广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1208号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁宝丹，女，该公司工作人员。被告：胡瑞华，男，1957年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告胡瑞华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告胡瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付从2015年7月1日起至2018年1月31日止所拖欠的物业管理服务费人民币2871.22元，及从2015年7月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币2871.22元），暂总计为人民币5742.44元；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居6幢之二408房业主，该小区自2005年7月8日至2018年1月31日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年7月1日起至2018年1月31日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告胡瑞华辩称，1.被告在收到本案起诉材料之前，从未收到过原告有关本诉的任何催告函件，那么，根据原告起诉状的落款时间：2019年1月15日，可知：原告2015年7月1日到2017年1月16日的诉讼请求已经过诉讼时效，在此被告特提出诉讼时效经过的抗辩，请原告重新明确诉讼请求。民法总则规定的3年诉讼时效，是从2017年10月1日生效，根据最高院有关诉讼时效的司法解释的规定，对已经过的诉讼时效，民法总则并不具有追溯力。2.原告主体不适格，根据合同的相对性，只有提供物业服务的物业公司才能向作为业主的被告提起追缴物业管理费的诉讼。3.原告的诉讼请求没有事实依据与法律依据。根据民诉法解释第九十一条第一款的规定，原告应对其提出的“被告欠费”的基本事实，提供证据。但是，本案原告的起诉材料中，原告并没有提供任何真实、有效的证据证明被告具有拖欠物业管理费的情形，因此，原告的主张不能成立。请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛涛居6幢之二408房的房屋登记在被告胡瑞华名下，该房屋为住宅，建筑面积97.5平方米。2010年1月13日，广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理服务合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述物业服务合同还对其他事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年3月15日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月8日至2018年1月31日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年8月23日，洛城公司向被告寄送《债权转让通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，上述通知书在2018年8月28日被退回。庭审中，原告领荟翔公司称被告胡瑞华应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为92.62元（0.95元/月/平方米×97.5平方米），而被告胡瑞华自2015年7月1日起至2018年1月31日期间一直未缴纳物业管理服务费。被告胡瑞华称其将涉案房屋出租给租客，租客已经缴纳物业管理服务费，但未提供证据予以证明。洛城公司在2017年4月18日（挂号信单据号为XA94257523044）向被告胡瑞华寄送催收物业管理费的律师函。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理服务合同》于2011年12月31日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年1月31日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告胡瑞华有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。关于被告胡瑞华抗辩的时效问题。原告提供的律师函、国内挂号信函收据及投邮证明，基本证明了洛城公司向被告进行追讨，且亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，对此，本院对原告的主张予以采信，应认定洛城公司于2017年4月18日向被告胡瑞华催收过物业管理费。因此，原告主张被告胡瑞华支付2015年7月1日起至2018年1月31日止的物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，本院予以支持。涉案房屋建筑面积为97.5平方米，每月应交纳物业费为92.62元（0.95元/月/平方米×97.5平方米），自2015年7月1日至2018年1月31日，共计31个月，共计应交纳物业费2871.22元。被告胡瑞华应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费2871.22元。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。虽原告领荟翔公司未能提供将债权转让直接通知到被告胡瑞华的相关证据，但本院在诉讼中向被告胡瑞华送达案件的应诉通知书等诉讼材料，被告胡瑞华收取后提供答辩状并到庭参加诉讼，原告领荟翔公司已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告胡瑞华负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。至于被告胡瑞华提出的洛城公司物业管理服务质量低劣、管理不善等问题。本院认为，洛城公司作为物业服务企业，其对涉诉房屋所在小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理责任，应满足最基本的使用要求。被告胡瑞华所陈述的问题反映出洛城公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但该些瑕疵并不构成违约或者存在折抵物业服务费的过错，故本院对被告胡瑞华的抗辩不予采纳，被告胡瑞华应承担相应的物业管理费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告胡瑞华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年7月1日起至2018年1月31日期间的物业管理费2871.22元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担12.5元，由被告胡瑞华负担12.5元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇一九年四月十五日书记员  林敏倩