福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初11232号 原告：晋江中奥地产有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：苏建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄东南、杨进发，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：朱其波，男，1982年4月18日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：张玉娜（系被告朱其波的配偶），女，住晋江市。 原告晋江中奥地产有限公司（以下简称中奥公司）与被告朱其波商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知诉争房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称建行晋江分行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，建行晋江分行未在本院指定的期限内向本院书面答复，视为不参加诉讼。原告中奥公司的委托诉讼代理人黄东南、杨进发，被告朱其波的委托诉讼代理人张玉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中奥公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年10月10日签订的编号为201310100060的《晋江市商品房买卖合同》及其附件、附录；2.朱其波向中奥公司支付违约金105981.5元及中奥公司因承担保证责任所支付的贷款本息（暂计至2018年8月15日为32092.15元，最终以银行实际扣划金额为准）；3.朱其波协助中奥公司办理注销双方于2013年10月10日签订的编号为201310100060的《晋江市商品房买卖合同》备案登记、预告登记的手续，并支付办理注销手续的相关费用。审理中，变更第二项诉讼请求中中奥公司因承担保证责任所支付的贷款本息暂计至2019年1月15日为25370.19元。增加诉讼请求：4.朱其波向中奥公司返还址于晋江市房屋；5.朱其波承担本案鉴定费用1万元。事实和理由：双方于2013年10月10日签订编号为201310100060的《晋江市商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定，朱其波向中奥公司购买址在晋江市商品房，朱其波在签订合同时支付首付款319815元，余款74万元向建行晋江分行申请贷款，并签订《个人住房借款合同》一份。借款合同约定朱其波向建行晋江分行贷款74万元，中奥公司作为担保人为其提供阶段性担保。借款发放后因朱其波未还款，截至2019年1月15日中奥公司累计代朱其波向银行垫付一年的借款本息等共计64976.19元，扣除朱其波已偿还的39606元，朱其波尚欠中奥公司的代垫款项为25370.19元。根据《晋江市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条的约定“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，或未按约定办理相关手续，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清出卖人代偿的贷款本息，否则出卖人有权解除合同，并要求买受人支付合同总房款10%的违约金。”。因朱其波未履行还款义务，中奥公司承担相应担保义务后，于2018年7月22日按合同约定的地址寄出《催告函》，要求朱其波应于接到通知之日起15日内缴清由中奥公司代偿的贷款本息，并按期缴纳银行贷款。之后，朱其波仍未履行合同上约定的义务。待朱其波收到通知15日后，中奥公司按照合同约定寄出合同解除通知函，告知解除《商品房买卖合同》。 朱其波辩称，其不同意解除合同，不同意承担违约金，其已支付给中奥公司银行按揭贷款的代垫款项39606元。其不认同评估报告的评估结果，若要求其返还房屋的话，中奥公司应当按照房屋现在的市场价值退还购房款，并按原装修的价值赔偿。 审理中，当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认。朱其波与中奥公司于2013年10月10日签订合同编号为201310100060的《晋江市商品房买卖合同》一份及合同附件1-7，约定朱其波向中奥公司购买址在晋江市商品房一套，总购房款1059815元，首付款319815元，余款74万元办理银行按揭贷款。朱其波与建行晋江分行、中奥公司于2013年12月25日签订《个人住房借款合同》一份，约定朱其波向建行晋江分行贷款74万元，中奥公司作为担保人为朱其波提供阶段性连带担保。诉争房屋已经办理交房手续，尚未办理房产登记。因朱其波未按时偿还银行按揭贷款，中奥公司代朱其波偿还2018年1月份至12月份的按揭贷款本息共计64976.19元，后朱其波偿还中奥公司代垫的按揭贷款本息39606元，朱其波尚欠中奥公司的代垫款项为25370.19元。双方均确认在2018年7月底中奥公司已通知朱其波，中奥公司代朱其波偿还2018年1月至6月的银行按揭贷款的事实。 当事人争议的焦点为：1.诉争合同应否予解除；2.若合同解除，违约金如何认定；3.诉争房屋如何处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中奥公司提供如下证据：1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同（包含附件、附录等）各一份；2.福建增值税普通发票2张；3.个人住房借款合同一份；4.2018年4月4日个人贷款还款凭证2张、2018年6月14日个人贷款还款凭证2张；5.2018年7月21日的催告函及邮寄清单（包括邮寄底单及网上查询打印单）各一份；6.2018年8月20日的合同解除通知函及邮寄清单（包括邮寄底单及网上查询打印单）各一份；7.2018年9月27日个人贷款还款凭证2张；8.2018年8月9日中国建设银行单位客户专用回单一份；9.2018年12月17日中国建设银行单位客户专用回单一份；10.2018年12月14日个人贷款还款凭证2张。朱其波提供如下证据：11.中信银行福州分行的账户交易明细一份。审理中，中奥公司申请对诉争房屋装修费用进行评估，本院依法予以准许。本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对案涉房屋室内装修市场价值进行评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司于2019年3月4日作出【闽建友估房字第××号】房地产司法鉴定估价报告一份，估价结果为，晋江市住宅室内装修市场价值在价值时点（2018年12月28日）的市场重置价为305204元，成新率为81%，评估值（现值）为247215元。 对当事人无异议的证据1-4、7-11，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据5、6，朱其波主张其没有看到催告函和解除合同通知函。关于催告函和解除合同通知函，两份邮寄底单可以体现中奥公司均邮寄至晋江市青阳街道霞行社区土尾，收件人均为朱其波，联系电话均为159××××9289、138××××5277。该收件地址、联系电话系朱其波在《晋江市商品房买卖合同》中的联系地址和联系电话。该合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。朱其波并未向中奥公司变更相应的联系地址。故，虽从中奥公司提供的网上查询打印单体现催告函因收件人不在指定地址退回寄件人，解除合同通知函系电联放信报箱，但根据双方的合同约定，视同两份函件已经送达朱其波。关于【闽建友估房字第××号】房地产司法鉴定估价报告，来源合法，内容客观真实，予以确认。 关于争议焦点1、2，因朱其波未按时偿还银行按揭贷款，中奥公司代朱其波偿还2018年1月份至12月份的按揭贷款。根据双方签订的合同附件六《合同补充协议》第七条的约定，“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，或未按约定办理相关手续，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清出卖人代偿的贷款本息，否则出卖人有权解除合同，并要求买受人支付合同总房款10%的违约金”。中奥公司代朱其波偿还2018年1月至6月的银行按揭贷款后，已通知朱其波应于接到通知之日起15日内缴清由中奥公司代偿的贷款本息，并按期缴纳银行贷款。朱其波仍未履行合同上约定的义务待朱其波收到通知15日后，中奥公司按照合同约定寄出合同解除通知函，告知解除合同。且在审理过程中，因朱其波继续逾期还贷，致使中奥公司再次代垫2018年7月至12月的按揭贷款，截至最后一次庭审，朱其波仍未还清相应的代垫款。鉴于朱其波逾期还贷一年，且未及时偿还中奥公司相应的代垫款项，朱其波已构成违约，依法应承担相应违约责任。中奥公司主张解除合同，朱其波支付合同总房款10%即105981.5元的违约金及暂计至2019年1月15日尚欠的代偿银行按揭贷款25370.19元，协助中奥公司注销双方于2013年10月10日签订的编号为201310100060的《晋江市商品房买卖合同》备案登记、预告登记的手续，并支付办理注销手续的相关费用的主张，本院均予以支持。 关于争议焦点3，合同解除后，朱其波应返还案涉房屋。鉴于中奥公司对返还本案诉争房屋的主张本院予以支持，中奥公司应在朱其波返还诉争房屋的同时退还朱其波的房屋装修费用247215元。鉴定费10000元由朱其波负担。 除无争议的事实外，本院另查明，本案诉争房屋装修费用价值在评估基准日2018年12月28日的评估值为247215元，评估费10000元。中奥公司于2018年9月5日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，中奥公司的主张本院均予以支持。朱其波关于若解除合同中奥公司应支付房屋增值部分等主张属于反诉审理范围，因朱其波未提起反诉，故其主张本院不予审查处理。为避免当事人诉累，本院对退还购房款及房屋装修费用一并做出处理。中奥公司应就收取朱其波已付购房款1059815元，先扣除朱其波应偿还的银行按揭贷款及相应利息、罚息，再扣除本案判决确定的义务后，将剩余款项及装修费用247215元退还朱其波。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下： 一、解除原告晋江中奥地产有限公司与被告朱其波于2013年10月10日签订的编号为201310100060的《晋江市商品房买卖合同》及其附件、附录； 二、被告朱其波应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江中奥地产有限公司违约金105981.5元，及原告晋江中奥地产有限公司因承担保证责任所支付的银行按揭贷款本息（暂计至2019年1月15日尚欠的代偿银行按揭贷款25370.19元，最终以银行实际扣划金额为准）； 三、被告朱其波应于本判决生效之日起十日内协助原告晋江中奥地产有限公司注销双方于2013年10月10日签订的编号为201310100060的《晋江市商品房买卖合同》备案登记、预告登记的手续，并支付办理注销手续的相关费用。 四、被告朱其波应于本判决生效之日起三十日内返还原告晋江中奥地产有限公司位于晋江市的商品房； 五、被告朱其波应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江中奥地产有限公司评估费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费15293元，因适用简易程序减半收取计7646.5元，由被告朱其波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴雅莉 二〇一九年四月一日 书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－