福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初685号 原告：魏丽梅，女，汉族，1977年12月10日出生，公民 住三明市梅列区 幢205室。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告魏丽梅与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下 简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月 25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告 魏丽梅，被告碧桂园公司委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 魏丽梅向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向魏丽 梅支付违约金7800元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事 实和理由：原、被告于2016年5月17日签订《商品房买卖合同》， 双方约定：魏丽梅向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号 229幢负一层598号车位。合同订立后，魏丽梅依约支付车位款 93632元。双方于2018年1月16日办理房屋移交手续，合同第 二十条约定，如因碧桂园公司原因，魏丽梅不能在商品房交房之 日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园 公司应向魏丽梅支付人民币50元的违约金。碧桂园公司至2018 年9月21日才通知魏丽梅领取办理权属登记的有关资料，逾期 2 156天，碧桂园公司构成违约，应当向魏丽梅支付违约金7800 元，故引起本案诉讼。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中，由于政策 调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能 归责于碧桂园公司；2.根据合同的约定，魏丽梅主张的逾期办理 权属登记天数依法应当予以相应扣减30日；3.违约金过高，请 求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质 证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2016年5月17日，魏丽梅与碧桂园公司签订《商品房买 卖合同》，主要约定：魏丽梅向碧桂园公司购买三明市梅列区碧 桂园8号229幢负一层598号车位，总价款为93632元，以分期 付款的方式支付；碧桂园公司应于2018年1月15日前将房屋交 付给魏丽梅使用；因碧桂园公司原因，魏丽梅未能在该商品房交 付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一 天碧桂园公司应向魏丽梅支付50元的违约金。合同签订后，魏 丽梅依约向碧桂园公司支付车位款93632元。碧桂园公司于2018 年1月16日向魏丽梅交付案涉车位。 2.2018年9月21日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1 号8幢办理了首次登记(总确权)。2018年9月21日，碧桂园公 司与魏丽梅办理了办证资料移交手续。 3.案涉车位购买时系魏丽梅与林立军婚姻关系存续期间。 2018年4月16日，魏丽梅与林立军协议离婚，双方在《离婚协 议》第二点第3款中约定，“女方名下有位于梅列区碧桂园8号 229幢负一层598号车位一个，该车位系女方父亲出资购买，所 有权归女方”。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司逾期办理权 属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任；2.逾期办理权 属登记具体期间如何确定；3.违约金约定是否过高，是否应予以 调整。本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，分析认定如 下： 1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应 3 承担违约责任问题 魏丽梅认为，碧桂园公司逾期办理权属登记事实清楚，应按 合同约定承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中，由于政 策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不 能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司与魏丽梅于2016年5月17 日签订《商品房买卖合同》时，双方约定的是办理房屋权属证书 而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权 登记申报的资料，都是按照原来办理房屋产权证要求而准备的资 料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016 年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋 产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此前准备的房屋产权登 记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的 调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须 按不动产权登记要求重新准备资料；2.不动产权登记申报资料除 了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了 一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是 不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产 登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用 证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一 登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客 观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登 记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不 动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度，是其 主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定， 如因第三人或者不可抗力导致的逾期办理权属登记，可以作为出 卖人逾期办理权属登记的免责事由；3.双方于政策调整之前关于 办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下， 不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发 布，自2015年3月1日起施行，本案商品房买卖合同于2016年 6月21日签订，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实 4 施，而合同约定的办理权属登记期限是在2017年3月31日之前， 即使从三明市开始实行不动产登记至合同约定的办理权属登记 时限，期间也长达5个多月时间，碧桂园公司作为专门从事房地 产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方 面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案 涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房 屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确 认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记 制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公 平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始 预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区 别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变 更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。 魏丽梅与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的 真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合 同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致魏丽梅未在交房之 日起90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担 相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定问题 魏丽梅主张，碧桂园公司于2018年1月16日向魏丽梅交付 车位，但直至2018年9月21日才通知魏丽梅办理车位权属登记 证书相关事宜，扣减90天，逾期156天。 碧桂园公司辩解，案涉房屋所在楼幢于2018年9月21日完 成首次登记，同日即通知魏丽梅办证，移交由业主自行办理权属 证书的相关资料。因发生情势变更情形，办理不动产权证的前置 工作“权籍调查成果”的20个工作日的工作时限应予以扣除， 违约办理权属登记期限对应扣除30日符合客观实际情况。因此， 违约金的起算时间应当以实际交付之日为准，魏丽梅于2018年 1.月16日接收车位，违约金应从交付之日起届满90日的次日即 2018年4月17日开始计算，至移交办理不动产权属证书的相关 资料并扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作 时限30日。案涉房屋逾期办理权属登记没有对魏丽梅造成实际 损失，约定的违约金过高，请求根据公平原则和诚实信用原则依 5 法予以调整。 本院认为，鉴于碧桂园公司于2018年1月16日将车位交付 给魏丽梅使用，依照案涉合同第二十条的约定，应从商品房交付 之日起第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。据此， 逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应扣除从交付车位之 日起即从2018年1月16日当日开始计算90天时间，从第91天 (2018年4月17日)起计算至碧桂园公司通知办理房屋权属登记 之日的前一日（2018年9月20日）止。碧桂园公司辩解应扣除 因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日， 没有合同和法律依据，本院不予支持。根据案涉合同的约定，逾 期办理权属登记违约金按每逾期一天支付50元计算，据此，魏 丽梅主张的违约金为7800元，违约金的性质属于补偿性质，应 以实际损失为基数，案涉车位已经交付使用，逾期办理权属登记 不影响业主使用，但影响出让和他项权利，案涉车位的实际损失 难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违 约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因 此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计 算。碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，本院予以支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系魏丽梅与 碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规 定，为有效合同，应受法律保护。案涉车位虽购买于魏丽梅与林 立军婚姻关系存续期间，但双方已协议离婚，并对夫妻共同财产 进行了分割，案涉车位由魏丽梅父亲出资购买，权属由魏丽梅单 独享有，故该房产所附权利义务也应由魏丽梅单独享有和承担， 碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构 成违约，依法应承担违约责任。魏丽梅要求碧桂园公司按每逾期 一天支付人民币50元违约金的诉讼请求，因违约金标准过高， 本院予以调整。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第 一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同 法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审 6 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如 下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起三日内支付给魏丽梅逾期办理商品房权属登记违约金(该违约 金以已付车位款93632元为基数，按银行同期同类贷款利率的 1.3倍，自2018年4月17日计算至2018年9月20日止)； 二、驳回魏丽梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由三明市碧桂园房地产 开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员 陈 芳 二〇一九年四月十二日 书记员 李曼莹 7 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问 题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当 减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚 实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的 损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能 取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担 违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋 交付使用之日起９０日； 8 （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订 立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已 付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款 利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。