云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0602民初420号原告昭通市榕城物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530600697989030U。住所地：昭通市昭阳区环东路南城仕家。法定代表人郑大飞，系公司总经理。委托代理人龚正俊，云南红云(昭阳）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人尹华，云南红云(昭阳)律师事务所律师。被告张奇燕，女，汉族，1984年6月24日生大专文化，居民，云南省曲靖市人，住曲靖市罗平县。现住。委托代理人邵晓琴，云南典传（威信）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人杨莹，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。原告昭通市榕城物业管理有限公司（以下简称榕城物业公司）诉被告张奇燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告榕城物业公司的委托代理人龚正俊、尹华，被告张奇燕的委托代理人邵晓琴、杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告榕城物业公司诉称，2014年11月10日，原告与昭通浩华房地产开发经营有限公司（以下简称浩华公司）签订《委托合同》，《委托合同》第一条约定由浩华公司将温泉泰鹤城小区委托给原告进行物业管理；第十二条约定由原告向业主收取物业管理服务费。2015年6月15日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告位于昭通市昭阳区温泉·泰鹤城14栋2单元1604号房产提供物业服务，房屋建筑面积132.51M2；协议第四条约定被告按建筑面积每月每平方米1.3元向原告缴纳物业费；协议第九条约定被告违反协议不缴纳物业管理费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照所欠款项总额每天1%交纳违约金。被告自2016年1月10日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。原告多次催促被告履行协议，被告拒不缴纳，至今仍拖欠原告物业管理服务费人民币6967元。为维护原告的合法权益，请求人民法院：一、判令被告给付所欠物业管理服务费6967元及违约金；二、本案诉讼费由被告承担。被告张奇燕辩称，对原告主张的支付物业费的请求，我方没有异议。但是原告主张的物业费的标准不是合同约定的计算标准，与物业合同约定的金额不一致。合同约定的物业费是每平方米1.3元，但原告是按每平方米1.4元计算的，多收了0.1元，原告构成违约。且长期不缴纳物业费也不是我们的原因，是因为原告没有按照物业服务合同的约定对小区共有的服务区域履行应有的责任。原告既然要主张物业费，就应该按照合同约定对小区共有服务区域履行相应的责任和义务。物业公司管理的公共区域，大门被堵、消防通道阻塞导致小区道路不够通畅；绿化方面，由于原告方维护不够导致绿色植物枯萎；公共卫生方面，房屋周围全是垃圾，物业公司完全没有尽到管理和清扫的义务。垃圾一直搁置在小区内，导致业主在家都能闻到臭味；还有物业公司的安保设施不够，今天开庭的五个案件中就有三户业主家被盗过。这对小区内业主的安全存在很大隐患。还有两家业主在装修时交给物业公司2000元的装修押金。这押金到底是退还是不退，物业公司应该有所明确。因为物管公司的人员素质及服务态度等种种原因导致业主和物管公司不和，出现业主和物管公司的工作人员打斗的情况，双方矛盾尖锐。请法庭依法驳回被答辩人的部分不合理的诉讼请求。原告向本院提交以下证据支持自己的诉讼主张：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、原告法定代表人的身份证复印件、被告身份证复印件：证明原、被告的诉讼主体适格；2、原告与浩华公司签订的《委托合同》、原告与被告签订的《前期物业服务协议》：证明原、被告之间签订《前期物业服务协议》，约定原告向被告位于温泉泰鹤城14栋2单元1604号的房产提供物业服务，双方就物业费的收取及违约责任的承担作出了明确约定的事实；3、物业费催缴通知单存根、委托书：证明经原告多次催收，被告违反合同约定，拒不缴纳物管费，至今仍拖欠原告物管费6967元的事实；4、昭阳区消防安全委员会关于加强电动自行车消防安全管理通告、发改委改革局文件：证明原告方为规范小区在公共通道及公共部位张贴有停放电动自行车的停放规则以及原告方收取物业管理费是根据昭通市昭阳区发改委的批复，批复明确了泰鹤城小区的物业管理费为0.90元每月每平方米，不包含二次加压费及二次电梯维护费。经质证，被告对第一、二组证据无异议；对第三组证据物业费催缴通知单存根及委托书，认为原告至今没有收到过原告的催费通知书，与本案无关；温泉泰鹤城管理处没有主体资质，所以他没有催费的资质；对通告的三性不认可；对发改委的批复文件，认为是复印件，不予质证。根据文件记载，收费最高为0.94元，也没有说是1.4元，即便是原件，也是指导性文件。被告向本院提交以下证据支持自己的诉讼主张：1、小区主干道照明灯损坏未维修照片一组、公共区域设施长期损坏、无物管人员处理和维修照片一组、物管怠职，小区内车辆乱停乱放无人管理的照片一组、小区公共卫生管理差，公共区域管护不到位的照片一组：证明原告未按照合同约定，对小区的共同设施、设备、绿化、卫生、安保、交通等项目尽到维护、修缮、管理的义务；2、报警三联单4份：证明原告安排的小区安保人员不足，安保人员未尽职尽责，该小区的业主屡屡有被盗、财物丢失的情况发生；3、视听资料1份：证明（1）原告的物管工作人员服务态度恶劣，时常对业主口出狂言，不断爆粗口，抵力嘶吼；（2）被告等人主动与原告协商问题，原告安排了既是物业管理人员又是小区业主的工作人员，不仅不谈问题，反而句句脏话乱骂；（3）原告与被告等人发生冲突，原告工作人员对被告等人拳脚相向，甚至强行对被告的朋友进行殴打。经质证，原告对第一组证据照片的三性不认可。认为首先该组证据拍摄时间、地点不明，其次被告方未提供照片的原件核实，来源不明，不符合证据规则；对第二组证据报警三联单的真实性认可，但认为不能达到被告的证明目的。首先原告提供物业服务范围，小区公共部分不包括室内。其次该事件已经由公安部门处理。故该证据与本案不具关联性；对第三组证据视听资料，认为与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的。本院认为，原告提交的四组证据以及被告提交的三组证，来源合法，客观真实，具有证据的三性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年11月10日，原告榕城物业公司与昭通浩华房地产开发经营有限公司签订《委托合同》，约定浩华公司将位于昭阳区南温泉片区温泉社区五组的温泉·泰鹤城小区的物业委托原告榕城物业公司进行管理。2015年6月15日，原告榕城物业公司委托其下属的温泉泰鹤城物管处与被告张奇燕签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对被告位于温泉·泰鹤城14栋2单元1604号房产（建筑面积为132.51M2）提供物业管理服务。该物业服务协议约定，被告按照其房屋建筑面积，每平方米每月向原告缴纳物业管理费1.3元；装修房屋时一次性向原告缴纳装修垃圾清运费每平方米4元、装修保证金2000元（业主遵守本小区房屋装饰装修管理协议，完成项目装修后及时退还业主）；协议还对违约责任等作了具体约定。由于原告对被告张奇燕所居住的小区物业的管理存在瑕疵，提供的服务达不到前述协议约定的要求，自2016年1月11日起至今，被告拒绝缴纳协议约定的物业管理服务费。原告遂以被告未交纳物业管理服务费为由诉至本院，请求判令被告向原告支付自2016年1月10日起至今的物业管理服务费6967元及违约金并承担本案的诉讼费。本院认为，原、被告订立的《前期物业服务协议》是符合法律规定的有效合同。对合同的双方均具有法律约束力。该合同生效后，原告已经基本履行了合同义务，故其有权依约向被告收取物业管理服务费。被告应当按照合同约定的价格，向原告缴纳自2016年1月10起至2019年1月10日止期间的物业管理服务费6201.47元（132.51×1.3×36）。鉴于原告对被告居住的小区管理存在瑕疵，有服务不到位的事实存在，对原告主张的违约金，本院不予支持；对被告应当缴纳的物业管理服务费，本院亦酌情予以扣减。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下:一、被告张奇燕于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性付给原告昭通市榕城物业管理有限公司2016年1月10日至2019年1月10日期间的物业管理服务费人民币4201.47元；二、驳回原告昭通市榕城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述确定义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，由被告张奇燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  杨燕玲二〇一九年四月十八日书 记 员  毛智超