安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1203民初1220号原告：李雪华，女，1957年10月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：张静静，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金凤（系原告之女），女，1990年6月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：滁州华巨百姓缘大药房连锁股份有限公司，住所地安徽省滁州市。法定代表人：吕志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玉凤，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，该公司员工。原告李雪华与被告滁州华巨百姓缘大药房连锁股份有限公司（以下简称百姓缘大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪华及其委托诉讼代理人张静静，被告百姓缘大药房的委托诉讼代理人张玉凤、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪华向本院提出诉讼请求：1.判令被告百姓缘大药房支付房屋租赁费用125000元；2.判令被告百姓缘大药房向原告支付违约金81250元；3.被告百姓缘大药房承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月30日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告李雪华将其所有的位于阜阳市颍东区河东办颍河东路69号102、103室（一层）租赁给被告经营药房使用；合同中对于房屋租金的支付、违约责任等进行约定。然而，被告百姓缘大药房违反合同约定，逾期不支付约定的租赁费用。原告多次向被告百姓缘大药房主张租赁费用及违约金、损失，被告百姓缘大药房却总是推脱搪塞，毫无诚意解决问题。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告百姓缘大药房辩称，1.双方之间租赁关系属实，被告不存在违约行为。双方属于协商一致解除合同。被告百姓缘大药房已于2019年1月11日将涉案房屋的钥匙交给原告女儿，原告也予以接受；2.由于被告百姓缘大药房前期已电话通知原告解除合同事宜，且于2019年1月10日之前将涉案房屋内相关物品全部搬离，前期房租又支付完毕，故其不应向原告支付房租。3.如果法院不认可合同已经解除，被告仍要求解除合同，同意支付原告违约金37500元，不同意支付一年的房屋租金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：2016年12月30日，原告李雪华作为出租方（甲方）与作为承租方的被告百姓缘大药房（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将其所有的位于阜阳市颍东区河东办颍河东路69号102、103室（一层）租赁给乙方使用；租赁面积164平方米；房屋租期为6年，自2017年1月1日至2023年1月1日止；年租金为12500元；年租金一次转账支付，每次付12个月租金，其后租金在下一个租赁期提前一个月支付完毕。双方还对违约责任进行了约定：如由于甲方的原因致使本合同无法全部或部分履行，乙方有权解除合同，同时要求甲方应于5日内返还乙方已交而未到期的租金并按照年租金的30％向乙方支付违约金；如乙方违约须向甲方支付年租金30%作为违约金等等。合同签订后，被告百姓缘大药房即搬入该租赁房屋经营，并已付清至2018年1月1日的房屋租金。2019年1月10日，被告百姓缘大药房搬离该租赁房屋，双方未办理交接手续，该房屋至4月16日开庭时仍闲置。上述事实，有原告李雪华提供的《房屋租赁合同》、房地权阜字第××号房地产权证、银行转账流水及原被告陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵照合同履行各自义务。本案的基本事实是原、被告租赁合同的期限自2017年1月1日至2023年1月1日。被告百姓缘大药房于2019年1月10日实际搬离了涉案租赁李雪华的房屋。关于双方是否协商一致解除租赁合同的问题。李雪华主张涉案租赁合同未到期，租赁合同没有解除。百姓缘大药房则辩称其是系在双方协商同意解除租赁合同后才于2019年1月10日搬离的，并于次日将涉案房屋的钥匙交付原告。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条规定，人民法院应当下列原则确定举证证明责任的承担：（一）……；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，百姓缘大药房作为承租方，其提前搬离涉案租赁物，并主张双方租赁关系是经协议一致后解除的，百姓缘大药房对此应当承担举证责任，但其却未能提供协商解除租赁合同、交接离场手续的证据，故百姓缘大药房未能完成其证明责任。结合百姓缘大药房搬离涉案房屋时未能结清尚欠租金的情况，根据常理，对于其提出的经协商一致而作出搬离的行为的主张，本院不予采信。被告百姓缘大药房系擅自搬离，且按照双方约定，被告百姓缘大药房本应提前一个月支付下一年房租，但其并未按期支付原告租金。被告百姓缘大药房已构成根本违约，对双方合同无法履行存在过错，应承担相应的违约责任。关于涉案合同是否应继续履行的问题。原告李雪华以租赁合同没有到期，要求继续履行本租赁合同，被告百姓缘大药房以自愿承担违约责任为条件要求解除涉案合同。本院认为，因为涉案租赁合同主要的合同目的是为了满足承租人使用房屋的特殊需要，如果承租人确实无继续租赁房屋的需要，且愿意支付违约金或者赔偿损失，应当赋予承租人在自愿承担违约责任的前提下享有提前解除租赁合同的权利，这是对双方利益的有效救济。被告百姓缘大药房作为本案的承租人，现已实际搬离涉案的租赁房屋，另租他处经营，其在2019年4月16日庭审中明确自愿以支付违约金为条件，要求解除涉案租赁合同，虽李雪华表示不同意解除涉案合同，但涉案合同已无继续履行的可能性，故涉案租赁合同应予以解除。因被告向原告李雪华明确要求解除租赁合同是在庭审当中提出来的，结合租赁合同的剩余租期、门面另行出租的差价、门面闲置的现状、被告百姓缘大药房的过错程度等因素综合考虑，本院认定本合同解除之日为庭审之日即2019年4月16日。关于被告是否应支付原告租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告应当按照租赁合同约定向原告支付租金。承租人对于租赁物的返还应负有腾房并返还租赁物的义务。被告百姓缘大药房将租金交至2019年1月1日，其于2019年1月10日搬离后并未交还钥匙，未完成离场交接手续，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。故被告理应支付本租赁合同解除前已欠付105天（即从2019年1月2日至2019年4月16日）的租金35598.9元（125000÷365×105）。关于被告应支付原告违约金多少的问题。原告李雪华主张被告百姓缘大药房应支付违约金81250元，被告百姓缘大药房同意向原告李雪华支付年租金的30%作为违约金，本院认为，双方在租赁合同中约定：如被告百姓缘大药房违约，应向原告李雪华支付年租金的30%作为违约金。该约定不违反法律规定，故被告百姓缘大药房应按合同约定支付相应违约金37500元（125000×30%）。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告李雪华与被告滁州华巨百姓缘大药房连锁股份有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；二、被告滁州华巨百姓缘大药房连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李雪华租金35598.9元；三、被告滁州华巨百姓缘大药房连锁股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金37500元；四、驳回原告李雪华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4394元，减半收取计2197元，由原告李雪华负担1383元，被告滁州华巨百姓缘大药房连锁股份有限公司负担814元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  苏金麟二〇一九年四月二十六日法官助理皮育心书记员张莉莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。