吉林省农安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0122民初2937号 原告：郝利民，男，1968年1月30日出生，汉族，农安县住建局规划建设办公室职员，住农安县。 被告:中国北方航空有限公司，地址:辽宁省沈阳市大东区小河沿路3号。 法定代表人:孙建华，系该公司总经理。 被告:中国北方航空公司吉林分公司，地址:九台市东湖镇长春龙嘉国际机场。 负责人:李嘉华。 二被告委托诉讼代理人:王洪刚，吉林吉翔律师事务所律师。 原告郝利民与被告长春市北方航空建筑工程有限责任公司委托合同纠纷一案，本院于2017年4月28日作出（2016）吉0122民初1344号民事判决。长春市北方航空建筑工程有限责任公司不服提出上诉，吉林省长春市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）吉01民终4754号民事判决。郝利民不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2018年2月8日作出（2018）吉民申153号民事裁定提审本案。2018年5月23日作出（2018）吉民再105号民事裁定：一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2017）吉01民终4754号民事判决和吉林省农安县人民法院（2016）吉0122民初1344号民事判决；二、本案发回吉林省农安县人民法院重审。本院于2018年7月4日立案后，依法另行组成合议庭，依郝利民申请，本院依法作出（2018）吉0122民初2937号民事裁定书，变更本案被告为中国北方航空有限公司、中国北方航空公司吉林分公司。本院于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告郝利民、被告中国北方航空有限公司和被告中国北方航空公司吉林分公司的委托诉讼代理人王洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝利民向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付委托管理（包括实际管理的）住宅房屋自委托之日起至2014年的物业费（包括管理费）和垫付的取暖费、防水费、自来水改造费、电表安装费、暖房改造费合计1,115,402.06元及利息；2.要求被告给付1号楼临街商网（1、2越层）2002年、2003年的物业管理费及取暖费合计353,280.00元。事实与理由：2002年，长春市北方航空建筑工程有限责任公司委托我管理龙府花园小区55套住宅楼（1号楼37套，面积4741.68㎡、3号楼8套1631.42㎡、4号楼10套1808.2㎡）及一号楼临街商网（1、2越层，4600㎡），约定物业费每平方米0.7元。但该公司一直未给原告这55套住宅楼2002年、2003年、2004年物业费、取暖费及一号临街商网2002年、2003年的物业管理费、取暖费。经原告多次催要，该公司徐某经理承诺会向我支付上述费用及拖欠期间的利息。长春市北方航空建筑工程有限责任公司上级单位（中国南方航空集团吉林分公司）给付原告2005年、2006年、2007年取暖费共计68,000余元。2006年该小区自来水改造和电表安装费用、2008年房屋做防水费用及2012年重新做防水费用、2013年农安县暧房子改造、换窗、入网费用都由原告垫付。上述费用总计1,508,682.06元，被告一直未向原告给付，故诉至法院。 被告中国北方航空有限公司、中国北方航空公司吉林分公司辩称，一、北航建筑公司与原告之间的委托关系真实、有效，原告的受托职责为“负责管理、维护”农安县龙府花园55套住宅楼房，故对原告在负责管理、维护前述房屋过程中支出的真实、合理费用，在扣除应扣款项后，被告应当予以承担。二、原告起诉状中存在如下问题：1.关于物业费标准。物业费（含看房费）标准应为0.5元/月/平，而非0.7元/月/平，理由如下：针对原一审、二审原告认可的已付34,444.1元费用，其由两笔报销费用构成，第一笔系2006年10月-2007年12月的物业费和取暖费共计18,304元，计算方式为：物业费10,809.45元＝1441.26平方米（1441.26平方米系2007年以后剩余房屋的登记面积，被告内部报批使用的均是登记面积，但实际面积是1286.82平方米，下同）×15月×0.5元/月/平方米，取暖费7494.55元＝1441.26平方米×26元/平方米×20%；第二笔系2008年物业费和取暖费共计16,140.1元，计算方式为：物业费8646.48元＝1441.08平方米×12月×0.5元/月/平方米，取暖费7493.62元＝1441.08平方米×26元/平方米×20%，以上计算过程有南航吉林分公司及后勤保障部请示文件可以佐证。如按0.7元/月/平方米标准计算物业费，无论如何得不出上述结果。庭审中，原告提出物业费标准确系0.5元/月/平，多出的0.2元系看房费，但其在收到前述两笔已付费用时并未对费用金额提出异议，且于本次开庭前，也从未提出过0.7元由0.2元看房费和0.5元物业费构成这一观点，因此可以认定双方约定的物业费（含看房费）标准就是0.5元/月/平方米。2.关于委托管理房屋的套数和面积。原告受托管理案涉房屋期间，房屋套数和面积不断变化，故应按照房屋套数和面积的实际变化情况计算相关费用，具体变化情况详见附件。庭审过程中，原告对被告举证证明的房屋处置时间并未提出异议，但以北航建筑公司处置房屋后未及时告知原告为由，继续主张相关费用。对此，代理人认为：原告作为案涉房屋的受托管理人、看管人，知悉各套房屋的处置情况是履行其受托职责的基本要求，其不清楚各套房屋的处置情况恰恰证明其没有尽到相应的管理、看管责任，故其抗辩理由不应得到支持。3.关于取暖费。通过庭前调查，案涉房屋所在小区于2013年并入集中供热，之前冬季供暖由小区内设锅炉房提供。庭审中原告自述其负责案涉房屋2013年之前的供暖工作，但对此其并未提供任何证据，如购煤合同、购电合同、用工合同或相关款项收、付凭证。对此，代理人认为，如原告按其所述提供了案涉房屋13个供暖季的供暖服务，不可能提不出任何相关证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据上述规定，原告应对此承担举证不能的法律后果。4.关于4600平商网。首先，北航建筑公司将不属于自己的房产委托原告管理不符合常理，虽然证人徐某证明该4600平商网在原告受托管理范围之内，但该证言又与其2002年书证（仅包含55套住宅）内容不符，并且原告未能提供任何其管理、维护该商网的相关证据，也不清楚商网的后续处置情况，因此即便该商网在委托范围之内，也可认定原告对该4600平商网未履行任何实际管理、维护之职责。其次，即便该商网由原告管理，但由于其不能提供任何供热相关证据，基于前述第3条关于取暖费的分析，该4600平商网的取暖费也不应由被告承担。5.关于自来水改造费、电表安装费、防水工程费、塑钢窗换窗费，因其提供证据不能证明其主张的事实，故其前述费用请求不能得到支持，理由如下：（1）关于换窗和防水两项工程，根据原告所述和其提供的证据，该二项工程系由农安县“暖房子”工程领导小组办公室组织实施的，作为政府主导项目，应该由具有相应施工资质的建筑公司来承揽上述工程，而原告提供的却是两个自然人签字的收条，且未注明施工的具体地址和工作量，因此该证据不能证明原告主张的诉讼请求，应承担举证不能的法律后果。（2）关于自来水改造和电表安装，首先经庭前调查，自来水改造的户数为12户，并非原告主张的13户；其次，农安县自来水公司水暖安装队和农安供电分公司出具的证明均在原审一审之后，按照证据种类应视为证人证言而非书证，根据民事诉讼法相关规定，证人应当出庭接受质证，否则其证言内容不应当予以采信。另外，农安县自来水公司水暖安装队是2008年8月25日注册成立的，其证言内容是关于2006年的事实描述，明显造假，故其内容不应予以采信。6.关于利息。同意原审二审判决观点，即起算时间从原告起诉时间开始计算，标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算。7.原告在管理、维护案涉房屋过程中，曾于2006年12月10日通过北航建筑公司购买了龙府花园4号楼4门602室、5门602室，双方约定两套房产总价72,328元，但截至目前，该两套房屋房款原告并未交付。虽然，原告于庭审中提供证人出庭接受质证，但该证人证言并不能证明原告履行了付款义务（具体质证意见见庭审笔录），故前述72,328元房款应从被告应付金额中扣除。另外，原告未经被告同意擅自将1号楼3单元702室以86,000元价格出售，将1号楼5单元701室以87,000元价格出售，将1号楼6单元701室以130,000元价格出售，将1号楼7单元701室以91,000元价格出售，将1号楼7单元702室出售并收取部分房款46,000元，以上售房款合计440,000元，也应从被告应付金额中扣除。8.原告在管理、维护案涉房屋过程中，在房屋处置、维修等方面多处未能尽到管理人义务，根据《合同法》相关规定，被告有权要求原告减免价款，另外，原告擅自处置被告5套房屋，未经过任何评估、竞价程序，违反了国有资产管理相关法律法规，对原告违法处置国有资产的行为给被告造成的损失，被告保留追究原告相应法律责任的权利。综上所述，代理人请求合议庭本着依法保护被告合法权益、切实防范国有资产流失的原则，严格按照相关法律规定，分配举证责任，在原告举证不能的情况下，由其承担举证不能的法律后果，同时，在查明事实的基础上，被告愿意承担原告支出的真实、合理费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证，即：长春市北方航空建筑工程有限公司诉长春三和潭建筑装潢设计有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，经长春市北方航空建筑工程有限公司申请，吉林省长春市中级人民法院于2002年4月29日发出查封公告，查封农安县龙府花园小区一栋一至七层、三栋六至七层、四栋六至七层房屋。次日长春市北方航空建筑工程有限公司将案涉的55套住宅委托农安县龙府花园物业公司郝利民管理，其中一号楼住宅40套，面积为5105.27㎡；三号楼住宅8套，面积736.24㎡，另有阁楼面积417.19㎡；四号楼住宅7套，面积630.38㎡，另有阁楼面积359.10㎡。2005年2月2日郝利民购买一号楼1门502室（149.25㎡）、2门502室（149.25㎡），2005年4月6日郝利民购买一号楼1门501室（153.18㎡）、2门501室（151.46㎡）。经郝利民出售五套住宅即一号楼3门702室（114.23㎡、产权全登记时间2011年5月18日、售价86,000元）、5门701室（115.21㎡、产权全登记时间2015年12月21日、售价87,000元）、6门701室（115.21㎡、产权全登记时间2015年8月26日、售价130,000元）、7门701室（115.21㎡、售价91,000元）、7门702室（110.17㎡、售价46,000元），其中7门701室、702室未办理产权登记。该五套住宅楼款合计440,000元在郝利民处。在委托管理的55套房屋之外郝利民实际管理的三套房屋即2005年4月6日郝利民购买的四号楼5门601室（90.41㎡+阁楼56.16㎡）、2006年12月10日郝利民购买的四号楼4门602室（90.41㎡+阁楼44.82㎡）、5门602室（90.41㎡+阁楼44.82㎡）。2008年原告管理的房屋为一号楼11套（1门701、702；2门701、702；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1441.08㎡，2009年原告管理的房屋为一号楼10套（1门701；2门701、702；3门701、702；4门701）面积1291.83㎡；2013年原告管理的房屋为一号楼6套（1门701；2门701、702；3门701；4门701；7门702）面积831.97㎡。案涉房屋在委托管理期间进行了改造，更换塑钢（费用为64,400元）、自来水改造、做防水、安装电表。2008年2月14日被告给付郝利民取暖费18,304元、2009年7月29日给付郝利民物业费和取暖费16,140.10元。案涉房屋在委托管理期间一号楼供暖可单栓控制，采暖费收取20%，三、四号楼不可单栓控制，采暖费全额收取。采暖费标准：住宅为26元/㎡，商业为30元/㎡。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 1.一号楼一、二层4600㎡商用房是否在委托管理范围内问题。郝利民提供证人徐某（原长春市北方航空建筑工程有限公司经理）出庭证言，徐某证实2002年其为当时长春市北方航空建筑工程有限公司经理，口头委托郝利民管理一号楼一、二层4600㎡商用房。被告认为一号楼一、二层4600㎡商用房并非被告所有，将不属于自己的房产委托原告管理不符合常理，且该证言与其2002年委托书（仅包含55套住宅）内容不符。本院认为虽然被告对委托郝利民管理一号楼4600㎡商网的事实有异议，但该商网在未售出前与委托管理的55套住宅楼处于同一情形，徐某作为原长春市北方航空建筑工程有限公司法定代表人，其出庭证言和当时长春市北方航空建筑工程有限公司与案外人诉讼的相关案件材料内容能相互印证，具备合法性、真实性与关联性，故对徐某的出庭证言应予采信，被告异议缺乏事实依据，不能成立，故对被告委托郝利民管理4600㎡案涉商网的事实予以确认； 2.委托管理房屋期间、面积问题。（1）住宅。自2002年4月30日起至房屋出售或终结委托时止。被告主张的2004年8月10日前抵债处置的35套房屋，因被告未能提供证明已将抵债处置的房屋在抵债处置的同时已将其实际交付新的所有权人（抵债的债权人）及与郝利民终结其委托管理关系。故应以郝利民自认的2005年1月末知晓被告处置部分房屋为限，认定上述房屋终结其委托管理的具体时间为宜，即2002年4月30日至2005年1月31日委托管理房屋55套住宅。其中一号楼住宅40套，面积为5105.27㎡；三号楼住宅8套，面积736.24㎡，另有阁楼面积417.19㎡；四号楼住宅7套，面积630.38㎡，另有阁楼面积359.10㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡；2005年2月1日委托管理的55套房屋中剩17套，其中一号楼16套（1门701、702、501、502；2门701、702、301、501、502；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702），面积2195.70㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼三套房屋（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡；2005年2月2日至4月5日委托管理的55套房屋中的剩余15套。其中一号楼14套（1门701、702、501；2门701、702、301、501；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1897.20㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡；2005年4月6日至2006年12月9日委托管理的55套房屋中剩13套其中一号楼12套（1门701、702；2门701、702、301；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1592.56㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡。55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套剩余2套（4门602、5门602）含阁楼面积434.82㎡；2006年12月10日至2007年7月21日委托管理的55套房屋中剩13套其中一号楼12套（1门701、702；2门701、702、301；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1592.56㎡、三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡；2007年7月22日至2008年12月31日，因原、被告双方认可2008年原告管理的房屋为11套，对一号楼2门301室、三号楼3门602室出售或抵债后终结其管理关系时间不明确，故推定为2009年1月1日较为合理。委托管理的55套房屋中剩一号楼11套（1门701、702；2门701、702；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1441.08㎡；2009年1月1日至2012年12月31日，因原告在2014年6月4日书写的房产现状的情况说明中认可2009年原告将其管理的房屋一号楼1门702室出售，该房屋终结其管理关系不明确，故推定为2009年1月1日。委托管理的55套房屋中剩一号楼10套（1门701；2门701、702；3门701、702；4门701；5门701；6门701；7门701、702）面积1291.83㎡；2013年1月1日至2014年底，因原告在2014年6月4日书写的房产现状的情况说明中认可2013年原告将其管理的房屋一号楼3门702室、5门701室、6门701室、7门701室出售，该房屋具体出售时间不明确，故推定为2013年1月1日，委托管理的55套房屋中剩一号楼6套（1门701；2门701、702；3门701；4门701；7门702）面积831.97㎡。（2）一号楼4600㎡商网管理期间为2002年4月30日至2003年末。 3.暖房子工程自来水改造费、电表安装费、防水费等费用问题。郝利民提供（1）农安县农安镇凤洋房屋维修队出具的防水费用发票（金额173,000元）；（2）2016年9月2日吉林省电业有限公司长春农安供电分公司出具的证明，证明农安县龙府花园小区一号楼7楼1至7门房屋电表是由郝利民交钱安装，每户1000元；（3）2016年5月16日农安县自来水公司水暖安装队出具的证明，证明2006年农安县龙府花园小区自来水改造每户710元都由龙府花园物业有限公司郝利民交到表站和安装队（其中长春市北方航空有限责任公司13户由郝利民垫付）；（4）农安县建设局出具情况说明，证明2013年暖房子改造案涉房屋换窗、入网费由郝利民支付。对上述证据，被告均有异议。 被告对暖房子工程更换塑钢窗、做防水、自来水改造、电表安装的事实予以认可，只是对其费用的数额以及是否已由郝利民垫付存在异议。本案经审查认为郝利民在（2016）吉0122民初1344号庭审提供的塑钢窗费用发票、防水费用发票存在瑕疵，被告对其真实性有异议，本院不予确认；但被告在（2016）吉0122民初1344号庭审笔录中对郝利民垫付塑钢窗费用64,400元予以认可，本院予以确认。鉴于郝利民在（2016）吉0122民初1344号庭审提供的防水费用发票与塑钢窗费用发票系同一状况，且在吉林省高级人民法院（2018）吉民再105号庭审中郝利民重新提供了更换塑钢窗和做防水发票，被告对其真实性无异议，对其关联性有异议，但未能提供证据，结合本案郝利民确为案涉房屋更换塑钢窗和做防水的事实，本院对（2018）吉民再105号庭审中郝利民重新提供了更换塑钢窗和做防水发票予以确认，认定防水费用数额为173,000元。上述其他证据能够相互印证，形成证据链，本院予以确认并在卷佐证。据此认定案涉房屋郝利民垫付自来水改造费8520元（每户710元×原被告双方认可的12户）、防水费用173,000元、安装电表费11,000元（每户1000元×11户）。 4.委托管理费标准问题。郝利民提供2002年4月30日《委托书》、证人徐某（原长春市北方航空建筑工程有限公司经理）出庭证言，证实委托管理的房屋物业费、看房费合计每月每平方米0.7元。被告对此有异议，认为房屋物业费、看房费合计每月每平方米0.5元。提供南航吉林分公司关于农安11套房屋的情况说明（原件）、中国南方航空股份有限公司吉林分公司农安房产2008年度物业费及取暖费的请示、中国南方航空集团公司呈批件（关于支付龙虎花园房产2008年度物业费及取暖费的请示）、中国南方航空集团公司呈批件（关于支付长春部分房产相关管理费用的请示）、2008年2月14日热力费统一发票一份、2009年7月29日郝利民的收条一份。郝利民质证意见为：没有异议，但是这只是部分的物业费和取暖费，看房费每平米0.2元一点没给付。本院认为，徐某作为原长春市北方航空建筑工程有限公司法定代表人，系该委托事项的亲办者，其证言更具真实性、客观性，与2002年4月30日《委托书》内容能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的南航吉林分公司关于农安11套房屋的情况说明（原件）等系其公司内部工作请示、批复、财务处理手续，不足以证明其主张。故认定案涉房屋物业费（含看房费）每月每平方米0.7元。 5.计息标准问题。郝利民提供2016年1月3日徐某（原长春市北方航空建筑工程有限公司经理）出具的书面证明及证人徐某出庭证言，证实郝利民自2002年始就要求被告给付拖欠的物业费、取暖费的利息，徐某作为当时长春市北方航空建筑工程有限公司经理、法人代表承诺按农安县农村信用社贷款利率标准给付利息。被告对上述证据的真实性有异议，但未能提供证据证明。本院认为，徐某作为原长春市北方航空建筑工程有限公司法定代表人，系该委托事项的亲办者，其证言具真实性、合法性和关联性，可作为定案依据，故对其出庭证言予以采信。据此，拖欠费用利息的计算，应以双方约定的信用社同期贷款利率标准计付。 本院认为，原、被告之间的委托（管理）合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成了委托合同关系，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”本案郝利民请求给付的物业费、取暖费、防水费、自来水改造费、电表安装费、塑钢窗费符合上述法律及《吉林省物业管理方法》的相关规定，应予支持。具体数额如下：1.物业费（含管理费）为357,239.04元。其中2002年4月30日至2005年1月31日物业费（含管理费）为182,944.84元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋含阁楼面积7248.18㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼三套房屋含阁楼面积671.51㎡）×33个月】；2005年2月1日物业费（含管理费）为71.35元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋中剩17套，其中一号楼16套面积2195.70㎡＋三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼三套房屋含阁楼面积671.51㎡）÷30天】；2005年2月2日至4月5日物业费（含管理费）为4056.19元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋中剩15套，其中一号楼14套面积1897.20㎡+三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套含阁楼面积671.51㎡）×2.1个月】；2005年4月6日至2006年12月9日物业费（含管理费）为32,604.31元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋中剩13套其中一号楼12套面积1592.56㎡+三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套剩2套（4门602、5门602）含阁楼面积434.82㎡）×21个月】；2006年12月10日至2007年7月21日物业费（含管理费）为9149.39元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋中剩13套其中一号楼12套面积1592.56㎡+三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡；）×7.33个月】；2007年7月22日至2008年12月31日物业费（含管理费）为17,481.74元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋中剩一号楼11套面积1441.08㎡）×17.33个月】；2009年1月1日至2012年12月31日物业费（含管理费）为32,554.12元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋中剩一号楼10套面积1291.83㎡）×36个月】；2013年1月1日至2014年底物业费（含管理费）为13,977.10元【每月每平方米0.7元×（委托管理的55套房屋中剩一号楼6套面积831.97㎡）×24个月】。4600㎡商网房2002、2003年物业费（含管理费）为64,400元【每月每平方米0.7元×4600㎡×20个月（2002年4月30日至2003年末）】。 2.采暖费:（一）4600㎡商网房2002、2003年采暖费为276,000元（4600㎡×30元/㎡×2年）；（二）住宅采暖费为386,941.35元。其中2002年10月至2005年4月三年住宅采暖费299,166.97元【26元/㎡×（委托管理的55套房屋其中一号楼住宅40套面积为5105.27㎡）×3年×20%＝79,642.21元；26元/㎡×（三号楼住宅8套含阁楼面积1153.43㎡+四号楼住宅7套含阁楼面积989.48㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼3套（4门602、5门601、602）含阁楼面积671.51㎡）×3年＝219,524.76】；2005年10月至2007年4月二年住宅采暖费49,084.46元【26元/㎡×（一号楼12套面积1592.56㎡）×2年×20%＝16,562.62元；26元/㎡×（三号楼1套3门602室含阁楼面积190.60㎡+55套房屋之外郝利民实际管理的四号楼2套含阁楼面积434.82㎡））×2年＝32,521.84元】；2008年10月至2009年4月一年住宅采暖费7493.62元【26元/㎡×（一号楼11套面积1441.08㎡）×1年×20%＝7493.62元】；2009年10月至2013年4月四年住宅采暖费26,870.06元【26元/㎡×（一号楼10套面积1291.83㎡）×4年×20%＝26,870.06元】；2014年住宅采暖费4326.24元【26元/㎡×（一号楼6套面积831.97㎡）×1年×20%＝4326.24元】。 3.塑钢窗费64,400元、4.防水费用173,000元、5.安装电表费11,000元、6.自来水改造费8520元。 上述款项合计1,277,100.39元。扣除郝利民收取的五套住宅楼款440,000元和2008年2月14日郝利民收到取暖费18,304元、2009年7月29日郝利民收到物业费和取暖费16,140.10元，被告尚应给付郝利民802,656.29元。 关于拖欠费用利息，应以双方约定的吉林农安农村商业银行股份有限公司（原农村信用社）同期贷款利率标准计算，因双方没有约定明确的给付管理费及取暖费等费用的时间，属于约定不明，可按交易习惯一年一结，即确定产生所有费用后次年的1月1日为应当结清欠款日，被告从该日起以当年费用总和扣除郝利民收取的售楼款、被告给付的物业费和取暖费后余额为本金，自次年1月1日起按吉林农安农村商业银行股份有限公司（原农村信用社）同期贷款利率计算至实际给付之日止。 至于原、被告争议的原告于2006年购买四号楼4门602室、5门602室房款一事系另一法律关系，本案不予处理。被告抗辩郝利民未尽到管理义务等主张，因其未能提供证据不予支持。 综上所述，原告诉求按上述数量标准依法予以支持，缺乏依据的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百七十四条、第三百九十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告中国北方航空有限公司、中国北方航空公司吉林分公司于本判决生效之日给付原告郝利民履行委托事项中产生的物业管理费、取暖费、自来水改造费用、安装电表费用、做防水费用、塑钢窗改造费合计802,656.29元及利息（利息以每年产生的各项费用之和扣除郝利民收取的售楼款、被告给付的物业费和取暖费后余额为本金，自次年1月1日起按吉林农安农村商业银行股份有限公司（原信用社）同期贷款利率计算至实际给付之日止）； 二、驳回原、被告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,186.00元由被告中国北方航空有限公司、中国北方航空公司吉林分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  葛立新 审 判 员  初春光 人民陪审员  李春艳 二〇一九年四月一日 书 记 员  高 爽