广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初987号原告：孙睿，男，1987年11月20日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托代理人：邓志琴、杨雯茵，分别系广东骏道律师事务所律师、实习律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，系该司执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告孙睿诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙睿的委托代理人邓志琴、杨雯茵，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙睿诉称：原、被告双方签订《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买位于广州市天河区体育东路39-45号三层571号铺位；房屋总价为692000元，付款方式为按揭付款。原告支付了房价款422000元，余下房款270000元向银行申请抵押贷款。原告又按照被告要求支付了团购费50000元、预告登记/产权登记代理费2000元及公证费400元共计52400元。后由于被告的原因致使上述房产无法办理按揭手续，导致《商铺买卖合同》无法继续履行。且据原告了解，上述房产目前并没有任何的经营管理，甚至还未装修完工。被告的出卖行为和要求原告委托经营管理行为属于欺诈行为，即使原告支付全额房价款，被告也无法履行交付房产及办理过户的义务。请求法院依法判令：1、解除原、被告于2016年1月9日签订的编号为20163571号《商铺买卖合同》；2、被告向原告返还已支付的购房款422000元、团购费50000元及相关手续费（预告登记/产权登记代理费2000元，公证费400元）2400元，共计474400元；3、被告向原告支付利息（以购房款及相关手续费合计474400元为本金，自2016年1月9日起至实际付清款项之日止，按银行同期贷款利率计算）；4、本案的诉讼费由被告承担。被告泽信公司辩称：1、我方已按照合同约定履行交付商铺的义务。根据商铺买卖合同第6条第1款，自2016年1月1日起将商铺交付给指定的受托经营管理公司（即广州市潮流天地购物中心有限公司），第7条第2款约定买受人需将商铺按现状交付给广州市潮流天地购物中心有限公司受托经营管理，并不得以任何理由拒绝将商铺交付。另根据广州市潮流天地购物中心有限公司与原告签订的商铺委托经营管理协议第1条4款约定委托经营管理期限内甲方不得以任何理由要求收回商铺。2016年12月商铺已符合交付的条件，原告曾向广州市潮流天地购物中心有限公司出具委托书，委托其办理商铺收楼的相关手续。委托书明确广州市潮流天地购物中心有限公司在办理商铺收楼时所办理的手续及依法签署的文件，委托人均予以确认。我方已与广州市潮流天地购物中心有限公司完成了商铺的交接手续，故我方已按照合同约定履行了交付商铺的义务。2、我方享有商铺的产权，商铺不存在任何导致无法过户的事由。原告未按照合同约定支付商铺剩余房价款，我方有权要求顺延办理期，原告要求解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据。事实上，目前同类情况的业主中已有部分在同意支付房价款的情况下陆续安排过户。根据原、被告签订的商铺买卖合同第9条第3款、第4条第3款规定，我方认为原告未足额付清商铺房价款，违反合同约定在先，根据合同约定无法解除合同。3、原告诉讼请求中主张的50000元团购费用是由潮宏公司收取，不是我方收取，其所谓的相关费用即预售登记费及公证费用既不是由我方收取，更不是商铺买卖合同中约定的款项，原告要求我方支付上述款项没有事实及法律依据。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年1月9日，孙睿（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人所购的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层571号铺（以下简称“涉案商铺”）；按现状销售，房价款总金额为692000元；付款方式及期限：买受人按照按揭付款方式按期付款，（1）2016年1月9日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计422000元；（2）……（3）余下房价款计270000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，则应按照以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2016年1月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司……；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，该商铺已实际交付买受人，且买受人对该商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将该商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对该商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；因买受人已委托经营管理公司对该商铺进行统一经营及管理，因此，收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续；除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人与按揭银行签订《按揭合同》后）的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并在此期间内完成涉案商铺的交易过户登记的入件手续；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应三日内书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不按时履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等条款。同日，孙睿（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于孙睿的付款情况。孙睿提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》一张（载明泽信公司收取定金100000元）及POS签购单和银联存根多张（金额共计472000元）证明其支付购房款的情况，本案中泽信公司确认孙睿已向泽信公司支付购房款422000元。孙睿另提供加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知孙睿，因孙睿购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元及委托公证费400元，其在收到上述应收款项后会及时为孙睿开出发票，请孙睿于领取资料时凭此通知书换取发票）及加盖“广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章”的收据（载明广州潮宏投资咨询有限公司收到孙睿支付的团购费50000元）作为证据，孙睿认为团购费用及相关手续费用为其支出的购房成本，故均应由泽信公司予以返还。泽信公司对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取的。关于孙睿的按揭贷款情况。泽信公司表示不清楚涉案商铺能否办理按揭。经查，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2016）粤0106民初18467号房屋买卖合同纠纷一案中（以下简称“18467号案”）中，泽信公司在庭询中确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。另查明，在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。另在本案庭审中，孙睿明确其要求解除《合同》的依据为因涉案商铺现无法办理按揭，双方亦无法就按揭不成的情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际无法履行，因此其有权解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向孙睿释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，孙睿表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购费30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购费30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购费30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购费30000元等。本院认为：《合同》是孙睿与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于孙睿要求解除《合同》的诉讼请求。孙睿主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。《合同》约定孙睿以按揭方式支付房款，现孙睿主张涉案商铺无法办理按揭，且根据泽信公司在18467号案中关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，孙睿现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于孙睿要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，孙睿提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及POS签购单、银联存根证明泽信公司收取购房款422000元。因合同解除，孙睿诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。孙睿另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购费50000元。孙睿作为买受人基于认为交纳团购费可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购费，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系孙睿为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，孙睿要求泽信公司返还上述团购费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。孙睿另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取登记代理费和委托公证费合计2400元，孙睿并未举证证明上述费用实际为泽信公司收取，且因合同无法继续履行的责任不能归责于一方，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，孙睿诉请要求泽信公司返还上述款项以及支付利息依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告孙睿与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层571号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告孙睿返还购房款422000元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告孙睿返还团购费50000元；四、驳回原告孙睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11244元，由原告孙睿负担2705元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担8539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  曹效清人民陪审员  吴旭英二〇一九年四月十一日书 记 员  谢丽军杨玲玉