广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3273号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道鸿海大厦,统一社会信用代码：91450500899304482U。 负责人：李毅，行长。 委托代理人：黎高奇，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人：黄连英，广西君桂律师事务所实习人员。 被告：康平，男，1965年6月10日出生，汉族，住北海市。 被告：北海碧海房地产开发有限公司，住所地：北海市北部湾西路**，统一社会信用代码：91450500199320019N。 法定代表人：王志列。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行诉被告康平、北海碧海房地产开发有限公司（下称“碧海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司北海分行的委托代理人黎高奇到庭参加诉讼。被告康平、碧海公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告康平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令康平清偿原告借款本金91313.22元、利息2017.19元及罚息143.02元（上述利息及罚息计算至2017年12月2日止，以后按借款合同约定另行计算至实际偿还时止）；3、判令被告承担原告一审律师代理费4673元；4、判令被告北海碧海房地产开发有限公司对被告康平上述债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告康平名下位于北海市在抵押范围内，以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权；6、判令各被告承担本案全部诉讼费费用。事实与理由：2009年10月21日，原告与被告康平签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告向原告贷款156000元用于购买北海市，被告以其购买的上述房屋作为担保,并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告康平发放了贷款，但被告康平未按期还款。根据原告与被告碧海公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，被告康平的借款系发生在合同约定的最高额保证期间，被告碧海公司作为借款的保证人应对本案债务承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告康平、碧海公司未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告康平、碧海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2008年12月16日，原告与被告碧海公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：保证人（甲方）为碧海公司，债权人（乙方）为建行北海分行，债务人为因购置座落于北海市住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2008年12月16日至2012年12月16日期间因乙方向债务人发放个人住房（商用房）贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的替他款项（包括但不限于诉讼费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；其最高额为伍仟伍佰万元整；保证方式为甲方提供连带责任保证；保证期间为自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。该合同还约定其他条款。 2009年10月21日，原告与被告康平签订编号为450180018-011-2009002799的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告康平向原告贷款156000元用于购买位于北海市房屋，并以上述房屋作为抵押担保；贷款期限为2009年10月19日至2040年10月19日，贷款利率为基准利率水平上浮30%，逾期还款罚息利率为贷款利息上浮50%，还款方式为等额本金还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为人民币1166.3元；担保方式为抵押加阶段性保证；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并要求借款人立即清偿本息及相关费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），由借款人承担；该合同还约定了其他条款。 2009年11月3日，原告与被告康平在北海市房地产交易中心办理了被告康平名下的位于北海市房屋的预售商品房抵押权预告登记，编号为：北房交押字（2009）第12335号。 原告于2009年11月2日将上述借款156000元发放至被告康平的银行账户。其后被告康平未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截止2017年12月2日，被告康平尚欠贷款本金91313.22元，利息2017.19元及罚息143.02元。 原告因本案诉讼向广西君桂律师事务所支付律师费4673元。 本院认为：原、被告签订的《中国建设银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应依约履行各自的权利和义务。原告建行北海分行依约将借款发放至被告康平银行账户，被告康平却未依约履行还款义务，其行为构成违约，应承担违约责任。原告有权根据合同约定解除其与被告康平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求被告康平偿还借款本金91313.22元、利息2017.19元、罚息143.02元（上述利息和罚息暂计算至2017年12月2日止，以后按借款合同约定另行计算至实际偿还时止）。 原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费）由借款人即被告康平承担，原告因本案诉讼向广西君桂律师事务所支付了4673元律师代理费，该费用的收取标准，符合行业的规定，故原告要求被告支付原告律师代理费4673元的请求，合法有据，本院予以支持。 被告碧海公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中以保证人的身份加盖公章以予确认对被告康平的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人（借款人）办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋至今未办理房屋抵押登记，依据合同约定，被告碧海公司的保证责任尚未免除，原告要求被告碧海公司对被告康平的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告碧海公司在承担连带保证责任后有权向被告康平追偿。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告康平签订的合《个人住房(商业用房)借款合同》(同编号：450180018-011-2009002799)； 二、被告康平清偿原告中国建设银行股份有限公司北海分行贷款本金91313.22元、利息2017.19元及罚息143.02元[上述利息及罚息暂计算至2017年12月2日止，以后按合同编号为450180018-011-2009002799的《个人住房(商业用房)借款合同》约定另行计算至实际偿还时止]； 三、被告康平应支付律师代理费4673元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 四、被告北海碧海房地产开发有限公司对本判决主文第二项、三项内容确定的被告康平的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2253.66元，公告费310元，合计2563.66元，由被告康平负担，被告北海碧海房地产开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2253.66元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟 慧 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  刘玉梅 二〇一九年三月十日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  庞陈珊