连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初8594号 原告：王绪玲，女，1971年7月20日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：刘家胜、张倩，江苏公善民律师事务所律师。 被告：高庆，男，1989年10月1日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王薇，江苏海郡律师事务所律师。 原告王绪玲与被告高庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王绪玲及其委托诉讼代理人刘家胜、张倩、被告高庆及其委托诉讼代理人王薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王绪玲向本院提起诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年9月1日签订的房地产买卖合同；2.判令被告退回定金及购房款450000元和支付定金罚则226000元，共计676000元，并承担总计款自起诉时至判决生效之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告承担；4.要求被告承担中介费用11000元。事实与理由：原、被告于2017年9月1日签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于连云港市海州区（恒润郁洲府小区）A-10#-1-2001室房屋，成交价为113万元；定金45万元，余款以本房产抵押商业贷款支付，被告配合原告办理银行贷款相关流程。一方违约的，向守约方支付成交价日千分之二违约金；一方解除合同或拒绝履行合同，支付成交价20%违约金等。合同签订后，原告按约支付给被告45万元首付款（含定金22.6万元）。此后，被告以种种理由拒不和原告办理资金监管、银行贷款手续等后续流程，致使本合同无法继续履行。综上，请求依法判决。 被告高庆辩称，原告要求法院判决解除合同没有依据，双方在合同中没有约定解除权利行使的相关情形，双方签订合同系真实意思表示且不违反相关法律规定，合同合法有效，双方应依照约定履行。答辩人不存在任何违反约定的行为导致合同目的无法实现，不符合法定解除的情形。本案中双方签订的房地产买卖合同，答辩人的义务有保证对该物业有完整的处分权，出具收款收据将房产证交付中介，并约定于全款到账的当日将房产交付买方，答辩人对上述义务均能保证完成，该合同目的完全能够实现。原告所诉事实与实际情况不符，双方签订合同时约定的定金是45万元，并非是首付款45万元，即使定金超过20%的情况，剩余款项不能定义为首付款，答辩人无义务放入监管账户，双方并未约定以答辩人的房产进行抵押给原告进行商业贷款，答辩人从未以种种理由拒绝和原告去办理资金监管。答辩人在中介的介绍下，与原告签订合同时并未约定45万元进行监管，答辩人有收取房款的权利，而没有将到手的房款放入资金监管的义务，资金监管应为买方义务。原告在答辩人无违约的情况下，提出解除合同，原告无权要求答辩人双倍支付定金。关于原告主张中介费用由答辩人承担的诉求，依据双方约定，由于一方违约或者双方未经过中介同意解除的，是对中介的违约，由违约方向中介连带支付总价款2%的中介费，本案中答辩人坚持继续履行买卖合同，诚信履行，不存在任何违约行为，要求答辩人支付中介费用无事实及法律依据，综上请求驳回原告诉讼请求，双方继续履行房屋买卖合同。 本案当事人围绕诉讼请求原告提供了房地产买卖合同、补充协议、收款收据、关于规范二手房交易抵押件的通知、连云港启动二手房贷款资金监管的新闻报道、房产证、短信微信记录、出庭证人证言；被告提供了房地产买卖合同、产证收据、房地产抵押合同、录音等证据，本院依法组织双方当事人进行举证与质证。 本院经审理认定事实如下：2017年9月1日，原告王绪玲（买方，乙方）与被告高庆（卖方，甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：王绪玲购买被告高庆所有的位于连云港市海州区房屋，面积为91.36平方米，转让成交价为113万元。买方在本合同签订之日支付定金45万元，采用商业贷款的方式支付购房款。该物业处于抵押状态，买方同意于买卖双方办理完资金监管手续即买方办出贷款承诺函之日起10日（含当日），以买方首付款还清银行按揭贷款注销抵押登记手续，并将房地产证原件交于中介方，配合办理手续。合同还约定：此成交价113万元为甲方净得价，过户产生税费由乙方承担；甲方拿得房产证十个工作日内通知乙方办理后期流程，逾期未通知属于甲方违约；以乙方贷款为主，不足部分以现金方式补齐；此合同签订之后24小时生效，约定时间内可以反悔。 上述合同签订后，原告王绪玲于2017年9月2日向被告高庆支付了45万元，高庆出具收款收据给王绪玲，并注明为购买上述房地产的定金。2017年9月2日，双方又签订《补充协议书》，约定，若因甲方办理公证书问题导致延迟过户时限，不属于甲方违约，期限可延迟至2018年10月1日；甲方房屋取得产证三个工作日内交于盛创房地产代为保管；甲方钥匙放于乙方，交付使用权；恶意逾期过户时间，按照合同条款违约责任进行赔偿。 2017年11月7日，连云港市房屋产权管理中心下发通知，通知自即日起二手房交易申请住房贷款须资金监管，审批二手房住房贷款应收取存量房交易资金监管协议、首付款证明、连云港市存量房买卖合同。 2018年6月26日，涉案房屋被登记于高庆与陈曼名下（高庆与陈曼于2016年7月8日协议离婚，约定涉案房屋归男方高庆所有）。此后，高庆短信通知原告产权证已下来，要求走流程。2018年7月27日，高庆将产权证交于中介连云港盛创房地产经纪有限公司。中介在办理流程时，要求双方进行资金监管，被告高庆认为签订合同时并未约定资金监管，其收取的45万元已用于还债无法再筹措资金进行监管，原告王绪玲也未能提供资金进行监管，导致双方一直未能签订资金监管协议、办理银行按揭贷款手续，为此原告诉至法院要求解除合同。诉讼中，被告高庆不同意解除合同，坚持要求继续履行合同。 本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。诉讼中，原、被告双方及出庭的中介人员均陈述双方对房款的资金监管未进行约定，但2017年11月份连云港市房屋产权管理中心出台政策要求申请银行贷款的二手房交易必须进行资金监管，此后双方一直未能就资金监管达成一致意见，导致合同未能继续履行。被告高庆虽不同意解除合同，要求继续履行，但是其又不愿将领取的45万元取出用于资金监管，导致实际上房地产买卖合同履行不能，故原告要求解除房地产买卖合同，本院予以支持。对于被告是否存在违约，应否承担双倍返还定金、赔偿损失问题，本院认为，双方合同签订、产权证下来后，被告高庆一直要求办理手续，诉讼过程中其也一直要求继续履行合同，被告高庆并不存在违约。导致合同未能继续履行的是房管部门在双方合同签订后出台强制性要求资金监管的政策，无法归责于一方当事人。综上，原告要求被告退还定金45万元及利息（自起诉之日至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算），本院予以支持，原告要求被告承担定金罚金226000元并赔偿佣金损失11000元，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王绪玲与被告高庆于2017年9月1日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告高庆于本判决发生法律效力后十日内返还原告王绪玲45万元及利息（自2018年10月26日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、驳回原告王绪玲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10670元（原告已预交），由原告负担3670元，由被告高庆负担7000元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 审 判 长  钱 永 人民陪审员  杨永成 人民陪审员  李玉萍 二〇一九年四月十九日 书 记 员  张 冉 法律条文及上诉须知附录 法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行