广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初字16484号原告：广州市侨泓新厦物业管理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路222、224号自编5A1。法定代表人：黄彪，职务经理。委托代理人：杨泓俊，该司职员。委托代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被告：欧金杰，男，1986年7月15日出生，汉族，住所地广东省罗定市，原告广州市侨泓新厦物业管理有限公司诉被告欧金杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨泓俊、唐进武到庭参加了诉讼。被告欧金杰下落不明，本院依法发出公告，公告期限届满，被告没有到庭参加诉讼。本院依法审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2016年3月5日与原告签订【用房协议（合同）】，同时原告已将房屋场地交给被告作合法使用，合同约定被告每月按10300元的房屋场地使用费以及垃圾费300元交付原告，在每月的15日前逐月先支付，过期视作违约。房屋使用费逐每年场地使用费基数递增8%至期满。被告计至2018年9月共拖欠原告共壹拾万零叁仟零贰拾肆元场地使用费、占用费一直拖欠至今未付。被告没有履行合同的约定，严重欠费己违反合同约定。故原告起诉要求1、被告交纳欠原告的房屋场地使用费用、占用费用、滞纳金、水电费用至2018年9月30日共计411811元（其中场地使用费用30340元、强占费共72684元、滞纳金248787元、水电费用40000元、律师费用20000元）。2、要求被告立即交回涉案房屋（涉案房屋地址：广州市海珠区赤岗西路248号自编8A4号楼的一间房屋，名字叫汕头鱼仔店，具体房屋的编号不清楚）。3、本案诉讼费用全部由被告支付。被告没有提交答辩意见及证据。经审理查明，2016年3月5日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《用房协议（合同）》，约定原告向被告出租位于广州市海珠区赤岗西路艺苑路向（原川粤风）房屋，租赁期限为2016年3月15日至2018年7月31日。乙方使用期间必须按每月10300元的房屋场地使用费（装修折旧费）交付给甲方，每月15日前逐月支付，过期视作违约，每年租金基数递增8%直至期满。乙方不按时交还场地或拒交还场地即是违约与强占，甲方可追究乙方强占期间原每月3倍的场地使用费至交还场地（房屋场地交还以书面为凭）。对乙方的强占用甲方有权向物业所在地人民法院起诉，因此而起的一切诉讼费律师费执行费和该场地租金、违约金、利息由乙方承担；等。该《用房协议（合同）》第一页下方有手写补充：垃圾费每月暂收叁佰元。诉讼过程中，原告表示涉案房屋没有办理产权登记手续，原告没有证据证明涉案房屋有办理合法报建手续。涉案房屋的地址也是原告自编的，涉案房屋也没有贴门牌号码，涉案房屋原汕头鱼仔的招牌已经拆除，现在已经看不到涉案房屋为汕头鱼仔店。原告表示原告已依约定将涉案房屋交付给被告使用，被告2017年1月前的租金和各项费用均按时交纳，从2017年2月份开始的房屋占用使用费和其他费用均有迟延交纳或者拖欠交纳的情况，被告实际尚欠场地使用费用：103024元（包含合同期满强占费用）以及滞纳金：248787元。原告为证明其主张主要提交了以下证据：1、双方签订的《用房协议（合同）》、被告身份证；2、违约欠费明细表；3、照片（证明被告多次违反有关部门规定）；4、合同到期收回终止场地通知书及其快递回执；5、照片（证明被告霸占房屋使用至今）；6.委托合同，证明律师费的支出。原告表示证据2明细表载明的每月应收金额10600元的款项包含场地占用费10300元和垃圾费300元；每月应收金额为11424元的款项包含场地占用费11124元和垃圾费300元。每月应收金额为12314元的款项包含场地占用费12014元和垃圾费300元。每月应收金额为6808元的款项包含场地占用费6508元和垃圾费300元。每月应收金额为36342元的款项包含场地占用费36042元和垃圾费300元。36042元是按照合同第九条的约定，按照三倍的场地占用费来计算。明细表中实收金额是被告具体交了的费用里面包括全部的垃圾费，没有拖欠垃圾费，其余的款项是部分的场地占用费。诉讼过程中原告表示原告诉讼请求中的30340元的使用费是合同期限内被告拖欠的费用，是2017年2月15日至2018年7月31日场地使用费。诉请中的强占费72684元也是场地使用费，是合同期限届满后被告拖欠的场地使用费是从2018年8月1日至2018年9月30日被告拖欠的场地使用费。滞纳金按照合同第九条约定，以每月应交费用10600元为基数，从2017年2月开始计算至2018年9月30日，按每日3%计算滞纳金。水电费40000元为原告估算，没有证据证实，原告已经把水电表拆除，也不知道具体拖欠水电费的时间。律师费2万元的依据是合同的第十条，本案的律师费还未实际支付，本案是风险代理，实际律师费不止2万元。2018年9月30日之后的相关费用原告另案主张。本院认为，本案争议焦点之一，原、被告之间的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告在法庭辩论终结前未能提供涉案房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，应承担举证不能的法律后果。因此原、被告签订的《用房协议（合同）》应被认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告要求被告交还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。本案争议焦点之二，房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故原告主张的2017年2月15日至2018年9月30日场地使用费应按参照合同约定的租金标准计付。合同约定的租金标准为10300元每月，每年递增8%，故2017年2月15日至2017年3月14日的房屋占有使用费为10300元、2017年3月15日至2018年3月14日之间每月的房屋占有使用费为11124元；2018年3月15日至2018年9月30日之间每月的房屋占有使用费为12013.9元。故被告应支付的2017年2月15日至2018年9月30日房屋占有使用费为221878.35元（10300元+11124元×12个月+12013.9元×6.5个月）。原告主张被告实际缴纳2017年2月15日至2018年9月30日的房屋占有使用费及垃圾费合计173412元，且垃圾费全部缴纳，对此被告未提出抗辩意见也未提交证据反驳，本院予以认定。故被告实际缴纳的房屋占有使用费为167412元（173412元-300元×20个月），被告应向原告缴纳尚欠的房屋占有使用费54466.35元（221878.35元-167412元）。原告要求被告按照合同约定按照三倍租金标准支付合同期限届满后的场地使用费、滞纳金及律师费，由于原、被告签订的《用房协议（合同）》无效，关于按照三倍租金标准支付合同期限届满后的场地使用费、滞纳金及律师费的约定也没有法律效力，故原告的上述请求缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张的水电费，由于原告表示其已经拆除涉案房屋的水电表，原告也不清楚被告拖欠水电费的具体时间，原告也未提交证据证实被告拖欠水电费的事实，故对原告主张的水电费40000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国》合同法第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告欧金杰应于本判决发生法律效力之日起10日内支付2017年2月15日至2018年9月30日的房屋占有使用费54466.35元给原告广州市侨泓新厦物业管理有限公司。二、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内返还广州市海珠区赤岗西路艺苑路向（原川粤风）房屋给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7477.2元由原告负担6488.3元，被告负担988.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  钟永华人民陪审员  王 英二〇一九年四月四日书 记 员  马智妍符佳冕