福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初954号 原告：吴军和男，1980年7月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邹发寿、熊微，福建知茂律师事务所律师。 被告：何庆榕女，1959年10月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。 第三人：福州市仓山区海府麦田房产中介所，住所地:福州市仓山区对湖街道首山路50号滨海嘉年华E区2#楼1层09店。 经营者：张力军。 委托诉讼代理人：徐国栋、徐聪龙，中介所雇员。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地:福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：吴亚娟、池建伟，福建名仕律师事务所律师。 第三人：林葆定男，1954年7月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。 原告吴军和与被告何庆榕及第三人福州市仓山区海府麦田房产中介所（以下简称海府麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）、林葆定房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴军的委托诉讼代理人邹发寿、熊微,被告何庆榕的委托诉讼代理人吴飞,第三人海府麦田中介所的委托诉讼代理人徐国栋,第三人金诚丰公司的委托诉讼代理人吴亚娟,第三人林葆定的委托诉讼代理人吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年8月26日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金450000元；3.被告承担原告因本案支出的律师代理费18000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月26日，经第三人海府麦田中介所居间服务，金诚丰公司作为交易服务方，原告与被告何庆榕授权确认的代理人（即第三人林葆定）就被告名下位于福州市仓山区聚龙明珠Ａ区聚宝阁×Ｅ单元的房产签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《交易服务合同》。订立合同过程中，第三人林葆定现场向原告出示了身份证、该房产的产权证、《产权人及共有权人未到场声明》，并保证涉案房产不存在权属争议及被封、冻结等限制房地产交易的情形。按照《房屋买卖合同》约定，涉案房产的交易价格为4500000元，该价格包括房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具。第二条承诺与保证第（一）款约定：甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。第九条违约责任第（一）款约定：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金450000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，原告按照约定向第三人金诚丰公司支付购房保证金225000元，并办理了首付款1768000元资金冻结手续，但在办理该房屋交易手续过程中，经福州房地产档案馆查询，该房屋存在查封冻结的情况，致使交易手续无法办理，金诚丰公司分别于2017年8月30日、10月17日将前述情况通过《告知函》的方式告知原告。2017年10月17日、11月6日，金诚丰公司应原告要求，两次向被告送达《履约通知函》，要求被告立即办理讼争房屋的解冻手续，被告拒绝履行该合同义务，无奈，原告于2017年12月20日向被告送达《解除合同函》，通知解除《房屋买卖合同》及相关合同文件并保留追究被告违约责任的权利。 被告何庆榕辩称，被告因不知房产被仓山区人民法院查封而签约，但在发现交易房产被查封后即采取措施解除了查封，违约的事实已经不存在。解除查封后，约有一个月的时间，原告吴军和因自身原因，未及时付款完成交易，原告吴军和对此应当承担责任。在解除查封后交易期间，房产又被查封，是被告不可预见的，因而是没有过错的，不构成违约。本案在被告可以做到解除查封，原告签订合同的目的可以实现的情况下，原告不愿继续履行合同，要求解除合同，是不符合《合同法》第九十四条解除合同的规定，是不能解除的，应当继续履行。 第三人海府麦田中介所述称，双方签订的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》为双方真实意思表示，为有效合同，各方应该按照合同约定履行义务，第三人作为居间服务方，依照《居间服务合同》约定提供居间服务，至《房屋买卖合同》成立时结束，本案系原被告双方在履行《房屋买卖合同》中所产生的纠纷，与第三人无关。 第三人金诚丰公司述称，金诚丰公司为原被告双方提供交易服务，已经履行了合同约定的相关义务，本案系原被告双方在履行过程中产生的纠纷，与交易服务人无关，在合同履行过程中，交易服务人积极督促双方办理相应手续，及时通知办理交易流程，后因被告房屋处于被冻结状态，交易无法继续，请求法院依法判决。 第三人林葆定的意见与被告何庆榕相同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告何庆榕对原告吴军和提交的房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、收款收据、首付款冻结凭证、不动产抵押查封状况、委托代理合同、律师费发票、查询单真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告吴军和提交了告知函原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。原告吴军和提交的履约通知函、解除合同函无法证明已送达给被告何庆榕。2.原告吴军和对被告何庆榕及第三人林葆定提交的申请书、不动产抵押查封状况、民事裁定书、协助执行通知书真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。执行异议书、变更保全标的物申请书系何庆榕及林葆定单方制作，本院不予认定。房地产估价报告与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 林葆定与何庆榕系夫妻关系，2017年8月26日，林葆定以何庆榕代理人的身份与吴军和签订《房屋买卖合同》，何庆榕将坐落于仓山区观井路139号聚龙明珠A区聚宝阁×E单元房屋以4500000元出售给吴军和。合同第二条第（一）项约定：“何庆榕保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”。第八条第（二）项约定：“吴军和应在合同签订后五日内支付购房保证金225000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管”。第九条第（一）项约定：“房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金450000元”；第（三）项约定：“交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）”。当日，林葆定以何庆榕代理人的身份与吴军和及海府麦田中介所签订《居间服务合同》、《“七星”服务保障协议》，约定由海府麦田中介所提供居间服务。林葆定以何庆榕代理人的身份与吴军和及金诚丰公司签订《交易服务合同》，约定由金诚丰公司提供房屋交易服务。同日，林葆定出具《产权人及共有人未到场声明》，声明其代表产权人何庆榕的真实意愿与吴军和就买卖仓山区观井路139号聚龙明珠A区聚宝阁×E单元房屋签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。林葆定保证代理行为已取得产权人口头授权，另保证产权人在合同签订后二十日内向交易服务方提供产权人委托林葆定签订合同的授权确认函或委托林葆定出售该房屋的公证委托书。2017年8月30日，金诚丰公司书面告知吴军和，金诚丰公司工作人员在2017年8月28日办理交易流程的过程中发现讼争房屋处于被冻结状态，其司已多次电话催促何庆榕解除房屋的冻结状态，并于2017年8月30日书面催促，但房屋至今仍处于冻结状态。2017年9月9日，何庆榕出具《授权确认函》，确认林葆定代理其与吴军和就买卖仓山区观井路139号聚龙明珠A区聚宝阁×E单元房屋的代理行为系经何庆榕授权。2017年8月31日，吴军和向金诚丰公司支付购房保证金225000元。2017年10月12日，吴军和在工商银行存入购房首付款1768000元。2017年10月17日，金诚丰公司书面告知吴军和，金诚丰公司工作人员在2017年10月17日办理交易流程的过程中发现讼争房屋处于被冻结状态，其司已多次电话催促何庆榕解除房屋的冻结状态，并于2017年10月17日书面催促，但房屋至今仍处于冻结状态。另查明，因何庆榕存在他案纠纷导致讼争房屋于2015年9月2日被本院司法查封，2017年9月11日讼争房屋已未被查封，2017年9月29日讼争房屋被福州市中级人民法院司法查封。再查，吴军和委托福建知茂律师事务所律师代理诉讼，并支付律师代理费18000元。 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。林葆定作为何庆榕代理人与吴军和签订的《房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，何庆榕与吴军和均应按照合同的约定履行合同义务。根据合同约定，何庆榕保证讼争房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，但因何庆榕存在他案纠纷导致讼争房屋被司法查封，导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，现吴军和诉请解除《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。何庆榕辩称讼争房屋解除查封后约有一个月的时间，吴军和因资金问题一直推拖说要卖旧房筹款或以贷款方式支付，而无法及时付款完成交易，致使在交易未完成期间房屋被福州市中级人民法院查封，然何庆榕未提交证据佐证，故本院对何庆榕的抗辩不予采信。根据合同约定，任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金450000元及因主张该违约责任所产生的律师代理费，故吴军和诉请何庆榕支付违约金450000元及律师费18000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除第三人林葆定代被告何庆榕与原告吴军和于2017年8月26日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告何庆榕于本判决生效之日起十日内向原告吴军和支付违约金450000元及律师代理费18000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42800元，由被告何庆榕负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年四月十五日 书记员  庄 源 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2．《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”