陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕03民终292号上诉人（原审原告）：张宏军，男，1975年12月3日出生，陕西省宝鸡市金台区人。委托诉讼代理人：张改君，女，1976年12月25日出生，住址同上，系张宏军之妻。委托诉讼代理人：党稳信，陕西高理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张育民，男，1976年5月24日出生，陕西省宝鸡市陈仓区人。委托诉讼代理人：于林，陕西秦川律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西捷恒置业有限公司，住所地宝鸡市渭滨区广园路21号9号楼。统一社会信用代码：91610302687983495N。法定代表人：许玉广，该公司执行董事。委托诉讼代理人：藏婧婕，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：宝鸡市通佳商砼有限公司，住所地陕西省宝鸡市陈仓区千渭李家崖（高速路南），统一社会信用代码：916103045778418408。法定代表人：刘召弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜海滨，该公司员工原审第三人：宝鸡市好来屋房产营销策划有限公司，住所地陕西省宝鸡市高新开发区马营镇旭光工业园，统一社会信用代码：91610301MA6X91FA73。法定代表人：孙莹莹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯琳涛，该公司员工。上诉人张宏军因与上诉人张育民，被上诉人陕西捷恒置业有限公司（以下简称捷恒公司）、宝鸡市通佳商砼有限公司（以下简称通佳公司），原审第三人宝鸡市好来屋房产营销策划有限公司（以下简称好来屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初5343号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张宏军上诉请求：1、撤销（2018）陕0302民初5343号民事判决并依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院依据合同法规定，判定上诉人与被上诉人签订的《购房协议》不得解除是错误的，合同法第80条但书规定，受让人同意的除外。本案中，被上诉人对双方约定的解除条件是同意和认可的，第三人好来屋公司在一审已经向法庭证明。因此上诉人有权解除双方购房协议。综上，原审判决错误，请求予以纠正。上诉人张育民上诉请求：撤销（2018）陕0302民初5343号民事判决并发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，张育民与张宏军签订的购房协议无效。此套房屋的所有权人为捷恒公司，张宏军签订购房协议违反《物权法》的相关规定，张宏军无权对房屋进行处置。故一审认定上诉人违约没有依据，否定了上诉人与捷恒公司签订的商品房买卖合同的有效性和合法性。综上，原审判决错误，请求予以纠正。一审张宏军诉讼请求1、依法确认原告与被告签订的购房协议于2018年5月31日解除；2、判令被告返还房屋并承担违约金19200元；3、本案诉讼费由被告承担。一审渭滨区人民法院查明：2017年1月16日，第三人捷恒公司将自己开发的位于宝鸡市西宝路悦城2号楼0502号房屋抵账给第三人通佳公司，并向第三人通佳公司发放《商砼抵房通知单》。《商砼抵房通知单》载明：“宝鸡市通佳商砼有限公司负责供应悦城项目一期1#、2#、7#、8#楼商砼，部分商砼款用悦城2号楼0502号房屋（朝向西中，面积109平方米）抵扣。总价款优惠4%后总价为人民币410189元整。请按规定签订商品房买卖合同。”。第三人通佳公司又与原告张宏军签订抵账协议，约定将上述房屋抵账给原告，并将《商砼抵房通知单》交付原告。2017年11月11日，经第三人好来屋公司居间介绍，原告与被告签订《购房协议书》。双方约定：1、原告同意将位于宝鸡市西宝路悦城2号楼0502号房屋出售给被告，房屋总价款465000元，贷款额度320000元。被告于2017年11月15日前支付首付款90189元，于2017年11月12日前支付原告房屋定金54811元（定金不计入房屋首付款，但作为总房款的一部分）；2、如被告未按照上述约定支付定金及首付款，原告有权解除此协议，所交定金不予退还；被告贷款手续最晚为2018年3月31日前，如被告违约按照贷款额320000元的月息3%给予原告支付利息，直至贷款手续完结。协议签订后，被告于2017年11月12日前向第三人好来屋公司转款60000元，第三人好来屋公司将54811元转给原告，原告出具收到被告交纳“悦城2#0502室房屋订金54811元”的收据一张。2017年11月15日，原、被告及第三人好来屋公司同到第三人捷恒公司处办理房屋转让事宜，被告将《商砼抵房通知单》交予第三人捷恒公司，被告向第三人捷恒公司转款85000元，第三人好来屋公司向第三人捷恒公司支付现金5189元，第三人捷恒公司向被告出具收据一张载明：收到张育民90189元。2017年11月16日，被告与第三人捷恒公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定：1、第三人捷恒公司将位于渭滨区渭滨大道498号院2幢1单元0502号出售给被告；房屋面积109平方米，房屋价款410189元；2、原告于2017年11月16日支付首付款90189元，余款320000元向贷款机构申请贷款支付。合同中还对交房期限及违约责任等进行了约定。合同签订后，被告于2018年5月14日与宝鸡市住房公积金管理中心、上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行、第三人捷恒公司签订《宝鸡市住房公积金委托贷款个人购房借款合同》，贷款金额320000元。该笔贷款于2018年6月14日发放至第三人捷恒公司银行账户内。另查，原告于2018年5月15日向被告及第三人好来屋公司送达通知书一份：要求被告于2018年5月31日前办理完毕房屋贷款手续并支付违约金19200元，逾期视为被告放弃购买，其与被告签订的购房协议解除，房屋定金54811元不予退还。一审渭滨区人民法院认为:原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原、被告虽然签订的协议为《购房协议》，但原告实际并未取得涉案房屋的物权，原告仅取得了涉案房屋的债权，原告将该笔债权以465000元的价格出售给被告，被告应按合同约定向原告支付该笔款项。原告对第三人捷恒公司享有的债权为410189元，其将该笔债权转让给原告，应通知债务人即本案第三人捷恒公司。依据本案查明的事实，原告已将债权凭证《商砼抵房通知单》交给第三人捷恒公司，故原告履行了通知义务，债权转让合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第二款关于债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外的规定，本案被告不同意撤销的情况下，原告转让债权生效后，不得撤销。被告取得该笔债权后，有权要求第三人捷恒公司向其支付相应的债权410189元，第三人捷恒公司以其开发建设的享有物权的涉案房产抵偿该笔债权，同时与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同实质为以物抵债的合同。该合同签订后，被告有权向第三人主张涉案房产的物权。原告、第三人捷恒公司、第三人通佳公司为逃避国家关于房地产过户税费的规章规定，从被告处又收取房款，应按照三方的交易规则，由第三人捷恒公司将其多余取得的房款410189元退回第三人通佳公司，第三人通佳公司将该笔款项退回原告，原告因此产生的损失应自行承担。被告在履行其与原告的《购房协议》中，存在违约行为，其未能在协议约定的期限内，办理完毕贷款手续，应依约定承担违约责任。被告办理贷款手续逾期2个月零16天，原告主张被告按约定支付违约金19200元（320000元×3%×2个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告向第三人捷恒公司支付首付款90189元时，原告亦在现场，原告的行为表明其对被告将首付款支付给第三人捷恒公司是明知且同意的，故被告已按购房协议书的约定履行其支付首付款的义务，原告依约定不再享有购房协议的解除权。原告虽向被告送达了解除合同通知，但因其已将债权转让给了被告，债权转让已合法有效，不能撤销，即原告不能要求被告及第三人将《商砼抵房通知单》退回给其，故原告请求确认其与被告已于2018年5月31日解除了《购房协议》的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告张育民于本判决生效后十日内支付原告张宏军违约金19200元。二、驳回原告张宏军其他诉讼请求。案件受理费280元减半收取140元，由被告张育民承担。二审查明事实与一审一致。本院认为，本案中，关于各方之间法律关系的性质，应当根据案件事实严格予以确定。从两上诉人签订的购房协议书内容及性质看，双方之间在此之前并无债权债务关系，协议书约定了房屋坐落、价款、付款方式、违约责任等符合房屋买卖法律关系特征的内容。从双方履行情况来看，亦就房屋定金、合同权利义务的转让等进行了实际履行。故两上诉人之间形成的是房屋买卖合同法律关系。对于该法律关系的效力，上诉人张育民虽主张上诉人张宏军无权处分，合同无效，但根据本案查明事实，上诉人张宏军对于房屋处分权利的获得系来源于债权的让渡，即通佳公司以其对捷恒公司的债权，以交付以房抵债通知单的形式，让与了通佳公司的债权人即本案上诉人张宏军。故张宏军通过上述事实，获得了向捷恒公司主张房屋的请求权，且该请求权在张宏军、张育民、好来屋公司前往捷恒公司办理正式的购房手续时，再次得到捷恒公司事实上的确认。对此，捷恒公司一、二审期间均认可上述事实。故上诉人张宏军与上诉人张育民签订的购房协议书未违反《合同法》第五十二条之情形，合同合法有效。关于购房协议书能否予以解除的问题。从合同的履行情况看，虽然上诉人张育民与捷恒公司签订了商品房买卖合同，但该合同系因权利转让及对相关税费回避而产生，系对张育民与捷恒公司在日后房屋相关权利问题上的约定，具有合同相对性，并不产生解除张宏军与张育民之间房屋买卖合同的法律后果。故解除后果并不自然发生。对于上诉人张育民是否构成根本违约，根据张宏军向好来屋公司及张育民发出的通知，对办理完贷款手续的期限进行重新约定。从个人购房借款合同的签订时间看，亦在通知的最后期限内，唯贷款发放时间晚于通知时间。故虽有延迟，但张育民的合同义务已经履行完毕。从鼓励交易的原则考量，张育民的违约行为并未造成根本违约，以致合同目的不可实现。上诉人张宏军因张育民延迟履行造成的损失，可通过主张违约赔偿予以弥补。对于合同解除的请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人张宏军、张育民的上诉请求均不能成立，依法不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人张宏军、张育民各承担140元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 澍审 判 员  付金国审 判 员  李婧雯二〇一九年四月十六日法官助理  金朋科书 记 员  王文叶