江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0114民初1002号 原告：南京奇美新材料有限公司，统一社会信用代码9132011413555588X6，住南京市雨花台区板桥街道雄风路101号。 法定代表人：包雨骅，系该公司经理。 委托诉讼代理人：唐继军，唐可，江苏宁盾律师事务所律师。 被告：朱有松，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。 原告南京奇美新材料有限公司（以下简称奇美公司）与被告朱有松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年01月30日立案后依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告奇美公司委托诉讼代理人唐继军、唐可，被告朱有松及其委托诉讼代理人汪峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奇美公司向本院提出诉讼请求：1、判决自2019年1月7日解除原、被告的不定期房屋租赁合同，并返还租赁物；2、判决被告支付房屋使用费自2019年1月7日起至被告实际返还日止，按照年租金33200元的标准计算；3、2019年1月1日解除原被告场地租赁合同，并返还场地租赁物。4、判决自2019年1月1日起至被告实际返还场地之日止，按照年租金1万元的标准计算支付场地使用费。5、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月23日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将板桥街道雄风路113号院内进大门左手边瓦房出租给被告用作汽车修理。租期一年自2016年7月1日起至2017年6月30日止。租金按照33200元/年计算，门卫管理费300元/月。如被告拖欠房租原告有权主张30%利息，同时有权终止合同。合同到期后，双方未续签书面合同，被告在合同到期后不再支付房租，但承租至今。2018年9月26日，板桥社区向原告发出整改通知，要求被告消除隐患搬出承租物。原告多次主张权利，未果。综上，原告与被告属于不定期租赁法律关系，且原告及社区己告知被告搬离租赁物。请求贵院依据本案的事实和法律，依法支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告朱有松辩称，我方不同意解除与原告的租赁合同关系，这个房子在租赁后我投资了15、16万元用于装修，我跟原告在之前签了两次的定期的租赁合同，合同中约定续签后5年不增加费用，因为我方在租赁投资了15、16万元，原告承诺了5年内不增加费用，第二份合同承诺了4年不增加费用。所以我认为原告承诺我房屋租5年。因为在此之前我方与原告谈的时候是房租不再增加，但是后来到第三年的时候要求增加房租，所以当时我没有签字，我们一直在进行协商，我还是按照之前的标准给了房租，他也是收了，所以我认可原告也认可了这个协议。我方也按照合同约定把钱交齐了。一、根据原告与被告提供的租赁合同可知，2015年12月18日所签订的合同注明“续签五年内不准加费用”，2016年12月26日所签订的合同也注明“租金四年不递增”等内容证明，故可明确双方所签订的租赁合同期限是五年，并非是无固定期限有合同。五年期限自2015年7月1日开始，合同截止日期为2020年6月30日，合同未到期，原告不得解除合同。二、至于双方在2018年未签订书面租赁合同，是因原告单方面要求增加房租未能签订。双方前两合同均明确五年期限，且约定租金不递增，因此，即使不签订书面租赁合同并不影响双方租赁关系及租赁合同的继续履行。三、被告不拖欠原告租金和其他费用，且2019年2月22日开庭后又支付了2019年6月底的房屋租金，原告也予以接收。被告并不违约，原告要求解除合同无事实与法律依据。四、板桥社区出具的《安全整改通知》是非法的，不能作为本案证据使用，更不能作为原告要求解除合同的依据。1、板桥社区仅仅是民间组织，并非政府机关，更不是执行机关，无权行使所谓的安全、消防等检查，更无权要求答辩人进行整改。2、社区仅有权配合有关执法部门的检查，无权出具安全整改通知。3、其诉争的雄风路113号土地及建筑属街道所有，社区无权“通知业主终止合同”。五、原告与被告实际上有两份合同，第二份合同是2018年3月20日所签订，标的是大门右手边具有使用权已划定的车位线（除消防通道外）期限是2018年4月1日起至2019年4月1日止，租金为每年10000元，该合同不存在任何违约也不存在所谓的整改问题，原告要求解除也无事实与法律依据。综上，原告要求解除租赁合同无事实与法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理确认事实如下，2015年12月18日原告奇美公司与被告朱有松签订了租赁合同，双方合同约定奇美公司将其板桥街道雄风路113号院内具有使用权的进大门左手边小瓦房出租给朱有松使用。合同期限暂定为壹年，从2015年7月1日起至2016年6月30日止，房租为32000元/年，门卫管理费300元/月×12个月=3600元/年,电费1.1元/度、水费4.1元/T,厕卫费5元/人/月，逐年签订。如承租方需续租在合同到期前1个月内续签下一年承租合同。在该合同的尾部有“续签五年不再增加费用，拆迁与甲方无关”的字样。2016年12月底原告奇美公司与被告朱有松签订了第二份租赁合同，合同约定租赁期限为壹年，从2016年7月1日起至2017年6月30日止，房租为33200元/年,门卫管理费300元/月×12个月=3600元/年，电费1.1元/度、水费4.1元/T,厕卫费50元/月。如承租方需续租在合同到期前一个月重新签订合同。在该合同的尾部有“租金四年（不）递增，政府拆迁与甲方无关。”2018年3月20日，原告奇美公司与被告朱有松就板桥街道雄风路113号院内进大门右手边具有使用权已划定车位线内（除消防通道外）场地签订了单独的租赁合同。租赁期限为一年，从2018年4月1日起至2019年4月1日止。租赁费为10000元/年。 另查明，案外人包茂良于2018年11月5日出具情况说明一份载明：南京市雨花台区雄风路113号土地及房屋（原××号）系本人依据南京市雨花台区人民法院民事裁定书依法获得占用、使用、收益、处分的权利。奇美公司与朱有松签订的租赁合同本人追认合同效力，收益由奇美公司享有。该案涉裁定书系（2004）雨执字第143号民事裁定书。 再查明，原告奇美公司确认被告朱有松2018年7月1日之前的房屋租赁费用均已结清。关于房屋租赁费用原告奇美公司确认于2018年11月18日收到被告朱有松支付的20000元、2019年2月23日收到被告朱有松银行转账13200元。关于水电费用、门卫、厕卫、环卫各项费用，根据被告朱有松提交的收款收据载明：其最后一次交费时间为2018年10月28日，水交至396立方，单价为5元、电交至30280度，单价为1.1元、门卫按照300元/月、厕卫按照100元/月、环卫按照100元/月的标准缴纳，后期未缴纳。关于场地租赁费用原告奇美公司确认收到被告朱有松两次支付的场地租金合计10000元。 上述事实，有原告奇美公司提供的两份瓦房租赁合同、一份场地租赁合同、（2004）雨执字第143号民事裁定书、情况说明，被告朱有松提交的两份瓦房租赁合同、收据一份、银行转账打印件一张、收款收据8张为证。 本案的主要争议焦点为：一、原、被告双方的房屋租赁合同关系是固定期限合同还是不定期租赁合同；二、原告是否有权解除双方之间的租赁合同关系。 关于第一个争议焦点：原告奇美公司主张其与被告朱有松之间签订的是固定期限合同，合同到期后双方未再续签合同，但被告朱有松一直承租至今，故认为双方之间合同到期后属于不定期租赁合同。被告朱有松抗辩称因在合同的尾部注明了续签五年内不再增费用，基于此其认为双方之间所签订的应当是五年期限的租赁合同。本院认为，根据双方所签订的两份房屋租赁合同内容来看，两份合同上都明确载明了合同期限为壹年，且专门说明如承租方需续租在合同到期前一个月重新签订合同，且事实上两份固定期限租赁合同的租金也并不相同。被告朱有松主张双方签订的是五年期的租赁合同缺乏相应的证据予以佐证。本院认定原告奇美公司与被告朱有松所签订的两份房屋租赁合同系固定期限合同，合同到期后双方属于不定期房屋租赁合同。 关于第二个争议焦点：原告是否有权解除双方之间的租赁合同关系。本案中原告奇美公司认为被告朱有松在承租期间存在安全隐患，要求解除双方之间的不定期房屋租赁合同，原告奇美公司为了证明其主张，提交了安全整改通知等证据予以证实。被告朱有松对此不予认可，认为社区并不具备出具安全整改通知的职权，且经其核实该社区并无出具此份整改通知。本院经核实后发现，社区对此份安全整改通知不予确认，故对此份证据本院不予采纳。原、被告之间就房屋租赁双方存在不定期租赁合同关系，出租人有权随时解除，但应当给承租人预留合理期限。 本院认为，一、针对原告要求判决自2019年1月7日解除原、被告的不定期房屋租赁合同，并返还租赁物的诉讼请求。原告奇美公司主张解除与被告朱有松之间的不定期租赁合同符合法律规定，但应当给承租人预留合理期限，故本院结合合同履行现状及被告朱有松搬迁的客观情况，对原告要求于2019年1月7日解除双方不定期房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持，酌情给予被告朱有松预留30天期限。二、针对原告奇美公司要求被告按照年租金33200元标准，支付自2019年1月7日起至被告实际返还之日止的房屋使用费计算的诉讼请求。本案中，原、被告之间的不定期租赁合同于2019年1月7日解除，被告朱有松仍实际占有、使用原告的房屋，可参照原租金标准支付房屋使用费，故对原告此项主张，本院予以支持。因被告朱有松已经按照33200元的标准支付了2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋使用费，故原告奇美公司应将上述费用先行冲抵后，再计算房屋使用费。三、针对原告奇美公司要求2019年1月1日解除与被告朱有松之间的场地租赁合同的诉讼请求。本案中原、被告双方就场地使用签订了租赁合同，原告奇美公司未能举证证明被告朱有松存在违约的情形，故对原告奇美公司主张于2019年1月1日解除双方签订的场地租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。四、针对原告奇美公司要求被告自2019年1月1日起至被告实际返还场地之日止，按照年租金一万元的标准计算支付场地使用费的诉讼请求。本案中，被告朱有松已经支付了2018年4月1日至2019年4月1日期间的场地租赁费用，但是双方之间的场地租赁合同于2019年4月1日已经到期，如被告朱有松合同到期后未能及时返还租赁物，则应当按照双方约定的年租金1万元标准，自2019年4月1日起至实际返还之日止支付场地使用费。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告南京奇美新材料有限公司与被告朱有松之间的不定期房屋租赁合同于2019年1月7日解除，被告朱有松于本判决生效之日起三十日内返还房屋租赁物； 二、被告朱有松按照年租金33200元标准，自2019年1月7日起至实际返还租赁物之日止支付房屋使用费用，其先行缴纳的33200元在上述费用中予以冲抵； 三、原告南京奇美新材料有限公司与被告朱有松之间签订的场地租赁合同于2019年4月1日到期终止，被告朱有松于本判决生效之日起三十日内返还租赁物； 四、被告朱有松按照年租金10000元标准，自2019年4月1日起至实际返还租赁物之日止支付场地使用费； 五、驳回原告南京奇美新材料有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元减半收取95元，由被告朱有松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 米 玲 二〇一九年四月二十六日 书记员 王丽君