云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初666号原告：史冰栗，女，生于1973年4月8日，汉族，居民，住开远市。委托诉讼代理人：陆乾，系原告丈夫，住开远市。代理权限：特别授权。原告：陆乾，男，1971年8月25日生，汉族，居民，住开远市。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙博，系该公司职工，住曲靖市沾益县。代理权限：特别授权。原告史冰栗、陆乾与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆乾、原告史冰栗委托诉讼代理人陆乾、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史冰栗、陆乾向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期完整移交位于弥勒市房屋给原告管理使用；二、判令被告支付原告从2017年6月1日至2019年4月11日原告接房之日止，共计680天的房租85487.81元（房屋税后租金每年45886.84元）；三、被告支付违约金19800元（79201.94元×500天×0.0005）暂算至2019年2月22日止；四、判令被告交还屋内物品，即双人床二张、液晶电视一台、冰柜一个、热水壶一个、电吹风一个，五项价值11600元。五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系夫妻。2014年5月27日，原告与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告以622685元购买被告开发的弥勒“财富新天地文化旅游综合建设项目”6幢22—03号房产。原告采用按揭的方式全额支付完购房款及各项费用。同时与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告该房屋，租期三年，第一期自2014年6月1日起至2017年5月31日止，年租金按该房产总价款的8％计算为49814.80元，被告代扣税费后，实际应支付原告租金45886.84元，三年的租金已于购房时一次性冲抵房款。之后，原告按约定将房屋交付被告使用。2017年5月31日，合同期限届满，被告既没有通知原告续签合同，也没有将房屋交付原告，一直占用原告房屋至今，也未支付租金。在原告多次催要下，被告才于2017年12月29日通知原告接房。原告接房时，发现房间墙壁损坏，房屋内缺了双人床二张、液晶电视一台、冰柜一个、热水壶一个、电吹风一个。后经原告多次找被告协商，但因被告无诚意，协商未果。至今被告仍然占有原告房屋。因此提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：第一，我方通知过原告和房屋中介于2018年9月6日来交接房子，交房时间应为2018年9月6日；第二，租赁合同已经结束，不应支付租金，而应支付房屋占用费，以同类型、同地段的房屋租金计算占用费，每月1300元；第四项诉讼请求所列物品，可以折现、折抵物业费或由我方购买给原告。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》及补充协议复印件各1份，欲证实原告于2014年5月27日以622685元价格购买弥勒“财富新天地文化旅游综合建设项目”6幢22—03号房产的事实。2.《房屋租赁合同》复印件各1份，欲证实原告将房屋出租给被告，租期自2014年6月1日起至2017年5月30日，租期三年，租金价为房屋价款的8%（每年49814.8元）；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告每迟延支付一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。3.房屋产权证复印件1份，欲证实6幢22—03号房屋的产权人系原告。4.关于承租方延期交房承担出租方经济赔偿的函，欲证明截止2018年1月21日，被告逾期交房达230天，且墙面、卫生间、灯孔仍未修缮到位，不同意接房；要求被告承担逾期交房按房款8%计算赔偿原告经济损失。5.录音光盘1份，欲证实原告多次向被告主张按约定交还房屋，包括修复破损和按照标准配备合同约定的家用电器，但被告一直未修复，至今未交房的事实。6.照片2份，欲证实函于2018年1月21日递交被告方工作人员王丽。经质证，被告对原告提交证据1、2、3无异议，对证据4、5、6有异议，认为证据4，无被告公司印章和相关人员签名，对证据的“三性”不予认可；证据5、6，系原告单方制作的，不予认可。被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：精装公寓租金收条、钥匙使用登记表、电器价格表复印件各1份，欲证实原告曾多次找人去看房，租金是扣税后的租金。经质证，原告对被告提交的精装公寓租金收条和钥匙使用登记表无异议，但对电器价格表有异议，认为被告电器价格不具有参考价值。经举证、质证，原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，证据能够证明原告主张的事实，本院予以采信；证据4、5、6，能够证明逾期交房的事实，本院予以采信。被告提交的精装公寓租金收条和钥匙使用登记表，能够证明被告的辩解理由，本院予以采信；电器价格表系被告单方提交，无相关证据与之印证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，原告史冰栗、陆乾与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告以622685元购买被告开发的弥勒“财富新天地文化旅游综合建设项目”6幢22—03号房产。原告采用按揭的方式交清购房款及各项费用。之后，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告该房屋，租期三年，从2014年6月1日至2017年5月31日止，租金按该房产总价款的8％计算，每年49814.8元，被告代扣税费后，实际应支付原告租金45886.84元，三年的租金已于购房时一次性冲抵房款；租金采取一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，合同约定，如被告迟延支付租金，按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。同时还约定，若乙方实际交房的时间迟延的，上述租期和租金标准均不发生变更，乙方仍按照本合同约定向甲方支付租金，但甲方同意放弃追究乙方逾期交房的违约责任。租赁合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用。2017年5月31日合同期限届满，被告未按约定的期限向原告交付房屋。2018年1月21日，原告向被告发出“关于承租方延期交房承担出租方经济赔偿的函”，声明被告逾期交房达230天，且墙面、卫生间、灯孔仍未修缮到位，不同意接房，要求被告承担逾期交房按房款8%计算赔偿原告经济损失。2019年4月11日，原、被告双方就缺失的双人床以及液晶电视、冰柜、热水壶、电吹风物品达成折价协议，由被告折价补偿原告上述物品价值3100元，其中：双人床折价1600元，抵押原告从2019年5月1日至2020年4月30日止的物业管理费（包括物管费、垃圾清运费和电梯使用费），液晶电视、冰柜、热水壶、电吹风折价1500元，由被告补偿给原告；原告同意于2019年4月11日至20日领取房屋钥匙，原告逾期不领取的，视为已领取钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一，对原告请求被告返还位于弥勒市湖泉湾1号6幢2203号房屋的诉讼请求，原、被告已达成协议，原告应于2019年4月11日起至20日止自行到被告处领取房屋钥匙，原告逾期不领取的，视为已领取钥匙。对该诉讼请求，原、被告已协商达成协议，本院不再进行评判。第二，对原告请求被告支付房屋租金的诉讼请求。原、被告签订房屋租赁合同，租期从2014年6月1日至2017年5月30日止，此三年的租金已冲抵购房款。租期届满后，被告未按约定向原告交付房屋。按合同约定，若乙方实际交房的时间迟延的，上述租期和租金标准均不发生变更，乙方仍按照本合同约定向甲方支付租金。从2017年6月1日起至2019年4月11日原告接房日止，被告迟交房时间达680天，被告欠原告房屋税后租金为85487.81元（45886.84元÷365天×680天）。原告的该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三，原告要求支付违约金的诉讼请求。合同约定，租金采取一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，如被告迟延支付租金，按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。该项约定与若乙方实际交房的时间迟延的，上述租期和租金标准均不发生变更，乙方仍按照本合同约定向甲方支付租金，但甲方同意放弃追究乙方逾期交房的违约责任相冲突。本院认为，原、被告签订的合同系被告提供的格式合同，法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故本院认为，应当按照合同约定，如被告迟延支付租金，按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。被告应当在每一年度的第一个月内支付原告租金，第一年度第一个月应为2017年6月支付原告45886.84元，截止2019年原告接房日2019年4月11日止，被告迟延支付680天，按日万分之五计算，违约金为15601.53元（45886.84元×0.0005×680天）；第二年度从2018年6月1日至2019年4月11日止，共315天，违约金为6300元（85487.81元—45886.84元）×0.0005×315天，两项违约金为21901.53元（15601.53元＋6300元）。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。第四，赔偿屋内原有物品的诉讼请求。原、被告双方已就屋内物品达成协议，物品折价补偿3100元，其中双人床折价1600元，冲抵从2019年5月1日至2020年4月30日止的物业管理费；其他物品折价1500元，由被告补偿给原告，对该协议本院予以尊重。对被告辩解的违约金约定过高，应当按银行同期贷款年利率4.35%计算违约金及参照同地段房租水平1300元每月计算违约金的诉讼辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告史冰栗、陆乾自2017年6月1日起至2019年4月11日止房屋税后租金85487.81元。二、被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告史冰栗、陆乾逾期付款违约金21901.53元。三、被告云南昆润高宏投资有限公司折价补偿原告史冰栗、陆乾物品折价款3100元。其中：二张双人床折价1600元，抵押原告自2019年5月1日至2020年4月30日止的物业管理费（包括物管费、垃圾清运费和电梯使用费）；液晶电视、冰柜、热水壶、电吹风折价1500元，由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内补偿原告史冰栗、陆乾。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2512元，减半收取计1256元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  姚力新二〇一九年四月二十五日书记员  李炫龙