云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2624民初238号原告：徐申健。原告：李选。被告：云南展盟房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区小板桥镇老官南路中闸村向化1组，现住址麻栗坡县玉尔贝路2号。法定代表人：廖兴民，总经理。委托诉讼代理人：李云华，男，云南展盟房地产开发有限公司副总经理，特别授权。委托诉讼代理人：陈加文，云南圆合圆律师事务所执业律师，特别授权。原告徐申健、李选益与被告云南展盟房地产开发有限公司（简称展盟房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐申健、李选益，被告云南展盟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李云华、陈加文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐申健、李选益向本院提出诉讼请求：1.判令云南展盟房地产开发有限公司支付房屋误差款项93997.9元，并按银行贷款利率支付至今13个月的利息5987.66元，合计99985.56元（庭审中变更为房屋误差款95242.6元、利息6066.95元，合计101309.55元）；2.判令云南展盟房地产开发有限公司立即办理房屋产权证书。事实及理由：2018年1月5日，我们与展盟房产公司签订《商品房购销合同》，购买位于麻栗坡县玉尔贝路2号雅郡上苑小区（一期）商品房现房一套，房屋建筑面积254.78㎡，合同约定商品房价款按建筑面积计算，单价2305.00元/㎡，总金额为587268.00元。合同签订后已付清全部房款（首付177268.00元，银行按揭方式支付410000.00元，银行贷款年利率5.88%）。现该房屋的实测面积为230.57㎡，比合同约定面积254.78㎡少了24.21㎡，误差比绝对值为9.5%。由于展盟房产公司的原因，至2019年3月8日共逾期312天未办理房屋产权证。展盟房产公司辩称，第一、被答辩人的第一项诉讼请求计算错误，依照双方签订的《商品房购销合同》约定及现在估算面积，有争议的部分大概是24.21㎡，按合同约定即使要退按2305.00元/㎡应当退还的金额为55804.05元。被答辩人要求按银行贷款年利率承担13个月的利息5987.66元缺乏事实依据。合同第四条第一款（2）项约定，单价不变，合同继续履行，《雅郡上苑合同补充协议》第八条第二款约定，商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，该商品房交付时，如因政府的相关测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的，不视为答辩人违约，也不使用合同第五条有关面积差异的处理方式，双方同意预测面积与实际面积差异的，据实结算，多退少补。因此，不存在支付利息。且误差款项多次通知被答辩人领取，其拒绝受领。第二、被答辩人请求立即办理房屋产权证书的理由也不能成立。按照合同和补充协议约定，是因被答辩人受领房屋后未及时提供办证的相关资料，且办证是由房管部门按片区办理，不存在不办证情形。请求依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。根据诉辩双方当事人的主张和观点，本案争议的焦点：1.徐申健、李选益购买的房屋实际误差面积为多少平方米及退还的房款为多少元？2.徐申健、李选益请求支付利息是否予以支持？3.徐申健、李选益请求及时办证是否合理？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据：徐申健、李选益提交的证据：A1、徐申健、李选益的身份证复印件、结婚证复印件，证明诉讼主体及身份信息；A2、《商品房购销合同》及登记备案表复印件，证明徐申健、李选益与展盟房产公司之间成立合法有效的房产购销合同的事实；A3、购房发票印件3张，证明徐申健、李选益已经按照合同约定面积支付完购房款的事实；A4、购房契税发票复印件，证明徐申健、李选益已经按照合同约定面积缴纳完房屋税契的事实；A5、贷款银行利率清单复印件，证明徐申健、李选益向工商银行的贷款执行利率的事实；A10、展盟房产公司发布的公告，证明徐申健、李选益购买的商品房是现房，而不是购买合同上的预售商品房。展盟房产公司提交的证据：B1、展盟房产公司的营业执照，证明公司的基本情况；B2、法定代表人身份证明，证明廖兴民系展盟公司总经理。对当事人有异议的证据有：徐申健、李选益提交的证据A6、雅郡上苑物业结算表复印件，用以证明所购房屋的实测面积；展盟房产公司质证认为，对证据A6的真实性无意见，对其证明观点有异议，这不是实测面积而是估算面积；本院认为，该证据记载徐申健、李选益购买的雅郡上苑房屋实测面积230.57㎡，与实际面积不符，不予采信；A7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，用以证明徐申健、李选益要求赔偿房屋面积误差的款项计算金额的法律依据；展盟房产公司质证认为，对证据A7的真实性无意见，但是司法解释不能作为证据提供；本院认为，徐申健、李选益提交这份司法解释的目的是要证明其主张赔偿的法律依据，予以采信；A8、房屋面积误差应赔款项明细表，用以证明购买房屋面积误差为24.21平方米，按照有关规定应赔偿99985.56元的事实；展盟房产公司质证认为，对证据A8的计算方法不认可，计算明细与合同约定不一致；本院认为，该证据是徐申健、李选益单方按照合同约定面积254.78㎡、房屋实有面积230.57㎡、误差面积24.21㎡进行计算的结果，不予采信；A9、2017年8月5日云南超图地理信息有限公司作出的房屋分户图，用以证明徐申健、李选益所购房屋的建筑面积230.3㎡（分摊面积24.63㎡+专有建筑面积205.67㎡），展盟房产公司提供的这个面积也不是房屋最终面积的事实；展盟房产公司质证认为，对证据A9的“三性”无意见，但对它的证明观点不认可，房管部门还要对房屋面积进行实测。诉讼中，经双方当事人协商一致同意，以该证据为准；本院认为，双方经协商同意按该证据确定的数据计算误差面积，该房屋误差面积为24.48㎡，可以作为定案的依据，予以采信；展盟房产公司提交的证据：B3-B4、《商品房买卖合同》《补充协议》各1份，均用以证明双方对超出面积是据实计算，多退少补，不存在违约金的承担约定，徐申健、李选益有义务提供办理房屋产权证书的一切资料，我公司不存在违约；徐申健、李选益质证认为，对证据B3无意见，对证据B4有异议，补充协议在不知情的情况下签订的，在主合同第5条中没有约定对房屋面积误差如何处理。本院认为，双方提供的《商品房购销合同》和《雅郡上苑合同补充协议》相一致，是双方当事人的真实意思表示，证据来源合法，予以采信；B5、2018年9月18日《通告》，用以证明展盟房产公司在小区内张贴通告，告知各业主持相关票据办理结算退费手续的事实；徐申健、李选益质证认为，对证据B5的“三性”认可，但不认同其证明观点，因为双方对房屋面积误差一直不能达成一致意见才未办理。本院认为，该证据能证明展盟房产公司向业主发出告知结算退费的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年1月5日，徐申健、李选益与展盟房产公司签订《商品房购销合同》，购买位于麻栗坡县玉尔贝路2号雅郡上苑小区（一期）商品房现房（合同载明预售房）一套即8幢2单元602号房，房屋为复式楼房（6层跃7层）。合同第三条约定：该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；第四条约定：该商品房按建筑面积计价，建筑面积为254.78㎡，单价2305.00元/㎡，总金额为587268.00元。同时，在主合同后双方还签订了《雅郡上苑合同补充协议》，作为对主合同的补充约定。徐申健于2018年1月8日、1月18日交纳首付款（含税）177268.00元，2018年2月1日向中国工商银行麻栗坡支行贷款410000.00元，划入展盟房产公司麻栗坡分公司账上，贷款年利率5.88%。2018年4月份，徐申健、李选益搬迁入住后，该房屋的实际建筑面积为230.3㎡（分摊面积24.63㎡+专有建筑面积205.67㎡），比合同约定的建筑面积254.78㎡误差24.48㎡（254.78㎡-230.3㎡）。双方为因房屋误差面积、退还房款金额及利息协商未果，诉讼来院。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，徐申健、李选益与展盟房产公司签订了《商品房购销合同》后，作为买受人支付了全部房款履行了合同约定支付价款的义务；出卖人展盟房产公司也将买卖标的物雅郡上苑小区即8幢2单元602号房屋所有权转移买受人，双方各自履行了合同约定义务、享受合同权利，其权益受法律保护。1.关于徐申健、李选益购买的房屋实际误差面积为多少平方米及退还的房款为多少元的问题？（1）本案在诉讼过程中，经主持双方协商达成一致意见，买卖标的物8幢2单元602号房屋实际误差面积24.48㎡。（2）退还的房款为多少元的问题？双方签订的《商品房购销合同》第四条：甲（展盟房产公司）乙（徐申健、李选益）双方约定t2该商品房按建筑面积计价。第五条“面积误差的处理1、采用套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲（展盟房产公司）乙（徐申健、李选益）双方约定按下述第y1y2y3种方式处理”。从上述约定来看，双方对“误差比绝对值超出3%时”是没有约定的。另外，《雅郡上苑合同补充协议》第八条规定“面积确认及面积误差处理。该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。该商品房交付时，如因政府的相关测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的，不视为甲方违约，亦不使用合同第五条有关面积差异的处理方式。双方同意预测面积与实际面积差异的，据实结算，多退少补”。这个补充协议约定的是交房时政府测量规范、文件调整导致预测面积与实际面积差异的情形，而本案中，双方买卖的是现房，房屋交付时，房屋的实有面积是定型的，政府也没有调整测量规范。因此，该补充协议对合同第五条“误差比绝对值超出3%时”的处理也没有做出明确的补充约定。如果在调整了测量规范的情形下，导致预测面积与实际面积形成的差异，双方又同意这个差异的就可以据实结算多退少补，而本案并非是在此种情形下形成差异。所以，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，徐申健、李选益购买的房屋总的误差面积为24.48㎡（254.78㎡-230.3㎡），24.48㎡÷254.78㎡×100%（约定的房屋面积）=9.6%误差绝对值。254.78㎡×3%=7.64㎡为面积误差比在3%以内（含3%）的部分，7.64㎡×2305.00元/㎡房价=17610.2元为应退房价款，24.48㎡-7.64㎡=16.84㎡为面积误差比超出3%部分，16.84㎡×2305.00元/㎡房价=38816.2元×2（双倍返还）=77632.4元。因此，展盟房产公司应退还的房价款95242.6元（17610.2元+77632.4元）。2.徐申健、李选益请求支付利息是否予以支持？依照上述司法解释的规定，（1）面积误差比在3%以内（含3%）的部分计息金额17610.2元，徐申健、李选益向中国工商银行麻栗坡支行贷款时间是2018年2月1日计算到2019年3月1日止，17610.2元×5.88%÷12个月×13个月=1121.77元，应予支持。（2）面积误差比超出3%部分，司法解释只规定了双倍返还，并没有规定计算利息。徐申健、李选益请求对双倍返还金额77632.4元计息4945.18元，缺乏法律和司法解释的依据，予以驳回。因此，徐申健、李选益合理诉请的金额合计96364.37元（17610.2元+1121.77元+77632.4元）；3.徐申健、李选益请求及时办证是否合理？双方签订的合同第十二条约定：“在乙方（徐申健、李选益）付清全部购房款并向甲方（展盟房产公司）提交办理产权登记所需全部资料后，自房屋支（交）付之日起90日内由甲方负责向产权登记机关提交相关资料进行产权登记，办理房屋产权登记产生的税费由乙方承担”。按照双方的这个约定,徐申健、李选益付清全部购房款，只需要提交办理产权登记所需全部资料后，展盟房产公司负有提交相关资料向产权登记机关办理房屋产权登记的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，本案中，双方签订合同的时间是2018年1月5日，按照双方当事人的约定“自合同订立之日起90日”，除此外，也没有特殊约定，且该约定符合上述司法解释的规定，展盟房产公司应该在2018年4月5日内为徐申健、李选益办理房屋权属证书，但是，展盟房产公司至今未履行合同约定义务，已经构成违约。徐申健、李选益此项诉讼请求理由成立，予以支持。综上所述，为正确调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系，保护合同当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条第一款第三项规定，判决如下：一、云南展盟房地产开发有限公司退还徐申健、李选益多支付的购房款合计96364.37元，限判决生效后十日内付清；二、云南展盟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为徐申健、李选益办理房屋权属证书；三、驳回徐申健、李选益的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟缓履行期间的债务利息。案件受理费2300.00元，减半收取1150.00元，由徐申健、李选益负担50.00元，云南展盟房地产开发有限公司负担1100.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本案申请执行的期间为二年。审判员  张孝国二〇一九年四月十二日书记员  张立丽