山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初977号原告：曹某，男,1987年8月1日出生，汉族,居住地大同市。委托诉讼代理人：翟某，大同市真诚法律服务所法律工作者。被告：张某1，女,1975年11月27日出生，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：张某2，山西漠北律师事务所律师。被告：大同市弘泰房地产经纪有限公司，住所地大同市平城区凯德世家好运街D-2商铺。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：顾某，山西得民律师事务所律师。原告曹某与被告张某1、大同市弘泰房地产经纪有限公司（以下简称弘泰中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹某及其委托代理人翟某，被告张某1及其委托代理人张某2，被告弘泰中介的法定代表人及其委托代理人刘某、顾某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹某向本院提出诉讼请求：1、判令被告张某1双倍返还原告定金20000元、物业费1791.2元、水费302.4元;2、判令被告弘泰中介返还原告中介服务费7000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告计划在大同市平城区购买一套房屋，后通过58同城查询到了从事房屋中介的弘泰中介。2018年12月19日，弘泰中介带原告前往大同市平城区格兰云天房屋看房，原告对该出售房屋有购买意向。2018年12月22日下午，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定：原告（乙方）购买被告张某1（甲方）位于大同市平城区格兰云天房屋，价款57万元，合同签订之日首付定金1万元，剩余房款待银行办完相关手续交接；乙方应按上述房屋价款1.5%支付给弘泰中介（丙方）中介服务费用7000元；甲方中途悔约的，应当及时通知乙方、丙方，并应当在悔约之日起三日内双倍返还定金给乙方；房屋物业费2018年1月至12月期间归乙方。《房屋买卖合同》签订当日，原告按约定交付购房定金10000元，交纳中介服务费7000元。2018年12月29日交纳2018年全年物业费1791.2元，2019年1月3日，交纳水费302.4元。原告在签订《房屋买卖合同》当天，因为没有看到被告张某1的房屋所有权证，因此原告主张看一下原件，二被告承诺三、五天内从银行拿出来让原告看。到了2019年1月15日，被告弘泰中介通过微信给原告转发了房本图片，但是所有权人的名字涂改，原告要求看房本原件，发现出售房屋的房本所有人是胡某，并非张某1。原告认为，被告虚构事实，隐瞒真相，出售不具有所有权的房屋，构成合同欺诈或合同违约，根据《合同法》及《民法总则》的规定，被告应当承担双倍返还定金以及返还原告交纳的中介费、物业费的法律责任。被告张某1辩称，1、原告对涉案房屋产权状况是明知的，在交易达成之前两次去房屋查看，答辩人多次告诉原告产权登记在他人名下；2、关于水电费，答辩人售卖条件是净卖57万元，其他费用概不负责，在与弘泰中介协商少收取1500元中介费的前提下，原告自愿负担缴纳水电费；3、答辩人具备交付条件，根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》应为有效合同；4、原告应当继续承担履行合同并缴纳购房款义务，如原告拒绝继续履行合同义务，则应当承担违约责任。被告弘泰中介辩称，1、张某1拥有涉案房屋所有权，能够实现合同目的，并为原告办理过户登记；2、答辩人已履行房屋中介的责任与义务，不存在欺诈和违约行为，故不承担返还中介费等法律责任，请依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月22日，张某1作为出卖人（甲方），曹某作为买受人（乙方），弘泰中介所作为经纪人（丙方），三方在弘泰中介签订了《房屋买卖合同》。合同第一条约定：经丙方介绍，甲方自愿将本条第一款所列房屋出售给乙方，甲方已将房屋状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售房屋及附属设施、装潢情况已充分了解，乙方了解后愿意购买该房屋，房屋坐落于大同市平城区格兰云天，产权性质私产，建筑面积99.9平米，房屋交易付款方式为贷款；合同第二条约定：甲、乙双方约定房屋成交价款为570000元，合同签订之日，首付甲方购房定金10000元，定金由甲方收取……；合同第四条约定：甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合转让条件……；合同第五条约定：丙方应提供良好的中介服务，丙方将其所知道的出售房屋状况向乙方作充分说明……；合同第七条约定：乙方应按上述房屋价款1.5%支付给丙方中介服务费，总计7000元……；合同第八条约定：本合同签订后，乙方中途悔约的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有，甲方中途悔约的，应及时通知乙、丙两方，并应在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方；合同第十一条约定：本合同一式三份，甲、乙、丙方各执一份，本合同自三方签字之日起生效；合同第十二条约定：该房屋物业费自2018年1－12月期间归乙方，不在该期间归甲方，水电气的费用归甲方。合同尾部由张某1、曹某签名捺印并由弘泰中介加盖合同专用章。2018年12月22日，张某1向曹某出具《收条》一份，载明：“今收到曹某（身份证号×××）房屋定金10000元”。同日，弘泰中介向曹某出具《收款收据》一份，确认弘泰中介收到曹某支付中介费7000元。2018年12月6日，张某1向中国工商银行大同城建支行提前一次性还清涉案房屋贷款本息96310.43元，另于2019年1月21日办理了解除抵押登记手续，涉案房屋已具备办理转移交付条件。庭审过程中，针对起诉书中事实理由部分所述张某1在缔约时对诉争房屋没有所有权一节。张某1抗辩房屋产权虽登记于胡某名下，但系借名买房，其为实际所有权人。为此，张某1申请证人胡某出庭作证。证人胡某出庭证言：“位于格兰云天房屋的所有权人是张某1，办理商贷时因为我有工作单位，具备办理贷款条件，所以用我的名字办理了房屋产权登记，但实际所有权人是张某1，她有权利处置这套房子，我可以配合她办理买卖的全部手续”。上述事实，有原、被告提交的《房屋买卖合同》、收款凭据、中国工商银行转款凭证、证人证言以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指房屋购买人支付价款给出卖人，由出卖人将房屋所有权转移给房屋购买人的合同。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的效力认定问题。《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告曹某主张本案《房屋买卖合同》系出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同，属无效合同。根据前述法律规定，无处分权人出卖他人财产，即使未获权利人追认或无处分权人缔约后未能取得处分权，该买卖合同亦应当认定为有效，况且本案诉争房屋产权登记人虽为胡某，但根据庭审查明事实，张某1对诉争房屋拥有所有权和处分权，且胡某亦对此予以追认，故本案《房屋买卖合同》合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务。二、被告张某1是否需要双倍返还定金的问题。从本案合同的具体内容看，双方约定了买受人向出卖人给付定金作为债权的担保，另对出卖人悔约后双倍返还定金亦进行了约定。根据法律规定，违约行为的存在，是适用定金罚则的前提。但这里所说的违约行为是指根本违约行为，也就是致使合同目的落空的违约行为，包括不能履行、迟延履行以及不完全履行等多种形态。而本案诉争房屋产权虽登记于他人名下，但产权登记人愿意配合办理买卖房屋相关手续，且事实上张某1已于2019年1月21日注销了房屋抵押并领取《房屋所有权证》。至此，张某1实际取得房屋所有权和处分权，并具备转移交付的条件。原告曹某提出被告构成根本违约导致合同目的无法实现的主张，没有事实和法律依据。本院不予支持。三、原告主张弘泰中介返还中介费7000元是否应予以支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，弘泰中介履行合同过程中是否存在过错系居间合同法律关系，不宜与本案一并予以审理，原告可另循合法途径解决。经本院释明，原告曹某在法庭辩论终结前自愿撤回对被告弘泰中介的起诉，是对其诉权的处分和行使，且未违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告曹某的诉讼请求。案件受理费527元，减半收取263.5元，由原告曹某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东 二〇一九年四月三日书记员 李 洋