安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初45号原告：陈炳奎，男，1963年7月6日出生，汉族，浙江省金华市人，住浙江省金华市金东区。原告：汪继哲，男，1958年11月9日出生，汉族，浙江省金华市人，住浙江省金华市婺城区。二原告委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张昊元，安徽法卫律师事务所实习律师。被告：界首市嘉得莱置业发展有限公司。住所地安徽省界首市人民路278号，统一社会信用代码9134128279506543XY。法定代表人：郑韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周余栋，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉文，安徽美林律师事务所律师。第三人：吴初良，男，1963年7月6日出生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：张运领，安徽弘大律师务所律师。原告陈炳奎、汪继哲与被告界首市嘉得莱置业发展有限公司（以下简称嘉得莱公司）、第三人吴初良商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员郭磊、应铭，与人民陪审员张永灵共同组成合议庭，于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告汪继哲及二原告委托诉讼代理人张庆、张昊元，被告嘉得莱公司的委托诉讼代理人周余栋、张玉文，第三人吴初良的委托诉讼代理人张运领，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈炳奎、汪继哲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将原、被告签订的商品房买卖合同约定的13间商铺（位于界首市人民路228号大唐国际城东区2幢1单元1-2层2铺、164铺、166铺、4铺、6铺、8铺、10铺、12铺、14铺、16铺、18铺、20铺、22铺）交付给原告，并协助原告共同向房屋登记机构申请办理前述商铺的房屋所有权转移登记；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人吴初良为浙江省东阳市人，2011年9月30日经他人介绍，吴初良从原告陈炳奎处借款23000000元，并出具一张内容为“今有吴初良欠到陈炳奎人民币贰仟叁佰万元整，借期五个月，每月月息叁分，按月支付一次利息，特此借条。”后吴初良投资被告在安徽省界首市开发的大唐国际城房地产项目，在其中占有部分股份，虽未登记为股东，但为实际出资人，同时受聘担任被告总经理职务至今。2014年7月，被告将所开发的“大唐国际城”房地产楼盘中1297平方米的商铺作为股东分红，分配给吴初良，二者之间订立了商品房买卖合同。2014年7月23日，原告和第三人吴初良达成以房抵债协议，协议书约定：1、吴初良同意将自己在嘉得莱公司入股分红取得的商品房抵偿给原告，商品房坐落在界首市人民路“大唐国际城”2幢商铺第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、164、166、168号共14间，面积1297平方米，销售备案价为1467万元；2、吴初良在2014年8月20日前为陈炳奎（或陈炳奎指定的代理人汪继哲）与嘉得莱公司签订商品房买卖合同，并办理备案登记手续。二原告不承担商品房买卖合同约定的支付房款的义务，由吴初良与嘉得莱公司自行解决房款支付问题。2015年5月13日，陈炳奎及其代理人汪继哲为甲方,第三人吴初良为乙方，嘉得莱公司为丙方，三方再次就吴初良以自己分红所得商铺以房抵债达成书面协议。该协议书约定：1、被告嘉得莱公司将自己开发建设的坐落在界首市人民路“大唐国际城”2幢商铺第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、164、166号共计13间，面积1099.94平方米（价款为1324.286万元），以吴初良项目分红所得方式结清房款，并签订《商品房买卖合同》予以确认(购房款不另行支付)；2、吴初良将该房转让给原告陈炳奎用以归还所欠借款，嘉得莱公司对吴初良的转让予以同意；3、嘉得莱公司同意在2015年10月31日与陈炳奎的委托代理人汪继哲重新签订上述商品房的买卖合同及办理备案登记，吴初良应予配合。同时嘉得莱公司保证不得以吴初良未付款及其他理由，解除或主张与陈炳奎（包括其代理人汪继哲）签订的《商品房买卖合同》无效；4、由吴初良与嘉得莱公司按约定结清房款，原告不再另行支付。《商品房买卖合同》备案登记手续完毕后，陈炳奎与吴初良之间的债权债务关系消灭。上述协议由汪继哲、吴初良、被告嘉得莱公司及当时的法定代表人王福海均在协议上签字或者盖章。根据原、被告及第三人之间的约定，2015年11月19日，被告嘉得莱公司为出卖人，陈炳奎的委托代人汪继哲为买受人，双方签订一份合同编号为201511190027的商品房买卖合同（预售），对以房抵债的商品房标的物坐落范围等基本情况、商品房价款交付条件和交付手续、合同备案与房屋登记均做了详细规定，其中合同第四章第九条约定，被告交付的商品房应当已取得建筑工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十九条约定被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案，并将合同登记备案情况告知原告；第二十条又约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。后被告依约将双方签订的商品房买卖合同在界首市房地产管理局办理备案，备案机关在合同上加盖界首市商品房网上签约备案平台，合同编号201511190027。现原、被告约定的商品房已经符合交付条件，但二原告多次与被告交涉交房事宜，并督促办理产权登记手续，被告迟迟未能履行双方的约定义务。综上所述，原告认为，原告陈炳奎与第三人吴初良之间债权债务合法有效，受法律保护，原、被告及第三人三方约定，以第三人分红所得的商品房以房抵债，作为商品房的开发商，被告同意处分自己的财产代替债务人偿还债务，三者之间成立代物清偿合同。该合同系当事人之间真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照诚实信用的原则切实履行。现被告拒不履行交付涉案商品房的行为，属于违约，依法应当承担相应的民事责任，为此提起诉讼。被告嘉得莱公司辩称：一、二原告提出的诉讼请求无事实及法律依据，且在事实和理由部分存在虚假陈述。第三人吴初良在嘉得莱公司并不拥有股份，也不是股东。因此，不可能将房产交给第三人作为分红。2015年11月19日签订的房屋买卖合同，买受人系汪继哲，而合同的代理人一栏为空，表明陈炳奎并不是买受人。同时该合同并未备案。二、本案并非商品房买卖合同纠纷，原、被告之间没有房屋买卖的合意，本案应为借款合同纠纷或者债权转让纠纷；本案涉及的诉讼标的是第三人与原告陈炳奎的借款纠纷。根据原告提供的协议书内容，应属于代物清偿协议，是实践性合同，在签订协议后还需完成履行行为，协议方才成立并生效，才能产生抵消债权的法律后果。而本案仅签订了协议，并未实际履行，合同未成立、生效。陈炳奎依旧对吴初良享有1200万元的债权。协议第1条规定的生效条件是第三人对被告享有合法且数额确定的债权。但第三人与被告的债权纠纷尚在审理过程中，尚未审结，目前第三人对被告不享有任何债权，合同的生效条件未达成，合同未生效。根据协议第五条的规定，原告对第三人的债权只能在办理完成房屋备案后才消灭，原告应当以第三人为被告另案主张债权。三、根据房屋买卖合同的规定，房屋的出售价款为1324万元，汪继哲应当在2015年12月19日一次性支付全部购房款。但原告未向被告交付购房款，合同也未提及房款抵消或者由其他人代为支付的条款。协议也没有免除原告支付房款的义务，只约定被告不得以原告未付房款为由解除合同或者确认合同无效，但不妨碍被告向原告主张支付房款或承担未付房款的违约责任。四、原告陈述其对第三人享有的2300万元的债权，并没有任何银行流水及借款凭证，因二人之间的债权、债务关系涉及被告的合法权益，所以应当提交证据予以佐证，而不适用民法中的自认。根据被告的了解，原告对第三人2300万元债权属于赌博债务，不应当予以保护。五、本案为债权转让纠纷，协议的签订时间为2015年，原告于2019年1月份起诉，已经超过诉讼时效。第三人吴初良辩称，原告的诉讼请求及事实理由客观真实，没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月24日，吴初良作为买受人，嘉得莱公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定，吴初良购买嘉得莱公司开发的大唐国际城第2幢1-2层2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、164、166铺号房，建筑面积为1099.94平方米，其中套内建筑面积1069.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.19平方米；第四条计价方式与价款、第六条付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任等条款空白位置均填写“×”。该合同由时任嘉得莱公司的法定代表人王福海签字，加盖公司印章；吴初良亦签字。合同最后一页空白部分，吴初良书写“同意本合同项下全部房产转让给汪继哲。以上房产的购房款由我本人与界首市嘉得莱置业发展有限公司结算。吴初良2014年10月17日”。2015年5月13日，陈炳奎作为甲方，汪继哲作为陈炳奎的委托代理人，吴初良作为乙方，嘉得莱公司作为丙方，三方签订协议书一份。协议书约定：1、丙方同意将自己开发建设的坐落在界首市人民路“大唐国际城”2幢商铺第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、164、166号共计13间，面积1099.94平方米（价款为1324.286万元），以乙方项目分红所得方式结清房款，并签订《商品房买卖合同》予以确认（购房款不另行支付）；2、乙方将从丙方取得的上述商品房，依据与甲方协议的约定，转让给甲方用以归还甲方的欠款。丙方对乙方的转让予以同意；3、协议签订后，丙方同意在2015年10月31日与甲方的代理人汪继哲重新签订上述商品房的《商品房买卖合同》及办理备案登记，乙方应予配合。同时丙方保证不以乙方未付款及其他理由，解除或主张与甲方（包括代理人汪继哲）签订的《商品房买卖合同》无效。丙方与甲方（包括代理人汪继哲）签订《商品房买卖合同》后，丙方与乙方签订的《商品房买卖合同》自行作废；4、《商品房买卖合同》约定的由甲方（包括代理人汪继哲）应当向丙方支付的购房款，甲方（包括代理人汪继哲）不再另行向丙方支付，由乙方与丙方按约定结清房款；5、在丙方与甲方（包括代理人汪继哲）签订《商品房买卖合同》、备案登记完毕后，甲方与乙方的债权关系消灭，乙方出具给甲方的借条作废；6、在房产证书、土地证办理前，若甲方将上述商品房转让他人的，乙方、丙方应当予以同意，并由丙方配合办理备案变更手续，若产生费用由甲方承担。上述协议由汪继哲以陈炳奎的代理人身份在甲方代理人处签字；吴初良在乙方处签字；嘉得莱公司及时任嘉得莱公司的法定代表人王福海，在丙方处盖章、签字。2015年11月19日，嘉得莱公司作为出卖人，汪继哲买受人，双方签订商品房买卖合同（预售）一份，界首市商品房网上签约备案平台合同编号201511190027。合同第三条商品房基本情况，商品房为大唐国际城2.3号楼的2幢1单元1层2铺号，“本合同包含附属房屋：164铺、面积106.94平方米；本合同包含附属房屋：166铺、面积106.94平方米；本合同包含附属房屋：4铺、面积177.16平方米；本合同包含附属房屋：6铺、面积67.2平方米；本合同包含附属房屋：8铺、面积68.27平方米；本合同包含附属房屋：10铺、面积61.45平方米；本合同包含附属房屋：12铺、面积61.45平方米；本合同包含附属房屋：14铺、面积68.27平方米；本合同包含附属房屋：16铺、面积67.2平方米；本合同包含附属房屋：18铺、面积97.8平方米；本合同包含附属房屋：20铺、面积72.12平方米；本合同包含附属房屋：22铺、面积100.73平方米。”总价款为13242860元。第七条付款期限约定一次性付款，买受人应当在2015年12月19日前支付全部价款。第十一条约定商品房交付时间为2015年10月31日前。另查明，嘉得莱公司与汪继哲在2015年11月19日签订的商品房买卖合同（预售）已经网签，案涉房屋未抵押未查封，具备交付条件。本院认为，通过庭审双方争议焦点如下：一、嘉得莱公司与吴初良之间的纠纷是否影响本案的正常审理及作出判决。本院认为，根据陈炳奎、汪继哲的诉讼主张，本案为商品房买卖合同纠纷。陈炳奎、汪继哲所依据的主要证据为汪继哲与嘉得莱公司在2015年11月19日签的商品房买卖合同，本案主要审查汪继哲与嘉得莱公司之间的商品房买卖合同是否已经成立、生效，陈炳奎、汪继哲的主张能否得到本院的支持。至于嘉得莱公司辩称的与吴初良之间的纠纷，系我院受理的吴初良诉嘉得莱公司的追索劳动报酬纠纷案件，现该案正在审理过程中。因属于另外一个法律关系，其处理结果并不影响本院根据现有证据对本案作出裁判。二、吴初良与陈炳奎之间借款的真实性是否影响本案的处理。陈炳奎陈述：2011年9月30日，吴初良从其处借款23000000元，并出具一张内容为“今有吴初良欠到陈炳奎人民币贰仟叁佰万元整，借期五个月，每月月息叁分，按月支付一次利息”的借条。嘉得莱公司辩称，陈炳奎对吴初良2300万元的债权，没有任何银行流水及借款凭证，该债权属于赌博债务。因二人之间的债权、债务关系涉及被告的合法权益，所以应当提交证据予以佐证，而不适用民法中的自认。在诉讼中，陈炳奎提供了吴初良出具的借条，吴初良对借条、借款的真实性未提异议。嘉得莱公司辩称该借款属于非法债务，但未提供证据予以证明。纵观整个案件节点：1.2014年7月24日嘉得莱公司与吴初良签订商品房买卖合同，双方对买卖合同的真实性均未提异议，本院予以确认。经审查，该买卖合同仅约定了房号、面积、交付期限，未约定计价方式、价款、付款方式。在2014年10月17日，吴初良在该合同最后注明“同意本合同项下全部房产转让给汪继哲。以上房产的购房款由我本人与界首市嘉得莱置业发展有限公司结算。”2.2015年5月13日，汪继哲作为陈炳奎的代理人，吴初良、嘉得莱公司，三方签订协议书一份，三方对该协议的真实性也未提异议，本院对该协议亦予以确认。经审查，协议内容表明嘉得莱公司已经将案涉房产转让给吴初良，吴初良以项目分红所得方式结清房款“购房款不另行支付”；吴初良将案涉房产转让给陈炳奎，用以归还所欠陈炳奎的欠款；嘉得莱公司对吴初良的转让行为予以同意；嘉得莱公司同意在2015年10月31日与陈炳奎的代理人重新签订商品房买卖合同，嘉得莱公司与吴初良签订的原买卖合同作废；陈炳奎不再另行向嘉得莱公司支付购房款。3.2015年11月19日，汪继哲作为买受人，嘉得莱公司作为出让人，双方签订商品房买卖合同（预售），对案涉房屋的房号、面积、价款、付款期限、交房时间均作出了约定。现陈炳奎、汪继哲提起诉讼，要求嘉得莱公司交付房屋。本院认为，通过以上时间节点，在本案中重点考察陈炳奎、吴初良、嘉得莱公司三者之间的债权债务转让关系，汪继哲与嘉得莱公司之间的房屋买卖合同关系，以及最终权利的归属问题。至于陈炳奎与吴初良之间的民间借贷法律关系，属于二人之间的纠纷，由于吴初良对其与陈炳奎的债权债务关系未提异议，并予以认可。且汪继哲与嘉得莱公司，是依据陈炳奎、吴初良、嘉得莱公司三者之间的债权债务转让协议，而签订了新的商品房买卖合同，现三方对债权债务转让协议的真实性均未提出异议，故陈炳奎与吴初良之间的债权债务关系不属于本案的考察范围，在本案中不予认定。如嘉得莱公司认为权利受到损害，可以向吴初良另案主张。三、汪继哲与嘉得莱公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。首先三方协议的效力问题。嘉得莱公司系吴初良的债务人，虽然根据本案的现有证据无法查明具体的债务数额，但通过嘉得莱公司与吴初良在2014年7月24日签订的商品房买卖合同等证据，可以得出嘉得莱公司同意将案涉房产抵付给吴初良，用以作为“股份分红”后，双方才签订的了商品房买卖合同，故合同价款、付款方式及期限未作约定。2015年5月13日，汪继哲作为陈炳奎的代理人，与吴初良、嘉得莱公司三方签订协议书一份，三方对该协议的真实性也未提异议，本院对该协议亦予以确认。根据协议的内容，本院认为该协议为债权债务转让协议。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十条四条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债权人转让权利的，应当通知债务人；债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。2015年3月15日三方签订的协议书，系三方对各自债权、债务关系转让所达成合意的结果，其转让行为亦得到各自债权人的同意，该转让协议不违反法律强制性规定，系有效合同。其履行标的物为嘉得莱公司与陈炳奎签订商品房买卖合同。其次，汪继哲与嘉得莱公司，于2015年11月19日签订的商品房买卖合同，系履行三方协议的结果，亦不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。2015年11月19日签订的商品房买卖合同中，虽然约定了计价方式与价款、付款期限等内容，但在三方协议中约定陈炳奎（包括代理人汪继哲）不再另行向嘉得莱公司支付购房款，有吴初良与嘉得莱公司按约定结清房款；同时嘉得莱公司保证不以吴初良未付款及其他理由解除或主张与陈炳奎（包括代理人汪继哲）签订的商品房买卖合同无效。四、本案的权利人问题。2015年11月19日，汪继哲与嘉得莱公司所签订的商品房买卖合同，买受人为汪继哲，现陈炳奎、汪继哲作为共同原告提起诉讼。在诉讼中，汪继哲对其系陈炳奎代理人的身份未提异议，在三方协议中一直以陈炳奎代理人的身份签字，虽然在与嘉得莱公司签订的商品房买卖合同时在买受人处签字，但在签订商品房销售合同前，陈炳奎和汪继哲二人签订了书面的授权委托书，汪继哲此次作为买受人签订合同的行为亦在陈炳奎委托授权的范围之内，故陈炳奎系商品房买卖合同的实际买受人和权利人。五、嘉得莱公司提出的诉讼时效问题。关于本案，陈炳奎、汪继哲曾于2018年9月以嘉德莱公司为被告向本院提起诉讼，案号为（2018）皖1282民初3170号，在诉讼中申请追加吴初良为第三人参加诉讼。在审理过程中，因诉状中列明的为“嘉德莱公司”，嘉得莱公司提出异议认为诉讼主体不适格，后陈炳奎、汪继哲撤回起诉。故陈炳奎、汪继哲请求保护民事权利的时间为2018年9月，而汪继哲与嘉得莱公司签订合同的时间为2015年11月19日，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，案涉房屋未抵押未查封，具备交付条件，嘉得莱公司应依据2015年11月19日与汪继哲签订的商品房买卖合同（预售）的约定，向陈炳奎交付案涉房产，并协助陈炳奎办理案涉房屋的所有权转移登记手续，费用由陈炳奎承担。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告界首市嘉得莱置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于界首市人民路228号大唐国际城东区2幢1单元1-2层2铺、4铺、6铺、8铺、10铺、12铺、14铺、16铺、18铺、20铺、22铺、164铺、166铺交付给原告陈炳奎，并协助陈炳奎向房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，费用由陈炳奎承担；二、驳回原告汪继哲的诉讼请求。案件受理费80元，由被告界首市嘉得莱置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  郭 磊审 判 员  应 铭人民陪审员  张永灵二〇一九年四月十七日书 记 员  于梦迪