广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12625号原告（反诉被告）：中山市瑞达置业投资有限公司，住所地广东省中山市南头镇南头大道东105号7座二楼之一。法定代表人：黄晓泉，总经理。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢振源（TSE,CHUNYUEN），男，1949年9月5日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。被告（反诉原告）：谢振乾（TSE,CHUNKUEN），男，1951年11月12日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。被告（反诉原告）：黄富贵（WONG,FUKWAI），男，1947年8月8日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。上述三被告共同委托诉讼代理人：胡声晓，广东昌联律师事务所律师。原告中山市瑞达置业投资有限公司（以下简称瑞达公司）与被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）涉港租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，三被告向本院提出反诉请求，依法适用普通程序，分别于2018年12月19日、2019年3月28日公开开庭进行了审理，两次庭审时，原告瑞达公司的委托诉讼代理人张嘉敏、二被告的共同委托诉讼代理人胡声晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除瑞达公司与三被告签订的三阳建材厂40亩区厂房租赁合同书；2.判令三被告向瑞达公司双倍返还保证金960000元。事实和理由：瑞达公司与三被告于2018年5月4日签订三阳建材厂40亩区厂房租赁合同，约定三被告将位于中山市××村三阳建材厂40亩部分“见附图”出租给瑞达公司，合同期限2018年5月4日至2030年5月3日止，租金160000元/月，保证金480000元，若三被告违约，需双倍退回租赁保证金给瑞达公司。瑞达公司于2018年5月8日向三被告指定的收款账户付款480000元，三被告的授权代表谢丞丰于2018年5月14日出具收据，但三被告至今未将租赁物的使用权交付给瑞达公司，已构成根本违约，瑞达公司收到环保部门通知不能排放用水，合同目的无法实现，据此瑞达公司提起本案诉讼。三被告辩称，三被告与瑞达公司签订的三阳建材厂40亩区厂房租赁合同合法有效，双方应当按约定履行权利义务。瑞达公司称因为环保问题，不能使用涉案租赁物，是瑞达公司为不租赁厂房寻找的借口，签订合同时，三被告已经告知瑞达公司涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及围堤外，使用时可能受到新法律法规的指令，三被告已给予瑞达公司两个月免租期，让瑞达公司用于转租和办理营业执照，期间，双方多次到环保部门咨询，得到的回复是可以静态使用，瑞达公司作为投资公司，非常清楚涉案租赁物的实际情况和风险，瑞达公司不进场的原因是其在免租期内未能将涉案租赁物转租。涉案租赁物从2018年1月开始清场，同年3月就没有再在生产经营，瑞达公司可以随时进场。三被告向本院提出反诉请求：1.判令瑞达公司向三被告支付租金450408.58元（从2018年7月15日计至同年10月8日止）；2.判令瑞达公司向三被告支付违约金135122.574元（以拖欠的本金为基数按照每日1%计算30日）；案件审理过程中，三被告增加反诉请求，要求没收瑞达公司交付的保证金480000元。事实和理由：瑞达公司与三被告于2018年5月4日签订三阳建材厂40亩区厂房租赁合同，约定三被告将位于中山市××村三阳建材厂出租给瑞达公司，合同期限2018年5月4日至2030年5月3日止，租金160000元/月，自2018年7月15日开始计算租金。合同签订后，三被告一致催促瑞达公司入场，但瑞达公司以各种理由拒绝入场，亦不交纳租金，导致涉案租赁物空置，三被告损失惨重，故三被告提起反诉。瑞达公司针对三被告的反诉辩称，虽然双方签订租赁合同时，约定涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及围堤外，但三被告签订合同时向瑞达公司承诺不影响生产经营，可以适量排放污水。合同签订后，瑞达公司准备进场，环保部门到场检查，告知瑞达公司不能排放任何污水，连生活用水都不能排放，涉案租赁物无法正常使用，致使合同目的落空。双方签订合同后，三被告一直占用涉案租赁物，由于涉案租赁物未交付给瑞达公司，故瑞达公司无需支付租金和违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞达公司的经营范围：产业园投资，经济信息咨询、形象策划、会议及展览服务、物业管理，设计、制作、发布：广告，工业用房、商业营业用房、办公楼、其他建筑物出租。三被告是位于中山市××村涉案租赁物的所有权人，土地证号：中府国用（2006）第060220号、中府国用（2006）第060225号，房产证号：粤房地权证中府字第××号、粤房地权证中府字第××号、粤房地权证中府字第××号。瑞达公司与三被告于2018年5月4日签订三阳建材厂40亩区厂房租赁合同书，约定：三被告将位于中山市××村三阳建材厂40亩部分出租给瑞达公司，每月租金160000元，合同签订后，瑞达公司向三被告交纳租赁保证金（押金）480000元，租赁期限2018年5月4日至2030年5月3日止，租金自2018年7月15日起交纳；瑞达公司知悉涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及堤围外，有可能受到新法律法规的指令需要随时依令遵守，或有因此产生的损失，不得要求任何补偿；瑞达公司若拖欠租金，三被告每天按欠费额的1%收取违约金；合同还约定了双方其他的权利义务。瑞达公司、三被告分别在合同上盖章签名确认，谢丞丰作为三被告的授权代表在合同上签名。2018年5月14日，谢丞丰出具收据确认收到瑞达公司保证金480000元。之后，在合同履行过程中，双方发生纠纷。2018年7月16日，瑞达公司员工发微信给谢丞丰称，由于环保部门在检查厂房，无法进场，瑞达公司要求解除双方的租赁合同，并退还保证金。谢丞丰回复称，双方按约定处理，不愿意解除合同。本院向中山市环保局阜沙分局发出调查函，该局回函称：三被告及黄富贵原经营项目经明确位于二级饮用水源保护区内，需搬迁关闭，但因当事人提供的图纸没有明确有关地理位置及是否与三被告、黄富贵原经营项目一致。三被告称在涉案地址只有本案和（2018）粤2072民初12622号案涉案的建筑物。庭审中，瑞达公司称涉案租赁合同于2018年6月28日解除，理由是环保部门于该日到涉案租赁物进行检查，告知瑞达公司涉案租赁物不能有生活的痕迹，合同目的无法实现。三被告称涉案租赁物于2018年10月8日解除，理由是三被告在此之前没有同意解除合同，三被告同意涉案合同于瑞达公司起诉之日解除。本院认为，本案属涉港租赁合同纠纷，应比照涉外案件处理。双方没有选择处理合同争议应适用的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人没有选择合同适用的准据法的，可以适用与该合同有最密切联系的法律。本案合同的履行地是内地，且涉案房地产位于内地，故内地与本案存在最密切联系，本案应适用与争议有密切联系的履行地法律即内地法律作为解决本案争议的准据法。根据双方的主张以及辩称，本院归纳本案的争议焦点是：1.三阳建材厂40亩区厂房租赁合同何时解除；2.瑞达公司是否应当交纳租金和违约金；3.保证金如何处理。焦点1，瑞达公司作为专业的投资公司，其经营范围包含物业管理、工业用房、商业营业用房、办公楼、其他建筑物出租等，其对投资的风险尤其是对厂房投资的风险评估高于普通人，对自己行为可能导致的后果有较高的预判力，且租赁合同已约定涉案租赁物位于二级水源保护区饮用水源河道及堤围外，三被告未向瑞达公司隐瞒这一重要事实，在此情况下，瑞达公司仍然与三被告签订租赁合同，可见租赁合同是双方自愿签订，合法有效，本院予以认定，双方应当按照合同的约定履行权利义务，瑞达公司不能以自己单方意思表示而解除租赁合同，因此，瑞达公司认为合同在2018年6月28日解除没有依据，本院不予支持，三被告同意于2018年10月8日解除涉案租赁合同，可见双方于该日协商一致解除合同，故本院认定涉案租赁合同于2018年10月8日解除。焦点2。合同于2018年10月8日解除，瑞达公司应当对2018年7月15日至同年10月8日期间的租金承担付款责任，瑞达公司应向三被告支付该期间的租金442666.67元；关于违约金，由于瑞达公司未按时交纳租金，其应当按照合同约定向三被告支付违约金，但合同约定每日1%的标准过高，本院调整为月利率2%，三被告主张30日的违约金，故瑞达公司应向三被告支付违约金8853.33元（442666.67元×2%）。焦点3。定金罚则是针对恶意违约的当事人适用的惩罚性规则，本案中，虽然瑞达公司未交纳租金，但涉案租赁合同的解除并不是因为双方当事人的恶意违约而导致的，而是由于当事人之外的原因导致涉案租赁物无法使用，致使双方解除租赁合同，从公平合理的立场出发，租赁保证金不应被没收，三被告亦不应双倍返还租赁保证金，故本院认定三被告应向瑞达公司返还租赁保证金480000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、本院确认原告中山市瑞达置业投资有限公司与被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）签订的三阳建材厂40亩区厂房租赁合同书于2018年10月8日解除；二、被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）于本判决生效之日立即向原告中山市瑞达置业投资有限公司返还租赁保证金480000元；三、原告中山市瑞达置业投资有限公司于本判决生效之日立即向被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）支付租金442666.67元、违约金8853.33元；四、驳回原告中山市瑞达置业投资有限公司其他的诉讼请求；五、驳回被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，原告中山市瑞达置业投资有限公司负担4900元，被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）负担8500元；反诉费7195元，原告中山市瑞达置业投资有限公司负担4036元，被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）负担3159元。如不服本判决，原告中山市瑞达置业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告谢振源（TSE,CHUNYUEN）、谢振乾（TSE,CHUNKUEN）、黄富贵（WONG,FUKWAI）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭 宁人民陪审员  吴建辉人民陪审员  区养德二〇一九年四月一日书 记 员  徐杏盈