福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初3492号 原告：百胜餐饮（福州）有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东街道五四路**环球广场****，31层01室及02室部分 法定代表人：赵文欣，职务董事长。 委托诉讼代理人：许兆宁，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈航，福建融成律师事务所实习律师。 被告：陈存兴，男，汉族，1962年4月21日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘德和，福建知信衡律师事务所律师。 原告百胜餐饮（福州）有限公司（以下简称百胜公司）与被告陈存兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百胜公司之委托诉讼代理人许兆宁、陈航、被告陈存兴之委托诉讼代理人刘德和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百胜公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈存兴发出的2018年2月7日的《合同解除通知函》无效，陈存兴应继续履行《租赁合同》；2.判令陈存兴向百胜公司支付违约金（按合同约定每天1000元标准计算自2017年2月15日起暂计至2018年3月15日为395000元，请求计至陈存兴按约定条件实际交房之日止）；3.判令陈存兴负担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2017年1月20日，百胜公司与陈存兴签订了《租赁合同》，约定：陈存兴将位于福州市鼓楼区华林路xx号综合楼一层总计使用面积232平方米，建筑面积为300平方米的房产出租给百胜公司用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限自2017年2月15日至2026年12月31日止。陈存兴应于2017年2月15日前向百胜公司交付符合约定交付条件的完整房产。陈存兴逾期交房，每逾期一日百胜公司有权向陈存兴收取1000元/天的违约金。上述合同签订后，百胜公司依约向陈存兴支付了保证金50000元，履行了合同义务，但，陈存兴未向百胜公司交付租赁房产逾期至今，且曾向百胜公司发出了《关于无法交付房产提前解除函》，提出提前解除《租赁合同》。为此，百胜公司曾于2017年7月25日向法院提起诉讼，请求判决陈存兴的《关于无法交付房产提前解除函》无效。法院于2017年11月12日作出（2017）闽0102民初6237号《民事判决书》，判决如下：陈存兴的《关于无法交付房产提前解除函》不发生法律效力。然而，陈存兴仍未履行合同。为此，百胜公司于2018年1月26日向陈存兴发出《关于履行立即交房的通知》。但是，陈存兴不仅没有履行合同，反而又向百胜公司发出了《合同解除通知函》（该函落款日期为2018年2月7日，百胜公司于2018年2月9日收到）,再次提出解除《租赁合同》。综上所述，百胜公司认为，双方所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且符合法律法规规定，属于有效合同，对双方均具有法律拘束力。陈存兴逾期未交房且单方解除合同，系违反合同约定和法律规定的严重违约行为，严重损害百胜公司的合法权益，为此，鉴于本案租赁房屋位于福州市鼓楼区，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。 陈存兴辩称，1.陈存兴与案外人福建省农科院科技开发总公司确认合同有效纠纷一案，经过再审判决，陈存兴对诉争房屋的使用权只到2011年12月31日，因此百胜公司与陈存兴所签订的《租赁合同》属于无效合同，已经没办法履行。2.诉争租赁房屋产权方福建省农业科学院已明确不配合陈存兴向供电局申请电力增容，如果百胜公司进驻会导致整栋楼用电超出负荷，影响用电安全，百胜公司也无法正常营业。而且对于电力容量问题，百胜公司在签订合同时已经知晓，并在合同附件六中对供电要求进行了约定。签订合同后双方多次与产权方进行协商，均未果。3.百胜公司至今也没有通过消防审核意见书，根据合同4.2条的规定，其可以不接收房产而不被视为违约。但陈存兴因客观原因电力无法增容，满足不了百胜公司的要求，为了整栋承租户的用户安全无法交付房产，而这就被视为违约。双方的合同义务显然不对等，显失公平。4.为了避免给双方扩大经济损失，陈存兴于2018年3月27日将诉争租赁房屋出租给他人，双方已不能继续履行合同。5.百胜公司所主张违约金不符合合同约定和法律规定。首先，陈存兴并没有故意违约，是因客观条件发生变化即电力增容申请未获同意导致合同无法继续履行，因此陈存兴无需支付违约金；其次，百胜公司主张的违约金是继续履行合同的违约金，而本案已履行不能，不能适用合同4.3条款的约定。而且该条款约定每天1000元的违约金亦过高，陈存兴已于2017年4月30日向百胜公司发出合同解除通知，违约金计算的期限亦不合理；再次，根据合同11.2条款的约定，任何单方面终止合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切损失，如果视为陈存兴违约的话，因该合同并没有实际履行，百胜公司也没有提交任何证据证明其遭受经济损失的金额，故陈存兴要求百胜公司支付违约金没有依据。6.综上所述，陈存兴是否有权出租尚无法确定，而且诉争租赁房屋也不具备百胜公司的营业条件，鉴于双方的合同尚未实际履行，陈存兴为了避免给双方造成巨大的经济损失,解除合同并无不当，因此恳请法院驳回百胜公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，陈存兴（出租方）与百胜公司（承租方）签订《租赁合同》，合同中约定：陈存兴将位于福建省福州市鼓楼区华林路xx号综合楼一层总计使用面积232平方米（其中搭建面积16平方米），建筑面积为300平方米的房产出租给百盛公司用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限自2017年2月15日至2026年12月31日止；同时约定，陈存兴应于2017年2月15日前向百胜公司交付符合约定交付条件的完整房产；另约定陈存兴未能在2017年2月15日前依约交付房产时，每逾期一日，百胜公司有权向陈存兴收取1000元/天的违约金；合同还对租金支付等双方其他权利义务进行约定。合同签订后，百胜公司依约向陈存兴支付保证金50000元。2017年5月15日，百胜公司收到陈存兴发出的《关于无法交付房产提前解除函》，函件载明因陈存兴与福建省农科院科技开发总公司之间租赁纠纷尚在审理，无法交付房产，故请求解除百盛公司与陈存兴之间的合同。后百胜公司向本院提请诉讼，要求确认陈存兴向百胜公司发出的《关于无法交付房产提前解除函》无效，本院于2017年11月12日作出（2017）闽0102民初6237号《民事判决书》，判决陈存兴2017年5月15日发出的《关于无法交付房产提前解除函》不发生法律效力。2018年2月2日，百胜公司向陈存兴发出《关于履行立即交房的通知》，要求陈存兴立即依合同将符合约定的诉争租赁房屋交付百胜公司。2018年2月7日，陈存兴向百胜公司发出《合同解除通知函》，主张因陈存兴与房屋产权方确认合同有效纠纷一案进行再审中，陈存兴是否享有出租权尚无法确定，且目前的电容无法满足百胜公司的正常使用需求，故提出解除与百胜公司于2017年1月20日签订的《租赁合同》。2018年2月9日，百胜公司收到上述函件。2018年3月27日，陈存兴与案外人张力军签订《房屋租赁合同》，将诉争租赁房屋转租给案外人张力军。审理中，陈存兴陈述案外人已经占有使用诉争租赁房屋。（2017）闽01民再129号《民事判决书》确认陈存兴对“农科院科技开发农副产品综合展销楼”的使用期限于2011年12月31日届满。 本院认为，陈存兴对“农科院科技开发农副产品综合展销楼”的使用期限于2011年12月31日届满，陈存兴不享有诉争房的出租权，合同实际履行不能，故百胜公司要求继续履行合同，本院不予支持。虽然合同约定陈存兴未按合同约定于2017年2月15日前交付诉争租赁房屋，应按每日1000元的标准支付违约金，但百胜公司未提交证据证明其遭受的损失，且陈存兴认为违约金过高，要求予以调整。现陈存兴同意退还百胜公司50000元保证金，并愿意赔偿百胜公司50000元的经济损失，本院认为，双方的合同尚未实际履行，该笔款项足以弥补百胜公司的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、陈存兴于2018年2月7日向百胜餐饮（福州）有限公司发出的《合同解除通知函》发生法律效力； 二、陈存兴于本判决生效之日起十日内退还百胜餐饮（福州）有限公司50000元保证金并赔偿50000元； 三、驳回百胜餐饮（福州）有限公司的其他诉讼请求。 如果陈存兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7225元，减半收取计3612.5元，由陈存兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 人民陪审员  王建伟 人民陪审员  游发清 二〇一九年四月十九日 法官助理黄小燕 书记员畅佳佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。