广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3805号原告：黄辉，男，1988年10月11日出生，汉族，身份证住址湖南省岳阳市岳阳楼区，委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文。委托诉讼代理人：王翠琴，女，公司法务。原告黄辉与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈艳，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄辉向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款497671元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年7月1日起计至被告实际交付房屋之日止）。事实和理由：2015年10月10日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××房，合同约定总房款497671元；被告应在2018年6月30日前在当地建设行政主管部门办理该商品房的工程竣工验收备案手续、取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给原告；被告未能如期交房的，自合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日，被告应按日向原告支付已交付房价款的0.01%的违约金，被告承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，原告已按约履行付款义务，但被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋的义务。原告认为，被告未按双方合同约定履行义务，迟迟未向原告交付房屋的行为，已侵害了原告的合法权益，双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金过低，明显低于法律的规定，不利于促使被告及时履行约定，按照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，以及被告于2017年7月3日的告示中承诺愿意按日万分之二的标准支付违约金，因此应将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至被告实际交付房屋之日止。被告通大公司辩称，一、关于逾期交房违约金截止时间。根据《中山市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件，买受人应当无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，逾期交房违约金截止日期应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应晚于被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告收楼之日。如原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已经办理收楼的，则违约金计算截止是案件为原告办理收楼手续之日。二、关于逾期交房违约金的计算标准及违约金总额。根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。该约定不违反法律禁止性规定，真实有效，合同双方当事人应当恪守履行。因此，即使在被告逾期交房的情形下，违约金按已交付房款的日万分之一计算，并且总额不超过商品房总房价款的1%。原告要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，但该规定适用的情形为逾期未取得房屋权属证书，而涉案事由为逾期交付商品房，明显不能适用该司法解释的规定。被告虽然在2017年7月3日发布的告示中表明愿意按日万分之二的标准支付违约金，但同时表明如2幢、3幢业主同意该逾期交房补偿方案，须双方签订补充协议确认。此后双方并没有签订补充协议，并且告示只针对2幢、3幢业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年10月10日，黄辉与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，黄辉以497671元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区××房的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，黄辉如数支付了全部购房款。2.2017年7月3日，通大公司向翠悦园2幢、3幢业主发出告示，内容如下：“按阁下与我司签订的《中山市商品房买卖合同》约定，我司应于2017年6月30日前交付旭日翠悦园2幢、3幢商品房给阁下适用，但因工程施工进度、恶劣天气、我司自身等原因，导致该商品房工程迟延竣工，致使我司未能在买卖合同约定的交付时间内，将商品房交付给阁下适用。因此给阁下带来的不便，我司深表歉意！在此，我司郑重承诺：在2018年6月30日前完成工程竣工验收备案，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给阁下使用。若逾期仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，我司同意按日万分之二的标准支付违约金直至验收合格。……以上承诺、装修方案及逾期交房补偿方案事宜，如阁下同意，请阁下联系我司，双方签订补充协议确认……”。3.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与黄辉签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付黄辉使用。黄辉按约交付房款后，通大公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2018年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向黄辉支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而黄辉如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已半年有余，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给黄辉使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于黄辉实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于黄辉逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的黄辉以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。至于黄辉请求将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本院认为，通大公司于2017年7月3日向翠悦园2幢、3幢业主发出告示，表明将在2018年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，将商品房交付给业主使用，仍逾期将同意按日万分之二的标准支付违约金直至验收合格，并表明如业主同意该逾期交房补偿方案，双方签订补充协议确认，该告示属于通大公司向翠悦园2幢、3幢业主发出的要约，黄辉并非翠悦园2幢、3幢业主，且未与通大公司签订补充协议，双方未就逾期交房违约金达成新的合意，黄辉诉请按该告示载明的标准给付违约金，理据不足，本院不予支持。逾期交房违约金不设上限后，按日万分之一的标准计算并不明显过低，且与黄辉如未按期付款的违约责任相对等，本院不予调整。至于违约金的计算截止时间，本院认为，涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋在符合交付条件后，经通大公司书面通知，黄辉应在通大公司通知的收楼期限届满前办理收楼手续，黄辉不接收时，通大公司不承担逾期交楼责任，因此，根据通大公司之抗辩意见，违约金应计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知后通知收楼期限届满之日止。如黄辉认为房屋存在重大质量问题、通大公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，通知收楼期限届满之日不能视为房屋已交付的，黄辉可另案主张权利，以确定交付日期。通大公司抗辩如黄辉在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前办理收楼手续的，违约金计算至办理收楼手续之日，因未验收合格即交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄辉支付逾期交房违约金（以497671元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区翠悦园5幢506房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告中山市通大房地产有限公司发出书面收楼通知后通知收楼期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取为128元，由原告黄辉负担64元，被告中山市通大房地产有限公司负担64元（该款原告已预付128元，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年四月十五日书记员 詹绮婷王静