广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1514号原告：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇祈福新村。法定代表人：孟丽红，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟鸿，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国进，广东汇胜律师事务所实习律师。被告：李剑虹，女，1976年8月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。原告广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物管公司）与被告李剑虹物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祈福物管公司的委托诉讼代理人钟鸿、杨国进，被告李剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祈福物管公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年7月1日至2019年3月31日期间位于广州市番禺区祈福新村倚湖街11座1106房屋的物业管理费14823.89元及滞纳金6233.18元，水费437.26元及滞纳金179.29元，排污费162.02元及滞纳金66.69元，电梯费477.17元及滞纳金200.8元，共计22580.3元（滞纳金自欠缴费用当月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，暂计至2019年3月31日）；2.被告承担本案律师费3180元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月15日，原告接受广州市番禺区祈福新村业主委员会委托，对“祈福新村”商住小区提供物业管理服务。双方约定物业服务应支付物业管理费、电梯费、公共用水用电分摊费等物业服务费用，逾期缴纳的，每月按照应缴物业服务费的1.5%计算滞纳金。被告购买了该小区祈福新村的商品房并入住后，违反约定，未按期交纳物业管理费、水费、电费、排污费以及相应的滞纳金等各项费用。由于被告违反约定未支付物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金，给原告造成了严重的经济损失，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持。被告李剑虹辩称，1.祈福新村部分业主针对2014年5月业主大会提价行为不认可产生诉讼，案件一、二审审理期间，被告选择了缓交管理费，并非恶意欠缴。同时，被告上涨服务费后并没有提升服务质量。2.2017年11月13日，被告委托律师向原告邮寄律师函，要求原告按合同约定正常每月收缴物业费、水费、排污费，以免双方损失进一步扩大，但原告以被告未缴纳滞纳金为由拒绝正常收取上述费用。原告拒绝收费的行为导致的扩大损失，应由原告自行承担。同时，滞纳金约定过高，请求法院予以适当调整。3.律师费的收取没有法律依据。4.被告愿意缴纳2014年4月至今的物业管理费，2014年4月至2017年11月期间的滞纳金请求予以调整，2017年11月后的滞纳金请求不予支持。本院认为：祈福新村业委会与祈福物管公司于2010年9月15日、2015年9月14日签订的《祈福新村物业管理委托合同》及2011年4月30日、2014年6月28日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。李剑虹作为涉讼小区的业主，其已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付物业管理费。李剑虹在庭审中认为祈福物管公司未能履行合同约定的义务理由不成立，本院不予支持。根据合同约定，祈福物管公司按照房屋建筑面积以每月3.4元/平方米收取物业管理费，涉案房屋的产权信息中载明建筑面积为74.22平方米，故李剑虹应缴纳的物业管理费每月为252.35元。因此，祈福物管公司本次诉讼主张李剑虹拖欠2014年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费14383.95元（252.35元×57个月），本院予以支持，其余部分缺乏依据，本院不予支持。李剑虹同意支付有线电视费17元、水费437.26元、排污费162.02元、电梯费477.17元，故对祈福物管公司上述费用的请求，本院予以支持。本案争议焦点为祈福物管公司收取滞纳金的问题。1.关于滞纳金标准，（2018）粤01民终3789号民事判决书已经发生法律效力，确认合同约定的滞纳金标准未超过法律法规的规定，对李剑虹要求调整滞纳金的请求不予准许。因此，李剑虹无正当理由不按期缴纳物管费等费用的，应当按照合同约定的标准支付滞纳金。2.关于业主先支付费用应如何抵扣拖欠费用的问题。由于合同约定的滞纳金属于违约金性质，并非合同约定的主债务，故不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条针对主债务支付顺序的相关规定，同时违约金也并非利息，利息属于法定孳息，故本案支付顺序同样不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条关于先支付利息再支付主债务的规定。因此，祈福物管公司主张支付费用先抵扣滞纳金的理由不成立，本院不予支持。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”李剑虹多次表示愿意缴交拖欠的物业管理费、水费、排污费等费用的本金，仅对滞纳金有意见。其提供证据显示于2017年11月13日向祈福物管公司表达先缴交本金及以后的时间段按照合同约定支付管理费的意思。李剑虹主张其至今未能缴交的原因系祈福物管公司将相关费用的本金与滞纳金捆绑收取，虽然祈福物管公司予以否认，但其明确表态不同意仅缴纳本金部分，要求缴纳的款项必须先抵扣滞纳金。另外，祈福物管公司未向李剑虹提供缴费账户，一万响APP缴费系统也不支持仅缴纳本金部分款项，因此，李剑虹关于祈福物管公司拒绝其先行支付本金的主张成立，本院予以采信。祈福物管公司拒绝收取费用导致李剑虹不能缴费，在李剑虹明确表示同意缴费后所产生的滞纳金属于祈福物管公司自身原因造成的扩大损失，本院不予支持。因此，李剑虹应向祈福物管公司支付其拖欠的物业管理费、水费、电费及排污费的滞纳金，2017年10月30日前每月拖欠的各项费用的滞纳金分别以每月拖欠的各项费用为本金（详见祈福物管公司提交的欠费明细所列金额），按每月1.5%的标准自次月1日起计至2017年11月13日止，且每月拖欠的各项费用的滞纳金应以每月拖欠的各项费用的本金为限，就2017年11月1日起所拖欠的各项费用的滞纳金，本院不予支持。关于律师费的问题，虽然李剑虹确实存在拖欠物业管理费等费用的情况，但本案诉讼系因祈福物管公司对相关费用的本金及滞纳金进行捆绑收取导致，故对祈福物管公司所主张的律师费，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李剑虹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司支付管理费2014年7月1日至2019年3月31日期间未缴纳的物业管理费14383.95元、有线电视费17元、水费437.26元、排污费162.02元、电梯费477.17元、及相应的滞纳金[2017年10月30日前每月拖欠的各项费用的滞纳金分别以每月拖欠的各项费用为本金（详见广州市番禺区祈福物业管理有限公司提交的欠费明细所列金额），按每月1.5%的标准自次月1日期计至2017年11月13日止，每月拖欠的各项费用的滞纳金应以每月拖欠的各项费用的本金为限]；二、驳回原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，由原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  余珣二〇一九年四月十七日书记员  陈冬