广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终324号上诉人（原审被告、反诉原告）：伍惠忠，男，1959年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************。公民身份号码：440************615。委托诉讼代理人：康佑发，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李洪双，男，1969年11月12日出生，汉族，住广东省阳春市****************。公民身份号码：441************450。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈美兰，女，1970年6月17日出生，汉族，住广东省阳春市****************。公民身份号码：441************444。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。原审第三人：广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，住所地广东省鹤山市***********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：赖昌辉，男，该公司置业顾问。上诉人伍惠忠因与被上诉人李洪双、陈美兰及原审第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍惠忠上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判伍惠忠与李洪双、陈美兰及碧桂园公司于2017年9月29日签订的《房地产买卖三方合约》（含《附件》；以下简称《三方合约》）以及伍惠忠与李洪双、陈美兰于2017年11月23日签订的《不动产转让合同》（以下简称《转让合同》）于二审判决生效之日起解除；2．撤销一审判决第二项、第三项，改判伍惠忠于二审判决生效之日起十天内向李洪双、陈美兰返还购房款（含定金）800000元；3．撤销一审判决第四项，改判伍惠忠于二审判决发生法律效力之日起十天内以购房款800000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自二审判决生效后十一日起算至伍惠忠实际返还付清购房款时止；4．李洪双、陈美兰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。李洪双、陈美兰未能依约办理过户递件，系因其二人企图偷逃税款所致，责任在李洪双、陈美兰。各方在2017年11月23日签订《转让合同》之前，李洪双、陈美兰没有依照《三方合约》的约定于2017年10月29日之前成功办理过户递件，责任在李洪双、陈美兰。后伍惠忠与李洪双、陈美兰协商于2017年9月29日办理过户递件，等同于伍惠忠与李洪双、陈美兰实际变更了过户递件时间。虽然《三方合约》的《附件》第二条第三款约定：“首期楼款（不含定金）1630000元，买方（李洪双、陈美兰）于：A、买方递件成功并取得回执当天支付卖方（伍惠忠）”。在履行该条款时，伍惠忠分别于2017年11月22日、2017年11月23日两次陪同李洪双、陈美兰前往不动产登记中心协助其二人过户递件。2017年11月22日第一次办理过户递件时，由于李洪双、陈美兰擅自将递件的《转让合同》交易价格变更为1700000元，企图偷逃国家税款，故导致本次递件不成功。2017年11月23日第二次办理过户递件时，李洪双、陈美兰虽然同意以真实的交易价格申请递件，但其二人擅自制作虚假的“装修工程款”增值税发票，企图通过所谓的工程款偷逃税款，并要求伍惠忠配合，由于伍惠忠不愿意参与其二人的违法行为，故此次过户递件亦未成功。综上，一审法院查明事实不清，由于李洪双、陈美兰在上述两次过户递件过程中存在意图通过违法行为偷逃税款，才导致两次过户递件失败，此即是伍惠忠未能在各方另行约定的2017年11月22日、2017年11月23日配合李洪双、陈美兰成功过户递件的根本原因。另，《三方合约》约定的“卖方同意买方在房管局过户时以其他价格过户”条款，由于系故意串通损害国家税收利益，故应属无效条款。二、2017年9月29日签订的《三方合约》约定的付款时间和过户递件时间不再适用；各方另行签署的《转让合同》对李洪双、陈美兰付款时间有明确约定，但对于李洪双、陈美兰过户递件时间没有约定，属于主要交易条件未约定。《转让合同》系对《三方合约》的修改与变更替换。《转让合同》对李洪双、陈美兰付款条件作出了明确约定，要求李洪双、陈美兰于2017年11月23日向伍惠忠支付1630000元的首期购房款。关于《三方合约》约定的先递件收到回执后再支付首期购房款的条款，因各方此前并未按照《三方合约》约定的时间即2017年10月29日前进行递件，且现已超过前述约定的时间。即便根据后来各方另行约定的过户递件时间，即2017年11月22日、2017年11月23日，伍惠忠亦分别依约两次陪同李洪双、陈美兰前往不动产登记中心协助办理过户递件，只是因李洪双、陈美兰二人的原因导致过户递件不成功。由此可知，《三方合约》约定的过户递件条款已经无效，不再具有可履行性；而《转让合同》并未再次对李洪双、陈美兰过户递件时间作出明确的约定。据此，各方对于递件时间的约定已经进行了修改，递件时间不再适用《三方合约》约定的2017年10月29日，自然对于《三方合约》约定的先递件在收到回执后再支付首期购房款的约定也应不再适用。各方新签订的《转让合同》约定要求李洪双、陈美兰于2017年11月23日向伍惠忠支付1630000元首期购房款的付款方式，才应当是各方现所应遵循的付款方式，而对于李洪双、陈美兰何时过户递件，则没有约定，属于主要交易条件未约定。三、一审法院关于《三方合约》第九条的约定理解有误，适用错误。依照法理，《三方合约》签订在先，《转让合同》签订在后，故当上述两份合同存在约定条款不一致时，应以在后签订的《转让合同》的约定条款为准。根据《三方合约》第九条“本合同与任何在此之前任何一方在谈判中声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《不动产卖买合同》（适用二手楼买卖）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准”的约定，首先，现并未出现各方与《三方合约》不一致的情况，其次，前述条款表达的意思是双方在签订《三方合约》时同时签订（或已存在双方签订）的《不动产卖买合同》与《三方合约》不一致时，以《三方合约》为准。现实情况是当时并不存在一份《不动产卖买合同》，因此，亦不存在此种不一致的情况。此后，各方在2017年11月23日签订的是《转让合同》而非《不动产卖买合同》，合同名称不同，由此亦不符合适用《三方合约》第九条约定的条件。另，关于《三方合约》第九条约定的适用，不应不加区分生硬套用，从而对此后各方新签订的一切与《三方合约》不一致的合同均予以否认。前述做法显然不合法理，违背意思自治的契约精神。因此，《转让合同》系对《三方合约》的修改与变更替换。李洪双、陈美兰应按照《转让合同》约定的付款条件进行付款，各方应按照《转让合同》进行交易。四、《三方合约》和《转让合同》应于二审判决生效之日起解除。（一）伍惠忠与李洪双、陈美兰均向人民法院诉讼主张解除《三方合约》和《转让合同》，对于《转让合同》，由于其中仅约定了李洪双、陈美兰的付款义务，而没有对李洪双、陈美兰的过户递件义务进行约定，故该合同属于对重大交易条件没有进行约定，属于合同履行义务约定不明。后各方就房屋过户的时间无法进行约定，且李洪双、陈美兰亦未依据《转让合同》约定的付款方式全面履行付款义务。据此，该《转让合同》约定的履行义务不明，鉴于其约定不完整，各方可以解除合同且无需承担违约责任。（二）解除权是单方法律行为，李洪双、陈美兰行使该解除权的方式应当是直接向伍惠忠书面发函以主张解除权。在本案中，李洪双、陈美兰系向一审法院递交起诉状请求人民法院以诉讼的形式解除双方之间的合同。李洪双、陈美兰的前述行为系在行使诉权，而非行使解除权。因此，一审法院认定各方签订的《三方合约》和《转让合同》于伍惠忠收到经一审法院送达的李洪双、陈美兰递交的起诉状之日解除，系对李洪双、陈美兰向人民法院递交诉状的行为属通过行使诉权主张解除权还是属通过行使形成权主张解除权的判断错误。因此，《三方合约》和《转让合同》两份合同应于二审判决解除并于判决生效之日起解除。五、如前所述，伍惠忠不存在违约的事实，无需向李洪双、陈美兰双倍返还定金。《三方合约》和《转让合同》解除后，各方均无需承担违约责任，故伍惠忠仅需向李洪双、陈美兰返还购房款（含定金）800000元。六、一审法院认定利息利率错误。二审判决生效后《三方合约》和《转让合同》解除，伍惠忠有十天的返还购房款期限，因此，伍惠忠在没有于二审判决发生法律效力之日起十天内返还购房款800000元的情况下，伍惠忠才应当以800000元购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自第十一天起至伍惠忠实际返还付清购房款时止计算伍惠忠应赔偿的利息损失。李洪双、陈美兰共同辩称，伍惠忠的上诉事实和理由没有法律和事实依据，应予驳回。一、关于《三方合约》第九条约定的解释，李洪双、陈美兰认为，合约中的《不动产卖买合同》（适用于二手楼买卖）从合同语句以及合同条款来看，指的就是在办理过户时房管部门要求签订的格式合同。结合该合同上下文分析，《三方合约》约定“卖方同意买方在房管局过户时以其他价格过户”，由于实践中在房管局办理相关手续必须签订房管局拟定的不动产转让格式文本，既然约定的是以其他价格过户，那么该不动产转让格式文本必然与《三方合约》约定有冲突，有冲突时必然以《三方合约》为准。此外，根据实践中的交易习惯，不动产过户时签订的格式文本合同在交易中一般不作为履约之用，买卖双方在格式文本合同之外一般另行签订用于实际履行得合同文本。最后，作为本次交易的中介方碧桂园公司也明确《三方合约》关于“卖方同意买方在房管局过户时以其他价格过户”条款的含义，即使在房管部门登记的不动产转让合同亦仅用于过户而非实际履行。二、伍惠忠拒绝配合办理过户手续，理由在于要求李洪双、陈美兰在过户前付清购房首期款1630000元。伍惠忠在一审的反诉状中已经陈述，但其该理由不能成立。伍惠忠拒绝协助李洪双、陈美兰办理过户手续违反了《三方合约》的《附件》第二条的约定，构成了违约，且其在李洪双、陈美兰发出律师函要求其履行义务时仍然拒不理会，故伍惠忠构成根本违约，一审法院对此认定正确。此外，李洪双、陈美兰认为，从涉案房屋买卖的整个过程来看，伍惠忠在所谓配合过户及履行义务过程中不断设置障碍，目的就在于不想将涉案房屋出卖给李洪双、陈美兰，因涉案房屋在本案交易期间价格不断上涨，伍惠忠事实上已经不想交易。最后，关于本案涉案合同解除的时间问题。合同解除权属于形成权，李洪双、陈美兰在起诉状中要求解除涉案合同，一审起诉状于2018年1月12日送达伍惠忠，一审法院判令涉案合同在2018年1月12日解除符合相关法律规定。碧桂园公司未作陈述。李洪双、陈美兰共同向一审法院起诉并变更其请求：1．解除李洪双、陈美兰与伍惠忠之间的《三方合约》《转让合同》；2．判令伍惠忠双倍返还定金合计400000元，返还购房款600000元，赔偿利息损失（损失以600000元为基数，自起诉之日即2018年1月8日起至实际付清之日止按年利率6%计），赔偿房屋溢价损失370000元给李洪双、陈美兰；3．伍惠忠支付诉讼财产保全责任保险费3800元给李洪双、陈美兰；4．本案诉讼费用由伍惠忠负担。伍惠忠向一审法院反诉并变更其请求：1．判令解除李洪双、陈美兰与伍惠忠之间签订的《三方合约》《转让合同》；2．判令李洪双、陈美兰丧失定金款200000元，伍惠忠无需向李洪双、陈美兰返还该定金款；3．判令李洪双、陈美兰承担本案全部诉讼费用。一审法院判决：一、李洪双与伍惠忠、广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司于2017年9月29日签订的《房地产买卖三方合约》（含《附件》）以及李洪双、陈美兰与伍惠忠于2017年11月23日签订的《不动产转让合同》于2018年1月12日解除；二、伍惠忠于判决发生法律效力之日起十日内返还购房价款600000元给李洪双、陈美兰；三、伍惠忠于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金400000元给李洪双、陈美兰；四、伍惠忠于判决发生法律效力之日起十日内以购房价款600000元为基数按年利率6%从2018年1月8日起至伍惠忠实际付清购房价款之日止支付利息给李洪双、陈美兰；五、驳回李洪双、陈美兰的其他诉讼请求；六、驳回伍惠忠的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费17130元，财产保全申请费5000元，评估费6813元，诉讼费用合共28943元，由李洪双、陈美兰负担6813元，由伍惠忠负担22130元。一审案件反诉受理费2150元，由伍惠忠负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对伍惠忠的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审理。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.《三方合约》《转让合同》的内容不一致时以哪份为准；２.伍惠忠的行为是否构成违约；３.《三方合约》《转让合同》解除时间的认定；4.伍惠忠应承担何种违约责任；5.诉讼费用负担。一、关于《三方合约》《转让合同》的内容不一致时以哪份为准的问题。伍惠忠上诉主张应以签订时间在后《转让合同》为准。本院经审查认为伍惠忠该主张不能成立，理由如下：1.《三方合约》第九条明确约定：“本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《不动产卖买合同》（适用于二手楼买卖）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”。2.虽然前述条款约定的“《不动产卖买合同》（适用于二手楼买卖）”，而实际签订的是《转让合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，结合查明的事实，可以看出本案当事人于2017年11月23日在鹤山市*******办理递件过户过程中签订《转让合同》以涉案房屋买卖为目的，属于前述条款约定的“《不动产卖买合同》（适用于二手楼买卖）”。3.本案二手房交易过程系在第三人碧桂园公司提供中介服务下进行，《三方合约》《转让合同》的合同文本由碧桂园公司提供，双方当事人在碧桂园公司中介服务下签订。在二审调查期间碧桂园公司明确表示《三方合约》第九条中约定的“《不动产卖买合同》（适用于二手楼买卖）”就是指《转让合同》。综上，《三方合约》《转让合同》的内容不一致时，应以《三方合约》的约定为准。二、关于伍惠忠的行为是否构成违约的问题。根据《三方合约》“首期楼款（不含定金）1630000元，买方应于A、买方于递件成功并取得回执当天支付卖方（伍惠忠）”的约定，递件成功并取得回执在前，李洪双支付首期楼款的义务在后。然而经审查伍惠忠的履约情况，由于伍惠忠在鹤山市*******递件过户前，要求李洪双、陈美兰先支付首期楼款，导致其各方于2017年11月23日未能办理递件。后续李洪双、陈美兰要求伍惠忠继续配合递件义务时，伍惠忠均以要求李洪双、陈美兰先支付首期楼款为由不予配合，故伍惠忠已构成违约。三、关于《三方合约》《转让合同》解除时间的认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《三方合约》第七条“因买方（李洪双）或卖方（伍惠忠）违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任……”的约定，因伍惠忠拒不配合递件违约，李洪双、陈美兰有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，李洪双、陈美兰向一审法院起诉要求解除《三方合约》《转让合同》，一审法院将包括起诉状副本在内的应诉材料于2018年1月12日通过法院专递形式送达伍惠忠。故可视为李洪双、陈美兰就解除《三方合约》《转让合同》的意思表示于2018年1月12日送达给伍惠忠，故一审法院确认《三方合约》《转让合同》于2018年1月12日解除并不无当，本院予以维持。伍惠忠上诉主张《三方合约》《转让合同》应于二审判决生效之日起解除，没有事实及法律依据，本院不予支持。四、关于伍惠忠应承担何种违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经审查，李洪双、陈美兰在本案中的诉讼请求包括双倍返还定金、赔偿购房款利息损失、赔偿房屋溢价损失。关于定金，根据《三方合约》第七条“因买方（李洪双）或卖方（伍惠忠）违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任［若卖方（伍惠忠）违约，则需双倍返还定金；若买方（李洪双）违约，则卖方没收定金］”的约定，李洪双、陈美兰可以主张伍惠忠双倍返还定金400000元。关于购房款利息损失，因伍惠忠违约导致《三方合约》《转让合同》解除，伍惠忠继续占有李洪双、陈美兰支付的600000元购房款没有合法依据。利息属于购房款的法定孳息，李洪双、陈美兰可以主张伍惠忠赔偿购房款600000元的利息（自一审起诉之日2018年1月8日起至实际付清之日止按年利率6%计算）。关于房屋溢价损失。经一审法院委托评估，涉案房屋价值为2725110元，与合同成交价2530000元相比较溢价为195110元，李洪双、陈美兰为此支付了评估费6813元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，经比较李洪双、陈美兰的房屋溢价损失201923元（195110元＋6813元）以及利息损失，已经超出了定金200000元，本应支持其房屋溢价损失以及利息损失，但一审判决伍惠忠双倍返还定金及赔偿利息损失之后，李洪双、陈美兰并未提起上诉，视为其认可一审判决，故本院对一审判决伍惠忠双倍返还定金400000元、赔偿购房款600000元的利息（自一审起诉之日2018年1月8日起至实际付清之日止按年利率6%计算）的结果予以维持。伍惠忠上诉主张不适用定金双倍返还、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准自二审判决生效后十一日起支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。五、关于诉讼费用的负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费用的负担应由人民法院根据案件的具体情况决定。本案因伍惠忠违约，其应承担违约责任，一审法院根据胜诉、败诉情况判决伍惠忠承担评估费之外的诉讼费用并无不当，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，伍惠忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，定金和赔偿损失之并用规则适用有误，但李洪双、陈美兰没有就此提出上诉，本院对一审判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由伍惠忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 熊昌波审 判 员 李雁羽审 判 员 李 翔二〇一九年四月十七日法官助理 司梦阳书 记 员 区健敏