福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1921号 上诉人（原审被告）：陈垂转，男，1979年9月22日出生，汉族，住晋江市。 上诉人（原审被告）：陈连同，男，1952年10月21日出生，汉族，住晋江市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄宏阳，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张玲月，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄玲玲，女，1986年9月26日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：庄铭聪，福建瑞兆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴雪花，福建瑞兆律师事务所律师。 上诉人陈垂转、陈连同因与被上诉人黄玲玲租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初6732号民事判决，向本院提起上诉。本案于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈垂转、陈连同上诉请求：1、撤销晋江市人民法院作出的（2018）闽0582民初6732号民事判决书，并依法改判或发回重审。2、被上诉人承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决上诉人还应向被上诉人返还租金及保证金21116元属认定事实错误。1.一审法院对被上诉人应付租金数额认定错误。被上诉人实际腾空房屋的时间是在2014年11月12日，而不是原审法院认定的2014年11月2日，这一点从土地房屋征收补偿安置协议书中可以得到印证。故本案计算被上诉人房屋使用费（租金）的期限应到2014年11月12日。根据双方合同的约定每年145600元的租金来计算，被上诉人到2014年11月12日应付租金为389480元，而不是原审认定的385840元。2.一审法院对被上诉人已支付租金数额认定错误。被上诉人在本案已付租金及保证金的数额应为403934元，而不是416956元。根据本案一审被上诉人黄玲玲的2016年9月13日的询问笔录，被上诉人陈述“后来又在2012年4月5日支付了118622元，这里面包括第一年的租金145600元、保证金10000元以及其余费用13022元。”所以在计算被上诉人已支付租金数额的时候应当扣除13022元，因为这个款项明显不属于支付租金，而是其他费用。二、原审法院认定被上诉人进行装修，且上诉人应赔偿装修损失80000元认定事实错误、适用法律错误。1.一审法院认定上诉人对案涉租赁物进行装修证据不足。根据《租赁合同书》第一条第一款“楼层：即租赁物。指连好商务楼各楼层已由甲方（上诉人）完成配制和装修完毕”的约定可知双方在签订租赁合同时已经对租赁物的装修情况进行了确认。原租赁物地装修情况是铺设地板砖、墙面粉刷、铝合金门窗齐备。本案中被上诉人的证据照片、证人证言等都无法证明其对租赁物进行二次装修的时间、装修金额。被上诉人对这此重要事实均没有提供有效的证据加以证明。2.案涉5楼房屋装修档次评定“二档”并获得相关补偿与被上诉人是否进行“二次装修”无因果关系。（1）上诉人准备出租给被上诉人之前，对整幢建筑物（包括本案出租的第五层）同一时间进行了全面统一的装修。（2）在被拆迁时，有关部门对建筑物一至五层的装修档次都是统一按二档无差别进行认定，对成新率都是按98%进行认定。补偿时，也没有对第五层的装修作出更高的补偿。因此，案涉5楼房屋装修档次评定“二档”并获得相关补偿与被上诉人是否进行“二次装修”无因果关系。原审法院判决上诉人应向被上诉人支付8万元装修损失，缺乏事实及法律依据。首先，被上诉人未举证证明被上诉人对案涉5楼房屋进行二次装修的事实。其次，即使被上诉人有进行二次装修，其二次装修后的房屋也与上诉人同栋其他楼层的房屋统一认定的装修标准一致。可见，被上诉人二次装修的房屋与二次装修前的并无多大差别。因此，原审法院认定上诉人应向被上诉人支付8万元装修损失过于随意、主观，缺乏事实和法律依据。退一万来讲，即使被上诉人有对房屋进行装修，其也无权获得赔偿。被上诉人在装修之前未经上诉人同意，擅自违反诉争《租赁合同》第二部分第五条的约定，因此，被上诉人私自装修所产生的装修价值无法获得相应支持。三、原审法院未认定被上诉人尚欠上诉人电梯使用费4500元并作相应扣除属认定事实错误。依据被上诉人每月支付租金及各种杂费的银行转账及上诉人每月开给被上诉人的收款收据可知，被上诉人每个月需向上诉人支付电梯使用费1500元。故上诉人在原审主张的电梯使用费于法有据应得到支持。四、原审法院认定上诉人需向被上诉人承担3343.8元拆迁补助费缺乏事实和法律依据。首先，政府部门给予上诉人28650.4元的搬迁补助费是基于住宅性质的搬迁补助，而本案房屋租赁的用途为经营鞋贸易，为生产性、经营性租赁用房。因此，政府部门并没有对被上诉人所承租的房屋需要搬迁作出特别的补偿，原审法院认定事实错误。其次，该房屋租赁是因政府拆迁事宜而终止，因不可归责于双方的事由解除，相关的损失应当由双方按照公平原则分担。上诉人作为涉案房屋出租人（所有权人），搬迁该涉案房屋时也理应得到相应的搬迁补助费。原审法院认定被上诉人作为涉案5楼房屋的承租人应获取涉案5楼房屋全部的搬迁补助费，显属错误。五、本案租赁合同无效，被上诉人在本案中主张的装修损失、搬迁费用的性质均属于要求赔偿损失的范畴。故，人民法院在认定被上诉人经济损失时应在合同无效的整体内进行评判，根据双方的过错程度依法作出认定。本案的租赁合同无效，被上诉人作为承租方，在承租房屋时未尽到相应的审查义务，对合同无效存在过错。根据《合同法》第五十八条的规定，被上诉人在本案中主张装修损失、搬迁费用的经济损失，被上诉人也应按其过错程度分担相应的经济损失，不能全部由上诉人来承担。原审法院未在合同无效的前提之下，根据被上诉人自身的过错程度对其经济损失作出评判，属适用法律错误。 被上诉人黄玲玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依法应维持原判。 黄玲玲向一审法院起诉请求：陈垂转、陈连同共同赔偿黄玲玲损失301466元（其中多付两个月租金22166元、保证金1万元、营业损失15万元、搬迁费19300元、装修折旧费15万元）。 一审法院认定事实：黄玲玲向陈垂转、陈连同租赁连好商务楼B栋5楼经营办公。租赁期间自2012年3月10日到2017年3月9日，年租金为145600元。黄玲玲共支付租金416956元（租金406956元、保证金1万元），因连好商务楼被晋江市人民政府征收，黄玲玲使用房屋至2014年11月2日。黄玲玲尚欠水电费、垃圾处理费等共计3343.8元。连好商务楼整体可补偿面积7162.6平方米，其中涉案5楼房屋可补偿面积为896.61平方米。陈垂转、陈连同共获偿搬迁补助费28650.4元。涉案5楼房屋二次装修档次评定“二档”，按成新“98%”补偿。连好商务楼未办理建设规划许可证。黄玲玲未对其具体装修花费举证证明，涉案连好商务楼现已拆迁。 一审法院认为，涉案租赁合同因房屋未取得建设规划许可而无效，但不影响双方对权利义务进行清算。黄玲玲实际使用房屋至2014年11月2日，黄玲玲应付租金385840元（145600元×2+145600元÷12×7+145600元÷12÷30×24），黄玲玲实际已支付租金416956元（含保证金1万元），故陈垂转、陈连同应退还黄玲玲保证金1万元及租金21116元。涉案5楼房屋二次装修档次评定“二档”，按成新“98%”补偿，故黄玲玲实际对房屋另行装修具有高度可能性，予以认定。黄玲玲对房屋装修，该部分装修纳入了征收补偿范围而由陈垂转、陈连同实际得利，故陈垂转、陈连同应予返还。因黄玲玲未能举证证明具体的装修费用，综合房屋装修实际用途、已使用年限等实际因素，按诚实信用原则，酌情认定该部分损失为8万元，由陈垂转、陈连同返还黄玲玲。拆迁属政府行为，具有社会影响力，黄玲玲主张其对此不知情，不符合常理，本院不予认定，其主张的营业损失10万元亦缺乏依据，不予支持。黄玲玲因拆迁而需搬迁，其应获得搬迁补助费，但应按涉案5楼房屋可补偿面积占整体补偿面积的比例受偿，故黄玲玲可获搬迁补助费3586元（896.61平方米÷7162.6平方米×28650.4元）。黄玲玲尚欠水电费等费用共计3343.8元，应予扣除，故陈垂转、陈连同应赔偿黄玲玲共计111358.2元。 综上，法院认为，涉案租赁合同因房屋未取得建设规划许可而无效，但不影响双方对权利义务进行清算。陈垂转、陈连同应赔偿黄玲玲共计111358.2元。对黄玲玲合理部分的诉讼请求予以支持，不合理部分的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条规定，判决：一、陈垂转、陈连同应于本判决生效之日起十日内支付黄玲玲111358.2元；三、驳回黄玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5822元，由黄玲玲负担3671元，由陈垂转、陈连同负担2151元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审期间，双方当事人除了对应付租金、已付租金的数额认定及装修费用等几节事实的认定有异议外，双方当事人对一审判决查明认定的其余事实没有异议，本院对双方无异议的事实予以确认。 本案双方当事人的争议焦点：1.被上诉人何时腾空房屋？一审对已支付的房屋占有使用费（租金）、未支付的房屋占有使用费（租金）认定是否有误？2.被上诉人是否应承担电梯使用费4500元？3.对被上诉人主张的装修费用应否得到支持？被上诉人主张的搬迁补助费能否成立？4.本案的租赁合同无效，被上诉人应否承担相应的过错责任？ 本院认为，一、关于被上诉人何时腾空房屋及一审对已付房屋占有使用费（租金）、未付房屋占有使用费（租金）的认定是否有误的问题。上诉人主张被上诉人实际腾空房屋的时间是在2014年11月12日，而不是原审法院认定的2014年11月2日，这一点从土地房屋征收补偿安置协议书中可以得到印证。故本案计算被上诉人房屋使用费（租金）的期限应到2014年11月12日。本院经审查认为，双方当事人在一审庭审中对被上诉人使用租赁房屋至2014年11月2日的事实进行了确认，有双方在庭审时的陈述为据，一审认定被上诉人实际腾空房屋的时间是在2014年11月2日并无不当。本案计算被上诉人房屋占有使用费（租金）的期限应到2014年11月2日，故一审法院对已付的房屋占有使用费（租金）、未付的房屋占有使用费（租金）认定数额正确，即被上诉人黄玲玲已实际支付房屋占有使用费416956元（房屋占有使用费406956元、保证金1万元），应付（房屋占有使用费）租金为385840元，故上诉人尚应退还被上诉人房屋占有使用费31116元。鉴于被上诉人黄玲玲尚欠上诉人陈垂转、陈连同水电费等费用共计3343.8元，应予扣除，故上诉人陈垂转、陈连同应支付被上诉人黄玲玲27772.2元。上诉人主张本案计算被上诉人房屋占有使用费（租金）的期限应到2014年11月12日止，证据不足，不予支持。 二、关于被上诉人是否应承担电梯使用费4500元、对被上诉人主张的装修费用应否得到支持及被上诉人主张的搬迁补助费能否成立的问题。 本院认为，1.关于电梯使用费4500元的问题。虽上诉人提供了收款收据，但该收据是上诉人单方制作的，且租赁合同并未对每个月支付电梯使用费1500元进行明确的约定，一审对此不予支持并无不当，故上诉人主张被上诉人应支付电梯使用费4500元缺乏依据，不予支持；2.关于房屋装修费用能否支持的问题。首先，被上诉人未举证证明被上诉人对案涉5楼房屋进行二次装修所花费的费用。其次，根据《租赁合同》（十）第5条“乙方（被上诉人）对本楼的任何改造和装修必须事先以书面形式申请或报告征得甲方（上诉人）同意后方可进行，并费用自理。租赁期届满后，由乙方（被上诉人）改造和装修部分中不可移动的固定部分，将无偿归甲方（上诉人）所有”的约定，被上诉人并未提供证据证明事先以书面形式申请或报告征得上诉人同意，即使上诉人同意，但被上诉人也未能提供该装修所产生费用的证据，现被上诉人提供的照片、证人证言等都无法证明其对租赁物进行二次装修的时间、装修金额。因此，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付8万元装修损失缺乏相关的证据支持，不予采纳。3.关于被上诉人主张搬迁补助费能否成立的问题。本院认为，搬迁补助费是基于住宅性质的搬迁补助，政府部门并没有对被上诉人所承租的房屋需要搬迁作出特别的补偿。政府部门给予上诉人28650.4元是对房屋所有权人的一种补偿。但被上诉人确实需要搬迁，会产生一定的费用，原审法院认定应按涉案5楼房屋可补偿面积占整体补偿面积的比例受偿，即黄玲玲可获搬迁补助费3586元（896.61平方米÷7162.6平方米×28650.4元）并无不当，应予支持。 三、关于本案的租赁合同无效，被上诉人应否承担相应的过错责任？ 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案的租赁合同无效，系因上诉人未取得建设规划许可而无效，作为承租方的被上诉人并不存在过错。 综上所述，上诉人陈垂转、陈连同的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审认定事实有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初6732号民事判决； 二、上诉人陈垂转、陈连同应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人黄玲玲31358.2元； 三、驳回被上诉人黄玲玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5822元，由黄玲玲负担4671元，由陈垂转、陈连同负担1151元。二审受理费5822元，按此比例收取。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  陈美雅 审判员  刘志健 二〇一九年四月二十二日 书记员  庄晓思 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1 12