广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初3127号 原告：南宁市江宇物业服务有限责任公司。住所地：南宁市双拥路**东方明珠花园。 法定代表人：朱天义，总经理。 委托诉讼代理人：李晖，南宁经纬法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴文利，女，系该公司员工。 被告：冯绮姬，女，1978年2月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：毛丹，广西瀛聪律师事务所律师。 原告南宁市江宇物业服务有限责任公司（以下简称“江宇物业”）诉被告冯绮姬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告江宇物业的委托诉讼代理人李晖、吴文利、被告冯绮姬的委托诉讼代理人毛丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、冯绮姬向江宇物业支付物业服务费10233.6元、电梯费2730元、水费10.7元、公摊水费461.4元、公摊电费874元及滞纳金10742.2元，合计25051.90元（计算方式：每月按30天计算，1、物业服务费自2011年5月1日计算至2017年10月31日，按0.8元／平方米／月，建筑面积163.97平方米；2、电梯费自2011年5月1日计算至2017年10月31日，按35元／月×78个月；3、水费，因公司加压误差，自2011年5月1日计算至2017年10月31日，单价为2.74元每吨。2012年6月1日8元，2016年12月1日2.7元；4、公摊水费自2011年11月1日计算至2017年10月31日；5、公摊电费自2013年10月1日计算至2017年10月31日；6、滞纳金以2011年7月1日至2016年9月30日所欠总数为基数，按每日3‰计算，自2011年7月1日计算至2016年9月30日止）；二、本案诉讼费用由冯绮姬承担。事实和理由：2007年9月17日，冯绮姬与中国农业银行签订个人购房担保借款合同，购买南宁市翠都房地产有限责任公司位于南宁市，并与江宇物业签订《前期物业管理服务协议》，同意江宇物业对该小区进行物业服务工作。冯绮姬系江宇物业服务的塞纳维拉花园Ｄ2号楼1601号房的业主，自2011年5月起冯绮姬不再交纳任何物业服务费等相关费用，经江宇物业多次通知要求，冯绮姬均未缴纳。江宇物业为维护其合法权益，遂诉至法院。 被告辩称，一、江宇物业、冯绮姬签订的前期物业服务合同至今未生效。江宇物业没有在合同上签字盖章，双方没有形成物业服务合同关系，江宇物业要求冯绮姬承担物业费没有事实及法律依据。二、冯绮姬购买的涉案房屋，在开发商交付前存在电器开关掉落在地、管线没有电线配置、供电设备不到位导致房屋未达到交付使用条件，因此开发商没有交付房屋，钥匙也一直在开发商处用于室内整改。2018年8月也未完成整改。青秀区法院（2015）青民一初字2229号民事判决确认上述事实，明确由开发商承担逾期交房的违约责任及逾期交房期间的物业费用。因此，根据广西物业管理条例第38条的规定，冯绮姬所购房屋交付前的物业费用由开发商承担。三、江宇物业的主张已经超过诉讼时效。四、江宇物业提交的证据不能证明物业费的计算标准及具体金额。 经审理查明，2009年9月17日，冯绮姬因购买位于南宁市青秀区而向中国农业银行借款，房屋建筑面积为163.97平方米，冯绮姬与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》。 江宇物业提供《前期物业服务合同》一份，该合同为南宁市江宇物业管理有限责任公司（甲方、建设单位选聘的物业管理企业）与冯绮姬（乙方、物业买受人、业主）签订。该合同约定物业名称为塞纳维拉花园，物业位置为南宁市青秀区凤凰岭路6号D2号楼1601号房。合同第一条约定前期物业管理服务是指在业主、业主大会（或业主委员会）选聘物业管理企业之前，建设单位所选聘的物业管理企业在此期间所提供的物业管理服务。合同第五条约定物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用和电梯设施设备维护及年检费用），本小区物业管理服务费实行包干制。物业管理服务费由业主（物业买受人或使用人）按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按建筑面积0.8元/平方米·月标准计算。合同第六条约定其他各项费用，其中包括公共水电分摊费（按实际使用量及受益人物业建筑面积分摊）、电梯设施设备维修及年检费35元/月·户等，具体分摊的费用，由物业管理企业进行分摊，分摊到每户的具体费用确定后，物业管理企业在小区公告栏进行公示后5日内业主或物业买受人、使用人无书面异议的或者按照分摊的费用缴纳的，均视为业主、物业买受人或使用人同意物业管理企业的分摊方案和费用确定。合同第七条约定交费的时间和方式，其中物业管理服务费、其它公摊费用和代收费用是乙方在入伙（本合同所指的入伙时间均是指：按照《商品房买卖合同》约定的交付时间或视为出卖人交付房屋的时间，包括《商品房买卖合同》约定的交付时间、领取入户房门钥匙当日、经寄发的《入伙通知书》所列明的默认收楼时间或者在报纸上刊登房屋交付通知的时间，上述以先发生者为准）起预缴纳为期一年的物业管理服务费、电梯设施设备维护及年检费、专项维修资金、城市生活垃圾处理费和相关代收费用。之后，以半年为周期交费，即每周期首月10日前以现金或银行转账形式交纳当周期半年度的物业管理服务费用、电梯设施设备维护及年检费、专项维修资金、城市生活垃圾处理费和相关代收费用。公共水电分摊费每月按实际使用量由物业管理企业根据物业建筑面积分摊，业主、物业买受人、物业使用人应当按照物业管理企业的要求按月进行缴纳。合同第八条约定乙方须按合同规定的时间完成各种费用的缴纳。乙方应当按合同规定缴纳物业管理服务费、水电费（也包括公摊水电费）、电梯设施设备维护及年检费、代收费用等需要缴纳的各种费用，不得以各种理由拖欠上述费用，对物业管理企业提供的服务不满意或有异议的，可以向有关主管部门申诉或通过法律途径解决，不得以此作为拒交以上费用的借口和理由。乙方未按合同规定的时间按时足额缴纳费用的，逾期甲方将按照每日加收欠交部分千分之一的标准向乙方收取违约金。合同落款乙方签字处有冯绮姬的签名，冯绮姬在诉讼过程中确认系其签订，但合同没有写明落款时间。 另查明，冯绮姬及案外人吴惠芳、冯绮莉曾因向南宁市翠都房地产有限责任公司购买的青秀区不符合交付条件为由向我院提起民事诉讼，要求判令南宁市翠都房地产有限责任公司支付逾期交房违约金及冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉预交的物业管理服务费、电梯维护费、城市生活垃圾清运费。我院作出（2015）青民一初字第2229号民事判决书，其中查明2011年9月20日，江宇物业出具《关于塞纳Ｄ2-1601室内电线被盗问题的报告》，内容为：塞纳维拉花园服务中心工作人员在2010年12月17日日常检查过程中，发现空置房Ｄ2-1601房（全部钥匙在物业服务中心）内电器开关掉落在地上，管路无电线配置，无电线量为：2.5平方电线590米、4.5平方电线486米。业主于2010年12月24日来小区办理入伙手续时，以此为由拒绝收房，并强烈要求我公司尽快给予配置安装原完整电路。鉴于此事，恳请公司领导尽快拿出处理意见，回复业主。冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉提交《房屋交接记录表》，证明在交接房屋时，南宁市翠都房地产有限责任公司工作人员记载了涉案房屋户内线被盗、卧室阳台地漏损坏、卫生间窗户没装的情况。2012年2月15日，物业公司对房屋整改情况记载如下：2012年2月15日致电业主告知整改情况，但业主反映是电线被盗未解决的问题，业主称都反映二年多了都未处理，如果再不处理拖延时间所产生的费用由物业承担。物业公司员工罗春梅记载如下：留一把装修钥匙用于房屋室内整改。判决书中认定《商品房买卖合同》约定至迟于2010年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉，但南宁市翠都房地产有限责任公司至2010年11月4日才发出《入伙通知书》，通知冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉于2010年11月8日办理收楼手续。在冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉办理收房交接手续时，南宁市翠都房地产有限责任公司交付的涉案商品房内存在电器开关掉落在地上，管路无电线配置，不具备供电到位及供电设备到位的房屋使用条件等问题，南宁市翠都房地产有限责任公司交付的商品房不符合《商品房买卖合同》第十三条约定的交房条件，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉于2013年3月18日取得涉案房屋所有权证，作为房屋所有权人，有能力也应当对涉案商品房中存在的电器开关、管路无电线配置等问题采取适当措施。据此，判决南宁市翠都房地产有限责任公司支付冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉2010年7月1日至2013年3月17日期间的逾期交房违约金及赔偿冯绮姬、吴惠芳、冯绮莉2010年11月6日至2011年5月6日期间的物业管理服务费、电梯维护费、城市生活垃圾清运费。该判决生效后，江宇物业以冯绮姬未交纳物业管理服务费等费用为由向本院提起本案诉讼，请求判如所请。冯绮姬则答辩如前。 再查明，江宇物业原名南宁市东方物业管理有限责任公司，取得物业管理企业二级资质证书，准予从事物业管理业务时间为2007年7月12日，于2007年10月11日更名为南宁市江宇物业管理有限责任公司，2010年9月20日更名为南宁市江宇物业服务有限责任公司，并于2015年3月19日在南宁市物价局办理物业服务费为二级物业服务等级的收费标准备案，备案有效期至2018年3月19日。 江宇物业提供2017年9月27日水费发票两张，户号分别为1321432、1321433，抄表日期分别为20170912、20170914，缴费金额分别为40992.91元、52751.56元。江宇物业还提供2017年9月25日交纳电费27266.43元的付款回单。 又查明，冯绮姬于2018年8月28日向江宇物业支付预收款10000元及装修监管金500元，冯绮姬主张该10000元不是对原来产生物业费的结算，而是预交将来会产生的物业费。 还查明，2010年12月26日，吴惠芳签收《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、水、电图、门禁卡、电池指纹说明书并签收装修钥匙2把，正式主钥匙6把。 本院认为，尽管江宇物业提供的《前期物业服务合同》中落款处仅有冯绮姬的签名，未注明落款日期，但该合同的抬头处已经写明合同甲乙双方的名称，冯绮姬亦在合同落款乙方处签字确认，且《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对江宇物业、冯绮姬均具有约束力，双方均应依约履行。2011年9月20日，江宇物业出具的《关于塞纳D2-1601室内电线被盗问题的报告》可以看出其已为塞纳维拉花园小区提供物业服务，此后一直提供物业服务至今。物业服务合同属于继续性合同，江宇物业提供的物业管理服务一直处于持续状态，冯绮姬欠缴的物业服务费等费用属于持续发生，故本院对冯绮姬提出诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 关于物业服务费、电梯费。江宇物业主张按照《前期物业服务合同》的约定，按照0.8元/平方米·月计算物业服务费，按照35元/月计算电梯费，有事实依据，本院予以照准。（2015）青民一初字第2229号民事判决书认定南宁市翠都房地产有限责任公司存在逾期交房的情形，且交付的商品房不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。吴惠芳作为涉案房屋的共有权人于2010年12月26日领取两把装修钥匙，而《房屋交接记录表》显示物业公司员工罗春梅记载留一把装修钥匙用于房屋室内整改，可以得知涉案房屋的业主已领取并持有装修钥匙。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。对于2011年5月6日至2013年3月17日期间产生的物业服务费、电梯费，因南宁市翠都房地产有限责任公司交付不符合约定条件的商品房，故上述费用应由建设单位交纳。自冯绮姬取得涉案房屋所有权证（2013年3月18日）之日起，冯绮姬作为房屋所有权人，其有能力也应当对涉案房屋存在的问题采取适当措施避免损失扩大。对于2013年3月18日起至2017年10月31日期间的物业服务费7272元（0.8元/平方米·月×163.97平方米÷30天×13天＋0.8元/平方米·月×163.97平方米×55个月）、电梯费1940元（35元/月÷30天×13天＋35元/月×55个月）应由冯绮姬承担。关于物业服务费、电梯费的滞纳金，江宇物业主张以冯绮姬欠缴金额总数为基数，按每日3‰，自2011年7月1日计算至2016年9月30日止，但江宇物业主张的滞纳金实际性质为违约金，而我国法律规定的违约金性质是补偿性而不是惩罚性，江宇物业未能提供由于冯绮姬违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在冯绮姬要求调低滞纳金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定滞纳金按物业服务费、电梯费9212元的30%计算为2764元。冯绮姬向江宇物业预交10000元，但其主张该款用于预交将来产生的物业费，也未在本案中提出抵扣，故本院在本案中对该10000元不作处理。 关于水费、公摊水费、公摊电费。虽然《前期物业服务合同》中约定由江宇物业代收，但江宇物业未能提供其代冯绮姬缴纳水费、公摊水费、公摊电费相对应时段的发票及水电费的抄表读数，其提供的发票金额与其主张的数额之间也缺乏关联，冯绮姬对江宇物业主张的水费、公摊水费、公摊电费金额也不予认可，应由江宇物业承担举证不能的法律后果。对于江宇物业主张的水费、公摊水费、公摊电费，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告冯绮姬向原告南宁市江宇物业服务有限责任公司支付2013年3月18日至2017年10月31日期间物业服务费7272元； 二、被告冯绮姬向原告南宁市江宇物业服务有限责任公司支付2013年3月18日至2017年10月31日期间电梯费1940元； 三、被告冯绮姬向原告南宁市江宇物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业服务费、电梯费滞纳金2764元； 四、驳回原告南宁市江宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费426元（原告已预交），由被告冯绮姬负担222元，原告南宁市江宇物业服务有限责任公司负担204元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  梁春庆 人民陪审员  陈晓玲 二〇一九年四月三十日 书 记 员  覃景莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。