广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10196号原告：兰林，男，1983年12月7日出生，畲族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：刘伟健，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马素湘，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市金宝格进出口贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙岗大道5003号旭源大厦6楼601L，统一社会信用代码91440300311911506X。法定代表人：杨有福。委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。被告：房燕，女，1983年1月28日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区，被告：广州凯超投行经贸有限公司，住所地广州市番禺区大石街石北工业路644号17栋303，统一社会信用代码91440101759439668P。法定代表人：黄子超。原告兰林与被告深圳市金宝格进出口贸易有限公司（以下简称金宝格公司）、房燕、广州凯超投行经贸有限公司（以下简称凯超公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰林的委托诉讼代理人刘伟健、马素湘、被告金宝格公司的委托诉讼代理人周蓓、被告房燕的委托诉讼代理人唐峰到庭参加诉讼，后被告房燕解除与唐峰的委托代理关系，被告凯超公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰林向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令三被告连带承担原告2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占用费140049元及利息8555.63元（利息以房屋占用费140049元为基数，按年利率4.75%计算，自2017年7月10日暂计至2018年10月16日，实际数额计至实际履行之日止）；2.请求人民法院判令三被告连带承担原告2017年6月份的水电费、房屋管理费损失2570.50元；3.请求人民法院判令三被告承担本案诉讼费、保全费及相关费用。事实和理由：2016年10月26日，原告在广州市公物拍卖行、广州富德拍卖有限公司，通过公开竞价方式取得广州市番禺区大石街石北工业路644号（巨大创意产业园）17栋303房。《拍卖成交确认书》确认原租客（即被告金宝格公司、被告房燕）与原房屋所有权人（即被告凯超公司）的租赁期至2016年12月31日止。然而租赁期满后，被告金宝格公司、被告房燕拒不搬离房屋，仍无权占用至2017年7月10日。期间，被告金宝格公司、被告房燕未向原告支付任何费用。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告金宝格公司辩称，1、被告金宝格公司从2016年10月至2017年6月租金已经缴纳给被告凯超公司了，在原告出示的证据中已经显示了；2、原告提交的证据9，显示原告合法取得涉案房屋是2017年5月，2017年5月后原告才有资格收取房租，原告这时候才办理了不动产的过户手续。被告房燕辩称，我方不同意原告的诉求，1、所涉物业位于工业区，只可以用于办公，租赁合同写明该物业用于办公，被告房燕没有理由个人去出租该物业，被告房燕作为被告金宝格公司的员工，其签订租赁合同支付租金只是履行职务的行为，其行为的法律责任应该由被告金宝格公司承担，该案中显然是被告金宝格公司与被告凯超公司存在租赁关系，由于原告拍卖获得该物业，被告凯超公司的地位自然由原告取代，被告房燕与原告并不存在租赁关系，将被告房燕列为被告显然是主体不适格。2、被告已经支付了2016年10月至2017年6月的租金，在租赁关系成立中不存在过错，至于被告凯超公司未将该期间的租金支付给原告，是被告凯超公司的过错，原告应当向被告凯超公司主张权利，让被告金宝格公司和被告房燕承担连带赔偿责任，是错误的，也于法无据。被告凯超公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：位于广州市番禺区大石街石北工业路644号17栋303的房产（以下简称涉案租赁物）原登记在凯超公司名下，建筑面积340.2平方米。2013年12月20日，凯超公司作为出租方（甲方）、房燕作为承租方（乙方），双方就涉案租赁物签订《房屋租赁补充协议》，涉案租赁物坐落于广州市番禺区大石街石北工业路644号巨大创意园17栋，该房屋用途为办公，租赁期限自2014年1月5日至2016年12月31日止，免租期为2个月，从2014年3月1日起租，双方约定租金为前两年一付，乙方于甲方交付房产使用之日前向甲方交付两年租金，双方约定第一、第二年年租金合计为16万元，第三年租金合计为10万元，乙方在每年的前2个月前结清下年租金，甲方应出具收据。租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前叁个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁协议，且乙方应拥有优先续租的权利。2016年10月1日，凯超公司出具收据（No.16564411），内容为“今收到巨大创业园17栋303房房小姐交来款项（租金自2016年10月至2017年6月份）127494元。”2016年10月26日，兰林在拍卖人广州市公物拍卖行、广东富德拍卖有限公司于广州市新港西路82号广州联合交易园区广交所综合交易大楼举行的拍卖会上，通过公开竞价以成交价2631760元成交涉案租赁物，拍卖成交确认书约定不清场交付，原因为出租，租赁期至2016年12月31日止。兰林向本院支付成交价款后，本院在2016年11月3日作出执行裁定书，裁定涉案租赁物的所有权及相应的其他权利分别归兰林所有；本院在2016年11月28日作出协助执行通知书，注销凯超公司在涉案租赁物上的产权登记，将涉案租赁物过户至兰林名下。2017年5月1日，不动产登记机构将涉案租赁物办理不动产登记到兰林名下。2016年11月30日，兰林致电房燕，房燕“您是说有关续租的那个问题吗？”兰林“对，我是想因为我是新的业主了，你们也知道，门口也贴了拍卖的告示”房燕“嗯，我知道。”兰林“我是新的业主了，我昨天也把那个判决书弄好了，房产证也正在办理过程中，可能半个月左右就下来了，现状我就是想看看您这边要不要续租？”房燕“我们是要租的，但是我和之前那个叫何小姐的合同是到明年六月份啊。”兰林“明年六月份那你的房租肯定不能给她了，因为她没有这个产权，从法律上的角度上来讲没有收租权了。”房燕“我们交完了钱了呀，交到明年六月份啊。”兰林“交完了钱？你怎么一下子交那么多呢？法院现在支持的是你们合同是到12月份的，这个公告里面都有，我想你应该看得到的。”房燕“可是，那我们的合同，而且钱都交完了啊，都是一次性交的啊。”兰林“你一下子把半年的房租都给她了吗？”房燕“我们一年一年地交的。”兰林“我的手机号码就是微信号，你方便加微信吗？然后你把相关的东西发给我。”房燕“好的，因为像收据、合同啥的我们都有的。”兰林“好的，我知道了。现在第一，你不能再付费给对方了；第二，我们要么追究他们的责任，要么是你们这个责任。”房燕“这个是要弄清楚的。我现在没在公司，我过两天回去弄清楚。”被告金宝格公司在2017年7月10日搬离涉案租赁物。2017年11月29日，兰林将涉案租赁物出租给案外人广东税联科技有限公司使用，约定2017年12月1日至2018年1月31日为免租期，2018年2月1日至2018年11月30日期间的月租金为22113元。庭审中，被告金宝格公司确认2017年6月份的水费71.6元、电费1308.2元、管理费1190.7元共计2570.5元未支付，同意按收据显示的租金标准向原告支付2017年7月1日至7月10日期间10天的房屋占用费。原告则主张以出租给案外人的租金标准22113元/月，计算6个月10天的房屋占用费。关于向凯超公司支付租金的情况，房燕的委托诉讼代理人陈述，在实际操作中都是房燕个人账户支付的，收据载明的租金127494元也是房燕转账给凯超公司；金宝格公司的委托诉讼代理人陈述，以前的租金是房燕支付的，收据载明的租金127494元则是金宝格公司的工作人员以现金交付的，而非房燕支付；房燕的委托诉讼代理人改变陈述称，收据载明的租金127494元是凯超公司要求给现金，不清楚是否由房燕支付。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。兰林依法拍卖成交涉案租赁物并支付成交价款，本院在2016年11月3日作出执行裁定书，裁定涉案租赁物的所有权及相应的其他权利分别归兰林所有。因此，本院依法认定自2016年11月3日起涉案租赁物的所有权及相应的其他权利分别归兰林所有，凯超公司不再对涉案租赁物享有收益的权利。金宝格公司一直使用涉案租赁物至2017年7月10日才搬离，兰林主张金宝格公司支付2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。金宝格公司及房燕主张已向凯超公司支付完毕2016年10月至2017年6月的租金，可另行向凯超公司主张。关于房屋占有使用费的标准。兰林主张按照每月22113元的标准计算，依据是其将租赁物出租给案外人使用并约定2018年2月1日至2018年11月30日期间的月租金为22113元。金宝格公司则主张按照收据显示的租金标准计算，经计算得出每月14166元。兰林主张计算标准的依据是与案外人的租金标准，租赁期间为2018年2月至11月，但涉案租赁物的占有使用期间为2017年1月至2017年7月。金宝格公司主张的计算标准依据是与凯超公司的租金标准，结合《房屋租赁补充协议》的租金标准，参照广州市房地产租赁管理所作出的《2017年广州市房屋租金参考价》中办公用房租金表的标准，载明番禺区大石街巨大创意产业园的租金参考价为30元/平方米/月，综上分析，本院认为，金宝格公司主张的每月14166元的计算标准，更为合理有据，本院予以采信。根据每月14166元的计算标准，金宝格公司应支付2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费89718元。另外，兰林主张利息按年利率4.75%自2017年7月10日起计至实际支付之日止，合法有据，本院予以支持。关于水电费、管理费的问题。金宝格公司确认2017年6月份的水费71.6元、电费1308.2元、管理费1190.7元共计2570.5元未支付，兰林主张金宝格公司支付2017年6月的水电费及管理费共2570.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于房燕及凯超公司是否承担连带责任的问题。房燕作为承租方与凯超公司签订《房屋租赁补充协议》，承租涉案租赁物，并且房燕向凯超公司支付过租金。本院认定，房燕作为承租人占有使用涉案租赁物，理应与金宝格公司共同向兰林支付房屋占有使用费、水电费、管理费等。至于凯超公司，凯超公司并非涉案租赁物的承租人或占有使用人，兰林主张凯超公司支付相关费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、被告深圳市金宝格进出口贸易有限公司、房燕在本判决生效之日起三日内向原告兰林支付2017年1月1日至2017年7月10日期间的房屋占有使用费89718元及利息（利息自2017年7月10日起以89718元为基数按年利率4.75%计至实际支付之日止）；二、被告深圳市金宝格进出口贸易有限公司、房燕在本判决生效之日起三日内向原告兰林支付2017年6月的水电费及管理费共2570.5元；三、驳回原告兰林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，由原告兰林负担587元，被告深圳市金宝格进出口贸易有限公司、房燕负担1075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一九年四月二十九日书记员  林敏倩