江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣01民初365号 原告（反诉被告）：河南非凡置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区东风东路南、如意西路东Ｃ座9层903号，统一社会信用代码：914101005596088776。 法定代表人：栾卫国，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，河南天基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓飞，河南天基律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南昌亿丰物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区中心区Ａ－30地块（怡园路96号），统一社会信用代码：91360100558486206Ｕ。 法定代表人：蔡宇，职务：董事长。 委托诉讼代理人：肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周婷，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被告：南昌中兴广场有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩怡园路96号，统一社会信用代码：913601007670216244。 法定代表人：许大军，职务：董事长。 委托诉讼代理人：肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周婷，北京大成（南昌）律师事务所实习律师 原告（反诉被告）河南非凡置业有限公司（以下简称非凡公司）与被告（反诉原告）南昌亿丰物业管理有限公司（以下简称亿丰公司）、被告南昌中兴广场有限公司（以下中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）非凡公司的委托诉讼代理人陈勇，被告（反诉原告）亿丰公司、被告中兴公司的委托诉讼代理人肖波、周婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 非凡公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间2010年12月25日签订的《经营场所租赁协议书》；2、依法判令被告向原告返还保证金100万元及利息（依照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至被告实际返还之日止）；3、依法判令被告支付原告经济损失900万元（暂定）；4、依法判令被告支付原告违约金800万元；5、本案的诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：被告中兴公司委托被告亿丰公司对其开发的普菲特生活广场商业楼进行经营管理。2010年12月25日，原告与被告亿丰公司签订《经营场所租赁协议书》一份，租赁负一层部分场地作为职业体验馆经营场地，协议约定，原告与被告亿丰公司签订合同起三日内将保证金100万元支付到被告亿丰公司账户，并约定“甲方合同违约金为800万元”，协议签订后，原告按照约定于2010年12月27日由薛利娜向亿丰公司支付了保证金100万元，原告投入资金1000多万元对负一层进行装修和购置相关设备。后原告发现所租赁场地规划已变更，租赁场地整体未能通过消防验收，且该地下负一层房顶严重漏水，造成空气潮湿，原告的装修和设施设备被严重侵蚀，损失严重，因被告单方违约，致使原告至今无法入场经营，被告的严重违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。 亿丰公司答辩称：1、原告的起诉已明显超过诉讼时效。原告陈述因租赁场地整体未能通过消防验收，导致合同无法继续履行，但事实上，租赁场地的整体消防验收已于2013年1月全部通过，合同无法继续履行的原因是原告的二次申报消防验收未能通过，消防机构已于2013年6月书面通知原告，即原告于2013年6月就知道合同已无法继续履行，原告主张权利应于2016年6月前向人民法院起诉，现已明显超过诉讼时效；2、合同目的不能实现的根本原因是原告对租赁场地装修后的二次申报消防验收未能通过，根据《中华人民共和国消防法》第十三条以及《中华人民共和国消防法实施细则》第八条第二款之规定，建设单位的法定义务是在建设工程竣工后就土建工程向公安消防机构申请消防验收，而承租单位或者使用单位则应当在其使用、管理范围内履行消防安全职责；《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条也明确规定：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，故案涉租赁场地能否经营少儿职业体验馆不仅取决于租赁场地所在的建设工程能否通过消防验收，还取决于承租单位在租赁场地上经营的特定项目能否通过消防验收，2013年1月，租赁场地所在的建设工程地下室和1－2层土建工程均已通过消防验收，而原告的装修工程不仅时断时续，而且未通过消防验收，导致原告的少儿职业体验馆无法开业经营，合同目的无法实现，由于答辩人已将验收合格的租赁场地交付给原告，充分履行了合同义务，合同目的无法实现系原告自身原因所致，原告要求答辩人承担责任没有事实和法律依据。3、租赁场所不存在严重漏水的情形，个别区域伸缩缝虽有渗漏，但双方已达成协议，由原告自行修复，答辩人支付维修费用4000元。4、原告主张答辩人返还保证金及利息、赔偿经济损失、支付违约金的诉讼请求没有法律依据。根据合同第二条第（二）项第1款和第3款约定，原告支付的保证金是违约保证金，如原告违约则保证金不予返还，如原告不违约，则保证金可充抵房屋租金，由于合同目的无法实现的原因是原告经营场所的的消防验收未能通过，原告的违约行为给答辩人造成了重大损失，且原告占用租赁场地七年，至今未缴纳一分钱租金，无权要求答辩人返还保证金，更无权要求答辩人赔偿经济损失和支付违约金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条第（二）项之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因承租人违约导致合同解除，对于已形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故原告的装修损失应自行承担，并且原告应当对答辩人的损失承担赔偿责任，鉴于双方的合同目的都不能实现，对于解除合同我们没有异议，综上所述，答辩人请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。 中兴公司答辩称，答辩人不是合同主体，不是本案的适格被告，涉案租赁合同的当事人是原告与亿丰公司，答辩人与亿丰公司是相对独立的法人实体，答辩人并未与原告签订任何合同，原告突破合同相对性向答辩人主张权利没有法律依据，故答辩人请求法院依法驳回原告对答辩人的起诉。 亿丰公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令被反诉人按照合同约定的租金标准（25元∕平方米∕月）向反诉人支付房屋占用费及租金共计12323983.8元（自2013年1月12日暂计算至反诉之日，实际金额以被反诉人退场之日计算金额为准）；2、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金8000000元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：2010年12月25日，反诉人与被反诉人签订《经营场所租赁协议书》，约定由被反诉人承租反诉人管理的位于南昌市红谷滩新区怡园路96号普菲特生活广场负一层的经营场地，用于被反诉人经营“点点梦想城”儿童职业体验馆项目，租赁面积为12016平方米，租赁期限自2011年5月1日至2021年4月30日共计十年，前五年租金及物业费全免，自第六年到第十年，租金为25元∕平方米∕月，物业费按所属营业场所时价计算，被反诉人如违约应承担违约金800万元。2013年4月26日，因市政府规划要求，双方又签订补充协议，约定“点点梦想城”儿童职业体验馆的入口由南侧移至东侧，移位后原入口外形成的空位区域由被反诉人返还给反诉人，租赁面积减为8428.10平方米，反诉人将负一层建筑面积为120平方米的办公用房无偿提供给被反诉人使用，同时将普菲特生活广场二楼建筑面积为35.92平方米的办公用房亦无偿提供给被反诉人使用，此外，反诉人还须另行补偿被反诉人15万元。合同签订后，反诉人依约履行了将租赁场地交付给被反诉人的义务，并积极申报普菲特生活广场负一层土建工程消防验收，于2013年1月11日通过消防验收。然而，被反诉人对租赁场所的装修不仅时断时续，而且不符合经营场所消防验收要求，导致承租人经营场所的消防安全验收无法通过，合同已无法继续履行，为避免损失扩大，反诉人多次要求解除合同及退场，并要求被反诉人赔偿损失。反诉人提供的涉案租赁物所在的普菲特生活广场主体工程竣工验收合格，且主体工程消防验收业已通过，反诉人已充分履行合同义务，而被反诉人作为长期从事儿童游乐项目的经营者，对于儿童活动场所不能设置在地下建筑内的规定是明知的，其利用反诉人不熟悉儿童活动场所的相关规定及急于招商的心理，不仅提出极其苛刻的租金条件，（前五年免租金和物业费，后五年租金标准固定为25元∕平方米∕月，不得提高），而且还在合同中设置上述第二条第（一）项第8款，希望以此免除其法定义务，但根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条之规定：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，故被反诉人是本案租赁经营场所消防验收申报义务人，而反诉人仅有协助配合的义务，本案经营场所消防验收未能通过的法律责任应由被反诉人承担。因被反诉人原因导致经营场所的消防验收不能通过，“点点梦想城”无法开业经营，反诉人合同目的已无法实现，而被反诉人长期无偿占用租赁物，给反诉人造成了巨大经济损失和严重负面影响，反诉人有权要求被反诉人参照合同约定的租赁价格支付房屋占用费以及免租期满后拖欠的租金，并承担合同约定的违约责任。 非凡公司答辩称，1、答辩人与反诉人签订《经营场所租赁协议书》后，投入了一千余万元进行建设装修和营业前准备；2、中兴公司未补交地下负一层土地出让金，导致规划变更，且亿丰公司与中兴公司故意隐瞒规划变更的事实，亿丰公司所谓的通过消防验收存在严重的欺瞒，规划问题决定双方合同能否履行，该地下面积不能用于商业的事实导致合同目的无法实现，答辩人不支付租金系行使同时履行抗辩权，亿丰公司反诉要求支付房租和违约金没有任何依据；3、反诉人诉请的房屋占用费及租金计算日期不正确，前五年的租金及物业费均是免费的；双方签订补充协议后，反诉人也未向答辩人支付补偿金15万元，现双方所签订的租赁协议场地仍然全部处于闲置，并且房屋存在严重漏水不能正常经营；4、双方合同第二条第一款第八项的约定并不违反消防法强制性约定，是有效条款。综上，反诉人的反诉请求及事实理由没有法律依据，应予全部驳回。 原告为支持其主张，提交了以下证据： 证据一、原告营业执照复印件及两被告工商信息，证明原、被告主体资格适格。 证据二、《经营场所租赁协议书》，证明2010年12月25日原告与被告亿丰公司签订租赁协议，亿丰公司受中兴公司委托经营管理其自持物业。两被告对未履行合同义务均有过错，应当共同承担返还保证金义务和违约责任。 证据三、1、招商银行转账汇款单；2、收款收据（两张）。证明2010年12月27日原告通过薛丽娜账户将保证金100万元转至被告亿丰公司名下，2010年12月28日，被告亿丰公司出具收据两份，收到原告保证金100万元。 证据四、1、中兴公司向南昌市人民政府提交的《报告》（2011年2月28日）；2、南昌市人民政府办公厅公文转办单（2011年3月7日）；3、建设工程规划许可证（2011年3月10日）；4、中兴广场技术指标一览表（2007年8月14日）；5、准予行政许可决定审批表（2010年12月16日）；6、准予行政许可决定审批表（201年.月.9）；7、南昌市建筑规划管理卡作废和非作废各1张；8、准予行政许可决定审批表（2011年月8日）。证明：1、中兴广场商业楼地下室面积不计容，2010年12月规划局要求被告就计算地下计入容积率部分补交土地出让金（2010.12.16《行政许可决定审批表》承办机构审核意见部分），但是被告未交该出让金，2011年3月规划局将容积率由1.33调回至1.0，并规定原增加的地下超市部分面积只用于地下停车场。同时下发新规划证，地下室面积不计容。2、被告中兴公司、亿丰公司明知规划已经变更，故意进行隐瞒，导致原告在不知情并对被告信任的情况下，开始对“点点梦想城”项目投资建设。 证据五：南昌市规划设计人防审查表。证明：普菲特国际购物中心（中兴广场）总建筑面积30848.14平方，地下防空面积为4062.9平方。 证据六：南昌市公安消防支队作出的洪公消验字[2013]第1号《建设工程消防验收意见书》（2013年1月11日）。结合2011年3月8日准予行政许可决定审批表。证明：该意见正文第四行内容为“此次验收范围为地下1层，作商场、设备用房和汽车库用”，因为当时地下一层的规划已变更，没有商业用途的规划面积。该内容中的“商场”用途证明被告使用规划变更前的规划资料隐瞒事实，取得地下一层消防主体验收。 证据七：《南昌中兴广场建筑设计方案》第16页地下层平面、17页地下层流线平面（南昌市城建档案馆调取）。证明：被告申请一次消防验收时，被告备案的建筑设计方案中显示地下部分商业面积部分，但这是规划变更前的情况，变更后商业面积已经并不存在，被告以此材料做政府备案并申报地下一层主体消防验收是不合法的。 证据八：《地下层平面》图复印件：图的内容同上述《南昌中兴广场建筑设计方案》第16页地下层平面图。证明目的：该图是我方申报二次消防验收时，被告连同其他资料交给我方的，该图上有商场面积，是规划变更前的图。如果以此图为资料获得二次验收，是不合法的，以后将面临停业的结果。 证据九：1、《整改赔偿协议》与费用清单（2012.8.18）；2、补充协议（2013年4月26日）。证明：1、被告亿丰公司提交的2012年8月17日的《通知》，要求我方对人防区域汽车进口通道部分（体验馆南侧入口）的体验馆装修进行拆除，手写部分被告未说明，负一层体验馆装修公司胡经理陈述的“报价单另附”，和中兴公司杨经理的签字“同意”，是指《整改赔偿协议》及费用清单，而且两者时间前后具有连续性。2、江西众之鑫公司根据通知请求要求，对地下室停车场入口处的装修拆除，约定被告应支付的直接经济损失为10.704万元。该款项至今未支付。3、2013年4月26日，双方约定《补充协议》，变更租赁面积为8428.10平方米（第二条）。4、《补充协议》中约定对于拆除体验馆南侧入口处的装修设施，被告亿丰公司赔偿15万元，该“拆除”事宜和上述《通知》是一回事，损失补偿变更为15万。 证据十：1、江西华泰会计师事务所报告书（2012年度）；2、2013年记账凭证63页（有关场馆建设费部分）；3、设备、物品买卖合同8份（该8份仅是我方采购设备、物品买卖合同中的一小部分），证明：被告违约给我方造成的损失，包括：1、2012年财报记载的固定资产累计折旧、场馆建设工程装修费、开办费、管理费用计7746595.9元；2、2013年记账凭证中的场馆建设费计404815元；3、开业筹备阶段，我方进行了大量采购，仅列举部分；4、以上仅是部分损失，由于时间跨度数年，很多正在查找，我方主张违约金和违约损失有充分的依据。 证据十一：体验馆内部照片和光盘。证明：1、我方在8000多平方米面积体验馆投资大量资金进行内部建设和购置物品；2、负一层屋顶多处漏水，内部潮湿不通风，不具有经营的条件。 证据十二：江西省高级人民法院（2016）赣民终96号民事判决书复印件。证明亿丰公司与中兴公司之间是委托关系，亿丰公司接受中兴公司委托，对江西省南昌市红谷滩新区怡园路96号未出售的商铺进行经营管理。 证据十三：北京市“迷你世界青少年职业体验馆”在大众点评网上介绍的网页打印。证明：职业体验馆的服务对象可以是少年，可以位于地下一层，不违反《消防设施防火规范》国内存在很多成功案例。本案合同约定的“少儿职业体验馆”，该投资项目在地下一层位置并非不能通过二次消防验收的因素。 两被告质证认为：证据一，原被告主体资格无异议。证据二，真实性以及证据来源合法性无异议，但对该证据及证明目的关联性有异议，理由是：1、该合同第二条第一项第八款是原告通过合同约定免除其法定义务的条款，要求被告在消防方面要保证附一楼允许做少儿职业体验馆，该条款违反《中华人民共和国消防法实施细则》第八条第二款，应认定为无效条款；2、合同目的无法实现的根本原因是原告二次申报消防验收未通过，违约责任应当有原告承担。证据三，转账单及收款收据的三性均无异议，但是壹佰万元的保证金既是履约保证金又是违约保证金，在原告违约的情形下，该款项是要作为违约金支付给被告，如果原告不违约，该款项要转为租金，所以无论何种情形，都不存在返还的问题。证据四，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，理由是：1、合同目的无法实现的根本原因是地下室不能用于经营儿童娱乐项目，与规划容积率无关，无论规划容积率是1.0或是1.33，原告的二次消防验收都不可能通过，合同目的从一开始就注定不能实现；2、政府规划部门的审批表明，地下室要扩容确实是要补缴土地补让金，缴足就能将容积率升为1.33；3、政府规划部门将中兴广场商业楼的容积率暂定为1.0后并没有任何责令原告停止装修或禁止开业的通知，只是要求将部分租赁面积恢复成停车场，对规划部门的该要求，非凡公司与亿丰公司之间已经签订了补充协议，并由亿丰公司做出补偿。证据五，南昌市规划设计人防审查表，对真实性、合法性、关联性均提出异议，出具时间是2010年12月份，只是一个规划设计的审查表，根据2013年7月江西省人防办出具的人防建设工程竣工验收备案表，该人防工程的暂时用途是物资库，平时用途是商用，实际竣工之后与当初的规划设计相比是有变化的。证据六，真实性、合法性无异议，但对该证据与其证明目的间的关联性有异议，中兴广场商业楼的地下室土建工程是按照商业用途去向消防部门申报消防验收，不违反任何规定，且以商业用途申请消防验收的要求更高，不存在隐瞒事实取得验收通过的问题。证据七，真实性、合法性无异议，但关联性有异议，中兴广场公司在建设设计方案中显示地下部分是商业面积，这是根据市政府办公会议确定的规划进行的申报，不存在不合法的问题。证据八，真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案合同无法实现的根本原因是因为地下室不能用于经营儿童活动场所，从而导致二次消防验收不能通过，与地下室的建筑设计无关。证据九：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，这份证据恰恰反证了政府规划部门并没有因为规划容积率的问题责令原告停止装修或者禁止开业，只是要求将部分租赁面积恢复成停车场，因此双方对于租赁面积的减少签订了补充协议，并由亿丰公司对原告方进行了适当的补偿，双方对此也无争议。证据十，真实性、合法性、关联性均提出异议，理由是这是原告单方面委托第三方机构进行的审计，以及单方面制作的记账凭证，及单方面与第三方签订的买卖合同，无法证明其损失的真实性，原告要求该损失由被告承担也没有法律依据。证据十一，真实性、合法性、关联性均有异议，1、该照片和光盘拍摄的时间地点均不能确定，不能证明与本案有关，即使能证明与本案有关，由于原告明知地下室不能经营儿童娱乐项目还要进行装修产生的损失应自行承担；2、关于租赁场地局部区域伸缩缝渗漏是正常的局部渗漏，双方已经就渗漏问题达成了协议，由原告自行维修，被告支付费用共计4000元。证据十二，真实性、合法性无异议，关联性有异议，事实上亿丰公司是接受中兴广场商业楼全体业主的委托对中兴广场商业楼进行管理，亿丰公司只是开发商中兴公司选聘的前期物业服务企业，该商业楼已经销售给全体业主，所以亿丰公司只可能与全体业主发生委托关系。证据十三，真实性、合法性、关联性均有异议，这个在网页上下载的文章并不代表这个场馆的合法存在，中华人民共和国建设部建筑设计防火规范第五点第四条明确规定儿童活动场所不应设置在地下建筑类，这也是原告二次消防验收不能通过的原因。 被告中兴公司为支持其主张，提交了如下证据： 南昌市中级人民法院（2016）赣01民终1084号《民事判决书》。证明：中兴公司与亿丰公司是相互独立的法人实体，不构成公司人格混同，相互之间不承担连带责任，亿丰公司与中兴广场商业楼的全体业主签了委托经营管理协议，接受业主委托，经营管理中兴广场商业楼。 被告亿丰公司为支持其主张，提交了如下证据： 证据一：《经营场地租赁协议书》。证明：非凡公司与亿丰公司于2010年12月25日签订租赁合同，约定非凡公司承租亿丰公司管理的“普菲特国际购物广场”负一层面积12016㎡场地经营“点点梦想城”儿童职业体验馆项目。双方对于租赁期限、租金标准、物业费、免租期、权利义务、违约责任进行了明确约定。 证据二：江西众之鑫文化发展有限公司《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》。证明：非凡公司设立江西众之鑫文化发展有限公司作为经营“点点梦想城”儿童职业体验馆的项目公司，法定代表人为《经营场地租赁协议书》签署人马志辉。 证据三：1、《通知》；2、《补充协议》。证明：1、因政府规划部门要求，租赁场地的部分区域须恢复成停车场，经双方协商一致，于2013年4月26日签订《补充协议》，约定“点点梦想城”儿童职业体验馆的入口由南侧移至东侧，移位后原入口处形成的空位区域由非凡公司返还给亿丰公司，租赁面积减为8428.10平方米。2、补偿方案为：亿丰公司将负一层建筑面积为120平方米、二楼建筑面积为35.92平方米的两间办公用房亦无偿提供给非凡公司使用，此外，亿丰公司还须另行补偿非凡公司15万元。 证据四：1、《南昌市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（洪公消验[2011]第63号；2、《南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（洪公消验[2012]第41号；3、《南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（洪公消验[2013]第1号。证明：租赁场地所在的中兴广场商业楼建设工程的消防设计于2011年4月28日审核通过，1-2层及地下室土建工程分别于2012年4月1日和2013年1月11日通过消防验收。 证据五：亿丰公司《公函》。证明：1、非凡公司经营场地的消防验收未能通过。2、非凡公司在2013年6月即已知道其消防验收未通过，进而证明非凡公司的起诉已超过诉讼时效。 证据六：《屋面漏水解决协议》。证明目的：双方就租赁场伸缩缝漏水问题达成协议，约定由承租方自行维修，出租方向承租方支付4000元维修费用。 证据七：1、江西省人防工程施工图审查咨询中心《中兴广场地下车库改造工程施工图审查意见》（审图编号：06031补-1、补-2）两份；2、《人防建设工程竣工验收备案表》（人防质[2012]第027号）。证明：中兴公司按照战时物资库、平时地下商业用途对中兴广场地下室实施人防建设工程，并通过竣工验收。 证据八：1、南昌市人民政府办公厅《关于红谷滩新区发展协调领导小组第三次会议纪要的通知》；2、《关于请求红谷滩“中兴广场”项目提高容积率的报告》（南中字[2012]第4号。证明：1、南昌市人民政府办公会议确定中兴广场项目用地规划容积率由1.0提高到1.33；2、中兴公司向南昌市人民政府申请将中兴广场项目用地规划容积率恢复至1.33。 原告质证认为，针对被告中兴公司的证据。质证意见如下：真实性无异议，证明目的有异议，中兴公司与南昌亿丰物业公司存在股东交叉，中兴公司在亿丰物业公司开支费这种情形存在，证明这两被告之间存在相互关联性。针对被告亿丰公司的证据。质证意见如下：证据一，真实性无异议，证明目的无异议，但需补充，该协议系双方真实意思表示，应当按照诚实信用原则履行相互之间的权利义务，按照各方的违约行为承担相应的违约及赔偿责任。对方列举的点点梦想城儿童体验馆这个词是体现在租赁合同的第二页第一条，但是在第三页的倒数第四行该称呼变成了少儿职业体验馆，也就是可以服务的对象是少年，我方认为这两处不同的约定被告不应以此将服务范围固定为儿童，从而否定该合同的可履行性。证据二，真实性无异议，证明目的也无异议。证据三，文件形式的真实性无异议，但需要说明的是，通知上写有手写字样，对应的我方证据第九组，通知是不完整的，且对于通知里面2012年8月14日的规划局的那句话，对方不能证明其真实性，对方说规划局对容积率改变等及局部进行整改的意见我方不认可，规划变更的事实说明该地下部分不仅仅存在局部整改的问题，同时证明被告中兴公司与被告亿丰公司存在关联性，因此中兴公司是本案适格被告，补充协议的该十万元，被告至今未履行。证据四，真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议，第一号文件意见书明显被告在隐瞒规划变更的情况下获得的，意见书说地下一层可以做商场等用途，与规划变更后的允许情况是矛盾的，该意见恰恰证明被告用变更前的规划文件隐瞒真相获得地下室主体验收。证据五，真实性无异议，证明目的有异议，理由：1、原告没有收到该公函；2、原告收到该公函，这个原件应该在原告手中而非被告；3、该两份公函的内容是亿丰公司一方的意思表达，而且与事实不符。证据六，真实性无异议，1、该4000元并未支付给我们，被告未履行；2、地下附一层漏水严重，而合同签订于2012年，之后仍存在大量的漏水情况，我方在维修中花费了数万元，该4000元的补偿费用远远不可能补偿地下8000平方的漏水情况，我方提交的照片也显示了地下附一层的漏水情况。证据七，真实性无异议，验收备案表第二页工程建筑面积显示的人防面积4060平方，而我们的合同面积是12000多平方，补充协议后变更为8000多平方，所以人防部分并不是我们的合同面积，事实上人防部分是在地下附一层的南部，是一个反L型结构，人防在反L型竖线位置，对方达不到其证明目的。证据八，第一项中兴广场文件，提高容积率的报告是在2012年2月，而政府的会议纪要的通知是在2005年，不能达到其证明目的，事实上是2015年的1.33的容积率已经在2011年3月调回1.0，中兴广场在2012年请求重新提高到1.33作为地下超市面积，但该请求至今并未得到政府批准。 经庭审举证、质证，对证据认证如下： 对原告提交的证据一予以确认，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二的真实性予以确认，上述证据证明原告与亿丰公司签订了《经营场地租赁协议书》，约定非凡公司承租普菲特国际购物广场负一层面积12016平方米经营场地投资开发“点点梦想城”儿童职业体验馆项目；证据三真实性予以确认，该证据证明非凡公司于2010年12月27日通过薛丽娜账户将保证金100万元转至被告亿丰公司名下，被告亿丰公司于2010年12月28日向原告出具收据两份；证据四、五真实性、合法性予以确认，关联性结合其他证据予以综合认定；证据六未提供原件，无法确认该份证据的真实性；证据七、八真实性、合法性予以确认，关联性结合其他证据予以综合认定；证据九的真实性、合法性予以确认，上述证据证明原告与被告亿丰公司就租赁面积的减少签订了补充协议；证据十、十一的真实性、合法性、关联性被告均提出了异议，本院将结合其他证据予以综合认定；证据十二真实性、合法性予以确认；证据十三系网上打印件，对其真实性无法确认，本院不予采信。 被告中兴公司提供的证据：真实性、合法性予以确认。 被告亿丰公司提供的证据：证据一与原告提供的证据二相吻合，真实性予以确认；证据二原告未提出异议，予以确认，上述证据证明原告设立江西众之鑫文化发展有限公司作为经营“点点梦想城”儿童职业体验馆的项目公司，法定代表人为马志辉；证据三真实性予以确认，证明原告与被告亿丰公司就租赁面积的减少签订了补充协议；证据四真实性原告未提出异议，予以确认，上述证据证明租赁场地所在的中兴广场商业楼建设工程的消防设计于2011年4月28日审核通过，1-2层及地下室土建工程分别于2012年4月1日和2013年1月11日通过消防验收；证据五真实性原告未提出异议，但对公函的内容认为与事实不符，本院将结合其他证据予以综合认定；证据六真实性予以确认，证明原、被告曾就地下负一层漏水问题达成解决协议；证据七、八真实性原告未提出异议，本院予以确认，但对证明目的有异议，本院将结合其他证据予以综合认定。 2018年8月13日，本院向南昌市规划局发函调查“中兴公司在红谷滩新区中心区A-30地块开发建设的中兴广场商业楼项目地下室规划情况是否为部分商业部分停车场?是否有变更？”，2018年8月27日，南昌市城乡规划局回函称，经核查，我局核发的《建设工程规划许可证》（建字第360100201100126号），中兴公司建设的中兴广场商业楼项目地下室面积为12016.96平方米（含地下车库及设备用房），为不计容面积，无地下商业。 原告质证认为，1、真实性无异议；2、回函显示中兴广场商业楼项目地下室用途为地下车库及设备用房，无地下商业，结合我方提交的从南昌市城建档案馆调取的材料，我方认为上述证据证明：因被告违章，2010年10月规划局要求其补缴地下部分的土地出让金，被告在规划局发文一周后隐瞒事实与我方签订《租赁协议》，且未补缴，导致2011年3月规划部门将地下的部分商业部分停车改为地下停车，《租赁协议》目的不能实现，之后被告继续隐瞒地下商业部分已不存在的事实，催促我方进行装修，以实现普菲特国际购物广场的整体开业，我方投入大量资金进行装修和购置设备，但直至2013年5月，我公司在装修“点点梦想城”门头的时候，才知道地下部分不能用于商业。2010年12月17日南昌市城市规划局《行政许可决定审批表》承办机构审核意见显示：“城管执法部门对违章已进行了处理，拟同意补办《建设规划许可》地下商业部分须计容积率，补交土地出让金”；2011年3月7日《南昌市人民政府办公厅公文转办单》批示中显示：将南昌市中兴广场有限公司普菲特广场项目容积率由1.33调回1.0，原增加的地下部分用于地下停车场；2011年3月9日南昌市城市规划局《准予行政许可决定审批表》中规划部分审核意见显示，规划部门将中兴广场商业楼地下规划由“部分商业部分停车调整为地下停车”，并由此补办《建设工程规划许可证》；2011年3月10日南昌市城市规划局核发《建设工程规划许可证》（建字第360100201100126号），该证显示南昌中兴广场有限公司建设的位于红谷滩新区中心区A-30地块的中兴广场商业楼地下室不计容12016.96平方米。 两被告质证认为，真实性、合法性无异议，但关联性有异议，理由如下：1、2005年5月12日南昌市人民政府《红谷滩新区发展协调领导小组第三次会议纪要》第七条确定：会议同意红谷滩新区中心区A-30地块项目用地规划容积率由1.0提高至1.33，增加的容积率作为地下超市的面积；2010年12月17日，南昌市城乡规划局在涉案地块的规划许可证《准予行政许可决定审批表》中的审核意见为：“地下商业部分须计容积率并补交土地出让金”，以上事实说明，2010年12月25日原、被告签订租赁合同时，地下一层具有计容面积，可作商业用途，只是到2011年3月时，南昌市规划局将该地块容积率仍定为1.0，未增加用于地下商业用途的容积率0.33，此后中兴公司一直向南昌市规划局申请恢复地下0.33的商业容积率，亿丰公司在合同签订及履行过程中并无过错。2、原告作为多年从事少儿活动项目的经营企业，明知或者应当知道儿童活动场所不能设置在地下负一层，仍与亿丰公司签订租赁合同，承租涉案地下负一层用于经营少儿职业体验馆，并在合同中故意设置出租方确保可以经营儿童项目的条款，原告主观上具有恶意，自身具有很大过错。3、原告在租赁物装修前未向消防机构报请消防设计审核，就擅自进行装修施工，造成双方损失进一步扩大。综上，原、被告签订合同之时，涉案地下负一层租赁物已被政府部门确定可用于商业经营，只是此后规划进行了变更，而开发商也一直努力申请恢复地下部分0.33容积率，故亿丰公司并无过错，而原告自始即具有恶意，主观上亦有很大过错，应当承担全部责任。 经本院审理查明：2010年12月25日，原告非凡公司作为承租方，被告亿丰公司作为出租方签订了一份《经营场地租赁协议书》，约定：“非凡公司承租亿丰公司在南昌拥有的“普菲特国际购物广场”负一层面积12016平方米经营场地投资开发“点点梦想城”儿童职业体验馆项目，合同期限自2011年5月1日起至2021年4月30日，免除前五年租金及物业费（自2016年5月1日算起）。自第六年到第十年，租金为25元∕平方米∕月；物业费按所属营业场所时价计算；亿丰公司保证在消防方面负一楼允许做少儿职业体验馆，亿丰公司合同违约金为800万元；非凡公司承诺在第六年至第十年，每月的1日支付租金及物业费，逾期按逾期款日万分之五支付滞纳金，逾期一个月，视非凡公司违约，亿丰公司有权单方解除合同，非凡公司交纳的入住保证金不予退还，并支付违约金，合同签订之日三日内非凡公司将保证金100万元支付到亿丰公司指定账户，保证金在五年后可抵房租租金使用，非凡公司违约金800万元。”协议签订后，非凡公司通过案外人薛利娜向亿丰公司转款100万元，亿丰公司于2010年12月28日出具两张50万元的定金收据。协议签订后，原告即进场进行装修，并于2011年7月1日申请了营业执照，成立江西众之鑫文化发展有限公司。2012年8月17日，中兴公司向江西众之鑫文化发展有限公司（点点梦想城）发了一份通知，称：“在2012年8月14日，规划局对中兴广场项目进行了规划竣工验收，根据2006年审批方案对地下室停车场位置提出了异议，现场实际已装修不能满足停车场规定，改变了使用功能，导致严重违反了原规划设计，经与规划局商定，要求把人防区域（包括汽车坡道进口通道）恢复成停车场”。2013年4月26日，亿丰公司（甲方）与非凡公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“一、为提高客流量，乙方将点点梦想城儿童职业体验馆的入口由原来所在的普菲特生活广场南侧移位至东侧；2、移位后，南侧原入口处形成的空位经双方测量核定，建筑面积确定为3596.20平方米，乙方同意于本补充协议签订之日将该空位区域退还给甲方，甲方同意将前述空位面积从协议书约定的租赁面积中减除，双方确认变更后的租赁建筑面积为8428.10平方米；3、甲方同意将原来租赁给乙方的西侧负一层建筑面积120平方米的办公用房无偿提供给乙方使用，并在普菲特生活广场二楼北侧建筑面积35.92平方米无偿提供一间办公用房给乙方使用；4、甲方因规划要求须拆除乙方原南侧入口处的装修设施，甲方同意补偿乙方人民币15万元，并在补充协议签订完15日内，把补偿款打到乙方指定的账户内；5、乙方应于补充协议签订完10日内完成上述移位，……”补充协议签订后，非凡公司按约进行了移位，但亿丰公司未支付补偿款。此后，因非凡公司装修二次消防验收未通过，双方多次协商未果，2017年8月非凡公司诉至本院。 另查明，中兴公司系中兴广场商业楼的建设单位，2010年12月17日南昌市城市规划局《行政许可决定审批表》承办机构审核意见显示：“已经动工，经补测现状，与经审定的方案要求相符，城管执法部门对违章已进行处理，拟同意补办《建设规划许可证》地下商业部分须计容积率，并补交土地出让金”。2011年3月7日《南昌市人民政府办公厅公文转办单》批示中显示：同意中兴公司普菲特广场项目容积率由1.33调回1.0，原增加的地下部分面积用于地下停车场。2011年3月9日南昌市城市规划局《准予行政许可决定审批表》中承办机构审核意见显示：“已完工，涉及违章已经城管执法部门处理，原地下为部分商业部分停车，现根据市政府办公厅转办单精神同意调整为地下停车，拟同意按此补办《建设工程规划许可证》”。2011年3月10日南昌市城市规划局核发《建设工程规划许可证》（建字第360100201100126号），该证显示中兴公司建设的位于红谷滩新区中心区A-30地块的中兴广场商业楼地下室不计容12016.96平方米。2013年1月11日，南昌市公安消防支队洪公消验字（2013）第1号《建设工程消防验收意见书》载明：“对中兴广场商业楼地下室土建工程，此次验收范围为地下1层，作商场、设备用房和汽车库用，建筑面积12016.96平方米，综合评定该工程消防合格”。2013年7月30日，中兴公司取得《人防建设工程竣工验收备案表》，表上载明，人防建筑面积4060平方米，平时商用，战时物资库。 原告非凡公司当庭陈述，自2006年在河南郑州开展幼儿项目，后来公司有全国规划，在全国的省会城市开展少儿项目，郑州是第一家，江西是第二家2013rh5月知道规划变更为地下停车，2013年8月知道地下室少儿项目无法通过消防二次验收，双方就规划及二次消防验收问题协商过，但没有结果 为避免扩大损失，本院组织原、被告双方就清场问题进行协商，双方于2019年4月19日达成如下协议：原、被告双方同意由亿丰公司清杨，相关清场费用由亿丰公司承担，清场时间自2019年4月20日开始，租赁场所的全部装修、装饰物原告方同意由被告方自行外置，但租赁场所内一台300KW的柴油发电机返还给原告方，原告方于2019年5月19日前拿走，逾期未拿走，由被告方自行处置。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，2010年12月25日原告非凡公司与被告亿丰公司签订《经营场地租赁协议书》时，租赁场地的建设方中兴公司尚未取得建设工程规划许可证，而至2011年3月10日中兴公司取得建设工程规划许可证，根据南昌市城乡规划局的回函，中兴公司建设的中兴广场商业楼项目地下室面积为12016.96平方米（含地下车库及设备用房），为不计容面积，无地下商业。根据上述司法解释的规定，非凡公司与亿丰公司签订的《经营场地租赁协议书》应确认无效，无效合同自始无效，无需解除，现原、被告双方自愿达成清场协议，应予准许。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，造成租赁合同无效，双方均有过错，现就双方过错分述如下：原告非凡公司方面，首先，非凡公司在签订租赁合同时有对租赁房屋是否办理建设工程规划许可证予以审查的义务，其在签订租赁合同时未予审查或者明知中兴公司未取得建设工程规划许可证而与亿丰公司签订租赁合同存在过错；其次，《建筑设计防火规范》第5.4.4条规定，“托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下”，《中华人民共和国消防法》第十一条规定，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。”，《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所……”。非凡公司自2006年开始经营少儿项目，其对少儿活动场所不能设置在地下或半地下应该是明知的，在此情况下仍与亿丰公司就“普菲特国际购物广场”负一层签订租赁合同用于开办“点点梦想城”儿童职业体验馆项目，主观过错明显，此外，非凡公司2011年1月在未报经公安机关消防机构申请消防设计审核的情况下即开始装修，亦造成损失的进一步扩大均存在过错；最后，2013年非凡公司即知道租赁场所规划无商业部分及二次消防验收无法通过的事实，其至2017年8月才诉至法院，未及时采取措施防止损失的扩大亦存在过错。被告方面,首先，2010年12月25日亿丰公司明知中兴公司未取得建设工程规划许可证而与非凡公司签订租赁合同，存在明显过错；其次，根据2011年3月9日南昌市城市规划局《准予行政许可决定审批表》中审核意见，原地下为部分商业部分停车调整为地下停车，中兴公司、亿丰公司未提供证据证实其将规划变更的事项通知了非凡公司，且在非凡公司未经公安机关消防机构申请消防设计审核的情况下对其装修行为未予制止，造成损失扩大存在过错；最后，2013年中兴公司、亿丰公司即知道租赁场所规划无商业部分及二次消防验收无法通过的事实，未及时采取措施防止损失的扩大亦存在过错。 综上所述，原、被告双方对《经营场地租赁协议书》无效均存在过错，双方的损失应当各自承担，但亿丰公司应退还非凡公司保证金100万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定，判决如下： 一、南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还河南非凡置业有限公司保证金人民币100万元； 二、驳回原告河南非凡置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告南昌亿丰物业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费129944元（原告河南非凡置业有限公司已预交）由原告河南非凡置业有限公司负担120000元，被告南昌亿丰物业管理有限公司同担9944元，反诉费71709.9元由被告南昌亿丰物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【开户行：农行南昌市环湖支行，账号：331×××423，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长  汪西菲 审判员  刘卫平 审判员  陈大奎 二〇一九年四月二十六日 书记员  应思奇