广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初821号原告（反诉被告）：邝伟坚，男，1965年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：谢子奇，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜锦滔，男，1966年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。原告邝伟坚诉被告杜锦滔租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2019年3月11日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人谢子奇和被告的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的《租赁厂房合同》已于2018年12月1日解除（自2018年12月1日起计，共计剩余租期租金22个月×63013.5元/月=1323283.5元）；2.被告立即将其占用的大沥奇槎邝边工业区内的厂房、土地腾退交还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月，原、被告签订了《租赁厂房合同》一份，约定由原告提供位于大沥奇槎邝边工业区内的厂房出租给被告使用，租赁期限10年，由2010年9月1日至2020年9月1日止，还就租金、租金交纳方式、双方权利义务、违约责任等作出了详细约定。其中，合同第八条约定“在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，甲乙双方应无条件服从，本合同同时解除。征地单位按征用土地的有关规定予以的补偿，全部归甲方（即原告）所有。”2018年中，因大沥镇亚洲集团会展中心项目发展需要，大沥镇奇槎村需征收回大沥奇槎邝边工业区的土地，并已于2018年10月22日大沥镇奇槎村对大沥奇槎邝边工业区的土地进行了竞投交易并公布了竞投交易的结果。为此，根据《租赁厂房合同》第八条的约定，原告于2018年12月1日向被告发出了解除租赁合同的《律师函》，并要求被告在收函后清空厂房将其归还给原告。随后12月8日原告收到被告方的《律师函》，其无理要求原告支付停产停业损失补偿费、搬迁补偿等费用。另，第三人佛山市南海区大沥镇奇槎村邝边股份经济合作社系租赁土地的的所有权人，现政府征收土地，且已进行竞投交易，第三人具有清空厂房、收回土地的义务。故原告认为，根据合同约定，自租赁土地被征收的同时，案涉的《租赁厂房合同》解除，且原告也已书面通知被告解除案涉合同，被告应依约腾退厂房、土地归还给原告，第三人对此也应承担协助义务。但截止至起诉之日，被告仍在占用租赁厂房、土地，并提出无理的费用支付要求。故为维护自身的合法权益，原告请求法院确认原、被告的《租赁厂房合同》于2018年12月1日解除，并判令被告立即将其占用的大沥奇槎邝边工业区内的厂房、土地腾退交还给原告，为此提起诉讼。被告辩称，1.对于解除合同没有意见，但解除合同的日期最早应从2019年4月1日起解除，被告的租金每月都按时缴纳，2019年2月28日原告的妻子也按时向被告收取了3月的租金，因此被告不存在任何违约的情况；2.双方早在2017年底就已经就厂房搬迁的补偿事宜，包括搬迁期，进行了充分的协商，原告也明确同意支付被告100万元搬迁补偿，并给予被告八个月的免租搬迁期，所以被告同意搬迁，原告也应履行支付搬迁费和给予搬迁期的约定。被告向本院提出反诉请求：1.被告立即向原告补偿搬迁费等损失100万元；2.被告给予原告8个月的免租搬迁期（从合同确认解除之日起算）；3.原告退还保证金18万元;4.本案诉讼费由原告承担。被告在诉讼中明确：第1项请求的损失是指搬迁费、企业停产的经营损失、人员停工损失。事实和理由：2010年8月双方签订了《租赁厂房合同》，原告承租被告位于大沥奇槎邝边工业区内的厂房，租赁期限10年，至2020年9月1日止。租赁期间原告按时交租且不存在任何违约情形。后因大沥镇奇槎村需征收租赁范围内的土地及厂房开发大沥镇亚洲集团会展中心项目并且已进行了竞投交易，所以虽租期未满但租赁合同已经客观上不能继续履行。由于原告公司规模庞大，搬迁所需期限较长且耗资及损失巨大，所以，被告对此曾和原告就搬迁及补偿事宜进行了协商并同意继承诺给予原告8个月的免租搬迁期和100万元的搬迁等补偿费，但至今没有兑现。为此提起反诉。原告对反诉辩称，1.被告在签订租赁合同时，已明确知道该厂房属于拆迁范围，仅作临时厂房使用，当时已约定如政府征收土地，被告无条件服从解除合同并按要求迁出、搬空厂房，所以被告至今没有在租赁的厂房办理工商登记，一直无证经营，被告应按约定解除合同，搬出厂房给政府；2.被告没有证据和法律依据要求原告补偿100万和给予8个月免租期，被告提供的录音真实性原告不予确认，退一步将，即使原告曾就搬迁问题和被告商讨过，也是建立在公司想竞标承包拆迁范围的拆迁补偿和土地平整工作，其和被告协商过厂房搬迁事宜，当时双方承诺如果被告竞拍的项目要求原、被告带头搬迁厂房，可以多支付搬迁费等补偿款，但该公司并无竞拍得该项目的承包权，被告也没有按该公司约定在竞拍后一个月内搬迁厂房，所以被告要求的补偿请求没有事实和法律依据；3.被告应尽快搬出厂房，政府早在项目竞拍后，就向被告发出搬迁通知，原告也向被告出具律师函，要求按约定空出厂房，但被告以其答应条件为由拒不搬迁，政府和村很快就会采取强拆措施，到时所造成的损失全部由被告承担，如被告以故意拖延的方式阻挠搬迁，由此给原告造成的损失全部由被告承担，损失包括扣减补偿等原告的损失。原告在诉讼中举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.租赁厂房合同复印件1份，证明原被告的权利义务关系，合同约定如政府征收土地，被告无条件空出厂房、解除合同，政府给予的全部补偿归原告所有。3.2018年11月20日律师函原件1份，邮递记录复印件2张，证明原告已按政府的要求向被告发出律师函，要求被告按合同约定无条件搬出厂房、解除合同。4.2018年12月律师函复印件1份，证明被告收函后，已曾经和被告协商过，被告以连同搬迁期免租共支付100万元为由拒绝搬迁厂房，并以律师函方式告知原告。5.土地承包合同复印件1份，证明原告和村租赁土地的权利义务关系，该厂房是原告租赁土地后自己筹资所建的，该合同约定如政府征收土地，原告也无条件解除合同、返还土地。6.手机截图打印件2张，证明原告已告知被告政府要求搬迁土地的时间，政府部门也在被告的厂房贴出公告，要求被告限期搬出厂房。被告在诉讼中举证如下：1.光盘1张（当庭出示手机）、光盘文字材料5张，证明双方曾就搬迁期、搬迁费补偿进行了充分的协商，也达成了一致协议，原告明确表示给予被告搬迁补偿100万元，同时给予被告八个月的搬迁期。经审查，对双方有争议的证据，本院认定如下：原告的证据5与本案无关，本院对其关联性不予确认。原告对被告的证据1不予确认，且录音内容确和文字材料内容不一致，本院对其证据效力不予确认。其他证据，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的陈述和采信的证据，本院认定以下事实：原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《租赁厂房合同》，约定甲方提供位于大沥奇槎邝边工业区内的厂房出租给乙方使用，合同租赁期限由2010年9月1日至2020年9月1日。乙方向甲方缴纳租金，厂房建筑面积4900平方米，租金每月每平方米9.5元，计46550元；空地面积3466平方米，租金每月每平方纳米4.75元，计16463.5元，合计租金共63013.5元。租金以后每年按3%递增。乙方首先缴交18万元押金，于合同终止时退还，另乙方于每月15日前缴交当月租金。在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，甲乙双方应无条件服从，本合同同时解除。征地单位按征用土地的有关规定予以的补偿，全部归甲方所有。双方并约定其他权利义务。双方确认被告已支付保证金18万元予原告。2018年11月30日，原告向被告发出律师函，通知解除租赁厂房合同，被告在收到函件后60日内清空厂房，并把厂房归还给原告。否则视为被告放弃租用厂房、土地内的设备、货物等财产的所有权。2018年12月，被告向原告发出律师函，主张2017年第双方协商时，原告承诺给予9个月免租期的搬迁时间和100万元的搬迁费用，请求原告按约定支付补偿费用及处理后续搬迁安置问题。至庭审终结时，被告占有使用涉讼租赁物。本院认为，原告和被告签订的《租赁厂房合同》（下称涉讼合同）约定的租赁物为厂房和空地，原告未能提供涉讼厂房经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据材料，也没有提供涉讼土地已取得建设用地使用权证或经批准用于建设用途的证据材料，涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，原告请求解除合同，本院不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。原告请求被告返还合同项下的厂房和空地，本院予以支持。被告腾退租赁物的时间应以合理为限。根据被告的陈述，原告在2017年底已提出要求被告腾退租赁物，至本案庭审终结时已超过12个月的时间，本院认定被告应在本判决发生法律效力之日起30日内腾退厂房予原告。被告尚未腾退涉讼租赁物，腾退期间的场地使用费尚未发生，确认之诉应为对法律关系的设立、变更和消灭予以确认的诉讼，被告请求本院确认尚未发生的费用的负担问题，不属于确认之诉的范畴，本院不予处理。合同无效，被告请求原告返还保证金18万元，本院予以支持。关于被告的补偿请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告主张的搬迁费、企业停产的经营损失、人员停工损失均尚未发生，被告的补偿请求没有事实依据。被告在诉讼中主张请求补偿的法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例已于《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之日即2011年1月21日失效。且没有证据显示涉讼土地为国有土地及已纳入《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收范畴，被告的补偿请求，本院在本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杜锦滔应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退邝伟坚和杜锦滔签订的《租赁厂房合同》项下位于大沥奇槎邝边工业区内的厂房和空地予邝伟坚；二、邝伟坚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金180000元予杜锦滔；三、驳回邝伟坚的其他诉讼请求；四、驳回杜锦滔的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取8354.78元（原告已预交），由原告和被告各负担4177.39元。反诉受理费减半收取计7710元（被告已预交），由原告负担1950元，由被告负担5760元。相抵后，被告应负担的2227.39元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  方菲二〇一九年四月二日书记员  钟丹