山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终701号 上诉人（原审被告）：潍坊华东房地产开发有限公司。住所地：潍坊市诸城市东武街3号。 法定代表人：刘季林，董事长。 委托诉讼代理人：张金河，山东汇公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王东玲，女，1972年12月22日生，汉族，住潍坊市潍城区。 上诉人潍坊华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）因与被上诉人王东玲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华东公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：办理房屋权属证书是被上诉人的权利，上诉人仅有协助义务。上诉人将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即履行了协助义务。且潍坊市住房和城乡建设局于2016年6月15日颁发的潍房权证市属字第××号房屋权属证书，是涉案房屋所在整栋楼的房屋权属证书，足以证明在此之前上诉人已将出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于产权机关的原因导致拖延，责任不在上诉人。本案中延期办理权属证书系房屋登记主管部门及被上诉人的原因，上诉人并未违约，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。 被上诉人王东玲答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。 王东玲向一审法院起诉请求：1、判令华东公司支付逾期办理产权证违约金82704元；2、诉讼费由对方负担。 一审法院认定事实：2010年4月7日，王东玲与华东公司签订商品房预售合同，约定：王东玲购买华东公司开发的位于潍坊市潍城区房屋，房屋价款199406元，买受人于2010年4月10日前交清首付款100406元，剩余房款99000元向银行申请按揭贷款，于2010年4月15日前将贷款所需全部资料交至出卖人并及时按银行要求签字及办理相关手续；出卖人应当在2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人协助买受人办理产权证书，直至办理完毕。 合同签订后，华东公司于2010年4月8日向王东玲出具首付款收据，金额80406元；2010年4月23日出具房款收据，金额20000元；2010年4月8日出具代收维修基金收据，金额5982.18元；另，王东玲于2010年7月16日向工商银行潍城支行贷款99000元，该款由银行直接打入华东公司账户。 王东玲在本案中曾主张华东公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，其后在诉讼过程中，王东玲因认可华东公司已按期交房的事实，不再主张逾期交房违约金，仅主张逾期办证违约金。基于双方均认可房屋已按合同约定的交房期限交房，故依法确认涉案房屋已于2010年12月31日交房。 关于办证时间。王东玲提供的涉案房屋发票显示开具时间为2017年8月14日。根据华东公司的申请，法院依法调取了涉案房屋产权档案登记证明，显示华东公司于2017年9月5日向不动产登记中心提交办理产权登记所需材料。 关于诉讼时效。华东公司主张王东玲所诉已过诉讼时效。王东玲对此不予认可，并提供曾与其一起向华东公司主张权利的业主于某的证人证言予以证实。于某出庭作证时陈述：自2011年开始我们很多人一起去找华东公司找，让他们尽快办证交房并支付违约金，每年都去，最后一次去是2018年7月底。 另，庭审中，华东公司提出反诉，要求支付逾期付款违约金10000元。经法院释明，华东公司提出反诉需要七日内预交反诉费50元，逾期对反诉请求不予处理。华东公司未在规定期限内预交反诉费。 王东玲在庭审中主张逾期办证违约金的计算方式为：自2011年12月26日至2017年5月6日，共计1975天，以房款数199406元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，数额为82704元。同时声明保留另行主张自2017年5月6日至2017年9月5日期间逾期办证违约金的权利。 一审法院认为，王东玲与华东公司之间签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 关于合同主体，华东公司主张本案房产系丁荣刚及潍坊市世纪商业有限公司委托开发，要求追加丁荣刚及潍坊市世纪商业有限公司作为本案被告参加诉讼。根据合同的相对性，本案合同双方主体应确定为王东玲及华东公司，华东公司与他人之间所签订的协议对王东玲不具有约束力，也与本案无关。因此，本案并无追加丁荣刚及潍坊市世纪商业有限公司作为本案被告参加诉讼的必要性。对于华东公司的该项请求，不予准许。华东公司辩称合同主体为丁荣刚及潍坊市世纪商业有限公司，该答辩意见不成立。 关于办证时间。华东公司辩称办证是王东玲的法定义务，是由于王东玲拖延办理才导致办证时间晚。办理产权登记需要双方的配合，华东公司需要将办理产权登记需要由华东公司提供的材料交产权登记机关备案，产权登记机关方可为王东玲办理产权登记。从王东玲提供的购房发票看，华东公司向王东玲出具发票的时间是2017年8月，而王东玲缴纳房款的时间为2010年，华东公司在收到房款后即应向王东玲出具发票，而不应以王东玲申请开具为前提。而购房发票也是办理产权登记需要由华东公司提供的材料之一，由此可见，华东公司关于王东玲拖延办理产权登记的答辩意见不成立。根据潍坊市不动产登记中心出具的查档证明，华东公司向不动产登记中心提交办证所需材料的时间为2017年9月5日。 关于违约责任的承担问题。按照合同约定，华东公司应当在房屋交付使用后360日内将办证资料交产权登记机关，涉案房屋于2010年12月31日交房，华东公司应最迟于2011年12月26日前向产权登记机关提交办证资料，华东公司实际于2017年9月5日向产权登记机关提交办证资料，亦构成违约。双方在合同中对逾期办证违约金的计算标准未作明确约定，应以中国人民银行同期银行贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，计算期间应自2011年12月27日计算至2017年9月5日，王东玲主张在本次诉讼中逾期办证违约金计算至2017年5月6日，对其后的逾期办证违约金要求保留权利、另行主张，系王东玲对自身权利的处分，予以准许。故对2017年5月7日至2017年9月5日期间的逾期办证违约金，在本案中暂不做处理。综上，华东公司应向王东玲支付2011年12月27日至2017年5月6日期间逾期办证违约金的数额为71667.61元。 关于诉讼时效问题。华东公司主张王东玲的诉讼请求已超过诉讼时效，根据证人于某的证言，自华东公司逾期交房之日起，王东玲与其他业主每年都去找华东公司主张权利。而从华东公司提交的情况说明来看，包括王东玲及于某在内的业主在本案诉讼开始之前即已多次主张权利。因此，王东玲的诉讼请求并未超过诉讼时效。华东公司的该项答辩意见不能成立。 华东公司在庭审中辩称王东玲存在逾期付款、违约在先的问题。本案王东玲已于2010年4月23日向华东公司交足首付款，贷款部分亦于2010年7月由银行付至华东公司账户，虽在付款时间上稍有延迟，但在合同约定的交房、办证时间之前就已完成付款义务，华东公司不能以此作为逾期办证的抗辩理由。因此，华东公司的该项答辩意见不成立。华东公司另提起反诉，要求王东玲支付逾期付款违约金10000元，但未在规定期限内预交反诉费，对反诉部分不予处理。综上，华东公司未按合同约定及时办证，应向王东玲支付逾期办证违约金71667.61元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、潍坊华东房地产开发有限公司支付王东玲2011年12月27日至2017年5月6日期间的逾期办证违约金71667.61元。于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回王东玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1868元，减半收取934元，由潍坊华东房地产开发有限公司负担796元，由王东玲负担138元。 二审中，上诉人提供一审法院其他案件的四份生效法律文书，主张逾期办证的起算时间应自2016年6月15日开始计算。被上诉人称以上生效法律文书与本案无关。被上诉人提供一审法院其他案件的四份生效法律文书，主张应按照双方约定的时间开始计算逾期办证。上诉人称以上生效法律文书与本案争议无关。本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人主张其于2016年6月15日前已将出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但未提供证据证明其提供的资料系为被上诉人办理涉案权属证所需，且一审法院调取了涉案房屋产权档案登记证明，载明上诉人实际于2017年9月5日向不动产登记中心提交了办理产权登记所需材料，故一审法院据此认定上诉人提交办理涉案房屋权属资料的时间，并无不当。上诉人另主张系由产权登记机关的原因及被上诉人原因导致其提交资料迟延，但未提供充分证据证明，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方约定上诉人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。故一审法院按照双方当事人约定认定逾期办证的起算时间并无不当，上诉人主张应自涉案房屋所在整栋楼的权属证书办理完毕后起算逾期办证违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1592元，由上诉人潍坊华东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 高 波 二〇一九年四月九日 书记员 张瑞丰