广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15384号原告：广州市兰花物业管理有限公司。法定代表人：柏伟，职务总经理。委托代理人：邓沛劲，广东珠江律师事务所律师。委托代理人：韩兴柱，广东珠江律师事务所律师。被告：刘志雄。被告：黄小敏。原告广州市兰花物业管理有限公司诉被告刘志雄、黄小敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人韩兴柱和两被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告为广州市海珠区盈丰路英豪二街3号xx房的产权人，上述物业被告于2002年12月30日收楼，办理了相关收楼手续，并签署了相关文件，接受原告提供的物业服务。被告在缴纳2015年7、8月一期物业管理费用之后，至今一直未支付相关物业管理费用，故应承担物业管理费的滞纳金，另被告还拖欠路灯分摊费10.2元。原告为每两个月收取一次费用，每届缴纳相关费用之前都会在小区公告栏通知各户的下两个月的物业费用及其他费用的公告，并将相关缴费通知（包括欠费记录）递交被告，缴费通知清晰列明尚未缴纳部分的金额和时间段以及即将需要缴纳部分的金额和时间段，期间多次与被告进行沟通未果，被告对欠款至今仍旧不予理会。被告接受原告服务却拖欠各项费用的行为已经严重侵害了原告的合法权益，给原告对小区的管理造成了极大的阻碍，同时也侵害了其他绝大多数正常交纳费用的业主的合法权益，为了保护当事人的合法权益，故起诉要求判令：1、两被告向原告支付2015年9月1日起至2018年6月30日止的物业管理费4452.3元（每月按每平方米1.6元计）及物业管理费滞纳金（每期滞纳金从下一期的1日开始计算，从2015年11月1日起计至付清物业管理费之日止，按照每日3‰计算）、路灯分摊费10.2元（2015年7月1日至2018年4月30日）；2、两被告承担连带清偿责任；3、诉讼费用由被告承担。两被告共同辩称：1、根据原、被告双方签订的物业管理服务合同，高层住宅物业管理服务收费每月每平米1.3元，而原告未遵守双方签订的物业管理服务合同、单方面提高物业管理费，按1.6元/平方米收费，且原告在提高物业管理费时未与被告双方协商一致。根据《物业管理条例》第四十条的规定，原告提高物业管理费应公开提升物业管理费所依据的法律规定、事实，但是原告仅仅通知被告所缴纳的物业管理费金额，未与被告进行协商且未公开提升物业管理费所依据的法律规定、事实。原告单方面提升物业管理费的行为，侵害了被告的合法权益。2、原告要求被告支付物业管理费滞纳金6494.6元。原告单方面将物业管理费从每月每平米1.3元提高至每月每平米1.6元的行为是违反双方签订的物业管理服务合同的行为，系原告违反合同在先，被告有权依法行使先履行抗辩权。因此，在双方关于物业管理费价格尚未商定之前，被告无法支付物业管理费。被告无违约行为，故无需向原告支付物业管理费滞纳金。3、同意支付路灯分摊费10.2元。经审理查明：广州市房地产档案馆的档案资料记载，两被告是位于海珠区盈丰路英豪二街3号xx房（下称“涉案房屋”）的权属人，占有部分为共同共有，该房屋建筑面积81.8533平方米，登记时间2005年6月20日。被告刘志雄于2002年12月30日在《英豪花园业主登记表》上签名。同日，原告（甲方）与被告刘志雄（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：服务管理期限自2002年9月30日起至2004年9月31日止；高层住宅物业管理服务收费每月每平方米为1.3元；代抄、收水费、电费分摊；乙方自觉按时向甲方缴纳物业管理费及水费，并按时向有关部门缴纳水费、电费、煤气费、电信费等各项费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和物业维修基金的，应从逾期之日起每日按应缴款的千分之三交纳滞纳金；等。2013年9月3日，原告（乙方）又与广州蓝粤房地产开发有限公司（以下简称蓝粤公司、甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2013年9月18日起至2016年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.7元/月.平方米，高层住宅：1.9元/月.平方米，商业物业：10元／月.平方米；蓝粤公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告交付违约金；等。2016年10月1日，原告（乙方）再与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.7元/月.平方米，高层住宅：1.9元/月.平方米，商业物业：10元／月.平方米；蓝粤公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告交付违约金；等。原告于2018年9月3日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认英豪花园小区在2017年6月15日成立业主委员会，物业管理费为每两个月支付一次；被告的房屋属于英豪花园中的电梯楼。被告表示：其一直在涉案房屋内居住；其缴纳物业管理费只到2015年8月31日，之后也有到管理处按每月1.3元/平方米的标准要求缴纳物业管理费，但是原告不收，之后被告认为已经过了诉讼时效了，就没有再管这件事了。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2018年6月3日按涉案房屋地址邮寄《催缴管理费通知》给被告刘志雄的邮单及快递签收情况（显示2018年6月4日已签收）；2、同一座大厦其他住户缴纳物业管理费的缴费记录。两被告质证表示：被告没有看到其签收确认的证据1的底单，没有收到该邮件，但是被告最近收到了2019年3月6日的《催缴通知单》，是物业人员在敲门，那时被告黄小敏刚好在家才收到的；对证据2的真实性、合法性和关联性无法确认。本院认为:原告与蓝粤公司签订了《前期物业服务合同》等，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园小区进行物业管理。原告接受委托，对英豪花园进行了管理，两被告所有的房屋，属于原告物业管理的范围内。因此，原告和两被告形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，两被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。故对被告要求以其与原告所签订的物业管理合同约定的标准支付物业管理费的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《前期物业服务合同》约定：涉案高层楼宇每月每平方米的管理费为1.9元，原告要求被告2015年9月1日至2018年6月30日的管理费每月按1.6元/平方米支付是其行使处分权，并无不当，本院予以准许。关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告在本案中主张两被告欠付2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理费，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，则2015年10月1日前的物业管理费最迟应于2017年10月1日前主张，2015年10月1日后的物业管理费应于2018年10月1日前主张，原告于2018年9月3日提起本案诉讼，故2015年10月1日后的物业管理费主张应适用三年的诉讼时效。原告主张的2015年9月1日至2015年9月30日的物业管理费已过诉讼时效，本院予以驳回。被告抗辩原告部分诉讼时效的意见，本院予以采纳。原告提交了证据1主张其曾于2018年6月3日向被告邮寄通知催缴物业管理费，被告虽对此予以否认，但结合原告是按涉案房屋的地址邮寄，且被告自认一直在涉案房屋居住、并曾在家时收到过《催缴通知书》的事实，本院对原告主张的上述事实予以合理采信。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。原告曾于2018年6月3日向被告主张过权利，故诉讼时效中断。被告抗辩原告主张的物业管理费已过诉讼时效的意见，依据不足，本院不予采纳。由于两被告逾期缴纳物业管理费，故原告要求两被告支付滞纳金合理有据，但滞纳金本金应以每两个月的管理费为本金，按每日千分之三的标准计算，从2015年12月1日起至两被告实际付清当期物业管理费之日止，总额以两被告所欠的从2015年10月1日至2018年6月30日的物业管理费总额为限。被告同意向原告支付路灯分摊费10.2元，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘志雄、黄小敏在本判决生效之日起十日内向原告广州市兰花物业管理有限公司支付2015年10月1日至2018年6月30日的物业管理费（每月按1.6元／㎡×81.8533㎡计，总额以原告主张的4452.3元为限）及路灯分摊费10.2元。二、两被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的滞纳金（两个月为一期，以两个月的管理费为本金，按每日千分之三的标准计算，从第三个月的1日开始计至被告实际付清当期物业管理费之日止，即2015年10月的从2015年12月1日起计，如此类推计至两被告实际付清当期的物业管理费之日止；每期滞纳金不超过本金，滞纳金总额以被告欠付的物业管理费为限）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费72.8元，由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年四月二十九日书 记 员  招佐文冯琬晴