广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初8637号 原告（反诉被告）：广东金丝带数字科技有限公司，住所地广州市天河区体育西路103号4901B房。 法定代表人：陆玉娟，董事长。 委托诉讼代理人：陈觉为，广州金鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦桐，广州金鹏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广东东方汇美商务酒店有限公司，住所地广州市白云区同泰路同泰一街233号。 法定代表人：李铭文。 被告：李铭文，男，1982年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县， 两被告共同委托诉讼代理人：李亿强，广东广信君达律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈泽彬，广东广信君达律师事务所律师。 原告广东金丝带数字科技有限公司（反诉被告，以下简称金丝带公司）与被告广东东方汇美商务酒店有限公司（反诉原告，以下简称东方汇美公司）、李铭文租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金丝带公司的委托诉讼代理人胡梦桐，东方汇美公司、李铭文的共同委托诉讼代理人陈泽彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金丝带公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原告与东方汇美公司签订的《广东东方汇商务酒店租赁合同》（编号DFHM2017127）；2、两被告退还原告因履行合同支付的保证金20万元、转让费10万元、1月份租金7万元、管理费0.4万元共计37.4万元（逾期利息自2018年6月16日起按照月利率1%支付至实际付清款项之日止）；3、两被告连带赔偿原告因办理场地使用证、装修、安装消防设施等支付的费用共计78.98055万元（逾期利息自2018年6月16日起按照月利率1%支付至实际付清款项之日止）；4、两被告连带赔偿原告因2018年2月至5月，因租赁该办公场所而支付的租金、水电费共计299169.2元（逾期利息自2018年6月16日起按照月利率1%支付至实际付清款项之日止）；5、两被告连带赔偿原告因2018年1月至5月，因租赁该办公场所未能正常经营而支付的员工工资378734.64元（逾期利息自2018年6月16日起按照月利率1%支付至实际付清款项之日止）；6、两被告连带赔偿违约金20万元（逾期利息自2018年6月16日起按照月利率1%支付至实际付清款项之日止）；7、两被告支付本案全部诉讼费用；8、两被告连带赔偿原告因本纠纷支付的律师费30.65万元（逾期利息自2018年6月16日起按月利率1%计付至实际清偿之日止）；9、两被告支付鉴定费16885元。事实与理由：被告与原告在签订租赁协议前后一直隐瞒其出租给原告的白云区同泰路233号东方汇美商务酒店1楼物业属于违建，未取得建设工程规划许可证的事实，欺骗原告于2017年12月7日与东方汇美公司签订《广东东方汇商务酒店租赁合同》（编号DFHM2017127）。签订协议后，原告为营业对租赁场地进行装修、招聘人员，大概2018年4月，原告发现该地址由于违建无法办理消防许可时，已经为该租赁场所的装修、雇佣等花费百万元，为了减少损失，原告要求被告妥善解决，被告许诺将于2018年6月15日前办妥消防许可，但直至2018年6月15日，原告所租赁的场地依旧无法取得消防许可，被告亦未拆除违建，鉴于被告并无拆除违建、协助办理消防许可的意思表示，原告认为被告欺骗原告签订租赁协议违反诚实信用原则，该协议应当予以撤销，被告应当退回原告履行协议支付的价款，并赔偿原告为租赁场地、装修、雇佣等支付的费用，其中室内装修支付东莞市天驰装饰工程有限公司室内装修58万元（其中1万元为装修设计订金）；支付广州惠牛机电科技有限公司空调费用11975元；支付消防工程款15万元（已支付广州禾坤安防设备科技有限公司8万元）；支付广告招牌制作费42830.5元等共计784805.5元。因自身权利已受损且租赁合同无法继续履行，诉至法院。 被告东方汇美公司辩称，1、原告没有任何约定或者法定的撤销事由，无权撤销合同。2、原告拖欠支付租金等费用已经构成违约，原告无权要求被告退回保证金、转让费、租金、管理费等费用，相反原告应该向被告支付拖欠的租金，并承担违约责任。3、原告要求被告赔偿装修损失没有事实和法律依据，被告并未同意原告进行装修且原告违约在先，被告无须对原告的装修行为作出任何的赔偿。4、被告需支付的工资、律师费等费用，我方不清楚，也与被告无关，被告无须承担赔偿责任。 被告李铭文辩称，本案租赁合同是由原告与被告东方汇美公司之间签订的，根据合同相对性原则，我不是合同的相对方，不应承担相应的法律责任。 被告东方汇美公司向本院提起反诉请求：1、确认双方签订的《广东东方汇商务酒店租赁合同》无效；2、原告返还广州市白云区同泰路233号东方汇美商务酒店1楼物业并恢复原状；3、原告支付拖欠的租金、管理费（租金按每月70000元自2018年6月5日起计算至返还物业之日即2018年11月24日止，管理费按每月4000元自2018年6月5日起计算至返还物业之日即2018年11月24日止）；4、原告支付拖欠的水电费6946.8元；5、原告按每日万分之五支付逾期滞纳金（第一部分以74000元为基数自2018年6月5日计算至2018年11月24日为172天，金额为6364元；第二部分以74000元为基数自2018年7月5日计算至2018年11月24日为142天，金额为5254元；第三部分以74000元为基数从2018年8月5日计算至2018年11月24日为111天，金额为4107元；第四部分以74000元为基数从2018年9月5日计算至2018年11月24日为80天，金额为2960元；第五部分以74000元为基数从2018年10月5日计算至2018年11月24日为50天，金额为1850元；第六部分以74000元为基数从2018年11月5日计算至2018年11月24日为19天，金额为703元）；6、本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年12月7日，金丝带公司与东方汇美公司签订了《广东东方汇商务酒店租赁合同》，由金丝带公司承租位于广州市白云区同泰路233号东方汇美商务酒店1楼物业，合同约定：租赁场所使用金额为70000元/月，租金从第三年开始递增5%；租赁场所面积一共800平方米，管理费按5元/平方米计算，为4000元/月；房屋使用费按月结算，金丝带公司于每月5日前以现金或转账的方式缴纳使用费给东方汇美公司；被告使用期内，必须准时缴纳当月费用，每逾期一日，按当月租用费用的5%给付滞纳金，逾期15日未缴纳的，原告有权单方解除协议，收回场所并没收被告缴纳的保证金，其保证金不可抵其他费用如租金、水电费、管理费。东方汇美公司提供租赁场所给金丝带公司后，金丝带公司并没有依约支付相关费用。从2018年6月起，金丝带公司开始拖欠租金、管理费、水电费等各项费用。2018年6月13日及2018年7月18日，东方汇美公司向金丝带公司发出催款单，催促支付拖欠的款项，但金丝带公司至今未能支付。 原告对被告东方汇美公司的反诉请求辩称，1、原告主动与被告解除签订的租赁合同，解约时间应当为2018年6月15日，而且本案中我方根本没有违约，我方有合同依法解除权。2、被告称我方存在因为未缴纳相应的租赁费用而导致根本违约，我方不予认同，因为被告隐瞒了重要事实导致我方签订合同，我方认为这是明显的欺诈。其次被告提出所谓的办公，我方的使用目的仅仅是办公用途，不管是办公用途还是汽车销售或者相关经营，被告也必须要取得消防许可证和验收合格证，被告是知道的，因为被告违建，我方根本无法通过消防验收，被告一开始就完全知道此情况，经我方事后向前一手承租者了解，也完全证实此事。3、签订租赁合同时，被告是出示了所谓相应的所有权转包的合同约定，我方基于信任没有要求提供复印件，加上法律意识的欠缺而引发本案的纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据租赁合同、收据、场地使用证明、民事委托代理合同书、发票、评估报告书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月7日，东方汇美公司（甲方）与金丝带公司（乙方）签订《广东东方汇商务酒店租赁合同》（编号：DFHM2017127），甲方有偿租给乙方的办公场所坐落于广州市白云区同泰路233号东方汇美商务酒店1楼物业（以下简称涉案物业），甲方将该层房屋的房有偿给乙方使用仅作为办公使用，一共800平方*5元一方管理费金额4000元；使用期自2018年1月5日起，至2021年1月4日止；乙方向甲方交纳20万元做为保证金，上述办公场所使用金额70000元/月（租金从第三年开始递增5%），乙方签约时需先缴纳200000元（保证金）、租金70000元、管理费4000元、转让费100000元正合计374000元；乙方使用期内，必须准时缴纳当月费用，每逾期一日，按当月租用费用的5%给付滞纳金，租赁期内，乙方的水费为6元一方，电费1.5元每度按电表计算，二项费用在租金之外另计，本条费用乙方按每月收费单缴纳即可，合同甲方一栏载明开户银行为东方汇美公司法定代表人李铭文的账户。签订合同第二天，金丝带公司按合同约定通过银行向李铭文账户转账374000元，东方汇美公司开具收据确认收到银行转账款项，包括押金20万元、转让费10万元、1月份租金70000元、管理费4000元，合计374000元。东方汇美公司对转让费解释为因前一手租客租期未到期，要收取转让费抵扣前一手租客拖欠租金，金丝带公司则表示没有明确内容，只要租赁涉案物业就要支付东方汇美公司10万元。签订合同后金丝带公司使用涉案物业并进行装修，2018年1月10日支付东方汇美公司场地使用证明费3000元，办理住所（经营场所）场地使用证明，于2018年1月18日在涉案物业登记成立广州车贝贝汽车贸易有限公司，金丝带公司支付租金及水电费至2018年5月，2-5月份租金、管理费及水电费分别为75038元、74000元、74793.2元、75338元，其中租金、管理费合计296000元，水电费合计3169.2元，共计299169.2元，此后没有再支付。本案庭审后2018年11月24日金丝带公司将涉案物业返还东方汇美公司，双方确认办理物业移交手续。东方汇美公司表示收回涉案物业后已另行转租出去，原有装修已不存在。 金丝带公司主张于2018年4月发现由于违建无法办理消防许可，金丝带公司委托广州禾坤安防设备科技有限公司在报验过程中消防部门提出物业存在严重消防隐患，存有违规加建并存在严重一次消防隐患，无法通过二次消防报验。金丝带公司主张于2018年5月16日向东方汇美公司发函限期6月16日前协助通过二次消防报批。东方汇美公司对金丝带公司主张均不予确认，出具2008年9月11日广州市公安消防局对东方汇美公司作出的建筑工程消防验收意见书及9月23日广州市公安消防局消防安全检查意见书，同意开业并提出意见。东方汇美公司提出金丝带公司从事汽车销售经营，违反合同仅作为办公使用的约定，属于违法经营。 涉案物业所在楼房由东方汇美公司向广州市熾昌物业管理有限公司承租，我院向广州市白云区国土资源和规划局查询有关办理建筑规划、报建手续，经函复涉案建筑无办理规划报建手续。经本院释明合同效力问题，金丝带公司坚持原诉讼请求不变，东方汇美公司明确反诉请求为要求确认合同无效。 金丝带公司申请对投入涉案物业的装修费用进行价值评估，经摇珠我院委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估，广东高迪评估咨询有限公司组织双方现场进行勘查。2018年12月27日，广东高迪评估咨询有限公司作出高迪评估[2018]117号价格评估结论书，对双方无争议部分的装修价值评估结论为481647元，双方有争议部分的装修价值评估结论为59731元，争议部分包括大厅吊顶格栅天棚、格栅天棚筒灯射灯安装小型镶嵌式LED筒灯射灯、大门口钢化玻璃门面、电子感应自动门安装、钢化玻璃电动趟门双扇、自动门电子感应装置安装、钢化玻璃门自动感应开启装置、消防喷淋头安装、烟感探测器安装。金丝带公司提出未对拆除和回填部分进行评估，2019年2月22日广东高迪评估咨询有限公司作出补充评估函，对拆除原有装修及回填排水沟工程评估价值为21455元。金丝带公司分别支付评估费16241元及644元，合计16885元。东方汇美公司对评估价格表示有异议，认为有争议的部分工程价不应该计算入总的评估价格之中，因为属于双方有争议而不确定的部分，是提供租赁物时就已存在，拆除和回填部分不应计算在现值中，如计算属于重复计算。 东方汇美公司为证实原有装修情况出具门口玻璃门照片、天花照片、喷淋及灯具照片。金丝带公司对照片表示异议，提出已对门口、天花、喷淋及灯具拆除重新安装，并提供以广州车贝贝汽车贸易公司名义与广州禾坤安防设备科技有限公司签订的《消防工程合同》及支付8万元款项收据；《广州白云区万店通联生活会馆装饰工程》工程预算报价表，价格58万元；空调购售合同及收款收据、广告招牌制作费价格清单表、费用申请书及收据、房屋防水和雨棚拆除工程款5000元收据及预算表；涉案场地原始结构图、拆墙图、场地砌墙图、天花反映图、视频（施工前）、施工前后照片，通过预算报价表中项目及视频和照片证实评估报告中存有争议的部分由金丝带公司施工安装或拆除被告原装修后重新装修。 金丝带公司主张因2018年1月至5月租赁场地无法正常开业，支付员工工资378734.64元，出具公司2-7月工资表予以证明，被告不予确认。金丝带公司主张律师费损失30.65万元，出具金丝带公司与广州金鹏律师事务所签订的民事委托代理合同书（前期律师费5万元，按执行到财产12%支付后期律师费）及律师费发票（5万元）。 东方汇美公司主张2018年6月水电费5436元，7月水电费1510.8元，合计6946.8元，金丝带公司不予确认，东方汇美公司出具向永平街永泰村第六经济合作社支付5、6月水电费的发票及张贴催款单的照片，原告不予确认。 本院认为，金丝带公司与东方汇美公司就未取得规划报建的房屋签订的《广东东方汇商务酒店租赁合同》系无效合同，金丝带公司要求判令撤销该合同，本院不予支持。被告李铭文并非合同一方当事人，金丝带公司要求李铭文对东方汇美公司承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。东方汇美公司要求确认合同无效的反诉请求，本院予以支持。东方汇美公司作为出租人未提供合法建筑物给金丝带公司，金丝带公司作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故金丝带公司与东方汇美公司对合同无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，金丝带公司要求东方汇美公司退还保证金20万元本院予以支持，转让费10万元双方并未进行约定，涉案商铺合同期到2021年1月，按未使用年限折算应退还部分费用，已使用10.63个月，计算为25.37月/36月×100000元=70472.22元，东方汇美公司应退还金丝带公司转让费70472.22元，金丝带公司诉请超出部分本院不予支持。金丝带公司要求退还1月份租金及管理费，因金丝带公司已实际控制使用涉案物业，应参照合同约定租金标准支付占有使用费，该请求本院不予支持。金丝带公司主张向东方汇美公司支付办理场地使用证明的费用3000元，对此双方并未进行约定，东方汇美公司未提供收取该费用的依据，金丝带公司该主张本院予以支持。金丝带公司要求赔偿涉案物业的装修费用包括安装、消防、广告招牌制作费，因合同无效，金丝带公司未能继续使用涉案商铺装修的剩余价值，故金丝带公司诉请涉案商铺装修价值的损失，理据充分。司法评估双方无争议部分价值为481647元，有争议部分价值为59731元，对拆除原有装修及回填排水沟工程评估价值为21455元，东方汇美公司主张有争议部分为原有的装修，金丝带公司则主张拆除原有装修后重新装修，结合金丝带公司出具的消防合同、装饰工程合同及视频、照片，本院对金丝带公司主张予以采信，金丝带公司该部分损失合计562833元，本院酌定按50%计算东方汇美公司支付金丝带公司装修费用损失为281416.5元，金丝带公司诉请超出部分本院不予支持。金丝带公司要求赔偿2018年2月至5月所支付的租金、水电费共计299169.2元，在此期间金丝带公司并未交还涉案物业，并登记成立广州车贝贝汽车贸易有限公司，无证据证实涉案物业被禁止作为办公使用，金丝带公司应按合同约定支付使用期间的租金及水电，金丝带公司该请求本院不予支持。金丝带公司要求赔偿因租赁涉案物业未能正常经营而支付工资378734.64元，金丝带公司并未在涉案物业经营，该请求本院不予支持。金丝带公司要求赔偿违约金及按月利率1%计算逾期利息，租赁合同无效，该请求于法无据，本院不予支持。金丝带公司要求赔偿因本案纠纷支付的律师费30.65万元，租赁合同无效，双方均有过错，该请求本院不予支持。东方汇美公司反诉要求返还涉案物业并恢复原状，涉案物业已于2018年11月24日由金丝带公司返还东方汇美公司，东方汇美公司已另行出租，并表示原有装修已不存在，故该反诉请求本院不予支持。东方汇美公司反诉要求支付2018年6月5日至11月24日拖欠的租金462000元及管理费26400元，该期间涉案物业未交还东方汇美公司，东方汇美公司要求支付场地使用费及管理费的反诉要求合理，本院予以支持，按5.63个月计算，场地使用费为70000元/月×5.63个月=394100元，管理费为4000元/月×5.63个月=22520元，东方汇美公司反诉超出部分，本院不予支持。东方汇美公司反诉要求支付2018年6、7月水电费，但无法提供缴纳水电费的单据，即无法证实该水电费的实际金额，该请求本院不予支持。东方汇美公司反诉要求调整合同违约金按每日万分之五计算，因租赁合同无效，该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、广东金丝带数字科技有限公司与广东东方汇美商务酒店有限公司于2017年12月7日签订的《广东东方汇商务酒店租赁合同》为无效合同； 二、自本判决生效之日起三日内，广东东方汇美商务酒店有限公司向广东金丝带数字科技有限公司退还押金200000元； 三、自本判决生效之日起三日内，广东东方汇美商务酒店有限公司向广东金丝带数字科技有限公司退还转让费70472.22元； 四、自本判决生效之日起三日内，广东东方汇美商务酒店有限公司向广东金丝带数字科技有限公司退还办证费3000元； 五、自本判决生效之日起三日内，广东东方汇美商务酒店有限公司向广东金丝带数字科技有限公司赔偿装修损失281416.5元； 六、自本判决生效之日起三日内，广东金丝带数字科技有限公司向广东东方汇美商务酒店有限公司支付场地使用费394100元，管理费22520元； 七、驳回广东金丝带数字科技有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回广东东方汇美商务酒店有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费25957.4元，由广东金丝带数字科技有限公司负担19942.6元，由广东东方汇美商务酒店有限公司负担6014.8元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费4802元，由广东东方汇美商务酒店有限公司负担929.2元，广东金丝带数字科技有限公司负担3872.8元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。保全费5000元，由广东东方汇美商务酒店有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。评估费16885元（已由广东金丝带数字科技有限公司预交）由广东金丝带数字科技有限公司负担8442.5元，由广东东方汇美商务酒店有限公司负担8442.5元并于本判决生效之日起五日内向广东金丝带数字科技有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  邓玉兴 人民陪审员  卢丽芳 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  郑萍军