浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终918号 上诉人（原审原告）：张昌成，男，1950年11月30日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：周援，宁波市海曙区众心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王夏娟，女，1979年6月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：戴望巧，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。 上诉人张昌成因与被上诉人王夏娟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初16815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张昌成上诉请求：改判其与王夏娟签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：一、张昌成所称的面积划拨，是指《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）实施细则》中的划拨，和一审判决所称的划拨土地不是同一概念。《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）实施细则》所称的划拨是指房屋无对价地在父母子女之间划拨，是一种无偿行为。一审法院把家庭内部房屋面积划拨转让和国有土地的划拨出让混为一谈，完全是为其违法错误判决制造依据。二、张昌成与王夏娟双方买卖的是房屋，而非什么安置权利，如果是安置权利，这种权利能不能卖，能不能有60万元的价值，又有什么法律、法规规定了房屋安置权利。三、《中华人民共和国合同法》第八条规定的是合同合法的情况下受法律保护，而本案的房屋买卖合同是私下直接过户，逃避政府的监管、逃避国家的税收和规费，损害了国家利益。《中华人民共和国物权法》规定不动产物权未经登记不发生效力，一审法院并没有拿出房屋买卖不用登记即可合法有效的依据。并且，当事人向政府部门提交的拆迁安置表中把王夏娟混在张昌成的子女中进行安置，这种欺骗政府登记部门的行为完全是非法的，属于恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的行为。 王夏娟辩称，请求驳回张昌成的上诉请求，维持原判。 张昌成向一审法院起诉请求：1.请求确认其与王夏娟签订的《安置房屋面积转让协议》无效；2.张昌成退还王夏娟订金30000元。 一审法院认定事实：张昌成系宁波市海曙区古林镇宋严王村村民。2016年7月11日，张昌成、王夏娟签订《安置房屋面积转让协议》一份，约定张昌成将自己名下90平方米可调产安置面积的指标转让给王夏娟，为90平方米套型一间（含公摊面积）及该套对应车棚一间，折合总价600000元；新房分配时，套型按实际建筑面积有面积差异和村委会赠送面积及楼层差价等均由王夏娟享受及负责找补；在村委会许可情况下房屋户主可改立王夏娟名下，应付村经济合作社配套费等费用由王夏娟自理；新房过户需要张昌成出具证件、签章等手续时张昌成有义务积极配合；本协议书双方签字后，王夏娟支付张昌成定金30000元，该新房安置抽签权交由王夏娟，待新房交付钥匙时，王夏娟应付清余款570000元；本协议双方签字后均不得违约，如有违约，违约方应赔偿给对方该套型买卖价的20%的违约金。合同签订后，王夏娟支付张昌成定金30000元。张昌成就其所有的位于园堍自然村的楼房3间、平房3间的拆旧购新事宜，与宋严王股份经济合作社签订《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）协议书》一份，当中载明新房调产安置面积216.67平方米，其中划给王夏娟90平方米；新村建设选址在云林东路西北侧建造十一层小高楼电梯房。待新房楼层抽签后结算应付款项。后张昌成认为其与王夏娟之间签订的《安置房屋面积转让协议》无效，曾于2018年9月20日诉至一审法院。2018年10月24日，一审法院以张昌成未在法定期限内预交案件受理费为由裁定该案按张昌成自动撤回起诉处理。 另查明：1.2018年9月，王夏娟通过抽签确定房屋位置为宁波市海曙区古林镇鑫旺府3幢6号903室，建筑面积91.08平方米。2018年11月16日，王夏娟与宁波市海曙区古林镇宋严王股份经济合作社签订《宋严王村新村建设拆旧购新结算协议》，对新房房款进行结算，王夏娟支付给宋严王股份经济合作社房款320880元。同日，王夏娟支付给张昌成房款273268.70元（银行转账）、车库款6560元（张昌成儿子代收）。目前新房已交付给王夏娟，房屋产权登记尚在办理过程中。2.宋严王股份经济合作社2015年制定的《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）实施细则》第十八条面积划拨、享受的规定为：面积划拨对象只限于父母与子女直系亲属间有调产安置面积的范围内进行划拨。审理中，张昌成、王夏娟一致确认上述新村建设小高楼坐落于宁波市海曙区古林镇宋严王村，土地证号为甬鄞国用（2015）第18-00264号，地类（用途）为住宅（城镇），使用权类型为划拨。因张昌成与王夏娟各执己见，致调解不成。 一审法院认为，本案的争议焦点为张昌成与王夏娟签订的《安置房屋面积转让协议》是否有效？张昌成认为该协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条而归于无效。一审法院认为，《安置房屋面积转让协议》是张昌成对房屋拆迁安置权利的转让，而非未办理产权登记的房地产。退一步讲，即使被转让的是尚未办理产权登记的房地产，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条也属于管理性强制规定而非效力性强制规定，故张昌成不能依据该规定主张合同无效。根据已查明的事实，涉案房屋位于国有划拨土地而非集体土地。如抽签后房屋产权直接登记在王夏娟名下，则张昌成与王夏娟之间的《安置房屋面积转让协议》的履行并不涉及国有划拨土地上房屋的转让。即使安置房屋不动产权初始登记在张昌成名下，协议履行需要由张昌成将该国有划拨土地上房屋过户给王夏娟，也不会导致涉案《安置房屋面积转让协议》无效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。但当事人在转让划拨土地上的普通存量住宅房产时导致的国有划拨土地使用权概括转让，系因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”而导致的“地随房走”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条所涉政府审批并非对普通存量住宅房屋买卖合同的审批。本案所涉《安置房屋面积转让协议》的履行即使之后需要进行不动产权变更登记，王夏娟受让该房地产也未改变该土地的规划。也正是因此，根据宁波国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的具体操作要求，划拨用地的大宗地块使用权及地上房屋所有权办理转移登记时需要有批准权的人民政府的批准文件；而普通存量房转移的，一般办理土地出让价款补交等手续即可，房屋坐落土地的划拨性质不会影响房屋交易的履行。即使本案之后因法律、政策变化等原因而导致协议无法履行，也应届时再根据合同约定及相关法律规定对该情况进行过错区分和责任承担。据此，一审法院认为，张昌成与王夏娟签订的《安置房屋面积转让协议》系双方真实意思表示，宁波市海曙区古林镇宋严王股份经济合作社亦对该《安置房屋面积转让协议》予以认可，并在《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）协议书》中予以了确认。该协议不存在欺诈、胁迫等情形，未违反法律强制性规定，也未恶意损害国家利益、社会利益和他人利益，依法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。张昌成主张涉案的《安置房屋面积转让协议》无效，应予以证明，但现有证据及查明的事实无法证明存在导致双方签订的《安置房屋面积转让协议》无效的情形，张昌成应承担举证不能的不利后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：驳回张昌成的诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取计275元，由张昌成负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，合同效力主要取决于合同当事人是否具有相应行为能力、意思表示是否真实、是否具有法定的无效原因等。而订立合同后的履行并不影响合同效力。在本案中，张昌成与王夏娟均系完全民事行为能力人，双方订立的《安置房屋面积转让协议》是其真实意思的表示。虽然依据《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）实施细则》第十八条，“面积划拨对象只限于父母与子女直系亲属间有调产安置面积的范围内进行划拨”，但该规定并非《中华人民共和国合同法》第八条规定的“法律、行政法规的强制性规定”，并不影响合同的效力。况且，宁波市海曙区古林镇宋严王股份经济合作社亦对该《安置房屋面积转让协议》予以认可，并在《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）协议书》中予以了确认。至于双方涉案合同是否逃避监管、是否逃避国家的税收和规费并不是合同无效法定事由。涉案拆迁安置权益为张昌成所有，其将其中的部分权益，出卖给王夏娟，并没有损害国家、集体或者第三人利益，双方也不存在恶意串通的情形。 综上所述，张昌成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人张昌成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 周 娜 审 判 员 樊瑞娟 二〇一九年四月十日 代书记员 贺婷婷