四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初3050号 原告：成都中海物业管理有限公司，住所地：成都高新区神仙树南路8号。 法定代表人：王孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：纪丹，女，1988年1月28日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：黄照元，男，1984年2月24日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告成都中海物业管理有限公司（以下简称“成都中海物业公司”）与被告纪丹、黄照元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈岚独任审判，并于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告成都中海物业公司委托代理人贾勇、被告黄照元到庭参加诉讼。被告纪丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告成都中海物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年7月至2018月10月的物业服务费共计4048.96元，2017年7月至2018年8月的代收生活垃圾清运费112元和代收水费293.91元，以上总计4454.87元；2、被告从起诉之日起按照欠费额每日千分之三支付违约金直至缴清全部物业管理费之日。在庭审过程中，原告将第二项诉讼请求补充为按照相关的法律法规可以调整为金额30%。事实和理由：被告系原告所管理的中海?国际社区橙郡三期业主，与中海信和（成都）物业发展有限公司（以下简称“开发商”）签订了《商品房买卖合同》，购得位于成都高新区西区中海国际社区橙郡三期3栋1单元17层1701号的商品房。开发商与原告于2004年8月签订《中海?国际社区前期物业管理服务委托合同》（以下称“物业服务协议”）全面委托原告对其开发的“中海?国际社区”住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2004年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同为止。根据物业服务合同第五条约定，电梯公寓的收费标准为每平方米1.8元/月，因此被告按照商品房性质和建筑面积应当以253.06元/月的标准向原告缴纳物业费。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按约向原告缴纳物业管理费，截止目前为止，被告欠付2017年7月至2018年10月的物业服务费共计4048.96元，2017年7月至2018年8月代收生活垃圾清运费112元和代收水费293.91元，以上合计4454.87元。原告多次催告，均无效果。故原告诉至法院。 被告黄照元发表如下答辩意见：首先，原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”，原告未就业主的违法搭建问题进行制止并报告，导致被告的房屋漏水，违约在先。其次，原告提供物业服务质量过差。被告房屋漏水问题已经持续了36个月，这段期间我家房屋因为漏水，一直都是装修状态不能正常使用，原告没有及时处理；原告未及时提供竣工图纸用于防水修复方案，事件发生后34个月才提供原竣工图纸；无专业人员管理协调，至今没有指定修复验收专项方案；房屋公共区域及公共设施的各种保养及维修由物业管理承担，物业未定期清理天台下水道，导致下水道被堵塞，房顶积水严重。再次，楼顶天台的门敞开，未设置合理的管理办法，致使出现屋顶违章搭建、屋顶种菜、晾衣服的行为，屋顶防水被踩踏破坏。最后，原告擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，如电梯招贴广告，占用公共空间和公共电源，但该部分收益原告并未公开。 被告纪丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。 经审理查明，2004年8月4日，原告成都中海物业公司与中海信和（成都）物业发展有限公司签订了《【中海?国际社区】前期物业管理服务委托合同》，由原告为该项目提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为电梯公寓1.80元/月/平方米。业主应于物业竣工验收并移交乙方管理之日起支付物业管理服务费用。业主未能按时足额支付物业管理费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准支付违约金。合同签订后，原告按约在该小区提供物业服务。 被告纪丹、黄照元系高新区西区碧林街99号3栋1单元17层1701号房屋的业主，该房屋建筑面积140.59平方米。被告于2011年4月11日接收房屋。被告当庭认可欠付原告2017年7月至2018年10月的物业服务费4048.96元、2017年7月至2018年8月代收生活垃圾清运费112元和代收水费293.91元。 另查明，2018年5月5日与，原、被告及案外人四川龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称“龙发装饰公司”）就案涉房屋屋面防水恢复施工及赔偿问题进行会议商谈，并形成《纪要》：1、由龙发装饰公司在5月11日对橙郡三期3-1-1701、1702屋面防水进行挖开，按国家标准施工，由物业对施工进行监督，保质期为施工交付后五年，施工结束时间为5月18日；2、由龙发装饰公司对黄先生补偿费用6000元；3、如1701号房屋在质保期间内再次出现屋面漏水，则对恢复部位屋面进行闭水试验，进行检测划分责任。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及《【中海?国际社区】前期物业管理服务委托合同》、《入伙流程确认单》、《交易房屋信息核实记录》、《会议商谈纪要》等证据予以证明。上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，故予以采信。 本院认为，原告与案外人中海信和（成都）物业发展有限公司之间签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为案涉房屋业主，应受该前期物业服务合同的约束。原告依约履行了物业服务义务后，被告应当向其支付物业服务费，否则应承担相应的法律责任。被告当庭抗辩称原告未按照物业服务合同约定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止，并及时向有关行政管理部门报告，但被告未举证证明相关情形存在，故本院不予采纳该项抗辩理由。被告抗辩称案涉房屋屋面漏水，物业未能及时有效处理，故不应缴纳物业服务费用，本院认为根据《会议商谈纪要》内容，三方已经明确案涉房屋屋面漏水问题的侵权主体及后续处理方案，原、被告间的物业服务合同关系具有相对性，被告与案外人之间的侵权纠纷不影响原、被告间的物业服务合同关系，案外人的侵权行为并不能作为被告不交物业费的合理事由。被告另抗辩称原告的物业服务存在各种瑕疵，但未提交证据予以证明。且本院认为物业服务合同关系是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，有关管理和服务具有琐碎性和重复性的特征，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定义务，业主可以起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应直接以服务瑕疵为由拒交物业费。故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。对于垃圾清运费及代收水费被告当庭认可该项诉讼请求，故本院予以支持。 关于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院认为，《【中海?国际社区】前期物业管理服务委托合同》中约定的违约金为按欠费额的千分之三每日收取，原告自行调整为按照欠费额的30%收取违约金，但该标准仍然明显超出原告所受到的损失，该违约金本院酌情认定为809元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款,《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告纪丹、黄照元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都中海物业管理有限公司物业服务费4048.96元、代收生活垃圾清运费112元、代收水费293.91元； 二、被告纪丹、黄照元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都中海物业管理有限公司逾期付款违约金809元； 三、驳回原告成都中海物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币25元，由被告纪丹、黄照元负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 岚 二〇一九年四月十八日 书记员 陈悦静