广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民再8号原审原告:林晓华，女，1981年9月7日出生，住址:广东省电白县。委托诉讼代理人：常文斌，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘睿，广东卓信律师事务所实习人员。原审被告:冯镜祥,男,1975年6月23日出生,汉族,住广州市番禺区。第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广州市荔湾区西华路531号，组织机构代码：89050782-2。负责人：陈涛。原审原告林晓华诉被告冯镜祥、第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行(以下简称工商银行广州西华路支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院（2016）粤0113民初字846号民事判决，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年9月26日作出（2018）粤0113民监2号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告林晓华的委托代理人常文斌、刘睿到庭参加诉讼、原审被告冯镜祥、第三人工商银行广州西华路支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林晓华称：请求撤销（2016）粤0113民初846号民事判决第三、四项判决，分别改判为“冯镜祥应在广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）抵押登记涂销之日起十日内将房屋过户登记给林晓华”、“林晓华在广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）抵押登记涂销之日起十日内向冯镜祥一次性支付除已付18万元及已付的银行贷款本息353853.48元后剩余房款11146.52元”。事实及理由：2015年8月22日，林晓华与冯镜祥签订了《房屋买卖合同》，约定冯镜祥将涉案房屋以54.5万元的价格出售给林晓华，定金15万元，余款通过银行按揭付款，涉案房屋因存在贷款抵押给原审第三人，由冯镜祥负责赎契约。2015年8月24日，双方签署了《广州市存量房买卖合同》，林晓华支付了15万元定金，2015年9月23日，冯镜祥收到首期房款3万元将涉案房屋交付给了林晓华，但冯镜祥并未按照约定偿还银行贷款，经多次催促后，林晓华将冯镜祥诉至法院要求继续履行合同，将涉案房屋权属过户至冯镜祥名下，并承担违约金及赔偿申请人律师费损失。案件于2016年7月4日开庭审理，冯镜祥及原审第三人并未到庭，林晓华庭审中表示愿意“用余款代被告偿还银行贷款，由银行进行注销抵押后合同仍可以继续履行”，“我方计算后得知尚欠银行365000元左右的贷款，我方愿意支付给冯镜祥的购房款代冯镜祥偿还（应记漏）欠银行的本息，由于两者相差不大，我方代冯镜祥支付可以消除交易障碍”，原审判决却认为是林晓华另行“可以一次性向第三人工商银行支付涉诉房屋的贷款所有本息和费用，涂除抵押权”，故认定申诉人仍需支付购房余款365000元（545000元、180000元）。原审判决后，林晓华误以为购房余款将抵扣代付银行贷款，故未提起上诉，在原审判决经公告生效后，林晓华按照判决书的要求为冯镜祥偿还了贷款本息及其他费用353853.48元后，冯镜祥仍下落不明，未按判决要求将诉讼房屋过户登记到林晓华名下，申诉人向法院申请协助执行，在执行处理过程中，执行局法官明确表示还需要林晓华支付购房余款365000元法院执行局才能予以审批，此时，已经是2017年12月13日，距离判决生效已将近一年，林晓华才意识到原审判决存在错误和不公平与林晓华庭审中提出的意愿用房屋余款代冯镜祥偿还银行贷款截然不同，故依法申请申诉再审。林晓华认为，原审判决程序违法，适用法律存在重大错误，理由如下：一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规则）第35条，原审法院认为林晓华是另行代偿还银行贷款，与林晓华主张以购房余款代为清偿债务的性质不一致时，应当告知林晓华变更诉讼请求，但原审并未依法释明，导致程序违法。根据证据规则第35条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，本案中，林晓华主张的法律关系是，林晓华为冯镜祥偿还银行贷款后与林晓华应付的房款余款进行抵消，这与原审判决认定的林晓华基于无因管理或自愿另行为冯镜祥偿还银行贷款的法律关系明显不同。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法(2017)191号]第20条“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失”的规定也印证法院在处理上述事宜对应当予以释明，释明后，申请人有权选择继续履行或解除合同。二、如前所述，原审查明事实错误，林晓华在庭审中表述非常清晰，因冯镜祥欠的贷款与林晓华应付的房款相差不大，林晓华自愿将应付的房款为冯镜祥偿还银行贷款，以消除抵押，与原审查明的事实截然不同。三、原审判决对林晓华明显不公平，林晓华无义务为冯镜祥另行偿还银行贷款。林晓华现确实无力支付房款余款。综上，原审判决程序违法，对于重要事实查明错误，导致原审判决第四判项错误。为维护申诉人合法权益不受侵犯，特依法申请再审。冯镜祥无答辩。工商银行广州西华路支行述称，借款人冯镜祥，向我行申请个人家具消费贷款，我行在与冯镜祥对涉案房产到房管局办妥了合法的抵押登记手续的前提下，于2014年1月9日向冯镜祥发放了个人消费贷款37万，期限：10年。贷款全过程手续合法合规，我行的债权和抵押权应受法律保护（我行的抵押物：广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房），我行依法也享有对该诉争房产的优先受偿权。同时，上述诉争房产登记的房地产他项权利人在我行名下，因此，我行对抵押房产依法享有担保物权。依照《物权法》的规定，担保物权具有排他性，可以有效对抗普通债权人。因此，林晓华诉冯镜祥对涉案房产不具备主张权，更不能优先于我行的合法的债权、抵押权、优先受偿权。由于冯镜祥不履行合同项下的还款义务。为维护我行债权和抵押权的安全，我行已于2016年5月19日向广州市荔湾区人民法院立案起诉借款人冯镜祥（案号：2016粤0103民初2871号），2016年12月，荔湾区人民法院依法判决我行享有对上述诉争房产的债权、抵押权、优先受偿权。林晓华于2017年2月21日持广州市番禺区人民法院生效的一审判决书［案号：（2016）粤0113民初846号］，向我行提交自愿代偿申请函和身份证原件，申请自愿代偿冯镜祥在我行未履行完毕的、诉争房产所欠的全部贷款本息及诉讼受理费。由于冯镜祥没有履行荔湾区人民法院（案号：2016粤0103民初2871号）一审判决确定的义务。广州市番禺区人民法院的一审判决生效具有法律效力。我行尊重广州市番禺区人民法院一审判决所确定的义务，按该判决的第一项要求配合林晓华的申请，并办理了代偿的提前还贷手续，2017年2月21日，林晓华代偿冯镜祥没有履行荔湾区人民法院（案号：2016粤0103民初2871号）生效判决的义务共计：353853.48元。按广州市番禺区人民法院一审判决的第二项要求，我行已于2017年3月2日把上述诉争房产的涂销资料交予林晓华办理涂销手续。林晓华与冯镜祥之间的纠纷，不应损害答辩人合法权益。根据以上事实和理由，答辩人行为合理得当，请求贵院依法判决，保护我行合法权益。林晓华向本院起诉请求：1、被告冯镜祥继续履行《房屋买卖合同》,将涉案物业权属过户至原告名下;2、被告冯镜祥支付从2015年10月24日起至实际过户之日止按545元/日的标准向原告违约金,暂计至2016年1月20日,违约金约为48505元;3、被告冯镜祥赔偿原告支出的律师费24000元;4、被告承担本案全部诉讼费用。本院原审认定事实：冯镜祥为位于广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（以下简称为“涉讼房屋”，房地产权证编号××号）的权属人。2015年8月22日，冯镜祥（合同卖方）与林晓华（合同买方）签订了《房屋买卖合同》（NO00295），其中合同约定，甲方将涉讼房屋转让给乙方，交易总额为545000元，2015年10月25前到相关部门办理完税过户交易手续，如因不可抗力因素导致延误的，作相应顺延；过户当日交楼买方使用；买方须于签订本合同时向卖方支付150000元作为定金，由原告于签订购房合同当天先支付定金10000元,余下140000元于购房合同签订之日起4日内付清;买卖双方须在约定的交易日期到房管部门签订《广州市房地产买卖合同》，买方须于交易所递件当天向卖方付清首期房款（含定金）150000元，购房余款200000元于交易完成且办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方指定的银行账号，银行实际贷款额与楼价余款之间的差额由买方以现金补足。在2011年5月20日前分2期付清给甲方，付款方式为现金。双方同意2011年4月15日前由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲、乙双方同意在2011年3月25日前甲、乙方应携带有关资料到房地产交易主管部门办理过户手续。合同约定，乙方决定在合同期内不买及逾期仍未付清应缴纳购物业款时，作乙方违约处理，本合同即时解除，乙方所交定金甲方不予退回及支付地产代理的中介费。因房屋处于抵押状态，由卖方自己赎证还清银行借款；卖方要求买方支付定金150000元，如卖方不卖或其他经济问题引起纠纷不能按时在交易日内过户，卖方必须赔偿双倍定金即300000元，并支付中介费6000元，同样买方不买，卖方定金不退；卖方和买方方式为商业贷款，过户时间为2015年10月23日前，如卖方赎证延期，过户时间相应延期；买方贷款由买方定金额；卖方未按合同约定按时履行义务，逾期1日，按全额楼款的日千分之一的标准支付违约金：逾期超过10日的，视为卖方根本违约，买方有权单方解除本合同。卖方除须向买方退还已收取的所有款项，赔偿买方在本次交易期间支付的相关费用外，并须向买方赔偿与定金相同之金额或支付相当于该物业成交价10%的违约金：买方未按合同约定按时履行义务的，逾期1日，按全额楼款的日千分之一的标准支付违约金；逾期超过10日的，视为买方根本违约，卖方有权单方解除本合同，卖方有权将该物业出售予第三人。卖方有权没收买方支付的定金，要求买方赔偿其在本次交易期间支付的相关费用，或要求买方支付相当于该物业成交价10%的违约金；任何一方违约的，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用包括（但不限于诉讼费用及律师费），均由违约方承担。同日，原告向被告支付了定金10000元，被告出具了《收款收据》（号码：1195472）给原告收执。2015年8月24日，原、被告与广州市世泽房地产中介有限公司签订了《存量房买卖合同》，其中合同约定，被告以545000元的价格出售涉讼房屋给原告，买方须于签订本合同时向卖方支付150000元作为定金，被告应在房管部门成功递件当天向原告支付房款395000元，剩余房款150000元被告于2015年10月25日前支付，原、被告双方自行申请办理银行按揭手续；如银行不批准原告的贷款申请，双方同意解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任；如银行批准的贷款金额少于被告申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意原告在房管部门成功递件当天以转账方式向被告补足差额。涉讼房屋交付使用的时间为过户当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。双方应当友好协商后向房地产登记机构申请办理产权转移登记；被告不按本合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用；原告不按本合同约定买入该房地产的，应当向被告支付房地产成交价的10%违约金。因房屋处理抵押状态，由卖方自己赎证还清银行借款；卖方要求买方支付定金150000元，如卖方不卖或其他经济问题引起纠纷不能按时在交易日内过户，卖方必须赔偿双倍定金即300000元，并支付中介费6000元，同样买方不买，卖方定金不退，如卖方赎证延期，过户时间相应延期。同日，原告向被告支付了定金140000元，被告出具了《收款收据》（号码：1195476）给原告收执。2015年9月7日，中国建设银行股份有限公司广州番禺支行向原告发出了《同意购房按揭贷款通知书》，批准原告因购买涉讼房屋申请的二手按揭借款150000元，贷款期限10年，通知书有效期三个月。2015年9月23日，原告向被告支付了首期款30000元，被告出具了《收款收据》（号码：1195412）给原告收执。同日，被告将涉讼房屋交付给原告使用，双方签订了《收楼协议》确认房屋交接的事实。2015年9月24日，原告向广州市番禺区地方税务局城区税务分局开具了金额为545000元的转让普通住房《发票联》（发票号码：05441277），及支付了印花税票10元[印花税票销售凭证号码：（152）粤地销00500667]，支付了住房买卖契税5450元[税收缴款书（税务收现专用）编号：（143）粤地现03151902]。2016年1月29日，原告以被告没有按约到房管部门办理房屋产权变更手续为由，诉至本院。2016年2月2日，原告林晓华向本院提出财产保全的申请，请求本院查封涉讼房屋。本院于2013年2月2日作出（2016）粤0113民初846-1号民事裁定，裁定查封涉讼房屋。其后本院采取了相应的财产保全措施。诉讼过程中，原告认为，其接收了涉讼房屋后对房屋进行了装修使用至今，为此提交了若干的《收据》、《收款收据》、建材送货单《现金收据》和定购单单等证明。另原告因向本案委托了广东金本色律师事务所律师进行诉讼，支出了24000元律师费，为此提交了《民事委托代理合同》、中国建设银行《客户回单》《发票联》（时间为2016年7月1日，金额为24000元，号码为00468307）证明。第三人工商银行书面陈述认为，2013年11月29日，被告与该银行签订了《个人借款／担保合同》（编号：201333西装002），后因原告从2015年12月起没有按期归还贷款，该银行在2013年5月19日向广州市荔湾区人民法院起诉冯镜祥及其妻子程俏玲，要求两人归还暂计至2016年5月9日的贷款本息共计327064.72元，对涉讼房屋享有优先受偿权，因此不同意原告提出的诉讼请求。为此提交了《个人借款/担保合同》、《个人借款凭证》、房地产他项权证、历史明细列表、《广州市荔湾区人民法院受理案件通知书》及《起诉状》证明。庭审中，原告表示，如果法院判定《房屋买卖合同》继续履行，其可以一次性代被告归还欠工商银行的贷款及负担所有支出费用，以应支付给被告的房屋购房款作抵扣，涂销房屋抵押登记，以排除《房屋买卖合同》履行的障碍，愿意承担至房屋过户前产生的风险。另庭审后，原告补充提交了两张《发票联》、三张《广州市番禺水务股份有限公司收费查询单》和5张照片打印件证明原告占有使用涉讼房屋的事实。本院原审认为，林晓华与冯镜祥在2015年8月22日签订的《房地产买卖合同》，及2015年8月24日签订《存量房买卖合同》为签订合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。林晓华已经根据合同约定，向冯镜祥支付了购房定金150000元及部分购房款30000元，并于2015年9月7日取得了中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的《同意购房按揭贷款通知书》，贷款150000元资格，并且被告将房屋实际交付给原告使用。《房地产买卖合同》约定“2015年10月25日前到相关部门办理完税过户交易手续，如因不可抗力因素导致延误的，作相应顺延”即原、被告双方最迟在2015年10月25日前完成本次交易。根据第三人工商银行提交证据及原告提交的涉讼房屋产权情况证明显示，被告至今仍未解除涂销涉讼房屋的抵押登记，造成原、被告双方无法在约定的时间内办理交易递件和房屋过户手续完成交易，导致《房地产买卖合同》不能继续履行，被告冯镜祥的行为已明显构成违约，其应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告林晓华已经向被告冯镜祥支付了150000元的购房定金及30000元购房款项，根据原告提交的《收楼协议》，证实涉讼房屋已经实际上由林晓华占有、使用。鉴于原告取得的中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的《同意购房按揭贷款通知书》已经超过有效期，双方在《房地产买卖合同》和《存量房买卖合同》中所作的通过申请银行按揭贷款方式支付剩余购房款的约定现已无法实现。《房地产买卖合同》约定，由被告赎证还清银行借款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该规定确认了抵押权存续期间未通知抵押权人转让抵押物合同有效，赋予抵押权人一定的追及效力及受让人一定的涤除权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”最终明确在抵押期间，受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况下，未通知抵押权人的抵押物转让行为仍可以有效。本案受理后，本院追加工商银行作为本案第三人参加诉讼，并已将原告的起诉状副本及相关证据材料送达给涉讼房屋的抵押权人即第三人工商银行，抵押权人应当已经知晓原、被告之间转让涉讼房屋的事实。庭审时，原告林晓华表示要求可以一次性向第三人工商银行支付涉讼房屋的贷款所有本息和费用，涂除抵押权。故涉讼房屋买卖交易可由原告先代被告冯镜祥还清了欠第三人工商银行的贷款本息。工商银行在收到全部还款后负责涂销涉讼房屋的抵押登记。抵押登记涂销后，由被告冯镜祥将房屋过户给原告。另外，在房屋产权变更手续后，原告应按《房产买卖合同》的约定一次性支付剩余购房款，本院据实判决原告向被告支付购房余款365000元（545000元－180000元）。对于违约金的计算标准的问题。《房地产买卖合同》约定“卖方未按合同约定按时履行义务，逾期1日，按全额楼款的日千分之一的标准支付违约金”。目前房屋市场价格持续上涨是不争的事实，虽然被告至今一直未能办理房屋过户的手续，但原告已经在2015年9月23日接收了涉讼房屋使用取得经济利益，而且原告亦未能提交证据证明因被告冯镜祥的违约行为导致其实际产生经济损失的事实。现原告林晓华以被告冯镜祥逾期不履行合同义务构成违约的情况下，提出要求被告支付从合同约定房屋过户之日即2015年10月24日起，每日按成交价545000元千分之一的标准计付涉讼房屋过户至原告名下之日止的违约金，该标准明显过高，本院依法予以调整。被告冯镜祥应支付以林晓华已付购房款180000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率标准，从2015年10月24日起计至冯镜祥将涉讼房屋过户至原告名下之日止的违约金较为合理。对于原告林晓华要求冯镜祥赔偿其律师费用损失24000元的问题。《房屋买卖合同》约定，任何一方违约的，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用包括（但不限于诉讼费用及律师费），均由违约方承担。故原告要求被告赔偿上述的费用支出，符合合同约定，本院予以支持。本院原审判决：一、原告林晓华应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告冯镜祥归还欠第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行的抵押贷款本息；二、第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行应当在收到原告林晓华的上述还款之日起五日内涂销位于广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）的抵押登记；三、被告冯镜祥应在位于广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）抵押登记涂销之日起十日内将该房屋过户给原告林晓华；四、原告林晓华在广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）涂销抵押登记后十日内向被告冯镜祥一次性支付剩余购房款365000元；五、被告冯镜祥应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林晓华支付逾期履约违约金（违约金以180000元为本金，从2015年10月24日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计至被告冯镜祥将上述第二判项的房屋过户至原告林晓华名下之日止）；六、被告冯镜华应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林晓华赔偿律师费损失24000元件；七、驳回原告林晓华其余的诉讼请求。本案诉讼费9250元，财产保全费3020元由被告冯镜祥负担。本院再审认定案件事实如下：原审查明的事实，再审予以确认。另查明，2016年7月4日，原审第一次庭审中，林晓华表示“我方愿意用余款代被告偿还银行贷款，由银行进行注销低抵押，后合同仍可以继续履行”。原审判决生效后，林晓华于2017年2月21日代冯镜祥偿还中国工商银行股份有限公司广州西华路支行贷款353853.48元。中国工商银行股份有限公司广州西华路支行于2017年3月2日把上述诉争房产的涂销资料交予林晓华办理涂销手续。因冯镜祥不配合，涉案房屋尚未办理涂销抵押登记，涉案房屋产权尚未过户到林晓华名下。林晓华购买冯镜祥房屋总购房款是545000万元，林晓华已向冯镜祥支付购房款180000万元，代冯镜祥还银行贷款353853.48元，共533853.48元，还欠房款11146.52元。本院于2013年2月2日作出（2016）粤0113民初846-1号民事裁定，裁定查封了涉讼房屋，财产保全费3020元。本院再审认为，林晓华对原审认定《房地产买卖合同》和《存量房买卖合同》的效力、违约责任的分担及律师费用的承担等无异议，冯镜祥也没有提出抗辩意见，本院再审予以确认。本案焦点问题:一、林晓华代冯镜祥还银行贷款本息353853.48元是否可抵付购房款的问题。林晓华与冯镜祥交易的涉案房屋，因冯镜祥贷款而抵押给工商银行广州西华路支行。林晓华与冯镜祥签订房屋买卖合同时约定:因房屋处于抵押状态，由卖方(冯镜祥)自己赎证还清银行借款。但在合同履行过程中，冯镜祥没有按合同约定还款办理抵押登记涂销手续。为了履行合同办理房屋过户手续，林晓华在庭审中表示愿意用余款代冯镜祥偿还银行贷款，办理涂销抵押登记，因此，林晓华代冯镜祥还银行贷款353853.48元可以抵减购房款353853.48元，林晓华购买冯镜祥房屋总价款是545000元，林晓华已向冯镜祥支付购房款180000元，代冯镜祥还银行贷款353853.48元，共533853.48元，还欠房款11146.52元，应予支付给冯镜祥。二、对于违约金的计算标准的问题。《房地产买卖合同》约定“卖方未按合同约定按时履行义务，逾期1日，按全额楼款的每日千分之一的标准支付违约金：逾期超过10日的，视为卖方根本违约，买方有权单方解除本合同。”林晓华已经根据合同约定，向冯镜祥支付了购房定金150000元及部分购房款30000元，并办理了《同意购房按揭贷款通知书》，履行了合同约定的义务。冯镜祥至今仍未解除涂销涉讼房屋的抵押登记，造成双方无法在约定的时间内办理交易递件和房屋过户手续完成交易，导致《房地产买卖合同》不能继续履行，冯镜祥的行为已明显构成违约，其应承担相应的违约责任。因此，冯镜祥应按合同约定支付违约金。违约金应按双方合同约定，按全额楼款545000元的每日千分之一的标准计算10日，即5450元。工商银行广州西华路支行虽然把上述诉争房产的涂销资料交予林晓华办理涂销手续，但是涉案房屋的产权人仍然登记在冯镜祥名下，林晓华不能办理涂销抵押登记手续，工商银行广州西华路支行有义务办理涂销抵押登记手续。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第四十九条第一款、第三款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、维持本院（2016）粤0113民初字846号民事判决第六项，即被告冯镜华应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林晓华赔偿律师费损失24000元；第七项，即驳回原告林晓华其余的诉讼请求。二、撤销本院（2016）粤0113民初字846号民事判决第一项、即原告林晓华应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告冯镜祥归还欠第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行的抵押贷款本息；第二项，即第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行应当在收到原告林晓华的上述还款之日起五日内涂销位于广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）的抵押登记。第三项，即被告冯镜祥应在位于广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）抵押登记涂销之日起十日内将该房屋过户给原告林晓华。第四项，即原告林晓华在广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）涂销抵押登记后十日内向被告冯镜祥一次性支付剩余购房款365000元；第五项，即被告冯镜祥应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林晓华支付逾期履约违约金（违约金以180000元为本金，从2015年10月24日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计至被告冯镜祥将上述第二判项的房屋过户至原告林晓华名下之日止）；三、第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行应当在本判决发生法律效力之日起五日内涂销位于广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）的抵押登记。四、原审被告冯镜祥应在位于广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）抵押登记涂销之日起五日内协助原审原告林晓华办理将广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）所有权转移登记于原审原告林晓华名下的过户手续。五、原审原告林晓华在中国工商银行股份有限公司广州西华路支行办理广州市番禺区市桥镇工业路3街17座2梯302房屋（房地产权证编号××号）涂销抵押登记时向原审被告冯镜祥一次性支付剩余购房款11146.52元。六、原审被告冯镜祥应在本判决发生法律效力之日起五日内向原审原告林晓华支付逾期履约违约金5450元。上述第五项林晓华应支付给冯镜祥的房款与第一项维持原判第六项冯镜祥应支付林晓华赔偿律师费损失可相抵扣。如未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费9250元，财产保全费3020元由被告冯镜祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长 张 继审判长 张继辉审判员 叶雪梅审判员 黄健珊二〇一九年四月十八日书记员 麦慧敏