广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3976号原告：吕金敏，女，1974年3月12日出生，汉族，身份证住址河南省固始县，委托诉讼代理人：陈冯钢，广东衡韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋芳，广东衡韵律师事务所实习律师。被告：李曾，男，1990年10月24日出生，汉族，住四川省合江县，委托诉讼代理人：谭健军，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏结，广东广瀚律师事务所实习律师。第三人：中山市恋家房产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区东镇大道3号国祥经典阁1号2卡，统一社会信用代码914420005591224639。法定代表人：刘巧丽，经理。委托诉讼代理人：曾庆荣，该司员工。委托诉讼代理人：李伟健，该司员工。原告吕金敏与被告李曾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，本院依原告吕金敏申请追加中山市恋家房产代理有限公司（以下简称恋家公司）为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕金敏及其委托诉讼代理人陈冯钢、梁秋芳，被告李曾及其委托诉讼代理人谭健军、梁敏结，第三人恋家公司的委托诉讼代理人曾庆荣、李伟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕金敏向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方在2018年7月22日签订的《房地产买卖（居间）合同》于2019年1月31日解除；被告立即向原告返还首期购房款120000元，并以120000元为基数从2019年1月31日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息给原告；二、判令被告向原告双倍返还定金400000元；三、判令被告赔偿原告已支付的担保赎楼保费12600元、工本费1500元、快放费2000元、公证费470元合共16570元等经济损失；四、判令被告承担原告为提起本案诉讼支付的律师费12000元。事实与理由：原、被告于2018年7月22日签订了《房地产买卖（居间）合同》，合同约定原告向被告购买被告所有的位于中山市××××房之物业，建筑面积为122.47平方米，房地产权证号：不动产权号；该房地产转让成交价为1050000元，定金为200000元，首期款（除已付定金外）为120000元，买方于过户当天一次性付清给卖方，剩余730000元购房款以商业贷款方式支付；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付定金200000元，并向被告支付了购楼首期款120000元，但被告并未按合同约定在合同签订之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。经原告多次催促，被告一直以各种理由拖延至今仍未办理赎楼及解除抵押登记手续，被告已构成违约。因被告违约行为导致原告购房目的不能实现，故原告有权解除合同，并要求被告按合同约定承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求公正判决。被告李曾辩称：一、我方并未违约，原告与我方已于2018年8月8日将赎楼手续全权委托担保公司负责并办理了公证手续。按照合同约定，如属于卖方委托担保公司赎楼或买方赎楼的，卖方只须按经纪方的要求及时间出具全权委托公证书给担保公司或经纪方指定人员。故在此情况下，卖方已无法掌握赎楼时间，倘若仍适用50日内完成的约定，显然有违交易常理。实际上本案是由原告负责赎楼，因此相关的费用均由原告负责缴纳，担保公司的赎楼手续是用原告的贷款赎楼，因此赎楼需以原告贷款通过为前提，在原告贷款放款前由担保公司出具保函，等原告贷款放款后再直接用贷款抵扣赎楼款，因此担保公司出具的保函前必须要原告配合提供银行的同贷书，保证原告的贷款已经审核通过。我方的履行义务只是按担保公司的要求及时间向担保公司出具全权委托公证书即可，而我方已于2018年8月8日到中山市香山公证处办理全权委托手续，按经纪方的要求及时间向担保公司出具了全权委托公证书，我方已履行我方的全部义务。但由于原告一直未按担保公司的要求配合提供银行的同贷书，才导致解除抵押手续一直无法办理。二、原告不符合贷款资格，两次申请贷款均因提供虚假收入证明被银行拒绝，故违约方应为原告。综上，请求驳回原告的诉求。第三人恋家公司陈述：针对交易情况，双方均按照我方的要求办理赎楼手续及委托公证手续。原告第一次在中山市开发区的建行申请贷款被拒绝后，原告转向中国银行申请贷款，中国银行于2018年11月10日出具同贷书，根据交易流程，担保公司要在客户出具同贷书后开始收集资料，没有时间规定。在办理过程中，被告大意把提交给中国银行的收款卡给注销了，所以导致中国银行出具的同贷书无效。因此，原、被告在同贷书失效后重新提供资料给中国银行，再次申请出具同贷书。第二次的同贷书于2019年1月底出来了，担保公司按照之前的流程办理出具保函的手续，在办理过程中，原、被告已经发生纠纷向法院起诉了，因此中止了办理流程。本院认定事实如下:2018年7月22日，李曾（卖方）与吕金敏（买方）、恋家公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××房，转让成交价为1050000元；该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同第三条约定及时足额支付款项；定金200000元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付第一笔定金50000元，在本合同签署后3日内再向卖方支付第二笔定金150000元（卖方收取定金后，需将房地产权证或不动产权证书等原件托管于经纪方用于办理查档及房产交易手续之用，以保障双方此次交易顺利进行）；第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款730000元支付给卖方，买方需于2018年8月7日前申请按揭，卖方须无条件配合买方办理申请按揭所需的资料及法律文书等，双方均不得借故拖延；买方首期款（除已付定金之外）120000元需在过户当天一次性付清给卖方；卖方若出现无故拖延办理手续时间或拒不办理相关手续的情形，则属于卖方违约，卖方双倍赔偿买方已付定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；若卖方找各种理由推脱过户交易（包括房地产被第三人查封或抵押但甲方推脱办理解封、注销抵押的），经买方催告限期履行合同义务后，卖方仍不履行义务的视为卖方违约，买方有权要求卖方按本协议之约定双倍赔偿定金给买方及要求卖方退还买方已支付的其他款项，还有权要求卖方赔偿该房地产增值部分的损失（即重新购房需多支付的房款损失），若卖方未能按以上违约条款执行的，买方有权通过诉讼方式向卖方追讨，因诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费、评估费、鉴定费等由卖方承担；此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，吕金敏依约向李曾支付购房定金200000元、首期款120000元，李曾出具相关的收据予以确认。后，吕金敏为办理相关的购房手续，先后支付了担保赎楼保费12600元、工本费1500元、快放费2000元、公证费470元等共计16570元。2019年1月16日，吕金敏向李曾出具《催告函》，函称：其购买李曾的房屋，并已支付购房款首付共计32万元，李曾上次说过会在19年元旦之前把赎楼、过户等手续办完，其元旦就等着入住，直至现在李曾连赎楼都没有一点进展，根据双方签订的合同约定，其现通知李曾，要求李曾于2019年1月30日前办妥涉案房屋的解除抵押、房产过户到其名下等所有事宜。另查：房屋坐落为中山市××××房的权利人为李曾，该房屋的抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行。再查：为进行本次诉讼，吕金敏委托广东衡韵律师事务所律师为其诉讼代理人，并支付律师费12000元。庭审中，吕金敏确认曾委托广州競宇金融服务有限公司（以下简称競宇公司）作为其向银行申请按揭贷款的担保方。李曾亦确认其已委托競宇公司代为办理涉案房屋的提前还贷手续、代为办理涉案房屋注销抵押登记的一切手续，并进行了委托公证，并向本院提交了相应公证书的复印件。恋家公司确认李曾曾向其司表示想要赎楼，其司向李曾推荐競宇公司。庭审中，李曾申请证人李某出庭作证，李某陈述：其系競宇公司的员工，李曾需要赎楼，通过競宇公司作担保，相关程序为競宇公司作为吕金敏的担保方，担保吕金敏向中国银行贷款，贷款回来后就打进李曾在中国银行的账户上，吕金敏申请的贷款一部分钱用于赎楼，通过競宇公司担保的贷款时放给李曾，不是放给吕金敏；競宇公司的担保函下来后，因吕金敏、李曾说终止合同了，競宇公司就撤回担保函；如果双方正常履行合同的话，競宇公司会把保函送给银行，银行房款后，部分的贷款用于李曾赎楼，完成赎楼工作后，通知双方到国土局办理缴税、过户事宜，競宇公司也可帮吕金敏办理过户手续、领取房产证、交付房产证给吕金敏等；其已于2019年2月28日离职，因公证书上有其名字，故競宇公司也会找其完成上述工作；吕金敏支付的12600元担保赎楼保费是競宇公司收取的，并出具了收据；吕金敏有签书面的材料，银行的同贷书出来后，银行会给到競宇公司，后恋家公司通知其说吕金敏说要终止合同，其亦有向吕金敏核实，吕金敏向其表示要终止。庭审中，李曾述称吕金敏已与其选择利用担保公司赎楼的方式办理涉案房屋的赎楼手续。吕金敏对此不予确认。庭审中，李曾确认拒收吕金敏于2019年1月16日向其出具的《催告函》。庭审中，吕金敏表示向競宇公司支付的12600元赎楼担保费，由于双方没有合同关系不向競宇公司追偿，只要求李曾赔偿；亦表示不在本案中向恋家公司主张任何权利。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。李曾与吕金敏、恋家公司签订的《房地产买卖（居间）合同》，系各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，各方应予以遵守。李曾主张合同约定了三种赎楼方式，包括卖方自己赎楼、买方赎楼及委托担保公司赎楼，且其亦与吕金敏达成合意委托担保公司赎楼，故其不应受签署合同后50日内办理完毕涉案房屋赎楼手续的约定约束，但其未就其与吕金敏达成上述合意进行举证，且根据李曾与吕金敏、恋家公司签订的《房地产买卖（居间）合同》中，吕金敏与李曾关于赎楼的约定为“该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同第三条约定及时足额支付款项”，该约定系在同一条款中一并列举，并未体现出选择的关系，故即使李曾选择委托担保公司进行赎楼，其亦应催促担保公司在签署合同后50日内办理完毕涉案房屋的赎楼手续，故李曾的上述抗辩意见，本院不予采纳。按照上述合同约定，李曾应于签署合同后50日内办理好涉案房屋的赎楼手续，而实际上李曾至今未办理好涉案房屋的赎楼手续，故依照合同约定李曾的行为已属于违约。吕金敏依约向李曾发出书面催促函，但李曾予以拒收，亦未能在合理期限内依照约定办理完毕涉案房屋的赎楼手续，吕金敏要求解除其与李曾之间的房屋买卖合同符合合同约定，亦与法不悖，故本院对吕金敏的该项诉求予以支持。关于双倍返还定金的问题。基于李曾已构成违约，吕金敏的该项诉求符合合同约定，亦与法不悖，故本院予以支持。关于返还首期购房款及支付利息的问题。吕金敏要求李曾返还其已支付的首期款符合合同约定，亦与法不悖，本院予以支持。吕金敏要求李曾支付利息的诉求，与法不悖，本院亦予以支持，唯利息起算时间应以起诉之日起算为宜。关于担保赎楼保费、工本费、快放费、公证费等的问题。吕金敏确为进行本次房屋买卖而支付上述费用共计16570元，有相关收款单位出具的收据予以佐证，亦符合合同的约定，故其该项诉求，本院予以支持。关于律师费的问题。吕金敏的该项诉求有委托代理合同及律师费发票予以佐证，亦符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吕金敏与被告李曾、第三人中山市恋家房产代理有限公司于2018年7月22日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、被告李曾于本判决生效之日起七日内返还原告吕金敏首期购房款120000元及支付利息（利息计算方式：以120000元为基数，从2019年2月1日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告李曾于本判决生效之日起七日内返还原告吕金敏双倍定金400000元；四、被告李曾于本判决生效之日起七日内支付原告吕金敏担保赎楼保费、工本费、快放费、公证费等损失共计16570元及律师费损失12000元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9586元，减半收取4643元，诉讼保全费3263元，共计7906元（原告吕金敏已预交），由被告李曾负担（被告李曾于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告吕金敏，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  廖礼争二〇一九年四月三十日书记员  梁艺莹冼日飞