云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初338号原告：王伟，男，1989年2月20日出生，汉族，湖北省十堰市茅箭区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李廷文,云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：方鹏,云南思润律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被告：李少洲，男，1972年12月12日出生，哈尼族，现住云南省普洱市思茅区。被告：刘苏颖，女，1979年1月16日出生，汉族，云南省普洱市景东县人，云南省普洱市澜沧县人力资源保障局职工，大学本科文化，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：张思麒，云南天溯律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙智,振兴法律服务所法律服务工作者，代理权限：特别授权代理。第三人：普洱鑫辉房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91530802597137439G）住所地：普洱市思茅区阳光新城4幢18号。法定代表人：贺伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：**，男，汉族，1970年1月7日出生，系该公司职工，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：夏云岭，男，汉族，1982年3月10日出生，系该公司职工，代理权限：特别授权代理。原告王伟与被告李少洲、刘苏颖、第三人普洱鑫辉房地产经纪有限公司（以下简称鑫辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟的委托诉讼代理人李廷文、方鹏、被告刘苏颖的委托诉讼代理人孙智、张思麒、第三人普洱鑫辉房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人**、夏云岭到庭参加诉讼，被告李少洲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令二被告归还原告购房款300000.00元及利息（自购房款支付之日起至购房款还清之日止的利息，按月息3%计算）；3、请求依法判令二被告支付原告违约金90000.00元（违约金按照已支付房款的30%计算）；4、请求依法判令二被告支付原告已垫支的装修保证金1500.00元及中介费13000.00元。上述合计404500.00元及利息、违约金；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告因在普洱市思茅区做生意而想在当地购买住房安居，经第三人介绍后得知二被告正好有房屋出售。原、被告经商议后于2018年12月11日签订《房屋买卖合同》，约定了二被告将普洱市思茅区延长线西侧（普洱人家）11幢2单元502室房屋卖归原告所有，并约定了具体的权利义务等。合同签订后，原告已依照约定履行了相应的付款义务，但交房日期已过，二被告却迟迟未将房屋交由原告，更未配合原告办理相关的房屋过户手续。更为严重的是本案诉争房屋还有按揭贷款的债务尚未还清。原告见二被告的态度实在不可信，于是想要回购房款，却被二被告告知已将购房款用完。从购房至今原告一直积极联络被告及第三人想要购买房屋及妥善解决此事，可是二被告却一直不配合原告，最后干脆不接原告的电话，釆取了回避态度，给原告造成了严重的经济损失。根据原、被告签订《房屋买卖合同》中第三条第1款约定“甲方（即二被告）须保证该房屋具备上市交易条件，权属清晰，保证该房屋产权共有人及同住人同意出售该房屋，且无债权债务等纠纷”；第三条第6款“甲、乙（即原告）双方须按合同约定按时支付房款或其他费用，并配合丙方(即第三人）办理该房屋的交易和交割手续”、第七条第1款“甲乙双方约定于2018年12月30日或之前交接房屋”等，二被告的行为已经构成根本违约，须承担违约责任及支付违约金。根据《房屋买卖合同》第九条第2款约定“如甲乙双方任何一方违约，违约方须承担应交纳的中介服务费”，故二被告须支付原告已垫付的中介费。根据合同相对性原则，原告违约时需赔付被告违约金200000.00元，故原告酌情请求法院判令二被告支付原告违约金（违约金按照已支付房款的30%计算）。综上，为维护原告的合法权益，现特诉至人民法院，请求人民法院查清本案事实，依法支持原告诉讼请求。被告刘苏颖辩称，同意解除房屋购房合同，购房款300000.00元愿意退还，不存在利息不予退还。原告总共只打给被告过300000.00元，包含了50000.00元定金。违约金是2个月12天，应该根据这个标准计算。利息和违约金不能超过月息2%。中介费愿意赔付，但是需要证据。第三人鑫辉公司陈述，与鑫辉公司无关，请法院依法判决。被告李少洲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据本院在卷予以佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据：《商品房购销合同》、《收款收据》、《进账单》、《收据》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对位于普洱人家11幢2单元502室房屋系二被告所购买的事实本院予以采信。2、原告提交的证据：《房屋买卖合同》、《承诺书》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原、被告刘苏颖签订《房屋买卖合同》约定购买普洱人家11幢2单元502室房屋并约定相关事宜的事实本院予以采信。3、原告提交的证据：《网上银行回单》、《网上交易单》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原告支付给了被告刘苏颖房款300000.00元，其中50000.00元是定金的事实本院予以采信。4、原告提交的证据：第三人鑫辉公司出具的《收据》、《收款收据》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原告向第三人鑫辉公司支付中介费13000.00元，原告向被告支付装修保证金1500.00元的事实本院予以采信。5、原告提交的证据：短信、微信聊天记录，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对因被告刘苏颖未积极配合履行合同致使合同无法履行的事实本院予以采信。被告李少洲、刘苏颖及第三人鑫辉公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告刘苏颖、第三人鑫辉公司于2018年12月11日签订《房屋买卖合同》，约定：由原告（乙方）向被告（甲方）购买普洱市思茅区延长线西侧（普洱人家）11幢2单元502室房屋，商品房购销合同号：19659；房屋成交总价款770000.00元，支付方式：于2018年12月11日支付50000.00元，同时甲方不得将房屋出售给第三方，于2018年12月22日前支付首付款250000.00元，该笔款用于甲方偿还清上述房屋银行个人住房按揭贷款，取得贷款结清证明交于乙方或丙方第三人鑫辉公司（定金自动转为购房款），于2019年6月30日前，乙方向甲方支付购房款100000.00元，于2019年12月30日前，支付220000.00元购房款，甲乙双方约定办理产权过户备案登记手续完善当日乙方向甲方一次性支付该房屋的购房余款100000.00元；甲乙双方在签订本协议时，中介公司介绍成功，中介服务费13000.00元，该费用由乙方付首付款当日现金一次性支付丙方（本合同签订后中介服务费不予退还）；交房时间：2018年12月30日；合同签订后，甲乙双方必须共同遵守，如甲方违约须按乙方已支付房款的3％开始计息（按月息计算），并承担该房屋随市场的涨幅差价部分补偿给乙方同时终止合同，如乙方未按时支付房款甲方有钱追究乙方的违约金计200000.00元，并承担由此合同带来的经济损失，同时终止合同；如甲乙双方任何乙方违约，违约方需承担缴纳中介服务费。原告于2018年12月11日向被告刘苏颖转账50000.00元，于2018年12月21日向被告刘苏颖转账70000.00元，原告委托李康丽于2018年12月14日向被告刘苏颖支付购房款20000.00元，于2018年12月19日向被告刘苏颖支付购房款50000.00元，于2018年12月21日向被告刘苏颖支付购房款50000.00元，于2018年12月21日向被告刘苏颖支付购房款60000.00元，共计支付购房款300000.00元。另查明，1、被告李少洲、刘苏颖系夫妻关系，双方婚后于2009年12月5日共同购买普洱人家11幢2单元502室房屋，现该房屋未办理不动产权证书；2、被告刘苏颖未按约定向原告交付房屋及偿还银行贷款。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。”的规定，原告与被告刘苏颖达成合意自愿签订的《房屋买卖合同》，虽合同标的物普洱市思茅区延长线西侧（普洱人家）11幢2单元502室房屋未进行办理房屋不动产登记，但并不属于违反强制性规定，不属于合同无效情形，故该份合同真实、有效。合同中，双方约定如有一方违约，在承担违约责任同时终止合同。现被告刘苏颖未按合同约定履行合同，构成违约，达到合同解除条件，对原告要求解除与被告刘苏颖签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。关于被告刘苏颖应向原告支付违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的没根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告向被告支付房款300000.00元及装修保证金1500.00元，并向第三人鑫辉公司支付中介费13000.00元，共计314500.00元，原告要求被告刘苏颖予以返还已支付的费用314500.00元的诉讼请求本院予以支持。本案原、被告在合同中约定，如被告违约须按原告已支付房款的3％开始计息（按月息计算），并承担该房屋随市场的涨幅差价部分补偿给原告同时终止合同。双方约定已支付房款利息的计算方式即是违约责任的承担方式，原告实际损失也系资金被占用期间的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”故对原告要求被告支付违约金90000.00及支付已付房款利息的诉讼请求，本院部分予以支持：被告刘苏颖应向原告支付自2018年12月21日（原告付清300000.00元购房款之日）起至300000.0元购房款还清之日止按年利率24％计算的利息及违约金。关于被告李少洲是否应当与被告刘苏颖共同承担还款责任的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定：“…（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案原告与被告刘苏颖是夫妻关系，位于普洱市思茅区延长线西侧（普洱人家）11幢2单元502室房屋也系夫妻共同财产，在原告与被告刘苏颖所签订的《房屋买卖合同》中，甲方为被告李少洲、刘苏颖，虽实际合同甲方落款处并无被告李少洲的签字，仅有被告刘苏颖一人的签名，但被告刘苏颖在签订《房屋买卖合同》同时向原告出具《承诺书》，承诺已经征得被告李少洲的同意出售房屋，且被告李少洲在知晓被告刘苏颖在出售房屋后也未提出异议，原告有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。原告所向被告刘苏颖的购房款应视为向被告李少洲、刘苏颖共同支付的购房款，故被告李少洲应与被告刘苏颖共同承担还款责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中，被告李少洲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的处分与放弃，被告李少洲自行承担不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李少洲、刘苏颖应于本判决生效十日内向原告王伟返还购房款300000.00元、装修保证金1500.00元、中介费13000.00元，共计314500.00元，并支付自2018年12月21日起至300000.00元购房款还清之日止按年利率24％计算的利息及违约金；驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7368.00元，减半收取3684.00元，由被告李少洲、刘苏颖承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇一九年四月二十日法官助理杨臻志书记员吴汉滨