山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4341号 原告：郑志水，男，住济南市，公民身份号码。 委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙真真，山东中坛律师事务所律师。 被告：百替集团有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码。 法定代表人：郭文菁，该公司经理。 委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。 被告：王立辰，男，住济南市，公民身份号码。 委托诉讼代理人：张振，山东龙奥律师事务所律师。 原告郑志水与被告百替集团有限公司（以下简称百替集团）、被告王立辰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑志水及其委托诉讼代理人尹红燕，被告百替集团的委托诉讼代理人沈建勇，被告王立辰的委托诉讼代理人张振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑志水向本院提出诉讼请求：1.确认两被告就济南市历下区某小区3号楼3单元102号房屋所签订的房屋买卖合同[合同编号：X号]无效；2.判令被告百替集团协助原告办理房屋权属登记手续；3.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2004年11月16日，原告与被告百替集团签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告百替集团开发的某小区3号楼3单元102号房屋一套等内容。2004年12月1日原告与中国建设银行济南高新技术产业开发区支行签订了个人住房借款合同，合同约定本借款用于购买某小区3号楼3单元102号房屋，银行向原告提供贷款73万元。2005年5月底，被告百替集团向原告交付了上述房屋，原告将该房屋装修后便入住至今。2016年8月，原告起诉百替集团办理房屋权属登记手续。案件受理过程中，原告被告知涉案房屋于2016年10月9日已过户至被告王立辰名下。被告在明知原告已起诉其办理过户手续，双方有争议的情况下，却急于将房屋以明显低于市场价的价格卖给了被告王立辰，并快速办理了房产手续。两被告明显存在恶意串通的行为。根据合同法第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。为此，特向法院提起诉讼，依法支持原告的诉讼请求。 被告百替集团辩称，第一，原告要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求无合法的事实理由，不能成立。两被告签订房屋买卖合同是在双方自愿协商的基础上签订的，合法有效。该房屋买卖合同已经履行，涉案房屋的所有权已经变更至王立辰名下，且已进入法院执行程序，因此，原告的诉讼请求应予驳回。原告以与本案基本相同的事实和理由，于2018年4月13日向历下区人民法院起诉，要求撤销对上述房屋买卖合同已确认有效的济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初X号关于两被告住房纠纷的民事判决书，济南市中级人民法院（2018）鲁01民终X号民事裁定书，驳回了原告的诉讼请求，并确认两被告房屋买卖合同有效。济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初X号民事判决书与济南市中级人民法院的（2018）鲁01民终X号民事裁定书已生效，现原告再次要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，属一案两诉，应予驳回。第二，原告就本案所陈述的事实和理由，与客观事实不符。2004年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方于2004年12月23日又签订了《百替集团内部职工购房协议》，因原告未履行给付房款义务以及不符合双方签订的《百替集团内部职工购房协议》所附的条件约定而解除，双方建立的仅是房屋租赁关系，原告与被告签订的商品房买卖合同早已被双方签订的《百替集团内部职工购房协议》所替代而终止履行。原告在以往历次诉讼中，均以《百替集团内部职工购房协议》的约定主张该房屋应归其所有，现又以商品房买卖合同主张该房屋归其所有，其诉求所依据的事实前后矛盾，故原告对本案事实的陈述不符合客观实际。第三，被告百替集团并不是于原告起诉后才出售涉案房屋。被告百替集团系2016年1月与被告王立辰签订的房屋买卖合同，于2016年10月9日办理了不动产登记手续，而且在此之前，被告百替集团于2008年10月也曾将该房屋出售给马文明，并将该房屋交付，后马文明因该房屋有质量瑕疵向人民法院起诉，被告百替集团收回了该房屋。此事实证明，被告百替集团对该房屋一直享有所有权，并数次予以处分。原告所说的其已购买该房屋并自2005年至今一直居住在该房屋的陈述与上述事实不符。第四，原告的诉求已超过法律规定的诉讼时效。自2004年11月原告与被告百替集团签订合同以来，原告未向被告主张任何权利，未要求被告履行合同，根据法律规定，被告在本案的诉求早已超过法律规定的诉讼时效，应依法予以驳回。 被告王立辰辩称，第一，被告王立辰与百替集团于2016年1月29日签订的商品房买卖合同不违反法律强制性规定，合法有效。该合同约定由被告王立辰购买涉案房屋，总价款2144720元，合同系在双方自愿平等的基础上签订，且双方已经按照合同进行履行，合法有效。第二，涉案房屋所有权已经转移，被告王立辰系房屋合法所有权人，原告诉求无事实和法律依据。合同签订后，被告王立辰按照约定向被告百替集团交付了全部购房款2144720元，并于2016年10月9日办理了不动产登记手续。第三，原告不享有涉案房屋物权，其可以依据与被告百替集团签订的相关合同主张其债权请求权，不应继续侵害被告王立辰的合法权益。原告郑志水曾向济南市历下区人民法院提起撤销之诉，要求撤销（2016）鲁0102民初X号民事判决书，济南市历下区人民法院依法驳回了原告的起诉，济南市中级人法院予以维持，明确认定了原告未取得涉案房屋的所有权，享有的系合同的债权请求权。被告王立辰已经系涉案房屋的合法所有权人，原告再主张两被告间房屋买卖合同无效无事实和法律依据，也侵害了被告王立辰的合法权益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对各方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为：2004年11月16日，原告郑志水作为买受人（乙方），被告百替集团作为出卖人（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：原告郑志水向被告百替集团购买位于济南市历下区某小区3号楼3单元102号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋包括两部分，即：商品房的建筑面积133.4平方米，单价每平方米4580元；阁楼/下层复式的建筑面积70.34平方米，每平方米4380元，两部分加起来购房总价款919061元，原告郑志水采取按揭贷款方式付款；该合同第七条约定，被告百替集团应在2005年5月31日前将合同约定的商品房交付原告使用；合同第十三条约定被告百替集团应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机构备案。该合同还对其他权利义务及违约责任等内容进行了约定。2004年12月22日，原告郑志水作为甲方，被告百替集团作为乙方签订《百替集团内部职工购房协议》，约定：被告百替集团有条件地将公司房产出售给本公司职工，协议第二条约定：“甲方（郑志水）购买的商品房为第3号楼3单元1层102号房；该商品房建筑面积共133.40平方米，…，单价为人民币每平方米2200元；下层复式建筑面积共70.34平方米，套内建筑面积61.20平方米，…单价为人民币每平方米1600元；……以上总房价款合计人民币：406024元。”协议第三条约定原告采取按揭付款方式付款：首付款3480元，剩余房款29万元由原告申请15年银行按揭。该协议还对其他权利义务及违约责任等内容进行了约定。后涉案房屋交付给原告郑志水。 2016年1月29日，被告百替集团作为出卖人（甲方），被告王立辰作为买受人（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定被告王立辰向原告购买坐落于某小区3号楼3单元1层102号房屋，即涉案房屋，合同约定，被告王立辰购买的商品房建筑面积134.1平方米，单价为每平方米12000元；负一层复式建筑面积66.94平方米，单价为每平方米8000元,涉案房屋总价款为2144720元。合同第五条付款方式及期限约定，被告王立辰采取分期付款的方式，应于签署《商品房买卖合同》时交付首付款20万元，应于2016年9月30日前将剩余1944720元全部支付给被告百替集团。合同第七条约定，被告百替集团应在2016年10月18日前，将合同约定的商品房交付被告王立辰使用。该合同还约定了其他权利义务。2016年9月30日，被告王立辰通过银行转账方式向被告百替集团支付购房款1944720元。2016年10月9日，涉案房屋登记至被告王立辰名下，不动产权证号为：鲁（2016）济南市不动产权第X号及鲁（2016）济南市不动产权第X号。 2016年，被告王立辰以百替集团为被告，诉至济南市历下区人民法院，要求判令百替集团履行合同约定的交房义务并支付逾期交房违约金6650元。2017年2月28日，济南市历下区人民法院作出（2016）鲁0102民初X号民事判决书，以被告王立辰、被告百替集团签订的商品房买卖合同合法有效，双方应严格遵守合同约定为由，判决被告百替集团于判决生效之日起十日内将涉案房屋交付给王立辰，并支付王立辰违约金6650元。 2016年8月30日，原告郑志水以百替集团为被告，诉至济南市历下区人民法院，要求判令被告百替集团协助办理房屋权属证书，并承担因此发生的相关费用，支付违约金81204.8元。济南市历下区人民法院于2018年4月18日作出（2016）鲁0102民初X号民事裁定书，以原告郑志水以《百替集团内部职工购房协议》为依据提起诉讼，该购房协议涉及的是原告及百替集团之间公司内部规定，双方并非民事法律规定的平等主体为由，裁定驳回郑志水的起诉。同年，原告郑志水以王立辰、百替集团为被告，诉至济南市历下区人民法院，要求依法撤销济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102民初X号民事判决书并确认郑志水与百替集团住房买卖合同合法有效。2018年7月3日，济南市历下区人民法院作出（2018）鲁0102民撤X号民事裁定书，以郑志水在两被告的房屋买卖合同纠纷中无独立请求权，亦与案件处理结果无法律上利害关系；郑志水要求确认其与百替集团之间的商品房买卖合同及内部购房协议有效的诉讼请求与该案非同一法律关系为由，裁定驳回郑志水的起诉。原告郑志水对该裁定不服，上诉至济南市中级人民法院。2018年8月24日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终X号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 原、被告的争议焦点为两被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同是否有效，进一步而言系两被告就涉案房屋签订商品房买卖合同是否涉及恶意串通、损害原告利益的问题。原告郑志水主张合同无效，两被告在原告郑志水已经与被告百替集团签订买卖合同，原告已支付购房款并一直占有涉案房屋的情况下，恶意签订买卖合同，以低于市场价的价格进行交易并迅速过户，两被告的行为系恶意串通，损害原告利益。为证明该主张，原告郑志水提交原告履行与被告百替集团之间的买卖合同而支付购房款，被告百替集团向原告交付房屋后原告一直控制涉案房屋并至今居住在涉案房屋中的相关证据，同时，原告郑志水提交证据1、原告起诉百替集团的手里案件通知书及开庭传票，证据2、房屋权属登记信息表、不动产登记申请表、审批表、领证登记表、领证委托书、王立辰的转账凭证、缴纳维修基金发票（证据2均为复印件），证明被告百替集团明知原告已在2016年8月30日起诉其要求过户的情况下违反诚信原则，于2016年10月9日恶意将房屋过户至被告王立辰名下，被告王立辰申请办证当天即领取了产权证书，不符合正常流程，且维修基金与开具发票时间不对，另被告王立辰作为不足30岁的年轻人仅在9月底和10月初分两次便将200多万元购房款全部付清，与王立辰付款能力不符，不符合常理，且双方合同虽显示是在2016年1月签订，但付款到办证时间跨度大，原告起诉前从未履行过合同，王立辰也从未看过房屋情况，该合同系损害原告利益而特意倒签合同，双方存在明显的恶意，属恶意串通损害原告利益的行为；证据3、山东中住地产经纪公司出具的证明，证明涉案房屋在2016年第一季度二手房均价在每平方米16000至17000元之间，而被告王立辰购买价格为每平方米12000元，非市场价并非善意；证据4、刘纯清、马恩菁、王立辰的录音笔录，郑志水与陈璐敏的通话录音，工商局调取的百替集团的董事、监事、经理信息表、委托代理人证明；陈璐敏的父亲陈晓夫的档案，证明被告王立辰购房从未到涉案房屋中看过房，其买房系通过百替集团的董事之一陈璐敏介绍，王立辰与陈璐敏从父辈就熟识，而陈璐敏作为百替集团的领导，不可能不知道涉案房屋一直由原告居住的事实，陈璐敏也不可能隐瞒如此重要事实而让多年的朋友去购买有争议的房屋，说明被告王立辰购买涉案房屋时知晓房屋是原告居住的状况，否则不可能购买200多万的房子一直不去看房就交付全款，再次证明两被告恶意串通，损害原告利益。被告百替集团对原告交纳的双方之间签订的合同及内部职工协议及原告申请贷款等证据的真实性无异议，但认为原、被告已经实际解除了双方之间的合同，仅是将涉案房屋租赁给原告使用，对其他关于装修的证据不予认可。对原告提交的证据1的真实性予以认可，但不予认可其证明内容；对证据2因系复印件未予质证；对证据3的真实性、合法性不予认可；对证据4的录音因不能证明原始载体，不予认可。被告王立辰对原告提交的原告与被告百替集团之间的合同履行情况的证据不予认可；对原告提交的证据1、2的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，对证据3的合法性不予认可，对证据4不予认可。被告百替集团辩称，原告与被告百替集团之间签订的商品房买卖合同实际已经被双方签订的职工内部协议所取代，涉案房屋的贷款实际是百替集团以原告名义贷款，实际由百替集团偿还贷款，且已有生效判决已经确认两被告之间的商品房买卖合同合法有效。为此，被告百替集团提交百替集团董事长李孝平银行存折及建行还款明细（打印件）、辞职报告、民事起诉状及生效法律文书。原告对被告百替集团提交的李孝平的存折真实性无异议，但认为转款系发放工资及补发原告的分红，用来偿还贷款，实际仍为原告偿还贷款；对其他证据不予认可或与本案无关。被告王立辰对被告百替集团的证据予以认可。诉讼中，被告王立辰提交活期存单及收款收据，证明其于2016年1月29日存入被告百替集团公司董事长李孝平名下购房定金20万元及车位款11万元。百替集团提交其公司会计记账凭证，显示2016年1月29日，收取被告王立辰定金20万元、车库款项11万元。原告郑志水对被告王立辰提交的活期存单真实性无异议，但认为是王立辰转给百替集团董事长的款项，不能证明百替集团已经收到该款项，该证据与本案无关，且收款收据中记载有车位款，但两被告在之前的案件中从未提到过购买车位，两被告签订的商品房买卖合同中亦未有车位的购买及价格约定，不合常理，对收据不予认可；对百替集团的会计记账凭证的真实性不予认可，该记账凭证不符合会计记账规则，且20万元记账科目在2016年1月份的记账凭证中显示的是银行存款、业务收入，而同年9月份记载的是其他应收款，说明被告百替集团未收到该款项，即使已经给王立辰开具20万元的发票，该20万元尚未支付至被告百替集团。 综合原、被告举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认定：本案的争议焦点为两被告之间签订的商品房买卖合同是否有效，关键在于两被告之间是否存在恶意串通，被告王立辰是否存在恶意，有损害原告利益的行为。对原告提交的证据1、受理案件通知及开庭传票的真实性予以确认；对原告提交的证据2、房屋权属登记信息表、不动产登记申请表、审批表、领证登记表、领证委托书、王立辰的转账凭证、缴纳维修基金发票（证据2均为复印件），被告王立辰虽不予认可，结合两被告提交的证据，可以与原告提交的上述证据相互印证，故本院对该证据真实性予以确认；对原告提交的证据3、中住房产公司提供的证明，因该公司未到庭接受质证、询问，在被告不予认可的情况下，该证据不能作为房屋市场价格的认定依据，故本院对该证据不予认定；对原告提交的证据4刘纯清、马恩菁、王立辰的录音笔录，郑志水与陈璐敏的通话录音，工商局调取的百替集团的董事、监事、经理信息表、委托代理人证明，对原告提交的被告百替集团的董事、监事、经理信息表、委托代理人证明的真实性予以确认，刘纯清与王立辰的录音中已明确表示录音人身份，本院对该录音真实性予以确认，但该录音中被告王立辰表示自己买房时已经看过房，且被告王立辰明确表示不知道原告郑志水与被告百替集团之间的纠纷，故该证据不能证明原告的证明目的，故本院对该证据的证明效力不予认定；对原告与陈璐敏的录音，因该录音中未能确定录音对象的身份，两被告均不予认可的情况下，本院对该录音不予认定；对原告提交的档案，与待证事实缺乏必要的关联性，本院不予认定。对被告百替集团提交的李孝平的存折，涉及原告与被告百替集团之间合同的履行，与本案所涉及的两被告之间的合同效力无直接关联性。对被告王立辰提交的活期存单，原告对其真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，对收款收据，原告虽对真实性不予认可，但未提交相关反驳证据，且结合被告百替集团提交的会计记账凭证，原告虽对该证据真实性不予认可，但该证据与被告王立辰提交的款项交付凭证相互印证，可以证明被告王立辰通过向被告百替集团公司董事长李孝平交付购房款，且由被告百替集团向被告王立辰出具收款收据和发票，应视为被告王立辰已向被告百替集团支付购房款定金20万元。针对原告关于被告王立辰于2016年9月30日支付的1944920元系被告百替集团将款项转给被告王立辰之后，再由被告王立辰向被告百替集团付款的主张，原告郑志水并未提交相应证据证明，且被告百替集团提交的会计记账凭证中并未显示被告百替集团向原告王立辰转款的情况，本院依原告申请调取的被告王立辰的个人账户明细亦未反映出款项系被告百替集团提供给被告王立辰，故本院对原告的该主张不予采纳。综上，本院认定事实如下：被告王立辰于2016年1月29日，即合同签订当日通过向被告百替集团董事长李孝平的账户存入20万元的方式支付涉案房屋购房定金20万元，并于2016年9月30日一次性支付剩余购房款1944920元。被告王立辰已经按照两被告间的商品房买卖合同的约定履行了支付全部购房款2144920元的义务。 本院认为，两被告就涉案房屋于2016年1月29日签订的商品房买卖合同中对房屋坐落、价格、总价款、付款方式、付款期限及交付时间等主要权利义务均进行了约定，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告王立辰已按合同实际支付购房款，涉案房屋于2016年10月9日过户至被告王立辰名下，双方之间已经实际履行了合同约定的权利义务。针对原告郑志水主张两被告之间签订的合同无效的理由，本院认为，第一，关于原告主张被告王立辰签订商品房买卖合同时存在恶意的理由。两被告合同签订时间为2016年1月，原告于2016年8月起诉被告百替集团，两被告签订合同时间并非在原告与被告百替集团诉讼期间，且原告自身提交的其给被告王立辰制作的录音中被告王立辰明确表示并不知悉原告与被告百替集团之间就涉案房屋存在的纠纷与诉讼，故原告主张被告王立辰订立合同时存在恶意的理由，本院不予采信；第二，关于原告主张的被告王立辰不具备付款能力，且在不看房的情况下交付全款不符合常理的理由。被告王立辰是否具备付款能力并非是其能否与被告百替集团签订商品房买卖合同并全额支付购房款的必要条件，且在原告提交的录音中被告王立辰明确表示已经看过涉案房屋；第三，关于原告主张两被告交易价格明显低于市场价格的理由。原告提交的证据不足以证明两被告签订合同时的市场价格，更不能证明两被告交易价格与市场价格之间存在明显的差距；第四，关于原告主张被告王立辰与被告百替集团公司的高层熟悉，对涉案房屋状况知悉的理由。原告郑志水提交的被告百替集团公司高璐敏的录音中高璐敏并未认可其将涉案房屋的情况告知过被告王立辰或被告王立辰对原告与被告百替集团之间的纠纷知悉，且即使存在被告王立辰与被告百替集团高层熟悉，亦不能推断出被告王立辰系恶意，更无法以此推断出两被告存在恶意串通的事实。综上，被告王立辰购买涉案房屋时并不知悉原告与被告之间合同的履行状况，相反，从被告王立辰履行商品房买卖合同的过程来看，可以证实被告王立辰签订商品房买卖合同购买涉案房屋的意思表示真实，原告主张两被告订立商品房买卖合同存在恶意串通，证据不足。原告要求确认两被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。在两被告签订的商品房买卖合同合法有效，且被告王立辰已经取得涉案房屋产权的情况下，原告要求被告百替集团协助其办理涉案房屋的产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告郑志水的诉讼请求。 案件受理费12990元，由原告郑志水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  陈同健 人民陪审员  张立谨 二〇一九年四月一日 书 记 员  郝慧明