广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初832号原告：谢晓航，男，1992年2月18日出生，汉族，住清远市清城区。原告：刘玮，女，1992年1月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：钟慧波，广东为峰律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所实习律师。被告：清远市富麟房地产有限公司，住所地：清远市清城区静福路6号维港半岛二十三号楼二楼205。法定代表人：梁焕南。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶婉婉，广东优晟律师事务所实习律师。原告谢晓航、刘玮与被告清远市富麟房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晓航、刘玮的共同委托诉讼代理人钟慧波、龙嘉莉，被告清远市富麟房地产有限公司的委托诉讼代理人钟小敏、叶婉婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晓航、刘玮向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园31号楼2801号房屋；2、被告向原告支付逾期交付清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园31号楼2801号房屋的违约金22200元（计算期限从2018年4月1日起至被告交付涉案房屋止，暂计至2018年12月31日共9个月，按租金3700元/月的标准计算，共计33300元）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告就以1272222元的价格购买位于清远市新城东××路××花园××楼××号房屋，2017年2月10日签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2018年3月31日前交付房屋，逾期交房被告需按每日万分之一的标准向原告支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。被告至今仍未通知原告收楼，直至起诉之日涉案房屋仍不具备交楼条件，现被告未按合同约定交付房屋已构成违约，本案中被告逾期交房达数月之久，属严重违约情形，原告认为每日按照已付房款万分之一，且不超过已付房款1%的标准计付违约金尚不足弥补原告的房屋租金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，违约金低于实际损失，可参考租金标准计付原告损失。为维护自身合法权利，请求法院支持原告诉讼请求。被告清远市富麟房地产有限公司辩称：一、涉案31幢楼目前已完成竣工验收，答辩人对涉案房屋及小区的开发建设符合法律规定，不存在过错或违法行为。本案所涉维港半岛花园31幢项目依法取得《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及预售证等所需的行政许可，并于2017年9月通过勘察、涉及、施工、监理、建设单位五方验收，但是答辩人申请规划验收时被告知项目被划入环保督察范围，项目需暂缓验收备案。详见，清远市城乡规划局于2017年8月24日出具的《审定通知书》：报来维港半岛31号楼、32号楼竣工验收经核查按图施工，达到规划条件核实标准，因项目属环保督察范围，待明确处置办法再办理。该审定意见表明，该项目31#虽已达到规划条件核实标准，但仍需等待市政府明确处置办法后才能进行下一步工作，故答辩人未能及时取得竣工验收备案许可，这正是逾期交楼的事实原因。经多方共同努力，涉案31幢楼已于2019年1月25日完成了竣工验收备案手续。答辩人是基于对政府和政府各审批部门的合理信赖财受让土地以及在土地上合法开发建设维港半岛小区，在开发建设过程中答辩人依法履行了相关报建和审批手续，不存在违法施工等问题，且合同约定的交楼时间前项目已竣工且达到验收条件，因验收部门暂停验收导致逾期交楼的发生，答辩人不存在过错。二、答辩人逾期交楼系因政府禁令导致，属于不可抗力的免责范围。七星岗一级水源保护区的拐点坐标一直没有对外公布，因此答辩人对于项目地块及项目建设涉及一级水源保护区环保隐患的问题并不知情，对于项目被划入环保督察范围从而暂缓验收备案的情形，答辩人也不能预见，不能避免，也不能克服。此事实有答辩人提交的证据3《关于解决因水源保护问题暂停房地产开发项目报建与验收问题的复函》中规划部门的意见予以证实。该证据显示，答辩人向环保部门提供18#、19#、20#、30#、31#、32#楼及2、6、7号地下室的坐标后，环保部门测定并告知答辩人18#、19#、20#楼及2号地下室不属于环保督察范围，并为该部分楼栋办理了竣工验收手续，其余部分暂缓办理。根据合同法第一百一十七条的规定，以及涉案合同附件第十一第八条的约定，答辩人交付房屋的日期可以顺延且不承担违约责任。三、涉案合同已明确约定了违约金计算标准，被答辩人提出的计算方式有违合意。合同约定出卖人按日支付买受人已交付房价款万分之一的违约金，但违约金最高不超过买受人已交付房价款的1%，被答辩人起诉状中提出按租金计算违约金的情形，既无事实依据也违反了双方的合意。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认以下事实：2017年2月10日，被告清远市富麟房地产有限公司作为出卖人，原告谢晓航、刘玮作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，由原告向被告购买位于清远市新城东××路××花园××楼××号房屋，商品房总价款为1272222元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明收》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间约定：出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。附件十一合同补充协议第八条约定，逾期交房且买受人要求继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。同时约定下列情形免责：1、因不可抗力；4、因政府部门需要的各项管制延期的；8、因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。合同签订后，原告依约支付了购房款1272222元，并取得了购房发票。2019年3月12日，被告向原告交付了涉案房屋。另查明，本案涉及的31号楼已取得《建设工程规划许可证》。2017年8月24日，清远市城乡规划局出具的《审定通知书》记载“维港半岛31号楼、32号楼竣工验收经核查按图施工，达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，待明确处置办法再办理”。涉案房屋所属31#楼于2017年9月22日经勘察、设计、施工单位、监理单位及建设单位进行竣工验收，于2019年1月25日完成竣工验收备案手续。2018年2月26日，清远市城乡规划局向清远市人民政府办公室发出《关于解决因水源保护问题暂停房地产开发项目报建与验收问题的复函》提到：一、根据环境保护部印发《关于开展环境保护督察工作的通知》（环明传[2016]9号）以及清远市中央环境保护督察交办案件落实组文件，保利天汇等十五个项目涉及七星岗水厂一级水源保护区而列入督察范围（包括朝南维港半岛房地产项目）。按照环境保护督察对上述项目的定性及整改要求，我局从服务企业考虑，目前对上述建设项目的工程建设方案进行审查，但按环境保护督察整改要求，均暂缓办理保利天汇等十五个项目建设工程规划许可手续；二、鉴于江南水厂取水工程项目已启动，且环保部门已初步划定江南水厂饮用水源保护区范围，建议环保部门与环境保护督察积极沟通，明确可否视为已完成整改，同时加快推进水源保护区（现七星岗水厂）的迁移报批工作，从根本上解决因水源保护而暂停房地产开发项目报建与验收的问题；三、若水源保护区近期无法实施迁移，考虑到涉及的建设项目前期手续已依法办理，为避免房地产领域产生过多矛盾，建议环保部门进一步明确七星岗水厂一级水源保护区范围（含四至从标），对上述十五个项目不在保护区范围内的部分明确可给予办理相应规划审批手续；对位于保护区范围的项目亦请市政府尽快明确何时办理规划审批手续。2018年8月20日，就被告请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围一事，清远市环境保护局做出书面复函认为本案涉及的31号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行合同义务。诉讼过程中，双方均确认原告于2019年3月12日实际收楼，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求已无意义。本案中，原告已依约交付了购房款，按合同约定被告理应于2018年3月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付给原告。涉案房屋于2019年1月25日才完成竣工验收备案手续，已构成逾期交房违约。本案争议焦点是被告提出免责抗辩是否成立。首先，环保评审是建设工程竣工验收备案的必备要件。清远市城乡规划局2017年8月24日的审定通知书认为本案涉及的31号楼达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，需要等待明确处置办法再办理，故不能办理并非被告方面的过错。其次，根据清远市环境保护局2018年8月20日做出的关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函可知，本案涉及的31号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区，而是否属饮用水水源一级保护区亦非被告所能确定。再次，涉案房屋所属31#楼于2019年1月25日完成竣工验收备案手续，且被告于2019年3月12日向原告交付了该房屋，可见被告在上述政府原因影响事由消失后能在短期内履行了合同义务，而该时间属于必要的合理期间，被告不存在主观的恶意过错。据此，本院认为造成本案涉及的31号楼不能如期完成建设工程竣工验收备案的原因不是被告主观过错所致，应属约定的免责情形。原告要求被告承担逾期交房的违约责任的理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢晓航、刘玮的诉讼请求。案件受理费632元，减半收取计316元，由原告谢晓航、刘玮负担。审判员  曲洋逸二〇一九年四月二十八日书记员  成 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。