重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初4411号原告：叶良芳，女，1973年10月27日出生，汉族，重庆航港电子科技有限公司办公室主任，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邓超群，重庆钜沃律师事务所律师。被告：倪伯巧，女，1987年3月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：汤文俊，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：李洪峰，男，1967年8月8日出生，汉族，无固定职业，住四川省内江市。委托诉讼代理人：汤文俊，重庆中钦国彦律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司美丽山水分公司，住所地重庆市沙坪坝沙滨路11号5幢2-商业3，统一社会信用代码91500106MA5U7QPE60。诉讼代表人：周燕，重庆到家了网络科技有限公司美丽山水分公司经理。委托诉讼代理人：谭小玲，女，重庆到家了网络科技有限公司美丽山水分公司职工，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：胡善俊，男，重庆到家了网络科技有限公司美丽山水分公司职工，住重庆市奉节县。原告叶良芳与被告倪伯巧、李洪峰、第三人重庆到家了网络科技有限公司美丽山水分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，被告李洪峰、倪伯巧在提交答辩状期间提出管辖权异议，请求将本案移送到四川省内江市人民法院审理。2018年6月1日，本院作出（2018）渝0106民初4411号民事裁定书，裁定：驳回被告倪伯巧、李洪峰对本案管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶良芳及其委托诉讼代理人邓超群，被告倪伯巧、李洪峰的委托诉讼代理人汤文俊，被告到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲、胡善俊到庭参加诉讼。后第三人到家了公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告叶良芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。2、判令二被告退还原告已付购房款800000元、中介费6000元，并支付原告违约金258700元。3、判令被告承担因违约给原告造成的诉前保全费5000元、诉讼担保费2000元及诉讼费等。事实及理由：原告与被告李洪峰的代理人倪伯巧在第三人介绍下于2018年1月17日签订《房屋买卖合同》，并与第三人签订了《居间服务合同》，约定被告将位于沙坪坝区的房屋一套作价1293500元卖给原告。合同签订当天，原告支付被告倪伯巧签约款50000元，向第三人支付居间服务费6000元。2018年1月23日，原告、倪伯巧到银行办理解押手续时，原告只带了一张银行卡，卡内余额仅有750000元。双方当时即约定，原告在次日再支付李洪峰还款解押账户800000元。随后，倪伯巧表示同意原告支付其账户750000元，倪伯巧自行办理李洪峰贷款还款解押手续。于是，原告就向倪伯巧账户转账支付了购房款750000元。倪伯巧也承诺了其当日就办理涉案房屋的注销抵押登记。双方还约定在2月2日到银行取房产证。但此后，被告未按约注销抵押登记，导致合同无法继续履行。原告多次催促，被告均拒绝办理解押手续，甚至不接电话、不露面，导致交易完全无法进行。2018年3月15日，原告依法向被告及第三人以顺丰快递的方式发出《解除合同通知书》，催促被告按《房屋买卖合同》第十一条第（四）款第2项的约定解除合同退还原告已支付的全部款项806000元，并支付违约金等。被告于次日收到该通知书，但仍然拖延不答。故原告起诉来院，望判如所请。被告倪伯巧、李洪峰辩称，1、李洪峰是房屋买卖合同的相对人之一，倪伯巧仅仅是李洪峰的委托代理人，其被告主体不适格。2、2018年3月25日，李洪峰以原告逾期支付解押款超过15日，违反了合同约定为由，向原告邮寄了告知函，行使了合同约定的单方解除权。原告于次日签收该函件。因此，原告与李洪峰签订的房屋买卖合同已经解除。原告寄送的解除通知，李洪峰在2018年3月16日收到。但李洪峰认为原告发出解除通知不符合解除权的行使程序和要件，属于违法解除。原告主张李洪峰的违约事实并不存在，逾期解押的责任不在李洪峰。3、原告未按约支付解押款，是房屋解押没有按期办理的原因。同时，李洪峰在合同约定的解押日即2018年1月23日前后，为解押已经尽到了合同约定义务，即积极配合预约，并填写了解押所需的一切程序性文件。4、如果人民法院认为李洪峰违约，那么李洪峰请求人民法院调低违约金标准，合同中约定的违约金已经超过了原告的实际损失。5、合同解除后，原告应当支付李洪峰违约金和实际损失，其余金额，被告愿意退还原告。6、李洪峰不同意支付原告中介费、诉讼保全担保费，因该两项费用不是诉讼必然产生的费用，且中介费的支付涉及原告与第三人的关系。第三人到家了公司陈述，原、被告签订房屋买卖合同属实。双方约定由原告交付房款800000元用于房屋解押，但未约定800000元的具体支付期间，只约定等待第三人通知。第三人后通知双方于2018年1月23日到银行提前偿还李洪峰银行按揭贷款本息。当日，原告、倪伯巧及第三人到银行时，原告告诉第三人其银行卡内只有750000元，还差50000元。当天并没有查询李洪峰尚欠银行贷款本息金额。原告当天就将750000元转账支付到李洪峰偿还银行贷款本息的账户上。原告和倪伯巧口头约定，原告在次日再支付50000元到该账户上。1月24日起，倪伯巧不接听原告及第三人电话。后，第三人跟原告到银行去查询李洪峰银行帐户信息，发现原告支付到李洪峰账户上的解押款已被取走用于其他用途。大概在2018年春节前，原告和倪伯巧约定，双方到第三人的门店来商量继续履行合同的事宜。但倪伯巧在约定的时间内未到场也不接听电话。此后，第三人又多次打电话给倪伯巧，倪伯巧先仍不接听，后仍以各种理由拒不继续办理房屋买卖合同约定的事项。第三人同意解除居间服务费，但原、被告应按合同约定支付第三人居间服务费。对原告的其他诉讼请求，请求人民法院依法判决。本院经审理查明事实如下：2016年9月23日，李洪峰向倪伯巧出具《委托书》一份，载明：李洪峰委托倪伯巧代为办理位于重庆市沙坪坝区房屋的如下事宜：一、代为查询房屋档案、调取相关资料，办理房屋出售网签手续及注销解除网签手续；二、申请核税、纳税或减免税费（包括个人所得税、增值税等）；三、办理向银行预约还款，提前归还上述房屋贷款的手续及领取上述房屋的《不动产权证书》等与房屋相关的资料；四、办理解除抵押登记手续；五、领取上述房屋的《不动产权证书》等与房屋相关的资料；六、签订出售上述房屋的买卖合同并代为收取售房款；七、办理上述房屋产权买卖过户登记手续；八、办理上述房屋国有土地使用权过户登记手续；九、如买方需二手房按揭购买上述房屋，受托人配合买方办理二手房的相关手续，代开银行帐户或卡，并代收银行发放的按揭贷款；十、办理大修基金、物管、水、电、气、有线电视等过户手续；十一、办理与上述事宜相关的其他手续。重庆市公证处于同日为此出具了（2016）渝证字第61650号《公证书》。2018年1月17日，以李洪峰为售房方、甲方，叶良芳为购房方、乙方，到家了公司为经纪方、丙方，签订《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《风险与责任承担告知书》各一份。其中，《交易各方及房屋留存信息表》约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积166.36平方米，套内面积131.28平方米等。《居间服务合同》约定：基于丙方提供的居间服务，甲方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费6500元，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费19500元。因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费等。同日，以倪伯巧（代理人）为甲方、叶良芳为乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方出售房屋的基本情况见《交易各方及房屋留存信息表》。房屋成交总价为1293500元。合同第五条付款方式，约定：乙方在签订本合同当日支付甲方定金50000元，支付房款800000元用于该房屋解押，于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付房款433500元，尾款10000元于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交予甲方。第六条权属解押，约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行。解押的方式为乙方资金解押。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款800000元用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。第十一条违约责任，其中约定：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付于乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。倪伯巧在上述合同末尾甲方签章处代书了李洪峰的签名及捺指印，并在甲方代理人签章处签字，叶良芳在乙方签章处签字，到家了公司在丙方签章处加盖印章。同日，叶良芳转账支付倪伯巧6212************392账户定金50000元。倪伯巧向叶良芳出具《业主／客户收款证明》一份，并在末尾书写了李洪峰及其本人签名；叶良芳还支付到家了公司居间服务费6000元，到家了公司向叶良芳出具了《专用收据》一份。上述合同签订后，倪伯巧于2018年1月22日电话通知到家了公司，已取得中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行预约还款通知单，要求到家了公司通知叶良芳于2018年1月23日到银行支付解押款800000元，办理还款解押手续。到家了公司随即通知了叶良芳。2018年1月23日，叶良芳转账支付倪伯巧账号为6216************733账户购房款750000元。倪伯巧向叶良芳出具《业主／客户收款证明》一份，并在末尾书写了李洪峰及其本人签名。倪伯巧以李洪峰名义向抵押权人中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行申请了办理涉案房屋贷款提前还款事项。中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行出具了预约还款通知单。2018年1月24日，倪伯巧从其账号为6212************733账户转账支付750000元到其账号为6212************392的账户中。随后，李洪峰未办理涉案房屋银行按揭贷款还款解押手续。2018年3月15日，叶良芳向李洪峰、倪伯巧发出《解除合同通知书》一份，其中载明，因李洪峰、倪伯巧未依约办理注销抵押登记，经叶良芳多次催促未果，导致合同无法继续履行。现依据合同约定发出解除合同通知，要求李洪峰、倪伯巧退还叶良芳已支付的全部款项806000元，并支付违约金258700元。李洪峰、倪伯巧认可于3月16日收到该通知。2018年3月17日，倪伯巧向叶良芳发出《告知函》一份，其中载明：叶良芳未按时、足额将房屋解押款800000元打到李洪峰账户中，导致房屋无法解押、合同无法继续履行。故此，现依据合同约定正式告知叶良芳解除房屋买卖合同，要求叶良芳承担合同约定的房价20%的违约金，并保留要求赔偿损失的权利。叶良芳认可于2018年3月18日收到该函件。另查明，2016年8月1日，李洪峰通过存量房买卖登记为位于重庆市沙坪坝区号房屋所有权人。叶良芳向本院提起诉讼后，倪伯巧于2018年7月18日从其账号为6212************392账户转账支付750000元到其账号为6216************733的账户中。审理中，叶良芳还举示了如下证据：1、到家了公司工作人员胡善俊给倪伯巧发送的短信记录截屏图，拟证明：到家了公司多次通知倪伯巧履行合同，但倪伯巧一直置之不理，也不出面。内容为：“你委托我店出售的位于沙坪坝区的房屋已于2017年1月23日由买方代为支付银行按揭贷款后完成银行解押手续，当时和银行约定于2018年2月2日到银行取证，然后交房管局解押登记，办理过户手续，但你方没按约定时间来办理取出证件并交往房管局相关事宜，现我店再次正式通知你，请你于2018年2月9日前相约前去房管局办理相关手续。特此通知”。李洪峰、倪伯巧对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。到家了公司认可该证据的真实性和证明目的。2、2018年2月7日至3月1日期间，叶良芳手机通话记录中已拨电话截屏图，拟证明：叶良芳在上述期间内给倪伯巧打了18次电话，均未接通。李洪峰、倪伯巧不认可该证据的真实性。到家了公司表示无法确认该证据真实性。3、重庆增值税电子普通发票、诉讼保全责任保险保险单、特别约定清单，拟证明：叶良芳提起涉案诉讼前，向本院申请诉前财产保全，叶良芳为此向中国人民财产保险股份有限公司重庆市分公司第一营业部投保了诉讼保全责任保险，产生担保费2000元。李洪峰、倪伯巧对该组证据的真实性没有异议，但认为要求担保公司担保并非诉讼保全的必要条件，且无法确认叶良芳是否实际支付了担保费。到家了公司认为对该组证据的真实性无法确认。李洪峰、倪伯巧还举示了如下证据：1、申请书／授权书、零售贷款业务核心银行系统处理申请书、预约提前还款通知单，拟证明：李洪峰、倪伯巧已于2018年1月22日申请提前偿还银行按揭贷款。1月23日，倪伯巧在到家了公司、叶良芳在场的情况下签署好了所有解押所需文件，且已通过银行审批，按约履行了合同约定的义务，只等叶良芳解押款到位。最后未扣款还贷的唯一原因是由于叶良芳未按合同约定足额支付解押款。该组证据中，申请书载明的落款时间为2017年12月23日，内容为李洪峰向中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行申请提前归还涉案房屋个人住房贷款；授权书载明的落款时间为2018年1月23日，内容为授权中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行于2018年1月23日从倪伯巧账号为6216613200013241733账户扣划款项，用于归还李洪峰按揭贷款本息及相关费用；零售贷款业务核心银行系统处理申请书载明的申请还款日期为2017年12月23日，借款人确认、经办意见、主管核准栏落款时间均为2018年1月23日，提前还本金额载明为773008.84元，手续费（违约金）载明为5681.61元，该申请书未加盖银行印章；预约提前还款通知单载明的落款时间为2017年1月22日，载明的办理还款日期为2018年2月24日，也未加盖银行印章。叶良芳对该组证据的真实性不予认可，认为该组证据系倪伯巧单方填写，不清楚是否李洪峰的真实意思表示，即使该证据真实，由于该组证据中，申请日期均是在2017年12月23日，也是在涉案房屋买卖合同签订之前的行为，与本案无关。到家了公司对该组证据的真实性表示无法确认，但陈述，胡善俊在2018年1月23日三方到银行时看到了预约还款通知单，但仍不清楚具体的还款金额。2、2018年7月17日倪伯巧与中国银行沙坪坝支行号码为65316940的电话通话录音1段及文字整理记录、通话详情截屏图，拟证明：李洪峰、倪伯巧举示的证据1中零售贷款业务核心银行系统处理申请书上，主管核准一栏签字的陈世品为中国银行沙坪坝支行负责审批提前还款的领导。叶良芳、到家了公司表示对该组证据的真实性无法确认。3、2018年7月19日，李洪峰、倪伯巧委托诉讼代理人汤文俊律师与倪伯巧在中国银行沙坪坝支行5楼个人金融部拍摄的，案外人预约提前还款需要填写的资料流程环节视频五段，拟证明：1、在中国银行沙坪坝支行办理预约提前还款需要填写的资料。2、李洪峰、倪伯巧举示的证据1均出自于中国银行。3、李洪峰、倪伯巧在2018年1月23日积极的履行了配合预约还款解押的合同义务。叶良芳对该组证据的真实性不予认可。到家了公司对该组证据的真实性、关联性均不认可。此外，各方当事人还就如下问题进行了陈述：1、关于李洪峰、倪伯巧或到家了公司何时通知叶良芳支付800000元解押款的问题。李洪峰、倪伯巧陈述，倪伯巧在2018年1月22日告知到家了公司，要求叶良芳在1月23日到银行还款解押。到家了公司随即在1月23日前通知了叶良芳，具体时间不确定。到家了公司陈述，倪伯巧于2018年1月22日通知到家了公司，已取得中国银行股份有限公司重庆沙坪坝支行预约还款通知单，银行将在1月24日扣款，要求到家了公司通知叶良芳于1月23日到银行支付解押款800000元，办理还款解押手续。到家了公司随即通知叶良芳在1月23日支付解押款。叶良芳认可到家了公司的陈述。2、关于叶良芳为何未将750000元房款支付至李洪峰还款账户的问题。叶良芳陈述，因倪伯巧要求其将750000元房款支付到其账户，倪伯巧说可以将其资金一起支付到李洪峰还款账户。李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月23日，叶良芳、到家了公司确认李洪峰、倪伯巧举示的证据2后，叶良芳自行选择了将750000元房款转账支付到倪伯巧账户。3、关于叶良芳未于2018年1月23日支付的50000元解押款应在何时支付的问题。叶良芳陈述，其与倪伯巧口头约定，该50000元房款在办理过户手续时再支付。李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月23日，叶良芳仅支付了倪伯巧750000元，并表示次日上午就能够再付50000元。故倪伯巧与叶良芳口头约定，叶良芳在1月24日上午付倪伯巧50000元凑足800000元，倪伯巧再用于还款解押。双方并未达成由倪伯巧自行支付50000元为李洪峰还款解押的协议。到家了公司陈述，2018年1月23日倪伯巧收到叶良芳支付的750000元解押款后，与叶良芳约定，倪伯巧自行凑足解押款并在当日清偿李洪峰银行按揭贷款本息，没有听到双方约定叶良芳次日支付50000元后再还款解押，也不清楚双方约定该50000元在何时支付。4、关于到家了公司对前一问题的解释与其答辩意见不一致的问题。本院在庭后反复查看，又组织各方当事人仔细查看了2018年7月18日的庭审录像。庭审录像反映出第三人的陈述存在如下出入：1、在第三人陈述阶段，到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲陈述，倪伯巧、叶良芳约定，叶良芳在2018年1月24日支付50000元。另一委托诉讼代理人胡善俊随后又陈述，双方并未约定50000元在何时支付。2、胡善俊表述，叶良芳的银行卡里只有750000元，还差50000元，所以双方约定在2018年1月24日支付800000元。谭小玲帮助胡善俊总结陈述，在2018年1月23日支付750000元，在1月24日再支付50000元。胡善俊对此表示认可。3、胡善俊陈述其并未查询预约还款金额是多少，但随后又明确承认在1月23日三方当事人到银行时是看到了预约还款通知书的。到家了公司解释称，上述陈述前后不一致的原因是，胡善俊系涉案房屋买卖合同经办人，谭小玲并非经办人员，误解了胡善俊想要表达的意思。另外，到家了公司的两位委托诉讼代理人均没有参加诉讼的经验，故存在两位委托诉讼代理人陈述不一致之处。对两位委托诉讼代理人陈述不一致之处，应以经办人胡善俊的陈述为准。对在法庭审理中前后陈述不一致之处，应以到家了公司最终作出的陈述为准。到家了公司陈述，其在发表答辩意见时的陈述的本意是，叶良芳和倪伯巧在2018年1月23日本来约定，叶良芳在次日即1月24日再支付800000元，倪伯巧也在次日还款解押。但双方最终协商的结果是叶良芳在当日仅支付倪伯巧750000元，倪伯巧自行凑钱还款解押，所以不存在叶良芳在次日凑足800000元再还款解押。到家了公司并未听到叶良芳、倪伯巧口头约定50000元解押款何时支付。5、关于为何倪伯巧将叶良芳支付的750000元解押款从其收款账户支付到其另一银行账户的问题。李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月24日上午，叶良芳、到家了公司均未按约支付房款50000元。李洪峰担心倪伯巧会挪用叶良芳已支付的解押款，遂指示倪伯巧在1月24日下午将750000元房款转账支付到了由李洪峰实际控制的，户主为倪伯巧的，账号为6212263100010113392的账户中。同时，李洪峰还告知倪伯巧，若叶良芳在15日内支付50000元解押款的，仍然同意继续履行合同。倪伯巧遂按照李洪峰的要求进行了转账。李洪峰、倪伯巧虽未告知叶良芳转账的情况，但前述转账系李洪峰、倪伯巧对其账户正常的资金处置和流动，无需告知叶良芳，也不等同于挪用解押款。李洪峰在叶良芳提起诉讼后，又将其控制的，户主为倪伯巧的，账号为6212263100010113392的账户中的750000元转账支付到倪伯巧接收叶良芳750000元解押款的账户中，旨在证明李洪峰、倪伯巧从未挪用解押款，随时有能力按照合同约定划款解押。6、叶良芳何时发现倪伯巧将其支付的750000元解押款从其接收账户中转出的问题。叶良芳陈述，在约定的取证时间即2018年2月2日起，叶良芳给倪伯巧多次打电话，倪伯巧均未接听。到家了公司和叶良芳遂在两天后到中国银行查询倪伯巧接收750000元解押款的账户信息。中国银行柜员告知叶良芳，750000元已于2018年1月24日从账户中转出。到家了公司对叶良芳的陈述没有异议。审理中，根据叶良芳的申请，本院委托重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年4月9日，重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司作出《退回委托评估案件函》，退回了评估委托。函件中载明，退回评估委托的原因是因委估对象无法进入现场查勘，无法正常进行评估工作。随后，叶良芳放弃了要求李洪峰、倪伯巧支付中介费6000元、诉讼担保费2000元的诉讼请求。上述事实，有叶良芳举示的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、不动产登记中心查询结果、《委托书》、（2016）渝证字第61650号《公证书》、《业主／客户收款证明》、《专用收据》、转账凭证、《解除合同通知书》、顺丰快递详情单，倪伯巧、李洪峰举示的《解除合同通知书》、《告知函》、邮寄回执、（2016）渝证字第61650号《公证书》、倪伯巧中国银行交易流水明细清单及银行卡卡面图片，《退回委托评估案件函》及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，从《房屋买卖合同》、《交易各方及房屋留存信息表》、（2016）渝证字第61650号《公证书》看，倪伯巧作为李洪峰的委托代理人，代李洪峰与叶良芳签订《房屋买卖合同》，其行为后果应由李洪峰承担。因此，叶良芳、李洪峰系涉案《房屋买卖合同》相对人。叶良芳、李洪峰签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。关于叶良芳在履行合同过程中是否逾期付款的问题。《房屋买卖合同》约定，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款800000元用于该房屋解押。审理中，各方当事人均认可，倪伯巧于2018年1月22日要求到家了公司通知叶良芳于2018年1月23日到银行支付解押款800000元，办理还款解押手续，而叶良芳在1月23日仅支付倪伯巧解押款750000元的事实。审理中，叶良芳主张与倪伯巧达成口头协议，并未逾期付款，而李洪峰主张叶良芳未按期足额支付解押款，构成违约。关于双方当事人的此一争议，本院认为，叶良芳未逾期付款，理由如下：一、合同约定乙方应于还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款800000元用于该房屋解押。根据此一约定，李洪峰、倪伯巧应当给叶良芳预留合理的资金准备时间，也就是至迟应于还款日之前5个工作日前通知叶良芳支付解押款。而事实上，倪伯巧在2018年1月22日向叶良芳发出通知，要求叶良芳在次日即1月23日就要支付800000元购房款，未按合同约定给叶良芳预留合理的资金准备时间。叶良芳因此而未能在约定的还款日即2018年1月23日备齐800000元解押款，情有可原，李洪峰、倪伯巧对此负有无法推卸的责任。此一情节应当在衡量叶良芳是否按约支付解押款时予以考虑。二、庭审中，李洪峰、倪伯巧陈述，2018年1月23日，叶良芳与倪伯巧口头约定，叶良芳在1月24日上午付倪伯巧50000元凑足800000元，倪伯巧再用于还款解押。根据李洪峰、倪伯巧的此一陈述，以及叶良芳在1月23日支付倪伯巧解押款750000元的事实，可以认定，倪伯巧同意叶良芳在1月23日仅支付解押款750000元，其余50000元解押款无需在1月23日支付的事实。则双方当事人在合同履行过程中，对《房屋买卖合同》中关于800000元解押款中的50000元支付时间的约定已经进行了变更。三、对叶良芳尚未支付的解押款50000元应当在何时支付，双方当事人各执一词，莫衷一是。双方仅认可，叶良芳与倪伯巧对此达成了口头协议，并未订立书面合同。审查双方当事人各自举示的证据，并不能证明或反映出叶良芳与倪伯巧口头约定的支付期间，也不能证明叶良芳、李洪峰各自关于50000元解押款支付期间的主张。因此，本院对叶良芳、李洪峰各自关于50000元解押款支付期间的主张均不予采信。四、考虑到到家了公司作为涉案《房屋买卖合同》的居间人，向双方当事人提供了居间服务，处于中间地位，且与本案的处理结果没有法律上的利害关系，那么，应当将到家了公司的陈述作为认定此一争议问题的依据。五、关于到家了公司委托诉讼代理人前后陈述不一致的问题。本院认为，到家了公司委托诉讼代理人之一的谭小玲并非订立涉案房屋买卖合同的经办人员，其发表或者归纳的意见与当时的经办人员胡善俊的陈述内容并不完全一致，也与本案中叶良芳在与倪伯巧达成口头协议后，于2018年1月24日支付倪伯巧解押款750000元的事实不吻合。考虑到两位委托诉讼代理人并非法律专业从业人员，对事实的陈述可能在客观上存在表述不当、归纳不准确的情形。现到家了公司对其委托诉讼代理人陈述不一致之处，作出了较为符合常理的说明，则应当允许到家了公司对其委托诉讼代理人陈述不当之处进行更正，并以到家了公司的最终陈述意见为准。六、根据到家了公司的陈述，倪伯巧、叶良芳协商后，达成口头协议，由叶良芳在1月23日仅支付倪伯巧750000元，倪伯巧自行凑钱还款解押，到家了公司并未听到叶良芳、倪伯巧约定50000元解押款何时支付。审理中，叶良芳、李洪峰均未能举示证据反驳到家了公司的此一陈述，则本院对到家了公司的陈述依法予以采信。七、由于没有证据证明叶良芳、倪伯巧对50000元解押款的支付期间作出了明确约定，则李洪峰、倪伯巧依法可以随时要求叶良芳支付该50000元，叶良芳也可以随时向李洪峰、倪伯巧支付。但合同履行过程中，无论李洪峰还是倪伯巧，均未向叶良芳提出过支付该50000元的要求，因此，叶良芳未支付该50000元并未违约。综上所述，叶良芳在履行合同过程中不存在逾期付款的情形。本院对李洪峰关于叶良芳逾期付款的主张不予采信。关于李洪峰是否存在逾期解押的问题。李洪峰、叶良芳均认可，2018年1月23日是双方当事人约定的还款解押之日，本院对此予以采信。李洪峰、倪伯巧主张，合同履行过程中，倪伯巧与叶良芳口头约定，叶良芳于1月24日足额支付800000元解押款后再办理还款解押手续。叶良芳主张倪伯巧承诺于1月23日自行凑款还款解押。根据到家了公司的陈述，倪伯巧、叶良芳口头约定，叶良芳在1月23日仅需支付倪伯巧750000元，倪伯巧自行凑钱还款解押。李洪峰、倪伯巧在审理中未能举示相反证据对此予以反驳，因此，本院对到家了公司的陈述及叶良芳的主张依法予以采信。李洪峰在约定的还款解押之日未办理还款解押手续，违反了合同约定。李洪峰其关于叶良芳未足额支付解押款，故其行使先履行抗辩权未还款解押的主张，未能举示充分证据证明，本院不予采信。关于叶良芳发出的《解除合同通知书》是否产生合同解除后果的问题。《房屋买卖合同》约定，甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付于乙方的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同履行过程中，李洪峰未按约定时间办理还款解押，违反了合同约定。叶良芳因李洪峰逾期解押超过15日向李洪峰发出《解除合同通知书》，系依法行使约定解除权的行为。则叶良芳、李洪峰签订的《房屋买卖合同》自该通知书到达李洪峰时即2018年3月16日解除。至于李洪峰在《房屋买卖合同》解除后发出的解除通知，缺乏法律依据，本院不予采信。叶良芳现主张解除合同，亦缺乏事实和法律依据，本院对其此一诉讼请求，依法不予支持。《房屋买卖合同》约定，甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付于乙方的，逾期超过15日的，乙方有权解除。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。现李洪峰逾期解押超过15日，违反了合同约定。叶良芳据此解除合同，李洪峰应当支付叶良芳违约金并退还叶良芳已支付的全部房款。现叶良芳要求李洪峰退还已支付的房款800000元并支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。李洪峰主张合同中约定的违约金超过了叶良芳的实际损失，请求人民法院对违约金予以调低。审理中，叶良芳为证明其因李洪峰违约行为产生的损失，请求对涉案房屋市场价值进行评估。但因李洪峰原因，评估人无法进入现场查勘，无法正常进行评估工作，从而退回了本院评估委托。李洪峰不正当地阻碍司法评估的进行，依法应当视为李洪峰关于合同约定的违约金超过了叶良芳实际损失的主张不能成立，由其承担由此带来的不利后果。综上，本院对叶良芳要求李洪峰支付违约金258700元的主张依法予以支持。审理中，叶良芳放弃了要求李洪峰、倪伯巧支付中介费、诉讼担保费的诉讼请求，系对其自身权利的放弃，并未损害李洪峰合法权益，符合法律规定，本院予以准许。倪伯巧并非《房屋买卖合同》相对人，叶良芳要求倪伯巧承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院对叶良芳的此一诉讼请求，依法不予支持。第三人到家了公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃了依法享有的答辩、举证、质证的权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告李洪峰在本判决发生法律效力后三日内返还原告叶良芳已支付的房款800000元。二、限被告李洪峰在本判决发生法律效力后三日内支付原告叶良芳违约金258700元。三、驳回原告叶良芳的其他诉讼请求。案件受理费19454元，减半交纳9727元，诉讼保全费5000元，合计14727元（原告已预交），由被告李洪峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一九年四月二十日书记员 张玲玲