江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初424号 原告：杨彬，男，1982年5月20日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：陈越，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。 被告：滕毅，男，1952年3月12日出生，汉族，住江苏省沛县。 委托诉讼代理人：滕自强，江苏铸品律师事务所律师。 原告杨彬与被告滕毅租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日、2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告杨彬及其委托诉讼代理人陈越、被告委托诉讼代理人滕自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告附属物赔偿款55844元、搬家费25524元及停产停业损失129600元；2.判令被告返还租房押金3000元。事实及理由：原告为经营徐州市泉山区泰顺汽车维修部，与被告自2008年3月签订租赁协议，约定被告将位于门面两间、二楼四间、后院及两间房屋出租给原告，租期至2016年8月31日，并约定如遇拆迁原告所建的设施归原告。2015年5月14日，徐州市泉山区人民政府作出《徐州市泉山区人民政府征收决定》对租赁房屋进行拆迁。2016年3月，徐州市泉山区人民政府组织相关部门对租赁房屋进行了部分拆迁，让原告搬离，导致原告无法继续经营。因被告与征收人徐州市泉山区人民政府就征收补偿无法达成协议，故2016年11月8日徐州市泉山区人民政府作出泉房征补字[2016]第186号《房屋征收补偿决定书》。后徐州市泉山区人民法院作出（2018）苏0311行审130号行政裁定书，对《房屋征收补偿决定书》进行强制执行，现涉案房屋已经全部拆除完毕。《房屋征收补偿决定书》对于各项补偿金额非常明确，原告作为涉案房屋的实际使用者和经营者，应当享受《房屋征收补偿决定书》中所列明的搬家费、附属物补偿款、停产停业损失的补偿款项。但被告拒不按照《租赁协议》及《房屋征收补偿决定书》内容退还房屋租赁押金及给付原告搬家费、附属物补偿款和停产停业损失等款项。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求支持原告诉请。 被告滕毅辩称，原被告之间的租赁协议于2014年8月31日签订，2015年8月31日终止，租赁期为一年，而不是原告所主张的租期到2016年8月31日，被告也未收取过原告押金3000元。另原被告签订的《租赁协议》明确约定租赁期内如遇国家建设需要，双方无条件终止合同。因徐州市泉山区人民政府征收行为成就，故双方间的合同关系已终止。在涉案房屋的征收活动中，被告系被征收人，征收主体为徐州市泉山区人民政府，原告不具有请求权的主体资格，不是本案适格原告。被告与徐州市泉山区人民政府关于征收补偿的行政诉讼，已经江苏省高级人民法院确认房屋征收补偿决定书违法，对违法的征收补偿决定书，法律上是否定的，缺少正当的法律依据，补偿金额也是待定的额，原告诉请金额没有正当依据。最后，在租赁期间内，原告未经被告允许即擅自将沿街一间商铺改为大通道，破坏了房屋承重结构，造成了房屋多处裂缝和现实危险，降低房屋使用功能，违反了合同约定，应赔偿加固维修费用和违约金合计100000元，被告对此保留反诉的权利。 当事人围绕争议焦点进行了举证和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方之间有争议的事实，本院认定如下：2008年3月，原被告签订租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于泉山区的门面房。原告承租涉案房屋后进行了相应装饰装修，并以涉案房屋为经营场所申请成立了徐州市泉山区泰顺汽车维修部，性质为个体工商户。上述租赁合同到期后，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）于2009年9月1日新签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租泉山区一楼门面房两间、二楼四间及后院，租期由2009年9月1日至2014年8月31日，每月租金3000元。合同另约定“合同签订时，乙方付押金3000元，等期满时，无息退还”；“如遇拆迁乙方所建设施属于乙方，合同到期乙方再签合同继续使用，房租按时汇入交通银行：李某某-622260XXXX1769”。2014年8月31日，原被告重新签订租赁协议，约定由原告续租涉案房屋，租赁期间为2年，自2014年8月31日至2016年8月31日，租赁金每年为36000元。租赁协议另约定如遇拆迁，原告所建的设施归原告。原告承租房屋的面积共计450.685平方米，具体为一楼两间门面房128.745平方米、二楼四间房屋257.49平方米、后院两间房屋64.45平方米。 2015年5月14日，徐州市泉山区人民政府作出《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定》，被征收房地产价格评估机构为抽签方式确定的江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司、江苏大新房地产估价评估有限公司。被告名下的泉山区（水漫桥仓库）位于征收范围内。2016年11月8日，徐州市泉山区人民政府作出泉房征补字[2016]第186号《房屋征收补偿决定书》（以下简称186号补偿决定书），决定书载明被征收人为被告滕毅，利害关系人为燕某某，其与滕毅系夫妻关系；被征收地址为二环西路X号（水漫桥仓库），征收编号为X；补偿决定为“对被征收人滕毅名下的坐落于二环西路X号（水漫桥仓库）的房屋及土地实施征收，实行货币补偿。被征收房屋评估款为1652182元、土地评估款1574288元、搬家费25524元、附属物补偿款226686、停产停业损失129600元，总征收补偿款3608280元。补偿款专户存储于江苏银行开明支行。”涉案房屋征收评估报告显示原告杨彬承租房屋的附属物赔偿金额为55844元，搬迁费用为10元/平方米，停产停业损害补偿费为129600元，包含用于生产经营的非住宅房屋的月租金、月净利润及员工月生活补助，其中用于生产经营的非住宅房屋的月租金为21600元、月净利润为0元、员工生活补助为0元，停产停业补偿期限为6个月。 被告滕毅及案外人燕某某认为186号补偿决定书违法，与徐州市泉山区人民政府产生房屋征收补偿纠纷，遂将徐州市泉山区人民政府诉至江苏省徐州市中级人民法院。江苏省徐州市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）苏03行初152号行政判决书，认定186号补偿决定书依据的房屋评估报告不符合法律规定，判令撤销徐州市泉山区人民政府2016年11月8日作出186号补偿决定书的行政行为。被告滕毅及案外人燕某某、徐州市泉山区人民政府均不服该判决书，上诉至江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院于2018年10月21日作出（2018）苏行终298号行政判决书，该判决书认定186号补偿决定书形式上存在瑕疵，徐州市泉山区人民政府收到估价报告后未尽全面审查义务，直接依据估价报告作出该决定书，行政程序明显不当，属于“其他程序轻微违法的情形”，但估价报告实体上正确，186号补偿决定书已保障滕毅、燕某某的合法权益，故186号补偿决定书应当确认违法，保留其效力。 本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。依据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，原告租赁被告的房屋在租赁期限内被拆除，被告应在征收补偿范围内支付原告相应的补偿费。虽然案涉186号补偿决定书被确认违法，但江苏省高级人民法院保留了该决定书的效力，故原告依据该决定书及相应评估明细要求被告支付附属物补偿、搬迁费等补偿有事实和法律依据。据此，被告应支付补偿费明细如下： 1.附属物补偿。因双方明确约定案涉房屋遇拆迁时，原告添设的附属物归原告所有，故结合原告租赁房屋分户评估报告载明的数额，被告应向原告支付附属物补偿款55844元。 2.房屋搬迁费。原告承租被告房屋面积共计450.685平方米，以评估报告中确定的房屋搬迁费用10元/平方米为标准计算，被告应向原告支付房屋搬迁费4506.85元（450.685*10）。 3.停产停业损失。依据评估报告中停产停业损害补偿费的明细可知，除用于生产经营的非住宅房屋月租金损失为21600元外，无其他停产停业损失。而用于生产经营的非住宅房屋月租金损失系被告滕毅作为出租人因征收拆迁行为产生的租金收入损失，与原告杨彬无关。故原告要求被告给付停产停业损失无事实依据，本院不予支持。 关于原告要求被告返还租赁押金3000元的主张，被告辩称未收到押金。本院认为，被告不认可曾收到原告押金的事实，且原告也未提交收条或其他证据证实曾将3000元押金交付被告的事实，故原告要求被告返还房屋押金3000元证据不足，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告滕毅于本判决生效后十日内向原告杨彬支付附属物补偿55844元、房屋搬迁费4506.85元，共计60350.85元； 二、驳回原告杨彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4350元，减半收取2175元，由原告杨彬负担1528元，由被告滕毅负担647元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 张新建 二〇一九年四月一日 法官助理 宁 琳 书 记 员 陈春玲