广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17263号原告（反诉被告）：中山市英联置业有限公司，住所地广东省中山市古镇新兴中路72号首层，统一社会信用代码91442000739886735D。法定代表人：吴金泽，执行董事。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道富竹街20号，统一社会信用代码914420007564951467。法定代表人：鄞荣源，总经理。委托诉讼代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市英联置业有限公司（以下简称英联公司）与被告（反诉原告）中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理。诉讼中，顺源公司向本院提起反诉，本院经审查后决定予以受理，并将反诉与本诉进行一并审理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）英联公司委托诉讼代理人赖福庆、陈宝恩，被告（反诉原告）顺源公司委托诉讼代理人苏影飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英联公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年5月至8月土地租金52000元及逾期付款违约金（计算方法：其中5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，均以年利率24％分段计算至清偿之日止）。诉讼中，原告英联公司变更诉讼请求为：被告向原告支付2018年5月至9月的租金为65000元及逾期付款违约金（计算方法：其中5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，9月的租金从2018年9月6日起计算，均以年利率24％分别计算至清偿之日止）。事实和理由：原告与被告于2015年5月1日签订地块租赁合同，约定：原告将位于中山市××、××号的地块东面一部分（面积约170平方米）出租给被告临时使用；租金为13000元/月（不含税），租金每两个月付款一次，被告在交租当月的5日前将两个月的租金如数交给原告，原告提供收款收据给被告（若被告需要开具发票，税金应由被告负责）；逾期交租，原告有权当被告违约论处，收回地块使用权和没收被告合同定金；逾期交租的，每天罚款500元及还需支付租金，直到被告要求解除合同及办理好相关手续为止。合同签订后，原告按合同约定将租赁土地交付给被告使用。然而，被告未按合同约定向原告支付租金，被告仍拖欠原告2018年5月至9月土地租金。原告多次追讨未果。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。原告英联公司对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.地块租赁合同；2.土地证书;3.律师函；4.快递单与快递签收查询页面。被告顺源公司辩称：1.被告已经在2018年5月口头向原告提出解除合同，但原告不予理睬，后被告已以邮寄快递的书面形式向原告提出解除合同，原告也进行了签收，被告认为合同已在2018年5月解除，被告解除合同的意思表示已经送达给原告，因此2018年5月即合同解除之后，原告无权要求被告支付租金。2.合同签订后，被告向原告支付租赁保证金，合同解除后，原告应将租赁保证金退还给被告。3.退一万步说，即便需要计算租金，被告也在2018年9月以书面形式通知原告解除合同，相关租金也只能计算到合同解除之日止。4.对于违约金，原告没有提供证据证明其损失，违约金的计算标准应当予以调整。被告顺源公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.通知书、快递单及签收回单；2.收据。反诉原告顺源公司提起反诉请求法院判令：1.确认反诉原告、反诉被告于2015年5月1日签订的地块租赁合同已解除；2.反诉被告向反诉原告退回租赁保证金26000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年5月1日签订地块租赁合同，约定反诉被告将位于中山市××、××号的地块东面一部分（面积约170平方米）出租给反诉原告临时使用，因多次与政府协商解决道路事宜未果，反诉原告已无力负担如此高昂的费用，反诉原告已于2018年5月口头向反诉被告提出解除合同，但反诉被告不予理会。后反诉原告向反诉被告发出书面解除通知，解除与反诉被告于2015年5月1日签订的地块租赁合同。为维护自身合法权益，反诉原告特在本案中提起反诉。反诉被告英联公司辩称：1.双方签订的地块租赁合同没有解除，在2015年签订地块租赁合同时，是反诉原告请求反诉被告将涉案土地出租给其的，因为反诉原告建设的楼盘即顺府江南小区没有给业主出行的道路，所以反诉原告不仅仅租赁了反诉被告的土地，还租赁了其他人的土地，用于小区业主通行的道路，土地上没有加建建筑物。当时涉案土地有围栏及铁门，一开始的时候反诉被告不愿意将涉案土地出租给反诉原告，是中山市东区相关维稳部门给反诉被告作工作，让反诉被告将涉案土地出租给反诉原告，截至目前，反诉被告没有收到反诉原告要求解除合同的任何通知，反诉原告以提起反诉的方式提出，反诉被告亦不同意解除合同。涉案土地比较特殊，这是顺府江南小区业主出行的唯一道路，反诉原告开发顺府江南小区之时，没有提供出行的道路给业主，所以需要租赁反诉被告的土地给业主通行。如果解除合同，业主势必阻止反诉被告收回地块，会引发群体性的恶性事件，反诉原告亦无法将土地实际交还给反诉被告。反诉原告不能单方面提出解除合同。2.反诉原告已拖欠反诉被告多月租金，如果在合同解除的情况下，反诉被告有权没收保证金，反诉原告无权主张退还租赁保证金。反诉原告顺源公司及反诉被告英联公司就反诉部分的举证以及质证意见同本诉部分一致。本院经审理认定事实如下：涉案土地坐落于中山市××××路齐东村，土地证号为中府国用（2011）第2100780号，土地使用权人为英联公司。2015年5月1日，英联公司（甲方）与顺源公司（乙方）签订地块租赁合同，约定：甲方将位于中山市××、××号的地块东面一部分（面积约170平方米）租给乙方临时使用；地块的租用期为从2015年5月1日起至市政道路开通为止或甲方因特殊原因有权单方面解除此合同；甲乙双方承诺，若开发需要，可以改变道路的位置，但应当保证顺府江南小区有道路可以正常出入，双方约定地块的使用情况由乙方向顺府江南小区业主进行公示以及解释说明；乙方租用该地块用来作为顺府江南小区业主的进出临时通道，乙方负责租用路段的一切维护及安全责任，如发生安全和责任事故，乙方承担一切的经济损失及法律责任；租金为13000元/月（不含税），租金每两个月付款一次，乙方在交租当月的5日前将两个月的租金如数交给甲方，甲方提供收款收据给乙方（若乙方需要开发票，税金应由乙方负责），逾期交租，则甲方有权当乙方违约论处，收回地块使用权和没收乙方合同定金；经甲乙双方协商同意租用地块的当天，乙方须付给甲方两个月定金及两个月的租金，即首付两个月合同定金共26000元及两个月租金共26000元，采用先交租后使用方式进行租用，到租用期满后，乙方应即时将该地块交回，逾期归还地块的，乙方每日按其日租金的3倍，即1299元/日作为违约金交付给甲方；乙方租用地块位置的产权不属于乙方所有，乙方只作临时道路通行，不得将该租用地块实行转租、转让、转借给任何第三方使用，不得与任何第三方合作或共同使用，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并没收乙方的合同租赁保证金；逾期交租的，每天罚款500元及还需支付租金，直到乙方要求解除合同及办理好相关手续为止。该合同还约定了其他事项，并由英联公司、顺源公司盖章确认。合同签订后，顺源公司向英联公司支付保证金26000元，英联公司向顺源公司交付土地修建出行道路，顺源公司有交纳至2018年4月的租金，从2018年5月开始未交纳租金。对于合同的效力、支付保证金以及顺源公司从2018年5月起欠付租金等情况，英联公司及顺源公司均无异议。英联公司认为顺源公司从2018年5月起欠付租金，已构成违约，顺源公司应向英联公司支付拖欠的租金，遂诉至本院，主张前述实体权利。顺源公司认为，其已于2018年5月口头通知英联公司解除合同，并于2018年9月通过书面通知书的形式告知英联公司解除合同，遂在本案中提起反诉，主张前述反诉实体权利。诉讼中，本院依法开展现场勘查，经勘查：涉案土地位于中山市××江南小区旁边，顺府江南小区为顺源公司开发建设。顺府江南小区出入口西边有一条双向两车道的道路，路旁有商铺一排，该条道路的尽头为起湾经联社的商铺背面，且没有其他道路可以通往起湾经联社内。顺府江南小区正面（南面方向）有一条双向两车道的道路通往孙文东路，涉案土地位于该条道路的西面，土地目前为空置状态，没有加盖建筑物。涉案土地是其中的一块，另一块土地是另一产权人。除该条道路可通往孙文东路以外，目前暂无其他道路可由顺府江南小区通往孙文东路。顺府江南小区入住率已达60%-70%，因与起湾经联社相邻，之前顺府江南小区就道路通行问题曾与起湾经联社社员发生冲突，暂无法通过借道起湾经联社内道路通往外围道路。顺源公司称，其之所以主张解除合同，是因为修设道路是政府应当做的事情，顺源公司为了让顺府江南小区业主有通行的道路，在无可奈何之下才与英联公司签订地块租赁合同，这些租赁的费用本来应该是由政府承担的。几年来，顺源公司已经花费了几百万元让业主通行，现在已无力负担，顺源公司本来没有支付该些费用的义务，顺源公司是替政府承担了义务。出行的道路应该由政府规划、出资建设，但是政府没有落实，故责任应由政府承担。对于借用起湾经联社内道路的问题，起湾经联社内道路属于政府公共道路，是可以用于公共通行的，不能因为社员的阻止就不能使用，可以印证涉案的通行道路并非顺府江南小区的唯一通道，政府应当出面协调起湾经联社，不能把责任强加给顺源公司。英联公司称，顺府江南小区曾经尝试打通通往起湾经联社的通道，借道起湾经联社内的道路，但被社员阻止，引发严重的群体事件，政府相关部门亦就此进行处理。起湾经联社有权处分其所有的集体土地。在土地被政府征用之前，顺府江南小区无权使用起湾经联社的土地，顺府江南小区门前的道路并不通往起湾经联社内道路。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。英联公司与顺源公司签订的地块租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应恪守履行。结合该合同的条款、本案的实际案情以及现场勘查的情况，英联公司与顺源公司签订该合同的背景是，由于地理位置所限，顺府江南小区的建成之时，并没有道路通往外围道路，市政道路亦没有开通，顺府江南小区的开发商即顺源公司需要协调小区门前的两块土地的产权人（其中一块土地产权人即为英联公司），通过向两名产权人租赁部分土地的方式，建成一条临时道路供顺府江南小区居民正常出入。而且，该合同中亦有明确约定租用的期限是“从2015年5月1日起至市政道路开通为止或甲方因特殊原因有权单方面解除此合同”。这些条款的约定并不存在加重任意一方义务的情形。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，这表明，合同当事人除了要秉持《中华人民共和国合同法》第三、四、五、六条所相对应的平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则之外，还应该秉持遵纪守法原则以及依合同履行义务原则。本案中，涉案的临时通道暂时是顺府江南小区居民通往外围道路的唯一通道，如果顺源公司一意依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定，认为自身可以通过口头形式、书面形式或自己的行为明确表明不履行主要义务并解除合同，将会扰乱社会秩序，损害社会公共利益，阻碍顺府江南小区业主出行。修建政府公共道路并非一蹴而就，顺源公司通过与英联公司签订地块租赁合同的方式表明愿意解决小区业主出行的问题，既是顺源公司立足于小区的实际情况解决自身地理位置上的不足的真实意思表示，亦是顺源公司作为房地产开发企业履行社会职责的具体表现。在地块租赁合同约定的解除条件未成就之时，顺源公司拒绝交纳租金以及要求解除合同，无合同依据以及法律依据。本案中，关于英联公司的请求，双方对于顺源公司从2018年5月开始欠付租金的事实无异议，基于前述，顺源公司暂无权单方要求解除合同，故顺源公司仍应向英联公司支付2018年5月至9月的租金合共65000元（13000元/月×5个月）。至于逾期付款违约金，由于顺源公司确存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，顺源公司除应承担继续履行的义务外，还应承担赔偿损失的违约责任。英联公司主张违约金的计算方式为5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，9月的租金从2018年9月6日起计算，均以年利率24％分别计算至清偿之日止并未超出合同约定以及法律规定，本院亦予支持。关于顺源公司的反诉请求，基于前述，顺源公司主张解除合同以及退还保证金，无事实依据以及法律依据，亦会存在扰乱社会秩序，损害社会公共利益的可能性。因此，本院对于顺源公司的反诉请求均不予支持。综上所述，原告诉求合法有据，本院予以支持；反诉原告诉求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市英联置业有限公司支付2018年5月至9月的租金共65000元及违约金（违约金的计算方式为：5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，9月的租金从2018年9月6日起计算，均以年利率24％分别计算至清偿之日止）；二、驳回反诉原告中山市顺源实业发展有限公司的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1476元（原告中山市英联置业有限公司已预交），由被告中山市顺源实业发展有限公司负担（被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市英联置业有限公司）；反诉案件受理费250元，由反诉原告中山市顺源实业发展有限公司自行负担（反诉原告中山市顺源实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年四月十五日书 记 员  黄英毅许晓丹