广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1827号原告：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村镇祈福新村。法定代表人：孟丽红，职务董事长。委托诉讼代理人：黎海冰，该司员工。委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。被告：蒙红，女，1960年10月9日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物管公司）与被告蒙红物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祈福物管公司的委托诉讼代理人姚国林，被告蒙红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祈福物管公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年7月1日至2018年10月31日期间物业管理费20626.68元及滞纳金7896.22元，水费826.35元及滞纳金299.19元，排污费412.51元及滞纳金157.02元，共计30217.97元（滞纳金自欠缴费用当月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，暂计至2018年9月30日）；2.被告承担本案律师费3180元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，祈福物管公司变更其第1项诉讼请求为：被告向原告支付2014年7月1日至2019年3月31日期间物业管理费22608.38元及滞纳金9502.68元，2014年6月1日至2019年2月28日的水费935.55元及滞纳金363.87元、排污费465.71元及滞纳金189.27元，共计34065.46元（滞纳金自欠缴费用当月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，暂计至2019年3月31日）。事实与理由：2010年9月15日，原告接受广州市番禺区祈福新邨业主委员会委托，依法对“祈福新邨”商住小区提供物业管理服务。双方约定物业服务应支付物业管理费、电梯费、公共用水用电分摊费等物业服务费用，逾期缴纳的，每月按照应缴物业服务费的1.5%计算滞纳金。被告购买了该小区祈福新邨的商品房并入住后，违反约定，未按期交纳物业管理费、水费、电费、排污费以及相应的滞纳金等各项费用。由于被告违反约定未支付物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金，给原告造成了严重的经济损失，为了维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求依法支持。被告蒙红辩称，一、确认原告主张的欠费时间段，我方同意按照原来的收费标准缴纳物管费即每平方米2.7元向原告缴纳，也同意缴纳水费及排污费本金，其余的上涨部分及滞纳金我方不同意支付。我方不同意2014年物业费涨价的行为及结果，原告的涨价行为违反了国家规定，对业主没有约束力。我方曾到物管处缴纳物业费，但物管处按照新的标准计收，而我方没有收到涨价通知，也没有收到过关于调整物管费的意见征询函，故我方要求原告提供合法文件，要求按照原来的收费标准缴纳物管费即每平方米2.7元，待原告提供合理合法的收费文件后我方可按新的标准计收，但原告拒绝我方要求，一直坚持按照新的标准收取物管费。二、针对2014年业主大会进行涨价的种种行为不认可而引发了一系列诉讼，具体案号（2014）穗番法民三初字第710号、（2014）穗番法民三初字第783号、（2017）粤01民终3378号、（2017）粤01民终3368号等，上述案件经过一审、二审。通过诉讼案件业主争取自身与物业公司对话的权利，争取督促物业公司提升服务质量，改善服务态度，保障业主合理合法权益人的权利。根本不是业主恶意欠缴物管费，是表达业主对原告种种行为的抗议，是表达业主愤怒但是理智的声音。三、根据原告所述，2013年涨价主要因为提升服务质量，但事实上服务质量不升反降，并没有因为物管费的涨价得到改善。四、原告没有权利在合同中约定收取滞纳金，滞纳金为行政强制措施中执行惩罚的一种形式，不能通过合同进行约定。五、原告要求支付水费的滞纳金没有法律及合同依据，物业公司收缴水费属于代收代缴，《物业管理条例》第44条规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用。原告一直拒绝向相关部门移交水费收费权、有线电视收费权。原告拒绝收取物管费，我方提议先缴纳水费、电视费，但原告也拒绝。六、本案是由于原告物业管理费涨价程序严重违反《物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》关于双过半的法律规定以及法定程序所引起，不是由于我方过错所引起的。我方属于无过错方，原告诉求中关于本案律师费的收取没有法律依据。七、原告长时间大面积多批次对小区内公有资源进行侵占经营。综上：1.2014年提高物业服务收费方案业主大会的决定没有依据法定程序作出，不符合法律法规及规章，违背公共和他人利益，该次业主大会、业主委员会的涨价对业主没有约束力。2.原告长期不履行《祈福新村管理委托合同》、《商品房买卖合同》及补充协议，致使我方正当权利遭受侵害。3.祈福业主委员会不作为，与原告签订的两个服务合同标准不同。2015年9月14日签订的服务合同相关服务内容标准下降且没有量化，物业服务费则大幅度上调，实际造成业主权利受损没有保障。4.没有得到业主大会的授权，原告实施大规模违法行为且受到政府相关职能部门的惩罚，证明原告的行为严重损害了我方的合法权利。原告造成了我方实际的经济损失，为此，我方要求法院依法驳回原告所有的诉求，承担本案的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村镇祈福新村山泉居×街×号×楼×室（以下简称涉案房屋）的权属人登记为蒙红，建筑面积为116.57平方米，产权证发证日期为2007年9月29日，属多层洋房类别。2.2010年9月15日，广州市番禺区祈福新村业主委员会（甲方，以下简称祈福业委会）与祈福物管公司（乙方）签订《祈福新村物业管理委托合同》，约定：甲方将祈福新村住宅小区物业委托给乙方提供物业管理，委托管理期限为2010年9月15日起至2015年9月14日止，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务资金的，每月按照应缴费的1.5%计算滞纳金，多层洋房的收费标准为2.1元每月每平方米，等等。2011年4月30日，双方签订补充协议，约定将多层洋房的收费标准自2011年5月1日起调整为2.7元每月每平方米。2014年6月28日，双方再次签订补充协议，约定将多层洋房的收费标准自2014年7月1日起调整为3.4元每月每平方米。2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物管公司（乙方）签订《祈福新村物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方将祈福新村住宅小区实行物业管理，委托管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，业主应当按照物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，业主或使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，从应交付费用的当月1日开始每月按应缴费的1.5%计算滞纳金，滞纳金同样适用于水、电费、排污费、电梯分摊费等费用；乙方因追收物业服务资金、水电费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前缴纳本月的物业管理费以及上月的水电费、排污费、电梯分摊费等费用，缴费方式可采用现金缴纳或转账；多层洋房的收费标准为3.4元每月每平方米；等等。3.蒙红自2014年7月1日开始拖欠物业管理费、水费、排污费等费用。4.因本案诉讼，祈福物管公司与广东汇胜律师事务所签订了《民事委托代理合同》，并为此支出律师费3180元。庭审中，蒙红确认其自2014年7月1日起没有缴纳物业管理；确认祈福物管公司所提供的欠费明细表中所列的其于2014年6月1日至2019年2月28日期间未缴纳的水费935.55元及排污费363.87元，并表示愿意支付上述各项欠费的本金；也确认2017年7月的有线电视费17元。蒙红表示其之前一直采取银行划账的方式缴纳物业管理费，但自2014年祈福物管公司对物业管理费进行涨价后，其取消了银行划账的服务，其曾到物管处要求按原每平方米2.7元的标准现金缴纳管理费、水费及排污费，但遭到拒绝，祈福物管公司要求按每平方米3.4元的标准计收物业管理费，且所有费用捆绑收取。另蒙红明确暂无证据证明其曾向祈福物管公司要求支付相关费用。本案的主要争议焦点：蒙红认为祈福物管公司与广州市番禺祈福新村业主委员会所签订的合同及补充协议无效，故其只同意按每平方米2.7元的标准向祈福物管公司支付物业管理费；另祈福物管公司提供的物业服务质量下降，且在进行物业管理服务中侵害小区内业主的权益。为此，蒙红提供了照片、相关行政主管部门的政府信息公开资料和新闻报道形式的视频资料等证据，用以证明祈福物管公司提供的物业服务质量下降及祈福物管公司存在严重损害业主共有资源侵犯业主共有权益的行为，祈福物管公司及其关联公司在祈福新村内侵占业主公共用地。祈福物管公司认为蒙红提供的上述证据所反映的行为均未针对蒙红个人的权利，与蒙红无关；而蒙红从未向其司反映其提供的物业管理服务存在问题，根据合同规定，业主应先向其反映并提出限期整改，在整改未完成才可依法按合同约定行使维权行动，但蒙红从未向其主张物业管理服务不符合要求而直接拒交相应费用，属违约行为，应承担违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现涉讼房屋所在小区由祈福物管公司提供物业管理服务，是基于祈福业委会与祈福物管公司所签订的相关物业服务合同及补充协议，上述物业服务合同和补充协议至今未被撤销，故对全体业主具有约束力，因此，蒙红主张该合同无效缺乏法律依据，本院不予采信。而就蒙红所提出的祈福物管公司所提供的物业服务质量下降，在进行物业管理服务中侵害小区内业主的权益的抗辩。在诉讼中，蒙红亦承认祈福物管公司有提供物业管理服务，其提供的所谓侵犯业主权益的证据，均非针对蒙红个人的人身权利和财产权利，且均可另循法律途径提出主张或解决，不属于上述法律规定的互负债务情形，故本院对该抗辩不予采纳。结合本案事实和证据，祈福物管公司已依约提供物业服务，蒙红作为祈福新邨的业主及物业使用人应依约交纳物业管理费；此外，委托合同已就祈福物管公司代收、代缴水电费及其滞纳金的收取进行了明确约定，蒙红对祈福物管公司提交的欠费明细表所列水费、排污费的金额并无异议，亦确认其自2014年7月起未再缴纳物业管理费，故本院对祈福物管公司所主张的蒙红欠缴涉讼房屋自2014年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费22608.38元、水费935.55元、排污费363.87元的事实予以确认，蒙红应向祈福物管公司支付上述费用。关于滞纳金的问题。两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，且该标准同样适用于水、电费、排污费、电梯分摊费等费用。因此，蒙红欠缴自2014年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费、水费、排污费的行为，已构成违约，祈福物管公司有权依约向其主张相应的滞纳金，该滞纳金的性质为违约金。蒙红应向祈福物管公司支付其拖欠的物业管理费、水费、排污费的滞纳金，每月拖欠的各项费用的滞纳金分别以每月拖欠的各项费用为本金（详见祈福物管公司提交的欠费明细所列金额），按每月1.5%的标准自次月1日起计至清偿之日止，每月拖欠的各项费用的滞纳金应以每月拖欠的各项费用的本金为限。关于律师费的问题。根据合同的约定，祈福物管公司因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担。因祈福物管公司已举证证明其为向蒙红追讨物业管理费而实际支付了律师费3180元，故就祈福物管公司要求蒙红支付律师费3180元的诉请，合法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蒙红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司支付2014年7月1日至2019年3月31日期间未缴纳的物业管理费22608.38元、水费935.55元、排污费363.87元及相应的滞纳金[每月拖欠的各项费用的滞纳金分别以每月拖欠的各项费用为本金（详见祈福物管公司提交的欠费明细所列金额），按每月1.5%的标准自次月1日起计至清偿之日止；每月拖欠的各项费用的滞纳金应以每月拖欠的各项费用的本金为限]；二、被告蒙红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司支付律师费3180元；三、驳回原告广州市番禺区祈福物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，由被告蒙红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇一九年四月十九日书记员  凌绮珊