安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1302民初10032号 原告：郭永艳，男，1969年11月2日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被告：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地宿州市迎宾大道南侧155室。 法定代表人：周会平，该公司经理。 委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。 原告郭永艳与被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭永艳的委托诉讼代理人李强、被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭永艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金78947.86元（以354066元为基数，自2014年7月1日起按同期银行贷款利率暂计算至2018年10月30日），并继续计算违约金至产权登记可以办理之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月27日，被告与原告签订编号为201202967《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于宿州市埇桥区房屋，房屋价款354066元。《商品房买卖合同》第八条和第十五条对违约责任做了相关约定。合同签订后，原告按照合同约定，及时足额的支付了购房款，但合同约定的房屋仍无法办理产权证，被告一直未能按照合同约定履行义务，被告违约行为给原告合同权益造成严重损害，鉴于被告针对该部分的违约责任约定不明，原告要求被告按照同期银行贷款利率赔偿原告损失。 被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司辩称，原告的诉请与事实不符，被告开发的房屋系政策性建设项目，原告本不具备该房屋的购房资格，故其在购房时已经获得了不当的利益，被告一直在积极办证中，但因所开发的房屋涉及面积巨大，房产管理机关工作量大，致使部分房屋未办理房产证，《商品房买卖合同》中对于逾期办证应当承担的责任也有明确的约定，买受人不退房，出卖人承担万分之一的责任，且原告的诉求也已过诉讼时效，综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 原告郭永艳为支持其诉讼请求，当庭提交了以下证据材料： 1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息； 2、《商品房买卖合同》，证明原告购买千亩园的房屋一套，合同明确约定被告应当在2013年12月1日前交付房屋，如果对方违约应当承担违约责任； 3、发票，证明原告已经交付房屋价款； 被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，但为证明其答辩意见，当庭提交了下列证据： 1、《商品房买卖合同》，证明原告购买房屋的价格及15条的违约责任； 2、合作意向书，证明千亩园共有2万户，范围是矿业集团的职工可以购买，其他人不可以购买，原告郭永艳不是矿业集团的职工，其没有购买的资格； 3、上房证明，证明原告于2014年4月开始缴纳物业费。 原告郭永艳的质证意见为，对被告提供的证据的真实性均无异议，证据1的第15条和第7条不对等，故第15条属于无效条款，证据2与本案没有关联性，原告已经购买了被告开发的房屋，有没有资格不属于本案的调查范围，证据3交纳物业费和交房是两个概念，不能达到被告的证明目的。 本院对上述证据的认证意见为：对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，对被告提交的证据1、3予以确认，对其提交的证据2因与本案无关联性不予确认。 本案经审理后查明认定的事实如下：2012年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于宿州市埇桥区，同时约定了房屋面积、房屋价款及面积差异处理方式，房款的支付方式为在2012年12月27日前付清114066元，余款240000元通过公积金贷款的方式支付。2016年6月7日，被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司向原告出具发票，证明其收到原告的购房款355651元（原告起诉是以购房款为354066元为基数）。 《商品房买卖合同》第八条约定了交付事项，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹向买受人支付违约金。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同已经生效并实际履行，原、被告之间已存在商品房买卖合同关系，被告辩解原告不具备购买涉案房屋的资格，原告在购房时已经获得了不当的利益，原告是否有购房资格，是被告在与原告签订房屋买卖合同应当审查的范围，原告在购房时是否获得了不当的利益，不属于本案查证范围，原告即使在购房时获得了不当的利益，与本案其要求被告承担违约责任，不是同一诉讼标的，故被告的此辩解意见不能成立，本院不予采纳。 原告按照合同履行了付款义务，为原告办理房屋权属证书是被告的义务，但被告在原告诉讼前仍未办理完毕，应当承担违约责任，原告以合同第十五条关于产权登记违约金的约定过低为由，要求按同期银行贷款利率增加违约金，经查，按照双方合同第十五条的规定，买受人（原告）选择不退房，则出卖人（被告）按已付房价款的万分之壹向买受人支付违约金。可以看出，原、被告双方约定了违约金的计算方式，但双方没有约定该违约金起算和终止时间，按万分之壹的标准结算，违约金的数额为35.41元，显然过低。综合本案具体情况，结合此类违约金的约定惯例，该违约金可视为双方约定的是按“日万分之壹”计算，由于被告在未给原告办理出产权证书之前处于持续违约状态，所以被告认为原告的诉求已过诉讼时效的答辩意见不能成立，本院不予支持。 对于违约金的起算和终止日期，原被告双方没有约定，且意见不统一，结合案涉《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同中关于交房日期约定时间为2013年12月31日之前，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，原告既然未提出延期交房，被告也未提出其遇不可抗力的证据，可以视为房屋是按照合同约定的期限正常交房的，被告提出原告于2014年4月开始交纳物业费的时间为交房时间的答辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金从2014年7月1日起计算至办理完产权登记之日止，符合社会常理，本院予以支持，但本案实际购房款是355651元，原告起诉是按合同的购房款354066元为基数计算违约金，是行使其处分权，本院以354066元为基数计算。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对违约金的规定，本案被告因逾期办证给原告造成的损失总数额上限计算应不能超过造成损失的百分之三十，被告应当尽快为原告办理房屋产权证书，防止损失进一步扩大。自2014年7月1日起至2018年10月30日的违约金为55947.8元（35.41元/天×1580天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭永艳自2014年7月1日起至2018年10月30日的违约金55947.8元，后续的违约金以购房款354066元为基数，利率按日万分之一计算至被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司为原告郭永艳办理好房屋产权登记之日止（但违约金的总数额不能超过106219.8元）。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1774元，减半收取计887元，由被告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担599元，原告郭永艳负担288元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  胡平 二〇一九年四月十日 法官助理吴丹丹 书记员吴丹丹（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。