重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝01民初449号原告（申请执行人）：大连银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北龙山街道松牌路105号米兰天空6幢4-1，统一社会信用代码：915001125656494809。负责人：曹梦，行长。委托诉讼代理人：李杰，男，汉族，1983年6月19日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘微，女，汉族，1986年12月10日出生，住重庆市沙坪坝区。被告（案外人）：贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会，住所地贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区，统一社会信用代码：55520303MEA2622535。负责人:刘朝刚，主任。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。第三人（被执行人）：遵义博一房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区遵义市不海路19号A栋二层，注册号：520303000013767（2-1）。法定代表人：周康荣，经理。原告大连银行股份有限公司重庆分行（以下简称大连银行重庆分行）与被告贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会（以下简称干田社区居委会）、第三人遵义博一房地产开发有限责任公司（以下简称博一公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月27日、2019年1月9日、2019年3月12日公开开庭进行了审理。当事人因和解延长了审理期限。原告大连银行重庆分行的委托诉讼代理人李杰，被告干田社区居委会的委托诉讼代理人杨虹建到庭参加诉讼。第三人博一公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令准许执行第三人名下坐落于贵州省遵义市汇川区上海路凤凰花园A1栋1层1号（证号：遵房权证监字第×××号）、贵州省遵义市汇川区上海路凤凰花园A1栋1层2号（证号：遵房权证监字第×××号）房产；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月8日，重庆市第一中级人民法院对原告大连银行重庆分行诉被告重庆友阳科技有限公司（以下简称友阳公司）、博一公司、重庆博一房地产开发有限公司（以下简称重庆博一公司）、周康荣借款合同纠纷一案作出（2017）渝01民初827号民事判决书：一、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行偿还借款本金40000000元；二、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行支付期内利息105600元；三、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行支付以2000万元为基数，自2016年6月22日起，按年利率7.83%计算至还清之日止的逾期罚息；及以2000万元为基数，自2016年6月23日起，按年利率7.83%计算至还清之日止的逾期罚息；四、原告大连银行重庆分行有权在被告友阳公司上述第一、第二、第三项支付义务范围内，对被告博一公司名下位于遵义市汇川区上海路凤凰花园的建筑面积5354.33平方米抵押房产（产权证号：遵房权证监字第×××号、20××64号、20××66号、20××67号、20××68号、20××69号、20××70号、遵房权证监字第×××号、00××32号、00××33号、01××82号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告重庆博一公司、周康荣对被告友阳公司的上述第一、第二、第三项支付义务承担连带清偿责任。判决生效后，友阳公司、博一公司、重庆博一公司、周康荣均未按照生效判决履行义务，大连银行重庆分行向重庆市第一中级人民法院申请执行，一中院发出公告，拟对博一公司前述房产予以评估、拍卖，以清偿其在上述案件中应承担的债务。2018年7月12日，干田社区居委会对前述房产中的凤凰花园A1栋1层1号和A1栋1层2号房屋的执行提出书面异议，重庆市第一中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）渝01执异383号执行异议裁定，中止对凤凰花园A1栋1层1号和A1栋1层2号房屋的执行。大连银行重庆分行在办理抵押时对抵押物是否出售不知情，抵押物的出售情况未在不动产登记中心公示，且该抵押物已办理抵押登记至大连银行重庆分行名下，对于抵押物应参照适用善意取得制度，大连银行重庆分行享有抵押物的优先受偿权。被告陈述的未能办理过户的原因，无书面依据，不能认定被告对此无过错，其不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人无过错的情形及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故被告主张其享有足以排除强制执行的民事权益缺乏依据。被告干田社区居委会辩称，1、本案涉案房屋由被告分别于2000年、2003年与本案第三人签订了购房合同予以购买，已交清了所有购房款，通过支付合同对价的方式，从2004年至今一直合法占有使用涉案房屋，被告购买房屋和占有使用房屋的时间远早于原告对第三人流动资金放贷抵押的时间，也早于涉案房屋作为抵押担保物被法院查封的时间。2、被告至今未办理涉案房屋的产权登记，完全是因为第三人融资需求所致，第三人主观上有恶意，导致不履行购房合同中约定的产权变更登记义务，违背诚实信用原则，其过错不在于被告。3、本案过错方是第三人，其有恶意登记的欺诈行为，原告没有严格按照相关规定到现场核实，根据相关法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人博一公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：干田社区居委会为证明前进村民小组与博一公司签订了涉案房屋的书面买卖合同，提交前进村民小组（乙方）与遵义杨禄房地产开发有限公司一分公司（甲方）于2000年11月14日签订的商品房购销合同，约定，由乙方购买甲方开发的商品房两间（营业用房），位置为凤凰花园1号、2号门市，销售特征为预售商品房，按建筑面积每平方米5000元计算，总金额为70万元，乙方应在2000年11月15日前支付全部房价款的71%，计50万元，尾款在该商品房交付使用10天内付清，交房日期为2002年10月1日前，商品房竣工验收后三个月内，甲方必须到房地产登记机关办理商品房注册登记手续，乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在买卖双方实际交接之日起（空未填）天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起（空未填）天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的（空未填）%赔偿乙方损失，预售的商品房合同自签字生效之日起三十天内，由甲方向遵义市红花岗区房产管理局市场处申请登记备案。双方还约定了其他相关内容，该合同首部买方填写为“前进村民组”，尾部乙方代表人处由“刘恩富”签名，甲方加盖遵义杨禄房地产开发有限公司一分公司公章，代表人处由周康荣签名。干田社区居委会提交遵义市干田村前进组（买受人）与遵义荣信房地产开发有限责任公司（出卖人）于2003年4月3日签订的商品房买卖合同，约定，由遵义市干田村前进组购买遵义荣信房地产开发有限公司开发修建的A1幢（空未填）层（空未填）号房，预售商品房批准机关为遵义房产管理局，商品房预售许可证号为遵市字（2002）002号，1、2号门面为每平方米5000元，3号门面为第平方米4000元，买受人于2000年11月14日预付房款50万元，余款389460正于交房时一次性付清，出卖人应当在2004年3月20日前将合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协调产权监理部门尽快办理，该合同出卖人一份，买受人一份，市房管局一份，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向遵义房产管理局申请登记备案。该合同首部买受人填写为遵义市干田村前进组，尾部买受人填写为干田村前进组，法定代表人由“刘恩富”签名，出卖人处加盖遵义荣信房地产开发有限责任公司合同专用章，法定代表人周康荣签名。该合同还对其他相关内容进行了约定。干田社区居委会为证明前进村民小组向博一公司支付了全部购房款，提交由遵义杨禄房地产开发有限公司一分公司于2000年11月15日出具的收款收据一张，载明收到前进村民组售房款50万元，加盖该公司财务专用章。于2004年3月29日出具的收款收据一张，载明收到前进组购凤凰花园A栋1号、2号门面现交房款389460元，加盖该公司财务专用章。提交农村信用合作社2000年3月21日转账支票一张，载明由前进村民小组账户将50万元转为定期存款。转账支票上加盖前进村民小组财务专用章和个人印章及信用社三角印章。提交2000年3月21日贵州省农村信用社储蓄存款凭证一张，载明前进村民小组存款50万元，加盖信用社三角印章。干田社区居委会认为前进村民小组在2000年3月21日有定期存款50万元，有支付购房款的能力，并且也实际向博一公司支付了购房款50万元。提交2004年3月8日信用社转账支票一张，载明前进组向黎明转账支付了73153元，用途为购房款，支票上加盖了前进村民小组的财务专用章和个人印章及信用社三角印章。提交高桥信用社储蓄存款一张，载明户名黎明，账号49×××87，金额为73153元，加盖信用社三角印章。提交信用社转账支票存根一张，载明出票日期为2004年3月8日，收款人杨禄公司，金额73153元，用途购房款。干田社区居委会认为黎明是杨禄公司员工，前进村民小组向其转款是根据杨禄公司的指令办理，杨禄公司也认可前进村民小组向其支付了该笔购房款，前进村民小组也实际支付了该笔购房款。提交信用社转账支票存根一张，载明出票日期为2000年11月11日，收款人（空白未填写），金额15万元，用途购房款。提交贵州省遵义汇川农村商业银行股份有限公司高桥支行于2018年12月21日出具的《关于（2018）渝01民初449号律师调查令回复》，载明，贵院查询的遵义市高桥乡干田村委会或遵义市高桥乡干田村前进村民组在我行开立的账号为00×××02、20×××51、82×××34的账户流水，因我支行在2005年10月份前名为遵义市红花岗区高桥农村信用合作社，是原遵义市红花岗区农村信用合作联社的分支机构，2005年组建遵义市汇川区农村信用合作联社时根据主管部门要求划至汇川区农信社，由于当时机构变更及软硬件设施落后等历史原因，相关资料移交不够完善，且2003年以前我支行均采用手工方式记账，2004年采用单机版微机记账，所以贵院要求查询的上述账户2000年至2005年之间流水经我行工作人员三次查询档案暂未能查询成功。干田社区居委会为证明前进村民小组已实际占有涉案房屋，提交2011年3月9日干田社区前进组（甲方）与德泰大药房（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于遵义市上海路凤凰花园A栋1-2号营业房，租赁期限36个月，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，每年元月一日和七月一日支付半年租金，先交租金后使用。双方还约定了其他事项。该合同上甲方加盖了公章，刘志强签名，乙方由李泽良签名。提交2014年1月1日干田社区前进组（甲方）与李泽良（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，载明，甲方将位于上海路凤凰花园1号、2号门面房租给乙方，期限6年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，租金前三年为8万元，后三年为9万元，必须先交租金方可使用房屋。甲方加盖干田社区居委会公章，刘志强签名，乙方由李泽良签名。提交李泽良出具的《情况说明》一份，《企业基本信息》一份，《个体工商户营业执照》一份，《药品经营许可证》一份，《个体工商户营业执照颁发及归档记录表》一份，《个体工商户开业登记审核表》一份，《承租人及承租期》整理表一张，收取租金的收据30张。干田社区居委会为证明购买涉案房屋双方的主体资格问题，提交遵义荣信房地产开发有限责任公司于2005年3月28日出具的《关于我公司名称变更的说明》及高桥地税分局出具的《说明》各一份，载明遵义杨禄房地产开发有限责任公司一分公司于2002年10月变更为遵义荣信房地产开发有限责任公司。提交《企业信息查询单》一份，载明2005年9月23日遵义荣信房地产开发有限责任公司变更为博一公司。提交遵义市汇川区高桥街道办事处于2018年11月21日出具的《证明》一份，载明，根据《汇川区民政局关于新桥等六村撤村建社区实施办法》，原“贵州省遵义市汇川区高桥镇干田村民委会”变更为“贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会”，下辖六个村民小组（民主组、朝阳组、花园组、前进组、团结组、汇川组）在更名后为居民小组。原贵州省遵义市汇川区高桥镇干田村民委员会前进组组长系刘恩富（身份证号码：5221011938××××××××），任职期为1999年至2009年，任职期内所签经济合同系依法行使村民自治的职务行为。干田社区居委会为证明涉案房屋的修建和办理登记和抵押情况，提交2001年7月20日的《建筑工程施工许可证》，载明，编号522101200107063801。提交遵义市商品房房屋预售许可证，载明，遵市字（2002）第002号，遵义杨禄房地产开发有限公司，你单位开发建设的上海路凤凰花园A栋经审查具备商品房预售条件，准予预售，特发此证，填发日期2002年1月9日。提交2003年5月《贵州省建设工程竣工验收备案表》一份，载明备案机关于2003年6月1日同意备案。提交遵义市房产管理局于2006年7月28日颁发的遵房权证监证字第×××号房产证，载明房屋所有权人博一公司，房屋坐落开发区上海路凤凰花园A1栋1层1号，备注：该房系博一公司于2003年11月经股东会议析产所得，设定他项权利摘要中载明，权利人遵义市商业银行航天支行，权利种类抵押，权利价值500万元，设定日期2006年7月31日，约定期限2006年7月至2007年7月，注销日期2008年12月25日。提交遵义市房产管理局于2006年7月28日颁发的遵房权证监证字第×××号房产证，载明房屋所有权人博一公司，房屋坐落开发区上海路凤凰花园A1栋1层2号，备注：该房系博一公司于2003年11月经股东会议析产所得，设定他项权利摘要中载明，权利人遵义市商业银行航天支行，权利种类抵押，权利价值500万元，设定日期2006年7月31日，约定期限2006年7月至2007年7月，注销日期2008年12月25日。提交大连银行重庆分行于2015年6月17日向遵义市房屋产权登记处出具的《证明》、《告知函》各一份，干田社区居委会认为该证明载明银行工作人员现场查勘抵押物真实存在，但实际上抵押物一直由干田社区居委会对外出租，大连银行重庆分行未尽到相关义务。提交《各类房地产抵押权设立登记申请书》一份，《房屋已办理他项权告知单》一份，载明，所有权人博一公司，所有权证号详见抵押物清单，抵押权人大连银行重庆分行，债务人重庆明润商贸有限公司，抵押金额4000万元，贷款期限2014年6月12日至2015年6月11日，登记时间2014年6月25日，权利状态现势，遵义市房屋产权登记处告知“产权人已在我处办理房屋抵押登记（详细内容见上表），你行是否同意再次办理该房屋的抵押登记，请予回复”，大连银行重庆分行回复“我行同意做第二顺位抵押登记”。提交抵押物清单和评估报告。提交遵房他证监字第×××号他权证，附记载明借款人重庆市明润商贸有限公司，涉案房屋已作抵押登记。提交博一公司的营业执照一份，遵义市工商行政管理局汇川区分局于2009年7月1日出具的企业由多人有限责任公司变更为一个人出资的有限责任公司的证明，博一公司的章程一份。大连银行重庆分行为证明其对友阳公司、博一公司等享有债权，提交重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初827号民事判决书，判决结果为一、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行偿还借款本金40000000元；二、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行支付期内利息105600元；三、被告友阳公司于本判决生效后十日内向大连银行重庆分行支付以2000万元为基数，自2016年6月22日起，按年利率7.83%计算至还清之日止的逾期罚息；及以2000万元为基数，自2016年6月23日起，按年利率7.83%计算至还清之日止的逾期罚息；四、原告大连银行重庆分行有权在被告友阳公司上述第一、第二、第三项支付义务范围内，对被告博一公司名下位于遵义市汇川区上海路凤凰花园的建筑面积5354.33平方米抵押房产（产权证号：遵房权证监字第×××号、20××64号、20××66号、20××67号、20××68号、20××69号、20××70号、遵房权证监字第×××号、00××32号、00××33号、01××82号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告重庆博一公司、周康荣对被告友阳公司的上述第一、第二、第三项支付义务承担连带清偿责任。大连银行重庆分行为证明涉案房屋办证和抵押情况，提交遵房权证监字第×××号产权证，载明，房屋所有权人博一公司，其他情况单独所有，房屋坐落汇川区上海路凤凰A1栋1层2号，登记时间2009年7月2日，附记该房屋系博一公司于2006年12月由多人股东公司变更为自然人独资公司。提交遵房权证监字第×××号产权证，载明，房屋所有权人博一公司，其他情况单独所有，房屋坐落汇川区上海路凤凰A1栋1层1号，登记时间2009年7月2日，附记该房屋系博一公司于2006年12月由多人股东公司变更为自然人独资公司。提交遵房他证监字第×××号房屋他权证书，载明，房屋他项权利人大连银行重庆分行，房屋所有权人博一公司，房屋所有权证号200930061，房屋坐落贵州省遵义市汇川区上海路凤凰花园A1栋1层18号等11套房产。他项权利种类一般抵押，债权数额4000万元，登记时间2015年6月18日，附记借款人友阳公司，抵押期间2015年-2018年，所附产权证号包括本案涉案房屋。另查明，本院于2018年7月31日作出（2018）渝01执异383号执行裁定书，载明，本院以（2018）渝01执717号案立案执行申请执行人大连银行重庆分行与被执行人友阳公司、博一公司等借款合同纠纷一案，执行过程中，干田社区居委会对本院查封被执行人博一公司名下房屋提出书面异议，本院受理后，经审查，裁定中止对遵义市汇川区上海路凤凰花园产权证号为遵房权证监字第×××号、第×××号房屋的执行。大连银行重庆分行不服该裁定，向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系执行异议之诉，应当按照执行异议的规则予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、干田社区居委会提交刘恩富以前进村民小组的名义于2000年11月14日与遵义杨禄房地产开发有限公司一分公司（后变更为博一公司）签订的商品房购销合同和刘恩富以前进村民小组的名义于2003年4月3日与遵义荣信房地产开发有限责任公司（后变更为博一公司）签订的商品房买卖合同，购买涉诉房屋，上述两份合同签订于人民法院查封该房屋之前，该合同上未加盖前进村民小组的公章，经遵义市汇川区高桥街道办事处出具证明，证明刘恩富所签合同系依法行使村民自治的职务行为，说明前述合同系前进村民小组所签。本案中，前进村民小组（即干田社区居委会前进居民小组）未在本案中提出执行异议，干田社区居委会虽在本案诉讼中陈述签订合同时是授权各村民小组在管辖内对财产进行管理投资，实际上是村委会授权签订的合同，但未提交证据证明刘恩富代表前进村民小组签订的合同中的权利义务由干田村民委员会（现干田社区居委会）享有和承担，根据执行异议视野下的规则审查原则，干田社区居委会在本案中以此商品房买卖合同主张权利提出执行异议存在瑕疵。第二，干田社区居委会提交两份租赁合同及承租人相关说明、资质、收取租金收据等证据，能够证明前进村民小组在人民法院查封涉案房屋之前已占有该不动产。第三、干田社区居委会虽提交博一公司收取购房款889460元的收款收据，但因双方买卖的是大宗商品，应当提交相关银行流水或其他方式支付购房款的证据相佐证。干田社区居委会提交贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司对律师调查令的回复、转账支票和储蓄凭条、转账支票存根，不足以达到上述证明目的，根据执行异议视野下的规则审查原则，其在举证证明前进村民小组已支付全部价款时存在瑕疵。第四、本案现已查明，前进村民小组与博一公司未按照双方签订的商品房买卖合同的约定将该买卖合同向房屋主管机关予以备案登记，而涉案房屋于2006年7月28日登记在博一公司名下，说明此时已具备过户至前进村民小组的条件，但博一公司于2006年7月31日将涉案房屋向遵义市商业银行航天支行作了抵押登记，故前进村民小组不能办理过户登记，因博一公司办理涉案房屋至自己名下后很快将该房屋进行了抵押登记，故此时未办理过户登记属于非因买受人自身原因所致。涉案房屋于2008年12月25日注销抵押登记，前进村民小组办理涉案房屋的过户登记的条件又已成就，且博一公司于2009年7月2日对涉案房屋重新进行了一次登记，仍然登记在博一公司名下，至2014年6月25日博一公司因重庆市明润商贸有限公司向大连银行重庆分行借款将涉案房屋进行抵押登记，之后又因友阳公司向大连银行重庆分行借款将涉案房屋进行抵押登记，期间长达5年多时间具备将涉案房屋过户至前进村民小组名下的条件，而干田社区居委会虽在本案中称多次要求博一公司办理过户登记手续，但其未提交证据予以证明，也未采取行之有效的方式主张权利，避免所买房屋长期处于未过户的风险中，容易给出卖人将房屋进行抵押或重新出售的机会，正是由于前进村民小组怠于行使自己的权利，使得博一公司将已签订买卖合同的房屋对他人的借款进行了担保抵押，造成了今天的局面。从上述事实可以看出，未办理房屋过户登记也有买受人自身的原因所致。综上所述，干田社区居委会以刘恩富代表前进村民小组与博一公司签订的商品房买卖合同在本案中提出执行异议存在权利瑕疵，根据执行异议视野下规则审查原则，其所举示的前进村民小组已支付全部购房款的证据存在瑕疵，而前进村民小组在未办理过户登记中也有自身原因，根据前述法律规定，其提出的异议请求不能排除执行，大连银行重庆分行要求准予执行第三人博一公司名下涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准予执行遵义博一房地产开发有限责任公司位于贵州省遵义市汇川区上海路凤凰花园A1栋1层1号（证号：遵房权证监字第×××号）、贵州省遵义市汇川区上海路凤凰花园A1栋1屋2号（证号：遵房权证监字第×××号）房屋。案件受理费29831.20元，由贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会负担（此款已由大连银行股份有限公司重庆分行预交，限贵州省遵义市汇川区高桥街道干田社区居民委员会在本判决生效后十日内直接支付给大连银行股份有限公司重庆分行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  郑 泽审 判 员  师玉婷人民陪审员  张庆玉二〇一九年四月八日法官 助理  江满意书 记 员  程 容