江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1291民初1826号 原告（案外人）：刘海燕，女，1975年6月21日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：周勇，男。1971年9月14日生，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：徐宏，男，1957年4月16日生，住泰州市海陵区。 被告（申请执行人）：江苏中润油墨有限公司，统一社会信用代码91321291798625551U，住所地泰州经济开发区滨江工业园区泰镇路99号。 法定代表人：刘跃明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武俊鸿，该公司员工。 委托诉讼代理人：毛一飞，泰州市高港区口岸法律服务所法律工作者。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：江苏美林格置业有限公司，统一社会信用代码91321200694523569N，住所地泰州市海陵区森园路北侧、鼓楼北路东侧。 法定代表人：沈永旺，该公司董事长。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：罗红卫，男，1971年9月14日生，汉族，住泰州市海陵区。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：泰州市港华危险品运输有限公司,统一社会信用代码913212916754835652,住所地泰州市开发区滨江工业园泰镇路99号。 法定代表人：唐粉娣，该公司董事长。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：泰州市斯太尔运输有限公司，统一社会信用代码91321202775415949R，住所地泰州市海陵区海阳路185号。 法定代表人：李罗宝，该公司董事长。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：泰州市能宇源燃料有限公司,统一社会信用913212025652664552，住所地泰州市海陵区工业园区兴工路16号（4幢）。 法定代表人：李小平，该公司董事长。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：泰州汤臣食品有限公司，统一社会信用代码91321291665781040B，住所地泰州经济开发区高新技术园吴陵南路西侧、328国道南侧。 法定代表人：唐粉娣，该公司董事长。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：泰州市友邦商贸有限公司，统一社会信用代码91321202564272167W，住所地泰州市海陵区税东街17-1、17-2。 法定代表人：唐粉娣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁勇，男，1975年10月14日生，汉族，住泰州市海陵区，该公司员工。 第三人（不反对案外人异议的被执行人）：张丽群，女，1981年1月28日生，居民身份证号码，汉族，住泰州市开发区江洲南路106号168幢。 原告刘海燕与被告江苏中润油墨有限公司（以下简称中润公司）、第三人江苏美林格置业有限公司（以下简称美林格公司）、罗红卫、张丽群、泰州市港华危险品运输有限公司（以下简称港华公司）、泰州市斯太尔运输有限公司（以下简称斯太尔公司）、泰州市能宇源燃料有限公司（以下简称能宇源公司）、泰州汤臣食品有限公司（以下简称汤臣公司）、泰州市友邦商贸有限公司（以下简称友邦公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海燕及其委托代理人周勇、徐宏、被告中润油墨公司的委托诉讼代理人民武俊鸿、毛一飞，第三人美林格公司、罗红卫、港华公司、斯太尔公司、能宇源公司、汤臣公司、友邦公司委托诉讼代理人丁勇到庭参加诉讼，被告张丽群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海燕向本院提出诉讼请求：1.停止对“泰州市翡翠华府8号楼1304室的商品房”的执行；2.确认上述房屋归刘海燕所有；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年9月2日与刘海燕与美林格公司签订房屋买卖合同，缴纳了全部购房款734790元，购买美林格公司开发的泰州市翡翠华府8号楼1304室一套。刘海燕购房后，中润公司与美林格公司因追偿权纠纷，中润公司申请执行美林格公司财产，泰州医药高新区人民法院于2017年10月26日以（2016）苏129民初2022号协助执行通知书查封、冻结美林格公司开发的已出售给刘海燕的1304室房屋。刘海燕为此提出异议，认为该协助执行通知书损害了刘海燕的合法权益，请求对涉案1304室房屋解封，从而使刘海燕所购房屋能够办理网签手续和房屋登记。泰州医药高新区人民法院于2018年4月27日作出（2017)苏1291执异73号执行裁定书，驳回原告的请求。原告对此不服，认为该裁定认定事实不清，适用法律不当。第一.刘海燕是善意购房人。在泰州医药高新区人民法院查封之前，刘海燕于2017年9月2日签订了购买该房屋协议。第二.刘海燕享有涉案1304室房屋的所有权。在泰州医药高新区人民法院相关查封之前已签有合法有效的书面房屋定购协议，并一次性交清全部购房款，且美林格公司已同意向原告交付房屋用于居住。双方房屋买卖关系成立，买卖行为已完毕，只是因非原告自身原因未能办理房屋产权登记。第三.泰州医药高新区人民法院是在泰州海陵区人民法院2017年10月26日对涉案房屋解封后实施的查封行为。尽管泰州医药高新区人民法院辩解是轮候查封，但推翻不了在此之前（即原告签约前》并没有对涉案房层进行查封的事实。原告在收到与泰州医药高新区人民法院2017年10月26日作出的协助执行通知书之前，并没有看到该院的任何冻结、查封涉案房屋的任何公示，美林格公司也不知晓泰州医药高新区人民法院对涉案房屋的任何保全情况。根据相关法律规定，查封、冻结没有公示的，不能对抗善意第三人。第四.泰州医药高新区人民法院（2016）苏1291执保211-1号《保全事项告知函》，程序违法。该告知函并非2016年10月18日所作。在2016年10月18日泰州医药高新区人民法院并不知晓泰州海陵区人民法院于2017年10月26日对涉案房屋解封，而且也承认是泰州海陵区人民法院解封后再实施的查封。为什么“查封期限自2017年10月26日至2020年10月25日止”的保全事项告知函把作出时间写为2016年10月18日，是为了弥补程序上的错误，把作出时点提前到原告购房之前，损害了原告能够排除执行的合法权利。第五.涉案房屋已交付原告。只因该房屋尚有建筑质量瑕疵，刘海燕暂没有实际居住，不居住不代表对涉案房屋不占有，不妨碍刘海燕对涉案房屋的实体权利。而中润公司与美林格公司只是追偿权纠纷，双方是债权债务关系，而该债权不足以对抗刘海燕对房屋的实体权利，不能因中润公司的一般债权申请执行而损害刘海燕的房屋实体权利。第六.本案涉案房屋的查封纠纷，涉及翡翠华府三十余户购房者的合法权益。三十余户购房者均为普通群众、社会弱势群体，房屋刚性需要者，生活困难，钱来之不易，且全部购房款已转化为泰州海陵区人民法院的执行款。如果草率执行，必然引发新的社会矛盾，给社会造成又一不安定因素，全体购房群众和人民法院又陷入一场更大的诉累之中。综上所述，原告对涉案房屋拥有实体权利，买卖行为是真实、善意、合法有效的，具有排除本案执行的权利，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 中润公司辩称，一、原告并非善意购房人。从原告与开发商签订的所谓房屋订购协议可知，原告在事前即已明知其所购买的房屋涉及诉讼，作为一个具备民事行为能力的正常人都知道购买该房屋存在法律风险，这也是这些房屋低价出售的原因。根据《商品房销售管理办法》第23条，开发商应当在订立商品房买卖合同前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》，由此可见原告对于自己的行为可能产生的法律后果是知道的。诸多原告买房并非用于居住，而是开发商关系户，认为低价购房短期转手有利可图，这才是他们情愿以明显低于市场价格一次性付款购房的根本原因。二、中润公司、美林格公司均知道查封美林格公司财产。2016年10月，中润公司向法院申请查封美林格公司的财产。2016年10月18日，高新区法院发出保全事项告知函，告知中润公司及美林格公司已经查封了美林格公司财产，具体内容是查封位于泰州市海陵区森园路北侧、鼓楼北路东铡的土地【泰州国用（2010）第12288号】；查封期限是：自2016年10月18日至2019年10月17日。根据《物权法》规定的“房地一体”原则，查封土地效力自然及于地上房屋，因此美林格公司在涉案土地上开发的房产也已被高新区法院查封。美林格公司无权擅自处置涉案房屋及土地。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条明确规定查封土地使用权的效力及于地上建筑物。海陵区法院在2017年10月解封房产存在违法违规，即使解封也不影响高新区法院查封的效力。另外，针对海陵区法院的违法违规解封行为，中润公司已向海陵区法院起诉，依法维权，要求撤销美林格公司与兴邦公司之间的调解协议，并确认其解封行为是违法的。三、原告并未享有涉案房屋所有权。在高新区法院依法查封之前，原告与美林格公司并未签订正式的房屋买卖合同，且原告的购房款并非交到开发商资金监管账户。原告所提供的私人之间的转账记录难以证明就是此笔购房款，与购房款不具有关联性，不能证明原告是向美林格公司交付购房款。该房屋至今也未实际交付，实际上是无效的买卖。原告与开发商签订的所谓订购协议无法履行，原告应该起诉开发商进行合理维权。事实却相反，原告反而起诉中润公司，也能反证原告并非普通购房户，其真实目的就是为了炒房，是开发商的关系户。四、高新区法院查封美林格公司资产行为合法合规，依法向当事人告知并公示。开发商美林格公司恶意隐瞒房屋被高新区法院查封的事实，未将全部实情告知潜在购房户，涉嫌有意欺诈，致使购房人产生误解。高新区法院2017年10月26日协助执行通知的发出对象并非原告，但原告通过其他途径能获知，说明原告具备事实上的社会经验和风险意识，可以推知其在购买涉案房屋时也是知悉房屋被查封的法律后果的，由此产生的后果早有预知，原告并非善意第三人。高新区法院早在2016年即已查封，美林格公司不可能不知情，否则高新区法院便存在违规。事实上，中润公司为了防止老百姓上当受骗，曾不止一次自费在美林格小区张贴相关法律文书，美林格公司为此还出过辟谣公告。五、高新区法院的再次查封合规合法。高新区法院（2016）苏1291执保211-1号《保全事项告知函》是（2016）苏1291执保211号《保全事项告知函》的自然延续，并不违法，同时证明高新区法院查封涉案房屋的合法性。《物权法》规定“房地一体”，查封土地当然查封土地上房屋，同样道理查封房屋当然也就查封了房屋所占土地，两者不可分割，否则便是公然违背《物权法》，并不存在原告所谓弥补程序违法的事实。六、涉案房屋至今并未交付。2018年6月，美林格公司交付了部分房屋，而涉案房屋并不在列。原告至今未实际占有该房屋，未交付的原因也并非原告所称的尚有建筑质量问题，否则开发商也不能于近期交房。七、高新区法院在查明涉案主要事实，适用法律正确的情况下，于2018年4月27日作出涉及原告的执行裁定书，该裁定应予维持。原告韩玮、曹俊燕等人在诉状中认为高新区法院在裁定中针对“执行标的”的司法保全属于轮候查封，自始未产生查封、扣押、冻结的效力，属于法律规定曲解。其所依据的最高人民法院的函并非国家法律，而且本案涉诉查封也不属于该批复中所说的情形，海陵区法院并未对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分，开发商完全是按照自己的想法自我决定，利用虚假资料欺骗海陵区法院。如阚年芳、张丽群、唐和平、成国扣等人即为虚假业主、以美林格公司经理沈祥儿子的名义、会计宋银凤的名义卖出的三套房等，认为海陵区法院在第一批解封的七套房产中把关不严，未对所谓业主进行审查，导致开发商骗取法院解封房产，损害了中润公司的利益。八、海陵区法院民事裁定与原告之间并不存在关联【2017年10月23日作出的（2016）苏1202民初1144号这三民事裁定】。原告并不能证明向开发商交付房款，且原告与开发商至今无有效的房屋买卖合同，未网签备案。2016年10月，中润公司申请查封了涉案房屋，高新区法院在涉案原告提起的执行异议听证中已经查明并确认。原告并不存在可以排除高新区法院依法执行的情形。九、原告在诉状中认为“三十余户购房者均为普通群众、社会弱势群体，房屋刚性需要者，生活困难，钱来之不易，且全部购房款已转化为海陵区法院的执行款”不是事实。在执行异议听证时，中润公司即向高新区法院指出存在虚假业主炒房现象。这些购房户均是一次性付清全款，显然不是普通老百姓所能做到的。如蔡丹丹、曹俊燕、王乐等四人购房，实际操作者均为蔡丹丹，中润公司认为就是蔡丹丹利用他人名义炒房。其他如沈小亮等人，根据其听证时提供的证据及陈述均能发现有违常理之处，实际就是炒房。对于这些炒房客自食其果的行为，法律不应予以保护。开发商以私人名义骗取的购房款实际上被挪用缴纳开发商所欠电费、税款等，没有证据证明购房户的钱交至法院账户。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院予以驳回，并及时启动查封房屋的司法拍卖程序，维护答辩人的合法权益。 美林格公司、罗红卫、港华公司、斯太尔公司、能宇源公司、汤臣公司、友邦公司辩称，对原告的诉讼请求没有意见。对中润公司的答辩意见发表以下意见：1.中润公司的答辩状的第一条，原告并非善意购房，我公司认为所有32户购房人当时的价格是按照市场价格购买的，并不像中润公司所说低于市场价，提醒中润公司注意不能用现有的泰州市房价衡量当时的房价，是没有道理的，所有的购房者是在我公司出具了法院调解书的情况下进行购房的，目前没有证据证明，海陵区法院的调解书是违规、违法的，我公司以及32户购房者无能力去判断海陵区法院这份调解是否违法、违规。中润公司提出所有购房者均是关系户，中润公司并没有提供相关的证据，我公司在此说明32户购房者中有一户叫朱爱华，她跟中润公司原来的委托律师**华是姐弟关系，按照中润公司答辩是否在说中润公司与美林格公司也变成关系户；2.对于答辩状第2条，我公司认为如果土地跟房屋是为一体，那么高新区法院2016年在对我公司土地进行查封的情况下，为何又要多次一举，在2017年对已查封的土地进行二次查封，关于提到2017年10月份解封房产存在违法违规的行为，我们不赞同也不理解，至今没有相关法律文件来证明海陵区法院的调解是违法违规的，如果海陵区法院这份调解是违法违规的，所有32户包括我公司实际变成受害者，应该让海陵区法院承担相应的法律后果。3.我们一切都是按照海陵区法院的调解书执行的，根本不存在资金监管账户的问题，也没有证据证明32户购房者购房目的是炒房及关系户。4.法院查封是在2017年10月份，所有32户的买房、购房行为均是在高新区法院对房屋进行查封之前所发生的，高新区法院在明知32套房屋已经被全款购买的情况下，恶意查封，明显是用32户的利益置换中润公司的利益，至于保全事项通知书等都是张贴在黄垛小区，原告田连元住在黄垛小区，说张贴当天就能知道，对这一点我们认为张贴的告知，没有规定说所有人就一定要去看，所以原告不知道该情况，也是合情合理的。5.高新区法院查封保全相关事宜不发表任何态度，但是查封的时间实在是巧合，海陵区法院解冻是当天上午10点送到市房管局，当天下午2点多，高新区法院查封的手续也同时送达，查封的所有房屋的房号与解冻的房号、顺序均一致，同时并没有按照常规，用电脑打印，直接手写，由此可见当时的查封处于何等急迫的状态，这也表明法院的此次查封应当是恶意查封，不顾32户的利益。6.涉案房屋至今没有交付，是有实际原因的，跟32户购房者没有直接关联，32户在近期的交房中没有交付，是因为高新区法院对涉案房屋进行查封，中润公司答辩中提到，原告至今未实际占有该房屋，是否表明其愿意让32户对房屋进行实际占有，这是在答辩状中挑战法律，怂恿32户违法。7.中润公司并没有提供有利的证据证明开发商在骗取法院的解封，也没有法律规定开发商的职工不可以购买房屋。8.网签合同不是商品房买卖过程中唯一合法性的形式，我公司与业主之间签订的房屋认购协议，具有法律效力。9.32户购房者是普通群众，大部分业主是看到我公司房价相对市场价稍微低一点，低价的原因并不是中润公司所称的炒房等原因，而是因为我公司的房屋无法进行房贷，均需一次性付款。好多业主是在举债购买房屋，等拿到房屋产权之后再次进行还款，中润公司提出的购房者不是普通群众，是什么意思。至于开发商挪用部分房款缴纳所欠电费以及税收等，这个情况是有的，但是这也是房屋建设交付前所必须要交的费用，实际也是为房屋交付做的必要准备工作，并没有挪为他用。 张丽群未答辩。 本院经审理查明： 一、共同的基本事实： 泰州市海陵区人民法院于2016年3月21日受理江苏兴邦建工集团有限公司与美林格公司建设工程施工合同纠纷一案，2016年2月26日，海陵区人民法院作出（2016）苏1202财保18号民事裁定书，裁定查封、冻结美林格公司银行存款30000000元或相应价值财物。于2016年2月29日向泰州市住房和城乡建设局发出协助执行通知书，预查封美林格公司名下位于泰州市翡翠华府1号、2号、3号、4号、7号、8号、9号的房产，查封期限为2016年2月29日至2019年2月28日。 泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2016年8月15日受理中润公司与美林格公司、港华公司、罗红卫等追偿权纠纷（2016）苏1291民初1477号案，于2016年8月17日作出（2016）苏1291民初1477号民事裁定，冻结美林格公司等被告的银行存款人民币210万元或查封、扣押相应价值的财产。本院于2017年4月28日作出（2016）苏1291民初1477号民事判决，判令：“一、港华公司于本判决生效之日起十日内支付中润公司代偿本息1924567.63元及利息（以1924567.63元为本金，自2016年8月11日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、美林格公司、汤臣公司、友邦公司、罗红卫、张丽群对本判决所确定的第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求”。罗红卫不服提起上诉，因未及时交纳诉讼费用，江苏省泰州市中级人民法院于2018年1月10日作出(2017)苏12民终3050号民事裁定，将案件按撤诉处理。本院于2016年10月11日受理中润公司与斯太尔公司、美林格公司、罗红卫等追偿权纠纷（2016）苏1291民初2022号案，于2016年10月13日作出（2016）苏1291民初2022号民事裁定，冻结美林格公司等被告的银行存款人民币3100万元或查封、扣押相应价值的财产。依据该裁定，本院于2016年10月18日至泰州市国土局查封美林格公司名下泰州国用（2010）第12288号国有土地使用权，查封期限为2016年10月18日至2019年10月17日。本院于2016年10月25日向当事人送达了民事裁定书及保全告知函。本院于2017年5月5日作出（2016）苏1291民初2022号民事判决，判令：“一、斯太尔公司于本判决生效之日起十日内支付中润公司代偿本金3000万元及利息（以3000万元为本金，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、被告汤臣公司、美林格公司、友邦公司、罗红卫、张丽群对本判决所确定的第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求”。罗红卫不服提起上诉，因未及时交纳诉讼费用，江苏省泰州市中级人民法院于2018年1月10日作出(2017)苏12民终3049号民事裁定，将案件按撤诉处理。本院于2016年10月11日受理中润公司与能宇源公司、美林格公司、罗红卫等追偿权纠纷（2016）苏1291民初2023号案，于2016年10月13日作出（2016）苏1291民初2023号民事裁定，冻结美林格公司等被告的银行存款人民币630万元或查封、扣押相应价值的财产。本院于2017年5月5日作出（2016）苏1291民初2023号民事判决，判令：“一、能宇源公司于本判决生效之日起十日内支付中润公司代偿本金600万元及利息（以600万元为本金，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、汤臣公司、美林格公司、友邦公司、罗红卫、张丽群对本判决所确定的第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求”。罗红卫不服提起上诉，因未及时交纳诉讼费用，江苏省泰州市中级人民法院于2018年1月10日作出(2017)苏12民终3051号民事裁定，将案件按撤诉处理。 2017年4月18日，海陵区人民法院法院作出（2016）苏1202民初1144号之一民事裁定解除了上述部分房产的查封。 2017年7月14日，江苏兴邦建工集团有限公司因与美林格公司建设工程施工合同纠纷一案达成调解协议，泰州海陵区法院于2017年7月14日出具（2016）苏1202民初1144号民事调解书，一、江苏兴邦建工集团有限公司与美林格公司一致确认美林格公司共需给付江苏兴邦建工集团有限公司工程款、履约保证金等各项费用合计人民币16414000元。上述款项美林格公司分两次给付江苏兴邦建工集团有限公司，其中人民币3658000元（该款项已在法院账户，由法院交付江苏兴邦建工集团有限公司）在法院收到江苏兴邦建工集团有限公司提交的退回2000000元履约保证金收据及1658000元工程款发票后十个工作日内退还江苏兴邦建工集团有限公司、余款于2018年1月14日前给付完毕。二、江苏兴邦建工集团有限公司对上述款项中的人民币13342000元享有优先受偿权。三、本协议签订之日起，江苏兴邦建工集团有限公司与美林格公司关于“美林翡翠华府7号-9号楼及地下室”项目除本未协议第一条的约定外，其他纠纷全部了结，今后无涉。四、江苏兴邦建工集团有限公司申请法院查封的“美林翡翠华府7号-9号楼及地下室”项目的房屋，美林格公司有权在不低于双方于2017年7月14日签字确认的泰州市普通住宅商品房价目表所载明价格的92%范围内出售，所售价款全部汇入法院账户，法院收到该款项后美林格公司有权申请法院解除相对应房屋的查封，法院在收到江苏兴邦建工集团有限公司提交的相应数额的工程款发票后十个工作日内将上述款项给付江苏兴邦建工集团有限公司。本调解协议约定的款项履行完毕后，美林格公司有权申请法院解除对剩余房屋的查封。五、江苏兴邦建工集团有限公司同意法院将已提交法院的所有涉案工程资料原件移交美林格公司，同时承诺配合美林格公司办理涉案工程的竣工备案和盖章手续，如江苏兴邦建工集团有限公司未予配合，则承担违约金人民币10000元。六、余无争议。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。 2017年7月17日泰州海陵区法院作出（2016）苏1202民初1144号之二民事裁定，解除了上述部分房产的查封。2017年7月17日泰州海陵区法院作出（2016）苏1202民初1144号之三民事裁定，于2017年10月26日至泰州市住房和城乡建设局对涉案商品房解除对美林格公司名下位于泰州市翡翠华府7号楼203、603、1203、1204、1301、1302室、1303、1304、1404室、8号楼601、1002、1102、1103、1204、1302、1303、1304、1401、1403、1404室、9号楼201、302、401、601、801、1203、1302、1303、1304、1402、1403、1404室房产的查封。泰州医药高新技术产业开发区人民法院随后至泰州市住房和城乡建设局对上述涉案商品房再实施查封。 二、个案的基本事实： 案外人刘海燕购买涉案商品房的缔约情况。2017年9月2日，刘海燕与美林格公司签订房屋定购协议，约定：“刘海燕认购泰州市翡翠华府8号楼1304室房屋，对所定购房屋所在小区的总体规划、单体设计、户型等关于本房屋的全部内容和实际情况表示知晓和认可，对美林格公司出示的《商品房买卖合同》样本完全认可。房屋面积为127.37平方米，销售单价为5768.98元每平方米，房款为734795元。在签订协议时刘海燕缴纳定金20000元，双方签订正式《商品房买卖合同》后，该定金自动转入首期房款中。付款方式为一次性付款。刘海燕应在签订本协议后，即2017年9月10日前携带本协议、签约应付款项及个人相关证件资料，与美林格公司签订《商品房买卖合同》。如未能按期签约，美林格公司有权将刘海燕所缴纳的定金不予返还，并且此房可由美林格公司另行出售；如美林格公司在刘海燕按照约定签订《商品房买卖合同》之前将房屋出售第三人，应双倍返还定金。其他补充：该房屋目前处于海陵区法院诉前保全状态，按照区法院要求我公司收到全额房款后打入区法院指定账户后由海陵区法院负责解封后网签合同。本协议书一式二份，双方各执一份，签字盖章后生效。双方签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效”。 2018年3月5日，刘海燕通过交通银行向阚年芳支付380000元、354795元。美林格公司向刘海燕补开了落款日期为“2017年9月2日”、金额为734795元的收据。 刘海燕名下有一套泰州市海陵区东河阳光21-1幢408室房产。 刘海燕陈述房屋买卖的过程：这个房子是2016年左右跟我朋友同时买的，开始我要买，他们说没有房子了，过了一段时间，说有人退房，然后就与我个人重新签的合同，就买了这个房子。 第三人陈述房屋买卖的过程：大体事情情况正如原告所说，其中有一户在2016年就定了房子，在2017年发现房子有司法诉讼，要求退房，退房当时没有资金退给他，正好申请人需要这个房子，就将这个房子转卖给了他，用他的房款还前面买房人的钱。 本案的争议焦点为：刘海燕作为案外人对涉案商品房是否享有所有权或据以排除执行的其他权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。本案中，针对涉案商品房存在三次查封活动，分别是：1.江苏省泰州市海陵区人民法院于2016年2月29日至泰州市住房和城乡建设局办理的网上合同备案；2.本院于2016年10月18日至泰州市国土资源局查封美林格公司名下泰州国用（2010）第12288号国有土地使用权，因涉案商品房座落于上述地块，根据房地一体原则，该次查封及于涉案商品房；3.江苏省泰州市海陵区人民法院于2017年10月26日至泰州市住房和城乡建设局对涉案商品房解除第1次查封后，本院至泰州市住房和城乡建设局对涉案商品房再实施的查封。根据法律规定，在前次查封存续期间，后续的查封应为轮候查封。因第1次查封已由相关法院解除，故本院2016年10月18日的查封成为正式查封；又鉴于第3次查封与第2次查封的实施依据一致，故可以将该两次查封视作一个查封行为的整体，以2016年10月18日确定为据以判断的查封时点，这一判断客观上也反映出刘海燕对涉案商品房权利受到实质限制的原因。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对照该条规定，至2018年3月5日刘海燕才通过交通银行向阚年芳支付了款项。而泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2017年10月26日依据该院2016年10月13日作出（2016）苏1291民初2022号民事裁定，向泰州市住房和城乡建设局发送了协助执行通知书，要求泰州市住房和城乡建设局协助对上述涉案商品房实施查封。期间有关案涉当事人多次要求对泰州医药高新技术产业开发区人民法院的查封要求处理。也就是说刘海燕付款前案涉房屋已被法院查封是客观事实，刘海燕现在陈述不知情，于事实不符，但其仍向美林格公司支付房款，在这种情况下，刘海燕的行为已不属善意。刘海燕并未举证证明其是在人民法院查封之前已合法占有该不动产。刘海燕所谓的已支付全部价款，但款项的实际支付是在2017年10月26日之后，即2018年3月5日才发生。此时，其在明知房产被法院查封的情况下，应当将房款交付泰州医药高新技术产业开发区人民法院执行，而不应当直接支付给美林格公司，但仍恶意向出卖方支付房款。所以刘海燕诉请不符合二十八条规定，不足以阻碍或排除执行的实体权利范畴。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。刘海燕名下有其他房产，且支付房款的方式方法明显于法不符，亦不符合该条的规定，不足以阻碍或排除执行的实体权利范畴。 根据刘海燕及第三人对房屋买卖过程的陈述，案涉房屋原来是出售给了案外人，在海陵区法院查封期间案外人要求退房，正好刘海燕需要案涉房屋，又将案涉房屋转卖给了刘海燕，第三人就用刘海燕的房款还前面买房人的钱，即在海陵区法院查封期间案涉房屋发生了第二次房屋买卖。无论是海陵区法院查封还是高新区法院的查封，案涉房屋买卖行为本身就违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。 张丽群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对其举证、质证权利的放弃。 综上，刘海燕对美林格公司仅享有债权，而一般债权明显不属足以阻碍或排除执行的实体权利范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下： 驳回原告刘海燕的诉讼请求。 案件受理费11148元，公告费1080元，合计12228元，由原告刘海燕负担（原告申请缓交，在本判决发生法律效力之日起十日内由本院直接向原告收取）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 兵 人民陪审员  袁志明 人民陪审员  时党英 二〇一九年四月一日 法官 助理  钱 鑫 书 记 员  唐 月 附法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。