陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                            （2019）陕0102民初2219号 原告（案外人）：陕西辰宫房地产开发有限责任公司，住所地：西安市与辛王路十字东北角辰宫·双河湾售楼部。法定代表人：曹宇鹏。委托诉讼代理人：支婷，女，1990年10月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市新城区。负责人：王军  该行行长。委托诉讼代理人：许炜，北京市中盈（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）： 王銮轩，女，1975年9月28日，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司（以下简称辰宫公司）与被告平安银行股份有限公司西安分行（以下简称平安银行）、第三人王銮轩案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辰宫公司、被告平安银行的委托诉讼代理人许炜、第三人王銮轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辰宫公司向本院提出诉讼请求：1、请求对执行标的物辰宫·御林花园小区10栋1单元13层11303号房屋（合同登记号：Y14096492）(预售证号：201XXXX)停止执行，并解除查封。2.请求确认辰宫·御林花园小区10栋1单元13层11303号房屋（合同登记号：Y14096492）（预售证号：201XXXX）系原告所有。3.请求由被告承担诉讼费用。事实与理由： 2014年9月17日被告王銮轩购买了原告开发的辰宫·御林花园项目10栋1单元13层11303号商品房，双方签订合同登记号为：Y14096492号的《商品买卖合同》，合同约定购房款总金额为618691元整，（其中首付款188691元整，余款430000元整，采取银行按揭方式支付。）合同签订后，被告王銮轩作为借款人与中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行与被告王銮轩、原告三方于2014年10月16日订立了合同编号为61020120140052774号的《个人购房担保借款合同》。在此合同中，原告作为被告王銮轩的担保人，替被告王銮轩承担担保责任。后因被告王銮轩一直未按照《个人购房担保借款合同》约定归还按揭贷款，原告作为保证责任人已经于2017年2月28日前承担全部担保责任。依据原告与被告王銮轩于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》中附件五：补充协议第一款第四项中约定，自原告承担了保证责任后，此《商品房买卖合同》即已解除，且原告于2018年3月20日给王銮轩本人寄送了《合同解除通知函》后已收回涉案房屋，被告王銮轩自愿配合原告办理《商品房买卖合同》解押、注销手续，现原告已完成解押，取得解压凭证，并提交了注销申请。根据《商品房买卖合同》约定，因被告王銮轩的违约行为合同已经解除，原告已经取得房屋所有权。被告平安银行西安分行所申请执行的涉案房屋系原告所有，其与被告王銮轩的债权债务亦与原告无关，请求法院解除对涉案房屋辰宫·御林花园小区10栋1单元13层11303号商品房（预售证号：201XXXX）的查封，并且确认原告对涉案房屋的所有权。被告平安银行称：1、原告无权解除购房合同。原告于2017年2月28日代偿403897.24元。依据其购房合同约定即日起享有合同解除权，但直至2018年3月20日才寄送《合同解除通知函》，已超过一年的合同解除权除斥期间。原告与王銮轩的《商品房买卖合同》在未经房地产管理部门登记注销之前仍具有法律效力。房地产管理部门也正是基于该法律规定，在法院查封房产的情况下拒绝办理其注销登记/2、原告在法院查封房屋之前并未实际占有该房屋。《和解协议》约定物业费收到2018年6月底，可证明原告最早于2018年7月占有房屋，而法院早于2018年5月10日就已查封该房屋。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告不具有排除执行的权利。3、被答辩人涉嫌签订虚假《和解协议》，侵害其他债权人利益。2018年4月19日，原告与王銮轩签订两份内容严重冲突的《和解协议》，第一份约定:代偿428217.59元，退还剩余购房款25万元并支付到 “黄朱香”在福建农村信用社账户；第二份约定：代偿466257.63元，代偿利息62944.7元，以及物业费、违约金、赔偿金等共计673970.53元，对房屋装修不予赔偿任何损失，不向王銮轩退还分文房款。第一份约定将退还房款25万转至他人账户，涉嫌恶意逃避执行；第二份协议涉嫌恶意串通，虚构违约金，侵害申请执行人利益。原告自称代偿466257.63（取两份协议的高数值），如按违约金比例计算，各项违约金为代偿金额的42.56%，违约金明显高于其实际损失；如按利息计算，各项违约金为年息36.48%，超出法律保护的24%年息范围。4、王銮轩与原告以不合理的房屋低价抵偿债务，严重侵害其他债权人利益。王銮轩房产155平米，经查询该房屋市场价值约每平米8000元左右，即市场价值124万元左右。2018年9月1日，陕西神木市人民法院通过淘宝网司法拍卖辰宫双河湾145.63平方米房屋，成交价为953100，即每平米6544元，按该价格计算王銮轩房产价值1014423元。王銮轩购房总价仅62万元左右，房产升值巨大应按按市场价格出售房产，侵害其他债权人利益。请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人王銮轩认可与原告之间房屋买卖的关系，认可原告代其偿还了银行按揭贷款，双方买卖合同解除，系争房产归原告所有。并称房子确实是开发商付的钱，自己确实欠了银行的钱。原告向本院提交以下证据：1、 《中国农业银行业务凭证》十五份，证明原告已承担保证责任实际金额428217.59元。2、《商品房买卖合同》，证明原告与王銮轩的合同关系。依据合同确定王銮轩的违约责任。依据合同第七条第二款和附件五第一款第四条解除与王銮轩的《商品房买卖合同》。3、《合同解除通知函》，证明原告已依约向王銮轩发出了解除通知。4、《和解协议》，证明原告与王銮轩达成了和解。5、《解押凭证》，证明银行已解押完毕。被告平安银行对原告代偿第三人欠付银行按揭贷款事实、原告与王銮轩之间买卖合同、解压凭证真实性认可，但认为原告代偿数额与和解协议中金额不一致。双方合同确实约定了附条件的合同解除权利，但是与诉状上不符，解压时间不明。对解除函及和解协议真实性均不认可，认为解除合同的时间已经超过了法律规定的除斥期间，最后一次还款是在2017年2月28日，但其解除合同函是在2018年3月20日发出的，已经超出一年的法定除斥期间。在本案之前原告已向新城区法院提出执行异议，他们向法院提交了和解协议，该份和解协议与本次庭审中提交的内容严重冲突。第三人王銮轩认可原告证据的真实性和证明目的，称第一份和解协议上面计算错误，多给其算了25万元，经过核算，增加合同约定的利息及违约金后，以本次向法庭提交的和解协议上面的数额为准。被告提供原告在执行异议听证会中提交的和解协议一份，证明原告本次向法庭提交的证据与在执行庭听证会中提交的和解协议不同，其金额以及向王銮轩返还的款项不一致，证明原告向法庭提交的和解协议为虚假证据。原告称该和解协议当时与王銮轩签订了以后又作废了，后又签订了新的和解协议，就是今天向法庭提交的。第三人王銮轩称因为没有还按揭款，就和原告达成了和解协议，由原告替其还款。开始把钱算错了，后来发现没有多的钱，就重新签订了协议。辰宫也没有给第三人25万元。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：一、2014年9月17日被告王銮轩与原告签订合同登记号为：Y14096492号的《商品买卖合同》，购买原告开发的辰宫·御林花园项目10栋1单元13层11303号商品房。合同约定购房款总金额为618691元整。王銮轩于2014年4月24日前向原告支付首付款188691元整，剩余房款430000元采用银行按揭方式支付。合同附件五补充协议第4条约定，如王銮轩未按期足额向贷款银行履行还款义务，导致原告被贷款银行扣划相应款项，应承担日万分之二的违约金，如该房屋产权证尚未登记在买受人名下，原告有权解除合同。原告解除合同或回购房屋时有权在退还买受人房款时扣除王銮轩应付银行的全部款项，由此给原告造成的直接和间接损失由王銮轩承担，并支付总房款的10%作为违约金。合同签订后，被告王銮轩未按照约定归还按揭贷款，中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行自2016年4月28日起至2017年2月27日从原告账户扣款48177.55元，2017年2月28日原告向中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行提前还款380040.04元。共计428217.59元，向银行支付了王銮轩应当支付的剩余全部房款。2018年4月19日原告与王銮轩达成《和解协议》，约定解除双方所签《商品房买卖合同》，王銮轩向原告返还系争房屋，并协助办理该房屋撤销抵押手续。现该房屋已取得西安市XX中心注销抵押备案通知单。另查，平安银行股份有限公司西安分行与黄某某、黄胜森、王銮轩借款合同纠纷一案，西安市新城区人民法院于2017年8月作出（2017）陕0102民初第3006号民事判决书，判决黄某某向平安银行股份有限公司西安分行偿还本息1685566元，黄胜森、王銮轩承担连带责任，作出（2017）陕0102民初第3007号民事判决书，判决黄某某向平安银行股份有限公司西安分行偿还本息117389元，王銮轩承担连带责任。平安银行股份有限公司西安分行依据以上生效裁判文书于2018年2月向本院申请强制执行，我院于2018年5月10日作出（2018）陕0102执1404、1405号执行裁定书，查封了系争房产。 原告向本院提出执行异议，本院裁定驳回。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    本院认为，原告与第三人王銮轩签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同约定了王銮轩应按时向银行偿还按揭贷款，但王銮轩并未如余额支付，原告自2016年起代王銮轩还款，并于2017年2月提前偿还了剩余全部款项。2018年4月19日双方自愿达成和解协议，该协议依据双方买卖合同约定和原告代偿款项及相应违约责任的约定，于法不悖本院予以确认，双方《商品房买卖合同》于该和解协议签字时解除。被告平安银行认为，双方解除合同超过六个月的除斥期间，应属无效协议。因该解除行为，并非原告单方行使，故不适用除斥期间的规定。关于房屋价格，因原告自2016年即开始代偿房款，于2017年支付完毕，应以其支付时价格为准。被告以当前价格计算房屋价值显系不当。故对被告抗辩意见本院不予支持。综上所述，原告辰宫公司于被告申请执行之前代第三人支付完毕系争房屋的银行按揭贷款，后又与第三人协议解除了双方《商品房买卖合同》，其对于系争房产享有足以排除强制执行的权益，原告诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、解除本院对辰宫·御林花园小区10栋1单元13层11303号房屋（合同登记号：Y14096492）(预售证号：201XXXX)的查封，并停止执行该房屋。二、辰宫·御林花园小区10栋1单元13层11303号房屋（合同登记号：Y14096492）（预售证号：201XXXX）归陕西辰宫房地产开发有限责任公司所有。案件受理费9987元，由被告平安银行股份有限公司西安分行负担（原告已预付，被告直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                   审  判  长   胡九红人民陪审员   尉菊红人民陪审员   刘云娥                                      二〇一九年三月二十五日   书  记  员   张  静   1