广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初1286号原告：广州市番禺洛溪新城地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街大北路349号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：王晓文，广东华誊品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵，广东华誊品智律师事务所律师。被告：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路106号。法定代表人：李峰，职务：董事长。委托诉讼代理人：张清兰，华润万家生活超市（广州）有限公司员工。委托诉讼代理人：刘丰，华润万家生活超市（广州）有限公司员工。被告：华润万家生活超市（广州）有限公司洛溪分店,住所地广东省广州市番禺区洛浦街洛溪新城北环路洛涛居1号。负责人：何红娟。委托诉讼代理人：张清兰，华润万家生活超市（广州）有限公司员工。第三人：广州市豫泰经济发展有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛溪新城北环路洛涛居1号。法定代表人：于珍，职务：执行董事。委托诉讼代理人：石治勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓芽，北京大成（广州）律师事务所实习律师。原告广州市番禺洛溪新城地产有限公司（以下简称洛溪新城地产公司）与被告华润万家生活超市（广州）有限公司洛溪分店(以下简称华润万家洛溪分店)、华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称华润万家公司）、第三人广州市豫泰经济发展有限公司（以下简称豫泰公司）物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛溪新城地产公司的委托诉讼代理人王晓文、杨兵，被告华润万家公司、华润万家洛溪分店的委托诉讼代理人张清兰、刘丰，第三人豫泰公司的委托诉讼代理人石治勇、曾梓芽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛溪新城地产公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.两被告将广州市番禺区洛溪新城××路××号（房地产地址：洛溪新城芳华花园洛涛居12幢，产权证号粤房地产权证穗第021026178号）腾空交还给原告；2.两被告向原告支付从2017年2月1日起至交还涉案物业之日的占有使用费（暂按第三人与被告之间的租赁合同约定月租金232855.5元计至2018年1月31日为2840837.1元，租金标准以实际评估为准）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是位于洛溪新城××路××号房屋的所有权人。2002年1月8日，原告与第三人签订《租赁合同》，合同约定原告将坐落在洛溪新城××路××号商铺出租给第三人使用，租赁期自2002年2月1日起至2017年1月31日止。2002年6月20日，第三人将涉案物业出租给深圳市万方超级商场有限公司，双方约定租赁期为12年，从2002年6月21日至2014年6月20日止，租金自2004年10月1日起每三年递增6%，2013年10月1日至2014年6月20日营业月租金50.5元／平方米，非营业25.25元／平方米，合计月租金为219675元。2004年4月28日，第三人与深圳市万佳超级市场有限公司（原深圳市万方超级商场有限公司）约定将原合同中所有承租人的权利义务全部转让给广州市万佳百货有限公司承担。2004年4月30日，广州市万佳百货有限公司成立分支机构广州市万佳百货有限公司洛溪分店，对租赁商铺进行营业。2005年3月29日，广州市万佳百货有限公司名称变更为华润万家生活超市（广州）有限公司，广州市万佳百货有限公司洛溪分店变更为华润万家生活超市（广州）有限公司洛溪分店。因原告与第三人的租赁合同期限已于2017年1月31日届满，被告无权继续占用案涉物业，故原告多次要求被告将涉物业交还给原告。但被告继续占有涉案物业，无意腾房。迫于无奈，原告根据物权法第三十四条的规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告华润万家公司辩称，被告已经不是实际占有人，原告的诉请缺乏事实依据。被告在2018年4月18日前占有涉案物业是基于与第三人的租赁合同，不应向原告承担占有使用费。对于2018年4月18日后的租金，因为被告在2018年4月18日将涉案物业交还给第三人，所以并没有实际占有使用，亦无需支付占有使用费。第三人豫泰公司述称，因原告的诉请不是针对第三人，第三人不发表意见。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案物业位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居12幢，权属人登记为洛溪新城地产公司，建筑面积4425.66平方米。2002年1月8日，洛溪新城地产公司（甲方）与豫泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案物业出租给乙方，租赁期间只能作为百货零售；租赁期共15年，自2002年2月1日起至2017年1月31日止；租赁期内，乙方需向甲方缴纳租金共11702165.31元；双方解决争议的方式为向番禺法院提起诉讼。2002年1月28日，双方签订《补充合同》，对上述《租赁合同》补充约定了相关内容，包括免租期、经营范围、转租权、违约责任、争议解决方式等，其中解决争议的方式变更为向广州市仲裁委员会申请仲裁。2002年6月20日，豫泰公司将涉案物业转租给深圳市万方超级商场有限公司，双方签订《租赁合同》，约定租赁期限为2002年6月21日至2014年6月20日。2004年4月28日，豫泰公司、深圳市万佳超市市场有限公司（原深圳市万方超级商场有限公司）、广州市万佳百货有限公司签订《补充协议（承租人变更）》，约定深圳市万方超级商场有限公司将上述合同中的权利义务全部转让给广州市万佳百货有限公司，豫泰公司与广州市万佳百货有限公司按照上述2002年6月20日的《租赁合同》明确双方的权利义务。2005年3月29日，经相关部门批准，广州市万佳百货有限公司名称变更为“华润万家生活超市（广州）有限公司”。2017年1月10日，华润万家公司出具《关于继续经营的知会函》，该函显示知会对象为豫泰公司及洛溪新城地产公司，知会函内容主要为：因租赁期限届满日期正值春节，为避免因闭店给周边居民在节日期间的购物带来不便，以及长期以来的良好口碑造成不良影响，建议在租赁期限届满后，华润万家公司继续正常营业，并按租赁期限届满前最后一个月的租金及管理费标准向豫泰公司支付继续营业期间的租金及管理费，直至豫泰公司及洛溪新城地产公司就产权问题达成共识，再签署正式的续租协议，继续承租物业。华润万家公司向豫泰公司邮寄上述函件。洛溪新城地产公司否认收到上述知会函。2017年1月19日，豫泰公司书面回复华润万家公司，同意上述知会函的意见。豫泰公司确认华润万家公司向其支付了2017年2月之后的租金共2425500元。2017年7月19日，本院对洛溪新城地产公司诉豫泰公司、华润万家公司、华润万家洛溪分店租赁合同一案立案审查，洛溪新城公司在该案中的请求为确认其与豫泰公司的合同于2017年1月25日解除、要求豫泰公司支付拖欠的租金、追究豫泰公司的违约责任及要求华润万家公司、华润万家洛溪分店交还涉案物业、支付逾期交房的占有使用费等等。本院经审查，于2017年10月16日作出（2017）粤0113民初5976-1号民事裁定书，认为该案应由广州市仲裁委员会管辖，遂裁定驳回洛溪新城地产公司的起诉。洛溪新城地产公司确认就上述纠纷尚未提出仲裁申请。2017年8月29日，华润万家公司分别向洛溪新城地产公司、豫泰公司提交《关于租金支付事宜的知会函》：经豫泰公司同意，华润万家公司延用原租赁合同继续使用租赁物业至今，2017年8月10日，华润万家公司收到法院的传票及诉状，得知涉案物业的出租权存在纠纷，故在该纠纷未解决之前，从2017年9月起，暂停支付涉案物业的租金。2017年9月19日，豫泰公司向华润万家公司出具复函，认为华润万家公司在2017年1月10日的知会函中明确同意向豫泰公司支付继续营业期间的租金及管理费，故要求华润万家公司继续支付租金及管理费，但同意暂缓支付2017年9月至2018年2月的租金，延期至2018年3月1日前一次性付清缓交的租金，等等。2018年2月8日、2018年3月2日，洛溪新城地产公司两次分别向华润万家公司及华润万家洛溪分店邮寄《律师函》，告知：豫泰公司的承租期限于2017年1月31日届满，华润万家公司继续使用涉案物业的行为违反物权法相关规定，洛溪新城地产公司已向法院提起物权保护诉讼；要求华润万家公司立即向其交还物业，并告知在诉讼期间擅自将涉案物业移交第三方的，将依法追究侵权责任。上述邮件的投递结果均显示被拒收。2018年3月2日，华润万家公司向豫泰公司提交书面《关于闭店撤场的知会函》，告知将于2018年3月30日停止营业，并于2018年4月20日前将租赁物交还。2018年4月18日，华润万家公司向豫泰公司交还涉案物业，双方办理了交接手续。诉讼过程中，洛溪新城地产公司向本院申请撤回要求华润万家公司及华润万家洛溪分店支付2018年4月18日之后的占有使用费的主张，即要求支付2017年2月1日至2018年4月18日的占有使用费。洛溪新城地产公司向本院申请对涉案物业的使用费进行评估，其后又书面向法院申请撤回评估，要求按照华润万家公司向豫泰公司支付的租金标准283500/月计收占有使用费。华润万家公司认为已向豫泰公司支付租金期间的占有使用费无需支付，同意未支付租金的实际占有期间的占有使用费按照上述租金标准支付。另查明，华润万家洛溪分店于2018年6月20日已办理注销登记。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案争议焦点之一为，华润万家公司使用涉案物业是否属于无权使用。本案中，洛溪新城地产公司将涉案物业出租给豫泰公司，双方约定的租赁期限自2002年6月21日至2017年1月31日，则豫泰公司作为承租人，转租给次承租人华润万家公司的租赁期限不得超过其承租的租赁期限。豫泰公司承租期自2017年1月31日届满，洛溪新城地产公司在（2017）粤0113民初5976号案件中的诉请请求包含确认合同于2017年1月25日解除以及要求豫泰公司、华润万家公司返还涉案物业，虽然本院以不属于法院管辖范畴为由驳回起诉未做实体审查，但洛溪地产公司不同意继续向豫泰公司出租涉案物业的态度是明确的。由于在此之前租赁合同是否已被解除未经审查，洛溪新城地产公司本次诉讼主张豫泰公司使用涉案物业的时间为租赁期限届满之日，豫泰公司未能提供证据证明双方就继续租赁涉案物业已达成一致协议，因此，双方的权利义务最迟于租赁期限届满时终止，豫泰公司的租赁权归于消灭，豫泰公司自租赁期限届满后无权再对涉案物业进行转租。鉴于华润万家公司租赁权来源于豫泰公司的承租权，豫泰公司承租权消灭后，华润万家公司继续承租涉案物业失去合法基础，即便豫泰公司与华润万家公司就双方之间的续租问题达成一致协议，也因豫泰公司无权使用涉案物业归于无效协议。因此，华润万家公司在2017年1月31日后使用涉案物业构成无权占有。本案争议焦点之二为，华润公司是否应向洛溪新城公司支付占有使用费。根据洛溪新城公司提供的证据显示，华润万家公司已于2017年1月25日收到洛溪新城公司发送给豫泰公司的解除合同的律师函，在该函中有解除合同及要求豫泰公司返还物业的内容，同时，豫泰公司的承租期于2017年1月31日届满，即便洛溪新城公司解除合同不成立，但承租期限届满后，豫泰公司未能成功续租也无权再转租物业，华润万家公司自2017年2月1日使用涉案物业构成侵权，应当向洛溪新城公司支付占有使用费。华润万家公司明知豫泰公司无权转租涉案物业仍继续使用物业，且未经权利人洛溪新城同意，擅自向豫泰公司支付2017年2月后的租金，其已支付的租金不得抵扣应向洛溪新城公司支付的占有使用费。华润万家公司于2018年4月18日将涉案物业交还给豫泰公司，洛溪新城地产公司本案主张华润万家公司支付2017年2月1日至2018年4月18日的占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费的标准。洛溪新城地产公司起诉时要求以市场评估价作为支付依据，其后，洛溪新城公司撤回评估申请，并要求参照豫泰公司与华润万家公司于2017年2-8月的租金标准283500元支付占有使用费。经核查，洛溪新城地产公司主张的租金标准未超过广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》关于涉案物业所在路段的租金标准，华润万家公司也同意按照此标准支付占有使用费，故本院确认上述使用费的标准，华润万家公司应支付2017年2月1日至2018年4月18日共4139100元（283500元×14月+283500元/30天×18天）。因华润万家公司于2018年4月18日将涉案物业交付给豫泰公司，华润万家公司现没有实际占有涉案物业，故洛溪新城地产公司要求华润万家公司交还物业理据不足，本院不予支持。华润万家洛溪分店于本案诉讼期间主体资格注销，由于其是华润万家公司设立的分公司，因此，华润万家洛溪分店的民事责任由华润万家公司承担。综上，根据《中华人民共和国总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告华润万家生活超市（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺洛溪新城地产有限公司支付2017年2月1日至2018年4月18日的占有使用费共4139100元；二、驳回原告广州市番禺洛溪新城地产有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39913元，由被告华润万家生活超市（广州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年四月二十五日书 记 员  陈 冬