福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初741号 原告：厦门杰质建材有限公司，住厦门市同安区西柯镇洪塘头村霞尾一里**，统一社会信用代码：913502125878963276。 法定代表人：王加丰，总经理。 委托诉讼代理人：杨志谦，福建聚泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪静，福建聚泰律师事务所律师。 被告：厦门市宏伟石材公司，，住厦门市马巷镇市头村统一社会信用代码：91350213155312332E。 法定代表人：洪尧盾，总经理。 委托诉讼代理人：洪顺添，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈溪水，福建兴世通律师事务所律师。 原告厦门杰质建材有限公司（以下简称杰质公司）与被告厦门市宏伟石材公司（以下简称宏伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，杰质公司的委托诉讼代理人杨志谦、洪静，宏伟公司的法定代表人洪尧盾及委托诉讼代理人洪顺添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杰质公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；二、判令被告返还原告租金28万元；三、判令被告返还原告履约保证金28万元；四、由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2018年10月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：“一、甲方（被告）拥有位于厦门市翔安区××巷镇××工业区厂房一处，厂区土地总面积为6.5亩，四至为：东至小路，西至水泥路一半，南至朱坑路，北至原洪根深承租地围墙（具体以厂房红线图为准）。厂区内现有办公楼、宿舍楼约600平方米，钢结构搭盖约3700平方米（具体以实物为准）。二、租赁期限为十二年，自2018年11月1日起至2030年10月31日止，其中2018年10月31日之前为甲方给予乙方的免租装修期。三、年租金以56万元为基数，每三年递增人民币4万元；租金每半年支付半年度租金，均提前半个月预付下一个半年度租金；四、履约保证金，乙方应于2018年10月25日通过银行账户向甲方指定的银行账户支付履约保证金人民币28万元，双方还对其他事项进行约定。”合同签订后，原告已经向被告支付了28万元租金（含订金10万元）及28万元履约保证金，但被告厂房既没有办理产权证，也没有取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《厂房租赁合同》应定认定无效。故原告依法起诉，请求依法审理并判决如原告的诉讼请求。 宏伟公司辩称，1、被告建设案涉厂房之前，依法取得了同安县人民政府等相关单位和部门的用地审批，被告于上世纪九十年代根据同安县人民政府等相关单位和部门的许可审批手续所建设的厂房不违反当时的法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法建筑，故原、被告关于该厂房所签订的《厂房租赁合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效的合同，原告起诉要求确认该合同无效缺乏事实与法律依据。2、《厂房租赁合同》系原、被告经过充分协商所签订，原告在签订当天即接收了厂房及厂房建设手续且没有任何异议，可见《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示且已实际履行，原告再起诉要求确认合同无效违反诚实信用原则等法律基本原则，依法不应支持。3、被告于2018年10月18日当天就向原告交付了厂房并实际使用至今，无论合同效力如何认定，原告均无权要求被告退回已经收取的租金和保证金。综上，原告所提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，且违反诚实信用等法律基本原则，依法应予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对杰质公司举证的证据，即厂房租赁合同、收条及银行转账凭证，宏伟公司举证的证据，即建设用地申请表、同安县人民政府关于马巷经联社建设宏伟石材公司使用土地的批复、同安县土地管理局用地核定红线图、福建省建设用地许可证，证人洪某、陈某、王某的证言，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年10月18日，以宏伟公司为甲方与杰质公司为乙方签订了《厂房租赁合同》，租赁合同载明：甲方拥有位于厦门市翔安区××巷镇××工业区厂房一处，厂区土地总面积为6.5亩，四至为：东至小路，西至水泥路一半，南至朱坑路，北至原洪根深承租地围墙（具体以厂房红线图为准）。厂区内现有办公楼、宿舍楼约600平方米，钢结构搭盖约3700平方米（具体以实物为准），经乙方实地验收，租赁厂房符合约定条件；租赁期限为十二年，自2018年11月1日起至2030年10月31日止，其中2018年10月31日之前为甲方给予乙方的免租装修期；年租金以56万元为基数，每三年递增人民币4万元；租金每半年支付半年度租金，均提前半个月预付下一个半年度租金；履约保证金，乙方应于2018年10月25日通过银行账户向甲方指定的银行账户支付履约保证金人民币28万元；双方还对其他事项进行约定。合同签订后，宏伟公司于2018年10月18日将租赁厂房交给杰质公司管理使用，杰质公司亦依约向被告支付了28万元租金（含订金10万元）及28万元履约保证金。嗣后，杰质公司以宏伟公司厂房没有取得建设工程规划许可证及产权证为由，认定双方签订的《厂房租赁合同》无效，遂向本院提起诉讼，请求判如所诉。 另查明，1993年6月14日，同安县人民政府批准宏伟公司案涉厂房建设用地申请。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋属未取得建设工程规划许可证和相关部门批准手续的自建房屋，故本案的房屋租赁合同应属无效。杰质公司要求确认上述《厂房租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。根据合同无效财产相互返还的原则，宏伟公司应向杰质公司返还已收取的履约保证金及租金，故杰质公司要求宏伟公司退还履约保证金280000元及租金280000元的诉请合法，本院予以支持；关于宏伟公司要求杰质公司支付自2018年10月18日至租赁厂房返还之日止的占用费问题。虽上述租赁合同无效，但杰质公司仍应向宏伟公司支付占用涉案厂房期间的占有使用费，故宏伟公司要求杰质公司支付占有使用费的诉求，本院予以支持。占有使用费的标准参照合同约定年560000元计算。 综上所述，《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)、第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第二条(?javascript:SLC(120998,2)?)、第五条之规定，判决如下： 一、宏伟公司与杰质公司签订的《厂房租赁合同》无效； 二、宏伟公司应于本判决生效之日起十日内向杰质公司返还履约保证金280000元及租金280000元； 三、杰质公司应于本判决生效之日起十日内向宏伟公司支付占用费（占用费按年560000元，自2018年10月18日起计算至租赁厂房返还之日止）； 四、驳回杰质公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费4700元，由宏伟公司负担2350元，杰质公司负担2350元，款限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （陈秋潮） 二〇一九年四月十日 代书记员（ 陈小 燕） 附：本案所适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 7 1