广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初6323号原告：王佳音，女，汉族，1981年2月8日出生，住江苏省昆山市，委托诉讼代理人：蒙其焕，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晖，广东度明律师事务所律师。被告：佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园1号1座，统一社会信用代码：91440607767316043J。法定代表人：邱银洲。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚萍，广东百浩律师事务所律师。被告：吴汉华，女，汉族，1988年5月24日出生，住江西省抚州市东乡县，委托诉讼代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。被告：吴绍梧，男，汉族，1980年12月25日出生，住浙江省苍南县，被告：叶美华，女，汉族，1978年7月1日出生，住浙江省苍南县，被告：崔素文，女，汉族，1972年4月17日出生，住河南省郑州市，原告王佳音与被告佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司（以下简称云东海公司）、吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。因吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文下落不明，本案依法转为适用普通程序审理。本案于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告王佳音的委托诉讼代理人蒙其焕、李晖，被告云东海公司的委托诉讼代理人林冬晓，被告吴汉华的委托诉讼代理人朱清华到庭参加了诉讼，被告吴绍梧、叶美华、崔素文经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佳音向本院提出诉讼请求：1、判令五被告向原告赔偿财产损失500000元及利息（从2014年4月12日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月19日的利息为112500元）；2、本案诉讼费用由五被告承担。事实及理由：2014年4月，原告从广州鑫矗投资管理有限公司（以下简称鑫矗公司）处获知，鑫矗公司与云东海公司存在商品房销售委托合同关系，鑫矗公司包销云东海公司开发的位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园的所有别墅。2014年4月25日，原告与鑫矗公司签订《山水庄园认购书》，约定原告以3432564元的价格购买鑫矗公司代理销售的位于佛山市三水区西南大道中山水庄园257号别墅，之后原告先后共支付了定金50万元给被告。2014年6月26日，原告与云东海公司签订编号为20140618001705号的《商品房买卖合同》，约定原告以2795760元的价格购买云东海公司开发的山水庄园257号别墅，由云东海公司办理了该商品房买卖的网签手续。2017年3月13日，云东海公司通过诉讼，擅自解除与原告签订的上述房屋买卖合同，并撤销商品房网签登记。但被告至今未返还原告50万元购房定金，亦未赔偿原告的损失。根据鑫矗公司通过崔素文账户向云东海公司多次转账支付购房款，云东海公司根据鑫矗公司与客户签订的认购书的内容与客户签署正式的商品房买卖合同，云东海公司根据鑫矗公司提供的客户姓名出具购房发票等事实，证明云东海公司与鑫矗公司存在商品房销售委托合同关系。原告与云东海公司签订的案涉商品房买卖合同已经解除，云东海公司理应返还原告首期房款并赔偿原告的损失。由于鑫矗公司已经注销，被告吴汉华、吴绍梧作为鑫矗公司的股东，吴绍梧与叶美华是夫妻关系，崔素文作为办理案涉购房款收转业务的经手人，上述被告均应对本案债务承担连带清偿责任。云东海公司辩称：一、我司与鑫矗公司不存在商品房销售委托合同关系或者房屋包销关系，我司从未委托鑫矗公司对外销售案涉房屋，更未委托鑫矗公司收取案涉房屋的购房款。另我司亦不清楚原告与鑫矗公司签订过案涉房屋的认购书，不清楚该认购书的履行情况。如果原告有向鑫矗公司支付过款项，应由鑫矗公司返还，与我司无关。二、案涉商品房买卖合同是由原告与我司签订，由于原告未按合同约定支付房款，我司向法院起诉，案涉合同已被法院判决解除。三、我司解除上述合同前曾向原告发出催款通知，原告收到通知后没有提出异议，这亦印证了原告未向我司支付过购房款的事实。四、原告于本案提供的证据亦不足以反映原告向鑫矗公司支付了认购款的事实，更不能证实该认购款已支付给我司。五、姑且不论原告所称的委托销售关系是否存在，案涉商品房买卖合同是因原告没有按照合同约定支付房款而解除，原告属单方违约，故原告诉请我司支付利息没有事实依据。六、根据案涉商品房买卖合同的约定，原告逾期支付购房款应按欠款金额每日万分之一向我司支付违约金。被告吴汉华辩称：一、原告与鑫矗公司于2014年4月25日签订《山水庄园认购书》，2014年6月20日，原告与云东海公司正式签订案涉房屋的买卖合同，且已办理网签手续，上述商品房买卖合同已经替代了认购书。二、原告与云东海公司签订的商品房买卖合同解除的原因是原告未按合同约定支付房款，该事实已被法院生效的裁决文书予以认定。三、上述事件均发生在2014年，答辩人尚未入股投资鑫矗公司，答辩人入股鑫矗公司是2016年2月份，故答辩人对于入股前的公司状况并不清楚。现鑫矗公司已经注销，答辩人作为鑫矗公司的法定代表人无需承担本案债务。被告吴绍梧、叶美华、崔素文在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告王佳音提供的证据。对于原告提供的鑫矗公司、云东海公司的企业信用信息公示材料，吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文的身份信息材料，以及吴绍梧与叶美华的结婚证明，云东海公司、吴汉华对上述证据无异议，该组证据来源、形式合法，反映客观真实，本院予以采信。原告提供的《山水庄园认购书》是原件，被告吴汉华对其真实性无异议，本院予以采信。对原告提供的商品房买卖合同，云东海公司对该证据真实性无异议，本院亦予以确认。原告提供的中国民生银行业务受理单、中国农业银行股份有限公司昆山分行打印的借记卡明细对账单、账户查询、崔素文于中国民生银行设立的账户（账号62×××31）明细对账单，上述证据是原件，证据来源、形式合法，能够反映原告向崔素文的上述账户存入或转账支付了合共533000元的事实，本院予以采信。对原告提供的（2016）粤0607民初4646号民事判决书、（2017）粤0607民初507号民事判决书、（2018）粤06民终4689号民事判决书，上述证据为法院作出的生效裁判文书，本院对其真实性予以确认。二、被告云东海公司提供的证据。云东海公司提供的商品房买卖合同、（2016）粤0607民初4646号民事判决书，原告对其真实性无异议，本院予以采信。云东海公司提供的催款通知书、快递单及快递查询记录，该组证据已于（2016）粤0607民初4646号案件中审查确认，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年4月25日，原告王佳音与鑫矗公司签订《山水庄园认购书》，约定：王佳音购买位于佛山市三水区西南街道三水大道中山水庄园257号别墅，房屋总面积为317.83平方米，每平方米10800元，总价款3432564元，定金50万元。鑫矗公司收取商品房购房款的专用账户为：户名崔素文，账号62×××88，开户行广州农村商业银行海珠支行。违约责任为：鑫矗公司应于2014年6月30日前办妥购买山水庄园房屋的所有手续，若不能履行承诺，鑫矗公司全额退款，并且按照所交定金额每月1.5%的标准补偿给王佳音。王佳音签完认购书后两个星期内，按鑫矗公司要求提供银行相关资料进行审批，若王佳音未按时提供相关资料或者资料不符合银行要求，导致审核未能通过，其责任由王佳音承担。本认购书作为王佳音认购物业的依据，双方同意在未签订正式商品房买卖合同前，此认购书作为有效合同；双方正式签订商品房买卖合同后，双方关于该楼宇的权利以商品房买卖合同及其附件为准。双方签订上述认购书期间，王佳音分六次向崔素文账户（账号62×××31）存入或转入款项共计533000元，具体为：于2014年3月15日存入133000元，其中崔素文的收款账户摘要反映该笔款项备注为山水庄园257号别墅；2014年3月28日转账200000元；2014年4月12日转账四笔，每笔均为50000元，其中崔素文的收款账户摘要反映该四笔款项为购房款。王佳音称上述533000元，其中500000元为购买中山水庄园257号别墅的定金，余下33000元是鑫矗公司为王佳音办理购房地的临时户口而收取的款项。2014年6月26日，王佳音与云东海公司签订编号为20140618001705的《商品房买卖合同》一份。合同约定：王佳音购买云东海公司出售的佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园257号别墅，房屋建筑面积为317.70平方米，总房价2795760元，付款方式为分期付款，第一期自本合同网签之日起5日内支付全部房价款的14%即40万元，第二期在2014年8月5日前支付全部房款的86%即2395760元，出卖人应于2014年8月31日前将合同约定的商品房交付给买受人使用等。云东海公司以王佳音未按期支付案涉房屋的购房款为由，于2016年11月22日向本院提起诉讼，请求解除双方于2014年6月26日签订的编号为20140618001705的《商品房买卖合同》。2017年3月13日，本院作出（2016）粤0607民初4646号民事判决书，判决解除云东海公司与王佳音签订的20140618001705号《商品房买卖合同》。该判决书现已发生法律效力。另本院受理的（2017）粤0607民初507号，李秀起诉鑫矗公司、云东海公司、何杰俊、吴绍梧、崔素文等人房屋买卖合同纠纷案。该案查明：李秀与鑫矗公司签订认购书，认购山水庄园289号别墅。随后李秀与云东海公司签订《商品房买卖合同》，购买云东海公司出售的山水庄园289号别墅。鑫矗公司通过崔素文的账户（账号62×××31）分别于2013年12月20日、2014年3月21日、2014年4月4日、2014年4月16日、2014年5月4日、2014年6月30日、2014年7月30日向被告云东海公司转账1250000元、3000000元、1000000元、2164810元、850110元、1200000元、400000元、合计9864920元。其中2013年12月20日的1250000元转账备注宋亮购房款，2014年4月16日的2164810元转账备注简玉文，2014年5月4日的850110元转账备注何杰俊房款。被告吴绍梧、何杰俊、崔素文分别是鑫矗公司的董事长、总经理、财务总监。被告叶美华与被告吴绍梧系夫妻关系。最后该案判决：鑫矗公司向李秀返还购房款50万元并支付相应利息，云东海公司对鑫矗公司的上述债务承担连带清偿责任，崔素文、何杰俊、吴绍梧、蔡小军、叶美华、周雪梅对鑫矗公司的上述债务承担连带责任。云东海公司不服上述判决，提起上诉。2018年8月15日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终4689号民事判决书，维持一审判决。另查明，鑫矗公司于2017年9月19日注销，注销前公司股东包括吴汉华、吴绍梧。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题主要为：1、原告王佳音与鑫矗公司、云东海公司在涉案房屋买卖交易中存在何种法律关系；2、本案哪些被告应向原告承担退还购房款的义务。关于第一个争议焦点问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，王佳音与鑫矗公司签订案涉商品房的认购书后，又根据该认购书内容与云东海公司签订正式的商品房买卖合同；王佳音向鑫矗公司的财务总监崔素云的账户转账支付了购房款50万元，另一方面鑫矗公司又通过崔素云的账户向云东海公司转账支付多笔购房款，上述交易行为和交易模式，王佳音有理由相信鑫矗公司有权代理销售云东海公司开发的案涉房屋，即鑫矗公司在案涉交易过程中的行为构成表见代理关系。因此鑫矗公司与王佳音签订案涉房屋的认购书并收取王佳音购房定金50万元的行为，应认定为鑫矗公司代理云东海公司销售房屋而实施的行为，该行为的法律后果应由云东海公司承担。关于第二个争议焦点问题。由于本院作出的（2016）粤0607民初4646号民事判决书已经发生法律效力，上述判决解除了云东海公司与王佳音签订的案涉商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求对方赔偿损失。因此原告基于案涉合同已经解除，要求合同相对方返还购房款50万元，符合法律规定，应予支持。根据上述分析，本院确认鑫矗公司在案涉房屋买卖交易当中的行为与云东海公司构成表见代理关系，王佳音基于认购书的约定向鑫矗公司的财务人员崔素云账户支付的购房定金50万元，应视为鑫矗公司是基于云东海公司的委托代理关系向王佳音收取的购房款，云东海公司作为案涉房屋买卖交易的合同相对方应向王佳音承担返还购房款并赔偿相应利息损失的义务。至于云东海公司认为王佳音未按期支付购房款属违约在先，本院认为由于云东海公司与鑫矗公司就售卖案涉楼盘的房款支付问题存在争议，王佳音在已向鑫矗公司支付了50万元购房定金，但云东海公司否认有收取该笔房款的情况下，王佳音有权拒绝支付余下未付房款，故王佳音的行为不构成违约。鑫矗公司作为代理云东海公司销售案涉房屋的中介机构，依法不需向王佳音承担退款义务。若云东海公司认为鑫矗公司未向其支付王佳音的上述购房款，造成其司损失，则可向鑫矗公司的清算义务人主张赔偿损失。原告诉请鑫矗公司的股东吴汉华、吴绍梧对案涉债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持，另原告诉请吴绍梧的配偶叶美华对本案债务承担清偿责任，也没有事实依据，本院亦不予支持。由于崔素文是鑫矗公司的财务总监，王佳音根据其与鑫矗公司签订的认购书的约定向崔素文账户支付购房定金，故崔素文的收款行为属于履行其在鑫矗公司的职务行为，王佳音没有提供充分证据证明崔素文在履行上述职务行为中存在故意或重大过失，故王佳音诉请崔素文承担案涉债务也缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王佳音退还购房款500000元，并向王佳音支付以500000元为本金，从2014年4月12日起至实际清偿债务之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告王佳音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费全额收取即9925元、保全费3520元，合共13445元，由被告佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡月梅人民陪审员  李世霞人民陪审员  蔡永初二〇一九年四月十六日书 记 员  成婉玲