江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初2561号原告（反诉被告）：南通文容文化交流有限公司，住所地南通市崇川区通启路8号。法定代表人：沈伟，总经理。委托诉讼代理人：李芳，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪妍，江苏紫琅律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏大生文化产业发展有限公司，住所地南通市崇川区通启路8号。法定代表人：漆颖斌，董事长。委托诉讼代理人：钱志锋，北京市盈科（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军，北京市盈科（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）南通文容文化交流有限公司(以下简称文容公司)与被告（反诉原告）江苏大生文化产业发展有限公司(以下简称大生公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人沈伟及其委托诉讼代理人李芳、被告（反诉原告）委托诉讼代理人钱志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文容公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告装修费用1752740.56元。2.诉讼费用、评估费依法承担。事实与理由：根据原被告双方的《租赁协议》，原告租用被告的位于南通市的废旧厂房2250平方米用以企业经营，租期从2016年6月20日至2027年12月19日。协议签订后原告即对承租的废旧厂房进行装修。由于被告一直未能办理相关手续，双方协议于2017年12月21日解除租赁协议，后原告将房屋钥匙交由被告。由于双方约定被告对原告的装修进行赔偿，赔偿标准以第三方的审计结果商定，被告即要求南通市正华联合会计师事务所进行审计，事务所出具审计结果，原告多次要求被告按照协议及审计结果对原告的损失进行赔偿，但被告没有按协议履行自己的赔偿责任。被告大生公司辩称，原告解除租赁合同的原因是原告经营不善，无法继续履行合同。被告当时愿意进行适当补贴是基于原告能够及时撤离，减少被告的损失。同时，原、被告同意补贴明确为双方根据评估结果另行协商，但至今双方未协商一致。被告的补贴是好意施惠行为，原告未能履行约定，且双方也没有明确被告的补贴标准、方式等。相反，原告逾期腾房应当支付相应的使用费，被告也就此提出了反诉。反诉原告大生公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费（租金）302400元（自2018年1月21日至2018年5月15日，共计112天，标准是2250平方米×1.2元每平方米）、物业费25110元（3元每平方米每月×2250平方米×112天），合计327510元，并自2018年5月15日起按照银行同期贷款利率支付相应利息。2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告向反诉原告租赁房屋，后因反诉被告经营不善无力承担后期租金而主动提出解除合同。双方协议约定2018年1月20日前反诉被告必须搬离并交付房屋，否则产生任何问题均由反诉被告承担。然而反诉被告无故占用房屋且经多次催促拒不搬离，后在反诉原告再三要求下反诉被告于2018年5月15日方将钥匙交付反诉原告。反诉被告违反约定拒不交付租赁房屋，应当按照原租赁合同约定的标准继续支付使用费及约定的物业费。反诉被告文容公司反诉辩称，1.反诉原告的陈述理由不存在。租赁合同在2017年12月20日签订，解除协议中解除日期为2017年12月21日，反诉原告与反诉被告不可能在第一天签订合同，第二天就解除合同。解除合同的真实原因是反诉原告作为出租人又是反诉被告的股东，想将反诉原告的底楼在网上招租，以获得高额的租金，欺骗反诉被告签订解除合同的协议。2.反诉被告不是在2018年5月15日交钥匙的，而是在2018年2月27日就将大门的钥匙交给了反诉原告。在签订解除合同后，反诉原告又将租赁房屋进行了网上招标，反诉原告也经常带人来看房子，因为招标流标，反诉原告就要求反诉被告交还钥匙，反诉被告就在2月27日将钥匙交给了反诉原告。3.反诉原告没有多次催促反诉被告搬离，解除合同的协议约定到2018年1月20日搬离。2018年2月14日，反诉被告在春节前已将租赁房屋中的物品基本搬离。反诉原告也没有催反诉被告搬离，只是在2018年5月10日的回复函中才明确要求将房屋交给反诉原告。4.实际情况是，签订解除合同协议书是反诉被告为了反诉原告进行网上招租，反诉原告也没有实际要求反诉被告搬离租赁房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：《租赁协议》、《解除合同协议书》、补充协议、股东会决议、审计报告及聊天记录、照片、律师函、回复函、资产评估委托合同、资产评估补充协议、资产评估报告、视频、沈伟与陈璟的微信聊天记录截屏、荀书兵与陈璟的微信聊天记录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：大生公司系文容公司股东之一，文容公司租赁大生公司房屋。双方签订《租赁协议》一份。协议约定，甲方同意将位于南通市(江苏大生集团子公司附属用房)约2250平方米，租赁给乙方用于中外青少年交流项目。租期为9+3年，时间自交付日(2015年12月20日)起算。甲方给予乙方的装修免租期为180天，自交付之日起起算，装修免租期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金，需支付物业费、实耗水、电等费用。租金计算方式：2016.6.20-2017.12.19：2250×1.2×540(折价入股)；2017.12.20-2018.12.19：2250×1.2×360(实付)……。租金采用预付的形式，按半年支付。交付时间：甲方按期开具发票给乙方。乙方于10天内将当期租金汇至甲方指定账户。逾期每迟交一天，按当期租金的0.1%缴纳滞纳金。经甲乙双方协商一致，采用部分租金换股权的形式予以合作，具体内容另行签署合作协议。物业费按3元/平米·月标准。自交付之日起，采用预付方式，按季支付。交付时间：甲方按期开据发票给乙方。乙方于7天内付款，逾期每迟交一天，按当期物业费用的1%缴纳滞纳金。协议还对其他事项进行了约定。文容公司使用租赁房屋并进行了改建与装修。2017年12月10日，大生公司作为股东之一参加了文容公司的临时股东会。股东会形成股东会决议：1.双方股东同意解除文容公司与江苏大生文化产业发展有限公司的签订的租用通启路8号(大生文化众创街区F栋)的租房合同。2.双方股东同意共同委托具有相应资质的第三方对文容公司2017年度财务状况进行审计，并对文容公司租赁房屋的改建及装修工程费用进行评估。3.根据评估的结果，股东双方协商确认最终补偿价格。其后，大生公司与文容公司签订《解除合同协议书》一份。现因乙方原因，使2015年12月10日签订的通启路8号内约2250平方米用房合同无法继续履行，经双方沟通协商，一致同意达成以下协议：一、双方同意解除合同。按照所签订的租赁合同，交房日为2015年12月20日，乙方已交付2015年12月20日至2017年12月20日的租金和物业费。解除日期为2017年12月21日。二、解除合同后，甲方同意给予乙方一个月的撤离期。乙方必须于2018年1月20日前将物业交于甲方。甲方将按照相关流程对此物业进行招租。若乙方未能如期撤离，所产生任何问题，需由乙方承担。大生公司与文容公司还签订补充协议一份，约定根据文容公司股东会决议，甲方同意对乙方装修款给予适当补贴，补贴标准按照双方选定的第三方审计结果另行协议。2018年2月27日，为方便大生公司对外招租，文容公司将一把钥匙交给大生公司。2018年5月15日，文容公司将租赁房屋交还大生公司。诉讼中，大生公司与文容公司共同委托南通振兴房地产资产评估有限公司对文容公司对于租赁房屋的装修价值进行了评估。文容公司支付了评估费27000元。评估结论为于2017年12月31日的市场价格为1752740.56元。该价值为重置价值，评估值未考虑装修完工、停工后的实体性贬值因素。本院认为，大生公司与文容公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。双方协商一致达成《解除合同协议书》，租赁合同于2017年12月21日解除。租赁合同解除后，对于文容公司在租赁物上添附的装修残值，大生公司同意给予适当补贴，双方约定按照双方选定的第三方审计结果另行协议。但至文容公司起诉时，双方未能选定审计机构，亦未能就补偿达成协议。诉讼中，双方共同委托南通振兴房地产资产评估有限公司就租赁房屋的装修进行了评估，评估价格为1752740.56元。考虑到装修折旧，结合合同租赁期限及实际使用年限，装修残值为1460617元，由于双方约定适当补贴装修款，本院在装修残值基础上酌情确定装修补贴款为1168494元。租赁合同解除后，双方在解除合同协议中约定了租赁房屋交还的时间为2018年1月20日，文容公司延期交还，应承担相应的房屋占用费及物业费用。房屋占用费参照合同约定的租金从2018年1月21日计算至2018年5月15日为302400元。物业费参照合同约定的标准为25110元。关于文容公司主张的评估费27000元，由双方各半负担。关于大生公司主张的房屋占用费及物业费的利息，因合同已解除，合同关于租金支付的约定已不再适用，该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏大生文化产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性补偿原告（反诉被告）南通文容文化交流有限公司装修费用1168494元、评估费13500元。二、原告（反诉被告）南通文容文化交流有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付被告（反诉原告）江苏大生文化产业发展有限公司房屋占用费302400元、物业费25110元。三、驳回原告南通文容文化交流有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告江苏大生文化产业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费20575元由原告南通文容文化交流有限公司负担5259元，被告江苏大生文化产业发展有限公司负担15316元。反诉受理费3106元由反诉被告南通文容文化交流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费，不服本诉为20575元，不服反诉为3106元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松审 判 员  叶 菁人民陪审员  陈海清二〇一九年四月十九日书 记 员  黄凤美