杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初127号 原告：陈美丽，女，1972年4月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告：俞荣华，男，1961年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原告：陈为吉，男，1977年6月11日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 三原告共同委托诉讼代理人：宦文祥，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：贺晋红，浙江智仁律师事务所实习律师。 被告：谢东，男，1996年3月13日出生，汉族，住浙江省平阳县，现住浙江省杭州市滨江区。 被告：谢作琼，男，1972年4月28日出生，汉族，住浙江省平阳县，现住浙江省杭州市滨江区。 被告：陈君然，男，1973年9月1日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告陈美丽、俞荣华、陈为吉与被告谢东、谢作琼、陈君然、李振华、王长安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告陈美丽、俞荣华、陈为吉的共同委托诉讼代理人宦文祥、被告谢作琼到庭参加诉讼。被告谢东、陈君然经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。审理过程中，三原告自愿撤回对被告李振华、王长安的起诉，本院另行裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告陈美丽、俞荣华、陈为吉向本院提出诉讼请求：1.判令三原告与被告谢东之间的房屋租赁合同于2018年8月17日解除；2.判令被告谢东支付违约金101400元；3.判令被告谢东支付房屋占有使用费暂定76486.26元【其中转租给李振华房屋占有使用费39292.89元，转租给王长安的房屋占有使用费20353.37元，以上两笔费用自2018年9月8日暂计至2019年1月3日，实际计至腾房之日止；转租给马万良房屋占有使用费16840元（自2018年9月8日计至2018年10月17日）】；4.被告谢作琼和陈君然对前述第2项、第3项承担连带保证清偿责任；5.判令被告李振华、王长安限期搬离；6.本案诉讼费用、保全费、公告费由被告谢东、谢作琼、陈君然承担。庭审中，原告调整第5项诉讼请求为：要求被告谢东、谢作琼、陈君然限期搬离并撤回对被告李振华、王长安的起诉。事实和理由：2017年3月1日，原告陈美丽、俞荣华和陈为吉与被告谢东签订《房屋租赁合同》，将杭州市下城区德胜路53号（建筑面积107.48平方米）的商铺租赁给被告谢东使用，被告谢作琼和陈君然承担担保责任。合同签订后，三原告于2017年3月8日将前述商铺交付被告使用（被告谢东与被告谢作琼系父子关系，房屋实际为被告谢作琼使用和转租，房租也为被告谢作琼支付），被告支付了第一年的租金。根据合同约定，被告应于2018年2月8日前支付2018年3月8日至2018年9月7日期间租金169000元，于2018年8月8日前支付2018年9月8日至2019年3月7日期间租金169000元。但期限届满后，被告未支付前述租金，原告通过电话及书面函件的方式多次催促被告谢东、谢作琼、陈君然支付前述租金，三被告拒不履行。根据《房屋租赁合同》第九条第一款之规定，原告无违约行为，被告谢东、谢作琼、陈君然在收到原告方书面催缴通知后5日内仍未支付的，原告有权解除合同且被告谢东、谢作琼、陈君然应按照合同的约定承担违约赔偿责任。因此，三原告于2018年8月17日向被告谢东、谢作琼、陈君然发出解除合同通知书，单方解除《房屋租赁合同》并要求被告谢东支付违约金。被告谢作琼、陈君然作为连带保证人应对该违约金承担连带担保责任。原告与被告谢东、谢作琼、陈君然签署《房屋租赁合同》后，被告谢作琼将房屋分别转租给李振华、王长安以及马万良。现原告与被告谢东之间的《房屋租赁合同》已解除，马万良承租的房屋已于2018年10月17日收回，故要求限期腾退房屋。被告谢东、谢作琼、陈君然按照《房屋租赁合同》租金标准8.62元/天/平方米向三原告支付自合同解除之日起的房屋占有使用费。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 被告谢作琼辩称，不同意《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除，因为房租已经交到2018年9月8日。不同意支付违约金和房屋占有使用费，违约金没有依据。 被告谢东、陈君然未作答辩。 原告陈美丽、俞荣华、陈为吉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了质证。被告谢作琼对三原告提交的《房屋租赁合同》、书面催缴函及催款短信截图、解除合同通知书及短信载图、快递面单及签收载图、关于限期收回德胜路53号房屋的通知及短信截图、快递面单及签收截图、转租合同及收据、照片等证据均无异议。被告谢东、陈君然未到庭应诉，视为放弃举证质证的权利。本院经审核，对三原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证。 综上有效证据以及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年3月1日，三原告（出租方、甲方）与被告谢东（承租方、乙方）及被告谢作琼、陈君然（担保方、丙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，甲方将坐落于杭州市下城区德胜路53号（建筑面积107.48平方米）的商铺租赁给乙方使用，房屋用途为营业用房；租赁期限自2017年3月8日至2022年3月7日；第一、二年租金338000元，从第三年开始租金逐年递增5%；房屋租金每半年支付一次，并提前一个月支付；甲方收取乙方房屋租赁押金50000元，不计利息，乙方退还房屋时，结清水、电等费用交还钥匙后，甲方在3个工作日内退还乙方押金；租赁期间内，若因乙方经营需求，甲方同意乙方可将该房屋转租、转让，但不得从事油烟类餐饮业；甲方无违约行为，乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金超过15日的，在收到甲方书面催缴通知后5日内仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方退回乙方已支付未到期的租赁费用，乙方按合同约定承担违约赔偿责任；租赁期间双方必须信守合同，除另有约定外，任何一方违反本合同的约定并造成本合同无法履行的，违约一方应向另一方支付年度租金30%作为违约金，给一方造成的损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失；丙方对乙方的履约能力提供全部担保责任；等等。 案涉租赁房屋分为三间，被告谢作琼分别与次承租人王长安、李振华、马万良签订房屋租赁合同，合同约定的租赁面积分别为17平方米、63平方米、63平方米，约定的首年房租分别为80000元、95000元、140000元，第二年房租分别为84000元、99750元、147000元。三原告则主张次承租人王长安、李振华、马万良实际租赁的面积分别为20.01平方米、38.63平方米、48.84平方米。 因被告谢东拖欠租金，三原告于2018年4月11日向本院起诉，要求三被告支付2018年3月8日至9月7日期间租金169000元及利息损失。本院于2018年5月31日作出（2018）浙0103民初2411号民事判决书，支持三原告的诉讼请求。该判决生效后已进入执行程序。 2018年8月9日，三原告以手机短信方式向三被告发出《关于德胜路53号房屋租金催缴通知》，催讨2018年3月8日至2019年3月7日期间租金328000元。2018年8月17日，三原告以手机短信方式向三被告发出《解除合同通知书》，通知双方签订的《房屋租赁合同》自通知书送达之日起立即解除，要求三被告自收到通知书起7日内腾空房屋并交还三原告，支付违约金101400元等；同时以邮政EMS快递方式向实际承租人寄送该通知书。2018年9月17日，三原告以手机短信方式向三被告发出《关于限期收回德胜路53号房屋的通知》，要求于2018年9月17日前腾空租赁房屋；同时以邮政EMS快递方式向实际承租人寄送该份通知。 庭审中，三原告自愿调整案涉《房屋租赁合同》于2018年9月7日解除，被告谢作琼表示同意；三原告自认于2019年10月17日已收回被告谢作琼转租给马万良的租赁房屋。 本院认为，原告陈美丽、俞荣华、陈为吉与被告谢东、谢作琼、陈君然签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。被告谢东未按照合同约定的期限支付自2018年3月至今的租金，被告谢作琼、陈君然未按约履行担保义务，均属违约行为，其中截至2018年9月7日的租金已经生效民事判决认定，故应各自承担相应的民事责任。三原告主张解除《房屋租赁合同》、支付违约金及房屋占用费具有事实和法律依据，本院予以支持。三原告已按约履行解除合同的通知义务，则案涉《房屋租赁合同》自通知到达对方时即2018年8月17日解除。但鉴于另案已判决三被告支付至2018年9月7日的房租，故三原告自愿调整《房屋租赁合同》于2018年9月7日解除，本院予以确认。被告谢东自2018年3月起拖欠租金，经法院判决后至今仍存在拖欠行为，现三原告主张按合同约定要求被告谢东按年租金30%的标准支付违约金于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同》解除后，被告谢东负有腾空房屋返还三原告的义务，鉴于三原告仅收回部分租赁房屋，故被告谢东应向三原告支付房屋占有使用费至实际腾空之日止。被告谢作琼与次承租人签订的房屋租赁合同的合计面积超出案涉房屋的面积，故其转租合同约定的面积不能作为计算房屋占有使用费的依据。本院根据转租合同年租金折算出的每间面积与三原告主张的面积不同，但以三原告主张的每间面积计算所得房屋占有使用费低于以转租合同折算出的每间面积计算所得房屋占有使用费，故本院对三原告主张的房屋占有使用费76486.26元（暂计至2019年1月3日）予以支持，此后计算至实际腾空之日止。合同解除后，被告谢东存放于三原告处的押金50000元应予以折抵。为避免诉累，本院一并予以处理。被告谢作琼、陈君然对被告谢东的款项支付义务承担连带清偿责任。被告谢东、陈君然经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告陈美丽、俞荣华、陈为吉与谢东、谢作琼、陈君然于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月7日解除； 二、被告谢东于判决生效后十日内将坐落于杭州市下城区德胜路53号的房屋腾空返还给原告陈美丽、俞荣华、陈为吉； 三、被告谢东于判决生效后十日内支付原告陈美丽、俞荣华、陈为吉房屋占有使用费26486.26元（暂计至2019年1月3日且已抵扣50000元押金，此后以建筑面积58.64平方米按8.62元/天/平方米计算至实际腾空之日止）； 四、被告谢东于本判决生效之日起十日内支付原告陈美丽、俞荣华、陈为吉违约金101400元； 五、被告谢作琼、陈君然对被告谢东的上述第三、第四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告的陈美丽、俞荣华、陈为吉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3858元，减半收取计1929元，由被告谢东、谢作琼、陈君然负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  施丹薇 二〇一九年四月一日 书记员  刘 迎