广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初8974号原告：聂中云，男，1979年8月23日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：陈琪春，系广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑惠清，系广东品信律师事务所律师。被告：**生，男，1977年11月8日出生，汉族，住江西省九江市。原告聂中云与被告**生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈琪春、郑惠清到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行《房屋买卖合同》义务，将位于中山市××××房（备案表编号HTN2015035124）房屋所有权及土地使用权过户给原告；2.被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币104960元（以80万元为基数，从逾期当日按每天万分之四的标准计算至完成过户之日，暂计至2018年7月16日违约金为104960元）；3.被告支付原告因本案产生的律师费10000元。第一次庭审中，原告变更诉讼请求如下：1.解除原、被告于2017年5月19日签订的《房地产买卖合同》及补充协议；2.被告向原告返还已支付楼款196960元；3.被告向原告偿还银行按揭款33283元；4.被告向原告赔偿违约金16万元；5.被告向原告赔偿房屋装修费376480元；6.被告向原告支付涉案律师费1万元。后原告又明确要求撤回第三项和第五项诉讼请求。事实和理由：2017年5月19日，原告经中山市宜速家地产咨询有限公司（以下简称宜速家公司）介绍，与被告及宜速家公司签订关于中山市××××房的《房屋买卖合同》。2017年5月22日，原、被告签订《补充协议》约定，合同价为人民币80万元，116.74平方米，涉案房屋为预售房屋等。合同履行过程中，原告向被告交付房款合计196900元，并于2018年1月开始为被告归还银行贷款，在原告的银行账户下代扣款，至2018年7月11日原告共支付按揭款人民币32953元。原告于签订《房地产买卖合同》当日办理收楼手续，现装修完工已入住，并支付装修费30万元。根据约定，被告需在签订《补充协议》后三个月内办理不动产权证，并将房屋产权过户至原告名下。原告亦多次催促被告履行合同义务，办理房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿。被告迟迟不履行房屋过户义务已给原告造成诸多损失，无奈之下诉至法院。被告未到庭应诉、答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：中山市不动产登记资料查询结果显示，坐落于东凤镇××房（备案合同号HTN2015035124）的权利人为**生。该房产于2016年1月19日为中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行办理抵押权登记。2018年4月18日，该房产被佛山市顺德区人民法院查封，查封文件为（2018）粤0606民初6153号，查封起止期限为2018年4月18日至2021年4月18日。2018年7月24日，该房产被中山市第一人民法院轮候查封，查封文件为（2018）粤2071民初13306号，查封起止期限为2018年7月24日至2021年7月24日。2017年5月19日，卖方**生与买方聂中云签订《房地产买卖合同》，合同中部分条款约定如下：第一条拟转让标的，卖方拟转让房地产（以下称该房地产）位于中山市××××房，备案号HTN2015035124，房地产用途为住宅，登记建筑面积为116.74平方米。第三条转让价款，该房地产转让总价款为人民币80万元（此价不因测绘面积的变化而变化且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其它随房出售的设施物品的价款）。第四条付款方式，该房地产交易定金共计人民币3万元，买方同意本合同签订时向卖方支付定金人民币3万元，本合同签订后三日内向卖方支付定金余额人民币2万元。卖方将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处，买卖双方同意将上述定金托管于经纪方指定的监管账户，经纪方或经纪方指定按揭担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担。买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫，卖方拒绝向买方开具定金收据的，不影响定金生效。定金在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处后由第三方转付给卖方，但另有约定的除外。买方按银行按揭支付方式给付除定金之外的房款人民币75万元。买方向银行申请的贷款金额为45万元，具体的抵押贷款金额以银行出具的《同意购房贷款通知书》为准，买方须于卖方还款当天之时支付除定金之外的首期款人民币29.5万元给经纪方指定的银行监管账户或卖方。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。本条约定的首期金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房产证原件并在注销抵押登记完毕后）五个工作日，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代为托管，在递件回执载明的回复之日起五个工作日内，买卖双方须到房管局等相关部门缴纳税费并办理过户手续。领取房产证后，收到银行或律师事务所通知后五个工作日内，买方须与经纪方或经纪方指定按揭担保公司及相关银行人员到相关部门办理按揭贷款的入抵押登记手续。第六条房产交付，买卖双方约定的交房保证金为人民币5万元，交房保证金买方在收楼当天需支付给卖方。卖方应当于收到全部楼款将房地产交付买方，与买方履行下列手续，即共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙，结清水、电、气等相关费用并办理过户手续，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第八条违约金，如买卖双方任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。第十三条备注，经双方协商一致，买方先支付定金人民币5万元给卖方，卖方应积极办理不动产产权证，与买方办理过户相关手续，期限不得超过一年。③该物业的过户费详见《补充协议》。另，上述《房地产买卖合同》右下方的收据载明：兹收到买方聂中云交付上述规定之定金人民币5万元（以实际转账为准）。收款人（卖方）**生，收款日期2017年5月19日。而后宜速家公司出具定金收据称，收到聂中云交来购买中山市东凤镇上水湾17-3101房之定金人民币5万元，其中刷卡金额35000元，意向金金额5000元，现金金额10000元，共计50000元，一并支付给居间方，由居间方代转支付给卖方。后中山市宜速家地产咨询有限公司至本院称：原告向他们支付了意向金5000元,在公司刷卡35000元,还有现金10000元,一共支付了50000。后来我公司向业主即被告转账了40000元，因为当时被告欠物业管理费，所以拿了10000元现金去交物业费，但是买卖合同中没有备注清楚。其保证所作的陈述真实，若存在虚假或者有损害第三人利益的情况，愿意承担责任。2017年5月22日，买方聂中云与卖方**生签订补充协议，其中部分条款约定如下：2、卖方应在签订此协议起三个月内加急出得该物业的不动产产权证，取得不动产产权证立即与买方办理房屋过户相关手续，不得借故拖延，否则视为违约。4、如买卖双方任何一方未按照本合同约定的期限或条款履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金。违约方还需承担守约方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等全部费用。2017年5月23日、9月27日、10月8日、11月30日、12月12日，**生出具的收据及收条载明，其收到聂中云购买海伦湾17栋3101房定金共计12500元、首付款共计34400元。2018年1月22日，收款人**生出具的收款收据载明其收到买方聂中云购买位于中山市××××房物业之购房款人民币10万元。现金支付的，以本收据为准。经核算，上述款项共计146900元。2018年7月9日，聂中云与广东品信律师事务所签订委托代理合同，约定由该律所指派律师作为其与**生房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人。2018年10月31日，聂中云向该律师所支付律师费10000元。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及补充协议系其真实意思表示，内容不违反法律、法规之强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。而现原告要求解除上述《房地产买卖合同》及补充协议。对此，一方面，根据《房地产买卖合同》第八条及补充协议第2条，被告作为出卖方，其应按补充协议约定的期限取得出卖房地产的不动产产权证并立即与作为买方的原告办理房屋过户相关手续，但被告未有证据证明其已按协议约定履行该义务，故其已构成违约，原告可根据合同约定解除合同。另一方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”由于被告逾期履行上述义务且违约，现根据中山市不动产登记资料查询结果显示，坐落于东凤镇××房（备案合同号HTN2015035124）已被法院查封，且仍在查封期限内。故根据上述法律规定，原、被告在前述合同中约定转让的房地产即出卖人（权利人）**生名下的坐落于东凤镇××房（备案合同号HTN2015035124）属于上述法律规定的不得转让的房地产。为此，作为买受人的原告不能取得上述房地产的所有权，其合同目的不能实现。现原告要求解除上述《房地产买卖合同》及补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，本院予以支持。对于原告要求被告返还房价款的诉求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现根据前述收据、收条、收款收据及定金收据可知，被告共收取原告支付的房价款196900元。对此，被告亦未提出任何异议。故原告要求被告返还该房价款，符合上述法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定及《房地产买卖合同》第八条之约定，现被告违约导致合同目的不能实现，原告主张违约金应按合同转让总价款的20%计算即为160000元（80万元×20%）,符合法律规定及合同约定,本院予以支持。对于原告主张的律师费，该费用系原告因被告违约，原告为维护自己的合法权益所支出的费用，且双方在补充协议中亦有相关的约定，为此，被告应向原告支付该律师费损失10000元，本院对原告的该主张予以支持。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、抗辩等诉讼权利，不影响本院依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告聂中云与被告**生于2017年5月19日、2017年5月22日分别签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》；二、被告**生于本判决生效之日起三日内向原告聂中云返还房价款196900元并支付违约金160000元；三、被告**生于本判决生效之日起三日内向原告聂中云支付律师费10000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12950元，由被告**生负担(该款原告已预交，被告于上述付款期限内迳付原告，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一九年四月二十六日书记员  郭君意杨明山