广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初10176号 原告：李丽芬，女，1977年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区， 委托诉讼代理人：余敏莹，广东禅都（三水）律师事务所律师。 被告：广州市蓝天物业管理有限公司，住所地广州市白云区黄石街江夏村大塘大街工业园自编20号。 法定代表人：洪城森，执行董事。 委托诉讼代理人：黄登峰，广东高睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭润红，广东高睿律师事务所律师。 被告：叶子康，男，1992年9月27日出生，汉族，身份证住址广州市从化区， 原告李丽芬与被告广州市蓝天物业管理有限公司（以下简称蓝天公司）、叶子康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丽芬的委托诉讼代理人余敏莹，被告蓝天公司的委托诉讼代理人黄登峰、谭润红到庭参加了诉讼。被告叶子康经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李丽芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与蓝天公司于2018年4月30日签订的《认租协议》、于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》；2、被告蓝天公司、叶子康共同向原告退还租金200932元和租金押金58146.2元，并支付自2018年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算至实际支付之日止的利息；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年4月30日，原告通过中介公司介绍到广州市白云区黄石街江夏村大塘大街工业园自编20号蓝天商贸园（下称“蓝天商贸园”），经蓝天公司的销售人员叶子康的推销，与蓝天公司签订了《认租协议》，约定：原告向蓝天公司认租蓝天公司的位于广州市白云区黄石街江夏村大塘大街工业园自编20号蓝天商贸园B栋4层10号房，建筑面积26.14平方，租赁期限为2018年6月1日至2038年5月31日（期满自动延长至2043年5月31日），约定租金总额为200932元，含定金为3万元。《认租协议》还约定了，原告应于2018年5月4日前与蓝天公司签署《广州市房屋租赁合同》。当日，由于原告资金不足，只向蓝天公司支付了定金2万元，蓝天公司相应向原告出具了定金2万元的收据。也于当日，叶子康告知原告，因本次交易是经中介公司提供居间服务的，需要另行向中介公司支付团购费6万元。原告认为被告存在欺诈嫌疑，不同意支付团购费，欲放弃租赁。但叶子康为了促成交易，便声称可以通过其内部关系操作，无需支付团购费；同时告知原告一个员工优惠方案——原告可以在租金总额的基础上多支付一笔10万元的押金，该10万元可作12万元使用，蓝天公司将在交楼前向原告退回12万元。原告信以为真，便同意继续购买。2018年5月3日，叶子康向原告催促支付定金余款l万元，原告按照叶子康的指示向其名下银行账户转账定金。2018年5月11日，蓝天公司向原告出具了定金余款1万元的收据。之后，原告按照叶子康的指示先后（自2018年5月19日至2018年6月18日期间）通过银行转账了272500元，通过支付宝转账了31432元，通过支付宝消费支付了4446.2元，加上先前已支付的定金，原告共计向蓝天公司支付了338378.2元。2018年6月5日，原告与蓝天公司正式签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2018年8月1日至2038年7月31日(20年租期届满后自动延长至2043年7月31日)，租金总额为200932元，原告应于2018年7月31日前支付完毕，蓝天公司应于2018年7月31日前向原告交付房屋。同日，蓝天公司向原告出具了租金总额200932元的收据；2018年6月6日，蓝天公司再向原告出具了租金押金8万元的收据。2018年6月28日，原告请求叶子康退回10万元押金和2万元的租金优惠，但叶子康以蓝天公司退款审批流程未走完为由，承诺：蓝天公司必须在交楼前向原告退还105000元，否则，叶子康承担保证责任。但至今，蓝天公司未向原告交付涉案房租，经原告与蓝天公司、叶子康多次磋商，两被告均未能如期足额向原告退款，现原告与蓝天公司己达成合意，同意解除《认租协议》和《房屋租赁合同》，己逐步向原告退还了73800元。但蓝天公司至今仍未退还剩余款项。原告认为，原告与蓝天公司签订的《认租协议》《房屋租赁合同》真实有效，且蓝天公司授权叶子康收取了原告依约按时足额支付的涉案租金，且蓝天公司未能如期向原告交付房屋，己构成严重违约。虽原告与蓝天公司己同意解除《认租协议》《房屋租赁合同》，但蓝天公司未按承诺退还相关款项，叶子康也未按承诺承担保证责任。蓝天公司和叶子康的前述行为违反诚实信用原则，甚至存在涉嫌诈骗成分。原告经多次催讨未果，诉至法院。 被告蓝天公司辩称，1、我司与原告于2018年4月30日签署的认租协议，但认租协议签订后原告并未按照约定与我司签订租赁合同，根据约定我司有权解除该认租协议，且原告已付的定金不予退回，现在我司也是同意解除认租协议，但有权没收原告的定金。2、除了认租协议外，我司从来没有和原告签署过其他的租赁合同，我司也仅仅收到了认租协议中约定的3万元定金，并未收到原告支付的其他款项，也没有授权任何人收取原告的款项，原告向叶子康支付的款项与我司无关，具体而言：首先我司与广州市善居电子商务有限公司在2018年3月29日签署了租赁代理协议，约定善居公司为我司提供涉案物业所在的蓝天商贸园公寓的租赁代理服务，其中第5条第7、8项约定蓝天公司负责与租户签署认租协议、租赁合同等文件，并收取相关的款项，善居公司及其员工无权收取款项，否则造成的后果由善居公司承担。在本案中叶子康并非我司的员工，而是代理善居公司的员工，我司并未授权善居公司或者叶子康代签协议、收取相关款项，善居公司和叶子康均无权代我司收取款项、代签协议，因此造成的后果应由叶子康及善居公司承担；其次，在本案中叶子康通过私刻我司的专用章、收款专用章并假冒我司的名义与原告签署租赁合同，开具虚假的收款收据的方式诈骗原告的财物，叶子康的行为是属于诈骗犯罪行为，该行为侵犯了原告的财产权益，应由叶子康承担诈骗侵权的民事赔偿责任。我司对该诈骗行为根本不知情，也没有过错，该侵权赔偿责任与我司无关，不应由我司承担。3、叶子康没有取得我司的授权的情况下，原告把共计20多万元的款项支付至叶子康的个人账户中，原告自身也存在过错。综上，我司同意解除与原告之间于2018年4月30日签署的《认租协议》并有权没收原告的3万元定金，请法院驳回对我司的其他诉讼请求。 被告叶子康辩称，要求减除支付给蓝天公司的3万元定金，剩下的没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月30日，在白云区黄石街江夏村大塘大街工业园自编20号蓝天商贸园接待中心，原告（承租方、乙方）与被告蓝天公司（出租方、甲方）签订《认租协议》，认租物业为广州市白云区黄石街江夏村大塘大街工业园自编20号蓝天商贸园B栋4层10房，建筑面积26.14平方米，约定乙方于签署本认租协议时支付定金30000元，乙方需于2018年5月4日前与甲方签署《广州市房屋租赁合同》，届时乙方支付的定金转为租金，如乙方未按协议约定期限与甲方签署《广州市房屋租赁合同》，甲方有权解除认租协议，乙方已付定金不予退回。被告叶子康在接待中心作为销售人员接待原告，原告现场支付20000元，蓝天公司向原告开具日期为4月30日的收到定金20000元的收据，经手人为财务薛杰文。原告表示薛杰文告知要求回去后几天内补上余下的1万元，1万元的付款方式可以支付至洪城鑫的个人账号上，叶子康5月3日通过微信催促原告支付余下10000元定金，原告表示由于资金不足只是转账4000元，余款6000元原告计划以房屋装修贷款形式支付，贷款银行要求收款人洪城鑫的身份证及银行卡正反面复印件，因洪城鑫不同意给身份证，原告通过微信询问叶子康开发商的意见，叶子康表示跟开发商延期到6月15日，跟原告说已与公司沟通，将剩余款项转账至叶子康的账户，原告于5月6日、5月8日、5月10日分别通过微信向叶子康转账1000元、2000元及3000元，叶子康在微信中表述款项已给财务并上传此前4000元的收据，后表示财务开一张日期为5月11日的10000元的收据并上传给原告，5月11日快递给原告。原告按叶子康的指示，自2018年5月19日至6月18日通过银行转账282500元，通过支付宝转账31432元，通过支付宝消费支付4446.2元，合计318378.2元。叶子康于5月30日、6月6日向原告邮寄加盖被告财务收款专用章的收据，分别为楼款10万元及押金80000元，6月5日，叶子康将一张盖有被告财务收款收据专用章的收取楼款200932元的收据及一份2018年6月5日签订的盖有被告公司合同专用章的租赁蓝天商贸园B栋4层10号房的广州市房屋租赁合同交原告签名。原告因被叶子康多次要求缴款及通过支付宝刷卡消费，怀疑叶子康有涉嫌诈骗行为，叶子康于2018年6月28日向原告出具承诺书，确认已收原告275932元，其中170932元为楼款，剩余105000元在七月份三十号前交楼退还，如不能如期交楼，将170932元退还给原告，否则原告可选择报警处理，承诺6月28日内退款5万元，7月30日前交楼处理并退还105000元。原告到蓝天公司获知公司只是收到3万元，其他没有收到，此后因催促叶子康还钱，叶子康自7月3日至8月2日退回42800元。2018年7月25日，原告向白云区分局黄石派出所报警，叶子康现已被番禺区公安局拘留。原告另确认叶子康此前通过支付宝退回1000元及叶子康称转租原告房屋退回定金合计45500元，以上合计退款89300元。 蓝天公司对4月30日认租协议上的合同专用章及4月30日、5月11日定金收据上的收款专用章予以确认，对6月5日广州市房屋租赁合同上的合同专用章、6月5日及6月6日收据上的收款专用章不予确认。白云区分局黄石派出所委托广州市白云区公安司法鉴定中心对盖有蓝天公司的6月5日广州市房屋租赁合同、6月6日80000押金收据及6月5日200932元楼款的收据进行鉴定，鉴定结果与蓝天公司提供的印章不是同一印章盖印。诉讼期间，蓝天公司申请对6月5日广州市房屋租赁合同中合同专用章与4月30日认租协议上合同专用章是否同一印章，6月5日收款200932元收据上的收款专用章及6月6日收款80000元收据上的收款专用章与4月30日、5月11日收据上的收款专用章是否同一印章进行鉴定。经摇珠我院委托广东恒鑫司法鉴定所进行鉴定，广东恒鑫司法鉴定所于2019年1月5日作出文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：6月5日广州市房屋租赁合同中合同专用章与4月30日认租协议上合同专用章不是同一印章，6月5日收款200932元收据上的收款专用章及6月6日收款80000元收据上的收款专用章与4月30日、5月11日收据上的收款专用章不是同一印章。蓝天公司支付鉴定费9400元。 蓝天公司财务薛杰文出具情况说明，4月30日原告到公司接待中心认租白云创意汇B栋4楼公寓，通过刷卡形式支付定金20000元，公司开具金额为20000元定金收据，5月4日原告通过银行转账方式补交4000元定金汇入公司财务总监洪城鑫个人账户，5月11日下午约16:30原告到公司以现金形式补交6000元，公司一并开具10000元定金收据给原告。薛杰文后到法院表示对情况说明上的内容除了记得1万元收据是交给叶子康，确实收到现金，是下午数钱，但是当时数钱还是下午重新复数就无法确定，公司收款方式有三种，第一种是到公司刷卡，第二种转账至公司指定账户，第三种是现场交现金，除公司及洪城鑫账户外，没有以其他名义收款。 2019年1月18日，本院工作人员前往番禺区看守所询问叶子康，叶子康表示其为世联公司职员，蓝天公司委托世联公司出售房屋。对薛杰文的情况说明不属实，确认原告分几次转余下1万元定金，叶子康以现金形式交蓝天公司后开出1万元收据，收据邮寄给原告。叶子康对原告出具的转账记录表示无异议，确认除定金6000元外其他款项无交蓝天公司，6月5日房屋租赁合同及5月30日楼款100000元收据、6月5日200932楼款收据及6月6日80000元押金收据上的合同专用章及收款专用章是找人刻的，蓝天公司对此不知情，此后退款89300元给原告。 蓝天公司未能提供涉案建筑已办理规划报建的手续，经本院释明合同效力问题，原告坚持诉请不变。 本院认为，原告与被告蓝天公司就无办理规划报建手续的房屋签订的《认租协议》系无效协议，原告要求解除该协议，本院不予支持。协议无效，原告要求被告蓝天公司退还履行认租协议支付的定金30000元合理合法，本院予以支持，叶子康将收取的部分定金6000元交蓝天公司，原告要求其连带退还定金30000元，无事实依据，本院不予支持。 关于2018年6月5日叶子康伪造蓝天公司合同专用章与原告所签订的《广州市房屋租赁合同》效力问题，首先，叶子康承认自己私刻印章，无证据证实蓝天公司对此存有过错。其次，叶子康不是蓝天公司的职员，叶子康在销售中心仅是销售人员，并不是蓝天公司签订合同的委托代理人，原告签订认租协议是在公司销售中心，而租赁合同是叶子康将合同盖章后带给原告签名，原告由此相信叶子康是代表蓝天公司与其签订合同，缺乏依据。原告现场支付2万元定金时被告知余款可支付至洪城鑫个人账户，后因需要办理贷款无法取得洪城鑫身份资料，故通过叶子康与蓝天公司沟通，叶子康表示可转入其账户，虽叶子康将收到原告的余款以现金形式交蓝天公司开出收据再交原告，但原告就该收款账户的变更未经蓝天公司确认，收款情况亦未向蓝天公司进行确认，原告以此认定叶子康构成表见代理，依据不足，本院不予支持，故2018年6月5日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同，原告要求解除该合同，本院亦不予支持。叶子康未获蓝天公司授权与原告签订租赁合同，向原告收取的楼款及押金应退还原告，叶子康个人收取原告款项合计318378.2元，后退还89300元，余款229078.2元至今未退还，叶子康应将收取的229078.2元退还原告。原告要求自2018年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算利息，缺乏事实依据，应自其主张权利之日即2018年8月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。原告要求蓝天公司共同承担退还责任，叶子康并未将其收到款项交蓝天公司，原告未能提供证据证实蓝天公司授权叶子康收取款项或默认叶子康使用伪造印章，原告主张叶子康代理蓝天公司收取款项，缺乏依据，本院不予采纳，原告要求蓝天公司承担连带责任，本院不予支持。被告叶子康经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十五日内，被告广州市蓝天物业管理有限公司向原告李丽芬退还定金30000元及利息（自2018年8月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）； 二、自本判决生效之日起十五日内，被告叶子康向原告李丽芬退还229078.2元及利息（自2018年8月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）； 三、驳回原告李丽芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5514元，由原告李丽芬负担420元，由被告广州市蓝天物业管理有限公司负担589元、被告叶子康负担4505元，并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。评估费9400元，由叶子康负担并于本判决生效之日起五日内迳付被告广州市蓝天物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  张 蔚 人民陪审员  孙 慧 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  郑萍军