江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初5479号原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司盐城分公司，住所地在江苏省盐城市亭湖区解放中路。负责人：石磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹湘彬，该公司员工。委托诉讼代理人：王有志，江苏御今律师事务所律师。被告（反诉原告）：盐城新共享通讯设备有限公司，住所地在江苏省盐城市城南新区钱江财富广场。被告（反诉原告）：侯正亚，男，1964年7月1日生，住所在江苏省盐城市盐都区。共同委托诉讼代理人：张广明、孙元昶，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）中国电信股份有限公司盐城分公司（以下简称电信盐城公司）与被告（反诉原告）盐城新共享通讯设备有限公司（以下简称新共享通讯公司）、侯正亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，被告新共享通讯公司、侯正亚在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院经审查认为被告新共享通讯公司、侯正亚的诉讼请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。本院于同年11月9日适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，并组成合议庭于2019年3月6日公开审理了本案。原告（反诉被告）电信盐城公司的委托诉讼代理人邹湘彬、王有志，被告（反诉原告）新共享通讯公司、侯正亚的共同委托诉讼代理人张广明、孙元昶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）电信盐城公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金15万元，并承担自2018年2月1日起至2018年8月31日止的违约金12000元（合同约定过高，现主张以75000元为基数，按银行同期贷款利率4倍计算违约金）；2、解除2018年1月份原、被告签订的合同（2017年12月份签订的合同是草签合同，本案中不予主张），被告迁让房屋；3、被告逾期迁让房屋承担占用期间租金，并支付占用期租金总额10%的违约金。事实与理由：2017年12月6日，侯正亚和原告草签了房屋租赁合同，由侯正亚租赁盐城市区798.57平方米的房屋，并就租赁期、租金、租金支付、双方权利义务、违约责任达成一致意见。2017年底，侯正亚为了承租上述房屋注册了新共享通讯公司。2018年1月，新共享通讯公司与原告签订了房屋租赁合同，在草签合同的基础上做了一定修改，约定新共享通讯公司承租原告房屋建筑面积为399.24平方米，租赁期为2018年1月16日至2021年1月15日，租金为450000元，首期租金应在合同签订后15日内一次性支付，其余租金按半年结算，由新共享通讯公司在每周期开始前预付。逾期交付租金，每逾期一日，被告须按当月租金的3%向原告支付违约金，如果逾期30日仍不交付的，原告有权解除合同，收回房屋。合同签订后，被告使用房屋，但一直未支付租金，故原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）新共享通讯公司、侯正亚答辩称：1、原告出租的房屋存在相邻矛盾，致被告无法使用。原告的房屋与案外人王森的房屋紧邻，以往原告与王森一起出租，形成整体，现原告单独出租房屋，致王森房屋无法出租，故存在利益上的冲突，原告出租前故意隐瞒了此重要事实，在被告承租装修后，遭到王森阻挠经营，致原、被告签订合同的目的无法实现。2、原告未能确保出租房屋符合租赁的用途。被告承租房屋后，因王森出面阻止，致被告无法经营，被告要求原告出面处理矛盾，但原告对此不予处理，给被告造成了巨大的经济损失。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告新共享通讯公司、侯正亚向本院提出反诉请求：1、确认原、被告双方于2018年1月签订的房屋租赁合同无效；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失20万元。事实与理由：反诉被告出租给反诉原告的房屋不具备商业经营的条件，其故意隐瞒相邻矛盾，且在矛盾发生后，不及时出面解决，给反诉原告造成了巨大的经济损失。为此，特具状反诉，请求法院依法合并审理并支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告电信盐城公司答辩称：同意解除双方之间的合同，但是对反诉原告的经济损失不予认可，也不应当由反诉被告承担。本院经审理，查明事实如下：2017年12月6日，电信盐城公司（甲方）与侯正亚（乙方）签订《房屋租赁合同》（草签），载明“甲方同意将坐落于市区，建筑面积798.57平方米的房屋出租给乙方作为经营电信业务用途使用”。2018年1月，电信盐城公司（甲方）与新共享通讯公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为“1.1甲方同意将坐落在市区房屋出租给乙方作经营通讯器材设备用途使用，房屋建筑面积为399.24平方米。2.1租赁期自2018年1月16日至2021年1月15日。2.2租金（含税价）为：人民币450000元（大写肆拾伍万圆整）。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。2.3租金按半年结算，由乙方在每周期开始前预付本结算周期的租金给甲方。2.5履约保证金：乙方在签订本合同15日内须向甲方支付20000元作为履约保证金。若乙方参与甲方房屋招租时向甲方支付了承租意向保证金，该保证金自动转成履约保证金，不足履约保证金的部分由乙方补足。甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。4.3因使用需要，乙方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备。乙方对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定。并且，乙方从事前述行为必须事先书面向甲方申请并经甲方同意，甲方有权对工程进行监督。租赁期届满或本合同终止或解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；乙方未拆除部分，甲方不予任何赔偿，同时，对因乙方不负责自行拆除而导致甲方进行拆除所支出的合理费用，甲方有权在履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予赔偿。4.8乙方应当注意防火安全，不得在房屋内非法存放、使用易燃、易爆等危险物品；承租期内房屋的消防责任、安全责任均由乙方承担。乙方并应根据甲方要求签署《房屋租赁安全责任协议》。4.12乙方因承租过程中与第三方产生纠纷，乙方应负责解决并承担因此给第三方造成的损失。5.3逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同，收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。5.6甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。若乙方未在期限内迁出，甲方有权搬移乙方的留置物。该留置物以及对留置物的处置不免除乙方根据甲方要求应当承担的违约责任。”之后，被告新共享通讯公司按照约定交纳了2万元履约保证金。2019年1月11日，盐城市公安局亭湖分局先锋派出所对新共享通讯公司进行日常消防监督检查，并发出责令改正通知书，要求新共享通讯公司对“堵塞疏散通道”进行改正。2019年1月14日，盐城市公安消防支队亭湖区大队对新共享通讯公司作出行政处罚决定书，对其罚款三百元。另查明，市区商铺的建筑面积分别为133.08平方米、133.08平方米、133.08平方米，合计399.24平方米。再查明，新共享通讯公司于2017年12月14日登记成立，法定代表人为高寿岱。以上事实，有原、被告双方提供的房屋租赁合同、原告提供的产权证、被告提供的公安派出所日常消防监督检查记录、责令改正通知书、行政处罚决定书等证据在卷证实，本院审核确认。本院认为：（一）关于合同签订的合适主体问题。原告电信盐城公司与被告侯正亚草签房屋租赁合同后，于2018年1月重新与被告新共享通讯公司签订正式的《房屋租赁合同》，该合同的租赁标的物仍为市区商铺，故本院认为实际与原告电信盐城公司签订房屋租赁合同的主体应为被告新共享通讯公司而非被告侯正亚，故被告侯正亚在本案中不承担法律责任。（二）关于租赁合同的效力问题。反诉原告辩称：（1）“案涉房屋不符合消防验收规定，违反了《建设工程消防监督管理规定》第十四条第二项的规定，故应当确认案涉合同无效”，本院认为，案涉房屋为普通非居住用房，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十四条第二项中规定的特殊建设工程。2019年1月11日盐城市公安局亭湖分局先锋派出所对新共享通讯公司进行日常消防监督检查，发现案涉房屋存在“堵塞疏散通道”行为，要求责令整改并依法作出行政处罚，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中“承租期内房屋的消防责任、安全责任均由乙方承担”的约定，被告新共享通讯公司应当自行解决消防问题，且该消防问题亦不属于法律规定必须经公安机关验收的范围，同时被告新共享通讯公司在承租案涉房屋时已明知走廊有封闭墙的存在，故对该辩称意见本院不予采信；（2）“案涉房屋存在邻里矛盾，原告出租前故意隐瞒此事实，导致被告签订合同的目的无法实现”，本院认为，被告承租原告房屋的目的是经营通讯器材设备，原告依照约定向被告交付了房屋，被告承租房屋后亦开展了经营活动，合同约定的目的已经实现。即使存在案外人干扰被告经营，被告亦可通过其他途径解决问题，并不必然导致合同无效，且原、被告双方签订的合同中明确约定“乙方因承租过程中与第三方产生纠纷，乙方应负责解决并承担因此给第三方造成的损失”，故对该辩称意见本院亦不予采信。综上所述，本院认为原告电信盐城公司与被告新共享通讯公司签订的房屋租赁合同合法有效，对反诉原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。（三）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据原告电信盐城公司与被告新共享通讯公司签订合同的约定，房屋年租金为15万元，租金按照半年结算，由被告新共享通讯公司于每周期开始前预付本结算周期的租金给原告，首期租金被告应于合同签订后15日内一次性支付给原告。案涉合同签订后，被告新共享通讯公司交纳2万元履约保证金后未再缴纳租金，已构成违约，故原告有权要求解除合同，收回房屋，并按照合同约定要求被告新共享通讯公司支付违约金。现原告主张在合同解除前，以75000元为基数，被告按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付逾期支付利息，合同解除后，被告按照房屋占有使用费的10%支付违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。故反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失20万元，无事实和法律依据，本院不予支持，但其交纳的2万元履约保证金可在房屋租金费用中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）中国电信股份有限公司盐城分公司与被告（反诉原告）盐城新共享通讯设备有限公司于2018年1月签订的《房屋租赁合同》；被告（反诉原告）盐城新共享通讯设备有限公司于本判决生效后十日内迁让出位于盐城市区房屋，并交付给原告（反诉被告）中国电信股份有限公司盐城分公司；被告（反诉原告）盐城新共享通讯设备有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国电信股份有限公司盐城分公司支付：自2018年1月16日起至2019年4月8日止的房屋租金164677元（已扣除盐城新共享通讯设备有限公司交纳的2万元履约保证金）及逾期支付利息（利息计算期间及标准：以75000元为基数，自2018年1月16日起至2019年4月8日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍的标准计算）；自2019年4月9日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（计算方式及标准：房屋占有使用费按照150000元每年的标准计算，违约金按照房屋占有使用费10%的标准计算）；四、驳回原告中国电信股份有限公司盐城分公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告盐城新共享通讯设备有限公司、侯正亚的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3540元，反诉案件受理费1050元，合计4590元，由被告（反诉原告）盐城新共享通讯设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  马立国人民陪审员  张 瑜人民陪审员  周志勇二〇一九年四月八日书 记 员  吕晶晶附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时交付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《建设工程消防监督管理规定》第十四条第二项对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。