广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初3821号原告：梁志雄，男，1968年12月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：张瑞华，女，1972年8月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两原告的共同委托代理人：吕萍，女，1978年5月1日，汉族，住广东省韶关市曲江区。被告：伍裕区，男，1980年1月22日出生，汉族，住广东省兴宁市。原告梁志雄、张瑞华与被告伍裕区房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁志雄、张瑞华的共同委托代理人吕萍，被告伍裕区到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁志雄、张瑞华向本院提出诉讼请求：1、伍裕区返还房屋部分交易款270000元，双倍定金160000元，中介费33000元，按揭服务费4640元，首期的利息10000元（包括80000元定金的利息，自2017年9月16日计至2018年5月8日，共计243天；部分交易款270000元的利息，自2017年10月17日计至2018年5月8日，共计203天。利息标准按2017年9月7日的中国人民银行贷款基准利率计算），担保费用3430.92元（梁志雄、张瑞华在本案中申请财产保全，以平安保险公司出具担保函进行担保，由此向平安保险公司支付了保险服务诉讼财产保全财产保险费3430.92元）；2、解除《房屋买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖合同关系；3、赔偿房屋差价损失500000元；4、诉讼费、财产保全费由伍裕区承担。事实和理由：梁志雄在2017年9月15日经广州市祈安地产代理有限公司（以下简称祈安公司）员工黄木弟推介伍裕区位于广州市天河区沙太南路265号708房（以下简称案涉房屋），便约同妻子张瑞华与祈安公司中介员黄木弟、李超儒一同前往跟业主伍裕区见面。当时伍裕区主动拿出房产证给梁志雄、张瑞华查看以证明其就是业主并热情游说梁志雄、张瑞华购买他的房屋。梁志雄、张瑞华跟伍裕区商议后，双方都同意房屋以1660000元交易且办理银行按揭。中介员根据上述商定的房屋价格让梁志雄、张瑞华签定了《房屋买卖合同》。梁志雄、张瑞华根据《房屋买卖合同》附件（付款方式）B第一条要求，于9月16日支付80000元定金给伍裕区。为了保证给付的资金安全及房屋交易顺利进行，梁志雄、张瑞华曾提出要求业主伍裕区把房产证交给第三方中介公司托管，但是伍裕区不同意。《房屋买卖合同》签定后第二天即9月16日，梁志雄、张瑞华经中介方人员黄木弟、李超儒再次前往案涉房屋跟伍裕区见面，并由中介公司约定好的房屋评估公司及银行按揭中介员梁斌前来办理银行按揭的相关手续，同时祈安公司也帮双方办理了网签手续即签定《广州市存量房买卖合同》。随后伍裕区说已约好银行于9月29日提前还款，要求梁志雄于9月29日转270000元给他指定的银行账户里，梁志雄误以为9月29日就是伍裕区抵押贷款银行还款之日，于是便口头同意了。中介方人员黄木弟约同原、被告于9月29日一同前往工商银行荔湾区支行办理涂销手续并转账270000元给伍裕区。见面后梁志雄要求伍裕区出示银行提前还款通知书予以查看及确认，伍裕区仅出示一张没有说明还款实质内容的纸张应对梁志雄、张瑞华。由于伍裕区对要求垫资的金额数次改变，为防止梁志雄、张瑞华经济损失再次向工商银行荔湾区支行陈经理求证得知银行提前还贷时间是10月20日前三个工作日即可。而伍裕区最后不得已发了一张疑似银行提前还贷的通知书，隐约显示的时间是10月20日。此后，中介与梁志雄、张瑞华均无法联系到伍裕区办理相关手续。直到10月9日，中介黄木弟微信通知梁志雄、张瑞华17号早上到伍裕区家现场转账270000元到他工商银行划扣账户里。梁志雄、张瑞华于约定的时间、地点现场分别转了200000元和70000元到伍裕区账户。经过一番波折后，才艰难地拿到了伍裕区书写的收款收据。直至10月17日梁志雄、张瑞华按三方签定的《房屋买卖合同》条款前后一共支付了350000元房屋部分交易款给伍裕区，其照单全收。因伍裕区收款后不出具收款收据就迅速离去，梁志雄、张瑞华担心有诈不得已报警求助。在10月25日，中介黄木弟微信通知梁志雄、张瑞华，伍裕区银行抵押贷款已经成功划扣。梁志雄、张瑞华问中介同贷书拿到没有，中介李超儒才拍照发过来给梁志雄、张瑞华看，并要梁志雄、张瑞华耐心等待他们安排过户手续。到10月30日，伍裕区发来微信勒索梁志雄、张瑞华给他三十至四十万元，否则就起诉梁志雄、张瑞华，并不停辱骂、诬蔑梁志雄、张瑞华。在整个房屋买卖交易过程中梁志雄、张瑞华都是遵守契约精神，当出现分歧时都是礼貌的跟伍裕区沟通，争取用平等对话方式解决问题。11月6日，梁志雄、张瑞华敦促中介要求伍裕区继续履行合同事项，直到中介方成功预约11月13日下午到房产交易所进行递交资料并办理房屋过户手续，伍裕区依然没有出现。11月22日梁志雄、张瑞华又再敦促中介通知伍裕区去办理过户，中介通过快递发催办函给伍裕区拒收。伍裕区恶意拖延时间不履行合同条款，经中介机构多次催办后仍不出现配合梁志雄、张瑞华进行房屋交易，已构成根本违约，房屋买卖合同无法继续履行。关于《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》条款中争议部分。梁志雄、张瑞华认为：1、《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》都是有效合同。《房屋买卖合同》体现了民事行为人的真实意愿，是双方当事人设立、变更、终止财产关系或人身关系的民事行为，房屋买卖的交易行为是双方当事人的一种民事行为。而《广州存量房买卖合同》仅是行政机关规定进行的行政备案事项，并不体现民事行为。网签合同是为了让房屋交易更加透明化，防止一屋二卖的现象。伍裕区在交易过程中无理要求梁志雄、张瑞华按网签合同条款一次性支付首期五十万元是违背《房屋买卖合同》签定时的双方意愿，显失诚信与公平。在房屋买卖交易中，理应遵守的是体现民事行为的《房屋买卖合同》。2、房屋的买卖过程都是先签定《房屋买卖合同》，再持此合同去办理网签合同用以备案，所以在产生分歧或条款冲突时应以反映民事行为人设立的合同作为审理对象。三、原、被告签定的《房屋买卖合同》是双方在平等、诚信的基础上协商一致所签定的，反映了民事行为人的真实意愿。伍裕区单方面拒不履行合同条款让房屋交易无法顺利进行，并多次不停辱骂、诬蔑梁志雄、张瑞华及恐吓勒索要求原告支付三四十万元否则就去起诉。伍裕区于2017年12月5日向法院提起诉讼，此诉讼是伍裕区的恶意起诉，让梁志雄、张瑞华无故蒙受经济损失。四、伍裕区在此次房屋买卖过程中已构成根本违约，恳请法院解除《房屋买卖合同》。同时，因伍裕区的违约行为导致房屋买卖合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因伍裕区的违约，造成梁志雄、张瑞华订立合同的目的落空，梁志雄、张瑞华期待的合同利益无法实现。梁志雄、张瑞华如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是梁志雄、张瑞华的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，梁志雄、张瑞华主张可得利益损失的，法院应予支持。否则，不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。梁志雄、张瑞华恳请法院支持赔偿房屋差价损失。综上所述，恳请法院依法公正审理判决，以维护梁志雄、张瑞华的合法权益。伍裕区辩称：2017年9月29日去工行，梁志雄和祈安公司的黄墓第将我的贷款合同和提前还贷申请的每一页都看过了，所以他们当时是非常清楚我申请提前还贷日是2017年9月19日。按照《广州市存量房买卖合同》必须是给首期款500000元，但梁志雄、张瑞华就是不想给一分钱。我当时做出让步说给按合同270000元或先给几十万我自己再出几万加起来先向工行还款然后才能按合同要求9月份必须去办理过户手续递件了，他们说9月25日银行把同贷书给他们了，所以9月底如果不还款银行需要一个月涂销的所以最迟当天月底必须我要求去房管局办理过户递件手续，但他们多次拒绝并多次违约。同贷书是梁志雄、张瑞华伙同祈安公司骗取的。正常订金按此行业10%-20%的规定是200000元至350000元，但梁志雄、张瑞华、祈安公司不肯故在合同上注明15号先给50000元订金，16号给50000元订金，但梁志雄、张瑞华15号一分不给已严重违约，其中10000元给了祈安公司。2017年9月15日至今，我从来不违约，按照正当合法手续卖房，提前还贷过程中我提供的全部资料是真实合法的按照工行要求来做的，从未伪造。我要求梁志雄、张瑞华、祈安公司按《存量房买卖合同》9月底一起去房管局办理递交资料手续但被他们多次拒绝，所以就算法院根据《存量房买卖合同》，梁志雄、张瑞华、祈安公司也是严重违约很多次了。工行陈经理约定个人贷款提前还款申请日当天（2017年9月19日）或第二次9月26日可以先存进去还款，然后第三次约定9月29日还款可先扣款，国庆放假后10月9日开始涂销。但梁志雄、张瑞华、祈安公司几十次严重违约。工行郑经理说2017年9月29日就把同贷书给梁志雄，并证实同贷书2017年10月中旬就过期而卖家根本不可能收到70%尾款的。2017年9月25日祈安公司及梁志雄、张瑞华告诉我银行同贷书已经给他们批了，我9月26日要求梁志雄、张瑞华、祈安公司按《广州存量房买卖合同》和《房屋买卖合同》一起去天河房管先登记递件递交资料，但他们断然拒绝也不按合同买房有意多次严重违约。2017年10月17日，梁志雄、张瑞华不但从9月29日拖欠500000元首付一直不给我，并恐吓我签总数首期款共500000元的单、几份还剩下200000元及270000元的多份收据（内容完全不同且错漏百出），我说不能这样乱写乱签，于是李超儒让我在收据上划掉提前二字，我按他说的签了。梁志雄、张瑞华在法院庭审时确认不买房，500000元首期至今还没有给我。2017年9月29日至10月11日期间，我多次找梁志雄、张瑞华、祈安公司调解，我说月底先把270000元部分首期款给我还款工行，然后我10月11日去法院起诉时再次和他们调解和解：你们现在违约很多次连首付款500000元一分都没有给我，9月25日工行给了你同贷书，10月25日就过期了根本就不可能过户，按合同本应把500000元首期款付清，但是一直被拒绝，就算10月20日给了我270000元还款，工行陈经理说过了扣款后等工行一套的涂销资料最少得一个月以后才能拿给我，那就到2017年11月30日了，我不得不找他们说我做些让步你愿意给多少首期款，2017年9月他们说他们是违约了但他们一分都不会给不会补的，说我直接去起诉他们，他们还多次拒绝调解让我去告他们等法院判。我还多次打电话给他们但他们不接电话，还把我的微信拉黑，所以我不得不在10月11日起诉他们了。2017年10月我还多次找他们过户但他们断然拒绝，然后我去询问有关诉讼服务热线等都答复说现不能过户且也过不了户，等法院判决后再去办理过户等相关手续。我从2017年9月15日至2018年4月18日以来从未有过任何违约所以我不用负任何违约责任。2017年9月15日大家签的《广州存量房屋买卖合同》《房屋买卖合同》约定，9月25日买家同贷书银行审批给了梁志雄，签合同三五天内必须付500000元首期款；逾期超过5日仍未支付，法院判有权解除合同并要求赔偿；乙方不按本合同约定的买房应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%×2即332000元。截止2018年4月18日，梁志雄、张瑞华确认不买且多次违约，除了已付270000元部分首期款外，没有任何剩余首期款500000元和尾款。2018年3月27日庭审中梁志雄、张瑞华及祈安公司当场确认违约多次并不准备履行本合同，我还是要求继续按合同和自2017年9月15日至今愿意调解，但他们从9月至今断然拒绝调解和解，故请法院按《广州存量房买卖合同》规定判有权解除合同。经审理查明：案涉房屋的登记产权人为伍裕区。查册时间为2017年10月31日的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋存在他项权利，他项权利人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称工商银行广州荔湾支行），登记时间为2017年9月4日，债权数额为350000元。2017年9月15日，伍裕区（卖方）、梁志雄、张瑞华（买方）以及祈安公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方向买方出售案涉房屋，房地产权证建筑面积50.32平方米（房产证号：02××83登记字号：17登记09022458）；卖方持有该房地产之权属证明，并保证对该房地产拥有完整的处分权，且该房地产在交易时没有产权争议、没有查封、没有被冻结，如果有抵押权人。卖方则保证通过赎楼涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续，如因卖方的原因，造成该房地产不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失；买卖双方同意该房地产的成交价为1660000元，该房地产之付款方式见（附件），买卖双方均同意按《附件》所约定之方式交付房款；卖方于收齐房款之同时将该房地产及钥匙交付给买方装修、使用；该房地产以现状售予买方，包括该房地产现有之固定装修及已缴交初装费用之设施；因买卖该房地产而产生的税费，经双方协商约定，按国家和房地产交易中心规定买卖双方税费由买方支付；若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过七天仍然未履行合同的，则属违约，合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日起十天为履约期限；卖方不按合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用，买方不按本合同约定购买该房地产的，须向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；本合同履行过程中因一方违约导致交易无法继续履行的，经纪方有权代守约方向违约方发出《履行合同催办通知书》及《合同违约责任说明书》，代守约方保留或提供履约证明材料；经纪方负责协助办理及跟进该房地产的交易过户及按揭手续，买卖双方须无条件在规定的日期内配合经纪方提供办理本次交易手续所需的材料，如买方或卖方自己制定银行或代办机构办理有关贷款手续，导致经纪方无法对该交易进度跟踪，因此而导致的交易纠纷及风险由买卖双方自行负责，与经纪方无关；本合同三方约定：1、剩余房款在银行批准了买方的贷款后，由银行划款给卖方，如果银行不批准买方的贷款申请，买方补齐余款；2、卖方保证把房只卖给买方，不会再卖给其他买方，所以不会存在其他违约责任，不再承担违约责任，保证只卖给买方等。双方在《房屋买卖合同》的附件约定：根据政府有关规定，买卖双方可选择办理银行资金托管手续并同意按照银行按揭付款、提前还贷后付款的方式收付房款，如通过银行转账方式收付定金、房款，卖方指定收款人姓名为伍裕区，账户：62×××55买方需在签订本合同至同时支付50000元作为部分定金，定金余款30000元于2017年9月16日或之前付清；买方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，卖方必须按银行有关规定提供必须的资料及协助买方办理有关手续，买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作日内办理网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续，在成功受理后由买方将首期房款（不含定金）150000元支付给卖方，房价余款（即申请贷款额）1160000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于或多于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期房款中增加或扣减；买方知悉该房地产处于抵押状态，现买卖双方同意买方同意垫资代卖方向银行办理提前还贷手续，并在卖方收到银行通知接受提前还贷申请之日起当日将部分楼款270000元转入卖方供楼账户，银行到账后视为卖方已收取相应楼款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后按约定的付款方式履行合同；等内容。2017年9月15日，梁志雄、张瑞华通过支付宝向账户名为旭云的支付宝账户转账10000元。伍裕区开具了收据，确认收到了梁志雄交来的购买案涉房屋的部分定金10000元。2017年9月16日，伍裕区（甲方、卖方）、梁志雄、张瑞华（乙方、买方）、祈安公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售案涉房屋，案涉房屋建筑面积为50.3198平方米，房屋使用性质为住宅，递件当天涂销抵押登记及过户一并办理，该房地产按整套出售并计价，总金额1660000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付80000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；乙方应于银行出具同意贷款通知书五个工作日内向甲方支付房款500000元，剩余房款1160000元，由乙方交易过户及抵押登记手续完成后，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用；甲方与乙方约定由丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于乙方付清应付之税费后到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应在收到丙方书面通知后5个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当交易递件当天向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付中介服务费0元，乙方应向丙方支付中介服务费33000元；丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规规定承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金、违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过5日的仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达等内容。2017年9月16日，梁志雄、张瑞华向账户名为伍裕区的浦发银行账户转账70000元。伍裕区出具《收据》，确认收到梁志雄交来的购买案涉房屋的剩余全部定金70000元。2017年9月29日，中国工商银行股份有限公司广州流花支行向梁志雄出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，确认因梁志雄购买案涉房屋，将按照与梁志雄签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款1160000元用于购房款，并划入售房者的收款账户。2017年9月26日至2017年9月29日期间，伍裕区与梁志雄就梁志雄代为还清贷款事宜进行协商。2017年9月27日，伍裕区称“梁总你好，你们二公婆客户的同意贷款已经批下来了，那就按常规把首付给我了，而且十五号和十八号那天你们答应而且也说了也写了把首付给我，今天明天后天去工商银行转账都行。我早就买了票三十号早上国庆节就先回老家了，放假完了回来一起去过户。”梁志雄回复称“放心吧，钱都准备好了”，伍裕区回复“全部首付款，恩，好的，那明天去工行还是”梁志雄回复“按合同付款就是了”“29号”“上午，可以吗”伍裕区回复称“恩，可以，那上午去工行转全部首付款你们上次答应的按行规，恩，好的，那后天上午去工行”梁志雄回复称“上午10点钟在那儿见面吧”，2017年9月29日，伍裕区微信联系梁志雄称“你早上就找了工行信贷陈经理就给你看了前几次约的信息，我来这几次了十九日就该还款，现你故意拖到下午违约多次。现陈经理也给你看了银行的我十九日的还款申请前三天”“你们从十五日到现在违约十几次”梁志雄回复称“伍生，你约了工行荔湾支行什么时候还款？还款金额是多少？银行有回执吗？请把回执拍个照片传过来”“银行贷款中心陈经理说你的还款日期不是2017年9月29日”“为了保护你的隐私，工行荔湾支行陈经理没有给我看你的申请资料，他跟我说2017年9月29日不是你的还款日期，具体还款通知回执单已经给你了，请你把这个银行还款通知单拍个照片给我”“我从早上到现在都没有看到银行给你的还款通知单，至今也不清楚银行约定你什么时候还款的？还款多少金额”对于上述问题，伍裕区在后续的微信聊天中均未回应上述问题。审理过程中，伍裕区为证明工商银行要求其2017年9月19日或2017年9月29日还款，并向法院提交了《银行还款告知》、工商银行流水单一张以及录音一段，其中《银行还款告知》无任何公章，文字内容显示为（10.10月的月供仍需正常扣账），您申请的提前还款暂定于2017年10月20日前（如遇变化，以我行电话通知为准）把228900元金额存到供楼存折上，银行于7个工作日内扣账等内容。工商银行流水显示为伍裕区个人二手住房购置贷款明细，贷款金额为350000元，贷款余额为236363.25元，贷款总期数180等内容。伍裕区提供的一段录音内容为伍裕区称（伍裕区自称接电话的人是工商银行广州荔湾支行贷款经理），其将于2017年9月29日前往工商银行广州荔湾支行清偿住房贷款，对方并未回话，伍裕区即挂断电话。梁志雄、张瑞华对上述证据，仅确认工商银行流水单真实性，其余证据真实性不予确认。梁志雄、张瑞华称其曾委托他人代为于2017年9月29日前往工商银行广州荔湾支行，还清伍裕区的贷款，但是银行经理告知梁志雄、张瑞华的朋友称，伍裕区的还款日期并非2017年9月29日。2017年10月16日，梁志雄向祈安公司提出于2017年10月17日与伍裕区一道去银行转账给他的抵押贷款的工行账户，要伍裕区当面写收条并按指模。后祈安公司工作人员告知梁志雄，伍裕区同意转账后在收据上签名及盖章。2017年10月17日，梁志雄通过工商银行账户向伍裕区转账270000元。伍裕区于当日出具《收据》，确认收到梁志雄、张瑞华交来的购买案涉房屋的部分首期楼款（代伍裕区垫资还贷款使用）270000元。2017年10月26日，工商银行广州荔湾支行出具《个人贷款结清证明》，称伍裕区向其申请的个人二手住房购置贷款350000元已于2017年10月18日全部结清。2017年10月27日，工商银行广州荔湾支行出具《涂销证明》称，伍裕区已归还其贷款金额350000元，现申请办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，工商银行广州荔湾支行同意及授权委托借款人办理案涉房屋的抵押登记涂销。2017年10月30日，伍裕区向本院提起诉讼〔（2017）粤0106民初23810号〕,要求梁志雄、张瑞华，祈安公司向其支付违约金166000元、逾期付款违约金149400元、误工费30000元、双倍定金200000元、房屋市场差价180000元。本院于2018年1月向梁志雄、张瑞华、祈安公司送达该案起诉状及证据材料副本等。2018年2月9日，梁志雄、张瑞华向本院提起本案诉讼。在（2017）粤0106民初23810号案件审理过程中，伍裕区曾向本院出示其与祈安公司工作人员的微信聊天记录，伍裕区手机中其与祈安公司工作人员的微信聊天记录显示，2017年11月3日，祈安公司工作人员微信询问伍裕区“罗总（罗裕，伍裕区化名），你准备好以下所有过户的资料〔1、房产证原件、2、身份证（夫妻装房）、户口本（夫妻双方）、4结婚证（夫妻双方）、5离婚证（夫妻双方）、6离婚协议书（夫妻双方），约个时间，我们帮你们预约过户时间，你看看什么时候方便？早过户早拿到剩余楼款。〕”伍裕区对该条信息未予回复，且伍裕区对该条信息称，其房产证原件、户口本、个人购房借款合同都被祈安公司工作人员拿走了。2017年11月9日，祈安公司工作人员预约梁志雄于2017年11月13日前往广州市天河区不动产交易中心办理案涉房屋的交易过户手续。（有梁志雄微信原始载体）2017年11月13日，梁志雄、张瑞华到达了广州市天河区不动产登记中心。伍裕区未出现。为证明祈安公司曾发函伍裕区，要求协助办理涉案房屋交易过户手续，张瑞华、梁志雄提交了EMS邮单（单号1034620809824）以及该邮单的投递进程图（网络截图）以及《履行合同催办通知书》（复印件），其中《履行合同催办通知书》（复印件）显示，祈安公司通知伍裕区于2017年11月25日继续履行合同带齐相关资料到天河区房管局办理交易过户手续，否则，祈安公司将受买方委托，根据合同约定向伍裕区追究违约责任等。EMS邮单（单号1034620809824）显示收件人地址为涉案房屋，寄件人写为“麦”。寄件人电话为8136×××3，收件人为伍裕区，邮单号为1034620809824，内件品名为“催办天河沙太南265号708”。根据梁志雄、张瑞华提交的EMS邮单（单号1034620809824）的投递进程单（网络截图）显示，该邮件于2017年11月23日被拒收。伍裕区对上述证据质证称，其当时曾收到EMS一个马姓快递员的联络，伍裕区曾联络过寄件人麦先生，但是打不通，根本不知道是谁，也没有想到是张瑞华、梁志雄的事情。祈安公司确认上述邮件是由祈安公司发送给伍裕区的。另，张瑞华、梁志雄提交了伍裕区与祈安公司工作人员的聊天记录截图多张，其中该聊天记录截图显示2017年11月3日，祈安公司工作人员向其发出微信消息“罗总（罗裕，伍裕区化名），你准备好以下所有过户的资料〔1、房产证原件、2、身份证（夫妻双方）、户口本（夫妻双方）、4结婚证（夫妻双方）、5离婚证（夫妻双方）、6离婚协议书（夫妻双方），约个时间，我们帮你们预约过户时间，你看看什么时候方便？早过户早拿到剩余楼款〕”，该记录与伍裕区手机微信聊天记录一致；2017年10月16日，祈安公司工作人员向伍裕区发出微信记录称“罗总，明天17号了，客户想约上你一起去工商银行（荔湾支行）把270000元转到你账户上，要你亲自去，你收到信息回复一下，可以吗？”“怎么样？去不去？如果不去，不要说客户违约哦！其实我们都不违约，只是你不配合而已，人家买房子也想买个开开心心，我相信你也是吧”伍裕区回复祈安公司工作人员称“嗯”；2017年10月25日，祈安公司工作人员向伍裕区发出微信记录称“罗总，你好，银行已扣款了，等结清证明和涂销资料出来，你再通知我们，在安排你们买卖双方去过户”；2017年10月30日，祈安公司工作人员向伍裕区发出微信称“罗总，涂销资料拿到了吗？拿到后不要去涂销，请记住，不要去涂销！我们到时候约时间直接去房管局过户就好了”2017年10月30日，伍裕区向祈安公司工作人员发出微信消息，内容为其在（2017）粤0106民初23810号案中提交的诉状内容或书面文字材料等以及本院图片；2017年11月9日，显示祈安公司工作人员向伍裕区发出微信消息称“罗总，帮你们预约买卖双方明天下午去天河区房管局交易中心过户，你有空去吗？”伍裕区对上述微信聊天截图信息质证称，对微信聊天截图中祈安公司工作人员所述的内容均不予确认。祈安公司对该聊天记录予以确认。另，祈安公司于2017年9月15日、2017年9月16日开具收据分别记载收到梁志雄交来购买案涉房屋的中介费合计10000元。本院认为：梁志雄、张瑞华与伍裕区及祈安公司就案涉房屋的买卖签订有《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》两份合同。其中《广州市存量房买卖合同》约定，梁志雄、张瑞华要自收到银行同贷书之日起五个工作日内向伍裕区支付购房首付款500000元。但是梁志雄、张瑞华于2017年10月17日向伍裕区转账270000元，伍裕区于2017年10月18日结清案涉房屋上的银行贷款，且截至该日，梁志雄、张瑞华共计向伍裕区转款350000元（含2017年9月15日转款10000元、2017年9月16日转款70000元），上述收款，伍裕区均出具收据予以确认，因此，上述事实收款并结清贷款的行为应当视为伍裕区、梁志雄、张瑞华通过事实行为改变了《广州市存量房买卖合同》约定的付款方式，且该付款方式与《房屋买卖合同》约定的付款方式基本一致。结合《广州市存量房买卖合同》签订目的特殊性（备案），两份合同签订时间仅相隔一天以及双方在付款行为上的表现，本院认定《房屋买卖合同》中涉及案涉房屋买卖合同关系的内容为伍裕区、梁志雄、张瑞华买卖双方的真实意思表示，内容并无违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，且是双方真实履行的合同。依据《房屋买卖合同》约定，梁志雄、张瑞华应当自伍裕区收到银行通知接受提前还贷申请之日起当日将270000元转入伍裕区供楼账户，银行到账后即视为伍裕区已收取相应楼款，伍裕区承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后按约定的付款方式履行合同。根据伍裕区与梁志雄2017年9月26日至2017年9月29日的微信聊天记录以及双方陈述可知，梁志雄与伍裕区于2017年9月26日至2017年9月28日就2017年9月29日前往银行垫资赎契进行了协商，梁志雄于2017年9月29日到达银行并知晓伍裕区已获得了银行同意还款的回执，但梁志雄并未及时转款至伍裕区供楼账户。2017年10月17日，梁志雄、张瑞华向伍裕区供楼账户转款270000元，伍裕区于2017年10月18日结清了案涉房屋上的贷款。另梁志雄、张瑞华提交的伍裕区与祈安公司工作人员的聊天记录截图，虽未出示祈安公司工作人员手机予以证明，但微信聊天中的内容被伍裕区本人手机中的微信聊天记录以及与本案其他案件事实一致的内容予以佐证，本院对张瑞华、梁志雄提交的上述证据予以合理采信。该聊天记录显示2017年10月16日，中介工作人员向伍裕区发出微信记录称“罗总，明天17号了，客户想约上你一起去工商银行（荔湾支行）把270000元转到你账户上，要你亲自去，你收到信息回复一下，可以吗？”“怎么样？去不去？如果不去，不要说客户违约哦！其实我们都不违约，只是你不配合而已，人家买房子也想买个开开心心，我相信你也是吧”伍裕区回复中介工作人员称“嗯”。依据上述内容可知，伍裕区对梁志雄、张瑞华转款270000元至其楼款账户的行为予以同意，且于2017年10月17日收到了梁志雄、张瑞华的转账后开具收据确认收取梁志雄、张瑞华转给他的270000元。虽然梁志雄、张瑞华在向伍裕区转账270000元垫资还贷款项上存在延迟，但是该行为获得了伍裕区本人的事实认可，且并未导致合同目的不能实现，综上，梁志雄、张瑞华上述迟延履行行为尚未构成根本违约。依据《房屋买卖合同》的约定，梁志雄、张瑞华和伍裕区应当在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作日内办理网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续。梁志雄于2017年9月29日获得银行同贷书，至2017年10月17日，梁志雄、张瑞华已向伍裕区支付款项共计350000元；伍裕区于2017年10月26日获得工商银行广州荔湾支行出具的结清贷款证明。从张瑞华、梁志雄提交的EMS邮单以及伍裕区与祈安公司工作人员聊天记录截图、伍裕区对EMS邮单发表的质证意见来看，伍裕区对于祈安公司工作人员2017年11月3日询问何时方便办理过户的问题未予回复，在祈安公司工作人员于2017年11月9日约其预约次日办理递件手续情况下，未见证据显示伍裕区予以配合，在祈安公司工作人员2017年11月22日向其邮寄书面通知要求其办理交易过户手续后，伍裕区收到该邮件的通知却最终予以拒收。由此可见，伍裕区存在怠于履行交易递件手续的违约行为，且经催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，梁志雄、张瑞华有权解除合同。梁志雄、张瑞华的第二项诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。梁志雄、张瑞华要求伍裕区返还已收房款270000元及双倍返还定金合计160000元的诉请，符合上述规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，本院依法予以支持。鉴于梁志雄、张瑞华在合同履行过程中亦存在迟延履行行为，且该行为亦是引发买卖双方在后续交易过程中矛盾加剧的因素，在本院已经支持梁志雄、张瑞华双倍返还定金的诉请的情况下，根据公平原则，本院对梁志雄、张瑞华要求伍裕区支付中介费33000元、按揭服务费4640元、首期款的利息10000元和赔偿房屋差价损失500000元的诉讼请求均不予支持。关于梁志雄、张瑞华要求伍裕区支付担保费用3430.92元的诉讼请求，上述费用系梁志雄、张瑞华在本案中申请财产保全过程中为提供担保而产生的诉讼成本，在原、被告双方无特别约定的情况下，应由梁志雄、张瑞华自行承担，本院对梁志雄、张瑞华该项诉请依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告梁志雄、张瑞华与被告伍裕区就广州市天河区沙太南路265号708房形成的房屋买卖合同关系；二、被告伍裕区于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁志雄、张瑞华返还房款270000元；三、被告伍裕区于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁志雄、张瑞华双倍返还定金合计160000元；四、驳回原告梁志雄、张瑞华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26430元，由原告梁志雄、张瑞华负担7685元；被告伍裕区负担18745元；保全费5000元，由原告梁志雄、张瑞华负担1455元；被告伍裕区负担3545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  张黛乔人民陪审员  王玉珊二〇一九年四月八日书 记 员  神晓琳梁炎梅判决书已于2019年月日送达