江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初662号原告（反诉被告）祝国良，男，1979年7月1日生，汉族，江西省贵溪市人。委托代理人王海明，瑞金市金都法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）赣州金域珠宝实业有限责任公司，住所地：赣州市赣江源大道2号富升大厦1206、1207、1208商务公寓，统一社会信用代码913607005865739139。法定代表人郭伟，公司负责人。委托代理人李超，任总经理。委托代理人蒋九生，任法务经理。原告祝国良与被告赣州金域珠宝实业有限责任公司租赁合同纠纷一案以及反诉原告赣州金域珠宝实业有限责任公司与反诉被告祝国良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）祝国良及其委托代理人王海明，被告（反诉原告）赣州金域珠宝实业有限责任公司的委托代理人李超、蒋九生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月8日，原、被告签订《租赁合同》，被告将位于瑞金市象湖镇红都广场1#楼二楼面积约500平方米租赁给原告用于经营“诺卡贝田牛排生活馆”。合同约定：租赁期限为五年，自2018年4月8日至2023年4月8日；房屋租金第一年度按25000元/月支付，每月结算一次。合同签订当天，原告依约通过银行转账方式向被告支付房屋租赁押金及租金五万元，并于2018年3月份开始联系组织人员对租赁房屋进行清场，准备房屋装修事项。按照“诺卡贝田牛排生活馆”设立经营进度计划，原告聘请了相关岗位人员进行技能培训并一同逐步完成“诺卡贝田牛排生活馆”筹建工作。2018年3月13日与案外人赖某1签订《包工协议》，约定将租赁房屋装修所需“打墙、打地”等装修施工前期工作发包给赖某1完成，并按照约定于2018年3月13日支付8000元预付款。2018年3月20日原告与案外人瑞金市经典诚印装饰工程有限公司签订《装饰设计订单协议》，并于当天依约定向该公司支付装修订金30000元。被告租赁给原告的红都广场1#楼二楼商铺需要经1#楼1115号与1116号店房之间的楼梯通行，但时至租赁合同约定的起租时间，被告一直未将所需通行的楼梯间搭建的建筑物及他人堆放的物品进行清除，致使原告无法正常通行对租赁房屋进行装修。双方签订的《租赁合同》第五条第三款约定“甲方负责把一楼楼梯间清理出来，不影响乙方装修开业”，被告未履行合同约定义务的行为显属构成事实上的违约，被告的违约行为导致原告无法对租赁房屋进行装修，“诺卡贝田牛排生活馆”的开业经营更是无从谈起。原告就双方签订的《租赁合同》要求予以解除已书面通知，但被告未作答复。原告认为，被告一直迟延履行合同约定义务的违约行为致使原告无法实现合同目的，双方所签订的《租赁合同》应依法解除，原告具备行使解除权的法定条件。并且被告违约行为已经实际造成原告损失，被告应承担因自身违约给原告所造成的损失的违约责任。故诉请法院判令：1.解除原、被告双方于2018年3月8日签订的《租赁合同》；2.被告立即返还2018年3月8日收取的原告支付的房屋租赁押金及租金合计5万元，并按年利率6%计算自收取之日至款项归还之日资金占用期间的利息；3.被告承担因其违约造成原告损失138550元，其中（1）“诺卡贝田牛排生活馆”装修设计费3万元、（2）装修施工人工费8000元、（3）“诺卡贝田牛排生活馆”员工培训及工资88550元、（4）筹备“诺卡贝田牛排生活馆”外出学习交通及住宿费12000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告同意从2019年2月8日起解除《租赁合同》。被告对房屋交付已竭尽所能，无任何过错。在2018年11月初被告履行了交付租赁房屋的义务。2018年12月22日，被告收到原告“要求解除《租赁合同》的通知”，但是，该通知不产生解除合同的法律效力。二、因原告违约，其第2项诉讼请求应予以驳回。被告已交付租赁房屋，原告就应履行支付房租等义务，但其至今欠付2018年12月8日至2019年2月7日的房租。根据《租赁合同》第十条第1项，原告无权要求返还已付的押金和房租。三、鉴于原告出示的证据“《包工协议》及《收条》、《装修设计订单协议》及《收据》”不能证明其存在损失，其诉讼请求3（1）（2）依法应予以驳回。（一）法律规定的赔偿损失是指赔偿当事人受到的实际发生的损失。如原告支付8000元属实，只能证明其交付了8000元的打墙、打地预付款。但预付款不是定金，不能证明他损失了八千元。预付款应根据实际施工量多退少补，如未施工还应当全部退回。但祝国良未举证证明他已经施工。（二）如祝国良支付给案外人的三万元“设计订金”属实，该款可以依法全部收回。其理由：1、《装饰设计订单协议》第四条：如因甲方（指祝国良）原因终止了本协议，甲方原交的设计费不予退还。但并未约定“设计订金不予退还”。即使将该“设计订金”作为设计费预付款，但该协议仅约定如甲方终止协议，不退还设计费。而没有约定如乙方（装饰公司）终止协议，应双倍返还已收的设计费。况且，三万元已远超设计总费用六万元的20％，不符合法律对定金比例的限制。所以，三万元“设计订金”不具备法律意义上的定金性质。2、法律规定，付款方终止协议，支付的定金不予退还。但没规定支付的费用（如设计费）不予退还。另外，按装饰协议第四条，如果甲方支付了全部六万元设计费后终止了协议，也不能退还。所以，该协议第四条本身不合法。3、按以上装饰协议第三条：乙方（装饰公司）收到设计费后开始对甲方工程进行实地测量和设计。因甲方祝国良只交了三万元“设计订金”，设计费没有全部缴清，乙方按协议不会实地测量和设计。事实上，也没有证据证明乙方履行了该份协议。四、根据《合同法》第一百一十九条，祝国良不得要求答辩人赔偿其员工培训、工资损失88550元。其诉讼请求3（3）依法应予驳回。《租赁合同》第五条第3项约定，“甲方负责把一楼楼梯间清理出来，不影响乙方（指祝国良）装修开业。”可见，在签订合同的2018年3月8日之前，祝国良已明知案外人杨晓彬正在占用一楼楼梯间，并会影响二楼的装修开业等。因杨晓彬持续占用，多方努力无果，被告在2018年4月2日起诉，并在4月18日申请祝国良作为证人出庭作证。该诉讼存在时间长，风险大，答辩人能否交付房屋、何时能交付等均不确定。这些情况祝国良也同样明知。在被告没有按合同于2018年4月8日交付租赁房屋违约后，祝国良非但不防止损失的发生或扩大，竟然还在2018年4月15日之后，连续三个月支付给案外人工资等，其所谓的损失依法不得要求答辩人赔偿。五、没有证据证明祝国良为筹备餐馆，外出学习交通、食宿费损失了12000元。请法院驳回其诉讼诉讼请求3（4）。六、如果确有证据证明祝国良存在损失，依据其提交的两份判决书，根据《合同法》一百二十一条，《侵权责任法》第六条、第十五条，祝国良的损失应当由杨晓彬全部承担。反诉原告反诉称：（2018）赣07民终3117号《民事判决书》终审判决维持原判。原判（2018）赣0781民初1179号《民事判决书》判令，杨晓彬应于判决生效后十日内清除所占用的红都广场1#楼第一层1115号与1116号店房之间的楼梯间及公共通道上的商业物品及所搭建的建筑物，并恢复原状。因杨晓彬未在生效判决要求的时间内履行，反诉人于2018年10月11日申请人民法院强制执行，至当月底法院执行完毕上述原判第一项。反诉人立即在次月初告知了被反诉人，并请其立即履行合同。后反诉人在2018年12月22日收到被反诉人寄来的“关于要求解除《租赁合同》的通知”，但该通知并不产生解除合同的效力。综上，诉请法院判令：1.判令被反诉人支付2018年12月8日至2019年2月7日的房租合计36500元；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。庭审时反诉原告将第一项诉讼请求的36500元变更为31500元。反诉被告辩称：一、本诉被告提出反诉请求没有事实根据和法律依据，不具备法律意义上的反诉条件，本诉被告的请求不构成反诉。1、“反诉”是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉的原告为被告向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。反诉的目的是抵消、吞并、排斥原告提出的诉讼请求，但反诉必须具备相应的构成要件。2、就本案来讲，被告提出反诉虽然基于与本诉相同的同一法律关系，即双方存有的房屋租赁法律关系。但构成反诉还必须基于同一法律事实，本案本诉原告是基于被告未按合同约定构成违约提起诉讼行使合同解除权，双方签订的租赁合同是否具备解除条件，是本案双方当事人需要审判机关得以解决的争议。涉案租赁合同一旦得以解除，双方权利义务终止，原告没有向被告支付房屋租金的合同约定义务，同理，被告也没有向原告主张支付房屋租金的权利。被告提出反诉请求是基于合同不予解除，与本诉诉请基于的事实并非同一法律事实，显属不具备反诉条件，被告要求仅能够作为反驳主张。并且，其要求原告支付租金的反驳主张也必须以本案作出不予解除租赁合同的情况下才有事实根据。3、《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案被告在与原告签订《租赁合同》后，明显没有履行租赁合同当中所约定“清理一楼楼梯间，不影响装修开业”的合同义务，其履行合同义务在先。被告履行合同义务不符合约定，原告没有向其支付房屋租金的义务。另外，根据瑞金市人民法院作出的（2018）赣0781民初1179号《民事判决书》，确认涉案房屋租金损失依法由案外人杨晓彬承担，杨晓彬是承担房屋租金损失的责任主体。二、反诉被告主张2018年12月8日至2019年2月7日期间房屋租金计算数额错误。《租赁合同》第四条约定，第一年度每月租金为25000元；第二年度每月租金为26500元。2018年12月8日至2019年2月7日期间租金应按第一年度约定的每月26500元标准计算。本诉及反诉的争执焦点：1、原、被告签订的《租赁合同》是否需要解除？原、被告对合同解除是否存在过错，是否需要承担违约责任？应于何时解除合同？2、被告是否需要退还原告房屋租赁押金及租金5万元？3、被告是否需要向原告赔偿下列损失：设计费30000元、装修施工费8000元、员工培训及工资88550元、学习交通食宿费12000元？4、反诉被告是否需要向反诉原告支付2018年12月8日至2019年2月7日期间的房屋租金31500元？原告（反诉被告）提交的证据有：1.原告身份证复印件、被告企业信息打印件各一份，证明原、被告主体适格；2.（1）双方签订的《租赁合同》，证明合同签订的时间、租期、双方的权利义务等；（2）被告代理人向原告出具的收据一份，证明原告在签订合同当日向被告支付押金、部分租金共计50000元；3.（1）（2014）瑞民一初字第747号民事判决书；（2）（2018）赣0781民初1179号民事判决书；（3）（2018）赣07民终3117号民事判决书。证明被告与案外人杨晓彬诉讼情况，原告不存在合同缔约过错；4.（1）原告于3月13日与赖某1签订的《包工协议》及赖某1出具的《收条》，证明祝国良支付给赖某1清场产生的劳务支出8000元；（2）《装修设计订单协议》、《收据》，证明原告于2018年3月20日与装饰公司签订了协议并支付设计费用30000元；（3）“诺卡贝田牛排生活馆”工资明细及转账截图，证明原告因员工培训、学习支付工资及交通食宿费用合计100550元；5.证人赖某2、周某、钟某、赖某1证言，证明原告对员工进行了培训，发放了培训期间工资，原告支付了30000元的设计费用，支付了8000元的劳务费用；6.“关于要求解除《租赁合同》的通知”，证明原告向被告以书面方式要求解除租赁合同，该通知通过邮寄方式送达到被告处。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据的质证意见：对证据1、2、3无异议；证据4（1）（2）与本案无关联性；证据4（3）不能证明吕全飞等人是餐馆员工，没有身份证件和劳动合同佐证。餐馆一直没有装修及开业，原告不可能支付这期间的工资。转账明细合计88550元并非100550元。因此证据4（3）与本案无关；证据5中四证人证言不真实。按两个员工的证言，培训期工资过高、时间过长。打地板面积约为85.54平方米，不需要20多天的工作量、8000元的工资，因此赖某1的证言也不真实。对证据6无异议，对方于12月21日寄出，我方于12月22日收到，但该证据达不到证明目的。被告（反诉原告）提交的证据有：1.强制执行申请书，证明被告于2018年10月11日申请强制执行，当月底清除了租赁房屋一楼的物品，并恢复了原状；2.（1）被告在2018年11月发给祝国良的“关于尽快履行《租赁合同》的告知函”；（2）被告负责人发给祝国良上述告知函的微信截图；3.（1）被告在2018年12月22日收到祝国良寄来的“关于要求解除《租赁合同》的通知”；（2）被告收到上述通知的运单复印件等；4.民事起诉状、证人出庭作证申请书；5.原告已实施的装修前期准备工作图片。证明原告去除一楼、二楼面的瓷砖和二楼部分地面瓷砖的工程量。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据的质证意见：对证据1三性均有异议，该申请系被告单方制作，制作时间为10月份，与租赁合同签订相隔半年，被告没有按照约定履行清理楼梯间的义务；对证据2三性均有异议，微信截图无法确定微信双方，无法显示该微信截图的来源，无法确定截图里显示的相关内容，原告没有通过任何方式收到过该告知函；对证据3无异议；对证据4不发表质证意见；对证据5三性均有异议，照片没有显示拍摄时间，无法确定照片上拍摄的房屋系本案案涉房屋，不符合证据要件。本院对原告（反诉被告）提交证据的认定：被告对原告提交的证据1、2、3、6无异议，本院对该证据予以确认；原告聘请赖某1清场产生劳务支出8000元，故对原告提交的证据4（1）及证人赖某1的证言予以确认；原告提交的证据4（2）仅能证明原告向案外人瑞金市经典诚印装饰工程有限公司钟某支付装修设计订金30000元，并不能说明原告是否应该向该公司支付设计费、应该支付多少设计费、是否可以向该案外人主张返还等，另外钟某提供的装修设计图完成时间是2018年3月13日，而原告与该设计公司签订的《装饰设计订单协议》的签订时间是2018年3月20日，存在工作成果完成在前，而合同签订及交付订金在后的违反常规的因素，在无合理解释及更充分的证据佐证前，本院对该证据及证人钟某证言不宜采信；原告提交的证据4（3）及证人赖某2、周某的证言，因无相关劳务合同及培训、学习证据印证，本院不予采信。本院对被告（反诉原告）提交证据的认定：原告对被告提交的证据3无异议，本院对该证据予以确认；被告提交的证据1、4与法院诉讼及执行卷宗里的相同资料相符，本院对该证据的真实性、合法性予以认定；原告在庭审中确认收到被告通过微信向其发送的“关于尽快履行《租赁合同》的告知函”，故本院对被告提交的证据2的真实性予以认定；被告提交的证据5无法证明原告去除台阶及二楼瓷砖的应付工程款为1400元，故本院对该证据的关联性不予认定。本院对事实的认定：2018年3月8日，原、被告分别作为合同的乙方、甲方签订了《租赁合同》，约定：1、被告将位于瑞金市象湖镇红都广场二楼商住楼，面积约500平方米租赁给原告用于经营“诺卡贝田牛排生活馆”；2、租赁期自2018年4月8日至2023年4月8日，共五年；3、第一年度房屋租金按25000元/月支付，每月结算一次，每月5号支付租金，押金为30000元；4、乙方一次性付给甲方转让费120000元整（含二楼一间店面橱窗），甲方负责把一楼楼梯间清理出来，不影响乙方装修开业；5、租赁期间，如甲方无故违约要提前解除合同，甲方应赔付3倍的装修费用给乙方。乙方违约，则应赔付押金3倍数额给甲方。合同签订当天，原告通过银行转账方式向被告支付房屋租赁押金及租金50000元。2018年3月13日，原告与案外人赖某1签订《包工协议》，约定将租赁房屋装修施工前期工作（即“打墙、打地、清理垃圾”）等发包给赖某1完成，总费用23800元。当日，原告支付预付款8000元给赖某1。随后赖某1开始进行施工，但没有完成全部施工任务。2018年4月3日，被告因一楼楼梯间仍被案外人杨晓彬占用，向瑞金市人民法院提起诉讼，要求：1.杨晓彬清除瑞金市红都广场1#楼第一层1115号与1116号店房之间的楼梯间及公共通道上的商业物品及所搭建的建筑物，并恢复原状；2.赔偿损失25000元，并从2018年5月8日开始按每天833.33元计算损失。2018年5月23日瑞金市人民法院作出（2018）赣0781民初1179号民事判决书，支持了其诉讼请求。该案二审维持原判。2018年9月份，原告向被告提出解除租赁合同，并要求被告赔偿损失，因原告没有提供损失的依据，双方未达成一致意见。2018年11月7日，赣州金域珠宝实业有限责任公司向瑞金市人民法院执行局出具“申请强制执行情况报告书”，确认楼梯间及公共通道已恢复原状。2018年11月23日，被告通过微信向原告发送了“关于尽快履行《租赁合同》的告知函”。2018年12月21日原告向被告邮寄了“关于要求解除《租赁合同》的通知”。次日，被告收到该通知。本院认为：一、原告（反诉被告）祝国良与被告（反诉原告）赣州金域珠宝实业有限责任公司签订的房屋租赁合同，是在双方自愿的基础上签订，且未违反法律规定，对双方具有约束力，双方均应依合同约定享有权利、履行义务。二、原告要求解除双方所签订的房屋租赁合同，被告亦明确表示同意解除该合同，故本院依法确认该合同予以解除。三、对合同解除日的确定。原告于2018年12月21日向被告邮寄解除合同的通知，是基于对2018年11月23日收到被告发送给其的履行合同通知的回应，并不代表原告在2018年12月21日才要求解除合同。而被告要求认定合同于2019年2月8日解除，没有任何依据，本院不予支持。租赁合同合同约定，“乙方一次性付给甲方转让费120000元整（含二楼一间店面橱窗），甲方负责把一楼楼梯间清理出来，不影响乙方装修开业”，根据该约定，被告负有先行把一楼楼梯间清理出来的义务。但自合同签订日起至2018年10月底长达6个多月的时间，被告并未把一楼楼梯间清理出来，影响了原告装修开业，故本院认定被告存在未依合同约定交付租赁房屋的违约行为。另根据“租赁期间，如甲方无故违约要提前解除合同……”的约定，因被告无故违约在先，原告要求解除合同，符合合同约定。双方认可原告在2018年9月份口头向被告提出过解除合同要求，基于原告行使合同解除权的条件已成就，本院推定租赁合同于2018年9月30日解除。四、合同签订当日，原告向被告支付了房屋租赁押金及租金50000元，因被告未把一楼楼梯间清理出来，导致合同并未开始履行，故原告要求被告归还该款，并自收取之日起至款清之日止按年利率6%支付资金占用期间的利息，本院予以支持。五、对原告其他损失的认定的处理。合同因被告违约被解除，原告因此所受损失应由被告全额赔偿。1.原告将租赁房屋装修施工前期工作（即“打墙、打地、清理垃圾”）等发包给赖某1，并实际支付了8000元给赖某1，赖某1实际进行了施工，虽然只做了部分工作，但赖某1出庭证实该款已用于施工添置工具、支付工资，不存在退还给原告，故该金额应认定为原告的损失金额。至于被告提交现场照片认定工程量只值1400元，因无其他证据佐证，本院不予采信。2.原告向案外人瑞金市经典诚印装饰工程有限公司钟某支付装修设计订金30000元，但并无其他证据证明该公司是否交付了工作成果、原告是否应该向该公司支付设计费、应该支付多少设计费、对已支付的30000元是否可以主张返还等，而且钟某提供的装修设计图完成时间是2018年3月13日，而原告与该公司签订《装饰设计订单协议》的时间却是2018年3月20日，工作成果完成在前，合同签订及交付订金在后，显然违反常理。另外，钟某出庭作证时特别说明保持向原告追偿另30000元未支付的设计费的权利。基于上述原因，在本案中不宜认定原告因支付设计费30000元就造成了30000元的损失。原告可在完善证据后，另案向被告主张赔偿。3.原告仅凭赖某2、周某的证言、转账明细、工资明细来证明支付员工培训、工资88550元，因无相关劳务合同及培训、学习证据印证，且转账明细截图也无法分辨转账媒介是微信、支付宝，还是手机银行，显然证据不足。另外，接受培训的员工包吃、包住，还发给每月2至4千元的工资，时间长达三个月，每个员工三个月领取工资的签名都在同一张明细，这些情形均不合常理。因此，原告主张“诺卡贝田牛排生活馆”员工培训、工资88550元，本院不予支持。4.原告主张筹备“诺卡贝田牛排生活馆”外出学习交通、食宿费1200元，无证据证明，本院不予支持。六、因本院推定租赁合同于2018年9月30日解除，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2018年12月8日至2019年2月7日的房租31500元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：一、解除原告祝国良与被告赣州金域珠宝实业有限责任公司于2018年3月8日签订的《租赁合同》，解除日为2018年9月30日；二、被告赣州金域珠宝实业有限责任公司应当在本判决生效后15日内返还原告祝国良向其支付的房屋租赁押金及租金50000元及资金占用期间的利息（自2018年3月8日起至款清之日止按年利率6%计息）；三、被告赣州金域珠宝实业有限责任公司应当在本判决生效后15日内赔偿原告祝国良因租赁房屋装修施工前期工作支出费用8000元；四、驳回原告祝国良的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告赣州金域珠宝实业有限责任公司要求反诉被告祝国良支付2018年12月8日至2019年2月7日的房租31500元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4071元（原告祝国良已预交），由原告祝国良承担2821元，由被告赣州金域珠宝实业有限责任公司承担1250元。反诉费712元（已由反诉原告赣州金域珠宝实业有限责任公司预交），由反诉原告赣州金域珠宝实业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  徐德清人民陪审员  梁水生二〇一九年四月十七日书 记 员  钟 璇