福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异178号 异议人（异议人）：福建中庚置业有限公司,住所地福州市仓山区朝阳路中庚红鼎天下1号楼4层。 法定代表人：梁衍锋，执行董事兼总经理。 委托代理人：周浚哲，福建中庚置业有限公司法务。 申请执行人：平安银行股份有限公司福州分行,住所地福州市鼓楼区五四路109号东煌大厦1-4层。 负责人：何宏，行长。 委托代理人：王彬彬，福建福晓律师事务所律师。 委托代理人：张婷婷，福建福晓律师事务所律师。 被执行人：**龙，男，1976年11月11日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：黄婉君，女，1986年1月16日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：郭翔，男，1990年2月9日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 被执行人：康亮亮，男，1987年11月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：张清容，女，1969年11月1日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：阮瑞美，女，1976年8月15日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：林丹，女，1988年12月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被执行人：林立华，男，1985年8月5日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：连士琪，男，1970年8月13日出生，汉族，住福建省福安市。 本院在执行（2017）闽0102执1089号申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人**龙、黄婉君、郭翔、康亮亮、张清容、阮瑞美、林丹、林立华、连士琪借款合同纠纷一案【执行依据为（2014）鼓民初字第5099号《民事判决书》】，异议人福建中庚置业有限公司向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法由审判长赵南，审判员张莉珍，人民陪审员李海霓组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人福建中庚置业有限公司的执行异议请求：请求法院立即依法终止对福州市仓山区产的执行，并立即解除对上述房产的查封、冻结、拍卖等执行措施。 事实与理由：异议人福建中庚置业有限公司与被执行人**龙、阮瑞美于2012年4月18日签订了福州市仓山区屋《商品房买卖合同》并进行备案登记，由被执行人向异议人购买福州市仓山区屋。合同约定被执行人应于2012年5月5日前付清首付款496001元，余额1140000元办理银行按揭贷款付清款项。《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第5点约定：被执行人获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息。在异议人垫付贷款本息等费用后，被执行人在异议人发出还款通知之日起七天内仍未归还的，被执行人同意按异议人实际代付金额的日万分之五向异议人支付违约金，至被执行人实际还款日止。若被执行人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款，在异议人履行担保责任后有权向被执行人追偿所欠款项。在异议人发出催告通知后30日内，被执行人未按期偿还拖欠的上述款项的，异议人有权单方解除《商品房买卖合同》。合同签订后，由于被执行人未按期履行上述贷款合同约定的还款义务，异议人多次代被执行人偿还贷款银行中国农业银行股份有限公司福州华林支行的贷款本息，后异议人向被执行人发出了关于逾期偿还银行贷款的催告通知，被执行人收到拒不向异议人偿还代垫的银行贷款本息。异议人遂向福州市仓山区人民法院起诉，请求解除异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被执行人归还位于福州市仓山区屋，并协助异议人办理上述房屋的合同登记备案及商品房预告登记手续。后福州市仓山区人民法院于2017年11月16日作出（2017）闽0104民初138号民事判决，判令解除被执行人与异议人签订的《商品房买卖合同》（合同编号201133560109）及补充协议，被执行人**龙、阮瑞美于判决生效后十日内向异议人归还坐落于福州市仓山区屋，并协助异议人办理上述房屋的合同登记备案及商品房预告登记手续，被执行人**龙、阮瑞美于本判决生效之日起十日内偿还异议人福建中庚置业有限公司代垫款117935．49元（暂计至2017年6月20日止）并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算，其中30935．47元自2016年8月24日起、24729．10元自2016年10月26日起、49735．16元自2017年2月23日起、12535．76元自2017年6月20日起计算，分别计至款项还清之日止），被执行人**龙、阮瑞美于本判决生效后十日内向异议人福建中庚置业有限公司支付违约金1636001元，异议人有权直接从被执行人已付购房款中予以扣除。现（2017）闽0104民初138号民事判决已生效，异议人已向福州市仓山区人民法院申请强制执行，执行案号：（2018）闽0104执2094号。根据（2017）闽0104民初138号民事判决可知被执行人**龙、阮瑞美并未取得本案执行标的的物权，异议人才是本案执行标的的实际物权人，法院对上述房产的查封行为仅是预查封的性质。 另根据最高院、国土资源部、建设部联合发布的法发【2004】5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》关于第十六条预查封的规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。”这些规定无不传达一个原则：涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，法院可以采取预查封措施但不得处理，权属登记在被执行人名下后，转为正式查封，并可进行实体处理，比如拍卖、变卖或折价处理等。可知预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。所以，预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身。在物权变动请求权并未实现之前，涉案房屋所有权仍归属于开发商即异议人所有。 根据《民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”上述规定都体现了只能对被执行人财产才可进入实体处理程序。 综上，因异议人为被执行标的的实际物权人，异议人特根据《民事诉讼法》第二百二十七条等相关规定对本案的执行标的“福州市仓山区屋”主张所有权，请求法院依法裁定终止对该执行标的查封、拍卖、变卖等执行措施，同时，我司愿意积极配合法院协助执行其首付款部分，望法院予以准许异议人的申请。 申请执行人平安银行股份有限公司福州分行对执行异议请求的意见如下： 1、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。故，法院预查封被执行人**龙、阮瑞美名下涉案预售商品房的执行行为，符合法律规定，不应予以解除查封。 2、被执行人**龙、阮瑞美已经将购房款全部支付给异议人福建中庚置业有限公司，涉案预售商品房被法院预查封后，异议人福建中庚置业有限公司虽以诉讼方式解除合同，但判决并未确认涉案房产所有权归凯隆公司，故不得对抗法院的执行。异议人与被执行人通过诉讼解除合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害答辩人及其他债权人的合法利益，属于规避执行的行为。故，该判决不能作为对抗法院执行的依据，法院应当继续执行涉案预售房产。 3、涉案房产于2014年12月14日被法院查封，异议人依据2018年3月13日生效的（2017）闽0104民初138号《民事判决书》要求法院解除涉案房产查封，于法无据。因法院查封在先，故异议人福建中庚置业有限公司的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的情形，不应当予以支持。 4、退一步讲，即使异议人福建中庚置业有限公司的异议理由成立，其因《商品房买卖合同》而收取的**龙、阮瑞美的购房首付款，属于**龙、阮瑞美的个人财产，为保护答辩人的合法权益，应当列入被执行的财产份额。 异议人为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据Ａ1、（2017）闽0104民初138号《民事判决书》，证明异议人向福州市仓山区人民法院提起解除合同之诉，福州市仓山区人民法院于2017年11月16日作出（2017）闽0104民初138号民事判决，判令解除被执行人与异议人签订的《商品房买卖合同》（合同编号201133560109）及补充协议，被执行人**龙、阮瑞美于判决生效后十日内向异议人归还坐落于福州市仓山区屋，并协助异议人办理上述房屋的合同登记备案及商品房预告登记手续，被执行人**龙、阮瑞美于本判决生效之日起十日内偿还异议人福建中庚置业有限公司代垫款117935．49元（暂计至2017年6月20日止）并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算，其中30935．47元自2016年8月24日起、24729．10元自2016年10月26日起、49735．16元自2017年2月23日起、12535．76元自2017年6月20日起，分别计至款项还清之日止），被执行人**龙、阮瑞美于本判决生效后十日内向异议人福建中庚置业有限公司支付违约金1636001元，异议人有权直接从被执行人已付购房款中予以扣除； 证据A2、福州市仓山区人民法院(2018)闽0104执2094号《执行裁定书》，证明（2017）闽0104民初138号民事判决已生效，异议人已向福州市仓山区人民法院申请强制执行。 本院查明：申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人**龙、黄婉君、郭翔、康亮亮、张清容、阮瑞美、林丹、林立华、连士琪借款合同纠纷一案，本院于2015年7月9日作出（2014）鼓民初字第5099号《民事判决书》，判决:一、被告**龙于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行偿还借款本金2300000元、利息、罚息48827.77元、复利584.85元（利息、罚息、复利暂计至2014年10月22日，之后至还款之日止的利息按《贷款合同》的约定给付）；二、被告**龙于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行赔偿律师代理费损失10000元；三、被告黄婉君、郭翔、康亮亮、张清容对被告**龙偿还原告平安银行股份有限公司福州分行借款本息及赔偿律师费损失承担连带保证责任；四、被告阮瑞美在夫妻共同财产的范围内对被告**龙的债务承担共同的还款责任；五、被告林丹在夫妻共同财产的范围内对被告康亮亮的债务承担共同的还款责任；六、被告林立华在夫妻共同财产的范围内对被告黄婉君的债务承担共同的还款责任；七、被告连士琪在夫妻共同财产的范围内对被告张清容的债务承担共同的还款责任。该判决于2017年3月15日生效。该判决书生效后，被执行人未履行生效判决确定的义务，本院于2017年4月1日立案执行。 本院于2014年12月18日向福州市房产登记中心发出（2014）鼓民法保字第794号协助执行通知书，查封**龙、阮瑞美所有的福州市仓山区（榕房权证ＹＲ字第××）房产，查封期限自2014年12月18日起至2016年12月17日止；于2016年12月14日向福州市不动产登记和交易中心发出协助执行通知书，续封该房产，查封期限自2016年12月14日起至2019年12月13日止。因被执行人仍未履行生效判决确定的义务，本院于2017年12月4日作出（2017）闽0102执1089号之一《执行裁定书》，拍卖上述查封财产。 另查，异议人福建中庚置业有限公司与被执行人**龙、阮瑞美商品房预售合同纠纷一案，福州市仓山区人民法院于2017年11月16日作出（2017）闽0104民初138号民事判决：解除**龙、阮瑞美与福建中庚置业有限公司于2012年4月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201133560109）及补充协议；**龙、阮瑞美于判决生效后十日内向福建中庚置业有限公司归还福州市仓山区屋，并协助其办理注销上述房屋的合同备案及预告登记手续…… 本院认为，本案被执行人未履行本院生效民事判决确定的义务，本院依法查封、拍卖被执行人**龙、阮瑞美名下房产，于法有据，并无不当。异议人异议称（2017）闽0104民初138号民事判决已生效，异议人为被执行标的的实际物权人，请求法院依法裁定终止对该执行标的的查封、拍卖、变卖等执行措施。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定：“金钱债权执行中，异议人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行的，人民法院不予支持”。异议人福建中庚置业有限公司据以提出执行异议的文书（2017）闽0104民初138号民事判决系于2017年11月16日作出，而涉案房产于2014年12月18日已被本院依法查封，本院查封行为在前，故异议人的异议请求不能排除本案执行。综上，异议人的执行异议请求，于法无据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回异议人福建中庚置业有限公司的执行异议。 如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  李海霓 二〇一九年四月九日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。