广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15071号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市古镇镇七坊裕豪新村四大街。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：陈崇轩，男，1987年8月出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告陈崇轩租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人张子扬、被告陈崇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.利和公司与陈崇轩于2017年10月28日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月25日解除；2.陈崇轩向利和公司支付2017年12月至2018年10月的租金55000元；3.陈崇轩向利和公司支付逾期支付租金违约金9250元（每月以5000元为基数，从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之一计算，暂计至2018年10月31日是9250元，实际计算至租金付清之日）；4.利和公司有权没收保证金10000元；5.陈崇轩向利和公司支付清铺费125元（人均月工资4500元/月÷30天÷12小时*工作小时2小时*参与人员5人）；6.陈崇轩向利和公司支付货物仓管费337.5元【仓库月租金单价31.25元/月/㎡*涉案商铺面积9㎡÷30天*存仓天数（自2018年10月26日起至实际搬离货物之日止），暂计至2018年11月30日存仓天数为36天】；7.陈崇轩向利和公司支付律师费3500元。诉讼过程中，利和广场公司明确诉求2中租金计算起止时间为2017年12月1日至2018年10月31日，明确诉求3中从逾期之日起为从每月6日起计算。事实和理由：利和公司与陈崇轩于2017年10月28日签订《商铺租赁合同》（下称租赁合同），合同约定的主要内容有：1.利和公司将古镇利和广场首层步行街B18卡商铺出租给陈崇轩，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日；2.陈崇轩应当从2017年11月1日起每月向利和公司支付租金5000元；3.陈崇轩迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，应当按欠费金额的千分之一计算违约金；4.陈崇轩违约导致合同提前终止的，利和公司有权没收保证金，且陈崇轩应当补交其所享受的优惠，包括租金、物业管理费、推广费等；5.陈崇轩实际撤离商铺的，其遗留在铺内物品视为陈崇轩放弃所有权及一切权利，利和公司有权自行清理，产生的清理费用及仓管费用由陈崇轩承担。合同签订后，利和公司依约将商铺交付给陈崇轩使用，但陈崇轩从2017年12月起就没有支付过租金，并自2018年2月15日起逃场。因此利和公司2018年10月25日向陈崇轩发出解除合同通知，要求其承担违约责任，但陈崇轩仍然置之不理，陈崇轩的行为已构成违约，损害利和公司的利益，依约应当承担违约责任。陈崇轩辩称，陈崇轩于2017年11月1日进场，利和公司说给陈崇轩几天装修时间，陈崇轩做了一个月后，在2017年11月30日去物业交租金，利和公司的财务称交租的相关规定没有出来，让陈崇轩等通知，三个月后差不多在2018年3月4日，陈崇轩才收到交租金的单据，加上管理费大约一万六千多元。陈崇轩认为其不是不交租金，而是利和公司在陈崇轩交租金时不收，却在三个月后要求陈崇轩一次性交租金一万六千多，是不合理的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年10月28日，利和公司（甲方）与陈崇轩（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中山市古镇镇同兴路98号利和广场购物中心首层步行街B18号商铺出租给乙方使用，建筑面积9㎡，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日，其中2017年11月1日至2017年11月10日为装修期；经营品牌为【生蚝码头】，第五条租金标准和支付：每月租金5000元，其中2017年11月1日至同年11月30日每月租金折扣1666.67元，实交租金3333.33元；如乙方有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金10000元；进场日为2017年11月1日，开业日为2017年11月11日；因乙方不开门营业而造成经营区域的环境气氛影响周边租户正常经营及因乙方未履行持续经营义务而解除租赁合同、本协议、腾退房屋及寻找租户期间的损失，由乙方承担；第二十三条违约责任：23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同；23.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额；第二十五条商铺的交还和交还期：25.6在乙方向甲方交还商铺的同时，双方应当签署交还确认书；在双方签署确认书后或虽未签署确认书，但乙方已实际撤离商铺之后，乙方在商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方；如甲方因对乙方撤离后的商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市古镇镇同兴路98号，乙方广东省茂名市茂港区羊角镇杨屋河尾凼村38号，收件人陈崇轩，联系电话180××******；27.2一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方；怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。合同签订后，利和公司已向陈崇轩交付上述商铺，陈崇轩已交纳租赁保证金10000元及首月租金5000元。2018年8月15日，利和公司通过邮政特快专递按上述约定的联系地址等向陈崇轩发出《要求限期改正违约行为的函》，指出陈崇轩存在拖欠租金、物业管理费等费用及从2018年2月15日起擅自停业至今的行为，要求陈崇轩于接函日后2日内履行合同约定义务，付清所欠费用，并按利和公司制定的开业时间营业。该函件被退件，邮局退件批条时间是2018年8月18日，退件理由为号码错误。同年10月25日，利和公司向陈崇轩发出《解除通知书》，称陈崇轩拖欠租金等费用，已严重违反合同约定，导致其无法实现合同的根本目的，双方签订的租赁合同自该函发出之日起予以解除，要求陈崇轩在该函发出之日起2日内撤离上述商铺内所有物品及装修（如有）等，否则视为放弃所有权，其有权自行处理（包括但不限于视为垃圾）并将商铺另行出租，且无需向陈崇轩作出任何赔偿/补偿等内容。该解除通知书于11月9日退件，退件理由为号码错误。陈崇轩称其是于2018年7月撤场，确认案涉租赁合同27条中乙方地址广东省茂名市茂港区羊角镇杨屋河尾凼村38号是由陈崇轩提供，并表示案涉租赁合同27条中的联系电话已于2018年5月更改，但没有通知利和公司。利和公司称其在发出《解除通知书》之后即2018年10月25日之后对上述商铺内可移送的物品进行了清理并存放于利和公司自有仓库内，商铺至今尚未出租。11月27日，利和公司以陈崇轩违约为由，诉至法院，提出以上诉请。另查明：2018年11月23日，利和公司（甲方）与广东登都律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派律师裴炽明在其与陈崇轩租赁合同（含物业合同、推广合同）纠纷一案的第一审（含本诉、反诉）、第二审及执行（含听证）程序中担任甲方代理人，签订合同后，甲方一切行向乙方支付律师费3500元（含一审本诉、反诉）等内容。该所于2019年3月8日向利和公司开具诉讼代理费金额为3500元的广东增值税普通发票。又查明：利和公司提供其与案外人签订的租赁合同，主张其把自有仓库出租给案外人，用以证明存放物资仓库的仓管费。关于履约保证金、违约金的问题，利和公司认为保证金是双方约定的违约方承担违约责任的方式，是属于违约金的一种，故保证金应与违约金等诉求一并作出实体判决。本院认为,利和公司与陈崇轩签订的案涉租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。利和公司主张陈崇轩从2017年12月1日起拖欠租金，提供租赁合同、解除通知书及快递单据等为证，陈崇轩确认其是从2017年12月1日起拖欠租金，陈崇轩虽辩称是利和公司在陈崇轩缴纳租金时不收，但没有提供任何证据予以证明，陈崇轩以此认为利和公司一次性收取租金不合理的理据不足，故本院对陈崇轩该辩解不予采纳。利和公司依约有权解除案涉租赁合同，并追讨租金等。利和公司向陈崇轩发出解除通知书，要求解除案涉租赁合同，该通知书于2018年11月9日退件，而案涉租赁合同约定的租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日，解除通知书的退件时间晚于案涉合同到期时间，因案涉租赁合同已届满，双方权利义务已终止，利和公司主张解除合同的诉请于法无据。但陈崇轩应支付截止2018年10月31日的租金，因案涉租赁合同约定2017年11月1日至2017年11月30日租金折扣为1666.67元，实收租金为3333.33元，而陈崇轩已缴纳的首月租金为5000元，故2017年11月租金折扣1666.67元应在2017年12月份的租金中予以减扣，故陈崇轩应支付2017年12月租金3333.33元（5000-1666.67），2018年1月至10月每月5000元，合计53333.33元（3333.33元+5000×10）。利和公司还要求陈崇轩支付迟延交租违约金，并没收保证金10000元。根据双方关于履约保证金的约定，履约保证金实为定金。现陈崇轩违约，利和公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和公司认为其没收保证金是陈崇轩承担违约责任的一种方式，属于违约金，要求与其他违约金等诉求一并作出实体判决。对此，本院作如下处理：1.对于迟延支付租金的违约金，利和公司要求以上述各月所欠租金为基数从当月6日起，分别计至清偿之日，该诉请有理，故本院予以支持。利和公司要求每日按1‰计算违约金，因陈崇轩拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、陈崇轩违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定陈崇轩按年利率24%计付违约金。2.陈崇轩支付上述违约金已足以弥补利和公司因陈崇轩违约造成的损失，故本院对利和公司没收保证金的诉请不予支持。利和公司要求陈崇轩支付清铺费的诉请有理，本院予以支持，但因其对主张的清理费用并没有提供充分证据予以佐证，故本院综合考虑案涉商铺的面积、存放物品、所需清理人员及时间、中山市职工最低工资标准等因素，酌定陈崇轩应支付清理费80元。利和公司要求陈崇轩支付货物仓管费，于法无据，故本院不予支持。因双方对律师费并没有约定，故利和公司要求陈崇轩支付律师费3500元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告陈崇轩于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金53333.33元，并按年利率24%计付违约金（其中以3333.33元为基数从2017年12月6日起，2018年1月至2018年10月各月以5000元为基数从当月6日起，均计至清偿之日止）；二、被告陈崇轩于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付商铺清理费80元；三、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1756元，由原告中山市利和置业有限公司负担358元，被告陈崇轩负担1398（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 朱 鹏审判员 陈玉珍审判员 姚红波二〇一九年四月三十日书记员 何涓霞