河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫04民初520号原告（申请执行人）：河南五建第三建筑安装有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区湛南路东段路南秀水名居小区**楼3—**，该公司统一社会信用代码91410400871806915A。法定代表人：赵杰琼，公司董事长。委托诉讼代理人：樊占军，男，该单位职工。被告（执行案外人)：陈旭，男，1985年3月31日生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：黄文涛，河南春屹律师事务所律师。被告（被执行人)：河南怀仁房地产开发有限公司，住所地：河南省郏县凤翔大道中段路南（安良路口），统一社会信用代码91410425565126065M。法定代表人：张海峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁绿原，河南靖和律师事务所律师。原告河南五建第三建筑安装有限公司（以下简称五建三公司）与被告陈旭、被告河南怀仁房地产开发有限公司（以下简称怀仁公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2018年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告五建三公司委托诉讼代理人樊占军、被告陈旭委托诉讼代理人黄文涛、被告怀仁公司委托诉讼代理人刘鹏超、宁绿原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五建三公司诉讼请求：准许执行属于怀仁公司所有的网签备案至陈旭××下××小区××楼东单元××号商品住宅，价值241600元。事实和理由：一、购房人基于购房合同而享有的债权并不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。参照最高人民法院案例，《汤希安与海南星禾装饰有限公司、陵水骏高实业发展有限公司案外人执行异议之诉案》[(2017)最高法民申4900号]裁判主旨：购房人虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续，但涉案房产所有权仍登记在出售人名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变购房人作为买受人享有请求交付房产之债权的客观事实，其于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续具有优于一般债权的效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，只有同时具备该条规定的买受人才能够排除执行。陈旭不符合该司法解释规定受保护的买受人，其拥有8套商品住宅不可能是用来居住的。依据《物权法》第九条规定，即使怀仁公司将网签备案至陈旭名下的8套商品房进行了交付，因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。该8套商品住宅仍归河南怀仁房地产开发有限公司所有。二、人民法院应对陈旭与怀仁公司之间的交易真实性进行审查，仅凭怀仁公司于2016年4月1日开具的收到陈旭2656606元的房款收据，在没有其他证据材料印证的情况下，不能证明二者之间的交易己经成立。单独的“房款收据”不具备民事证据应具备的真实性、合法性和关联性要求，明显缺乏证明力。三、执行异议裁定认定的部分事实与怀仁公司工作人员吴飞提供的证明材料互相矛盾。依据怀仁公司工作人员吴飞亲笔签字提供的“怀仁房地产可销售房源”材料，网签备案至陈旭名下的上述5套商品房，为怀仁公司可销售房源，不能对抗执行法院的强制执行。四、本案5套商品房属于五建三公司依法享有建设工程优先受偿权范围，并就拍卖价款优先受偿。通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权，承包人对已过户到该第三人名下的承包人承建的建设工程享有建设工程优先权。陈旭辩称：一、涉案房产由陈旭依法购买并预告登记在陈旭名下，归陈旭所有，与怀仁公司无关。未经陈旭同意，任何人无权处分涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，陈旭依法支付合理对价，涉案房屋依法预告登记在陈旭名下，其所有权已从怀仁公司转移至陈旭处，未经陈旭同意，任何人无权处分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，陈旭与怀仁公司之间为金钱债权纠纷，五建三公司无权主张对涉案房屋进行执行。二、陈旭与怀仁公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，且陈旭支付了全部购房款，涉案房屋进行了网签，在无任何证据证明涉案房屋买卖合同无效或应当被撤销的情况下，五建三公司的诉求不应得到支持。三、怀仁公司与陈旭签订的个人房屋抵押借款合同、房屋买卖合同，与本案无关。陈旭与怀仁公司的债权债务关系陈旭将另案起诉。陈旭向怀仁公司以现金的方式支付了全部的购房款，陈旭购买涉案房屋是为了进行投资并取得增值收益，现在房屋由怀仁公司实际占有。关于2600000元的资金来源：陈旭本人自有现金800000元，另为投资收益向朋友借款1800000余元，凑齐2600000余元后一次性向怀仁公司支付了全部购房款，怀仁公司向其出具了收据。综上，五建三公司的诉讼请求没有事实与法律依据，应当依法驳回。怀仁公司辩称：怀仁公司与陈旭之间不存在商品房买卖合同关系。怀仁公司于2016年4月1日同陈旭、刘强（担保人）签订了《个人房屋抵押借款合同》，怀仁公司向陈旭借款850000元，合同约定借款期限自2016年4月1日至2016年6月30，月息4分(34000元），怀仁公司应于合同签订之日一次性给陈旭付清三个月的利息，刘强为该借款的担保人；怀仁公司用位于郏县经一路与凤翔路交叉口北路东包括涉案房屋在内的8套住房（房屋合同编号详见《个人房屋抵押借款合同》及《房屋买卖合同》，面积合计996.53平方米）作为抵押；如怀仁公司不能如约还款，陈旭有权依法处分抵押财产（《个人房屋抵押借款合同》第七条第一款）。同日，怀仁公司与陈旭又签订了《房屋买卖合同》，并对包括涉案房屋在内的8套住房的房屋总面积、总价款、房屋合同编号等进行了约定。上述合同签订后，陈旭支付了800000元借款，剩余50000元被陈旭当做借款利息予以提前抵扣，没有实际支付。对陈旭提供的2656606元收据所盖的怀仁公司的财务专用章的真实性没有异议，但收据上所写明的2656606元，并未向怀仁公司实际支付，买卖合同真实性没有异议，但向陈旭出售包括涉案房屋在内的八套商品房并非怀仁公司真实意思表示。该笔借款真实的借款人是刘强，怀仁公司并没有使用、支配该笔借款。《个人房屋抵押借款合同》中第七条约定，违反了《物权法》的强制性规定，该约定无效。涉案房屋没有办理抵押登记，抵押权未设立，《房屋买卖合同》也不是怀仁公司真实的意思表示，怀仁公司与陈旭之间不存在商品房买卖合同关系。本院审理查明：2013年7月11日，怀仁公司与五建三公司签订了《建设工程施工合同》，约定由五建三公司承建怀仁公司开发的平顶山市郏县怀仁桂园小区2、3、5、6号楼房及车库工程。该工程于2015年11月28日竣工，2015年12月11日验收备案。因工程款纠纷，五建三公司于2017年3月13日向平顶山仲裁委员会提出仲裁申请。经五建三公司申请，通过平顶山仲裁委员会向河南省郏县人民法院提出财产保全。郏县人民法院于2017年3月22日、4月1日分别作出了（2017)豫0425财保1号、（2017)豫0425财保1一1号民事裁定书，对怀仁公司开发建设的平顶山市郏县怀仁碧桂园小区一期工程未出售房产、怀仁碧桂园小区土地使用权、怀仁碧桂园小区二期在建工程进行了保全。平顶山仲裁委员会于2017年9月13日作出了平仲裁字[2017]第067号裁决书，裁决怀仁公司支付五建三公司56615729.76元欠款及拖欠工程款的利息。五建三公司于2017年9月26日向本院申请执行。本院于2017年10月23日作出了（2017)豫04执192号执行裁定书，冻结、划拨、查封、扣押被执行人怀仁公司在银行存款或其他财产，限额6200万元，于2017年11月29日作出了（2017)豫04执192号查封公告，对怀仁公司所有小区××商品住宅及商铺进行了查封。本院在采取上述执行措施期间，案外人陈旭对本院查封的网签至其名下的5套商品住宅房向本院提出执行异议，要求解除查封。本院于2018年12月3日作出（2018)豫04执异363号执行裁定书，认为陈旭与怀仁公司签订了《商品房买卖合同》、缴纳全部房款并办理了入住手续，陈旭的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定中止对郏县怀仁桂园2号楼东单元20层2007号房屋的执行。五建三公司对本院（2018)豫04执异363号执行异议裁定不服，引起本案纠纷。2016年3月31日，怀仁公司（出卖人）与陈旭签订《商品房买卖合同》并进行网签备案（合同登记备案编号：410450201603310019）。2016年4月1日，怀仁公司（债务人、抵押人）同陈旭（××）、刘强（担保人）签订了《个人房屋抵押借款合同》。该合同主要约定有：怀仁公司向陈旭借款850000元，合同约定借款期限自2016年4月1日至2016年6月30，月息4分(34000元），怀仁公司应于合同签订之日一次性支付陈旭三个月的利息；刘强对该合同借款及抵押承担连带担保责任；怀仁公司使用位于郏县经一路与凤翔路交叉口北路东包括涉案房屋在内的8套住房（面积合计996.53平方米）作为抵押；如怀仁公司不能如约还款，陈旭有权依法处分抵押财产（《个人房屋抵押借款合同》第七条第一款）。同日，怀仁公司与陈旭又签订《房屋买卖合同》，对包括涉案房屋在内的8套住房的房屋总面积（996.53平方米）、总价款（2656606元）、房屋合同编号等进行了约定。同日，怀仁公司向陈旭出具收到2656606元的收据，但怀仁公司否认曾收到该笔款项。经本院释明，陈旭未能提交该笔款项的银行付款凭证，仅陈述系现金支付。陈旭和怀仁公司均认可，怀仁公司对案涉房屋未向陈旭交付使用。上述事实有五建三公司提交的平顶山仲裁委员会平仲裁字（2017）第067号裁决书、本院（2017）豫04执192号执行裁定书和（2018）豫04执异363号执行裁定书、陈旭提交的商品房买卖合同（网签备案合同）和付款收据、怀仁公司提交的个人房屋抵押借款合同和房屋买卖合同以及庭审笔录等证据在卷佐证。以上证据已经庭审质证，足以采信。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是案外人陈旭就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，五建三公司要求准许执行涉案房屋的诉讼请求是否成立。建设部《房屋登记办法》第七十条第一款规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。可见对商品房预售合同进行备案登记是进行预告登记的前提条件，即预购商品房预告登记与商品房预售合同备案登记是两种不同的登记形式。本案陈旭未举证证明其已就案涉商品房办理了预告登记，陈旭并不享有《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的相应权利。陈旭关于其已将案涉商品房预告登记于自己名下并要求依照《物权法》及有关司法解释规定享有预告登记权利的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。根据怀仁公司（债务人、抵押人）于2016年4月1日同陈旭（××）、刘强（担保人）签订的《个人房屋抵押借款合同》及《房屋买卖合同》可以看出，陈旭与怀仁公司之间存在借款及房屋抵押合同关系，即怀仁公司向陈旭借款850000元、怀仁公司使用位于郏县经一路与凤翔路交叉口北路东包括涉案房屋在内的8套住房（面积合计996.53平方米）作为抵押、如怀仁公司不能如约还款、陈旭有权依法处分抵押财产。以上合同内容说明，陈旭与怀仁公司之间存在民间借贷基础法律关系。从陈旭所购房屋的过程、数量及套内面积判断，其所购房屋也并非用于居住，陈旭在庭审中也认可购买案涉房屋是为了进行投资并取得增值收益，且案涉房屋并未交付陈旭占有使用。故该部分争议房屋仍属于被执行人怀仁公司的房产。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，陈旭作为案外第三人提出的执行异议，不符合上述第二十九条的三个要件，其提供的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故陈旭提出的执行异议理由依据不足，本院不予采信。综上所述，五建三公司诉请的准许执行属于怀仁公司所有的网签备案至陈旭××下××小区××楼东单元××号商品住宅的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许执行属于河南怀仁房地产开发有限公司所有的网签备案至陈旭名下的郏县怀仁碧桂园小区2号楼东单元20层2007号商品住宅。案件受理费4924元，由陈旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2018)豫04执异363号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  窦士报审判员  邢智慧审判员  翟建生二〇一九年四月二十六日法官助理张永祎书记员杨晓飞