广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4080号上诉人（原审原告）：卓妙廉，女，汉族，1953年12月26日出生，住广东省广州市开发区。委托代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：苏俊源，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林美城，男，汉族，1982年2月19日出生，住广东省惠州市博罗县。委托代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。上诉人卓妙廉因与被上诉人林美城房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人卓妙廉上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项中支付8月1日当日租金的内容、第三、第四及第五项；2、确认涉案合同的解除日期为2018年8月9日；3、林美城向卓妙廉缴清租金10000元、水电费6744元，赔偿卓妙廉因修复房屋所造成的经济损失232835元及修复房屋期间所造成的租金损失30000元(维修期3个月，按10000元／月计算)；4、保证金20000元归卓妙廉所有；5、本案一、二审诉讼费、鉴定费均由林美城承担。事实与理由如下：一、旧村改造与国家征收不是同一概念，广州市黄埔区黄陂社区长安片区旧村改造不属于不可抗力，不影响双方签订的《广州市房屋租赁合同》的履行。根据《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)以及《广州市旧村庄更新实施办法》(见《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》[穗府办(2015)56号]第四条的规定，旧村改造包括三种模式：一是由政府实施的征收储备，二是村集体经济组织自行实施的自主改造，三是有村集体经济组织和市场主体合作实施的合作改造。广州市黄埔区黄陂社区长安片区旧村改造属于第二种自主改造模式，不是征收储备，且现阶段涉案房屋所处区域的签约率远远未达到80％，该区域不存在拆除房屋的前提条件。在签约率达到80％以前，《广州市房屋租赁合同》的履行并不存在任何障碍。原审判决在未查证长安片区旧改项目的性质、进度的情况下采信林美城的意见，认定因拆迁影响租赁合同履行系不可归责于双方的事由，属认定事实不清；二、依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案合同的解除时间应为2018年8月9日。卓妙廉提交的证据显示卓妙廉正式提出解除合同的时间为2018年8月9日，故原审法院将林美城在未通知的情况下仅通过第三方交还大门钥匙的时间作为解除租赁合同的时间，属于事实认定错误；三、依据不告不理原则，原审判决第三项列明的清理费用与卓妙廉诉请的损害赔偿费用的含义大相径庭，超出了卓妙廉的诉讼请求；四、卓妙廉将涉案房屋出租给林美城时，房屋符合居住和使用条件。同时，林美城开办的是幼儿园，如家长接送孩童时看见房屋如证据所示一般脏乱，家长肯定会提出异议，由此可证明涉案房屋现状的严重受损并非自然损耗所致。原审判决未查清房屋受损的状况，不区分人为损害和自然损耗，驳回卓妙廉的诉请，属认定事实不清；五、鉴于《广州市房屋租赁合同》第七条第2款约定由林美城负责修缮房屋，卓妙廉基于信赖，从未进入房屋查看检查，直到林美城通过第三方交还大门钥匙以后，才发现房屋严重受损。原审法院以卓妙廉在八年期间未提出异议为由，认为出现自然损耗属于正常合理范围，与实际情况严重不符；六、林美城不依租赁合同约定履行交付租金和水电费的义务，已构成违约，卓妙廉据此行使解除合同权利，要求林美城修复房屋。上述事由才是解除合同的真正原因，并非旧村改造导致合同不能履行而终止。被上诉人林美城答辩称：其一，本案是涉及旧村改造或是国家征收，都与本案处理无关。不论旧村改造采取何种模式，都属不可抗力，导致双方签订的合同无法实际履行。林美城于2019年4月15日在黄埔区人民政府和开发区的官网及2019年2月26日的新闻资讯上查询到，涉案长安片区旧村改造已正式启动，截止2019年1月的签约率已达到92%，林美城也到现场查看过。其二，原审庭审过程中，卓妙廉认可合同解除时间应为2018年8月1日，因林美城已于前一天搬离涉案房屋并将涉案房屋钥匙交还给卓妙廉。其三，卓妙廉上诉请求的第三、四点自相矛盾，林美城搬走后没有清理现场垃圾，显然对房屋不构成损害。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。卓妙廉于2018年8月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林美城向卓妙廉缴清租金10000元、水电费6744元；2、林美城赔偿卓妙廉因修复房屋所造成经济损失232835元；3、林美城赔偿卓妙廉因修复房屋期间所造成租金损失30000元（维修期3个月，按10000元/月计算）；4、保证金20000元归卓妙廉所有；5、解除《广州市房屋租赁合同》；6、本案全部诉讼费由林美城承担。原审法院经审理查明：林美城于2010年7月21日起承租卓妙廉位于广州市黄埔区联和街道长安街横巷9号房屋用于开办幼儿园。2015年9月1日，卓妙廉（出租人、甲方）与林美城（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市黄埔区（原萝岗区）联和街道长安街横巷9号101房的房地产出租给乙方作幼儿园用途使用。租赁期限2015年9月1日至2020年9月1日，每月租金10000元，租金按月结算，乙方在每月第一日以银行转账形式向甲方支付本月租金。乙方向甲方缴纳20000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还乙方。第七条第二款约定乙方应负的修缮责任：保留租赁原样。双方其他约定：租赁期内，如遇政府部门拆迁，乙方无条件服从；固定在甲方场地内的不能搬动的东西，乙方不准拆除；甲方只提供出租房屋给乙方使用，乙方的所有一切事情与甲方无关；出租房屋产生的费用，一律由乙方承担。在租赁期限内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按相关法律规定及时协商处理。合同履行期间，卓妙廉继续在涉案房屋经营幼儿园并依约缴纳租金。2018年5月，广州市黄埔区人民政府就黄陂社区长安片区旧村改造项目发布通告，黄陂社区长安片区旧村改造项目西起117中学，北至广汕公路，东至开创大道，南临乌涌，改造用地面积约20.13公顷。改造范围内的单位和个人应当顾全大局，积极支持和配合改造工作，不得阻扰改造工作的开展。自2018年5月起，黄陂社区长安片区旧村改造项目进入动迁和建设阶段，除改造主体外，任何人和单位在改造范围内不得实施新建、改建和改变房屋用途等行为，改造范围内已经到期的出租屋、出租商铺不得再续签租约；改造范围内的各类经营业主应及时办理地址变更或注销手续。林美城了解到涉案房屋××社区长安××区旧村改造项目拆迁范围后，与卓妙廉进行协商，双方就租金和合同解除事宜发生争执，协商未果诉至原审法院。林美城提供收据显示：林美城于2018年7月18日支付了涉案房屋2018年7月的房租。卓妙廉提供水电费明细显示：林美城使用涉案房屋产生水电费6744元。林美城确认尚未支付。卓妙廉提供照片若干，以证明：林美城在租赁期间，损毁涉案房屋。林美城质证认为：照片不能证明租赁物毁损的情况，且林美城承租卓妙廉房屋将近8年之久，自然损耗正常，卓妙廉对损耗也是默认的。卓妙廉提供《房屋维修合同》，以证明卓妙廉维修受损的房屋需要支付的费用。林美城质证认为：房屋至今没有修复，修复费用尚未实际发生，相关修复项目存在夸大情况，修复金额不合理。原审庭审中，林美城陈述：因涉案房屋要进行拆迁影响继续承租，口头向林美城提出解除合同，于2018年7月30日搬离涉案房屋。卓妙廉陈述：林美城提出降低租金至5000元，卓妙廉不同意，并催促林美城缴纳7月租金，林美城提出用押金充抵租金的方案，卓妙廉没有同意。于是卓妙廉采取了措施将涉案房屋的另外一个大门锁了起来，希望可以督促林美城缴纳租金，希望幼儿园的家长们看清幼儿园园长是什么品格的人，之后林美城才向卓妙廉缴纳了7月份的租金；卓妙廉诉请的租金是指林美城欠缴的2018年8月份租金；涉案房屋的钥匙是2018年8月1日林美城通过村里的保洁员转交给卓妙廉的。原审法院认为：卓妙廉与林美城签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。关于合同解除问题。本案租赁合同履行期间，广州市黄埔区人民政府就黄陂社区长安片区旧村改造项目发布通告，涉案房屋××社区长安××区旧村改造项目拆迁范围，双方了解旧村改造项目拆迁情况以后，就租赁合同的相关事宜进行协商，但未能达成一致意见，林美城称于2018年7月30日已经将涉案房屋交还给卓妙廉，卓妙廉确认2018年8月1日通过他人转交方式才收到涉案房屋钥匙。由于林美城没有提供证据证实其交付房屋的情况，故采纳卓妙廉的主张，确认涉案房屋已于2018年8月1日交还给卓妙廉。林美城交还房屋的行为表明其已提出解除合同，卓妙廉也诉请解除本案租赁合同，据此，确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》解除。关于保证金的问题。合同约定，卓妙廉应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还林美城，在租赁期限内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按相关法律规定及时协商处理。本案租赁合同不能继续履行是基于旧村改造项目拆迁的原因，由此导致合同解除，属于不可归责于双方的事由，产生的法律后果应由双方按照公平原则进行处理。因此，卓妙廉继续占用林美城缴纳的保证金没有依据，应予以退还。卓妙廉要求保证金20000元归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。关于租金和水电费问题。卓妙廉明确诉请租金是林美城欠缴2018年8月份租金，林美城于2018年8月1日才交还涉案房屋给卓妙廉，应支付使用当日的租金322.58元（10000元÷31天×1天）。林美城使用涉案房屋期间产生水电费6744元，双方没有异议，予以确认。林美城应将拖欠的水电费6744元支付给卓妙廉。关于卓妙廉主张修复房屋的修复费用和租金损失的问题。卓妙廉没有提供证据证明涉案房屋交付给林美城时的原样，也无提供充分证据证明林美城未按约定的方法或房屋性质使用致使涉案房屋受损，仅凭卓妙廉提供照片无法确认其房屋受到损坏的情况，更不能证明林美城存在改变涉案房屋结构的情形。合同约定涉案房屋的租赁用途是开办幼儿园，林美城自2010年承租以来也一直按照租赁用途进行经营幼儿园，涉案房屋使用长达8年时间，且卓妙廉未提出任何异议，出现自然损耗属于正常合理范围，但鉴于林美城交还租赁物时，没有对房屋使用过程中产生的垃圾以及房屋墙面、地面的涂画现象进行清理，林美城应承担该部分清理费用。根据本案实际情况，原审法院酌定林美城支付卓妙廉20000元的清理费用。卓妙廉要求林美城赔偿修复房屋的其他损失及要求支付维修期间租金损失，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（一）项、第一百零九条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年11月2日作出如下判决：一、确认卓妙廉与林美城2015年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》解除；二、林美城于本判决生效之日起十日内向卓妙廉支付2018年8月1日的租金322.58元和水电费6744元；三、林美城于本判决生效之日起十日内向卓妙廉支付房屋清理费用20000元；四、驳回卓妙廉的其他诉讼请求。案件受理费5793.7元，由卓妙廉负担5213.7元，林美城负担580元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，卓妙廉向本院提交涉案房屋的现状图片四张，以证明：卓妙廉近期才发现涉案房屋中的一、二楼及三、四楼的部分房屋的电线受到人为剪断及破坏，即林美城在交还房屋时对涉案房屋进行破坏。林美城对此发表如下质证意见：该图片不属于二审新证据，不予确认。林美城在2018年8月1日已将涉案房屋的钥匙交还，至今已相隔近九个月，卓妙廉无法证明电线是如何被破坏。另，卓妙廉向本院提交了《房屋修复造价鉴定申请》，申请对涉案房屋进行修复造价鉴定，修复内容包括窗框、窗叶及玻璃安装及配件维修更换、不锈钢门拆除与安装、木门与防盗网翻新刷油及防盗网拆除安装、墙面批灰刷漆及清理、垃圾清理，等等。本院认为：本案的二审争议焦点有四：其一，林美城提前解除合同是否构成违约，卓妙廉是否有权没收林美城的租赁保证金；其二，合同解除日如何确定；其三，林美城应付租金至何时止；其四，林美城是否应赔偿卓妙廉房屋修复费用及租金损失。关于林美城提前解除合同是否构成违约，卓妙廉是否有权没收林美城的租赁保证金的问题。依据双方在《广州市房屋租赁合同》中的约定，“租赁期内，如遇政府部门拆迁，乙方无条件服从……在租赁期限内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按相关法律规定及时协商处理”。而依据已查明的事实，在合同履行期间，相关政府部门已于2018年5月发布通告告知涉案房屋所属片区被列入旧村改造范围，且进入动迁和建设阶段。虽然相关部门并未明确涉案房屋的具体拆除期限，但基于林美城承租该房屋用于开办幼儿园的实际情况，前述通告的发布必然会影响林美城对涉案房屋的正常使用。在此情况下，林美城要求提前解除租赁合同符合情理，亦不违反合同约定。且从查明的事实来看，在通告发布之后，林美城曾就租赁解除事宜与卓妙廉进行协商，在协商不成的情况下，林美城才于2018年7月30日自行搬离涉案房屋并通知卓妙廉接收房屋，林美城的行为不违反诚信履约的要求。因此，卓妙廉主张林美城提前解除合同构成违约，并据此主张没收林美城的租赁保证金20000元，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于合同解除日期的确定问题。如前所述，在林美城搬离涉案房屋之前，双方曾就解除租赁合同事宜进行协商，在协商不成的情况下，林美城自行于2018年7月30日搬离涉案房屋，卓妙廉也于2018年8月1日接收了涉案房屋的大门钥匙。据此，双方之间的租赁合同关系已通过双方的事实行为解除。因此，卓妙廉上诉认为应认定双方合同于其通知解除的2018年8月9日解除，理据不充分，本院不予采纳。关于林美城应付租金至何时止的问题。如前所述，林美城主张提前解除合同并不构成违约，且在林美城搬离涉案房屋之前，双方曾就解除租赁合同解除事宜进行协商，双方也已通过事实行为于2018年8月1日解除了租赁合同关系。虽然卓妙廉称林美城未将除大门钥匙之外的其他房门钥匙交还，但无证据反映卓妙廉在2018年8月1日之后因林美城的原因无法接收涉案房屋。据此，原审认定林美城向卓妙廉支付租金至2018年8月1日止符合公平合理原则，可予维持。卓妙廉上诉主张林美城支付租金至2018年8月31日止，缺乏充分理据，本院亦不予采纳。关于林美城是否应赔偿卓妙廉房屋修复费用及租金损失的问题。卓妙廉以林美城损毁涉案房屋为由，诉请林美城按其所主张的金额赔偿修复费用及修复期间的房屋租金损失，但卓妙廉并未就林美城不当使用导致涉案房屋受损及造成卓妙廉的具体损失金额充分举证证明，故原审未采纳卓妙廉的主张，并根据本案实际情况酌情确定林美城支付清理费用20000元，处理并无不妥，可予维持。关于卓妙廉在二审中申请对涉案房屋修复造价进行鉴定一项，因现无充分证据反映卓妙廉所列明的修复内容系林美城不当使用涉案房屋所致，且一审已根据林美城交付的房屋现状酌情判决林美城支付20000元房屋清理费用，故卓妙廉的该项鉴定申请缺乏必要性与合理性，本院对此不予接纳。综上所述，上诉人卓妙廉的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5793.70元，由上诉人卓妙廉负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月二十六日书记员  王文杰唐颖琪