福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初4214号 原告：林振伟，男，1974年10月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：李伟、陈春永，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：福州鸿业房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区亭江怡山院1号，统一社会信用代码913501056113021204。 法定代表人：黄一语，董事长。 原告林振伟与被告福州鸿业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林振伟的委托诉讼代理人李伟，被告福州鸿业房地产有限公司的法定代表人黄一语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林振伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2008年9月12日签订的《商品房预定合同》；2.判令被告立即返还原告预付款人民币469200元；3.判令被告按月利率1.2%标准支付自2009年9月13日起至预付房款全部还清之日止的利息（暂计至起诉之日为615590.4元）；4.判令被告赔偿原告损失人民币1545600元（暂按同地段房产均价18000元/平方米计算）。事实和理由：2008年9月12日，原告林振伟与被告福州鸿业房地产有限公司签订《商品房预订合同》，约定原告购买被告开发的位于福州市台江区六一路东侧编号为3037地块的福州鸿业中心大厦第19层04单元，总面积138平方米，单价6800元/平方米，房产总价人民币938400；签订合同之日预付购房款469200元。合同并约定被告应在2009年9月12日前交房。如被告逾期交房，原告要求退房的，超出三个月后被告应以每月1.2%的标准向原告付息。合同签订当日，原告即按合同约定向被告支付了房款469200元，收款人为被告公司副董事长官贤镶。同时，被告向原告出具了加盖公章的收款收据一张（编号：0161190）。合同签订后，原告多次催促被告履行合同未果。后因被告资金问题和违规变更规划致鸿业中心大厦迟迟未能完工；时至今日，该楼盘仍未完工交付使用。原告认为，原告已按合同约定履行了交付购房款的义务，但被告行为导致合同无法继续履行，已构成违约并严重损害原告的合法权益。 被告福州鸿业房地产有限公司辩称，这份合同系无效合同，至今为止，公司从所有工商账户及工商报表上看均无看见这笔款项进入公司账户，应该视为虚假诉讼，也未有任何证据表明公司有跟原告签订这份合同，该预订合同第七条中的违约责任也明确写出在2009年9月12日之前无法交房，在超出3个月即2009年12月12日应退还预定金，可解除合同，2009年至今已经快10年了已超过诉讼时效。另外，从现阶段看，近期在台江法院有三个案件，其中原告提供的收款收据，三个案件中有一份收款人是叶依光，两份收款人是官贤镶，三份收款收据编号都不一样，不是同一个版本，尤其是2008年9月12日本案的收据号码是0161190号，与另外一案的当事人陈飞宇持收据收据的号码是0047774号，完全不是同一本上的收款收据，且时间仅间隔4天，号码规律完全不一样，有违常理，另外官贤镶在12号的签字和16号的签字不一致，三张收据的印章也不一致，足以说明该收款收据是虚开的，不是公司行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年9月12日，原告林振伟（买受人）与时任被告福州鸿业房地产有限公司（出卖人）法定代表人的叶依光签订一份《商品房预订合同》，约定：买受人向出卖人购买由其开发建设的位于福州市六一路东侧编号为3037地块的福州鸿业中心大厦19层04单元138平方米，每平方米6800元人民币，总金额931600元；双方签订本合同当日买受人预付给出卖人房款469200元，余款待出卖人的该商品房开盘时，双方签订正式合同后，买受人以办理按揭贷款的方式给付或一次性还清余款；买受人必须在该楼盘开盘后15日内签订正式合同，逾期60日视为弃权购买，解除本合同，违约金按预订款总额每月1.2%扣除后余款退还；出卖人应当在2009年9月12日前，依照规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内日告知买受人，2.若遇非常事件在2009年9月12日前尚无法交房，在超出三个月（即2009年12月12日）后，应退还预定金，可解除合同；出卖人如未按本合同规定的时间交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。该合同落款处“买受人”一栏中由原告林振伟签名，“出卖人”一栏中由叶依光签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的圆形公章，“出卖人”下方写有“官贤镶经办”。同日，官贤镶向林振伟出具一份《收款收据》，该收款收据上载明交款单位为林振伟，交款项目为“预订1904单元预订金”，金额为469200元，收款人一栏中有官贤镶的签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的圆形公章。 被告福州鸿业房地产有限公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，被告的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的福州鸿业房地产有限公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在福州鸿业房地产有限公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有福州鸿业房地产有限公司70%股权，官贤镶享有福州鸿业房地产有限公司30%股权。2001年4月28日，福州鸿业房地产有限公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的福州鸿业房地产有限公司股权已全部转让给叶依光，福州鸿业房地产有限公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的福州鸿业房地产有限公司股权各转让5％给董家焜，福州鸿业房地产有限公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有福州鸿业房地产有限公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的福州鸿业房地产有限公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的福州鸿业房地产有限公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对福州鸿业房地产有限公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，福州鸿业房地产有限公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任被告福州鸿业房地产有限公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任被告副董事长。 鸿业中心大厦系被告福州鸿业房地产有限公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但被告未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向被告颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第××号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因被告未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向被告颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向被告颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。 福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与被告福州鸿业房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第××号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。 本院认为，本案《商品房预订合同》系时任被告福州鸿业房地产有限公司法定代表人叶依光于2008年9月12日同原告林振伟订立的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房预订合同》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。叶依光在签订该合同时已是被告股东，亦是实际控制人，有权代表被告对外从事职务行为，其行为应视为代表被告。因此，叶依光签订本案《商品房预订合同》的行为，对被告具有法律约束力，被告应承担相应的民事责任。从2008年9月12日至今，双方均未签订正式合同，被告鸿业公司也未将讼争屋交付给原告，原告当初签订合同的目的至今无法实现，故原告有权要求解除双方签订的《商品房预订合同》、返还预付购房款469200元，并可要求被告按约定支付利息【利息计算方法：按预收款项469200元×月息1.2%作为每月利息，自超出交房时间（2009年9月12日）后三个月即2009年12月12日起计至实际还清款项止】。原告诉请超出本院确认范围的，本院不予支持。对原告诉请被告赔偿损失人民币1545600元（暂按同地段房产均价18000元/平方米计算）的诉请，因缺乏依据，本院予以驳回。至于诉讼时效问题。由于本案的《商品房预订合同》均未实际履行交房义务，原告林振伟诉请解除合同及退还购房款，系在行使解除权，不应适用诉讼时效的规定，故对被告的诉讼时效抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、原告林振伟与被告福州鸿业房地产有限公司于2008年9月12日签订的《商品房预订合同》于本判决生效之日解除； 二、被告福州鸿业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林振伟一次性退还预付购房款469200元及利息（自2009年12月12日起按月利率1.2%的标准计至实际还清款项止）； 三、驳回原告林振伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27843元，由原告林振伟负担20000元，被告福州鸿业房地产有限公司负担7843元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  杨 榕 人民陪审员  唐爱华 二〇一九年四月三日 书 记 员  谢辰萱 附主要条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。