上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0118执异54号案外人：上海歆翱置业有限公司，住所地上海市嘉定区嘉怡路XXX号XXX室。法定代表人：陆雄斌，董事长。委托诉讼代理人：梁辰，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。申请人：赵建国，男，1968年5月14日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：毛建国，上海同本律师事务所律师。被申请人：徐君，男，1986年10月14日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被申请人：张小莉，女，1987年3月31日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王莉，上海君乐律师事务所律师。本院在执行申请人赵建国与被申请人徐君、张小莉民间借贷纠纷一案中，案外人上海歆翱置业有限公司(简称“歆翱公司”)对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人歆翱公司称：法院在审理赵建国与徐君、张小莉民间借贷纠纷一案期间，查封了坐落于上海市嘉定区江桥镇华江支路XXX弄XXX号XXX室的房屋。徐君和张小莉系夫妻关系，因结欠歆翱公司的债务人民币500万元未还，故将上述房产抵押给歆翱公司。又因两人无法偿还，故双方约定将欠款转为购房款，将房产转让给歆翱公司。双方于2019年1月3日网签了房地产买卖合同，同时，歆翱公司向房地产交易中心提交了撤销抵押权的申请。2019年1月11日，歆翱公司缴纳了全部的税款，但因法院的查封导致无法办理产权过户手续，故提出异议，请求解除对上述房产的查封。申请人赵建国辩称：歆翱公司与徐君、张小莉之间的债务属于普通债权，将涉案房屋转让给歆翱公司侵犯了其他债权人的合法权益，且申请人对该债权债务关系的真实性有异议；法院的查封符合法律规定，故不同意歆翱公司的异议请求。被申请人张小莉辩称：歆翱公司所称的以涉案房屋折抵徐君结欠歆翱公司的债务属实；其与徐君已解除婚姻关系，徐君与歆翱公司之间的经济纠纷与其无关。本院查明：2019年1月2日，本院立案受理了赵建国诉徐君、张小莉民间借贷纠纷一案，案号为(2019)沪0118民初19号。审理期间，依据赵建国的申请，本院依法对徐君、张小莉名下价值300万的财产采取诉讼保全措施，于2019年1月8日查封了包括涉案房屋在内的三套房屋，查封期限至2022年1月7日届满。另查明：涉案房屋的登记权利人为徐伟龙和张小莉，由两人按份共有，各享有一半份额。徐伟龙系徐君父亲，张小莉与徐君原系夫妻关系。2018年8月20日和8月24日，歆翱公司的法定代表人陆雄斌分五笔向上海嘉傲企业管理有限公司(简称“嘉傲公司”)通过银行转账方式付款4,999,999.96元，用途为项目租金，徐君系嘉傲公司的法定代表人。2019年1月3日，歆翱公司与张小莉、徐伟龙网签了《上海市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋出售于歆翱公司，转让价为480万元。同日，陆雄斌向嘉定区不动产登记事务中心提交了房地产抵押终止的文件，现该房产已无抵押登记信息。2019年1月11日，歆翱公司缴纳了房地产交易的各项税款。上述查明的事实，由案外人提某的《上海市房地产买卖合同》、网上银行电子回单、涉案房屋的产权登记信息、税收缴款书等证据予以佐证，经审查，本院予以确认。本案审查期间，歆翱公司称：其与嘉傲公司合作房地产租赁项目，嘉傲公司负责建筑物的装修、招商，歆翱公司负责项目的运营、管理、对外签订租赁合同并收取意向金、租金、押金；歆翱公司按照每天每平方米2元的标准向嘉傲公司支付租金，即年租金为16,448,141元。歆翱公司依据该约定支付了嘉傲公司上述500万元。后因合作项目落空，嘉傲公司未能及时归还500万元，故徐君以涉案房屋抵押，并办理了抵押登记。但因双方约定的还款期限届满后，嘉傲公司和徐君仍无法还款，故将涉案房屋抵债给歆翱公司，并已于2019年1月1日将房屋交付给歆翱公司。歆翱公司为证明其所称内容，提某下列证据予以佐证：1、歆翱公司与嘉傲公司于2018年8月20日签订的《战略合作协议》、2018年9月22日签订的《补充协议》、2018年10月24日签订的《协议变更书》，证明两公司之间关于项目合作的约定；2、徐君于2018年10月26日和27日分别出具的《承诺书》，内容为徐君承诺于2018年10月29日中午12点之前归还歆翱公司200万元，2018年11月1日前返还剩余300万元。其本人同意以沪BFXXXX、沪BNXXXX车辆作为抵押，于2018年10月27日前交给歆翱公司支配控制。如未能在2018年10月29日中午前返还第一笔200万元款项的，其承诺将涉案房屋抵押给歆翱公司，该房屋的三个所有权人均于2018年10月29日下午至房地产交易中心办理抵押登记手续；3、徐伟龙与陆雄斌于2018年10月29日签订的《担保协议》，约定徐伟龙为徐君结欠陆雄斌的500万元债务承担连带担保责任，并愿意以涉案房屋抵押，抵押金额460万元；4、徐伟龙于2018年11月7日与陆雄斌签订的《还款协议书》，内容为徐伟龙为徐君的债务承担连带还款责任，债务为500万元。徐伟龙同意以涉案房屋为此债务提某抵押担保，抵押期限3个月。徐伟龙应于2018年11月30日前返还陆雄斌230万元，逾期还款则应将涉案房屋转让给陆雄斌或陆雄斌指定的第三人，同时按银行同期贷款利率的四倍支付利息；5、徐伟龙、张小莉与陆雄斌于2019年1月2日签订的《房屋买卖协议》，约定将480万元转为购房款，用于购买涉案房屋，剩余20万元债权以双方认可的车辆为抵押物；6、2019年1月1日由徐伟龙与陆雄斌签订的《交房交接单》，内容为徐伟龙将涉案房屋于当日正式交接给陆雄斌，之后房屋的水、电、煤气、物业费用由陆雄斌支付；7、缴纳2019年1月和2月电费的发票以及2019年1月的物业费发票。本院认为：案外人提出执行异议的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述四项情形的，可以认定买受人的主张成立。本案中，歆翱公司与张小莉、徐伟龙之间的房屋买卖实际为“以房抵债”，该约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。该合同的签订时间早于查封时间，所涉及的债务也在查封之前已经到期；用以折抵购房款的债务480万元，与涉案房屋的实际价值大致相当；根据交房交接单及物业费、电费的缴纳情况，歆翱公司在查封前已实际占有涉案房屋；另根据歆翱公司缴纳房地产交易相关税款的情况，房屋买卖合同实际履行；在房地产买卖合同的签订当日，歆翱公司已开始办理房产过户登记手续，但因房屋被查封而未能过户，故歆翱公司对于未能办理过户登记没有过错。综上，歆翱公司符合无过错物权期待权的保护条件，对其异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：案外人上海歆翱置业有限公司的执行异议成立，中止对上海市嘉定区江桥镇华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 韩 燕人民陪审员 蒋 勇人民陪审员 曹爱珍二〇一九年四月四日书 记 员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。