云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初967号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。法定代表人：李侠，系该公司总经理。委托诉讼代理人:李毕祥，男，1979年8月14日生，汉族，云南省镇雄县人，系云南宇辰物业服务有限公司职工，住昭通市镇雄县，特别授权代理。委托诉讼代理人：李天雨，男，1980年12月10日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司职工，住曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：胡选波，男，1986年7月11日生，汉族，云南省会泽县人，律师，原住曲靖市会泽县鲁纳乡狮子村委会狮子村6组087号，现住曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称宇辰物业）与被告胡选波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇辰物业的委托诉讼代理人李毕祥、李天雨、被告胡选波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇辰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计1148元、生活垃圾清运处置费共计132元、电梯运行费共计240元、二次加压费共计240元，总计1760元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日前，胡选波已购买并居住泽润龙都三期3栋1单元202室房产（面积119.6平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司（以下简称鼎业房产）于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据协议约定，被告自2018年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠应交纳的物业服务费1148元、生活垃圾清运处置费132元、电梯运行费240元、二次加压费240元。原告多次以多种形式向被告催交，但被告均未予理睬。请求法院支持原告的诉讼请求。胡选波辩称，原告要求支付物业费共计1148元，又有个总计1760元，其主张的金额相矛盾；对原告陈述的事实理由没有意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。宇辰物业向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各1份，欲证实原告主体适格；2、《前期物业服务协议》1份，欲证实原告与鼎业房产签订了《前期物业服务协议》；3、《（茗泽苑、芳泽苑、德泽苑）小区生活垃圾清运合同》1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性;4、拖欠物业费清单、催费照片各1份，欲证实被告未按泽润龙都三期《前期物业服务协议》履行义务；5、终止协议1份，欲证实鼎业房产与昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司（以下简称明亨物业）之间合同终止情况。经过质证，胡选波对宇辰物业提交的证据发表以下质证意见：1、证据1中营业执照、资质证书显示企业名称“云南宇辰物业服务有限公司”与组织机构代码证显示的机构名称“曲靖宇辰物业有限责任公司会泽分公司”不知是什么关系，资质证书显示的有效期及组织机构代码证显示的有效期均已届满，故原告现已丧失合法经营主体资格。2、证据2不具备真实性、合法性与关联性，妄图以合法形式掩盖非法目的。该协议第二十二条附则第3条约定：本合同自双方签字、盖章之日起正式生效，但该协议签字盖章的时间为空白，该协议至今未生效；原告未提交该协议已备案的依据，协议的签订违反法定程序，非法无效；协议中委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止，我与明亨物业于2016年4月16日签订的《前期物业服务协议》至今有效，同一小区业主不可能同时分别与两个物业公司签订《前期物业服务协议》，明亨物业与宇辰物业会泽分公司存在非法转委托的事实。3、证据3妄图以合法形式掩盖明亨物业与宇辰物业会泽分公司之间非法转委托的事实，证据不具备真实性、合法性、关联性。4、我未与原告建立物业服务合同关系，原告向我索要物业费系强迫交易，该欠费清单非法无效；催费通知单上催费主体为宇辰物业会泽分公司，原告未提交宇辰物业会泽分公司相关证照，我不明白宇辰物业与宇辰物业会泽分公司之间是什么关系，该催费通知单非法无效，结合对证据1的质证意见，原告主体不适格，应驳回其起诉。5、证据5原告未提供终止的备案材料，是无效协议。胡选波向本院提交了以下证据：1、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实被告接受对其居住的会泽县泽润龙都德泽苑小区进行服务的物业服务企业是明亨物业，而非本案原告；2、承诺书复印件1份，欲证实被告承诺遵守《前期物业服务协议》的权利义务；3、收据复印件2份，欲证实被告向明亨物业交2017年物业费，被告没有和原告签订《前期物业服务协议》，没有义务向其交纳物业费；4、投诉书、情况说明、会泽县住房和城乡建设局关于召开德泽苑小区物业管理纠纷协调会议的通知各1份，欲证实会泽县泽润龙都德泽苑小区业主委员会对原告的违法行为已向相关部门投诉，相关部门正在查处中。经过质证，宇辰物业对胡选波提交的证据发表以下质证意见：对证据1真实性无意见，但是明亨物业与被告之间的物业服务协议已于2017年12月31日终止；证据2、4与本案无关；对证据3没有意见。本院认为，宇辰物业提交的证据中，证据1中的组织机构代码证、资质证书记载的有效期已过，本院不予确认；其余证据能相互印证、证实本案基本事实，虽胡选波提出异议。但未提供反驳证据，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。胡选波提交的证据1、2、3与本案无关联，本院不予确认；证据4不能证实其待证目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宇辰物业是可以依法从事物业管理活动的企业，2018年1月1日，其受鼎业房产的委托对会泽县泽润龙都三期德泽苑小区进行物业服务，双方并于2018年4月24日签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。胡选波系该小区3栋1单元202室业主，其未对2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、电梯运行费、二次加压费共计1760元进行交纳。另查明，涉案小区于2018年11月成立了业主委员会，但未重新选聘新的物业服务企业，该小区2017年12月31日前的物业服务由明亨物业受鼎业房产的委托提供，后双方签订终止协议，终止了双方之间的前期物业服务合同。胡选波在庭审中陈述其与明亨物业的前期物业服务合同至今有效，亦陈述其未向明亨物业交纳过2018年1月1日至12月31日期间的物业服务等费用，原因是该期间明亨物业未向其提供物业服务。本院认为，根据宇辰物业提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受鼎业房产的委托后，与鼎业房产签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽宇辰物业提交的其与鼎业房产签订的《前期物业服务协议》及鼎业房产与明亨物业签订的终止协议中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认宇辰物业受鼎业房产的委托于2018年1月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宇辰物业与鼎业房产签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力。胡选波作为涉案小区业主，在庭审中亦表示对宇辰物业主张的各项费用共计1760元无异议，其应当按该协议约定履行交费义务。胡选波提出其与明亨物业的合同至今有效、宇辰物业与明亨物业之间非法转委托、宇辰物业系强迫交易等无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由胡选波于本判决生效后5日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、电梯运行费、二次加压费共计1760元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由胡选波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决指定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审判员  王绍英二〇一九年四月二十三日书记员  王文超