广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初1898号原告：东莞市宏辉房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市南城区亨美综合市场外铺第**，统一社会信用代码：914419006964169861。法定代表人：黄兰英。委托诉讼代理人：邓影霞，女，1986年1月31日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，系原告的员工。被告：张雪芳，女，1981年11月6日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：谢少辉，广东君爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄奕群，广东君爵律师事务所律师。原告东莞市宏辉房地产经纪有限公司诉被告张雪芳居间合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓影霞，被告张雪芳及其委托诉讼代理人谢少辉、黄奕群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付居间服务费15000元；二、被告向原告支付拖欠服务费期间的违约金（按每日万分之五的标准，从2018年10月9日计至还清本息止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因房屋出租需要，故委托原告居间出租被告名下位于广东省东莞市××桑园社区××号嘉××1402的房屋。双方签订《代理房屋出租委托书》，约定原告介绍该业务成功签约当天，被告向原告支付3个月的房屋租金作为服务费（月租5000元），并约定了违约金。经原告居间介绍，被告与案外人中国建设银行东莞分行东城支行签订了租赁合同，案外人中国建设银行东莞分行东城支行向被告支付了租金。原告要求被告支付中介服务遭拒，为维护自身合法权益，诉至法院请求依法裁判。被告辩称：一、《代理房屋出租委托书》不是被告的真实意思表示。原告承诺其可以促成被告通过房屋长期出租给中国建设银行东莞分行东城支行的方式获得相应贷款，再由被告承租房屋并以每月缴付租金的方式偿还贷款，所以被告按照原告的要求签署了《代理房屋出租委托书》。由此可见，《代理房屋出租委托书》不是被告的真实意思表示，原告以一种虚假的合同形式掩盖另一种合同目的，有违诚实信用原则，对社会主义市场经济秩序造成一定程度的扰乱，故《代理房屋出租委托书》应认定无效。二、原告没有促成被告签订房屋租赁合同并获得贷款，故不得要求支付报酬。实际上，被告通过朋友的帮助与中国建设银行东莞分行东城支行签订了贷款合同、与该支行指定的广州建方房屋租赁管理有限公司（下称“建方公司”）签订了《房屋租赁合同》，被告最终获得了贷款。被告根据建方公司的要求以被告的亲属王媚的名义承租房屋，被告的丈夫欧冠愉每月向王媚转账支付相应款项用以还贷。可见，原告根本没有提供任何居间服务，所以被告无需向原告支付任何费用，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以采纳并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：原告成立于2009年10月15日，经营范围包括：房地产经纪、房地产信息咨询服务、房地产按揭咨询服务、代办银行贷款申报手续服务等。被告于2015年12月28日向案外人东莞市东城房地产开发公司、东莞市嘉宏集团有限公司购买坐落于东莞市××桑园社区××号房屋，建筑面积126.07平方米，《商品房买卖合同（预售）》编号为20151228B62D44941775。据不动产登记信息查询结果显示，该房屋已设立他项权，他项权人为招商银行股份有限公司东莞行，抵押金额为86万元，抵押期间自2016年1月13日至2036年1月13日。2018年8月9日，原告与被告签订一份《代理房屋出租委托书》，约定原告为被告提供房地产咨询及租赁代理业务，促成客户与被告就案涉房屋达成租赁协议，被告应于成功签约当天向原告支付三个月租金作为服务费，逾期则按日万分之五计算违约金。该委托书记载，案涉房屋目前每月租金5000元。2018年9月19日，被告与建方公司签订一份编号为JF20180919DG0001号《房屋租赁合同》，约定被告向建方公司出租案涉房屋，租赁期限自2018年9月25日至2029年2月25日，共125个月，免租期5个月，租金总额359500元，建方公司应于合同生效、被告交付房屋及相应资料后15个工作日内一次性支付上述租金总额。该合同还约定建方公司在租赁期限内有权将房屋的部分或全部再出租，无需另行征得被告同意或通知被告。2018年9月30日，建方公司向被告转账支付了359635.91元。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：一、关于真实意思表示。原告主张双方达成口头协议，约定原告为被告向中国建设银行东莞分行申请贷款，贷款方式为被告将案涉房屋出租给建方公司十年，被告在租赁期间不得干预建方公司转租或分租案涉房屋。被告则主张双方达成口头协议，约定原告应促成被告通过将案涉房屋长期出租给中国建设银行东莞分行的方式获取相应贷款，再由被告返租并以支付租金的方式偿还贷款。双方对于口头协议未提供其他证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。但结合双方的陈述可知，被告签署《代理房屋出租委托书》的合同目的是通过出租案涉房屋的方式向银行申请贷款，即俗称的“租赁贷”或“租约贷”。二、关于合同履行经过。原告主张其协助被告整理贷款所需资料，并于2018年8月9日、10日左右向中国建设银行东莞分行递交资料，后于2018年8月16日收到该银行通知审核通过且可以签约，原告协助被告成功签约及取得贷款，已经完全履行合同义务。原告对此提交了一组微信即时通讯平台聊天记录，拟证明其与建方公司的工作人员沟通处理案涉业务。该组聊天记录显示对方向原告发出消息“赵伟和张雪芳需要看建方的租金，建方一直没出租金价格，所以还没签约”、“张雪芳已经付款了”、“放款”、“一次性10年￥359500”等。被告以原告提供的聊天记录存在删减改动为由不予确认，但表示该组聊天记录可印证双方的真实意思表示并非原告提供房屋出租的居间服务，而是为被告申请贷款。被告抗辩称原告未能成功申请案涉贷款，贷款流程系被告本人经办，被告还通过朋友黄先生（建方公司员工）协调处理后才与建方公司签订租赁合同。但被告无法说明该名黄姓男子的全名，亦无法提供其他证据佐证其陈述的经过，本院不予采纳。三、关于服务费标准。原告主张双方口头约定按照建方公司对外租赁案涉房屋的租金计算服务费，签约当时估算为每月5000元。被告抗辩称其与建方公司签订的合同约定每月租金为2876元，即使被告负有支付居间服务费的义务，不应按原告主张的每月5000元计算。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告之间成立何种法律关系；二、原告是否全面履行了合同义务。关于焦点一。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。结合双方的陈述及证据可知，原告与被告达成合意，约定原告为被告办理与建方公司签订租赁合同的事务并据此向中国建设银行东莞分行申请贷款。可见，双方约定原告为被告提供与建方公司、中国建设银行东莞分行订立合同的媒介服务，双方之间成立居间合同关系。虽然原告与被告签署的《代理房屋出租委托书》记载的权利义务内容与双方的真实意思表示存在差异，但被告亦无向不特定对象发出租赁要约邀请的行为，由此可以认定双方签署《代理房屋出租委托书》系原告为便利而使用其印制的通用格式文书。《代理房屋出租委托书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，被告抗辩称该委托书无效的观点于法无据，本院不予采纳。《代理房屋出租委托书》中关于居间人义务的内容与双方口头协议不一致的部分，应以口头协议为准。另外，被告抗辩称双方约定原告应当协调建方公司同意被告返租，但被告对此亦未提供任何证据予以佐证，本院不予采纳。关于焦点二。从结果上看，被告已与建方公司签订《房屋租赁合同》，建方公司已向被告一次性支付租赁期限内全部租金。被告亦自认其已取得银行贷款，至于放款银行与建方公司是何关系、被告取得的款项实质是租金或贷款，均不影响这一结果事实。被告抗辩其通过自己的渠道取得上述结果，但未提供任何证据予以佐证。因此，本院依法认定原告已经全面履行合同义务，被告应当支付相应的报酬。结合双方的陈述可知，双方在签署《代理房屋出租委托书》时因建方公司未确定租金价格而无法确定居间服务费。根据被告与建方公司签订的《房屋租赁合同》，双方约定租金总额为359500元，扣减免租期5个月，计算得出每月租金应为2995.83元。因此，被告应当向原告支付的居间服务费为2995.83×3=8987.49元。原告诉求居间服务费的超额部分，依据不足，本院不予支持。被告于2018年9月19日与建方公司签订《房屋租赁合同》，建方公司于2018年9月30日向被告支付了租金总额，可见被告最晚应于2018年9月30日向原告支付居间服务费。被告逾期付款应当依约向原告支付违约金，原告主张违约金自2018年10月9日起算，属于对自身权利的处分。故案涉违约金应以8987.49元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年10月9日起计算至清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张雪芳应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市宏辉房地产经纪有限公司支付居间服务费8987.49元；二、被告张雪芳应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市宏辉房地产经纪有限公司支付违约金（以8987.49元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年10月9日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告东莞市宏辉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为91.44元（原告已预交），由原告东莞市宏辉房地产经纪有限公司负担36.65元、被告张雪芳负担54.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员     审判员  李春嫦二〇一九年四月十日书记员  陈少艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。