浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0881民初2114号 原告：姜仙英，女，1966年2月28日出生，汉族，住江山市。 原告：龚江有，男，1968年1月15日出生，汉族，住江山市。 原告：李碧莲，女，1936年5月18日出生，汉族，住江山市市区。 原告：周江林，男，1956年10月12日出生，汉族，住江山市市区。 原告：刘爱花，女，1959年4月26日出生，汉族，住江山市市区。 原告：郑敏芳，女，1977年8月8日出生，汉族，住江山市。 原告：周文中，男，1956年1月11日出生，汉族，住江山市市区。 原告：王飞霞，女，1964年8月29日出生，汉族，住江山市。 原告：徐惠良，女，1976年5月24日出生，汉族，住江山市市区。 原告：王善妹，女，1953年5月11日出生，汉族，住江山市市区。 原告：毛水凤，女，1965年3月1日出生，汉族，住江山市市区。 原告：毛绍琴，女，1955年1月5日出生，汉族，住江山市市区县。 原告：周慧敏，女，1967年8月20日出生，汉族，住江山市。 原告：毛水莲，女，1968年10月1日出生，汉族，住江山市市区。 原告：郑冬菊，女，1971年1月24日出生，汉族，住江山市。 原告：毛小芳，女，1972年6月7日出生，汉族，住江山市区。 原告：柴水芬，女，1974年12月28日出生，汉族，住江山市区。 原告：张培兰，女，1953年10月1日出生，汉族，住江山市区。 原告：何水才，男，1958年11月28日出生，汉族，住江山市区。 原告：徐宾女，女，1963年4月14日出生，汉族，住江山市。 原告：毛春芝，女，1977年7月22日出生，汉族，住江山市。 原告：郑筱彩，女，1963年1月10日出生，汉族，住江山市。 原告：王喜琴，女，1959年2月20日出生，汉族，住江山市。 原告：毛刚英，女，1962年4月19日出生，汉族，住江山市市区。 原告：毛宇江，男，1963年8月25日出生，汉族，住江山市市区。 原告：周林玉，女，1969年3月20日出生，汉族，住江山市市区。 原告：徐水仙，女，1962年11月17日出生，汉族，住江山市市区。 原告：祝远梅，女，1967年5月8日出生，汉族，住江山市。 原告：周爱莲，女，1960年7月7日出生，汉族，住江山市市区。 诉讼代表人：周江林，男，1956年10月12日出生，汉族，住江山市市区。 诉讼代表人：徐惠良，女，1976年5月24日出生，汉族，住江山市市区。 诉讼代表人：王善妹，女，1953年5月11日出生，汉族，住江山市市区。 诉讼代表人：毛水莲，女，1968年10月1日出生，汉族，住江山市市区。 二十九原告共同委托诉讼代理人：王科强，浙江达正（江山）律师事务所律师。 二十九原告共同委托诉讼代理人：郑如贞，浙江达正（江山）律师事务所实习律师。 被告：余建水，男，1975年9月13日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：徐利燕（系余建水妻子），住杭州市西湖区。 被告：严继文，男，1956年3月10日出生，汉族，住江山市区。 被告：严直凤（系严继文配偶），女，1957年7月21日出生，汉族，住江山市市区。 被告严继文、严直凤共同委托诉讼代理人：徐俊华，浙江远图律师事务所律师。 被告严继文、严直凤共同委托诉讼代理人：姜丽颖，浙江远图律师事务所律师。 第三人：周建梅，女，1978年11月20日出生，汉族，住江山市。 第三人：周辉，男，1979年10月14日出生，汉族，住江山市。 原告姜仙英、龚江有、李碧莲、周江林、刘爱花、郑敏芳、周文中、王飞霞、徐惠良、王善妹、毛水凤、毛绍琴、周慧敏、毛水莲、郑冬菊、毛小芳、柴水芬、张培兰、何水才、徐宾女、毛春芝、郑筱彩、王喜琴、毛刚英、毛宇江、周林玉、徐水仙、祝远梅、周爱莲与被告余建水、严继文、严直凤、第三人周建梅、周辉确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法适用普通程序审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限45天。本案于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王科强，被告严继文，被告严继文、严直凤共同委托的诉讼代理人徐俊华，第三人周建梅、周辉，均到庭参加诉讼。被告余建水经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 姜仙英等29人向本院提出诉讼请求：1.确认被告余建水与被告严继文、严直凤签订的《房地产买卖合同》无效，由严继文、严直凤将双塔街道江滨路50幢5号房产返还给余建水，并协助办理过户手续；2.被告严继文、严直凤与第三人周辉、周建梅签订的《房地产买卖合同》无效，由第三人周辉、周建梅将虎山街道南区南三街30号房产返还给被告余建水，并协助办理过户手续；3.被告严继文、严直凤向被告余建水承担租金损失20.59万元（计算至2015年1月23日止），之后租金损失按每月6238元计算；4.本案诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，姜仙英等29人变更第2项和第4项诉讼请求为：2.判令被告严继文、严直凤对虎山街道南区南三街30号房产折价赔偿给被告余建水；4.三被告承担本案诉讼费用、鉴定费用、评估费用。2019年1月10日，姜仙英等29人明确第2项诉讼请求为：判令被告严继文、严直凤对虎山街道南区南三街30号店面按严继文、严直凤于2014年1月9日转让给周建梅的价格补偿给被告余建水。事实与理由：29名原告均系余建水的债权人。被告余建水因经营所需，曾向社会公众进行融资借款，截止2011年下半年，被告余建水有多笔到期债务且数额巨大未予清偿。2011年10月许，因被告余建水不能清偿到期债务，其债权人到江山市政府及信访局集体上访寻求解决办法。被告余建水系江山国际大酒店有限责任公司（以下简称江山国大）的法定代表人，2014年5月27日，江山市人民法院裁定受理该公司破产清算一案。2012年4月26日，为转移债务实现以房抵债，被告余建水与徐建文、黄水英、周樟花、被告严继文恶意串通签订了一份《房屋抵偿协议》。该份抵偿协议因损害了其他债权人利益，业已被（2015）浙衢商终字第356号民事判决认定为无效。为掩盖上述房产抵偿事实，被告余建水又与被告严继文、严直凤签订了一份虚假的《房地产买卖合同》办理了房产过户手续，通过《房屋抵偿协议》和《房地产买卖合同》确定由被告余建水以其所有的虎山街道南区南三街30号房产以及双塔街道江滨路50幢5号房产抵偿给被告严继文。2014年1月，被告严继文为转移上述无权处分的财产，以买卖合同的形式将抵偿取得的虎山街道南区南三街30号房产转让给第三人周辉、周建梅。原告认为，《房屋抵偿协议》已被法院认定为无效，而《房地产买卖合同》的效力建立在《房屋抵偿协议》的效力基础上，《房屋抵偿协议》无效，则《房地产买卖合同》也属无效。另外，被告严继文、严直凤因涉案合同取得的双塔街道江滨路50幢5号房产、房屋租金损失依法应当予以返还给被告余建水，被告严继文恶意低价转让虎山街道南区南三街30号房产的行为也应属无效，应当由第三人周辉、周建梅将房产直接返还给被告余建水。 余建水辩称，1.余建水没有向原告借钱，是江山国大向原告借钱，所以余建水本人与原告之间不存在债权债务关系。2.江山市人民法院已于2014年5月27日受理江山国大破产案件，原告也向江山国大破产管理人申报债权，并被确认审查金额。江山法院于2017年1月25日定批准江山国大的重整计划，江山国大也已经按计划向原告方作了清偿。3.余建水与严继文等人没有恶意串通，没有恶意逃避债务。余建水共计欠严继文等人411万余元，其中210万元是徐建文转给余建水的，另外201万余元是余建水通过叶氏塑料机械配件店向建行江山支行借款，严继文等人向建行江山支行归还了这笔借款跟利息，使余建水抵押给银行的房屋得以解除抵押权。4.本案所涉房屋原系余建水个人名下的房产，不是江山国大的财产。余建水欠严继文等人410万余元的个人债务，双方自愿用银行评估价值308万元的房产抵偿411万余元的债权债务。双方的债权债务已经抵偿完毕，房子已经是严继文的了。5.现在涉案房屋产权是严继文的，余建水没有权利向严继文要租金。余建水对严继文、严直凤和周建梅、周辉等人签订的房地产买卖合同不知情，与本案没有关联。 严继文、严直凤辩称，1.原告的主体不适格。余建水认为原告是与江山国大发生债权债务关系，与余建水个人没有发生债权债务关系。从原告递交的借条来看，这些债权形成的时间绝大部分是2012年2、3月份，而案件材料显示余建水在2010年就以本案所涉的房产向建行江山支行抵押贷款，其之前是否已经抵押贷款可去房管部门查询。被告余建水取得上述房产的时间远远早于原告所称的其对余建水发生债权的时间。原告等人出借的资金跟余建水取得本案所涉的房产没有任何关系。原告主张本案所涉房产与其债权有关联没有事实依据。2.被告余建水和严继文、严直凤签订的《房地产买卖合同》合法有效，不存在法定无效的情形。第一，被法院认定无效的《房屋抵偿协议》，尽管时间是2012年4月26日，但本身就是事后伪造、虚构的，并不是被告严继文亲自签字的协议，被告严继文没有参与这份协议。被告严继文在本案中向法院递交了真实、合法、有效的《房屋抵偿协议》，该抵偿协议并没有被认定为无效或是被撤销，严继文、严直凤与周建梅、周辉签订的房地产买卖合同当然是有效的。本案原告提交的《房屋抵偿协议》实际上是2013年7月7日伪造的协议，而严继文等人正式签订《房屋抵偿协议》是2012年4月26日。2013年7月7日确实有人邀请严继文参与伪造协议，但是严继文拒绝了。该房屋抵偿协议本身就是伪造、不真实的，鉴于其本身就是虚假协议，当然就是无效的。第二，本案所涉的三被告之间的两份房地产买卖合同，从交易过程来看，是合法有效的。本案所涉两份房地产买卖合同交易的金额分别是92万元、29.1万元，合计交易金额是121.1万元。这个交易金额作为办理过户的手续已经得到江山税务部门、房管部门的认可，不存在价格过低的问题。实际上被告严继文向出卖人余建水支付货币的现金就达201万余元，还不包括被抵偿的债权。从价格来看，严继文支付的现金远远高于被国家认可的价格。第三，被告严继文提交的《房屋抵偿协议》，不存在恶意串通，损害国家、集体或是第三人利益的情形。该房屋抵偿协议所得的房产原来是余建水向建行江山支行申请贷款的抵押物。当时的评估价值只有308万余元，按照银行放贷核对的征信，贷款200万元，通过房屋抵偿协议，评估价格308万元的房产折抵了严继文、周樟花等人现金2013114元及210万元借款本金。210万元的借款本金统一计算到抵偿之日的利息是704750元，评估价格308万元的房产抵偿了将近500万元的债权。这个抵偿有利于余建水的偿债行为，也没有损害第三人的利益，如果严继文等人不帮余建水还贷，这些房产就要被处置、贱卖，银行贱卖之后，与原告无任何关联。被告余建水与严继文等人关于房屋抵偿的恶意从何而来？第四，按照最高院合同法司法解释第十九条的规定，被告余建水处置抵偿协议所涉的房产合法、合理，不存在违背法律、法规规定，法律没有规定负债了处置财产就需要经过所有债权人决议。本案所涉房屋抵偿的价格远超其价值即评估价，未损害其他债权人的利益，不存在损害国家、集体或是第三人利益的无效情形。3.被告严继文与第三人周建梅、周辉签订房地产买卖合同将南三街30号房产进行转让，合法有效，不存在法定无效的情形。按照物权法的规定，被告严继文以远超评估价值的价格通过抵偿、买卖取得了南三街30号房产的所有权。取得该物权的程序合法，不存在严继文与余建水恶意串通的事实，也不存在损害余建水、原告等人利益的情形。原告所称的被告低价转让南三街30号房产的行为没有事实依据。实际上，该房产到底值多少钱原告都不知道，就在诉状中判断被告恶意低价转让显然不符合客观事实。严继文有权利转让该房产，不存在折价赔偿的问题，原告所谓的折价赔偿也没有事实依据。4.原告诉求被告严继文承担租金损失没有事实和法律依据。被告余建水在房屋转让的时候，房子已经停租，已经没有收益了。严继文受让房产之后，也没有取得租金收益。恰恰因为相关部门的恶意查封导致房子没有任何的物权收益。原告要求严继文向余建水承担租金损失，余建水代理人明确陈述严继文不应当承担租金损失，其也放弃该权利。原告无权在同一个案件中为另外一个被告安排权利。综上，请求驳回29原告无理的诉讼请求。 第三人周建梅、周辉辩称，1.和余建水、严继文、严直凤均不相识，对所谓的《房屋抵偿协议》更是毫不知情，系通过中介从严继文、严直凤处合法受让取得南三街30号房产，并已支付了转让款共计79万元，其中购房款76.5万元、中介费过户费共计2.5万元，该价格是当时合理的市场价，且已办理过户登记。余建水与严继文等人之间签订的《房屋抵偿协议》是否有效，与周建梅、周辉无关。2.即使《房屋抵偿协议》被认定为无效，根据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，周建梅、周辉符合善意取得的构成要件，无需向任何人返还诉争房产。3.诉争房产自办理过户登记之日起至今已有4年多，29原告至今才对其提起诉讼，已超过诉讼时效，该项诉讼请求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《房屋抵偿协议》（复印件），余建水在证据交换中对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，在法庭辩论终结后以原告无法提交原件为由，要求撤回前述质证意见，主张对真实性、合法性、关联性均不予认可，严继文、严直凤对真实性有异议，但是，余建水并未提交其持有的《房屋抵偿协议》原件证明原告所提交的该《房屋抵偿协议》（复印件）有关余建水将相关房屋抵偿给周樟花、严继文、黄水英3户债权人的内容不一致，严继文提交的《房屋抵偿协议》有关余建水将相关房屋抵偿给周樟花、严继文、黄水英3户债权人的内容与原告提交的《房屋抵偿协议》相同，故本院对该《房屋抵偿协议》（复印件）有关余建水将相关房屋抵偿给周樟花、严继文、黄水英3户债权人的内容予以认定。 2.（2015）衢江商初字第472号民事判决书（复印件）、（2015）浙衢商终字第356号民事判决书（复印件）、浙江省高级人民法院（2016）浙民申2718号民事裁定书，余建水、严继文、严直凤虽对关联性有异议，但对真实性、合法性无异议，证明力予以认定。 3.《房屋抵偿协议》、庭审笔录，严继文、严直凤对真实性无异议，可以作为认定事实的依据。 4.余建水向29原告出具的借条，余建水、严继文、严直凤对真实性均未提出异议，虽然余建水在出具借条时系江山国大的法定代表人，但借条中的借款人均为余建水，部分借条中江山国大作为担保人，因此，原告主张与余建水存在债权债务关系应予以认定。关于被告严继文、严直凤提出的涉案借款是否实际交付的问题，绝大部分借条中均已注明“借款（现金）已全额收到”，且余建水对于涉案借款的交付问题并未提出异议，故应该认定涉案借款均已实际交付。 5.严继文、严直凤提交的《房屋抵偿协议》，系原件，真实性予以认定，但是，该《房屋抵偿协议》有关余建水将相关房屋抵偿给周樟花、严继文、黄水英3户债权人的内容与原告提交的《房屋抵偿协议》相同，而原告提交的《房屋抵偿协议》已被生效判决认定为无效，因此，应该认定余建水和严继文、周樟花、黄水英3户债权人之间达成过余建水将相关房屋抵偿给周樟花、严继文、黄水英3户债权人的协议，以及该协议已被生效判决认定为无效。 6.最高额抵押合同，29原告对真实性及证明对象虽有异议，但余建水对真实性、合法性、关联性均无异议，且与《房屋抵偿协议》相关内容可以相互印证，可以作为认定事实的依据，但不能证明不存在严继文等人与余建水恶意串通及损害其他债权人利益的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告严继文、严直凤系夫妻关系。余建水因其经营所需，曾向社会公众进行融资借款，截止2011年下半年，余建水有多笔到期债务且数额巨大未予清偿。2011年10月许，因余建水不能清偿到期债务，其债权人到江山市政府及信访局集体上访寻求解决办法。 2012年2月3日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告姜仙英出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告姜仙英借款85万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年2月6日，余建水作为借款人，向原告龚江有出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告龚江有借款3万元，还款时间至2012年9月30日止。 2012年2月2日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告李碧莲出具借条四份，分别确认余建水因生产经营需要向原告李碧莲借款9.5万元、14万元、13万元、10.5万元，借款均延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年2月8日，余建水作为借款人，向原告周江林出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告周江林借款1万元，还款时间为至2012年9月30日止。 2012年2月1日，余建水作为借款人，向原告刘爱花出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告刘爱花借款2万元，借款时间为至2012年9月1日止。 2012年2月15日，余建水作为借款人，向原告郑敏芳出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告郑敏芳借款5万元，还款时间为至2012年9月30日止。 2012年2月1日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告周文忠出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告周文忠借款16万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年3月7日，余建水作为借款人，向原告王飞霞出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告王飞霞借款7万元，还款时间至2012年9月30日止。 2012年2月23日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告徐惠良出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告徐惠良借款25万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年2月2日，余建水作为借款人，向原告王善妹出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告王善妹借款2.5万元，还款时间至2012年9月1日止。 2011年8月14日，余建水作为借款人，向原告毛水凤出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告毛水凤借款33万元，还款时间至2012年2月14日止。 2011年5月27日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告毛绍琴出具借条一份，确认向原告毛绍琴借款50万元，借期一年，月息2分。2012年11月20日余建水与毛绍琴对上述借款进行了核对后共同签字确认毛绍琴个人债权申请额为50万元。 2012年2月3日，余建水作为借款人，向原告周慧敏出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告周慧敏借款3万元，还款时间至2012年9月1日止。 2012年2月1日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告毛水莲出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告毛水莲借款60万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年3月16日，余建水作为借款人，向原告郑冬菊出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告郑冬菊借款2万元，还款时间至2012年9月30日止。 2012年2月1日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告毛小芳出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告毛小芳借款11万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年2月15日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告柴水芬出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告柴水芬借款10万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年3月1日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告张培兰出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告张培兰借款10万元，借期至2012年9月1日止。 2012年3月12日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告何水才出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告何水才借款20万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年2月6日，余建水作为借款人，向原告徐宾女出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告徐宾女借款2万元，还款时间至2012年9月30日止。 2012年3月6日，余建水作为借款人，向原告毛春芝出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告毛春芝借款2万元，还款时间至2012年9月30日止。 2012年3月31日，余建水作为借款人，向原告郑筱彩出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告郑筱彩借款5万元，还款时间至2012年9月30日止。 2012年2月2日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告王喜琴出具借条二份，分别确认余建水因生产经营需要向原告王喜琴借款24万元、9万元，借款均延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。同日，余建水作为借款人，另向原告王喜琴出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告王喜琴借款3万元，借期至2012年9月1日止。 2012年2月20日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告毛刚英出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告毛刚英借款18万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年2月3日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告毛宇江出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告毛宇江借款56万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年1月31日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告周林玉出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告周林玉借款22万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年1月31日，江山国大作为连带责任担保人，余建水作为借款人，向原告徐水仙出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告徐水仙借款20万元，借款延期至2012年9月30日止，期间不计息，如届期未全部归还，未归还本金按照1%计息。 2012年2月10日，余建水作为借款人，向原告祝远梅出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告祝远梅借款6万元，还款时间至2012年9月30日止。 2012年2月2日，余建水作为借款人，向原告周爱莲出具借条一份，确认余建水因生产经营需要向原告周爱莲借款1万元，还款时间至2012年9月1日止。 2010年12月23日、2011年2月15日，案外人徐建文到黄水英处借款20万元、10万元，合计30万元。2011年1月31日，徐建文到严继文处借款50万元。2011年4月1日、5月6日，徐建文到周樟花处借款80万元、50万元，合计130万元。2012年4月26日，余建水与徐建文、黄水英、严继文、周樟花达成过《房屋抵偿协议》。该协议约定：徐建文将其拖欠黄水英、严继文、周樟花的债务合计210万元转移给余建水；黄水英、严继文、周樟花代余建水归还其以江山市叶氏塑料机械配件店名义向建行江山支行所贷款项2013114.33元后，由余建水将其所有的坐落于江山市区、双塔街道江滨路50幢5号的房屋抵偿给黄水英、严继文、周樟花用于归还拖欠的债务（210万元＋2013114.33元）；被抵偿的房产由黄水英、严继文、周樟花自行协商分配，余建水配合办理相关手续；若该协议被司法机关确认无效的，则黄水英、严继文、周樟花仍可向徐建文主张债权等内容。 2012年4月30日，黄水英、严继文、周樟花签订一份《抵偿房屋分配协议》。该协议约定：坐落于江山市区的房产作价210万元用于抵偿债务，江山市区双塔街道江滨路50幢5号的房产作价2013114.33元用于抵偿债务。其中虎山街道南一街3号的房产作价216130元抵偿给黄水英、虎山街道南区南二街48号的房产作价1290707元抵偿给周樟花、虎山街道南区南三街30号及双塔街道江滨路50幢5号的房产作价（593164元＋2013114.33元）抵偿给严继文。另黄水英未受清偿的83870元、周樟花未受清偿的9293元由严继文直接支付给黄水英和周樟花。为履行前述二份协议，黄水英筹集40万元、周樟花筹集1613114.33元，共计2013114.33元，于2012年4月26日转账给了叶氏塑料机械配件店用于归还前述建行江山支行的贷款本息2013114.33元。黄水英筹集的40万元，周樟花筹集的1613114.33元，严继文2012年5月4日已支付给周樟花和黄水英。 为履行前述二份协议，办理抵偿房屋的过户手续，2012年4月27日，余建水（出卖人）与严继文、严直凤（买受人）另签订两份《房地产买卖合同》，一份合同约定余建水将其所有坐落于江山市区虎山街道南区南三街30号房产以29.1万元的价格转让给严继文、严直凤，另一份合同约定余建水将其所有坐落于江山市区双塔街道江滨路50幢5号房产以92万元的价格转让给严继文、严直凤，并办理了前述两处房产的过户手续。 2014年1月9日，严继文、严直凤（出卖人）与第三人周建梅（买受人）签订了一份《房地产买卖合同》，约定严继文、严直凤将其所有坐落于江山市区虎山街道南区南三街30号房产以76.5万元的价格转让给周建梅。合同签订后周建梅依约支付了76.5万元购房款，该房屋所有权于2014年1月17日变更登记至第三人周建梅、周辉名下。 另，本案所涉《房屋抵偿协议》中约定由黄水英等人代余建水归还的金融借款201.311433万元，系2011年4月22日借款人叶氏塑料机械配件店向江山建设银行的借款，借款期限一年。该笔借款的实际使用人为余建水，并由余建水以其所有的坐落于江山市区、双塔街道江滨路50幢5号的房屋为该笔借款提供最高额抵押，抵押担保最高限额215万元，抵押财产评估价值308万元。叶氏塑料机械配件店的负责人叶冰华为该笔借款提供连带责任保证。 2010年4月23日至2017年1月25日期间，余建水系江山国大的股东及法定代表人。2014年5月27日，本院裁定受理该江山国大破产清算一案。余建水个人财产除前述抵押房产外，尚有置换房产一处（效力待定）及奔驰商务轿车一辆。 2015年3月10日，姜小敏、李樟富、江石法、周明丰、徐艳新作为原告，主张其对余建水享有债权，且未得到清偿，在本院对余建水、徐建文、黄水英、左伟兵提起诉讼，案号为（2015）衢江商初字第472号，要求判令：1、确认余建水与徐建文、黄水英、严继文、周樟花签订的《房屋抵偿协议》无效、余建水与黄水英、左伟兵签订的《房地产买卖合同》无效；2、将坐落于江山市区虎山街道南一街3号的房屋返还余建水。本院受理该案后依法追加严继文、周樟花作为该案第三人参加诉讼，并于2015年8月28日作出（2015）衢江商初字第472号民事判决：确认2012年4月26日被告余建水与被告徐建文、黄水英、第三人严继文、周樟花签订的《房屋抵偿协议》无效；确认2012年5月2日被告余建水与被告黄水英、左伟兵签订的《房地产买卖合同》无效；被告黄水英、左伟兵于判决生效之日起十日内，将坐落于江山市区虎山街道南一街3号的房产返还被告余建水。黄水英、左伟兵、严继文、周樟花不服本院上述民事判决，向衢州市中级人民法院提起上诉，案号为（2015）浙衢商终字第356号。衢州市中级人民法院经审理，并经审判委员会讨论决定，于2016年4月20日作出（2015）浙衢商终字第356号民事判决：驳回上诉，维持原判。衢州市中级人民法院在二审判决中认为，周樟花、严继文、黄水英代余建水偿还银行借款200万元及利息的约定，目的是涤除涉案房屋的抵押权、实现以房抵债的目的，在签订《房屋抵偿协议》过程中黄水英、周樟花等人已明知余建水已陷入债务危机，主观上与余建水、徐建文具有恶意串通的故意，亦损害余建水其他债权人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，应认定协议无效。后周樟花不服衢州市中级人民法院（2015）浙衢商终字第356号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民经审查认为，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，于2017年5月11日作出（2016）浙民申2718号民事裁定，裁定驳回周樟花的再审申请。 本院认为，根据本案查明的事实，姜仙英等29人对余建水享有债权，余建水和严继文、周樟花、黄水英等人之间达成《房屋抵偿协议》时，余建水资金已陷入困境，不能清偿到期债务，余建水将其大部分财产抵偿给黄水英、严继文、周樟花等3户债权人损害了余建水其他债权人的利益，因此，姜仙英等29人与本案具有直接利害关系，具有原告主体资格。 余建水与严继文、严直凤因履行《房屋抵偿协议》、《抵偿房屋分配协议》及办理过户需要而签订的两份《房地产买卖合同》，属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，应认定为无效。余建水与徐建文、黄水英、严继文、周樟花等人之间的《房屋抵偿协议》，已被生效判决认定为系恶意串通损害第三人利益的无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。严继文、严直凤因涉案无效合同取得的房产，应返还给原所有人余建水。虎山街道南三街30号房产因严继文、严直水转让给第三人周建梅、周辉，已无法返还，29原告要求严继文、严直凤折价补偿，本院予以支持，折价补偿金额确定为严继文、严直凤将该房产转让给第三人周建梅、周辉收取的转让款76.5万元。29原告作为余建水的普通债权人，有权要求严继文、严直凤向余建水返还因涉案无效合同直接取得的房产，但对于余建水因涉案无效合同所受的租金损失，向被告严继文、严直凤提出主张，缺乏法律依据。因此，29原告要求被告严继文、严直凤向被告余建水承担租金损失的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条规定，判决如下： 一、确认2012年4月27日被告余建水与被告严继文、严直凤签订的两份《房地产买卖合同》无效。 二、被告严继文、严直凤于本判决生效之日起十日内将坐落于江山市区双塔街道江滨路50幢5号的房产返还被告余建水，并协助办理过户手续。 三、被告严继文、严直凤于本判决生效之日起十日内将坐落于江山市区虎山街道南三街30号房产的折价补偿款765000元支付给被告余建水。 四、驳回原告姜仙英、龚江有、李碧莲、周江林、刘爱花、郑敏芳、周文中、王飞霞、徐惠良、王善妹、毛水凤、毛绍琴、周慧敏、毛水莲、郑冬菊、毛小芳、柴水芬、张培兰、何水才、徐宾女、毛春芝、郑筱彩、王喜琴、毛刚英、毛宇江、周林玉、徐水仙、祝远梅、周爱莲的其他诉讼请求。 案件受理费4389元，由原告姜仙英、龚江有、李碧莲、周江林、刘爱花、郑敏芳、周文中、王飞霞、徐惠良、王善妹、毛水凤、毛绍琴、周慧敏、毛水莲、郑冬菊、毛小芳、柴水芬、张培兰、何水才、徐宾女、毛春芝、郑筱彩、王喜琴、毛刚英、毛宇江、周林玉、徐水仙、祝远梅、周爱莲负担4309元，由被告严继文、严直凤负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  李亿朝 人民陪审员  周有祥 人民陪审员  周剑雨 二〇一九年四月八日 书 记 员  邱霞霞