广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2467号上诉人（原审原告、反诉被告）：高恒，男，1975年8月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。系广州市南沙区高技酒店（个体工商户）经营者。委托诉讼代理人：李琴，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑剑波，男，1983年1月24日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。系广州市南沙区南沙湘之汇湘菜馆（个体工商户）经营者。委托诉讼代理人：潘立锋，广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪花，广东丰信律师事务所律师。上诉人高恒因与上诉人郑剑波合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高恒上诉请求：1.撤销一审判决；2.高恒与郑剑波于2015年11月1日签订的《物业租赁合同》自始有效；3.确认郑剑波并未在2017年9月20日向高恒交付广州市南沙区××路朝阳桥西海庭社区信宜市场（自编号：餐B003、B005、B006、B008）场地；4.郑剑波向高恒支付租金57899元、水电费55644元、管理费19872元、滞纳金794712元，共计928127元（此为暂计至2016年12月31日，应计至实际交还租赁房屋之日止）；5.高恒无需向郑剑波返还保证金57897元；6.高恒无需向郑剑波补偿装修款367359.82元；7.郑剑波承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定高恒出租的建筑物仅部分属于违章，因此认定《物业租赁合同》整体无效没有事实及法律依据。合同签订后，高恒将物业交给郑剑波使用，后郑剑波因其自身原因经营不善导致无法继续经营，与高恒出租的物业没有任何关系。涉案商铺周边物业也都在正常经营，不存在任何可能导致合同目的无法实现的情形，即便认定为违章，也只是该建筑物的一小部分，对合同继续履行没有任何影响，一审法院认定涉案合同整体无效没有事实及法律依据。（二）高恒在租赁关系中不存在任何过错，无需向郑剑波承担任何补偿或赔偿责任。郑剑波使用涉案物业不存在任何实质性的障碍，直至该合同期满时止都没有发生任何被收回或者被强拆的事项。涉案合同约定合同到期后，物业内的装修和设施等均归属于高恒，高恒无需对郑剑波作出任何补偿或者赔偿。（三）一审判决认定郑剑波交付租赁物业的日期有误，郑剑波并未在2017年9月30日向高恒交付该物业，在郑剑波至今仍然保留涉案物业钥匙的情况下，没有对该场地进行清场，仍然有大量设施设备存放在涉案物业中，高恒没有办法使用该物业，也无法对外出租。因此，郑剑波应该继续支付租赁及物业管理费，清场的费用也应由郑剑波承担。（四）一审判决认定的使用费标准有误，一审根据高恒与锦毅物业管理有限公司签订的合同约定，按照使用成本的标准计算，该计算方式没有任何事实和法律依据，郑剑波应当向高恒支付租金，租金的标准应当按照涉案合同的约定，一审法院应当参考双方已经协商一致的租金标准，而非高恒与锦毅物业管理有限公司的标准。即便认为郑剑波应当支付的管理费，也应当按照双方合同约定的标准，至少应当按照涉案物业及邻近地区的物业评估作价的租金标准计算。（五）一审法院认定高恒向郑剑波补偿装修款没有任何事实和法律依据，涉案合同的期限仅为两年，意味着郑剑波投入的装修预期使用年限为两年，两年后郑剑波投入的装修款将作为沉没成本，不能计算任何价值，评估公司在评估时，是按照直线成本法对装修装饰等评估并计算残值，该评估计算方法错误，不能反映双方的真实法律关系，即便需要评估，也应当以两年为总使用期限进行评估。郑剑波提出的装修装饰及设备早已折旧完毕，没有任何价值，高恒无需就此进行任何补偿或赔偿。郑剑波二审答辩称，1.高恒关于合同有效与否的问题，一审认定正确，临时场地证明是个体工商户办理相关手续之用，高恒隐瞒了涉案物业是作为农贸市场所用的，其提供的证据不能证明涉案物业取得了相关的建设许可证，相关的政府回复也明确涉案物业是违章建筑，应当认定合同属于无效。2.高恒的上诉请求三与事实不符，涉案建筑物经南沙区经济技术开发区建筑总公司以及南沙街道、城管于2016年12月1日拆除，而郑剑波是在2016年9月30日通过张贴公告的方式停止营业，之后在双方进行评估的时候，郑剑波主动将相关钥匙给高恒，但是高恒拒绝接收，高恒存在建筑违章以及乱搭乱建以及擅自改变用途向合同相对方隐瞒事实进行出租牟利，实际上是用非法的行为和手段阻碍郑剑波权利的合法行使，至于高恒所提出的交付时间的问题，根据郑剑波在一审补充提交的证据证明，在2016年4月高恒采取恶劣的手段将所有的业主清理出去，城管2016年12月1日拆除违章建筑之前搬出涉案场地没有影响高恒的权利行使。3.高恒上诉请求四与合同约定不符。对于高恒上诉请求五于法无据。高恒的上诉请求六没有依据，高恒违反诚实信用原则，而且其是有过错的。郑剑波上诉请求：1.撤销一审判决第三项，或在该第三项判决金额的基础上减少69476.4元；2.在一审判决第五项的基础上增加赔偿郑剑波材料损失费（包括餐厅内配套设备、餐具损失、其他机器设备损失）464397.38元；3.撤销一审判决第七项，改判高恒向郑剑波返还郑剑波预付租金185270元；4.一、二审受理费、评估费由高恒承担。事实和理由。（一）郑剑波已于2016年9月30日离场，且根据2016年4月11日广州市南沙区经济技术开发区建筑总公司张贴的公告和2016年8月23日南沙街城市管理科的函件可知，涉案场地属于违章建筑，影响了郑剑波对整体租赁物的使用，郑剑波2016年10月1日至2017年9月20日再没有实际使用涉案场地，故应无需向高恒支付任何费用。一审法院判令郑剑波仍需向高恒支付该阶段的使用费有违公平原则。郑剑波因涉案场地有评估需求所以没有归还钥匙，场地一直处于高恒的实际控制之下，所以未交还钥匙并不能成为主张郑剑波继续占用涉案场地的理由。（二）关于郑剑波出具的《承诺书》，该《承诺书》出具的时间为2016年5月23日，而2016年8月23日郑剑波才准确获悉该场地存在瑕疵，《承诺书》系基于错误认识而作出的意思表示，因此不构成对其租金的确认。（三）郑剑波预付的2015年12月1日至2016年11月30日租金的80%，合同已被认定为无效，则租赁性质已经不存在，郑剑波无需向高恒支付租金，已经支付的租金应予返还。（四）对于装修及其他设备，郑剑波基于租赁关系而进行的履约准备，高恒因违法出租而给郑剑波造成损失，该费用应以实际损失计算，而非进行折旧和残值计算。且因租赁场地属违法建筑，不具有进入市场进行交易的可能性，以实际毁损价格计算更为合适，应为464397.38元。高恒二审答辩称，1.在双方租赁合同持续过程中，没有任何因为高恒过错导致的事由使得郑剑波一方无法持续经营，实际上郑剑波在起诉的时候所提及的涉案物业是违章建筑或者业主方要收回的问题都是其自身的判断，没有事实和法律依据，在该场地中除了郑剑波以外还有多家餐饮店，除了餐饮店外还有一个装饰装修城，到目前为止，该地块的所有建筑物都可以正常使用，都没有被认定为违章建筑也没有如郑剑波所述的业主方要收回的问题，也就是说到双方租赁合同到期之日郑剑波承租的建筑物都可以用于餐饮使用，如郑剑波自身经营至合同期满，按照双方签订租赁合同的约定，高恒也无需对郑剑波的任何装修和其他投入做出任何的赔偿，根据合同约定，所有装修费用是归郑剑波所有，郑剑波经营的餐饮店未能继续经营是因其自身经营的问题。2.在一审到现场评估当日，高恒发现该市场的很多商贩得知消息后都向郑剑波追讨货款，由此可见，郑剑波在经营的时候资金不充足，经营不善，餐饮倒闭是属于其自身经营的原因，和高恒出租的建筑物没有任何关系。3.该场地已经由南沙街道办批准可以用作餐饮用途，在此期间没有任何部门采取行动要求郑剑波停止餐饮活动，至今为止，除了郑剑波之外，其他已经正常结业或者正常经营的承租方都没有就涉案建筑物因存在违章要求解除合同或者任何赔偿。郑剑波是出于个人经营不善的原因导致餐饮店倒闭。4.至今为止，由于郑剑波在该场地仍然遗留了大量物品，现场和其结业的那天是一样的，在此期间郑剑波也没有和高恒做交接手续，至今涉案场地也没有出租，因此郑剑波的租金应该支付到双方实际对场地进行清场之日。高恒向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《物业租赁合同》；2.郑剑波向高恒支付租金57899元、水电费55644元、管理费19872元、滞纳金794712元，共计928127元（此为暂计至2016年12月31日，应计至实际交还租赁房屋之日止）；3.郑剑波向高恒交还租赁场地；4.郑剑波负担本案诉讼费用。郑剑波向一审法院反诉请求：1.双方签订的《物业租赁合同》无效；2.高恒向郑剑波退还租赁保证金57897元；3.高恒向郑剑波赔偿装修租赁场地材料费用损失629711元，并计付利息从反诉之日至付清之日止；4.高恒向郑剑波赔偿装修租赁场地人工费损失301990元，并计付利息从反诉之日至付清之日止；5.高恒向郑剑波赔偿经营性费用支出666499元，并计付利息从反诉之日至付清之日止；6.高恒负担本案诉讼费用；7.退还已付租金189130元。一审法院认定事实：一、关于合同主体及诉讼主体。高恒系广州市南沙区高技酒店（个体工商户）经营者，郑剑波系广州市南沙区南沙湘之汇湘菜馆（个体工商户）经营者。经审查诉讼主体适格。关于郑剑波申请追加案外人广州南沙区经济技术开发区建筑总公司作为第三人参加诉讼，一审法院经审查不予准许。理由为：1.从程序上考虑，法律规定反诉与本诉当事人须一致，该公司并非郑剑波或第三人，若准许其作为反诉第三人，则违反法律相关规定；2.从实体上考虑，本案调处的是高恒与郑剑波之间的权利义务，该公司与案件审理结果并无利害关系；3.双方律师均有权依法向该公司作出调查取证以尽举证责任，追加其参加诉讼实属非必要。综上，一审法院不准许追加该公司作为第三人参加诉讼。任一方当事人若认为该公司的行为对其权益受损的，可另行主张。二、关于合同约定。2015年7月31日，广州市锦毅物业管理有限公司（甲方、出租房）与广州市南沙区高技酒店（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》一式四份，主要约定：乙方向甲方承租南沙区南沙街板头裕兴涌南侧物业，建筑面积1350平方米，用途为农贸市场首年即2015年10月1日至2016年9月30日租金及管理费各13500元/月，次年租金及管理费各14175元/月，第三年租金及管理费各14883.75元/月。2015年11月1日，广州市南沙区高技酒店（甲方）与郑剑波（乙方）签订《物业租赁合同》（下称合同特指本合同）一式两份，主要约定：郑剑波向高恒承租位于南沙区××路朝阳桥西海庭社区信宜市场（自编号：餐B003、B005、B006、B008）作为经营场地，面积551.4平方米，35元/平方米，商业用途；租赁期限两年，即从2015年11月1日至2017年10月31日止；郑剑波须签订合同后15日内进场装修，逾期不进场的，高恒有权收回场地且保证金、租金不予退还；2015年11月1日至30日免租，12月1日起租；租金19299元/月（=551.4平方米×35元/平方米）（不含税），从2016年11月1日起应在上年租金为基础递增10%；租金交纳方式为从2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金应一次性交纳80%即185270元（≈19299元/月×12个月×0.8），剩余20%分摊至12个月，即3860元/月（≈19299元/月×12个月×0.2÷12个月）；租赁合同保证金57897元；当月水电费，高恒应根据郑剑波上月实际用量，按相关部门确定的单价上浮20%后向郑剑波收取；物业管理费，应按3元/月，从合同生效之日起即计收；郑剑波应于合同签订时一次性付清租赁保证金57897元及一个月租金3860元；郑剑波应于每月5日前付清当期租金、水电费、管理费，每逾期1天应计付欠款的3%作为滞纳金；高恒按现状交付郑剑波使用的设备及其他共同设施，未经高恒同意，郑剑波不得变更或拆除；租赁期内，郑剑波的装修及高恒提供郑剑波使用设施的维修保养等，由郑剑波负担，合同解除或到期时，郑剑波投入的不可拆除的装修及入墙设施不得拆除，归高恒所有，郑剑波仅有权取走可拆卸的装修、设备等；租金或其他费用逾两期的，高恒有权解除合同收回租赁物业；本合同可因双方协商、解除、期满、不可抗力因素导致合同无法履行等原因而终止；郑剑波欠租逾两期的，高恒有权停水停电，有权解除合同，强行清场，不作任何补偿、不予退还保证金。因国家政策或当地政府和土地权属方需要拆除或改造租赁物业的，导致无法继续履行本合同的，双方造成损失的，互不承担责任，高恒应在获悉消息后告知郑剑波。合同落款加盖高技酒店印章及郑剑波签名。三、关于案涉租赁场所的相对位置描述。广州市南沙区××路为南北向的道路，而裕兴涌为东西走向的河涌，金岭北路跨越裕兴涌处系怡兴中桥（即朝阳桥），在裕兴涌南岸，由北往南过怡兴中桥后再南行约一百余米，路西侧为海庭社区信宜肉菜市场（简称信宜市场），金岭北路对面即路东侧地块路边为某4S店、某汽修厂及高技装饰材料城等，路东侧地块的里面（即穿过高技装饰材料城再往东）为高技酒店等商家。由北往南沿金岭北路经过信宜市场再南行不远，路西侧（即信宜市场南面）为金苑小区，海庭社区居民委员会在金苑小区内。信宜市场的南面与金苑小区的北面为内街。信宜市场、海庭社区居委会、高技酒店等在当地时间较长，可作为参考地标。经现场勘验以及现场评估，得知：信宜市场南面有房屋一排，该排房屋恰恰成为信宜市场与内街的界线，外观均为两层，横向分割多个单元，作为商铺出租，案涉租赁场所即自编号餐B003、B005、B006、B008在该排房屋内。四、关于合同履行。合同签订后，郑剑波使用其名下工商银行62×××79账户先后于2015年11月4日、5日、6日向高*邦的6212****1249账户分别汇款50000元、50000元、47027元，郑剑波称该三笔款为履行租赁合同的款项，另主张已向高恒支付现金10万元，该四笔款项合共247027元。高技酒店制作字条一张，记载“汇款总额247027元”及银行账户并加盖印章。高技酒店另出具了收据三份，分别确认收到四个商铺2015年12月1日至2016年11月30日的租金80%即185270元、保证金57897元、2015年12月租金3860元租金，收据均加盖高技酒店印章。根据《租赁费用统计表》，高恒确认郑剑波在起租日后的付款情况如下：郑剑波2015年12月、2016年6月、7月租金已交，2016年5月、6月水电费、管理费已交，均按1656元/月执行，确认2015年11月、12月、2016年8月水电费未抄表，确认2016年10月往后没有新产生水电费，高恒主张郑剑波其他月份租金、水电费、管理费。高恒主张2016年1月水电费14452元、2至3月共11796元、4月9622元、7月10824元、9月8950元。五、关于双方纠纷。2016年4月17日，郑剑波在租赁场地所在区域看到广州南沙区经济技术开发区建筑总公司粘贴落款为2016年4月11日的公告，称该地块是该公司向国土部门购买并租与高技酒店，作临时农民自营果蔬市场之用，现需要收回该土地，所有的建筑物无条件进行拆除。郑剑波遂与高恒协商，但未达成一致意见，其间郑剑波保留拍照及录像，拟反映在郑剑波经营场与高恒工作人员协商发生冲突并导致报警。高恒对公告内容不予确认，认为公告内容所涉及地块并非租赁场所所在区域。2016年5月23日，郑剑波向高恒出具《承诺书》，承诺将2016年5月31日前的欠款分5个月即9月30日前向高恒结清，另承诺每月租金、水电费应当月15日前结清。承诺书落款加盖湘之汇湘菜馆印章。另查明，郑剑波获悉上述公告内容后，向多方求证，获取多份文件如下：1.南沙区南沙街道办2016年8月23日出具《关于广州12345政府服务热线转办函（穗12345转字第2016081804011007号）的回复》，落款为南沙区南沙街12345政府服务热线，记载南沙街道曾根据高技酒店的申请，建议在旧物业的基础上，改建成临时摆卖点。2.南沙区南沙街道办2016年11月29日出具《关于高技酒店（高恒）未经审批建设一栋建筑物投诉的回复》，落款为南沙区南沙街12345政府服务热线，记载相关执法队曾于2015年7月8日发现金岭北路裕兴涌南侧朝阳桥边有一钢结构建筑物，未合法报建，经查，该建筑物为裕兴建材市场铺位，为高恒于2015年3月15日向广州市锦毅物业管理有限公司承租并于2015年7月31日签订合同，曾2015年6月16日取得临时经营场所使用证明。该建筑物为两层，第一层为历史遗留问题，建议出租人妥善协商处理相关事宜，第二层未经审批擅自建设，相关执法队已经发出《责令限期改正通知书》要求高技酒店2016年12月7日前自行拆除，到期未拆的建议街道办组织强拆。3.广州南沙区经济技术开发区建筑总公司2017年6月12日公告，记载内容与该公司2016年4月11日公告基本一致，并要求各租户务必在2017年6月30日前与高技酒店终止合同并清退商铺。六、关于鉴定。本案在审理过程中，郑剑波为证明其反诉请求，举出大量关于装修材料费、人工费、设备采购开支等证据拟证明其前提投入，因高恒不予确认，经查郑剑波所举此类证据并未形成规范的、有效的账册，且所举原始单据虽可具备一定证明力，但大多并不规范，不符合会计准则，为了尽可能客观、准确地核实郑剑波前期投入，一审法院准许郑剑波的评估、鉴定申请，并作出如下安排：如评估机构受理委托的，则不再另行鉴定。一审法院通过该院司法委托管理办公室，通过摇珠方式随机选定并委托广州筑正工程建设管理有限公司对案涉南沙区××路朝阳桥西海庭社区信宜市场（自编号：餐B003、B005、B006、B008）的现有装修、现有资产进行资产评估。该评估机构受理评估委托后，于2017年9月20日会同高恒、郑剑波指派人员及法院工作人员进行了现场勘验及评估，经过三个初稿分别送达双方的程序后，该公司最终于2018年4月12日出具评估终稿，反映评估机构核实现场并对比郑剑波所举证据，最终确认工程造价如下：案涉场所内评估机构认定的，已完工且无争议的工程部分为装修装饰两笔301998.5元、261725元，合共563723.5元，餐厅室内配套设备、餐具等388920元，其他机器设备96455元；评估机构认定存在争议的费用为549110元。一审法院指令评估机构补充说明评估基准日、残值及其计算方法，其于2018年7月25日函复一审法院，称：评估基准日为勘验当日，即2017年9月20日；残值计算方法适用“平均年限折旧法”，具体计算方法为，按2015年11月1日至2017年9月20日计算，适用使用年限装修部分5年、其他设备3年，适用净残值5%；具体公式为月折旧率=（1-净残值）/使用年限/12个月，月折旧费=造价金额×月折旧率，已使用过的折旧费用=使用数量×月折旧费。综上，计得：装修装饰两笔301998.5元、261725元的折旧费分别未105196.14元、91167.54元，餐厅室内配套设备、餐具等388920元的折旧费为225789.67元，其他机器设备96455元的折旧费为55997.49元。从而计得残值为：1.装修装饰费残值为367359.82（301998.5元+261725元-105196.14元-91167.54元）；2.餐厅室内配套设备、餐具等残值为163130.33元（388920元-225789.67元）；3.其他机器设备残值为40457.51元（96455元-55997.49元）。在2017年9月20日现场勘验及评估过程中，一审法院主持郑剑波向高恒交还租赁场所钥匙，高恒不同意该日作为正式交换日。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.案涉的双方于2015年11月1日签订《物业租赁合同》是否生效；2.关于双方的各项诉讼请求是否应获支持。关于第一项诉讼请求。首先，因高恒与郑剑波租赁过程中书写地址与其他文书所记载的地址不一致。经现场勘验，反映高技酒店（高恒）所支配的地块范围较大，至少包含金岭北路南行过裕兴涌、过怡兴中桥再南行约一百米的道路东西两侧，以明确的建筑物为例，东侧地块范围至少含高技酒店本身，西侧地块范围至少含信宜市场（含案涉建筑物）。至于该区域在登记上属一整个地块、东西两个地块抑或多个地块？规范的地址是什么？高恒没有为此举证。若书写地址不规范时如何分辨地址的真实指向？目前证据难以清楚分辨。但是，关于广州12345政府服务热线向郑剑波的两项回复，是郑剑波有明确目的性、指向性地向广州市政府投诉，即郑剑波为了了解自身租赁物的详情而向国家机关投诉咨询，然后在广州市政府监督指导下相关单位经调查后作出的回复，因此在没有充分证据足以反驳的情形下，该两份回复的内容理应严谨、可信，应认定其回复所反映的地点即郑剑波承租地点。继而，根据广州12345政府服务热线向郑剑波的回复内容，可得知案涉场所为一楼为临时建筑，其二楼为未经审批擅自建设建筑物。据合同记载，表面上郑剑波向高恒承租有四个单元，分别为自编号餐B003、B005、B006及B008，但实际上郑剑波承租后已完成装修，该四个单元已打通构成一个整体，且并没有证据证实高恒在出租前或出租首月装修期内已明确告知郑剑波二楼属僭建而可能存在被强拆的风险，因此，根据《最高人民法院》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，高恒出租给郑剑波的租赁场所，部分属违章建筑，且该部分违章建筑与租赁物的整体不可分割，若强行分割则导致合同目的（即郑剑波租赁场所用于经营之目的）无法实现，据此，一审法院认定高恒与郑剑波2015年11月1日《物业租赁合同》无效。此外，一审法院认为依上述既已判定合同无效，故关于广州南沙区经济技术开发区建筑总公司发布公告回收地块责令租客清退的事宜是否指向同一地块，是否赋予双方合同解除权，则从法律逻辑上无须继续审查。关于第二项诉讼请求。第一项争议焦点为第二项争议焦点的处理前提，既已判定合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，高恒与郑剑波应遵循公平原则厘清双方的各项权利、义务。一审法院逐一处理如下：1.关于保证金57897元，合同自始无效，高恒应向郑剑波退还；2.关于2016年5月31日前的租金、水电费、管理费。合同虽被认定无效，但郑剑波在2016年4月与高恒已经发生纠纷并协商无果后，仍在2016年5月23日向高恒出具《承诺书》，说明郑剑波是经过了深思熟虑，自愿承诺承担2016年5月31日前的欠款，因此2016年5月31日前郑剑波仍应参照合同约定计付其所承诺的各项欠款，具体为：2016年1月至5月共5个月的使用费19300元（3860元/月×5个月）；2016年1月至4月水电开支35870元（14452元+11796元+9622元）；2015年11月至2016年4月管理费合共9936元（1656元×6个月）。此三项合共65106元；3.关于2016年6月1日至2016年9月30日的实际使用开支。根据《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，仍应参照原合共规定并按实际使用情况计算各项使用费开支。一审法院认为，2016年10月及往后已经没有实际产生水电费，故可推定郑剑波在2016年9月底已离场而不再使用案涉场所。故2016年6月1日至2016年9月30日郑剑波仍应按实际支出向高恒付款，具体为：2016年8月、9月共2个月使用费7720元（3860元/月×2个月）；2016年7月、9月水电费（此处按实际金额，不应再计算上浮20%）共16478.33元[（10824元+8950元）/1.2]；2016年8月、9月管理费合共3312元（1656元×2个月）。此项合共27510.33元。4.关于2016年10月1日至2017年9月20日共12个月。郑剑波虽离场，但鉴于其没有及时向高恒正式移交钥匙，直至一审法院主持现场勘验及评估之月将满12个月，虽高恒对一审法院组织移交钥匙、对于评估时作为移交时间不予确认，但一审法院根据公平原则认定评估时视为移交。郑剑波在离场后一年没有移交钥匙，虽没有实际占用场地，但因妨碍了高恒对场地的支配，妨碍了高恒对建筑物合法部分的再出租，故仍计算使用费。故根据公平原则，参考2015年7月31日高恒与广州市锦毅物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》约定的内容，计得使用费成本为21元/平方米/月（14175元/月×2/1350平方米）；关于合法部分，合法面积即一楼面积估算为275.7平方米（551.4平方米/2），一审法院酌情计得郑剑波应付高恒使用费为69476.4元（21元/平方米/月×275.7平方米×12个月）。5.关于郑剑波预付一年租金的80%，即2015年12月1日至2016年11月30日租金80%共185270元，应维持现状较为适宜。6.关于装修及其他设备。关于装修，依附于建筑物，郑剑波无法取回，根据公平原则，高恒就装修残值即367359.82元补偿郑剑波。而关于其他动产，郑剑波有权取回，但其至今怠于取回，高恒有权留置处置。最后，关于本案评估费，因郑剑波保管装修相关证据不周，导致须通过评估或鉴定核实其真实性，因此，相关评估费应由郑剑波自行负担。综上所述，案涉租赁合同应认定自始无效，其后，郑剑波应向高恒支付162092.73元（65106元+27510.33元+69476.4元），高恒应向郑剑波支付425256.82元（57897元+367359.82元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年10月30日作出如下判决：一、确认高恒（个体工商户广州市南沙区高技酒店经营者）与郑剑波（个体工商户广州市南沙区南沙湘之汇湘菜馆经营者）于2015年11月1日签订的《物业租赁合同》自始无效；二、确认郑剑波已在2017年9月20日向高恒交付广州市南沙区××路朝阳桥西海庭社区信宜市场（自编号：餐B003、B005、B006、B008）场地；三、郑剑波应在本判决发生法律效力之日起十日内向高恒支付使用费162092.73元；四、高恒应在本判决发生法律效力之日起十日内向郑剑波返还保证金57897元；五、高恒应在本判决发生法律效力之日起十日内向郑剑波补偿装修款367359.82元；第三至第五判项可抵消后执行；六、驳回高恒的其余诉讼请求；七、驳回郑剑波的其余诉讼请求。本诉受理费13082元，由高恒负担6541元、郑剑波负担6541元；反诉受理费19723元，由高恒负担10000元，郑剑波负担9723元。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人对以下事实无异议：1.2016年5月31日前的使用费、水电费、管理费的计算数额为65106元；2.2016年6月1日至2016年9月30日未缴的使用费、水电费、管理费的计算数额为27510.33元。郑剑波称其于2016年8月4日在案涉商铺门口以张贴公告的方式告知高恒其拟于2016年8月30日撤场，后来其持续到2016年9月30日才撤场，当时抱着与高恒继续沟通的心态，如果高恒手续齐全的话，其可能继续经营，所以没有腾空案涉商铺。郑剑波确认高恒没有阻扰其腾空案涉商铺的情形。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：案涉《物业租赁合同》的效力以及相应的法律责任的承担。关于合同效力问题。至今为止，高恒、郑剑波均无提供案涉商铺取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，亦无证据证明案涉商铺属于经批准建设的临时建筑或租赁期限在经主管部门批准的使用期限内的临时建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，案涉租赁双方于2015年11月1日签订的《物业租赁合同》应属无效，高恒关于该合同应为合法有效合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。高恒将未经合法报建或未经合法批准使用的建筑物出租给郑剑波，郑剑波在承租前未对租赁物的合法性予以核查，未尽审慎义务，故案涉2015年11月1日签订的《物业租赁合同》无效，高恒、郑剑波负有同等的过错。关于2015年11月1日签订的《物业租赁合同》被确认无效后的法律责任的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院判令高恒返还保证金57897元给郑剑波，符合上述法律规定，本院予以维持。高恒关于不应返还保证金给郑剑波的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其它部分仍然有效”，一审法院驳回高恒要求郑剑波按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，并无不当，本院予以认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。郑剑波自认在案涉商铺经营至2016年9月30日撤场，一审法院判令郑剑波向高恒支付2016年9月30日之前欠缴的使用费、管理费以及水电费共计92616.33元（65106元+27510.33元）并无不当，本院予以维持。关于2016年10月1日起的使用费的计付问题。郑剑波于2016年9月30日已经撤场，但在撤场时并未腾空自有物品，郑剑波并无证据证明高恒阻扰其取回自有物品，妨碍了高恒对场地的支配，郑剑波对此有过错。高恒在郑剑波多次欠租以及单方撤场后，理应及时采取适当措施收回场地避免损失的扩大，高恒未及时收回场地，对于场地的空置损失亦负有过错。一审法院于2017年9月20日组织双方当事人移交钥匙、移交场地，高恒仍以郑剑波未腾空案涉商铺为由拒绝交接，由此导致的空置损失系因高恒未采取适当措施所致的扩大损失部分，高恒不得就该部分扩大损失要求赔偿。2016年10月1日起至2017年9月20日期间的空置损失参照合同约定租金标准计算共计243810.7元｛其中2016年10月、11月的使用费为38598元（19299元/月×2月=38598元），2016年12月1日至2017年9月20日的使用费为205212.7元[19299元/月×（1+10%）×9个月+19299元/月×（1+10%）×20天÷30天=205212.7元]｝。根据双方的过错责任，本院认为2016年10月1日起至2017年9月20日期间的空置损失由高恒、郑剑波各负担一半，扣减郑剑波已预付2016年10月、11月80%使用费30878.4元，即郑剑波仍需支付该期间的使用费91026.95元（243810.7元÷2-30878.4元=91026.95元）给高恒。一审法院关于该期间的使用费计算方式不当，二审予以纠正。一审法院驳回高恒要求郑剑波支付2016年9月30日之后的使用费并无不当，本院予以认可。关于郑剑波预付的2015年12月1日至2016年11月30日租金的80%共计185270元应否退还的问题。如前所述，郑剑波实际使用案涉商铺至2016年9月30日，2016年10月、11月的空置损失在计算郑剑波应承担的部分中已经扣减其预缴的部分，本院对郑剑波要求高恒返还该预付的185270元的主张不予采纳。综上，郑剑波应向高恒支付的使用费应为183643.28元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。因2015年11月1日签订的案涉《物业租赁合同》无效，高恒与郑剑波约定的租赁期限也属无效，本院对高恒关于应以租赁期限分摊装饰装修费用的主张不予采纳。如前所述，高恒、郑剑波对于合同无效均有过错，故对于已形成附合的装饰装修损失应由郑剑波、高恒各承担一半，即各承担183679.91元。一审法院判令该部分损失全部由高恒承担欠妥，二审予以纠正。郑剑波无充分证据证明餐厅室内配套设备、餐具、其它机器设备等与案涉租赁物已形成附合，其要求高恒赔偿餐厅室内配套设备、餐具、其它机器设备的损失依据不足，本院不予支持。综上所述，一审法院对于空置损失以及装饰装修损失处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初151号民事判决第一项、第二项、第四项、第七项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初151号民事判决第六项；三、变更广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初151号民事判决第三项为：郑剑波于本判决送达之日起十日内向高恒支付使用费183643.28元；四、变更广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初151号民事判决第五项为：高恒应于本判决送达之日起十日内向郑剑波补偿装修款183679.91元；五、驳回高恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13082元，由高恒负担10494元，由郑剑波负担2588元；一审反诉受理费19723元，由高恒负担2582元，由郑剑波负担17141元；一审评估费19178元，由高恒负担9589元，由郑剑波负担9589元。二审受理费26513元，由高恒负担11143元，由郑剑波负担15370元。本判决为终审判决。审判长 李  审判长 李静审判员 张怡审判员 余盾二〇一九年四月十一日书记员 贾妍胡秀红