广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初24292号原告刘静娴，女，1987年10月21日出生，汉族，住湖南省衡东县，委托代理人徐礼田，广东靓颖律师事务所律师。被告东莞市海伦堡房地产开发有限公司，住所地：东莞市石龙镇广源路半岛商务中心1单元1314，统一社会信用代码：91441900582921431A。法定代表人周政委，总经理。委托代理人刘定波，广东核略律师事务所律师。委托代理人陈锐，广东核略律师事务所律师。原告刘静娴诉被告东莞市海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘静娴的委托代理人徐礼田、被告东莞市海伦堡房地产开发有限公司的委托代理人刘定波、陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静娴诉称，2014年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以2061306元的价款购买被告开发的位于东莞市石龙镇××路××至××花园××住宅××室，建筑面积为184.40平方米，套内建筑面积为163.87平方米，该成交价格包括折扣优惠、面积赠送、物业管理费赠送及相关物业或者设备设施使用权的赠送。合同签订后，原告按约定支付了全部房款。根据被告提供的销售资料、销售代表陈述及该楼盘的样板房，原告所购户型的赠送面积保守估计为180平方米。被告交房后，原告将案涉房屋按样板房装修样式装修完毕，花费装修费1773855.61元。2018年初，被告以案涉房屋赠送面积不合法导致不能办理房产证为由，要求原告拆除赠送面积的装修。原告认为，被告在销售过程中宣传、承诺案涉房屋不仅有合同标准的面积，还有大量的赠送面积可供原告装修使用，并且提供了装修后的样板房供原告参考，足以使原告相信案涉房屋实际使用面积可以达到364.40平方米，从而按此面积和结构进行装修使用。现被告以案涉房屋赠送面积不合法导致不能办理房产证为由，要求原告拆除赠送面积的装修，给原告带来了巨大的损失，故原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告购房款1018208.20元（案涉房屋因赠送部分面积取消而减损的价款，具体以评估价为准）；2、被告赔偿原告装修损失1228420.28元（案涉房屋因赠送面积被拆除而造成的装修损失，具体以评估价为准）；3、被告赔偿原告赠送面积部分的拆除费用和修复费用300000元（具体以评估价为准）；4、被告赔偿原告因赠送面积被拆除和修复造成的原告租金损失100000元（具体以评估价为准）；5、被告赔偿原告税费损失30546.20元（具体以评估结果为准）；6、被告承担本案的诉讼费用。被告东莞市海伦堡房地产开发有限公司辩称，第一，原告诉称的损失尚未发生，原告提起的多项诉请均基于其违章建筑物被拆除的情况下才发生，但截至目前，虽经被告多次通知，但该违章建筑物仍未拆除。第二，违章建筑物系原告对顶层屋面改建而造成的结果，并非被告的行为。在原告所购房屋建设过程中，被告严格按照规范设计条件设计，并按照建筑工程规划许可证等前置行政审批文件进行施工，向原告交付的房屋也完全符合合同的规定。房屋屋顶的现状完全是原告自行或委托第三方改建形成，因此导致的所有法律责任，应由原告承担。第三，被告没有违约行为，原告与被告签订的商品房买卖合同及其补充协议约定，该房屋建筑面积一共是184.40平方米，其中套内面积是163.87平方米，按套出售的总价格是2061306元。并且，双方在补充协议第10条第3项、第19条第2、3、5项中明确约定，出卖人提供参观的样板房的装饰、设备仅供参考，原、被告双方都充分了解合同的所有条款。第四，被告并未承诺赠送原告销售面积，原告收楼后进行装修，私自将屋顶部分加建改建为个人所用，已经违反双方合同约定。原告在购买房屋前已经通过销售现场公示资料了解规划情况，在合同签订过程中亦知晓合同的约定，在这种情况下，其明知屋顶层面并不属于其所购房屋的部分，仍决定购买该房屋，理应受合同的约束；所有改建装修的违法责任及侵权责任，理应由原告自行承担。综上，被告向原告交付的房屋符合合同的约定，商品房的楼层、户型、朝向等均与合同约定一致，恳求法院查明事实，驳回原告的所有诉请，维护被告的权益。经审理查明，2014年9月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及其补充协议，其中约定原告向被告购买位于东莞市石龙镇××路××至××花园××住宅楼××房，该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米12578.91元，总金额为2061306元；被告应当在2016年7月15日前将经发出建筑工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同附件一为房屋平面图，显示案涉房屋位于该幢住宅楼的第4-5层，建筑面积为184.40平方米，套内面积为163.87平方米。合同附件五为补充协议，其中约定若原告所购商品房系跃式单位、顶层单位，商品房内部各区域层高数以政府规划部门最终批准的文件为准；被告提供参观的与该商品房相同户型面积示范单位的装饰、设备标准仅供参考，并非交付标准；被告已在本项目销售现场向原告明示法律法规规定和本合同约定应明示的文件、证书及重要提示，原告已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无异议，对所购买的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；原告在签署本合同前，已经充分了解被告为推广本项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不视为买卖合同的组成部分；被告在本项目中展示、陈列的样板房目的在于向原告提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除本买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修装饰、户型、结构、尺寸以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本合同项下房屋的交付标准；原告在签署买卖合同前，被告已向原告充分解释买卖合同及附件的所有条款，原告对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利和所承担的义务。2014年12月6日，原告向被告付清了案涉房屋的全部购房款。2014年10月4日，原告缴纳了案涉房屋的买卖契税61839.18元，是按总楼价的3%缴交的。之后，被告向原告交付了案涉房屋，原告已经对案涉房屋进行装修并入住。2017年12月20日，东莞市城市综合管理局向被告发出《责令限期改正通知书》，认为被告在东莞市石龙镇××西××花园××至××座住宅楼楼顶存在未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定：1、责令被告立即停止违法行为；2、请被告立即改正上述改（加）建违法行为。2018年7月16日，被告向原告发出《告知书》，通知原告针对案涉房屋的加建、改建行为，被告通过电话、微信、短信及上门拜访等多种方式与原告进行多次沟通，原告均未配合整改工作，导致政府部门不予受理不动产权证办理业务，致使产权登记工作陷于无限期停滞，现再次希望原告配合尽快消除加建、改建行为，保证原告及全体业主的利益，尽快完成产权证办理。本案中，原告主张，案涉房屋存在的违法加建、改建部分若被拆除，将导致原告存在购房款差额损失、契税损失、原装修费用损失、拆除工程费用损失、修复工程费用损失、租金损失，故要求被告予以赔偿。被告对原告的上述赔偿主张均不予认可。庭后，本院组织原、被告双方到案涉房屋进行现场勘察，了解案涉房屋目前的现状，但原、被告均未能明确案涉房屋的具体拆除方案以及修复方案。另查，案涉商品房已于2014年8月26日取得商品房预售许可证，于2016年7月25日取得竣工验收备案证书。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、税收缴款书、公证书、装修合同、收款收据、告知书、户型图、商品房买卖合同复印件、公证书、置业计划表，被告提交的委托书、房屋平面图、竣工验收备案证书、商品房预售许可证、责令限期改正通知书，以及本院的庭审笔录、现场勘察笔录等附卷为证。本院认为，案涉商品房已依法取得商品房预售许可证，而原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。关于原告主张的购房款差额损失、契税损失，原告均是基于被告曾承诺其赠送面积约180平方米而提起，但是根据双方签订的《商品房买卖合同》，当中已经明确约定案涉房屋价款按套内建筑面积计算，套内面积为163.87平方米，单价为每平方米12578.91元，总金额为2061306元，并无就赠送面积作出任何约定；而原告提供的商品房认购书、户型图、置业计划表亦不足以证明被告曾向原告承诺赠送180平方米的房屋面积，故对于原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的原装修费用损失、拆除工程费用损失、修复工程费用损失、租金损失，原告均是基于案涉房屋相应违法加建、改建部分被拆除后可能导致的损失而提起，但是就目前情况而言，案涉房屋相应的违法加建、改建部分并未实际拆除，而原、被告双方亦未能明确案涉房屋的具体拆除方案以及修复方案，故对于原告提出的相关评估鉴定申请，暂无鉴定的可行性，本院不予准许。由于原告主张的相关损失目前无法确定，故对于原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘静娴的全部诉讼请求。本案受理费28217.39元（原告已预交），由原告刘静娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹玉英审 判 员  莫妙雯人民陪审员  林惠湘二〇一九年四月四日书 记 员  黄佩珊