文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初14417号原告（反诉被告）：深圳市金凤凰物业管理有限公司。法定代表人：侯红涛，任总经理。委托诉讼代理人：王小路，广东融关律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市锦鑫顺物流有限公司。法定代表人：陈源泉，任总经理。委托诉讼代理人：黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华霭，广东熙业律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王小路、被告委托诉讼代理人黄伟荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还多收取的租金（2017年6月-10月按实际租赁面积计算）差额、退还商业和工业的租金价差（2017年6月-10月）合计747300元；2.判令被告退还因无法办妥工业厂房变更为商业用途而导致原告无法正常经营的3个月空置期的租金1526553元;3.判令被告向原告支付2016年5月6日起至被告实际使用期间，被告实际使用的办公面积15F、16F（合计2410平方米）的物业管理费、电梯费合计220750元（按照每平方米3元的标准计算、电梯费按照每层20000元的标准计算，计算至合同终止之日）;4.判令被告支付两个大冷柜占用的地面停车场的场地使用费，占地面积按五个车位计算（从2018年3月25日起按每个车位每天50元的标准暂计至2018年7月25日共123天）共30750元；5.判令被告支付代付代维维修金147033.3元；6.判令本案诉讼费及财产保全费、鉴定费等由被告承担。庭审中，原告增加如下诉讼请求：判令原、被告继续履行双方签订的租赁合同以及补充协议。事实和理由：一、被告不履行约定义务的行为导致原告损失巨大是造成本诉的主要原因。2016年5月和12月，原、被告分别签订《山厦大厦租赁合同书》和《租赁合同书》，约定将某物流园B栋1楼至14楼、A栋一楼部分区域、A栋B栋“地下车库（所谓地下车库，实际上因为是工业用途无法变更商业使用故一直空置）”面积以第三方合资格测量机构实测为准、约定大厦外围的所有地面归原告管理和使用。合同还约定，被告在三个月内将租赁物的性质由工业用途变更为商业用途。合同签订后，原告按约定向被告交付了租金和押金，而后原告开始大规模的招商招租工作。因该物业的外表看起来很像写字楼，之前的招商工作非常顺利，有部分租户准备签约，但最终因为无法变更为商业用途，导致原告的第一轮招商招租工作陷入绝境，原告损失巨大。后原告多次要求被告履行义务，尽快完成工业变更商业工作。但被告始终无法完成工改商的承诺，至今该物业仍未变更用途，仍为工业用途。原告为避免和减少损失，重新开始新一轮的工业招商和招租工作，因经济低迷和环保风暴等影响，工业招租工作进展缓慢，至今未完成全部物业的招租，导致了有几个月的空置期。原告认为正是由于被告无法兑现工改商的承诺导致原告的损失，被告理应予以减免和退还空置期的损失。二、被告物业消防问题不能及时解决及物业质量问题导致原告随时处于被政府消防部门关停的窘境。租赁期间，因被告物业的消防设施存在严重的隐患和老化、设计不合理等原因，受到区、街道两级公安消防部门的查处，并下达了限期整改通知书，勒令限期完成消防改造工作。但被告完全不配合，不整改，导致该物业有随时被查封的危险。另外，由于物业建造的质量差，物业的多处楼层均不同程度的出现漏水、墙皮脱落、卫生间漏水、瓷砖脱落等大小问题，原告在发现问题后第一时间要求被告维修和维护，但被告均不予理睬，原告只好自行垫资修复。三、租赁物的合同面积和实际面积严重不符，造成原告每月多支付了面积租金，而约定用途的改变也造成了原告实际多交付商业租金和工业租金的价差租金，被告理应退还。租赁合同约定，所有的租赁物按照实测面积为准。原告入住后，经测量，大厅面积相差300平方米，地下室面积相差2400平方米，且地下室约定的用途是停车场，因被告无法完成工业用途的变更，导致原告无法申请停车场经营许可，实际租来的只是一片无法使用的空地，不能带来任何收入。原告认为被告应按工业建筑的租金标准退还原告按商业租金的标准支付的租金差额和面积差额的价款。四、原告根据租赁合同的约定取得了整栋大厦的物业管理权，而被告占用的两层物业长达两年的时间未向原告支付物业管理费、电梯使用维修费，应予以补缴。五、根据租赁合同约定，原告享有物业范围内地面的使用权和管理权，但被告长期占用地面放置两个冷柜，应向原告支付占用费。综上，因被告的违约行为及不作为，导致原告在承租物业后长期不能安全、完整使用租赁物，至今消防安全隐患依然不能完全解决和消除，至今未能变更为商业用途，导致原告的前期投入无法带来回报，原告合法权益无法实现。原告请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应驳回原告的所有诉讼请求，理由如下：一、被告已履行合同约定的主要义务，把涉案物业交给原告使用。二、原告没有履行支付租金的义务。原告只支付了2017年6月至2017年9月的租金，从2017年10月开始只支付部分租金，而从2017年11月开始就无故拖欠被告的全部租金。被告一直催讨，但原告以各种理由推脱，直到2018年8月在深圳市龙岗区平湖街道山厦社区人民调解委员会的主持下，原告才支付了2017年11月至2018年8月的一部分租金，还有大部分的租金没有支付。而从2018年9月开始，原告又拖欠被告的租金，原告的行为已构成违约。三、被告在2017年6月-10月期间并未多收原告的租金。双方在合同中已约定了租赁的面积以及单价，并对租金进行了计算，双方都予以认可，原告按合同约定支付了2017年6月至9月的租金，在长达一年多的时间内，原告并未对租金提出任何异议。从2017年10月开始，原告依约支付租金，原告起诉的目的是想长期拖欠被告的租金。四、被告已于2016年11月把涉案物业变更为商业用途，未对原告造成任何影响。被告给予原告的免租期至2017年3月，被告2016年11月已经变更涉案物业用途，而且原告一直在装修。无论是物业用途变更前还是变更后，原告及原告分租单位均可正常使用涉案物业，没有因用途是否改变受到任何影响。此外，原告承租涉案物业是用于出租，到目前为止被告都没有出租完毕，其无法证明损失数额，而且双方并未对迟延变更用途进行约定，因此，不应支持原告的诉讼请求。五、原告无任何理由收取被告15F、16F的物业管理费及电梯费。被告只把该栋物业的1至14层及地下车库租赁给原告使用，而15F、16F并不在租赁范围内。原告并未就这两层与被告达成物业管理合同，不可能向被告收取管理费。并且，这两层的实际使用人为深圳市锦鑫顺集团有限公司及深圳市锦鑫顺仓储服务有限公司，该两家公司自身有安保及环卫人员，根本不需要原告管理。另外，电梯应属于公用，双方在合同中约定电梯是由原告维修保养，费用由原告承担，原告没有任何理由要求被告支付电梯费。六、原告无任何理由收取被告地面停车场中冷柜的使用费。根据双方签订的《补充合同一》第四条规定，地面停车场是被告无偿交给原告管理，并未收取原告的任何费用。地面停车场的使用权属于被告的，并未租赁，被告自身部分使用合理合法，无需向原告交付使用费，并且冷柜在2018年11月17日左右已经搬离涉案场地。七、维修费应当由原告支付，与被告无关。双方在租赁合同书中明确约定，租赁物由原告进行维修保养，维修费用由原告承担，与被告无关。原告对涉案物业进行了装修，其消防设施等应由原告维护，被告也一直予以配合。综上，请求法院依法裁判。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《山厦大厦租赁合同书》、《补充合同一》及《租赁合同书》；2.判令原告把涉案物业恢复原状并返还给被告；3.判令原告向被告支付拖欠的租金（暂计至2018年10月共2693830.47元）及滞纳金（暂计至2018年9月30日为1383956.51元）；4.本案反诉费、保全费由原告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月6日签订《山厦大厦租赁合同书》，于2016年5月24日签订《补充合同一》，于2016年12月1日签订《租赁合同书》，就双方的权利义务进行了约定。合同签订后，被告按合同履行了主要义务，把涉案物业交给原告使用。原告只支付了2017年6月至2017年9月的租金，从2017年10月开始只支付部分租金，从2017年11月开始就无故拖欠全部租金。被告一直催讨，但原告以各种理由推脱，直到2018年8月双方在深圳市龙岗区平湖街道山厦社区人民调解委员会的主持下签订了《调解协议书》，但原告仍然没有按调解协议书的约定履行支付义务，也没有按租赁合同的约定支付2018年9月以后的租金。原告不按约定支付租金，违反了双方签订的合同及合同法等相关规定，已构成根本违约，被告有权单方解除合同。故被告提出前述反诉请求，请求判如所请。原告（反诉被告）辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据。被告违约在先，且违约的事实一直持续到诉讼之日，已经给原告造成了巨大的损失。关于被告反诉请求原告支付租金，双方已经达成了调解意见，原告已将双方没有争议的租金支付给了被告。至于双方有争议的租金，我方按照法院的判决书进行支付。被告请求支付滞纳金，没有事实和法律依据。经审理查明：2016年5月6日，原、被告双方签订《山厦大厦租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区某大厦B栋1楼至14楼、总面积约28650平方米（1楼2100平方米，2楼2400平方米，3楼2600平方米，4楼以上每层面积1250平方米，A、B栋地下车库除被告冷库设备使用外的全部7800平方米）租赁给原告使用（面积以第三方合资格测量机构实测为准），租赁期限为8年6个月，即从2016年5月日至2024年10月15日止。合同第三条“租金支付及其他”约定，签订本合同当天，根据不同功能区域的物业，原告根据以下租赁条件履行押金及租金交付：A栋负1楼：被告冷库机械等设备占用房由被告负担，配电房、消防水池等公共设备设施用房按各自比例分摊，以及地下室其余部分租赁给原告：原告需要向被告缴纳0押3租作为押金和租金，按实测面积每平方米18.5元计租，租金逐月交付；B栋1楼除已租出的大堂右边外的全部面积：原告需要向被告缴纳2押3租作为押金和租金，总计为65800元，租金按季度交付，每季度首月交付当季租金，本部分租金价格按每平方米35元/月计租，大堂按一半租金面积计租；B栋2-14楼写字楼：原告需要向被告缴纳2押3租作为押金和租金，总计406992元，租金按季度交付，每季度首月10日前交付当季租金，本部分租金价格按22.68元/月计租；被告给予原告上述全部租赁物业免租期10个月，即从2016年5月12日起至2017年3月12日止，各部分物业合同周期内详细租金见附件《山厦大厦租金表》；本合同签订时不具备交付条件的物业，以实际交付时间开始计算免租期，届时按实际情况再订立相应的补充合同；以上租赁物业面积数均按实际测量面积为准；所租物业管理由原告全部负责，包括保安、卫生等工作及费用，垃圾清运费由原告另行支付；被告于每月首5个工作日内向原告提供上月相关计费单证，原告须于每月10日内结清上月应付各种费用和当月租金；原告逾期支付租金，应向被告支付滞纳金，滞纳金从到期3日后开始计算，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1％，如果原告拖欠租金超过15天的，被告有权终止合同，收回租赁物，履约保证金归被告所有。合同第四条“双方的责任义务范围”约定，租赁期间，被告出租给原告的租赁物及变压器、电梯、伸缩门、卷闸门等设备设施由原告负责维修保养；原告若拖欠被告租金和其他应付费用，被告有权对租赁物行使停水停电，由此造成的经济损失全部由原告负责；被告负责在合同签订三个月内办妥工业厂房变更为商业用途的相关审批手续。合同第六条“专用设施、场地的维修保养”约定，原告在租赁期间享有租赁物内所属设施的专用权，原告应负责租赁物内专用设施的维护，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还被告；租赁期间，因原告使用不当造成租赁物损坏，原告应负责维修，费用由原告承担；原告使用的水费、电费、垃圾费由原告另行支付；租赁期间，原告应对其改建及装修的部分进行维护和保养，并承担正常的维修费用。合同第七条“装修条款”约定，在租赁期限内如原告须对租赁物进行装修，须事先向被告提交装修、设计方案，并经被告书面签字确认方可施工，装修费用由原告全部承担，装修后的建筑部分原告需取得消防、建设等相关部门的验收后方可使用，期间产生的相关费用全部由原告负责，被告不承担该部分费用。合同还就其他内容进行了约定。合同尾页还手写有“一楼：1880×35=65800元/月，二楼：2210×22.68=50123元/月，三楼：2480×22.68=56246元/月，四至十四楼：1205×22.68×11=300623元/月，合同：472792元/月”的内容，原告在“472792元/月”处盖章确认。合同附件《山厦大厦租金表》还约定了租赁物各区域的月租金标准和递增方式，其中2016年5月至2017年10月15日期间的月租金标准与前述合同约定一致，2017年10月16日至2020年10月15日期间的每月租金递增10%，2020年10月16日至2024年10月15日期间的每月租金递增15%，以A栋地下室为例，上述三个期间的月租金标准分别为18.5元/㎡/月、20.35元/㎡/月、23.4元/㎡/月。2016年5月24日，原、被告双方签订《补充合同一》，内容如下：一、2016年5月12日被告已交付的楼层及面积（租金每季度支付）：1楼1880㎡、3楼2480㎡、5楼1205㎡、6楼500㎡、8-14楼共8435㎡（1205㎡×7），上述楼层应交2押3租为1760108元｛[1880㎡×35元/㎡/月+（2480㎡+1205㎡+500㎡+8435㎡）×22.68元/㎡/月]×5｝；地下室面积7066㎡（8383.41-693.18-624.23＝7066㎡，其中693.18㎡为冷库使用面积，624.23㎡为公共面积），按7000㎡计算，故应交0押3租为388500元[（7000㎡×18.5元/㎡/月）×3]；二、被告未交付使用的面积及楼层（2押0租，租金按季度支付）：2楼2210㎡（2016年12月31日前交付给原告）、4楼1205㎡、6楼705㎡、7楼1205㎡（4楼、6楼、7楼均2017年5月31日前交付给原告），原告应交2押0租合计241542元（5325㎡×22.68元/㎡/月×2）。综上，原告应交2390150元（1760108元+388500元＋241542元），原告已实际支付2363960元，原告还应支付26190元。合同还约定，本合同（包括主合同及补充合同）所涉及的所有物业免租期均为10个月，且均以交付使用之日开始计算免租期；地面停车场全部无偿交给原告运营管理；被告将1个800KW的变压器直接交给原告管理使用，原告自行向供电部门缴费。2016年12月1日，原、被告双方签订《租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区某物流园A栋一楼部分区域（以被告指定区域为准）租赁给原告使用，租赁期限从2016年12月1日至2024年10月15日止。合同第三条“租金支付及其他”约定，签订本合同时原告需要向被告缴纳所租物业租金的三押一租作为押金和租金，总计217000元；租赁物免租期为4个月，从2016年12月1日至2017年3月31日；2017年4月1日至2017年10月15日租金为35元/㎡/月，面积为1550㎡，每月应付租金54250元；2017年10月15日至2020年10月16日租金为38.5元/㎡/月……；被告于每月首5个工作日内向原告提供上月相关计费单证，原告须于每月10日前缴纳当月租金及其他相关费用（水电费、物业费等）；原告逾期支付租金，应向被告支付滞纳金，滞纳金从到期3日后开始计算，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1％，如果原告拖欠租金超过15天的，被告有权终止合同，收回租赁物，履约保证金归被告所有。其他约定与前述《山厦大厦租赁合同书》一致。合同履行过程中，原告对于实际租赁面积有异议，遂诉至本院并提出前述请求。案件审理过程中，原、被告双方于2018年8月24日在深圳市龙岗区平湖街道山厦社区人民调解委员会主持下签订《调解协议书》，内容如下：被告将位于某大厦B栋1-14楼和某物流园A栋一楼部分区域及A、B栋地下车库（部分面积）出租予原告，原告拖欠被告2017年11月至2018年8月租金，双方因合同履行问题发生争议，双方在互谅互让基础上自愿达成以下协议：双方共同确认2017年11月至2018年8月无争议部分租金为500万元，双方有争议部分通过司法途径解决；原告2018年8月24日前向被告支付租金50万元、2018年8月28日前支付租金150万元、2018年10月1日前支付租金200万元、2018年10月15日前支付租金100万元；原告自2018年9月份开始按时缴纳无争议部分租金；双方自本协议签订后，原告需严格按照上述协议期限支付被告租金，如有违约原告需赔偿被告应支付租金金额20％的违约责任。调解协议书签订后，原告向被告支付租金明细如下：2018年8月27日支付50万元、2018年8月29日支付70万元、2018年8月30日支付80万元、2018年9月13日支付50万元、2018年9月29日支付200万元、2018年10月19日支付100万元、2018年10月26日支付50万元、2018年11月20日支付50万元。其后，被告以原告未如约履行租赁合同以及调解协议书的内容为由，提起本案反诉。庭审中，双方确认调解协议书约定的无争议部分租金500万元已经支付完毕，并确认截至2019年4月29日，原告按50万元/月的标准自2018年9月开始支付每月的无争议部分租金。此外，双方确认涉案租赁物各楼层的交付时间和交付面积如下表所示。关于双方有争议的部分：原告主张B栋1楼实际交付面积为1580㎡，被告辩称交付面积为1880㎡；原告庭审中陈述地下室的实际交付面积为4600㎡，笔录时又称并未交付使用，被告则辩称该部分已于2016年5月12日交付使用，交付面积为7000㎡。                          实际交付时间              约定交付面积（㎡）              实际交付面积（㎡）                  A栋1楼              2016年12月1日              1550              1550                  B栋1楼              2016年5月12日              1880              双方有争议                  B栋2楼              2017年4月1日              2210              2210                  B栋3楼              2016年5月12日              2480              2480                  B栋4楼              2017年5月31日              1205              1205                  B栋5楼              2016年5月12日              1205              1205                  B栋6楼500㎡              2016年5月12日              500              500                  B栋6楼705㎡              2017年5月31日              705              705                  B栋7楼              2017年6月30日              1205              805                  B栋8-14楼              2016年5月12日              1205×7              1205×7                  AB栋地下室              双方有争议              7000              双方有争议      庭审中，双方还确认原告2017年10月份之前没有拖欠租金。原告辩称2017年11月份开始暂付租金的原因有两个：一是发现实际租赁面积与合同约定不符，二是租赁物存在严重的消防隐患和诸多质量问题，多次被区和街道两级执法部门要求整改。为证明其主张，原告向本院提交如下函件复印件予以佐证：2017年9月13日，原告向被告发出《关于要求物业维修的告知函》，要求被告就主管道漏水导致水压不稳进行维修。2017年10月12日，原告向被告发出《关于2017年10月11日消防设备检查情况》，通知被告就消防设施检查中发现的问题进行整改。2017年10月17日，原告函告被告就4楼平台和7楼洗手间漏水问题安排整修。2017年11月23日，原告向被告发出《关于2017年11月20日消防设备检查情况》，称检查中发现大量烟感报警器存在故障并要求被告限期维修。次日，原告向被告发出《关于楼顶消防门禁止上锁的通知函》。2017年12月14日，原告向被告发出《消防隐患整改函》，催告被告对二楼消防管道漏水问题进行整改。2017年12月26日，原告向被告发出《电梯维护工作函》，催告被告在2018年1月5日前移交电梯维保的相关资料。2018年1月9日，原告函告被告就3楼天花板漏水问题安排整修。2018年1月27日，原告再次向被告发出《电梯资料催交函》。2018年3月9日，原告再次函告被告就3楼天花板漏水问题安排修缮。同日，原告还向被告发出《消防隐患整改函》，要求被告就原告巡查中发现的消防隐患安排整修。2018年3月19日，原告催告被告于2018年3月25日前交付符合合同第4.6条约定的审批手续。2018年3月22日，原告向被告发出《工作联系函》，要求被告修复一楼公共区域挡雨玻璃多处破损的安全隐患。2018年3月27日，原告向被告发出《工作联系函》，要求被告将擅自停放于地面停车场的三个大冷箱及其他物品于次日前搬离。2018年4月16日，原告再次催告被告就3楼天花板漏水问题安排修缮。2018年5月15日、2018年6月2日，原告先后向被告发出《消防安全隐患整改函》，称原告巡查发现1-13楼存在部分消防隐患，要求被告予以修复。2018年6月9日，原告向被告发出《告知函》，要求就12楼、3楼、2楼、1楼部分地方漏水的问题安排修缮。2018年6月11日，原告函告被告就1楼消防控制主机火警、反馈、功能被闭屏的问题进行整改。同日，原告再次催告被告将擅自停放于地面停车场的大冷箱及其他物品搬离，并要求被告消除14楼消防主管道无水的消防隐患。2018年6月13日，原告催告被告对山厦大厦B栋部分消防设施进行维护和巡检。2018年6月25日，原告再次催告被告搬离擅自停放于地面停车场的大冷箱及其他物品。同日，原告再次催告被告就12楼、3楼、2楼、1楼部分地方漏水的问题安排修缮。被告对上述函件的真实性均不予确认，理由是没有原件，是原告单方制作，也没有区以及街道办任何一份整改通知书，且合同约定了这些设备及租赁物应当由原告维护并且承担费用。被告主张其已履行了合同约定的变更租赁物性质的义务，并提交了平湖街道办事处办公室2016年11月30日印发的[2016]45号《既有建筑改变功能相关工作会议纪要》复印件予以佐证。该纪要载明，“关于山厦祥圆隆工业区B栋厂房项目，该项目位于平安大道旁，涉及1栋16层厂房，楼高62.7米，建筑面积21500平方米，2012年竣工，属山厦股份合作公司物业，有房地产证，拟改造为电商产业园、酒店等综合楼用途。经检测，项目涉及厂房建筑质量能满足功能改变后的使用要求，所在片区法定图则为工业用地，未占用规划道路红线，未列入片区整体拆迁范国。鉴于项目涉及厂房为高层楼宇，且紧临周边住宅区，已不适宜于继续从事工业生产；对其进行电商产业园、酒店等项目改造，符合产业发展导向，经审议，会议同意山厦祥圆隆工业区B厂房1栋16层厂房改变使用功能。”同时，纪要载明“项目的产权单位或使用单位应向上级消防主管部门申请办理有关行政许可手续，待建筑及场所竣工验收合格后方可投入使用”。原告对该证据的真实性不予认可，理由是没有原件，且会议纪要的签发时间是2016年11月30日，与原、被告约定的变更功能的时间不符，会议纪要关于房产项目名称、面积的描述与原、被告之间的租赁合同所描述的也明显不符；如果该会议纪要是真实的，那么该物业的房地产证应当有相应的功能用途变更，而我方至今未看到功能改变的任何信息。庭后，原告向本院提交书面申请，请求变更第一项诉讼请求为：被告退还多收取的租金（2017年6月-10月按实际租赁面积计算）差额、退还商业和工业的租金价差（2017年6月-10月）合计998925元。该金额包括：一楼大厅差额面积租金（1880㎡-1580㎡）×35元×5个月=52500元，停车场差额面积租金（7000㎡-4600㎡）×18.5元×5个月=222000元，一楼大厅商业和工业用途的租金价差1880㎡×租金价差7元×5个月=65800元，二至十四楼办公和工业用途的租金价差17945㎡×5元×5个月=448625元，地下停车场商业和工业用途的租金价差7000㎡×6元×5个月=210000元。另查，涉案租赁物所在宗地号为G********3，宗地面积17150.66㎡，房地产证号为深房地字第6********5号，土地用途为工业用地，建筑物及其附着物名称为祥圆隆工业厂区厂房，建筑面积51216.94㎡，登记的权利人为深圳市山厦股份合作公司。本院认为，原告庭后变更诉讼请求，超出了法律规定的期限，故原告的诉请仍应当以其在法定期限内提出和变更的为准。原、被告双方签订《山厦大厦租赁合同书》、《补充合同一》以及《租赁合同书》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵照履行。本案的争议焦点在于：第一，原告拒付租金的理由是否成立；第二，租赁物是否已变更性质为商业用途，原告主张退还租金差额和支付空置期损失的理由是否成立。关于焦点一，原告拒付租金的理由有两个，一是租赁物的实际面积与合同约定不符，二是租赁物存在严重的消防隐患和诸多质量问题。关于第一点理由，原告提出面积异议的租赁区域为B栋一楼大厅和AB栋地下车库。根据2016年5月24日《补充合同一》的约定，被告已于2016年5月12日交付原告使用的1楼面积为1880㎡、地下室面积为7066㎡（计租面积按7000㎡），均少于2016年5月6日《山厦大厦租赁合同书》约定的2100㎡、7800㎡，且《补充合同一》明确了地下室面积的计算公式为8383.41-693.18-624.23＝7066㎡，其中693.18㎡为冷库使用面积，624.23㎡为公共面积。由此可推知，交付使用后的该租赁面积应当经过了原、被告双方的共同确认。且涉案房产于2016年5月12日交付给原告，原告迟至2017年11月份才以该租赁面积未经实际测量、与约定不符为由拒付租金，与常理不符，故对原告拒付租金的第一点抗辩理由，本院不予采纳，对其请求被告退还多支付租金的诉请，本院亦不予支持。关于第二点理由，原告提交的证据均为其单方制作的函件，原告未能提交消防部门责令整改的相关证据，不足以充分证明租赁物存在严重消防隐患或质量问题，故对该项抗辩理由，本院亦不予采纳。综上，原告自2017年11月份开始拖欠租金，直至2018年8月27日才继续支付租金，原告的行为构成违约，被告据此主张解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于涉案租赁合同及其补充协议的解除时间，被告的反诉状及证据材料于2018年11月5日送达原告，故合同解除的时间应为2018年11月5日。合同既已解除，被告要求返还租赁物，本院予以支持。被告要求恢复租赁物原状，但未能证明租赁物出租前的面貌，故对该项请求本院不予支持。关于拖欠租金数额，双方确认原告自2017年11月份开始欠付租金，经计算，原告应向被告支付2017年11月至2018年1月期间的租金1768122元、2018年2月-3月的租金1289027元、2018年4月的租金692168元以及2018年5月-8月期间的租金2849011元（详见附表），合计6598328元，抵扣已支付的500万元后，原告还应向被告支付2017年11月-2018年8月期间的租金1598328元。原、被告双方确认截至2019年4月29日原告均按调解协议约定每月支付50万元无争议部分租金，故原告还应向被告支付2018年9月-2019年4月期间的租金或占用费212252.75元/月（计算公式：712252.75-500000），并按712252.75元/月的标准支付自2019年5月起计至实际返还租赁物之日止的占用费。被告主张的滞纳金标准明显过高，本院酌情调整为以每月剩余未付租金或占用费为基数，按每日万分之五的标准自当月14日起计至实际还款之日止。原告主张继续履行合同，于法无据，本院不予支持。原告主张维修金损失147033.3元，其提交的证据不足以证明租赁物存在严重的质量问题，亦不足以证明其主张的质量问题属于租赁物主体结构方面的问题，依合同约定，租赁物使用过程中的维修义务在于原告，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于焦点二，租赁物是否已变更性质为商业用途，原告主张退还租金差额和支付空置期损失的理由是否成立。本院认为，[2016]45号《既有建筑改变功能相关工作会议纪要》所称“关于山厦祥圆隆工业区B栋厂房项目”与涉案宗地上厂房房地产证的描述相一致，故本院对该证据的真实性予以采信，对被告主张已变更租赁物性质用途的意见予以采纳。依据租赁合同约定，被告负责在签订合同三个月内办妥工业厂房变更为商业用途的相关审批手续，故最迟时间应为2016年8月6日，结合上述纪要的印发时间为2016年11月30日，被告变更租赁物性质用途的行为已构成迟延履行。但签订租赁合同后的10个月为免租期，被告并未收取迟延履行该项义务期间的租金，双方也没有约定因迟延履行该项义务所致违约责任，租赁物空置的原因如原告起诉状所述亦不乏“经济低迷”、“环保风暴”等多方面因素的影响，故对于原告主张退还租金差额和支付空置期损失的诉请，本院均不予支持。关于原告主张的物业管理费、电梯费，涉案租赁合同并未约定被告依何具体标准向原告缴纳物业管理费、电梯费，故“所租物业管理由原告全部负责”的约定应指原告自行负责所承租楼层的物业管理，而非由原告管理被告自用的15F、16F并以此收取物业管理费。关于两个大冷柜占用地面停车场的场地使用费问题，合同约定地面停车场系无偿提供给原告使用，被告并未实际收取租金，原告要求被告支付使用费，缺乏事实和法律依据。故对原告上述两项主张，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《山厦大厦租赁合同书》、《补充合同一》及《租赁合同书》；二、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）返还位于深圳市龙岗区某大厦B栋1-14楼、某物流园A栋一楼部分区域及A、B栋地下车库（部分面积）；三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）支付2017年11月至2018年8月期间的租金1598328元；四、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内按212252.75元/月的标准向被告（反诉原告）支付2018年9月至2019年4月期间的租金或占用费，按712252.75元/月的标准向被告（反诉原告）支付自2019年5月起至实际返还租赁物之日止的占用费；五、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）支付拖欠租金或占用费的逾期付款滞纳金，滞纳金以每月剩余未付租金或占用费为基数，按每日万分之五的标准自当月14日起计至实际还款之日止；六、驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28180元（原告已预交），由原告承担；反诉受理费19711.15元（被告已预交），原告承担9778元，被告承担9933.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  章颖芬人民陪审员  钟丽君人民陪审员  李伟华二〇一九年四月三十日书 记 员  罗玉娟附表：                           交付时间              计租起算时间              计租面积（㎡）              2017年11月之后的租金单价（元/㎡/月）              2017.11-2018.1期间的月租金（元/月）              2018.2-2018.3期间的月租金（元/月）              2018.4的月租金（元/月）              2018.5后月租金/占用费（元/月）                  A栋1楼              2016-12-1              2017-4-1              1550              38.5              59675              59675              59675              59675                  B栋1楼              2016-5-12              2017-3-12              1880              38.5              72380              72380              72380              72380                  B栋2楼              2017-4-1              2018-2-1              2210              24.95              未开始计租              55139.5              55139.5              55139.5                  B栋3楼              2016-5-12              2017-3-12              2480              24.95              61876              61876              61876              61876                  B栋4楼              2017-5-31              2018-3-31              1205              24.95              未开始计租              未开始计租              30064.75              30064.75                  B栋5楼              2016-5-12              2017-3-12              1205              24.95              30064.75              30064.75              30064.75              30064.75                  B栋6楼：      500㎡部分              2016-5-12              2017-3-12              500              24.95              12475              12475              12475              12475                  B栋6楼：      705㎡部分              2017-5-31              2018-3-31              705              24.95              未开始计租              未开始计租              17589.75              17589.75                  B栋7楼              2017-6-30              2018-4-30              805              24.95              未开始计租              未开始计租              未开始计租              20084.75                  B栋8-14楼              2016-5-12              2017-3-12              1205×7              24.95              210453.25              210453.25              210453.25              210453.25                  AB栋地下室              2016-5-12              2017-3-12              7000              20.35              142450              142450              142450              142450                  合计                                                                          589374              644513.5              692168              712252.75      备注：①2017年11月至2018年1月期间租金：589374元×3个月=1768122元；②2018年2月-3月租金的计算公式：644513.5元×2个月=1289027元；③2018年5月-8月期间租金的计算公式：712252.75元×4个月=2849011元。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。