江西省于都县人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0731执异6号异议人：温建生，男，1978年7月6日生，汉族，于都县人，住于都县，委托代理人：温树红，女，1996年9月20日生，汉族，于都县人，住江西省赣州市于都县，代理权限：特别授权。申请执行人：江西于都农村商业银行股份有限公司。法定代表人：任兰森。住所地：于都县。被执行人：于都县顺亿锰钢制造有限公司（以下简称顺亿公司）法定代表人：谢泽辉。住所地：于都县被执行人：谢泽辉，男，汉族，1968年7月18日生，住于都县，被执行人：黄凤莲，女，汉族，1967年6月2日生，住于都县，第三人：刘忠民，男，汉族，1956年10月22日生，于都县人，住于都县，第三人：刘惠红，男，汉族，1960年2月26日生，于都县人，住于都县，第三人：欧阳涛，男，汉族，1963年1月18日生，于都县人，住于都县，第三人：于都县德恒昌农业发展有限公司法定代表人：刘忠民。住所地：于都县。上述第三人共同委托代理人：刘惠红，男，汉族，1960年2月26日生，于都县人，住于都县，代理权限：特别授权。本院在执行申请执行人江西于都农村商业银行股份有限公司与被执行人顺亿公司、谢泽辉、黄凤莲金融借款合同纠纷一案中，异议人温建生于2019年4月10日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭,以公开听证的方式进行了审查，异议人温建生委托代理人温树红，被执行人谢泽辉、第三人刘惠红到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人温建生提出异议称：2017年12月23日，其与顺亿公司签订了为期六年的房屋租赁合同，顺亿公司将位于“于都县工业园区怡信大道三楼（三楼3100平方米、四楼空地及住房三套）”租赁给其，其查看了租赁房屋四周现场没有发现任何被法院查封的公示和其他标志，顺亿公司也并没有与其说明该租赁房屋被法院查封或作抵押他人情况。签订房屋租赁合同后，其一次性支付给顺亿公司三年的租金45万元并交纳了3万元的租房押金。同时在房屋为毛坯房的情况下投入了大量的资金进行装修及安装其他智能设施，而且在该房屋进行拍卖之前，申请人租赁的该房屋阿里巴巴还公告了其租赁该房屋的事实。但在2019年1月8日，于都县人民法院对其租赁的房屋发布布告要求其在2019年1月20日前搬迁腾出申请人租赁的房屋，其才知道该房屋已被法院查封并拍卖，为避免其经济损失，根据相关司法解释规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变更，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持”的买卖不破租的原则，其认为2017年12月23日其顺亿公司已签订了房屋租赁合同，在租赁期间出租人可以将出租房屋的所有权出售给他人，但是在租赁房屋存在的租赁关系不能中止消灭，必须承认该租赁关系，不可打破该现存的租赁关系，只是受让人与承租人产生了新的租赁关系，构成债的转移，理应继续履行合同，买受人不可以破坏其与顺亿公司签订的租赁合同。特向法院提出执行异议申请，请求于都县人民法院中止执行（2018）赣0731执825号裁定书裁定的执行决定，对其租赁的房屋中止执行。为支持其主张，异议人向本院提交了以下材料：《租赁合同》一份、银行转账记录。申请执行人江西于都农村商业银行股份有限公司未提供答辩意见。被执行人谢泽辉辩称：其同意退还异议人房屋租金，但是其经济状况不能够一次性退还，只能分期付款。第三人刘忠民、刘惠红、欧阳涛、于都县德恒昌农业发展有限公司辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法依据，且没有违反法律规定。于都县人民法院依法公开拍卖顺亿公司位于楂林工业园怡信大道的土地和房屋，2018年10月29日作出了（2018）赣0731执825号之二执行裁定书，裁定涉案土地和房屋归其所有，该裁定早已送达买受人，根据法律规定以及作出的裁定，该房屋的所有权及对应的土地使用权及相应的其他权利自裁定送达买受人时起转移。2019年1月8日于都县人民法院作出（2018）赣0731执825号公告，责令被执行人及房屋占有人在2019年1月20日前，自行腾空迁出。上述人民法院依据执行的（2018）赣0731执825号之二执行裁定书是已经发生法律效力的法律文书，人民法院依照执行程序作出的执行行为未违反法律规定。二、执行异议人对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益。根据执行异议人的陈述，执行异议人于2017年12月23日与顺亿公司签订了租赁合同，由此以“租赁房屋在租赁期间发生所有权变更承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同。人民法院应予支持的买卖不破租原则”提出执行异议，该理由不能成立。（一）《合同法》规定的“买卖不破租”是一般原则，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人有约定的除外：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；2、房屋在出租前已被人民法院查封的。根据上述规定，房屋在出租前已设立抵押及被人民法院查封的，买卖不破租赁将受到限制。（二）根据于都县人民法院《网拍标的物情况说明》，涉案房屋于2016年就已设置了抵押，2017年9月已被于都县人民法院查封，而执行异议人2017年12月23日才签订租赁合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担，或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”不动产被查封，其所有人或使用人就丧失了对不动产的处置权，被查封的财产，债务人或其他人擅自处置的，该处置行为无效。此外，根据《担保法若干问题解释》六十六条：“抵押人将抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，本案执行异议人与顺亿公司的租赁合同，不仅是在该房屋设立抵押权后，也是在于都县人民法院查封后签订的租赁合同。因此，根据上述法律及司法解释的规定执行异议人提出的执行异议事由不成立，执行异议人对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，请求法院驳回执行异议人的执行异议。经审查查明：申请执行人江西于都农村商业银行股份有限公司与被执行人顺亿公司、谢泽辉、黄凤莲金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月29日判决被告顺亿公司应于本判决生效后60日内向原告江西于都农村商业银行股份有限公司偿还所欠借款本金5000000元及利息、罚息，被告谢泽辉、黄凤莲对上述借款本息承担连带保证责任。判决生效后，被告未履行义务，原告向法院申请强制执行。本院依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令，并对被执行人顺亿公司所有的位于于都县楂林工业园怡信大道的土地房产采取公开评估拍卖措施。2018年9月4日，买受人刘忠民、刘惠红、欧阳涛、于都县德恒昌农业发展有限公司以人民币18114152元的最高价竞得该标的物。后本院依法下达执行裁定书，确认了竞买人相关权利。2019年1月8日，本院下达《腾房公告》，责令被执行人及房屋占有人于2019年1月20日前腾退房屋，逾期本院将强制执行。异议人温建生以其承租了位于“于都县工业园区怡信大道三楼（三楼3100平方米、四楼空地及住房三套）”，并预先缴纳了三年租金及押金为由，拒不腾出涉案房产。经多次协调无果，温建生于2019年4月10日向本院提出执行异议，请求中止执行（2018）赣0731执825号裁定书裁定的执行决定，对其租赁的房屋中止执行。另查明，温建生于2017年12月23日与顺亿公司签订《租赁合同》，合同约定：顺亿公司将位于于都县于都工业园怡信大道三楼以上（三楼3100平方米、四楼空地及住房三套）出租给温建生，租赁期限为2018年2月1日至2021年1月31日，租金为每月16800元，保证金30000元，2018年1月1日至2018年1月31日为免租装修期。合同签订后，温建生于2017年12月25日按合同约定通过银行转账向谢小杜支付人民币180000元，于2018年1月9日支付300000元并对房屋进行装修使用。再查明，本院于2017年7月6日对涉案房产进行查封，并向相关房管部门送达协助执行通知书。涉案房屋于2015年1月23日抵押给赣州银行股份有限公司于都支行，最高债权金额为1600万元。在本院处置涉案房产过程中，房屋抵押权人赣州银行股份有限公司于都支行向本院提出申请：由于顺亿公司向其贷款共计1739万元，并以涉案房屋作为抵押物办理了抵押登记，借款到期后顺亿公司未按期支付本息，请求本院对涉案房产进行评估拍卖，实现其抵押优先受偿权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，涉案房产设立抵押权时间为2015年1月23日，法院查封日期为2017年7月6日，而异议人温建生与顺亿公司签订的《租赁合同》时间为2017年12月23日，可见本案房屋抵押权设立先于租赁权，且《租赁合同》系在法院依法查封涉案房屋后签订。第三人刘忠民、刘惠红、欧阳涛、于都县德恒昌农业发展有限公司向法院申请腾退，本院作出腾房公告并无不当。异议人温建生的异议理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人温建生的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王 军人民陪审员  刘燕莺人民陪审员  尹 琳二〇一九年四月二十四日书 记 员  邱丽贞