四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初19525号 原告：北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省高新区锦韵路533号6幢9层919号。 负责人：赵俊伟。 委托诉讼代理人：唐小沐，女，1987年2月16日出生，羌族，住四川省青川县。系公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：黄轶群，北京恒拓律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：潘学蓉，女，1963年1月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司（以下简称“威德公司”）与被告潘学蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序由黄珊珊任审判员进行审理，于2019年4月26日公开开庭审理了本案。原告威德公司的委托诉讼代理人唐小沐、黄轶群，被告潘学蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，按照成都市嘉锦置业有限公司与原告签署的《嘉年华御府·（一期）前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》），被告应当按每月2.8元/平方米向原告支付物业服务费，每逾期一日，按照应缴费用的3‰向原告支付相关费用违约金。根据上述约定，被告应当支付的物业服务费为535.44元/月（2015年6月25日至2018年8月31日），但被告自2015年6月25日起未支付相应的物业服务费，也未支付住宅使用中产生的生活垃圾处置费，均由原告垫付。原告多次催缴，被告仍不缴纳。被告的违约行为严重影响了原告的经营，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告的自2015年6月25日至2018年8月31日的房屋物业服务费20453.81元，自2018年6月1日至2018年8月31日的生活垃圾处置费24元；2、被告立即支付拖欠原告的自2015年6月25日至2018年8月31日的欠费违约金，共计28955.52元；3、本案诉讼费由被告承担。 在本案诉讼过程中，被告缴清了上述第一项诉讼请求中的生活垃圾处置费，故原告当庭撤销了生活垃圾处理费24元的诉讼请求。 被告辩称，第一、被告在接房的时候，开发商给予了一年的免物业费优惠，故不应当缴纳第一年的物业费，这一情况之前也跟物业进行了沟通，后来因为被告投了物业反对票所以被起诉了。第二，原告方要求的违约金计算标准过高，应予以削减。按照原告方主张的违约金计算标准，违约金年利率达到了100.95%，明显过高，欠付4万多元的物业费，违约金就已高达6万多元。另外，原告没有提供任何证据证明损失，其主张的违约金没有依据。第三，原告未履行诉前催告程序，直至收到法院传票前，被告仍未收到原告方任何电话、微信、短信或邮件。第四、被告认为原告在履行合同过程中存在瑕疵履行的情况，其主张的物业费应予以扣减；主张的违约金没有事实基础，希望法院驳回其请求。 经审理查明，被告潘学蓉（乙方）系“嘉年华御府”1幢2单元2002号房之业主，其于2014年12月2日与原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，协议约定由原告为被告所在的小区提供物业服务，收费标准按房屋所有权记载的房屋建筑面积收取，住宅2.8元/月/平方米，物业服务费从物业交付次日起按季度交纳，业主应于每季度首月15日前交纳下一季度物业服务费。甲方的物业服务应达到管理服务质量约定的标准，乙方应按协议按时足额缴纳相关费用，每逾期1日，甲方按照应缴纳费用的千分之三收取违约金。被告从2015年6月25日至2018年8月31日未缴纳物业服务费共计20453.81元。 另查明，开发商2014年12月3日向被告潘学蓉出具了一份《购房优惠政策确认书》，向被告承诺出卖人成都市嘉锦置业有限公司同意给予买受人的优惠政策包括“该房屋自交付之日起一年的物业费”。同时原被告双方均认可该案被告接收案涉房屋的日期为2015年6月25日。 上述事实，有原、被告的当庭陈述以及《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《购房优惠政策确认书》、缴费通知书、小区照片、相关服务提示内容等证据予以证明。上述证据具有真实性、关联性和合法性，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》合法有效，合同内容对双方具有约束力，原告按约提供了物业管理服务，被告也应当按约及时交纳物业费。关于被告提出了开发商为其减免了一年的物业费，故不应当缴纳第一年物业费的问题，本院认为，开发商向被告出具的《购房优惠政策确认书》，是由开发商向被告作出的意思表示，而被告缴纳物业费的合同相对方为本案原告，被告应当依据物业服务协议的约定向原告支付自收房之日起的物业费，关于一年物业费免除的优惠，可以向开发商另行主张。关于被告提出的原告未严格按照《物业服务协议》的约定履行自身义务，存在违约行为，如未及时维护小区环境卫生、修剪绿化、维护小区公共基础设施、地下室漏水湿滑导致业主摔伤、未尽到安全保障义务导致业主车辆被盗等，因此不支付或少支付物业费的答辩意见，被告提供了照片、开发商宣传册、病情证明等证据材料，本院认为，被告提交的证据能够在一定程度上证明小区物业存在管理不到位、不及时、不充分的情况，并未达到业主所期望的高质量的物业管理服务水平，但从原告提交的一系列小区物业管理“温馨提示”、“与开发商沟通函件”可以反映，原告物业公司履行了一定的物业服务管理职责，只是物业服务管理的进展和效果不理想，未能将物业服务管理中存在的问题从根本上进行解决。因此，被告提交的证据均不能充分证明原告对小区物业服务存在根本性违约的情形，不能以此作为拒付物业管理服务费的合法依据，被告可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上，本院认为，被告应当依照《物业服务协议》的约定支付2015年6月25日至2018年8月31日的物业服务费共计20453.81元。 对于原告主张的违约金，本院认为，虽被告应当交纳上述物业服务费，但合同约定的违约金为欠费金额的日3‰，该违约金显然过高。另外需要说明的是，从原被告双方的当庭陈述和提交的证据材料来看，被告未及时缴纳物业服务费的根本原因在于被告对小区的物业服务水平不满意，且在问题的沟通和协调解决的过程中，原告协调不畅、问题解决不到位。同时双方在物业费减免的问题上也始终未达成一致，双方沟通协调不畅而导致了被告长时间未缴纳物业费。综合以上因素，原告作为物业服务企业，其物业管理服务水平有待提升，对业主提出的合理问题更应及时回复和有效处理，避免双方产生新的矛盾或纠纷。因此，对原告提出的要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告潘学蓉应于本判决生效之日起十日内向原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司支付所欠2015年6月25日至2018年8月31日的物业服务费20453.81元； 二、驳回原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如被告潘学蓉未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费518元，由原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司承担304元，由被告潘学蓉承担214元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄珊珊 二〇一九年四月二十六日 书记员  毛 敏