新疆生产建设兵团第五师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵05民终18号 上诉人（原审被告）：付光辉，男，汉族，1934年10月15日出生，住第五师。 委托诉讼代理人：付志谦，男，汉族，1951年12月4日出生，住博乐市。 被上诉人（原审原告）：新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司，住所地博乐市团结路252号。 法定代表人：方德宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林红梅，女，汉族，1982年5月13日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。 上诉人付光辉因与被上诉人新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司（以下简称大和房产博乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2016）兵0501民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付光辉委托诉讼代理人付志谦、被上诉人大和房产博乐公司委托诉讼代理人林红梅、赵剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人付光辉上诉请求：1、依法撤销博乐垦区人民法院（2016）兵0501民初651号民事判决第一项即上诉人承担69543.77元的物业费、采暖费，改判由被上诉人承担；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，在没搞清大和分公司是否履行交房这一关键事实的情况下违背《合同法》第一百三十三条关于所有权转移的规定，判决付光辉自2013年4月18日对房屋享有所有权承担相应义务。在本案中，交没交房是本案的焦点和关键，被上诉人主张上诉人拒收房屋，就应举证何时通过何种方式发送的交房通知书及对方拒收的证据。上诉人在法庭上请求查证，4月18日待小女付玉荣取商铺钥匙时，发现发放钥匙花名册中没有付光辉房子的证据，这是当时没有交房事实的直接证据。关于交没交房责任在谁，在前一个诉讼中垦区法院、五师中院的生效判决书中，已有“法院认为，大和分公司对何时交房未尽到明确具体的告知义务，逾期交房存在违约行为”的结论，判令其向付光辉交房。一审认定付光辉自2013年4月18日对房屋享有所有权，应承担相应的义务，判令其向大和分公司支付该房屋被强制执行，交付前三年的物业、采暖费，共计69543.77元，这样不查清事实真相，不顾及有生效判决的结论，和被强制执行交房的事实作出的错误认定。综上所述，上诉人认为一审判决没有以充分确凿的事实为判案的根据，以法律做定案的准绳，判决不当。 被上诉人大和房产博乐公司答辩称，（2015）博垦民初字1号判决、第五师中级人民法院（2015）兵民终字第135号判决、博乐垦区法院（2017）兵0501民初字157号判决、第五师中级人民法院（2017）兵05民终98号判决确认双方拆迁置换的协议是2012年10月21日签订、2012年12月21日房屋交工的，签订协议的时候房屋是现成的，当时付光辉是亲自看的房屋，四份判决书确认2013年4月18日视为上诉人知道交房的事情。付光辉的女儿领房屋钥匙，付光辉也知道交房，只是认为房屋面积不够就没领。我们担心特意在报纸上刊登了交房的信息。如果我们当时不交暖气费，电力公司就不给我们通暖，由于上诉人不收房才造成了我们的损失。我们起诉请求大于一审判决的内容，原因在于1-11号房屋一审扣减了，我们没有上诉，我们尊重一审的判决。综上我们请二审法院驳回上诉人的请求。 被上诉人大和房产博乐公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付采暖费33495.01元；2、请求依法判令被告支付物业服务费50797.32元；3、请求依法判令被告支付以上两项费用的利息18575.92元；4、案件受理费及相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月9日，原、被告签订《红星市场就地改造房屋置换补偿协议书》（以下简称协议），约定被告将原告原有已办理产权证书、位于博乐市红星市场的面积为343.789平方米的房屋拆除。被告同意采取实物方式补偿为新建成的“红星市场综合商业步行街”一层门面房面积148.376平方米、二层门面房面积148.658平方米、三层门面房面积129.236平方米。实际交付面积，以当地具备房屋测绘资质的专业机构出具的测绘报告为准；新市场规划图和施工图确定后，双方另行签订商铺产权确认书。协议约定交房日期为2012年12月31日；自接到原告通知三十日内仍未办理新市场商铺入住手续的，视为被告放弃实物补偿安置，原告可自行处理该商铺，按货币方式补偿被告。同时，双方在附加条件中写明，原告补偿给被告的房屋面积少于合同预定面积，原告按市场价退还差价，大于合同约定面积，无偿赠送给被告。 协议签订后，双方按约定时间完成了房屋拆迁。此时，红星商业步行街1号楼主体已完工，被告到现场查看了置换房屋，但不能确定置换房屋在1号楼。2012年12月21日，红星商业步行街1号楼通过了验收。 2013年1月29日，大和房产博乐公司在博尔塔拉报上刊登交房公告，主要内容为：“红星商业街1号商业楼商铺已通过验收，将于2013年1月30日正式交房，为了便于业主收房，大和房产博乐公司将安排五天时间集中办理收房手续，请通过购买方式的业主于2013年1月30日至2月3日办理入住手续”。 2013年4月18日，被告代其女儿付玉荣领取了红星商业街1号楼商铺的钥匙，在看了付玉荣的房屋后，被告确定自己的置换房屋也在红星商业街1号楼。后被告认为原告置换给其的房屋面积不够，故未领取房屋钥匙。 2013年6月7日，大和房产公司博乐分公司再次在博尔塔拉报刊登交房公告，主要内容为“红星商业街3、6、7、8、9、10、11、12号住宅及商铺已通过验收，并于2012年12月4日发布了交房公告，同时红星商业街1号商业楼也已通过验收，将于2013年6月8日正式交房，以上楼绝大部分购买业主及拆迁补偿业主已领取房屋钥匙，望还未领取钥匙的购买业主及拆迁补偿业主速来办理领取钥匙手续。公司将安排六天时间集中办理入住手续，请购买业主和拆迁补偿业主于2013年6月8日至6月13日前来办理入住手续。”该交房公告发出后，由于被告仍未办理入住手续，原告又于2013年8月1日通过EMS快递方式给被告邮寄了内容为被告未办理交房手续，影响了原告的经营，原告将按协议书约定把置换给被告的房屋处置给第三人，所得款项存入被告指定帐户的通知一份。 2014年11月27日，被告认为原告一直未履行交房义务，将原告诉至本院，该案审理过程中，原、被告双方确定置换房屋的实测面积为红星商业街1号楼一层X号（面积117.475平方米）、二层X号（面积131.099平方米）、三层X号（面积132.585平方米），合计381.159平方米。关于差额面积45.11平方米，原告同意将红星商业街1号楼二层Y号商铺补偿给被告，另补偿被告现金150000元。2015年10月16日，本院作出（2015）博垦民初字第1号民事判决书，判令原告将上述房屋交付被告。原告不服本判决，上诉至第五师中级人民法院。第五师中级人民法院于2016年4月29日作出（2015）兵五民终字第00135号民事判决书，驳回原告上诉，维持原判。 2016年7月26日，原、被告双方签订产权确认书，确认被告房屋为红星商业街1号楼1-13、2-10、2-11、3-21号商铺。2016年8月12日，博乐市仁和物业服务有限责任公司向原告发送费用催缴函，确认被告已于2016年8月8日办理入住并领取钥匙，其费用计算日期为2016年7月26日。要求原告清算被告所补偿的红星商业街1号楼1-13、2-10、2-11、3-21号商铺2013年1月30日至2016年7月26日的物业费、暖气费。2016年10月5日，博乐市仁和物业服务有限责任公司收到原告缴纳上述房屋2013年4月18日至2016年7月26日物业费50797.32元。2016年10月20日，第五师电力公司热力分公司出具证明，证实原告已分期缴纳上述房屋2013-2014采暖期、2014-2015采暖期、2015-2016采暖期，共3个采暖期全部采暖费用。后第五师电力公司热力分公司出具加盖公章的表格一份，证实2013年-2016年采暖期，红星商业街1号楼1-13号房屋暖气费为6857.8元、2-10号暖气费为7654.75元、2-11号暖气费为3339.88元、3-21号房屋暖气费为10130.82元。 另查，原告在被告一直未办理收房手续后，将红星商业街1号楼2-10号商铺出售于夏冬运、张桂桂。后因夏冬运、张桂桂在原告所开发的另一项目丁香嘉园购买房屋，将该房款转至丁香嘉园项目。2015年4月17日，原告将收取的夏冬运、张桂桂的全部房款、契税、维修金、办证费全部转至丁香嘉园项目。 再查，红星商业街物业费为每平米每月3元、暖气费为每平米25.47元。 一审法院认为，首先，红星商业街1号楼一层13号117.475平方米、二层10号131.099平方米、三层21号132.585平方米，合计381.159平方米的房屋，根据（2015）博垦民初字第1号民事判决书，可以确定，被告于2013年4月18日即知道自己置换的房屋在红星商业街1号楼，只是因为其认为房屋面积不够未办理入住手续。如果被告认为房屋面积不够，可在办理入住手续后，向原告主张权利，而不是拒绝领受房屋。红星商业街1号楼2层X号房屋，原告在被告一直未领取房屋钥匙的前提下，根据双方协议，自行处置符合双方协议的约定。但原告提交的证据可以显示，买受人夏冬运、张桂桂于2015年4月17日将该房屋全部费用转至原告所开发的丁香嘉园项目。因此该房屋的暖气费、物业费仍处于尚未清结的状态。在原、被告双方诉讼过程中，该房屋亦被确认自2013年4月18日起由被告享有所有权。自2013年4月18日起，被告应对红星商业街1号楼一层X号、二层X号、三层X号，共计381.159平方米的房屋承担相应的权利义务。其次，关于红星商业街1号楼二层11号（面积57.2平方米）房屋。因该房屋系原、被告双方在诉讼中，为解决补偿面积不够，由原告在双方协议以外另行补偿给被告的房屋。因此，该房屋的权利义务关系不应从2013年4月18日起由被告承担，而应由被告实际领受该房屋钥匙、办理入住手续开始起算。根据庭审查明的事实，2016年7月26日原、被告双方签订产权确认书，确认被告房屋为红星商业街1号楼一层X号、2层X号、2层Y号、3层X号商铺。2016年8月12日，博乐市仁和物业服务有限责任公司向原告发送费用催缴函，确认被告已办理入住并领取钥匙，其费用计算日期为2016年7月26日。因此，关于红星商业街1号楼2层11号房屋，被告应自2016年7月26日起承担相应权利、义务关系，在此日期以前，该房屋权利义务关系均应由原告承担。第三、自2013年4月18日起，即2013-2014采暖期、2014-2015采暖期、2015-2016采暖期，红星商业街1号楼1层13号房屋、2层10号房屋、3层21号房屋暖气费应由被告承担。根据第五师电力公司热力分公司出具的采暖费表格可以证实，红星商业街1号楼1层13号房屋、2层10房屋、3层21号房屋，三个采暖期暖气费共计24643.37元。原告在垫付后，可以向被告主张该费用。红星商业街1号楼2层11号房屋，三个采暖期暖气费共计3339.88元，应由原告自行承担。故对原告要求被告支付暖气费33495.01元的诉讼请求，本院予以支持24643.37元。第四、自2013年4月18日起，红星商业街1层13号房屋、2层10号房屋、3层21号房屋，共计381.159平方米的物业费应由被告承担。根据双方提交的证据，红星商业街物业费为每平米每月3元，经计算，至2016年7月26日，上述房屋物业费共计44900.4元。该部分物业费应当由被告承担。原告在垫付该费用后，可以向被告进行追索。故对被告辩称原告不是物业公司，不具备收费资质的说法，本院不予采纳。红星商业街1号楼2层11号房屋在2016年7月26日前物业费，应由原告自行承担，故原告要求被告支付物业费50797.32元的诉讼请求，本院予以支持44900.4元。第五、关于原告向被告主张利息18575.92元的诉讼请求，本院认为，原告为被告实际垫付的暖气费、物业费，并未对原告自身利益造成损害，故对原告该诉讼请求，原审不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，原审判决：一、被告付光辉于本判决生效之日起五日内向原告新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司支付垫付的红星商业街1号楼1层X号、2层X号、3层X号房屋自2013-2016三个采暖期暖气费24643.37元，自2013年4月18日至2016年7月26日物业费44900.4元，共计69543.77元；二、驳回原告新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司其他诉讼请求。本案受理费2356元，由原告新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司承担818元；被告付光辉承担1538元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人承担2013年4月18日至2016年7月26日物业费和暖气费的前提条件是该费用属于合同损失还是物权费用，如果是物权费用则应由物权所有人承担，如果是合同费用则应依据合同规则来负担。上诉人获得涉案房屋所有权的时间应为2016年7月26日双方签订产权确认书为准，2016年7月26日之后房屋所有权归上诉人，之前的房屋产权属于被上诉人。被诉人在一审以上诉人拒不履行协议规定的收房义务为由，主张上诉人作为房屋实际所有人承担2013年4月18日至2016年7月26日期间的物业费和暖气费，如上所述，该期间以上费用首先属于物业费用，应由房屋所有人承担。被上诉人将房屋出售给上诉人，上诉人承担物业费和暖气费的基础为双方的协议，即以合同法则来规制，合同有约定的从约定，无约定的从合同违约责任制度，本案双方协议中未对物业费和暖气费由上诉人承担进行约定，上诉人承担该费用没有合法约定基础。再者，看上诉人是否存在违约行为。（2015）兵五民终第00135号民事判决书认定，被上诉人逾期交房存在违约行为，因此2013年4月18日至2016年7月26日的合同损失应由违约方承担，被上诉人理应承担该部分的物业费和暖气费。故上诉人的上诉请求符合基本事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2016）兵0501民初651民事判决； 二、驳回被上诉人新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司一审的各项诉讼请求。 一审案件受理费2356元，由被上诉人新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司负担（已预交）。二审案件受理费1539元，由被上诉人新疆大和房地产开发有限公司博乐市分公司负担（上诉人付光辉已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  钱新茹 审判员  宋桂英 审判员  文小梅 二〇一九年三月二十四日 书记员  李冬梅 1