浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初4335号原告：张小可，男，1984年12月12日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。被告：马忠良，男，1968年5月1日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：黄伟斌，平湖市当湖法律服务所法律工作者。原告张小可为与被告马忠良土地承包经营权转包合同纠纷一案，于2018年9月3日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员周冬梅适用简易程序独任审判。于2018年9月19日、2019年4月2日二次公开开庭进行了审理，原告张小可及其委托诉讼代理人倪中柱，被告马忠良及其委托诉讼代理人黄伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小可诉称，2017年11月1日，原、被告签订《租地合同》1份，约定被告将其从平湖市新仓镇杉青港村股份经济合作社（以下简称杉青港合作社）流转获得的位于梨园的土地出租给原告使用，土地用途为建成鸭棚，租期5年，自2017年11月1日至2022年10月30日，每年租金60000元；建棚资金由原告自行解决，但被告造成原告停工不能再建被告全额赔偿给原告。合同签订后，原告按约支付了租金6万元，并自筹资金开始建造鸭棚。2017年12月9日，原告24个鸭棚基本建设完成，并买进鸭苗进行哺养。杉青港合作社领导及城管到现场通知原告不能养鸭并要拆除全部鸭棚。原告要求被告承担责任，被告仍告知原告可以养鸭。2017年12月底，原告已建的10个鸭棚被政府强拆，另有一个鸭棚在拆时，发现大量小鸭而停拆，但已造成上万只小鸭被压死，跑丢。其余十三个鸭棚因已有鸭子在棚养殖，暂未拆除。杉青港合作社领导告知原告，被告流转取得的土地用途为从事水果、蔬菜生产经营，不得从事养鸭生产，并向原告提供了相关材料。原告为避免损失扩大，将已购的鸭苗进行转卖。原告认为，被告故意隐瞒土地使用性质，将其流转所得的部分土地出租给原告，使原告造成了巨大损失，依法应承担赔偿责任。原、被告签订的《租地合同》不能实现合同目的，应当解除。虽经村、镇领导多次协调，双方仍未就损失赔偿达成协议。故原告起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《租地合同》；2、被告返还租金60000元；3、被告赔偿原告损失500000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告马忠良答辩称，1、原告起诉被告主体不成立，2017年11月1日签订的租地协议中，承租土地的人为徐明余、张小可，但本案原告仅为张小可，故存在主体错误；2、原、被告签订的合同应以第二份为准，本案中，原、被告双方在签订第一份合同后，被告感觉搭建鸭棚与杉青港合作社签订的《平湖市农村土地承包经营权委托流转合同》存在冲突，于是双方商量签订了第二份合同，双方就土地用途由建鸭棚变更为农业用地，但原告在接到杉青港合作社及镇城管通知后，仍然进行搭建鸭棚及扩大养鸭规模，导致政府采取了强制措施。3、被告不存在违约行为，造成原告不能养鸭是政府部门的原因，被告不应成为被诉讼的主体。针对自己的主张，原告张小可提供了下列证据：1、租地合同1份，证明被告将流转所得土地出租给原告，用途为养鸭，租期为5年。2、收条1份，证明被告收取养鸭田租60000元。3、《平湖市农村土地承包经营权委托流转合同》（复印件）1份，证明被告取得流转土地，土地用途为水果、蔬菜生产经营，流转期限为1年，自2016年12月1日至2017年11月30日。4、通知（复印件）1份，证明杉青港村委会责令涉案地块整改。被告马忠良的质证意见：对证据1的真实性无异议，但这是签订的第一份合同，承租方为两人，原告把另一人划去了；对证据2无异议，这是在合同签订前支付的；对证据3、4均无异议。针对自己的抗辩，被告马忠良提供了下列证据：1、租地合同2份，证明原、被告签订了两份租地合同。2、录音资料1份，证明被告不存在隐瞒土地使用性质的情况，第二份合同载明土地性质为农业用地。3、《平湖市农村土地承包经营权委托流转合同》1份，证明涉案土地目前仍由被告经营。4、杉青港村村委会出具的证明1份、照片3份，证明原告10个鸭棚的薄膜是由新仓执法中队于2018年1月19日拆除的，且当时政府也通知过原告其余14个鸭棚由原告于2018年5月底自行拆除。原告张小可的质证意见：对证据1两份合同签字的真实性无异议，但对两份合同的形成说明一下，第一份约定建鸭棚的合同是2017年11月1日签订的，合同签订后开始建造鸭棚，2017年12月9日政府部门上门通知不能养鸭，原告找到被告，被告要求与原告签订第二份合同，告诉原告拿着第二份合同可以要求政府部门赔偿损失，合同上虽然有徐明余的签字，但其不是合同相对人，原被告系经徐明余介绍相识，徐明余在合同上的签字仅为见证人。对证据2的真实性不能确认，但从录音的摘要可以看出当时签订合同的目的为养鸭。对证据3，真实性无异议，但对签订时间有异议，签订时间载明是在2018年1月3日，但应当是事后补签的，原告代理人2018年2月到村里了解到的情况是，当时还没有签订，也说明合同是事后补签的。从合同内容看，合同明确了租赁用途，被告是明知涉案土地不能养鸭，但被告却将土地承包给原告，显然被告存在明显过错。对证据4，与本案无关联性，证明所载明的内容与2017年12月13日发给原告的通知有冲突，当时政府及村里是要求原告于2017年12月20日之前拆除鸭棚，而且当时新仓执法中队在揭大棚薄膜之前没有通知原告。本院出示了如下证据：1、盐中资评报字（2018）第219号资产评估报告及评估费发票各1份，经评估案涉土地平整费、鸭棚搭建建设费用评估价值为495750元，其中土地平整和道路铺设评估价值45000元，鸭棚建造费用评估价值450750元，评估费用为6000元。2、盐中资评报字（2019）第39号资产评估报告及评估费发票各1份，经评估案涉鸭棚残值和拆除费用及路面恢复土地平整费用评估价值合计230020元，其中鸭棚的残值评估价值109510元，鸭棚拆除人工费及垃圾清理费用评估价值77700元，路面恢复和土地平整评估价值42810元，评估费用为8000元。3、本院依职权于2019年3月20日向平湖市新仓镇杉青港村村委会书记朱军所作的询问笔录1份，朱军陈述被告将流转的土地转租给原告养鸭未经过杉青港合作社的同意。原告张小可质证意见：对证据1、2、3均无异议。被告马忠良质证意见：对证据1有异议，评估价格过高，评估未反应折旧价格，且土地面积也存在差异，应当为15亩，并非20亩，对证据2、3无异议。本院认证意见：一、原告提供的证据1、2、3、4，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；二、被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，证据2，经本院审核，对真实性予以认定；三、本院出示的海盐中联资产评估有限公司出具的评估报告2份，系本院依原、被告申请委托评估，故对真实性予以认定，对鉴定费发票的真实性予以认定，本院出示的询问笔录，原、被告均无异议，本院予以认定。结合以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明的事实如下：2017年1月3日，被告与杉青港合作社签订《平湖市农村土地承包经营权委托流转合同》1份，约定杉青港合作社将王新华等农户在2组等地合计140.23亩的承包土地以出租方式流转给被告，从事水果、蔬菜生产经营，流转期限为1年，自2016年12月1日至2017年11月30日，共1年；土地流转费为每亩每年晚稻谷500斤，每年共计70115斤，按付款当年平湖市晚稻谷政府指导价折价后以货币方式结算，第一年流转费折合人民币108678元；基础使用费为每亩每年晚稻谷150斤，每年共计21035斤，按付款当年平湖市晚稻谷政府指导价折价后以货币方式结算，第一年流转费折合人民币32604元；土地流转期间，被告将土地进行再流转，必须经得杉青港村的书面同意，否则视为违约，杉青港村有权终止合同收回土地，且由此造成的经济损失由被告承担；合同并对双方的权利义务及违约责任作出了约定。2017年11月10日，原告向被告支付租金60000元，被告出具收条1份，载明收养鸭田租60000元。2017年11月1日，被告与原告及案外人徐明余（乙方）签订《租地合同》（以下简称《合同一》）1份，约定：被告将位于梨园的土地租赁给乙方，租地时间为5年，自2017年11月1日至2022年10月30日；乙方将租赁土地建成鸭棚，不能另作它用；租金一年一付，每年租金为60000元；建棚资金为450000元，由乙方自行解决，与被告无关，但被告造成停工不能再建，被告全额赔偿给乙方等。同日，双方另签订了1份《租地合同》（以下简称《合同二》），该合同约定原告租赁被告土地用于农业用地，其余内容与《合同一》一致。合同签订后，原告开始在涉案土地上搭建了24个鸭棚，进行养鸭。2017年12月13日，平湖市新仓镇杉青港村委会发送通知给被告，通知内容为：根据杉青港合作社与被告签订的土地流转协议约定，被告流转的土地用于水果与蔬菜的种植，现根据群众反映、现场查看被告现有的一地块用于规模养鸭，违反了协议，请被告于2017年12月20日前进行整改完毕，并处理好养殖的鸭子，恢复种植基地。2018年1月19日。平湖市新仓镇执法中队揭去了涉案土地上10个未养鸭的大棚的薄膜，并通知原告其余养鸭的14个大棚要求其将鸭子出售后最迟于5月底自行拆除。现案涉的24个鸭棚仍存在于租赁土地上，但均未继续使用，其中10个被平湖市新仓镇执法中队揭去了薄膜。原、被告一致同意，上述鸭棚由被告进行拆除，土地平整也由被告负责，鸭棚残值归被告所有。诉讼过程中，原告申请对其平整土地、搭建鸭棚费用进行评估，被告提出要求对涉案鸭棚拆除后的残值以及土地恢复的费用进行评估，对此本院予以准许并依法委托海盐中联资产评估有限公司进行评估，2018年8月16日，海盐中联资产评估有限公司出具盐中资评报字（2018）第219号资产评估报告1份，载明委托评估的土地平整费、鸭棚搭建建设费用评估价值为495750元，其中土地平整和道路铺设评估价值45000元，鸭棚建造费用评估价值450750元。上述评估费用6000元，已由原告预交。2019年3月18日，海盐中联资产评估有限公司出具盐中资评报字（2019）第39号资产评估报告1份，载明委托评估的鸭棚残值和拆除费用及路面恢复土地平整费用评估价值合计230020元，其中鸭棚的残值评估价值109510元，鸭棚拆除人工费及垃圾清理费用评估价值77700元，路面恢复和土地平整评估价值42810元，评估费用为8000元，该费用已由被告预交。另查，案外人徐明余因病于2018年3月6日死亡，徐明余妻子邹娟英、儿子徐君于2018年7月6日向本院出具情况说明1份，载明徐明余生前曾介绍原告承租被告承包的部分土地，2017年11月1日签订的租地合同上虽然有徐明余的签名，但其仅作为中间人，并没有参与土地租赁及经营，邹娟英及徐君不参与徐明余生前与他人之间任何的经济往来关系。又查，被告将案涉土地转租给原告，未经过杉青港合作社的同意。本院认为:本案争议焦点有三，一是《合同一》与《合同二》何者是原、被告租赁关系的真实意思表示;二是原、被告之间签订的《租地合同》是否合法有效；三是原告是否有权要求被告赔偿其损失。针对争议焦点一，原告主张《合同二》是2017年12月9日在政府部门通知不能养鸭后，原告找到被告，被告要求原告签订，并告知原告凭借《合同二》可以要求政府部门赔偿损失，被告主张《合同一》、《合同二》是在同一天签订的，由于流转土地是农业用地，所以《合同一》签订后，又马上让原告签订了《合同二》，合同的范本是原告拿给被告的，被告让其厂里员工打印后签字的，且在签订《合同一》时和原告说了不能养鸭，但合同是原告拿过来的，所以签订了第一份合同。但《合同一》、《合同二》的落款日期均为2017年11月1日，原告未能举证证明《合同二》系2017年12月9日之后签订的，故本院认定《合同一》、《合同二》均为双方于2017年11月1日签订。但原告向被告租用土地是用于养鸭，在合同签订之前被告出具的收条上也明确载明收到了原告支付的“养鸭田租”，即使后来补签了《合同二》，载明土地用途为农业用地，但并未明确说明用于水果、蔬菜经营，从广义上讲，畜牧养殖也属于农业，且涉案土地交付给原告后，原告即开始搭建鸭棚，被告并未对此提出异议，直至相关部门通知原、被告整改鸭棚，恢复种植时，被告也未对原告养鸭提出异议，可见，原告承租土地目的就是用于养鸭，而被告将土地出租给原告的目的也是让其养鸭，故本院认定《合同一》系原、被告的真实意思表示。针对争议焦点二，未经出租人同意的转租合同无效。本案中，杉青港合作社与被告签订的《平湖市农村土地承包经营权委托流转合同》约定涉案土地的用途为水果、蔬菜生产经营，以及被告将土地进行再流转，必须经得杉青港合作社的书面同意，杉青港合作社在得知被告将涉案土地转租给原告进行养鸭后，于2017年12月20日发送通知给被告，要求被告进行整改，恢复种植，且被告也认可其转租并未征得杉青港合作社的同意，故本院认定原、被告之间签订的《合同一》属于无效合同，故原告要求解除与被告之间的租地合同的诉讼请求本院不予支持。针对争议焦点三，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告签订的《合同一》系无效合同，被告理应返还原告租金60000元，但其中14个鸭棚原告自认实际使用至2018年3月底，故参照双方签订的《合同一》，原告应支付被告占有使用费25000元，故被告应返还原告租金35000元。合同无效后，有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知涉案土地不能用于养鸭，但仍将涉案土地租赁给原告养鸭，存在主观故意过错，原告对涉案土地的性质未做了解，未尽到注意义务，存在疏忽大意。故本院酌定，对于原告的损失，被告承担60%的赔偿责任，原告自负40%的损失。根据资产评估报告及原、被告一致同意鸭棚拆除及土地平整由被告负责，费用与鸭棚残值相抵销，本院对原告的损失认定如下：1、原告平整土地的费用45000元，2、原告搭建鸭棚的费用450750元，合计495750元。此款由被告赔偿原告其中的60%即297450元。评估费用合计14000元，本院酌定由原告负担5600元，由被告负担8400元，因原告已预付6000元，故被告应支付原告400元。被告主张本案应列徐明余为共同原告，但徐明余已死亡，且其家属明确徐明余只是作为中间人在合同上签字，未参与案涉土地的承租及经营，故被告的主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马忠良返还原告张小可租金35000元；二、被告马忠良赔偿原告张小可损失297450元；三、被告马忠良支付原告张小可评估费400元；上述一、二、三项合计332850元，被告马忠良于本判决生效后十日内支付给原告张小可。四、驳回原告张小可本案其他本诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，减半收取4700元，由原告张小可负担1554元，由被告马忠良负担3146元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  周冬梅二〇一九年四月十二日法官助理朱骏健书记员周婧