徐州市铜山区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0312执异49号异议人（案外人）镇江领强能源工程技术有限公司，住所地镇江市。法定代表人：李领，该公司总经理。委托诉讼代理人茅伟，李雪竹，江苏东鹏律师事务所律师。申请执行人徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行，住所地徐州市云龙区。负责人：席德峰，行长。委托诉讼代理人唐飞，该公司员工。被执行人江苏苏能环保科技有限公司，住所地铜山经济开发区。法定代表人：朱金才，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永好，江苏苏彭律师事务所律师。第三人江苏财发铝业股份有限公司，住所地徐州市高新技术开发区。法定代表人：杜芝芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌杰，该公司法律顾问。在本院执行徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行（简称农商行潘塘支行）与江苏苏能环保科技有限公司（简称苏能公司）申请实现担保物权纠纷一案中，异议人镇江领强能源工程技术有限公司（简称领强公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并组织听证，现已审查终结。异议人领强公司向本院提出异议请求：请求中止执行（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定，停止采取要求异议人限期迁出的执行措施。事实和理由为：1、异议人与苏能公司在2015年4月18日就已经签订关于徐州高新区长安路66号办公楼第一层的房屋租赁协议，租赁期限10年。2015年12月31日和该公司签订66号楼办公楼对面的A、B厂房租赁协议，面积12088平方米，期限10年。上述协议均早于（2016）苏0312民特5号、6号立案时间，且该两案也未采取保全措施。2、执行中，苏能公司提供了租赁合同，但执行机构未保留原件，上述合同是否合法有效应通过审理确定，执行机构仅以复印件就否认买卖不破租赁没有法律和事实依据。3、涉诉房地产在拍卖时，执行机构根据苏能公司提供的租赁合同已经在拍卖公告中对拍卖物存在租赁的情况进行了公示，且购买人已经知晓并购买。其已经认可实物现状，应承担相应风险，无权要求强制迁出，如有异议，应通过诉讼解决。申请执行人农商行潘塘支行称：该案抵押是2015年5月18日和2014年7月24日，在房管局办理抵押登记手续，异议人的租赁合同均在此之后，程序合法，驳回异议申请。第三人财发公司称：异议人的申请理由不能成立，涉案的房屋和土地均在租赁合同签订之前就已经被开发区法院、泉山法院、淄博市法院查封，苏能公司涉案的数量大约60多家，均在铜山法院进行执行，第三人在拍得该房产之前，因给苏能公司进行担保，已经偿还了数千万元，涉案的土地已经在贾汪彭城银行紫庄支行和莱商银行、铜山信用社在2014年和2015年时候已经全部抵押完毕，其抵押和查封期限均在租赁合同签订之前。苏能公司称：租赁情况属实，贵院不应向异议人发出迁出公告。本院查明：因铜山县农村信用合作联社潘塘信用社（简称潘塘信用社）与苏能公司申请实现担保物权纠纷一案,2016年7月10日，本院作出(2016)苏0312民特6号民事裁定书，裁定准予对苏能公司位于徐州市高新区第三工业园长安路16、18号的房地产采取拍卖、变卖方式变价，潘塘信用社对变价所得款项在担保范围内优先受偿（优先受偿数额不超过15096000元）。同日，本院作出(2016)苏0312民特5号民事裁定书，准予对苏能公司所有的位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园区众城科技北侧长安路西的房地产采取拍卖、变卖方式变价，潘塘信用社对变价所得款项在担保范围内优先受偿（优先受偿数额不超过18235000元）。2017年3月13日，本院作出（2016）苏0312执3482、3483号之一执行裁定书，裁定：1、拍卖苏能公司所有位于徐州市高新区第三工业园长安路16、18号房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房权证铜山镇字第××号（简称46357号房产）、铜国用（2011）第632号（简称632号土地）、铜国用（2009）第2153号（简称2153号土地）；2、拍卖被执行人江苏苏能环保科技有限公司所有的位于徐州市铜山区驿城村徐州高新区第三工业园众城科技北侧长路西的房地产及土地上的建筑物等附属物：铜房权证铜山镇字第××号（简称43862号房产）、铜国用（2011）第633号（简称633号房产）。经本院委托评估，2016年11月25日，江苏世纪恒达土地房地产评估咨询有限公司作出估价报告，位于高新区第三工业园长安路16、18号房地产、众城科技北侧长安路西房地产及地上建筑物评估价值为3481.92万元（包含国有土地使用权价值1258.66万元、抵押房地产价值1526.22万元和土地上建筑物价值697.04万元）。第三人财发公司通过竞拍购得上述不动产，2017年5月31日，本院裁定将上述不动产过户至财发公司名下。2018年11月6日，本院作出（2016）苏0312执3482、3483号强制迁出公告，责令上述厂区使用人自公告之日起十五日内迁出厂区，并将个人物品情理完毕。异议人提供了：1、日期为2015年4月8日的房屋租赁协议（抹账）、房屋登记备案证明，证明其从2015年4月18日至2025年4月18日期间租赁徐州高新区长安路66号办公楼一层全部，并办理了房屋租赁备案；租金支付方式为以苏能公司拖欠异议人货款100万元抵扣租金。2、日期为2015年12月31日的厂房租赁协议（抹账）、房屋登记备案证明，证明其从2015年12月31日至2025年12月31日期间租赁徐州高新区长安路66号办公楼对面A、B厂房并办理了房屋租赁备案；租金支付方式为以苏能公司拖欠异议人货款486.9万元抵扣租金。经各方确认，兴茂公司租赁的办公楼对应的房产46357号房产；其租赁的A、B厂房在争议现场为东厂房和南厂房，均未办理产权证。另查明，争议不动产因向潘塘信用社贷款办理了抵押登记：46357号房产（办公楼）抵押期限为2015年7月24日至2017年7月23日。2153号、632号土地的抵押期限为2015年5月12日至2018年5月11日。2015年2月6日徐州经济开发区法院（2014）开执字第569、594号案件查封43862、43567号房产，2015年5月11日解除查封；2015年6月8日，铜山法院（2015）铜商诉保字第46号案件查封43567号房产，2015年7月7日解除查封；2015年2月15日，（2015）泉民初字第846号案件查封为43862、43567号的房产，2015年7月23日解除查封。2015年9月14日，徐州市云龙区人民法院（2015）云商初字第1111号案件查封了上述不动产直至本院查封并进入强制执行。潘塘信用社后更名为徐州铜山农村商业银行股份有限公司潘塘支行。本院认为，异议人与苏能公司签订的46357号房产租赁合同约定的租赁起始期间为2015年4月18日，此前争议财产虽然存在查封，但在2015年7月23日已经解除了保全措施。故异议人的租赁合同签订时间早于目前进入执行案件的查封实施时间及抵押权设定时间，对异议人相应的异议请求本院予以支持。异议人2015年12月31日与苏能公司签订厂房租赁协议，租赁苏能公司的厂房，但各方均未提供租赁物的产权证明。对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。异议人提供的建设工程规划许可证副本复印件，与本案争议标的不能对应，即便属实，因其未取得产权证，故不能证明其按照规划许可施工建设，故异议人与苏能公司签订的该租赁协议为无效协议。同时，租赁厂房占用的土地为2153号及632号，该两宗土地在此前的2015年7月24日已经设定抵押，故异议人的租赁时间晚于抵押权设定时间，按照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》的规定，对其相应的异议请求本院不予支持。异议人要求中止执行（2016）苏0312执3482、3483号执行裁定，没有法律和事实依据本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七之规定，裁定如下：一、中止要求镇江领强能源工程技术有限公司迁出江苏苏能环保科技有限公司办公楼一楼（原产权证铜房权证铜山镇字第××号）的执行行为；二、驳回异议人其余异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。（此页无正文）审 判 长  朱红雷人民陪审员  王 玲人民陪审员  冯庆柏二〇一九年四月二十六日书 记 员  权琳琳