广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初6634号原告：肖慧，女，1981年6月27日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人：张健秋（原告母亲），女，1951年8月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：郭丽芳，女，1970年3月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告肖慧诉被告郭丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，先后两次公开开庭进行了审理，原告肖慧的委托代理人张健秋及被告郭丽芳到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖慧诉称：原告委托母亲张健秋将其名下房产广州市天河区棠德南路xx房出售给被告。2016年2月2日，经广州市房旺地产中介有限公司（简称房旺公司）胡毅文经手，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定该物业以950000元成交，所有费用都由买方承担。合同约定2016年5月4日房屋由房旺公司协助，该物业已过户到被告名下，但被告只支付了930000元房款，尾款20000元经原告多次追讨未果。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告按房屋买卖合同约定支付20000元。2、被告承担诉讼费。被告郭丽芳辩称：我方确认欠付原告20000元购房款，但原告应解决下列问题：1、原告支付我方垫付租户提前退租的违约金3600元。2、原告支付我方垫付的中介费1000元。3、原告交付涉案房屋的物业维修基金的银行卡、涉案房屋的门禁卡、信箱钥匙。经审理查明：肖慧原为广州市天河区棠德南路xx房建筑面积61.6842平方米（简称涉案房屋）的登记产权人，规划用途为住宅。2012年10月31日，肖慧（甲方、出租人，张健秋为签约代理人）与案外人黎艳红（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，月租金1800元，租期自2012年11月10日起至2017年11月9日止。乙方在每月10-15日前缴付当月租金。乙方向甲方缴付3600元作为房屋押金，解除合同当日，甲方应将押金无息退还乙方。若乙方其他费用未交清，甲方则在押金中扣除。房屋押金不作租金抵扣。任何一方提前解除租约，须提前壹个月向对方提出，并支付违约金3600元等。2012年10月31日，张健秋收到案外人黎艳红上述押金3600元。2016年2月2日，肖慧（卖方，签约代理人张健秋）、郭丽芳（买方）与广州房旺地产中介有限公司（中介方，简称房旺公司）签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋附租约出售，卖方已获得承租人书面同意，承租人放弃优先购买权。买卖双方同意该物业成交价为950000元。该物业按套出售，成交价包含卖方自买入该物业后至该物业交付卖方前已发生及支出的一切费用（包括但不限于物业维修基金、煤气管道初装费、电话初装费、入住费等等）。本次交易产生全部税费由买方承担。卖方收到全部成交价款当天办妥房屋交接手续。基于中介费为买卖双方提供了独家代理的中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买卖双方同意于签订本合同当天各向中介方支付房地产代理费/咨询费1000元。买卖双方协商一致，同意按以下方式支付本次交易的成交款：定金95000元，买方已于2016年2月2日之前向卖方交付；首期成交价款（不含定金）255000元，买卖双方自行交接；尾期成交价款600000元，买卖双方自行交接。买方在完成交易过户手续领取新的《房地产权证》当天，自行向卖方支付本期成交价款等。2016年4月25日，张健秋、郭丽芳双方签署《压金凭证》。该证据载明：因房屋交易中有关租赁手续结束及交割的各项事项未了，在具体内容（水电费、管理费、有限电视费、煤气费），现存租赁合同了断之后完善之用压金20000元）。郭丽芳对其辩称另提供以下证据：1、2016年7月15日房旺公司出具的中介费收据（第二联，交顾客联）。该收据载明：房旺公司收到肖慧出售涉案房屋的居间服务费/咨询费1000元。郭丽芳据此拟证明其代肖慧向中介公司支付了中介费1000元。2、租赁押金收据（两份，第一联为存根联、第二联为交顾客联，金额3600元。郭丽芳据此称：收据第一联是我方向中介方支付了违约金3600元之后中介公司交给我方的，第二联是肖慧交付我方；我方已在2016年5月7日取得涉案房屋房地产权证，想搬入涉案房屋时租户威胁我方，如我方搬进去租户会将我方全部物品毁坏，我方被迫向该租户支付提前退租的违约金3600元；在此情况下我方通过中介公司接收了涉案房屋，且当时也是我方代原告向中介公司支付原告应付的买卖中介费1000元之后才协助我方办理涉案房屋收楼；我方收回涉案房屋时间距离办妥房地产权证的时间已过去两个多月。3、2016年7月15日案外人张响明出具的《收据》一份。该证据载明：今收到郭丽芳交来提前退租违约金3600元（并交付阳台钥锁壹套）。郭丽芳据此拟证明肖慧已向租赁中介经办人支付提前退租的违约金3600元。上述证据经质证，肖慧表示：对证据2真实性无异议；对证据1、3真实性不予确认。庭审中双方确认涉案房屋已过户至郭丽芳名下，且签订《房屋买卖合同》时房屋带租约。关于上述《压金凭证》，郭丽芳称：该协议确认在解决房屋交接手续、租赁手续费用结清的情况下再办理剩余20000元购房款的支付问题。关于收楼时间。肖慧称为2016年5月，郭丽芳称为2016年7月15日。关于房屋交接问题。郭丽芳称通过中介公司办理，肖慧没有在场。肖慧称2016年5月双方在中介公司见证下办理涉案房屋的交接，其也已将租赁合同、租赁押金收据交给郭丽芳。关于办理房屋交接时的租户处理问题。肖慧称：我方一直都是通过中介公司处理涉案房屋的租赁事宜，双方交易时已说清楚租户会搬走。郭丽芳表示：肖慧没有处理好租户问题，当时租户威胁我方，如不支付违约金就要毁坏我方物品，在此情况下我方不得不向租户支付违约金，并在中介协助下接收涉案房屋。关于《房屋买卖合同》约定肖慧应付中介方的中介费1000元。肖慧表示：我方有向中介公司支付。郭丽芳称：当时中介公司称肖慧没有支付1000元中介费，且肖慧有20000元押在我方，所以中介公司要求我方代肖慧垫付该中介费1000元才协助我方办理涉案房屋的交接手续。郭丽芳另表示：涉案房屋已另行出租，我方愿返还剩余款项，但20000元不属于房款一部分，而是属于押金，待双方结清费用后多退少补。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示、合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中合同约定总房价950000元，郭丽芳已付930000元，涉案房屋已过户至郭丽芳名下，郭丽芳亦确认涉案房屋已交付其使用。涉案房屋为带租约出售，关于剩余购房款20000元的支付问题，根据肖慧、郭丽芳双方签署的《压金凭证》，双方存在特别约定，该款项须待原租赁合同结束及结清水电费、管理费等费用后再行结算，即该款项具有担保性质，其支付是附条件的。按查明的事实，第一，作为房屋出售方的肖慧一方而言。肖慧未举证其当时同时作为房屋原出租方妥善处理原租户的退租手续或协调原租户与作为房屋买受人的郭丽芳办理租赁合同的转接事宜。肖慧也未举证其依约向中介方房旺公司支付了其应付的中介费1000元。第二，作为房屋买受方的郭丽芳而言。郭丽芳举证证实其代郭丽芳垫付了中介费1000元。郭丽芳辩称该费用应在其剩余购房款20000元中进行抵扣，并无违反双方《压金凭证》的约定精神。郭丽芳还举证称其代肖慧支付了提前解除原租赁合同的违约金3600元，该费用亦应在剩余购房款20000元中进行扣除。如上所述，虽肖慧作为房屋出售方及原出租方未妥善处理原租户的退租手续或协调原租户与作为房屋买受人的郭丽芳办理租赁合同的转接事宜，肖慧也未证实其当时出面办理涉案房屋的交接手续，但合同明确约定涉案房屋为带租约出售，租期尚未届满，郭丽芳基于自身原因考虑，为提前解除原租赁合同、收回涉案房屋而向原租户支付提前解除合同违约金3600元，该款项应由郭丽芳自行承担。郭丽芳主张该3600元应在剩余购房款20000元中进行抵扣，缺乏理据。至于郭丽芳所称涉案房屋的物业维修基金银行卡、涉案房屋门禁卡、信箱钥匙，鉴于郭丽芳自述其已收楼并另行将涉案房屋出租，郭丽芳未举证证实上述物品影响其对涉案房屋的权利行使或正常使用，且《压金凭证》也未提及上述物品的交接问题，故郭丽芳以此为由拒绝支付剩余购房款，理据不足。综上所述，抵扣上述中介费1000元后，郭丽芳应向肖慧支付剩余购房款19000元（20000元-1000元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告郭丽芳向原告肖慧支付剩余购房款19000元。二、驳回原告肖慧的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告肖慧负担20元，被告郭丽芳负担280元。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  伍建红人民陪审员  林 艳二〇一九年四月××日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽