山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初9200号原告：田云，男，1982年10月24日出生，汉族，湖北省浠水县。委托诉讼代理人：张智奇，山东建林律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟帅，山东建林律师事务所实习律师。被告：陈福艳，男，1980年6月17日出生，汉族，住山东省单县。原告田云诉被告陈福艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田云委托诉讼代理人张智奇到庭参加了诉讼。被告陈福艳经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田云向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋占有使用费193000元，自2015年11月1日至2017年7月1日按照合同约定计算。（2015年11月1日至2016年6月30日根据租赁协议第三条约定，每年155000元，共拖欠8个月，我方主张拖欠房屋占有使用费100000元；2016年7月1日至2016年9月30日根据厂房租赁协议第三条约定，三个月房屋占有使用费19200元，2016年10月1日至2017年7月1日根据厂房租赁协议第三条约定，九个月房屋占有使用费为73800元。）水电费22152元，（2015年11月1日至2016年10月17日水电费10585元。2016年10月18日至2016年11月19日水电费11567元。）房屋占有使用费及水电费共计215152元。还有5000元借款另案处理。2、判令被告支付至2018年8月1日房屋占有使用费及水电费利息共计92022元。【因约定违约金过高，主张按照年利率24%主张。自2016年6月24日至2018年8月1日，100000元×24%÷365×769天=50564元；自2016年7月5日（欠条出具日）至2018年8月1日，19200元×24%÷365×758天=9569元；自2016年11月19日（欠条出具日）至2018年8月1日，73800元×24%÷365×621天=30134元。水电利息：2016年10月17日水电费利息，以10585元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2016年10月17日（欠条出具日）至2018年8月1日共计654天计算为900元；2016年11月19日水电费利息，以11567元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2016年11月19日（欠条出具日）至2018年8月1日共计621天计算为855元。】事实与理由：2015年10月23日，原被告签订《租赁协议》一份，约定由被告租赁原告位于青岛市即墨通济街道前枣杭社区天山二路101号厂房及住房，第一年的租金为155000元，被告在支付了55000元后，因资金周转一直未支付剩余100000元租金，被告于2016年6月24日向原告出具《欠款协议》一份。2016年7月1日，原被告对厂房租赁面积、价格等作出调整，重新签订一份《厂房租赁协议》，约定租赁期限自2016年7月1日至2017年7月1日，前三个月租金为19200元，后九个月租金为73800元，但被告始终未按协议约定支付租金，并在2016年7月5日和2016年11月19日分别出具欠条，在房屋租赁期间，被告多次欠缴水电等费用，并向原告出具欠条两份。在2016年11月19日，被告向原告出具《欠条汇总》一份，确认上述欠款事实，并承诺尽快还款，但时至今日被告一直拖延未曾还款，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告陈福艳未到庭，无答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年10月23日，原告田云（甲方）与被告陈福艳（乙方）签订租赁协议，主要约定：甲方将位于即墨通济街道天山二路的房屋（建筑面积约2130平米）出租给乙方使用。租赁期限自2015年11月1日至2018年11月1日止。租金：因考虑到乙方需要装饰、装修、布线等支出费用，经双方商量决定第一年租金为155000元；第二年租金为170000元；第三年租金为170000元。合同签订之日乙方支付给甲方定金5000元，2015年11月20日之前再付给甲方50000元；2016年1月15日前再支付给甲方50000元；2016年3月1日前再支付给甲方50000元，至此付清了第一年租金155000元。2016年8月1日前支付第二年租金170000元；2017年8月1日前支付第三年租金170000元。付款方式：现金支付。租赁期间乙方必须注意用水、用电、用火的安全，费用自理。2016年7月1日，原告田云（甲方）与被告陈福艳（乙方）签订厂房租赁协议，主要约定：甲方将位于即墨通济街道天山二路的厂房（建筑面积约1230平米）出租给乙方使用。租赁期限自2016年7月1日至2017年7月1日止。租金：本协议之前所欠租金按之前协议执行。本次租金单价为80元每平米每年。头三个月因甲方占用270平方储物，租金为19200元，后九个月租金为73800元。双方约定头三个月租金在7月1日前付清，后九个月租金在10月1日前付清。付款方式：转账至工商银行：6222083803005276762。租赁期间乙方必须注意用水、用电、用火的安全，费用自理。2016年11月19日，被告陈福艳出具欠条汇总，载明共欠原告田云房屋占有使用费、水电费、借款220152元。其中房屋占有使用费193000元、水电费22152元、借款5000元（原告另案主张）。原告田云称被告陈福艳曾支付过55000元房屋占有使用费，计算诉讼请求时忘记扣除。因此本院确认，被告陈福艳应支付原告田云自2015年11月1日至2017年7月1日剩余房屋占有使用费138000元、水电费22152元。原告田云称，厂房租赁协议是原被告对租赁协议中房屋租赁面积和价格进行调整而重新签订的协议。并称涉案租赁物无建设工程规划许可证。被告陈福艳于2017年7月1日搬离涉案房屋，涉案房屋现由原告控制使用。以上事实，有原告的当庭陈述，原告提交的租赁协议、厂房租赁协议、欠条等证据在案佐证，且经开庭审核，本院予以确认。本院认为，根据本案查明事实，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此原告田云与被告陈福艳签订的《租赁协议》及《厂房租赁协议》无效。关于原告要求被告陈福艳支付自2015年11月1日至2017年7月1日房屋占有使用费193000元的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告陈福艳自2015年11月1日至2017年7月1日占有使用涉案租赁物，应当支付原告房屋占有使用费。原告自认被告陈福艳已支付55000元，因此被告陈福艳应当支付原告田云剩余房屋占有使用费138000元。关于原告田云要求被告支付水电费22152元的主张，被告陈福艳出具欠条称欠原告电费10585元，被告陈福艳应当将该笔款项偿还原告。对于原告的该项主张，本院予以支持。关于原告要求被告支付至2018年8月1日房租及水电费利息共计92022元的主张，因涉案租赁协议及厂房租赁协议系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，对于原告的该项主张本院不予支持。被告陈福艳经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，应视为对自己权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决如下：一、被告陈福艳于判决生效之日起十日内支付原告田云自2015年11月1日至2017年7月1日的剩余房屋占有使用费138000元；二、被告陈福艳于判决生效之日起十日内偿付原告垫付水电费22152元；三、驳回原告田云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6011元（原告预缴），公告费600元，共计6611元，由原告田云负担2508元，被告陈福艳负担4103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王彬彬人民陪审员  管益林人民陪审员  于道池二〇一九年四月一日书 记 员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。