广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终130号上诉人(原审原告)：胡绍基，男，1952年4月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：崔群，北京市沁润源律师事务所律师。委托代理人：胡绍坚，男，1955年12月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区房屋管理局，住所地：广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文，职务：局长。委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：苏英芝，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人胡绍基被上诉人广州市越秀区房屋管理局（下简称越秀区房管局）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初29775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭,进行审理。本案现已审理终结。胡绍基上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持胡绍基的诉讼请求；2、越秀区房管局承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院在未查明越秀区房管局在履行拆迁补偿安置合同中是否存在过错事实的情况下做出判决，应当依法纠正。其一，原审法院归纳的争议焦点为越秀区房管局在房屋拆迁合同履行过程中是否存在过错给胡绍基造成了损失。按照该争议焦点，只有在查明越秀区房管局履行拆迁补偿安置合同是否存在过错的情况下，原审判决的裁判理由才符合归纳的争议焦点，但原审法院在查明事实部分将双方为证明是否存在过错事实的证据及双方的观点作一罗列表述，并没有表述其认定的事实。因此，原审判决缺乏支撑事实的理由。其二，越秀其区房管局在2016年3月20日变更原拆迁补偿安置合同，在诉讼之外与广州市越秀区北秀实业公司（下简称北秀公司）串通重新变更补偿方式，并套用法院执行案件标准签订补偿合同，该部分为胡绍基主张的越秀区房管局存在过错的事实。原审法院故意遗漏胡绍基对该过错事实的证据表述意见，明显偏袒越秀区房管局。其三，“烂尾”纠纷发生后，越秀区房管局应当如何履行拆迁合同是本案争议焦点和需要查明的事实。根据越秀区房管局辩解的事实，“烂尾”项目的被执行人是广州市亿安广场房地产发展有限公司（下简称亿安公司），实际上排除了原来“征拆地块上的拆迁补偿由北秀公司负责”的正常履行合同的可能性。越秀区房管局未在法院2003年对“烂尾”项目拍卖执行前向法院提起诉讼主张合同权利，也未在法院2005年2月28日公告限定的债权登记时间登记，过错显而易见。另，越秀区房管局又辩称“已按照广州市中级法院的要求与原拆迁人北秀公司于2006年3月24日重新签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》”，对该事实主张，原审判决没有找到支持其的任何证据。这就证明，越秀区房管局在诉讼程序之外与非债务人北秀公司串通变更拆迁补偿安置合同约定的补偿方式，是其掩盖法院已执行结束后放弃行使合同权利过错事实的行为。其四，越秀区房管局以市政府《会议纪要》为证据，主张“北秀公司在亿安广场拍卖所得应全部用于执行越秀区人民法院的有关判决”的辩解，恰恰证明其在诉讼外与北秀公司变更拆迁补偿协议的行为与法院执行无关，属放弃行使合同权利主张的过错。越秀区房管局关于变更货币补偿是依据法院通知的辩解违反司法常识，其“及时向广州市中院申报了拆迁补偿的债权并领回补偿款后保管至今”的辩解无任何证据证明，且均被原审判决查明的“因善庆里22、22号之一房屋的拆迁补偿并未经过法院审理，无该房屋的诉讼案号或执行案号”的事实推翻。显然，在拆迁补偿安置合同不能正常履行的情况下，越秀区房管局通过诉讼方式主张合同权利，无论结果如何，均不存在过错。其四，原审法院如认为是越秀区房管局在诉讼外向债务人主张变更合同，过错责任则更加明显。在原拆迁补偿安置合同无法正常履行的情况下，“烂尾”项目的债务人已不是北秀公司，而是亿安公司，越秀区房管局主张债权的对象为亿安公司，变更补偿方式的请求也只能由承担债务的一方提出，债权人主动向非债务人变更补偿方式，必然损害债权人利益。越秀区房管局与并非“烂尾”项目债务人的北秀公司变更合同，双方串通制作的变更合同既约定是协商变更，又约定是套用法院补偿标准，还共同委托同一代理人签约，是越秀区房管局存在过错的有力证据；二、原审法院总结的裁判理由完全脱离争议焦点，属无任何事实、法律依据的误判误裁。其一，原审判决第一个裁判理由，即“胡绍基认为越秀区房管局无权与拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议，不予采信”，属逻辑混乱。该理由是否成立都与越秀区房管局在履行拆迁合同中是否存在过错无关，且不足以成为支持裁判的理由。胡绍基承认越秀区房管局有权与拆迁单位签订拆迁合同，才能依据该合同向越秀区房管局主张其在合同履行中的过错责任。原审判决偷换概念将胡绍基认为越秀区房管局变更拆迁补偿安置合同补偿方式是过错的主张，陈述为胡绍基认为越秀区房管局无权与拆迁单位签订拆迁合同。其二，原审判决第二个裁判理由，即“即使越秀区房管局未能提供原与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议，但也不能据此认定越秀区房管局与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议约定的回迁面积比原有产权面积增加25％”，更是与能否认定越秀区房管局在拆迁合同中过错不关联的理由。只有在认定越秀区房管局履行拆迁合同中存在过错，才需要对双方争议的补偿安置面积作出实体处分。原审判决对面积争议结果事实作出了裁决，证明过错原因的前提存在。可见，对争议面积无论作出何种裁决，都是以越秀区房管局存在过错为前提的。由于该裁判理由是过错存在情况下双方对补偿额度争议的具体处分，裁判理由本身不仅不是证明过错责任的理由，反倒证明越秀区房管局在履行拆迁合同中存在过错。而“鉴于胡绍基未能举证证明拆迁单位为了抓紧回迁，对每户拆迁户按公摊面积均予以增加25％的回迁面积作为补偿”，属典型的举证责任分配错误。有证据证明越秀区房管局持有拆迁补偿安置合同但无正当理由拒不提供，原审法院应当按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定胡绍基的回迁安置面积的主张成立，而不是让胡绍基承担举证责任。其三，原审判决第三个裁判理由，即“经审查，越秀区房管局在处理涉案房屋的拆迁补偿时都按当时处理‘烂尾楼’的政策进行，并不存在违规违法的行为”，该认定属于转移争议焦点的认定。原审判决既然认定越秀区房管局按当时处理“烂尾楼”政策进行，说明这些政策在原审判决查明事实的范围内，故应当陈述适用何条何款政策规定进行，否则难以证明不存在违规违法行为。所谓“烂尾楼”政策，一共包括五个，即广州市中级人民法院于2005年4月12日印发的《广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见》、广州市中级人民法院于2006年10月11日印发的穗中发(2006)70号《广州市中级人民法院关于进一步加强涉及烂尾地块案件的审理、执行工作的通知》、广州市中级人民法院于2004年5月24日印发的《广州市中级人民法院审理烂尾地块拆迁安置补偿案件的若干意见》、2002年8月28目的《会议纪要》及广州市中级人民法院执行局于2005年5月17日给北秀公司的通知，但上述文件均是法院对烂尾地块案件审理、执行的方案方式，但越秀区房管局在诉讼外变更合同的行为不能套用这些政策，故不能成为支持原审裁判的理由；三、原审判决要求胡绍基按照上诉请求数额预交上诉费的做法不合理，完全错误。被上诉人越秀区房管局对胡绍基的上诉请求答辩称：一、越秀区房管局在代管涉案房屋拆迁期间没有过错。首先，涉案房屋自1983年起属于一级危房，经产权人申请，由越秀区房管局抢修代管。从代管至今包含拆迁期间，原产权人和胡绍基均未申请发还房屋。在拆迁期间，为保证房屋产权人的合法权益，越秀区房管局有权作为房屋的管理人与拆迁单位就拆迁补偿事宜签订相应的拆迁补偿协议。其次，越秀区房管局与拆迁单位按涉案房屋的登记面积即广州市中级人民法院执行局提供的补偿标准签订货币补偿方式的拆迁补偿协议符合拆迁法规的规定，也符合当时烂尾地块的处置政策，不存在过错。1992年，北秀公司经92穗城规地0028号、穗国土1993征通字第25号文批准，征用越秀区一德路、解放南地块。1994年4月22日，北秀公司取得了1994地第95号房屋拆迁许可证，涉案房屋属于征用拆迁的范围。同年，北秀公司与亿安公司合作成立亿安广场公司，开发亿安广场项目。1995年，广州市国土房管局发出穗国土建用字1995第753号文，同意亿安广场公司开发北秀公司；二、胡绍基无法回迁的损失与越秀区房管局的管理行为之间无因果关系，造成胡绍基无法回迁的原因是开发单位(北秀公司和亿安广州公司)无力开发、债务缠身导致项目烂尾，而非越秀区房管局的管理行为。在亿安广场项目烂尾后，因地块被人民法院执行拍卖，故无法回迁。对此，广州市中级人民法院根据市委市府的要求制定了补偿方案，对整个亿安广场项目涉及的被拆迁人均采取了货币补偿的方式。为了保障涉案房屋权利人的合法权益，越秀区房管局及时向广州市中级人民法院院申报了拆迁补偿的债权并领回补偿款后保管至今。因此，越秀区房管局在代管涉案房屋过程中的行为并未造成胡绍基无法回迁的损失；三、胡绍基因无法回迁产生了损失，那么损失也应按损失发生时的实际价值计算，而不是损失发生十多年后的价值计算。《侵权责任法》第十九条规定，“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。本案中，涉案房屋被拆迁后无法回迁的确认时间为2002年，即亿安广场进入执行拍卖程序的时间。因此，计算被拆迁房屋的损失应当按当时的市场价格进行计算，而不是按胡绍基主张的2015年的市场价格进行计算。另，广州市中级人民法院执行局在2005年制定安置补偿办法时评估确定了补偿标准。即使不按涉案房屋无法回迁时的价值计算，也应当按广州市中级人民法院经评估给出的货币补偿金额计算；四、造成胡绍基现需以高价才能买回与被拆迁房屋同等面积房屋的主要原因在于胡绍基自身怠于行使权利和不可预计、不可控制的市场因素。其一，涉案房屋在1983年由越秀区房管局抢修代管后至今，一直无人申请发还。如胡绍基或涉案房屋的原权利人积极行使权利，在越秀区房管局于2006年从法院领回拆迁补偿款后，应及时向越秀区房管局申请发还、领取补偿款，胡绍基完全可以较低的价格购买一套与被拆迁房屋同等面积的房屋。由于胡绍基怠于行使权利，未及时申请发还房屋并领取补偿款，导致其现在如需购买与被拆迁房屋同等面积的房屋需要支付高额的对价。其二，房屋价格的变动主要在于市场因素。如胡绍基认为因为越秀区房管局选择了货币补偿而现在房价上涨产生高额损失，如胡绍基选择了回迁安置而现在房价下跌，则胡绍基又主张越秀区房管局选择回迁安置存在过错，仍然会将损失的责任归责于越秀区房管局的行为。胡绍基于2017年12月27日向原审法院提出本案诉讼，请求判令：越秀区房管局向胡绍基赔偿因其在拆迁安置补偿中放弃房屋代管权给胡绍基造成回迁面积（236.88平方米）损失的市场重置价款10328204.90元（按43601元/平方米的标准计算）。经原审法院审理查明：据2009年2月19日的房产登记号：中字9009号《广州房地产产权情况表》记载：房产地址为中区一德路善庆里22，22号之1，产权人为胡钜元，建筑面积189.508平方米，结构为木屋，层数2-1/2，使用性质住宅，登记附注为本局接管托产房字××号1983年10月29日、此地于2006年3月24日北秀实业公司征用、2008年1月11日广州市万菱置业有限公司申请初始登记，分割。2007年，胡绍基（即本案上诉人）、胡绍坚、胡绍荣向广州市荔湾区人民法院起诉请求：1、判令广州市龙津东路第六甫水脚64号房由胡者市继承所有；广州市一德路善庆里22、22号之一房由胡绍基继承所有;广州市光复中路252号自编右便房由胡绍坚继承所有；广州市光复中路256号房由胡绍荣继承所有。……。广州市荔湾区人民法院做出（2007）荔法民一初字第742号民事判决：……二、位于广州市一德路善庆里22、22号之一房的房屋归胡绍基、胡绍坚、胡绍荣共有，其中：胡绍基占35/96产权份额、胡绍坚占35/96产权份额、胡绍荣占26/96产权份额；……。胡绍基、胡绍坚、胡绍荣不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2010年11月1日做出(2010)穗中法民一终字第783号民事判决：……三、变更广州市荔湾区人民法院（2007）荔法民一初字第742号民事判决第二项为：位于广州市一德路善庆里22、22号之一房的房屋归胡绍基所有。……。2005年2月23日，广州市中级人民法院执行局发出《公告》，内容为：我院委托拍卖的亿安广场房地产发展有限公司的债权人于2005年2月28日前携带有效证明到本院登记债权，逾期后果自负。2005年3月21日，广州市房地产估价管理所向广州市国土房管局产权地籍处发出穗国房估函[2005]119号《关于亿安广场拆迁地块直管房市场价格评估结果的复函》，其中内容为：受贵处委托，我所根据贵处的要求以及提供的资料，对已拆除的一德路、解放南地块的75间直管房于估价时点2005年3月18日的市场价格进行了评佶。评估结果详见《亿安广场被拆迁直管房市场价格评估情况表》。有关说明：1、待估房屋已拆除，参照同地段、同类型、同用途、同结构的房屋进行免勘评估。2、根据委托方自报的房屋用途和建筑面积及查房屋产权登记情况表记载的房屋结构，设定合法产权进行评估。3、住宅房屋评估结果不包括历史旧城区范围内被拆迁房屋补偿金额增加20%的部分。4、评估结果仅供参考。该《亿安广场被拆迁直管房市场价格评估情况表》记载一德路善庆里22号房屋为砖木结构，使用性质为住宅，建筑面积189.508平方米，单价2700元/平方米，总面积189.508平方米，总价格511700元。胡绍基对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。理由如下：1、越秀区房管局将托产房屋定性为直管房，缺乏法律依据；2、越秀区房管局在2006年3月20日才有弃产的意思表示，按照越秀区房管局的说法，此协议签订后，原来的拆迁补偿协议才失效。那么，在原来回迁补偿安置协议生效的情况下，越秀区房管局在一年前的2005年3月21日，评估拆迁房屋的市场价格的目的和用意何在？2005年10月21日，广州市中级人民法院执行局发出《原亿安广场地块安置补偿办法之二》，其中内容为：公房补偿内容：一、公房产权弃产补偿标准：1、住宅弃产(按建筑面积计）：框架结构：4000元/平方米，混合结构：3700元/平方米，砖木结构：3400元/平方米。2、非住宅弃产（按建筑而积计)：首层：10000元/平方米，二层：7000元/平方米，三层：5600元/平方米。3、如果上述公房为出租房，则公房面积按上述标准七成作弃产补偿。2006年3月7日，越秀区房管局制作了《货币补偿协议明细表》其中记载一德东善庆里22号房屋作价补偿金额为451029元，租金补偿金额为3955.38元，作价补偿合计454984.38元。胡绍基对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。理由如下：1、该明细表为越秀区房管局自行编制，没有确定货币补偿的法律依据（司法裁判）和合同（弃产补偿协议）依据；2、越秀区房管局没有举证证明是根据广州市中院要求制作的该明细表；3、该明细表编制时间是2006年3月7日，越秀区房管局尚未作出弃产的意思表示，编制货币补偿明细表的依据何在？2006年3月20日，越秀区房管局（乙方）与北秀公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字〔1997〕417号文批准；拆迁属乙方所有的房屋；根据《城市房屋拆迁管理条例》和《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方协商达成房屋拆迁补偿协议如下：第一条、甲方拆除乙方房屋基本情况：越秀区一德路善庆里22号(下称原址房屋）。原址房屋为砖木结构3层，用途为住宅，产别：托产，建筑面积189.508平方米。双方同意对原址房屋和补偿安置房屋的价格采取协商的方式确定。第二条、双方同意按本条第1项的方式办理原址房屋的补偿。1、货币补偿。甲方向乙方支付：451029元,用作拆迁乙方原址房屋的补偿。第六条、本协议中由甲方向乙方支付的房屋补偿款、差价款、搬迁补助费等，甲方应当按时将款项从房屋拆迁补偿安置资金专用账户中转入乙方账户。甲方开户银行:由市中级人民法院一次性支付；第十三条、双方另行约定的其它款项：广州市中级人民法院执行局的补偿方案，出租公房按标准七成作弃产补偿，住宅按原房屋结构，每平方2380元补偿，作价补偿合计451029元等。该协议于2006年3月24日办理了备案手续。2006年6月29日，广州市中级人民法院通过银行转账转款30450646.95元给越秀区房管局，转账凭证上注明是代管款。胡绍基对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。理由如下：1、该汇款凭证无法证明越秀区房管局的主张。汇款凭证的金额为：30450646.95元，与越秀区房管局2006年3月7日编制的补偿款明细表上的金额：30178655.77元无法对应，更不能证明该汇款中包括了越秀区房管局计算的补偿款451029元。2、汇款凭证注明的用途是：代管款，并非越秀区房管局主张的拆迁补偿款。越秀区房管局有义务提交该汇款凭证的司法裁判依据（相关的案号和裁判文书），以证明该汇款凭证证据与本案争议房屋具有关联性。2006年8月31日，越秀区房管局向越秀区第二土地房屋管理所发出越秀撤字1727号《直管房拆迁撤管通知书》，其中内容为：下列房屋经批准撤管，请办理有关手续，房屋地址为一德东路善庆里22号，撤管面积189.508平方米，撤管时间2006年9月1日，货币补偿已划款市局计财处补偿款451029元，该补偿款由广州市中级人民法院拍卖所得，根据《房屋拆迁一次性作价补偿补充协议》租金结算至2005年10月31日。胡绍基对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。理由如下：1、涉案房屋性质不属于直管房，而是托产的代管房。未经产权人申请，越秀区房管局撤销代管的依据是什么？2、越秀区房管局有义务证明其主张依法撤销代管的具体法律法规条文依据。2012年2月1日，广州市国土资源和房屋管理局向胡绍基发出穗国房群复字〔2011〕165号《关于胡绍基信访复查事项的复函》其中内容为：你对我局越秀分局《信访复函》（穗国房接访复字[2011]61号）不服，向我局申请复查。经查，现函复如下:一、关于解放南路西侧、大新路南侧、一德路北侧、靖海新街东侧地块的拆迁许可问题，1994年4月22日，北秀公司经《房屋拆迁许可证》(拆许字[1994]第95号)批准，拆迁解放南路西侧（亿安广场）含一德路善庆里22号等地段房屋，拆迁期限从1994年4月22日至1996年4月22日。二、关于在拆迁许可期限内我局越秀区分局与北秀公司签订拆迁补偿协议的问题，亿安广场因债务问题于2003年11月被广州市中级人民法院拍卖，由于拍卖款扣除相关费用后可用于分配的金额远不足以偿还所欠债务，因此，我局越秀区分局与北秀公司按市广州市中院执行局制定的补偿方案，于2006年3月重新签订了拆迁补偿协议书，原已签订的拆迁补偿协议书亦同时失效，双方补偿的依据应以新签订协议的内容为准。三、关于亿安广场成为烂尾楼时间问题：1997年，北秀公司与合作方达成转让协议，将该项目的所有权益转让给合作方，但因转让协议未能切实履行，导致该项目烂尾。四、关于善庆里22、22之一号房屋进入诉讼的相关证据问题，由于亿安广场拍卖款扣除相关费用后可用于分配的金额远不足以偿还所欠债务，根据广州市中院执行局制定的补偿方案，出租公房统一按标准七成进行作价补偿。五、关于房屋代管期间，房管部门是否有权力对代管房屋出弃产决定问题，由于善庆里22、22之一号房屋在1982年12月因房屋危破，由我局越秀区分局抢修代管，房屋在代管期间遇到拆迁，且该烂尾楼的补偿方案是由法院统一作出。因此，为确保代管产权的处置和保有，房管部门有权依据法院的审结对代管房屋选择相应的补偿方式。六、关于公房统一按标准七成进行作价补偿的相关依据和市广州市中院拍卖公告和执行裁定问题，不属我局职能，建议向广州市中院执行局查询等。2012年6月18日，越秀区房管局向胡绍基发出越国房函[2012]109号《关于政府信息公开申请的复函》，其中内容为：您在2012年6月1日向我局申请信息公开的有关问题，经研究，现予以答复如下：一、关于拆迁许可问题，房屋拆迁许可证和拆迁公告的发出由市房屋拆迁管理部门实施；《土地管理办法》和《广州市城市房屋拆迁管理办法》均已向社会公布，您可在网上搜索相关内容。二、经查我局档案资料，只有2006年3月我局与北秀公司重新签订的拆迁补偿协议书（附件1)。三、关于烂尾楼的政策规定，建议您向城市建设部门进行咨询。四、关于广州市一德路善庆里22号、22号之一房屋被司法拍卖的法律文件，建议您向广州市中级人民法院查询。五、关于代管房按法院执行局制定的补偿方案，出租公房统一按标准七成进行作价补偿的法律文书和依据，由于该补偿方案由广州市中级人民法院执行局制定，建议您向其咨询；另外，我局根据市房管局1983年房字第××号接管通知书代管一德路善庆里22号、22号之一，房管部门有权对代管房屋进行统一管理，包括依据法院的审结对代管房屋选择相应的补偿方式等。2013年1月25日，越秀区房管局向胡绍基发出越国房函[2013]19号《关于政府信息公开申请的复函》，其中内容为：你在2012年12月24日向我局提出的政府信息公开申请，现答复如下：一、关于善庆里22号、22号之一的房屋拆迁安置诉讼案件的诉讼案号或执行案号的问题，2001年9月，经广州市中级人民法院判决，确认“亿安广场”开发单位负有返还广州市社保基金管理中心2.695亿元及利息、违约金的义务。判决生效后，被执行人没有自觉履行义务，经权利人申请，广州市中院执行局查封了“亿安广场”整体项目，被执行人仍拒绝履行义务，广州市中院便委托拍卖公司对该项目进行评估拍卖。在案件执行过程中，广州市中院发现该案还涉及500余户的房屋拆迁问题需要解决，经有关部门研究，决定在分配拍卖款前先解决拆迁户拆迁补偿问题。善庆里22、22号之一位于亿安广场地块内，属我局代管房。由于原拆迁户不能回迁，所以我局须先与有关开发单位签订弃产弃租协议，同意以货币补偿形式解决拆迁安置问题，再到广州市中院领取补偿款。因善庆里22、22号之一房屋的拆迁补偿并未经过法院审理，无该房屋的诉讼案号或执行案号。二、关于我局与北秀公司签订的拆迁安置补偿协议的问题，由于亿安广场资不抵债，由广州市中院委托拍卖公司进行拍卖，亿安广场地块的原拆迁户与开发单位重新签订了补偿协议，原拆迁补偿协议书作废。2006年我局与北秀公司根据广州市中院执行局的补偿方案重新签订了善庆里22、22号之一的拆迁补偿协议书。原审过程中，胡绍基为证明涉案回迁房屋同地段2015年4月的市场重置价为43601元/平方米提供了阳光家缘网发布的《关于2015年4月广州市房地产市场运行情况的通报》，该通报记载越秀区六榕街在2015年4月的新建商品房住宅网上签约均价为43601元/平方米。越秀区房管局对此发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性确认，但关联性不予认可。首先，这不是评估报告，不是对涉案房屋市场价值的真实反应，仅仅是一个区域内全部房屋成交平均价格的报告，不能据此确认涉案房屋的价值。其次，这份报告反映的时间点是2015年4月。而房屋市场价格的变化是无法预计的。所以，如果要以房屋的市场价格作为损失参考，那么也应当以损失发生时的时间点来对房屋进行评估，即涉案地块拍卖时。因为，此时才确定房屋无法回迁，只能通过货币补偿的方式对被拆除的房屋损失进行补偿。而广州市中院执行局早在2005年就对房屋当时的价值进行了评估，所以胡绍基房屋被拆的损失实际上就是越秀区房管局从广州市中院领取的货币补偿款。只要胡绍基申请发还房屋，并办理相应的手续，越秀区房管局就会按程序将货币补偿款拨付给胡绍基。越秀区房管局为证明涉案地块属于“烂尾”地块无法回迁，只能采取货币补偿的方式进行补偿提供了：1、广州市中级人民法院于2005年4月12日印发的《广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见》；2、广州市中级人民法院于2006年10月11日印发的穗中法发[2006]70号《广州市中级人民法院关于进一步加强涉及烂尾地块案件的审理、执行工作的通知》；3、广州市中级人民法院于2004年5月24日印发的《广州市中级人民法院审理烂尾地块拆迁安置补偿案件的若干意见》；4、2002年8月28日的《会议纪要》；5、广州市中级人民法院执行局于2005年5月17日给北秀公司的《通知》；6、越秀区房管局于2005年4月4日给原审法院的越国房函[2005]3号《关于请予在亿安广场拍卖款中对我局被拆迁直管房予以补偿的函》。胡绍基对以上证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。理由如下：1、穗中法发（2005)11号文件，是广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见。非常清楚，这是一份规范“烂尾地块”诉讼案件执行的文件，显然只能适用于诉讼执行案件。本案争议房屋并未进入“烂尾地块”的诉讼程序，该证据不能支持越秀区房管局的任何主张；2、该文件第十八条规定：“对未取得执行依据的权利主张，执行法院不能支持”。由于越秀区房管局未能就拆迁纠纷，积极向实际债务人亿安公司主张权利，提起诉讼。反而在案外与非义务主体签订变更补偿协议，过错责任显而易见。越秀区房管局根本没有适用该文件的任何理由；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。但是，对越秀区房管局的证明主张有异议。理由如下：1、越秀区房管局认为提起诉讼与未提起诉讼结果相同的主张，胡绍基并不认同。如果进入诉讼程序，既有可能变更回迁为异地安置，也有可能变更货币补偿时，在与被执行人协商不能确定时，由法院参照同一地段房产评估价格确定补偿数额；2、在该“烂尾地块”中，有被拆迁人500多户，其中相当一部分被拆迁人通过诉讼，或者异地安置，或者协商得到补偿；3、越秀区房管局在没有司法机关裁决的情况下，将涉案私有房屋错误地纳入直管公房范围，并在诉讼外套用法院直管公房的补偿办法，主观上找不到法律依据，客观上给胡绍基造成了损害；4、无论补偿的结果是否相同，越秀区房管局不通过起诉擅自处分代管财产，是没有法律依据的无效处分；而私有权利提出主张，通过司法机关裁判的处分，是有效处分。越秀区房管局怠于行使代管义务和权利，给胡绍基造成了损失，主观过错是明显的；5、根据该文件内容，越秀区房管局不能推断出“如提起诉讼也仅能按货币补偿方式进行补偿”的结论。文件中“被拆迁人拒不同意变更补偿方式的，对于回迁的诉讼请求予以驳回”的意见，也仅仅是驳回请求，并没有强制变更补偿方式的要求。而请求被驳回，其补偿权利依然存在，并未当然丧失。相反，文件对被拆迁人主张的诉讼时效，从宽掌握，一般不认定超过诉讼时效。因此，越秀区房管局不提起诉讼，存在主观过错，是不争事实；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。但是，对越秀区房管局的证明主张有异议。理由如下：该“若干意见”第五条规定，“由于回迁协议不能履行，被拆迁房屋的产权人请求将产权调换变更为货币补偿的，应予支持，并以回迁协议约定的回迁房作为评估标的，以市场价进行评估，评估的时点为案件受理日”。据此，越秀区房管局的主张根本不能成立。因为，如果越秀区房管局认为回迁协议不能履行，也是由产权人请求变更补偿方式，而本案中，没有证据证明产权人授权代管人请求变更补偿方式的事实。文件要求以回迁协议约定的回迁房作为评估标的，以市场价进行评估。而越秀区房管局却人为销毁回迁协议，其目的不能排除是为了规避法院的这些规定。相反，胡绍基以回迁房的市场价进行补偿的主张，却是完全符合法院文件规定的；对证据4的真实性、合法性均没异议，对关联性有异议。会议纪要与本案诉请没有任何关联，但会议纪要是针对被执行人拍卖问题进行的会议纪要，其中第5条约定款项全部用于执行越秀区法院有关判决，而本案与判决无关，所以没有关联性；对证据5的真实性、合法性均没异议，对关联性有异议。通知与本案无关，只是要求7天上报安置的情况，执行通知做出时间为2005年5月17日，按照北秀公司与越秀区房管局签订的补偿协议是2006年3月20日，执行通知作出时，仍然在协议生效过程中，尚未变更货币补偿；对证据6的真实性、合法性均没异议，对关联性有异议。该函于2005年4月作出，尚未变更货币补偿，仍然在协议生效过程中，只是越秀区房管局向越秀区法院提出在拍卖款执行中对拍卖款如何分配的意见，对面积及补偿金额都不能显示与本案的房屋有关联性，没有直接证据与本案有关联。原审诉讼过程中，胡绍基陈述：我方找过涉讼地块其他拆迁户，拆迁单位为了抓紧回迁，对每户拆迁户按公摊面积均予以增加25%的回迁产权面积作为补偿。其他拆迁户无法出庭作证。其他拆迁户的合同中都有这种约定。有证据证明越秀区房管局持有1994年拆迁补偿安置合同，但越秀区房管局无正当理由拒不提供，法院应当按照胡绍基主张的回迁安置面积按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定胡绍基的主张成立。越秀区房管局陈述：胡绍基的陈述没有证据证明，我方均是按照拆迁面积补偿，并不存在增加补偿面积。由于重新签订了货币补偿协议书，所以我方就没有保留原来的房屋产权调换补偿协议书。原审法院认为：本案的争议焦点为越秀区房管局作为涉案房屋的代管人，在房屋拆迁过程中有否存在过错给胡绍基造成了损失。对此，原审法院评析如下：首先，越秀区房管局作为涉案房屋的代管人，在房屋被拆迁时，越秀区房管局有权与拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议，胡绍基认为越秀区房管局无权与拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议，不予采信。其次，根据当时施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十七条的规定：房屋所有权人要求房屋产权调换补偿的，拆迁人应按原有建筑面积给予补偿……。按上述规定越秀区房管局与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议也应按原有建筑面积给予补偿，鉴于胡绍基未能举证证明拆迁单位为了抓紧回迁，对每户拆迁户按公摊面积均予以增加25%的回迁产权面积作为补偿，因此，即使越秀区房管局未能提供原与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议，但也不能据此认定越秀区房管局与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议约定的回迁面积比原有产权面积增加25%。再次，经审查，越秀区房管局在处理涉案房屋的拆迁补偿时都按当时处理“烂尾楼”的政策进行，并不存在违法违规的行为。综上分析，越秀区房管局作为涉案房屋的代管人，在房屋拆迁过程中并不存在过错，没有给胡绍基造成损失。胡绍基要求越秀区房管局赔偿损失缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2018年10月30日作出判决如下：驳回胡绍基的诉讼请求。本案受理费83769元，由胡绍基负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：1983年9月20日，因该房屋的管理人胡者市无暇管业，遂向房管部门申请代管。同年10月17日，广州市越秀区房地产管理局对该房屋进行了安全鉴定，并于同月29日由原广州市房地产管理局发出《接管房地产通知书》，其中写明：一德路善庆里22、22之一号，因抢修代管（原双代）。后该地块的开发建设因债务问题于2003年11月被本院拍卖。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是，越秀区房管局作为原广州市越秀区一德路善庆里22、22号之一房屋的代管人，在履行代管义务过程中是否存在过错，是否造成导致胡绍基遭受相应损失。《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款规定，“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”。本案中，越秀区房管局作为法定的房屋管理机构，基于前述广州市越秀区一德路善庆里22、22之一号房屋原管理人胡者市的申请而对该房屋进行抢修代管，越秀区房管局应履行的管理职责应依据相关法律法规而确定。在胡绍基通过继承取得前述房屋的所有权之后，胡绍基与越秀区房管局之间成立委托合同关系，作为受托人，越秀区房管局仅需就因故意或重大过失而导致胡绍基遭受损失的代管行为承担赔偿责任。胡绍基以越秀区房管局不当履行代管义务导致其遭受损失为由，诉请越秀区房管局赔偿损失，但其一，依据已查明的事实，在胡绍基基于（2010）穗中法民一终字第783号生效民事判决通过继承取得前述房屋的所有权之前，该房屋一直由越秀区房管局代管。在越秀区房管局代管期间，北秀公司经批准对包括该房屋在内的解放南路西侧、大新路南侧、一德路北侧、靖海新街东侧地块进行拆迁并与亿安公司在原址合作开发亿安广场项目，后该项目烂尾，开发建设单位对外负债未能清偿，本院依法对该项目进行执行拍卖。因拍卖所得款项不足以清偿亿安公司的债务，本院根据当时广州市“烂尾地块”的处置政策，发出公告要求亿安公司的债权人申报债权，通知北秀公司申报亿安广场的拆迁安置情况，并拟定了亿安广场地块的安置补偿办法。越秀区房管局据此与原拆迁人北秀公司重新签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》确认弃产补偿方案，并向本院申请参与亿安广场拍卖所得款的分配，最终通过本院实际取得补偿款后予以代管。因此，越秀区房管局并不存在不当履行代管人义务的情形；其二，胡绍基主张依据原被拆迁房屋所属区域在2015年的网上签约单价，并以超出原被拆迁房屋面积的回迁面积为基数，计算原被拆迁房屋的市场重置价，并据此诉请越秀区房管局按该标准予以赔偿，但胡绍基取得所有权的标的物为原被拆迁房屋，胡绍基能否基于原被拆迁房屋所有权人身份实际取得回迁房屋的所有权，主要取决于拆迁补偿合同关系能否正常履行，而依据本案实际情况，原回迁房项目在建设过程中因烂尾于2003年11月即已被本院强制拍卖，故即使越秀区房管局的代管行为有导致胡绍基遭受损失，原被拆迁房屋在2015年的市场价值与胡绍基的损失之间也并无必然关联，而获取超出原被拆迁房屋面积的回迁面积，也并非越秀区房管局履行代管义务的范畴。因此，胡绍基的诉讼请求缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无明显不妥，可予维持。胡绍基以越秀区房管局在未提起诉讼对拆迁补偿权利予以确定的情况下，擅自与北秀公司变更原拆迁补偿协议选择弃产补偿的方式代行被拆迁人权利为由，上诉主张越秀区房管局的代管行为存在过错且导致其遭受损失，但根据当时亿安广场的实际处理状况，该项目被强制拍卖，原被拆迁房屋原址回迁事实上无法履行，拆迁权利需通过参与拍卖所得款的分配来实现，即越秀区房管局在此之前与征拆人北秀公司签订拆迁补偿协议所依据的客观情况发生了重大变化，该协议需要予以据实变更。在该背景下，越秀区房管局作为被拆迁房屋的代管人，根据实际情况选择变更原补偿方式为弃产补偿，并通过执行法院取得拆迁补偿款予以代管，故越秀区房管局的行为不存在因故意或重大过失等过错履行代管职责的情形，也不必然损害胡绍基的权利。因此，胡绍基的上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，上诉人胡绍基的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费83769元，由上诉人胡绍基负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月三日书记员  王文杰