福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1090号 上诉人（原审原告,反诉被告）：杜成器，男，1971年7月14日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：陈腾育，福建爵名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：魏金秋，男，1969年8月23日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人杜成器因与被上诉人魏金秋房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜成器上诉请求：撤销一审判决，改判支持杜成器一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定双方签订的《厂房租赁合同》无效，是错误的。（一）房屋建造于2005年左右，杜成器在建设时根据当时的规定向村委会和镇政府办理了相应申请手续，此事实有发票、村委会及镇政府共同出具的证明、规划文件为证。在房屋建造时，房屋所在地并没有列入乡、村庄规划区内。杜成器提供的手续按当时的标准，已算是完整的建房手续。虽然房屋至今未取得产权证或相应的产权手续，但至少可以确定不是违法建筑。房屋建设完工至今已有十几年，不管是国土部门还是行政执法部门，从未确认房屋是违法建筑。魏金秋也在承租后向工商部门、卫生部门以房屋作为经营场所申领相应证照。用电、用水等手续均可正常申办。（二）房屋是否属于乡、村庄规划区内应以建造时为标准。一审判决以河市镇于2010年被纳入《关于泉州市城市总体规划（2008-2030）》980平方公里的规划范围为由，认定房屋属于乡、村庄规划区内是错误的。首先，以新的规定来评判旧的行为，违反了法不溯及既往的原则。其次，《关于泉州市城市总体规划（2008-2030）》中980平方公里的规划范围，只包括了河市镇南部与双阳街道接壤的部分区域，而房屋是在河市镇的北部，不在该文件规定的规划区内。（三）一审法院主动审查《厂房租赁合同》的效力是错误的。双方在一审诉讼中均未对合同效力提出过请求，杜成器没有请求确认合同的效力，魏金秋在抗辩和反诉中并未提出确认合同无效。根据不告不理的原则，一审认定合同无效已经超过当事人的请求范围。（四）即使房屋属于乡、村规划区内，合同也依然有效。法院在参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》时应充分考虑农村建设房屋办理手续的实际情况和法律关于鼓励交易而不轻易认定合同无效的原则性规定及合同已经实际履行了多年，双方并非因合同效力问题才产生纠纷等实际情况，不应认定合同无效。二、一审判决驳回杜成器的全部诉讼请求是错误的。魏金秋至今未将房屋交还杜成器，有关房屋、电梯的钥匙均未交还，五楼办公室至今仍由魏金秋锁着。魏金秋主张租金已经支付完毕，应承担举证责任。在合同约定的租赁期限内，魏金秋是否使用租赁物，是魏金秋的自由，只要魏金秋未将租赁物交付杜成器，魏金秋就应继续支付租金。三、根据合同约定，魏金秋应恢复房屋的原状，搬迁时应将余物清理干净。一审法院组织现场勘查时，现场仍余留魏金秋添置的排污管道、冷却塔、排烟净化池、污水处理池。屋内的水电、卫浴、门窗、地板和墙体均受到不同程度的破坏，如无修复根本无法正常使用。魏金秋不对房屋进行修复，杜成器因修复所支付的费用，理应由魏金秋承担。杜成器也提供了具有相应资质的装修公司出具的预算报告书，如果魏金秋对费用有异议的话，可以提供反驳的证据或申请对修复、清理费用进行评估。四、一审判决杜成器应返还魏金秋押金3万元是错误的。一审法院并未对杜成器支付租金到哪一年哪一个月作出认定。在押金未抵扣租金的情况下，租金只支付到2017年3月1日，若押金抵扣租金则租金支付到2017年6月1日。魏金秋否认押金抵扣租金的事实，魏金秋应提供其支付租金的证据，证明其支付租金到哪年哪月，从而判断押金是否抵扣租金。 魏金秋辩称，一审判决正确，应予维持。 杜成器向一审法院起诉请求：1.魏金秋立即支付所欠杜成器租金16万元（自2017年3月1日起至2018年7月31日止）并支付自2018年8月1日起至实际支付时止按年利率6%标准计算的利息；2.魏金秋立即腾空房屋并把房屋交还杜成器，在未交还之前魏金秋仍应按每月1万元的标准支付杜成器房屋占用使用费；3.魏金秋赔偿杜成器因房屋恢复原状所造成的损失145466.3元。 魏金秋向一审法院提出反诉请求：1.杜成器退还魏金秋押金3万元；2.杜成器赔偿魏金秋经济损失202300元（因无法开通通行大型集装箱车、货柜车的道路，致使魏金秋额外增加的搬运费用）。 一审法院认定事实：魏金秋向杜成器承租位于洛江区河市镇官洋村郭山7号的房屋，双方签订的《厂房租赁合同》中约定：一、杜成器将河市镇官洋村自建房一至五楼与厂房后面一块约250平方米的杂地及相应的设施租给魏金秋作为生产厂房之用。二、租赁期限：自2012年8月1日起至2018年7月31日止，计6年。该厂房租金每年以12万元计，年以12个月计。租金按季度前支付。魏金秋预付押金3万元，待租期满，由魏金秋退还给杜成器。三、杜成器的责任和义务：……5.杜成器负责开通大型集装箱车、货柜车可直到厂房装、卸车的道路畅通，所需费用由杜成器自理。四、魏金秋的责任和义务：……2.租赁期间，魏金秋不得借故解除合同，如魏金秋确有特殊困难需退房解约，需提前3个月前知会杜成器，并经双方妥善协商同意后才能提前解除合同……4.租赁期满或解除合同时，魏金秋应按照约定归还房屋。魏金秋若需要续租，应提前三个月与杜成器协商，征得杜成器同意，重新签订合同，方可续租，魏金秋搬出时，属于魏金秋的财物应自行拆除，但应恢复房屋原状，搬迁时，应将余物清理干净……。合同签订后，魏金秋向杜成器交付押金3万元。2014年2月25日，魏金秋登记注册了“泉州市洛江区千家乐速冻食品厂”，住所地为福建省泉州市洛江区河市镇官洋村，投资人为魏金秋。2017年5月2日、6月3日，魏金秋各转账1万元给杜成器。2018年5月间，法院到涉诉房屋现场勘察，杜成器居住于涉诉房屋楼上，并在涉诉房屋一层、五层堆放货物等物品若干，涉诉房屋的二、三、四层均空置。另查明，2005年6月16日，杜成器向泉州市洛江区河市镇财政所缴交土地补偿基础设施配套费11000元。涉诉房屋址在洛江区河市镇官洋村郭山7号，该房屋未经政府主管部门批准建设。根据闽政文﹝2010﹞78号记载，泉州市洛江区河市镇已于2010年被纳入《泉州市城市总体规划（2008-2030）》980平方公里的规划范围。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，杜成器出租给魏金秋的房屋属于城镇规划范围，该涉诉房屋未经政府主管部门批准建设，至本案法庭辩论终结前，杜成器亦未能提供证据证明该房屋已经补办了相应的批准建设手续，杜成器应当承担举证不能的不利后果，故认定杜成器与魏金秋所签订的《厂房租赁合同》属无效合同。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”规定，杜成器与魏金秋因无效合同取得的财产应当各自返还，魏金秋已经实际占有使用涉诉房屋，应当参照合同约定的租金标准每月1万元支付杜成器房屋占有使用费。经法院向杜成器释明本案合同无效，须变更“租金”为“房屋占有使用费”，杜成器坚持认为该租赁合同有效，拒绝变更诉讼请求，仍然主张魏金秋应支付租金，杜成器的该主张因合同无效已无依据，故对杜成器的该主张不予支持。杜成器主张魏金秋立即腾空房屋并把房屋交还杜成器，在未交还之前魏金秋仍应按每月1万元的标准支付房屋占有使用费，魏金秋称其于2017年6月已搬出涉诉房屋，杜成器确认魏金秋经营的食品厂于2017年7月已停产，另杜成器居住于涉诉房屋楼上，较容易知悉魏金秋是否实际占有使用涉诉房屋，且其在涉诉房屋一层、五层堆放货物等物品若干，二、三、四层房屋均空置，杜成器未能提供证据证明魏金秋仍实际占有使用涉诉房屋，故对杜成器的该主张无法支持。杜成器主张魏金秋赔偿其因房屋恢复原状所造成的损失145466.3元，但未能提供相应的证据加以证明，故对杜成器的该主张不予支持。魏金秋支付押金3万元给杜成器，杜成器辩称该款项已抵扣2013年的租金，但是依据交易习惯，该押金系保证性质，需待租期届满退还或经双方结算进行抵扣，杜成器未能提供证据证明其意见，且第一次庭审亦确认尚未退还该押金，故杜成器称押金已抵扣租金的意见缺乏依据，不予采纳。故魏金秋反诉主张杜成器退还押金3万元，予以支持。虽然魏金秋与杜成器约定：“杜成器负责开通大型集装箱车、货柜车可直到厂房装、卸车的道路畅通，所需费用由杜成器自理”，但是魏金秋自2012年8月开始使用至2017年6月搬出涉诉房屋，均未提出过异议，且魏金秋未能提供证据证明其存在的经济损失，故魏金秋主张杜成器赔偿因未开通通行大型集装箱车、货柜车的道路造成额外增加的搬运费用损失202300元缺乏依据，不予支持。综上所述，杜成器的诉求缺乏依据，不予支持。魏金秋反诉诉求合法合理的部分，予以支持，反诉诉求缺乏依据的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回杜成器的全部诉讼请求；二、杜成器应于本判决发生法律效力之日起十日内退还魏金秋押金3万元；三、驳回魏金秋的其他反诉请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：杜成器提交租金支付清单及银行转账明细，证明魏金秋租金支付情况。魏金秋质证认为对转账明细真实性无异议，对租金支付清单上所列现金支付租金的金额、时间，由于时间久远，记不清楚了，但是魏金秋已经支付全部租金及3万元押金。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，杜成器出租给魏金秋的房屋属于城镇规划范围，该房屋未经政府主管部门批准建设，至本案法庭辩论终结前，杜成器未能提供证据证明该房屋已经补办了相应的批准建设手续，杜成器应当承担举证不能的不利后果，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定认定杜成器与魏金秋所签订的《厂房租赁合同》属无效合同，并无不当。《厂房租赁合同》无效，杜成器与魏金秋因无效合同取得的财产应当各自返还，魏金秋已经实际占有使用涉诉房屋，应当参照合同约定的租金标准每月1万元支付杜成器房屋占有使用费。经一审法院向杜成器释明《厂房租赁合同》无效，须变更“租金”为“房屋占有使用费”，杜成器坚持认为该租赁合同有效，拒绝变更诉讼请求，仍然主张魏金秋应支付租金，一审法院据此驳回杜成器关于租金的诉讼请求，并无不当。杜成器主张魏金秋立即腾空房屋并把房屋交还杜成器，在未交还之前魏金秋仍应按每月1万元的标准支付房屋占有使用费，魏金秋称其于2017年6月已搬出房屋，杜成器确认魏金秋经营的食品厂于2017年7月已停产，另杜成器居住于房屋楼上，较容易知悉魏金秋是否实际占有使用涉诉房屋，且其在涉诉房屋一层、五层堆放货物等物品若干，二、三、四层房屋均空置，杜成器未能提供证据证明魏金秋仍实际占有使用涉诉房屋，故对杜成器的该主张不予采纳。杜成器主张魏金秋赔偿其因房屋恢复原状所造成的损失145466.3元，但未能提供相应的证据予以证明，故对杜成器的该主张不予采纳。魏金秋支付给杜成器押金3万元，杜成器主张押金3万元已抵扣2013年的租金，但是依据交易习惯及《房产租赁合同》第二条约定，该押金系保证性质，须待租期届满退还或经双方结算进行抵扣，且杜成器一审中第一次庭审亦确认尚未退还该押金，杜成器未能提供证据证明其主张，不予采纳。故魏金秋反诉主张杜成器退还押金3万元，予以支持。 综上所述，杜成器的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5882元，由杜成器负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年四月三十日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -9-