广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1728号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区逢源轩业主委员会，住所地：广州市荔湾区逢源路54-68号。负责人：李木伙，职务：主任。委托代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师.委托代理人：郑旸，广东佰仕杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州新城市房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路花园街11号A201单元。实际经营地址：广州市越秀区先烈中路69号东山广场2005号。法定代表人：赵冬凌，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：胡莲娣，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：赵宏彬，广州金鹏律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区逢源轩业主委员会（下简称逢源轩业委会）因与被上诉人广州新城市房地产开发有限公司（下简称新城市公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。逢源轩业委会上诉请求判令：1、撤销原审判决，支持逢源轩业委会一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由新城市公司承担。事实与理由如下：一、一审法院认定讼争中堂部位构造上、利用上有独立性，能够明确区分，属于物权法第六章所称的专有部分，属于认定事实错误，请予以纠正。其一，一审法院认定的涉案中堂设有大门与事实不符。新城市公司在宣传销售逢源轩小区的宣传广告中明确大楼首层设有中堂，中堂采用开放式设计。从宣传单张以及业主实际收楼情况可以看出，首层中堂是开放的结构，可供业主休憩、使用。其二，一审法院也查明中堂的功能是物业公司用作工作人员培训或者物业公司与小业主沟通会见的场所。这足以证明，中堂是由全体业主共同使用，并非是由其他专属权利人使用。其三，新城市公司在中堂擅自设置大门，对中堂部位进行围蔽，人为地将中堂部位改变成封闭、独立的空间，导致涉案中堂部位丧失原有的公共区域的功能；二、一审法院依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定及《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》作为本案的定案依据，属于法律适用错误，应予纠正。其一，一审法院适用《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定作为本案定案依据是错误的。从查册表来看，中堂的性质属于公建配套设施，且中堂在设计时是没有设置大门对中堂进行封闭的，并非独立的空间。虽然讼争中堂目前初始登记在新城市公司名下，但新城市公司是作为房地产开发企业办理讼争中堂的初始权属登记，不是作为特定业主取得所有权。因此，一审法院适用《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定讼争中堂为专有部分显然是错误。一审法院认定讼争中堂既不属于单个小业主的专有部分，也不属于市政公用部分，亦不属于其他权利人所有，且不存在其他权利人，在这种情况下，认定中堂不属于全体业主共有，又不予明确中堂的权属归谁，一审法院判决存在逻辑上的错误。其二，一审法院适用《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》第五条的规定违反了法不溯及既往的法律适用原则，属于适用法律错误。《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》是由广州市国土资源和房屋管理局制定的，属于地方政府规章，开始实施时间为2013年4月15日。而本案讼争中堂在2011年办理权属登记，房屋管理部门按照当时的有关规定不需要加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”。《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》是在登记行为发生后颁布实施，不能作为本案登记行为的认定依据，一审法院适用《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》认定讼争中堂的权属不符合逻辑，也违反了法不溯及既往原则。因此，一审法院以讼争中堂在办理权属登记时没有加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”，从而否定中堂属于公建配套的性质是属于法律适用错误；三、讼争中堂符合《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的情形，属于业主共有部分。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，除法律、行政法规明确的共有部分外，建筑区划内符合有关情形的部位也应认定为共有部分。2011年1月4日，新城市公司办理了讼争中堂的权属登记，登记附注该房屋属于公建配套。由此可见，新城市公司取得讼争中堂的权属登记是申请房地产开发项目所有权初始登记时一并登记的，并且房屋管理部门明确认定了该房屋不属于特定业主专有或者新城市公司所有，即讼争中堂不属于业主专有部分或其他权利人所有的设施。再者，讼争中堂显然也不属于市政公用部分。因此，讼争中堂符合《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的情形，依法应认定为业主共有部分；四、逢源轩业委会依法对讼争中堂享有共有和共同管理的权利，新城市公司未经全体业主同意擅自占有、使用讼争中堂的行为，严重侵犯了逢源轩全体业主的合法权益。根据《中华人民人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，逢源轩业委会有权要求新城市公司停止侵害，将讼争中堂腾空归还并支付损害赔偿。被上诉人新城市公司答辩称：一、涉案中堂有构造上、利用上、功能上的独立性，是一个相对独立的空间。首先，从竣工图可以看出，涉案中堂东西南有墙体围蔽。其次，住户进入居住区间不需要经过涉案中堂，可以直接从小区花园通过A、B座电梯进入大堂。再次，涉案中堂是单独缴纳土地出让金，有别于属于公共配套服务设施的区间。根据新城市公司在一审中提交的国有土地使用权出让合同变更协议及附件，逢源轩大楼的车库、居委会、架空层等真正属于公共配套设施部分是暂缓征收土地出让金，但涉案中堂没有按照暂缓征收处理，而是与小区住宅部分一并缴纳土地出让金。因此，中堂部位是按照住宅认定。最后，涉案中堂没有纳入业主公共分摊面积，可以独立登记。查册表显示，涉案中堂是初始登记在开发商名下，同时在查册表备注处注明因涉案中堂登记时，国家法律法规未有明确规定，故权属有待进一步认定。综上，中堂的权属应适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条之规定认定属于建筑物的专有部分；二、中堂不属于逢源轩小区的公建配套设施。从小区的规划许可证及附件明细表可以明确看出，在小区规划许可阶段，真正被列为小区公建配套设施的只有居委会。从功能上看，中堂不属于公共配套设施，公共服务设施是指为小区提供教育、医疗、文化、体育等公共服务的设施，但涉案中堂不具备这些功能；三、如涉案中堂是全体业主共有，在该中堂进行大确权的同时，房管局应登记为全体业主共有，但涉案中堂没有做全体业主共有的初始登记。综上，请求驳回逢源轩业委会的全部上诉请求。逢源轩业委会于2018年6月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、新城市公司立即将荔湾区逢源路66号自编101房（中堂）腾空交还给逢源轩业委会管业使用；二、新城市公司向逢源轩业委会支付占用期间的房屋使用费117158.2元(自2015年6月5日起至实际交还给逢源轩业委会之日止，按照面积为74.75平方米计算，参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价46元/平方米计算)；三、本案受理费用由新城市公司承担。原审法院经审理查明：广州市荔湾区逢源路56-68号“逢源轩”大楼由新城公司开发建设。2008年6月26日新城公司取得穗规建证[2008]2153号《建设工程规划许可证》及附件《建筑功能指标明细表》，该指标明细表中公共配套设施列明为：居委会。2009年新城公司取得《建筑功能指标规划验收明细表》，该验收明细表中记载大楼的主要功能为商业和住宅；公共服务设施为：居委会；其它功能为：1、地下汽车库；2、地下自行车库；3、地下设备用房；4、首层架空；5、其它架空层；6、屋顶梯屋及电梯机房；7、其它（在首层及六层，有91平方米）。在2009年大楼竣工验收图纸上，首层中堂位于A座、B座电梯大堂之间，在配电间、水表间的北面，其东面、西面、南面均有间隔墙体围蔽，没有通行功能。住户无需经过中堂，可以直接从小区内花园、通过A座、B座电梯大堂进入住宅。2010年5月24日新城公司与广州市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》及附件，附件中列明中堂部位需按住宅计土地使用权出让金，地下非机动车库、地下汽车库、居委会、首层架空、其它架空层、人防防空报警室暂缓征收土地出让金。2011年1月4日荔湾区逢源路66号自编101房的产权由房屋管理部门登记在新城公司名下。《广州市不动产登记查册表》中记载该房屋属于公共配套，按相关法律法规规定办理；已征收国有土地使用权出让金，此共用土地面积是整栋楼房的产权人共同使用；城市规划房屋用途：中堂。2011年7月1日，新城公司与康都公司签订《房屋租赁合同》，将位于广州市荔湾区逢源路66号自编101房（中堂）建筑面积为74.75平方米的房屋出租给康都公司用于办公使用。2012年5月，逢源轩小区通过选举成立首届业委会。2014年12月9日，逢源轩业委会委托长建物业公司对“逢源轩”小区进行管理服务。康都公司经法院强制执行撤出物业管理用房及相关设施，将逢源轩小区的物业管理权交还给逢源轩业委会。康都公司撤出逢源轩小区后，新城公司仍使用中堂部位房屋。2015年新城公司向广州市国土资源和规划委员会咨询建筑内部功能产权归属问题，该委员会于2015年4月22日作出穗国房业务[2015]89号复函就有关问题进行答复：一（土地出让金缴交情况）、首层中堂已交纳土地出让金，地下非机动车库、六层架空层暂缓征收土地出让金；二（共有面积分摊情况）、首层中堂、地下自行车库、六层架空层部位未纳入业主共有分摊面积；三（权属登记情况）、广州市新城市房地产开发有限公司于2000年11月申请办理逢源轩小区房地产初始登记，于2011年1月领取了房地产权属证明书。因办理登记时国家尚未有法律法规明确中堂、地下自行车库、架空层的权属，故在房地产登记簿上注记了“另有非机动车库、首层中堂、架空层属于公共配套，按相关法律法规规定办理”。根据2013年4月起实施的《广州市房地产开发项目公共房屋设施房地产权属登记管理规定》，架空层等公共场所属于业主所有；因目前《物权法》等法律法规对房地产开发项目的中堂权属未予明确，故需待法律法规明确后再依法对自行车库进行产权认定。另查明：讼争中堂在大楼交付使用时，设有大门，由物业管理公司管理，通常由物业管理公司用来作员工培训或者物业管理公司与小业主沟通会客的场所。原审法院认为：逢源轩业委会是依法成立的经过政府备案的自治组织，有权代表业主诉讼，是适格的诉讼主体。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。根据上述规定，法律明确规定的建筑物公共部位包括：1、规划内的道路。2、规划内的绿地。3、其它公共场所。4、公共设施。5、物业房屋用房。6、建筑物基本结构部分、公共通行部分。本案争议的中堂部位在结构上是一个相对独立的空间，在用途上不属于必要的公共通行部分，在功能上也不属于公共设施设备，明显不属于法定的公共部位。对于争议部位是否属于《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（二）项规定的其他公共部位、是否属于公共配套设施？首先从规划用途看，大楼的《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表》显示，首层中堂部位不属于规划的公建配套和公共服务设施。其次，《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》第二条第二款规定本规定所称居住区配套公共服务设施，是指与居住人口规模相对应配建的、能满足居住区居民物质与文化生活需要、提供公共服务的设施总称，包括教育、医疗卫生、文化、体育设施和行政管理设施、服务设施、福利设施、公园及市政公用设施等。中堂部位的使用功能也明显不具备公共服务功能。再次，《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》第五条第（二）项规定：业主共有的设施，按以下规定办理房地产登记：（二）不作为分摊面积的业主共有的设施，由开发企业在申请房地产开发项目所有权初始登记时一并登记，房地产登记机构在房地产登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”，不颁发房地产权利证书。本案中，房屋管理部门对中堂部位的产权登记并没有记载该部位属于“某建筑区划内的全体业主共有”，可见房屋管理部门在对中堂进行产权登记时并没有明确该部位属于全体业主共有。最后，广州市国土资源和规划委员会[2015]89号复函中指出，因办理登记时国家尚未有法律法规明确中堂的权属，故在房地产登记簿上作了相应的注记，由此可见，房屋管理部门没有对中堂的权属进行直接的认定，查册表或房地产登记薄中的相关记载内容不能作为认定中堂权属的直接依据。综上，中堂不属于不属于单个小业主的专有部分，也不属于公建配套设施或市政公用部分。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。讼争的中堂在业主收楼后用作物业管理公司培训员工场所或物业管理公司与业主沟通洽谈的场所，在建筑结构上能够明确区分，在使用功能上具有独立性，且也可以进行权属登记，故中堂应属于专有部分即属于其他权利人的场所。综上，原审法院认定中堂部位不属于物权法中建筑物的公共部位。逢源轩业委会认为中堂属于公共部位，要求新城公司支付房屋使用费的请求缺乏法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，于2018年11月8日判决如下：驳回广州市荔湾区逢源轩业主委员会的诉讼请求。本案受理费1372元，由广州市荔湾区逢源轩业主委员会负担。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，逢源轩业委会向本院提交如下证据：一、宣传图，以证明：新城市公司在宣传销售及实际交付逢源轩小区时，明确大楼首层设有属于公建配套设施的开放式中堂；二、查册表，以证明：公建配套依法由全体业主所有并共同使用，新城市公司无权占有、使用诉争中堂。新城市公司对此发表如下质证意见：对证据一的真实性、关联性、合法性有异议；证据二在原审时已提交，不属于二审新证据。本院认为：本案的争议焦点是涉案广州市荔湾区逢源路66号自编101房是否属于“逢源轩”大楼的全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。本案中，涉案房屋已由房管部门登记至新城市公司名下，从涉案房屋所属大楼的竣工验收图纸及涉案房屋的现状可以反映，涉案房屋具有构造上的独立性和使用上的排他性，不具有公共通行的功能，也并非用于为涉案房屋所属小区提供公共服务，房管部门在登记该房屋的产权状况时也未注记为“全体业主共有”，涉案房屋也并未被纳入业主共有分摊面积。虽然房管部门在房地产登记簿上注记该房屋属于“公共配套”，但房管部门出具的穗国房业务【2015】89号复函也明确依据目前法律法规尚无法确定“中堂”作为公共配套的权属。综上，现有证据不足以证明涉案房屋属于《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的应归属于全体业主共有的公共场所、公用设施的范畴，故逢源轩业委会以涉案房屋属于全体业主共有为由，诉请新城市公司腾空交还涉案房屋并支付相应的占有使用费，依据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人逢源轩业委会的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理2744元，由上诉人广州市荔湾区逢源轩业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月十七日书记员  王文杰