河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0291民初166号 原告：唐山冀东古玩城有限公司，住所地唐山高新技术产业园区盛华世家商业广场210楼。 法定代表人：董超，职位执行董事。 委托诉讼代理人：平雷，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁玉华，该公司员工。 被告：张伊，女，1978年11月1日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：蒋彤彤，河北陈玉哲律师事务所律师。 原告唐山冀东古玩城有限公司（以下简称冀东古玩城）与被告张伊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告冀东古玩城的委托诉讼代理人平雷、梁玉华，被告张伊的委托诉讼代理人蒋彤彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冀东古玩城向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告返还租赁房屋；2、要求判令被告支付原告Ｋ-10号商铺租金581397元、物业费58140元、卫生费959元，总计640496元（自2014年10月1日暂计算至2019年1月29日，实际要求计算至被告返还商铺之日）；3、要求判令被告支付原告Ｋ-11、Ｋ-12号商铺租金440112元、物业费44011元、卫生费726元，总计484849元（自2017年7月1日暂计算至2019年1月29日，实际要求计算至被告返还商铺之日）；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告明确诉讼请求第一项为要求被告返还唐山盛华世家商业广场冀东古玩城的Ｋ-10、Ｋ-11、Ｋ-12号商铺。事实和理由：被告于2014月5月18日租用原告位于唐山开业经营珠宝、翡翠生意，店名为臻翠珠宝。双方按照当时的统一收费标准约定了租赁费，但被告一直不与原告签订书面合同并未支付租金。后被告因生意需要扩大店面，于2016年10月8日与原告订立《租赁合同书》，承租Ｋ-10号商铺隔壁的Ｋ-11、Ｋ-12号商铺与Ｋ-10号店铺相通继续经营臻翠珠宝店面的生意。该合同约定租期为2016年10月3日至2017年6月30日，租期内的租金205589元、物业费20559元、卫生费343元，同时原告为被告减租，实收费用共计108858元。在被告租用期间，原告曾多次找被告要求签订Ｋ-10商铺的书面合同及续签Ｋ-11、Ｋ-12商铺书面合同，并交纳租赁费用，但是被告以各种理由推诿。因协商未果，原告于2018年10月28日以邮寄的方式向被告发出催缴函，要求其补足Ｋ-10、Ｋ-11、Ｋ-12商铺全部应缴费用，同时撤离占用的店铺。被告此后陆续搬清柜台商品，但至今仍未交付店铺支付各种费用。综上所述，原被告之间形成租赁合同关系，被告一直拖欠租金已经构成违约，原告为维护合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。 张伊辩称，一、原告的第一项（要求判令被告返还租赁房屋）、第二项（要求判令被告支付原告K-10号商铺租金581397元、物业费58140元、卫生费959元，总计640496元）诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。因被告已于2019年1月14日将K-10、K-11、K-12号商铺腾空并搬离，原告无人与被告交接房屋，被告向原告发出了《移交租赁物告知函》，告知了原告，故原告主张返还租赁房屋的事实基础已经不存在，应驳回原告的第一项诉讼请求。因原告的实际控制人耿立功与被告丈夫芦金勇关系较好，2014年盛华市场（包括古玩、海鲜等）刚刚开始培育，原告为了招商，带动古玩市场发展，多次请求被告帮忙到盛华古玩市场开店经营，并承诺让被告永久性无偿使用K-10商铺，无需支付任何费用。被告也正是基于帮助原告培养古玩市场的心理，才入住根本没有人气的盛华古玩城，还对店铺进行了豪华装修。正是基于原告让被告无偿使用，所以双方就K-10商铺并未签订过任何租赁合同，对租金、租期等也未进行约定。原告在诉请中随意按照2元/平米/天向原告主张K-10的租赁费及物业费、卫生费根本无事实及法律依据，应依法予以驳回。二、原告第三项诉讼请求（要求判令被告支付原告K-11、K-12号商铺租金440112元、物业费44011元、卫生费726元，总计484849元）主张的数额过高，被告不予认可。根据双方签订的K-11、K-12的《租赁合同》，虽然写的租金标准为2元/平方米/天，租期内（270天，2016年10月3日至2017年6月30日）租金为205589元，但实际履行租赁合同时，双方并未按照租赁合同履行，而是按照“交一年租金用两年，租金再打七折”的方式履行的租赁合同。原告在诉状中也认可为被告进行了减租。也正是基于此，签订合同后，被告按照“205589元÷2×0.7”的标准向原告缴纳了2016年10月3日至2017年6月30日的租金71956元（租金标准为：71956元/270天=266.5元/天）。合同到期后，原被告并未继续签订合同，双方未对租赁费标准、租期进行约定。按照交易习惯，即便被告应支付原告K-11、K-12商铺自2017年7月1日至2019年1月14日（563天）的租金，也应按照双方一致认可且实际履行的“交一年租金用两年，租金再打七折（266.5元/天）”的方式计算租金（150042元）。事实上，现在仍然在原告处经营的商户，也是按照“交一年租金用两年，租金再打折”的方式交纳租金。因此，原告按照已到期的租赁合同中并未实际履行的约定向被告主张2017年7月1日至2019年1月14日的租金，没有事实依据。三、被告已经交纳了10000元保证金，原告尚未退还，应在租金中予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的微博图片打印件，欲证明被告租用原告K-10号商铺。被告对此不予认可。因该图片中没有商铺名称及号码，不能证明原告主张的租赁关系，本院对该证据不予采信。2、原告提交的催缴款通话视频，欲证明原告向被告催缴租金的事实。被告不予认可，认为该证据无法证实系原被告之间的通话，也未涉及商铺的名称，无法确定与本案具有关联性。本院认为该视频中手机屏幕上显示的电话号码为被告所用号码，故对该视频系原告工作人员与被告之间的通话予以采信，但视频中未涉及商铺名称及费用性质，不能证明原告工作人员向被告索要的是何费用，故对其关联性本院不予采信。3、原告提交的催缴函，欲证明原告向被告催缴租金及要求被告搬离店铺的事实。被告对此有异议，认为从未收到过该催缴函，对其内容也不认可。因原告未提供向被告送达该函的证据，不能证明被告收到该函，故对该催缴函本院不予采信。4、被告提供的案外人张春斌、石明杰、陈连峰、刘笑彤等人分别与原告签订的租赁合同书，欲证明原告对外出租商铺，全部都进行了租金优惠。原告对此有异议，认为与本案无关，双方应遵循合同相对性。本院对该证据的真实性予以采信。 根据原被告陈述及认定的证据，本院查明以下事实：2014年10月1日，被告张伊开始使用原告位于唐山盛华世家商业广场的K-10号商铺，经营珠宝翡翠业务。2016年10月8日，原被告双方签订了书面的《租赁合同书》，约定被告租赁原告位于唐山盛华世家商业广场K-11、K-12号商铺，经营珠宝翡翠。租赁面积380.72平方米，租赁期限共计270天，从2016年10月3日起至2017年6月30日止。商铺单位租金标准为2元/平方米/天，租赁期间租金总额为205589元。商铺单位物业费标准为0.2元/平方米/天，租赁期间物业费总额为20559元。商铺单位卫生费标准为0.1元/平方米/天，租赁期间卫生费总额为343元。《租赁合同书》还约定，在本合同书签订之日，被告需向原告支付10000元的履约保证金。《租赁合同书》签订当日，原告实际收取被告租金71956元、物业费20559元、卫生费343元、保证金10000元及装修保证金6000元，合计108858元。2017年6月30日后，被告继续使用上述K-10、K-11、K-12号商铺，原被告双方未再签订书面租赁合同，被告亦未再向原告交纳租金及物业费、卫生费。2019年1月14日，被告向原告邮寄《移交租赁物告知函》，经查询，原告已于2019年1月15日签收。该函内容为：“我占有使用的贵公司商铺K-10、K-11、K-12，铺内商品我已经搬清，准备好随时将商铺移交给贵司。但贵司现在无人与我进行交接。为防止日后纠纷，同时保证贵公司对该商铺的合理规划，特告知贵公司派人接收以上商铺。” 本院认为，原告要求被告返还唐山盛华世家商业广场K-10、K-11、K-12号商铺的请求，因原告已于2019年1月15日签收了被告的《移交租赁物告知函》，应认定被告已经于该日将上述商铺返给了原告，故该请求本院不予支持。原告要求被告给付自2014年10月1日至被告返还商铺之日的K-10号商铺租金、物业费、卫生费的请求，因原被告双方就K-10号商铺的使用一直未签订书面合同，在2016年10月8日双方签订K-11、K-12号商铺《租赁合同书》时，亦未将K-10号商铺写入合同书，原告一直未向被告收取过K-10号商铺租金及物业费、卫生费，故原告主张双方就K-10号商铺存在租赁法律关系，理据不足，被告对此亦不认可，本院对原告该请求不予支持。原告要求被告给付自2017年7月1日至被告返还商铺之日的K-11、K-12号商铺租金、物业费、卫生费的请求，经查，原被告双方就唐山盛华世家商业广场K-11、K-12号商铺签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应依法有效。《租赁合同书》虽对租金、物业费、卫生费等进行了约定，但实际履行中原告对被告租金给予了减免，实际收取被告租金71956元，表明双方对租金变更达成了一致意见并已实际履行。2017年6月30日《租赁合同书》期间届满后，被告继续使用K-11、K-12号商铺，原告未提出异议，双方就K-11、K-12号商铺的《租赁合同书》应继续有效，直至2019年1月15日原告收到被告交还商铺的《移交租赁物告知函》。故该期间的租金、物业费、卫生费，被告应按原来双方实际履行的计算标准给付原告，即租金为150308元（71956元÷270天×564天），物业费为42945元（0.2元/平方米/天×380.72平方米×564天），卫生费为21473元（0.1元/平方米/天×380.72平方米×564天），合计214726元。原告主张按原《租赁合同书》约定的标准计算商铺租金的请求，因双方在合同实际履行中就租金变更一事已经达成了合意，原约定的租金已经更改，并未履行，故原告该主张本院不予支持。被告主张向原告交纳了10000元保证金，要求在租金中予以扣减的抗辩，因原告认可已收取该款，本院对该抗辩予以支持，扣减该保证金后，被告还应给付原告租金、物业费、卫生费合计204726元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告张伊于本判决生效之日起十日内给付原告唐山冀东古玩城有限公司K-11、K-12号商铺租金、物业费、卫生费合计204726元； 二、驳回原告唐山冀东古玩城有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14928元，由原告唐山冀东古玩城有限公司负担11000元，由被告张伊负担3928元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  徐鹏程 人民陪审员  张景忠 人民陪审员  张卫民 二〇一九年四月九日 法官 助理  费占海 书 记 员  陈 琳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ——