锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初4433号原告（反诉被告）：聂某，住锡林浩特市。委托诉讼代理人：陈某，内蒙古蒙中律师事务所律师。被告（反诉原告）：锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司。法定代表人：郭某，该公司董事长。委托诉讼代理人：许某，内蒙古经远律师事务所律师。原告（反诉被告）聂某与被告（反诉原告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司（以下简称凯谛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈某、被告（反诉原告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司的法定代表人郭某及其委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告聂某向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款75499.12元；2、被告承担自2018年9月25日起至购房款全部返还完毕止的利息（利息以75499．12元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月14日原告聂某与被告凯谛公司签订了《合作开发锡林郭勒国际商贸批发城-商铺招商销售协议书》（以下简称协议书）。协议书签订后原告以支付现金及抵顶水泥款的方式，共支付被告774932元，被告向原告出具了三张购房款收据。2017年原告拿到不动产登记证后，发现合同面积与不动产证登记面积不符，原告因此要求被告返还多收的购房款，但被告却迟迟不予给付。经进一步沟通无果，原告诉至法院。本诉被告凯谛公司辩称，答辩人与被答辩人于2009年10月14日签订了《合作开发锡林郭勒国际商贸批发城-商铺招商销售协议书》，协议书中记载的楼房面积为279.15平米，单价为2588元/平米。答辩人认可被答辩人以现金及抵顶方式向答辩人支付了房款合计774932元，但该款项中既包含原告购买车库的56000元，还包括干挂大理石的费用19500元，剩余的699432元才是涉案房屋的购房款，该房款是270.26平米乘以单价2588元计算而得，并不存在被答辩人诉称答辩人多收房款的事实。综上，答辩人是按照270.26平米来计收房款的，不存在多收房款的情形，原告诉请答辩人返还购房款没有任何事实依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告凯谛公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告给付逾期支付购房款的违约金88028.19元；2、判令反诉被告向反诉原告给付物业管理费、取暖费、水费共计104324.21元；3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2009年10月14日，反诉原告与反诉被告签订了《合作开发锡林郭勒国际商贸城-商铺招商销售协议书》，反诉被告购买了反诉原告开发建设的国际商贸城C区19号商铺，协议书对双方权利义务均进行了约定，协议书第三条约定：“协议签订时乙方须付定金人民币壹拾万元，不办理按揭贷款的另行签订协议付款，三个月内付清”，第五条约定：“逾期15天后，继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金”，协议书第十二、十三条对物业费、取暖费等费用进行了约定。上述协议签订后，反诉原告将房屋交付给反诉被告使用，反诉被告一直拖延不予支付物业费、取暖费等费用。反诉原告的工作人员每年多次催要，反诉被告均以种种理由推脱不予给付。鉴于反诉被告提起本诉，为查明案件事实，维护反诉原告的合法权益，反诉原告向贵院提起反诉，请贵院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告聂某辩称，要求支付的违约金88028.19元已经超出诉讼时效，应驳回；物业管理费，反诉被告没有接受过服务，没有签订过任何物业合同，不予认可。取暖费，反诉被告已经向北车热力公司交付并于2018年报停。水费，房屋内没有水表，如何计算水费，且水费应向自来水公司缴纳，非向反诉原告缴纳。同时物业费、取暖费、水费都超出诉讼时效，不应获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、凯谛公司提交《合作开发锡林郭勒国际商贸城-商铺招商销售协议书》，用以证明：1、双方在协议书中约定，合同签订时乙方需支付定金10万元，首付45%于合同签订后15日内付清，剩余款项于3个月内付清。同时协议第五条第二款对逾期付款的违约责任作出约定：“逾期付款超过15天的，如乙方继续履行合同，经甲方同意，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行”。2、《协议书》第十二条约定：“集中供暖前，由甲方负责供暖，取暖费单价与集中供热一致；”第十三条约定：“乙方有义务支持和配合甲方为商贸城整体发展所制定的统一的行政、物业管理等决定和制度，并服从统一管理和整体安排，按时交付相关费用，同时约定管理制度等由甲方另行规定”。聂某质证意见：真实性认可，证明目的不认可。协议书第四条分期付款上并没有约定首付款的支付时间；按合同第五条第2项约定，我方于2010年12月21日就已构成违约，反诉原告应该向我方主张权利，显然已过诉讼时效。第十二条的第五项双方确实约定集中供热由甲方供热，但凯谛公司应该证明两个事实即供热事实存在及交付房屋时间，如此才能计算出来物业费等金额。本院认为，双方对合同的真实性没有异议，予以采用，协议书中载明协议签订日交付定金100000元，首付金15日付清。2、凯谛公司提供的《锡林郭勒国际商贸批发城外墙石材干挂工程承包合同》及收款收据，用以证明凯谛公司对商铺进行了外墙干挂石材，并将费用均摊到每一户，所有业主均缴纳了干挂石材费用，且为业主出具了收据。因聂某的房款是以抵顶方式付清，所以没有给聂某出具单独收据。聂某质证意见：关联性不认可，该行为系开发建筑商自己的建设成本行为。本院认为，上述证据无法反映出凯谛公司与聂某之间关于外挂大理石费用承担的约定，不予采用。3、凯谛公司提供的该公司于2010年1月作出的《锡林郭勒盟国际商贸批发城管理收费规定》，用以证明凯谛公司就物业费以及供暖费收费标准作出规定，物业费每平米每月1.5元，取暖由凯谛公司统一供暖，统一收费，一二楼每月每平米4.2元，三楼每月每平米3.4元。聂某质证意见：对该证据的真实性、有效性、合法性均不认可，该文件应该是一个协议，而协议就需要我方对如何支付及单价进行确认，本院认为，该规定为凯谛公司单方制定，对聂某不具有约束力，不予直接采用。4、凯谛公司提供的内蒙古自治区发改委2005年9月26日印发的《关于锡林浩特市供热价格的批复》（内发改价字［2005）］1405号）。用以证明凯谛公司制定的《锡林郭勒盟国际商贸批发城管理收费规定》中取暖费是按照双方的协议约定，即取暖费单价与集中供热一致而确定的。聂某质证意见：真实性认可，但证明问题不认可，该文件用的是获得集中供热资格的企业单位。本院认为：该文件为自治区发改委的印发文件，对于其中取暖费的收取标准予以采纳。5、凯谛公司提供的取暖费缴费收据、物业费缴费收据、水费缴费收据，用以证明商贸城各业主均是按照销售协议书以及商贸城管理收费规定缴纳各项费用的，间接证明反诉原告已经履行了提供取暖服务以及物业服务的合同义务。聂某质证意见：真实性、关联性、合法性均不认可。因取暖费是聂某和凯谛公司的约定，是双方合意的一种表现，是特定的主体之间的权利关系。2017年12月5日编号为3709590、3709593收据，涉嫌虚造证据，理由是2017年5月份北车公司就已经接管了这一片的集中供热。物业费缴费收据真实性合法性均不认可，理由是凯谛公司不具有收取物业费的资格，其不是物业服务公司，物业费应签订合同备案，收费违法。水费缴费收据不认可，凯谛公司没有收取水费的资格，我方购买的房屋就没有水表,收费违法。本院认为，上述收据为凯谛公司与其他商户之间的收费凭证，对聂某不具有约束力，但上述证据能够在一定程度上反映凯谛公司提供取暖、物业、及统一交纳水费的情况。6、凯谛公司提供的2位证人的证言，用以证明凯谛公司每年均多次派员工向反诉被告催要物业费、取暖费以及水费，但聂某拖延不予给付，不存在超出诉讼时效问题。聂某质证意见：提供物业服务的是凯谛公司；业主没有与任何人签订过物业合同；国际商贸城用水是自来水公司提供；证人所谓的通知均是口头方式通知。本院认为，证人证言只能反映出凯谛公司提供了物业服务，但对所要证明的多次口头催收不予采纳，应有其他书面证据予以佐证。7、凯谛公司提供的用户编号为081001998125电费缴纳统计表及用户编号为081001998125电业存档信息，用以证明反诉被告在电业局处涉案房屋建档时间为2010年1月21日，自行缴纳电费时间2010年5月2日，即证明反诉原告于2010年5年2日之前将涉案房屋交付给了反诉被告。聂某质证意见：两份证据真实性认可，但是证明问题不认可，理由：供电用户建档时间只表明供电用户与供电局发生了合同上的供用关系，而不应是房屋开发商交付房屋的证据；房产竣工后验收时必须具备交付时间，而我方买的是期房，房屋交付之前就已经在原告名下了，此不能说明交房时间。在用户建档后一段时间内开发商如果没有交付该房屋，建档档案依然以最初的建档时间为准；客户电费单据上载明本用户2013年5月20日才开始用电，才产生电费。如果按照反诉原告的举证观点我方在2010年5月2日就已经使用房屋，三年之中该房屋没有产生一分的电费。从客户电费单据本身证明建档时间与房屋交付时间不一致，客户电费建档的时间也不能证明房屋交付时间。本院认为，上述证据为在第三方客观存在的材料，真实性予以确认，电费缴纳统计表可以从侧面反映房屋用电即使用情况。8、聂某提供的《协议书》，证明合同第四条并没有约定首付款的支付时间。凯谛公司质证意见：真实性合法性认可，但是证明问题不认可，分期付款手写15天付清，首付款时间已经做出明确约定。本院认为，对该协议书的真实性予以采纳。本院经审理查明认定事实如下：凯谛公司经审批在锡市中小企业创业园区开发建设名为锡林郭勒国际商贸城的商住楼房。2009年10月14日聂某与锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司签订了《合作开发锡林郭勒国际商贸城-商铺招商销售协议书》，协议约定聂某购买凯谛公司开发建设的锡林郭勒国际商贸批发城C区19号（房屋位于锡林浩特市楚办奶牛新村居委会凯谛制衣3#010319），约定面积为279.15平米，单价为2588元/平米，房款总额为722440元。《协议书》对房款支付方式进行了约定：“第三条协议签订时乙方须付定金人民币壹拾万元（小写100000.00元），首付全部价款45%，人民币叁拾叁万元整（小写330000.00元）即可入住。首付金15天内付清。……不办理按揭贷款的另行签订协议付款，三个月内付清”，第五条“逾期15天后，……乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行”。《协议书》同时对物业费、水费、电费均作了约定，第十二条“……5、接入集中供暖，入网费甲方承担，集中供暖前由甲方负责供暖，取暖费单价与集中供热一致。……”。“第十三条…乙方有义务支持和配合甲方为商贸城整体发展所制定的统一的行政、物业管理等决定和制度，并服从统一管理和整体安排，按时交付相关费用，……”。后聂某又从凯谛公司购置车库一间价款为56000元。凯谛公司分别于2009年10月14日、2010年2月5日、2010年12月21日向聂某出具收据3张，载明收到房款分别为100000元、139500元、535432元，即总价款为774932元，庭审中双方确认的款项包括购房款699432元、购车库款56000元。2010年6月26日聂某支付凯谛公司26200元，用于办理房产证。2017年8月25日房产部门为聂某出具房产证，载明涉案房屋的建筑面积为270.26平方米。另查明，凯谛公司在将国际商贸城交付给各业主后，负责该商场的物业经营管理工作，聂某一直未交纳物业管理费用。在2017年之前，国际商贸城没有接入集中供热，由凯谛公司统一对商城进行集中供暖，聂某一直未交纳相关取暖费用。2017年国际商贸城接入集中供暖，由案外人北京北车中铁轨道交通装备有限公司锡林浩特分公司对国际商贸城进行集中供热暖。2017年10月至今的取暖费用聂某直接向北京北车中铁轨道交通装备有限公司锡林浩特分公司交纳。国际商贸城各业主没有独立安装水表，由凯谛公司统一代缴。再查明，根据聂某缴纳电费明细表显示，聂某从2012年10月25日开始向电卡内存入费用，当日存入400元，此后于2012年12月7日存入400元、100元、2013年1月11日存入500元……2013年6月18日发生“转电费614.92元”。本院认为，原告（反诉被告）聂某、被告（反诉原告）凯谛公司双方签订的《合作开发锡林郭勒国际商贸城-商铺招商销售协议书》系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。就本诉部分，聂某以材料抵顶和现金的方式向凯谛公司支付了774932元，此款中包括房屋款669432元、车库款为56000元，双方对此没有争议，本院予以确认。对于剩余的19500元，凯谛公司认为是干挂大理石费用，聂某主张此费用不应由其承担，凯谛公司应予以返还。双方就干挂大理石的费用承担没有另行约定，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条“开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，第二十七条“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”因此干挂大理石行为是凯谛公司开发建设房屋的行为，其交付房屋时应确保房屋验收合格方能交付使用，在双方未对此进行明确约定的情形下，凯谛公司另行收取该部分费用不符合法律规定，应予以返还。聂某对上述款项按中国人民银行同期贷款利率主张利息的请求没有法律依据，不予支持。就反诉部分：凯谛公司要求支付购房款违约金88028.19元，聂某已按合同约定支付全部款项，凯谛公司追究违约责任应从聂某给付最后一笔房款，即2010年12月21日开始计算诉讼时效，其未在法定诉讼时效内主张权利，其主张本院不予支持。对于凯谛公司请求支付物业费45728元、取暖费56340元、水费2256元的诉讼请求，就物业费，双方的《协议书》只对凯谛公司享有物业管理进行了概括约定，双方在交房后应对物业管理等问题进行协商并签订物业合同，凯谛公司直接定价行为对聂某不具有约束力。但考虑到凯谛公司确实提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，且该商业地产的地理位置距市区较远等因素，聂某应当支付相应的物业管理费，标准参照本地其他商业房产及该区域商业经营情况等因素，暂定为每月1.0元'c6矫住＞腿∨眩蕉杂诠┡绞郊跋喙胤延迷凇缎槭椤防锝辛嗽级ǎ接Π凑蘸贤级男幸逦瘢泄咎峁┝斯┡瘢砂凑盏厍曜枷蚰艄愠际杖∪∨选＞退眩泄驹诮ㄉ柚形次饕抵靼沧岸懒⑺恚泄疽严蜃岳此就骋唤荒伤眩忠悦炕吭20元标准分担到各业主，该费用未超出合理范围，予以支持。对于聂某入住商贸城房屋的时间，凯谛公司未提供聂某领钥匙入住房屋的相关证据，故对其主张聂某自2010年入住涉案房屋不予支持。根据锡盟电业局提供的聂某电费缴费明细表，聂某从2012年10月25日开始陆续有规律缴纳数额较大电费，有规律的缴纳电费可以说明住户已入住房屋，因此入住时间可以定为2012年10月。据此，反诉被告聂某应支付反诉原告凯谛公司取暖费37205.8元（自2012年10月起至2017年4月止）、水费1480元（自2012年11月起至2018年12月止）、物业管理费19999.24元（自2012年11月起至2018年12月止）。本诉被告聂某对上述费用以诉讼时效抗辩，因拖欠费用的行为一直在持续，其抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条、二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告（本诉被告）聂某房款19499.12元；二、反诉被告（本诉原告）聂某于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司取暖费、水费、物业管理费共计58685.04元；三、驳回原告（反诉被告）聂某其他诉求；四、驳回反诉原告（本诉被告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费844元，由本诉原告聂某负担626元，由本诉被告锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司负担218元；反诉案件受理费2073元，由反诉原告锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司负担1451元，反诉被告聂某负担622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 李   静审 判 员 道 日 娜人民陪审员 赵 荣 生二〇一九年四月三十日书 记 员 呼和苏勒德本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。