江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0322民初7032号原告：李聪，男，1991年7月11日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：段文超，江苏苏韵律师事务所律师。被告：曹现朝，男，1990年12月9日出生，汉族，住沛县。被告：杨香玉，女，1994年2月5日出生，汉族，住沛县。第三人：徐州汉城房地产营销策划有限公司，住所地沛县汉城路汉城国际花苑商铺19-4-23门面。法定代表人：石亚奇，总经理。原告李聪与被告曹现朝、杨香玉、第三人徐州汉城房地产营销策划有限公司（以下简称汉城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李聪的委托诉讼代理人段文超，被告曹现朝、杨香玉，第三人汉城公司的法定代表人石亚奇到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李聪及其委托诉讼代理人段文超，被告曹现朝，第三人汉城公司的法定代表人石亚奇到庭参加诉讼，被告杨香玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李聪向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款8万元并赔偿原告违约金18万元，合计26万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月22日，两被告作为出售方，原告作为购买方，第三人作为居间方，共同签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告房屋一套，并约定了总价款及付款方式，原告于2018年6月22日支付定金5万元，于2018年6月25日支付3万元，2018年8月30日，原告准备再支付12万元时，两被告却以家庭出现问题等理由提出房子不卖了，如果卖的话，也得全款支付，并拒绝接收原告支付的12万元。两被告明确表示违约，也不退还已支付的8万元。曹现朝辩称，当时没有说房子不卖，只是和原告协商，房子尾款12万也没有说不要。给中介说过退给原告8万元，原告说不同意。同意返还原告8万元房款。杨香玉辩称，没有说房子不卖，是一直协商，12万元房款没有说不要，杨香玉和曹现朝一直强调，如果原告不要房子，8万元要退给原告。同意返还原告8万元房款。第三人汉城公司述称，两被告说房子卖是全款卖，因为家里原因需要用钱，经第三人协商，原、被告双方没有协商好，就起诉了。经审理查明：2018年6月22日，杨香玉、曹现朝作为出售方（甲方），李聪作为购买方（乙方），汉城公司作为居间方（丙方），签订《房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方所有的沛县房屋；2019年12月1日前办理过户手续，2018年10月15日前交接房屋；居间服务费6000元，由乙方承担；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金5万元，在购房时该定金抵购房款或服务费；违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金25万元，另外赔偿给守约方直接和间接经济损失，违约方另行支付居间方上述约定的服务费；甲、乙双方约定于2018年8月30日前将首付款20万元付清甲方，其余35万元采用银行按揭方式支付甲方，由于此房暂时不能办理房产证，暂时无法办理过户，甲、乙双方约定，待小区整体验收完成，可办理房产证后7日内办理产权过户，如后期不能办理房产证，甲、乙双方另行协商，甲方保证在办理产权过户前此房无贷款，甲、乙双方约定首付款暂时先行支付20万元，剩余5万元在办理产权过户前支付给甲方等。李聪已向汉城公司支付中介费6000元。2018年6月22日、6月25日，李聪分别向曹现朝转账支付5万元、3万元，合计8万元。后杨香玉、曹现朝提出要求李聪支付全部购房款，2018年8月30日，原、被告双方在第三人处协调未果。截至2018年8月30日，李聪建设银行账户内余额为12万余元。2018年9月28日，杨香玉向李聪发出短信，内容为：“你好，李先生，我和曹现朝作为甲方，与您李聪作为乙方签订了购房合同，约定8月30日前应该付款25万元，经多次催告，至今你仍未能按约付款，已经构成严重违约，现我与曹现朝郑重告知你，解除与你签订的购房合同，我们保留向你主张违约责任的权利。”李聪回复：“！你自重”。庭审中，原、被告双方明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。庭审中，原、被告双方均明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同，两被告同意返还原告房款8万元，故对原告要求两被告返还房款8万元的诉讼请求，本院予以支持。一、关于两被告是否违约。本院认为，根据原告提供的录像、两被告的自认、第三人的陈述，可以确认，在原、被告双方约定的首付款20万元付款期限届满之日2018年8月30日前，被告杨香玉、曹现朝曾提出让原告付清全部房款的要求，双方由此产生争执，原告未再支付剩余房款。被告杨香玉、曹现朝虽未明确表示拒绝接收剩余首付款12万元，但亦未明确表示愿意按照原合同履行，且2018年9月28日，杨香玉向李聪发送的短信中，写明8月30日前李聪应付房款25万元，与房屋买卖合同中首付款暂时先行支付20万元，剩余5万元在办理产权过户前支付给甲方的约定亦不相符，可以看出，直至2018年9月份，两被告仍未打算恢复按原合同履行。两被告的悔约行为，足以使原告相信即便原告按合同约定支付了后期房款12万元，两被告也不会按约交付房屋、协助办理过户手续，因此，两被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原告提供的录像、银行流水可以证实，原告合同约定的付款时间具备履行能力，并已准备履行，因两被告悔约，原告未继续履行并无不当，不存在违约。二、关于违约金标准是否过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。’’本案中，被告主张原告要求的违约金过高，请求予以减少。原告主张其损失为房价上涨、房款投资收益等损失，应由原告对其实际损失承担举证责任，但原告未提供证据证明，亦未明确其具体损失数额，本院对其主张不予采纳。鉴于原告已经支付被告8万元房款，本院支持原告的违约金以8万元为基数，按银行贷款利率的1.95倍即年利率8.48%，自2018年8月30日起计算至房款实际返还之日止，以原告主张违约金总额18万元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曹现朝、杨香玉于本判决生效后十日内返还原告李聪房款80000元并支付违约金（自2018年8月20日起至实际给付之日止，以80000元为基数按每年8.48%计算，以180000元为限）；二、驳回原告李聪其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，由原告李聪负担1230元，由被告曹现朝、杨香玉负担590元（于本判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 欣人民陪审员  蒋正勤人民陪审员  郝敬利二〇一九年四月十七日法官 助理  肖 晓书 记 员  郑陶陶