江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初10733号 原告：南京珠江壹号实业有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路1号。 法定代表人：冯卓明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：濮玥，江苏益和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志艳，江苏益和律师事务所律师。 被告:南京晴朗广告策划有限公司，住所地在南京市高淳经济开发区恒盛路5号4号楼323-A室。 法定代表人：江方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张亮，江苏兴玄武律师事务所律师。 原告南京珠江壹号实业有限公司（以下简称珠江壹号公司）与被告南京晴朗广告策划有限公司（以下简称晴朗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，被告在提交答辩状期间对本案提出管辖权异议，本院于2018年11月26日对本案暂停计算审限。本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，双方均未提起上诉。2018年12月14日，本院对本案恢复计算审限。由于案情复杂，本院于2019年2月22日裁定对本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告珠江壹号公司的委托诉讼代理人濮玥、被告晴朗公司的委托诉讼代理人张亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告珠江壹号公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《南京珠江路壹号大厦地下停车场广告外包协议》于起诉之日解除；2、判令被告支付租金265770元（截至2018年10月15日），并支付占用费（按498.63元/天计算至实际交还之日）、电费66843.87元、滞纳金16380元（以182000元为基数，按6%的利率计算，自2017年6月1日计算至实际支付之日，暂计算1.5年）。事实和理由：2013年3月29日，原告与被告晴朗公司签订《南京珠江路壹号大厦地下停车场广告外包协议》，约定被告承租南京珠江壹号大厦地下停车场B1F-B4F区域广告位，租期自2013年5月1日至2018年4月30日，租金每年182000元。协议签订后，双方均正常履行，但被告于2017年7月突然向原告发函，希望解除案涉合同，原告未同意被告的解除邀约，并要求被告尽快支付拖欠的租金及费用，但被告未予支付，且一直在使用案涉区域。 被告晴朗公司辩称：1、双方约定的租赁期间为2013年5月1日至2018年4月30日，被告在合同期间内一直处于亏损状态，但坚持交纳了四年的租金，即租金交纳至2017年4月30日，后因经营困难而无力支付最后一年的租金，为此特于2017年7月致函原告请求终止合同，并且其后也多次请求就此事商谈解决，但被原告拒绝。2、被告主观无过错，也尽到了书面请求减少损失的义务，原告不应在明知被告无力承担租金且已实际行动表明不再履行的情况下仍放任租金和相应损失的扩大，对扩大的损失应由原告自行承担。3、被告认可拖欠2017年5月和6月的租金，另认可给原告造成的2个月的广告位空置期的损失，并愿意承担以该损失为基础计算30%的违约金，同时承担截至2017年6月底的电费8534.24元。另被告向原告交纳了保证金50000元，应予以冲抵，据此被告还应承担28294.24元。 本院经审理认定事实如下：原告珠江壹号公司系位于南京市玄武区珠江路1号不动产的权利人。 2013年3月29日，原告珠江壹号公司（甲方）与被告晴朗公司（乙方）签订《南京珠江路壹号大厦地下停车场广告外包协议》，约定乙方承租南京珠江壹号大厦地下停车场B1F-B4F区域广告位（其中西侧入口和东侧入口的灯箱广告各1块，负一、负二、负三、负四层立柱灯箱广告共计138块，过道墙体灯箱广告7块），乙方在承租区域内，应按甲方的相关要求进行广告位设计和制作安装；租赁期间自2013年5月1日至2018年4月30日；租金每年182000元，每年一次支付，先付后用，除第一期外，此后每年的6月1日前支付后一年的租金；乙方于协议签订时向甲方支付履约保证金50000元，如乙方未能按照协议约定向甲方支付各项费用及履行乙方应承担的责任和义务，则甲方有权扣留履约保证金进行冲抵；本协议期满后，如乙方继续承租该广告位，须于租期终止日前二个月提出书面续租申请，最迟于本协议期满前30日，如果甲方仍未收到乙方的续约申请，则视为乙方放弃续租，本协议自终止日自行终止；乙方承租区域内由甲方所提供的广告位，在租赁期间届满后，所有灯箱及广告设施的所有权归甲方所有，甲方有权收回广告位，并对广告位进行整改或拆除；合同期满乙方不再续约，或者任何原因导致协议终止，乙方均应在协议终止后三日内将全部的广告位归还甲方，乙方逾期不归还的，甲方有权没收保证金，并可采取一切措施收回广告位，如因此导致乙方损失的，由乙方自行承担；乙方使用广告位产生的电费由乙方自行承担，甲方提供接入点，单价按照1.1元每度计收，当月支付上月所产生的电费，缴费金额及缴费时间以甲方通知为准，逾期不缴，甲方有权采取措施停止供电；乙方未按约支付租金或其他应付费用，每延期一日，需按应付未付费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，延期付款达3天，甲方有权提前解除合同，乙方除应赔偿甲方因此遭受的实际损失外，还应当按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金；除不可抗力因素造成本协议无法履行外，任何一方无法定理由或约定理由均不得提前解除协议，否则，除应赔偿另一方因此遭受的实际损失外，还应当按照租金的20%支付违约金。 上述合同签订后，被告向原告交纳了保证金50000元，并支付租金至2017年4月30日。 2017年7月，被告向原告发函，表明被告无力支付第五年的租金，申请终止协议。原告于2017年7月17日向被告回函表明不同意解除合同，要求被告按约支付租金及电费，如被告无正当理由提出解除合同，除支付应支付的租金和费用外，还应按合同约定承担违约责任。 诉讼过程中，原告珠江壹号公司称：1、被告无证据证明双方在2017年7月达成终止继续履行合同的意思，从双方函件可见，在被告提出要求终止合同时，原告向被告明确如果其提前终止合同需按约定承担违约责任，而被告并未继续要求终止合同并承担违约责任，故合同仍继续履行；2、在合同履行期限届满后，被告未按约定向原告交还承租的所有广告位，而是实际继续使用，此行为的受益方是被告，虽然合同约定了被告违约的情况下原告有权收回承租广告位，但这是合同赋予守约方的权利，并不能以此排除承租人对退租应承担的责任，故本案不存在原告故意扩大损失，而是被告怠于履行义务造成原告损失；3、对广告位租金和使用费，合同期内尚有租金182000元未支付，自2018年5月1日至开庭之日（2018年3月18日）的使用费按每日498.63元计算（182000÷365），此后的使用费不再主张；4、对于电费，按约应由被告承担，但被告自2017年4月之后的电费一直未支付。截至2018年10月2日所欠电费为55114.36元，截至2019年3月15日的所欠电费为66843.87元，证据是收费通知单2份。 被告晴朗公司称：1、双方虽未形成书面解除合同协议，但合同终止履行已成既定事实，合同终止的时间应为2017年7月。根据合同约定，被告延期付款达三天，原告即有权提出解除合同，事实上原告对被告要求提前终止合同是明知的。2、原告在明知被告不再使用广告位的情况下，始终未采取相应合理措施，其继续履约行为有违减损和诚实信用原则，因此对该部分损失，不应由被告承担。根据江苏省高级人民法院的相关指导意见，空置期应以二个月为宜，该部分损失被告同意承担，但对原告扩大的损失不同意承担。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。除非发生情势变更情形导致合同无法履行，或如继续履行合同将导致双方的权利义务严重失衡，否则，在合同无特别约定的情况下，违约方无权单方解除合同。守约方有权依法或依约解除合同，也有权选择继续履行合同。尽管守约方有要求继续履行的权利，但在当事人一方违约后，守约方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 本案中，原告珠江壹号公司与被告晴朗公司签订的《南京珠江路壹号大厦地下停车场广告外包协议》合法有效，双方当事人均应严格履行。被告在租赁期间内单方以无力支付租金为由要求解除合同，既无合同依据，也无法律依据，原告有权予以拒绝而要求继续履行合同，故被告应支付租赁期间内的租金。在租赁期间内，被告实际使用了承租的广告位，其向原告支付租金系其应尽的合同义务，并无原告扩大损失之说。因被告已支付了保证金50000元，可以在租金中予以抵扣，故本院对原告主张的租赁期间内的租金支持132000元。 因双方在合同中对续租条件进行了明确约定，被告应提前书面申请，否则视为放弃续租，协议自租赁期间届满之日自行终止，而被告明确表示无力支付租金申请终止协议，故双方的租赁合同关系应自租赁期间届满之日终止。根据合同约定，在租赁期间届满时，所有灯箱及广告设施的所有权归原告所有，原告有权收回广告位，并对广告位进行整改或拆除。因此，在租赁期间届满后，原告无权再向被告收取租金。故本院对原告主张确认合同解除及租赁期间届满后的占有使用费的诉讼请求不予支持。 关于电费，根据上述分析，被告不应支付租赁期间届满后的电费。虽然原告没有提交至2018年4月30日的电费数额，但为了节约当事人的诉讼成本，参照2018年10月2日与2019年3月15日之间的电费差额11729.51元，对被告所欠2017年4月至2018年4月的电费，本院酌情支持27724元。 关于滞纳金，原告主张自2017年6月1日起至被告实际支付之日止，按6%的利率计算，有合同和法律依据，本院予以支持，但滞纳金应以132000元为计算基数。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京晴朗广告策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京珠江壹号实业有限公司支付租金132000元、电费27724元及滞纳金（自2017年6月1日起至被告实际付清租金之日止，以132000元为基数，按6%的利率计算）； 二、驳回原告南京珠江壹号实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6359元，由原告南京珠江壹号实业有限公司负担2359元，由被告南京晴朗广告策划有限公司负担4000元（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 伟 人民陪审员  杨锦强 人民陪审员  陶 芬 二〇一九年四月九日 书 记 员  李 程