四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初253号 原告：韩建章，男，1973年6月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：丁凤辉，女，1971年2月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二原告共同委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。 被告：王前树，男，1964年2月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：万陶，女，1970年1月9日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二被告共同委托诉讼代理人：王娟，四川印诺律师事务所律师。 原告韩建章、丁凤辉与被告王前树、万陶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩建章及其共同委托诉讼代理人段晓和被告王前树、万陶及其共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩建章、丁凤辉向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令被告王前树、万陶向二原告全面履行房屋买卖合同，立即在案外人资阳市诚兴城市建设有限责任公司办理接房手续，将应在案外人处接收的坐落于资阳市雁江区二环路Ｂ段张家湾安置房项目（一期）槐树社区8组安置房10幢2单元2层1号［10（Ｚ）2-2-1］号住房交付给二原告；3．在具备办理不动产登记证书条件时，由被告协助二原告在案外人资阳市诚兴城市建设有限责任公司处，将坐落于资阳市雁江区二环路Ｂ段张家湾安置房项目（一期）槐树社区8组安置房10幢2单元2层1号［10（Ｚ）2-2-1］号住房的所有权人登记为原告“韩建章、丁凤辉”；4．自2012年10月31日至二被告向原告交付住房时止（暂计算至2019年1月30日止），以人民币10万元整为基数，由二被告向二原告按照中国人民银行同期同档存款年利率3%支付资金占用利息18750元；5．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告系夫妻，二被告系夫妻，2010年4月29日，被告与资阳市诚兴城市建设有限责任公司签订《房屋拆迁安置协议》，共获得位于资阳市雁江区。2010年10月，二被告将其中一套10幢2单元2层10（Ｚ）2-2-1号安置房以单价2030元／㎡，总价152700元的价格卖给二原告，双方达成口头协议后，原告于2010年10月25日以现金方式向二被告支付购房款102700元，二被告收款后出具收条一份交二原告。2010年10月26日，双方补签《房买卖合同》。合同约定了双方的权利义务。因诚兴城建方面的原因，上述安置房被延期修建。诚兴城建公司于2018年5月才将该批安置房修建完工并通过验收，资阳市雁江区狮子山街道办事处通知各拆迁户于2018年11月22日至2018年12月6日到指定地点办理接房手续，但二被告拒绝办理接房手续，诚兴城建公司无法向二被告交房，导致二原告与二被告之间的合同目的不能实现，遂产生纠纷，为维护原告合法权益，特诉至法院请求如上。 被告王前树、万陶辩称，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定应属无效；被告没有接房是因为案涉房屋存在质量问题达不到交房条件，且被告与返迁工作小组还存在其他争议，无法完成接房手续，被告也就无法履行合同约定的向原告交房义务，不是被告主观故意违约，所以被告不存在违约情形；另，在安置房延期修建期间，双方经协商，对房屋买卖合同的合同内容进行了实质性的变更，即双方经另行协商，达成了一致意见：即房屋进行了变更，即二原告同意被告将本案房屋转售给他人，被告退还原告所交预付款，并按银行同期存款利息向原告进行补偿，现原告起诉，违背了诚实信用原则。综上，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的身份证复印件、被告人口信息证明打印件、《房屋买卖合同》复印件、收条复印件、《房屋拆迁安置协议》复印件、《二环路Ｂ段张家湾安置小区》总平面图复印件、返迁公告复印件（资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处2018.11.19）、通知复印件（资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处2018.12.4）、被告所举的身份证复印件、情况说明复印件2份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：原告申请证人陈某出庭作证的证言证实原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，原告支付了102700元购房款。与本案其他证据能够相互印证，予以采信。原告提供的通话录音记录，证实双方签订了《房屋买卖合同》，原告支付了102700元购房款，被告未如期交房，与本案其他证据能够相互印证，予以采信。被告申请证人王某出庭作证的证言证实原告给证人说房子拿不到，就卖给别人，但钱未退给原告。该证言陈述原告与证人沟通房屋转卖，但未将房款退还原告，不能证明原、被告双方变更了合同内容，且该证人证言没有其他证据能够印证，故本院不予采信。被告提供的【（资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处、资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处槐树社区居委会、诚兴公司于2019年1月16日出具的情况说明）；（资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处、资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处槐树社区居委会于2019年3月5日出具的情况说明）】，由于上述证据系有关单位出具的书面证明，该证据形式符合法律规定，原告亦未举证证明系伪造，对上述证据予以确认，说明被告与返迁工作小组存在分歧，至今没有拿房。裂缝处理方案复印件（资阳市建筑勘察设计院）、照片五张，由于被告有四套安置房，不清楚照片就是案涉房屋，也没有照片形成时间不清楚是否就是目前房屋现状，另外，裂缝处理方案是在2015年4月9日形成的，加之被告自己在庭审中陈述开发商只是简单处理了裂缝，加之原告庭审陈述（不认可房屋有质量问题，即使有也愿意接房，由此造成的不利后果自己负担），故此证据的举证目的（房屋存在质量问题，被告是为了帮原告才没有去接房）不予确认。被告提供的通话录音的通话内容中不能反映原告在该通话中明确认已经变更了《房屋买卖合同》，故被告此证据的举证目的（双方变更了房屋买卖合同内容）不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告韩建章、丁凤辉系夫妻关系，被告王前树、万陶亦系夫妻关系。2010年4月29日，王前树与诚兴公司签订《房屋拆迁安置协议》（编号：069），约定以产权调换方式进行房屋拆迁安置补偿，王前树选择位于槐树社区八组安置社区规划定点范围内住宅四套，分别是：7幢1单元6层7（Z）1-6-2号，约90.41㎡；9幢2单元5层9（Z）2-5-1号，约90.41㎡；10幢2单元2层10（Z）2-2-1号，约75.25㎡；10幢2单元4层10（Z）2-4-1号，约75.25㎡。2010年10月，二被告将其中一套10幢2单元2层10（Z）2-2-1号安置房以单价2,030元/㎡，总价152,700元的价格卖给二原告，双方达成口头协议后，原告于2010年10月25日以现金方式向二被告支付购房款102,700元，二被告收款后，被告王前树出具收条1份执存于原告处。2010年10月26日，原告韩建章、丁凤辉（乙方）与被告王前树、万陶（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将与诚兴公司签订的069号《房屋拆迁安置协议》中获得的安置房10幢2单元2层10（Z）2-2-1号，面积约75.25㎡，作价2,030元/㎡出售给乙方；房屋总价款预计152,700元，乙方于本合同签订之日支付102,700元，余款待甲方交房给乙方时付清。双方在移交房屋半年内，甲方负责过户给乙方，乙方主动配合甲方办理过户手续，所产生的所有税、费由乙方全部承担，天然气安装费由乙方自行负责。协议签订后无论市场房价涨跌，双方均不能悔约，甲方在开发商交付钥匙10日内，将房屋交与乙方。如甲方在两年内不能按时交房给乙方，超过两年起（从2012年10月30日起），甲方承诺每月支付乙方已交房款（壹拾万元）的利息，合同签字生效，双方须信守，否则违约方向守信方支付违约金5万元。2018年11月19日，资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处发布返迁公告，载明：“张家湾安置房项目（一期）各返迁业主：张家湾安置房项目（一期）工程于2018年5月竣工验收合格，达到设计建设要求，目前具备返迁条件，经研究决定从2018年11月22日起实施返迁，返迁时间为2018年11月22日-2018年12月6日，……”。2018年12月4日，资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处发出通知，载明“张家湾安置房项目（一期）各拆迁户：张家湾安置房返迁工作自2018年11月22日开始，至2018年12月6日即结束（2018年11月22日至2018年12月1日的集中返迁工作时间已结束），还有9户未接房返迁。……请还未返迁户于2018年12月6日前办理完返迁手续接房。逾期未接房户将不予奖励！……”。被告以房屋存在质量问题及与政府返迁工作小组存在分歧为由，至今尚未签订返迁协议，也未接收安置房。 本案在审理过程中，原告当庭陈述即使所购房屋的质量存在问题，也愿意接房，并自愿承担由此带来的不利后果。 本院认为，本案主要争议焦点为：1、原、被告之间于2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、原、被告双方是否对《房屋买卖合同》进行了实质性的变更？3、被告是否未按照约定履行交房义务应当承担违约责任？关于焦点1、由于被告认可原、被告双方在2010年10月26日签订了《房屋买卖合同》，也没有提供任何证据证明该合同具有可变更或者可撤销的情形或者是受原告的欺诈、胁迫所为，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。故该合同应系双方真实意思表示，为合法、有效的合同。关于焦点2、原告否认双方在签订了《房屋买卖合同》原告同意将该房屋转卖，被告提供的证据（手机通话录音、证人王某的证人证言）又不能充分证明原、被告双方对《房屋买卖合同》进行了实质性的变更，其抗辩意见，本院不予采信。关于焦点3、从《房屋买卖合同》中载明的“四、…甲方在开发商交付钥匙10日内，甲方则将此房交给乙方。…七、如甲方在两年内不能按时交房给乙方，超过两年起，…甲方承诺…按银行存款支付利息…”，的内容可以分析出，被告只有在拿到房屋后才能把房屋交与原告。而资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处通知被告接房时间是2018年11月22日-2018年12月6日期间，说明即使交接顺利，被告也只能在2018年12月6日后才能接到安置房，在2018年12月16日之后才能把房屋交与原告。违约责任应当解读为2020年12月16日之后还未交房，就承担支付利息责任。何况被告所举的证据亦能证明与政府返迁小组存在分歧是目前没有接房的主要原因，并不是被告故意不接房。原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。综上，原、被告双方于2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人双方应当按照合同约定履行各自的义务，目前案涉房屋已经竣工验收，且开发商与政府返迁工作小组也发出了接房通知，被告已经具备了履行合同义务的条件，被告应当在合理的期限内完成与开发商及政府返迁小组的相关返迁手续，及时接房，并将案涉房屋按照合同约定期限交与原告。至于原告诉请的办理不动产权证书问题，需条件成熟后，双方另行协商或者另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告韩建章、丁凤辉与被告王前树、万陶于2010年10月26日签订的《房屋买卖合同》合法、有效。 二、被告王前树、万陶于本判决生效之日起三十日内向原告韩建章、丁凤辉交付上述《房屋买卖合同》中所涉及的位于资阳市槐树社区8组安置房10幢2单元2层10（Ｚ）2-2-1号房屋； 三、驳回原告韩建章、丁凤辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,354元，减半收取1,677元，由原告韩建章、丁凤辉负担839元，被告王前树、万陶负担838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  伍建波 二〇一九年四月一日 书记员  甘宇帆