贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初533号原告：李泽，男，1985年3月1日生，住贵州省兴义市。原告：张青，女，1989年10月27日生，住贵州省兴义市。共同委托代理人：陈兰，贵州天生律师事务所律师。特别授权代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**，统一社会信用代码91522301722140101E。法定代表人：钟国强，系该公司总经理。原告李泽、张青与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年2月15日公开开庭进行了审理，原告李泽、张青的共同特别授权委托代理人陈兰，被告吉祥公司的法定代表人钟国强到庭参加诉讼。同日，原、被告双方申请庭外和解2个月，后和解未果。本案现已审理终结。原告李泽、张青共同向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年8月1日至2018年10月1日期间的逾期交房违约金7191元；2、判决被告以购房款350741元为基数，按银行贷款利率5.25%计算支付原告2016年11月1日至2018年11月1日期间的逾期办证违约金36827元，之后计算至被告办理房屋相关产权证书为止；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年3月28日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告向被告购买其开发位于兴义市民航大道南段××吉祥××小区××号商品房（建筑面积131.05平方米）。2016年3月3日支付房款10000元，2016年3月20日支付房款10000元；2016年3月28日支付房款50741元并支付维修基金7863元；2016年7月22日支付房款280000元。2016年12月23日缴纳契税5758.28元，2016年11月31日支付房屋所有权登记费80元。原告按合同约定已支付相应款项。按约定被告应该于2016年7月31日前向原告交付该商品房，但是被告至今都没有向原告交付符合法定和合同约定交付条件的房屋，至今也没为原告办理相关产权证书。被告应从2016年8月1日到2018年10月1日，向原告支付逾期交房违约金7181元。从2016年11月1日至2018年11月1日向两原告支付逾期办证违约金26827元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告吉祥公司辩称：一、关于诉讼时效，原告诉请2016年1月前的逾期交房、逾期办证违约金已超过诉讼时效，依法不受法律保护。在事实上，原告已如期自愿办理交房手续入住，被告并未违约。原告的诉请不应得到支持。二、原告主张的逾期交房违约金不应当得到支持。1、商品房买卖合同第十三条对延期交房的违约责任进行了明确约定（100平方米以下每月150元，101平方米以上，每月200元），原告主张按房屋租金计算延期交房违约金无法律依据。2、被告兴义XX小区已通过竣工验收，并取得了竣工验收备案，被告交付的房屋完全符合法律规定。3、被告已将房屋交付给原告使用，交房后被告不应当承担延期交房的违约责任。三、原告请求的逾期办证违约金无事实和法律依据，不应得到支持。首先，被告和原告并未约定办理商品房转移登记的具体日期，且明确约定由双方共同申请办理商品房转移登记。涉案《商品房买卖合同》第二十二条明确排除了具体的办理转移登记的日期。这是双方协商一致的意思表示。在《商品房买卖合同》第二十二条的第三款第（四）项中约定“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”即按照双方在合同中的约定，办理房屋转移登记是双方当事人共同的义务，则有关后果由被告承担没有事实依据。其次，原告未依法缴纳并向被告提供交纳契税的凭证，违反了商品房买卖合同约定，在原告未依法缴纳契税并向被告提供缴纳契税凭证之前，客观上不可能办理房屋产权登记。四、以银行贷款利率为标准计算房屋办证逾期违约金的请求缺乏事实根据和法律依据。原告主张的逾期办证违约金计算标准过高。本案中，原告是以按揭贷款的方式支付购房款，该商品房已经抵押给银行，至于办理产权证的时间，并不会给其造成影响和实质损失。因此其主张的违约金，缺乏事实依据和法律依据，而且过分畸高，依法不应当得到支持。综上所述，请求人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。本案争议焦点是：1、原告关于2016年1月前的违约金诉请是否已过诉讼时效；2、原告诉请的逾期交房和逾期办证违约金是否具有事实及法律依据。围绕争议焦点，原告李泽、张青共同向本院提交了身份证复印件、《商品房买卖合同》、《税收完税证明》复印件各1份、《贷款凭证》2份、《收款收据》复印件5份，被告吉祥公司提交了《贵州省建设工程竣工验收备案表》2份、XX小区初始登记时间查询、《装修保证金收款收据》复印件在卷佐证。经本院审查认定事实如下：2016年3月28日，原告李泽、张青与被告吉祥公司签订编号为2016003015的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发并取得预售许可的兴义市民航大道南段××吉祥××小区××号房，房屋建筑面积为131.05平方米，按套计价房屋总价款为350741元，付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款70741元，余款280000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。合同签订后，原告按合同约定方式支付了全部购房款，于2016年10月21日接收房屋后装修入住。2018年7月6日被告取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年8月10日被告向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。另查明，原告代理人于2018年10月27日向本院申请网上立案。经查询，2015年10月1日至2018年1月25日期间，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率进行过调整，其中2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。首先，本案原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，原告已按合同约定履行了付款义务，但被告至2018年7月6日才取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案系客观事实，原告虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故被告未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，故原告未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系被告的责任所致，被告依法应承担违约责任。其次，按双方合同约定，被告应在2016年7月31日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但被告系在2018年7月6日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案，同年8月10日才向不动产登记部门申请该楼盘大产权初始登记，故被告承担逾期交房违约责任的期间应为2016年8月1日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间应为2016年10月30日至2018年8月9日。对原告关于2016年1月前的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，原告诉请的逾期交房和逾期办证违约金均系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，原告系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，原告于2018年10月27日向本院申请网上立案，应以原告申请立案之日作为原告主张权利的起始时间，向前推三年计算未超过诉讼时效期间，即至2015年10月28日，本案中，原、被告于2016年3月28日才签订涉案商品房买卖合同，合同约定的交房时间为2016年7月31日，故原告的诉请尚未超过诉讼时效期间，被告应向原告承担逾期交房违约金的时间为2016年8月1日至2018年7月5日逾期办证违约金的时间为2016年10月30日至2018年8月9日。关于本案逾期交房违约金的计算问题，首先，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，原告请求按照同地段房屋租金标准计算被告逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，审理中被告对原告提出的涉案房屋租金标准（每月每平方米7元）提出异议，经本院询问，被告不对涉案房屋租金进行鉴定，应视为其对原告所主张的租金标准予以认可，且该租金标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，本院予以采信。涉案合同约定的交房时间为2016年7月31日，被告应在上述期间向原告交付符合约定和法定的房屋，但被告直至2018年7月6日才取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约，故本案中原告收房后即按涉案房屋租金标准的30%计算被告应支付的逾期交房违约金至2018年7月5日止；其次，如前所述，被告逾期交房的违约期间为2016年8月1日至2018年7月5日，故在本案中被告应支付原告的逾期交房违约金即：【131.05平方米×7元/月·平方米÷30天×80天（2016年8月1日至2016年10月20日）】+【131.05平方米×7元/月·平方米÷30天×622天（2016年10月21日至2018年7月5日）】×30%=8152.17元。原告诉请被告支付其逾期交房违约金7191元，系其对权利的处分，予以支持。关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，双方合同约定被告应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，对办理转移登记的违约责任约定为“按日支付已交付房价款的千分之五的违约金”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理原告房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系被告的单方合同义务，如果被告未完成涉案楼盘的初始登记，即使原告提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理，被告辩称原告未如期交纳契税，无法办理转移登记即不应支付原告逾期办证违约金的辩解，与事实相悖，本院不予采信，故本案逾期办证违约金的止算日应以被告申请商品房大产权初始登记之日为宜。其次，如前所述，被告逾期办证的违约期间为2016年10月30日至2018年8月9日，原告诉请从2016年11月1日开始计算逾期交房违约金，系其权利的处分，予以支持。故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金即从2016年11月1日计算至2018年8月9日。再次，双方约定违约金明显过高，但违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，原告虽未举证证明其因被告逾期办证所遭受的实际经济损失，但被告逾期办证系客观存在的事实，依法应承担相应违约责任。原告主动要求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，同时虑及原告所支付购房款中部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，本院酌情根据被告违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率计算被告在本案中应支付原告逾期办证的违约金为：【350741元×4.75%÷365天×646天（2016年11月1日至2018年8月9日）】=29486.26元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告李泽、张青20**年8月1日至2018年7月5日止的逾期交房违约金7191元；二、由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告李泽、张青20**年11月1日至2018年8月9日止的逾期办证违约金29486.26元；三、驳回原告李泽、张青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告李泽、张青承担65元，被告兴义市吉祥房地产开发有限公司承担385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年四月十七日书记员  席绍美