贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黔0321行初25号 原告汇川区星金小区业主委员会。地址：遵义市汇川区福州路星金小区。 负责人刘兴慧，主任。 委托代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。 委托代理人田巧楠，贵州佳信律师事务所﹙实习﹚律师。 被告遵义市自然资源局﹙原遵义市国土资源局﹚。地址：遵义市汇川区广州路。 统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人梁铮，局长。 委托代理人周显鹏，遵义市不动产登记事务中心市场科负责人。 委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。 第三人贵州省遵义市星金房地产开发有限公司。地址：遵义市汇川区澳门路星金智能大厦十三楼。 统一社会信用代码：915203017221234F。 法定代表人童伦，总经理。 第三人田继芳，男，1966年1月12日出生，贵州省遵义市汇川区人，住遵义市汇川区。 委托代理人罗安勤，贵州祥景律师事务所律师。 第三人贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司昆明路支行（原长沙路支行）。住所地：遵义市红花岗区昆明路世贸城38号。 统一社会信用代码：915203027897646809。 法定代表人李洪川，该支行行长。 委托代理人梁帅，贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司员工。 原告汇川区星金小区业主委员会﹙以下简称星金业主委员会﹚诉被遵义市自然资源局及第三人贵州省遵义市星金房地产开发有限公司﹙以下简称星金房开公司﹚、田继芳、贵州遵义农村商业银行股份有限公司龙坑支行﹙以下简称农商银行龙坑支行﹚撤销房屋转移登记一案，本院于2018年12月24日立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告星金业主委员会委托代理人王颖，被告遵义市自然资源局委托代理人周显鹏、郑吉煜，第三人田继芳委托代理人罗安勤，第三人贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司昆明路支行（原长沙路支行，本案简称农商银行昆明路支行）委托代理人梁帅到庭了参加诉讼，第三人星金房开公司经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告星金业主委员会诉称，2003年第三人星金房开公司开发星金小区，后办理初始登记，并将Ｂ1栋负一层规划为公共区域游泳池，转移登记在第三人田继芳名下，并于2011年7月28日办理房屋产权登记证号为遵房权证监字第××的不动产转移登记。原告认为被告为第三人星金房开公司办理初始登记违法，故向播州区人民法院提起诉讼，经该院审理后作出（2018）黔0321行初31号行政判决书︰一、确认被告遵义市国土资源局（现更名为遵义市自然资源局）对第三人星金房开公司开发的星金小区房产颁发的遵房权证监字第××号房屋初始登记违法；二、责令被告遵义市国土资源局采取补救措施。该判决已经发生效力，但被告并未采取补救措施。原告认为，既然初始登记违法，那么基于初始登记办理的转移登记也不具有合法性，应当予以撤销，故向法院提起诉讼，诉讼请求：撤销被告颁发的遵房权证监字第××号《房屋所有权证书》；诉讼费由被告承担。 被告遵义市自然资源局辩称，我局作出的不动产登记行为证据充分、程序合法，依法驳回原告星金业主委员会的诉讼请求。 一、初始登记违法不必然导致转移登记撤销。(2018)黔0321行初31号案被诉行政行为被判决确认违法并责令采取补救措施，人民法院未撤销不动产登记证书也是考虑到初始登记后，涉案的该小区住房、商业用房己经给购房人办理了转移登记，撤销该判决将导致其他不特定第三人的合法权益受损，因此，人民法院判决确认行政行为违法，但责令采取查找原始登记资料的补救措施来弥补首次登记档案遗失的过错。具体在本案中，我局在该判决生效后，立即派人向有关行政部门收集补齐了初始登记要件资料，包含《国有土地使用权证书》、《建设用地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等必要登记资料，并于2018年8月15日向播州区人民法院函告补救情况。 我局认为，按照（2018)黔0321行初31号案的判决结果，基于法院判决拘束力的存在，我局不能变更或者撤销该行政行为，但基于初始登记行为产生的某些事实状态仍然可以存在下去，并在此基础上对初始登记行政行为作一些补正，我局己经按照法定要求补齐了初始登记所需登记要件，违法行政行为己经通过我局的补救措施转化为合法行政行为，星金业主委员会诉称初始登记违法，导致后一行政行为也应当撤销，理由不成立。 二、我局转移登记行为事实清楚，证据充分，程序合法。涉案不动产位于遵义市汇川区库房，面积478.81平方米，系本案第三人星金房开公司开发所建。2011年3月25日，第三人星金房开公司与田继芳、龚睿签订商品房买卖合同，将涉案房屋出让给田继芳、龚睿，并于2011年7月27日到我局办理了转移登记（证号：遵房权证监字第××号）。申请登记时，第三人向我局提交了：《商品房买卖合同》、收款收据、完税凭证、婚姻证明、身份证复印件、股东会决议、公司章程等材料，经我局审查，申请材料符合登记的法定形式，依据《房屋登记办法》第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”之规定，应当予以登记。因此，我局受理登记申请后，依法审查申请人提交的申请材料，登记行为事实清楚，证据充分，并在法定期限内做出登记，应当予以维持。 三、本案争议标的物设立有他项权利，第三人田继芳、龚睿在取得该房屋后，于2017年4月7日申请办理抵押登记，权利人为农商银行昆明路支行，抵押担保权利价值350万元，特此告知，请人民法院审慎考量。 四、本案应当属于民事纠纷，建议先行解决房屋权属问题。原告诉称：星金房开公司在其公告宣传中载明：小区内设游泳池、羽毛球场、棋牌室、莲花池、阅览室、儿童乐园等，B2栋负一层为业主共有的规划的小区公共道路，并以此认定为该部分归业主委员会共同共有，并与第三人星金房开公司、田继芳等发生争议。我们认为从现有证据来看，规划许可证、规划图纸均无法体现争议部分为小区业主共同共有的权属关系。且我局在受理星金房开公司办理自有产权的手续齐全、程序合法，上述事实与原告诉称不符，其所述撤销登记的事由不成立。如果原告认为涉案房屋系其共有部分，可以向人民法院、仲裁委等机构确认商品房买卖合同中对争议房屋的买卖约定效力，再确认涉案房屋的权属。 第三人星金房开公司未到庭也未答辩。 第三人田继芳述称，被告所作的转移登记行为事实清楚，证据充分，且原告与该转移登记无关，并已经超过起诉期限，请求依法予以驳回。理由如下：一、原告诉讼主体不适格。原告作为星金小区业主委员会，涉案不动产也并非该物业范围内的公摊部分，因此，原告对第三人田继芳申请办理该不动产转移登记的行为并无法律上的利害关系，其诉讼主体不适格。二、原告的起诉已经超过起诉期限。根据《行政诉讼法》规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案中，因原告在2018年1月19日向播州区人民法院起诉请求撤销初始登记时，就已经知道第三人田继芳已经在被告处办理转移登记，并在诉状中予以陈述，第三人田继芳也列入该案当事人参加诉讼，因此，其起诉期限应当从2018年1月19日起计算，直至本案的起诉时间2018年10月10日时，已然超过法律规定的起诉期限，应当予以驳回起诉。三、原告的诉讼理由不成立。原告认为因涉案不动产的初始登记被生效判决文书确认违法，其转移登记理应被撤销的理由不成立。初始登记被确认违法后，被告已经采取相应的补救措施，其初始登记的效力仍然存在，并不必然影响转移登记的效力，原告与第三人星金房开公司之间的问题系民事诉讼调整的范畴。四、第三人田继芳所申请的转移登记符合法律规定，第三人星金房开公司在形成股东会决议后，将涉案不动产出售给田继芳，并签订《商品房买卖合同》。田继芳向被告提交登记申请书、商品房买卖合同等证明文件后，被告经审核才作出的转移登记，该登记事实清楚，证据充分。综上，原告所诉无理，请求人民法院依法予以驳回。 第三人农商银行昆明路支行述称：我行的两个房屋产权证涉及我方的抵押权，我行不同意撤销201110094号《房屋产权证书》。 原告星金业主委员会为证明其主张，向本院提供了下列证据，并说明其证明目的： 第一组： 1、遵义市汇川区住房和城乡建设局遵汇住建发〔2017〕44号文件；2、《商品房买卖合同》；3、建筑规划图；4、水电费发票（来源：小区物管公司）；5、照片。 证明：1、原告是合法成立并已备案登记，被告初始登记为监证0092553-1号为小区游泳池和健身房区域，损害了星金小区全体业主的合法权益。2、星金房开公司在登记电表户名时就以星金小区游泳池、星金小区棋牌室（即健身房）登记。故原告星金小区业主委员会与所诉具体行政行为具有利害关系，系适格诉讼主体。 第二组： （2018）黔0321行初31号《行政判决书》。证明：该判决生效后，被告遵义市国土资源局并未采取补救措施，故原告基于此生效判决主张撤销转移登记合理合法。 第三组： 遵房权证监字第××号。证明：该转移登记是基于监证0092553-1号房屋初始登记而来，初始登记被确认违法，转移登记失去合法的基础，故理应被撤销。 经举证、质证，被告对原告提供的证据质证意见是︰对第一组证据中的1号证据三性及证明目的均不予认可，对2号证据三性予以认可，对其证明目的不予认可，该证据恰好证明被告登记行为是双方真实意思表示，签订的《商品房买卖合同》真实有效，对3号证据真实性有异议，对证明目的不予认可，对4号证据真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，与本案无关，对5号证据的证明目的有异议，故对第一组证据证明目的均不予认可；对第二组证据真实性、合法性无异议，但是对其关联性及证明目的不予认可，该判决书并不能证明涉案房产登记行为违法，对第三组证据真实性无异议，对其证明目的不予认可。 第三人田继芳对原告提供的第一组证据中的1号证据真实性请求法院依法核实，对其他证据的关联性及证明目的不予认可，对第二组证据，从判决书可以看出，原告在2018年1月19日就应当知道转移登记的事实存在，故其超过了法律规定的起诉期限，对其余证据三性无异议，对证明目的有异议。 第三人农商银行龙坑支行认为与其无关，不发表意见。 被告遵义市自然资源局为证明其行政行为合法，在举证期限内向本院提交了下列证据，并说明其证明目的。 第一组： 1、中华人民共和国国有土地使用证（遵汇国用(2008）第60号、遵汇国用(2005）第024号、遵汇国用(2005）第023号）；2、建设工程规划许可证；3、贵州省建设工程竣工验收备案表（遵汇质备[2006]第21号、遵汇质备[2006]第34号、遵汇质备[2007]第3号）；4、遵义市房产管理局自留房产登记审批表；5、企业法人营业执照、组织机构代码证、股东会决议、公司章程；6、房产平面图；7、遵义市房产管理局所有权登记审批表；8、遵义市房产管理局所有权登记申请表；9、收费通知单；10、贵州省地方税务局通用机打发票；11、企业营业执照、组织机构代码证； 12、补发证公告；13、关于补办鑫苑小区B1栋负一层产权证的申请；14、委托书；15、遵义市房屋产权监理处业务联系单；16、房产平面图；17、遵义市房产管理局所有权登记审批表；18、遵义市房产管理局所有权登记申请表；19、收费通知单；20、贵州省政府非税收入通用收据（手工）；21、贵州省地方税务局通用机打发票；22、蹇忠芬身份证复印件；23、关于鑫苑小区B1栋负一层产权证更正的申请；24、鑫苑小区B1栋负一层产权图； 25、委托书；26、遵义市房屋产权监理处业务联系单；27、遵房权证监字第××号房产证；28、全楼层分户信息表；29、测绘报告。 证明目的：证明涉案不动产建成于2004年，且系星金房开公司自留房产，并于2008年办理登记，2011年办理变更登记。 第二组： 1、遵义市不动产产权情况记载；2、遵义市房产管理局所有权登记审批表；3、遵义市房产管理局所有权登记申请表；4、商品房买卖合同；5、收款收据；6、销售不动产统一发票办证联； 7、收费通知；8、首次购房交易地方税（费）审核表；9、贵州省地方税务局机打发票发票联、贵州省政府非税收入通用收据10、贵州省地方税务局通用机打发票（二份）；11、中华人民共和国税收通用完税凭证；12、田继芳、龚睿身份证复印件；13、企业法人营业执照、组织机构代码证；14、龚睿、田继芳结婚证复印件；15、贵州省遵义市星金房地产开发有限公司股东会决议、公司章程；16、房产测绘平面图； 证明目的：证明被告登记行为事实清楚，证据充分。 第三组： 遵义市房屋产权监理处业务联系单。 证明目的：证明被告登记程序无瑕疵，程序合法。 经举证、质证，原告对被告提供的证据质证意见是︰对被告提供的第一组证据真实性无异议，对其证明目的有异议，其初始登记是违法的，已有生效判决可以确认，转移登记也是基于初始登记，故应当予以撤销，该组证据不能达到被告的证明目的。对第二组证据真实性无异议，对合法性有异议，被告没有认真审核初始登记的相关情况，是违法行为，且不能达到其证明目的。对第三组证据真实性无异议，但是被告在办理初始登记或者转移登记时并没有尽到审慎义务。 第三人田继芳和农商银行昆明路支行对被告提供的证据“三性”及证明目的无异议。 经举证、质证，综合全案证据，本院对原、被告双方提供证据认证如下︰对原告提供的三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到其证明目的。对被告提供的三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，且能够相互印证，形成证据链，能够达到其证明目的。 经审理查明，原告星金业主委员会诉被告遵义市自然资源局及第三人星金房开公司和田继芳确认房屋初始登记违法一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法作出（2018）黔0321行初31号行政判决︰查明下列有关事实︰﹙一﹚2003年12月至2005年4月，第三人星金房开公司在遵义市汇川区商住楼，砖混结构6.5层，2005年6月竣工验收；2004年4月至2005年3月开发Ｂ2栋，2005年6月竣工验收，砖混结构8层；2004年1月至2005年11月开发Ｃ栋，砖混结构6层，2005年12月竣工验收。2005年3月11日，原遵义市规划管理局对2003年4月3日总图进行调整并说明︰Ｂ、Ｃ根据地形作4000平方米的地下停车场；Ｂ、Ｃ院底层除沿街作商业用房外，其余部分架空作小区花园，二层以上为住宅；规划用地面积10650平方米，建筑占地面积3790平方米，总建筑面积30823平方米。2007年2月，星金馨苑小区项目工程经遵义市汇川区建设局工程竣工验收备案。﹙二﹚2008年1月，原遵义市规划管理局向第三人星金房开公司颁发《建设工程规划许可证》载明︰第三人星金房开公司开发的位于遵义市汇川区，总建筑面积23640.4平方米，其中住宅17522.35平方米、地下室3342.44平方米、营业房1554.73平方米、库房1220.88平方米。﹙三﹚2007年12月，第三人星金房开公司经股东会决议，将星金小区Ｂ1栋负一层，房号为1号，面积为684.13平方米的房产作为公司自有，2008年1月，被告遵义市自然资源局﹙原遵义市房产管理局﹚对该房产作为公司自有予以房产登记，产权证号为监证0092553号。﹙四﹚2008年3月31日，第三人星金房开公司开发的星金小区经遵义天络房地产测绘处作出测绘报告并经遵义市房屋产权监理处审核，其中载明︰﹙1﹚面积体积车库1户、建筑面积2413.78平方米；商业用房59户、建筑面积3270.94平方米；住宅房194户、建筑面积17882.82平方米。﹙2﹚Ｂ1栋负一层建筑面积1343.18平方米、套内面积1262.49平方米、房屋用途︰其他用房；商业用房30套；成套住宅109套；房号1号。Ｂ2栋负一层建筑面积604.99平方米、套内面积568.65平方米、房屋用途︰其他用房；商业用房14套；房号1号；成套住宅74套。Ｃ栋负一层房号1号，建筑面积465.61平方米、套内面积437.64平方米、房屋用途︰其他用房；房号2号，建筑面积425.41平方米、套内面积402.33平方米、房屋用途︰其他用房；商业用房14套。﹙3﹚各栋各楼层面积︰Ｂ1栋负一层建筑面积1343.18平方米、套内面积1262.49平方米、共有面积80.69平方米；Ｂ2栋负一层建筑面积604.99平方米、套内面积568.65平方米、共有面积36.34平方米；Ｃ栋负一层房号1号，建筑面积465.61平方米、套内面积437.64平方米、共有面积51.05平方米。﹙4﹚全楼分层分户信息︰Ｂ1栋负一层建筑面积1343.07平方米、套内面积1262.49平方米、分摊面积80.58平方米、房屋用途︰车库；Ｂ2栋负一层建筑面积604.94平方米、套内面积568.65平方米、分摊面积36.29平方米、房屋用途︰车库；Ｃ栋负一层房号1号，建筑面积465.57平方米、套内面积437.64平方米、分摊面积27.93平方米、房屋用途︰车库。﹙五﹚2011年7月19日，第三人星金房开公司因房屋产权证遗失，向原遵义市房产管理局申请补证，补证证号为监证20××20号，单独所有。同时因面积有误申请更正登记，更正为星金小区Ｂ1栋负一层，房号为1号，面积为1343.07平方米的房产作为公司自有产权，证号为监证201109865号。﹙六﹚2011年3月，第三人田继芳向星金房开公司购买福州路星金小区Ｂ1栋负一层库房，面积478.81平方米，2011年7月，第三人田继芳向被告﹙原遵义市房产管理局﹚申请房屋转移登记﹙共有人龚睿﹚，并缴纳有关规费，产权证号为遵房权证监字第××号。2017年4月7日，第三人田继芳以该房产向农商银行昆明路支行抵押贷款350万元。 因被告遵义市自然资源局未向本院提供第三人星金房开公司开发的星金小区房产初始登记的有关必要资料。本院依法作出（2018）黔0321行初31号行政判决︰一、确认被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的房屋初始登记违法；二、责令被告遵义市自然资源局采取补救措施。为此原告星金业主委员会以人民法院确认被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的房屋初始登记违法向本院提起行政诉讼，主张撤销第三人星金房开公司的转移登记。 本院作出（2018）黔0321行初31号行政判决书发生法律效力后，被告遵义市自然资源局根据该生效判决书载明的违法事由，及时采取补救措施，向有关行政部门收集初始登记要件资料，包含《国有土地使用权证书》、《建设用地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等必要登记资料，并于2018年8月15日向本院函告。 本院认为，本案争议的焦点是法院确认被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的星金小区房产初始登记违法，是否必然导致第三人星金房开公司出售房屋转移登记违法或者被撤销。 行政机关作出的行政行为未依法被撤销或者确认无效前，行政行为仍然发生法律效力。且本案就涉案房产，被告遵义市自然资源局根据本院作出的（2018）黔0321行初31号《行政判决书》载明的违法事由即“举证不能”，执行该生效判决及时采取补救措施，向有关行政部门收集初始登记要件资料，包含《国有土地使用权证书》、《建设用地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等必要登记资料，并于2018年8月15日向本院函告。对此，被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的房屋初始登记违法事由消除。建设部《房屋登记办法》第三十二条规定︰发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。第三十三条规定︰申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；﹙三﹚房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案第三人田继芳向星金房开公司购买分割的房屋后，依法申请转移登记，合理合法。被告遵义市自然资源局依法受理田继芳涉案房产登记申请后，依法审查其提交的申请材料。经审查，第三人星金房开公司和田继芳提交的《商品房买卖合同》、收款收据、完税凭证、婚姻证明、身份证复印件、股东会决议、公司章程等材料，申请材料符合登记的法定形式，房产转移登记必要材料齐全，且真实、合法，被告遵义市自然资源局向田继芳颁发的遵房权证监字第××号《房屋所有权证书》，有其事实和法律依据，本院依法予以维持。原告星金业主委员会诉称理由不成立，本院不予采纳。 诉讼中，被告及第三人提出本案存在原告诉讼主体、超过起诉期限及民事和行政交叉问题。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五第一款规定︰“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”，该法律规定的“利害关系”与“法律上的利害关系”有区别，该行政诉讼法规定的“利害关系”是指法律上应当保护的利害关系，比“法律上的利害关系”范围较宽。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款规定︰“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己名义提起诉讼。”，本案涉案房产非小区业主专有部分，可能涉及小区业主的共同利益，业主委员会作为业主大会的执行机构，为维护业主共同的利益而活动，有权提起诉讼。关于起诉期限，第三人田继芳称，原告在2018年1月19日向本院起诉请求撤销初始登记时，就已经知道涉案房产办理转移登记，起诉期限就当从2018年1月19日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四第一款规定︰“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案原告星金业主委员会仅仅知道转移登记内容，而不知道起诉期限，原告于2018年12月24日向本院提起本案诉讼，未超过一年的起诉期限，故原告起诉期限未超过。被告辩称原告提起民事诉讼和行政诉讼存在交叉问题，此是原告对其诉讼权利的选择，针对本案案情，本院不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九第二款之规定，判决如下︰ 驳回原告汇川区星金小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由汇川区星金小区业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判长 钱朝友人民陪审员杨先伦人民陪审员张道金 二〇一九年四月二十六日 法官助理胡晓松 书记员李小冬