广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初8574号原告：蒲勤，女，1984年8月8日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：朱建成，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纯，广东正善律师事务所实习律师。被告：舒贵娟（曾用名舒贵传），女，1983年10月7日出生，汉族，住湖南省城步苗族自治县，委托诉讼代理人：洪思玮，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，广东金桥百信律师事务所实习律师。第三人：黎志超，男，1981年8月30日出生，汉族，住广州市越秀区，原告蒲勤与被告舒贵娟、第三人黎志超占有物返还纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年2月21日公开开庭进行了审理，原告蒲勤的委托诉讼代理人朱建成、张纯，被告舒贵娟的委托诉讼代理人洪思玮、李俊到庭参加诉讼，第三人黎志超未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲勤向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止侵权并在三日内返还位于广州市花都区新庄水库西干渠果园、柑园地块及附属物、新庄水库鹅厂厂房及附近地块、花都区花东镇大东二队陆岭山头东北角山边坡地以及新庄水库坝南侧山坡地的承包经营权及地上建筑物、附属物给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人黎志超之父黎啟强于2007年5月10日与李素贞签订《转租让合同》，合同约定李素贞将花都区花东镇阳升村第四经济（原土名为新庄水库鹅厂）厂房及附近土地转租给黎啟强，租用期限为2007年5月至2019年，黎啟强已向李素贞支付合同转让款51000元整，故黎啟强对花都区花东镇阳升村第四经济（原土名为新庄水库鹅厂）厂房及附近土地享有合法有效的权利。2007年6月22日，黎啟强与花都区新庄水库工程管理处签订《果树承包合同》，合同约定由黎啟强承包西干渠果园（荔枝32棵、龙眼树18棵）地以及旧柑园地，承包期限15年，自2007年9月30日起至2022年9月30日止，黎啟强已按合同约定支付相应款项，其对前述承包地享有合法的权利。2008年5月10日，黎啟强与花都区花东镇大东2队签订《山地租赁合同》，合同约定由黎啟强承租位于陆岭山头东北角的山边坡地（面积约为0.8亩）作经营游乐场之用，承租期限30年，自2008年5月10日起至2039年12月31日止，黎啟强已按合同约定一次性付清全部承租款，故黎啟强对前述承包地享有合法的权利。后黎啟强又与花都区花东镇阳升村四队签订《山地租赁合同》，合同约定由黎啟强承租新庄水库坝南侧山坡地（原鹅厂空置地，面积约为11亩）作经营游乐场之用，承租期限为20年，自2020年1月1日起至2039年12月31日止，黎啟强已按合同约定一次性付清全部承租款，故黎啟强对前述承包地享有合法的权利。原告于2013年3月30日与黎啟强签订《花都新庄水库山庄项目转让合同》，该合同约定黎啟强自愿向原告出让花都区新庄水库山庄项目的土地租赁合同协议（指前述四个合同）上拥有的权利及其地上建筑物及全部附着物（二号楼3楼或等同面积房屋自签订本合同起使用10年除外）使用权利，使用权期限至2039年，且原告已按约定向黎啟强支付了约定款项，故原告合法享有新庄水库约20亩地及地上建筑物及全部附着物的使用权利。后第三人黎志超之父黎啟强因病死亡，黎啟强之继承人黎志超与原告于2016年9月12日签订《花都新庄水库山庄项目转让合同之补充协议》，协议约定原告在签订补充协议之时，先向第三人黎志超之代理人梁惠贤支付人民币叁拾万元，在原告与花都区花东镇阳升村四队、花都区花东镇大东二队及新庄水库管理处办妥新的租赁协议后3日内，再向黎志超之代理人梁惠贤支付人民币贰拾万元后，关于《花都新庄水库山庄项目转让合同》的租赁权利、责任、义务即全部属于原告。现原告已于2016年9月14日向黎志超之代理人梁惠贤支付了人民币30万元，但由于被告强行占用《花都新庄水库山庄项目转让合同》项下的土地及地上建筑物、附着物，导致原告无法与花都区花东镇阳升村四队、花都区花东镇大东二队及新庄水库管理处办妥新的租赁协议且无法履行协议约定的义务，原告及第三人多次与被告协商并要求被告返还强行占用的土地及地上建筑物、附着物，被告均不配合且不返还。原告认为，被告强行占用的行为已经严重损害原告合法权益，给原告造成重大损失。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条之规定，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。诉讼中，原告蒲勤增加一项诉讼请求：被告立即停止侵权并在三日内搬离上述案涉场地。被告舒贵娟辩称：一、因原告逾期支付转让款项，原告的行为已经构成根本违约,双方没有交接土地使用，也没有变更土地的登记，《花都新庄水库山庄项目转让合同》事实上已提前终止。根据庭前向被告了解，原告与黎启强签订合同后，原告一直未按时支付项目款项，后来也无法和原告联系，所以黎启强和被告就继续使用山庄，在黎启强去世前，原告也从未向被告和黎启强要求交付土地。根据黎啟强与原告签订的《花都新庄水库山庄项目转让合同》的约定，黎啟强将土地承包经营权及地上附属物所有权即花都新庄水库山庄转让给原告，根据《花都新庄水库山庄项目转让合同》的约定，出让费为680万元，一共96期，每月为一期，支付方式为签订合同10个工作日内支付前两期款项共40万元，第三个月起每月28日支付分期款。其中第三期支付转款40万元，如原告逾期半年以上向出让方支付出让费，出让方有权收回花都新庄水库山庄，已支付的出让费不予退还。被告并非是《转让合同》的当事人，原告与黎启强之间的款项交易被告不清楚，被告从黎启强处得知，原告之后一直没有按约定给予转让款项，后来也无法联系原告，因此黎启强和被告一直使用山庄。所以双方以实际行为终止了《花都新庄水库山庄项目转让合同》。被告自2010年起与黎启强同居生活，共同经营山庄水库，目前水库山庄由被告一直经营。大东村委、阳升村委和新庄水库管理处对此知情，并同意被告继续使用进行山庄的经营。二、没有证据显示集体土地所有者大东村委、阳升村委和新庄水库管理处同意将新庄水库所涉土地的承包经营权转让给原告，原告没有权利要求返还土地。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、第四十八条的规定，集体经济组织成员以外的个人获得土地承包经营权以及土地承包经营权的转让，应当征得集体经济组织的同意，原告不属于花都区花东镇阳升村和大东村的村民，在未得到相应集体经济组织同意的情况下，不能享有土地承包经营权，无权要求返还土地。三、舒贵娟与黎啟强育有一子即舒俊杰，舒俊杰亦为黎啟强的继承人。黎志超与舒俊杰同为黎啟强的继承人，黎志超无权单方处分花都新庄水库山庄土地的承包经营权，因此《花都新庄水库山庄项目转让合同》之补充协议无效。舒贵娟与黎啟强于2010年同居，共同生活七年有余，舒贵娟于2014年7月18日生育舒俊杰，舒俊杰系黎啟强之子。黎志超与舒俊杰同系黎啟强的继承人，承包期内花都新庄水库山庄土地的承包经营权如何处分理应由黎啟强的继承人共同决定，黎志超无权单方处分花都新庄水库山庄土地的承包经营权，因此，黎志超与原告签订《花都新庄水库山庄项目转让合同》之补充协议的行为属于无权处分，舒俊杰对此亦不予追认，该协议自始不发生法律效力。关于舒俊杰、黎志超和舒贵娟继承纠纷一案，已由广州市越秀区人民法院受理，当中处理的遗产包括本案所涉土地的土地承包经营权，案件目前暂未审结。另，2013年黎啟强与原告约定的花都新庄水库山庄的出让费是680万元，2016年原告与黎志超的代理人梁惠贤约定的花都新庄水库山庄出让费仅为50万元，原告与黎志超的代理人梁惠贤明显存在恶意串通的嫌疑，严重损害舒俊杰的合法利益。因此，《花都新庄水库山庄项目转让合同》之补充协议无效。四、《花都新庄水库山庄项目转让合同》之补充协议是由梁惠贤代黎志超签署，但原告没有提供黎志超授权梁惠贤处理花都新庄水库山庄项目所涉及地块承包经营权转让的权利，梁惠贤为无权处分,原告不得因与梁惠贤签署的补充协议而获得土地的使用权。《花都新庄水库山庄项目转让合同》之补充协议记载甲方是黎志超，甲方代理人是梁惠贤，梁惠贤自称是黎啟强的原妻和黎志超的母亲，但黎志超已年满十八周岁，梁惠贤与黎啟强于2009年9月30日已离婚，梁惠贤既不是法定代理人也不是继承人，无权对黎啟强生前所承租地块进行处分，原告仅凭梁惠贤签署的《花都新庄水库山庄项目转让合同》之补充协议，无法获得该地块的任何权利，故原告无权要求被告返还案涉的所有土地。根据《花都新庄水库山庄项目转让合同》第十条、第十一条和第十二条的约定，双方需要到相关部门办理土地加名和更名手续，证明是属于土地承包经营权的转让。原告出示的授权委托书，不能确定是否是黎志超本人签署，而且授权范围是签订租约和代收租金，梁惠贤不具备处理土地承包经营权转让的权利。综上所述，恳请法院根据以上事实及法律，依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人黎志超未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案土地及建筑物为坐落于广州市花都区花东镇阳升村第四经济社土名为新庄水库鹅厂、厂房及附近的土地，新庄水库西干渠果园、旧柑园，新庄水库坝南侧山坡地，花都区花东镇大东村第二经济合作社陆岭山头东北角山边坡地。2007年5月10日，黎啟强与李素贞签订转租让合同，约定李素贞将广州市花都区花东镇阳升村第四经济社土名为新庄水库鹅厂、厂房及附近的土地转租给黎啟强，转租期限为2007年5月至2019年即甲方与阳升村第四经济社在1999年1月1日所签注的合同到期为止。2007年6月22日，黎啟强与广州市花都区新庄水库工程管理处签订果树承包合同，约定广州市花都区新庄水库工程管理处将新庄水库西干渠果园的荔枝、龙眼树、以及原胡文东承包的旧柑园一并发包给黎啟强，承包时间为2007年9月30日至2022年9月30日。2008年5月10日，黎啟强与广州市花都区花东镇大东村第二经济合作社签订山地租赁合同，约定广州市花都区花东镇大东村第二经济合作社将位于陆岭山头东北角山边坡地面积约0.8亩出租给黎啟强经营游乐场，承租期30年，即从2008年5月10日至2039年12月31日止。后黎啟强又与广州市花都区花东镇阳升村四队签订山地租赁合同，约定广州市花都区花东镇阳升村四队将新庄水库坝南侧山坡地（原鹅厂空置地，面积约为11亩）出租给黎啟强作经营游乐场之用，承租期限为20年，自2020年1月1日至2039年12月31日止。上述合同签订后，黎啟强依约付清了合同款项。2013年3月30日，黎啟强（出让方、甲方）与蒲勤（受让方、甲方）签订《花都新庄水库山庄项目转让合同》，约定：第二条，甲方自愿向乙方出让花都新庄水库山庄项目的土地租赁合同协议上拥有的权利（见附件原租赁合同共4份）及其地上建筑物及全部附着物（二号楼3楼或等同面积房屋自签订本合同起使用10年除外）。第四条，项目地块总面积以甲方所签土地租赁合同协议上的面积为准。第五条，本合同项下的项目经营权出让年限为以甲方所签订的土地租赁合同协议上的余下经营年限为准，自本合同签订之日生效。第七条，本合同项下出让费用为680万元。第八条，分期付款方式支付，共分96期，每月为1期，前12期每期支付20万元，其中第三期付款40万元，第13期起每期支付5万元。签订合同10个工作日内支付前两期款项40万元，第三个月起每月28号向黎啟强工商银行的账号划付分期款。乙方逾期支付出让费的按当期5‰/每天向甲方支付滞纳金，逾期半年以上的甲方有权收回花都新庄水库山庄，已收的出让费不予退还。第十条，甲方通过合法手续租赁取得新庄水库约20亩土地，使用权至2039年（如附图：大东村第二经济合作社阳星村第四经济合作社盖章确认蓝图为准）。甲乙双方同意自甲方收到前两期款项之日与乙方到相关部门办理加名及更名手续，即花都新庄水库山庄项目的土地租赁合同及协议的承租人及承包人变更、加名为：黎志超、蒲勤。第十一条，所有有效权利的证明文件必需办理变更及加名登记手续，甲方必须在30日内配合乙方到相关部门完善加名登记手续。第十二条，双方同意乙方可提前支付本合同所约定的出让费，在乙方提前支付了全额出让费后30个工作日内，甲方必须配合乙方到相关部门将花都新庄水库山庄项目的土地租赁合同及协议上其中的承租方或承包黎志超变更为乙方或乙方指定人。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，蒲勤于2013年4月17日、2013年6月8日、2013年7月24日、2013年10月12日分4期，每期向黎啟强支付了20万元，2013年11月13日、2013年12月25日分2期，每期向黎啟强支付10万元，2014年4月1日、2014年7月17日、2014年9月30日分3期，每期向黎啟强支付了20万元，2014年11月5日支付了5万元，2015年1月6日支付了15万元，2015年2月15日、2015年4月16日分2期，每期向黎啟强支付了20万元，共计220万元。黎啟强与梁惠贤原为夫妻关系，于2009年9月30日办理离婚登记手续，黎志超系二人之子。黎啟强于2016年4月4日因病去世。2016年8月31日，黎志超出具授权委托书：本人黎志超全权委托梁惠贤代为办理位于广州市花都区花东镇新庄水库旁的山庄的一切事情，包括签租约及代收租金等。2016年9月12日，梁惠贤作为黎志超的代理人（甲方代理人）与蒲勤（乙方）签订《花都新庄水库山庄项目转让合同》之补充协议，根据原甲方黎啟强生前与乙方蒲勤签订的《花都新庄水库山庄项目转让合同》及相关约定，黎啟强已将其承租的位于花都区花东镇阳升村四队、花都区花东镇大东二队、新庄水库等出租地块及附属物全部转租给蒲勤女士。现甲、乙双方就正式移交上述租赁事项经过友好协商，达成如下协议：一、履行上述租赁权转交给乙方蒲勤是原甲方黎啟强生前的决定，乙方蒲勤已按约定支付了约定的款项给原甲方黎啟强。二、尚余部分款项，甲方及甲方代理人同意，在移交上述租赁土地及附属设施之前（签本协议时），乙方先向甲方代理人支付30万元；在乙方与花都区花东镇阳升村四队、花都区花东镇大东二队及新庄水库管理处办妥新的租赁协议后三天内（公休日顺延），再向甲方代理人支付20万元，两次付款共计50万元。甲方代理人代表甲方收齐上述款项后，上述租赁权利、责任、义务即全部属于乙方，甲方及甲方代理人保证不再主张上述租赁权利及其他任何权益。补充协议签订后，蒲勤于2016年9月14日向梁惠贤支付了30万元。诉讼中，蒲勤称其与黎啟强签订的涉案合同并未约定场地交付时间，仅是口头协商付完合同款项再交付场地。补充协议对此补充约定黎志超在蒲勤支付了30万元转让款后交付场地，但是涉案场地因一直由舒贵娟占有使用，黎志超遂未交付场地给蒲勤使用。对此，舒贵娟称其自2010年开始与黎啟强同居生活并经营新庄水库山庄即涉案场地，黎啟强去世后涉案场地仍由其经营使用至今，其与黎啟强生育一子舒俊杰，蒲勤与梁惠贤恶意串通签订的补充协议损害了舒俊杰的权益，因属无效协议。诉讼中，蒲勤提交了一张总平面图，该平面图系其与黎啟强签订《花都新庄水库山庄项目转让合同》时的附件，平面图上加盖了村委及经济社的公章，拟证明黎啟强向其转让涉案地块时得到了发包单位的同意。舒贵娟对上述证据的真实性确认，但认为该平面图并不能证明黎啟强转让涉案土地经过了发包方的同意。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”蒲勤依据其与黎啟强签订的《花都新庄水库山庄项目转让合同》以及与黎志超签订的补充协议向舒贵娟主张物权保护，虽然现无证据证明舒贵娟占有使用涉案场地合法有据，但是蒲勤与黎啟强之间的转让合同以及与黎志超之间的补充协议的效力在无证据证明经济社同意转让的情况下存在效力瑕疵，并且涉案合同双方尚未履行完毕，因此蒲勤应先行解决与合同相对方之间的合同纠纷后，再行处理物权返还一节。故，蒲勤在本案中的诉请依据不足，本院不予支持。黎志超经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告蒲勤的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告蒲勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 何 丹人民陪审员 高 媛人民陪审员 任识和二〇一九年四月四日书 记 员 刘雄燕