江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏09民终528号 上诉人（原审被告）：柏全清（又名柏泉清），男，1971年7月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：陈东升，盐城市大丰区三龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：朱燕，女，1969年9月28日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1970年8月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 被上诉人（原审被告）：柏正清，男，1966年3月8日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 被上诉人（原审被告）：柏亚清，女，1968年6月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 被上诉人（原审被告）：柏云清，女，1969年10月28日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。 朱燕、杨杰与柏全清、柏志尧（已死亡）房屋买卖合同纠纷一案，朱燕、杨杰于2017年2月14日向一审法院起诉，一审法院作出（2017）苏0982民初948号民事判决。朱燕、杨杰不服判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月8日作出（2017）苏09民终4132号民事裁定，撤销一审（2017）苏0982民初948号民事判决，发回重审。一审法院于2018年1月4日重新立案，因柏志尧去世，朱燕、杨杰又将柏志尧的继承人柏正清、柏亚清、柏云清列为被告，一审法院于2018年10月29日作出（2018）苏0982民初70号民事判决，柏全清不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柏全清上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由朱燕、杨杰承担。事实和理由：1.柏全清与朱燕、杨杰签订的房屋买卖合同书中已经明确承包田5.11亩流转给朱燕、杨杰，并非转让。合同明确约定流转的时间为11年，截止二轮承包结束，如果系转让，则不会出现租赁期限为11年的约定。一审法院依据大丰区丰富法律服务所的见证人的证词和村委会的证词直接推翻双方签订的房屋买卖合同所直接证明的内容明显错误。朱燕、杨杰向大丰区丰富法律服务所交纳了见证费，由于见证人书写的土地性质为流转，亦明确约定流转期限为11年，导致无法过户，故见证人为推卸责任才出庭作证。村委会对相关情况也不了解，并未参加合同的商定，故其证词没有效力。合同无法继续履行是因朱燕、杨杰无理要求改变合同约定的内容而造成，并非柏全清违约造成，故一审法院判决柏全清承担违约责任没有依据。2.柏全清与朱燕、杨杰签订的房屋买卖合同书约定了承包田的转租并未征求村集体的意见，故应系无效合同，而无效合同不能确定违约责任。3.一审判决解除房屋买卖合同时，并未考虑朱燕、杨杰居住并使用房屋2年的实际情况，应综合考虑朱燕、杨杰使用案涉房屋导致柏全清的租金损失。 朱燕、杨杰辩称，柏全清系合同违约方，其上诉理由不能成立。案涉合同是有效合同。朱燕、杨杰系夫妻关系，户籍名下无承包田。朱燕、杨杰未实际居住和使用案涉房屋。合同第二项“柏全清自愿将5.11亩土地流转给乙方”之后是句号，说明该5.11亩田是确定给乙方的，后面写截止日期2028年秋是针对剩余的1亩土地，并不是前面的5.11亩。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 柏亚清辩称，案涉房子是给柏全清的，柏全清与朱燕、杨杰签订合同的情况我不清楚。 柏正清、柏云清未作答辩。 朱燕、杨杰向一审法院起诉请求：1.解除朱燕、杨杰与柏全清于2017年1月19日签订的房屋买卖合同书；2.柏正清、柏云清、柏亚清、柏全清在遗产范围内返还朱燕、杨杰购房款40000元，赔偿违约金20000元；3.诉讼费用由柏全清承担。 一审法院经审理查明，杨杰、朱燕系夫妻关系，杨杰户藉所在地为盐城市大丰区方强农场望鹤路2排110室。朱燕与柏志尧、柏全清户籍所在地均为盐城市大丰区。柏全清在该村二组享有6.11亩土地的承包经营权，其中2.16亩为宅基地。 2017年1月19日，朱燕、杨杰（乙方）与柏志尧、柏全清经盐城市大丰区丰富法律服务所见证，签订《房屋买卖合同书》一份，约定：“一、甲方柏志尧（产权持有人），柏全清（房屋居住人）自愿将名下拥有的位于盐城市大丰区宅基地上的主屋三间、厨房三间、猪圈三间（原土地使用证已遗失）及其室内动产1.挂式空调一台，2.太阳能热水器一套，3.挂衣橱一张，4.装饰厨一张，5.写字台一张，6.条台一张，7.四仙桌二张，8.长凳四张，9.电脑椅一张，10.电视机二台，11.洗衣机一台，12.挂衣架一只，13.洗脸架一张等全部出售给乙方，交付房屋时间为交纳首次房款之日；二、甲方柏全清自愿将三龙镇丰富村二组境内农业承包地6.11亩中的5.11亩土地流转给乙方。剩余1亩（兴邦西北侧）归甲方享有使用权，甲方自愿转给乙方种植，但不收取农业承包耕地的租金。交田时间为2017年夏季收获结束，流转时间截止二轮承包期满（2028年秋）；三、乙方自愿以房屋总价81000元购买上述房屋财产。房款交付时间为订立本合同之日给付40000元。剩余房款于房屋过户及土地流转手续办妥之日履行完毕。若因不能过户，乙方退还房屋给甲方，甲方将已收取的房款全额退还给乙方；四、申办房屋过户手续由乙方申办，甲方对此提供手续上的方便，费用由其自行承担。甲方需提交的土地使用证若需补办，其费用由甲方承担；五、甲、乙双方皆必须严格信守上述合同，任何一方若有违约，必须向对方支付违约金20000元，另应承担守约方的实际经济损失……”。 合同签订后，朱燕、杨杰向柏全清支付房款40000元，柏全清于2017年1月21日向朱燕、杨杰出具收条一份。同日，盐城市大丰区村民委员会出具证明一份，内容为：“兹有我村四组朱燕，身份证号码，系我村村民，现目前在我村二组有承包田面积5.11亩。特此证明”。盐城市大丰区龙镇农经站亦在该证明的左下方加盖印章并注明“供办理宅基变更使用”。 2017年1月23日，柏全清将案涉房屋交付给朱燕、杨杰（土地未交付），同时将案涉房屋内的挂式空调一台，太阳能热水器一套，挂衣橱一张，装饰厨一张，写字台一张，条台一张，四仙桌二张，长凳四张，电脑椅一张，电视机二台，洗衣机一台，挂衣架一只，洗脸架一张，三人沙发一张，狗笼一个交由朱燕、杨杰。 2017年2月12日，盐城市大丰区村民委员会出具证明一份，内容为：“柏全清和朱燕来我村办理农业承包耕地转让过户手续时，柏全清要求将自己名下的6.11亩土地，自己保留1亩，剩余5.11亩全部转让给朱燕种植经营。我村根据双方的意思，对照了双方已签订的房屋买卖合同帮助办理土地转让手续时，要求柏全清签名，柏全清不同意，致双方的土地转让问题没有得到落实，特此证明。” 同日，盐城市大丰区丰富法律服务所出具证明一份，内容为：2017年1月19日甲方柏全清与乙方朱燕签订《房屋买卖合同书》一份。在履行过程中，乙方发现该房屋所有权系柏全清父亲柏志尧。经双方协商，甲方增加柏志尧，乙方增加了朱燕之夫杨杰。在原合同内容未改变的情况下又签订了第二份合同，并经大丰区丰富法律服务所见证。合同第二条载明“甲方柏全清自愿将三龙镇丰富村二组境内农业承包地6.11亩其中的5.11亩的土地流转给乙方，剩余的1亩归甲方”。该条款中的“流转”为“转让”之含义，这是双方的真实意思。甲方柏全清在双方谈判时再次言明“我必须保留1亩田，目的是待土地三轮承包时，我在丰富村非空挂户。5.11亩我自愿全部转让给乙方朱燕种植经营。我保留1亩田我也不种植，给朱燕种植也不收租金，直至二轮承包结束”。双方第二份合同签订后，按约一起到丰富村、三龙土管所办理房屋过户手续。甲、乙双方在丰富村皆认可上述事实。丰富村也同意将上述5.11亩划拨至乙方名下。在村领导帮助办妥的情况下，要求甲方签名，甲方柏全清突然改变原约定，并扬言“对5.11亩我只同意流转，不同意转让”，致土地转让未能得到落实。最终出现因乙方朱燕在丰富村境内无承包耕地而未能过户，双方由此产生矛盾。见证机关大丰区丰富法律服务所于2017年2月11日组织双方进行调解，调解方案“1.双方必须于调解之日后立即到丰富村将5.11亩土地经营权、承包权、使用权的三权全部转让给乙方，以便房屋过户。2.如果甲方不配合转让土地而使房屋和土地不能过户，甲方柏全清必须将已收到的房款40000元全部返还给乙方朱燕”。因甲方柏全清未能接受，致调解未果，特此证明。 一审另查明，柏志尧于2017年8月8日去世。柏志尧的合法继承人有柏正清、柏亚清、柏云清、柏全清。2017年9月19日，柏正清、柏亚清、柏云清（乙方）与柏全清（甲方）在盐城市大丰区龙法律服务所的见证下就柏志尧名下房产等事项签订协议书一份，内容为：1.甲乙双方父母已经病故，父亲名下的住宅房位于盐城市大丰区，集体土地使用证号为16-08-02-99，面积230平方米。2.乙方三人完全放弃父母在父亲柏志尧名下的房产继承权。由甲方柏全清一个人继承，并申请相关职能部门按规定办理不动产权证书。3.甲方为办理继承父母亲的不动产权证需要的费用自理，乙方配合。4.该协议经甲乙双方签字生效，违约责任自负。 2018年6月12日，一审法院组织双方当事人进行现场勘验。经勘查，挂式空调一台，太阳能热水器一套，挂衣橱一张，装饰厨一张，写字台一张，条台一张，四仙桌二张，长凳四张，电脑椅一张，电视机二台，洗衣机一台，挂衣架一只，洗脸架一张，三人沙发一张，狗笼一个仍在案涉房屋内。 目前，案涉40000元房款在柏全清处。柏正清、柏亚清、柏云清、柏全清一致认可柏志尧去世后另有遗产12000元，该12000元柏正清、柏全清各分得6000元。 一审法院认为，朱燕与柏志尧、柏全清户籍所在地均为盐城市大丰区，故2017年1月19日签订的《房屋买卖合同书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性或禁止性规定，合法有效。虽然，杨杰非盐城市大丰区集体经济组织成员，但因其与朱燕系夫妻关系，故其在案涉《房屋买卖合同书》签名的行为，并不必然影响《房屋买卖合同书》的效力。故各方当事人均应当按照《房屋买卖合同书》的约定履行各自义务。 双方间的《房屋买卖合同书》约定“柏全清自愿将三龙镇丰富村二组境内农业承包地6.11亩中的5.11亩土地流转给朱燕、杨杰。剩余1亩（兴邦西北侧）归柏全清享有使用权，柏全清自愿转给朱燕、杨杰种植，但不收取农业承包耕地的租金”，此后在合同履行过程中双方产生纠纷。2017年2月12日，大丰区三龙镇丰富村村民委员会、大丰区丰富法律服务所分别出具证明，其中大丰区三龙镇丰富村村委会的证明内容为“柏全清和朱燕来我村办理农业承包耕地转让过户手续时，柏全清要求将自己名下的6.11亩土地，自己保留1亩，剩余5.11亩全部转让给朱燕种植经营。我村根据双方的意思，对照了双方已签订的房屋买卖合同帮助办理土地转让手续时，要求柏全清签名，柏全清不同意，致双方的土地转让问题没有得到落实”，大丰区丰富法律服务所的证明内容为“柏全清自愿将三龙镇丰富村二组境内农业承包地6.11亩其中的5.11亩的土地流转给朱燕、杨杰，剩余的1亩归甲方”。通过上述证明内容，可以看出《房屋买卖合同书》中载明的“流转”为“转让”的意思。由于柏全清拒不配合朱燕、杨杰办理《房屋买卖合同书》约定的承包田的流转手续，从而影响了不动产的过户，导致朱燕、杨杰购买房屋的目的不能实现，故对于朱燕、杨杰主张的要求解除《房屋买卖合同书》的诉讼请求予以支持。柏全清认为《房屋买卖合同书》约定的“流转”系“转包”的意思与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。 根据法律规定“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，如上所述，因案涉的《房屋买卖合同书》已经解除，故在《房屋买卖合同书》解除后，房屋、房款应当互相返还。由于柏全清是《房屋买卖合同书》中的合同相对人，40000元房款在柏全清处。同时在柏志尧去世后，柏正清、柏亚清、柏云清、柏全清于2017年9月19日签订协议书明确“柏正清、柏亚清、柏云清三人完全放弃父母在父亲柏志尧名下的房产继承权。由柏全清一个人继承”，故案涉的40000元房款应由柏全清返还给原告。房屋及室内物品由朱燕、杨杰返还给柏全清。《房屋买卖合同书》签订后，案涉房屋已交付朱燕、杨杰，但登记在柏全清名下的承包田未交付给朱燕、杨杰，柏全清亦未能按照《房屋买卖合同书》的约定履行承包田、房屋的过户手续，其在合同履行过程中存在违约行为，当事人应当承担相应的违约责任。虽然《房屋买卖合同书》约定“任何一方若有违约，必须向对方支付违约金20000元”，一审法院结合实际情况，酌情确定违约金为12000元。柏志尧去世后，柏正清继承6000元的遗产，故其应在继承6000元遗产范围内对柏全清返还购房款的义务承担责任。因柏亚青、柏云清未继承柏志尧的遗产，故对于朱燕、杨杰要求柏亚青、柏云青承担责任的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条的规定，并经本院审判委员会讨论后决定，一审判决：一、解除2017年1月19日签订的《房屋买卖合同书》；二、朱燕、杨杰将位于盐城市大丰区的房屋（含主房、附房、猪舍）及室内物品（含挂式空调一台，太阳能热水器一套，挂衣橱一张，装饰厨一张，写字台一张，条台一张，四仙桌二张，长凳四张，电脑椅一张，电视机二台，洗衣机一台，挂衣架一只，洗脸架一张，三人沙发一张，狗笼一个）返还给柏全清；柏全清返还朱燕、杨杰购房款40000元；三、柏全清支付朱燕、杨杰违约金12000元；四、柏正清在继承遗产6000元范围内对柏全清返还购房款40000元的义务承担责任。上述二、三、四项于判决生效后30日内同时履行；五、驳回朱燕、杨杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825元，由柏全清负担。 二审审理中，柏全清提交了一份由王文广书写并加盖大丰区三龙镇丰富村村民委员印章的“关于柏志尧、柏全清父子与朱燕、杨杰夫妇房屋买卖情况的反映”，证明柏全清与朱燕、杨杰签订了房屋买卖合同，双方到村里要求办理房屋过户手续时，双方为买卖合同内容发生分歧，故双方未能办理房屋过户手续。朱燕、杨杰对该证据形式上真实性无异议，但认为其当时并未陈述“按照合同内容流转到二轮承包期满”。柏亚清对该证据真实性予以认可，柏正清、柏云清未予质证。本院经审核认为，该证据仅能证明双方在办理房屋过户手续时对合同内容产生分歧。 柏全清申请的证人石某（系柏全清叔伯姐夫）陈述，浦震昊曾打电话让其到法律服务所，并告诉其柏全清签订的合同出现了瑕疵，要让柏全清将合同中的流转改为转让，柏全清当时未同意，浦震昊提出由他补贴柏全清损失，但柏全清未认可。柏全清对石某的证人证言予以认可，朱燕、杨杰对石某的证人证言不予认可。本院认为，石某与柏全清系亲戚关系，且其并未参与案涉合同的签订，故其证言并不能证明案涉合同中“流转”的具体含义。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，朱燕、杨杰与柏志尧于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同书》系当事人的真实意思表示，朱燕与柏志尧、柏全清户籍所在地均为盐城市大丰区，大丰区三龙镇丰富村村民委员会在2017年2月12日出具的证明亦表明其同意柏全清将《房屋买卖合同书》约定的5.11亩土地转让给朱燕种植，故案涉《房屋买卖合同书》的内容并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。 首先，案涉合同的签订主体为朱燕、杨杰、柏全清、柏志尧，由大丰区丰富法律服务所法律服务者浦震昊起草，现朱燕、杨杰主张案涉合同中约定的“流转”的含义系“转让”，浦震昊亦出庭作证陈述案涉合同条款中的“流转”的含义为“转让”。其次，双方签订的《房屋买卖合同书》第二条约定“柏全清、柏志尧自愿将三龙镇丰富村二组境内农业承包地6.11亩中的5.11亩土地流转给朱燕、杨杰。剩余1亩（兴邦西北侧）归柏全清、柏志尧享有使用权，柏全清、柏志尧自愿转给朱燕、杨杰种植，但不收取农业承包耕地的租金。交田时间为2017年夏季收获结束，流转时间截止二轮承包期满（2028年秋）”，该条款约定6.11亩土地中的1亩土地给朱燕、杨杰种植，不收取租金，则如5.11亩土地系转租，则应载明相应租金，但整个合同中并未约定5.11亩土地的租金，故结合整个条文来看，该条文中的“流转”含义亦应为“转让”。最后，双方均认可在签订案涉合同前，曾由浦震昊起草签订过一份内容一致，仅当事人为朱燕、杨杰、柏全清为主体合同，当时合同中约定的“流转”就是转让的意思。因柏志尧系案涉房屋土地使用权人，故案涉合同仅增加了当事人柏志尧，内容未作变更。现柏全清主张签订案涉合同时，双方约定合同中“流转”的含义变更为“出租”，但并未对此形成书面的意见，亦未得到朱燕、杨杰及浦震昊的认可。综上，本院认定案涉《房屋买卖合同书》中“流转”的含义系“转让”。现柏全清拒不配合朱燕、杨杰办理《房屋买卖合同书》约定的承包田的流转手续，已构成违约，结合协议约定的违约金数额及案涉房屋交付使用的实际情况，一审法院酌情确定违约金为12000元并无不当。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1825元，由上诉人柏全清负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎付 审判员  李 砚 审判员  谢超亮 二〇一九年四月十九日 书记员  张 育