河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初407号原告：卢某某，男，1967年2月19日生，汉族，住信阳市平桥区。原告：罗某某，男，1970年7月23日生，汉族，住信阳市平桥区。被告：杨某某，男，1953年4月25日生，汉族，原住信阳市平桥区。现住信阳市平桥区。被告：田某某，男，1966年5月8日生，汉族，原住信阳市平桥区。现暂住信阳市平桥区。原告卢某某、罗某某与被告杨某某、田某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告卢某某、罗某某、被告田某某到庭参加了诉讼，被告杨某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告共同诉称：被告承建平桥镇XX小区住宅楼，原告承包其开发楼盘塑钢窗工程，总工程款为156000元。2014年12月8日，原被告双方签订购房协议，被告将其承建的12号楼2单元5楼西侧门朝东一套住房按27万元卖给原告，扣除工程款156000元，原告给付被告现金135000元（原告同意放弃工程款的21000元）。协议约定：房屋装修时，如有人阻拦造成损失由被告负责。被告以前已付过该房款。2014年12月10日，原告将该套房屋以265000元的价格卖给韩某某并签署协议。韩某某于2018年对房屋进行部分装修，在装修期间遭到吕某某阻拦，吕出示平桥区法院（2016）豫1503民初365号民事判决书，该判决书认定该套住房“吕某某享有房屋的合法使用权，包括对房屋装修的权利（该房为小产权房未办理产权证），被告田某某停止妨碍吕某某对其所购的房屋进行使用的行为”。至此，原告方知被告对该套房屋不具有处分权，该套房屋已由开发商出售给吕某某。韩某某装修已花费68000元。请求判决：1、被告退回原告购房款270000元；2、被告赔偿原告因装修房屋产生的损失83000元；3、被告支付原告购房利息，利息按同期银行贷款利率的两倍自2014年12月8日始至付清款项之日止。被告杨某某辩称：1、我们拖欠原告的安装塑钢门窗工程款不是156000元，实际欠款135000元。原告向法院提供的2014年12月8日《抵工程款协议》并非我本人签名和按手印，该协议内容系伪造的，请求对该协议中是否是“杨某某”本人签名及按手印进行司法鉴定。2、对被告用房屋开发商季明友房屋折抵工程款的房屋再次折抵被告拖欠原告的工程款13.5万元的事实无异议。但该事实与我无关，但该折抵工程款的房屋系原告自用房屋，系在农村集体土地上进行建设的小产权房，不能进入房屋交易市场进行交易。3、平桥区法院生效判决并没有依法确认吕某某涉案小产权房买卖合同依法有效，也没有依法确认吕某某享有涉案房屋的所有权。相反，我有平桥区法院（2012）平民初字第1232号民事判决依法确认涉案房屋及其他三套房屋共四套房屋折抵工程款90万元给我了，因此，我有权处分该房屋。4、韩某某装修涉案房屋损失与本案涉及以房屋折抵工程款的抵工程款协议没有关系。5、原告请求退还购房款系解除2014年12月8日被告田某某与原告签订的《抵工程款协议》，该解除合同行为并没有按照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定依法履行解除合同通知义务。同时，基于原告的诉讼请求，请求法院确认原告提出解除合同的效力进行确认。6、艾某某以24万元将涉案折抵工程款小产权房屋卖给吕某某的房屋，因该房屋无合法规划许可手续，且其《房屋销售合同》买卖标的物建设项目用地均系农村集体土地，该项目建设房屋均未获得国有土地使用权证、建设工程施工许可证、没有准予房屋销售许可证以及过往产权证证书的集体小产权房，系禁止向房屋所在地集体经济组织以外的非本集体经济组织的农民转让，故，该房屋买卖系无效买卖。综上，被告享有涉案房屋的折抵原告两人塑钢门窗安装工程款的处分权。原告与被告协商一致，共同确认以房抵债并已经实际交付原告抵债房屋，该折抵工程款行为并不违法。原告请求解除《抵工程款协议》并请求退还工程款行为程序违法，其解除合同行为不具有法律效力。故，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告田某某辩称：答辩意见同杨某某答辩意见。我与杨某某时合伙关系，原告提供的合同书中是我本人签字。经审理查明，被告杨某某、田某某在承建平桥XX小区期间，将其中的塑钢门窗工程转包给原告卢某某、罗某某施工，付款方式为制作安装完毕一次性付清全款。2014年12月8日，两原告与两被告签订《抵工程款协议》，协议内容为：“位于平桥镇XX小区××单元××层西侧门向朝东一套一百三十五平方米，原罗某某、卢某某二人做杨某某、田某某开发楼盘塑钢窗户工程，工程款十五万六千元，经协商，杨某某、田某某依该房屋二十七万元价格卖给罗某某、卢某某。罗、卢应付给扬、田二人十三万五千元。付款方式，房屋装修时，罗、卢先付给扬、田二人十二万元，余款在户主搬家时一次性付清。否则，杨、田二人有权不让搬家入住。注：房屋装修时，如果有人闹事阻拦装修，杨、田二人负责，造成损失由杨、田二人负责。杨、田以前已付过款。”两方当事人均在协议中签字。2014年12月10日，原告向被告田某某支付购房款120000元；2015年12月17日原告向被告田某某支付工程款10000元；2017年9月2日，原告向被告田某某交付购房款5000元。另据查明，本案涉案房屋经平桥区人民法院已生效判决书判决案外人享有合法使用权并包含装修的权利。本院认为，两原告与两被告签订的《抵工程款协议》，是双方真实意思表示，合同依法成立，依法成立的合同受法律保护。该协议内容有房屋位置、房屋价款及其支付方式、房屋纠纷的处理进行了约定，其实质上是房屋买卖合同。两原告按照协议约定履行了支付购房款的义务，两被告将房屋交付给原告后，有法院生效判决确认被告抵付工程款的房屋有其他纠纷，两被告对该房屋无所有权和处分权和合法使用权，因此，该《抵工程款协议》系无效协议，无效的协议从开始时即属无效，两被告应当将收取的购房款13.5万元和应当支付给原告的工程款共计270000元返还给原告。同时，因合同的无效，过错在被告，因此，被告还应当向原告赔偿相应的经济损失，结合本案，原告的经济损失系利息损失。关于利息的计算，按中国人民银行同期银行贷款基准利率分段计算，其中，工程款135000元和购房款120000元从2014年12月10日始开始计算，余款15000元因双方在抵工程款协议中约定余款在户主搬家时一次性付清，因没有提供搬家的时间，余款的15000元的利息，从2017年9月2日开始计算。被告杨某某辩称协议中签名和按手印不是其本人签名，但在答辩状中认可了该协议的真实性，被告杨某某的该部分答辩意见，本院不予采纳。原告诉请的装修费损失83000元，无计算依据，该部分诉请，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告杨某某、田某某于本判决生效之日起五日内向原告卢某某、罗某某返还购房款270000元利息；利息分段计算：以255000元为本金，从2014年12月10日开始，以15000元为本金，从2017年9月2日开始，均按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至付清款项之日止。二、驳回原告卢某某、罗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，减半收取3185元，由两被告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院；账户：46×××16；开户行：兴业银行信阳分行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员  邹存琴二〇一九年四月十日书记员  余启娜