四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初637号 原告：宜宾精诚安物业管理有限公司,住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸酒都路中段金发市场1、3层。 法定代表人：张亚宜，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘颖，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜国栋，北京市惠诚（宜宾）律师事务所实习律师。 被告：苏军,男,汉族,1986年11月20日出生，住四川省宜宾市江安县。 被告：杨金，女，汉族,1987年3月12日出生，住四川省宜宾市江安县。 委托诉讼代理人：苏军(系杨金之夫),男，汉族,1986年11月20日出生，住四川省宜宾市江安县。 原告宜宾精诚安物业管理有限公司（以下简称：精诚安公司）与被告苏军、杨金及物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，诉讼过程中，被告苏军、杨金书面向本院提出反诉申请，本院依法予以受理，针对本诉与反诉本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告精诚安公司的委托诉讼代理人刘颖、杜国栋，被告苏军及被告杨金的委托诉讼代理人苏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告精诚安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏军、杨金立即支付原告欠缴的2014年9月3日至2018年11月30日期间的物业服务费6104元及利息（利息的计算方法为：从2018年12月1日起至物业费付清之日止，以6104元为基数，按照银行同期贷款利率为标准进行计算）；2、判令被告苏军、杨金支付滞纳金按拖欠金额20%计算共计1220.8元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告苏军、杨金系宜宾市南溪区房屋业主，房屋建筑面积120平方米。原告自2013年起就是印象南溪小区物业服务公司。原、被告于2013年签订了前期物业服务合同。2015年印象南溪小区业主委员会成立，2015年1月1日小区业委会与原告签订了为期三年的物业服务合同，约定每月每平方米按多层0.8元、电梯1元、非住宅1.5元三个档次收取物业费，并约定按欠费金额每日3‰的标准收取滞纳金。服务期满后又于2017年12月28日续签了物业服务合同，延续了之前的服务标准。二被告拖欠2014年9月3日至2018年11月30日期间的物业费，原告多次催收未果。原告为维护自己合法权益，遂起诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告苏军、杨金共同辩称：对于原告起诉的物管费应该扣除不合理和多收取的部分。 反诉原告苏军、杨金向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告精诚安公司向反诉原告苏军、杨金公布本小区从2013年度起的物业管理服务费收支情况和小区共有部分收益的收支账目；2、判令反诉被告向反诉原告公布对地面公有部分收取停车费的法律依据和收费许可文件；3、判令反诉被告向反诉原告公布对地面公有部分停车收费的收支账目；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿丢失的山地自行车损失420元；5.判令反诉被告承担本案的反诉费用；6、判令反诉被告赔偿反诉原告在外停车费3300元；7、判令反诉被告赔偿反诉原告因小区公共部分未正常使用（如喷泉等）以及小区停电未及时恢复所造成的损失500元；8、判令反诉被告向反诉原告退回楼道维护费200元。事实及理由：反诉被告于2013年至今一直以来对印象南溪小区只收费不管理，小区经常被盗，造成反诉原告购买的一辆山地自行车停放在小区被偷，2015年7月5日，反诉原告去找物管询问却不理不问，造成反诉原告的车辆损失420元，反诉被告应当赔偿。对于小区共有区域设置的停车位反诉被告不应当收取停车费，但反诉被告强性收费，以至于反诉被告精诚安公司不允许反诉原告在小区地面停车，造成反诉原告在外停车产生了3300元的额外停车费用，应由反诉被告承担。对精诚安公司已收取的地面停车费用应该属于广大业主的收入，也应当对收费进行公示。反诉原告的房屋在进行装修前交纳了200元楼道维护费，物管费里面应包含有物业公示对楼道的正常维护费用，因此该费用属于重复收取，要求反诉被告退还。同时，小区的公共设施等部分未正常使用，小区业主未享受到应有的环境和服务，且小区停电期间，反诉被告未24小时对电梯供电，上述行为造成反诉原告损失500元，要求反诉被告赔偿。 反诉被告精诚安公司对反诉原告苏军、杨金的反诉辩称：物业管理服务费的收支情况属于物管公司的内部经营情况，没有义务向业主透露，其次，小区共有部分收益的收支账目反诉被告精诚安公司每年都在小区进行了公示；对于小区地面停车费的收费依据和文件，反诉被告精诚安公司认为不属于应当公示的范围；公共停车位的面积没有计入小区业主的公摊部分，因此对于地面公有部分停车收费的收支账目不属于业主的权利范围，就不存在公布停车费收支账目的问题；反诉被告精诚安公司不应承担对业主保管财产的责任，且反诉原告应当提供证据证明自己的损失，对反诉原告起诉的自行车损失420元，反诉被告不应承担赔偿责任；反诉费的负担请求法院依法判决；小区地面公有部分停车位属于开发商所有，并没有划入业主的公摊面积，反诉原告有权收取停车费，所以反诉原告要求反诉被告赔偿其在外停车费3300元于法无据；关于公共设施的维护虽是反诉原告的义务，但是公共设施不能正常使用也不会造成被告的损失，小区停电是因为线路或电力公司的问题，物业公司仅提供紧急用电是应急措施，并不能保证24小时正常用电，因此反诉原告要求的赔偿500元也于法无据；在原被告签订的《装饰装修管理服务协议》中约定有收取楼道维护费200元，该费用是用于业主装修之后楼道楼面的返修、维护，该费用物业公司一直没有列入自己公司的账目，专款专用，至今尚有业主未进行完装修，该笔费用还尚未使用过。如反诉原告需要了解该笔费用的情况，可以去物业公司查账，至于要求退回维护费200元于法无据。 本院经审理认定事实如下：被告苏军、杨金共同购买了宜宾金发建设开发有限公司开发的四川省宜宾市房屋，建筑面积120平方米。2013年4月7日，原、被告签订《“印象南溪”商用房前期物业服务合同》，合同约定电梯住宅的物业费按建筑面积每月每平方米1元收取，停车费按地面车位30元/月/车位收取，从业主交房之日起开始交纳物业费，首次交纳一年的物业费，以后每半年交纳一次，且在每半年的前一个月内完清。业主逾期一个月未交纳物业费的，从逾期之日起，每天按所欠物业费的3‰向物业公司交纳滞纳金。被告苏军接房后，交纳了一年的物业费1440元，即从2013年9月3日起至2014年9月2日期间的物业费。 2015年1月1日，原告与印象南溪小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告精诚安公司为印象南溪小区全体业主和物业使用人提供物业服务，物业服务期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1元（电梯）或0.8元（多层），非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，物业费由业主交纳给精诚安公司。业主逾期交纳物业费，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三交纳滞纳金，并要求业主从逾期之日起按3‰交纳违约金。对于停车费，露天车位按每日5元，每月150元，每年1800元收取。2017年12月28日，原告精诚安公司与印象南溪小区业委会续签了《物业管理服务合同》，服务期限为2018年1月1日起至2022年12月31日止，物业费及停车费收取标准不变，若业主逾期，则从逾期之日起按每天应交物业费的3‰交纳违约金。 2013年11月29日，原、被告双方签订《装饰装修管理服务协议》，该协议约定二被告的房屋因装修收取楼道维护费200元/户。 二被告从2014年9月3日起就再未向原告交纳过物业费，原告在2018年数次向被告所在门面房张贴催收物业费的通知书。 本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中原告与印象南溪小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对宜宾市南溪区印象南溪小区全体业主具有约束力。被告苏军、杨金作为该小区业主接受了精诚安公司的物业服务，理应向该公司交纳物业服务费。被告苏军从2014年9月3日起，未按约定交纳物业服务费。根据《物业管理服务合同》规定物业费每半年交纳一次，因此对于原告要求被告向其支付2014年9月3日至2018年11月30日期间的物业服务费6104元的诉讼请求，本院予以支持。案涉《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》中均无对物业费计算利息的约定，因此本院对原告要求以差欠物业费6104元为基数，从2018年12月1日起计算利息的诉讼请求不予支持。原告主张要求被告按拖欠金额的20%支付滞纳金1220.8元，没有超过年利率24%的标准，且双方对滞纳金也有约定且原告的主张未超出约定范围，因此本院对该项诉讼请求依法予以支持。对于被告苏军、杨金的反诉请求，本院认为，首先物业管理费及地面停车费的收支情况属于物管公司的内部经营情况，没有义务向业主透露，双方也没有对物业管理费及地面停车费的收支公布进行特别约定，因此对二被告反诉要求原告公布物业管理费及地面停车费收支情况的反诉请求，本院依法不予支持。对于要求小区共有部分收益收支账目的公布属于业主的权利，但该项权利应当属于全体小区业主共同拥有，需要经过业主委员会或业主代表行使权利，二被告单方行使该项权利不符合法律规定，本院对二被告要求原告向其公布上述费用收支账目的反诉请求依法不予支持。对于地面车位停车费的收取，原、被告已经在物业合同中进行了明确约定，该约定也不违反法律的强制性规定，物业合同即是原告向二被告收取停车费的文件依据，不存在还要进行公布的问题，因此对二被告要求原告公布收取停车费的法律依据和收费许可文件的反诉请求，本院不予支持。同时二被告应当按照合同约定履行交纳停车费，在二被告未向原告交纳停车费的情况下，原告有权不允许二被告的车辆停放在小区露天车位，因此二被告在外停车费用3300元不属于原告应当赔偿的费用，该项反诉请求于法无据，本院依法不予支持。二被告要求原告赔偿丢失的山地自行损失420元，没有证据证明自行车在小区被盗的事实及损失情况，本院对该反诉请求依法不予支持。对于反诉原告诉称的小区公共部分未正常使用（如喷泉等）以及小区停电未及时恢复所造成的损失500元，没有证据予以证明，本院依法不予支持。对于楼道维护费200元，双方签订的《装饰装修管理服务协议》中对该笔费用有明确约定，原告按照约定收取费用，不违反法律规定，本院对二被告反诉要求退还楼道维护费200元的请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告苏军、杨金于本判决生效之日起五日内向原告宜宾精诚安物业管理有限公司支付物业服务费6104元； 二、被告苏军、杨金于本判决生效之日起五日内向原告宜宾精诚安物业管理有限公司支付的物业服务费滞纳金1220.8元； 三、驳回原告宜宾精诚安物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告苏军、杨金的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏军、杨金负担；反诉受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告苏军、杨金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （法律条文附后） 审判员 陈 希 二〇一九年四月二十八日 书记员 李佳颖 法律条文页： 一、《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。