广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1920号原告：陈伟钊，男，汉族，1984年8月23日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁洁宾，广东正明扬律师事务所律师。被告：关永江，男，汉族，1973年1月12日出生，住广东省佛山市禅城区，原告陈伟钊诉被告关永江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月25日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告立即将位于南××乐路××北××建材城内Ｃ7的仓库（面积240平方米）清空并交还给原告；3、被告向原告支付2018年8月至2019年1月份的仓库租金26640元，从2019年2月份至被告将仓库清空并实际交还给原告之日期间的仓库租金按照4440元/月标准另行计算；4、被告向原告返还2018年8月至2019年1月份的仓库管理费1296元，从2019年2月份至被告将仓库清空并实际交还给原告之日期间的管理费按照216元/月标准另行计算；5、本案的受理费由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，被告与佛山市禅陶陶瓷有限公司（以下简称禅陶公司）签订一份《吉利建材城租赁合同》，约定由被告租用禅陶公司位于南××乐路××北××建材城内Ｃ7的仓库（面积480平方米，该仓库由两个独立的仓库组成，每个仓库约240平方米）。2018年6月1日，原告与被告签订一份《展厅转让合同》，约定：被告将其位于上述仓库的展厅转让给原告，并由原告向禅陶公司缴交租金、管理费等费用。为理顺各权利义务主体的关系，2018年7月12日，被告与禅陶公司签订一份《合同终止协议》，约定终止被告与禅陶公司签订的《吉利建材城租赁合同》。同时，原告与禅陶公司重新签订另一份《吉利建材城租赁合同》，约定由原告正式租用上述位于南××乐路××北××建材城内Ｃ7的仓库（面积480平方米），2018年7月1日至2019年3月31日租金折算为8880元/月，即每个仓库4440元/月。由于被告尚有瓷砖存放在其中一个仓库内，故《展厅转让合同》签订后，被告仅向原告交付了其中一个仓库（约占240平方米），并且被告要求暂借仓库使用，并承诺会尽快将瓷砖清空后将另一个仓库交还给原告使用。从2018年6月份起，原告多次委托财务人员向被告催促交还仓库，但被告一直以各种理由拖延。2018年7月份，经原被告双方协商，被告占用原告租用的仓库的计租期从2018年7月份开始起算。但是被告一直拖延向原告支付租金，直至2018年9月份被告才支付7月份的仓库租金及管理费4656元（其中仓库租金4440元、管理费216元），此后，原告继续向被告催促交还仓库及支付租金、管理费等费用。2018年11月初，原告的财务人员一直向被告催收8、9、10月仓库租金，被告也承诺会支付租金，并将仓库的砖清理。但是，时至今天，被告仍未将其占用的仓库交还给原告。原告认为被告的行为已经构成严重违约，被告除了应当立即将其占用的仓库返还给原告外，还应当向原告支付2018年8月至被告将仓库清空并实际交还给原告之日期间的仓库租金及管理费。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告关永江辩称：对原告的诉讼请求无异议，但此前有客户前往仓库提货遭到了原告的阻挠，造成了被告的损失，被告要求原告进行赔偿。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证及被告人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2、被告与禅陶公司签订的《吉利建材城租赁合同》。证明案涉仓库原由被告向禅陶公司承租，租赁日期从2017年4月1日至2020年3月31日。3、展厅转让合同。证明被告于2018年6月1日将案涉仓库及其展厅转让给原告。4、合同终止协议。证明被告与禅陶公司终止双方于2017年4月1日签订的《吉利建材城租赁合同》。5、原告与禅陶公司签订的《吉利建材城租赁合同》。证明原告与禅陶公司重新签订《吉利建材城租赁合同》，由原告直接承租案涉仓库。双方约定：2018年7月1日至2019年3月31日期间的租金折合每个仓库（240平方米）为4440元/月，管理费为216元/月。6、原告方财务人员与被告微信通话截图。证明被告确实有使用原告的仓库（240平方米）；原、被告双方协商：原告方同意被告使用原告仓库，仓库租金从2018年7月份开始计算，7月份租金及管理费合计4656元，被告于2018年9月份缴交；被告承诺会缴交8、9、10月仓库租金，并且会将仓库的砖清理。7、被告占用仓库现场图片八张。证明被告至今仍占用案涉仓库。8、收据三张。证明原告一直有按约定向禅陶公司缴交租金及管理费。诉讼中，被告举证如下：产品生产订货合同、销售单、提货开票计划表、收据、沟通函。证明被告的客户在2018年11月25日前往涉案仓库提货，遭到原告的阻挠，由此被告产生的损失。经庭审质证，本院证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；被告对证据2-8的真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认。被告提交的证据有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年4月1日，被告（乙方，承租方）与案外人禅陶公司（甲方，出租方）签订《吉利建材城租赁合同》，约定：1、乙方租用甲方的仓库位于南××乐路××北××建材城内Ｃ7，租用建筑面积为480平方米，租赁期从2017年4月1日起至2020年3月31日。2、租金、物业管理费及交纳方法：2017年4月1日至2018年3月31日租金为18元/平方米/月，每季度租金25920元；2018年4月1日至2019年3月31日租金为18.5元/平方米/月，每季度租金26640元；2019年4月1日至2020年3月31日租金为19元/平方米/月，每季度租金27360元。物业管理费每平方米每月0.9元，每季度1296元，由乙方负责交纳。交租金的时间：实行按季度先交后用，进场前须交清首季度租金。乙方须在每季度月末前缴交下一季度的租金。在甲方提醒之日起三天内，逾期一天缴交的，每天按照逾期金额的6‰计算滞纳金，逾期十天交租的，甲方有权终止合同，回收标的，没收押金，并保留追究乙方违约赔偿的权利。3、乙方必须向甲方支付2万元定金，合同签订日乙方需交清定金合同方生效，在合同期满后，如乙方没有违约，押金自租赁期满之日起十五日内无息返还给乙方。若乙方违反本合同任何一条，甲方均有权没收定金，终止合同，回收标的。4、物业管理：吉利建材城物业管理公司对建材城内的公共部分提供物业管理，包括公共部分的清洁、绿化及建材城内的保安，需要向吉利建材城物业管理有限公司支付的物业管理费，由乙方缴交。物业管理费按照吉利建材城仓库区内统一标准交纳。2018年6月，原告（承接方）与被告（转让方）签订《展厅转让合同》，约定：经甲方同意就位于佛山市禅城区南××乐路××北××建材城内Ｃ7号（共480平方米）转让乙方使用，具体按禅陶公司与关永江签订租赁合同内容为标准：1、经协商甲方同意将上述地址展厅转让给乙方使用，乙方一次性支付3万元装修补偿费给甲方，甲方收到乙方装修补偿费即交付乙方使用（展厅内家私、样板、展柜、空调等一并归乙方所有），电脑、打印机及仓库内所有货物归由甲方处理。2、有关展厅租金、管理费、工商税务、水电费、电话费、宽带费等按关永江与禅陶公司签订的租赁合同的明细自2018年6月1日起由乙方负责缴交及支付。甲方协助乙方办理相关过户等手续。3、其他相关租赁条款按禅陶公司与关永江的租赁合同的条款执行。本合同与原租赁合同一并使用及合同期限一致。2018年7月12日，案外人禅陶公司（甲方）与被告（乙方）签订《合同终止协议》，约定：甲、乙双方经协商一致，同意于2017年4月1日所签订的位于佛山市禅城区南××乐路××北××建材城内Ｃ7的场地，面积为480平方米，租用期从2017年4月1日起至2020年3月31日的租金合同，此合同约定的双方权利、义务及引起的一切债权、债务自签订本协议之日起全部取消。该《合同终止协议》下面备注“原订金收据已转至新租户陈伟钊。”2018年7月12日，原告（乙方，承租方）与案外人禅陶公司（甲方，出租方）签订《吉利建材城租赁合同》，约定：1、乙方租用甲方的仓库位于南××乐路××北××建材城内Ｃ7，租用建筑面积为480平方米，租赁期从2018年7月1日起至2020年3月31日。2、租金、物业管理费及交纳方法：2018年7月1日至2019年3月31日租金为18.5元/平方米/月，每季度租金26640元；2019年4月1日至2020年3月31日租金为19元/平方米/月，每季度租金27360元。物业管理费每平方米每月0.9元，每季度1296元，由乙方负责交纳。交租金的时间：实行按季度先交后用，进场前须交清首季度租金。乙方须在每季度月末前缴交下一季度的租金。在甲方提醒之日起三天内，逾期一天缴交的，每天按照逾期金额的6‰计算滞纳金，逾期十天交租的，甲方有权终止合同，回收标的，没收押金，并保留追究乙方违约赔偿的权利。3、乙方必须向甲方支付2万元押金，合同签订日乙方需交清定金合同方生效，在合同期满后，如乙方没有违约，押金自租赁期满之日起三十天内无息返还给乙方。若乙方违反本合同任何一条，甲方均有权没收押金，终止合同，回收标的。4、物业管理：吉利建材城物业管理公司对建材城内的公共部分提供物业管理，包括公共部分的清洁、绿化及建材城内的保安，需要向吉利建材城物业管理有限公司支付的物业管理费，由乙方缴交。物业管理费按照吉利建材城仓库区内统一标准交纳。原告已向禅陶公司支付涉案仓库2018年7月至2019年3月的租金及管理费。庭审中，双方一致确认：1、原、被告之间除签订《展厅转让合同》外，没有签订其他合同。原、被告之间的租赁合同按照禅陶公司与原告签订的租赁合同履行。2、被告未曾向原告支付租赁押金。3、被告自2018年8月开始拖欠管理费及租金。4、原告自2018年6月从被告处接手涉案仓库，当时仓库内存放有被告的物品，被告承诺尽早清空，但直到2018年7月被告还未将物品搬离，因此双方约定按照原告与禅陶公司签订的租赁合同，由被告向原告支付相关费用，涉案仓库的钥匙及锁自原告接手后一直由原告控制，如被告需进出仓库需征得原告同意。5、被告向原告支付租金的标准为4440元/月（240平方米×19元/平方米/月），被告向原告支付管理费的标准为216元/月（240平方米×0.9元/平方米/月）。就涉案仓库的交接问题，双方在庭审中均表示愿意对涉案仓库进行交接。本院询问被告何时可以将仓库内的物品清空，被告表示其同意清空物品的前提是原告对其损失进行赔偿。原告表示不同意对被告的损失进行赔偿，如被告对仓库内的物品进行清空，原告愿意配合。就涉案仓库的交接问题，本院限被告于2019年3月10日前自行对涉案仓库内的被告物品进行清空，并于清空后与原告办理交接手续。庭审后，原告提交《情况说明》，确认涉案租赁物未办理报批报建手续。另原告陈述，被告在庭审后未按法院的约定在在2018年3月10日前对仓库内被告的物品进行清空，被告庭审后一直未到涉案仓库搬走瓷砖及物品。本案认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告之间就涉案仓库的租赁合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告有权要求被告返还涉案仓库，原告对此主张合法有据，本院予以支持。至于被告抗辩的因原告阻挠提货而产生的损失，被告未在本案中提出反诉，本院不予审查。关于原告主张的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原、被告之间的租赁合同关系无效，但如被告实际占有并使用涉案仓库，被告仍应向原告支付占有使用费。被告拖欠涉案仓库2018年8月份之后的占有使用费，被告对欠费期间及占有使用费支付标准均无异议，本院予以确认。经核算，自2018年8月至2019年3月，被告应向原告支付占有使用费35520元（4440元/月×8个月），此后至被告返还涉案仓库之日止的占有使用费仍应以4440元/月的标准向原告支付。原告该项主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张的管理费。被告拖欠涉案仓库2018年8月份之后的管理费，被告对欠费期间及管理费的支付标准均无异议，本院予以确认。经核算，自2018年8月至2019年3月，被告应向原告支付管理费1728元（216元/月×8个月），此后至被告返还涉案仓库之日止的管理费仍应以216元/月的标准向原告支付。原告该项主张合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告陈伟钊与被告关永江就位于佛山市禅城区南庄镇樵乐路田边村北4号吉利建材城内C7仓库（承租面积为240平方米）所成立的租赁合同关系无效；被告关永江于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于佛山市禅城区南庄镇樵乐路田边村北4号吉利建材城内C7仓库（承租面积为240平方米）内被告的物品进行清空并将仓库返还给原告；被告关永江于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈伟钊支付涉案仓库2018年8月至被告实际返还涉案仓库之日止的占有使用费（占有使用费的支付标准为4440元/月，暂计至2019年3月的占有使用费为35520元）；被告关永江于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈伟钊支付涉案仓库2018年8月至被告实际返还涉案仓库之日止的管理费（管理费的支付标准为216元/月，暂计至2019年3月的管理费1728元）；驳回原告陈伟钊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取249元，财产保全费299元，合计548元，由原告负担8元，被告负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年四月十一日书记员 廖凯锐