广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初11077号原告：珠海市东启物业管理有限公司，住所地：珠海市拱北联安路2号海湾新家园。统一社会信用代码：91440400632848122M。法定代表人：张力，总经理。委托诉讼代理人：刘凯东，广东友邦方达律师事务所律师。被告：刘晓菁，1963年8月20日出生，住珠海市。原告珠海市东启物业管理有限公司与被告刘晓菁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘凯东到庭参加诉讼，被告刘晓菁经本院公告送达开庭传票及起诉状副本，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：位于珠海市香××区××情侣××路××号的景湾阁小区经召开全体业主大会，并经业主大会选举投票，最终选聘原告为该小区的物业服务企业，后珠海市香洲区景湾阁第一届业主委员会代表全体业主与原告签订了期限为2017年1月1日至2018年12月31日为期二年的《景湾阁物业服务合同》，原告按照约定为被告提供物业管理服务后，但被告并未按照约定支付物业管理费用及小区楼道、公共绿化区域等公摊电费，水费及其它分摊的公共费用。根据《景湾阁物业服务合同》第9条约定，“本物业按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊。”第10条：“一、住宅按（建筑面积）每月2元/平方米的标准收取。二、商业按（建筑面积）每月每平方米3.6元收取”第12条：“2、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。”的约定，被告拖欠应缴纳的物业管理费及公摊费用，经原告多次催交，仍不缴纳，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了不应有的损失，被告构成违约，应依法承担违约责任。原告依合同约定为被告物业提供管理服务，被告应以合同约定支付物业管理费等费用，现被告至今只享受服务，不承担义务，拖欠管理费及其它费用至今，故原告诉诸法律维护合法权益。故原告诉至本院，请求：1、被告支付2013年12月至2018年10月期间物业管理费19180元及违约金12555.63元（暂计至2018年6月，实际金额按最终付清时间来计算）；2、被告支付2013年12月1日至2018年7月31日期间公摊电费4004.21元；3、被告支付2013年12月1日至2018年10月31日期间电梯维护费4269.38元；4、被告支付2013年12月1日至2018年10月31日期间车位管理费2360元。原告为其诉称提供如下证据：1、不动产权登记表；2、欠费明细表；3、催款通知单（节选）；4、委托书；5、2017年4月7日原告与珠海市香洲区景湾阁第一届业主委员会签订的物业服务合同；6、会计凭证一组；7、申请一份及景湾阁业主信息一览表；8、情况说明及附件；9、物业费调整的通知；10、调整管理费表及会议纪要；11、情况说明。被告未到庭，未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2013年11月15日，珠海市香洲区拱北街联安社区居民委员会向原告珠海市东启物业管理有限公司出具委托书，注明景湾阁原物管单位珠海市恒裕物业管理有限公司于2013年11月15日退出该小区，由于该小区没有成立业委会，居委会委托珠海市东启物业管理有限公司管理。2017年4月7日，珠海市香洲区景湾阁第一届业主委员会（甲方）与珠海市东启物业管理有限公司（乙方）签订《景湾阁物业服务合同》，约定：乙方为景湾阁的业主大会选聘的物业管理企业；住宅按建筑面积每月2元/平方米的标准收取物业服务费；共用水费、电费每月按户数另行分摊；每次收取物业服务费的时间为次月15日前；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；地下车库停车位管理费每月40元，地面停车位租赁管理费每月150元；服务期限从2017年1月1日至2018年12月31日止；等等。2019年3月16日珠海市香洲区景湾阁第一届业主委员会出具的情况说明显示，景湾阁小区自2013年11月15日至2016年12月31日期间物业收费标准为管理费1.2元/平方米，公用电费90元/户（统一标准），电梯维护费40元/户（统一标准）；2017年1月1日至今管理费为2元/平方米，公用电费按照实际使用量按照户数平摊，电梯维护费40元/户（统一标准）；经业主大会表决同意，按照0.4元/平方米/月计提公共维修基金，由物业公司在收取物业管理费时一并收取；等等。被告于2006年9月18日办理了位于珠海市××情侣××路××房的产权登记手续，该房屋建筑面积为216.97平方米。原告主张被告自2013年12月未支付物业管理费及其他费用。本院认为，依据珠海市香洲区拱北街联安社区居民委员会出具的委托书及珠海市香洲区景湾阁第一届业主委员会与原告签订的《景湾阁物业服务合同》，原告亦实际进驻该小区进行物业管理，双方已经构成物业服务合同关系。涉案房产在原告上述物业服务范围内，被告作为业主已受用了原告提供的基本物业管理服务，应按照约定向原告支付相应的物业管理费用。被告所有的涉案房产建筑面积为216.97平方米，按照珠海市香洲区景湾阁第一届业主委员会出具的情况说明及合同约定，被告应自2013年12月至2016年12月每月向原告支付物业管理费260.36元，自2017年1月至2018年10月每月向原告支付物业管理费433.94元，故被告应支付原告自2013年12月至2018年10月的物业管理费19180元。关于违约金，被告未按照合同约定向原告支付相关费用，已构成违约。故被告应按照合同约定向原告计付违约金，但应以本金为限。对于公摊电费。自2013年12月至2016年12月每月公用电费为90元/户，故被告应向原告支付自2013年12月至2016年12月的公用电费3330元。对于2017年1月至2018年7月的公用电费，原告未提交相应抄表记录、公摊明细及公告通知，故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于2013年12月至2018年10月的电梯维护费，按照40元/户的标准计收，被告应向原告支付电梯维护费2360元。原告主张该项诉讼请求中包括2017年1月至2018年10月的维修基金，依据该小区业委会出具的情况说明，按照0.4元/平方米/月计提公共维修基金，由物业公司在收取物业管理费时一并收，故被告应支付2017年1月至2018年10月的维修基金1909.38元。对于车位管理费。原告未提交被告有使用车位的证据，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘晓菁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市东启物业管理有限公司支付2013年12月至2018年10月的物业管理费19180元及滞纳金（分别以每月管理费为基数，从2014年1月15日起的每月15日按照每日千分之一计算违约金至付清之日止，但违约金不超过本金）；二、被告刘晓菁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市东启物业管理有限公司支付2013年12月至2018年7月的公摊电费3330元；三、被告刘晓菁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市东启物业管理有限公司支付2013年12月至2018年7月的电梯维护费2360元及2017年1月至2018年10月的维修基金1909.38元；四、驳回原告珠海市东启物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费860元，由被告刘晓菁负担800元，原告负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  邓云静人民陪审员  黄永康人民陪审员  赖纯红二〇一九年四月二日书 记 员  朱 迪李洁仪