吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终225号上诉人（原审被告）：安某。经营者：王福，男，1969年2月2日出生，汉族，个体工商户，住吉林省安图县明月镇防疫站家属楼3单元401室。委托诉讼代理人：张某，吉林诚途（安图）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安图县资金互助会。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：滕某，吉林林岗律师事务所律师。上诉人安某（以下简称东某）因与被上诉人安图县资金互助会（以下简称互助会）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2019）吉2426民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。东某上诉请求:一、撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。涉案房屋独立于安图县市场开发服务中心名下主体楼外，并无合法明晰产权归属，互助会亦未能举证证明其对该房屋享有法律所应保护权利。2007年，东某从安图县东市场管理部门朴姓管理人员手中接手该房屋，互助会对涉案房屋进行收益无法律和事实依据，其长年收取管理费用、对外出租牟利，已构成不当得利。二、原审证据采信错误。（一)安图县房屋管理中心提供的东市场主楼平面图中，涉案房屋并未绘入、标注。张利国笔录内容并未明确涉案房屋包括在总面积1360.02平方米之内，同时张利国所述仅为其个人对事实的不确定意见，不具有证明效力。（二)安图县工商局党组发（2018）1号文件为党发文件，不能起到确定产权变更效力。该文件所划产权范围不能证明包括涉案房屋，更无涉案房屋由互助会负责出租收费管理内容。据此不能认定互助会对涉案房屋具有合法权益。三、双方未建立合法有效租赁合同关系，上诉人仅与市场管理部门建立管理与被管理关系，上诉人交纳管理费，而非房屋租赁费，但不能提供证据证实。四、东某未经被上诉人同意，在房屋西侧自建一个仓库。互助会二审辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、被上诉人具有房屋所有权。安图县工商局（2018）1号文件记载，因与互助会的借款债务用其下属市场开发服务中心名下的东市场抵顶借款，属于对债权债务的处分，有事实根据和法律依据。该房屋有产权证，面积包括上诉人租赁的门市房在内，房屋使用权已于2008年通过以物抵债的方式交给被上诉人，被上诉人安排人员收取租金和管理维护房屋，上诉人向被上诉人交纳房屋租赁费用。二、上诉理由不成立。虽然本案双方没有签订书面租赁合同，但按照合同法规定，房屋租赁期限六个月以上，当事人未采用书面形式的视为不定期租赁。2019年1月16日，被上诉人按照市场管理局的要求，对该市场进行整顿改造，并提高租金，已向上诉人下发通知，上诉人接到通知后，不同意交付租金，且未在2019年2月3日搬走，也不交纳租金，继续霸占房屋。2019年7月，诉请判决上诉人排除妨碍,腾出房屋，赔偿损失。现上诉人主张房屋所有权不是被上诉人的，涉案房屋没有产权证，自己可以无偿使用，且认为之前向被上诉人缴纳的房屋租金为不当得利，无事实和法律依据。三、房屋租赁合同已经解除。被上诉人在2019年1月16日已经通知上诉人解除合同，限期2月23日搬走，7月份起诉上诉人排除妨碍腾出房屋，10月份再次起诉，要求上诉人立即搬出房屋，赔偿房屋租赁损失，12月份再次书面通知上诉人解除房屋租赁合同，立即搬走，腾出房屋，2020年1月开始按照市场价格重新招租。根据合同法的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人，被上诉人给上诉人多次机会，让其缴纳房屋租赁费，签订房屋租赁合同，上诉人都置之不理，给被上诉人造成经济损失，故要求上诉人按照同等地段的市场房屋租赁价格赔偿被上诉人2020年的房屋租赁损失。四、租赁期间发现，东某未经我方同意在房屋西侧建筑仓库，本案中要求恢复原状。互助会一审诉讼请求：东某立即给付拖欠的10个月租金共计6250元。事实和理由：互助会根据安图县工商局（以下简称工商局）2008年4月10日安工商党组发【2008】1号文件《关于将东市场产权划到资金互助会的决议》，工商局2007年12月7日将安图县东市场产权划归资金互助会，由安图县资金互助会负责出租收费管理。互助会与东某有口头协议，东某租赁使用的东市场门市房60平方米，租金7500元/年，每年的1月交租金，东某2019年1月至今没有交租金，已经构成违约，互助会派人多次催交未果，为此互助会起诉至法院，解除与东某的房屋租赁，赔偿互助会2019年的房屋租金。诉讼过程中，互助会变更诉讼请求为：1.东某立即搬出东市场房屋。2.东某赔偿互助会2019年1月至2019年12月的租金共计7200元（每月600元）。东某一审辩称，1、本案存在涉黑恶势力操控市场正常经营秩序的重大嫌疑。当事人双方房屋租赁关系实际并不存在，东某保留提起反诉请求因暴力行为导致东某财产损失的权利。互助会声称派人多次催交未果，实际是雇佣黑恶势力相勾结，虚构的以65万元签订了5年的东市场整体及门市房的使用权合同。并在2018年12月8日和2019年1月16日及2019年2月2日三次通知东某交出现经营房屋。值得强调的是，东某完全不需要理会互助会的通知。互助会并没有提供出具有房屋的任何权属证明，东某是有权漠视其通知的，遗憾的是互助会居然强行断电，给东某造成了重大的经济损失。2、东某与市场管理人员定的口头协议。东坡鲜肉超市一直是与市场的管理人员交涉，缴纳费用，并且一直没有解除过合同。因涉案房屋没有房屋权属，并且由东某进行过扩建和整改装修，又因扩建前一小部分面积并非东某建设，所以东某和互助会口头约定管理费缴纳至2018年12月末，以后不在收取任何费用。安图县资金互助会不具有涉案房屋的房屋所有权也没有使用权。安图县资金互助会既没有任何权利，也就不具备诉讼资格。互助会随意扰乱正常市场经营秩序，并在此基础上索要巨额房租，是没有事实依据和法律依据的。东某保留对其提起反诉的权利。请求法院在查清事实的基础上驳回互助会的诉讼请求。一审法院认定事实如下：位于××县、栋号为2-24-16-1号、面积为1,360.2平方米（该面积包含东某的门市房面积）的东市场房屋登记于原安图县工商行政管理局下属单位安图县市场开发服务中心名下。2008年4月10日，安图县工商行政管理局党组作出将东市场产权划转到互助会的决议，决议载明：“安图县工商局于2007年12月7日将安图县东市场产权回购。经局党组研究决定，将东市场产权划归资金互助会，抵顶原安图中心市场服务中心欠资金互助会的贷款”。安图中心市场服务中心即安图县市场开发服务中心。自2008年起，包括现东某在内的全部东市场房屋一直由互助会对外出租。2008年，王福开始在东市场房屋经营东某，虽然未与互助会签订书面租赁合同，但东某每年向互助会交付租金7200元。2018年12月8日，互助会通知东某自2019年1月1日起租金上涨至每年40,000元，并告知其如不同意，应于2019年2月1日搬出。2019年1月16日，互助会再次张贴涨价通知。2019年2月2日，互助会最后一次通知东某，以房屋需维修改造，限东某2019年2月23日前搬离，但东某未在期限内搬离，互助会遂于2019年2月24日对东某予以断电至2019年4月28日。现东某仍未搬离房屋且拖欠房租，互助会诉至本院，请求判令：1、东某立即搬出东市场房屋；2、东某赔偿互助会2019年1月至2019年12月的租金共计7200元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，东某主张本案存在涉黑恶势力操控市场正常经营秩序的重大嫌疑，但经庭审调查，实际情况为东某与互助会就房租上涨问题发生争吵，东某不同意互助会涨价方案，也未在互助会限定的时间内搬离门市房，互助会遂将门市房断电。东某还主张互助会和其口头约定缴纳管理费用至2018年12月末后将不再收取任何费用，东某可以一直使用涉案房屋，但却无法明确与其约定的具体人员，也未提供其他证据予以证实，故一审法院对东某的该项辩解不予采纳。虽然东市场房屋现仍登记在原安图县工商行政管理局下属单位安图县市场开发服务中心名下，但因安图县工商行政管理局同意以该房屋抵顶安图县市场开发服务中心欠资金互助会的贷款，故一审法院认定互助会对东市场房屋享有占有、使用、收益的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，互助会将房屋交付给东某使用，并收取每年7200元的费用，故双方之间已形成了事实上的房屋租赁合同关系，互助会已将房屋交付东某使用，东某应当依约支付租金。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，互助会与东某对租赁期限没有约定，互助会可以随时解除合同，且已于2018年12月8日通知东某自2019年1月1日起租金上涨至每年40,000元，并告知其如不同意，应于2019年2月1日搬离，东某未按期搬离后，互助会又宽限至2019年2月23日，故一审法院确定2019年2月24日双方之间的房屋租赁合同已经解除。互助会认为房屋租赁合同已经解除的主张一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，房屋租赁合同解除后，互助会有权要求东某支付2019年2月23日之前拖欠的租金以及自2019年2月24日至2019年12月的租金损失共计7200元，并返还房屋。综上所述，互助会的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告安图县明月镇东市场东某于本判决生效之日起十日内给付原告安图县资金互助会7200元；二、被告安图县明月镇东市场东某于本判决生效之日起十日内将安图县明月镇东市场房屋返还给原告安图县资金互助会。案件受理费50元，减半收取25元，由被告安图县明月镇东市场东某负担。二审中，互助会向本院提供证据照片8张。证明：2019年12月26日被上诉人向上诉人送达房屋租赁合同解除通知，并将通知粘贴在店门口，王福妻子接收通知的情况。上诉人对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该证据是一审判决前形成，不应作为二审证据提交质证和采信，且被上诉人并非涉案房屋的所有权人，无权对房屋进行管理，故该通知不具有法律效力。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明目的予以综合评述。经二审审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，平面图标注的建筑面积299.7平方米范围内，自南向北依次为案外人盛某、亮子面食店、东某。租赁期间，东某在房屋西侧自建了一座仓库。本院认为，一、关于案涉房屋范围及相关权利确认。《房屋产权证》证明，安图县市场开发服务中心系案涉1360.2平方米房屋所有权人。本院二审查明东某租赁房屋在安图县市场开发服务中心名下1360.2平方米房屋中299.7平方米平房区域内，上诉人亦予认可。安图县工商行政管理局作为安图县市场开发服务中心的上级管理部门，于2008年4月10日以党组文件的形式作出《关于将东市场产权划转到互助会的决议》，“将东市场产权划归资金互助会，抵顶原安图中心市场服务中心欠资金互助会的贷款”，并不违反法律法规的规定。结合双方已交接该房屋但未办理过户登记的事实，一审法院认定互助会对该房屋享有占有、使用、收益的权利，并无不当，本院予以确认。故东某提出的涉案房屋在平面图中未标注，安图县工商局党组文件不具有变更产权效力，互助会对房屋不具有合法权利的主张不成立。二、关于租赁合同是否成立及解除效力。东某主张与互助会之间不存在租赁合同，其向互助会交纳钱款为管理费，而非房租，但不能提供证据证实，且与其在《关于对东市场经营业户被黑恶势力强行断电相关部门不作为的反映》中自认的“我们是东市场经营商户，与产权人李某存在多年租赁关系”内容不符，故一审认定东某与互助会形成事实上的房屋租赁合同关系，证据确实充分，本院予以确认。东某提出的应为管理与被管理关系的意见不成立。鉴于互助会与东某对租赁期限没有约定，应视为不定期租赁。互助会可以随时解除租赁合同，且已于2018年12月8日通知东某自2019年1月1日起租金上涨至每年40000元，并告知其如不同意，应于2019年2月1日搬离，东某未按期搬离后，互助会又宽限至2019年2月23日，故一审法院确定双方之间的房屋租赁合同于2019年2月24日解除，符合法律规定。合同解除后，被上诉人于2019年12月26日向东某送达房屋租赁合同解除通知，该行为不具有法律效力。据此，一审判决东某支付2019年2月23日之前拖欠的租金及2019年2月24日至2019年12月末的租金损失合计7200元，并返还房屋，并无不当，本院予以维持。三、关于二审增加的诉讼请求应否支持。二审中，互助会增加东某拆除自建仓库，恢复原状及赔偿2020年租金损失的请求。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条第一款，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，经本院调解未成，互助会应另行主张权利。综上，东某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安某负担。本判决为终审判决。审 判 长 葛 福 祥审 判 员 全 贞 姬审 判 员 赵  颖二〇一九年四月二十九日法官助理 （罗春森书 记 员 丁 珊 珊