湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初1040号原告：黄石市虹桥房屋开发有限公司，住所地湖北省黄石市花湖大道9号，统一社会信用代码914202007844585882。法定代表人：罗莹，董事长。委托诉讼代理人：吴学军，公司职员。委托诉讼代理人：张承俊、高鹏（实习），湖北易圣律师事务所律师。被告：范世琼，女，1964年2月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，原告黄石市虹桥房屋开发有限公司（以下简称虹桥公司）与被告范世琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虹桥公司的委托代理人吴学军、张承俊、高鹏，被告范世琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告虹桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令范世琼立即清偿拖欠租金208,304.90元，并自欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金付至实际清偿租金之日止；2、本案的诉讼费用由范世琼负担。事实与理由：2008年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于黄石市黄石港上港路364-1、362-2号两层共计550平方米商铺出租给被告作营业使用，租金每月共计8,600元，从2010年8月18日起，每年递增6%，被告应于出租日后每月20日前交付租金，若逾期三个月不交租金，则视为被告单方终止合同，原告有权收回租赁房屋，押金1.8万元不予退还。为维护原告合法权益，故诉至法院，望支持原告诉讼请求。被告范世琼已就涉诉租赁合同关系提起另一案件的诉讼，并以其诉讼请求作为本案答辩。即：1、判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》；2、判令虹桥公司因房屋消防设施不合格给其造成装修、修缮消防通道等经济损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；3、判令虹桥公司赔偿其剩余租赁期限内（2017年6月1日起至2023年8月17日止）装饰装修残值损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；4、判令虹桥公司退还其房屋押金1.8万元；5、判令虹桥公司支付其362-2租赁商铺，2008年8月18日至2017年5月30日第二消防楼梯通道，占用上港路364-1号50平方米商铺面积和占用上港路362-2号9.7平方米商铺面积，占用费111,972元；6、判令虹桥公司给其开具从2008年8月18日至2017年6月17日房屋租金正式发票；7、判令驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求“立即清偿拖欠的租金208,304.9元，并至欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金至实际清偿租金之日止”；8、本案诉讼费用由虹桥公司承担。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无争议的证据和事实，本院直接予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：一、签约与履约过程：涉诉房屋即湖北省黄石市黄石港上港路364-1、362-2号商铺，系黄石贝通生化有限责任公司（以下简称贝通生化公司）所有。2007年7月19日，涉诉房屋所在的桥南小区A-F栋住宅楼经黄石市公安消防支队验收合格，并出具《关于桥南小区A-F栋住宅楼建筑工程消防验收合格的意见》（黄公消（验）字[2007]040号）。2008年5月6日，贝通生化公司向虹桥公司出具授权委托书，委托虹桥公司，负责经营出租涉诉房屋。2008年5月9日，出租方虹桥公司（甲方）与承租方范世琼（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于湖北省黄石市黄石港上港路364-1、362-2号商铺，使用面积（一层约为297平方米，二层约为253平方米）两层共计550平方米商铺出租给乙方作营业使用；租赁期限为15年，从2008年8月18日起至2023年8月17日止；租金按（一层每平方米19元、二层每平方米12元计算）每月共计8,600元，从2008年8月18日起至2010年8月17日止；从第三年即2010年8月18日起，每年递增6%，省略角、分位数（例：2010年8月18日至2011年8月17日月租金为9,116元，2011年8月18日至2012年8月17日月租金为9,662元，以此类推）；乙方应于起租日后每月20日前交清租金，直接将月租金交付虹桥公司账户42×××15建行港办；若逾期30日（1个月）未交，甲方可采取停水停电等措施；若逾期三个月不交租金，则视为乙方单方面终止合同，甲方有权收回租赁标的，并不予退还押金；乙方不得拆除和故意损坏室内固定装修，否则，甲方由此所受的损失，由乙方负责赔偿；乙方在签订合同时，应向甲方交纳1.8万元作为合同押金，合同期满后，乙方退出租赁标的，并结清租金，甲方退回合同押金给乙方（不计息）；甲方负责为乙方创造良好的外部条件（如：提供水、电、地漏等），乙方负责办理证照并自理相关费用；甲方负责对租赁标的进行正常的维修，在不影响主体结构的情况下，甲方同意乙方对租赁标的进行室内整体装修，费用由乙方承担；租赁标的的供电、供水、消防等设施已纳入黄石市佳星物业管理有限责任公司（以下简称佳星物业公司）统一管理，甲方需协助乙方接洽相关事项；租赁期限内，乙方按月交纳水、电费，并大约按照其中一个月的水、电费用交付押金给予佳星物业公司；乙方应遵守国家和政府法律和法规，服从工商、税务、消防、公安、计生、城管等部门的管理，不得经营政府不允许经营的项目和生产污染环境有毒有害的产品及从事非法活动；甲方不承担乙方经营中的任何经济纠纷和法律责任……。同日，范世琼向虹桥公司交纳房屋押金1.8万元。2008年5月30日，范世琼与案外人刘琼签订《股份制合同协议书》，约定在涉诉房屋基础上，共同出资成立黄石市佳美星城菜市场。2008年6月25日，黄石市佳美星城菜市场登记成立。2013年12月26日，黄石市佳美星城菜市场注销登记。2008年10月29日，贝通生化公司为364-1、362-2号商铺分别办理了黄房权证2008港字第××号与黄房权证2008港字第××号房屋所有权证，建筑面积分别为321.42平方米、274.47平方米（共计595.89平方米）。后经范世琼委托，湖北省鄂东南地质大队对涉诉房屋的套内使用面积进行了重新测绘，测绘结果为364-1号商铺套内使用面积为286.4平方米、362-2号商铺套内使用面积为246.1平方米（共计532.5平方米）。2011年5月11日，虹桥公司（甲方）与范世琼（乙方）就双方于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中的承租面积差异签订了一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：甲方同意将原合同中商铺的出租面积修改为一层286平方米，二层246平方米）两层共计532平方米；甲方同意将2008年8月18日至2010年8月17日止超面积收取的租金293元/月（计7,032元），加上2010年8月18日至2011年4月17日止租金超收的416元/月（计3,328元），共计10,360元返还给乙方（冲抵当期租金）；原协议第三条的省略数精确到元、角、分位数，十位数在20元以内的租金免收，超出20元部分按实际数减20元收取；2010年8月18日前的租金每月为8,307元，从2010年8月18日起每年递增比例由6%降为5%收取。2015年12月21日，贝通生化公司以虹桥公司的名义（甲方）与范世琼（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》，双方就2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中付款方式改为2015年10月18日起直接将月租金交付贝通生化公司696010100100122324湖北银行黄石分行营业部。2008年8月1日，贝通生化公司委托贝通商贸公司，以贝通商贸公司的名义（甲方）与范世琼（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，将案外佳美星城C栋商铺租赁给范世琼。2011年4月12日，范世琼将364-1号商铺转租给案外人程正坤，程正坤至今仍承租该商铺经营“采阳园生鲜超市”，但未与虹桥公司签订房屋租赁合同。2014年7月8日，范世琼将362-2号商铺转租给案外人陈济。2017年5月30日，范世琼退出362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司。2017年9月25日，范世琼向虹桥公司邮寄一份《关于租赁合同无效并要求返还财物的通知书》，称双方之间的房屋租赁合同无效，要求退还押金等财物，且从2017年9月16日起采阳园超市的租金交由虹桥公司收取。2018年5月19日，范世琼向黄石市公安局黄石港分局黄石港派出所报案称小区F栋3层以上消防栓里的消防用品被盗，经派出所核实，系消防管网破裂导致不能正常使用，物业公司将消防水带和水枪集中保管。二、相关联的其他案件情况贝通商贸公司与黄石星源物业管理有限公司（以下简称星源物业公司）、第三人虹桥公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月10日作出（2015）鄂黄石港石民初字第00267号民事调解书，内容为：一、自签订协议之日起，如果消防主管部门针对黄石市佳美星城批发市场的室内、室外消防管网进行罚款，罚款的相对人是谁就由谁自行承担；二、黄石市佳美星城批发市场的室外消防管网由星源物业公司在协议签订之日起一年内向房产部门申请房屋维修基金并负责组织维修，但由于政府相关主管部门审批导致的原因除外，在此过程中，贝通商贸公司及虹桥公司对此予以协助提供相关资料。2017年8月1日，贝通生化公司以自己的名义向本院起诉范世琼，将程正坤、石菊宝列为第三人，要求解除房屋租赁合同、退还商铺、清偿拖欠的租金及逾期付款滞纳金。2018年1月30日，本院作出（2017）鄂0202民初2187号民事裁定书，以贝通生化公司原告主体不适格为由，裁定驳回起诉。三、范世琼应付租金标准：根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》约定，结合原告虹桥公司的主张，确认范世琼应付租金标准为：2008年8月18日至2009年8月17日，月租金8,307元；2009年8月18日至2010年8月17日，月租金8,307元；2010年8月18日至2011年8月17日，月租金8,700元；2011年8月18日至2012年8月17日，月租金9,110元；2012年8月18日至2013年8月17日，月租金9,550元；2013年8月18日至2014年8月17日，月租金10,000元；2014年8月18日至2015年8月17日，月租金10,500元；2015年8月18日至2016年8月17日，月租金11,000元；2016年8月18日至2017年8月17日，月租金11,530元；2017年8月18日至2017年9月15日，月租金标准11,530元。四、范世琼给付租金情况：合同签订后至2013年1月17日，范世琼将涉诉房屋租金支付至虹桥公司42×××15账户，该期间房租均已付清。2013年1月18日至2017年5月5日期间，范世琼将涉案364-1号、362-2号商铺租金，以及范世琼向贝通商贸公司租赁的案外佳美星城C栋商铺租金一并支付至虹桥公司指定的贝通商贸公司尾号8073账户及贝通生化公司尾号2324账户，范世琼共计支付1,002,820元。此后，范世琼未再支付租金。本院认为，关于合同效力。范世琼与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》、2011年5月11日签订的《房屋租赁补充协议》，以及2015年12月21日签订的《房屋租赁补充协议》，均为各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。各方当事人均应按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。双方当事人据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于合同解除。原告请求判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》。经庭审查明，2017年5月30日，范世琼退出了362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司，虹桥公司亦予以认可；2017年9月16日，采阳园超市（即364-1号商铺）的租金开始直接向虹桥公司交付。虹桥公司自认范世琼支付租金至2017年9月15日止。2017年9月25日，范世琼向虹桥公司发出通知，称合同无效并要求退还押金。据此事实，可确认双方之间的上述合同，已经自2017年9月15日起在事实上终止履行了。其中，364-1号商铺租金应计算至2017年9月15日止，362-2号商铺租金应计算至2017年5月30日止。故对范世琼提出解除2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院依法予以支持，并且，本院已经在（2018）鄂0202民初718号民事判决书中，对事实上已经实际解除合同的时间予以确认。关于租金。虹桥公司提出范世琼未能按期支付租金，截止2017年8月18日，范世琼尚欠其租金208,304.90元。范世琼对欠付租金的事实予以认可，仅对欠付租金数额及计算标准提出异议。合同签订后，虹桥公司已履行向范世琼交付租赁房屋的义务，范世琼未能按约按期足额履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。具体欠付租金金额计算如下：（一）2013年1月18日至2017年9月15日期间范世琼应付租金额为：2013年1月18日至2013年8月17日，9,550元/月×7个月=66,850元；2013年8月18日至2014年8月17日，10,000元/月×12个月=120,000元；2014年8月18日至2015年8月17日，10,500元/月×12个月=126,000元；2015年8月18日至2016年8月17日，11,000元/月×12个月=132,000元；2016年8月18日至2017年5月30日，11,530元/月×9个月12天=108,233元；2017年5月31日至2017年8月17日（仅计算364-1号商铺），11,530元/月×286平方米/532平方米×2个月18天=16,116元；2017年8月18日至2017年9月15日（仅计算364-1号商铺），12,100元/月×286平方米/532平方米×28天=6,071元。上述应付租金合计575,270元。（二）范世琼已付租金。原告虹桥公司主张范世琼汇入贝通商贸公司及贝通生化公司账户的1,002,820元租金中，635,600元系支付案外佳美星城C栋商铺租金，剩余367,220元系支付涉案364-1号、362-2号商铺租金。本院认为，无论是涉案364-1号、362-2号商铺，还是案外佳美星城C栋商铺，均系贝通生化公司所有并委托原告虹桥公司或贝通商贸公司出租给被告范世琼的，被告范世琼在支付租金时亦未注明系支付涉案364-1号、362-2号商铺租金还是支付佳美星城C栋商铺租金，或各自租金比例、数额。故本院结合范世琼提交的银行流水及其租金计算方式规律，进行单笔交易对号归类区分，确认2013年1月18日至2017年5月5日期间范世琼支付的1,002,820元租金中，系支付涉案364-1号、362-2号商铺租金为：19,080元+19,080元+19,080元+19,080元+20,000元+20,000元+20,000元+20,000元+20,000元+20,000元+25,500元+22,500元+22,000元+22,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+11,000元+22,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+11,530元+23,060元=513,620元。其余部分则区分为案外付款。综上，被告范世琼尚欠原告虹桥公司涉案364-1号、362-2号商铺租金数额为575,270元-513,620元=61,650元。关于租金占有期间利息损失。即原告虹桥公司主张自欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金付至实际清偿租金之日止的诉讼请求。因被告范世琼拖欠租金的行为的确给原告虹桥公司造成了一定程度上的损失，但租金并非借款，该损失系被告范世琼资金占用期间的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，确认资金占用期间的利息损失，以尚欠租金61,650元为基数，按年利率6%的标准，自2017年9月16日起计付至租金实际清偿之日止。关于被告范世琼提出的其他答辩意见。被告范世琼提出的“1、判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》；2、判令虹桥公司因房屋消防设施不合格给其造成装修、修缮消防通道等经济损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；3、判令虹桥公司赔偿其剩余租赁期限内（2017年6月1日起至2023年8月17日止）装饰装修残值损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；4、判令虹桥公司退还其房屋押金1.8万元；5、判令虹桥公司支付其362-2租赁商铺，2008年8月18日至2017年5月30日第二消防楼梯通道，占用上港路364-1号50平方米商铺面积和占用上港路362-2号9.7平方米商铺面积，占用费111,972元；7、判令驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求”等答辩意见，均系本院受理的（2018）鄂0202民初718号范世琼诉虹桥公司房屋租赁合同纠纷一案中，范世琼对虹桥公司提出的诉讼请求。本院已经在（2018）鄂0202民初718号民事判决书中予以裁判，在此不作重复处理。关于范世琼提出的第6项抗辩意见“判令虹桥公司给其开具从2008年8月18日至2017年6月17日房屋租金正式发票”，本院认为，该抗辩意见符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条之规定，判决如下：一、被告范世琼于本判决生效之日起十日内向原告黄石市虹桥房屋开发有限公司支付房屋租金61,650元，同时支付该租金欠款61,650元自2017年9月16日起按年利率6%的标准计算至租金实际清偿之日止期间的利息。原告黄石市虹桥房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告范世琼开具自2008年8月18日起至2017年6月17日止被告范世琼已交房屋租金的正式发票。二、驳回原告黄石市虹桥房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,466元，由原告黄石市虹桥房屋开发有限公司负担3,144元，被告范世琼负担1,322元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邵光东人民陪审员  李乔乔人民陪审员  傅靖宏二〇一九年四月二日法官助理陈玲书记员刘盼