广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初191号原告：彭智超，男，1988年9月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告彭智超诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭智超的委托代理人王友生，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭智超诉称：原、被告双方签订《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买位于广州市天河区某号铺位；总价442254元，付款方式为按揭付款。约定商铺的交付时间为2015年10月1日，逾期超过15日，买受人有权单方提出和决定解除本合同，出售人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人应于收到买受人所支付购房款已超过合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将商铺的产权变更至买受人名下。后原告按合同约定交付了款项、办理相关手续的费用，被告未能在约定的时间内交付商铺及办理产权变更过户手续，现该商铺不能办理银行贷款手续，合同无法继续履行。请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告返还收取的购房款282254元、税费14311元及按揭费用4020元；3、被告赔偿损失2400元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告泽信公司辩称：1、我方不同意解除合同，原告解除合同的原因没有事实和法律依据。我方已按照合同约定履行了交付案涉商铺的义务，根据商铺买卖合同及商铺委托经营管理协议，本案中案涉商铺于2015年9月已符合交付条件，原告作为案涉商铺的买受人需要按照合同约定将商铺交付给广州潮流天地购物中心有限公司经营管理，不得以任何理由拒绝，案涉商铺的交付只是手续上的签名，而非交由原告实际占有，我方经与原告协商，原告同意简化手续，由我方直接将涉案商铺交付给广州潮流天地购物中心有限公司。根据商铺收楼确认书，我方已完成案涉商铺交楼的义务。2、案涉商铺不存在无法过户的事由，原告没有按照合同约定支付案涉商铺的房价款，我方有权顺延办理期限，原告要求解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据。原告至今没有支付案涉商铺房价款的余款，根据合同约定我方仅负责推荐银行办理贷款手续，贷款的义务在于原告，原告称由于我方原因导致无法办理贷款，没有提供任何证据予以支持，之前同系列案一直引用2018粤01民再224号案件，目前我方已经提出了再审申请，该案我司的代理人是一般授权，其无权承认相关诉讼请求和相关事实，程序错误不应该作为判案依据。且根据常识可知，银行审核贷款审批与否，主要审批的是贷款人，我公司不是贷款方，我公司营业状况如何，不影响我公司收取银行的贷款，如果案涉商铺无法办理贷款，也不是我公司的原因，根据合同的约定，应该按照现金的方式一次性支付尾款，原告违约在先，无权要求解除合同。3、原告诉讼请求的按揭费用、团购费用和相关手续费、公证费等不是由我司收取，也不是案涉买卖合同约定的权利和义务。原告将其无法办理按揭的风险全部转移给我司，本案是因商品买卖合同引起的房屋买卖合同纠纷，原告提出上述的诉讼请求属于办理按揭引起的费用，与本案合同不具关联性，请求法院依法予以驳回。经审理查明：2015年5月29日，彭智超（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人所购的商铺为广州市天河区某号铺（以下简称“涉案商铺”）；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为442254元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年6月1日前支付首期房价款（包含定金100000元）计272254元……（3）余下房价款计170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，则应按照以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为l0年，自2015年10月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2015年10月1日，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司……；买受人未按照书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，涉案商铺已实际交付给买受人，且买受人对涉案商铺的各项情况均满意……；买受人未按出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由出卖人自行承担责任；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执等条款。同日，彭智超（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受购房业主的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自2015年10月1日商场开业之日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于彭智超的付款情况。彭智超提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张（载明泽信公司收取定金100000元及铺款172254元等）证明其支付购房款的情况，泽信公司对此予以确认。彭智超另提供加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》1张（载明泽信公司收取税费14311元），加盖“广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称‘潮宏公司’）财务专用章”的《收据》2张（载明潮宏公司收到彭智超购买涉案商铺的团购10000元及按揭费用4020元），加盖“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知原告，因原告购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元，其在收到上述应收款项后会及时为原告开出发票，请原告于领取资料时凭此通知书换取发票）。原告认为上述团购费实为房款的一部分。泽信公司对上述证据不予确认，认为落款方并非泽信公司，上述费用并非其收取，且团购费是原告与潮宏公司之间的法律关系，与本案商铺买卖无关。关于彭智超的按揭贷款情况。原告称涉案商铺无法办理按揭。另在本案庭审中，彭智超明确其要求解除《合同》的依据为因涉案商铺现无法办理按揭，《合同》实际无法履行，因此其有权解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向彭智超释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，彭智超表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2016）粤0106民初18467号原告刘万红诉被告泽信公司、广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”）房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“18467号案”）中，泽信公司确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是彭智超与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于彭智超要求解除《合同》的诉讼请求。彭智超主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。《合同》约定彭智超以按揭方式支付房款，结合18467案查明的事实来看，现涉案商铺无法办理按揭，且应不可归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，彭智超现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于彭智超要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，彭智超提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张证明泽信公司收取购房款272254元、税费14311元。因合同解除，彭智超诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。彭智超另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购费10000元。彭智超作为买受人应为基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系彭智超为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，彭智超要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。彭智超另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》证明潮宏公司收取按揭费用4020元及提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取产权登记代理费2000元、公证费400元，彭智超并未举证上述费用实际为泽信公司收取，彭智超诉请泽信公司返还按揭费用及赔偿登记代理费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告彭智超与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层192号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告彭智超返还购房款272254元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告彭智超返还税费14311元；四、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告彭智超返还团购费10000元；五、驳回原告彭智超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8395元，由原告彭智超负担1949元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担6446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  廖雅婧人民陪审员  王玉珊人民陪审员  尹丽艳二〇一九年四月十五日书 记 员  邱莉晶宋春艳本判决书已于2019年月日送达