福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初1691号 原告：石狮恒大置业有限公司，住所地福建省石狮市宝盖镇濠江路宝盖镇政府**，统一社会信用代码91350581MA349XMD1F。 法定代表人：陈心建，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，公司职员。 委托诉讼代理人：尤锦珠，公司职员。 被告：张诗向，男，1979年6月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：吴秀者，女，1981年4月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告石狮恒大置业有限公司（下称石狮恒大公司）与被告张诗向、吴秀者商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。石狮恒大公司的委托诉讼代理人刘学铨和张诗向、吴秀者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石狮恒大公司向本院提出诉讼请求：1.张诗向、吴秀者立即共同支付到期购房款733569元，并以733569元为基数按日万分之一支付自2018年1月1日起至张诗向、吴秀者实际付清购房款之日止的违约金；2.张诗向、吴秀者承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月27日，张诗向、吴秀者认购石狮恒大公司开发的石狮恒大首府11幢2梯1701单元房产，双方签订了《石狮恒大首府商品房认购书》，张诗向、吴秀者依约支付了前期购房款。双方于2018年1月4日签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，对认购书加以确认和补充，对双方的权利义务进行了约定，同时约定纠纷由房屋所在地人民法院管辖，“买受人应当……；于2018年12月31日前支付楼款741764元。”等内容。张诗向、吴秀者在该笔款项到期前已付款8195元，剩余733569元未付。为促使合同顺利履行，石狮恒大公司于2018年12月7日、同年12月17日向张诗向、吴秀者发出《还款提示函》要求按期支付购房款，于同年12月24日向张诗向、吴秀者寄送《房款催缴函》。但张诗向、吴秀者并未按期缴纳购房款。石狮恒大公司无奈，委托律师事务所于2019年1月3日向张诗向、吴秀者发出《律师函》要求其立即支付到期购房款及相应违约金，张诗向、吴秀者仍不予理睬。依据合同约定，张诗向、吴秀者逾期支付购房款的行为已构成违约，每逾期缴纳购房款一天，应按未付款总金额的万分之一向石狮恒大公司支付违约金。 张诗向、吴秀者对其与石狮恒大公司签订认购书、预售合同及附件的事实没有异议，对尚欠部分购房款的事实没有异议，但共同辩称：1.合同约定2018年12月31日交房，石狮恒大公司还没有交房，目前没有办理物业的交接手续。2.房屋存在漏水、发霉等质量问题，可能导致张诗向、吴秀者无法入住。3.截止目前为止，张诗向、吴秀者已经支付了三期款项，其中有20万元的款项尚未开具发票，目前仅欠购房款533569元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 石狮恒大公司系从事房地产开发销售等业务的有限责任公司，依法取得址于福建省石狮市城东片区、南环路北侧、学府路西侧2012-16-04地块/2012-16-05地块的建设用地使用权，并经批准建设商品房，取得开发建设“石狮恒大首府”项目的商品房预售许可证[（狮）预售（2017）第001号]。案涉房产系石狮恒大公司开发建设的“石狮恒大首府”11幢2梯1701单元的商品房。2017年6月27日，石狮恒大公司与张诗向、吴秀者就认购案涉房产事宜签订编号为0003285的《石狮恒大首府商品房认购书》，约定：张诗向、吴秀者向石狮恒大公司认购该商品房；面积共156.81㎡、其中套内面积117.89㎡；按建筑面积计算单价为9460.68元/㎡，按套内面积计算单价为12584.02元/㎡，总金额为1483530元；张诗向、吴秀者同意签署认购书时支付2万元作为定金，并选择分期付款方式支付购房款，须于2017年6月29日前支付首期购房款202530元并签署《商品房买卖合同》，于2017年12月27日前付清222530元，于2018年6月27日前付清296706元，于2018年12月20日前付清741764元；如张诗向、吴秀者未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向石狮恒大公司支付违约金；等内容。2018年1月4日，石狮恒大公司与张诗向、吴秀者就购买案涉房产买卖事宜签订编号为00035273的《商品房买卖合同（预售）》，附有十一个附件，其中附件四为“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”、附件十一为“补充协议”。合同约定：总价款为1483530元；在签订合同前，张诗向、吴秀者已向石狮恒大公司支付定金1万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；张诗向、吴秀者应当在2017年6月29日前支付首期房价款222530元，于2017年12月27日前支付楼款222530元，于2018年6月27日前支付楼款296706元，于2018年12月31日前支付余款741764元；除不可抗力外，张诗向、吴秀者未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理，不作累加；逾期在180日之内，张诗向、吴秀者按日计算向石狮恒大公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，石狮恒大公司有权解除合同；石狮恒大公司应当在2018年12月31日前向张诗向、吴秀者交付该商品房；该商品房达到交付条件后，石狮恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张诗向、吴秀者；张诗向、吴秀者未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，石狮恒大公司应当出示满足合同约定交付条件的证明文件，石狮恒大公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定的交付条件的，张诗向、吴秀者有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由石狮恒大公司承担；办理交付手续前，张诗向、吴秀者有权对该商品房进行查验，石狮恒大公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为张诗向、吴秀者查验和办理交付手续的前提条件；除不可抗力外，石狮恒大公司未按照约定的时间将该商品房交付张诗向、吴秀者的，双方同意按照逾期时间，分别处理；逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，石狮恒大公司按日计算向张诗向、吴秀者支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，张诗向、吴秀者有权解除合同；石狮恒大公司应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知张诗向、吴秀者；等内容。附件四进一步约定：合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；如买受人分期付款，买受人必须严格按本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总额的万分之一计算，向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，等内容。附件十一对付款方式作了相同约定，并对商品房交付进一步约定：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为情形发生至消失的相应期间，等内容。合同签订后，张诗向、吴秀者依约支付石狮恒大公司定金、首期购房款等。2018年1月16日，石狮恒大公司办理案涉房产的合同登记备案手续。2018年8月31日，石狮恒大公司以张诗向、吴秀者逾期支付购房款为由诉至本院。2018年10月26日，本院作出（2018）闽0581民初5381号民事裁定，准许石狮恒大公司撤诉。2018年12月7日，石狮恒大公司向张诗向、吴秀者邮寄《还款提示函》，提示张诗向、吴秀者应于2018年12月20日前支付完毕剩余房款733569元。2018年12月17日，石狮恒大公司又向张诗向、吴秀者邮寄《还款提示函》，提示张诗向、吴秀者应于2018年12月20日前支付完毕剩余房款733569元。2018年12月24日，石狮恒大公司又向张诗向、吴秀者邮寄《房款催缴函》，要求张诗向、吴秀者应于2018年12月20日前支付完毕剩余房款733569元及已产生的违约金。2019年1月2日，石狮恒大公司委托福建建达律师事务所向张诗向、吴秀者邮寄《律师函》，要求张诗向、吴秀者应于2018年12月31日前支付完毕剩余房款733569元。张诗向、吴秀者收到上述函件后，未支付相应款项。2019年3月6日，石狮恒大公司诉至本院。诉讼过程中，石狮恒大公司承认至今未能书面通知张诗向、吴秀者查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料。 本院认为，石狮恒大公司系登记注册的房地产开发企业，已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与张诗向、吴秀者于2017年6月27日签订的编号为0003285的《石狮恒大首府商品房认购书》和2018年1月4日签订的编号为00035273的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现石狮恒大公司以张诗向、吴秀者未能按照约定于2018年12月31日前支付购房款余款的行为已经构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的合同责任，张诗向、吴秀者抗辩石狮恒大公司未能于2018年12月31日前交付案涉房产，因此，当事人双方争议焦点主要在于张诗向、吴秀者的抗辩权能否对抗石狮恒大公司的请求权。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”规定，所谓同时履行抗辩权，是指双务合同的一方当事人在对方履行之前，有权拒绝自己的履行。本案中，根据合同约定，支付购房款余款和交付案涉房产的履行期限均为2018年12月31日前，并无先后顺序且均已届清偿期，此时，石狮恒大公司与张诗向、吴秀者之间互负给付义务，义务之间具有互为因果关系的牵连性，张诗向、吴秀者提出石狮恒大公司未能交付案涉房产，实际上系提出同时履行抗辩权，属于延缓的抗辩权，旨在对抗石狮恒大公司请求权的权利，否认对方的权利主张的权利，这种抗辩权的重要功能在于通过行使这种权利而使对方的请求权延期发生效力，也就是使对方的请求权在一定期限内不能行使。同时，根据合同约定，石狮恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张诗向、吴秀者，但石狮恒大公司未能书面通知张诗向、吴秀者查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料，导致其无法按期交付案涉房产。因此，张诗向、吴秀者行使同时履行抗辩权具有法律根据，本院予以采纳；石狮恒大公司的诉讼请求，本院不予支持。至于张诗向、吴秀者提出的案涉房产存在质量问题，因张诗向、吴秀者并未实际查验房屋，亦未能提供证据证明案涉房产存在质量问题，本院该项抗辩意见不予采纳。张诗向、吴秀者主张的支付购房款余款20万元的事实，因未能提供证据加以证明，石狮恒大公司亦未予以确认，本院不予采纳。 综上所述，石狮恒大公司的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回石狮恒大置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费11176元，减半收取计5588元，由石狮恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年四月九日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。