广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4735号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀安迪皮具精品店，住所地广州市越秀区北京路308号首层、阁楼。法定代表人：何世元。职务总经理。委托诉讼代理人：黄绍华，广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：徐虹，该所职员，联系地址。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所职员，联系地址。上诉人广州市越秀安迪皮具精品店（以下简称越秀安迪店）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀第一房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀安迪店上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为：越秀第一房管所向越秀安迪店补偿装修广州市越秀区北京路308号二楼房屋的装修残值31586元；2.一审本反诉、二审诉讼费用、评估费由越秀第一房管所承担。事实和理由：越秀安迪店承租越秀第一房管所位于广州市越秀区北京路308号二楼房屋（以下简称案涉房屋）期间，越秀第一房管所对越秀安迪店多次装修案涉房屋的行为并未提出异议，故越秀第一房管所对于越秀安迪店的装修行为是知情且同意的。现越秀第一房管所单方解除合同并收回案涉房屋，由此给越秀安迪店造成的损失，越秀第一房管所应根据公平合理的原则按案涉房屋的装饰装修残值向越秀安迪店进行补偿。综上，恳请二审法院判如所请。越秀第一房管所二审辩称，越秀第一房管所不同意越秀安迪店的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。越秀第一房管所向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的不定期租赁合同关系；2.判令越秀安迪店立即将案涉房屋腾空交还给越秀第一房管所；3.判令越秀安迪店向越秀第一房管所支付自2017年6月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（按每月227元的标准计付）。一审法院认定事实：案涉房屋为越秀第一房管所管理的房屋，由越秀安迪店承租使用。2003年6月20日，越秀第一房管所（出租人、甲方）与越秀安迪店（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，其中记载：甲方同意将案涉308号二楼部位出租给越秀安迪店作住宅用途使用，使用面积65.92平方米，租赁期限自2002年4月1日至2003年7月31日，月租金为227元；租金按月结算，由乙方在每月第20日前按现金付款方式交付租金给甲方；租赁期内，乙方负责承担下列责任：……2、严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋……9、租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前3个月（大于3个月）与甲方协商，双方另订合同……；双方约定其他事项：2000年7月至2002年3月，续租壹年玖个月止等。越秀安迪店承租案涉房屋后，将该二楼房屋连同向越秀第一房管所承租的首层及阁楼房屋共同作商业经营使用，并对房屋进行了装修。上述合同约定的租期届满后，双方未续签租赁合同。越秀安迪店继续使用案涉房屋，并按合同约定租金向越秀第一房管所交纳租金至2017年5月31日止。2017年5月27日，越秀第一房管所向越秀安迪店发出《收屋通知》，其中记载：北京路308号二楼是我所管辖的直管房物业，使用面积65.92平方米，使用性质为住宅，租赁期限截止到2016年6月30日；我所工作人员巡查发现，你店在未经我所同意的情况下，擅自将住宅改为商业经营，严重违反了直管房管理的相关规定，同时，鉴于上址房屋的租赁到期，我所将收回房屋的使用权，请你店收到通知后，于2017年6月1日前到我所办理退屋手续。如逾期未办理退屋手续，我所将依法提起诉讼收回房屋等。越秀安迪店不确认收到上述通知。越秀安迪店为证明其主张，向一审法院申请对其于案涉房屋的装修残值进行评估。一审法院经审查对越秀安迪店的申请予以准许，并通过摇珠方式选定并委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）就越秀安迪店对案涉房屋装修残值进行评估。华盟公司经现场勘验后，于2018年8月17日作出穗华价估[2018]355号《关于广州市越秀区北京路308号二层房屋装修残值价格评估结论书》，其中记载：根据现场勘察时广州市越秀区安迪皮具精品店的代表介绍，该房屋大约从2012年中开始完成装修并投入经营使用……广州市越秀区北京路308号二层房屋在2018年7月11日装修残值为31586元。越秀安迪店为此向华盟公司支付了评估费3450元。越秀第一房管所对上述结论书的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为越秀安迪店对案涉房屋进行装修并没有向越秀第一房管所书面申请报备，更没有经过越秀第一房管所的同意，且越秀安迪店在装修过程中擅自改变房屋结构，擅自改变了房屋内部楼梯位置，属于非法施工，甚至有可能危及房屋结构安全，严重侵害了越秀第一房管所对案涉房屋的权益。越秀安迪店对上述结论书的真实性、合法性没有异议，对该结论书的关联性不予认可，越秀安迪店认为案涉房屋的装修残值应该更高，但结论书的评估价格偏低，结合现场来看，很多装修都是比较新的，但最终以法院认定为准。越秀安迪店并明确其反诉请求金额按上述结论书评定价值主张。一审法院认为，越秀第一房管所、越秀安迪店自愿签订上述《广州市房地产租赁合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述租赁合同约定的租期届满后，双方未再续签合同，越秀安迪店继续使用案涉房屋，越秀第一房管所继续收取租金，故双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，越秀第一房管所有权主张解除合同。此外，上述合同约定越秀安迪店承租案涉房屋作住宅使用，但越秀安迪店将案涉房屋用作商业经营使用，可见越秀安迪店并非亟需案涉房屋以解决居住问题，故越秀第一房管所现要求解除与越秀安迪店就案涉房屋的租赁合同关系及越秀安迪店清付租金的诉讼请求，合法有理，一审法院对此予以支持。就越秀安迪店主张越秀第一房管所赔偿装修残值损失的反诉请求。越秀安迪店承租使用案涉房屋长达数年，且据越秀安迪店陈述案涉房屋装修于2012年完成，越秀第一房管所作为房屋管理人，对越秀安迪店就案涉房屋的装修情况理应知情。越秀第一房管所现主张其对越秀安迪店的装修不知情，不符合常理，一审法院不予采信。在越秀安迪店装修后至今长达六年期间内，未有证据表明越秀第一房管所就此向越秀安迪店提出过异议，应当视为越秀第一房管所知情且不持异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。现上述《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限已经届满，且双方未对越秀安迪店所进行的装修物归属及相关费用进行约定，越秀安迪店现要求越秀第一房管所赔偿案涉房屋的装修残值，依据不足，一审法院对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，于2018年10月19日判决如下：一、越秀第一房管所与越秀安迪店就广州市越秀区北京路308号二楼房屋的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日解除；二、越秀安迪店应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区北京路308号二楼房屋（所使用的部分）腾空交还给越秀第一房管所；三、越秀安迪店应于本判决发生法律效力之日起十日内向越秀第一房管所支付2017年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月227元计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，越秀安迪店应按上述标准逐月向越秀第一房管所支付至实际交还房屋之日止；四、驳回越秀安迪店的反诉请求。本案本诉受理费50元、反诉受理费294.83元、评估费3450元，由越秀安迪店负担。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，越秀第一房管所表示：对于已形成附合的装饰装修物的部分不同意利用，理由是越秀安迪店擅自改变了房屋用途。本院认为，本案二审当事人之间争议的焦点为：案涉房屋的装修残值损失应否予以补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”从案件查明事实来看，越秀安迪店对案涉房屋装饰装修至今，越秀第一房管所作为房屋管理人对此应是知悉且从未提出异议。现双方之间租赁合同已经届满，根据上述法律规定，一审法院判决驳回装修残值并无不妥，本院予以维持。至于越秀安迪店上诉主张应当按照公平原则予以补偿，根据行业惯例和合同预期，对于租赁期限届满的装饰装修附合物已经折旧完，越秀安迪店再要求补偿装饰装修物不符合公平合理原则，本院不予采信。综上所述，越秀安迪店的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费589.6元，由广州市越秀安迪皮具精品店负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年四月二十八日书记员  杨希郑志锐