浙江省宁波市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙02执异5号异议人（申请人）：深圳市前海中证城市发展管理有限公司。住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：邱庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈啸晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。被申请人：宁波欢东购广场开发有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道茶亭。法定代表人：王久芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛露璐，浙江导司律师事务所律师。本院在执行深圳市前海中证城市发展管理有限公司（以下简称中证公司）与欢乐购广场开发有限公司（以下简称欢乐购公司）股权转让纠纷财产保全一案中，异议人中证公司对本院作出的（2017）浙02执保303号之一保全裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。中证公司称：2019年1月2日，宁波中院作出（2017）浙02执保303号之一执行裁定，将原查封欢乐购名下位于宁波市鄞州区首南街道陈婆渡“星空广场”的土地使用权[土地使用权证号:甬鄞国用（2014）第14-05013号]转换为查封欢乐购公司名下位于宁波市鄞州区首南街道陈婆渡“星空广场”已取得商品房预售许可证部分价值5000万元的不动产，程序违法，无法律依据，损害了中证公司的合法权益。一、预售证载明的商品房可售信息不能作为查封不动产的物权登记证明，实际转换查封的商品房尚末建造完毕，裁定查封转换的对象不存在。申请商品房预售许可证只需投入25%开发资金后即可取得，许可证申请后，商品房仍在施工中。预售许可证并不能作为物权登记证明。2019年1月11日的现场显示，涉案项目的在建工程仍在建设中，转换查封的对象18-25层商品房尚未建造完毕，物权尚未形成。二、即使查封对象后续建设完毕，该项目的施工单位对在建工程享有优先受偿权，中证公司的权利无法得到充分保障。转换后实际查封的为价值5000万元的18-25层商品房，属于在建工程，若后续欢乐购公司将涉案土地使用权抵押，一旦出现纠纷，拍卖在建工程所得款优先由承包人受偿，土地使用权由抵抵权人优先受偿，中证公司因保全对象转换，失去了执行公平分配权，中证公司的权利无法得到充分保障。三、转换查封的房屋价值未经评估，无法认定附件清单中的商品房价值是否达到5000万元。四、涉案作出转换保全没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明的金额，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”。根据上述规定，如果认为涉案查封的土地整体价值过高，可以对土地使用权相应价值部分采取查封，而不是解除对土地使用权的查封。故涉案（2017）浙02执保303号之一裁定解除上述土地使用权查封没有法律依据。请求：撤销（2017）浙02执保303号之一裁定，继续查封欢乐购名下位于宁波市鄞州区首南街道陈婆渡“星空广场”的土地使用权[土地使用权证号:甬鄞国用（2014）第14-05013号]。欢乐购公司称：一、欢乐购公司虽然提出变更保全措施的申请，但法院还没有解除涉案土地使用权的查封。在土地使用权查封仍然存在的情形下，法院再查封涉案“星空广场”项目中的18-25的商品房，对中证公司并未造成损害,不属于保全措施的变更。二、涉案“星空广场”项目中的18-25层商品房虽未建造完毕取得权属证书，但根据有关规定，若被执行人是房地产开发企业，法院有权对已办理了商品房预售许可证且尚末出售的房屋采取预查封措施。虽然预售的商品房未完全建成，但对应的土地使用权仍客观存在，不能说保全对象不存在。通过市场的房价销售信息，可以对预查封的商品房进行评估衡量，涉案查封的商品房将来若进行司法拍卖处置，5000万元的变现价值完全可以达到。三、允许欢乐购公司预售部分的商品房不会损害中证公司的合法权益。根据“星空广场”现状价值评估报告，已领取预售许可证的区块，分摊现状价值为126009772元，尚末领取预售许可证部分的区块价值为21976298元，因此，未领取预售许可证部分的现状价值足以保证中证公司的合法权益。在本案转换的同时，第三方荣安集团股份有限公司也向法院出具担保书，承诺就财产保全措施的变更若导致中证公司遭受经济损失，该公司愿意承担赔偿责任。四、中证公司申请保全的标的额为5000万元，而已查封的涉案土地使用权本身价值远超本案保全申请的标的额，法院允许欢乐购公司预售部分商品房以保障企业的正常经营活动，兼顾了双方法律上的合法权益，也符合相关切实服务和保障民营经济健康发展的相关规定。请求驳回中证公司的异议申请。本院经审查查明：本院在审理中证公司与欢乐购公司股权转让纠纷一案中，根据中证公司提出的财产保全申请，查封了欢乐购公司名下位于浙江省宁波市鄞州区首南街道陈婆渡村“星空广场”使用面积为33458平方米的土地使用权[土地使用权证号：甬鄞国用（2014）第14-05013号]。2019年1月2日，欢乐购公司向本院提出申请，申请事项为：“请求变更本案已采取的财产保全措施，即维持对申请人名下位于宁波市鄞州区首南街道陈婆渡村使用面积为33458平方米的土地使用权[权证号：甬鄞国用（2014）第14-05013号]的查封措施；继续限制申请人已经领取预售许可证的位于宁波市鄞州区街道陈婆渡村星空天地广场施工号为ABC楼中160套房屋的销售（即第18层、第19层、第22层、第24层、第25层，共计5层，具体房屋信息见附件），但是申请解除对上述已经领取预售许可证的ABC楼中其余631套房屋的对外销售限制。”同时，荣安集团股份有限公司向本院出具担保书，承诺：“如因上述具体财产保全措施的变更而导致案件原告深圳市前海中证城市发展管理有限公司遭受经济损失的，本公司愿意承担全部赔偿责任。”本院于同日作出（2017）浙02执保303号之一裁定书，裁定“依法查封被申请人宁波欢东购广场开发有限公司名下位于宁波市鄞州区首南街道陈婆渡村星空广场[商品房预售许可证号：鄞房预许字（2018）第055号]价值为5000万元的不动产”。次日，本院向宁波市鄞州区住房和建设管理局发出协助执行通知书，要求协助执行限制欢乐购名下位于宁波市鄞州区首南街道陈婆渡村“星空广场”-1[商品房预售许可证号：鄞房预许字（2018）第055号]其中160套商品房的销售备案。中证公司对上述保全措施提出异议。另查明，截至2019年4月9日，本院对涉案土地使用权的查封并未予以解除。本院认为，欢乐购公司的申请书的标题虽为“关于要求变更具体财产保全措施的申请书”，但该申请书的申请事项是维持对涉案涉案土地使用权的查封措施，在此基础上再限制其地上建筑物即已领取商品房预售许可证部分的房产对外销售。本院作出的（2017）浙02执保303号之一裁定书裁定查封“星空广场”已领取商品房预售许可证部分价值为5000万元的不动产，未对涉案土地使用权的查封措施予以解除，且该查封措施至今有效。不存在中证公司主张的解除涉案土地使用权查封的事实。故中证公司提出（2017）浙02执保303号之一裁定书将涉案土地使用权的查封予以转换，并损害其合法权益的主张，没有事实依据，本院不予支持。至于保全协助执行通知书中所列的查封对象即160套商品房尚未建成的问题，该保全查封的对象虽有不妥，但不影响中证公司的任何权益，故本案亦不作变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回深圳市前海中证城市发展管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省高级人民法院申请复议。审 判 长  吕 宇审 判 员  徐水根代理审判员  李新荣二〇一九年四月二十九日书 记 员  胡筱霜