广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2821号原告（反诉被告）：蓝国维，男，汉族，1984年l1月8日出生，住址广州市增城区。委托代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。委托代理人：黄舜禹，广东达盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：辛珮源，女，汉族，1976年10月26日出生，住址广州市增城区。委托代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通，该公司员工。原告（反诉被告）蓝国维与被告（反诉原告）辛珮源、第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝国维的委托代理人毛日蒸，被告（反诉原告）辛珮源及其委托代理人李妍，第三人保值公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蓝国维向本院提出诉讼请求：一、解除蓝国维与辛珮源签订的《房地产买卖合同》；二、判令辛珮源向蓝国维退回已收取的房款80000元；三、判令辛珮源向蓝国维支付违约金183300元；四、判令辛珮源向蓝国维支付蓝国维因此次房屋交易而花费的中介费54990元；五、判令辛珮源向蓝国维支付因本案发生的律师费l0000元；六、判令辛珮源向蓝国维赔偿损失564240元。七、本案诉讼费由辛珮源承担。事实与理由：蓝国维、辛珮源以及保值公司于2017年3月17日签订《房地产买卖合同》（合同编号：N0.1701895），约定由蓝国维购买辛珮源位于“增城区荔城街XX的房产”。《房地产买卖合同》签订后，蓝国维向辛珮源支付了定金8万元。《房地产买卖合同》约定，辛珮源同意蓝国维2017年4月2日后办理按揭手续，且辛珮源应配合蓝国维办理银行按揭手续并按银行规定签署相关的文件。就办理银行贷款的事宜，蓝国维及保值公司多次催促辛珮源办理，蓝国维并于2017年4月2日向辛珮源寄发催告函，限定辛珮源应在2017年4月10日前配合蓝国维办理按揭手续并签署相关的贷款文件，否则将追究辛珮源的违约责任，但辛珮源一直拒绝配合办理。《房地产买卖合同》签订后，广州市增城区的楼价开始出现暴涨，辛珮源曾以楼价涨幅过大为由要求蓝国维进行加价，并拒绝配合蓝国维办理相应的购房手续，辛珮源拒不配合的行为已构成根本性违约，已严重损害蓝国维的合法利益。现为维护蓝国维的合法权益，特诉至法院，请法院依据事实与法律，判如所请！被告（反诉原告）辛珮源辩称：同意解除蓝国维、辛珮源双方签订的《房地产买卖合同》，不同意退还收取的房屋定金及支付违约金、赔偿房屋差价损失。双方签订《房地产买卖合同》后，辛珮源已积极履行了义务，应保值公司的要求出具了公证授权委托，委托龙素苗代办手续，并向工商银行广州增城支行申请提前还贷，房产证的原件及房屋的钥匙交由第三人进行保管，是蓝国维方没有按合同的约定办理按揭手续，也没有出具其具有购房资格的相关文件，也没有交付首期房款，供辛珮源涂销赎契，导致辛珮源不能提交还贷涂销抵押，是对方违约在先，因此，辛珮源同意解除合同，但导致合同不能履行的原因不在辛珮源，因此，蓝国维的其他各项诉请求没有事实和法律依据，根据合同法的相关规定，是对方违约，辛珮源有权追究对方的违约责任，要求没收蓝国维的定金。被告（反诉原告）辛珮源向本院提出诉讼请求：一、判令辛珮源没收蓝国维定金人民币7.8万元。二、判令蓝国维承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月17日，辛珮源和蓝国维及第三人签订了《房屋买卖合同》（合同编号：N01701895），约定辛珮源将位于增城区荔城街XX出售给蓝国维。蓝国维应在签订合同时支付定金8万元，但实际上辛珮源只收到“温*斐”银行转账的7.8万元。合同签订后，辛珮源积极履行了合同义务，于2017年3月21日出具公证的授权委托书给龙素苗，委托其代办过户的各项手续，并于同日向工商银行广州增城支行申请提前还贷。房产证原件、房屋钥匙等已经交给第三人保管，并有第三人出具的收据。蓝国维应于2017年4月2日办理银行按揭手续，约定时间到期后蓝国维一直无办理相关手续，亦无出具具有购房资格等相关文件，亦无支付首期房款供辛珮源赎契涂销，已经构成违约，辛珮源有权解除合同，不再出售房屋。第三人（保值公司）于2017年5月10日通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同(合同编号：XX)，经辛珮源投诉，于5月11日办理撤回手续。当天辛珮源办理取消委托协议公证，取回房产证。截至到目前，蓝国维无任何继续履行合同的意思表示，而且因为蓝国维违约，导致辛珮源提前还款申请不能履行，无法办理涂销手续。根据合同约定及《合同法》之规定，蓝国维违约，辛珮源有权追究其违约责任，没收其交纳的定金。为了维护辛珮源的合法权益，请求人民法院依法作出公正判决。原告（反诉被告）蓝国维辩称：由辛珮源出具给蓝国维的定金收据，辛珮源收取了蓝国维的定金8万元，说明辛珮源已收足了定金，其中有2000元是水电押金，是中介方收取的，中介方收取的2000元押金后，就把押金的收据给了辛珮源，相当于蓝国维已支付了8万元，蓝国维转账给辛珮源7.8万元，等过户完成后，由中介方退回二千元给辛珮源，在定金收据出具的时候蓝国维已足额支付了8万元；即使辛珮源并不免除配合蓝国维办理按揭的义务，且公证委托书并没有办理按揭手续的授权，因此，办理按揭仍然需要辛珮源的配合，否则是不能完成的，办理按揭需要辛珮源提供结婚证、身份证、户口本等资料，并且需要辛珮源提供钥匙提供评估公司进行现场评估，而在本案中，辛珮源并没有履行相应配合的义务，办理了公证不代表其履行了配合义务，蓝国维通过发函的方式，辛珮源仍拒绝履行，明显没有办理按揭的过错方在辛珮源；广州市增城区并不属于限购的范围，不存在需要提供购房资格的说法。辛珮源故意曲解合同，合同约定首期款是在同贷书出具后且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付，辛珮源连配合按揭都没有履行，不可能办理同贷书出来，不存在支付首期款的前提条件。辛珮源向第三人要求撤回网签手续并取回房产证及取消委托公证手续，实际上表明辛珮源没有继续履约的意思表示，否则的话不会向房管部门投诉要求取消网签，综上，本案的违约方是辛珮源，蓝国维是守约方，请法院驳回辛珮源的反诉请求。第三人保值公司述称：蓝国维、辛珮源确实是在第三人的促成下签订合同，签订合同之后，蓝国维通过我公司转账向辛珮源支付了定金8万元，其中2000元是水电押金，等水电过户完之后退回给辛珮源，辛珮源在反诉状中称温某斐是第三人的工作人员，因此，蓝国维支付的定金是通过我公司转账的。支付了购房定金之后需要办理按揭手续，但因辛珮源没有配合办理按揭手续，没有提交按揭手续的资料，比如身份证、户口本、结婚证，办理按揭手续需要蓝国维、辛珮源双方签名才能办理，但辛珮源没有按规定全部的提交按揭资料，也没有到场签按揭文件，我公司的工作人员通知辛珮源要求他提供房屋的钥匙要求他开门给评估公司的人员进行拍照评估，但辛珮源不配合，所以无法出具评估报告。后来协商的时候，辛珮源要求补房屋的差价每平方1000元，最后，辛珮源要求我公司撤销网签，也取回了在我公司托管的房产证，并取消了我公司业务员龙素苗的委托公证。经审理查明：位于广州市增城区荔城街XX的产权人为辛珮源，产权登记时间为2015年10月12日。2017年3月17日，蓝国维（买方）和辛珮源（卖方）、保值公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就买卖位于广州市增城区荔城街XX（以下称该物业）的所有买卖条件达成一致意见。一、物业概况该物业建筑面积133.18平方米。二、成交价格1、该物业总楼价为1833000元；2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。三、物业交付1、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。……3、物业正式交付使用前，卖方须配合买方办理该物业水电过户、物业过户或者车位过户等手续。买卖双方同意买方在签订本合同当日内将部分楼款人民2000元作为交楼保证金交居间方保管。该保证金用于确保卖方在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠费等……如交付使用前卖方未结清欠款、欠费的，居间方可以从保证金中代为支付，不足或剩余的卖方同意多退少补。…。五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费，守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方支付后可向违约方追讨赔偿。六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……八、其他约定事项……3、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递后2日内即视为送达。4、为保障交易安全，买卖双方同意，本合同签订后委托居间方办理该物业的的网签手续。……6、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改签字盖章确认方为有效，本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更，三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。备注补充：1、卖方、买方约定，卖方向银行申请还贷款并银行同意扣款前三天，买方支付首期不含定金620000元给卖方。2、卖方同意公证委托给居间方办理过户手续，并配合查个人征信。3、买方贷款金额以同意贷款书为准，卖方收齐全楼款后，返还多余楼款给买方。4、卖方同意买方2017年4月2日后办理按揭手续。合同附件约定：付款方式按揭付款。1、签订本合同时支付8万元作为定金。2、首期楼价款（含定金）70万元，买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付。3、剩余楼款为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方……。4、买方应在本合同签订后向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为辛珮源知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）……。5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。6、买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管……。合同落款卖方辛珮源，买方蓝国维签名捺印，居间方保值公司盖章，执业经纪人龙素苗签名。同日，辛珮源开具《收据》给蓝国维收执，载明收到蓝国维交来购买涉案房屋定金８万元。同日，蓝国维与第三人保值公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定第三人成功促成卖方与蓝国维达成买卖合同，蓝国维同意支付房地产咨询及买卖代理费54990元。该日，蓝国维向第三人保值公司支付了中介费54990元，由第三人保值公司立回收据给蓝国维收执。2017年3月21日，中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具《提前还款受理回执（全额）》给辛珮源，载明：至申请日止，辛珮源的贷款本金余额为746493元，请于6月21日前存入全部本金及相应利息，我行审批通过后将直接办理扣款。辛珮源告知了蓝国维该提前还款通知。2017年4月2日，蓝国维向广州市冠立按揭代理有限公司支付6000元办理涉案房屋的按揭费。同日，蓝国维向辛珮源发《催告函》，催告辛珮源提交按揭所需的全部资料，并要求辛珮源在2017年4月10日前配合蓝国维提交按揭所需全部资料并按银行要求前往银行签署按揭贷款文件等。该函于2017年4月3日送达辛珮源本人收。为了处理本案纠纷，2017年4月25日，蓝国维委托广东达盛律师事务所律师的毛日蒸律师代理诉讼，支出律师费10000元。2017年4月27日，蓝国维向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求，之后辛珮源提起反诉，请求支持其反诉请求。2017年5月5日，蓝国维向本院申请财产保全，要求查封涉案房产，查封价值为30万元并由广东汇盈融资担保有限公司提供连带责任担保。2017年5月8日，本院作出（2017）粤0183民初2821号民事裁定书，裁定查封辛珮源名下的涉案房产。2017年5月10日，辛珮源（甲方）与龙素苗（乙方）在广州市增城区公证处签订了《取消委托协议书》，并办理公证。公证书编号（2017）粤广增城第4977号。协议书载明：辛珮源、龙素苗于二0一七年三月二十一日签订《委托合同》，《委托合同》内容如下：甲方就坐落在增城区荔城街XX之房产[《广东省房地产权证》编号：00260374（粤房地权证穗字第××号）而委托乙方办理相关事宜达成如下协议，条款如下：一、甲方辛珮源委托乙方龙素苗为合法代理人，代理执行和处理以下事项：1、到中国工商银行股份有限公司广州增城支行办理上述房产贷款的提前还款手续，取回《房地产权证》、《房地产他项权证》、结清证明、涂销资料、发票、保单等有关文件。2、到增城区国土房管部门办理上述房产的注销抵押备案登记手续及调档、查册等一切相关手续，取回《房地产权证》等有关文件。3、出售上述房产，到增城区国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续（包括填写申请书、查册、查档、递件、退件、退税、测绘、更正资料、取件等），签订（含网签）房地产买卖合同及相关文件。4、收取上述房产的买卖价款。5、到有关部门缴纳上述房产转让的有关税费。6、到有关部门办理上述房产的水电、煤气、天然气、网络、电话、有线电视、数字电视报装及过户手续，签署相关文件。7、到有关物业管理公司办理上述房产的新旧业主建档、维修基金转移、装修、修缮等手续，签署有关文件。8、到公安部门办理上述房产新旧地址证明手续。9、如果上述房产的买受人是以银行按揭方式购买，有关银行需要权属人签订同意用该房产办理二手楼按揭的文件时，受托人有权代表委托人签订相关文件，但委托人不作为借款人、抵押人或保证人。……上述《委托合同》经广州市增城公证处予以公证[公证书编号：(2017)粤广增城第3193号]，现上述委托事项全部未办理，甲乙双方协商一致，决定取消上述委托合同，将未使用的四本《委托合同》公证书退回增城市公证处存。自本协议书签字之日起，该委托合同失效。2017年5月10日17时07分，第三人保值公司通过存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》，同年5月11日办理了合同撤下手续。2017年11月28日，蓝国维申请对涉案房屋的价值进行评估。本院经摇珠选定由广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对涉案房屋价值进行评估。评估基准日为2017年4月27日，即本案立案之日。2018年11月29日，该公司出具《房地产估价报告》，估价结果涉案房地产在价值时点（2017年4月27日）评估市场单价为15300元/㎡，市场价值为2037654元。另查明，2017年3月16日，辛珮源将涉案房屋钥匙2条交给保值公司，17日将房产证交给保值公司，保值公司分别立回收据给辛珮源收执。庭审中，保值公司陈述，钥匙在签合同后给辛珮源收回了，因不象房产证重要，所以没有收回收据。辛珮源陈述不是事实。另外，蓝国维委托广州市冠立按揭代理有限公司办理按揭，保值公司陈述该公司是其下属公司，专门负责办理二手房买卖按揭。本院认为：蓝国维与辛珮源、保值公司于2017年3月17日签署的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。综合本案诉辩意见，本案焦点为哪一方存在违约行为。对此，本院做如下分析。根据合同的补充条款约定：辛珮源向银行申请还贷款并于银行同意扣款前三天，蓝国维支付首期不含定金620000元给辛珮源。辛珮源同意蓝国维2017年4月2日后办理按揭手续。合同附件付款方式约定：按揭付款。签订合同时支付8万元定金。首期楼价款（含定金）70万元。蓝国维应在本合同签订后向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，辛珮源须在此日期前配合蓝国维提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。本案中，合同签订当日，蓝国维支付定金8万元，对此有辛珮源所立的收据为证，本院予以确认。辛珮源在2017年3月21日收到中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具的《提前还款受理回执（全额）》，通知辛珮源在6月21日提前还款。对此，蓝国维支付首期款的日期应为2017年6月18日。蓝国维在2017年4月2日办理涉案房屋按揭贷款，同日向辛珮源发出《催促函》，催促辛珮源在2017年4月10日前配合蓝国维提交按揭所需全部资料并按银行要求前往银行签署按揭贷款文件。辛珮源在2017年4月3日收到该函。辛珮源没有证据证明提供了贷款按揭所需的全部资料配合蓝国维办理按揭贷款手续，辛珮源的行为构成违约，应承担违约责任。对辛珮源提出其已出具公证的授权委托书给龙素苗，委托其代办过户的各项手续，并将房产证、钥匙等交给保值公司保管的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，辛珮源与保值公司、龙素苗之间的纠纷，属另一法律关系，本案不作处理。对违反合同的违约责任，根据《房地产买卖合同》约定，守约方有权要求解除合同并要求违约方承担定金责任或支付总楼价百分之十的违约金；赔偿居间服务费及守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等。辛珮源违约，蓝国维主张解除《房地产买卖合同》的房屋买卖关系，返还定金80000元，支付总楼价10%的违约金183300元（1833000元×10%），赔偿居间服务费54990元和律师费10000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。辛珮源主张蓝国维违约，反诉请求蓝国维承担违约责任无理，本院不予支持。关于蓝国维主张的房屋差价损失问题。本院认为，蓝国维所主张的损失赔偿应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因涉案房屋交易期间，房价上涨较快，蓝国维因辛珮源的违约行为可能损失较多的房价升值等预期利益，不能够按照合同签订时的市场价购买房屋。本院综合衡量广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对评估基准日的评估结果、合同约定总房价以及辛珮源所承担的违约金数额等，酌定辛珮源应向蓝国维赔偿房屋差价损失5万元较为适宜。至于蓝国维主张的超出上述金额以外的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蓝国维与被告（反诉原告）辛珮源于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》房屋买卖关系；二、被告（反诉原告）辛珮源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蓝国维返还定金80000元；三、被告（反诉原告）辛珮源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蓝国维赔偿中介费54990元、律师费10000元；四、被告（反诉原告）辛珮源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蓝国维支付违约金183300元；五、被告（反诉原告）辛珮源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蓝国维赔偿房屋差价损失50000元；六、驳回原告（反诉被告）蓝国维的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）辛珮源的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21297元、反诉受理费875元、保全费2020元、评估费9000元，由被告（反诉原告）辛珮源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  涂玉田人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年四月十日书 记 员  周思珍齐文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。