四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初9842号 原告：余志峰，男，1972年7月12日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨帅，四川迪泰律师事务所律师。 被告：四川成功企业发展有限公司，住所地：成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜，任该公司经理。 委托诉讼代理人：刘奇，男，1978年10月4日出生，汉族，住成都市成华区，系该公司工作人员。 被告：四川金池房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区金阳路152号12栋2楼63号。 法定代表人：黄明炜，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 原告余志峰诉被告四川成功企业发展有限公司（简称成功公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，原告余志峰在举证阶段申请追加四川金池房地产开发有限公司（简称金池公司）作为本案被告参加诉讼。本院审查后，依法追加金池公司作为本案被告参加诉讼并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在公开开庭审理中，原告余志峰的委托诉讼代理人杨帅、被告成功公司的委托诉讼代理人刘奇、被告金池公司的委托诉讼代理人商洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余志峰向本院提出诉讼请求：1.成功公司、金池公司将位于成都市锦江区成龙路“成功红树林”房屋过户给余志峰；2.本案诉讼费用由成功公司、金池公司承担。事实和理由：2012年1月18日，余志峰与成功公司签订了《成功·红树林商铺“内部申购”申请》，双方约定：在成功·红树林项目取得预售资格证（以书面通知为准）后7日内买受人到销售现场签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后30日内买受人须完成该房屋买卖所有财务手续，所有参加本次申购活动的客户在未签订申购房屋《商品房买卖合同》前均可书面放弃该房屋认购；并约定申购房屋为成功·红树林项目房屋，建筑面积54.39平方米，单价15700元/平方米，总价853923元，买受人于2012年1月18日交纳553923元等。该协议签订当日，余志峰交纳了553923元，成功公司出具了收据，收据摘要注明：借款。成功公司工作人员解释是由于该项目未取得预售资格证，故注明借款，待取得预售资格并签订正式《商品房买卖合同》后再根据协议约定完善手续。后应成功公司要求以转账的方式向其工作人员转款300000元，支付了全部购房款。现余志峰得知成功·红树林项目早已竣工备案，取得了相应的预售许可。但成功公司却不按双方签订了《成功红树林商铺“内部申购”申请》约定通知余志峰与其签订《商品房买卖合同》，余志峰多次要求成功公司与其签署正式合同并将房屋过户至其名下，均未果。现案涉房屋产权登记在成功公司、金池公司名下，物管企业为成都鼎峰盛世物业管理有限公司，该公司出具的诉争房产物业服务费详单显示：截止2018年7月10日，成功·红树林1-1-104号房屋户名为余志峰及物业费欠费信息。经询问得知，这些信息资料均由该楼盘前期物管公司四川成功物业服务有限公司移交提供。余志峰认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，余志峰与成功公司签订的《成功·红树林商铺“内部申购”申请》属于商品房的认购、订购、预定等协议，但对房屋的坐落、面积、单价等均有明确记载，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。在签订《成功·红树林商铺“内部申购”申请》时，余志峰仅知道案涉楼盘系成功公司开发，并不知道是否系成功公司、金池公司联合开发，且据余志峰后来查证，案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》签订之时，金池公司尚未参与该楼盘的联合开发。根据另案生效判决的认定，成功公司对内部申购一事予以认可，金池公司对成功公司的内部申购事宜知情且认可。案涉楼盘是否系成功公司、金池公司联合开发，不影响案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》的效力。余志峰在签订《成功·红树林商铺“内部申购”申请》后支付了全部的购房款，履行了合同义务，成功公司取得商品房预售许可证后既未通知余志峰，也未将房屋过户至余志峰名下，已经构成违约。 成功公司辩称，1.根据余志峰所提交的2011年12月19日的收据（编号为0012280）和2012年1月18日的收据（（编号为0005156），其摘要均载明为“借款”，且余志峰分别于2011年12月19日和2012年1月31日向刘兴顺的个人银行卡转款593096元和300000元。基于此，成功公司询问了刘兴顺，据刘兴顺回忆：由于当时资金紧张，成功公司以内部员工的名义募集资金，但是为了消除出借人的顾虑，均以成功公司名义开具收据并签订内部申购书，以其名下正在修建的建筑物作为质押。根据以上事实，成功公司认为上述行为属于民间借贷，系余志峰与刘兴顺进行私人借贷，成功公司以正在修建中的商品房作为质押。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，余志峰提出的诉讼请求与本案事实不符，请求法院驳回其诉讼请求。2.根据余志峰的诉讼请求，成功公司所提供的质押房屋仅仅是一种担保行为，即为刘兴顺的借款行为进行担保，现余志峰要求将成功公司将担保房屋过户至其名下，违反了物权法第一百八十六条的规定。3.余志峰诉称其已支付了购买包括案涉房屋在内的两套房产的全部款项，根据余志峰提供的内部认购申请，包括案涉房屋在内的两套房产的总价款为853923元+593096元=1447019元，但是其所提供的对应房屋的转账凭证仅为300000元+593096元=893096元，与起诉状中的内容不符。若余志峰称剩余部分的款项是以现金形式支付，则不符合常理。 金池公司辩称，1.余志峰与成功公司签订的《成功·红树林商铺“内部申购”申请》属于效力待定的合同，该合同因成功公司无独立处分权以及不能得到金池公司的追认，应认定为无效。案涉房屋的所有权以及附属土地使用权均属于成功公司与金池公司所共有，成功公司擅自处分共有财产属于无权处分，金池公司明确拒绝追认成功公司的无权处分行为；成功公司收取的款项明示为借款而非购房款，《成功·红树林商铺“内部申购”申请》就涉案房屋总价约定为待正式签订《商品房买卖合同》时予以确认，且《商品房销售管理办法》第十六条罗列的十三项主要内容中的大部分均不具备，该《成功·红树林商铺“内部申购”申请》不应认定为具备商品房买卖合同的性质。2.本案实际系成功公司以其与金池公司共有的案涉房屋作为流质担保的民间借贷纠纷。成功公司在企业出现资金缺口后对外集资，未征得金池公司同意的情况下以双方共有的涉案房屋作为担保，在不能归还借款的情况下由成功公司配合余志峰签订三方《商品房买卖合同》以抵偿借款，故成功公司出具的收据明示为借款，《成功·红树林商铺“内部申购”申请》与该收据相结合即符合流质担保的特征。3.从司法实践中看，抵押人出于资金需求者的地位，往往会以价值较高的抵押物去担保数额较小的债权，本案即符合该情形。成功公司非法处置的包括本案涉案房屋在内的两套房产，合计申购价值为1447019元，但余志峰向成功公司合计转账借款仅有893096元，余款553923元仅有成功公司向余志峰出具的现金借款收据，但该现金借款收据并不具备真实性与合法性，该大额现金借款收据的作用明显在于成功公司无法归还借款时，此部分收据载明的金额直接视为已支付的购房款，达到流质房产的法律效果。4.余志峰与成功公司于2012年1月18日签订案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》后，在此后长达六年多的时间内未向成功公司、金池公司提出任何要求，突然于2018年8月到成功公司要求履行《成功·红树林商铺“内部申购”申请》，情况极不正常。综上，请求法院驳回余志峰的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由余志峰承担。 本院经审理查明事实如下：2012年1月18日，余志峰作为买受人与成功公司签订了《成功·红树林商铺“内部申购”申请》，载明：本申请申请人仅限成功集团及各下属公司的在职员工，买受人为员工本人或其他人；在本项目取得预售资格证（以书面通知为准）后7日内买受人到销售现场签订《商品房买卖合同》；签订《商品房买卖合同》后30日内买受人须完成该房屋买卖所有财务手续；所有参加本次申购活动的客户在未签订申购房屋《商品房买卖合同》前均可书面放弃该房屋认购；并约定申购产品为成功·红树林项目房屋，建筑面积54.39平方米，单价15700元/平方米，总价853923元，房屋总价在签订《商品房买卖合同》时予以确认，房屋买受人于2012年1月18日交纳553923元，余款300000元应于2012年／月／日前交清，如买受人未在约定时间内交清余款视为放弃购买权利。 在上述《成功·红树林商铺“内部申购”申请》签订当日，成功公司向余志峰出具了一份收据，载明：收到余志峰借款553923元。2012年1月31日，余志峰向刘兴顺的银行账户转款300000元。 查明，案涉成功·红树林项目由成功公司、金池公司共同开发建设。截止2019年4月17日，锦江区晨辉东路301号1栋1层104号房屋所有权登记在成功公司、金池公司名下。庭审中，余志峰、成功公司一致确认案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》中载明的成功·红树林项目房屋现登记地址为锦江区晨辉东路号。庭审中，成功公司确认成功·红树林项目1栋于2012年12月12日取得预售许可证、2栋和3栋于2013年1月18日取得预售许可证。 2018年7月10日，余志峰的代理人杨帅及余志峰的配偶杨国利一起至位于成都市锦江区晨辉东路301号成功红树林4栋1楼的“成都鼎峰盛世物业管理有限公司红树林服务处”，向该服务处工作人员查询了“成功·红树林项目号”和“金象寺项目（暂定名）号”的物业管理费的相关情况，工作人员查询后称其物业系统显示余志峰购买的物业是号商铺和号住宅，杨帅确认后要求工作人员将余志峰尚未缴纳的上述两套物业的管理费明细打印并加盖了“成都鼎峰盛世物业管理有限公司红树林服务处”鲜章。成都市蜀都公证处对前述查询过程进行了公证并出具了（2018）川成蜀证内民字第39337号公证书。 2018年7月26日，余志峰的代理人杨帅及余志峰的配偶杨国利一起至成功公司位于锦江区总府路8号22层的经营场所，与成功公司的工作人员即本案诉讼代理人刘奇就重新办理案涉房屋交接的相关手续进行沟通，刘奇在双方沟通过程中表示：“我们确实查到你的钱到了，不管是刘兴顺账上还是公司账上也好，你自己也看得很清楚是借款，借款我们就退给你”，“只要到刘兴顺账或成功账了我们以借款的形式退”；同时又表示：“红树林原来有这个类型的房子，我们也处理过类似的事情，收据是借款，而且是转到刘兴顺卡上的，但是人家在2012年或2013年换了票，就是把这种借款收据换成购房款收据”，“红树林在取得预售许可证之前，都是以借款的形式进入的”，“我们认你们打到刘兴顺的账，我们法务说的是没到公司账的都不认，这样子会损害你们的利益，我们也问过刘兴顺，当时确实有内部认购的事情，当时出来的是1、2、3栋1期作为内部认购的销售，确认了这个事实，我们去银行申请。”成都市蜀都公证处对前述沟通过程进行了公证并出具了（2018）川成蜀证内民字第41748号公证书。 查明，2011年12月19日，余志峰向案外人刘兴顺的银行账户转款593096元，成功公司于当日向余志峰出具内容为“收到余志峰借款593096元”的收据；次日即2011年12月20日，余志峰作为买受人与成功公司签订了《金象寺项目“内部申购”申请》，约定：申购金象寺项目（暂定名）2栋20楼5号，建筑面积87.22平方米（以房屋正式销售时预测面积为准），单价6800元/平方米，总价593096元，并注：房屋总价在签订《商品房买卖合同》时予以确认；约定的其他内容与本案案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》基本一致。余志峰已就该《金象寺项目“内部申购”申请》另案起诉。 另查明，本院审理的姚文月诉成功公司、金池公司商品房销售合同纠纷一案中，金池公司在庭审中陈述成功·红树林项目的房屋销售实际由成功公司负责和操作。 上述事实有余志峰的身份信息，成功公司、金池公司的工商登记信息，《成功·红树林商铺“内部申购”申请》、《金象寺项目“内部申购”申请》，收据，银行交易明细，（2018）川成蜀证内民字第39337号公证书、（2018）川成蜀证内民字第41748号公证书，土地档案，房屋信息，土地使用权证以及当事人的当庭陈述在案佐证。 本院认为，关于案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》的性质问题。根据该申请的内容，买卖双方约定余志峰向成功公司申购“成功·红树林”项目房屋，并约定“在本项目取得预售资格证（以书面通知为准）后7日内买受人到销售现场签订《商品房买卖合同》”，即该《成功·红树林商铺“内部申购”申请》在形式上表现为预约合同。但是，该双方在《成功·红树林商铺“内部申购”申请》中同时明确了房屋的性质、房屋具体坐落、房屋单价、房屋总价款、房款付款方式和时间等，即该预约合同基本具备了商品房买卖合同的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》应当认定为商品房买卖合同。对于成功公司辩称其与余志峰等人签订内部申购申请是为了筹集资金并以在建房屋作为抵押，但其未提供相应的证据予以证明，且该陈述与此前双方协商时成功公司代理人刘奇的陈述不符，故本院对该辩称不予采信。金池公司也辩称其与成功公司系案涉房屋共同出卖人，成功公司无权单方处分案涉房屋。对此本院认为，金池公司在另案中自认案涉房屋所属项目的销售实际由成功公司负责和操作，而案涉房屋所在的“成功红树林”项目以成功公司冠名，余志峰作为普通的购房者其有理由相信成功公司有权以其单方名义处分案涉房屋，故余志峰作为善意买受人，其与成功公司签订的《成功·红树林商铺“内部申购”申请》系基于双方的真实意思表示而达成的合意，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对成功公司和金池公司均具有约束力。 关于余志峰是否已经足额支付购房款的问题。对于《成功·红树林商铺“内部申购”申请》约定的第一笔购房款553923元，余志峰提供了一份成功公司于2012年1月18日出具的金额为553923元的收据以主张其已经向成功公司支付了第一笔购房款。成功公司认可该收据的真实性，但否认其收到该笔款项。对此本院认为，成功公司作为房地产开发企业，相对于一般自然人，其具备严格的财务管理制度，其向合同相对方出具收款收据，且该收据载明的收款时间和收款金额均与双方签订的《成功·红树林商铺“内部申购”申请》约定的付款时间和金额一致，应当视为其应收到该笔款项，即余志峰已经依约向其支付了双方约定的第一笔购房款553923元。对于《成功·红树林商铺“内部申购”申请》约定的购房尾款300000元，余志峰于2012年1月31日向刘兴顺的银行账户转账支付了300000元，根据此前双方协商时成功公司代理人刘奇的陈述以及余志峰就《金象寺项目“内部申购”申请》向刘兴顺转账支付款项后成功公司出具相应收款收据的事实，余志峰向刘兴顺转账支付300000元应视为其已向成功公司付清了购房款尾款。综上，余志峰已经依约向成功公司支付全部购房款。 关于余志峰主张的房屋产权转移登记问题。根据上述认定，案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》对成功公司和金池公司均具有约束力，余志峰向成功公司一方履行付款义务也应视为其已完全履行了合同约定的付款义务。另根据查明的事实，“成功·红树林”项目1栋1楼4号房屋（现登记地址为锦江区晨辉东路号）已经办理了不动产产权登记，即案涉房屋已经具备办理产权转移登记的条件。虽然案涉《成功·红树林商铺“内部申购”申请》未约定房屋产权转移登记的履行期限，但案涉房屋已经具备产权转移登记条件，故依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，余志峰可以随时要求成功公司和金池公司履行房屋产权转移登记的义务。 综上所述，余志峰的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告余志峰将“成功·红树林”项目号（现登记地址为成都市锦江区晨辉东路号）房屋的不动产权变更登记至原告余志峰名下。 本案案件受理费减半收取6170元，诉讼保全费4770元，两项合计10940元，由被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年四月二十二日 书记员  覃雪梅