山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初11426号原告张苏芳，女，1966年10月13日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托代理人李培江，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托代理人刘扬，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司，住所地胶州市中云工业园兰州西路**，统一社会信用代码91370281583650020D。法定代表人杨成义，该公司总经理。委托代理人潘思媛，女，1993年8月15日生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区，系该公司员工。被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，住，住所地青岛胶州市兰州西路**一社会信用代码91370281568586091J。法定代表人高云秀，该公司总经理。委托代理人刘雪雪，女，1994年8月23日生，汉族，住山东省胶州市，系该公司员工。原告张苏芳与被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司、禧徕乐（青岛）投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张苏芳及其委托代理人李培江、刘扬、被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司之委托代理人潘思媛、被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司之委托代理人刘雪雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张苏芳诉称，2013年9月28日，原、被告签订了《统一经营管理合同》，合同约定，原告将位于胶州市青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元1115户房屋出租给被告，该商铺第四年至第六年每年租金为37137元，并约定任何一方怠于履行合同，应按照购房款总价的30%支付违约金。合同签订后，被告至今未向原告支付租金，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《统一经营管理合同》有效；2、被告支付原告房屋租金111411元及违约金154737元，共计266148元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司辩称，1、原、被告所签订的是经营管理合同，被告是基于原告的授权对其物业管理经营，双方产生的并不是租赁关系。合同约定的返租金是基于在管理经营中对外出租预期产生的收益，而不是被告必须向原告支付固定租金。2、合同所约定的固定租金对被告显然是不公平的，根据上述第一条的理由，支付固定租金有悖民事行为的公平原则。3、原告所购买的商铺自签订《统一经营管理合同》之日起至今未能成功出租，被告未取得任何租金收益。被告没有义务向原告支付租金。返租金必须以对外出租成立为前提。4、被告虽未取得任何租金收益，但考虑到社会效果，仍按同楼层已出租租金标准向所有签订《统一经营管理合同》的业主支付租金。且被告早已进行2016年和2017年两个年度租金的支付，2018年度的租金尚未到期。5、原告请求违约金过高且无依据。被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司辩称，合同系原告与被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司所签署，与被告禧徕乐投资公司无关。经审理查明，2013年9月28日，原告张苏芳与被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司签订《统一经营管理合同》1份，该合同主要约定了以下内容：原告张苏芳（甲方、业主方）将位于胶州市“青岛禧徕乐国际家居博览城6-1115号商铺”委托交由被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司（乙方、经营管理方）统一经营管理，作为商业经营使用；原告委托被告经营管理，期限为六年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2013年10月1日；商场开业后的前三年为商场培育期，原告同意在商场培育期内被告无需支付该商铺的租金；在商场开业后第四年至第六年，原告继续委托被告经营管理，由被告统一对外招租、统一经营管理商场，被告收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给原告；每半年支付一次租金，第一次租金支付日期为每年的10月1日至10月15日，第二次租金支付日期为次年的5月1日至5月15日；该商铺总价为515790元，第四年至第六年租金每年不低于37137元（已扣除商场管理费）；及其他约定。另查明，被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的企业类型为“有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）”，被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司为该公司的法人股东。庭审中，原告提交了以下证据，并就部分事实说明了意见，二被告进行了质证：（一）企业工商登记信息2份，证明：被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的唯一股东是禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，上述两公司均系法人独资一人有限责任公司，其两公司的股东与其控股公司存在主体和财产的混同性，故其公司与其唯一的股东应当承担连带责任，根据公司法相关法律规定，被告应承担财产独立于股东的举证责任。经质证，青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司、禧徕乐（青岛）投资发展有限公司均表示：对真实性无异议，原告所证明事项无依据。（二）房地产权证1份（提交原件、复印件各1份，质证后收回原件），证明：该商品房为原告所有，原告具有合法出租权。经质证，青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司、禧徕乐（青岛）投资发展有限公司均表示：证据的真实性和证明事项与本案无关。（三）《统一经营管理合同》1份（提交原件、复印件各1份，质证后收回原件），证明：原、被告签订《统一经营管理合同》，双方约定原告委托被告经营管理，期限为六年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2013年10月1日开业。该商铺总价为515790元，每半年支付一次租金，第四年至第六年租金每年不低于人民币37137元，交付房屋后，被告至今仍未向原告支付租金。同时，合同第八条约定，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同。经质证，青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司、禧徕乐（青岛）投资发展有限公司均表示：对真实性无异议，对原告的证明事项以答辩状意见为准。庭审中，本院对以下相关事实进行了调查、询问：（一）对于被告有无向原告支付租金，经询问，被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司表示：没有支付，原告没有去公司领取。对此，原告表示：没有。因被告称可以向原告支付2016年、2017年度的租金，对于原告未予领取的原因，经询问，原告表示：没有收到任何通知。（二）对于原告起诉被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司的理由，经询问，原告表示：被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的唯一股东是禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，上述两公司均系法人独资一人有限责任公司，其两公司的股东与其控股公司存在主体和财产的混同性，故其公司与其唯一的股东应当承担连带责任，根据公司法相关法律规定，被告应承担财产独立于股东的举证责任。（三）对于原告主张的租金111411元的具体计算方式，经询问，原告表示：根据合同约定，商场开业最晚不晚于2013年10月1日，故委托经营期间应自2013年10月1日起算，因合同约定前3年为培育期，被告无需向原告支付租金，自第四年开始收取租金，即从2016年10月2日起计算租金，每年租金为37137元，暂计算至2018年12月2日，共计26个月的租金80463.5元，最终计算至2019年10月2日，所以自2016年10月2日起至2019年10月2日的总租金应为111411元。对此，二被告表示：同答辩意见。（四）对于原告主张的违约金的具体计算方式，经询问，原告表示：根据合同约定，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同，该商铺房屋总价为515790元，故违约金应为154737元（515790元×30%）。对此，二被告表示：同答辩意见。上述事实，有原告提交的企业工商登记信息、房地产权证、《统一经营管理合同》及双方当事人当庭陈述为证，经当庭质证，本院对上述证据予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，原告张苏芳与被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司自愿签订《统一经营管理合同》，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。在双方签订的《统一经营管理合同》中，明确记载了租金每年不低于37137元，故被告应当及时向原告支付。对于被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司应支付原告租金的数额，因合同约定被告自第四年起向原告支付租金，每年租金为37137元（已扣除托管费），每半年支付一次租金（2016年10月1日至2019年3月31日的租金均已到支付时间，但2019年4月1日至2019年9月30日的租金应于2019年5月1日至5月15日支付，尚未到期），故原告现只能主张2016年10月1日至2019年3月31日的租金，该部分应支付给原告租金计算为92842.5元（37137元×2.5年）。对于原告主张的违约金154737元，本院认为，虽合同约定违约方须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同，但被告提出异议认为该部分违约金约定过高，本院根据应付租金的时间并结合相关罚息的规定予以综合调整，调整后的计算方式为：以应付租金92842.5元为基数，自2018年10月16日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算。对于被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司的法律责任，本院认为，根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的企业类型为一人有限责任公司，被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司为其唯一股东，二被告均未能提供相应证据证明公司财产独立于股东自己财产，故被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司应当对被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的债务承担连带清偿责任。对于被告关于与原告非租赁关系、被告未成功出租商铺的答辩意见，本院认为，本案合同的补充条款明确约定了被告向原告支付租金的数额，且原告已将房屋实际交付给被告经营管理，被告是否对外成功出租不影响其履行向原告支付租金之合同义务；另，被告未能提交相应的证据证实其相关答辩意见。故，本院对被告的该部分答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司支付原告张苏芳自2016年10月1日至2019年3月31日的商铺租金共计92842.5元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司偿付原告张苏芳资金占用期间的利息损失（以应付租金92842.5元为基数，自2018年10月16日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司对上述（一）、（二）项应付债务承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5292元，由原告负担3446元，由被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司、禧徕乐（青岛）投资发展有限公司负担1846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  盛 磊人民陪审员  逄金玲二〇一九年四月三日书 记 员  孙 兵