广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2695号上诉人（原审被告）：甘莉，女，1979年2月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：杨晓东，男，1977年11月16日，住广州市荔湾区，系甘莉的丈夫。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司，住所地广州经济技术开发区青年路329号301之69房，统一社会信用代码91440116061129676U。法定代表人：谭志平，职务：总经理。委托诉讼代理人：谭耀森，该公司员工。委托诉讼代理人：史煜，该公司员工。原审第三人：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室，统一信用代码91440101698654160R。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司员工。上诉人甘莉因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司广州开发区分公司（以下简称雅居乐物业公司）、原审第三人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人甘莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回雅居乐物业公司要求甘莉支付物业管理费、违约金的诉请；2.一、二审诉讼费用由雅居乐物业公司承担。事实和理由：（一）一审认定雅居乐富春居小区B-35栋2201房（以下简称涉案房屋）符合收楼条件与事实和证据不符，判决结果有失公允。一审认定几年前已经通过竣工、规划、消防等验收，实现用水、用电、燃气、邮政等公共生活服务的楼体，就符合收楼条件。但上述条件只是符合收楼的条件之一，与涉案房屋在交付前是否真正符合收楼条件没有必然因果关系。不能以整栋大楼的水电消防在几年前通过验收而推断出几年后交付给业主的房屋也符合收楼条件。且涉案房屋内堆放了大量装修垃圾物业无法交付使用，而雅居乐物业公司也是在整改清理后才通知收楼，证明这几年物业公司疏于管理而导致涉案房屋不符合收楼条件。（二）一审判决认定由甘莉承担未收到收楼通知书的一切不利后果，有违公平原则。《商品房买卖合同》第24条约定：通知和通讯均自收到时起生效。甘莉从未收到过收楼通知书，是2017年11月20日到现场要求收楼时才发现涉案房屋的大门被打开且装有大量装修垃圾，不具备售楼条件，与物业管家沟通清理整改后才通知收楼。雅居乐物业公司提交的证据只能证明其发出过收楼通知书，但不能证明甘莉实际收到了收楼通知书，快递投递状态也无法证实到底由何人签收，无论是雅居乐物业公司还是开发商都从未联系过甘莉确认其是否收到收楼通知书。因此，未收到收楼通知书的不利后果不应全由甘莉承担。（三）一审认定甘莉无正当理由欠付管理费应承担违约责任，缺乏理据。双方买卖合同第5条约定，物业服务费由业主方自收楼之日起按月交纳。由于涉案房屋堆放大量垃圾，物业清理整改后才通知收楼，2017年12月10日收楼当日，甘莉预缴了2017年12月10日至2018年3月9日三个月的物业管理费，不存在无正当理由欠付管理费的情形。关于2018年3月9日之后管理费的缴纳问题，一审判决因证据采信方向上的错误导致事实认定错误、责任承担认定错误。从甘莉所提交的微信记录可知，涉案房屋所在的35栋各业主对物业服务方面存在的诸多问题进行了实时反馈，这印证了雅居乐物业公司提供的物业服务不符合《前期物业管理服务协议》的要求，违约在先。雅居乐物业公司的物业管理存在以下诸多问题：1.房屋销售时承诺一栋楼一个物业管家，实际却是6栋楼共用一个管家，无法保障解决物业问题的效率和效果；2.业主多次提出每层楼放置一个垃圾桶定时清理垃圾的问题至今尚未解决；3.电梯装空调或风扇的要求至今未解决，与4.3元/㎡的高额管理费水平不匹配，给业主带来生活困扰；4.电梯频繁出现故障涉及人身安全的大问题没有采取有效解决措施；5.蛇虫出没，没有采取有效的安防错误，导致发生业主被蛇咬伤的危险事故；6.小区内水景、绿化等公共区域设施的维护养护未达到协议要求；7.车辆停放管理混乱，存在安全隐患；8.小区内存在诸多监控盲区，发生多起入室盗窃案，业主人身及财产安全受到威胁；9.对业主装修时段严苛把控，对雅恒公司施工放任监管；10.不按协议要求公布物业服务管理费收支明细，收费不透明、不规范，违反了《前期物业服务协议》第二条规定，且长期占用业主缴纳的保证金，长达半年之久才退还。（四）一审判决忽视甘莉利益被侵害的情况，判决错误。1.涉案房屋所有窗框的边部与顶部墙体和水平墙体都有很大缝隙，雅恒公司要求甘莉自行修缮，承诺为此减免物业管理费，但在减免额上双方未能达成一致。甘莉认为即使雅恒公司最终不按合同履行修缮义务，又不认可雅居乐物业公司对甘莉的承诺，从公平角度出发，一审判决在判定甘莉缴纳后续管理费时应考虑减免。2.雅居乐物业公司对全体业主合法利益进行侵害，以垄断、恐吓、讹诈方式对业主强迫交易牟取暴利。雅居乐物业公司不让业主自选的垃圾清运车辆进入小区，业主只能被迫找和物业签订协议的公司清运，且收费标准过高。此外，雅居乐物业的保安与垃圾清运人员勾结，以碰瓷的卑劣手段试图逼业主就范，还以各种借口拖延，不把监控视频提交给甘莉，可见雅居乐物业公司对自己工作人员的做法缺乏正确认识。雅居乐物业公司二审答辩称，同意一审判决，不同意甘莉的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，双方签订的物业服务协议合法有效，不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，甘莉应当按照合同约定履行义务，因此二审法院应驳回甘莉的全部上诉请求。雅恒公司二审述称，同意一审判决。具体理由如下：1.涉案房屋在合同约定的交付时间之前已达到了交付标准，雅恒公司也书面通知甘莉收楼，甘莉不收楼产生的所有问题应当由甘莉自行承担；2.根据甘莉与雅居乐物业公司签订的前期物业管理协议的约定，甘莉的物业管理费是从买卖合同约定的交付时间的次日开始计算缴纳物业管理费，该合同合法有效，甘莉应当按照合同履行；3.甘莉提及物业管理公司的一些管理问题，雅恒公司认为不足以成为其不缴纳物业管理费的理由，物业管理公司利润薄弱、人员众多，不缴纳物业管理费的行为不应该得到法律的鼓励，所以雅恒公司认为一审判决正确应当予以维持。雅居乐物业公司于2018年6月14日向一审法院起诉请求：1.甘莉按每月1417.3元的标准向雅居乐物业公司支付自2017年3月起至实际付清之日止（暂计至2018年6月）的物业管理费17510.51元，每月物业费1417.3元=4.3元/平方米×房屋建筑面积329.61平方米；2.甘莉从逾期付款之日的次月1日（2017年4月1日）起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向雅居乐物业公司支付滞纳金3811.71元（暂计至2018年6月13日），请求依据为《前期物业服务协议》第二十五条约定；3.甘莉向雅居乐物业公司支付自2018年1月1日起至2018年5月31日止拖欠的公摊电费307.4元，以上合计21629.62元；4.甘莉承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月25日，甘莉与雅恒公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称“购房合同”），购买雅恒公司开发的广州开发区xxx街x号xxxx房，该房屋为电梯高层住宅，产权登记建筑面积329.6051平方米，套内建筑面积284.61平方米，公摊面积44.99平方米，购房合同约定雅恒公司于2017年3月20日前向甘莉交付房屋。同日，甘莉与雅居乐物业公司签订《前期物业服务协议》，第八条“物业服务收费标准”约定多层住宅物业费为4.3元/平方米，涉案房屋每月物业费为1417.30元，业主应在收楼通知书记载的收楼日期之次日起交纳物业费用，此后每月10日前履行交纳义务；第二十五条约定业主不按协议的收费标准和时间交纳物业费的，雅居乐物业公司有权要求支付从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金。2017年2月27日，雅恒公司向甘莉在购房合同填写的通讯地址寄送《收楼通知书》，通知甘莉于2017年3月13日前来办理收楼手续，并预交3个月物业费合计4251.91元。上述邮件于2017年2月28日妥投，物流单显示“他人收”。甘莉确认收件地址确系其经常收件地址，但否认收到上述《收楼通知书》。雅恒公司提交了《建筑工程竣工验收报告》《广州市公安消防局建设工程消防验收意见书》《建设工程规划验收合格证》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《客户受电工程竣工检验意见书》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《邮政投递服务协议书》等多份验收文件，证明涉案房屋所在建筑已通过竣工、规划、消防等多方验收，并实现了用水、用电、燃气、邮政等公共生活服务，符合交楼条件。2017年12月10日，甘莉签署《业主文件/钥匙签收表》，从雅居乐物业公司处领取了涉案房屋钥匙及《住户手册》等文件，并交纳了2017年12月10日至2018年3月9日的物业管理费合计4251.90元，雅居乐物业公司向甘莉出具了《收款收据》。2018年5月24日，雅居乐物业公司向甘莉在购房合同填写的通讯地址寄送《催款函》，通知甘莉交纳物业费，该邮件于2018年5月25日妥投，甘莉确认知悉催款函内容，但拒绝交纳管理费。雅居乐物业公司主张涉案房屋欠付2018年1月至5月的公摊电费307.40元，提交了《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法（试行）》及2018年1月至5月《富春山居1-4组团住户公共电费分摊公布》，该明细表显示涉案房屋所在楼层在上述期间共产生公摊电费307.40元（58.60元+59.40元+58.30元+65.70元+65.40元）。甘莉对上述费用不予认可，但未提出具体反驳性意见或证据。甘莉提交了业主群微信记录拟证明雅居乐物业公司未履行物业管理服务协议。雅居乐物业公司对相应问题进行了回应，并陈述已经采取了整改措施。另查明，雅居乐物业公司原企业名称为雅居乐物业管理服务有限公司广州开发区分公司，2017年9月8日变更为现名称。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。甘莉与雅居乐物业公司自愿签订的《前期物业服务协议》约定甘莉应自收楼通知书记载的收楼日期之次日起每月10日前向雅居乐物业公司交纳物业管理费，双方均应遵守合同约定，全面履行合同义务。涉案房屋所在的富春居小区已通过竣工验收，实现了水电燃气等公共生活服务，符合交楼条件，雅恒公司按照购房合同约定的通讯地址向甘莉寄送《收楼通知书》并投递成功，应视为已履行了通知收楼义务，甘莉辩称未收到上述收楼通知，但未对此提供反证，一审法院不予采信。另，甘莉主张雅居乐物业公司未履行物业管理服务协议，应当免交物业费，但除微信记录外，未能提交其他有利证据证明，相反从微信记录中可以看出雅居乐物业公司是有提供物业服务的，故一审法院认为甘莉主张的抗辩理由不成立。甘莉应按《前期物业服务协议》的约定自收楼通知记载的收楼时间之次日即2017年3月14日起向雅居乐物业公司交纳2017年3月14日至2018年6月13日期间的物业管理费，现甘莉无正当理由欠付管理费已违反协议约定，应承担违约责任。由于甘莉已交纳2017年12月10日至2018年3月9日的物业管理费4251.90元，尚拖欠雅居乐物业公司2017年3月14日至4月9日管理费1275.57元（1417.30元/月÷30天×27天）、2017年4月10日至12月9日管理费11338.40元（1417.30元/月×8个月）、2018年3月10日至6月9日管理费4251.90元（1417.30元/月×3个月）、2018年6月10日至6月13日管理费188.97元（1417.30元/月÷30天×4天），甘莉应向雅居乐物业公司支付管理费合计17054.84元（1275.57元+11338.40元+4251.90元+188.97元），并从欠付管理费之次月1日起向雅居乐物业公司支付违约金至实际付清上述款项之日止。关于违约金计算标准。雅居乐物业公司请求的滞纳金在性质上属于违约金，《前期物业服务协议》约定违约金自逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计算，明显高于法定标准，一审法院调整为万分之五。雅居乐物业公司请求甘莉从逾期支付管理费之日的次月1日起支付违约金至管理费付清日止，不违反法律规定，一审法院从其请求。甘莉应以2017年3月14日至12月9日、2018年3月10日至6月13日期间每月欠付管理费数额为本金，按每日万分之五的标准向雅居乐物业公司支付违约金至上述管理费实际付清之日止，违约金数额以不超过本金为限。关于公摊电费。甘莉居住的涉案房屋属于高层电梯住宅，公摊面积有44.99平方米，雅居乐物业公司提交的明细表显示涉案房屋在2018年1月至5月期间产生公摊电费307.40元，计算方法符合《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法（试行）》规定，甘莉对上述费用不予认可，但未能提供反证，一审法院不予采信，甘莉应向雅居乐物业公司支付公摊电费307.40元，雅居乐物业公司该项请求于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，于2018年11月22日作出如下判决：一、甘莉于判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐物业公司支付2017年3月14日至12月9日、2018年3月10日至6月13日期间的物业管理费合计17054.84元及违约金（违约金以上述期间每月欠付管理费数额为本金，按每日0.5‰标准计算，从甘莉拖欠物业管理费次月1日起计算至实际付清之日止，每期违约金以不超过实际欠付管理费本金为限）；二、甘莉于判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐物业公司支付2018年1月至5月的公摊电费307.40元；三、驳回雅居乐物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费340.80元，由甘莉负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，甘莉确认涉案房屋所在楼盘于2013年10月30日取得了建设工程竣工验收备案表，并表示对一审判决支付公摊电费没有异议。二审中，甘莉向本院提交打印照片5张，拟证明涉案小区水景要么常年干涸，要么有水就是臭的，有垃圾腐烂植物漂浮。雅居乐物业公司质证称，无法确认拍摄的时间、地方，对甘莉提供的证据的真实性、合法性和关联性不予确认。雅恒公司质证称，甘莉提供的证据没有时间和地方，所以雅恒公司不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合甘莉的上诉请求和理由以及雅居乐物业公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：甘莉抗辩无需向雅居乐物业公司所支付物业管理费理由能否成立问题。现评析如下：其一，甘莉与雅恒公司签订的购房合同约定交付房屋的时间为2017年3月20日前，根据一审查明的事实可知涉案房屋所在小区一通过竣工验收，实现了水电燃气等公共生活服务，且甘莉也确认涉案房屋所在楼盘已于2013年10月20日取得建设工程竣工验收备案表，故一审认定涉案房屋符合交楼条件恰当。甘莉上诉认为涉案房屋不具备收楼条件，依据不足，本院不予采信。由于雅恒公司已按照购房合同约定的通讯地址于2017年2月27日向甘莉邮寄送达《收楼通知书》，通知其于2017年3月13日前来办理收楼手续，该邮件于2017年2月28日妥投。虽甘莉否认收到上述收楼通知，但并无提供反证，因此，一审法院认定应视为雅恒公司已履行了通知收楼义务，并无不妥，本院予以确认。其二，承上所述，雅恒公司已履行了通知甘莉收楼的义务，雅居乐物业公司作为涉案小区的物业管理单位，并为包括甘莉在内的业主提供了物业管理服务，甘莉接受了雅居乐物业公司提供的物业管理服务，理应向雅居乐物业公司支付相应对价。根据甘莉与雅居乐物业公司签订的《前期物业服务协议》约定甘莉应自收楼通知书记载收楼日期之次日起每月10日前向雅居乐物业公司交纳物业管理费。故甘莉应按上述协议的约定自收楼通知记载的收楼时间之次日即2017年3月14日起向雅居乐物业公司支付物业管理费，现经一审查明，甘莉未支付2017年3月14日至12月9日、2018年3月10日日至6月13日期间的物业管理费，其行为已构成违约，因此，一审法院判决甘莉向雅居乐物业公司支付欠付物业管理费及违约金，并无不当，本院予以维持。其三，甘莉认为其不存在无正当理由欠付的情形，但其抗辩雅居乐物业公司在提供物业服务上存在的诸多问题，除了一审提供的微信记录外，未能提供其他有利证据予以证实，显然仅凭微信记录不足以证明其主张。甘莉二审提供的照片没有拍摄时间，雅恒公司及雅居乐物业公司也不予确认拍摄地方为涉案房屋所在小区，即便真实，亦仅能反映拍摄当时的情形，故在甘莉未能提供其他证据予以佐证的情况下，上述照片亦不能证明雅居乐物业公司未履行其管理义务，即使雅居乐物业公司提供的服务存在瑕疵，但由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。且物业服务的效果除与物业服务企业的服务水平相关，同时也受房屋质量、业主素质等因素的制约，物业服务企业从中起到的是协调、沟通、督促的作用。因此，就甘莉上述抗辩意见，本院不予采纳。至于甘莉所称雅居乐物业公司没有公布物业服务管理费收支明细等问题，应另循其他合法途径解决，该理由不能作为其可拒付物业管理费的抗辩依据。而雅恒公司交付房屋存在质量问题以及雅居乐物业公司强迫交易牟取暴利问题，与本案不属同一法律关系，其以此抗辩不支付物业管理费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人甘莉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费340.8元，由上诉人甘莉负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月二十四日书记员 李志康胡秀红