山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0213民初377号 原告：青岛民悦家泰物业服务有限公司，住所地青岛市李沧区巨峰路178号丙-26户，统一社会信用代码：91370213350283514Q。 法定代表人：李建春，职务经理。 委托诉讼代理人：戴志坚，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。 被告：李沧区书院路大康三千里烧烤店，住所地青岛市李沧区书院路123-12号，注册号：370213600651322。 经营者：康绍勇，男，1976年6月21日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：顾雁来，男，系该烧烤店员工。 委托诉讼代理人：邢聪明，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告：王所堂，男，1950年12月8日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：邢聪明，山东青大泽汇律师事务所律师。 原告青岛民悦家泰物业服务有限公司与被告李沧区书院路大康三千里烧烤店、被告王所堂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日、2019年3月5日和2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告青岛民悦家泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人戴志坚、被告李沧区书院路大康三千里烧烤店（以下简称三千里烧烤店）的委托诉讼代理人顾雁来、邢聪明、被告王所堂及其委托诉讼代理人邢聪明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛民悦家泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费5150.67元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年10月16日与青岛市李沧区华易春之都小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告为华易春之都小区进行物业服务，被告三千里烧烤店系华易春之都小区商业网点房实际使用者，被告王所堂系业主。自2017年10月17日至2018年12月17日，两被告欠原告物业管理费5051.67元，为此原告依法起诉，请求判如所请。 被告三千里烧烤店未作答辩。 被告王所堂答辩称：涉案的房屋系独立的门头房，门牌号为青岛市李沧区书院路123-12号，华易春之都小区的门牌号为××，所以涉案房屋不包括在原告物业服务范围内，其与原告不存在物业服务合同关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下证据真实性无异议：1、原告提交的《华易春之都小区物业管理服务合同》及《青岛华易春之都小区物业收费标准》各一份；2、原告提交的《青岛市物业服务合同备案表》一份；3、原告提交的涉案房屋的《房屋租赁合同》一份;4、原告提交的改造详细规划——平面规划图一份；5、本院勘验现场拍摄的照片5张；6、本院向青岛市李沧区华易春之都小区业主委员会主任进行调查制作的调查笔录一份；7、本院依法调取的涉案房屋不动产登记信息一宗。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、两被告提交的视频资料一份，证明在被告三千里烧烤店经营期限内原告一直没有为其提供基本的物业服务，被告三千里烧烤店所处经营区域的卫生维护、垃圾清理以及物业维修全部由其亲自处理。原告对该证据的真实性和证明事项均有异议，称无法证实视频中环卫人员的真实身份，退一步讲该环卫人员工作范畴属于市政设施、政府公共区域内的环境卫生，与原告物业服务范围不一致。 本院认为，该证据不足以证明两被告上述主张，故对该证据拟证明事项，本院不予采信。 2、两被告提交的书面证明两份，证明原告从2013年1月1日起至今未提供垃圾清理、污水管清理和疏通等任何物业服务，上述基本物业服务都是被告三千里烧烤店每月自费雇佣证人清理。原告对该证据的真实性不予认可，称该两份证明均没有落款时间，依据证据规范的相关规定证人应出庭作证，且证明中陈述的污水管处理或疏通并非原告的法定职责。 本院认为，该证据系证人证言，原告仅提交了书面证明材料，证人并未出庭作证，故对该证据，本院不予采信。 3、两被告提交的照片12张，证明被告经营范围内的垃圾和环境卫生原告从未清扫，路灯坏了、路面严重破损原告至今未予维修，造成被告经营不便。原告对该宗证据的真实性和证明事项均不予认可，称无法确认照片系在原告物业服务范围和被告三千里烧烤店经营区域拍摄，且两被告所称的路灯以及路面均属于政府公共服务区域，系市政服务管辖范围，与原告无关。 本院认为，虽然原告对该宗证据的真实性和证明事项均不予认可，但未提交证据反驳，故对该宗证据，本院予以采信。 4、两被告提交的网点业主联合书一份，证明涉案小区外围15户网点业主联合出具了联合书证实，原告在本该其提供物业服务的范围内未提供任何物业服务，未履行其法定职责。原告称对该证据的真实性无法确认，但从两被告陈述的证明事项可以认定，两被告已经认可原告对包括被告三千里烧烤店经营区域在内的涉案小区外围网点赋有物业服务职责。 本院认为，该证据系与本案有直接利害关系的涉案小区网点业主出具，故对该证据拟证明事项，本院不予采信。 根据当事人陈述和审理查明的证据，本院认定事实如下： 2017年10月16日，青岛市李沧区华易春之都小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方，签订了《华易春之都物业管理服务合同》一份，约定甲方选聘原告为华易春之都小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2017年10月16日起至2020年10月15日止。合同约定：原告按业主房产建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取物业管理费；双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。同日，青岛市李沧区华易春之都小区业主委员会与原告签订《青岛华易春之都小区物业收费标准》一份，约定：餐饮用房业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理费。 被告王所堂系青岛市李沧区书院路123-12号房屋业主，房屋建筑面积245.27平方米。被告三千里烧烤店自2011年2月10日起在该房屋中经营至今。 改造详细规划——平面规划图显示：涉案房屋在改造（华易春之都小区）规划范围内。 2019年3月13日，本院依法向案外人青岛市李沧区华易春之都小区业主委员会主任矫恒智进行了调查，其确认原告为涉案小区提供物业服务的区域范围包括小区所有居民住宅和商业网点。 2019年3月14日，本院依法调取了涉案房屋的不动产登记信息，其中青岛市公安局李村派出所出具的证明载明：由青岛华易置业发展总公司开发的华易春之都小区位于李沧区交会处。经现场勘察，将靠近书院路的四个网点房从东到西依次编号为书院路121号、123号、125号、129号。小区南大门编号为××。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”两被告抗辩认为涉案房屋不包括在原告物业服务区域内，本院认为，改造详细规划——平面规划图、矫恒智的陈述以及涉案房屋不动产登记信息均证实，涉案房屋属于青岛市李沧区华易春之都小区范围。原告作为物业服务企业与青岛市李沧区华易春之都小区业主委员会签订的《华易春之都小区物业管理服务合同》及《青岛华易春之都小区物业收费标准》均合法有效，被告王所堂作为该小区商业网点业主，亦应受合同约束，故对两被告该抗辩主张，本院不予采信。两被告主张原告并未为其提供任何物业服务，因此不应交纳物业费，本院认为，两被告提交的证据及本院现场勘验的情况可以看出，物业公司的服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以证明原告并未为其提供任何物业服务，且物业公司提供的物业管理服务具有公共服务的性质，需要物业公司与业主团结合作、共同努力，在履行过程中不断提出质疑、完善改进，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。而业主拒交物业费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响了已交费业主的利益，该行为不宜提倡，故对两被告该主张，本院不予支持。关于涉案房屋的物业费负担问题，双方未作约定，根据相关规定，本案物业费应由涉案房屋的业主即被告王所堂负担，故原告主张被告三千里烧烤店支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告王所堂应给付原告物业费的数额。两被告未提交证据证明交纳了2017年10月17日至2018年12月17日期间的物业费，故被告王所堂应给付原告上述期间的物业费5150.67元（245.27平方米×1.5元/月·平方米×14个月＝5150.67元）。被告三千里烧烤店主张物业费标准过高，但未提交证据证明，故对该主张，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王所堂于本判决生效之日起十日内给付原告青岛民悦家泰物业服务有限公司物业管理费5150.67元。 二、驳回原告青岛民悦家泰物业服务有限公司对被告李沧区书院路大康三千里烧烤店的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告青岛民悦家泰物业服务有限公司已预交），减半收取25元，由被告王所堂负担。被告王所堂于本判决生效之日起十日内支付原告青岛民悦家泰物业服务有限公司25元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  王志华 二〇一九年四月十六日 法官助理刘洪伟 书记员张源麟