广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初921号原告：李江，男，1960年10月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区，委托诉讼代理人：龙双志，广东闻彰律师事务所律师。被告：钟映红，女，1974年9月23日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：胡国彬，男，1975年4月25日出生，汉族，住广东省东莞市，两被告共同委托诉讼代理人：钟文群，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告李江诉被告钟映红、胡国彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李江及其委托诉讼代理人龙双志，两被告的共同委托诉讼代理人钟文群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《商铺租赁合同》无效；2、两被告退还原告押金15000元；3、两被告赔偿原告装修损失224000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年11月15日，原告与被告钟映红签订《商铺租赁合同》（下称合同一），合同一约定：被告钟映红将位于东莞市城主山乌石岗原来市场西侧铺位面积约为400平方米的商铺出租给原告经营火锅店，租赁期限自2015年11月15日至2018年1月31日，租金每月5000元，押金15000元。被告钟映红保证是该商铺的合法使用权人，有权将商铺出租。合同一签订后，原告按合同向被告钟映红支付了押金及租金，并对承租的商铺进行装修，花费装修费400000元。合同一到期后，原告与被告胡国彬于2018年2月1日续签了《商铺租赁合同》（下称合同二），合同二系对合同一的续期，合同期限变更为从2018年2月1日起至2020年1月31日止，租金变为每月5500元，其余条款均与合同一相同。2018年10月开始，被告胡国彬称东城区主山乌石岗股份经济合作社要收回商铺，需与原告终止合同，并要求原告搬离。原告要求被告按合同退还押金，赔偿装修损失，被告只同意退还押金及补偿三个月租金，双方协商不成。2018年12月10日，主山乌石岗股份经济合作发出《铺位收回通知》，告知案涉的商铺已经通过东莞市集体资产网上交易平台竞标，梁桂棠先生中标，商铺将于2018年12月31日前收回。原告联系被告胡国彬，被告胡国彬也明确表示要收回商铺。后原告通过东莞市集体资产网上交易平台查询，发现案涉商铺没有规划许可证、施工许可证等合法手续，原被告签订的《商铺租赁合同》是无效合同。原告认为，被告作为出租人，应按合同第三条的约定保证商铺是合法出租的，被告在明知案涉商铺不能合法出租的情况下，仍与原告签订《商铺租赁合同》，且无向原告明示该瑕疵，应承担主要缔约过失责任。被告承租商铺经营共花费了装修费400000元，起诉时按原值的80%确定现值（即320000元），该损失由被告承担7成责任即224000元。两被告是《商铺租赁合同》的共同主体，应共同承担赔偿责任。被告钟映红辩称，1、因为双方都知道铺位是东城区主山乌石岗村的集体资产，当时双方均预期铺位可能随时被收回，因此双方在租赁合同第五条已经明确约定，如政府行为导致铺位不能使用，出租人不负任何法律责任。本案是因为村集体中途收回铺位，符合此情形，也符合双方的预期。2、因为双方当时预期到村集体可能随时收回铺位的事实，存在使用期限的不确定性，原告也仅进行了简单的装饰，没有实质性的装修，也没有经过被告钟映红同意。原告从未通知过被告钟映红进行装修的事实。因此即使存在装修损失，也是原告擅自装修造成，与被告钟映红无关。3、合同第四条约定：租赁期限届满，该商铺的任何装修不得拆除。而原告实际使用商铺至2018年1月31日合同期满，双方已经进行了清理交接，原告也已把铺位及简单的装饰返还移交给被告钟映红。被告钟映红又把商铺返还给上一手出租人郑廷福，原被告之间的租赁合同实际上已经履行完毕。原告实际使用铺位及其所称的装修至合同期满，装修的使用价值已折旧使用完毕。无论合同有效与否，原告实际上是不存在装修损失的，更何况根据合同约定，合同期满装修是不得拆除，归出租人所有的，原告也无权再主张装修的所有权和损失。即使本案合同无效，原告不可能因为合同无效从而获得比在合同有效的情况下更多的利益，因此其主张无法律依据。4、被告钟映红没有收到过原告的押金15000元，原告主张没有依据。请求法院依法驳回原告对被告钟映红的所有诉讼请求。被告胡国彬辩称，1、被告胡国彬是从上一手出租人郑廷福（本村人）承租案涉铺位后再转租给原告，租期为2018年2月1日至2020年1月31日。当时郑廷福出租铺位给被告胡国彬时，铺位已经带有简单装修，原告从被告胡国彬处承租后根本没有再进行任何装修，原告也从未通知或者经被告胡国彬同意进行装修。从原告提供的有关装修合同和收据看，其所主张的装修损失并非与被告胡国彬之间的合同产生的，因此其主张的损失与被告胡国彬无关。2、因为双方均知道铺位是主山乌石岗村集体政府资产，当时双方均预期到了政府可能随时收回铺位的情形，因此在双方的租赁合同第五条中约定了如政府行为导致铺位不能使用，出租方不用负任何责任。本案中确是村集体提前收回铺位，符合本案情形，被告胡国彬不用承担责任。3、关于押金15000元。因为原告尚拖欠2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金，押金在扣除拖欠的租金后同意退还。综上所述，原告主张的装修损失没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告胡国彬的所有诉讼请求。经审理查明，2015年11月15日，原告作为乙方（承租人），被告钟映红作为甲方（出租人），双方签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市城主山乌石岗原来市场西侧铺位面积约为400平方米出租给乙方经营使用，乙方承租该商铺经营火锅店；租赁期限由2015年11月15日至2018年1月31日止；每月租金为5000元。管理费每月200元；押金为15000元；甲方保证是该商铺的合法使用权人；租赁期限届满时，乙方应于届满或提前终止之日起5天内清理该商铺，该商铺之任何装修不得拆除；若提前收回该铺位除应退回乙方所交的押金外，另外需再补偿两个月的租金给乙方，还得赔偿装修费用及牌照损失费；若不可抗力或政府行为导致铺位不能使用，甲方不负任何责任。2018年2月1日，原告作为乙方（承租人），被告胡国彬作为甲方（出租人），双方签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将上述商铺出租给乙方经营使用，租赁期限由2018年2月1日至2020年1月31日止，每月租金为5500元，其余约定均与原告与被告钟映红签订的合同约定一致。被告主张案涉商铺是乌石岗村的集体资产，案外人郑廷福承租案涉商铺后转租给被告钟映红，再由被告钟映红转租给原告，2018年1月31日合同期满后，被告钟映红将该商铺返还给郑廷福，郑廷福又将该商铺转租给被告胡国彬，再由被告胡国彬转租给原告。2018年12月10日，东莞市城区主山乌石岗股份经济合作社向原告等商户发出一份《铺位收回通知》，称乌石岗市场使用权租赁已于2018年12月3日通过东莞市集体资产网上交易平台竞投，中标者为梁桂棠，该合作社将于2018年12月31日前收回市场所有的铺位和档位，以便在规定的交付日期（2019年1月1日）将市场交付给中标者使用，要求各商户自行提前做好交回铺位和档位的相关准备工作。原告主张其于2018年12月底搬离了案涉商铺，案涉商铺现由他人使用。被告主张原告于2019年1月搬离案涉商铺，原告拖欠被告胡国彬2018年12月的租金5700元未付。原告提交的东莞市集体资产网上交易平台网页截图显示乌石岗市场没有相关的竣工验收合格证、规划许可证、施工许可证、消防验收合格证等证件。原告主张其于2015年11月15日向被告钟映红支付了押金15000元，与被告胡国彬签订合同时未再支付押金。被告钟映红主张原告未向其支付押金，被告胡国彬确认其收到原告支付的押金15000元，主张在抵扣原告拖欠的2018年12月租金5700元后，剩余部分同意退还给原告。另，原告主张其在承租案涉商铺后对该商铺进行了装修，花费装修费400000元，原告提交了装修合同、收据等证据予以证明。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同、转账记录、铺位收回通知、东莞市集体资产网截图、装修合同、收据，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也没有证据证明经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告钟映红、胡国彬分别签订的《商铺租赁合同》均为无效合同。对原告诉请确认合同无效，本院予以支持。原告与被告钟映红、胡国彬就租赁案涉商铺分别签订了《商铺租赁合同》，原告与被告钟映红签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限至2018年1月31日止，而原告与被告胡国彬签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限自2018年2月1日起，与前一份租赁合同约定的租赁期限衔接，并无证据显示在前一份《商铺租赁合同》到期后原告将案涉商铺返还给被告钟映红，故原告对案涉商铺的承租使用是连续的状态，没有中断的情形，且两份租赁合同除租赁期限和租金数额有不同约定之外，其余合同内容均完全一致，可以认定两份租赁合同存在承接延续的关系。被告主张案涉商铺是被告钟映红、胡国彬分别向案外人郑廷福承租后再分别转租给原告，被告对其主张并未提交任何证据予以证明，本院不予采信。对原告主张被告钟映红、胡国彬为案涉商铺的共同出租人，本院予以采信。原告主张其在与被告钟映红签订《商铺租赁合同》时即向被告钟映红支付了押金15000元，虽原告未能提交其支付押金的相关证据，被告钟映红亦否认其收取原告的押金，但《商铺租赁合同》对押金有约定，且被告胡国彬确认其收取了押金15000元，被告钟映红与被告胡国彬作为案涉商铺的共同出租人，应认定原告支付的押金是由两被告共同收取。因《商铺租赁合同》无效，两被告应将已收取的押金退还给原告。但原告占有使用案涉租赁物，亦应按合同约定的租金标准向两被告支付占有使用费，原告在2018年12月仍有对案涉商铺占有使用，但原告尚未向两被告支付2018年12月的占有使用费5700元。对两被告主张该占有使用费应在押金中予以抵扣，本院予以采纳，抵扣后，两被告还应向原告退还押金9300元。对原告诉请两被告退还押金，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。原告与两被告签订的《商铺租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告在案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下与原告签订《商铺租赁合同》，而原告在与两被告签订《商铺租赁合同》前也未对案涉租赁物是否已取得建设工程规划许可证进行审查，故原告与两被告对导致合同无效均存在过错。原告主张因合同无效给其造成了装修费的损失，被告主张原告对案涉商铺的装修未经其同意，对此，本院认为，原告租赁案涉商铺用于经营火锅店，为正常经营必然需要对案涉商铺进行一定的装修，且《商铺租赁合同》中有“租赁期限届满时……该商铺之任何装修不得拆除；若提前收回该铺位除应退回乙方所交的押金外，……还得赔偿装修费用及牌照损失费”等涉及装修问题的约定，亦可表明两被告在合同签订之时即已知悉原告需对案涉商铺进行装修，对被告主张原告未经其同意对案涉商铺进行装修，本院不予采纳，对原告对案涉商铺进行装修的事实，本院予以认定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“已形成附合的装饰装修物……不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的约定，对于案涉商铺装修的现值损失，因原、被告双方在原告搬离案涉商铺后并未及时共同确定该商铺的装修价值，而案涉商铺目前已由他人使用，客观上无法通过评估方式对案涉商铺的装修价值进行确定，原告主张其为装修案涉商铺花费400000元，已提交装修合同、收据等证据予以证明，在被告未提交相关证据予以反驳的情况下，本院对原告的主张予以采信。两份《商铺租赁合同》约定的租赁期限共计4年2.5个月，原告对案涉商铺实际占有使用的期限为3年1.5个月，尚未使用的期限为1年1个月，按使用期限进行分摊后，本院酌定案涉商铺装修现值为100000元。对于因合同无效给原告造成的损失即装修损失100000元，因原告与两被告对导致合同无效均存在过错，本院酌定两被告按50%的比例向原告承担赔偿责任，即两被告应向原告赔偿装修损失50000元。对原告诉请两被告赔偿装修损失，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李江与被告钟映红、胡国彬分别于2015年11月15日、2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》无效。二、被告钟映红、胡国彬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李江退还押金9300元。三、被告钟映红、胡国彬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李江赔偿装修损失50000元。四、驳回原告李江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2442.5元，已由原告预交，由原告负担1801.25元，被告负担641.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一九年四月四日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。