广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0883民初2608号原告：肖土金，男，1984年7月16日出生，汉族，住吴川市，委托诉讼代理人：陈涛，广东梅江律师事务所律师。（一般代理）被告：郑文泉，男，1946年10月10日出生，汉族，住吴川市，被告：吴川市华宇投资有限公司，住吴川市海滨街道海港大道西A栋市场12、13号。法定代表人：麦华。原告肖土金与被告郑文泉、吴川市华宇投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖土金及其委托代理人陈涛到庭参加诉讼，被告郑文泉、吴川市华宇投资有限公司的法定代理人麦华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖土金向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决不得执行位于吴川市××商业大厦××号房屋,并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年04月05日,原告与被告吴川市华宇投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》1份,向该公司购买位于吴川市××商业大厦××房，房屋价款为544538元。订立合同前,原告于2011年09月14日交D幢2103房首期款164538元、契税16336元、印花税272元、权证综合费5000元、装修期户外保护押金1000元、物业维修基金2000元、供电集抄公司的安装费(集抄器)300元、装修垃圾清理费500元给被告吴川市华宇投资有限公司。订立合同后,原告已经通过银行按揭将剩余的购房款支付给吴川市华宇投资有限公司,华宇公司将该房屋交付给原告管业、使用并已经到国土部门为原告办理不动产登记(备案)。吴川市不动产档案信息管理中心出具的查询结果证明吴川市××商业大厦××房的权利人是原告肖土金(备案)。原告认为,原告与吴川市华宇投资有限公司双方达成一致意见后签订的《广东省商品房买卖合同》,是双方真实意思的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,该合同合法有效。且已经通过银行按揭按约定支付足额购房款及交納了其他的税费,华宇公司也已将房屋实际交付给原告管业、使用。只由于银行按揭未还清,才没有拿到不动产权证书,对此,原告没有过错。因此,该房屋的实际占有人、权利人和使用人应是原告,而不是吴川市华宇投资有限公司,并且原告办理了该房屋产权备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”规定,原告提出的执行异议法院应予支持。综上所述,在法院查封之前,原告和吴川市华宇投资有限公司已就涉案房屋签订合法有效的买卖合同;原告已经实际占有涉案房屋;原告已经通过银行按揭支付足额购房款及交納了其他的税费;未办理过户登记是由于未还清银行按揭,不是原告自身原因。并且原告办理了该房屋产权备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、三十条的规定,请法院判决不得执行位于吴川市××商业大厦××号房屋,并解除对该房屋的查封。被告郑文泉、吴川市华宇投资有限公司不作答辩，也不提供任何证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提供的证据材料，本院已送达给被告，被告对原告提供的证据材料不提出任何异议，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告提供的证据材料的真实性、合法性和关联性予以认定，可作为认定本案事实的依据，本院结合原告在庭审中的陈述，认定事实如下：本院在审理执行人郑文泉与被执行人吴川市华宇投资有限公司租赁合同纠纷一案中，依郑文泉的申请在2017年10月30日作出民事裁定书采取诉讼财产保全措施，依法查封了被执行人吴川市华宇投资有限公司名下的位于吴川市华宇鸿基商业大厦A栋1801房（a房证号：11106829，b房证号：11106840）、B栋1603房（a房证号：11106966，b房证号：11106876）、D栋2103房（证号：11106915）、D栋2104房（a房证号：11106937，b房证号：11106960）、D栋2303房（证号：11106917）的房屋，其中包含了涉案房屋D栋2103房。2018年4月2日，本院作出（2017）粤0883民初1866号民事判决书，判决一、解除原告郑文泉与被告吴川市华宇投资有限公司签订了停车位使用权（租用）协议书；二、限被告吴川市华宇投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑文泉偿还租金148万元及支付自2017年10月23日（起诉之日）起至还租金之日止按年利率6％支付资金占用期间利息；三、驳回原告郑文泉其他诉讼请求。上述判决生效后，进入执行程序，在执行房产的过程中，肖土金以案外人身份向本院查封的位于位于吴川市海滨街道325国道北面华宇鸿基商业大厦D栋2103房提出执行异议。本院作出（2018）粤0883执异58号《执行裁定书》，裁定驳回肖土金的异议。另查明，2012年4月5日，原告肖土金与被告吴川市华宇投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》并办理了商品房合同登记备案，其中合同约定被告吴川市华宇投资有限公司将位于吴川市海滨街道325国道北面华宇鸿基商业大厦D栋2103房出售给原告肖土金。签订合同前，原告肖土金已于2011年9月14日向被告华宇公司支付了房屋首期款164538元及契税、印花税、权证综合费等相关费用，剩余购房款380000元于2012年9月26日与中国工商银行股份有限公司吴川支行签订《个人购房借款/担保合同》，通过银行按揭的方式支付给被告华宇公司，原告至今未对涉案商品房作装修居住使用，亦未办理房屋过户登记手续。再查，2012年6月9日，涉案商品房预售许可证上盖有一个印章，印章有内容为“已办理确权现房销售2012年6月9日”的字样。2012年9月24日，涉案商品房办理了抵押权预告登记（粤房地预登吴房字第××号），预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司吴川支行，预告登记义务人为肖土金。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点是肖土金与吴川市华宇投资有限公司之间的合同关系能否推翻本案争议房屋现登记状态的公示推定效力。原告肖土金主张其与被告华宇公司签订《广东省商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。但本案涉案的房产为商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，能够排除执行的必须同时满足以上三种情形。在本案中，肖土金提供了涉案商品房预售许可证及其与吴川市华宇投资有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》和已支付全部购房款的收据凭证等，但其提供的关于缴纳装修垃圾清理费、装修期户外保护押金、供电集抄公司的装修费等相关凭证不足以证实所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。原告与被告华宇公司签订商品房买卖合同并将合同进行登记备案，双方之间是合同关系，该备案属于债权性质，并不能产生对抗第三人的物权效力；其次，原告与被告华宇公司签订商品房买卖合同至今已七年，应有充足的时间提出主张要求开发商协助办理涉案房屋的过户手续或者办理预告登记。涉案房产已办理商品房预售合同登记备案，符合申请预购商品房预告登记的条件，即使开发商不配合，根据《房屋登记办法》第六十九条“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”的规定，原告可单方申请预告登记，但直到涉案房屋被执行查封时，原告一直未取得涉案房屋的所有权，也没有办理预购商品房预告登记。对此，原告存在一定过错。虽然涉案商品房以银行按揭贷款方式购买，并办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记是权利人（银行）依据预告登记享有优先设定抵押权的权利，并取得对抗第三人的物权效力，并非该预告登记的义务人即原告享有对抗第三人的物权效力。综上，原告对争议房屋所主张的买卖关系不能推翻本案争议商品房登记状态的公示推定效力，本院作出的（2018）粤0883民初执异58号执行裁定驳回肖土金的异议并无不当，原告请求不得执行位于吴川市××商业大厦××号房屋，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告肖土金的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告肖土金负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 彭 曦人民陪审员 陈 兴人民陪审员 骆维平二〇一九年四月二十六日书 记 员 黄诗颖