河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀09民终1854号 上诉人（原审原告）：王凤云，女，1974年6月5日出生，汉族，高中文化，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：张学峰，河北兴骅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白运昇（曾用名白海滨），男，1976年8月9日出生，汉族，初中文化，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：李冰，河北兴骅律师事务所律师。 原审第三人：马玲，女，1979年3月25日出生，汉族，初中文化，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：李冰，河北兴骅律师事务所律师。 上诉人王凤云因与被上诉人白运昇及原审第三人马玲确认合同有效纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王凤云上诉请求：1、依法撤销（2018）冀0983民初2714号民事判决书，查清本案事实，作出正确事实认定和本院认为，依法改判支持上诉人诉讼请求或者将本案发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的第二份买卖协议为可撤销合同，事实不清、证据不足。首先，一审法院认定第二份协议显示公平不当，被上诉人身为黄骅境内人员，对黄骅的房价是十分清楚的，上诉人在与其签订第一份合同时急需用钱，上诉人与被上诉人就房屋买卖达成一致，第二份协议的签订并非空穴来风，是对第一份协议的确认，一审法院却以房价升高认为是显失公平，岂不是说只要房价升高，买房者还按照原来约定好的比较符合当时楼价的价格签订买卖协议就是显失公平，这种逻辑显然与现在社会所倡导的诚实守信相悖，应予纠正。其次，一审法院认为房屋价格升高构成形势变更不当，一审法院这种表述与现在社会推行的诚实守信不符，引发的社会效果是卖房者在卖房后房价上涨要求履行合同，房价上涨后主张形势变更肆意违约，会严重破坏经济秩序，这种表述也是不符合形势变更的法律规定。一审法院的这种表述也与最高院公布的案例中的裁判规则相冲突，房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。再次，一审法院认为上诉人方强调维护契约，以道德绑架形成趁人之危，被上诉人的签字属于违背真实意愿不当，一审法院第三页中查明王凤云、庞某、王凤云的两个女朋友和三个男朋友在场等白运晟以及后面的表述均没有相关证据予以证实，如此认定事实及表述不符合法律规定，上诉人没有对被上诉人采取任何胁迫行为，通过庭审，可知在房价上涨的情况下，被上诉人存在不想卖房的想法符合通常人的心里，可以理解，但是这不是应当倡导的，上诉人要求按照当初的约定再次签订合同就成了违背被上诉人的意愿，这种逻辑显然不能成立，如果所有卖房的在合同履行完毕前，房价出现上涨，都不卖了，买房者要求按照当初约定履行，就成了趁人之危、道德绑架，这种推断不合理也不能成立，也不是司法及社会所应支持的。综上，第二份协议系对第一份协议的确认，应属有效合同。二、一审法院程序违法。一审法院认定第二份协议为可撤销协议后，告知被上诉人有权行使撤销权，这点在协议为可撤销协议的前提下没有问题。但是，一审法院又说该协议经被上诉人撤销后，白运晟及开发商应发还上诉人所缴纳房款22万元，上诉人因交纳22万元的损失由上诉人承担，对此，一审法院程序违法，开发商根本就不是本案当事人，撤销权之案还未审理，王凤云还未主张该22万元，一审法院就得出了开发商返还购房款的结论，违背了不告不理的原则，损坏了开发商的合法权益。同时，本案审理的是协议是否有效，被上诉人没有提出撤销合同的请求，一审法院却直接认定合同撤销后，上诉人交纳的22万元损失由上诉人自己承担，也超出了审理范围，属于程序违法，应予纠正。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，请求二审法院依法查明事实，重新作出正确事实认定和本院认为，依法改判支持上诉人诉讼请求或者将本案发回重审。 白运昇答辩称，1、上诉人与被上诉人及马玲虽然同为黄骅这一区域的人，但是地域的相同不能扩大解释或理解为领域的相同。根据一审查明的事实，上诉人是多年从事房产中介的从业人员，在房屋买卖的领域要强于一般人，而被上诉人属于一般人，双方存在着隔行如隔山的差别。2、根据一审的庭审查明和上诉人申请的证人出庭的陈述，充分还原了当时在狭小的门市房内被上诉人面对的是多人的合围，并伴随着言语的逼迫，上诉人利用之前已经签订的一份合同的情形，刻意回避了房价上涨的情况，当时被上诉人不知道也无法知道可以变更或终止合同，因此本案争议的合同存在着显失公平、趁人之危、重大误解等情形，属于可撤销的合同，属于相对无效的合同。所以，一审认定事实清楚，适用法律正确。3、本案纠纷系合同效力纠纷，法院认定属于相对无效的可撤销合同，没有超出审理范围，也不存在其他违反程序的情形。 王凤云向一审法院起诉请求：1、确认原被告订立的楼房买卖协议有效。2、诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2017年，黄骅市黄骅镇方庄村为村民建设安置社区楼房，按村委会意见，白运昇及父亲白文生、母亲滕桂珍一家三口每人可按优惠价购买40平米楼房，合计120平米。该楼房系大产权房，由黄骅市金都房地产开发有限责任公司承建。白运昇得知分房方案后，因急用钱，在网上挂出卖房号广告。 王凤云系二手房中介经营人，已经营中介多年，看到广告后，通过另一中介经营人庞某联系白运昇。2017年5月2日，白运昇与王凤云在王凤云经营的和顺房产门市签订房屋买卖协议一份，约定：“白运昇将黄骅市方庄子佳苑小区住宅楼一套出售给王凤云，具体房号按抓阄确定，白运昇保证房屋面积为120平米，均价不超过每平米3300元，王凤云另付白运昇转让号费135000元，白运昇保证在签订合同之日起两年内把楼房过户到王凤云或王凤云指定的人名下，协议签订当日王凤云给付白运昇房款170000元，剩余房款按村委会售楼规定交付，白运昇保证该楼房是大产权，如王凤云违约赔付白运昇200000元违约金，如白运昇违约在退回房款后另赔付王凤云20×××××元违约金，协议双方签名，证明人庞某签名”。协议签订当日，王凤云按约定给付白运昇房款170000元。2017年10月15日，王凤云按白运昇指定向开发商金都房地产公司交房款180000元。2017年10月30日，白运昇因缺钱找到王凤云借款5000元。 2017年11月7日，方庄村委会对社区安置楼进行抓号分房，白运昇的父亲白文生代表其家庭抓的楼号为5号楼2单元502室，村委会将该房登记为户主白文生，家庭成员白文生、滕桂珍、白运昇。抓楼号前白运昇已经与马玲举行婚礼，但未领取结婚证，经户主白文生确定，同意将该楼房登记在白运昇夫妻名下。经村委会开具证明，白运昇、马玲在开发商处办理更名，选房单记载业主姓名白运昇、登记表姓名白文生，并记载“明天起结婚证”。2017年11月9日，白运昇与马玲办理结婚登记。之后开发商的手续，均记载为白运昇、马玲二人。 2017年11月7日，白运昇与王凤云微信聊天中，白运昇将抓阄的房号和价款告知王凤云。王凤云得知白运昇已经结婚，联系白运昇想再签订一份买卖协议。2017年底，经与白运昇联系，在王凤云的和顺房产门市，王凤云、中间人庞某、王风云的两个女朋友和三个男朋友在场等白运昇，快中午的时候白运昇赶来。王凤云说，交了那么多房钱，现在什么手续都没有，得再签个协议。王凤云拿出自己打印好的楼房买卖协议让白运昇签字，协议签订时间仍打印为2017年5月2日。白运昇开始没有签字，说回家跟媳妇商量商量。中间人庞某说，大家都是朋友，千万不能毁约。王凤云在场的朋友们对白运昇说，不要耍赖等。在此情况下，最后白运昇在协议上签了自己的名字，王凤云和中间人庞某也签了名字。该协议内容为：“白运昇将方庄佳苑小区5号楼2单元502室卖给王凤云，建筑面积134.04平米，储藏间20.28平米，车位25号，价款为603591元。签订协议时王凤云付款170000元，2017年10月15日给付开发商180000元，第三笔房款按白运昇要求到开发商处交款220000元，尾款28591元在办理房产证后付清，白运昇向王凤云借款5000元，从房款中扣除。自协议签订之日起楼房产权归王凤云所有，白运昇保证产权清晰无争议，必须配合王凤云或王凤云指定的人办理过户手续，费用由白运昇承担。过户时，白运昇夫妻需携带身份证、户口页、结婚证等，到相关单位签名，如白运昇不履行上述要求，按违约处理。双方如违约，违约方向另一方赔付楼房市场总价的40%作违约金。”协议签订后，白运昇、王凤云、中间人庞某三人签写了一张字据，内容为：“自此合同签订之日起七日内，甲方（白运昇）配合乙方（王凤云）把楼款22万元交清，所有手续给乙方”。2018年1月29日，王凤云向开发商处交房款220000元。 2018年3月8日，白运昇、马玲向开发商处交房款220000元。2018年3月21日，白运昇、马玲与开发商黄骅市金都房地产开发公司签订商品房买卖合同，二人共同购买方庄佳苑小区5号楼2单元502室楼房一套及储藏间一间、车位一个。其中楼房建筑面积134.04平米，每平米3270元，价款438311元；储藏间20.28平米，价款20280元；25号车位，价款10000元。合计价款468591元。 2017年底王凤云与白运昇签订的楼房买卖协议，约定价款603591元，比白运昇、马玲与开发商签订的购房合同价款468591元多出135000元，该135000元系2017年5月2日王凤云与白运昇签订的买卖协议约定的楼房转让号费。 近几年，黄骅市楼房价格呈现上涨趋势，原被告协议买卖的方庄佳苑小区位于黄骅市区东区，在黄骅市区楼价上涨范围内。经本院询问，王凤云称，2017年5月2日第一次签订协议时，方庄村居民享受的购买方庄佳苑小区单价不超过每平米3300元，120平米的楼房交易另加号费135000元。在2017年年末，签订第二份协议的时候，该地段房价约在每平米5000元到6000元。现在，该地段房价是每平米7000元到8000元。 上述事实，有当事人陈述、证人证言及当事人提交的上列证据在案佐证。 一审法院认为，王凤云与白运昇在2017年5月2日和2017年底先后签订了两份楼房买卖协议，王凤云在本案中主张确认2017年底第二次签订的楼房买卖协议有效。该协议的效力，应适用合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则确定。结合购房事实，界定债权与物权、物权的变动原因与结果，并对所有权与处分权、处分共有物与处分将来物、有效合同与可撤销合同等不同法律关系加以区分。 2017年5月2日王凤云与白运昇签订的第一份楼房买卖协议，因当时尚未确定房号和具体价格，属于双方达成的楼房预购协议。基于楼房价格享受村民优惠，低于市场价，约定王凤云在支付楼款的基础上，另付转让号费135000元，实际是白运昇赚取市场差价，王凤云补偿差价。按预估面积120平米计算，135000元折合每平米1125元。预估房价每平米3300元，加上补偿差价1125元，王凤云购买价为每平米4425元。该交易价格应是当时对该地段期房的市场售价，也是买卖双方均能接受的合理价位，所以原被告达成的楼房预购协议应属有效协议。签订该协议时，白运昇并没有取得楼房所有权，白运昇及其父母对该楼房享有共有期权，白运昇作为共有人之一，单独与王凤云签订协议处分共有期权，构成无权处分，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，无处分权不影响协议的合同效力。该协议能否发生物权变动结果，则取决于之后白运昇能否取得处分权或协议能否得到父母追认。并且白运昇系处分无所有权之物即将来之物，协议仅能形成债的设立。白运昇与马玲婚后，白运昇的父母将自己对楼房期权的份额让予白运昇、马玲夫妻，形成白运昇、马玲二人对该楼房期权共同共有的合法取得。2018年3月21日，白运昇、马玲与开发商签订商品房买卖合同，白运昇、马玲取得了该楼房的准所有权。白运昇父母将期权份额向白运昇、马玲的让予，否定了白运昇父母对协议追认的可能，否定了白运昇单独享有期权处分权的可能，故该协议不能发生物权变动结果。白运昇、马玲二人对该楼房期权共同共有的合法取得，导致王凤云仅有权依据该协议主张债权而无权主张物权。王凤云可据此协议主张白运昇承担违约责任，或主张解除合同、赔偿损失。 2017年底王凤云与白运昇签订的第二份楼房买卖协议，签订前已经确定了房号和价格，白运昇、马玲二人已经合法取得该楼房期权的共同共有，尚未取得楼房所有权，该协议属于楼房期权买卖协议。期权共有人马玲未同意签订该协议，形成白运昇的无权处分。该协议不因白运昇无权处分而影响合同效力，仅导致王凤云不能获得楼房期权。但该协议是否有效，还应结合协议内容及签订过程分析判断。 尽管王凤云将签订协议时间打印为2017年5月2日，但实际签订时间是在2017年底。按王凤云的陈述，2017年底该地段房价在每平米5000元到6000元，那么按均价5500元计算，相比5月2日第一次签订协议时的每平米4425元，房价每平米已经上涨1000元以上。第二次签订协议时已经知道楼房的准确面积为134.04平米，按134平米每平米1000元计算，年底比5月2日房价上涨134000元，比该楼房售价多出（号费135000元+上涨134000元）269000元。王凤云作为多年经营二手房中介的人员，熟知当时的房价，但其把第二次签订协议的时间仍打印为5月2日，其准备的买卖协议仍按5月2日约定的价格计算，没有实事求是地客观考虑双方利益，回避年底房价已经上涨的事实，导致协议主要内容显失公平。签订第二份协议时，白运昇、马玲二人已经取得该楼房期权的共有，白运昇在尚未征得妻子同意的情况下，出于已经收了王凤云部分房款考虑，对是否在新协议上签字左右为难。但是其并不准确知道房价与当时的市场价差价达到269000元，已经远大于原协议的转让号费135000元，也不知道在情势变更后其有权提出变更或终止原协议，这形成了白运昇认知的重大误解。王凤云在知道白运昇已经结婚的情况下，未等白运昇与妻子谈妥，即与在场朋友、中间人等多人合围白运昇，声称不能违约、不要耍赖等，回避市场价的上涨，片面强调维护契约，以道德绑架形成乘人之危，致白运昇在尚未征得妻子同意、很为难的情况下签了名字，违背真实意愿。协议所附字据关于7日内白运昇配合王凤云交款22万元的内容，反映出王凤云急于促成交房款、履行协议。依据以上事实及合同法的规定，第二份协议的签订，是在王凤云的安排下促成，协议内容显失公平，签订过程存在重大误解和乘人之危情形，本院确认第二份买卖协议为可撤销的合同，属于相对无效的合同。王凤云主张确认该协议有效，本院不予采信。 从白运昇的答辩反映出，其认为该协议属于无效合同，其并不知道该协议应为可撤销的合同，故应自白运昇知道撤销事由之日起，即自本判决生效之日起一年内为白运昇行使撤销权的期间。该协议经白运昇请求被撤销后，白运昇及开发商应返还王凤云在该协议签订后所交房款22万元，王凤云因交纳22万元形成的损失，系王凤云自身过错形成，应自行承担。如白运昇逾期未行使撤销权或放弃撤销权，撤销权消灭，该合同有效，王凤云无权主张物权，但可以主张债权。 关于第二份楼房买卖协议签订的具体时间，王凤云和白运昇都不能陈述准确时间，证人庞某称是在2017年冬天，王凤云第一次称是在2017年11月7日确定楼号后过了五、六天，第二次陈述否认了第一次陈述的时间，称是在2017年年末。依据王凤云提交的第二份买卖协议所附字据内容判断，自合同签订之日起七日内白运昇配合王凤云把楼款22万元交清。王凤云是2018年1月29日向开发商交房款22万元，那么第二份买卖协议的签订时间应为2018年1月22日之后，系农历2017年年底。 综上，司法裁判应树立正确的价值导向，维护公平、诚信、客观的交易规则，审慎认定合同效力，遏制市场乱象。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回原告王凤云的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告王凤云承担（限判决生效之日交纳）。 本院二审期间，各方当事人围绕争议焦点问题发表了意见，当事人没有提交新证据。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，被上诉人白运昇与上诉人王凤云在平等自愿的基础上，于2017年5月2日签订了房屋买卖协议，协议约定白运昇自愿将黄骅市方庄子家苑小区的一套住宅楼出售给王凤云，因当时涉案房屋处于预购阶段，具体位置和价格均未确定，故协议约定具体位置按抓阄的方式确定，过户日期为签订合同之日起两年内。双方当事人对该协议均无异议。 2017年底，涉案房屋的位置和价格确定后，双方又签订了一份楼房买卖协议，约定了涉案房屋的具体交易事项。该楼房买卖协议是在5月2日签订的房屋买卖协议基础上，对上一次协议内容中所涉楼房交易事项的具体化，故该楼房买卖协议应视为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的协议。 综上所述，依法成立的合同受法律保护。王凤云的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初2714号民事判决； 二、上诉人王凤云与被上诉人白运昇签订的楼房买卖协议合法有效。 一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由被上诉人白运昇负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  李美华 审判员  王兰英 二〇一九年四月二十五日 书记员  刘书慧