过错。同时，被告由此至终，也没有告知原告在什么时间内必须办理房产登记过户手续的事情。丰业公司辩称，其没有任何违约行为。案涉的房屋是现房销售，在原告与被告于2016年11月22日签订了《商品房买卖合同（现售）》后，在原告履行完毕支付购房款义务后，被告随即在2017年2月22日向其发出收楼通知书，并向其交付了购房发票、商品房屋产权权属转移证。原告至此已经具备将案涉房屋的所有权变更至其名下的一切条件。被告及时全面的向原告交付了变更所有权登记的一切材料，因此被告没有任何的违约行为。房屋无法办理过户手续的过错在原告而非被告。是原告怠于为房屋办理产权转移的行为，才导致其在办理房屋过户的时候出现了阻碍。原告在2017年8月28日去办理案涉房产的门牌证。但从原告提供的证据材料可知，案涉房产被法院查封的时间是在2017年11月23日。在案涉房产被查封前，原告没有去办理产权变更，而是等到了查封后才去办理。原告完全枉顾自己的权利，在具备一切条件的数个月内对于变更房产登记一事无动于衷。同期被告出售的其他房屋，除了本案一并提起诉讼的几名原告以外，均没有出现本案原告所出现的情况，可见原告在本案出现的这种情况完全是可以避免的。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》，出现本案情形的法律后果由原告自已承担。《商品房买卖合同（现售）》第六章房屋登记第十七条约定：因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。从该约定可知，如果因买受人即原告的原因导致房屋所有权转移登记未能在限期内完成的，后果由原告自已承担。本案中，原告在具备一切条件的情况下怠于办理案涉房屋产权变更才导致房屋所有权未能在房屋交付之日起120天内转移登记，因此后果应当由原告承担。请求法院驳回原告诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对被告提交的无原件核对的证据材料不予确认。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2016年11月22日签订《商品房买卖合同（现售）》，出卖人为被告，买受人为原告，合同标的物为佛山市高明区荷城街道文明路138号1幢02单元7层3梯702房，被告已取得《房屋所有权证》。双方在上述合同第十七条约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”原告向被告支付了合同价款283200元，其中首期款83200元，银行按揭贷款20万元。被告于2016年11月23日开具83200元增值税普通发票，于2017年2月6日开具20万元的增值税普通发票。被告于2017年2月22日将案涉房屋交付给原告，同时将《商品房购买合同（正本）》、《物业维修基金缴款通知书》、《收楼书》、《商品房屋产权权属转移证》、《不动产登记申请表》等资料原件和购房发票（全额）复印件交付给原告。案涉房产于2017年4月26日办理了抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的抵押登记，并同日办理了预告权利人为彭欢恩的预购商品房买卖预告登记。原告于2017年8月28日缴纳契税2697.14元，并于同日办理了门牌证。2017年11月23日，案涉房屋被佛山市禅城区人民法院查封。彭欢恩向佛山市禅城区人民法院法院提出案外人执行异议，佛山市禅城区人民法院作出（2018）粤0604执异436号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封，该裁定书于2018年12月19日生效。本院认为，原、被告之间的商品房销售合同已成立并生效，双方应按照合同的约定履行各自的义务，违反合同约定的，应按照合同的约定承担违约责任。原告主张被告支付违约金，应证明被告存在违反合同约定的情形。原告明确其是依据《商品房买卖合同（现售）》第十七条第二款要求被告承担违约责任的，为达到这一目的，原告必须证明是由于被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，本院认为原告未能证明，理由如下：1.案涉商品房于2017年2月22日交付给原告，被告已将办理房产证所需的大部分材料于交楼之日交付给原告，被告亦确认无须原告的协助，可自行办理房产登记手续。由于原告采用按揭贷款的方式支付部分购房款，原告也称办理抵押贷款的银行需要发票原件办理抵押登记，因此被告将购房发票原件交给银行是由原告采用抵押贷款的付款方式决定的，并不存在过错。在银行办理完抵押贷款手续之后，原告可取回发票原件，原告应与办理抵押贷款的银行保持密切的沟通，及时取回发票原件和取得银行的相关材料办理房产证。而从原告的陈述可知，导致未能在查封之前办理房产证的原因主要在于办理了按揭贷款，银行需要购房发票办理抵押手续，原告也需要银行提供资料用于办理房产证。原告使用按揭贷款的方式支付购房款由此带来的办证时间长、未能及时过户导致房屋被查封的后果不能归结于被告的原因。2.（2018）粤0604执异436号执行裁定书中认定“非因原告的原因导致无法办理过户”是对无法办理过户的原因进行评价，并非是对逾期过户的原因进行评价，而且由“非因原告的原因”不能得出是因被告的原因未能按期办理过户手续的结论，可能存在第三方的原因或其他原因。因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告彭欢恩的诉讼请求。案件受理费1913元，因适用简易程序减半收取956.5元（原告已预交），由原告彭欢恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张文芬二〇一九年四月八日书记员  杜恩仪