广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12206号原告：陈月珍，女，1971年3月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：马玉文，广东广鸿律师事务所律师；委托诉讼代理人：李嘉华，广东广鸿律师事务所律师。被告：彭凤颜，女，1974年12月16日出生，汉族，住广东省中山市。被告：李军，女，1968年8月1日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。被告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地：中山市东区中山三路45、47号。负责人：赖小平，系该行行长。委托诉讼代理人：郑祝远，系该行员工；委托诉讼代理人：肖冰，系该行员工。原告陈月珍与被告彭凤颜、李军、被告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈月珍的委托诉讼代理人马玉文、被告彭凤颜、被告建行中山分行的委托诉讼代理人郑祝远到庭参加诉讼，被告李军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈月珍向本院提出诉讼请求：判令撤销（2018）粤2072执异60、61号《执行裁定书》，判决登记在李军名下位于中山市××镇××单元××室的房地产之所有权归属于陈月珍，并解除对该房地产的查封、执行。事实和理由：（2018）粤2072执异60、61号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误，涉案的中山市××镇××单元××室房地产属于原告陈月珍的财产，理据如下：首先，贵院于2017年1月17日、2017年9月4日，查封了李军名下位于中山市××镇××单元××室的房地产，建行中山分行对该房地产享有优先受偿权。事实上，李军已将该房地产转让给陈月珍，该房地产之所有权归属于陈月珍，并非李军之财产，理由如下：1、2016年10月24日，李军、陈月珍签订《房屋买卖协议》，约定李军将该房地产转让给陈月珍，转让总价为308716元；转让款的支付方式：①转让款127801元,陈月珍以李军拖欠的13万元货款抵扣；②李军就该房地产尚欠银行的贷款180915元由陈月珍负责归还；且双方在《房屋买卖协议》中明确约定，该物业一经转让，乙方拥有该物业所有处分权【详见证据《房屋买卖协议》】。因此，该房地产属于陈月珍所有。2、该《房屋买卖协议》签订后，陈月珍按中国建设银行股份有限公司中山市分行之要求，已经实际支付了2016年10月至2017年4月份期间的涉案房屋的按揭款30400元，代还银行17161.65元；另外，陈月珍也实际支付了该房地产的办证费、测量费、管理费、契税、鉴证费等费用。3、2017年4月后，陈月珍均按要求将该房地产每月的按揭款存入李军的按揭银行卡内，但鉴于李军存在其他的债务纠纷，致使陈月珍存入的该房地产之按揭款被信用卡借款还款直接扣减，致使陈月珍存入的款项无法交付按掲款。陈月珍合计已支付202235.37元。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中：一是陈月珍与被告李军在律师见证下签订的《房屋买卖协议》形成在法院查封之前的，该《房屋买卖协议》合法有效；二是陈月珍已实际占有使用涉案房地产；三是陈月珍已实际按《房屋买卖协议》之约定支付相应的价款，对于按揭尚欠中国建设银行股份有限公司中山市分行的相关款项之余额，原告陈月珍已经表态可以直接偿还给建行或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是《房屋买卖协议》在订立后，陈月珍等92户业主通过共同支付费用、共同委托律师代理办证的方式；也亦通过诉讼方式进行了确权办证等事务【详见（2017）粤2072民初7375号《民事判决书》及“誉东名苑微信聊天群聊天信息”】。本案是因开发商中山市丰盛华府房地产开发有限公司自身的原因（丰盛公司履行房产过户等合同义务须以涉案房地产所在的誉东名苑楼盘整体先进行首次登记（即初始登记或大确权）手续为前提，因丰盛公司未能办理涉案楼盘的整体首次登记（即初始登记或大确权）｝致使未能办理过户登记手续，非因买受人陈月珍原因未能办理过户登记。因此，陈月珍提供之证据足以证明涉案房地产符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，不应被作为（2017）粤2072执2059号案之财产予以执行。综上，涉案房地产属于陈月珍之财产，不应被执行。为维护原告的合法权益，根据我国法律的有关规定，特具状人民法院，请求依法公正判决。被告彭凤颜辩称，不同意原告的诉求，因为被告李军的房产已经抵押给被告彭凤颜。被告建行中山分行辩称，不同意原告诉求，1.关于被告李军名下的贷款，其已经取得生效判决，双方已经解除贷款合同，其已经取得房产的抵押优先受偿权，而本案的原告一直协商归还本息及相关费用，在其与被告李军的案件生效接近2年，原告都没有履行，故其已经申请执行，立案后按照法律程序处理;2.即使原告愿意承担贷款本息及相关费用，第三方也不能保证还清后一定注销抵押登记，因为并不是第三方单方可以处理，还需要被告李军的协助。被告李军在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：本院在审理彭凤颜与李军、韩菲民间借贷纠纷一案中，经彭凤颜申请，依法作出（2017）粤2072民初2059号民事裁定，并于2017年3月6日查封了位于中山市××镇××单元××室房地产[合同业务编号：HTN201204××，预售许可证号：中建房（预）字第××号]，该房产备案登记的权利人为李军。2017年4月20日，经本院主持，彭凤颜与李军、韩菲自愿达成调解。2017年8月8日，因李军、韩菲未自觉履行本院作出的已生效的（2017）粤2072民初2059号民事调解所确定的义务，彭凤颜向本院申请强制执行。2018年5月3日，案外人陈月珍向本院提起执行异议。2018年7月5日，本院作出（2018）粤2072执异60、61号执行裁定，驳回案外人陈月珍的异议请求。陈月珍不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。陈月珍主张李军已于2016年10月24日将涉案房产转让给了其方，其受让该房屋后，已实际履行支付费用及涉案房产按揭供款的义务；其支付了购房款、代李军支付了物业管理费、契税、诉讼案件律师费、诉讼费、见证费、办理房产证律师费、测量费等；涉案房产因丰盛公司原因未能取得不动产证而诉诸于法院并在办理房产过程中，其也通过各种方式积极办理房产证的事实；而且在涉案房屋买卖合同签订后，李军已将房屋钥匙及出入之IC卡交付给其使用，其于2016年12月2日与何桂军确定了装修方案并签署了装修协议，也向物业管理公司报装，并提交见证书（包括《房屋买卖协议》、身份资料、银行卡、购房发票、登记备案表、《中山市商品房买卖合同》）、支出单据统计表及相关单证、银行流水明细、收据、法院票据、税票、涉案房屋业主自主办证微信聊天记录予以证明。彭凤颜确认陈月珍提交的上述证据。建行中山分行不确认上述证据，因其未参与，不能认定是否属实，由法院依法核实。陈月珍于庭审后补充提交了房屋钥匙及IC卡，装修协议书、装饰预算表、电工证、报装图、物业管理费缴纳单据。经查，见证书反映中山市帅毅咨询服务有限公司的见证人郑某于2016年10月24日见证李军、陈月珍在商品房转让协议上的签名及所按指模系双方自愿，系其各方真实意思表示，最后有该公司的盖章及见证人的签名确认，见证书中的房屋买卖协议反映李军将涉案房产出售给陈月珍，总成交价为308716元，李军确认截止至2016年10月21日已支付该物业首期以及银行按揭贷款共合计127801元，同时确认欠陈月珍货款130000元，现李军与陈月珍双方达成一致协议，李军同意陈月珍以货款债权抵扣支付该物业房款；签订本协议之日起，剩余房款180915元由陈月珍承担，并由陈月珍持有按揭贷款的银行卡和支付按揭贷款；支出单据统计表反映由陈月珍记录相应的支出明细；银行流水明细反映陈月珍于2016年10月21日向李军转款16000元，并从2016年11月开始至2018年2月每月向李军的贷款账户转款1600元或1800元；收据部分反映为李军向陈月珍出具的收取房款的收据，有李军的签名及指模捺印，部分反映为测绘公司出具的收取测量费收据、办房产证的律师费收据、丰盛公司出具的还款收据；法院票据反映本院收取诉讼费的票据；税票反映为中山市帅毅法律咨询有限公司开具的代书费发票；涉案房屋业主自主办证微信聊天记录反映陈月珍与涉案小区的业委会沟通办理房产证，以及与委托代理律师沟通起诉丰盛公司事宜；装修协议书、装饰预算表反映陈月珍与何桂军于2016年12月2日签订涉案房产的装修协议，以及房屋装修各工程项目清单、用料说明、价格等情况，有双方的签名及指模捺印确认；电工证反映中山市安全生产监督管理局向徐少光发放了安装、维修的特种作业操作证；报装图反映为涉案房屋的装修设计图；2016年10月22日出具的物业管理费缴纳单据反映物业公司收取了涉案房屋2015年3月至2016年10月期间的物业管理费，该收据的背面载明“此款项由陈月珍现金支付，李军2016.11.7”；2018年11月22日出具的物业管理费缴纳单据反映涉案房屋2018年10月至同年11月的物业费由陈月珍代交。建行中山分行主张其已经起诉了李军，并取得了生效判决，双方已解除借款合同，其取得了李军名下房产的优先受偿权，但本案未申请执行，并提交（2016）粤2071民初2344号民事判决书、（2017）粤2071执9129号受理申请执行案件通知书予以证明。陈月珍确认该判决的真实性，但对证明内容不确认，认为其受让该房屋后，一直由其向李军的贷款账户汇款偿还，一直汇款到2018年3月31日，发现受让房产已经被法院查封，故为了其权益，与建行中山分行沟通过，暂停了贷款的代付，故判项二借款本金金额应按实际借款金额减去已支付金额；对该差额部分，其已明确表示能够履行相关义务，而如履行了付款代付义务，则建行中山分行的优先受偿权自动消灭，在其实际支付了按揭余款后，建行中山分行不应设置相应的限制措施，只需要建行中山分行履行注销的相关申报手续。另查明，2017年6月27日，李军向本院起诉丰盛公司，本院于2017年10月25日作出（2017）粤2072民初7375号民事判决，判决：一、丰盛公司于判决发生法律效力之日起十五日内办理誉东名苑楼盘的首次登记（即初始登记或大确权）手续；二、丰盛公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助李军办理中山市××镇××单元××室房地产的不动产权证；……。2018年3月6日，本院向中山市国土资源局发出协助执行通知，要求该局协助执行上述生效判决的第一、二项内容。本院认为，根据上述查明的事实可知，本案的争议焦点有：一、陈月珍是否享有排除对涉案房产执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然建行中山分行不确认陈月珍提交的证据，但未提交反驳依据，故本院依法采纳上述证据。根据上述查明事实可知，首先，陈月珍与李军在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；其次，陈月珍已按照合同约定就其享有的债权与应支付李军的涉案房产转让款进行了抵扣、代付了部分按揭贷款，且同意将剩余贷款向抵押权人支付或按照人民法院的要求交付执行；再次，从本院做出的其他生效判决可知，涉案的房产因房地产开发企业未进行初始登记导致其不动产证权无法办理，故未办理涉案房产的过户登记也系非陈月珍自身原因；最后，李军已向陈月珍交付了涉案房产的钥匙，陈月珍办理了报装、缴纳了物业费等，足以证明本院查封之前已合法占有、使用了涉案房产。综上，故陈月珍诉请停止对涉案房产执行符合法律规定，本院予以支持。二、陈月珍是否享有涉案房产的所有权。赋予物权登记以公信效力，仅是为保护善意信赖登记而取得不动产的权利人所设,在不涉及不动产权属转让争议的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，李军与陈月珍签订的房屋买卖协议真实合法有效，并且该协议也实际履行，双方对涉案房产进行了实际交付，陈月珍合法的占有使用了该房产，故虽然房产未办理过户登记，但陈月珍应为涉案房地产权的真实权利人，故陈月珍诉求确认涉案房地产即中山市××镇××单元××室房产属其所有符合法律规定，本院予以支持。本院做出的执行异议裁定系认定本院的执行行为符合法律规定，而并非否定陈月珍的实体权利，故陈月珍诉请撤销执行异议裁定理据不足，不予支持。被告李军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本院对案件的依法审理。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于中山市××镇××单元××室房产的执行；二、确认位于中山市××镇××单元××室房产归原告陈月珍所有；三、驳回原告陈月珍的其他诉讼请求。案件受理费5930元，由原告陈月珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  肖亚军人民陪审员  潘晓华人民陪审员  梁轩泉二〇一九年四月二十九日书 记 员  丁也芹