广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8477号原告：广州市白云区市场监督管理局，住所地广东省广州市白云区机场路棠景南街21号。法定代表人：游乃满，局长。委托诉讼代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯劲，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市业桥人力资源服务有限公司，住所地广州市白云区机场路新市北街1号。法定代表人：彭晓芬，经理。委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟权，广东联合发展律师事务所律师。原告广州市白云区市场监督管理局与被告广州市业桥人力资源服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯劲、被告的委托诉讼代理人张伟权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区市场监督管理局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付位于广州市白云区机场路物业2013年7月至2014年12月、2016年3月至2017年10月共计38个月的租金287280元；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以被告逾期欠付租金为本金，按年利率24%，自逾期支付之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年2月20日违约金为222415.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月30日，原告广州市工商行政管理局白云分局（现广州市白云区市场监督管理局，即原告）作为出租人（甲方）与被告广州市业桥人力资源服务有限公司（即被告）作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区机场路的物业（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限自2009年12月1日起至2014年11月30日止。上述《租赁合同》签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。被告承租涉案房屋后，向原告支付了自2009年12月1日起至2013年6月30日止的租金，但自2013年7月1日起至2014年11月30日止的租金，虽经原告多次催促，被告至今未向原告支付。上述《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告与被告没有再签订书面租赁合同，仍由被告按原《租赁合同》租赁使用物业，但是被告未按合同约定向原告支付租金。经原告多次催促，被告仅向原告支付自2015年1月1日起至2016年2月29日止的租金，至今欠付原告2014年12月租金、2016年3月1日至2017年10月31日期间的租金。2017年11月1日起，原告将涉案房屋委托给广州市白云市场建设管理有限公司经营管理。被告自2017年11月1日起应将租金支付至广州市白云市场建设管理有限公司。综上所述，被告尚拖欠原告自2013年7月1日起至2014年12月31日止和自2016年3月1日起至2017年10月31日止共计38个月的租金287280元。根据《租赁合同》的约定，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金，折合成年利率已超过36%，原告依照法律规定和法院既往案例，主动适当降低违约金标准，按年利率24%计算被告逾期支付租金的违约金。本案所涉租赁物为国有资产，租金收入也依法缴至财政账户。原告为维护国有资产权益的职责，特诉至法院，请求依法判决。被告广州市业桥人力资源服务有限公司辩称，1、被告按照合同约定缴纳了21000元的保证金。上述保证金应当在法院最终认定的债务中予以抵销。2、原告主张的租金有两部分。其中关于第一部分2013年7月至2014年12月的租金，被告已经支付，不存在拖欠，且事后原告也正常收取了2015年1月至2016年2月的租金，故原告主张拖欠上述期间的租金不合常理。退一步而言，即使被告确实未支付上述期间的租金，该租金也已超过诉讼时效。原告就该租金丧失了胜诉权。3、由于被告没有收到原告催收租金的文件，故第二部分2016年3月至12月的租金也超过了诉讼时效。4、被告认为原告主张的违约金过高，应当按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据房地产权证书、《广州市房屋租赁合同》、催缴通知书、律师函、录音录像、委托经营协议、租金违约金明细，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区机场路的房屋（即涉案房屋）为一栋混合结构的三层楼房，建筑面积为302.61平方米，产权人为原告。2009年11月30日，原、被告订立《广州市房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告使用；租赁期限从2009年12月1日起至2014年11月30日；2011年12月1日至2014年11月30日期间的月租金为7560元；租金按半年结算，由被告在每年1月、7月的第5日前按现金付款方式缴付租金给原告；乙方交纳21000元保证金，原告应当在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金；被告应当按时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金；……。上述合同到期后，双方未签订新的租赁合同，仍按照原合同履行。在上述合同履行期间，被告未支付以下期间租金：1、2013年7月至12月，45360元；2、2014年1月至6月，45360元；3、2014年7月至12月，45360元；4、2016年3月至6月，30240元；5、2016年7月至12月，45360元；6、2017年1月至6月，45360元；7、2017年7月至10月，30240元。2017年3月24日，原告向被告法定代表人彭晓芬的配偶王峰送交了《催缴通知书》，对2013年7月至12月，2014年，2016年3月至2017年3月的租金进行催收。同年5月，原告委托广东四方三和律师事务所向被告发出《律师函》，对2013年7月至12月，2014年，2016年3月至2017年5月的租金进行催收。同年5月22日，王峰签收了上述律师函。同年10月，原告与王峰在原告办公室就催收租金事宜进行谈话，同时进行了录音录像。期间，王峰称会尽快交纳2016年3月至现在（2017年10月）期间欠付的租金。2017年11月1日后，涉案房屋被原告委托给广州市白云市场建设管理有限公司经营管理。至此，原、被告的房屋租赁合同关系实际已终止。本院认为，原、被告订立的《广州市房屋租赁合同》及之后形成的不定期租赁合同关系合法有效，双方应当按照《广州市房屋租赁合同》的约定恪守履行。被告拖欠原告租金未付，依法应当予以清偿并支付适当的违约金。因被告提出诉讼时效抗辩，故本院对租金根据不同情况处理如下：1、关于2013年7月至2014年12月期间的租金，诉讼时效至2015年7月6日均已届满，且原告并无证据证明存在中断情形，故本院对该部分租金请求不予支持；2、关于2016年3月至6月期间的租金，诉讼时效本至2017年1月6日届满，但因被告在诉讼时效届满后同意履行义务而重新起算，故本院对该部分租金请求予以支持；3、关于2016年7月至2017年10月期间的租金，不存在超过诉讼时效的情形，故本院对该部分租金请求予以支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求及被告主张调整违约金的抗辩意见，本院认为，原合同约定每日1%的标准计算违约金过高。虽然原告主动将违约金调整至年24%，但仍然过高。本院予以调整至按照每日万分之五的标准计算。上述违约金以本金为限。对于被告主张以保证金21000元抵销债务的请求，因其未提供收据及支付凭证以证明其交纳保证金的真实性，且原告暂未确认保证金相关事实，故本院对该请求不予支持，建议双方在本案之外通过协商或诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告广州市业桥人力资源服务有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区市场监督管理局支付2016年3月至2017年10月的租金共计151200元；二、被告广州市业桥人力资源服务有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区市场监督管理局支付违约金（第一部分以30240元为本金，按照每日万分之五的标准，从2016年1月6日起计至清偿之日止，以本金为限；第二部分以45360元为本金，按照每日万分之五的标准，从2017年7月6日起计至清偿之日止，以本金为限；第三部分以45360元为本金，按照每日万分之五的标准，从2018年1月6日起计至清偿之日止，以本金为限；第四部分以30240元为本金，按照每日万分之五的标准，从2018年7月6日起计至清偿之日止，以本金为限）；三、驳回原告广州市白云区市场监督管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4448.5元，由原告广州市白云区市场监督管理局负担2017.5元，由被告广州市业桥人力资源服务有限公司负担2431元并于本判决生效之日起5日内向本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年四月三十日书记员 林嘉颖