云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初433号原告：昆明滇韵宫廷酒店有限公司，统一社会信用代码：915301023163193250，住所地：云南省昆明市五华区普吉路141-143号。法定代表人：方祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯正强，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张胜坤，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄如焕，女，1967年2月4日出生，汉族，云南省江川区人，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司与被告黄如焕租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司的委托诉讼代理人冯正强、张胜坤，被告黄如焕及其委托诉讼代理人邓金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告黄如焕向原告支付剩余租金39500元；2、由被告向原告支付违约金8500元。事实和理由：2014年7月11日，原、被告签订《房屋租赁协议》，将位于昆明市五华区租给被告使用，租期为2013年8月18日至2018年8月17日止共5年，租金第一年为7万元，租金从第二年起每年递增5%，并按照每年一付，先付租金后使用的方式向酒店支付租金，并约定被告违约应承担当年总租金的10%作为违约金。截至2018年6月被告仍欠房租44500元未交，原告委托律师于2018年6月28日向被告发出律师函催费后，被告于2018年7月1日支付5000元，余款39500元至今未付，故原告诉至法院。被告黄如焕辩称，1、认可原、被告之间存在房屋租赁合同关系，但实际租期只有三年零328天，自2014年8月18日起算，且被告已付清租赁期间的租金；2、合同租赁期间因原告违约行为造成了被告损失；3、原告的起诉已经超过了诉讼时效；4、被告出借了10万元给原告法定代表人方祥的父亲方银国。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司围绕其诉讼请求依法提交了房屋租赁协议、房屋租赁合同、转租合同、委托书、律师函、邮单查询页、微信收款记录；终止房屋租赁合同协议；收条、字条、银行卡明细账等证据材料。被告黄如焕围绕其抗辩事由依法提交了房屋租赁协议（原告与案外人樊仕富签订）、证明（案外人樊仕富出具）；告知函和证明（云南云桥建设股份有限公司出具）；房屋铺面租赁合同；律师函、银行账户交易明细、银行交易回单、微信付款记录、转账凭条；通话录音等证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定如下：1、关于原告提交的收条，其内容为案外人方银国与被告之间的欠款关系，与本案不具有关联性，本院依法对该证据不予确认；2、关于被告提交的案外人樊仕富出具的证明，其内容为案外人就其知道的事实向法庭所作陈述，性质上属于证人证言，因被告未申请案外人樊仕富出庭作证，且原告不予认可，该证据的真实性无法确定，故本院依法对该证据不予确认，证据证明力不予认可；3、被告提交的电话录音欲证明其于2018年7月向方银国转账支付了1万元租金，原告对该证据的证明力有异议，并当庭提交了被告指认的方银国银行账户2018年7月的银行流水，其内容未显示有1万元款项进账，原告主张被告提交卡号为62×××56的银行流水，但不能证明该卡的用户为方银国，本院认为，被告提交的电话录音为孤证，且属于间接证据，被告不能提交任何直接证据予以证明，不能够就待证事实形成完整的证据锁链，应当承担举证不力的后果，且原告对该电话录音内容能够做出合理解释，故本院对该证据的证明力不予认可，对该证据不予采；4、对于当事人对证据内容以及证明观点有争议的其他证据，本院将在本院认为部分综合评判。根据原、被告双方当事人的诉辩主张及对证据的分析、认定，本院依法确认以下案件事实：一、（一）2012年5月16日，案外人云南云桥建设股份有限公司与昆明市西山区红捌商务酒店签订《房屋租赁合同》，将位于昆明市五华区整幢出租给昆明市西山区红捌商务酒店，租赁期限为2012年10月10日至2023年1月31日。（二）2013年4月20日，昆明市西山区红捌商务酒店将昆明市五华区整栋转租给原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司，租赁期限为2013年5月1日至2018年11月1日。（三）2013年8月18日，昆明市五华区滇宫旅馆与案外人樊仕富签订《房屋租赁协议》将位于靠酒店进门到昆明转租给樊仕富，租期为2013年8月18日至2018年8月17日，被告主张昆明市五华区滇宫旅馆即为原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司，原告对此无异议。（四）被告在庭审中主张案外人樊仕富将商铺转租给被告并已支付了2013年8月18日起至2014年8月17日的租金70000元，原告对此无异议。二、（一）2014年7月11日，原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司（出租方）委托其公司监事方银国与被告黄如焕（承租方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：1、租赁物为大堂进门靠本酒店进门右手肇归三家桥路旁三列正门面商铺；2、租期5年，自2013年8月18日至2018年8月17日止；3、租金第一年为70000元，第二年起每年递增5%；签订协议之日承租方必须向出租方一次性全部缴纳第一年租金及押金，如不按时缴纳租金，属承租方违约自动退出，出租方有权终止合同；4、押金2000元，每月水电费按表计量；5、违约处罚：为了双方的利益，此协议签订之日未到期前这段时间，除国家政策的变化和不可抗拒的因素外，如承租方违约或在中途退出，出租方不在（在不）退还租金和押金的基础上，承租方还要按年租金总额的10%违约金付给出租方等等。（二）被告主张其已缴租金为：2014年8月18日至2015年8月17日的租金7万元、2015年8月18日至2016年8月17日的租金73500元、2016年8月18日至2017年8月17日的租金7万元，并于2017年8月30日支付5万元、于2018年4月14日支付5000元、于2018年7月1日支付5000元，合计273500元，原告对此予以认可。（三）原告主张应缴租金及自认实缴租金为：1、2013年8月18日起至2014年8月17日，应缴7万元，由案外人樊仕富实缴，该期租金已缴清；2、2014年8月18日至2015年8月17日，应缴73500元，被告实缴7万元，欠缴3500元；3、2015年8月18日至2016年8月17日，应缴77000元，原告自认主张该期租金已缴清；4、2016年8月18日至2017年8月17日，应缴81000元，被告实缴7万元，欠缴11000元；5、2017年8月18日至2018年8月17日，应缴85000元，被告实缴6万元，欠缴25000元。（四）2018年6月28日，原告委托冯正强律师向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到该律师函之日起5日内向原告交付租金，被告当庭认可收到律师函。三、（一）2018年7月10日，案外人云南云桥建设股份有限公司向普吉路141-149号商铺的租户发出《告知函》，主要内容为：因昆明西山区红捌商务酒店（昆明滇韵宫廷酒店有限公司）多次拖欠房租，双方一致同意终止《房屋租赁合同》，各位租户与昆明西山区红捌商务酒店（昆明滇韵宫廷酒店有限公司）租赁合同到期日，我公司将收回租赁的场地，自2018年7月11日起水电费等费用由我公司收取、代缴等等。（二）2018年7月11日，案外人云南云桥建设股份有限公司（出租方、甲方）与昆明西山区红捌商务酒店、原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司（承租方、乙方）签订《终止房屋租赁合同协议书》，主要约定为：双方一致同意解除2012年5月16日签订的《房屋租赁合同》，乙方已将一楼四个门面转租给第三方，在乙方与第三方的转租合同约定的租赁期内甲方继续履行该转租租赁协议中乙方的义务等等；《终止房屋租赁合同协议书》附件《转租情况》中，承租方有包括被告在内的四个租户，但不包括案外人樊仕富。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司与被告黄如焕就房屋转租以及租赁期限、租金和违约责任等条款达成一致意见并签订《房屋租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律规定，故本院确认该合同依法成立并生效，原告系房屋租赁合同法律关系中的出租人，被告系承租人，而本案争议的焦点则在于原、被告双方租赁期间起止时间的认定，以及被告是否构成违约的问题。第一、关于原、被告双方租赁期间起止时间的认定和租金的计算问题。本院认为，（一）关于租赁期间起始时间的认定：1、原告与被告签订《房屋租赁协议》的时间为2014年7月11日，但双方协议明确约定的租赁期间为2013年8月18日至2018年8月17日，被告系自愿与原告达成该协议，应当认定其当时对租赁期间的起算时间以及以此为依据的租金计算方式无异议；2、原告与案外人樊仕富签订《房屋租赁协议》后，案外人樊仕富将房屋转租给被告，而原告与案外人云南云桥建设股份有限公司最后签订的《终止房屋租赁合同协议书》附件中承租方已经不再包括案外人樊仕富，由此可以认定案外人樊仕富在原告与被告直接签订《房屋租赁协议》之后便退出与原、被告之间的房屋租赁合同关系，原告与案外人樊仕富之前签订和原、被告后来签订的两份《房屋租赁协议》为事实上的承继关系，被告替代案外人樊仕富成为新的承租人并承继相关债权债务，依法应当按照与原告约定的租赁期间起算时间及租金计算方式来履行相应的义务；3、综上，原、被告双方租赁期间应当以双方在合同中明确约定的2013年8月18日起算。（二）关于租赁期间的截止时间的认定：1、2018年7月11日，案外人云南云桥建设股份有限公司与昆明西山区红捌商务酒店、原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司签订《终止房屋租赁合同协议书》，终止双方之间的租赁合同关系，并约定由云南云桥建设股份有限公司继续履行原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司与被告黄如焕之间转租租赁协议中的义务，且云南云桥建设股份有限公司将终止房屋租赁合同的事实告知了被告，本院认为，就租金支付问题上，《终止房屋租赁合同协议书》其性质为债权转让协议，协议生效之日原告退出与被告之间的房屋租赁合同关系，由云南云桥建设股份有限公司替代原告对被告享有收取房屋租金的权利，但原告有权按照有效的房屋租赁合同向被告主张支付该终止协议生效之前的租金；2、综上，原、被告租赁期间的截止时间应当认定为2018年7月10日，双方整个房屋租赁期间起止时间应当认定为2013年8月18日至2018年7月10日。（三）关于租金的计算问题，原告自认案外人樊仕富已付清2013年8月18日至2014年8月17日的租金，被告应当按照约定的租金计算方式向原告支付2014年8月18日至2018年7月10日的租金，根据原、被告双方提供的有效证据材料和双方自认的事实，经本院审查并计算后确认，被告还应当向原告支付尚欠的租金30883.56元[2014年8月18日至2015年8月17日期间的租金3500元；2016年8月18日至2017年8月17日的租金11000元；2017年8月18日至2018年7月10日（328天）的租金为16383.56元]。第二、关于被告是否构成违约的问题。本院认为，被告作为承租人，在租赁期间当然负有按照约定向出租人缴纳租金的义务，尽管双方仅约定了第一年租金于签订协议之日缴纳，并未约定后续租金的缴纳时间，根据《合同法》相关规定，对支付期限没有约定或者约定不明的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据双方约定，如承租方违约则要按年租金总额的10%承担违约金，现原告主张被告支付按最后一年年租金的10%计算的违约金，且被告至今仍然尚欠原告租金，故原告的该主张不违反相关法律规定，本院依法予以支持。应当说明的问题是，被告主张因为原告拖欠产权人云南云桥建设股份有限公司的租金导致产权人提前收回房屋，其行为构成违约应当承担违约损失，但其并未就实际损失提交任何证据材料或在本案中依法提起反诉请求，且案外人云南云桥建设股份有限公司替代原告继续履行原、被告之间的房屋租赁合同，并未提前收回场地，故本院对被告的该项主张依法不作处理。第三、关于原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效问题。被告在本案中提出原告的起诉已经超过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因原、被告之间未约定租金支付期限，而案外人云南云桥建设股份有限公司与原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司签订《终止房屋租赁合同协议书》之后，原、被告之间的权利义务才终止，故原告向被告主张租金的诉讼时效应当自《终止房屋租赁合同协议书》签订之日次日起算，故本院对被告的该抗辩事由不予支持。第四、关于被告主张其出借了10万元给原告法定代表人方祥的父亲方银国问题，本院认为，该主张与本案不具有任何关联性，本院依法不予处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告黄如焕于本判决生效之日立即向原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司支付租金人民币30883.56元；二、由被告黄如焕于本判决生效之日立即向原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司支付违约金人民币8500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，由原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司负担180元，由被告黄如焕负担820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾凌杰审 判 员  林 昆人民陪审员  李晓明二〇一九年四月二十九日法官助理朱娟书记员屠忞