济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初8764号 原告（反诉被告）：魏某，女，1978年6月28日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：李晓燕，山东齐鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁明，山东齐鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈某某，女，1988年7月20日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。 第三人：程某，女，1985年8月2日出生，汉族，原济南历下桂某房产中介服务中心经营者，住济南市。 委托诉讼代理人：曲志明，男，原济南历下桂某房产中介服务中心员工。 委托诉讼代理人：马立武，山东康桥律师事务所律师。 原告（反诉被告）魏某与被告（反诉原告）陈某某、第三人程某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告魏某的委托诉讼代理人梁明，被告陈姗姗的委托诉讼代理人马斌，第三人程某的委托诉讼代理人马立武、曲志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏某向本院提出诉讼请求：1.请求解除魏某与陈某某于2018年2月28日签订的房屋买卖合同；2.请求判令魏某不退还陈某某定金300万元；3.请求判令陈某某支付魏某违约金555万元、律师费55万元；4.请求判令陈某某将魏某的房屋恢复原状并赔偿损失（损失数额以评估报告为准）；5.本案诉讼费等其他相关费用由陈某某承担。 事实与理由：魏某与陈某某于2018年2月28日签署了房屋买卖合同，合同约定魏某将其所有的位于济南市历下区海尔绿城全运村T地块14号楼02室出售给陈某某，房产及附属设施的总价款为1850万元；陈某某于合同签订时支付定金300万元，于2018年3月5日前支付房款600万元（含定金），于2018年3月23日前支付房款400万元，于2018年6月30日前支付房款750万元，剩余房款100万元于魏某取得该房屋产权证后办理过户当日一次性结清。合同签订后，魏某按照合同约定将《商品房买卖合同》原件及购房发票原件交付给第三人保管，并将涉案房屋交付给陈某某使用。但陈某某并未依约支付购房款，本应于2018年3月23日前交付的第二笔房款一直迟迟未付，经魏某多次提醒后，于2018年5月才结清；本应于2018年6月30日前交付的第三笔房款直到现在仍未支付，经魏某多次催要后，仍不履行付款义务。为维护魏某的合法权益，现诉到法院。 陈某某辩称，一、陈某某不存在违约，实际情况为魏某未按照合同约定履行合同义务。陈某某已经按照协议约定支付了首期款600万元和第二期款400万元，对于第三期款750万元的支付不违约。1.陈某某在之前已经与魏某达成口头约定，变更了750万元的付款方式，即每月按照魏某应偿还的按揭贷款将款项支付至魏某账户用于偿还该房屋的按揭贷款，陈某某每月均是按照该约定执行的，且魏某也实际收取了款项。2.按照合同第八条约定，魏某应在2018年6月1日前至抵押银行提交解除抵押申请，并在2018年6月30日到抵押所在银行解除抵押手续，但魏某并未向银行提交解除抵押的申请，在此情况下，依据合同法第六十七条规定（当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求）,在魏某未履行在先合同义务的情况下，陈某某有权拒绝履行后续义务，即行使现行履行抗辩权。且因魏某的原因导致所涉房屋于2018年9月6日被德州市德城区公安局查封。 二、魏某主张不退还定金300万元及承担违约金555万元、律师费56万元的依据不能成立。根据第一条答辩意见，陈某某不存在违约行为。三、魏某主张将房屋恢复原状并赔偿损失的请求不能成立，陈某某已经对房屋进行了装修使用，而陈某某不存在违约行为，在此情况下魏某无权要求陈某某恢复原状赔偿损失。 反诉原告陈某某向本院提出反诉：1.判令魏某向抵押银行提出解押申请并办理解除银行抵押手续；2.判令魏某提交办理房产登记的材料及手续，并协助陈某某办理所有权转移登记手续；3.判令魏某向陈某某支付违约金555万元、律师费60万元；4.判令反诉费、保全费由魏某承担。 反诉事实和理由：房屋买卖合同第五条约定,魏某应当配合陈某某办理房屋所有权转移登记手续；合同第八条约定，魏某应当于2018年6月1日之前至抵押银行提交解除抵押申请，并在2018年6月30日前到抵押所在银行办理解押手续。但魏某一直未按合同约定履行义务，现涉案房屋已经具备办理房屋产权登记的条件，魏某拒不提交相关资料与手续，导致涉案房屋不能过户至陈某某名下。魏某的行为严重违反了合同约定，特提出反诉。 反诉被告魏某辩称，陈某某违约在先。合同签订后魏某依法履行了合同义务，将涉案房屋交付给了陈某某使用，将魏某的购房凭证交付给了第三人保管，但陈某某先是不遵守合同约定，本应于2018年3月23日前交付的第二笔购房款，拖到5月9日付清，同时告知魏某其因经营困难，确实无力凑够购房款，以至于延期了一个多月。而且，5月底6月初，魏某曾到涉案房屋现场查看装修状况，发现涉案房屋装修到一半，处于停工状态，现场一片狼藉。涉案房屋处有一位民工，与其交流发现其在涉案房屋处是为了向陈某某索要拖欠的装修款。据其陈述，涉案房屋改造到一半，因陈某某没钱支付装修款，工人已停工。据陈某某的经济状况，魏某已无法信任陈某某能够在6月30日前付清750万元，魏某为了保护自己的权益，也不能在6月1日前提交解押申请。再次，合同虽然约定了魏某应在6月1日前提交解除抵押的申请，但也同时约定了办理解押手续使用的钱款来源为陈某某支付的第三笔750万元购房款。在陈某某违约在先，并明确表示目前尚无能力支付第三笔购房款的情况下，魏某行驶自己的不安抗辩权，并无不当。在陈某某未支付足额购房款的情况下，陈某某要求魏某将涉案房屋过户到其名下无任何依据，请求法院驳回陈某某的全部反诉请求。 第三人程某述称，请法院查明事实，依法作出判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月28日，魏某与陈某某在济南历下桂某房产中介服务中心居间服务下签订房屋买卖合同，魏某将其所有的位于济南市历下区海尔绿城全运村T地块14号楼02室及附属设施出售给陈某某，总价款为1850万元。合同约定：陈某某于合同签订当日向魏某支付定金300万元，3月5日前支付600万元（含定金），3月23日前支付400万元，6月30日前支付750万元，剩余房款100万元于魏某取得房产证办理过户当日一次性付清；陈某某应于2018年6月1日前至抵押所在银行提交解除抵押申请，并在6月30日前办理解除抵押手续，办理解押手续使用的款项来源于第三笔750万元房款；任何一方违约，每逾期一日，违约方应按本合同总房价3‰承担违约金，或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择，逾期超过30日守约方有权解除合同。 合同签订后，陈某某于2018年3月1日支付600万元，3月30日支付200万元，5月9日支付200万元。同时，陈某某还于2018年3月5日、4月15日、5月4日、6月5日、7月14日、8月7日、9月10日、10月17日各支付2.7万元给魏某，于5月9日支付魏某1.9万元。庭审中，陈某某称2.7万元是750万元的利息，1.9万元是逾期支付400万元的违约金；魏某称由于房屋已经交付陈某某使用，2.7万元是用于偿还银行贷款利息，1.9万元不知是什么钱，是陈某某突然转账的；第三人称是魏某与陈某某口头约定2018年6月30日陈某某应支付的购房款750万元，自2018年3月5日开始，由陈某某按月支付利息27000元，直至750万元房款付清，如果750万元没有付清，就继续支付27000元的利息，用钱的时候魏某通知陈某某，陈某某就把钱给魏某，每月支付27000元利息是基于当时签订完合同后魏某交房给陈某某使用了，所以陈某某给魏某支付750万元利息。 2018年9月6日，涉案房产被德州市公安局查封。 本院认为，魏某与陈某某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，房屋买卖合同合法有效。涉案房屋被公安机关查封，法律上不能继续履行房屋买卖合同，因此，反诉原告陈某某要求反诉被告魏某向抵押银行提出解押申请并办理解除抵押手续、要求反诉被告魏某提交办理房产登记的材料及手续，并协助办理所有权转移登记手续，本院难以支持。由于陈某某没有向魏某支付750万元房款，魏某不办理银行解押手续不构成违约，故其要求反诉被告魏某支付违约金555万元、承担律师费60万元，理由不当，本院不予支持。因反诉原告陈某某未要求解除房屋买卖合同，根据“不告不理”原则，本院不依房屋买卖合同法律上无法履行为由，解除双方的房屋买卖合同。 根据第三人的陈述，原告魏某与被告陈某某签订房屋买卖合同后，对750万元房款的支付时间口头进行了变更，即以支付利息的方式延缓了房款的支付，当魏某需要钱时通知陈某某，陈某某即应立即支付。现魏某没有证据证明通知陈某某支付750万元，故其主张陈某某没有支付750万元房款构成违约，理由不当，本院不予支持。陈某某本应在2018年3月23日前支付400万元，实际于3月30日支付200万元，5月9日支付200万元，逾期付款时间较短，构成一般违约，尚不构成根本违约，魏某不能依此为由，要求解除合同，但可要求陈某某承担逾期付款的违约金。因魏某要求承担555万元的违约金数额过高，本院调整为按逾期天数和年利率24%的标准计算违约金，数额为71010元（400万元×24%÷365天×7天＋200万元×24%÷365天×40天）。由于陈某某于5月9日支付了1.9万元的违约金，且涉案房屋于9月6日被公安机关查封，客观上已无法履行该合同，陈某某于9月、10月支付的两期共54000元的利息冲抵违约金，因此，陈某某不再需要向魏某支付71010元的违约金。陈某某不存在不履行合同主要义务的情形，不应适用定金罚则，故魏某要求不退还定金300万元，理由不当，本院不予支持。魏某要求陈某某将魏某的房屋恢复原状并赔偿损失，因合同未解除，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、驳回原告魏某要求解除2018年2月28日的房屋买卖合同的诉讼请求； 二、驳回原告魏某要求不退还定金300万元的诉讼请求； 三、驳回原告魏某要求被告陈某某支付违约金555万元、律师费55万元的诉讼请求； 四、驳回原告魏某要求被告陈某某将房屋恢复原状并赔偿损失的诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈某某要求反诉被告魏某向抵押银行提出解押申请并办理解除银行抵押手续的诉讼请求； 六、驳回反诉原告陈某某要求反诉被告魏某提交办理房产登记的材料及手续，并协助陈某某办理所有权转移登记手续的诉讼请求； 七、驳回反诉原告陈某某要求反诉被告魏某支付违约金555万元、律师费60万元的诉讼请求。 本诉案件受理费75580元，减半收取37790元，由原告魏某负担；反诉案件受理费27430元，财产保全费5000元，由反诉原告陈某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 闫 勇 二〇一九年四月二十八日 书记员 边江舟