山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终317号上诉人（原审原告）：郭靖，男，1985年11月29日出生，汉族，富士康员工，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：武学斌，山东宏邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄江红，女，1987年11月4日出生，汉族，烟台日新航空公司员工，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：武学斌，山东宏邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东智本资产运营管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路300号。法定代表人：李社伟，董事长。委托诉讼代理人：王成礼，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌萌，山东鑫士铭律师事务所实习律师。上诉人郭靖、黄江红因与被上诉人山东智本资产运营管理有限公司（以下简称智本公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。郭靖、黄江红的共同委托诉讼代理人武学斌与智本公司的委托诉讼代理人王成礼、王萌萌参加诉讼。本案现已审理终结。郭靖、黄江红上诉请求：1、撤销一审判决，判令赔付53290元办证违约金（2015年12月13日到2018年4月27日共866天）；2、本案一、二审诉讼费用以及由于诉讼引起的其他费用由智本公司承担。事实和理由：2016年8月15日郭靖、黄江红与智本公司签订了《启迪慧苑违约金抵顶单》，对于其中写明的“我与山东智本资产运营管理有限公司签订的商品房买卖合同所产生的违约责任已清，我将不再追究。”一审法院认为郭靖、黄江红应当对抵顶单签名行为的性质、后果及放弃权利的事实有清晰认识。双方签订协议时，智本公司逾期办证的违约事实已存在，应理解为该行为是对逾期交房违约金和逾期办证违约金两项权利的放弃，这一观点是错误的。抵顶单中“违约责任已清，我将不再追究”含糊不清，不能准确表达所放弃的是哪一项权利。且从字面理解，该抵顶单中的违约责任指的是签订抵顶单之前的行为，只有确定发生了的行为，才能称得上是违约行为，才需承担违约责任。对于未来的违约行为由于尚未发生，根本谈不上免除，这既不符合逻辑也不符合常理。况且抵顶单中明确计算出了被抵顶项目的价格、应该抵顶的金额以及其中的差价。这种计算方式完全是按照签订此抵顶单之前的违约责任计算出来的，抵顶金额只充当了代金券的功能。如果签订抵顶单中暗含逾期交房违约金和逾期办证违约金，这也是智本公司设置陷阱、偷换概念，违背了诚实信用原则。所有签订抵顶单抵顶业主的格式都是一样的，是智本公司统一提供的格式，属于格式条款，当格式条款理解发生歧义时，应当按照不利于提供格式条款一方解释理解。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院依法查明事实，改判支持郭靖、黄江红诉讼请求。智本公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请二审法院维持一审判决。第一，郭靖、黄江红与智本公司签订的《启迪慧苑违约金抵顶单》证明双方基于《商品房买卖合同》所产生的违约责任已清。第二，双方在补充协议中约定，在房屋实际交付郭靖、黄江红后的180天内智本公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，若智本公司没有按规定时间提交资料，郭靖、黄江红可要求智本公司支付违约金。郭靖、黄江红于2015年6月13日接房，接房后的180天（即2015年12月13日）就已知道权利受到侵害。由此可见，郭靖、黄江红在2016年8月15日签署该抵顶单时，智本公司逾期交房、逾期办证的客观事实均已存在。显然，智本公司在抵顶单上注明的“基于我与智本公司签订的《商品房买卖合同》所产生的违约责任已清，我将不再追究。”其中包含了逾期交房与逾期办证违约金，双方对逾期交房与逾期办证的违约责任已全部处理完毕。郭靖、黄江红自愿用14892元违约金抵顶购买小棚部分款项并放弃追究智本公司逾期交房、逾期办证违约金的权利，系其真实意思表示。现郭靖、黄江红又诉请答辩人支付逾期办证违约金，与其承诺相悖，违背了诚实信用的原则，于法无据，故一审法院不予支持是公正公平的，郭靖、黄江红的上诉理由与事实不符，是不能成立的。第三、郭靖、黄江红作为完全民事行为能力人，应当对其在抵顶单上注明的“违约责任已清，我将不再追究”的行为性质、后果及放弃相关权利的事实有清晰明确地认识。“违约责任已清，我将不再追究”非打印字体，而是郭靖、黄江红自愿亲笔书写的承诺！故郭靖、黄江红现在二审又主张是格式条款也是与事实不符，不能成立的。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请二审法院依法维持原判。郭靖、黄江红向一审法院提出诉讼请求：1、判令智本公司支付逾期办证违约金49470元（2015年12月13日至2018年2月27日，804天）；2、判令智本公司支付从起诉之日起到能办房权证之日止期间的逾期办证违约金；3、诉讼费及其它费用由智本公司承担。诉讼过程中，郭靖、黄江红变更诉讼请求为：智本公司赔付2015年12月13日至2018年4月27日期间的逾期办证违约金。一审法院认定事实：2013年10月26日，郭靖、黄江红与智本公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为开预字第131026100081号），约定郭靖、黄江红购买智本公司开发的烟台经济技术开发区长江路300号启迪慧苑6号楼2单元第20层2001号房屋，建筑面积115.76平方米，总房款615358元，付款方式为按揭贷款，首付款185358元；剩余部分430000元于2013年11月4日前用按揭贷款支付。合同第八条约定交付期限为2014年10月31日前。合同第九条约定逾期交房违约责任：逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，卖方自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年10月26日，双方签订补充协议，将房屋交付条件变更为：房屋经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，将办理产权登记的时间变更为：在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。若卖方没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。上述合同、补充协议签订后，郭靖、黄江红向智本公司付清了全部房款615358元。2015年6月13日，郭靖、黄江红到智本公司接收涉案房屋。涉案房屋于2016年7月18日经建设单位组织监理、施工、勘查、设计等单位联合验收合格，于2017年4月1日取得建设工程消防验收合格意见书。庭审中，智本公司提交了启迪慧苑违约金抵顶单，载明“日期：2016.8.15，客户姓名：郭靖，购买房号：6-2-2001，房款总价615358，违约金额14892，抵顶项目：6号地下负二层25号小棚，项目金额19680，抵顶差额4788，由郭靖签字捺印。并写明基于我与智本公司签订的商品房买卖合同所产生的违约责任已清，我将不再追究。”智本公司称上述协议涉及具体数额是公司财务和销售人员计算的，具体如何计算的代理人不清楚，以此证明双方就违约事宜已处理完毕。郭靖、黄江红称抵顶单中的违约责任不包含有逾期办证违约金，抵顶单中所体现的违约金的数额仅为逾期交房违约金的数额，签订协议时逾期办证违约金的数额是不确定的，是持续发生的，因此不能证明智本公司所主张的含有逾期办证违约金这一事实。一审法院认为，郭靖、黄江红与智本公司自愿签订的商品房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。智本公司未按合同约定于2014年10月31日前将经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的房屋交付给郭靖、黄江红，已构成违约。涉案房屋于2016年7月18日验收合格，但郭靖、黄江红自愿于2015年6月13日领取钥匙并装修入住，视为郭靖、黄江红已经实际接收房屋，一审法院认定实际交房日为2015年6月13日。郭靖、黄江红与智本公司于2016年8月15日签订启迪慧苑违约金抵顶协议，签订协议时智本公司逾期交房的客观事实已存在，逾期交房违约金可以准确计算，按合同约定郭靖、黄江红应自其接房180日后可向智本公司主张逾期办证违约金，双方签订协议时智本公司逾期办证的违约事实也已客观存在。一审法院认为郭靖、黄江红在协议上注明的“违约责任已清，我将不再追究”应理解为包括逾期交房违约金及逾期办证违约金。郭靖、黄江红作为完全民事行为能力人，其应当对在抵顶单上签名的行为性质、后果及放弃相关权利的事实有清晰明确地认识，其用14892元违约金抵顶购买小棚部分款项并放弃追究智本公司逾期交房、逾期办证违约金的权利，系其真实意思表示。现其又要求智本公司支付逾期办证违约金，与上述承诺相悖，于法无据，不予支持。综上所述，郭靖、黄江红与智本公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对双方具有法律约束力。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定判决：驳回郭靖、黄江红的诉讼请求。一审案件受理费1036元减半收取518元，由郭靖、黄江红负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，第一，关于郭靖、黄江红与智本公司签订《启迪慧苑违约金抵顶单》是否属于格式条款的问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。《启迪慧苑违约金抵顶单》系双方当事人就因涉案《商品房买卖合同》所产生的违约金问题决定以涉案小区6号楼负二层25号小棚进行抵顶的协议，是双方当事人对违约金处理方式协商一致的结果，不符合格式条款的构成要件，故该抵顶单不属于格式条款。第二，关于《启迪慧苑违约金抵顶单》是否表明郭靖、黄江红已经放弃追究智本公司逾期办证违约责任的问题。《启迪慧苑违约金抵顶单》的签订是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭靖、黄江红作为完全民事行为能力人，应当对自己实施的民事行为承担相应的民事责任。根据顶账单的约定，郭靖、黄江红对因签订的《商品房买卖合同》所产生的违约责任承诺不再追究，系其对自己享有权利的处分，而逾期交房违约金和逾期办证违约金均系因涉案《商品房买卖合同》所产生的违约责任，故该承诺应理解为郭靖、黄江红对上述两项权利的放弃。因此，郭靖、黄江红在放弃向智本公司追索违约金的权利后，又向智本公司主张逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。综上，郭靖、黄江红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1036元，由郭靖、黄江红负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年四月一日书记员  孙晓雯