广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初955号原告（反诉被告）：李良凤，女，1973年2月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，委托诉讼代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈树志，男，1984年5月5日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：梁照和，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海欣，广东丰邦律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山四路88号盛景三期A1幢（1座）首层-四层1-5卡主要负责人：陈国梁。委托诉讼代理人：钟思婷，该行员工。原告李良凤与被告陈树志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行(以下简称邮储银行中山分行)为第三人，被告依法提出反诉。本院就本诉、反诉一并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李良凤（反诉被告）委托诉讼代理人何雪波、黎嘉瑶，被告陈树志（反诉原告）及其委托诉讼代理人梁照和，第三人邮储银行中山分行委托诉讼代理人钟思婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李良凤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房地产买卖合同已经解除；2.被告支付违约金195300元；3.被告承担原告为本案支出的律师费15000元；以上暂计为210300元。诉讼中，原告明确房地产买卖合同的解除时间是2017年12月21日。事实和理由：2017年6月14日，原、被告在中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）共同签署了一份房地产买卖合同。按合同约定，由原告以1085000元的价格向被告出售其名下位于中山市西区广丰工业大道50号爱琴湾××期××区××幢××号房产。合同同时约定，在中介方协助前往国土房管行政部门查档核实后1日内，由被告向原告支付定金50000元；就剩余房款，由被告先向银行申请按揭贷款800000元，再按银行同意贷款数额向原告补足差额；合同第四条第（二）款第2项明确，如因政策原因导致无法获批的，被告有权选择以补偿总房价1%给原告的方案以解除买卖合同，但被告必须在签订本合同后50天内明确地向原告或者向经纪方提出，并兑现补偿责任，否则，视为被告选择继续履行买卖合同，由被告另筹款在过户前（最迟在签订本合同后80天内）把房款付清给卖方；第十一条列明，因任意一方悔约、重大违约导致合同解除的，或其他原因导致合同无效的，由违约方按该房地产转让成交价的18%赔偿给守约方。合同签订后，经中介查档，被告已向原告支付了定金50000元。此后，原告已于合同签约当月的2017年6月27日办妥房产证，并已配合被告及中介公司提供相应按揭贷款申请材料，亦可随时启动过户交易程序。然而在原告及其配偶曹格奎先生多次催促下，被告仍拒不提供按揭贷款同贷书或反馈其他结果，亦未就剩余房款的支付对原告进行任何答复或承诺。就此，原告曾于2017年12月1日、12月20日委托律师发函催告，并委托律师向被告提出和解方案，被告虽有回复，但仍只是推延时间，没有取得实质性进展。因被告的违约行为，导致该房地产买卖合同无法正常履行，现为维护原告合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告陈树志辩称，1.被告不存在违约行为。原、被告于2017年6月14日签订房地产买卖合同，约定原告将涉案的房产转让给原告，总价款为108万元，其中约定查档之日的第二天，支付定金50000元，买方申请银行贷款支付80万元。双方未约定办理银行按揭贷款的具体期限及取得按揭贷款结果的期限。虽然被告在签订合同后，一直积极履行合同的义务，在原告取得新的房产证后，即向银行申请银行按揭贷款，银行没有拒绝贷款。银行办理的时间较长，但被告一直有将履行合同的情况及时反映给原告。银行于2018年1月14日出具了贷款通知书，同意就本案的合同贷款，因此被告的履约的行为一直是积极的，并未违反按揭贷款的时间，故被告不存在违约的行为。2.根据合同的约定，剩余的购房款项23万元是涉案房产交付之日支付。3.原告并无按照合同第2条第2款约定在取得房产证后6××个工作日内还清抵押贷款，是原告违约在先。原告与被告联系称解除抵押必须被告出具同贷书后才能办理，但在合同第4条第2款中约定，双方应当在银行出具同贷书后2个工作日内办理房产过户手续，所以被告并无答应原告的要求，本案是原告违约在先。反诉原告陈树志向本院提出诉讼请求：1.反诉被告继续履行于2017年6月14日签订的房地产买卖合同；2.反诉被告在判决生效之日起30天内协助反诉原告办理位于中山市西区广丰工业大道××号爱琴湾××期××区××幢××号房产的过户手续。事实与理由：2017年6月14日，反诉原告与反诉被告在创二公司签订房地产买卖合同，反诉原告向反诉被告购买位于中山市西区广丰工业大道××号爱琴湾××期××区××幢××号的房产。反诉原告按合同约定向反诉被告支付了定金50000元，同时向银行申请按揭。但合同约定，反诉被告应在出房产证6××个工作日内办理上述房产的解除抵押手续。签订合同后，反诉原告积极履行了义务，银行已出具了贷款通知书，但反诉被告不愿将上述房产出卖给反诉原告。诉讼中，反诉原告撤回诉讼请求1，并增加一项诉讼请求，反诉被告向反诉交原告付案涉房屋。后反诉原告变更诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年6月14日签订的房地产买卖合同；2.反诉被告立即返还反诉原告定金50000元；3.反诉被告向反诉原告支付违约金195300元；4.反诉被告向反诉原告支付中介服务费10000元。事实与理由：在本案审理期间，反诉被告私下将案涉房屋转移给案外人，反诉被告的行为已属根本违约，致使房地产买卖合同的合同目的无法实现。反诉被告李良凤辩称：1.签约之后，反诉原告就应当及时申请按揭，如未获得批准，应当在签约50天内告知反诉被告。因为反诉原告没能在相应的时间段取得同贷书，反诉被告才没有在××天内去注销抵押。反诉原告称反诉被告违约在先没有理据。反诉被告两次寄出律师函中，第一次明确要求反诉原告如要继续履行约定，在收到律师函后5日内一次性付款或协商解除，付款的同时反诉被告明确表示反诉被告会马上配合办理注销抵押和过户手续。这个律师函是12月1日寄出的，该时间距离合同签订有120天。发出律师函后反诉原告没有回应，反诉被告才在12月20日发出第二份律师函要求解除合同。反诉原告联系说要继续履行约定，反诉被告表示如继续履行约定需5日内补充首付差价325500元及10日内提交同贷书。因此，无论按照合同约定的50天出同贷书或80天付清全款，以及反诉被告发出律师函后最后给予的宽限，反诉原告都严重超期，所以反诉被告有充分理由解除合同并追究反诉原告违约责任，而反诉原告的反诉是强调反诉被告责任，但忽略自己的义务，没有事实的理据。2.反诉被告寄出第二封律师函，反诉原告没有回应，反诉被告已经行使了解除权，合同当时已经解除。第三人邮储银行中山分行述称，案涉贷款于2018年5月23日还清，抵押已经注销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年6月14日，李良凤作为卖方与作为买方的陈树志，作为经纪方的创二公司签署房地产买卖合同，约定：在买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市西区广丰工业大道××号爱琴湾××期××区××幢××××号之物业；该房地产产权现状为已办理合同登记备案，未办理产权证；如果该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起出产权证6××个工作日内还清抵押贷款；该房地产转让成交价为1085000元；签订本合同后查完档1个工作日内支付定金50000元；定金之外的房款，由买方申请银行按揭的方式支付；卖方无条件配合买方提交申请按揭所需的证件和法律文书，申请按揭贷款的额度为800000元，具体获批的金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书等文件为准；银行出具同贷书后两个工作日内（若卖方需要还贷赎楼的，则需要在卖方注销抵押登记并取回产权证后），买卖双方需到交易所签署过户所需提交的格式合同并办理递件手续；如果由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准的，买方有权选择以补偿总房价1%给卖方的方案以解除买卖合同，但买方必须在签订本合同后50天内明确地向卖方或经纪方提出，并兑现补偿责任，否则视为买方选择继续履行买卖合同，由买方另筹款项在过户前（最迟在签订本合同后80天内）把房款付清给卖方；定金及按揭贷款之外的剩余房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕；买卖双方约定本案交易过程中的所有税费和其他相关费用由买方全部承担；卖方须在收齐楼款时将该地产移交给买方；鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同的成立，买方应在查完档后1个工作日内支付中介服务费10000元，于过户当天支付中介服务费10000元；如果由于卖方毁约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于卖方的原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方；如果由于买方毁约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于买方的原因而导致合同无效的，由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方；诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方会过错方承担。同年6月15日，陈树志向李良凤支付购房定金50000元，向创二公司支付中介服务费10000元。2.2017年6月27日，案涉房屋取得不动产权证，证书号为粤（2017）中山市不动产权第××号。同年12月1日，李良凤委托律师向陈树志发出第一份律师函，述称陈树志拒不提供按揭贷款的申请结果，亦未继续支付剩余款项，且未能按照合同约定付清全款构成违约，主张陈树志在收到律师函之日起5日内一次性向李良凤付清全款，并及时配合李良凤启动过户手续，如陈树志无意欲继续履约，则本合同自陈树志收到本律师函之日起5日后即行解除。同年12月22日，李良凤委托律师向陈树志发出第二份律师函，述称陈树志收到第一份律师函后未予答复，已无继续履约的意愿，主张案涉房地产买卖合同自陈树志收到本律师函之日即行解除，陈树志于收到本律师函5日内支付违约金195300元。庭审中，陈树志确认第一、二份律师函收到的时间分别是2017年12月3日、2017年12月22日。3.2017年8月初，陈树志、李良凤至银行办理按揭贷款手续。2018年1月17日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书，通知陈树志购买案涉房屋申请的住房贷款650000元在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放贷款。庭审中，陈树志与李良凤共同表示合同约定出产权证6××个工作日期满之日是2017年9月19日。4.打印时间为2018年3月29日的中山市不动产登记资料证明表显示案涉房屋的抵押登记【抵押权人：邮储银行中山分行】尚未注销。打印日期为2019年2月22日的中山市不动产登记资料查询结果显示案涉房屋的抵押登记于2018年5月29日注销，权属状态为历史。庭审中，李良凤主张其于2018年5月将案涉房屋出卖给他人，并于2018年7月办理了权属转移登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方李良凤、经纪方创二公司、买方陈树志共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系李良凤与陈树志的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案争议的焦点是哪一方违约的问题。李良凤主张陈树志没有按照合同约定于合同签订后50天内向其告知按揭贷款申请未获批准，且未能在合同签订后80天内付清房款。但是合同约定承担该义务的前提是由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准，而陈树志的贷款申请最终获得了批准，不具备履行该义务的条件，故陈树志并不因此而构成违约。虽然贷款的审批期限长达5个月，但能否审批、如何审批非陈树志所能控制，且陈树志没有承诺在限定期限内取得贷款批复，故即便期限过长，亦非陈树志的责任。据此，李良凤发函要求陈树志一次性付清全款、解除合同，并无法律依据，陈树志未按照律师函要求付款不构成违约。李良凤以陈树志违约为由所提出全部诉讼请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。李良凤未能如约于2017年9月19日前注销抵押登记，且在诉讼期间擅自将案涉房屋出售并过户给他人，以其行为表明不履行合同义务，构成违约。陈树志请求解除合同，李良凤返还定金50000元，并支付违约金195300元（1085000元×18%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于中介服务费的请求，因合同没有明确约定守约方可向违约方主张该部分费用，故本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，判决如下：一、驳回原告李良凤的诉讼请求；二、解除反诉原告陈树志与反诉被告李良凤于2017年6月14日签订房地产买卖合同中房屋买卖合同部分；三、反诉被告李良凤于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告陈树志返还定金50000元，并支付违约金195300元；四、驳回反诉原告陈树志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4454元（该款原告已预付），由原告李良凤负担；反诉案件受理费5130元（该款反诉原告已预付），由反诉原告陈树志负担201元，反诉被告李良凤负担4929元（该款反诉被告李良凤于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告陈树志）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年四月二十四日书 记 员  赖惠敏张梦如