江西省乐平市人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0281执异7号异议申请人：广州兆霖房地产开发有限公司，地址：广州市黄埔区丰乐北路泰景中街。法定代表人：罗某甲。委托诉讼代理人胡柳，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人欧颖诗，广东广悦律师事务所实习律师。申请执行人：钱某甲，男，1967年9月20日出生，汉族，住乐平市。被执行人：钱某乙，男，1970年11月13日出生，汉族，住江西省乐平市。被执行人：郑某甲，女，1969年12月17日出生，汉族，住乐平市。本院在执行申请执行人钱某甲与被执行人钱某乙、郑某甲民间借贷纠纷一案中，异议申请人广州兆霖房地产开发有限公司向本院提出异议，请求人民法院依法解除（2018）赣0281执1184号案件对登记在广州兆霖房地产开发有限公司名下广州市黄埔区中鼎名汇丰乐北路的查封，同时请求终止（2018）赣0281执1184号案件对登记在广州兆霖房地产开发有限公司名下广州市黄埔区中鼎名汇丰乐北路的强制执行措施。本院受理后，依法进行书面审查，现已审查终结。异议申请人广州兆霖房地产开发有限公司诉称：2017年5月15日申请人与钱某乙签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定钱某乙向申请人购买位于中鼎名汇丰乐北路，钱某乙以按揭方式支付房款。根据《买卖合同》约定:因钱某乙未能按照抵押贷款合同约定支付按揭款，而导致申请人需对按揭银行履行担保责任的，视同钱某乙逾期付款，申请人有权要求钱某乙每日按按揭付款总金额的0.5%支付违约金。逾期30日仍未办理或支付有关款项及违约金的，申请人有权解除合同。2018年12月29日，因钱某乙未按时向广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称“农商黄埔支行”）足额归还贷款，申请人向农商黄埔支行履行了担保责任，将534599.37元人民币汇入农商黄埔支行指定账户，代钱某乙偿还了贷款。2019年1月11日申请人发函催告钱某乙偿还申请人支付的代偿款534599.37元及违约金，但钱某乙拒绝偿还。申请人已就本案向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，请求判令解除《买卖合同》及偿还代偿款、违约金等。申请人认为，乐平市人民法院应当解除查封登记在申请人名下的案涉房屋。理由如下：一、根据《物权法》的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，而预售合同的备案登记仅仅为行政部门对商品房买卖合同的行政管理措施，并非产权确认。因此，法院对案涉房屋“预查封”时，钱某乙对案涉房屋不具有产权，所有权归申请人。同时，“预查封”的查封对象并不是针对房屋本身，而是购房者基于买卖合同享有的要求开发商办理产权登记的债权。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据《买卖合同》约定，在钱某乙约定偿还全部按揭贷款之前，申请人保留对案涉房屋的所有权，而且《买卖合同》约定案涉房屋交付时间为2018年12月31日，但因钱某乙存在未按期偿还按揭贷款的逾期付款行为，申请人在2018年12月29日承担了按揭贷款担保责任之后，依据《买卖合同》约定，拒绝向钱某乙交付房屋，故钱某乙并未实际占有该房屋。综上所述，申请人依据《买卖合同》及相关法律法规规定，依法解除合同,据此，请求本院立即解除对涉案房屋的查封及终止对涉案房屋的执行行为。本院查明，2017年5月15日，申请人与钱某乙签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定钱某乙向申请人购买由申请人开发建设的位于中鼎名汇丰乐北路房屋一套，房屋总价款为1140086元，其中首付款为570086元，余款570000元向广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行《以下简称农商黄埔支行》申请按揭贷款。同时，该合同附件七第二款第二项第4条约定：若因乙方（即钱某乙）未能按照抵押贷款合同约定支付按揭款，而导致甲方（即申请人）需对按揭银行履行担保责任的，视同乙方逾期付款，甲方有权要求乙方每日按按揭付款总金额的0.5%支付违约金、逾期30日仍未办理或支付有关款项及违约金的，甲方有权解除合同。合同约定后，钱某乙向申请人支付了首付款570086元。2017年4月28日，钱某乙与农商黄埔支行签订了《楼宇按揭合同》，约定由农商黄埔支行为钱某乙提供购房按揭款570000元，案涉房屋作为抵押。2017年6月27日，农商黄埔支行向钱某乙提供了金额为570000元人民币的贷款，贷款到期日为2027年6月27日。2018年12月29日，农商黄埔支行向申请人发送了一份担保责任通知书，通知书内容为：“根据《借款合同》，我行已于2017年6月27日为钱某乙提供了金额为570000元人民币贷款，贷款到期日为2027年6月27日。按合同约定，借款人应按月偿还贷款本息。目前，借款人未能按时足额归还贷款，根据《楼宇按揭协议》，购房人未依约履行按揭合同确定的义务时，贵公司在我行发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的所有费用；我行有权在贵公司账户中直接扣收上述款项。请贵公司履行担保责任，在2018年12月29日前将款项534599.37元人民币划汇至我行指定账户......”。同日，申请人将534599.37元汇入农商黄埔支行指定账户。2019年1月11日，广东广悦律师事务所受申请人委托，向钱某乙发送了一份律师函，要求钱某乙在律师函寄送之日起十日内立即向申请人支付代偿款项人民币534599.77元及违约金等。2019年3月，申请人向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，要求解除与钱某乙签订的商品房买卖合同。另查明，钱某甲诉钱某乙、郑某甲民间借贷纠纷一案，本院已作出（2018）赣0281民初1793民事调解书，该调解书已发生法律效力。在案件审理过程中，原告钱某甲向本院提出财产保全申请，本院于2018年6月11日作出（2018）赣0281民初1793民事裁定书，裁定冻结被告钱某乙、郑某甲的银行存款人民币1030000元或查封其相应价值的财产。2018年6月20日本院向广州市国土资源和规划委员会送达了协助执行通知书，通知书载明：“对登记在申请人名下的网签给钱某乙位于黄埔区依法予以查封，查封时间三年。”案件进入执行阶段，案外人广州兆霖房地产开发有限公司对本院查封中鼎名汇丰乐北路房屋的行为不服，向本院提出执行异议。上述事实，有异议申请人提供的营业执照、企业法定代表人证明、商品房预售合同、楼宇按揭合同、担保责任通知书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案为案外人提出的排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案涉房屋登记在申请人名下，依据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋产权人应为申请人，但本案的争议焦点并非案涉房屋的产权归属问题，而是案涉房屋的产权登记在申请人名下的情况下，人民法院是否可以对该房屋进行强制执行，申请人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于申请人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利问题。本院认为，钱某乙向申请人购买案涉房屋，已经支付了首付款570086元，剩余570000元办理了银行按揭贷款并已通过农商黄埔支行支付给了申请人，钱某乙已经履行了全部付款义务，基于申请人与钱某乙签订的商品房买卖合同，钱某乙对案涉房屋享有物权期待权，即对该房屋享有实体性民事权益。虽然申请人在不动产物权登记上具有外观上的所有权，但不具有实体民事权益，不能排除本案强制执行。因此，申请人的执行异议不能成立，其提出的终止（2018）赣0281执1184号案件对登记在广州兆霖房地产开发有限公司名下广州市黄埔区中鼎名汇丰乐北路房的强制执行措施以及解除查封的诉讼请求，本院不予支持。至于申请人提出为钱某乙代为偿还了按揭款534599.77元是基于其公司为钱某乙的借款提供担保，属于另一法律关系，申请人承担担保责任后，对钱某乙依法享有追偿权，而追偿权属于一般债权，其公司不能以该一般债权对抗钱某乙已经支付房屋对价的效力，钱某乙对案涉房屋仍享有实体性民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回申请人广州兆霖房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向景德镇市中级人民法院申请复议。审判长  查卫华审判员  袁杰民审判员  李咏阳二〇一九年四月三日书记员  杨 群附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容；（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。