广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初911号原告：珠海市金路物业管理有限公司。住所地：珠海市前山明珠南路1058号2楼V2室。统一社会信用代码：914404007079979592。法定代表人：陈达优，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。被告：张家海，男，汉族，1958年2月4日出生，住珠海市香洲区前山，被告：温晓丹，女，1982年5月17日出生，住珠海市香洲区前山，被告：温晓明，男，1980年6月24日出生，住珠海市香洲区前山，被告：郭连笑，女，1960年5月6日出生，住珠海市香洲区前山，原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴、被告张家海到庭参加诉讼。被告温晓丹、温晓明、郭连笑未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.四被告支付物业管理费14348.23元、公摊电费、对讲系统维护费等费用791.57元，合计15139.8元；2.被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告是珠海市香洲区前山XXX房的业主，房屋套内面积为122.53平方米。根据2011年7月14日在珠海市物业管理处见证下，原告与涉案小区前物业公司签订的《关于X小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让协议书》，涉案小区就一直由原告提供相应的物业管理服务，且前物业公司也将原来拖欠其物业服务费的债权转让给了原告，并将欠费业主名单及拖欠费用情况在小区进行公告，原告的服务得到广大业主的认可，并于2018年9月与小区第一届业主委员会签订物业服务合同。但是，自2003年1月开始，被告停止缴纳物业管理费，截止2018年10月被告共计欠缴190个月物管费，物管费单价为每月0.75元/平方米，2013年7月以前为0.55元/平方米/月，每月应交91.90元和67.39元物业服务费，保洁费每月每户收8元，对讲机维护费每月3元/户，吸肥费、公摊费用、公摊电费按涉案小区实际产生的费用进行分摊。被告的严重违约行为侵害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。原告在管理期间曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告张家海辩称，被告家是顶楼，上面有个大水池，水池一直在漏水，导致被告家的墙都坏了。被告只好每年装修一次。被告自己出钱将水池修好，就把物业费都用在这里了。小区消防栓坏了也没有人维修，小区里看不到保安，业主的东西放在保安亭，保安就在里面睡觉，业主的东西就被偷走了。物业管理不到位，该维修的不维修，反映的问题也不管，消防水管也没有一个可以用的。被告温晓丹、温晓明、郭连笑未答辩。本院查明，2011年7月14日，原告与珠海市葆力物业管理有限公司（下称葆力公司）签订了一份《关于X小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》。双方约定，葆力公司将与X小区签订的《物业管理委托合同》中的权利义务转让给原告，待双方签订协议完成转让移交手续后，葆力公司退出该小区；自2011年7月18日起，原告接管X小区的物业管理事务，双方确认葆力公司就小区享有的债权总额约为350112.56元，以13万元转让给原告；葆力公司以公告形式告知X小区业主，如业主有异议的由葆力公司负责解释；协议在珠海市物业管理处见证下，自双方签章之日起生效。但合同未见珠海市物业管理处盖章确认。原告陈述，葆力公司与小区开发商签订了前期物业管理协议，但原告无法提供该合同，葆力公司转让合同时已征求了业主的意见，也无法提供证据。原告提交了一份原告自己制作的落款日期为2011年7月16日的《公告》，内容是关于原告从2011年7月18日接管X小区的物业管理服务，同时承接小区的债权及收缴历史欠费。原告以此证明已告知业主转让事宜，但被告否认。原告主张在2013年7月之前按每月0.55元/平方米收取物业服务费，2013年7月提高至0.75元/平方米。原告为此提供了一份《证明》的复印件，由珠海市香洲区X第一届业主委员会（下称业委会）盖章证明原告自2011年7月18日开始进驻X并提供物业服务工作，该小区在2008年5月至2013年7月物业服务费按0.55元/平方米收取，2013年8月至2018年10月按0.75元/平方米收取。但原告未能出示原件核对。2018年8月12日，原告与业委会签订了一份《物业服务合同》。合同约定，业委会委托原告对X实行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，住宅按建筑面积每月每平米0.75元收取物业服务费，小区内公共水电、其他代收代缴费用按实际发生额分摊，由受益人承担，业主和物业使用人每月30日前按时交纳物业管理费及相关代收代缴费用。四被告于2001年购买了位于珠海市香洲区前山X房，房屋建筑面积124.51平方米。四被告自2003年1月起未缴纳物业服务费等费用。原告主张2003年1月至2018年10月，四被告共拖欠的物业管理费14348.23元、吸肥费40元、其他分摊179.10元、对讲机保养费150元、维修费137.50元、公摊水费74.18元（2015年12月时公摊水费已为74.18元，之后未再产生新的公摊水费）、公摊电费210.79元，合计15139.8元。原告提供了一张分摊费用项表格，列明其2017年1月至2018年12月的公摊电费按每月1.8元收取，对讲机维护费按每月2元收取，其他分摊费按每月每户1.2元收取，2017年1月至5月、2018年1月吸肥费按每户每月10元收取。本院认为，原告主张葆力公司将X的物业管理合同的全部权利义务转让给原告，由原告接管X的小区物业管理服务。根据《合同法》的规定，当事人一方将合同的权利义务一并转让给第三人的，要经过对方同意。故原告应当提供证据证明葆力公司的转让行为经过小区业主同意。原告主张葆力公司已征求了业主的同意，但原告未能提供葆力公司签订的物业服务合同，也未能提供葆力公司征得业主同意的证据，只是提供了一份自己制作的2011年7月16日的《公告》，小区业主是否知悉并同意《公告》的内容，没有证据证明。因此，原告现有证据尚不足以证明葆力公司转让物业管理合同的行为得到X小区业主同意。虽然原告就此举证不足，但在原告与业委会签订《物业服务合同》前，已实际对X实施了物业管理服务，四被告作为X的业主享受了原告提供的物业管理服务，原告要求四被告支付原告接管X后2011年7月18日至2018年8月的物业服务费，本院予以支持。四被告对原告提出的按每月0.55元/平方米的物业服务费标准没有提出异议，本院按此标准计算被告应付的物业服务费。至于原告主张四被告支付2011年7月18日至2018年8月期间的其他费用，原告没有提供其收费的依据，本院不予支持。原告主张物业服务费自2013年8月提高至0.75元/平方米，只是提供了一份《证明》的复印件作为证据，不足以作为其提高收费标准的依据，故本院不予支持。因此，四被告需支付的2011年7月18日至2018年8月的物业服务费为5855.08元（0.55元/平方米×124.51平方米×85.5个月）。虽然原告与葆力公司在《关于X小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》中约定，葆力公司将其在小区享有的债权总额350112.56元转让给原告，但原告没有提供证据证明该债权包括了葆力公司对四被告享有相关债权且葆力公司将转让债权一事通知了四被告，故原告要求四被告向其支付2011年7月18日前的各项费用，本院均不予支持。原告在2018年8月与业委会签订了《物业服务合同》，四被告应当按合同的约定支付物业服务费及合同约定的其他费用。根据合同约定，四被告应按每月0.75元/平方米的标准支付物业服务费，故四被告应付2018年9月、10月的物业服务费为186.77元（0.75元/平方米×124.51平方米×2个月）。根据合同约定，四被告还需承担公共水电费，原告要求四被告支付2018年9月、10月的公共电费3.6元（1.8元/月×2个月），本院予以支持。原告要求四被告支付其他费用，合同未明确约定，原告也没有提供证据证明其收费征得业主同意，故本院不予支持。综上所述，四被告应当向原告支付物业服务费6041.85元（5855.08+186.77）、公用电费3.6元。被告张家海主张楼顶水池漏水导致其房屋损坏等问题，未提供证据证明，且如果因原告的原因造成被告损失，被告可向原告要求赔偿损失，但不应不交物业费用。原告其他诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张家海、温晓丹、温晓明、郭连笑于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市金路物业管理有限公司支付物业服务费人民币6041.85元及公用电费人民币3.6元；二、驳回原告珠海市金路物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币89元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  卢晓霓二〇一九年四月十六日书记员  崔 玮何倩怡