广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5708号原告：徐国春，男，1987年1月出生，汉族，住安徽省颍上县，原告：李晶，女，1990年3月出生，汉族，住安徽省颍上县，两原告共同委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市富润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市法定代表人：苏照文。委托诉讼代理人：徐涤栩，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所实习律师。原告徐国春、李晶与被告中山市富润房地产开发有限公司（以下简称富润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年9月20日及2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏秋云、被告委托诉讼代理人徐涤栩、周燕第一次庭审到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人谭英，被告委托诉讼代理人徐涤栩、周燕第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国春、李晶向本院提出诉讼请求：1、解除原告徐国春、李晶与被告富润公司于2016年7月7日签订的《富润赞城认购协议书》，并返还原告徐国春、李晶购房款303760元，并自2016年10月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；2、判令被告富润公司赔偿原告徐国春、李晶经济利益损失180000元（按目前市场价850000元与约定认购价653760元之间增值差额计算）。事实和理由：原告徐国春、李晶于2016年7月7日与被告富润公司签订《富润赞城认购协议书》，协议约定原告徐国春、李晶购买被告富润公司位于中山市××沙市场路××号的富润赞城（法定名：星悦新天）1栋2座1402号商品房，建筑面积为113.96平方米，总价为653760元。原告徐国春、李晶于合同签订当天支付定金20000元和团购款30000元，并于2016年9月8日支付首期款253760元。付款后原告徐国春、李晶多次向被告富润公司要求签订《中山市商品房买卖合同》，但是被告富润公司一直推脱，在2016年9月22日被告富润公司要求原告徐国春、李晶填写一份《特殊变更申请表》，申请于2016年9月22日起15个工作日内未完成商品房买卖合同签订及备案手续如未能按时完成商品房买卖合同签订方及备案手续，则直接退房款价：已付303760元（含定金、团购款）。但是时至今日，被告富润公司仍未与原告徐国春、李晶签订《商品房买卖合同》和办理备案手续，原告徐国春、李晶多次与被告富润公司沟通，被告富润公司均不予理会。原告徐国春、李晶购买房屋用于居住，该房屋建筑面积为113.96平方米，原告徐国春、李晶通过房产中介了解到目前该房屋市场价最低7500元/平方米，房屋价值超过850000元，并且价格仍有上涨空间。但是原告徐国春、李晶已支付的购房款已经无法再同一地段支付同样面积房屋的首期款，被告富润公司还应按照房屋增值部分赔偿原告徐国春、李晶可得利益经济损失。被告富润公司辩称，1、被告富润公司同意向原告徐国春、李晶无息返还273760元（定金及首期款）；2、由于没有相关依据，被告富润公司不同意原告徐国春、李晶所诉求的经济利益损失；3、同意解除双方签订的《富润赞城认购协议书》。本院经审理认定事实如下：2016年7月7日，富润公司作为甲方与徐国春、李晶作为乙方签订《富润赞城认购协议书》，约定乙方认购富润赞城（法定名星悦新天）1栋2座1402单位商品房，建筑面积为113.96平方米，认购价格为标准总价873013元，优惠折扣后认购优惠总价653760元。付款方式为银行按揭方式，27日前付首期款273760元（含定金），余款380000元乙方于签署《中山市商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续。认购方须于签订本认购书后20天内即2016年7月27日前携带签订购房合同的相关资料到出售方销售中心缴纳首期房款和相关费用与出售方签订《中山市商品房买卖合同》及其相关协议及补充协议，如申请按揭须同时签署并提供符合银行按揭条件所需文件乙方为港澳台或外籍人士须向本地的公证处办理合同公证的相关事项。若认购方未按本订购书约定的时间内缴纳首期房款和相关费用与出售方签订《中山市商品房买卖合同》及其相关协议补充协议的，将视作为认购方放弃认购该物业，出售方有权解除本认购书，不予退还认购方已付的定金等。如发生重复认购，则认购时间在先的为有效认购，如在同一时间认购，则认购号码在前的为有效认购，认购时间在后或认购号码在后的无效认购，无效认购方可选择认购出售方开发的其他物业或要求出售方退还定金（但不加利息或赔偿）。同日，徐国春向富润公司支付定金20000元，并由富润公司出具收款收据。2016年9月8日，徐国春、李晶通过转账向富润公司支付首期款253760元，并由富润公司出具收款收据。徐国春、李晶主张其在支付定金的当日通过银行转账向富润公司支付团购款30000元，但其提交的转账凭证及收据中的公司名称均非富润公司，富润公司对此亦不确认。徐国春、李晶、富润公司均确认双方对团购款未进行约定。徐国春、李晶主张由于富润公司承诺若在2016年10月12日前不能完成商品房买卖合同及备案手续则直接退房款价303760元（含定金、团购款），但其提交的特殊变更申请表中并无富润公司盖章，徐国春、李晶亦未能提交依据证实该表中审批人的身份。富润公司对该特殊变更申请表亦不确认。富润公司主张涉案房屋目前已备案登记在案外第三人名下，根据认购协议约定无效认购方即徐国春、李晶可以选择认购富润公司的其他物业或者要求富润公司退还定金（但不加利息或赔偿），该协议是双方真实意思表示，应予遵守，且富润公司在2017年及之后多次通知徐国春、李晶涉案房屋已经备案登记在第三人名下，要求徐国春、李晶前来办理退还或认购其他物业手续。富润公司对其主张未提交依据予以证实。庭审过程中，徐国春、李晶申请对涉案房屋2018年9月20日的价格进行评估。本院经摇珠确认广东中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司进行评估，广东中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年1月18日作出中信房鉴字[2019]第0002号房地产估价报告，确定涉案房屋在2018年9月20日的评估价值为854700元。徐国春、李晶垫付评估费4273.5元。富润公司对评估所得涉案房屋价格不予确认，主张涉案楼盘已停工，会出现烂尾可能，其价值不能与市面其他房屋相比，评估公司未了解该楼盘的现实情况，作出的报告为片面的结论，不宜作为参考。上述事实，有徐国春、李晶提交的《富润赞城认购协议书》、收款收据和刷卡单、特殊变更申请表、中信房鉴字[2019]第0002号房地产估价报告及发票、徐国春、李晶、富润公司的陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中徐国春、李晶与富润公司签订的《富润赞城认购协议书》约定当事人的名称或姓名和住所、商品房的位置、面积、认购价格、付款方式等已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且富润公司已按照合同约定收取徐国春、李晶的首期购房款，故本案应为商品房买卖合同纠纷。《富润赞城认购协议书》是双方真实意思表示且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同之约定履行各自的权利义务。徐国春、李晶诉求解除双方于2016年7月7日签订的《富润赞城认购协议书》，富润公司同意解除双方签订的《富润赞成认购协议书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，本院对徐国春、李晶的该项诉求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《富润赞城认购协议书》已经解除，故徐国春、李晶向富润公司支付的购房款应当予以返还。关于购房款的数额。徐国春、李晶主张购房款为30376元（包括团购款30000元），但其提交的收款收据和刷卡单中仅有273760元系富润公司收取，另外30000元团购款的收款人并非富润公司，双方签订的《富润赞城认购协议书》中未反映有团购款的内容，《特殊变更申请表》中富润公司并未进行盖章确认，徐国春、李晶亦未提交依据证实《富润赞城认购协议书》中审批人的身份，富润公司对该30000元团购款不予确认，仅主张其收取的购房款为273760元，故徐国春、李晶应承担举证不能的不利后果，本院认定徐国春、李晶向富润公司支付的购房款为273760元（包含定金20000元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。富润公司主张涉案房屋目前已备案登记在案外第三人名下，根据认购协议约定无效认购方即徐国春、李晶可以选择认购富润公司的其他物业或者要求富润公司退还定金（但不加利息或赔偿），且富润公司在2017年及之后多次通知徐国春、李晶涉案房屋已经备案登记在第三人名下，要求徐国春、李晶前来办理退还或认购其他物业手续，即富润公司承认系因其方认为徐国春、李晶的认购无效故双方才未签订《中山市商品房买卖合同》，而富润公司未提交依据证实徐国春、李晶的认购无效，应承担举证不能的不利后果，故本院认为双方未签订《中山市商品房买卖合同》系因富润公司的原因导致，即富润公司违约，故富润公司应当赔偿徐国春、李晶产生的损失。本案中徐国春、李晶诉求富润公司支付其购房款303760元的利息（自2016年10月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）及经济利益损失（按市场价与约定认购价之间增值差额计算）均系其因富润公司违约所造成的损失，系重复计算，徐国春、李晶诉求的经济利益损失（按照市场价与约定认购价之间增值差额计算）已足以弥补其损失，故本院对其利息的主张不予支持，支持其经济利益损失（按照市场价与约定认购价之间增值差额计算）。广东中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年1月18日作出中信房鉴字[2019]第0002号房地产估价报告，对涉案房屋2018年9月20日的价格进行了评估，富润公司虽对涉案房屋评估价格不予确认，但本院委托评估程序合法，广东中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司具有评估资质，富润公司亦未提交依据予以反驳，故本院采信中信房鉴字[2019]第0002号房地产估价报告。根据该评估报告，涉案房产在2018年9月20日价值为854700元，根据双方签订的《富润赞城认购协议书》约定，涉案房产双方的交易价格为653760元，即因富润公司违约导致徐国春、李晶如购买相同的房产,需多支付200940元，参照该数额，本院认定富润公司因违约造成的损失为200940元，徐国春、李晶仅主张180000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐国春、李晶作为认购方、被告中山市富润房地产开发有限公司作为出售方于2016年7月7日签订的《富润赞城认购协议书》；二、被告中山市富润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告徐国春、李晶购房款273760元，并赔偿原告徐国春、李晶损失180000元；三、驳回原告徐国春、李晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8556元，评估费4273.5元，合计12829.5元，由原告徐国春、李晶负担398元，被告中山市富润房地产开发有限公司负担12431.5元（该款原告徐国春、李晶已预交，被告中山市富润房地产开发有限公司应于支付上述款项时迳付原告徐国春、李晶，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一九年四月四日书记员  钟厚仁