安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0191执异16号 案外人：李志权，男，1975年1月25日出生，汉族，住安徽省桐城市。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司合肥高新技术产业开发区支行，住所地合肥市长江西路667号，统一社会信用代码91340100711761084H。 负责人：周昆。 被执行人：合肥中毅祥商贸有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路3号春天大厦1901室，组织机构代码67756675-1。 法定代表人：邓雅文。 被执行人：合肥雅筑商贸有限公司，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路与巢湖路交口金湾嘉园2#3#楼6-111/6-211室。 法定代表人：陈会勤。 被执行人：安徽玖伍商贸有限公司，住所地安徽省合肥市政务区蔚蓝商务港城市广场C座1720、1721室。 法定代表人：陈会勤。 被执行人：邓双梅，女，1970年11月12日生，汉族，住合肥市包河区。 被执行人：张孝文，女，1989年2月11日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：燕玉梅，女，1970年10月13日生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被执行人：邓雅文，女，1990年2月14日生，汉族，住亳州市涡阳县。 本院在执行中国工商银行股份有限公司合肥高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新区支行）与合肥中毅祥商贸有限公司、合肥雅筑商贸有限公司（以下简称雅筑公司）、安徽玖伍商贸有限公司、邓双梅、张孝文、燕玉梅、邓雅文金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李志权对雅筑公司位于合肥市屯溪路与巢湖路交口金湾嘉园1＃楼104／204室（房地权证合产字第××号）和2＃楼6-111／6-211室（房地权证合产字第××号）的强制执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李志权称，2011年，李志权承接雅筑公司办公场所（合肥蔚蓝商务港Ｃ座17楼）整体装修和家具，工程结束后，雅筑公司没有按照双方的工程协议支付工程款，后李志权多次讨要工程欠款，雅筑公司在无法支付工程款的情况下，同意将公司名下位于合肥市××路与××路交口金湾××＃楼××室和××＃楼××／××室承租给李志权，双方遂于2011年12月30日签订《租房合同》，将上述房屋的租金冲抵雅筑公司所欠工程款。《租房合同》系双方平等自愿签订的合同，李志权依法享有的使用权应受到法律保护，李志权也按照该协议约定不再主张工程欠款，根据法律规定，合法承租的房屋使用权不受房屋所有权变更而消灭，故请求立即中止本院禁止李志权使用的行为，维护李志权的合法权益。 申请执行人工行高新区支行称，案涉房屋已经抵押给工行高新区支行，并办理了抵押登记，且经本院生效法律文书确认，李志权的申请无法律依据；另，李志权与雅筑公司签订租赁合同，雅筑公司以17年租金冲抵其欠李志权的工程款200万元，依据最高人民法院的司法解释，租金冲抵欠款的租赁合同关系实质为债务合同关系，不享受一般租赁合同关系中承租人的优先权利，不能对抗工行高新区支行的抵押权利。 本院查明，工行高新区支行与合肥中毅祥商贸有限公司、雅筑公司、安徽玖伍商贸有限公司、邓双梅、张孝文、燕玉梅、邓雅文金融借款合同纠纷一案，本院经审理后，于2016年9月23日作出（2016）皖0191民初1072号民事判决书，判决：一、合肥中毅祥商贸有限公司于本判决书生效后十日内向工行高新区支行偿还借款本金11221753.59元及利息（含罚息、复利，均自2016年3月11日起按合同约定计至贷款本息偿清之日止）；二、工行高新区支行对雅筑公司抵押的位于屯溪路与巢湖路交口金湾嘉园2＃、3＃楼6-111／6-211室（房地权证合产字第××号）、位于屯溪路与巢湖路西北交口金湾嘉园1＃楼104／204室（房地权证合产字第××号）、位于屯溪路与巢湖路西北交口金湾嘉园2＃、3＃楼6-107室（房地权证合产字第××号）房产，安徽玖伍商贸有限公司抵押的位于屯溪路102号金湾嘉园2＃商业6-104室（房地权证合产字第××号）、位于屯溪路102号金湾嘉园2＃楼12-2307室（房地权证合产字第××号）房产，张孝文抵押的位于合经区松林路426号一方城市6幢404室（房地权证合产字第××号）房产，邓双梅抵押的位于合经区松林路426号一方城市花园6幢204室（房地产权证合产字第××号）房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；三、邓双梅、燕玉梅、邓雅文对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；四、雅筑公司、安徽玖伍商贸有限公司公司、邓双梅、张孝文、燕玉梅、邓雅文承担担保责任后，有权向合肥中毅祥商贸有限公司追偿。该判决发生法律效力后，工行高新区支行于2017年3月6日向本院申请强制执行，本院于同日以（2017）皖0191执426号立案受理。本院查封雅筑公司位于合肥市××路与××路交口金湾××＃楼××室和××＃楼××／××室房产。 该案在执行过程中，李志权向本院提交其于2011年12月30日与雅筑公司签订的《租房合同》，约定：雅筑公司将位于合肥市××路与××路交口金湾××＃楼××室和××＃楼××／××室房屋出租给李志权，房屋租赁期限为18年，自2011年12月30日起至2029年12月29日止；房屋租金为10000元／月，租金每年交纳一次，每年12月31日前交纳；雅筑公司欠李志权200万元，冲抵房屋租金17年。李志权预交30000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该规定，承租人在一定条件下可以主张不动产租赁权异议。本案中承租人李志权虽然提交了于2011年12月30日其与雅筑公司签订的《租房合同》，但并未提交证据证明其按照约定支付了房屋租金，虽然李志权主张雅筑公司同意用其所欠工程款冲抵租金，但却未能向本院提交其与雅筑公司工程承包相关证据证明雅筑公司欠其工程款的事实，李志权亦未能按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条关于“向房地产管理部门登记备案”之规定，提供房屋租赁备案登记或公证的相关材料。综上，李志权提交的证据不足以证明其与雅筑公司就案涉房屋形成租赁关系，亦不能阻却法院对案涉房屋的强制执行。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下： 驳回李志权的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘正红 人民陪审员  袁新洲 人民陪审员  李章伦 二〇一九年四月二十六日 法官助理李婷婷 书记员许丽丽 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议合复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提出执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。