浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初979号 原告：许凌，男，1964年1月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告：陈步仁，男，1964年4月27日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。 原告许凌与被告陈步仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告许凌、被告陈步仁及其委托诉讼代理人包崇安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许凌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告立即搬离租赁的平阳县昆阳镇联东路73幢8号（即××）、联东路73幢9号（即××）两间房屋，并支付2018年10月1日至实际搬离之日止的房屋租金（按每月9500元标准计算）；3.判令被告支付平阳县昆阳镇联东宾馆（以下简称联东宾馆）物品折价欠款200000元；4.判令被告支付2010年11月1日至2018年9月30日止联东宾馆个体工商户注册使用费188000元（每月2000元×94个月）；5.判令被告支付联东宾馆经营期间电费926.24元（收费月份为2018年11月、12月）；6.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：联东宾馆自开业以来原由原告与家人经营，收入稳定，2010年原告因业务繁忙无法兼顾宾馆管理，想将经营联东宾馆的部分场所整体租赁给他人。当时原告朋友即被告得知消息后，提出要租赁上述房屋并继续用于经营宾馆。原、被告经协商后于2010年10月25日签订了关于昆阳镇××、220号、222号三间房屋二至五层及220号店面一间的《房屋租赁合同书》，并口头约定尽早变更联东宾馆的经营主体和责任人，变更前被告每月补偿原告2000元注册使用费，该款于变更后一次性付清。原告基于与被告的朋友关系，便同意被告拖欠应付款项及无偿使用部分原告的物业。2012年5月15日，原告将联东路73幢10号（即××）房屋出售给黄陈萍，并将原每月租金12000元按每间二至五层2500元、××店面一间4500元进行分割。2012年6月起，被告每月将租金中的2500元转账给黄陈萍，9500元转账给原告指定账户。2015年9月，被告妻子林玉远要求原告将《房屋租赁合同书》中的被告变更为林玉远，原告予以拒绝并将此事告知被告，明确表示不会租给林玉远，合同责任人是被告。至2017年12月30日，被告均按期支付房屋租金，之后因与原告发生经济纠纷，被告把部分租金缴入平阳县人民法院账户，至今不提供缴纳凭证。2018年8月16日，原告自行清理了债务并办理了案件终结执行手续，以电话、微信等方式通知被告按期支付租金，但被告不交，还以联东宾馆由林玉远经营且其与林玉远关系不好为由推脱责任。2018年10月1日，原告到联东宾馆解决合同纠纷时，被告还教唆林玉远耍泼误导办案人员，原告为维护自身权益于2018年10月注销了联东宾馆营业执照及特种行业许可证。原告为维护合法权益，特此起诉。原告在诉讼中陈述：《房屋租赁合同书》约定每月28日交纳下月租金，原告于2018年8月16日及之后多次要求被告交纳租金至原告指定账户，但被告不予配合，构成违约，故原告要求解除租赁合同。 被告陈步仁答辩称：（一）双方签订《房屋租赁合同书》，原告将联东路73幢10号房屋出售给黄陈萍后，被告将该间房屋租金支付给黄陈萍，被告曾将部分租金支付至法院账户，原告注销了联东宾馆的营业执照及特种行业许可证，以上情况均属实。原告诉称的其他内容均不属实。双方合同约定每月28日交纳当月租金，被告已交纳租金至2018年9月。法院曾向被告发送过两个案件的通知书，一直要求交纳租金至法院，直到2018年10月被告告知法院宾馆因经营手续被原告注销已无法经营，其也不再向法院交纳租金。涉案房屋原系原告用于开设联东宾馆，联东宾馆以原告为经营者登记为个体工商户。被告与原告签订租赁合同的目的是经营宾馆业务，合同中明确约定联东宾馆出租给被告经营宾馆服务，还约定原告的宾馆经营手续给被告使用。而原告在租期未满时即注销了宾馆经营所需证件，导致宾馆无法继续经营，合同目的无法实现，造成被告经济损失。（二）原告现同意解除合同，房屋租金只应付至2018年10月8日。被告已经另案起诉主张原告赔偿损失并申请损失评估，联东宾馆内物品设备需保留原样以便评估时查看现场，且宾馆内物品应归原告，由被告折价赔偿原告物品损失，故宾馆房屋内物品不能腾空。宾馆物品折价款260000元在签订租赁合同时已付清，否则被告不可能交付租赁房屋给原告使用，退一步讲，若未付清，原告现起诉也已超过诉讼时效。双方租赁合同第二条约定原告要配合被告办理有关宾馆正常营业所需的各项手续，被告承租后一直以原有的宾馆手续经营，这是双方合意的结果，符合交易习惯，原告也是同意的，从未提出异议，现原告主张个体工商户注册使用费没有依据。联东宾馆于2018年10月因被原告注销而停业，原告此后交纳的电费不应由被告承担。（三）《房屋租赁合同书》的签订主体一方是原告与郑小平，现原告一人起诉不妥，应通知郑小平作为原告或第三人参加诉讼，是否需要追加由法院确定。综上，被告在履行租赁合同过程中不存在过错，而原告明显违约，请求法院驳回原告解除合同外的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，本院认定如下： 原告许凌提交以下证据：1.人民调解协议书，证明被告教唆其妻子耍泼；2.（2018）浙0326执恢1046号执行裁定书，证明原告与案外人的纠纷达成执行和解，终结执行；3.联东宾馆电费收费明细，证明联东宾馆电费情况；4.离婚协议书，证明原告与郑小平离婚时已约定联东路73幢9号、73幢10号房屋权利义务归原告，与郑小平无关；5.微信截图，证明原告于2018年8月16日通知被告要求其将租金交付给原告，被告表示还要交给法院，原告于是通知其2018年10月30日终止租赁合同。被告陈步仁质证意见如下：证据1、2与本案没有关联；证据3的电费发生于联东宾馆停业后，不应由被告承担；证据4是原告与郑小平间的约定，不能约束其他人，是否追加郑小平由法院确定；证据5的微信消息被告有收到，原告单方发送的内容不能约束被告，被告曾收到至少两份法院执行通知书，均通知被告将租金交至法院，被告依通知向法院交付租金不存在过错。本院认证意见如下：证据1反映的是原告到联东宾馆向被告妻子林玉远索要租金而发生争执的处理情况，本院予以认定；对证据2、4、5的真实性予以认定，至于被告在（2018）浙0326执恢1046号案件执行终结后继续将租金交至本院而没有交给原告是否属违约，本案是否应追加郑小平参加诉讼，本院在说理部分另行阐述；证据3经本院向电力公司核实，确认2018年11月22日、12月17日存入926.24元，实际有790.05元被扣取作为2018年10月用电电费，136.19元被扣取作为2018年11月用电电费，本院对该事实予以确认。 被告陈步仁提交以下证据：个体户登记基本情况、平阳县公安局出具的证明、卫生行政执法文书、受理通知书，证明原告于2018年10月8日向平阳县卫生和计划生育局申请注销了公共场所卫生行政许可，10月10日向平阳县市场监督管理局申请注销了联东宾馆工商登记，10月28日向平阳县公安局申请注销了联东宾馆特种行业许可证，原告上述违约行为导致被告无法继续经营宾馆，租赁合同无法继续履行，造成被告经济损失。原告许凌对被告证据的真实性无异议，但认为租赁合同只约定房屋租赁而不涉及宾馆经营，宾馆房屋使用权一直由被告掌握，该证据无法证明待证事实。本院对被告证据的真实性予以认定，原告注销宾馆工商登记及相关证件的行为是否构成违约，本院在说理部分另行阐述。 本院经审理，认定本案事实如下：许凌与陈步仁原系朋友关系。坐落于平阳县昆阳镇联东路73幢8号（门牌为××）、73幢9号（门牌为××）两间五层房屋于2002年登记于许凌名下，建筑面积均为248.52平方米。坐落于平阳县昆阳镇联东路73幢10号（门牌为××）一间五层房屋原登记于郑小平（许凌前妻）名下，2012年5月15日出售给案外人黄陈萍，之后办理了变更登记手续。 2010年10月25日，许凌、郑小平与陈步仁签订一份《房屋租赁合同书》，出租方、甲方为许凌、郑小平，承租方、乙方为陈步仁，合同载明：甲方自愿将坐落于平阳县昆阳镇××、220号、222号三间房屋二至五层面积约616平方米、220号店面一间面积约43.8平方米，合计房屋面积约660平方米的联东宾馆出租给乙方经营宾馆住宿服务；乙方租用房屋期限为15年，即自2010年11月1日至2025年10月30日止，月租金12000元整按月支付，租金在每月28日前付清，如到期不付租金，甲方有权另行出租而不负任何责任；甲方保证出租房的用途符合有关法律、法规及规章的规定，并配合乙方办理有关宾馆正常营业所需的各项手续，乙方保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章制度的规定，不得从事非法活动，不得改变房屋结构；甲方保证房屋及其内部设施符合宾馆正常营业的需要，正常供电供水；宾馆客房共20间，前台收银电脑、监控，客房内的空调、电视机、床、桌、椅及成套布草、热水系统、一次性用品等物品折价26万元整，乙方一次性付清，租期满后客房内设施自行处置与甲方无涉。该《房屋租赁合同书》落款处甲方由许凌、郑小平签名，乙方处由陈步仁签名。上述房屋原由许凌经营联东宾馆，租赁合同签订后，许凌、郑小平将上述房屋交付给陈步仁使用并由陈步仁继续经营联东宾馆，陈步仁按月向许凌、郑小平交纳租金。 联东路73幢10号房屋于2012年5月15日出售给黄陈萍后，陈步仁将该间房屋租金2500元按月交纳给黄陈萍，另9500元租金按月交纳给许凌、郑小平。2013年9月3日，许凌与郑小平办理了离婚登记并签订离婚协议书，约定联东路73幢8号、73幢9号两间五层落地房均归许凌所有。之后，陈步仁按月将租金9500元交纳至许凌指定账号。 本院在执行吕国胜与郑永枢、肖丽洁、郑小平民间借贷纠纷一案过程中，于2013年12月送达（2013）温平执民字第1378号通知书到联东宾馆总台，要求宾馆经营业主停止向郑小平、许凌支付租金，并将应付租金直接向本院交纳，后于2017年7月31日对许凌谈话，告知联东路73幢8号、73幢9号属于法院查封物，产生的租金收入也依法应当执行。本院在执行叶崇彬与郑小平、许凌民间借贷纠纷一案过程中，于2017年8月向陈步仁送达（2013）温平执民字第1514号通知书，要求其将每月到期房屋租金9500元按月（自2017年8月份开始）交纳至本院执行款专户，不得向郑小平、许凌清偿。2017年12月11日至2018年7月30日期间，陈步仁向本院交纳了2018年1月至7月的7笔各9500元的租金。2018年8月16日，因叶崇彬以双方达成和解协议为由提出撤回对许凌、郑小平的强制执行申请，本院作出（2018）浙0326执恢1046号执行裁定书，裁定终结（2013）温平执民字第1514号案件的执行。之后，许凌联系陈步仁，要求其将租金交纳至许凌指定账户，而陈步仁予以拒绝，并于8月29日、9月28日向本院交纳2笔各9500元的租金。2018年10月1日，许凌到联东宾馆因租金问题与陈步仁妻子林玉远发生纠纷，后双方于11月27日达成调解协议。经许凌申请，平阳县卫生和计划生育局于2018年10月8日注销了联东宾馆的公共场所卫生行政许可证，平阳县市场监督管理局于10月10日注销了联东宾馆个体工商户的工商登记，平阳县公安局于10月28日注销了联东宾馆的特种行业许可证。2018年10月起的租金，陈步仁未再交纳。2018年10月10日，陈步仁向本院陈述，2018年10月1日许凌要求陈步仁向其交纳宾馆租金，但陈步仁认为已收到法院通知故只能交至法院，后许凌注销了宾馆相关证件，宾馆于10月9日歇业关门，民警也告知未取得证件不能再营业，其接下来不再交纳租金至法院。2018年10月，本院在执行中国建设银行股份有限公司平阳支行诉郑小平、许凌金融借款合同纠纷一案过程中，裁定查封了许凌名下的坐落于平阳县的房屋，但未实际查封房屋，该案正在办理中。 另查明，许凌2018年11月、12月存入联东宾馆户的电费926.24元，实际被扣取作为2018年10月、11月用电电费。诉讼中，郑小平在本院向其谈话时表示，其与许凌离婚时已约定联东路73幢8号、73幢9号房屋归许凌所有，涉案《房屋租赁合同书》及房屋的权利义务均归许凌享有及承担，其放弃相关权利也不承担义务，认可许凌一人关于合同所涉房屋的任何权利主张和诉讼行为，其不参加本案诉讼。案外人黄陈萍及其丈夫程增国在本案诉讼中向本院表示，2012年5月购买的联东路73幢10号房屋后已变更登记于黄陈萍、程增国名下，购买后该间房屋二至五层继续租给陈步仁并每月收取租金2500元，未另签订租赁合同，其对许凌起诉解除《房屋租赁合同书》予以同意，同意解除其该间房屋的租赁关系，至于涉及该间房屋租金及腾空等权利由其另行主张，不在本案中主张，其也不参加本案诉讼。陈步仁起诉许凌要求赔偿联东宾馆内物品、设备、装修的损失与停业经营损失一案中，经陈步仁申请后本院委托对损失进行评估，许凌、陈步仁收到关于上述损失的资产评估报告后，于2019年3月28日均向本院表示认可报告中所列宾馆内物品、设备、装修的清单。陈步仁在诉讼中陈述联东宾馆内物品仍保留原样，尚未腾空，宾馆房屋钥匙仍由其掌握。 本院认为:陈步仁与许凌、郑小平签订的《房屋租赁合同书》合法有效。郑小平认可《房屋租赁合同书》及所涉房屋的权利均归许凌享有，不参加本案诉讼，于法无悖，故本院依法不予追加郑小平参加诉讼。联东路73幢10号房屋现权利人黄陈萍、程增国表示对许凌起诉解除《房屋租赁合同书》予以同意，同意解除其该间房屋的租赁关系，该间房屋租金及腾空等权利由其另行主张，不在本案中主张，也不参加本案诉讼，故本院亦依法不予追加黄陈萍、程增国参加诉讼。 （一）关于合同解除及违约认定问题。许凌要求解除《房屋租赁合同书》，陈步仁、黄陈萍亦表示同意，故本院予以支持。根据本案事实，租赁合同约定租金在每月28日前付清，应认定每月28日前应付清当月租金，许凌在本院有多个被执行案件的情况下，陈步仁依本院通知将租金交纳至本院并不存在违约及过错。租赁合同签订后直至2018年10月8日间，许凌均许可陈步仁使用许凌办理的联东宾馆相关证件进行经营，直到发生争执后才予以注销，陈步仁主张租赁合同约定出租方需要配合承租方办理有关宾馆正常营业所需的各项手续意为出租方将原有宾馆相关手续给予承租方使用，更符合客观事实。许凌在陈步仁无明显违约及过错情况下，注销了联东宾馆相关证件，导致宾馆无法继续经营，许凌构成违约。（二）关于租金问题。合同解除前的租金，陈步仁已付租金至2018年9月，联东宾馆的公共场所卫生行政许可证于2018年10月8日被许凌申请注销后，宾馆于次日停业，故10月1日至8日间的租金陈步仁理应支付，金额为2533元（9500元÷30天×8天）。许凌擅自注销宾馆经营相关证件，导致陈步仁无法继续经营宾馆，且双方对宾馆装修、物品损失存在争议，故10月9日起至合同解除前的租金陈步仁可不予支付。租赁合同解除后，租金不再支付，可由相关权利人另行主张房屋占用费损失。（三）关于腾空问题。陈步仁已对许凌违约造成其损失提起诉讼，损失评估需对宾馆内物品等进行现场勘查及清点，陈步仁主张评估期间不宜腾空，理由正当。许凌、陈步仁已于2019年3月28日均表示认可评估报告中的联东宾馆物品设备等清单，评估对象已经确定，故陈步仁此后应及时进行腾空，许凌现要求陈步仁进行腾空，合法有据，本院予以支持，腾空范围限于租赁范围，故本案腾空范围限于联东路73幢8号、73幢9号两间房屋的二至五层及73幢9号房屋店面一间（面积约43.80平方米）。（四）关于物品折价欠款问题。许凌主张陈步仁尚欠20万元，但未提供证据证明其曾进行催讨，不符合常理。租赁合同约定物品折价26万元一次性付清，应认定为签订合同时一次性付清，陈步仁辩称即使该款尚未结清，现起诉也已超过诉讼时效，于法有据，本院予以采纳，故对许凌的该项诉请不予支持。（五）关于联东宾馆个体工商户注册使用费问题。租赁合同中未对注册使用费作出约定，许凌也未提供充分证据证明陈步仁需向其支付注册使用费，故本院对许凌的该项诉请不予支持。（六）关于电费问题。许凌主张的其2018年11月、12月交纳的电费金额，实际是被扣取作为联东宾馆2018年10月、11月用电电费，合计926.24元。因联东宾馆所涉租赁房屋的钥匙一直在陈步仁处，房屋内物品尚未腾空，租赁房屋仍由陈步仁控制，故许凌要求陈步仁承担联东宾馆的用电电费926.24元，合法合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告许凌及案外人郑小平与被告陈步仁于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同书》； 二、被告陈步仁于本判决生效之日起十五日内支付原告许凌租金2533元； 三、被告陈步仁于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县两间房屋的二至五层及73幢9号房屋店面一间（面积约43.80平方米）； 四、被告陈步仁于本判决生效之日起十五日内支付原告许凌电费926.24元； 五、驳回原告许凌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7671元，减半收取计3835.50元，由许凌负担3795.50元，陈步仁负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审 判 员  李 洁 二〇一九年四月十九日 代书记员  董茜茜