四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异44号 申请人（案外人）：张玉龙，男，1985年9月21日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 委托代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 原案申请人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：郭敬辉。 委托代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 原案被执行人：宁夏国晟贸易有限公司，住所地银川市兴庆区。 法定代表人：赵尧珠。 原案被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地石嘴山（宁夏回族自治区）。 法定代表人：张航孝。 委托代理人：马红艳。 原案被执行人：张航孝，男，汉族，1965年10月17日出生，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人张玉龙对查封行为提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张玉龙称，2011年江峰房地产公司在开发“星海时代花园”项目时，将工程发包给国本建设有限公司、中太建设集团股份有限公司施工，上述两公司又将部分工程发包给潘犇。截止2015年5月，江峰房地产公司欠付潘犇工程款近亿元，江峰房地产公司用星海时代花园16幢03号别墅抵顶欠工程款110万元，潘犇将该房屋委托大武口区乐园房屋信息部出售。2015年11月29日，潘犇与张玉龙签订《存量房买卖合同》（大武口区乐园房屋信息部提供格式化合同），以110万元购买星海时代花园16幢03号别墅。潘犇随即向江峰房地产公司出具《转让证明》，并由张玉龙与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，开具了购房款发票。潘犇将房屋交付案外人张玉龙进行装修并居住至今。2015年底案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以上前政府规费暂时无法开具发票为由推诿，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟评估拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，江峰房地产公司在2015年5月将房屋抵账给了潘犇，此时房屋所有权即发生转移，案外人亦在中铁信托公司之前取得房屋所有权并实际占有使用涉案房屋，上述法律行为合法有效，应受保护，故提出异议，请依法解除对该房屋的查封。案外人提交了2015年5月10日江峰房地产公司工程部出具的《星海时代花苑一期国本建设项目部（潘犇）抵顶房情况说明》《存量房买卖合同》《转让证明》《商品房买卖合同》（无签订时间）、中信银行银川悦海支行的《业务凭证/客户回单》两份（张玉龙向潘犇转款，一份为2015年11月29日转款5万元，一份为2016年2月3日转款50万元），江峰房地产公司向张玉龙开具的“收据”三张（2016年2月3日收采暖费1442元一张，收取房屋维修基金、门牌号工本费两张无时间），江峰房地产公司2016年4月29日向案外人开具了有税务监制章的增值税发票两张（一张金额100万元、一张金额10万元）。 原案申请人中铁信托公司称，江峰房地产公司以其开发的石国用（2011）第5723号国有土地（即星海时代花园地块）使用权抵押为宁夏国晟贸易有限公司借款担保。涉案房屋在2013年11月21日就已经通过中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同将涉案房屋登记备案在了中铁信托公司名下，在这种情况下，案外人抵账取得这套房子是有重大过失的，不应享有物权期待权；案外人提交的购房合同没有签订时间，其向江峰房地产公司交款、开票均在查封之后，也不能排除执行。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人张玉龙确实是从江峰房地产公司星海时代花园项目施工人潘犇处购买的顶账房，其与潘犇达成协议后与江峰房地产公司签订正式合同。 经审查查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。因借款到期未偿还，2013年11月21日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同将涉案房屋登记备案在了中铁信托公司名下。2015年5月10日江峰房地产公司工程部出具的《星海时代花苑一期国本建设项目部（潘犇）抵顶房情况说明》，用星海时代花园16幢03号别墅抵顶欠潘犇的工程款110万元，2015年11月29日，潘犇与张玉龙签订《存量房买卖合同》（大武口区乐园房屋信息部提供格式化合同），约定：签订合同时支付定金5万元，2016年1月31日前支付50万元，2016年3月31日前支付25万元。该合同未注明合同总价款。潘犇向江峰房地产公司出具《转让证明》（未载明时间）后，张玉龙与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》（无签订时间），但合同中约定交房时间为2014年12月31日前。2016年4月29日江峰房地产公司向案外人开具了有税务监制章的增值税发票（金额110万元）。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括16幢03号别墅189.68㎡（查封房屋顺序号为494）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。 本院认为，关于2013年11月21日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的以房屋抵债性质的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案中，如能证明潘犇是以抵顶工程款名义取得的涉案房屋，就可以得到优先保护。但现有证据尚不足以证明潘犇已经以抵顶工程款名义取得涉案房屋，故案外人张玉龙提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人张玉龙提出的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年四月二十六日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。