江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10690号上诉人(原审被告、反诉原告）：徐鸿熙，女，1991年6月26日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋妮，江苏苏博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘素君，女，1948年7月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李宁（系刘素君之子），男，住南京秦淮区。委托诉讼代理人：张建伟，江苏振泽律师事务所律师。上诉人徐鸿熙因与被上诉人刘素君房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐鸿熙上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回刘素君的一审全部诉讼请求、支持徐鸿熙的一审全部反诉请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由刘素君承担。事实与理由：一、双方于2018年10月21日签订的《房地产买卖合同》约定了合同价款、支付方式、交付时间，同时约定，任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任。按约定，刘素君应于2019年4月2日前腾空案涉房屋并将钥匙交给徐鸿熙，但刘素君直至2019年5月6日才腾空案涉房屋。刘素君延迟腾空房屋的行为己构成违约，按约定应承担相应违约责任。一审法院仅根据双方的聊天记录，就否认并推翻了双方在合同中约定的违约责任，属于认定事实不清，证据不足。二、就案涉房屋的交付问题，徐鸿熙与刘素君以及中介方多次沟通，刘素君一再表示要延期交房，甚至已过约定交房日期时仍无法确定具体交房时间。这种延期履行的行为虽有现实理由，但是并不是抗辩违约的免责事项，根据约定，理应承担违约责任。房屋未能如约交付，徐鸿熙最关心的是实际交付时间，因此也在多次沟通中催问刘素君到底何时可以腾空房屋，双方从未表示过变更合同违约责任条款的意向。甚至在早期的沟通中，徐鸿熙曾表示过如果刘素君在4月7日前交付房屋就可以不追究刘素君的违约责任。因此，双方的购房行为受双方签订的购房合同的约束，应严守合同条款。三、一审判决中关于“从双方微信聊天记录分析，原告（反诉被告）因故不能如约交房与被告协商，被告表示同意，并主动提出要求原告（反诉被告）支付一个月的房租，原告明确表示‘从交房尾款里面出’，被告当即回复‘好滴’，就此内容可以得出双方就房屋交付时间进行协商并达成协议。被告虽未明确表示放弃追究原告违约责任，但其提出收取原告一个月租金的意思表示已经说明其同意房屋迟延一个月交付，并就迟延交付房屋的补偿达成协议，即原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）3000元”的认定有违事实。首先，徐鸿熙对于刘素君一再延期交付的行为从未表示同意，房屋掌握在刘素君手里，徐鸿熙更多的是无奈，并非一审判决认为的“经过协商后表示同意”。徐鸿熙曾明确表示不能拖延，但刘素君断然拒绝，在无法交房的情况下，徐鸿熙只能一催再催，并根据刘素君确定的时间收房，徐鸿熙并无选择权。其次，徐鸿熙提出让刘素君支付一个月的租金（3000元）的事实，是因刘素君的延期交房，徐鸿熙增加了支出而提出需刘素君弥补，刘素君表示了同意。该费用是双方在实际履行过程中针对合同的补充内容。除了租金外，双方还协商过停车位、水电气卡等问题。一审法院认定该补充内容替代了原合同的违约责任显然有违事实。正如一审判决所述，徐鸿熙从未表示放弃追究刘素君的违约责任。并且，刘素君在沟通中也从未与徐鸿熙明确过变更违约责任。再次，徐鸿熙在一审反诉中，提交的2019年6月8日徐鸿熙与刘素君儿子的通话录音中，在徐鸿熙明确表示要根据双方合同约定追究刘素君违约责任时，刘素君一方也未以3000元就是变更后的违约责任予以反驳，而是表示“考虑”。这充分说明，刘素君方也非常清楚双方之间合同的违约责任，其拒不承担违约责任的行为有违诚实守信原则。并且，就徐鸿熙而言，主动提出以3000元替代对方的违约责任，也显然不符合逻辑。刘素君辩称，徐鸿熙的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘素君向一审法院起诉，请求判令：一、徐鸿熙付清房屋尾款27000元并承担利息损失（利率按照同期银行贷款利率计算，自2019年5月3日起至实际给付之日止）；二、本案诉讼费由徐鸿熙承担。徐鸿熙反诉请求判令：一、刘素君支付违约金30770元；二、刘素君承担反诉费用。一审法院认定事实：刘素君与徐鸿熙于2018年10月21日签订房屋买卖合同一份，约定：刘素君将位于南京市建邺区（建筑面积68.73平方米）房屋（即案涉房屋）以人民币181万元的价格出售给徐鸿熙；付款时间分别为：2018年10月21日付3万元、2018年12月20日付85万元、其余90万向银行组合贷款、尾款3万元于交付房屋时给付；房屋交付时间为2019年4月2日。合同还约定：如甲乙双方任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任。合同签订后，双方履行合同并办理了房屋过户手续。2019年4月2日，刘素君未能按合同约定的时间交付房屋。2019年5月3日，刘素君将案涉房屋交付徐鸿熙。一审中，双方当事人均提交了微信聊天记录作为证据，刘素君拟证明双方协商一致变更了房屋交付时间，并就补偿达成协议；徐鸿熙拟证明刘素君未按约交付房屋，构成系违约，应当承担违约责任。双方间的微信聊天记录主要内容包括：二〇一九年四月十八日徐鸿熙：我跟我的买家商量过了，我付她租金，她也最多只让我20天，那您按照原定的计划，五一收拾完一定要给我哦，我加紧装修。刘素君（出售房屋时的代理人）：好好，谢谢。徐鸿熙：本来我跟小袁（中介公司工作人员）说如果你18号交房，让你半个月，我就不收你租金，因为我感觉时间差不多能赶上。但是现在又延迟了，我能不能也收你一个月租金啊？刚好付给我现在的买家。刘素君：从交房尾款里面出。徐鸿熙：好滴。2019年4月27日至28日徐鸿熙：五一哪天能交房定了吗？我要提前约装修队来看房子情况，做拆除，不然我上班了也没空做初次沟通。刘素君：3号。徐鸿熙：好的。一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致可以变更合同。本案的争议焦点为双方是否变更了合同中约定的房屋交付时间、刘素君是否违约。由于双方在合同签订之后未签订补充协议，沟通交流都是通过电话微信进行。从双方微信聊天记录分析，刘素君因故不能如约交房与徐鸿熙协商，徐鸿熙表示同意，并主动提出要求刘素君支付一个月的房租，刘素君明确表示“从交房尾款里面出”，徐鸿熙当即回复“好滴”;就此内容可以得出双方就房屋交付时间进行协商并达成协议。徐鸿熙虽未明确表示放弃追究刘素君的违约责任，但其提出收取刘素君一个月租金的意思表示已经说明其同意房屋迟延一个月交付，并就迟延交付房屋的补偿达成协议，即刘素君支付徐鸿熙3000元；换句话说，如若徐鸿熙追究刘素君的违约责任，按约应当每逾期一日，按总房价的万分之五要求刘素君承担违约责任，根本没必要商谈补偿3000元租金；刘素君在双方重新约定的时间（2019年5月3日）将案涉房屋交付给了徐鸿熙，则徐鸿熙应按约支付购买房屋的尾款。综上，双方当事人协商一致变更了房屋的交付时间，刘素君并按约交付房屋，不构成违约，徐鸿熙应依约支付购买房屋的尾款30000元，扣除约定的3000元房屋使用费，实际应当支付27000元；刘素君的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持；徐鸿熙要求刘素君支付违约金30770元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、徐鸿熙于判决生效之日起十日内支付刘素君购房款27000元整并支付利息（自2019年5月3日至实际付款时止按银行同期贷款利率计算）；二、驳回徐鸿熙的诉讼请求。一审本诉案件受理费475元，减半收取237.5元，反诉案件受理费285元，合计522.5元，均由徐鸿熙负担。徐鸿熙认为一审判决中“2019年5月3日原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）”的事实认定与客观实际不符，5月3日刘素君只交付了2把钥匙，另有2把钥匙和水、电、气卡等物品并未实际交付。实际交房时间应为2019年5月6日。徐鸿熙对一审判决认定的其他事实没有异议。刘素君对一审判决认定的事实没有异议，并陈述，2019年5月3日，其已将案涉房屋的钥匙交给徐鸿熙，也腾空了案涉房屋。本院对一审判决认定事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。至于双方就案涉房屋交付时间的争议，本院经查阅一审卷宗，见双方当事人于2018年10月21日签订的房地产买卖合同第五条第3款约定，甲方承诺2019年4月2日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交给乙方。甲乙双方自行办理房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理即户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。从合同中双方关于房屋交付的约定可见，刘素君应于2019年4月2日履行的交付房屋义务主要是腾空案涉房屋以及交付房屋钥匙给徐鸿熙，至于水、电、煤气等交接事宜，则由双方自行办理。根据双方当事人在本案中的陈述，刘素君实际已于2019年5月3日向徐鸿熙交付了案涉房屋的钥匙，徐鸿熙收取钥匙后已能够实际控制案涉房屋，徐鸿熙虽称双方在当天尚有水、电、气卡未能交接完毕，刘素君已基本履行了合同约定的腾空房屋和交付钥匙的交房义务，因此，一审法院认定刘素君于2019年5月3日将案涉房屋交付给徐鸿熙，并无不当。二审期间，徐鸿熙提交中介人员与刘素君一方的微信聊天记录截屏打印件7页，用于证明其从未免除追究刘素君的违约责任，且要求刘素君于4月18日之前交房。刘素君对上述微信聊天记录截屏打印件的真实性无异议，但认为上述微信聊天记录不能证实徐鸿熙的证明目的。从聊天记录可以看出，双方对于房屋实际交付时间迟于合同约定时间及最终交付时间是一直在协商的，至4月18日，双方对交付时间及刘素君因逾期交房而给徐鸿熙的补偿已经达成一致意见。上述微信聊天记录的形成时间显示在4月3日、4月17日。本院另查明，一审庭审中，刘素君提交了其方与徐鸿熙之间的微信聊天记录截屏打印件用于证明双方已对交房时间重新约定为5月3日，并约定由刘素君补偿徐鸿熙3000元的租金，自尾款中扣除。徐鸿熙对上述微信聊天记录的证明目的有异议，认为其从未放弃追究刘素君的违约责任，且上述聊天记录也可证明2019年5月5日刘素君仍未腾空房屋，且聊天记录中徐鸿熙也明确告知了刘素君延期交房的法律责任。相应聊天记录显示，徐鸿熙发送微信称“中介小袁昨天晚上跟我说，他跟您说好的，如果我今天有空就去把水电气有线电视过户，然后之前产生的费用就委托我一次结清，从尾款里扣了是吧？”，刘素君回复“是的”、“我家有线电视没有，我家开通网络电视”、“只有水电煤气”、“辛苦了”。徐鸿熙又发送“对了，阿姨，我去物业那边问了下，停车位费用您已经帮我从2019年4月交到明年3月了，这个钱买房时候是口头约定您帮我承担的，那我就不清算给您了哦”，刘素君回复“不可以”、“停车费我们还是要结算一下，比较好，你说呢？”、“房租我付你，车位费也请你付给我哈，请你理解”、“120每月，一共1440”、“去一个月的，还有1320”。徐鸿熙回复“知道了”、“等我下午过户完水电气再联系吧”。当晚，徐鸿熙通过微信告知刘素君“车位您自己去退了，我就跟您结算清了”、“那我就不欠你车位费用了”，之后又发送微信给刘素君称“按照合同约定，你应在4月2日腾空房屋，并提交水电气卡给我，在您违约期间我已多次要求你履行合同主要义务，但你并未履行合同主要义务，至5月3日才交钥匙，且5月5日仍未腾空房屋。水电气卡5月6日才办理交接，已构成合同违约责任，按照约定条款，你应按房屋总价181万的万分之五计算每天的违约金给我，共34天，总计3.077万，根据约定，我有权从房屋尾款扣除，尾款共计3万元，扣除后您还应支付770元。如对此有疑异，请在2019年5月6日24点前提出，否则由此造成的法律责任将由您个人承担”。以上事实，有微信聊天记录打印件以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：徐鸿熙要求刘素君按总房价万分之五的标准计算支付2019年4月2日至2019年5月6日期间的逾期交房违约金30770元的主张能否成立。本院认为，双方当事人虽在2018年10月21日签订的房屋买卖合同中约定，刘素君应于2019年4月2日前将案涉房屋交付给徐鸿熙，但合同签订后，刘素君又于2019年4月与徐鸿熙协商变更交付房屋的时间，双方于2019年4月18日的微信聊天记录显示，双方已就刘素君于2019年五一期间交房、徐鸿熙可就此在支付给刘素君的购房尾款中扣除一个月租金的事宜已达成一致意见。徐鸿熙上诉认为，其与刘素君就相应五一期间交房以及支付一个月租金的达成的约定并不代表其已放弃对刘素君主张相应违约金。对此本院认为：其一，如按徐鸿熙所称，在刘素君向其支付一个月房租之外，刘素君还应按合同约定，每天按181万元总房价的万分之五计算支付其违约金，则自2019年4月2日计算至2019年5月3日，此期间的违约金数额已近29000元，扣除此29000元，剩余的购房尾款已不足以再供徐鸿熙扣除双方约定的一个月房租，而徐鸿熙并未就此提出疑问；其二，根据徐鸿熙与刘素君之间的聊天记录，徐鸿熙在2019年5月3日拿到房屋钥匙后跟刘素君联系办理水、电、气、有线电视过户时，还表示，如有之前产生的费用，还要从其购房尾款中扣除，而如前所述，如按徐鸿熙在本案中的主张计算，相应尾款早已不够冲抵一个月租金，更何况水、电、气和有线电视费用；其三，除上述费用之外，徐鸿熙还曾在收房后发送微信给刘素君称，刘素君答应为其承担2019年4月至2020年3月期间的停车费，其就不用再将相应停车费清算给刘素君了，如按照徐鸿熙在本案中的主张，则相应1320元停车费徐鸿熙当时亦已无须再向刘素君支付，而不必以刘素君曾答应为其承担停车费为理由；其四，根据微信聊天记录，徐鸿熙办理完水、电、气卡过户后，要求刘素君按房屋总价181万元的万分之五计算每天违约金给其，并称冲抵尾款后，刘素君还应向其支付770元。按徐鸿熙当时的计算方法，其也并未将一个月房租的约定与合同约定的按总房价万分之五每天计算违约金进行合并计算，而仅向刘素君主张按合同计算违约金。综合上述情况可见，双方于2019年4月达成刘素君5月3日交房、徐鸿熙自尾款中扣除一个月房租后，徐鸿熙亦是按照其自尾款中扣除一个月房租和交房前的水电费的方法与刘素君结算，并称刘素君答应为其承担停车费，故其不再计算停车费给刘素君。但在刘素君表示不愿承担停车费后，徐鸿熙才转而要求刘素君按合同约定的总房价万分之五每天的标准支付违约金。因此，徐鸿熙在本案中所称的其从未放弃向刘素君主张以总房价万分之五每天计算相应延期交房违约金，以及双方关于一个月房租的约定是与合同约定的违约金并存的主张，与其在房屋交易当时在微信中所作的表述存在明显矛盾，本院对于徐鸿熙的此项上诉理由不予采纳。综上所述，合同中关于“如甲、乙双方认可乙方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任”的约定虽可用于任一方在不按期履行合同约定义务时确定相应违约责任的承担方式，但合同签订后，双方针对刘素君延期交房的事宜已另行进行了协商，并最终达成了刘素君于2019年5月3日交房，而徐鸿熙可就此在尾款中扣除一个月租金作为相应对价的约定。在刘素君已实际于2019年5月3日交房而无其他逾期履行的情况下，一审法院认定刘素君即仅应就此向徐鸿熙支付一个月租金，并无不当。一审法院据此判令徐鸿熙支付刘素君购房款27000元及相应利息，亦有事实和法律依据，现因中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月公布贷款市场报价利率，并取消了中国人民银行贷款基准利率这一标准，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院对一审判决的表述不再变更。综上，徐鸿熙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费569元，由上诉人徐鸿熙负担。本判决为终审判决。审判长王劲松审判员王路审判员李斐二〇二〇年三月三十日法官助理高礼慧书记员孙雪松