成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0116民初2999号 原告：成都川峰电子有限公司，住所地成都市双流区西航港开发区长城路8号。 法定代表人：杨凤鸣，董事长。 委托诉讼代理人：张长健，北京金诚同达（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：王**，北京金诚同达（成都）律师事务所。 被告：四川圣峰车业有限公司，住所地成都市双流区西南航空港经济开发区锦华路1段2号。 法定代表人：孙金良，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖春，四川央济华律师事务所律师。 被告：西藏新珠峰摩托车有限公司，住所地拉萨市北京中路65号。 法定代表人：陈黎阳，董事长。 委托诉讼代理人：贾向，北京市竞天公诚（成都）律师事务所。 被告：西藏新珠峰摩托车有限公司成都制造厂，住所地成都市西南航空港经济开发区锦华路1段2号。 负责人：严凯，经理。 委托诉讼代理人：贾向，北京市竞天公诚（成都）律师事务所。 原告成都川峰电子有限公司（以下简称“川峰电子公司”）与被告四川圣峰车业有限公司（以下简称“圣峰车业公司”）、西藏新珠峰摩托车有限公司（以下简称“新珠峰公司”）、西藏新珠峰摩托车有限公司成都制造厂（以下简称“新珠峰公司成都制造厂”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告川峰电子公司的委托诉讼代理人张长健、王**，被告圣峰车业公司的委托诉讼代理人肖春、新珠峰公司及新珠峰公司成都制造厂的委托诉讼代理人贾向到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川峰电子公司向本院提出诉讼请求：1.判令圣峰车业公司立即将位于双流区“双国用（2014）第13725号”、“双国用（2014）第××号”两个《国有土地使用权证》项下共计138467.84平方米土地及其上的“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”四个项下《房屋所有权证》项下共计35437.36平方米房屋腾退给川峰电子公司；2.判令圣峰车业公司向川峰电子公司支付从2014年4月4日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费1000万元（以500万元／年为标准，暂计算至2016年4月4日）。本案在审理过程中，川峰电子公司变更诉讼请求为：1.判令立即解除川峰电子公司与新珠峰公司之间就双流区“双国用（2014）第13725号”、“双国用（2014）第××号”两个《国有土地使用证》项下共计138467.84平方米土地及其上的“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”四个《房屋所有权证》项下共计35437.36平方米房屋存在的事实上的租赁合同关系；2.判令圣峰车业公司、新珠峰公司、新珠峰公司成都制造厂立即将位于双流区“双国用（2014）第13725号”、“双国用（2014）第××号”两个《国有土地使用权证》项下共计138467.84平方米土地及其上的“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”四个《房屋所有权证》项下共计35437.36平方米房屋腾退给川峰电子公司；3.判令新珠峰公司向川峰电子公司支付从2014年4月4日起至事实租赁合同关系解除之日止的租金以及事实租赁合同关系解除后至腾退房屋之日止的房屋占有使用费1000万元（均以500万元／年为标准，暂计算至2016年4月4日）；4.判令圣峰车业公司与新珠峰公司成都制造厂对第三项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2014年4月4日，川峰电子公司依法取得位于双流区共计35437.36平方米房屋的所有权，权证号分别为“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”、“双房权证监证字第××号”。2014年9月30日，川峰电子公司依法取得上述房屋占用范围的共计138467.84平方米土地使用权，权证号为“双国用（2014）第13725号”、“双国用（2014）第××号”。川峰电子公司成为案涉房屋的合法权利人后，于2014年4月10日向圣峰车业公司发出《告知函》，要求其协商签订租赁合同并支付租金，若不愿承租，限期腾退场地。因协商无果，2016年4月，川峰电子公司将圣峰车业公司诉至双流区人民法院，法院于2016年4月20日立案受理。根据新珠峰公司起诉川峰电子公司及西藏珠峰资源股份有限公司（原西藏珠峰工业股份有限公司，以下简称“珠峰资源公司”）合同纠纷案一审及二审判决，认定了以下事实及法律关系：1.新珠峰公司一直占有、使用案涉房屋及场地至今；2.新珠峰公司与珠峰资源公司形成事实上的租赁关系，租金标准为500万元／年，为不定期租赁合同关系；3.新珠峰公司未向珠峰资源公司交纳租金，更未向川峰电子公司支付任何租金；4.川峰电子公司因珠峰资源公司以实物出资方式取得的案涉房屋及场地所有权合法有效，川峰电子公司与珠峰资源公司之间不是买卖关系。综上，川峰电子公司认为，生效判决已认定川峰电子公司取得案涉土地和房屋的法律行为是出资而非买卖，不满足《合同法》第二百三十条承租人优先购买权之条件，新珠峰公司无权主张撤销珠峰资源公司对川峰电子公司的出资行为或确认该出资行为无效。但因为二审法院在判决中确认了新珠峰公司与珠峰资源公司之间就诉争房屋和土地形成事实上的租赁关系，即使新珠峰公司主张根据《合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”继续享有承租权，但因为系事实租赁关系，川峰电子公司有权依据《合同法》第二百三十二条随时解除事实租赁合同（不定期租赁合同）。另，本案中圣峰车业公司、新珠峰公司、新珠峰公司成都制造厂早知川峰电子公司为诉争土地和房屋的所有权人，同时本案早已于2016年立案，圣峰车业公司、新珠峰公司、新珠峰公司成都制造厂明知自己的腾房义务，因此本案事实上已给三被告留足了腾房的合理期限。此外，新珠峰公司在未支付对价的情况下占用、使用案涉土地和房屋，结合新珠峰公司自己主张的其与珠峰资源公司基于2005年8月《合资合作协议》形成租赁关系以及《合资合作协议》中年租金为500万元之约定，川峰电子公司要求新珠峰公司从川峰电子公司取得案涉房屋产权之日起按500万元／年支付租金以及占有使用费，圣峰车业公司和新珠峰公司成都制造厂对此承担连带责任，有充分的事实和法律依据。 新珠峰公司及新珠峰公司成都制造厂辩称，川峰电子公司立案是以物权保护纠纷立案的，在最高人民法院出具判决后，认定了我公司与珠峰资源公司在讼争土地和房屋上存在租赁关系，因此川峰电子公司将物权保护纠纷更改为合同纠纷，我司认为合同纠纷应当另行解决；最高人民法院认定我司在讼争土地和房屋上与珠峰资源公司形成了事实上的租赁关系，该租赁关系应当依法得到保护；案涉土地及房产形成的事实上的租赁关系基于2005年《签订的合资合作协议》，形成的租赁关系具有历史沿革，并非不定期租赁关系；川峰电子公司明知案涉土地及房产租赁现状及实际使用人，其租赁关系的解除权应当受到限制；案涉土地及房产承载了新珠峰公司的巨大租赁利益及其他众多租赁利益，若轻言解除腾退，将严重损害新珠峰公司的合法权益及影响当地的社会、经济发展稳定大局，导致连锁的损失及维稳问题；关于租金的问题，新珠峰公司愿意在与川峰电子公司维持长期租赁关系的前提下与川峰电子公司协商解决租金问题，不存在长期拖延的问题。综上，应当依法驳回川峰电子公司的全部诉讼请求。 圣峰车业公司辩称，关于本案的案由以及川峰电子公司陈述的事实及理由希望法庭进行相应的审理，我方观点赞同新珠峰公司的观点；川峰电子公司陈述我方是非法占有的观点是错误的，我方与新珠峰公司形成了租赁关系，并非非法侵占；关于珠峰资源公司与新珠峰公司的关系，应当以双方签订的合资合作协议的真实意思来认定；我方是与新珠峰公司签订的租赁合同，与川峰电子公司无任何关系，我方也没有收到川峰电子公司提出的异议，川峰电子公司主张我方对租金承担连带责任是没有依据的；我方享有合法的承租权，即便川峰电子公司取得了物权，也并不能当然的解除租赁关系。综上，川峰电子公司无理由的行使解除权我方认为是不当的，我方是特殊行业，如果解除或有巨大的损失，这样的话我方的权利也得不到保护，故请求驳回川峰电子公司对圣峰车业公司的全部诉讼请求。 本院经审理后认定事实如下：2005年8月，珠峰资源公司作为甲方、严凯作为乙方、陈黎阳作为丙方、塔城市国际边贸商城实业有限公司作为丁方签订《西藏新珠峰摩托车有限公司合资合作协议》，合资成立新珠峰公司，协议约定新珠峰公司设立后，由其租赁成都工厂场地经营，并向珠峰资源公司缴纳每年500万元的租赁费。租赁费自新珠峰公司设立后开始计算半年一付，并在第一个半年租赁期到期日支付第一个半年的租赁费。新珠峰公司设立后，租赁协议由新珠峰公司与珠峰资源公司另行签订，第二年和第三年的租赁费按照季度支付，在每季度初向珠峰工业股份公司支付。珠峰资源公司保证租赁期为三年，自新珠峰公司设立之日开始计算。 2005年8月30日，新珠峰公司成立，其章程载明其生产地址为四川成都西南航空港经济开发区锦华路1段2号；2007年4月16日，新珠峰公司拟设立新珠峰公司成都制造厂，珠峰资源公司出具《场地证明》，将西南航空港经济开发区锦华路1段2号房屋无偿提供给新珠峰公司成都制造厂为办公使用，期限为2007年4月16日至2010年4月15日，2007年10月24日，新珠峰公司成都制造厂成立，其营业场所为成都市西南航空港经济开发区锦华路1段2号；2012年8月3日，圣峰车业公司成立，其住所地为成都市双流区西南航空港经济开发区锦华路1段2号。 2013年8月7日，珠峰资源公司与成都川宏实业有限公司签订《双流工厂合作协议》，珠峰资源公司以讼争土地及房屋出资作价15200万元，占40%股权，成都川宏实业有限公司以现金出资22800万元，占60%股权，设立项目公司。2013年8月9日，珠峰资源公司召开董事会并公开发布《西藏珠峰工业股份有限公司第五届董事会第十七次会议决议公告》、《西藏珠峰工业股份有限公司关于成都双流土地和房产入股对外投资的公告》，珠峰资源公司以讼争土地及房屋作价15200万元与成都川宏实业有限公司共同设立成立新公司即川峰电子公司。2013年10月23日，川峰电子公司成立。 川峰电子公司于2014年4月4日取得位于西××街道××路××、××、××、××层房屋的所有权，权证号为双房权证监证字第××号、第××号、第××号、第××号；2014年9月30日，川峰电子公司取得了位于西××街道××路××号土地的国有土地使用权，权证号为双国用（2014）第13725号、第13726号，使用权面积分别为88439.67平方米、49974.17平方米。 还查明，2013年4月28日，新珠峰公司与圣峰车业公司签订《场地租赁合同》，约定新珠峰公司将1号生产线厂房及库房6000平方米，办公室二楼800平方米租赁给圣峰车业公司，租赁期限自2013年5月1日至2028年4月30日，免租期为三年，租金为每月56000元。 2016年12月7日，西藏珠峰工业股份有限公司经工商登记更名为西藏珠峰资源股份有限公司。 2016年7月15日，四川省高级人民法院受理了新珠峰公司（原告）与西藏珠峰工业股份有限公司（被告）、川峰电子公司（被告）、严凯、陈黎阳（第三人）合同纠纷一案（案号为（2016）川民初63号），新珠峰公司在该案中提出诉讼请求：1.撤销西藏珠峰工业股份公司与川峰电子公司关于双国用（2014）第13725号、双国用（2014）第××号《国有土地使用权证》项下共计138467.84平方米的土地使用权的转让行为，并撤销对应土地上所构筑房屋的房产所有权的转让行为；2.确认新珠峰公司以15200万元的价格对上述土地及房屋行使优先购买权。四川省高级人民法院审理后认为：新珠峰公司与西藏珠峰工业股份有限公司就讼争土地及房屋并没有建立租赁关系，西藏珠峰工业股份有限公司与川峰电子公司之间并非买卖关系，新珠峰公司对讼争土地及房屋不享有优先购买权，故判决驳回新珠峰公司的诉讼请求。 四川省高级人民法院作出判决后，新珠峰公司不服该民事判决，故向最高人民法院提起上诉。最高人民法院审理后认定：从《合资合作协议》约定内容看，投资方对新公司租赁案涉房屋及土地使用权已达成一致的意思表示，并且明确约定了租金，符合租赁法律关系的性质，新珠峰公司应受到该协议的约束，结合新珠峰公司占有、使用案涉房屋及场地至今等事实，新珠峰公司与珠峰资源公司已形成事实上的租赁关系。最高人民法院认为虽然一审判决对当事人法律关系的认定存在错误，但裁判结果正确，故于2018年6月27日作出了维持原判的终审判决。 后新珠峰公司又向四川省高级人民法院提起了另案诉讼，2018年6月5日，四川省高级人民法院立案受理了新珠峰公司（原告）与珠峰资源公司（被告）、成都川峰电子有限公司（被告）、成都川宏实业有限公司（被告）、第三人严凯、陈黎阳确认合同无效纠纷一案（案号为（2018）川民初64号），经审理后，四川省高级人民法院认为新珠峰公司提起的该案诉讼构成重复诉讼，故于2018年9月25日裁定驳回新珠峰公司的起诉。后新珠峰公司因不服该裁定，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2019年3月29日作出维持原裁定的裁定。 此外，本院受理本案后，因新珠峰公司于2016年7月15日向四川省高级人民法院提起诉讼，并向本院申请中止审理本案，本院于2016年8月1日作出民事裁定，以本案需以（2016）川民初63号案件的审理结果为依据为由，中止审理本案。2018年6月27日最高人民法院作出终审判决后，本院于2018年9月18日恢复审理本案。后新珠峰公司又于2018年6月5日向四川省高级人民法院提起确认合同无效纠纷一案（（2018）川民初64号），并于2018年10月19日向本院申请中止审理本案。本院审查后认为本案的审理需以（2018）川民初64号案件的审理结果为依据，故再次中止审理本案。2019年3月29日最高人民法院作出终审裁定后，本院于2019年4月16日恢复审理本案。 以上事实，有当事人身份信息证明、工商登记信息、房屋所有权证、国有土地使用权证、四川省高级人民法院（2016）川民初63号《民事判决书》、中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民终130号《民事判决书》、《住所地证明》、分公司设立登记申请书、情况说明、西藏新珠峰摩托车有限公司章程、四川省高级人民法院（2018）川民初64号《民事裁定书》、中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民终369号《民事裁定书》、当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，根据最高人民法院在（2018）最高法民终130号民事判决书中的认定，新珠峰公司的各投资方对新珠峰公司租赁案涉房屋及土地使用权已达成一致的意思表示，并且明确约定了租金，符合租赁法律关系性质。新珠峰公司的各投资方签订的《合资合作协议》已就其享有相关租赁权利作出明确约定，各方应当受到该协议的约束。按照协议约定，新珠峰公司应当与西藏珠峰工业股份有限公司（现为珠峰资源公司）签订正式的书面租赁合同，在履行过程中，虽然新珠峰公司一直占有、使用案涉房屋及场地至今，但并未签订正式的租赁合同，双方形成了事实上的租赁关系。珠峰资源公司将讼争房屋及土地作价15200万元出资成立川峰电子公司后，川峰电子公司取得了讼争房屋的所有权及国有土地使用权，新珠峰公司继续占有、使用讼争土地及房屋，川峰电子公司与新珠峰公司之间建立了事实上的租赁关系。本案的争议焦点为：1.川峰电子公司是否有权主张解除与新珠峰公司之间关于讼争房屋及土地的租赁合同关系；2.新珠峰公司与新珠峰公司成都制造厂是否应腾退房屋及土地并向川峰电子公司支付租金；3.圣峰车业公司是否应当腾退房屋及土地并对新珠峰公司应当承担的租金承担连带责任。 一、关于川峰电子公司是否有权主张解除与新珠峰公司之间关于讼争房屋及土地的租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，在不定期租赁合同中，出租方享有随时解除合同的权利，但应在合理期限前通知承租人。川峰电子公司与新珠峰公司之间未就租赁期限进行约定，也未达成补充协议，双方的租赁关系应当视为不定期租赁，川峰电子公司已通过起诉的方式通知新珠峰公司解除合同并腾退房屋及土地，视为在合理期限内通知了新珠峰公司，故川峰电子公司有权解除其与新珠峰公司之间的租赁合同关系。川峰电子公司与新珠峰公司之间就讼争房屋及土地的租赁合同关系解除后，新珠峰公司应当将案涉房屋及土地及时腾退给川峰电子公司。新珠峰公司成都制造厂系新珠峰公司的分支机构，其占用、使用案涉土地及房屋进行生产经营，故也应当及时腾退房屋及土地。虽然新珠峰公司称由于其行业的特殊性，合同解除会对新珠峰公司及其他转租、次承租等用户产生严重的损失，但新珠峰公司承租讼争土地及房屋至今未支付任何租金，且将部分厂房等转租给他人并收取租金，其行为亦严重违背了公平原则，双方的合同关系应当予以解除。 二、关于新珠峰公司与新珠峰公司成都制造厂是否应腾退房屋及土地并向川峰电子公司支付租金的问题。结合双方提供的证据，虽然双方未签订书面的租赁合同，但在新珠峰公司的各投资方签订的《合资合作协议》中约定了新珠峰公司成立后，应当向珠峰资源公司缴纳每年500万元的租赁费，该约定对新珠峰公司承租讼争房屋及土地的租金进行了明确的约定，新珠峰公司承租讼争土地及房屋应当受该协议的约束，虽然未签订正式的书面合同，其也应当向出租方按照约定的租金标准支付租金。由于讼争土地及房产权属变更登记至川峰电子公司名下，新珠峰公司应当自川峰电子公司取得案涉房屋的所有权之日起按照前述约定租金标准向川峰电子公司支付租金至其实际腾退之日为止。同时，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，新珠峰公司成都制造厂系新珠峰公司设立的分公司，其民事责任应当由新珠峰公司承担，故川峰电子公司主张新珠峰公司成都制造厂对租金承担连带支付责任无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于圣峰车业公司是否应当腾退房屋及土地并对新珠峰公司应当承担的租金承担连带责任的问题。本案系租赁合同纠纷，川峰电子公司的请求权基础为合同纠纷，圣峰车业公司并非租赁合同关系的相对方，川峰电子公司在本案中主张圣峰车业公司腾退房屋并对租金承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都川峰电子有限公司与被告西藏新珠峰摩托车有限公司之间就位于西××街道××路××号“双国用（2014）第13725号”、“双国用（2014）第××号”两个《国有土地使用权证》项下138467.84平方米土地及其上的权证号为双房权证监证字第××号、第××号、第××号、第××号四个《房屋所有权证》项下共计35437.36平方米房屋存在的事实上的租赁合同关系于本判决生效之日解除； 二、被告西藏新珠峰摩托车有限公司及西藏新珠峰摩托车有限公司成都制造厂于本判决生效之日起三十日内将位于西××街道××路××号“双国用（2014）第13725号”、“双国用（2014）第××号”两个《国有土地使用权证》项下138467.84平方米土地及其上的权证号为双房权证监证字第××号、第××号、第××号、第××号四个《房屋所有权证》项下共计35437.36平方米房屋腾退给原告成都川峰电子有限公司； 三、被告西藏新珠峰摩托车有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告成都川峰电子有限公司支付租金（租金自2014年4月4日起至实际腾退之日止，以500万元/年为标准计算）； 四、驳回原告成都川峰电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元，由被告西藏新珠峰摩托车有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  熊莉萍 人民陪审员  彭泽贵 二〇一九年四月二十三日 法官 助理  张 旖 书 记 员  武佳艺