山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初1195号原告：林泽陆，男，1974年6月17日出生，汉族，朔州市人，现住朔州市。委托诉讼代理人：吴海丰，山西庭满律师事务所执业律师。被告：朔州市朔城区小平易乡林家口村村民委员会（以下简称林家口村委会），住所地朔州市朔城区小平易乡林家口村。法定代表人：林彰旺，职务，林家口村委会主任。委托诉讼代理人：姚文涛，山西业盛律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张敏，山西业盛律师事务所执业律师。林泽陆诉林家口村委会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林泽陆及其委托诉讼代理人吴海丰、林家口村委会法定代表人林彰旺及其委托诉讼代理人姚文涛、张敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林泽陆向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的《林家口村地质灾害治理搬迁工程林佳园小区楼房搬迁合同》，被告返还原告购房款、配套费共计148944元及自2009年7月8日至2019年4月8日的利息84711.9元；2、判决被告赔偿原告财产损失120600元。事实和理由：2009年原、被告双方签订了《林家口村地质灾害治理搬迁工程林佳园小区楼房搬迁合同》，合同约定：原告购买被告楼房一套，该房屋位于朔城区林佳园小区15号楼6单元101室，购房款138304元。2009年8月3日，原告与被告成立的林佳园物业管理部签订了《物业管理服务协议》，并交付了房屋配套费10640元。该协议第三条第二款规定了物业管理部对房屋共有的上下水管道、落水管等进行维护管理。但是被告物业管理部没有履行法定义务，致使15号楼6单元共同的排污水管道从下向上慢慢结冰，从而导致楼上排污水通过原告便池水管进入原告便池，又从便池流入地上，经过一段时间后，原告便池也结冰，这样污水又沿排污管道向上积累，积累至二楼便池排污管道时，污水进入二楼室内。二楼室内积水越来越多，又向下渗透，通过天花板流入原告室内，这样，原告装修、装饰房屋被损，家具被粪水浸泡受损，室内臭气熏天，原告根本无法居住。为此，原告请求解除原、被告之间签订的《林家口村地质灾害治理搬迁工程林佳园小区楼房搬迁合同》，被告应返还原告购房款、配套费共计148944元及利息84711.9元。原告房屋损失经山西元通天成资产评估有限公司鉴定，重新装修费用为120600元，为此支出鉴定费5000元。原告认为，排污管道在地下室的部分没有采取保温措施，而且地下室南北两窗户没有玻璃遮挡，寒风通过窗口进入，致使公用排污管道中的污水结冰。原告房屋所受损失与被告不作为存在因果关系。为此，请求人民法院支持原告诉讼请求。林家口村委会辩称，一、本案的案由定性错误。不当得利是指因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案存在两个不同的法律关系，一是林泽陆与开发商购房买卖合同关系的法律关系，二是林泽陆与物业公司物业合同的法律关系。但上述两个法律关系没有一个与不当得利有关，且上述两个法律关系均为独立的法律事实，人民法院不应该作为一个案件进行审理；二、原告诉答辩人作为被告主体不适格。1、本案诉争房屋朔城区林佳园小区15号楼6单元101室不是答辩人出售给原告的，原告无权向答辩人主张返还购房款及配套费；2、答辩人从2019年1月1日开始正式接管朔城区林佳园小区物业，接管后从未见过原告，未与原告签订任何的物业服务合同，原告也没有交过分文物业费，双方不存在物业服务合同法律关系。与原告有关系的是以林海为负责人的林家口村林佳园小区物业管理部；三、原告向答辩人主张损失无事实及法律依据。1、原告房屋受损的时间是什么时候，无法证实；2、原告房屋受损是因何种原因产生，是使用不当还是质量问题，还是其他原因无法证实；3、原告房屋受损的责任主体应该是谁，无法认定；4、如原告所讲，损失是因下水道结冰导致，但下水道结冰至二楼非一日之寒可为。所以，原告作为涉案房屋的所有权人对自己的房屋有不可推卸的、管理不善的责任；四、退一步讲，涉案房屋是答辩人出售，到目前为止，双方签订的房屋买卖合同已经履行完毕多年，原告无法定的或约定的事由主张解除合同。综上，答辩人不是本案适合的被告，且原告未能举证证明本案的因果关系，故，望人民法院依法驳回原告的起诉或者诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。林泽陆提供的证据有：1、林泽陆身份证复印件一份，拟证明：原告主体适格。林家口村委会对该证据无异议。2、《林家口村地质灾害治理搬迁工程林佳园小区楼房搬迁合同》一份、农村财务统一收据一支，拟证明：原告于2009年7月8日购买了林佳园小区15号楼6单元101室房屋一套，房屋价款为135334元，地下室为2970元，合计138304元。售房主体是被告，收款主体也是被告，该合同可以证明被告主体适格。林家口村委会的质证意见是：搬迁合同的甲方是朔州市朔城区小平易乡林家口村地质灾害治理移民新村财务专章，与被告林家口村委会没有关系。农村财务统一收据上面也没有被告的盖章是朔州市朔城区小平易乡经管站盖的章，证实收款一方也不是被告。3、《朔州市朔城区林家口村林佳园小区物业管理服务协议》及物业管理费票据，拟证明：协议第三条第二款约定：物业对房屋共有的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、供热线路、供气管道、通讯线路、消防设施、道路等公用设施及其运行维护管理，被告成立的小区物业约定，被告承担相关物业管理事项。林家口村委会的质证意见是：物业管理协议与村委会无关，盖的是林家口村林佳园小区物业管理服务部的章；2、该协议签订时间是2013年8月3日，根据之后原告提交林海的证明可以证实下一个物业管理公司接管小区物业是在2019年1月1日，因此之前的事情我方完全不清楚。4、照片44张，拟证明：原告房屋受损的事实。林家口村委会的质证意见是：1、关联性不认可，是不是涉案房屋无法证实；2、合法性不予认可，拍摄时间和拍摄人都无法证实。对真实性也不认可；3、原告所述是精装房，但照片显示不出精装，是毛坯房。5、《评估报告书》一份、鉴定费发票一支，拟证明：原告房屋装修费用为120600元，原告支出鉴定费5000元。林家口村委会的质证意见是：我们对鉴定报告有异议，原告增加诉讼请求的重新装修的费用是75600元，而鉴定报告上确定的金额是120600元，这明显有出入，原告自己都否定鉴定报告，自己都没有用鉴定报告的数据，更加证实我们的推断是客观的。我们对鉴定结论不予认可。6、林海证人证言一份，拟证明：林海在2018年12月份任朔城区林佳园小区负责人。在2018年12月31日前，原告的房屋未出现异常，原告房屋一直处于停水停电的状态。林家口村委会的质证意见是：1、因为林海当时不是村委会派去的，对真实性不认可；2、2019年1月1日林海已经不在物业工作，他如何清楚2019年2月4日，原告房屋被淹的事实；3、林海陈述房屋被淹的原因不清楚。7、“公告”一份，拟证明：自2019年1月1日起，朔州市朔城区小平易乡林家口村村民委员会负责林佳园小区的物业管理的事宜。林家口村委会的质证意见是：原告表述不太准确，是在村委会主导下成立的物业管理服务公司“朔州市朔城区佳飞晨物业有限公司”。8、罗海霞证人证言一份，拟证明：原告的房屋受损时间为2019年1月份的某天。林家口村委会的质证意见是：1、证人应当出庭作证，罗海霞在未出庭前，我们对该证据不予认可；2、据原告所说房屋已经冻至二楼，一楼有积水不客观；3、向物业经理所反映的事情是否真实，这与林海所述渗水时间为2019年2月4日互相矛盾，且没有证人身份证号，对此证据不认可；4、证据中所述2019年1月的某日看到一楼门口有积水，那么下水道堵塞肯定在1月份之前或者更早，这就涉及责任问题。9、林佳园小区下水示意图一份，拟证明：原告房屋受损的过程。林家口村委会的质证意见是：对真实性、关联性、合法性都不认可。10、朔城区人民法院（2014）朔民初字第95号民事判决书复印件一份，拟证明：涉案房屋建设主体和出售主体都是林家口村委会。林家口村委会的质证意见是：1、关于此证据，因为没有二审判决，只有一审，是否生效无法证实；2、根据搬迁合同，证实原告是向移民新村购买的房屋，钱也并没有交给被告；3、此案的审理与本案的审理重点内容不相符，不能据此作为本案的证据；4、判决书第二页倒数第五行，涉案原告是向移民新村购买的房屋，不是向被告购买的。林家口村委会未提供书面证据。通过对以上证据的分析、质证、认证及当事人陈述，可确认以下事实：2009年7月8日，林泽陆购买了位于朔城区林佳园小区15号楼6单元101室房屋一套。2009年8月3日，林泽陆与林家口村林佳园小区物业管理部签订一份《物业服务协议》，该协议第三条第2款约定“物业管理服务内容：对房屋共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、供热线路、供气管道、通讯线路、消防设施、道路、绿地、路灯、走廊灯、健身和娱乐设施、保安系统等共用设施及其运行进行维护管理”。在此之后林泽陆对该套房屋进行了装修，但一直未入住。2018年12月31日，林家口村委会向林家口村林佳园小区物业管理部收回物业管理权，双方做了工作交接。并在林佳园小区内贴出“公告”，告知小区居民自2019年1月1日起林佳园小区的物业由林家口村委会主导成立的“朔州市朔城区佳飞晨物业有限公司”进行管理；物业管理收取2019年物业费、电费、水费暖气费等。2019年2月4日，该小区因公用排污管道结冰导致排污不畅，污水流入涉案房屋内，致使屋内装修受损。涉案房屋损失经山西元通天成资产评估有限公司鉴定，于2019年10月14日作出《评估报告书》，认定房屋装修费用为120600元，林泽陆为此支出鉴定费5000元。原告认为自己的房屋受损与被告的不作为存在因果关系，故，起诉来院请求：1、判决解除原、被告之间签订的《林家口村地质灾害治理搬迁工程林佳园小区楼房搬迁合同》，并由被告返还购房款及配套费148944元，并支付自2009年7月8日起至2019年4月8日止的利息84711.9元；2、判决被告赔偿原告财产损失120600元及鉴定费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，林家口村委会主导成立的朔州市朔城区佳飞晨物业有限公司于2019年1月1日接管林佳园小区物业后，虽然未与林泽陆签订书面物业服务合同，但其通过公告的形式告知小区业主接管事宜，原、被告之间就已形成事实上的物业服务合同关系。被告就应对小区内的共有设施负有保养和维护义务，因其未及时发现和消除安全隐患造成导致林泽陆财产受损，林家口村委会应承担违约责任，应对原告损失进行赔偿。故，林泽陆要求林家口村委会赔偿装饰损失120600元及鉴定费5000元，于法有据，本院予以支持。林泽陆主张要求解除《林家口村地质灾害治理搬迁工程林佳园小区楼房搬迁合同》并返还购房款和支付利息。但根据双方签订的合同约定，原告履行了付款义务，被告也履行了交付房屋的义务，该合同已经全部履行完毕，故，本院对林泽陆这一诉讼请求，不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、朔州市朔城区小平易乡林家口村村民委会在本判决生效后十五日内一次性赔偿林泽陆房屋装修损失费120600元及鉴定费5000元，共计125600元；二、驳回林泽陆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6689元（林泽陆已预交），由林泽陆负担4414元，由林家口村委会担2275元。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 田海明人民陪审员 王满儒人民陪审员 张 凯 二〇二〇年四月十三日书 记 员 李丽娜