广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初9175号原告（反诉被告）：广州市白云区人和镇横沥村民委员会，住所地白云区。法定代表人：曹国聪，村长。诉讼代理人：郭明，广东九剑律师事务所律师。诉讼代理人：谢芳，广东九剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东雪娇婷生物工程有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林绮华。诉讼代理人：李乐，北京市盈科（广州）律师事务所律师。诉讼代理人：蔡新蕾，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：林绮华，女，汉族，身份证住址广州市天河区。诉讼代理人：李乐，北京市盈科（广州）律师事务所律师。诉讼代理人：蔡新蕾，北京市盈科（广州）律师事务所律师。广州市白云区人和镇横沥村民委员会（以下简称横沥村委会）与广东雪娇婷生物工程有限公司（以下简称雪娇婷公司）、林绮华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。横沥村委会的诉讼代理人郭明、雪娇婷公司、林绮华的共同诉讼代理人李乐、蔡新蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。横沥村委会诉（辩）称：我村委会与雪娇婷公司于2013年12月14日签订了《厂房租赁合同》，将位于广州市白云区人和镇横沥村旧戏院新建的×号楼5552.82平方米，2号楼2400.8平方米，合计7953.62平方米出租给雪娇婷公司作经营使用。雪娇婷公司于2017年1月开始拖欠租金、治安、卫生、综合管理费用，经我村委会多次催促，该公司只在2018年2月13日支付了部分租金，其余租金、综合管理费用仍拒不缴纳。被告拖欠租金、治安等综合管理费用的行为已明显违约，其应承担继续支付租金、采取补救措施或赔偿原告损失等违约责任。综上，请求法院判令：1、雪娇婷公司在判决生效之日交还租赁房屋；2、雪娇婷公司支付拖欠的至腾空交还房屋之日止的租金及利息（每月租金对应的利息以月租金74366.347元为本金计算，第三笔拖欠的租金利息，从2017年5月1日开始计至交还房屋之日止，以银行同期贷款利率6%计算，2017年3月和4月的差额租金计算方式同上）；3、雪娇婷公司支付至腾空交还房屋之日止的治安、卫生、综合管理费用及利息（每月管理费用对应的利息以月管理费500元为本金计算，第一笔拖欠的管理费利息，从2017年1月1日开始计至交还房屋之日止，以银行同期贷款利率6%计算）；4、本案的诉讼费用由雪娇婷公司承担。雪娇婷公司一直在正常使用涉案房屋，不存在停产停业的情况，2019年1月8日的火灾经认定为生产安全事故，场地被消防部门查封，雪娇婷公司主张返还租金没有事实和法律依据。至于其损失为雪娇婷公司自行使用的装修费用，与我村委会无关。雪娇婷公司辩（诉）称：我公司与横沥村委会于2013年12月14日签订了《厂房租赁合同》，横沥村委会保证出租场所是合法的。合同签订后，我公司依约缴纳了合同保证金及租金，经横沥村委会同意进场进行了装修，购置相关生产设备等。后我公司因需办理租赁厂房的环境影响评价审批手续时，多次请求横沥村委会依约提供相关的规划许可证、土地及房屋所有权证等文件时，横沥村委会却一直以各种理由拖延，甚至拒绝提供，导致我公司至今仍无法办理环评手续，无法进行经营活动。综上，请求法院判令：1、确认厂房租赁合同无效；2、反诉被告退还2015年9月28日之前因无法正常使用涉案房屋但缴纳了的租金673085.29元、自2015年9月29日起反诉原告已缴纳的房屋租金1554939.71元、押金135211.54元；3、反诉被告支付装修费用损失800000元；4、反诉被告承担反诉费用。被告林绮华辩称：与雪娇婷公司的答辩意见一致。另，我是雪娇婷公司的法定代表人，代表公司执行公司职务，我没有租赁厂房的意思表示，不是适格的被告主体，请求驳回原告对我的诉讼请求。经审理查明：2013年12月14日，横沥村委会（甲方）与雪娇婷公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定横沥村委会将位于广州市白云区人和镇横沥村旧戏院新建的×号楼5552.82平方米、2号楼2400.8平方米，合计7953.62平方米出租给雪娇婷公司作经营使用；租期15年，自2014年3月13日至2029年3月12日；其中2014年3月1日至2017年2月28日期间的月租金为67605.77元、2017年3月1日至2020年2月29日的月租金为74366.347元；自合同签订之日起，雪娇婷公司向横沥村委会一次性支付2个月的押金即135211.54元，租金按月结算，每月15号前将当月租金缴付给横沥村委会;横沥村委会每月收取治安、卫生、综合管理费用合计500元等等。横沥村委会与雪娇婷公司均在涉案合同上加盖了印章和骑缝章，林绮华在乙方一栏签名。林绮华系雪娇婷公司的法定代表人。合同签订后，雪娇婷公司向横沥村委会支付了押金135211.54元，实际占用了涉案厂房，并向横沥村委会交纳租金。对于已交的租金，横沥村委会和雪娇婷公司均确认是按月租金67605.77元交纳的，但对已交纳的租金总额则有争议。横沥村委会认为其已收到的租金总额应该是2569019.26元。雪娇婷公司则认为其已交纳的租金总额应该是2907048.11元。双方的差额为338028.85元（2907048.11元-2569019.26元），系5个月的租金总额（67605.77元×5个月）。对此，雪娇婷公司陈述其于2014年8月12日和2014年9月22日分别交纳过两笔租金各338028.85元，并提交了2014年8月12日和2014年9月22日两张收据。其中，2014年8月12日的《收据》载明“今收到广东雪娇婷生物工程有限公司2014年4-（字迹无法确认）月份厂房租金每月租金67605.77元叁拾叁万捌仟零贰拾捌元捌角伍分”，加盖了横沥村委会印章。雪娇婷公司陈述该款中的200000元系现金支付，其余转账给了横沥村委会原村长的妻子，但未提供转账凭证或者个人收据。另2014年9月22日的《广州市农村财务专用收据》载明缴款单位为广东雪娇婷生物工程有限公司，项目名称为2014年4月-8月份厂房租金，单价为67605.77元，数量为5个月，金额为338028.85元，加盖了广州市白云区人和镇横沥经济联合社财务专用章，雪娇婷公司陈述该款系转账方式支付。据此，雪娇婷公司认为这两张收据证明其不仅交纳了2014年4-8月的租金，而且交纳了其他5个月的租金，但无法解释其他5个月具体对应哪5个月。而且，2014年9月以后，雪娇婷公司继续缴纳租金，从收据的时间来看，顺序依次衔接，没有出现空档月份。横沥村委会则认为，两张收据都是2014年4-8月的同一笔租金，不包括其他5个月的租金，但不清楚为什么会有两张收据。横沥村委会确认雪娇婷公司交纳租金至2017年4月，其中2017年3月和4月尚欠余额各6761元（74366.347元-67605.77元）。雪娇婷公司认为交纳租金至2018年4月，存在中间有部分月份漏交租金的情况。雪娇婷公司要求横沥村委会返还租金的理由是涉案房屋系违法建筑，导致有关部门要求其停止生产并被处以20000元的罚款，造成无法正常生产经营。该公司提供了广州市白云区环境保护局于2015年9月28日作出的云环保告〔2015〕CJ681号《环境保护行政处罚听证告知书》，拟对雪娇婷公司作出停止生产、处20000元罚款的处罚。横沥村委会认为该告知书并非处罚决定书，不能证明雪娇婷公司停产的事实，且该公司实际上亦并未停业停产。横沥村委会主张从2017年1月1日起按每月500元计算治安卫生综合管理费，雪娇婷公司抗辩自签订合同起就未交纳过该费用，且横沥村委会表示不用缴纳，横沥村委会对此予以否认，雪娇婷公司亦未提供证据证明。雪娇婷公司主张涉案房屋装修损失，提供了其与案外人广州市真诚净化工程有限公司（以下简称真诚公司）于2013年12月20日签订的《装修办证合同》，约定对涉案二楼化妆品生产车间及实验室采取包工包料的方式进行厂房装修、办证，工程款为600000元（含办证费用），工期自2013年12月25日至2014年3月6日，工程款按装修工程进度支付。后雪娇婷公司与真诚公司之间的建设工程合同纠纷诉至本院，本院作出（2018）粤0111民初831号民事判决书，查明真诚公司为雪娇婷公司涉案厂房进行了装修，雪娇婷公司于2015年11月26日签订的《还款补充协议》确定了尚欠真诚公司工程款280000元，该协议签订后雪娇婷公司支付了45000元，判令雪娇婷公司向真诚公司支付剩余工程款235000元并驳回该公司的反诉请求。雪娇婷公司提出上诉，广州市中级人民法院于2018年10月16日作出了（2018）粤01民终14745号民事判决书，维持原判。2018年10月12日，经本院释明后，雪娇婷公司明确表示不申请对涉案房屋的装修残值进行鉴定。2019年1月8日，涉案房屋发生火灾事故，广州市消防支队白云区大队于2019年1月10日作出穗应急云消火认简字〔2019〕第0004号《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾原因为不排除线路电气故障、插线板等造成火灾。横沥村委会和雪娇婷公司均未举证证明涉案火灾事故造成的损失。诉讼中，雪娇婷公司提供了涉案厂房照片，称横沥村委会已在2019年1月23日将涉案房屋的出入门焊住并上锁。横沥村委会确认当天门被焊的事实，但否认系其焊门，表示系安监部门的要求。横沥村委会主张雪娇婷公司返还涉案房屋，庭审时同意按现状交回，并提出房屋的修复费用，但未提供证据证明修复费用金额，亦未在本院指定的期限内申请对房屋修复费用进行鉴定。原告未举证证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证等相关报建手续。以上事实，有《厂房租赁合同》、收据、《装修办证合同》、（2018）粤01民终14745号民事判决书、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：横沥村委会与雪娇婷公司均在涉案《厂房租赁合同》上加盖了印章和骑缝章，林绮华系雪娇婷公司的法定代表人，其在乙方一栏签名系以雪娇婷公司名义从事的民事活动，故涉案合同的相对方为雪娇婷公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，涉案《厂房租赁合同》无效。因此，本案应当按照无效合同处理，双方因该合同取得的财产应当予以返还，并按照过错承担由此造成的损失。关于横沥村委会请求雪娇婷公司交还涉案房屋的诉请，取决于房屋目前是否被雪娇婷公司实际占有或控制。双方均确认涉案房屋出入门已于2019年1月23日被焊住并上锁，至今未开门、开锁，处于封存状态，客观上导致雪娇婷公司自当日起即无法正常使用。因此，判断涉案房屋是否被雪娇婷公司实际占有或控制，关键看出入门被焊住、上锁是否系雪娇婷公司自己所为。本院认为，雪娇婷公司作为承租方，自行焊住涉案房屋出入门并上锁，不符合情理。横沥村委会虽不认可系其焊门，称系安监部门的要求，但亦无证据证明系雪娇婷公司所为，故不能认定涉案房屋目前被雪娇婷公司实际占有或控制，也就不存在交还涉案房屋的问题。而且，不论涉案房屋出入门被哪一方焊住并锁门，均不影响横沥村委会自行收回涉案房屋的权利。因此，横沥村委会要求雪娇婷公司交还房屋的诉请缺乏理据，本院不予支持，但其有权自行收回涉案房屋，双方办理交接手续。涉案房屋租赁合同虽为无效合同，但横沥村委会已经将涉案房屋交付给雪娇婷公司实际占有使用，雪娇婷公司应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准向横沥村委会支付房屋使用费。横沥村委会确认雪娇婷公司按月租金67605.77元的标准向横沥村委会交租金至2017年4月，雪娇婷公司虽不认可，但对双方争议的338028.85元，未能提供相关转账凭证证明支付了两笔338028.85元，该公司陈述2014年8月12日338028.85元中的200000元系现金交付，不符合常理，且从两张收据显示的缴纳月份来看，均为2014年4月至8月份的租金，雪娇婷公司认为这两张收据证明其不仅交纳了2014年4-8月的租金，而且交纳了其他5个月的租金，但无法解释其他5个月具体对应哪5个月。而且，2014年9月以后，雪娇婷公司继续缴纳租金，从收据的时间来看，顺序依次衔接，没有出现空档月份。故本院对雪娇婷公司抗辩其于2014年8月12日和2014年9月22日分别交纳过两笔租金各338028.85元的意见不予采信，经核算，雪娇婷公司实际按月租金67605.77元的标准向横沥村委会交租金至2017年4月。由于涉案房屋出入门已于2019年1月23日被焊住上锁，横沥村委会虽不认可系其焊门，称系安监部门的要求，但亦未提交证据证明系雪娇婷公司所为，事实上雪娇婷公司自当日起确无法继续使用涉案房屋，横沥村委会要求雪娇婷公司支付此后的房屋使用费依法无据，本院不予支持。《厂房租赁合同》约定2017年3月1日至2020年2月29日的月租金为74366.347元，故雪娇婷公司还应向横沥村委会按每月74366.347元的标准支付自2017年5月份至2019年1月22日的房屋使用费，并补缴2017年3月、4月房屋使用费各6761元，共计1555384.26元（74366.347元/月×20个月+74366.347元÷30天×22天+6761元×2个月）。雪娇婷公司抗辩因涉案房屋系违法建筑，导致有关部门要求其停止生产，造成无法正常生产经营，要求横沥村委会返还涉案相应的租金，但该公司提供的《环境保护行政处罚听证告知书》不能证明雪娇婷公司已停产的事实，且该公司亦未提供其他证据佐证，故本院对其抗辩意见不予采信。关于135211.54元押金，横沥村委会根据无效合同收取的雪娇婷公司缴纳的押金135211.54元应返还给雪娇婷公司。关于涉案房屋装修损失，横沥村委会作为出租方，本应对涉案厂房的合法性负责，故应承担租赁合同无效的主要责任，雪娇婷公司作为经营者，亦负有一定的责任。鉴于雪娇婷公司确对涉案厂房进行了装修，装修期为2013年12月25日至2014年3月6日，雪娇婷公司也已经使用了一定的时间，故不能全部计算为合同无效造成的损失。火灾事故发生前，经本院释明，雪娇婷公司表示不对涉案厂房的装修残值进行鉴定。因此，本院酌定横沥村委会承担装修款的40%即240000元（600000元×40%）。关于治安卫生综合管理费及利息,因涉案合同为无效合同，横沥村委会主张收取该费用依法无据，本院不予支持。横沥村委会对合同无效存在过错，其关于要求雪娇婷公司支付租金利息的主张理据不足，本院不予支持。关于林绮华是否承担涉案民事责任的问题。林绮华系雪娇婷公司的法定代表人，其在乙方一栏签名系以雪娇婷公司名义从事的民事活动，法律后果由雪娇婷公司承受。横沥村委会要求林绮华承担共同清偿责任理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认广州市白云区人和镇横沥村民委员会与广东雪娇婷生物工程有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起二十日内，广州市白云区人和镇横沥村民委员会应自行收回位于广州市白云区人和镇横沥村旧戏院新建的×号楼（5552.82平方米）、2号楼（2400.8平方米）,广州市白云区人和镇横沥村民委员会与广东雪娇婷生物工程有限公司办理涉案房屋交接手续；三、自本判决生效之日起十日内，广州市白云区人和镇横沥村民委员会向广东雪娇婷生物工程有限公司退还押金135211.54元；四、自本判决生效之日起十日内，广州市白云区人和镇横沥村民委员会向广东雪娇婷生物工程有限公司支付装修损失240000元；五、自本判决生效之日起十日内，广东雪娇婷生物工程有限公司向广州市白云区人和镇横沥村民委员会支付房屋使用费1555384.26元；六、驳回广州市白云区人和镇横沥村民委员会的其他诉讼请求；七、驳回广东雪娇婷生物工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15793.9元、财产保全费5000元，共计20793.9元，由广州市白云区人和镇横沥村民委员会负担839.9元，由广东雪娇婷生物工程有限公司负担19954元，并在本判决生效之日起十日内迳付广州市白云区人和镇横沥村民委员会。反诉受理费12312元，由广东雪娇婷生物工程有限公司负担10852元，由广州市白云区人和镇横沥村民委员会负担1460元（在本判决生效之日起十日内向本院交纳受理费1460元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄玉珍人民陪审员  杨显元人民陪审员  龙展鹏二〇一九年四月十九日书 记 员  郑文玲