海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初210号   原告：李某，女，1937年1月22日出生，汉族，现住海南省海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：徐某，男，1962年12月7日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：熊某，女，1963年2月7日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   被告：黄某1，男，1965年2月7日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   被告：黄某2，男，1991年7月22日出生，汉族，住海南省海口市。   原告李某与被告黄某1、黄某2租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案，依法组成合议庭，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人徐某、熊某、被告黄某1到庭参加诉讼。被告黄某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.确认双方涉案商业铺面租赁合同关系于2018年11月1日终止；2.判令两被告返还租用商铺；3.判令被告恢复商铺出租前原貌；4.判令被告支付占用涉案商铺的使用费，以每月3000元计，自2018年11月1日至清场交付给原告时止，暂计一个月的使用费人民币3000元；5.判令被告支付涉案商铺物业管理费，自2018年9月1日至清场交付给原告时止（该商铺物业管理费每月人民币125.98元）；6.判令两被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年至2016年，双方每年一次签订《商业铺面出租合同》，由被告方承租原告所有的海口市××路美舍名家4-103商铺，用于开设美群竹荪鸡汤店从事个体经营，其中2016年1月1日签订的最后一份《商业铺面出租合同》，双方约定：每个月租金为3000元，该商铺租赁期限至2016年12月31日止。   租赁期满后，因原告通过房屋中介拟转让该商铺，双方未续签合同，为此，被告提出要求该商铺转让前，由其继续使用，如有买家则无条件退房。2018年9月中旬，通过中介的帮助原告和买方达成了购房意向，同时买家要求清房后签订正式转让合同。为此，原告及时将商铺转让一事口头告之了被告，并要求其尽快退房，但遭到了被告的拒绝，此后原告多次找被告协商不成，原告于2018年10月15日通过邮政快递和微信送达了书面《通知》要求限期退房，又于11月20日再次通过邮政快递、微信等方式再次要求被告无条件退房，但被告至今仍占用原告商铺。原告和老伴已80旬出头，急需转让商铺用于养老，但被告至今仍然霸占原告商铺，其行为严重侵犯了原告的私有财产，直接影响了原告的商铺交易，为此，诉至法院请求判如所请。   被告黄某1辩称，租赁原告的商铺已从事经营十几年，一直都在亏本，生意很淡，而原告的房租一直在涨提，可被告还是按要求缴纳房租，直到现在涨到了3000元一个月，现在原告要求我们退出该商铺，但原告没有提前三个月通知被告把房子清出来。目前，生意稍有好转，被告也投入了两万元左右搭了铁棚，现在要让搬出商铺，需要原告给予合理的赔偿。现在无所谓原告把铺面租给谁，但是被告买了家具搭了棚，原告须予以赔偿才行。被告的租金交到了2018年10月，后面的租金原告不肯收，物业费125.98元也一直交到2018年10月，现在被告仍在商铺经营。   被告黄某2未作答辩。   本院经审理认定事实如下：原告李某是位于海南省海口市××区美舍名家第一层4-103号商铺的所有权人。2010年开始，李某将商铺出租给案外人陈平从事餐饮，合同每年一签。陈平经工商部门核准于2010年10月25日在该商铺成立“海口美兰美群竹荪鸡汤店”进行个体经营，被告黄某1为合伙人。陈平退伙后，该美群竹荪鸡汤店继续由黄某1独自经营。在合同履行过程中，黄某1作为租赁合同的相对人与李某每年签订一次为期一年的租赁合同。2015年间，美群竹荪鸡汤店的实际经营人黄某1将店铺的经营管理权移交给黄某2。2016年1月1日，黄某2作为签约人（乙方）与李某（甲方）签订《商业铺面出租合同》，约定：甲方提供名下美舍名家4-103号商铺给乙方经营，乙方每月支付甲方租金3000元，合同签订当日，乙方一次性支付一个月租金3000元和3600元履约保证金，每月的1日前支付下一个月的租金；合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同期内发生的所有物业管理费、水电费、工商税务、卫生消防等费用由乙方负担；乙方应按期支付租金，每逾期一天应支付应交租金的百分之五的违约金，逾期达15天的，甲方有权解除合同；乙方清场时，其装饰应尽量拆走，确实无法带走的，视为乙方放弃。租期届满后，双方未续签书面租赁合同，黄某2继续按原合同约定每月交付租金3000元，并承担水电费、物业管理费的交纳义务。2018年10月14日，李某通过微信方式向被告黄某2、黄某1发出书面通知，以拟转让商铺为由，通知两被告在收到本通知之日起30日内移交该商铺，移交时撤出拆走属于两被告的物品和装饰，结清使用期间的物业管理费及水电费，恢复商铺租赁前原貌，如两被告有购买意愿，在同等条件下有优先权。黄某1表示经营状态刚好转，认为刚投资搭盖了铁棚及添置部分餐饮设备，退房应提前三个月的通知时间，向李某提出赔偿要求，遭李某拒绝。2018年11月20日，李某再次通知黄某1、黄某2清退商铺未果，遂于2019年1月7日向本院提起租赁合同纠纷诉讼，诉讼请求如上所述。诉讼中，黄某1表示，认可美舍名家的物业服务企业中断其水电后，于2018年9月1日起未缴纳物业管理费，称其近年投资在商铺前面空地搭盖铁皮棚及添置厨具设备，但没有提供证据加以证明，开庭后逾15天也没有提供相应证据。   另查，2016年至今，黄某1参与、协助黄某2对美群竹荪鸡汤店进行经营，租金缴纳至2018年10月30日。李某认可履约保证金3600元至今未予退还给被告黄某1。   本院确认的以上事实，有房屋所有权证、《商业铺面出租合同》、微信聊天记录截图、限期退还房屋通知、物业证明以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，合同的建立源于双方当事人的合意，双方签订的租赁合同至2016年12月31日已经履行届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告黄某2与原告李某于2016年1月1日签订的《商业铺面出租合同》到期后，双方未续签新的合同，黄某2截止至2019年3月18日庭审之日仍控制涉案商铺进行经营，黄某2与李某形成不定期租赁关系，原《商业铺面出租合同》对租金和物业管理费、水电费的约定仍应予以适用。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，李某于2018年10月15日书面通知黄某1、黄某2于通知后30日内清退房屋，结合其收取黄某1、黄某2的租金至2018年10月30日，每月的1日前收取下一个月的租金并从2018年11月起拒收租金的事实，可视为原、被告之间不定期租赁合同关系于2018年11月30日解除。双方的不定期租赁合同关系解除后，被告作为承租人，即负有腾空、搬离并交还租赁场所的义务，被告至今未交还租赁商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任，黄某1作为参与使用涉案商铺进行经营人，与黄某2共同承担违约责任，故原告要求两被告返还商铺并支付实际返还之日止的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。房屋的占有使用费应比照双方原告约定的每月3000元的租金标准计付，但应扣除未予退还的履约保证金3600元。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”承租人向物业服务企业缴纳物业管理费虽然是合同的随附义务，且承租人确实存在迟延履行义务的事实，但原告并非收取物业管理费的权利请求人，在拖欠的物业管理费未实际缴付前，原告不享有追偿权，故原告诉求被告支付涉案商铺物业管理费的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张投资搭盖铁棚及添置厨具的损失赔偿问题。被告在合同解除之前，添置相应厨具从事美群竹荪鸡汤店经营，为扩大经营场所客观上也会存在搭盖铁棚用于经营的实际，但其所为是为满足使用的需要，被告没有提供证据予以证明其投入，双方在合同上约定解除或终止合同时被告须撤出拆走属于其的物品和装饰，因此，对被告清退租赁商铺时关于赔偿的主张，本院不予支持。被告黄某2未到庭应诉，也没有提交书面的抗辩意见，视为其放弃法律赋予的诉讼权利，不影响本院依法进行判决。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   一、原告李某与被告黄某2就海口市美兰区群上村88号美舍名家第一层4-103号商铺形成的租赁合同关系于2018   年11月30日终止；   二、被告黄某1、黄某2于本判决生效之日起十日内将海口市美兰区群上村88号美舍名家第一层4-103号商铺腾空、清退给原告李某；   三、被告黄某1、黄某2于本判决生效之日起十日内，向原告李某支付2018年12月1日至实际清退商铺之日止的占有使用费（按月租金3000元为标准计付，尚未退还的履约保证金3600元从应支付的占有使用费中扣抵）；   四、驳回原告李某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元（原告已预缴），由被告黄某1、黄某2负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 梁其恩   人民陪审员 李宛霞   人民陪审员 孙鸿彬     二O一九年四月九日   书记员 简雯霏   速录员 黎晓晴   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   …。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。