广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26867号原告：陆臻，女，1977年12月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：杨武刚，男，1975年5月20日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托诉讼代理人：叶华川、陈仕培，均系广东均桓律师事务所律师。被告：广州南开房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房，统一社会信用代码9144010123123906X3。法定代表人：张建丽，系该司董事长。委托诉讼代理人：张哲、胡开欣，均系该司职员。原告陆臻、杨武刚诉被告广州南开房地产开发有限公司（以下简称南开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆臻、杨武刚的共同委托诉讼代理人叶华川、陈仕培，被告南开公司的委托诉讼代理人张哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆臻、杨武刚共同诉称：2013年4月7日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，原告向被告购买位于广州市天河区瘦狗岭路413号（办公楼，自编A-2栋）2603房；总金额1593321元。合同签订后，原告以银行转账的方式向被告支付首期款803321元，并申请办理了银行按揭手续，借款金额为790000元。合同第十三、十四条约定，被告应当在2013年12月30日前将房屋交付原告使用；如被告未能按合同规定的期限交房，被告应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，但违约金总额不超过房价的2%。合同签订后，被告于2016年4月11日将房屋实际交付原告，该行为已严重违反合同约定，应承担迟延交房的违约责任。《补充协议》第十一、十二条约定，被告应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向原告支付违约金，但违约金总额不超过房价的2%，但房屋所在的颐和大厦至今未通过规划验收，导致自2016年4月11日实际交付房屋之日起至今，房地产权证一直未办妥，被告应承担逾期办证的违约责任。原告认为，合同虽对迟延交房违约金和逾期办证违约金计算上限作出约定，但属于减少或减免被告违约责任的格式条款，明显有违公平合理、诚信原则。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金132564.31元（自2013年12月31日至2016年4月11日实际交付之日止，共计832天，每日按总房款0.01%的标准计算）；2、被告向原告支付逾期办理《房地产权证》的违约金（自2018年4月12日起计至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按总房款0.01%的标准计算，以本金为限）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告南开公司辩称：一、原告诉请的迟延交房违约金部分超过诉讼时效，应从2015年10月2日起计。二、逾期办证是由于政府改变规划及涉案楼盘部分业主原因所导致。1、广州市公安消防局于2013年10月24日向被告发函要求将房屋避难层由广州市规划局规划的16层调整至15层，此时房屋已竣工并出售，经被告多方沟通，在2016年8月17日分别与15层各业主达成了和解协议，消防规划的变更是迟延办证的根本原因，故被告办证的时间应在政府延迟办证的时间顺延。2、部分业主在收楼后，违背规划要求，擅自将房屋结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台，导致整体规划不能验收，并导致不能办理房产证。三、合同约定违约金总额不超过总房价2%，是双方的真实意思表示，原告诉请的违约金的计算方式没有合同依据。四、被告存在迟延支付房款的行为，交楼及办证时间应当顺延。经审理查明：2013年4月7日，南开公司（甲方/卖方）与陆臻、杨武刚（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定甲方以出让方式取得位于广州市天河××××号大院编号为4的地块的土地使用权，面积13157平方米；甲方经批准，在该地块上投资建设颐和大厦商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号；乙方所购商品房为本合同约定的颐和大厦办公楼自编A-2栋26层2603号房，房屋地址为天河区瘦狗岭路413号（办公楼，自编A-2栋）2603房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为办公，户型结构为其他0厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个；合同约定建筑面积共67.4平方米，其中，套内建筑面积50.24平方米，共有分摊面积约17.16平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为1593321元；（第八条）付款方式，甲方同意乙方按按揭贷款方式支付房款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.42%，金额803321元，除首期款外，剩余房款金额790000元，须于2013年4月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付房款，按揭银行是招商银行股份有限公司广州开发区支行，委托代理人是国信信扬律师事务所；（第十条）逾期付款的违约责任，按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；（第十三条）房屋交付，甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%；（第二十一条）产权登记，乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十八条）该商品房仅作办公用途使用，乙方不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，乙方擅自改变的，应当依法承担相关责任；（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；等条款。合同附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：二、双方同意主合同第十条变更为，乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间；十一、双方同意主合同第二十一条变更为，甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的（包括但不限于本补充协议所述情形），乙方应承担由此产生的一切不利后果；如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有；如双方在主合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理产权证期限仍从合同约定交房期届满之日起算；十二、主合同第二十二条变更为，甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二；十八、如属银行按揭付款的房屋，乙方在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内根据《按揭须知》上写明的内容带齐有关资料到按揭银行指定的律师所办完按揭手续，由于乙方的原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方延迟付款，按照本补充协议第二条处理；十九、双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外；等条款。合同签订后，陆臻、杨武刚向南开公司支付了购房款。陆臻、杨武刚、南开公司均确认案涉房屋的交付时间为2016年4月11日。现陆臻、杨武刚以南开公司迟延交房及逾期办理案涉房屋房地产权证为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，南开公司抗辩称由于政府部门原因而导致颐和大厦楼盘的规划验收未通过，属于不可抗力，应予免责。为予证明，南开公司提交了穗规函【2012】4449号《关于要求调整建筑设计的复函》、穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》作为证据。一、穗规函【2012】4449号《关于要求调整建筑设计的复函》，显示由广州市规划局于2012年9月10日向中国南方航空集团公司（以下简称南方航空公司）、南开公司出具，内容为南方航空公司、南开公司前经该局穗规建证【2010】2441号建设工程规划许可证批准，在天河××××号地段建设31层（另设地下6层）设计商业、办公楼工程（自编A-1、A-2栋）和18层设计住宅楼工程（自编B-1、B-2栋）2幢；现要求调整该工程建筑设计的来函和附送的图纸及相关资料收悉；经审查，该局同意室外地坪由原批准的广州高程20米调整为24.6米，商业、办公楼室内±0.00标高由原批准的广州高程19.1米调整为24.9米；同意地下室由原批准6层调整为5层，商业、办公楼由原批准的31层调整为32层（另设3层夹层），建筑高度相应调整至113.5米，住宅楼由原批准18层调整为17层，建筑高度相应调整至53.8米；调整地下室、办公楼及商业、办公楼的层高、内部间隔及使用功能，其中商业、办公楼（自编A-1、A-2栋）首层为架空、办公大堂、配套肉菜市场、垃圾收集房及商业用房，首层夹层为商业及配套肉菜市场，第2至15层为办公用房，第16层为避难层及办公用房，第16层夹层为避难层及设备用房，第17至32层及32层夹层为办公用房，住宅楼（自编B-1、B-2栋）首至17层为住宅；有关建筑设计调整涉及消防安全、环境保护、卫生防疫、水务、地下空间、土地管理等问题，应取得相关专业管理部门意见，并按其有关要求办理；随文注销2010年9月2日核发的穗规建证【2010】2441号建设工程规划许可证的全部原附图、建筑功能指标明细表及放线册，其余仍应按该证及其附图、附件的有关要求办理等。二、穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》，显示由广州市公安消防局于2013年10月24日向南方航空公司、南开公司出具，内容为该局对南方航空公司、南开公司报送的建设工程调整消防设计进行了支队集体审核，现对该项目进行建筑调整设计，调整内容为A-1、A-2栋综合楼调整为地上32层（另设3层夹层），建筑高度调整为113.5米，调整后首层为商场，首层夹层为商场，二至三十二层（含三十二层夹层）为办公室，其中第十五（A）层为避难层，第十六层为办公室及设备用房等；经集体审核，认为该工程调整消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，其他要求仍应按该局审核意见书“穗公消（建）字【2010】第0251号”及国家有关消防技术规范要求执行等。诉讼过程中，南开公司抗辩称陆臻、杨武刚迟延支付购房款，其有权相应顺延交房及办理房地产权证的期限。对此，陆臻、杨武刚表示其于2013年1月7日向南开公司支付了100000元定金、于2013年4月7日向南开公司支付了702000元定金，对此提交了1、银联pos签购单（其上分别显示于2013年1月6日消费40000元、40000元、2013年1月7日消费20000元、2013年4月7日消费31000元、11000元、480000元、180000元）；2、《个人购房借款及担保合同》（其上显示签订时间为2013年4月27日，贷款金额为790000元）；3、招商银行个人贷款借款借据（其上显示放款日期为2013年5月30日、借款金额为790000元）。诉讼过程中，南开公司抗辩称由于部分业主在实际收楼后擅自将房屋结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台而导致颐和大厦楼盘的规划验收至今未通过，并最终导致不能办理房屋产权证。为予证明，南开公司提交了《A1栋装修改动房间统计表》、《A2栋改动房间统计表》、（2018）粤广南方第019229号公证书、（2018）粤广南方第019568号公证书、（2018）粤广南方第019569号公证书作为证据。本院组织原、被告到案涉房屋现场进行勘察，经现场勘察，陆臻、杨武刚表示案涉房屋内部间隔并未发生影响规划的改变且案涉房屋不存在占用走廊、阳台改办公使用的情形；南开公司则表示陆臻、杨武刚将案涉房屋的洗手间门口封闭，在另一边开了一扇门以作独立洗手间使用，并将案涉房屋及2604房之间打通了一条通道互通，将案涉房屋除洗手间外作独立房间用。南开公司主张陆臻、杨武刚要求支付迟延交房违约金的诉讼请求部分超过诉讼时效；陆臻、杨武刚表示南开公司的违约行为一直持续，所以应从实际交房之日起计诉讼时效，并确认在本案起诉前，其未向南开公司主张过迟延交房违约金。另，在本院审理的南开公司作为被告的其他案件中，本院向广州市国土资源和规划委员会与广州市天河区国土资源和规划局发函调查，广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日函复本院，广州市天河区国土资源和规划局分别于2018年5月9日、2018年7月2日函复本院。其中，2016年8月18日的复函（穗国土规划协查【2016】301号）称东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证【2010】2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函【2012】4449号）；该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续。2018年5月9日的复函（穗天国规【2018】464号）称东莞庄路57号地段自编“颐和大厦”已申请办理规划验收手续，因存在问题、整改尚未达到建设工程规划验收标准，至今仍未取得《建设工程规划验收合格证》；根据相关规定，未通过规划验收的项目不可以办理“小确权”手续；对建设工程改动房屋结构、封闭阳台等情况，将根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条的规定，依法办理该项目规划验收许可。2018年7月2日的复函（穗天国规【2018】780号）称东莞庄路57号自编“颐和大厦”建设项目的建设单位曾于2016年7月8日申请“颐和大厦”建设项目规划验收咨询服务，广州市天河区国土资源和规划局以穗规（天河）咨询【2016】259号回复要求其进行整改，2018年4月9日，建设单位整改后再次申请规划验收，因存在阳台封闭、办公改商业等问题，广州市天河区国土资源和规划局以穗国土规划业务函【2018】2149号暂不同意办理上述建设工程规划验收，截止目前，未收到建设单位再次申请办理规划验收的申请材料。穗天国规【2018】780号复函后附该穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》，其上载明，经现场核查，发现东莞庄路57号建设工程存在如下问题：一、本项目建设工程规划验收测量记录册部分数据与现场不符，须重新核算；二、建设工程多处封闭阳台；三、未经规划许可擅自将部分办公改商业使用；四、建设工程内部间隔与规划许可不一致，部分房屋占用走廊，部分阳台改办公使用；五、须明确办公30、31、32层使用功能；六、建设工程多处增设结构梁柱；七、建设工程高度超规划许可要求及空军控高要求；八、用地东南角建筑未拆除，南侧标示牌、北侧围墙占用规划路。根据《广州市城乡规划条例》的有关规定，上述工程不符合规划验收条件，暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》，建设单位接到此函后，应按报建要求自行整改、修改测量记录册后，再申请规划验收。本院认为：陆臻、杨武刚与南开公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。陆臻、杨武刚已根据合同约定向南开公司支付了购房款1593321元，南开公司应按照合同约定向陆臻、杨武刚交付案涉房屋并办理产权过户登记手续。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定，南开公司应当在2013年12月30日前将符合交房条件的案涉房屋交付给陆臻、杨武刚，南开公司应当在商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为陆臻、杨武刚办妥产权登记，并将以陆臻、杨武刚为产权人的房地产权证交付陆臻、杨武刚；南开公司逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，南开公司应当自逾期之日的次日起至陆臻、杨武刚实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.01%的标准向陆臻、杨武刚支付违约金，但违约金总额不超过房价的2％。根据已查明的事实可知，南开公司于2016年4月11日将案涉房屋交付给陆臻、杨武刚，故南开公司依约应于2018年4月11日前为陆臻、杨武刚办妥产权登记，并将以陆臻、杨武刚为产权人的房地产权证交付陆臻、杨武刚。但根据广州市国土资源和规划委员会、广州市天河区国土资源和规划局的复函，案涉房屋所在的颐和大厦尚未通过规划验收手续，案涉房屋暂不具备产权登记条件，因此，南开公司应承担迟延交房及逾期办理房地产权证的违约责任。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定“乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延”及《补充协议》的约定“乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间”。现南开公司基于上述约定，主张陆臻、杨武刚迟延支付房款，其有权顺延交房期限及办证期限。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。陆臻、杨武刚作为付款人，其应对购房款的支付情况承担举证责任。本案中，陆臻、杨武刚主张其在合同约定的期限内支付了购房款，但未提供充分证据予以证明，其应依法承担举证不能的法律责任，故本院对南开公司称陆臻、杨武刚存在迟延支付购房款的主张予以采信，按照南开公司开具购房款发票的日期，确定陆臻、杨武刚支付首期款的日期为2013年5月9日。陆臻、杨武刚提交了《个人购房借款及担保合同》以证明其办理按揭贷款手续的时间，本院对此予以采信。综上，合同约定“自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款”，即陆臻、杨武刚在2013年4月12日前支付首期款均符合合同约定，故陆臻、杨武刚迟延支付房款的时间为27天；合同约定“按揭银行是招商银行股份有限公司广州开发区支行，委托代理人国信信扬律师事务所……如属银行按揭付款的房屋，乙方在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内根据《按揭须知》上写明的内容带齐有关资料到按揭银行指定的律师所办完按揭手续，由于乙方的原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方延迟付款”，即陆臻、杨武刚应在2013年4月14日前办完按揭手续，陆臻、杨武刚提交《个人购房借款及担保合同》主张其已按约按期完成按揭手续，该《个人购房借款及担保合同》上显示的时间为2013年4月27日，即陆臻、杨武刚迟延办理按揭贷款手续13天。综上，陆臻、杨武刚迟延付款40天，南开公司辩称应顺延相应的交楼时间，本院予以采纳，南开公司再以迟延支付购房款为由辩称要求顺延办证时间，本院不予采纳。南开公司主张颐和大厦未能完成规划验收是由政府原因造成的，属于不可抗力因素，依法应当予以免责。但南开公司提交的证据并未显示是政府原因造成颐和大厦至今未通过规划验收，其应自行承担举证不能的法律责任，本院对此抗辩不予采纳。南开公司主张颐和大厦未能完成规划验收是由于部分业主在收楼后擅自将房屋结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台而造成的。从广州市天河区国土资源和规划局的复函可见，颐和大厦至今未能通过规划验收系由于穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》上载明的八项问题，部分业主将房屋结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台并非唯一原因，南开公司在本案中并未举证证明其已完成除该两项问题以外的其他整改。从现场勘察的情况来看，无法确认案涉房屋是否存在穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》第四条的情形。在此情况下，本院对南开公司的此项抗辩不予采纳。综上所述，南开公司本应于2013年12月30日前将涉案房屋交付陆臻、杨武刚，扣除顺延的40天后，其应向陆臻、杨武刚承担自2014年2月9日起的迟延交房违约金。本案中，南开公司对此提出诉讼时效抗辩，对此，陆臻、杨武刚表示其在提起本案诉讼（2018年10月31日）前未向南开公司主张过迟延交房违约金，因此，陆臻、杨武刚要求南开公司支付2015年11月1日前的迟延交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，南开公司的上述抗辩本院予以采纳。南开公司应自2015年11月1日起向陆臻、杨武刚支付迟延交房违约金。陆臻、杨武刚主张南开公司的违约行为一直持续，应从实际交房之日起计诉讼时效，本院不予采纳。由于陆臻、杨武刚已于2016年4月11日对案涉房屋实际收楼，故迟延交房违约金应截止至该日止。南开公司应自2018年4月12日起向陆臻、杨武刚支付逾期办证违约金。对于迟延交房及办证违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，虽《广州市商品房买卖合同（预售）》约定迟延交房违约金总额不超过总房价款的2%的封顶条款，但上述封顶条款未与南开公司迟延交房的违约时限相联系，不足以弥补陆臻、杨武刚因迟延交房所造成的损失，现陆臻、杨武刚以上述封顶条款确定南开公司因迟延交房所应负担的违约责任过低为由要求对迟延交房违约金的标准进行调整，符合上述法律规定，本院予以支持。因此，本院综合本案案情，将迟延交房违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款的0.01%。综上，南开公司应向陆臻、杨武刚支付2015年11月1日起至2016年4月11日期间的迟延交房违约金。另，南开公司至今未能协助陆臻、杨武刚取得案涉房屋的房地产权证确实给陆臻、杨武刚造成一定的损失，且该损失在取得不动产权证之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至今未通过规划验收，而未通过规划验收的房屋显然是无法办理房地产权证的，即南开公司何时可以协助陆臻、杨武刚取得案涉房屋的房地产权证仍处于不确定的状态，在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补南开公司违约给陆臻、杨武刚造成的损失。如前所述，案涉房屋是否存在穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》第四条的情形尚不确定，如存在改动，但该改动是否影响规划验收暂无法确定，须具体问题具体分析其成因及责任归属，综上，本院认为上述违约金以每日万分之一的标准，自2018年4月12日起计暂计至陆臻、杨武刚提起本案诉讼之日（即2018年10月31日）为宜。但南开公司、陆臻、杨武刚之间的逾期办证纠纷，本案未尽处理部分，双方可另寻合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告陆臻、杨武刚支付迟延交房违约金（以1593321元为本金，按每日万分之一的标准，自2015年11月1日起计至2016年4月11日止）。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告陆臻、杨武刚支付逾期办理《房地产权证》的违约金（以1593321元为本金，按每日万分之一的标准，自2018年4月12日起计至2018年10月31日止）。三、驳回原告陆臻、杨武刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4100元，由原告陆臻、杨武刚负担2845元，由被告广州南开房地产开发有限公司负担1255元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  廖凤如人民陪审员  刘香玲二〇一九年四月十二日书 记 员  谢丽军陈玉娟