广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤1971民初14267号 原告：何志威，男，1989年5月24日出生，汉族，住广东省从化市良口镇。 委托代理人：钟文兵，广东成悦律师事务所律师。 委托代理人：何润媚，女，1987年6月14日出生，汉族，住广东省从化市良口镇。 被告：滕树青，男，1962年11月20日出生，汉族，住湖南省怀化鹤城区。 被告：余莎，女，1990年6月27日出生，汉族，住湖北省红安县八里湾镇。 委托代理人：杨志恒、巫晶晶，广东广大律师事务所律师。 被告：东莞市恒辉置业有限公司，住所地：东莞市麻涌镇东太村南峰时代广场12栋46号。 法定代表人：郑树浩。 委托诉讼代理人：萧炽辉，广东众达律师事务所律师。 原告何志威诉被告滕树青、余莎、东莞市恒辉置业有限公司（以下均简称“恒辉置业”）商品房买卖合同纠纷一案，我院受理后，作出（2017）粤1971民初20379号民事判决书。原告何志威不服该判决，上诉于东莞市中级人民法院。东莞市中级人民法院于2018年3月7日作出民事裁定书，以原判决基本事实认定不清为由裁定本案发回我院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，分别于2018年11月20日和2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告何志威的委托代理人钟文兵、何润媚，被告余莎的委托代理人杨志恒、巫晶晶，被告恒辉置业的委托代理人萧炽辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何志威起诉称，被告滕树青与余莎于2016年5月18日签订《房屋及买卖居间合同》，由滕树青将其房屋转让给余莎。在合同履行过程中，由于税费等问题，房屋产权证尚登记在滕树青名下，但房屋已经交付给余莎占有和使用。后余莎因资金问题，通过被告恒辉置业进行居间服务发布房屋销售信息，经协商后，原告与持有由滕树青出具的《公证书》作为代理人的恒辉置业的员工赵华芳签订《房屋买卖及居间合同》，由原告购买案涉房屋，签约当时被告余莎在场。签订合同后，原告依约支付了定金、首期楼款、第三期楼款共计225000元，但因相关银行贷款手续需要滕树青配合一直未能办妥，且余莎因房价上涨原因产生反悔之意，亦不肯配合履行该房屋买卖合同的全部义务。故原告起诉至法院，请求法院判令：1.三被告全面履行《房屋买卖及居间合同》；2.被告滕树青和余莎连带向原告支付违约金（违约金以合同标的为本金，按每天750元从2017年3月11日开始计算至全面履行义务止）；3.若不能继续履行合同，三被告连带退回原告楼款并赔偿定金100000元和经济损失300000元；4.三被告连带承担本案律师费用21000元；5.三被告承担本案诉讼费用。后原告变更其诉讼请求为：1.被告余莎向原告退还房款225000元；2.被告余莎向原告赔偿定金50000元；3.被告余莎向原告支付律师费用21000元；4.被告余莎向原告赔偿可得利益的经济损失550000元；5.被告滕树青与恒辉置业对前述原告的损失承担连带责任；6.三被告承担本案诉讼费用。 被告余莎答辩称，其并非案涉的当事人，且亦从未授权被告恒辉置业签订合同，原告签署案涉合同时其亦不在现场，与本案无关。余莎从未与原告进行过协商或合意，原告一直清楚案涉房屋的权属问题，不属于善意第三人。何润媚曾到现场看过房提出购房意愿，但余莎并未同意出卖，系何润媚自行将款项向余莎支付表示购房诚意，但并不代表余莎愿意卖房。本案是被告恒辉置业为了赚取中介费，擅自利用滕树青的授权，且在余莎未同意的情况下与原告签订合同，应由恒辉置业承担全部责任。 被告恒辉置业答辩称，恒辉置业是接受余莎的授权签订案涉合同，原告亦是清楚其交易对象是余莎而非滕树青，恒辉置业已经尽到了告知义务，不存在过错，双方应当按照合同的约定履行合同。本案是余莎恶意违约导致合同无法履行，应由余莎承担相应责任，与恒辉置业并无关系。 被告滕树青未进行答辩。 经审理查明，2016年5月18日，滕树青、余莎和恒辉置业三方签订《房屋买卖及居间合同》，由恒辉置业作为中介方，滕树青将其自有的位于东莞市麻涌镇中心区南峰时代广场住宅楼xxx房转让给余莎，转让价格为650000元。余莎确认在2016年9月份已经支付全部款项给滕树青并实际收楼，但当时尚未办理房屋产权变更登记。2017年3月5日，恒辉置业的员工赵华芳以滕树青的名义与何志威、恒辉置业签订《房屋买卖及居间合同》，约定由恒辉置业作为中介方，滕树青将位于东莞市麻涌镇中心区南峰时代广场住宅楼xxx房转让给何志威，转让价格为750000元，其中定金50000元，首期款150000元在2017年3月12日支付。何志威通过何润媚直接向余莎转账支付了80000元，并通过恒辉置业支付了145000元，其中，恒辉置业以郑树浩名义于2017年2月27日向余莎转款50000元的转款凭证上载明转付定金；余莎向何志威出具了两份数额共计205000元的收据。何志威表示，余莎曾带其到现场看房，在决定购房后才发现房屋登记在滕树青名下，但由于恒辉置业持有滕树青的委托书，且余莎表示可以直接从滕树青名下过户至原告名下，故其同意签订案涉的《房屋买卖及居间合同》，其认为出卖方就是余莎，并向其付款。余莎对此予以否认，表示其不认识何志威，但确认何润媚曾去看过房屋表示有意购房，但双方未能协商一致，其从未授权恒辉置业就案涉房屋与何志威签订过购房合同，其确认收取了共计225000元，但系因为不知向谁退款故至今未能退还，相关的收据是按照恒辉置业的要求出具和签名。恒辉置业表示其系受余莎委托为案涉房屋提供中介服务，何志威清楚案涉房屋的产权证尚登记在滕树青名下，余莎提出为了减少税费直接将产权过户至何志威名下，故才以滕树青的名义与何志威签订合同。何志威表示，由于余莎不配合办理相关手续，故发生纠纷，而余莎则坚持认为其与何志威不存在房屋买卖关系，无法履行合同。 另查明，余莎与恒辉置业员工的微信聊天记录中，余莎曾表示“……她已付5万定金……”，余莎确认该聊天内容的真实性，并表示其中的“她”是看房的何润媚。同时，微信聊天记录中还包括余莎索要恒辉置业与何志威签订的合同、要求购买方尽快付款以及其需要出具收款收据等内容。何润媚系何志威的姐姐，其确认向余莎支付的款项为代何志威支付。何志威提交代理合同和律师费发票显示其因本次纠纷支付律师费用21000元，并提交与中介机构的微信聊天记录，主张目前案涉房屋所在楼盘同类型房屋的二手房报价在1200000元至1300000元之间，主张其经济损失550000元。 再查明，2016年11月2日，滕树青出具一份《委托书》，委托赵芳华作为代理人办理案涉物业的二手交易过户手续并签署及领取房地产买卖合同。2017年10月6日，滕树青出具一份《声明书》，表明前述《委托书》的目的是委托恒辉置业代理履行关于其与余莎之间于2016年5月18日签订的《房屋买卖及居间合同》中相关过户手续。案涉房屋已经于2017年9月29日办理产权过户登记手续，目前房屋产权登记在余莎名下。 上述事实，有《房屋买卖及居间合同》、银行转账记录、收款数据、微信聊天记录、公证书、声明书、委托代理合同、发票等以及本案庭审笔录附卷为证。 本院认为，虽然案涉争议的《房屋买卖及居间合同》显示出卖人为滕树青，但滕树青并未在合同上签字，而作为滕树青委托人的赵芳华虽持有滕树青出具的《委托书》，但滕树青已出具《声明书》明确表示其出具《委托书》的目的仅限于履行与余莎之间签订的合同，故滕树青并非案涉争议的《房屋买卖及居间合同》的出卖方。签订《房屋买卖及居间合同》时，案涉房屋已经由滕树青转让给余莎，且余莎也实际收楼，结合相关的微信聊天记录中余莎确认收取案涉房屋的定金及相关楼款的情况看，何志威和恒辉置业主张案涉房屋的实际出卖人应当为余莎，依据充分，本院对此予以确认。余莎以未签订书面合同为由否认房屋买卖合同关系，依据并不充分，而且，即使相关收据系按照恒辉置业要求出具，其亦应当知道收据是向谁出具，结合其还曾索要过何志威与恒辉置业签订的合同的情况，本院对余莎主张其与何志威之间就案涉房屋不存在房屋买卖关系，不予认可。 由于余莎和何志威就案涉房屋之间存在买卖合同关系，而余莎一直对此予以否认，应视为其明确表示不同意履行房屋买卖合同，在此情况下，何志威主张余莎违约，合法有据，本院予以认定。何志威要求余莎退款和承担相关违约责任，实际上是要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。余莎在微信聊天中确认收取了定金，故何志威在诉请返还包括该50000元定金在内的全部楼款外，额外诉请定金50000元，实质是适用定金条款要求余莎双倍返还，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金”的规定，在余莎违约的情形下，应当双倍返还定金，本院对何志威的该项诉请，予以支持。何志威主张因余莎违约导致其存在律师费损失21000元，提交了代理合同和律师费发票，本院予以支持。双方的房屋买卖合同关系建立于2017年，至今已有两年时间，期间，东莞市的房价确实存在上涨的情形，何志威主张存在因房屋涨价导致经济损失合理，但其提交的微信聊天记录显示相关中介机构发布的案涉楼盘的同类型房屋转让价格并非最终成交价，且二手房交易受政策规制和市场因素影响较大，其据此主张相关损失为550000元，依据并不充分。综合考虑案涉房屋的位置、东莞市房价水平，本院认为该经济损失为100000元较为合适。 本案系余莎违约导致，何志威诉请要求滕树青和恒辉置业承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告余莎应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何志威双倍返还定金共计100000元。 二、被告余莎应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何志威返还剩余已收受的房款共计175000元。 三、被告余莎应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何志威支付经济损失共计121000元。 四、驳回原告何志威的其他诉讼请求。 本案受理费11920元，原告已预交，由原告何志威负担6107元，被告余莎负担5813元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审 判 长  黄 薇 审 判 员  徐 轩 人民陪审员  陈俊杰 二〇一九年四月四日 本件与原本核对无异 书 记 员  袁苑儿