广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终184号上诉人（原审原告）：欧阳祖鸿，男，1974年3月13日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：梁敏河，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄安明，男，1964年1月24日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘芹，女，1971年7月23日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。上诉人欧阳祖鸿因与被上诉人黄安明、刘芹执行异议之诉纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘芹经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。上诉人欧阳祖鸿上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持欧阳祖鸿的诉请，即撤销（2018）粤0106执异13号执行裁定书，继续查封刘芹名下位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房的房产；2、本案一、二审诉讼费均由黄安明、刘芹承担。事实和理由：一、物权应优于债权。黄安明、刘芹签订房屋买卖合同的行为，是一个债权行为，涉案房屋尚未在房管部门登记转让，未发生物权的变更，仍属于刘芹所有。欧阳祖鸿在诉讼程序中通过法院查封刘芹名下的涉案房屋是为了保障欧阳祖鸿合法债权的实现，是正当并且有效的法律行为。二、一审事实认定不清，未查明案件全部事实。1、黄安明、刘芹存在恶意串通并且损害欧阳祖鸿依法实现债权的行为。黄安明说为了购买涉案房屋，总共支付的款项超过了购房款，超过的部分视作借款给刘芹，此行为不合常理。根据三方协议中第六条、附件第一条第二款第3项和第4项的约定，以及存量房买卖合同的相关违约责任约定，黄安明已经严重违约，但刘芹却没有向黄安明追究违约责任。刘芹是在欧阳祖鸿起诉后向黄安明出售涉案房屋，黄安明在购买房屋过程中的行为不符合常理，具有与刘芹串通的故意。2、黄安明对涉案房屋被查封、不能过户也存在过错。黄安明在购房之前，应当向刘芹了解涉案房屋的权利情况。即使刘芹有所隐瞒，也应通过查册了解房屋权利情况。黄安明违背常识或者通过查册后了解到涉案房屋有多个查封，刘芹财务情况并不好，随时可能会遭到其他债权人的查封，但黄安明却义无反顾的继续付款和交易，本身存在过错。3、在一审法院查封涉案房屋时，黄安明与刘芹并无合法有效的书面买卖合同。根据黄安明与刘芹签订的存量房买卖合同第三条关于付款的约定，如果银行不批准黄安明的贷款申请，各方当事人同意按照解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任的方式处理。根据黄安明的付款说明和记录，银行实际上并未批准其贷款，付款时间也与该约定不符。按该约定，黄安明与刘芹的合同此时已解除，不应继续交易。4、黄安明占有涉案房屋并不合法。黄安明、刘芹确定的《房地产交接书》没有得到履行，也没有证据证明刘芹收到了黄安明缴纳的任何款项，黄安明、刘芹与广州市百嘉诚房地产中介服务公司签订的《房地产买卖合同》中约定的定金和首付款都没有交，在这种情况下占有涉案房屋，违反了三方协议第四条卖方收齐楼款当天交付物业的约定，是无效的，也不符合常识和房地产交易习惯。鉴于当时欧阳祖鸿已经起诉刘芹，不排除是刘芹为了躲避债务、转移财产而故意为之。5、本案不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。黄安明声称支付或代刘芹支付的款项，其中多项是案外人陈兰秀支付的，且未注明款项用途，也不能证明案外人陈兰秀是代黄安明支付给刘芹。黄安明是在没有有效书面合同的条件下自愿代刘芹支付了两个案件的执行款，并不是支付了房屋价款，更没有支付全部的房屋价款。黄安明并未按三方协议的约定支付款项。黄安明并未按其与刘芹签订的《广州市存量房买卖合同》的约定支付款项。黄安明与刘芹签订代刘芹还款的《协议书》，这本身就证明这是他们双方的自愿行为，并非按法院的要求交付执行。6、根据欧阳祖鸿于2018年4月24日查询的黄安明的居住信息显示，其于2018年4月13日前不在涉案房屋内居住。黄安明至今未提供其与案外人陈兰秀的夫妻关系证明，也没有提交陈兰秀代黄安明支付涉案款项的证明。故欧阳祖鸿认为黄安明并未支付完毕购房款，也没有入住及合法占有涉案房屋。被上诉人黄安明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.欧阳祖鸿提交的黄安明居住信息并不能显示黄安明的实际居住情况，事实上黄安明在一审时已经提交了电费、煤气费用、电视费收据及装修合同等证据证明其实际居住的事实。2.对于案外人陈兰秀与黄安明的关系，黄安明一审提交了结婚证、户口本，一审判决确认二人为配偶关系，陈兰秀所支付的款项都是以夫妻共同财产支付。3.欧阳祖鸿提出黄安明代付的款项超出房款，其中第一笔款项是抵押银行的贷款，要涂销抵押需一次性付清，所以才会超出房款的金额。被上诉人刘芹经本院合法传唤未到庭答辩。欧阳祖鸿向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）粤0106执异13号执行裁定书，继续查封位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢l梯上301房的房产；2.本案受理费由黄安明、刘芹负担。一审法院认定事实：一审法院在审理欧阳祖鸿与刘芹民间借贷纠纷中，欧阳祖鸿向一审法院提出保全申请，一审法院于2017年4月28日作出（2016）粤0106民初7841号民事裁定，冻结刘芹的银行存款人民币850000元或查封、扣押其等值财产。同年5月11日一审法院查封了广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房。黄安明不服该裁定，向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后，于2018年4月3日作出（2018）粤0106执异13号执行裁定书，裁定黄安明的异议成立。解除位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房的查封。欧阳祖鸿不服该裁定，向一审法院提出起诉。一审另查明：2016年5月10日，黄安明、刘芹在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司的居间下签订《房地产买卖合约》，约定黄安明购买刘芹名下的广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房，总房价为人民币156万元。买方先付10万元定金。第一批房款在一个星期内付清，三个月后再给30万，余款由银行按揭付清。同年7月12日，黄安明、刘芹签订《补充协议》，约定：双方于2016年7月13日办理网签手续。网签后黄安明共交付房款15万元给刘芹。办完网签后，黄安明提供个人资料，由刘芹办理银行转按揭手续。过户当天，双方递件后，黄安明将余款59万元转给刘芹。上述合同签订后，黄安明于2016年5月10日支付2万元给刘芹、同年5月12日转帐3万元给刘芹、同年7月13日黄安明通过陈兰秀以银行转账的方式支付11.5万元给刘芹。2016年7月13日，黄安明、刘芹签订了《广州市存量房买卖合同》，并办理了买卖位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房的网签手续。2016年9月26日，黄安明、刘芹在中介的见证下,签订了《房地产交接书》,约定:刘芹将广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房从即日起交付黄安明装修。2017年4月25日，刘芹（甲方）与黄安明（乙方）签订《协议书》，约定：刘芹向黄安明出售涉案房屋，因刘芹就与第三方有两个纠纷案件已被法院查封或进入执行阶段，致使无法完成交易和过户，现经双方友好协商，共同达成如下协议：1、刘芹与黄安明于2016年7月13日就涉案房屋买卖签了《广州存量房买卖合同》的网签合同，黄安明以总价款人民币156万元购买涉案房屋，黄安明已支付了16.5万元并对涉案房屋进行了装修入住；现刘芹同意由黄安明在未支付的剩余购房直接支付人民币22万元给广州市天河区人民法院解决杨力帆纠纷，并达到解封。2、由刘芹、黄安明与傅加林的代理人达成并签订托管协议，由黄安明将购房款中的人民币30万元进行托管（具体内容见托管协议），刘芹负责进行傅加林广州市白云区人民法院解封，另刘芹与傅加林剩余款项由刘芹与傅加林协议解决。3、关于刘芹欠中国银行股份有限公司广州番禺支行贷款纠纷案由黄安明在剩余房款内代为支付，中间贷款差额部分由黄安明先行垫付，之后由刘芹向黄安明出具借条。4、以上三个案件中涉及诉讼费、执行费、律师费由刘芹在案件中负责解决，但刘芹不得以该部分费用未处理拖延解封和过户时间，否则，刘芹除返还黄安明已支付全部款项外，再由刘芹一次性支付黄安明违约金50万元。5、待以上涉案房屋全部解封后，刘芹应及时与黄安明到房屋管理部门办理过户手续，直至涉案房屋过户到黄安明名下并成功归档；如遇其它原因致使涉案房屋无法过户到黄安明名下，刘芹应积极配合将涉案房屋抵押给黄安明，并在相关部门办理抵押登记，否则，刘芹除返还黄安明已支付全部款项外，再由刘芹一次性支付黄安明违约金50万元。协议签订后，2017年4月25日，黄安明代刘芹支付了广州市天河区人民法院（2017）粤0106执1792号案的执行款223096元，广州市天河区人民法院向黄安明出具了案款收据。当天，刘芹亦出具收条，确认收到黄安明替其归还杨力帆223096元，此款已交至广州市天河区人民法院账户。同年5月2日，黄安明代刘芹支付了广州市白云区人民法院（2016）粤0111执5956号案的执行款308227元，广州市白云区人民法院向黄安明出具了案款收据。当天，刘芹亦出具收条，确认收到黄安明替其归还傅加林转账广州市白云区人民法院308227元。同年5月26日，刘芹出具收条，确认收到黄安明代其交至广州市番禺区人民法院执行费12005元。2017年6月7日，黄安明的配偶陈兰秀代刘芹支付（2016）粤0113民初1738号案的律师费35000元。广东金联律师事务所的实习律师黎光明出具了收据。2017年5月16日，黄安明代刘芹向中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款938157.87元，提前还款补偿金2879.39元，以及诉讼费、保全费11850元。以上有银行汇款凭证证明。当天。刘芹出具收条，确认收到黄安明代还中国银行贷款952887元。综上，黄安明共向刘芹支付了1696215.26元。一审法院认为：在一审法院查封涉案房屋（2017年5月11日）之前，黄安明、刘芹于2016年7月13日签订《广州存量房买卖合同》并办理了网签手续，由黄安明向刘芹购买涉案房屋，黄安明已依照合同约定和双方签订的《协议书》代刘芹偿还了法院的执行款及银行贷款，黄安明已支付的款项已超出了双方约定的房款，并实际占有了涉案房屋，没有办理过户是因为刘芹与他人经济纠纷所致，黄安明对此没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黄安明向一审法院提出执行异议，陈述的理由属于该裁定能够排除执行的情形，一审法院依法作出的（2018）粤0106执异13号执行裁定书并无不妥，现欧阳祖鸿诉请要求依法撤销（2018）粤0106执异13号执行裁定书，继续查封位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢l梯上301房的房产缺乏依据，不予支持并依法予以驳回。刘芹经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃抗辩的权利并依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，作出判决如下：驳回欧阳祖鸿的全部诉讼请求。案件受理费100元，由欧阳祖鸿负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。另查明，涉案房屋目前存在中国银行股份有限公司广州番禺支行的他项权登记，黄安明在一审中提交了该行出具的《结清证明》，内容为刘芹已在该行办理结清贷款手续。黄安明在一审中还提交了其与案外人陈兰秀的结婚证、建筑装饰工程合同书、2017年2月22日户名为黄安明的《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》等材料。而欧阳祖鸿在一审中提交了黄安明的《广州市流动人员基本情况表》，反映黄安明于2009年-2017年期间居住登记信息××区××山门村。二审庭审中，欧阳祖鸿、黄安明均确认一审法院曾于2014年11月27日以（2014）穗天法金民初字第2468号案查封涉案房屋，此后在黄安明、刘芹签订涉案买卖合同后已解封。本院认为：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中欧阳祖鸿与黄安明对于涉案房屋的查封措施应否解除的问题存在争议，故本案应适用上述规定进行审查。首先，涉案房屋是于2017年5月11日根据欧阳祖鸿的保全申请被查封，而黄安明与刘芹在查封前已于2016年5月10日、7月12日签订《房地产买卖合约》及《补充协议》，并于2016年7月13日签订《广州存量房买卖合同》并办理了网签手续。其次，黄安明与刘芹合同约定的总房价为156万元。合同签订后，黄安明于2016年5月10日支付2万元给刘芹、同年5月12日转帐3万元给刘芹、同年7月13日黄安明通过陈兰秀以银行转账的方式支付11.5万元给刘芹。此后黄安明根据双方《协议书》于2017年4月25日代刘芹支付了广州市天河区人民法院（2017）粤0106执1792号案的执行款223096元，于同年5月2日代刘芹支付了广州市白云区人民法院（2016）粤0111执5956号案的执行款308227元，于同年5月26日代刘芹交纳广州市番禺区人民法院执行费12005元，2017年6月7日黄安明的配偶陈兰秀代刘芹支付（2016）粤0113民初1738号案的律师费35000元，2017年5月16日代刘芹偿还中国银行贷款952887元。上述付款（含代付款项）合计1696215.26元。故一审法院认定黄安明已支付的款项已超出了双方约定的房款，并无不当。再次，根据黄安明与刘芹于2016年9月26日签署的《房地产交接书》及黄安明提交的代划电费合同等材料，可反映黄安明已于查封前接收使用涉案房屋。至于欧阳祖鸿提交的黄安明的流动人员基本情况表，所反映内容为流动人员服务管理机构登记的居住信息，与黄安明占有使用涉案房屋问题缺乏必然关联，故对于欧阳祖鸿相关主张本院不予采纳。最后，虽然在黄安明、刘芹签订涉案买卖合同时涉案房屋存在另案查封，但此后已解封。而涉案房屋至今未能办理过户是由于合同签订后刘芹与他人经济纠纷导致的查封障碍所致，此情况非因黄安明自身原因造成。此外，欧阳祖鸿认为黄安明与刘芹存在恶意串通，依据不充分，本院不予采纳。综上，黄安明的异议主张符合前述司法解释规定的条件，足以排除强制执行，故一审法院作出（2018）粤0106执异13号执行裁定书裁定解除涉案房屋的查封并无不当。现欧阳祖鸿要求依法撤销（2018）粤0106执异13号执行裁定书，继续查封涉案房屋理由不成立，本院不予支持。综上所述，欧阳祖鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由欧阳祖鸿负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年四月二十四日书记员 王 敏