山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0684民初2881号原告:高继福，男，1974年1月27日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：贾思振，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兆明，山东仲霖律师事务所律师。被告：杜福波，男，1978年9月20日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：郝庚新，山东仙阁律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧光军，山东仙阁律师事务所律师。第三人：隋建华，女，1966年10月11日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：曲以军，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。原告高继福与被告杜福波、第三人隋建华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高继福的委托诉讼代理人贾思振、刘兆明，被告杜福波及其委托诉讼代理人郝庚新、欧光军，第三人隋建华及其委托诉讼代理人曲以军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高继福向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行蓬房权证村字第××号房产；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，烟台市中级人民法院针对杜福波与蓬莱艾山食品有限公司、刘进旗、隋建华买卖合同纠纷一案，作出（2016）鲁06民终2720号民事判决书，判决：一、撤销山东省蓬莱市人民法院（2014）蓬登民初字第989号民事判决书；二、原审被告蓬莱市艾山食品有限公司于判决生效后十日内给付上诉人杜福波鸡款6670000元，并承担自2015年9月29日起按照银行同期贷款利率计算利息至本判决履行完毕之日止；三、被上诉人隋建华与原审被告刘进旗对上述债务承担连带责任。2017年8月3日，原告高继福对执行标的提出书面异议，蓬莱市人民法院于2017年9月28日作出（2017）鲁0684执异19号执行裁定：驳回原告（案外人）高继福的异议。涉案蓬房权证村字第××号房产虽然登记在第三人隋建华名下，该房产已由隋建华于2014年4月28日（即申请执行人申请查封之前）出售给了原告，原告也已支付了全部购房款，并且实际占有使用该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告购买的涉案房产应当认定能够排除执行。为此，原告诉来法院。杜福波辩称，原告的诉请没有事实依据，请求依法驳回原告的诉请。理由：1.原告和第三人没有在法院查封该不动产之前签订合法有效的买卖合同。涉案房产在2015年7月16日被蓬莱市人民法院另案查封，2015年9月30日，在被告诉第三人等买卖合同纠纷一案中，贵院依被告申请轮候查封了涉案房产。两份查封裁定均已送达给第三人，第三人未提出过异议，查封之前原告与第三人之间没有签订过合法有效的买卖合同。原告和第三人在买卖合同中约定的价款470万元极大偏离了该不动产的正常价值，该房产评估价值为168.8万元，加上559平方米的土地使用权价值约20万元，该不动产总价值最多不超过200万元。2.原告在法院查封之前没有合法占有该不动产，该不动产原由第三人丈夫刘进旗占有，并租赁给烟台家家悦超市有限公司使用，后刘进旗与第三人签订转让合同，约定从2015年6月1日起开始将不动产转让给第三人占有，并将和烟台市家家悦超市有限公司签订的租赁合同的出租方变更为第三人，至今该不动产仍由第三人出租给烟台市家家悦超市有限公司使用。3.原告未支付该不动产的全部买卖价款470万元。原告主张其为第三人偿还470万元银行贷款系编造的事实，第三人没有银行贷款，不存在偿还贷款的问题，第三人与原告之间是借款法律关系，并非不动产买卖合同关系。4.假设原告和第三人之间存在买卖涉案不动产的买卖合同关系，也系原告自身原因导致未办理过户登记。隋建华述称，第三人与原告在2014年4月28日签订房屋买卖合同，合同合法有效，原告已向第三人支付房款，且第三人已经向原告交付涉案的房产，由原告占有、使用、收益，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下事实：第三人隋建华与刘进旗原系夫妻关系。2009年3月23日，刘进旗作为甲方(出租方)、烟台市家家悦超市有限公司作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于山东省蓬莱市村里集镇万利兴商场一层总计使用面积约1000平方米的房产出租给乙方使用，租期十年，自2009年6月1日至2019年5月31日止。2014年2月28日，第三人隋建华与刘进旗经本院调解离婚，本院出具（2014）蓬辛民初字第184号民事调解书，确认双方共同财产村里集镇万利兴商场的房屋（坐落在村里集镇中心街西侧，房产证号为蓬房权证村私字第××号，登记所有权人为蓬莱市村里集镇万利兴商场，土地证号为蓬国用（2003）字第0247号，登记土地使用权人为蓬莱市村里集镇万利兴商场）及物资归隋建华所有，相应的债务由隋建华负责偿还。2014年3月25日，上述坐落在村里集镇中心街西侧房产的房屋所有权人变更为第三人隋建华，房产证号为蓬房权证村字第××号，即本案诉争房产。2014年3月28日，土地使用权人变更为隋建华，土地证号为蓬国用（2014）第0099号。2015年8月5日，刘进旗（甲方）、烟台市家家悦超市有限公司（乙方）、隋建华（丙方）签订房屋租赁合同补充协议（一），约定甲乙双方签署了涉及山东省蓬莱市村里集镇万利兴商场一层房产的租赁合同，现因丙方获得了该房产的产权，现经甲乙丙三方同意，自2015年6月1日起，丙方取代甲方成为原租赁合同的出租方。2015年7月13日，吴发章、孙天云以要求李某、高艳萍偿还借款600万元及利息，刘进旗、隋建华、蓬莱市艾山食品有限公司对上述借款承担连带清偿责任为由，诉来本院，审理过程中吴发章、孙天云申请保全，本院于2015年7月16日作出（2015）蓬登民初字第746-2号民事裁定书，于2015年7月17日查封了登记在隋建华名下的坐落于蓬莱市村里集镇中心街西侧建筑面积1662.60平方米的房屋一栋（房产证号：蓬房权证村字第××号），即本案诉争房产，查封期限为2015年7月17日起至2018年7月16日止。2016年6月27日，本院作出（2015）蓬登民初字第746号民事判决书，判决驳回吴发章、孙天云对隋建华的诉讼请求。上述查封期限届满后查封效力自行消灭。2015年9月29日，杜福波以要求蓬莱市艾山食品有限公司偿还所欠鸡款6670000元及逾期利息，刘进旗、隋建华、刘岩承担连带偿还责任为由，诉来本院，审理过程中杜福波申请保全，本院于2015年9月30日作出（2015）蓬登民初字第989-1号民事裁定书，轮候查封了本案诉争房产。2015年10月19日，高继福作为申请人向本院递交申请书，要求撤销（2015）蓬登民初字第989-1号民事裁定书对被申请人隋建华名下的位于蓬莱市村里集镇中心街西侧建筑面积1662.60平方米的房屋一栋（房产证号：蓬房权证村字第××号）的查封。该申请书载明：“事实和理由：被申请人隋建华因为偿还银行贷款的原因，于2014年2月20日至2014年4月2日之间，向申请人借款470万元。后因隋建华无力偿还所借款项，双方于2014年4月28日经协商隋建华自愿将自己名下所有的房屋出售给申请人所有。为此，双方签署书面的买卖协议。隋建华并于协议签订之日将房屋所有权证书及土地使用权证交付申请人。由此，（2015）蓬登民初字第989-1号民事裁定书对被申请人隋建华名下位于蓬莱市村里集镇中心街西侧建筑面积1662.6平方米房屋一栋（房产证号：蓬房权证村字第××号）的查封，侵犯了申请人的合法财产权利。2015年11月16日，山东德扬律师事务所律师刁焕洲作为高继福的委托代理人,蓬莱海滨法律服务所法律工作者曲以军作为隋建华的委托代理人，参加本院组织的听证。高继福的委托代理人陈述，2014年2月至2014年4月2日隋建华陆续向高继福借款120万、250万、100万，2014年4月28日高继福与隋建华签订了房屋买卖协议，由隋建华将涉案房屋以470万元价格出售给了高继福。隋建华委托代理人陈述，“已经将房产证、土地证给付了高继福，因为过户费过高，所以就暂时没有过户”。高继福委托代理人针对为何没有办理过户手续，陈述“确实也是因为过户手续过高，而且我方也是想变现，合适的话再卖给第三方，这样就省下过户费了”。2016年1月29日，本院针对上述杜福波与蓬莱市艾山食品有限公司、刘进旗、隋建华、刘岩买卖合同纠纷一案，作出（2015）蓬登民初字第989号民事判决，一、被告蓬莱市艾山食品有限公司、刘进旗给付原告杜福波鸡款6670000元，并承担自2015年9月29日起按银行同期贷款利率计算的利息。限于判决生效后10内付清。二被告负连带清偿责任。二、驳回原告杜福波对被告隋建华、刘岩的诉讼请求。宣判后，杜福波不服上述判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2016年9月30日作出（2016）鲁06民终2720号民事判决，一、撤销山东省蓬莱市人民法院（2015）蓬登民初字第989号民事判决；二、原审被告蓬莱市艾山食品有限公司于判决生效后十日内给付上诉人杜福波鸡款6670000元，并承担自2015年9月29日起按银行同期贷款利率计算利息至本判决履行完毕之日止；三、被上诉人隋建华与原审被告刘进旗对上诉债务承担连带责任。四、驳回上诉人杜福波对原审被告刘岩的诉讼请求。判决生效后，蓬莱市艾山食品有限公司、刘进旗、隋建华未按生效法律文书履行义务，杜福波向本院申请强制执行。2017年5月8日，本院以（2017）鲁0684执76号之二执行裁定书，裁定拍卖隋建华位于蓬莱市村里集镇中心街西侧的房产证号为：蓬房权证字第××号房产一处。为此，高继福向本院提出执行异议，称其与隋建华2014年4月28日签订了房屋买卖合同，并已支付了全部购房款，该房屋所有权归高继福所有。2017年9月28日，本院作出（2017）鲁0684执异19号执行裁定书，以人民法院在执行程序中不能对房产作出实际性的所有权认定为由，驳回高继福的异议。为此，原告诉来本院。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张，2014年2月前后，第三人隋建华因偿还银行贷款欲出售涉案房产，随即找到李某，李某联系原告看房后，双方约定原告向隋建华支付房款共计4700000元，隋建华将涉案房产卖给原告。原告陆续将款给中间人李某，有现金、有银行转账。李某告诉怎么打、打多少，原告就怎么打。2014年2月至4月之间，原告共通过张鹏账户向隋建华转款4700000元。后原告与隋建华于2014年4月28日签订房屋买卖合同，协议签订当日，原告又将该房产租赁给隋建华继续使用。从合同签订至2015年6月隋建华因各种原因始终不配合过户，致涉案房产未办理变更登记。2015年7月，原告找第三人准备办理变更登记时，发现涉案房产被另案申请保全，2015年9月30日被告又轮候查封了涉案房产，致使该房产无法办理变更登记。原告为证实其主张，依法提交下列证据：一、提交2014年4月28日，第三人隋建华（甲方）与原告高继福（乙方）签订的协议书。该协议书载明：“2014年2月20号至2014年4月2号甲方为还银行贷款，向乙方借款470万元。因银行未续贷，造成甲方无力偿还乙方借款，经甲乙双方友好协商，自愿达成如下协议：1.隋建华自愿以其名下的村里集镇中心街西侧的房产一处（包括附属建筑约800平米）（房产证号：蓬房权证村字第××号、土地证号为：蓬国用（2014）第0099号）作价470万元出售给高继福所有、使用、收益。2.甲方保证在签订本协议前上述资产及土地使用权无任何抵押、担保等法律事务，甲方承诺该房产没有任何产权上的纠纷。3.甲方必须配合乙方办理房产过户手续，过户费由乙方负责。同时乙方有权把该资产过户给第三人，甲方必须配合。过户手续全部办理完毕后，双方债务了结。4.自本协议签订之日，本协议所涉房产所有权及土地使用权归乙方所有和收益……”。该协议下方手写文字“本协议签订之日，已将房产证、土地证使用权证，原件交付乙方”；二、提交2014年4月28日，高继福作为出租方（甲方）与隋建华作为承租方（乙方）签订的房屋租赁合同。该合同载明：“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用的事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。1.甲方同意将座落在蓬莱市村里集镇中心街西侧房屋（原村里集百货大楼）租给乙方作为商业使用。2.该房屋租期5年。自2014年9月1日至2019年9月1日止。3.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。4.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；如甲方继续出租或出售，乙方享有优先权，但必须在本合约期满3个月之前向甲方提出书面申请。5.该房屋年租金为人民币贰拾万元整（小写：200000.00元）……”；三、提交2014年2月20日至2014年4月30日隋建华中国农业银行银行卡交易明细、2014年2月12日至2014年4月11日张鹏中国农业银行金穗借记卡明细对账单及网银交易查询记录，证实2014年2月20日至2014年4月2日，张鹏通过其中国农业银行62×××65的账号分七次向隋建华中国农业银行62×××63的账号转账4707000元，但原告主张经其向李某落实，多出的7000元是李某给隋建华的货款，与原告买房款无关；四、提交李某出具的借款情况说明，并申请李某出庭作证。该说明载明：“2014年2月20号至2014年4月2号，隋建华因银行贷款到期向高继福协商把其名下的村里集镇中心街西侧的房产卖给高继福，高继福通过我和张鹏分多次把款转给了隋建华。说明人：李某2015年10月6日。”李某到庭称，我与隋建华、刘进旗在2010年就认识，当时我在民生银行村里集支行干行长，其二人是我的客户。隋建华外面有欠款，当时找我说还不上把这个大楼的房子卖了，商定卖470万，后我与朋友高继福联系，高继福看过房后表示要买。因当时房产抵押在农业银行贷款，且房产证当时的名称是商场，然后高继福就把钱给我（可能是高继福或其妻子付给张鹏帐户，具体记不清了），我分多次通过张鹏的帐户付给隋建华，打到470万的时候，做的买卖合同。协议就是我起草的，当时在我的办公室由我打印双方签字的。而且房产证、土地证当天由隋建华交给高继福；五、提交张鹏出具的证明，载明：“兹证明……上述全部款项全部是李某从别人处借来款项汇入我的账户后，指令我将上述款项转给隋建华账户。特此证明！”；六、提交烟台茂元房地产土地评估有限公司出具的房地产交易课税估价报告，该报告载明委托方：李铁民，委托作业日期：2015年7月1日-7月3日，估价结果为：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法、程序，经实地勘验认真测算，结合估价经验分析，确定位于蓬莱市村里集镇中心街西侧隋建华女士所有的一处商业房产，登记建筑面积为1662.60平方米，不含占用国有出让土地使用权面积559.6平方米。在价值时点2015年7月1日房产的课税评估值为人民币168.8万元，人民币大写：壹佰陆拾捌万捌仟元整。折合每建筑平方米1015.26元；七、提交高继福向隋建华出具的收条，该收条载明：“收条今收到隋建华租房款人民币现金贰拾万元整。高继福2014年9月1日”；八、提交2015年10月31日，隋建华（甲方）、烟台市家家悦超市有限公司（乙方）、高继福（丙方）签订的房屋租赁合同补充协议（二），证明因隋建华欠款太多，被起诉很多，原告担心侵害到自身利益，收回了租赁权。该协议载明：“……乙方已向甲方支付租金至2015年11月30日，且甲方向乙方提供了同等数额的房屋租赁发票、设备租赁发票，双方无账目纠纷。甲乙丙三方经友好协商同意：自2015年12月1日起，丙方取代甲方成为原租赁合同的出租方，甲乙丙三方签订本协议前乙方对甲方租金的支付视为对丙方的支付，丙方承受原租赁合同中出租方的全部权利和义务并依约履行合同。甲方与丙方共同对乙方承担连带责任。户名：高继福，开户行：中国农业银行蓬莱支行，账号：62×××14，联行号：103456136017……”；九、提交2015年1月13日至2019年3月21日，高继福中国农业银行银行卡账号62×××14的交易明细清单及从烟台市家家悦超市有限公司会计账簿上拍照照片7张，证明原告收回租赁房屋后，烟台市家家悦超市有限公司向原告支付房屋租金的事实，证实原告确实购买了第三人的房屋，也从购买日起实际经营至今；十、提交高继福与李铁民的结婚证，证明二人系夫妻关系；十一、提交2014年1月22日李铁民通过银行卡62×××67账号向张鹏银行卡62×××65账号转账260000元的银行卡业务回单，证实支付购房款的事实，原告主张仅找到一张打款条，其他部分找不到，李某的款也是按照原告的指示从不同的账户（不限于原告本人及妻子）打到张鹏的账号，另外部分是现金给付张鹏的。第三人对原告主张的事实及提交的证据均无异议，称其支付原告的二十万现金是在签订租赁协议的时候即2014年4月28日给付的，因当时原告给了自己五个月的免租期，因此收条时间写成了2014年9月1日。协议是原告到自己经营的涉案房屋内签订的，协议签订时李某在场，自己是做家电的有现金。另称因当初自己根本不想卖房，是为了偿还贷款才卖的房，因此一直拖延，想凑钱把房子再买回来。但一直凑不上钱，在2015年5、6月份就从涉案房屋搬走，准备协助原告办理过户。被告提交其从本院执行卷宗内取得的李某出具的借款情况说明，该说明载明：“2014年2月20号至2014年4月2号，隋建华因银行贷款向我询可有他人有款暂借一用，我向高继福陆续借了470.7万元，此款由张鹏62×××65账户转入隋建华账户。此款用于隋建华还农行贷款。特此说明。说明人：李某2015年10月6日”。原告对被告提交的李某所写的借款说明质证称，其中的借款两字应属笔误，从整体看李某所写的情况说明的内容体现的是买卖。被告对原告提交的证据质证称，1、对协议书真实性有异议，我方认为该协议书是后补的、虚假的，而且该协议书的内容与原告当庭陈述不符相矛盾，该协议书的价款与原告提交的评估报告价值相矛盾；2、对房屋租赁合同的真实性不予认可，也是虚假的，而且该合同与刘进旗、烟台市家家悦超市有限公司、隋建华签订房屋租赁合同补充协议（一）相矛盾；3、对交易明细真实性无异议，但无法证实款项是房屋买卖的款项，且经核实款项不是4700000元；4、对原告提交的李某出具的情况说明不予认可，质证称与被告提交的证据内容相矛盾。对李某证言不予认可，认为证人与原告、第三人均系朋友，存在利害关系，证言不应被采纳，另证人陈述与原告陈述相矛盾，且证人无法提供相关打款记录，无法证实原告系通过证人支付买卖款项；5、对张鹏出具的证明不予认可，认为该证据属于证人证言，证人应出庭接受当事人质询，另外内容也不能证实原告与第三人有直接的支付购房款的事实，原告应提供其自己打款给第三人的用于支付购房款的凭证，提供他人凭证对本案没有任何证明力；6、对房地产交易课税估价报告的评估结果不予评论，但该评估报告不能证明原告做好房产过户的准备工作，原告与第三人签订合同时间为2014年4月28日，而评估报告出具时间为2015年7月即该不动产被贵院查封之时，很明显该评估报告是后补的，且未提交正式发票；7、对高继福向隋建华出具的收条不予认可，质证称没有打款凭证不足以采信；8、房屋租赁合同补充协议（二）签订时间是2015年10月31日，而诉争房屋在2015年7月就被贵院查封，在被查封情况下第三人无权转让合同的所有权或者转让合同的主体。另合同的内容与事实相矛盾，原合同不是第三人和烟台家家悦超市有限公司签订的。且该协议签订时间系在查封之后，该协议不能约束第三方。9、对照片因无法与原件核实，真实性不能确定。对高继福银行交易明细清单真实性无异议，但给付款项时间均在法院查封之后，不影响对涉案房产的查封及执行。10、对结婚证真实性无异议，但仅能证实2002年6月7日双方系夫妻关系，不能证明2015年7月其二人仍为夫妻关系；11、对李铁民向张鹏的打款记录被告认为，不能证明与本案的关联性，按照常理应该向隋建华打款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案在审理过程中，关于原告高继福与第三人在签订协议书前是否存在借款关系本院多次进行核实，双方均予以否认。但从原告于2015年10月19日向本院递交的申请书、本院2015年11月16日组织听证时的双方陈述以及双方签订的协议书的内容来看，双方是在认可隋建华向高继福借款470万的基础上签订的协议书。在双方未提交充分反驳证据的前提下，对双方否认借款关系的意见本院不予采信，该协议书实际上系以房抵债，但原告未举证证明涉案房屋在被查封前与第三人存在合法有效的到期债权债务关系，且其享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当。即使双方不存在借款关系，仅存在房屋买卖关系，因本案涉案金额较大，原告仅提交李铁民向张鹏转账260000元付款凭证，对剩余款项未能举证证明。本院认为，原告提交的证据不足以证明张鹏给付隋建华的款项与原告之间的关系，也不能认定原告已经支付全部买卖价款，现仅凭隋建华的自认不能排除双方恶意串通的可能性。另外综合原告提交的证据，不足以证明原告在涉案房产查封之前已经实际占有该不动产。理由如下：1、原告提交的烟台家家悦超市有限公司向原告付款明细的时间均晚于涉案房产查封。2、隋建华向原告给付的租金双方均主张系现金方式给付，无其他证据佐证。且隋建华称，上述租金给付系在2014年4月28日即签订协议书、房屋租赁合同当日，与收条载明的时间不一致，隋建华亦称上述协议均在涉案房产内形成，与原告提交的证人李某的陈述相矛盾，综上对双方给付租金的事实，本院不能予以采信。且自2014年4月28日至2015年7月17日涉案房屋被查封近一年半时间内，在涉案房屋符合办理过户条件情况下，原告未办理过户手续。综上所述，对原告以其享有物权期待权为由，请求不得执行蓬房权证村字第××号房产的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告高继福的诉讼请求。案件受理费100元，由高继福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 佳人民陪审员  宋少华人民陪审员  唐 玲二〇一九年四月三十日书 记 员  李高鹏