广东省饶平县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5122民初789号原告：饶平县交通运输局，住所地广东省饶平县黄冈镇。负责人：郑镇生，该局局长。委托诉讼代理人：余海松，广东腾翔律师事务所律师。被告：郑伟文，男，1966年11月19日出生，汉族，住广东省饶平县。原告饶平县交通运输局与被告郑伟文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余海松、被告郑伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶平县交通运输局向本院提出诉讼请求：1、判决被告归还至2018年1月22日止占用饶平县黄冈镇XXXX南起第三间至第五间连二楼二层的房屋租金人民币127013.33元，并按法律规定计算滞纳金；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1994年1月1日与饶平县振饶城市信用社（以下称振饶信社）签订《铺屋租赁合同书》，将位于饶平县黄冈镇西门街交通大楼楼下南算起第三间至第五间连二楼共二层铺屋出租给振饶信社办公，期限二十年，年租金2.64万元，至2013年12月止租赁期限到期。振饶信社停业后，该铺屋由被告占有使用经营，原告于2018年4月1日发《通知》限期被告在2018年4月30日搬迁，被告拒不搬迁；2018年6月21日原告派员向被告再次送达书面《通知》，要求被告搬迁并缴交从2014年1月至2018年5月期限尚欠租金106000元，被告拒绝在《通知》上签名。经被告多次催讨，被告至今拒不搬迁归还原告铺屋和缴交尚欠租金，特向法院提起诉讼请求，请求判如所请。被告郑伟文辩称：一、无任何证据证明原告为涉案房屋的产权人，双方之间也从未签订涉案租赁房屋的租赁合同，原告提起本案诉讼主体不适格，法院应驳回原告的诉讼请求。被告于2002年开始租赁涉案房产，并非与原告签订租赁合同，而是振饶信社。租赁期间，被告均按其与振饶信社签订的租赁合同约定，向振饶信社支付租金至2013年12月租赁期届满。原告在此期间从未向被告主张权利或提出任何异议，被告无从知晓原告是否为涉案房屋的产权人。其次，在2013年12月租赁期届满后，被告多次口头要求原告续签租赁合同，但原告置之不理，导致双方至今尚未签订租赁合同，双方也尚未对租金标准、租期及各自的权利义务作出约定。原告并非振饶信社，无权按被告与振饶信社约定的租金标准向被告主张权利。而原告出租该房屋给振饶信社的年租金仅为2.4万元，未将被告与振饶信社一视同仁，也是原告单方的强行提高租金标准，违反公平原则和自愿原则。最后，原告在租赁期间内和租赁期满后至今，原告从未向被告出示其作为产权人的合法凭证，且直至2018年8月才发律师函向被告主张租金。因此，被告未付租金的过错责任，应全部由原告承担。同时根据《物权法》第十七条的规定，因原告未能出示涉案铺位的产权证，被告有充分的理由拒绝向其交付租金。二、原告提起本案的诉讼请求，已超过诉讼时效。被告自2002年已开始租赁使用涉案铺位，从2014年1月开始未付租金。原告自始至终是知晓被告使用涉案房屋的，但原告在起诉状中自认其至2018年4月才向被告主张租金，而实际是在2018年8月发律师函主张。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，原告提起本案诉讼，已超过法定的诉讼时效，且没有发生诉讼时效中止、中断的事由。原告已丧失自2014年1月起至今大部分租金的胜诉权，请法院驳回原告这部分请求的起诉。三、原告肆意在涉案房屋正前方停放车辆，导致被告无法正常营业，其无权向被告主张租金。自2015年开始，原告及环保局的工作用车、其员工的私车等天天停放在涉案房屋正前方，导致店铺的门路被堵塞，被告根本无法正常经营。自2017年以来，多次出现连续多天营业额为零的情况。原告认为其有权利向被告收取租金，则应在被告多次向原告交涉时，采取补救措施解决该问题，但原告对此置若罔闻，严重违反《合同法》第二百一十六条的规定，因此原告无权向被告主张自2015年1月至今的租金。四、原告未给被告明确的租赁期限，被告长期的经营计划被打乱造成重大财务损失，原告负有不可推卸的责任。若原告坚持主张其诉请权利，被告保留追究其违约赔偿责任的权利。综上，原告并非涉案房屋的产权人，提起本案诉讼的主体不适格。若原告是涉案房屋的产权人，那么造成被告未支付租金的过错责任应全部由原告承担，且被告已于2018年9月23日自愿迁出案涉房屋。根据《民法通则》第一百零六条的规定，请法院驳回原告的诉讼请求或起诉。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告饶平县交通运输局围绕诉讼请求和事实理由依法提交了下列七组证据：证据一、统一社会信用代码证及法定代表人身份证、国有土地使用证饶府国用总字（1991）第XXXX号和不动产登记查询证明，拟证明原告的主体资格及出租给被告的铺屋所有权属原告；证据二、郑伟文身份证复印件，拟证明被告郑伟文的主体资格；证据三、铺屋租赁合同书，拟证明原告于1994年1月日将位于饶平县黄冈镇XXXX起第三间至第五间连二楼共二层铺面租赁给振饶信社，期限20年，至2013年12月31日，年租金2.64万元；证据四、郑伟文写给原告的《铺面租赁情况》，拟证明自2002年2月振饶信社将向原告承租的铺面转租给被告郑伟文，年租金2.64万元。2013年12月租期满后，该铺屋继续由被告郑伟文占有使用，原告派员向被告催讨铺面，被告有向原告申请续租，但双方没有签订合同的事实；证据五、《通知》《证明》，拟证明原告在2018年4月1日和2018年6月21日向被告催讨从2014年1月至2018年5月的租金10.6万元和要求被告归还铺屋的事实；证据六、律师事务所函，拟证明原告于2018年8月17日委托广东腾翔律师事务所向被告发出催讨函，要求被告腾退出承租铺屋及付还租金的事实；证据七、移交函，拟证明被告于2018年10月22日将承租房屋移交给原告。被告对原告提交的上述证据提出如下质证意见：对于证据一，我之前并非与饶平县交通运输局签订租赁合同，也从来没有看过这份国有土地使用证；证据四是我如实反馈给交通局的；对于证据五，交通局只是告知我腾退，从没有提到租金的事；对于证据六，我有收到，但在收到律师函之前，交通局两个工作人员发给我租金的《通知》，收到《通知》后，我多次向交通局反映铺面前被堵无法经营的情况；对证据七无意见。被告提交证据了下列二组证据：证据一、照片，拟证明自2015年原告的公私车辆常常停放在案涉铺位的门前导致顾客无法人内严重影响经营；证据二、照片，拟证明原告已在2018年9月23日自愿撤出案涉铺位。原告对被告提交的上述证据提出如下质证意见：被告提交的证据不能证明原告有车辆停放在被告的铺面前，这些车辆停放的时间也未明确，不能作为影响被告经营的依据，且原告将铺屋租给被告，被告即负有管理责任，所以这是被告自己的责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对被告对原告提供的七份证据所提出的质证意见，本院认为：被告对证据三中的国有土地使用证的异议，经查，原告提交的国有土地使用证及不动产登记查询证明足以证明原告是涉诉房屋的所有权人，被告未见过该国有土地使用证，并不影响原告是涉诉房屋所有权人的事实，对被告的异议不予采纳。被告认为证据五中的《通知》未提及租金的问题，经查，原告分别在2018年4月1日和2018年6月21日向被告郑伟文发出通知，2018年4月1日的《通知》由被告郑伟文签收，该通知限被告于2018年4月30日前搬离腾退，2018年6月21日的《通知》由原告的两名工作人员签名并载明“承租户拒绝签收”，该通知要求被告搬离涉案租赁铺面，并应于2018年6月22日前缴纳2014年1月至2018年5月期间的租金共计10.6万元（以老合同标准计算）等内容，原告发出的两份《通知》已尽到送达之义务，对于被告的意见不予采纳；被告对证据六的意见，经查，被告提交的证据不足以证明系原告及其工作人员的车辆停放在该铺面前，及因车辆停放造成其经营困境，故对于被告的意见不予采纳。针对原告对被告提交的证据的异议，经查，被告提交的照片仅显示有车辆停放在涉诉铺面前，但未显示所停放的车辆所属，也未显示停放的具体时间，并不能证明是原告及其工作人员的车辆停放在涉诉铺面前造成其无法经营，故原告异议成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于1994年1月1日与振饶信社签订《铺屋租赁合同书》，将位于饶平县黄冈镇西门街交通大楼楼下南起第三间至第五间连二楼共二层的三间铺屋出租给振饶信社使用，期限20年，从1994年1月1日至2013年12月31日止，租金总额合计48万元，租金分作二次付还。振饶信社又于2002年2月将该铺屋转租给被告郑伟文，期限12年，至2013年12月止，被告郑伟文按年支付给振饶信社2.64万元。2013年12月31日租赁期限届满后，涉诉铺屋由被告郑伟文继续占有使用经营。被告郑伟文于2017年11月9日出具《铺面租赁情况》给原告称：“我于2002年2月向原振饶信用社承租交通局西门铺面，有限期限12年，至2013年12月止，并按年支付振饶信社2.64万元。当时合约期满后信社及交通局同志有来催讨回铺面，但确因本人家庭经济困难需要续租，本人有向交通局同志申请续租，目前还未签订续租合同”。原告于2018年4月1日发《通知》限期被告在2018年4月30日搬迁，将铺屋腾退交原告接管使用，但期限届满后，被告未搬离腾退。2018年6月21日原告派员向被告再次送达书面《通知》，要求被告搬离并缴交从2014年1月至2018年5月期间尚欠租金10.6万元，并在此通知中说明“以老合同标准计算”，被告拒绝在《通知》上签名。此后，原告还委托广东腾翔律师事务所律师于2018年8月17日向被告郑伟文发送《律师事务所函》，其中载明：“饶平县交通局派员向你催讨回租赁铺屋，你没有归还并要求续租；该铺屋被你继续使用经营，……”。函中要求被告在接到律师函之日起七日内自行腾退，将租赁铺屋交还给原告，并缴交从2014年1月开始每年2.64万元计至2018年7月30日止的租金（具体租金与原告结算。2018年10月22日，被告将涉诉房屋移交原告管正，双方签署了《移交表》，但被告尚未付还原告自2014年1月1日至2018年10月22日期间的租金。本院认为，原告饶平县交通运输局与振饶信社签订的《铺屋租赁合同书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。振饶信社在租期内将所承租的铺屋转租给被告郑伟文，租期届满后仍由被告继续占有经营，对此，原告是清楚的，并未提出异议。从被告向原告出具的《铺面租赁情况》及原告发送给被告的《通知》、《律师事务所函》中均证明被告在转租期满后，被告确向原告发出续租的要约，而原告亦追认了被告郑伟文作为涉案铺屋承租人的身份，可视为对被告续租要约的承诺，双方成立合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案原告与被告的租赁期限从2014年1月1日至2018年10月22日止，且没有采用书面的形式，原告与被告之间成立不定期租赁合同关系。在双方租赁期限内，原告已将租赁铺屋交由被告占有使用，被告无正当理由未支付租金的，原告可以要求被告在合理期限内支付。故本院对于原告请求被告支付2014年1月1日至2018年10月22日期间的租金予以支持。关于租金计算标准的问题，原告在落款日期2018年6月21日的《通知》中要求被告郑伟文付还租金共计10.6万元（以老合同标准计算），视为原告在其与被告不定期租赁合同中承诺的租金计算标准为每年2.4万元（折算每月租金2000元），对于原告请求以年2.64万元计算租金的主张不予支持，即应当以每月2000元计算被告所欠租金。故被告应当付还原告从2014年1月1日至2018年10月22日期间的租金共计115460元（每月租金2000元×57.73个月）。关于原告请求计算滞纳金的问题，原告与被告在不定期租赁合同中并未明确约定租金缴纳期限及滞纳金，故对于原告请求计算滞纳金的主张不予支持。被告辩称双方从未签订租赁合同，无证据证明原告是产权人、原告诉讼主体不适格的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告辩称本案超过诉讼时效的主张，因原告与被告系不定期租赁合同关系，双方对租金具体支付期限并无明确约定，对被告的主张不予支持。被告辩称原告及其工作人员的车辆停放在涉诉铺面前，影响其正常经营的主张，因被告提交的证据不足以证明停放在涉诉铺面前的车辆系原告或其工作人员的，以及车辆停放对其经营困境有法律上的因果关系，对于被告主张不予支持。被告辩称因原告未明确租赁期限，经营计划被打乱，造成重大财务损失的主张，被告未提交证据予以证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十三条、第二十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑伟文应于本判决生效之日起十五日内付还原告饶平县交通运输局自2014年1月1日至2018年10月22日期间的租金共计115460元（每月租金2000元×57.73个月）；二、驳回原告饶平县交通运输局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2808元，由原告饶平县交通运输局负担200元，被告郑伟文负担2608元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于潮州市中级人民法院。审 判 长  周惠刚审 判 员  余俊平代理审判员  林 曼二〇一九年四月八日书 记 员  杨旭然