浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终779号 上诉人（原审被告）：倪雪云，女，1957年5月21日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：虞翔，浙江浙融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，浙江浙融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶浩，男，1993年7月29日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：叶胜阳，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 原审被告：金华房媒房地产代理有限公司，住所地金华市婺城区站前区6号地块13号1-2楼。 法定代表人：应旭华，执行董事。 上诉人倪雪云因与被上诉人叶浩及原审被告金华房媒房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初6548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪雪云的上诉请求：驳回一审判决，依法改判驳回叶浩的诉讼请求；本案诉讼费由叶浩承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。2018年3月18日其与叶浩及中介方金华房媒房地产代理有限公司签订的房地产买卖合同，合同约定房屋总价102万，定金10万元。但当日其只带了1万元，故向中介交1万元定金，交付的定金与实际交付的定金不一致时，应以实际交付的定金为准。一审判决认定实际交付的定金为10万元，没有事实依据，属于认定事实错误。其次，其交给中介的1万元定金，已于2018年3月23日由中介方转至其儿媳妇所购房产的定金款中，因此在其与叶浩的合同中最终是没有定金交付的。二、一审判决适用法律错误。根据相关法律规定，定金条款自实际交付时生效，实际交付定金数额与合同约定数额不符的，以实际交付数额为准。《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高院关于适用《担保法》若干问题的解释》第119条“实际交付的定金数额多余或者少于约定数额，视为变更定金合同实际交付。”一审判决其支付定金10万元属适用法律错误。三、本案叶浩主体不适格。郑跃仙是买卖合同的一方当事人，而非叶浩，其也没有向一审法院提交两人之间的关系的证据。 叶浩答辩称：一审判决认定事实清楚适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。倪雪云认为一审判决事实错误，本案交付金额定金为10万元是明确的，倪雪云称只交了1万元，是不符合事实的，三方在签订《房地产买卖（居间）协议》时约定定金为10万元，在办理定金及产权证时，交付中介公司保管，保管单中，三方确认了买方已向卖方支付购房定金10万元，并已交由中介公司保管，同时叶浩将不动产权证交付给中介公司保管，在完成上述所有的手续之后，才签订保管单，保管单的作用就是明确定金已经实际交付给中介保管的事实，一审法院认定非常清楚。至于倪雪云提出的当时只带了1万元的现金及其向中介公司出具了欠条这一问题。叶浩从合同签订后到一审法院开庭审理前，都不知道这一事实,也不知情，在一审庭审中，倪雪云当庭提交欠条才知道这一事实的，倪雪云出具欠条并非在倪雪云与叶浩和中介公司三方均在场，并一致同意按此方式办理的结果。倪雪云向中介公司要求垫款系倪雪云与中介公司之间另外的法律关系，与叶浩没有任何关系，更何况中介公司在一审答辩时明确代倪雪云垫付了9万元的定金，并由倪雪云认可同意后出具了这份欠条。所以总计交付定金10万元，中介公司是明确的。故叶浩认为定金条款对买卖双方是公平的，如果卖方违约，则双倍返还，买方违约，则无权要求返还。如果叶浩对倪雪云和中介公司之间的另一法律关系需要承担法律后果的话，叶浩作为守约方的权益将无法得到保障，因为这份欠条，只掌握在中介公司和倪雪云一方，叶浩根本不知情，在这种情况下，对其有利的时候，说交付了10万元的定金，如果一旦对其不利，其就会说没有交付过定金，或者只交付过1万块钱的定金，所以说两种说法，任凭倪雪云说，是明显违背法律的。至于倪雪云与叶浩之间的定金垫款垫付欠款的问题，属于另一法律关系，并不能以此向叶浩抗辩否定定金法则的适用。叶浩的起诉是符合法律规定的主体资格，在2018年3月18日，双方签订房地产买卖居间协议的时候，郑跃仙已明确表明自己只是一个代理人。即使不是母子关系，也已经表明郑跃仙系代理人的身份，而产权证明确是叶浩。另外，在发催告函以及解除合同通知书时，均已明确告知郑跃仙的身份。 金华房媒房地产代理有限公司未作答辩。 叶浩向一审法院起诉请求判令：1.确认2018年5月3日的《房地产买卖（居间）协议》已解除；2.倪雪云支付叶浩定金10万元，金华房媒房地产代理有限公司予以配合给付；3.金华房媒房地产代理有限公司返还叶浩不动产权证（证号为：金华市不动产权第0038460号）；4.倪雪云、金华房媒房地产代理有限公司支付叶浩为主张权利花费的律师代理费6200元；5.本案的诉讼费用由倪雪云、金华房媒房地产代理有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月18日，叶浩委托母亲郑跃仙与倪雪云在金华房媒房地产代理有限公司的居间介绍下签订了《房地产买卖（居间）协议》，约定：叶浩将位于婺城区竞达·风渡（竞达·星河湾三期）33#幢1-601室的房屋出售给倪雪云，本协议签订后，倪雪云需支付叶浩购房定金10万元；房屋总价款为102万元，分两期支付，首付款52万元在2018年4月10日之前支付给叶浩，同时叶浩协助倪雪云办理房产过户手续，过户产生的税费均由倪雪云承担，余款50万元通过商业贷款的方式支付给叶浩。上述协议签订后，叶浩母亲郑跃仙向倪雪云出具定金收条一份，载明定金为10万元，由房媒公司保管；同日，叶浩、倪雪云及金华房媒房地产代理有限公司三方签订《产权证、定金保管单》，各方一致确认定金10万元及不动产权证均交由房媒公司保管。此后，叶浩联系中介要求倪雪云履行合同，但直至合同约定的2018年4月10日，倪雪云未履行合同义务。2018年4月24日，叶浩向倪雪云发《催告函》，要求倪雪云履行合同，但倪雪云无任何回复。因倪雪云无任何履约诚意，叶浩于2018年5月2日向倪雪云发《解除合同通知书》，该通知书于2018年5月3日签收送达。另查明：在签订合同当日，倪雪云仅有自有资金1万元，为筹足定金10万元，倪雪云向房媒公司出具欠条，双方约定由房媒公司代倪雪云垫付9万元购房定金。 一审法院认为，叶浩、倪雪云、金华房媒房地产代理有限公司签订的《房地产买卖（居间）协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。倪雪云未按照协议约定于2018年4月10日之前支付购房首付款52万元，经叶浩多次催告仍未履行合同，其行为已经构成违约，叶浩有权解除合同，倪雪云也同意解除合同，一审法院予以确认。合同解除后，金华房媒房地产代理有限公司应返还叶浩由其保管的不动产权证。对于倪雪云抗辩实际缴纳定金1万元，应以实际缴纳为准适用定金罚则，但根据查明的事实，可以确认本案实际交付定金为10万元，故对倪雪云的抗辩不予采纳。叶浩请求支付律师费，无合同依据，不予支持。综上，叶浩诉讼请求合法有据部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认叶浩与倪雪云、金华房媒房地产代理有限公司签订的《房地产买卖（居间）协议》于2018年5月3日解除。二、倪雪云于判决生效之日起十日内支付叶浩定金10万元，金华房媒房地产代理有限公司予以配合给付。三、金华房媒房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内返还叶浩不动产权证（权证号为：金华市不动产权第0038460号）。四、驳回叶浩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424元（叶浩已预交），由叶浩负担200元，倪雪云、金华房媒房地产代理有限公司共同负担2224元。 本院二审期间，倪雪云提交录音光盘及文字整理稿一份，证明2018年3月23日经与金华房媒房地产代理有限公司包姓工作人员商谈，已将本案的1万元定金充抵到购买星河湾19-1-206室的房屋买卖合同中。 叶浩对该证据的三性均有异议，与叶浩无关。如果是真实，恰好说明在本案合同签订后的第5天倪雪云就违反了合同约定，不再履行本案买卖合同。金华房媒房地产代理有限公司承诺会解决本案房屋定金问题，是其单方承诺，对叶浩没有任何约束力。 本院对倪雪云提供的上述证据的证明力不予认定。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、叶浩是否系本案适格主体。本案所涉房屋系叶浩所有，因此，郑跃仙在签订合同时已表明其系委托代理人，则作为合同相对方应当知道本案合同的另一方当事人系委托人叶浩，而非郑跃仙，故倪雪云主张叶浩主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。二、本案的定金合同是否成立。依据2018年3月18日签订的《房地产买卖（居间）协议》第二条约定：“签订此协议后，由乙方付给甲方人民币壹拾万元整作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕”，双方约定10万元定金作为本案买卖合同履行的担保。事实上，叶浩的委托代理人郑跃仙出具收条表明收定涉案房屋的定金壹拾万元，并且由本案合同的三方签字确认该壹拾万元及叶浩的不动产权证由金华房媒房地产代理有限公司暂时保管，则本案定金交付方与接受方确认已按上述合同第二条的约定履行定金合同，因此，本案定金合同已成立。倪雪云主张仅交付了定金1万元，且认为该1万元定金已经金华房媒房地产代理有限公司同意转入另外一套房屋的买卖合同的抗辩意见，并未与叶浩或其委托代理人郑跃仙达成一致意见，因此，对叶浩不产生法律效力，故倪雪云提出的上诉请求，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2424元，由上诉人倪雪云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇一九年四月八日 代书记员  刘晔婷