浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初2403号 原告：金华市华源印象城小区业主委员会，住所地金华市婺城区八一南街1159号。 负责人：钟学文，主任。 委托代理人：黄艳定，浙江康济律师事务所律师。 委托代理人：张金丽（系小区业主委员会副主任），女，1969年2月7日出生，汉族，住金华市。 被告：金华新黄浦物业管理有限公司，住所地金华市婺城区八一北街567号A幢五楼501室。 法定代表人：徐伟，总经理。 委托代理人：倪玉斌，浙江泽邦律师事务所律师。 委托代理人：吴宇哲，浙江泽邦律师事务所律师。 原告金华市华源印象城小区业主委员会为与被告金华新黄浦物业管理有限公司占有保护纠纷一案，于2018年2月27日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员周高华适用简易程序独任审理。后因案情疑难复杂，本院于同年5月17日将本案转为普通程序，并由审判员罗华、审判员周高华、人民陪审员朱惠萍组成合议庭，对本案进行审理。本院于2018年3月23日、8月23日对本案分别公开开庭进行了审理。原告负责人钟学文及其委托代理人张金丽、黄艳定，被告委托代理人倪玉斌、吴宇哲到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告诉称：被告系原告所在小区开发企业选聘任的前期物业服务公司，2014年起进入该小区进行物业管理和服务。原告小区第一届业主委员会于2017年2月24日成立，任期3年。后，原告小区经招投标方式公开选聘新物业服务公司，最终确定浙江当代物业服务有限公司（原金华当代物业管理有限公司）为小区物业服务公司，并签订《华源印象城物业服务合同》及《补充协议》，按约定新物业公司于2017年8月1日开始在原告小区服务。新物业合同生效后，被告应依法退出原告小区并办理移交手续。但实际上，被告一直拖延交接。同时在新老物业交接时,原告发现被告移交的资料不全，资金结算不清，手续不到位，小区绿化系统、消防系统、供水系统、电梯等设备大部分无法正常使用。原告也多次找被告负责人要求移交、修缮恢复设备及退还业主相关费用，被告承认管理期间服务不到位的事实，但只移交部分资料并拒不退出原告小区和修缮恢复设备及退还业主相关费用。根据《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。被告应退出原告小区，并向原告办理移交手续。现被告的行为不仅影响了原告小区居民的正常生活，也影响了小区物业的正常管理与运行。为此，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告立即撤出金华市华源印象城小区并向原告移交物业服务用房和相关公共设施及相关物业管理资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、水泵等共用设施设备档案及运行、维修、养护记录；小区水箱清洗记录及水箱检测报告等资料；物业管理所必需的其他资料）；二、被告恢复、修缮小区内被破坏的消防设施、设备或承担修理费用600000元；三、被告承担诉讼费。 被告答辩称：原告第一项诉请所含资料均已实际移交，不存在继续移交。物业管理资料已经移交给当代物业管理公司。第二项诉请不成立，被告在物业服务期间，开发商金华华源置业有限公司移交的原告小区设施设备本身存在不完善，多次向开发商提出对设施设备进行修缮。金华华源置业有限公司作为破产管理人，也认可小区的消防设施设备由他们负责完善及修复。原告小区商业和住宅是两个不同区块，功能也不相同，被告是小区前期的物业公司，从2014年12月份起商业物业并非由被告负责，而是由金华市中兴商贸有限公司管理。被告在2017年7月31日退出住宅物业管理，实际上也退出了整个该小区的物业管理。 针对被告的答辩意见，原告补充说明称：到目前为止，原告并未收到浙江当代物业服务有限公司关于被告所称的相关设施和材料。在移交清单中消防设施有清单，有浙江当代物业服务有限公司、被告和业委会，清单中有被告签字，并没有提及由破产管理人负责，到目前为止也没有破产管理人前来处理，被告在物业服务期间造成设施毁损应当由其承担该设施的修复。从整个华源印象城小区红线图来看，并不是像被告所称分成两个区块，商业和住宅一体化，功能不同，所有配套设施都不能区分开。到目前为止商业部分物业一直都是由被告管理，金华市中兴商贸有限公司只是对小区商业部分专有内部的管理，而不是对小区公共部分的管理，商业部分管理由小区物业统一管理，到目前为止被告未实际退出小区。 本案经审理，本院认定本案事实如下： 2014年4月20日，案外人金华市华源置业有限公司（系原告小区开发商)与被告签订前期物业管理服务合同，将原告所在小区（包括商、住)的前期物业管理服务委托给被告进行，管理期限自房屋出售之日起至原告与选定的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。后，被告进入原告所在小区（包括商、住)提供物业管理服务。 2017年2月24日，原告小区业主委员会成立，并于2017年4月6日在金华市经济技术开发区管委会建设局进行备案登记，该届业委员会任期3年。 2017年5月22日，原告向被告发送《关于更换印象城小区物业及相关交接事宜的函》，称：原告所在小区住宅及商业的物业费统一交到2017年7月31日，新物业确定后即进场组织交接，2017年8月1日正式接管；之后的住宅及商业的物业费（含大润发超市的物业费），均交由新招的物业公司；室外幕墙广告、电梯内广告、夜市广场等收益，归小区全体业主；一切归全体业主的公共用房及物业用房，原告将依法依规收回；相关资料及图纸等。5月24日，被告回函称：对于住宅的物业移交按有关规定和程序进行，被告将积极配合；商业部分产权属金华市华源职（置)业有限公司和三联控股集团有限公司所有，不在移交范围之内。 2017年6月30日，原告与浙江当代物业管理费有限公司（原金华市当代物业管理有限公司）签订《华源印象城物业服务合同》，约定将原告所在小区的高层、商铺、商业的物业服务委托给浙江当代物业服务有限公司，合同期限自2017年8月1日至2020年7月31日止。同年11月29日，双方签订《华源印象城物业服务补充协议》，双方约定物业服务的管理区域：印象城小区所辖面积119058.02平方米，其中不动产登记面积约75613.53平方米，地下停车场、园区中央、附着物及外围等约43444.49平方米；收取物业管理费的面积为①住宅业主不动产证、外铺业主不动产证、内铺业主不动产证合计面积约42599.38平方米②被抵押的不动产证合计面积约12224.15平方米，即被抵押给中国华融资产管理有限公司江西分公司的电影院、健身房、美食商场等不动产证登记面积③负3层约17123.08平方米的业主停车场。该补充协议约定物业服务时间、权利义务及收费标准等与《华源印象城物业服务合同》一致，法律效力相同。 2017年7月31日，被告和原告、浙江当代物业服务有限公司办理了小区住宅部分的物业移交相关手续。之后，被告撤出了小区的住宅部分的物业管理。被告至今仍通过金华市中兴商贸有限公司对原告小区的商业部分区域进行管理服务。 2017年8月21日，原告向金华市华源置业有限公司资产管理人发送《关于印象城物业问题的报告》，要求被告移交小区商业部分的物业，小区由一个物业公司即浙江当代物业服务有限公司管理。12月27日，原告向金华市华源置业有限公司资产管理人发送《关于要求解决小区存在问题的报告》，要求小区由一个物业公司管理。12月29日，原告向金华市华源置业有限公司资产管理人发送《要求召开债委会工作会议》，要求召开会议解决小区存在的小区业主利益受侵害及小区安全存在严重隐患的问题。2018年1月3日，原告向金华市华源置业有限公司资产管理人及三江街道、三路口社区发送《告知函》，要求被告办理各种移交手续及退出该小区的商业部分的管理。2018年1月26日，原告代表、金华市华源置业有限公司员工及管理人浙江泽鉴律师事务所、浙江中健会计师事务所，中国华融资产管理有限公司江西省分公司代表在金华世贸大饭店副楼三楼管理人办公室召开会议，达成《金华华源置业有限公司债权人委员会第二次会议会议纪要》，该纪要载明以下事项：债委会及管理人同意由业委会关于统一物业的要求，管理人尊重业主委员会和业主大会的合法决议，具体由业主委员会依法实施，同时应保证商业物业的正常经营等等。次日，原告将根据上述纪要内容，通过发送《关于落实债委会会议精神的报告》文件至金华市华源置业有限公司资产管理人、金华市开发区建设局、三江街道及三路口社区等相关部门，该报告称浙江当代物业服务有限公司系原告小区唯一的物业管理单位，从2月1日起由该物业公司全部负责小区的一切物业活动，包括所有商业等等。 另查明，根据华源印象城规划与建筑设计方案及本案合议庭人员现场察看的情况来看，原告所在小区分为住宅与商业两部分，住宅出入口与商业出入口分别设置。从华源印象城的房屋建筑面积测绘报告所载明的内容来看，该小区坐落于金华市，系高层建筑，地上30层，地下3层。地上部分主要分为住宅用房与商业用房，其中住宅用房面积为37091.45平方米，商业用房面积为23739.44平方米。地下部分主要为：地下室，面积为30364.21平方米；地下商业，面积为18339.36平方米；以及地下人防与地下夹层。 次查明，金华市华源置业有限公司享有该小区地上商业及电影院、地下车库等房地产产权，建设面积为51129.92平方米，其委托金华市中兴商贸有限公司对上述房地产进行统一的商业管理（包括但不限于物业管理、对外商谈租赁合作事宜及相关合同签订)，期限自2015年1月1日至2024年12月31日。三联控股集团有限公司拥有该小区01室（商业，面积为3489.81平方米)及-102室（储藏间，面积3218.18平方米)。另有小区近50户商铺业主委托金华市华源置业拥有限公司或金华市中兴商贸有限公司对其商铺进行经营管理（包括物业服务)。 再查明，金华市中兴商贸有限公司于2015年9月10向浙江省金华市中级人民法院申请对其公司破产重整，该院于同年9月22日作出（2015）浙金破（预）字第9号民事裁定，受理该公司的重整申请。浙江东阳建设集团有限公司于2016年3月30日以金华市华源置业有限公司资产不足以清偿到期债务、明显缺乏清偿能力为由申请浙江省金华市中级人民法院对金华市华源置业有限公司进行破产清算，该院于2016年4月18日作出（2016）浙07民破第9号民事裁定，受理浙江东阳建设集团有限公司对金华市华源置业有限公司的破产清算申请并指定本院审理。2016年1月20日，三联控股集团有限公司向杭州市中级人民法院申请重整，该院于2016年3月10日作出（2016）浙01民破8号民事裁定书，裁定受理三联控股集团有限公司的重整申请。 以上事实有业主委员会备案通知书及业主投票记录、华源·印象城物业服务合同及补充协议、关于更换印象城小区物业及相关交接事宜的函及回复函、告全体业主书、关于更换小区物业及相关交接事宜的函及照片打印件、通知书、前期物业管理服务合同、浙江省商品房买卖合同、内部委托经营合同、文件签收单及关于印象城小区物业及相关交接事宜的函、华源印象城规划与建筑设计方案复印件及总平面图、房屋建筑面积测绘报告、三联控股集团有限公司委托书及产权证书复印件、金华市华源置业有限公司委托书及华源印象城产权证书复印件、内铺返租清单及华源印象城商业内铺委托经营管理合同、租赁合同、（2016）浙07民破第9号民事裁定书、（2015）浙金（预）字第9号民事裁定书、（2016）浙01民破8号民事裁定书以及原、被告方的庭审陈述等证据材料为证。 本院认为，关于原告的第一项诉讼请求，因原告所在小区分为住宅与商业两部分区域，庭审中双方亦认可被告已于本案起诉前撤离住宅部分物业管理区域，本院对此予以确认。庭审中，被告亦承认其仍在该小区的商业部分物业管理区域提供服务，而根据2018年1月26日多方达成的《金华华源置业有限公司债权人委员会第二次会议会议纪要》，之后的合理时间内被告应全部撤离原告小区的商业部分物业管理区域，但经原告多次要求撤出，至今未果，故原告本次诉请要求被告撤出，于法有据，本院予以支持。同时，该商业部分相应的物业用房和相关公共设施及相关物业管理资料也应一并移交给原告。关于原告的第二项诉讼请求，根据现有证据和本案实际情况，原告主张依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第十五条、第十六条、第二十八条、第二十九条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告金华新黄浦物业管理有限公司应于本判决生效之日起30日撤出原告金华市华源印象城小区业主委员会所在的金华市华源印象城小区的商业部分的物业管理区域，且一并移交该小区商业部分区域所具备的《物业管理条例》第二十九条第一款规定的相关资料。 二、驳回原告金华市华源印象城小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9800元（原告已预交），由原告金华市华源印象城小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  罗 华 审 判 员  周高华 人民陪审员  朱惠萍 二〇一九年四月一日 代书 记员  蔡甪月