福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终2296号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林勇，男，1969年1月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王岚，女，1970年4月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王惠珍，女，1952年8月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李荟，福建至理律师事务所律师。 上诉人林勇、王岚因与被上诉人王惠珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林勇、王岚上诉请求：一、撤销福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4947号民事判决书，并依法改判为支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人王惠珍承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，上诉人与被上诉人王惠珍签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条明确规定农村宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（[199]39号）第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案诉争的房屋为农村集资建房，诉争房屋所在的土地性质为村集体所有。根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋权属的转移包括房屋所有权及其宅基地使用权的转移。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，出卖人即本案上诉人无权处分宅基地使用权，买受人即被上诉人王惠珍不是房屋所在地集体经济组织成员，不具备取得宅基地使用权的法定条件。上诉人与被上诉人双方之间签署的《房屋买卖合同》实质上变更了土地使用权人，违反了上述有关法律的相关规定，亦违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定无效。因此，一审法院即使认定合同无效的情形已经消失，合同变为有效，属于事实认定错误。无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力(?https:?/??/?baike.so.com?/?doc?/?5968415-6181372.html"t"https:?/??/?baike.so.com?/?doc?/?_blank?)，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同，本案的涉案合同也无法转化成有效的合同。二、一审法院认定诉争房屋归被上诉人所有，侵害了上诉人的权益,诉争房屋相关拆迁安置补偿权益应当由上诉人享有。上诉人与被上诉人所签订的合同根据相关法律规定是无效的，但一审法院认为致使合同无效的情形已经消失，应当认定为合同有效，侵害了上诉人的权益。自双方从2004年签订合同开始就都是无效的。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条至之规定之所以认定为双方签署的《房屋买卖合同》无效，主要是因为宅基地使用权具有福利性和保障性功能。为了保护农村集体经济组织成员的一项基本权利，对农村房屋权属转让等行为做了一系类严格的规定，应当同时符合以下条件：转让给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等。不能因为后续的情势变更而认可之前《房屋买卖合同》的效力，认可签署合同的行为。这样的做法，无非是与法律所保护的利益向冲突，侵害了农村集体经济组织成员的利益。本案诉争房屋的征收方福州地源房屋征收工程处为不影响拆迁进展，应根据《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁有争议房屋须双方到现场，现场授权。但征收工程处未履行此项规定，现场工作人员在已知存在纠纷，个别领导阻扰产权人到现场。在未经产权人委托授权，福州地源房屋征收工程处与被上诉人签订协议，共同侵害了上诉人的权益。在本案中，上诉人向被上诉人主张权益，并且保留对福州地源房屋征收工程处后续的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”因双方签署的《房屋买卖合同》因违反法律规定而无效，因本案诉争的房屋已经被征收，被上诉人王惠珍取得编号PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关拆迁安置补偿权益，根据相关法律的规定，该权益应当由上诉人享有。三、一审法院对购房款支付的举证责任分配有误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《房屋买卖合同》的相关约定，购房款应该直接支付给上诉人。被上诉人王惠珍主张其已向上诉人支付了8.5万元的购房款，但其提供的证据只有一个名为林玲的人签字的收条。上诉人并未授权任何人代收购房款，该有林玲签字的收条并不能够证明上诉人有收到该笔购房款。因此，被上诉人王惠珍应当对其不能够证明的情况承担不利的法律后果，应当认定被上诉人王惠珍没有支付8.5万元的购房款。但一审法院却要上诉人对未收到购房款进行举证，显然与法律规定不符合，倒置了举证责任的分配。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，拆迁权益应当归属于上诉人所有。一审法院认定合同有效，房屋归属于被上诉人，属于事实认定不清，侵害了上诉人的权益。上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院查清事实，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。 王惠珍辩称，一、一审法院事实认定清楚，本案诉争的《房产买卖合同书》合法有效。（一）讼争合同并未违反法律禁止性规定讼争合同并未违反法律强制性效力性规定，林勇、王岚主张合同无效所依据的《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该规定属于管理性效力性规定而非强制性效力性规定，该条的已谈到农民集体所有的土地可以对外转让的例外情形，说明并不是绝对禁止农村集体土地对外转让的，而且，讼争房屋所在的地方几十年前就已是“城中村”，实质上已经城市化了，不同于一般意义上的农村，对于该地块的规划早已不再是用于农业建设，林勇、王岚的自愿转让行为也并不损害国家利益和社会公共利益，因此，本案的讼争合同不违反强制性效力性规定，合法有效，林勇、王岚的主张不能成立。（二）讼争房屋所在土地被国家征收，土地性质已变为国有土地，林勇、王岚所主张的合同无效情形已不存在，讼争合同合法有效，应继续履行。1.2017年讼争房屋已经被征收、拆迁，讼争房屋已经灭失，取而代之的是以产权调换的形式取得的就地拆迁安置房，拆迁安置房即为讼争房屋的替代物，该安置房的土地性质已经变更为国有土地，林勇、王岚主张的影响合同效力的因素业已消除，补正了讼争合同转让标的物的瑕疵，已不存在任何合同无效的情形，因此，讼争合同不存在违反法律规定的情形，林勇、王岚主张合同无效毫无事实及法律依据，其要求返还讼争房屋的诉讼请求已无法实现，应予驳回。2.林勇、王岚认为本案讼争一旦合同无效即为自始无效，不因土地性质发生转化而受影响，是错误的。事实上，讼争合同在签订时，双方对于当时无法办理过户的事实是明知的，也基于此在合同上约定了能够办理过户手续时，林勇、王岚积极配合办理产权转移手续，由此可见，林勇、王岚对于合同瑕疵将来有可能消除或被修复是认可的。双方对此进行约定也正是为了日后房屋被征收或土地性质发生变化时，合同得以顺利履行。现如今讼争房屋已不存在，讼争房屋的替代物不存在任何瑕疵，讼争合同的效力却仍因为讼争房屋的瑕疵归为无效是错误的。而且，林勇、王岚提起确认讼争合同无效请求的时间在本案讼争房屋被征收、拆迁之后，影响合同效力的，土地性质已发生转化，林勇、王岚主张的事实依据已不存在，法律规定无效的合同自始无效，林勇、王岚认为的“自始无效”是在合同被认定为无效之后，而讼争合同是合法有效的，林勇、王岚的主张显然不适用本案。3.讼争合同合法有效，因此诉争房屋的拆迁安置补偿权利应由其享有，一审法院判决正确，应予以维持。诉争房屋拆迁之后，拆迁安置房即为讼争房屋的替代物，该安置房的土地性质已经变更为国有土地，林勇、王岚主张的影响合同效力的因素业已消除，诉争合同合法有效，其作为讼争房屋的合法权利人，签署了《房屋征收补偿安置协议书》，该协议书项下相关拆迁安置补偿权益应当由其享有。林勇、王岚认为其与福州地源房屋征收工程处共同侵害其权益是极其荒谬的。事实上是林勇、王岚眼红当前房价飞涨、房屋拆迁安置补偿，被利益所驱动利用法律规定，通过诉讼的手段妄图达到其失信毁约、谋取利益的目的，这显然违背诚实信用原则。二、一审法院举证责任分配并无不当，其在签订合同后即向林勇、王岚履行了支付购房款的义务，林勇、王岚称未收到购房款与事实相悖。双方签订讼争合同之后，其分别在2004年3月20日、2004年3月30日两次向林勇、王岚支付了全部购房款5000元，该事实经讼争合同的丙方福州市鼓楼区佳信房产中介所见证并盖章确认，林勇、王岚在收到购房款后也将讼争房屋及《房屋产权证》交付给其占有、使用至2017年房屋被拆迁之时。该事实其在一审中已尽到举证责任，林勇、王岚否认收到房款，应举证证明，林勇、王岚无法举证证明其主张，应当承担举证不能的后果。林勇、王岚在上诉状中认为其没有收到房款，显然是与事实相悖的，主要体现在以下几方面：1、林勇、王岚将讼争房屋及产权证原件交由被上诉人；2、林勇、王岚协助被上诉人办理了水电费户名的变更；3、讼争合同签订的时间为2004年2月10日，但由于被上诉人遗失讼争合同2004年11月5日，林勇、王岚与被上诉人重新补签了讼争合同由被上诉人留存；4、被上诉人占有、使用讼争房屋十四年，林勇、王岚均未提出任何异议，或向被上诉人催讨房款；5、在林勇、王岚的诉状的事实陈述部分，林勇、王岚也从未提到被上诉人尚未支付购房款，且也自认将讼争房屋交付被上诉人的事实，从以上几方面均可证明，被上诉人已向林勇、王岚支付了购房款，若其尚未履行付款义务，林勇、王岚不可能对等的履行合同义务，林勇、王岚的上诉理由非但与事实相悖，违背诚实信用原则，也显然不符合社会常理，不应予以采信。 林勇、王岚向一审法院起诉请求：一、确认林勇、王岚与王惠珍于2004年11月5日签订的有关福州市郊区洪山镇东门梅仙新村403单元及杂物间的房屋买卖合同无效；二、王惠珍返还福州市郊区洪山镇东门梅仙新村403单元及杂物间（现为福州市晋安区岳峰镇梅街125号403单元）并支付自起诉之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（月租金按2000元每月计算）；三、本案诉讼费用、财产保全费用、评估鉴定费用由王惠珍承担。 王惠珍向一审法院反诉请求：一、确认林勇、王岚与王惠珍于2004年11月5日签订的《房产买卖合同书》有效；二、判令林勇、王岚将诉争房屋的拆迁安置房产权变更登记给王惠珍；三、本案诉讼费用由林勇、王岚承担。诉讼中，王惠珍申请将诉讼请求变更为：一、确认林勇、王岚与王惠珍于2004年11月5日签订的《房产买卖合同书》有效；二、编号PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关的拆迁安置补偿权益由王惠珍享有；三、本案诉讼费由林勇、王岚承担。 一审法院认定事实：2004年2月10日，林勇、王岚与王惠珍经福州市鼓楼区佳信房产中介所见证签订《房产买卖合同》一份，约定将林勇、王岚所有的位于福州市晋安区及杂物间（产权证号:榕郊Ｓ字第065311号）卖给王惠珍，房屋建筑面积为72.32平方米，成交价格为8.5万元；待上述房产能够办理过户手续时,林勇、王岚应配合王惠珍办理过户手续等内容。合同签订后，王惠珍依约支付全部购房款8.5万元，福州市鼓楼区佳信房产中介所也向王惠珍出具收条，证明收到王惠珍支付的购房款，林勇、王岚亦向王惠珍交付了诉争房屋。后，因王惠珍《房产买卖合同》丢失，双方于2004年11月5日重新签订《房产买卖合同》，原合同作废。2017年诉争房屋遇国家征收，王惠珍作为诉争房屋使用人与福州市晋安区住房保障和房产管理局签订ＰＸＪＷ-2090号《房屋征收补偿安置协议书》。 另查明，诉争房屋产权来源登记为集资建房,现已被拆除。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案林勇、王岚与王惠珍签订的《房产买卖合同》系双方当事人自愿达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，林勇、王岚在双方的《房产买卖合同》实际履行14年后，主张其并未收到王惠珍支付的购房款，却未提供相应证据证明其在王惠珍占有、使用、受益、处分诉争房屋的14年中，对此提出异议，故对林勇、王岚的该项主张，依法不予支持，本案诉争合同应认定已经履行完毕。同时，本案诉争房屋虽原为农村集资建房，王惠珍非该集体组织成员，根据有关政策、法律、法规，集体土地是不允许私下转让，双方所签订的房屋买卖合同本应认定是无效合同。但现诉争房屋所使用的土地已被政府依法征收，收为国有，造成本案合同无效的情形已消失。为了维护交易的稳定性，应依法确认诉争合同有效，诉争房屋归被告所有。综上，林勇、王岚主张房屋买卖合同无效，依法不予支持，继而其主张王惠珍返还诉争房屋并支付占有使用费的诉请，亦不应支持，应驳回其诉讼请求。因本案诉争合同指向的房屋已征收，王惠珍已作为使用人签署《房屋征收补偿安置协议书》，故编号PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关拆迁安置补偿权益应由被告享有。王惠珍主张编号PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关拆迁安置补偿权益由其享有的诉讼请求，于法不悖，予以支持。据此，判决：一、林勇、王岚与王惠珍于2004年11月5日签订的《房产买卖合同》合法有效；二、确认编号为PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关拆迁安置补偿权益由王惠珍享有；三、驳回林勇、王岚的诉请请求；四、驳回王惠珍的其他反诉请求。 二审中，双方当事人未提交新证据。上诉人林勇、王岚对一审认定的“王惠珍依约支付全部购房款8.5万元”有异议，认为王惠珍未直接支付给上诉人，可能将该笔款项支付给中介；被上诉人王惠珍对一审认定事实无异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋买卖合同是否有效。涉案房屋原为农村集资建房，房屋土地性质为集体所有，房屋买卖合同于2004年签订，买方王惠珍依约支付了全部购房款，并实际占有、使用该房屋。2017年，涉案房屋因市政建设需要被国家征收，该地块的土地性质已由集体土地转化为国有土地，即导致房屋买卖合同无效的因素已经消失。因此，根据涉案房屋的实际占有、使用状况、土地现状等因素，从民法倡导诚实信用、维护交易安全等原则出发，应认定房屋买卖合同有效，故基于该房屋被征收产生的拆迁补偿安置权益应由王惠珍享有。 综上所述，林勇、王岚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2887.5元，由上诉人林勇、王岚负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈朝晖 审判员  陈 青 审判员  刘茂元 二〇一九年四月二十八日 书记员  马洁琳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。