广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7025号原告（反诉被告）：广州市恒根贸易有限公司，住所地广州市番禺区市桥街清河东路203号汇珑商业中心四楼D01。法定代表人：柯逊，总经理。委托诉讼代理人：徐克帆，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海华，广东合邦律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：王恒芬，男，1982年10月15日出生，住广州市番禺区，被告：广州歌誉家居用品有限公司，住所地广州市增城区新塘镇南埔村水南元洲（土名）。法定代表人：秦煜泉。两被告的共同委托代理人：王韶敏，广东格林律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：吴雪文，广东格林律师事务所实习人员。被告：广州图霞家居用品有限公司，住所地广州市黄埔区瑞和路39号G2-711。法定代表人：张天德。被告：健龙有限公司，住所地：ROOM2701，27/F，ADMIRALTYCENTRE，TOWER118HARCOURTROAD，HONGKONG。董事：张天德。原告（反诉被告）广州市恒根贸易有限公司（以下简称恒根公司）诉被告（反诉原告）王恒芬、被告广州歌誉家居用品有限公司（以下简称歌誉公司）、广州图霞家居用品有限公司（以下简称图霞公司）、健龙有限公司（以下简称健龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。恒根公司的委托诉讼代理人徐克帆、何海华，王恒芬及王恒芬、歌誉公司的共同委托诉讼代理人王韶敏、吴雪文到庭参加诉讼，被告图霞公司、健龙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒根公司向本院提出诉讼请求：1.判令王恒芬立即清偿拖欠原告的租金、物业管理费、家居管理费、电费共计812496元，暂计至2018年3月31日，滞纳金人民币96998.48元（以拖欠的各项费用为本金，按银行同期贷款利息的130%计算）及2018年4月1日到实际清偿日的滞纳金；2.判令被告歌誉公司、图霞公司、健龙公司对上述被告王恒芬拖欠原告的款项承担连带清偿责任；3.判令原告不予退还被告王恒芬的租赁保证金8928元和汇珑物管费保证金及家居管理费保证金41072元；4.判令四被告承担原告为实现本案债权而支出的律师费人民币16000元；5.判令四被告承担本案诉讼费及因本案诉讼产生的其他一切费用。事实与理由：2015年3月3日，原告（甲方）与被告王恒芬（乙方）、被告歌誉公司（丙方）签订HG-ZL-20150303-01号《租赁合同》。合同约定，甲方将位于广州市番禺清河东路203号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场4A-009号商铺（下称：“商铺”）出租给乙方用于经营定制家具，品牌为壹加壹品，租期从2015年3月15日起至2018年3月14日止，为期三年。商铺建筑面积为302平方米，实用率为50%。租金按建筑面积计算，租金为每月每平方80元，即每月租金为24160元；乙方向甲方一次性支付租赁保证金8928元;丙方作为担保人，担保责任范围为原告与被告王恒芬签订《租赁合同》及其相关附件而发生的全部债务（包括：租金、管理费、水电费、电话费、滞纳金、违约金等费用）。合同第八条第4款约定，被告王恒芬拖欠原告租金及相关费用视为违约，每逾期一天按照拖欠金额百分之二支付滞纳金；拖欠时间超过十天，原告有权采取停止向被告王恒芬提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，原告有权终止合同，被告王恒芬所交的保证金不予退还，被告王恒芬还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回原告。2015年3月3日原告与被告王恒芬签订《关于管理费的补充协议》作为上述《租赁合同》的附件，《关于管理费的补充协议》约定：被告王恒芬同意按照其承租的面积向原告支付物业管理费（简称：汇珑物管费）及家居管理费。汇珑物管费按建筑面积计算，被告王恒芬承租建筑面积为302平方米（面积与租赁合同中面积一致），汇珑物管费为每月每平方米人民币48元，即被告王恒芬应向原告交付每月人民币14496元（未含税价）。如因乙方需开具发票，则该项管理费上调6%。本商场家居管理费按建筑面积计算，被告王恒芬承租之建筑面积为302平方米（面积与租赁合同中面积一致），家居管理费为每月每平方米人民币20元，即乙方应向甲方交付的家居商场家居管理费为每月人民币6040元（未含税价）。为保证本补充协议的正常履行，被告王恒芬在签署本协议时，应向原告交付相当于2个月的汇珑物管费及家居管理费保证金，即共计人民币41072元，……。管理保证金在合同期满，被告王恒芬如无违约的前提下以及清缴所有必须交付的费用后原告如数（不计利息）退还被告王恒芬。补充协议第八条同时约定，……。如被告王恒芬拖欠缴交应交的两项管理费，须向原告支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的2%。2015年3月3日原告与被告王恒芬签订《恒生家居汇珑店租赁补充协议书》约定，原告与被告王恒芬于2015年3月3日签订的《租赁合同》同时约定涉案场地租金、管理费的支付方式及金额为：租金：（1）第一年：全年免收租金；第二年：全年租金享受原价的5折优惠，即40元/㎡，即合计12080元/月。（2）管理费：第一年第1-6个月按38元/㎡，即合计11476元/月；第7-12个月按48元/㎡，即合计14496元/月。被告王恒芬于2015年3月9日向原告足额支付租金保证金以及物业及家居管理费保证金。上述合同及相关补充协议签订后，原告如约向被告王恒芬交付商铺使用，并提供相应的配套服务，但被告王恒芬自2016年5月份开始却不再向原告支付租金、管理费，另，从2017年1月起，不再向原告支付相关电费。根据上述合同及相关补充协议的约定，被告王恒芬应向原告支付滞纳金。期间被告王恒芬一直履行部分义务，支付部分款项。其后原告多次向被告王恒芬发催款函或委托律师发律师函要求其清偿拖欠的上述款项，但被告王恒芬一直不予理会。计算至2018年3月31日被告王恒芬共拖欠原告租金、管理费共计人民币811024元，电费1472元，滞纳金96998.48元，共计人民币909494.48元。由于被告王恒芬的违约行为，致使原告不得不通过法律途径解决，故委托了广东合邦律师事务所作为原告的委托代理人，并支付16000元的律师费。该款项的支出乃是由于被告王恒芬的违约行为与不积极配合原告解决问题而产生的，应当由被告王恒芬承担。被告歌誉公司为一人有限责任公司，其法人股东为被告图霞公司，根据《中华人民共和国公司法》第63条规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告图霞公司应当对被告王恒芬所负的债务承担连带责任。另，被告图霞公司亦为一人有限责任公司，其法人股东为被告健龙公司。根据《中华人民共和国公司法》第63条规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告健龙公司应当对被告图霞公司所负的债务承担连带责任。综上所述，被告王恒芬不向原告支付租金、管理费、滞纳金且不按时支付租金的行为已构成违约，被告歌誉公司作为担保人，根据合同约定应当对被告王恒芬的上述清偿义务承担连带清偿贵任。被告图霞公司为被告歌誉公司的全资股东，被告健龙公司为被告图霞公司的全资股东，故应当承担连带清偿贵任。为维护合法权利，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法审理后，支持原告的全部诉讼请求。王恒芬辩称，第一、关于恒根公司主张我方因欠缴租金从而构成严重违约的问题，我方对此不予认可，我方主张反而是恒根公司存在违约。理由如下：首先，恒根公司交付汇珑商场4A-009商铺后一直拒不提供该商铺的产权证明材料协助我方办理工商营业执照，对我方的经营造成了严重影响，产生经济损失，是属于恒根公司没有全面履行合同附随义务的违约行为。其次，恒根公司与案外人汇珑商场业主（市桥街沙圩二村）、管理人（金豪房地产开发公司及其物业管理公司）之间早已经产生大量债务纠纷，双方斗争激烈，期间商场业主对恒根公司的“恒生家居”整层多次实行了拉闸停电、关停电梯等强制措施，导致我方商铺的经营活动受到严重影响。据此，恒根公司交付的租赁场所应当属于质量不符合正常使用标准，构成违约。再次，恒根公司曾经承诺给我方提供免费户外广告牌位、免费使用商场地下停车位、免费使用商场内展示台、招商引进天河城商场等配套设施服务，截止2017年5月场地被关时止，恒根公司仍一个都没有履行给付义务，构成违约。综上，我方暂缓支付从2016年7月份至2017年4月份的租金，均缘于负有先履行义务的恒根公司一直都未按照约定全面履行合同义务，我方正当行使合同法第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定赋予的先履行抗辩权。因此，我方主张暂缓缴租于法有据，不构成违约。第二、关于原告主张的从2016年5月份至2018年3月份的租金、管理费欠款总额为900592元的问题，我方对此不予认可。我方主张按以下四个时间段来分别认定。第一个时间段是2016年5月份和6月份的租金、管理费，原告认为我方仍未交纳，对此我方认为与事实不符。事实上我方是已经正常交清了此两个月的相关费用，即使未交清，根据《民法通则》第136条规定的一年诉讼时效期间，截止《民法总则》施行之日亦已届满，我方对此无需再承担偿付责任。第二个时间段是从2016年7月份至12月份，该6个月的租金管理费总额应认定为75000元。根据原告先后两次给我方发出的律师函，作出了“从2016年7月份至12月份的应缴租金管理费本金为100880元”的意思表示，明确了其主张权利的范围。后来该笔租金欠款在2017年1月份经过双方的多轮商谈，恒根公司最终同意我方按总金额7.5万元来支付，并且我方随即支付了其中的5万元，仅欠2.5万元未交清。恒根公司最后同意将该笔租金降至7.5万元，是其综合考量了曾经承诺给我方提供免费户外广告位、免费使用商场地下停车位、免费使用商场内展示台、招商引进天河城商场，提供有关材料协助我方办理营业执照等配套设施和服务，至此一个都还没履行，给我方造成巨大经济损失的情况下，作出的公平合理的减让租金方案，是恒根公司的真实意思表示，对此恒根公司不能作出反言，请法庭对此事实予以确认。第三个时间段是从2017年1月份至4月份的租金。恒根公司主张按《租赁合同》约定的原价即33264元/月的价格来计算明显不合理。因恒根公司存在严重违约，并且其交付的租赁场所是根本不符合消防安全标准的，导致最终被业主方整层封锁责令停业整改。对此，我方作为受害方有权依据《合同法》第111条之规定，要求恒根公司承担减少租金价款的违约责任。我方主张这个时间段内的租金价格不能超过上述第二个时间阶段内的，即租金管理费共计12500元/月的价格水平。第四个时间段是从2017年5月份至2018年3月份期间的租金。该期间内因商场整层被封锁，恒根公司完全未能提供租赁场所给我方使用，故我方无需向恒根公司支付任何租金费用。第三、关于恒根公司主张我方支付滞纳金并没收保证金5万元的问题。据签订的《恒生家居租赁合同》中对于保证金约定：“乙方因严重违约情况下租赁保证金不予退回”，我方自始至终都积极履行合同，是因恒根公司违约导致了合同无法正常履行，故我方无需向恒根公司支付滞纳金，且恒根公司亦无权没收5万元保证金。此外，合同约定的5万元保证金和逾期滞纳金的法律后果，两者本质上都属于违约金。现恒根公司同时主张没收保证金并支付滞纳金属于明显过高，符合《合同法》第114条规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，我方依据本条请求人民法院予以减少，以前期所欠的合理的租金管理费为本金基数，按人民银行同期贷款利率计算违约金为宜。歌誉公司辩称，我方完全同意王恒芬的答辩意见。关于原告主张我方对全部诉讼请求承担连带责任，我方认为，根据《租赁合同》第六条约定的丙方的责任，虽然明确保证方式为连带责任担保，但未约定保证期限，根据担保法第26条的规定，我方最多也就对被告王恒芬第二个时间段内所欠租金剩余额2.5万元承担保证责任，对此后被告王恒芬所欠租金、利息等，恒根公司于2017年12月26日才催告我方主张保证责任，但此时已过六个月的保证期，故此我方主张对于2017年1月份之后的欠租款额及其他费用损失不应再承担任何保证责任。图霞公司、健龙公司未到庭参加诉讼，但提交了书面的答辩状，辩称，原告起诉要求我方对本案的诉讼请求承担连带清偿责任毫无事实依据及法律依据。案涉纠纷为合同债务纠纷，原告的权利请求依据是其与被告王恒芬、被告歌誉公司之间签署的《租赁合同》，该合同签署的时间是2015年3月3日，而我方的成立时间是2017年3月17日，首先，在时间逻辑上我方成立后于《租赁合同》签订期，也即我方不可能参与该合同的缔结；其次，客观上，我方由始至终都没有在该合同书上面出现过，也即我方不可能成为该《租赁合同》的当事人之一，更谈不上我方负有合同义务。综上所述，根据合同相对性原则，原告要求我方对被告王恒芬的合同债务承担连带责任于法无据，我方请求贵院依法判决我方无需对原告承担任何赔偿责任。第二、该《租赁合同》属于《中华人民共和国合同法》框架下的普通有名合同，对于合同当事人之间的权利义务分配法律没有作出特别例外规定，也即因本合同所产生的债权债务应严格遵守合同相对性原则，作为普通公民都应该知道这个基本法律常识，然而原告单位在聘请律师作为其法律顾问、委托律师事务所代理诉讼的情况下，居然蛮不讲理的把毫无关联的案外人牵扯进来作为被告参与诉讼活动，这种不分青红皂白的行为，明显构成民事诉讼权利滥用，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第13条规定的“诚实信用”基本原则，同时亦扰乱了我方的日常工作安排，损害了我方良好的商业信誉，徒增了人民法院审理案件的工作压力，依据本法的有关规定，我方请求贵院对于原告单位及其主要负责人恶意妨碍民事诉讼的不法行为予以严厉的惩罚。图霞公司虽然是被告歌誉公司的100%持股股东，但在日常经营活动中，两公司的财产和财务收付均是独立、自负盈亏的，不产生任何财产混同情况，因此无需对被告歌誉公司的债务承担连带责任。王恒芬提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约损失赔偿金（含反诉人为维护自身权益而支出的律师费）289314元；2.判令本案诉讼费、保全费由被反诉人承担。事实与理由：2015年3月3日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，约定由被反诉人将位于广州市番禺清河东路203号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场4A-009号商铺出租给反诉人王恒芬使用，商铺建筑面积302平方米，租期3年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止。被反诉人开始交付租赁场所后，反诉人为入场装修花费了12.1万元，定做店铺家居样板花费了72916元。但是在反诉人正式开张营业后，因被反诉人与案外人汇珑商场业主（市桥街沙圩二村）、管理人（金豪房地产开发公司及其物业管理公司）早就存在大量债权债务纠纷，双方斗争激烈，商场管理方对被反诉人的“恒生家居”整层多次实行了拉闸停电、关停电梯等强制措施，严重影响了反诉人店铺的正常营业，客流量骤减，最终在2017年5月份被案外人汇珑商场管理人封锁了被反诉人“恒生家居”的整层，反诉人被迫无奈撤场，终止了经营活动，产生巨大经济损失。综上所述，反诉人因被反诉人的严重违约行为造成的经济损失有如下数项：1、发生在2015年6月份（持续3天）和2017年5月份（持续1天）的租户档口被无故关停电梯、停电等对日常营业造成的损失，主张按2738320元/26个月×4天=14042.67元计算。2、自2017年5月份开始至租约期满止的10个月内，被反诉人完全未能提供租赁场地，反诉人因此遭受的可预期获利损失按实际营业的26个月的经营收入所得标准2738320元/26个月×10个月=1053200元计算主张赔偿。3、2017年5月份以后店铺被迫终断营业，店内样板货物反诉人主张按总价值72916元/36个月×10个月=20254.44元剩余使用率计算赔偿损失。4、店铺门面装修闲置损失按总装修费用12.1万元/36个月×10个月=33611.11元剩余使用率计算赔偿损失。5、反诉人为维护自身利益聘请律师所支付的律师费22000元。上述3、4、5项为直接财产损失共计75865.55元，1、2项共计1067242.67元按净利润率20%计算213448.53元，以上合计289314元，应由被反诉人承担全部赔偿责任。因被反诉人拒不配合反诉人一起积极解决在本次租赁关系中的有关问题，原告为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特起诉至贵院，望贵院依法判决，支持反诉人全部诉讼请求。恒根公司辩称，我方认为被告的反诉应全部予以驳回。根据本案的事实及原告提交的证据来看，被告从2016年5月份开始就不再按时支付租金，根据双方的合同约定，被告构成严重违约，根据《租赁合同》的第8条的约定，被告不按时支付租金，超过10天的，原告有权停止提供服务的强制措施，包括停水停电，所以从本案的证据来看，是被告构成了违约，所以被告提出的违约损失赔偿金不应当受到支持。其提供的违约损失赔偿的证据不足，从被告提交的证据来看，大部分都是其自己制作的表格，没有经过其他权利机关的确认，所以我方认为被告提交的证据没有证明力。当事人围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实和证据，本院认定如下：2015年3月3日，恒根公司作为出租方（甲方）、王恒芬作为承租方（乙方）与歌誉公司作为担保方（丙方）签订了合同编号为HG-ZL-20150303-01的《恒生家居租赁合同（汇珑店）》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于广州市番禺清河东路203号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场4A-009号商铺（以下简称涉诉商铺）出租给乙方使用；该商铺建筑面积共计302平方米，实用率为50%；乙方租用该商铺仅限于定制家具使用，品牌为壹加壹品；租赁期限为3年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止；装修期为60天，从2015年3月15日起至2015年5月13日，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的用户），但需支付其他费用（包括电费、管理费等费用），起租时间从2015年3月15日开始计算；租金按建筑面积计算，该商铺建筑面积为302平方米，每月租金为24160元；租赁期内，租金按月缴付，乙方须于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金并存入甲方指定的账户；乙方在签订本合同之日，须向甲方一次性交付租赁保证金8928元；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起三十日内将保证金退还乙方（不计利息）；丙方担保责任范围为乙方根据与甲方所签订的《租赁合同》及相关附件而发生的全部债务（包括：租金、管理费、水电费、电话、滞纳金、违约金等费用），保证责任方式为连带责任保证；租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方不得提出提前终止本合同；如乙方逾期支付在本合同中约定给甲方的任何应付或补缴款项的（包括但不限于租金、保证金、汇珑物业管理费、本家居商场家居管理费、电费、商铺占用费、违约金、赔偿金等等），每逾期一天，乙方须按应付或补缴款项金额的百分之二向甲方支付违约金至实际付清之日止，拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，属乙方严重违约，甲方有权选择按严重违约处理，如乙方仍继续使用承租的商铺，乙方支付给甲方的违约金应累进计算至付清款项之日止；属本合同约定为严重违约的，甲方有权即时解除本合同并要求乙方交还商铺，乙方交纳的租赁保证金不予退回，乙方须按剩余租期的租金总额的30%向甲方支付违约金，该违约金不足以弥补甲方的损失的，乙方还须赔偿甲方的其他实际损失；合同在执行期间如发生争议，双方应友好协商解决，并对协商一致事项签订补充协议，如协商不成，应采用法律途径解决，违约方须承担守约方因此而发生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费）。该合同还约定了其他事宜。同日，恒根公司（甲方）与王恒芬（乙方）签订了合同编号为HG-ZL-20150303-02的《关于管理费的补充协议》及《恒生家居汇珑店租赁合同补充协议》。其中《关于管理费的补充协议》约定乙方同意按照其承租的面积向甲方支付物业管理费（简称：汇珑物管费）每月14496元及家居管理费6040元，且在签署本协议时应向甲方交付物管费及家居管理费保证金41072元及第一个月的物管费及家居管理费，共计61608元。管理保证金在合同期满，乙方如无违约的前提下以及清缴所有必须交付的费用后甲方如数（不计利息）退还乙方。《恒生家居租赁合同（汇珑店）补充协议》约定，恒根公司承诺优惠租金、管理费如下：第一年租金为优惠后，全年免租；第二年租金为优惠后，全年租金享受原价的5折优惠，即合计12080元/月；第一年管理费为优惠后第1-6个月按合计11476元/月，第7-12个月按合计14496元/月。同日，王恒芬向恒根公司交纳租金保证金8928元、物业管理费及家居管理费41072元，合计50000元，恒根公司出具NO.0003613收据予以确认。2016年4月28日，恒根公司作为出租方（甲方）、王恒芬作为承租方（乙方）与歌誉公司作为担保方（丙方）签订了合同编号为HG-ZL-20160428-01的《补充协议》，约定：自2016年5月1日至2016年12月31日期间，租金管理费费用由258362元优惠至140448元，其中优惠差额117914元甲方作挂账处理；2016年5月1日至6月30日期间租金管理费费用优惠后每月金额为14784元，于当月5日前逐月支付；2016年6月1日至12月31日期间租金管理费费用优惠后每月金额为18480元，于当月5日前逐月支付。2016年4月已发生的欠费15365元须于2016年4月30日前付清。以上如有一期未能及时足额缴付的，本协议即时作废并即时予以解除，乙方应按《租赁合同》、《关于管理费的补充协议》及《家居商场管理协议》的约定逐月缴纳租金管理费，不享受上述优惠条件；在合同期内，如乙方完成双方约定的租赁期限且没有违反双方的约定，则甲方给予乙方的上述优惠差额作消帐处理，无须乙方再支付；如乙方提前终止合同或有任何违反双方约定的行为，则甲方不免除给予乙方的上述优惠差额，乙方须于甲方通知之日起三日内向甲方补回没有交纳的上述租金差额；等等。2017年1月4日，恒根公司委托律师向王恒芬、歌誉公司发出《关于责令限期支付租管费用的律师函》，载明：王恒芬未支付2016年7月起至2016年12月的租金及管理费累计达100880元，要求王恒芬、歌誉公司清缴拖欠的租管费用、电费及逾期交费所产生的滞纳金。寄送给王恒芬的函件（EMS号码104××××0922）因投递不成功且电话联系无人听被退件。寄送给歌誉公司的函件（EMS号码104××××2822）于2017年1月5日由他人签收。2017年12月，恒根公司再次委托律师向王恒芬、歌誉公司发出律师函，载明：自2016年5月起至2017年9月止拖欠商铺租金、物业管理费、电费及家居管理费累计金额为628560.28元（该金额未含逾期交费的滞纳金，暂计至2017年9月）。后经恒根公司多次催告，2016年5月至2017年1月期间已偿还租金89568元，但仍拖欠租管费用及电费538992.28元。寄送给王恒芬的函件（EMS号码108××××7325）因投递不成功且电话联系无人听被退件。寄送给歌誉公司的函件（EMS号码108××××2725）于2017年12月26日由本人签收。恒根公司主张王恒芬支付2017年1月至2017年5月的欠缴电费1472元，并为此提供用电度数确认表及照片予以证明。该用电度数确认表显示，2017年5月13日，吴名楷签名确认2017年1月25日至2月25日实际用电量为277度，2017年2月25日至3月25日实际用电量为396度，2017年3月25日至4月25日实际用电量为411度，4月25日抄表度数为18313度，2017年5月23日拍摄的电表图片显示度数为18576度。恒根公司明确，其主张的电费为计费数量*电损1.1*0.993元/度。为处理本案纠纷，恒根公司于2018年7月与广东合邦律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定律师费为16000元。另查明，歌誉公司的类型为有限责任公司（外商投资企业法人独资），股东为图霞公司。图霞公司的类型为有限责任公司（台港澳法人独资），股东为健龙公司。恒根公司为证明其有合法的转租权，提供了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》、广州市番禺市桥街沙圩二村民委员会（以下简称沙圩二村委会）出具的《证明》、广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪公司）及广州市威尔物业管理有限公司（以下简称威尔公司）与柯逊签订的《租赁合同》、沙圩二村委会与金豪公司及威尔公司签订的《确认书》、广州达浩创业投资有限公司（以下简称达浩公司）出具的《证明》以及金豪公司、威尔公司与柯逊、达浩公司、恒根公司签订的《租赁合同补充协议（一）》予以证明。王恒芬提供了《个体工商户开业登记申请书》、《办理个体工商户营业执照所需材料告知书》、《个体工商户名称预先核准通知书》、《名称核准后调整通知书》拟证明被告刚开始进场营业时就着手申请工商营业执照，因原告不能提供经营场所产权证书等相关证明而未办理成功。经质证，恒根公司认为，没有工商局盖章的部分，三性不予认可。另外，有工商局盖章的部分的关联性不予认可，这只是核实公司的名称，与本案无关。王恒芬提供了恒根公司副总经理华国云、员工陈素芬与王恒芬、王恒芬的店长邰科新于2017年1月12日11时-12时期间在汇珑商场四楼恒生家居会客区的录音拟证明原告代表承认没有按照约定协助办理营业执照，也承认承诺过给原告的条件未有履行，并同意减免部分租金、管理费。经质证，恒根公司对此不予认可，不能证实这份录音就是被告与原告的员工之间的谈话内容。另查明，王恒芬提供了陈俊成的中国民生银行个人账户对账单拟证明被告已支付租金至2016年6月份，并称当时双方口头协商，恒根公司同意我方按照第一租赁年度的租金价格水平顺延缴纳。该对账单显示，其通过转账方式向柯颖怡分别于2016年1月22日支付壹加壹品租金15411元、于2016年2月24日支付A009租金15442元、于2016年3月20日支付A009租金15151元、于2016年4月28日支付A009租金15365元、于2016年5月6日支付壹加壹品租金15437元、于2016年6月13日支付壹加壹品租金15402元、于2016年7月22日支付租金10000元。经质证，恒根公司认为，我方主张的是2016年5月份开始的租金，所以2016年5月份之前支付的租金与本案没有关系。确认收到5月6日15437元及6月13日15402元、7月22日10000元，但是对于以上款项，由于未能足额支付当月应交的全部费用，故2016年5月支付的15437元先抵扣了物业管理费14784元，剩余部分抵扣了水电费，6月支付的14784元先抵扣了物业管理费14784元，剩余部分抵扣了水电费，王恒芬没有支付租金和家居管理费。王恒芬则认为支付费用应当先抵扣租金而不是抵扣水电费。王恒芬提供了原告一方负责与其签订合同的工作人员肖志红的回复信息截屏（照片1张）拟证明原告同意将2016年7-12月份所欠租金减让至总额7.5万元。经质证，恒根公司认为，对此三性不予认可，并不确认其有肖志红该名工作人员，其公司在现场管理人员叫陈翠微。王恒芬提供了租金支付凭证图片两张拟证明其已支付租金减让后的总额7.5万元中的5万元。该图片显示，2017年1月25日在广州市恒根贸易有限公司消费15000元，2017年1月26日陈俊成向柯颖怡转账35000元，摘要为恒生租金。经质证，恒根公司予以确认，但该金额在我方主张的金额中已扣除。王恒芬提供了2015年6月27日原告恒根公司组织员工举牌游行抗议的照片1张拟证明汇珑商场对原告的“恒生家居”楼层停电，进而对被告店铺的正常营业活动造成严重影响，证明原告交付的租赁场地不能正常使用。经质证，恒根公司认为，无法核实真实性，关联性不予认可，无法证实照片与本案有任何关联，不能证明是涉案场地停电的行为，商场有很多层，所以不能证明是涉案场所。王恒芬提供了汇珑商场关停四层“恒生家居”摄于2017年5月的现场照片一组26张拟证明“恒生家居”整层于2017年5月上旬被汇珑商场业主强制封锁，整层全面关闭，被告被迫终止营业。经质证，恒根公司认为，确实是有这种情况，但是因为被告没有支付租金，所以被告也无力向承租方交付租金，在2017年5月底的时候，业主就限制了原告的经营，限制原告的经营并不影响被告的经营，另外，也是因为被告的不支付租金的行为导致的连锁反应。根据原告与被告王恒芬的租赁合同的第8条第5款的约定，被告王恒芬拖欠原告租金长达数个月，所以原告有权限制被告王恒芬的经营。王恒芬提供了原汇珑商场四楼欧派家具商铺负责人田青签名的证人证词拟证明原告从2017年5月份开始就不再向被告提供租赁场所，剩余的10个月租期被告无需向原告支付任何租金。该证人证词显示，现就汇珑商场自2015年至今经营状况证明如下：自入场经营以来，商场人流量极差，开店率严重低，原有商户陆续撤走且没有新商户进驻补充，而且因恒生家具（广州恒根贸易有限公司）与汇珑商场纠纷原因，导致商场内大部分电梯处于停运状态，2015年和2016年出现过多次停电情况，这样的商场情况商铺已无法经营下去。于2017年5月，汇珑商场四楼恒生家具整层，被关停（电梯全部停运，停电停水），商铺内的物品全部被扣押至今。经质证，恒根公司认为，对该证据的三性不予认可，证人没有出庭作证，根据法律规定，证人必须出庭作证接受原被告双方和法庭的询问，其证言才能作为认定本案事实的依据。王恒芬提供了货车司机唐晓海签名的证人证词拟证明商场2017年5月份被封锁后，被告欲搬离店内物品退还租赁场地，被原告强行制止。该证人证词显示，现就恒生家具扣押壹家壹品店物品证明如下：本人于2017年6月受壹加壹品番禺店（汇珑商场恒生家居内）负责人王恒芬委托，至其店内搬运物品，收到多名自称为恒生家具看管人员阻拦，阻止我们搬迁其店内物品。经质证，恒根公司认为，对该证据的三性不予认可，证人没有出庭作证，根据法律规定，证人必须出庭作证接受原被告双方和法庭的询问，其证言才能作为认定本案事实的依据。王恒芬提供了《Y029番禺店对账单》拟证明原告前2年经营业绩收入情况。王恒芬提供了订单向厂家下单的电脑记录截屏、厂家财务对账单拟证明原告前2年经营业绩情况、反诉原告实际减少的损失，及合同履行可期待利益的减少，反诉被告应按此经营收入标准赔偿反诉原告的损失。王恒芬提供了店铺内定制家具样板的订单及支付凭据拟证明反诉原告为店铺购进样板材料所花费的成本支出72916元。经质证，恒根公司认为，以上材料均是单方作出的表格，这些表格并没有经过司法机关或其他有权利的机关进行证实，三性不予认可。王恒芬提供了店铺入场装修《装修合同》、工程款支付凭据拟证明反诉原告为店铺进场装修所花费的成本支出为12.1万元。经质证，恒根公司认为，真实性认可，关联性不予认可，因为本案是因为被告的违约造成的，装修是其经营风险的一部分，至今双方没有解除合同，而被告王恒芬从2016年5月份开始没有按照约定支付租金，所以这部分的损失应由其自行承担。王恒芬提供了《民事委托代理合同》拟证明反诉原告为处理本案聘请律师代理支出了22000元律师费。经质证，恒根公司认为，民事合同约定的与到庭的代理人不是同一人，也没有约定本案的律师费承担方式。关于涉诉场地的使用情况。恒根公司陈述，2015年3月至2017年4月都是可以正常使用的，因为王恒芬在承租涉案场所的时候，已经查看过现场，若不适合经营，其也不可能承租涉案场地，所以其所说的明显违反常理和事实。2017年5月底的时候，因为被告及其他租户没有按期向原告支付租金，导致原告无法按时向业主支付租金，所以业主限制了涉案场地的经营，其限制的范围有4楼的部分电梯和扶梯关停，其目的是为了逼迫被告支付租金，但被告的违约行为导致原告无法向业主支付租金造成的结果。合同有效，虽然已到期，但王恒芬没有搬离涉诉场地，故要求继续履行合同。我方不确认2015年6月份有3天的停电及2017年5月份有1天停电的情况。王恒芬则认为，合同有效，但已终结，2015年3月至2017年4月份期间确有使用，但在该期间全部电梯停运不能使用，2017年5月开始4楼整层的所有电梯和扶梯都停止使用，整层都停电，还有保安在现场禁止人员出入和搬离店铺内物品，出入口也都封住了，无法进去。关于租金、管理费的收取标准。恒根公司主张虽然合同中约定按照302平方米计算，但事实上双方按照308平方米来履行，故每月租金应为24640元，每月物业管理费为14784元，每月家居管理费为6160元。王恒芬不予确认，并称2016年5月至2017年4月期间租金减半收取，按照40元每平方米计算302平方米，该期间每月租金为12080元。物业管理费免收，家居管理费每月6160元。本院认为，本案被告健龙公司为香港公司，故应参照涉外案件进行处理。因涉诉商铺位于番禺内，故本院对本案具有管辖权。关于本案适用法律的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。关于《租赁合同》的效力问题。恒根公司已提供证据证明其有合法转租权，故恒根公司与王恒芬签订的《租赁合同》及相关补充协议主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。王恒芬抗辩称恒根公司未提供产权证明材料协助其办理工商营业执照，提供的场地也不符合正常使用标准，且与案外人存有债务纠纷，影响其使用场地。本院认为，首先，王恒芬未提供充分、有效的证据证明在其已经向恒根公司要求协助提供资料的情况下，因恒根公司的原因导致其无法取得工商营业执照。其次，王恒芬在租赁期间也事实上使用了商铺对外进行经营，王恒芬提交的证据不能直接充分地证明恒根公司交付使用的商铺不符合合同目的，且恒根公司与案外人之间的债权债务关系，与本案房屋租赁合同关系没有关联性。王恒芬租赁涉诉商铺用于经营，属于商业行为，经营环境和盈利与否属于商业风险，对于风险应当有合理的预见，不能以此认为不能实现合同目的。恒根公司出租涉诉商铺的使用符合合同目的，并已实际交付使用，王恒芬应当按照合同约定支付租金及管理费。根据《租赁合同》的约定，王恒芬应于每月5日前缴交当月租金、管理费等相关费用，王恒芬未举证证明其实际交还场地的具体时间，但据双方庭上的陈述及恒根公司提供的证据可确认2017年5月23日后涉诉场地未因王恒芬的使用再产生电费，故王恒芬应向恒根公司支付租金、管理费至2017年5月23日。对于恒根公司主张的2017年5月24日至2018年3月31日期间的租金及管理费，属于恒根公司未及时收回商铺造成的扩大损失，本院不予支持。由于王恒芬并未依照双方签订的HG-ZL-20160428-01的《补充协议》约定支付相应款项，恒根公司及王恒芬亦未能举证证明双方就租金及管理费标准达成了其他协议，故王恒芬应根据《租赁合同》《关于管理费的补充协议》及《汇珑店租赁补充协议书》的约定向恒根公司支付租金及管理费。涉诉商铺302平方米，每月租金为24160元，2016年5月至2017年4月期间的租金优惠后为每月12080元，而管理费为每月20536元（汇珑物管费每月14496元+家居管理费每月6040元），故王恒芬应向恒根公司支付2016年5月至2017年5月23日的租金及管理费425659元[(12080元+20536元）×12个月+(24160元+20536元）÷30天×23天]，而王恒芬在2016年5月至2017年1月期间陆续支付了90839元，故2016年5月及6月的租金及管理费已缴清，王恒芬还应支付2016年7月至2017年5月23日的剩余租金及管理费合计334820元，对恒根公司主张的超出部分，本院不予支持，对王恒芬的抗辩意见，本院部分予以采纳。王恒芬未依约支付租金及管理费的行为，已构成违约，恒根公司主张没收租金保证金8928元及物业管理费、家居管理费保证金41072元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。王恒芬反诉要求恒根公司支付违约损失赔偿金289314元，本院不予支持。关于滞纳金。因《租赁合同》及《关于管理费的补充协议》约定的滞纳金计算标准明显过高，而恒根公司未举证证明因王恒芬逾期支付租金及管理费而遭受的实际损失，且恒根公司要求没收保证金的诉讼请求已得本院支持，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将滞纳金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，根据约定，租金及管理费应在每月5日前支付，因此，王恒芬应向恒根公司支付所欠租金及管理费的滞纳金（以每月应支付的租金及管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，从2016年7月开始计算并从欠费当月的6日起计算至实际清偿之日止，各月租金的滞纳金以不超过当月租金为限，其中2016年7月欠缴的租金、管理费为7009元，2016年8月至2017年4月每月欠缴的租金、管理费为32616元，2017年5月欠缴的租金、管理费为34267元）。恒根公司主张被告歌誉公司对王恒芬欠付的租金、管理费、电费承担连带清偿责任，被告歌誉公司抗辩称部分款项已过保证期间，本院认为，根据《租赁合同》第六条约定，歌誉公司作为担保方，对王恒芬在《租赁合同》中的全部债务提供担保，担保方式为连带责任保证，但双方并未约定保证期间。而租赁合同作为“继续性合同”，每月应支付的租金在是“分期履行债务”，即是一个独立的债权债务关系，故其保证期间的起算点也应于每期债务履行期届满之日的次日起算六个月。恒根公司仅在2017年1月4日及2017年12月向歌誉公司主张担保责任，故歌誉公司仅对2016年7月至2016年12月欠付的租金及管理费170089元承担连带清偿责任，其余部分的租金及管理费以及2017年1月至5月期间的电费，因保证期间已经过，歌誉公司无需承担担保责任。恒根公司主张被告图霞公司、健龙公司对上述债务承担连带清偿责任，本院认为，该债务属于被告歌誉公司以公司名义为被告王恒芬提供担保形成，故图霞公司、健龙公司不应承担连带清偿责任。恒根公司主张王恒芬支付电费1472元的诉请，王恒芬已于庭审中确认，故对该诉请本院亦予以支持。对于恒根公司主张律师费16000元的诉请，恒根公司向本院提供了《民事委托代理合同》及发票予以证明，该费用按照《租赁合同》约定应由王恒芬承担，但鉴于恒根公司怠于行使收回涉诉商铺的权利从而扩大了损失，故本院根据实际情况，酌情判定王恒芬应承担律师费8000元，就恒根公司诉请中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王恒芬应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付租金及管理费334820元及滞纳金（以每月应支付的租金及管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，从2016年7月开始计算并从欠费当月的6日起计算至实际清偿之日止，各月租金的滞纳金以不超过当月租金为限，其中2016年7月欠缴的租金、管理费为7009元，2016年8月至2017年4月每月欠缴的租金、管理费为32616元，2017年5月欠缴的租金、管理费为34267元）；二、被告（反诉原告）王恒芬应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付电费1472元；三、被告广州歌誉家居用品有限公司对被告（反诉原告）王恒芬2016年7月至2016年12月欠付的租金及管理费170089元承担连带清偿责任；四、被告（反诉原告）王恒芬已缴纳的租金保证金8928元及物业管理费、家居管理费保证金41072元归广州市恒根贸易有限公司所有；五、被告（反诉原告）王恒芬应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付律师费8000元；六、驳回原告（反诉被告）广州市恒根贸易有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）王恒芬的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13556元，由原告（反诉被告）广州市恒根贸易有限公司负担7738元，由被告（反诉原告）王恒芬、被告广州歌誉家居用品有限公司负担5818元。反诉案件受理费2820元，由被告（反诉原告）王恒芬负担。如不服本判决，原告（反诉被告）广州市恒根贸易有限公司、被告（反诉原告）王恒芬、被告广州歌誉家居用品有限公司、广州图霞家居用品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，健龙有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 冯 婉人民陪审员 刘 奕人民陪审员 朱杏梅二〇一九年四月十五日书 记 员 黄佩裕