广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3375号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈舒源，男，1982年7月21日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄文川，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阮雅娜，女，1973年8月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审第三人）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号。法定代表人：陈业强，该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈施宇，广东凯成律师事务所实习律师。上诉人陈舒源因与被上诉人阮雅娜、广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆二建公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈舒源上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2.阮雅娜赔偿陈舒源损失210687.56元；3.驳回阮雅娜的全部诉讼请求；4.肇庆二建公司承担连带赔偿责任；5.一、二审诉讼费、鉴定费由阮雅娜、肇庆二建公司承担。事实和理由：（一）根据本案事实，肇庆二建公司未配备专用烟管是导致合同目的不能实现乃至合同解除的主要原因。涉案商铺交付时是毛坯状态，在商铺交付后，经阮雅娜审核通过装修方案，陈舒源对涉案商铺进行了装修，在此期间，肇庆二建公司、阮雅娜并未提出异议，肇庆二建公司、阮雅娜是知情并同意陈舒源将涉案商铺用作餐饮经营。然而一审法院在认定“因肇庆二建公司未为涉案商铺配备专用烟管设备，导致合同目的无法实现，致使租赁合同解除”的基础上，又认定双方对合同的解除具有“同等责任”，显然属于事实认定错误，适用法律错误。（二）关于过错比例的认定。阮雅娜、肇庆二建公司的过错是涉案合同解除及造成严重损失的根源，应占90%以上的过错比例。阮雅娜虽然不是开发商，但是作为转租方，有义务全面了解租赁物的情况再进行出租，其应对租赁物的状况负责。阮雅娜隐瞒涉案商铺不能用于餐饮经营的事实，将商铺租给陈舒源经营餐厅，还允许陈舒源进行装修。陈舒源已尽合理的审慎义务，即使认定陈舒源未完全尽到合理的审慎义务，过错比例也应在10%以下。对于陈舒源而言，涉案商铺是否有设置专用烟管，能否用于餐饮经营，没有专业明确的判别方法，且陈舒源也不具备专业知识和专业测量工具鉴定建筑物的构造是否符合经营餐饮的要求。（三）关于装修残值损失，应以2017年7月27日为基准日计算，自该日环保水务局责令停止经营之日起，陈舒源的装修损失就已经产生。阮雅娜应当按照90%的比例向陈舒源赔偿装修残值损失。（四）阮雅娜无权向陈舒源主张租金，阮雅娜交付的租赁物不符合租赁用途，陈舒源有权行使同时履行抗辩权拒付租金，且阮雅娜没有履行“保持租赁物符合约定的用途”的法定义务，致使陈舒源未能对涉案商铺进行使用、收益，故无权主张租金。涉案租赁物自停业以来一直处于空置状态，拖延至2018年10月30日交还给阮雅娜主要是因为需要为司法鉴定保留现场，根据公平原则，该期间的租金也不应由陈舒源承担。（五）肇庆二建公司作为开发商，应当知道涉案商铺不能经营餐饮，却仍然以打造美食一条街的名义招租，却不履行配套设立专用烟管的义务，且其承认阮雅娜是经其同意转租的，其对陈舒源的严重损失负有过错，对陈舒源的损失应与转租方承担连带责任。阮雅娜、肇庆二建公司二审答辩称，同意一审判决，不同意陈舒源的上诉请求，案涉租赁合同并没有约定涉案商铺用于餐饮，在签订合同之前陈舒源已经多次看过现场，案涉租赁物能否用于餐饮，陈舒源是清楚的。因此一审判决对过错认定双方承担同样的责任是正确的，并且同类型案件中已经有判决驳回了承租人的上诉请求，请求法院参考生效判决。阮雅娜向一审法院起诉请求：1.解除阮雅娜与陈舒源签订的《租赁合同》；2.陈舒源向阮雅娜支付自2017年3月8日起计至2018年10月29日止的租金（每月租金按14300元计算）；3.阮雅娜没收陈舒源缴纳的履约保证金28600元；4.本案诉讼费用由陈舒源承担。陈舒源向一审法院反诉请求：1.解除阮雅娜、陈舒源于2016年8月签订的《租赁合同》；2.阮雅娜赔偿陈舒源固定装饰装修损失为234097.29元；3.肇庆二建公司承担连带赔偿责任；4.阮雅娜承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：肇庆二建公司是位于广州市南沙区富佳北街**号房屋的登记权属人，已领取涉案房屋的不动产权证，登记房屋的建筑面积为163.71平方米。2016年8月肇庆二建公司与阮雅娜签订《租赁合同》约定肇庆二建公司将上述商铺出租给阮雅娜，租期从2016年8月8日至2021年8月7日，每月租金8160元等。2016年8月，阮雅娜（甲方，出租方）与陈舒源（乙方，承租方）签订《租赁合同》，内容为：第一条、租赁范围及用途。甲方将位于广州市南沙富佳北街**号商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积163.2平方米。第二条、租赁期限。从2016年8月8日至2021年8月7日，每月租金为14300元。第三条、租金优惠及租金支付方式：1.租金优惠：第一年首月至第6个月（含装修期）免租金。2.租金支付方式：租金每月支付，乙方在签订本合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付。乙方如不按时缴交，则每延迟一天加收当月租金额的万分之五作为滞纳金至缴清当月租金为止。第四条、保证金：为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性交付28600元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回甲方。第五条、设施及费用承担。1.商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。2.如因乙方保管不当或不合理使用，致使该商铺及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3.乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。第七条、乙方责任和义务：1.乙方应按合同约定的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，如出现债权债务等经济纠纷均与甲方无关。同时，乙方应遵纪守法，合法经营，依规纳税，不得从事违法乱纪活动。如有违法、违规受罚，则一切责任及有关的经济损失由乙方承担。2.未经甲方书面同意，乙方不得将商铺的承重结构作任何改动，乙方对商铺的装饰应以不损坏房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。第八条、合同的解除：本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回。1.乙方违反本合同约定的。2.乙方迟延交付房租超过10天的。第九条、违约责任：任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金，并赔偿对方的一切损失。第十条其他约定：2.租赁期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用的商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交但未使用完时间的租金和保证金（保证金不计利息）。4.因租赁期届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需缴清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照等。就承租案涉商铺的用途，阮雅娜、陈舒源确认双方在合同中未有明确约定，案涉商铺为肇庆二建公司所建及商铺未配置专用烟管。陈舒源陈述在签约过程中有表示案涉商铺用于经营餐饮业，但未举证证明。阮雅娜陈述其在与肇庆二建公司签约过程中，肇庆二建公司未告知其案涉租赁物不能从事经营的项目，其认为将案涉商铺出租给陈舒源，对方可自由选择租赁物用途。肇庆二建公司确认上述转租行为有经过其同意。签约当日，陈舒源向阮雅娜支付了涉案商铺的押金28600元、2017年2月8日至2017年3月7日止的租金14300元，后未再向阮雅娜缴纳租赁费用。同日，阮雅娜将案涉商铺交付给陈舒源，就案涉商铺交付状况，双方确认为毛坯。就案涉商铺的装修情况，陈舒源陈述其在接收商铺后对商铺进行了装修：将租赁物进行了间隔，分成了办公室、营业场所、厨房、仓库；安装了楼梯及传菜梯，粉刷了墙面，安装了地板胶，安装了水电；装修了洗手间、洗碗间、煤气间；安装了空调、音响、收银系统及监控设备；安装了煤气管道；做夹层钢结构、厨房排烟系统、冷藏系统、消毒系统；做了广告牌；装饰了营业场所、安装了投影设备。阮雅娜陈述对上述装修情况不清楚，并陈述上述装修行为未经过其同意。一审诉讼中，陈舒源申请对案涉商铺装饰装修中形成固定的附着物残值（以评估公司现场鉴定时的时间为节点）进行鉴定，后阮雅娜、陈舒源、肇庆二建公司共同选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估。广东高迪评估咨询有限公司于2018年4月23日对案涉商铺进行了现场勘验，并于2018年10月8日出具《价格评估结论书》，评估结论为案涉商铺装饰装修工程在评估基准日（2018年4月23日）的残值为193772.00元。该结论书载明“装修价值的评估采用成本法，公式为标的物装修工程残值=装修工程的重置成本×综合成新率（272650.00×71.07%=193772.00）。标的装修竣工时间为2016年11月11日，到价格评估基准日2018年4月23日共为528天。关于公共场所的装饰装修，其经济寿命年限为5年，得出标的装修工程的综合成新率为71.07%。”上述评估事项评估费用为8180元。阮雅娜陈述案涉装修是陈舒源的单方行为，并未经其同意装修，故装修损失应由陈舒源来承担。陈舒源陈述上述结论书中认定的装修工程的成本272650元，但是残值193772元是以2018年4月23日作为基准日计算的，而实际上自2017年7月27日环保水务局责令停止经营之日起，其的装修损失就已客观产生；因此残值应当以2017年7月27日为基准日，结论书中以2018年4月23日作为基准日的综合成新率71.07%是按照1-528天/1825天（即5年）计算出来的，故截止2017年7月27日的综合成新率也可以通过同样的方式推算出来；2016年11月11日至2017年7月27日是258天，则综合成新率为1-258天/1825天=85.86%，因此残值应为272650元*85.86%=234097.29元。2017年7月，广州市南沙区环保水务局向烤之味南沙店（经营者陈舒源）发出《环境违法行为改正通知书》｛穗南区环水现场限改【2017】064号（A）｝，内容为“2017年7月27日，在你单位现场检查发现，你（单位）存在以下环境问题：你单位在未配套设立专用烟管和商住综合楼建成产生油烟的餐饮项目，你单位的上述行为违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，我局要求你（单位）迅速采取以下措施：依据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定，现责令你单位立即停止违法行为。”陈舒源陈述其在案涉租赁物经营时间从2016年11月11日起至2017年7月27日止。2018年10月30日，陈舒源将案涉商铺交还给阮舒娜。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，阮雅娜将案涉商铺转租有经过权利人肇庆二建公司的同意，故其与陈舒源签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定切实履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见以及证据交换情况，本案焦点问题为：一、案涉合同是否应予解除，二、导致合同解除的责任如何确定；三、合同解除的后果如何承担。关于第一个焦点问题，阮雅娜、陈舒源在合同中对租赁物用途未进行约定，阮雅娜自认对方可自由选择租赁物用途，陈舒源承租案涉商铺用于经营餐饮业符合双方合同约定，因案涉商铺未配备专用的烟管设备，不具备从事经营餐饮业的要求，致使合同目的已无法实现，且已经广州市南沙区环保水务局发出《环境违法行为改正通知书》责令停止违法行为，故双方均有权随时主张解除合同，阮雅娜、陈舒源要求解除案涉合同合理有据，一审法院予以支持。关于第二个焦点问题。其一，阮雅娜作为转租方，其对案涉商铺未配置专用烟管，不能从事餐饮业应是明知，但其在签约过程中对案涉商铺用途限制事宜并未有向陈舒源告知，未尽到合理的告知义务，存在过错。其二，陈舒源承租案涉商铺用于经营餐饮业，其理应知晓从事餐饮业所应具备的条件，其在签约过程中未尽到合理的审查义务，亦存在过错。据此，双方对于合同履行不能均存在过错，且过错程度相当，应对解除合同的后果承担同等责任。陈舒源主张对方在招商过程中有表示案涉商铺适合作餐饮，并未举证证实，一审法院不予采信。关于第三个焦点问题。1.关于租金问题。根据合同的履行情况，陈舒源实际使用并占有案涉商铺，理应向阮雅娜支付2017年3月8日至2018年10月29日期间的租金。因广州市南沙区环保水务局于2017年7月27日责令陈舒源停止违法行为，案涉商铺在该日起已不具备正常的经营餐饮业的条件，故租金标准应按照租赁物利用情况予以区分，结合双方对案涉合同解除具有同等过错，同时考虑到陈舒源在该日以后继续占用商铺且未采取措施避免损失扩大，故一审法院酌情确定在2017年7月27日以后按照合同约定每月租金标准14300元的50%即7150元确定陈舒源应给付的租金，在该日以前，由于陈舒源仍在正常经营，应按合同约定的租金标准14300元给付租金，据此，陈舒源应支付的租金总额为173906.45元[14300元×4个月（2017年3月8日至7月7日）+14300元÷31×19天（2017年7月8日至26日）+7150元÷31×12天（2017年7月27日至8月7日）+7150元×14个月（2017年8月8日至2018年10月7日）+7150元÷31×22天（2018年10月8日至29日）]，对超出该金额部分，一审法院不予支持。2.关于保证金问题。案涉合同的解除，系因双方过错所致，并非陈舒源单方违约行为所致，故在合同解除后阮雅娜理应将收取的保证金28600元退还陈舒源，阮雅娜要求没收保证金据理不足，一审法院不予支持。但陈舒源明确表示同意将该部分保证金抵扣拖欠的费用，且该主张符合双方合同约定，一审法院予以准许，故抵扣该保证金后，陈舒源还应支付的租金为145306.45元（173906.45元-28600元）。3.关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。如前所述，阮雅娜、陈舒源对案涉合同的解除均有过错，结合双方对案涉合同解除具有同等责任，故一审法院酌情确定双方均应承担《评估结论书》所确定的装修残值损失金额193772元的50%即96886元，对陈舒源主张的超出该金额部分，一审法院不予支持。陈舒源在2017年7月27日明知案涉商铺不具备餐饮业的正常经营条件后，仍占用案涉商铺，未及时行使合同解除权，也未采取合理措施避免损失扩大，且其在诉讼过程中亦同意按照评估公司现场勘验时间为评估节点，现其要求按照2017年7月27日计算装修损失缺乏依据，一审法院不予采纳。肇庆二建公司并非案涉租赁合同的相对方，陈舒源要求该公司承担连带责任据理不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年10月31日作出如下判决：一、解除阮雅娜、陈舒源签订的《租赁合同》；二、陈舒源应于本判决发生法律效力之日起十日内向阮雅娜支付租金145306.45元；三、阮雅娜应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈舒源支付装修损失96886元；四、驳回阮雅娜的其他诉讼请求；五、驳回陈舒源的其他反诉请求。本诉受理费6171.2元，由阮雅娜承担3409.9元，由陈舒源承担2761.3元；反诉受理费2405.7元，由陈舒源承担1410.1元，由阮雅娜995.6元。鉴定费8180元，由阮雅娜、陈舒源各承担4090元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，一审法院2017年12月26日的庭审中，陈舒源称“对我方的固定装饰装修的残值（以评估公司评估日为节点）进行评估。”庭后，陈舒源于2017年12月28日再次向一审法院递交《鉴定申请书》，载明“为查明案件事实，确定申请人陈舒源的损失数额，特申请贵院对广州市南沙区富家北街**号铺的装饰装修残值进行司法鉴定，并以评估时间为时间节点。”本院二审期间，陈舒源称在签约之前有看过案涉商铺，但是当时案涉商铺还没有形成，还没有隔间，当时的案涉商铺没有配备烟管，因为还没有形成，当时阮雅娜告知陈舒源可以由陈舒源自行安装。在签约前有口头告知阮雅娜涉案商铺用于做餐饮且需配备烟管，任何出租方都会询问承租方的承租用途。在被责令停止违法行为后，陈舒源就停止经营，并且向南沙街道以及信访部门反映案涉商铺存在的问题，同时也有向阮雅娜提出交涉，没有要求解除合同，当时是要求阮雅娜、肇庆二建公司统一配备烟管。在阮雅娜提出要求交还房屋后，因为当时需要对房屋装修进行鉴定，一审法官说需要保持租赁物的现状，所以无法交还，在鉴定之后当月就交还了房屋。阮雅娜、肇庆二建公司称，阮雅娜交付的是现铺，是否能够用作餐饮，陈舒源是清楚的。阮雅娜没有告知陈舒源可以由其自行安装烟管，因为阮雅娜当时并不知道陈舒源是用于经营餐饮。合同中没有约定陈舒源承租房屋是用于餐饮，也没有和阮雅娜说过其是要用于餐饮的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案租赁合同解除的责任分担问题；二、涉案租赁合同解除后的法律后果的处理问题。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”据此可知，租赁合同中，出租人的法定义务是交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，而承租人的法定义务是依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务。陈舒源作出承租人，理应清楚知悉自己对拟承租场地的需求，应当充分了解租赁物是否具备符合其经营、使用的条件。本案中，涉案租赁合同中对于争议商铺用于餐饮用途无作出明确具体的约定。陈舒源自认其在签约前看过涉案场地且知悉场地并无配备烟管，陈舒源无证据证明其在签订租赁合同时对涉案商铺是否符合餐饮经营条件提出过质疑，并无充分证据证明其在涉案租赁合同签订前已告知出租人其所承租的房屋的具体用途以及承租要求，陈舒源未尽承租人应尽的审慎义务，存在一定的过错。对于房屋具体使用用途未明确约定，系导致双方对于排烟管道设置责任产生分歧的主要原因，因此，双方当事人对于合同约定不明均负有同等的过错责任，陈舒源关于阮雅娜应对涉案租赁合同的解除承担90%以上过错责任的主张，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，阮雅娜、陈舒源对于涉案租赁合同的解除负有同等的过错责任，一审法院依据责任划分酌情判令陈舒源按照合同约定的租金标准一半支付争议期间欠付的租金，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。陈舒源上诉主张不应支付租金的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。同理，陈舒源要求阮雅娜对形成附合的装修残值损失承担90%的赔偿责任依据不足，本院亦不予采纳。一审期间，陈舒源同意以评估时间为时间节点，鉴定机构已按照该时间节点对涉案商铺的装修残值作出评估结论，结合陈舒源在明知涉案商铺不具备餐饮业的正常经营条件后仍占用涉案商铺，未及时行使合同解除权，未采取措施避免损失扩大的事实，本院对陈舒源要求以2017年7月27日作为计算装修残值的计算时点的主张，不予接纳。关于肇庆二建公司是否应承担连带责任的问题。肇庆二建公司并非涉案租赁合同的相对方，陈舒源要求肇庆二建公司承担连带责任的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，陈舒源的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由陈舒源负担。决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年四月二十九日异书记员  贾妍胡秀红