广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38268号原告：海南省人民政府驻广州办事处，住所地广州市人民南路161号。法定代表人：于万义，职务主任。委托诉讼代理人：李乐、蔡新蕾，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：廖本良,男，汉族，1954年1月7日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁耀鸿、程路，广东佳思特律师事务所律师。原告海南省人民政府驻广州办事处诉被告廖本物权保护纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李乐、蔡新蕾，被告廖本良及其委托诉讼代理人袁耀鸿、程路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空位于广州市越秀区XX路XX里XX号103房屋并返还原告。2、判令被告向原告支付2016年1月1日起至实际返还之日的房屋占有使用费、管理费（每年按照使用费与管理费合共1021.2元计算）。事实和理由：广州市越秀区XX路XX里XX号103房是原告所有的房产，但遭到被告占有使用。双方并未签订租赁合同，也未约定过该房屋的租金或租期。被告按每年1021.2元的标准向原告支付占有使用费、管理费，但自2016年1月开始未再支付该费用。目前，涉案房屋仍然由被告占有使用。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告在拆除原来被拆迁房时，承诺回迁之后以房改形式将房屋出售给被告等人，但回迁之后只有201、203房是办理了房改购买手续，剩下涉案的广州市XX路XX里XX号103房没有办理房改购买手续。目前该103房由被告控制使用。此外，三间回迁房面积也小于原拆迁房屋的总面积，且也比普通的职工房改价格贵了4、5倍。经审理查明：广州市越秀区XX路XX里XX号房屋（总建筑面积580.49平方米）为登记于原告名下的房产，据房管部门于1989年5月25日核发的该房屋《房屋所有权证》记载，未售.101、102、103、201、202、203，201及203房号上加盖有“已监证”的印章，202房号上加盖有“已登记”的印章。1980年11月12日，原告（原名称广东省海南行政区公署驻广州办事处，协议内为乙方）与被告及廖敏某、廖根某（协议内为甲方）签订《协议书》，约定：业主廖伟某、廖敏某、廖根某、廖本良等一致同意将红书南路XX里XX号双隅木楼（两层）房屋壹幢，卖给海南行政区公署驻穗办事处，甲方因此房已属危房，无力量维修，同意卖给乙方解决本单位职工宿舍，乙方同意购买此房；该房屋按房地产所有证登记地产面积为127.7155平方公尺，房产面积为127.7155平方公尺，双方同意售价人民币玖仟元，另业主之一廖敏某不要求保留住房，乙方同意补回廖敏某本人人民币壹仟元，共计人民币壹万元正（包括廖敏某本人搬迁费壹仟元）；廖伟某、廖根某、廖本良三户业主在房屋卖出并经乙方改建设在二楼安排租用三个套间，共约85平方面积（包括厅、房、厨房、浴室、厨所等）并每月向乙方按职工待遇标准缴纳房租，保留住房只限于业主居住，不能私自转租等。1982年4月24日，原告（甲方）与廖根某、廖本良、廖伟某（乙方）签订《搬迁协议》，约定：甲方XX里二十二号危房，业经有关部门批准，兴建四层职工宿舍一栋……乙方自行投亲靠友搬迁，甲方同意按市政府有关规定，发给乙方自行搬迁费150元；乙方自行搬行期间，从搬出日起，甲方再给乙方补助临时安置费用，每人每月按25元计算，乙方共2人，每月50元，暂定半年，计300元，甲方在乙方搬迁后五天内一次付清；如因故超过期限则按天数比例计发，截至甲方通知乙方搬回居住日止停发；新建宿舍竣工后，甲方拟安排乙方租用二楼全层，居住面积平方米，并办理租用手续；乙方居住期间，要服从大楼的统一管理和遵守房管部门有关租房规定，乙方按月向甲方清交房租、水电费，其余双方仍按1980年11月12日协议有关条款执行，如因特殊情况，乙方需要其亲友居住或调换房屋时须经过甲方办理手续，但是在住户变动后不再享受职工房租待遇等。因与被告的回迁纠纷，原告曾向本院提起诉讼，要求被告及廖伟某、廖根某清还租金及水电费，廖本良退回冲占的房屋和清缴冲占房屋的租金等。本院经审理后于1987年11月25日作出（85）越法民字第838号民事判决书，其中查明：1982年4月原告经城建部门批准将上述XX路XX里XX号房屋改建为四层半的钢筋混凝土楼房。原告于拆建前，1980年10月20日和11月11日与被告及廖伟某、廖根某签订回迁协议，协议订明，如房屋改建四层以下安排廖伟某、廖根某、廖本良回迁面积85平方米，如改建四层以上则安排90平方米，按职工待遇租住。竣工后，原告安排上述三人回迁的面积共83.99平方米。其中廖伟某在103房，面积28.21平方米，廖根某住201房，面积27.57平方米，廖本良住202房，面积26.54平方米。1983年10月上述三人回迁后，均以面积不够为由拒交房租、水电费。廖本良还于1985年10月冲占203房，面积28.21平方米。本院遂判决：廖本良搬出XX路XX里XX号202房，将房屋交还给原告安排；廖伟某承租XX路XX里XX号103房、廖根某承租201房及202房的其中一个房（靠201、面积10.7平方米），廖本良承租203房，与原告订立房屋租赁关系；廖伟某、廖本良、廖根某分别向原告清还所欠1983年11月至1987年8月所欠租金、水电费给原告等。被告对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院以（88）穗法民复字第537号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。1996年1月，被告向原告发出《购房报告书》，其中载明：本人廖本良，现居住广州市XX路XX里XX号203房，该屋是向贵处租赁的单位，今参阅了贵处送交的《住房制度改革实施办法》后，按照文件精神，本人愿意向贵处购买上述居住的房屋，希望贵处大力支持和协助办理。此外关于我居住单位楼下的103房，原是我兄长廖伟某租赁的单位，由于在84年入住期间，廖伟某已患了脑血栓半身不遂之症状，他在广州居住无人照顾，所以只好回到南海县乡下去养病，实际上一开始已将房屋交由我管理和负责缴纳房租水电并使用至今……籍此房改之际，我希望贵处能考虑将103房纳入我本人住房分配面积之内一起购买。因我现居住的单位，厅、房、厨、厕等间隔都不很标准，且无地方晒晾……此后，被告向原告购买取得了越秀区XX路XX里XX号203房，据该房屋《房地产权证》记载，建筑面积为36.93平方米。本案庭审中，被告陈述：涉案103房实际上由廖伟某与被告共同使用，由被告在主要使用。被告从1985年回迁后开始使用涉案103房，有关租约是被告代廖伟某签订的，因廖伟某年纪大身体不好，经常住院，出院后亦多数回乡下居住。被告确认租约载明的租期至1996年6月止。此后，被告向原告交纳租金至2015年12月31日。原告表示，廖伟某向原告交纳103房的租金至2015年12月31日止，且该房屋是原告安置给廖伟某居住的，不是安置给被告使用的。因被告为涉案房屋实际使用人，故原告在本案中只要求被告承担本案责任，不要求廖伟某承担本案责任。此外，原告表示其未作出过将涉案103房房改出售给被告的承诺。本院认为：原告作为涉案广州市越秀区XX路XX里XX号103房的不动产权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据上述1980年11月12日的《协议书》及生效判决书记载，涉案房屋为原告用于安置廖伟某回迁居住的房屋，原告并应与廖伟某订立租赁关系。被告与原告就涉案房屋并不存在租赁关系。而廖伟某因身体原因并未居住在涉案房屋。因此，被告现居住使用涉案房屋缺乏事实依据。而广州市越秀区XX路XX里XX号203房为原告用于安置被告回迁居住的房屋，此后被告向原告购买并取得了上述203房的产权。可见，被告并非亟需涉案房屋以解决居住问题。此外，目前亦未有证据反映原告同意将涉案103房房改出售给被告。综上，原告现要求被告腾空交还涉案103房并按每年1021.20元的标准清交自2016年1月1日起的使用费、管理费，符合法律规定，理据充分，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告廖本良应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出广州市越秀区XX路XX里XX号103房，将该房屋腾空交还给原告海南省人民政府驻广州办事处。二、被告廖本良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南省人民政府驻广州办事处支付上述房屋自2016年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费及管理费（按每年1021.20元计）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费及管理费，被告应参照上述标准逐月向原告计付至实际交还上述房屋之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告廖本良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  陈慧玲二〇一九年四月二十三日书 记 员  徐浩龙