广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初4835号原告：广州新福瑞投资有限公司，住所地广州市花都区雅源南路66号3017商铺，统一社会信用代码91440114340074823K。法定代表人：欧志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌浩峰，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：陈荣水，男，1969年5月1日出生，汉族，住福建省上杭县，委托诉讼代理人：徐平，广东静美律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄祥华，广东静美律师事务所律师。被告：广东明人会信息科技有限公司，住所地广州市花都区新雅街雅源南路66号1151商铺，公民身份号码91440101MA59E0Q57B。法定代表人：陈荣水，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐平，广东静美律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄祥华，广东静美律师事务所律师。原告广州新福瑞投资有限公司（以下简称新福瑞公司）与被告陈荣水、广东明人会信息科技有限公司（以下简称明人会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2018年5月28日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法适用普通程序于2019年11月30日再次公开开庭。原告新福瑞公司的委托诉讼代理人张哲、凌浩峰、被告陈荣水、明人会公司的共同委托诉讼代理人黄祥华两次均到庭参加诉讼。被告陈荣水、明人会公司的共同委托诉讼代理人徐平参加第一次诉讼。本案现已审理终结。原告新福瑞公司向本院提出诉讼请求：1、解除《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》；2、被告陈荣水向原告支付拖欠的租金直至其腾退涉案物业之日止，暂计1630000元（暂计至2018年3月20日）；3、被告陈荣水向原告支付迟延支付租金的违约金369766.67元（自2016年11月12日起算，计算至被告足额支付租金之日止，暂计至2018年3月20日）；4、被告陈荣水向原告支付自2016年11月12日起至2018年5月27日的物业管理费203750元（每平方米2.5元每月的标准）；5、被告陈荣水向原告支付2016年5月12日至2018年3月20日的水电费等其他费用人民币5590.50元；6、两被告自合同解除之日起3日内腾退案涉物业；7、被告明人会公司对上述2-5项请求的承担连带责任；8、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月12日，原告与陈荣水签订了《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》，约定由陈荣水承租原告名下位于广州市花都区雅瑶镇雅源南路68号1-2-3楼单元房屋，月租金为100000.00元（大写：拾万元整），面积5000平方米，租期为2016年5月12日至2025年9月30日，自2016年签约有效日起六个月装修期为免租期限，即自2016年11月12日起陈荣水须按照合同约定按时足额交纳租金。合同签订后，原告全面履行了合同义务，并依约免除陈荣水六个月的租金，但陈荣水却未能依约履行付款义务。此外，明人会公司在陈荣水与原告签订合同后，明人会公司以陈荣水的名义搬进案涉物业并进行实际经营，故明人会公司作为案涉物业实际使用人，应承担合同约定的权利和义务的连带责任。按照合同第三条、第七条第一项的约定，暂算至2018年3月20日，陈荣水共拖欠原告十六个月零九天未及时交纳租金等相关费用，其中包括租金、物业管理费、水电费等其他费用、迟延支付租金的违约金，合计2209107.17元。原告曾多次催促陈荣水缴纳欠缴租金和相关费用，但陈荣水仍未支付。为此，原告于2018年1月26日向陈荣水发出了《关于催缴租金的函》，要求支付欠缴的租金及其他费用，并承担相应的违约责任。陈荣水在签收原告寄送的《关于催缴租金的函》后，截至起诉之日，仍未履行还款义务。根据《中华人民共和国合同法》等规定，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家的强制性规定，应合法有效，双方均应严格履行。陈荣水拒不支付租金、水电费及其他费用的行为已经严重违反了合同约定及法律规定，严重损害了原告的合法权益。明人会公司应就租金水电等费用承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告陈荣水辩称，陈荣水被告不是本案的适格被告，请求法院驳回原告的起诉。理由如下：1、租赁合同是由原告与明人会公司签订的，被告陈荣水不是合同其中地方的当事人，从租赁合同第一条的约定可以看出，租赁合同的双方分别是原告与被告明人会公司，被告陈荣水之所以在租赁合同落款处签名，只是因为被告明人会的公司当时还没有正式注册成立，还是办理过程中，公章还没有刻好，被告陈荣水的签名行为其实是履行职务行为，租赁合同所约定的权利义务应该由被告明人会公司承受。3、在租赁合同的履行过程中，原告催收租金的时候也是向被告明人会公司发函，并不是向被告陈荣水发函的，在履行过程中，原告所出具的水电费租金收据所填写的内容也是经收到广东明人会信息科技有限公司缴来的水电款。从以上事实可以认定，被告陈荣水不是本案适格被告。4、原告以被告陈荣水允许被告明人会公司的名义进场装修不是事实，该租赁合同是被告明人会公司与原告签订的，被告陈荣水不是承租人，也不存在授权任何人使用房屋的情形，房屋装修的时候大门的把手所使用的装饰也是写的是明人会公司的名字，综上，陈荣水不是本案适格被告，请求法院驳回原告对被告陈荣水的起诉。被告明人会公司辩称，原告以拖欠水电费为由请求解除合同，实际上是原告交付的租赁物不符合租赁条件，其诉请的事实不符合实际，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、原告所交付的房屋存在质量问题，在没有修复以前没有办法使用。被告明人会在免修期内发现多处漏水现象，下雨天气会更加严重，楼房的伸缩缝更为严重，以及排水管因为设计问题雨水倒灌到二楼楼面，严重影响被告明人会的装修进度以及正常使用。被告明人会多次口头电话电子邮件等方式要求原告进行修缮，但原告一直没有解决上述问题。2、原告所交付的房屋没有提供配套供水供电中央空调等合同约定的使用设施，装修期间，被告明人会发现涉案房屋只提供了临时用电，而没有商业用电，并且没有提供供水，中央空调也一直没有提供，经过被告明人会公司的催促，原告到目前为止也是没有解决上述问题。由于原告交付的房屋出现以上问题，造成被告明人会装修不能完工，严重影响使用和开业，并且至今没有任何解决措施，根据合同法66条的规定，原告履行合同不符合约定的话，被告为维护自己的权利才停止支付租金和管理费的。被告只是根据规定同时履行抗辩权，并没有故意拖欠应当支付的租金。原告的诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区雅瑶街雅源南路68号1、2、3楼，竣工时间在1996年12月22日，权属人分别为邱少雄、广州采晶贸易有限公司，由上述权属人委托李浩斌出租，由原告承租。2016年5月12日，原告作为出租人（甲方）与被告明人会公司作为承租人（乙方，签章处为陈荣水签名）签订一份《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租于被告明人会公司用于玛娃奥莱club使用，租赁期限自2016年5月12日至2025年9月30日，每平方米20元，月租金100000元，如获得政府补贴每平方每年500元申请到账，乙方应补贴甲方每月每平方15元，物业管理费2.5元/平方米，水费5元/立方，电费1.5元/度，每期3.5元/立方，电话费120元，宽带费1280元/年，有线电话350元，按月结算，由乙方在每月15日前转账缴纳当月租金，由起租日起每三年按5%递增，保证金200000元。合同第七条约定：“1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额0.1%向甲方支付违约金。”合同第八条第2项约定：“2、乙方以股份置换作为租赁条件，甲方的注册资金和实际投入不得低于（空白）万元（含甲方以租金折算的投入部分）。在此前提下，甲方同意：（1）以首一年的租金120万元折算为100万元入股，由甲方指定的持股人持有乙方花都区雅源南路68号场馆，玛娃奥莱生活馆股份的10%，乙方所取得的政府补贴，仍由乙方享有。”合同第九条约定：“甲乙双方任何乙方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。”关于合同约定的补贴及入股情况，原、被告均确认：没有补贴，也没有执行入股行为。合同签订后，两被告均未缴纳过租金和物业费，缴纳过2017年6月之前的水电费。因被告拖欠租金，原告于2018年1月26日向被告明人会公司发出《关于催缴租金的函》。关于欠缴租金原因，两被告陈述：因为在免租期内已经发现漏水情况，因消防问题及水电问题，被告不敢装修，所以欠缴租金。原告向本院提交其自制的水电费证明及欠缴费用汇总，证明两被告共欠付2209107.17元。两被告对此证据不予确认。两被告向本院提交电子邮件截图若干份及照片若干张，拟证明两被告催促原告解决涉案房屋存在的质量问题及证明涉案房屋多处发生严重渗漏。原告对此证据不予确认。两被告向本院提交《施工合同》、报价单、送货单及收条收据，拟证明被告为装修涉案房屋投入大量资金。原告对证据不予确认，认为与本案无关。涉案房屋目前仍由两被告使用，两被告在两次庭审中均表示不同意由法院进行交接。关于诉讼请求第七项，原告陈述：租赁协议的承租人是被告陈荣水，而实际的使用人是被告明人会公司，他们之间可能存在转租分组的法律关系，但是租赁合同的转租人都应该承担缴纳租金的义务，而且事实上上，被告明人会公司曾经为被告陈荣水缴纳相关部分费用。本院依两被告申请向广州市消防支队花都区消防大队询问涉案房屋的消防验收情况及二次消防情况，该队回函称：“根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）的相关规定，扩建、改建工程消防设计需提供所在建筑的《建设工程消防设计审核意见书》和《建设工程消防验收意见书》，对于1998年9月1日前投入使用的建设工程（场所），可提供房屋产权证明等建筑物合法证明材料。”被告明人会公司向本院申请对涉案房屋的天花漏水、墙体渗漏、雨水倒灌问题的原因进行鉴定，本院依法摇珠选定广东智弘检测鉴定有限公司，该公司于2018年11月12日向本院作出《无法评估函》，称：1.1-2-3楼单元所在房屋主体为一栋十一层高层建筑物，1-2-3楼单元位于建筑物的首层至三层，涉案渗漏水部位于该房屋的结构上伸缩缝处；经现场查勘，涉及渗漏水位置的伸缩缝处已有维修处理痕迹，不能排除渗漏水与施工质量、使用环境、使用状况以及后期施工等因素或综合因素存在关系，且现场无法进行逐层向上检查，也无法进行必要的开凿检查；2.1-2-3楼单元第三层天花板渗水处位于楼上（四楼）三户住宅的排污管处，涉及非本案件所牵涉的住户较多，存在无法进行开凿及闭水试验检查；3．一楼排水管倒灌等问题，现场查勘发现墙脚处有渗水痕迹，但现场查勘时未发现有雨水倒灌或水管堵塞等现象，无法分析排水管是否存在倒灌以及倒灌原因。鉴于上述情况，且原、被告双方无法涉案建筑物的建筑、结构、给排水设计施工图及竣工图；被告建筑、结构、给排水、装饰装修设计施工图及竣工图等资料。经我司研究分析，由于现有条件不具备基本的鉴定工作条件，按《司法鉴定程序通则》（中华人民共和国司法部令第132号）第十五条第(5)点“鉴定要求超出本机构技术条件或鉴定能力的”，我司无法受理本案此事项的委托。本院根据原告的诉讼保全申请，对被告陈荣水所有的广州市花都区银松一街7号601房采取财产保全措施。本院认为：原告与被告陈荣水签订的《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，依法成立有效。两被告抗辩被告不缴纳租金是因消防及漏水问题，但根据广州市消防支队花都区消防大队的回函，涉案房屋可以办理消防，而且两被告并未提交证据证明其向原告申请办理消防，其次关于漏水问题，根据广东智弘检测鉴定有限公司的《无法评估函》，目前涉案房屋的渗漏水位置可以看出维修处理痕迹，不能排除渗漏水与施工质量、使用环境、使用状况以及后期施工等因素或综合因素存在关系，本院无法确认涉案房屋的漏水原因。因被告陈荣水至今仍未缴纳租金，根据合同第七条及第九条，构成违约行为。两被告经本院两次组织交接，均表示不同意交接，因此，原告主张解除《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》并要求被告陈荣水腾退涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告陈荣水应向原告支付自2016年11月12日至腾退之日止的租金，2016年11月的租金为63333元（100000÷30×19）,2016年12月起按月租金100000元计算。根据合同约定，原告主张被告陈荣水支付自2016年11月12日至腾退之日的物业管理费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，每月物业管理费金额为12500元。因原告对水电费等费用的举证仅有自制的表格，没有经被告陈荣水确认的水电表抄表记录，亦没有原告代缴水电费等费用的证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告按照合同第七条约定主张被告陈荣水向其支付违约金，因《无法评估函》不能排除渗漏水与施工质量、使用环境、使用状况以及后期施工等因素或综合因素存在关系，原告作为出租方对涉案房屋渗漏水对承租人造成的影响亦应承担部分责任，因此，本院酌情调整被告陈荣水应向原告支付的每日违约金按照月租金100000元的0.05%即50元自逾期当月16日开始计至被告陈荣水腾空涉案房屋之日止。被告明人会公司并不是《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》的合同相对方，故原告主张被告明人会公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州新福瑞投资有限公司与被告陈荣水之间于2016年5月12日签订的《新福瑞创客广场入驻单位房屋租赁合同》；二、被告陈荣水于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空广州市花都区雅瑶街雅源南路68号1、2、3楼；三、被告陈荣水于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州新福瑞投资有限公司支付自2016年11月12日至腾退之日止的租金，2016年11月的租金为63333元（100000÷30×19）,2016年12月起按月租金100000元计算；四、被告陈荣水于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州新福瑞投资有限公司支付违约金，违约金计算方法为：1、2016年11月的违约金，按当月欠付租金63333元，自当月16日计至付清之日止；2、2016年12月之后的违约金，按每月欠付租金100000元，自每月16日计至付清之日止；五、被告陈荣水于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州新福瑞投资有限公司支付自2016年11月12日至腾退之日止的物业管理费，每月物业管理费按12500元计算；六、驳回原告广州新福瑞投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86956元，由被告陈荣水负担86908元，由原告广州新福瑞投资有限公司负担48元。保全费5000元，由被告陈荣水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄序洲人民陪审员  高 媛二〇一九年四月十一日书 记 员  郑 萍张丽彬彭小容