浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终337号 上诉人（原审被告）：蔡国长，男，1962年2月16日出生，汉族，住玉环市。 被上诉人（原审原告）：玉环大众物业管理有限公司，住所地玉环市玉城街道长兴路8号。 法定代表人：黄孝平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林咸木，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 上诉人蔡国长因与被上诉人玉环大众物业管理有限公司（以下简称大众公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2018）浙1021民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡国长上诉请求：1、撤销玉环市人民法院作出的(2018)浙1021民初7374号民事判决书，依法予以改判或将本案发回重审；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、一审法院仅以上诉人的建筑面积及按每月每平方米1.2元计算物业费用不当。被上诉人诉称及证据中从未出现过物业费127943.93元，且根据被上诉人自行结算，诉讼请求也仅为102651元。在审理过程中，被上诉人已自认在诉讼标的10265元中858元和596元未予以剔除，但一审法院以不超过被上诉人自认的期间及金额认定诉争标的显然有误。2、一审法院认为：2018年1月1日至2018年6月30日，被告共计应付物业费127943.93元。仅6个月的物业费用就需12万元，显然存在认定事实不清。3、被上诉人在一审中未提供涉案标的物的物业管理服务合同或与业主委员会签订的物业管理服务合同，缺失法律基础。庭审过程中，被上诉人自认涉案标的物确有物业管理服务合同，一审法院也要求被上诉人提交相应的合同，但有没有提交上诉人并不知情，上诉人也未对该证据作出质证。二、一审法院不予准许上诉人追加被告无法查清事实及增加上诉人的诉累。l、一审案件审理前，上诉人已向一审法院提交《追加被告申请书》，但在审理过程中，一审法院未予审理也未予书面作出裁定。上诉人未收到裁定驳回的裁定书且一审庭审过程中未提及追加被告事由，故一审法院程序违法。2、根据被上诉人向一审法院提交的证据中显示，被上诉人曾多次在不同时间向不同承租人收取物业管理费用。本案并非单一的业主不缴纳物业管理费用的案件，本案其时间跨度之长、涉及人员之广对于上诉人来说，只有将原承租人作为被告共同审理本案对于查明事实及诉讼标的才能让上诉人承担连带责任心服口服。长达十年物业费用未缴纳，作为被上诉人来说也应当承担相应的责任。三、一审法院应当要求被上诉人提交物业费用的组成结构与组成部分并扣除重复收费的金额。1、上诉人向一审法院提交了垃圾清运费等证据，该笔费用应当由被上诉人承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。但一审法院未查明该事实，故上诉人认为应当在诉争标的中予以扣除。2、作为业主的上诉人显然对物业费用的组成结构与组成部分有知情权，且被上诉人未尽到收费项目中的相应职责。被上诉人应当提供收费项目明细表并且公开公布费用收取情况，如被上诉人未尽到职责应当在物业费用中相应予以扣除。四、本案部分物业费用已超过诉讼时效，应当予以驳回。被上诉人要求上诉人交纳2008期间至2018年期间的物业费用。但被上诉人作为举证义务人，未能提供证据证实以任何方式曾向王某催缴2008年期间至2015年期间的物业费用，由此产生不利的法律后果应当由被上诉人承担。被上诉人未能提供任何方式的催缴凭证应承担不利后果，法律也规定了诉讼时效亦不能无理由随意突破。故应当驳回被上诉人部分的诉讼请求。五、本案虽小但关平百姓幸福指数。被上诉人明知上诉人的涉案房屋用于租赁，也明知物业服务费用由承租人承担，但被上诉人怠于使用自己的权利长达10年之久，又有谁能够证明被上诉人10年的物业服务费用有无收取。 大众公司答辩称，蔡国长的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人与上诉人签订了物业服务合同，约定按面积以每月1.2元收取费用，上诉人有三套商铺，约计800多平方，被上诉人提供相应的物业服务，而上诉人也接受了相应的服务，上诉人应当支付相应的服务费。上诉人与被上诉人物业费是分期支付，应当从最后一期计算诉讼时效，承租人在2017年、2018年向被上诉人支付了部分物业费，也可以视为诉讼时效中断，所以一审诉讼时效是正确的。被上诉人要求上诉人支付物业费是扣除了上诉人商铺承租人已支付的费用，上诉人交付的物业费不足以支付所应承担的费用，上诉人应当支付相应的物业服业费。 大众公司向一审法院起诉请求：1、要求被告支付截至2018年8月30日止的物业管理费102651元；2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告蔡国长与案外人曾爱飞在玉环三合潭花苑小区共同拥有三套商铺，房产证号分别为玉房权证玉环字第××号、08××04号和078726号，建筑面积共计846.19平方米。被告在该小区原先另有一套住房，就该套住房于2004年11月6日与原告签订物业服务合同，合同约定住宅按每月每平方米1元，非住宅按照1.2元计算物业费。后被告出卖了该套住房。2006年1月12日，被告向原告缴纳物业费3039元，原告出具的收据载明预收3个月管理费；2006年12月31日，被告向原告缴纳物业费789元，被告出具的收据载明截止日为2006年12月31日，面积为844.31平方米。2017年10月17日，原告收到物业费1858元；2018年9月26日收到物业费596元，原告出具的收据载明客户为蓝天商铺爱乐，计算期间为2018年3月28日至6月30日，面积165.61平方米，按每平方米1.2元计算。 一审法院认为，被告蔡国长系本案所涉物业的业主，原告为该物业的管理人，为上述物业提供了物业管理，被告应当依法支付物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据该条规定，被告即使已经将物业出租给他人且约定由承租人承担物业费，但其作为业主仍不免除物业费交纳义务。原告现单独向作为连带责任人的被告主张权利，并不违反法律规定。被告认为应当追加承租人为共同被告，该院不予采纳。被告认为原告与被告签订的物业管理合同虽然针对住房，但其中明确约定非住宅的物业费按每月每平方米1.2元计算；被告2006年交纳的物业费及被告认为承租人于2018年9月26日支付的物业费均按上述标准计算，原告现主张按该标准主张，该院予以支持。被告的物业共计建筑面积846.19平方米，2018年1月1日至2018年6月30日，被告共计应付物业费127943.93元，原告现主张127659元，并不违反法律规定。原告请求被告继续支付102651元，其差额25008元视为原告自认收取。被告认为其承租人另外支付了两笔，即1858元和596元，并不超过原告自认的期间及金额，故该院认定余欠物业费为102651元。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。双方物业服务关系自原告提供物业服务时建立，物业费分期支付，现原告仍在为该物业提供服务，则诉讼时效期间并未起算。况且，原告陆续有收到部分物业费，无论是被告还是承租人支付，均可视为物业费的诉讼时效处于中断状态。故被告的时效抗辩，该院不予采信。综上，原告的诉讼请求合法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：限被告蔡国长于本判决生效后十日内支付原告玉环大众物业管理有限公司2008年1月1日至2018年6月30日间的物业费余额102651元。案件受理费2353元，减半收取计人民币1176.5元，由被告蔡国长负担。 本院二审期间，上诉人提供了以下证据：1、证明一份，拟证明物业费项目中垃圾处置费，大众物业公司没有履行相应义务，涉案三家商铺被玉环市环卫管理处直接收取了16380元的费用；2、玉计价【2004】84号文件，拟证明其中第12条规定的内容包括绿化、保洁、水电工等费用，而小区里是没有绿化的，也没有保洁和水电工，应予扣除；3、玉价费【2000】106号文件，拟证明第三条内容，营业垃圾代运处理费，物业费包含这个项目的，但其并未缴纳，商铺租户直接交给环卫管理处了。4、商铺水管维修费用收据，拟证明为维修消防通道管道所花费，应由物业公司承担。被上诉人质证认为：对证据1真实性、关联性均有异议，物业公司根据物业服务合同收取费用，至于向环卫管理处交付并非根据物业公司指示，物业公司并不知情；证据2、3的真实性没有异议，物业公司根据文件与上诉人签订物业合同，按照合同履行了义务，小区没有绿化，物业无法养护，但并不因此不交或少交物业费；证据4的真实性有异议，物业公司只是负责小区的管理和公共修理。本院认证如下：物业公司有权根据物业服务合同收取物业费，环卫管理处直接向商铺收取的生活垃圾处置费系商铺同环卫管理处的服务关系，与本案无关，故对该证据证明效力不予认定；两份收费标准文件，真实性予以认定，文件中规定的物业服务费组成结构，并不等于该小区不含有该服务项目物业费就必须予以核减，具体价格仍应按照双方的服务合同条款约定，故对该两份证据证明效力不予认定；证据四无法核实该费用用途，故对其证据效力不予认定。 本院认为，蔡国长作为该小区业主，接受了大众公司的物业服务，理应向大众公司支付相应对价。至于蔡国长主张因商铺出租物业费约定由承租方缴纳，且承租方已向大众公司缴纳部分物业费的主张，因蔡国长作为业主负连带交纳责任，不影响其向大众公司所负缴纳物业管理费的义务，故大众物业公司仅起诉蔡国长并无不妥，无须追加物业实际使用人即承租人作为被告。从本院查明的事实来看，涉案小区物业服务费均一直按期持续收取中，蔡国长所出租的商铺物业使用人在2017年、2018年也分别缴纳过部分物业费，故物业费诉讼时效一直处于中断状态，本案并未超过诉讼时效。一审法院按照蔡国长与大众公司物业管理合同约定的物业费价格、建筑面积及大众公司诉请的未缴年限计算应缴纳物业费为127943.93元并无不当。大众公司所诉请的102651元系按照财务资料中蔡国长应缴物业费总额扣除了商铺承租人已缴纳物业费金额，其未超过应缴物业费总额，且与应缴物业费总额的差额也远大于证据能证明的承租人已缴纳金额，故应予支持。蔡国长以大众公司提供的物业服务项目未包含垃圾处理、绿化养护等主张物业费金额应予以削减，本院认为，物业费标准系物业提供者与使用者合意约定，合同签订时必已考虑到各小区具体服务项目的差异，且物业服务费用构成只是对物业服务内容的概括规定，不必然在物业服务中必须提供该服务，案涉小区没有绿化，物业服务不包含绿化养护不能成为业主拒交、少交物业服务费的理由。 综上所述，蔡国长的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2353元，由上诉人蔡国长负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钱为民 审 判 员 叶 翔 审 判 员 庞 威 二〇一九年四月二十三日 代书记员 何金飞