广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初303号原告(反诉被告)：赵久浩，男，汉族，1978年10月30日出生，户籍地贵州省桐梓县，现住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。原告（反诉被告）：令狐昌燕，女，汉族，1978年8月9日出生，住贵州省桐梓县，委托诉讼代理人：赵久浩，男，汉族，1978年10月30日出生，户籍地贵州省桐梓县，现住珠海市香洲区，被告（反诉原告）：珠海海皇城房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市香洲区创业路150号商铺，统一社会信用代码91440400590142358X。法定代表人：黄治旺，执行董事经理。委托诉讼代理人：占昌狮，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告赵久浩、令狐昌燕与被告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司（以下简称海皇城公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵久浩及委托诉讼代理人谢伟强、被告海皇城公司的法定代表人黄治旺及委托诉讼代理人占昌狮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付经济损失人民币60000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月21日，原告一、二与被告、第三人签订了《房屋买卖合同及中介服务合同》，约定了被告海皇城公司介绍原告购买第三人位于珠海市前××路××房，价款145万元，首付款中交纳定金10万元，定金交于中介方托管，房款除首付款外，余款由银行按揭贷款解决，由中介方协助到银行办理按揭贷款文件。在合同签订后，原告向第三人交付了定金10万元，向被告支付按揭服务费5000元、评估费7250元、律师费1000元，并于2018年1月11日向交通银行珠海翠微支行申请个人二手房按揭贷款，后经银行审查原告因不符合贷款条件而致使合同无法继续履行，以上事实均经珠海市中级人民法院查明并写明于（2018)粤04民终2021号民事判决书中，现已生效。但该合同履行过程中，海皇城公司存在过错，体现在如下三个方面：一、海皇城公司作为专业的地产中介服务公司，负有向双方详细解释相关的购房政策及流程，确保合同能够顺利履行的义务,但其在促成双方交易过程中，却仅简单询问是否有5年社保，未尽到如实告知义务，使原告对房屋买卖合同的性质、条件等发生了重大误解。二、在法院调解过程中，海皇城公司不仅没有积极地促成原告与第三人之间的纠纷解决，而且还在双方己达成初步一致意见的情况下，拒绝向第三人返还房产证，导致原告与第三人调解失败，对原告的定金损失扩大产生一定影响。三、被告在办理银行按揭业务中，企图使用虚假材料，骗取银行通过贷款审核。综上，被告在中介房服务中，存在重大过错，被告应当承担过错责任，向原告承担相应的赔偿责任。被告的行为，未尽到告知义务，损害原告利益。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请法院依法判决。被告辩称，一、答辩人不具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益之法律规定应承担赔偿责任的情形。《合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此可知，居间人承担赔偿责任的构成要件是，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，并存在故意损害委托人利益的。而答辩人在涉案房屋居间服务中，既没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，也没有提供虚假情况，更没有故意损害委托人利益的情形，不具有法律规定应承担赔偿责任的情形。相反，答辩人在签订合同时，特别询问过被答辩人是否有五年社保，有无贷款资格，信用卡有无逾期记录黑名单等，履行了应有的告知义务，根本没有隐瞒或虚构重要事实之故意；合同签订后，答辩人为被答辩人与房屋卖方积极做好委托房产评估、无房证明查询、新旧门牌证明、契税与发票查询等大量关于贷款申请、房产过户的相关资料与准备工作，并积极协调房屋买卖双方履约，尽心尽责，履行了居间方应尽的义务。二、被答辩人不履行合同的根本原因既在于买卖合同纠纷案中法院认定之疏忽大意的过失，也在于其过于自信的过失，以及其主观违约，应自行承担其损失与后果。1、被答辩人不履行合同，在于其过于自信的过失所致。签订合同时，答辩人履行了关于社保的告知，但被答辩人却疏忽大意，不深入审慎了解详细政策与规定；房屋卖方赵新连则特别提醒过被答辩人，要买够五年社保，被答辩人明确回答是：“有五年社保，别说五年，九年都有，够则资格了”。对此事实，房屋买卖合同纠纷法院都予以了认定，被答辩人也予以了承认。由此可见，对于被答辩人的社保问题也是其过于自信的过失所致。2、合同履行中，被答辩人主观上不为履行合同积极创造条件，并自行违约。经银行审查被答辩人因社保年限差10个月情形后，答辩人积极与房屋卖方协商，卖方提出根据合同约定要求被答辩人支付逾期付款违约金1万元，同意延长贷款申请时间的方案时，被答辩人却不愿意履行合同，反而一边与答辩人及房屋卖方周旋谈判，一边以重大误解为由，要求撤销合同，草率提起诉讼，而导致合同被解除，定金被没收。换言之，如果被答辩人接受房屋卖方的方案，合同完全可以继续履行，合同不会被解除，造成的损失也就1万元，其最终导致的损失范围，系由其主观违约造成，应自行承担。三、答辩人于房屋买卖合同纠纷案件审理期间，即把房产证原件退回给力房屋卖方，被答辩人与卖方最终调解不成功，与答辩人无关。答辩人于2018年5月22日签收房屋买卖一审判决书，于2018年6月7日即把房产证原件退回给了房屋卖方。之后，被答辩人提起上诉，答辩人退回房产证尚处在案件审理期间，被答辩人与卖方最终调解不成功，与答辩人无关。另外，在一审调解中，答辩人虽然没有及时退回房产证，主要是事出有因。原因是一审调解时，被答辩人不愿意赔偿解除合同的中介费，答辩人与被答辩人没有就解除居间合同中介费的赔偿事宜达成一致，法院调解结案却是要求把房屋买卖关系与居间合同关系全面解除。最后，该案一审判决只解除房屋买卖关系，不解除居间合同关系，也印证了这一点。四、答辩人关于贷款社保年限方面提供的咨询意见不完整，但答辩人对此只是提供咨询服务，对该意见的核实义务仍在于被答辩人。被答辩人作为一个完全民事行为能力人，其对处理自己事务应有充分的注意和了解义务，且限购政策、贷款政策属于政府公开信息，被答辩人是有条件和渠道去了解相关政策的，被答辩人对于因未了解政策而仓促作出签订合同，支付大额定金的决定，显然存在重大过错，因此导致的后果也应自行承担。综上所述，被答辩人因自身违约产生的违约责任和因自身过错造成的败诉后果，并非居间行为直接导致，与答辩人的居间服务无必然的因果关系，答辩人也不具有法律规定应赔偿之事实，被答辩人主张赔偿没有事实与法律依据，请法庭予以全部驳回。被告向本院提出反诉请求如下：1、判令二反诉被告共同赔偿反诉原告佣金损失2万元；2、由二反诉被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2017年12月21日，反诉原告为二反诉被告与房屋卖方赵新连促成了位于珠海市前××路××房的房屋买卖成交，签订了《房屋买卖及中介服务合同书》，且反诉被告向卖方当日支付了定金10万元。合同约定反诉被告于合同签订当日应向反诉原告支付佣金2万元，但反诉被告一直未支付该佣金。合同签订后，反诉原告为二反诉被告或第三人积极做好推荐贷款银行、委托房产评估、无房证明查询、新旧门牌证明、契税与发票查询等大量关于贷款申请、房产过户的相关资料与准备工作。之后，由于反诉被告贷款未能通过银行审批，不履行合同并导致合同最终被解除。在反诉被告起诉卖方与反诉原告解除合同的诉讼中，法院判决认定卖方没收定金合理、合法，反诉被告违约事实清楚，应承担合同解除造成反诉原告的佣金等损失。综上所述，反诉原告在居间服务中尽心尽责，既促成了合同的成立，且为合同的履行，做了大量的后续劳务工作，履行了居间方应尽的合同义务。特此提起反诉，请法院予以支持。原告对被告的反诉答辩称，被告在居间合同中没有尽到合理的义务，存在过错。被告的过错在珠海中院（2018）粤04民终2021号已经作出认定。其二，居间合同并没有全部履行，所以被告的反诉请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：两原告系夫妻关系。2017年12月21日，两原告（买方）、赵新连（卖方）、被告海皇城公司（经纪方）签订《房屋买卖及中介服务合同书》，约定，买卖双方通过中介方购入及出售位于珠海市××前××路××栋402方，转让价格为1450000元；买方在签订本合同时直接或通过中介向卖方支付诚意金100000元，该诚意金一经卖方签收即转为第一笔定金；买方在2018年2月20日前将首期房款300000元交予中介方托管，并在中介方的协助下前往银行、律师楼、公证处签署有关按揭文件；如买方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约金或没收买方已支付的定金；等等。合同签订后，原告向赵新连支付了定金10万元,向被告海皇城公司支付按揭服务费5000元，评估费7250元，律师费1000元，并于2018年1月11日向交通银行珠海翠微支行申请个人二手房按揭贷款，2018年1月12日，经银行审查原告不具有连续5年社保，不符合贷款条件，未予准许原告的贷款申请。原告提交的原告令狐昌燕的社会保险缴费记录显示，其自2006年6月起在珠海缴纳社保，但2011年4月至2013年10月中断，自2013年11月起至2018年月又连续缴纳社保保险。原告主张在签订合同时对贷款政策不清楚也没有了解过，当时中介有问过有没有5年社保，其认为只要在珠海有5年缴费记录，总计5年就可以。被告海皇城公司陈述，在签订合同前有问过有无5年社保，有无贷款资格，信用卡有无逾期记录黑名单等，但没有要求原告提交社保缴费记录。原告申请贷款审核未通过后，买卖双方、海皇城公司曾多次协商，以原告亲戚名义购买或同意延长按揭时间，由原告向卖方支付违约金等方式继续履行合同，但均未达成一致意见。在(2018)粤0402民初1631号案诉讼过程中，本院组织买卖双方调解，原告与卖方赵新连初步达成调解意见，赵新连退还5万元定金给原告，但赵新连要求海皇城公司需将其房产证归还方同意退还原告5万元定金，后因被告海皇城公司不同意退还赵新连房产证，调解未成。两原告在(2018)粤0402民初1631号案提出诉讼请求如下：1.撤销或解除原告与被告签订的《房屋买卖合同及中介服务合同》；2.退还购房定金10万元；3.退还按揭服务费5000元，评估费7250元，律师费1000元，共计13250元；4.诉讼费由被告承担。(2018)粤0402民初1631号民事判决书判决如下：一、解除原告赵久浩、令狐昌燕与被告赵新连于2017年12月21日成立的房屋买卖合同法律关系；二、驳回原告赵久浩、令狐昌燕的其他诉讼请求。两原告不服一审判决提出上诉，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终2021号民事判决书认定：“由于赵久浩、令狐昌燕不符合购房及贷款政策，无法取得银行贷款，从而无法支付房款，导致合同目的无法实现，其要求解除与赵新连的房屋买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。恰如一审法院所述，涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因在于赵久浩、令狐昌燕不具购房及贷款资格，赵新连并无违约行为，因此，赵新连有权没收定金10万元，赵久浩、令狐昌燕要求赵新连退还定金10万元，理据不足，不应予以支持。由于海皇城公司并非买卖合同关系的主体，也没有收取赵久浩、令狐昌燕的定金，而且赵新连不应承担返还定金的责任，因此赵久浩、令狐昌燕要求海皇城公司连带返还定金10万元，理据不足，不应予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于赵久浩、令狐昌燕请求解除与海皇城公司签订的《房屋买卖及中介服务合同书》，本院认为，根据双方在上述合同中的约定，海皇城公司除负有促成赵久浩、令狐昌燕与赵新连签订房屋买卖合同的义务外，还负有协助和代理双方办理房屋按揭贷款、纳税、过户等手续的义务，现因赵久浩、令狐昌燕不具备按揭贷款资格，导致其与赵新连的房屋买卖合同无法继续履行，因此海皇城公司按涉案合同约定应承担的协助和代理赵久浩、令狐昌燕与赵新连办理纳税、过户等手续的义务，不必再履行，故赵久浩、令狐昌燕请求解除与海皇城公司签订的《房屋买卖及中介服务合同书》，理据充分，应予支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。对于海皇城公司收取的赵久浩、令狐昌燕的按揭服务费5000元、房产评估费7250元、律师费1000元，如海皇城公司为履行合同义务，确已代赵久浩、令狐昌燕向第三方支付相关合理合法费用的，则无需向赵久浩、令狐昌燕返还。关于房产评估费7250元，海皇城公司主张是为了办理银行按揭贷款而委托中介机构对涉案房产进行评估所支出的费用，并对此提供了《房地产抵押估价报告》及相应的评估费发票予以证明，而且赵新连二审法庭调查中亦陈述确有评估机构到其房屋进行评估，因此，本院认定海皇城公司为协助赵久浩、令狐昌燕办理按揭贷款确已向案外第三方支付该评估费，赵久浩、令狐昌燕要求返还，理据不足，不应予以支持。关于律师费，海皇城公司主张是办理涉案房屋的按揭贷款过程中向律师支付的鉴证咨询费，由于赵久浩、令狐昌燕确已实际向银行提交了相应资料申请办理按揭贷款，只是银行未批准通过，而海皇城公司提交了广东常成律师事务所开具的相应律师费发票，因此，本院认定海皇城公司为协助赵久浩、令狐昌燕办理按揭贷款确已支付该律师费，赵久浩、令狐昌燕要求返还，理据不足，不应予以支持。关于按揭服务费5000元，海皇城公司否认收取该笔费用，但是《房屋买卖及中介服务合同书》第五条第1点明确约定“签署《珠海市房地产买卖合同》当日或之前，买方必须向中介方支付按揭服务费5000元”，而且海皇城公司在二审法庭调查中陈述“（办理收入证明的费用）单独支付的，就是通过支付给我们的按揭服务费5000元，我们把这笔钱转给了他人”，可见赵久浩、令狐昌燕确向海皇城公司支付了该5000元。赵久浩、令狐昌燕二审提交的2018年1月2日的两份收入证明及赵久浩的收入证明，海皇城公司称是赵久浩、令狐昌燕请求其公司委托他人代为办理的，双方均认可该三份证明系伪造公司公章制作，本院认为，海皇城公司没有证据证明其向赵久浩、令狐昌燕收取该5000元时明确说明是用于办理伪造的收入证明，而且，不论是海皇城公司自己还是委托他人伪造公司印章出具收入证明，均违反法律规定，属于违法行为，海皇城公司收取赵久浩、令狐昌燕该费用，无合法依据，应向赵久浩、令狐昌燕返还。一审法院对此认定有误，本院予以改判。诚如一审法院所分析，海皇城公司作为专业的地产中介服务公司，在促成合同成立的过程中，负有向双方详细解释相关的购房政策及流程，确保合同可以顺利履行的义务。相对赵久浩、令狐昌燕普通购房者，海皇城公司对贷款及购房的政策应更为了解，而在促成赵久浩、令狐昌燕与赵新连的交易过程中，仅是简单的询问是否有5年社保，而并未向赵久浩、令狐昌燕详细解释贷款和购房的相应政策及审核赵久浩、令狐昌燕的社保缴费记录以确认是否符合贷款和购房政策，对赵久浩、令狐昌燕与赵新连间合同的不能履行和纠纷的发生负有一定的过错。并且在一审法院组织调解的过程中，海皇城公司并未积极的促成双方纠纷的解决，反而在赵久浩、令狐昌燕与赵新连已达成初步一致意见的情况下，拒绝向赵新连返还房产证而导致赵久浩、令狐昌燕与赵新连未能调解成功，对赵久浩、令狐昌燕的定金损失扩大亦产生一定的影响。故在履行合同过程中支付的费用及定金损失，赵新连、令狐昌燕可以依据居间合同法律关系另案向海皇城公司主张相应的赔偿责任”。二审判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1631号民事判决。二、解除赵久浩、令狐昌燕与赵新连、珠海海皇城房地产投资顾问有限公司签订的《房屋买卖及中介服务合同书》；三、珠海海皇城房地产投资顾问有限公司向赵久浩、令狐昌燕返还按揭服务费5000元；四、驳回赵久浩、令狐昌燕的其他诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。（2018）粤04民终2021号民事判决书认定的事实，本案当事人并未提出相反证据足以推翻，本院据此予以认定作为本案的处理依据。两原告主张因本次交易造成的损失如下：①购房定金10万元。②按揭服务费5000元。③房产评估费7250元。④律师费1000元，合计113250元。其中按揭服务费被告已向原告退回，实际损失是108250元。因此请求被告赔偿损失60000元。综合考虑上述判决所认定的事实及被告的过错程度，原告请求被告赔偿损失数额60000元属于合理范围，但又考虑到被告因此未能收取相应的中介费，本院酌定支持两原告的该项请求金额为50000元，超出部分不予支持。另一方面，被告为了追求中介服务费利益最大化，未经认真审核当事人的实际情况盲目促成买卖双方合同的成立，最终导致房屋买卖合同未能如期履行，加之被告在（2018）粤0402民初1631号案的调解中未配合退还房产证,导致原告违约损失的扩大。故其反诉请求两原告赔偿佣金损失20000元缺乏正当性，加之本院在处理原告请求赔偿数额上已考虑了这一因素，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告赵久浩、令狐昌燕的经济损失50000元；二、驳回原告赵久浩、令狐昌燕的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元、反诉受理费150元，由珠海海皇城房地产投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  莫宇兴二〇一九年四月十二日书记员  张烔尉曾淑莹