济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初8892号原告：山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司，住所地济南市。法定代表人：林正茂，总经理。委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵传明，山东金诚诺律师事务所律师。被告：山东凯旋商务中心有限公司，住所地济南市。法定代表人：秦红伟，总经理。委托诉讼代理人：王培海，山东律尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈巨业，山东律尚律师事务所律师。原告山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司（以下简称美奥口腔）与被告山东凯旋商务中心有限公司（以下简称凯旋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美奥口腔的委托诉讼代理人岳业清、赵传明、被告凯旋公司的委托诉讼代理人王培海、陈巨业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美奥口腔向本院提出诉讼请求：１．请求撤销美奥口腔与凯旋公司就济南市******签订的房屋租赁合同；2.判令凯旋公司返还美奥口腔已付的保证金230000元、租金593125元；3.判令凯旋公司赔偿美奥口腔经济损失1410430.5元；4.本案诉讼费、保全费由凯旋公司承担。事实与理由：美奥口腔于2018年5月16日注册登记，是一家经营医疗服务的公司。为了经营需要，美奥口腔与凯旋公司就济南市****签订房屋租赁合同，并就*****分别签订租赁合同和支付相关费用。装修期间，美奥口腔通过网络等方式查询得知凯旋公司出租给美奥口腔的房屋已被生效法律文书确认为他人所有。美奥口腔认为，凯旋公司与美奥口腔签订房屋租赁合同时，隐瞒涉案房屋的具体情况，这是一种欺诈行为，而美奥口腔作为经营医疗服务的公司，选择营业场所需要产权明晰、无纠纷，以保证经营的稳定性。若凯旋公司明确告知涉案房屋产权状况及其与山东微山湖实业集团有限公司（以下简称微山湖实业）就涉案房屋的纠纷状况，美奥口腔是不会与其签订租赁合同的。凯旋公司未如实告知涉案房屋状况，影响的是美奥口腔对涉案房屋是否租赁的决策权，而不是美奥口腔能否使用涉案房屋的权利，两种权利产生的后果是不同的。因此，美奥口腔认为凯旋公司的欺诈行为构成合同法第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。”综上，美奥口腔为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告凯旋公司辩称，首先，凯旋公司与美奥口腔签订的两份房屋租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法成立并有效的合同。其次，美奥口腔主张的通过网络等方式查询得知涉案房屋已由生效的法律文书确认为第三人所有。凯旋公司认为美奥口腔的陈述内容与事实不符，涉案房屋在双方签订租赁合同的时候，产权一直属于凯旋公司所有，并没有生效的法律文书确认为第三人所有。最高院的（2018）最高法执监268执行裁定书、（2018）最高法执监269执行裁定书，撤销了以物抵债的裁决。涉案房产一直登记在凯旋公司名下，且由凯旋公司租赁。凯旋公司与美奥口腔签订合同时，美奥口腔并未就涉案房产是否涉诉进行询问，何来凯旋公司隐瞒一说。如果美奥口腔关注房产涉诉问题，应当在双方的合同中加以约定。本案恰相反，合同里没有对此进行约定。签订租赁合同时，凯旋公司已经向美奥口腔出示了房产证，从房产证可以看出，该房产存在抵押的情况，但是美奥口腔并没有询问是否存在纠纷。由此可以看出，美奥口腔对房产是否涉诉并不在意，房产存在纠纷是一种正常的现象，在合同没有做特别的约定下，不能认定就是欺诈，滥用撤销权。合同签订后，美奥口腔如期进行了装修使用，其租赁权益并没有受到阻碍，因此美奥口腔也不属于合同法第五十四条规定的享有行使撤销权的一方，即受害一方。凯旋公司认为，如果因为凯旋公司的房产存在权属争议，导致该租赁房产无法正常使用，美奥口腔可以通过诉讼要求凯旋公司承担相应的违约责任，而不是行使撤销权。美奥口腔的行为属于滥用诉权，增加法院的诉累。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法成立并有效的合同。本案中，美奥口腔与凯旋公司签订的房屋租赁合同也不存在合同法第五十四条规定的“因为欺诈导致对方违背真实意思表示”的情况。合同法第五十四条的本意是本来不想订立合同，因为欺诈而导致订立合同，而本案中美奥口腔的意思表示自始至终就是想与凯旋公司订立租赁合同，最终的结果也是双方签订了租赁合同，从合同签订之前，到合同订立之后，美奥口腔的意思表示都不是不想订立合同，所以双方签订房屋租赁合同并没有违反美奥口腔的真实意思表示，本案不具有撤销的条件。综上，凯旋公司认为，本案中凯旋公司并不存在恶意，不存在隐瞒，合同的签订并不违背任何一方的真实意思表示。凯旋公司不构成欺诈，请求法院依法驳回美奥口腔的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，凯旋公司（甲方）与美奥口腔（乙方）就济南市****签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积为1300㎡，租赁期限为15年，自2018年3月20日（即房屋交接之日）起至2033年4月30日止（免租装修期为131天，即自2018年3月20日至2018年7月31日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用）；房屋租赁价格按建筑面积2.5元/㎡·天计算，合同生效后三年内每年租金计人民币1186250元，每三年租金递增3%（以上一租赁年度租金为基数），直至合同租赁期限结束；租金由乙方按每半年为一期向甲方预付，本期预付金额为593125元，本合同签订生效后，在三日内乙方向甲方首付第一期租金，以后每期租金的预付需提前一个月向甲方支付。该合同第四条约定：“乙方于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金180000元。合同期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，租赁保证金不予退还。”合同第五条约定：“甲、乙双方签订本合同的同时，乙方需与甲方委托的物业管理公司（山东凯旋物业管理有限公司）签订《物业管理合同》。合同第六条约定：“甲方原则上不允许对所租房屋的室外、室内进行装修、改善、增设他物时，必须征得甲方书面同意，乙方中途退房或合同期满交还房屋时，乙方所投资进行的装修、改善、增设的固定设施不得毁坏拆除，无偿归甲方所有；否则甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。”合同第七条约定：“……如果乙方提前退租，需要提前三个月书面申请通知甲方，但保证金不予退还。”同日，凯旋公司（甲方）与美奥口腔（乙方）就济南市****签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积为500㎡，租赁期限为15年，自2018年9月1日（即房屋交接之日）起至2033年8月31日止（免租装修期为164天，即自2018年3月20日至2018年8月31日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用）；房屋租赁价格按建筑面积0.8元/㎡·天计算，合同生效后三年内每年租金计人民币146000元，每三年租金递增3%（以上一租赁年度租金为基数），直至合同租赁期限结束；租金由乙方按每半年为一期向甲方预付，本期预付金额为73000元，本合同签订生效后，在三个工作日内乙方向甲方首付第一期租金，以后每期租金的预付需提前一个月向甲方支付。该合同第四条约定：“乙方于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金30000元。合同期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，租赁保证金不予退还。”合同其他条款与双方就上述山东凯旋商务中心****签订的《房屋租赁合同》相同。上述合同签订后，凯旋公司依约将涉案房屋交付美奥口腔使用，美奥口腔向凯旋公司支付了****的租赁保证金18万元、第一个半年的租金593125元；*****的租金及保证金未付。上述合同签订当日，美奥口腔与山东凯旋物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务合同》两份，约定甲方为乙方所租凯旋公司的房屋提供物业管理服务，房屋位置分别为山东凯旋商务中心****和*****，租赁面积分别为1300㎡和500㎡，物业管理服务期限均为15年，分别为2018年3月20日至2033年4月30日、2018年9月1日至2033年8月31日，物业费收取标准分别按乙方所租物业的建筑面积计2元/㎡·月、0.7元/㎡·月，该物业每年物业费分别为949000元、127750元，物业费由乙方按每半年为一期向甲方预付，每期预付金额分别为人民币474500元、63875元，本合同物业管理服务开始日期前一个月乙方向甲方首付第一期物业费，以后每一期物业费由乙方提前一个月向甲方支付。除上述约定内容外，****的《物业管理服务合同》第四条六款约定，冬季采暖费用按照济南市商务写字楼收费标准39.8元/平米/季，乙方所租物业总采暖费用51740元，采暖费自供暖开始时间提前一个月收取；第七款约定，夏季制冷费用按照大厦物业实际电量计设备损耗费用计算，规定夏季制冷标准为35元/平方/季，乙方所租物业年总制冷费为45500元，制冷费用自制冷开始时间提前一个月收取。上述合同签订后，美奥口腔向山东凯旋物业管理有限公司支付了****的物业费474500元、制冷费45500元，*****的物业费未付。2018年7月13日，美奥口腔（乙方）与凯旋公司（甲方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市*****房屋出租给乙方，租赁面积为850㎡，租赁期限15年，自2018年9月1日（即房屋交接之日）起至2033年8月31日止（免租装修期为50天，自2018年7月13日至2018年8月31日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用）；该房屋租赁价格按照建筑面积计人民币1.15元/㎡·天，合同生效后叁年内每年租金计人民币356787.5元，由乙方按每半年为一期向甲方预付，本期预付金额计人民币178393.75元。该合同第四条约定：“乙方于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金人民币伍万元整，……若因乙方违约导致合同提前解除或终止，租赁保证金不予退还。乙方履行完合同条款并付清所欠费用后，甲方将租赁保证金全额退还乙方。”合同第七条约定：“……如果乙方提前退租，需要提前三个月书面申请通知甲方，但保证金不予退还。”签订合同后，凯旋公司依约将该房屋交付美奥口腔使用，美奥口腔向凯旋公司支付了第一期租金178393.75元。凯旋公司称租赁保证金50000元尚未支付，对此美奥口腔对此不予认可，并主张在签订****的房屋租赁合同之时，双方已经就五楼的房屋租赁问题进行磋商，约定美奥口腔先支付租赁保证金50000元。为证实该50000元租赁保证金已支付，美奥口腔提交2018年4月19日的上海浦东发展银行业务凭证∕回单一份，记载付款金额为50000元，摘要为“代垫山东济南美奥房屋订金”。2018年7月13日，美奥口腔（乙方）与山东凯旋物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定甲方为乙方所租凯旋公司的房屋提供物业管理服务，房屋位置为济南市*****，面积为850㎡，物业管理服务期限为15年，自2018年9月1日至2033年8月31日，物业费收取标准按乙方所租物业的建筑面积计1.15元/㎡·月，该物业每年物业费计356787.5元，物业费由乙方按每半年为一期向甲方预付，每期预付金额计178393.75元。该合同签订后，美奥口腔向山东凯旋物业管理有限公司交纳了第一个半年的物业费178393.75元。2018年10月8日，美奥口腔向山东凯旋物业管理有限公司邮寄《解除函》，称经调查得知所租赁的****已被生效法律文书确认抵偿给他人，美奥口腔与凯旋公司签订的租赁合同无效，故美奥口腔无权使用相关房屋，现已搬离；因此，美奥口腔与山东凯旋物业管理有限公司签订的物业服务合同已无履行的事实基础，特通知双方签订的物业管理服务合同自2018年10月8日起解除，并要求山东凯旋物业管理有限公司于收到本函三日内返还已支付未发生的物业费178393.75元。美奥口腔为证实其因装修涉案房屋支付的费用，提交其与南京大舟设计顾问有限责任公司签订的《室内装饰设计合同》一份、设计图纸6张及工程付款申请报告一张，载明美奥口腔应支付设计费用144360元。美奥口腔称该笔款项其尚未支付。美奥口腔为证实其因拆除涉案房屋原有装修支付的费用，提交其与河北鑫依诺劳务派遣有限公司签订的《济南美奥口腔医院（滨江店）拆除工程劳务协议书》一份、工程付款申请报告一张，载明美奥口腔应当支付劳务费327950元。美奥口腔称该笔款项其尚未支付。美奥口腔为证实其因本案诉讼支出的律师费用，提交其与山东金诚诺律师事务所签订的委托代理合同一份及山东金诚诺律师事务所开具的山东增值税普通发票一张，发票金额为61332.8元。庭审中，美奥口腔称其搬离涉案房屋时，物业费、制冷费账户已经没有结余。另查明，凯旋公司与微山湖实业之间因借款担保合同发生纠纷，微山湖实业诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院经审理，于2005年12月28日作出（2005）济民四初字第82号民事判决书，判令：凯旋公司于判决生效之日起10日内偿还微山湖实业借款本金1982万元、利息106万元（利息截止2004年9月20日，以后至该判决生效之日按照中国人民银行有关逾期贷款利率另行计付）。该判决生效后，济南市中级人民法院于2006年2月23日立案执行，案号为（2006）济中法执字第46号。在上述案件执行过程中，检察机关对（2005）济民四初字第82号民事判决提起抗诉，济南市中级人民法院再审该案，并于2008年6月26日作出（2008）济民四再初字第1号民事判决，判令：一、撤销（2005）济民四初字第82号民事判决；二、凯旋公司于该判决生效之日起10日内偿还微山湖实业借款本金1982万元、利息106万元（利息截止2004年9月20日，以后至判决生效之日按照中国人民银行有关逾期贷款利率另行计付）。双方当事人对该判决不服，均提起上诉。山东省高级人民法院经审理，于2008年10月24日作出（2008）鲁民再终字第42号民事判决，判令：一、维持济南中院（2008）济民四再初字第1号民事判决；二、微山湖实业对抵押房产享有优先受偿权。因据以执行的（2005）济民四初字第82号民事判决被撤销，济南市中级人民法院对（2006）济中法执字第46号执行案件终结执行。2008年12月22日，山东省高级人民法院作出执行裁定，将本案指定到泰安市中级人民法院执行。泰安市中级人民法院对该案立案执行，并于2009年12月28日作出（2009）泰执字第14-3号民事裁定书，裁定将凯旋公司位于济南市*****以2547万元抵偿给微山湖实业。此后，因检察机关再次提起抗诉，济南市中级人民法院对凯旋公司与微山湖实业之间的借款担保合同纠纷再次进行再审，并于2011年9月20日作出（2010）济民再字第75号民事判决，判令：驳回微山湖实业的诉讼请求。微山湖实业不服，提起上诉。山东省高级人民法院于2012年2月14日作出（2011）鲁民再终字第20号民事判决，判令：一、撤销（2010）济民再字第75号民事判决；二、凯旋公司于判决生效之日起10日内偿还微山湖实业借款本金1982万元、利息106万元（利息截止2004年9月20日，以后至判决生效之日按照中国人民银行有关逾期贷款利率另行计付）；三、微山湖实业对凯旋公司的抵押房产享有优先受偿权。凯旋公司不服，向最高人民法院提起申诉。最高人民法院于2013年8月16日作出（2013）民提字第58号民事判决书，判令：维持（2011）鲁民再终字第20号民事判决。（2013）民提字第58号民事判决生效后，山东省高级人民法院于2012年4月16日作出执行裁定，将本案从泰安市中级人民法院指定到济南市中级人民法院执行，执行案号为（2012）济中法执字第126号。2014年6月6日，济南市中级人民法院作出（2012）济中法执字第126-2号执行裁定，裁定对（2013）民提字第58号民事判决书终结执行。凯旋公司不服，向济南市中级人民法院提出异议，济南市中级人民法院作出（2012）济中法执字第126-4号执行裁定，驳回其异议。凯旋公司不服，向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院于2015年1月9日作出（2014）鲁执复议字第128号执行裁定，裁定撤销济南市中级人民法院（2012）济中法执字第126-4号执行裁定，由济南市中级人民法院对该案重新审查。2015年11月16日，济南市中级人民法院作出（2012）济中法执字第126-7号执行裁定，裁定：一、撤销（2012）济中法执字第126-2号执行裁定；二、撤销（2009）泰执字第14-3号民事裁定。（2012）济中法执字第126-7号执行裁定作出后，凯旋公司、微山湖实业均不服，分别提出异议。济南市中级人民法院分别作出（2015）济执异字第225号、253号执行裁定，分别驳回了凯旋公司、微山湖实业的执行异议。双方当事人均不服，分别向山东省高级人民法院申请复议。山东省高级人民法院于2017年12月6日分别作出（2016）鲁执复48号、53号执行裁定书，裁定：撤销（2015）济执异字第225号、253号民事裁定，维持（2012）济中法执字第126-7号执行裁定第一项，撤销（2012）济中法执字第126-7号执行裁定第二项。济南市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）鲁01执恢36号之一协助执行通知书，要求济南市国土资源局依据（2009）泰执字第14-3号民事裁定书，协助将凯旋公司名下的*****项下的房产（产权证号：济房权证历字第******号）过户至微山湖实业名下。凯旋公司对（2016）鲁执复48号、53号执行裁定书均不服，向最高人民法院提起申诉。最高人民法院于2018年9月28日分别作出（2018）最高法执监268号、269号执行裁定书，裁定：撤销（2016）鲁执复48号、53号执行裁定书及（2015）济执异字第225号、253号执行裁定书，发回济南市中级人民法院重新审查。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。本案中，美奥口腔与凯旋公司签订涉案三份《房屋租赁合同》的时间分别为2018年3月20日、2018年7月13日。而此时，根据2017年12月6日山东省高级人民法院作出的（2016）鲁执复48号、53号执行裁定书，确认了泰安市中级人民法院裁定将济南市*****以2547万元抵偿给微山湖实业的内容。也就是说，在涉案三份《房屋租赁合同》签订时，凯旋公司与微山湖实业对山东凯旋商务中心****、****的权属存在纠纷，且在2018年9月28日（2018）最高法执监268号、269号执行裁定书作出之前，山东凯旋商务中心****、****应属微山湖实业所有。凯旋公司隐瞒了上述情况，使美奥口腔仅凭房屋所有权证误认为凯旋公司为涉案房屋的合法权利人，并与之签订了《房屋租赁合同》。根据涉案三份《房屋租赁合同》的内容，可以看出美奥口腔因经营投入较大，承租房屋的时间长达15年，因此在承租期间，经营的稳定性至关重要，若美奥口腔知道山东凯旋商务中心****、****房屋权属存在纠纷，是不会与凯旋公司签订涉案三份《房屋租赁合同》的。因此，凯旋公司的行为构成了欺诈，美奥口腔要求撤销双方就山东凯旋商务中心****、****房屋所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，被撤销的合同自始没有法律约束力；合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，因美奥口腔已向凯旋公司交纳了****房屋的租金593125元、保证金18万元，合同被撤销后，该款项凯旋公司应当予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤消后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。美奥口腔因****、****的房屋面积不能满足经营需要，又承租了****的部分房屋。虽然****房屋的所有权没有争议，但因****、****的《房屋租赁合同》被撤销后，五楼的房屋也无法单独使用，故该合同应予解除。但因美奥口腔已向凯旋公司支付了五楼房屋的租金178393.75元、保证金50000元，该款项系因凯旋公司隐瞒****、****的房屋权属纠纷，导致美奥口腔作出错误的判断而支出的，应为美奥口腔的损失，凯旋公司应予赔偿。同理，为了涉案《房屋租赁合同》的履行，美奥口腔与山东凯旋物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》三份，并据此向山东凯旋物业管理有限公司支付了物业费652893.75元、制冷费45500元，该部分费用亦为美奥口腔的损失，凯旋公司应予赔偿。对美奥口腔要求凯旋公司赔偿因对涉案房屋进行装修而支出的设计费144360元、拆除工程款327950元的诉讼请求，因美奥口腔仅提交了《室内装饰设计合同》、《济南美奥口腔医院（滨江店）拆除工程劳务协议书》及付款申请报告，且其自认该费用尚未支付，故该损失尚未发生，对美奥口腔的该项诉讼请求，本院不予支持。对美奥口腔要求凯旋公司赔偿律师费61332.8元的诉讼请求，因该费用系因涉案诉讼所支出的合理费用，凯旋公司应当予以赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司与被告山东凯旋商务中心有限公司就位于济南市历下区*****山东凯旋商务中心****及****签订的两份《房屋租赁合同》；二、被告山东凯旋商务中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司房屋租金593125元；三、被告山东凯旋商务中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司保证金23万元；四、被告山东凯旋商务中心有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司经济损失938120.3元；五、驳回原告山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135160元，财产保全费5000元，共计140160元，由原告山东凯旋美奥口腔门诊部有限公司负担29640元，由被告山东凯旋商务中心有限公司负担110520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  宋海玲人民陪审员  官秀英二〇一九年四月十六日书 记 员  王玉莺