济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初680号原告（反诉被告）：王桂英，女，1977年8月17日出生，汉族，无业，住山东省济阳县。原告（反诉被告）：鲁凯，男，1978年8月11日出生，汉族，无业，住山东省济阳县。以上两原告共同委托诉讼代理人：禚琳，山东科润律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：王蕊，山东科润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王玉燕，女，1963年8月21日出生，汉族，山东省京剧院主任舞台技师,住济南市。被告（反诉原告）：房泽河，男，1963年11月15日出生，汉族，无业，住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘高峰，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：姚明莉，北京市邦盛（济南）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王桂英、鲁凯与被告（反诉原告）王玉燕、房泽河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王桂英、鲁凯的共同委托诉讼代理人禚琳，被告（反诉原告）王玉燕、房泽河的共同委托诉讼代理人刘高峰、姚明莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王桂英、鲁凯向本院提出诉讼请求：1、判令王玉燕、房泽河承担缔约过失责任，赔偿王桂英、鲁凯可得利益损失暂定500000元，以实际鉴定结果为准；2、判令王玉燕、房泽河返还王桂英、鲁凯支付的房屋装修款暂定100000元，以实际鉴定结果为准；3、判令王玉燕、房泽河承担王桂英、鲁凯因诉讼产生的财产损失，即律师代理费10000元；4、本案诉讼费、鉴定费由王玉燕、房泽河承担。事实与理由：2010年4月8日，王桂英、鲁凯（买方）与王玉燕、房泽河（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，后经法院认定该房屋买卖合同无效，王玉燕、房泽河返还王桂英、鲁凯支付的500000元购房款，王桂英、鲁凯退还涉案房屋。因在双方的房屋买卖合同关系中，王玉燕、房泽河违背诚实信用原则，造成王桂英、鲁凯损失，包括信赖利益损失，即房屋升值所获得的利益，以及支出的房屋装修费用、律师代理费等损失，王玉燕、房泽河应承担缔约过失责任，赔偿王桂英、鲁凯的损失。庭审中，王桂英、鲁凯申请撤回第2项诉讼请求，保留另案起诉的权利。王玉燕、房泽河辩称，1、王桂英、鲁凯的第1项诉讼请求无事实和法律依据，王桂英、鲁凯的可得利益损失已经在（2018）鲁0191民初213号案件中作出了处理，涉及一事不再理，应当驳回其该项诉讼请求。2、王桂英、鲁凯主张的第2项诉讼请求，双方已经协议约定并且已履行。3、王桂英、鲁凯主张的第3项诉讼请求亦无事实和法律依据。王玉燕、房泽河向本院提出反诉：1、判令王桂英、鲁凯支付违约金272734元（以未支付余款196000元为基数，按日利率万分之五，计算自2011年1月1日至2018年8月15日期间的违约金）；2、判令王桂英、鲁凯支付涉案房屋及车库占用使用费300000元（具体以鉴定结论为准，以对应时期的房租及车库租金为标准，分别计算反诉被告占有涉案房屋及车库期间即2010年4月8日起至实际返还之日止）；3、判令王桂英、鲁凯承担王玉燕、房泽河因诉讼产生的财产损失，即律师代理费5000元；4、本案全部诉讼费用和鉴定费由王桂英、鲁凯承担。事实与理由：2010年4月8日，王玉燕、房泽河与王桂英、鲁凯签订《房屋买卖合同》，合同约定了付款方式及期限，并约定了违约责任，但王桂英、鲁凯未按照约定支付剩余购房款，应支付逾期付款违约金。且涉案房屋买卖合同已经济南市中级人民院作出的（2018）鲁01民终4918号民事判决书认定无效，王玉燕、房泽河亦将500000元购房款返还给了王桂英、鲁凯，虽王桂英、鲁凯已经涉案房屋及车库予以返还，但并未支付占用使用费，故王玉燕、房泽河提起反诉。王桂英、鲁凯对反诉的辩称，1、王玉燕、房泽河的第1项反诉请求无事实和法律依据，合同既已被认定无效，就不存在违约责任。且系因王玉燕、房泽河不配合办理涉案房屋使用人更名，王桂英、鲁凯才未支付剩余购房款196000元。2、关于第2项反诉请求，王玉燕、房泽河当初向王桂英、鲁凯交付涉案房屋时，包括了涉案房屋的使用权属，且王桂英、鲁凯已经支付了购房款，即合法享有涉案房屋的使用权，王玉燕、房泽河主张涉案房屋占用使用费无事实和法律依据。3、因王玉燕、房泽河违反诚实信用原则，应承担缔约过失责任，故王玉燕、房泽河的损失，不应由王桂英、鲁凯承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王桂英、鲁凯提交：1、《房屋买卖合同》一份，用以证明王玉燕、房泽河违反诚实信用原则，在签订合同并交付房屋八年后起诉至法院要求确认合同无效，故应承担合同被确认无效后给王桂英、鲁凯造成的信赖利益损失。王玉燕、房泽河对合同的真实性无异议，但主张系因王桂英、鲁凯未依约足额支付购房款，剩余196000元未支付，王桂英、鲁凯应承担违约责任。2、《委托代理合同》及律师费发票各一份，用以证明王桂英、鲁凯为本案诉讼支出律师代理费10000元。王玉燕、房泽河对该证据的真实性无异议，但主张不同意支付。经审查，对上述证据的真实性，本院予以确认。王玉燕、房泽河提交：1、《协议书》及《指定函》一份，用以证明王桂英、鲁凯指定案外人马宏祥与王玉燕、房泽河处理涉案房屋、购房款的返还及交接事宜，双方纠纷已全部处理完毕，包括王桂英、鲁凯主张的涉案房屋装修费用，亦已处理完毕。王桂英、鲁凯对该证据的真实性无异议，但主张上述证据仅系房屋交接、购房款返还的约定，王桂英、鲁凯并未放弃向王玉燕、房泽河主张缔约过失责任，双方的纠纷并未处理完毕。2、《委托代理合同》及律师费发票各一份，用以证明王玉燕、房泽河为本案诉讼支出律师代理费5000元。王桂英、鲁凯对该证据的真实性无异议，但主张不应承担。经审查，对上述证据的真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月8日，王桂英、鲁凯与王玉燕、房泽河签订《房屋买卖合同》一份，涉案房屋座落于牛旺庄15号楼（现为20号楼）3单元601，建筑面积156.19平方米，总价款为696000元。王桂英、鲁凯支付了500000元购房款，剩余196000元未支付。涉案房屋系旧村改造房，无相应的建设审批手续。另，2018年2月22日，王玉燕、房泽河向本院提起诉讼，主张确认与王桂英、鲁凯于2010年4月8日签订的《房屋买卖合同》无效。2018年5月18日，本院作出（2018）鲁0191民初213号民事判决书，判决：一、原告王玉燕、房泽河与被告王桂英、鲁凯于2010年4月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告王桂英、鲁凯于本判决生效之日起三十日内返还原告王玉燕、房泽河位于济南高新区牛旺小区20号楼3单元601室房屋及车库；三、原告王玉燕、房泽河于本判决生效之日起十五日内返还被告王桂英、鲁凯购房款500000元。后王桂英、鲁凯不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉。2018年8月15日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终4918号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，2018年9月7日，王桂英、鲁凯将涉案房屋返还给了王玉燕、房泽河。2018年9月27日，王玉燕、房泽河将购房款500000元返还给了王桂英、鲁凯，双方就（2018）鲁0191民初213号民事判决书的判项各自已履行完毕。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，案涉《房屋买卖合同》已经法院生效判决确认无效。本案所涉房屋系旧村改造房而非商品房，且王桂英、鲁凯亦非案涉房屋所在的村集体经济组织成员，王桂英、鲁凯对此亦知情，但仍然自愿购买，本身存在过错。且合同无效后，当事人所应赔偿的损失限于信赖利益损失，即用于缔约的合理费用、准备履约所支出的合理费用的直接损失，并不包括在合同有效情形下通过履行合同所获得的利益，故王桂英、鲁凯主张王玉燕、房泽河因缔约过失赔偿涉案房屋增值的损失及律师费损失无事实和法律依据，本院不予支持。经本院释明后，王桂英、鲁凯对涉案房屋及车库于返还之日即2018年9月27日的市场价值依然坚持申请鉴定，但鉴于本院不支持其上述主张，故对于其鉴定申请，本院亦不予准许。关于王玉燕、房泽河主张的违约金、涉案房屋及车库的占用使用费、律师费的反诉请求，因王玉燕、房泽河明知涉案房屋不能出售给本村集体经济组织成员之外的主体，依然与王桂英、鲁凯进行房屋买卖，亦存在过错，且其反诉请求并不属于信赖利益损失的范畴，故本院亦不予支持。且同样经本院释明后，王玉燕、房泽河依然坚持申请对涉案房屋及车库的占用使用费进行司法鉴定，考虑到本院未支持其诉讼请求，对其鉴定申请，本院亦不予受理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告王桂英、鲁凯的诉讼请求。二、驳回反诉原告王玉燕、房泽河的反诉请求。案件受理费8900元，由原告王桂英、鲁凯负担。反诉案件受理费4789元，由反诉原告王玉燕、房泽河负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一九年四月二十九日书记员  姚 文