广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8904号原告：梁庆昉，男，1962年8月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：贺东杰，广东以泰律师事务所律师。被告：黄国良，男，1967年3月25日出生，汉族，住湖北省公安县。委托代理人：李小晗、蔡佳旭，分别为广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。原告梁庆昉诉被告黄国良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告梁庆昉及其委托代理人贺东杰，被告黄国良及其委托代理人李小晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁庆昉诉称：2015年9月15日，原告、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定把原告向被告所有的座落于广州市天河区棠东xx号房屋整体出租给被告，租期自2015年9月15日至2021年9月14日。租赁期间，被告未经原告同意，擅自改房屋主体结构，擅自把房屋分租他人。2017年3月原告所有房屋因危翻建，便要求被告搬出，被告借故不肯。出于无奈，原告于2017年3月20日与被告订立随意性强、合同条款不清晰、权利义务不明确的《房屋续租协议》均应依法解除。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》及于2017年3月10日签订的《房屋续租协议》。二、被告承担诉讼费。被告黄国良辩称：一、被告同意解除双方《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》。二、原告应返还被告押金6万元、支付违约金12万元及赔偿被告预期租金收益约80万元。经审理查明：关于广州市天河区东圃镇棠东村xx房屋，1997年3月18日广州市天河区人民政府颁发《村镇宅基地使用证》，载明使用人梁庆昉，宅基地面积88.4平方米，建筑种类混合结构，四层，建筑面积353.6平方米。关于广州市天河区东圃镇棠东村丰乐大道怡乐园一巷2号房屋，1997年3月18日广州市天河区人民政府颁发《村镇宅基地使用证》，载明使用人梁延禧，宅基地面积88.4平方米，建筑种类混合结构，四层，建筑面积353.6平方米。梁庆昉、梁延禧为父子关系。2015年9月15日，梁庆昉（甲方、出租方）与黄国良（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、租赁标的甲方所属房屋二栋（共有房间28套，房屋地址棠东怡乐园一巷1号-2号，简称涉案房屋）。二、租赁期间2015年9月15日至2021年9月14日止。租赁期满，乙方需经续租赁的可根据甲方提出的租赁价格，优先续约。三、租赁金额。从2015年9月15日起至2015年10月15日乙方按约定每月向甲方缴纳房屋租赁款为28000元。从2018年10月15日起按约定每三年递增10%，即从2018年10月15日起乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款为30800元。四、价金支付方式。乙方在每月5号之前向甲方缴纳当月租金，如超出期限，甲方将根据乙方实际欠款天数收取每天当月租赁价金总额的1%滞纳金；乙方超过十天不缴清租赁款，甲方可有权终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项；乙方不能付现时，应无条件同意甲方变卖乙方投资的财产抵扣所欠租金。五、押金及违约责任。1、合同签订时，乙方一次性支付甲方60000元作为押金。合同期满后，属甲方的财产，乙方应保持完好交还甲方，包括一切安装在墙体内的装修设备；属乙方的可动财产应在合同期满5天内搬迁完毕，甲方应将押金退回乙方。2、乙方在租赁期间投资兴建项目或者改造房屋结构，必须征得甲方书面同意，包括水、电、装修、弱电线路等；合同期满或乙方违约时所建造设施属无偿归甲方所有。3、本合同违约责任是指行为人违反本合同的生效规定或致使合同不能继续履行构成根本违约导致合同依法解除的行为。4、违约责任承担。构成本合同规定违约责任或导致本合同解除，责任人应向无过错人支付120000元作为违约金。六、合同解除及终止。1、承租人未经出租人书面同意擅自转租他人的，出租人有权解除合同。3、承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物损毁的，出租人有权解除合同。租赁期间，乙方必须遵守广州市的安全法规，不得乱搭建、乱拉乱接电线，如因乙方违反合同约定所发生的一切安全事故，由乙方独自承担，造成甲方经济损失的由乙方负责赔偿。乙方在租赁期内，房屋内的修缮维护由乙方承担。因国家建设征用土地及乡村建设发展用地需要拆迁房屋时，双方终止合同，并不作任何一方违约处理，乙方必须服从并在甲方规定时间内无条件搬迁完毕，甲方应把押金退回乙方。另手写注明6年后空调不能拆走。只建不能拆等。2017年3月10日，梁庆昉、黄国良签署《收据》。收据内容：收到铺位2个，前面2个，总房28个，一房一厅（空调和热水器由黄国良拆装），继回合同五年，如下时间由剩下房间当时市面价（包给黄国良）从建好计算（招租15天）。2017年4月至2018年春节前期间，梁庆昉收回涉案房屋并进行拆除重建。2018年3月29日，梁庆昉提起本案诉讼。2018年4月4日，黄国良以梁庆昉为被告提起诉讼，本院以（2018）粤0106民初9121号案（简称9121号案）立案处理。黄国良在9121号案中要求解除其与梁庆昉签署的《房屋租赁合同》及《收据》（补充协议），梁庆昉返还押金6万元、支付违约金12万元及赔偿其因梁庆昉违约遭受的其他损失约80万元。本院将9121号案与本案合并审理。庭审中梁庆昉确认重建后的房屋由梁庆昉全部出租给他人。关于承租房屋经过。黄国良称：我方在棠东村专门做二手房东，2015年9月我方与梁庆昉签订租赁合同，到2017年梁庆昉表示需拆除重建房屋，要求我方搬走，当时梁庆昉说建好后原来租多少套在重建好后仍会出租给我方；我方承租后均是转租给他人，梁庆昉经常出国旅游，其对我方转租事宜是知情的，一直没有提出异议；在棠东村，除了涉案房屋外，我方还有几十套房屋转租，均有租金收益，转租也无须经房东同意。梁庆昉表示：黄国良陈述不实，合同版本是黄国良提供的，黄国良承租房屋时表示是用于自己居住，并没有说进行转租做平安公寓，故合同约定不能转租，也不能改建。关于2017年3月10日《收据》。梁庆昉称：该协议约定在合同剩余时间内在28个房间以外部分均要按市场价计租，这方面双方已达成了协议，但之后黄国良坚持要按原合同约定价格承租，因为改建房屋后的面积、结构、装修均发生了变化，双方没有对价格达成协议；按常理，房屋建好后，租赁价格要另行协商。黄国良则表示：该协议是在房屋拆除重建前签订的，根据协议约定黄国良原承租的28个房间是按原租赁合同价格计算，多余房间才按市场价计算，否则黄国良不同意将房屋交回给梁庆昉进行拆除重建；梁庆昉当时为了让我方搬走，什么条件都答应，但事后又反悔；后来双方交涉时梁庆昉将全部房间均加价至我方无法接受的地步，才发生本案纠纷。本院认为：本案为租赁合同纠纷。按查明的事实，梁庆昉于2015年9月15日与黄国良签订《房屋租赁合同》，梁庆昉将涉案房屋出租给黄国良。其后，为收回房屋拆除重建，梁庆昉、黄国良双方于2017年3月10日签订协议，梁庆昉承诺房屋重建后黄国良原承租的28个房间继续按原价由黄国良承租等。事实上，梁庆昉在房屋重建后将房屋另行出租给他人，黄国良未能继续承租使用。梁庆昉上述行为显然已违反双方协议约定，也有违诚实信用原则，双方租赁合同已因梁庆昉违约行为事实上解除，现梁庆昉起诉要求解除双方2015年9月15日《房屋租赁合同》及2017年3月10日协议，无事实及法律依据，本院依法驳回梁庆昉诉请。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁庆昉的全部诉讼请求。本案诉讼费10000元，由原告梁庆昉负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  康国安人民陪审员  林 艳二〇一九年四月二十九日书 记 员  何靖文梁炎梅梁雅芝秦爽