广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终417号上诉人（原审被告）：清远城建房地产有限公司，地址：清远市清新区太和镇。法定代表人：陈伟锋，执行董事。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林玉双，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。上诉人清远城建房地产有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人林玉双商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：1、请求判令撤销清新区人民法院作出的（2018）粤1803民初3129号民事判决书第一项判决，并依法改判或者发回重审；2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实基本正确，但适用标准错误，损害了上诉人的合法权益。对于逾期交房违约金应使用何种标准计算的焦点问题，上诉人认为应当按照同地段同类房屋租金来计算逾期交房违约金，具体理由如下:虽然上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按每日万分之五计算，但该违约金的约定明显过高，己经超过造成损失的百分之三十，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，应当依法予以减少违约金。上诉人没按时交付房屋给被上诉人，最多只是造成被上诉人无法占有、使用该房屋，其直接损失主要表现在涉案房屋不能及时入住造成的同地段同类房屋租金损失。基于上述事实和理由，上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的有关规定，提起上诉，请二审法院依法审理，维护上诉人的合法权益，驳回被上诉人的诉讼请求。林玉双答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法维持原判，驳回上诉人的上诉。林玉双向一审法院提出诉讼请求：1.判令城建公司向林玉双支付逾期交付房屋违约金，违约金从2015年5月1日起每日按375000元的万分之五计算至城建公司实际交付房屋之日止，先暂计至2018年9月30日止（违约1095日）共233437元；2、案件诉讼费由城建公司承担。一审法院经审理查明：林玉双与城建公司于2014年7月2日签订了《商品房买卖合同》，约定林玉双向城建公司购买位于清远市清新区太和镇xx路xx号xxx湾x座x房屋，房屋总价375000元。第八条约定除特殊原因以外，城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付林玉双使用。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付林玉双的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向林玉双支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，林玉双有权解除合同。林玉双解除合同的，城建公司应当自林玉双解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的10％向林玉双支付违约金。林玉双要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向林玉双支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知林玉双办理交付手续。双方进行验收交接时，城建公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。合同签订后林玉双按约定付清了购房款，但涉案房屋至今未通过建设部门验收备案，城建公司也未将房屋交付林玉双使用。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。城建公司与林玉双签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、城建公司是否存在逾期交房的违约行为。1.《商品房买卖合同》约定城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付林玉双使用。城建公司未按约定于2015年4月30日前交付房屋，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。2.涉案房屋未经验收备案，城建公司也未交付房屋给林玉双使用，因此违约的时间段应从2015年5月1日计算至实际交楼之日止。三、违约金按何种标准计算。双方在合同中约定逾期交房违约金按已交付房价款的每日万分之五计算，城建公司认为约定的违约金过高，请求法院调低，按房屋租金标准计算。首先，在订立该违约金条款时双方已经综合考虑到违约金保障合同按时履行的功能以及对违约可能造成的损失进行了预估，该条款经双方充分协商确认后自愿签订，对双方都有约束力，法院应尊重当事人的意思自治，不宜随意调整合同约定的违约金计算标准。其次，城建公司作为合同文本的提供方，在违反该条款约定后否认其效力，有违诚实信用原则，如果支持存在违约行为的过错方食言，调低违约金损害守约方的利益，违反公平原则。此外，城建公司提出违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案合同已明确约定了违约金计算方法，应以约定为准。而且该违约金计算标准较为符合本地的经济发展水平，相较本地其他房屋买卖合同中约定的违约金计算标准也不算高。因此城建公司请求调低违约金的依据不足，一审法院不予支持。违约金应按已付房款每日万分之五的标准计算。林玉双的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：城建公司应于判决生效之日起十日内支付违约金（从2015年5月1日起每日按375000元的万分之五计付至房屋实际交付之日止）给林玉双。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2401元，由城建公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：涉案逾期交付房屋违约金的计算标准是否应以同地段同类房屋租金计算。案涉《商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿、平等基础上协商签订，是双方的真实意思表示，合同内容不存在法律规定的无效情形，一审判决认定为有效合同，并无不当，本院予以认可。关于本案逾期交付房屋违约金的计算标准问题。根据查明的事实，案涉《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中约定出卖方逾期交付房屋，从约定交付房屋的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。如前所述，本案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。故双方当事人应按合同约定承担各自的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定，而且约定的违约金计算标准较为符合本地的经济发展水平。为此，本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”以确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。城建公司提出逾期交付房屋违约金的计算标准以同地段同类房屋租金计算的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，城建公司的上诉理据不足，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共4802元，由清远城建房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年四月十二日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。