江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初154号原告：南京麦瑞克科技发展有限公司，统一社会信用代码9132011477702364XM，住所地南京市雨花台区郁金香路17号。法定代表人：黄某，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱宝军，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕金艳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：南京江东房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9132011413554585XB，住所地南京市雨花台区花神大道9号阅城国际花苑西门悠然园4-5栋底层。法定代表人：郑子进，该公司总经理。委托诉讼代理人：迟桂荣，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，江苏新高的律师事务所律师。原告南京麦瑞克科技发展有限公司（以下简称“麦瑞克公司”）诉被告南京江东房地产开发有限公司（以下简称“江东公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦瑞克公司委托代理人吕金艳，被告江东公司委托代理人迟桂荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦瑞克公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《租赁合同》、《租赁合同二》；2、判令被告立即返还租赁房屋；3、请求依法判令被告支付原告租金2765662.50元（暂计算至2018年9月30日，实际计算值被告返还房屋之日）并支付逾期付款的利息损失，按照同期银行的贷款利息向原告支付利息损失为309784.3元（2014年7月31日起算暂计算值2018年9月30日，并实际支付至付款之日）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方分别于2013年3月29日和2013年12月16日签订《租金合同》和《租赁合同二》约定，原告将位于南京市雨花台区郁金香路17号和南京（雨花）国际软件外包产业园的A幢2层（部分）办公室和（新增部分）办公室出租给被告用于办公之用，总建筑面积分别为455平方米和80.3平方米。其中《租赁合同》约定租赁期限，从2013年5月1日起，至中以智汇园项目交付后半年内止。《租赁合同二》约定租赁期限，从2013年10月1日起，至中以智汇园项目交付后半年内止。两份租赁合同均约定，租赁期间被告按照3元每平米每天向原告支付租金，支付方式为每一年为一个缴费期。两份租赁合同还对物业管理费、水电费等收费标准以及原告义务等做了相关约定。上述两份租赁合同签订后，原告依约履行合同确定的义务，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告未能依约履行付款义务，自2013年到现在，被告共拖欠原告租金2765662.50元。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告江东公司辩称，原、被告之间的租赁关系无异议，原告租金计算过高，因原告对江苏麦瑞克公司的债务在5000万元中承担连带给付责任，故租金由债务抵消，自判决生效后，我司不承担利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年3月29日，原告麦瑞克公司（甲方，出租人）与被告江东公司（乙方，承租人）签订第一份“租赁合同”，约定：鉴于甲乙双方合作建设中以（南京）智慧园，甲方向乙方出租位于南京市雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园的A幢2层（部分）办公室用于办公之用，该房产的总建筑面积为455平方米。1、租赁期限：从2013年5月1日起，至中以智汇园项目交付后半年内止；2、租赁期间，乙方按照3元/㎡/天向甲方支付租金，一年的租金总额为328500元整，鉴定双方的合做，期间乙方按250000元/年支付房屋租金；3、房租的支付方式为：每一年为一个缴费期，首年度租金于乙方协议签订后一周内交纳，后每满一年向甲方交付一次租金……。2013年12月16日，原告麦瑞克公司（甲方，出租人）与被告江东公司（乙方，承租人）签订第二份“租赁合同”，约定：鉴于甲乙双方合作建设中以（南京）智慧园，甲方向乙方出租位于南京市雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园的A幢2层（部分）办公室用于办公之用，该房产的总建筑面积为80.3平方米。1、租赁期限：从2013年10月1日起，至中以智汇园醒目交付后半年内止；2、租赁期间，乙方按照3.0元/㎡/天向甲方支付租金，一年的租金总额为87928元整；3、房租的支付方式为：每一年为一个缴费期，首年度租金于乙方协议签订后一周内交纳，后每满一年向甲方交付一次租金。合同签订后，被告江东公司只交纳了第一份租赁合同第一年的租金25万元,其余租金均未缴纳。另查明，2012年7月31日，原告及案外人黄某、张某、共同设立江苏麦瑞克科技产业有限公司（以下简称江苏麦瑞克），注册资本1亿元，实收资本2000万元，其中原告认缴出资9000万元，实际出资1800万元。2016年1月10日，被告江东公司起诉江苏麦瑞克、本案原告麦瑞克公司、案外人张某、黄某借款合同一案，经本院（2016）苏0114民339号民事判决：1、江苏麦瑞克偿还江东公司借款本金5000万元及利息1078万元，并承担以5000万元为基数，自2015年10月1日起至款付清之日止，按年利率24%计算的违约金；2、本案原告麦瑞克公司、案外人张某及黄某在出资不到位的范围内，对江苏麦瑞克的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。2017年10月31日，经南京市中级法院（2017）苏01破17号民事裁定：受理南京友联工程设计安装有限公司对江苏麦瑞克的破产清算申请，指定江苏博事达律师事务所姚彬担任管理人负责人。目前，江苏麦瑞克处于破产重整阶段。以上事实有房屋租赁合同、（2016）苏0114民339号民事判决书、（2017）苏01破17号民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告在按约向被告交付了房屋后，被告应按约支付租金。被告长期未按约定支付租金，构成实质性违约。原告要求解除合同并要求被告返还租赁房屋、支付所欠租金的请求于法有据，本院依法予以支持。审理中，原告提出双方在第一份租赁合同中对租金的约定建立在“合作建设中以（南京）智慧园”的前提条件下，才将租金下调为250000元/年，而实际双方并未合作，故要求按照租赁面积455平方、3元/㎡/天的单价计算每年的实际租金。本院审查后认为，原告在第一份租赁合同中明确约定，因为双方合作而将年租金由328500元/年下调为250000元/年，现双方未实际合作，第一份租赁合同涉及的年租金应为双方确认的328500元/年。租金本院按328500元/年暂计算至本案判决之日（扣减被告已经缴纳的25万元），之后的租金或至实际迁出之日的占用使用费，原告可以另行主张。原告要求被告按同期银行的贷款利息向原告支付逾期付款的利息损失，本院依法予以支持，利息计算应分别以455平方房屋年租金328500元/年为基数、80.3平方房屋年租金87928元/年为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月31日起计算至实际付清之日止为宜。审理中，被告抗辩认为原告对江苏麦瑞克的债务在5000万元中承担连带给付责任，故租金由债务抵消，本院审查后认为，本案原告与江苏麦瑞克系两家独立的有限责任公司，虽江苏麦瑞克进入破产重整程序，但尚未清算，更无明确的债权债务清偿状况，且原告并不同意与被告进行债权抵消，故本院对被告的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告南京麦瑞克科技发展有限公司2013年3月29日、2013年12月16日与被告南京江东房地产开发有限公司签订的两份《租赁合同》。二、被告南京江东房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋并返还给原告南京麦瑞克科技发展有限公司。三、被告南京江东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京麦瑞克科技发展有限公司支付截止2019年4月30日的租金2239306元及利息（分别以328500元/年、87928元/年为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月31日起计算至实际付清之日止）。本案案件受理费31404元，保全费5000元合计36404元，由被告南京江东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费31404元。审 判 长  田 强人民陪审员  梁争上人民陪审员  孙 蓉二〇一九年四月三十日见习书记员  池 艳