广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26410号原告：缪正音，女，1950年9月1日出生，香港永久居民，被告：广州四方房地产实业有限公司，住所地广州市天河区天河北路569号A029，统一社会信用代码4401011101600。原告缪正音与被告广州四方房地产实业有限公司（以下简称四方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪正音到庭参加了诉讼，被告四方公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪正音诉称：1996年6月19日，原被告签署房地产预售契约，契约确认原告由1996年3月31日前分6次付清楼款。签约当日，原告支付尾期楼款70042元和契约税26863元。同年8月6日，原告支付契税、监证费、印花税共计33385元给被告的律师。之后，原告收到被告通知，附有广州市国土局测绘所测绘的面积图，被告要求原告补交面积差额款15068.4元，并要求原告带齐房地产预售契约原件、身份证复印件和购房收据到律师事务所办理产权证。1998年10月8日原告按被告要求支付了超面积楼款并提交了有关文件用以办理产权证。收房后，该单位一直空置，但从没有欠管理费、公共地方电费、杂费等。原告有请朋友到管理处交管理费等费用。原告至今未收到被告办理的产权证，原告也没有办法通过电话联系上被告或者被告的律师以查询产权证的进展。由于原告年纪大，身体不适，直到去年才到广州市不动产登记中心调出预售契约复印本，并在2018年3月5日到天河区人民法院起诉原告。但原告直到2018年3月14日收到民事裁定书才知道该房被上海市公安局刑事侦察总队查封，因此法院驳回原告的起诉。上海炜衡律师事务所代原告办理解封，并在2018年7月6日通知原告上海公安已解封。原告再次向法院起诉，要求办理产权证。现诉请判令：一、被告为原告办理广州市天河区政府以北太阳广场朝阳阁XX楼X房（自然层16层）的产权变更登记手续。二、被告承担本案受理费。被告四方公司未作答辩。经审理查明：1996年6月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为市管契字第9XXXX7号的《房地产预售契约》约定：甲方将座落在天河区区政府以北路（街）太阳广场朝阳阁XXX的房地产（房屋建筑面积110.51平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为919816元，乙方由1996年3月31日前分六次付清给甲方，甲方已收到乙方预购房屋的订金2万元，购房订金在第一次付款时冲抵。乙方每期付款的日期、金额商定如下：甲方应于1996年3月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用，除特殊情况外，甲方还应于一九/年/月/日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，如甲方的原因造成乙方的经济损失，甲方负责赔偿；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还订金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将订金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之一的违约责任金；预售后的房地产需转让的，要到广州市房地产交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转让，设有抵押的预售（购）房地产，在抵押期内，未经抵押权人同意，不得转让；本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向广州市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉；上述房地产办理过户手续需缴纳的税款，由甲乙双方按规定各自承担；本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充契约书经双方签章后与本契约有同等效力，但另行议定的条款必须符合中国法律的规定并不得与本契约的内容相悖等内容。该合同于同年7月11日在广州市房地产交易所办理预售契约监证。上述合同的附件二《补充契约》主要内容为：甲方将座落在广州市天河区太阳广场朝阳阁XX楼X单位（建筑面积110.51平方米，含公共面积）卖予乙方，双方同意除签订《房地产预售契约》外，订立本补充契约；该物业楼价合计人民币919816元，楼款交付办法如下，乙方应将各期应缴之款项如数以银行本票或支票（抬头写“广州四方房地产实业有限公司[太阳广场]”）交于甲方指定之收款人，其中签约首期（含定金）实缴金额94419元，1995年11月15日或以前实缴金额188839元，1995年12月15日或以前实缴金额188839元，1996年1月15日或以前实缴金额283258元，1996年2月15日或以前实缴金额94419元，1996年3月31日或以前实缴金额70042元。（第四条）本契约第二条所规定每届付款期限，乙方应在规定时间内按期将款项交与甲方指定的收款人；倘若乙方逾期而未缴款，每逾期一天，应向甲方支付该物业价款的千分之一违约金；如乙方逾期并经甲方书面催告后十日内仍未缴付到期楼款及违约金时，甲方有权解除本契约。解除本契约后，该物业归甲方所有，甲方有权将该物业收回另行出售，乙方不得有异议；（第十二条）双方同意该物业建筑面积以广州市房管局测绘所确定的产权面积为准。如本契约所列建筑面积与产权面积有出入，按该所实测的产权面积多退少补，退补时以本合同之单位售价计算结算；（第十四条）有关该物业之产权登记事项，乙方同意委托甲方或甲方指定的代理人全权统筹申请登记，乙方应在指定日期内无条件配合办理各项有关之手续，并支付相关的费用等条款。根据已经发生法律效力的（2004）天法民三初字第266号民事判决和（2004）穗中法民四终字第3002号民事判决以及（2015）穗天法民四初字第611号民事判决查明以下事实：位于广州市天河区龙口东路331-337号太阳广场的朝阳阁是四方公司和广州天绰公司合作开发的房产，已取得《商品房预售许可证》。1998年广州市国土局房管局出具《广州市房地产权属证明书》确认如下1994年合建、1995年加建的位于广州市天河区龙口东路331-337号的l-8层由广州天绰公司所有，9-18层由四方公司所有。案外人广州平立房地产代理行有限公司系广州天绰公司及被告四方公司的代理商。庭审中，原告称其原向被告购买太阳广场正阳阁XX楼A单元，后换购成涉案房屋，并依约付清涉案房屋的购房款，涉案房屋自签约后不久及交付其自主之用至今，提供如下证据予以证明：证据1、原告（乙方）与被告（甲方）于1996年6月19日签署的《解除契约协议书》，载明乙方于1995年11月29日与甲方签订购买太阳广场正阳阁XX楼A单元的市管契字第9XXXX7号《房地产预售契约》，现乙方拟换购太阳广场朝阳阁XX楼X单元，经甲乙双方协商，达成如下协议：（1）甲乙双方同意终止市管契字第9XXXX7号《房地产预售契约》；（2）甲方同意乙方换购太阳广场朝阳阁XX楼X单元，该物业的交易价格为人民币919816元；（3）乙方原已支付的太阳广场正阳阁XX楼A单元的楼款转为购买朝阳阁XX楼X的楼款；（4）甲乙双方另行签订购买太阳广场朝阳阁XX楼C的《房地产预售契约》，并按该契约执行；（5）乙方原已缴纳的契税、交易管理费、印花税，转为购买朝阳阁17楼C单元的契税、交易管理费、印花税，不足部分由乙方补齐；等条款。证据2、案外人广州天绰房地产发展有限公司于1998年8月31日向原告出具的《通知》以及房地产平面图，载明要求原告携带《房地产预售契约》原件、购房者身份复印件、购房收据去到广东大陆律师事务所签订《买卖申请审批表》并换发正式发票。同时，告知原告根据广州市国土局测绘所测绘的面积（附分户图复印件一份），其所购买的太阳广场朝阳阁XX楼X座实测面积比原来销售面积多处3.7671平方米，对此超出面积，原告需按每平方米4000元结算，即需补交人民币15068.4元。证据3、案外人广州平立房地产代理行有限公司于1995年9月17日出具的《收据》，载明今收到缪正音认购太阳广场正阳阁XX楼A座，面积110.59平方米，总房价944196元，现收定金2500元。证据4、天绰实业有限公司出具的收据6份以及广东省深圳市深圳公证处对此的公证翻译件，显示天绰实业有限公司于1995年9月29日收到原告16292.7港元；于1995年10月5日收到原告69285港元；于1995年11月15日收到原告缴付的太阳广场正阳阁XXA第二期付款175615.2港元；于1995年12月15日收到原告缴付的太阳广场正阳阁XXA第三期付款175599港元；于1996年1月17日收到原告缴付的太阳广场正阳阁XXA第四期付款263422港元；于1996年2月15日收到原告缴付的太阳广场正阳阁XXA第五期付款87800港元。证据5、广州四方房地产实业有限公司于1996年6月19日出具的《收据》，载明今收到缪正音朝阳阁XXX（由正阳XXA转）尾期楼款70042元。证据6、广州四方房地产实业有限公司于1998年10月8日出具的《收据》，载明今收到缪正音太阳广场朝阳XXX补超面积楼款15069元。证据7、广东大陆律师事务所出具的《收据》三份，载明分别于1996年6月19日收到原告朝阳阁XXX契税26863元；于1996年8月6日收到原告就太阳广场朝阳17C缴交的契税26863元、监证费4599元、印花税460元，并备注客户由正阳XXA换朝阳17C，楼价降低，印花税退12元，监证费退122元；于1998年10月8日收到原告就太阳广场朝阳XXX缴交的《房地产预售契约》正本一份（编号9XXXX7），此契约用于向广州市房地产交易所办理产权证。证据8、朝阳阁17C缴交2018年1月至12月物业管理费、分摊电费、垃圾费的发票。本案审理过程中，本院依职权向广州市国土资源和规划委员会发函查询涉案17楼C房的限制转移情况，该局于2018年12月25日函复本院称：一、来函查询房屋涉及“太阳广场B2座”项目（预售证9XXXX0、97XX40号），该项目以稳字2XXXX1号案办理首次登记在广州天绰房地产发展有限公司、广州四方房地产实业有限公司（下称四方公司）名下，登记地址为天河区龙口东路331-337号（单号），其中四方公司占有部分为9-18层。二、天河区政府以北太阳广场朝阳阁XX楼X房（自然层XX层）以缪正音名义办理预售合同备案，暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押信息。另，原告向本院提交穗登记业务函[2019]0XXX3号《购房资格证明》，载明经广州市不动产登记中心核查，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点为2019年2月26日。本案中，本院于2019年4月17日组织当事人到涉案房屋进行现场勘查，原告当场用钥匙打开了涉案房屋大门。2019年4月17日，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。本院认为：原、被告签订的《房地产预售契约》及其附件二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约自觉履行。被告四方公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利。被告四方公司作为涉案房屋的出卖人负有依约向作为买受人的原告转移房屋所有权即办理产权证的义务。原告陈述其已缴付完毕涉案房屋购房款并自交付之日起自主占有使用涉案房屋至今，提供购房协议、购房款收据、契税收据、办证收据、律师事务所出具的通知函件以及缴付涉案房屋物业管理费等费用的发票，上述证据互相印证，形成完整的证据链，本院对原告的上述陈述依法予以采信。根据《房地产预售契约》的约定，被告四方公司在办证问题上居于主导地位，现原告已举证证明其已依约支付面积差价并履行配合提交资料的义务，且其具备广州市住房限购区域内住房购买资格，涉案房屋已交付原告使用已二十余年，至今仍登记在被告四方公司名下，被告四方公司上述怠于履行办证义务的行为，违反了公平原则和权利义务对等原则，现原告要求被告四方公司协助其办理涉案房屋的产权过户手续具有事实及法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州四方房地产实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，为原告缪正音办理广州市天河区政府以北太阳广场朝阳阁XX楼X房的不动产权证。本案受理费13000元，由被告广州四方房地产实业有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 冯 谦人民陪审员 曹 霞人民陪审员 梁瑞芳二〇一九年四月二十五日书 记 员 邱莉晶孙思惠判决书已于2019年月日送达