河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1058号 上诉人（原审被告）：河北金厦房地产开发有限责任公司，住所地邢台市桥西区八一大街329号。 法定代表人：孟向农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓潘，河北领航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周保群，男，1952年1月24日出生，汉族，农民，住任县。 委托诉讼代理人：尹国忠，河北晓阳合众（任县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜羽冰，河北晓阳合众（任县）律师事务所律师。 上诉人河北金厦房地产开发有限责任公司（以下简称金厦公司）因与被上诉人周保群房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省任县人民法院（2018）冀0526民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金厦公司的委托诉讼代理人刘晓潘，被上诉人周保群的委托诉讼代理人尹国忠、姜羽冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金厦公司上诉请求：撤销任县人民法院（2018）冀0526民初1585号民事判决书，依法改判驳回其诉讼请求。事实与理由：一、上诉人不是本案适格被告，应将任城镇韩西周社区居民委员会列为本案被告。2012年11月5日上诉人与被上诉人签署的拆迁补偿说明是上诉人与任县任城镇韩西周社区居民委员会共同与被上诉人签订的，上诉人虽然是开发商，但是根据政府安排及韩西周居委会要求，上诉人是将整体回迁安置工作一并交于了任县任城镇韩西周社区居民委员会。具体每户楼房安排由其负责，上诉人只起辅助作用，因此对实际安置住宅有意见应当向韩西周居委会主张，而不足将上诉人列为被告。二、回迁楼建好后被上诉人在实际领取拆迁房屋钥匙时，并未提出异议，应视为其对拆迁安置方案的认可。三、退一步讲，即使实际安置面积与协议面积有所出入，也应当据实结算。所谓的补充协议第2条约定明显不公，协议双方的权利义务不对等。该第二条约定，实际面积小于约定面积5m以上的上诉人按市场价-100的单价双倍补偿被上诉人，但实际面积超出约定面积的，超出部分据实结算，由被上诉人按市场价-100补交给上诉人，很明显协议双方的权利义务并不对等。另该条规定实际上是对于违约责任的规定，根据《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”，当事人可以请求人民法院予以适当减少，因此对于过分高于实际损失的违约金不应予以支持。 周保群答辩称，河北金厦房地产开发有限责任公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 周保群向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《西庄村周保群拆迁补偿说明》及《补充协议》给付原告补偿款157303.3元。2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告系任县金厦新城小区的开发商，原告的房屋在该小区对应的地块内。2012年11月5日，以韩西周居委会和被告金厦公司为甲方，原告及其子周计亮（1982年1月4日出生）为乙方，在中共任县县委信访局（以下简称任县信访局）、任县城区改造办公室（以下简称任县城改办）为见证方，三方签订了前述的《拆迁补偿说明》。该《拆迁补偿说明》的主要内容如下：乙方应被拆迁的房屋总评估价为445663.17元，设备补偿为49万元。将金厦新城北区27号回迁楼为乙方安置4套住宅、2个车库、2个储藏间。4套住宅分别是：1单元101室及501室，面积均为90㎡；2单元201室、301室，面积均为110㎡。两个车库的面积各为30㎡，两个储藏间的面积各为20㎡。实际安置时，楼层及楼层面积不再变动，（面积）超出部分按市场价格减100元∕㎡计算购买。如回迁楼建成后符合本协议条款，则按本协议条款落实；如回迁楼建成后，实际单元和门牌号与本协议不符，则在楼层及面积不变的情况下，（乙方）可优先选择该回迁楼相同楼层、面积的其他单元。周保群保证在2012年11月10日前自行腾空搬迁。如期未腾空，自愿接受强制拆除，并按照每天10000元的违约（金）赔付金厦公司。2012年11月13日，以金厦公司为甲方，原告为乙方，在任县信访局、任县城改办、韩西周居委会在见证下，原、被告签订了一份补充协议，协议约定的主要内容如下：1、原协议拟定的回迁四套住宅和两个车库、两个储藏间，现调整为三个车库、储藏间一个。车库面积分别为30㎡两个、24.1㎡一个，储藏间面积为20㎡。2、原协议拟定回迁住宅面积和车库面积，实际建成后回迁，单套住宅及单套车库面积不得小于约定面积5㎡，若小于约定5㎡以上的，甲方按市场价-100元∕㎡的单价双倍补偿给乙方，5㎡以内（含5㎡）的，甲方按市场价-100元∕㎡的价格补偿给乙方；若超过约定面积，超出部分据实结算，由乙方按市场价-100元∕㎡补交给乙方。3、原协议拟定乙方应于2012年11月10日前拆迁完成的约定，调整为乙方必须在2012年11月14日前拆迁完毕。原协议约定11月10日前拆迁完毕，若乙方未完成拆迁，甲方可向乙方追讨违约金壹万元整，甲方现不予追究。补充协议约定，住宅的市场价为：一层2138元／㎡、二层2268元／㎡、三层2168元／㎡、四层1918元／㎡、五层1588元／㎡；车库市场价为1900元／㎡；储藏间市场价为1300／㎡。原告的房屋被拆后，被告实际给原告安置的住房、车库、储藏间分别为：3号楼2单元201室、401室各一套，面积同为83.4㎡；4号楼1单元102室（面积109.85㎡），4号楼1单元501室（面积113.2㎡）；3号楼、4号楼四个车库，面积分别为18.22㎡、18.22㎡、23.35㎡、19.96㎡合计79.75㎡；4号楼两个储藏间，面积分别11.86㎡、8.62㎡，合计20.48㎡。原告分别于2018年7月24日、9月5日领取了上述住房、车库、储藏间的钥匙。在原告领取钥匙之前，被告及其市场部就被告向原告支付2017年5月6日至2018年7月5日过渡费的事项，向被告的领导呈递了《情况说明》。 由于被告协议补偿的房屋、车库、储藏间的面积、个数与实际补偿情况的差异，导致原、被告相互找补的差价款分别为：一、被告应补偿给原告的数额：（一）3号楼2单元201室应补110㎡，实补83.4㎡，面积差为26.6㎡，对应的差价款为：【5㎡×（2268-100）元／㎡】+【21.6㎡×（2268-100）元／㎡×2】=104497.6元。（二）3号楼2单元201室。1、应安置楼层为3层，实际安置楼层为4层，楼层价差款为：110㎡×（2268-1918）元／㎡=27500元。2、应补面积110㎡，实补面积83.4㎡，面积差为26.6㎡，对应的差价款为：【5㎡×（1918-100）元／㎡】+【21.6㎡×（1918-100）元／㎡×2】=87627.6元。（三）车库因协议约定车库3个，实际交付4个，面积差无法建立一一对应关系，故以约定的车库总面积与实际交付的车库总面积的差额计算差价款，即：{[（30×2）+24.1]-79.75}㎡×(1900-100)元／㎡=7830元。以上合计227455.2元。二、原告应向被告补交的金额：（一）4号楼1单元102室应补90㎡，实补109.85㎡，面积差为19.85㎡，对应的差价款为：19.85㎡×（2138-100）元／㎡=40454.3元。（二）4号楼1单元501室应补90㎡，实补113.2㎡，面积差为23.2㎡，对应的差价款为：23.2㎡×（1588-100）元／㎡=34512.6元。（三）储藏间，协议约定1个储藏间，实际交付2个储藏间，面积差无法建立一一对应关系，故以应约定的面积与实际补偿的面积的差额计算差价款，即：（11.86+8.62）-20）㎡×(1200-100)元／㎡=576元。以上合计75551.9元。根据以上计算结果，被告应补偿原告的款项，扣除原告应补交给被告的款项，被告还应补偿原告151903.3元。原告关于3号楼2单元201室补偿款的计算方式有误，导致补偿款多计算5400元。对多计算的部分，本院依法不予认定。《拆迁补偿说明》、《补充协议》、钥匙交接收条、过渡费申请手续足以证实，被告是原告案涉拆迁的安置补偿责任方。因此，被告代理人关于被告仅是在原告案涉拆迁的安置补偿中承担辅助义务的代理意见，不能成立，本院依法不予采纳。被告代理人虽主张案涉的8.62㎡车库的实际面积为10.91㎡，但没有提交证据加以证实。被告作为案涉安置房屋的提供方，应对其所提供的房屋的面积承担举证责任，因此，对被告代理人主张的该项事实，本院依法不予认定。 一审法院认为，在案涉拆迁补偿过程中，被告应严格按照《拆迁补偿说明》、《补充协议》的约定，向原告承担补偿责任。《拆迁补偿说明》、《补充协议》是原、被告在公权力部门及韩西周居委会的见证下，自愿达成的补偿协议；再者，原告作为自然人，在与作为法人的被告签订两份协议时，明显处于弱势地位，因此，被告代理人关于协议中补偿方式显示公平的代理意见不能成立，本院依法不予采纳。被告应补偿原告151903.3元。原告诉请中超过151903.3元的部分，依法不予支持。判决：一、被告应自本判决生效之日起十五日内，给付原告拆迁安置补偿款151903.3元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3446元，减半收取计1723元，原告负担59元，被告负担1664元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了一份《第二批安置结算明细》，欲证明安置方案是韩西周社区居委会安排的。被上诉人质证称，该明细中没有被上诉人，明细表上虽然加盖了韩西周社区居委会的印证，但不能证明韩西周社区居委会是安置补偿的责任主体。本院对上诉人提交的《第二批安置结算明细》认定如下：该明细不能证明韩西周社区居委会是安置补偿的责任主体。本院二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，关于上诉人主体资格是否适格，2012年11月5日，以韩西周居委会和金厦公司为甲方，被上诉人及其子周计亮为乙方，在任县县委信访局、任县城区改造办公室为见证方，三方签订了前述的《拆迁补偿说明》，和2012年11月13日，以金厦公司为甲方，被上诉人为乙方，在任县信访局、任县城改办、韩西周居委会在见证下，上诉人与被上诉人签订了一份《补充协议》，在两份协议中上诉人均是与被上诉人签订协议的相对方，被上诉人按照协议约定，要求上诉人履行协议义务，并无不当，上诉人一审被告主体资格适格。关于补偿数额，上诉人主张依据补充协议第2条约定计算的补偿数额补偿金额过高，应当按照对等原则计算补偿数额。《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买受人。参照该规定和双方合同约定，一审判决按少于合同约定面积的双倍返还购房款，符合法律规定，上诉人的该项请求，本院不予支持。 综上所述，河北金厦房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3446元，由上诉人河北金厦房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏如奇 审 判 员 张新戈 审 判 员 秦一臣 二〇一九年四月十八日 法官助理 杨 帅 书 记 员 田 雨