海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0271民初10191号 原告：孙某，男，1943年4月23日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 被告：冼某，男，1960年10月19日出生，汉族，住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：刘某，男，1979年9月3日出生，汉族，住海南省三亚市，系被告冼某的女婿。 第三人：郑某，女，1955年1月10日出生，汉族，户籍住址海南省三亚市，现下落不明。 原告孙某与被告冼某、第三人郑某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，因第三人郑某下落不明，本案由简易程序转为普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告孙某到庭参加诉讼，被告冼某、第三人郑某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙某向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于三亚市河东区某小区住宅楼B2xx（现某公寓B3XX）房土地房屋所有权证过户到原告名下；2.判令第三人郑某于本判决生效之日起三十日内协助原告将位于三亚市河东区某小区住宅楼B2xx（现B3XX）房土地房屋所有权证过户到原告名下；3.本案的诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2005年12月5日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于三亚市河东区某小区住宅楼一套，房号为B2xx（现B3XX）房，面积为37.42m²,价款为105000元。原告于2005年12月5日付完95%房款99750元，剩余房款5%于办理完房产证后交清，并支付了办理房产证所需契税3675元。双方办理了房产交接手续。依据合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后360个工作日内将办理房产证有关资料报产权机关登记备案。但经原告多次催促，被告迟迟不履行合同义务，为原告办理土地房屋权证。该处房产共计80户，已有第二批购房人向法院起诉并已胜诉，已有27位购房人办理完房产证。原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告冼某提交书面答辩意见称，一、被告已陷入履行不能，恳请驳回原告诉讼请求。被告于2004年12月13日，经湖南省衡山县人民法院执行拍卖取得涉案房屋三亚市河东区某小区（原某公寓住宅楼）的所有权。此时该涉案房屋虽未登记在被告名下，但被告已成为上述房屋的合法所有人。2005年12月5日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买涉案房屋住宅楼一套，房号B2xx。原告依约支付了95%的价款并入住该房屋，但因涉案房屋由被告违法改建，存在违反《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国消防法》等多项法律的情况，导致被告未能在规定期限内依约为原告办理房屋产权过户登记，造成了违约。此时，《商品房买卖合同》虽然有效，但因未办理房屋产权过户登记，涉案房屋依然归被告所有。2009年12月24日，涉案房屋办理了房屋产权登记[证号：三土房（2009）字第10XXX号]，权利人为被告。2012年6月11日，涉案房屋变更产权登记[证号：三土房（2012）字第004XXX号]，登记权利人变更为被告和第三人，此时涉案房屋为被告和第三人共有。现第三人不同意出售该涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，导致被告无法按合同继续履行过户义务，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，本案中涉案房屋第三人不是合同当事人，没有义务协助原告办理过户登记手续，并且第三人作为涉案房屋共有人，属于物权人，而原告对于涉案房屋是债权人，根据物权优于债权的原则，原告不能要求第三人协助办理过户登记手续。二、债务的标的不适于强制履行，法院支持原告诉求无现实意义。首先，不动产物权遵循强制公示原则，只有当涉案房屋两位共有人一致同意并协助办理房屋权属变更登记手续后，才会发生物权变动。但本案中第三人并不同意出卖该房屋，且拒绝协助办理房屋权属变更登记手续，这是第三人作为公民所享有的自主行为的权利，当然不可强制执行。其次，如法院要求房屋登记机关协助办理权属变更登记，在被告及第三人未到场签字的情况下，强行将涉案房屋变更到原告名下，无异于将本属于被告与第三人共有的房屋，未经物权人同意而让与他人，是对物权的严重侵害。房屋登记机关仅凭法院的给付判决就强行办理权属变更登记于法无据，于理不通。综上，恳请法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人郑某未作陈述。 原告围绕其诉讼请求向本院举示以下证据：收据两张、商品房买卖合同一份、（2016）琼0271民初2515号民事判决书及三亚市中级人民法院（2017）琼02民终507号民事判决书各一份，除民事判决书外，均当庭提交证据原件，被告未提交书面质证意见。经核对，原告所举证据来源、形式合法，内容客观真实，本院予以认定。 被告向本院提交以下证据：三土房（2012）字第004XXX号土地房屋权证、居民户口簿、三亚市规划局三规建设函〔2016〕46号复函、三亚市国土资源局三土资籍〔2017〕244号复函，上述证据，被告均未提供原件供本院核对。原告认为，其购买涉案房屋时，被告与第三人并未结婚，2011年被告与第三人结婚后，2012年才将涉案房屋登记为夫妻共同财产，此外，三亚市规划局在原告举证的该份复函后又出具了另一份回函，其中载明涉案房屋可以办理分户手续，且根据生效判决，能否过户不以三亚市国土资源局出具的函为准，故对被告的上述证据均不认可。 第三人未向本院提交证据和质证意见。 本院经审理认定事实如下：2005年12月5日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于三亚市吉阳区（原河东区）大真岭巷26号某小区（原“某公寓”）第壹幢B单元2层B2xx号房，房屋总价款为105000元；付款方式为首付总房款的95%即99750元,待拿到房产证时支付余下5%即5250元；交房时间为2005年12月30日前；被告应在房屋交付使用后360个工作日内办理产权变更登记。合同签订当日，原告向被告交付购房首付款99750元，又于2005年12月19日向被告交付涉案房屋办证税费3675元。被告也将涉案房屋交付给了原告使用。之后，双方因办证问题发生纠纷。 另查，本院（2016）琼0271民初2515号民事判决书及三亚市中级人民法院（2017）琼02民终507号民事判决书认定，被告于2004年12月13日通过湖南省衡阳县人民法院拍卖取得三亚市吉阳区某小区的房屋所有权。2009年12月24日，上述住宅楼办理了房屋产权登记[证号：三土房（2009）字第10XXX号]，登记权利人为冼某。被告与第三人于2011年6月10日登记结婚。2012年6月11日，上述住宅楼变更产权登记[证号：三土房（2012）字第004XXX号]，登记权利人变更为冼某和郑某。被告曾分别向三亚市规划局、三亚市国土资源局发出关于办理“某公寓住宅楼”分户产权证的咨询函。三亚市规划局于2016年2月26日以《关于办理“某公寓住宅楼”分户产权证意见的复函》称：“一、‘某公寓住宅楼’于1995年1月14日由原三亚市城市规划局核发《建设工程规划临时许可证》，为一栋5层住宅楼，原权利人刘智勇、刘智敏，总建筑面积3200平方米，该项目未通过规划验收核实（未查到档案）；根据《三亚市城市总体规划（2012-2020）》，该项目现规划用地性质为林地。二、来函提出该房屋未完善消防设施，同时鉴于原规划审批是对私人核发的住宅楼，如将房屋分户至80户人名下，则无法满足疏散、停车等相关规范和规定要求，且现规划性质已为林地，因此不同意上述规划分户申请。”2016年7月19日本院发函至三亚市住房和城乡建设局，询问涉案房屋所在的某公寓能否办理分户证，三亚市住房和城乡建设局明确答复某公寓住宅楼能办理分户证。2016年11月21日，本院发函至三亚市规划局，询问某公寓能否办理分户申请。2016年11月25日，三亚市规划局作出三规法规函〔2016〕149号复函，函复如下：“……3、上世纪九十年代海南房地产泡沫，我市遗留了大量的积压房地产和停缓建工程项目，为有效处置这些项目，对部分已办理为出让用地的私人住宅楼项目大部分都办理了分户房产证手续，但这种分户产权证是有缺陷的商品房产，一是房屋本身存在通风、采光及消防间距问题，二是购买这类房产等于放弃了对相邻私宅建筑保留通风、采光及消防的要求权利问题。4、“某公寓住宅楼”是1998年12月31日（省人大界定停缓建工程的最后时间）之前批建的项目，且于2002年已变更为出让用地，属历史遗留项目，至于能否办理分户证的问题，鉴于市住建局是办理房屋产权证的职能部门，贵院可按市住建局的意见审理。” 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原被告《商品房买卖合同》是否签订于被告与第三人婚姻存续期间。经查，被告通过竞拍于2004年12月13日取得涉案房屋所有权，又于2005年12月5日与原告签订房屋买卖合同，而被告与第三人于2011年6月10日登记结婚，故本院认定原被告《商品房买卖合同》并非签订于被告与第三人婚姻存续期间。2.涉案房屋是否可以办理分户登记。原告举证两份生效判决主张可以办理，被告举证两份复函主张不能办理，本院对此予以论证如下：首先，涉案房屋的办证部门是三亚市住房和城乡建设局，而不是规划局或国土资源局。其次，三亚市住房和城乡建设局在向法院复函中明确某公寓能办理分户手续，而三亚市规划局在随后的复函中表示涉案住宅楼属历史遗留项目，我市对当时部分已办理为出让用地的私人住宅楼项目大部分都办理了分户房产证手续，只是购买该类房产等于放弃对相邻私宅建筑保留通风、采光及消防的要求权利问题，至于能否办理分户证的问题，鉴于市住建局是办理房屋产权证的职能部门，建议法院按住建局的意见审理。综上，本院对被告主张不能办证的证据不予采信。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的效力性强制性规定，双方对合同效力亦无异议，应认定为有效合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故原告要求被告协助办证，于法有据，本院予以支持。被告于2004年通过竞拍取得涉案房产，原被告签订《商品房买卖合同》时，被告与第三人尚未办理结婚登记，即上述合同签订时，第三人并非涉案房屋权利人，其是否同意出售房屋，不能成为原告应协助办理涉案房屋过户手续的阻却事由。第三人与被告系夫妻关系，涉案房屋产权现登记在两人名下，故第三人也有协助办证的义务。被告与第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告冼某、第三人郑某于本判决生效之日起三十日内协助原告孙某将位于三亚市吉阳区某小区住宅楼B2xx房（即某公寓B3XX房）过户至原告孙某名下。 案件受理费人民币2400元（原告孙某已预交）,由被告冼某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  李 巍 审 判 员  唐传忠 人民陪审员  李 严 二〇一九年四月十七日 书 记 员  史玉莹 附：相关法律条文 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 中华人民共和国民事诉讼法 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》 的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。