贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0423民初70号 原告：严琼书，男，1969年6月1日生，黎族，贵州省关岭自治县人，住关岭自治县。 委托代理人：汪敏，贵州联通律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 委托代理人：姜红刚，贵州联通律师事务所实习律师。 代理权限：一般代理。 被告：贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司（以下简称安顺琪景公司）。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树新城18号。统一社会信用代码：91520491584145886U。 法定代表人：郑锡强，该公司总经理。 委托代理人：刘清荣，男，1984年4月9日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住镇宁自治县，系被告公司员工。 代理权限：一般代理。 原告严琼书诉被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法由审判员杨红适用简易程序于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告严琼书及其委托代理人汪敏、姜红刚、被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司的委托代理人刘清荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告严琼书向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告缴纳的购房款本金、契税、印花税等共计人民币497,462元。（其中购房款本金为人民币478,765元，契税、印花税等为人民币18,697元）；3、被告向原告支付逾期交房造成的违约损失共计人民币48,670元；4、本案诉讼费由被告承担。 原告严琼书主张的事实和理由：2015年6月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于黄果树××地块（××）××贵州××果树·民俗度假小镇南侧商业××号商品房，面积为61.09㎡，购房款总价为人民币478,765元，付款方式为分期付款；2015年6月28日交齐第一笔首付款人民币240,000元；2015年12月31日交齐人民币143,259元；2016年3月31日前交齐人民币95,506元。并约定被告需在2016年3月31日前将房屋交付原告，逾期将承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定分三次支付购房款共计人民币478,765元，但被告至今未将房屋交付原告使用，且经原告多次催促，被告以各种理由推脱拒不交房。原告于2017年3月16日向被告发出退还房款通知，要求解除合同，但被告仍未履行相关义务。原告购买的商品房为经营性用房，因被告逾期交付房屋，致使原告在外租赁商铺营业，产生了实际经济损失，应按实际经济损失计算违约金。原告为维护其合法权益，特诉至人民法院请求判决支持如上所请。 被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司辩称：本案合同主要义务已经履行完毕，办理房产证只是合同的附属义务。房产证无法办理不是被告的原因，而是政府相关部门的审批流程原因，因此商品房买卖合同不应当解除。原告主张的违约金数额明显超过损失的30%，违约金应按中国人民银行逾期贷款利息的标准计算。原告在合理期限内没有行使合同解除权，原告解除权消灭。 经审理本院认定：2015年6月27日，原告严琼书与被告安顺琪景公司签订签约明细表，原告严琼书以成交总价人民币478,765元购买被告安顺琪景公司南区2-100号商铺，首付款为人民币240,000元，余款分两期支付，签约当天原告严琼书支付了首付款人民币240,000元及契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币18,697元给被告安顺琪景公司。2015年6月28日，原告严琼书与被告安顺琪景公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告安顺琪景公司将位于贵州省××市黄果树新城18号（马家坡）地块上的商品房南侧商业2-100号商业房出售给原告严琼书，房屋建筑面积为61.09平方米，套内建筑面积为55.04平方米，按建筑面积计算，单价为人民币7,837.04元/平方米，购房总价款为人民币478,765元。分期付款方式：于2015年6月28日交齐第一笔首期款人民币240，000元，于2015年12月31日交齐第二期房款人民币143,259元，于2016年3月31日交齐第三期房款人民币95,506元。交房期限：被告安顺琪景公司于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。违约责任：被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告严琼书按照合同约定于2015年12月31日交齐第二期购房款人民币143,259元，于2016年3月29日支付了第三期购房款人民币95,506元。购房至今被告安顺琪景公司未将房屋交付给原告严琼书使用，也未办理房屋的产权手续交给原告严琼书。原告严琼书于2017年3月16日向被告安顺琪景公司递交退房申请书，申请被告安顺琪景公司退还全部购房款，被告安顺琪景公司于2017年7月13日回复，对于原告严琼书退房申请暂缓两个月后回复。另查明，原告严琼书与案外人张绍明分别于2015年1月2日、2016年1月5日、2017年1月6日、2018年1月8日签订商铺租赁合同，约定张绍明将其自有的坐落于黄果树旅游区黄果树镇新城南区14栋商铺（面积为20平方米）出租给原告严琼书使用，房屋租金分别为人民币12,000元/年、16,000元/年、18,000元/年、20,000元/年。张绍明出具收据给原告严琼书，分四次收到原告严琼书交来的房屋租金共计人民币66,000元。 上述事实，有签约明细表、商品房买卖合同、收款收据、退房申请书、退房申请回复、房屋租赁合同、收条以及原、被告在庭审中的陈述等在卷证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告严琼书与被告安顺琪景公司签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护。原告严琼书按照合同约定支付了购房款人民币478,765元及契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币18,697元给被告安顺琪景公司。原告严琼书已按合同约定履行了买受人的付款义务，被告安顺琪景公司未按合同约定在2016年3月31日前将房屋交付原告使用已构成违约，应承担逾期交房给原告造成经济损失的违约责任。按双方合同约定“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，被告逾期交房至今已长达三年之久，原告依据合同约定有权解除合同。合同解除后，被告应将收取的购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币497,462元返还给原告严琼书。原告主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，由被告返还已付购房款、契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费的理由成立，本院予以支持。对于原告主张的违约损失问题，原、被告双方虽在合同中约定按已付款的0.01%支付违约金，但已付款人民币497,462元的0.01%仅有49元，远远低于被告逾期交房三年多以来给原告造成的实际经济损失。原告请求的违约损失可以参照黄果树同地段房屋租金标准计算，原告提供的房屋租赁合同及租金交付情况，证实被告安顺琪景公司逾期交房致使原告严琼书租赁房屋经营使用，产生了支付租金的实际损失约人民币50,000元，原告主张违约金调整增加为实际损失人民币48,670元的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 一、解除原告严琼书与被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于2015年6月28日签订的《商品房买卖合同》。 二、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款人民币478,765元给原告严琼书。 三、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还契税、印花税、维修基金、预告登记费、手续费共计人民币18,697元给原告严琼书。 四、限被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约损失人民币48,670元给原告严琼书。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费人民币9,262元，减半收取人民币4,631元，由被告贵州安顺琪景旅游资源开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定履行期届满后二年内，向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。 审判员 杨 红 二〇一九年四月一日 书记员 余婉萍