四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初175号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘滔滔，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被告：李杰，男，1969年12月出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 被告：舒娜，女，1977年3月出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告李杰、舒娜、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人安鸫杰、刘滔滔，被告李杰、舒娜的委托诉讼代理人邓秀娟，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令李杰、舒娜承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行(以下简称农业银行翠屏支行)、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行翠屏支行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾41幢×号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2015年2月6日购买了地中海蓝湾41幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异109号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢×号商品房的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾41幢×号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告李杰、舒娜答辩称，1.案涉房屋的抵押登记发生在答辩人购买房屋后，原告的抵押权不能对抗答辩人对案涉房屋的期待物权；2.2012年案外人四川省泸州市自然园艺绿化有限公司（以下简称园艺绿化公司）为鼎立置地修建地中海蓝湾二期原山区景观工程，该工程在2014年结算，鼎立置地尚差欠园艺绿化公司工程款99万元，园艺绿化公司将该笔工程款直接转付给李杰购买案涉房屋购房款，答辩人支付全部购房款后的期待物权能够对抗原告的抵押权；3.答辩人在2015年2月6日与鼎立置地签订的《商品房买卖合同》中，明确约定土地使用权及在建工程均未设定抵押，鼎立置地在将案涉房屋出售给买受人后，未通知善意买受人，恶意将案涉房屋抵押给长城公司，答辩人并无过错；4.本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条，答辩人已经签订合法了《商品房买卖合同》、支付全部价款、合法占有案涉房屋，足以排除执行。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，案涉房屋签订了商品房买卖合同后没有办理预告登记，原因不清楚，其他没有意见。 原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》，拟证明长城公司从农业银行翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城公司与鼎立置地就受让农业银行翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、.宜宾市房他证临港字第××号号《房屋他项权证》，拟证明1.长城公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明四川省宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为原告，原告继受长城公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异109、114、115、119号《执行裁定书》，拟证明四川省宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 被告李杰、舒娜的质证意见为：对五组证据的真实性、合法性无异议，对第一组、第二组、第三组与证明目的的关联性有异议，农行将此债务认定为不良贷款需要处置，买受人应对实现债权的风险有了预期，其后期自身监管不力导致债权不能实现，其自身存在重大过错。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹置地提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹置地的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 被告李杰、舒娜提供了以下证据：第一组：居民身份证、结婚证，拟证明当事人主体身份。第二组：《商品房预售许可证》，拟证明房屋是可以对外预售的；第三组：1.《施工合同》、《结算确认书》、2.《委托付款函》、3.《收款收据》，拟证明买受人支付了全部价款；第四组：1.《商品房买卖合同》，拟证明查封前，买受人与鼎立置地已签署了合法有效的商品房买卖合同；第五组：1.《补充协议》、2.《收款收据》、3.《装饰协议》，拟证明买受人积极办理过户，但非因买受人原因不能办理过户，在查封前，买受人已经占有并支配该房屋。 原告衡珹商贸的质证意见为：第一组，三性无异议。第二组：真实性有异议；第三组：1.与本案无关，2.未提供银行流水，且未提供原件，真实性有异议；第四组：真实性有异议，时间是否真实不能确认；第五组：被告未履行过户义务，房屋未过户的原因有部分归于被告，被告未提交房屋交付通知书，不能证明被告占有该房屋。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对被告李杰、舒娜提交的证据第一组的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：对第二组证据、第三组证据，均未提交原件予以核实，本院对其真实性不予采信；对第四组证据《商品房买卖合同》，因合同签订日期明显看出更改痕迹，对于签订合同的真实时间无法确认，本院不予采信；第五组证据李杰、舒娜提供了原件予以核实，符合证据客观形式要件，本院对其真实性予以采信，至于能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩没有证据提交。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与农业银行翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司。同日，长城公司与鼎立置地、宜宾寅吾房地产有限责任公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 李杰、舒娜与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，李杰、舒娜购买鼎立置地开发的地中海蓝湾41幢第×号房屋，每平方米单价5688元，总价99万元，付款方式为其他。合同落款日期为2015年2月6日，但该日期存在更改痕迹，不能确定签订时间。 2016年7月14日，李杰、舒娜与鼎立置地签订《补充协议》，载明李杰、舒娜购买地中海蓝湾41幢第×号房屋，在该房购买时，已设定抵押，鼎立置地承诺在2016年12月30日前完成上述房屋的撤押工作，李杰、舒娜在鼎立置地准备办理上述房屋两证的90个工作日前，补缴相关的维修基金、税等相关接房及办证费用。 同日，艾明物业出具的收费收据上，载明收到李杰、舒娜2016年2月1日至2017年1月31日的物管费3468.24元，2016年2月1日至2016年7月31日的城市生活垃圾处理费30元，2016年8月1日至2017年1月31日的生活垃圾处置费30元。 2018年1月7日，艾明物业出具的收费收据上，载明收到李杰、舒娜2017年2月1日至2017年7月31日的物管费、垃圾处置费共计1764元；装修管理费、建渣清运费、公共区域维护费共计1222元。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，李杰、舒娜以2015年2月6日购买了地中海蓝湾41幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异109号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢×号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：李杰、舒娜对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 李杰、舒娜主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查李杰、舒娜购买房屋是否符合上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下： 第一，李杰、舒娜提交的《商品房买卖合同》签订时间存在更改，具体时间无法确定；第二，李杰、舒娜称其以工程款抵扣房款，但提供的委托付款函为复印件，本案中既不能查明工程款的真实情况，也无法证明李杰、舒娜获得工程款的原因；第三，未办理过户登记，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，李杰、舒娜与鼎立置地签订的《补充协议》中载明案涉房屋已经办理抵押登记，李杰、舒娜对其所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。 综上所述，李杰、舒娜对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 准予继续执行鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋。 案件受理费80元，由被告李杰、舒娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈西苓 审判员  张力骁 审判员  龙 雨 二〇一九年四月十九日 书记员  黄相中