沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0106民初13127号原告刘宏云，女，汉族，1973年5月22日出生，住址委托代理人刘大维，系辽宁博雅律师事务所律师。被告王桂静，女，汉族，1975年2月12日出生，住址沈阳市被告王红杰，男，汉族，1981年10月21日出生，住址河南省被告张海强，男，汉族，1987年10月1日出生，住址河北省唐山委托代理人孙妍、宋星，系北京融商（大连）律师事务所律师。原告刘宏云诉被告王桂静、王红杰、张海强确认房屋买卖处分无效纠纷一案，本院于2018年12月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘宏云委托代理人刘大维、被告王桂静、被告张海强委托代理人孙妍到庭参加诉讼，被告王红杰经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告刘宏云诉称，原告与被告王桂静于2018年5月16日签订两份借款合同，每份借款合同约定被告王桂静各向原告出借100万元，共计200万元，月利息2%，借款期为2018年5月16日至2018年8月15日，约定用原告所有的位于沈阳市铁西区、22门房屋提供担保。借款当日，原告与被告王红杰签订授权委托书，授权被告王红杰有权出卖抵押房产。原告签订该授权委托书是按照借款人王桂静的要求签订，并无出卖房屋的真实意思表示，仅用于借款担保，原告与受托人王红杰并不相识。2018年5月4日，原告与案外人辽宁思势忠通科技有限公司签订服务协议及咨询收费收取合同，约定原告支付服务费50.4万元，并由案外人承担原告对被告王桂静的借款利息。案外人在归还3期借款后即失去联系。原告在得知案外人不能及时还款的情况下，联系被告王桂静协商还款事宜，但无法与其取得联系。后原告经查询得知，原告为借款抵押的两处房产在原告不知情的情况下，已经过户至被告张海强名下。原告既没有出卖房屋的意思表示，被告王桂静亦没有出卖房屋的权利。被告王红杰作为王桂静指定的委托人出卖两处房产给被告张海强的行为不是真实的房屋买卖合同关系，违反法律关于禁止流押的规定及违法实现担保物权的规定，应是无效行为，故诉至法院，请求判令1、确认被告出卖处分原告位于沈阳市铁西区门、22门房屋（面积均为110.36平方米）给被告张海强的行为无效；2、将房屋所有权恢复至原告名下并承担过户费用。被告张海强辩称，张海强以合理价格受让了涉案房产，每平方米价格为1.4万元，并且通过合法的手续在房产部门办理了房产过户手续，取得了房屋所有权证书，属于善意第三人，其权利应当受到保护，请求驳回原告的诉讼请求。被告王桂静未发表答辩意见。被告王红杰未到庭，未提交答辩意见。经审理查明，原告与被告王桂静于2018年5月16日签订两份《借款合同》，每份《借款合同》约定被告王桂静各向原告出借100万元，共计200万元，月利息2%，借款期为2018年5月16日至2018年8月15日。同日，双方签订两份《房地产抵押合同》，约定用原告所有的位于沈阳市铁西区、22门房屋提供担保。借款当日，原告与被告王红杰签订《授权委托书》并经公证，授权被告王红杰有权出卖抵押房产给被告张海强。当日，原告又与案外人孙波签订一份《借款合同》，约定原告向孙波借款70万元，借款期限同上。2018年5月4日，原告与案外人辽宁思势忠通科技有限公司签订服务协议及咨询收费收取合同，约定原告支付服务费50.4万元，并由案外人承担原告对被告王桂静的借款利息。2018年9月26日，被告王红杰与被告张海强签订关于涉案两处房产的房屋买卖合同两份，并于当日办理了涉案两处房产的过户手续，过户至被告张海强名下。另查明，《借款合同》中约定如原告出现拖欠本金及利息的违约情况，上述抵押房产的租金由被告王桂静按月收取，直到租赁合同到期。《房地产抵押合同》中约定，原告在到期不能偿还借款时，原告同意被告王桂静处理抵押房产。《授权委托书》中载明，原告授权被告王红杰办理上述抵押房产出售给被告张海强并办理更名过户手续，收取售房款的账户为原告名下的银行账户。被告张海强未能说明实地看房情形。再查明，被告王红杰系由被告王桂静指定的代为办理抵押房屋事宜的人。被告张海强自称其从案外人孙波处得知上述两处房产的信息，基于上述《授权委托书》而购买的房产。2018年9月26日，被告王红杰与被告张海强在原告未在场的情况下，签订了两份上述涉案房屋的《房地产买卖合同》并办理了上述房屋的更名过户手续，将该两处房屋登记在被告张海强名下。被告张海强在庭审中主张上述两处房屋总房款为300万元，其本人支付了22万元的税费、108万元的房款，另通过其朋友迟淞哲支付了100万元的房款，上述208万元购房款均交付给被告王桂静指定的收款人刘昱伯；对于剩余的70万元房款，被告张海强主张因对案外人孙波享有70万元债权，而孙波对原告享有70万元的债权，故将此70万房款做了抵扣。上述事实有原、被告陈述、借款合同、服务合同及返还协议、房地产抵押合同、公证书、授权委托书、完税证明、付款明细、发汇收汇查询电子回单、付款手机信息、不动产登记证书、房屋更名过户交易资料等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人有就自己的主张提出证据并就对方主张进行抗辩的权利，当事人经法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃该权利。被告王红杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依据庭审及证据情况对事实予以认定。合法有效的民事法律行为受法律保护。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，原告主张与被告张海强没有签订房屋买卖合同，要求确认被告出卖处分房屋所有权行为无效，将涉案房屋更名至原告名下并承担过户费用，但被告张海强主张其以合理价格购买涉案房产，并且通过合法的手续在房产部门办理了房产过户手续，取得了房屋所有权证书，属于善意第三人，其权利应当受到保护。对于双方以上争议本院认定如下：1、被告张海强未能说明实地看房情形；2、其购买案涉房屋所基于的《授权委托书》中明确记载收取售房款的账户为原告名下的银行账户，但被告张海强并未依照该约定支付购房款，而是主张依据王桂静的指示将300万元购房款中的208万元支付给了案外人刘昱伯，但被告张海强上述主张的付款行为明显不符合授权委托书中载明的购房款打入原告账户的约定，原告亦否认收到过购房款；3、被告张海强主张扣除22万元税款后剩余的70万元，因案外人孙波享有对原告的70万元债权，而其又对孙波享有70万元的债权，所以做了折抵，但该折抵行为无事实及法律依据。基于上述三点，本院依法认定被告张海强购买涉案房屋时并未实际查看房屋，并未向原告实际支付房款；张海强自认受被告王桂静指示给付他人购房款以折抵原告所欠王桂静的债务，且擅自抵扣其与原告及案外人之间的债权债务的事实明显有悖买卖合同常理，其并非善意的买受人。结合原告与被告王桂静存在借贷的事实，且在借款合同签订当日，就在授权委托书中，清楚载明涉案房屋出售给被告张海强的事实，可以认定被告王红杰（即售房代理人）和买房人张海强受出借人王桂静指示，通过签订买卖合同方式以达到转移涉案房屋所有权的目的。三被告转移原告房屋所有权的行为显属恶意串通，损害了原告的利益，依据法律规定本院依法认定王红杰、张海强签订的涉案房屋买卖合同及处分转移涉案房屋所有权的行为无效。此外，三被告恶意串通，以签订授权委托书及买卖合同的形式转移抵押房产所有权给非出借人，以达到规避法律禁止流押条款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，亦属于无效合同。另，因合同行为及处分行为无效，被告张海强亦无权主张适用善意取得的规定取得涉案房屋的所有权，故被告张海强应将涉案房屋所有权登记返还至原告名下，本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、被告王红杰出卖处分原告刘宏云所有的位于沈阳市铁西区、22门房屋所有权给被告张海强的行为无效；二、被告张海强于本判决生效后十五日内，配合原告刘宏云将沈阳市铁西区、22门两处房屋更名过户至原告刘宏云名下，由此产生的过户费用，由被告张海强承担；三、驳回原告刘宏云其他的诉讼请求。案件受理费22800元，保全费5000元，由被告王桂静、王红杰、张海强承担（原告已预交，由三被告对原告承担连带给付责任）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审 判 员  秦 木审 判 员  张 帅人民陪审员  盛丽君二〇一九年四月二十六日书 记 员  王 群本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款固定。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。