江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5221号上诉人（原审被告）：胡建军，男，1968年7月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：牛跃辉，江苏马陵山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淑云，女，1965年5月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：娄可强，男，1965年6月25日出生，住江苏省宿迁市宿城区，系王淑云丈夫。委托诉讼代理人：罗童文，江苏厚远律师事务所律师。原审被告：陈俐颖，女，1978年3月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原审被告：李彦羲，女，1990年6月25日出生，住江苏省宿迁市泗阳县。原审被告：程丽娟，女，1981年1月3日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：蒋猛，男，1972年9月18日出生，住江苏省宿迁市宿城区，系程丽娟丈夫。委托诉讼代理人：王向阳，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。上诉人胡建军因与被上诉人王淑云、原审被告陈俐颖、李彦羲、程丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡建军的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回王淑云对胡建军的一审诉讼请求并支持胡建军的反诉请求。事实与理由：1.一审法院存在程序违法。王淑云在法庭调查过程中直至庭审结束，从未主张房屋占用费，仅在一审庭审结束后才向一审法院提交说明主张房屋占用费。王淑云的上述主张系一项独立的诉讼请求，但一审法院未经法庭调查审理径直对此作出判决超出王淑云的诉讼请求，剥夺了胡建军答辩、最后陈述等诉讼权利。2.胡建军并非涉案房屋租赁合同的合同相对人。涉案两份租赁合同分别签订于2017年7月9日和2016年11月30日，陈俐颖在签订上述两份租赁合同后，以涉案房屋作为注册地，于2017年6月20日成立江苏玛利亚信蒙教育咨询服务有限公司（以下简称玛利亚公司），于2017年6月14日以张丽梅的名义设立宿城区跨世纪教育信息咨询服务中心（以下简称跨世纪公司）。上述两公司设立后均由陈俐颖实际经营，且2018年4月26日陈俐颖与王淑云签订的解除协议中也明确约定陈俐颖将两公司迁出涉案房屋。由此可知，王淑云明知陈俐颖代表上述两公司，且明知上述两公司实际使用涉案房屋，故上述两份租赁合同的承租人为陈俐颖及其代表的公司。（2）胡建军与陈俐颖签订合作协议时间在上述两租赁合同签订时间之后。一审判决将合作协议签订之日（2017年9月20日）之前、之后的租金给付责任混淆有误。胡建军不应负担2017年9月20日前的租金。胡建军作为合伙人仅应就合伙事项所欠房屋租金承担责任。经过二审审理调查，合伙设立的幼儿园仅使用两间房屋，其余房屋均由陈俐颖设立的培训机构使用，对此，王淑云在庭审中也未提出异议。故胡建军参与合伙事项所欠租金数额只能按照所使用房屋的比例分摊确定。3.涉案房屋于2018年5月30日以后由王淑云强行占有并实际经营，而非代管。在庭审过程中，陈俐颖与王淑云就代管协议签署的过程陈述不一致，可以证明该协议书及说明书系伪造，在租赁合同履行期间王淑云占有涉案房屋及幼儿园的行为无依据。自2018年5月30日后，胡建军因幼儿园被强行占用多次报警要求公安机关处理未果，故胡建军的反诉请求有事实依据。本案中，因王淑云已经强行占用涉案房屋及幼儿园，造成幼儿园无法继续正常经营，返还房屋已经没有实际意义，王淑云应当向胡建军赔偿直接损失及间接损失，即胡建军对幼儿园的投入224.466万元和预期收益损失，2018年5月30日之后的房屋占用费也不应由胡建军承担。4.一审判决结果导致双方当事人利益失衡。从王淑云和陈俐颖于2018年4月26日签订的解除协议就可以看出双方存在恶意串通。按照一审判决结果，胡建军除了要承担143万元的租金还要承担违约金、房屋占用费，结合胡建军此前已经投资的200万余元，胡建军在合伙期间（2017年9月20日至2018年5月）不但投资无法收回，还要承担巨额债务，导致利益严重失衡。被上诉人王淑云答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：1.关于房屋占有使用费的问题。一审中，王淑云已就该部分主张向法庭陈述，增加了该部分诉讼请求。且该部分请求系双方解除合同后处理双方权利义务的应有之意。一审法院为减少双方当事人的讼累，妥善处理后续争议，对此予以裁决并无不当。2.除了陈俐颖与王淑云签订的租赁合同，双方之间未签订其他租赁合同。对于胡建军提及的两家公司，王淑云均不知情，也未在租赁场地看到过两家公司经营。王淑云收到上诉状后第一时间与陈俐颖核实，其称注册上述两公司是为了应付教育部门检查并无实际用途，其他合伙人对此是明知的。上述两公司注册时间在四人签订合伙协议之前，四合伙人对两份租赁合同、租金标准、租赁物实际情况都是明知的，即使存在上述两公司也视为其他合伙人对陈俐颖行为的认可。胡建军曾向王淑云支付租金64万元，如果其认为租赁物上有其他主体在经营，其应当提出扣减，而非按照合同约定支付租金。四合伙人在一审中对此未提出异议，说明上述两公司没有实际经营。3.王淑云并未侵占任何财产，胡建军也未提交证据证明。四合伙人内部产生分歧均不愿缴纳租金，胡建军对幼儿园锁门，导致报警引发家长恐慌。王淑云作为出租人本没有义务管理此事，但其不忍心看到因幼儿园管理带来负面社会影响。为解决问题，在诉前及诉讼期间，临时代管资金并出借资金以尽可能达到幼儿园平稳过渡，但并无占有幼儿园财产的意思。王淑云在合同履行过程中并无违约行为，合同解除是因四合伙人严重违约，且均没有继续投入经营的意思。王淑云只希望尽快解决纠纷，将房屋恢复原状返还给王淑云。王淑云并不需要利用装修残值，故不存在对装修残值进行补偿或赔偿的问题。原审被告陈俐颖陈述称：玛利亚公司是2017年6月份注册的，当时办理幼儿园的证件没有办下来，为了得到官方手续而成立。对应当支付的租金没有异议，双方也曾对房租的支付进行过协商。原审被告李彦羲陈述称，协商房租的时候其在场，因为生源不多付不起房租。原审被告程丽娟陈述称，程丽娟已经退伙，不发表意见，但是胡建军的上述请求成立。王淑云向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除王淑云与陈俐颖签订的两份租赁合同，陈俐颖等四人返还所租房屋即宿迁市宿城区金陵服务综合楼101室、102室、201室、301室、401室、501室及负一层北半面；2、判令陈俐颖、胡建军、陈彦羲、程丽娟（以下简称陈俐颖等四人）连带支付租金143万元及违约金（均以69万元为基数分别从2017年9月11日起、2018年3月11日起按照日万分之二计算至实际给付之日止）；3、判令陈俐颖等四人返还王淑云代为垫付的2018年4、5、6月份职工工资157524元；4、判令诉讼费、保全费由陈俐颖等四人承担。胡建军向一审法院提出反诉请求：1.判令王淑云返还财产即涉案“香港跨世纪儿童之家”幼儿园的经营权、收益权；2.判令王淑云赔偿损失224.466万元及预期收益（自2017年10月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令反诉费由王淑云负担。一审法院经审理查明：2016年7月9日，王淑云将宿迁市宿城区金陵服务综合楼101室、201室、301室、401室、501室及负一层北半面出租给陈俐颖并签订租赁合同（以下简称“7.9合同”）用途为开办幼儿园，甲方（王淑云）仅提供现状房屋，室内无其他基本设施，不负责经营使用过程中的安全问题；租期15年，自本合同签订之日起算，期间甲方给予乙方（陈俐颖）半年期限对房屋进行装修，此间免收租金；租金第一年、第二年、第三年为138万元，第四年为145万元．．．．．．每年租金分两次给付，上半年给付时间为3月10日前，下半年为9月10日前；履约保证金50万元，本协议签订之日付10万元，2016年9月10日前再付40万元；如乙方在2017年3月10日前按约定交付租金时，保证金按照实际租赁时间进行抵充，如乙方违约，该保证金应抵扣甲方应承担的费用、租金以及违约赔偿责任，同时六个月免租期按照约定支付租金；如有任何一期不按约定缴纳租金30日，保证金延迟3日，甲方有权立即收回房屋。乙方应在已缴纳的租金期限届满前将可移动的设施、设备搬离，逾期视为放弃，甲方有权处置；逾期支付租金的，应按照年租金的日万分之二向甲方支付违约金。2016年11月30日，王淑云与陈俐颖就金陵服务综合楼102室再次签订租赁合同（以下简称“11.30合同”），约定租期15年，自2017年1月8日起算，租金第一年、第二年10万元/年，每年3月10日前一次性支付；逾期五日缴纳租金，甲方（王淑云）有权单方面解除合同、立即收回房屋，乙方应在已缴纳的租金期限届满前将可移动的设施、设备搬离，逾期视为放弃，甲方有权处置。逾期支付租金的，乙方应按照年租金的日万分之二向甲方支付违约金。2017年9月20日，陈俐颖、胡建军、陈彦羲、程丽娟签订合作协议书，约定合作开办“香港跨世纪儿童之家”，合作期限15年，自2017年9月20日开始。出资总额800万元，陈俐颖、胡建军、李彦羲、程丽娟出资比例分别为43%、40%、7%、10%。协议签订后程丽娟即宣布退伙且一直未出资。一审法院另查明，王淑云为儿童之家垫付职工工资157524元。一审法院再查明，2018年5月30日，王淑云与陈俐颖签订协议书，约定：因乙方（陈俐颖）欠租金未付，为保证招生工作顺利进行，2018年9月至2019年7月，幼儿园家长所交的学费由甲方（王淑云）代收，用于支付职工工资、教学经费、生活费等支出；乙方若要使用上述资金需提前三日书面申请；因欠付租金如双方协商或者法院判决解除合同，解除之日起幼儿园的教学管理及上述费用全部由甲方接管、支配，乙方不得干涉；本合同有效期至人民法院生效判决合同解除之日。一审法院还查明，2018年4月26日，王淑云丈夫娄可强代王淑云与陈俐颖签订《解除协议》，约定解除签署两份房屋租赁协议，陈俐颖以现状返还房屋，即室内外装饰装修以及设施、设备等归王淑云所有，王淑云不再追究陈俐颖违约责任，陈俐颖也不再向王淑云主张任何权利。王淑云与陈俐颖、胡建军均不同意履行上述协议。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。具体到本案中，王淑云与陈俐颖签订两份房屋租赁合同后，陈俐颖未按照合同约定的时间支付租金，王淑云有权依照合同约定解除双方签订的租赁合同，因陈俐颖于2018年7月18日收到本案送达的诉状副本，故双方签订的租赁协议于当日解除。关于尚欠的租金，庭审中，陈俐颖对王淑云主张的已付租金148万元即两份合同约定的第一年租金无异议，故陈俐颖应分别于2017年9月10日、2018年3月10日分别支付租金69万元、79万元（69+10）合计148万元。现王淑云对于“11.30”合同仅主张5万元，系当事人对自己权利的处分，一审法院依法予以照准。对于逾期利息，王淑云主张从应付款次日以尚欠款为本金按照日万分之二计算，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院依法予以支持。关于本案诉讼期间以及涉案房屋返还前的租金及房屋占用费，王淑云要求一并处理。一审法院认为，为了减少当事人的讼累，可以一并处理。故即“7.9”合同、“11.30”合同均自2018年7月9日起，按照148（138+10）万元/年的标准计算占用费至实际返还房屋之日止。又因合同约定“逾期五日缴纳租金，王淑云有权单方面解除合同、立即收回房屋，陈俐颖应在已缴纳的租金期限届满前将可移动的设施、设备办理，逾期视为放弃，王淑云有权处理”，故陈俐颖等四人返还房屋时，可移动的设施、设备王淑云有权处置。因王淑云表示可以在陈俐颖付清所有费用后十日内处置租赁期间添置的可移动的设施、设备；超过十日的，视为陈俐颖等四人放弃处置权利，王淑云可自行处置。一审法院认为此系当事人对自己权利的处分，依法予以照准。关于胡建军、李彦羲作为合伙人的责任，一审法院认为合伙人对合伙的债务承担连带责任，涉案房屋由陈俐颖出面签署，用于和胡建军、李彦羲共同经营幼儿园，故其应对陈俐颖的债务承担连带付款责任。关于程丽娟的责任，庭审中程丽娟表示签订协议之后立即退伙（未出资），其他合伙人对此无异议一审法院予以确认。因合伙经营期间发生亏损，退伙人对其参加合伙期间的全部债务负连带责任，故程丽娟未参加合伙不应该承担还款责任。对于胡建军的反诉请求，一方面，王淑云根据其与陈俐颖签订的协议有权收取学费，收学费可以在涉案房屋里收，胡建军据此主张王淑云侵占幼儿园证据不足；另一方面本案审理的是租赁合同纠纷，至于其与其他合伙人的纠纷一审法院不予理涉，故对于胡建军的反诉请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王淑云与陈俐颖签订的两份租赁合同于2018年7月18日解除，陈俐颖于判决生效之日起三十日内返还所租房屋即宿迁市宿城区金陵服务综合楼101室、102室、201室、301室、401室、501室及负一层北半面；二、陈俐颖、胡建军、李彦羲于判决生效之日起十日内连带支付王淑云租金143万元及违约金（均以69万元为基数分别从2017年9月11日起、2018年3月11日起按照日万分之二计算至实际给付之日止）、房屋占用费（按照148万元/年的标准从2018年7月9日起计算至实际返还房屋之日止）；三、陈俐颖、胡建军、李彦羲于判决生效之日起十日内连带返还王淑云代为垫付的职工工资157524元；四、陈俐颖、胡建军、李彦羲在履行完毕判决第二、三项后十日内可处置涉案房屋内可移动的设施、设备，逾期视为放弃，由王淑云自行处置；五、驳回王淑云的其他诉讼请求；六、驳回胡建军的反诉请求。案件受理费15500元、保全费5000元，合计20500元，由陈俐颖、胡建军、李彦羲连带负担；反诉费12379元，由胡建军自行负担。二审审理过程中，本院组织双方当事人证据交换并听证，为证明其主张，上诉人胡建军提交证据如下：现场照片一张及报警记录一份。旨在证明王淑云明知陈俐颖在涉案房屋中注册玛利亚公司，2018年4月以后涉案幼儿园由王淑云占有。被上诉人王淑云对上述证据的真实性无异议，但是王淑云对公司注册事宜不知情，公司注册由陈俐颖操办，四名合伙人均知情。王淑云收到通知后即通知陈俐颖摘除相应的门牌，该证据与本案无关联性。原审被告陈俐颖对上述证据的真实性无异议。四人约定成立的幼儿园是“香港跨世纪儿童之家”，因未缴纳加盟费，被投诉至工商管理部门，相应的招牌被摘除。因无招牌被城管部门处罚，故陈俐颖成立玛利亚公司，幼儿园继续以“玛利亚蒙童之家”为招牌继续经营，以应对相关检查。原审被告陈彦羲与陈俐颖的答辩意见一致。原审被告程丽娟对证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院对上述证据的认证意见为：鉴于各方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。上述证据可以当事人之间曾发生纠纷并报警处理，涉案房屋现以“玛利亚蒙童之家”为名经营幼儿园。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。二审另查明，跨世纪公司于2018年6月已被注销。二审审理过程中，为查明案件事实，本院至涉案房屋现场勘查，涉案房屋以“玛利亚·蒙童之家”招牌经营幼儿园。各层装潢的房间均张贴铭牌“跨世纪·儿童之家”。王淑云称对合同解除后的房屋占有使用费将另行主张，在本案中不要求处理。本案二审中的争议焦点是：1.一审是否存在程序违法；2.胡建军应否承担房屋租金及违约金，如应承担，租金及违约金的数额如何确定；3.胡建军要求王淑云赔偿损失以及预期收益的理由能否成立，如应赔偿，损失及预期收益的数额如何确定。关于第1个争议焦点。胡建军主张王淑云在起诉时及庭审过程中均未提及房屋占用费，一审法院依据王淑云提交的说明径直判令陈俐颖、胡建军、陈彦羲承担房屋占用费属于程序违法。本院认为，王淑云要求陈俐颖等四人给付房屋占用费的主张并未在起诉状中载明，直至原审法庭辩论终结前其也未提出，陈俐颖等四人未就该部分主张行使答辩、举证、质证、发表辩论意见的诉讼权利，一审法院依据王淑云提交的说明对房屋占用费直接作出判决不妥。鉴于王淑云对房屋占用费的主张已超出原审增加或变更诉讼请求时限，且王淑云二审中提交书面意见称对合同解除后的房屋占有使用费在本案中不再主张，故本院对王淑云针对房屋占用费的主张在本案中不予处理。关于第2个争议焦点。胡建军主张其于2017年9月20日与陈俐颖等人签订合作协议书，故其对此前的租金不应承担给付责任。本院认为，涉案房屋的租赁合同虽由陈俐颖签署，但该房屋系用于开办陈俐颖、胡建军、李彦羲合伙经营的幼儿园。胡建军、李彦羲作为合伙人，对涉案房屋为开办幼儿园产生的租金应当承担付款责任,故本院对胡建军的上述主张不予采信。胡建军还主张，因王淑云于2018年5月30日后实际接管幼儿园，故其不应承担涉案房屋2018年5月30日后的租金。本院认为，因陈俐颖欠付租金，故王淑云与陈俐颖签订协议，由王淑云代收学费，但幼儿园的教学管理事务王淑云并未参与，故本院对胡建军所称王淑云接管幼儿园的主张不予采信，胡建军对2018年5月30日后的租金也应承担连带付款责任。胡建军又主张，陈俐颖在涉案房屋中注册、经营两公司，幼儿园仅使用涉案场地两间房屋，故其应承担的租金应当根据场地使用的比例予以分担。本院认为，根据现场勘查的情况，该两公司并未在涉案场地挂牌，也无法看出两公司占用涉案场地，涉案场地均用于经营幼儿园，故本院对胡建军的主张不予采信。据此，胡建军应对陈俐颖欠付的租金承担连带付款责任。关于第3个争议焦点。本院认为，胡建军主张王淑云侵占幼儿园的依据不足，本院对其上述主张不予采信。胡建军要求王淑云赔偿其投资及预期利益损失亦无事实依据。胡建军与其他合伙人之间的纠纷其可以另行主张，本案中不予理涉。综上所述，上诉人胡建军的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，一审判决应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4758号民事判决第一项，即“王淑云与陈俐颖签订的两份租赁合同于2018年7月18日解除，陈俐颖于判决生效之日起三十日内返还所租房屋即宿迁市宿城区金陵服务综合楼101室、102室、201室、301室、401室、501室及负一层北半面”；二、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4758号民事判决第二项为“陈俐颖、胡建军、李彦羲于判决生效之日起十日内连带支付王淑云租金143万元及违约金（均以69万为基数分别从2017年9月11日起、2018年3月11日起按照日万分之二计算至实际给付之日止）”；三、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4758号民事判决第三项，即“陈俐颖、胡建军、李彦羲于判决生效之日起十日内连带返还王淑云垫付的职工工资157524元；四、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4758号民事判决第四项，即“陈俐颖、胡建军、李彦羲在履行完毕本案判决第二、三项后十日内可处置涉案房屋内可移动的设施、设备，逾期视为放弃，由王淑云自行处置”；五、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4758号民事判决第五项，即“驳回王淑云的其他诉讼请求”；六、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4758号民事判决第六项，即“驳回胡建军的反诉请求”。一审案件本诉案件受理费15500元、保全费5000元，合计20500元，由陈俐颖、胡建军、李彦羲连带负担；反诉案件受理费12379元，由胡建军负担。二审案件受理费31000元，由上诉人胡建军负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年四月十二日书记员  叶甜甜