浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初16471号 原告：诸暨新城吾悦商业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层2502。 法定代表人：陈德力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘岳成，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：任惠国，男，该公司员工。 被告：吴荣华，男，1947年9月16日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。 原告诸暨新城吾悦商业管理有限公司(以下简称吾悦公司)与被告吴荣华合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转换为普通程序并组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告吾悦公司的委托诉讼代理人潘岳成到庭参加诉讼，被告吴荣华经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吾悦公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付自2017年11月1日至2018年1月13日的商业管理费40690.2元及餐厨垃圾清运费813.8元；2.判令被告支付逾期商业管理费及餐厨垃圾清运费违约金13903.84元（以41504为基数，按每日千分之一的标准计算，自2017年10月20日起计算至实际付清之日止，现暂计算至2018年9月20日）；3.判令被告已支付的管理保证金33444元作为违约金，原告不予退还。 事实与理由：2017年4月25日及2017年5月25日，浙江永利中心城投资有限公司与被告签订了《租赁合同》及《补充协议》各一份，约定该公司将其所有位于诸暨市商铺出租给被告用于经营“疆晋玖号餐饮”项目。同日，原告与被告签订了《商业管理服务协议》，约定原告对该商铺进行商业运营管理。2017年7月28日至2018年7月27日期间，被告应向原告支付的商业管理费为每月16722元，餐厨垃圾清运费为每月334.44元。合同签订后，被告自2017年10月20日起开始拖欠商业管理费。针对被告的上述违约行为，原告先后多次向被告发函，要求被告遵守合同约定，支付拖欠的商业管理费等各项费用，但被告一直置之不理。基于被告的严重违约行为并根据《租赁合同》约定，浙江永利中心城投资有限公司与原告于2018年1月13日单方解除了《租赁合同》及《商业管理服务协议》及相关协议。原告认为，原、被告签订的《商业管理服务协议》合法有效，被告违反协议约定，应当承担违约责任。 被告吴荣华未答辩，亦未提交抗辩证据。 吾悦公司围绕其诉讼请求向本院提交了商业管理服务协议、费用催缴通知、EMS邮寄回执、签收查询证明、解除合同通知、EMS邮寄回执、签收查询证明等证据材料。吴荣华未到庭质证。本院对上述证据均予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，原告与被告签订了《诸暨永利吾悦广场商业管理服务协议》一份，鉴于被告承租位于诸暨市的商铺，用于经营“疆晋玖号餐饮”项目，计租面积为345.24平方米，原告根据广场业主的委托，对广场进行商业运营管理，被告作为广场上述商铺的承租方和使用人，同意接受原告的商业管理服务。原告对广场实施统一的商业运营管理，包括：统一的招商管理与服务、统一的布局规划与调整、统一的开业组织与实施、统一的装修管理与服务、统一的宣传推广与营销、统一的营运管理与服务以及其他日常经营所需的管理服务等。双方特别明确，原告不承担被告的经营风险。原告配合业主对广场和经营商户的物业管理服务，业主与被告的物业管理服务内容及界面划分由业主与被告在商铺租赁合同中另行约定。商业管理费自开业日起计收，开业日为2017年7月28日。双方同意商业管理费先付后用，首期商业管理费为开业日起至第4个月最后一日期间的商业管理费，被告应在进场前7日内支付，以后的商业管理费均按每3个月一个交费期支付，被告应当在交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交费期商业管理费，“月”均为自然月，即每月的第一日至最后一日，开业日所在的月为第1个自然月。被告首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为50元/月/平方米，计每月17262元。被告作餐饮商户，应按1元/平方米/月的标准向原告支付餐厨垃圾处理费。若被告逾期支付商业管理费或其他应交费用的，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项的1‰作为违约金。管理保证金为34524元，在被告无任何违约或欠费的情况下，原告在协议终止后30日内将管理保证金无息退还给被告。若被告违反商铺租赁合同等原因而导致商铺租赁合同被业主依法解除的，视为被告根本违约，原告有权立即停止相关服务，并有权立即解除协议，被告已支付的管理保证金作为违约金，原告有权不予退还。另协议附则约定原告对被告的通知，除本协议签署列明的通讯地址外，留置于该商铺属于有效送达被告。2017年5月25日，原、被告签订《补充协议》一份，约定原、被告同意自签署日起，被告承租的商铺由4006号商铺变更为4006号商铺，计租面积由345.24平方米变更为334.44平方米，管理费计算标准以变更后的计租面积为准，每月16722元，管理保证金变更为每月334.44元。 2017年10月25日，原告与浙江永利中心城投资有限公司一起向被告发出费用催缴通知，要求被告在收到通知后的3日内付清计算至2017年10月25日止的商业管理费50166.08元、餐厨垃圾清运费1003.32元，否则将依法向人民法院提起诉讼，并追究被告的违约责任，被告于2017年11月11日收到上述通知。2018年1月10日，原告又与浙江永利中心城投资有限公司一起向被告发出解除合同通知，浙江永利中心城投资有限公司认为被告拖欠租金的行为已经构成根本违约，自即日起解除与被告签订的合同。原告亦自即日起解除与被告的协议，要求被告付清所欠款项，原告有权不退还管理保证金，被告应按照协议约定承担违约责任，赔偿经济损失等。原告于2018年1月13日收到上述通知后，予以拒收。被告现已实际腾退所租赁的商铺。 本院认为，原、被告之间签订的商业管理服务协议及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容除部分违约责任约定偏重外，其余均未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告因未按时交纳租金，被业主解除租赁合同，对案涉协议视为被告根本违约，原告有权解除案涉协议。原告向被告寄送解除合同通知，该通知于2018年1月13日到达被告指定的送达地址，故本院依法确认双方签订的商业管理服务协议及补充协议于2018年1月13日解除。对于协议解除前的商业管理费和餐厨垃圾清运费，被告应当按约支付，原告对被告提出的第一项诉请，合理合法，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告是因为被告未按约支付租金，被业主解除租赁合同，从而视为根本违约，要求与被告解除协议，针对这一违约行为，原告诉请要求被告承担两笔违约金：一是支付应付未付款项按日1‰计算的违约金，二是已交纳的管理保证金作为违约金，不予退还。原告的上述诉请，符合合同约定，但本院考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告要求的第一项违约金调整为按月利率2%计算，并将2017年10月20日调整为自2017年10月21日起算，对原告要求不予退还保证金亦予以支持。被告吴荣华虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吴荣华应支付原告诸暨新城吾悦商业管理有限公司自2017年11月1日起至2018年1月13日止的商业管理费40690.20元及餐厨垃圾清运费813.80元，合计41504元，并支付该款自2017年10月21日起至款付清之日止按月利率2%计算的违约金，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、确认被告吴荣华已支付给原告诸暨新城吾悦商业管理有限公司的管理保证金33444元作为违约金，原告诸暨新城吾悦商业管理有限公司不予退还； 三、驳回原告诸暨新城吾悦商业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2001元，由被告吴荣华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  李 晖 人民陪审员  蒋培南 人民陪审员  楼梦婷 二〇一九年三月四日 书 记 员  俞 婷