广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初2640号原告：佛山市昊馨家物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华市场西侧商铺5号，统一社会信用代码914406043149060598。法定代表人：李雪。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾莹莹，广东然铨律师事务所实习律师。被告：盘建芬，女，1971年3月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：张海峰，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓亦滨，广东海迪森律师事务所律师。原告佛山市昊馨家物业管理有限公司（以下简称昊馨家物业）与被告盘建芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人李津、被告的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年1月至2018年12月期间其52个商铺的物业管理费144748.53元、13个小车车位管理费14040元和498个摩托车车位管理费179280元以及违约滞纳金125085.42元（暂以每月2%比例计算违约滞纳金至2018年12月，计算至被告结清物业管理费之日止），合计463153.95元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是具有从事物业管理资质的企业，2015年8月19日与被告盘建芬签订《顺德区物业管理服务委托合同》，取得了位于佛山市顺德区莘村村委会新入村大道8号芬芳家园29386平方米（以下简称芬芳家园）的物业管理权，从2016年1月开始履行物业管理职责。被告当时系芬芳家园小区开发商的全权产权代表，名下拥有芬芳家园商铺52套，每月应交管理费4020.79元，13个小车车位，每月管理费390元，498个摩托车车位，每月管理费4980元。《物管服务委托合同》签订生效之后，原告一直正常履行权利义务，依法对芬芳家园小区提供完善的物业管理服务。但从2016年1月以来，被告以商铺没有人租赁等种种理由未向原告支付其拥有的商铺的物业管理费。事实上，被告名下的商铺、小车车位、摩托车位早已全部出租，均已投入使用。但是被告对所有的商铺及车位租赁变动信息拒绝向原告通报和提供变更材料，致使原告无法向被告核实信息，也无法向新的承租人收取物业费。被告（以及新业主）已经拖欠36个月物业管理费，根据双方的合同约定，被告累计拖欠原告各项物业管理费共338068.53元。原告曾多次以多种形式向被告（包括新业主）催交物业管理费，但被告未理会。根据《物管服务委托合同》第三十条第一款的规定，原告有权对被告追讨拖欠管理费的同时要求其向原告支付拖欠物业管理费总金额2%的违约滞纳金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告答辩称，原告的诉求没有事实依据，所提交的物业服务委托合同并非双方真实履行的合同，该合同已经被双方2015年11月1日所签订的芬芳家园物业移交方案及顺德区前期物业管理委托合同所取代，双方也是按照后面两份合同实际履行相关权利义务，依照上述移交方案的相关约定，被告名下的商铺车位在没有售出之前原告方不得收取管理费用，售出后由原告方向业主方进行收取。被告所提交的原告方出具给转让后物业业主的收款凭证，可证明原告已向新的业主收取了管理费用。该行为与移交方案已经确认的方式一致，同时双方在移交方案中约定了所有的摩托车位只备案，不收取管理费用，原告方可对已出售的264户商品房业主收取管理费用。如果在合同履行期间原告方的物业管理费用收支不平衡时，原告方有权对我方的车位（含产权车位及露天停车位，但露天停车位中的10、36、39、40、48、60、70、73、75号车位不在出租范围之内）对外进行出租，收入进行贴补原告方的物业管理费，原告方担任芬芳家园物业服务期间被告不再向原告补贴任何费用，被告认为本案原告方在其物业管理服务期限即将届满之时，原告方案涉主张的违约金过高，也不应当得到支持，即使被告需要向其支付物业管理费，欠付的费用应当按照银行存款利率计算其违约金，对被告提出的案涉主张没有任何事实依据，请贵院查明事实驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对于原告营业执照复印件、被告身份证复印件，本院予以确认；对于原告提交的顺德区物业管理服务委托合同，以及被告提交的芬芳家园物业移交方案及附件、顺德区前期物业管理委托合同、通知书真实性本院予以确认，收款凭证上盖有芬芳家园管理处的印章及部分有原告法人代表的签名，本院对真实性予以确认，至于如何具体履行系本院认定问题，与原告提交的芬芳家园商铺欠物管费明细表打印件、芬芳家园室内车位欠物业管理费明细表、芬芳家园摩托车位欠费明细表打印件一同在本院认为部分予以论证。原告庭后调查取得的证据，本院认为与本案无关，故不再组织双方质证，亦不予采纳。本院经审理认定事实如下：1.被告盘建芬系佛山市顺德区莘村村委会新入村大道8号芬芳家园的开发商，原告昊馨家物业受盘建芬委托对该小区提供物业服务。双方于2015年8月19日签订一份《顺德区物业管理服务委托合同》，合同第九条约定，原告按约定提供物业管理服务，收取物业服务费，物业服务费由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，多层住宅1.0元/月/平方米，高层住宅1.0元/月/平方米，商铺1.5元/月/平方米；合同第十条约定，停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位200元/个/月、车库车位300元/个/月的标准向原告交纳停车费，原告从停车费中按30元/个/月的标准提取车位管理服务费，其余收益用于专项维修资金；停车场属于被告所有、委托原告管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位200元/个/月、车库车位300元/个/月的标准向原告交纳停车费，原告从停车费中按30元/个/月的标准提取车位管理服务费，其余收益交还停车场所有人即被告；停车场所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个/月、车库车位30元/个/月的标准向原告交纳车位管理服务费；摩托车位的管理服务费收取标准为10元/个/月；第十二条约定，原告应在2016年1月1日起开始实施物业管理服务工作，并从交楼或视作交楼之日起计收物业服务费用。2.原、被告双方于2015年11月1日另行签订《芬芳家园物业移交方案》，第1条收费方案约定，商铺54户，建筑面积2773平方米×1.5元/方，未售不收取；产权车位64个×30元/个/月，未售不收取管理费，当物管费收支不平衡时，物管方有权出租未售车位，收入用于补贴物业方；产权摩托车位553个×10元/个/月，只备案不收取。该方案还约定，现有在职人员由物业方全体收编，包括黄信坚等8人，上述人员亦已按该方案约定由原告方管理处进行了接管。3.原、被告双方还签订了《顺德区前期物业管理委托合同》，被告提交的该份合同并无落款日期，被告称在2015年11月1日签订，与《芬芳家园物业移交方案》同日，原告称该合同在2015年11月1日之后签订。原、被告双方均确认该合同仅用于在行政部门备案所用。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，针对原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、物业收费条款的实际约定如何；二、原告诉求的各项费用能否得到支持。对上述争议焦点，本院分析如下：关于争议焦点一：首先，原、被告双方就涉案小区的物业服务及收费共签订了三份合同或协议，而双方均已经明确《顺德区前期物业管理委托合同》仅用于行政部门备案之用，即双方并未按该合同的物业收费条款实际履行，本院予以确认。其次，关于原、被告双方争议的实际是按照《顺德区物业管理服务委托合同》还是《芬芳家园物业移交方案》履行合同权利义务，原告主张认为《芬芳家园物业移交方案》是《顺德区物业管理服务委托合同》的补充协议，并非变更。但，《芬芳家园物业移交方案》的订立时间在《顺德区物业管理服务委托合同》之后，且对于物业服务费的约定已经与《顺德区物业管理服务委托合同》不一致，就合同内容而言应当属于对《顺德区物业管理服务委托合同》物业收费的变更约定。既然合同内容已经发生变更，应当按照变更后的合同内容履行。而且，在实际履行过程中，从被告提交的《芬芳家园物业移交方案》的附件、通知书、收款凭证等证据可以证明原、被告双方已经按该移交方案的约定内容履行了相应的权利义务。原告虽然提出双方应当按《顺德区物业管理服务委托合同》的约定履行，但是对此并未提交证据予以证明，或者提交证据否认移交方案的内容并未实际履行，原告应当承担举证不能的不利后果。综合上述情况，本院采纳被告的主张，认为双方实际履行过程中是按照《芬芳家园物业移交方案》约定进行的（包括物业费的收取），双方应当继续按照该移交方案继续履行权利义务。关于争议焦点二：既然双方应当按《芬芳家园物业移交方案》的约定履行，该移交方案关于商铺、产权车位的收费条件约定为未售不收取，即被告作为开发商，商铺、产权车位在其出售给他人前，不应收取物业费，而如被告已经将相应商铺、产权车位出售他人，根据权利义务相对等原则，享受原告提供的物业服务，与原告形成事实上的物业服务合同的关系的为购买商铺或车位的业主，出售后的物业服务费应当由原告另行向业主主张权利，与被告无关。另，移交方案约定了，产权摩托车位的收费为只备案不收取，即原告不应就涉案摩托车位收取被告物业服务费。综合上述情况，原告要求被告支付商铺、小车车位及摩托车位的物业服务费及违约金的主张均没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市昊馨家物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为4123.65元（原告已预交），由原告佛山市昊馨家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  柯洁静二〇一九年四月十六日书记员  吴建欣