浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初5233号 原告：王春芳，女，1969年4月14日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：金丹俊、吴浪浪，浙江纵伸律师事务所律师、实习律师。 被告：丁伟强，男，1977年6月15日出生，汉族，住义乌市。 被告：王丽珍，女，1982年3月3日出生，汉族，住义乌市。 被告：丁新福，男，1950年2月21日出生，汉族，住义乌市。 被告：王菊芳，女，1950年12月20日出生，汉族，住义乌市。 被告：丁某1，男，2010年1月31日出生，汉族，住义乌市。 法定诉讼代理人：丁伟强，男，1977年6月15日出生，汉族，住义乌市，系其父亲。 法定诉讼代理人：王丽珍，女，1982年3月3日出生，汉族，住义乌市，系其母亲。 被告：丁某2，女，2008年12月10日出生，汉族，住义乌市。 法定诉讼代理人：丁伟强，男，1977年6月15日出生，汉族，住义乌市，系其父亲。 法定诉讼代理人：王丽珍，女，1982年3月3日出生，汉族，住义乌市，系其母亲。 被告：丁某3，女，2010年1月31日出生，汉族，住义乌市。 法定诉讼代理人：丁伟强，男，1977年6月15日出生，汉族，住义乌市，系其父亲。 法定诉讼代理人：王丽珍，女，1982年3月3日出生，汉族，住义乌市，系其母亲。 原告王春芳为与被告丁伟强、王丽珍、丁新福、王菊芳、丁某1、丁某2、丁某3房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告王春芳的委托诉讼代理人金丹俊、被告丁伟强（同时作为被告丁某1、丁某2、丁某3的法定诉讼代理人）、丁新福到庭参加了诉讼。被告王丽珍、王菊芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王春芳向本院提出诉讼请求：1、判决原告与七被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判决七被告协助原告办理浙（2018）义乌市不动产权第0005519号不动产过户至原告名下的转移登记手续；3、判决七被告支付违约金15万元。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2017年4月17日，原告与七被告签订了房屋买卖合同。双方约定由原告向七被告购买坐落于义乌市的房屋，转让价格为220万元。同时，双方约定待上述房产可办理产权登记及过户时，七被告应立即无条件积极协助配合办理。如果七被告违约，则需赔偿原告一切损失并支付违约金66万元。签订合同后，原告于2017年3月28日、4月20日共计支付了220万元的购房款。现涉案房屋的不动产初始登记已完成，原告多次通知七被告要求办理过户登记手续，未果。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，被告应按约履行合同义务。现被告未按约履行的，构成违约，应承担违约责任。 被告丁伟强、丁某1、丁某2、丁某3辩称，原告通知我过户是事实，但是我去土管部门询问，需要我提供每人不低于15平方合法住宅的证明材料才能办理房屋的过户手续，并不是我违约，而是因为政策问题不允许。我们是愿意过户给原告的，但是土地部门要我提供的材料我无法提供。 被告丁新福辩称，同意上述答辩意见。 被告王丽珍、王菊芳未作答辩，亦未提供任何证据。 原告为证明其主张向本院提供的证据： 一、房屋买卖合同一份、建房用地审批表核对件二份、建设工程规划许可证核对件二份、不动产权证一份，证明：原告向被告购买房屋的事实。 二、结算业务申请表、客户回单、存款分户明细账各一份，证明：原告支付购房款的事实。 三、情况说明一份，证明：原告系义乌市佛堂镇前案村集体经济组织成员的事实。 被告丁伟强、丁新福、丁某1、丁某2、丁某3对上述证据无异议。 被告丁伟强、丁新福、丁某1、丁某2、丁某3为支持其抗辩，向本院提供不动产信息查询记录复印件二份、前案村公示照片一组、义乌市农村宅基地转让核查表一份，证明：各被告名下没有其他住宅。本地政策要求转让方需人均拥有不少于15平方米的合法住宅。 原告质证认为，被告提供的这些证据均系复印件，对证据三性均有异议，原告不同意质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告王丽珍、王菊芳经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。被告丁伟强、丁新福、丁某1、丁某2、丁某3对原告提供的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据中，转让方转让后应拥有人均建筑面积不低于15平方米合法住宅系《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》中的规定，该细则系义乌市制定的规范性文件，并非法律、行政法规的强制性规定，不能作为认定合同效力的依据，且原告已付清全部转让款，被告完全可用于购买或租住房屋居住使用，被告在出售房屋获得转让款后又以自己无其他住宅为由不履行合同义务于法于理不符，该细则不能作为被告抗辩的正当理由。 根据原、被告举证质证，结合双方庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 2012年，被告丁伟强、王丽珍、丁某1、丁某2、丁某3经审批获得义乌市佛堂镇前案村农村建房用地126平方米，建设工程规划许可证载明13幢占地90平方米，其余36平方米未安置；同年，被告丁新福、王菊芳经审批获得义乌市佛堂镇前案村农村建房用地54平方米，建设工程规划许可证载明4幢占地18平方米，13幢占地18平方米，其余18平方米未安置。2017年4月17日，原告与七被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于义乌市房屋出售给原告，房屋占地面积108平方米，三间三层（规划可建造四层，第四层在原告受让后自行出资建造）；转让款220万元，双方达成合意时，原告支付定金10万元，余款在2017年4月20日前付清；被告应在2017年4月20日前将上述房屋腾空并交付原告，待房屋政府通知可办理产权登记及过户时，被告应无条件积极协助办理；若被告违约则赔偿一切损失（包括退还转让款、建房出资、装修费等）并支付违约金66万元（合同价的30%）；若原告违约，被告可没收定金并要求支付违约金；合同还约定了其他权利义务事宜。双方在合同上签字捺印（丁某1、丁某2、丁某3由其父母丁伟强、王丽珍代签），义乌市佛堂镇前案村村民委员会在合同上盖章。合同签订后，原告按约支付转让款，被告亦在2017年4月20日前将房屋交付给原告占有使用至今。2018年，涉案房屋办理了不动产初始登记，房屋坐落于义乌市，不动产权证号为：（2018）义乌市不动产权第0005519号。该房屋现尚未被登记至原告名下。 本院认为，原告与七被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，丁某1、丁某2、丁某3在涉案房屋建造时年龄尚小，不可能对房屋有独立出资，丁伟强、王丽珍作为丁某1、丁某2、丁某3的法定代理人代其签订合同未明显损害其合法权益，且原、被告系同一集体经济组织成员，本案的转让不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已付清转让款，履行了本方合同义务，且原告占有房屋并居住使用至今。各被告作为转让方亦应按约履行协助办理不动产过户的义务。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告丁伟强、丁新福、丁某1、丁某2、丁某3的辩解无事实及法律依据，本院不予采纳。被告王丽珍、王菊芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告王春芳与被告丁伟强、王丽珍、丁新福、王菊芳、丁某1、丁某2、丁某3于2017年4月17日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、被告丁伟强、王丽珍、丁新福、王菊芳、丁某1、丁某2、丁某3于本判决生效后十五日内协助原告王春芳办理坐落于义乌市【现不动产权证号为：（2018）义乌市不动产权第0005519号】的不动产权变更登记手续。 案件受理费12800元，由原告负担6800元，七被告负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇一九年四月四日 书记员 颜虹英