江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0104民初144号 原告：庄叶琴，女，1967年10月27日生，汉族，住本市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郭菁菁，江苏金长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，江苏金长城律师事务所律师。 被告：利根来，男，1963年5月13日生，汉族，无业，住本市建邺区。 委托诉讼代理人：徐飞，江苏德序律师事务所律师。 原告庄叶琴与被告利根来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄叶琴及其委托诉讼代理人郭菁菁、张强，被告利根来及其委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告庄叶琴向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金645000元，以及按年利率12%标准计算的违约金70773元，合计715773；２.被告支付拖欠租金的利息（自2019年1月2日起至实际支付之日止以645000元为本金按年利率12%计算）；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年，案外人王扣珍拖欠原告借款300万元及利息，为偿还欠款，签订房屋租赁协议，将南京创庆科技电子有限公司（以下简称创庆科技公司）所购买的南京市建康路409号二楼交由原告打理，将租金折抵借款。原告取得房产后，于2016年4月1日与被告签订房屋租赁合同，将房屋的一半面积租赁给被告，供其开设棋牌室，每月租金75000元，租期四年。被告从2016年至今，支付了部分租金，时有拖欠，现所欠租金已达到645000元。为维护自身权益,原告诉至法院。 被告利根来辩称，1.相关房屋于2018年1月被秦淮法院查封并拍卖，被告于2018年1月收到法院通知，要求被告于2018年2月15日将房屋钥匙交付法院并迁出，被告收到后一直与原告协商解除及赔偿事宜，双方已于2018年1月解除合同，原告无权要求被告支付租金；2.双方的租赁合同因司法查封拍卖导致提前解除给被告造成巨大损失，法院执行过程中，关于被告损失赔偿问题，各方经协商，将被告前期尚未支付的租金折抵被告的损失，故被告不欠原告租金；3.退一步说，即使答辩人欠付租金，原告主张的违约金计算标准也明显过高，且无法律依据，违约金计算期限也错误。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：南京市秦淮区建康路409号二层商场（以下简称涉案房屋）原产权人为创庆科技公司。2011年4月26日，创庆科技公司（甲方）、南京阿斯杰电子电器有限公司（以下简称阿斯杰电子公司，乙方）及原告（丙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方购买涉案房屋需要资金，委托乙方向丙方借款，甲方购买房屋完成后将涉案房屋租赁给丙方，若甲方、乙方在规定还款期限内无法全部还清丙方借款，则从还款期限届满的次日起。甲方无条件将涉案房屋交付给丙方用于租赁，租赁期限暂定10年（2011年4月26日至2021年4月25日），丙方租赁获取的收益金额抵扣借款，直到借款全部还清为止，本租赁合同解除，丙方有义务将房屋交还甲方。此后，涉案房屋一直由原告对外出租。2016年4月1日，在知道涉案房屋可能会被法院强制执行的情况下，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将涉案房屋（含一楼两通道）出租给被告使用，租期四年，自2016年4月1日至2020年3月31日；房屋租金90万元，其中名义租金75万元，附加租金15万元，名义租金由原告与浦发银行平分，附加租金归原告所有；原告应收租金（附加租金）被告按月支付，浦发银行租金暂由原告代收，被告按月支付；被告经营期间自行承担水电物业等各项费用；从2016年10月份开始，被告按月支付原告应得租金43750元/月，不得拖欠，若延误则按每日罚金1%加收，另被告按月支付浦发银行租金31250元给原告，由原告代收，租金支付时间当月1日；租赁期间，若因其他原因（非原告原因）导致房屋不能租赁，则原告不承担被告任何经济损失和经济赔偿，为最大限度降低被告已投入部分损失，原告原告尽力配合被告向第三方（浦发银行或其他买房人不含甲方）争取弥补损失。2016年10月9日，被告向原告出具欠条，确认欠原告4月-9月房租140000元。 另查明，上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）与王扣珍、杨燕飞、创庆科技公司、杨波、王燕、朱勇借款合同纠纷一案，本院于2012年12月28日作出（2012）白商初字第785号民事判决。判决生效后，浦发银行南京分行申请强制执行。执行中，本院依法裁定拍卖涉案房屋，案外人王达（系原告儿子）于2018年2月12日取得涉案房屋的不动产权（建筑面积1915.74平方米）。2018年1月2日，本院向被告发出通知，告知涉案房屋依法拍卖并成交，房屋实际占有人、承租人等相关权利人应于2018年2月15日前腾空并将钥匙交付法院，逾期将强制清空。此后，法院并未强制清空涉案房屋，被告于2018年7月31日搬走。 审理中，双方对于租赁合同已解除无异议，但对解除时间有争议，原告认为解除时间是2018年7月31日，被告认为解除时间是2018年1月。原告陈述，被告欠付2016年4月-9月房租140000元、2017年12月部分房租55000元、2018年1月至6月房租450000元（75000元×6月），原告提供2018年7月拍摄的涉案房屋的照片，显示涉案房屋内正常经营棋牌活动；原告还提供水表收据、收条及电费发票，载明涉案房屋2018年6月至8月抄表产生水电费。被告认可欠付2016年4月-9月房租14万元、自2018年1月起未支付租金，但陈述2017年12月已付清全部租金，未提交证据。 本院认为，合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，因法院2018年1月初，法院已通知被告于2018年2月15日前腾空交出房屋，故本院认定双方的租赁合同于2018年2月15日解除。 关于原告主张的租金645000元，本院认为，合同虽然于2018年2月15日解除，但被告实际经营使用至2018年7月底，故被告应当向原告支付期间的租金及使用费，原告的诉请并无不当，本院予以支持。被告关于2018年1月以后未正常使用房屋、不应承担租金的辩称意见，无事实、法律依据，本院不予采纳。被告关于2017年12月已支付当月全部租金的辩称意见，因没有证据证明，故本院亦不予支持。 关于违约金，原告主张租金140000元自2016年10月9日起、2017年12月租金55000元自2018年1月1日起、2018年1月至6月租金450000元自2018年7月1日起至实际给付之日止均按年利率12%计算。本院认为，根据双方签订的合同，被告未按约支付租金，应当承担违约责任，原告主张的租金140000元自2016年10月9日起、2017年12月租金55000元自2018年1月1日起至实际给付之日止均按年利率12%计算的违约金，并无不当，本院予以支持；但原告主张的2018年1月至6月租金450000元自2018年7月1日起至实际给付之日的违约金，因2018年1月法院已经通知被告限期迁出涉案房屋，被告提前迁出应当支付租金等均不明确，且被告对此并无过错，故对该部分违约金本院不予支持。 关于拖欠租金的利息，原告主张以645000元为基数按年12%标准自2019年1月2日起计算至实际给付之日止。本院认为，关于延迟支付租金的违约行为，原告已主张违约金，且主张至实际支付之日止，现原告又重复主张利息，无法律依据，本院不予支持。 综上，被告应向原告支付租金及使用费645000元、违约金（租金140000元自2016年10月9日起、2017年12月租金55000元自2018年1月1日起至实际给付之日止均按年利率12%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告利根来于本判决生效之日起十日内向原告庄叶琴支付拖欠的租金645000元及违约金（租金140000元自2016年10月9日起、2017年12月租金55000元自2018年1月1日起至实际给付之日止均按年利率12%计算）。 二、驳回原告庄叶琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10958元，减半收取计5479元，由被告利根来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李 娜 二〇一九年四月一日 见习书记员  夏美玲