广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初12381号原告（反诉被告）：相钢锋，男，1970年6月9日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：陈敏文，广东帅毅律师事务所律师。被告（反诉原告）：张惠芬，女，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：崔易蓬，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东励而德律师事务所律师。原告相钢锋与被告张惠芬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告张惠芬提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告相钢锋及其委托诉讼代理人陈敏文，被告张惠芬及其委托诉讼代理人罗琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告相钢锋向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年8月31日解除《房屋租赁合同》；2.被告返还原告租赁保证金58500元；3.被告返还原告2017年9月1日至9月15日期间的租金9750元；4.被告返还原告租赁期间多支付的电费差额40636.16元。事实与理由：原告与被告于2016年5月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于中山市横栏镇益辉一路35号厂房（包括厂房一楼及宿舍楼宿舍三间）用于生产灯饰配件及员工住宿。租期为三年，从2016年6月15日起至2019年6月14日止。租金按季度支付，每月租金为19500元。租赁保证金为58500元，在合同签订时付清。租赁期限内实际使用的水费、电费、网络费、有线电视费等按账单如期缴纳。合同签订后，原告向被告支付了保证金58500元，被告交付了租赁物给原告使用。2017年8月22日，被告通过微信方式要求原告在当月月底腾出厂房，原告多次尝试与被告协商，但被告仍坚持要求原告搬走，原告无奈下于2017年8月31日搬离厂房及宿舍。此后，原告要求被告返还租赁保证金，但被告一直不予理会，至今仍未退还原告租赁保证金58500元。另外，原告已支付被告2017年9月1日至9月15日期间的租金9750元，因原告已搬走，被告应当退还该租金给原告。原告与被告约定租赁期间产生的电费按账单缴纳。根据中国南方电网公司电费通知单显示，类别为普通工业1-10千伏不同时段电费标准分别为峰时段1.4092元/千瓦时，平时段0.8733元/千瓦时，谷时段0.46元/千瓦时。但根据被告出具给原告的水电费缴款通知书可知，被告按照峰时段1.77元/千瓦时、平时段1.1元/千瓦时、谷时段0.59元/千瓦时向原告收取电费，这明显高于实际产生的电费。经核算，在租赁期间，被告共多收原告电费40636.16元。综上，被告单方提出与原告解除租赁合同关系，被告应当按照合同约定返还原告租赁保证金58500元，同时将租赁期间多收原告的租金及电费返还给原告。被告张惠芬辩称：一、被告同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，但对原告诉称的合同解除日期不予确认。双方在2017年8月31日前并未达成解除合同的合意，故租赁合同在2017年8月31日并未解除。1.对于原告屡屡发生的逾期交租、擅自转租等违约行为，被告都抱以容忍的态度，以各种催告方式要求其依约履行合同，从未主动行使合同的单方解除权。即便被告提出了搬离要求，也是为了避免遭受环保部门的行政处罚，针对的对象也仅是原告擅自转租的污染企业，而非原告本身。2.原告以被告提出的前述搬离要求为由，于2017年8月23日前往被告处主动要求解除合同。在原告的再三要求下，双方达成的也仅是一种附解除条件的合意，即只有当原告依约完好交还全部租赁物，且结清拖欠款项后，双方的《房屋租赁合同》方可视为解除。但原告至今未将厂房及宿舍楼的钥匙交还给被告，且一直拖欠2017年8月的水电费及自2017年9月15日起的租金。故在2017年8月31日，双方之间的租赁合同因解除条件未成就，并未发生合同解除的法律后果。3.后因原告拒不支付租金及水电费等违约行为，被告为避免损失进一步扩大，于2017年9月23日发出《解除房屋租赁合同通知书》，限原告在接函后三日内结清全部款项并交还租赁物，但原告仍拒不履行合同义务，故双方之间的租赁合同的正式解除时间应为2017年9月26日。二、因原告违约在先，无权要求被告返还租赁保证金。原告存在多次拖延支付租金及水电费的情形，并于2017年8月擅自转租，且至今仍拖欠被告2017年8月的水电费和2017年9月15日起的租金。其行为已严重违反合同约定，无权要求被告返还履约保证金。原告存在擅自转租、改变租赁物使用性质的违约行为。双方之所以会达成附条件的合同解除合意，其原因即是原告擅自将租赁场所转租他人，且系用于生产污染性灯具配件，严重影响到周边租户的正常生产经营活动，更将导致被告面临潜在的行政处罚。三、因原告在2017年9月15日前未完好交还租赁物，双方之间的租赁合同尚未解除，且原告至今未向被告办理退租交接手续，给被告造成了严重的待租期损失，所以原告无权要求被告退还其2017年9月1日至2017年9月15日期间的租金。四、原告要求被告返还其电费差额的诉求于法无据，应予以驳回。双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告应按账单如期缴纳水电费用。被告在水电费催告通知单上，也明确告知所收取的电费单价包含电损，即原告早已知晓所交纳的电费单价高于电力部门的收取标准。原告对此未提出过任何异议，且一直按账单金额进行交纳，视为双方对电费单价已达成合意。现原告要求被告退还电费差额，于法无据，且有违诚信原则。张惠芬向本院提出反诉请求：1.确认张惠芬与相钢锋签订的《房屋租赁合同》于2017年9月26日解除；2.相钢锋向张惠芬支付租金7150元（以月租金19500元为基数，从2017年9月15日至合同解除之日即2017年9月26日）；3.相钢锋向张惠芬支付逾期交租的滞纳金（以每期逾期交付租金为基数，按每日0.5%自逾期之日起计至实际清偿之日止）；4.相钢锋向张惠芬支付因未返还租赁物产生的占用费（以月租金19500元为基数，自合同解除次日即2017年9月27日起至完好返还该租赁物之日止）；5.相钢锋向张惠芬支付2017年8月的水电费4543.26元、维修费400元；6.相钢锋向张惠芬支付违约金58500元，该违约金由张惠芬直接从已收取的保证金中扣除。事实和理由：张惠芬与相钢锋于2016年5月27日签订了《房屋租赁合同》，约定由相钢锋承租张惠芬位于中山市横栏镇益辉一路35号的厂房及宿舍，厂房租赁面积为1200平方米，宿舍共3间。租赁期限自2016年6月15日至2019年6月14日止。厂房和宿舍每月租金分别为18000元和1500元，合计月租金为19500元。双方约定采用先交租后使用的原则，按季度缴纳，相钢锋应每次提前15日缴纳下季度租金，水电费等则按账单如期支付。如相钢锋逾期交租超过3日的，按季租金日千分之五的标准收取滞纳金；逾期超过15日的，视为相钢锋违约，张惠芬有权收回房屋并追究其违约责任。合同另约定，违约金为58500元，如相钢锋违约，张惠芬有权从已收取的保证金中扣除同等金额作为违约金。合同签订后，张惠芬按照约定将物业交付给相钢锋使用。但相钢锋自2016年6月1日起即违约逾期交租，在2017年8月将租赁物擅自转租给第三方用于生产污染灯具配件，并拖欠自2017年9月15日起的租金及2017年8月的水电费。张惠芬多次要求相钢锋尽快缴纳各种应缴费用，但相钢锋拒不履行合同义务。为避免损失扩大，张惠芬于2017年9月23日向相钢锋发出《解除房屋租赁合同通知书》，但相钢锋至今仍未缴纳前述拖欠租金及水电费，也未将租赁物完好返还给张惠芬。相钢锋的违约行为导致双方之间的租赁合同最终解除，并造成张惠芬严重的经济损失。针对张惠芬的反诉，相钢锋辩称：1.双方订立的《房屋租赁合同》解除日期应为2017年8月31日。张惠芬于2017年8月22日通过微信要求相钢锋“本月底把厂房腾出来”，张惠芬的意思很明确，其要求的是相钢锋搬走。租赁期限届满日期为2019年6月14日，张惠芬是单方提出提前解除双方的租赁合同关系。相钢锋认为应当将相钢锋搬走当天认定为合同解除的时间。相钢锋于2017年8月31日搬离厂房后，因厂房已不再被占有、使用，双方的租赁关系基础已丧失，因此，双方的租赁合同关系解除。至于是否办理了厂房交接手续，不应作为认定租赁合同解除与否的条件。办理交接手续并非一方可以单独完成，在交接手续非因承租人导致无法办理的情况下，认定双方租赁合同关系存续，承租人要继续支付租金，这对承租人明显有失公平。2.相钢锋无需支付张惠芬2017年9月15日至9月26日的租金。因为相钢锋已于2017年8月31日搬走，且多次通过口头、书面方式告知张惠芬，张惠芬也清楚知悉相钢锋已经搬走，双方的租赁合同关系已经解除。3.相钢锋无需向张惠芬支付逾期交租滞纳金。从双方的微信记录可看出，在相钢锋租赁过程中，相钢锋已通过微信告知张惠芬会延期交租，张惠芬确认，双方重新约定交租日期，且张惠芬没有要求相钢锋缴纳滞纳金，这可视为双方已就交租日期协商一致进行变更。4.相钢锋无需向张惠芬支付因未返还租赁物产生的占用费。相钢锋已于2017年8月31日搬离厂房，在相钢锋没有实际占用厂房，且张惠芬也无任何证据证明相钢锋霸占厂房的情况下，张惠芬无权要求相钢锋支付未返还租赁物产生的占用费。5.相钢锋无需向张惠芬支付2017年8月水电费4543.26元。张惠芬并非收取水电费的适格主体，且4543.26元是张惠芬自行计算得出，没有相关证据证明。6.张惠芬无权要求相钢锋支付违约金，因为相钢锋不存在违约行为。其一，相钢锋搬离厂房是应张惠芬的要求；其二，相钢锋没有转租厂房给第三人，相钢锋与第三人成立的是合伙关系，双方共同生产灯饰配件；其三，张惠芬对相钢锋延期支付租金的行为知情且同意，在相钢锋延期支付租金期间，张惠芬没有要求相钢锋支付滞纳金。综上，相钢锋不存在违约行为，相反，张惠芬无正当理由要求相钢锋在租赁期限届满前搬走，在相钢锋如约搬走后又不退还押金，且张惠芬向相钢锋收取的电费远高于实际产生的电费，张惠芬的行为已构成违约。相钢锋申请胡光清出庭作证，胡光清作证称：其与相钢锋都是做亚克力配件，就是产品不一样，双方谈过合作。双方约定胡光清做的配件放到相钢锋的门市卖，相钢锋出门市费，销售产品的利润相钢锋占30%，胡光清占70%。胡光清当时也准备搬厂，相钢锋说胡光清可以搬到他租的厂房，于是双方约定厂房租金由相钢锋承担30%，胡光清承担70%。2017年8月14日，胡光清把厂搬到相钢锋租赁的厂房里。后来，张惠芬的工作人员说张惠芬不同意厂房由其使用，因为其生产亚克力有污染，胡光清就在2017年8月31日搬走了。胡光清当时看到后面厂房也有做亚克力的厂。经审理查明：2016年5月27日，张惠芬（甲方）与相钢锋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张惠芬将位于中山市横栏镇益辉一路35号厂房（包括厂房一楼和宿舍楼3间宿舍）出租给相钢锋，用于生产灯具配件。在租赁期限内，未事前征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途，否则甲方可解除本合同，追究乙方的违约责任。租期从2016年6月15日起至2019年6月14日止。每月租金为19500元。租金按季度支付，以后的租金应每次提前15天支付，先付后用。租金以现金方式支付，宽限期为三天。三天后，每逾期一天，甲方有权按季度租金的0.5%收取滞纳金。如超过15天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方应于签订合同时支付租赁保证金58500元。租赁期满后，乙方没有违约情况，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方。乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、网络费、有线电视费等按账单如期缴纳。未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋及设备，如因乙方的过错使房屋设施受到损坏，乙方承担全部责任。乙方未经甲方同意将承租的房屋转租或分租的，视为乙方违约，甲方可解除合同。在租赁期限内，甲、乙双方任何一方提前终止合同都需提前三个月通知，并经对方同意方可终止合同，否则均构成违约。甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止或解除合同的，则视为违约，违约金双方同意为58500元。若甲方违约，除退还乙方保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金；若乙方违约，甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金。上述合同签订后，相钢锋向张惠芬交纳了租赁保证金58500元，张惠芬将上述房屋交给相钢锋使用。相钢锋交纳了截至2017年9月14日的租金和截至2017年7月的水电费。期间，相钢锋多次未按时交租，经张惠芬委托的负责租赁物日常管理工作的“雷蒙小梁”催促，相钢锋陆续付清了截至2017年9月14日的租金。2017年7月25日，“雷蒙小梁”在微信上询问相钢锋“相总，你们有没有找到转租接手的人呀”？相钢锋回答“还没，你帮我转租下就算帮忙了”。“雷蒙小梁”又答“我能帮肯定帮呀，能转租是两全其美呀”，“这样我告诉保安说你那个地方也租”，“中介再说一下，不过中介要收费用”，“我先告诉保安，有人来看就顺便看你那”，“你们自己也努力找找”，“我们这边也还有2000个方还没租出去”。2017年8月14日，胡光清与相钢锋谈妥合作后将其生产设备搬到相钢锋租赁的上述厂房，生产亚克力配件。2017年8月22日，张惠芬以相钢锋私自转租且改变厂房用途、污染环境为由，要求相钢锋在当月底把厂房腾出来；相钢锋表示，其没有转租，生产的是灯饰配件，没有违反合同，如果张惠芬要求相钢锋搬走，应当将押金退还相钢锋。2017年8月23日，相钢锋及其方人员裘晓华与张惠芬协商，相钢锋方提出“实在要搬的话也可以，其他的我们也不说，就把那个订金退给我们”。张惠芬表示“可以呀，可以，你搬完过来可以呀”，相钢锋方提出签一个终止合同，张惠芬要求相钢锋月底前搬完，搬完后会进行交接、结账。2017年8月31日，相钢锋搬离上述厂房及宿舍，胡光清也将其生产设备搬走了。2017年9月15日，相钢锋告知张惠芬其已在2017年8月31日搬走，清空了厂房和宿舍，询问什么时候可以退回保证金。张惠芬表示“月底让你清理的是污染项目，但是你们到现在为止租金和水电费又拖延着未交，看来你次次违约已经成为习惯了”。2017年9月23日，张惠芬向相钢锋发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求相钢锋收到通知后三日内支付2017年9月15日至2017年12月15日的租金19500元、2017年8月水电费4543.26元、维修费400元，如逾期不支付，双方的租赁合同视为已解除，要求相钢锋在三日内交还租赁物。2017年9月26日，相钢锋回复双方的租赁合同已于2017年8月31日解除，相钢锋已于2017年8月31日交还厂房及宿舍，相钢锋不欠张惠芬租金。另查，中山市横栏镇益辉一路35号的涉案租赁物已取得房产证，所有权人为张惠芬。在租赁期间，张惠芬一直按照峰时段1.77元/千瓦时、平时段1.1元/千瓦时、谷时段0.59元/千瓦时的标准向相钢锋收取其租赁厂房的电费。相钢锋提出南方电网公司的电费标准为峰时段1.4092元/千瓦时，平时段0.8733元/千瓦时，谷时段0.46元/千瓦时，因此张惠芬多收取了相钢锋租赁厂房期间的电费。张惠芬表示，其收取的电费包括其自行安装变压器的维护使用成本以及总表造成的综合电损，相钢锋多次咨询过，对此知情，双方达成了合意，此后相钢锋一直按照此标准交纳电费，因此相钢锋无权主张退还电费差额。相钢锋尚未支付2017年8月的水电费。张惠芬提供《2017年8月份水电费缴款通知书》，证明相钢锋2017年8月应交水电费为4543.26元，另外相钢锋搬设备时叉车压塌了一个化粪池井台，产生维修费用400元。相钢锋对张惠芬主张的2017年8月水电费不予确认，但未提供反驳证据。本院认为，张惠芬与相钢锋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是：一、涉案《房屋租赁合同》的解除时间；二、相钢锋是否应承担违约责任；三、相钢锋是否履行了向张惠芬返还租赁房屋的义务；四、相钢锋应交纳的厂房电费标准如何确定。关于焦点一，2017年8月22日，张惠芬要求相钢锋在当月底把厂房腾出来。2017年8月23日，双方协商时，张惠芬再次明确要求相钢锋月底前搬完，搬完后会进行交接、结账。2017年8月31日，相钢锋搬离上述厂房及宿舍。根据上述情况，本院认定，相钢锋与张惠芬系协商一致解除《房屋租赁合同》。涉案《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除。关于焦点二，张惠芬提出相钢锋存在逾期交租、擅自转租、改变租赁物使用性质的违约行为。首先，相钢锋确实未按《房屋租赁合同》约定的时间交租，但从相钢锋与张惠芬委托的负责租赁物日常管理工作的“雷蒙小梁”的微信聊天记录来看，双方曾多次就租金的迟延给付进行协商，“雷蒙小梁”催缴后，相钢锋均付清了租金，在此过程中，“雷蒙小梁”从未主张滞纳金。故本院认为，双方在合同履行过程中就交租日期协商一致进行了变更，相钢锋无需承担逾期交租的违约责任。其次，张惠芬提供的证据不足以证明相钢锋存在转租行为，相钢锋与胡光清均称其是合作经营。而且，“雷蒙小梁”与相钢锋2017年7月25日的微信聊天记录反映，张惠芬是同意相钢锋将租赁房屋转租的。第三，胡光清称其与相钢锋都是生产亚克力配件，就是产品不一样。张惠芬未提供证据证明相钢锋、胡光清使用租赁房屋并非用于生产灯具配件，应当承担举证不能的不利后果。综上，本院认为，相钢锋不存在违约行为，不需承担违约责任。关于焦点三，相钢锋与张惠芬协商一致于2017年8月31日解除涉案《房屋租赁合同》。2017年9月15日，相钢锋告知张惠芬其已在2017年8月31日搬走，清空了厂房和宿舍，询问什么时候可以退回保证金。张惠芬则表示“月底让你清理的是污染项目，但是你们到现在为止租金和水电费又拖延着未交……”，实际上张惠芬拒绝了办理解除合同的交接手续。所以，本院认为，相钢锋2017年9月15日告知张惠芬已清空了厂房和宿舍，就已经履行了向张惠芬返还租赁房屋的义务。关于焦点四，根据相钢锋与“雷蒙小梁”的微信聊天记录可见，相钢锋就厂房电费的收取标准多次咨询过“雷蒙小梁”，“雷蒙小梁”也进行了解释，电价包含电损、变压器的使用等。其后，相钢锋按照张惠芬主张的电费标准交纳了截至2017年7月的电费。故，本院认为，双方已协商一致按张惠芬主张的电费标准交纳电费，相钢锋没有多付电费。综上所述，相钢锋与张惠芬协商一致于2017年8月31日解除涉案《房屋租赁合同》，张惠芬应当退还相钢锋的租赁保证金58500元。相钢锋于2017年9月15日履行了向张惠芬返还租赁房屋、办理交接手续的义务，相钢锋无权要求返还2017年9月15日前的租金（房屋占用费），但无需支付2017年9月15日后的房屋占用费。相钢锋租赁期间未多付电费，无权要求返还电费差额。相钢锋延期交租已经双方协商，不需承担滞纳金。相钢锋应当向张惠芬支付2017年8月的水电费4543.26元及化粪池井台的维修费用400元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告相钢锋与被告张惠芬签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除；二、被告张惠芬于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告相钢锋租赁保证金58500元；三、相钢锋于本判决发生法律效力之日起十日内支付张惠芬水电费4543.26元及维修费400元；四、驳回原告相钢锋的其他诉讼请求；五、驳回被告张惠芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2478元（原告相钢锋已预交），由原告相钢锋负担1147元，被告张惠芬负担1331元，反诉费1711元（被告张惠芬已预交），由张惠芬负担1656元，相钢锋负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  何文璋审判员  黎 妙二〇一九年四月三十日书记员  朱杰军