昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初418号原告：朱瑶，女，1982年8月9日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。委托代理人：彭振兴、胡玉蓉，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汇都商场管理有限公司。住所：云南省昆明市白塔路131号。法定代表人：原洪，系该公司董事长。委托代理人：杨昆渝，女，1989年1月23日出生，汉族，系该公司员工，户籍登记地云南省昆明市五华区，特别授权代理。原告朱瑶诉被告云南汇都商场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用普通程序于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告朱瑶委托代理人彭振兴、胡玉蓉，被告云南汇都商场管理有限公司委托代理人杨昆渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱瑶诉称：被告通过发宣传单、报纸等方式公开宣传投资“汇都状元楼标准化农贸市场”项目，原告与被告于2016年7月28日签订《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》（合同编号为ＨＤＮＭ251）。双方约定1.由被告将位于昆明市出租给原告经营使用；2.租赁面积为3平方米，租期为20年，自2017年2月18日至2037年2月17日，免租期为10年，自2027年2月18日至2037年2月17日；4.租金标准为21470元／平方米／10年；5.租金支付方式为合同签订当日一次性支付10年租金，共计64410元；6.自2017年2月18日起满5年后3个月内，被告承诺以81510元的价格回购，该价格构成为租金64410元＋昆明新亚房地产经纪有限公司收取的推荐服务费17100元。当日，被告与原告又签订《汇都状元楼标准化农贸市场委托经营管理合同》（合同编号为ＮＭＴＧ061），约定原告将从被告处承租的Ｂ10号摊位委托给被告经营管理；委托期限为5年，自2017年2月18日至2022年2月17日；被告按照180元／平方米／月的租金标准支付给原告。原告依约支付被告租金合计64410元后，被告并未将租赁摊位交付给原告，甚至该摊位根本就不存在。从上述约定和实际履行情况来看，被告收取原告支付的名为“租金”的款项，其本质为“借款本金”，在委托经营管理协议中约定给原告支付名为“租金”的款项，其本质为“借款利息”，故被告的行为系通过签订租赁合同及委托经营合同的方式向不特定对象吸收资金，并承诺返利，该行为系非法吸收公众存款，本质上属于以合法手段掩盖非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告与原告之间签订的《租赁合同》系无效合同，被告应将基于无效合同所收取的原告支付的全部款项退还。故原告诉至法院请求：1.确认原告与被告之间签订的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》（合同编号为ＨＤＮＭ251）无效；2.判令被告退还原告支付给被告的租金共计64410元；3.本案诉讼费由被告承担。被告云南汇都商场管理有限公司辩称：案涉“汇都状元楼标准化农贸市场”项目的所有权人是云南金马源房地产开发（集团）有限公司，被告只是在该公司的委托下对农贸市场进行经营管理，案涉《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》是在原、被告双方协商一致、公平合理的情况下所签订，所以该份租赁合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，是合法有效的合同。由于目前案涉摊位确实是无法交付，被告同意解除合同并返还原告所交纳的租金。原告朱瑶为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、被告的《企业信用公示信息》，证明被告系本案的适格主体，以及被告的经营范围，其中并不包含融资借款相关的项目，被告通过与原告签订租赁协议及委托经营协议的方式，向不特定对象融资并返利的行为已违反法律规定。二、1.《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》（合同编号为HDNM251）；2.《汇都状元楼标准化农贸市场委托经营管理合同》（合同编号为NMTG061）；3.《收据》一份，共同证明原告与被告于2016年7月28日签订两份合同的内容，原告已于当日依约支付给被告租金合计64410元，本质为借款本金，在委托经营管理协议中约定给原告支付明为租金的款项，其本质为借款利息。三、1.《汇都状元楼标准化农贸市场宣传单》一份，2.照片三张，3.《视频》一份，共同证明1.被告通过发宣传单报纸等方式公开宣传投资汇都状元楼标准化农贸市场项目，并承诺支付高年化率的利润；2.被告未按照实际规划建设摊位，且未将租赁的摊位交付给原告，甚至该摊位根本就不存在；3.在电视台记者对被告负责人的采访中，该负责人对商铺不存在的事实表示租赁合同实质是理财行为，即便商铺不存在公司也会返租给租户，进一步证实被告以合法手段掩盖融资的非法目的。四、《律师函》、《公证书》、《邮寄单》及《快递查询单》，共同证明被告承诺退款却未履行，经双方多次协商无果后，原告于2018年9月27日向被告发送律师函，要求被告退还因签订无效的租赁合同及委托经营合同所收取的全部租金（实为借款本金），被告已收到该律师函，知悉函件内容。经庭审质证，被告云南汇都商场管理有限公司对原告提交的证据一真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据二之《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》的真实性、合法性、关联性均予以认可；对《汇都状元楼标准化农贸市场委托经营管理合同》的真实性、合法性予以认可，但关联性及证明目的不予认可，本案原告起诉的是租赁合同，委托合同与本案无关，被告与原告在签订租赁合同后，被告根据合同约定已向原告支付了相应的逾期补贴、市场延期开业补偿金等，并非如原告所认为的借款；对《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据三之宣传单以及照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，上面载明的是新亚企航地产所做团购宣传，并不是被告所做的宣传；对视频的真实性及合法性予以认可，但证明目的不予认可，因农贸市场之前是美食城，在政府要求之下由云南金马源房地产开发（集团）有限公司改造成为农贸市场，之前美食城商户占用的部分商铺由于无法清退，造成了有一些商铺没有摊位，并非原告所称借款关系，双方所签订的商铺租赁合同合法有效。对证据四的真实性、合法性、关联性予以认可，邮寄单及快递查询单上面显示由被告公司人员予以签收。被告云南汇都商场管理有限公司未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交证据真实性、合法性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对关联性及证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分结合案情一并评述；对原告证据三之宣传单以及照片因被告不予认可且内容显示系“新亚企航地产”宣传广告，故不予确认。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：原告与被告于2016年7月28日签订《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》（合同编号为ＨＤＮＭ251）。双方约定被告将位于昆明市Ｂ10号、面积3平方米的商业物业出租给原告经营使用；租期为20年，自2017年2月18日至2037年2月17日，免租期为10年，自2027年2月18日至2037年2月17日为免租期；租金标准为9000元／平方米／10年；租金支付方式为合同签订当日一次性支付10年租金，共计64410元。原告与被告于同日还签订了《汇都状元楼标准化农贸市场委托经营管理合同》（合同编号为ＮＭＴＧ061），约定原告将该Ｂ10商业物业委托给被告经营管理。原告于当日向被告支付租金64410元。原告以被告并未实际交付案涉商业物业为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，被告与原告签订租赁合同的同时，在不实际交付案涉商业物业且至今无法交付的情况下，同时又以签订委托经营管理合同返租案涉商业物业的形式，免除被告的实际交付义务，既约定一次性收取原告十年“租金”，又承诺向原告支付租金收益，不符合租赁合同的法定构成要件；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项“以合法形式掩盖非法目的，合同无效”的规定,双方所签订的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》并非真正意义上的房屋租赁合同，而是用于掩盖双方资金往来的真正意图和目的，因此案涉《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》实为无效合同；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告关于要求被告退还64410元款项的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、确认原告朱瑶与被告云南汇都商场管理有限公司签订的《汇都状元楼标准化农贸市场租赁合同》（合同编号为HDNM251）无效；二、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告朱瑶退还人民币64410元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1410元,由被告云南汇都商场管理有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  曹 瑕人民陪审员  段映娟二〇一九年四月三十日书 记 员  陶 园