江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1323民初7679号原告：泗阳县中原房产中介有限公司，住所地泗阳县众兴镇金康华府A15幢17号。法定代表人：胡秀荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李前龙，江苏致强律师事务所律师。被告：余义军，男，1962年10月11日出生，住泗阳县。被告：刘通，男，1994年4月28日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：刘，男，1965年11月25日出生，住泗阳县。原告泗阳县中原房产中介有限公司与被告余义军、刘通居间合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泗阳县中原房产中介有限公司的委托诉讼代理人李前龙、被告余义军、被告刘通及其委托诉讼代理人刘为生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗阳县中原房产中介有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告余义军立即支付原告中介费14800元及利息（自2018年9月13日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算）；2.被告刘通立即支付原告中介费6800元及利息（自2018年9月13日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算）；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月27日，原告与两被告达成房屋买卖居间协议，原告作为居间人，介绍被告刘通将其所有的位于泗阳县产出售给被告余义军，约定房产成交价为680000元。合同签订当日，两被告需各向原告支付成交总价的1%的中介费，若需要委托原告申请银行按揭（抵押）贷款，需另外支付贷款总额450000元的2%的居间费。被告余义军于当日支付了1000元中介费。根据原告安排，被告余义军支付被告刘通20000元购房定金，并将首付款转入住建部门二手房监管账户。后原告立即为被告余义军安排评估机构进行房产价值评估并为其申请购房贷款。2018年7月，涉案房产贷款获得江苏泗阳农村商业股份有限公司审批，但2018年8月20日两被告私自决定取消交易。现为维护原告的合法权益，遂具状起诉，请求判如所请。被告余义军辩称：涉案房屋因被告刘通办理银行按揭贷款未满一年而无法办理过户遂导致交易失败，当时口头约定只承担部分中介费，实际已经支付1000元。根据合同约定涉案房屋须在2018年8月7日之前办理产权过户手续，否则合同就自动解除，故现在不同意支付中介费。被告刘通辩称：1.涉案房屋系原告自行找到被告洽谈的，已经明确告知涉案房屋办理银行按揭贷款仅为3、4个月，原告对该事实明知，现不能办理过户以及被告余义军不能办理银行按揭的原因在原告而不在被告刘通；2.原告口头告知被告刘通净得房屋价款680000元，不承担任何费用，居间合同系原告提供的格式合同，被告刘通在签订合同时已经明确指出不应承担中介费，原告经办人也口头许诺不需要支付任何中介费；3.两被告之间解除合同也是经原告同意，且原告告知被告刘通仅需支付400元工本费，但实际已经支付1000元。原告泗阳县中原房产中介有限公司围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：房屋买卖合同、致估价委托人函、江苏泗阳农村商业银行股份有限公司个人住房担保借款合同、江苏泗阳农村商业银行股份有限公司出具的抵押资产价值确认书、不动产登记证、被告余义军、刘通向房管部门出具取消交易的申请书；被告刘通为支持其抗辩理由提供其与被告余义军的通话录音。本院组织双方当事人进行质证，对于无异议的证据在卷佐证，同时根据原、被告的陈述，认定如下事实：2018年6月27日，被告刘通作为甲方（出让方）、被告余义军作为乙方（买受方）、原告作为居间方共同签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：甲方自愿将坐落于泗阳县众兴镇人民路东侧财富广场小区12B幢1单元302室的房屋出让给乙方，房屋建筑面积为105.67平方米，产权证号为0001863，并将与该房产相关的土地使用权及附属建筑同时出让给乙方，房屋成交价为680000元，乙方预付购房定金20000元，自签订合同之日起10日内乙方支付首付款210000元，剩余购房款450000元通过贷款方式支付，有关贷款期限及金额以银行审批为准，差额部分乙方以现金方式支付；双方约定于2018年8月7日前办理产权过户手续，办理产权过户时，营业税、个人所得税由乙方承担，契税、评估费由乙方承担；合同签订当日，甲、乙双方按上述成交总价各付居间方中介费1%；如乙方购房需要委托居间方申请银行按揭（抵押）贷款，则乙方另付清居间方贷款额2%的代理费，合同签字生效后一次性付清佣金；乙方违约定金不退，甲方违约赔偿乙方购房定金两倍的违约金，居间方佣金不退；本合同签订后如因国家政策调整或不可抗力因素导致本合同涉及的房产客观上不能办理产权过户以及银行按揭贷款，本合同自动解除，甲方无偿退还乙方所支付的所有款项；2018年7月20日之前甲方将该房屋水、电、煤气、物业等费用结清交付乙方使用等。被告余义军委托原告对涉案房屋进行评估用于办理银行按揭，2018年7月5日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具评估函，评估总价为644200元，该评估费由原告支出。后案外人余某（系被告余义军之子）与案外人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司个人住房担保借款合同，主要内容为：借款金额为450000元，借款用途为购买涉案房产，借款期限为360个月，即2018年7月至2048年7月，借款汇入户名为刘通6230667531001530869的账户，借款担保方式为抵押保证，即以涉案房屋进行担保等。后双方向泗阳县不动产登记局出具抵押资产价值确认书。案外人余某于2018年7月5日存入170000元至泗阳县金寓测绘有限公司监管账户用于购买涉案房屋。2018年8月20日，案外人余某提出申请，要求将上述汇入监管账户的资金退回，其主要原因为刘通购买的涉案房屋所借贷款未满一年无法提前还款而取消交易。2018年8月21日，被告余义军、刘通自愿解除2018年6月27日签订的《房屋买卖合同》，同时被告刘通返还被告余义军购房定金60000元并另外支付被告余义军已经给付原告的1000元中介费。涉案房屋已于2018年1月26日抵押给了中国建设银行股份有限公司泗阳支行，抵押金额为360000元，抵押期限为2018年1月26日至2033年1月25日止，合同明确约定借款期限在1年以内（含1年）的，不得提前部分还本。另查明，被告刘通曾在网上发布房屋出售信息，原告泗阳县中原房产中介有限公司知晓后并主动联系被告刘通了解房屋信息，被告刘通已经明确告知所售房屋在中国建设银行办理银行按揭未满一年等信息。对于有争议的证据以及事实，本院归纳争议焦点如下：原告作为居间人是否履行合同约定的义务。原告认为其已经为两被告提供签订房屋买卖合同的服务，且该合同合法有效并与居间方的服务有必然的因果关系，原告已经履行了居间义务；而两被告认为现双方签订房屋买卖合同不能过户系原因在于原告，在签订房屋买卖合同时被告刘通已经明确告知原告其买房在银行办理按揭未满一年，现房屋因此不能过户原因在于原告，两被告已经自行协商解除房屋买卖合同，并实际支付1000元中介费，故不同意再支付任何中介费。本院认为，原告泗阳县中原房产中介有限公司作为居间方，被告余义军作为买受方与被告刘通作为出让方签订的房产买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，三方之间的居间合同关系成立并有效。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，但在房屋居间过程中，中介公司应依法全面履行居间义务，其居间义务的范围，不应局限于促成房屋买卖合同成立，还应包括办理房屋产权过户以及房屋交接验收等服务，只有全部完成全部的居间服务内容后，才可以收取全额佣金。本案中，原告作为具有专业优势的中介公司，明知系争房屋所有人刘通办理银行按揭贷款未满一年，其未向相关部门进行确认，亦未明确告知两被告该交易存在的不能过户的法律风险和后果，仅是促成了两被告签订立《房屋买卖合同》并协助买受人余义军办理银行按揭贷款手续，原告的服务存在重大瑕疵，原告并未完成全部的居间服务，对此应承担主要责任。被告刘通作为出卖人也明知涉案房产办理银行按揭贷款未满一年，对此也应有一定的过错，被告余义军对此无过错，结合本案原告为两被告提供服务所产生的人力、物力、资金等成本因素，本院依法酌定被告刘通应支付原告中介服务费1000元，现被告刘通已经实际支付，故本院对于原告超出部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告泗阳县中原房产中介有限公司其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，由原告泗阳县中原房产中介有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  庄倩倩代理审判员  王 浩人民陪审员  程道香二〇一九年四月二十二日书 记 员  葛 浩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。