江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终1188号上诉人（原审被告）：瑞金市三和房地产开发有限公司，住所地：瑞金市金鑫大道乌石垄。法定代表人：胡春生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨格，江西洪都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨沛，江西洪都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟某1，男，2012年8月29日生，汉族，住瑞金市。法定代理人：钟某2，男，1986年5月6日生，汉族，住瑞金市，系钟某1的父亲。委托诉讼代理人：刘克俊，江西洪都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康，江西洪都律师事务所实习律师。上诉人瑞金市三和房地产开发有限公司（以下简称“三和公司”）因与被上诉人钟某1房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2018）赣0781民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三和公司上诉请求：1.撤销一审判决，直接改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人虽然未缴纳剩余房款，并不属于违约行为的认定存在重大错误，被上诉人具有违约行为。《商品房买卖合同》之《附件五：补充协议》第二条“关于付款的特别约定”的第1款之规定：“若买受人未按照合同约定付清房款或未按期归还银行按揭贷款，出卖人有权不执行合同第十一条约定并有权按本合同第八条约定追究买受人违约责任”。由此可见，被上诉人交付购房款与上诉人交付房屋之义务的履行，具有明确的先后顺序。同时，根据《商品房买卖合同》第三章第七条“付款方式及期限”中约定：“买受人应当在2016.9.30前分三期支付该商品房全部房价款”，在合同履行过程中，被上诉人并未按合同约定如期足额支付房价款。综上可见，被上诉人未支付购房款的行为已经构成违约，上诉人因被上诉人违约拒绝交付房屋，并不构成违约。二、被上诉人交付购房款与上诉人交付房屋之义务，具有明确的先后履行顺序，一审判决适用我国《合同法》第66条之规定，存在法律适用错误。如前所述，根据合同约定，被上诉人应当先行支付购房款，若逾期支付，上诉人有权留置房屋不交付，故上诉人与被上诉人互负债务具有先后履行顺序，且被上诉人应当先行履行。根据我国《合同法》第67条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。而一审法院无视双方合同约定，主观认为被上诉人未缴纳剩余房款的行为不属于违约行为，且债务履行没有先后履行顺序，应当同时履行，进而适用我国《合同法》第66条之规定，这一事实认定与法律适用明显与合同约定相违背。综上所述，一审认定基本事实存在重大错误，且适用法律错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人钟某1辩称：一、一审认定事实清楚。1.钟某1按照《商品房买卖合同》的约定向上诉公司付清前期的购房款1269398元。合同约定交房交房款的日期2016年9月30日，钟某2、刘园携款到上诉人公司以钟某1名义交付时，见上诉人公司门前张贴了工期延期无法如期交房的公告，经询问工作人员，答复是：“由于公司原因交不了房，也不收房款”。此后答辩人多次要求上诉人交房，并承诺收房的同时付清余下购房款，但上诉人都无法确定交房日期。从这事实可见，不是答辩人不交房款或交不了房款，事实是答辩人带了房款到上诉公司交，上诉公司交不了房，而不能收答辩人的房款。2.上诉人违反事实：一是没按合同约定，在交房日期2016年9月30日前十日内没有通知被上诉人收房，并向被上诉人交付商品房合格等相关手续。二是上诉人至交房日期2016年9月30日前几天在其公司门口张贴了告知公告，告知购房户因开发商后续工程尚未完工，原定的交房日期交不了房，购房户不要前来收房。这是明显违反合同约定的行为。所以认定上诉人违约是有事实和证据证明的。3.上诉人称被上诉人应先交房款，上诉人后交房，是没有依据的，《商品房买卖合同》没有这方面的约定。一审法院依据庭审查明的事实，认定上诉人违约，答辩人没有违约是符合本案事实的。二、一审判决适用法律正确。原审法院依据本案事实适用我国《合同法》第六十六条是正确的。我国《合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《商品房买卖合同》约定交房交钱同时是2016年9月30日，是互为条件，没有先后顺序，按照交易习惯是购房人到开发商领到相关证件和房屋锁匙等凭据，再到财务办理交款手续。所以从这个时间段严格讲不分先后，准确讲是应同时履行。如果要说有先后，是上诉人应在交房前应先履行合同约定的义务。因为从合同第十一条约定：上诉人在交房日期前十日内通知被上诉人收房并给被上诉人的房屋合格的相关资料的前置条件，是上诉人应先履行交房的相关工作，而事实上诉人不但没履行，反而是在2016年9月30日交房前就已经贴出了无法交房，无法履行合同的公告。上诉人到目前为止都无法交房，房屋到现在没有完工，没完成三通一平的工程，答辩人诉求上诉人支付交房日期起至交房之日止的利息是有事实和法律依据的，一是合同有约定，二是上诉人到目前为止交不了房，三是上诉人收取答辩人1269398元，占用资金这么久，没有履行交房交务。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。被上诉人钟某1向一审法院起诉请求：1.判令被告三和房地产公司继续履行合同，并限期一个月被告无条件交付原告之房屋及合法手续；2.判决被告三和房地产公司向原告钟某1支付以已交房款1269398元为基数按日计算3‰逾期交房的违约金297039元（暂计算自2016年10月1日至2018年11月30日，应计算至实际交房之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案外人钟远远与原告钟某1系祖孙关系。2015年8月12日，案外人钟远远为其孙子原告钟某1在被告处购买房屋，并以原告钟某1的名义与被告瑞金市三和房地产开发有限公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于瑞金市以1410998元的价格出售给原告；原告在2015年8月12日前支付首期房价款890998元，余额分两期，第一期400000元于2016年1月7日前付清，第二期120000元于2016年9月30日前付清；被告应当在2016年9月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期交付且超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金。同日，案外人刘园、钟某2与被告三和房地产公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于瑞金市钟某2；案外人刘园、钟某2在2015年8月12日前支付首期房价款960000元，余额分两期，第一期100000元于2016年1月7日前付清，第二期140000元于2016年9月30日前付清；被告应当在2016年9月30日前向案外人刘园、钟某2交付房屋，如果被告逾期交付且超过30日，案外人刘园、钟某2要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向案外人刘园、钟某2支付全部房款万分之三的违约金。上述两份《赣州市商品房买卖合同》签订后，原告钟某1的祖父钟远远按约向被告支付了两套房屋共计2350998元购房款（含案外人购房款1081600元、原告钟某1购房款1269398元）及两套房屋相关代收费用，原告于2016年9月30日准备向被告支付剩余房款141600元时，被告工作人员在其公司门口贴出公告，言明“工期延迟项目未完工”,因此被告未能按约如期交付房屋，但被告未就无法如期交房的问题与原告另外达成协议，原告至今也未向被告支付剩余未付房款141600元。被告至今也未完善小区相关配套设施也无法确认交房时间。原告遂诉至法院。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后双方均应按合同的约定履行。根据合同约定，原告应在2016年9月30日交房期前向被告支付全部购房款1410998元，原告已依约向被告支付了1269398元购房款，因被告在交房期2016年9月30日前先行贴出公告，言明因工期延迟无法如期交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其受益人履行要求。”,故原告虽然未缴纳剩余房款，并不属于违约行为，因被告公司以工期延迟原因导致原告所购房屋无法正常交付，且至今也无法确认房屋何时能交付，故被告应承担违约责任。根据合同约定，被告应当于2016年9月30日前将房屋交付原告使用，被告逾期交房超过30天后，原告有权要求继续履行合同，合同继续履行的，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之三的违约金。原告实际向被告交付房款1269398元，故原告要求被告应以实际交付房款1269398元为基数自逾期交付之次日即2016年10月1日起按每日万分之三的标准支付违约金至房屋交付之日止的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告瑞金市三和房地产开发有限公司应当于本判决生效后十日内支付给原告钟某1自2016年10月1日起至交房之日止以1269398元为基数按每日万分之三计算的违约金；二、驳回原告钟某1的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5756元，减半收取2878元，由被告瑞金市三和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人钟某1向本院提交了以下证据：1.钟某1的户籍资料及父母作为法定监护人在同一户口本上的户籍资料复印件1份，用以证明钟某1、刘园、钟某2的户籍资料证明；2.6张照片，用以证明涉案房屋至今都没有完工，周围杂草丛生，三通一平工程遥遥无期。上诉人三和公司对上述证据三性无异议。本院予以确认。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为：钟某1与三和公司签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。该合同约定，钟某2、钟某1应当于2015年8月12日前支付890998元；2016年1月7日前支付40万元；2016年9月30日前支付12万元。根据钟某1一审提交的三和公司出具收款收据和银行流水记录可以证实其已履行2016年1月7前的付款义务。故三和公司主张钟某1违约在先，其享有后履行抗辩权而不承担违约责任的上诉理由不能成立。三和公司未按照合同约定的方式、程序、期限提出交房，至今也未能举证证明达到合同约定的交付条件，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于钟某1支付最后一期款项能否作为三和公司拒绝交付房屋的问题，2016年9月30日是钟某1最后一笔12万元款项的支付期限，同时也是三和公司最迟的交房日，此时双方互负履行债务。但在这之前，三和公司并未按合同约定时间通知钟某1收房，也未完成房屋交付的各项准备工作，况且钟某1已支付了大部分房款情况下，当日也向三和公司提出支付尾款，从已查明的事实看，三和公司无法交付房屋系己方原因，其以钟某1未支付小部分剩余房款为由拒绝交付房屋的主张，本院不予支持。综上所述，三和公司未履行交房的协助义务和实际交付房屋，一审判决其承担逾期交房的违约责任，于法有据，应予支持。上诉人三和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5756元，由上诉人瑞金市三和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇一九年四月二十五日代理书记员  葛颖婷