河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初618号原告：安阳市永兴物业服务有限公司，住所地，安阳市北关区纱厂办事处纱厂生活区虹源2幢6号。法定代表人：武小壮，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑军平，男，1958年8月10日出生，汉族，住安阳市文峰区，系安阳市永兴物业服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：康作新，男，1954年5月20日出生，汉族，住安阳市文峰区，系安阳市永兴物业服务有限公司工作人员。被告：马小锋，男，1985年6月22日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：苗峰，男，河南国银（安阳）律师事务所律师。原告安阳市永兴物业服务有限公司（以下简称永兴物业公司）诉被告马小锋物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月18日、2019年3月29日、2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑军平、康作新、被告马小锋委托诉讼代理人苗峰到庭参加诉讼，被告马小锋参加了第一次、第三次庭审。本案现已审理终结。原告永兴物业公司诉称：依法判令被告缴纳2015年10月20日至2019年10月20日所欠物业费7964元；判令被告依照合同约定支付2015年10月20日至2016年10月19日欠交物业费1991元发生的一年的违约金7267元；诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在居住期间享受了原告永兴物业公司对小区物业的服务，却自2015年10月20日至2019年10月20日4年长期拖欠物业费，经原告多次催缴，仍然置之不理，被告的行为严重侵害了原告的正常利益，影响了小区物业服务工作的资金运转和小区物业的建设，损害了原告及其他众多业主的利益，为此特提起诉讼，要求依法判决，以维护原告的合法权益和小区物业服务的正常工作和运营秩序。被告马小锋辩称：1.原被告间收费标准不明，没有收费依据，同时对违约金没有约定，即使存在违约责任原告的要求也过高。2.原告的服务存在不符合合同约定的情况，我方提出履行抗辩于法有据，不缴纳物业费合法合理，即使缴纳物业费也应按照规定给予减免。3.本案已超过诉讼时效，超时效的诉讼请求不应得到支持。4.被告不予缴纳物业费的时间截止到2015年10月13日，而不能以原告主张的2015年10月20日开始计算。综上，在没有具体收费依据的情况下法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年2月16日，原告与被告签订巴黎春天（巴黎春天于2017年更名为吉祥春天）住宅小区前期物业服务协议，由原告为巴黎春天住宅小区提供物业管理服务，合同约定本协议自签字之日起生效,至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。合同第四条第一项约定，乙方（马小锋）按年度预交物业服务费，费用到期前一个月，按甲方通知缴纳下年度费用；第八条第四项约定:乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日加收物业管理服务费用的1%缴纳违约金。该合同未约定具体的收费标准。合同签订后，原告即对巴黎春天住宅小区提供了物业管理服务。被告在签订协议之后，于2014年2月16日按每平方米1.28元的标准缴纳了2013年10月14日至2014年10月13日的物业费，于2014年12月2日按每平方米1.2元的标准缴纳了2014年10月14日至2015年10月13日的物业费。2019年1月3日，原告张贴告知书，通知被告交纳2015年10月20日至2018年10月20日的物业费每年1991.52元，共计5974.56元，并要求被告自逾期之日起按千分之3比例缴纳违约金。被告未按通知交纳物业费，导致诉讼。被告居住在巴黎春天小区17号楼2单元9层西户，房屋面积为138.3平方米。原告提供2014年5月13日安阳市龙安区物价局龙价〔2014〕05号文件一份，证明安阳市龙安区物价局批准安阳市永兴物业管理有限责任公司服务的巴黎春天住宅小区物业服务收费实行政府指导价，高层基准价为每平方米每月1.1元（含电梯运行费和二次供水费用），多层基准价为每平方米每月1.0元（含电梯运行费），允许公司在上述规定的收费基准价基础上，上下浮动不超过20%收费。原告于2018年5月起诉被告马小锋催要2015年10月20日至2017年10月20日欠交的物业费，原告于2018年12月30日撤诉。吉祥春天小区消防设施不达标的问题曾于2018年被新闻媒体报道。原告在吉祥春天小区张贴的告示栏上写明，对消防器材设备维护管理的收费标准为每平方米每月0.04元。上述事实，有原、被告向本院提交的照片、前期物业服务协议、被告缴纳物业费的票据、安阳市龙安区物价局龙价〔2014〕05号文件、安阳市龙安区人民法院（2018）豫0506民初3038号卷宗中的部分材料、以及原、被告当庭陈述等证据证实，上述证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，永兴物业公司与被告马小锋签订的巴黎春天住宅小区前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院应予保护。永兴物业公司为马小锋提供了物业服务，马小锋在接受物业服务后，理应向永兴物业公司交纳相应的物业服务费用，其拖延给付物业服务费的行为侵害了永兴物业公司的合法权益，势必会影响永兴物业公司的资金周转，导致服务质量下降。现马小锋以永兴物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由，拒绝交纳物业费，理由不成立。原告于2018年5月曾起诉被告马小锋催要欠交物业费，被告称超时效的诉讼请求不应得到支持的理由不成立。关于马小锋认为小区的绿化不达标、车辆随意停放、楼道卫生不符合卫生规定、楼梯间摆放众多杂物、占道经营未尽到管理责任等问题，本院认为，物业公司基本履行了物业服务义务，只是存在部分的瑕疵，并不构成根本违约。同时，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，虽然从马小锋提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，故马小锋以服务质量为由拒交物业费，理由不足，法院不予支持。关于马小锋认为小区的消防设施不达标的问题，证据充分，故本院酌减马小锋应支付的物业费金额，酌减的标准为每平方米每月0.04元。关于收费标准的问题，被告在签订协议之后，分别按每平方米每月1.28元、1.2元的标准缴纳了两年的物业费，视为其接受了每平方米每月1.28元、1.2元的收费标准。被告在原告催告的合理期限内仍未交纳物业费，原告要求被告交纳2015年10月20日至2019年10月20日所欠物业费7964元，本院部分支持，被告马小锋应该给付原告安阳市永兴物业服务有限公司2015年10月20日至2019年10月19日欠交物业费7701元。对于原告主张被告依照合同约定支付2015年10月20日至2016年10月19日欠交物业费1991元发生的违约金7267元，对2016年10月20日之后的违约金放弃，是对自己权利的处分，本院应予准许。原告要求按照双方约定的日1%标准收取违约金过高，本院酌定可按中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的计算方式为：以欠付物业费1925元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年10月20日起计算至2016年10月19日止。另外，应当指出的是，永兴物业公司在收取物业服务费后，应努力提高服务质量，平时多与业主沟通、协商，积极为业主提供安全、便捷、满意的物业服务，营造和谐、舒适、安全、环保的小区环境，以解除业主的后顾之忧，形成良好的物业服务氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告马小锋于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市永兴物业服务有限公司2015年10月20日至2019年10月19日物业费7701元；二、被告马小锋于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市永兴物业服务有限公司违约金，违约金以欠付一年的物业费1925元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年10月20日起计算至2016年10月19日止；三、驳回原告安阳市永兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币201元，减半收取为101元，由原告安阳市永兴物业服务有限公司负担43元，由被告马小锋负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  王海香二〇一九年四月十九日代理书记员  李 懂