广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2466号上诉人（原审被告）：石晶，女，1970年11月24日出生，满族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州东湖广场物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东湖路112-118号102铺自编之一。法定代表人：杨瑾，该公司总经理。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。上诉人石晶因与被上诉人广州东湖广场物业管理有限公司（以下简称东湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。石晶上诉请求：1.石晶免于向东湖物业公司支付2016年6月29日至2017年12月31日止的物业管理费，免于向东湖物业公司支付自2016年8月1日起的逾期付款违约金；2.东湖物业公司在没有按照《物业管理委托合同》的约定，履行应尽的职责、提供承诺的服务之前，不得再向石晶提出收取物业管理费及逾期付款违约金的要求；3.东湖物业公司赔偿石晶误工费、交通费、收集证据费、名誉损失费、精神损失费共计10000元；4.一、二审诉讼费由东湖物业公司承担。事实和理由：（一）一审时石晶已提供东湖物业公司没有对东湖豪苑地下停车场进行管理的证据材料，在一审庭审中，东湖物业公司的代理人承认之所以没有履行《物业管理委托合同》约定的服务和管理职责，是因为受到广州仪强环保科技有限公司的阻挠。这进一步证明，东湖物业公司确实没有提供相应的管理和服务。一审法院忽略了该事实，主要依据合同约定的收费标准、时间等进行判决，违背了权利义务对等和公平合理原则。（二）东湖物业公司并未对停车位进行管理，提供相应服务，违约在先，理应承担相应的违约责任。东湖物业公司收取物业管理费的前提是必须提供《物业管理委托合同》约定的管理和服务，其没有尽到管理和服务的责任，反而按高标准收取费用并诉诸法院，严重损害了石晶的合法权益。石晶并非东湖豪苑的住宅业主，停车位是按照正规手续办理公证后，向广州仪强环保科技有限公司购买，并已取得《不动产权证书》。石晶对于广州仪强环保科技有限公司和东湖物业公司的纠纷毫不知情，且车库一直是广州仪强环保科技有限公司进行管理和经营，石晶在购买停车位时咨询物业管理费事宜，停车位卖方广州仪强环保科技有限公司明确车库是该公司管理，不收取管理费用。事实上亦是广州仪强环保科技有限公司负责车库的管理，东湖物业公司从未以任何形式张贴并告知石晶其是停车位的物业管理方。（三）即使在提供了约定的管理和服务的情况下，东湖物业公司每月每车收取200元也不符合相关规定，该收费标准超出了政府指导价限价。东湖物业公司二审答辩称，石晶上诉请求二、三已经超出了一审诉讼请求范围，一审中石晶也没有就此提出反诉，其上诉请求二、三应该另案处理。对于石晶提出的物业管理费的问题，东湖物业公司的意见和一审答辩意见一致，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回石晶的上诉请求、维持原判。东湖物业公司向一审法院起诉请求：1.石晶向东湖物业公司支付2016年6月1日起至2017年12月31日止的物业管理费用3800元（每月按200元计算）；2.石晶向东湖物业公司支付拖欠的物业管理服务费用的滞纳金（每月物业管理费的滞纳金从次月1日起计算，每日按应付未付管理费5‰的标准，计至石晶实际清付之日止）。一审法院认定事实：广州东湖豪苑房产开发有限公司（以下简称东湖豪苑公司）是涉案停车场的开发商。根据广州市越秀区第四土地房屋管理所于2008年8月5日出具的《广州市物业服务项目备案回执》记载内容：物业服务企业名称为东湖物业公司，资质等级为三级，承接项目名称为东湖豪苑，选聘单位为东湖豪苑公司，物业服务合同期限为2006年3月1日至2011年2月29日。2011年3月1日，东湖物业公司（受托方、乙方）与东湖豪苑公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业类型为综合商住楼，名称为东湖豪苑；续签委托物业服务期限为180个月，自2011年3月1日至2026年2月29日止，此期限内业主委员会在行政管理部门的指导下成立的，本合同自动终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行服务管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；委托服务管理事项包括有：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、露天及地下车库；七、交通与车辆停放秩序的管理；甲方未出售的地下室停车场车位按停车场租赁协议的规定执行；续签合同后东湖豪苑物业管理服务费住宅用途按每平方米2.5元-3.5元/月收取，非住宅用途按每平方米10元-20元/月收取，已出售的车位按180元-200元/台/月收取服务管理费，月保车位按550元-800元/台/月收取月保费，临时停车按5元-9元/小时收取临保费，以上收费标准按物价上涨指数调整，调整价格标准可依照物价部门的批准或根据有关规定与业主协商的标准进行收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠；逾期欠费业主将按应交的费用每日千分之五的标准计算滞纳金等。2012年6月21日，广州市越秀区第四土地房屋管理所出具《越秀区物业服务合同备案回执》，写明收到东湖物业公司提交的东湖豪苑小区物业服务合同备案资料并已备案。2014年6月5日，东湖物业公司（乙方、物业管理公司）与东湖豪苑公司（甲方、物业建设单位）签订了《物业管理委托补充合同》，其中约定：甲乙双方于2011年3月1日签订《物业管理委托合同》后，由于对业主缴纳物业管理费的时间并未详细约定，导致合同履行中容易同业主发生争议，为此甲乙双方经协商一致，特针对甲乙双方于2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》进行补充约定如下：1.业主应于每个自然月底前向乙方缴纳物业管理费用；2.该补充合同是2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》的补充说明，如有冲突，以本补充合同为准等。一审法院另查明：受广州市中级人民法院委托，广州东方国际拍卖有限公司于2004年1月15日公开拍卖东湖路26号地段东湖豪苑第二期地下负一层停车场产权，广州仪强环保科技有限公司及广州市文兴房地产咨询有限公司以成交价13869240元竞得了上述停车场产权。为此，广州仪强环保科技有限公司与广州市文兴房地产咨询有限公司作为买受人与广州东方国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明买受人通过公开竞价成交广州市东湖路26号地段“东湖豪苑”第二期地下负一层停车场A、B区及停车场C区（在建工程），建筑面积5400平方米，成交价（含佣金）13869240元，为不交吉拍卖等。本院于2004年10月20日作出（2002）穗中法执字第1226-2号民事裁定书，裁定：一、广州市东湖路26号地段“东湖豪苑”第二期A、B座地下负一层已建的地下车库以970.88万元的价格归广州仪强环保科技有限公司所有；二、广州市东湖路26号地段“东湖豪苑”第二期C座在建工程的所有权益以350万元的价格归广州市文兴房地产咨询有限公司所有。同年12月1日，广州仪强环保科技有限公司在广州市房地产交易所办理了预售合同登记，取得了《预售商品房拍卖、裁定登记凭证》，其中写明将原属于东湖豪苑公司位于广州市东山区东湖路26号地段东湖豪苑第一期AB座地下负一层1-180号车位，建筑面积5400平方米、用途车库的商品房裁定给买受人广州仪强环保科技有限公司等。东湖豪苑公司就上述民事裁定书向本院提出异议申请。2006年5月8日，本院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，裁定异议人异议成立，撤销上述第1226-2号民事裁定书，并裁定将上址停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人名下，过户手续按有关规定办理。2007年10月7日，本院作出（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书，称上述2006年5月8日作出的（2002）穗中法执字第1226-3号民事裁定书文字上有笔误，应予补正，裁定：原裁定书“将广州市东湖路26号地段东湖豪苑地下负一层车库停车场A、B区、停车场C区（在建工程）总面积5400平方米，过户到买受人广州市文兴房地产有限公司、广州仪强环保科技有限公司名下，过户手续按有关规定办理”，变更为：“广州市东湖路26号地段东湖豪苑地下负一层车库停车场A、B区过户到买受人广州仪强环保科技有限公司名下，停车场C区在建工程过户到买受人广州市文兴房地产有限公司名下”。2016年6月29日，石晶通过购买，取得了广州市越秀区新河浦路122号B147车位的产权。一审法院再查明：关于东湖物业公司在涉案的停车场是否享有物业管理权的问题，东湖物业公司曾向一审法院提起诉讼，案经一审法院审理，一审法院于2014年4月14日作出（2013）穗越法民三初字第2314号民事判决书，判决：一、确认广州东湖广场物业管理有限公司对广州市越秀区东湖路26号地段东湖豪苑地下停车场享有物业管理权。二、驳回广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。同年9月13日，本院以（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书维持了一审判决。东湖物业公司与广州仪强环保科技有限公司就物业管理的问题，曾发生多次纠纷。在（2016）粤01民终8948号民事判决书中，法院已支持东湖物业公司要求广州仪强环保科技有限公司按每个车位每月200元的标准收取物业管理费的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。本案审理过程中，石晶称其向广州仪强环保科技有限公司购买涉案车位，其从取得房产证后（即2016年6月29日）开始使用涉案车位。一审法院认为：根据上述已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书，东湖物业公司作为广州市越秀区东湖路26号地段东湖豪苑的物业管理企业，对东湖豪苑地下停车场享有物业管理权及向作为停车位产权人收取物业管理费的权利。石晶作为二手购买者，理应去主动了解涉案车位的物业管理方、物业管理费标准及交纳时间等物业管理的相关情况，现石晶以其不知情为由进行抗辩，一审法院不予采纳。东湖物业公司主张的车位物业管理费符合前期物业管理合同的约定，且已有生效文书支持了东湖物业公司可按照每个车位每月200元的标准向同小区的其他业主收取物业管理费，故东湖物业公司要求石晶按照该标准支付物业管理费，合法合理，一审法院对此予以支持。但因石晶自2016年6月29日起才取得涉案车位产权，东湖物业公司要求石晶支付此前的物业管理费依据不足，一审法院不予支持。《物业管理委托补充合同》约定了业主缴纳物业管理费的期限为每个自然月底前，因此，石晶逾期支付物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。鉴于石晶认为东湖物业公司主张违约金的计算标准过高，一审法院根据公平合理的原则，对该标准调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，于2018年8月1日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，石晶一次性向广州东湖广场物业管理有限公司支付广州市越秀区新河浦路122号B147车位从2016年6月29日起至2017年12月31日止的物业管理费（每月按200元计算）及逾期付款违约金（从2016年8月1日起，每月以应付而未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付至石晶付清上述物业管理费之日止，违约金以不超过同期应付而未付的物业管理费本金为限）；二、驳回广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由石晶负担。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审庭审期间，东湖物业公司陈述“因为地下闸门被破坏，故原告派的保安仅能是流动管理，是由于仪强公司的阻碍导致了原告的管理有障碍……”。本院认为，石晶在一审期间并无提起反诉，其二审提出要求东湖物业公司赔偿其误工费、交通费、搜集证据费、名誉损失费、精神损失费等上诉请求，已超出一审的诉讼请求范围，本案不予调处。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：石晶认为其无需向东湖物业公司支付2016年6月29日起至2017年12月31日止的物业管理费以及逾期付款违约金的主张是否成立。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。涉案小区并无成立业主委员会，东湖物业公司与东湖豪苑公司签订的《物业管理委托合同》以及《物业管理委托补充合同》属于前期物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对业主具有约束力。根据已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2449号民事判决书的认定，东湖物业公司系广州市越秀区东湖路26号地段东湖豪苑的物业管理企业，故该公司对东湖豪苑地下停车场享有管理权以及向停车位产权人收取物业管理费的权利。东湖物业公司在一审期间只是陈述因仪强公司的阻碍导致其公司对东湖豪苑地下停车场的管理存在障碍，但并非承认其公司因此停止对东湖豪苑地下停车场提供物业管理服务，石晶提供的证据亦不足以证明东湖物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，石晶认为东湖物业公司无权主张物业管理费的主张依据不足，本院不予采信。涉案车位系石晶向仪强公司购买所得，该车位于2016年6月29日登记在石晶名下，仪强公司在出售车位时对石晶就车位的物业管理问题所作陈述或承诺，并不能约束东湖物业公司。事实上，相关生效判决已判令仪强公司亦须按每车位每月200元的标准，就登记在该公司名下的车位向东湖物业公司缴纳物业管理费，一审法院判令石晶按200元/月的标准向东湖物业公司支付2016年6月29日至2017年12月31日止的物业管理费并无不当，本院予以维持。《物业管理委托补充合同》约定了业主缴纳物业管理费的期限为每个自然月月底前，石晶逾期支付物业管理费，已构成违约，一审法院判令石晶参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付逾期付款违约金，符合公平合理原则，本院予以认可。综上所述，石晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由石晶负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年四月十五日书记员  贾妍胡秀红