济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初1539号原告（反诉被告）：姚召霞，女，1975年4月4日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：胡修谱，山东泉兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明飞，山东泉兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东颐正物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。主要负责人：张凯，经理。委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）姚召霞与被告（反诉原告）山东颐正物业管理有限公司济南分公司（以下简称颐正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚召霞及其委托诉讼代理人胡修谱、李明飞，被告（反诉原告）颐正公司的委托诉讼代理人武富斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚召霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认姚召霞与颐正公司于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令颐正公司退赔姚召霞剩余租金34218.75元、保证金10000元、卫生费1500元、电费1500元、电卡押金50元，共计47268.75元；3.判令颐正公司赔偿姚召霞装修费用、经营损失等各项损失共计100544元；4.本案的诉讼费用由颐正公司承担。事实与理由：2018年8月16日，姚召霞与颐正公司签订《房屋租赁合同》，约定颐正公司将位于济南市历下区浆水泉路浆水泉社区便民市场北-6号房屋租赁给姚召霞经营食品使用，租金每年82125元，保证金10000元，颐正公司给予姚召霞20天的免租装修期，姚召霞依约缴纳租金及保证金后对房屋进行大范围装修，并依法取得了食品经营许可证。九月底经营初始，姚召霞发现颐正公司在其房屋附近施工，遂询问颐正公司情况，颐正公司答复是修建蓄水池，后隔壁商铺污水渗透至姚召霞房屋地板，经现场查看，姚召霞发现距离自己租赁房屋仅一板墙之隔正在修建厕所，而颐正公司先前所声称的蓄水池则成了旱厕排污池。姚召霞找颐正公司协商处理，颐正公司置之不理。颐正公司作为房屋的出租方和物业管理者，明知姚召霞是经营食品而租赁房屋，却为了解决隔壁租户入厕问题擅自在姚召霞租赁房屋约5米处修建排污池，致使姚召霞正在洽谈的供货商家因考虑食品安全问题纷纷拒绝合作，之前合作伊始的商家也选择了终止合同，姚召霞的经营场所已不符合食品经营的法律规定，其租赁房屋的合同目的亦无法实现。双方约定颐正公司应依法建立消防安全、治安安全、环境卫生制度，但颐正公司至今仍未向姚召霞提供房屋消防验收的合格证明，颐正公司的上述行为违反了合同约定和法律规定，增加了姚召霞的经营风险，双方因赔偿问题达不成一致意见。姚召霞为维护合法权益，特诉至法院。被告颐正公司辩称，1.姚召霞主张解除合同无任何正当理由，不符合合同法第九十三条约定解除权和第九十四条法定解除权的规定，且姚召霞至今一直占用和使用涉案房屋，姚召霞无权单方解除合同，其解除合同的行为属于违约行为。在本案中，涉案合同目的不存在无法实现的情形，也未达到无法实现的程度，姚召霞单方的陈述不足以证实涉案合同目的无法实现。因此，基于上述原因以及司法实践中以保护合同稳定性的原则，涉案合同不应解除。2.姚召霞单方解约行为并无正当理由，且颐正公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，姚召霞主张颐正公司返还租金、赔偿损失没有任何法律依据和合同依据，其主张不应被支持。同时，姚召霞提供的证据也无法证实其实际损失，而且姚召霞提供的大部分证据系案外人济南味可商贸有限公司的证据，与本案无任何关联性，不能作为本案的证据使用。因此，姚召霞亦应当承担举证不能的法律责任。被告颐正公司向本院提出反诉请求：1.判令姚召霞向颐正公司支付房屋租金暂计5018.75元（以年租金82125元为基数，自2019年3月6日计算至姚召霞腾空房屋并返还颐正公司之日）；2.判令姚召霞腾空涉案房屋并返还给颐正公司；3.判令姚召霞向颐正公司支付损失41062.5元；4.判令姚召霞向颐正公司支付违约金8212.5元；5.判令颐正公司对姚召霞已支付的保证金不予返还；6.判令姚召霞承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月16日，颐正公司与姚召霞签订《房屋租赁合同》，约定由姚召霞租赁位于济南市历下区浆水泉西路浆水泉社区便民市场的房屋，房屋编号为北-6号，面积150平方米，租赁期限自2018年9月6日至2023年9月5日止。合同签订后，颐正公司积极履行了合同义务，将涉案房屋交付给姚召霞使用，姚召霞却违反合同约定，在合同履行过程中提起诉讼要求解除合同。但在提起诉讼后，姚召霞却一直长期占有涉案房屋不返还给颐正公司。由于姚召霞仅仅支付了2019年3月5日之前的房屋租金，因此姚召霞应当支付自2019年3月6日起至腾空房屋并返还颐正公司之日的房屋租金。同时，由于姚召霞单方提出解除合同的请求，构成了违约，根据涉案合同及法律法规的相关规定，姚召霞应当承担赔偿颐正公司损失、违约金、扣除保证金在内的违约责任。原告姚召霞针对被告颐正公司的反诉辩称，颐正公司反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。1.颐正公司认为只要交付了涉案房屋就是履行了合同义务的观点是片面的。颐正公司在租赁合同中明确约定为姚召霞提供消防安全、环境卫生制度，但实际上其没有向姚召霞出示租赁房屋消防验收合格或备案的材料，又擅自在姚召霞租赁房屋附近修建排污池，导致姚召霞的经营场所已不符合食品安全法、餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范关于食品行业对经营选址应距离粪坑、污水池、垃圾场（站）、旱厕等污染源25米以上的要求，致使姚召霞租赁房屋的目的无法实现。2.颐正公司所诉称的姚召霞占用涉案房屋的描述与事实不符，姚召霞在2018年10月无法经营公司后，已于10月13日完全搬离涉案房屋，颐正公司不仅是涉案房屋的出租方，还是物业的管理者，对此应该知晓。涉案房屋内所剩物品均为姚召霞主张赔偿的项目，姚召霞已于2018年11月起诉后将相关证据提交法院，法院已经将证据连同诉状副本一并邮寄至颐正公司，且在诉前调解阶段法院多次要求颐正公司来法院解决问题，颐正公司一再借故拖延，鉴于颐正公司系毁约方，又故意拖延事态扩大损失，其主张的损失、违约金等各项费用姚召霞不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，颐正公司作为出租方，姚召霞作为承租方，双方共同签订房屋租赁合同，颐正公司将位于济南市历下区浆水泉西路浆水泉社区便民市场的编号为北-6号的房屋出租给姚召霞。双方约定：姚召霞经营范围为蔬菜预加工（以工商行政管理部门核定为准）；租期5年，自2018年9月6日至2023年9月5日止，颐正公司给予姚召霞20天免租装修期；房屋整年租金为82125元，姚召霞第一年内每半年支付一次租金，第二年开始按整年支付租金；签订合同时，姚召霞应向颐正公司支付合同保证金10000元，用于消费者权益以及市场规章制度、市场经营场所设施和设备的保障，合同期满之日起七日内退还保证金；颐正公司应依法建立消防安全、治安安全、环境安全等制度；若姚召霞拖欠租金，颐正公司有权终止合同，扣除全部保证金和剩余租金；姚召霞如单方要求解除合同退还房屋，则剩余租金及保证金不予退还。姚召霞向颐正公司支付合同第一年上半年的租金41062.5元、保证金10000元、卫生费1800元、电费充卡1500元、电卡押金50元，颐正公司出具了加盖公章的收据；姚召霞为租赁店铺投入装修装饰支出、广告宣传支出、经营办公物品支出等费用57344元。租赁期间，颐正公司在姚召霞所租店铺门外修建排污池，姚召霞发现所租房屋的隔壁店铺内修建厕所，且有污水通过板墙渗透至所租房屋的地板上。姚召霞与颐正公司协商未果后，于2018年10月将所租房屋的钥匙退还给颐正公司，并于2018年10月中旬停止经营，从所租店铺撤出。2019年1月9日，姚召霞通过邮寄方式向颐正公司发出关于解除租赁合同通知书，通知颐正公司解除涉案房屋租赁合同，颐正公司于2019年1月10日收到相关材料。另查明，济南味可商贸有限公司成立于2018年9月3日，法定代表人为姚召霞，系一人公司。合同签订后，由济南味可商贸有限公司实际租赁使用涉案店铺。本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同有效，各方均应按照约定严格履行自己的合同义务。关于涉案合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，姚召霞租赁涉案店铺的目的是蔬菜预加工（以工商行政管理部门核定为准），颐正公司对此是明知的，颐正公司应在租赁期间保持涉案房屋符合约定的用途，但是，涉案房屋隔壁修建厕所、门外修建排污池，并且存在污水渗透至租赁房屋地板的现象，致使姚召霞租赁房屋的目的无法实现，这既不符合食品经营的法律规定，也不符合双方合同关于颐正公司应依法建立消防安全、治安安全、环境安全等制度的约定，颐正公司已经构成违约。姚召霞通知颐正公司整改，并将租赁房屋钥匙退还给颐正公司，但颐正公司未能予以解决，姚召霞向颐正公司发出解除合同的通知，颐正公司于2019年1月10日收到姚召霞发出的关于解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，涉案房屋租赁合同已于2019年1月10日解除。关于原告姚召霞的损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中姚召霞已于2018年10月停止经营，从涉案房屋撤出，没有实际享受剩余租期的合同利益，在涉案房屋租赁合同解除后，姚召霞有权要求颐正退还剩余租金34218.75元、保证金10000元、卫生费1500元、电费1500元、电卡押金50元，共计47268.75元。对于合同解除后的姚召霞经营房屋投入的装饰装修等费用支出57344元，颐正公司亦应予以赔偿。关于被告颐正公司的反诉请求。颐正公司虽然提出反诉请求，但是未能提交相应的证据予以证实其主张成立，依法应当承担举证不能的不利后果。综上，原告姚召霞的诉讼请求部分成立，被告颐正公司的反诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、原告姚召霞与被告山东颐正物业管理有限公司济南分公司签订的房屋租赁合同于2019年1月10日解除；二、被告山东颐正物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内退还原告姚召霞剩余租金34218.75元、保证金10000元、卫生费1500元、电费1500元、电卡押金50元，共计47268.75元；三、被告山东颐正物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚召霞损失57344元；四、驳回原告姚召霞的其他诉讼请求；五、驳回被告山东颐正物业管理有限公司济南分公司的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，减半收取1630元，由原告姚召霞负担430元，由被告山东颐正物业管理有限公司济南分公司负担1200元。反诉案件受理费750元，由被告山东颐正物业管理有限公司济南分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郑元文二〇一九年四月二十三日书记员  生 晖