内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0722民初271号原告（反诉被告）：李旺，男，1954年12月4日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：潘智利，内蒙古纳文律师事务所律师。被告（反诉原告）靳丽业，男，1981年11月6日出生，汉族，个体工商户。现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘伟群，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。原告李旺与被告靳丽业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序。被告靳丽业于2019年3月7日提起反诉，本院依法受理。于2019年4月11日、2019年4月17日两次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李旺及其委托诉讼代理人潘智利，被告（反诉原告）靳丽业及其委托诉讼代理人刘伟群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李旺向本院提出诉讼请求：1、要求与被告解除房屋租赁合同关系；2、要求被告将房中物品立即搬出；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月原被告签订房屋租赁合同，原告将位于尼尔基镇纳文东大街博物馆对面的自有房屋出租给被告，租期三年，年租金6.5万元。合同约定第一年租金在2018年11月15日付清。而在租金交付日期到来时被告并未履行交付租金的义务。依据合同法第94条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同，其中第二项在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务。第三项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行。为此原告要求依法解除与被告的房屋租赁合同关系，并要求被告将房中物品立即搬出，请法院依法判决。被告靳丽业辩称，一、原告所述与事实不符，事实上并不是答辩人不交付租金，而是答辩人多次找到原告要求交付租金。原告拒收，答辩人现仍可以交付租金，而且可以当庭交付。二、原告诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。反诉原告靳丽业向本院提出反诉请求：1、要求确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、要求反诉被告返还预付款2万元；3、要求反诉被告返还反诉原告装修损失30万元；4、要求反诉被告赔偿反诉原告信赖利益损失3万元；5、要求反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年9月9日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限为三年，租赁期限从2018年10月30日开始计算，之前为装修期，于合同签订时给付首付款2万元，剩余部分于同年11月15日付清。反诉原告如期装修完成并按约定日期向其交付余款时，反诉被告总是以在外地为由拖延收款，现今反诉原告了解反诉被告已经于2018年5月知晓并委托其儿子李海涛签订了棚户区现场调查表，并且2018年5月13日已经完成棚户区改造项目分部初步评估。反诉原告认为反诉被告在将房屋租赁给反诉原告之前已经知道该房屋在棚户区改造范围内，且涉及拆迁而与反诉原告签订房屋租赁合同并约定装修损失由反诉原告与投资商协商，而事实上在签订合同之前该房屋已经完成了作价评估，根本不可能存在该专项赔偿项目，所以反诉被告在签订合同时存在欺诈行为。根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行房屋租赁。该房屋租赁合同的签订已经违反法律行政法规强制性规定，双方所签订租赁合同无效。同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第九条规定，反诉被告的其他行为即违反法律、行政法规强制性规定行为的直接导致合同无效应承担全部赔偿责任。包括返还预付款2万元及装修损失30万元，并且该房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，简单采用赔偿装修损失的方式会导致当事人利益失衡，反诉原告作为能够履行的一方当事人有权要求反诉被告赔偿因此所造成的订约信赖利益损失，可以根据诚信原则、综合过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持。按照目前的司法实践，损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。故反诉原告要求反诉被告赔偿信赖利益损失3万元。补充一点，在反诉状中适用《城市房屋拆迁管理条例》第12条的规定，已经废止。所以依据《莫旗国有土地上房屋征收补偿安置办法》第十条规定，征收范围确定后，在征收范围内的房屋不得租赁和交易。反诉被告李旺辩称：一、关于房屋租赁的合同效力问题。答辩人与反诉原告签订的房屋租赁合同依法有效。反诉原告主张确认租赁合同无效没有法律依据。首先，反诉原告在反诉状中依据城市房屋拆迁管理条例第十二条规定，主张答辩人违反该规定，由此认定双方签订的房屋租赁合同无效。而反诉原告所适用的上述法律规定，在2011年1月21日国务院公布实施的第590号国务院令发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布日之日起实施，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。反诉原告在反诉状中适用的《城市房屋拆迁管理条例》已经废止，反诉原告主张签订的房屋租赁合同无效是错误的。二、反诉原告在反诉状中声称答辩人对其实施了欺诈行为，反诉原告这个主张并不属实。在双方签订的房屋租赁合同第六条内容对房屋的拆迁问题作了明确约定。反诉原告在签订房屋租赁合同时是清楚答辩人房屋可能拆迁的情形。答辩人在签订租赁合同时并未隐瞒房屋可能被拆迁问题。因此答辩人对此并没有存在欺诈行为。三、关于反诉原告的经济损失问题。答辩人与反诉原告签订的房屋租赁合同合法有效，该合同第六条明确约定拆迁导致的其他损失，答辩人不负赔偿责任。因此反诉原告要求答辩人承担赔偿经济损失责任无事实依据及法律依据。综上，反诉原告要求答辩人承担民事赔偿的主张无事实及法律依据，答辩人请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求，维护答辩人的合法权益。另外补充一点，刚才反诉原告代理人所主张的《莫旗国有土地上房屋征收补偿安置办法》，该规定不具有法律效力，其内容不得已国务院公布的国有土地征收与补偿条例的内容相违背。因此以该规定认定双方签订的租赁合同无效，不具有法律效力，所以该主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月9日，原告李旺持有打印好的空白房屋租赁合同，在反诉原告靳丽业宝源楼下鲁班汽车美容会馆，李旺与靳丽业签订了房屋租赁合同，当时靳丽业支付给李旺预付款2万元。另查明，2017年8月，莫旗人民政府发布关于对契丹城二期、布西古城三期棚户区改造等项目地段范围内房屋征收的决定。李旺出租的涉案房屋在征收范围内，莫旗尼尔基镇青云轩棚户区改造被征收人李旺房屋附属物估价时点为2018年5月13日。2018年12月10日，李旺与莫旗人民政府房屋征收管理办公室签订莫旗国有土地上房屋征收与补偿安置协议，李旺出租的涉案房屋被征收。本院认为，本案争议焦点一：关于本诉原告李旺要求与本诉被告靳丽业解除房屋租赁合同是否符合法定解除情形的问题。在该房屋租赁合同中，双方约定租金在合同签订时即2018年9月9日给付2万元预付款，下欠部分于11月15日付清。本诉被告靳丽业在签订合同时给付李旺2万元，对于下欠部分靳丽业辩称多次找到原告要求交付租金，但是原告拒收。靳丽业对此抗辩没有提供证据予以证实，所以本院对靳丽业的该抗辩主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。在本案中，靳丽业在约定的时间即2018年11月15日没有将剩余的租金交付给李旺，属于以上法定解除的情形，因此本诉原告李旺要求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持，其要求被告将房中物品搬出的请求属于解除合同后的附随义务，本院对此予以支持。本案争议焦点二、关于反诉原告靳丽业提出房屋租赁合同无效是否具有法律依据的问题。反诉原告靳丽业提出该房屋租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，其依据的《城市房屋拆迁管理条例》已经废止，其另外依据的《莫力达瓦达斡尔族自治旗国有土地上房屋征收补偿安置办法》并不属于法律、行政法规的范畴，所以反诉原告靳丽业提出该房屋租赁合同属于无效合同反诉请求没有法律依据，本院对此不予支持。反诉原告提出反诉被告在签订合同时存在欺诈，但是没有提供证据证实，本院对反诉原告的该主张不予支持。在庭审中，反诉原告靳丽业提出申请，要求对其租赁房屋的装修费用进行鉴定。因为该房屋租赁合同不属于无效合同，所以其基于无效合同要求反诉被告返还装修损失30万元反诉请求就没有请求基础，因此反诉原告靳丽业要求对其租赁房屋的装修费用进行鉴定的申请对证明待证事实没有意义，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款的规定，本院对反诉原告的鉴定申请不予准许。综上所述，反诉原告提出的基于无效合同的其他反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除原告李旺与被告靳丽业之间的房屋租赁合同，被告靳丽业于本判决生效后三十日内将其在租赁房屋内物品搬出；二、驳回反诉原告靳丽业的反诉请求。案件受理费50元、反诉案件受理费3275元，均由被告靳丽业负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王秀梅二〇一九年四月十八日书记员  艳 丹