浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0282民初12125号 原告：江旭豪，男，1983年2月8日出生汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：朱启明，浙江南明律师事务所律师。 被告：陈玉文，男，1966年7月2日出生汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：邵新林，慈溪市人和法律服务所法律工作者。 原告江旭豪为与被告陈玉文房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王治军独任审判。因本案案情复杂，本院于2019年1月17日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2018年11月16日、2019年2月21日两次公开开庭进行了审理。原告江旭豪的委托诉讼代理人朱启明，被告陈玉文及其委托诉讼代理人邵新林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江旭豪起诉称：2017年10月15日，原、被告就案涉房屋签订《房屋转租协议书》，约定租期为2017年10月15日至2021年12月31日止，并约定“在转租期限内，不违反法律、法规规定及合法经营的前提下，甲方同意乙方进行再转租。相关内容由乙方同第三承租人约定，转租费用（包括但不限于转让费等费用）由乙方自行收取。甲方承诺对于以上内容房屋所有权人/出租人明确并且予以认可。若因甲方违反承诺内容，导致乙方转租受阻、不能、不完全等情况，甲方应全额退还转让费肆十万元，并全额承担乙方损失，包括直接及间接损失。”由于市场环境低迷，原告经营困难，为此，原告将案涉房屋进行转租。此后，原告与第三人就案涉房屋转租达成一致意见。为此，原告联系被告要求办理相关手续，被告称其不同意转租，且明确告知房屋所有权人不同意转租，原告联系房屋所有权人，得到明确答复，不同意转租，因此，原告无法转租案涉房屋。原告认为，由于被告违反《房屋转租协议书》约定，致使合同无法继续履行，依照《房屋转租协议书》约定，应承担违约责任，且合同无继续履行之可能，应予以解除。现诉请判令：1.被告退还原告400000元，并赔偿损失1000元；2.解除原、被告之间的《房屋转租协议书》，并退还原告多支付的款项60000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告陈玉文向本院提交书面答辩状，并在庭审中辩称： 第一，基于原告的原因，无法经营店面，提出要转租，之前双方签订的转让协议约定被告及出租人是同意原告再转租的。原告在停业期间的2018年3月底至9月初期间给其打电话，说要转租，其在电话里是说同意的。但在9月底原告说他已经将五间房屋中的头两间在没有和被告及房东协商的情况下转掉了，而且价格很低，其认为很突然很荒唐。其认为应整体转租，而且应和其和房东在事前协商；第二，原告支付的60000元是水电费押金和房屋恢复原状的；第三，被告方没有阻止原告再转租涉案房屋，因为根据双方签订的房屋转租协议，被告及出租房是同意原告再转租房屋的，并且签字同意的，原告并没有要求被告去配合签字，被告没有违约行为。综上，被告方认为自身不存在违约行为。原告的全部诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。 原告江旭豪为证明自己的主张，向本院提交如下证据： A1.身份证复印件两份，拟证明原、被告双方的主体资格； A2.房屋转租协议书原件、复印件各一份，拟证明原、被告就案涉房屋再转租事宜约定，原告享有再转租权，被告承诺已获得房屋所有权人的对原告再转租同意且认可的事实； A3.录音资料两份，拟证明被告不同意原告再转租，且明确表示房屋所有权人不同意再转租，以及房屋所有权人表示不同意任何形式再转租的事实； A4.中国农业银行交易明细两份、转账凭证及收条各一份，拟证明原告已支付给被告租金360000元及被告收到原告多支付的60000元系合同定金的事实； A5.短信记录一份，拟证明因被告及房屋所有权人不同意转租，导致原告转租不能的事实； A6.协议书一份，拟证明原告与第三方达成协议，将涉案房屋部分租给第三方的事实； A7.照片一张，拟证明被告已开始对外招租的事实。 被告陈玉文为证明其辩称主张成立，向本院提交了房屋转租协议书复印件一份。 经庭审质证，被告陈玉文对原告江旭豪提供的证据的质证意见为： 对证据A1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据A2的真实性无异议；对证据A3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为两份录音资料不能证明被告及涉案房屋所有权人不同意原告再转租；对证据A4的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该六万元已抵扣原告所欠的水电费、物业费等费用；对A5的三性均有异议；对证据A6有异议，认为案外人没有出庭作证，而且该份协议没有签订日期，而且协议里表明原告已确认被告同意转租；对证据A7的真实性无异议，但认为是被告应原告的要求而张贴的。 原告江旭豪对被告陈玉文提供的证据的质证意见为：该份证据与原告自己提供的证据形式上是同一份合同，但对合同中“2017年11月-12月房租乙方另付”有异议，认为是被告自行写的，没有得到原告的认可。 本院对原告江旭豪提交的证据认证如下：对证据A1，被告无异议，本院予以认定；对证据A2中房屋转租协议书复印件一份，结合被告提交的房屋转租协议书复印件，原、被告双方对自己提交的复印件，均确认与在市场监督管理部门备案的合同一致，本院对该份证据的真实性予以认定；关于证据A3，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；关于证据A4，被告对其真实性无异议，本院予以认定；关于证据A5，被告有异议，本院对其真实性难以认定；对于证据A6、A7，本院对其真实性予以认定。 本院对被告陈玉文提交的证据认证如下：该证据与原告提交的证据A1能相互印证，本院对其真实性予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，被告是否具有合同违约行为，导致原告无法再转租涉案房屋；第二，原告支付给被告的60000元是否应退还给原告；第三，原、被告之间签订的房屋转租协议书是否应解除的问题。 针对第一个争议焦点，本院认为，本案庭审中被告陈玉文本人认可原告提交的两份录音资料的真实性，被告还陈述录音中的“陈阿姨”就是涉案房屋的所有权人之一，该份录音是用被告的手机拨打，然后以免提方式由原告录音。从两份录音资料反映的内容来看，被告在原告再转租时明确表示不同意，同时涉案房屋的所有权人亦明确表示不同意原告再转租。根据原、被告之间签订的房屋转租协议书第五条第1项的规定，被告同意原告再转租，同时被告承诺原告再转租得到出租人的认可及同意，而根据本案查明的事实来看，涉案房屋的出租人明确表示不同意原告任何形式的再转租，被告陈玉文也以此为理由，拒绝同意原告办理再转租的手续。结合原告提交的其与案外人签订的租赁协议，可以认定被告具有违约行为。 根据原、被告之间签订的房屋转租协议书第五条第1项的规定，若因被告违反承诺内容，导致原告转租受阻、不能、不完全等情况，被告应全额退还转让费肆十万元，并全额承担乙方损失，包括直接及间接损失。本案中，因被告有上述的违约行为，导致原告不能再转租涉案房屋，因此根据双方之间的约定，被告应退还原告转让费400000元。现因至原告本案起诉时，其已租赁使用涉案房屋一年左右，可酌情减少被告应退还给原告的转让费80000元。 针对第二个争议焦点，原告认为其支付给被告的60000元系合同的定金，现其已按约支付了租金360000元给被告，故被告应退还给其多支付的60000元。庭审中，被告认可已收到原告支付的年租金360000元，亦承认收到了诉争的60000元系合同定金，但认为60000元应抵扣原告尚欠的水电费及物业费等费用。本院认为，现原、被告双方对原告按约支付了年租金360000元及60000元系合同定金并无异议。被告辩称60000元抵扣水电费及物业费，但未提交相关证据予以证实，因此，对该辩称，本院不予采信。原告已按约支付给被告年租金，被告理应按约将作为合同定金的60000元退还给原告。 针对第三个争议焦点，原告认为，因为被告具有违约行为，导致原告再转租涉案房屋的合同目的不能实现，依法可以解除原、被告之间签订的房屋转租协议书。本院认为，根据本案查明的事实，由于被告的违约行为，导致原告不能实现再转租涉案房屋的合同目的，根据法律的相关规定，原告具有解除双方之间签订的合同的权利。根据我国合同法的规定，合同解除权作为形成权，它不需征得合同相对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生解除合同的法律后果。本案中，原告是通过诉讼的方式来行使其合同解除权的，即通过法院向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同，如果合同解除最终被认定有效，起诉状送达给对方之日即为合同解除之日。 根据认定的证据，结合双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2017年9月26日，原告江旭豪与被告陈玉文签订了一份《房屋转租协议书》，约定被告将其承租的坐落于某处一楼5间门面转租给原告，租期为2017年10月15日至2021年12月31日止，并约定：在转租期限内，不违反法律、法规规定及合法经营的前提下，被告同意原告进行再转租。相关内容由原告同第三承租人约定，转租费用（包括但不限于转让费等费用）由原告自行收取。被告承诺对于以上内容房屋所有权人/出租人明确并且予以认可。若因被告违反承诺内容，导致原告转租受阻、不能、不完全等情况，被告应全额退还转让费肆十万元，并全额承担原告损失，包括直接及间接损失。由于原告经营困难，原告欲将涉案房屋进行转租。此后，原告与第三人就案涉房屋转租达成一致。为此，原告在2018年9月期间联系被告要求办理相关手续，但被告称其不同意转租，且明确告知房屋所有权人亦不同意转租；原告联系房屋所有权人，房屋所有权人明确答复不同意原告再转租，因此，原告无法再转租涉案房屋。 另查明，2017年9月24日，原告支付被告60000元，被告于当日出具收条一份给原告，确认该款项为合同定金。2017年11月30日和2018年1月10日，原告分两次支付被告共计360000元。原、被告之间的诉讼，本案立案后，本院依法向被告送达了起诉书副本，被告于2018年10月20日签收了副本。 本院认为：原、被告之间设立的房屋租赁关系系双方当事人的真实意思表示，依法成立且有效。双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。现被告和房屋所有权人均不同意原告再转租房屋，被告的行为明显违背了自己约定的承诺，显属违约，故原告有权要求被告退还已支付的转让费。对原告支付给被告的合同定金，因原告已按约支付了相应的租金，该合同定金亦应返还给原告。由于被告的违约行为，导致原告不能实现再转租涉案房屋的合同目的，根据法律的相关规定，原告具有解除双方之间签订的合同的权利。另原告诉请被告赔偿其1000元的损失，但没有提供相应的证据证明其受到何种损失及其具体数额，故本院对原告的上述诉请，不予支持。被告辩称其没有违约行为，但没有提供相应的证据予以证明，本院对被告的相关辩称，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告江旭豪与被告陈玉文于2017年9月26日签订的《房租转租协议书》于2018年10月20日解除； 二、被告陈玉文应返还原告江旭豪转让费320000元，合同定金60000元，合计380000元，款于本判决生效之日起七日内履行； 三、驳回原告江旭豪的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费8215元，由原告江旭豪负担1444元，被告陈玉文负担6771元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  王治军 人民陪审员  沈彩娣 人民陪审员  俞国军 二〇一九年四月二日 代书 记员  高 雅