广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11276号原告吴建明，男，汉族，1969年6月4日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，委托代理人彭宗群，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托代理人黄镇京，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告郝弘亮，男，汉族，1974年1月26日出生，户籍地址长春市朝阳区，委托代理人曾庆文，广东海埠律师事务所律师。委托代理人卫梦玥，广东海埠律师事务所实习律师。被告伍旺新，男，汉族，1965年10月3日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，被告深圳市欢乐嘻嘻娱乐有限公司（以下简称“被告欢乐嘻嘻公司”），住所地深圳市龙岗区平湖街道凤凰社区平湖大街646号二层、三层，统一社会信用代码9144030057475686X0。法定代表人郝弘亮。原告吴建明诉被告郝弘亮、伍旺新、欢乐嘻嘻公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理，原告代理人彭宗群、被告郝弘亮的代理人曾庆文、卫梦玥到庭参加了诉讼。被告伍旺新、欢乐嘻嘻公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月14日，原告通过法院拍卖以7152971元（人民币，下同）的价格竞得坐落于深圳平湖××村综合楼第四层701.96平方米商品房。2014年11月25日，深圳市罗湖区人民法院出具（2013）深罗法执二字第1855-4号《执行裁定书》，裁定该房屋归原告所有。通过委托拍卖的深圳市罗湖区人民法院执行局提供的资料显示，2010年8月24日，被告郝弘亮与被告伍旺新签订《深圳市房屋租赁合同》，约定由被告郝弘亮向被告伍旺新承租平湖镇新南村综合楼第二、三、四层物业，面积2145平米，租赁期120个月，自2010年9月30日起至2021年3月30日止。其中约定2013年3月30日起至2016年3月30日的租金为每月93500元（备注：每平方米43.59元，涉案房屋每月租金为30598.26元）；2016年3月30日起至2021年3月30日止，每月租金总额为102800元（备注：每平方米47.93元，涉案房屋每月租金为33641.72元）；2011年4月5日起交付租金，以后的租金于每月5日缴纳下月租金。双方同时签订《补充协议》约定，承租方如逾期两个月未付清租金和相关费用，出租方有权终止合同，收回物业，由此产生的责任由承租方负责。原告竞得涉案房产后，经原告反复催促，被告郝弘亮均不交付租金。2015年9月6日，原告找到被告伍旺新，并通过被告伍旺新找到被告郝弘亮，向被告郝弘亮出具通知，要求被告郝弘亮“从2014年11月25日以后的租金直接支付给吴建明先生”。2015年9月8日，被告伍旺新承诺，保证原告收到租金。但是，被告郝弘亮至今未付任何租金或使用费给原告。原告自2014年11月25日取得涉案房产，不管被告郝弘亮与被告伍旺新之间租赁关系是否成立，其均应将使用涉案房屋的费用（租金或使用费）交付给物业的主人即原告。截止2018年6月25日，被告郝弘亮共拖欠43个月的租金共计1394855.12元（其中，2014年11月25日至2016年4月25日期间17个月的租金按每月30598.26元计算，共520170.42元，2016年4月26日至2018年6月25日共26个月的租金按照每月33641.72元计算共874684.70元）。被告郝弘亮拖欠租金长达43个月，原告依法向被告郝弘亮发出解除租赁关系的通知，符合被告郝弘亮与被告伍旺新之间的租赁合同的约定。由于被告郝弘亮拒绝支付租金，被告伍旺新又不履行保证义务。原告诉至法院，要求判令：一、解除租赁关系；二、被告郝弘亮、被告欢乐嘻嘻公司支付2014年11月25日至交还房屋期间的房屋占用费（租金）人民币1394855.12元（暂计至2018年6月25日，其他占用费以每月33641.72元计算至返还占用的房屋为止）；三、被告郝弘亮、被告欢乐嘻嘻公司返还房屋至原告；四、被告伍旺新对第二项诉请所列债务清偿承担连带责任；五、被告承担本案诉讼费、公告费。被告郝弘亮辩称，原告向被告郝弘亮主张权力缺乏事实与法律依据。一、被告郝弘亮的主体不适格。被告郝弘亮与原告之间不存在租赁合同关系。二、涉案租赁合同的当事人为深圳市南油文化服务有限公司与被告欢乐嘻嘻公司,被告郝弘亮已不再是租赁合同的主体，也不承担租赁合同的主体义务。三、原告的主张已过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。经审理查明，位于深圳市龙岗区平湖街道新南社区综合楼第四层的原产权人为深圳市南油文化服务有限公司，被告伍旺新为深圳市南油文化服务有限公司的唯一股东及法定代表人。被告伍旺新及深圳市南油文化服务有限公司因拖欠债务，涉案新南社区综合楼四层被深圳市罗湖区人民法院司法拍卖，2014年11月14日，原告以7152972元的价格竞得。2014年11月25日，深圳市罗湖区人民法院出具（2013）深罗法执二字第1855-4号《执行裁定书》，裁定如下：“一、解除对被执行人深圳市南油文化服务有限公司名下位于深圳市龙岗区平湖镇新南村综合楼第4层商业房（房产证号为60××40号）的查封【原查封案号为（2013）深罗法民二初字第577号】，并迳为注销上述房产的抵押。二、将被执行人深圳市南油文化服务有限公司名下位于深圳市龙岗区平湖镇新南村综合楼第4层商业房（房产证号为60××40号）过户至竞得人吴建明（身份证号码）名下。三、原房产证（房产证号为60××40号）作废。”2017年4月20日，深圳市不动产登记中心依据深圳市罗湖区人民法院出具的（2013）深罗法执二字第1855-4号《执行裁定书》，将涉案房产转移登记至原告吴建明名下，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第0055905号，建筑面积701.96平方米。根据原告在深圳市罗湖区人民法院执行卷宗调取的《深圳市房屋租赁合同》复印件（只有前4页）及《补充协议》复印件，在涉案房产被拍卖前，被告伍旺新已将新南村综合楼第二层、第三层、第四层（第二层、第三层原产权人为被告伍旺新）一并出租给被告郝弘亮，约定的租赁建筑面积为2145平方米，租赁期限为120个月，自2010年9月30日至2020年3月30日止，2013年3月30日至2016年3月30日期间每月租金为93500元，2016年3月30日至2021年3月30日期间每月租金为102800元，从2011年4月5日开始计租，每月5日缴交下个月租金，逾期两个月未付清租金，出租方有权终止合同，收回物业。被告郝弘亮的代理人在庭审中表示，因原告提交的租赁合同不全面且系复印件，真实性不清楚，但涉案房屋原产权人深圳市南油文化服务有限公司与被告欢乐嘻嘻公司（被告郝弘亮系被告欢乐嘻嘻公司的法定代表人、占50%股权的股东）签订有经深圳市房屋租赁管理办公室备案的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“备案合同”），应该以备案合同为准确定租赁关系。根据备案合同的约定，深圳市南油文化服务有限公司将涉案新南村综合楼第四层租给被告欢乐嘻嘻公司，租赁建筑面积为701.96平方米，每月租金为3800元，租赁期限自2012年8月29日至2022年8月30日。该备案合同首页提示该地段指导租金为每平方米13元。原告竞得涉案房产后，从2015年1月27日开始，就不断向被告郝弘亮、欢乐嘻嘻公司催要租金，并提交2015年1月27日至2015年8月6日期间分四次向被告郝弘亮、欢乐嘻嘻公司催要租金的《租金催收函》及快递单佐证。快递单为寄件人存根联，寄往涉案租赁地址，收件人为被告郝弘亮、欢乐嘻嘻公司，原告称因时间太久无法打印快递签收记录，被告郝弘亮称未收到上述催收函。2015年9月6日，原告找到被告伍旺新，要求伍旺新协助原告收取租金，被告伍旺新出具一份租金转移交付通知给原告，内容为：“郝弘亮：平湖镇新南村综合楼第四层商业用房从2014年11月25日起的租金本人因卖房给新业主吴建明先生，现请从2014年11月25日以后租金直接支付给吴建明先生。”2015年9月8日，被告伍旺新再出具一份《承诺书》给原告，内容为：“张远球、吴建明：本人承诺在明天配合你们将平湖镇新南村综合楼第四层的租赁关系处理好，并保证新业主收到租金。本人承诺近期筹集资金还清借款本金及利息。”由于原告一直未能收到租金，2018年5月11日，原告再次向被告郝弘亮及被告欢乐嘻嘻公司邮寄发出《租金催收函》，要求付清2014年11月25日以来的租金，并通知双方租赁关系于2018年5月15日解除。该邮件寄至涉案租赁场所，因无人签收退回。关于涉案租赁场所新南村综合楼第四层的使用情况，被告郝弘亮称，被告欢乐嘻嘻公司的注册地址系综合楼第二层及第三层，并不包括第四层，说明涉案第四层不符合使用条件，并未实际使用过，目前被告欢乐嘻嘻公司已停业，无人使用涉案第四层，原告可以自行收回自己的房屋。原告则称，被告郝弘亮承租后在新南村综合楼第二层、第三层、第四层成立被告欢乐嘻嘻公司经营KTV，当时去看过，第四层作为豪华KTV在使用，但后来KTV设备已全部被拆除，并提交现场照片。现场照片显示涉案第四层贴有消防大队的封条（封条已被撕，封条时间为2016年12月30日），里面空置，无任何设备。根据原告提交的案外人深圳市华晖集团有限公司向被告欢乐嘻嘻公司发出的《解除合同通知书》，内容提及被告欢乐嘻嘻公司于2016年12月起停业。原告并表示，涉案场所有保安看守，无法迳自收回使用。本院认为，原告通过法院司法拍卖竞得涉案综合楼第四层房屋的产权，依法享有租金收益权。关于涉案综合楼第四层房屋的承租人认定问题。被告郝弘亮虽然提交了被告欢乐嘻嘻公司与深圳市南油文化服务有限公司的备案合同，但备案合同约定的租金价格明显低于市场租金，甚至低于指导租金，不能真实反映租赁情况，本院不单纯凭借该备案合同确定租赁关系。原告提交被告郝弘亮与被告伍旺新的租赁合同虽为复印件，且只有前四页，但该合同从深圳市罗湖区人民法院拍卖案件的执行卷宗调取，可信度较高，且被告郝弘亮代理人在庭审中表示不清楚真实性，并未否认，故本院对该租赁合同的真实性予以采信，据此确认涉案房屋的承租人为被告郝弘亮，被告郝弘亮承租后用于经营被告欢乐嘻嘻公司，实际租金应以该租赁合同约定为准。关于原告何时取得租金收益权问题。原告虽然于2017年4月20日才取得涉案房屋的不动产权证，但原告于2014年11月25日已取得法院的执行裁定书，确认原告已竞得该房产并已交清房款，裁定过户至原告名下，且原出租人即被告伍旺新亦出具书面承诺2014年11月25日之后的租金由原告收取，应视为原出租人（或权利人）已将涉案房屋拟制交付原告，原告从2014年11月25日起享有租金收益权。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，2016年10月1日之前租金的诉讼时效为一年，原告并未提交证据证明其于2016年10月1日至2017年10月1日期间向被告郝弘亮催收过租金，故2016年10月1日之前的租金已过诉讼时效。关于原告请求被告郝弘亮及被告欢乐嘻嘻公司返还房屋问题。虽然根据现有证据可以判断被告欢乐嘻嘻公司在2016年12月底开始已停业，但被告郝弘亮及被告欢乐嘻嘻公司并非通知原告收回涉案房屋，故租金应继续计算。本案2019年4月12日开庭时，被告郝弘亮代理人当庭表示，涉案房屋已空置，原告可收回自己房屋，本院视为被告郝弘亮已履行通知义务，原告应迳直收回涉案房屋，未及时收回导致的扩大租金损失，由原告自行承担，故本院判令被告郝弘亮支付租金至2019年4月12日。被告郝弘亮与被告伍旺新签订的新南村综合楼第二层、第三层、第四层租赁合同约定的租赁面积为2145平方米，每月租金为102800元，涉案第四层建筑面积为701.96平方米，据此计算涉案第四层为每月租金为33641.72元（102800元÷2145平方米×701.96平方米），被告郝弘亮应支付原告涉案第四层2016年10月1日至2019年4月12日期间的租金为1022708.29元（33641.72元×30个月＋33641.72元÷30天×12天）。被告欢乐嘻嘻公司并非本院认定的承租人，故原告请求被告欢乐嘻嘻公司对支付租金承担连带责任，本院不予支持。另被告伍旺新作为原出租人，亦无需为支付租金承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴建明与被告郝弘亮之间关于新南村综合楼第四层的租赁关系；二、原告吴建明有权迳直收回涉案位于深圳市龙岗区平湖街道新南村综合楼第四层房屋；三、被告郝弘亮应于本判决生效之日起三日内支付原告吴建明2016年10月1日至2019年4月12日期间的租金共计人民币1022708.29元；四、驳回原告吴建明的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17354元（原告已预交），由原告承担4630元，由被告郝弘亮承担12724元。公告费人民币1040元（原告已预交），由原告承担277元，由被告郝弘亮承担763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  何凤珍人民陪审员  聂婉芳二〇一九年四月二十二日书 记 员  宋德彪