安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终529号 上诉人（原审被告）：合肥金鹰国际购物中心有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路**。 法定代表人：范毅，董事长。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芹芹，安徽巢阳律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：金鹰国际商贸集团（中国）有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路**。 法定代表人：王恒，董事长。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芹芹，安徽巢阳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：合肥屈臣氏个人用品商店有限公司，，住所地安徽省合肥市马鞍山南路**绿地赢海国际大厦**** 法定代表人：倪文玲，董事长。 委托诉讼代理人：刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨金鑫，江苏益邦律师事务所律师。 上诉人合肥金鹰国际购物中心有限公司（以下简称合肥金鹰公司）、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人合肥屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初5546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 合肥金鹰公司、金鹰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回屈臣氏公司全部诉讼请求，由屈臣氏公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定基本事实不清。屈臣氏公司收到歇业通知后未及时撤场，营业至2016年11月21日才撤场，在此期间未就合肥金鹰公司发出的终止合同通知提请法院确认效力，故屈臣氏公司与合肥金鹰公司的房屋租赁合同自2016年1月1日起解除，之后屈臣氏公司与安徽商之都股份有限公司合肥旗舰店建立了事实租赁合同关系，该合同关系取代了原合同关系，屈臣氏公司诉请损失赔偿无法律依据。一审依据屈臣氏公司提交的装饰装修、拆除费用发票等酌定损失金额434835.5元，证据不足，屈臣氏公司未提供证据证明附合装修物实际价值，未在撤离场所时对租赁物状况进行证据保全，应承担举证不能的法律后果。 屈臣氏公司辩称，合肥金鹰公司严重违约，导致房屋租赁合同被迫提前终止，屈臣氏公司与安徽商之都股份有限公司合肥旗舰店未建立事实租赁关系，一审判决数额合理。 屈臣氏公司向一审法院起诉请求：合肥金鹰公司向其赔偿损失886670.48元，退还履约保证金100000元，支付违约金（按每日千分之三标准，自2016年11月6日起计算至退还日止）；金鹰公司对合肥金鹰公司前述义务承担连带赔偿责任；合肥金鹰公司、金鹰公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年3月10日，金鹰公司向合肥金鹰公司出具《委托授权书》，授权书载明：金鹰公司是位于安徽省合肥市庐阳区物业（包括房屋及附属设施设备等）的合法使用权人，授权合肥金鹰公司全权代理进行出租、经营和管理，合肥金鹰公司所处理的以上事项，金鹰公司均予以承认，并由金鹰公司和合肥金鹰公司承担连带法律责任。 2015年4月20日，合肥金鹰公司（甲方）与屈臣氏公司（乙方）签订《场地租赁合同》，合同载明：乙方向甲方租赁位于安徽省合肥市庐阳区部分，场地实用面积295平方米，租期8年，自计租日起乙方经营满8年止；乙方按商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金，每月第18日或之前支付，若因甲方违约或过失（包括但不限于因任何原因丧失转租权）而造成本租赁合同提前终止，甲方应于收回场地后七天内退还乙方预先缴付之费用（含履约保证金），并赔偿乙方损失；合同期内，甲方如将场地租赁权转让给第三方，应提前三个月书面通知乙方有关转让问题，乙方有权选择终止合同，且甲方须赔偿乙方损失，若乙方选择继续经营本场地时，甲方必须保证第三方将自动成为本合同之当然甲方，并无条件继续执行本合同；合同期满或提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后七天内将扣除乙方应付费用（若有）后的履保金余额无息一次性全部退还给乙方，如甲方迟延返还，每逾期一日，则按应退还金额的千分之三向乙方支付违约金等。 合同签订后，屈臣氏公司向合肥金鹰公司交付了10万元履约保证金，并将承租场地投入使用。2015年12月，合肥金鹰公司发函至屈臣氏公司，告知合肥金鹰公司于2015年12月31日起歇业，屈臣氏公司可与新商场协商另行签订《场地租赁合同》。2016年1月1日，安徽商之都股份有限公司合肥旗舰店承接了前述租赁场地经营权。屈臣氏公司与安徽商之都股份有限公司合肥旗舰店协商未果，于2016年11月21日撤场。屈臣氏公司与合肥金鹰公司未就损失赔偿协商一致，遂成本诉。 一审法院认为，屈臣氏公司与合肥金鹰公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，双方应依约履行。合肥金鹰公司于2015年12月31日歇业，《场地租赁合同》无法继续履行，据此认定《场地租赁合同》于2015年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合肥金鹰公司无法保证出租房屋的正常使用，应当向屈臣氏公司赔偿损失。结合屈臣氏公司提交的装饰装修发票、拆除费用发票、房屋剩余租赁期限等，酌定装修损失金额为434835.5元【（装修工程款246046元＋装修工程款156513.02元＋消防工程款33399元＋灯布等3663.6元＋门头招牌4585.37元＋应急灯等48161.5元+亚克力灯箱10090元＋灯片制作费2894.86元）÷96月（合同约定租期）×77月（剩余租期）+拆除费用29500元】。屈臣氏公司主张的其他发票损失，不属于附和装饰装修物，故不予支持。屈臣氏公司主张预期利润损失，其提供的证据无法达到证明目的，亦不予支持。 依据合同约定，合肥金鹰公司应在屈臣氏公司交还场地后七天内退还履约保证金10万元，每逾期一日，按应退还金额的千分之三支付违约金，屈臣氏公司于2016年11月21日撤场，故履约保证金应在2016年11月28日前返还，屈臣氏公司诉请合肥金鹰公司返还履约保证金10万元，予以支持。合同约定的违约金标准过高，屈臣氏公司实际损失系利息损失，故酌定合肥金鹰公司应按中国人民同期银行贷款利率标准，承担自2016年11月29日起至保证金全部返还日止的利息。 金鹰公司2015年3月10日出具的委托授权书载明金鹰公司承认合肥金鹰公司处理的房屋出租、经营、管理事项，其与合肥金鹰公司承担连带法律责任，故屈臣氏公司诉请金鹰公司承担连带赔偿责任，予以支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、合肥金鹰国际购物中心有限公司于判决生效之日起十日内赔偿合肥屈臣氏个人用品商店有限公司各项损失434835.5元；二、合肥金鹰国际购物中心有限公司于判决生效之日起十日内返还合肥屈臣氏个人用品商店有限公司履约保证金100000元，并自2016年11月29日起按照中国人民同期银行贷款利率支付至履约保证金全部返还之日止；三、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司对合肥金鹰国际购物中心有限公司的上述责任承担连带赔偿责任；四、驳回合肥屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6879元，合肥屈臣氏个人用品商店有限公司负担2879元，金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、合肥金鹰国际购物中心有限公司共同负担4000元；保全费5000元，由金鹰国际商贸集团（中国）有限公司、合肥金鹰国际购物中心有限公司共同负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，合肥金鹰公司与屈臣氏公司就安徽省合肥市庐阳区负一层部分场地的租赁事宜签订书面合同，合同内容系双方真实意思表示，对双方具有法律拘束力。合肥金鹰公司在合同约定的租赁期限内歇业，租赁合同无法继续履行，屈臣氏公司因此撤场，屈臣氏公司向合肥金鹰公司主张损失赔偿责任，符合合同约定及法律规定，一审依据民事诉讼证据优势原则，采纳屈臣氏公司提供的部分装饰装修、拆除费用发票，酌定屈臣氏公司可得损失补偿434835.5元，有事实基础，标准适当，本院予以认同。 综上，金鹰公司、合肥金鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13758元，由合肥金鹰国际购物中心有限公司、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年四月三日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。