四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初150号 原告:杨正金,男,1982年3月15日出生,汉族,住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李汉初，四川天府风律师事务所律师。 被告:绵阳市溢阳房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。 法定代表人：张国勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵邦玺，男，系公民代理。 委托诉讼代理人：刘海霞，女，该公司员工。 被告：张国勇，男，1966年10月23日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：赵邦玺，男，系公民代理。 第三人：四川立信房地产经纪有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。 法定代表人：王×，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白春林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏巍，男，该公司员工。 原告杨正金与被告绵阳市溢阳房地产开发有限公司（以下简称溢阳公司）、张国勇、第三人四川立信房地产经纪有限公司（以下简称立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，于2019年1月16日向二被告依法送达诉状副本及相关诉讼法律文书，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨正金及其委托诉讼代理人李汉初、被告溢阳公司的委托诉讼代理人刘海霞、二被告共同委托诉讼代理人赵邦玺、第三人立信公司的委托诉讼代理人白春林、魏巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨正金向本院提出以下诉讼请求：1、解除房地产买卖及经纪合同；2、被告张国勇返还定金5万元；3、二被告承担违约责任，按合同约定支付违约金15万元（75万元×20%）；4、第三人不承担责任；5、由二被告承担诉讼费用。本案审理过程中，原告杨正金变更第四项诉讼请求为：第三人承担连带责任。事实及理由：2018年6月25日，原告与二被告及第三人签订房地产买卖及经纪合同，合同约定二被告以75万元将被告溢阳公司位于绵阳市涪城区住宅出售给原告。房款支付方式为：先行支付定金5万元，首次付款17万元房款，其余房款银行按揭支付。合同第二条（二）项2c②同时约定：买卖双方应确保所提供资料及征信符合银行和公积金中心贷款要求，且双方应自行承担贷款不能通过银行、公积金中心审批或贷款额度不足的风险。违约责任在合同第六条（一）约定：违约方逾期不履行超过30个工作日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。合同签订后，二被告通过第三人将买卖房产的产权证、土地证、授权网签委托书、被告张国勇与第三人签订的房屋出售中介服务协议复印件提交原告。被告张国勇按照合同约定打收条收取了原告5万元定金。原告按照合同约定给第三人提交了按揭贷款所需的原告相关资料。在办理按揭贷款过程中，2018年7月5日，第三人告知原告，因被告溢阳公司的原因，该房不能办理按揭贷款手续。因此，建议双方协商改变房款支付方式。原告提出分期付款，被告溢阳公司不同意，双方未达成新的协议。十一国庆节左右，原告得知被告将案涉房屋出售他人。因此，原告不得已要求被告及第三人退还定金、诚意金，并承担违约责任。第三人不久后退回了诚意金，但被告至今仍未退定金。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告溢阳公司辩称：1、二被告从未自己或委托他人向第三人告知不能协助原告办理按揭贷款，第三人也未告知被告原告办不了按揭系被告原因。原告也从未与被告协商过分期付款。被告在原告违约后将住宅出售他人的事实成立。2、原告违约，无权要求返还定金。3、原告违约给被告造成损失，应向被告赔偿损失。4、我方同意解除合同。综上，请求驳回原告杨正金的诉讼请求。 被告张国勇辩称：因张国勇并非房屋所有权人，房屋所有权人为溢阳公司。张国勇系该公司法定代表人，张国勇在合同上签字及收取定金属张国勇履行法定代表人职责。即是说张国勇签字及收取定金是职务行为，而非个人行为。原告向被告张国勇主张权利不适格。 第三人立信公司辩称：2018年7月7日是原告给被告缴纳首付款的最后期限，但是原告没有给。原因是2018年7月5日我们就通知原告贷款预审未通过。至于未通过的原因，则是案涉房屋属于溢阳公司的，没有办法办理按揭贷款。我方没有过错，不应当承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 据此，本院认定如下事实：位于四川省绵阳市涪城区的房屋系由被告溢阳公司开发建设，于2013年1月5日经权属登记在其名下。2018年6月25日，被告张国勇作为甲方与乙方立信公司签订《房屋出售中介服务协议》，载明甲方委托乙方出售前述房屋。委托期间，如买方在购买甲方房屋时需要办理购房贷款的，甲方同意提供相应资料，并积极予以协助，因甲方未予以配合导致买方无法办理借款手续，甲方应向买方承担违约责任，并且甲方应按合同约定向乙方支付全额佣金。同日，原告杨正金作为买方与作为卖方的被告溢阳公司、张国勇作为经纪方的第三人立信公司共同签订《房屋买卖及经纪合同》一份。上载明经第三人立信公司中介，杨正金以75万元的价款向被告溢阳公司购买前述房屋。该房屋已被溢阳公司设定抵押。抵押权人为中国信用社，抵押金额为30万元。卖方应于合同签订后的50个工作日内注销该房屋的抵押登记。买方先行向卖方支付定金5万元买方在签署本合同时向卖方支付（卖方出具相应的收款收据）。剩余房款70万元，以银行按揭付款方式支付。买卖双方应确保所提供资料及征信符合银行和公积金中心贷款政策要求，且双方应自行承担贷款不能通过银行、公积金中心审批或贷款额度不足的风险。买方应在2018年7月7日前支付首期款17万元给卖方。审批贷款之金额由银行或公积金中心依据确定贷款金额为准，不足部分应以现金形式在交付房屋前支付给卖方。买方委托经纪方协助提供购房按揭/公积金贷款服务，买方同意在签署本合同之时支付经纪方贷款服务费10600元、评估费3750元另计。买、卖双方任何一方未按本合同履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日以总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行、违约方逾期不履行超过30个工作日的，守约方有权单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。合同还就其他事项进行了约定。 当日，原告杨正金向被告张国勇交付定金5万元。被告张国勇向其出具了收款收据一份，载明：本人张国勇，身份证号码5107021966××××××××，是绵阳市涪城区的产权人，兹收到杨正金购买该物业的定金人民币5万元。以此为据。 此后，原、被告均将申请按揭贷款需由其提供的资料提交给第三人立信公司用于办理二手房按揭贷款事宜。第三人立信公司的信贷部门基于其与××银行股份有限公司绵阳分行（以下简称××绵阳分行）的《房屋中介机构合作协议》进行初审后认为，因房屋性质原因，案涉二手房按揭贷款无法办理。第三人立信公司的经办人员将该情况告知原告杨正金后，原告杨正金未再按约缴纳合同约定的首付款17万元。因未收到首付款，被告溢阳公司在未书面通知原告杨正金解除案涉合同的情况下，于2018年9月27日将案涉房屋另行出售他人。由于二被告不同意向原告杨正金退还定金，原告杨正金遂诉至本院，请求判如所请。 庭审中，原告杨正金主张其及时通过第三人立信公司向二被告提出一次性给全款有点困难，要求降低价款至65万元未果。后又要求退还定金仍被拒绝。为此，其于2018年8月初与第三人经办人一起去被告溢阳公司找到张国勇协商，被告张国勇仍不同意。第三人与原告的说法一致，并主张在7月6日通知二被告案涉房屋因为房屋性质无法办理按揭贷款，在7月10日通知二被告原告杨正金要求降低购房价款至65万元。二被告对此予以否认，称其并不知晓按揭贷款被拒的原因，首付款支付时间到了原告杨正金没有付款，其还电话询问第三人，第三人立信公司称按揭有点情况但是可以想办法。后第三人立信公司一直都在说按揭成数不够，这个银行不行他们换一家银行。为证明该主张，二被告提供短信截屏为证，上载明被告溢阳公司员工于2018年7月6日询问第三人“小魏：买我们4楼那个房子的今天最后一天缴那17万元了喔”、“怎么回事”等。第三人经办人未作回复。原告及第三人均质证称对该截屏资料的真实性无法确认。此外，二被告还称其于2018年8月得知原告杨正金要求退定金，原告及第三人分别于2018年9月、10月到过被告溢阳公司协商，但是没有说退定金的原因。 因第三人立信公司不能说明是何“房屋性质”原因导致该贷款申请被拒，经原告杨正金申请，本院向××绵阳分行核实情况。该行以《情况说明》的方式回复称，案涉房屋应为一手房准入范畴，不符合二手房贷款准入条件。二被告对此不予认可，称案涉房屋符合二手房按揭贷款准入条件，并提交了绵阳市游仙区农村信用合作联社建华分社（以下简称游仙信用联社建华分社）于2019年3月22日出具的《咨询意见复函》为凭。该函载明在买受人完全符合其按揭贷款条件下，可以办理按揭贷款。原告杨正金质证称被告委托第三人与原告交易，第三人未与游仙信用联社建华分社建立二手房信贷委托关系，也与原告无法律关系。二被告也未告知原告可在游仙信用联社建华分社办理按揭贷款，存在过错。且游仙信用联社建华分社的函并未载明可办理按揭贷款的时间，只能解释为在复函时即2019年3月22日前后阶段可办理，并不能证明2018年7月可办理。第三人立信公司质证称该复函开具的时间是2019年，不能代表原告杨正金办理贷款的时候也可以办理。2018年4月份之后，第三人到农村信用合作联社办理贷款业务，该联社就回复全绵阳停贷。为此，第三人正在办理按揭贷款的一百多户客户都转到其他银行去了。但就该说法，第三人立信公司表示因其接到的是口头通知，无法举证证明。 对于各方争议的事实，本院认定如下：1、原告杨正金及第三人立信公司主张为案涉房屋系由被告溢阳公司开发且登记在其名下，不符合二手房贷款准入条件，但其仅提供了由××绵阳分行出具的《情况说明》为证，而该说明中未引用相关部门的规章制度或文件等客观资料，故仅可代表××绵阳分行的观点，不足以得出该类房屋属于一手房，不能在所有银行办理二手房按揭贷款的结论。2、二被告主张该房屋符合二手房贷款准入条件，可在银行办理二手房按揭贷款，并提交了××信用联社××分社出具的《咨询意见函》为凭，其上列明此类房屋可办理按揭贷款，却并未具体列明准许办理的时间段，即不能明确2018年7月6日前是否也可办理。此外，其同样未出具相关规章制度用以证明该说法适用于其他银行。因此，该函不能达到二被告的证明目的。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应当由当事人自行承担举证不力的法律后果。故对原、被告主张的前述事实，本院均不予采信。 本院认为，原告杨正金、被告溢阳公司、张国勇、第三人立信公司共同签订的《房屋买卖及经纪合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。被告张国勇以个人名义与第三人立信公司签订《房屋出售中介服务协议》，委托第三人代为出售案涉房屋，其上无被告溢阳公司字样。在《房屋买卖及经纪合同》首部，被告张国勇作为卖方罗列了姓名、公民身份号码，在该合同尾部，被告张国勇同样以自己的名义在卖方处签字确认。此后，被告张国勇以案涉房屋产权人的身份收取原告杨正金交纳的定金5万元，并向其出具收据为凭，仍未将被告溢阳公司作为收款、出具收据的主体。被告溢阳公司明知被告张国勇并非案涉房屋登记产权人，仍与其共同签订《房屋出售中介服务协议》，且对其收取定金的行为不持异议。由此可知，其对被告张国勇作为合同主体享有权利、履行义务的行为予以认可。故二被告均系案涉合同的当事人，被告张国勇主张其系作为溢阳公司法定代表人履行职务行为的意见，与事实不符，本院不予采纳。 因案涉房屋已被二被告另行出售，原告杨正金的合同目的已无法实现。其依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定主张解除合同，被告溢阳公司表示同意，本院对此予以确认。故该合同于原告杨正金解除合同的意思表示到达二被告之日即本案诉状副本送达之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案争议的焦点在于对各方是否存在违约责任进行认定。 该合同履行的根本障碍在于原告杨正金的按揭贷款申请未获批准。究其原因，原告杨正金主张案涉房屋系一手房，不符合二手房按揭贷款准入条件，二被告则对此予以否认。但双方均未就各自的主张提供充分的证据予以证明。故本院对双方的观点均不予采纳。对第三人立信公司而言，其受原、被告之委托办理案涉二手房按揭贷款，但合同中并未明确其必须向哪些银行提出申请或应当以成功取得银行按揭贷款为认定其履行了代理义务的依据。因此，第三人立信公司收取原告杨正金的按揭贷款申请资料，并据其与××绵阳分行的合作协议展开初步审查，从而得出不能办理二手房按揭贷款的结论，已尽到了其代理义务，对案涉二手房贷款申请被拒不存在过错。综上，该按揭贷款未能成功并非原、被告及第三人的过错。 因按揭贷款受阻，原告杨正金无力向二被告支付全部购房款，故未按期缴纳首付款。该行为非因其自身过错导致，不能被视为违约。二被告以此为由要求适用定金罚则的意见，与事实不符，于法有悖，本院不予采纳。案涉合同已被解除，二被告无权继续占有该款，应予返还。故原告杨正金的该项诉讼请求成立，本院予以支持。如前所述，原告杨正金按揭贷款申请被拒是案涉合同被解除的根本原因。二被告对此没有过错，无需向原告杨正金承担违约责任。故原告该项诉讼请求，与事实不符，于法有悖，本院不予支持，依法予以驳回。 第三人立信公司对案涉合同的解除亦无过错，且其未收取原告杨正金前述定金，原告杨正金要求其与二被告一并承担连带责任，于法无据，本院依法予以驳回。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨正金与被告绵阳市溢阳房地产开发有限公司、张国勇、第三人四川立信房地产经纪有限公司于2018年6月25日签订的《房屋买卖及经纪合同》于2019年1月16日解除。 二、被告绵阳市溢阳房地产开发有限公司、张国勇于本判决生效后三日内向原告杨正金返还定金5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告杨正金的其他诉讼请求。 案件受理费11300元，由原告杨正金负担3300元，被告绵阳市溢阳房地产开发有限公司、张国勇负担8000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡 艳 人民陪审员  崔瑞玲 人民陪审员  赵菊芬 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  肖晴月