广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终275号上诉人（原审原告）：广州市祥美企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃大马路87号之一自编211房。法定代表人：李晓灵，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨锦锋，广东宝昶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市商顺物流有限公司，住所地广东省广州市白云区广花路中和街19号。法定代表人：陈洁茹,职务：董事长。委托诉讼代理人：范劲松，男，该公司职员。委托诉讼代理人：廖天生，广东强邦律师事务所律师。上诉人广州市祥美企业管理咨询有限公司（以下简称为祥美公司）因与被上诉人广州市商顺物流有限公司（以下简称为商顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。祥美公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持祥美公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审的全部诉讼费用由商顺公司承担。事实及理由如下：一、一审判决在认定事实方面存在重大错误，理应依法改判。（一）一审法院不仅遗漏审查商顺公司有办理租赁合同备案法定义务的客观事实，更错误认定该义务并非商顺公司法定或约定之义务。1.根据《城市房地产管理法》第五十四条及《商品房屋租赁管理办法》第十四条的规定，涉案房屋租赁合同备案是商顺公司的法定义务。2.根据《合同法》第二百一十六条的规定，租赁期间保持租赁物符合约定用途是商顺公司的法定义务。（二）根据《商品房屋租赁管理办法》第二十三条的规定，祥美公司如不办理房屋租赁合同备案将被罚款。（三）涉案房屋被封锁导致无法使用的事实，一审法院无视举证规则，作出错误认定。祥美公司提供的照片、视频和证人证言已经形成了一系列完整的证据链用于证明涉案房屋被封锁的事实。涉案房屋的电梯是货梯，货梯钥匙是由商顺公司掌握，祥美公司无法使用。虽证人彭某承包了涉案租赁物的装修工程，存在利益关系，但其已经出庭接受了质证，其所做的证人证言可以和祥美公司提供的照片和视频相互验证，形成完整的证据链。二、一审判决在连基本事实都没有弄清的情况下，便草率的作出判决，无疑是对祥美公司合法权益的侵害。三、一审法院漏查以下重大事实：1.涉案房屋所属地块已经全面拆迁，这一事实状况一审法院却避而不提；2.涉案房屋是否在政府拆迁范围内，应由一审法院依职权调查核实，但一审法院却未对这一重要事实进行调查核实。商顺公司二审答辩称：祥美公司的上诉请求既没有事实依据，也没有合同和法律依据，应予驳回。一、祥美公司自始至今仍然在使用涉案房屋，没有退房给商顺公司，其中第5层租期已于2018年6月30日到期，祥美公司拒不交还涉案房屋,一直占用至今,且祥美公司从2017年3月至2019年2月没有付过租金及房屋占用费。一审庭审时法庭问祥美公司是否解除涉案租赁合同和退房，其回答称不解除合同也不退房，也就是还要继续使用涉案房屋。祥美公司租用涉案房屋不交租、不退房还要求赔偿和退还租金，因此其上诉请求应予驳回。二、涉案租赁合同第二条约定商顺公司将涉案房屋租给祥美公司作仓库、办公用途使用，商顺公司已履行了合同的义务，没有违约。至于祥美公司是否转租、是否能办理转租合同备案，那是祥美公司和其他第三方的问题，与商顺公司没有关系，转租合同备案的义务不是商顺公司法定或者约定的义务。况且，是否转租和是否办理转租合同备案，都没有影响祥美公司对涉案房屋的使用，祥美公司至今仍在使用。2017年3月之前，祥美公司已分租给其他方使用，2017年3月之后，祥美公司又分租给其他方使用，在工商局就查到其中有4家公司是2017年3月之后分租并办理了工商登记。三、商顺公司既没有封锁涉案房屋，在1层至5层公共通道的卷闸也没有上锁，公共通道也不可能上锁卷闸。商顺公司作为该整栋物业的出租人和管理人,有责任对公用区域进行必要的管理,任何承租人在使用公共区域过程中遇到问题,也应及时向管理人提出，但商顺公司从来没有接到过祥美公司的请求。因为还有其他租户和人员，卷闸是谁拉下来的也不知道，由于公共通道卷闸没有上锁，祥美公司可以进出。祥美公司提供的只是当时时点下的证据，而且只是一个人对卷闸取证，既不能证实当时封锁涉案房屋和卷闸上锁，更不能证实之后一直都封锁涉案房屋和卷闸上锁。四、1层至5层安装有公共电梯，客货两用，并按技术监督规定配备有电梯管理员，祥美公司完全可以使用电梯。任何承租人在使用公共区电梯过程中遇到问题,也应及时向管理人提出，但商顺公司从未接到过祥美公司的请求。五、证人彭某与祥美公司存在利害关系，其的证言依法不具有证明力。六、祥美公司所举证据不能证实涉案房屋在政府拆迁范围内，因此其主张商顺公司隐瞒涉案房屋将被拆迁是不成立的。房屋拆迁以发布的房屋拆迁公告为准，涉案租赁合同办理了租赁备案，也即租赁时不存在涉案房屋依法拆迁，商顺公司并未隐瞒拆迁一事。七、祥美公司不解除也不向商顺公司退还涉案房屋，是因为祥美公司已经将涉案场地转租给多个次承租人，有些是在2017年之前就已经转租，有些是在2017年3月之后转租的，祥美公司至今都尚未归还涉案场地给商顺公司。其中涉案场地第5层在2018年6月合同期已经届满，但祥美公司仍不交还场地且不交租，祥美公司实际自2017年3月后至2018年4月期间都没有交租，而后2018年4月13日祥美公司支付了49500元，但祥美公司称是支付2层和3层的2017年10、11、12月租金，第5层2017年10、11、12月的租金没有支付。祥美公司于2018年5月31日向一审法院提起诉讼请求判令：一、商顺公司赔偿祥美公司因其违约所造成祥美公司的经济损失299627.57元；二、商顺公司向祥美公司返还2017年3月1日至2017年12月31日期间的租金共计82500元；三、商顺公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市不动产登记查册表及粤房地证字第××号房地产权证显示，天河区黄埔大道车陂新涌口西9号第1-3栋、第6-9栋房屋的权属人为广州粮油食品进出口实业有限公司，土地使用权性质为国有土地使用权。祥美公司提交的盖有“广州粮油食品进出口实业有限公司”印章的《证明》载明，上述房产是广州粮油食品进出口实业有限公司所有的房产，从2006年2月6日取得该房产的房产证之日起至今，将该房产交由商顺公司经营管理、自行出租和收取租金。2016年6月20日，商顺公司（出租方/甲方，下同）与案外人曾宇恒（承租方/乙方，下同）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号第3栋的第3层（下称“第3层”）出租给乙方作仓库、办公用途使用，建筑面积750平方米；租赁期限自2016年6月15日至2021年6月15日，月租金均为8250元；乙方不违反国家法律、法规规定，甲方允许乙方分租、转租；等。祥美公司及曾宇恒均出具《证明》，确认上述《广州市房屋租赁合同》的权益、义务均归祥美公司所有。祥美公司已经向商顺公司支付涉案房屋2017年12月31日前的全部租金，其中2017年10、11、12月的租金的支付时间为2018年4月13日。祥美公司主张商顺公司刻意隐瞒涉案租赁物即将被拆迁的事实，导致其转租时无法到相关管理部门备案租赁合同，并提交“中国广州政府门户网站”截图（打印件）、《广州市天河区国土资源和规划局征收土地预公告》（照片打印件，上载：“依照……现将拟征收土地情况预公告如下……安置途径：1.以货币方式支付被征地农民安置补助费安置；2.为被征地农民支付社会保障金，购买社会保险。（三）本局根据实际测量、现状调查和确认结果拟定具体的征地补偿安置方案后……六、自本预公告发布之日起，除正常农业生产外，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。”）、“关于撤回《2017年广州国际金融城东区集体土地征拆安全监管工作方案》的通知”（照片打印件）予以证实。商顺公司对上述证据的关联性均不予认可，认为上述证据的内容表明征收的范围仅为集体土地，而涉案房屋的土地为国有土地，不在拆迁的范围内。祥美公司主张涉案房屋已被商顺公司封锁，无法使用，并提交租赁物现场照片（打印件）、租赁物所在地的照片及视频（光盘）予以证实。商顺公司对上述证据真实性未提出异议，但认为照片中的铁闸平时是不上锁的，大楼也有电梯可以进出、上下；其中有一张关于集体土地征收公告与其无关，还有一张房屋拆迁图不是涉案房屋所在大院。祥美公司申请的证人彭某出庭作证称，其负责对祥美公司承租的涉案房屋进行装修，2018年3、4月份时涉案房屋的楼梯和电梯均被封住，但此前未有人阻止其进出涉案房屋装修。祥美公司提交暂停支租金通知书（原件）、EMS快递单（原件）及回执（原件）、EMS快递网上查询截图（加盖邮戳，复印件），以证明商顺公司在未能解决租赁物无法使用的情况下要求祥美公司支付租金，祥美公司再次强调暂停支付租金，直至商顺公司恢复租赁物的用途为止。上述证据显示祥美公司于2017年12月12日向商顺公司住所地址发出邮件，并在当天被签收；通知书上载明：“……但2017年2月起，因车陂进行金融城拆迁工作，导致所有备案均无法进行办理，导致本公司已无法使用上述租赁物……《广州市房屋租赁合同》第十条规定：‘在租赁期限内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。’根据我国合同法相关规定……在贵公司未解决上述租赁物备案问题，回复上述租赁物用途的期限内，本公司将停止向贵公司支付租金，直至贵公司解决上述租赁物备案问题，恢复租赁物的约定用途之日止”。商顺公司对上述证据均不予确认，主张其未收到上述通知书，且从该通知书第1页倒数第4行可知，祥美公司将不能备案认定为不可抗力，说明商顺公司没有违约也不存在隐瞒。一审法院认为：《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效，双方均应切实履行。本案争议焦点在于商顺公司的行为是否构成违约。首先，祥美公司主张涉案房屋自2017年2月底始无法办理租赁合同的备案，而商顺公司在签订合同时故意隐瞒涉案房屋即将被拆迁的事实，故构成违约。但祥美公司所举证据不能证实涉案房屋在政府拆迁范围内，故祥美公司提出的商顺公司隐瞒涉案房屋即将被拆迁的主张，一审法院不予支持。祥美公司所举证据亦不能证实租赁合同无法备案是由商顺公司导致，且转租合同的备案的义务并未在双方所签订的合同中予以约定，亦无相关法律规定，即该义务并非商顺公司法定或者约定之义务，因此，祥美公司上述主张缺乏理据，一审法院不予支持。其次，祥美公司主张商顺公司封锁涉案房屋致其无法使用，但涉案房屋还安装有电梯，且其所举照片和视频均不足以证实商顺公司封锁房屋的事实，而证人与祥美公司存在利害关系，证明力较弱，因此，一审法院对祥美公司该主张亦不予支持。综上，祥美公司主张商顺公司存在违约而致其损失，理据不足，祥美公司的诉讼请求均应予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年11月12日作出如下判决：驳回祥美公司的全部诉讼请求。一审案件受理费7030元，由祥美公司负担。经二审审理，双方确认涉案房屋第五层的租金只是交到2017年9月30日，一审对此事实查明有误，其他查明事实无误。二审另查明，一审期间，商顺公司提交了以涉案522房为注册地址于2017年3月2日成立的广州市彩及软件科技有限公司、以涉案3037房为注册地址于2017年6月8日成立的广州州泉影视广告有限公司、以涉案532房为注册地址于2017年4月1日成立的广州君攻荐贸易有限公司和以涉案317房注册地址于2017年4月19日成立的广州琼秧科技有限公司的四份商事登记基本信息，拟证明在2017年3月之后还是可以办理涉案房屋的租赁合同备案登记。对此，祥美公司在二审庭上回复称虽然上述公司工商登记的核准时间是在2017年3-6月，但因为租赁合同备案登记在先，所以也不能证明在2017年3月之后涉案房屋可以办理租赁合同登记备案。二审庭后，祥美公司提供了涉案楼房的租赁备案登记证明和上述四家公司的工商登记资料，祥美公司同时表示确实没有广州君攻荐贸易有限公司和广州州泉影视广告有限公司的租赁合同登记备案资料，但从工商登记资料可见，该两家公司是以产权人和商顺公司之间备案的租赁合同、商顺公司和祥美公司之间备案的租赁合同以及祥美公司和该两家公司的法定代表人签订的租赁合同办理了公司注册的,祥美公司进一步解释称如果涉案房屋不能办理租赁合同备案就出租的话，相关行政管理部门会予以处罚，故涉案房屋无法使用。二审中，祥美公司述称其在2017年3月就无法使用涉案场地，是指涉案场地无法办理工商登记注册。对于广州州泉影视广告有限公司的工商登记资料中显示该公司和祥美公司之间的租赁合同是在2017年5月1日签订的问题，祥美公司解释有可能是续签的合同，其承租涉案三层物业进行拆分出租，只是出租给公司办理工商登记，并未实际经营。二审中，祥美公司表示同意解除涉案合同，在商顺公司赔偿其经济损失的情况下，愿意交还涉案房屋，因为涉案房屋已经由商顺公司封锁，祥美公司无法进入涉案场地核实其中的财务及设备。祥美公司向本院提交《律师调查令申请书》，请求法院开具调查令向广州市国土资源和规划局调查收取如下材料：“广州金融城项目”东区地块中进行拆迁的建设用地批准文件、征收土地方案、供地方案、征地批文及征地红线图的相关材料，以便证明涉案房屋属于上述项目征地拆迁的范围。二审庭后，祥美公司向本院提交了《情况说明》，内称：涉案租赁物三层一共分成160间分租，五层使用时间较长，约分租了50户，二、三层使用时间较短，每层只分租了20户。在涉案房屋不能办理租赁备案后，大部分分租合同已经终止，小部分租户仍不愿意迁移，至今仍未作处理。二审庭后，祥美公司提交了广州市规划和自然资源局分别于2019年3月2日和2019年4月2日作出的《政府信息公开申请告知书》，主要内容是祥美公司申请公开内容为“广州市天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号地块建设用地批准文件、征收土地方案、供地方案、征地批文及征地红线图”，经查，要求获取的政府信息不存在。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为商顺公司在合同履行过程中是否存在违约。祥美公司以商顺公司提供的租赁物不能办理租赁合同备案手续以及商顺公司单方面封锁涉案房屋为由，主张商顺公司存在违约，进而提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，祥美公司对自己的主张负有相应的举证义务。祥美公司主张涉案房屋因属于拆迁范畴，故在2017年3月以后涉案房屋不能办理租赁合同备案登记手续，但对此并未能提供相应的证据予以证实。相反，商顺公司提供了商事登记基本信息，证明2017年3月以后还有公司以涉案房屋为注册地址办理了工商登记注册手续，故在2017年3月以后涉案房屋可以办理租赁合同备案手续。祥美公司不能提供上述公司注册地址（房号）对应的租赁合同备案信息证明上述公司是在2017年3月之前已经办理了租赁合同登记备案手续，否定商顺公司的主张，同时，从祥美公司庭后提交的广州州泉影视广告有限公司的工商登记资料来看，祥美公司在2017年5月1日还有将涉案场地中的房屋出租给广州州泉影视广告有限公司，该事实也否定了祥美公司自称其在2017年3月以后无法使用涉案房屋的说法，故本院对祥美公司的该主张不予采信。此外，祥美公司主张涉案房屋属于拆迁范畴，但对此并不能提供相应的证据予以证实，其申请政府部门对此信息公开，但政府部门也表示祥美公司要求获取的政府信息不存在。因祥美公司可通过申请政府信息公开的方式获取涉案房屋是否属于拆迁范围的相应信息，故本院对祥美公司要求法院出具《律师调查令申请书》的申请不予接纳。关于祥美公司主张商顺公司封锁涉案房屋的问题，祥美公司提供的照片、视频和证人证言都不足以充分证明涉案房屋是被商顺公司长期封锁且实质影响其经营使用，故一审法院对祥美公司该主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，祥美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由广州市祥美企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年四月十一日书记员 冯 韵彭诗敏