天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初6868号原告（反诉被告）：天津市华运商贸物业有限公司，住所地河东区张贵庄道160号。法定代表人：张发世，董事长。委托诉讼代理人：季亚娟，天津德淼律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市滨海米兰酒业有限公司，住所地天津市东丽区福山路-14号。法定代表人：刘川豪，总经理。委托诉讼代理人：肖明，天津儒法律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市华运商贸物业有限公司（以下简称华运商贸公司）与被告（反诉原告）天津市滨海米兰酒业有限公司（以下简称米兰酒业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案，被告（反诉原告）米兰酒业公司于2017年9月28日提出反诉请求。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华运商贸公司的委托诉讼代理人季亚娟，被告米兰酒业公司的法定代表人刘川豪及委托诉讼代理人肖明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华运商贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2017年5月31日解除；2.米兰酒业公司腾空并交还租赁房屋，将房屋恢复原状；3.赔偿原告（反诉被告）欠付租金23989.4元，2017年1月16日至2017年5月31日期间滞纳金（延迟履行违约金）6882.04元；4.赔偿原告（反诉被告）自合同解除之日至实际房屋腾空之日止房屋占有使用费（合同解除之日起七日内按照租赁合同约定的租金标准计算，七日后按照租赁合同约定的租金标准的200%计算）；5.米兰酒业公司支付所拖欠物业费9595.76元、滞纳金及迟延履行金2752.82元，共计12348.58元；6.米兰酒业公司支付违约金20178元并承担本案的相关诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年10月18日签订《租赁合同》，被告承租了原告所有的位于爱琴海购物公园内B1层B126号商铺用于经营。该房屋建筑面积44.84平方米，租赁期限三个租赁年度（2016年11月15日至2019年11月14日），第一个租赁年度租金标准为每月6726元。合同签订后原告依约向被告交付了该房屋并全面履行了合同义务，但被告自支付了2016年11月15日至2017年2月14日首期款后，拖欠未付租金，多次催要未果。2017年5月22日原告以EMS特快专递及在商铺门口张贴方式书面向被告送达了《解除合同通知函》，明确提出自2017年5月31日起解除双方签订的租赁合同，但被告仍拒不交纳房租也不腾出房屋，故成讼。米兰酒业公司辩称，双方于2016年8月26日签订意向书，10月18日签订商铺租赁合同和物业服务合同，约定米兰酒业公司承租诉争商铺用于经营。商铺是地下车库改建的，截至2018年初未通过消防验收，合同属于无效应当在签订时予以解除。在合同履行过程中原告没有履行合同约定义务，冬季采暖期缺少制暖设备，公司无法正常经营。公司多次与华运商贸公司协商但不被重视，2017年6月23日华运商贸公司工作人员强行要求商铺店员离店，并关闭卷帘门等设施，禁止经营，故不同意华运商贸公司诉讼请求。双方签订了三年的租赁合同，米兰酒业公司前期投入了大量人力、物力、财力，且大量订单无法处理，给公司造成巨大的经济损失。米兰酒业公司提出反诉请求：1.要求返还履约保证金13452元、物业保证金5380.8元、质量保证金20000元，推广费18000元，合计57832元；2.反诉被告向反诉原告支付前期店铺的装修损失及材料装修费共计122870元；3.因缺乏供暖设施造成的顾客退赔红酒损失63元；4.反诉费用由反诉被告承担。对于米兰酒业公司的反诉请求，华运商贸公司辩称：米兰酒业公司主张租赁合同无效的理由不符合《合同法》第五十二条规定的五种情形，不应支持。合同效力与是否通过消防验收与无关。根据合同约定，反诉原告延迟超过三十日未能缴纳租金，构成违约，华运商贸公司有权单方解除合同。根据华运商贸公司提交的快递单和物流跟踪信息，可以证明米兰酒业公司已经收到解除合同通知，租赁合同已经于2017年5月31日解除，华运商贸公司于2017年6月23日停止供电是合理的，米兰酒业公司主张的一系列损失应由其自行承担。针对反诉原告方所述的供暖设备问题，双方在租赁合同中并没有约定华运商贸公司必须提供供暖的设备，反诉原告如认为温度影响其经营，可在其经营场所自备取暖设备。华运商贸公司同意返还米兰酒业公司支付的履约保证金13452元、物业保证金5380.8元、质量保证金20000元，推广费18000元是一年期间费用，同意按照解除合同时点按比例返还，请求法院驳回该公司其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，米兰酒业公司与华运商贸公司签订《租赁意向书》，华运商贸公司同意在爱琴海购物公园建设完成后将其中室内B1层B126号商铺出租给米兰酒业公司进行经营。合同第7条推广费项下，双方约定：推广费为人民币1500元/月，收费期间为2016年10月15日至2019年10月14日，首期应缴纳推广费为人民币18000元。2016年10月，双方另签订《推广费协议书》，将交费期间变更为从2016年11月15日起至2017年11月14日。2016年10月18日，两公司签订《天津爱琴海购物公园租赁合同》，约定华运商贸公司将位于河东区爱琴海购物公园B1层B126号商铺租予米兰酒业公司，用于商业经营。该房屋套内建筑面积44.84平方米，租赁期限为三年，自2016年11月15日起至2019年11月14日止。租金分段计算，自2016年11月15日至2017年11月14日每月6726元，2017年11月15日至2018年11月14日期间每月7398.6元，2018年11月15日至2019年11月14日期间租金每月8071.2元。租金以预付三个月方式支付。合同第7.1条约定：米兰酒业公司应向华运商贸公司支付13452元作为履约保证金，合同终止后30个工作日内，如不存在合同第25.3条规定情形的，履约保证金无息退还。合同24.3条约定：米兰酒业公司迟延交纳租金及其他费用，每延迟一日，应当向华运商贸公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，华运商贸公司有权单方解除合同。合同24.6条约定：因米兰酒业公司违约而提前解除或终止合同的，华运商贸公司有权没收履约保证金，且米兰酒业公司应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向华运商贸公司支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金；本合同因华运商贸公司违约而提前终止的，华运商贸公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同25.1条约定：合同因任何原因而终止后7日内，米兰酒业公司应当将该房屋交还华运商贸公司。合同第11.1条约定，米兰酒业公司应向商业管理公司交纳物业服务费，每月2690.4元。合同第19.3条约定，华运商贸公司将在本合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施。合同签订当天，米兰酒业公司给付华运商贸公司首期租金（2016年11月15日至2017年2月14日三个月）20178元、履约保证金13452元、物业保证金5380.8元、质量保证金20000元，此后未再支付租金及物业费。2016年10月14日，米兰酒业公司与天津市君瑞兰室内外装饰中心签约对商铺进行装修，施工期自2016年10月14日至2016年11月1日。华运商贸公司预计涉诉商铺所在的购物公园开业时间为2016年12月25日统一开业，后开业时间延期至2017年1月6日。2017年5月24日，华运商贸公司通过邮政特快专递按照米兰酒业公司在《租赁合同》所留地址发出《解约函》2页，查询单显示2017年5月25日投递并签收。该《解约函》载明，因米兰酒业公司在2017年2月开始拖欠租金、物业管理费等，违反了《租赁合同》第24条约定，构成根本违约，故自2017年5月31日起，双方《租赁合同》解除，双方租赁关系终止，并通知米兰酒业公司在7日内清理房屋内物品，逾期视为放弃遗留物品，有权自行处理。2017年6月23日，在华运商贸公司要求下，米兰酒业公司停止营业并关闭店面。2017年6月8日、6月24日、7月4日，米兰酒业公司分别向华运商贸公司寄送律师函，协商解决租赁纠纷事宜。2017年11月6日，被告（反诉原告）米兰酒业公司向本院申请对承租商铺装修费用损失进行鉴定。鉴定过程中，因两公司均否认持有店铺卷帘门钥匙，对店铺商品的保管责任无法达成一致，两次现场查勘均无法进行。2018年11月30日，本院委托的金柯信（天津）工程咨询有限公司出具评估意见书，认定评估装修造价为122870元。2018年7月12日，米兰酒业公司在本院另行提起赔偿诉讼，要求华运商贸公司赔偿酒品损失，该案尚未审结。在本案审理过程中，米兰酒业公司多次表示，担心出现损失赔偿证据争议，在双方纠纷解决之前不会腾空商铺。2019年2月28日，华运商贸公司未经本院同意，以地下一层商业街整体改造工期紧张为由，自行破拆涉诉商铺卷帘门并将商铺内米兰酒业公司物品易地存放，腾空商铺。本院认为，关于本案本诉部分，华运商贸公司与米兰酒业公司争议焦点之一在于租赁合同效力问题。本院认为，双方就爱琴海购物公园B1层B126号商铺达成的《租赁意向书》和《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对租赁合同效力本院予以确认。合同双方均应按照合同约定全面履行各自义务。米兰酒业公司虽主张商铺不符合对外出租条件且未通过消防验收，租赁合同应属无效。但该公司在与华运商贸公司正式签订租赁合同前的2016年10月14日即已实际接收商铺并签约进行装修，应已充分了解房屋状态并在购物公园开业后实际进行了经营。且本院已生效判决中曾认定，2018年5月7日，华运商贸公司已经取得案涉商铺所在地下一层消防安全检查合格证，故本院对米兰酒业公司主张商铺不符合出租条件不予支持。关于消防验收一节，双方合同中对此未有明确约定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故是否经消防验收并非认定案涉租赁合同效力的必要条件，米兰酒业公司也未证明消防验收问题影响商铺无法经营，其主张合同无效应在签订时予以解除本院不予支持。本案争议焦点二，华运商贸公司邮寄解约函的效力问题。本院认为，任何经营行为均存在商业风险，新建商业项目尤其如此。米兰酒业公司在经营过程中发现商铺存在问题，应与华运商贸公司通过协商解决，协商不成，可通过司法途径解决，而不应通过拖欠租金、物业费的方式激化矛盾。米兰酒业公司从2017年2月15日后未缴纳租金及物业费确属违约，应承担相应违约责任。但华运商贸公司认可延迟开业且在经营初期存在供暖问题，对冬季商铺的经营确会造成不利影响，亦属违约，故华运商贸公司主张米兰酒业公司承担违约责任本院不再支持。根据《租赁合同》第24.3条约定，米兰酒业公司延迟交纳租金超过30日，华运商贸公司有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。华运商贸公司2017年5月24日通过邮政特快专递向米兰酒业公司发出的《解约函》，米兰酒业公司虽否认收到，但邮寄地址系米兰酒业公司在租赁合同中预留地址，邮件查询结果显示签收。根据双方《租赁合同》第27.3条“通知的方式、收悉日”的约定：“通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。……以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日”，据此约定，应视为米兰酒业公司于2017年5月31日收到该《解约函》。又考虑2017年6月23日后米兰酒业公司一直处于无法经营状态，故本院确认双方《租赁合同》自2017年5月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。华运商贸公司已于2019年2月28日自行将房屋内米兰酒业公司物品异地存放，其主张米兰酒业公司腾空交还租赁房屋并将房屋恢复原状的诉请本院不再处理。关于华运商贸公司主张的2017年2月16日至实际腾空日的租金及使用费一节，本院结合双方过错及米兰酒业公司实际使用情况分阶段考虑。米兰酒业公司拒付租金确属违反约定，但华运商贸公司提供的商铺在租赁初期存在近一个月迟延供暖问题，应会对米兰酒业公司经营造成不利影响，也属违反约定，且系引发米兰酒业公司违约的重要因素。故本院认定双方过错程度大体相当，米兰酒业公司应付租金和使用费用本院予以酌减。2017年2月16日至2017年6月22日共126天，米兰酒业公司能维持经营活动，此期间应付租金或使用费本院按原租金标准酌减25%，即每月5044.5元（6726元×75%），米兰酒业公司应给付华运商贸公司21186.9元。2017年6月23日，在华运商贸公司要求下，米兰酒业公司关门停止营业，至2019年2月27日华运商贸公司强行腾空商铺，米兰酒业公司占用商铺614天，此期间米兰酒业公司虽无法正常营业，华运商贸公司亦无法使用、收益。米兰酒业公司应给付华运商贸公司占有使用费用，该标准本院酌定以米兰酒业公司首期租金标准的50%，即每月3363元计算为宜，费用合计68829.4元。关于华运商贸公司主张的滞纳金（延迟履行违约金）6882.04元，考虑双方均有违约情形，该滞纳金主张本院不予支持。关于华运商贸公司要求米兰酒业公司支付拖欠的物业费、滞纳金及迟延履行金，因合同中约定的物业费交纳相对人为商业管理公司，并非华运商贸公司，故华运商贸公司该主张本院不予支持。关于本案反诉部分，反诉原告米兰酒业公司主张反诉被告华运商贸公司返还履约保证金13452元、物业保证金5380.8元、质量保证金20000元，庭审中，因华运商贸公司同意返还，本院予以照准。米兰酒业公司依据与华运商贸公司签订的《推广费协议书》交纳的推广费18000元，期限自2016年11月15日起至2017年11月14日，米兰酒业公司2017年6月23日后无法营业，华运商贸公司应退回2017年6月23日至2017年11月14日共114天推广费5700元。米兰酒业公司与华运商贸公司签订的租赁合同期限为三年,为此投入十余万元对店铺进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，双方在合同履行初期即发生纠纷，且双方对合同解除均有一定过错，华运商贸公司未选择违约赔偿而选择解除合同，应对米兰酒业公司无法经营期间相应装修损失进行赔偿。考虑过错情况，本院酌定由华运商贸公司承担50%赔偿责任。米兰酒业公司根据鉴定结论主张赔偿经商铺装修造价122870元，本院扣除正常经营期间（2016年11月15日至2017年6月23日共220天）在三年中所占比例（20.09%），华运商贸公司应赔偿米兰酒业公司装修价值剩余部分的50%损失即49092.71元。米兰酒业公司另主张华运商贸公司赔偿顾客退赔的酒品损失63元，因未提供证据证明该损失的发生与华运商贸公司违约有直接因果关系，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）天津市华运商贸物业有限公司与被告（反诉原告）天津市滨海米兰酒业有限公司就河东区爱琴海购物公园B1层B126号商铺签订的《推广费协议书》、《天津爱琴海购物公园租赁合同》均于2017年5月31日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）天津市滨海米兰酒业有限公司给付原告（反诉被告）天津市华运商贸物业有限公司2017年2月16日至2019年2月27日租金及占有使用费合计90016.3元；三、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）天津市华运商贸物业有限公司返还被告（反诉原告）天津市滨海米兰酒业有限公司履约保证金13452元、物业保证金5380.8元、质量保证金20000元、推广费5700元、装修损失费49092.71元，合计93625.51元；四、驳回原告（反诉被告）天津市华运商贸物业有限公司的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）天津市滨海米兰酒业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元、反诉费3915元、鉴定费12000元，合计16991元，原告（反诉被告）天津市华运商贸物业有限公司负担8495.5元，被告（反诉原告）天津市滨海米兰酒业有限公司负担8495.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李艳梅代理审判员  孙宝军人民陪审员  王致友二〇一九年四月二十五日书 记 员  裴艺君附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；