广东省深圳市盐田区人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤0308行初358号原告深圳市公明李松蓢股份合作公司，住所地深圳市光明新区公明街道李松蓢法定代表人梁荣高，该公司董事长。委托代理人张兰，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师。被告深圳市不动产登记中心，住所地深圳市福田区华富街道彩田路7018号新浩壹（e）都B座裙楼四层，统一社会信用代码12440300455756031L。法定代表人陈海铭，该单位主任。委托代理人吕瑞，该单位工作人员。委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。第三人鸿大发泡包装材料（深圳）有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道李松蓢法定代表人郑宝宝，该公司董事长。委托代理人王根霞，广东天浩律师事务所律师。委托代理人林夏雨，广东天浩律师事务所律师。原告深圳市公明李松蓢股份合作公司诉被告深圳市不动产登记中心行政登记一案，原告于2018年12月19日向本院提起行政诉讼。因鸿大发泡包装材料（深圳）有限公司与本案存在法律上利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称，1996年10月16日,原告与香港建安拓展有限公司（以下简称建安公司）签订合同，由建安公司租用原告位于李松萌村田岗山17000平方米土地（宗地号为Ａ642-××2)和建筑物，期限为50年，即从1996年10月16日起至2046年10月15日。2001年1月26日，原告与建安公司就建安公司租用原告位于李松田岗山1500平方米土地事宜，签订了《土地转让协议书》，约定“该地的转让期限与1996年10月16日签约的这份1.7万平方米合同一样，该地乙方如用于绿化公用场地使用的，不需缴交土地使用费，如用于建设房屋作工业或者商业等使用的，乙方必须从建设日起每月上缴土地使用费也按原合同价格一样”，即该协议约定的土地租赁期限到2046年10月15日止。2009年7月14日，原告与建安公司就补交土地管理费事宜签订《补充协议书》，确认免除建安公司于1996年10月至2008年12月期间漏交的土地管理费共204000元，并重新确认乙方在土地租用期限内缴纳土地管理的标准。《土地转让合同》《土地转让协议书》和《补充协议书》（以下统称“土地合同”）签订后，建安公司违反土地合同对土地租赁的约定，以“土地转让”的名义申请办理土地和建筑物确权，而深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局疏于审查，予以受理，并最终由被告核发不动产证书。原告认为，被告向建安公司核发不动产证书的行为已严重侵犯原告对涉案土地所享有的合法权益。深圳市光明区住房和建设局（城市更新局）对于鸿大新城城市更新单元申报主体的认定也受到误导。因此，为防止损失的进一步扩大，保障原告合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告诉请：1.撤销被告发放的不动产权证号为粤（2016）深圳市不动产权第××0号不动产证书；2.本案的诉讼费用由被告承担。原告向本院提交如下证据：1.《土地转让合同》；2.《土地转让协议书》；3.《补充协议书》；4.土地管理费、物业管理费收据和第三人缴费银行回单；5.粤（2016）深圳市不动产权第××号不动产证书；6.光明新区住房和建设局（城市更新局）关于《2018年深圳市光明新区城市更新单元计划第一批计划》的公告及《2018年深圳市光明新区城市更新单元计划第一批计划》一览表。被告辩称，1.被告向第三人颁发不动产权证书依据的申请资料齐全、权属清楚、程序合法、适用法律正确，该行为合法有效。宗地号为Ａ642-××2、位于原宝安区公明镇李松的办公楼、宿舍、仓库、机房、配电房六栋建筑物（建筑面积共9198.85平方米）属于原宝安区历史用地遗留竣工项目，1999年12月30日，深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室作出《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》（第1556号）（以下简称1556号决定），确认该竣工项目的权利人为建安公司。2004年2月27日，建安公司向原深圳市规划与国土资源局宝安分局（以下简称原规土委宝安局）申请办理上述六栋建筑物的房地产初始登记，原规土委宝安局于2004年3月31日办理六栋建筑物包括办公楼1栋（共2层）、宿舍2栋（共3层）、仓库3栋（1层）、仓库4栋（1层）、机房5栋（1层）、配电房6栋（1层）的房地产初始登记，登记权利人为建安公司，向其颁发了深房地字第××号房地产证。2004年4月14日，建安公司向原规土委宝安局申请办理上述六栋建筑物分层的变更登记，原规土委宝安局将深房地字第××号房地产证注销，于2004年5月28日按层向该公司颁发了九份房地产证，证号分别为深房地字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。2005年11月17日，建安公司向原规土委宝安局申请办理上述房地产由自用房转为市场商品房的变更登记，原规土委宝安局将上述九份房地产证予以注销，于2006年3月5日向该公司换发了编号为深房地字第××号-××号共九份转为市场商品房的房地产证。2015年3月11日，建安公司与第三人以涉案房屋划转予第三人为由，向被告申请办理上述房地产的转移登记，提交了深圳市房地产登记申请表、转让方身份证明、房地产证、受让方身份证明、董事会决议、房屋资产划转协议等材料，被告于同日受理，经审查后发出工业楼宇转让公告，公告期内土地整备（储备）机构未行使优先购买权，被告认为该申请符合规定，在申请人提供减免契税凭证后，根据《深圳房地产登记条例》第三十六条、第三十七条、第三十九条、《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条等规定，于2016年4月21日核准转移登记，向第三人颁发了下列编号的不动产证书：（1）粤（2016）深圳市不动产权第××号（办公楼1栋一层）；（2）粤（2016）深圳市不动产权第××0号（办公楼1栋二层）；（3）粤（2016）深圳市不动产权第××2号（宿舍2栋一层）；（4）粤（2016）深圳市不动产权第××号（宿舍2栋二层）；（5）粤（2016）深圳市不动产权第××号（宿舍2栋三层）；（6）粤（2016）深圳市不动产权第××号（仓库3栋一层）；（7）粤（2016）深圳市不动产权第××号（仓库4栋一层）；（8）粤（2016）深圳市不动产权第××号（机房5栋一层）；（9）粤（2016）深圳市不动产权第××号（配电房6栋一层）。综上，被告向第三人颁发涉案房地产证的行为，依据的申请资料齐全，权属清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。2.原告直接主张撤销涉案转移登记的不动产证书缺乏事实和法律依据。Ａ642-××2宗地上六栋建筑物属于原宝安区历史用地遗留竣工项目，原告以其享有土地权益，原规土委宝安局错误受理建安公司的土地和建筑物确权申请为由，主张撤销被告向第三人颁发的不动产权证书，其依据事实和理由涉及多个行政行为，除被诉发证行为外，还涉及深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室对Ａ642-××2宗地历史用地遗留竣工项目审查后作出1556号决定，确认项目权利人为建安公司的历史用地遗留竣工项目处理决定行为，以及原规土委宝安局依据该处理决定行为和建安公司的申请核准房地产初始登记的行为。上述各个行为中，对原告所主张的土地权益产生实际影响的是历史用地遗留竣工项目处理决定行为。历史用地遗留竣工项目处理决定是原规土委宝安局核准权利人为建安公司的初始登记所依据的权属证明文件和原因行为，而初始登记是被告核准建安公司与第三人转移登记申请，并向第三人颁发涉案不动产权证书的依据。相关历史用地遗留竣工项目处理决定的效力并未经法定程序否定，目前仍然是合法有效的行为，原告主张该行为错误没有事实依据，直接以该行为错误主张撤销涉案不动产权证书，将各个独立行政行为相混淆，其主张不具法律依据。3.原告不是适格的原告，其起诉不符合行政诉讼受理条件。原告诉请撤销被告向第三人颁发的不动产权证书，该不动产权证书是登记机关依据建安公司和第三人的转移登记申请所颁发，该发证行为的行政相对人不是原告，对原告的权利义务并不产生直接影响，因此原告与被诉发证行为并无法律上的利害关系，无权以原告的身份对该行为提起行政诉讼，其不具备行政诉讼原告的主体资格，本案起诉不符合行政诉讼的受理条件，依法应予驳回。如上所述，原告主张对涉案建筑物用地享有权益，实质上是主张上述历史用地遗留竣工项目处理决定行为错误，对原告所主张的土地权益产生实际影响的是该行为，原告应当通过其他法律途径解决该处理决定行为的效力问题。4.原告的起诉已超过法定期限。深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室于1999年12月30日作出1556号决定，确认涉案项目的权利人为建安公司。2004年3月建安公司办理房地产初始登记过程中，作为当时集体资产管理人的深圳市宝安区公明镇李松民委员会向原规土委宝安局出具了《承诺书》，确认Ａ642-××2宗地转让予建安公司，并申请办理房地产权登记；同时在深圳处理历史遗留生产经营性违法建筑、宝安区处理历史用地遗留问题过程中，原告作为李松蓢集体资产的管理人，并未对涉案建筑物进行过申报，充分说明原告在2004年就已经知晓涉案历史用地遗留问题竣工项目的权利人被确认为建安公司，以及该公司作为权利人办理房地产权登记的事实，原告至2019年1月15日方提起本案诉讼，已经超过法定的起诉期限，其起诉应予驳回。综上，被告向第三人颁发不动产权证书的行为合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，同时原告不是本案的适格原告，其起诉超过起诉期限，请法院依法驳回原告的起诉。被告向本院提交如下证据：1.1556号决定；2.2004年2月27日房地产证初始登记收文回执；3.深圳市宝安区公明镇李松民委员会、建安公司《承诺书》；4.××号《房地产证》；5.深圳市房地产初始登记申请表；6.××号《房地产证》；7.2005年11月17日自用房上市收文回执；8.深圳市房地产变更及其他登记申请表；9.××号《房地产证》；10.业务受理通知书及材料接收凭证；11.深圳市房地产登记申请表及询问申请人记录；12.转让方、受让方身份证明；13.××号《房地产证》；14.《董事会决议》；15.《房屋资产划转协议》；16.《工业楼宇转让公告》；17.税务事项通知书；18.粤（2016）深圳市不动产权第××号不动产电脑资料查询结果表（办公楼1栋一层）。第三人未答辩也未提交证据。经审查查明，2015年3月11日，建安公司及第三人向被告提交《深圳市房地产登记申请表》、转让方资料、证明书、深房地字第××号房地产证、受让方资料、董事会决议、税务事项通知书、房屋资产划转协议等申请资料，申请将涉案房产转移登记至第三人名下。被告收到上述材料后，发布了工业楼宇转让公告，后于2016年4月21日核准了上述转移登记，并向第三人核发粤（2016）深圳市不动产权第××号不动产证，载明：权利人第三人，份额100%，宗地号Ａ642-××2，土地位置宝安区公明镇李松，土地所有权来源协议，土地用途工业，楼名称及栋号办公楼1栋，房号一层，房屋性质自建房，房屋类型多层，房屋用途办公，用地面积472.69平方米，建筑面积312.19平方米，分摊公用面积307.01平方米，分摊基底面积165.68平方米，登记价人民币352526.25元，使用年限50年，从1993年2月10日至2043年2月9日，产权证附记市场商品房，建安公司将该房地产划转给第三人，原附记内容载录如下：根据深府[2001]94号办理自用房换证。原告主张其曾与建安公司签订合同，约定由建安公司租用原告位于李松田岗山17000平方米土地（宗地号Ａ642-××2）和建筑物，土地租赁期限自1996年10月16日起至2046年10月15日止，无论建安公司或第三人均一直在向原告缴纳土地管理费，故涉案土地权属应为原告所有，同时确认涉案房产为建安公司所建设，原告认为被诉转移登记行为侵犯其就涉案土地享有的土地权益，诉至法院。另查明，深房地字第××号房地产证载明：权利人建安公司100%产权，宗地号Ａ642-××2，宗地面积16959.1㎡，土地用途工业，土地位置宝安区公明镇李松，使用年限50年，从1993年2月10日至2043年2月9日止。房地产名称办公楼1栋一层，建筑面积312.19㎡，用途办公，竣工日期1994年10月1日，登记价人民币352526.25元。他项权利摘要及附记载明市场商品房，根据深府[2001]94号办理自用房换证。以上事实有原被告诉辩意见、原告提交的证据1-5、被告提交的证据7-18等证据以及本院对原告所做调查询问笔录记录在案予以证实。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。该法第四十九条第（一）项规定，行政诉讼法定起诉要件之一为原告必须是符合该法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。原告因对被告核准第三人及建安公司提起的将涉案房产转移登记至第三人名下并核发涉案房地产证之行为不服而提起本案诉讼，而该行为系被告基于第三人、建安公司的转移登记申请作出，该行为仅变更了涉案房产权利人，对涉案房产的土地宗地号、土地用途、房屋建筑面积、用途、使用年限等登记内容未做任何变动，因此该行为对原告的权利义务不产生影响。原告提起的本案诉讼不符合上述法律规定的起诉条件，依法应不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。原告关于涉案宗地权利人为原告，建安公司违反土地租赁合同约定，以土地转让名义办理土地和建筑物确权并获得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局受理和核准的主张，不属于本案审查范围，原告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款之规定，裁定如下：驳回原告深圳市公明李松蓢股份合作公司的起诉。本案不收取案件受理费，原告深圳市公明李松蓢股份合作公司预缴的案件受理费人民币50元，本院依法予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 李    洋审判员 杨    琨审判员 徐  维  阳二〇一九年四月十七日书记员 林育坤（兼）附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。