四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初5356号 原告：谢陈明，男，1985年10月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：范秋霞，女，1986年11月5日出生，汉族，住重庆市潼南县。 共同委托诉讼代理人：曹晓东，四川翠云律师事务所律师。 被告：王彪，男，1970年5月8日出生，汉族，住四川省盐亭县。 被告：何素芬，女，1968年2月15日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 共同委托诉讼代理人：童文建，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：龚霞，女，1985年2月4日出生，汉族，住四川省盐亭县。 第三人：新都区佳瑞房地产经纪信息服务部，经营场所成都市新都区新都街道清源路515号。 经营者：李龙井，男，1986年5月11日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告谢陈明、范秋霞与被告王彪、何素芬、第三人新都区佳瑞房地产经纪信息服务部（以下简称佳瑞房产经纪）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，原告谢陈明、范秋霞申请追加龚霞为本案被告参加诉讼，本院经审查予以准许。因被告龚霞下落不明，本院决定采取公告送达的方式，故本案依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告谢陈明、范秋霞的共同委托诉讼代理人曹晓东及原告谢陈明，被告王彪、何素芬的共同委托诉讼代理人童文建和第三人佳瑞房产经纪的经营者李龙井到庭参加诉讼。公告期限届满，龚霞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢陈明、范秋霞向本院提出诉讼请求：判决1.确认谢陈明、范秋霞与王彪、何素芬签订的《房屋买卖合同》及《成都市存量房买卖经纪服务合同》有效；2.王彪、何素芬及佳瑞房产经纪协助谢陈明、范秋霞办理成都市新都区××号房屋（产权证号：02××98）过户手续的义务，并赔偿谢陈明、范秋霞经济损失6000元。事实和理由：谢陈明、范秋霞通过佳瑞房产经纪与王彪、何素芬签订了房屋买卖合同，约定将王彪、何素芬所有的位于成都市新都区××号住房出卖给谢陈明、范秋霞。谢陈明、范秋霞分别于2015年7月4日、7月7日分两次共支付了购房定金10万元，又于2015年7月27日支付26万元购房首付款。双方约定于2015年11月30日前办理过户后支付剩余购房款。在谢陈明、范秋霞支付购房首付款后，王彪、何素芬将房屋交付给谢陈明、范秋霞，谢陈明、范秋霞于2015年7月28日入住案涉房屋。在办理过户时，因王彪、何素芬与他人的债务纠纷被起诉，2015年10月19日，梓潼县人民法院作出（2015）梓民保字第176号、（2015）梓执保字第174号民事裁定书查封了案涉房屋。2016年3月3日，成都市青羊区人民法院又作出（2016）川0105民初760-1号民事裁定书轮候查封了案涉房屋。法院对案涉房屋的查封导致无法办理过户，后梓潼县人民法院依法给谢陈明、范秋霞送达了协助执行通知书，将剩余购房款扣留。2017年11月28日，谢陈明、范秋霞按照梓潼县人民法院的协助执行通知书将剩余购房款缴纳于该法院，缴款后该法院解除了对案涉房屋采取的查封措施。因谢陈明、范秋霞对案涉房屋的付款义务已履行完毕且案涉房屋已无可供执行的剩余财产，故于2018年1月29日，成都市青羊区人民法院作出（2018）川0105执异18号民事裁定书，裁定中止该院（2016）川0105民初760-1号民事裁定书的轮候查封。之后，谢陈明、范秋霞多次催促王彪、何素芬协助办理房屋的过户事宜，但王彪、何素芬拒不配合履行，佳瑞房产经纪也怠于履行其作为中介服务机构应尽的义务。故谢陈明、范秋霞为了维护其合法权益，诉至法院。 王彪、何素芬辩称，一、案涉合同于2015年签订，但至今王彪、何素芬没有收到谢陈明、范秋霞支付的任何房款，因此谢陈明、范秋霞要求办理过户没有法律及事实依据。二、与案涉房屋相同的房屋现已涨价数倍，已不能按照原合同继续履行，请求法院根据情势变更原则，重新确定房屋价值。谢陈明、范秋霞在签订合同后撕毁了合同，现在并未有合同原件，谢陈明、范秋霞现要求解除合同。三、案涉合同系无效合同，对王彪、何素芬没有法律约束力，因龚霞对案涉房屋没有处置权，其不是房屋所有权人。四、根据《成都市存量房买卖经纪服务合同》第五条的约定，双方于2015年11月30日前去办理房屋产权转移登记，逾期未办理视为合同自动解除，即使合同得到王彪的追认，在合同约定的日期前未办理过户，合同业已自动解除，故谢陈明、范秋霞要求继续履行合同，没有法律依据。五、案涉房屋售价明显低于市价，根据王彪的陈述，房屋成本为80万元，龚霞的举动不符合生活常识，谢陈明、范秋霞并非善意的第三人。 佳瑞房产经纪述称，案涉合同明确约定了佳瑞房产经纪的责任义务，佳瑞房产经纪已履行了自身的职责，是因为王彪、何素芬自身原因导致案涉房屋被法院查封，这已超出了佳瑞房产经纪的职责范围。 龚霞未有答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.谢陈明、范秋霞为证明已支付了61万元购房款，提交了支付宝付款凭证、中国银行交易流水明细清单、收据、（2017）川0725执异25号执行裁定书。王彪、何素芬对上述证据均有异议，认为王彪、何素芬并未收到谢陈明、范秋霞支付的定金及购房款，合同并未实际履行。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，能证明谢陈明、范秋霞与龚霞在2015年7月4日签订《房屋买卖合同》后，谢陈明、范秋霞按合同约定支付了案涉房屋购房款的事实。2.谢陈明、范秋霞为证明已于2015年7月28日入住实际占有案涉房屋，提交了《入住证明》一份。王彪、何素芬对该证据的三性均不认可，认为不是公司出具的证明，没有公司的公章，不能达到谢陈明、范秋霞的证明目的。本院认为，根据当事人的当庭陈述，及生效法律文书（2017）川0725执异25号执行裁定书和（2018）川0105执异18号执行裁定书，能证明案涉房屋已由谢陈明、范秋霞实际占有使用的事实，故谢陈明、范秋霞提交的《入住证明》本院予以采信。根据当事人的陈述和经庭审确认的本院采信的证据，认定事实如下： 2015年7月4日，龚霞与谢陈明签订了一份《房屋买卖合同》，约定王彪、何素芬将位于新都区××号房屋出售给谢陈明，房屋面积为127.19平方米，房屋售价为61万元，谢陈明于2015年7月4日首付购房定金3万元，谢陈明提前支付首付款35万元配合王彪、何素芬结清按揭贷款，剩余尾款由银行一次性支付给王彪、何素芬。双方于2015年9月30日前到房地产交易中心办理房屋产权交易过户手续或办理公证。违约责任载明“甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则，甲方按定金双倍赔偿乙方。并足额扣除中介方本次交易中介费后归乙方。”该合同尾部甲方签字栏龚霞签名捺印，并备注有龚霞代王彪、何素芬。《房屋买卖合同》签订之日，谢陈明通过支付宝向龚霞支付了3万元定金，后于2017年7月17日，谢陈明又通过支付宝，向龚霞支付了7万元购房款，以及于2015年7月27日，谢陈明通过中国银行向龚霞转账26万元。龚霞在收取了谢陈明所付的36万元款项后，将案涉房屋交付谢陈明、范秋霞，谢陈明、范秋霞于2015年7月28日办理了入住相关手续。2015年10月13日，谢陈明、范秋霞与王彪、何素芬通过佳瑞房产经纪签订了《成都市存量房买卖经纪服务合同》，约定王彪、何素芬将二人位于新都区××号房屋出售给谢陈明、范秋霞，房屋现处于抵押状态，王彪、何素芬承诺于2015年11月27日前解除抵押。房屋的成交价格38万元。双方约定于2015年11月30日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记手续。逾期未办理登记手续，则视为合同自愿解除。 上述合同签订后，在办理案涉房屋过户登记时，因王彪、案外人王强与他人的民间借贷纠纷，被起诉至梓潼县人民法院，2015年10月19日，梓潼县人民法院作出（2015）梓民保字第176号、（2015）梓执保字第174号民事裁定书查封了案涉房屋，并向谢陈明、范秋霞送达了协助执行通知书，将剩余购房款扣留。因法院的查封导致无法办理过户手续，就上述房屋的查封，谢陈明、范秋霞向梓潼县人民法院提出了执行异议申请，并自愿按照梓潼县人民法院的协助执行通知书，将剩余购房款25万元转入了梓潼县人民法院执行账户。2017年11月28日，梓潼县人民法院作出（2017）川0725执异25号执行裁定，裁定解除了案涉房屋的查封。2016年1月19日，成都市青羊区人民法院受理了平安银行股份有限公司成都分行与王彪金融借款合同纠纷一案，并于2016年3月3日作出（2016）川0105民初760-1号裁定及协助执行通知书，轮候查封了案涉房屋。就上述成都市青羊区人民法院对案涉房屋作出的查封，谢陈明、范秋霞向该院提出执行异议，成都市青羊区人民法院经审查，认为案涉房屋的买卖行为发生在本院查封前，谢陈明、范秋霞已对案涉房屋实际占有，以及谢陈明、范秋霞已按梓潼县人民法院的协助执行书，将剩余购房款支付到梓潼县人民法院的执行账户上，已履行了支付全部购房款的义务，遂作出（2018）川0105执异18号执行裁定，裁定解除了对案涉房屋的查封。 另查明，2011年9月8日，王彪、何素芬以贷款方式购买了案涉房屋，房屋购买总价为490953元，2013年3月4日，案涉房屋办理了房屋所有权证，登记的所有权人为王彪、何素芬，二人按份共有，2015年1月7日，案涉房屋办理了国有土地使用权证。 本院认为，本案争议焦点即是《房屋买卖合同》的效力问题。关于此焦点，本院评判如下： 一、案涉房屋登记的所有权人系王彪、何素芬，二人按份共有，在签订《房屋买卖合同》时，王彪、何素芬虽未签字，由龚霞代为签订，但事后，针对案涉房屋的买卖，王彪、何素芬与谢陈明、范秋霞又签订了《成都市存量房买卖经纪服务合同》，王彪、何素芬的该行为，应视为二人同意龚霞转让二人按份共有的房产，龚霞代为签订的《房屋买卖合同》系二人共同的意思表示，即对龚霞代为签订《房屋买卖合同》的追认。故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”和第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故案涉《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖经纪服务合同》合法有效。王彪、何素芬抗辩案涉房屋售价明显低于市价，谢陈明、范秋霞并非善意的第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据上述法律规定，谢陈明、范秋霞取得案涉房屋的所有权，应符合上述法律规定情形，一是其受让案涉房屋时是善意的，二是以合理的价格转让，三是案涉房屋已过户登记给谢陈明、范秋霞或已交付给二人。本案审理中查明，谢陈明、范秋霞实际支付了61万元款项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十九条规定：“物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”根据上述法律规定，王彪、何素芬未举证证明案涉房屋在双方交易时价格明显不合理，偏低于市场交易价格，故对王彪、何素芬抗辩案涉房屋售价明显低于市价，谢陈明、范秋霞并非善意第三人的主张本院不予采纳。且案涉房屋在合同签订后，谢陈明、范秋霞已实际入住并占有案涉房屋，未完成房屋的过户登记，也非其自身原因造成。综上，谢陈明、范秋霞取得案涉房屋符合法律规定的情形，《房屋买卖合同》和《成都市存量房买卖经纪服务合同》有效，对王彪、何素芬具有法律约束力。 二、谢陈明、范秋霞现要求王彪、何素芬和佳瑞房产经纪协助办理案涉房屋过户义务，王彪、何素芬抗辩称，合同约定双方于2015年11月30日前去办理房屋产权转移登记，逾期未办理视为合同自动解除，即使合同得到王彪的追认，在合同约定的日期前未办理过户，合同业已自动解除，故谢陈明、范秋霞要求继续履行合同，没有法律依据。本院认为，双方未在2015年11月30日前办理房屋过户手续，王彪、何素芬没有证据证明是因谢陈明、范秋霞的原因造成，而根据查明的事实，最终双方未在2015年11月30日前办理房屋产权转移登记，是因王彪及案外人王强与他人的债务纠纷，案涉房屋被法院于双方约定的办理产权过户手续前查封，事实上双方已无法办理房屋过户手续，故导致在合同约定的期限内未完成房屋过户登记，非是谢陈明、范秋霞的责任造成。现谢陈明、范秋霞在支付了全部购房款，且案涉房屋办理过户登记的障碍已清除的情况下，要求继续履行合同，办理房屋过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于谢陈明、范秋霞要求王彪、何素芬及佳瑞房产经纪赔偿其损失6000元的诉讼请求。王彪、何素芬未按合同约定履行其义务，导致双方未在合同约定期限内办理房屋过户登记手续，其应承担相应的违约责任，对于违约责任的约定，双方当事人签订的合同中未有明确约定，而谢陈明、范秋霞主张该损失，是因针对案涉房屋到梓潼县人民法院和成都市青羊区人民法院提出执行异议，而产生的交通费和住宿费等，但对于产生的交通费和住宿费等损失，谢陈明、范秋霞未举证证明，故本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则，酌定王彪、何素芬赔偿谢陈明、范秋霞3000元损失为宜。因逾期未办理房屋过户登记手续的原因并非佳瑞房产经纪所致，故谢陈明、范秋霞要求佳瑞房产经纪赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，谢陈明、范秋霞要求王彪、何素芬及佳瑞房产经纪协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持；谢陈明、范秋霞要求王彪、何素芬及佳瑞房产经纪赔偿其损失6000元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、谢陈明、范秋霞与王彪、何素芬签订的《房屋买卖合同》、《成都市存量房买卖经纪服务合同》有效； 二、王彪、何素芬及新都区佳瑞房地产经纪信息服务部于本判决生效之日起十五日内协助谢陈明、范秋霞办理将位于成都市新都区××号房屋的过户登记至谢陈明、范秋霞名下的手续； 三、王彪、何素芬于本判决生效之日起十五日内向谢陈明、范秋霞赔偿损失3000元； 四、驳回谢陈明、范秋霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，由谢陈明、范秋霞负担25元，王彪、何素芬负担225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  严振波 人民陪审员  朱兆群 人民陪审员  黄 剑 二〇一九年四月十六日 书 记 员  侯 毅