南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初5576号原告：陆井华，男，1959年5月31日生，汉族，住南通市崇川区。原告：钱美英，女，1960年8月24日生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：范臻，江苏普泰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：徐偲文，江苏普泰律师事务所律师。被告：刘善军，男，1972年9月29日生，汉族，住南通市崇川区。被告：许苏琴，女，1972年3月16日生，汉族，住南通市崇川区。被告：石林玉，女，1995年11月6日生，汉族，住南通市崇川区。原告陆井华、钱美英与被告刘善军、许苏琴、石林玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定转为普通程序，并于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告陆井华、钱美英的委托诉讼代理人范臻到庭参加诉讼。被告刘善军、许苏琴、石林玉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆井华、钱美英向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘善军、许苏琴支付南通市崇川区北园新村附3号6幢502室房款120万元，并按年息6%支付从2018年1月1日起至实际支付之日的利息；2.被告石林玉对上述120万元房款及利息承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2008年5月17日，两原告与被告刘善军、许苏琴签订协议，约定为了两被告女儿石林玉上学的需求，两原告将本市北园新村附3号6幢502室房屋过户至两被告名下，并于5年后重新过户至原告名下，产权变更期间，原告仍是案涉房产的实际所有权人，对该房产享有使用权和居住权。原告将案涉房产过户后，被告刘善军、许苏琴又将上述房屋进行了二次抵押借款，因借款无法偿还，抵押权人通过法律程序对房产进行了查封，并已进入执行程序。为此，两被告承诺于2017年12月30日前还清借款，并将案涉房屋重新过户至两原告名下，若逾期不履行，则向原告支付房款120万元，同时被告石林玉作为担保人在该承诺书上进行了签名捺印。后被告未能按约履行，原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告刘善军、许苏琴、石林玉未出庭应诉。原告围绕诉讼请求依法向法院提交了房产证复印件、协议书、情况说明、承诺等证据。因被告未应诉答辩，亦未对原告提供的证据提出异议，本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告陆井华与钱美英系夫妻关系。被告刘善军与许苏琴原系夫妻关系，双方于1995年2月1日登记结婚，婚后于同年11月6日生育一女即被告石林玉，二人于2014年12月12日签订了离婚协议书并办理了离婚手续。本市北园新村附3号6幢502室房屋原系原告陆井华、钱美英夫妇所有。2008年5月17日，因被告石林玉上学事宜，双方经协商，由原告陆井华、钱美英作为甲方与被告刘善军、许苏琴作为乙方签订《协议》一份，约定：甲方同意将其所有的北园新村附3号6幢502室商品房过户至乙方名下，该房实际产权人仍为甲方，故在房产部门过户时签订的买卖合同约定的房款，乙方不需要支付给甲方；为减少过户所产生的税费，甲方同意在5年后由乙方将该房产重新过户至甲方名下；在该房产没有重新过户至甲方名下前，甲方仍系实际产权人，对该房产拥有使用权和居住权；由于乙方的原因致使该房产无法过户至甲方名下，甲方有权要求乙方按无法过户时的市场价格向甲方支付该房产的房款，同时在乙方的房款没有付清之前，甲方对该房产拥有使用权和居住权。两原告按约将案涉房产过户至被告刘善军、许苏琴名下后，2014年1月，两被告刘善军、许苏琴又以该房设定抵押以作为担保向案外人杨明华、罗建英、童梅麟借款27万元，后该借款未能按约清偿，债权人诉至法院，本院受理后依法判决被告刘善军、许苏琴偿还案外人杨明华、罗建英、童梅麟借款27万元以及相应利息，且案外人可就两被告抵押的案涉北园新村附3号6幢502室房屋进行折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。上述判决生效后，经案外人杨明华、罗建英、童梅麟申请，法院依法进行强制执行。2017年1月10日，被告刘善军、许苏琴出具《情况说明》一份，载明案涉北园新村附3号6幢502室房屋现虽登记于两被告名下，但系因女儿石林玉上学所需而向两原告所借，该房产权实际上属于两原告所有。同年11月30日，被告刘善军、许苏琴再向两原告出具《承诺》一份，载明两被告因女儿上学向两原告借房并过户至自己名下后，因进行了二次抵押借款且借款无法偿还导致抵押权人通过法律程序对案涉房产进行了查封并进入执行程序，被告刘善军、许苏琴承诺于2017年12月30日前还清借款并将案涉房屋重新过户至两原告名下，如逾期不能履行，两被告自愿按案涉房产的市场价值120万元向两原告支付房款。同时，被告石林玉作为担保人在该《承诺》上进行了签字捺印。本院认为，原、被告虽通过房屋买卖的名义办理了案涉北园新村附3号6幢502室房屋的产权变更手续，但根据双方之间签订的《协议》以及两被告出具的《情况说明》等材料可以明确，被告刘善军、许苏琴实际上系因子女上学之需向两原告借用房屋，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，被告刘善军、许苏琴应当按双方之间的《协议》将案涉房产过户返还至两原告名下。但鉴于不动产变更登记的对外公示效力，原告与被告刘善军、许苏琴之间的约定不能对抗善意第三人，押权人行使抵押权而致使被告刘善军、许苏琴无法向原告返还房屋，被告刘善军、许苏琴因此出具了《承诺》，向两原告保证在不能清偿欠款返还房屋的情况下则按120万元向其支付房款。该《承诺》系被告刘善军、许苏琴真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告据此主张被告刘善军、许苏琴支付120万元以及逾期利息，本院应予准许。但是因《承诺》中并未明确120万元的付款期限，原告主张自2018年1月1日起计算逾期利息没有事实和法律依据，本院碍难支持，酌定自原告起诉主张权利之日即2018年10月22日起按同期银行贷款利率计算逾期利息。另外，被告石林玉作为担保人在该《承诺》上予以签字，其签字时已经成年，属于完全民事行为能力人，应当对其作为担保人签字捺印的行为承担相应的法律后果。根据我国《担保法》的相关规定，未明确担保方式的，按照连带责任保证承担保证责任；未约定担保期限的，自主债务履行期届满之日起计算6个月。主债务人刘善军、许苏琴承诺的120万元房款未约定付款期间，故该债务履行期自原告诉讼主张权利之日起计算，未超过保证期间，被告石林玉应当对被告刘善军、许苏琴的上述付款义务承担连带保证责任。被告刘善军、许苏琴、石林玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，本院可就查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国民担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘善军、许苏琴自本判决生效之日起十日内一次性支付原告陆井华、钱美英120万元以及以120万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年10月22日至实际付款之日止的逾期利息。二、被告石林玉对被告刘善军、许苏琴的上述付款义务承担连带还款责任。被告石林玉承担保证责任后，有权向被告刘善军、许苏琴追偿。三、驳回原告陆井华、钱美英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元、公告费690元，合计16830元，由被告刘善军、许苏琴、石林玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费16140元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 员  范纪强人民陪审员  陈海清人民陪审员  马 莉二〇一九年四月十九日法官 助理  黄 晴书 记 员  韩云香