河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终1370号 上诉人（原审原告）：赛文，女，1971年9月29日出生，汉族，住北京丰台区。 被上诉人（原审被告）：霸州市峰群房地产开发有限公司，住所地河北省霸州市开发区兴华北路西侧。 法定代表人：刘锦山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许长城，河北天禹律师事务所律师。 上诉人赛文因与被上诉人霸州市峰群房地产开发有限公司（以下简称峰群公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赛文上诉请求：一、撤销(2018)冀1081民初2915号民事判决书的二、三、四项，依法改判为：被上诉人向上诉人支付迟延交付违约金（暂定35465元）及以房屋总价262704元为基数，按日万分之五支付自2017年8月1日起至符合交房条件之日止的利息或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由（当庭变更）：1、一审判决认定事实基本清楚，其中包括被上诉人的违约责任以及违约时间。一审判决适用法律错误，要求二审法院直接改判，无需再发回重审，以避免损失进一步扩大，加重当事人负担。2、被上诉人不可能知道上诉人的损失，并且在一审中也没有拿出证据证明上诉人的损失即直接得出双方约定的违约金高于上诉人损失的30%，属于适用法律错误。3、双方签订的房屋买卖合同是房地产开发公司自行制作的格式合同，并且有法律顾问审查，且在房管局备案，现在自己在违约的情况下认为该条款应当予以变更，是错误的。 峰群公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一审法院依据大气办下发的停工文件，判令被上诉人延期交房，事实清楚，证据确实充分，同时一审法院鉴于涉案诉讼数量巨大，兼顾客观因素及预期利益、违约金金额等因素，从公平角度出发，降低违约金比例系合理合法。 赛文向一审法院起诉请求：1、依法判令峰群公司继续履行与赛文于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》；2、峰群公司按赛文支付房款262704元的日万分之五支付自2017年8月1日起至实际交付之日止的迟延交付违约金（暂定35465元）；3、诉讼费由峰群公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月10日，赛文与峰群公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：赛文购买峰群公司开发的茗汤温泉·水岸花园商业A1-09号房屋，建筑面积34.47平方米，房屋总价款为262704元；出卖人应当在2017年7月31日前将该商品房验收合格交付买受人使用；因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。该合同于2017年3月13日在霸州市住房保障与房产管理局备案。赛文将购房款262704元全部支付峰群公司。涉案房屋峰群公司至今未交付赛文使用。 2017年11月3日，霸州市大气污染治理工作领导小组（以下简称大气办）发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动二级应急响应的通知》，时间为2017年11月3日12时至2017年11月8日0时，停工日期为5日。2017年11月20日、2017年11月22日，大气办先后发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动二级应急响应的通知》、《关于解除重污染天气橙色预警并终止应急响应的通知》，自2017年11月20日16时至2017年11月22日12时，停工日期2日。2017年11月24日，大气办发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动二级应急响应的通知》，决定于11月25日12时发布重污染天气橙色预警并启动应急响应，预警解除时间另行通知，本次预警持续至2017年12月15日，停工20日。以上共计停工27日。 一审法院认为，本案中赛文与峰群公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。赛文依约履行了支付房屋价款义务，峰群公司应于2017年7月31日前交付房屋，但峰群公司至今未交付，属违约行为，峰群公司应承担相应的违约责任。赛文与峰群公司签订的《商品房买卖合同》约定，因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，除经双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，要求停工日期27日，该事实既属于合同约定可以据实延期的事由，也属于不可归责于双方的事由，故峰群公司逾期交房日期扣除27日，自约定的交房日次日（2017年8月1日）至本案立案之日（2018年5月22日），共计295日，扣除27日后，实际逾期268日。自赛文与峰群公司签订合同至实际交房期间的停工文件要求停工的日期应在逾期交房日期中扣除，其他停工日期不应扣除，故峰群公司主张停工263天应予扣除，一审法院不予采信。关于违约金问题，赛文要求按照已交付房屋价款日万分之五计算，峰群公司抗辩约定的违约金比例过高，要求予以减少。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。按照上述规定，赛文与峰群公司约定的逾期交房违约金应认定“过分高于造成的损失”，峰群公司有权请求予以适当减少，结合本案实际情况，违约金以房屋价款为基数，在逾期交房期间内按照人民银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。至本案立案之日，峰群公司逾期交房268日，人民银行同期贷款年利率为4.35%，房屋价款262704元，按照上述计算方法，违约金为10908元,该款峰群公司应支付赛文。本案立案之次日（2018年5月23日）至峰群公司实际交房之日的违约金，待峰群公司交房后按上述计算方法计算后另行支付赛文。峰群公司逾期交房，赛文作为买受人，要求继续履行《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同约定，应依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、赛文与峰群公司于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、峰群公司于本判决生效后十日内支付赛文违约金10908元；三、峰群公司支付赛文自2018年5月23日至实际交房之日的违约金（以262704元为基数，自2018年5月23日算至实际交房之日，按年利率4.35%的1.3倍计算）；四、驳回赛文的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一审法院根据上诉人赛文与被上诉人峰群公司签订的《商品房买卖合同》的约定，以及在合同履行过程中，政府相关部门多次发布要求停工的文件，确定峰群公司构成违约以及延期交房的天数，认定事实清楚。且上诉人亦认为一审法院认定的峰群公司的违约责任以及违约时间的事实清楚。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案因赛文没有证据证明其损失情况，故一审法院以房屋价款为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍计算违约金数额符合法律规定。综上所述，赛文的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费343元，由上诉人赛文负担。 本判决为终审判决。 审判长  马令梅 审判员  杨立军 审判员  张建民 二〇一九年四月八日 书记员  李雪征