江西省吉安市青原区人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0803执异1号异议人：江西之众电子商务有限公司。法定代表人：祈振剑。委托代理人尹远明，江西钧略律师事务所律师。申请执行人：邓保昌，男。被执行人：彭智贤，男。被执行人：江西宸冠源实业有限公司。法定代表人：彭智贤，总经理。被执行人：吉水县城关房地产开发有限公司。法定代表人：彭永平，总经理。本院在执行申请执行人邓保昌与被执行人彭智贤、江西宸冠源实业有限公司、吉水县城关房地产开发有限公司（以下简称吉水城关公司）股权转让纠纷一案中，异议人江西之众电子商务有限公司向本院提出执行异议。本院于2019年4月1日受理执行异议，依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人江西之众电子商务有限公司称：其与被执行人吉水城关公司于2017年10月28日签订了《房屋租赁协议》，合同约定吉水城关公司将其名下位于青原区河东街道火车站广场北路8号财富广场一层、二层、四层楼面租赁给异议人江西之众电子商务有限公司，租期20年（2017年11月2日至2037年11月1日，免租期36个月），面积为8577平方米，租金为每平方15元（包含物业费）。法院在执行拍卖被执行人吉水城关公司名下的位于青原区河东街道火车站广场北路8号财富广场1001号商铺属于租赁范围。为此，异议人提出执行异议申请，请求法院确认其对案涉财富广场1001号商铺享有租赁权和优先购买权，以期发生不必要的纠纷。为支持其异议，异议人向本院提交了《房屋租赁协议》一份、营业执照一份、收条一份、2017年、2018年转账明细等证据。申请执行人邓保昌辩称：一、异议人江西之众电子商务有限公司与被执行人吉水城关公司于2017年10月28日签订《房屋租赁协议》是恶意伪造的，其目的是阻扰执行；二、合同约定的租金明显低于市场价格，异议人所承租的一层、二层、四层商铺没有具体的商铺信息，且租赁期为20年，期间租金不涨，明显不符合交易习惯，且合同约定的租赁面积与实际不符，案涉1001号商铺是否属于租赁范围也没有证据证明；三、案涉1001号商铺自财富广场项目开业一直是作为售楼处使用，水电费一直是欠缴的，异议人未实际承租，至于财富广场一层、二层、四层其他商铺，截止异议期间，异议人也从未占有使用，目前仍处于毛坯状态，尚未装修经营。四、对租赁协议签订的日期有异议，要求对该签订日期进行鉴定。综上，申请执行人认为异议人对案涉吉水城关公司1001号商铺不享有租赁权及优先购买权，请求本院驳回异议人的异议请求。申请执行人向本院提交了水电费欠缴收据、照片等证据。被执行人吉水城关公司、彭智贤、江西宸冠源实业有限公司未答辩。经审查查明，申请执行人邓保昌与被执行人彭智贤、江西宸冠源实业有限公司、吉水县城关房地产开发有限公司股权转让纠纷一案，本院于2018年4月24日作出（2018）赣0803民初255号民事调解书，调解协议为：一、被告彭智贤、江西宸冠源实业有限公司、吉水县城关房地产开发有限公司支付原告股权转让款126万元及逾期付款利息、案件受理费、财产保全费5万元，合计131万元，此款由三被告在2018年5月2日前支付40万元，在2018年5月17日前支付20万元，余款71万元在2018年6月30日前付清；二、若三被告未按约履行以上任何一期付款义务，则原告可向法院申请执行全部欠款余额；三、案件受理费16200元，减半收取计8100元，财产保全费5000元，合计13100元，原告邓保昌自愿负担。2018年6月6日申请人邓保昌向本院申请强制执行，本院于2018年6月6日依法立案执行。因在2018年2月8日，本院以（2018）赣0803民初229号民事裁定首先查封被执行人吉水城关公司所有的位于青原区河东街道火车站广场北路8号财富广场1001号商铺。2018年6月6日，邓保昌向本院申请查封1001号商铺，同日，以（2018）赣0803执318号执行裁定书轮候查封了案涉1001号商铺。后被执行人吉水城关公司未履行义务，2018年10月10日，两案申请人向法院申请拍卖案涉1001号商铺。2018年10月15日本院作出（2018）赣0803执318号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉财富广场1001号商铺，并移送本院司法技术室进行评估，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司于2018年11月27日作出赣地源[吉房估]字（2015）第185号房地产估价报告，上述房产的评估价值为2239600元。本院依法于2019年2月5日10时至2019年2月6日10时止在吉安市青原区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上在评估价223.96万元的基础上降价30%后以156.772万元为拍卖保留价，进行公开拍卖，因无人出价，第一次拍卖流拍。本院依法于2019年3月3日10时至2019年3月4日10时止在吉安市青原区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上在第一次拍卖保留价156.772万元的基础上降价20%后以125.4176万元为拍卖保留价，进行第二次公开拍卖，最后由竞买人姚声正（居民身份证号码：）以163.2176万元竞得。另查明：异议人江西之众电子商务有限公司与被执行人吉水城关公司于2017年10月28日签订了《房屋租赁协议》，合同约定吉水城关公司将其名下位于青原区河东街道火车站广场北路8号财富广场一层、二层、四层楼面租赁给异议人江西之众电子商务有限公司，租期20年（2017年11月2日至2037年11月1日，免租期36个月），面积为8577平方米，租金为每平方15元（包含物业费），每月租金共计128655元。付款方式为按季支付，提前10天支付下一期租金。异议人江西之众电子商务有限公司成立于2017年11月28日，营业期限自2017年11月28日至长期，经营范围为日用百货、服装、食品销售等。为查明案件事实，本院依法现场调查了案涉1001号商铺及一层、二层、四层商铺的占有使用情况及水电费交纳情况，经调查显示，案涉1001号商铺作为财富广场售楼处使用，目前处于关停状态，一层、二层、四层商铺处于基本处于毛坯状态，二层仅铺设部分地砖，尚未经营使用，案涉1001号商铺的物业费一直未缴纳，水电费在2017年10月之前由吉水城关公司支付，之后水电费未缴纳。向吉安市房屋租赁管理办公室调查江西之众电子商务有限公司办理房屋租赁登记备案手续等情况，吉安市房屋租赁管理办公室向本院出具说明，证明异议人未在该单位办理任何房屋租赁登记备案手续。本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。首先，异议人江西之众电子商务有限公司与被执行人吉水城关公司签订的房屋租赁协议签订的时间为2017年10月28日，但异议人江西之众电子商务有限公司成立的时间为2017年11月28日，房屋租赁协议签订的时间早于公司成立时间，该房屋租赁协议与常理相悖；其次，关于占有使用案涉房产问题。关于对案涉1001号商铺及一层、二层、四层，异议人认为其享有租赁权，但目前案涉1001号商铺及一层、二层、四层处于空置和毛坯状态，异议人也未提供证据证明其占有和使用案涉1001号商铺，故本院认为其未实际占有。再次，关于租金支付的问题。异议人江西之众电子商务有限公司向本院提供收条及转账明细一份，认为其已支付被执行人吉水城关公司2020年11月至2023年11月的租金4631380元，本院认为异议人在免租期内（合同约定免租期自2017年11月2日至2020年11月1日）向被执行人吉水城关公司支付租金，与合同约定不符，且异议人提供的转账明细都是转账给彭智贤个人及代吉水城关公司支付货款、房款等，与异议人提出支付租金的事实不符。最后，双方签订的《房屋租赁协议》约定租期20年（2017年11月2日至2037年11月1日，免租期36个月），面积为8577平方米，租金为每平方15元（包含物业费），其租金低于市场价格，对于大宗租赁物业，也未进行租赁备案公示，租赁期20年内租金不涨也不符合市场交易习惯。综上，异议人江西之众电子商务有限公司对案涉1001号商铺不享有租赁权，其主张在拍卖案涉房产享有优先购买权也无法律依据，故异议人申请本院确认其对法院拍卖的案涉房产享有租赁权和优先购买权的异议主张不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人江西之众电子商务有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  欧阳勇人民陪审员  王 敏人民陪审员  颜生根二〇一九年四月四日法官助理熊苗苗书记员林孔屹