广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3918号上诉人（原审原告）：曾华平，男，1976年8月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈木朝，男，1980年12月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：麦洁鸿，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人曾华平因与被上诉人陈木朝房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人曾华平上诉请求：1、撤销一审判决，改判陈木朝向曾华平交付符合条件的盘福路盘福横街东巷10号之一地下房屋钥匙，并办理水、电过户手续（或承担相应费用）；2、陈木朝承担因房屋产权地址不规范给曾华平造成的人工费和误工费损失25000元；3、判决陈木朝向曾华平支付自2017年10月18日起至交付符合条件房屋之日的逾期交房违约金（以总价470000元为基数，每日按0.05%标准计算）；4、陈木朝向曾华平支付分表重新安装水表、电表的费用；5、陈木朝承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、曾华平因涉案房屋地址门牌不规范不能申请入户的问题多次到公安部门办理，并分别多次向自来水公司申请分表业务，上述行为必然导致曾华平产生人工费及误工费的损失，一审认为曾华平没有证据属于认定事实错误。2、一审认定“没有证据证明已缴纳的水费中包含相邻住户用水量在内”属于认定事实错误。既然水表为公共市政总表，必然不只是曾华平单独使用。涉案房屋的2楼及3楼均无独立水表，2楼及3楼用户使用的水必然经过该公共市政总表，因此，该水表不能正常使用无须再另外提供证据。三、一审认定“曾华平无证据证明涉案房屋电表为公表”属于认定事实错误。整栋楼共一个电表且安装于涉案房屋内，陈木朝亦无证据证实2楼及3楼为独立电表。二、一审认定“存在地址门牌不规范的瑕疵以及水表为市政总表等情形”的涉案房屋为具备正常使用条件的房屋明显错误。涉案房屋水表及电表均属于公共表，不符合买房人本意，因此房屋交付不符合一般约定，陈木朝应承担未能及时交付房屋的违约责任，被上诉人陈木朝辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、陈木朝根据合同约定将涉案房屋交给曾华平，曾华平以非合同约定的理由及不合乎常理的情况拒绝接收，相应责任应由其自行承担。因曾华平拒绝收楼，不能认定为陈木朝逾期交付。二、水电表的登记情况与能否正常使用是两个概念，水表在屋内能正常使用，电表在阳台上，房屋地址已经变更为新地址，即电表已经完成变更手续。水表因为历史遗留问题不能分户，但不代表不能使用。三、不能因为涉案房屋存在地址不规范的瑕疵而认为涉案房屋不具备正常使用条件。陈木朝具有该房屋的产权证，陈木朝并非专业的商品房出卖人，在使用房屋的时候并不知地址不规范的情况，后来陈木朝也非常配合曾华平办理相应变更手续，已尽了足够的协助义务，不存在任何违约情形。曾华平所主张的人工费、误工费没有任何证据，其对于重新安装水、电表的费用也没有举证，应当承担举证不能的责任。综上，法院应驳回曾华平的上诉请求，维持一审判决。曾华平向一审法院起诉请求：1、陈木朝向曾华平交付符合交付条件的广州市越秀区盘福路盘福横街福东巷10号之一地下房屋钥匙，并办理水、电过户等手续；2、陈木朝承担因房屋产权地址不规范给曾华平造成的人工费和误工费损失25000元及测绘费496元；3、陈木朝向曾华平支付从2017年10月18日起至交付符合交付条件房屋之日止的逾期交房违约金（以总房款470000元为基数，每日按0.05%的标准计算）；4、陈木朝支付重新安装水表、电表的费用。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，陈木朝原是广州市越秀区盘福路盘福横街福东巷10号之一地下房屋的权属人，该房屋建筑面积16.82平方米，登记时间2013年2月5日。2017年6月12日，曾华平（乙方）与陈木朝（甲方）签订《存量房买卖合同》，写明房地产地址盘福路盘福横街福东巷10号之一地下，建筑面积16.82平方米，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产无户口；交易总价470000元，签订本合同时支付定金30000元，首期楼款240000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，230000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，由于乙方原因，导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；甲乙双方同意乙方在定金中扣除2000元作为甲方的履约保证金，甲方在交付该物业前结清一切有关该物业之欠费，并与乙方办妥房屋交接手续后，由乙方将保证金返还给甲方；买方剩余定金28000元于2017年6月12日下午14点正前付清等。同日，陈木朝向曾华平出具了定金30000元的收款收据。2017年6月19日，曾华平向其工作单位出具申请要求让其女儿随父入户，待拿到涉讼房屋产权证即刻迁出户口等。2017年7月31日，陈木朝向曾华平出具了首期款210000元的收款收据。据粤（2017）广州市不动产权第00242903号不动产权证记载，陈木朝是越秀区盘福路盘福横街福东巷10号之一地下房屋的权利人，建筑面积16.82平方米，附记2017年8月7日以17登记01042853号办理抵押登记，他项权利人农业银行广州北秀支行。2017年10月1日，陈木朝收到剩余房款230000元。2017年10月9日，陈木朝将身份证、钥匙、银行卡等资料交给其父亲，委托其父亲陈久义与曾华平、中介方三方办理房屋交接手续，曾华平称因买卖双方均无房产证原件无法查询涉讼房屋户政信息，未能交接成功。2017年10月24日，曾华平向越秀区公安局办证中心出具申请入户报告，写明其先后三次到公安分局综合办证中心申请入户手续，办证中心工作人员告知，产权房屋地址门牌不规范不能申请入户，原因是已有越秀区盘福路盘福横街福东巷10号首层门牌的地址。其和六榕街民警到实地查看，盘福横街福东巷10号首层确实已经进了户口。其又是原广州市试验仪器厂的集体户口，集体户主三番五次要求其尽快迁出集体户口，其才购买该产权房作为入户的户口地址，现申请出具合法规范门牌“盘福路盘福横街福东巷10号102”以便入户等。广州市公安局越秀区分局六榕派出所在该申请下方盖章注明，经上门调查了解，盘福路盘福横街福东巷10号之一地下的规范门牌为××102房。2017年11月10日，曾华平为更改涉讼房屋规范门牌，向广州市房地产测绘院支付测绘费496元。涉讼房屋于2018年2月已变更为规范门牌，××年4月完成户口迁入。2018年5月6日，曾华平向广州市自来水公司填写用水业务申请表，写明请查明表码为10193805，福东街8号的水表是否属于公表还是单户表，是否是产权地址越秀区盘福路盘福横街福东巷10号之一地下用表。2018年6月1日，广州市自来水公司中区供水分公司出具关于盘福路福东巷8号的水表复查情况报告，写明用水地址盘福路福东巷8号，用水编号0003223156，表码10193805，复查员于5月21日作回复该址应为公共市政总表，已查核该地址并无申请办理抄表到户记录，且此总表为小口径水表，不能满足该地址多户住户的供水要求，不满足抄表到户申请资格等。一审庭审中，曾华平陈述其在购房时看过陈木朝的产权证，知道涉讼房屋水电表位置，房屋水电均可正常使用，涉讼房屋水电表均是公表，按照电力部门的意见，如将涉讼房屋电表进行更换，需将旧表移除，再通过其他共同使用该电表的住户许可重新布线之后，才能将新表移入房屋内，新表即为涉讼房屋的分表，关于水表的更换，供水部门尚未答复需如何处理。曾华平提供如下证据：1、地址为盘福路福东街8号2017年3月17日的污水费28.35元发票，客户名称李喜宝，计费时段2016年10月21日至2016年12月21日；2、地址为盘福路福东巷8号1楼的电费单，最近一期为2017年12月7日至2018年2月7日，用电8度，电费4.74元。陈木朝对证据1真实性无异议，证明水表可以正常使用；对证据2真实性无异议，曾华平、陈木朝双方交易期间多次到涉讼房屋现场，当时会有使用电灯等电器，还曾发生过忘记关灯等情况，如果是曾华平所说的公表不可能这么多个月只有8度电产生，曾华平没有证据证明电表是公表。陈木朝提交如下证据：1、曾华平在2017年6月12日支付定金的银行查询明细，证明其从账户中取出28000元现金支付给了陈木朝，即在30000元定金中扣除了2000元的履约保证金；2、曾华平、陈木朝及中介方设立的微信群聊从2017年10月3日至2018年4月22日期间的聊天记录，证明陈木朝在2017年10月6日、10月9日与曾华平交接房屋被拒绝，陈木朝积极配合曾华平办理门牌更改测绘以及电表过户等事宜。3、涉讼盘福路福东巷8号1楼在2017年10月12日缴纳水费的账单，显示8月水费90.38元。4、涉讼房屋新电表照片，地址为福东巷10号102房。曾华平对证据1没有异议，不能证明陈木朝支付过保证金2000元；对证据2没有异议，曾华平不接收房屋是因房屋不具备交付条件；对证据3真实性有异议；对证据4真实性无异议，该电表是曾华平重新申请的新表，但尚未安装使用。一审中，陈木朝当庭同意将涉讼房屋钥匙交付给曾华平，被曾华平以房屋不符合交付条件为由拒绝接收。一审法院认为：曾华平与陈木朝签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾华平在购房时查看过涉讼房屋及陈木朝的房地产权证，清楚该房屋产权地址、水电表位置以及水电均能正常使用等情况，买卖双方在2017年10月9日办理房屋交接时，陈木朝交付的房屋已具备正常使用的条件，依据合同约定，曾华平此时拒绝收房应视为陈木朝已履行交房义务，故曾华平要求陈木朝支付从2017年10月18日起的逾期交房违约金没有依据，不予支持，现陈木朝同意将涉讼房屋钥匙交付给曾华平，予以照准。曾华平辩称陈木朝交付的房屋地址不规范无法入户且水电表均是公表不符合交付条件，一审法院分析如下：一、关于房屋地址的问题，合同约定地址与陈木朝原产权证地址一致，交易时买卖双方均无从知道房屋地址不规范的问题，作为卖方的陈木朝对此不存在过错。从一般房屋买卖流程看，买方办理入户是房屋交付及产权过户之后的交易步骤，上述合同并未专门约定曾华平迁入户口必须作为交房的条件，故涉讼房屋地址不规范并不影响房屋的正常使用及交付，属于标的物瑕疵，曾华平重新测绘变更了房屋地址，其支付的测绘费496元属于因房屋地址不规范所致的实际损失，故陈木朝应向曾华平赔偿测绘费496元，至于曾华平要求陈木朝赔偿误工费、人工费等，没有提供证据证明，不予支持。二、关于水电表的问题，合同约定涉讼房屋以现状出售，曾华平在购房时清楚涉讼房屋现状，陈木朝不存在隐瞒。从水、电费付款凭据来看，涉讼房屋水电表能够反映用水用电量，可以据此正常缴纳水电费。曾华平现无证据证明涉讼房屋电表为公表，该电表读数显示2017年12月7日至2018年2月7日期间用电8度，从生活常理判断，如同时期相邻住户共用该电表计数，不可能两个月只产生8度电。水表虽然是公共市政总表，但曾华平没有证据证明已缴纳的水费中包含相邻住户用水量在内，故涉讼房屋水电表的问题均不影响房屋水电的正常使用及缴费，且曾华平尚未重新安装水电表，其要求陈木朝承担重新安装水电表的费用缺乏依据，不予支持。涉讼房屋产权现已登记在曾华平名下，曾华平可自行向供水供电部门申办相关手续，其要求陈木朝协助办理水、电过户手续，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条规定，判决：一、陈木朝在本判决发生法律效力之日起5日内，将广州市越秀区盘福路盘福横街福东巷10号之一地下房屋的钥匙交付给曾华平；二、陈木朝在本判决发生法律效力之日起5日内，向曾华平赔偿测绘费496元；三、驳回曾华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1747.5元，由曾华平负担1697.5元，陈木朝负担50元。经二审审查，据编号NOD44000306224号不动产权证记载，曾华平是越秀区盘福路盘福横街福东巷10号之一地下房屋的权利人，一审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，曾华平向本院提供了以下证据：1.贷款合约基本信息，拟证明陈木朝应当交付房屋的时间；2.居民客户用电业务申请表照片，拟证明曾华平电表无法布线，原电表与2楼为共用电表；3.电表抄表缴费记录附图，拟证明曾华平没有用时电表仍有他人用电；4.广州市自来水公司水费、污水费处理费用通知单，拟证明曾华平没用水时，水表仍有他人用水；5.用水业务申请表及《盘福路福东街8号水表复查情况说明》，拟证明曾华平水表无法正常安装和使用，存在多人共表；6.用水申请、用水申请受理回执及授权委托书，拟证明陈木朝不提供钥匙，导致曾华平不能重新安装水表；7.微信截图，拟证明曾华平向陈木朝索要房屋钥匙查电路等被拒绝；8.收入证明，拟证明曾华平在购房时的收入；9.用于测绘的广东增值税普通发票、开具它项权限的中国农业银行的证明、不动产登记中心回执、补正资料通知书、存量房交易价格计税核定通知书，拟证明因涉案房屋严重瑕疵所花费的初略时间，实际时间远远大于这个时间。经质证，陈木朝对上述证据1、3-7的真实性予以确认，对合法性及关联性不予确认；对证据2、8的真实性、合法性及关联性不予确认；对于证据9中的增值税发票的真实性、合法性予以确认，对其他资料的合法性不予确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.涉案房屋是否具备交付条件；2.陈木朝应否承担逾期交付房屋的违约责任；3.陈木朝应否向曾华平支付人工费、误工费损失；4.陈木朝应否向曾华平支付重新安装水电表的费用。第一，关于涉案房屋是否具备交付条件的问题。双方当事人签订的涉案《存量房买卖合同》合法有效，一审中曾华平陈述其在购房时看过陈木朝的房地产权证，知道涉案房屋水电表位置，该房屋水电均能正常使用。此后双方亦已办理房屋产权登记过户手续。至于曾华平在二审中坚持认为该房屋的水电表均是公表故房屋不符合交付条件，本院认为，本案为二手房交易，涉案房屋的水电表是长期以来形成的客观状况，不能归责于原业主陈木朝，而双方合同对此亦未作专门约定，曾华平提供的证据也不足以证明该房屋水电表不能正常使用，故不能因此认定涉案房屋不具备交付条件。第二，关于陈木朝应否承担逾期交付房屋的违约责任的问题。如上所述，涉案房屋具备正常使用及交付条件，买卖双方在2017年10月9日办理房屋交接时，曾华平拒绝收房缺乏充足的理由，可视为陈木朝已履行交房义务。且在一审诉讼中，陈木朝当庭同意将涉案房屋钥匙交付给曾华平，而曾华平以房屋不符合交付条件为由拒绝接收，故其应自行承担相应后果。一审法院对于曾华平要求陈木朝支付从2017年10月18日起的逾期交房违约金的诉请不予支持正确，本院予以维持。另，一审判决陈木朝将涉案房屋钥匙交付给曾华平，并无不可，本院予以认可。第三，关于曾华平要求陈木朝赔偿因办理入户、分表业务产生的误工费、人工费损失的问题，因曾华平未能提供确切证据证明其工资收入确受到损失，也未能证明该损失的具体金额，故本院不予支持。第四，关于曾华平要求陈木朝支付重新安装水电表的费用的问题。由于曾华平提供的证据不足以证明涉案房屋的水电表影响房屋水电的正常使用及缴费，且曾华平尚未重新安装水电表，故其要求陈木朝承担重新安装水电表的费用依据不足，本院不予支持。综上所述，曾华平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1697.50元，由曾华平负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年四月二十四日书记员 王 敏