江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初3651号原告:南京金酌楼餐饮管理有限公司，住所地南京市玄武区中山门大街301号。法定代表人：金长伏，该公司总经理。委托诉讼代理人：金心平，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。被告：王传业，男，汉族，1966年2月2日生，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：姜丽，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告南京金酌楼餐饮管理有限公司（以下简称金酌楼公司）与被告王传业房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金酌楼公司的委托诉讼代理人金心平、陈贤斌，被告王传业及其委托诉讼代理人姜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金酌楼公司向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿经济损失2168650元。事实与理由：2010年11月23日，原、被告签订一份租赁合同，被告将其从部队租赁的、位于南京市玄武区约1500平方米房屋以及设施设备出租给原告使用，用途为餐饮，租期自2011年1月9日起至2016年1月9日止，第一年租金为35万元，以后按年租金5万元递增，每年1月1日前支付当年租金；合同签订后10日内给付租赁保证金45000元，被告违反约定的应支付违约金10万元。合同签订后，原告按约支付租金。2015年12月24日，原、被告双方又签订了租赁合同，将租期延长至2020年1月9日止，第一年（2016年）租金调整至70万元，以后仍按年租金5万元递增，租金半年结算一次。租赁期间，原告已对房屋进行必要加固和装修装潢，总计投资3831436.35元。根据2016年6月1日至2017年5月31日的统计，营业总收入为8540159元，按照平均利润率35%计算，年利润应为2989056元。2017年6月，根据中央军委停止有偿服务政策，法院判决原告迁出租赁场地以及建筑物，因此势必造成原告经济损失，为此原告诉至法院。被告王传业辩称：原、被告双方签订涉案房屋租赁合同属实。在向原告交付出租房屋时，被告已经进行装修、设备设施齐全，2011年1月9日双方签订的第一份租赁合同，租期为5年，现已于2016年1月9日届满。原告诉称的对租赁房屋进行装修装潢，是在第一个租期内实施完成，根据双方约定在租期届满后，原告在房屋上添附装修的部分归属于被告，添置的可移动物品完全可以拆卸和再利用，原告没有任何经济损失。除了出租房屋以外，原告增扩的固定设施未能经过被告同意，部分扩建建筑完全是由原告自行装修使用，不在被告的出租房屋范围内，被告也未向原告收取过租金。所以，在租赁合同到期后，原告诉称的装修装潢已无残值，无论依据双方约定还是法律规定，被告均不应当赔偿或补偿原告的所谓损失。由于部队政策法规重大调整，导致被告与部队间的涉案房屋租赁合同无法继续履行，同时被告之所以向原告收取较低租金，就是考虑到租赁合同随时解除的可能性，作为餐饮经营者原告应对行情非常熟悉，签订合同就是愿意承担部队政策变化的相应风险，现在原告要求赔偿损失有违公平原则。自2017年9月27日起，原告已未再向被告缴纳租金，截至2018年4月17日数额已达392500元，所以原告应当支付所欠租金以及承担违约责任。经审理查明：2015年12月24日，案外人金某（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份孝陵卫××号酒店租赁合同，双方约定：1、甲方自愿将位于南京市玄武区（含员工宿舍）约1500平方米的房屋及房屋内所有设施设备、炊具、餐具、餐桌、餐椅等出租给乙方使用，用途为餐饮，租期自2016年1月9日至2020年1月9日，第一年租金为70万元，以后按照年租金5万元递增，租金按每半年结算一次，第一次由乙方于每年1月1日前、第二次于6月30日前将当年租金交付甲方；2、自合同签订后10日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金45000元。乙方未履行约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行约定义务的，应当退还房屋租赁保证金，同时乙方有权要求另行支付违约金。租赁期内，乙方不得对房屋进行影响安全使用的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行的需要征得甲方的书面同意，并由甲方参与工程造价的洽谈和认可，所需费用自理，权属归甲方所有；3、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，则自动解除合同，甲乙双方均不承担责任。如遇拆迁等市政建设，由甲方负责与拆迁方商谈乙方补偿事宜，乙方停止交租金外，甲方按照与拆迁方实际商谈的补偿金返还给乙方。乙方违反租期和房屋使用约定的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付10万元作为违约金；乙方逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日甲方按照滞交金额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日甲方有权解除合同并收回按约定权属归于甲方的全部财产，同时停止提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。一份没有落款时间的“孝陵卫××号酒店物资移交清单”，载明了移交物品包括电器类、设施类和餐具、炊具类，移交人是王传业，接收人是被告员工王某。本院（2017）苏0102民初4775号民事判决载明：1、原告是中国人民解放军31106部队（原73686部队），被告是王传业，第三人是金酌楼公司。部队起诉要求王传业和金酌楼公司返还租赁场地以及地上建筑物。王传业抗辩：2009年在涉案场地上新建房屋，装修完毕以后进行经营，2011年以后将场地以及房屋转租给金酌楼公司经营。金酌楼公司（法定代表人金某）抗辩：租期尚未届满，如果腾退将会造成1100多万元的经济损失；2、王传业认为：2008年部队已将涉案场地交付，2009年王传业在场地上新建房屋、装修完毕进行经营，2011年以后又将场地、房屋出租给金酌楼公司。金酌楼公司认为：从王传业处合法占有涉案场地、房屋，因此在部队要求其搬离场地、腾空房屋后，被告应赔偿因此给其造成的经济损失，包括经营损失、装修扩建损失和搬迁损失；涉案场地上的房屋系由被告自己的施工队伍修建，因此没有建造费用相应单据；3、2017年6月2日，中国人民解放军31106部队（原73686部队）向被告王传业发出一份关于终止双方租赁项目并限期腾退的书面通知，要求解除双方租赁合同，限定一个月内王传业应将租赁物交还31106部队；4、本院认为，部队与王传业的租赁合同合法有效，依据中央军委要求，部队要求解除双方租赁合同且收回涉案场地、房屋，符合双方约定应予支持。因此判决：解除部队与王传业之间的租赁合同，王传业应将涉案场地以及房屋腾空返还给部队。在该份民事判决书中，还载明：1、2015年3月10日，原中国人民解放军73686部队（甲方）与被告王传业（乙方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：甲方将位于江苏省南京市玄武区孝陵卫路××号（场地面积2140平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2015年3月1日起至2020年4月8日止。因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2、2010年11月23日，被告王传业（出租方、甲方）与案外人金某（承租方、乙方）签订一份孝陵卫××号酒店租赁合同，约定：甲方将位于江苏省南京市玄武区约1500平方米房屋以及设施设备、用品等出租给乙方使用，用途为餐饮，期限自2011年1月9日至2016年1月9日止。2015年12月24日，双方又续签了上述租赁合同，租期自2016年1月9日至2020年1月9日。由于不服本院一审判决，王传业和金酌楼公司上诉至南京市中级人民法院（以下简称市法院）。市法院于2018年3月21日作出（2018）苏01民终1954号民事判决，载明：在二审中，部队、王传业和金酌楼公司均未提交新的证据，因此确认一审查明事实；市法院认为，部队要求提前解除租赁合同以及返还涉案场地、房屋，符合双方租赁合同约定并无不当，所以判决驳回上诉、维持原判。审理中，为了证明在腾退涉案场地以及房屋后将受到的经济损失，原告提供了下列材料作为证据：1、2016年6月1日至2017年5月31日的收入汇总表和消费情况统计表，说明上述一年期内酒店消费总收入为8540159元，月均消费收入为711679.92元；2、装修、扩建费用清单以及各项费用票据，说明在孝陵卫××号租赁期间，因为酒店装修和扩建，原告共支付费用约3831436.35元；3、其他经济损失的清单及其详细材料，在原告交还涉案场地以及房屋后将造成经济损失2168650元，除了装修扩建费用的损失以外，还包括了停业损失747264元、酒店腾退搬迁费用91955元和员工遣散费用180000元。以上事实有租赁合同、“孝陵卫××号酒店物资移交清单”、（2017）苏0102民初4775号民事判决书、（2018）苏01民终1954号民事判决书、租赁合同、收入汇总表、统计表、装修扩建费用材料、损失清单及其详细材料以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。在2015年12月24日，原、被告签订的租赁合同中，约定被告出租的标的物是约1500平方米的房屋以及房屋内部的所有设施设备，包括了炊具、餐具、餐桌、餐椅等经营物品，而在“孝陵卫一号酒店物资移交清单”中，也载明了原、被告双方的移交物品，包括了电器类、设施类和餐具、炊具类等三大类经营物品，与双方合同约定的出租标的物内容基本相符。同时也明确约定，在租赁期内，原告需要改造、装修或者增扩固定设施的，应征得被告的书面同意，且最终的权属归于被告所有；由于国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告的租赁合同自动解除，双方均不承担责任。依据中央军委要求军队和武警部队停止一切有偿服务活动的通知要求，涉案场地及其地上建筑物属于军队停止有偿服务活动的范围，因此在部队提前解除合同且收回涉案场地以及地上建筑物后，原、被告双方签订的涉案租赁合同在事实上已经无法继续履行，依照双方的约定合同应当自动予以解除，且原、被告均不应向对方就此承担任何违约责任。所以原告要求被告赔偿因返还涉案场地以及房屋所造成经济损失的主张，不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告南京金酌楼餐饮管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费24149元，由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  周琪宝人民陪审员  祁 娟二〇一九年四月十九日书 记 员  罗安迪