安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初1293号 原告：安徽省金中物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区环湖东路中天雅苑商办楼101#201#，注册号340000000013833。 法定代表人：谷秀珍，该公司总经理。 委托代理人：陈婷婷，女，1994年1月8日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托代理人：张军，男，1968年7月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告:李国梅，女,1973年1月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 原告安徽省金中物业管理有限公司（以下简称“金中物业公司”）与被告李国梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员唐琴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金中物业公司的委托代理人陈婷婷、张军和被告李国梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金中物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3985.3元及违约金暂计5000元，共计8985.3元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：合肥市一里洋房小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定合肥市一里洋房小区聘用原告为一里洋房小区提供物业管理服务。合同约定，多层住宅每月每平方米0.58元，业主应按期足额缴纳物业服务费。业主未能足额缴纳物业费的，原告有权进行索取并要求支付日千分之三的违约金。被告系一里洋房小区8幢105室业主，房屋建筑面积为143.15㎡。被告入住后，没有履行自己的缴费义务。自2015年1月1日至2018年12月31日，被告欠物业费3985.3元、违约金暂计5000元，共计8985.3元。现经原告多次催缴，被告以种种理由进行推托。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请法院予以判决。 被告李国梅辩称：被告确实没有向原告支付2015年1月至2018年12月期间的物业费3985.3元，但这是原告的原因导致的而非被告的原因。被告家中泡水，室外垃圾成堆污水横流，原告没有尽到其应尽的物业服务。被告找原告处理，原告一直没有解决。且在此期间，原告也未向被告催要过物业费，直至2019年1月份原告才电话与被告协商物业费及房屋泡水问题。原告主张2016年1月份之前的物业费已经超过诉讼时效，不应当得到支持。 2014年，被告发现房屋北房间外靠墙堆积了两堆高达两米的垃圾，直至2017年7月底仍未清理，后来何时清理未知。导致被告房屋室内该未知木地板发黑，墙面开裂。几年前，被告房屋外面靠近雨水管处载了一棵大树，该树现树大根浅不安全，且树根未知仍然比雨水管高，水出不来。 原告向被告主张的违约金，被告不予认可，被告不应当支付违约金。 本院经审理认定事实如下：原告与合肥市一里洋房小区业主委员会分别于2013年12月13日、2014年12月8日、2015年11月26日签订《物业服务合同》并在肥西县社区居民委员会备案。合同约定，自2013年12月13日至2019年12月31日，原告为一里洋房小区提供物业服务；多层住宅的物业服务费收费标准为0.58元／㎡˙月，按季度缴纳。其中,2015年11月26日签订的《物业服务合同》同时约定，物业费按季度缴纳，业主或物业使用人季度末未缴纳物业费的，从逾期之日起，对超过90天不缴物业费的业主，原告可以采取措施且滞纳金按千分之三计。一里洋房小区8栋105室面积为143.15㎡，业主为被告李国梅。该户自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告缴纳物业费。原告在提供物业服务期间，被告房屋外面的垃圾及污水长期未能及时清理。 以上事实，有当事人的陈述及提供合同、照片等证据材料在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，一里洋房小区业主委员会和原告签订的物业服务合同对作为该小区业主的被告具有约束力。原告在向一里洋房小区提供物业服务时，被告应当根据合同的约定,按照原告提供的物业服务质量缴纳相应的物业管理费。 被告自2015年1月份未交纳物业费之后，原告分别于2016年7月4日、2017年7月3日、2018年1月2日通过张贴催交单的方式持续向被告催收物业费，且在此期间原告持续向被告提供着物业服务。因此，对被告辩称原告的主张超过诉讼时效，本院不予支持。 原告在签订物业合同之后进驻一里洋房小区并提供物业服务，被告按照合同约定应当向原告支付物业服务费。但是，原告在提供物业服务过程中，没有对属于其服务范围内的环境卫生进行及时清理及对公共部位进行必要的维护，属于未能充分履行合同义务。鉴于原告对物业合同履行的不充分性原因，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持，同时对被告应当按月缴纳的物业费予以适当的减免。被告自2015年1月至2018年12月共欠原告的物业费为3985元[0.58元/㎡˙月×143.15㎡×48个月（2015年1月至2018年12月）]。根据原告履行合同的全面程度，本院酌定被告应当向原告支付2015年1月至2018年12月期间的物业费共计2500元。 被告辩称的其房屋因泡水受损，但未能提供证据证明其房屋受损的原因，故本案不予处理，被告可以在查明原因并收集证据后另行向相关责任人主张权益。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告李国梅于本判决生效之日起五日内向原告合肥金中物业管理有限公司付清2015年1月至2018年12月的物业服务费2500元； 二、驳回原告合肥金中物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李国梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 唐 琴 二〇一九年四月二十日 书记员 葛新伦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据后者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。