广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1699号 原告：祁静。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。统一社会信用代码：91450600588627727X 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦立革，该公司职员。 委托诉讼代理人：张远群，该公司职员。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 被告：北海信合房地产代理有限公司，住所地北海市北部湾东路**阳光东海岸0101、0102号第一层大门东侧。统一社会信用代码：91450500061737831Y。 法定代表人：陈东发。 原告祁静与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、北海信合房地产代理有限公司（以下简称信合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁静的委托诉讼代理人梁宇宸、被告军通公司的委托诉讼代理人韦立革、张远群到庭参加诉讼，被告富乐华公司、信合公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁静向本院提出诉讼请求：1.原告与被告军通公司签订的《防城港CBD项目（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）系无效合同；2.三被告连带返还原告购房款157121元及利息损失40290.14元（1、以5万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2013年8月19日计至2013年12月8日，利息为863.33元；2、以158121元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2013年12月9日计至2018年8月16日，利息为39426.81元；以上利息共计40290.14元，实际计至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2013年8月19日，原告与被告军通公司签订《建房合同书》，购买被告富乐华公司开发的位于CBD1号地块8栋8层16号房。双方约定商品房为每平米6340.59元，建筑面积为62.72平方米，房屋总价为397682元。签订该合同后，原告分别于2013年8月19日和2013年12月8日向被告军通公司支付5万元和69305元，且2013年12月7日被告军通公司和被告富乐华公司为规避税款，要求原告向被告信合公司转账额外房款，于是原告向信合公司转账38816元，被告信合公司向原告出具了收据，注明避税款，至此总计支付房款158121元。由于本案涉及的楼房至今未取得预售许可证，并超过了约定交房日期。因此原告向两被告要求退还房款，但两被告以各种理由拒绝原告的合法请求。原告认为，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》名义上为合作建房，但实际上为商品房买卖合同。但由于该房地产并未取得预售许可证，因此该合同应当系无效合同。无效合同自始无效，且被告军通公司与被告富乐华公司系委托销售关系，被告信合公司受被告富乐华公司与被告军通公司委托收取案涉房屋避税款，属于委托代理关系。因此三被告应当连带返还购房款158121元以及赔偿利息损失。 被告军通公司辩称，一、原告主张连带返还158121元，没有事实和法律依据，其只收到原告交来房款合计119305元，被告军通公司、富乐华公司与被告信合公司没有任何关系。二、原告主张利息计算方式不合理，利息应从原告提出退房后也就是提交起诉状的时间开始计算，其认为造成损失不是其单方面造成的，原告也有一定的责任，原告须为自己的行为承担相应的责任。 被告富乐华公司、信合公司均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年8月19日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买被告军通公司与富乐华公司合作建房的位于防城港市港口区，建筑面积62.72平方米，每平方米单价为6340.59元，总金额为397682元；交房日期为2016年12月31日前；《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。本合同中有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。预售合作建房批准机关为防城港市房产管理局，开发商并将于2015年3月31日前完成合作建房预售许可证办理。《建房合同书》第七条付款方式及期限的约定，第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计69305元；第三次：在本合同项目建设至±0时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计79536元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，乙方选择以下第二种方式支付余款：第二种：乙方向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付）。如乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付款余款。被告军通公司分别于2013年8月19日、2013年12月8日向原告出具两张《收据》，分别表示收到原告交来防城港ＣＢＤ项目1号地块8号楼816号房合作建房定金5万元、合作建房款30%余款69305元，合计119305元。2013年12月7日，被告信合公司向原告出具一张《收款收据》，表示收到原告交来ＣＢＤ-8-816号房避税款38816元。 另查明，案涉商品房在被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前被告富乐华公司未取得《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告军通公司在被告富乐华公司未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，故该份《建房合同书》应属无效。 二、关于原告要求被告返还购房款及支付利息的问题。经查实，被告军通公司共收取原告款项合计119305元，被告信合公司收取原告的款项38816元，因原告与被告军通公司签订的《建房合同书》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应返还其收取原告购房款119305元，并支付利息（利息计算方法：以5万元为基数，从2013年8月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止；以69305元为基数，从2013年12月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，被告信合公司向原告收取的38816元无法律依据，应予以退还，并支付原告的利息损失，利息以38816元为基数，从2013年12月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止。 三、关于原告要求被告共同承担连带返还款项责任的问题。本案中，被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司对被告军通公司上述债务承担连带责任。但原告并未举证证实被告军通公司、富乐华与被告信合公司存在授权委托行为，故原告要求被告信合公司对军通公司的上述债务及被告军通公司、富乐华公司对被告信合公司的上述债务承担连带责任，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告祁静与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-8-816）无效； 二、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告祁静返还购房款119305元，并支付利息（利息计算方法：以5万元为基数，从2013年8月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止；以69305元为基数，从2013年12月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）； 三、被告北海信合房地产代理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告祁静返还避税款38816元，并支付利息（利息计算方法：以38816元为基数，从2013年12月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）； 四、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告祁静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4268.22元，公告费700元，两项合计4968.22元，由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担3748.61元，被告北海信合房地产代理有限公司承担1219.61元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4268.22元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  苏丕雄 人民陪审员  何水清 二〇一九年四月二十三日 法官 助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑