广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初2553号原告：韶关市敏捷房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区五里亭前进路30号锦绣御水豪庭2幢商业楼三层办公01。法定代表人：姚楚坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李美君，该公司员工。委托诉讼代理人：毛亚绮，该公司员工。被告：王剑，男，1987年11月26日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告韶关市敏捷房地产开发有限公司（下称敏捷公司）与被告王剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告敏捷公司的委托诉讼代理人李美君、毛亚绮到庭参加诉讼，被告王剑经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敏捷公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号130××××3332）于2018年8月29日解除；2、被告向原告支付商品房买卖合同解除违约金38870.1元（按合同总价款的10%计算）；3、被告履行在商品房买卖合同解除后协同原告到房管局办理《商品房买卖合同》注销及其它一切相关手续的义务；4、被告向原告支付逾期配合办理《商品房买卖合同》解除及注销手续的违约金5597.3元，暂计至2018年11月8日（自被告收到解除通知之日起十日内，逾期之日起应每日以房价款总额的万分之二向原告支付违约金至合同解除、注销及其它一切相关手续办妥之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买韶关市浈江区五里亭前进路30号锦绣御水豪庭2幢1002房，总房价款为388701元，被告应于2013年4月10日支付118701元，剩余房款270000元必须于2013年10月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。随后，被告因未按其与中国工商银行股份有限公司韶关分行（被告办理按揭贷款的银行）所签的按揭贷款合同约定偿还贷款，被工行韶关分行起诉至法院，案号为（2018）粤0204民初155号，该案现已结案。后因被告怠于履行判决义务，工行韶关分行向法院提起强制执行申请，要求原告作为保证人对被告的债务承担连带清偿责任，执行案号为（2018）粤0204执898号。根据《合同法》及商品房买卖合同附件四的《补充协议》第五条等约定，原告已承担保证责任代被告清偿欠款本息，原告于2018年8月27日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。现原告与被告签订的商品房买卖合同已解除。按商品房买卖合同的附件四第五条第四款约定，原告有权在合同解除后要求被告承担违约责任，即支付违约金及协助原告办妥解除网签合同手续等。如被告预期协助原告办妥解除网签合同手续的，被告应按合同约定承担违约金。综上所述，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。庭审中，原告敏捷公司明确诉讼请求3为：被告履行在商品房买卖合同解除后协同原告到房管局办理《商品房买卖合同》注销备案手续及注销预购商品房预告登记手续；明确诉讼请求4为：被告向原告支付逾期配合办理《商品房买卖合同》解除及注销手续的违约金5597.3元（暂计至2018年11月8日，自被告收到解除通知之日起十日内，逾期之日起应每日以房价款总额的万分之二向原告支付违约金至合同解除并注销备案手续及注销预购商品房预告登记手续办妥之日止）。原告敏捷公司提供的证据有：1、（2018）粤0204民初155号民事判决书，证明原告与被告、案外人中国工商银行股份有限公司韶关分行的金融借款合同纠纷案已结案并判决王剑承担支付剩余借款本金、利息及罚息等违约责任，本案原告需对此相关债务承担连带清偿责任；2、结案通知书及案款收据，证明原告已就中国工商银行股份有限公司韶关分行与王剑、杨英、敏捷公司金融借款合同纠纷执行一案履行清偿责任；3、《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，被告有按合同约定在合同解除后协同原告到房管局办理《广东省商品房买卖合同》备案注销手续的义务，如逾期办理则原告有权追究被告违约责任；4-5、解除商品房买卖合同通知书、邮寄单（编号1049303394529），证明原告依约行使解除权，现原告与被告的商品房买卖合同已解除，被告应承担合同解除的违约责任、返还原告代为支付的贷款金额（包括但不限于原告被强制划扣的银行账户的款项、利息等相关费用）及办理注销备案合同手续责任；6、产权情况表，证明涉案房屋的产权在原告名下。被告王剑未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了开庭质证，被告未到庭应诉及质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年4月10日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：由被告购买原告开发的位于韶关市浈××区××里××路××层××房；买受人购买的商品房为预售商品房；该商品房的总房价款为388701元；买受人应在2013年4月10日前支付首期款118701元，余下房款270000元在2013年4月10日前申请银行按揭手续，并在2013年10月10日前将银行按揭款项支付给出卖人；合同附件四《补充协议》第五条关于买受人逾期付款的违约责任约定，（一）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过30日后，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价10%支付违约金；（三）解除合同的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效，买受人应收到解约通知之日10日内协同办理解除及注销备案手续，并承担相关费用，买受人逾期未办妥的，出卖人有权拒绝已付房价款，且买受人自逾期之日起每日以房价款总额的万分之二向出卖人支付违约金；（四）买受人拖欠银行按揭贷款，银行根据与买卖双方签订的《个人购买借款抵押个同》的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，出卖人解除合同的，解除合同的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效，买受人应收到解约通知之日10日内履行下述义务：买受人应向出卖人支付房价总额10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除违约金和上述代偿欠款本息；买受应协同出卖人办理解除及注销备案和抵押手续，并承担相关费用，买受人逾期未办妥的，出卖人有权拒绝返还买受人已支付的房价款，且买受人自逾期之日起每日以房价款总额的万分之二向出卖人支付违约金等内容。签订合同当天，被告支付了首期房款118701元，余款270000元，被告向中国工商银行股份有限公司韶关分行申请贷款。2013年4月26日，中国工商银行股份有限公司韶关分行（贷款人）与原告（保证人）、被告（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人发放贷款27万元用于购买涉案商品房，借款利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮5%；借款期限为30年，还款方式为按月等额本金还款法，借款担保方式为抵押，抵押物为涉案房产，敏捷公司提供阶段性连带责任保证。中国工商银行股份有限公司韶关分行放款后，因被告不能履行合同，中国工商银行股份有限公司韶关分行将原、被告及杨英诉至法院，要求解除合同，对借款抵押物享有优先受偿权，并要求被告及杨英偿还借款本息及承担实现债权等费用，原告承担连带保证责任。本院作出（2018）粤0204民初155号民事判决，其中判决敏捷公司对被告及杨英的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向被告及杨英追偿。该判决生效后，敏捷公司分别于2018年8月27日和9月6日代被告及杨英付款共计308187.47元。2018年8月27日，敏捷公司向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，载明：根据合同约定，即日起解除合同，被告按总房款10%向原告支付违约金38870.1元，被告须在收到通知10日内协助办理解除及注销抵押等手续，原告在被告办妥手续后，将已交房款扣除上述款项后退还被告。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本院于2018年6月5日作出的（2018）粤0204民初155号生效判决,敏捷公司对被告及杨英的债务承担连带清偿责任、并在承担保证责任后有权向其追偿的判项和合同的约定，被告拖欠银行按揭贷款致使原告为其承担保证责任，被告构成根本违约，原告有权解除合同，并主张违约金。因此，原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，关于违约金，原告的实际损失主要是利息损失，解除合同时房屋升值也可弥补部分损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”的规定，结合本案实际情况，原告主张的违约金存在过高的情形，本院予以适当调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，违约金按被告应返还原告代付款项308187.47元以年利率24%自2018年9月6日代付之日计至判决之日2019年4月11日止的利息损失确定为宜，本院确定违约金为43568元（308187.47元×24%÷365天×215天）。原告解除合同应返还被告已付的房款388701元（含银行贷款27万元），该款与被告应返还原告的代付款项308187.47元及被告应付违约金43568元相抵，原告仍应返还被告房款36945.53元。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告韶关市敏捷房地产开发有限公司与被告王剑于2013年4月10日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、原告韶关市敏捷房地产开发有限公司应返还被告王剑房款388701元（含银行按揭贷款27万元），被告王剑应给付原告韶关市敏捷房地产开发有限公司的代付款项308187.47元及违约金43568元，原告应返还被告的房款388701元与被告应给付原告的代付款项308187.47及违约金43568元相抵，原告韶关市敏捷房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付36945.53元给被告王剑；三、被告王剑应于本判决生效后十天内协助原告韶关市敏捷房地产开发有限公司到有关部门办理解除合同及注销备案的相关手续；四、驳回原告韶关市敏捷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，公告费260元，合计1172元，由被告王剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  张小兰人民陪审员  郭文杰二〇一九年四月十一日书 记 员  钟思洁