广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终3434号上诉人（原审被告）：广州知识城置业发展有限公司，住所地：广州市中新广州知识城九佛建设路333号自编121。法定代表人：李建章，系公司董事长。委托代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托代理人：李俏，广东智洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：易振全，男，1958年3月1日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。委托代理人：谭迎柏，广东中天律师事务所律师。上诉人广州知识城置业发展有限公司（下简称知识城置业公司）因与被上诉人易振全房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人知识城置业公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回易振全的全部诉讼请求。2、由易振全承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、知识城置业公司与易振全签署商品房买卖合同及补充协议，该等合同文件为双方的真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务。其一，易振全在认购书及买卖合同等文件中，明确声明及确认已完全阅读、理解及遵守合同文本。2015年12月4日，双方签署《广州万科幸福誉花园认购书》，在认购书中，易振全声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其他文件、证书及不利因素提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。其二，2015年12月4日，双方签署《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件七补充协议等。买卖合同约定：合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款用词理解不一致时，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均由合同双方当事人平等协商确定等。其三，附件七补充协议已充分提醒买方注意条款。相关约定并非加重易振全责任或限制权利之格式条款，知识城置业公司不需要承担对该条款进行特别提示和说明的义务。其四，补充协议并不存在合同条款无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，知识城置业公司与易振全经充分协商后签订买卖合同及补充协议。鉴于买卖合同中的建筑面积系“阳光家缘”系统自动生成的数据，故双方在买卖合同附件一平面图对涉案房屋面积进行约定，明确标注房屋面积为4.6米*9米(即41.4平方米)。同时，双方在补充协议第一条对买卖合同第四条涉及的建筑面积进行变更，明确约定“该商品房合同约定建筑面积42.10494平方米，其中套内建筑面积41.85144平方米，公共部位与共用房屋分摊面积0.2535平方米，套内建筑面积单价23060.61元／平方米”。该内容并不是合同法规定的免除知识城置业公司责任或加重易振全义务、限制权利的格式条款，是双方根据客观情况，协商一致后达成的，是双方的真实意思表示，并不符合格式条款无效的情形。其五，原审判决一方面认定双方签订的买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按约定全面履行，另一方面却认定补充协议关于面积、单价变更的条款对知识城置业公司不发生法律效力，前后矛盾，毫无事实依据及内在逻辑；二、双方约定按套内建筑面积计价，并明确约定房屋套内建筑面积为41.85144平方米，原审判决知识城置业公司向易振全补房价款129926.72元无事实及法律依据。双方签署的买卖合同第七条约定，涉案房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价。依据补充协议第一条、第十二条的约定，双方已明确约定按套内建筑面积计价，并以套内建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据。易振全在明确知悉房屋建筑面积的情况下，经与知识城置业公司协商一致后签署买卖合同及补充协议，对有关建筑面积等事项进行约定后，又推翻双方签署的补充协议，显然属于不诚信、不遵守契约精神的行为，不应得到法院认可及支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在双方补充协议明确约定涉案房屋据以计价的套内面积的情况下，原审判决知识城置业公司按买卖合同相关约定向易振全支付面积差价款毫无事实依据，适用法律错误。被上诉人易振全答辩称：本案争议焦点是涉案房屋的套内面积应当是以48.2301平方米计算还是以41.85144平方米计算。其一，易振全在一审时向法庭提供了认购书、预售合同、网签合同、发票、贷款合同、物业维修基金及房地产的预告登记等证据，以证明易振全所购买的涉案房屋的套内面积为48.2301平方米，而体现套内面积为41.85144平方米为的仅有补充合同和平面图。因此，证明易振全所购买的房屋面积为48.2301平方米的证据明显多于知识城置业公司所主张的41.85144平方米的证据，特别是由知识城置业公司单方制作的证据，包括发票和房地产的预告登记，完全覆盖了知识城置业公司所称的补充合同和平面图。易振全认为买卖合同针对的是房屋面积48.2301平方米。其二，知识城置业公司存在欺诈行为。2015年12月，易振全购买涉案房屋时，房屋已经建成，知识城置业公司带易振全到现场查看，签订预售认购书和合同时也明确是房屋建筑面积是48.2301平方米。事实上，易振全在看房当时房屋面积确实与合同约定一致，是48.2301平方米，但在2016年交房时变成了41多平方米。其三，知识城置业公司在补充合同有重大改变时没有注明，违反了诚实信用原则。五、原审法院没有按照预售合同约定判决知识城置业公司进行双倍赔偿，已经照顾了知识城置业公司的利益。综上，原审法院判决得当，应予维持，知识城置业公司的上诉请求不合理，应予驳回。易振全于2018年5月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、知识城置业公司向易振全返还房价款人民币240510元；2、案件受理费由知识城置业公司承担。原审法院经审理查明：2015年12月4日，易振全与知识城置业公司签订广州万科幸福誉花园认购书，易振全购买知识城置业公司的广州万科幸福誉福里街1号（自编K1栋）-106号房，预售建筑面积48.4836平方米，预售套内面积48.2301平方米，装修标准为毛坯，优惠后成交总楼价为965120元。2015年12月4日，易振全（乙方）与知识城置业公司（甲方）签订编号为201512125003号广州市商品房买卖合同（预售）（下简称买卖合同），双方约定：乙方购买甲方开发的广州市萝岗区（现为黄埔区）福里街1号（自编K1地下层）-106号房，该房建筑面积48.4836平方米，其中套内建筑面积48.2301平方米，共有分摊面积约0.2535平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20010.74元，总金额965120元；首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的50.27%，即485120元，剩余房款480000元须于2015年12月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；在第十八条约定了面积确认及面积差异处理，其中约定，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；面积误差比（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。双方在合同中还约定了其他内容。该合同的附件一为涉案房屋的房地产平面图，图中标注的涉案商铺的长宽分别为9000、4600。买卖合同的附件七为该合同的补充协议，其中第一条是对买卖合同第四条的补充、修改：该商品房合同约定建筑面积42.10494平方米，其中套内建筑面积41.85144平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积0.2535平方米，套内建筑面积单价23060.61元/平方米。第十二条是对买卖合同第十八条的修改：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积（即广州市有资质的测绘单位出具的房屋面积测量成果报告书中的面积）有差异的，以实测面积为准；双方自行约定处理方式如下：（1）双方明确建筑面积为套内建筑面积与公共分摊面积之和；（2）如套内建筑面积出现差异的，面积误差比绝对值在0.5%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.5%以上（不含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）该商品房按套内建筑面积出售，并以此计算其房价款，如合同约定的建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的建筑面积、公共分摊建筑面积有差异，双方互不退补房价款并不视作违约，合同继续履行；面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。上述买卖合同签订后，易振全向知识城置业公司支付了全部房价款。2016年3月10日，知识城置业公司向易振全开具了涉案房屋房价款的发票。2017年9月6日，知识城置业公司向易振全发出商品房面积补差通知，告知易振全合同约定套内建筑面积是41.85144m2，实测套内建筑面积是41.4961m2，套内单价为23060.62元，面积差为-0.35534m2，面积误差比为-0.8491%，补交款-8194元，要求易振全在2017年9月21日至9月23日前往万科幸福誉营销大厅办理补差手续。该通知同时附有涉案房屋房地产分户图一份，图中显示涉案房屋的套内建筑面积为41.4961m2。原审过程中，双方当事人确认：涉案房屋没有办理房地产权证或者不动产权证，测绘部门实测涉案房屋套内面积为41.4961平方米，知识城置业公司没有向易振全返还涉案房屋的面积差价款。原审法院认为：易振全与知识城置业公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方在买卖合同中约定涉案房屋的套内建筑面积为48.2301平方米，单价为20010.74元，易振全亦按照该约定交纳购房款，现测绘部门实测的套内面积为41.4961平方米，知识城置业公司应当按照合同约定向易振全返还房屋面积差价款，故易振全要求知识城置业公司返还房屋面积差价款的诉讼请求合法有据，予以支持。关于知识城置业公司应向易振全返还的房屋面积差价款。1.计算差价款的涉案房屋面积和单价。双方当事人在买卖合同中约定的房屋套内建筑面积为48.2301平方米以及单价和房屋面积差异的处理方式，同时在该合同的补充协议中修改了涉案房屋的套内建筑面积、单价和面积差异的处理方式，但未以显著字体表明，知识城置业公司也未提交证据证实在签订合同时已经向易振全进行提示和告知；鉴于房屋面积和单价是房地产买卖合同中的核心条款，如需变更，合同提供方应当通过明示或者其他足以引起买方注意的方式提醒买方该条款的变更，知识城置业公司在其提供的买卖合同中既未以显著字体提醒买方房屋面积和单价的变更，也无证据证实其通过口头或者其他方式提醒买方上述内容的变更，故该变更对易振全不发生法律效力，知识城置业公司应当按照买卖合同约定的涉案房屋套内建筑面积48.2301平方米和单价20010.74元向易振全返还房屋面积差价款；知识城置业公司主张在买卖合同后所附的涉案房屋平面图也标注了涉案房屋的长宽，证明其在该附图中也变更了涉案房屋的面积，经查，双方当事人在合同中或者补充协议中并未约定涉案房屋的面积以附图标注为准，双方也未通过其他方式约定买卖合同约定的面积与附图不一致时以附图面积为准，故知识城置业公司的主张无法律和事实依据，不予采信。2.计算面积差价款的方式：双方当事人在买卖合同的补充协议第十二条对原合同第十八条约定的面积差异的处理方式进行了修改，该修改内容对双方当事人均发生法律效力，故涉案房屋的面积差价款按照该修改内容处理，即：面积误差比绝对值在0.5%以内（含本数）的不作补偿，在0.5%以上（不含本数）的，按照实测面积及合同约定的房屋单价据实结算，故知识城置业公司应向易振全返还的房屋面积差价款为129926.72元{[（48.2301平方米-41.4961平方米）÷48.2301平方米-0.5%]×48.2301平方米×20010.74元/平方米}。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，于2018年11月5日作出判决如下：一、广州市知识城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向易振全支付广州市萝岗区（现为黄埔区）福里街1号（自编K1地下层）-106号房的房屋面积差价款129926.72元；二、驳回易振全的其他诉讼请求。案件受理费4907.6元，易振全负担2256.4元，广州知识城置业发展有限公司负担2651.2元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，易振全向本院提交照片一张，以证明：签订买卖合同当时房屋的样貌与交房时房屋的样貌不一致，存在差异。知识城置业公司对此发表如下质证意见：该证据不属于二审新证据，且与本案的关键事实没有直接关联，故对三性均不予确认。易振全没有提供证据证明拍摄时间和地点，照片所反映的状况和其所主张的事实之间没有关联，本案的争议焦点在于商铺买卖合同及补充协议有关面积条款的效力。本院认为：本案的争议焦点是应如何确定双方约定的房屋交易面积。知识城置业公司主张依据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》的约定及平面附图确认双方约定的交易面积为：建筑面积42.10494平方米，套内建筑面积41.85144平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积0.2535平方米。易振全则主张依据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定确认双方约定的交易面积为：建筑面积48.4836平方米，套内建筑面积48.2301平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积0.2535平方米。对此，本院认为：其一，《广州市商品房买卖合同（预售）》与附件《补充协议》于同日签订，但两份协议对同一房屋的面积参数作出了截然不同的描述。对此，知识城置业公司虽解释为，涉案房屋的预售许可面积与实际建成面积不一致，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交易面积系根据预售许可面积并由房管部门的交易系统自动生成，无法更改，《补充协议》则是依据实际建成面积进行约定，但知识城置业公司的该项解释并不具有充分合理性。其二，因房屋面积属于合同的核心条款，在双方已通过《广州市商品房买卖合同（预售）》明确交易房屋面积参数的情况下，如需通过签署《补充协议》对该参数予以更改，作为《补充协议》的拟定方，知识城置业公司应当向易振全作出明确提示或以其他足以引起易振全注意的方式进行提醒，但现无证据反映知识城置业公司曾作出相应提示。其三，在双方签署《广州市商品房买卖合同（预售）》之后，知识城置业公司向易振全出具的购房款发票、易振全交纳的物业专项维修资金等均是以《广州市商品房买卖合同（预售）》载明的建筑面积作为依据。综上，原审判决认定应依据《广州市商品房买卖合同（预售）》确定双方约定的交易面积，并据此判决知识城置业公司向易振全返还相应的面积差异款，并无不当，可予维持。综上所述，上诉人知识城置业公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2898.53元，由上诉人广州市知识城置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭  审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月二十六日书记员  王文杰唐颖琪