安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖1203执异9号 案外人：姜桂兰，女，1953年2月9日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：陈天新，上海沪盛律师事务所律师。 申请执行人：陈华，男，1968年3月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 被执行人：吕德大，男，1969年2月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 被执行人：申侠，女，1973年2月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 本院在执行陈华与吕德大、申侠民间借贷纠纷一案中，依据（2019）皖1203执513号执行裁定书，依法查封了被执行人吕德大、申侠位于阜阳市颍东区××路北侧××村××室、××阜阳市××颍州××物资商都××＃楼××室住房各××套，案外人姜桂兰于2019年4月3日对查封位于阜阳市颍东区××路北侧××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人姜桂兰异议称，涉案房产原为被执行人吕德大从其单位分得，由于该房产当时不具备办理不动产登记的条件，因此未能及时办理房产登记。1999年9月11日，吕德大将上述房产以11400元的价格出卖给异议人姜桂兰，此后，姜桂兰一直占有、使用该房产至今。数年后，姜桂兰得知吕德大已办理好房产证，便多次要求吕德大办理房产变更登记手续，但吕德大一直拖延至今未予办理，直至涉案房产被阜阳市颍东区人民法院查封，姜桂兰才得知吕德大使用涉案房产办理了抵押贷款。异议人认为，吕德大已于1999年将涉案房产出卖给姜桂兰，只是未办理房产变更登记手续，人民法院查封上述房产严重侵犯了姜桂兰的合法权益。请求人民法院解除对上述房屋的查封并停止执行。 申请执行人陈华辩称：吕德大、申侠在2017年1月17日向其借款时，已将涉案房产进行了抵押，在抵押时，其并不知道涉案房产已出卖给姜桂兰，即使吕德大将涉案查封的房产出卖给姜桂兰属实，但因其没有在抵押前及时办理房产变更登记，查封的房产仍属于吕德大、申侠所有，其对上述抵押的房产享有优先受偿权。阜阳市颍东区人民法院查封该房屋没有违反法律规定，异议人无权要求被执行人吕德大继续履行房屋买卖协议，其要求排除对查封房屋予以解除查封并停止执行，不符合法律规定。请求依法驳回案外人姜桂兰的异议请求。 被执行人吕德大、申侠辩称：自吕德大与姜桂兰签订《房屋买卖协议》后，姜桂兰一直没有付清购房款，至今仍欠800元购房款未付。房屋买卖协议签订后，姜桂兰始终没有向吕德大要求过办理房屋过户登记手续，其怠于行使自己的权利，具有过错责任，应承担不利的后果。由于上述房屋系吕德大、申侠夫妻共同财产，申侠始终不同意出售该房屋，吕德大无权单方出售涉案房屋，姜桂兰要求强制办理房屋过户登记不符合法律规定，其请求不应得到支持。吕德大、申侠愿意按照《房屋买卖协议》约定承担违约责任。请求依法驳回案外人姜桂兰的异议请求。 本院查明：1999年9月11日，吕德大与姜桂兰签订《房屋买卖协议》，吕德大将其与申侠共同共有位于阜阳市颍东区××路北侧××室房屋，以11400元的价格出卖给姜桂兰。因吕德大出售房屋时尚不具备办理房屋登记条件，为此，双方在房屋买卖协议中约定：姜桂兰预付吕德大现金9000元，余款2400元在吕德大办好房产证并交付给姜桂兰时付清。协议中，双方还对其他事项作出了约定。2000年4月23日，吕德大收到姜桂兰购房款1000元，2001年5月31日，吕德大再次收到姜桂兰购房款600元，经吕德大确认，姜桂兰已付购房款10600元，尚有800元未支付。此后，姜桂兰一直占有、使用该房产至今。上述涉案房产于2011年7月18日办理了房地权证（建筑面积41.49平方米），房地产权利人为吕德大、申侠共同共有。 另查明：吕德大、申侠于1996年5月17日申请登记结婚，2004年11月4日双方又重新进行了登记。因其二人于2017年1月17日向陈华借款400000元未能偿还，陈华向阜阳市颍东区人民法院提起诉讼，阜阳市颍东区人民法院于2018年8月16日作出（2018）皖1203民初2244号民事调解书，但吕德大、申侠仍未按调解书协议内容履行还款义务，陈华向阜阳市颍东区人民法院申请执行。在执行中，阜阳市颍东区人民法院于2019年3月19日依法查封了吕德大、申侠位于阜阳市颍东区××路北侧××室房屋，该房产已于2017年1月16日抵押给债权人陈华，并于2017年1月19日进行了抵押登记【皖（2017）阜阳市不动产证明第0042939号】。 本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人姜桂兰虽在本院查封该房屋之前即与被执行人吕德大签订了《房屋买卖协议》，并已占有该房屋，也按照合同约定支付了大部分购房款，但案外人姜桂兰对该房屋未办理过户登记存在过错，其在与吕德大签订房屋买卖合同时，已经知道涉案房屋当时不具备办理房产登记条件，由此可能会给自己带来不利的风险，但其仍放任这种结果的发生，在其后来得知吕德大已对涉案房产办理了房产证后，仍未积极行使自己的权利，造成吕德大、申侠将房产抵押给陈华，后被本院查封的事实。陈华作为抵押权人，且系本案的申请执行人，其抵押权优先于姜桂兰基于房屋买卖所产生的一般债权，享有对查封的抵押房屋优先受偿权。因此，本院查封该房屋符合相关法律规定，案外人姜桂兰提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）规定的情形，其异议理由不能成立，本院对此不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人姜桂兰的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  锁青华 人民陪审员  周 莉 二〇一九年四月十日 书 记 员  袁训旺 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；