黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑07民初40号原告：姚兆武，男，1969年12月28日出生，汉族，伊春市达利木业有限责任公司法定代表人，住黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：张庆伟，黑龙江中兴律师事务所律师。被告：伊春和谐房地产开发有限公司，住所地黑龙江省伊春市伊春区新兴西大街108号院内。法定代表人：王立文，职务经理。被告：王立文，男，1974年1月8日出生，汉族，伊春和谐房地产开发有限公司法定代表人，住黑龙江省伊春市伊春区。被告：陈照婧，女，1983年8月17日出生，汉族，伊春和谐房地产开发有限公司股东，住黑龙江省伊春市伊春区。三被告共同委托诉讼代理人：杨荣海，黑龙江合玄律师事务所律师。原告姚兆武与被告伊春和谐房地产开发有限公司（以下简称和谐公司）、王立文、陈照婧合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚兆武及其委托诉讼代理人张庆伟、被告和谐公司法定代表人王立文、陈照婧及共同委托诉讼代理人杨荣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚兆武向本院提出诉讼请求：要求解除双方签订的《伊春市乌马河达利木业公司厂房拆迁置换新楼协议》（以下简称《协议》），并判令和谐公司给付其1048万元及利息，王立文、陈照婧对该债务负连带责任。事实和理由：2017年5月3日，姚兆武与和谐公司签订《协议》，双方约定：总补偿价值880万元，其中该协议签订时付款20万元，三个月内另付80万元。剩余780万元用建成的部分楼房偿还；交房期限2017年12月30日；因和谐公司原因造成延期交房，逾期交房和谐公司向姚兆武支付违约金按总补偿价值的10%计算；协议签订后正式生效，如一方违约，赔偿对方违约金100万元。《协议》签订后，姚兆武将达利公司厂房交付和谐公司，和谐公司给付姚兆武20万元。现和谐公司对厂房进行了拆迁，但是并未进行开发建筑楼房，拆迁后场地闲置。和谐公司应给付姚兆武剩余款项860万元、逾期交房违约金88万元、合同违约金100万元，以上款项合计1048万元。王立文、陈照婧系和谐公司股东，对债务应负连带责任。和谐公司、王立文、陈照婧辩称，1、同意解除双方签订的《协议》；2、姚兆武作为本案原告诉讼主体不适格，人民法院应依法裁定驳回起诉。双方签订的《协议》中拆迁人甲方为和谐公司，被拆迁人乙方为伊春市达利木业有限责任公司（以下简称达利公司），且案涉地块的土地使用权人是达利公司。姚兆武与本案没有直接利害关系，不具备诉讼主体资格；3、姚兆武的诉讼请求与事实互相矛盾，且缺少事实根据和法律依据。案涉协议约定达利公司厂房和土地拆迁总补偿价值880万元，和谐公司给付达利公司补偿款100万元，剩余780万元用和谐公司在原址建成的部分楼房补偿。在没有解除案涉协议的情况下，达利公司仅能要求和谐公司给付剩余80万元补偿款及安置房屋，其主张和谐公司直接给付1048万元及利息缺少事实根据及法律依据；4、案涉协议对和谐公司重复约定违约金，且约定的违约金数额过高。案涉协议第二条约定：“因和谐公司原因造成延期交房，向达利公司支付违约金按总补偿价值的10%计算”。第五条约定：“如有一方违约，赔偿对方违约金100万元整”。案涉协议约定因和谐公司原因造成延期交房，支付违约金88万元，又约定违约，赔偿对方违约金100万元，属于重复约定了违约金，且约定的违约金过高。5、姚兆武称“协议签订后，达利公司的厂房交付给和谐公司，以及现和谐公司对厂房进行了拆迁”的事实与客观事实不符。案涉协议约定达利公司自行拆除厂房，达利公司只是自行拆除了5处厂房，剩余2处厂房达利公司并未实际拆除；6、和谐公司是有限责任公司，具有独立法人资格，能够独立承担民事责任，公司股东王立文、陈照婧依法不符合本案诉讼主体资格；7、本案是达利公司违约在先，导致和谐公司原本计划开发建设的乌马河紫悦薹小区不能如期开发建设，达利公司应承担违约责任。2017年4月初，达利公司法定代表人姚兆武通过中间人找到和谐公司法定代表人王立文，称其公司在乌马河广场南北，位置好，可合作进行开发，且他可以跑建房审批手续。案涉协议签订后，和谐公司进行了开发建设紫悦薹小区的前期准备工作，之后，达利公司向和谐公司提供了乌马河区政府于2017年6月28日向伊春市政府呈送的“关于新建紫悦薹小区的请示”报告（乌政呈〔2017〕59号），后因乌马河区政府的主要领导调动，达利公司无法跑手续了。达利公司未按照约定跑手续，也未将土地证、房屋产权证提供给和谐公司，厂房也仅仅拆除了5处，剩余2处未拆除，土地未形成净地，继而导致新建紫悦薹小区的审批手续至今没有办下来，故而未进行开发建设，未按约定安置达利公司房屋。因而协议未按照约定履行，是达利公司违约造成的。请求人民法院依法驳回姚兆武的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对姚兆武提交的《协议》，虽然和谐公司质证对该证据真实性有异议，但姚兆武与和谐公司签订的案涉协议中并未加盖达利公司公章，且《协议》中各方签名盖章系本人签署，故本院对该证据予以采信；2、姚兆武提交借记卡账户历史明细清单一份，拟证实和谐公司与股东资金混同，仅依据该证据无其他证据佐证，不能证明待证事实，本院仅对该证据的真实性予以采信；3、对姚兆武提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、工伤登记信息、安邦财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险单及票据的真实性，本院予以采信；4、对和谐公司提交的《协议》及收条，因三被告提交的《协议》与姚兆武提供的《协议》基本内容一致，故对该证据真实性予以采信；5、对和谐公司提交的建设工程设计合同、乌马河紫悦薹小区效果图及规划方案，因该证据与本案无关，故本院不予采信；6、对和谐公司提交的该公司营业执照、达利公司企业查询单、销售清单、照片、乌马河区人民政府关于新建紫悦薹小区的请示、及达利公司土地登记档案的真实性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年5月3日，和谐公司与姚兆武签订《协议》，该协议约定：“一、乙方（姚兆武）的厂房坐落于乌马河××××街，土地证面积4452平方米。甲（和谐公司）、乙双方经协商，商定总补偿价值为八百八十万元。其中本协议签订时付款二十万，三个月内另付八十万元。（一）剩余柒佰捌拾万元款项用甲方建成的部分楼房偿还，具体数量、价格、次序为：1、商服一二层：价格4500元/㎡，（双方商定一层楼高不低于4.2米、宽度不得超过14米），共计五户，位置是弘府园酒店对面厢房楼北数第一户至第五户。2、车库：价格3800元/㎡，共计十二户，位置是朝南。3、住宅：价格2500元/㎡（双方商定是电梯式楼房），一整个单元大约16户，按从下到上，立体分割。位置是正房楼中间楼口。4、商服三楼：2800元/㎡，归乙方所有；四楼归甲方所有。（二）、住宅楼层是有电梯的，如甲方不建电梯楼房，则每平方米按1800元计算补偿款。以上偿还面积价值的金额要等于双方约定的补偿金。二、交房期限：自2017年5月2日开始到2017年12月30日前交房。因甲方质量问题原因造成房屋不合格的，甲方承担全部责任并支付给乙方违约金为总补偿价值的10%。因甲方原因造成延期交房，逾期交房甲方应向乙方支付违约金按总补偿价值的10%计算。三、甲方责任：1、甲方负责按时交房并提供给乙方办理购房的一切手续。2、甲方承担开发，建筑、销售、经营过程中的一切税、费等相关费用。3、甲方顶账给乙方的房屋，不得设置抵押、质押及其它担保合同。四、乙方责任：1、乙方提供土地证、房屋产权证。2、乙方不得耽误甲方开发施工、乙方自行拆除。五、本协议一式二份，甲方、乙方各一份。自签订后正式生效，双方应共同遵守，如有一方违约，赔偿对方违约金一百万元整。”协议签订后，姚兆武2017年5月3日收到和谐公司法定代表人王立文拆迁置换新楼预付款20万元整。姚兆武是达利公司法定代表人。和谐公司未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》。和谐公司股东是该公司法定代表人王立文及其妻子陈照婧。和谐公司主张的案涉小区并未进行开发建设。2017年6月28日，乌马河区人民政府向伊春市人民政府呈报文件乌政呈〔2017〕59号文件，关于新建紫悦薹小区的请示。达利公司的厂房8户房屋所有权人为姚兆武，姚兆武依据与和谐公司签订的《协议》约定，已经自行拆除房屋6户，分别为：1、伊房房权证乌房登字第××号建筑面积165平方米营业用房（厂房）房屋一户，2、伊房房权证乌房登字第××号建筑面积15平方米房屋一户，3、伊春市房权证乌马河房字第××号建筑面积100平方米工业用房一户，4、乌马河房字第××号建筑面积55平方米工业用房一户，5、伊房房权证乌房登字第××号建筑面积640平方米营业用房（厂房）一户，6、伊房房权证乌房登字第××号建筑面积700平方米营业用房（厂房）一户。未拆除房屋共计2户，分别为：1、伊房房权证乌房登字第××号建筑面积187.5平方米营业用房（办公室）一户，2、伊房房权证乌房登字第××号建筑面积83.30平方米营业用房（门卫）一户。案涉土地使用权人为达利公司，土地使用权类型为租赁，使用期限自2003年1月20日至2008年1月20日。姚兆武在安邦财产保险股份有限公司投保了《诉讼财产保全责任保险》，诉讼财产保全申请金额为1000万元，交纳保费2万元。姚兆武向本院提出诉讼请求：判令和谐公司给付其1048万元及利息，王立文、陈照婧对该债务负连带责任。在本院开庭审理过程中，姚兆武增加诉讼请求，要求解除《协议》，和谐公司表示同意解除《协议》。本院认为，关于本案主体问题。双方提交的《协议》基本内容一致，均未加盖达利公司公章。双方提交的上述协议不同之处仅在于，和谐公司提交的《协议》中被拆迁人处有“伊春市达利木业有限公司字样，姚兆武提供的《协议》中没有该字样。以及两份协议中“伊春和谐房地产开发有限公司”笔体不一致。但两份协议并不是完全打印的打印件，且双方当事人均认可两份协议均为原件。被拆迁房屋所有权人为姚兆武，且双方提交的《协议》均未加盖达利公司公章，和谐公司未提供证据证实事后就加盖达利公司公章问题主张过权利，现其主张姚兆武无权签定案涉协议无事实及法律依据。故和谐公司申请笔记鉴定，本院不予准许。姚兆武具有作为本案原告的主体资格。关于本案案由及合同效力问题。姚兆武与和谐公司双方签订的协议虽然名为厂房拆迁置换协议，但是房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。本案中，姚兆武和和谐公司不是拆迁人和被拆迁人，并且自2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，《城市房屋拆迁管理条例》已经废止，故虽然姚兆武与和谐公司签订的《协议》名为拆迁置换新楼协议，但姚兆武的真实意思表示是“以物易物”，即以姚兆武现有房屋拆除后换取和谐公司预建的紫悦薹小区建成后的房屋，和谐公司签订该《协议》的目的是拆除达利公司的厂房后取得达利公司所占用的4452平方米土地使用权进行房地产开发建设，故本案案由应为合同纠纷。姚兆武虽然是达利公司8户厂房的所有权人，但是达利公司厂房所占用的土地权属性质为国有，达利公司土地使用权取得方式是租赁取得，使用期限到2008年1月20日已届满，姚兆武未提供证据证明其对案涉土地享有使用权，姚兆武无权对案涉土地使用权进行转让，故姚兆武与和谐公司签订的案涉协议损害了社会公共利益，双方签订的《协议》无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”从姚兆武与和谐公司签订的协议内容看，没有共同出资、共享利润、共担风险的约定，故从现有的证据看，和谐公司主张双方是合作开发关系无证据证实。关于姚兆武的损失问题。姚兆武与和谐公司签订的《伊春市乌马河达利木业公司厂房拆迁置换新楼协议》无效后，姚兆武的损失即为已经拆除的6户房屋。经向本院技术部门咨询，因房屋灭失，无法进行房屋价值评估鉴定。且案涉房屋所在位置为棚户区改造遗留部分，故参照相近年份，伊春市乌马河区人民政府房屋征收选择货币补偿的，有证住宅按每平方米1000元标准补偿，因本案姚兆武的房屋性质是营业或工业用房，故补偿标准应适当高于住宅。综合考虑姚兆武房屋建成年代较早，应进行折旧，房屋在进行拆除时未进行与营业执照经营范围相符的经营活动等因素，结合姚兆武庭审中自认御达玉品小区拆迁的厂房存在拆迁补偿标准为每平方米1200元的情况，故被拆迁房屋价值酌定按每平方米1200元计算，已拆除房屋共计面积1675平方米，故损失为201万元。原、被告双方的过错比例问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“无效的合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，和谐公司作为专业的房地产开发公司，理应知道进行房地产开发建设需要通过招标、拍卖、挂牌的方式取得案涉土地使用权，经过相关行政部门审批，取得案涉小区的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，和谐公司在未取得上述许可证和使用权证的情况下，与姚兆武签订案涉协议。和谐公司对该协议无效应承担70%的主要责任，即140.7万元。姚兆武与和谐公司签订案涉协议时，未审查政府是否发布拆迁公告、和谐公司是否具备拆迁主体资格、以及其在和谐公司未取得上述许可证书和权利证书时，便自行拆除案涉房屋，未尽到作为一般义务人应尽的审查注意义务，且案涉土地使用权性质为国有，达利公司取得土地使用权是租赁取得，且租赁期限已经届满，故姚兆武对案涉《协议》无效应承担30%的次要责任，即60.3万元。关于王立文、陈照婧是否应承担连带责任问题。和谐公司是有限责任公司，具有独立法人资格，能够独立承担民事责任。本案中，虽然王立文是从个人账户向姚兆武汇款，但是仅从这一笔20万元的汇款，不能证明和谐公司与其公司股东之间存在资金混同现象。公司是独立承担民事责任的主体，在没有证据证明公司资金存在混同现象的情形下，公司股东王立文、陈照婧不应承担连带责任。关于达利公司主张的违约金问题。因双方签订的《协议》无效，故姚兆武主张和谐公司承担违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，姚兆武要求和谐公司赔偿其损失的诉讼请求部分予以支持，姚兆武要求王立文、陈照婧对该债务负连带责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、姚兆武与伊春和谐房地产开发有限公司签订的《伊春市乌马河达利木业公司厂房拆迁置换新楼协议》无效；二、伊春和谐房地产开发有限公司给付姚兆武赔偿款140.7万元，扣除伊春和谐房地产开发有限公司已经支付给姚兆武的20万元，剩余120.7万元于本判决生效之日起十日内一次性给付；三、驳回姚兆武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费84680元，由姚兆武负担74927.26元，伊春和谐房地产开发有限公司负担9752.74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  张紫微审判员  郭良富审判员  高 峰二〇一九年四月二十六日书记员  郭昱彤