山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初552号原告：中国银行股份有限公司临清支行。住所地：山东省聊城市临清市龙华街567号。负责人：蔡莉，支行行长。委托诉讼代理人：郭东升，支行员工。委托诉讼代理人：滕永亮，山东荣润律师事务所律师。被告：张庆迎，男，1962年10月2日出生，汉族，住临清市。被告：彭香英，女，1964年6月20日出生，汉族，住临清市。被告：淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司。住所地：临清市温泉路东首（大佛雕塑路西）。负责人：李嘉才，经理。原告中国银行股份有限公司临清支行（以下简称中国银行临清支行）与被告张庆迎、彭香英、淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司（以下简称大顺置业临清分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行临清支行的委托诉讼代理人郭东升、滕永亮到庭参加诉讼，被告张庆迎、彭香英、大顺置业临清分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行临清支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张庆迎、彭香英偿还借款本金209667.07元，按贷款合同约定支付利息和罚息（自2018年9月20日至付清之日），并承担本案诉讼费、财产评估费、拍卖费、执行费、公告费等费用；2、请求判令原告对抵押物享有优先受偿权；3、请求判令大顺置业临清分公司承担连带责任；4、请求判令原告对大顺置业临清分公司质押的保证金享有优先受偿权。事实和理由：被告张庆迎、彭香英夫妇于2012年9月20日在我行签订聊临2012年青住字060号《个人一手住房贷款合同》申请按揭贷款31万元购买房产，被告以所购房产抵押担保，且由开发商大顺置业临清分公司提供阶段性连带保证并签订聊临2012年青保字060号《个人贷款保证金质押合同》提供质押担保。我行依合同放款31万元至开发商大顺置业临清分公司账户。被告张庆迎、彭香英夫妇自2018年9月20日后一直再未履约还款，保证人大顺置业临清分公司也没有代偿。涉案房产至今没有办理完毕抵押房产的抵押登记手续，保证人大顺置业临清分公司根据“2012年聊临房按揭第QN001号个人房屋贷款合作协议”第六条仍承担阶段性担保及回购的义务。根据聊临2012年青住字060号《个人一手住房贷款合同》约定（通用条款）第三条“未按期归还贷款本息”借款人已经构成违约，我行依约“宣布本合同项下贷款本息全部到期”、“对抵押房屋行使抵押权”、“要求保证人承担保证责任”。根据聊临2012年青保字060号《个人贷款保证金质押合同》第三条、第九条约定，原告要求被告大顺置业临清分公司指定保证金账户（账号：22×××27，开户行：临清支行）优先代偿全部本息。因被告不按约定履行还款义务的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告张庆迎、彭香英、大顺置业临清分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，淄博市临淄大顺置业有限公司成立于2004年3月11日，法定代表人李嘉才。淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司成立于2010年3月22日，负责人马金峰，2014年8月22日负责人变更为李传刚，2018年7月12日负责人变更为李嘉才。2012年4月12日，淄博市临淄大顺置业有限公司出具法人授权书，授权大顺置业临清分公司及负责人马金峰全权代表淄博市临淄大顺置业有限公司办理“桑树园社区（F3区）开发建设事宜”。淄博市临淄大顺置业有限公司股东会决议一致同意桑树园社区（F3区）建设项目与中国银行临清支行签订个人住房按揭贷款合作协议及对借款人提供阶段性连带保证责任。2012年4月12日，原告中国银行临清支行（甲方）与被告大顺置业临清分公司（乙方）签订2012年聊临房按揭第QN001号《个人房屋贷款合作协议》，约定甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称为临清市桑树园社区（F3区）；地址位于：临清市桑树园；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理；甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过9067万元的个人房屋贷款额度，单笔个人商铺贷款期限不超过10年，个人住房贷款期限不超过30年；乙方同意为购房借款人提供阶段性连带责任保证及回购担保；乙方在甲方设立专用售楼款监管账户，承诺将在甲方申请房屋贷款的购房借款人支付的首期款，以及甲方向购房借款人发放的贷款全部存入此账户，账户号为21×××58；乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，住房贷款按总额的5%缴纳保证金，商铺贷款按总额的10%缴纳保证金，账号为22×××27，并接受甲方的监督和管理；协议项下任一房屋贷款因乙方原因发生逾期或违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日及时补足保证金；本协议有效期3年。本协议履行期满或终止时，甲方在协议期内发生的保证责任并不因此免除等事项。2012年9月20日，原告中国银行临清支行作为贷款人（××）与被告张庆迎作为借款人（××）、大顺置业临清分公司作为保证人（开发商）签订聊临2012年青住字060号《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额31万元，贷款期限168个月，贷款用途支付购房款；贷款利率采用浮动利率方式，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.73‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；贷款人受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至大顺置业临清分公司账户，账号为：21×××58；贷款采用按月等额本息还款，借款人保证在每期还款日前一日存入当期足额还本付息的款项，同时授权贷款人于还款日从该指定还款账户中直接扣收应还贷款本息；担保方式为抵押和保证，借款人以大顺花园F16-1-902号楼房向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。大顺置业临清分公司是保证人，承担阶段性连带责任保证，保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本保证合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及行使；主合同双方解除主合同或使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。借款人未按期归还贷款本息，构成违约。贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；行使其他担保物权；要求保证人承担保证责任等；保证人未按本合同的规定及时履行保证责任构成保证人在本合同项下违约，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失等；另外还约定了保险、个人信用信息授权等事项；附件二载明了抵押物清单，××张庆迎及抵押物共有人彭香英在清单上签字、按印，××中国银行临清支行在清单上加盖公章，相关负责人签字。2012年8月30日，被告张庆迎作为借款人和××在承诺及授权书上签字、按印；被告彭香英作为共同债务人和房产共有人在承诺及授权书上签字、按印。2012年9月12日，临清市房地产管理处对涉案楼房办理了编号为临房预预抵押字第015722号抵押预告登记，预告登记权利人：中国银行股份有限公司临清支行；预告登记义务人：张庆迎；预告业务种类：按揭抵押。至原告起诉时止，案涉楼房未办理抵押登记。2012年9月20日，中国银行临清支行作为质权人与大顺置业临清分公司作为出质人签订聊临2012年青保字060号《个人贷款保证金质押合同》，约定：为担保债权人中国银行临清支行与借款人张庆迎之间签署的《个人一手住房贷款合同》项下债务的履行，出质人自愿提供保证金为质权人的债权设立质押担保；主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；出质人在质权人处开立保证金专用账户，开户行：中国银行股份有限公司临清青年路支行，户名：淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司，账号：22×××27；保证金质押方式为阶段性质押担保，自借款人办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且质权人收到他项权证正本之日起，出质人在本合同项下不再发生新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担；如果债务人未按约定及时清偿主合同项下债务或发生约定的实现质权的其他情形，质权人有权按照法律、法规及本合同的约定行使质权；质权的效力及于保证金所生利息，质权人有权占有保证金所生利息，用于清偿主债权；在担保责任发生后，质权人有权以保证金优先清偿其在主合同项下发生的费用，剩余部分用于清偿主债权，也可以将保证金直接用于对外支付；主债权在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响质权人本合同项下的任何权利及其行使，出质人不得以此抗辩质权人；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期，出质人仍以本合同项下质押物对主合同项下已发生的债务承担但保责任；另外还约定了缔约过失、违约事件处理等事项。个人贷款凭证载明借款人张庆迎，借款金额31万元，借款期限14年，自2012年9月20日至2026年9月20日，还款期数168期，月利率5.73‰，借款用途购房，并载明将此笔借款直接付至大顺置业临清分公司账户，账号为21×××58。贷款用款凭证载明2012年9月20日，原告将贷款31万元发放到大顺置业临清分公司账户21×××58。2017年4月12日，淄博市临淄大顺置业有限公司向原告出具承诺书，承诺同意对申请借款人提供阶段性担保责任，直至该笔贷款抵押物在房管部门办理了合法、有效的房产抵押登记，该保证责任结束。同意在贵行开立“保证金”和监管账户等内容。被告张庆迎自2018年9月20日起未按约履行还款义务，至原告起诉时，被告尚欠原告借款本金209667.07元及自2018年9月20日起的利息。上述事实有原告提交的个人房屋贷款合作协议、个人一手住房贷款合同、个人贷款保证金质押合同、按揭抵押他项权证、张庆迎、彭香英出具的承诺及授权书、股东会决议、法人授权书、承诺书、个人贷款凭证、贷款用款凭证、逾期还款明细、被告身份证复印件、营业执照、当事人陈述等证据在案为凭，业经本院审查，可以作为定案依据。本院认为，原告中国银行临清支行与被告张庆迎、大顺置业临清分公司签订的个人一手住房贷款合同、与被告大顺置业临清分公司签订的个人房屋贷款合作协议、个人贷款保证金质押合同及被告张庆迎、彭香英出具的承诺及授权书、股东会决议、法人授权书、承诺书，均系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规效力性强制性规定，应依法确认为有效合同。当事人之间的借款、担保法律关系成立且合法有效，应依约履行各自义务。被告张庆迎、彭香英在原告依约发放贷款后，未按约偿还贷款本息，显属违约。根据贷款合同约定，原告有权宣布贷款合同项下贷款本息全部提前到期，故原告要求被告张庆迎、彭香英偿还借款本金及按贷款合同约定计算的利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。案涉楼房办理的是抵押预告登记，但并未办理抵押权设立登记，原告对诉争楼房尚未享有现实抵押权，故原告要求对被告张庆迎抵押预告登记位于大顺花园F16-1-902室房产享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告大顺置业临清分公司为涉案借款提供阶段性保证担保和阶段性质押担保，因借款人所购房屋未办理他项权证，故大顺置业临清分公司的担保义务仍未解除。原告享有的债权由大顺置业临清分公司提供保证担保和质押担保，原告有权依法就被告大顺置业临清分公司提供质押的保证金账户（22×××27）中的保证金享有优先受偿权，并有权要求被告大顺置业临清分公司在约定的担保范围内对被告张庆迎的上述债务承担连带清偿责任。被告张庆迎、彭香英、大顺置业临清分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，由此带来的法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第六十三条、第六十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张庆迎、彭香英于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司临清支行贷款本金209667.07元及利息、罚息（以209667.07元为基数，自2018年9月20日起至实际给付之日止，按贷款合同约定利率计算）；二、被告淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、原告中国银行股份有限公司临清支行对被告淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司在原告处开立的保证金账户（22×××27）内的保证金在担保范围内享有优先受偿权。四、驳回原告中国银行股份有限公司临清支行其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4745.02元，减半收取2372.51元，由被告张庆迎、彭香英、淄博市临淄大顺置业有限公司临清分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉费的，视为自愿放弃上诉权利。审判员  李洪涛二〇一九年四月一日书记员  张 琳