浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终138号 上诉人（原审被告）：张国听，男，1953年7月26日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：张青，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张文章，男，1965年10月5日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：张镇钢，浙江高邦律师事务所律师。 原审被告：陈秋月，女，1957年7月30日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：张青，浙江煜华律师事务所律师。 上诉人张国听因与被上诉人张文章、原审被告陈秋月房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2018）浙0282民初9411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张国听上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回张文章的所有诉请。事实和理由：一、一审法院认定双方屋契有效属适用法律错误。第一，农村宅基地遵循农村村民“一户一宅”的原则。张文章已经有一处宅基地，并不满足“一户一宅”的规定，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。第二，张文章提供的承包权证证明屋契所涉土地登记于其名下，且屋契中也有“以后受主张文章承担该土地的农业税”的表述，说明本案所涉屋契项下转让的还有土地承包经营权。承包权证记载的面积分别为1.10亩和0.43亩（约286.67平方米）。慈集用（2002）字第210203号集体土地使用权证记载的宅基地使用权面积为104.20平方米。从承包权证和屋契的四至看，宅基地使用权范围的房屋其实盖在了0.43亩承包地上，亦即0.43亩承包地与104.20平方米的宅基地使用权系有争议的，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，“土地所有权和使用权有争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”，故，该争议不应由人民法院直接受理。况且，根据土地承包法第三十七条的规定，土地承包经营权流转合同应为要式合同，且须经发包方同意。在本案中，土地承包双方均未经发包方同意，违反该规定。二、一审法院对屋契上陈秋月的签名不真实性以及张国听在保证书签名印章及盖章的不真实性亦未查明。 张文章辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 陈秋月未作陈述。 张文章向一审法院起诉请求：1.确认张文章与张国听、陈秋月于1997年2月24日签订的《屋契》有效；2.张国听、陈秋月协助张文章将慈集用（2002）字第210203号集体土地使用权证变更登记至张文章名下；3.本案诉讼费由张国听、陈秋月承担。 一审法院认定事实：张文章、张国听、陈秋月均系周巷镇潭南村村民，张国听、陈秋月系夫妻关系。1997年2月24日，张文章与张国听签订《屋契》一份，约定张国听将位于，坐北朝南三层楼屋二间加一小间、坐南朝北小间二间，连东南北三面围墙、铁门、地坪、花坛等附属设施以75000元的价格转让给张文章，该款项张文章已当面付清。后该房屋由张文章及其家人居住至今。2002年，张文章与张国听在“慈溪市私人建房用地转让（调剂）房屋及宅基地协议书”上盖章，确认张国听将上述房屋调剂转让给张文章。2002年9月24日，涉案房屋取得慈集用（2002）字第210203号集体土地使用证，该证现由张文章持有。2002年11月8日，慈溪市民委员会在上述转让（调剂）协议书上盖章，并写明村民委员会意见：“同意调入”。2014年7月15日，张国听出具保证书一份，其中载明其将涉案房屋转让给张文章，并保证以后不再申请宅基地建房。张文章要求张国听、陈秋月协助办理涉案房屋过户手续，张国听、陈秋月认为涉案房屋转让协议无效，双方由此酿成纠纷。 一审法院认为，张文章、张国听系完全民事行为能力人，且系同村村民，双方签订的屋契，对房屋转让事宜作出了明确约定，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。合同订立后，张文章已按约定支付房款，也已长期在涉案房屋中居住，双方的合同内容也经过了所在村民委员会的认可，涉案房屋转让合同合法有效，对张文章要求确认“屋契”合法有效的诉请，一审法院予以支持，对张国听、陈秋月关于合同无效的辩称意见一审法院不予采纳。张国听、陈秋月辩称屋契中陈秋月的签名并非其本人所签，其对转让协议不予认可，一审法院认为，即使张国听、陈秋月所称属实，张国听将房屋出卖给张文章的行为即使没有其他家庭成员的授权同意，但张国听系户主，且双方的交易行为得到房屋所在村委会的同意，张文章有理由相信张国听有代理权，现张文章已长期管理使用涉案房屋，根据诚实信用原则及维护社会公平秩序，本案所涉协议在张文章与张国听、陈秋月之间应属有效，对张国听、陈秋月的该项辩称意见一审法院不予采纳。当事人应全面履行自己的义务，张国听、陈秋月作为房屋出卖人应履行协助张文章办理过户手续的附随义务，对张文章要求张国听、陈秋月协助办理过户手续的诉请，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条规定，作出判决：一、张文章与张国听、陈秋月于1997年2月24日签订的屋契有效；二、张国听、陈秋月于判决生效之日起七日内协助张文章将坐落在周巷镇潭南村的讼争房屋的集体土地使用权权证[慈集用（2002）字第210203号]过户至张文章名下。一审案件受理费80元，减半收取40元，由张国听、陈秋月共同负担，于判决生效后七日内交纳一审法院。 二审中，张国听提交土地转让协议、银行凭证一组，拟证明张文章是以转让承包地来获取利益，属违法行为。经质证，张文章认为，该证据系复印件，对真实性、合法性均有异议，且与本案无关联，也不属于二审新的证据。陈秋月对该组证据无异议。本院认为，该组证据系复印件，真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，不予采纳。张文章提交慈溪市不动产登记查询证明一份，拟证明张国听名下的位于涉案宅基地已被查封。张国听、陈秋月对真实性没有异议。本院对该证据予以确认。 陈秋月未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，张国听名下的位于慈溪市天元镇潭南村涉案宅基地已被慈溪市人民法院查封。 本院认为，虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但该条第四款又规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据该规定立法涵义，“一户一宅”应指农村村民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后，无权再次申请宅基地。“一户一宅”是农村集体土地方面的管理性规定，并非效力性规定，因此，涉案房屋买卖合同是否违反“一户一宅”原则不影响合同的效力。 本案系张文章和张国听、陈秋月房屋买卖合同纠纷，涉案宅基地四至清楚、权属明确，虽然2002年9月之前宅基地与土地承包地之间有重合，但是，2002年9月之后，慈溪市人民政府颁发的集体土地使用证已经对土地性质进行了明确，并不存在《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定的人民法院不应受理的情形。至于陈秋月签字问题，按照农村习俗，涉案房屋买卖合同由户主张国听订立，即使涉案房屋上的“陈秋月”并非其所签或者也非其授权所签，张文章一家已经实际使用涉案房屋二十多年，张文章也有理由相信张国听有代理权。对于张国听在保证书上签字问题，张国听并没有申请鉴定或者提供其他反证，且保证书的签名是否真实，并不影响房屋买卖合同的效力。 在本案诉讼过程中，涉案宅基地已被慈溪市人民法院查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。涉案宅基地尚在查封期内，张文章要求张国听、陈秋月协助过户，法律上属不能履行。因此，本院对该诉请不能支持，但张文章可待障碍消除后，另行主张权利。 综上所述，张国听的上诉请求不能成立，应予驳回。但因涉案宅基地尚在查封期间，张文章要求张国听、陈秋月协助过户的诉请，法律上不能履行，故予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持浙江省慈溪市人民法院（2018）浙0282民初9411号民事判决第一项，即张文章与张国听、陈秋月于1997年2月24日签订的屋契有效； 二、撤销浙江省慈溪市人民法院（2018）浙0282民初9411号民事判决第二项。 二审案件受理费80元，由上诉人张国听负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 周 娜 审 判 员 樊瑞娟 二〇一九年四月二日 代书记员 贺婷婷