广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22119号原告：蔡维祥，男，1976年11月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融事务所律师。被告：谷广军，男，1979年6月22日出生，汉族，身份证住址河南省临颍县，现住广东省中山市**。原告蔡维祥与被告谷广军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡维祥委托诉讼代理人唐丽斌，被告谷广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡维祥向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁契约》、《房屋租赁补充协议》于2018年10月11日因被告单方提出而解除；2.原告依约没收押金6400元；3.被告立即赔偿不当使用涉案房屋及屋内设施的财产损失49920元；4.被告立即赔偿因房屋及屋内设施损坏导致空置期间的经济损失（参照租赁合同约定的租金标准3520元/月，自2018年10月12日起计算至房屋修复完毕之日止）。诉讼中，原告增加诉讼请求：1.被告支付租赁期间（2014年12月1日至2018年10月11日止）欠付的电费673.65元；2.被告支付租赁期间（2014年12月1日至2018年10月11日止）欠付的水费、污水处理费、垃圾处理费共计637.78元；3.被告支付欠付的物业管理费（2017年7月至2018年12月）5827.5元。事实与理由：2014年，原告蔡维祥与被告谷广军签订《租赁契约》，约定由原告蔡维祥将中山市东区出租给被告谷广军使用，租赁期限为2014年12月1日起至2017年11月30日；被告在租赁期间要爱护和正常使用租赁房屋及其设备，因使用不当或人为造成租赁房屋或原配置的设备损坏的，被告应负责赔偿或修复；被告要求提前解除的，原告有权没收押金6400元作为赔偿。2017年11月30日，双方签订《房屋租赁补充协议》，将租期延续至2020年11月30日，租金标准为每月3520元。《租赁契约》签订后，2014年11月25日，双方签订《家私清单》并办理了房屋及屋内设施交接手续，原告依约将租赁房屋交付被告使用，租赁期间被告从未向原告反映房屋及设备存在自然损坏并要求进行维修。2018年10月2日，被告谷广军短信通知原告不再承租涉案房屋，并于2018年10月11日自行搬离，原告蔡维祥发现租赁房屋及屋内设施存在严重损坏问题。原告立即联系被告协商损坏赔偿事宜，但双方未就损坏原因及赔偿达成合意，因此发生争议。原告认为，被告单方提前解除合同、不当使用甚至人为损坏租赁房屋及屋内设施的违约行为已严重损害原告合法权益。现因房屋严重损坏，双方争议无法协商解决，导致租赁房屋无法正常出租。据此，依据双方签订的《租赁契约》及《合同法》第二百三十五条、第二百一十九条的规定，对被告的违约行为，原告有权没收租赁押金，承担其违约行为造成原告的房屋及屋内设施的财产损失暂计49920元、房屋及屋内设施损坏导致空置期间的经济损失及本案诉讼费用。综上，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。被告谷广军辩称，1.确认原告增加的诉讼请求第二项水费、污水处理费、垃圾处理费637.78元，被告同意承担；2.不确认原告增加的物业管理费该诉讼请求，该费用应由业主负担；3.确认双方签订的租赁合同于2018年10月11日解除；4.双方协商由被告维修恢复房产受损部分，用押金抵扣水电费，对于房屋及屋内设施，被告曾聘请维修人员到场维修门以及地板，但原告不让被告进门维修，现涉案房屋已清理完毕，地板脱落、墙体受潮等属于客观因素导致的原因；5.对于房屋空置期间的经济损失方面，被告餐厅已结业，并通知原告解除合同，不应再对该费用承担责任。对于员工人为损坏的部分，被告可以维修，但对于支付租金部分，被告不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市东区的产权人是原告蔡维祥。2.2014年，原告蔡维祥（出租人、甲方）、被告谷广军（承租人、乙方）与案外人满堂红（中国）置业有限公司中山分公司（经纪方）签订租赁契约，约定：甲方将位于中山市东区出租给乙方，建筑面积140.67平方米；租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日，共计36个月；租金按月结算，月租金为3200元，乙方在每月2日前以转账形式支付当月租金给甲方；乙方于2014年11月15日向甲方缴纳6400元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，该押金不得于租赁期满前抵付租金；乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；备注：该租金包含管理费，如以后管理费有所增加由乙方负责。租赁契约还约定了其他内容。3.租赁契约签订后，原告于2014年11月25日将上述房屋交付给被告使用，被告亦按约支付了押金和租金。租赁期届满之日即2017年11月30日，原告蔡维祥（出租方、甲方）与被告谷广军（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充协议》，协议约定：甲方同意乙方再续租××房三年，即2017年12月1日至2020年11月30日；租金按上年价格每月3520元，若甲方出售该房屋，提前10天告知乙方，合同自动解除，甲方不作任何补偿；其他租赁条款按原签订合同执行。被告依约支付租金至2018年10月。2018年10月2日，被告因店面结业向原告提出解除合同，后双方对涉案房屋受损原因及赔偿协商无果，案外人叶莲花（原告妻子）于2018年10月11日向中山市公安局东区分局长江派出所报警，该派出所受理并出具报警回执。后原告于2018年10月19日诉至法院，主张前述实体权利。4.交付房屋使用当天即2014年11月25日，原、被告及经纪方签订了家私清单，确认涉案房屋家私有：CHANGHONG彩电一台，电视柜1个，格力空调3台，电视机顶盒1个，万家乐热水器1台，ZANUSSI洗衣机1台，抽油烟机1台，窗帘6块，吊灯2个，壁灯6个，遥控器5个，消毒柜1个，厕所墙面玻璃镜2块，客厅墙面壁画3幅，洗水间花洒2个，洗手盆2个，马桶2个；水表度数1269，电表度数7269，煤气表度数064437；被告确认上述物品完好。庭审中，原告提供2018年10月8日、10月12日拍摄的涉案房屋视频以及2018年10月8日拍摄的涉案房屋照片若干张，并提供其认为的损害情况清单一份：1.入户门门框、门锁、猫眼损坏无法使用；2.电视机损坏无法使用；3.客厅灯及开关损坏无法使用；4.餐厅灯损坏无法使用；5.客餐厅墙面脱落破损；6.主人房地砖损坏；7.主人房墙面脱落破损；8.主人房空调损坏无法使用；9.主人房报警设置损坏无法使用；10.客房墙面脱落破损；11.客房灯灯罩损坏；12.客房门损坏；13.客房空调需清洗；14.主人房卫生间马桶损坏无法使用；15.主人房卫生间房门门锁损坏；16.主人房卫生间花洒损坏；17.主人房卫生间毛巾架损坏无法使用；18.主人房卫生间盥洗盆损坏无法使用；19.其他卫生间马桶损坏无法使用；20.其他卫生间花洒损坏；21.其他卫生间墙砖损坏；22.其他卫生间灯损坏无法使用；23.厨房门门锁损坏无法使用；24.厨房洗菜盆水龙头损坏无法使用；25.消毒碗柜部分功能无法使用；26.抽油烟机部分功能无法使用；27.炉灶损坏无法使用；28.阳台洗衣机损坏无法使用；29.阳台热水器损坏无法使用；30.窗帘损坏。被告对上述第1、3、23无异议，对第30可帮原告修复外，其余均不确认，认为不能证明上述家私是被告损坏，且墙壁脱落是由于天气潮湿导致的，地砖是装修及天气的原因造成，电器类部分是正常老化、部分是好的，洗手盆脱落、花洒等损坏应为原告维修。对此，原告于2018年10月25日申请对涉案房屋及屋内设施损害原因进行鉴定，对修复费用进行评估。后原告未按时缴纳鉴定费用，本院按放弃鉴定处理。原告对涉案房屋及屋内设施的财产损失未提供相关预算表。对于财产损失49920元，原告称为装修公司现场查看后的预估价格，但没有相关证据予以证实。5.原告蔡维祥缴纳了涉案房屋2018年9月1日至2018年11月1日电费673.65元，2018年3月至2018年10月水费637.78元，2018年7月至12月物业管理费1942.5元。对于前两项费用，谷广军同意由其承担。6.庭审中，原、被告确认于2018年10月11日解除涉案合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告蔡维祥与被告谷广军针对远洋城尊域3幢801房签订的《租赁契约》中租赁合同部分及《房屋租赁补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。蔡维祥主张上述契约、协议于2018年10月11日解除，谷广军对此没有异议，亦承认当天已经搬离租赁房屋。鉴于《租赁契约》已经终止，双方履行的为《房屋租赁补充协议》，因此本院确认双方于2018年10月11日解除的为《房屋租赁补充协议》。根据双方签订的《租赁契约》约定“租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方……谷广军要求提前解除的，蔡维祥有权没收押金作为赔偿”，现谷广军于2018年10月2日要求提前解除合同，蔡维祥主张没收押金6400元的诉求，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于房屋及屋内设施的财产损失问题。本案中，蔡维祥认为谷广军故意损坏家私设备等要求谷广军修复赔偿，并列举了损坏情况清单，但谷广军除对入户门、客厅灯座开关、厨房门的损坏同意赔偿外，对于其他损坏情况均以老化、装修质量问题或交付时已经损坏为由不予确认。本院认为，从蔡维祥提交的照片以及双方提交视频中反映，涉案房屋门、墙体、地砖、灯以及其他配件确实存在损坏的情况，这是客观事实，本院予以确认。在入住前，双方签订了家私清单，对屋内设施进行了清点，由此可知入住时双方应对房屋的情况有所了解。依照法律规定以及双方约定，在使用过程中，出租方蔡维祥需承担设备正常的维修，而承租方谷广军需承担爱护和正常使用房屋，发现房屋及设备自然损坏，应通知并配合出租方维修的义务。因此，对于房屋及屋内设施受损，除谷广军通知蔡维祥维修而蔡维祥不予维修的部分外，其他的损害应认定为非自然损坏。谷广军并无向本院提交证据证实其已向蔡维祥提出维修请求，因此，对于房屋及屋内设施的损失，应由谷广军负责赔偿。鉴于蔡维祥撤回对涉案房屋及屋内设施损害的修复费用评估，对损失的数额目前无法准确判定。为减少当事人诉累，本院根据照片显示房屋基本装修、家私设备的损坏部位、损坏程度，结合市场实际，酌情确认谷广军应支付的赔偿费为20000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在双方就房屋的修复赔偿未达成一致的情况下，蔡维祥已通过诉讼主张权利，亦已经收回房屋。其有条件将房屋修复并重新出租，从而履行其止损的义务，避免损失无限期扩大。另外，蔡维祥已收取谷广军6400元押金，该押金已足以弥补其部分损失，故其主张房屋空置的经济损失，本院不予支持。蔡维祥在租赁涉案房屋期间，还应承担使用涉案房屋其他相关费用。蔡维祥提供发票及收据证明其已代谷广军缴纳2018年3月至2018年10月的水费、污水处理费、垃圾处理费637.78元，2018年9月1日至2018年11月的电费673.65元，上述费用蔡维祥亦同意承担，本院予以支持。关于物业管理费部分，《租赁契约》备注中约定租金包含物业管理费，蔡维祥主张由谷广军负担缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告蔡维祥与被告谷广军于2017年11月30日签订的《房屋租赁补充协议》于2018年10月11日解除；二、被告谷广军已支付的押金6400元归原告蔡维祥所有；三、被告谷广军于本判决发生效力之日起七日内向原告蔡维祥支付水费、污水处理费、垃圾处理费637.78元，支付电费673.65元，合计1311.43元；四、被告谷广军于本判决发生效力之日起七日内向原告蔡维祥赔偿房屋修复及屋内设施的损失费用共20000元；五、驳回原告蔡维祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元（原告蔡维祥已预交），由原告蔡维祥负担390元，被告谷广军负担303元（被告于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年四月二十七日书记员 梁楚英赖惠敏