河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初11271号 原告：张道英，女，1966年9月3日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告:李景泉，男，1965年2月3日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：张道英（系李景泉妻子），女，1966年9月3日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 被告:冯旭，男，1988年12月4日出生，汉族，现住广东省深圳市龙岗区。 被告：王昌东，男，1979年11月1日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：徐秉德，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303200110666386。 委托诉讼代理人：杨志峰，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303201110895510。 原告张道英、李景泉与被告冯旭、王昌东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张道英（兼李景泉代理人），被告王昌东的委托代理人徐秉德到庭参加诉讼，被告冯旭经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张道英、李景泉向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认二被告签订的房屋买卖协议（涉案房屋秦皇岛市海港区秦皇半岛七区24栋1-603号）无效；二、要求确认原告与被告冯旭签订的《房屋买卖合同》有效。并协助原告办理该房屋的过户手续；三、案件受理费由二被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2015年11月13日，被告冯旭与富立房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了秦皇岛市海港区秦皇半岛七区24栋1-603号房屋，并在秦皇岛银行股份有限公司港城支行办理了贷款，贷款金额30万元。2016年9月4日被告冯旭通过中介出售该房屋，张道英代表李景泉与冯旭签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房屋面积100.82平方米，房款40万元，定金6万元。签订合同当日原告向被告冯旭支付了定金6万元，同时被告冯旭将购房合同、发票及房屋交付给了张道英。当日冯旭又以急用钱为由，要求原告支付5万元，原告又给冯旭支付了5万元。原告接受房屋后即投入10万元进行了装修，并一直管理。后来房价上涨，被告冯旭以种种理由要求原告增加房价，否则拒绝配合原告办理房屋过户手续。 2017年5月9日，原告起诉被告冯旭。在诉讼过程中，被告冯旭强行将将房屋的门锁打开。后在法官及律师李铭伟的协调下，当天被告冯旭将该房屋还给了张道英。为防止此类事情再次发生，该房屋交由原告的亲友居住，物业费由原告交纳。2018年7月2日，在法官的主持调解下，张道英与冯旭签订了《协议书》，约定房价变更为50万元，扣除已付的房款11万元后，余款39万元由张道英一次性汇入冯旭的律师李铭伟个人银行账户，李铭伟将31万元给付冯旭用于偿还银行贷款，办理贷款清偿手续，余款8万元暂由李铭伟保管，待房屋产权过户到李景泉名下后再付清。为了办理房屋产权登记，张道英将购房合同原件、发票原件交付给冯旭。此后，原告一直催促冯旭办理产权登记，但是冯旭却推三阻四，就是不配合原告办理过户登记。后来得知冯旭将房屋出售给了王昌东，又了解王昌东是房倒，与冯旭恶意串通签订房屋买卖合同，为了阻碍原告取得房屋，故意将房屋过户到王昌东名下。原告认为二被告的买卖房屋行为不具有法律效力，故提起诉讼以维护原告的合法权益。 被告冯旭提交答辩状称，一、冯旭与王昌东签订的房屋买卖协议有效。冯旭与王昌东签订的购房合同是双方真实意思表示，并且冯旭与王昌东办理了房屋产权过户手续，涉案房屋已过到了被告王昌东名下。二、冯旭与李景泉签订的房屋买卖合同无效。2016年9月2日冯旭向案外人赵艳辉借款6万元，赵艳辉为防止冯旭不还款，要求冯旭与其签订一份空白的《房屋买卖合同》，冯旭便签订了一份空白合同给赵艳辉，原告与冯旭签订的合同实际是冯旭签给赵艳辉的空白合同，不是冯旭的真实意思表示。2016年全国房价都在上涨，冯旭不可能把房屋以远低于市场价格出售给原告。冯旭看到自己的房屋正在装修时，才知道赵艳辉私自将房屋出售给了原告，综上请法院驳回原告的诉讼请求。 被告王昌东辩称，一、被告王昌东在2018年7月8日通过秦皇岛市宸宇地产经纪有限公司居间介绍与冯旭签订了涉案房屋买卖合同，支付了70万元的购房对价，并在2018年7月14日办理完毕房屋产权变更登记，取得了涉案房屋的所有权，期间王昌东受让房屋不动产时，并不知道冯旭与原告之间的买卖合同关系，且在办理过户登记时涉案房屋没有抵押、没有查封任何权利障碍，按照物权法第一百零六条的规定，被告王昌东对涉案房屋享有合法所有权。原告主张的王昌东与冯旭签订房屋买卖存在恶意，合同无效的观点没有事实和法律依据。二原告与冯旭之间的买卖合同是无效的，原因不仅像冯旭答辩所说，非冯旭真实的房屋出卖意思表示。而且据我们所知，原告张道英也是从事房屋中介行业的，与冯旭签订涉案房屋买卖合同的目的并非为了生活需要，而是为了倒卖经营，从原告与冯旭签订的买卖合同内容可以看出。况且，在原告将涉案房屋在未取得产权情况下倒卖给了李仲波，李忠波拆毁了冯旭原来的简单装修，对房屋另行施工装修。综上，原告诉请确认王昌东与冯旭买卖合同无效的主张是不能成立的。 本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，被告冯旭与富立房地产开发有限公司签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》，约定冯旭购买了秦皇岛市海港区秦皇半岛七区24栋1-603号房屋，建筑面积100.82平方米，房屋总价款429292元，首付129292元，余款30万元办理商业贷款。合同签订后冯旭按照合同的约定交付了首付款并在秦皇岛银行股份有限公司港城支行办理了按揭贷款，贷款30万元。 2016年9月4日被告冯旭与李景泉（张道英代理，张道英系李景泉妻）签订了《房屋买卖合同》，合同约定冯旭将上述房屋以房款40万元的价格出售给李景泉，房屋状况为毛坯现房，预交定金6万元，剩余房款34万元待办理完产权过户后支付。房屋于2016年9月4日交付李景泉，过户费用由李景泉承担。中介费4000元李景泉承担。补充约定：由于该房房产证尚未办理下来，且抵押给银行。在房产证下来前的贷款由甲方还贷款，房本下来后贷款由乙方还款，甲方配合乙方再次出售该房并直接配合再次购房的买房人办理贷款及过户手续。不再要求乙方多付费用，并保证该房本两年以后再办理贷款及过户手续，该房款由张道英直接转账到冯旭名下。签订合同当日原告向被告冯旭支付了定金6万元，支付房款5万元。同时被告冯旭将购房合同、发票及房屋交付给了张道英。原告接受房屋后对房屋进行了简单装修，摆放床和沙发。原告还提供了缴纳2017年、2018年、2019年物业费的票据，欲证明自房屋交付后一直由其管理。 因为被告冯旭未配合原告办理房屋过户手续，2017年5月9日，李景泉起诉冯旭，并将富立房地产开发有限公司和秦皇岛银行股份有限公司港城支行列为诉讼第三人，诉请确认李景泉与冯旭签订的房屋买卖合同有效；将诉争房屋过户到李景泉名下。2018年7月2日，双方庭外达成和解协议，张道英代理李景泉与冯旭签订了《协议书》。协议约定双方认可存在房屋买卖关系，诉争房屋的出售价格变更为50万元，2016年9月4日已经支付11万元，余款39万元于本协议签订时一次性支付。李景泉将39万元支付到冯旭的代理律师李铭伟的账户，冯旭收到房款后偿还银行的按揭贷款，并办理房屋产权登记。冯旭办理完产权登记后，配合将房屋过户到李景泉或李景泉指定的第三人名下，过户时间为乙方办理完初始产权登记后半年。过户完成后，李铭伟将剩余款项支付给冯旭。协议签订后李景泉撤诉并申请法院解除对该房屋的查封。同时，李景泉按照协议的约定将房款39万支付给李铭伟，冯旭给李景泉出具收到39万元房款的收条。冯旭用其中的31万元偿还了银行的按揭贷款，另8万元现仍在李铭伟律师的账户内。另外，张道英将冯旭的购房合同原件、发票的原件交付给冯旭用于办理产权登记，冯旭给李景泉出具收到购房合同及发票原件的收条。此后，冯旭仍没有配合原告办理诉争房屋的过户登记。 办理完产权登记后，2018年7月8日被告冯旭（甲方）与被告王昌东（乙方）及秦皇岛市宸宇房地产经纪有限公司（丙方、中介方），三方签订了《秦皇岛市宸宇房地产经纪有限公司房屋买卖合同》。合同约定冯旭将诉争房屋以70万元的价格出售给王昌东，房屋所有权证编号秦海不动产权第0097277号，签订合同当日交付定金2万元，购房首付款以银行批贷额度计算，2018年7月10日前双方配合申请贷款。2018年7月25日办理房屋所有权转移登记。补充约定：如乙方贷款资质不符合国家政策标准，乙方以全款方式支付甲方，乙方过户人以银行批贷人为准，甲方承诺积极配合乙方办理银行贷款。如因甲方证件不足导致无法正常交易，无法办理贷款或无法过户，则三方免责。合同签订后王昌东交付2万元定金。2018年7月14日王昌东交纳了产权过户的各项契税和费用，2018年7月20日诉争房屋产权过户到被告王昌东的名下，并办理了抵押银行贷款登记。2018年8月1日中国工商银行秦皇岛河东支行将贷款68万元打入冯旭的账户。 原告称王昌东是秦皇岛市宸宇房地产经纪有限公司的股东，提供秦皇岛市宸宇房地产经纪有限公司企业工商登记信息。被告王昌东购买诉争房屋后，以106万元的价格倒卖给了朱宏伟，在王昌东偿还清贷款，准备给朱宏伟过户时，该房屋被本案的诉讼保全查封。因为王昌东不能履行与朱宏伟的签订合同，朱宏伟向秦皇岛市仲裁委员会申请仲裁。 以上事实，有双方当事人的陈述及提供的证据予以证实。 本院认为，2016年9月4日张道英代理李景泉与被告冯旭所签订的协议中所约定的“甲方配合乙方再次出售该房并直接配合再次购房的买房人办理贷款及过户手续，不再要求乙方多付费用”明显为倒房合同条款。但是在2018年7月2日诉讼中，双方重新达成了买卖协议，结合房屋价格上涨的情况，双方重新达成了房屋的买卖价格，并且李景泉及时付清了房款。为了办理产权登记和过户，李景泉交回房屋买卖合同的原件和发票原件，并申请法院解除对房屋的查封。被告冯旭却完全违背诚实信用原则，一边任意拖延给李景泉办理产权过户，另一边在取得房产证后恶意高价另行出售，冯旭的行为属于无效行为。二被告约定房屋价款70万元，在被告王昌东交纳2万元定金的情况下，就合意办理了产权过户登记手续，剩余的房款68万元全部是按揭贷款，能够体现双方约定的购房款价格明显低于市场价格。另因为房屋一直在原告的掌控中，二被告称其买卖系正常买卖，并到房屋现场查看了房屋，没有证据证实。综上，本院认为王昌东虽然取得了诉争房屋的所有权证，但是不构成善意取得。该房屋的产权登记应当恢复到被告冯旭的名下，而后被告冯旭应当协助将该房屋过户到原告李景泉的名下，完成房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、六十条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 一、2018年7月8日被告冯旭与被告王昌东签订的《秦皇岛市宸宇房地产经纪有限公司房屋买卖合同》无效。被告王昌东、冯旭于本判决生效后十日内协助将海港区秦皇半岛七区24栋1-603号房屋的产权恢复登记到被告冯旭名下； 二、2018年7月2日原告李景泉与冯旭签订了《协议书》有效，被告冯旭于本判决生效后三十日内协助原告李景泉办理海港区秦皇半岛七区24栋1-603号房屋的不动产过户手续，过户到原告李景泉名下。 案件受理费8800元减半收取4400元，保全费3020元，均由被告冯旭负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇一九年四月二十八日 代理书记员  吴 迪