宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初210号 原告：陈六明，男，1962年6月7日出生，汉族，住浙江省。 被告：郭新会，男，1974年8月15日出生，汉族，住河南省南召县。 原告陈六明与被告郭新会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月18日、2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告陈六明、被告郭新会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈六明向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除租赁关系，被告退还原告尚未使用的租金16250元（六个半月）及押金3000元，共计19250元；2.判令被告赔偿原告各项损失共计7900元（包括楼梯使用费3000元、铁棚、太阳能修理费1500元、空调2400元、水槽500元、墙面粉刷500元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告赔偿原告各项损失共计17100元（包括楼梯使用费3000元、铁棚、太阳能修理费1500元、空调2400元、水槽500元、墙面粉刷500元、水表安装费1700元、空调维修费500元、因楼梯不能使用造成退房的房屋空置损失7000元）。后原告变更本案诉讼请求为：判令被告退还原告租金等费用共计17600元，并赔偿因楼梯不能使用造成退房的房屋空置损失7000元。事实和理由：原、被告于2018年5月10日签订房屋租赁合同一份，被告为二房东，将自己向周兴杰租过来的位于龙壹宾馆后二楼的部分房子转租给原告，双方约定了租赁期限、付款方式等一些权利义务。原告当场支付一年的租金及押金共计33000元，被告出具收条一张。后原告开始承租使用该12间房子，为此额外支付楼梯使用费3000元、铁棚、太阳能修理费1500元、空调添置支出2400元、水槽500元、粉刷墙面500元等。但料想不到的是，该房子属于违章建筑，消防也不合格。2018年11月16日，宁波市公安局镇海分局骆驼派出所正式出具“出租房消防安全问题整改告知书”“责令改正通知书”。被告租给原告的房屋是违章建筑且消防未合格，现在已无法居住使用。故双方租赁关系解除，被告应返还尚未使用的租金以及押金等，并赔偿原告的各项损失。 被告郭新会辩称，其同意解除租赁合同，房屋不能出租的原因是原告收到派出所的消防安全整改书后没有去整改，钥匙也没有归还，原告还在出租房屋，800元一个月，楼梯使用费其和原告协商由其承担7000元，原告承担3000元，这笔钱不会退，空调、水槽等能够移动的原告都可以拆走，这些损失不同意承担，同意原告主张的退还租金等费用17600元，但水电费要由原告承担，且从2018年11月16日至2019年3月26日期间原告出租的租金要给其，前两个月是每月600元，后面是每月800元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供鑫隆家电商店购物凭证一份、收款收据六份，欲证明原告为出租房屋购买空调、洗手台、太阳能等支出费用的事实。被告质证对该组证据不予认可。本院认为，该组证据并非正规票据，故本院不予认定。 2.原告提供微信聊天记录截图三份，欲证明因楼梯不能走导致三个租户退房不租的事实。被告质证对该组证据不予认可。本院认为，该三份聊天记录的身份无法确认，不能证明原告的证明目的，故本院不予认定。 3.原告提供照片打印件十八份，欲证明原告因出租房屋购买材料的事实。被告质证对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，因原告未提供购买材料的正规票据，该组证据不能证明原告的证明目的，故本院不予认定。 4.原告提供欠条复印件一份，欲证明被告同意退还原告房租费及其他费用共计17?600元的事实。被告质证对该欠条的真实性无异议，但称出具欠条时原告是不同意的。本院对该欠条的真实性予以认定。 为查明案件事实，本院依职权向案外人周兴杰、方学水制作询问笔录各一份，周兴杰陈述称：其系宁波市镇海骆驼电信器材厂的法人代表，其将145号龙壹宾馆后面两层小楼出租给郭新会，郭新会又将其中几间房间出租给陈六明，该两层小楼于2004年建成，至今没有取得建设工程规划许可证，亦没有经主管部门批准建设。方学水陈述称：其系房产中介，2018年郭新会的朋友找到其说郭新会在有几间房子让帮忙出租，其就将陈六明介绍给郭新会的朋友。2019年3月11日郭新会出具的这份欠条系其所写，欠条原件还在其手上，当时陈六明和郭新会都在场，双方协商由郭新会一次性退还陈六明房租费及其他费用17600元，水电费也由郭新会承担，款项于2019年3月17日前付清，陈六明当时是同意的，但是陈六明始终不愿意签字，几天后，郭新会给其打电话说不同意欠条内容，让法院去判决。原、被告对本院制作的两份询问笔录均无异议，本院予以认定。 根据经审查确认的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2018年5月10日，原告陈六明作为乙方与被告郭新会作为甲方签订《租房合同》一份，约定租期2018年6月1日至2021年10月31日止，房租为每年30000元，第二年开始每年31?500元，范围为二楼8间，三楼自建房4间，共计12间，房租每年一次性付清，押金3?000元（退房时扣除水电退还），甲方同意乙方转租，租金归乙方所有，未经甲方同意不能改变装修，只能修补，如有拆迁，租金按拆除部分减去，拆迁部分装修补赔费甲乙各半享受。同日，郭新会出具收条一份，载明：今收到陈六明租荣吉路龙壹宾馆后二楼、三楼共12间房子，一年租金为33000元，叁万叁仟元整（2018.6.1-2019.5.31），33000元内包含押金3000元。2018年6月27日，原告向被告支付一年的楼梯使用费3000元。2018年11月16日，宁波市公安局镇海分局骆驼派出所向原告发送出租房消防安全问题整改告知书，告知其出租的房屋具有下列消防安全问题：1.内部隔墙没有采用不燃材料；2.耐火等级与出租房所在的楼层数不符合规定；3.疏散楼梯不符合规定；4.3层及3层以上出租房房间的窗户或阳台设置金属栅栏但未能从内部易于开启；5.使用、存放液化石油气罐和甲、乙、丙类易燃可燃液体；6.无疏散通道；7.灭火器过期；8.应急照明设施未保持完好有效，并要求原告在2018年11月18日前予以改正。同日，宁波市公安局镇海分局骆驼派出所向原告发送责令改正通知书，告知其出租的房屋存在以下违法行为：1.将非居住空间出租供人员居住；2.集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间及10间以上，或者居住使用人达到15人以上的，出租人或者接受出租人委托的房地产经纪机构等单位或个人未履行以下管理职责：建立相应的管理制度，确定管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报所在地公安机关备案，并责令原告于2018年11月18日前改正完毕。2018年11月16日，原告通过微信告知被告“房子不能出租了，派出所来了，11月18日前全部要搬走，发书面通知了，马上来处理”。 另查明，2019年3月11日，被告出具欠条一份，载明：郭新会与陈六明因租赁房子引起的纠纷，经双方协商由郭新会支付陈六明一次性退还房租费及其他费用17600元，余下的水电费由郭新会到有关部门支付，与陈六明无涉，租房结束，双方不得反悔。此款在2019年3月17日之前打入陈六明的卡上。恐后无凭，立此为证。被告在“欠款人”处签字，原告未在“同意人”处签字。 再查明，原告向被告租赁的位于龙壹宾馆后的房屋系被告和案外人李永江共同从周兴杰处租赁，该房屋在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设，故原告与被告于2018年5月10日签订的《租房合同》无效。本案争议焦点是案涉2019年3月11日的欠条是否有效。原告认为该欠条有效，被告认为该欠条出具时原告是不同意的，故该欠条无效。本院认为，该欠条应为有效，理由如下：其一，欠条内容系原、被告协商后确定，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定；其二，被告已在欠条上签字确认，原告虽未在欠条上签字，但从方学水的陈述中可以看出原告是同意欠条内容的；其三，被告虽称原告当时不同意欠条内容，但其未将欠条收回，且将欠条继续放置方学水处，显然与常理不合。 综上，原告要求被告退还租金等费用共计17600元理由正当，于法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿因楼梯不能使用造成退房的房屋空置损失7000元依据不足，本院不予支持。被告辩称水电费应由原告承担，且2018年11月16日至2019年3月26日期间原告出租的租金要交给被告，不属于本案审查范围，本案中不作处理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭新会退还原告陈六明租金等费用共计17600元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告陈六明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费415元，由原告陈六明负担118元（已预交），由被告郭新会负担297元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  徐 静 人民陪审员  张美珍 人民陪审员  胡赛珍 二〇一九年四月十一日 代书 记员  余芳芳