成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初232号 原告：四川省泰宏鑫企业管理有限公司，住所地：成都市成华区成华大道二段298号1栋1层2号附6号。 法定代表人：李仲秋，总经理。 委托诉讼代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都中新锦泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区柳城镇航天路22号。 法定代表人：罗开元。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告四川省泰宏鑫企业管理有限公司（以下简称“泰宏鑫公司”）与被告成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称“中新公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰宏鑫公司委托诉讼代理人罗林、被告中新公司委托诉讼代理人吴凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰宏鑫公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年2月14日签订的《洲际﹒亚洲湾23栋商业租赁合同》及《关于“亚洲湾物业租赁合同”的补充协议》有效；2、确认被告于2018年9月12日针对上述合同及补充协议的解除行为无效；3、判决被告继续履行上述合同及补充协议；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月14日，原、被告签订《洲际﹒亚洲湾23栋商业租赁合同》，该合同约定，被告将位于成都市温江区洲际亚洲湾项目二期XX栋X-X层房屋出租给原告经营使用，租赁期限为20年，即从2018年3月15日起至2038年3月14日止。同日，原、被告签订《关于“亚洲湾物业租赁合同”的补充协议》对案涉租赁房屋的配套设施、建筑设计、店招等作了补充约定。前述租赁合同及补充协议签订后，原告按约履行了义务。在合同履行过程中，被告于2018年9月12日向原告作出《解除合同的函》，要求解除双方签订的前述租赁合同及补充协议，表示不再履行合同。后原告提出异议未果，原告为维护合法权益，故诉至本院请求判如所请。 中新公司辩称，对2018年2月14日签订的租赁合同和补充协议无异议，但按照租赁合同约定，合同签订后7个工作日内，原告应该交付100万元定金，因为原告未足额缴纳，被告有权不继续履行合同；租赁合同和补充协议约定，被告方的所有交付条件需要原告的配合和提供相关资料，直到庭审时被告也未收到原告的改造要求和装饰装修的相关资料，被告客观上无法履行这两份合同；被告签订合同时缺乏对专业知识的了解，合同约定的交付标准和条件超过了签订合同时的预判，合同中专门约定的供水量、供电量和提供天然气的要求，需要专门的改造和审批，这个是非金钱债务的履行，客观上履行成本过高，无法履行，也不适合强制履行，同时符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的三个除外条件，希望解除合同，赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2018年2月14日，原告泰宏鑫公司（乙方）与被告中新公司（甲方）签订了《【洲际·亚洲湾】23栋商业租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《关于“洲际亚洲湾租赁合同”的补充协议》（以下简称“补充协议”）。租赁合同约定，租赁房屋位于成都市温江区洲际亚洲湾项目二期XX栋X-X层（除副楼、电影院部分），经营范围为超市、商场等配套业态；租赁期限为20年，即从2018年3月15日至2038年3月14日止；甲方给予乙方24个月的装修免租期，即从2018年3月15日至2020年3月14日止，实际起止日期于甲方正式交付物业当日起计算。补充协议约定，甲方出租给乙方的房屋在配套设施上应当满足：1、保证乙方每日自来水400立方米的用量；2、该租赁标的具备开通天然气条件，办理天然气开户所需相关手续及事宜由甲方提供及配合，乙方承担相关费用；3、甲方保证该租赁标的保证供电量不低于1600KVA（所需的改造等费用均由甲方承担），且向乙方免费提供备用发电机房，由乙方负责管理；4、甲方应按照乙方设计要求对租赁标的进行改造，并按乙方设计要求配套烟道、隔油地、排污池、化粪池、给排水等相关设施，给排水主管到乙方指定位置，前述改造和配套所需费用均由甲方承担；5、甲方应按照乙方设计要求改造电梯，所需费用由甲方承担；乙方设计要求详见附件，以上改造和配套在5月30日之前完成。补充协议另约定，甲方于交房之日起15日内向乙方交付租赁标的的建筑设计交底，确定设计图纸；租赁标的必须具备经验收合格的消防系统，强电系统必须按照原施工图设计，弱电系统、水电管线、线槽、给排水系统、照明系统等，除注明由乙方购置、安装的外，均由甲方负责购置、安装和调试并承担费用；该租赁标的消防送审与验收由甲方负责完成并承担费用；甲方必须完成大型购物中心的各项与建筑相关的政府各管理部门的审批手续，取得大型购物中心建筑物可供营业使用的验收合格的有效批文。 2018年8月3日，中新公司向泰宏鑫公司出具《商务函》，载明：“贵我双方之前签订了《洲际亚洲湾23栋商业租赁合同》，根据本项目目前情况以及我们向有关部门的了解，请贵方将租赁标的物的内外装修、装饰、改造方案等报我方同意并到房管、城管、建设、消防等相关部门备案，审核通过拿到相关批准文件后再进行入场施工，提前进入设备安装及装修将会影响房屋的装修验收，为此，特函请贵司不要提前进入开始相关设备的安装及精装修施工工作，请贵司理解并合作”。 2018年9月12日，中新公司向泰宏鑫公司邮寄送达《解除合同的函》，载明因为物业原设计状态、相关部门的要求限制等原因，中新公司出租的物业水电无法达到合同约定的要求，无法开通天然气，供电量达不到泰宏鑫公司的要求，电梯改造无法实现，相关的物业设计修改也无法实施，基于上述原因，出租物业现已无法达到补充协议约定的要求，无法向泰宏鑫公司交付合同约定标准的物业，无法实现合同目的，现函告解除租赁合同及补充协议，不再履行前述协议。 2018年9月29日，泰宏鑫公司向中新公司公证送达《关于要求继续履行合同的函》，要求中新公司继续履行租赁合同和补充协议，并根据合同约定按照泰宏鑫公司的设计要求对其承租的租赁标的物进行改造；在收到此函之日起3日内拆除承租租赁物外墙及周边障碍物，并恢复泰宏鑫公司招商中心招牌。 庭审中，本院向泰宏鑫公司释明双方签订的合同不适于强制履行，并询问泰宏鑫公司是否更改诉讼请求为解除合同并要求违约方承担相应责任，泰宏鑫公司明确表示如果要变更诉讼请求、将于2019年3月29日前书面提交申请书，逾期未提交则表示拒绝变更诉讼请求。2019年4月1日泰宏鑫公司诉讼代理人电话告知本院泰宏鑫公司拒绝变更诉讼请求。 上述事实，有原、被告身份证明，《【洲际·亚洲湾】23栋商业租赁合同》、《关于“洲际亚洲湾租赁合同”的补充协议》、《商务函》、《解除合同的函》、《公证书》、EMS快递单、案涉房屋现状照片等以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本案所涉项目系商业地产租赁，案涉房屋使用功能标准是大型购物中心，其要求中新公司继续履行的内容包括改造租赁物、完成相关部门的竣工验收、配合办理相关行政审批手续、交付租赁物等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系，而本案中，中新公司明确表示不再继续履行合同，双方继续履行合同的基础已经不复存在，因此泰宏鑫公司要求中新公司继续履行租赁合同及补充协议的诉讼请求不能成立。因案涉合同无法继续履行，就案涉合同的相关事宜，当事人应本着诚实信用的原则进行协商，以彻底解决纠纷。如果协商不成，泰宏鑫公司可依据法律规定和双方约定，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川省泰宏鑫企业管理有限公司诉讼请求。 本案案件受理费减半后收取50元，由原告四川省泰宏鑫企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵 萍 二〇一九年四月八日 书记员 周婉夏