广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初1979号原告：谭国元，男，汉族，1960年10月10日出生，住址为广东省东莞市，委托代理人：周溢恒，广东选贤律师事务所律师。被告：陈东明，男，汉族，1986年4月18日出生，住址为广东省化州市，原告谭国元诉被告陈东明合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢杰兰适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周溢恒到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭国元向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2017年12月6日签署的《合作建房协议书》；二、判令被告向原告支付拆迁地面建筑物补偿费80000元及利息4472元（自2017年12月6日起按照占用期间年利率6%计算至实际付清之日止，暂计至2018年11月11日为4472元）；三、判令被告向原告支付场地复原、砌墙费用98850元；四、本案诉讼费用由被告承担。以上合计：183322元。事实和理由：2017年12月6日，原被告双方签订《合作建房协议书》，合同约定原告将其拥有的位于东莞市××××村的宅基地，由被告负责兴建，被告应于合同签订日期三日内向原告支付10万元保证金及支付8万元拆迁地面建筑补偿费，并约定“合约签订之日起6个月内，如乙方无进行实则建设行动的，视为乙方违约”的违约条款。签订合同后，被告未依约支付保证金，对上述宅基地的原建筑物进行拆除后未依约支付拆迁地面建筑补偿费，被告对上述宅基地原建筑进行拆除并进行部分打桩后，就停止按照合同约定进行兴建，造成原告无法正常使用上述宅基地，需要进行场地复原。被告未按照合同约定履行其应负的义务，严重损害了原告的合法权益，经原告多次催促，被告均以各种理由拖延。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳判如所请。被告陈东明没有答辩，也没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订合作建房协议书（以下简称为协议书），约定原告提供位于东莞市××××一幅约460平方米的宅基地，被告负责全部出资在土地上建造地上最少九层或以上的住宅楼一幢。协议书第一条第二款约定双方同意以原告的名义建房，被告负责办理相关报建手续由原告协助及办理水、开户到工地施工现场等手续，费用由被告负责。办理报建手续和违建罚款等一切与建造房屋相关的费用和责任由被告承担，原告只是负责协助。协议书第一条第四款约定协议签订后从楼房竣工验收双方签名之日起时间为70年。70年到期后整栋楼房的所有权，所有合作项目无偿归原告所有。协议书第四条第一款约定原告分得该楼房总建筑面积的35%，被告分得该楼房总建筑面积的65%。协议书第五条第一款约定被告取得该楼房按合同协议上分配的楼层的使用权后，在不影响原告利益或不对该楼房造成影响或危害的前提下，被告可在使用期限内向第三方以任何形式获得利益，其利益归被告所有，原告无权干涉。在使用期限内第三方亦可以同样的方式处理该使用权，原告无权干涉。协议书第五条第三款约定如果日后被告分得的楼层可以办理房产证或产权证，原告须协助被告或第三方办理，费用与原告无关。协议书第六条第一款约定合同签订之日起三日内，被告须支付10万元给原告作为保证金；第二款约定双方签订合同之日起4个月内必须开工，自合同签订之日起2年内交付使用。协议书第七条第一款约定本合约签订之日起6个月内如被告无进行实则建设行动的及2年内未竣工的,视为被告违约，原告有权收回该宅基地，并没收被告所支付的10万元保证金。协议书附件条款第四条载明被告另补偿原告拆迁地面建筑物费用8万元。协议书的附件包含了授权及声明书、见证书、报建图，其中报建图显示该460平方米的土地权利人为原告。庭审中，原告陈述，原、被告在签订协议书之后被告于2017年12月开工，拆除了原建筑物，进行了一部分打桩，2018年2月停工，目前堆积了建筑废料及渣土，无法正常使用，无法确定已完成的工程量；被告未支付保证金10万元，也没有支付拆除地面建筑的补偿费8万元；目前案涉建筑尚未取得报建审批。原告向本院提交了工程概算表，拟证明原告若将案涉宅基地进行场地恢复、砌回围墙需要花费98850元。经核实该工程概算表为案外人北京天惠建筑有限责任公司对于“常平霞坑别墅区谭国元私宅”进行场地复原、砌回围墙作出预算，预计需要花费不含税金额98850元。以上事实，有原告提交的合作建房协议书（含附件）、现场照片、工程概算表及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为放弃抗辩、举证及质证的权利。原、被告签订协议书，双方构成了合作建房的合同关系。本案争议的焦点为：一、案涉协议书的效力如何；二、原告诉请被告支付拆除建筑物补偿费及计付利息是否成立；三、原告诉请被告支付恢复原状费用98850元是否成立。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告签订的协议书名为合作建房，但约定了被告在建房后可以取得部分房产70年的使用权，并且被告可以将房产转让给第三人，第三人同样可以取得房产同样期限的使用权，即实际上原被告以合法形式来掩盖购买不符合转让条件的宅基地及房产的非法目的，违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，本院认定原、被告签订的案涉协议书无效。对于原告要求解除协议书的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告签订的协议书无效，双方均有过错。因案涉工程已经进行了拆除原建筑物，进行了一部分的施工，原建筑物的价值损失、施工成本损失等损失必然存在。由于原、被告均没有提供充分的证据证明具体的损失是多少，鉴于原、被告在协议书附件第四条约定被告应当向原告支付拆除原建筑物的补偿款8万元，本院酌情认定被告应当向原告支付补偿款8万元，但对于原告主张被告支付补偿款的利息，本院不予支持。关于争议焦点三，首先，原告主张恢复原状的费用为98850元，但该预算是案外人作出的单方面陈述，没有得到被告的确认。其次，原告在本案中已经主张了拆除原建筑物的补偿款，同时又主张恢复原状的补偿款，两个补偿款均来源于同一标的物，属于重复主张诉求。再次，案涉协议书无效，原告也存在一定的过错，原告应当为自己的过错承担一定的责任，例如土地闲置损失、补偿款与恢复原状的差异风险等。因此，对于原告要求被告支付场地复原、砌墙费用的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、限被告陈东明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭国元支付补偿款80000元。二、驳回原告谭国元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1983元，由原告谭国元负担865元，由被告陈东明负担1118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢杰兰二〇一九年四月九日书记员  邓丽欣张难附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国土地管理法》第八条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。5.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。