广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3104号上诉人（原审被告）：佛山市顺德新幸福房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：冯少龙，总经理。被上诉人（原审原告）：王胜，男，汉族，住浙江省永康市。被上诉人（原审原告）：胡月吹，女，汉族，住浙江省永康市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李英豪，广东历恒律师事务所律师。上诉人佛山市顺德新幸福房地产发展有限公司（以下简称新幸福公司）因与被上诉人王胜、胡月吹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。新幸福公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王胜、胡月吹的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王胜、胡月吹承担。事实与理由：一、王胜、胡月吹未按约定时间交付第一期购房款，已构成根本违约，按照《新幸福领汇家园认购书》（以下简称案涉合同）的约定，新幸福公司有权解除案涉合同。王胜、胡月吹在一审中提交的微信聊天记录缺乏真实性、完整性，一审法院不应予以采信。即便该聊天记录内容真实，其亦反映了王胜、胡月吹存在逾期交付首期房款的违约行为，而且，王胜、胡月吹至今未提交证据证明其具备足够的付款能力，一审法院的认定有误。二、王胜、胡月吹完全知悉新幸福公司的收款账户，可以履行付款义务却不履行。一审法院却认定其付款义务需先经新幸福公司明示，有违案涉合同约定，亦加重了新幸福公司的义务。具体理由如下：1.案涉合同第三条第一款明确约定王胜、胡月吹已充分知悉有关购买案涉商品房的相关事宜，并确认无误；2.新幸福公司在销售现场公示了《广东省佛山市顺德区商品房预售许可证》，该预售许可证可循公开途径查阅，其亦明确显示预收款专用账户；3.王胜、胡月吹交付定金及税费的行为已表明其知悉新幸福公司的收款账户；4.若新幸福公司拒收案涉楼款，王胜、胡月吹可以将案涉楼款通过公证提存，避免损失扩大。三、王胜、胡月吹只提交了《民事委托代理合同》及发票，但未能提交相关付款凭证，律师费实际上没有发生，新幸福公司不应向王胜、胡月吹支付相关费用。王胜、胡月吹辩称：一、一审法院认定王胜、胡月吹不存在违约及新幸福公司不享有合同解除权，完全正确。二、一审法院认定王胜、胡月吹确有支付能力及采纳王胜、胡月吹以自有资金一次性支付剩余购房款531492元有利于实现双方合同目的完全正确。三、王胜、胡月吹提交的《民事委托代理合同》及发票足以认定王胜、胡月吹在本案中有律师费支出，一审法院据此酌定律师费20000元并无不当。王胜、胡月吹向一审法院起诉请求：1.确认新幸福公司于2018年1月10日发出的《解除合同通知书》无效；2.新幸福公司继续履行王胜、胡月吹与新幸福公司于2016年12月24日签订的《新幸福领汇家园认购书》；3.王胜、胡月吹与新幸福公司到佛山市顺德区房管部门签订正式的《商品房买卖合同》，将登记在新幸福公司名下的位于佛山市顺德区某号的商品房过户登记至王胜、胡月吹名下，并交付王胜、胡月吹使用；4.新幸福公司交付赠送的松下牌暖风、排气一体机1台，万和牌电热水器1台、格力牌空调1台；5.上述商品房过户登记到王胜、胡月吹名下当日由王胜、胡月吹将剩余购房款531492元一次性支付给新幸福公司，并由王胜、胡月吹承担商品房过户登记所涉的税费；6.新幸福公司赔偿王胜、胡月吹律师费35000元；7.本案诉讼费由新幸福公司负担。一审法院认定事实：2016年12月24日，新幸福公司作为甲方与王胜、胡月吹作为乙方签订案涉合同。合同约定：乙方认购甲方所建位于佛山市顺德区某号的房屋，预售建筑面积共64.3平方米，其中套内建筑面积45.28平方米，分摊共有建筑面积19.02平方米；认购价为551492元，定金20000元须于签订该认购书时付清，定金作为购房款的一部分；乙方应于2016年12月30日前付清第一期购房款281492元并前往甲方处签订《商品房买卖合同》及其它有关协议；乙方须同时提交相关资料向银行办理270000元的按揭手续。该认购书第11条约定：“依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用的时间是2017年12月31日前。”第19条约定：“本认购书在履行中发生争议，双方应协商解决。如双方协商不成时，可向物业所在地人民法院申请裁决。因此产生的律师费、诉讼费等均由败诉方承担（具体标准参照相关规定执行）。乙方发生违约，若甲方通过诉讼方式向乙方追讨时，双方同意交由顺德区人民法院裁判，且甲方因此支付的诉讼费、律师费等均由乙方承担。”备注处写明：“获赠‘松下’牌暖风排气一体机壹台、‘万和’牌电热水器壹台、‘格力’牌空调壹台”。同日，王胜、胡月吹向新幸福公司支付定金20000元，新幸福公司出具收据确认收到。该日18时许，新幸福公司的销售人员通过微信向王胜发送新幸福公司银行账号，并计算印花税、手续费、登记费等共为18381元。2016年12月28日，王胜、胡月吹向新幸福公司的顺德农商银行账号8××2转账支付18381元。该日17时许，新幸福公司的销售人员通知王胜、胡月吹明天早上9时到场办理银行按揭手续及支付第一期购房款。2016年12月29日9时24分，该销售人员通知改为14时办理。王胜于该日14时2分发送信息称“现在过来了”。王胜自2017年1月10日起多次询问何时签订购房合同，该销售人员表示需要等待通知，暂时不能签约。2018年1月8日，新幸福公司向王胜、胡月吹发出《解除合同通知书》，称王胜、胡月吹未按约定时间付款已构成违约，自通知书发出之日解除双方签订的《新幸福领汇家园认购书》，并没收定金。王胜、胡月吹于2018年1月10日收到该《解除合同通知书》。2018年3月7日，王胜、胡月吹聘请广东某律师事务所的律师提供法律服务，并支付律师费35000元。2018年3月20日，王胜、胡月吹诉至一审法院。另查明，广东某律师事务所向佛山市顺德区国土城建和水利局提交“关于查询新幸福领汇家园9座有关情况”的介绍信。该局于2018年4月3日复函，称截至2018年3月28日，新幸福领汇家园9座615号单元在顺德区商品房交易信息网上显示的状态为未售，该单元已办理商品房权属确认但未办理不动产登记证。一审法院向该局调查核实能否通过强制执行将案涉房屋过户登记至王胜、胡月吹名下，新幸福公司是否仍需与王胜、胡月吹签订《商品房买卖合同》。佛山市顺德区国土城建和水利局复函称，一、对于案涉房屋，在一审法院送达相关的民事判决书或执行裁定书、协助执行通知书的情况下，能够通过强制执行过户登记至王胜、胡月吹名下；二、新幸福公司无需与王胜、胡月吹签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。王胜、胡月吹与新幸福公司签订的《新幸福领汇家园认购书》虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但该认购书已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据认购书负有支付房屋价款或者交付房屋义务，王胜、胡月吹也已支付作为购房款的定金20000元，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。新幸福公司主张王胜、胡月吹未能在2016年12月30日之前支付第一期购房款，构成违约。但从王胜、胡月吹提供的微信聊天记录可以看出，王胜、胡月吹曾于2016年12月29日到新幸福公司处要求办理银行按揭贷款及支付第一期购房款。在当天未能办理后，王胜也多次向新幸福公司销售人员催告办理上述手续。该销售人员答复需等待通知。因此王胜、胡月吹对于未能在2016年12月30日之前支付第一期购房款，并不存在违约的主观故意。新幸福公司主张王胜、胡月吹已经知道新幸福公司银行账号信息，可以迳自转账支付第一期购房款。但从王胜、胡月吹获悉该银行账号的经过可以看出，王胜、胡月吹在付款前需要等待新幸福公司的工作人员明确指示收款账号及付款金额。而且当时王胜、胡月吹需要在支付第一期购房款后，由新幸福公司及时提供签订所用格式合同、出具收据并配合办理按揭贷款手续，故即使王胜、胡月吹知悉上述银行账号，也难以放心直接向上述银行账号转账支付款项。新幸福公司作为房产开发商，专门从事房地产的开发、销售，在商品房交易过程中处于主导地位。因此新幸福公司对于何时支付购房款及支付金额、支付方式，负有积极告知、提醒购房者的义务。王胜、胡月吹作为一般购房者，在商品房交易过程中对于需要支付的大额款项，采取等待房产开发商明确指示后再履行支付义务的谨慎态度，并无不妥，也符合商品房买卖的交易习惯。因此，虽然上述认购书已载明第一期购房款应于2016年12月30日前付清，但王胜、胡月吹在新幸福公司未清楚要求支付该笔购房款并对支付方式给予指示的情况下，未在上述日期前支付扣除定金后的第一期购房款261492元，并不构成违约。新幸福公司抗辩在解除案涉合同前曾向王胜、胡月吹催收第一期购房款，但称仅是通过电话催收，而且未能提供通话录音或其他相关证据材料予以证明。新幸福公司应对此承担举证不能的不利后果，对于新幸福公司该项抗辩，一审法院不予采纳。新幸福公司以王胜、胡月吹未按约定时间付款构成违约为由主张解除案涉合同，但如前所述，王胜、胡月吹并不构成违约，故新幸福公司并不享有合同解除权。对于王胜、胡月吹主张新幸福公司发出的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力，一审法院予以支持。王胜、胡月吹与新幸福公司之间的商品房买卖合同既未解除，则应继续履行。王胜、胡月吹确认可以以自有资金一次性支付剩余购房款531492元，且确有支付能力，王胜、胡月吹提出的该履行方式可行且有利于实现双方合同目的，一审法院予以采纳。故王胜、胡月吹关于新幸福公司继续履行案涉合同并协助办理房屋过户、交付房屋的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。因案涉合同中约定的履行时点已经经过，现已无法适用，为便于双方履行合同，由一审法院结合王胜、胡月吹主张及双方实际情况重新指定各履行时点。王胜、胡月吹应于判决发生法律效力之日起三十日内向新幸福公司一次性支付剩余购房款531492元。新幸福公司应在王胜、胡月吹履行上述义务之日起三十日内协助王胜、胡月吹办理案涉房屋的所有权过户登记手续。对于王胜、胡月吹主张在案涉房屋登记至其名下当日方向新幸福公司支付剩余购房款531492元，一审法院不予采纳。王胜、胡月吹主张由自身承担在办理案涉房屋所有权过户登记过程中所产生的契税费用，但关于上述契税费用的具体金额及缴交主体问题，属于行政机关的职责范围，故一审法院在本案中不作处理。王胜、胡月吹确实要求由自身承担的，又或以2016年12月28日所支付18381元抵扣的，可待上述契税费用实际产生、缴交后另行主张。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”案涉合同也约定新幸福公司向王胜、胡月吹交付的房屋应当已办理竣工验收备案手续及取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。新幸福公司在一审中确认案涉房屋已办理了该手续及取得该表，即该房屋已竣工并经验收合格，具备交付使用的条件。对于王胜、胡月吹主张新幸福公司将案涉房屋交付给王胜、胡月吹使用，一审法院酌情支持新幸福公司应在王胜、胡月吹取得案涉房屋的不动产权属证书之日起十日内履行该义务。王胜、胡月吹认为交付使用的案涉房屋还应带有装修。虽然案涉合同中提及交付的商品房是“符合本合同附件所规定的装饰和设备标准”，但王胜、胡月吹未能提供上述附件，也未能说明所约定的装修具体标准。而且王胜、胡月吹在诉讼请求中并未要求交付使用的案涉房屋应带有装修。因此，王胜、胡月吹认为的案涉房屋交付使用时还应带有装修，已超出其诉讼请求范围。对于王胜、胡月吹与新幸福公司是否约定案涉房屋交付时应带有装修，一审法院不予审查处理。王胜、胡月吹在案涉房屋交付后，确实认为房屋应带有装修而未带有的，又或装修不符合约定的，可以另行主张权利。王胜、胡月吹主张新幸福公司与其到佛山市顺德区房管部门签订正式的《商品房买卖合同》。但案涉合同仅约定王胜、胡月吹前往新幸福公司处签署《商品房买卖合同》及其它有关协议，而并未约定新幸福公司负有与王胜、胡月吹到佛山市顺德区房管部门签订《商品房买卖合同》的义务。佛山市顺德区国土城建和水利局也已明确，王胜、胡月吹与新幸福公司之间无需签订《商品房买卖合同》。且如前所述，案涉合同本身即应当认定为商品房买卖合同。因此，对于王胜、胡月吹该项诉讼请求，一审法院不予支持。王胜、胡月吹在诉讼请求中主张新幸福公司交付松下牌暖风排气一体机、万和牌电热水器、格力牌空调各1台，但并未写明上述电器的具体型号。案涉合同并没有记载赠送电器的具体型号，王胜、胡月吹在一审中也无法说明具体型号。王胜、胡月吹要求新幸福公司交付的物品无法具体确定，故对王胜、胡月吹该项诉讼请求，一审法院不予支持。案涉合同第19条约定律师费由败诉方承担。本案中，王胜、胡月吹的部分诉讼请求一审法院予以支持，但也有部分诉讼请求一审法院不予支持。而且王胜、胡月吹所主张的律师费35000元为其与受托律师事务所之间的约定，新幸福公司并未参与律师费金额的协商，故该金额并不必然约束新幸福公司。根据王胜、胡月吹获得支持的诉讼请求情况及具体案情，一审法院酌定新幸福公司应承担的该项律师费为20000元，王胜、胡月吹主张超出部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认新幸福公司发出的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力；二、王胜、胡月吹于判决发生法律效力之日起三十日内向新幸福公司一次性支付剩余购房款531492元；三、新幸福公司继续履行《新幸福领汇家园认购书》约定的合同义务，于王胜、胡月吹履行判决第二项所确定的义务之日起三十日内协助王胜、胡月吹办理位于佛山市顺德区某号的房屋的所有权过户登记手续；四、新幸福公司于王胜、胡月吹取得位于佛山市顺德区某号的房屋的不动产权属证书之日起十日内将该房屋交付王胜、胡月吹使用；五、新幸福公司于判决发生法律效力之日起十日内向王胜、胡月吹支付律师费20000元；六、驳回王胜、胡月吹的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4827.46元，由王胜、胡月吹负担1827.46元，由新幸福公司负担3000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：案涉《新幸福领汇家园认购书》是否应当继续履行；新幸福公司是否应向王胜、胡月吹赔偿律师费20000元。关于第一个争议焦点。新幸福公司以王胜、胡月吹未在2016年12月30日前付清第一期购房款281492元构成根本违约为由，上诉主张解除《新幸福领汇家园认购书》。根据王胜、胡月吹在一审中提交的微信聊天记录显示，王胜曾在2016年12月29日到新幸福公司处要求办理银行按揭贷款及支付第一期购房款，在当天未能办理后，王胜多次敦促新幸福公司的销售人员办理相关手续，对方回复需等待公司通知。一审法院据此认定王胜、胡月吹未能在2016年12月30日前支付第一期购房款不存在违约的主观故意，并无不当，本院予以维持。新幸福公司上诉主张，王胜、胡月吹明知新幸福公司的收款账号，可以自行转账支付第一期购房款。本院认为，虽然案涉合同载明第一期购房款应于2016年12月30日前付清，但王胜、胡月吹作为一般购房者，在多次主动要求付款、签约但均未得到销售人员的明确指示的情况下，未在合同约定的前述日期前支付第一期购房款，有合理抗辩事由，不构成违约。新幸福公司以王胜、胡月吹的行为构成违约为由，上诉主张案涉合同应予解除，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《新幸福领汇家园认购书》第19条约定，律师费由败诉方承担。本案中，王胜、胡月吹提交了委托代理合同及35000元律师费发票，足以证明王胜、胡月吹已经支出了35000元律师费。一审法院根据本案的案情，酌情判令新幸福公司应向王胜、胡月吹支付律师费20000元，有合同及法律依据，本院予以维持。新幸福公司以王胜、胡月吹未提交律师费入账凭证为由，上诉主张律师费并未实际发生、其无需向王胜、胡月吹支付，于法无据，本院不予支持。综上所述，新幸福公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由上诉人佛山市顺德新幸福房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年四月十一日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋