辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0603民初3264号 原告：丹东市锦绣物业服务有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区人民街49号。 法定代表人：王美蓉，系该公司总经理。 委托代理人：李海亭，女，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托代理人：刘宁邦，系辽宁仁正律师事务所律师。 被告：牟淑芝，女，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：王成立，男，汉族，住辽宁省丹东市。 委托代理人：王淑杰，系辽宁君全律师事务所律师。 原告丹东市锦绣物业服务有限公司诉被告牟淑芝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丹东市锦绣物业服务有限公司委托代理人李海亭和刘宁邦、被告牟淑芝及其委托代理人王成立和王淑杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：被告系“香海花园”小区业主。2016年4月27日，原告与丹东市香海花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为香海花园小区业主提供物业服务，双方就物业服务的内容、标准、期限、物业费标准、双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。其中，双方约定住宅物业服务费为0.6元/平方米/月，物业业主应按时预交下一年度12个月物业服务费，若未按期交纳应按照逾期每日万分之五的标准计算违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定全面履行了物业服务义务，但被告无正当理由拒不交纳物业费，截止目前，被告共欠付原告物业费1078.70元。 原告认为，原告与丹东市香海花园业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为香海花园业主受该《物业服务合同》的约束，在原告全面履行合同义务的情况下，被告拒不交纳物业费的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，据此，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告立即给付所欠原告2016年5月1日至2017年10月30日期间的物业费人民币1078.70元及自2016年5月1日至2018年11月30日止的违约金506.8元并由被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称：在本《物业合同》纠纷一案中，锦绣物业提出的与物业管理有关的一切费用，我本人在香海小区《业主大会临时会议》未作出最终结论时，我绝不交与物业管理有关的所有费用，其理由是：（一）《物业服务合同》的附件，《物业服务标准》的内容有待查证。（二）锦绣物业的管理人员素质差，不能及时修正管理中出现的失误，侵犯了我们业主的基本权力和权益。（三）物业费的标准，严重偏离了国家和同行业的收费标准。（四）锦绣物业中止服务后，未按《物业服务合同》的第九章第二十六条做好物业服务的交接和善后工作。（五）锦绣物业的诉讼违反了关于物业服务费的诉讼程序。根据中华人民共和国制定的相关法规，详细阐述如下：（一）《物业服务标准》的内容有待查证。根据双方订立的《物业服务合同》“第三章物业服务标准第三条的约定：物业服务坚持同质同价原则。乙方按照双方约定的物业服务内容、标准提供服务（后附一《物业服务标准》）”。事实是（1）至今我们业主没有看到作为合同“附件一”《物业服务标准》的内容和文本；（2）今天，我们在锦绣物业诉讼的《物业服务合同》中，终于看到了这个《香海花园物业服务标准》的附件。我们认为，这个附件是伪造的，主要依据是：①这个表格上没有《锦绣物业服务合同附件一》的字样和双方认可的字样；②香海小区没有地下停车场，但在这个服务标准中，却明确了地下停车场、车库等部位的服务内容；③在这个服务标准中，锦绣物业信誓旦旦地承诺：“用户对物业管理服务质量及收费满意率达到80%以上，全年有效投诉处理率100%”，根据这个承诺，也就是说只要物业收费率低于80%，就是管理服务质量出了问题。可是，在物业服务合同的第二十五条“若多次催缴收费率低于80%，乙方在书面通知甲方的前提下有权单方终止合同”的约定，这个条款该如何理解？难道说锦绣物业管理服务质量只要达不到80%的标准，就有权单方终止合同！这真是一个透顶的霸道合同！（3）我们认为，在业主大会讨论物业管理合同时，根本就没有这个《物业服务标准》附件；也就是说，锦绣物业提供的这个《物业服务标准》有附件是一个伪造的文本。（4）我们多次请求召开《业主大会临时会议》，进行《物业服务合同》签订的过程和相关内容的查证（特别是合同附件一《物业服务标准》的查证），但至今都没有得到相关部门、相关领导的有效组织和回应（附143户业主签订的〈关于依法召开业主大会的请求〉的正义和附件）。我们请求法院，驳回锦绣物业的起诉，按照大多数业主的意愿尽快召开业主临时会议，从根本上解决锦绣物业与香海小区业主之间的矛盾和纠葛。（5）我再声明：在没有召开《业主大会临时会议》的前提下，我绝不交与物业有关的任何费用。（二）锦绣物业的管理人员素质差，不能及时修正管理中的失误，侵犯了我们业主的基本权力和权益，还出言不逊，脏话随口即出，更有甚者，还发生了对业主进行人身威胁的不当行为，矛盾进一步的扩大化，由此，锦绣物业失去了大多数业主的信任。由于锦绣物业在管理中没有深入地进行调查，锦绣物业制定的车辆管理内容出现了严重的失误，造成数十户业主的车辆不能进入小区安全停放，这些业主的车辆失去了基本的安全保障。当业主以书面形式向物业提出修正建议时，物业经理没有作出任何回复，当业主与其当面陈述建议时，主管的王经理却说：“吹牛×”，立马让我们业主瞠目结舌。没过几天，当业主对其管理内容发表不同见解时，又是这个王经理，在双方言语冲突中，手舞利刃比比划划，划伤了业主（见视频），进而激起了广大业主的强烈不满。不久，锦绣物业将王经理调走了（据社区领导说，此人已经被锦绣物业开除了）。（三）物业服务的标准严重偏离了国家和同行业的服务收费标准。当出现上述问题后，业主们为了维护自身的权益，上网查询相关的法规，发现合同约定的物业费用标准，严重偏离了国家和同行业的收费标准（附物业收费标准）。在物业服务行业中，物业服务标准共分为四级，根据香海小区的基本条件，应按四级标准收费，即：0.35元/㎡以下。而合同约定的标准是0.6元/㎡高于三级服务标准，进入了二级服务标准的范围，至此，锦绣物业在香海小区业主中出现了信任危机，要求召开《业主大会临时会议》的愿望越来越强烈。据我们业主多方查询丹东市其它小区，才得知物业服务收费标准是由物价部门根据小区的具体状况进行认定的。不知我们香海小区的物业服务收费标准是否经过市场物价管理部门的审定和批准。这个内容也需要业主大会查证。至此，我们下定了不召开业主大会绝不交物业费的决心！（四）锦绣物业中止服务后，未按《物业服务合同》第九章第二十六条做好物业服务的交接和善后工作。锦绣物业于2007年10月31日24：00中止了香海小区的物业服务，并拆走了相关服务设施，至今已经13个月了。但是锦绣物业并未履行《物业服务合同》第九章第二十六条“本合同中止后，甲乙双方应当共同作好债权债务处理事宜，包括物业服务费用清理、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作”等约定。我们要求根据《物业服务合同》第九章第二十五条的规定“所收物业服务费用抵扣承接入驻前期开销后，余额返还甲方（注：此甲方为香海小区业主）”的约定，进行善后清算工作。根据合同约定，移交清算（决算）的具体内容如下：（1）相关档案资料的移交；（2）服务内容的最终认定（由业主委员会进行清算审核，经业主大会认定）；（3）购置的管理设备和添置的服务设施的移交；（4）、物业管理费用收支情况与决算报告的审核；（5）经营收入使用情况报告和资金余额的返还；（6）按照《物业服务合同》第五章第八条的服务支出的10项内容进行决算。我们的意见只要双方没有完成决算、审核等善后交接工作，我们坚决不交与物业管理有关的任何费用！（五）锦绣物业的诉讼违反了关于物业服务费诉讼的法定程序。（1）根据中华人民共和国《物业管理条例》第六章第六十七条【业主逾期不交纳物业服务费用的民事责任】中规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务合同的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（2）但是，锦绣物业在没有完成善后交接的前提下，也未经业主委员会的催缴程序，就委托律师服务机构向业主发出物业服务费的催缴函，进而又启动了诉讼程序。（3）我们认为，这是一个不符合法定程序的诉讼。根据《物业管理条例》第六章第六十七条【业主逾期不交纳物业服务费用的民事责任】的规定，锦绣物业单方中止合同后，应与业主委员会进行清算交接工作，核定各业主所欠缴的物业费准确金额；由业主委员会履行物业费的催缴业务；个别逾期拒交的业主，锦绣物业才有权利对欠缴物业费的业主提起诉讼。可，事实是，锦绣物业没有同业主委员会进行清算交接，因而业主委员会也就没有做催缴工作；所以锦绣物业在上述两项内容没有完成的情况下，对香海小区业主的诉讼，违反了法定程序，是一个非法诉讼案，请求法院依法驳回物业的非法诉讼。（4）作为一个律师服务机构，不但没有按照法定程序化解原告与被告的矛盾，反而作出了违反法定程序的催缴行为，使事态扩大化，加深了锦绣物业与香海小区业主的对立情绪，造成了香海小区业主们生活秩序的动荡。在此我们强烈要求该律师服务机构，按催缴物业费的方式，向香海小区的业主进行登门道歉。最终陈述：（1）根据以上事实，锦绣物业诉讼牟淑芝所欠缴物业费人民币1078元，是否属实，尚待《业主大会临时会议》根据移交决算的结果才能确定，故锦绣物业所提供牟淑芝所欠物业服务的数额是不真实、不准确，有待业主委员会认证。所以《业主大会临时会议》不召开，我们绝不交与物业服务有关的任何费用；（2）锦绣物业的善后交接工作，应按照《物业服务合同》第三章物业服务标准第三条物业服务坚持“同质同价”原则。乙方按照双方约定的物业服务内容、标准提供服务（后附一：《物业服务标准》）进行决算，没有做到的服务内容，绝不交费；（3）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的内容“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”。在本案中，锦绣物业没有按照服务承诺进行物业服务，同时又在服务标准没有达到80%的前提下，擅自单方中止了服务合同，我们请本法庭按照最高法关于审理物业《解释》的规定，驳回锦绣物业诉讼的非法要求，依法支持业主的合法权益！（4）我们请求振兴区法院，督促锦绣物业终止与本案类似的、针对香海小区业主未缴纳物业费的一切违返法定程序的诉讼！（5）《根据丹东市物业管理实施细则》第二章通信处二十二条的规定，“因客观原因未能选出业主委员会或业主委员会委员不足总数的二分之一的，新业主委员会选出之前，发生物业服务企业停止服务或其他重大紧急、物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处或镇人民政府代行业主委员会职责。”的规定，我们请求，振兴区临江街道办事处，依法组织召开香海小区业主大会，并组织与锦绣物业进行物业中止服务合同后的资产清理、账务决算、档案资料移交等工作。 经审理查明：被告系“香海花园”小区业主。2016年4月27日，原告（乙方）与丹东市香海花园业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为香海花园小区业主提供物业服务，双方就物业服务的内容、标准、期限、物业费标准、双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。其中，合同第三章第三条约定物业服务坚持“同质同价”原则，原告按照双方约定的物业服务内容、标准提供服务。（后附一：《物业服务标准》）。合同第四章物业服务期限约定物业服务期限为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。合同第五章第五条约定本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为物业服务费（建筑面积）：0.6元/平方米/月（含住宅、商业网点）、生活垃圾处置费：2.00元/月。合同第九条约定业主应当按时预交纳下一年度12个月物业服务费。每次交费的具体时间以物业公司告示通知为准。合同第九章二十五条约定原告在受聘为甲方提供物业服务的同时，须提前预收一年的物业服务费用，以支付各项前期承接入驻开销。若多次催缴收费率低于80%，原告在书面通知甲方的前提下有权单方终止本合同。所收物业服务费用抵扣承接入驻前期开销后，余额返还甲方。第二十六条约定本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。合同第十章违约责任第二十七条约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金……。该合同第十二章附则第三十六条约定本合同正本连同附件一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。 上述合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务。后因原告在履行物业服务合同中存在一定瑕疵致其与部分业主关系不睦、互不理解，导致香海小区整体物业费收取比例较低，原告于2007年10月31日24：00时中止了香海小区的物业服务、撤离香海小区。经催告，截止目前，被告共欠付原告物业费1078.70元。 另查，丹东市振兴区房地产管理局于2015年11月30日对临江街道办事处提交的“关于香海小区业主委员会变更备案申请”予登记备案并出具编号为2015008号业主委员会备案证明。该备案证明标注香海小区业主委员会主任：姜辉、副主任：张代福、委员：刘亚南、卢鑫、修非。在本案审理过程中经本院复查，上述备案证明同时在丹东市振兴区人民政府临江街道办事处及丹东市振兴区公用事业管理办公室备案。 本院所确认的上述事实，有物业服务合同、关于中止对香海花园小区提供物业服务的公函、照片、辽宁乾朗律师事务所法律催告函、业主委员会备案证明、视频资料及双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告签订的物业服务合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为双方争议处理的依据。该合同第三章第三条明确约定“物业服务坚持‘同质同价’原则，原告按照双方约定的物业服务内容、标准提供服务。（后附一：《物业服务标准》）”。故被告辩称的合同附件《物业服务标准》系原告伪造并进而认定合同无效一节，证据不足。本院不予支持；即便对后附一：《物业服务标准》不予认定，亦无足以否认物业服务合同的效力及原告为香海小区提供物业服务的事实；综揽被告提供的答辩意见及相关证据，不难看出，原告在香海小区物业服务合同履行过程中，部分举措没有取得业主的一致意见，物业服务存在一定瑕疵，处理纠纷态度不够冷静，导致与部分物业服务对象关系紧张，最终难以为计被迫退出物业服务小区。但是应当清醒地看到物业服务具有综合性、长期性和重复性的特点，因而服务质量难以量化。至今我国物业服务行业尚无统一的质量标准。同一种服务水准，不同的人有不同的看法，在现有证据条件下，被告拒付物业服务费，证据不足；其二，由于物业服务收费属综合性收费，难于计算出单项收费的具体数额，法官自由裁量依据不足；其三，值得注意的是，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应，虽然从被告提供的证据反映锦绣物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明锦绣物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明。由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业服务费的合法理由；其四，本案是物业服务费纠纷，被告在答辩意见中提及的香海花园小区物业服务存在的上述种种问题绝大多数涉及全体业主利益，应通过全体业主大会或业主委员会及相关部门决定解决，故被告在答辩意见中数次提及“所以《业主大会临时会议》不召开，我们绝不交与物业服务有关的任何费用”观点没有法律依据，本院不能支持；其五，关于被告辩称的“锦绣物业中止服务后，未按《物业服务合同》第九章第二十六条做好物业服务的交接和善后工作。只要双方没有完成决算、审核等善后交接工作，我们坚决不交与物业管理有关的任何费用！”的意见与该《物业服务合同》第九章第二十五条约定“须提前预收一年的物业服务费用，以支付各项前期承接入驻开销”应一并考虑，而不应断章取义，返还的前提是先交纳……；关于被告辩称的原告起诉违反法定程序一节，证据不足，本院亦不予支持；综上被告拒绝交纳物业费，证据不足，法院不予支持，被告应在本院限定期限内向原告支付物业服务费。同时因原告在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，故其请求按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金（违约金）的诉讼请求，本院不予支持；本案纠纷再次表明随着社会的不断发展，涉物业纠纷成为影响城市基层社会秩序与居民获得感的重要因素，由于观念，管理及意识形态方面的原因，物业服务水平无法满足业主日益增长的需求，在业主维权意识和自治意识日渐增强的情况下，业主与物业公司之间矛盾自然容易产生，关键是如何真正从源头上预防和化解该类矛盾，维护居民生活安宁与社区和谐稳定，达到共赢的效果，对此业主、物业公司甚至政府部门应该共同努力，以正确的思维、恰当的方式妥善解决。在本案的处理过程中，本院亦一度放缓办理案件的节奏，希望被告提及的临时业主大会能够解决问题，但没有达到预期的效果。希望涉案香海小区广大业主在相关部门的协调下尽早召开业主大会，就有关问题达成一致意见，共建美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 一、被告牟淑芝于本判决生效后七日内向原告丹东市锦绣物业服务有限公司交纳其欠付的物业服务费1078.70元； 二、驳回原告丹东市锦绣物业服务有限公司其它诉讼请求。 案件受理费50元，保全费120元，共计170元由被告牟淑芝承担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审 判 长  韩乐新 人民陪审员  高秀艳 人民陪审员  宋佳俪 二〇一九年四月十一日 书 记 员  周得玉