广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2950号原告：唐芳义，男，1963年10月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉桦，广东帅毅律师事务所律师助理。被告：中国电信股份有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区南安路8号。主要负责人：王湘江。委托诉讼代理人：梁蕴姿，广东邦仁律师事务所律师。原告唐芳义与被告中国电信股份有限公司中山分公司（以下简称中国电信中山分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐芳义委托诉讼代理人黎立华，被告中国电信中山分公司委托诉讼代理人梁蕴姿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐芳义向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄金恩与被告签订的《房屋天面租赁合同》，并判令被告将租赁物返还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金，从2016年4月1日起按年租金18000元的标准计算至被告将涉案租赁物返还给原告之日止。事实和理由：2014年4月1日，黄金恩与被告签订《房屋天面租赁合同》一份，约定被告承租现位于中山市××××号房屋的天面，合同期限为2014年4月1日至2024年3月31日。2014年5月18日，原告与黄金恩签订《房地买卖合同》一份，约定原告向黄金恩购买位于中山市××××号的房屋，并于2014年7月办理了房屋变更登记，取得了该房屋的所有权及土地的使用权。根据买卖不破租赁的原则，原告仍将该房屋天面出租给被告使用，但从2016年开始，被告未按租赁合同约定向原告支付租金，原告多次追讨无果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告中国电信中山分公司答辩称，1.被告同意解除《房屋天面租赁合同》并返还租赁物，且被告已经多次联系原告要求其提供便利条件让被告将物品从涉案租赁物中搬离，但原告均以未收到租金为由加以阻拦，为此，被告认为扩大的损失应由原告自行承担，且如果原告再不让被告搬迁，则自起诉之日起所产生的租金费用不应当由被告承担；2.在租赁期间原告违反合同约定的附属义务导致租赁用途不能完全实现，应当对占用期间的租金进行调整，被告不应当全额支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，黄金恩与被告签订《房屋天面租赁合同》一份，约定如下内容：1.黄金恩同意将坐落于中山市东凤镇同乐二路67号的房屋天面出租给被告作架设通信天线和搭建机房用途使用，使用面积为30平方米；2.租赁期为10年，从2014年4月1日起至2024年3月31日止，黄金恩应在起租日起7日内将租赁标的交付被告使用；3.天面租金为每年18000元，租金按年结算，被告收到黄金恩出具的相应金额的符合国家规定的发票后，在每年4月1日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给黄金恩。首年租金被告自合同签订生效之日起3个月内凭黄金恩出具的有效发票一次性支付首年租金，共计18000元，期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止；4.黄金恩应为被告提供停车、使用电梯及用电、用水等便利，提供进入机房通道的钥匙，配合乙方做好消防及防盗工作；5.租赁期内，房屋所有权人或经营管理权人发生变更的，本合同对变更后新的所有权人或经营管理权人继续有效，新的所有权人或经营管理权人承继本合同黄金恩的所有权利义务，黄金恩应向新的所有权人或经营管理权人如实告知房屋天面的租赁情况及本合同的签订、履行情况，并作好交接工作，不得影响被告正常使用。上述合同签订后，黄金恩将涉案的房屋天面交付给了被告使用，被告也向黄金恩支付了2014年4月1日至2016年3月31日的租金共36000元。2014年5月18日，原告与黄金恩签订《房地买卖合同》一份，约定黄金恩将位于中山市××村的房地产[土地证号为中府国用（2003）第031487号、房产证号为粤房地证字第××号]以19500000元的价格转给原告。2014年7月14日，原告取得位于广东省××××号的房地产的《土地使用证》[土地证号为中府国用（2014）第易0301931号]及《房地产权证》[房产证号为粤房地权证中府字第××号]。原告称上述房地产权证上载明的地址与《房屋天面租赁合同》上载明的地址是同一处，并称被告自2016年4月1日后就再没有支付过租金，因此，原告起诉至法院要求主张权利。被告则称因原告不同意按照原租金标准继续履行合同，要求提升租金价格，双方未达成一致意见，故从2016年4月1日起没有支付过租金，且被告认为原告自2017年起多次对租赁物进行断电，导致租赁合同的目的已不能实现，故被告有权拒交断电期间的占用费。原告对被告关于其擅自断电的说法不确认，且被告并未提供证据证明原告在其租赁期间有采取断电措施。被告另称其已将涉案租赁物转租给中国铁塔股份有限公司中山市分公司（以下简称中国铁塔中山分公司），2015年11月1日以后的租金应由中国铁塔中山分公司支付。为此，原告向本院提交了《电信代持确认书》一份以证明上述事实。经查，《电信代持确认书》载明“兹有以下共26个电信基站的相关资产已移交我司，但由于物业业主不同意签署站址租赁合同三方协议，需要由贵司代持，并代我司支付业主2015年11月1日以后的涉及该合同的所有费用。我司根据贵司提供的支付凭证给予结算”，上述26个基站包含本案涉案租赁物所在的基站。原、被告双方均确认原告没有同意被告将涉案租赁物转租给中国铁塔中山分公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。黄金恩与被告签订的《房屋天面租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人均应遵照执行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告通过购买的方式从黄金恩处取得了涉案租赁物所在房地产的所有权，依据上述法律规定及《房屋天面租赁合同》的约定，原告理应承继黄金恩在《房屋天面租赁合同》中的所有权利义务。至于被告辩称其已将涉案租赁物转租给中国铁塔中山分公司，因该转租行为未经原告同意，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，被告与中国铁塔中山分公司的转租行为对原告不产生任何法律效力，被告仍应按照《房屋天面租赁合同》的约定履行相应的义务。现原、被告双方均同意解除《房屋天面租赁合同》，且被告亦同意返还租赁物，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。另，原、被告双方均确认被告从2016年4月1日起开始拖欠租金，故原告诉请被告从2016年4月1日起按每年18000元的标准支付租金至被告返还租赁物之日止，理据充分，本院予以支持。至于被告所称关于原告有对其采取断电措施致使其无法实现订立合同的目的的主张，在被告并未向本院提交证据予以证明，且原告亦不予确认的情况下，本院对被告的该项抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除黄金恩与被告中国电信股份有限公司中山分公司于2014年4月1日签订的《房屋天面租赁合同》；二、被告中国电信股份有限公司中山分公司于本判决生效之日起三日内将所有物品从租赁物中搬离，并将租赁物返还给原告唐芳义；三、被告中国电信股份有限公司中山分公司于本判决生效之日起七日内向原告唐芳义支付租金（从2016年4月1日起按每年18000元的标准计算至被告中国电信股份有限公司中山分公司实际返还租赁物之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计800元，由被告中国电信股份有限公司中山分公司负担（该款原告唐芳义已预交，被告中国电信股份有限公司中山分公司于本判决生效之日起七日内返还给原告唐芳义，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 廖 雪二〇一九年四月二十九日书记员 周淋淋