广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初1718号原告（反诉被告）：珠海裕辉国际货运代理有限公司，住所地珠海市华富街2号2单元301室，统一社会信用代码914404006771269406。法定代表人：曾少洪。委托诉讼代理人：陶月云，该公司经理。委托诉讼代理人：邓璐，该公司客服部经理。被告（反诉原告）：周文俊，男，1940年8月31日出生，汉族，住深圳水湾Ｂ区，委托诉讼代理人：周瑾，女，1977年7月16日出生，住广东省珠海市香洲区，系被告女儿。原告（反诉被告）珠海裕辉国际货运代理有限公司（以下简称“裕辉公司”）与被告(反诉原告)周文俊纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院受理后合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陶月云、邓璐，被告（反诉原告）周文俊以及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人周瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕辉公司向本院提出诉讼请求：被告支付住房押金9000元，违约金1000元，合计10000元。事实和理由：原告与被告的房屋租赁合同至2018年6月30日，原告提前预付半年租金，被告收到租金后没有提出异议。因为原告公司营运，通知被告原告要搬迁。2018年11月被告女儿与原告联系称因为需要提前寻找租客，希望原告提前搬走。被告找到租客于12月2日到珠海。原告原以为是被告通知验房，实际上被告是与新租客签订合同收取押金等。同日被告通知原告12月17日验房交收。当日被告本人不在现场而是通过微信方式验房交收。此外，原告在12月2日与被告沟通确认以合同约定的验房交房后三天将预付押金9000元退还，但时间到了被告并未退还，最终原告给了被告一个约定时间如不退还将通过法律途径解决问题，后被告一直未支付，原告遂起诉至法院。请求原告支付违约金1000元（包括人工损失）以及9000元利息（尚未具体计算）。被告周文俊辩称，2018年6月25日被告与原告联系明确续约事宜并按照上一年度续约，按照流程由原告公司的邓小姐签订合同，原告按照合同约定在7月5日前支付半年租金，2018年9月14日原告员工在微信上请求更换空调，并要求解决该问题。2018年10月26日原告单方出具公函，被告认为原告在明知有合同的情况下解约。双方一共租赁了10年，最长年限为3年，最短为1年，长时间合作有相关的习惯，每一个租期都固定且都一年以上，租赁双方任何一方违约需承担违约责任，处罚全额押金。对出租房提供设施不当损坏需要赔付。双方是半年一付的付款制度，根据合同法第六十一条、第一百二十五条，合同法司法解释二的第一、二、七条，根据交易习惯、合同约定被告认为合同真实存在，原告在租赁期间因单方面减低成本而解除需要承担违约责任，该责任被告在三日内告知原告。另外，合同一方是公司，另一方是八十岁老人，双方的合同签订流程都是由原告打印合同并盖章完成，通过邮寄或现场方式和被告确认合同，该模式已经运作十年，而今原告因工作失误遗漏合同，又因空调纠纷另寻租赁，在不与被告沟通的情况下单方将租期视为不定期，为自己违约找借口，严重损害被告的权益，根据合同法第四十二条缔约过失，被告保留追究原告以及原告员工邓小姐责任的权利。反诉原告（被告）周文俊提出反诉请求：1.反诉被告承担单方强行解除合同的违约责任，租房押金9000元不予退还；2.反诉被告退还强制索要反诉人的收房费2296.67元；3.反诉被告赔偿反诉原告交通损失费382.74元；4.反诉被告赔偿和修复房屋附属设施（赔偿范围：整体文件柜5000元、空调2000元、办公家私2000元，修复房屋附属设施为严重破坏的墙体部分1000元、卫生间门700元）；5.反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告周文俊与反诉被告建立租赁关系十年有余，依照租赁合同一直友好相处。然而，在没有任何商议的情况下，反诉被告于2018年10月26日单方面决定解决合同，违背了租赁合同中不得借故解除租赁合同的相关条款，属于过失解除合同方，按合同约定租房押金不予退还。反诉被告在协商退房中，采取把持该房为要挟的方式，逼迫反诉原告支付2296.67元作为交房费。由于反诉被告单方解除合同，给反诉原告造成交通损失382.74元。经收房，反诉被告对案涉房屋设施保管不当，造成损失，影响使用，反诉被告应当赔偿反诉原告相关损失并修复设施。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。反诉被告裕辉公司对反诉辩称，1、反诉被告并无“强行单方面解除合同”，而是主动与反诉原告沟通，并得到确认的。反诉被告不承担以上责任。依据如下：（1）反诉被告与反诉原告之间的最后一份合同是于2017年6月9日签订的，合同约定的租赁期限截止至2018年6月30日止（详见附件一之合同内容）。该合同到期后，反诉原告没有提出与反诉被告继续签订合同。原告于2018年7月5日前支付了6个月的租金31800给被告（租期从2018年7月1日至12月31日）。到现在为止，反诉被告没有收到反诉原告关于这6个月租金的任何异议。也就是说反诉原告在最后一份合同到期后，默认同意由反诉被告继续租赁该物业。根据我国《合同法》“第十三章租赁合同第一百二十五条租赁期限六个月以上的，应当釆用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及根据“第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，在2018年12月31日之前反诉被告与反诉原告之间应属不定期租赁关系，是租赁期满，不存在解除合同一说。（2）原告于2018年10月26日分别通过手机短信、微信告知被告及被告女儿：“因公司经营需要，我司计划于2018年12月31日前搬迁，之后不再租赁该物业”。原告又于11月8日将同样的停租告知内容以书面形式，通过顺丰速运邮寄给被告。按《合同法》及之前合同中“第十三条。任何一方要终止合同，须提前30天以书面形式通知对方。”被告收到告知后并没有就我司停租提出异议，并且被告女儿于10月26日在微信中留言“你先安排搬家吧”（见附件二的微信记录)。原告是主动告知并积极与被告及其女儿沟通并得到确认的，怎么能说是原告“强行单方面解除合同”。2、原告退还被告收房费2296.67元。原告没有向被告收取过“收房费2296.67元”，无可退还。实际情况是：原告预付房租至2018年12月31日。按之前的约定，于12月25日左右与被告共同验房，并于12月31日前交还该物业。但被告无视该租赁期限，答应其新租客在12月17日交房，并与对方签订了合同后，要求原告提前搬出该物业。经协商，被告同意退还已收取的12月17日至31日租金，原告也考虑到与被告关系，同意在收到这部分退还租金后，提前搬出该物业。所以，这一费用是退还原告预付的部分租金，并非被告所谓的“收房费”。应退还的租金按以下公式计算：月租金÷30天×提前退房天数=5300元÷30天×13天=2296.67元(从12月17日至31日的实际天数是15天，原告对该部分退还租金是按13天计收的。）这15天内租赁该物业的是另一租客，并非原告，所以原告收回该部分租金合理合规。另，若这个是所谓的“收房费”，请问被告是如何计算得出的？3、原告赔偿被告交通损失费382.74元原告不同意赔偿该费用。理由如下：被告所提供全部车船票据上显示的时间是2018年12月12日，但该物业的实际交房验房的时间是12月17日（见附件三房东女儿周小姐建立的微信收房讨论群记录)，被阿狗周先生及其女儿周小姐当天并没有来珠海进行现场验房签收，而是在深圳全程遥控操作。实际情况是:被告女儿周小姐于2018年12月12日到珠海的目的是与打算租赁该物业的新租客约定来看房、收取租房押金及签订新的租房合同。被告女儿在这一天并没有与原告共同进行验房收房的工作，只是当天通知原告于12月17号早上与该物业的新租客、东亚大厦物业管理处三方一起验房，并且明确通知原告，被告及其女儿于17号将通过微信群来确认验房收房。被告女儿12月12日来珠海这一行为与原告无关，原告不承担该项交通费。4、遇上那个搜赔偿和修复房屋附属设施。原告不存在故意损坏、破坏被告物业的家具、电器，不接受赔偿和修复的要求。理由如下：（1）2018年12月17日，原告是按照2008年与被告签订的第一份合同附件交还物业及相关附件给被告的，被告当时签的确认书上写明“己收到收房通知书，确认东亚大厦A901收房”，没有提出任何异议或注明任何房屋及附件破损的明细（见附件四的“收房确认书”)。（2）根据我国《合同法》第十三章租赁合同第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”从2008年至2018年租赁该物业十年，原告从未对该物业的结构、附件进行过任何改建或改动。木柜及其配件都存在自然老化的问题；墙体渗水是因为冷气机铜管穿墙后密封不严，雨季渗水造成的，均非人为故意破坏。原告不接受对此赔偿的要求。5.原告承担全部诉讼费用，原告不接受承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）裕辉公司向本院提交证据如下:1.交收确认及收房确认书（共五页）；2.退还押金通知书、快递签收单；3.2007年租房合同（2008.7.1.-2011.6.30）；4.2017年租房合同（续约）、合同附件（一）、委托书两份、房产证（2008.7.1）；5.微信截图。被告（反诉原告）周文俊向本院提交证据如下:1.2018年11月5日原告向被告出具的解约通知函件；2.被告提供给原告财务的转账凭证；3.交通费发票；4.案涉房屋现场图片；5.合同附件（一）；6.2018年12月11日微信记录。经审理查明，2008年7月1日被告（反诉原告）周文俊作为出租方与原告（反诉被告）裕辉公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）周文俊将位于珠海市××大道中××房的写字楼出租给原告（反诉被告）裕辉公司作为办公场所使用，租赁期为2008年7月1日至2011年6月30日止，每月租金4500元，从2010年7月1日起，每月租金上调为4860元。合同第十三条约定，租赁期间，甲乙双方均不得借故解除本合同。任何一方要终止合同，须提前30天以书面形式通知对方。如因甲方过失解除合同，甲方需按双倍月租赔偿乙方；如乙方过失解除合同，对于乙方押金甲方不予退还。合同第二十一条约定，本合同提及的“附属设施”详见附件一，合同期满后，乙方应完好退还，如因使用不当，应负责修复责任。落款处由原告裕辉公司盖章确认及被告女儿周瑾签名确认。同日，双方签署合同附件（一），约定交接清单内容，办公设施：美时办公（8）、交换机（1）、门控系统（1）、会议桌（1）；空调：三菱牌（2）＋遥控（2）、格力三匹（2，注：一台故障）；门：木门带锁、木门、玻璃门（2）、卷闸门带匙、木门带匙。落款处由原被告签字确认。2008年6月25日、2017年6月9日，周文俊两次签署《委托书》，今委托周瑾全权处理东亚大厦901A出租相关手续。2018年11月5日原告出具函件，内容为“因公司经营压力大，须降低运作成本，经董事会决定要求公司另寻找较低租金的办公地点。根据协议内容，提前一个月以书面形式通知您，虽然之前我公司员工邓小姐已于2018年10月26日发送手机信息给您，但根据合同，我司现出公函正式告知：我公司从2018年12月31日起终止与您签订的‘东亚大厦A座901房的租赁合同’，并在此日期之前寻找并安排新的办公地点搬离。”原告还提交了邮寄函件的回单显示已签收。庭审中，被告表示并未收到该份函件。原被告均提交了微信记录，2018年10月26日微信号为“房东周小姐”发出“你先安排搬家吧”，2018年12月13日“房东周小姐”再次发出“可以直接在群里确认收房，作为直接凭证”，2018年12月14日“房东周小姐”发出“再次明确下，17号收钱后，9点准时在901门口交接，来人回和你明确交接内容，我和他联系，最后的交接文档你拍照截图微信，让周教授自己确认”，2018年12月17日，原告微信发送“XXX交收确认”文档给被告，被告回复“文件已收到”，并签字确认《收房确认书》，依照双方约定拍照截图微信确认交接。庭审中，被告确认微信号“房东周小姐”为被告周文俊委托代理人周瑾。案涉房产珠海市XX房权属人为周文俊。庭审中，本院询问被告（反诉原告）是否对其第4项反诉请求涉及各项损失进行评估。被告（反诉原告）表示不申请评估。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告提出反诉，本院合并审理，现对本诉及反诉作以下分析。关于本诉。本案本诉争议焦点为案涉租赁合同的租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告在2018年6月30日租赁合同期满后，未续签租赁合同，原告继续使用案涉房屋。根据前述规定，案涉租赁合同期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，原告于2018年10月26日、11月5日两次通知被告于2018年12月31日解除租赁合同，其履行了通知义务。原告请求被告退还租赁押金9000元，理据充分，本院予以支持。至于原告请求被告违约金1000元，未提供相关证据，且违约金计算含糊不清，本院不予支持。关于反诉。本案反诉主要涉及租赁期间财产损失的认定，本院围绕反诉原告提出反诉请求逐一进行分析。一是关于第一项反诉请求，反诉原告第一项反诉请求是对本诉的反驳，本院在本诉的分析中已经阐述，在此不赘述。二是关于收房费2296.67元。反诉被告主张没有收取反诉原告的收房费，反诉原告向其支付2296.67元是因反诉原告提前收房而退还部分房屋租金。三是关于交通损失费382.74元。本院认为反诉被告与反诉原告解除租赁合同符合法律规定，反诉原告请求交通损失费，理据不充分，本院不予支持。四是关于赔偿和修复案涉房屋附属设施：整体文件柜5000元、空调2000元、办公家私2000元，修复房屋附属设施为严重破坏的墙体部分1000元、卫生间门700元。本院询问原告是否对案涉房屋的损失进行评估，反诉原告表示不评估，故此，反诉原告主张的前述损失没有证据予以证明，根据“谁主张，谁举证”的原则，本院认定反诉原告前述主张没有证据证明，本院对反诉原告前述请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周俊文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海裕辉国际货运代理有限公司退还押金9000元。二、驳回原告（反诉被告）珠海裕辉国际货运代理有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）周俊文反诉请求。本案本诉受理费元，由被告周俊文负担。反诉受理费由反诉原告周俊文负担。审判员  肖卫红二〇一九年四月三十日书记员  杨 悦