广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终14号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭宇鹤，男，1980年4月29日出生，汉族，住湖北省兴山县，现住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小维，女，1978年3月4日出生，汉族，住湖北省常宁市，现住广东省中山市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：常衍祥，湖北王府律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑志伟，男，1987年9月23日出生，汉族，户籍地广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：刘治伟，广东凯行律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司江门城区支行，住所地：广东省江门市建设三路******102-105。统一社会信用代码：91440703893932744K。负责人：马耀舜，该行行长。委托诉讼代理人：梁绮珊，系中国工商银行股份有限公司江门分行职员。上诉人彭宇鹤、刘小维因与被上诉人郑志伟、原审第三人中国工商银行股份有限公司江门城区支行（以下简称工商银行江门城区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭宇鹤、刘小维上诉请求：1.撤销一审判决一、二、三、四、五项;2.依法发回重审或改判双方解除合同，判令郑志伟承担违约金115200元，律师费15000元，合计130200元;3.本案一审、二审所有诉讼费、保全费由郑志伟承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，彭宇鹤、刘小维在履约中没有任何违约行为。1.彭宇鹤、刘小维早在2016年9月2日便按照开发商和房管、国土部门的要求缴清了所有税费，交齐了所有资料，只等房管、土地部门出证。涉案房屋产权证迟迟未下，并非彭宇鹤、刘小维的原因。2.其二人没有通知郑志伟并不违约。房管部门的产权登记日是2018年4月4日，产权证直到2018年4月20日才由工商银行江门城区支行通知彭宇鹤、刘小维领取。按照房屋买卖合同，彭宇鹤、刘小维须在领证后7个工作日内即2018年5月3日前通知中介和郑志伟就不构成违约，但郑志伟于2018年4月24日便向法院提起诉讼，导致双方诉争产生。3.郑志伟向法院提起诉讼，说明其已经知道彭宇鹤、刘小维的产权证已拿到手，无需彭宇鹤、刘小维再行通知义务。此时，郑志伟没有依法依约向彭宇鹤、刘小维进行问询，而是径行诉至于法院，不应得到法律的支持。4.一审法院认定彭宇鹤、刘小维“领回产权证后没有通知郑志伟，也没有其他配合行为......诉讼中多次表达不愿意继续履行合同”，彭宇鹤、刘小维认为该事实的认定有误。彭宇鹤、刘小维在庭审中不愿意继续履行合同是因为郑志伟自己违约，不代表彭宇鹤、刘小维在正常交易中向对方明示拒绝履约。二、郑志伟实质性违约，应当承担约定的违约责任。依据三方签订的《江门市二手房买卖居间服务合同》第四条[付款方式]第2款第(2)项及第十六条部分备注款约定，一审法院将本来属于[付款方式]中约定付款的前期准备工作(开具收入证明、征信证明等资料递交银行)纳入备注款排除的范围，按照该观点推理，郑志伟的第二笔定金20000元也没有必要在签订合同后30个工作日向彭宇鹤、刘小维交付了，产权证出来之前，郑志伟无需有任何履行合同的行为，这完全不符合约定和正常交易习惯。2.事实上，因2017年4月22日江门市出台限购政策后，郑志伟已经不符合银行贷款条件，其不可能达到银行贷款目的，也没有做任何准备向银行申请贷款，更没有向彭宇鹤、刘小维告知该事实和有能力一次性付款的想法，也就是没有任何履约行为，没有履约就是实质性违约。3.按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》相关条款，结合司法实践中的判例，出卖人和买受人违约情况难以认定时，应以买受方是否取得银行同意贷款承诺函为准，如买受人取得承诺函，一般认为守约方有履约诚意。本案中，买受人虽然无法取得“承诺函”但买受人并没有按约定去“申请承诺函”，也没有将无法得到承诺函的信息和变更履约方式告知出卖人便用协议中的违约条款以期获取赔偿，违背了诚实信用的原则，不应当得到法律的保护。三、一审法院判决双方继续履行合同没有法律依据。1.郑志伟在约定的期限届满前诉至法院，并对诉争房屋申请了财产保全，导致履行期限届满时，合同无法按协议履行，责任并不在彭宇鹤、刘小维。2.现因郑志伟本身未按约定递交贷款资料构成违约，且没有履行后续约定义务，导致其进一步违约，彭宇鹤、刘小维行使解除权的条件已经成就，合同继续履行的基础已不存在。3.一审法院认定郑志伟有一次性资金能力属于子虚乌有。一审中，郑志伟没提供任何证据来证明其有一次性资金履行能力，不符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条第(二)款明确指出买受人需同意一次性付款并有充分证据证明其有履行能力，方可支持继续履行合同的诉求的规定。郑志伟辩称，一、一审判决认定事实充分，适用法律正确，应依法予以维持。首先，合同内明确约定在产权证出具后的7日内办理后续手续，但彭宇鹤、刘小维在2018年4月20日领取产权证后，并未在7日内通知郑志伟，甚至在当日的电话通话中仍拒不承认已出证。郑志伟因得知彭宇鹤、刘小维将房屋另行放售，于4月24日起诉，但直至5月2日立案及6月中旬送达应诉材料这么长时间内，彭宇鹤、刘小维一直未有通知郑志伟房产证出证情况，直至一审庭审才承认该事实。彭宇鹤、刘小维未履行其通知义务，违约事实十分清楚。二、因彭宇鹤、刘小维于2018年3月份向中介透露其有解除合同以及另行加价放售意向，郑志伟遂在2018年3月15日向其寄送《催告函》，要求彭宇鹤、刘小维继续履行合同，并提醒其不履行合同的法律后果。其之后仍不依约向郑志伟通知办证情况，不属于失误，显属故意违约。三、彭宇鹤、刘小维不但在领证前表达其希望另行放售房屋的意向，在4月21日更通过“房天下”中介与第三方签订二手房买卖合同，相关事实有郑志伟提交证据中的录音及微信截屏予以证实。彭宇鹤、刘小维“一房二卖”被抓现行，有足够的证据支持，其违约事实清晰。四、在彭宇鹤、刘小维多重违约下，郑志伟依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定主张继续履行合同，有足够的法律依据。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条规定，买受人同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的，可支持继续履行合同诉求。郑志伟在一审庭审中已清楚表达同意一次性付款，并当庭出示手机银行向法庭展示其经济状况，证明有足够经济能力一次性付清购房款，彭宇鹤、刘小维认为无证据证明不是事实。最后，彭宇鹤、刘小维主张郑志伟违约，但其在反诉前从未对郑志伟主张过郑志伟究竟未履行什么合同义务，也没有任何形式的催告，甚至根本从未主动联系过郑志伟。彭宇鹤、刘小维的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于可以解除合同条件的规定。一审判决驳回彭宇鹤、刘小维反诉请求依据充分。另外，彭宇鹤、刘小维上诉提及江门存在限购政策导致无法履行合同的情况不是事实，江门并没有对二手房进行限购政策。工商银行江门城区支行述称，一审判决清楚，适用法律正确，应予以维持。郑志伟向一审法院起诉请求：一、判令彭宇鹤、刘小维继续履行《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、判令彭宇鹤、刘小维支付违约金（违约金计算方式，从起诉之日起按每日288元计算至房屋过户之日止）；三、判令彭宇鹤、刘小维支付律师费20000元；四、判令彭宇鹤、刘小维承担本案全部诉讼费用。彭宇鹤、刘小维向一审法院反诉请求：一、判决解除彭宇鹤、刘小维与郑志伟于2017年4月12日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、判决郑志伟向彭宇鹤、刘小维支付违约金115200元；三、判决郑志伟向彭宇鹤、刘小维支付已支出的律师代理费15000元；四、本诉及反诉诉讼费用由郑志伟承担。一审法院认定事实：一、江门市江海区*******的房屋（以下简称“涉案房屋”）登记为彭宇鹤、刘小维共同共有，不动产权证号分别为粤（2018）江门市不动产权第*****号、粤（2018）江门市不动产权第***号，产权登记日为2018年4月4日；其建筑面积为85.33平方米；2018年4月4日作抵押登记，抵押权利人为工商银行江门城区支行；同年5月15日，郑志伟因本案纠纷申请财产保全，涉案房屋被一审法院（2018）粤0704执保116号案予以查封，除此之外无其他查封。二、2017年4月12日，郑志伟与彭宇鹤、刘小维及江门市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称“家家顺公司”）签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，约定内容包括：1.彭宇鹤、刘小维将涉案房屋卖给郑志伟，转让价为576000元；2.郑志伟于合同签订时向彭宇鹤、刘小维支付定金30000元，合同签订后30个工作日再向彭宇鹤、刘小维支付定金20000元；3.郑志伟于合同签订之日起35个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为448000元，彭宇鹤、刘小维须无条件配合郑志伟提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；4.双方须于银行出具贷款承诺函、彭宇鹤、刘小维赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内（含当日），签署《江门市房地产买卖合同》并缴清税费，办理递件过户手续，在办理递件过户手续当天，由郑志伟支付首期购房款（不含定金）78000元给彭宇鹤、刘小维；5．涉案房屋处于抵押状态，彭宇鹤、刘小维在40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后将房地产证原件交居间方；6.如未按约定期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如违约方逾期履行超过15个工作日，则守约方有权解除合同并可适用定金罚则或要求违约方支付转让总价款20%的违约金；守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担；7.备注条款（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：房产证还未办出来，彭宇鹤、刘小维承诺在7个工作日内去递交资料办证，所有的办理条款都在房产证出来后的7个工作日内去办理，逾期作违约处理。三、2017年5月18日，郑志伟转账第二期定金20000元到彭宇鹤的银行账户。彭宇鹤、刘小维确认收到郑志伟支付的定金合共50000元。四、2018年3月15日，郑志伟向彭宇鹤、刘小维发出《催告函》，催促彭宇鹤、刘小维收到该函起7日内依约办理涉案房屋的出证手续，并办理涉案房屋的过户手续。彭宇鹤、刘小维于同月16日收到《催告函》。五、2018年4月20日，工商银行江门城区支行将涉案房屋的不动产权证退还给彭宇鹤。六、2018年4月24日，郑志伟与广东凯行律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，由该所指派律师在本案一审程序中担任郑志伟的代理人。郑志伟为此支出律师费20000元。七、2018年5月29日，彭宇鹤、刘小维向工商银行江门城区支行还清涉案房屋的按揭贷款。同年6月15日，工商银行江门城区支行将涉案房屋的不动产登记证明以及《江门市不动产登记申请表》《委托书》《还清证明》等办理注销他项权登记所需相关资料交付给彭宇鹤。八、2018年6月16日，彭宇鹤、刘小维与广东品政律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，由该所指派律师在本案一审程序中担任彭宇鹤、刘小维的代理人。彭宇鹤、刘小维为此支出律师费15000元。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。郑志伟与彭宇鹤、刘小维及家家顺公司签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》，既包含郑志伟与彭宇鹤、刘小维之间围绕涉案房屋的买卖合同法律关系，也包含家家顺公司向郑志伟、彭宇鹤、刘小维双方提供服务的居间合同法律关系，为混合合同。因本案为郑志伟与彭宇鹤、刘小维就涉案房屋引起的买卖合同纠纷，故一审法院仅审查处理郑志伟与彭宇鹤、刘小维之间的房屋买卖合同法律关系。本案争议的焦点为：一、《江门市二手房买卖及居间服务合同》应予继续履行还是解除；二、《江门市二手房买卖及居间服务合同》如需继续履行，继续履行的方式如何；工商银行江门城区支行是否需要履行配合义务；三、郑志伟及彭宇鹤、刘小维在履行合同过程中是否存在违约行为，应如何承担违约责任；郑志伟及彭宇鹤、刘小维均提出要求对方承担律师费的诉请，应否得到支持。关于第一个焦点。《江门市二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。彭宇鹤、刘小维确认已收到郑志伟支付的定金合共50000元，其中第二期定金支付时间是2017年5月18日，没有超出合同约定的期限，郑志伟已依约履行了给付定金的义务。彭宇鹤、刘小维主张郑志伟支付定金后未按照合同约定在签订合同之日起35个工作日内向银行或公积金管理中心提交贷款申请的相关资料并配合银行办理贷款审批手续，且现亦已逾期超过15个工作日，属郑志伟违约，彭宇鹤、刘小维有权解除合同。经查，双方在合同的备注条款中约定“房产证还未办出来，彭宇鹤、刘小维承诺在7个工作日内去递交资料办证，所有的办理条款都在房产证出来后的7个工作日内去办理，逾期作违约处理”，且双方有“备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准”的约定，即后续事项的办理包括郑志伟向银行或公积金管理中心提交贷款申请等，均为附条件的合同义务。彭宇鹤、刘小维在2018年4月20日从工商银行江门城区支行处领回涉案房屋的不动产权证后，理应将办理条件成就的情况及时通知郑志伟。彭宇鹤、刘小维未能举证证明其已履行通知义务，因此双方没有办理相关后续事项，责任不在郑志伟。彭宇鹤、刘小维主张郑志伟因此构成违约的理据不足，一审法院不予采纳。彭宇鹤、刘小维在领回涉案房屋的不动产权证后，除未通知郑志伟外，亦无其他积极配合郑志伟继续履行合同的行为，致使双方未能在约定的取得房产证后7个工作日内办理相关后续事项，导致合同至今未能继续履行，且彭宇鹤、刘小维在本案诉讼过程中亦多次表达其不愿意继续履行合同，其已经以实际行为表明无意履行合同义务，其行为已构成违约。因此，彭宇鹤、刘小维不享有合同解除权，郑志伟亦不同意解除合同并要求继续履行合同，同意将涉案房屋付款方式变更为一次性付款且提供了证据以证明其有资金履行能力，另彭宇鹤、刘小维已向工商银行江门城区支行还清涉案房屋的按揭贷款，工商银行江门城区支行亦已将办理注销涉案房屋他项权登记所需相关资料交付给彭宇鹤、刘小维，彭宇鹤、刘小维可持相关资料办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，且涉案房屋除本案查封外无其他查封，不存在权利限制，继续履行合同不存在其他障碍。综上，《江门市二手房买卖及居间服务合同》应予继续履行。关于第二个焦点。双方在合同中约定的履行顺序为：1.签订合同之日起35个工作日内郑志伟向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；2.40个工作日内彭宇鹤、刘小维还清贷款并办妥注销抵押登记手续；3.银行出具贷款承诺函、彭宇鹤、刘小维赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内办理递件过户手续，郑志伟并于当日支付首期购房款。从上述约定可以看出，双方对合同履行的期待为首先注销涉案房屋他项权登记，再为彭宇鹤、刘小维获得可收取大部分购房款项（银行按揭贷款部分）的保障，最后为办理过户手续及彭宇鹤、刘小维收取余下的小部分购房款项（首期部分）。现郑志伟主张付款方式变更为一次性支付剩余购房款526000元给彭宇鹤、刘小维，应以不加重彭宇鹤、刘小维的收款风险及负担为限。综上，一审法院确定双方继续履行合同的方式及顺序为：1.彭宇鹤、刘小维办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；2.郑志伟一次性支付剩余购房款526000元给彭宇鹤、刘小维；3.彭宇鹤、刘小维协助郑志伟办理涉案房屋的过户手续。在本案中，工商银行江门城区支行已经履行了涂销抵押登记的协助义务，将涉案房屋涂销抵押登记所需资料交付给彭宇鹤、刘小维，彭宇鹤、刘小维可持相关资料自行前往办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，因此，再判令工商银行江门城区支行协助办理涉案房屋的涂销抵押登记手续已无必要。关于第三个焦点。如前所述，双方在履行合同过程中，郑志伟没有违约，彭宇鹤、刘小维构成违约，彭宇鹤、刘小维应向郑志伟承担违约责任。彭宇鹤、刘小维在2018年4月20日从工商银行江门城区支行处领回涉案房屋的不动产权证，按照双方在合同备注条款中的约定，彭宇鹤、刘小维至迟应在同年5月2日通知郑志伟并协助办理贷款申请等，彭宇鹤、刘小维逾期未履行上述义务，郑志伟有权按照合同约定要求彭宇鹤、刘小维以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。郑志伟提出判令彭宇鹤、刘小维按每日288元计付违约金的诉请，符合双方约定，一审法院予以支持，但其主张的违约金起算及截止时间有误，应予调整为从2018年5月3日起计至彭宇鹤、刘小维继续履行合同义务之日止。由于郑志伟没有违约，彭宇鹤、刘小维反诉提出解除合同及判令郑志伟支付违约金的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另双方在合同中约定守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担，且双方均举证证明了各自因本案诉讼已支出的律师费，一审法院对此予以确认。根据一审法院对双方守约及违约情况的认定，彭宇鹤、刘小维应承担郑志伟所支出的律师费，而郑志伟无须为彭宇鹤、刘小维承担律师费。郑志伟提出判令彭宇鹤、刘小维支付律师费20000元的诉请，合法合理，一审法院予以支持。彭宇鹤、刘小维反诉提出判令郑志伟支付律师费15000元的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、彭宇鹤、刘小维于判决发生法律效力之日起十日内办理江门市江海区***************〔不动产权证号分别为粤（2018）江门市不动产权第*****号、粤（2018）江门市不动产权第***号〕的涂销抵押登记手续；二、郑志伟于上列第一项判决履行之日起十日内支付剩余购房款526000元给彭宇鹤、刘小维；三、彭宇鹤、刘小维于上列第二项判决履行之日起五日内协助郑志伟办理将江门市江海区***************〔不动产权证号分别为粤（2018）江门市不动产权第*****号、粤（2018）江门市不动产权第***号〕变更登记至郑志伟名下的手续；四、彭宇鹤、刘小维于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（按每日288元从2018年5月3日起计至上列第一项判决确定的履行之日止）给郑志伟；五、彭宇鹤、刘小维于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元给郑志伟；六、驳回郑志伟的其他诉讼请求；七、驳回彭宇鹤、刘小维的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9760元，保全申请费3400元，反诉受理费减半收取5431元，合共18591元，由彭宇鹤、刘小维负担。二审期间，郑志伟向本院提交证据手机银行截屏复印件一份，证明郑志伟有继续履行合同的履行能力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，本院将结合本案的具体事实对上述证据进行综合认定。二审中，彭宇鹤、刘小维、工商银行江门城区支行均没有提交新证据。本院经二审审理，对一审判决所查明事实予以确认。另查明，2018年4月24日郑志伟向一审法院提起本案诉讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.彭宇鹤、刘小维是否应当向郑志伟支付违约金及律师费，郑志伟是否应当向彭宇鹤、刘小维支付违约金及律师费；2.案涉合同是否应当解除。关于第一个争议焦点。结合案件查明的事实，《江门市二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。案涉合同第十六条备注条款的约定，房产证还未办出来，彭宇鹤、刘小维承诺在7个工作日内去递交资料办证，所有的办理条款都在房产证出来后的7个工作日内去办理，逾期作违约处理。且备注条款处载明，备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准。在案涉合同履行过程中，郑志伟已依照案涉合同的约定向彭宇鹤、刘小维支付了定金合共50000元。彭宇鹤、刘小维在2018年4月20日领回案涉房屋的不动产权证，郑志伟在2018年4月24日提起本案诉讼，而此时还未到案涉合同约定的“房产证出来后的7个工作日”，即彭宇鹤、刘小维还未超过案涉合同约定的收回房产证之后办理剩余相关手续的期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，本案现有证据无法证实存在彭宇鹤、刘小维向郑志伟明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的事实，故彭宇鹤、刘小维在合同约定的履行期限届满前不存在违约行为，彭宇鹤、刘小维不应当支付从起诉之日起至合同约定的履行期限届满前的违约金。并且，本案郑志伟提起诉讼后，彭宇鹤、刘小维又提起了反诉，虽然在诉讼期间中已到双方约定的履行期限，但案涉合同履行过程中双方当事人是否存在违约行为，以及案涉合同是否应当解除需由法院依法裁判作出认定。且本案现有证据不足以证实彭宇鹤、刘小维对案涉房屋进行“一房二卖”交易事实的存在。因此，本案中，郑志伟关于彭宇鹤、刘小维应当向其支付违约金及律师费的主张没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决彭宇鹤、刘小维向郑志伟支付违约金及律师费不当，本院予以纠正。鉴于案涉合同后续履行需以彭宇鹤、刘小维提供案涉房屋不动产权证为前提，郑志伟不存在违约的情形，故彭宇鹤、刘小维关于郑志伟应向其支付违约金及律师费的上诉主张理据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点。在案涉合同的履行过程中，郑志伟已履行其支付两期定金的义务，彭宇鹤、刘小维也已经收回案涉房屋不动产权证，双方继续履行合同的条件已具备。且本案中，现无证据证实存在双方约定的解除合同的情形，也无证据证实案涉合同存在法定解除的情形，故彭宇鹤、刘小维关于案涉合同应当解除而不应继续履行的主张理据不足，本院不予支持。现郑志伟的诉讼请求是继续履行合同，一审法院依据合同约定以及双方当事人履约的情况综合认定案涉合同应当继续履行并确定了继续履行的顺序并无不当，本院予以维持。综上所述，彭宇鹤、刘小维的上诉部分有理，本院对其有理部分予以支持，理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初663号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初663号民事判决第四项、第五项、第六项；三、驳回郑志伟的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9760元，保全申请费3400元，共13160元（已由郑志伟预交），由郑志伟负担395元，由彭宇鹤、刘小维负担12765元。反诉受理费减半收取5431元（已由彭宇鹤、刘小维预交），由彭宇鹤、刘小维负担。郑志伟多预交的一审案件受理费12765元，由一审法院予以退回；彭宇鹤、刘小维应向一审法院补缴案件受理费12765元。二审案件受理费11062元(已由彭宇鹤、刘小维预交)，由彭宇鹤、刘小维负担7411.54元，由郑志伟负担3650.46元。彭宇鹤、刘小维多预交的二审案件受理费3650.46元，由本院予以退回；郑志伟应向本院补缴案件受理费3650.46元。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年四月五日书 记 员  李健愉