广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终267号上诉人（原审原告）：邓晶晶，女，1976年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：马彪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宁致，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁凤英，女，1949年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈冠星，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林婷，女，1977年6月21日出生，身份证住址广州市越秀区。原审第三人：董智文，男，1975年2月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：包谊锦，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人邓晶晶因与被上诉人梁凤英、林婷、原审第三人董智文所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓晶晶及其委托诉讼代理人马彪、黄宁致、被上诉人梁凤英的委托诉讼代理人陈冠星、原审第三人董智文的委托诉讼代理人包谊锦到庭参加诉讼，被上诉人林婷经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓晶晶上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邓晶晶全部诉讼请求；2.本案诉讼费由梁凤英、林婷承担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，不动产登记并非确认不动产实际权属的唯一凭证，其作用仅为公示对抗第三人。本案中案涉不动产的购置手续、支付、处分均由邓晶晶履行，收益亦由邓晶晶实际享有，可印证梁凤英仅是代为持有，一审判决仅以不动产登记认定案涉房屋属于梁凤英所有明显有误。二、邓晶晶从未作出将涉案房屋赠与的意思表示，梁凤英也未提交任何证据证明邓晶晶就涉案房屋作出过赠与的意思表示。根据审判趋势及（2017）川民申4120民事判决书的审判精神，亲属之间的赠与同样需要证明存在赠与的意思表示。退一步讲，即使一审法院认为双方之间存在代持关系，也不应当认定案涉不动产的购置款项属于赠与。故一审判决认定涉案不动产属于邓晶晶、董智文向梁凤英的赠与没有事实和法律依据。三、根据梁凤英一审提交的证据，一审判决查明的邓晶晶与董智文离婚纠纷一案，足以反映本案系董智文因家暴产生离婚诉讼后，因害怕其过错导致减少夫妻共同财产分配份额，从而实施的一系列财产转移行为之一。梁凤英作为董智文的母亲，在离婚诉讼产生后，于2016年12月5日低价转让代持房产，协助董智文转移财产，恶意明显，严重损害了邓晶晶的合法权益。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人梁凤英答辩称：我方是涉案房屋的产权人。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人林婷经本院传票传唤未到庭进行答辩。原审第三人董智文述称：同意一审判决，请求二审法院驳回邓晶晶的上诉请求，维持原判。2017年2月24日，邓晶晶向一审法院起诉请求判令:1.梁凤英出售广州市越秀区广州大道中611号2311房（以下简称“涉案房产”）所得的售房款归邓晶晶及董智文所有；2.梁凤英在本判决生效之日起十日内返还涉案房产的售房款1,100,000元及利息（按银行同期同类贷款利率计算至梁凤英、林婷实际返还全部售房款时止），林婷对此承担连带责任；3.梁凤英在本判决生效之日起十日内赔偿邓晶晶因出售涉案房产所造成的损失992014元。一审法院认定事实：据2015年12月4日的（2015）广州市不动产权第××号《房地产证》记载：越秀区广州大道中611号2311房的权利人为梁凤英，建筑面积37.9平方米，用途为住宅。2015年11月25日，邓晶晶、梁凤英（乙方）与案外人李业成、龙玉英（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买越秀区广州大道中611号2311房，建筑面积37.90000平方米，房屋使用性质住宅，总金额1050000元等。该合同首部的乙方只打印了邓晶晶的名字；附件的落款处乙方只有邓晶晶签名。同日，邓晶晶支付了50000元定金给李业成、龙玉英，李业成、龙玉英并向邓晶晶立下《收款证明》。同日，邓晶晶向满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）立下《买卖代理费支付承诺书》，邓晶晶并支付了代理费5000元给满堂红公司。2015年12月1日，邓晶晶支付1000000元购房款给李业成。同日，邓晶晶支付了代理费5500元给满堂红公司，并把涉案房屋的钥匙交给满堂红公司。2015年12月19日，邓晶晶与广州市自来水公司就涉案房屋签订《银行代扣水费及污水处理费授权书》。同日，邓晶晶支付了U互动49套餐67.50元、主机装机工料费100元、安装调试费288元给广东有线广播电视网络有限公司。2015年12月20日，邓晶晶与广州供电局有限公司就涉案房屋签订了《委托银行代划电费合同》。2016年12月5日，梁凤英与林婷签订《存量房买卖合同》，约定梁凤英以1100000元将越秀区广州大道中611号2311房出售给林婷。2016年12月13日，越秀区广州大道中611号2311房登记在林婷名下。邓晶晶为证明其一直负责管理涉案房屋，租金由其收取，但梁凤英在邓晶晶与董智文启动离婚诉讼后，故意要求租客变更租金的支付方式，侵害邓晶晶的利益提供了1、微信记录；2、支付宝记录；3、租赁合同（复印件）；4、照片。梁凤英及董智文对证据1的真实性合法性确认，关联性正如我方所述关于房屋出租、管理、与租户对接等工作一般由邓晶晶处理，租金由邓晶晶代收、管理。从微信记录可以看到，邓晶晶仅仅是租金管理人和负责收租联系人，租户所认的租金实际收益人是梁凤英。从双方微信聊天记录可知，租户所有对于房屋缴租、搬离等行为都是与梁凤英交涉、本案董智文的确认为基础，在没有经过梁凤英的同意之下，租户也认为应当由邓晶晶先与梁凤英沟通，得到梁凤英确认后再进行下一步处理；对证据2的真实性合法性确认，租金是邓晶晶代梁凤英收取持有管理并不是邓晶晶所有，邓晶晶对租金没有任何权利。对于具体数额梁凤英认为会进行核查，保留向邓晶晶追索租金、返还租金的法律途径；对证据3的真实性合法性确认，我方也持有该合同。租赁合同甲方是梁凤英，租户所对的也是梁凤英不是邓晶晶，若邓晶晶才是本案涉案房屋实际产权人，那么租赁合同原件必然在邓晶晶手上持有，不可能梁凤英持有。租赁合同第6条中，对甲方作为产权人具有有效证明的真实合法的确认，即使如邓晶晶所述租金先打入邓晶晶名下，仅仅是因为邓晶晶作为涉案房屋管理的联系人以及梁凤英的媳妇，其代收租金可以得到租户的认可，视为支付给梁凤英本人。在2016年年初一直到2016年11月正是由于邓晶晶在收取了租金以后没有返还给梁凤英，故出现了2016年11月16日在租赁合同由梁凤英确认租金直接打入梁凤英本人的账号而不再转入邓晶晶的账户。也正好说明租户段月娥签合同是与梁凤英签订，梁凤英才是涉案房屋合法产权人；对证据4的真实性合法性确认，可看出梁凤英具有真实的意思表示。其持有租赁合同原件可以与租户处分变更租金支付方式，若梁凤英仅仅是代持，不可能也不需要在租赁合同签名，不可能持有租赁合同原件。按照常理租赁合同原件必然会在邓晶晶手上。本案诉讼过程中，邓晶晶申请对越秀区广州大道中611号2311房在2016年12月5日及2018年3月30日的价值进行评估，经一审法院摇珠确定由广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司进行评估，该公司于2018年6月19日做出鸿信（广）评字[2018]-SWP042号《房地产司法委托估价报告》，其中内容为：越秀区广州大道中611号2311房在2016年12月5日的评估价值为1459104元，在2018年3月30日的评估价值为2092014元。邓晶晶于2017年10月31日向一审法院申请要求冻结梁凤英名下银行存款1676500元或查封、扣押其相应价值的财产。一审法院于2017年11月20日做出（2017）粤0104民初6034-1号民事裁定：查封梁凤英名下银行存款1676500元或查封、扣押其相应价值的财产。一审另查明：邓晶晶与董智文为夫妻，梁凤英是董智文的母亲。2016年9月30日，邓晶晶向一审法院提起诉讼要求与董智文离婚，该案仍在审理中。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋虽然以邓晶晶的名义支付购房款，但最终登记在梁凤英名下，根据上述规定，梁凤英为涉案房屋的产权人，其有权将涉案房屋予以出售。邓晶晶认为是借用梁凤英的名义购房，但邓晶晶与梁凤英之间并没有签订借名买房的协议，且邓晶晶提供的现有证据也并不能证明是借名买房，故一审法院对此不予采信。另在没有关于借用等别的关系存在的情况下，邓晶晶与梁凤英为婆媳关系，邓晶晶出资1050000元为梁凤英购买涉案房屋属于晚辈对长辈的孝道，该行为应视为赠与。因此，邓晶晶的诉请缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，一审法院于2018年8月20日作出如下判决：驳回邓晶晶的诉讼请求。一审案件受理费19888.50元，评估费5000元，由邓晶晶负担。本院二审期间，邓晶晶向本院提交董智文在另案民间借贷案件中所提交的证据清单，拟证明：1.董智文在该案中拟证明邓晶晶与董智文在2015年的收入是不足以支撑家庭生活的，故其在2015年显然是无法购买105万元的涉案房屋赠与梁凤英；2.楼宇认购书，该认购书证明梁凤英名下有房产，梁凤英主张没有房产是虚假陈述，据邓晶晶了解，梁凤英名下至少三套物业。梁凤英质证称：该证据是邓晶晶与董智文之间的经济状况，梁凤英对此不清楚，邓晶晶与董智文的经济状况与其二人购房赠与给梁凤英作为补偿没有必然联系。董智文针质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，董智文第一组证据的证明内容提及了该案所涉借款期间家庭收入不足以支撑家庭生活开支，但在该段期间邓晶晶与董智文有大量的资金积累，包括邓晶晶的理财账户都有300多万元的基金，虽然创业期间影响董智文的现金收入，但不影响董智文与邓晶晶为其父母购置房产。对于楼宇认购书，这是董智文使用刘松华的借款为梁凤英购买了房产，但该房产至今没有交付梁凤英，梁凤英至今仍与董智文共同生活。董智文向本院提交《哈尔滨市道里区人民法院开庭笔录》，拟证明邓晶晶自述2014年度家庭消费开支高达261万元，邓晶晶与董智文有能力赠与涉案标的物。邓晶晶针对董智文提交的证据质证称，对于该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。邓晶晶认为董智文摘取的庭审笔录断章取义，在2014年因购买其他房屋需要装修，因此家庭开支高达261万元。梁凤英对董智文所提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审中，邓晶晶提交以下证据：1.广州市公安局黄花岗派出所2016年11月3日作出的穗公越（黄）反家暴告字（2016）14306号《反家庭暴力告诫书》，拟证明董智文对其施加家庭暴力，此后，两人感情矛盾爆发。2.佛山市顺德区公安局2016年10月31日作出的佛顺公行罚决字(2016)25334号《行政处罚决定书》，证明其与董智文因离婚发生争执，董智文用菜刀砍伤邓晶晶，伤情为轻微伤，董智文对行政拘留三日。董智文质证称：对上述证据真实性予以认可，但对关联性不予认可，董智文与邓晶晶发生打架的事实予以确认，但该情况与本案房屋纠纷没有任何关系。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:邓晶晶主张其和董智文是涉案房屋的真实权利人，以及梁凤英返还出售涉案房屋的售房款、赔偿损失的请求是否合法有据，应否得到支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，根据本案的证据显示，涉案房屋购置于邓晶晶与董智文夫妻关系存续期间，其时邓晶晶与董智文之间尚未发生冲突。在房屋购买过程中，邓晶晶与业主于2015年11月25日签订房屋买卖合同，之后，邓晶晶依约向业主支付定金、购房款，并向中介公司支付中介费，业主也向邓晶晶出具收款证明。在房屋交付后，也由邓晶晶出租管理，收取租金。本案虽不存在借名买房协议，但基于上述事实以及邓晶晶与梁凤英之间当时系婆媳关系的事实，邓晶晶主张其与董智文借用梁凤英的名义购买涉案房屋具有事实依据。本案梁凤英主张涉案房屋是邓晶晶和董智文对其赠与，但是，赠与必须具有合意。对此，梁凤英未能举证证明。而综合本案的事实、证据分析，也不能得出邓晶晶具有将涉案房屋赠与梁凤英的意思表示。况且，在邓晶晶与董智文夫妻关系发生矛盾，邓晶晶于2016年9月30日向法院提起离婚诉讼后，梁凤英随即于2016年12月5日以仅高于原购买价5万元的价格将涉案房屋出售他人，该出售行为和出售价格明显有违常理，对此梁凤英也未能作出合理解释。因此，综合本案的事实、证据以及双方的陈述，本院合理采信邓晶晶的主张。涉案房屋为邓晶晶、董智文借用梁凤英的名义所购买，梁凤英并非真实的权利人，其处分行为未经邓晶晶的同意，损害邓晶晶的合法权益。因此，邓晶晶主张梁凤英应返还售房款1100000元及利息给邓晶晶、董智文，本院予以支持。关于邓晶晶主张的损失赔偿问题。经一审法院委托评估公司对涉案房屋的市场价值进行评估，2016年12月5日即梁凤英出售时的市场价值为1459104元，梁凤英仅以1100000元的价格出售，侵害了邓晶晶的利益，故邓晶晶主赔偿损失具有法律和事实依据，应予以支持。经计算，梁凤英应向邓晶晶、董智文赔偿359104元（1459104元-1100000元）。至于邓晶晶主张林婷承担连带责任问题，因邓晶晶未能举证证明存在林婷与梁凤英恶意串通损害其合法权益的事实，故邓晶晶的主张缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，邓晶晶部分上诉理由成立，本院予以支持。其他不能成立，本院不予支持。一审适用法律错误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6034号民事判决；二、梁凤英于本判决发生法律效力之日起十日内返还涉案房屋的售房款1100000元及利息（以1100000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自本判决发生法律效力之日起计算至1100000本金实际清偿之日止）给邓晶晶、董智文；三、梁凤英于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋损失赔偿款359104元给邓晶晶、董智文；四、驳回邓晶晶其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19888.50元，评估费5000元，由梁凤英负担；二审案件受理费19888.50元，由梁凤英负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年四月九日书记员  张 旭彭诗敏