广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1672号上诉人（原审被告）：广州啤酒厂，住所地广州市荔湾区西村西增路63号。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖威玲，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州啤酒厂因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。广州啤酒厂上诉请求：撤销一审判决，并裁定发回重审。事实和理由：广州市荔湾区杨巷路xx号房屋在2003年由广州啤酒厂租赁之后，首层一直是对外转租，现由叶永俏租用，二层以上房间自1998年起便安置了珠江五金厂的五户退休老员工居住，分别是201号何展雄、202号余豪华、301号陈慕贞、302号陈肖玲、303号张玉琼。上述人员作为涉案房屋的实际使用人，依法具有腾空涉案房屋和搬离的义务，是本案的必要共同被告。一审中，广州啤酒厂已向法院提交了上述实际使用人的身份信息、联系方式、合同、发票等资料并申请法院追加上述主体作为本案被告，以便于清空涉案房屋并向荔湾区住建局进行移交，但一审法院对上述实际使用人不予追加，其做法显然是不合法的，也导致涉案场地不能实际交回给荔湾区住建局，不利于彻底解决双方的纠纷。一审时我方向法院提交了实际使用人的信息、居住情况、联系电话外，还提交了与我方签订的补充协议、安全工作监督协议、2018年10月份我方给实际使用人的租赁发票，以证明实际使用人的身份，一审没有追加当事人。涉案场地涉及第三方，实际使用人是交回场地的共同义务主体，如不追加为共同被告，我方无法履行一审所作出的判决，判决产生的费用要由我方承担对我方是不公平的。一审无追加实际使用人，实际使用人对此情况如不知情，继续使用场地，由此产生的人身等责任后果由我方承担，对我方也是不公平合理的。若法院不追加小租户导致小租户不配合我方履行判决，甚至作出过激的行为产生社会不稳定因素，我方作为国企无法承担相应风险。一审法院在我方提交了小租户的信息后不追加实际使用人是不合法合理的。一审法院遗漏本案必要共同诉讼主体，根据民诉法相关规定，应当发回重审。被上诉人荔湾区住建局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院已在涉案房屋显眼处张贴通知，要求房屋实际使用人前往一审法院主张、登记权利，到期后无人去一审法院登记。一审法院未追加广州啤酒厂声称的实际使用人并不影响本案的处理。荔湾区住建局向一审法院起诉请求：1、要求解除荔湾区住建局与广州啤酒厂之间就广州市荔湾区杨巷路xx号房屋的租赁关系；2、要求广州啤酒厂及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3、本案的诉讼费用由广州啤酒厂承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市房地产公代逆产情况表，广州市荔湾区杨巷路xx号房屋为荔湾区住建局接管的经租房屋。涉案房屋一共四层，四层总建筑面积为142.14平方米。从2003年开始，涉案房屋由广州啤酒厂承租使用。2010年1月6日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与广州啤酒厂（承租人，乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区杨巷路xx号房屋全间部位（产别：经租）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积142.14平方米；租赁期限为2009年7月1日至2011年6月30日，每月租金10554.40元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。该租赁合同办理了租赁备案登记。合同期满后，广州啤酒厂仍一直支付租金至今。2018年9月，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向广州啤酒厂发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区杨巷路xx号房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋。广州啤酒厂确认在2018年9月11日收到该通知。2018年10月10日，一审法院在广州市荔湾区杨巷路xx号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。广州啤酒厂称其租赁涉案房屋后，将房屋一楼转租给案外人叶永俏作商业使用，房屋二楼至四楼则安置了其他五户老员工居住。荔湾区住建局则认为广州啤酒厂没有证据证明房屋由案外人使用居住，即使广州啤酒厂将房屋转租，广州啤酒厂未经得荔湾区住建局同意转租的行为是无效的，5户老员工不是和荔湾区住建局直接建立合同关系，这5户老员工的居住应当由相关部门解决。荔湾区住建局没有义务无偿安置这5户老员工。一审法院认为：荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与广州啤酒厂在广州市荔湾区杨巷路44号房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2018年9月11日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求广州啤酒厂腾空交还房屋，广州啤酒厂确认已经收到该通知，因此，双方的租赁合同关系在2018年9月11日起解除。案涉房屋的实际使用人由广州啤酒厂安排入住和使用，广州啤酒厂有义务将广州市荔湾区杨巷路44号房屋及时腾空交还荔湾区住建局。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，于2018年11月16日作出如下判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州啤酒厂关于广州市荔湾区杨巷路xx号房屋的租赁合同关系于2018年9月11日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，广州啤酒厂（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区杨巷路xx号房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局。案件受理费50元，广州啤酒厂负担50元（此案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，一审法院不作退回，由广州啤酒厂迳付给广州市荔湾区住房和建设局）。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为：对于荔湾区住建局本案提出的要求解除双方当事人之间的房屋租赁关系及要求广州啤酒厂及共同使用人腾空交还房屋的诉讼请求，广州啤酒厂在一审中答辩无异议，一审法院据此对于荔湾区住建局的诉讼请求予以支持，并无不当。关于广州啤酒厂以一审法院未追加房屋实际使用人参加诉讼为由提出上诉的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”可见，人民法院在租赁合同纠纷案件中通知次承租人参加诉讼是“可以”，而不是“应当”。在本案一审诉讼期间，一审法院已在涉案房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人前来登记，一审法院在此情况下未追加第三人参加诉讼，并无不当。综上所述，广州啤酒厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州啤酒厂负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 刘 卉二〇一九年四月十一日书记员 徐毅敏