广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤18执异28号 案外人：李秋玲，女，汉族，1985年8月19日出生，住广东省兴宁市。 委托代理人：杨金样，广东新北江律师事务所律师。 申请执行人：张华，男，汉族，1971年12月25日出生，住广东省英德市。 委托代理人：宫波、陈志勇，均系广东竹石律师事务所律师。 被执行人：英德市鸿运房地产开发有限公司，住所地：广东省英德市东华镇英东公路南。 委托代理人：谢晋长，该公司经理。 被执行人：黄敏基，男，汉族，1967年6月19日出生，住广东省韶关市浈江区。 本院在执行申请执行人张华与被执行人英德市鸿运房地产开发有限公司、黄敏基民间借贷纠纷一案中，案外人李秋玲对本院（2018）粤18执350号之一执行裁定书裁定拍卖位于英德市XX镇大镇墟镇中街（大镇旧政府院内）大镇商业步行街X号商铺不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年4月22日进行了听证，现已审查终结。 案外人李秋玲称，2014年，其从英德市鸿运房地产开发有限公司处购买位于英德市××镇大镇墟镇××商业步行街××号商铺。案外人李秋玲的丈夫毛国雄通过银行转账方式将购房款转入英德市鸿运房地产开发有限公司指定的账户。到2016年3月20日，李秋玲的丈夫毛国雄将最后一笔购房款转入英德市鸿运房地产开发有限公司。2015年11月25日，英德市鸿运房地产开发有限公司将上述商铺交给李秋玲使用，同月，李秋玲的丈夫毛国雄将商铺租给丁强辉使用，每月租金3500元。毛国雄交完购房款后，催促英德市鸿运房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，2016年4月18日，李秋玲与英德市鸿运房地产开发有限公司签订房屋买卖合同。因英德市鸿运房地产开发有限公司在开发楼盘的过程中有涉税问题，一直未能为李秋玲办理产权登记。该商铺虽然未办理产权登记，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李秋玲所有的8号商铺能够排除执行。综上，请求贵院解除(或停止、中止)对英德市××镇大镇墟镇××商业步行街××号商铺的查封、拍卖。 案外人李秋玲提供了收据、进账单、银行转账流水、广东省商品房买卖合同、租赁合同、营业执照、结婚证等证据。 申请执行人张华称，案外人李秋玲称2014年购买涉案8号商铺，但购房合同签订时间是2016年4月18日，与正常的房产交易不吻合；李秋玲并未向英德市鸿运房地产开发有限公司预售款专用账户付款，而是通过他人向预售款专用账户之外的账户付款；根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的物权是登记取得，李秋玲与英德市鸿运房地产开发有限公司有共同申请登记的义务，按照李秋玲的主张，涉案房产购买至今达5年之久，李秋玲既不向英德市鸿运房地产开发有限公司主张违约责任，也不主张返还购房款，李秋玲不能将不能过户的责任全推给英德市鸿运房地产开发有限公司；案外人尚未付清余款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件。综上，案外人李秋玲的主张不符合排除执行的全部要件，应驳回其请求。 被执行人英德市鸿运房地产开发有限公司称，涉案8号商铺确实已经卖给了李秋玲，因容积率问题未能解决，包括涉案8号商铺在内的楼盘未能办理房地产权证。 被执行人黄敏基未参加听证，亦未提交答辩意见。 本院查明，关于申请执行人张华与被执行人英德市鸿运房地产开发有限公司、黄敏基民间借贷纠纷一案，深圳仲裁委员会于2018年9月10日作出（2018）深仲裁字第726号仲裁裁决书，裁决：一、英德市鸿运房地产开发有限公司向张华偿还《协议书》项下截至2018年3月31日借款本金人民币4000000元，违约金人民币1354520元，合计人民币5354520元，自2018年4月1日起的违约金按照年利率24%的标准计至上述借款本金还清之日；二、英德市鸿运房地产开发有限公司补偿张华因本案支出的律师费人民币214181元；三、黄敏基对张华的上述义务承担连带清偿责任；四、仲裁费人民币71587元由英德市鸿运房地产开发有限公司和黄敏基承担，该费用张华已预交，由英德市鸿运房地产开发有限公司和黄敏基径付张华。英德市鸿运房地产开发有限公司和黄敏基未自觉履行前述生效裁决确定的义务，张华向本院申请强制执行，本院于2019年3月27日立案执行。 2018年4月19日，英德市人民法院以（2018）粤1881财保44号民事裁定书，查封了被执行人英德市鸿运房地产开发有限公司名下位于英德市××镇大镇墟镇××（××镇××政府院内）××商业步行街××、××、××商铺以及××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号房屋。本院于2019年1月9日作出（2018）粤18执350号之一执行裁定书，裁定拍卖上述5号、6号、8号商铺及房屋当中的A1单元1001号、B单元602号、C1单元902号、C1单元1001号、C1单元1002号、C1单元601号房屋。 另查明，案外人李秋玲于2014年10月向被执行人英德市鸿运房地产开发公司认购了英德市××镇大镇墟镇××商业步行街××号商铺，当时没有签订认购书。双方于2016年4月18日签订了《广东省商品房买卖合同》，合同第四条约定涉案8号商铺的总价款为1125000元。2014年10月至2016年3月期间，李秋玲的丈夫毛国雄通过转账及现金支付的方式多次向英德市鸿运房地产开发公司共支付购房款1100000元，尚有尾款25000元未支付。英德市鸿运房地产开发公司开出了7张收据，总金额1100000元，且英德市鸿运房地产开发公司当庭确认已将涉案8号商铺卖给李秋玲，并已收取购房款1100000元。2015年11月，李秋玲的丈夫毛国雄与案外人丁强辉签订房屋租赁合同，将涉案8号商铺出租给丁强辉使用。英德市鸿运房地产开发公司表示因整个楼盘容积率超标问题未解决，所以未能办理房地产权证。李秋玲表示尾款25000元未支付是因为一直没有办下来房产证，并当庭表示同意将尾款支付到法院指定账户。 本院认为，案外人李秋玲向本院提交的进账单、收款收据、《广东省商品房买卖合同》等一系列证据足以证明英德市人民法院和本院在对涉案商铺作出查封裁定和拍卖裁定之前，李秋玲已经和被执行人英德市鸿运房地产开发公司签订了合法有效的房屋买卖合同，实际支付了绝大部分购房款，且已于2019年4月29日将剩余价款25000元支付到本院（2018）粤18执350号案件指定账户中。此外，李秋玲已合法占有使用了该不动产，因整个楼盘没有办理房地产权证，不属于买受人自身原因未办理过户登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人李秋玲请求排除对涉案标的的执行，依据充分，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对英德市东华镇大镇墟镇中街（大镇旧政府院内）大镇商业步行街首层8号商铺的执行。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  范晓萍 审判员  赵永华 审判员  管宋英 二〇一九年四月二十九日 书记员  谭敏常