浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初2456号 原告（反诉被告）：尤泽雄，男，汉族，1997年2月16日出生,住广东省汕头市潮阳区。 委托代理人：王超、陈思雯，浙江天程律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市河西物业管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区新兴街道中山东路1351号四楼五楼，统一社会信用代码：91330402MA28A2R69M。 法定代表人：钱辉，该公司执行董事。 委托代理人：谢祥兴、王德才，浙江靖远律师事务所律师。 原告尤泽雄因与被告嘉兴市河西物业管理有限公司（以下简称河西物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，2018年4月17日向本院提起诉讼，本院受理后，在答辩期内河西物业公司提起反诉，本院经审查亦予受理并与本诉合并审理。后依简易程序于2018年5月24日公开开庭进行审理，双方当事人委托的诉讼代理人到庭参加诉讼，因本案争议较大案情复杂，转为适用普通程序并依法延长审理期限，本院依法组成合议庭，于2019年3月29日再次公开开庭审理了本案，原告的委托代理人王超，被告河西物业公司委托代理人谢祥兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尤泽雄起诉称，原告响应被告筹办天桥美食城招商活动，于2017年4月20日双方签订《商铺租赁协议》二份,由原告租赁坐落于嘉兴市门面房，租期自2017年5月1日至2018年4月30日止。协议签订后，原告向被告支付进场费120000元，房租60000元。为配合被告筹办的天桥美食城整体开业，由被告的工程部对商铺统一进行房屋装修，原告共计投入11万余元。协议签订至今，被告的天桥美食城尚未具备合法的经营条件，且整个美食城仍处于装修状态，至今仍未将租赁商铺交付原告经营。2018年3月18日，原告委托律师事务所向被告发送《解除合同通知书》，告知被告依据法律规定原告单方解除合同，要求被告在合理期限内返还进场费、房租，并赔偿原告的经济损失，但被告收到通知后不予理睬。故提起诉讼,请求：1、确认原、被告2017年4月20日签订的两份《商铺租赁协议》于2018年3月22日解除；2、判令被告立即归还原告支付的进场费及房租合计180000元，利息9900元（按银行同期贷款基准利率暂计至2018年3月19日，应计算至实际清偿日止）；3、判令被告赔偿原告各项经济损失合计117407.50元；4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更了诉讼请求，基于被告统一筹划的美食城项目未经消防验收（依据最高人民法院《关于未经消防验收合格的房屋如何认定其效力的复函》第一条）以及被告的负责人王力一直发布正在消防改造而至今未通知正式开业的事实，变更上述第1项请求为：确认原、被告签订的两份《商铺租赁协议》无效。 被告河西物业公司答辩称，1、原、被告双方是在平等自愿、充分协商的基础上签订两份《商铺租赁协议》，不存在法定的无效情形，也不存在原告所称违反消防法等法律禁止性规定的情形，因此，双方间的租赁合同真实、合法、有效。2、合同签署后，被告即将租赁物交付原告，原告也委托了第三方进行装修，不存在诉称的“至今未交付商铺”的事实。双方之间只是单纯的租赁关系，原告承租的目的也仅是使用房屋，协议中只约定了因为经营需要租赁房屋，至于经营什么内容是原告的选择，被告没有义务帮助原告去经营，合同法及相关法律规定都无此项义务；而且，原告陈述事实理由中提到的最高法院的批复，不适用本案的情形。3、原告陈述“响应被告筹办天桥美食城招商活动”，无任何的合同依据，双方没有明确约定商铺的用途，出租房屋的经营项目、业态是由原告决定的。原告曾在2018年3月致函给被告要求解除合同，该行为表明原告也认为租赁协议是有效的。故本诉的全部请求不能成立。 反诉原告河西物业公司起诉称，被反诉人向反诉人承租嘉兴市商铺，双方经平等协商签订两份《商铺租赁协议》，协议约定租期自2017年5月1日起至2018年4月30日止，每年租金共计120000元（其中004号商铺租金70000元／年，006号商铺租金50000元／年），每年分两次付清，协议签订即付上半年租金共计60000元，2017年10月1日前支付剩余一半租金；此外，协议对水电等费用的承担事项作了约定。协议签署后，反诉人即按约定将商铺交付被反诉人使用，然而至今，呈经反诉人多次催讨，被反诉人以各种理由不予支付剩余60000元租金，后竞于租赁期限届满之际无理提出解除合同，已严重违反双方合同约定。鉴于双方已合同期满，反诉人通知被反诉人腾退并返还商铺（已于2018年5月11日腾空退还）。为维护自身合法权益，提起反诉请求：1、判令被反诉人支付商铺租金60000元，并按年利率6%支付利息至款项付清日止（利息自2017年10月1日起暂计算至2018年4月30日）；2、判令被反诉人支付房屋占有使用费3330元（按约定房租自2018年5月1日起计至2018年5月10日止）；3、反诉费用由被反诉人承担。 反诉被告尤泽雄答辩称，1、尤泽雄是应河西物业公司的天桥美食城项目招商，而与河西物业公司签订《商铺租赁协议》的，但因天桥美食城项目违反消防法的规定不具备开业条件，故租赁协议无效。2、退一步讲，即使协议有效，根据尤泽雄与反诉原告负责人王立的微信聊天记录可印证，反诉人提供的房屋迟迟未通过消防验收，商户根本无法经营，故租赁协议的生效时间应以天桥美食城的开业时间为生效时间。3、尤泽雄至今未使用租赁房屋，并已发出解除函，故反诉原告要求反诉被告支付剩余租金及房屋占用费的请求不能成立。 针对自己的本诉主张和反诉抗辩，尤泽雄提供如下证据： 1.《商铺租赁协议》2份，证明原告尤泽雄向被告河西物业公司租赁位于嘉兴市商铺，租期自2017年5月1日至2018年4月30日止。 2.统一收款收据4份，证明原告向被告支付进场费120000元及租金60000元，其中进场费收据列明“天桥美食城进场费”。 3.解除合同通知书1份及快递签收查询单，证明原告于2018年3月18日委托律师向被告发送了解除合同通知，该通知于2018年3月22日送达。 4.装修清单、装修材料送货单、收款收据及天桥森记美食店厨师工资单等一组，证明原告因为租赁商铺经营有装修支出等损失共计117407.50元。 5.天桥美食城招商公共栏1页、天桥美食城商户微信群及被告工作人员王立微信资料1页、微信聊天记录13页，证明被告策划天桥美食城整体招租和开业，双方订立租赁合同的目的即是原告为了开设森记潮汕美食店，通过微信聊天记录可以确认天桥美食城的租赁是以整体开业作为生效要件；被告方多次承认天桥美食城迟迟未通过消防验收合格，且承诺给予2个月的免租期。 6.微信记录2页及现状照片3页，证明内容：被告的工作人员魏生确认，租赁房屋至2017年9月27日仍未完成燃气管道的安装。至诉讼时目前房屋已由被告单位收回使用。 被告质证认为：对原告提供的证据1-2的真实性无异议，根据商铺租赁协议的约定，被告河西物业公司仅有交付2间商铺的义务，而对于是否要消防验收，取决于原告的经营业态，对此合同中并无约定。对解除合同通知书，原告提出的解除合同理由不成立，不符合法定或约定的理由。对原告举证的装修支出不予认可，有关装修等支出应由原告自己承担。微信记录中，对于消防验收义务的主体单位到底是谁的问题，我方认为应是租赁房屋的经营者即原告，关于王立该人，租赁合同中是有其签字，但即便有微信中王立发送的信息，也不能推定消防验收义务的主体就是被告单位。对原告证据6的微信记录，被告公司中无“老魏”这个人。事实上，原告在签订合同并对商铺装修后，一直不去办理营业执照，其根本无法经营。 针对反诉主张及本案相关抗辩，河西物业公司提供了以下证据： 1.《商铺租赁协议》2份，证明了原、被告于2017年4月20日签订商铺租赁合同及约定事项，合同中并未约定商铺的具体用途。 2.原告尤泽雄完成装修的现场照片1组，证明被告河西物业公司已交付合同约定的商铺，并由原告使用，已装修完毕。 3.微信记录1份（尤泽雄与他人有关装修事项及支付装修款的微信聊天记录），证明案涉商铺应由原告自行装修并自担费用。 4.2018年5月4日被告发送给原告的支付房租及交付房屋通知书1份，证明原告尚欠房租60000元，因租期已满而应腾退商铺。 5.工商登记信息查询单一份，证明尤泽雄在2018年4月19日开办另一家个体饮食店“嘉兴市南湖区新兴街道森记潮式麻辣烫店”，显见原告系因另外开店而反过来要求解除与被告的租赁合同以及无理要求确认合同无效。 原告质证认为：对被告的证据1-4没有异议。对证据5，尤泽雄的营业执照是真实的，但这家店只是麻辣烫店，与本案是不同的餐饮店，不能证明原告要毁约。 本院认证如下： 原告与被告双方提供的证据，经审查具备基本真实性，与本案双方的争议有关联，作为认定案件基本事实的依据。 本院经审理，认定案件事实如下： 2017年4月20日，乙方（尤泽雄）与甲方（河西物业公司）签订《商铺租赁协议》两份,两份协议的文本格式一致，约定：乙方承租商铺为嘉兴市商铺；租期自2017年5月1日至2018年4月30日止为期一年，到期后还需续租的，提前一个月向甲方提出；每年租金共计120000元（其中004号商铺租金70000元／年，006号商铺租金50000元／年），每年分二次付清，协议签订即付半年度租金共计60000元，2017年10月1日前支付剩余的一半租金60000元；乙方自行承担租赁期间的水电费、燃气费、安保费、卫生费等应付费用；乙方如需对商铺内部进行装修，须报河西物业工程部安排施工，以确保安全和善后维护；转租约定：乙方如需将商铺转租给他人经营，必须提前告知甲方，同意后方可转租。签订上述协议时，甲方由经办人王立签字并加盖单位公章。协议签订当天，尤泽雄支付了半年租金60000元和进场费120000元，河西物业公司开具了四份统一收款收据，其中进场费收据有二份，一份载明“004铺森记潮汕美食尤泽雄，天桥美食城进场费70000元”，另一份收据的缴款人是尤永森（系尤泽雄的父亲），注明“天桥美食城进场费50000元”，对此尤永森补充了一份说明，其确认系为尤泽雄代付费用，相关权利归属于尤泽雄。 上述协议签订后，河西物业公司将两间商铺交给尤泽雄，尤泽雄自2017年4月开始对商铺进行装修，委托他人制作了门头招牌“森记潮汕美食”，安装了地砖、监控系统、网络系统、照明系统等致基本装修完成，对此原告称为了开店经营其共计投入117407.50元（包括预付的厨师工资60000元）。后原告在“河西物业天桥美食城”微信群内联系开业等事宜，被告的工作人员王立（微信名“河西de王立”）一直告知在进行消防工程施工，且承认迟迟未通过消防验收合格并承诺给予2个月的免租期。原告尤泽雄认为该原因造成其餐饮店未能开业经营，至2018年3月18日，原告通过律师向被告河西物业公司发送《解除合同通知书》一份称：签订商铺租赁协议是双方的真实意思表示，属合法有效；现租赁期即将期满，贵公司尚未完成天桥美食城具备合法经营条件的工作，无法交付当事人经营使用，构成根本违约，故通知协议解除、归还进场费及房租180000元并赔偿相应损失。被告于3月21日收到《解除合同通知书》后未作回应，后原告尤泽雄提起诉讼，在2018年5月11日第一次庭审时变更诉讼请求，以租赁标的物未通过公安消防验收、违反法律强制性规定为由，主张《商铺租赁协议》无效。河西物业公司提起反诉并于2018年5月4日发送一份通知给原告，要求其支付尚欠的租金60000元并腾退已到期的两间商铺，后在庭审中被告河西物业公司陈述其于2018年5月11日收回了涉案商铺。 另查明，在2018年4月19日，经工商核准登记，尤泽雄开办了另一家个体餐饮店名为“嘉兴市南湖区新兴街道森记潮式麻辣烫店”，经营地址为嘉兴市越秀南路325号-6。 本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷之诉，根据双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一、双方签订的两份《商铺租赁协议》是否属于无效合同；二、在合同的效力依法确定后，则本诉要求退还租金60000元并赔偿相应损失的请求是否成立，以及反诉中要求支付尚欠租金和房屋占用费的请求是否成立；三、所涉进场费应当如何处理。 首先，关于案涉合同的效力问题。经审查本院认为，双方签订的两份《商铺租赁协议》是租赁双方的真实意思，合法有效，理由如下：1.根据《合同法》第一百二十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益而承租人支付租金的合同。本案中双方于2017年4月20日签订的两份《商铺租赁协议》，明确了原告尤泽雄为经营需要而承租商铺，协议对商铺的具体位置、租期、年租金与支付方式、装修及转租事项等条款较为完备，反映了双方平等自愿经协商达成，符合上述《合同法》的规定。2.双方已经对租赁协议予以履行，原告支付了半年的租金，被告亦将商铺交付给原告进行装修；且在租期即将届满的2018年3月18，原告向被告寄送一份《解除合同通知书》，该通知书中原告也自认合同不违反法律规定属于合法有效，仅是以对方存在违约行为而要求解除。3.当庭原告依据最高人民法院答复云南省高级人民法院的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，以租赁房屋未通过消防机构验收合格为由变更诉请而主张合同无效。对该批复法庭认为，本案原、被告在签订合同时未明确约定商铺的具体用途及其经营业态，即案涉商铺不属于《消防法》规定的必须经公安消防机构验收的房屋，且该批复第三条内容已指出“租赁标的物（是否）经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，故双方签订的《商铺租赁协议》无明显违反法律强制性规定之处，应属合法有效。原告主张合同无效的依据及理由不能成立，应予驳回。 对于争议焦点二的问题。既然双方的合同为合法有效，则原、被告均应遵循诚实信用、相互协助等原则予以履行。鉴于至开庭审理时双方的一年租期已经届满，根据合同约定审查，出租人河西物业公司已经履行了交付商铺的义务，尤泽雄也已接收商铺进行装修，故本诉原告尤泽雄指责河西物业公司从未将符合经营条件的商铺交给其经营使用的主张不能成立；进而，本诉原告要求被告返还已付的房租60000元并赔偿原告装修等损失费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。另一方面，承租人尤泽雄确有未按约支付另一半租金，属违约，故反诉原告要求尤泽雄支付租金60000元及利息的请求成立；但需指出的是，在《商铺租赁协议》履行过程中原、被告双方有多次联系，河西物业公司的工作人员王立在美食城商户微信群内作出过承诺给予2个月免租期，因王立是本案的合同经办人员，且其系在各商户联系的微信大群内发出通告，故王立是履行职务行为，该承诺是真实意思表示并对公司具有约束力，故承租人尤泽雄欠付的租金中应扣减2个月的租金，本院认定为60000元-20000元=40000元，且逾期支付的利息应扣除2个月后从2018年1月1日起算。对反诉原告河西物业公司要求尤泽雄支付超期10日返还的房屋占用费3330元的请求，由于反诉被告尤泽雄在合同到期前的2018年3月18日即已要求解除合同，而河西物业公司在合同期内未予回应，且根据在案的证据照片显示尤泽雄装修的餐饮店为敞开式，在发出解除合同通知后未留下可移动的物品，其本意也是不希望逾期返还租赁物，这其中有出租方未对通知予以回应而造成迟延收回的原因，据此，本院对反诉中请求的房屋占用费3330元不予支持。 第三，关于进场费问题。原告尤泽雄向河西物业公司交纳了120000元进场费，其中一笔50000元是早于双方订立租赁合同前10日由其父亲代交，另一笔70000元是合同签订时交纳，但双方在商铺租赁合同中并未明确约定进场费的构成和具体用途，故从时间上看，应当视为是尤泽雄为了与出租人河西物业公司建立租赁关系而自愿交纳相关费用的一种商业惯例。而出租人开具的收据载明“天桥美食城进场费”内容，由此可见，原告尤泽雄交纳进场费120000元与其欲获得天桥美食城开业经营权的合同目的有较大关联性。现查明在尤泽雄租赁商铺的一年期间，因出租方对天桥美食城的整体消防改造施工迟迟未经验收通过，致使尤泽雄的餐饮店未能按预期开业并取得经营收益，合同目的发生落空，同时鉴于尤泽雄未按期支付租金只是轻微违约行为且本案租期已届满双方未续签租赁合同的情形，故应依据合同法上公平、等价有偿原则，本院酌定由被告河西物业公司退还原告进场费100000元，该款应在租赁合同履行完毕时即予退还，故应从2018年5月1日起支付逾期利息。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市河西物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还原告尤泽雄进场费100000元并支付逾期利息（按照人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年5月1日起计至本判决确定的履行之日止）； 二、反诉被告尤泽雄于判决生效之日起七日内支付反诉原告嘉兴市河西物业管理有限公司房租40000元并承担逾期利息（按照人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年1月1日起计至本判决确定的履行之日止）； 三、驳回本诉原告尤泽雄的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告嘉兴市河西物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5910元，由原告尤泽雄负担3910元，被告嘉兴市河西物业管理有限公司负担2000元；反诉案件受理费减半收取691.63元，由反诉原告嘉兴市河西物业管理有限公司负担；均于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  余锦明 人民陪审员  章建强 人民陪审员  徐桂宏 二〇一九年四月十六日 书 记 员  杨 菲