江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0214执异19号案外人：丁志明，男，1964年3月30日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。申请执行人：梁勇，男，1981年8月12日生，汉族，住江苏省射阳县。申请执行人：尤丽丽，女，1985年2月1日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被执行人：周寅，男，1962年9月8日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。在本院执行梁勇、尤丽丽与周寅房屋买卖合同纠纷一案中，案外人丁志明对执行周寅名下位于无锡市新吴区前进花园（以下简称前进花园）183号601室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。梁勇、尤丽丽与周寅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日作出（2015）新民初字第1939号民事判决：一、解除梁勇、尤丽丽与周寅、无锡市恒瑞嘉业房产经纪有限公司于2013年8月27日签订的《房屋买卖合同》；二、周寅于该判决发生法律效力之日起十五日内归还梁勇、尤丽丽已支付的购房款230000元并支付违约金（以230000元为基数自2013年9月2日起至判决应支付之日止依中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回梁勇、尤丽丽其他的诉讼请求。案件受理费6568元由周寅负担。该判决书发生法律效力后，根据梁勇、尤丽丽的申请，本院于2016年4月16日立案执行，案号为（2016）苏0291执633号。在该案执行过程中，本院于2016年4月14日依法作出（2016）苏0291执633号民事裁定书，裁定：查封周寅所有的坐落于无锡市的房屋。并依据上述民事裁定书于同日以向房屋登记机关登记的方式查封了无锡市的房屋，前进花园183号601室房屋的查封为轮候查封。前进花园183号601室房屋上另有无锡市南长区人民法院（2015）南执字第197号案件为首查封，该查封自2015年4月3日生效。2016年8月30日，法院依法作出（2016）苏0291执633号执行裁定书，裁定终结法院作出的（2015）新民初字第1939号民事判决书的该次执行程序。2017年12月25日，梁勇、尤丽丽向法院申请恢复执行（2015）新民初字第1939号民事判决书。2018年4月3日，（2015）南执字第197号案件对前进花园183号601室的首查封失效，（2016）苏0291执633号案件的轮候查封自动转为查封。2019年1月10日，本院依法作出（2016）苏0291执633号执行裁定书，裁定拍卖、变卖周寅名下位于前进花园183号601室房产，并于同日作出（2016）苏0291执633号公告，本院将对被执行人周寅名下的被查封的前进花园183号601室房产依法进行评估拍卖，相关权利人可在15日内向本院提出书面异议等。案外人丁志明针对前进花园183号601室房屋的查封措施及评估、拍卖提出异议称，请求解除对该房屋的查封并停止执行。相应的事实和理由：2009年6月12日，周寅以2458000元将前进花园183号601室出卖给丁志明，2009年7月3日丁志明付清全部购房款后和家人居住在前进花园183号601室至今。由于当时该房屋房产证没有办好，所以没有办理过户。在2013年11月5日周寅办理好前进花园183号601室房屋的房产证后，丁志明联系周寅要房产证，但周寅已经将房产证给了梁勇、尤丽丽。因前进花园183号601室是拆迁安置房，要到2018年1月1日才能上市交易，2018年初丁志明多次联系周寅要求办理过户，但一直找不到人，故没有办理过户。丁志明已经履行了全部合同义务，实际居住该房屋10年之久，其虽然没有办理过户登记，但其作为无过错一方具有对该房屋享有物权期待权，该房屋实际上不属于周寅的财产，不应查封，故提出上述异议。并根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出相应请求。申请执行人梁勇、尤丽丽称，不同意丁志明提出的执行异议申请。理由是：前进花园183号601室房屋登记在周寅的名下，不是丁志明的，而且周寅在2013年12月就将涉案房屋的房产证给了他们，一直在他们手中，丁志明无权就涉案房屋提出执行异议申请。对丁志明提供的《房屋买卖协议》、收条的真实性不予认可，因为周寅对其说涉案房屋是出租给了别人，并没有卖给别人。对其余证据请求法院依法审查。被执行人周寅在审查过程中未对上述执行异议发表意见。本院查明，前进花园183号601室房屋为拆迁安置房，发证日期为2013年11月7日，登记所有权人为周寅。2009年6月12日，出让人周寅、周方人、邵廷珍、施慧兰作为甲方与受让人丁志明作为乙方、见证人华某、邵某作为丙方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其具有产权的坐落在前进花园183号601室住宅房屋出让给乙方，房屋买卖总价款为245800元（不包括进户费）。甲方出让的房屋属于不可撤销的永久性出让，不得反悔索回。鉴于甲方出让给乙方的房屋属拆迁安置房，暂无房产证和土地证，若因法律或政策因素今后只能以甲方名义办理房产证和土地证，不能过户至乙方名下时，该套住宅的各类房产证明（如房产证、土地证）交给乙方保管，同时乙方拥有对该房屋的绝对使用和处置权。在今后法律或政策允许办理房产证和土地证至乙方名下时，甲方不得提出任何异议，甲方承诺无条件提供各种证明，及时协助乙方办理过户的产权变更手续，所需过户费用由乙方承担。本协议签订后乙方即付甲方定金一万元整，待甲方办好结算手续后通知乙方，乙方于2009年7月8日前一次性付清余款。甲方交付钥匙和房屋以及甲方对该房屋的相关手续（如拆迁协议等）；本协议自生效后任何一方不得悔约，否则应按协议签订之日起房屋买卖总价的2倍逐月递增方式计算向对方承担违约责任，并且对方有权要求继续履行本协议等。该《房屋买卖协议》甲方、乙方、丙方处分别有周寅、丁志明、华某和邵某签字画押。2009年7月3日，周寅出具收条载明：今收到丁志明交来的前进花园183号601室转买房款245800元。2019年2月18日，无锡市新吴区江溪街道前进花园社区居民委员会出具《证明》：兹有丁志明于2009年7月到目前为止寄住在前进花园183号601室，情况属实，特此证明。2018年3月15日，丁志明至本院起诉周寅请求其协助办理前进花园183号601室房屋的产权过户手续，该案于2018年3月19日立案，案号为（2018）苏0214民初1553号。后丁志明了解到前进花园183号601室房屋存在查封，认为起诉无法解决问题，故没有缴纳诉讼费。2018年8月7日，本院作出（2018）苏0214民初1553号民事裁定书，裁定：该案按撤诉处理。以上事实，有案外人及当事人陈述，案外人提供的《房屋买卖协议》、收条、《证明》、（2018）苏0214民初1553号受理案件通知书、民事裁定书等证据在卷予以证明。在审查过程中，丁志明提供《南站街道集体土地住宅房屋拆迁补偿、安置结算附表》复印件，证明前进花园183号601室安置时间为2007年5月8日；提供《无锡市房产转让协议》，证明2009年6月5日丁志明与高国俊签订协议以340000元出售其所有的江海新村69号102室房屋，并约定在2009年6月20日至6月25日过户，丁志明陈述过户当天收到了上述340000元购房款，前进花园183号601室房屋的购房款系其出售上述房屋所得。丁志明另陈述前进花园183号601室房屋购房款其是通过建设银行通知理财一户通分多次支取后打到给周寅银行账户的，但该账户较为特殊无法调取流水，因其他凭条已经找不到，其现在只能提供2009年7月3日该一户通账户70000元的取款凭条证明存在上述支付事实。对于未办理过户的原因，丁志明解释为在2018年1月1日，前进花园183号601室房屋可以上市交易的时候，周寅已经找不到了。本院认为，执行过程中，人民法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产。周寅是本案所涉执行案件的被执行人，前进花园183号601室房屋登记所有权人为周寅，故本院查封登记在周寅名下位于前进花园183号601室的房屋，符合法律规定，并无不当。在该案执行程序中，本院对该查封房屋进行评估、拍卖，也符合法律规定。根据丁志明所提执行异议的内容，丁志明所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张其系前进花园183号601室房屋的买受人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的查封、执行。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。前进花园183号601室房屋现登记于周寅名下，故丁志明并非该房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，丁志明作为房屋买受人提供了相应证据可以证明其与周寅就前进花园183号601室房屋在法院查封该房屋之前签订了书面买卖合同且经周寅交付合法占有该房屋的事实。丁志明虽然仅提供购房款收条，但其提供的《无锡市房产转让协议》及对涉案房屋购房款来源的解释、一户通账户取款凭条与收条，在时间、金额上基本吻合，综合其提供的收条、对购房款来源及支付情况的证明和解释、无锡市新吴区江溪街道前进花园社区居民委员会出具的丁志明自2009年7月至今寄住的证明，可以认定丁志明已支付了前进花园183号601室房屋的全部价款。前进花园183号601室房屋系拆迁安置房，于2007年5月8日安置，于2013年11月5日取得房屋所有权证，于2015年4月3日被（2015）南执字第197号案件首查封，于2016年4月14日被（2016）苏0291执633号案件轮候查封，2018年4月3日上述首查封失效，（2016）苏0291执633号案件轮候查封自动转为首查封。前进花园183号601室房屋从2015年4月3日起一直处于查封状态，丁志明对于涉案房屋在（2016）苏0291执633号案件查封前无法办理过户存在忽略权利障碍和政策限制的过错和自身原因。现案外人丁志明对前进花园183号601室房屋并不享有能够排除执行的实体权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回丁志明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  沈 伟人民陪审员  李浩荣二〇一九年四月四日书 记 员  孙春凤