安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初75号原告：王小荣，女，1976年7月10日生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。被告：高荣霞，女，1968年10月10日生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：芮松，安徽八里江律师事务所律师。被告：谢娟红，女，1988年7月21日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。被告：曹留根（谢娟红之夫），男，1985年10月28日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。原告王小荣与被告高荣霞、谢娟红、曹留根房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月29日、4月9日公开开庭进行了审理。原告王小荣的委托诉讼代理人黄松林，被告高荣霞的委托诉讼代理人芮松、被告曹留根的委托诉讼代理人吴建国到庭参加诉讼，被告谢娟红经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小荣向本院提出诉讼请求：1.判令高荣霞、谢娟红、曹留根共同赔偿王小荣购房损失合计1,498,000元及利息损失，2.请求解除王小荣与谢娟红、曹留根之间签订的《个人房屋买卖合同》，谢娟红、曹留根赔偿王小荣损失1,572,900元，3.诉讼费由高荣霞、谢娟红、曹留根承担。事实与理由：谢娟红、曹留根系夫妻关系，王小荣与高荣霞相识。2016年5月底，高荣霞找到王小荣，称其朋友谢娟红、曹留根已全权委托其出售位于合肥市蜀山区望江西路268号学府名都小区15栋1106室。王小荣经了解，涉案房屋位置好，136平方米，仅售1,498,000元，性价比尚可，遂决定购买。高荣霞为了促成该笔交易，将涉案房屋的房权证复印件及谢娟红、曹留根出具的委托书交给王小荣审验。2016年5月2日，高荣霞催促王小荣打款，称打款后即可签订合同，王小荣担心房屋的产权瑕疵及资金安全，要求公证，但高荣霞讲有什么事找她。王小荣遂打款1,195,000元给高荣霞指定账户，晚上方跟曹留根签订《个人房屋买卖合同》，购房尾款于2016年1月29日付清。合同签订后，王小荣即催促谢娟红、曹留根尽快过户，但谢娟红、曹留根以时间不巧为由推诿。为此，王小荣要求高荣霞敦促谢娟红、曹留根，高荣霞口头应允，但迟迟不见效果。2017年3月23日，谢娟红、曹留根方向王小荣前夫黄智育出具委托书办理过户手续时，发现该房屋尚有按揭贷款60万元未还。王小荣准备先行归还该按揭贷款以过户时又发现涉案房屋已于2017年3月22日被查封，无法办理过户。之后王小荣分别向怀宁县人民法院和合肥市蜀山区人民法院起诉以维护自己的合法权益，均未得到支持，涉案房屋现已被拍卖。此间王小荣方知谢娟红、曹留根欠高荣霞巨款，故高荣霞积极促成交易，通过介绍卖房的方式获取利益，以减少其损失。谢娟红、曹留根未如实告知涉案房屋有按揭贷款未还，有违诚实信用原则和合同的约定；高荣霞作为居间人，为实现自身利益，隐瞒重要事实，严重损害了王小荣的利益，应在其获取的利益限额内承担相应的赔偿责任。故起诉来院，请求判如所请。高荣霞辩称，本案是王小荣与谢娟红之间的房屋买卖合同纠纷，高荣霞并非合同当事人，根据合同的相对性，高荣霞不应承担该合同的责任；王小荣称谢娟红、曹留根全权委托高荣霞出售房屋不是事实，高荣霞仅仅是介绍人，也没有接受任何一方的委托从事居间行为，也不知道涉案房屋有按揭贷款未还，对涉案房屋后来被查封更无法预见，因此王小荣要求高荣霞承担责任没有事实依据；王小荣根据谢娟红、曹留根的指示将房款汇给高荣霞，是因为曹留根欠了高荣霞的钱，这不是居间行为的报酬，该债权债务与本案无关。即便如王小荣所说高荣霞与谢娟红、曹留根之间是居间关系，根据合同法的规定，居间合同所约束的是委托人和居间人之间的关系，那么，王小荣要求高荣霞承担责任也没有法律依据。谢娟红未答辩。曹留根辩称，王小荣请求赔偿购房损失1,498,000元应该是返还购房款，其要求赔偿购房款的105%的损失过高。本案谢娟红和曹留根系夫妻关系，与王小荣互不相识，是高荣霞介绍认识的。买卖房屋属实，谢娟红、曹留根并未收到购房款。王小荣对涉案房屋有按揭贷款未还是知道的。房屋不能过户，王小荣存在过错。涉案房屋为谢娟红个人所有，应驳回对曹留根的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：高荣霞与王小荣、曹留根均是朋友关系，王小荣与谢娟红、曹留根在购买涉案房屋时经高荣霞介绍相识。谢娟红于2011年8月16日登记取得位于合肥市望江西路268号学府名都小区15幢1106号房屋的所有权，此后谢娟红与曹留根登记结婚。在高荣霞的介绍下，王小荣购买谢娟红的涉案房屋，并于2015年8月2日签订了《个人房屋买卖合同》，约定：该房屋价格为1,498,000元(第三条)，买受方应于本合同生效之日一次性支付全部价款给出卖方（第四条）；出卖方应于本合同生效之日起，将该房屋的产权证书交给买受方，并应在收到全部价款之日起，将该房屋交付给买受方（第五条）；在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起（按提前一个月乙方通知甲方取得房地产权属证书的转让），如出卖方不配合乙方，买受方有权提出退房，须在买受方提出退房要求之日起三十天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的105%赔偿买受方损失（第六条）；出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任（第七条）；本合同经双方签字之日生效（第十二条）。谢娟红与王小荣在合同上签了名，合同首部甲方的代理人为曹留根，乙方的委托代理人是黄智育，但两代理人均未在合同上签名。谢娟红、曹留根并出具委托书一份（落款未写日期），内容为“因我欠高荣霞借款，现将合肥望江西路268号学府名都小区15幢1106室房产出售款委托高荣霞代收。”谢娟红、曹留根还共同出具收条一份，收到王小荣购房款1,498,000元（落款时间为2015年8月2日）。王小荣分五笔将该购房款支付给高荣霞或其指定的收款人（于2015年8月2日向高荣霞支付195,000元、同日向高荣兵支付1,000,000元、并抵扣高荣霞所欠王小荣1,665元货款，2016年1月12日，向邓泽南支付151,335元、2016年1月29日向赵先华支付150,000元）。2015年8月王小荣支付大部分购房款后其前夫黄智育催曹留根办理房屋过户手续，曹留根借故拖延。2015年10月，黄智育再次要求过户时曹留根才告知涉案房屋有按揭款未还，黄智育并实查得知涉案房屋尚有600,000元的按揭款未偿还。后曹留根与王小荣相约于2016年2月22日（正月十五日）办理过户手续，王小荣因故未能成行。2016年3月23日，双方前往当地不动产登记中心办理过户手续时被告知涉案房屋已于2016年3月22日被怀宁县人民法院查封。后，王小荣因此事分别向怀宁县人民法院提出异议和合肥市蜀山区人民法院提起诉讼均未获得支持。2017年11月13日，涉案房屋经怀宁县人民法院委托中国拍卖行业协会司法网络拍卖以2,703,049.7元成交,怀宁县人民法院已裁定该房屋的产权转移他人。2017年11月17日,涉案房屋按揭贷款73.8万元已全部结清。另查明，王小荣提供的曹留根于2017年2月11日的借条显示，曹留根向高荣霞借款1,079.2万元。上述事实还有下列证据可以证明，且当事人对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：《个人房屋买卖合同》、《合同变更协议》、收条、委托书、高荣霞出具的收款证明、银行流水、《房地权证》、《土地使用权证》、公证书、房屋所有权登记转让审核表、安徽省怀宁县人民法院民事裁定书、执行裁定书、安徽省合肥市蜀山区人民法院民事判决书、曹留根的借条、结清证明。王小荣提交的6份谈话笔录（分别是曹留根、高贤玉、尹志斌、黄智育、周结春、王子林、）及3份录音（附纸质文字），用于证明高荣霞出于实现自已债权的目的，促成涉案交易，高荣霞系居间介绍人，是基于双方的委托，为双方服务，其不但隐瞒涉案房屋尚欠600,000元按揭款的事实，还阻止王小荣办理公证，王小荣基于对高荣霞的信任而放弃公证要求，致使在交易前公证时可以发现的权利瑕疵没有及时发现，涉案房屋无法顺利过户，高荣霞有过错，应当承担责任。高荣霞质证认为，录音内容不能证明高荣霞与王小荣或谢娟红存在居间合同关系，不能证明高荣霞明知涉案房屋存在权利瑕疵而故意隐瞒该瑕疵。本院认证如下：1.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从三份录音的内容来看，看不出王小荣或谢娟红委托高荣霞提供居间服务的情况，而且从谢娟红、曹留根出具给高荣霞的委托书来看，谢娟红、曹留根仅仅委托高荣霞收取房屋出售款，也并没有委托高荣霞提供居间服务。因此，高荣霞与王小荣或谢娟红之间不存在居间合同法律关系。2.曹留根虽然在尹志斌家的录音中讲过高荣霞知道有按揭款没有还，但当天录音时高荣霞并不在现场，而且另两份在高荣霞家的录音，高荣霞对此均予以否认。况且，该录音中曹留根被黄智育问及你们没有告诉我们还有按揭款未还时，曹留根讲“按揭款我应该说了”，而在王小荣委托代理人所在律所的律师对曹留根所作的调查笔录中，曹留根又讲“没有告诉，我们向王小荣隐瞒了欠按揭款的事实”，曹留根关于这一事实的陈述前后矛盾，而事实上到2015年10月份在黄智育多次要求曹留根办理房屋过户时才告诉有按揭款未还之事。王小荣没有证据证明高荣霞在介绍王小荣买涉案房屋时知道涉案房屋尚有按揭款未还的事实。高荣霞承认当时说了不需要公证的话，但其出发点是少花公证费用，只要直接过户就可以了。本院认为，一、关于解除合同及返还购房款问题。王小荣与谢娟红之间的《个人房屋买卖合同》合法有效，现因涉案房屋已被怀宁县人民法院依法拍卖，产权已经发生转移而致使合同无法继续履行。故，王小荣要求解除《个人房屋买卖合同》并要求谢娟红返还购房款1,498,000元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金是否过高的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王小荣要求谢娟红、曹留根按合同约定赔偿已付价款105%损失1,572,900元，但是高荣霞、曹留根辩称该违约金过高，申请调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该违约金是否过高，应看其是否超过王小荣实际损失的30%。本案中，王小荣的实际损失具体表现为因其无法购买涉案房屋而导致的房屋差价损失，该房屋于2017年11月13日被怀宁县人民法院依法拍卖的成交价为2,703,049.7元,与2015年8月2日双方约定的房屋价款（1,498,000元）之差为1,205,049.7元,该价格之差即为王小荣的实际损失，该实际损失的30%为361,514.91元,两项之和为1,566,564.61元。因此，双方约定的违约金1,572,900元（149××××*105%）超出了王小荣实际损失的30%，属于过分高于造成的损失，应当调减为1,566,564.61元。考虑到王小荣合同目的不能实现之原因在于谢娟红没有履行合同之义务，该损失谢娟红应当予以赔偿。故，对王小荣请求谢娟红赔偿损失1,566,564.61元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。王小荣主张谢娟红赔偿其购房款1,498,000元的利息，因其损失已经在上述赔偿损失中作了处理，系重复要求,故不予支持。三、关于本案能否列并列两个案由问题。本案中涉及两个合同，即房屋买卖合同和居间合同，相应地涉及两个法律关系，即房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系，这两个法律关系不属于主从法律关系，在本案中均为讼争的法律关系，根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第三条第3项关于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由的规定。本案应当列并列的两个案由。四、关于高荣霞是否在本案中承担责任的问题。首先，王小荣所提供的证据不能证明王小荣与高荣霞之间存在居间合同法律关系。其次，即使王小荣与高荣霞之间存在居间合同法律关系，王小荣也没有提供证据证明高荣霞故意隐瞒有按揭款未还的事实。再次，即使高荣霞故意隐瞒了有按揭款未还的事实，根据侵权法上因果关系理论，高荣霞也不应对全部损失承担赔偿责任，而仅仅对在其故意隐瞒按揭款未还的数额内承担赔偿责任。另外，关于高荣霞不要王小荣对涉案房屋进行公证的问题。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。就本案而言，即使双方申请对《个人房屋买卖合同》进行公证，对涉案房屋有无按揭款未还公证机构也不会主动进行审查，因此，王小荣也就无从知晓有按揭款的情况。况且，王小荣在2015年10月份就已得知涉案房屋有按揭款未还的情况后，仍然向高荣霞转款。可见，高荣霞不要王小荣进行公证，并不必然导致本案损害结果的发生。虽然高荣霞在介绍王小荣买房时不排除有出于实现其个人债权的考虑，促成了双方的交易，但是王小荣与高荣霞之间并没有居间合同法律关系，因此王小荣要求高荣霞承担损害赔偿责任没有事实依据。高荣霞在收取涉案房款时取得了出卖人谢娟红、曹留根的委托，不能因此而认为高荣霞获得了居间利益。五、曹留根不是《个人房屋买卖合同》的一方当事人，在本案中亦不应承担责任，故对王小荣相应的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢娟红于本判决生效之日起五日内返还原告王小荣购房款1,498,000元并赔偿原告王小荣违约损失1,566,564.61元；二、驳回原告王小荣对被告高荣霞、被告曹留根的诉讼请求；三、驳回原告王小荣的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,368元，减半收取15,684元，由被告谢娟红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  万茂林二〇一九年四月十九日法官助理王英书记员王习松附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。