广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1721号原告：中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：江泽标，该行行长。委托诉讼代理人：霍晓霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：胡信明，男，该公司员工。被告：牛传欢，女，1989年9月4日出生，汉族，住河南省固始县，被告：佛山市南海丽江房地产有限公司，住所地广东省佛山市西樵。法定代表人：林伟新，任董事长。委托诉讼代理人：麦素文，广东捷顺律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行与被告牛传欢、佛山市南海丽江房地产有限公司（以下简称丽江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告丽江公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，被告牛传欢经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.宣布（编号A：房字佛山分行西樵支行2013年028号的《个人购房借款/担保合同》)项下的贷款提前到期，被告牛传欢偿还计算至2019年1月7日止的借款本金316824.24元、利息5667.98元，罚息66.27元，复利104.16元，从2019年1月7日起至法院向被告牛传欢送达诉讼材料前一日止，对未到期贷款本金按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率下浮15%计算的利息,对逾期贷款本金按前述贷款执行利率上浮40%计算的逾期还款利息（含利息和罚息），以及从法院向被告牛传欢送达诉讼材料之日起至实际清偿止以所欠的借款本金按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率下浮15%的基础再上浮40%计算的逾期还款利息（含利息和罚息）予原告（按中国人民银行最新公布的基准利率在每年的1月1日确定当年的执行利率）；综上所述，被告牛传欢截至2019年1月7日拖欠原告借款本金、利息、罚息、复利合计：322662.65元；2.原告对被告牛传欢提供抵押的位于佛山市南海区***房(按揭登记证明书：南房按证字第××号）的房产在抵押担保范围内享有优先受偿权；3.被告丽江公司对被告牛传欢拖欠原告的债务承担连带清偿责任。本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：一、借款情况2013年2月26日,原告与被告牛传欢签订编号A：房字佛山分行西樵支行2013年028号《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告牛传欢发放贷款387000元，用于被告牛传欢购买佛山市南海区***房的房产，借款期限为240个月，即从2013年4月1日起至2033年4月1日止，还款方式采用等额本息还款法，每月为一期。合同还约定，借款初始利率以贷款时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率下浮15%确定；被告牛传欢逾期还款的，原告从逾期之日起按借款合同执行利率的基础上再上浮40%计算罚息、复利，直至本息清偿为止；若被告牛传欢未足额偿还借款本息连续三个付款期或累计在本合同期内累计六个付款期或发生其他违约情形的，原告有权提前宣布贷款到期，并要求被告牛传欢清偿全部贷款本息（包括逾期罚息、复利）。合同签订后，原告于2013年4月1日向被告牛传欢发放了387000元借款，到期日为2033年4月1日。还款方式为等额本息还款法，共240期。原告依约足额履行了放贷义务。二、抵押情况被告牛传欢自愿将用本案借款所购买的佛山市南海区***房的房产为本案借款作抵押担保，担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等，并办理了抵押登记（按揭登记证明书：南房按证字第××号）。三、保证情况被告丽江公司于2014年6月30日与中国工商银行股份有限公司佛山分行（以下简称工行佛山分行）签订的《按揭贷款业务合作协议》中约定在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告丽江公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。原告作为中国工商银行股份有限公司佛山分行的分支机构，被告丽江公司作为该协议项下的借款人，原告有权要求被告丽江公司对被告牛传欢拖欠原告的债务承担连带清偿责任。四、违约情况据原告得知，本案案涉房产已被法院另案查封，且被告牛传欢已超过六期未按期归还原告的贷款本息，被告的行为已构成违约，严重影响原告债权的实现。原告向被告催收，要求其偿还欠款本息，但被告拒不偿还。为保障原告的金融资产安全，原告遂提起本案之诉。法庭调查阶段，原告补充陈述，至2019年3月1日，被告牛传欢拖欠的贷款本金316824.24元、利息7601.55元、复利119.63元、罚息179.53元。从2019年3月2日起至实际清偿之日止以拖欠的贷款本金316824.24元为基数按中国人民银行同期同档次（五年期以上）贷款基准利率下浮15%再上浮40%计算罚息，以拖欠的利息7601.55元为基数按照按中国人民银行同期同档次（五年期以上）贷款基准利率下浮15%再上浮40%计算复利。被告丽江公司辩称，一、欠款情况。关于被告牛传欢所欠的本金、利息、罚息情况由法院依法审查，但因为罚息和复利都带有惩罚性，不应双重处罚，复利请求违反公平原则，请法院依法驳回被答辩人复利的请求。二、抵押情况。被告丽江公司确认原告对案涉房产在抵押担保范围内享有优先受偿权。三、担保责任。被告丽江公司无需承担担保责任。（1）根据三方所签订的《个人购房借款/担保合同》以及被告丽江公司与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》的目的是保证原告抵押权的实现，且该约定表明被告丽江公司承担的担保责任应至原告对抵押房产享有抵押权止。涉案房产已于2013年2月28日，在佛山市南海区房产交易所办理了房产抵押登记备案手续，取得了南房按证字第××号《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》，且已办理了房地产权证，完全具备了办理《房屋他项权证》的条件、是否交付上述证件均不影响权利人行使抵押权，原告已取得完整抵押权，因此，丽江公司承担担保责任的期限已届满。（2）涉案房产办理《房屋他项权证》的条件早已经具备。被告牛传欢购买的是现房，被告丽江公司当时是现楼销售房产，涉案房产已办理了房产证，也就是涉案房产早已具备办理《房屋他项权证》的条件。但原告以及被告牛传欢在长达六年多的时间里，一直怠于行使该项权利，甚至到了涉案房产被查封出现权利障碍时，仍然不主动行使诉权，因而如果法院认定涉案房产因未办理《房屋他项权证》，原告从而对涉案房产不具有优先受偿权，原告自身也具有不可推卸的责任和重大的过错。被告丽江公司不是办理《房屋他项权证》的权利方和义务方，无权代抵押人和抵押权人行使相关权利，但被告丽江公司作为一家房地产开发企业，对于被告牛传欢已经履行了签订房屋买卖合同、办理抵押登记、协助办理房地产权证的义务，且一直都有积极催促被告牛传欢以及原告尽快办理《房屋他项权证》，多次发函给原告敦促此事，被告丽江公司已经尽到了作为房地产开发商以及担保人的最大义务。根据三方所签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，如果涉案房屋被有权机关查封，原告是有权提前解除合同，但原告一直怠于行使该诉权。因此，根据《中华人民共和国担保法》第三十八条第三款的规定“债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任，原告怠于与抵押人办理《房屋他项权证》，应视为其放弃抵押物的权利，如果法院认定被告丽江公司要承担担保责任，被告丽江公司至少在涉案房产的价值范围内应免除保证责任。（3）被告丽江公司仅为阶段性保证人，被告牛传欢本身提供了涉案房产作为担保物，根据物权法的相关规定，债权人应当先就债务人自己提供的担保物来实现债权，不足部分再要求担保人承担担保责任，而不应直接要求担保人直接承担担保责任。（4）免除被告丽江公司的保证责任符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，该法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，原、被告三方在《个人购房借款/担保合同》以及双方在《按揭贷款业务合作协议》中约定的是附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同，在解除条件（原告办理完毕抵押备案登记）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，被告丽江公司应承担保证责任；在解除条件（原告办理完毕抵押备案登记）成就时，被告丽江公司无需再承担保证担保责任。四、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院不接受被告丽江公司免除保证责任的答辩意见，而判令被告丽江公司承担保证责任，被告丽江公司请求明确被告丽江公司对被告牛传欢的追偿权，以免被告丽江公司代偿后要对被告牛传欢另行提起诉讼，造成司法资源的浪费。综上所述，希望法院查明本案的全部事实，依法驳回原告不合理的诉讼请求。原告及被告丽江公司围绕诉讼请求及主张均依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告牛传欢经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。原告与被告丽江公司对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对双方提供的证据的真实性予以确认并据此认定原告所诉事实属实。并查明，涉案《个人购房借款/担保合同》为原告作为贷款人、被告牛传欢作为借款人、被告丽江公司作为保证人签订，约定贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1年1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。保证人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。另约定关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。2014年6月30日，工行佛山分行作为甲方与被告丽江公司作为乙方签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2013年2月28日，佛山市南海区房产交易所就案涉房屋出具南房按证字第××号《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》载明，抵押人是被告牛传欢，抵押权人是原告。另查明，本院向被告牛传欢、丽江公司邮寄送达本案应诉等材料，均于2019年2月26日签收。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》及工行佛山分行与被告丽江公司之间签订的《按揭贷款业务合作协议》均合法有效，各方应按约定履行义务。原告依约向被告牛传欢发放了贷款，已履行合同义务。被告牛传欢超过连续三个月和累计六次未依约还款，已构成违约，原告要求解除合同并宣布合同项下借款提前到期，要求被告牛传欢立即偿还所欠的借款本金并支付所欠的利息、罚息、复利，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。本院于2019年2月26日向被告牛传欢送达应诉材料，原告解除合同的意思表示已达至被告牛传欢，本案的借款合同于该送达之日起解除，本院不另行判决解除。因合同亦对复利作出了约定，且该约定亦未违反法律规定，故被告丽江公司认为复利违反公平原则的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告牛传欢以案涉房屋为其本案债务提供抵押担保，并办理了抵押登记,依法具有法律效力，原告有权对被告牛传欢提供的抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权。原告主张被告丽江公司对本案债务承担清偿责任，被告丽江公司认为案涉房产已办理抵押登记备案手续，其承担担保责任期限届满。故本案争议焦点在于被告丽江公司应否对本案债务承担担保责任。对此，本院分析如下：应从合同的目的进行分析。在目前我国预售商品房以及抵押登记制度下，借款人在借款时尚未取得房屋的所有权，因此无法与银行就该房产直接办理正式的抵押登记手续，仅能办理抵押权预告登记手续，以保障银行在满足一定条件时能就相关房产优先办理正式的抵押手续以取得担保物权，保障其因借款所产生的债权。在银行取得担保物权之前，开发商为借款人向银行借款提供阶段性保证担保，这种保证担保方式符合银行与开发商的一般交易习惯，其目的是在银行具备取得担保物权的客观条件之前，银行的债权在开发商方面得到保障。本案中，工行佛山分行与被告丽江公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定被告丽江公司提供阶段性保证担保责任的目的在于保障原告抵押权的实现，且该约定表明被告丽江公司承担的担保责任应至原告对抵押房产享有抵押权止。本案案涉房产已办理抵押登记手续，原告对案涉房产处置得款享有优先受偿权，是否办理他项权证及是否交付上述证件并不影响原告的优先受偿权，因此被告丽江公司承担担保责任的期限已届满，原告向被告丽江公司主张承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。被告牛传欢经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牛传欢应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金316824.24元，计至2019年3月1日的利息7601.55元、罚息179.53元、复利119.63元及以本金316824.24元从2019年3月2日起至清偿日止按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率下浮15%的基础上再上浮40%计收罚息、以未支付的利息7601.55元按前述年利率计收复利予原告中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行；二、中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行对登记在被告牛传欢名下的位于佛山市南海区***房(按揭登记证明书：南房按证字第××号）享有抵押权，在被告牛传欢不履行上述第一项付款义务时，可以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3069.97元（原告已预交），由被告负担并经原告同意应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶水凤二〇一九年四月十六日书记员  李海蓝