安徽省五河县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）皖0322民初39号之一 原告：肖锋，男，1975年7月10日出生，汉族，住安徽省五河县。 委托诉讼代理人：仲从卫，安徽北正律师事务所律师。 被告：安徽春翔房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区市府广场南天徽大厦C座13层D区，统一社会信用代码913401005861123912。 法定代表人：郭让富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。 原告肖锋与被告安徽春翔房地产开发有限公司（以下简称春翔房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日作出（2017）皖0322民初3168号民事判决，被告春翔房地产公司不服提起上诉。蚌埠市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）皖03民终796号民事裁定，撤销本院（2017）皖0322民初3168号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年1月1日重新立案受理，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖锋及其委托诉讼代理人仲从卫、被告春翔房地产公司委托诉讼代理人李应华等到庭参加诉讼。本庭现已审理终结。 肖锋的诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，即交付原告购买的房屋，按约定协助原告办理不动产权登记；2.判令被告承担至原告起诉之日违约金254465.4元；3.判令被告继续承担违约金至房屋交付之日；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月22日，原告向被告支付200万元用于购买其开发的位于五河县双忠庙镇政府104国道向西300米处的编号为1幢0单元1层110-113、210-213号商品房，2015年1月5日，双方签订了《商品房买卖合同》，并至五河县住房和城乡建设局进行了网签，合同约定被告应当在2015年5月1日前向原告交付房屋，如未按期交付，原告如要求继续履行合同，应当继续履行合同，被告还应当以原告缴纳房款为基数，按照日万分之一点五支付违约金。原告随即支付合同全部款项。合同到期后，原告多次要求被告按照合同约定时交付房屋，被告均予以推诿。 肖锋针对其诉讼请求和理由提交的证据为： 1、2015年1月5日原被告双方签订的商品房买卖合同，证明被告将位于春城家园的房屋出卖给原告的事实。 2、2014年12月22日被告公司出具的收条一份，证明被告收到原告交付的购房款200万元。 3、2014年12月22日转款凭证一份，证明原告向被告转购房款10万元。 4、徽商银行蚌埠五河支行出具的转款凭证，证明2014年8月5日向张春账户转账70万元，2014年8月15日向张春账户内汇入16万元，2014年9月7日原告向被告法定代表人张春账户内汇入7万元。 5、徽商银行流水，证明2014年8月14日至2014年11月26日原告共计向张春汇入3178000元。 6、原告的取款凭证，证明原告在签订合同之前支取大量现金给张春。 7、转款凭证一组，证明2014年6月至2014年12月4日张春转给原告2136000元，2014年3月5日至2014年12月24日原告转给张春3578000元。 8、借条一张，证明被告向原告借款120万元的事实。该笔款项是我向朋友李守武借款50万元、李某借款40万元左右，加上我自己的余款及亲属的存款，我直接现金支付给被告。 9、借条一张、承诺书一份，证明张镇将自己的96万元债权转让给肖锋。 10、证人李某的证言，主要内容为：我与肖锋是朋友关系，肖锋2014年8、9月份从我这借款40万元左右，我支付的现金。2015年3月左右肖锋将40万元连本带息还我了。肖锋借钱时跟我说他双庙有朋友要开发工程，需要钱。 春翔房地产公司辩称，案涉房屋买卖合同本身是作为张春向肖锋借贷的担保，不是房屋买卖，2014年12月22日后肖锋还向张春借款。即使按照中院的认定，肖锋主张的房屋买卖合同关系是从其与春翔公司的民间借贷关系转化而来，肖锋与春翔公司签订房屋买卖合同时是否就前期的借款本金及利息转化为已付购房款进行对账、清算的事实需要进一步查明。据此内容可以看出，如果双方在签订房屋买卖合同时没有就前期的借款本金及利息转化为已付购房款对账清算，则双方没有合意转化为购房款。双方间没有对账行为。合同签订后，肖锋和张春还在发生借款和还账行为，因此肖锋仅仅向春翔公司支付购房款10万元，无权要求春翔公司交付不动产，春翔公司没有违约。肖锋的诉请没有事实和法律的依据。即使双方对账，双方没有1919567元，肖锋没有付清购房款，其诉请不应得到支持。 春翔房地产公司就其陈述及抗辨理由提交的证据为： 1、张春银行卡与原告往来账目的银行流水（原告付给案外人张春3128000元，张春通过该银行卡支付给原告方3483000元。另外据张春陈述，其还通过工行银行卡支付原告其他款项，总共3842000元），证明张春已经将其借款超额支付给原告。 2、转账凭证3份，证明张春向肖锋转款30万元。 经庭审举证质证，（一）对肖锋所举证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但该合同不是双方真实意愿，是为了保障原告方向被告方借款的安全。合同约定付款方式为分期付款，2015年1月5日前付10万元，2015年1月15日前付清全部房款，肖锋没有按照约定付款。对证据2盖章及签字的真实性无异议，对内容反映的事实有异议，被告方只收到了10万元，没有收到原告方收条所述的200万元。具体付款要有转款凭证。对证据3无异议。对证据4经过张春的统计，原告汇入张春个人账户总计是3128000元，原告汇给张春的钱不能证明是支付给被告公司的购房款。对证据5经过张春的统计，原告汇入张春个人账户总计是3128000元，原告汇给张春的钱不能证明是支付给被告公司的购房款。原告汇给张春的钱不是购房款，在摘要中2014年11月26日的5万元，12月22日的30万元，12月24日的50万元，明确写明为借款。肖锋和张春的经济往来都是通过银行转账。对证据6该证据不能证明款项支付给张春，不能采信。对证据7数字不准确，具体数额由法院核实。该统计没有统计2014年12月24日之后张春转给肖锋的款项，共计1009000元。对证据8借条是真实的，不是现金支付的，是转账的2014年8月8日至2014年8月26日原告共计给我转款5次，合计1139000元。该款是扣除月利息后的数额。对证据9真实性无法认定，该款项是张镇、张春、肖锋之间的关系，与春翔公司无关。对证据10证人证言达不到肖锋的证明目的。证人与肖锋是好朋友，关系密切，该证言不能作为定案的依据。证人不知道也没有看到肖锋将该款项具体做什么用途，其只是听肖锋说借给双庙一个搞房地产开发的朋友。肖锋和张春之间日常的经济往来都是通过银行转账的方式进行的，其所谓已交付120万元现金的说法与其交易习惯和日常的生活道理都不相吻合。该证人证言达不到其证明目的。（二）对春翔房地产公司所举证据的质证意见为：对证据1我和张春之间的借款往来账目远大于该数字，这是张春借我钱之前的款项。该案购房合同已经在房管局备案，是双方的真实意思表示，该款项就是购房款。我转给被告法定代表人张春的款项是购房款，被告公司才出具了200万元收条。2014年12月22日之前我们仅收到2136000元，被告于2014年12月22日之后的转款与本案无关。对证据2即便有转款，该单据显示还款时间2015年之前，与本案无关。 经审查，本院对原、被告所提供的证据认证如下： （一）对肖锋所提供的证据：对证据1、2、4、5、7的真实性予以认定。对证据3的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据6真实性予以认定，但原告未能提供证据佐证该款系支付给张春，故对其证明力不予采信。对证据8真实性予以认定，但原告未能提供证据佐证该借条的形成系现金支付，对其证明力不予采信。对证据9真实性、关联性不予认定，但张春认可2014年12月4日转账给肖锋的160万元含张春代张镇还给肖锋的60万元。对证据10真实性予以认定，对关联性及证明力不予认定。 （二）对春翔房地产公司所提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定，双方之间的具体转账数额由法院依据银行流水和转账凭证核实。 根据以上认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为： 春翔房地产公司的原法定代表人张春多次向肖锋借款。2014年3月5日至2014年12月24日期间肖锋通过网银转账给张春的款项合计335.6万元，其中截止到2014年12月22日肖锋共计转账给张春285.6万元；2014年5月16日至2015年5月28日张春通过网银转账给肖锋的款项合计378.3万元（含2014年12月4日代张镇还款60万元）。其中截止2014年12月22日张春共计转账给肖锋285.3万元（含2014年12月4日代张镇还款60万元）。 2014年12月22日肖锋向春翔房地产公司支付购房款10万元。 庭审期间，张春陈述，其向肖锋借款利息为月息6-7分，其借款用于春翔房地产公司。 2014年8月12日，张春向肖锋出具了一借条，载明：今借到肖锋人民币壹佰贰拾万元整，此借款用于安徽春翔房地产开发公司“春城家园”，以B区3000㎡门面作为抵押。张春签字并加盖了春翔房地产公司的公章。 2014年12月22日，春翔房地产公司向肖锋出具了一张收条载明：今收到肖锋购房款（一号商业街110、111、112、113、210、211、212、213）合计人民币贰佰万元。同日，肖锋向春翔房地产公司转账10万元，附加信息为：购房款。2015年1月5日，春翔房地产公司（出卖人）与肖锋（买受人）之间签订了一份《商品房买卖合同》（预售），将位于五河县双忠庙镇春城家园1幢0单元1层110-113、210-213号商品房出售给原告。合同主要约定如下：商品房的预测建筑面积共402.69平方米。单价为每平方米5015.19元，总价款为2019567元；出卖人应当在2015年5月1日前将房屋交付给买受人；出卖人未在约定的时间内将该商品房交付给买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。双方就该购房合同进行了网签，但该网签合同尚未向房管局申请审核。 2019年4月19日春翔房地产公司向本院提出撤回反诉请求的申请，并被本院裁定予以准许。 本院认为：在庭审中，原、被告双方对《商品房买卖合同》及“200万元收条”的真实性均无异议，本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的房屋买卖合同是否是为了张春借款的担保；如果是张春借款的担保、借款是多少，若不是担保、原告交付的房款是多少；2、签订房屋买卖合同时肖锋和张春是否就前期借款本金及利息转化为购房款进行清算。 （一）关于焦点问题一，肖锋主张2014年12月22日的收条系在其与张春对2014年12月22日之前的债权债务简单结算后出具的，但是根据肖锋与张春之间的往来账目看，截止到2014年12月22日，张春欠肖锋的款项不足200万元，且肖锋提供的证据不足以证明其已经实际支付了收条上的200万元给张春。2015年1月5日，春翔房地产公司与肖锋签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为分期付款，2015年1月5日前付10万元首付；2015年1月15日前分2期付清全部款项。肖锋2014年12月22日转账给春翔房地产公司10万元，剩余的1919567元肖锋提供的证据不足以证明其已经全部付清了。肖锋主张除银行转账外，还以现金的方式借给张春款项，但其提供的取款凭证不足以证明其主张。综上，2015年1月5日，春翔房地产公司与肖锋签订的《商品房买卖合同》并非春翔房地产公司与肖锋的真实意思表示，而是一种为债权债务担保的意思表示，故该《商品房买卖合同》应为无效合同，对于肖锋支付给春翔房地产公司的10万元首付款，肖锋可以请求返还。 （二）关于焦点问题二，肖锋虽主张200万元的收条系双方结算后出具的，但是从2014年12月22日之后张春与肖锋之间的转款记录看，如果该200万元的收条系在双方已就前期借款本金及利息结算后出具的，那张春就不应再向肖锋还款，综上，在2015年1月5日，春翔房地产公司与肖锋签订《商品房买卖合同》时，肖锋与张春并没有对双方前期借款的本金及利息进行结算。 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。根据庭审后对肖锋所做的问话笔录，肖锋不同意本案按照民间借贷纠纷审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，经审判委员会讨论，裁定如下： 驳回原告肖锋的起诉。 案件受理费5117元，退还原告肖锋。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  杨东风 审 判 员  刘秋侠 人民陪审员  赵春燕 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  王 爽 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。