广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初475号 原告九龙花园业主委员会，住所地灵川县八里街川东二路。 负责人李仁飞，业主委员会主任。 被告邓后勇，男，1956年10月3日出生，汉族，住灵川县。 原告九龙花园业主委员会与被告邓后勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法由审判员廖润强独任审判，公开开庭进行了审理,书记员李颂薇担任法庭记录。原告九龙花园业主委员会负责人李仁飞，被告邓后勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称,九龙花园小区位于灵川县八里街川东二路，属八里街片区社会事务管理办公室领导，隶属八里街九龙社区。2017年7月第四届业主委员会任期届满，在社区与第四届业委会组织下，2017年5月开始业委会换届选举工作，7月依法产生了第五届业主委员会。2017年7月21日五届业委会召开了小区五届业主代表大会，讨论了管理模式、小区实行自治管理、收费标准，增补了小区公约条款和其他事项，高票通过了决议，并在宣传栏公示。在2017年8月4日的业主大会上，向全体业主通报了五届一次业主代表大会决议内容，相关内容也在小区宣传栏张贴公告。被告邓后勇在四届业委会期间每月应交物业、水电公摊费54.4元，自2016年10月1日至2017年7月31日，欠费544元。五届业委会期间每月应交物业费、水电公摊费76.1元，自2017年8月1日至2019年2月28日，欠费1445.9元，以上滞纳金共596.9元，合计2587元。在此期间，业委会多次向被告催收，但其拒交应缴费用，侵害了小区业主的共同利益。为维护全体业主的共同利益，特向人民法院起诉，请求判令被告支付上述费用，并由被告负担诉讼费。 原告在举证期限内对其主张提供的证据有： 1、证明、换届报备材料、目录、李仁飞的身份等材料（复印件），拟证明2017年5月至7月九龙花园小区进行了第五届业主委员会换届工作，会议产生了业委会主任李仁飞、副主任卢资萍、张日丁，换届资料到灵川县房产管理局等部门进行了备案，业委会成立合法，原告具有主体资格； 2、九龙花园小区第五届业主一次业主大会公告（复印件），拟证明九龙花园小区依法换届选举产生五届业委会、实行“自治”模式管理、明确物业收费标准（住房每月每平方米0.5元）、滞纳金计算（可按欠费总额的30%-50%计算）、明确业委会成员分工和工作纪律、沿用四届的《议事规则》《小区公约》等规定； 3、关于五届一次业主大会决议赞成业主签名（表2017年8月复印件），拟证明五届一次业主大会公告内容合法有效； 4、通知、公告、公示的照片（复印件），拟证明换届选举过程、结果依法向全体业主公示的情况； 5、广西壮族自治区桂林市中级人民法院民事判决书（2017）桂03民终2278号、广西壮族自治区高级人民法院民事裁定书（2018）桂民申1788号（复印件），拟证明九龙花园小区第三、第四届业主委员会成立的合法性及主体适格（业委会对小区实行自治管理），被告邓后勇一直享受物业服务、业委会持续在向其追缴相关物业费等事实； 6、九龙花园小区第四届业主代表一次全体会议决议、九龙花园小区业主公约（第三次修订版复印件），拟证明九龙花园小区实行自治管理及明确业主、业委会的权利义务，费用收取及滞纳金计算等； 7、保安保洁人员工资表、值班、公共设施维修、车辆管理记录表（复印件），拟证明业委会行使相关职权的事实，对小区进行完善管理，尽到了职责等事实； 8、催交物业费通知（照片3张复印件），拟证明九龙花园业委会在持续向包括邓后勇在内的欠费业主催收物业费的事实； 9、被告邓后勇欠费明细表，拟证明被告欠费的时间、计算方式，欠费金额为2586.8元（2016年10月-2017年7月31日，每月54.4元，计544元；2017年8月1日-2019年2月28日，每月76.1元，计1445.9元；滞纳金按以上欠费总额的30%计算）。 被告辩称，1、原告系非法产生，不具备诉讼主体资格：业委会主任及成员多数不是小区业主；原告不是业主大会全体业主选举产生；原告提供的证据是伪造的，其中《关于五届一次业主大会决议赞成业主签名》（2017年8月）是作假的；2、2016年10月至2017年7月31日是第四届业委会的事情，原告是第五届无权过问上届的事情；3、原告（业委会成员）不缴物业费用，所收费用不公开，乱支出（其中为被告的官司开支6598元）；4、被告欠费数额计算有误，原告收取物业费、滞纳金于法无据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 被告在举证期限内对其辩解提供的证据有： 1、广西公安机关110处警现场回执单（复印件），拟证明业委会将业主领取门禁卡的签名移作支持原告的签名； 2、控告书（复印件），拟证明被告控告原告伪造证据； 3、财务公示（2018年8月15日、2019年2月20日复印件），拟证明原告应诉官司分别花费2070元、4528元，属乱开支； 4、业主代表投诉、答复（复印件），拟证明2013年业主代表投诉原告是非法产生、没有在社区备案的事实； 5、业主证明（复印件），拟证明在2015年小区15名业主作证证实原告自治、收费没有召开业主大会讨论通过； 6、灵川物价局证明（复印件），拟证明2015年原告收费未到物价局备案； 7、九龙花园小区业主支持小区自治管理起诉业主的签名、四业主证明（2015年4月、5月，复印件），拟证明原告弄虚作假，伪造业主签名； 8、第三届庭审笔录（复印件），拟证明业委会成员不是小区业主； 9、第三届业主委员会选票（2013年7月）、询问笔录（2015年11月复印件），拟证明第三届业委会换届选票伪造130张； 10、第四届选票、庭审笔录（2015年8月复印件），拟证明第四届业委会非法成立，业委会起诉被告显失公平； 11、欠费业主名单（2016年7月复印件），拟证明第三届、第四届业委会期间都有业主欠费，原告起诉被告显失公平； 12、房产证（复印件），拟证明被告是业主之一，原告没有起诉房屋共有人； 13、联名控告书（2014年10月复印件），拟证明小区16位业主控告原告欺压业主的事实。 本院依职权调取的证据有：灵川县不动产登记局出具的《灵川县房屋登记档册》，载明涉案房屋位于桂林八里街开发区九龙，房屋所有权人为被告邓后勇，共有人邓雪姣，房屋建筑面积144.11平方米，产权证号20061396至20061396-1，于2005年购买所得；灵川县房产管理局、灵川县片区社会事务管理办公室出具的《证明》二份，证实2017年8月九龙花园小区业委会换届（五届）资料进行了备案。 原、被告对灵川县不动产登记局出具的涉案房屋《登记档册》经过质证无异议，本院作为定案依据。 原告对灵川县房产管理局、灵川县片区社会事务管理办公室出具的《证明》无异议，被告对该证表示不质证、不发表质证意见，视为放弃对该证质证的权利。本院认为，该证来源合法、客观真实，具有关联性，与法庭查明事实相符。 被告对原告提供的证据有异议、不认可，质证意见是：证据1、证据3无效，是原告伪造的；证据2是原告所写，没有得到广大业主签名同意；证据5（裁判文书）被告不服裁判结果，是第四届业委会的事，与第五届业委会无关；证据4、6、7、8无效，第四届业委会已不存在，与第五届业委会无关；证据9被告不认可。本院认为，原告提供的证据1、2、3，为九龙花园小区第五届业委会换届资料，经过了相关部门审查备案，被告对该证持疑，但并未提供相反证据证实该证系伪造。为此，本院对被告的质证意见不予采信，对该证予以认定。原告提供的证据4、6、8，是第四届业委会与第五届业委会换届活动对接材料，与原告成立及之后其服务活动具有直接关联，本案涉被告在第四届业委会服务期间欠费的事实，为此，本院对该证予以采信。原告提供的证据5，即法院裁判文书，文书认可九龙花园小区第四届业主委员会成立的合法性，具备民事主体资格，业主委员会与小区业主存在物业法律关系。本院认为，该证与九龙花园小区第五届业委会活动具有关联，小区公约（第三次修订）第六（二）规定“业主缴交物业费和其他相关应缴费用，不受业委会换届限制，本届业委会有追缴上届业主所欠的全部物业等费用的义务与权利，并一直以追缴清为止”，被告不服裁判文书的处理结果，不影响本院对该证的采信。原告提供的证据7，为九龙花园小区第四届、第五届业委会的物业服务活动记录，客观真实，本院予以采信。原告提供的证据9，是原告诉请中计算被告欠费明细，本院不作证据采用。 原告对被告提供的证据有异议，质证意见是：证据1不能作证据使用；证据2是被告自书材料，不客观真实，不具关联性；证据3是原告真实合理开支；证据4、5、6、7、8、9、10、11在桂林中院的判决、广西高院的裁定已有说明；证据12，被告是业主，原告起诉其合法；证据13与本案无关。针对被告提供的证据，本院认为，证据1是广西公安机关110处警材料，证据2是被告的控告书，是被告向有关单位反映的意见和意见反馈，不足以证实原告换届期间存在资料弄虚作假，本院不作证据采信；证据3是原告财务开支公示材料，被告认为原告乱开支，缺乏相应证据证实；证据4、5、6、7、8、9、10、11、13，是反映2013年至2015年期间第三届、第四届业委会期间的材料，原告提供的证据5即法院文书已对上届业委会的合法性予以认可，本院对该材料不再予以评价。证据12，证实被告是涉案物业业主，与查明事实相符，本院予以采信。 综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 九龙花园小区位于灵川县，被告系该小区业主（物业所有人和实际使用人），其物业位于小区2栋2单元302号，建筑面积144.11平方米。2015年8月，九龙花园业主委员会依法进行换届选举，产生了第四届业主委员会，业主大会经讨论制定并公布《九龙花园小区业主公约》，公约规定小区实行自行管理；第四届业主代表一次全体会议决议，小区业主分别按照住房每月每平方米收费0.35元，车库、杂物间每月每平方米收费0.2元，每户每月收取水电公摊费4元，业主未按公约缴纳物业费用和其他费用超过3个月，从应缴纳费用的第一个月算起，每日应加收费用3‰的滞纳金。2017年7月第四届业主委员会任期届满，当年5月开始了业委会换届选举准备工作，7月依法产生了第五届业委会，并召开了小区第五届一次业主代表大会，形成了决议，小区实行“自治”模式管理，五届业委一二次会议决定沿用四届的《议事规则》《小区公约》，曾补了《九龙花园小区公约》，住房每月每平方米收费0.5元，车库、杂物间每月每平方米收费0.3元，每户每月收取水电公摊费4元，交费日期为每季度的第一月10日内，业主未按公约缴纳物业费用和其他费用超过3个月的，从应缴纳费用的第一个月算起，每日加收应缴费用3‰的滞纳金，滞纳金的计算也可按所欠费总额的30-50%计算。同年8月业委会将相关换届选举资料提交灵川县房产管理局等部门备案。 2017年，九龙花园业委会以被告拖欠2015年1月至2016年9月的物业等费用起诉至本院，被告以业主委员会成立不合法、小区实行业主自治管理物业以及收取物业管理费没有经过业主大会等理由抗辩；本院作出了（2017）桂0323民初621号民事判决书，结合相关证据判决认定九龙花园小区业主大会、业主委员会成立的合法性，业主委员会执行小区管理规定及小区业主公约规定于法有据，为维护小区业主共同利益，业主委员会有权向被告主张物业费用。2017年10月19日，桂林市中级人民法院作出（2017）桂03民终2278号民事判决书，驳回被告上诉，维持了一审判决；2018年12月26日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2018）桂民申1788号民事裁定书，驳回了邓后勇的再审申请。 2016年10月1日至2019年2月，九龙花园业主委员会依小区业主大会决定、小区管理规定履行了相应物业服务管理等职责，依据小区物业收费标准等规定，被告在四届业委会期间每月应交物业费50.4元（每月每平方米0.35元）、水电公摊费每月4元，2016年10月1日至2017年7月31日欠费544元，在五届业委会期间每月应交物业费72.1元（每月每平方米0.5元）、水电公摊费每月4元，2017年8月1日至2019年2月28日欠费1445.9元。在此期间，原告多次向被告催收上述费用未果，遂于2019年2月26日诉至本院。 本院认为，案件的争议焦点为：原告的合法性（原告诉讼主体是否适格）；原告向被告主张物业费、水电公摊费、滞纳金是否有事实和法律依据。 关于原告的合法性及诉讼主体是否适格问题。九龙花园小区第四届、第五届业主委员会系依法成立，其中四届业委会的合法性得到法院判决确认，五届业委会的换届选举符合法定程序，换届资料经过灵川县房产行政管理等部门审查备案，原告出示的证据足以证实其成立合法。被告认为，业委会成员多数不是小区业主、业委会非全体业主选举产生及选举材料造假的观点，因证据不足，其抗辩意见，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第八十三条赋予了业主委员会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位，本案被告拒交物业等费用，其行为损害了小区业主的共同利益，业主委员会依照该规定有权作为原告提起诉讼。 关于原告向被告主张物业费、水电公摊费及滞纳金是否有事实和法律依据问题。九龙花园小区业主大会决定小区实行业主自行管理，符合《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定；小区业主大会决定制定的物业费收取标准、小区管理规定及小区业主公约，符合《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条的规定，小区管理规定及公约对业主具有约束力。九龙花园小区业主公约（第三次修订版）第六（二）“业主缴交物业费和其他相关应缴费用，不受业委会换届限制，本届业委会有追缴上届业主所欠的全部物业等费用的义务与权利，并一直以追缴清为止”的规定，明确了原告向欠费业主主张第四届业委会管理期间所欠费用。被告作为小区业主、物业实际使用人，应当执行业主大会制定的物业收费管理规定及小区业主公约，按规定自觉交纳物业等费用。基于被告欠费的事实，原告有职责执行小区管理规定及小区业主公约规定，有权对被告不交纳物业费的行为进行监督，发出催交通知，可为维护小区业主共同利益，依管理规约接受业主大会授权提起诉讼。为此，被告抗辩认为原告收费没有事实及法律依据的意见，本院不予采纳。 另，关于被告认为原告收费不公开、存在乱开支及原告的成员存在欠费的问题。本院认为，被告作为小区业主，对原告服务管理期间存在的问题可如实向物业所在地县房管部门和街道办等部门反映，以监督其提升、完善管理工作；同时被告有义务协助、配合原告参与共建和谐平安小区，但不得随意以原告物业服务工作中存在的瑕疵为由拒交物业费。 本案原告诉请判令被告交纳2016年10月1日至2019年2月28日期间物业费、水电公摊费1989.9元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业费用的滞纳金，按小区业主公约第六条（一）规定，业主、物业使用人未按公约缴纳物业费和其他费用超过3个月的，从应缴费用第一个月算起，每日加收应缴纳费用的3‰的滞纳金，或滞纳金按欠费总额的30%-50%计算。因该规定比例过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告诉请按所欠物业费总额的30%主张违约金，不违背上述法律规定，本院予以支持。本案原告起诉时被告所欠2018年12月、2019年1月、2月的费用未超过3个月，根据业主公约该三个月欠费相应从违约金计算基数中减出，违约金为（544元+1217.6元）*30%=528.5元。 综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十三条，《物业管理条例》第七条第（一）项、第（三）项、第（五）项，第八条第二款，第十二条第四款，第十五条第（四）项、第（五）项之规定，判决如下： 一、被告邓后勇给付原告九龙花园业主委员会2016年10月1日至2019年2月28日期间的物业费、水电公摊费1989.9元及滞纳金528.5元； 二、驳回原告九龙花园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓后勇负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖润强 二〇一九年四月十九日 书记员  李颂薇