贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初2356号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴**李家沱正街**商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：于新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪春梅（特别授权代理），女。 委托诉讼代理人：张庆敏（一般授权代理），女。 被告：叶牧，男，汉族，出生于1985年1月11日，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：叶思友，男，1956年12月25日出生，住毕节市，与被告系父子关系。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点重庆滴公司）与被告叶牧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆点滴公司之委托诉讼代理人汪春梅、张庆敏，被告叶牧的委托代理人叶思友到庭参加诉讼，本院依法进行审理，现已审理终结。 原告重庆点滴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币17444.40元，欠费明细如下:从2015年8月1日起至2018年11月30日，共计40个月的物业服务费，每月436.11元(建筑面积218.053㎡×2元/月)合计为:17444.40元；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由:被告系原告管理的毕节市七星关区碧水星苑2-2-18至21Ｂ室业主，从2015年8月1日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费。截止2018年11月30日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币17444.40元，原告多次催收均遭到被告拒绝。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。庭审时，原告明确物业费计算变更为2015年8月1日至2019年3月31日,共欠费44个月。 被告辩称，在业委会成立的时候，业委会没有通知我家，没有任何的委托。业委会签订的合同是住宅合同，我们的是门面。所以我们签订的合同与物业公司不在合同范围之内，所以我认为以合同来起诉我们的门面与他们的合同是没有任何关系的。在服务内容方面，多年来物管对我们没有任何服务。小区里面的任何设施、绿化、共同设施，化粪池等没有对我们门面有任何的服务。所以我认为以这份合同来起诉我们，我们是不能接受的。1、根据《物业管理条例》第二十五条的规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定的内容。”但从答辩人与贵州和盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同来看，合同中并没有包含前期物业服务合同的约定的内容，也就是说前期物业服务合同并不存在:毕节市七星关区碧水星苑至今无业主委员会和业主大会，答辩人与被答辩人也从未签署过物业服务合同。因此，被答辩人所称的物业服务合同同样不存在;因答辩人购买的是临街门面，我们从未进入小区内，也未享受过任何物业服务。基于合同的相对性原理，被答辩人不能请求答辩人履行合同、义务。2、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“经书面吹交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应与支持。.......“的规定来看，司法解释强调的是必须经书面催交，但被答辩人没有书面催交，就直接向人民法院提起诉讼。综上所述，答辩人并不是本案适格的被告，被答辩人强行提供物业管理服务、未经书面催交物业费就直接向人民法院提起诉讼的行为，已严重损害了答辩人的合法权益，答辩人特恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，以保护答辩人的合法权益。 本院经审理查明，2015年7月8日，毕节市七星关区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。原告点滴公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，原告点滴公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订《毕节市七星关区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元／月·平方米，步梯房为0.70元／月·平方米，商业物业为2.00元／月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。 另查明，被告是七星关区滨湖小区碧水星苑2-2-18至21Ｂ室业主，2-2-18至21Ｂ室属商业用房，建筑面积218.053平方米，属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2015年8月1日至2019年3月31日，被告未按照《毕节市七星关区物业服务合同》的约定每月向原告点滴公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2015年8月1日至2019年3月31日，被告应缴纳的物业服务管理费为218.053平方米×2.00元／月·平方米×43个月＝18752.56元。 再查明，2017年4月27日，七星关区滨湖小区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求确认原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，本院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关区滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。 又查明：原告服务期间存在对公共设施的维护、卫生服务不及时等服务不到位影响业主正常生活的情况。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据经质证在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，关于《毕节市七星关区物业服务合同》与被告是否具有关联性及原告是否已按合同全面履行了义务的问题。毕节市七星关区业主委员会与原告点滴公司签订的《毕节市七星关区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经本院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，本院依法予以确认。被告作为居住在毕节市七星关区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告点滴公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。被告辩称在业委会成立的时候，业委会没有通知，没有任何的委托，业委会签订的合同是住宅合同，门面与物业公司不在合同范围之内，原被告双方不存在合同关系，原告未经书面催收就起诉及原告以该合同来起诉门面的物业费没有事实依据的辩称理由不能成立。本案中，原告点滴公司确实未尽到合同的约定全面义务。经综合全案考虑，本院酌情认定原告承担40%的责任。故对原告的物业管理费的诉请，本院支持60%即18752.56元×60%＝11251.54元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告叶牧于本判决发生法律效力之日立即支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2015年8月1日至2019年3月31日的物业服务费11251.54元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118.00元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年四月二十五日 书记员  李 犇