山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1328民初3501号 原告：公丕强，男，1957年9月24日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：刘凤，山东泰蒙律师事务所律师。 被告：高立贵，男，1977年8月25日出生，汉族，居民，住蒙阴县蒙阴镇黄土山村1组187号，现住蒙阴县。 原告公丕强（反诉被告，下同）与被告高立贵（反诉原告，下同）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告公丕强及其委托诉讼代理人刘凤、被告高立贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）公丕强向本院提出诉讼请求:1.判令原告与被告解除房屋租赁合同，被告立即交付原告沿街房产及院落；2、被告立即拆除其搭建的铁皮大棚房，恢复原状；3、被告自2018年8月9日起至搬出之日止，按照日156元支付逾期房租，并按日1000元支付原告经济损失。事实与理由：2014年8月8日，原被告签订房屋租赁合同，约定将原告位于院落一处租赁给被告使用，租金每年37000元，租期三年，到2017年8月8日到期。合同到期后，被告提出续租一年，原告口头准许，并约定第四年的房租38000元。2018年8月8日到期后，原告将房产卖予他人，督促被告搬出并交付房产。但被告拒不搬出，并与原告发生争执，双方产生矛盾，被告继续占有使用原告房产。被告的行为侵犯了原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）高立贵辩称，一、房屋到期后再续是3年，房租一年一交；二、原告将房屋卖与他人我有异议；三、原告提出每天按1000元支付经济损失没有依据。我不同意原告提出的第一、二项诉讼请求。 被告（反诉原告）高立贵向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行房屋租赁合同，并赔偿反诉人经济损失100000元；2、诉讼费由反诉被告负担；在庭审过程中，反诉原告增加诉讼请求，要求被告赔偿经济损失160580.57元。具体明细为：大棚及室内装修损失，经评估价值为157580.57元，评估费3000元，以上共计160580.57元。事实与理由：双方租赁合同到期后，反诉人继续租赁房屋，期间，反诉被告擅自违约，给反诉原告造成了经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，提出反诉合并审理。 原告（反诉被告）公丕强辩称，一、反诉原告与反诉被告之间为不定期租赁，反诉被告于2018年8月份多次通过电话和微信要求解除租赁关系，且反诉被告已给反诉原告预留了合理搬出期限，根据合同法第二百三十二条之规定，反诉被告可随时解除租赁关系，反诉原告要求继续履行租赁合同，反诉被告不同意。二、反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失达16万元之多，而反诉原告支付给反诉被告4年期间的租赁费为不足12万元，根据合同法公平原则和最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用、法释200911号规定，反诉原告的要求不符合法律规定，请求法院予以驳回。 原告公丕强向本院提交了如下证据： 证据一、中华人民共和国房屋所有权证书，证明房子归我所有。 证据二、土地使用权证书，以上两份证明土地和房产归我所有，受法律保护。 证据三、电话通讯记录，从移动公司打印出来的，证明2016年6月16日通知被告合同到期后就搬出来，8月份又多次和被告打电话让他到期搬出来。 证据四、房屋租赁协议一份，证明将我的沿街房租给被告高立贵，租赁期限是2014年8月8日至2017年8月8日，其他内容见协议。 被告方进行质证认为，对证据一、二无异议，对证据三通话记录无异议，但对证明的内容有异议，他没有说合同到期后让我搬出来，他说想卖房子，他是否卖房犹豫不决，卖了我就搬出来，如果不卖我继续租。对证据四无异议。 对原告提交的以上证据，与本案具有客观性、合法性和关联性，本院予以确认。 反诉原告高立贵向本院提交了如下证据： 证据一、评估报告书一份，该报告证实我建的大棚及装修经评估金额为157580.57元。 证据二、评估费发票复印件一份，证实支出评估费3000元。 反诉被告质证认为，该评估报告与本案无关联性，一、供评估的材料缺失，特别是建造时间问题，反诉原告并未提供任何证据证实其建造的房屋是评估上的时间，该时间点直接影响到最后的评估造价。二、鉴定所采用的方法和操作程序不科学。三、鉴定结论与有关证据的记载数据不一致，例如评估报告书中结构棚的造价面积为180平米，与租赁房屋房产证记载的数据和2018年10月11日反诉原告认可的140平米存在相矛盾，如有必要，我方申请鉴定人员出庭接受质询。评估费发票系复印件，无法看清内容。 对反诉原告提交的评估报告书，系本院委托，但其中的评估的标的不在所评估方范围之内，本院予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公丕强租赁的二层沿街楼房位蒙阴县南，拥有蒙阴县人民政府颁发的房产证书。2014年8月8日，原被告双方签订了房屋租赁协议一份，协议约定：一、被告自愿承租原告沿街房及院落一处。二、被告租赁经营期间确需装修改造，需改变现有墙、顶、地面结构及水电等布局时必须经原告准许后方可施工。三、被告在原告房产上装修改造所投资，不论在租赁期间或租赁前后都不抵顶房租和其他应收账款。四、被告在租赁期间管理好原告房产水电和附属设施，如出现明显损毁现象必须修复原样。五、每年度必须先交清房租后租用房屋。如下年度续租，在相同租金的同时，被告有优先租用权。六、租赁期限：自公历2014年8月8日至2017年8月8日。七、年租金：37000元整。注：三年到期后，随左右邻居，不准高，只能低（房子不能卖，三年之内）。八、逾期不交房租则按上年度的平均日租额另加收百分之五十。之后，双方按照约定由被告租赁了原告楼房，被告从事装修行业。租赁期间，被告高立贵对楼房南边的院子建造了钢结构的铁皮棚，对该房屋进行了设计，分设几个房间，安装了推拉门，用石膏板吊顶，对地面、墙面等进行了装饰。同时，被告也对租赁楼房一层地面进行了地面装修，为了经营需要屋顶安装了灯具。被告高立贵在诉讼过程中，向本院提出了反诉请求，同时向本院提出了对其修建的房屋及装修资产申请评估，经本院委托，由山东林海房地产资产价格评估有限公司做出评估报告书，经评估反诉原告高立贵自建房屋及装修资产评估值为157580.57元，其支付评估费用3000元。 本院认为，本案双方争议的焦点问题如下：一是原告公丕强与被告高立贵签订的租赁合同是否予以解除；二是原告公丕强提出的要求被告拆除自建的铁皮房、恢复原状及要求被告支付自2018年8月9日按日156元支付逾期房租、并按日1000元支付经济损失的请求是否有事实和法律依据；三是反诉原告高立贵提出的要求反诉被告公丕强赔偿其经济损失的请求是否予以支持。关于第一个争议焦点，法律规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式约定的，视为不定期租赁。本案中，原被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律强制性规定，租赁合同合法有效，并且双方已经实际履行，但是2017年8月8日租赁期限到期后，原被告双方未采用书面形式，依照法律规定，应视为不定期租赁。关于双方在租赁合同中第八条中约定的用手写的部分：“三年到期后，随左右邻居，不准高，只能低（房子不能卖，三年之内）。”对此，是三年到期后不能卖房还是一开始租房后三年内不能卖，双方存在明显争议，本院认为，从该约定来看，主要是约定了三年之后可以续租，但具体期限不能确定；从到期后双方履行来看，双方口头约定临时租赁一年，因此，对被告高立贵提出的合同约定了三年到期后续租仍为租赁三年的辩称，与事实不符，本院不予支持。因双方系不定期租赁，原告方通过电话、口头等方式向被告提出解除租赁合同，符合法律规定，对原告提出的要求解除双方租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，即原告公丕强提出的要求被告拆除自建的铁皮房、恢复原状及要求被告支付自2018年8月9日按日156元支付逾期房租、并按日1000元支付经济损失的请求是否有事实和法律依据。被告高立贵为了经营需要，在房屋南边建造了钢结构的铁皮棚，形成了与主楼房为一体的经营场所，同时对租赁楼房一楼地面及被告自建房屋进行了设计装修，对以上被告的行为，应视为征得了原告方的许可，考虑原告的投资有的已经与原告的楼房形成了一体，构成了法律意义上的添附，故对被告自建的房屋及与楼房形成一体的装修不宜拆除，故，对原告提出的要求被告拆除自建的铁皮房、恢复原状的请求，本院不予支持。对原告提出的要求支付自2018年8月9日按日156元支付逾期房租、并按日1000元支付经济损失的请求，2017年8月8日至2018年8月8日一年的房租为38000元，被告已经支付。自2018年8月9日至今，被告一直占有使用原告的楼房，被告一直未支付，双方也未约定，对此可以参照上一年度的房租38000元予以确定,即平均每天104元，被告高立贵应当按照每天104元的房租支付给原告，自2018年8月9日起至被告搬出原告楼房之日。关于原告提出的要求被告赔偿其经济损失的要求，双方在原租赁合同中约定，每年度必须先交清房租后用房，逾期不交房租则按上年度的平均日租额另加50%收取，自2018年8月9日被告占有使用房屋应当支付租金，其未支付租金，应当按照约定原告支付违约金，双方约定的按日租额的50%，违约金的比例过高，应当予以调整。本案中，造成双方的纠纷，双方均有过错，结合合同履行情况，对原告要求的违约金按照日租额104元的20%较为适当。 关于本案第三个焦点，即反诉原告高立贵提出的要求反诉被告公丕强赔偿其经济损失的请求是否予以支持。本案中，双方在租赁合同中约定，反诉原告在反诉被告房地产上装修改造投资，都不抵顶反诉被告房租和其他应收账款。从约定来看，反诉原告在反诉被告房地产上建房或装修，反诉被告不赔偿反诉原告的经济损失。本案中，反诉原告对其添置的能够移走的设备可以搬走。评估报告中涉及的办公室部分的水冷空调一台（910元）、立式空调一台（3400元）、挂式空调一台（3640元）；以上评估价值共7950元。展示厅中的地板砖展示架82.09平方米（14775.77元），推拉门27.5平方米（12375元），门11套（7920元），射灯42个（1890元），客厅灯2个（720元），仿古探照灯1个（720元），T4灯管74个（999元）；以上评估价值为39399.77元。大厅部分的地板砖展示架38.87平方米（6996元），钛金不锈钢11.3平方米（2034元），射灯32个（1140元），摄像头四个（1080元）；以上评估价值共11250元。以上展示厅、办公室、大厅部分的设施（合计评估价值58599.77元）属于能够移动的，不构成添附，不应计算在反诉原告请求的部分，对该部分的价值应从评估报告中予以扣除。综上所述，从反诉原告与反诉被告双方对建造房屋及装修设施的约定来看，反诉被告公丕强对反诉原告所建铁皮房及相关设施不应赔偿，但是对构成添附的部分，考虑拆除之后丧失原有价值，故对构成添附部分的铁皮房及设施（评估价值为98980.8元），由反诉被告给予反诉原告适当的补偿，补偿的比例可掌握在20%为宜。综上，对反诉原告高立贵提出要求反诉被告公丕强的要求被告赔偿其经济损失的请求，于法无据，本院不予支持，但对添附部分适当予以补偿。 本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）公丕强与被告（反诉原告）高 立贵签订的楼房租赁合同，被告（反诉原告）高立贵于本判决生效之日起十日内返还租赁的二层楼房及其建造的铁皮房。 二、被告租赁的办公室部分中水冷空调一台、立式空调一台、挂式空调一台，展示厅中的地板砖展示架82.09平方米、推拉门27.5平方米、门11套、射灯42个、客厅灯2个、仿古探照灯1个、T4灯管74个，大厅部分的地板砖展示架38.87平方米、钛金不锈钢11.3平方米、射灯32个、摄像头四个，由被告（反诉原告）高立贵移走。 三、被告（反诉原告）高立贵于本判决生效之日起十日内，按照每天104元向原告（反诉被告）公丕强支付自2018年8月9日至搬出之日的的租赁费。 四、被告（反诉原告）高立贵于本判决生效之日起十日内，按照每天20.8元（日房租104元的20%）赔偿原告（反诉被告）公丕强自2018年8月9日至搬出之日的经济损失。 五、原告（反诉被告）公丕强于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）高立贵建房及部分装修费用19796元。 六、驳回原告（反诉被告）公丕强的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）高立贵的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费200元，由被告高立贵负担。 反诉案件受理费3512元，由反诉原告高立贵负担3161元。由反诉被告公丕强负担351元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张家明 人民陪审员  公宜梅 人民陪审员  张立新 二〇一九年四月十一日 法官 助理  张 颖 书 记 员  公丽群