广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1271号 原告：防城港碧宸旅游置业有限公司，住所地防城港市港口区越秀路1号碧宸西海岸小区售楼部。 法定代表人：赵志忠，董事长。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 被告：孙会军，男，1986年10月28日出生，住辽宁省朝阳市龙城区。 原告防城港碧宸旅游置业有限公司与被告孙会军商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁海忠到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期付款违约金68400元；2、被告承担赔偿原告诉讼支付律师费20000元及登报公示解除《商品房买卖合同》通知的公告费800元；3、被告协助原告到房产登记机关撤销商品房买卖合同备案。事实与理由：2013年10月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于防城港市港口区出售给被告，房屋建筑面积129.51平方米，单价4000元每平方米，被告选择按照合同第六条第3点付款方式的约定，按照房屋总价款518000元支付30%的首付款，70%的余款以贷款方式支付，在75日内未获得贷款分期支付房屋余款的，应在贷款期限75日届满之日起10日内付清房屋余款。因被告不符合贷款条件，未获得贷款期限届满后10日内仍未把剩余房屋价款支付给原告，已违约超过90天。被告于2015年3月向法院提出房屋买卖合同纠纷诉请，又撤回起诉，继续要求履行合同，但一直未付房屋余款，直接导致原告严重经济损失。为此，原告要求判令被告协助原告到防城港市房产管理中心办理撤销合同备案并赔偿原告各项经济损失。1、被告自签订合同之日起办理贷款期75日，期满10日内不能依约付清房屋款的，应按应付款期限总额第二天起，向原告支付逾期应付款日万分四的违约金。2014年1月20日至2018年4月19日，违约天数1550天，应到期付款362000元，计224440元违约金，扣除被告首付款156040元，被告仍赔偿原告违约金68400元。2、被告违约，根据《房屋买卖合同》附件四约定以及《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，原告支付律师费，按每案件诉讼标的100000元内按5%＋诉讼标的100001元至500000元4.5%计付，被告应赔偿原告诉讼所应支付的律师费20000元，并应赔偿原告支付催款合理费即公告费800元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院经审查后，对原告提供的全部证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，并作为认定案件事实的依据。 经审理查明，2013年10月23日,原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171，以下简称合同），约定：出卖人将位于港口区西湾广场东侧碧宸西海岸2栋1单元2603号房出卖给买受人，房屋建筑面积为129.51平方米，单价为4000元每平方米，房屋总价款为518040元；付款方式及期限：首付＋银行贷款支付方式：买受人于签署本《商品房买卖合同》时按该商品房总金额的30%支付首付款156040元。剩余房价款即总房款的70%，即362000元，须于签署本《商品房买卖合同》之日起60日内以贷款方式支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满之日起10日内（即2013年12月22日前）付清房款；买受人逾期付款的违约责任。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同还对其他事项作了约定。 上述合同签订前，被告已于2013年7月13日、2013年9月27日支付房款2万元、136040元，共计156040元。 另查明，2015年1月26日，中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行出具的《情况说明》显示，被告于2014年6月13日向该行提交申请办理首套房按揭贷款，因不符合首套房按揭贷款条件，该行通知其按二套房贷款政策规定补足60%首付款，以便其办理按揭贷款手续，但被告未作回应。 2018年4月28日，原告通过邮政快递向被告发出《解除通知书》，内容包含“鉴于你未付款金额巨大、拖欠时间逾久，且经我公司多次催促而无付款的意思表示，为此，我公司现选择与你解除双方签订的《商品房买卖合同》”，邮寄地址为辽宁省朝阳市龙城区龙泉街吴家洼北村六组54号。同时，原告于2018年5月10日通过广西法制日报公告通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于原告的各项诉请是否有事实和法律依据，本院认为应重点明确原告通过邮寄、报纸公告等方式向被告发出《解除通知书》是否产生解除合同的效力问题。本案中，按照双方合同约定，被告应于签订合同之日起60日内以贷款方式支付房屋余款至原告的账户，或者在无法办理贷款的情况下，应于付款期限届满之日起10日内即2014年1月1日前付清房款，否则逾期超过90日后，原告有权解除合同。因被告支付首付款后，至今未能提供证据证明已通过任何方式向原告支付了房屋余款。按照合同约定，被告逾期超过90日后，即2014年3月21日起，原告享有合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告享有解除权后，被告并未催促原告行使，则原告行使解除权的期限应为一年，即从2014年3月21日起至2015年3月21日止。原告通过邮寄、报纸公告等方式向被告发出《解除通知书》的日期为2018年4月28日、2018年5月10日，均已超过其解除权的行使期限，解除权已消灭，故原告此时再向被告发出解除合同的通知并不产生解除合同的法律效力。 关于原告请求被告赔偿其逾期付款违约金68400元的问题。双方合同约定“买受人逾期付款的违约责任。逾期超过90天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向原告支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金”。原告诉请的违约金的计算方法虽是按照日万分之四，即按照双方继续履行合同的违约金计算方法计算，但其诉请的违约金的基础是认为双方合同已经解除，被告应承担的违约责任。因本院认为原、被告之间的合同尚未解除，故原告以双方合同解除请求被告支付违约金没有依据，本院不予支持。 关于原告诉请的律师费2万元及公告费800元的问题。因双方合同并未约定本案的情形律师费、公告费应由被告承担，故本院对原告的该项诉请不予支持。 因双方合同并未解除，原告请求被告协助其办理商品房买卖合同撤销备案没有依据，本院亦不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告防城港碧宸旅游置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2030元，由原告防城港碧宸旅游置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2030元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌 枝 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  何水清 二〇一九年四月三十日 书 记 员  陈龙华