山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0391民初2102号 原告：淄博欧林电器有限公司。住所地，淄博高新区青龙山路**仪器仪表产业加速器**厂房****。 法定代表人：翟振冲，经理。 委托诉讼代理人：李小龙，山东康桥律师事务所律师。 被告：淄博鲁创置业有限公司。住所地。住所地，淄博高新区万杰路**iv> 法定代表人：纪光平，经理。 委托诉讼代理人：梁玉辉，山东柳泉律师事务所律师。 原告淄博欧林电器有限公司与被告淄博鲁创置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博欧林电器有限公司的法定代表人翟振冲及委托诉讼代理人李小龙，被告淄博鲁创置业有限公司委托诉讼代理人梁玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令解除或撤销原、被告于2017年6月14日签订的淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同；判令被告返还房屋租赁费以及面积增加多支付的租赁费，以及上述租赁费的利息损失；判令被告补偿原告装修费损失20万元；由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告基于2016年淄博高新区管委会办公室签发的《淄博高新区仪器仪表产业园、MEMS产业园入园条件和优惠政策》与被告于2017年6月14日签订淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同，约定原告采用先租后买的方式先期承租位于淄博高新区青龙山路9009号仪器仪表产业加速器12号厂房B区二层的厂房，合同面积2249.43平方米，租期十年。根据高新区的优惠政策，原告以购买前所交租赁费抵缴购房款。2018年1月11日，即原告支付了2018年上半年租金的第二天，才从被告处得知所租赁（购买）房屋的测绘面积为2368.03平方米，比合同面积多出了118.6平方米，多出合同面积约5.3%。同时，该测绘面积又比位于同一栋楼结构布局完全相同且套内面积完全相同的三楼和四楼多出203.23平方米，对此，原告不能接受。原告根据高新区政策中先租后买条款与被告先期签订租赁合同，且原告已在该租赁合同签订前以文字形式告知被告要购买该房屋，购买该房屋才是原告的本意。但后来被告明确告知原告不再履行先前租赁合同附件1的优惠政策，即不再履行高新区管委会下发的先租后买，租金抵房款的政策，已构成根本违约。为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。 被告淄博鲁创置业有限公司辩称，我方不同意解除租赁合同，原告诉状中陈述的经过与事实不符，双方合同中对房屋的面积在第二条第二款中已经进行了明确约定，以房管局的实际测量为准；双方签订的是租赁合同，并不是原告主张的先租后买；原告要求解除合同已违反了合同第三条第五款的约定，应当返还前五前所享受的减免租金，并按照合同第十一条第一款的约定承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原、被告双方对涉案房屋的面积到底应是多少产生争议。原告主张涉案房屋面积应为2177.48平方米，并提供出涉案房屋建筑面积分户汇总表一份及2018年8月21日原告法定代表人翟振冲与被告方工作人员陈青的微信聊天记录一宗予以证明。在被告出具给原告该份房屋面积表中载明，B区2层201（即本案所涉房屋）套内面积1899.71平方米，分摊面积468.32平方米，产权面积为2368.03平方米；B区3层301与B区4层401套内面积与2层201一样均是1899.71平方米，但分摊面积分别为265.09平方米、265.06平方米，产权面积分别为2164.80平方米、2164.77平方米。在原告与被告方工作人员陈青的聊天记录中，陈青表示只要原告就本案撤诉，就可以找有关测绘公司将涉案房屋的面积变更，变更为2177.48平方米。原告据此主张：相比较同一楼座使用面积、建筑格局完全相同的三层、四层，本案所涉厂房公摊面积多出203.23平方米，显失公平，多出的平方数是公摊了位于A区三层的走廊面积，而该面积根本不属于涉案房产的公用部分；而在原告提起本案诉讼后，被告方工作人员陈青告知如原告撤诉，可将涉案厂房的测绘面积变更为2177.48平方米，这表明被告的测绘面积确实存在问题，后来原告未撤诉，也就没有更改。因此，本案所涉厂房面积应为2177.48平方米。被告对此则称，双方合同中明确约定以测绘面积为准，现涉案房屋测绘面积为2368.03平方米，故涉案房屋面积应为2368.03平方米；关于公摊面积，该走廊是根据有关规定进行的面积分摊。 对此本院认为，本案所涉房屋位于二层，公摊面积为468.32平方米，而对于位于同一栋楼、结构布局完全相同且套内面积完全相同只是楼层不同的三、四层楼的房屋，公摊面积为265.09平方米、265.06平方米，公摊面积相差二百余平方，极不符合常理，相对原告而言也极不公平；被告虽然主张此公摊面积是根据有关规定分摊的，但本案发生后，被告在与原告的沟通中却明确表示只要原告撤诉，有关测绘公司是可以将涉案房屋面积变更为2177.48平方米的，由此也可以说明涉案房屋的测绘面积确实存在错误，并非是不可更改的，经过重新测绘，可以变更为2177.48平方米。综上所述，本院确认涉案房屋的产权面积应为2177.48平方米，并非被告所主张的2368.03平方米。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月14日，原、被告签订淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同一份，约定的主要内容有：被告将位于淄博高新区仪器仪表产业加速器12号（原4号）厂房B区二层2249.43平方米（含公摊面积）的房屋出租给原告，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房管局实际测量为准，所收费用多退少补；租赁期限自2017年6月1日起至2027年5月31日止；租赁期限不得少于十年，若原告租赁期限少于十年提前解除合同，被告将追回前五年所享受的减免租金；租金标准为24元/平方米/月（2017年1月1日-2021年12月31日期间租金收取标准按照淄高新管办发[2016]13号文件执行，自2022年1月1日起，执行市场租金标准，另行签订补充协议）；原告应当在本合同签订后7日内向被告交付保证金10万元；本合同附件作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等效力。该合同的附件1为淄高新管办发[2016]13号文件，该文件的名称为《淄博高新区仪器仪表产业园、MEMS产业园入园条件和优惠政策》，其中第三条优惠政策规定：（一）鼓励企业购买园区厂房。……（二）对于租赁的入园企业：第一年租金全免，第二、三年租金优惠50%，第四、五年租金优惠30%。租金优惠部分由财政补贴50%给鲁创公司。如继续租赁的企业，同等价格情况下，优先续租。（三）企业先租后买园区房屋：所交租赁费扣除建设园区按7%的融资成本后剩余款项可以抵缴购置款（按当期房价，享受减、免租金政策的企业，减、免部分的租金不计入购房款内）等。原告本意是想购买涉案厂房，在合同签订之前原告法定代表人翟振冲与被告方工作人员陈青的微信聊天记录中就购房事宜与陈青沟通过，后因资金不足，原告根据合同附件1中的优惠政策选择先租后买，但因被告知没有先租后买的合同，只有租赁合同或购买合同，在此情况下，原告便先与被告签订了上述租赁合同。原告于2017年5月向被告支付押金（保证金）10万元。涉案合同签订后，被告将涉案厂房（12号B区2层201）交付给原告，原告进行装修后投入使用至今。2018年1月份，被告给原告出具房屋建筑面积分户汇总表一份，载明涉案厂房产权面积为2368.03平方米。在合同履行过程中，原告分两次共向被告交纳2018年租金341010元。2018年7月份，原告法定代表人翟振冲在与被告方工作人员陈青的微信聊天中被告知政策发生变化，涉案厂房只租不卖，致使原告先租后买的合同本意不能实现。原告还主张涉案厂房花费装修费20万元。为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。 诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：请求判令解除原、被告于2017年6月14日签订的租赁合同；判令被告返还房屋租金中多增加的面积所支付的租赁费27466.56元，计算方式为：按照2018年全年实际交纳租金341010元，减去按照第二次与陈青核实的测绘面积2177.48平方米（多了203平方），核算的多交纳的租金为27452.88元（按平方米每月12元*12*203平方计算）；装修费要求按实际发生的费用支付（按评估价执行，事后与当事人沟通是否需要申请司法鉴定）。但庭后原告未申请就装修费用进行司法鉴定。原告还要求被告退还押金10万元及支付律师费15000元。被告不同意解除合同，主张原告要求解除合同违反了合同关于租期不得少于十年的约定。 本院认为，原、被告双方所签合同中明确约定，合同附件与合同具有同等法律效力，因此双方应严格遵守合同及其附件的内容。原、被告双方虽然签订的是租赁合同，但这是原告在被告没有先租后买合同的情况下，根据合同附件高新区优惠政策中的先租后买条款选择的对涉案房屋先租后买而与被告先签订的该租赁合同，也就是说原告签订该合同的本意是先租后买，享受用租金折抵购房款的优惠政策，最终目的是为了购买涉案房屋；可在该合同履行过程中，被告告知原告先租后买的政策已取消，即被告单方改变了合同附件中关于先租后买的优惠政策规定，构成违约，致使原告的合同目的不能实现，为此，原告诉来本院要求解除涉案合同，符合有关法律规定，本院予以支持。被告主张合同约定最低租期为十年，原告现在要求解除合同违反合同约定，对此本院认为，该项约定是基于双方都不存在违约的情况下的约定，现在被告单方改变了合同附件中关于先租后买的优惠政策的规定，构成违约无疑，原告据此要求解除涉案合同并无不当，因此对被告的上述辩称，本院不予支持。涉案合同解除后，因该合同取得的财产应当返还，故对原告要求被告退还押金（保证金）10万元的诉讼请求，本院予支持。 关于租金数额。如前所述，本院确认本案所涉房屋产权面积应为2177.48平方米，因此，租金数额应以此基数，按照合同约定的标准计算。合同约定租金标准为24元/平方米/月，按合同附件中优惠政策的规定：第一年租金全免，第二年租金优惠至50%，那么2017年原告的租金免除，2018年的租金应按12元/平方米/月计算，应为313557.12元（2177.48平方米*12元*12个月）。原告实际交纳341010元，多交纳27452.88元，被告应予退还，但考虑到2019年至今三个多月原告仍在继续占有使用涉案房屋，可原告并未交纳2019年的租金，故在原告实际从涉案房屋搬出之日与被告结算2019年租金时可从中予以扣除。 原告还要求被告支付律师费15000元，对此本院认为，双方合同对此并无约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于装修费，原告要求按实际发生的费用支付，但又不申请本院对此进行司法鉴定，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告淄博欧林电器有限公司与被告淄博鲁创置业有限公司于2017年6月14日签订的淄博高新技术产业开发区仪器仪表产业加速器租赁合同。 二、被告淄博鲁创置业有限公司返还原告淄博欧林电器有限公司押金（保证金）10万元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告淄博欧林电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由原告淄博欧林电器有限公司及被告淄博鲁创置业有限公司各负担1075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘凡 二〇一九年四月四日 书记员  高冰