四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初5546号 原告（反诉被告）：周玲，女，汉族，1988年2月14日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：艾昱（原告周玲之夫），住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王瑞，男，住北京市昌平区，系成都律正法律咨询服务有限公司推荐公民。 被告（反诉原告）：蹇金华，女，汉族，1966年7月4日出生，住成都市高新区。 被告（反诉原告）：冯启华，男，汉族，1965年8月10日出生，住成都市高新区。 二被告共同委托诉讼代理人：周超强，四川开山律师事务所律师。 原告周玲诉被告蹇金华、冯启华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，被告蹇金华、冯启华提起反诉，本院受理后合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周玲的委托诉讼代理人王瑞、被告（反诉原告）蹇金华、冯启华及其共同委托诉讼代理人周超强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周玲向本院提出如下诉讼请求：1.蹇金华、冯启华返还周玲交纳的2017年12月29日至2018年2月2日的房租43705元；2.蹇金华、冯启华将折抵完房屋物品损失后的剩余房屋押金（支付的房屋押金37050元）退还周玲；3.蹇金华、冯启华退还周玲预交的尚未使用的电费1742元。事实和理由：原、被告双方于2016年3月12日签订了房屋租赁合同，约定蹇金华、冯启华将其位于成都市高新区天府三街218号峰汇中心写字楼1栋19层1902-1903号房屋出租给周玲作为办公用房使用，期限三年。2017年12月18日，由于租赁房屋条件及位置不适宜继续正常办公，周玲向蹇金华、冯启华提出退租，但蹇金华未作正面回复。周玲在缴清物业费与被告交接后，周玲搬离了案涉房屋。被告未退还预付的房租、押金，双方不能协商一致，周玲提起诉讼。 蹇金华、冯启华辩称，周玲诉称的案涉房屋由于条件和位置不适用不属实，周玲没有向蹇金华提出退租申请，蹇金华没有收到周玲任何方式包括微信、短信、电话的退租申请。2017年12月28日，双方并没有完成物品清点交接，周玲擅自搬离了租赁房屋。蹇金华一直积极与周玲协商解决善后事宜，双方通过短信、微信、电话等多次进行过沟通。 蹇金华、冯启华向本院提出如下反诉请求：1.周玲支付费用2565元，其中补电卡50元、购买灯具725元、配锁、钥匙590元、清洁费1200元；2.周玲支付租金损失44460元，其中2016年3月12日至2016年3月31日房屋24700元，2018年1月1日至2018年1月16日房租19760元；3.周玲支付中介费损失37050元；4、周玲支付违约金11115元；5、周玲支付房屋修复费用33720元以及更换租赁房屋前台大理石背景墙的费用30000元。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，对租赁案涉房屋的期限、租金、保证金等进行了约定。在合同履行过程中，周玲未提前一个月向蹇金华书面提出退租申请，双方也未按照合同约定办理房屋移交手续，2017年12月28日，周玲搬离了租赁房屋。蹇金华多次联系周玲，要求退还电卡、钥匙，并办理房屋移交手续，但周玲不予回复，构成严重违约。2017年12月30日，物业管理公司陪同业主方对案涉房屋进行了检查，对损失情况进行了拍照。 周玲辩称，蹇金华主张的第一项诉讼请求，没有直接的证据证明是由周玲所造成，蹇金华也没有提交发票，所以不予认可。对于租金损失，其中2016年3月12日至2016年3月21日期间属于免租期损失，不是附条件，在合同解除后，蹇金华主张该部分租金没有合同的明确约定；对于2018年1月1日至2018年1月16日的房租费用，周玲没有实际使用房屋，不予认可。对于房屋中介费，是蹇金华与中介方产生的费用，与本案没有直接的关系，合同也没明确约定如何赔偿问题。对于违约金，合同没有约定，不予认可。对于大理石的费用，没有证据证明是周玲的行为所造成，也没有相关的鉴定部门进行认定，大理石是否是由自身的原因产生的斑痕不清楚，不予认可该损失。 经审理查明，2016年3月12日，蹇金华、冯启华（系夫妻关系）作为甲方与周玲作为乙方签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区天府三街218号峰汇中心写字楼1栋19层1902、1903号房屋出租给乙方用于办公，该房屋建筑面积570平方米，带装修，租赁期限自2016年3月12日至2019年3月11日止，乙方自2016年4月1日起按季度交纳租金，2016年3月15日至2016年3月31日为免租期；月租金为37050元，乙方于2016年4月1日支付111150元，以后每期租金应提前15天支付乙方不得以任何理由拒交租金；乙方向甲方缴纳一个月租赁保证金37050元，乙方缴纳物业管理费，标准为8元/月/平方米。该合同另约定，乙方退还承租的甲方房产时应与甲方和物业公司按双方约定的退租日办理退租和移交手续，合同才履行完毕；甲方因租赁房产发生重大变化（如供水、供电等不可抗力因素）导致乙方无法正常生产和使用的，非乙方原因导致经乙方提前一个月通知，甲方应退还乙方全部押金；合同终止时，乙方应自费将所租赁的房屋特殊装修部分、污损部分于搬离交接时恢复原状。该合同还约定，甲方擅自解除合同，提起收回房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金；乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余返还；乙方在合同书终止日前履行了本合同全部条款，且合同书终止当天能向甲方办理移交手续，甲方在三个工作日内退还乙方全额保证金，退还保证金时将不计算任何利息。 2016年3月12日，周玲向蹇金华支付了租赁保证金37050元，2016年3月25日，蹇金华向周玲交付了案涉房屋，周玲将上述租赁房屋用作成都律正法律咨询服务有限公司的办公用房，周玲系该公司的法定代表人。周玲交纳了截至2018年2月2日的房屋租金，最后一笔租金4万元于2017年12月28日支付。 2017年12月26日，周玲向蹇金华提出退租，并与蹇金华进行过协商，但未达成一致意见。2017年12月28日，经蹇金华同意，周玲将其购置的物品搬离了租赁房屋，但未向蹇金华交付案涉房屋的钥匙和电卡。同日，周玲支付了截至2017年12月31日的空调电费、垃圾清运费、物业管理费。2017年12月30日，蹇金华在物业管理人员的陪同下，对租赁房屋进行了拍照，然后收回了租赁房屋。 2017年12月30日，蹇金华为租赁房屋更换门锁支出590元。2018年1月2日，蹇金华为租赁房屋补办电卡支出费用50元。2018年1月7日，冯启华、蹇金华与成都便民行新能源科技有限公司、成都商诚房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合约》，约定冯启华、蹇金华将案涉房屋租赁给成都便民行新能源科技有限公司，租期从2018年1月17日至2020年1月16日止，冯启华、蹇金华支付成都商诚房地产营销策划有限公司居间服务费37050元。 另查明，周玲未租赁房屋的电卡中预存了电费1742元。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，蹇金华、冯启华与周玲签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现对于原、被告争议的问题认定如下。 一、关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方当事人协商一致的，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；法律规定的情形出现，当事人可以解除合同。本案中，周玲提出退租，与蹇金华进行协商但未达成一致意见，不属于双方协商解除合同；周玲主张的解除合同理由是案涉租赁房屋的面积不合适，不属于合同明确约定的行使单方解除权的事由，周玲不享有单方解除权；蹇金华按约履行了租赁合同，周玲也不享有法定解除权。故周玲于2017月12月28日向蹇金华提出解除合同并擅自搬离房屋，不构成合同解除。蹇金华于2017年12月30日收回租赁房屋并自行处置，案涉租赁合同事实上已经解除，故案涉《房产租赁合同》于2017年12月30日解除。导致合同解除是因为周玲不履行租赁合同，构成违约。 二、关于退还租金及履行保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同于2017年12月30日解除，周玲预交的2017年12月31日至2月2日的租金应当予以退还，金额合计40891.59元周玲现蹇金华交纳了租赁保证金37050元，现该合同已经解除，蹇金华应当退还租赁保证金37050元。同时，周玲预交的电费1742元，蹇金华也应当退还。 三、关于违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周玲违约，应当承担赔偿损失的违约责任。现对于损失认定如下：1、补办电卡的费用50元、维修锁具的费用590元，周玲无异议，本院予以支持。2、清洁费用1200元，该费用不是由周玲违约行为所致，同时结合房屋租赁行业惯例，该费用也不应由承租人承担，故该费用本院不予支持。3、灯具更换费用725元，结合蹇金华提交的照片、维修费用票据，能够认定该损失存在，本院予以支持。4、对于蹇金华主张的办公桌椅、窗帘、电源插板等费用33720元，蹇金华未提交更换、维修费用的票据，但结合其提交的现场照片，上述物品确有不同程度的损坏，但蹇金华主张的是上述物品的新购置价，因上述物品只需进行维修，不需要整体更换，本院酌情确定8000元。5、房屋租金损失，蹇金华主张周玲支付免租期间的房屋租金24700元，因合同明确约定无论周玲任何原因退租，蹇金华将根据周玲实际居住天数计算租金，该合同未对周玲违约需承担免租期间的租金进行明确约定，故蹇金华主张周玲支付该期间的租金，没有合同依据，本院不予支持。对于蹇金华主张的2018年1月1日至2018年1月16日的租金19122.58元，是案涉租赁房屋租期断档期的租金，属于合理损失，本院予以支持。6、对于居间费用37050元，案涉租赁合同对此未作明确约定，该费用属于蹇金华收回房屋后对其房租进行经营行为产生的费用，该费用与周玲的违约行为缺乏关联性，故本院不予支持。7、更换大理石背景墙的费用30000元，蹇金华主张大理石背景墙上有斑痕，需要更换，但大理石背景墙属于装饰品，少量的斑痕不影响装饰作用，且不能确定是周玲的不当使用行为导致大理石背景墙斑痕的产生，故蹇金华要求周玲承担更换大理石背景墙的费用，没有依据，本院不予支持。蹇金华申请对更换大理石背景墙的合理性和更换费用进行司法鉴定，没有必要性，本院不予准许。 另外，蹇金华主张因周玲擅自退租的违约金11115元，但双方合同对周玲退租的违约责任未作约定，仅对蹇金华擅自退租进行了约定，故蹇金华主张该项违约金缺乏合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、蹇金华、冯启华于本判决生效后十日内退还周玲自2017年12月31日至2018年2月2日期间的租金40891.59元； 二、蹇金华、冯启华于本判决生效后十日内退还周玲租赁保证金37050元； 三、蹇金华、冯启华于本判决生效后十日内退还周玲预存的电费1742元； 四、周玲于本判决生效后十日内赔偿蹇金华、冯启华损失合计28487.58元； 上述第一项、第二项、第三项、第四项经品迭后，蹇金华、冯启华于本判决生效后十日内退还周玲51196.01元； 五、驳回周玲、蹇金华、冯启华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取863元，由蹇金华、冯启华负担800元，周玲负担63元；反诉案件受理费减半收取1740元，由周玲负担312元，蹇金华、冯启华负担1428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年四月二十五日 书记员  刘苡辰