重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初12530号 原告（反诉被告）向荣美，女，汉族，1962年3月5日出生，住四川省通江县。 原告（反诉被告）熊仁富，男，汉族，1958年11月28日出生，住四川省通江县。 二原告委托诉讼代理人余某（一般代理），重庆顺坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）黄林，男，汉族，1966年8月13日出生，住重庆市合川区。 委托代理人王某某（特别授权），重庆鼎圣律师事务所律师。 被告梁爽，男，汉族，1989年8月20日出生，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人兰某（一般代理），重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘某某（一般代理），重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告董韵，女，汉族，1987年7月17日出生，住重庆市南岸区。 第三人郭瀚林，男，汉族，1981年10月26日出生，住重庆市沙坪坝区。 第三人重庆千禄房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区解放东路366号4幢吊4-商业22，统一社会信用代码9150010309313930XG。 法定代表人康百胜。 向荣美、熊仁富与黄林、梁爽、董韵、第三人郭瀚林、重庆千禄房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。向荣美、熊仁富的委托代理人余某，黄林的委托代理人王某某，梁爽的委托代理人刘某某，重庆千禄房地产经纪有限公司的法定代表人康百胜到庭参加了诉讼。被告董韵、第三人郭瀚林经本院依法送达传票，未出庭应诉，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向荣美、熊仁富诉称，2016年6月20日，向荣美、熊仁富向董韵借款119万元，按月息2%计息，董韵扣除砍头息后将借款支付给原告。期间董韵为保证自己款项的顺利收回要求将原告用以抵押担保的位于“重庆市南岸区南坪西路32号21幢26—4号”房屋公证委托给梁爽、郭瀚林办理相关事宜。被告董韵为达到担保债权能顺利实现的情况下要求原告公证，将房屋出售权给郭瀚林、梁爽。但梁爽在未经原告同意的情况下擅自将房屋恶意低价出卖给黄林。被告梁爽未取得原告同意出卖房屋和同意以什么价格出卖的情况下，恶意串通以显失公平的价格将原告唯一住所予以严重低价出卖，依法该合同应当予以撤销。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、以显失公平为由判决撤销被告黄林、梁爽签订的《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告黄林辩称，原、被双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方有约束力，原告以显示公平为由主张合同无效不成立。请求驳回原告诉讼请求。 被告梁爽辩称，第一，本案的法律关系是房屋买卖合同关系，被告梁爽不是适格被告。第二，被告梁爽是公证的代理人，是合法代理，不存在显示公平的情况。请求驳回原告诉讼请求。 被告董韵未出庭应诉。 被告董瀚林未出庭应诉。 第三人重庆千禄房地产经纪有限公司辩称，双方是正常的交易行为，不存在显示公平。 反诉原告黄林诉称，2017年3月16日，黄林与向荣美、熊仁富签订《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》，向荣美、熊仁富将其位于重庆市南岸区南坪西路32号21幢26-4号房屋出售给黄林，成交总价为137万元。合同签订后，黄林依照合同约定履行了全部合同义务，并办理了房屋过户手续。依照合同约定，向荣美、熊仁富应于2017年12月30日前向黄林交付房屋，但向荣美、熊仁富以各种理由拒绝交付房屋。为维护自身合法权益，故黄林提起反诉，要求：1、向荣美、熊仁富向黄林交付重庆市南岸区南坪西路32号21幢26-4号房屋；2、向荣美、熊仁富向黄林赔偿房屋租金损失（从2018年1月1日起按每月4000元计算至交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由向荣美、熊仁富承担。 反诉被告向荣美、熊仁富辩称，本案是被告黄林与梁爽恶意串通，以显失公平的方式出售，原告没有出售房屋的意思，不应配合办理房屋交付。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告梁爽辩称，反诉的诉讼请求与梁爽没有任何关联，梁爽不应承担任何责任，反诉的请求是因买卖合同产生的赔偿责任，应由向荣美、熊仁富自行承担责任。 第三人重庆千禄房地产经纪有限公司辩称，希望尽快交付房屋。 经审理查明，向荣美与熊仁富系夫妻关系。2016年6月20日，向荣美、熊仁富与董韵签订《借款合同》，约定由向荣美、熊仁富向董韵借款119万元，借款期限为2016年6月20日至2016年7月19日，月息2分。并约定向荣美用自己名下的南岸区南坪西路32号21幢26-4号房屋作为抵押担保（担保合同编号：盈201606抵第084号）。 同日，向荣美与董韵签订《抵押担保合同》，向荣美用其名下的南岸区南坪西路32号21幢26-4号房屋作为抵押担保。 同日，向荣美、熊仁富到重庆市大渡口区公证处进行公证委托。委托郭瀚林、梁爽作为其代理人，全权办理南岸区南坪西路32号21幢26-4号房屋出售的如下事宜： 一、代为办理上述房屋还款及提前还款相关事宜并领取《不动产权证》及相关手续； 二、代为办理上述房屋的解除抵押、注销抵押登记并领取《不动产权证》及上述房屋相关的手续； 受托人在办理完上述事宜后再办理以下事宜。 一、代为签订出售上述房屋的买卖合同（协议、含网签）并收取全部售房款； 二、代为办理上述房屋产权过户登记相关手续； 三、代为办理上述房屋在土地房屋权属登记中心及相关部门查档、提档相关手续并代为开具委托人的《婚姻记录证明》及《无房证明》的相关事宜； 四、代为办理上述房屋的审税、核税以及个人所得税、营业税、契税减免和相关税费的缴纳手续。 2017年3月16日，梁爽作为向荣美的代理人在第三人重庆千禄房地产经纪有限公司的居间下与黄林签订《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》，以1370000元的价格将南岸区南坪西路32号21幢26-4号房屋出售给黄林，向荣美在2017年12月31日前并在收到银行按揭款的前提下将房屋交付黄林。2017年3月17日，黄林向梁爽转账支付了购房定金50000元，2017年4月10日，黄林向梁爽转账支付了购房款10000元，2017年4月10日，黄林向梁爽转账支付了购房款20000元，2017年4月10日，黄林按揭贷款了1290000元，抵押物为涉案房屋。 另查明，涉案房屋由向荣美于2013年6月17日购买，成交价格为1466288元，其后向荣美对涉案房屋进行了装修并入住至今。 庭审中，第三人重庆千禄房地产经纪有限公司陈述按揭尾款是2017年5月份左右放贷的，直接给梁爽，共计是129万元。 本案争议焦点为：2017年3月16日向荣美与黄林签订《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》是否显失公平，应予以撤销。 原告认为，向荣美向重庆嘉发实业有限公司购买涉案房屋时清水房价格为1466288元，且不含税、大修基金，并且向荣美之后对涉案房屋进行装修。基础装修为71000元（不含主材），主材有据可查的金额为377388元，被告黄林购买价格为1370000元，远低于购买价，显失公平。 上述事实有原告举示的1、《借款合同》；2、保证担保合同；3、抵押担保合同；4、公证书；5、商品房买卖合同；6、熊仁富与重庆远景装饰工程有限公司签订的重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同、装修主材购买票据18页；7、光盘1张、照片；8、重庆市房屋买卖合同；9、南岸区人民医院CT报告，被告黄林举示的1、公证书；2、居间合同；3、个人购房借款担保合同；4、定金转账单；5、购房款转账单；6、购房款尾款收据；7、工商银行转账网页；8、中介费收据；9、非税收入一般缴款书（收据）；10、税收完税证明；11、房地产权证；12、58租房网页和双方的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。 本院认为，根据合同法第五十四条的规定，“在订立合同时显失公平的，当事人一方可以请求人民法院予以撤销”。所谓显失公平，通说认为系一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显示公平。在本案中，黄林是否在交易中处于优势地位，或者利用向荣美、熊仁富没有房屋买卖的经验而陷入错误判断，致使交易明显不公平。对此，本院认为向荣美、熊仁富要求撤销合同的理由不成立。其理由如下： 1、从涉案房屋交易过程来看，双方合同的签订系在第三人重庆千禄房地产经纪有限公司的居间下进行的。常理而言，居间人在交易过程中，对合同条款是应当向双方当事人解读的，原告对合同条款的内容及履行的方式应当是知晓的。本案交易的特殊性在于交易的原告并非向荣美、熊仁富本人，而是向荣美、熊仁富的委托代理人梁爽。但梁爽的代理行为是否适当是向荣美、熊仁富与梁爽之间的内部关系。即使代理行为不当，也不能因代理行为的不当就推论被代理人向荣美、熊仁富与黄林的交易行为显失公平； 2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告向荣美、熊仁富要求撤销合同，其举证责任在原告向荣美、熊仁富。作为交易行为的相对方，黄林依据对公证委托的信任而签订交易合同，支付购房款是符合法律规定的。 综上，原告以显失公平为由要求撤销《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》，理由不充分，本院不予支持。 针对反诉请求。黄林支付了合同交易的对价，向荣美、熊仁富负有交付涉案房屋的义务，没有及时交付，应承当房屋不能及时交付的损失。考虑涉案房屋的地段、位置，本院酌情按2000元/月进行支持。按合同约定，向荣美本应在2017年12月31日前交付涉案房屋，未交付则应从2018年1月1日起支付房屋占用费。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告向荣美、熊仁富的诉讼请求； 二、反诉被告向荣美、熊仁富于本判决生效之日起三十日内将位于重庆市南岸区南坪西路32号21幢的26-4号房屋腾空并交付反诉原告黄林； 三、反诉被告向荣美、熊仁富于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告黄林房屋占用费（该费用按2000元/月的标准，自2018年1月1日起计算，至涉案房屋交付时止）； 四、驳回反诉原告黄林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1850元、诉讼保全费5000元，合计6850元由原告向荣美、熊仁富承担；反诉案件受理费50元由反诉被告向荣美、熊仁富承担（反诉原告已垫付，反诉被告在本判决生效后三日内支付反诉原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审 判 长  罗远西 人民陪审员  邵元伟 人民陪审员  邬文碧 二〇一九年四月十日 书 记 员  余 含