文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1514号原告（反诉被告）：彭春华，男，1985年1月14日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县，委托诉讼代理人：黄靖华，广东左宜律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山鼎宏基投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇罗村街联和工业大道西新联和市场投资有限公司D座201号商铺，统一社会信用代码91440600079596870N。委托诉讼代理人：郭家贤,广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蓉，广东都汇律师事务所律师。原告彭春华诉被告佛山鼎宏基投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月15日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院于2019年3月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄靖华、被告的委托诉讼代理人郭家贤、黄蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还双倍购房定金40000元；2.被告返还原告已支付的首付款263540元及利息（利息以263540元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.被告赔偿原告房屋上涨损失100000元；4.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年2月7日，原告在被告处购买位于佛山市南海区狮山镇罗村大道南1号光明花半里雅筑2区11座201房，原告依约支付了购房定金20000元以及首期款263540元。由于原告购买的房子坐落在二层，被告称二层的公共平台可以由原告使用，但需原告支付平台使用费72000元，该使用费不能通过银行贷款支付，需一次性现金支付且不出具任何的收据。原告在支付定金和购房款之前，被告并未与原告释明这一点，且原告认为被告的做法无法保障原告的权益，故多次与被告交涉，请求被告依约履行合同义务，但被告迟迟未出具相应的认购协议或与原告签订商品房买卖合同。直至2018年9月，原告多次投诉未果，被告知原告所认购的涉案商品房已出售他人，被告称原告可以继续履行合同义务，但由于商品房楼价上涨，原告需按上涨后的楼价选购其他楼层。在原告已支付定金和首付款的前提下，被告未经原告的同意将涉案房屋出售他人的行为已严重损害原告的权益，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的第八条的规定，现商品房的楼价已上涨，原告需另行购买，被告的违约行为导致原告损失严重，被告应赔偿原告因楼价上涨后所产生的所有损失。故起诉。被告辩称，1.原告诉请要求双倍返还定金没有事实依据。被告没有违约行为，也没有一房两卖的情况。原告向被告支付了定金20000元购买涉讼房屋，但事后经被告销售人员多次通过微信催告原告前来办理签约但未果，直至2018年3月16日原告通过微信确认不购买涉案房屋。2.原告不购买涉案房屋已经构成违约。被告于2018年3月16日、4月4日两次通过微信方式通知原告解除商品房买卖合同关系，并且没收定金，同时告知原告被告有权另行出售涉案房屋，已经履行了通知义务，故原告违约在先，原告无权要求被告双倍返还合同定金。3.原告主张的首付款利息以及赔偿款均没有事实和法律依据。首先，首付款利息以及100000元的赔偿损失应已违约为前提，结合本案原告主动提出不购买涉案房屋，在双方建立了事实的买卖关系后，原告主动提出不购买涉案房屋的行为违约在先，被告已向原告发出解除通知，为此，双方的买卖关系已经解除。被告另行出售案涉房屋不构成违约。其次，该100000元的损失原告亦未举证证明，应承担举证不能的法律后果。4.针对首付款，被告要求解除买卖关系之日已经要求原告前来办理退款手续，所以延迟退款的责任在于原告，被告同意退还首付款本金263540元予原告。被告向本院提起反诉请求：1.原告向被告已交付的20000元定金归被告所有；3.本案的诉讼费由原告全部承担。事实和理由：原、被告已达成合意，双方存在商品房买卖合同关系。原告购买被告开发的位于佛山市南海区狮山镇罗村大道南1号光明花半里雅筑11座201房。原告于2017年11月29日通过刷卡的方式向被告支付购房定金20000元，被告于2018年2月7日向原告出具了一份等额的收据。事后，被告多次向原告催促办理签约手续以及办理银行按揭手续，但原告一再借故拖延，也不提供相应银行贷款手续给按揭银行，最终原告于2018年3月16日向被告确认不购买涉案的11座201房，为此，2018年3月16日、2018年4月4日，被告两次通过微信通知原告与其解除商品房买卖合同关系，并没收其已支付的20000元定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原告经被告多次催告一直不签约，且于2018年3月16日确认不要涉案房屋，原告单方违约在先，因此，被告有权按照上述法律规定没收原告已付定金20000元。原告对反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据。违约责任在于被告，由于被告在原告支付定金和首付款之前并没有与原告释明原告所购房屋的平台使用费72000元是不能出具任何收据，且不能通过银行贷款支付，在原告支付了定金和首付款之后，被告亦迟迟未出具相应的认购书或与原告签订商品房买卖合同，之后原告要求被告履行合同义务，但被告一直不予配合。且将涉案房屋另售他人，导致原告产生因房屋价格上涨要另行购买的损失。庭审中，原告举证如下：1.置业计划表复印件1份、收款收据复印件2份，用以证明2018年2月7日，原告在被告处购买位于佛山市南海区狮山镇罗村大道南1号光明花半里雅筑2区11座201房，原告依约支付了购房定金20000元以及首付款263540元。2.佛山市房产信息网截图、微信聊天记录截图打印件各1页，用以证明直至2018年9月份，原告多番投诉未果，被告告知原告所认购的涉案商品房已出售他人，被告称原告可以继续履行合同义务，但由于商品房楼价上涨，原告需按上涨后的楼价选购其他楼层。经质证，被告对原告出示的证据1的置业计划表三性有异议，未经过被告盖章确认，亦没有被告员工的签字；对收款收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该组证据恰好证明了原、被告双方已经达成合意，原告向被告认购涉案房屋，并向被告支付了定金20000元及首付款263540元，可见，原告已经在履行商品房买卖合同。对证据2中的佛山市房产信息网截图的真实性无法确认，没有相关部门的盖章，即使该证据真实，亦是由于原告已于2018年3月16日确认不购买涉案房屋，被告亦两次发出解除买卖关系的通知，所以违约方是原告并非被告；对微信聊天记录截图的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该证据仅能证明原告在确认不购涉案房屋后，再次要求购买其他房屋的咨询情况，不能证明被告存在违约行为。被告举证如下：1.微信聊天记录截图打印件9页，用以证明被告已经多次向原告催告要求其前来办理商品房买卖合同的签约手续以及提交其与其配偶的征信手续、银行流水，但原告一直借故拖延，并未履行签约的义务。原告于2018年3月16日通过微信向被告确认不购买涉案房屋，原告违约在先。该证据于2018年3月16日、4月4日被告两次向原告发出解除通知，2018年3月16日双方已经解除了案涉房屋的买卖关系，被告有权没收原告支付的20000元定金，同时有权另行出售案涉房屋，不存在一房二卖的情况。2.收款收据原件2份、广东银联银行存根原件3份，用以证明原告于2017年11月26日通过刷卡方式支付了购买涉案房屋定金20000元，2017年11月29日、2018年2月7日通过刷卡方式合计向被告支付首付款263540元，同时被告于2018年2月7日向原告出具了20000元定金收据以及263540元首付款收据，双方已经形成了事实的买卖关系。同时有立约的意向，该20000元属于立约的定金。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，对其证明内容有异议，因被告无法出具平台使用费的相关收据，迟迟不与原告签订认购书或商品房买卖合同，是被告违约在先；被告的销售人员在微信聊天记录中发出的解除通知不具有法律效力，该解除通知既无被告的盖章，亦没有书面送达给予原告。对证据2的真实性无异议，对其证明内容有异议，原告在支付了定金以及首付款后，双方已形成事实的买卖关系，但被告未出具任何认购书或者商品房买卖合同。经审核，原、被告各提交的微信聊天记录截图和收款收据、被告提交的广东银联银行存根，当事人对其真实性均无异议且与本案相关联，本院均予以采信。原告举证置业计划表为复印件且其上大部分内容为手写体，原告未能举证证明手写部分为被告方书写，本院采纳被告质证意见，对该证据不予确认；原告提交佛山市房产信息网截图反映双方诉争的11座201房的房屋基本信息并拟证明该房已另售他人，该事实可与被告庭审中述称相吻合，本院对该证据予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：原告彭春华分别于2017年11月26日、2017年11月29日、2018年2月7日刷卡支付20000元、10000元、253540元；被告佛山鼎宏基投资发展有限公司于2018年2月7日出具两份收款收据，分别载明被告收取原告购买光明花半里雅筑11座201房（以下简称涉讼房屋）上述20000元定金和263540元首期款。2018年1月至2018年11月期间，原、被告通过微信就涉讼房屋的交易沟通情况如下：            日期              发送人              微信内容                  18.1.15              被告销售              资料准备好了吗？什么时候过来签？                  原告              我的准备好了，我老婆还在家，如果我一个人可以的话，随时可以签；你知道的大肚子不方便；我尽快安排。                  被告销售              开发商说拖得太久了，可以先过来交钱吗？之后才补签按揭；因为之前已经拖了一个月哦。                  原告              知道了，我在茂名工作，我尽快安排时间。                  18.1.17              被告销售              你什么时候过来办理？                  原告              在开会，现在无法定哪一天，只能尽快安排                  18.1.23              被告销售              周四能过来吗？农行政策变动。                  原告              过不去；每天累成狗。                  18.1.25              原告              我老婆下周四放假，我尽早安排时间过来，感谢。                  原告、被告销售              原告提交银行流水予被告员工（过程略记）                  18.1.27              原告              我爱人下周五放假，上次算的首期款是49万多，请确认？我的征信体现有一套在供，婚前所购，佛山无房。                  被告销售              现在农行不接装修贷，只能看一下农商银行接不接；问了你都还没能过来，你尽快过来尽快安排。                  18.1.28              被告销售              1号能过来，农行接到31号就不接了。                  原告              我爱人没那么早放假。                  18.2.5              原告              7号可办理吗？我年前只有7号抽点时间；帮我算一下首付需要准备多少？                  18.2.6              被告销售              明天9点农商银行开好银行卡，然后九点半过来签。                  原告              我明天来办理。                  18.2.7              被告销售              你过去找陈先生；你先去开卡，两点半到达农商银行；签完回去售楼部给首付，签合同；                  被告销售              回去售楼部交首付签合同；                  原告              完成了，马上过去。                  被告销售              要交完首付才可以签合同。                  原告              年前是抽不开身了，只能安排年后，请谅解。                  18.2.8              被告销售              大概年后什么时候过来？                  原告              只能说确定了哪天提前告诉你。                  被告销售              公司现在吹得很紧；因为你这个确实有点久了。                  18.2.23              原告              如果不能成，那很抱歉。这两天可以办退购手续吗？                  被告销售              这个我做不了决定。                  18.3.12              原告              阿欣美女，开发商怎么回复你？可以有收据或凭证，我马上来交钱。                  被告销售              那个美女在问老板了；开发商发了一段话给我，叫我发给你：彭春华先生您于2017年11月29日向我司订购了11座201商品房，并于当日交付定金20000元，于2018年2月7日交付首期款263540元，请您在2018年3月17日前到我司交付剩余款项。且您至今仍未过来签订相关合同，已构成违约。因此我司现解除买卖合同，没收您所交付的定金，并且我司有权将商品房另行出售。                  18.3.16              被告销售              现在有客户想要；你确定不要可以过来退款手续？                  原告              我尽快安排，实在是忙。                  被告销售              你确定201不要了是吗？                  原告              确定不要；上午几点可以办理？不能全部退吗？                  被告销售              你可能要找一下贺总，开发商要挞定。                  原告              钱，我是准备了，只能开发商无收据，所以才退购。                  被告销售              开发商不会听这个理由的。                  原告              201是否要售出去，需我办妥了退款手续才行。不是我不想购买，只是无凭证或收据。                  被告销售              本来就是没收据的，之前说好的。                  被告销售              你可能要找一下贺总，开发商要挞定。                  原告              给收据或合同，立马交齐款。不然201暂不能售出。                  18.3.17              原告              我一直坚持，有收款凭证立即付款，无凭证则不购，不是我拖延；                                 被告销售              我也没办法了，问了领导，你跟他说吧。                  18.3.24              被告销售              开发商说过了周一就挞定哦。                  18.4.4              被告销售              彭春华先生您于2017年11月29日向我司订购了11座201商品房，并于当日交付定金20000元，于2018年2月7日交付首期款263540元，请您在2018年3月17日前到我司交付剩余款项。且您至今仍未过来签订相关合同，已构成违约。因此我司现解除买卖合同，没收您所交付的定金，并且我司有权将商品房另行出售。                  18.5.28              被告销售              你那里怎么搞；开发商说当挞定。                  18.7.2              被告销售              你是打算首付一直放开发商这里？你那套房已经被其他人买了。                  原告              走法律途径；钱我准备了，但你们只让交现金，无凭据，咋交易。                  被告销售              不交易你就退啊。                   18.8.31               原告              我明天办手续；买不成只能退了。                  被告销售              办理退款手续。                  18.9.4              被告销售              开发商问你的诉求是什么，拖了半年才过来。                  原告              平台的事协调不了，我过来何用？我的诉求就是平台交款有凭证。                  被告销售              房子已经卖了，换其他可不可以；首期可以退。                  原告              不退，我要房；请与你领导沟通，我就看中11座201，开发商一房二售，错不在我。我一直以来的诉求就是平台付款可以，但得有收据凭证给我，这个诉求达到了，我随时可以付款，非我故意拖延。                  18.9.7              原告              先定下22座301。                  被告销售              这套单位先帮你留着。                  被告销售              201是98方，你全部加起来。                  原告              毛坯943540+装修327000+30000改造=1300540；平台另算                  被告销售              要四个加起来，全部。                  原告              四个加起来的话，那平台是买还是赠呢？                  被告销售              “表情笑脸”      庭审中，原被告均确认双方对包括房屋交付时间及标准、逾期交楼/付款的违约责任等事项未协商一致；原告述称在刷卡支付首付款后，原告才知道平台使用费需要现金支付，被告否认存在平台费收费；被告确认涉讼房屋已于2018年8月31日另售他人。本院认为，被告为涉讼房屋的开发商，本案是围绕商品房认购、签约发生的争议，原告交纳定金和首期款时涉讼房屋为预售状态，故本案应为商品房预售合同纠纷。原被告均确认双方未对包括房款支付方式及期限、房屋交付时间及标准、逾期交楼/付款的违约责任等房屋买卖合同的主要条款事项协商一致，原被告成立商品房预约合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原、被告在合同磋商过程已经对交易的房屋房号、定金首期款的数额等达成部分合意，原告亦支付定金为合同订立提供担保，非经双方协商一致，不得对上述已约定条款擅自作出变更，否则，违约方应承担定金罚则的相应责任；对未约定事项,双方仍应在合意的基础上进行协商、补充，对合同主要条款达成一致合意并最终订立本约合同。针对本案未订立本约合同的原因和责任，本院分述如下：首先，定金和首期款收据上并未对平台使用费的情况进行载明，被告虽在庭审中否认平台费的存在，但综合双方的微信聊天记录，针对原告多次提到的平台费问题，被告销售始终未作否认，并曾回应“本来就是没收据的，之前说好的”（2018.3.16）、“毛坯943540+装修327000+30000改造=1300540；平台另算；要四个加起来，全部”（2018.9.7），原告称是基于双方对平台使用费的支付未协商一致而导致本约一直未订立的解释较为可信，本院予以采纳。对于预约合同关系，原、被告均不负强制缔约义务，双方对平台费这一尚未约定的事项未达成一致，属于因不可归责于当事人各方的理由而未订立本约，此情况不应适用定金罚则；其次，原、被告均未举证证明双方已约定明确的订立本约的期限及条件，在未约定具体的签订本约的时间的情况下，为磋商预留了不确定的期限，双方负有的磋商义务更加宽松，亦因此增加了本约无法订立的风险，双方对此应有所预见并承担相应可能出现不利后果。在原告交纳定金后，双方均负有诚信磋商的义务。从原、被告的微信聊天记录来看，双方确已先后就按揭手续的办理、合同签订时间和平台使用费的支付进行了沟通磋商，并不存在任一方明显故意拖延签约的情形；最后，原告在微信聊天记录中曾明确表示不购买涉讼房屋，被告在此情况下将涉讼房屋已另售他人，原、被告就涉讼房屋的交易已无法继续履行且双方对此亦无过错。综上所述，在致合同未能最终订立双方均不存在过错的情况下，原告诉请被告退还购房定金20000元和首期购房款263540元，符合法律规定，本院均予以支持；原告主张被告赔偿一倍定金20000元及房屋上涨损失100000元、被告主张没收定金20000元，均理据不足，本院不予支持。关于原告主张的首期购房款利息问题。本案判决发生法律效力前，双方就涉讼合同的权利义务尚未确定，被告未履行未确定的义务不需承担法律责任。本案判决生效后，被告不履行生效判决确定之付款义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任，故原告的利息主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条和第九十七条的规定，判决如下：一、佛山鼎宏基投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元和首付款263540元予彭春华；二、驳回彭春华的其他诉讼请求；三、驳回佛山鼎宏基投资发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7353.1元，减半收取计3676.55元（彭春华已预交），由彭春华负担900元，由佛山鼎宏基投资发展有限公司负担2776.55元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予彭春华，本院不另收退。反诉受理费300元，减半收取计150元（佛山鼎宏基投资发展有限公司已预交），由佛山鼎宏基投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年四月十二日书记员  刘冬花