广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1022民初1236号 原告：百色瑞凯物业服务有限责任公司，住所地广西田阳县田州镇解放中路县国税局后面。 法定代表人：杨浩，该公司执行董事。 委托代理人：陈宪，男，1980年3月21日出生，系百色瑞凯物业服务有限责任公司田东分公司经理。 委托代理人：韦家智，广西东晖律师事务所律师。 被告：陆雅菲，女，1993年4月16日出生，壮族，住广西田东县。 委托代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 委托代理人：罗安晟，广西中名（平果）律师事务所律师。 原告百色瑞凯物业服务有限责任公司（以下简称瑞凯物业公司）与被告陆雅菲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告瑞凯物业公司的委托代理人陈宪、韦家智、被告陆雅菲的委托代理人韦娟、罗安晟等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞凯物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费（含物业管理费、生活垃圾清理费、电梯维护费、公共维修资金等）共计5,850.9元（截至2018年5月31日）；2.判令被告向原告支付滞纳金1,053元（计至2018年6月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，被告与田东瑞田房地产开发有限公司签订了盛世嘉园小区《业主前期物业服务合同》，约定盛世嘉园小区物业服务由原告提供，原告随即到田东县物价局办理了收费文件。协议签订后，原告履行了义务，但被告自2015年10月9日起至2018年5月拖欠各项物业费共计5,850.9元。原告多次向被告催收，但被告拒不交纳，已构成违约。为此特提起诉讼。 被告陆雅菲辩称，对小区进行管理的是原告的分公司而不是原告，原告不是适格主体，根据合同相对性原则，原告无权要求对被告的小区进行管理和收取物业服务费。原告主张部分物业服务费已超过两年诉讼时效。2013年，被告交纳物业费时，原告分公司工作人员要求被告交纳额外服务费（包括公摊水费、公摊电费、公摊水电费等重复收费项目），被告表示只愿意按合同约定的0.45元/平方米支付物业服务费。原告分公司工作人员表示不同意，也不收被告交纳的正常合理的费用，直到起诉没有向被告出具物业服务费催款函。根据法律规定，对原告主张的2017年9月30日前已届满2年的各项费用已过诉讼时效。原告田东分公司违反合同约定，在未征得业主或业委会同意的情况下，未公开收费标准，擅自抬高物业费收费标准，将0.45元/平方米物业费提高至0.65元/平方米，实为原告胡乱制定收费标准。原告主张的滞纳金3‰/日远高于法律规定。原告收费项目存在二次收费情形，按照《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务管理费已包括物业共用部位、共用设施设备日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用，但原告又将监控室、公共照明等费用单独计算，实为二次收费，甚至将公摊水电费分开计算公摊水费和电费，属乱收费。同时公共维修基金系用于小区公共部位和共用设施设备维护费用，但原告收取公共维修资金后又另收取公共小区路灯、线损等费用。原告田东分公司从来没有公开物业费收支情况，也没有公布收费项目收费标准，在物业服务过程中存在多种不作为行为，没有对小区进行及时的清洁工作、没有设置合理的生活垃圾存放处、没有对小区进行安保服务、没有对公共设施进行维护、没有公布物业服务管理费收支情况、擅自改变共用设施、设备用途、对小区住宅房改商业房置之不理、没有清理建筑垃圾、没有规划好停车位，没有对私拉电线行为进行管理、没有对建筑主体结构进行维护、没有在存在安全隐患地方设警示标志、对业主反映事项未登记等。在2017年百色市物业专项检查中，原告被评定为不合格。由于原告不适当履行物业服务义务，给被告造成生活不便以及物质损失，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为，双方均欲证明各自主张及对方存在违约行为的事实，对此本院将在案件查明事实并结合现场勘查后进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日，原、被告与田东瑞田房地产开发有限公司三方共同签订了《盛世嘉园业主前期物业服务合同》，约定在业主委员会成立之前，田东瑞田房地产开发有限公司聘请原告负责对其公司建设的田东盛世嘉园小区进行物业管理，负责办理入住手续、装修管理、清洁卫生、绿化养护、治安秩序、车辆管理、设施设备的保养等公共管理服务。合同第九条约定，物业综合服务费包括社区管理、公共部位和共用设施设备的日常维修养护（专项设备除外）、公共秩序、绿化养护、清洁卫生等所需费用以及企业管理费、税费、合理利润等，实行先交费后服务原则，业主入住时须一次性预付半年物业服务相关费用，半年期满后按季度交纳，物业综合服务费按住宅0.45元/平方米/月、商铺1元/平方米/月交纳，电梯房业主、使用人按30元/月交纳电梯维护费；第十条约定，物业管理应交纳的其它费用还包括公共地方占用费、车辆停放保管服务费、装修垃圾处理费、特约服务费等；第十一条约定，代收代交的费用有水费、电费、公共水电分摊费、垃圾处理费，其中，水费、电费由业主按实际使用数额逐月结算交纳，公共水电分摊费按实际所发生收取，该费用为小区公共利益而发生的，如绿化用水、清洁用水、消防用水、公共照明、二次供水用电、公用设施与共用设备用电等所需费用，城市垃圾经环卫部门进行清运、处理，收费为7元/户/月；第十二条约定，公共维修资金在业主委员会成立前由业主按所购物业建筑面积0.15元/平方米/月标准向管理者交纳；第十三条约定，未能如期交纳物业服务费，自逾期之日起，每日另收取应当交纳费用的千分之三滞纳金；第十四条约定，管理者可根据实际情况提出物业服务费及其相关费用调整方案，向全体业主张榜公示，执行新的收费标准。本合同有效期至第一次业主大会审议通过业主合同，并开始生效时终止，如第一次业主大会未能审议通过业主合同，经业主委员会签字确认，本合同继续生效，直至新的业主合同开始生效时终止。上述合同签订后，原告田东分公司为盛世嘉园小区提供物业服务至今，因被告拖欠2015年10月至2018年5月公摊水电费、物业管理费、二次加压电费、电梯维护费等各项物业管理费用，经原告多次催讨未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 被告系田东盛世嘉园小区的业主，住宅面积172.7㎡。田东盛世嘉园小区至今未成立业主委员会。为小区提供物业服务的原告田东分公司，为依法设立并领取营业执照的法人分支机构，无法人资格。2013年2月，田东县物价局对盛世嘉园小区前期物业服务收费有关事项向原告田东分公司作出通知，主要内容为，在小区没有成立业主委员会之前，由建设单位选聘物业管理企业对普通住宅小区物业进行管理，收费实行政府指导价，物业服务收费标准为多层住宅最高每月每平方米0.6元，高层住宅最高每月每平方米0.7元，公司可以在规定的最高限价基础上向下浮动15%。2014年12月30日，原告田东分公司书面通知，决定从2015年1月1日起在物价局文件允许的范围内适当调高收费标准，电梯楼由原来0.45元/平方米调升为0.65元/平方米，步梯楼由原来0.45元/平方米调升为0.55元/平方米。原告陈述，该通知已在小区公告栏及各单元门口张贴，公告栏张贴时间超半年，大部分业主已按新标准交费。对各业主的物业交费通知单，原告表示按通常作法定期张贴于业主门口。2015年，原告将其收取的物业管理费中车位费、公共维修资金、电梯维护费等收支情况在田东生活网中公布。原告对其诉请物业服务各项费用提交了明细，其中1、2015年10月9日至2016年10月10日，水费欠费446.2元；2016年10月10日至2018年5月12日,水费欠款458.8元;2、2016年1月1日至2018年5月31日，物业管理费欠费3,256.1元；3、2016年1月1日至2018年5月31日，生活垃圾清运费欠费203元；4、2016年1月1日至2018年5月31日，电梯维护费欠费870元；5、2016年3月28日至2018年5月10日，公摊水费、公摊公共照明电费、公摊电梯用电、二次加压电费、公摊小区路灯、线损、公摊水电费、管损等欠费616.8元，原告对该项费用的计算、起止时间、分摊方式均列表附后。上述各项费用共计5,850.9元。被告认为原告既收取公摊水电费，又收取公摊水费、电费，属重复收费，庭审中，原告对此陈述：2016年前为人工记账，2017年为电脑记账，公摊水电费分别改为公摊电费、水费、时间无重复。原告为证明其已代业主交纳了公摊水电费，向本院补充提交了交费发票、水电抄表记录及计算说明，被告认为公摊部分的费用分摊不明，存在重复收费的现象，如公摊公共照明和公摊小区路灯费等，物业办公室、保安亭私立电表由业主承担费用，商铺用电没有电表等。原告对此向本院提交了书面说明，对费用分摊的范围、方式予以回复，并陈述，物业办公及商铺均有独立电表。 对被告提交的、欲证明原告物业服务不到位、存在违约行为的照片，本院庭审后组织双方进行现场勘查。经勘查，小区设有建筑垃圾堆放点，生活垃圾已由环卫部门清运，污水渗漏问题已整改，部分门禁存在故障，有电车乱停乱放、通道有照明灯脱落现象、通信部门光纤网线安装凌乱。 本院认为，本案争议焦点系，一、原告是否是本案适格主体；二、原告部分诉请是否超过诉讼时效；三、原告的物业管理是否存在瑕疵，被告是否应向原告交纳物业管理费。关于焦点一，田东瑞田房地产开发有限公司作为田东盛世嘉园小区建设方，在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与原、被告签订的《盛世嘉园业主前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有约束力。在合同履行过程中，原告下属的田东分公司负责具体的物业管理服务，因分公司不具备法人资格，相应的民事责任由原告承担。因此，原告具备本案的诉讼主体资格。 关于焦点二，将物业收费通知单定期张贴于业主门口为目前物业公司通常采用的催交方式，直至业主履行交费义务，原告对催交方式的陈述符合日常生活实际情况，此行为属于权利人向义务人提出履行请求的情形之一，可引起诉讼时效中断。因此，被告认为原告部分诉请超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。 关于焦点三，前期物业管理服务合同签订后，各方应按合同约定履行义务。原告提供物业管理服务后，被告作为受益人应履行按时交纳物业管理相关费用的义务。对于原告诉请的各项费用，本院认定如下：1、水费，该费用为被告个人使用产生，原告已提交了代业主交纳水费的发票，因此，被告应向原告支付水费905元(446.2+458.8)；2、物业管理费，原告从2015年1月1日起提高物业管理费收费标准，双方合同第十四条已约定“管理者可根据实际情况提出物业服务费及其相关费用调整方案，向全体业主张榜公示，执行新的收费标准”，虽然原告未能提交证据证实其已将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区各单元门口，但从原告定期将物业交费通知单张贴业主门口方式可判断，被告实际已知晓物业管理费提高，且小区大部分业主已按新的收费标准交纳物业管理费，原告从2015年起提高收费标准亦系依据田东县物价局文件规定，因此，被告认为原告擅自提高收费标准、乱收费的辩称无事实依据，本院不予采纳。被告认为原告在物业服务过程中存在多种不作为行为，没有对小区进行实质有效的管理，对此，本院根据被告提交的相片进行现场勘查。经勘查，小区物业管理在门禁使用、车辆停放、通信单位光纤网线上存在管理瑕疵，原告亦未能将每年物业收支情况予以公布。物业管理属于一个长期的过程（包括保洁、保安、绿化、生活垃圾清运、化粪池清淘等），业主拖欠物业费直接影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，损害的是全体业主的合法权益，且原告管理上的瑕疵行为不足以成为被告拒交物业费的依据。被告关于其不交纳物业费等费用系其行使先履行抗辩权的辩解意见，未能提交证据证明因原告物业管理不适当给其造成的损失及其所受损失系因原告管理所致，故本院对该辩称不予采纳。被告在接受基础物业服务的同时理应向原告支付物业费。从2016年1月1日起至2018年5月31日，物业管理费为，29个月×0.65元/㎡/月×172.7㎡＝3,255.4元；3、生活垃圾清运费，根据合同约定，每月7元，从2016年1月1日起至2018年5月31日，29个月×7元＝203元；4、电梯维护费，根据合同约定，电梯房业主每月交纳30元电梯维护费，从2016年1月1日起至2018年5月31日，被告应交纳电梯维护费为，29个月×30元＝870元；5、公摊水费、公摊公共照明电费、公摊电梯用电、二次加压电费、公摊小区路灯、线损、公摊水电费、管损，双方合同第十一条已约定，该费用为小区公共利益而发生的，如绿化用水、清洁用水、消防用水、公共照明、二次供水用电、公用设施与共用设备用电等所需费用，原告按实际用量由单元业主或小区业主据实分摊符合公平原则。被告认为原告对公摊费用分摊不明、物业办公室、保安亭私拉电表、商铺无独立电表的主张，均未提供任何证据证实。对公摊水电费、公摊水费、电费，本院经审核，原告提交的公摊费用计算明细表中，时间从2014年10月起至2018年5月10日，分段计收，时间无重叠，未存在重复收费；同时计算明细表中已列明，公摊照明电费为业主单元楼用电,与公摊小区路灯电费并非同一收费项目，被告认为原告重复收费的主张无事实依据。现原告已提交其已为业主垫付公摊水电费的发票，被告应按自己实际分摊数额向原告支付公摊费用。因此，原告要求被告支付上述其应分摊的各项公摊费用616.8元的诉请，本院予以支持。上述各项费用共计5,850.2元。 对原告主张2018年5月1日至6月30日的滞纳金，其性质属违约责任，被告拒绝交纳物业管理各项费用的行为已构成违约，给原告造成的损失应为利息损失。原告主张按日千分之三计算滞纳金明显超过了其损失的30%，被告认为双方约定的滞纳金过高，请求予以调整的主张，本院予以采纳。结合本案具体情形，本院酌定2018年5月1日至6月30日的滞纳金以5,850.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告陆雅菲向原告百色瑞凯物业服务有限责任公司支付水费905元、物业管理费3,255.4元、生活垃圾清运费203元、电梯维护费870元、公摊水电费等616.8元，共计5,850.2元； 二、被告陆雅菲向原告百色瑞凯物业服务有限责任公司支付滞纳金（滞纳金的计算，以5,850.2元为基数，从2018年5月1日起计至2018年6月30日，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）； 三、驳回原告百色瑞凯物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告陆雅菲负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（开户行：农行百色分行营业部，账号：60×××97）。 审 判 长  刘燕平 人民陪审员  刘建成 人民陪审员  黄 媛 二〇一九年四月三日 书 记 员  唐圆圆