青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2018）青0121民初2321号   原告：中国建设银行股份有限公司大通支行。   法定代表人：郭延喜，该银行行长。   委托诉讼代理人：高晶涛，中国建设银行股份有限公司大通支行员工。   委托诉讼代理人：沈坚,中国建设银行股份有限公司青海分行职工。   被告：张永斌，男，汉族。   被告：青海金成房地产开发有限公司。   法定代表人：王鹏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李建福、卢青海，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。   原告青海中国建设银行股份有限公司大通支行(以下简称“建行大通支行”)与被告张永斌、被告青海金成房地产开发有限公司（以下简称“金成公司”）借款合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行大通支行的委托诉讼代理人高晶涛、沈坚，被告金成公司的委托诉讼代理人李建福、卢青海到庭参加诉讼。被告张永斌经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。   原告建行大通支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的编号为630390000-2032-20170329311号的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告张永斌偿还借款本金467175.54元、利息及罚息21536.19元（截止2018年6月28日），偿还自2018年6月28日至全部贷款给付之日依合同约定全部利息及罚息；3、判令被告青海金成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。   庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令原告对被告张永斌房屋依法享有优先处置权。   事实与理由:2017年5月18曰，原告依据被告张永斌的申请，为其办理个人商业用房贷款，与之签订编号为630390000-2032-20170329311号的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定原告为被告就购买房产提供人民币贷款47.3万元整，贷款期限为2017年5月25曰至2027年5月25日，年利率5.88%,如合同履行期间发生逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，合同约定借款人按月归还贷款本息5222.81元。被告张永斌以所购置房产设定抵押，双方为此签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房），并于2016年11月30日在大通县房屋登记权属部门登记取得《抵押预告登记证明》（编号：大房预2016字第09019号），被告青海金成房地产开发有限公司为该笔贷款业务提供连带责任保证，同日，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号630390000-2032-20170329311）。   合同签订后，2017年7月17日，原告依约向被告张永斌足额发放贷款47.3万元整。合同履行期间，被告尚能按时还款,共还款1期，本息10485.28元，但从2017年10月1日起开始拖欠还款。贷款逾期后，我行多次电话、上门催收，要求被告积极筹措还款资金尽快偿还逾期贷款，经我行多次催收均未果，截至诉讼日尚有贷款本金467175.54元、利息及罚息21536.19元未归还。   综上依照合同约定被告张永斌理应履行还款本息义务，被告青海金成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》及《合同法》有关规定，特诉之法院，请求人民法院依法支持原告诉求。   被告张永斌经本院依法传唤未出庭应诉。   被告金成公司辩称，本金数额无异议，对罚息请求法院酌减。债权的实现上，请求法院先执行债务人的抵押物，这样能有效地偿还债权人的债务。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》等证据被告金成公司无异议，被告张永斌经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证质证的权利。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。   上述证据及双方当事人的陈述，证明下列事实：2017年5月18日，原告建行大通支行与被告张永斌签订编号为630390000-2032-20170329311号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：贷款方：中国建设银行股份有限公司大通支行。借款人:张永斌。借款用途：被告购买房屋。借款金额：人民币473000元。借款利率为年利率5.88%。借款和还款期限：2017年5月25日起至2027年5月25日。借款合同项下贷款本息的归还方式为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币5222.81元。双方还约定本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。保证人：青海金成房地产开发有限公司，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之日后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。贷款人与借款人就合同项下债务履行期限达成期限变更协议的（如为债务展期，应经保证人同意），保证期间至双方约定的新的债务履行期限届满之日后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。同日，原告建行大通支行与被告张永斌签订《房地产抵押合同》（在建工程/预购房），将房屋抵押给中国建设银行股份有限公司大通支行。2016年11月30日，原告在大通县不动产登记部门登记取得《抵押预告登记证明》（编号：大房预2016字第09019号），被告青海金成房地产开发有限公司为该笔贷款业务提供连带责任保证。2017年7月17日，原告依约向被告张永斌足额发放贷款473000元。贷款发放后，被告偿还本息10485.28元，自2017年10月1日起开始拖欠还款。截至起诉日，尚有贷款本金467175.54元、利息及罚息21536.19元未归还。   本院认为，原告建行大通支行与被告张永斌签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，均是双方真实的意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效，双方均应按约履行。被告张永斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。被告张永斌未按照合同约定履行偿还借款义务，应承担相应的民事责任。原告依据合同约定主张解除与被告张永斌之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张被告张永斌偿还借款本金467175.54元及截至2018年6月28日的利息、罚息21536.19元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张的自2018年6月28日之后的利息、罚息符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持，计算方式为：罚息利率为在本合同所执行贷款年利率的基础上上浮50%，即年利率5.88×1.5=8.82%。原告主张对被告名下房屋依法享有优先受偿权，于法有据，本院依法予以支持。   被告金城公司与原告在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，为被告张永斌的借款承担连带责任保证。根据双方的约定，保证担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。上述约定合法有效，被告金城公司应承担担保责任。   关于担保人的追偿权，被告金城公司承担担保责任后，有权向债务人张永斌追偿。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告中国建设银行股份有限公司大通支行与被告张永斌之间签订的编号为630390000-2032-20170329311号《个人住房（商业用房）借款合同》；   二、被告张永斌于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大通支行借款本金467175.54元、利息及罚息21536.19元（截至2018年6月28日），并支付从2018年6月29日起至本息全部履行完毕期间的利息及罚息（罚息按年利率8.82%计算）；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、原告中国建设银行股份有限公司大通支行对被告张永斌房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；   四、被告青海金成房地产开发有限公司对被告张永斌的上述债务承担连带清偿责任，被告青海金成房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告张永斌追偿。   案件受理费8631元由被告张永斌、被告青海金成房地产开发有限公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 长 赵海荣   审 判 员 马利钢   人民陪审员 王小莉     二〇一九年四月二十二日   书 记 员 李积霞   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。   第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。   当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。   前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。   第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。   第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。   第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。   抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。   第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：   （一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；   （二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。   最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。   保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。