广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初353号原告：王光林,男,1976年8月17日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所实习律师。被告：何江妮，女，1992年5月29日出生，傣族，住云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县，被告：李朝明，男，1964年10月21日出生，汉族，住广东省连州市，上述被告的共同委托诉讼代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地清远市新城人民三路24号金世纪豪园二、三、四号楼二层自编212号商业。法定代表人：罗灵聪。委托诉讼代理人：陈卫娟，该公司员工。原告王光林与被告何江妮、李朝明以及第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称天盛房当当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王光林及其委托诉讼代理人陆锋，被告何江妮、李朝明的共同委托诉讼代理人黄金祥，第三人天盛房当当公司的委托诉讼代理人陈卫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王光林向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告何江妮签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告返还购房定金30000元；3.判令被告返还购房款320000元、代缴物业管理费3451.70元；4.判令被告赔偿原告经济损失457001元（保单费2200元、评估费4000元，房屋差价450801元）；5.判令被告向原告支付25000元中介服务费及咨询费；6.判令被告向原告支付3000元办理按揭贷款费用；7.判令被告向原告支付律师费30000元；8.本案的诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，原告与被告何江妮在第三人天盛房当当公司的清远市清城区××大道××东岸美景××楼××号楼13层01号房屋达成交易合意，签订了《房屋买卖合同》，并于2017年4月26日签订了一份《补充协议》。合同签订后，原告按照《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，向被告何江妮支付了30000元定金以及部分楼款320000元。此外，原告于2018年9月7日代被告何江妮缴清物业管理费共3451.70元。根据合同约定，被告何江妮需到银行涂销涉案房屋的抵押登记，赎回房产证，但经原告多次催促，被告何江妮均以各种理由拒绝办理。原告认为，原告、被告何江妮、第三人签订的《房屋买卖合同》以及原告、被告何江妮、李朝明签订的《补充协议》系各方真实的意思表示，合同未违反法律强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人应当按照约定全面履行合同义务。根据《房屋买卖合同》补充事项的约定：“②买卖双方协商好待卖方2018年8月30号前出房产证再过户给买方……”。被告何江妮未按合同约定及时到银行涂销抵押登记的行为致使合同无法继续履行，已构成违约。因此，被告何江妮应承担赔偿损失等相应的违约责任，根据《补充协议》的约定，被告李朝明应对此承担担保责任。根据《房屋买卖合同》第十一条及第十四条、第二十条的约定，被告除应向原告返还购房定金30000元、购房款320000元、物业管理费3451.70元外，还应向原告支付其已支出的25000元中介服务费、3000元办理按揭费用及赔偿原告为维护合法权益造成的其他损失(包括但不限于本案的律师费、保单费、保全费、诉讼费用、评估费等)。另，原告委托佛山市景顺价格鉴定房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，现涉案房屋的市场评估价为1200801元，而原合同约定的购房价款为750000元，故被告还应赔偿原告房屋差价450801元。基于上述事实，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告何江妮辩称，1、答辩人在本案中无违约行为，不同意解除《房屋买卖合同》；2、合同中对答辩人何时赎证、何时办理相关手续均没有约定，双方对合同履行一直处于履行状态；3、原告在本案中不享有合同解除权，也不具备合同法规定的解除条件；4、原告主张赔偿经济损失、房屋差价及中介服务费、按揭贷款费、律师费缺乏事实和法律依据。综上，请求法庭驳回原告的全部请求，判令合同继续履行。被告李朝明辩称，1、同意被告何江妮的答辩意见；2、通过本案《补充协议》约定的内容来看，本案是一般保证，即答辩人承担一般保证责任，根据担保法及相关法律规定，答辩人有先诉抗辩权，可拒绝承担保证责任。第三人天盛房当当公司述称，签订合同时，房产证未出，因此有后续的补充协议。第三人工作人员找被告何江妮催办房产证时，很难联系被告何江妮，电话打通了也没有人接，因联系不到被告何江妮，第三人后来发了书面函件给被告。第三人也曾尝试联系被告李朝明，被告李朝明也很难联系，也发过函给被告李朝明，两被告都拒收函件。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.原告为证明房屋差价损失，提供了一份由佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司于2019年1月8日出具的《房地产价格评估报告》，该公司认定涉案房屋在2019年1月7日的市场价值为1200801元。被告对该评估报告认定的房屋市场价值不认可，认为是原告单方委托评估，且该评估机构也不是进入法院鉴定评估名册的机构。对于该意见，本院认为该评估公司具有价格评估资质，评估人员也具有相关执业证书，被告亦无提供证据证明评估存在程序违法的情形，因此，本院对原告提供的该《房地产价格评估报告》予以采信，确认涉案房屋在2019年1月7日的市场价值为1200801元。2.原告为证明其因办理房屋按揭贷款而支出了费用3000元，提供了由第三人出具的一张金额为3000元的收据。被告对此不予确认，认为收据没有写明费用的性质，不能证明是支付的按揭费用。由于该款项的收款人—第三人陈述该费用确实为原告申请按揭贷款时交纳的按揭服务费，其公司在收取后已支付给了其他中介，因此，本院对原告主张该3000元的费用为按揭服务费的事实予以确认。本院认为，原告与被告何江妮签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。原告已按合同约定向被告支付了定金30000元以及购房款320000元。按照合同的补充事项约定，被告何江妮应在2018年8月30日前出房产证再过户给原告。对于该条款的理解，本院认为应指的是被告何江妮需在2018年8月30日前办出涉案房屋的房地产权证并涂销抵押登记从银行赎出房地产权证，即被告何江妮应在2018年8月30日前消除一切办理过户手续的障碍。被告何江妮在2018年5月22日将涉案房屋产权办理至其名下后一直未去办理房屋按揭贷款的提前还款手续以涂销抵押权赎出房地产权证，虽经第三人多次书面函告以及原告的多次微信催告，被告何江妮仍未办理房屋按揭贷款的提前还款手续，涉案房屋的抵押权尚未涂销。此外，虽然合同没有明确约定被告何江妮办理过户手续的时间及期限，但是依照第三人陈述的当地存量房交易习惯，买家申请按揭贷款支付房款的，双方办理过户手续的时间为买家的房屋按揭贷款申请获得银行批准后。因此，双方对该期限没有明确约定的，可以当地的交易习惯来确定被告何江妮履行过户义务的时间。本案中，原告的按揭贷款申请在2018年12月27日获得银行审批，原告此后也将该信息告知了被告并催促被告尽快赎证及过户，但是被告何江妮经催告仍不去办理相关交易手续。显然，被告何江妮的行为已构成根本违约并导致原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十七条的规定，原告有权请求解除与被告何江妮签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，要求被告何江妮返还购房定金30000元、返还购房款320000元、返还代缴的物业管理费3451.70元。此外，根据合同第十四条、第二十条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告还有权要求被告何江妮赔偿中介服务费损失25000元、律师费损失30000元、财产保全保险费2200元、房屋差价损失450801元（1200801元-750000元）、评估费损失4000元、按揭贷款服务费损失3000元。因此，原告对被告何江妮提出的诉讼请求，依据充足，本院予以支持。因被告李朝明并非合同当事人，原告要求被告李朝明与何江妮共同承担相应责任依据不足。此外，原、被告双方在《补充协议》中最后一段文字内容可以表明李朝明仅是承担一般保证责任，其作为一般保证人享有先诉抗辩权。因此，对于原告要求被告李朝明承担返还相关款项及赔偿相关损失的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王光林与被告何江妮于2017年4月19日所签订的《房屋买卖合同》及于2017年4月26日所签订的《补充协议》；二、被告何江妮于本判决生效之日起10日内向原告王光林返还购房定金30000元、返还购房款320000元、返还代缴的物业管理费3451.70元；三、被告何江妮于本判决生效之日起10日内向原告王光林赔偿中介服务费损失25000元、律师费损失30000元、财产保全保险费损失2200元、房屋差价损失450801元（1200801元-750000元）、评估费损失4000元、按揭贷款服务费损失3000元；四、驳回原告王光林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6242元、保全费4862元，共计11104元，由被告何江妮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年四月八日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。