广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初13290号原告：刘世祥，男，1974年10月8日出生，汉族，住广东省中山市。被告：赵林丽，女，1981年7月25日出生，汉族，住湖北省当阳市。委托诉讼代理人：刘彩珍，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。被告：中山市世华房地产代理有限公司，住广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡。法定代表人：刘文磊。委托诉讼代理人：覃文辉，该公司员工。原告刘世祥与被告赵林丽、中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘世祥，被告赵林丽及其委托诉讼代理人李彦彬、被告世华公司的委托诉讼代理人覃文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘世祥向本院提出诉讼请求：1.赵林丽支付违约金并继续履行合同，即支付以总成交价为基数按日0.1%，从2018年7月21日起至合同履行之日止的违约金，并继续履行合同支付原剩余购房款619000元；2.世华公司返还1000元。诉讼中，刘世祥变更第一项诉讼请求为“支付剩余房款628000元”，第二项诉讼请求为“要求世华公司返还1000元及房产证、国有土地使用权证”。事实和理由：刘世祥于2018年2月起通过“58同城”、“中山市小榄镇振兴地产代理公司”等渠道向外发布有意出售自己名下无任何法律产权争议、坐落于中山市小榄镇××房××二手商品房房产。2018年3月5日，刘世祥与世华公司签订了出售物业独家委托代理书。同年4月9日，经世华公司的介绍，刘世祥、赵林丽和世华公司签订了房地产买卖及居间合同，刘世祥收取了赵林丽定金70000元，世华公司收取了刘世祥履约保证金1000元及刘世祥的房产证、国有土地使用证。但同年4月20日左右，世华公司电话告知称请了小榄测绘公司对刘世祥的房产测绘，发现刘世祥出售的房产面积只有78平方米，比合同约定面积83.57平方米少了5平方米。但刘世祥告诉世华公司，刘世祥出售的是二手房，而且赵林丽和世华公司都有实地察看过房屋；刘世祥对面积误差不知情，且双方已经明确约定交易标的；赵林丽和世华公司没有出示过任何证据。临近2018年6月20日前，赵林丽未按合同约定支付余款，并以面积有误差为由拒绝履行。2018年7月23日，刘世祥向赵林丽和世华公司邮寄送达解除合同通知书。但2018年7月27日，赵林丽向刘世祥发出继续履行合同通知书。2018年10月10日，刘世祥又向赵林丽和世华公司发出解除合同或继续履行合同通知书，明确要求赵林丽和世华公司及时联系刘世祥解除或继续履行合同，但至今赵林丽和世华公司仍无动于衷。赵林丽答辩称，同意继续履行合同，但合同的标的额应按照实际房产面积计算，而非合同约定面积。世华公司答辩称，2018年4月9日三方签订的房地产买卖及居间合同及相关附件，是三方的真实意思表示，没有违反国家相关法律规定；当时签订合同时房屋面积为83.57平方米，查档时也是83.57平方米，世华公司已经尽了居间义务，核实产权是否清晰；2018年8月16日，世华公司向刘世祥及赵林丽发出履约催告函，要求办理过户手续，同时沟通了涉案房屋的面积争议，世华公司作为居间方已经完成居间服务内容；如果涉案合同解除，同意返还刘世祥1000元及房产证、国有土地使用权证，如果合同继续履行则按照合同约定执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：2018年3月5日，刘世祥与世华公司签订出租（出售）物业独家代理委托书，约定刘世祥委托世华公司独家出租（出售）位于中山市××区银菊花园××房，建筑面积为83.57平方米，房地产权证/不动产权证书号为粤房地证字第××号，出售价为698000元（实收），8352.3元/平方米（实收），委托期限为2018年3月5日至2018年11月20日。上述物业在委托期内以任何形式成交后，刘世祥都应向世华公司支付该物业出售总价的2%为服务佣金。2018年4月5日，赵林丽与世华公司签订购买物业独家代理委托书，约定赵林丽委托世华公司购买中山市××区银菊花园××房。2018年4月8日，赵林丽与世华公司签订佣金及必要费用确认及支付承诺书，赵林丽承诺在买卖双方签订中山市二手房买卖合同前向世华公司支付佣金20940元。2018年4月9日，刘世祥作为卖方，赵林丽作为买方，世华公司作为居间方签订房地产买卖及居间合同，约定买卖双方通过居间方交易位于中山市××区银菊花园××房，建筑面积为83.57平方米，房地产权证/不动产权证书号为粤房地证字第××号（以上均以房产证和相关法律文书记载为准）。成交价为698000元，定金为70000元，除定金外的房款628000元，买方应在过户当日支付618000元，余款10000元于2018年6月20日前一次性支付给卖方。卖方应在合同签订当日将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约。买卖双方约定在定金或其他房款中留存1000元交由居间方托管作为该物业的交房保证金。在买卖双方按合同第十二条约定办妥物业交接手续后由居间方无息退给卖方；如卖方未按本合同约定完成物业交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。合同第十二条对于物业交接进行了约定，买卖双方约定的交楼日期为收齐尾款3日内。鉴于居间方已促成买卖双方之间的成立，买卖双方确认：卖方应向居间方支付以佣金及必要费用作为居间服务费；买方应向居间方支付确认及支付承诺书为准作为居间服务费；上述居间费应在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）前全部付清。合同第十五条还约定了双方的违约责任：1.如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金。2.如卖方未按照合同的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按月0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行和义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买家已支付的定金。3.如因买卖双方任何一方违约导致无法按合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任。4.如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用。刘世祥、赵林丽、世华公司分别在合同末处卖方、买方及居间方位置签名或盖章确认。同日，赵林丽向世华公司支付定金70000元。刘世祥作为甲方、赵林丽作为乙方，世华公司作为丙方签订资金托管协议，约定甲乙双方将定金70000元交给丙方无息托管，交房保证金1000元（从前述保证金中预留）交丙方无息托管。甲乙双方同意经查档确认无误且产权清晰时，丙方可解除托管将托管定金支付给甲方（若前述保证金在定金中预留的，则在托管定金扣除前述保证金后的余额为放款额）。世华公司开具收据确认收到刘世祥交来的房地产权证、国有土地使用证及交房保证金1000元；确认收到赵林丽支付的佣金5000元。另刘世祥还在收款收据上签名确认收到世华公司支付的69000元。刘世祥的房地产产权证、2018年4月8日、2018年7月3日的中山市不动产登记资料证明表上均显示涉案房产的建筑面积为83.57平方米，无抵押及被查封信息。房产证附件图纸上显示量度面积包括了墙体所占面积。2018年7月10日，刘世祥委托中山市榄建测绘有限公司对涉案房产进行测量，测量图上显示涉案房产的产权总面积为70.48平方米，主间套内建筑面积为70.48平方米（主间共有分摊面积未参与计算）。为此，刘世祥支付了450元测量费。2018年7月23日，中山市小榄测绘工程有限公司对涉案房产进行测量，出具的测量图上显示涉案房产的产权总面积为78.57平方米，主间套内建筑面积为70.02平方米，主间共有分摊面积8.55平方米。上述的2018年7月10日及7月23日两份测量图中均未显示涉案房产套内墙身面积。2018年7月23日，刘世祥向赵林丽发出解除合同通知书，称因赵林丽没有提供实质证据证明涉案房产存在面积差，导致逾期履行支付房款超30日，且因赵林丽拒绝全面履行合同，导致房产所在地的房价已经上升致刘世祥投资不能，故决定解除合同并没收定金。赵林丽确认已收到该份通知书。2018年7月27日，赵林丽向刘世祥发出继续履行合同通知书，要求刘世祥继续履行合同，并按683000元支付房款，要求刘世祥提供相关的银行账号。2018年8月16日，世华公司分别向赵林丽及刘世祥发出履约催告函，要求赵林丽及刘世祥按合同约定履行过户手续。2018年8月27日，世华公司再次向刘世祥发出履约催告函，要求刘世祥按合同约定履行过户手续。2018年10月10日，刘世祥向赵林丽发出解除或继续履行合同通知书，称赵林丽不同意解除合同，现要求：1.赵林丽支付违约金并继续履行合同：即支付以总成交价为基数按日0.1%，从2018年7月21日起至合同履行完毕之日止的违约金，并继续履行合同；2.解除合同，刘世祥没收赵林丽的定金70000元。对于该份通知，赵林丽称并未收到。刘世祥亦未提供签收依据。2018年9月20日，赵林丽起诉刘世祥、第三人世华公司房屋买卖合同纠纷【案号：（2018）粤2072民初12060号】要求：1.刘世祥协助赵林丽办理中山市小榄镇升平区银菊花园安街75幢606房的房屋所有权转移登记；2.继续履行赵林丽及刘世祥于2018年4月9日签订的房地产买卖及居间合同（按房屋实际面积78.57平方米减少房屋价款41760元）；3.刘世祥支付违约金36749元（以转让总价款698000元-41760元为基数，自2018年7月24日起至刘世祥履行合同义务之日止按日0.1%计算，暂计至2018年9月20日36749元）;4.刘世祥支付赵林丽中介费10000元及律师代理费12000元。诉讼中，赵林丽变更第二项诉讼请求为，要求继续履行合同，合同价格按照实际面积计算，合同单价8352.3元/平方乘以产权面积78.57平方米，共656240元。诉讼中，刘世祥称因涉案房产的房产证及国有土地使用证原件在世华公司处，已于2018年9月重新办理了不动产权证[不动产权证号:粤（2018）中山市不动产权第0199967号]。不动产产权证上显示房屋面积为78.57平方米，分摊土地面积11.11平方米，专有建筑面积70.02平方米。庭审中，赵林丽及刘世祥均确认双方因涉案房屋的测量面积与合同约定面积存在差异，导致双方发生纠纷。刘世祥称原房产证上的房产面积与现在测量面积存在差异的原因在于测量时政策不一。赵林丽则认为房产实际面积与合同面积不一致，应以房产实际面积计算房款，现因房产面积有所减少，应减少相应房款，具体应为按照刘世祥与世华公司签订的出租（出售）物业独家代理委托书，约定涉案房产单价为8352.3元/平方米，现涉案房产的实际面积为78.57平方米，房产总价款应为656240元（8352.3元/平方米*78.57平方米）。另赵林丽称已于2018年4月5日支付5000元（提交银联刷卡单）及2018年4月9日支付5000元（世华公司开具的综合收据），合计已支付10000元中介服务费，但世华公司仅确认收到中介服务费5000元。本案及（2018）粤2072民初12060号案中，赵林丽及刘世祥均同意继续履行合同，但对涉案房产应按合同约定支付房款还是以实际建筑面积支付房款及对方是否需要支付违约金等问题有争议。本院认为，本案为房屋买卖合同。刘世祥与赵林丽于2018年4月9日签订的房地产买卖及居间合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，对当事人具有法律约束力，三方均应依约履行各自义务。因刘世祥与赵林丽于2018年4月9日签订房地产买卖及居间合同时，涉案房产已办理国有土地使用证及房产证，双方按房产证上注明的建筑面积签订并约定价款并无过错。赵林丽及刘世祥亦按合同约定支付定金及交付涉案房产的国有土地使用证及房产证，世华公司也履行了其义务，在双方签订合同后前往中山市国土局查询了涉案房产的不动产信息，中山市国土局中查询的不动产信息与刘世祥所提交的国有土地使用证及房产证信息一致，且并无抵押、被查封的情况。至于涉案房产在交易过程中需要重新进行测量，导致测量的实际面积与合同约定面积不一致，并非刘世祥及赵林丽的过错，故双方因面积误差问题一直未能协商成功，导致合同至今仍未履行完毕，属于双方对合同履行过程中的理解不一致，非刘世祥及赵林丽的故意违约，故刘世祥现要求赵林丽承担违约责任、支付违约金依据不足，本院不予支持。刘世祥及赵林丽在本案及（2018）粤2072民初12060号中均同意继续履行2018年4月9日签订的房地产买卖及居间合同，但双方对于房屋价款存在争议。刘世祥、赵林丽在签订合同及履行合同过程中并无过错，但涉案房产确实存在面积差异，且刘世祥已按新的测量面积重新办理了不动产权证，故双方应按涉案房产新的测量面积进行交易。现因刘世祥及赵林丽在合同中并未约定涉案房产存在面积差时的处理方式，且涉案房屋的实际面积小于合同约定面积，面积误差超过3%，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”故本案的合同交易价款应按涉案房产的新的不动产权证面积78.57平方米计算，由于刘世祥与世华公司于2018年3月5日签订的出租（出售）物业独家代理委托书，约定涉案房产的单价为8352.3元/平方米，即合同总价款应为656240元（8352.3元*78.57平方米）。至于刘世祥要求世华公司返还1000元及房产证、国有土地使用权证的诉讼请求。现因刘世祥与赵林丽均确认继续履行合同，而合同约定不动产权证原件于合同签订之日托管于居间方处作为转让过户之用，故本院对于刘世祥要求世华公司返还房产证、国有土地使用权证的诉讼请求不予支持。另外合同约定在定金或其他房款中留存的1000元在办妥物业交接手续后由世华公司无息退给刘世祥，故对于刘世祥要求世华公司返还1000元的诉讼请求有理，但返还时间应在办妥物业交接手续后。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘世祥与被告赵林丽按合同总价款656240元继续履行于2018年4月9日签订的房地产买卖及居间合同；二、被告中山市世华房地产代理有限公司应在原告刘世祥与被告赵林丽办妥物业交接手续后三日内向原告刘世祥返还1000元；三、驳回原告刘世祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10790元，由原告刘世祥负担（该款原告刘世祥已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年四月二十四日书记员  郑敏婷侯艺喆