浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1021民初6326号 原告：玉环县坎门机械厂，住所地玉环市坎门工业区。 法定代表人：蔡国长，厂长。 委托诉讼代理人：柯飞权，浙江博日律师事务所律师。 被告：浙江新大陆机械有限公司，住所地玉环市坎门街道康裕路16号。 诉讼代表人：蔡福友，浙江新大陆机械有限公司管理人浙江明权律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：管伟军，浙江明权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江海勇，浙江明权律师事务所律师。 原告玉环县坎门机械厂与被告浙江新大陆机械有限公司（以下简称新大陆公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，分别于2018年11月15日和2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告玉环县坎门机械厂的委托诉讼代理人柯飞权，被告新大陆公司的委托诉讼代理人管伟军、江海勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉环县坎门机械厂向本院提出诉讼请求：依法确认原被告之间于2013年5月1日签订的房屋租赁合同解除后，被告应当返还原告的预付租金、保证金、定金款共计4635600元为共益债务，原告对该共益债务享有从被告破产财产中优先于普通债权受偿的权利。事实与理由：2013年5月1日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，承租人为原告玉环县坎门机械厂，双方约定被告自愿将坐落于玉环市经济开发区漩门工业城总面积为7000平方米（其中一楼约2500平方米，三楼约4500平方米）的房屋租赁给原告，租赁期为十年，从2013年5月1日起免租金装修期为三个月，正式租期于2013年8月1日起算至2023年7月31日止。十年租金为人民币420万元，定金为15600元，保证金42万元。后原告分别于2013年8月14日、11月15日向被告支付上述款项4635600元。2014年2月18日，被告因经营不善向本院申请破产重整。2014年12月31日，被告管理人向原告出具一份债权审查确认表，确认原告申报债权金额为4635600元，债权类型为普通债权。2017年5月26日，被告被本院裁定终止重整程序，宣告破产。随后，被告管理人向原告送达告知函，告知原告上述债权系普通债权，有异议的可向本院提起诉讼，并要求原告于2017年9月15日前搬离。现所租赁的被告厂房己经被拍卖。原告认为，《房屋租赁合同》真实且有效，合同于2014年4月24日解除，2014年5月原告被停止做工，但未被要求搬离，原告于2014年5月至8月期间还为被告加工过产品，2014年8月份后没有使用过该厂房。故实际使用时间应算到2014年8月份为止。被告设立房屋抵押与租赁合同无关，原告未收到书面告知承租厂房设有抵押权的通知，被告被宣告破产时原告才知抵押权存在。原告租赁的厂房被拍卖后，租赁合同应当视为实际解除，该解除属于被告管理人单方解除租赁合同。被告解除合同后继续占有原告预付的租金、保证金、定金等款项丧失合法依据并因此获益，属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。原告享有优先于普通债权受偿的权利。被告若认为合同不成立，则被告接收资金无法律依据，亦属于不当得利。依据“买卖不破租赁”原则，租赁关系不受已经登记的抵押权影响。抵押权对于本案款项属于共益债务没有影响，故本案债权应当优先受偿。至于该共益债务的数额，本案系破产债权确认之诉，被告在本案中没有提出反诉要求扣减相应租金，则被告扣减租金的要求不宜在本案中处理。若法院需要就租金进行扣减，则原告按照租赁合同约定使用该厂房的时间为2013年8月1日至2014年4月24日，该时间段应按照合同约定支付租金。2014年4月25日至2014年8月31日，原告使用厂房一楼约300平方米为被告加工产品，应当按照实际使用的面积计算占有使用的费用；2014年9月1日至2018年4月18日厂房一楼占用300平方米，2014年4月24日至2018年4月18日厂房三楼占用1000平方米，因被告管理人禁止原告使用租赁厂房，原告占有使用厂房的合同目的无法达致，故不能按照租赁合同的约定计算占有使用费，而应当计算保管费。 被告新大陆公司辩称，在债权申报时，原告并未提交租赁合同等证据证明租赁关系存在，故管理人当时确认租赁合同不成立，也就不存在合同解除的问题。被告对收款收据的真实性无异议，确实收取4635600元。现被告亦认可双方之间的租赁合同关系，并认可双方的租赁合同关系自法院裁定破产重整后两个月即2014年4月24日解除。但是根据破产法的规定共益债务的不当得利之债产生的时间应该在法院受理被告破产申请后，本案租赁合同签订时间在破产前，租金等费用取得有合同依据和法律依据，故即便合同解除，原告要求被告返还的租金也不属于不当得利之债，又因该合同发生在受理破产之前，故应属于普通债权。原告经被告管理人通知，于2018年4月18日才搬离租赁的厂房，故使用费应计算到实际搬离之日止，使用面积应按合同约定计算。 经审理，本院认定事实如下： 2013年5月1日，原告玉环县坎门机械厂与被告新大陆公司签订一份《房屋租赁合同》，承租人为原告玉环县坎门机械厂，出租人为被告新大陆公司，租赁物为坐落于玉环市经济开发区漩门工业城总面积为7000平方米的厂房（其中一楼2500平方米，三楼4500平方米），租赁期为十年，从2013年5月1日起免租金装修期为三个月，正式租期于2013年8月1日起算至2023年7月31日止。十年租金为420万元，定金为15600元，保证金42万元。合同签订后，原告按约分别于2013年8月14日、11月15日支付了上述款项，合计4635600元，并将部分设备搬迁至上述承租的厂房。 2014年2月18日，被告因经营不善向本院申请破产重整。本院于同月24日裁定受理，而后指定浙江明权律师事务所担任管理人。原告就上述款项向管理人申报了债权。2014年12月31日，管理人向原告出具一份债权审查确认表，确认原告申报债权金额为4635600元，债权类型为普通债权。2017年5月26日，本院裁定终止被告的重整程序并宣告其破产。2017年8月9日，管理人向原告送达搬离房屋函告。2018年4月2日，原告与管理人签订腾退房屋协议书，定于2018年4月18日前搬离。之后，原告已基本搬离承租的厂房。双方一致认可租赁合同关系自法院裁定破产重整后两个月即2014年4月24日解除，但原告对债权是否享有优先受偿权存有异议，故诉至本院。 另查明：包含本案租赁物在内的厂房已于2013年4月22日设定抵押权，原抵押权人为中国农业银行股份有限公司玉环县支行。该时间早于租赁合同签订时间2013年5月1日。租赁合同签订时，被告并未书面告知原告租赁物设定抵押权的事实。 上述事实由原告提供的房屋租赁合同、收款收据（4份）、债权审查确认表、搬离函告、协议书、房屋他项权利证书（2份）、本院（2014）台玉商破字第1号之二民事裁定书以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。经审查，本院认为上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，双方亦无实质性异议，故确认其具有证明力，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，租赁合同是证明双方存在房屋租赁关系实际发生的直接证据。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”就本案而言，原被告双方在租赁合同上加盖公司印章，出租和承租意思表示真实，原被告之间的租赁合同自双方盖章时成立。依法成立的合同，自成立时生效。双方的租赁合同并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同应认定有效。被告称原告未在债权申报时提交租赁合同，系因担保代偿后设定租赁关系，但并未提供证据予以证实，故对被告关于租赁合同不真实未能成立的抗辩意见，本院不予采纳。现原告主张租赁合同因破产受理而解除，被告亦予认可，本院予以认定。关于返还租金的数额及是否属于共益债务，本院认定如下：本案诉争的租赁合同于2014年4月24日解除，双方约定的租赁合同的期限为2013年8月1日至2023年7月31日，原告分别于2013年8月14日、11月15日一次性支付了定金、租金、保证金等共计4635600元。显然，在合同解除时，被告受领原告支付的租金，有部分尚未履行对等义务，被告取得该尚未履行对等义务的租金没有合法根据，构成不当得利。至于原被告之间的租赁合同已履行的部分，根据双方租赁合同具有继续性合同的特性，其已经被原告享用的标的物的效益无法返还。故对2013年8月1日至合同解除前这一时段的租金，仍依租赁合同的约定计算，双方对此亦无异议。对于合同解除后至原告实际搬离前的费用，原告主张其在此期间，除2014年4月24日至2014年8月31日，所使用租赁厂房1楼300平方米面积从事生产，应当按照租赁合同计算租金外，其余因被告管理人禁止原告从事生产，原告占有使用租赁物的目的无法达成，故应当按照一楼300平方米、3楼1000平方米计算保管费。但原告并未就其实际占用的面积和实际使用的时间，以及被告管理人限制其使用租赁物，提供相关证据予以证实，故其主张缺乏事实依据，本院不予采信，并认定2014年4月24日合同解除后至2018年4月18日被告实际搬离租赁厂房这一时段，仍应按照租赁合同约定的租金标准，支付占用厂房的费用，计1979786元。综上，被告应返还给原告的租金、定金、保证金计2655814元。该款因租赁合同解除而构成不当得利，依法应当视为共益债务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项之规定，判决如下： 一、确认原告玉环县坎门机械厂与被告浙江新大陆机械有限公司于2013年5月1日签订的房屋租赁合同解除后，被告浙江新大陆机械有限公司应当返还原告玉环县坎门机械厂的预付租金、保证金、定金款共计2655814元为共益债务，原告玉环县坎门机械厂对该共益债务享有从被告浙江新大陆机械有限公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。 二、驳回原告玉环县坎门机械厂其余诉讼请求。 案件受理费43885元，减半收取21942.50元，由原告玉环县坎门机械厂负担9371.5元，被告浙江新大陆机械有限公司负担12571元（此款于判决生效后七日内交纳本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  黄建华 人民陪审员  张全喜 人民陪审员  黄友美 二〇一九年四月二日 代理书记员  叶晨燕