广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初874号原告：梁某仪，女，1958年4月22日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舫君，广东鹏瑞事务所工作人员。被告：广州市番禺区某某房地产开发公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁某纪，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告梁某仪与被告广州市番禺区某某房地产开发公司（以下简称某某地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某仪的委托诉讼代理人刘焱，被告某某地产公司的委托诉讼代理人吴展奇、梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某仪向本院提出诉讼请求：1.判决某某地产公司支付逾期办理房地产权证违约金77748元（违约金以房款总价1178000元为本金，每日按房款总价0.05%的标准计算，自2017年7月1日计算至2017年11月10日止）；2.本案诉讼费用由某某地产公司承担。事实与理由：2015年6月7日梁某仪与某某地产公司签订了《广州市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定由某某地产公司出卖沙湾镇龙岐路XX号房给梁某仪，房屋建筑面积85.4733平方米，房屋总价1178000元。该合同第21条产权登记2约定，某某地产公司应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为梁某仪办妥产权登记并将房产权证交予梁某仪；第22条延迟办理产权登记的违约责任2约定，如某某地产公司逾期办妥《房地产权证》的，应从逾期之日起按房屋总价0.05%标准每日向梁某仪支付违约金。另某某地产公司提供格式版本的《补充协议》第13条2约定，某某地产公司应在梁某仪交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产权证。上述合同签订后，梁某仪依约履行了交付房款及有关费用的义务，某某地产公司也依合同第13条约定日期在2015年6月30日交付了房屋给予梁某仪，但2017年11月10日某某地产公司才为梁某仪办妥房屋产权证书。综上：某某地产公司应在交楼给梁某仪后210天之内为梁某仪办妥《房地产权证》，但其又单方面以格式合同形式确认在730天内为梁某仪办妥《房地产权证》。现某某地产公司在交房后730天内，仍逾期办证。为此，梁某仪特依据《民事诉讼法》等有关规定，提出上述请求事项，请求人民法院支持梁某仪诉请。被告某某地产公司辩称：不同意梁某仪的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求，本案的受理费由梁某仪承担。一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为本条内容，原《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条已没有约束力。变更后《本合同补充协议》第十三条的第2点约定“甲方应在乙方交齐（退回）房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”。即收楼和交齐房价款均已满足，应从两者最后（包括补房差）时间次日起计算，而不是梁某仪所主张从收楼次日起计算，实际上应从最后交齐房屋价款的时间（即办证的起算时间）。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力，现梁某仪依据变更前已没有约束为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时梁某仪主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。三、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，已将原来“办妥房产证并交付给梁某仪”的约定变更为“只需为梁某仪办妥房产证”，而梁某仪依据变更之前已没有约束力的条款是不正确的，并且根据《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》的规定，办妥产权证为出证之日，并且该出证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，至于登记部门延误发证的责任与某某地产公司无关。四、退一步而言，就算不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于某某地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是某某地产公司无法预计。并且当时在2016年年初，某某地产公司要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记。后来我司再次要求国规局给予办理4、5座初始登记，国规局在2016年10月10日才出具了《复函》明确暂时不同意对4、5座的初始登记。从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向某某地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于某某地产公司。五、梁某仪延误提交相关办证资料给某某地产公司，根据《补充协议》第十二条及第十三条第2点的约定，梁某仪延误的提交相关办证资料一天时间均需扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：2015年6月7日，某某地产公司作为甲方（卖方）与梁某仪作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号5座206房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共85.4733平方米，套内建筑面积73.02平方米，共有分摊面积约12.4533平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16132.57元，总金额1178000元；甲方同意乙方以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的41%，金额为483000元，第二期在2015年6月15日前支付全部房价款的59%，金额为695000元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。梁某仪向某某地产公司支付涉讼房屋购房款的情况如下：2015年6月7日支付预售定金20000元及首期款463000元；2015年6月16日支付尾期款695000元。2015年6月30日，某某地产公司将涉讼房屋交付梁某仪使用。2017年7月17日，因涉讼房屋存在面积差异，梁某仪与某某地产公司签订了《购房面积误差补充协议》。同日，梁某仪向某某地产公司支付房差款21251元。2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。某某地产公司分别于2017年9月28日及2017年10月4日通过EMS专递向梁某仪寄送了《办理通知》，要求梁某仪收到通知之日起五个自然日内递交办证资料及费用以办理产权证，若梁某仪在2017年10月15日前仍未前往销售中心申办产权证手续或出具关于不办或者延迟办理产权证的书面申请，一切责任及后果均由梁某仪自行承担。快件跟踪查询结果显示快件已被签收。2017年10月16日，某某地产公司接收梁某仪递交的办证资料，并向其出具了《申办收件回执》。2017年10月30日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。2017年11月10日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，载明涉讼房屋权利人为梁某仪。诉讼过程中，双方的争议焦点在于某某地产公司是否需承担逾期办证的责任以及逾期违约金的计算方式问题：某某地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1178000元及面积差价款21251元。梁某仪虽在2015年6月30日便收楼，但于2017年7月17日才向某某地产公司补交的面积差价款，因此，办证期限应从2017年7月18日起计730天。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日某某地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，某某地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间480天应当予以扣减。对此，某某地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。另梁某仪迟延向某某地产公司递交办证材料已超过《补充协议》限定的时间，根据约定，某某地产公司已不负有办证义务且免除了包括逾期办证责任在内的全部办证责任。退一步来说，即使要计算逾期办证违约金，梁某仪迟延递交材料的1天亦应予以扣减。但梁某仪对某某地产公司以上抗辩事由不予确认，认为《补充协议》约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1178000元房价款时间为准；未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于某某地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，某某地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任；其迟延递交办证材料可相应免除某某地产公司该期间的逾期办证责任，但不能免除该公司全部的逾期办证责任，补充协议中关于全面免除卖方办证责任的条款属于单方免责条款，是典型的格式条款，应为无效，且实际在办证的过程中，也是由某某地产公司负责主办，而不是仅协助办证。本院认为：梁某仪与某某地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为某某地产公司应否承担违约责任以及违约金的计算方式：第一，某某地产公司对于因政府审批延误导致迟延办证的抗辩，未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，而其作为房地产开发企业，亦应对国土部门审批期间有相应的预期。因此，其仍应按合同约定于梁某仪交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。第二，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1178000元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故本院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。第三，双方均确认某某地产公司发函要求梁某仪于2017年10月15日前递交办证材料，而梁某仪于2017年10月16日才递交，逾期1天，某某地产公司据此主张扣减相应天数的逾期办证责任，具有合同依据，本院予以采纳。鉴于梁某仪已于2015年6月30日接收了涉讼房屋，某某地产公司应在2015年7月1日起计730天内，即2017年6月29日前办妥涉讼房屋的不动产权证书，逾期办证期间应从2017年6月30日起计至国土部门核发产权证当天即2017年11月10日，现梁蔼仪主张违约金从2017年7月1日起算，属其对民事权利的自由处分，本院予以准许，扣减1天后，某某地产公司逾期办证的天数为132天。综上，某某地产公司逾期办理房地产权证的行为已构成违约，应向梁某仪支付违约金，该违约金应以1178000元为本金，按0.05%/天的标准（即每日589元），计算132天，为77748元（589元×132天＝77748元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁某仪支付迟延办理不动产权证书的违约金77748元。如果被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年四月十日书记员  杜嘉华