浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初1212号 原告：宁波万科物业服务有限公司（统一社会信用代码：91330212MA2815XU2H）。住所地：宁波市鄞州区钱湖北路69弄28号－1室。 法定代表人：朱卫红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：梅潮锋，男，该公司员工。 被告：胡凯超，男，1993年7月25日出生汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：雷伟，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永安，北京大成（宁波）律师事务所律 师。 原告宁波万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）诉被告胡凯超物业服务合同纠纷一案，于2019年3月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员牛乃洪适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人梅潮锋，被告胡凯超的委托诉讼代理人雷伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付2012年12月1日起至2019年12月31日止的物业服务费292632.9元、共用设备设施维修费6662.2元、垃圾清运费940.56元、逾期缴纳的违约金131937.85元。事实与理由:2010年10月27日，宁波雅戈尔北城置业有限公司与宁波雅誉物业服务有限公司签订了《新海景花园前期物业管理服务合同》，合同约定物业综合服务费标准为联排住宅（地上）6.00元每平方每月，物业费按季交纳。2018年，宁波市江北区新海景花园业主委员会重新选聘物业服务企业，并与原告签订了《新海景花园物业服务合同》，合同约定：物业服务费收费标准为联排别墅6元每平方每月，联排别墅地下室3元每平方每月，商业用房5元每平方每月。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于半年度最后一个月25日前交纳下期的物业服务费，所交年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠款的万分之五支付违约金。2018年3月1日，雅誉物业公司与原告签订《债权债务转让协议》，约定将2018年2月28日（含）前新海景花园业主所拖欠的物业费债权全部转让给原告。被告是新海景花园9幢43号业主，原告实际为被告所在的小区提供物业服务，但被告于2012年12月起拖欠物业服务费、日常维修费，望判如所请。 胡凯超辩称：一、双方没有形成直接物业服务法律关系，被告虽与开发商宁波雅戈尔北城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，但却从未与宁波雅誉物业服务有限公司或原告签订过任何书面协议，与原告没有直接物业服务法律关系。二、根据《物业管理条例》第四十一条之规定：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案涉案房屋尚未完成交付，因此该房屋交付前产生的物业费用应由建设单位承担。三、部分物业费用请求已过诉讼时效。即使要计算前期物业费，根据原告提供的证据，催收时间为2017年8月20日，根据我国相关法律规定，2015年8月20日之前的物业费已过诉讼时效。 根据原、被告的诉辩意见和举证、质证，本院综合认证及查明事实如下： 2010年10月27日，宁波雅戈尔北城置业有限公司与宁波雅誉物业服务有限公司（变更前为宁波雅戈尔物业服务有限公司）签订了《新海景花园前期物业管理服务合同》，合同约定物业综合服务费标准为：联排住宅（地上）6.00元每月每平方，高层住宅6.00元每月每平方，商铺为5.00元每月每平方，物业管理期限为2010年11月1日至2013年10月31日，后管理期限届满后物业服务还在延续。2011年8月10日，原告与宁波雅戈尔北城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的新海景花园9幢43号房屋，交付期限及条件约定为：出卖人应当在2012年11月30日前交付房屋，买受人同意出卖人可以在《宁波日报》等市内报刊登交付公告，买受人未在合同规定的最后交付期限届满前到出卖人处办理交付手续的，买受人已付清房款的，则主合同约定的最后交付日期届满之次日起，出卖人除履行约定的保修责任外，其余因该房屋引起的一切毁损灭失的后果和相关费用由买受人承担。2012年11月26日，宁波雅戈尔北城置业有限公司在《宁波日报》刊登了交付公告，要求海景花园业主按合同约定的时间到新海景花园小区交付现场办理交付手续。2018年，宁波市江北区新海景花园业主委员会重新选聘物业服务企业，与原告签订了《新海景花园物业服务合同》，合同约定：合同期限为2018年3月1日至2020年2月29日，物业服务费收费标准为联排别墅6元每平方每月，联排别墅地下室3元每平方每月，商业用房5元每平方每月，房屋共有部位、公用设备设施日常维修费为：联排别墅1.5元每年每平方，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于半年度最后一个月25日前交纳下期的物业服务费，所交年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠款总额的万分之五支付违约金。宁波雅誉物业服务有限公司于2017年8月20日在该小区内进行了物业费书面催缴。2018年，雅誉物业公司与原告签订《债权债务转让协议》，约定将2018年2月28日（含）前新海景花园业主所拖欠的物业管理费等应收款债权全部转让给原告，后在该小区公告了该《债权债务转让协议》。被告作为新海景花园9幢43号业主，于2012年12月起未交物业服务费、日常维修费、垃圾清运费。 双方一致同意，在不考虑是否交付的情况下，如果诉讼时效未过，被告对原告诉称金额无异议，如部分诉讼时效已过，从2015年9月1日起的物业费为179022.48元、共用设备设施维修费为6662.2元、垃圾清运费为940.56元、违约金为36627.3元无异议。 本院认为：原告与宁波雅戈尔北城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了交付期限及条件：出卖人应当在2012年11月30日前交付房屋，买受人同意出卖人可以在《宁波日报》等市内报刊登交付公告，买受人应在合同规定的最后交付期限届满前到出卖人处办理交付手续，2012年11月26日，宁波雅戈尔北城置业有限公司在《宁波日报》刊登了交付公告，在此情况下，住房未交付的举证责任在被告，现被告未提交涉案房屋未交付的相关证据也未就是否交付提起相关诉讼，且距约定的交付时间2012年11月30日已有六年有余，被告目前主张房屋未交付不能成立，物业费等相关费用应由被告承担。鉴于此，虽被告未与宁波雅誉物业服务有限公司或原告签订过物业服务协议，但宁波雅戈尔北城置业有限公司与宁波雅誉物业服务有限公司签订的《新海景花园前期物业管理服务合同》及新海景花园业主委员会与原告签订的《新海景花园物业服务合同》应适用于被告，对被告有约定力。原告未提交在2017年8月20日催交物业费的相关证据，本院对被告辩称的2015年8月20日之前的物业费用已过诉讼时效予以认定。2018年2月28日（含）前新海景花园业主所拖欠的物业管理费等应收款债权转让给原告，原告有权主张物业服务费等费用。综上，被告应支付原告2015年9月1日至2019年12月31日止的物业服务费179022.48元、共用设备设施维修费为6662.2元、垃圾清运费940.56元，逾期交纳的违约金36627.3元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告胡凯超于本判决生效后十日内支付原告宁波万科物业服务有限公司2015年9月1日至2019年12月31日止的物业服务费179022.48元、共用设备设施维修费为6662.2元、垃圾清运费940.56元、逾期交纳的违约金36627.3元，以上共计223252.54元； 二、驳回原告宁波万科物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3891.5元，由原告宁波万科物业服务有限公司负担1891.5元，被告胡凯超负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  牛乃洪 二〇一九四月十八日 书记员  华飞儿 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。