广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3070号上诉人（原审原告）：佛山市恒立信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁樟旭，总经理。委托诉讼代理人：陈振钊，广东亚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玩燕，广东亚泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴志彪，男，1971年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市恒立信物业管理有限公司（以下简称恒立信公司）因与被上诉人吴志彪物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒立信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴志彪向恒立信公司支付拖欠的2015年5月至2017年8月的物业服务费2421.6元及违约金；2.一、二审诉讼费由吴志彪负担。事实和理由：一、恒立信公司有权收取自2016年6月1日起至2018年5月9日止的物业服务费。（一）2016年5月23日，恒立信公司向某花园小区全体业主发出《退场通知》，公告说明恒立信公司的管理服务工作将于2016年5月31日结束。恒立信公司原计划于2016年5月30、31日与某花园小区第一届业主委员会及其委托的广州某物业管理有限公司（以下简称某公司）办理交接手续。2016年5月31日，大批小区业主与业主委员会就某公司进场事宜发生冲突，阻挠某公司进场、恒立信公司退场。后经某派出所、社区居委会、政府部门协调才平息冲突。为避免发生冲突引起不必要纠纷，恒立信公司未能办理交接手续，只能继续为某花园小区提供物业服务。（二）2016年6月，业主莫某就某花园小区第一届业主委员会的合法性及选聘新物业服务公司无效等事宜提起诉讼。佛山市禅城区国土城建和水务局信访答复莫某“三、关于新旧物业公司的交接空白期由旧物业公司先接管的问题。经了解，某花园小区业主正就业主委员会合法性及选聘物业管理公司等问题进入诉讼程序，现某花园小区物业服务工作仍由恒立信公司提供。”因此，导致恒立信公司未退场的原因并非是恒立信公司拒绝退场，而是由于业主冲突导致某公司无法进现场、某花园小区第一届业主委员会的合法性及选聘新物业公司合法性问题正在诉讼中导致。（三）由于业主冲突导致恒立信公司未能办理退场、交接手续，2016年6月至今，某花园小区第一届业主委员会、某公司从未要求恒立信公司退场、办理交接手续。（四）根据佛山市禅城区国土城建和水务局向恒立信公司发出的通知（禅建发﹝2018﹞395号），即使恒立信公司想退场，因某花园小区第一届业主委员会届满后新一届业主委员会仍未产生，恒立信公司也无法向某花园小区业主委员会移交资料和财物。（五）恒立信公司收到佛山市禅城区国土城建和水务局发出的通知（禅建发〔2018〕396号）后，已按规定在2018年5月9日向某社区居委会移交相应资料和财物，并配合某公司做好交接工作。综上，恒立信公司由于客观原因导致无法在2016年5月31日退场，在2016年5月31日后继续为某花园小区提供物业服务，因此恒立信公司有权收取物业服务费直至恒立信公司于2018年5月9日正式退场。二、一审法院对恒立信公司调查取证申请不予准许错误。只要法院调取2016年5月31日某派出所对某花园小区的出警资料，就可查明不是恒立信公司拒不退场。恒立信公司曾向某派出所申请调阅出警资料，但派出所答复只能由法院调取。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查明后予以改判。被上诉人吴志彪未发表答辩意见。上诉人恒立信公司向一审法院提出诉讼请求：1.吴志彪向恒立信公司支付拖欠的2015年7月至2017年8月的物业服务管理费2421.60元及相应的违约金（从欠交物业管理服务费当月11日起至付清欠款之日止，按每月万分之六计算）；2.吴志彪承担所有诉讼费用。一审法院查明事实：2008年8月12日，佛山市京某实业开发有限公司（委托方、甲方）（以下简称京某公司）与佛山市明某物业管理有限公司（受托方、乙方）（以下简称明某公司）签订《前期物业服务合同》，主要约定：“第一条、物业座落佛山市禅城区……第三条、合同期限。本合同期限为2008年8月12日至某花园小区业主大会成立后，由业主委员会与物业服务公司重新协商，签订物业服务合同后，本合同终止……第五条、乙方的权利和义务……4、可选聘专营公司承接本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理责任及利益转让给第三方……12、本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交管理用房等本物业的公共财产及物业管理的全部档案资料……第七条、管理服务费……2、共用水、电费每月按水、电计量容器所发生的实际额，由全体业户按各自的建筑面积分摊；电梯的共用电费，每月按电计量容器所发生的实际额，由使用电梯的业户按各自的建筑面积分摊……”2010年3月9日，京某公司与吴志彪签订《交楼书》，上载:京某公司征拆金基街的房屋，现安置在禅城区锦华路某花园，车位编号某号，于2010年3月9日经回迁户现场验收，各项标准及要求符合使用条件，双方同意交楼，产权归回迁户所有。同日，吴志彪（乙方）与明某公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要内容为：前期物业管理是指：自确定回迁房屋之日起至（某花园）业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋为佛山市禅城区锦华路某房；摩托车位为佛山市禅城区锦华路某车位；住宅建筑面积为61.96平方米，套内面积48.69平方米；摩托车位套内面积1.64平方米……第一条、双方的权利和义务……5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取服务费用……第四条、物业管理服务费用……收费标准：多层住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.70元，小高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.20元计算；摩托车位按室内架空层每月每平方米1元，室内夹层每月每平方米1.40元，室外每月每平方米0.60元。共用水、电费每月按水、电计量容器所发生的实际额，由全体业户按各自的建筑面积分摊；电梯的共用电费，每月按电计量容器所发生的实际额，由使用电梯的业户按各自的建筑面积分摊。2013年1月1日，京某公司（甲方）与恒立信公司（乙方）签订《停车场管理合同》，主要约定：“一、甲方将佛山市禅城区某号地下室停车场属甲方物业的汽车车位，委托乙方进行经营与管理；二、由乙方制定车位的收费标准，需甲方确认后方可执行，由乙方进行代收管理、独立结算，乙方每月15日前须向甲方上缴代收之款项……六、本协议自甲乙双方盖章签字后生效，自2013年1月1日起至小区业主大会成立后，由业主委员会与物业服务公司重新协商，签订物业服务合同后，本合同终止……”2013年6月13日，京某公司出具《委托书》一份，确认从2013年1月1日起将涉案小区项目委托恒立信公司全程负责物业管理及停车场收费。根据一审法院同时期立案受理的恒立信公司诉佛山市禅城区某花园小区业主物业服务合同纠纷其余系列案33件审理查明以下事实：2016年5月6日，佛山市禅城区某花园小区（第一届）业主委员会与案外人某公司签订《合同书》，约定由某公司为涉案小区提供物业管理服务，服务期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。2016年5月23日，佛山市禅城区某花园小区（第一届）业主委员会向涉案小区业主发出《关于某花园小区更换物业服务公司的通知》，主要内容如下：“佛山市禅城区某花园小区（第一届）业主委员会依法召开业主大会，通过公开招投标的方式，于2016年5月6日与中标人某公司签订了《佛山市禅城区某花园小区物业服务合同》。根据合同约定，新物业服务公司某公司将于2016年6月1日正式接管小区物业管理事务。业主委员会已发函恒立信公司，要求恒立信公司与业主委员会召开小区物业交接会议，组成物业交接小组，制订物业交接计划并按计划实施物业交接。若双方交接工作顺利进行，某公司将于2016年6月1日零时零分正式接管小区的物业管理工作（视物业交接双方意愿可提前接管）。”2016年5月23日，恒立信公司向涉案小区业主发出《退场公告》，公告说明恒立信公司在小区内的常规及常态之管理服务工作，将于2016年5月31日正式结束。2016年5月31日，佛山市禅城区某花园小区（第一届）业主委员会向恒立信公司发出《关于办理某花园小区物业交接的函》，上载：“在祖庙街道办、某社区居委会的见证下，贵公司代表与佛山市禅城区某花园小区（第一届）业主委员会代表、某公司代表，于2016年5月30日、31日两日已对小区相关物业资料、设施设备进行查验，现要求贵公司于2016年6月2日前与我业主委员会商定时间办妥相关交接手续。”2018年1月5日，佛山市禅城区国土城建和水务局向恒立信公司出具《通知书》【禅建发（2018）19号】，上载某花园第一届业主委员会于2016年5月6日按照业主大会授权与经招投标方式聘请的某公司签订了《佛山市禅城区某花园小区物业服务合同》，约定于2016年6月1日起由某公司进驻涉案小区提供物业服务，该局确认某花园现由恒立信公司提供物业管理服务，恒立信公司应与业主委员会办理交接事宜及退出物业管理区域，并通知恒立信公司十五日内退出某花园物业管理区域。同年3月9日，佛山市禅城区国土城建和水务局向恒立信公司出具《责令改正违法行为通知书》【禅建发（2018）220号】，确认涉案小区第一届业主委员会于2016年5月6日与某公司签订的《佛山市禅城区某花园小区物业服务合同》已依法生效，恒立信公司作为原物业服务企业与涉案小区之间的物业服务合同已终止，并责令恒立信公司自该通知书送达之日起十五日内退出涉案小区物业管理区域，并按《广东省物业管理条例》第五十一条的规定向业主委员会移交相关资料和财物，配合某公司做好交接工作。2018年3月29日，佛山市禅城区国土城建和水务局向一审法院出具《复函》一份，上载：一、关于自某花园小区成立以来的物业公司是谁、有无发生变更的问题。经查，佛山市禅城区锦华路90号某花园小区由京某公司开发建设，建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务公司——明某公司，双方于2008年8月12日签订前期物业服务合同，并于2008年9月8日在该局办理前期物业服务合同备案手续。2016年5月6日，某花园小区第一届业主委员会按照业主大会授权与经招标投标方式聘请的某公司签订了《佛山市禅城区某花园小区物业服务合同》。并于2018年1月5日办理备案手续。该合同约定于2016年6月1日起由某公司进驻某花园物业管理区域提供物业服务。二、2013年，明某公司注销工商营业执照后，恒立信公司在未知原因的情况下进入某花园小区。但期间该局并未收接到恒立信公司与某花园小区相关业主签订的《物业服务委托合同》备案手续的申请或相关物业公司变更的材料。至今为止，该局也并无恒立信公司取得某花园小区物业服务资格的相关材料。另查明一，2015年11月12日，佛山市禅城区祖庙街某社区居民委员会向祖庙街道消防中队出具《关于某花园恒立信公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》，主要内容为：“从今年下半年开始，我居委会工作人员在日常消防安全巡查时先后发现，位于锦华路某花园一期、二期的商铺、夹层等室内、外的消防栓都有不同程度的损坏、缺失配件，不少室内消火栓大部分只剩下一个空壳。消火栓的主要部件喷头及两头的铝制接环都已不见。有的消火栓甚至连水带都不见了踪影，室外消火栓的玻璃箱都出现破碎的现象，报警器也损坏了不少，如果有突发火警，就对第一时间抢救造成影响。针对我们发现的问题，我们已及时向恒立信公司反映这些情况，并要求物业公司尽快配备好这些消防器材缺失的配件，现希望街道消防部门对该物管公司加强监督，以免发生重大消防事故”。另查明二，恒立信公司于2012年11月29日登记成立，经营范围为物业管理、房地产中介服务、房地产策划与咨询，企业后勤管理与咨询，工商登记代理、清洁服务、绿化养护，停车场经营管理、国内贸易。再查明，佛山市禅城区锦华路某房的建筑面积为58.61平方米。恒立信公司陈述，恒立信公司已于2018年5月9日退场，恒立信公司没有与吴志彪签订物业服务合同，涉案房屋属于小高层住宅，恒立信公司起诉的物业服务费包含管理费、公用水电费、车位管理费，车位管理的计费面积为3.36平方米。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。据前查明，建设单位京某公司通过招标投标方式选聘案外人明某公司作为前期物业服务公司，双方签订前期物业服务合同，并办理合同备案，故涉案小区的前期物业服务公司应为案外人明某公司。恒立信公司虽未通过招投标的方式或经过有权行政主管部门的批准采取协议方式选聘为小区的前期物业公司，但据审理查明，在恒立信公司主张吴志彪欠费期间，涉案小区确由恒立信公司提供物业管理服务，恒立信公司、吴志彪已形成事实上的物业服务合同关系。关于恒立信公司诉请的物业服务费。一审法院分为两部分论述：第一，2016年5月31日之前的物业管理费：因吴志彪事实上也接受了物业服务，依据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，吴志彪应向恒立信公司缴纳物业服务费用。至于物业服务费的标准，恒立信公司主张房屋以1.20元/月/平方米计算，该标准跟京某公司与明某公司签订的《前期物业服务合同》的约定一致，摩托车车位以1.40元/月/平方米计算，该标准跟吴志彪与明某公司签订的《前期物业服务合同》的约定一致，因上述标准未超出政府制定的指导价格标准，故一审法院对恒立信公司主张的计算标准予以支持。其次，依据某社区居民委员会向消防中队出具的《关于某花园恒立信公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》可知，涉案小区消防器材从2015年下半年开始都存在不同程度的损坏，并已将该情况告知恒立信公司，但截至2015年11月，消防器材均未能配置到位。因恒立信公司物业管理和服务个别地方存在明显缺位，与收费不能完全对等，故一审法院酌定从2015年6月起按照原标准的80%计算物业管理费。恒立信公司主张摩托车车位管理费按照3.36平方米的标准计算，但未举证证明，一审法院按照吴志彪与明某公司签订的《前期物业服务合同》约定的车位面积计算，恒立信公司诉请超出部分，于法无据，一审法院不予支持。经计算，吴志彪应向恒立信公司支付物业服务费639.14元【2015年7月至2016年5月，（1.20元/月/平方米×58.61平方米+1.40元/月/平方米×1.64平方米）×11个月×80%】。第二，2016年5月31日之后的物业管理费：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。由前采信的证据，涉案小区业主委员会已依法选聘了某公司作为物业服务公司，服务期限从2016年6月1日起算，业主委员会同时向恒立信公司发出要求交接物业的函，恒立信公司亦向全体业主公告其物业工作于2016年5月31日结束，故恒立信公司再以存在事实上的物业服务合同关系为由主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据，一审法院不予支持。关于恒立信公司申请一审法院调取某派出所于2016年5月31日对涉案小区的出警资料，用以证明其未退场的原因并非是恒立信公司拒绝退场，而是业主阻挠退场。如前所述，恒立信公司应于2016年5月31日前与某公司办理交接手续并依法退场，故即使有业主阻挠恒立信公司退场，恒立信公司再主张此后的服务费亦无事实和法律依据，故一审法院对恒立信公司调查取证申请不予准许。关于恒立信公司诉请其主张的物业服务费中包含公用水电费。恒立信公司提交电费发票及水、电清单，可反映涉案小区在该期间产生的水、电费用以及恒立信公司缴费的情况。但，恒立信公司未与吴志彪或涉案小区业主委员会签订物业服务合同，双方亦未就水、电费的公摊计算进行约定。故，恒立信公司主张的公摊水电费并无合同依据，恒立信公司也未说明公摊费用分摊的计算方式，一审法院对该项诉请不予支持。至于违约金。如前所述，恒立信公司在物业服务中存在缺失，故恒立信公司再行主张违约金，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、吴志彪于判决发生法律效力之日起十日内，向恒立信公司支付2015年7月至2016年5月的物业服务费合计639.14元；二、驳回恒立信公司的其他诉讼请求。如吴志彪未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由恒立信公司负担37元，吴志彪负担13元。二审期间，恒立信公司围绕其上诉请求向本院提交了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于莫某反映某花园业主委员会成员违反相关条例等信访问题的答复》、《佛山市禅城区国土城建和水务局责令改正违法行为通知书》、《佛山市禅城区国土城建和水务局行政处罚意见告知书》、《佛山市禅城区国土城建和水务局处罚听证通知书》、《佛山市禅城区国土城建和水务局关于终止》、《佛山市禅城区国土城建和水务局关于责令退出物业管理区域等的通知》、《退场确认书》及办理退出手续的相关资料。吴志彪未向本院提交新证据，亦未到庭发表质证意见。经审查，恒立信公司提交的上述证据不足以证明某花园业主委员会在2016年5月6日选聘案外人某公司作为涉案小区物业服务公司并通知其撤场后客观上无法退场，以及其后续提供物业服务未获得某花园业主委员会确认，恒立信公司以此主张其对涉案小区享有合法的物业服务权利，本院不予确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，2016年6月21日，莫某以佛山市禅城区某花园小区（第一届）业主委员会为被告向一审法院提起业主撤销权诉讼[一审案号为（2016）粤0604民初5931号，二审案号为（2017）粤06民终6668号]，要求撤销某花园业主委员会于2016年2月6日作出的《关于业主大会表决结果说明》中关于“同意业主委员会拟出的《佛山市禅城区某花园小区物业服务合同》和《选聘方案》的内容条款”及“同意授权业主委员会与中标单位签订《佛山市禅城区某花园小区物业服务合同》”的决议，确认某花园业主委员会决议进行的新聘物业服务企业招投标并签署物业服务合同的行为无效等。该案生效判决认定，莫某确认某花园业主委员会进行的新聘物业服务企业招投标并签署物业服务合同的行为无效等项诉请均不成立，驳回莫某的全部诉讼请求。该案判决于本案判决作出前已生效。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的焦点为恒立信公司要求吴志彪支付2015年7月1日至2018年5月9日止的物业服务费应否支持问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。根据本案查明的事实，某花园业主委员会成立后，依法选聘了案外人某公司作为涉案小区的物业服务公司，服务期限从2016年6月1日起算。恒立信公司在某花园业主委员会向其发出要求交接物业的函后，理应退出涉案小区及移交物业服务用房和相关设施，恒立信公司认为涉案小区业主与业主委员会就新物业管理公司进场事宜发生冲突，阻扰其退场，但对此未能提交证据证实其后期存在无法退场的合法事由，以及向涉案小区移交相关资料的障碍，或者在此之后某花园业主委员会要求其继续提供物业管理服务直至与案外人某公司办理完成交接手续为止。对于恒立信公司提出的2016年5月31日业主与业主委员会发生冲突阻挠其无法撤场问题，如一审法院论析，即使在当天有业主阻扰，也不影响其后期依法撤场，恒立信公司要求法院调取的出警资料拟证明的内容不足以认定其后续客观上无法履行撤场义务，对其调查取证申请本院亦不予准许。综上论析，恒立信公司在涉案小区选聘新的物业公司并要求其撤场后，其未退出涉案小区，现再行以涉案小区存在事实上的物业服务合同关系为由要求吴志彪支付2016年7月1日至2018年5月9日止的物业服务费缺乏依据，本院不予支持。至于恒立信公司主张的2016年5月31日之前的物业服务费问题，恒立信公司与吴志彪形成事实上的物业服务关系，吴志彪也接受了物业服务，恒立信公司要求吴志彪支付物业服务费合法有据。但根据某社区居民委员会向消防中队出具的《关于某花园恒立信公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》，涉案小区消防器材从2015年下半年开始都存在不同程度的损坏，恒立信公司经告知后未将消防器材配置到位，一审法院认定恒立信公司物业管理和服务个别地方存在明显缺位，酌定吴志彪从2015年7月起按照原物业服务费标准的80%支付该项费用合计639.14元予恒立信公司合法有据，本院亦予维持。此外，恒立信公司上诉请求吴志彪支付2015年5、6月的物业服务费，超出其一审诉讼请求范围，本院不予审查处理。综上，恒立信公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市恒立信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年四月二十八日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪