广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2454号上诉人（原审被告）：广东瑞亚传媒发展有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道南路187号自编2栋101房。法定代表人：林战辉，职务总经理。委托诉讼代理人：谢昕，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州五行数字创意园有限公司，住所地：广州市荔湾区龙溪东路48号101房。法定代表人：吴煜钊，职务董事长。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。上诉人广东瑞亚传媒发展有限公司（以下简称瑞亚公司）因与被上诉人广州五行数字创意园有限公司（以下简称五行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。瑞亚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项；2.一二审诉讼费用由五行公司承担。事实和理由：（一）一审法院事实认定不清。首先，瑞亚公司是案涉场地的承租人，案外人广东炬盈科技有限公司（以下简称炬盈公司）是转租承租人，委托装修的主体是炬盈公司并非瑞亚公司。其次，一审法院虽认定案涉合同关于第15、16栋的约定无效且瑞亚公司欠付的租金应当扣除该部分金额，但并没有扣减已支付租金中的相应部分。最后，瑞亚公司在后续过程中拒付租金完全合理。五行公司隐瞒案涉地块可能被征收这一情况诱使瑞亚公司与其签订合同，并在免租期内以欠付租金为由要求停工，给瑞亚公司、炬盈公司造成大量损失，属违约在先。此外，五行公司既索要租金，又要求没收保证金，与合同约定不符。（二）一审法院判决失当，瑞亚公司不应支付场地占用费及违约金。一方面，瑞亚公司及时配合五行公司的要求进行了腾退和清场，炬盈公司的材料未能拆除、运走，是由于五行公司不允许。另一方面，在申请财产保全后，五行公司禁止瑞亚公司、炬盈公司接触案涉场地、材料，五行公司的行为属于放任损失扩大，扩大的损失不应由瑞亚公司承担。综上，恳请二审法院公正审理，判如所请。五行公司二审答辩称，不同意瑞亚公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持，驳回瑞亚公司的上诉请求。五行公司向一审法院起诉请求：一、确认五行公司与瑞亚公司之间的租赁合同已于2018年4月4日解除。二、瑞亚公司腾空租赁场地，并将租赁场地恢复原状归还五行公司。三、瑞亚公司立即一次性向五行公司支付所欠租金1390000元、电费10275元，水费1832.5元，共计1402107.5元。瑞亚公司向五行公司支付迟延给付租赁费用所产生的滞纳金，滞纳金按照每日3‰的标准分段计算，每月租金的滞纳金自每月的6日起计算，每月水电费的滞纳金自次月的6日起计算，前述滞纳金计付至瑞亚公司还清所欠款项之日止。四、瑞亚公司支付占用场地期间的租金及滞纳金至瑞亚公司归还场地之日止，占用场地租金从2018年5月1日起以每月人民币33万元计付至瑞亚公司归还场地之日止，且瑞亚公司需按当月租金33万的30%支付因占用场地产生的违约金至瑞亚公司归还场地之日止。五、瑞亚公司支付五行公司工程重建款9105666.2元。六、本案诉讼费用及诉保费用由瑞亚公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区花地大道南187号厂房、仓库、附属设施的权利人是美晨集团股份有限公司。2015年3月11日美晨集团股份有限公司将上述场地出租给广东盈兆资产管理有限公司，同日广东盈兆资产管理有限公司将场地出租给本案五行公司。本案的标的物自编第2栋有产权证，自编第6栋有报建资料，自编15栋、16栋没有报建资料。2017年7月24日五行公司（甲方）与瑞亚公司（乙方）签订了《企业入驻广佛数字创意园入园协议书》，约定甲方将广州市荔湾区花地大道南广佛数字创意园自编2栋第1-3层，加4层部分面积（计租面积1669平方米），自编6栋（计租面积4299平方米）、自编15栋（计租面积747平方米）、自编16栋部分面积（200平方米）出租给乙方使用，计租面积共计6915平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2017年8月1日起至2025年7月31日止。（第二条）1、租金（含管理费）标准为每月缴租金330000元，瑞亚公司按季度向五行公司支付租金，每季度应缴租金为990000元。2、2017年8月1日至2017年10月31日为装修免租期，2017年11月1日为起租日，由起租日收取租金。3、租赁保证金为三个月租金，乙方应于本协议签订之日起五个工作日内向甲方支付租赁保证金，并于免租期开始的第二个自然月内向甲方支付第一季度的租金。5、逾期支付租赁费用的，每延期一日按欠缴费用金额的3‰支付滞纳金。（第三条保证金返还）对于乙方违反协议拖欠应缴费用的，甲方有权从租赁保证金中抵扣相应金额而无需乙方同意。（第十二条场地归还）租赁期限届满或因本协议的规定终止或提前终止，未能签订续租协议时，乙方应于收到甲方终止协议的书面通知之日起七日内付清全部应付租金和各项费用，并将出租场地清扫干净搬迁完毕，无条件退还给甲方。如乙方逾期不交出租赁场地的，甲方有权收回租赁场地，强行将租赁场地内的物品搬离租赁场地，且不负保管责任。同时甲方有权要乙方补交占用期租金并按占用期间当月租金总额30%收取违约金。同日，瑞亚公司向五行公司申请将案涉的场地转租给炬盈公司，五行公司予以批准。上述合同签订后，五行公司将场地交付给瑞亚公司使用。瑞亚公司按约定向五行公司支付了租赁保证金99万元，2017年12月15日支付了11月租金33万元，2017年12月22日支付了12月租金26万元。瑞亚公司委托了案外人对案涉场地进行了装修。后瑞亚公司因资金周转困难，停止向五行公司支付租金。2017年10月20日，五行公司向瑞亚公司发出《催缴租金通知书》，要求瑞亚公司支付第一季度的租金99万元。2017年10月26日五行公司向瑞亚公司发出《关于停止广佛三期自编2栋和自编15栋施工作业函》，要求瑞亚公司停止施工。2017年11月1日五行公司委托律师向瑞亚公司发出《律师函》，向瑞亚公司追讨租金。瑞亚公司在2017年11月3日进行回复，称由于施工难度及工程量较原先预计的大，周转资金困难，会尽快安排财务人员与五行公司对账，确认租金数额，拟定支付时间。2017年8月31日和11月27日，瑞亚公司向五行公司发出《承诺函》，承诺全力完成约定的装修改造工程和支付拖欠租金。2018年3月21日五行公司再度委托律师向瑞亚公司发出《律师函》，要求瑞亚公司付清租金，并快速委派工程人员进场施工，加快施工进度。2018年4月4日五行公司向瑞亚公司邮寄送达《律师函》，要求解除合同，要求瑞亚公司支付欠租、搬离场地等。诉讼中，五行公司向法庭申请财产保全，为此五行公司缴纳了诉讼保全费5000元。一审法院依法作出裁定书，查封冻结、扣押瑞亚公司名下价值11217752.12元的财产。在执行过程中，由于瑞亚公司的银行账户没有资金，五行公司申请要求查封遗留在案涉场地内瑞亚公司的装修原材料。2018年11月29日，案外人浙江建贤装饰工程有限公司、东莞市莞鑫钢结构工程有限公司、赖丁林分别向一审法院提出申请，认为案涉场地遗留的建筑材料是案外人的财产，不属于本案瑞亚公司的财产，要求解除查封。五行公司同意案外人取回了案涉场地的建筑装修原材料。诉讼中五行公司称案涉场地因被政府征收，案涉的租赁物自编6栋、自编15栋已被拆除，剩余部位预计也要被拆除，原收回场地的诉讼请求已没有必要，故申请撤回原诉讼请求第二项、第三项中的水电费及水电费滞纳金、第五项，并要求租金、占用费的计算截止时间仅计算到2018年10月8日政府征收公告公示之日止。一审法院认为：五行公司、瑞亚公司签订的租赁协议是双方的真实意思表示。关于合同效力问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中租赁标的物自编第15栋、16栋，没有报建资料。根据上述规定，双方签订的合同涉及上述两个部位的为无效合同，其余部分为有效合同。由于瑞亚公司拖欠租金，构成违约，故五行公司要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，瑞亚公司使用了案涉场地，五行公司要求瑞亚公司按合同约定的标准支付相应的租金或使用费有法律依据，一审法院予以支持。对于瑞亚公司抗辩五行公司可在租赁保证金中扣除应支付的租金问题，因合同第三条约定在租赁保证金中扣除应支付的欠租是五行公司的权利，并非五行公司的义务，因此，五行公司选择不在租赁保证金中扣除应支付的租金并无不当。经计算，瑞亚公司在合同解除前应付的租金差额为：1104000元[（330000元×5个月+330000元÷30天×4天）-五行公司已付590000元]。对于逾期支付租金的滞纳金问题，由于合同有大约1/7面积为无效合同，该部分不适用滞纳金条款，因此对于逾期支付租金的滞纳金，一审法院仅支持其中的6/7。对于双方争议的滞纳金起算时间，协议书第二条第3点是对第一季度租金支付时间的特别约定，因此第一季度的租金的支付时间是2017年10月1日之前，瑞亚公司在2017年12月15日才支付第一季度的租金构成违约，应当在2017年10月1日起开始支付第一季度租金的滞纳金。第二季度的租金适用协议书第二条第1点的约定，应在2018年2月5日之前缴纳。瑞亚公司至今没有缴纳第二季度的租金，故第二季度租金的滞纳金应从2018年的2月5日起算。对于场地有没有被占用问题，因瑞亚公司承诺为五行公司复建场地原有建筑物，但一直没有复建，因此即使瑞亚公司的工作人员已撤离案涉场地，案涉场地仍未符合交还的标准，因此五行公司要求瑞亚公司支付占用费至政府征收土地公告之日止即2018年10月8日，符合合同约定，一审法院予以支持。对于占用场地的违约金，同理，由于合同有大约1/7面积为无效合同，该部分不适用违约金条款，因此对于逾期支付租金的违约金，一审法院仅支持其中的6/7。对于瑞亚公司抗辩是五行公司无理要求其停止装修导致资金被占用，资金无法周转导致未能及时交租的问题，从双方的往来函件可反映，虽然五行公司在2017年10月曾发函要求瑞亚公司停止施工，但事后瑞亚公司多次回函表示要全力完成装修改造工程，五行公司也回函要求瑞亚公司加快完成工程，因此，瑞亚公司在2017年10月之后进行装修改造工程并不存在障碍，瑞亚公司将无法缴纳租金的原因归责于五行公司缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，于2018年12月17日判决如下：一、确认五行公司与瑞亚公司签订的《企业入驻广佛数字创意园入园协议书》已于2018年4月4日解除；二、自判决发生法律效力之日起五日内，瑞亚公司向五行公司支付自2017年11月1日至2018年4月4日期间的租金差额1104000元；三、自判决发生法律效力之日起五日内，瑞亚公司向五行公司支付自2017年11月1日至2018年4月4日期间的逾期支付租金滞纳金：其中第一季度，有330000元从2017年10月1日开始计算至2017年12月15日；有260000元从2017年10月1日开始计算至2017年12月22日；有400000元从2017年10月1日计算至瑞亚公司实际付款之日止。第二季度，704000元从2018年2月5日开始计算至瑞亚公司实际付款之日止。上述滞纳金按当季欠费金额的每日千分之三计算，计算后再按6/7份额给付。滞纳金总额不得超过当季租金本金；四、自判决发生法律效力之日起五日内，瑞亚公司向五行公司支付自2018年4月5日至2018年10月8日期间的场地占用费2024000元（330000元×6个月+330000÷30×4天）及违约金520370元（2024000×30%×6/7）；五、驳回五行公司的其他诉讼请求。本案诉讼费13483元，由五行公司负担1000元，瑞亚公司负担12483元。诉讼保全费5000元由瑞亚公司负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，双方签订的《企业入驻广佛数字创意园入园协议书》约定，租赁期限届满后，在瑞亚公司已向创意园交清了全部应付的租金、管理综合服务费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向创意园交还承租租赁物等本协议所约定的责任后7日内，创意园将向瑞亚公司无条件的退还租赁保证金。二审中，瑞亚公司表示：同意一审判决第二、三、五项。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）合同解除的责任认定；（二）争议占用费及违约金的支付。关于合同解除的责任认定问题。根据案件查明事实，争议租赁物因部分不具有合法报建手续，因此，一审法院认定案涉合同具有合法报建部分有效并确认解除，该处理并无不当，本院予以确认。案涉合同约定租赁期限届满后，在瑞亚公司已向创意园交清了全部应付的租金、管理综合服务费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向创意园交还承租租赁物等本协议所约定的责任后7日内，创意园将向瑞亚公司无条件的退还租赁保证金。本案中，双方约定的保证金具有担保合同履行的性质及用途，因此，瑞亚公司提出合同履行过程中创意园应以保证金抵扣欠租，则其不构成违约的主张，显然不符合保证金之性质，本院不予采信。因双方在一审中均未就保证金提出诉求主张，故一审法院未予调处该款项并无不妥，瑞亚公司上诉主张创意园要求没收保证金与事实不符，本院不予采信。关于争议占用费及违约金的支付。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此可知，在租赁合同解除的情况下，承租人具有恢复原状、腾空交还租赁物的法定义务。现瑞亚公司并无提交证据充分证明在合同解除后，其将案涉场地恢复并交还创意园，故一审法院判令瑞亚公司支付争议期间的占有使用费及违约金，具有合同及法律依据，本院予以维持。瑞亚公司上诉主张其不能交还租赁物的责任在于创意园，缺乏证据支持，本院不予采信。因双方当事人均同意一审判决第二、三、五项，故上述判项可予维持。综上所述，瑞亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27155元，由广东瑞亚传媒发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年四月二十三日书记员  杨希郑志锐