山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民初118号原告：浙江仁龙建设有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道鑫园路5号。法定代表人：孙丽伟，总经理。委托诉讼代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。原告：庞有标，男，汉族，1970年9月26日出生，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。被告：烟台金益德投资置业有限公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街253号。法定代表人：王荣钢，总经理。委托诉讼代理人：田振敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。原告浙江仁龙建设有限公司（以下简称仁龙公司）、庞有标与被告烟台金益德投资置业有限公司（以下简称金益德公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁龙公司、庞有标共同的委托诉讼代理人郑关军，被告金益德公司的委托诉讼代理人田振敏、郝碧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁龙公司、庞有标向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《执行和解协议》和烟台市新天地都市广场B2地块3区（暂定名），1号楼第三层商铺1-0339、1-0341、1-0344、1-0347、1-0350，第四层商铺1-0401、1-0403、1-0404、1-0405、1-0406、1-0407、1-0408、1-0409、1-0410、1-0411、1-0412、1-0413，B2地块2区7号楼第四层商铺7-0401共18份《商品房买卖合同》合法有效，该房产归原告庞有标所有；二、被告依法向原告庞有标交付上述房产并协助履行上述房产的过户登记手续；三、被告依法赔偿逾期交房损失（按日租金每天2.5元计算，从2017年7月1日暂时算至2018年3月1日，以后的损失算至交房之日止）480万元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第三项要求被告赔偿逾期交房损失的诉讼请求。事实和理由：被告因欠原告仁龙公司工程款，仁龙公司向人民法院提起诉讼，双方为此在2016年3月9日在山东烟台市中级人民法院达成（2016）鲁06民初56号民事调解书，调解书约定，被告先期用价值700万元的房产抵偿工程款700万，由双方另签《以房抵款协议书》余款22430033元，该款在2016年12月30日前分五次付清，被告未按前述任一期限履行相关义务，则未到期债权视为到期，并应另支付仁龙公司利息和其他损失500万元，并可就欠付工程款部分与500万元损失一并申请强制执行。后因被告未按调解书约定履行付款义务，仁龙公司就该案申请烟台市中级人民法院强制执行，2017年2月9日仁龙公司与被告达成《执行和解协议》，协议约定就未履行的700万元工程款以房抵债部分另行达成《以房抵款协议书》之补充协议。除已付300万元现金外余款24430033元，需在2017年2月21日现金支付300万元，余款21430033元以被告位于新天地都市广场的商用房抵付执行款，双方于2017年2月28日前到当地房屋登记部门办理预售房购买、预售公告登记手续，双方同意预售房按3500元/平签约。同时《执行和解协议》还约定，被告可以在2017年10月31日前分五期按3500元/平的价值并支付部分利息赎回上述商用房。若被告任何一期未按本和解协议约定的时间向仁龙公司赎回房产的，则应于可以办理产权证之日起一个月内协助仁龙公司办理房产过户手续（仁龙公司要求过户给指定第三人的，被告必须协助），该和解协议在被告支付300万元后生效。双方签订该《执行和解协议》后交烟台市中级人民法院备案后，被告依约支付工程款300万元，和解协议生效。同时仁龙公司指定第三人仁龙公司股东庞有标在2017年2月15日与被告签订《商品房买卖合同》，被告将烟台市新天地都市广场B2地块3区（暂定名），1号楼第三层商铺1-0339、1-0341、1-0344、1-0347、1-035，第四层1-0401、1-0403、1-0404、1-0405、1-0406、1-0407、1-0408、1-0409、1-0410、1-0411、1-0412、1-0413，2区7号楼第四层商铺7-0401，共十八套房产卖给庞有标以抵偿被告欠仁龙公司的工程款，2017年2月20日双方到烟台市莱山区房产交易中心办理商品房预售合同登记备案，登记备案回执编号分别为1801030202不等。2017年烟台市中级人民法院下达（2016）鲁06执230号结案决定书。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，被告应于2017年6月30日前将上述房产交付给原告。第九条卖方逾期交房的违约责任约定按已支付房价款每日万分之一支付违约金。但经原告查明现原告所购的房产日租金已达2.5元/天，《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，依据《合同法》的规定依法可以按实际损失主张赔偿。因被告没有按《执行和解协议》第五条的约定赎回所售的商品房，依据《执行和解协议》第六条及庞有标与被告签订的《商品房买卖合同》的约定上述房产归庞有标所有，且被告已依法丧失了赎回权，被告依法应将上述房产交付给原告并履行协助原告办理上述房产的过户手续。被告逾期交房已构成违约，应承担赔偿责任。因《执行和解协议》和《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，《执行和解协议》和《商品房买卖合同》合法有效，原告的权益依法应得到保障，被告有义务履行商品房出卖方的所有义务。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告金益德公司辩称：一、原告诉讼请求中的执行和解协议与商品买卖合同系两个不同的法律关系，执行和解协议及商品房买卖合同的主体、性质均不相同，因此不宜一案审理，应当直接驳回二原告之一的相关诉讼请求。二、原告系就执行过程中达成的和解协议提起诉讼，其诉讼依据是最高人民法院关于执行和解若干问题的规定。但按该规定第九条，原告只能就履行执行和解协议向法院起诉。按上述规定，综合本案实际，原告只能对和解协议中尚未履行的第5条内容起诉。但现在原告所起诉的本案却并非执行和解协议的履行。原告的诉讼请求中关于确认和解协议及商品房买卖合同的效力，以及房产归属、过户手续及逾期交房违约金，这些诉讼请求均超出了最高人民法院司法解释的规定，因此原告的这些诉讼请求均不能成立。三、执行和解协议中的以物抵债条款不能成立。以物抵债在民法理论中属于代物清偿，该类行为所订立的合同，性质上属于实践性合同或者称为要物合同。要物合同不同于诺成性合同的特点在于，该种合同并非像诺成合同那样双方达成合意合同即成立生效，而是必须在标的物实际交付后，合同才能成立及发生法律效力。要物合同在履行之前，即使双方已达到合意并均已签署，但合同并不发生法律效力，因此该要物合同不具备可诉性，更不具有可强制执行性。本案原告所诉的抵债房产现在仍属于被告尚未交付给原告的财产，虽然双方签订了预售合同，但房屋仍由被告控制，代物清偿仍未完成，不能发生法律效力。因此执行和解协议中的以房抵债条款即使属于真实的代物清偿合意，但也不能在原被告之间产生法律效力。四、原、被告所签订的执行和解协议属于部分有效的合同。其中的以房抵债条款，正如上所述，并不发生法律效力。但实际上该条款是被告支付执行案款所作的非典型担保：即如果被告不履行付款义务，则将来以房屋抵顶执行款。该担保方式违反了物权法及担保法关于流押条款的规定：即抵押权人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中的执行和解协议第2、5、6三条的内容，即符合上述物权法及担保法中禁止流押的规定。该和解协议中第2条办理房产预售手续的约定不符合双方真实意思表示而无效，第6条约定的房产过户，也就是说将房产归于原告的约定则违反上述禁止流押的规定同样无效。五、原告与被告依据执行和解协议中的流押条款所签订的《商品房买卖合同》，名为房屋买卖，实为执行款履行的担保：结合执行和解协议第6条，如被告未在赎回期内赎回房屋，被告才应办理相关房产过户手续正是法律所禁止的流押条款在合同中的具体体现。另外，从双方对执行和解的实际履行情况来看，商品房买卖合同也只是作为偿还执行案款的担保，而不是双方对房屋买卖行为达成的合意。否则原告也不会在执行和解协议达成后，仍向原告开具收到执行案款100万元的收据。因此原被告双方签订的房屋买卖合同违背双方真实意志，为无效合同。综上所述，原告对被告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提供的证据以及各自的陈述，本院认定以下事实：原告仁龙公司具有建设施工总承包一级资质。2012年9月15日，仁龙公司作为承包人、金益德公司作为发包人，双方就烟台新天地都市广场B1地块第一标段酒店部分工程签订了《建设工程施工总承包合同》。合同履行过程中，因金益德公司欠付原告仁龙公司工程款，仁龙公司2016年1月27日起诉至本院，要求金益德公司立即偿付工程价款43917873.43元，赔偿利息损失和其他损失6549800元。诉讼过程中，双方确认截止2016年3月8日，金益德公司及其关联公司已支付仁龙公司工程款45569967元。双方于2016年3月9日签订《以房抵款协议书》确认涉案工程总价款为7500万元，金益德公司尚应支付仁龙公司工程款29430033元，金益德公司以部分房屋抵付其中的700万元工程款。该协议就抵顶房屋的情况、手续办理及违约责任进行约定，同时还约定了其他事项。就其余的工程款（含质保金）22430033元的支付，双方均表示同意调解处理。经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、金益德公司支付仁龙公司工程款22430033元，该款应分别于本调解书生效后30日内支付2000000元，于2016年9月15日前支付9180033元，于2016年10月30日前、2016年11月30日前、2016年12月30日前各支付3750000元，金益德公司支付上述款项时不得使用承兑汇票。二、如金益德公司未按前述任一期限履行相关义务，则未到期债权视为到期，金益德公司应另行支付仁龙公司工程款利息和其他损失合计5000000元；且仁龙公司有权就尚欠的全部工程款22430033元在扣除金益德公司已付金额后的款项，与金益德公司另应支付的工程款利息和其他损失5000000元一并申请强制执行。三、仁龙公司放弃其他诉讼请求。案件受理费294138元，减半收取147069元，由仁龙公司负担。保全费5000元，由仁龙公司负担。上述协议，符合有关法律规定，2016年3月9日本院作出（2016）鲁06民初56号民事调解书予以确认。调解书已经双方当事人签收后，即具有法律效力。因金益德公司未按上述调解书约定内容履行付款义务，仁龙公司于2016年11月2日申请本院强制执行，本院以（2016）鲁06执230号立案执行。2017年2月9日，仁龙公司与金益德公司达成《执行和解协议》，协议载明：“甲方浙江仁龙建设有限公司（以下简称仁龙公司）与乙方烟台金益德投资置业有限公司（以下简称金益德公司）建设工程施工合同纠纷一案，山东省烟台市中级人民法院作出的（2016）鲁06民初56号民事调解书（以下简称民事调解书）已经发生法律效力，因被执行人烟台金益德投资置业有限公司未履行法律义务，该案进入执行程序。民事调解书确认，截止2016年3月8日，金益德公司欠工程款29430033元，其中700万元工程款以房抵债；金益德公司于2016年12月31日前分五期归还剩余工程款。如被执行人未履行本调解书相关义务，则需支付工程款利息和其他损失合计5000000元。截止本和解协议签订之日，金益德公司仅支付了300万元。以房抵债工程款700万也未进行抵偿（对于该部分工程款，双方于2017年2月9日另行签订补充协议）。鉴于上述情况，申请执行人与被执行人就未执行款24430033元自愿达成如下协议：1、甲方金益德公司同意于2017年2月21日前一次性支付执行款300万元。2、剩余执行款21430033元，金益德公司同意以其自有的位于新天地都市广场的商用房产抵付执行款。双方于2017年2月28日前到当地房屋登记部门办理预售房购买、预售公告登记手续。双方均同意预售房产均以3500元/平签约。如2017年2月28日前因金益德公司方原因无法办理预售房购买、预售公告登记手续，则本协议未履行条款自动失效。3、金益德公司履行完本协议第1、2条约定义务后七日内，仁龙公司同意向山东省烟台市中级人民法院申请对查封房产进行解封。4、2017年3月31日前，金益德公司以新天地都市广场B2区住宅（以2016年3月售楼价95%的价格）抵债给仁龙公司置换本协议第2条已抵偿的部分商业用房的，仁龙公司同意且必须置换，置换房产总价值不低于300万元（具体房屋户型须经仁龙公司选择确认，2017年3月31日前金益德公司上述两个楼盘预留的住宅房产不足300万元的除外）。仁龙公司退还的商业用房价格仍为3500元/平。5、双方均同意，金益德公司分五期支付执行款及利息，用以赎回本协议第2条已抵偿的商业房，赎回价格均为3500元/平。第一期：2017年6月30日前，支付600万及利息20万元；第二期：2017年7月31日前，支付300万及利息20万元；第三期：2017年8月31日前，支付300万及利息10万元；第四期：2017年9月30日前，支付300万元；第五期：2017年10月31日前，支付3430033元。6、若金益德公司任何一期未按照本和解协议第4、5条约定时间和金额向仁龙公司置换或赎回房产的（即不履行赎回权），则应于可以办理产权证之日起一个月内协助仁龙公司办理房产过户手续（仁龙公司要求过户给指定第三人的，金益德公司必须协助）。所有房产过户后，申请执行人与被执行人就该案不再存在任何纠纷。7、本工程款纠纷案件诉讼费、执行费均由金益德公司承担。8、本协议由双方当事人自愿达成，均系双方真实意思表示，自双方当事人签字、盖章，金益德公司支付完本协议第一条执行款300万元后生效。9、本协议一式三份，双方当事人各执一份，法院留存一份。”双方签订上述《执行和解协议》后提交本院执行部门备案，金益德公司依约向仁龙公司一次性支付工程款300万元。2017年2月15日，仁龙公司指定其公司股东庞有标与金益德公司针对莱山区迎春大街253号烟台新天地都市广场B2地块3区1号楼第3层339号、341号、344号、347号、350号，第4层401号、403号、404号、405号、406号、407号、408号、409号、410号、411号、412号、413号，B2地块2区7号楼第4层401号房，分别签订《商品房买卖合同》，共十八套房产，由金益德公司将上述房产预售给庞有标，双方对项目建设依据、商品房销售依据、买方所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买方逾期付款的违约责任、交付期限、卖方逾期交房的违约责任等相关条款进行了明确约定。2017年2月20日，金益德公司、庞有标到烟台市莱山区房产交易中心对上述房屋的商品房买卖合同办理商品房预售合同登记备案。2017年3月2日，本院作出（2016）鲁06执230号结案决定书，本院执行的申请执行人仁龙公司与被执行人金益德公司建筑工程合同纠纷执行一案予以结案。金益德公司提交仁龙公司向其出具的收据，主张2017年9月5日向仁龙公司支付工程款100万元，但仁龙公司并未按照执行和解协议的约定解除相应金额的房产备案，关于执行和解协议仁龙公司存在违约行为。仁龙公司对收据的真实性没有异议，但是主张其实际收款只有80万，金益德公司是分三次分别支付50万、20万、10万，金益德公司要求先开收据再付款，金益德提供的收据不能证明其目的，也不能证明仁龙公司违约，因为这仅仅是金益德所欠工程款的一小部分，且双方和解协议中约定是金益德公司在出卖商品房以后有权赎回，并非金益德公司所主张的要去解除备案登记手续。后金益德公司认可2017年9月份三次分别支付仁龙公司50万、20万、10万共计80万。涉案18套房产所在项目的土地使用权编号为烟国用（2010）第2235号，经烟台市规划局批准在上述土地建设商品房，建设工程规划许可证号为建字第370613201100195号，施工许可证号为烟建开字【2012】第038号。烟台新天地都市广场7号楼第4层401号房所在项目的商品房预售许可证号为烟房预字2012第020号，其余17套房所在项目的商品房预售许可证号为烟房预字2012第080号。2015年8月21日，涉案房屋所在工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，取得工程竣工验收报告。2016年6月21日，烟台市公安消防支队出具烟公消验字﹝2016﹞第0091号《建设工程消防验收意见书》，载明金益德公司申报的“烟台新天地都市广场一区、二区、六区（不含振华）（地下不含车库）”工程，综合评定消防验收合格。2018年1月27日，烟台市公安消防支队出具烟公消验字﹝2018﹞第0081号《建设工程消防验收意见书》，载明金益德公司申报的“烟台新天地都市广场三区、四区、五区及1#、2#地下车库”工程，综合评定消防验收合格。2018年1月30日，烟台市规划局分别作出核字第370613201801002、370613201801003号《建设工程竣工规划核实合格证》，载明建设单位金益德公司建设项目烟台新天地都市广场B2地块2区、3区，经审核，建设工程竣工规划核实合格。原告仁龙公司、庞有标主张涉案房屋已具备交付条件，提供下列证据予以证实：证据一、照片，拟证明涉案商品房烟台新天地都市广场B2区块早已经交付使用，现在已经有振华百货店、振华量贩、喜洋洋KTV、多维国际跆拳道等多家商家和公司入住。其中销售给原告的部分商铺已经出租。证据二、莱山区人民法院、烟台市中级人民法院判决书，拟证明法院均判决涉案《商品房买卖合同》合法有效，同时均证明涉案商品房在2015年8月21日就经过房屋所在工程勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收，取得工程竣工验收报告，且部分房屋已经交付，被告说房屋未经过验收合格与事实不符。证据三、网上公布的项目信息，拟证明涉案商铺早已经交付使用，其中振华百货和振华量贩在2013年8月30日前已经营业，其他精品店也计划在2014年12月份正式营业。上述证据全部经过杭州市钱塘公证处在2018年5月15日、2015年5月17日公证。证据四、执行裁定书（2016）鲁06执230号及230号之一、协助执行通知书（2016）鲁06执230之一、执行裁定书（2016）鲁06执230号之二，拟证明原告仁龙公司申请执行被告金益德公司建设工程施工合同纠纷一案（2016）鲁06执230号，执行法院已经查封被告金益德公司113套商品房，且是首封，金益德公司的资产足以清产仁龙公司债务，金益德公司无需用所谓的担保来保证仁龙公司债权，所以金益德公司所谓的以房抵债是抵押担保不能成立。被告金益德公司对上述证据质证意见如下：一、对证据一，这些照片的真实性有异议，照片是原告代理人在现场拍摄，从照片来看很多房屋都是空置的，无人使用，从公证书第19-24页可以看出，另从公证书第18页，广场地面还未施工完毕，其他的照片反映了房屋虽有人使用，但并不证明房屋具备了法定的交付条件，被告在房屋不具备交付条件的情况下为了减少房屋空置导致的损失，将部分房屋交付给买房人，并不证明本案的18套房屋具备了交付条件，现在的实际情况是在2018年1月房屋才刚刚通过了消防验收，2018年9月通过了规划验收，但是质监站的验收及综合验收的手续都没有办理，依法不能交付，更不能办理房产证。二、对于原告提交的第二份公证书中总共有4份一、二审的判决，烟台市中级人民法院（2016）鲁06民终5003号二审民事判决，该判决的内容是让被告承担逾期交房的违约金，但是没有判决履行交房义务，因为当时的房屋并不具备交付条件，判决认定的事实在公证书第20页，判决认为涉案房屋在2015年8月21日达到了合同约定的交付条件，即五方验收，所以诉讼时效从这一天开始计算，但是房屋是否具备法定交付条件及是否可以交付都未认定，事实上是不具备交付条件的，所以判决也没有判决交付。莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1769号民事判决，这个判决在公证书的第33页认定因涉案工程未经消防验收，故烟台鑫淼经贸有限责任公司要求支付其他工程款不符合合同约定，这个判决的时间是2017年11月30日，所以反而证实在这个时间点房屋没有经过验收，因此不能交付。莱山区人民法院（2017）鲁0613民初2147号民事判决，在公证书第42页认定在2017年5月15日金益德公司向孙鲁云、张正晶交付涉案房屋，这只是一个交房的事实，但是对于房屋交付时是否符合法定条件也没有作出认定。烟台市中级人民法院（2016）鲁06民终5011号民事判决，这个判决也只是认定在2015年8月21日房屋经过五方验收，房屋没有交付金益德公司应承担逾期交房违约金，同样没有认定房屋是否符合法定交付条件，因此这两个公证书都没有证明房屋现在具备法定交付条件，实际上房屋必须经过综合验收备案后才能交付并办理产权登记。三、对证据三房屋销售广告，金益德公司认为这个照片真实存在，也不能证明房屋可以销售就可以交付，因为现在房屋预售制度决定了都是先卖房再交房再办证，但是是否能交付房屋应满足法定的最低条件就是综合验收。四、对证据四的真实性无异议，但是对于原告以此证明房屋买卖合同不是为了偿还案款作担保的主张不能通过这些法律文书证明，法律文书都没有否定双方签订的执行和解协议中约定的以房产网签来担保金钱债务履行的性质，且根据和解协议第5、6条所约定的赎回条款看，房屋买卖合同的目的就是在于担保，而约定的担保价格每平方米3500元，只是相当于房屋实际价值50%不到的水平，完全不符合市场价值，这也是参照银行抵押物贷款比例来确定；金益德公司也履行了部分协议第5条支付金钱债务，在协议达成后先后支付给仁龙公司总共380万元，其中80万元就是协议第5条约定的部分本息，如果房屋买卖关系真是成立的话，这80万成为金益德公司重复履行的债务，这显然是不符合双方真实的意愿的；房屋约定的担保价格与其实际的市场价格相差悬殊，所以金益德公司认为应以拍卖房屋得到的拍卖款来履行金益德公司欠付仁龙公司的金钱债务才能公正。原告针对被告的质证意见补充以下意见：被告主张是为了减少损失才交付了房屋与事实不符，房屋交付是建立在业主与被告签订房屋买卖的前提下交付的，并非如被告所言是竣工以后在可以交付之前为了减少损失而交付。被告所谓的判决书没有判决向业主交房来证明涉案房屋不具备交付条件这个理由也是错误的，因为该4份判决书是根据当事人的主张法院才作出判决的，支付逾期办证违约金的前提也是房屋已经交付，判决认定房屋买卖合同均是合法的，特别是原告提供证据二第32页莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1769号民事判决，被告辩称已经按节点在组织验收，但具体验收时间不能确定，消防部门验收合格后就能达到验收合格，这是被告在上述案件中的抗辩，被告也承认在2018年1月份涉案工程消防已经验收合格，所以本案的房屋完全具备交付条件。为什么会有以房抵债协议，被告是为了履行执行义务，支付工程款，且烟台市中级人民法院已经将（2016）鲁06执230号做结案处理，案件已经履行完毕，成立了一种新的房屋买卖关系，所以与抵押担保无关。被告所谓的抵债价格与实际价格悬殊问题，这是双方协商的结果，不违反法律的禁止性规定，即使被告认为显失公平，被告也应行使撤销权，不应主张合同无效。上述事实，有原、被告双方各自提交的证据以及双方庭审中的陈述在案为凭，足以认定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，原告仁龙公司与被告金益德公司之间原先存在建设工程施工合同关系，双方经协商就金益德公司欠付仁龙公司工程款纠纷达成调解协议，本院予以确认并依法作出民事调解书，后金益德公司未能按民事调解书的约定履行义务，仁龙公司申请本院强制执行，在执行过程中双方签订《执行和解协议》，双方约定通过以房抵债的方式来了结债务，同时给予金益德公司相应时间内享有赎回权，该协议是仁龙公司、金益德公司双方充分协商的结果，亦经本院执行部门审查备案后予以执行结案，该协议系仁龙公司、金益德公司双方当事人的真实意思表示。仁龙公司、金益德公司根据执行和解协议的约定，由仁龙公司的股东庞有标与金益德公司针对涉案房产签订十八份《商品房买卖合同》，并且依据《中华人民共和国物权法》的相关规定到烟台市不动产登记中心莱山分中心办理了商品房预售备案登记。上述《商品房买卖合同》并非为双方之间的工程款纠纷履行提供担保，而是金益德公司在难以清偿工程款债务时，双方协商通过将金益德公司所有的商铺出售给仁龙公司或仁龙公司指定的第三人的方式抵顶相应的工程款，以实现双方当事人权利义务平衡的一种交易安排。双方经过充分协商后签订的《执行和解协议》以及十八份《商品房买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，《执行和解协议》和相应的《商品房买卖合同》均合法有效，本院予以确认。尽管涉案购房款的支付源于当事人之间曾经存在的建设工程施工合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。若金益德公司认为该交易价格显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应依法及时行使撤销权，现金益德公司仅仅以价格显失公平为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。金益德公司主张执行和解协议中以物抵债条款不成立，双方依据执行和解协议中的流押条款签订商品房买卖合同，名为房屋买卖，实为执行款履行的担保，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，仁龙公司与金益德公司在执行和解协议中明确约定，若金益德公司任何一期未按照本和解协议第4、5条约定时间和金额向仁龙公司置换或赎回房产的（即不履行赎回权），则应于可以办理产权证之日起一个月内协助仁龙公司办理房产过户手续（仁龙公司要求过户给指定第三人的，金益德公司必须协助）。金益德公司应当按照《执行和解协议》和《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。金益德公司没有按照执行和解协议约定时间的时间和金额向仁龙公司置换或赎回涉案房产，其行为已经构成违约，金益德公司应于可以办理产权证之日起一个月内协助仁龙公司办理房产过户手续。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提交的证据，可以认定涉案房产所在工程项目已经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，取得工程竣工验收报告，后亦经过消防验收合格，部分房产亦已经向业主交付使用，涉案房产已经具备交付条件。仁龙公司要求金益德公司向仁龙公司股东庞有标交付涉案房产并协助履行房产的过户登记手续，于约相合，于法有据，本院予以支持。根据本案的具体情况，期限以判决生效后一个月内为宜。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产系被告金益德公司合法建造，原告庞有标尚未取得涉案房产的权属证书，因此其对涉案房产不享有所有权，仁龙公司、庞有标要求确认涉案房产归庞有标所有于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告浙江仁龙建设有限公司、被告烟台金益德投资置业有限公司2017年2月9日签订的《执行和解协议》，以及原告庞有标、被告烟台金益德投资置业有限公司2017年2月15日签订的关于烟台市新天地都市广场B2地块3区1号楼第3层339号、341号、344号、347号、350号，第4层401号、403号、404号、405号、406号、407号、408号、409号、410号、411号、412号、413号，2区7号楼第4层401号房共18份《商品房买卖合同》均合法有效。二、限被告烟台金益德投资置业有限公司在本判决生效后一个月内向原告庞有标交付上述房产，并协助履行上述房产的过户登记手续。三、驳回原告浙江仁龙建设有限公司、庞有标的其他诉讼请求。案件受理费181810元，由原告浙江仁龙建设有限公司、庞有标负担27272元，由被告烟台金益德投资置业有限公司负担154538元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  慈勤哲审 判 员  陈晓彦人民陪审员  赵翠娥二〇一九年四月二十二日书 记 员  于红科