辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1003民初96号原告：辽阳环宇置业有限公司，地址辽阳市文圣区东京陵乡新城村。法定代表人：王雷，系该公司经理委托代理人：赵海霞，系辽宁海之纳律师事务所律师务所律师被告：辽宁华冠装饰工程有限公司，地址辽阳市白塔区南水洞委17111-01-2号。法定代表人：丁云峰，系该公司经理。委托代理人：胡明,系该公司员工原告辽阳环宇置业有限公司诉被告辽宁华冠装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，于2019年1月16日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人赵海霞、被告委托代理人胡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳环宇置业有限公司诉称：被告于2015年12月租赁原告位于文圣区.23平方米网点12户，双方于2016年6月1日正式签订租赁合同，约定租赁期限为2016年6月1日到2019年5月31日，租期三年，租金按合同约定时间支付，三年共计705000元整。因被告急于装修，2015年12月被告即从物业处把该12户门市房的钥匙借出，门市房由被告一直使用至今，截止至起诉之日止，被告仅给付原告租金5万元，余下租金及合同约定的保证金等均未给付。被告使用期间，原告责成物业公司多次向被告催要拖欠租金及合同约定的保证金，被告均不予理睬，在多次催要无果下，原告通知被告解除租赁合同，并采取断水、断电等措施强制收回租赁房屋，后又被擅自接通。另，根据《辽宁省城市供热条例》及双方签订的《金域明珠门市租赁协议》规定，目前尚欠原告垫付的2017-2018年度被告所承租的12户中的三户网点供暖费共计55039.36元。综上，原告为维护合法权利，故诉至法院。请求判令：1、解除原、被告于2016年5月1日签订的房屋租赁合同；2、被告腾空并返还占有原告位于文圣区天福路北6-17号至6-28号共计1873.23平方米门市房12户（恢复到房屋初始状态毛坯房）；3、被告给付原告截止至房屋腾空之日止位于文圣区天福路北6-17号至28号共计12户门市房的占用费及利息（按同期银行贷款利率计算至此款付清之日止）。4、被告返还原告为被告垫付的2016-2017年度的取暖费55039.36元及利息（按同期银行贷款利率计算至付清之日止），诉讼费由被告承担。同时提供如下证据：1、金域明珠门市租赁协议，证明被告是12户门市房的使用人及占有人的事实，并且能证明双方签订的租赁协议书，明确约定租赁的期限被告应给付原告租金，能够证明如果被告不给付即拖欠原告租金，原告有权与被告解除合同的事实。2、催费通知单7份，证明被告签订租赁合同之后，拖欠原告租金，时间、数额，即被告没有按照合同约定的内容给付租金的事实。为此。原告多次向被告发出催款通知单，要求被告给付租金。如果延期不给付租金，原告有权与被告解除租赁合同的事实。3、律师函1份，证明原告委托律师事务所向被告发出催款的律师函，要求被告及时给付租金的事实。并且告知如果被告拒绝给付租金，原告有权和被告解除租赁合同。4、收款收据6张，证明这组证据能够证明被告在使用租赁的门市期间，原告为其垫付的取暖费的事实，也能够证明在此期间被告没有给付租金。被告辽宁华冠装饰工程有限公司辩称：原告所述事实不真实。第一，房屋租赁时签订租赁合同后有一个结算单，签订租赁合同时，原告尚欠我公司工程款472186元，原告总经理王染同意，将工程款抵顶第一年房租，同时将第二年房租也是由工程款抵顶截止到第三年交付房租时，原告尚欠我公司工程款4686.23元，除我公司已付原告租金的50000元，截止目前为止我公司承认尚欠房租182813.77元。原告所述欠供暖费，我公司并未享受供暖，我方向原告承诺并签订了不予供暖的承诺书。租房没到期限，不同意向原告腾退房屋。同时提供如下证据：1、金域明珠结算单1份，该组证据可以证明租赁合同签署后，我公司以工程款顶账的形式已经支付了第一年第二年房租。同时第三年房租已经支付54686.23元.尚欠房租182813.77元。2、唯正物业提供的格式承诺书，要求我公司签字承诺放弃供暖，该组证据可以表明我公司并未享受供暖待遇，因此不存在产生取暖费。经审理查明，2016年6月1日，原告辽阳环宇置业有限公司（协议甲方）与被告辽宁华冠装饰工程有限公司（协议乙方）签订《金域明珠门市租赁协议》。约定，甲方出租给乙方的门市位于辽阳市文圣区-17门（38#2-1-2门-2-1-14门），该门市建筑面积共1873.23平方（被告租原告的上述房屋为毛坯房）。乙方租赁房屋作为商业门市使用，经营业态及品牌为华冠家居体验馆。租赁期限2016年6月1日起至2019年5月31日止，租赁期限为三年。租金付款方式：本协议签订一个月内乙方需向甲方支付贰拾叁万元整，2017年5月1日前支付贰拾叁万柒仟伍佰元整，2018年5月1日前支付贰拾叁万柒仟伍佰元整。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方负责恢复租赁房完好及出租前初始状态。在租赁期内，因租赁门市产生的包括并不限于水、电、煤气、采暖费、物业费管理费、房产税、营业过程中产生的税费等相关一切费用由乙方自行承担。协议还约定了双方的权利义务等相关条款。协议签订后，原告按约定将房屋租赁给被告使用，被告未按约定给付原告租金，仅于2018年4月16日交付租金50000元，剩余租金未给付。被告租赁房屋期间，2017年原告为被告垫付取暖费27519.68元（2017年1月4日垫付），垫付2018年取暖费27519.67元（2018年12月28日垫付）。总计垫付55039.36元。此垫付款未给付原告。因被告欠原告上述费用未给付，经催要无结果，原告诉至本院。另查明，庭审中被告提供了由王染签名的金域明珠结算单，用以证明原告总经理王染同意用欠被告工程款抵顶所欠原告租金，尚欠租金182813.77元（包括已付50000元租金），原告对此不认可，提出王染仅是原告股东，非法定代表人，未经原告授权。对当庭提供的被告法定代表人丁云峰签名的不用供暖承诺也不予认可，原告提出被告已实际接受供暖并为其垫付取暖费用。上述事实，有《金域明珠门市租赁协议》、《供暖收费发票、催费通知单、律师函、金域明珠结算单、承诺及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《门市租赁协议》成立且合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告未按合同约定履行给付租金、承担租房期间的供暖费用义务，致使原告无法实现合同目的，故原告主张解除其双方签订的合同并返还租赁房屋至初始状态毛坯房、同时支付其所欠房屋租金与该款利息、返还为其垫付的供暖费用与此款利息，符合法律规定，本院予以支持。关于被告给付房屋租金及利息的数额，第一年度为2016年6月1日至2017年5月31日租金230000元，第二年度2017年6月1日-2018年5月31日租金237500元，第三年度2018年6月1日至房屋腾空之日止（合同约定至2019年5月31日）租金，合同约定2018年5月1日前支付，2018年4月16日支付50000元，2018年6月1日至房屋腾空之日止的租金应从实际占用房屋发生费用中扣除50000元。即从2018年6月1日起每月按19791.7元（237500元/12个月）给付房屋租金至房屋腾空之日止并扣除已付款50000元。原告主张租金数额以本院认定为准。关于原告主张被告应承担租金的利息数额，被告第一年度应承担租金的利息数额，合同约定应自签订协议一个月内支付230000元，故此款项利息应自2016年7月1日起以230000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋腾空之日止。第二年付利息应自2017年5月1日起以237500元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋腾空之日止。第三年度欠款利息应自2018年5月1日起以每月19791.7元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋腾空之日止，并扣除50000元自2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年5月31日前实际占用房屋期间的利息。原告主张的利息以此认定为准。原告主张被告在租赁案涉房屋期间原告为被告垫付供暖费要求被告给付给付一节，原告实际为被告垫付供暖费55039.36元，其主张偿还此款及利息，本院予以支持。其中2017年原告为被告垫付的供暖费27519.68元所欠利息自2017年1月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止，2018年原告为被告垫付的供暖费27519.68元所欠利息应自2018年12月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至此款付清之日止。被告关于以工程款抵顶所欠租金之抗辩，虽然被告提供了王染签字的金域明珠结算单，但王染非原告单位法定代表人，仅系原告单位股东之一，且无证据证明王染经原告授权，故此抗辩不成立，本院不予采信。被告关于不同意支付原告为其垫付的供暖费，虽然被告提供了王染的承诺，但王染非原告法定代表人、仅为原告股东之一，无证据表明原告对其授权，此承诺对原告不发生法律效力。同时原告提供了为被告垫付的供暖费收据，被告无证据证明未接受供暖，此抗辩不成立，本院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项、（四）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告辽阳环宇置业有限公司与被告辽宁华冠装饰工程有限公司于2016年6月1日签订的《金域明珠门市租赁协议》；二、被告于本判决生效后15日内腾空并返还给原告位于文圣区天福路北6-17号至6-28号共计1873.23平方米门市房12户（恢复到房屋初始状态毛坯房）；三、被告于本判决生效后15日内给付原告如下房屋租金及利息：1、给付第一年度2016年6月1日至2017年5月31日租金230000元及利息，利息自2016年7月1日起以230000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋腾空之日止。2、给付第二年付2017年6月1日至2018年5月31日租金237500元及利息，利息自2017年5月1日起以237500元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至房屋腾空之日止。3、给付第三年度2018年6月1日至房屋腾空之日止的租金及利息，租金从2018年6月1日起每月按19791.7元（237500元/12个月）计算房屋租金至房屋腾空之日止并扣除已付租金50000元，此项欠款利息应自2018年5月1日起以每月19791.7元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至房屋腾空之日止并扣除以50000元为基数自2016年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年5月31日前实际占用房屋期间的利息。四、被告于本判决生效后15日内返还原告为其垫付的供暖费55039.36元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中，2017年为原告垫付供暖费27519.68元的利息，以此款为基数计算自2017年1月4日起至判决确定的给付之日止。2018年为原告垫付供暖费27519.68元的利息，以此款为基数计算自2018年12月28日起至判决确定的给付之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10030元，由被告辽宁华冠装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本8份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  李伟欣审 判 员  孙 骞人民陪审员  张春辉二〇一九年四月二十五日书 记 员  莫美婷本案所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第六十一条【法定代表人】依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。