襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0691民初2321号原告：余乃春，男，1976年6月13日出生，汉族，户籍登记地位于福建省福清市，经常居住地为襄阳市。委托诉讼代理人：王群，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：中国工商银行股份有限公司襄阳分行（以下简称工行襄阳分行）。住所地：襄阳市樊城区前进路69号。负责人：徐云峰，工行襄阳分行行长。委托诉讼代理人：李强，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告余乃春与被告工行襄阳分行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余乃春的委托诉讼代理人王群，被告工行襄阳分行的委托诉讼代理人李强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告余乃春向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的租金1012349元；2.判令被告赔偿原告利息损失15555.71元（利息按年利率6%从2017年7月23日起暂时计算至2018年4月22日止）及律师费损失53370.47元，合计68926.18元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月22日，原告与被告工行襄阳分行签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于襄阳市××新区××北路“长虹名筑”441.67㎡商铺，租赁期限从2014年8月22日至2019年8月21日止，第一年租金标准为874506元/年，第二年租金标准为918231元/年，第三年租金标准为964142元/年，第四年租金标准为1012349/年，第五年租金标准为1062966元/年。租金按年支付，于合同签订之日起15日内支付第一年租金，并于下一年租期开始前30日前支付下次租金。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告也支付了前三年的租金，但未按合同约定在2017年8月22日-2018年8月21日即第四年租期开始前30日支付第四年的租金1012349元，原告于2017年9月20日将1012349元房租费增值税专用发票快递给被告催款，但被告于2017年9月27日将该发票寄回拒绝付款。后被告又数度催要，但被告至今未付。原告认为被告未按照合同约定向原告支付租金，除应当支付拖欠的租金以外，还应当支付拖欠租金的利息及律师代理费。故原告特诉至法院，请求判如所请。被告工行襄阳分行辩称：一、工行襄阳分行与余乃春房屋租赁合同已依法解除，余乃春无权要求工行襄阳分行支付合同解除后的租金及其他损失。理由如下：《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原被告双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第（六）项规定，“租赁期内，乙方（工行襄阳分行）无正当理由需提前退租费，应提前30个工作日通知甲方”。2017年8月15日，工行襄阳分行指派原高新孵化园支行行长柴春武以手机短信方式通知余乃春解除房屋租赁合同，之后，工行襄阳分行相关负责人又邀请余乃春到工行襄阳分行会客室，当面告知解除房屋租赁合同并解释解除合同的原因。2017年11月2日，工行襄阳分行相关负责人指派原高新孵化园支行行长柴春武以手机短信的方式通知余乃春租赁房屋已全部腾空。因此，工行襄阳分行解除房屋租赁合同符合法律规定和合同约定，双方之间的房屋租赁合同关系已依法解除，余乃春无权要求被告支付合同解除后的租金及其他损失。二、余乃春未在法律规定的期限内请求人民法院确认工行解除合同的效力，人民法院对其要求支付租金实际为要求继续履行合同的诉讼请求应依法不予支持。《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于使用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条第九十九条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原被告双方在《房屋租赁合同》中未约定合同解除异议期，工行襄阳分行于2017年8月15日通知余乃春解除合同后，其未在三个月内向人民法院起诉，因此，余乃春要求支付租金实际为要求继续履行合同的诉讼请求，根据前述法律规定应依法不予支持。综上，请人民法院依法驳回余乃春的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合其他证据来综合评定。经审理查明，2014年8月22日，原告余乃春与被告工行襄阳分行签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定被告租赁原告位襄阳市××新区××北路路“长虹名筑”441.67㎡商铺，租赁期限从2014年8月22日至2019年8月21日止，第一年租金标准为874506元/年，第二年租金标准为918231元/年，第三年租金标准为964142元/年，第四年租金标准为1012349/年，第五年租金标准为1062996元/年。租金按年支付，于合同签订之日起15日内支付第一年租金，并于下一年租期开始前30日前支付下次租金。第十四条违约责任：第（三）项，“租赁期间，甲方无正当理由需提前收回房屋的，应提前三十个工作日通知乙方，将已收取的剩余租期的租金余额退还乙方并按当年租金的--%向乙方支付违约金”；第（六）项，“租赁期内，乙方无正当理由需提前退租费，应提前30个工作日通知甲方，并按当年租金的--%向乙方支付违约金”。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告也支付了前三年的租金。第四年租期开始，被告未按合同约定“在下一年租期开始前30日前支付下次租金”，即未支付2017年8月22日起至2018年8月21日止的租金1012349元。2017年8月15日，被告工行襄阳分行指派原中国工商银行高新孵化园支行行长柴春武以手机短信方式通知余乃春解除房屋租赁合同，短信内容为“余总您好！2014年以来我行与您签订了房屋租赁合同，建立了良好的合作关系，但是自我行开业3年以来，受外部环境等各种因素影响，经营一直处于亏损状态，接上级行通知要求我行撤并，现我行万分抱歉通知可能要解约签订的房屋租赁合同，如以后有机会，我行在其它方面与您再合作。什么时间回来，一起见个面，详细谈谈。中国工商银行高新孵化园支行。2017年9月18日，工行高新孵化园支行停止在租赁处办公，之前业务转至工行万达广场支行办理。同日，工行襄阳分行相关负责人又邀请余乃春到工行襄阳分行会客室，当面告知解除房屋租赁合同并解释解除合同的原因。对上述事实，被告提供有照片予以证实。2017年11月2日，被告腾空房屋后又以短信方式通知原告房屋接收房屋，短信内容为：“尊敬的余总，接上级行通知我行租用你长虹北路长虹名筑楼下门面商铺今天已经全部搬空。现特此通知您。若有疑问，请电话联系我们”。当日，原告回复短信称“贵行尽快还我租金，双方合同约定还未到期。”另，原告给被告出具了2017年的租赁费发票，后被告又将发票退还原告。2017年11月2日被告将腾空房屋后又以短信方式通过原告房屋接受房屋，本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告按期将租赁物交付被告占有、使用和受益，被告应按期、足额向原告支付租金。本案争议的焦点为：1.被告抗辩原、被告合同已解除是否成立；2.原告主张的租赁等费用能否得到全部支持。针对第一个焦点：本院认为，依据原、被告签订的房屋租赁合同中约定的违约条款规定，原、被告任何一方在无正当理由的情况下需解除合同应提前30个工作日通知对方，该约定系双方当事人的意思自治，且不违反法律的规定。被告在租赁期限内应上级行要求需撤并租赁物使用地的工行孵化园支行，于2017年8月15日以短信方式通知原告说明可能要解除租赁合同，后被告单位的主要负责人员又于2017年9月18日邀请原告当面告知解除房屋租赁合同并解释解除合同的原因，被告以上的行为是履行提前30个工作日通知原告要解除租赁合同的合同义务。虽原告不同意解除租赁合同，但并不能阻止被告行使解除合同的权利。被告自通知解除合同及邀约原告商谈解除合同事宜至2017年11月2日以短信方式通知将腾空的房屋交原告接收时，合同约定的解除租赁合同的通知期限早已届满30日，合同解除的条件已成就，原、被告之间签订的房屋租赁合同已解除。被告辩称房屋租赁合同已解除的理由，本院予以采信；原告陈述双方之间的租赁合同未解除的意见，本院不予支持。针对第二个焦点：本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中约定第四年的年租金为1012349元，平均后每月84362.41元，每日2812.08元。因原、被告房屋租赁合同已解除，被告自2017年11月2日将租赁物交予原告，庭审中，原告陈述如法院认定原、被告合同已解除，其主张的租金即为租金及租赁物占用费，故被告应自2017年8月22日起向原告支付租金及租赁物占用费至交付租赁物之日止即2017年11月2日，为202469.76元，本院予以支持；多出部分，本院不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同中约定第四年的年租金被告应于租期开始前30日前向原告支付，因被告未按约支付，被告构成违约。被告应以202469.76元为基数，自2017年7月23日起按年利率6%赔偿原告利息损失至付清之日止，本院予以支持；多出部分，本院不予支持。对原告主张的律师代理费，因原告未提交该代理费票据，且该费用并非其必然损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中国工商银行股份有限公司襄阳分行于本判决生效之日起十日内支付原告余乃春租金及租赁物占用费202469.76元；并以202469.76元为基数，自2017年7月23日起按年利率6%赔偿原告余乃春利息损失至付清之日止。二、驳回原告余乃春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14530元，由被告中国工商银行股份有限公司襄阳分行负担10000元，原告余乃春负担4530元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账17×××566.上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建军人民陪审员  赵静洪人民陪审员  杨 勇二〇一九年四月三日法官助理张鹤书记员杨莉