西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初3317号原告：张新珑。委托诉讼代理人：刘晓东，陕西观瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所律师。被告：何疆乐。委托诉讼代理人：李淑萍，何疆乐之母。被告：李淑萍。共同委托诉讼代理人：尹伟望，陕西培爱律师事务所律师。第三人：西安长流房地产营销策划有限公司。法定代表人：葛玉珍，总经理。委托诉讼代理人：段文朋，公司员工。原告张新珑与被告何疆乐、李淑萍及第三人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新珑的委托诉讼代理人刘晓东、梁志刚，被告何疆乐、李淑萍的共同委托诉讼代理人尹伟望，第三人长流房地产公司的委托诉讼代理人段文朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新珑诉称，2018年8月19日，经第三人长流房地产公司介绍，其与被告及第三人签订《房产中介买卖合同》约定，其购买被告位于西安市大兴新区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，该房屋建筑面积88.05平方米，总价款106万元，付款方式为银行贷款。三方约定，被告应于本合同签订后7日内将各类证件资料备齐交于第三人，双方去办理网签、资金监管及银行按揭贷款面签手续。其于签订合同当日支付定金6万元，中介费3万元。合同签订后其得知被告房产证尚未办理，不具备交易过户的基本条件。多次催促被告及第三人，均无法办理过户手续。被告行为已构成违约，为维护其合法权益，现诉至法院，请求：1、依法解除其与被告及第三人签订的《房产中介买卖合同》；2、判令二被告退还其购房定金6万元，赔偿违约金10.6万元、损失（中介费）3万元。被告何疆乐、李淑萍辩称，一、原告请求解除与其签订的房产中介买卖合同无法定理由，不符合《合同法》第九十四条规定的情形；二、其没有涉案房屋的产权证书，原告及第三人均知情，且其于2018年7月31日将办理房产证所需资料交给了负责办理房产证的西安仲瑞物业管理服务有限公司，现正在办理当中；三、导致房屋买卖合同无法继续履行的原因是原告没有筹集到房屋交易所需要的资金。综上，原告的诉请不成立，其要求继续履行合同，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人长流房地产公司述称，其公司作为中介方，与原、被告在2018年8月19日签订房屋买卖合同属实。签订合同当日，原告支付6万元定金及中介费3万元，其公司已告知原告涉案房屋房产证正在办理当中，原告知晓购买房屋无房产证。2019年1月初，其公司提议让原告办理银行贷款、被告加快办理房产证促成交易，原告答复需筹借首付款，如资金不够就不进行交易。被告一直没有答复，等待开发商办理房产证。原、被告双方遂起纠纷。经审理查明，2014年8月18日，被告何疆乐与案外人西安煜星置业有限公司签订商品房买卖合同，由被告何疆乐购买西安煜星置业有限公司开发的XX小区第XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积88.05平方米，被告如约交清购房款，西安煜星置业有限公司如约交付房屋，涉案房屋于2017年1月9日办理了抵押注销手续。2018年7月31日，西安XX物业管理服务有限公司给被告何疆乐出具了涉案房屋不动产权证书资料收缴确认单。2018年8月15日，原告张新珑（甲方）与第三人长流房地产公司（乙方）签订《房屋买卖诚意金合同》载明：甲方所购房屋位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积88平方米；经甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为106万元，甲方自愿支付诚意金2万元，待业主接受此成交价格，乙方将此诚意金50%转给业主作为此房屋定金；自此合同签订之日起7日内，业主同意上述条件，则诚意金50%自动转为定金。自卖方确认之日起7个工作日之内，买卖双方需前往长流房地产公司签订正式的三房买卖合同。合同签订当日，原告张新珑交付第三人长流房地产公司诚意金2万元，同日被告何疆乐给第三人长流房地产公司出具收条载明，收到房屋定金1万元，房屋成交价106万元，承诺共有人同意按此价格出售等。后原、被告及第三人于2018年8月19日签订《房产中介买卖合同》约定：被告何疆乐（甲方）委托第三人长流房地产公司（丙方）出售坐落在西安市大兴新区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，产权证号Y14XXXXXX,建筑面积88.05平方米，房屋售价106万元，交易中产生的一切费用由原告张新珑（乙方）承担；甲方积极配合乙方办理该房地产的交易过户、银行按揭贷款等手续，并提供相应的证件资料；应于本合同签订后7日内将各类资料备齐交于丙方，乙方按本合同约定的房款支付方式及期限支付定金和房款，甲乙双方商议，以银行贷款的方式支付房款，乙方在2018年8月19日将定金6万元交于丙方，由丙方转付给甲方，甲方于过户前将定金存入资金监管账户，过户时作为房款，乙方将首付款37万元交于丙方，此款项由丙方代乙方办理资金监管，双方未约定缴纳首付款时间。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额为63万元，用于支付房屋转让价款的余额。甲乙双方将网签资料及过户相关费用交于丙方齐全后7个工作日内完成网签合同，甲乙双方面签资料递交丙方齐全后7个工作日内去银行办理面签手续。丙方提供咨询、信息并促成本合同签订，乙方应在签约当日向丙方支付佣金31800元；如因甲方原因导致交易无法进行，则甲方承担因此造成的一切损失并赔付乙方人民币10.6万元，赔付丙方此房屋成交价3%即31800元作为赔偿金。如因乙方原因而导致交易无法进行，则乙方承担因此造成的一切损失并赔付甲方人民币10.6万元，赔付丙方此房屋成交价3%即31800元作为赔偿金等。落款方甲方由何疆乐之母李淑萍代为签字，双方无异议。此合同签订当日，原告张新珑给第三人长流房地产公司缴纳了房屋定金及居间服务费共7万元，同日被告何疆乐给第三人长流房地产公司出具收条，载明收到房屋定金5万元整。至此，被告何疆乐共收到房屋定金6万元。2019年1月份，第三人长流房地产公司催促原、被告双方尽快履行各自义务，即原告准备首付款及银行按揭贷款手续，被告加快办理房产证，双方遂起纠纷。原告于2019年2月2日诉至本院，请求如前所述。审理中，双方各执己见，致调解不能。截止法庭辩论终结前，被告何疆乐未取得涉案房屋的产权证书。上述事实，有《商品房买卖合同》《房屋买卖诚意金合同》、《房产中介买卖合同》、收款收据、收条、不动产权证收缴确认单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的房产中介买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，依法应认定上述合同合法有效。当事人均应自觉履行。各方当事人均明知出卖人即本案被告何疆乐未取得涉案房产的所有权证书，仍签订房产中介买卖合同，致使合同履行过程中出现履行不能，截止法庭辩论终结前，被告何疆乐仍未取得产权证书，双方签订合同目的不能实现。故原告请求解除三方签订的房产买卖中介合同符合法律规定，应予支持。被告抗辩继续履行合同于法无据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案导致合同不能履行的主要责任方在被告何疆乐，故原告请求被告何疆乐退还购房定金6万元于法有据，应予支持。因原告明知涉案房产未取得产权证书，对造成合同不能履行亦有责任，其请求被告赔偿其违约金10.6万元于法无据，不予支持。赔偿损失3万元一节，因系其实际支出，根据双方过错责任酌定被告赔偿1.5万元。被告李淑萍非合同相对方，原告请求李淑萍承担责任于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告张新珑与被告何疆乐及第三人西安长流房地产营销策划有限公司签订的《房产中介买卖合同》；二、被告何疆乐于本判决生效后10日内退还原告张新珑购房定金6万元，赔偿损失1.5万元，共计7.5万元；三、驳回原告张新珑的其余诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元（原告已预交），由原告负担2220元，被告何疆乐负担2000元。被告应负担部分与上述（二项）应付款项给付时一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员 孙云利二〇一九年四月三日书  记  员 任萍萍  7