广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初24818号原告（反诉被告）：陈淑云，女，1969年5月15日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，委托诉讼代理人：张锦山，广东凯行律师事务所律师。被告（反诉原告）：张先文，男，1981年12月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：麦康杰，广东暨众律师事务所律师。原告陈淑云诉被告张先文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，被告张先文于2019年1月4日向本院提起反诉，本院依法适用普通诉讼程序组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告陈淑云的委托诉讼代理人张锦山，被告张先文的委托诉讼代理人麦康杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑云向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付2017年8月5日至2018年10月31日期间的租金131708元及违约金（每月按所拖欠租金的2%计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付2018年9月至2018年10月27日的电费2261.21元。事实理由：2017年7月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于中山市××乡镇雅居乐新城6期B区F2幢B42、B43号商铺出租给被告使用。租赁期限为5年，从2017年8月5日至2022年8月4日；第一年从2017年8月5日至2018年8月4日，租金8704元，第二年从2018年8月5日至2019年8月4日，租金9400元；逾期缴租，每逾期一日，由原告按所欠总金额的1%向被告收取滞纳金。2017年7月10日，原告即将涉案商铺交付给被告使用。自2017年8月5日至今，被告一直拒绝支付租金及2018年9月至10月电费2261.21元，原告与被告协商无果。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告陈淑云就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.商铺租赁合同；2.电费收据凭证；3.土地使用权证、房地产权证；4.香港居民身份证、通行证；5.证明书。被告张先文答辩称，第一，被告在合同签订的初期已向原告支付了押金及相应租金共计57408元。剩余没有支付的租金是由于原告出租的商铺漏水导致被告无法正常营业。双方口头约定原告将商铺漏水问题解决完毕后，被告再支付租金；第二，原告出租的租赁物存在明显的缺陷和瑕疵，因原告自身原因导致被告延期支付租金，原告违约在先，原告无权要求被告支付违约金。被告张先文就其抗辩及陈述向本院提交了以下证据：1.商铺租赁合同；2.红太阳装饰工程合同书、红太阳装饰装修预算书、收据；3.特许经营合同、收据；4.商铺漏水证明；5.服务派工验收表；6.图片；7.银行汇款单；8.货柜订单详情。反诉原告张先文向本院提出以下反诉请求：1.陈淑云退还张先文已付押金及租金共计57408元；2.陈淑云赔偿直接经济损失包括商铺装修费163456元、商铺货柜被浸泡损失37444元、商铺经营品牌加盟费99800元，合计300700元。事实理由：2017年7月10日，双方签订《商铺租赁合同》。后张先文于2017年7月11日向陈淑云支付押金及租金合计57408元。张先文与案外人红太阳室内装饰装修公司签订《红太阳装饰工程合同书》，约定由该公司为涉案租赁商铺提供装修，装修工程款为163456元。装修期间，张先文发现涉案租赁物存在漏水现象，要求陈淑云尽快解决，并要求物管进行处理。陈淑云答应在漏水问题解决前，涉案商铺的租金无需支付。涉案商铺的漏水问题一直未得到解决，导致无法正常经营，商铺内的货柜及家具均被水浸泡，造成严重损失。陈淑云明知涉案租赁物存在漏水问题仍然出租，其后也一直未解决漏水问题，导致无法正常经营，未提供符合正常使用的租赁物，已构成违约。依据双方签订的合同，张先文有权要求陈淑云退还已支付押金及租金，并赔偿因此造成的损失。为维护自身合法权益，反诉人提出前述反诉请求。反诉原告张先文就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.商铺租赁合同；2.红太阳装饰工程合同书、红太阳装饰装修预算书、收据；3.特许经营合同、收据；4.商铺漏水证明；5.服务派工验收表；6.图片；7.银行汇款单；8.货柜订单详情。反诉被告陈淑云辩称，第一，张先文主张的天花板漏水不实。据我方了解，涉案商铺的货柜及家具发霉很可能是因为2018年多个台风带来的降雨造成水浸所导致。该事件是天灾，与我方无关；第二，张先文的撤场与我方无关，根据张先文提供的证据显示爱亲特许经营合同的加盟费未依约支付，且据我方了解张先文的经营情形不佳，其撤场是其自身资金不足、经营不善导致的。综上请求法院驳回张先文的全部反诉请求。反诉被告陈淑云就其抗辩及陈述向本院提交了以下证据：1.商铺租赁合同；2.电费收据凭证；3.土地使用权证、房地产权证；4.香港居民身份证、通行证；5.证明书。本院认定事实：2017年7月10日，陈淑云（出租人、甲方）与张先文（承租人、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1.甲方同意将位于中山市××乡镇雅居乐新城6期B区F2幢B42、43卡的商铺租给乙方使用，租期为5年，从2017年8月5日至2022年8月4日；2.租金金额：第一年从2017年8月5日至2018年8月4日止，每月净租金为8704元；第二年从2018年8月5日至2019年8月4日止，每月净租金为9400元；第三年从2019年8月5日至2020年8月4日止，每月净租金为10152元；第四年从2020年8月5日至2021年8月4日止，每月净租金为10964元；第五年从2021年8月5日至2022年8月4日止，每月净租金为11841元；3.双方约定每月15日为租金支付的最后日期；4.押金：合同签定后，乙方支付约2个月租金共计17408元作为押金，乙方在租赁期满之且缴清租赁物的一切费用后，甲方验收合格后十天内应将押金无息退回乙方。本押金不得用于抵扣租赁期满之前的租金；5.如乙方逾期交纳租金及所产生的费用，每逾期一日，甲方有权按所欠总金额的1%向乙方收取滞纳金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权解除合同收回物业并没收押金；6.该物业的所有水电费、管理费等费用均由乙方负责；7.双方不得提前终止合同，如乙方提前终止租约，甲方没收乙方所交的押金。如甲方违约，需退还乙方所交的押金并赔偿乙方因此造成的损失。上述《商铺租赁合同》还约定了其他内容。2017年7月11日，张先文通过银行转账的方式向陈淑云支付了57408元。2018年10月22日，陈淑云委托律师向被告出具了一份关于解除《商铺租赁合同》及支付租金事宜的律师函，载明：张先文长期拖欠租金的行为已构成根本违约。自2018年10月23日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，陈淑云将收回租赁商铺。张先文应于2018年10月30日前支付拖欠的租金。2018年10月26日，张先文签收了上述律师函。2018年10月27日，陈淑云向广东电网公司中山供电局支付了涉案租赁商铺2018年9月至10月期间的电费及违约金2261.21元。2018年12月30日，案外人陈丽斯出具了一份证明书，内容为：本人陈丽斯是中山市××乡镇雅居乐新城6期B区F2幢B43号房屋的产权人。本人与陈淑云合作，将该房屋出租给陈淑云，再由陈淑云自行出租他人，所得租金由本人及陈淑云进行分成。本人知悉并同意陈淑云将涉案房屋出租给张先文。同日，案外人陈华明亦出具了一份证明书，内容为：本人陈华明是中山市××乡镇雅居乐新城6期B区F2幢B42号房屋的产权人。本人与陈淑云合作，将该房屋出租给陈淑云，再由陈淑云自行出租他人，所得租金由本人及陈淑云进行分成。本人知悉并同意陈淑云将涉案房屋出租给张先文。诉讼中，陈淑云称其与陈华明为父女关系，其与陈丽斯为姐妹关系。2019年1月3日，一份《商铺漏水证明》载明：张先文于2017年7月至9月前往雅居乐新城客户服务中心反映城家B42号铺天花漏水情况，经师傅查看情况属实，目前物业已在申请维修基金流程，由于申请流程时间较长，导致商铺漏水情况一直拖延处理，希望B42号铺业主尽快处理维修。上述《商铺漏水证明》落款为“新城客服中心谢小红”，该证明未加盖物业公司相应公章。庭审中，张先文确认其已签收了陈淑云发出的律师函，并在收到律师函之后撤场。陈淑云确认其于2018年10月31日已收回涉案租赁物。庭审结束后，本院派员于2019年3月20日11时前往涉案租赁商铺进行现场勘查，陈淑云的委托诉讼代理人张锦山、张先文的委托诉讼代理人麦康杰参加了勘查。经勘查：1.涉案租赁商铺前后两区间均未发现天花漏水的痕迹；2.背对商铺正门的右侧墙壁及商铺最里面的墙壁均存在从地面起约有一米高的墙面因水发霉造成的水迹；3.现场有婴儿游泳所用的水缸（大号1个、小号3个）、洗手池3个以及地面堆放了一些遗漏的杂物。对于上述勘查的事实，陈淑云及张先文均确认。另查，涉案租赁商铺分别位于广东省××乡镇雅居乐新城6期B区F2幢B42号、B43号。陈淑云提交的房地产权证书显示，B42号商铺的房地产权利人为陈华明，房地产权证号为粤房地权证中府字第××号，建筑面积为63.52平方米；B43号商铺的房地产权利人为陈丽斯，房地产权证号为粤房地权证中府字第××号，建筑面积为63.54平方米。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈淑云经过产权人的授权对涉案商铺进行转租，陈淑云与张先文于2017年7月10日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、张先文主张涉案商铺天花漏水导致无法正常使用，理据是否充分，是否足以对抗支付租金的请求；二、陈淑云是否有权要求张先文支付违约金及电费；三、张先文是否有权要求陈淑云退还已支付的押金及违约金并赔偿损失；四、押金如何处分。关于焦点一，张先文主张涉案商铺天花漏水导致无法正常使用，其无需支付涉案商铺未能正常使用期间的租金。陈淑云则主张涉案商铺符合正常使用的条件，不确认涉案商铺存在天花漏水的情况。本院认为，张先文虽然提供了一份《商铺漏水证明》拟证明涉案商铺存在天花漏水的问题，但是该证明并未加盖物业公司相关公章，且陈淑云对此亦不确认。另外，经本院依法前往涉案商铺进行现场勘查查明，涉案商铺前后两区间均未发现天花漏水的痕迹，就现场勘查查明的事实，陈淑云与张先文均确认。故对于张先文主张涉案商铺存在天花漏水导致其不能正常经营的事实，本院不予认定。再者，即使涉案商铺存在天花漏水的事实，但轻微的天花漏水不足以影响涉案商铺的正常使用，张先文不能以此对抗陈淑云要求支付租金的请求。张先文可通过要求陈淑云履行租赁物的维修义务等途径维护自身权益。关于焦点二，陈淑云已依约将涉案租赁商铺交付给张先文使用，张先文应按照合同约定按时向陈淑云支付租金。张先文主张双方口头约定待天花漏水处理完毕后张先文再支付租金，但张先文未能提供相应证据予以佐证，陈淑云亦对此不确认，张先文应承担举证不能的法律后果。对于张先文上述主张的事实，本院不予采信。关于租赁物返还的时间问题，张先文主张其从收到律师函后撤场离开，但其未能提供相应证据证明其已办理了租赁物交接手续，张先文自行撤场离开不构成租赁物返还。现原告确认其于2018年10月31日已将涉案商铺收回，对于该事实，本院予以认定，被告应支付租金至2018年10月31日止。张先文主张其于2017年7月11日向陈淑云支付了押金17408元及租金40000元，并提供了相应的银行转账凭证予以佐证，对于该事实，本院予以认定。涉案商铺的租金应优先从张先文已支付的40000元中进行抵扣。根据双方签订的《商铺租赁协议》约定，2017年8月5日至2018年8月4日，每月租金按8704元计算；2018年8月5日至2019年8月4日，每月租金按9400元计算。每月租金应于当月15日前支付。经本院核算，张先文已支付的40000元可足额抵扣2017年8月5日至2017年12月4日期间的租金34816元（8704元x4），剩余的5184元（40000元-34816元）不足以抵扣2017年12月5日至2018年1月4日当月的租金8704元，尚欠3520元（8704元-5184元）租金未支付。故张先文从2017年12月15日开始未依时支付租金。关于尚欠租金的数额，经本院核算，张先文拖欠2017年12月5日至2018年10月31日期间的租金共计91435元（3520元+60928元+18800元+8187元）。其中，2017年12月5日至2018年1月4日尚欠3520元租金未支付；2018年1月5日至2018年8月4日拖欠7个月的租金共计60928元（8704元x7）；2018年8月5日至2018年10月4日拖欠2个月租金共计18800元（9400元x2）；2018年10月5日至2018年10月31日拖欠租金8187元（9400元÷31天x27天）。对于尚欠的租金共计91435元，张先文应承担清偿责任。对于陈淑云多主张的租金，本院不予支持。关于违约金的问题，张先文未依约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，如乙方逾期交纳租金及所产生的费用，每逾期一日，甲方有权按所欠总金额的1%向乙方收取滞纳金。现陈淑云主张将违约金的计算标准调整至按月息2%计算，是对自身权益的自由处分，且未违反法律法规的相应规定，本院予以准许。根据租赁合同约定，每月15号前交付当月租金，张先文应向陈淑云支付违约金（违约金的计算方式：自当月的16日起，以拖欠该月的租金损失为基数，按月息2%计至清偿之日止）。对于陈淑云多主张的违约金，本院不予以支持。关于电费的承担问题，陈淑云主张其已代张先文支付了2018年9月至2018年10月27日期间的电费共计2261.21元，并提供了相应的电费收据凭证原件予以佐证，本院予以认定。根据双方签订的租赁合同约定，该物业的所有水电费等费用由乙方负责。对于陈淑云要求张先文向陈淑云支付电费2261.21元的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三，如前述所述，陈淑云已将涉案商铺交付给张先文使用，陈淑云已依约履行了合同约定的义务，不存在违约行为，故对于张先文主张陈淑云退还已支付租金40000元的反诉请求，本院不予支持。关于张先文要求陈淑云赔偿直接经济损失的问题，张先文未能提供证据证明陈淑云应对张先文主张的直接经济损失承担赔偿责任，且商铺货柜被浸泡损坏存在一果多因的情形，张先文未能提供证据证明商铺货柜被浸泡损坏是陈淑云的原因所致，张先文应承担举证不能的法律后果。对于张先文要求陈淑云赔偿直接经济损失的反诉请求，本院不予支持。关于焦点四，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，“如乙方逾期交纳租金及所产生的费用，每逾期一日，甲方有权按所欠总金额的1%向乙方收取滞纳金”、“如乙方提前终止租约，甲方没收乙方所交的押金”。本院认为，虽然双方签定的租赁合同中对违约金及押金的承担进行了明确约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，陈淑云收取张先文的押金，从双方的约定来看，张先文违约时陈淑云可没收押金，即涉案押金具有违约定金的性质，陈淑云只能选择适用没收押金或要求张先文支付违约金其中之一，不能两者都适用。反诉原告张先文主张陈淑云应返还已支付的押金17408元，现陈淑云已选择要求张先文支付违约金，对于张先文已支付的押金17408元，应予以返还。终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张先文于本判决生效之日起七日内向原告陈淑云支付2017年12月5日至2018年10月31日尚欠的租金共计91435元；二、被告张先文于本判决生效之日起七日内向原告陈淑云支付违约金（违约金的计算方式：从2017年12月5日起至2018年10月31日止，以拖欠该月的实际租金为基数，分别从每月16日起按月息2%计算）；三、被告张先文于本判决生效之日起七日内向原告陈淑云支付2018年9月至2018年10月27日电费2261.21元；四、反诉被告陈淑云于本判决生效之日起七日内向反诉原告张先文返还押金17408元；五、驳回原告陈淑云的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张先文的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3346元（陈淑云已预交），由陈淑云负担346元，由张先文负担3000元，张先文应于本院判决生效之日起七日内将应承担本诉案件受理费3000元迳付陈淑云；反诉案件受理费3336元（张先文已预交），由陈淑云负担336元，由张先文负担3000元，陈淑云应于本院判决生效之日起七日内将应承担反诉案件受理费336元迳付张先文。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年四月二十六日书 记 员  卢芷琪林雷