福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1109号 原告：南安市总工会，住所地福建省南安市。 负责人：黄海鹰，该总工会常务副主席。 委托诉讼代理人：阮志强，福建求达律师事务所执业律师。 被告：福建省陶然一品投资有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：李素容，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许进益，福建建达（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘泉禄，福建建达（泉州）律师事务所实习律师。 原告南安市总工会与被告福建省陶然一品投资有限公司（以下简称“陶然一品公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南安市总工会的委托诉讼代理人阮志强，被告陶然一品公司的委托诉讼代理人许进益、刘泉禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南安市总工会向本院提出诉讼请求：判令陶然一品公司赔偿逾期交房违约金369227.25元（从2016年7月1日起至2018年11月1日止计2171925元×850天×0.0002＝369227.25元）。事实和理由：南安市总工会与陶然一品公司于2015年5月20日签订《商品房买卖合同》四份，约定南安市总工会向陶然一品公司购买位于南安市陶然·金溪吉祥第x幢x号、x号、x号、x号店面，合同价款分别是665700元、665700元、665700元、416150元，合同约定南安市总工会于2015年5月30日前支付全部购房款的90%计599130元、599130元、599130元和374535元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。第九条第二款约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，南安市总工会全部恪守合同约定，按时支付上述店面90%的房款，但陶然一品公司却未按约履行合同。2016年9月初，南安市总工会到现场时，发现上述店面的生活给排水、用电等设施都存在问题，及时反馈给陶然一品公司，与其沟通交涉，陶然一品公司承诺整改，但一直拖而未改，拖而未交。2018年4月4日，南安市总工会再次发出整改要求函联系陶然一品公司，要求其尽快整改，并及时将上述四间店面整改完毕。由于陶然一品公司的违约，致使2018年11月1日才交房，陶然一品公司应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条第二款约定，陶然一品公司应承担逾期交房的违约金，即从2016年7月1日起至2018年11月1日止计369227.25元。 陶然一品公司辩称，第一，他们公司已依约书面通知南安市总工会交房，不存在逾期交房的事实，南安市总工会诉请他们公司支付逾期交房违约金，不能成立。1、他们公司已书面通知南安市总工会交房。双方虽然约定的交房期限为2016年6月30日，但同时有约定交房宽展期为90日，他们公司于2016年9月17日、2016年11月27日、2018年3月6日、2018年6月20日、2018年10月8日多次通知南安市总工会交房，不存在逾期交房的事实。2、他们公司已书面通知南安市总工会办理交房手续，南安市总工会未能在规定期限内办理交房手续，由此产生的风险和费用自动转移由南安市总工会承担。3、南安市总工会在诉求中关于逾期天数的计算方式与事实理由陈述中的计算方式不一致，另外因不可抗力原因（天气原因等）影响施工进度，应依法顺延交房期限127天。第二，南安市总工会所购房产生活给排水、用电等设施完全符合设计要求条件，南安市总工会以房屋质量存在表面瑕疵为由，诉请他们公司承担逾期交房违约责任不能成立。1、他们公司提供的《工程质量竣工验收记录》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》可以确认南安市总工会所购房产已经竣工验收合格，生活给排水、用电等设施完全符合设计要求条件。2、2018年4月4日的《整改要求函》中，南安市总工会要求整改的内容属于表面质量瑕疵（一般质量瑕疵），而非功能性质量缺陷，且属于保修范围，南安市总工会不得以此为由拒绝收房，亦不得以此为由主张他们公司承担逾期交房违约责任。首先，《整改要求函》中所述内容均为建筑表面质量瑕疵，南安市总工会的要求已超出房屋交付设计要求。具体如下：①关于x#店面外墙电箱、水箱是完全依据设计要求安装，且属于在外墙并不影响南安市总工会对该店面的正常使用；②关于钢筋裸露，要求进行防锈保护问题，南安市总工会所述钢筋系在店面后方外墙，属于设计建造时预留，也已做防锈处理，并不影响南安市总工会对店面的正常使用，且钢筋裸露后遇到雨水会氧化生锈，实属正常的化学反应，属于表面瑕疵；③x#店面地坪过高不是事实，如确实如此，南安市总工会装修时完全可以自行解决，不会影响到南安市总工会购房使用目的，属于表面缺陷行为，不属于功能性质量缺陷；④x#、x#、x#店面有设计图佐证，竣工验收时对排水也验收合格，南安市总工会提出该条要求完全系其单方不合理要求，也超出了交付设计要求，他们公司原本设计安装的下水管为直管，而南安市总工会提出在一楼部分管道要安装U管以便防臭，这并不符合建筑设计及施工要求，因为一楼如果安装U管很容易堵塞，不利于排水的通畅性，他们公司考虑存在隐患拒绝了南安市总工会的不合理要求；⑤x#店面排污管道位置不合理同样不属实，x#、x#、x#店面设计建造时就已有安装排污管，并经竣工验收合格；⑥四间店面通知交房时主体工程已竣工并经验收合格，依据他们公司提供的证据也证明所有店面电线、水管均依据设计要求安装，完全可以正常供水供电。2018年4月4日《整改要求函》实际仅有第一项进行所谓的整改，其他五项均符合设计要求条件，并不存在整改事实。现陶然一品公司所购房产尚未装修，可到现场进行勘验，可进一步确定他们公司所述属实。他们公司之所以在收到《整改要求函》后同意对个别事项给予整改，完全本着服务客户的理念，对于其他事项完全是单方不合理要求。其次，所谓的“表面质量瑕疵”即指不严重影响房屋的正常居住使用的一般质量瑕疵。他们公司交付的房产如存在2018年4月4日《整改要求函》所称的表面质量瑕疵，因其一般不会影响购房人对房屋的正常使用或购房合同目的的实现，属于表面质量瑕疵而非功能性质量缺陷，为此，南安市总工会不能因此拒绝接收房屋，否则由此造成的逾期交房的损失由南安市总工会自行承担，陶然一品公司不承担逾期交付的违约责任。综上，南安市总工会诉求依法不能成立，应予以驳回。 本院经审查认定事实如下：陶然一品公司系依法注册成立的从事房地产投资、开发、房屋销售、租赁等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2015年5月20日，南安市总工会与陶然一品公司签订《商品房买卖合同》四份，四份合同均包含附件六《合同补充协议》等内容。四份合同约定，南安市总工会购买陶然一品公司开发的址在南安市陶然·金溪吉祥第x幢x层x号、x号、x号、x号店面，建筑面积分别为38.04平方米、38.04平方米、38.04平方米、23.78平方米，商品房总价款分别为665700元、665700元、665700元、416150元。其中第x号、x号、x号店面均约定2015年5月30日前支付全部购房款的90%计599130元，房产证出来之后7日之内支付全部购房款的10%计66570元；第x号店面约定2015年5月30日前支付全部购房款的90%计374535元，房产证办理出来之后7日之内支付全部购房款的10%计41615元。四份合同第八条均约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、详见合同附件六补充协议。第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2［该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率］的违约金。合同第二十二条均约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六合同补充协议第十九条约定，出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第八条交付条件与期限的约定。出卖人应当在2015年9月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。如出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本条前述的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生可以据实顺延的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内购房合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限及宽展期：1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风或日最高气温35℃以上等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。四份合同签订后，南安市总工会支付了x号店面的购房款599130元、x号店面的购房款599130元、x号店面的购房款599130元、x号店面的购房款374535元。本案建设工程于2016年3月15日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2016年5月16日经消防验收合格。陶然一品公司分别于2016年9月17日、2016年11月27日、2018年3月6日发函通知南安市总工会来办理本案四间店面的交房手续，但南安市总工会没有办理交房手续。2018年4月4日，南安市总工会向陶然一品公司发出《整改要求函》，对本案四间店面提出整改要求。陶然一品公司又于2018年6月20日、2018年10月8日发函通知南安市总工会交房。2018年11月1日，陶然一品公司做出《福建省陶然一品投资有限公司关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》，承诺书内容为“根据南安市总工会2018年4月4日对我公司提出的以下整改要求：1、外墙电箱、水箱依然在x号店面外墙，要求整改至其他地方；2、后墙钢筋裸露，要求进行防锈保护；3、x＃店面地坪过高，不利于我方后期装修，要求降至合理高度；4、x＃、x＃、x＃店面无下水管道，要求安装下水管道并能防臭利泄；5、x＃店面排污管道位置太高不合理，要求改装至合理高度，x＃、x＃、x＃店面应有排污管；6、四间店面均要正常供水供电。我单位均已按照要求进行整改，并已整改到位。现承诺：关于南安市总工会要求整改的问题，我公司均已整改到位，并确保整改项目内容的质量安全真实性。若出现与上述整改不符合造成的损失，我公司承担质量安全、维修及损失赔偿、返工责任”。南安市总工会、陶然一品公司尚未就本案四间店面办理交房手续。审理中，南安市总工会与陶然一品公司就交房时间、交房条件均选择适用《商品房买卖合同》第八条约定。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、南安市总工会提供的照片，为其单方所拍摄，并没有得到陶然一品公司的确认，且单凭照片也无法确定所拍摄的就是本案的四间店面，故对该照片的真实性，不予认定。2、陶然一品公司提供的《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品房住宅质量保证书》，为陶然一品公司单方出具，且上面记载的本案四间店面已于2015年11月20日经竣工验收合格，与五部门实际竣工验收的时间不一致，故对该证据的真实性，不予认定。3、陶然一品公司提供的《给水总平面布置图》、《雨污水总平面布置图》、《照明配电平面图》、《给排水设计施工说明》、《准予行政许可决定书》、《检测报告》，因上述证据涉及的是本案建筑项目整体，并非特别针对本案四间店面，单纯上述证据无法证明本案四间店面不存在质量问题，故上述证据无法证明陶然一品公司的证明目的，不予认定。4、陶然一品公司提供的《天气资料分析报告》，系南安市气象局出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程从2015年5月20日双方签订合同之日到2016年6月30日双方合同约定交房之日遭遇累计24小时降雨超过24MM、6级以上（含6级）大风、日最高气温35℃以上的天气共91天，即陶然一品公司的交房时间可以顺延到2016年9月29日，而在这期间又遭遇上述原因52天，可以再顺延到2016年11月20日交房；但因陶然一品公司自愿请求顺延127天，故本院认定本案四间店面的交房日期顺延至2016年11月4日。 本院认为，陶然一品公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，南安市总工会向陶然一品公司购买址在南安市陶然·金溪吉祥第x幢x层x号、x号、x号、x号店面，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，南安市总工会与陶然一品公司签订的四份《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。四份合同均约定陶然一品公司应当在2016年6月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付南安市总工会，如遭遇造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风或日最高气温35℃以上等］可顺延交房期限，本案工程可顺延127天，交房日期应为2016年11月4日。本案建设工程虽然于2016年3月15日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2016年5月16日经消防验收合格，但因陶然一品公司在《福建省陶然一品投资有限公司关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》中承认“x＃、x＃、x＃店面无下水管道”，因此，截至2016年5月16日，第x号、x号、x号店面实际上仍不符合《商品房买卖合同》第八条第一款第2项约定的“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”，而陶然一品公司直至2018年11月1日才将上述三间店面所存在的生活给排水问题整改到位，故第x号、x号、x号店面至此才符合交房条件。陶然一品公司虽五次书面通知南安市总工会交房，但因通知时第x号、x号、x号店面尚不符合交房条件，故五次通知均不构成有效通知，关于第x号、x号、x号店面，陶然一品公司已构成逾期交房。现南安市总工会请求陶然一品公司赔偿上述三间店面自2016年7月1日起至2018年11月1日止的逾期交房违约金，对于符合法律规定的部分即自2016年11月5日起至2018年11月1日止（共727日），按已付款1572795元（599130＋599130＋374535＝1572795）的万分之二计算为228684元（157×××××727×0.0002≈228684），予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。第x号店面虽然也存在部分问题，但仅是质量瑕疵，对此，陶然一品公司应承担房屋质量瑕疵担保责任，并不影响交房，故第44号店面于2016年5月16日已符合交房条件，陶然一品公司于2016年9月17日通知南安市总工会交房，其已在应交房日2016年11月5日前履行完交房通知义务，故陶然一品公司无需支付该店面的逾期交房违约金，南安市总工会请求赔偿该店面的逾期交房违约金，不予支持。陶然一品公司虽辩称第x号、x号、x号店面有给排水设施，但其提供的证据不足以推翻其在《福建省陶然一品投资有限公司关于南安市总工会店面整改到位质保承诺书》中的自认，故对该辩称，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省陶然一品投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付南安市总工会址在南安市陶然·金溪吉祥第x幢x层x号、x号、x号店面自2016年11月5日起至2018年11月1日止的逾期交房违约金228684元； 二、驳回南安市总工会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6838元，减半收取计3419元，由南安市总工会负担1301元，由福建省陶然一品投资有限公司负担2118元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一九年四月十一日 法官助理李晓琳 书记员黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14- -15-