内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终300号 上诉人（原审原告）：锡林郭勒盟雄健房地产开发有限责任公司第十项目部。 负责人：付某，经理。 委托诉讼代理人：孙某，内蒙古西蒙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县。 上诉人锡林郭勒盟雄建房地产开发有限责任公司第十项目部（以下简称项目部）因与被上诉人赵某房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区多伦县人民法院（2018）内2531民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，并于2019年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人雄建项目部委托诉讼代理人孙某、被上诉人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 项目部上诉请求：1、依法改判，判由赵某支付租金、物业费、违约金共计17645元。2、一、二审诉讼费由赵某承担。事实和理由：一、原审判决未立足案件客观事实，判决结果显示公平。原审判决赵某支付19.5个月租金错误，应是20个月租金（2015年5月1日至2016年12月30日），并驳回物业费诉求，明显属事实不清。根据双方签订的《租赁合同》，案涉物业、水电费等均由赵某承担。二、合同是双方意思表示的合意，对于违约金条款的约定应当遵守。赵某既未缴纳物业费、也没有及时缴纳租金已属违约，应当得到法律的认可。综上，项目部项法院上诉望依法改判。 赵某辩称，原审中未见到合同原件，以合同约定其不存在违约，是项目部违约。此外，因为其没有使用房子，也存在物业费。 项目部向一审法院起诉请求：1、判令赵某给付租金4333元，取暖费3420元以及违约金10000元；2、判令赵某承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，项目部将诉求取暖费3420元变更为物业费3420元。 一审法院认定的事实：2016年6月29日项目部（甲方）与赵某（乙方）签订《底商租赁合同》，合同约定：甲方将居安之家西侧底商15（底商编号5-6#-109/209），面积151.7平，出租给乙方作为库房临时使用，租期自2015年5月1日至2017年5月1日，合计2年，如甲方有买主后准备出售，乙方无条件退回，租金按实际使用月数计算。本房年租金：2600元，两年合计5200元。租用期间，水费、电费、网费、取暖费等由乙方负责承担，租赁结束时乙方需缴清欠费等。赵某于2016年6月29日书写欠条，欠条内容为“今欠到居安之家售楼部西侧底商15号二年租金共计5200元，压金3000元（2016年底付清），欠款人：赵某、2016年6月29日”。2016年12月15日，项目部向多伦县人民政府、多伦县蓝天热力公司、多伦县妇女创业协会出具承诺书，承诺的内容是“居安之家小区第十项目部为多伦县妇女创业协会免费使用35套商铺，使用期为三年，面积为6146.41平米”。一审法院认为，双方于2016年6月29日签订的《底商租赁合同》，对租期、租金的给付方式等内容及双方在同日又约定了租金及押金的给付方式是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应按约履行。赵某提供的项目部承诺书能确认在2016年12月15日双方在租赁期内实际上解除了《底商租赁合同》，赵某实际使用项目部房屋的月数为19.5个月，赵某未按“欠条”约定的期限支付租金的行为显属违约，应承担支付租金的民事责任。赵某应支付项目部租金为4225元（2600元/年×19.5月÷12=4225元），对于赵某辩解在合同签订之日已经一次性将租赁费支付给项目部的辩解，该院不予采信。对于项目部要求赵某支付违约金10000的诉讼请求，该院认为违约金性质以补偿性为主，双方在签订底商租赁合同时，赵某同日给项目部出具“欠条”，项目部亦同意赵某缓期给付租金，项目部在2016年12月15日做出承诺时，也就是双方在租赁期内实际解除在2016年6月29日签订的《底商租赁合同》时，项目部的后续行为均未协议约定违约金，对此项诉讼请求，该院不予支持。 对于项目部要求赵某支付物业费的诉讼请求，项目部向该院提供了“催缴物业费通知书”，其通知书上的面积为“171㎡”，与“底商租赁合同”面积为“151.7平”显属不符，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，对此项诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告赵某应于本判决生效之日起十日内支付原告锡林郭勒盟雄健房地产开发有限责任公司第十项目部自2015年5月1日至2016年12月15日的租金人民币4225元；二、驳回原告锡林郭勒盟雄健房地产开发有限责任公司第十项目部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，减半收取212元,由被告赵某负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院认为，项目部与赵某签订的《底商租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定合同合法有效正确，应予维持。 二审，双方当事人诉争的焦点是，赵某应否承担物业费及违约金。 首先，关于物业费承担问题。根据庭审所查明的事实，涉案合同对租期内是否由项目部向赵某代收物业费尚无明确约定，该标的物所在小区又设有物业公司。由此，原审法院驳回项目部该项诉求，并无不当，应予确认。 其次，关于违约金承担问题。赵某以欠据形式承诺2016年底付清租金5200元，时至本案起诉之日亦未履行给付义务，当属违约。项目部以已被解除的合同约定标准，主张给付违约金10000元，于法无据，不予采信。鉴于，赵某存在违约行为，且有失诚信原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，应当向项目部承担以欠款4225元为基数，以不超过银行贷款年利率24%的违约金，自2017年1月1日至本判决生效指定履行期内实际清偿之日止。原审法院以项目部后续行为未协议约定违约金驳回该项诉求，有失公正公平，也不利维护“诚信原则”，应予纠正。 第三，关于租期是否为20个月问题。原审法院以实际发生租期19.5个月（即2015年5月1日至2016年12月15日），认定租金4225元，于法有据，应予维持。项目部主张租期为20个月，缺乏事实与法律依据在案佐证，不予采信。 综上所述，项目部的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区多伦县人民法院（2018）内2531民初1583号民事判决第一项； 二、撤销内蒙古自治区多伦县人民法院（2018）内2531民初1583号民事判决第二项； 三、被上诉人赵某于本判决生效后十日内给付上诉人锡林郭勒盟雄健房地产开发有限责任公司第十项目部违约金（以欠款4225元为基数，以不超过中国人民银行同期同类贷款年利率24%为限，自2017年1月1日至本判决生效指定履行期内实际清偿之日止）； 四、驳回上诉人锡林郭勒盟雄健房地产开发有限责任公司第十项目部其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费424元，原审法院减半收取212元，二审案件受理费241.13元，共计453.13元，由被上诉人赵某负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  程鹏皎 审判员  娜日苏 二〇一九年四月十一日 书记员  吉晓娟 附： 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或在变更；”