福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初8411号 原告：泉州星浩房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区安吉路与青莲街交汇处星光耀广场售楼处，统一社会信用代码91350500091366859Y。 法定代表人：唐学明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨艺珍，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡栋梁，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：林杰清，男，1982年10月12日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 原告泉州星浩房地产发展有限公司（以下简称“星浩公司”）与被告林杰清商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，于2018年11月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年4月4日再次公开开庭审理了本案。原告星浩公司的原委托诉讼代理人汤其兰及变更后的委托诉讼代理人杨艺珍到庭参加诉讼，被告林杰清经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星浩公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除星浩公司与林杰清签署的《泉州市商品房买卖合同》（合同编号：201410150187）；2.林杰清向星浩公司支付违约金167400元。诉讼过程中，星浩公司增加诉讼请求：3.林杰清立即协助星浩公司办理合同（网上签约）登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续；4.林杰清向星浩公司支付其因本案支出的律师代理费用8000元；并变更第2项诉讼请求为：林杰清向星浩公司支付违约金139500元。事实和理由：2014年10月15日，林杰清与星浩公司就购买泉州市丰泽区室房屋签订了一份《商品房买卖合同》，总房价共计1332959元。后林杰清向星浩公司支付了房款402959元，根据合同约定，余款930000元林杰清以按揭贷款方式支付，且应于合同签订后60日内办理银行按揭贷款手续。但经星浩公司多次催讨，时至今日，林杰清仍未支付剩余款项930000元。根据合同第七条约定，林杰清应当承担违约责任如下：“……（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。”根据《合同补充协议》第十三条第2款约定：“无论何种原因导致本合同／或本补充协议解除的：（1）买受方应当在出卖方发出书面通知之日起10日内配合出卖方按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等……”。根据《合同补充协议》第十五条第（ｄ）项约定，如星浩公司通过诉讼聘请律师处理与林杰清的争议的，且该争议系由林杰清违约导致，星浩公司因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费等，概由林杰清承担。星浩公司因本案诉讼已实际支付的律师费8000元应当判由林杰清承担。 林杰清未作答辩。 本案在审理过程中，星浩公司围绕其诉讼主张，向本院提交了证据。林杰清未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月15日，星浩公司与林杰清签订了合同编号为201410150187的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定林杰清向星浩公司购买址在丰泽区的房屋，该商品房总价款为1332959元。合同第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金……。”双方关于“付款方式及期限”约定于双方同日签订的合同附件六《合同补充协议》中。《合同补充协议》第二条约定：“2、买受人于2014年10月15日签订购房合同并同时付清首期款402959元，余款930000元办理银行按揭贷款。3、买受方应在签约60日内办理按揭贷款手续，……。4、申请按揭贷款的具体金额、按揭年限及利率等以按揭银行最后审批为准。若因买受人原因或按揭银行的按揭政策造成按揭银行不批准按揭或批准的按揭金额低于购房合同约定的按揭金额，则买受人必须在按揭付款日截止之日起10日内，以现金形式向出卖人支付购房款余额或批准的按揭金额与购房合同约定的按揭金额的差额，否则视为买受人逾期付款。……”《合同补充协议》第十三条约定：“2、无论何种原因导致本合同和／或本补充协议解除的：（1）买受方应当在出卖方发出书面通知之日起10日内配合出卖方按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。……”《合同补充协议》第十四条约定：“ａ）买受方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；……ｄ）双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。……以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；……”《合同补充协议》第十五条约定：“ｄ）……如出卖方通过诉讼及／或聘请律师处理与买受方的争议的，且该争议系由买受方违约及／或过错导致，出卖方因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受方承担。”合同签订当日，林杰清依约支付星浩公司首期购房款402959元。上述合同于2015年3月5日办理了登记备案。2015年4月23日，双方当事人就诉争房屋办理了预售商品房预告登记。2018年3月23日，星浩公司委托上海运帷律师事务所律师向林杰清发出一份《律师函》，并于同日按照合同载明的林杰清联系地址向其邮寄该《律师函》，书面告知林杰清应于2018年3月31日前将所欠房款930000元及逾期付款违约金全额支付至星浩公司指定账户。后上述邮件被退回。2018年8月27日，星浩公司就上述合同争议向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，星浩公司将其委托诉讼代理人由本单位工作人员汤其兰变更为福建天衡联合（泉州）律师事务所律师杨艺珍、蔡栋梁，并支出律师费8000元。 本院认为，星浩公司具有商品房预售资质，其与林杰清签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同应认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。星浩公司主张林杰清支付首期购房款402959元后，未获按揭银行批准按揭贷款申请，经星浩公司书面函告催付房款后，至今仍未支付剩余购房款，林杰清未提出抗辩，本院对星浩公司以上主张予以采纳。根据合同相关约定，星浩公司享有合同解除权。现星浩公司请求解除诉争《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。根据合同第七条约定，买受人逾期付款导致出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。星浩公司据此请求林杰清支付以剩余未付购房款930000元的15%计算的违约金139500元，该约定的违约金系双方当事人真实意思表示，未超过合理范围，本院予以支持。本案中，双方签订合同后仅办理预售合同的备案登记和预告登记，根据《合同补充协议》第十三条约定，合同解除，买受方应配合出卖方办理网上签约的解除手续等，故星浩公司请求林杰清协助其办理合同备案登记撤销手续，符合双方之间的约定，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，故本案合同因解除而发生债权消灭的结果时，预告登记亦相应失效，星浩公司请求林杰清协助办理房屋预告登记注销手续，本院不予支持。因林杰清的违约行为，星浩公司为主张权利而在本案诉讼中支出律师代理费8000元，现星浩公司请求林杰清赔偿该项损失，符合《合同补充协议》第十五条的约定，应予支持。林杰清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州星浩房地产发展有限公司与林杰清于2014年10月15日就址在丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201410150187）； 二、林杰清应于本判决生效之日起十日内支付泉州星浩房地产发展有限公司违约金139500元； 三、林杰清应于本判决生效之日起十日内协助泉州星浩房地产发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》（合同编号：201410150187）登记备案撤销手续； 四、林杰清应于本判决生效之日起十日内支付泉州星浩房地产发展有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费8000元； 五、驳回泉州星浩房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16997元，由泉州星浩房地产发展有限公司负担100元，林杰清负担16897元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄达婧 审 判 员  刘圣楠 人民陪审员  毛晓玲 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  洪希文 附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 3.《中华人民共和国物权法》 第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。