成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初13614号 原告：刘成义，男，1970年7月13日出生，汉族，住湖北省枝江市。 原告：张红梅，女，1963年1月25日出生，汉族，住湖北省枝江市。 原告：张海燕，女，1984年5月30日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告：席某，女，2012年8月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 法定代理人：张海燕，女，1984年5月30日出生，汉族，住四川省成都市高新区。席某之母。 上述四原告共同委托诉讼代理人：黄建军，四川诺鼎律师事务所律师。 被告：成都富邦投资有限责任公司，住所地成都市双流区胜利镇月牙村。 法定代表人：张诗宏，执行董事。 委托诉讼代理人：方绍勤，女，1979年2月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，系公司员工。 原告刘成义、张红梅、张海燕、席某与被告成都富邦投资有限责任公司（以下简称“成都富邦公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘成义、张红梅、张海燕、席某的共同委托诉讼代理人黄建军，被告成都富邦公司的委托诉讼代理人方绍勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘成义、张红梅、张海燕、席某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除席光伟与成都富邦公司于2018年4月22日签订的《半山卫城商品房认购协议》；2.请求判令成都富邦公司向刘成义、张红梅、张海燕、席某返还购房款和定金共计3128000元及利息(以3128000元为基数，自2018年10月1日起按同期人民银行贷款利率计算，直至全款付清之日止)；3.请求判令成都富邦公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月22日，刘成义、张红梅、张海燕、席某之亲属席光伟与成都富邦公司签订了《半山卫城商品房认购协议》，约定席光伟认购位于双流区胜利镇长兴路168号半山卫城118-2的商品房，总价款为3910000元。2018年5月16日，成都市房管局出台新的限购政策，席光伟购房资格受限。随后席光伟多次提出退房，但成都富邦公司工作人员不但隐瞒不能为其办理产权过户的事实，反而一再欺骗席光伟要求其支付剩余购房款。截止2017年7月22日，席光伟共向成都富邦公司支付购房款和定金共计3128000元。2018年7月25日，席光伟不幸因故去世。2018年9月26日，刘成义、张红梅、张海燕、席某共同委托律师向成都富邦公司发出《律师函》，要求返还上述款项仍然未果。刘成义、张红梅、张海燕、席某认为，根据最高人民法院办公厅《关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知》（法办[2011]442号）：“房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持”之规定，刘成义、张红梅、张海燕、席某有权要求解除商品房认购协议并要求成都富邦公司退还全部购房款和定金。为维护自身合法权益，特诉至法院。望判如所请。 被告成都富邦公司辩称：1.刘成义、张红梅、张海燕、席某四人既不是《半山卫城商品房认购协议》的签订方，又未证明其具有继承权且为席光伟的全部继承人，主体不适格，无权主张解除认购协议并主张认购协议项下相关权利。2.认购协议是可以继续履行的，成都富邦公司与席光伟签订的认购协议，内容不违反法律法规的规定，为合法有效的合同，在未发生合同解除的法定条件时，双方应履行合同项下约定的权利义务。虽然在认购协议签订后成都市颁布了《成都市人民政府办公厅关于进步完善我市房地产市场调控政策的通知》，席光伟属于受限制对象，暂时无法办理产权证，但根据限购令第二条规定，席光伟在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上即可以办理产权证。因此，案涉认购协议仍有继续履行的可能性，应继续履行。3.从刘成义、张红梅、张海燕、席某提供的证据也足以证明，案涉房屋出售人员已向席光伟明示其限购情况，席光伟明确表示继续履行认购协议并多次支付购房款，成都富邦公司不存在向席光伟隐瞒不能办理产权过户、欺骗其支付购房款的行为。4.如果刘成义、张红梅、张海燕、席某是席光伟的全部继承人，则应根据认购协议约定继续履行认购协议项下的付款义务，其主张解除合同并返还购房款、定金的主张没有任何依据，且在合同履行过程中，成都富邦公司不存在任何过错，亦无需支付相应利息。反而其不履行付款义务的行为已经构成违约，故原则上不同意解除合同，如果同意解除合同，则应适用定金罚则没收定金，且成都富邦公司根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，保留向席光伟继承人主张没收定金的权利。综上所述，刘成义、张红梅、张海燕、席某的诉讼请求缺乏法律依据及合同约定，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年4月22日，刘成义、张红梅、张海燕、席某的亲属席光伟与成都富邦公司签订了《【半山卫城】商品房认购协议》。协议约定：席光伟认购位于成都市双流区胜利镇长兴路168号【半山卫城】118栋1单元1号的商品房，建筑面积273.19平方米。协议第三条认购定金及其权利义务第一款约定：买受人（席光伟）应向出卖人（成都富邦公司）交纳立约定金200000元整。若因买受人单方面原因无法完成购买行为，则已收定金不予退还。第三款约定：出卖人应提前1天以手机短信的形式通知买受人前来出卖人售楼处网签《商品房买卖合同》及合同附件，如买受人逾期超过3日不来签订或不按本《认购协议》约定的基本条件签订网签的《商品房买卖合同》及合同附件的，视为买受人放弃认购权利，所交定金不予退还。协议第四条价款及支付约定：1.买卖双方约定，买受人认购的商品房按照套内建筑面积计价，房屋总价款为3910000元；2.买受人采取分期付款的方式支付房款，即买受人在2018年月日前交部分购房款1346000元；3.2018年5月30日（含）前，买受人须支付部分购房款782000元；4.2018年月日（含）前，买受人须支付剩余部分房款782000元；2018年8月22日（含）前付剩余部分房款782000元；5.买受人支付完全部剩余购房款后的15个工作日内，即2018年9月7日（含）前，买受人与出卖人按本《认购协议》约定的合同基本条件签订网签的《商品房买卖合同》及合同附件，在双方签订了正式的《商品房买卖合同》及合同附件后，所交定金抵作部分购房款。协议第五条：……买卖双方均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》的手续，任何一方不得要求对方就已经达成一致的合同条款重新进行磋商，或以其他任何理由拒绝签订《商品房买卖合同》及其附件，否则依照法律规定的定金罚则进行处理。协议第六条：本认购协议采用实名制，仅限本人使用，不能转借、转让（可证明夫妻或直系亲属的除外）。 签订上述《认购协议》当天，席光伟即向成都富邦公司支付了定金200000元，且成都富邦公司向席光伟出具了定金收据。此后，席光伟先后于2018年5月9日、2018年5月30日、2018年7月22日向富邦公司支付了购房款1364000元、782000元、782000元，富邦公司也分别向席光伟出具了相应购房款收据。 2018年7月25日，案涉房屋买受人席光伟意外猝死。2018年9月26日，刘成义、张红梅、张海燕、席某委托四川诺鼎律师事务所发出《律师函》函告成都富邦公司：因2018年5月16日成都市房管局出台新的限购政策，席光伟购房资格受限，要求解除席光伟与富邦公司签订的《【半山卫城】商品房认购协议》，并要求贵司返还所收受的购房款和定金共计3128000元，否则将立即启动司法程序，依法追究其法律责任。此后，双方经多次协商未果，故诉至法院，呈请如上请求。 另查明，张红梅与席光伟系母子关系；席光伟生父席祖华已于1992年1月6日因交通事故死亡；张红梅与刘成义于1997年7月7日再婚，且婚后共同将席光伟抚养成人；席光伟与张海燕系夫妻关系，婚后双方共育有一女席某。在诉讼中，刘成义、张红梅、张海燕、席某对其作为共同的法定继承人没有异议，且刘成义、张红梅、张海燕、席某均表示其无力支付剩余购房款，也没有经济实力去住案涉的房屋（别墅）。 此外，2018年5月15日颁发实施的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第二条规定：在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 认定上述事实的证据有：双方当事人的相关身份及工商信息、公证书、亲属关系证明、居民死亡医学证明（推断）书、遗体火化证明、居委会证明、《【半山卫城】商品房认购协议》、定金及房款收据、律师函及邮政快递单、微信聊天记录、《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（2018年5月15日）、社保缴费证明、庭审笔录以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方当事人提出的与案外人之间签订的合同以及其他案例等证据材料，因与本案待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人有法律约束力”的规定，席光伟与成都富邦公司签订的《【半山卫城】商品房认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据合同相对性原则，该合同在席光伟与成都富邦公司之间具有合同法上的拘束力。此后，双方在合同履行过程中，成都市人民政府办公厅于2018年5月15日颁布和实施了《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，该限购政策虽然在双方签订认购协议以后颁布和实施，但在客观上可能导致双方当事人在事实上不能通过自主的方式自行履行合同中约定的权利和义务的后果。此外，根据《中华人民共和国民法总则》第十三条关于“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”及《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的相关规定以及合同的相对性原则，合同原则上只在签订合同的当事人之间具有合同法上的约束力，如果在合同履行过程中一方当事人死亡后，没有其合同权利和义务的概括性承受者愿意承继其合同中的权利和义务并据此与合同相对人建立新的合同法律关系，则原合同中双方的权利和义务将发生终止的法律效果。而本案中，作为原合同一方当事人的席光伟于2018年7月25日意外猝死，其与成都富邦公司签订的上述《【半山卫城】商品房认购协议》中约定的权利义务并不因其死亡而当然发生由其法定继承人承继的法律后果；而作为死者席光伟第一顺序法定继承人的刘成义、张红梅、张海燕、席某等均已经以明确的方式表明其不愿也没有能力继续履行席光伟与富邦公司签订的《【半山卫城】商品房认购协议》中约定的相关义务，也不愿以继承的方式承继并取得上述《【半山卫城】商品房认购协议》中约定由席光伟享有的取得案涉房屋的期待权利，即其不愿承继席光伟与成都富邦公司签订的上述《【半山卫城】商品房认购协议》中约定的席光伟的相关权利和义务，且案涉房屋也尚未办理过户登记手续至席光伟名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，故本院认定席光伟与成都富邦公司签订的《【半山卫城】商品房认购协议》中约定的合同权利义务应发生终止的法律效果。据此，由于双方签订的《【半山卫城】商品房认购协议》已发生合同权利义务终止的法律效果，而该合同终止的法律效果已涵盖了原告方要求解除合同的目的，故本院在本案中对刘成义、张红梅、张海燕、席某再行要求解除席光伟与成都富邦公司签订的上述《【半山卫城】商品房认购协议》的请求不予支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条关于“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，故刘成义、张红梅、张海燕、席某要求成都富邦公司向其返还购房款和定金共计3128000元的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。 对于刘成义、张红梅、张海燕、席某要求成都富邦公司支付上述购房款和定金共计3128000元的利息(以3128000元为基数，自2018年10月1日起按同期人民银行贷款利率计算，直至全款付清之日止)的请求，由于导致本案双方合同权利义务终止的原因系不可归责于当事人双方的事由所致，并不属于双方违约的情形，根据公平和诚实信用原则，故本院在本案中不予支持。 同理，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，由于导致本案双方合同权利义务终止的原因系不可归责于当事人双方的事由所致，并不属于双方违约的情形，故对于成都富邦公司辩称，其不存在任何过错，反而刘成义、张红梅、张海燕、席某不履行付款义务的行为已经构成违约，故原则上不同意解除合同，如果同意解除合同，则应适用定金罚则没收定金，且成都富邦公司根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定保留向席光伟的继承人主张没收定金的权利的抗辩主张，本院在本案中不予支持。另外，因张红梅、张海燕、席某均系死者席光伟的第一顺序继承人，张红梅与刘成义于1997年7月7日再婚后共同将席光伟抚养成人，刘成义与席光伟形成了具有抚养关系的继父子关系，也应属于死者席光伟的第一顺序继承人，且张红梅、张海燕、席某、刘成义对此均没有异议，故成都富邦公司辩称刘成义、张红梅、张海燕、席某四人主体不适格的抗辩主张，本院在本案中也不予支持。 对于成都富邦公司提出的其他抗辩主张，也因缺乏充分的事实和法律上的依据，故本院在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条（七）项、第九十二条、第九十八条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告成都富邦投资有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘成义、张红梅、张海燕、席某返还购房款及定金共计3128000（已含定金200000）元； 二、驳回原告刘成义、张红梅、张海燕、席某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费15912元，由原告刘成义、张红梅、张海燕、席某负担4774元，被告成都富邦投资有限责任公司负担11138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 卫 二〇一九年四月二十八日 书记员 喻鸿凯