福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初926号 原告：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被告：吴剑山，男，1980年11月23日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：李沛杭，福建百中律师事务所执业律师。 原告昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）与被告吴剑山因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昆仑物业公司的委托诉讼代理人李国锋、被告吴剑山的委托诉讼代理人李沛杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆仑物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴剑山偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费9380元以及该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由吴剑山承担。事实和理由：昆仑物业公司自2011年起为莆田市荔城区xxxx小区业主提供物业管理服务，物业服务费收费标准为1.35元/㎡。吴剑山为莆田市荔城区xxx的业主，面积为128.67平方米，按照约定吴剑山每个月应向昆仑物业公司支付物业费173.7元，每半年预先缴纳该半年周期的物业管理服务费，如果不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按应交物业管理费每天千分之三交纳违约滞纳金（即逾期违约金）。之前双方均按照合同约定履行，但吴剑山自2013年2月起至2017年7月没有支付物业费，已经拖欠54个月的物业费。昆仑物业公司每年1月和7月左右通过电话、短信等方式向吴剑山催缴，并送达付费通知单催缴，但吴剑山至今拒不支付拖欠的物业费。 吴剑山辩称，1.2013年度物业费的诉讼时效于2015年12月31日届满，2014年度的物业费诉讼时效于2016年12月31日届满。昆仑物业公司在2018年10月23日才向法院提起诉讼，2013年、2014年两年的诉讼时效已超过。2.合同中关于滞纳金的条款因违反法律规定而无效，昆仑物业公司的主张于法无据。物业合同中没有任何关于按月利率0.5%计算利息损失的约定，昆仑物业公司的利息主张于约无据。3.吴剑山的房屋至今未入住，物业费应按全额的70%收取。根据《住宅物业服务收费管理实施办法》的相关规定，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用则由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用。4.昆仑物业公司应退未退的装修押金1000元、水电周转金300元，应与物业费抵扣。昆仑物业公司因擅自扩大收费范围，已被工商部门处罚，该处罚后经莆田市人民政府复议维持。 昆仑物业公司、吴剑山围绕诉讼请求依法提交了证据。对昆仑物业公司提供的、吴剑山持有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.承诺书1份、房屋登记簿1份、《前期物业服务合同》2份、《前期物业服务合同解除协议》1份，经与原件核对无误，本院予以确认； 2.《付费通知单》3份、现场照片1份，因照片无法体现拍摄时间，无法形成完整有效的证据链，且吴剑山对该组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，故本院不予确认。 对吴剑山提供的、昆仑物业公司持有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.（2018）闽0304民初898号《民事判决书》复印件1份，因与本案无直接关联性，故不予确认； 2.历月电费明细1份，因无其他证据佐证，无法证明吴剑山所主张的待证对象，且昆仑物业公司对其关联性提出异议，故本院不予确认； 3.收款收据2份，经与原件核对无误，予以确认。 根据昆仑物业公司、吴剑山陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月15日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区xxx小区（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2009年12月30日起至2012年12月30日止。 2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常维护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险管理责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收费）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收费）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 另查明，吴剑山于2010年7月8日向莆田市华港房地产开发有限公司购买坐落于莆田市荔城区（位于“xx”小区内），所有权于2015年12月14日转移登记在吴剑山名下，建筑面积为128.63㎡。2012年1月29日，吴剑山在《承诺书》签名，确认接受昆仑物业公司对“xx”小区的前期物业管理服务，并按时支付一切有关费用。自2013年2月起至2017年7月止，吴剑山未向昆仑物业公司支付物业费计1.35元／月／㎡×128.63㎡×54个月＝9377元。 再查明，昆仑物业公司已收取吴剑山水电周转金300元、装修押金1000元。2018年10月23日，昆仑物业公司向本院申请对本案进行诉前调解。因吴剑山未向昆仑物业公司支付物业服务费等，致讼。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“xx”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。吴剑山逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求吴剑山支付其拖欠的自2013年2月起至2017年7月止的物业服务费9380元，但吴剑山提出2013年、2014年的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩意见，经核算：截止民法总则施行之日即2017年10月1日，涉案商品房2014年12月31日前的物业服务费的诉讼时效期间已满2年，又因各期物业费的履行期限届满后均为独立债务，并非同一笔债务，故根据相关法律规定，吴剑山应向昆仑物业公司支付自2015年1月起至2017年7月止的物业费计1.35元/月/㎡×128.63㎡×31个月=5383元。昆仑物业公司陈述称每年1月和7月通过电话、短信向吴剑山催缴并送达付费通知单催缴，吴剑山辩称房屋至今未入住、物业费应按全额的70%收取，但均未提供有效证据证实，应承担举证不能的法律后果，故对上列陈述及辩解意见本院不予采纳。因自2017年8月1日起昆仑物业公司即未在“xx”小区从事物业管理服务，故昆仑物业公司无权继续占有水电周转金、装修押金。因此，吴剑山主张昆仑物业公司退还水电周转金300元、装修押金1000元，符合法律规定，本院予以支持，上述费用可在吴剑山应支付的物业服务费中予以扣减。故吴剑山尚应支付昆仑物业公司物业服务费5383元-水电周转金300元-装修押金1000元=4083元。昆仑物业公司要求吴剑山支付逾期缴费资金占用利息损失，因拖欠物业费有违诚信原则且导致利息损失产生，故该主张符合法律规定；但昆仑物业公司主张利息损失的计算期限及按月利率0.5%的计算标准偏高，因其在物业管理服务过程中与业主沟通方面存在欠缺，故本院酌情将该损失的计算标准调整为：吴剑山应向昆仑物业公司支付以尚应交纳的物业服务费4083元为基数自起诉之日即2019年1月22日起至还清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴剑山应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区自2015年1月起至2017年7月止的物业服务费5383元，扣除昆仑（莆田）物业管理有限公司应退还给吴剑山的水电周转金300元及装修押金1000元，尚应支付物业服务费4083元； 二、吴剑山应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费4083元为基数自2019年1月22日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息； 三、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴剑山负担11元，由昆仑（莆田）物业管理有限公司负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇一九年四月十六日 法官助理 林 锐 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。