广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1726号上诉人（原审原告）：李彩红，女，1981年5月25日出生，汉族，住广东省廉江市。委托代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡卫杰，男，1981年1月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄雪华，广东力诠律师事务所律师。原审第三人：陈美金，女，1971年12月9日出生，汉族，住浙江省临海市。原审第三人：陈高安，男，1969年2月22日出生，汉族，住浙江省临海市。上诉人李彩红因与被上诉人胡卫杰及原审第三人陈美金、陈高安案外人执行异议之纠纷一案，不服广东省广州市珠海区人民法院（2018）粤0105民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李彩红上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判确认广州市白云区云城西路888号3503房、广州市白云区云城西路888号3504房归李彩红所有；3、改判停止对广州市白云区云城西路888号3503号、广州市白云区云城西路888号3504房的强制执行；4、本案诉讼费用由胡卫杰承担。事实和理由如下：一、原审判决没有查明两个主要事实及对本案案件审理的影响。其一，原审判决没有查明“2016年12月27日，胡卫杰与陈美金、陈高安签订《专项咨询服务合同》”的重要事实。胡卫杰为陈美金、陈高安通过处置涉案房屋在内的四套房屋为陈美金、陈高安处置与涉案房屋有关的债权债务执行案件。为此，双方约定陈美金、陈高安向胡卫杰支付20万元费用，且陈美金、陈高安实际已经支付了15万元。其二，原审判决没有查明，陈美金、陈高安在与胡卫杰签订《专项咨询服务合同》后，将涉案房屋相邻的广州市白云区云城西路888号3502房出售给李彩红，并于2017年6月12日成功办理过户登记手续。根据上述《专项咨询服务合同》，胡卫杰与陈美金、陈高安约定通过解封、售卖包括涉案房屋在内的房产以协助陈美金、陈高安办理合同约定的系列执行案件的执行和解，并不包括胡卫杰自己与陈美金、陈高安的执行案件。因此，应视为胡卫杰放弃对涉案房屋的查控和可期待权利，陈美金、陈高安在胡卫杰的协助下处置涉案债务也不应认定为损害胡卫杰的利益。涉案房屋的买卖是双方的真实意思表示，也取得了查封、抵押权利人的同意，不存在损害任何他人利益和社会公共利益的情形，李彩红的买受行为是善意的。相反，胡卫杰与陈美金、陈高安书面约定协助陈美金、陈高安处置涉案房屋以协助陈美金、陈高安办理其他系列执行案件的执行和解，却在涉案房屋售卖过程中作出与《专项咨询服务合同》约定的合同义务相违背的行为，阻却涉案房屋的过户登记，其行为违约，违背诚信，严重损害善意买受人的合法权益，胡卫杰的查封行为是恶意的；二、原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四点规定，认定是李彩红自身原因导致涉案房屋未办理过户登记，是认定事实和适用法律错误。综合本案，李彩红具备购房条件，也未消极不行使登记权利，同时，也对涉案房屋存在的他人权利障碍尽到了注意义务，具体如下：其一，本案在申请执行异议阶段即(2017)粤0105执异266号(下称266号案)已查明：李彩红在签订涉案合同购买涉案3503房、3504房之前，已经在胡卫杰的中介下成功购买了与涉案房屋相邻的陈美金名下的广州市白云区云城西路888号3502房，该3502房交易前的状态与涉案房屋是相似的，现已经成功过户到了李彩红的名下，故李彩红有理由相信涉案房屋可以按约定交易。其二，涉案合同签订时，涉案两套房屋虽然被多家法院查封且存在抵押情况，但胡卫杰及陈美金、陈高安已向李彩红保证可以与查封权利人协商解封及涂销抵押事宜，三方也与查封权利人共同确认可以解封及涂销抵押的情况。涉案合同履行中，查封权利人也解除了对涉案房屋的查封，涉案房屋于2018年11月8日符合过户条件，李彩红办理了完税、递件手续，且同时申请了涂销抵押手续。因此，李彩红已经尽到了注意义务，不存在过错。其二，合理的注意义务不应限制善意购房。李彩红购买涉案房屋的行为是善意的，应依法得到保护，否则将不利于市场经济秩序的正常运行。其三，合理的注意义务不应涉及买卖房款的债权分配。如上所述，李彩红对包括胡卫杰在内的其他没有申请对涉案房屋采取查控措施的债权人没有注意义务也无法预料。李彩红不可能意识到查册表上的查封权利人只是其中一部分债权人，债权人没有积极申请查封的后果应由其自身承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，涉案房款交付后的债权分配不属于李彩红履行注意义务的范畴。此外，涉案房屋的交易是胡卫杰隐瞒债权人身份一手促成的，其权利是否受损不应由李彩红承担。双方在《专项咨询服务合同》中约定胡卫杰为陈美金、陈高安通过处置涉案房屋在内的四套房屋为陈美金、陈高安处置与涉案房屋有关的债权债务执行案件，应当视为胡卫杰放弃了自己潜在查封权利人的查控权。因此，原审判决认定李彩红代陈美金、陈高安偿还债务以解封涉案房屋进行过户交易的行为会损害包括胡卫杰在内的其他潜在债权的说法不成立，即便有损害，也是其没有积极行使查封权利或放弃权利所致，应由其自身承担不利后果；三、原审判决对协议约定转移占有、使用、收益不动产的事实认定和适用法律错误。李彩红已于2017年11月8日实际占有使用涉案房屋，并且完成支付全部价款、递件、办理交付、通知承租人以及承租人在其后向李彩红支付房屋租金。原审判决将“租金的给付”等同于“租赁物的占有、使用”，混淆了租金给付行为与占有、使用、收益权利转移归属的概念。李彩红与陈美金、陈高安之间并不存在原审判决所述的利害关系，相反，存在利害关系的是陈美金、陈高安与胡卫杰，陈美金、陈高安关于涉案房屋已经交付给李彩红的陈述应予认定。依据《专项咨询服务合同》可以得知，就涉案房屋的交易而言，胡卫杰与陈美金、陈高安之间存在一致的目标和共同利益，相反，李彩红是支付房屋款项的一方，与陈美金、陈高安之间是对立的。因此，陈美金、陈高安确认已经交付涉案房屋的陈述，结合双方完成了递件过户手续的行为以及与实际承租人之间签订三方协议确认的事实，形成一个完整的证据链条，应当予以采信；四、胡卫杰明知且一手操控了整个涉案交易，却在不知情的李彩红支付全部房款后，查封了涉案房屋，阻碍房屋交易，明显存在恶意。胡卫杰隐瞒了其是陈美金、陈高安债权人的身份，并参与了整个交易，并在李彩红付清全部房屋价款后对涉案房屋申请查封。因涉案房屋已完成过户递件手续，涉案房款已经按照约定被陈美金、陈高安的债权人完成划扣，无法回转，导致李彩红支付巨额房款而无法办理过户登记。胡卫杰不仅存在过错，且违背诚信，亦严重损害了李彩红的合法财产权，违背正常的市场交易秩序。被上诉人胡卫杰答辩称：其一，胡卫杰不存在李彩红所述的恶意行为。胡卫杰在诉讼期间申请法院查封陈美金、陈高安共有的位于广州市白云区城西路888号的3501-3504号四套房屋，并于2016年7月6日申请强制执行，但法院只查封了3501房。3501房登记在陈高安名下，其他三套房屋登记在陈美金名下。胡卫杰在陈高安将3502房出卖才知晓法院仅查封了3501房。其二，陈美金、陈高安在2016年9月15日签订《存量房买卖合同》将3502房出卖给李彩红，《专项咨询服务合同》在2016年12月27日签订。签订3501、3502房的买卖合同时，李彩红和陈高安到中国银行海珠支行签订资金监管帐户时被告知陈高安还有3502房屋，于是申请将该房屋查封。陈高安找到胡卫杰，经胡卫杰介绍，陈高安和李彩红向银行付款解封3502房，并将产权转移。出卖3503、3504号房屋时，陈高安承诺会将部分房款偿还给胡卫杰，但最终没有支付。胡卫杰是被陈高安欺骗，不存在恶意。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人陈美金、陈高安经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。2018年4月25日，李彩红向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市白云区云城西路888号3503房、3504房归李彩红所有；2、停止对广州市白云区云城西路888号3503房、3504房的强制执行；3、本案诉讼费由胡卫杰负担。原审法院经审理查明：就胡卫杰与陈高安、周康文、潘海英民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年1月26日作出（2015）穗海法民二初字第1752号民事判决书，判决周康文清偿借款本金1620859.89元及利息、律师费19657元给胡卫杰，陈高安、潘海英对上述债务承担连带清偿责任，并共同负担受理费17425元、诉讼保全费3162元、公告费1000元。该判决于2016年5月21日发生法律效力。原审法院于2016年7月6日根据胡卫杰申请以（2016）粤0105执3266号案立案执行。在该案执行期间，原审法院于2017年11月9日作出（2016）粤0105执3266号之一《执行裁定书》，查封陈高安与其配偶陈美金共有的登记在陈美金名下的位于广州市白云区云城西路888号3503房、3504房的1/2房屋产权份额，查封期限从2017年11月9日到2020年11月8日。期间，李彩红提出异议，认为其已购买了上址房产，要求撤销原审法院的查封裁定并对上址房产予以解封。原审法院于2018年4月4日作出（2017）粤0105执异266号执行裁定书，裁定驳回李彩红的异议请求。李彩红遂于2018年4月25日提起本案诉讼。原审法院另查明：陈高安与陈美金是夫妻关系，两人于1995年登记结婚。据广州市不动产登记查册表记载，广州市白云区云城西路888号3503房、3504房的权属人均为陈美金，登记时间为2011年3月31日。原审法院再查明：李彩红（乙方）与陈美金（甲方）于2017年8月3日签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方陈高安/陈美金，乙方李彩红；房地产地址广州市白云区云城西路888号3503、3504房；该房产存在抵押等他项权利情况；该房产按整套出售并计价，总金额9439834元整；付款方式详见《存量房买卖合同附件》；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房产5天之内，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，对该房地产的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；等。该合同同时附有《存量房买卖合同附件》。附件约定，定金15万元乙方于签订合同当天支付现金给甲方；首期楼款23万元该款项用于甲方办理预售房备案登记时缴纳预售房契税、印花税等费用；乙方知悉甲方出让该房地产由原按揭银行申请的查封和抵押情况，由甲方与原按揭银行方协调同意乙方在该银行办理个人储蓄账户，将部分余下楼款汇入乙方的个人账户内同意银行冻结，并与原按揭银行签订《授权划款书》，在2018年11月31日前内过户完成，乙方领取该房地产正式递件回执后，银行凭递件回执划扣乙方冻结款项，如不能在限定时间内完成过户，乙方有权将冻结款项解冻回个人存款；（第4条）甲方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理冻结款授权划扣协议，乙方在签订协议后将冻结款项汇入个人账户内冻结；楼价余款乙方于递件过户完成后领取正式递件受理回执后一次性汇入甲方指定账户内；本合同附件第4条具体金额由银行通知为准；等。签订上述合同当日及2017年8月11日，陈美金分别出具收据给李彩红，确认其已收到李彩红交来购买上址两套房屋的购房定金15万元及购房楼款218193元。2017年8月16日，李彩红出具《委托扣款授权书》，内容为：本人李彩红因购买陈美金名下位于广州市白云区云城西路888号3504房和广州市白云区云城西路888号3503房的房产，自愿存入540万元至贵行内部账户（户名：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行），用于归还陈美金和陈高安在贵行的贷款本息、诉讼费用和律师费用，在本人、贵行和陈美金向广州市不动产登记部门办理涂销抵押手续成功时划扣该款项；2017年11月30日前，若未能向广州市不动产登记部门成功办理涂销抵押手续，委托人在其受托人处存入的购房款退回委托人账户内，授权书终止；等。签订该授权书后，李彩红于次日存入上述银行账户540万元款项，该笔款项已于2017年11月8日分笔扣划。据上海浦东发展银行授信业务凭证/回单等材料记载，还款明细包括正常本金1308583.12元、利息5681.8元、正常本金1308583.12元、利息5681.8元、逾期本金471416.88元、逾期利息294853.42元、罚息48139.67元、逾期本金1007987.81元、逾期本金471416.88元、逾期利息297525.04元、罚息48867.61元、陈美金诉讼费用54250元、支付陈高安律师费77012.85元。2017年9月4日，李彩红再次出具《委托扣款授权书》，内容为：本人李彩红因购买陈美金名下位于广州市白云区云城西路888号3504房和广州市白云区云城西路888号3503房的房产，自愿存入80万元至贵行内部账户（户名：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行），用于代陈美金和陈高安归还陈俊林的借款，请贵行在该房地产交易过户至李彩红名下时将该款项划至陈俊林账户；2017年12月31日前，若未能向广州市不动产登记部门成功办理交易过户手续，委托人在其受托人处存入的购房款退回委托人李彩红账户内，授权书终止；等。签订该授权书后，李彩红于2017年9月6日存入上述银行账户80万元款项，该笔款项已于2017年11月9日扣划至陈俊林账户，其中转账凭证中载明的转账原因为李彩红汇入陈美金欠款。其后，揭育科出具《授权书》，内容为：中国民生银行股份有限公司广州分行，本人李彩红因拟购买陈美金名下位于广州市白云区云城西路888号3503、3504房产，由揭育科先生代妻子李彩红存入40万元至贵行内部账户（户名：中国民生银行股份有限公司广州分行），用于归还陈高安在贵行的贷款本息；本人授权贵行在本人、贵行和陈高安向广州市不动产登记部门递交解封，当房产过户到李彩红名下时划扣款项，若该房产在2017年12月31日前不能成功过户到李彩红名下，则中国民生银行将该40万元整资金在2018年1月5日前返回至揭育科中国银行账户；等。2017年9月26日，揭育科存入上述银行账户40万元，该行即日进行了划扣。2017年11月8日，广州市白云区不动产登记中心向李彩红出具了登记字号为17登记10443701的《受理回执》，确认其已受理涉案两套房屋的注销登记、转移登记申请。同日，李彩红、温春娥通过其个人账户分别向张香玉支付款项721349元及1750088元；陈美金出具《收据》，确认收到李彩红交来购房尾款2471437元。关于该两笔款项，温春娥、张香玉均于2018年4月20日出具《证明》。其中，温春娥表示其是受李彩红委托代其向张香玉银行账户汇款，张香玉表示其是受陈美金委托收款款项2471437元；等。另，陈美金于2018年8月15日出具《关于李彩红支付3503、3504房屋有关尾款支付问题的法庭回复》，表示其与张香玉之间有无债权债务关系与本案及李彩红支付房款行为无关，其无需回复；等。原审法院又查明：涉案的3503、3504房的房屋产权在2014年4月28日至2017年10月26日期间被多家法院查封，分别为：广州市白云区人民法院于2014年4月28日以（2014）穗云法民二初字第812号案件查封；广州市白云区人民法院于2015年4月7日以（2015）穗云法民四初字第439号案件轮候查封；广州市天河区人民法院于2016年2月16日以（2016）粤0106民初742号案件轮候查封；广州市天河区人民法院于2016年6月7日以（2016）粤0106民初7154-7157号案件轮候查封；原审法院于2016年11月22日以（2015）穗海执字第1708号案件轮候查封；广州市白云区人民法院于2017年3月15日以（2017）粤0111民初3124号案件轮候查封；广州市白云区人民法院于2017年7月12日以（2017）粤0111执5303号案件轮候查封；广州市白云区人民法院于2017年9月14日以（2017）粤0111执5304号案件轮候查封；等。另，涉案的3503房除于2017年11月9日被原审法院以（2016）粤0105执3266号之一查封外，还于2018年2月1日被广州市白云区人民法院轮候查封。原审过程中，李彩红主张其在人民法院查封之前已合法占有涉案两套房屋，提交了如下证据：1、李彩红（乙方）与陈美金（甲方）于2017年11月8日签订的《协议书》，内容为：自2017年11月8日起，广州市白云区云城西路888号3503房、3504房由甲方正式交付给乙方占有、使用、收益；自2017年11月8日起，3503房、3504房的水电、燃气、物业管理等费用由乙方承担；自2017年11月8日起，上述房屋产生的租金、投资等收益归乙方所有并由乙方直接收取，甲方不得再收取该房屋产生的任何收益；等；2、陈高安与薛鹏飞于2015年9月10日签订的《房产租赁合同》，约定薛鹏飞承租涉案两套房屋；等；3、陈美金、陈高安（甲方）与李彩红、揭育科（乙方）及广东梵大集团有限公司（丙方）（以下简称梵大公司）于2017年11月8日签订的《合同部分转让协议》，其中约定：鉴于2017年11月8日，甲乙双方就广州市白云区云城西路888号绿地中心3503、3504之房产完成了过户手续，由甲方转让予乙方，丙方承认甲乙之间的转让行为，并承认乙方自2017年11月8日起拥有上述房产之3503、3504的所有权，丙方承诺对乙方继续履行合同；等；4、张宝军于2018年5月16日通过其账户向李彩红支付168120元款项的个人账户收入交易明细；5、梵大公司于2018年7月3日出具的《委托付款证明》，内容为：李彩红女士，鉴于贵我双方于2017年11月8日签订了《合同部分转让协议》，现我方委托张宝军通过其账户向贵方支付房屋租金；等；6、李彩红、揭育科（甲方）与宋海勃（乙方）于2018年7月12日签订的《广州市房屋租赁合同》及宋海勃于2018年7月13日向李彩红支付款项的交易明细。经质证，胡卫杰对上述证据的质证意见为：1、对证据1的真实性合法性无异议，质证意见与答辩意见一致；2、对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同的出租方是陈高安，陈美金未签名，因此效力待定，另外该合同的标的是3501-3504四间房子；3、对证据3的三性均不予确认，该转让协议不能证明李彩红已实际占有涉案房屋，只是证明双方存在债权债务关系；4、对证据4的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，交易明细的日期是在2018年5月16日，而租赁合同约定是按月交付租金，所以不能证明梵大公司是从2017年11月开始向李彩红支付租金，也不能反映李彩红是在查封之前就占有涉案房屋；5、关于证据5，不能确认之前的2018年5月16日的付款就是该证据所涉款项；6、对证据6的三性均不予确认，陈高安与梵大公司的租赁合同期限到2018年11月4日，李彩红与宋海勃签订合同时梵大公司还在租赁合同期内，这是有矛盾的，这与梵大公司在2018年7月3日仍委托张宝军支付房屋租金也存在矛盾。而且这些都是在2018年7月份之后签订的资料，也不能证明李彩红在房屋查封之前就已实际占有涉案房屋。经质证，第三人表示对上述证据均没有异议，并确认陈美金已收到了2017年11月到2018年5月的租金，是支付给揭育科的。原审法院认为：本案属于案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，李彩红在原审法院执行过程中对涉案两套房屋提出执行异议，原审法院审查后作出了（2017）粤0105执异266号执行裁定，裁定驳回李彩红的异议。李彩红对该执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，本案审查的重点应为李彩红对涉案两套房屋是否具有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身李彩红未办理过户登记。该条规定的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，需要买受人无过错。就本案而言，第一，李彩红于2017年8月3日与陈美金签订《广州市存量房买卖合同》时，涉案两套房屋已被多家法院查封，针对涉案两套房屋的买卖交易存在重大风险，李彩红明知该情形仍购买涉案两套房屋，自身存在过错。再者，李彩红代第三人向一部分债权人履行债务以解封涉案房屋进而完成过户手续的行为必然会损害包括本案胡卫杰在内的其他没有申请对涉案房屋采取查控措施的债务人的合法权益。第二，李彩红主张在人民法院查封之前已合法占有不动产，并提交了《协议书》、《房产租赁合同》、《合同部分转让协议》及交易明细等证据为证，对此，原审法院的意见是，首先，“合法占有不动产”应为实质上的而不能仅为形式上的占有使用，李彩红与陈美金签订的《协议书》显然不能证明李彩红已实际占有使用涉案房屋；其次，李彩红主张其从2017年11月8日开始就已收取了涉案房屋的租金，如确如梵大公司所述，其委托张宝军代为支付涉案房屋的租金，张宝军通过其个人账户向李彩红支付租金的时间最早在2018年5月份，不能证明李彩红早在原审法院查封之前就已实际收取了涉案房屋的租金；最后，虽然陈美金陈述其已将2017年11月份之后的租金交付给了李彩红丈夫揭育科，但未举证证明，且陈美金与李彩红具有利害关系，故对陈美金的陈述意见不予采信。因此，根据现有证据，原审法院不足以认定李彩红在原审法院查封之前已合法占有涉案两套房屋。综合以上两点，原审法院认定李彩红对涉案两套房屋并不具有足以排除强制执行的实体权利，故李彩红诉请要求停止对涉案两案房屋的执行无理，不予支持。关于李彩红确认涉案两套房屋归其所有的问题。首先，涉案房屋虽然登记在陈美金名下，但是在陈美金与陈高安夫妻关系存续期间购买，故应属于夫妻共同财产，陈美金在出卖涉案房屋时应征得陈高安的同意或事后得到陈高安的追认。虽然陈高安在陈美金出售涉案房屋时没有作出明确的意思表示，但其在庭审中明确表示其知道且同意陈美金将涉案房屋出卖给李彩红，故李彩红与陈美金签订的《广州市存量房买卖合同》应为有效。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。李彩红与陈美金签订《广州市存量房买卖合同》购买涉案房屋，只产生李彩红请求陈美金转移房屋所有权的权利和陈美金向李彩红转移房屋所有权的合同债务，并不直接产生房屋所有权转移的效果。目前涉案两套房屋仍在查封期间内，实现产权转移尚有障碍，故对李彩红要求确认涉案两套房屋属于其所有的诉请不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，于2018年10月9日作出判决如下：驳回李彩红的全部诉讼请求。本案受理费77810元，由李彩红负担。经二审审查查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，李彩红向本院提交如下证据：1、陈高安、陈美金与胡卫杰签订的《专项咨询服务合同》、陈高安、陈美金与广东易传律师事务所签订的《专项法律服务合同》，以证明：胡卫杰称其可以帮助陈高安、陈美金出售包括涉案房产在内的四套房产以偿还两人所涉执行案的债务，要求两人分别与胡卫杰、广东易传律所签订合同，支付费用共计30万元；胡卫杰操纵涉案房产的出售事宜，意图构陷陈高安、陈美金与李彩红；其所称陈高安、陈美金与李彩红合谋隐藏转移财产完全是颠倒黑白；2、链家地产工作人员吴明军与胡卫杰微信往来的《公证书》，以证明：胡卫杰负责联系中介人员吴明军、银行等为陈高安、陈美金办理涉案房屋的解封、出售事宜；涉案房屋的办证、出售事宜均由胡卫杰安排和协调；陈高安、陈美金不存在隐藏和逃避债务的情况，其二人通过出售房产以筹集款项，积极履行生效判决所确定的给付义务；3、陈高安与胡卫杰微信往来的《公证书》，以证明：胡卫杰以帮助陈高安、陈美金办理涉案房产的解封、出售事宜为由以各种理由向陈高安索取钱财，陈高安为了顺利出售房屋不得不答应；胡卫杰以协助出售涉案房产处理执行案件为条件获利后，恶意申请查封陈美金已递件的房产，涉嫌敲诈勒索，胡卫杰申请查封无事实与法律依据，应予解除；4、银行转账凭证，以证明：陈高安、陈美金向胡卫杰支付《专项咨询服务合同》约定的20万元咨询费及10万元律师费、出售房屋支付费费用。胡卫杰对以上证据发表如下质证意见：1、对《专项咨询服务合同》的真实性、合法性予以确认。该合同是由胡卫杰和陈高安签订，约定胡卫杰就银行等债权人提供专项咨询服务，但并未明确债权人不包括胡卫杰。胡卫杰有申请查封3501房，在法院执行网可以查询到该信息，胡卫杰是陈高安的债权人之一。胡卫杰是和陈高安联系，李彩红是买家，通过中介认识陈高安，胡卫杰对于李彩红与陈美金之间的协议不知情。与法院联系执行解封涉及到法律问题，由律师事务所负责，胡卫杰对此不清楚。胡卫杰只是与银行沟通，希望银行与陈高安之间达成和解；2、对微信聊天记录的真实性不予确认。该证据没有反映聊天背景；3、关于银行转账凭证，对律师费、咨询费的真实性、合法性没有异议，该费用已发生，但与本案无关。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，李彩红以其已向陈美金购买涉案两套房屋并实际占有，其可以排除胡卫杰对该房屋的强制执行为由，诉请判决停止对该房屋的强制执行，但其一，在李彩红与陈美金签订《广州市存量房买卖合同》之前，涉案房屋存在抵押及多宗查封，故此，李彩红应知陈美金、陈高安对外负有多宗债务，亦应当预见其向陈美金购买该两套房屋存在重大风险，同时也应当预见其代陈美金、陈高安向部分债权人履行债务以解封房屋进而完成过户手续的行为可能会损害包括胡卫杰在内的陈美金、陈高安其他债权人的合法权益。李彩红在明知存在重大交易风险的情况下仍签订《广州市存量房买卖合同》并实际履行，故在胡卫杰以陈高安债权人身份申请查封涉案房屋的交易风险实际发生之后，李彩红应当承担相应的不利后果；其二，李彩红主张其已自2017年11月8日开始即实际占有涉案房屋，但并未就此提供充分证据予以证明；其三，在李彩红通过《广州市存量房买卖合同》的签订与履行取得对陈美金的债权之前，胡卫杰对陈高安享有的债权已成立并经法院生效判决确定。综上，李彩红主张其对涉案房屋享有足以排除胡卫杰的执行申请的民事权益，并据此诉请停止对涉案房屋的强制执行，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。李彩红基于其与陈美金之间的房屋买卖合同关系诉请确认涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。综上所述，上诉人李彩红的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理77810元，由上诉人李彩红负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月十七日书记员  王文杰