中华人民共和国 福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0211民初4838号 原告：许镁湄（曾用名许美华），女，1953年10月14日出生，香港居民。 委托诉讼代理人：林德成，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈嘉鑫，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：陈某，女，1971年5月29日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：王雅雯，女，1996年8月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：王某1，女，2002年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：王某2，女，2003年2月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告王某1及王某2的法定代理人：陈某，女，住福建省厦门市集美区，系两被告的母亲。 原告许镁湄与被告陈某、王雅雯、王某1、王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。许镁湄及其委托诉讼代理人林德成;陈某、王雅雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许镁湄向本院提出诉讼请求：1.判令王新泉、陈某、王雅雯、王某1名下厦门市孙坂路西南侧安置房（永祥新城）3号楼1梯1001室（集美区仁德里9号1001室）过户登记至陈某、王雅雯、王某1、王某2名下；2.判令陈某、王雅雯、王某1、王某2协助将其名下厦门市孙坂路西南侧安置房（永祥新城）3号楼1梯1001室（集美区仁德里9号1001室）的房屋过户登记在许镁湄名下；3.判令陈某、王雅雯、王某1、王某2向许镁湄支付违约金250000元；4.判令陈某、王雅雯、王某1、王某2承担本案诉讼费用、保全费、保函费、公告费，共12170元。事实和理由：2015年1月16日，原、被告签订《协议书》，约定陈某、王雅雯、王某1、王某2自愿将厦门市孙坂路西南侧安置房（永祥新城）3号楼1梯1001室（集美区仁德里9号1001室）房屋以总价922000元的价格出售给许镁湄。许镁湄于2014年12月16日支付定金也即是预付款100000元，于2015年1月17日支付购房款300000元，于2015年1月31日支付购房款522000元。陈某收到922000元后，将案涉房屋交付给许镁湄，许镁湄入住至今。根据《协议书》第三项过户手续的办理及相关税费的合同第五点约定陈某、王雅雯、王某1、王某2在取得案涉房产的产权证后应协助许镁湄办理过户登记手续。现陈某、王雅雯、王某1、王某2已取得案涉房屋产权证，未依约及时与许镁湄办理过户登记手续，经多次催办，陈某、王雅雯、王某1、王某2仍拒绝办理。故陈某、王雅雯、王某1、王某2已经构成违约。 此外，2009年6月5日，陈某的配偶王新泉去世，2015年1月15日，其继承人办理继承公证，案涉房产归陈某、王雅雯、王某1、王某2所有。2015年1月16日，陈某办理声明公证，保证出售案涉房产行为不损及女儿的任何合法权益。公证继承后的案涉房产所有人即陈某、王雅雯、王某1、王某2怠于向房产登记办理机关提交继承公证书，变更产权所有人，致使2018年3月28日案涉房产仍登记在王新泉，陈某，王雅雯，王某1名下。 陈某、王某1、王某2辩称，不同意将讼争房屋过户给许镁湄。许镁湄因房屋过户问题到其家里吵闹,严重打扰并给其家庭造成了很大的伤害，因此陈某、王某1、王某2拒绝继续履行合同；陈某、王某1、王某2不存在违约情况,诉讼前许镁湄多次要求办理房产过户,陈某表示会配合办理,但因工作繁忙要求2018年9月份再办,许镁湄却带人到陈某家里吵闹,给其家人带来极大困扰,故许镁湄要求支付违约金不合理且合同中也并未约定违约金；王某1、王某2系未成年人，陈某代王某1、王某2签售房合同无效；诉讼费用不应由陈某、王某1、王某2支付。 王雅雯辩称，签订合同时其正读高三，许镁湄并未向王雅雯说明是什么合同，只说签订该合同是因为父亲去世要由其继承房产，王雅雯才在合同上签名。王雅雯没有收过许镁湄任何款项，且卖房的事也是许镁湄要求办理过户手续闹上门了才知道。其他意见与陈某、王某1、王某2的答辩意见一致。 本院经审查查明事实如下： 陈某系王新泉的配偶，王某1、王某2、王雅雯系王新泉的女儿。王新泉于2009年6月5日死亡。 2009年5月5日厦门市后溪镇人民政府（拆迁人）与王新泉、陈某、王雅雯、王某1（被拆迁人）签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，就房屋拆迁补偿安置达成协议，确认被拆迁人安置房为永祥新城3号楼1梯1001室，王新泉作为被拆迁人代表在该协议书上签名。 2015年1月15日，陈某、王某1、王某2、王雅雯及案外人杨美玉（王新泉的母亲）到厦门市鹭江公证处办理继承公证。杨美玉表示自愿放弃对被继承人王新泉遗留的案涉房产份额遗产所享有的继承权，经过此次继承，案涉房产归陈某、王雅雯、王某1、王某2四人所有。次日，陈某出具声明书，声明其出售讼争房产所提将全部用于未成年女儿的教育和抚养，改善生活环境，提高抚养未成年女儿的家庭生活条件，保证出售讼争房产行为不损及女儿的任何合法权益，并对该声明书进行了公证。 2015年1月16日，陈某、王雅雯、王某1、王某2作为甲方与许镁湄作为乙方就案涉房产的买卖事宜签订《协议书》约定，陈某、王雅雯、王某1、王某2自愿以总价922000元的价格转让上述房产给许镁湄。转让价款分三次付清，具体为2014年12月16日支付定金100000元，2015年1月16日支付120000元，2015年1月31日（包括2015年1月31日）支付702000元。甲方办出一手土地房屋权证后，乙方有权随时要求与甲方办理房地产权属过户登记手续，即将该房产过户到乙方名下。甲乙双方签订本协议后，任何一方均不得中途悔约，任何一方出现法定、约定或交易惯例足以认定为违约的情形，违约方除应按给对方造成的实际损失足额赔偿外，还应向对方支付违约金500000元，出现一方违约情形，守约方可选择继续履行（但协议已无实际履行可能或履行必要的除外）或解除协议。许镁湄已按约定支付了全部购房款922000元。2018年10月15日案涉房屋所属物业公司厦门集美城发物业管理有限公司出具居住证明，证明许镁湄已于2011年5月18日办理交房入住手续。 另查明案涉房产于2018年3月28日进行产权登记，登记的房屋所有权人为王新泉、陈某、王雅雯、王某1。 以上事实有许镁湄提供的厦门市不动产登记信息查询结果、《协议书》、银行转账凭证、收条、验房表、居住证明、《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》《公证书》、结婚证书及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。许镁湄与陈某、王雅雯、王某1、王某2签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行。王雅雯主张其签协议时并不知道是要出售讼争房产。本院认为，签订《协议书》时王雅雯已经成年，具有完全民事行为能力，其对所签材料的内容具有完全的判断能力，故王雅雯上述主张不合常理，本院不予采信。陈某、王某1、王某2主张陈某未经未成年的王某1、王某2同意出售讼争房产，损害了王某1、王某2的利益，《协议书》应认定无效。本院认为，陈某系王某1、王某2的监护人，其在出售讼争房产时出具声明“将出售房产所得全部用于未成年女儿的教育和抚养，改善生活环境，提高抚养未成年女儿的家庭生活条件……不损及女儿的任何合法权益”，可见陈某系为了王某1、王某2的利益而出售讼争房产，并没有任何证据证明陈某出售讼争房产损害了被监护人的利益。综上，四被告主张《协议书》无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。许镁湄作为买方，已经按照约定履行了付款义务，全额支付了购房款；陈某、王雅雯、王某1、王某2作为卖方也应当按协议约定履行相应义务。许镁湄已经实际入住并使用讼争房产多年，且现在讼争房产的权属证书已经办理完毕，具备了办理过户登记的条件，根据《协议书》约定“办出一手土地房屋权证后，买方有权随时要求与卖方办理房地产权属过户登记手续，即将该房产过户到买方名下”，而许镁湄亦多次要求陈某协助办理讼争房产的权属变更登记手续，陈某均以工作繁忙为由拖延办理，在庭审时陈某、王雅雯、王某1、王某2则明确表示不同意配合办理讼争房产的权属变更登记。陈某、王雅雯、王某1、王某2的上述行为已经构成违约。退一步说，即便许镁湄的行为确实给陈某等人造成了损害，陈某、王雅雯、王某1、王某2可以就其损失另行主张权利，但以此为由拒绝履行合同义务没有法律依据，故许镁湄主张陈某、王雅雯、王某1、王某2将讼争房产变更登记至许镁湄名下，证据充分，于法有据，本院予以支持。许镁湄主张陈某、王雅雯、王某1、王某2支付违约金250000元。本院认为，陈某、王雅雯、王某1、王某2拒绝办理讼争房产的权属变更登记已经构成违约，理应承担相应违约责任，但许镁湄并未提交证据证明其因违约所造成的损失情况，且讼争房产亦已交付给许镁湄使用，本院认为许镁湄主张的违约金金额明显过高，综合考虑讼争合同的履行情况，本院依法对违约金予以调整，酌定将违约金调整为50000元为宜，对许镁湄主张的超过上述金额的违约金部分本院不予支持。另许镁湄主张陈某、王雅雯、王某1、王某2承担保费1600元。本院认为，原、被告双方在《协议书》中并未就该项费用进行约定，故该费用系许镁湄应自行负担的诉讼成本，其该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈某、王雅雯、王某1、王某2应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区的房屋（闽（2018）厦门市不动产权第0027285号）转移登记至陈某、王雅雯、王某1、王某2名下； 二、被告陈某、王雅雯、王某1、王某2应于本判决生效之日起十日内协助原告许镁湄将位于厦门市集美区的房屋【闽（2018）厦门市不动产权第0027285号】转移登记至许镁湄名下； 三、被告陈某、王雅雯、王某1、王某2应于本判决生效之日起十日内支付原告许镁湄违约金50000元。 四、驳回原告许镁湄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8800元，由被告陈某、王雅雯、王某1、王某2负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费1770元，由被告陈某、王雅雯、王某1、王某2负担（保全费许镁湄已经支付，陈某、王雅雯、王某1、王某2负担应于本判决生效之日起十日内直接支付给许镁湄）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  杨芳芳 人民陪审员  蔡 铮 人民陪审员  林志任 二〇一九年四月十二日 法官 助理  杨超岚 书 记 员  朱天澄 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”