广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6467号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托诉讼代理人：陈茵，女，该公司员工，地址同上。被告：张小曼，男，1978年5月25日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王美舟、张丽，广东知章律师事务所律师。原告广州市德才房地产代理有限公司与被告张小曼居间合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法由审判员杜轶群独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈茵、被告委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付中介服务费28600元及违约金（以28600元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年12月18日起计至实际付清之日止，违约金已不超过本金为限）。事实和理由：2016年12月17日，在原告的协助下，被告（买方）与案外人钟某鸣（卖方）签订《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市越秀区山河大街xx号805房建立了房屋买卖关系，约定涉案房屋价款为268万元。签订合同时，原告将涉案房屋信息查册表、房产证送达被告，并告知被告房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等。随后，被告通过《房屋买卖合同》《中介服务费确认书》确认原告已经促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介费53600元，否则每日按照百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签订后，被告拒不履行全额付款义务，目前还有28600元中介服务费未支付。因此，为维护合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称，1.原告要求被告支付中介服务费28600元与事实不符，因为原被告之间的中介服务费确认书约定中介服务费总额是5万元，被告在2016年12月24日向原告支付了25000元，当日已由该公司客户经理出具了收据，并在收据上注明剩余25000元应在房屋成功交易过户后才支付。目前房屋还未办理过户手续，支付条件尚未成就。2.虽然原告促成被告与钟某鸣签订《房屋买卖合同》，但根据（2018）粤01民终17814号生效判决，钟某鸣违约导致涉案房屋一直未过户给被告，现仍处于法院强制执行阶段。3.关于违约金，原被告签订的中介服务费确认书中并未约定，且被告未支付中介费余额与房屋买卖没有顺利完成有因果关系，并非被告恶意拖欠。在被告与卖方长达两年的诉讼中，原告未出面协商解决，履行中介应履行的义务，且被告对中介费的数额有异议，在此情况下原告要求被告支付违约金有违公平，不应支持该请求。4.作为合同经纪方的中介公司并非仅以促成合同成立为收取中介服务费的唯一条件，其提供的中介服务还应包含交易过程中的辅助责任。但原告并未尽到辅助义务，其一直没有向被告出示涉案房屋查册表，该查册表是被告与卖家发生纠纷需要做诉讼财产保全时去房管局查的。且原告的查册表显示的查询时间是2016年12月19日，而买卖合同是2016年12月17日签订的，故该份查册表不可能在签订合同当天出示给被告。且查册表上的查询申请人也不是原告，而是深圳破壳科技信息有限公司广州分公司，查询目的是贷款核查。原告在2016年12月19日已经知道涉案房屋被别的公司做贷款核查，但没有将该情况告知被告，存在失职。5.涉案房屋买卖合同自签订后，因卖方违约，一直处于未履行完毕的状态。且自从买卖双方进入诉讼程序后，原告已无再提供后续服务，减少了服务项目，按照公平原则，其要求全额支付中介服务费并不合理，应当相应减少。经审理查明，广州市越秀区山河大街xx号805房登记所有权人为案外人钟某鸣，建筑面积为58.31平方米，规划用途为住宅。2016年12月17日，被告（乙方、买方）与案外人钟某鸣（甲方、卖方）、原告（中介方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖上述805房的物业达成一致协议，房屋建筑面积59平方米，成交价268万元；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天，交易税费由买方承担；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金等。该合同尾部中介方执业经纪人位置签名为“谭某聪”。合同签订当日，被告以银行转账的方式向卖方支付了定金20万元。同日，被告签署《中介服务费确认书》，内容为：被告确认原告提供了中介服务，成功促成与钟某鸣签订关于越秀区山河大街xx号805房的买卖合同；为此，被告同意支付53600元予原告作为中介服务费等。2016年12月24日，被告向原告支付中介服务费25000元并取得一份编号为932451的《收据》。该《收据》载明：“今收到张小曼交来购买山河大街xx号805房的中介费合计25000元（剩余25000成功交易过户当天支付）”。《收据》金额旁有谭某聪签名并加盖指模。当日，谭某聪将被告持有的上述《中介服务费确认书》复印件中同意支付中介费的金额由53600元修改为50000元，并签名及加盖指模。原告确认收到被告支付的中介服务费25000元及谭某聪是该公司工作人员。2019年3月26日本案庭审时，原告称经向谭某聪本人核实，确认上述《收据》及《中介服务费确认书》上修改处为谭某聪本人签名。另查明，被告张小曼因签订涉案《房屋买卖合同》后未能成功办理房屋交易过户，于2017年4月12日起诉钟某鸣至本院，诉讼请求包括判令在张小曼代钟某鸣偿还该案第三人广东省金某典当行有限责任公司（以下简称金某公司）贷款本息后三天内，由钟某鸣及金某公司协助张小曼办理涉案山河大街xx号805房的涂销抵押及产权转移过户手续等。该案经审理，本院于2018年7月30日作出（2017）粤0104民初8246号民事判决书，判决第一项为：自张小曼向金某公司偿还钟某鸣的贷款230万元及相关综合费、律师费、滞纳金等费用之日起十日内，钟某鸣及金某公司应共同向房管部门申请办理广州市越秀区山河大街xx号805房的涂销抵押登记手续；自该涂销抵押登记手续办妥之日起五日内，钟某鸣应协助张小曼到房管部门办理将广州市越秀区山河大街xx号805房的不动产权过户登记至张小曼名下的手续。该判决作出后，钟某鸣不服判决上诉至广州市中级人民法院。2018年12月7日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终17814号民事判决书，判决维持（2017）粤0104民初8246号民事判决的第一项等。该判决已发生法律效力。被告称该判决已申请强制执行，但尚未实际取得涉案房屋不动产权证。原告称，判决的强制执行，包括房屋涂销抵押、办理过户原告都没有参与。本院认为，原告向被告提供订立合同的媒介服务，促成了被告与涉案房屋卖方签订《房屋买卖合同》，故原被告之间的居间合同关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，原告有权向被告收取报酬。现原被告对双方已成立居间合同关系及被告应向原告支付中介服务费不存在异议，争议焦点在于：一、约定的应付中介服务费总额及付款期限。二、被告是否有权要求减少中介服务费。对此，本院分析如下：虽然被告签署《中介服务费确认书》，确认其同意向原告支付53600元作为中介服务费。但是，原告的工作人员同时也是涉案交易原告方的经办人谭某聪在上述《中介服务费确认书》复印件及交付给被告的收据原件上将应付中介服务费的金额修改为5万元，并明确余额25000元待交易成功当天支付。上述行为属职务代理行为，对原告有约束力，应视为双方协商一致变更了关于中介服务费金额及付款时间的约定，故对被告关于其约定的应付中介服务费总额为5万元、付款期限为交易成功当天的答辩意见，本院予以采纳。此外，（2018）粤01民终17814号民事判决书已对涉案房屋卖方协助被告办理房屋所有权转移登记的相关事宜作出处理，目前处于强制执行阶段，被告作为买受人的权利已有生效判决予以保护，可视为交易已成功，应向原告支付剩余中介服务费。但判决强制执行、办理房屋涂销抵押及过户手续原告均未参与，原告事实上并未提供同类交易一般情况下应当提供的后续中介服务，根据公平合理原则，结合本案查明的事实，本院酌情认定被告应再向原告支付中介服务费1万元，对于逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告张小曼在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费1万元；二、驳回原告广州市德才房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取382元，由原告广州市德才房地产代理有限公司负担282元，被告张小曼负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  杜轶群二〇一九年四月二十六日书记员  梁 涛戚志滨