浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初1491号 原告：陈宝友，男，汉族，1971年1月10日出生，住浙江省衢州市柯城区。 被告：浙江亿丰商业投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道勾庄路218号。 法定代表人：薛春树，董事长。 被告委托代理人：马昌波，男，汉族，1974年6月2日出生，系公司员工，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。 原告陈宝友为与被告浙江亿丰置业有限公司、浙江亿丰商业投资管理有限公司（亿丰投资公司）租赁合同纠纷一案，于2019年1月17日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理中，原告陈宝友撤回对被告浙江亿丰置业有限公司起诉（已另行裁定）。本院于2019年2月19日对本案进行了公开开庭审理。原告陈宝友，被告亿丰置业公司的委托代理人马昌波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宝友起诉称：2012年5月，原告陈宝友与浙江亿丰置业有限公司签订《房屋/商铺租赁合同》，约定原告陈宝友以交付276120元押金承租浙江亿丰置业有限公司坐落于亿丰时代广场家居中心1-41-7号商铺，建筑面积21.24平方米，期限2012年10月1日至2022年9月30日；2017年5月12日，原告陈宝友又与被告亿丰投资公司签订《委托经营管理合同》，约定原告陈宝友将前述《房屋/商铺租赁合同》中的商铺委托被告亿丰投资公司经营管理，期限2012年10月1日至2022年9月30日，被告亿丰投资公司从2012年10月10日开始向原告陈宝友支付保底租金收益，租金每年一付，先付后用。现因浙江亿丰置业有限公司已将案涉商铺整体转让，《委托经营管理合同》已无法继续履行，且被告亿丰投资公司一直第九条约定不按期支付租金，导致合同目的无法实现，因此原告陈宝友起诉至法院，要求：1、判令与被告亿丰投资公司解除2012年5月12日签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告亿丰投资公司支付2018年10月1日起至2019年1月11日的租金人民币12354元(5.81667元/㎡/日×21.24㎡×100天)及逾期支付违约金人民币151元（按年利率4.9%算至2019年1月11日，此后算至付清之日）；3、本案诉讼费用由被告亿丰投资公司承担。 在诉讼中，原告陈宝友变更诉讼请求为要求：1、判令与被告亿丰投资公司解除2012年5月12日签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告亿丰投资公司支付2018年10月1日起至本案判决之日止的租金，暂计至2019年2月28日为人民币17380元（21.24㎡×5.4554元/㎡/日×150天），此后算至裁判之日止；3、判令被告亿丰投资公司支付合同解除违约金人民币98806.8元；4、本案诉讼费用由被告亿丰投资公司负担。 为证明所述事实，原告陈宝友向本院提交的证据有： 1、宣传册1份（复印件），用以证明浙江亿丰置业有限公司招商宣传情况的事实； 2、押金收据1份（复印件），用以证明原告陈宝友向浙江亿丰置业有限公司交付押金276120元的事实； 3、2012年5月17日签订的《房屋/商铺租赁合同》1份(复印件)，用以证明原告陈宝友与浙江亿丰置业有限公司之间存在租赁关系的事实； 4、2012年5月12日签订的《委托经营管理合同》1份(复印件)，用以证明原告陈宝友与被告亿丰投资公司之间的存在委托经营合同关系的事实； 5、杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初5040号民事判决书1份（复印件），用以证明被告亿丰投资公司违约，逾期支付租金的事实； 6、2018年6月30日《告二期业主函》1份（复印件），用以证明浙江亿丰置业有限公司无法继续履行租赁合同关系的事实； 7、《公告》1份（复印件），用以证明浙江亿丰置业有限公司与被告亿丰投资公司公告押金返还方案的事实； 8、2018年9月10日《公告》1份（复印件），用以证明浙江亿丰置业有限公司将案涉店铺转让给第三方的事实； 9、2018年10月22日临时查封决定书1份，用以证明被告亿丰投资公司管理不符合消防安全管理制度的事实。 被告亿丰投资公司答辩称：产权人浙江亿丰置业有限公司于2018年8月将案涉商铺转让第三方，并非被告亿丰投资公司原因，为此，现被告亿丰投资公司同意与原告陈宝友解除委托经营管理合同，但不同意支付2018年10月1日之后的租金，同进亦不应按照合同第九条约定承担违约金责任，即便承担亦应按租金金额以银行同期贷款年利的24%计算。 被告亿丰投资公司未向本院提交证据。 原告陈宝友提交的证据，被告亿丰投资公司对其真实性均没有异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。 综上所述，本院在审理中查明的案件事实，除与原告陈宝友诉称主张的事实相一致外，另查明：原告陈宝友与被告亿丰投资公司签订的《委托经营管理合同》第1条中约定：委托经营房屋房号为1-41-7，面积为21.24㎡；第三条中约定：每天每平方米的保底租金收益，前3年按4.73333元/㎡/日计算，第4-5年按5.09440元/㎡/日计算，第6-7年按5.45554元/㎡/日计算，租金一年一付，第一年的租金在委托期限起算后十天内支付，以后每年均按该月、该日支付下一年（12个月）的租金；该合同第9条中约定：“双方均无权擅自中途提前终止或解除本合同，若因一方原因导致本合同不能履行或不能足期履行的，则乙方（被告亿丰投资公司）已经预付的固定租金根据实际委托经营期限多退少补，并且违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金按第一年保底租金的三倍计算”。此外，《委托经营管理合同》签订后，被告亿丰投资公司因经营不善而造成资金周转困难，因此被告亿丰投资公司对包括案涉商铺在内的出租人，一直未能按约交付转租收益，而被时续以诉讼追讨且仍未能付清租金收益。本案经开庭审理，且经调解，双方未能达成调解协议。 本院认为：原告陈宝友与被告亿丰投资公司签订的《委托经营管理合同》实质是租赁合同，其系双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认有效。在该合同履行中，被告亿丰投资公司时续未能按约支付租金收益，导致原告陈宝友目的不能得以及时实现，因而要求解除《委托经营管理合同》，符合法律规定，应予以支持；同时，虽然浙江亿丰置业有限公司于2018年8月将前述合同中的商铺转让第三方，但是，这不影响《委托经营管理合同》的履行，不构成解除合同的理由，因而被告亿丰投资公司仍应支付相应租金，具体予以支持原告陈宝友主张的计算至本案判决之日止，即21.24㎡以5.4554元/㎡/日自2018年10月1日起至2019年4月17日止计22943元；因《委托经营管理合同》系被告亿丰投资公司逾期支付租金收益违约而被解除，据该合同第九条约定，违约解除合同应按第一年保底租金三倍标准计算违约金，现原告陈宝友以该约定主张违约金，而被告亿丰投资公司以无支付能力而要求按年利率24%计算违约金，双方发生争议，因此，本院审核租赁合同解除而引起的实际损失主要是进行招租期间的空置的租金损失，并以此作为比照，原告陈宝友以第一年保底租金三倍标准主张违约金金额，属于过分高于造成的损失，因而本院据公平原则和诚实守信原则，以解约时实际损失为基础，兼顾合同的实际履行状况，以及当事人预期利益等综合因素，予以支持21.24㎡以5.45554元/㎡/日的1年度租金额42294元的30%即12688元。综上，原告陈宝友的诉讼请求，其合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告陈宝友与被告浙江亿丰商业投资管理有限公司于2017年5月12日签订的《委托经营管理合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告浙江亿丰商业投资管理有限公司支付原告陈宝友租金人民币22943元，于本判决生效之日起七日内付清； 三、被告浙江亿丰商业投资管理有限公司支付原告陈宝友违约金人民币12688元，于本判决生效之日起七日内付清； 四、驳回原告陈宝友其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1367元，由原告陈宝友负担967元，被告浙江亿丰商业投资管理有限公司负担400元。 原告陈宝友于本判决生效后十五日内向本院申请退费，被告浙江亿丰商业投资管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇一九年四月十七日 书记员  俞礼佳