广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初1932号原告：唐文勤，女，1994年7月23日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。委托诉讼代理人:吕伟虹，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人:邱健夫，广东宝慧律师事务所律师。被告：陈展标，男，1973年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：尹建功，广东东成律师事务所律师。被告：林静，女，1974年4月11日出生，汉族，住广东省清新县。第三人：王伟，男，1986年10月16日出生，汉族，住重庆市万州区。第三人：钟涛，男，1974年4月11日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。原告唐文勤与被告陈展标、林静、第三人王伟、钟涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，本院依法追加王伟为第三人，于2016年4月6日公开开庭进行了第一次审理，原告原委托诉讼代理人涂雄飞（代理时限截止至2017年10月8日）、被告陈展标、第三人王伟到庭参加诉讼，被告林静未到庭参加诉讼。后本院依法追加钟涛为第三人，于2016年4月22日公开开庭进行了第二次庭审，原告原委托诉讼代理人涂雄飞、被告林静、第三人王伟、钟涛到庭参加诉讼，被告陈展标未到庭参加诉讼。本院于2016年5月25日公开开庭进行了第三次审理，原告原委托诉讼代理人涂雄飞、被告陈展标委托诉讼代理人（委托时限从2016年5月29日起至2019年3月5日止）及被告林静、第三人王伟、钟涛到庭参加诉讼。后因本案实体处理需以（2016）粤0606民初4151号案审理结果为依据，本院于2016年6月3日作出（2016）粤0606民初1932号民事裁定书，裁定“本案中止审理”。本案中止情形消失后，本院于2019年3月26日公开开庭进行了第四次审理，原告委托诉讼代理人邱健夫、被告陈展标委托诉讼代理人尹建功、被告林静到庭参加诉讼，第三人王伟、钟涛未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告唐文勤向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈展标、林静将座落于佛山市顺德区大良街道近良居委会近良路11号星汇华轩A1001房屋交付给原告；2.判令被告陈展标、林静向原告支付违约金150000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年8月4日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，约定被告陈展标、林静自愿将座落于佛山市顺德区大良街道近良居委会近良路11号星汇华轩A1001房屋出售给原告，成交价500000元；房屋交付时间为2015年8月20日，两被告逾期10天未交付房屋时视为其中途违约，应在违约之日起10日内赔偿150000元给原告。该合同签订后，原告依约支付了购房款，且前述房屋已过户。但两被告时至今日仍拒不交付该房屋。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告陈展标辩称，一、原告唐文勤与第三人王伟签订的涉案房屋买卖合同无效。该合同是在陈展标与第三人钟涛协商还款过程中、王伟在没有得到陈展标的合法授权的情况下（陈展标已于2014年10月30日撤销对王伟的授权并作公证），突然以明显低于市场价格的成交价（单价仅为4280元/平方米）将陈展标名下的座落于佛山市顺德区大良街道近良居委会近良路11号星汇华轩A1001房屋出售给唐文勤。该合同上没有陈展标的亲笔签名，也没有得到陈展标的追认，应认定为无效。二、王伟、钟涛为广东稳贷电子商务有限公司股东，唐文勤为该公司员工。唐文勤在知道王伟没有合法授权且没有陈展标本人签名的情况下以明显低于市场价格的成交价签订上述合同，并在2日后就办理了过户手续，明显存在恶意。且王伟只将其中的262856元款项交给钟涛作为还款，唐文勤、王伟并未将其余卖房款237144元交给陈展标。由此可推断，是唐文勤与王伟、钟涛三人串通故意侵犯陈展标的合法权益。基于以上意见，请求法院驳回原告唐文勤的全部诉讼请求。被告林静辩称，一、虽然林静曾在2014年9月17日委托王伟出售涉案房屋，但林静已于2014年10月28日将该委托取消，并在顺德公证处办理撤销手续。第三人王伟是在没有得到林静委托的情况下于2015年8月14日与原告唐文勤签订的《房地产买卖合同》，该合同的甲方签名并非林静的亲笔签名，事后也没有得到林静的追认，该合同是无效合同。二、王伟将涉案房屋以明显低于市场价格的成交价出售并过户给唐文勤，损害了林静的合法权益。且王伟、钟涛为广东稳贷电子商务有限公司股东，唐文勤为该公司员工；被告陈展标曾向该公司贷款。从本案证据看，唐文勤并没有购买涉案房屋，只是与王伟、钟涛串通侵犯林静的合法权益。三、退一步说，即使唐文勤购买了涉案房屋，但其仍未付清房款，故林静不能将涉案房屋交给唐文勤。唐文勤还应承担违约责任。第三人王伟述称，一、原、被告之间的房屋买卖合同是王伟代表被告陈展标、林静签署的。陈展标、林静称已公证撤销对王伟的授权，但并未告知王伟。其单方面作出的公证是无效的。公证机关也未告知王伟撤销授权的相关情况。二、当时，陈展标、林静委托王伟处理两人名下的三套房产。另有案外的一处房产也是根据涉案委托书签署的房屋买卖合同，但陈展标、林静并无提出异议。三、王伟、钟涛是广东稳贷电子商务有限公司的股东，而原告唐文勤并非该公司的股东，也不是员工。王伟并不认识唐文勤，并不存在与钟涛、唐文勤恶意串通的情况。第三人钟涛述称，当时被告陈展标共提供了三套房产用于抵押向钟涛借款。委托公证书在2014年9月17日办理的，当时钟涛也在场见证被告陈展标、林静亲自办理该公证书。陈展标、林静于2014年10月28日所办理的撤销委托公证并无通知到钟涛本人，亦无要求第三人王伟交回并销毁前述委托公证书。陈展标在2015年5月三次到钟涛所开设的广东稳贷电子商务有限公司，要求第三人王伟凭委托公证书代理出售位于佛山市顺德区房产；另与钟涛签订了还款协议，约定出售所得房款用于清偿钟涛的借款。该房产在2015年5月20日售出时，陈展标、林静亲自到场，钟涛亦在场见证。陈展标、林静要求王伟持委托公证书将该房产出售给了林海峰，并向钟涛归还了部分借款。陈展标承诺在一个月内将全部的借款结清。由此可见，陈展标、林静的陈述与其行为自相矛盾，两人是有意隐瞒其所办理的撤销委托公证。因此，王伟在出售位于佛山市顺德区产时所凭借的委托公证书是有效的。自2015年5月之后,陈展标未按约还款，甚至联系不上。因此，王伟在2015年7月底称可凭委托公证书将本案房产出售用于偿还借款时，钟涛表示了同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1.原告提供的证据《房地产买卖合同》、房地产权证各一份，中国农业银行转账业务回单二份，其中合同效力及收付款情况已经本院另案生效裁判确认，本院对该组证据予以采信。2.被告陈展标提供的公证书（2014年10月31日）、撤销委托公证一案的案卷材料复印件各一份，此公证文书的效力已经本院另案生效裁判确认，本院予以采信。3.被告陈展标提供的《函告》、快递单各一份，企业机读档案登记资料打印件一份，其中快递单所载邮寄地址确为第三人王伟、钟涛任职的广东稳贷电子商务有限公司，本院对该组证据予以采信。4.被告陈展标提供的《互相承诺书》、《补充协议》各一份，第三人王伟认可为其与陈展标所签订，本院予以采信。5.被告陈展标提供的（2015）佛顺法良民初字第2168号民事判决书一份，此裁判文书已发生法律效力，本院予以采信。6.被告林静提供的离婚证复印件一份，可反映陈展标、林静的婚姻关系存续情况，本院予以采信。7.被告林静提供的《补充协议》（2015年5月20日）复印件一份，与第三人钟涛提供的协议文本内容一致，本院均予采信。8.第三人王伟提供的公证书（2014年9月25日）一份，陈展标、林静认可其确曾作出该文书所载委托授权，本院予以采信。9.第三人王伟提供的《协议书》（2015年7月28日）一份，该协议为王伟代陈展标与钟涛所签署，本院对其真实性予以确认；至于相应协议内容的效力，系本案认定问题。经审理查明，2014年9月17日，陈展标、林静与王伟签订《委托书》一份，委托王伟处理位于佛山市顺德区房屋（以下简称：涉案房屋）与位于佛山市顺德区房屋的出售事宜，委托权限包括：“1.代为出售上述房屋，签订房地产买卖合同，签订存量房网签文件，办理房屋买卖合同公证，收取售房款及买受人支付的贷款和缴纳相关的费用；2.代为到相关房地产交易、管理、登记部门办理换领新证、产权交易、过户、查档、登记等手续；3.代为办理该房地产的物业管理、业主卡、水、电、燃气、电话、有线电视、宽带等方面的开户、销户、过户手续；4.如上述房地产的购买人需要办理二手楼按揭贷款手续，代为协助办理相关手续；5.代为清偿以上述房地产的抵押物的借款，代为取回相关金融机构或私人退回的他项权证及相关文件；6.代为办理上述房地产的抵押注销登记手续；7.纳税申报和缴纳上述房屋的税款以及支付一切正当费用”。2014年9月25日，顺德区公证处出具（2014）粤佛顺德第45641号公证书，对上述委托行为进行了公证。2014年10月28日，陈展标、林静出具《声明书》一份，声明撤销上述委托书，同时表示“因特殊原因无法将上述公证书交回佛山市顺德公证处”。2014年10月31日，顺德区公证处出具（2014）粤佛顺德第51396号公证书，对上述声明行为进行了公证。2014年11月7日，顺德区公证处通过王伟预留的电话向其告知了该公证书内容。2015年7月7日，陈展标向广东稳贷电子商务有限公司营业地邮寄《函告》及（2014）粤佛顺德第51396号公证书，告知钟涛其已通过公证方式撤销了对王伟的上述委托。2015年7月28日，王伟以陈展标委托人名义与钟涛签订《协议书》一份，约定钟涛同意解除对涉案房屋的抵押登记以便利该房产的出售，陈展标及王伟收到出售款后立即向钟涛清偿所欠的上述借款。2015年8月4日，王伟以陈展标、林静委托人名义与唐文勤签订《房地产买卖合同》一份，约定唐文勤以500000元的价格购买陈展标名下的涉案房屋,陈展标、林静于2015年8月20日将该房屋交付给唐文勤使用；该合同第五条第一款同时约定“甲方（即陈展标、林静）决定中途不卖或逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在毁约之日起10日内双倍返还定金给乙方（即唐文勤），并同时把所收的购房款退还给乙方，另赔偿人民币壹拾伍万元整的违约金给乙方”。同日，唐文勤通过转账方式向王伟支付了购房款500000元，王伟遂将其中的262856元支付给钟涛以偿还陈展标、林静所欠借款，但王伟所收取的剩余购房款237144元未返还给陈展标、林静。2015年8月6日，王伟持上述委托书及（2014）粤佛顺德第45641号公证书与唐文勤办理了涉案房屋的产权转移登记手续（新房地产权证号为：粤房地权证佛字第**）。另查明，陈展标于2016年3月24日以确认合同无效纠纷为案由向本院提起诉讼［案号为：（2016）粤0606民初4151号］，诉请判决：“1.判决确认被告唐文勤购买位于佛山市顺德区房屋的买卖合同无效；2.判令被告王伟、钟涛向原告返还买卖上述房产的不当得利500000元；3.判令被告王伟、钟涛、唐文勤赔偿原告恶意转让上述房产的损失200896元”。本院于2016年6月20日作出（2016）粤0606民初4151号民事判决书，认定“……被告唐文勤有理由相信持上述《委托书》的被告王伟具有相应代理权，其作为不知情的善意方签订涉案《房地产买卖合同》，并已依约支付了相应对价；……被告王伟在明知其代理权已终止的情况下仍与被告唐文勤签订上述《房屋买卖合同》，擅自以低于同期市价的价格出售涉案房屋，应就由此造成的原告损失承担赔偿责任。……被告钟涛在明知被告王伟出售涉案房屋的代理权已终止的情况下，仍与其签订上述《协议书》，解除对涉案房产的抵押登记以便利被告王伟出售该房产，依法应对被告王伟赔偿部分承担连带责任”，据此判决“一、被告王伟应在本判决生效之日起三日内向原告陈展标返还所留存的剩余售房款人民币237144元；二、被告王伟应在本判决生效之日起三日内向原告陈展标赔付损失款人民币125000元；三、被告钟涛对上述第二项款项承担连带赔偿责任；四、驳回原告陈展标的其他诉讼请求。”该判决作出后，仅王伟、钟涛不服判决提出上诉。王伟、钟涛先后提出撤回上诉申请。2017年12月4日，广东省佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终7168号民事裁定书、（2016）粤06民终7168号之一民事裁定书，裁定准许王伟、钟涛撤回上诉。前述判决已发生法律效力。再查明，陈展标、林静于2014年12月2日在民政部门协议离婚。诉讼中，陈展标、林静均表示涉案房屋为陈展标的婚前个人财产，该房屋现由陈展标交其父母居住使用。王伟为广东稳贷电子商务有限公司股东及职员，钟涛同为该公司股东。陈展标称唐文勤系广东稳贷电子商务有限公司职员及钟涛女友，但未提供相应证据予以佐证。以上事实，还有本案开庭笔录及询问笔录在案佐证。本院认为，原告唐文勤与被告陈展标、林静之间交易涉案房屋的房屋买卖合同关系的合法性及效力，本院已在（2016）粤0606民初4151号民事判决中予以认定。该判决已发生法律效力，具有既判力，本院予以确认。被告陈展标、林静称原告存在与第三人王伟、钟涛恶意串通情形的抗辩意见，未能提供新证据佐证，本院不予采纳。涉案房屋现由被告陈展标占有使用，原告要求被告陈展标向其交付涉案房屋的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。上述《房地产买卖合同》第五条第一款所约定违约金的适用条件是原告行使合同解除权，但原告却在本案中主张继续履行该合同。同时，该合同本是第三人王伟在故意隐瞒其代理权已被终止的情况下与原告所签订，故此交易行为所造成损失最终应由第三人王伟及协助王伟办理过户手续的第三人钟涛承担；而第三人王伟、钟涛就此交易对被告陈展标所承担的赔偿责任问题，本院已在（2016）粤0606民初4151号民事判决中先行处理。因此，原告要求被告陈展标、林静向其支付逾期交付涉案房屋的违约金150000元的诉讼请求，本院不予支持。原告可就此逾期交付的损失另案向王伟、钟涛提出主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈展标应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市顺德区房屋交付给原告唐文勤；二、驳回原告唐文勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1650元、财产保全费1270元，合共2920元（已由原告预交），由原告唐文勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇一九年四月四日书记员  冯秋莹