江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初3531号原告:无锡市银仁房屋开发有限责任公司,住所江苏省无锡市县前西街99号五楼。法定代表人:沈笑安,该公司董事长。委托诉讼代理人：张蕾一，该公司员工。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。被告：叶中准，男，1987年9月2日生，汉族，户籍在湖北省罗田县，住江苏省江阴市。被告：方海燕，1988年2月8日生，汉族，户籍在湖北省罗田县，住江苏省江阴市。共同委托诉讼代理人：刘明星（受叶中准、方海燕的共同特别授权委托），无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。原告无锡市银仁房屋开发有限责任公司（以下简称银仁房开公司）与被告叶中准、方海燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月18立案受理，依法适用简易程序于2018年5月18日公开开庭进行了审理,后因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年12月10日公开开庭审理了本案。原告银仁房开公司的委托诉讼代理人陈颖（第一次庭审到庭，后被撤销代理）、张蕾一、朱敏洁，被告叶中准，被告叶中准、方海燕的共同委托诉讼代理人刘明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银仁房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告的商品房买卖合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月4日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》购买银仁御墅142-2101室房屋，并为此与中国银行股份有限公司无锡滨湖支行（以下简称中行滨湖支行）签订《个人一手住房贷款合同》，原告就上述借款承担阶段性保证责任。合同订立后，在贷款合同履行中，因被告未能按时足额履行还款义务，原被告双方均被中行滨湖支行诉至法院。无锡市滨湖区人民法院作出（2017）苏0211民初4721号民事判决书，原告已于2018年4月11日履行了判决书中的还款义务并承担了案件执行费用。根据原被告双方《商品房买卖合同》中的约定：因被告原因造成原告承担担保责任而导致原告为被告偿还贷款银行的借款或其他款项达2个月的，原告方有权解除合同并要求被告方承担一切费用和直接及间接损失。叶中准、方海燕辩称：一、认可拖欠银行的贷款及利息，被告在购房时已将全部房款支付原告，被告已履行支付购房款的合同义务，原告也作了房屋的预登记，交付了商品房，双方已履行完毕这张合同。本案中被告仅是怠于支付按揭款，仅是违反了贷款合同中的约定，对银行构成了违约，因此原告主张的要求解除买卖合同于法无据，不应支持。二、本案中二被告已支付购房定金和该房屋的首付，若以原告所述应当解除合同，原告也理应返还上述两笔款项，并承担该套房屋的增值部分。原告已经向银行履行的部分，被告同意返还原告。三、本案中中行滨湖支行起诉二被告及原告，在该案的执行过程中银行作为债权人享有本案涉案房屋的抵押权，根据相关法律规定担保物权优于其他债权，银行完全可以通过实现抵押权对房屋进行拍卖并取得执行款项，无需通过作为担保人的原告进行支付该笔款项，并结合当时实际的房产价格，当时涉案房屋市场价值已远远大于原被告之间签订的房屋合同价格，被告认为不排除原告与中国银行之间恶意串通，由原告主动将款项支付给银行，银行与原告的行为间接损害了被告合法权益。原告与银行的行为也违法了相关法律规定，恳请驳回诉请。银仁房开公司向本院提交了2016年2月4日签订的《商品房买卖合同》1份、无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初4721号民事判决书1份、汇款凭证2份，经质证，本院予以采信。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年2月4日，银仁房开公司与叶中准、方海燕签订《商品房买卖合同》（合同备案号201602040016），约定叶中准、方海燕向银仁房开公司购买无锡市房屋，并对房屋价款及违约责任等作了约定，其中房屋建筑面积为125.29平方米，总价款为764269元，付款方式为2016年2月2日付首付款194269元，余款570000元于签订合同之日起十天内办妥按揭（银行）支付；该合同附件四合同补充协议第一条第2款约定：因买受人原因，贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担担保责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款或其他款项达2个月的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人承担一切费用和直接及间接损失。2016年2月6日，叶中准（借款人）、（贷款人）、银仁房开公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定贷款金额570000元，贷款期限240个月，用途购买御墅花园142-2101。中行滨湖支行依约发放贷款，叶中准未依约还款。无锡市滨湖区人民法院受理了中行滨湖支行诉叶中准、方海燕、银仁房开公司作出（2017）苏0211民初4721号民事判决书，判令：“一、叶中准、方海燕于本判决发生法律效力之日起三日内返还中行滨湖支行借款551068.46元、期内利息12568.69元、逾期罚息（以元为基数，自年月日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮35％计算）。二、叶中准、方海燕于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿中行滨湖支行律师费35900元。三、银仁房开公司对本判决第一、二项主文确定的债务承担连带责任。银仁房开公司承担责任后，有权向叶中准、方海燕追偿。本案受理费减半收取为4895元、诉讼保全费3670元，合计8565元，由叶中准、方海燕、银仁房开公司负担。”该判决生效后，中行滨湖支行向法院申请强制执行，执行过程中，银仁房开公司支付给中行滨湖支行625554.69元，交付法院执行费8500元，上述判决执行完毕。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，银仁房开公司与叶中准、方海燕签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。因叶中准、方海燕在购买涉案房屋向中行滨湖支行按揭贷款570000元，并由银仁房开公司提供连带责任保证，后叶中准、方海燕未能按约向中行滨湖支行归还贷款，导致作为担保人的银仁房开公司经法院判决承担连带还款责任，并经法院执行向中行滨湖支行偿还了该项贷款所涉及的本金、利息、律师费及诉讼费、执行费等费用共计634054.69元，该情形符合双方在合同附件四中约定的单方解除合同的情形，故银仁房开公司据此情形主张约定解除权，于法有据，本院予以支持。银仁房开公司。作为担保人向偿还的款该，根据我国担保法规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。叶中准、方海燕主张除首付194269元外另支付定金15000元，该15000元系叶中准、方海燕支付给深圳市房多多网络科技有限公司无锡分公司的会员增值服务费，而非银仁房开公司收取的定金，故本院对叶中准、方海燕这一主张不予受信。上述《商品房买卖合同》解除后，银仁房开公司应将收到的房款764269元返还给叶中准、方海燕，双方相互返还的费用相抵后，银仁房开公司尚需返还叶中准、方海燕剩余房款130214.31元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：一、解除无锡市银仁房屋开发有限责任公司与叶中准、方海燕于2016年2月4日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201602040016）。二、无锡市银仁房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还叶中准、方海燕剩余房款130214.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10141元（已由无锡市银仁房屋开发有限责任公司预交），由叶中准、方海燕负担，叶中准、方海燕于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接给付无锡市银仁房屋开发有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  倪天石人民陪审员  李 萍人民陪审员  徐惠玲二〇一九年四月十五日书 记 员  费 玮本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就后，解除权人可以确除合同。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。《中华人民共和国担保法》：第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。