河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终254号上诉人（原审原告、执行案外人）：杨彪，男，汉族，1979年7月28日出生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：李颜、张媛，河南英泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张娜，女，汉族，1982年10月24日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：彭金玉、师向向（实习），河南中锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南盛煌实业发展有限公司。住所地：河南省郑州市惠济区长兴路**。组织机构代码：71917946-X。法定代表人：赵坤，该公司总经理。原审被告：陈玉民，男，汉族，1956年10月13日出生，住河南省郑州市。原审被告：吴俊杰，男，汉族，1974年5月27日出生，住河南省郑州市管城回族区。上诉人杨彪因与被上诉人张娜、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司），原审被告陈玉民、吴俊杰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2017）豫01民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。杨彪及委托诉讼代理人张媛，张娜的委托诉讼代理人彭金玉、师向向到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨彪上诉请求：1、撤销郑州中院（2017）豫01民初5286号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，现有充足证据能够证明上诉人已经足额交付了全部购房款。上诉人杨彪与盛煌公司签订《订购单》及《商品房买卖合同》后，于2013年4月24日以现金方式向其交付了全部购房款337060元。上诉人留存存折明确显示2013年4月24日，上诉人分别从银行取款一笔140000元及一笔180000元，共计320000元现金，与购房款高度吻合。上诉人又于2017年2月16日向雍景三和郡项目自救委员会缴纳83800元自救款项用于所在楼盘的继续施工。2、交房款当日，盛煌公司向上诉人出具了加盖有盛煌公司财务专用章的收据一份，已经足以证明上诉人确实支付了相应款项。二、上诉人在签订《商品房买卖合同》过程中没有过错，合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与盛煌公司于2013年3月17日签订订购单，约定于同年5月30日前到现场销售中心签订正式《商品房买卖合同》，后上诉人按约定签订了正式商品房买卖合同，盛煌公司理应继续履行合同向买受人交付房屋并协助办理相关手续。三、上诉人对案涉房屋享有物权期待权，足以排除被上诉人普通债权的执行。在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，应赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。综上，上诉人签订了书面房屋买卖合同，购买该房屋系用于居住且已交付了全部购房款，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）理解与适用中的条文主旨和条文理解，一审法院认定事实错误，裁判不当，请求支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。张娜答辩称，1、上诉人杨彪与盛煌公司于2013年3月17日签订的《订购单》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于正式合法有效的商品房买卖合同，案涉房产在查封之前，上诉人与被上诉人并未签订合法有效的书面商品房买卖合同。2、上诉人杨彪明知案涉房产于2013年3月27日被郑州中院依法查封之后，仍然于2013年4月24日与被上诉人盛煌公司签订《商品房买卖合同》并支付房款违反了法律的禁止性规定，依法应当无效。上诉人杨彪与被上诉人盛煌公司之间的商品房买卖关系并未成立。3、上诉人称支付的购房款系现金，没有相应的转账记录，不能证实其实际支付房款。4、自救委员会的性质仅为案涉楼盘的受托建设管理方，并非案涉房产的所有权人，无权在案涉房产被查封时处分案涉房产的所有权。上诉人向自救委员会交纳的续建工程款依法属于债权，不属于物权。5、上诉人与被上诉人盛煌公司的商品房买卖合同纠纷为债权纠纷，并未优先于其他债权。上诉人提出的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，不能排除对案涉房产的强制执行。请求法院驳回上诉人的上诉请求。杨彪一审提出的诉讼请求为：1、依法撤销郑州中院（2017）豫01执异273号执行裁定，中止对位于河南省中牟县商都路南、万山路西侧雍景三和郡项目8号楼1单元2703户住宅的执行，解除查封；2、依法确认原告于被告盛煌公司之间存在房屋买卖合同关系；3、依法判令盛煌公司继续履行合同，配合办理相关的网签、备案、房产登记等必要手续；4、本案诉讼费用由被告承担。郑州中院查明，根据已生效的河南省郑州市黄河公证处（2012）郑黄证民字第10139号公证债权文书及（2012）郑黄证执字第130号执行证书，及债权人魏季民的强制执行申请，郑州中院于2013年2月1日立案执行，执行案号为（2013）郑执一字第88号。执行过程中，该院于2013年3月27日作出（2013）郑执一字第88-1号民事裁定书，其中第二项查封被执行人盛煌公司位于中牟县××××大街南侧雍景·三和郡的房产（牟房管预销字20110022号：7号楼1单元3203、2602、2002、2704、2404、2304、1801、304号，8号楼1单元2801、3201、2201、2104、1504、1401、1404、2002、1202、1203、2703号；牟房管预销字20100055号：1号楼2单元401、1号楼1单元201、301、302号，5号楼1单元1602号，6号楼1单元1502号）。同日，该院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了上述裁定及协助执行通知书，要求该局协助查封上述房产。查封期限：2013年3月27日至2015年3月26日。送达回证载明：“轮候查封（2012）郑民前协执字第2号”。上述查封期限届满前，该院于2015年3月19日作出（2013）郑执一字第88-1号执行裁定，继续查封上述房产，并于2015年3月24日将该裁定及协助执行通知书送达中牟县住房保障和房地产管理局。送达回证载明：“因薛亚丽诉河南盛煌实业发展有限公司一案的查封于2014年12月25日到期，此查封为首查封。”另查明，杨彪于2013年3月17日与盛煌公司签订《雍景·三和郡定购单》一份，约定杨彪定购被执行人开发的雍景·三和郡项目8号楼1单元2703号住宅，房款337060元，签订定购单之日付定金1000元，于2013年5月30日前签订正式《商品房买卖合同》，定金直接充抵房款，如杨彪未能在规定的时间内与被执行人盛煌公司签订正式的商品房买卖合同，并未按约定支付相应房款，盛煌公司有权将该房屋另行出售，且定金不予退还。后杨彪与被执行人盛煌公司签订了《商品房买卖合同》，但合同中并未签署日期。2013年4月24日，被执行人盛煌公司出具收据二份，确认收到案外人购房款337060元，维修基金5716元。同日，郑州盛煌物业管理有限公司出具收据一份，确认收到案外人测绘费、办证费2167元。在执行过程中，杨彪向该院执行局提出书面异议，对涉案房屋主张所有权，请求中止对涉案房屋的执行。该院经审查作出（2017）豫01执异273号执行裁定书，驳回杨彪的异议。在本案执行过程中，申请执行人由魏季民人变更为张娜，故杨彪将第一被告由魏季民变更为张娜。郑州中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，杨彪为证明其对涉案房屋享有实体权利且能排除执行，向该院提交了其与被执行人盛煌公司签订的房屋定购单、商品房买卖合同及收据，但商品房买卖合同未显示签订日期，也未在房地产管理部门备案，效力不能确认，且杨彪也未提交相应的银行转账凭证或交付现金的有效凭证，不足以证明其已向被执行人盛煌公司确实支付了相应款项，故杨彪的主张未能满足上述法律规定的全部条件，该院对其诉讼请求不予支持。郑州中院于2018年6月20日作出（2017）豫01民初5286号民事判决，驳回杨彪的诉讼请求。案件受理费6356元，由杨彪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨彪提交以下证据：第一组：1、盛煌公司《情况说明》；2、杨彪银行取款记录两份；3、雍景三和郡8＃楼销售财务台账1份，证明上诉人于2013年4月24日从银行提取现金于当日交纳购房款的事实，且盛煌公司认可已经收到杨彪交付的全部购房款。第二组：中牟县个人房屋权属信息表1份，证明上诉人在中牟县没有房产登记信息。第三组：1、中牟县住房保障和房地产管理局牟房［2016］164号文件1份；2、盛煌公司与雍景三和郡业主自救委员会的授权委托书1份；3、雍景三和郡业主自救委员会出具的自救工程款收据1份；4、雍景三和郡业主自救委员会向上诉人出具的交房通知书1份；证明雍景三和郡业主自救委员会是中牟县政府批准同意成立的自救委员会组织，拥有盛煌公司的全权委托，自救权利及程序符合法律规定。案涉楼盘面临烂尾，上诉人积极按照自救委员会的要求缴纳自救费用，对案涉楼盘项目成功自救尽到了义务和责任，得到自救委员会的认可，自救委员会并向上诉人出具了交房通知书，认可上诉人业主身份。第四组：上诉人申请证人黄某出庭作证，证人系自救委员会主任，证人陈述主要内容为：本小区一共371套房，其中37套是查封状态，盛煌公司分为三期开发，一期开发的是1、2、5、6、7、8号楼，2016年6月份中牟县问题楼盘处置小组成立，工作组涉及到十几个部门，房管局是牵头单位，工作组有相关的会议纪录，筹集自救款的账户也是政府出面在中信银行开户的。2016年成立业主自救委员会，后期建设一平方1000元，只是工程款，目前到账的工程自救款为3600万元，业主自救委员会与各个小施工队签订合同进行施工，今年年底完成楼盘的收尾工作。3月中旬即将进行竣工验收，准备3月底将房屋交至物业公司，然后再将房屋钥匙交给业主。杨彪根据业主自救委员会的管理办法缴纳的钱款。买房初期，没有签订正式买房合同之前，300多户都是订购单加意向书，后期补签的合同。第五组：1、雍景三和郡一期5#6#7#8#楼续建工程施工合同；2、雍景三和郡业主自救委员会开户许可证；3、业主自救委员会关于自救款收取及工程款支付的情况说明；4、雍自委［2017］11号《雍景三和郡业主自救委员会关于收缴“商铺”续建工程款的管理办法》；5、雍自委［2017］4号《雍景三和郡业主自救委员会关于任命李良等12名业主任职的决定》；6、雍自委［2017］3号《雍景三和郡业主自救委员会关于收取房子增值费的管理办法》；7、雍自委［2017］13号《雍景三和郡业主自救委员会财务管理办法》；8、业主自救委员会《会议纪要》5份；9、牟政办文［2016］7号《中牟县人民政府办公室关于成立雍景三和郡问题楼盘处置工作领导小组的通知》；10、牟政会纪［2017］2号《中牟县人民政府关于雍景三和郡问题楼盘自救工作有关问题的纪要》；11、《雍景三和郡房屋自救工作章程（试行）》。证明经中牟县政府批准同意成立雍景三和郡业主自救委员会的有关情况。被上诉人张娜向法庭提交郑州中院送达回证1份，证明案涉房产于2012年12月26日被郑州中院审理的薛亚丽诉盛煌公司一案依法查封。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。结合一审中当事人提交的证据，对当事人争议的事实，本院认定如下：一、杨彪于2013年4月24日分别从银行取款一笔140000元及一笔180000元，共计320000元现金。2015年7月30日盛煌公司销售台账显示上诉人杨彪购买的8号楼1－2703号房产购房款337060元已付。二、2019年3月4日中牟县个人房屋权属信息表显示，杨彪在中牟县无房屋登记信息。三、盛煌公司资金链断裂，雍景三和郡小区楼盘面临烂尾，雍景三和郡小区业主经中牟县住房保障和房地产管理局于2016年11月4日批准同意成立业主自救委员会，进行后续施工自救。盛煌公司于2016年12月8日向业主自救委员会出具全权委托手续。四、杨彪于2017年2月16日向业主自救委员会缴纳自救工程款共计83800元。业主自救委员会于2018年12月31日向杨彪出具了交房通知书。五、雍景三和郡小区8号楼1单元2703户因郑州中院审理的薛亚丽与盛煌公司一案于2012年12月26日被查封。其他事实与一审查明基本一致本院认为，根据上诉人杨彪的陈述和被上诉人张娜的答辩，本案的争议焦点为上诉人杨彪主张对案涉房产享有的实体权利是否足以排除强制执行。本案中，杨彪主张购买的是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，需要考察是否符合该规定的三个条件。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，杨彪与盛煌公司双方签订的《订购单》的日期为2013年3月17日，时间在郑州中院2013年3月27日查封案涉房产之前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《订购单》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，而且杨彪已经按照订购单以及双方的约定交付全部款项，该订购单已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方之间签订了书面房屋买卖合同。《订购单》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，杨彪向盛煌公司选购商品房，所购房屋用于居住，而且根据中牟县个人房屋权属信息表显示，杨彪名下没有房屋登记信息，在当地其名下没有其他用于居住的房屋。（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，杨彪已向盛煌公司支付了全部337060元购房款。而且，在盛煌公司无力对案涉小区楼盘继续施工后，案涉小区业主经当地政府同意成立自救委员会进行自救和后续施工，杨彪向该自救委员会又缴纳了自救工程款83800元以及其他费用。综上，杨彪对案涉房产享有的权利符合《执行异议复议规定》第二十九条之相关规定，其提出的上诉请求依法应予支持。一审判决认定事实错误，处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初5286号民事判决；二、不得执行位于河南省中牟县商都路南、万山路西侧雍景三和郡项目8号楼1单元2703号住宅。一、二审案件受理费各6356元，均由张娜负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 王朝阳二〇一九年四月二十三日法官助理刘海全书记员李嘉慧