山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1095号原告：孙建新，男，1976年9月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李勇，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁乃甲，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告孙建新与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙建新及其委托诉讼代理人李勇、袁乃甲，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙建新向法院提出诉讼请求：1.东拓置业支付孙建新逾期办证违约金44536.60元（自2016年1月25日至2017年5月19日）；2.诉讼费由东拓置业承担。诉讼中，孙建新变更诉讼请求为：1.东拓置业支付孙建新逾期办证违约金48804.70元（自2015年12月11日至2017年5月19日）；2.诉讼费用由东拓置业承担。事实与理由:2012年7月10日，孙建新与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定孙建新购买济南高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧的舜奥嘉园南区某号商品房一套，总价款927846元。合同约定，出卖人应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。东拓置业于2013年12月8日交付孙建新，按照合同约定东拓置业应于2014年9月4日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，但其直到2017年5月19日才通知孙新建办理，东拓置业迟延办理房产证已构成违约，为维护合法权益，孙建新诉至法院，请求依法判如所请。东拓置业辩称，一、孙建新的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，由此可知，孙建新一从2014年9月4日即知道自身的权利受到侵害，但是直到2019年1月25日才提起诉讼，其诉讼请求已经明显超过法律规定的诉讼时效，请求贵院予以驳回。二、孙建新主张的逾期办证违约金金额与事实及合同约定不符。根据《商品房买卖合同》第八条交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备《综合验收备案证明》的房屋交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已支付房价款的0.01%向买受人支付违约金。根据上述约定，东拓置业在房屋交付后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案即完成办证义务。而本案中东拓置业于2015年5月25日将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，已经完成了合同约定的办证义务。因此，即使东拓置业存在逾期办证的违约行为，逾期办证违约金应为已付房价款的万分之一。综上所述，孙建新主张逾期办证违约金与事实明显不符，恳请法院依法查明事实，驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月22日，孙建新（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定孙建新购买东拓置业开发的位于舜华南路西侧、玉顶山南侧的舜奥嘉园南区9号楼1单元1-203商品房一套，房屋总价款为927846元。合同签订后，东拓置业于2013年12月8日向孙建新交付了房屋，2015年5月25日，东拓置业就案涉房产提交了备案申请，于2017年5月19日通知孙建新办理房屋产权转移登记。诉讼中，孙建新主张双方签订的《商品房买卖合同》，因故被东拓置业收回，无法提供原件，提交《商品房买卖合同》复印件一份，该合同第十五条载明“出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证书。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”，孙建新称应东拓置业要求其于2018年3月份就案涉房产与东拓置业签订新的《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明“出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证书。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，且孙建新于2018年12月11日因东拓置业逾期办证向其主张过权利，已发生了诉讼时效中断，提交原合同复印件、新合同及与东拓置业法律顾问李荣荣的录音、与东拓置业员工录音及裁判文书等予以证实。东拓置业对此不予认可，主张其已于2015年5月25日就已经申请办理房屋所有权登记，完成了合同约定的办证义务，且孙建新的起诉已超诉讼时效，提交房屋所有权登记申请书予以证明。本院认为，孙建新购买东拓置业开发的案涉商品房，双方已形成房屋买卖合同关系。根据双方提交的证据，结合东拓置业涉诉的其他房屋买卖合同纠纷案件，本院对双方签订的两份《商品房买卖合同》均予以采信。合同签订后，东拓置业于2013年12月8日向孙建新交付了房屋，东拓置业应于交付房屋后270日内即2014年9月3日前办理产权备案并书面通知孙建新办证事宜，但东拓置业直至2017年5月19日才书面通知孙建新办证事宜，已构成违约，东拓置业逾期办证的违约期间应自2014年9月3日至2017年5月18日止。东拓置业虽辩称其已通过电话通知孙建新办证事宜，但未提交有效证据予以证实，故本院对其辩称不予采信。关于逾期办证违约金标准问题，本案中，先签订的《商品房买卖合同》对逾期办证的约定为“买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”，而后签订的《商品房买卖合同》对逾期办证的约定为“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，可知，后签订的合同约定减轻了先合同中出卖人的办证义务，违反了合同法中的公平原则，且东拓置业亦未提交证据证实其在签订新合同时已对孙建新尽到了合理提醒注意义务，故本院确定东拓置业应按照已交付房价款的万分之一的标准向孙建新支付违约金。关于孙建新起诉的诉讼时效问题。孙建新起诉东拓置业支付其逾期办证违约金，东拓置业的违约为持续性违约，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年5月19日，东拓置业的违约行为已经终止。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则开始施行时间为2017年10月1日，孙建新于2019年1月25日起诉并主张东拓置业支付其逾期办证违约金48804.70元（以927846元为基数，自2015年12月11日至2017年5月19日，按日万分之一计算）。按照上述司法解释的规定，孙建新关于逾期办证违约金的主张应当适用三年诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。据此，本院认定东拓置业的违约期间应自2015年10月1日起至2017年5月18日止，共计517天，孙建新主张的逾期办证期限为自2015年12月11日开始计算，系对其权利的处分，故对孙建新要求东拓置业支付逾期办证违约金48711.92元（以927846元为基数，自2015年12月11日至2017年5月18日，按日万分之一计算）的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，判决如下：被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙建新逾期办证违约金47969.64元（以927846元为基数，自2015年12月11日至2017年5月18日，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，减半收取510元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 梁 猛二〇一九年四月十八日书记员 王明明