广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9287号原告：温俊，男，1988年11月5日出生，汉族，住广东省阳春市。委托代理人：廖远明，系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：易飞清，男，1975年1月15日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告温俊诉被告易飞清合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温俊的委托代理人廖远明到庭参加了诉讼，被告易飞清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温俊诉称：2017年7月30日，原、被告签订《店面转让协议》，约定被告将天河区体育西横街164号102铺转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原租赁合同中享有的权利与义务；原告一次性向被告支付转让费40000元，被告负责原告能和业主签订五年合同；被告交铺当天起给予原告免租期七天；签协议当天原告支付被告定金20000元，剩余20000元原告和业主签订合同当天支付等。原告于2017年7月30日转账给被告20000元，后于2017年8月5日与被告签订《店铺转让合同》，原告已依约向被告支付了租赁保证金31000元、商铺转让费40000元、商铺租金22733元，原告收到商铺后对商铺进行了简单装修。后因商铺业主刘益谋于2017年9月11日提出解除与被告签订的《广州市房屋租赁合同》，导致原告被申请仲裁并负担了巨额赔偿。被告在将涉案商铺租赁给原告时承诺保证可与业主签订五年的合同，现被告在业主未同意的情况下私自转租给原告，业主已经解除了与被告的房屋租赁合同，原、被告签订的《店铺转让合同》已无法继续履行，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即返还原告租赁保证金31000元、商铺转让费40000元、商铺租金22733元及赔偿利息损失（以93733元为本金，从2017年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项清偿之日止）；二、被告赔偿原告因仲裁造成的损失60120元；三、被告赔偿原告装修费2000元；四、被告承担本案的诉讼费用。被告易飞清于庭前提交书面答辩状称：原告的诉请缺乏理据，不应采纳。被告与业主的租赁合同并未约定被告不能转租，但明确约定不能擅自改变房屋的结构和用途。原告与被告签约时称涉案商铺用于开花店，但实际上原告将涉案商铺隔成了两间以转租牟利，业主对原告的改造行为不满意，认为改造有结构风险故收回涉案商铺。原、被告签订《店铺转让合同》时约定双方签署合同后商铺的债权债务与被告无关，原告需合法经营、自负盈亏，且被告已明确告知原告剩余租赁期限，并将原合同给原告看，原告没有异议才签订《店铺转让合同》。原告提供的《店面转让协议》被告不予认可，备注的手写内容被告也不确认，被告并无该份协议。原告欺瞒被告及业主改变商铺结构、转租商铺，才导致业主收回商铺，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：据原告提交的《店面转让协议》显示，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年7月30日签订该协议，约定：甲方同意将天河区体育西横街164号102铺（以下简称“涉案商铺”）转让给乙方使用，建筑面积约87平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；涉案商铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有房屋租赁合同中所规定的条款，定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后涉案商铺现有的装修、装饰设备全部归乙方所有；乙方一次性向甲方支付转让费，共计40000元；乙方接手前涉案商铺所有一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债务、债权由乙方负责；备注处手写“1、甲方负责乙方能和业主签订伍年合同；2、甲方交给乙方铺当天后再免租期七天给乙方；3、签协议当天乙方支付甲方定金贰万元整，剩余贰万元乙方和业主签订合同当天支付”。被告后到庭述称，其不确认该《店面转让协议》的真实性，也不持有该《店面转让协议》，因当时原告让被告签署了多份材料，现已无法回忆具体内容，但备注内容明显不属实，因为被告的剩余租期不足三年半，不可能向原告保证5年的租期。2017年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《店铺转让合同》，约定：甲方同意将涉案商铺转让给乙方使用，建筑面积为86.15平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；乙方在2017年8月5日前向甲方支付转让费40000元；免租装修期为2017年8月10日起至2017年8月17日止；转让后涉案商铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方；甲方签订转让协议后，交铺当天前应结清该物业水费电费物业费等相关费用，签订合同前甲方债权债务与乙方无关，并在18天内注销营业执照，该物业的债权债务签订合同当天起与甲方无关；甲方应把涉案商铺租赁合同原件和保证金收据原件，涉案商铺房产证复印件和业主身份证复印件交给乙方；合同期满后如果业主不愿意退还乙方保证金，由甲方出面协助讨回保证金归还乙方；乙方签订合同当天起必须合法经营、自负盈亏，所有租金、水电、税费等一切费用由乙方支付等。《店铺转让合同》签订当天，被告出具《收据》，确认收到原告支付的涉案商铺转让费40000元、保证金31000元、2017年8月18日至8月30日的租金7233元。据原告提交的《中国工商银行转账凭证》显示，原告于2017年7月30日向被告转账支付20000元，于2017年8月5日分别向被告转账支付50000元、483元。另查，涉案商铺的登记产权人为刘益谋。原告称，根据其与被告签订的《店面转让协议》，被告是保证原告能与刘益谋签订5年的租赁合同的，原告亦相信其承租涉案商铺取得了刘益谋的同意，故2017年8月5日接收涉案商铺后，便于2017年8月31日直接向刘益谋的委托代理人刘洁珍支付了涉案商铺2017年9月的租金，并对涉案商铺进行了简单装修。后至2017年9月初，刘益谋忽然到涉案商铺核实情况，称被告转租未经其同意，坚决不同意将涉案商铺出租给原告，并于2017年9月11日在涉案商铺张贴解除合同通知，收回了涉案商铺。原告为证明其所述情况，向本院提交了如下证据：1、《中国工商银行转账汇款凭证》，显示原告于2017年8月31日向刘洁珍的账户转账15500元。2、《收据》，显示系案外人于2017年8月10日开具，确认收到涉案商铺打拆砌墙批荡费用2000元。3、《关于解除租赁合同的函》，显示系刘益谋于2017年9月11日向被告作出，主要内容为被告在刘益谋完全不知情的情况下与原告签订《店面转让协议》及《店铺转让合同》，擅自将涉案商铺以四万元的价格转让给原告，严重侵害了刘益谋的合法权益，同时也违反了刘益谋与被告签订的《租赁合同》第五条第一点及第六条第四点的约定，刘益谋依法即日终止《租赁合同》，收回涉案商铺等。4、《广州市房屋租赁合同》，显示系被告（承租人/乙方）与刘益谋（出租人/甲方）于2015年11月24日签订的，载明甲方同意将涉案商铺出租给乙方使用，甲乙双方协定的租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，其中2016年1月1日至2017年12月31日的月租金为15500元，乙方向甲方交纳31000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第五条第1点）甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；（第六条第4点）发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。5、《委托书》，显示系刘益谋于2017年9月15日出具，主要内容为刘益谋委托刘洁珍办理涉案商铺的注销登记，终止与被告签订的租赁合同，负责日后涉案商铺的出租等。被告后到庭表示，其转租涉案商铺已征得刘益谋的代理人刘洁珍的口头同意，但刘洁珍最终未与原告直接签订租赁合同。且被告与刘益谋签订的租赁合同并未约定被告不能转租涉案商铺。原告将涉案商铺进行隔墙转租未征得被告或刘益谋的同意，由此导致刘益谋收回涉案商铺。被告于2017年8月5日将涉案商铺交付原告使用，后于2017年8月下旬得知原告使用涉案商铺出现了障碍。对原告提交的上述证据，被告仅确认《委托书》的真实性，其余证据与被告无关，被告也未收到。对此，原告表示其只是用木板将涉案商铺间隔为两个商铺，并未改变涉案商铺的结构，也未损坏涉案商铺，刘益谋收回涉案商铺后亦是按照两个商铺进行出租，故刘益谋无权以此为由解除租赁合同；刘益谋解除租赁合同系因被告未经其同意转租。另原告表示，其将涉案商铺隔成两间后转租被告是知情并同意的，但当时原告无法征求刘益谋的意见。又查，因刘益谋收回涉案商铺，两租户向中国广州仲裁委员会提起仲裁，据（2017）穗仲案字第14070号裁决书查明：2017年8月9日LEEBICHNARAE与原告签订《租赁合同》，约定原告将涉案商铺的北面房屋出租给LEEBICHNARAE使用，租赁期限自2017年8月19日至2020年8月19日，保证金为22000元，租金为每月11000元……2017年8月11日，原告出具收据3张，确认收到LEEBICHNARAE支付的租赁保证金22000元、首期租金11000元、转手费50000元……2017年9月18日，业主的委托代理人刘洁珍与陈思浓（与LEEBICHNARAE同为该商铺实际使用人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，免租期为2017年9月18日至2017年9月30日……裁决仲裁庭的意见为：原告未经业主同意擅自将涉案商铺的北面房屋转租给LEEBICHNARAE，转租后也未得到业主的追认，且业主已于法定期限内提出异议并收回房屋，故原告与LEEBICHNARAE签订的《租赁合同》无效……裁决：原告向LEEBICHNARAE返还租赁保证金22000元、房屋转手费50000元；原告补偿LEEBICHNARAE律师费7175元、公证费315元；该案仲裁费6226元由原告和广州市名汇房地产中介有限公司承担，反请求仲裁费16437元由原告自行承担等。据（2017）穗仲案字第14071号裁决书查明：2017年8月9日周翠琼与原告签订《租赁合同》，约定原告将涉案商铺的东面房屋出租给周翠琼使用，租赁期限自2017年8月18日至2020年8月17日，保证金为22000元，租金为每月11000元……2017年9月18日，业主的委托代理人刘洁珍与周翠琼签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，免租期为2017年9月18日至2017年9月30日……2017年8月9日，原告出具收据3张，确认收到周翠琼支付的租赁保证金22000元、首期租金11000元、转手费40000元……裁决仲裁庭的意见为：原告未经业主同意擅自将涉案商铺的东面房屋转租给周翠琼，转租后也未得到业主的追认，且业主已于法定期限内提出异议并收回房屋，故原告与周翠琼签订的《租赁合同》无效……裁决：原告向周翠琼返还租赁保证金22000元、房屋转手费40000元；原告补偿周翠琼律师费8000元；该案仲裁费5790元由原告和广州市名汇房地产中介有限公司承担，反请求仲裁费16177元由原告自行承担等。原告称其已根据上述裁决书支付了相关费用，并向本院提交了LEEBICHNARAE及周翠琼出具的《收据》以及仲裁案件费用的《广东省非税收入（电子）票据》为证。因原、被告签订的《店铺转让合同》未经刘益谋同意，《店铺转让合同》中有关租赁权转让的约定应属无效，故本院向原告释明：双方签订的《店铺转让合同》部分无效，原告可变更诉讼请求，原告表示坚持其原诉讼请求。本院认为：原告在本院释明《店铺转让合同》部分无效后表示不变更诉讼请求，本院按原告的原诉讼请求进行审查处理。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。被告与刘益谋签订《广州市房屋租赁合同》取得涉案商铺的承租权后，又与原告签订《店铺转让合同》，约定被告将其在前述《广州市房屋租赁合同》中所享有的权利义务一并转让给原告；该转让应当经得刘益谋的同意。结合原告提交的刘益谋出具的《关于解除租赁合同的函》以及仲裁案件查明的事实可知，刘益谋并不同意该转让，被告亦无法提供证据证明其转让涉案商铺取得了刘益谋的同意，故该《店铺转让合同》中有关租赁权转让的约定应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告系《店铺转让合同》部分无效的主要过错方，结合原告接收涉案商铺后一个月余即收到刘益谋收回涉案商铺的通知，现原告要求被告返还租赁保证金31000元、商铺转让费40000元，本院酌情予以支持；因原告系在本案中方诉请被告退还上述费用，故原告要求被告支付上述费用的利息缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还涉案商铺2017年8月18日至2017年9月30日期间租金的诉请。根据查明的事实，原告实际仅向被告支付了涉案商铺2017年8月的租金7233元，而原告实际接收涉案商铺的时间为2017年8月5日，刘益谋将涉案商铺自行出租的时间为2017年9月18日，故即便原、被告有关租赁权转让的约定无效，因涉案商铺处于原告的控制之下，其仍应向被告支付涉案商铺2017年8月的占用费7233元，故对原告要求被告返还该笔款项的诉请，本院不予支持。又，原告基于《店铺转让合同》向刘益谋的代理人刘洁珍支付了涉案商铺2017年9月份的租金，虽该《店铺转让合同》有关租赁权转让的约定无效，原告实际系代被告履行《广州市房屋租赁合同》中约定的交租义务，因刘益谋已于2017年9月18日将涉案商铺自行出租，原告基于《店铺转让合同》亦应向被告支付涉案商铺2017年9月1日至2017年9月17日的占用费8783.33元（15500元÷30天×17天）。综上，被告应向原告返还涉案商铺2017年9月18日至2017年9月30日期间的租金6716.67元（15500元-8783.33元），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费2000元和因仲裁造成的损失60120元的诉请。根据查明的事实，原告接收涉案商铺后将涉案商铺间隔成两间进行转租。虽原告称其将涉案商铺隔成两间后转租征得了被告的口头同意，但被告予以否认，原告亦无法举证证明被告或刘益谋同意其将涉案商铺隔成两间后转租，故原告擅自装修及转租造成的损失应由原告自行承担，本院对原告该两项诉请均不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告易飞清向原告温俊返还保证金31000元、转让费40000元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告易飞清向原告温俊返还2017年9月18日至2017年9月30日的租金6716.67元；三、驳回原告温俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3420元，由原告温俊负担1677元，由被告易飞清负担1743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  廖凤如人民陪审员  刘其勇二〇一九年四月十九日书 记 员  梁怡筠