山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民初538号原告（申请执行人）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松,董事长。委托诉讼代理人：陈铮，北京市国联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莅宾，北京市国联律师事务所律师。被告（案外人）：海阳市盛泉养老院。住所地山东省海阳市盛龙国际小区第A2栋101-604。法定代表人：高辉，院长。被告（被执行人）：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市凤城镇凤阳路西首。法定代表人：于明杰，执行董事。原告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被告海阳市盛泉养老院（以下简称盛泉养老院）、海阳富达置业有限公司（以下简称富达置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信信托公司的委托诉讼代理人陈铮、李莅宾，被告盛泉养老院的法定代表人高辉到庭参加诉讼。被告富达置业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信信托公司向本院提出诉讼请求：1、对被告（被执行人）富达置业公司名下、位于海阳度假区凤凰路南、湿地公司东盛龙国际在建工程中的A2幢101-604共24套房屋（建筑面积3209平方米）、A3幢2单元104号房屋（建筑面积151.34平方米）继续执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与山东富达幕墙有限公司（以下简称富达幕墙公司）于2014年6月4日签订了《人民币资金贷款合同》，由原告向富达幕墙公司提供固有资金贷款7000万元。为保障原告债权的实现，富达置业公司愿意为富达幕墙公司在上述《人民币资金贷款合同》项下的债务提供抵押担保，并与原告于2014年6月4日签订了《抵押合同》（抵押物为《抵押合同》之附件“抵押财产清单”所列财产，其中包括本案诉请所列在建工程）；于明杰愿意为富达幕墙公司在上述《人民币资金贷款合同》项下的债务提供连带责任保证担保，并与原告于2014年6月4日签订了《保证合同》。上述合同均由北京市方圆公证处出具了具有强制执行效力的《公证书》，《公证书》编号为:(2014)京方圆内经证字第13510号、第13511号、第13512号。2014年6月9日，《抵押合同》项下的抵押财产办理了抵押登记。鉴于上述各方未履行还款义务及担保义务，原告向北京市方圆公证处申请出具《执行证书》。2016年7月7日，北京市方圆公证处根据法律规定出具了编号为（2016）京方圆执字第0077号的《执行证书》。原告依法向烟台市中级人民法院申请强制执行，烟台市中级人民法院于2016年7月26日出具《受理执行案件通知书》[案号为（2016）鲁06执203号]，并于2016年8月1日作出（2016）鲁06执203号《执行裁定书》，裁定查封被执行人富达置业有限公司名下，位于海阳度假区凤凰路南、湿地公园东盛龙国际在建工程中A：1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号，共25栋楼全部供给面积40037.21平方米的房产。在案件执行过程中，被告盛龙养老院对执行海阳度假区盛龙国际在建工程中的A2幢101-604室（共24套）、A3幢2单元104号房屋提出执行异议，烟台市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）鲁06执异125号《执行裁定书》（该裁定书于2018年10月17日送达原告），裁定中止对被执行人富达置业公司名下、位于海阳度假区凤凰路南、湿地公园东盛龙国际在建工程中的A2幢101-604共24套房屋（建筑面积3209平方米）、A3幢2单元104号房屋（建筑面积151.34平方米）的执行。原告认为，原告取得案涉在建工程使用权是完全善意的，该等抵押系基于原告向富达幕墙公司提供的7000万人民币贷款，具有合理的对价，且已办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告已合法取得该等在建工程的抵押权，有权就该等在建工程处分所得优先受偿，被告盛泉养老院提出排除执行异议没有任何法律依据，其执行异议不应得到支持。有鉴于此，原告特提起申请执行人异议之诉，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告盛泉养老院辩称，一、涉案房屋已经于2013年10月18日和2013年11月1日归于盛泉养老院所有，可提供商品房预售合同，房屋价款收款收据等相关证据予以证实，而山东富达幕墙有限公司、富达置业公司在中信信托公司办理的抵押时间为2014年6月9日，在此之前盛泉养老院已拥有涉案房屋的所有权。二、中信信托公司与山东富达幕墙有限公司、富达置业公司办理相关抵押手续的时候并未告知盛泉养老院，其间2013年11月6日盛泉养老院与海阳富瑞五金材料店签订《海阳市盛龙国际小区A2栋及A3栋104房前期改造工程协议》，2014年8月5日与海阳市瑞祥装饰工程有限公司签订了《消防水池施工合同》，2015年4月6日与山东三元建筑设计有限公司签订了《建设工程设计合同（一）》，2015年8月与山东久安消防工程有限公司签订了《海阳市盛泉养老院消防工程合同文件》。涉案楼房内外从2013年11月开始到2016年上半年每天都有20余名工人在大张旗鼓地改造装修，养老院的三个大字和电话号码也已醒目的架在楼房上面，富达置业公司售楼处2014年初的宣传单上也标上养老院，对外宣传。原告中信信托公司未到现场认真做调查研究，而盲目办理抵押手续，责任完全在自己。在案件审理之时，盛泉养老院也并不知情。三、在案件执行阶段，山东省烟台市中级人民法院执行工作人员找到盛泉养老院，盛泉养老院也已经出具相关证据，法院查证后下发执行裁定书，中止对涉案房屋的执行拍卖。四、盛泉养老院认为中信信托公司提出对涉案房屋有优先受偿权是没有法律依据的，中信信托公司也不应该起诉盛泉养老院。因为在人民法院查封之前盛泉养老院已经签订了合法有效的书面买卖合同，并一次性付清了全部价款。从2013年11月至2016年8月盛泉养老院投入大量资金用了近三年的时间对涉案房屋进行了改造装修。自2016年下半年开始对外试营业到现在一直在正常经营中，期间2015年8月16日烟台市公安消防支队未通过设计意见，为盛泉养老院下达了《建设工程消防设计审核意见书》（烟公消审字【2015】第0278号），海阳市民政局于2015年11月16日为养老院出具了办理相关手续的《介绍信》，并于2016年6月30日正式核准海阳市盛泉养老院的名称。因此，在人民法院查封之前盛泉养老院已完全合法占有该不动产。又因富达置业公司与中信信托公司非法签订了抵押手续才造成了盛泉养老院没能及时办理过户登记而非盛泉养老院自身的原因。四、关于公章及主体问题。被告盛泉养老院的主体2013年10月份已经事实上存在，未取得民政局的许可证，不能否认盛泉养老院的主体资格不存在。海阳市盛泉养老院是海阳市政府2013年的招商引资项目。2013年10月就已经在民政局备案，为方便养老院到有关部门办理各项手续，海阳市民政局给盛泉养老院出具了书面证明文件，依据证明文件刻立公章，并报民政局备案。期间到消防等有关部门报审材料不盖公章一律不受理，所以，盛泉养老院刻公章没有恶意，仅为开办养老院而用。海阳市政府机关岗位目标考核办公室《2013年备案项目表》、海阳市民政局2013年10月31日的《证明》文件、海阳市民政局2016年6月30日的《养老机构名称核准表》以及在海阳市盛泉养老院名称核准的同时，民政局便将2016年16371120001《养老机构许可证》号确定为海阳市盛泉养老院了。这些均证明海阳市盛泉养老院的主体资格。另外，从2013年10月开始到2016年对外试营业再到许可证拿到手，海阳市盛泉养老院都是事实存在的。养老院作为事业单位法人主体与普通的企业单位法人主体不同，不能单纯以是否有主管部门的登记来认定主体资格，而应结合事实来认定。五、涉案房产迟延办证的原因不在于盛泉养老院。2016年以前是因为盛泉养老院所购买开办养老院用的海阳市旅游度假区盛龙国际小区A2号楼和A-2-104房产被开发商富达置业公司偷偷地非法抵押了，造成盛泉养老院一直无法取得产权证书。所以，养老机构的许可证也迟迟拿不到手。2017年以后国家为应对老龄化社会问题，不断鼓励调整和简化个人投资兴办养老机构的政策，没有房产证也可以颁发养老机构许可证。但是，这期间又因为消防的审验问题又迟延了。总而言之，高辉用个人资金以办理养老院的名义购买案涉房产在先，开发商与原告非法抵押在后，这个事实永远也改变不了。高辉以养老院的名义购买案涉房产的目的是办公益性养老机构，盛泉养老院提交的相关证据也完全证实盛泉养老院自2013年开始确确实实开办了养老院。另外，如果法院以主体资格问题支持原告的执行异议诉请，那么势必会增加各方当事人的诉累和增加法院不必要的工作，因为以高辉的名义再次提起执行异议，还是可以实现阻却执行的目的。盛泉养老院购买涉案房屋在抵押前有书面的合同、已经实际交付使用、已经支付合理对价、未办理产权登记的原因不在于盛泉养老院，盛泉养老院购买涉案房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，可以实现阻却原告执行的目的。综上所述，盛泉养老院认为山东省烟台市中级人民法院作出的执行裁定书，认定事实清楚，裁定事实正确，应予以采纳，请求驳回中信信托公司的诉讼请求。被告富达置业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经质证、认证确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月9日，被告富达置业公司与原告中信信托公司办理了盛龙国际：A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼的在建工程抵押。2014年6月17日，被告富达置业公司出具承诺函，载明：我公司承诺位于海阳旅游度假区凤凰路南、湿地公园东的盛龙锦地二期房地产中A：1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼（共25栋楼），建筑面积40037.21平方米，在本次抵押前均未对外销售。2016年7月7日，北京市方圆公证处作出（2016）京方圆执字第0077号《执行证书》载明：申请执行人：中信信托公司。被申请执行人：富达幕墙公司、富达置业公司、于明杰。该证书查明，申请执行人与富达幕墙公司于2014年6月4日签订了《人民币资金贷款合同》，由申请执行人向富达幕墙公司提供固有资金贷款7000万元，贷款期限为12个月…，为保障申请执行人债权的实现，富达置业公司愿意为富达幕墙公司在上述《人民币资金贷款合同》项下的债务提供抵押担保，为此，富达置业公司与申请执行人经协商一致，于2014年6月4日签订了《抵押合同》（抵押物为《抵押合同》之附件“抵押财产清单”所列财产）…。上述合同均在我处办理了具有强制执行效力的公证，公证书编号为：（2014）京方圆内经证字第13510-13512号。2014年6月9日，申请执行人对富达置业公司提供的上述在建工程办理了抵押登记手续。申请执行人于2014年6月10日向富达幕墙公司发放了贷款7000万元。上述贷款于2016年6月12日到期，但富达幕墙公司未向申请执行人完全履行还款义务。经申请执行人多次催收，富达幕墙公司、富达置业公司、于明杰均未向申请执行人偿还上述欠款，因此申请执行人向我处申请签发《执行证书》，并向有管辖权的人民法院申请对被申请执行人予以强制执行，执行标的为：…。本公证处受理了上述申请，对中信信托公司提交的上述证明材料进行了审核…。依据上述事实，应中信信托公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条、《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》、《公正程序规则》第五十五条的规定，特出具本执行证书：一、被执行人：1、富达幕墙公司；2、富达置业公司；3、于明杰。二、执行标的：1、贷款本金7000万元；三、被执行人可供执行的财产：1、富达幕墙公司的全部财产；2、富达置业公司拥有的位于海国用（2011）第1406、海国用（2011）第4054号《国有土地使用权》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、19、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程及相应土地使用权；3、于明杰的全部个人财产…。2016年10月27日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0129号补正执行证书，载明，被执行人可供执行的财产：富达置业公司拥有的位于海国用（2011）第1406号、海国用（2011）第4045号《国有土地使用证》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程及相应土地使用权。申请执行人对（2014）京方圆内经证字第13511号《公证书》项下《抵押合同》约定的富达置业有限公司拥有的位于海国用（2011）第1406号、海国用（2011）第4045号《国有土地使用证》所载土地上的盛龙国际A1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号楼在建工程等抵押财产折价、变卖、拍卖所得款项，享有优先受偿权。2016年7月26日，中信信托公司依据上述（2016）京方圆执字第0077号《执行证书》向本院申请强制执行。2016年8月1日，本院作出（2016）鲁06执203号执行裁定书，查封富达置业公司名下，位于海阳度假区凤凰路南、湿地公园东盛龙国际在建工程中A：1、2、3、6、9、10、11、12、21-27、32-37、42-45号，共25栋楼全部共计面积40037.21平方米的房产。2018年9月19日，执行过程中盛泉养老院以案外人的身份向本院执行部门提出异议。本院执行部门经审查认为，尽管中信信托公司对涉案房屋享有抵押权，但是盛泉养老院在本院查封之前已与富达置业公司签订书面买卖合同，支付了全部价款，并已合法占有该不动产，房屋未办理过户登记，亦非案外人自身原因。因此，对盛泉养老院的异议请求，本院予以支持。本院于2018年9月30日作出（2018）鲁06执异125号执行裁定书：中止对被执行人海阳富达置业有限公司名下、位于海阳度假区凤凰路南、湿地公司东盛龙国际在建工程中A2幢101-604共24套房屋（建筑面积3209平方米）、A3幢2单元104号房屋（建筑面积151.34平方米）的执行。中信信托公司不服上述裁定，以诉请的理由诉至本院。对有异议的证据和事实，双方举证及质证如下：原告中信信托公司为证明其主张提交下列证据：证据一、现场照片，照片的来源是做房屋抵押登记前在2014年的五、六月份由评估机构在现场拍摄的，拍摄的当时涉案工程情况，照片显示的涉案A2号楼的外壁面没有任何养老院的标识，拟证明办理抵押登记时，现场照片无显示涉案房产已出售、改造为养老院。证据二、《承诺函》，拟证明2014年6月17日，富达置业公司出具承诺函，确认包括案涉房产在内的抵押在建工程均未对外销售。证据三、《盛龙国际养老院项目说明》及《盛龙国际养老院租赁合同》，拟证明2015年9月21日，富达置业公司出具《盛龙国际养老院说明》及《盛龙国际养老院租赁合同》，案涉房产由海阳富达置业有限公司出租给第三方李志辉。被告盛泉养老院对原告中信信托公司提交的上述证据的质证意见如下：一、对证据一的真实性不认可，原告提供的照片绝对不是2014年的照片，因为2014年年底之前内外都有养老院初具的规模。二、对证据二的真实性不认可，2013年盛泉养老院与富达置业公司已经签订了涉案房产的房屋买卖合同，商品房已经由盛泉养老院买受并装修了，该承诺函是虚假的。三、对证据三的真实性不认可，富达置业公司2013年10月份就跟盛泉养老院签订养老院房屋买卖合同了，2015年初的项目说明书完全是虚假的，根本就没有李志辉这个人，经过核实富达置业公司总经理，他说不知道有这个租赁项目说明书。合同也是假的，没有李志辉这个人，房子是盛泉养老院的，盛泉养老院已经有买卖合同和相应的发票，富达置业公司不可能没经过盛泉养老院同意再租给李志辉。被告盛泉养老院为证明其主张提交以下证据：证据一、2013年10月18日其与富达置业公司签订的A2号楼《商品房预（销）售合同》和购房原始收据，机打发票及工商银行个人汇款凭证。证据二、2013年11月1日其与海阳富达置业有限公司签订的A3号楼2单元104房的《商品房预（销）售合同》和购房原始收据，尾款收据及机打发票。证据三、2013年11月6日其与海阳市富瑞五金店签订的《海阳市盛龙国际小区A2号楼及A3号楼104房前期改造工程协议》。证据四、《A2楼2013年11月内部改造草图》一至六层平面图。证据五、2015年8月其与山东久安消防工程有限公司签订的《海阳市盛泉养老院消防工程合同文件》。证据六、2015年4月16日其与山东三元建筑设计有限公司签订的《建设工程设计合同》。证据七、2014年8月5日其与海阳市瑞祥装饰工程有限公司签订的《消防水池施工合同》。证据八、2015年8月16日烟台市公安消防支队下达的《建设工程消防设计审核意见书》烟公消审字【2015】第0278号。证据九、2018年8月10日烟台市公安消防支队下达的《建设工程消防设计审核意见书》烟公消审字【2018】第0591号。证据十、富达置业公司售楼处2014年初的宣传页。证据十一、A2号楼2013年11月25日的广告设计样图。证据十二、2015年11月16日海阳市民政局《介绍信》。证据十三、2016年6月30日海阳市民政局《养老机构名称核准表》。证据十四、2018年6月8日海阳市城市规划管理处出具的《证明》。证据十五、照片：①2015年8月8日晚拍A2号楼养老院夜景照片一张，②2015年10月8日远拍A2号楼养老院照片一张，③2015年10月16日拍养老院隐蔽工程照片一张，④2015年10月16日拍A2号楼养老院餐厅装修工程照片一张，⑤2015年11月1日拍A2号楼养老院一楼照片一张，⑥2016年下半年拍的养老院2楼走廊照片一张，⑦2018年3月拍的养老院餐厅照片一张，⑧2017年10月拍的为住养老人过生日照片一张，⑨养老院楼外照片一张。证据十六、装修材料购买证明及财务部分相关费用凭证。以上证据拟证明，海阳市旅游度假区盛龙国际小区A2号楼和A3号楼104房的所有权人从2013年10月起均属海阳市盛泉养老院所有，其所有权是合法有效的。证据十七、海阳市民政局2013年10月31日出具的证明，载明：根据2013年7月1日起施行的中华人民共和国民政部令第四十八号《养老机构设立许可办法》规定申办人高辉，申办养老福利机构手续齐全，符合程序，机构名称为“海阳市盛龙温泉养老院”。当时起了两个名字，虽然没使用这个名字，但可以证明这两个涉案房屋已经合法归养老院，发现盛泉养老院和荣成盛泉养老院重名了，民政局说两个地区重名没事，就没使用盛龙养老院这个名称。国家规定养老院不需要工商登记，只要民政局认可之后颁发许可证。证据十八、《养老机构设立许可证》原件，载明机构名称海阳市盛泉养老院，法定代表人高辉，住所海阳市旅游度假区盛龙国际小区A2服务范围、服务对象自理老年人、半自理老年人、完全不能自理老年人、服务内容生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐，证书编号16371120001，有效期限自2018年12月20日至2023年12月19日，该养老机构经审查批准准予设立，发证机关海阳市民政局，发证日期2018年12月20日。证据十九、海阳市机关岗位目标考核办公室出具的《2013年备案项目》原件，证明被1是2013年海阳市政府招商引资的项目。证据二十、高辉本人《关于购买盛龙国际小区A3-2-104房的情况说明》原件和海阳富达置业《关于高辉购买海阳市盛龙国际小区A3-2-104房的详细情况证明》原件、《商品房认购协议书》原件、海阳富达置业与海阳市汇城商贸有限公司的《补充协议书》原件、《购房收款收据》原件、《工商银行汇款个人业务凭证》原件、《盛龙国际交房补偿协议》原件、《商品房预售许可证》复印件。这些证据证明购买A3-2-104房的付款渠道和手续的时间及合法性。证据二十一、富达幕墙公司和富达置业公司给法庭出具的联合请求。证据二十二、盛泉养老院2016年7月-2018年对外试营业期间部分人员住宿登记册原件。证明盛泉养老院从2016年7月开始试营业。证据二十三、海阳市人民政府2017年9月21日《市长专题会议纪要》复印件。证明养老院许可证迟迟没有拿到的原因。证据二十四、烟台市民政局等多部门的（烟民[2017]46号文件）复印件。证明从2017年后开始简化办理许可证的手续，证明没有房产证也可以办养老许可证。证据二十五、烟台市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，烟公消验字（2018）第0947号海阳市盛泉养老院，2018年12月29日建设工程消防经验收合格。证据二十六、高辉关于购买A3-2房的情况说明，2011年高辉从俄罗斯经商回来后，于10月17日选择在距其老家莱西市较近的海阳市盛龙国际小区购买了A8-1-501复式房一套。2012年9月18日其又买了该小区B7-3-406号房一套。2013年10月18日购买该小区A2栋楼准备改造养老院，11月1日其拿着B7-3-406号房手续找富达置业公司总经理杨德强要求换A3-2-104房做养老院的卫生所用，经协商高辉同意再给富达置业公司补八万元差价后，双方签订了房屋买卖合同，富达置业公司把B7-3-406房的收款收据收回，重新给其开了A3-2-104房的收款收据。八万元欠款富达置业公司从高辉2011年10月17日购买的A8-1-501房延期交房给其补偿违约金103930元中抵扣后，开了收款收据。之后，富达置业公司将高辉的两张收据合一起正式开了山东省地方税务局的机打发票。以上这些手续和过程均在富达置业公司与中信信托公司非法签订抵押贷款之前发生的。所以，盛泉养老院和海阳富达置业的一切手续都是合法有效的，完全应该受到法律的保护。此情况如有不实愿付一切法律责任。证据二十七、山东省烟台市房地产企业预收款收据记账联、商品房认购协议书，证明高辉以女儿高婧婧的名义于2012年9月18日购买海阳市旅游度假区盛龙国际小区B7-3单元406号房。证据二十八、盛龙国际交房补偿协议，证明A3-2-104房尾款8万元付款的方式。证据二十九、商品房预售许可证，A2号楼和A3号楼房屋预售许可证是由海阳市住房保障和交易中心颁发的，证明涉案房屋不是在建工程了。原告中信信托公司对被告盛泉养老院提交的上述证据的质证意见如下：一、对证据一的真实性不予认可，证明目的亦不予认可。首先，该合同列明的签署日期为2013年10月18日，并加盖海阳市盛泉养老院公章，但海阳市盛泉养老院在所谓的合同签订日尚未成立，故该合同真实性存疑。其次，该合同列明的房屋价款每平米仅4000元，远低于该项目同等房屋6000-7000元的房屋价款，房屋价款虚假，合同并非真实的购房合同。第三，海阳市盛泉养老院并未提供其已支付房款的汇款凭证，不能证明其已支付房屋价款；其所提供的高辉相关汇款，汇入款项的账户与合同约定的收款账户不同，不能证明该等款项是合同约定的房款。第四，根据该合同，合同自双方签字之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效，该合同至今未办理登记备案，为未生效的合同，即不属于在法院查封前已签订合法有效的书面合同。第五，该合同的签订日期早于证据一的合同，但合同编号却后于证据一的合同，合同系属伪造。二、对证据二真实性不予认可，证明目的亦不予认可。首先，该合同列明的签署日期为2013年11月1日，并加盖海阳市盛泉养老院公章，但海阳市盛泉养老院在所谓的合同签订日尚未成立，故该合同真实性存疑。其次，海阳市盛泉养老院并未提供其已支付房款的汇款凭证，不能证明其已支付房屋价款。第三，各收据显示为分期付款，与合同约定的付款方式不一致。第四，根据该合同，合同自双方签字之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效，该合同至今未办理登记备案，为未生效的合同，即不属于在法院查封前已签订合法有效的书面合同。第五，该合同的签订日期晚于证据二的合同，但合同编号却先于证据二的合同，合同系属伪造。三、对证据三至九的真实性无异议，但是对证明内容有异议，从证据三到九证明了涉案房产是在建工程，法院查封之前被告并没有合法占有，而且被告至今尚未依法成立，没有取得养老院的许可，不是适格主体。四、证据十的真实性认可，但是对证明目的不认可。该宣传单只是说明项目规划建设有温泉养老中心，但并不能证明已表明是由案外人购买房产经营养老院，也不能证明已表明案外人已购买房产。作为在建工程的温泉养老中心亦可依法进行抵押。五、对证据十一的真实性不予认可，证明目的亦不予认可。首先，该图为电脑合成图，养老院字体系电脑合成而成，结合原告提交的证据，在包括案涉房产在内在建工程抵押时，涉案房产并无任何标识。其次，盛龙国际房地产项目至今仍未竣工，仍为建设工地，即使案涉房屋存在改造，也与其他在建工程的建设并存，客观上无法进行区分，不能据此得出原告应承担责任的结论。六、对证据十二的真实性认可，但是对证明目的不认可。该介绍信不能证明案外人是否购买及何时购买了涉案房产，且该介绍信恰恰说明在2015年11月16日，盛泉养老院仍未依法成立。七、证据十三的真实性认可，但是对证明目的不认可。该核准表不能证明案外人是否购买及何时购买了涉案房产，且该介绍信恰恰说明在2016年6月30日，仅取得了名称核准，仍未取得养老机构许可证，盛泉养老院仍未依法成立。八、对证据十四的真实性不予认可，证明目的亦不予认可。该核准表不能证明案外人是否购买及何时购买了涉案房产，且海阳市城市规划管理处为事业单位，并无房屋改建、规划变更的审批权限。此外，该证明称“盛泉养老院拟定用……改建”，实际上案外人早已私自改建，该证明系其已欺诈方式取得，不具有证明效力。九、对证据十五的照片真实性认可，都是2015年8月份以后拍摄的，证明了我方办理抵押登记时外墙并没有养老院标识，也证明了养老院房产在施工当中，被告没有合法占有。十、对证据十六的真实性认可，但是对证明目的不认可，不能证明A2号楼和3号楼104房房屋所有权人海阳盛泉养老院，相关房屋没有被养老院合法占有。十一、对证据十七的真实性无异议，但是对证明内容不认可，该证明并不能证明相关房产的归属，也不能证明盛泉养老院已依法设立，即使按照养老机构设立许可办法的规定要求的条件之一要求竣工验收合格证明及卫生防疫环境保护部门的验收报告或审查意见，还需要有公安消防部门出具的建设工程消防设计审核的消防验收合格意见，或消防备案的凭证，2013年上述条件都不具备，不能证明盛泉养老院已合法成立。十二、对证据十八的真实性不认可，养老机构设立许可证是2018年12月20日颁发，但被告提供的烟台市公安局消防支队消防验收意见书是在2018年12月29日作出的，盛泉养老院提供的证据六和证据七的内容也并没有规定可以在消防验收之前办理养老机构的设立许可，因此从法律的角度看该许可证的办理是不符合法律规定的。即使盛泉养老院在2018年12月20日依法取得了养老机构的设立许可，也不能够据此来对抗原告对涉案房产享有的抵押权及优先受偿的权利。十三、对证据十九的真实性认可，但该份证据不能证明养老院在2013年依法设立，也不能证明其有权对抗原告享有的抵押权和优先受偿权。十四、对证据二十高辉本人的情况说明真实性认可，但这是盛泉养老院的法定代表人对相关案情进行的说明，对本案不具有说明力，富达置业公司作出的情况说明因富达置业公司是本案当事方之一，作出的声明也不具有说明力，证据二十的其他文件并没有形成一个完整的证据链证明盛泉养老院购买了涉案的A3-2-104号房，也不能证明盛泉养老院支付的价款。十五、证据二十一因富达置业公司和富达幕墙公司是涉案被执行人，其没有权利确定涉案房产归属问题，如果富达置业公司和富达幕墙公司能够提供11957507元的款项偿还中信信托公司的相关债务，中信信托公司可以考虑以盛泉养老院妥善解决涉案房产，否则该联合请求并没有任何作用。十六、对证据二十二的真实性不认可，这是盛泉养老院自己的相关文件，另外住宿登记簿至少说明了盛泉养老院的营业是在涉案房产办理抵押登记后。十七、对证据二十三和证据二十四的真实性认可，但并不能证明盛泉养老院主张的补办相关验收手续，取得养老机构的许可。十八、对证据二十五的真实性认可，但该消防意见是在盛泉养老院声称取得的养老机构设立许可后可证明养老院取得的其声称取得的养老机构设立许可不具有真实性。十九、对证据二十六到证据二十九的质证意见同对证据三的质证意见。2013年10月18日，盛泉养老院与富达置业公司签订《商品房预（销）售合同》，盛泉养老院购买了富达置业公司开发建设的盛龙国际A2幢101-604共24套房屋，建筑面积3209平方米，价款为1300万元。2013年10月23日，富达置业公司给盛泉养老院开具了收取上述房屋价款1300万元的收款收据。2013年11月1日，盛泉养老院与富达置业公司签订《商品房预（销）售合同》，盛泉养老院购买了富达置业公司开发建设的盛龙国际A3幢104号房屋，建筑面积151.34平方米，价款为1010590元。盛泉养老院付清了上述价款，2016年4月28日富达置业公司给盛泉养老院开具了收取上述房屋价款1010590元的发票。2013年11月6日，盛泉养老院出资人高辉与海阳市富瑞五金店签订《海阳市盛龙国际小区A2栋及A3栋104房前期改造工程协议》，由海阳市富瑞五金店按照养老院设计图纸对上述A2幢及A3幢2单元104号房屋进行前期改造。2016年6月30日，海阳市民政局核准海阳市盛泉养老院名称。自2017年4月20日，盛泉养老院开始入住老人，现正在经营中。上述事实，有双方当事人分别提交的相关证据并经质证,以及双方的庭审陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就本案而言，生效法律文书已经确认中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。因此，被告盛泉养老院应就其对涉案房产享有的实体权利足以对抗中信信托公司享有的法定抵押权承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案庭审中，中信信托公司虽然对盛泉养老院提交的部分证据不予认可，但是没有提交其他充分的证据予以反驳，故盛泉养老院提交的证据能够作为认定本案事实的依据。盛泉养老院提交的证据能够形成完整的证据链条，可以确认盛泉养老院系经过海阳市民政局审批成立的养老机构，涉案房屋系盛泉养老院从富达置业公司处购买，盛泉养老院已经支付全部房款，富达置业公司向盛泉养老院交付了涉案房屋，盛泉养老院对房屋进行装饰装修后已经占有、使用至今。涉案房屋交付的时间早于设立抵押权的时间，亦早于被法院查封的时间。盛泉养老院对尚未办理房产证的房产亦不存在过错。因此盛泉养老院对涉案房屋享有物权期待权，该权利优于中信信托公司对涉案房屋享有的抵押权。盛泉养老院对涉案房产享有的物权期待权能够对抗中信信托公司对涉案房产的执行。中信信托公司主张盛泉养老院提交的房屋销售合同是虚假的，但是没有提供充分的证据予以证实，故本院对中信信托公司的上述主张不予采纳。综上所述，原告中信信托公司的诉请不能成立，应予驳回。被告盛泉养老院提出的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中信信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费93545元，由原告中信信托有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  慈勤哲审 判 员  陈晓彦人民陪审员  迟荣庚二〇一九年四月二十五日书 记 员  于 杨