重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初15748号原告(反诉被告)：曾学琴，女，汉族，1992年4月12日出生，住重庆市武隆县。委托代理人：**毅，重庆盈兴律师事务所律师。被告(反诉原告)：李静，女，汉族，1974年12月2日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：王雪梅，北京大成(重庆)律师事务所律师。委托代理人：柴粉粉，北京大成(重庆)律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司恒大绿洲分公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路3号负1-12号，统一社会信用代码91500107MA5UDNEJ10。负责人：周燕，职务经理。委托代理人：李红，男，汉族，1990年5月10日出生，住重庆市武隆县，系公司员工。原告曾学琴诉被告李静、第三人重庆到家了网络科技有限公司恒大绿洲分公司(以下简称到家了公司)房屋买卖纠纷一案，本院受理后，审理中，被告李静提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员阮斐独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾学琴及其委托诉讼代理人**毅，被告李静及其委托代理人王雪梅、柴粉粉，第三人到家了公司的委托代理人李红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾学琴诉称，原被告双方于2018年5月8日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于重庆市九龙坡区黄楠上平铁路一村X号X幢X-X号房屋卖给原告，房屋面积为89.14平方米，价款为84万元，同时约定定金5万元，该笔款项买方已经交给被告，同时本案原被告双方于同日还与第三人到家了公司签订了《居间服务合同》，约定由第三人协助双方进行不动产交易事项的处理。在合同签订后，第三人多次打电话或者短信通知对方到银行办理代理手续，被告方拒接电话、不回短信，一直以各种理由推脱。原告认为双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，双方应忠实履行各自合同义务。现原告诉至本院请求被告配合原告办理银行面签、办理银行贷款并于贷款审批通过后配合将房屋过户至原告名下；判令被告向原告支付违约金暂计42000元(以房屋成交价840000为基数，按照每日千分之五从2018年6月16日起计算至被告继续履行合同之日止)；本案诉讼费由被告承担。审理中，本院向原告示明，原告要求被告办理银行面签，办理银行贷款并于贷款行审批通过后过户房屋，但法院无法确定银行能否否审批通过贷款，法院不能为案外第三人设定义务，并就此询问原告是否变更诉讼请求，原告仍拒不变更诉讼请求。被告李静辩称，被告已经配合原告去了银行，不存在原告要求被告配合去面签的诉请，另按照合同约定，过户之前原告还应当向被告支付相应购房款，现尚未达到过户的条件。被告没有违约，被告认为双方的买卖合同关系因为原告的根本违约已达到合同约定的以及法律规定的解除条件，合同应当解除。第三人到家了公司述称，同意原告的诉讼请求。反诉原告李静反诉称，反诉原告将位于涉案房屋委托给第三人代为出售，2018年5月8日，曾学琴(曾学琴身穿第三人工作服)、刘宏（曾学琴自称刘宏为其丈夫）、李宏（第三人店长）和李静一起去涉案房屋查看。后第三人店长李宏打电话告知李静已寻找到买方要求李静前往第三人处签订合同，李静到达第三人处后，第三人店长告知买方为第三人员工即曾学琴。李静要求第三人和曾学琴尽快付款和办理过户，曾学琴及第三人均保证签订合同后一个月之内即办理好银行按揭贷款，后双方《房屋买卖合同》。签订合同后，李静发现曾学琴不仅是第三人的员工，还在合同签订当天上午发布了以88万元价格出售李静房屋的信息，李静认为曾学琴可能和第三人合伙欺骗反诉人，承购了自己提供经纪的房屋，待找到新的买家后让反诉人将涉诉房屋直接过户给新的买家从中牟利，但反诉人认为只要能尽快继续履行合同即可。后曾学琴及第三人均不在联系李静，李静急于出售房屋，多次向曾学琴和第三人催促办理按揭贷款手续，曾学琴和第三人仍怠于履行合同。经李静向第三人投诉后，2018年6月9日，第三人才第一次短信通知反诉人于2018年8月11日上午10点前往银行办理按揭手续，2018年6月12日、14日，第三人店长李宏仍发欺骗短信给李静，告知曾学琴已于2018年6月11日去银行进行了面签。李静认为曾学琴和第三人恶意串通、屡次欺骗，遂于2018年6月14日发函给曾学琴，要求其按照合同约定支付用于解押的首付款10万元并积极办理解押手续。2018年6月20日，第三人再次短信通知李静与2018年6月21日上午10点前往指定银行办理按揭贷款手续，2018年6月21日李静如约到指定银行准备办理面签手续，并开设了银行账户，但直至当天中午12点，曾学琴也没有按照约定的时间到银行办理面签手续。双方合同约定，逾期办理贷款申请超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，现曾学琴早已逾期15天，违反了合同约定，达到了合同解除条件，故李静有权解除合同并要求曾学琴承担违约责任。因涉案房屋现仍为抵押状态，客观上也不能继续履行合同。综上，反诉人李静反诉请求判决解除双方签订的《房屋买卖合同》；被反诉人曾学琴向反诉人李静支付违约金168000元；本诉及反诉诉讼费由被反诉人曾学琴负担。反诉被告曾学琴辩称，不同意解除合同，反诉被告是按照双方签订的合同支付了定金，也在积极办理房屋相关的手续，反诉原告称尚欠房款未支付不符合实际情况，要求反诉人继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。第三人到家了公司述称，要求继续履行合同。经审理查明，2018年5月8日，原告曾学琴(乙方)、被告李静（甲方）、第三人到家了公司（丙方）签订《存量房交易文件》（含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《房屋交易流程》），约定：乙方经丙方居间，向甲方购买位于重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢X-X号房屋，建筑面积89.14平方米，建筑面积76.07平方米；成交总价84万元；付款方式为按揭付款，乙方于签订本合同当日支付定金5万元，乙方交首付款10万元用于该房屋解押，该解押款的支付时间为乙方银行面签过户；另有首付款12万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付于甲方；乙方银行按揭贷款56万元由放贷银行支付甲方，实际贷款金额和房款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额部分；尾款1万元交房时支付；该房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行，甲方应于接到经纪方通知5个工作日内办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理房屋抵押登记手续；甲方应于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付房屋；甲乙双方任何一方未按约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请，逾期超过15日，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按照房屋成交价20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。庭审中原告曾学琴自认其在签订合同是系第三人员工，但其陈述已于2018年5月中旬从第三人处离职。上述文件签订当日，原告向被告支付购房定金5万元。2018年6月3日，原告曾学琴丈夫罗永洪致电被告李静，被告在电话中陈述由于卖方急于靠买方所支付的购房款另购房屋，但买方过于拖延，卖方及其家人不准备向买方出售涉诉房屋，被告在电话最后声称让中介给原告打电话来确定如何处理；原告曾学琴丈夫罗永洪在电话中陈述不是买方故意拖延，是买方不能控制的原因造成买方拖延时间，愿意和被告协商处理，请求被告马上签按揭合同。2018年6月9日，第三人工作人员李红向被告发出短信，通知被告在2018年8月11日上午在高新区协和医院旁工商银行进行面签二手房按揭贷款合同。2018年6月12日，第三人工作人员李红向被告发出短信载明：“李姐，客户这边已经到银行面签了，你们什么时候来签按揭”。2018年6月14日，第三人工作人员李红向被告发出短信要求被告回电话并就房屋买卖问题进行协商，并告知被告李静原告已经去银行把按揭签了，被告回复：“我之前一直要求你及买方履行合同你们不予理睬”。2018年6月14日，被告向原告发出《要求支付房屋价款的函》，载明：“合同约定你方应当向我支付首付款100000元用于房屋解押。合同签订后，你方拒不支付用于房屋解押的首付款100000元，我多次找你放协商无果，现我根据合同第六条第一款第三项的约定，特致函如下：我方将于2018年6月22日向农业银行偿还房屋按揭，要求你放在6月22日前5个工作日内向我方银行还款账户汇入100000元。若未在6月22日前5个工作日向我方银行还款账户汇入100000元，我方将依据合同约定追究你的违约责任。”原告陈述收到该函件，但函件中所载明的解押款100000元未到支付时间。2018年6月20日，第三人工作人员李红向被告发出短信载明中介方约买卖双方于2018年6月21日上午10点在高新区协和医院旁工商银行进行面签二手房按揭贷款合同，并且陈述之前通知双方去办理面签的时间由于失误把2018年6月11日写成了2018年8月11日。2018年6月21日上午10时左右，被告依第三人通知前往指定银行，被告陈述其在银行等待至10时40分左右一直未见原告前来，被告随即离开银行，11时03分，被告向第三人工作人员李红发短信，载明：“重庆到家了网络科技有限公司，曾学琴：你们于昨天即2018年6月20日通知我于2018年6月21日上午10点在高新区协和医院旁工商银行进行面签二手房按揭贷款合同。我依约前来，且在该银行办理了银行卡，但是你方到现在都并未前来办理。原告陈述其在第三人处等被告，并且给被告打电话但被告未接电话，原告12时左右前往指定银行。2018年8月28日，原告向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后继续履行与原告的房屋买卖合同，并于3日内配合原告去银行配合面签以配合原告办理银行贷款并将合同履行至直到办理房屋过户手续将房屋过户到原告名下，否则视为被告违约，被告将按照合同约定承担相应违约责任，被告陈述在2018年8月29日收到该《律师函》。2018年8月30日，被告前往前述第三人通知双方办理按揭的位于协和医院旁中国工商银行重庆高科技支行等待原告前来办理银行按揭面签，后银行告知办理个人贷款业务需要在石桥铺支行，被告又前往中国工商银行重庆石桥铺支行，被告陈述前往银行是依原告所发《律师函》而履行自身义务，其在银行时并未与原告及第三人联系，原告陈述其在发函后一直在等待被告联系，被告前往银行并未通知原告。审理中，原被告双方一致认可涉案房屋存在抵押，原告陈述若法院判决继续履行合同，其原意一次性现金支付被告剩余房款。被告主动降低反诉的违约金请求，将违约金金额降低为5万元。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、银行凭证、收条、电话录音、快递单、快递单回执、《律师函》、短信记录、照片、《要求支付房屋价款的函》、银行卡、客户凭条、通话记录以及庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告在中介公司居间下签订的《房屋买卖合同》，是合同签订方真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对合同签订方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。关于合同是否解除的问题。本院认为，双方合同约定，甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，甲乙双方任何一方未按约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请，逾期超过15日，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按照房屋成交价20%向守约方支付违约金。本案中，中介在2018年6月20日明确通知双方在2018年6月21日上午10点到指定的银行办理按揭手续，被告依通知准时到达指定银行，但原告自己陈述其在2018年6月21日12时左右才到达指定银行，原告未按合同约定依中介的通知迟到前往指定银行申请办理按揭手续，系原告自身行为违约，但原告逾期时间未超过约定解除的15日。2018年8月28日原告向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后于3日内配合原告去银行办理按揭手续，被告收到函件后虽在2018年8月30日前往银行，《律师函》中未确定具体的日期，本院认为，法律不应强人所难，依常理不能苛求原告准确预见被告实际收到函件的时间并在收到函件后3日内一直在银行内等待被告，也不能苛求原告预见被告前往银行的具体时间后前往银行，被告在前往银行时应当主动通知原告一起前往，被告通知原告是被告应尽的基本义务，但被告在前往银行时未通知原告及第三人，被告现以原告未在发函后前往银行办理贷款手续超过15天达到合同约定解除条件为由解除合同并要求原告承担解除合同违约金，本院不予支持。关于原告请求被告继续履行合同。本院认为，原告请求被告配合办理按揭贷款，但按揭贷款须经银行审批，法院不能为案外人设定义务，且原告也愿意一次性支付剩余房款，故对原告请求被告配合办理贷款的请求，本院不予支持。原告请求被告立即过户，虽被告愿意一次性支付剩余房款，但涉案房屋现存在抵押，有客观不能过户的障碍，故原告的过户请求，本院亦不予支持。关于原告请求被告支付违约金暂计42000元(以房屋成交价840000为基数，按照每日千分之五从2018年6月16日起计算至被告继续履行合同之日止)的请求。本院认为，被告在收到中介通知和原告函件后均在规定的前往银行予以积极配合；虽被告自行负责解押涉案房屋，但第三人未通知被告前往银行办理解押，被告无逾期解押的行为，被告不存在违约行为，故原告的此项请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告曾学琴的诉讼请求；驳回反诉原告李静的反诉请求。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本案本诉受理费6100元，由原告曾学琴负担，反诉受理费6100元由被告李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  阮斐二〇一九年四月十七日书记员  李莹