广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初380号原告：翁源县翁江物业服务有限公司。法定代表人：杜就，总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。被告胡月华，男，1956年5月1日出生，汉族，住址：广东省翁源县。被告胡东连，女，1956年12月28日出生，汉族，住址：广东省翁源县。原告翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称“翁江物业公司”）与被告胡月华、胡东连物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并书面告知双方当事人。原告开庭时提出异议，要求适用简易程序的其他规定审理本案。经审查异议成立，本院依法适用简易程序的其他规定于2019年2月26日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学求、季冠先到庭参加了诉讼，被告胡月华、胡东连经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告翁江物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付由2016年7至2017年6月所欠物业服务费1201.68元。滞纳金841.78元，合计2043.46元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实与理由：原告是翁源县翁江新城小区物业服务企业，被告是物业业主，原告于2013年3月29日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2016年7月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）2043.46元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。被告胡月华、胡东连未到庭参加诉讼，未提交答辩状及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡月华、胡东连既未参加本案庭审，且未提交证据及答辩，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告胡月华、胡东连经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，被告胡月华、胡东连的上述行为应视为其对原告的诉求放弃抗辩的权利。经开庭审核，本院对原告提供的证据经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。经审理查明，翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县，系由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区12栋103房的业主，被告的房屋建筑面积为100.14平方米，其未向原告缴纳2016年7月至2017年1月及2017年6月的物业服务费。2013年3月29日，开发商与翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称翁江物业公司）签订《前期物业服务合同》，选聘翁江物业公司对小区实施前期物业管理服务事宜。2019年1月3日，原告诉至本院，要求被告履行支付物业服务费的义务，并按照日千分之一的标准支付滞纳金。庭审中，原告确认以下事项：1、原告向小区提供物业服务的时间截至2017年6月止，从2017年7月起退出小区物业服务。2、原告提供的物业服务的确存在一些问题，但不能全盘否认整个物业服务业绩。另查明，翁江物业公司成立于2012年4月26日，2012年5月31日被韶关市住房和城乡规划局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2014年5月13日，翁源县物价局对翁江物业公司发出《备案回执》，回执载明：“你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定，同意备案。”再查明，小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2016年11月24日，业主委员会向翁江物业公司发函，就小区物业管理费收费标准提出方案意见，但双方并未就该意见达成合意。2018年1月28日，业主委员会再次向翁江物业公司发函，要求按照阶梯收费方案收取物业管理费，并以分期支付的方式督促物业公司修复瓷砖脱落问题，双方就该方案亦未达成一致意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现针对原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费及产生的滞纳金，法庭归纳如下焦点：一、开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效？被告应否向原告支付物业管理费？根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，被告主张开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，原告未能举证予以反驳，本院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然合同无效，但从本院查明的事实来看，被告已实际接受了由原告提供的物业服务，原、被告双方在事实上形成了物业服务关系，被告应当向原告交纳物业管理费用。二、原告收取物业管理费的标准是否符合有关规定？根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”经查，原告按照1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费，已经在翁源县物价局办理登记备案手续，物价部门在《备案回执》中载明“申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定”。因此，本院对原告的收费标准予以认可。三、原告诉请物业服务费起止时间。关于物业服务费起止时间，原告举证证明已于2017年6月退出小区，停止提供物业服务，原告诉请物业费的时段为2016年7月至2017年1月及2017年6月，原告主张该时段的物业费，本院予以认定。四、关于滞纳金的请求应否支持。根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第一项：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，由于开发商在选聘原告对小区实施前期物业管理服务事宜时不符合上述规定的程序要件，故开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，因此开发商与被告签订的《前期物业管理服务协议》中的有关滞纳金的约定条款对原、被告均不发生法律效力，所以原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。被告胡月华、胡东连经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第十一条、第二十四条第二款、第四十一条之规定，判决如下：一、被告胡月华、胡东连应在本判决生效之日起五日内向原告翁源县翁江物业服务有限公司支付自2016年7月至2017年1月及2017年6月，共计8个月的物业管理费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积100.14平方米的标准计算，总计应付金额为1201.68元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告胡月华、胡东连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈卫平二〇一九年四月十五日书记员  罗 韡