江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初4972号 原告（反诉被告，以下称原告）：常熟市广播电视总台，住所地江苏省常熟市海虞北路29号，统一社会信用代码12320581467142598W。 法定代表人：张怡，台长。 委托诉讼代理人：陈靓，江苏华元民信律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称被告）:江苏王牌纺织有限公司，住所地江苏省常熟市虞山工业园三区D栋，统一社会信用代码91320581750034832Q。 法定代表人：吴兰钱，执行董事。 委托诉讼代理人：王勋，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙敦萍,江苏法德永衡（上海）律师事务所律师。 原告常熟市广播电视总台（以下简称广播电台）与被告江苏王牌纺织有限公司（以下简称王牌纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，因被告王牌纺织公司下落不明，依法组成合议庭进行审理。2018年9月4日，被告王牌纺织公司提出管辖权异议，本院于2018年9月10日裁定驳回被告王牌纺织公司对本案的管辖权异议。被告王牌纺织公司不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年10月30日裁定驳回上诉。后分别于2018年11月26日、2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告广播电台的委托诉讼代理人陈靓、被告王牌纺织公司的委托诉讼代理人王勋、孙敦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广播电台向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空位于常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号的库房并退还给原告；2、判令被告向原告支付至2017年5月7日拖欠的租金337000元；3、判令被告向原告支付自2017年8月1日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费（按83.7万元/年标准计算，暂计7个月为488250元）；4、判令被告协助原告完成上述库房的电表过户手续；5、诉讼费用由被告承担。审理中，原告广播电台将诉讼请求变更为：1、请求依法解除原被告双方于2017年5月23日签订的《协议》；2、判令被告立即腾空位于常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号的库房并退还给原告；3、判令被告向原告支付至2017年5月7日拖欠的租金337000元；4、判令被告向原告支付自2017年8月1日起至被告实际腾空并返还房屋之日止按年租金83.7万元标准计算的占有使用费；5、判令被告协助原告完成上述房屋的电表过户手续；6、诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，原告又撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2009年3月10日签订了租赁合同一份，约定原告将常熟市广播电视台琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号的部分工业库房出租给被告，房屋租赁期限为8年，自2009年3月11日起至2017年5月7日止，租金为前五年恒定40万元，第六年开始每年在前年基础上递增5%，租金支付方式为先付后租；2011年3月7日，原、被告双方再次订立租赁合同一份，约定原告将位于上述相同处所的另一部分工业库房出租给被告，房屋租赁期限为6年，自2011年3月8日起至2017年5月7日止，租金为前三年恒定32.3万元，第四年起每年在前年基础上递增5%，租金均提前支付。两份租赁合同订立后，原告依据合同约定，将房屋租赁给被告使用，履行了合同义务，但被告未能按照合同约定支付租金，至2017年5月7日租赁合同到期时尚拖欠租金337000元。上述两份租赁合同到期前后，原告多次向被告明确不再出租上述库房，但被告在合同到期后依旧占用库房至今，双方协商沟通无果，为维护自身的合法权益，原告诉讼来院。 被告王牌纺织公司辩称，在租赁合同履行期间，原告未能履行其法定的修缮义务，给被告造成了较大的经济损失，在对该损失如何处理的问题上双方未能协商达成一致，但原告承诺因其出租房屋的质量问题给被告造成了损失愿意承担赔偿责任，但赔偿数额和具体的赔偿方式双方一直未能达成合意，同时因被告承租原告房屋的特殊性是用于生产经营所为，在成立之初，被告就对所租赁的房屋增添了大量的附属设施、定附着物，采购了大型的机电设备，并且该加盖和增添行为得到了原告的认可，双方还就该附属设施、定附着物如何补偿签订了新的协议。被告认为，尽管双方签订的租赁合同约定的租赁期限已经期满，但双方在租赁过程中就如何结算如何补偿又签订了新的协议，原告也作出了单方承诺，被告认为这个新的协议和原告的单方承诺也是原租赁合同的补充，在原告承诺的问题未能解决、双方达成新的协议未能履行完毕前，租赁合同不符合终止的条件。原告与被告于2017年5月23日签订了就租赁期间被告搭建的部分设施如何补偿的协议，后双方依约共同委托了鉴定机构对被告搭建的部分房屋和设施进行了鉴定，鉴定结果为1959076元。因原告没有按照协议的约定将该笔补偿费用支付给被告导致被告无法进行清退工作。因此，租户至今未能全部清退完毕的责任首先在于原告，因为原告的严重违约行为导致租赁合同至今未能妥善解决；因为在租赁期间原告未能履行修缮义务等原因，导致被告堆放货物遭受巨大损失，同时因为原告擅自停水停电一系列行为，也给被告造成了一系列损失，原告至今未能赔偿。 被告王牌纺织公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判决反诉被告未能履行出租人修缮义务所出租物业大面积漏雨等质量问题给反诉原告造成的经济损失，暂按每年约40万元计算，暂要求2015年、2016年、2017年三年合计约120万元。如反诉被告按原租赁合同的标准主张物业占用费，反诉原告的损失一直计算到房屋实际腾空交付为止；2、请求判决反诉被告承担因出租物业门前道路严重低洼、积水未铺排水管道，导致无法正常上下班，影响企业正常经营，给反诉原告造成的损失暂计40万元。实际损失按照第三方评估报告主张。审理中，被告王牌纺织公司增加并明确诉讼请求：1、请求法院判决反诉被告赔偿因未能履行出租人修缮义务，所出租物业大面积漏雨等质量问题，给反诉原告造成经济损失，按评估价为102.52万元；2、判决反诉被告赔偿因出租房门前严重积水，导致无法正常上下班损失40万元，以及反诉被告擅自停水停电给反诉原告造成用水用电成本损失181754.38元，合计581754.38元；3、请求判决反诉被告退还反诉原告于2009年3月11日、2011年4月7日支付的两笔租赁履约保证金，共计60000元；4、请求判决反诉被告支付自2009年至2017年16平方电缆的使用费，以30000元/年计，暂估240000元（最终以双方认可价格为准或由法院判决）；5、请求判决反诉被告补偿反诉原告租赁期间搭建的残值1959076元；6、请求判决反诉被告承担诉讼费用。 原告广播电台针对反诉答辩称，1、原被告双方就房屋漏雨等问题给被告造成损失事宜已经一次性处理完毕，原告已经按约免除了被告自2015年5月7日至2016年5月6日的租金20万元，原告免除被告租金的行为不代表房屋的修缮义务应由原告承担。根据双方签订的两份租赁合同第四条约定，房屋的修缮和保养义务应当由被告承担，而非原告。因此，即使存在被告主张的损失也应由其自身承担。2、根据双方签订两份租赁合同第四条第三款约定，被告应当为租赁房屋购买保险，否则引起的损失应当由被告承担，房屋漏雨、修缮等问题均属于保险范畴。同时，据原告方了解，被告也确实购买了保险，并且已经从保险公司得到了索赔，被告无权再主张任何权利。3、被告租赁房屋门前的道路并非原告所有，原告也不是道路的管理人或者养护人，因道路给被告造成的任何损失与原告无关。4、被告诉请早已超过诉讼时效。根据被告提供的证据，其主张损失发生的时间距其提出反诉已经超过法定诉讼时效。其次，即使真如被告所述，早在2012年左右就产生了非常严重的质量问题及巨大的损失，那么距今已经超过六年时间，被告为何不自己进行修缮后再向原告主张权利，被告怠于履行合同约定的义务，即使该义务应该由原告承担，被告怠于行使自己的权利，对于扩大的损失也应当由被告承担。5、被告没有任何证据证明其所谓的损失与原告或者承租的房屋质量问题之间存在因果关系，其陈述的损失与其举证中所出具的书面说明的损失严重不符。6、原告收取被告6万元保证金是事实，但是根据合同约定，该保证金是要在双方结清水电费用并且租赁期限正常结束后，如有多余才返还，目前双方尚未就被告提出的水电费用进行结算，且被告也没有按约腾空返还房屋，因此目前尚未达到原告应当返还保证金的条件。7、被告主张的停水停电造成的损失及电缆使用费，被告应当提供相应的证据予以证明，并且该些诉求，原告认为被告应当另案起诉，被告主张的是侵权之诉，本案的本诉是违约之诉。8、被告要求补偿1959076元的诉请，因为该诉请被告已经另案起诉，本案中法院不应受理。 为证明各自的诉讼主张，原被告分别向法庭提交了证据材料，相对方分别发表了相应的质证意见： 原告广播电台提交了如下证据材料： 1、原告事业单位法人证书、常发【2010】4号中共常熟市委员会文件、被告工商企业信用信息打印件，证明原被告的主体资格及2010年原告更名为常熟市广播电视总台，被告原股东为王勋及江淑萍。被告质证后表示，工商企业信用信息打印件不能反映其单位的真实情况，其法定代表人已经变更，对其余两份证据三性不予认可。 2、2009年、2011年《租赁合同》各1份，证明原被告双方分别于2009年及2011年签订租赁合同，约定被告承租原告位于相关厂房及部分附房，同时约定了租赁期限、租金等。现租赁期限已经届满。被告质证后表示对此没有异议。 3、房产证（含平面图）1份，证明原告对该涉案房屋享有所有权以及被告租赁房屋份额。被告质证后表示对房产证的真实性、合法性不持异议，但房屋所有权人是常熟市广播电视台，关联性不予认可，租赁协议租赁的面积是否涵盖房产的所有面积，由法院依法核实。 4、《关于不再续租广电总台渠中村房屋的通知》，证明在租赁合同到期前，原告于2017年2月3日向被告发出通知，租赁期间2017年5月7日届满后不再续租，被告股东王勋签字确认。被告质证后表示对真实性不予认可。 5、《协议》1份，证明2017年5月23日原被告签订一份协议，被告确认至2017年5月23日结欠原告租金33.7万元于2017年7月31日前支付，同时也予以配合原告办理水电过户工作。被告应于2017年7月31日前完成相应的清租工作。被告质证后表示对此没有异议。 6、律师函、快递面单、签收记录各3份，证明原告委托律师事务所就被告拖欠租金、要求腾退房屋、存在安全隐患等事项多次发函告知被告。被告质证后表示，虽有签收凭证，但没有收到；即使收到了，律师函也是无效的。 7、租金发票、银行回单、现金缴款单、2016年1月12日的《说明》，证明原告就房屋漏雨问题免除了被告2015年度即2015年5月7日至2016年5月6日的租金中的20万元，2015年度租金总额为797000元，被告实际支付597000元，双方已经就房屋漏雨问题结算完毕。被告质证后表示对真实性不持异议，但同时表示其2015年度的租金797000元已经全部支付，包括597000元发票和20万元的现金收据。 被告王牌纺织公司提交了如下证据材料： 1、2012年7月11日关于东三环路渠中村八组道路积水影响正常通行的问题的图片、文字说明。 2、2012年7月20日《申请维修报告》（道路）。 3、雨天道路严重积水导致上下班无法通行的现场照片。 证明厂房门前的唯一道路雨天积水无法通行，通知原告维修，原告没有维修。 原告质证后表示对证据1、2、3的真实性均不予认可，与本案没有关联性。证据1、2均为被告自行制作，不符合证据要件形式。 4、2013年5月7日《厂房楼顶漏雨维修申请书》，证明被告通知原告对房屋漏雨问题进行维修，履行了通知出租人的义务。原告质证后表示对真实性不予认可，原告没有收到，是被告自行制作，即使是真实的，维修义务也应由被告承担。 5、2016年1月12日常熟市广播电视总台的《说明》，证明因房屋漏水、道路问题给被告造成的损失原告是认可的，并承诺给予补偿。原告质证后表示对真实性不持异议，原告已免除被告2015年租金20万元，该说明陈述的内容已经履行完毕，该说明是双方就被告相应损失协商一致的结果，不代表对于合同约定维修义务的转移。 6、2016年7月20日的《函》、邮政物流发票、短信业务申请单、快递单各1份、屋顶漏水导致面料大面积进水的现场照片，证明因为原告房屋质量问题导致被告产品大量损失、道路问题导致上下班不畅造成经营损失。原告质证后表示对函、照片真实性不予认可，对邮政物流发票、短信业务申请单、快递单真实性不持异议，但关联性不予认可。 7、损失价值评估报告1份，证明2015年之后原告仍然未履行维修义务，给被告造成的损失进一步扩大。损失额按鉴定价102.52万元。原告质证后表示对真实性不持异议，关联性不予认可。原告庭前已申请评估人员出庭作证，具体在作证时再陈述。 8、证据一组：（1）福康斯发电机组销售合同、柴油发电机年度维护保养合同；（2）不锈钢水箱、水泵、进线电缆等配件及安装人工费收据；（3）购买25平方电缆收据；（4）2018年3月至2019年3月购买0号柴油的送货单、收据；（5）发电机组使用维护说明书；（6）江苏王牌纺织有限公司2017年1月至6月电费收据凭证；（7）用水用电成本增加计算依据；以上证据证明被告为维持生产经营用水用电成本增加的损失。（8）两笔租赁履约保证金的收据，证明被告于2009年3月11日、2011年4月7日支付了两笔租赁履约保证金；（9）16平方电缆用电现场照片，证明原告自2009年至2017年在租赁物区域内有16平方电缆持续用电，被告为此支付了电费。原告质证后表示对证据（1）至（7）及证据（9）真实性、关联性均不予认可，对证据（8）真实性不持异议，原告确实收到6万元履约保证金，但是尚未到原告返还该保证金的条件。 9、证据一组：（1）2009年10月6日的《申请》，证明被告向原告书面要求在租赁场所搭建简易用房和部分设施，原告于2009年10月27日盖章同意；（2）2017年5月23日的《协议》，证明原被告就出租清退事宜达成协议，明确约定乙方即被告在承租期间搭建的设施残值进行评估，双方确认后原告支付给被告，在此基础上被告承诺于2017年7月31日之前完成清退并结清前期未结租金；（3）2017年6月5日的《估价委托合同》，证明原被告共同与第三方安嘉禾评估咨询公司签订委托合同、对估价内容和目的进行了约定，同时双方共同到现场对评估物进行确认；（4）2017年7月10日的《房产估价报告》、物业勘查作业表，证明评估价为1959076元，同时，原、被告对所评估的标的物进行了现场拍摄、三方对所评估的物业现场进行登记和确认；（5）2017年7月16日的函件，证明原告收到报告后未能按照协议约定将1959076元支付给被告，被告要求原告履行协议按评估报告进行支付，以便于被告清退承租户，顺利完成清退工作，但至今原告也未能按约履行支付义务。这五份证据证明是原告违约在先，直接导致了到目前为止被告所租赁的承租户至今未能清退完成，应由原告承担全部违约责任。原告质证后表示该组证据系被告当庭提出，超过法庭确定的举证期限，应不予采信。同时表示，若法庭采纳相关证据，对证据（1）真实性不持异议，该申请明确租赁期满后被告搭建的所有资产均归原告所有，且根据租赁合同约定，被告搭建除经原告同意外，还应经相关部门批准，且与本案没有关联性。对证据（2）真实性不持异议。对证据（3）真实性不持异议，关联性不予认可。对证据（4）评估报告真实性不持异议，关联性不予认可。同时，该评估报告第十四条明确有效期为半年，该报告已经失效。物业勘查作业表三性均不予认可。对证据（5），原告没有收到。根据该份材料，可以证明被告方存在转租行为，根据租赁合同第五条约定，如果被告转租的，应当得到原告的确认，即被告承认存在违约行为，该证据与本案也没有关联性。总之，上述证据不能达到被告方的证明目的。如果被告认为原告存在违反双方于2017年5月23日签订《协议》约定的情形，应当是另案起诉，与被告方履行腾房并支付租金、占有使用费义务无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2010年由常熟市广播电视台更名为常熟市广播电视总台，系常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋所有权人。2009年3月10日，常熟市广播电视台作为出租方（甲方）与被告王牌纺织公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：租赁财产名称：常熟市广播电视台部分工业厂房捌年使用权，主要厂房为幢号4号车间及部分辅房，主厂房约5500㎡；租赁期限自2009年3月11日起至2017年5月7日止，其中2009年3月11日到2009年5月7日为装修期，装修期间免租金；租金及交纳方式：前五年租金不变，均为40万元每年，第六年开始，租金在前年的基础上递增5%，租金均提前三个月支付。第八年租金支付日期为2016年2月8日。租赁履约保证金3万元，首次付款时一并支付。履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证。租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金甲方须全额退还乙方。第四条租赁期间房产的维修保养约定：……租赁期间乙方负责房产的屋面及外墙体的修缮及维护，如因房屋质量问题除外。第八条合同的终止与延长约定：……合同期满后，如一方欲续租，必须于租赁期满前三个月以书面方式向对方提出，经双方达成合意后，重新签订租赁合同。 其后，原告广播电台作为出租人（甲方）与被告王牌纺织公司（承租人，乙方）又签订租赁期限自2011年3月8日起至2017年5月7日止的《租赁合同》一份，该合同主要内容为：租赁财产名称：常熟市广播电视台虞山渠中村八组1-1号部分工业厂房六年使用权，主厂房约4047㎡；租赁期限自2011年3月8日起至2017年5月7日止；租金及交纳方式：前三年租金不变，均为32.3万元每年，第四年开始，租金在前年的基础上递增5%，租金均提前支付。第六年租金支付日期为2016年2月28日。租赁履约保证金3万元，首次付款时一并支付。履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证。租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金甲方须全额退还乙方。第四条租赁期间房产的维修保养、第八条合同的终止与延长约定同2009年3月10日签订的《租赁合同》。 2016年1月12日，原告广播电台出具《说明》1份，载明：“2015年度，由本台出租给王牌纺织的实验台地块的库房，由于房屋质量问题，导致漏雨，造成其产品损失。另外，市三环高架建设，致其车辆等不能正常进出，经总台党委商量，责职共担，免除其2015年度租金20万元，等合同终止时，一并结算。” 2017年2月3日，原告广播电台向被告王牌纺织公司发出《关于不再续租广电总台渠中村房屋的通知》，告知双方签订的房屋租赁合同到期后不再续租。该通知签收人为王勋，日期为2017年2月21日。 2017年5月23日，原告广播电台（甲方）与被告王牌纺织公司（乙方）签订《协议》一份，协议主要内容为：“经双方协商，就中波台库房出租清退事宜达成如下协议：一、乙方在承租期间搭建部分残值，由乙方委托有资质的评估公司评估，经双方确认后，由甲方支付给乙方。……三、乙方负责其转租户清退工作在2017年7月31日前完成，清退期间（2017年5月8日～7月31日），甲方不再向乙方收取该期间的租金。清退期间的安全工作由乙方负责，同时乙方要配合甲方办理好水电费过户工作。四、乙方至今尚有应付甲方租金33.7万元未结付，乙方应在2017年7月31日前结付甲方。……”该协议由原、被告双方盖章，王勋同时在该协议乙方（盖章）下方“代表签字”处签名。 2017年6月5日，原被告与苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司（以下简称安嘉禾公司）签订《估价委托合同》，原被告委托安嘉禾公司对位于虞山镇渠中村常熟市广播电视总台中波台搭建改造部分进行估价。2017年7月10日，安嘉禾公司出具《房地产估价报告》，估价结论为：估价对象房产评估价值478150元（不含相应土地价值），装修及附着物等评估价值1480926元，合计评估总价值1959076元。该报告第十四条估价报告应用的有效期同时载明：“估价报告应用的有效期自出具估价报告日（2017年7月10日）起原则上为半年，如市场状况变化较大，估价报告应用的有效期则不超过3个月。” 2018年1月23日、4月9日及4月19日，原告广播电台委托江苏华元民信律师事务所向王牌纺织公司发出律师函，要求其履行支付租金、配合原告办理用电登记过户手续、腾退房屋等事项。 审理中，被告王牌纺织公司申请对下列事项进行评估：1、位于房屋漏水的影响程度及经济损失数额；2、位于房屋门前唯一道路无法通行的影响程度及经济损失数额。本院经咨询相关评估机构评估人员后，明确“门前唯一道路无法通行的影响程度及经济损失”及“房屋漏水的影响程度”均无法评估。本院向被告释明后，被告申请对位于房屋漏水造成的物品经济损失进行评估。后本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对上述事项进行了评估。2019年3月6日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具《损失价值评估报告》，评估结论为：在评估基准日2018年12月1日，委估资产在本报告评估假设及选用损失补偿价值类型前提下的评估价值为102.52万元。被告王牌纺织公司为此支付评估费5.1万元。原告对上述评估报告提出异议，认为报告中载明的资产损失价值评估明细表对评估对象“损毁前价值”所作的评估结论没有依据，并申请鉴定人员出庭作证。本院审查后依法通知评估人员到庭作证。评估人员在出庭时表示，评估报告是根据被告提供的清单，经评估人员现场勘查并由双方现场确认得出现存物品价值102.52万元的评估结论，评估资产损毁前价值是通过市场上功能类似产品做参考确定的，对损失造成的原因无法进行评估、鉴定。 庭审中，原、被告确认，截止2017年5月7日，被告结欠原告租金33.7万元未付。涉案房屋水费由原告缴纳，电费由被告缴纳，双方未就水电费进行最终结算。 另查明，2017年7月31日之后，被告王牌纺织公司继续占有使用涉案房产；在涉案房产被停电停水后，被告王牌纺织公司采用柴油发电机自行发电、水泵取水等方式用电用水。 本院认为：原告广播电台与被告王牌纺织公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同到期前，原告已通知被告合同到期后不再续租；合同到期后，双方未续签租赁合同，未形成租赁合同关系。原告广播电台依法有权要求被告王牌纺织公司腾空房屋并返还，被告至今未返还房屋，应承担相应的民事责任，故对原告广播电台要求被告王牌纺织公司腾空并返还房屋及支付房屋占有使用费（自2017年8月1日起至实际腾空并返还房屋之日止，按照年租金83.7万元标准计算）的诉讼请求本院予以支持。 《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原被告就涉案房产出租清退事宜达成协议，约定王牌纺织公司于2017年7月31日前完成转租户清退工作、配合广播电台办理好水电费过户工作并支付应付租金33.7万元，故对原告广播电台要求被告支付至2017年5月7日拖欠的租金33.7万元及协助原告完成涉案库房的电表过户手续的诉讼请求，本院亦予支持。协议同时约定，王牌纺织公司在承租期间搭建部分残值，由其委托有资质的评估公司评估，经双方确认后，由广播电台支付给王牌纺织公司。被告认为因原告未履行对其承租期间搭建残值的补偿款支付义务，导致其未能按协议完成清退事宜，故原告应承担违约责任，并要求原告按协议约定支付补偿款1959076元。对此，本院认为，原被告就承租期间被告搭建部分残值如何处理达成一致意见，且双方共同委托安嘉禾公司对涉案房产搭建改造部分进行了估价，在安嘉禾公司出具估价报告后，被告要求原告依约支付补偿款项应属合理。但协议同时明确被告应在2017年7月31日前完成转租清退等工作，而在协议约定的期限届满后，被告仍继续占有使用涉案房产，且在涉案房产被停水停电后，被告使用发电机自行发电、水泵取水等方式用电用水，而非依约履行己方义务后采取合法途径维护自身权益。上述估价报告明确应用的有效期自出具估价报告日（2017年7月10日）起原则上为半年。现报告出具已近22个月，随着时间的推移，估价对象房产、装修及附着物等现状及市场价值势必发生变化，在原告不予确认的情况下，被告依照估价报告请求原告支付补偿款1959076元依据不足，本院不予支持，被告可依法另行主张权利。 针对被告反诉提出的要求原告赔偿因房屋漏雨等质量问题造成其经济损失102.52万元及因出租房门前严重积水导致其无法上下班损失40万元的诉讼请求，本院认为，对于该两项请求，对因道路积水造成的损失被告未提供任何依据；对因房屋漏雨造成的物品损失，本院虽依被告申请对房屋漏水造成的物品损失进行了评估并得出现存物品价值102.52万元的评估结论，但根据评估人员陈述说明，评估只针对物品的价值，对损失造成的原因无法评估。现被告就房屋漏水与损失之间因果关系未向本院提交证据，故本院无法认定被告102.52万元价值的物品系涉案房屋漏雨造成。退一步讲，即使被告现存物品损失系房屋漏雨导致，根据被告庭审提交的材料，其早在2013年已向原告申请维修厂房楼顶漏雨，2016年原告还就因房屋质量漏雨造成被告产品损失及市三环高架建设致被告车辆等不能正常进出问题出具说明，免除被告2015年度租金20万元。因此，被告对房屋漏雨可能造成物品损失是明知的，在其依法通知出租人维修后，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，再向出租人主张相关维修费用。被告在损失发生后未及时采取合理措施以防止损失扩大，对扩大部分的损失应自行负责。原告认为，其2016年出具的单方说明系双方就被告相应损失协商一致的结果，不代表合同约定维修义务的转移，且该说明已经履行完毕，故即使因房屋漏雨造成被告损失也与原告无关。本院认为，原告在2016年1月出具的《说明》中明确因房屋质量问题导致漏雨，根据租赁合同约定，因房屋质量问题的修缮及维护应由原告负责，因其未履行维修义务造成被告损失的，应承担相应的民事责任，故对原告该抗辩观点不予采信。结合本案中本院至评估现场查勘情况，待评估物品中确有部分物品表面出现水渍、霉变现象，综合考虑评估物品清单来源、自然损耗及被告负有的防止损失扩大义务等因素，参照原告2016年1月出具的《说明》内容，本院酌定原告赔偿被告因房屋漏雨、出租房前道路积水造成的经济损失25万元。 针对被告反诉提出的要求原告赔偿因擅自停水停电给其造成用水用电成本损失的诉讼请求，本院认为，被告在原被告双方协议约定的清退期限届满前未能完成清退工作，在涉案房产被停水停电后仍不搬离，反而通过使用发电机自行发电、水泵取水等方式用电用水，由此导致的用水用电成本增加主张赔偿无法律依据，依法不予支持。 针对被告反诉提出的退还租赁履约保证金及支付自2009年至2017年16平方电缆使用费的诉讼请求，本院认为，双方签订的租赁合同明确：履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证。租赁期正常结束后，如未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金方需退还。现原被告尚未就涉案房产水电费进行最终结算，且被告未将租赁财产返还原告，故未达到约定的退还履约保证金的条件。本案中对此不予理涉，被告可在条件成就时另行主张。同理，因电缆使用费是电费的组成部分，双方可在水电费结算时一并结算，在本案中亦不予理涉。 综上，对被告的反诉诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起10日内将位于常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋腾空并返还给原告常熟市广播电视总台。 二、被告江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起10日内支付原告常熟市广播电视总台至2017年5月7日的租金337000元。 三、被告江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起10日内支付原告常熟市广播电视总台自2017年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照837000元/年标准计算）。 四、被告江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起10日内协助原告常熟市广播电视总台办理位于常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋的电表（用户编号×××）过户手续。 五、原告常熟市广播电视总台于判决生效之日起10日内赔偿被告江苏王牌纺织有限公司因常熟市琴川街道（原虞山镇）渠中村八组大娄1-1号房屋漏水、门前道路积水等造成的各项损失25万元。 上述第二项和第五项的履行义务相抵后，被告（反诉原告）江苏王牌纺织有限公司给付原告（反诉被告）常熟市广播电视总台87000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。 六、驳回被告江苏王牌纺织有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12053元、公告费300元，合计12353元，由被告江苏王牌纺织有限公司负担。反诉案件受理费减半收取18864元、评估费51000元，合计69864元，由原告常熟市广播电视总台负担4518元，由被告江苏王牌纺织有限公司负担65346元（原告同意其预交的本诉案件诉讼费12053元由被告向其直接支付，本院不再退还，扣除其应承担的反诉案件受理费、评估费4518元后，余款7535元、公告费300元，合计7835元由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  杨春琴 人民陪审员  蔡峰慈 人民陪审员  史岳行 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  尤 静