江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初1206号 原告：江苏凤嘉船舶机械有限公司，住所地泰州市姜堰区三水街道陈庄路，统一社会信用代码9132120434618605XT。 法定代表人：张如林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张爱龙，江苏海之阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，江苏海之阳律师事务所律师。 被告：陈国娟，女，1957年8月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。 第三人：江苏高点家具有限公司，住所地泰州市姜堰区三水街道南环西路**，统一社会信用代码91321204MA1T6PCE7R 法定代表人：颜庆喜，该公司经理。 被告、第三人共同委托诉讼代理人：高金荣，江苏堰平律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：邓凯华，江苏堰平律师事务所律师。 原告江苏凤嘉船舶机械有限公司（以下简称凤嘉公司）与被告陈国娟、第三人江苏高点家具有限公司（以下简称高点公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日、同年4月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张爱龙、被告陈国娟、被告与第三人共同委托诉讼代理人高金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凤嘉公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告陈国娟签订的房屋租赁合同，被告及第三人返还租赁厂房；二、判令被告陈国娟支付拖欠2018年度欠付租金30万元以及自2019年1月1日起至实际返还租赁厂房之日止的租金，同时支付违约金20万元；三、被告陈国娟承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年8月25日签订房屋租赁合同，约定原告将其址于姜堰经济开发区陈庄路的厂房、办公楼及附属房屋租赁给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2014年12月30日止，租金每年130万元，先付后用，半年一付。原告按约向被告交付了租赁房屋，被告将房屋用作第三人的生产经营场所。被告按约支付了2018年上半年租金65万元，未按时支付2018年下半年租金，后给原告催要，被告仅支付35万元，拖欠30万元，违反了合同约定；另，被告及第三人未经原告同意，在租赁房屋内私自搭建货架、建设喷漆房，且未设置安全消防设施，原告发现后多次责令其折除均未果。基于被告的上述违约行为，原告有权解除合同、要求被告及第三人返还房屋，并支付拖欠租金。 被告陈国娟辩称：陈国娟系高点公司股东，高点公司尚未设立之前，陈国娟与原告签订房屋租赁合同系履行公司设立事务，该合同履行中，租赁房屋由高点公司实际使用，租金亦由高点公司支付，故租赁合同的承租人为高点公司，陈国娟不享有合同权利，亦不承担合同义务。请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人高点公司述称：1、关于未付租金30万元的问题。首先，因原告未按约协助办理安全评查手续，未完成房屋消防施工，致使房屋无法投入使用，原告违约在先，承租人有权拒绝支付租金；其次，合同履行中，原告出具承诺书，承诺在搭建雨棚、铺设电缆之后方可主张该租金，但原告未履行该义务，给付租金的条件尚未成就；原告以此节主张承租人违约不能成立；2、关于搭建货架、喷漆房的问题。租赁房屋用途为家具生产制造，货架、喷漆房属于家具生产工序中必需设施，故高点公司属于合理使用租赁物。综上，原告要求解除租赁合同理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年8月25日，原告（甲方）与被告陈国娟（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定：甲方将其所有的址于姜堰经济开发区陈庄路的厂房、办公楼及附属房屋租赁给乙方使用，其中厂房建筑面积11000平方米、办公楼3182平方米、附属用房1282平方米；租赁用途为家具生产制作及销售，甲方保证乙方可以在此正常生产并帮助办理环评及安评证书，产生费用乙方自行负担；2017年10月1日起至同年12月30日期间为免租期，房屋交付乙方装修、搬迁，该期间免收租金；房屋租赁期限七年，自2018年1月1日起至2014年12月30日止，租金每年130万元，乙方先付后用，半年一付；租赁期间，乙方如需使用甲方水电，水电费按实际支出交纳，如果甲方水电设施不能满足乙方生产要求，则乙方自行铺设，费用自行支付；甲方负责办公楼及部分厂房装修隔断，包含办公楼一楼扣板吊顶、地砖、地砖铺设刷白，过道顶棚安装，车间按乙方要求隔断；租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，不予退还租金，并要求乙方支付违约金20万元：“……（5）未经甲方书面同意，擅自在租赁场所增加建筑物或设施设备的……”；等。 合同签订后，原告将房屋交付被告，被告将房屋用作第三人的生产经营场所（注：陈国娟为高点公司股东之一），第三人为生产所需，在租赁房屋内搭建了货架、喷漆房等生产设施；被告按约给付了2018年度上半年租金65万元；2018年1月2日，双方补充约定房租以同年2月为起算点，下期房租于同年7月底前支付；同年7月，被告支付了2018年度下半年租金35万元，余30万元未支付；同年7月31日，原告向被告出具承诺书一份，承诺于同年11月1日前完成通道上雨棚搭建以及设置铜电缆两道，上述工作完成前租金30万元不收取。之后，原告对其房屋实施电缆铺设，但其铺设标准未能达到基本要求，其中一道电缆系临时放置在走道地面，存在明显瑕疵和一定的安全隐患；原告实施雨棚搭建过程中，姜堰区城管局于2018年9月13日以高点公司为相对人，送达责令改正通知书一份，责令对搭建物立即自行折除、恢复原状，雨棚建设未能完工。 同年11月20日，原告向被告邮寄送送了《关于折除仓库内违章搭建的告知函》、《关于及时交纳租金的催告函》，要求告拆除租赁房屋内货架、喷漆房等设施，要求被告立即支付租金30万元；2019年1月10日，原告再次向被告邮寄送送了《催告函》，要求被告三日内支付租金30万元及违约金；同年1月16日，原告向被告邮寄送送了《解除房屋租赁合同通知书》，声明其解除租赁合同，要求被告七日内迁出房屋，缴纳所欠房租、水电费，并支付相应违约金。因被告及第三人对其上述主张未予认可，双方产生纠纷，原告遂诉至本院。 本案审理中，原告安排施工人员于2019年4月2日、4月11日至租赁房屋，拟继续进行电缆铺设作业，因被告未予配合，该工作未能完成。 本案争议焦点：一、房屋租赁合同承租人如何认定；二、原告解除合同是否符合法定情形，或者双方约定解除合同的条件是否成就；三、原告要求支付租金的条件是否成就。 对争议焦点一。本院认为，被告陈国娟为设立高点公司事务所需，以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，并将租赁房屋交于高点公司经营使用，高点公司对此节予以认可。经本院释明后，原告要求由被告陈国娟承担合同责任，以高点公司为第三人。基于此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，被告陈国娟应当认定为本案租赁合同的承租人。 对争议焦点二。本院围绕原告请求解除合同的两方面理由，分别进行评析： 关于被告未付租金30万元一节，因双方合同未就租金欠付事宜约定合同解除条件，原告请求权的基础在于其认为被告拒付租金构成根本违约，符合法定解除情形。本院认为，根据合同履行状况，原告于2018年7月31日向被告出具承诺书，承诺同年11月1日前完成通道上雨棚搭建以及设置铜电缆两道，两项工作完成前，该租金30万元不收取。上述内容，系对租赁合同的租赁物要求及该30万元租金尾款的给付的条件进行变更，属于合同内容的补充，应以此作为审查被告是否构成违约的依据。其一，关于雨棚搭建的工作，因违反城市规划管理要求，原告施工中被城管部门责令停止，事实上已不能履行，亦不应继续履行，该结果不应仅归责于合同一方，被告不能再以此节作为拒付租金的理由；其二，铜电缆铺设工作，截至起诉之日，原告未完成该项工作，其铺设标准未能达到基本要求，其存在明显瑕疵和一定的安全隐患，不能保障被告正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行或履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方的履行要求，故被告此前未付该租金30万元的行为属于合理抗辩，根据诚实信用原则，原告以此要求解除合同，不符合法律规定的情形，本院不予支持。 关于搭建货架、喷漆房一节。本院认为，租赁房屋系工业厂房，租赁用途为家具生产制造，货架、喷漆房属于家具生产工序中必需设施，原告亦未举证被告及第三人的行为对租赁房屋的主体或结构构成损害，从实现合同目的的角度分析，被告及第三人此举属于合理使用租赁物。原告以此要求解除租赁合同不符合合同约定本义，本院亦不予支持。 对争议焦点三。如前所述，原告解除合同理由不能成立，双方合同应当继续履行。本院审理中，原告安排施工人员至租赁房屋，拟完成电缆铺设作业，但被告未予配合。本院认为，被告拒绝原告履行合同义务的行为，即等同于被告放弃该项合同权利，自被告拒绝之日起，其拒付该30万元租金的抗辩权消灭，原告要求被告支付，本院应予支持。对于2019年度及之后的租金，双方若有纠纷，原告可另行主张权利，故本案不予理涉。 综上，本院认为，当事人应当依照法律规定及合同约定主张自己的权利。原告主张解除合同及被告给付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，亦不符合合同约定，本院不予支持；原告要求被告支付2018年度未付租金30万元，因被告抗辩权已消灭，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十七条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 一、被告陈国娟于本判决生效后十日内向原告江苏凤嘉船舶机械有限公司支付2018年度租金尾款300000元； 二、驳回原告江苏凤嘉船舶机械有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告江苏凤嘉船舶机械有限公司负担1760元，由被告陈国娟负担2640（原告同意其预交案件受理费中的2640元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8800元。 审判员  张德才 二〇一九年四月二十九日 书记员  陶红梅 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。