广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0117民初606号原告：郭伟明，男，1974年3月28日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：余惠霞，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：马舒欣，广东国政律师事务所实习律师。被告：陈应兴，男，1946年11月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何荣新，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，广东环球经纬律师事务所律师。原告郭伟明与被告陈应兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后,依法由审判员殷永东适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人余惠霞，被告的委托诉讼代理人何荣新、王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈应兴协助原告郭伟明办理位于广州市从化县XXX房（现公安更正地址为：广州市从化区XXX房）房屋所有权转移登记手续；2、本案受理费由被告承担。事实与理由:2000年12月28日，被告委托周某将其名下位于广州市从化县XXX房出售，双方约定周某售出房屋后，房屋相关手续由被告协助办理。被告出具收据写明己收到因房屋暂未售出周某先行垫付的36,000元购房款。2002年10月23日，周某代理被告将房屋出售给原告，并向原告交付房屋产权原件，原告当场支付现金6万元作为购房款。周某出具收据证明己收到原告支付的6万元购房款，并承诺代为找被告办理一切手续。周某代被告于2002年10月向原告交付房屋，原告自2002年12月居住管理至今（有太平镇太平社区居民委员会的居住证明、电视管理费缴费单、水费缴费单予以佐证）。另，案涉房屋地址已被广州市公安局从化分局太平派出所更正并编列公安门牌为广州市从化区XXX房。原告己依约支付购房款并占有使用房屋长达十六年，被告仍未履行办理房屋产权转移登记手续。故诉至法院，恳请贵院依法判如所请。原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1、收据（周某），证明2002年10月23日，周某代被告向原告出售案涉房屋，原告当场支付现金6万元购房款，原被告房屋买卖合同关系成立并生效。2、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，证明案涉房屋登记所有权人为被告陈应兴，登记地址为广州市从化县XXX房。3、收据（陈应兴），证明2000年12月28日，周某取得被告授权出售案涉房屋。4、街道门牌确认地址，证明案涉房屋地址已被太平派出所更正为广州市从化区XXX房。5、居住证明。6、从化市广播电视台缴费证（2002.12-2016.12）及发票（2011.1-2017.3）7、2015年8月-2018年8月水费缴费单，证据5-6证明原告从2002年12月31日占有使用案涉房屋至今。被告辩称:一、答辩人从未授权周某代为出售案涉房屋，也从未与任何人签订关于案涉房屋的买卖合同，被答辩人与周某无权处分答辩人的房屋，二人口头达成的处置答辩人房屋的合意答辩人不同意追认，对答辩人不发生效力。1、答辩人与周某间仅建立类似居间服务法律关系，未建立委托代理买卖案涉房屋的法律关系。答辩人与周某为同事关系，2000年周某偶然知道答辩人已购置集资房，当时其本人有意购买但不够钱，便提出由答辩人先将房屋租赁给他个人居住，日后如存够钱则向答辩人购买，如遇合适的客户也将介绍给答辩人，答辩人给予一定的佣金，答辩人同意，但并未委托周某代为签订房屋买卖合同、收取款项及办理房屋过户手续。对于被答辩人出具的《收据》，答辩人认为，该收据仅为周某个人为担保会介绍到合适的客户给答辩人购房的保证，不足以认定答辩人己授权周某代为买卖案涉房屋，并且，《收据》中的款项答辩人也没有印象是否收到。2、周某与被答辩人关于案涉房屋签订房屋买卖合同属于无权处分，答辩人不知情也未收到案涉房屋款项，该行为不对答辩人发生效力。周某未取得案涉房屋买卖的授权，擅自出售案涉房屋，属于无权处分，事后也未经答辩入进行追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，该行为不对答辩人发生效力。二、被答辩人未取得案涉房屋，被答辩人无权要求答辩人协助办理过户登记手续且交付房屋。1、被答辩人受让该房屋时不是善意的。按一般理性的消费常识，被答辩人与周某签订房屋买卖合同时应当查看房屋所有权证，被答辩人应当注意到房屋所有权证的所有权人为答辩人而非周某，周某并不持有答辩人出具的明确的授权委托书，没有理由相信周某有代答辩人出售房屋的代理权，应注意到周某为无权代理的风险而没有注意到，被答辩人未尽基本的注意义务。2、被答辩人未支付合理的对价，答辩人也从未收到案涉房屋买卖的款项。根据被答辩人提交的证据，被答辩人为案涉房屋支付了6万元的买房款，但2000年答辩人购买该房屋时已支付了超过10万元的房款，并支付了其他相关杂费。2002年被答辩人与周某对案涉房屋进行交易时虽然房地产行业上涨的幅度不如后续几年，但根据市场交易情况，案涉房屋当时的价格已远超答辩人购房时的价格。答辩人不可能以低于购房时价格的50%的价格贱卖案涉房屋，被答辩人支付的价格远低于市场价格，更存在与周某恶意串通损害答辩人合法利益的可能性。三、答辩人的房屋属于夫妻共同财产，不可能未经配偶同意，擅自处分自己名下的夫妻共同财产。答辩人购置该房屋时，已经将近50岁人，和妻子余某结婚多年，并生育子女，该房屋属于夫妻共同财产，并且，答辩人夫妻感情良好，家庭和睦幸福，答辩人不可能未经配偶同意擅自同意周某处分夫妻共同财产。同时，根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷的相关规定，即使答辩人擅自处分了夫妻共同财产，应属于无权处分，被答辩人有权解除合同及要求赔偿损失，并且，依法应当追加本人的配偶参加本案诉讼。四、案涉房屋属于集资房，答辩人没有取得案涉房屋的土地使用权，此类房屋的出售需要征得土地部门的同意并交纳税费，否则应为无效。集资房是特殊历史时期的产物，答辩人在购买时，是没有土地证的，土地证是归建设单位所有，所以，如果对外出售的话，需要建设单位进行协调，并且，建设单位是有优先购买权的，对外出售的话，需要建设单位出具放弃优先购买权的意见，并由买受人补缴相关土地出让金等税费，如果没有取得这些文件或者前置条件，即使对外签订了买卖合同，亦属无效。五、被答辩人未经答辩人许可，擅自居住案涉房屋十七年之久，应向答辩人返还房屋及支付占有使用费。即便当时答辩人同意将案涉房屋租赁给周某居住，不收取费用，该对象也是周某，不是除周某外的任何人。被答辩人未经答辩人许可，擅自居住案涉房屋多年，应立即向答辩人返还房屋并且参照租金标准支付占有使用费。综上所述，答辩人从未授权周某代为买卖案涉房屋，未与被答辩人签订房屋买卖合同，更没有收到被答辩人支付的任何款项。答辩人对案涉房屋的买卖毫不知情，周某为无权处分，答辩人事后并未追认，被答辩入主张与周某之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，证据不足，依法无据。被答辩人未经答辩人同意自2002年居住案涉房屋多年，应立即向答辩人返还房屋并且支付使用十七年期间的占有使用费。被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。对于被答辩人应向答辩人支付的房屋占有使用费，答辩人保留另案诉讼的权利。经审理查明:2000年12月28日，被告向案外人周某出具了一份《收据》，说明由周某代卖被告名下位于广州市从化县XXX房，并由周某代为垫付房款36000元，约定待周某售出房屋后，房屋相关手续由被告协助办理。被告事后并将房屋所有权证原件、土地使用证原件及钥匙交付给周某。2002年10月23日，周某代理被告将房屋出售给原告，并向原告交付房屋所有权证原件，购房款为6万元，周某出具收据证明己收到原告支付的6万元购房款，并约定代为找被告办理一切手续。周某于2002年10月向原告交付房屋，但一直未代原告办理房屋过户手续。原告自2002年12月居住该涉案房产至今。另查明，案涉房屋地址已被广州市公安局从化分局太平派出所更正并编列公安门牌为广州市从化区XXX房。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，而原、被告的房屋买卖关系是否成立成为本案争议焦点。根据原告向本院提交的被告出具给案外人周某的《收据》及房屋所有权证原件，可证实被告与周某存在代理房屋买卖关系，而周某代理被告将涉案房屋出售给原告，未超出代理权限，且原告支付的购房款与当地当时平均房价相差合理，不属于低价出售情形。被告辩称该涉案房屋为被告夫妻共同财产且该代理行为未得到被告配偶的授权及追认，属于无权处分，应解除合同。本院认为，原告已在2002年支付了购房款，并占有涉案房屋长达近十七年之久，但被告的配偶未能在合理期间提出异议，应视为同意被告对涉案房屋的处分，综上所述,本院认为，原、被告之间的房屋买卖关系成立，被告陈应兴协助原告郭伟明办理位于广州市从化县XXX房（现公安变更地址为：广州市从化区XXX房）房屋所有权过户登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告陈应兴在本判决生效之日起三十日内协助原告郭伟明办理位于广州市从化县XXX房（现公安变更地址为：广州市从化区XXX房）房屋所有权过户登记手续。案件受理费2900元，由被告陈应兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  殷永东二〇一九年四月二十八日书记员  梁颖豪