山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民初269号原告：沾化正邦投资有限公司，住所地滨州市沾化经济开发区。法定代表人：孙庆杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：史新芳，山东法之名律师事务所律师。被告：滨州诚帮典当有限公司，住所地滨州市渤海三路。法定代表人：刘莲菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张为，山东中捷律师事务所律师。被告：山东沾化金博众食品有限公司，住所地滨州市沾化区。法定代表人：郭庆华。原告沾化正邦投资有限公司与被告滨州诚帮典当有限公司、山东沾化金博众食品有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沾化正邦投资有限公司委托诉讼代理人史新芳，被告滨州诚帮典当有限公司委托诉讼代理人张戈、张为到庭参加诉讼。被告山东沾化金博众食品有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沾化正邦投资有限公司向本院提出诉讼请求：判令立即终止(2015)滨中执字第369-2号案的执行，停止查封位于沾化区城东工业园富源二路西侧、产权证号为沾房权证富源字第××号面积为3031.57平方米的房产及证号为沾国用(2011)第19号面积为19060平方米的土地使用权，不得将该房产交付给被告滨州诚帮典当有限公司使用。事实和理由：沾化区城东工业园富源二路西侧、产权证号为沾房权证富源字第××号面积为3031.57平方米的房产及证号为沾国用(2011)第19号面积为19060平方米的土地自2012年12月30日起一直处于租赁状态，现由原告沾化正邦投资有限公司承租，租期至2032年12月30日。原告一是存在合法有效的租赁合同，二是租赁物的所有权人将租赁物让与给原告，三是租赁物早已交付于原告，四是该土地保全交付发生变动是在租赁期间内。该租赁早于保全存在，在被告滨州诚帮典当有限公司依法定程序取得被保全财产所有权后，原租赁契约当然地适用于被告滨州诚帮典当有限公司，对被告滨州诚帮典当有限公司具有法律拘束力，因此，根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。即《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“所有权变动后的合同效力：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告仍有权继续占有该房产进行经营活动。综上，将要执行的位于沾化区城东工业园富源二路西侧、产权证号为沾房权证富源字第××号面积为3031.57平方米的房产及证号为沾国用(2011)第19号面积为19060平方米的土地使用权给付给被告滨州诚帮典当有限公司使用，显然不符合法律规定。结合“买卖不破租赁”原则，立即终止执行，请查明事实后支持原告的请求事项。被告滨州诚帮典当有限公司辩称，滨州市中级人民法院作出的(2018)鲁16执异98号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉请无事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。(一)原告主张的租赁合同不具有真实性可从以下几个方面来看：1、原告与第二被告租赁合同未经过金博众的授权，不具有获得处分权。2、租赁合同的真实性是否可以确认：租金的支付方式，是否符合市场交易习惯，租赁合同签约方是否具备主体资格；3、租金的实际支付情况是否能够确认?4、原告是否能够提交证据证明其在该租赁合同签订后对案标的实施了有效的占有使用。5、租赁后是否进行装修及使用。如果没有，不符合常理。6、以租抵债其借贷关系是否真实存在?7、正邦水电费等物业费用缴费清单是否真实存在?(二)假设租赁合同是真实的原告所主张的租赁关系，实际上是正邦公司以房屋使用权抵偿欠款的“租赁合同”，其本质应为债权债务合同，而非租赁合同。正邦与海金公司之间的债权债务关系不能对抗第三人的物权，不应适用“买卖不破租赁”原则。而且，“买卖不破租赁”原则应适用于私法上的自由交易行为导致的所有权转移，本案所涉法院拍卖所导致的所有权变动并不属于平等民事主体之间基于意思自治导致的所有权变动，而属于公法上的强制行为，因此亦不能适用“买卖不破租赁”原则。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，请二审法院以法驳回上诉，维持原判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月6日，本院就滨州诚帮典当有限公司诉山东沾化金博众食品有限公司典当纠纷一案，作出（2015）滨中商初字第13号民事判决：一、被告山东沾化金博众食品有限公司于本判决生效后十日内向原告滨州诚帮典当有限公司偿还当金2923800元及相应利息（以2923800元为基数，自2013年8月3日至本判决确定的给付之日，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率四倍标准计算）；二、原告滨州诚帮典当有限公司对依法处置被告山东沾化金博众食品有限公司抵押的沾房权证富源字富源字第××号项下3031.57平方米房产、沾国用（2011）第19号土地使用证项下19060平方米土地使用权所得款项优先受偿；三、驳回原告滨州诚帮典当有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，滨州诚帮典当有限公司申请强制执行，本院于2015年7月15日立案执行，案号为（2015）滨中执字第369号。执行过程中，本院于2017年11月2日作出（2015）?滨中执字第369-2号执行裁定，一、将山东沾化金博众食品有限公司所有的位于沾化区城东工业园富源二路西侧的产权证号为沾房权证富源字富源字第××号3031.57平方米的房产及证号为沾国用(2011)第19号面积为19060平方米的土地使用权以拍卖保留价486.4万元，交付滨州诚帮典当有限公司抵偿（2015）滨中商初字第13号民事判决书所确定的相应数额的债务。沾化正邦投资有限公司对于上述执行提出异议，并提交了其与山东海金食品股份有限公司签订的《厂房租赁合同》一份，签订时间为2012年12月30日。内容为山东海金食品股份有限公司将坐落于沾化区富源二路、海蓝大厦对过的土地及厂房出租给沾化正邦投资有限公司，租赁期限20年，自2012年12月30日起至2032年12月30日止。租金为人民币每年20万元整，按年度两次支付，分半年各支付一次，后双方又约定“用于抵偿甲方借款、利息”。此合同也加盖了山东沾化金博众食品有限公司的印章。沾化正邦投资有限公司称其向魏克举个人出借800万元借款并提供了借款合同和借款人魏克举签名的借据；沾化正邦投资有限公司称魏克举为山东沾化金博众食品有限公司及山东海金食品股份有限公司的实际控制人，但未能提供证据证实。本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。沾化正邦投资有限公司称对(2015)滨中执字第369-2号案执行的位于沾化区城东工业园富源二路西侧产权证号为沾房权证富源字富源字第××号3031.57平方米的房产及证号为沾国用(2011)第19号面积为19060平方米的土地自2012年12月至2032年12月享有租赁权，仅提供了其与出租人山东海金食品股份有限公司签订的《厂房租赁合同》，虽然此合同加盖了山东沾化金博众食品有限公司的印章，但其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证据并不充分，其诉讼请求本院不能支持。综上所述，沾化正邦投资有限公司的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告沾化正邦投资有限公司的诉讼请求。案件受理费30208.8元，由原告沾化正邦投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  赵慧莲审 判 员  崔诗君人民陪审员  张晓翠二〇一九年四月二十五日书 记 员  王 楠