河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初1006号原告：张家臣，男，1982年5月16日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：赵荣亮，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白银瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州鼎盛置业有限公司，住所地郑州市管城区尚德路9号1号楼1层。法定代表人：刘国民，董事长。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。原告张家臣与被告郑州鼎盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家臣及其委托诉讼代理人赵荣亮、白银瑞、被告郑州鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人常晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家臣向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理房屋权属初始登记；2.被告按每日36.5454元的标准向原告支付自2017年12月30日起至起诉之日止的违约金12827.30元及自起诉之日起至为原告办理房屋权属初始登记之日止的违约金；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃诉讼请求1，将诉讼请求2变更为：被告向原告支付自2017年12月31日起至实际备案之日，逾期申报材料的违约金，按每日总房款的0.005%计算。事实与理由：2015年5月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于管城回族区果园南路北、尚庄路西25号楼2单元5层502房产一套出售给原告，同时约定了交房条件和期限，以及办理产权初始登记被告提交资料的期限，如有违约，违约方每日按总房款的0.005%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按照约定提交办理产权初始登记的资料并由行政主管部门受理，已构成违约。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。郑州鼎盛置业有限公司辩称，1.在《商品房买卖合同》履行过程中，由于国家产权登记政策的调整，商品房的登记机关由住房保障和房地产管理局变为前者和不动产登记中心的双重登记，登记内容由仅登记房屋变为房屋和土地的双重内容，登记流程和期间均发生延长，房屋买卖合同约定的初始登记备案条件已不存在；2.郑州市不动产中心成立于2016年8月20日，在其成立之后，由于不动产中心与房管局责、权、利划分不清晰、办证流程不顺畅，各自的办理事项不明确，造成大批楼盘办证难问题，一度引发社会广泛关注，也给被告的报备工作带来延迟；3.被告开发的阳光城8号院于2017年12月22日交房，存在逾期交房的问题，逾期天数52天，被告已经就逾期交房向原告赔付过违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告向产权登记机关的备案日期可以顺延52天；同时，由于原告存在不同程度的贷款逾期到账，根据《商品房买卖合同》附件四第八条第10项的约定，被告不再受合同中关于办理初始登记和转移登记手续的相关期限、义务的拘束，不视为违约；4.原、被告新签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在房屋交付后360内向有权机关登记备案，且已经得到住房保障和房地产管理局及不动产登记中心的合同备案和确认，进一步说明房屋报备流程工作非短时间内能完成。被告于2018年6月4日及7月20日分别向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋交易和产权状况确认单，2018年7月18日及8月16日分别向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料，均不超过房屋交付后的360日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月25日，原告张家臣（××）与被告郑州鼎盛置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××7238），主要约定：1.××购买位于管城××区××、××单元××商品房××套，房屋总价款为730908元。2015年5月25日现金付款方式支付370908元，2015年7月9日商业贷款方式支付360000元；2.出卖人应当在2017年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的房屋交付使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照本合同约定内容完成、前期物业管理已经落实；3.产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行；4.本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成××损失的，应当承担赔偿责任，预告登记有效期为自预告登记之日起至出卖人办理初始登记后三个月内等。附件四合同补充协议第六条第1款约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。附件四合同补充协议第八条第9款约定：双方同意产权初始登记中约定的出卖人报送办理房屋权属初始登记资料的时间期限为自商品房交付日次日起算60日内，若该商品房的实际交付日晚于本合同约定的交付期限的，则办理初始登记的期限相应顺延按商品房实际交付日起算，办理转移登记的期限亦相应顺延。第10款约定：××未按约定及时付清房价款及与房屋相关费税、约定由出卖人代收的费用的，以及未按本合同约定及时偿还出卖人代垫款项的情形下，出卖人有权暂不办理该商品房的交付，且对出卖人不再适用本合同中关于办理初始登记和办理转移登记手续的相关期限、义务的拘束，出卖人免除有关违约责任，未及时办理初始登记和办理转移登记手续的后果和责任由××自行负担，××无权向出卖人主张索赔等。合同履行过程中，原告向被告支付购房款730908元，被告分别于2015年6月1日、2015年8月26日出具370908元、360000元销售不动产统一发票。2017年12月22日，被告向原告交付了涉案房屋，逾期交房52天。因逾期交付涉案房屋，被告已向张家臣支付逾期交房违约金。另查明，1.《商品房买卖合同》中约定的房屋坐落于郑州市××区××、××郑州市××路××号；2.被告于2018年8月16日向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋的首次登记资料；3.郑州市不动产登记中心于2018年8月14日至2018年9月28日期间陆续受理被告报送的涉案楼盘首次登记的相关材料。再查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同约定被告应当在2017年12月31日前报送房屋权属初始登记所需资料，同时约定若房屋实际交付日晚于合同约定交付期限的，办理初始登记的期限相应顺延，但被告在相应顺延办理初始登记期限后仍存在逾期，故被告应当承担相应的违约责任。关于被告辩称的不动产登记政策调整后合同中约定的初始登记备案条件已不存在、原告存在房屋贷款逾期到账其应当免除违约责任、逾期交房的报送材料期限应当顺延等问题，本院逐项分析如下：被告在不动产登记政策调整后是否仍应当履行登记备案问题。原告购买商品房应当取得相应的产权证书，取得产权证书的前提条件是被告应当向相关机关履行前期登记备案义务；郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，郑州市住房保障和房地产管理局不再承担该项职能，但仅是受理机构发生了变化，被告需要提交的建筑规划许可证、涉案工程竣工验收手续及其他应当提交的材料均仍应由被告提供并报送登记备案，不能因为登记备案机构发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，故对被告该辩称意见不予采信。鉴于双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告在签订合同时无法预见、无法克服的客观情况，造成了被告报送首次登记资料的时间拖延，被告提交的证据也证明了其履行合同义务过程中，依次向房管部门和不动产登记部门提交相关业务登记资料。综合以上情况，本院认为双方合同履行期间产生了情势变更的情形，酌情扣减被告3个月的违约期较为适宜。原告存在房屋贷款逾期到账是否应当免除被告违约责任问题。双方签订的合同中虽然约定原告未按约及时付清房价款的，对被告不再适用关于办理初始登记的相关期限、义务的约束，被告免除违约责任，但是该条款明显属于一方提供格式合同及条款加重另一方责任的情况。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件中对于原告逾期付款、房屋贷款不能获取或者低于约定金额的，约定了原告应当承担相应的违约责任；合同同时又约定原告逾期付款免除被告违约责任，明显不公平。另外，现实中房屋按揭贷款银行何时受理、何时审批、何时放款并非原告一方实施，与被告及相关银行也存在一定的关系，故被告所称房屋贷款逾期到账应当免除违约责任，本院不予采信。被告逾期交房的，报送材料期限是否应当顺延问题。因合同中明确约定若商品房的实际交付日期晚于合同约定的交付期限的，办理产权初始登记的期限相应顺延至商品房实际交付日起算，本案中被告存在逾期交房行为，且对逾期交房所产生的违约金已经赔付给原告，故相应的报送时间应当顺延；被告逾期交房52天，其办理产权初始登记的期限亦应在相应顺延52天的基础上再扣减3个月，故被告应当在2018年5月21日前将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，故对被告关于逾期交房相应报送时间亦应当顺延的答辩意见，本院予以采信。综上，被告应当向原告支付自2018年5月21日起至被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记材料之日即2018年8月16日期间的违约金3216元（被告应向原告支付违约金具体计算方法为：房屋总价款730908元×被告应向原告支付违约金的天数88天×0.005%）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张家臣支付违约金3216元。二、驳回原告张家臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221元，减半收取计111元，由原告张家臣负担96元，被告郑州鼎盛置业有限公司负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇一九年四月三日书记员  韩冬菊