广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7602号原告（反诉被告）：杨敏，女，汉族，1982年9月30日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：程跃宇,广东恒福律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子波，广东恒福律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭智雄，男，汉族，1952年9月29日出生，住广州市，系广州市海珠区炭一炭美食店经营者。委托诉讼代理人：陈春燕,广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锋，广东广信君达律师事务所律师。原告杨敏诉被告郭智雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨敏的委托诉讼代理人程跃宇、王子波、被告郭智雄的委托诉讼代理人陈春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告、被告双方于2015年10月15日和2016年3月31日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠缴的2017年3月份部分和4月、5月份的租金、物业管理费、水电费共计101976.5元及利息（以101976.5元为本金，按中国人民银行公布同类同期贷款基准利率，自2017年5月31日起计算至被告实际还清之日止，暂计至2018年5月10日为4628.6元），共计106605.1元；3、判令被告支付原告拆除被告承租铺位遗留的油烟管道、鱼池和厨房设施等固定设施及搬运清洁等支付的工程费用98347元及利息（以98347元为本金，按中国人民银行公布同类同期贷款基准利率，自2017年5月15日起计至被告实际还清之日止，暂计至2018年5月10日为4671.48元），共计103018.48元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2015年10月15日，被告郭智雄与原告签订了租赁合同，承租原告位于广州市海珠区前进路××-39号大楼首层的26号铺位。2016年3月31日，被告又委托文嘉晖（系被告女婿），与原告签订了上述同址18号铺位。两份合同的实际履行人均为被告，租赁铺位用于经营“广州市海珠区炭一炭美食店”。在合同履行期间，被告从2017年3月份开始不再按合同约定支付租金及物业管理、水电等相关费用，并于2017年5月份在没有按照合同约定通知原告和协商一致的情况下自行搬离承租铺位。经原告与物业管理公司核算，被告尚欠3月份部分和4、5月份租金、物业管理费费、水电费共计101976.5元。被告搬离后，原告为恢复铺位原状以便进行转租减少损失，委托物业管理公司请人拆除了被告承租铺位遗留的油烟管道、鱼池和厨房设施等固定设施，并进行搬运清洁等，共支付工程费98347元。经原告和物业管理人员多次书面、电话催促，并委托律师发律师函催告，直至起诉前被告仍然没有向原告支付相关款项，也没有与原告协商确定付款计划。被告的行为已经严重侵犯了委托人的合法权益，应按照规定支付租金及相关费用，并承担违约责任。由于被告在未经协商一致的情况下，以停止缴纳租金、水电费以及私自撤场，中断经营，不再开门营业等单方违约行为表示停止履行合同义务。被告提前单方终止合同，应负违约责任，按约定押金应予没收，故不同意被告的反诉请求。被告答辨和反诉称，不同意原告的诉讼请求，事实与理由如下：1、双方签订的两份租赁合同于2017年5月11日已经解除，不是原告主张的2017年5月12日解除合同，双方在实际履行过程中经协商一致，被告已向原告交还案涉商铺的钥匙及场地以后提前解除了两份租赁合同；2、双方已经就租赁合同解除达成一致意见，但原告扣留被告的押金足以抵扣2017年3月份的部分及4月和5月的租金、管理费、水电费。因为双方是协商一致解除合同，在2017年5月11日已解决租金及相关费用，不存在计算利息；3、原告主张拆除商铺遗留设施的工程费用没有事实和法律依据，且有伪造证据的可能；4、原告没有举证证明有权出租案涉的房屋，经查询，出租的涉案商铺并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，两份租赁合同应是无效合同，且即使合同有效，由于原告委托物业公司的管理问题以及被告自身经营的原因，被告自2017年3月起即与原告及商铺的实际管理方广州大圆树物业管理有限公司、广州前君物业管理有限公司协商《租赁合同》的租金、合同解除等问题，但原告和物业公司均没有任何回应，2017年5月9日，被告将商铺的钥匙交还给原告，2017年5月11日，物管公司强行对商铺采取停电停水，导致被告不能正常经营，无奈之下，被告只能停止经营及在物管公司的监督下撤场。被告认为，原告及其物业公司在没有提前通知被告的情况下，强行对商铺采取停电停水的行为，即视为已对《租赁合同》的解除达成了一致意见，且被告已将涉案商铺交还原告，原告至今仍未将押金退还给被告，违反合同的约定以及法律规定，损害被告合法权益，故反诉要求判决：1、确认被告与原告于2015年10月15日及2016年3月21日签订的《租赁合同》无效；2判决原告立即向被告返还押金80630元及利息（以80630元为本金，按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率，自2018年2月27日起计算至原告实际返还之日止，暂计至2018年8月1日为1519元）；2、本案本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。经审理查明，2000年8月11日，广州市城市规划局核发《建设用地规划许可证》给广东中南建设物业发展总公司，用地位置海珠区前进路万松园小学北侧；2001年8月14日，广州市城市规划局海珠区分局核发《建设工程规划许可证》，建设单位广州军区后勤部工程建筑大队，用地位置海珠区前进路54号大院内；2002年1月22日，广东省建设厅核发《建筑工程施工许可证》，建设单位广东省中南建设物业发展总公司，工程名称综合楼，用地位置海珠区前进路54号大院内；2003年10月16日，广东中南建设物业发展总公司申请门牌，申请门牌呈批表记载，原地址海珠区前进路54号，现申领门牌号××至81号（单号），君雅街18至22号。2007年10月29日，广东中南建设物业发展总公司出具《产权具结书》，内容：现我单位广东中南建设物业发展总公司座落于广州市前进路54号，现地址广州市海珠区万松园路33、39号大楼首层、二层、三层的房屋及地下停车场，以上物业现正办理房屋产权证，现我单位出租该物业。如有发生产权纠纷，由我公司全部承担。2007年8月28日，广东中南建设物业发展总公司（甲方、出租人）与杨敏（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在原报建项目地址广州市前进路54号，现地址广州市海珠区万松园路33、39号大楼首层、二层、三层的房屋及地下停车场（甲方留下七个车位除外）出租给乙方使用，租赁期为16年，等。2007年10月29日，广东中南建设物业发展总公司出具《产权具结书》，内容：现我单位广东中南建设物业发展总公司座落于广州市前进路54号，现地址广州市海珠区万松园路33、39号大楼首层、二层、三层的房屋及地下停车场，以上物业现正办理房屋产权证，现我单位出租该物业。如有发生产权纠纷及一切法律责任，由我公司全部承担。2014年9月22日，广州市房地产租赁管理所出具的《租赁合同转办通知书》记载：出租人广东中南建设物业发展总公司，承租人杨敏，地址广州市海珠区万松园路33、39号大楼首层、二层、三层的房屋及地下停车场；该房屋租赁合同已在我所办理租赁登记备案，租期为2007年8月28日至2023年8月27日，现需办理合同转租手续，请海珠区房地产租赁管理所予以办理。广州市国土资源和房屋管理局租赁登记备案。2015年10月15日，杨敏（甲方、出租人）与郭智雄（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定乙方愿意承租甲方提供于广州市前进路××-39号大楼首层26号铺位，经营无油烟餐饮等，承租建筑面积350.72平方米。第二条，租赁期五年，出租期自2015年10月1日起至2020年9月30日。第三条，租金及保证金、水电费支付方式，1、租金每月计35072元。（注：乙方必须在每月10号前支付当期租金。此租金内不含房屋租赁税，所需缴相关费用由乙方自行承担）。2、乙方在合同签订日向甲方交纳72144元（其中2000元为水电押金）押金，租赁期届满或合同解除时，甲乙双方就该物业交接完毕，除本合同另有约定的情形外，在抵扣应由乙方承担的其他相关费用后，剩余部分如数无息返还乙方。3、每月水、电费按乙方水表、电表显示实用量加公共分摊（收费根据国家规定标准）计收。第六条违约责任：4、乙方在经营期间，必须开门营业（年假除外），不得无故停业，以保障平衡市场的正常运作。如无正当理由停业超过七天，作违约处理，从第八天开始，每停业一天乙方支付人民币500元违约金给甲方直至开门营业为止。情节恶劣的甲方有权单方终止合同，无条件（不作任何补偿、不退还所收的押金等费用）收回商铺。5、乙方未能按期缴纳各项费用时，逾期一日按租金及费用总额的3‰向甲方支付滞纳金。如乙方拒付或滞付租金、物业管理费、水电费、垃圾费及其他费用逾期超过15天，视为乙方单方面解除合同，甲方有权对出租给乙方的商铺收回使用权。并清理乙方场内的所有物品，所发生的一切费用由乙方承担。6、合同履行过程中，乙方如因经营、资金问题导致没法继续履行合同，须转租或解除合同的，必须在60天内向甲方递交书面申请，经得同意批准。第八条、转让、退租及租赁场地返还与收回，4、租赁期间，如乙方确因经营不善等情况需提前退租时，必须提前30天通知甲方需征得甲方同意，并签订书面协议解除本合同。对此乙方投入到租赁房屋装修中的附着物不予赔偿，乙方应无偿转交甲方。5、租赁期届满后，乙方应及时向甲方返还租赁场地。租赁场地的添附部分按届满时的现状无偿归甲方所有。6、因乙方的违约行为导致合同解除的，甲方有权单方收回租赁场地，租赁场地的添附部分按合同解除时的现状无偿归甲方所有。等。同日，杨敏（甲方）与郭智雄（乙方）签订《补充协议》，明确租金和管理费如下：第一年，2015年10月1日至2016年9月30日，每月租金35072元，管理费1000元；第二年，2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金36826元，管理费1000元；第三年，2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金38667元，管理费1000元；第四年，2018年10月1日至2019年9月30日，每月租金40600元，管理费1000元；第五年，2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金42630元，管理费1000元。2015年9月30日，郭智雄收到医疗器械室锁匙叁条，并确认：乔晨窝窝头、医疗器械、洗车档电表、水表读数，其中：乔晨窝窝头：电表27319、水表453；医疗器械：电表10911、水表199；洗车档：电表19009、水表（拆墙时己掉落地下）31。2015年10月15日，杨敏出具收据，收到郭智雄26号铺二个月押金和水电押金共72144元（70144+2000）。2015年10月21日，广州市海珠区工商行政管理局核发了“广州市海珠区炭一炭美食店”的营业执照，类型个体工商户，经营场所广州市海珠区万松园路33-39号首层26房，经营者郭智雄。2018年9月28日，广州市海珠区工商行政管理局根据郭智雄提交的“广州市海珠区炭一炭美食店”注销登记申请，通知郭智雄准予注销登记。2016年3月31日，杨敏（甲方、出租人）与文嘉晖（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定乙方愿意承租甲方提供于广州市前进路××-39号大楼首层018号铺位，经营无油烟餐饮等，承租建筑面积30平方米。第二条，租赁期五年，出租期自2016年4月1日起至2020年9月30日。第三条，租金及保证金、水电费支付方式，1、租金每月计3743元。（注：乙方必须在每月10号前支付当期租金。此租金内不含房屋租赁税，所需缴相关费用由乙方自行承担）。2、乙方在合同签订日向甲方交纳8486元（其中1000元为水电押金）押金，租赁期届满或合同解除时，甲乙双方就该物业交接完毕，除本合同另有约定的情形外，在抵扣应由乙方承担的其他相关费用后，剩余部分如数无息返还乙方。3、每月水、电费按乙方水表、电表显示实用量加公共分摊（收费根据国家规定标准）计收。第六条违约责任：4、乙方在经营期间，必须开门营业（年假除外），不得无故停业，以保障平衡市场的正常运作。如无正当理由停业超过七天，作违约处理，从第八天开始，每停业一天乙方支付人民币500元违约金给甲方直至开门营业为止。情节恶劣的甲方有权单方终止合同，无条件（不作任何补偿、不退还所收的押金等费用）收回商铺。5、乙方未能按期缴纳各项费用时，逾期一日按租金及费用总额的3‰向甲方支付滞纳金。如乙方拒付或滞付租金、物业管理费、水电费、垃圾费及其他费用逾期超过15天，视为乙方单方面解除合同，甲方有权对出租给乙方的商铺收回使用权。并清理乙方场内的所有物品，所发生的一切费用由乙方承担。6、合同履行过程中，乙方如因经营、资金问题导致没法继续履行合同，须转租或解除合同的，必须在60天内向甲方递交书面申请，经得同意批准。第八条、转让、退租及租赁场地返还与收回，4、租赁期间，如乙方确因经营不善等情况需提前退租时，必须提前30天通知甲方需征得甲方同意，并签订书面协议解除本合同。对此乙方投入到租赁房屋装修中的附着物不予赔偿，乙方应无偿转交甲方。5、租赁期届满后，乙方应及时向甲方返还租赁场地。租赁场地的添附部分按届满时的现状无偿归甲方所有。6、因乙方的违约行为导致合同解除的，甲方有权单方收回租赁场地，租赁场地的添附部分按合同解除时的现状无偿归甲方所有。等。同日，杨敏（甲方）与文嘉晖（乙方）签订《补充协议》，明确租金和管理费如下：第一年、2016年4月1日至2017年3月31日，每月租金3743元，管理费200元；第二年、2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金3930元，管理费200元；第三年、2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金4127元，管理费200元；第四年、2019年4月1日至2020年3月31日，每月租金4333元，管理费200元；第五年、2020年4月1日至2020年9月30日，每月租金4550元，管理费200元。2016年3月31日，杨敏出具收据收到文嘉晖018号铺二个月押金和水电押金共8486元（3743×2+1000）。2016年8月1日，广州前君物业管理有限公司向炭一炭承租人郭韵发出“关于消防水泄漏事件处理通知”，内容主要是：2016年7月31日晚，因炭一炭饮食店操作不当，致使消防喷淋喷头损坏，……要求炭一炭饮食店修复，罚款1000元，责令落实消防安全管理规定，要求管理处落实执行，等。2016年8月26日，广州前君物业管理有限公司向炭一炭餐饮店老板发出“通知”，内容：你开在我司楼下的餐饮店，对着我院内装了几部排气扇，将油烟废气全部排到我院内，严重污染了院内空气和环境，对我院内居民身体健康造成了极大的危害。现有居民投诉，……物业公司决定责令你店在本月30日前拆除对我院内的所有排气扇，逾期不拆，后果自负。2016年9月12日，饮食店郭韵向广州前君物业管理有限公司支付管理费（损失消防系统费用）1000元。2017年4月20日，物业部向炭一炭发出《催款函》，内容主要是：根据双方合同约定，请于本月25号前交纳本月租金和上月水、电费。为使双方友好长期合作，现我方再次通知你请尽快到交清所欠的款项以免产生滞纳金。如逾期超过合同约定期限未能缴交的，我方则按合同约定执行。该函郭韵签收。2017年4月24日，物业部向炭一炭发出《催款函》，内容主要是：根据双方合同约定，请于本月25号前交纳本月租金和上月水、电费。为使双方友好长期合作，现我方再次通知你请尽快到交清所欠的款项以免产生滞纳金。如逾期超过合同约定期限未能缴交的，我方则按合同约定执行。按本月租金收取每日3‰滞纳金。该函郭智雄签收。2017年4月28日，炭一炭美食店向大元树有限公司暨谢总经理（原合同甲方：杨敏）发出《关于暂按季交租的请求意见》，内容主要是：于二零一七年三月十日至今，炭一炭美食店先后与贵公司领导提出，由于各方面的原因，炭一炭美食店目前经营非常困难，己到了入不敷出的经营财务状况，因为需要暂缓解决这一个实况，建议如下：今年租金试行三月至九月（共六个月）收取我们租金的50%，从十月份起按原合同规定收取租金。一、如以上请求贵公司不同意，我店决定从二零一七年五月十日起不再续租。二、如贵公司同意第一项的请求，我店将会实行全面的内部整顿，实施定期推出新产品上市（每期不少于五个菜式）。并积极发展“到会”服务的餐饮新项目，若我们做到收支平衡，随之而停止“试行办法”，按月准时交租。以上请求，请贵公司尽快回复。该函件2017年5月2日签收。2017年5月9日，原告的财务叶惠贤在被告出具的“证明”签收人栏中签字，“证明”内容：现将广州市海珠区炭一炭美食店（广州市海珠区万松园路33-39号首层26房）的店铺门匙交给你们，特此证明。2017年5月11日，物业管理处李超权发出停水停电通知：内容：由于碳一碳商铺欠交商铺租金，现做停水、停电通知。2017年5月11日晚，郭智雄搬出广州市海珠区万松园路33-39号首层26房，××-39号大楼首层018号铺位。2017年5月11日，广州市海珠区炭一炭美食店出具《告示》，内容主要是，本店“广州市海珠区炭一炭美食店”（万松园路33-39号首层26房）于2017年5月11日起正式结束营业，特此告知。2017年5月11日，郭智雄、文嘉晖、广州市海珠区炭一炭美食店向广州市大元树投资有限公司、广州大圆树物业管理有限公司、杨敏、叶惠贤发出《告知函》，内容主要是，我方负责人郭智雄、文嘉晖分别与贵司代表杨敏于2015年10月15日，2016年3月31日签订关于广州市海珠区万松园路33-39号大楼首层26号、18号铺位的租赁合同，因贵方于2017年5月11日对上述商铺停水停电，导致我方无法正常经营，同日，我方只能对商铺进行撤场，撤场期间由广州大圆树物业管理有限公司员工李超权进行全程监督，我方亦已当场将该商铺的钥匙交还李超权，因此，我方正式致函通知贵方，自2017年5月11日起上述商铺已正式交还予贵方，贵我双方的两份租赁合同同日起解除，请贵方三日内向我方返还全部押金78630元。杨敏签收了该函件。2017年5月12日，杨敏（甲方）与广州市天河嘉怡四维设计制作有限公司（乙方）签订《碳一碳商铺工程》，内容主要是甲方将工程承包给乙方，工程地点：广州市海珠区万松园路33-39号大楼首层26号，工程内容做法及金额：油烟管道拆除及清理，鱼池拆除及清理，厨房拆除及清理，路面破裂修补，场地清理等，工程价共98347元。2017年5月15日，陈俊杰分别开出五张收据，收到清理费4855元，3665元，32580元，6300元，50947元。2018年1月15日，原告的委托代理人向郭智雄、文嘉晖发出《关于催付租金的律师函》，内容主要是：广东恒福律师事务所接受杨敏女士（以下称委托人）委托，指派程跃宇律师、王子波律师处理委托人与你们的商铺租赁合同纠纷事宜。结合有关事实和法律规定，致函如下：委托人与你们于2015年10月、2016年3月先后达成租赁合同，由你们承租委托人位于广州市海珠区前进路××-39号大楼首层26号、18号铺位，用于经营“广州市海珠区炭一炭美食店”。在合同履行期间，你们从2017年3月份开始不再按合同约定支付租金及物业管理、水电等相关费用，并于2017年5月份在没有通知委托人的情况下，搬离承租铺位。经委托人与物业管理公司核算，你们尚欠3月份部分和4、5月份租金，物业管理费，水电费，及合同约定的滞纳金，共计人民币108467.55元。此外，物业管理公司为拆除你们承租铺位期间遗留的油烟管道、鱼池和厨房设施等固定设施及搬运清洁等代为支付的工程费用，共人民币98347元。经物业管理人员多次电话催促，直至2018年1月15日，你们仍然没有向委托人支付款项，也没有与委托人协商确定付款计划。鉴于以上事实，你们的行为已经严重侵犯了委托人的合法权益，应按照《民法总则》、《中华人民共和国合同法》的规定支付租金及相关费用，并应承担违约责任。因此请你们本着诚实守信的原则，积极履行义务，于2018年1月23日前向委托人支付上述所欠租金及清理工程款，否则委托人将采取进一步法律途径维护自身的合法权益。届时，你们不仅要全额支付所欠款项及逾期利息等，还会对你们的信誉产生重大的负面影响。特此函告，望你们慎思，及时与委托人授权律师联络并支付租金及相关费用。2018年2月24日，被告的委托代理人向原告发出《律师函》，内容主要是，广东广信君达律师事务所受郭智雄（以下统称“委托人”）的委托，就贵方向委托人发出《关于催付租金的律师函》的相关事宜，指派本律师回函如下。根据委托人提供的资料及陈述表明：委托人自2015年10月、2016年3月先后与贵方杨敏女士签订了承租位于广州市海珠区前进路××-39号大楼首层18号、26号商铺的《租赁合同》。由于贵方与物业方的管理以及委托人自身经营的原因，委托人自2017年3月起即与杨敏女士及商铺的实际管理方广州大圆树物业管理有限公司、广州前君物业管理有限公司（以下统称“物管公司”）协商《租赁合同》的租金、解除等问题，但杨敏女士和物管公司均没有任何回应。2017年5月11日，贵方物管公司强行对商铺采取停电停水，导致委托人无法正常经营。无奈之下，委托人只能停止经营及在物管公司的监督下撤场，将商铺钥匙交还物管公司，并己告知杨敏女士及物管公司。基于上述事实，且结合贵方发出《关于催付租金律师函》内容，委托人认为：1、委托人与贵方己于2017年5月11日就《租赁合同》的解除达成一致意见；2、委托人支付给贵方的款项足以覆盖《租赁合同》解除时的全部费用，不存在滞纳金一说；本律师认为，贵方及物业公司在没有提前通知委托人的情况下，强行对商铺采取停电停水的行为己严重损害委托人的合法权益，且贵方至今尚未将押金余额退还给委托人。故请贵方收到本律师函之日起3日内向委托人返还扣除全部费用后的押金余额人民币10299元。否则，本律师将依委托对贵司采取法律行动。原告于2018年7月2日提起本案诉讼。庭审中，双方确认原告与文嘉晖签订的《租赁合同》及补充协议，文嘉晖是受郭智雄的委托签订合同。另外，原告分别与郭智雄、文嘉晖签订《租赁合同》后，租赁场地用于经营广州市海珠区炭一炭美食店，并以广州市海珠区炭一炭美食店的名义缴纳场地的水、电费、租金。现广州市海珠区炭一炭美食店已经注销，广州市海珠区炭一炭美食店经营者是郭智雄。双方确认被告欠缴2017年3月的租金14550元，管理费1200元，2017年4月租金40756元，管理费1200元，2017年5月水电费1459元。原告认为5月份的租金按照合同约定，应按1个月收取，被告认为2017年5月11日已经搬迁，租金、管理费应计至2017年5月11日。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、告示、告知函、视频材料，拟证明被告自行公告结业及自行搬离商铺，且搬离时原告并没有对被告商铺停电；2、商铺拆除工程合同和收据，拟证明原告为恢复商铺原状以便进行转租减少损失、请人拆除、清理被告美食店的相关设施，共花费98347元。经质证，被告确认《告示》是2017年5月11日张贴在案涉商铺，原告已经对被告停水停电，被告有提前告知原告，原告委托的物业公司有全程监督被告方撤场，且被告已经把案涉商铺的钥匙交付给原告委托的物业公司。对视频材料的合法性、真实性、关联性均不予确认，视频没有显示是哪一天拍摄的，原告认为没有停水停电，但是原告在当天的晚些时候已经停电，如果原告不同意被告搬走的话，被告怎么把案涉商铺内的设施搬走，案涉商铺是在一个围蔽的场地内，停车场是围蔽的，且原告并未对被告的搬离进行阻扰，视频是不完整的，不能完全反映当时的情况。对商铺拆除工程合同和收据的合法性、真实性、关联性不予确认，无法确定工程合同乙方主体的真实性，案涉商铺并没有油烟管道，不存在油烟管道的拆除和清理，原告涉嫌造假，合同签订是在2017年5月12日，即原告主张的合同解除当天或者是撤场的第二天，显然原告的效率很高，明显看出原告对于被告的撤场是清楚知道的，这样才能在2017年5月12日就能找到工程队进行拆除，对于该工程的乙方是否具备资质及工程的费用是否符合市场价，金额是否过高，被告对此均不予认可，一般来说，工程报价会涉及数量、面积、人工单价等，但原告的报价只有单项工程的总价，不符合常理。对于收据，原告没有提交付款凭证予以证明，没有正式发票，该五张收据的编号0734569-0734573与原告收取被告租金所出具的收据的编号0734505等明显出自同一收据本，收款方和付款方使用同一收据本，显然造假。本院认为，原告杨敏与被告郭智雄签订的《租赁合同》和原告杨敏与文嘉晖签订的《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的相关规定，应是有效合同。被告认为《租赁合同》无效，依据不足，本院不予采纳。原、被告双方确认文嘉晖是代被告郭智雄签定《租赁合同》，并且用于经营广州市海珠区炭一炭美食店，现广州市海珠区炭一炭美食店已经注销，被告郭智雄是广州市海珠区炭一炭美食店的经营者，广州市海珠区炭一炭美食店的权利义务应由被告郭智雄承担。本案争议焦点，双方没有签订提前解除合同协议，被告先交付房屋锁匙，后在原告管理人员监督下搬出涉案房屋，原告自行收回房屋是否视为协议解除合同。本院认为原、被告双方租赁合同约定，被告在经营期间，必须开门营业（年假除外），不得无故停业，以保障平衡市场的正常运作。如无正当理由停业超过七天，作违约处理，情节恶劣的，原告有权单方终止合同，无条件（不作任何补偿、不退还所收的押金等费用）收回商铺。合同履行过程中，被告如因经营、资金问题导致没法继续履行合同，须转租或解除合同的，必须在60天内向原告递交书面申请，经得同意批准。租赁期间，如被告确因经营不善等情况需提前退租时，必须提前30天通知原告，需征得原告同意，并签订书面协议解除本合同。因被告的违约行为导致合同解除的，原告有权单方收回租赁场地，租赁场地的添附部分按合同解除时的现状无偿归原告所有。2017年4月20日、24日，原告先后向被告经营的广州市海珠区炭一炭美食店发出《催款函》，要求交纳本月租金和上月水、电费。2017年4月28日，被告向大元树有限公司暨谢总经理（原合同甲方：杨敏）发出《关于暂按季交租的请求意见》，要求减收租金，如不同意，决定从2017年5月10日起不再续租。原告没有书面通知同意被告的请求。2017年5月9日，广州市海珠区炭一炭美食店将店铺门匙交给原告的财务人员叶惠贤，表明被告不再履行租赁合同。2017年5月11日晚，被告郭智雄未经原告书面同意搬出广州市海珠区万松园路33-39号首层26房，××-39号大楼首层018号铺位。由于被告违约在先，2017年5月11日晚被告郭智雄搬迁时原告和管理人员已经到场，且原告提供的证据证明在2017年5月12日已经与施工单位签订施工合同，应认定原告在2017年5月11日晚已经确认解除合同，被告应支付至2017年5月11日的租金、管理费，水电费，原告要求计至2017年5月12日，理据不足，本院不予采纳。被告欠缴2017年3月的租金14550元、管理费1200元，2017年4月的租金40756元、管理费1200元，2017年5月的租金14943.86元（40756×11÷30=14943.86元）、管理费440元（1200×11÷30=440元），合计73089.86元。双方确认被告欠缴2017年5月水电费1459元，是双方的自行处分，本院予以采纳。合同约定被告在每月10号前支付当期租金，被告未能按期缴纳各项费用时，逾期一日按租金及费用总额的3‰向原告支付滞纳金。被告逾期支付租金、管理费、水电费，原告要求被告按所欠金额为基数，按中国人民银行公布同类同期贷款基准利率，自2017年5月31日起计算至被告实际还清之日止的利息，并没有违反合同的约定，本院予以支持。被告违约，导致双方解除合同，按约定原告不作任何补偿、不退还所收的押金等费用，租赁场地的添附部分按合同解除时的现状无偿归原告所有，押金已经补偿原告的损失，原告再要求被告赔偿拆除被告承租铺位遗留的油烟管道、鱼池和厨房设施等固定设施及搬运清洁等支付的工程费用98347元及利息，理由不充分，本院不予支持。被告反诉要求原告退还押金和支付利息，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨敏与被告郭智雄于2015年10月15日签订的《租赁合同》和原告杨敏与文嘉晖于2016年3月31日签订的《租赁合同》；二、被告郭智雄在本判决生效之日起10日内向原告杨敏支付欠缴的2017年3月至5月租金70249.86元、2017年3月至5月的物业管理费2840元、2017年5月的水电费1459元,合计74548.86元及利息（以74548.86元为本金，按中国人民银行公布同类同期贷款基准利率，自2017年5月31日起计至被告实际还清之日止）；三、驳回原告杨敏的其他诉讼请求；四、驳回被告郭智雄的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4444.4元，反诉费7690.30元，由原告负担受理费2780.70元，被告负担受理费1663.70元、反诉费7690.30元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓燕媚二〇一九年四月十八日书 记 员  蔡文棋