山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初989号 原告：宋照明，男，1991年1月17日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：冷燕，山东金装律师事务所律师。 被告：枣庄东湖置业有限公司。 法定代表人：王荣柯，董事长。 地址：枣庄市市中区振兴路92号。 委托诉讼代理人：李德银，职工。 委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 原告宋照明与被告枣庄东湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋照明的委托诉讼代理人冷燕、被告枣庄东湖置业有限公司的委托诉讼代理人李德银、高明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告于判决生效之日起30日内，将办理原告所购房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理该房屋的不动产产权登记证书；二、判令被告先行向原告支付自2015年8月9日至原告起诉之日止的逾期办理房屋所有权登记的违约金64344元，判令被告于原告取得涉案房产所有权登记证书的次日，向原告支付自起诉之次日起至原告实际取得涉案房产所有权登记证书之日止的违约金（以已付房款520164元为基数，按每日万分之一计算）；三、判令被告向原告返还已交付办理产权证押金2000元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的湖西景苑A5号楼1单元2301室商品房一套。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款520164元。合同约定被告应于2015年5月10日将上述商品房交付给原告使用。后被告于2015年4月22日交付房屋，并要求原告缴纳2000元办理房屋产权登记证押金。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（三）款第2项之约定，被告应当商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续，逾期应向××支付违约金。但被告未按约定履行上述义务，导致原告至今不能办理产权登记，原告为此诉至本院。 被告辩称，1、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方商品房买卖合同的约定，只有因××的原因致使××不能办理权属证书的，××才应承担违约责任。原告诉请被告承担违约责任，缺乏事实依据，不应支持。2、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，不应支持。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。原告购买的房屋就是为了居住使用，有无房屋所有权不影响房屋的居住使用，也就是说原告并没有实际损失。因此被告认为原告的违约金不应支持，即便支持，其总额最高也应以不超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。3、原告主张的违约金部分已超过诉讼时效。4、按照山东省住房专项维修基金管理办法原告至今没有缴纳专项维修基金，即使被告备案资料符合规定，依法也不能办理产权登记备案，因此而产生的责任应由原告自行承担。5、如果原告主张返还办证押金，因双方事前没有约定，已经形成口头协议，且实际履行，自起诉前原告从未提出异议，现反悔要求返还没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年3月1日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以520164元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑A5号楼1单元2301室房屋。合同约定交房时间为2015年5月10日。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同…××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款520164元，被告向原告收取产权押金2000元，并于2015年4月22日将上述房屋交付给原告，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。 二、关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 三、关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年8月9日起一直延续至今，而原告于2019年2月22日诉至本院，故自2016年2月22日之后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 四、关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因被告收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于枣庄市市中区湖西景苑A5号楼1单元2301室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告宋照明办理上述房屋的房屋产权证书； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋照明违约金（违约金数额以520164元为基数，计算时间自2016年2月22日至2019年2月22日，按日万分之一计算）； 三、被告枣庄东湖置业有限公司于原告宋照明取得湖西景苑A5号楼1单元2301室房屋所有权登记证书之日起十日内支付原告宋照明违约金（违约金数额以520164元为基数，计算时间自2019年2月23日至被告将房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 四、枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋照明押金2000元； 五、驳回原告宋照明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1458元，减半收取729元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  毕春明 二〇一九年四月二十五日 书记员  马 壮