广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初617号原告：张名广，男，汉族，1982年5月6日出生，现住英德市。委托代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：张思敏，广东浈阳律师事务所律师。被告：清远市海泰房地产开发有限公司，所在地：清远市新城静福路23号优信商务中心三号楼10层04号。法定代表人：汤洪。委托代理人：韩道荣，该司副总经理。原告张名广诉被告清远市海泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张名广的委托代理人刘文财，被告清远市海泰房地产开发有限公司的委托代理人韩道荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张名广提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《维多利国际广场商铺认购书》；2、判令被告返还原告已付的第一期房款（首期款）人民币316000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年2月3日起，计至付清款之日止）；3、判令被告双倍返还定金220000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月14日与被告签订《维多利国际广场商铺认购书》（以下简称《认购书》），约定：原告认购位于英德市富强东路维多利广场的B2-04号商铺，商铺建筑面积为38.65平方米，单价23286元，总房价900000元，第一期房款为426000元（包括定金110000元），签订《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期房款中，第二期房款为银行按揭付款，签订认购书后，认购人应在2018年2月2日前携带认购书及其他资料到出售方处签订《商品房买卖合同》，该《认购书》经双方签字或盖章并在卖方实际收到认购房定金后即时生效。当日，原告已依约向被告支付齐定金110000元（该定金总数是原告2018年1月14日支付的100000元，2018年1月7日支付的10000元，虽然收据分别标注为“首期款”“诚意金”，但后认购书定金条款已确认是缴纳定金）。后原告于2018年2月28日和2018年3月2日向被告共支付第一期房款316000元。之后约定签订《商品房买卖合同》时间2018年2月2日前后，原告就此事多次与被告进行交涉，但被告均以各种理由推拖，且原告最近得知，被告因其他债务，大部分不动产（包括本案房产）已被查封，原告合法购买的该商铺极有可能被拍卖和《认购书》的目的得不到履行的风险。原告认为根据《合同法》第九十四条、第一百一十五条规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四条规定，因被告自身原因，至今没有按照约定履行签订《商品房买卖合同》和完成网签义务，导致该标的处于被拍卖状态，已经构成违约。为维护原告合法权益，原告现特诉至法院。原告为证实其主张提供的证据有：证据1：身份证、企业信用报告，证明原被告的主体资格；证据2：《维多利国际广场商铺认购书》，证明原被告对涉案商铺已达成认购的事实，关于双方购买该商铺的权利义务关系；证据3：原告于2018年1月7日收执的1万元收据，原告于2018年1月14日收执的10万元收据，证明原告已依约支付定金的事实，依据《认购书》的约定和该收据，《认购书》即时生效；证据4：原告于2018年2月28日收执的5万元收据，原告于2018年3月2日收执的26.6万元收据，证明被告在收受购房款后，在原告已履行支付购房款的义务；证据5：该维多利广场的B2-04号商铺被查封的信息截图，证明被告在收受定金和购房款后，因被告方自身的原因，至今没有按照约定履行办理签订《商品房买卖合同》标的处于被拍卖的状态即合同目的极有可能实现不了的危险，已经构成违约。庭审补充证据6：英德市不动产权信息查询证明，证明涉案标的已于2013年被被告抵押，被告故意隐瞒涉案标的已被抵押的事实，合同目的不能实现是由被告造成的，应由被告承担双倍返还定金22万的责任。被告清远市海泰房地产开发有限公司辩称，双方签订的《维多利国际广场商铺认购书》未生效。1、定金合同属于实践性合同，以双方当事人约定的定金金额实际交付为合同的成立要件。2、被答辩人提供的两张收据中分别写明“诚意金”“首期款”，均未标明该两笔款项的性质为定金，因此，被答辩人未实际向答辩人缴纳过任何定金，该认购书未生效。3、被答辩人主张双倍返还定金220000元没有事实依据，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：2018年1月7日，原告张名广为购买维多利广场的商铺，向被告清远市海泰房地产开发有限公司交付诚意金10000元，被告立下《收据》给原告收执。同年1月14日，原告向被告支付购买维多利广场B2-04号商铺部分首期款100000元，被告立下《收据》给原告收执。当日，被告清远市海泰房地产开发有限公司作为出售方，原告张名广作为认购方签订《维多利国际广场商铺认购书》，其中约定：“标的物商铺号B2-04，建筑面积38.65㎡，单价23286元／㎡，总房价900000元；定金110000元，认购人已于2018年1月14日缴纳定金110000元；签订此认购书后，认购人应在2018年2月2日前携此认购书、认购人身份证原件、购房定金收据、首期房款及买方要求的其他资料（包括按揭资料）到出售方处签订《商品房买卖合同》；若认购人逾期未签订《商品房买卖合同》或者未足额支付房款，出售方不另行催告，视为认购人违约并自愿放弃上述商品房的购买权，出售方不予退还已收定金；签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期房款中；此认购书一式叁份，具有同等法律效力，出售方贰份，认购人一份，经双方签字或盖章并在卖方实际收到认购方定金后即时生效，并于《商品房买卖合同》签订时收回作废。”后原告分别于同年2月28日、3月2日向被告清远市海泰房地产开发有限公司维多利广场B2-04号商铺部分首期款50000元、266000元，被告分别立下收据给原告收执。后被告未能按认购书约定时间与原告签订《商品房买卖合同》。庭审中，被告承认收取原告购房款的事实，对原告主张的退还购房款亦无异议，但不同意双倍返还定金。另查明，被告清远市海泰房地产开发有限公司名下的坐落于维多利广场西区（B区）B2-04号涉案商铺已抵押给东莞银行股份有限公司清远分行，抵押期限2013年11月5日至2021年11月5日。上述事实，有原告的起诉状及其提供的证据和开庭审理笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是110000元是否为定金。被告抗辩原告支付的110000元是诚意金、首期款，不是定金，认购书又因未交付定金而未生效。本案中，根据原告支付款项的时间顺序，原告先支付诚意金、首期款共110000元，后双方签订《维多利国际广场商铺认购书》，确认原告已缴交了定金110000元，与原告在签订认购书前交付的数额相符。因此，双方是以书面的形式变更了缴交的110000元的性质，应以后一次的意思表示为准，即已缴交的110000元应认定为定金。认购书约定被告收到了定金后即生效，原告已交付定金，又依认购书约定分两次交付了首期款共316000元。被告抗辩认购书未生效，无事实依据，本院不予采纳。被告将已设立抵押权的商铺向原告出售，签订认购书后，经原告多次催促，逾期一年多仍未与能原告签订商品房买卖合同，已构成违约。另外，涉案商铺仍处于抵押状态，已不能实现签订商品房买卖合同，现原告请求解除《维多利国际广场商铺认购书》，退回已缴交的首期款316000元，并按中国人民银行同期同款贷款利率计算利息，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，本院予以支持。认购书约定认购人逾期未签订《商品房买卖合同》或者未足额支付房款，不予退还已收定金。现被告逾期未签订商品房买卖合同，原告请求双倍返还定金220000元，符合《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条有关定金罚则的规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告张名广与被告清远市海泰房地产开发有限公司于2018年1月14日签订的《维多利国际广场商铺认购书》；二、限被告清远市海泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告张名广房款316000元及利息（从2018年3月2日起按中国人民银行同期同款贷款利率以不超年利率6%为限计算至退清之日止）；三、限被告清远市海泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告张名广定金即220000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4580元，由被告清远市海泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇一九年四月十日书记员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。