广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9121号原告：黄国良，男，1967年3月25日出生，汉族，住湖北省公安县。委托代理人：李小晗，广东南国德赛律师事务所律师。被告：梁庆昉，男，1962年8月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：贺东杰，系广东以泰律师事务所律师。原告黄国良诉被告梁庆昉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄国良及其委托代理人李小晗，被告梁庆昉及其委托代理人贺东杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国良诉称：2015年9月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告承租广州市天河区棠怡东花园一巷1号和2号的两幢房屋（包括2个铺位和26间房屋，共计28套房间），租赁期2015年9月15日至2021年9月14日。被告知悉原告承租该两栋房屋用于转租经营。上述租赁合同履行至2017年3月，被告提出因建电梯房需将两栋房推倒重建，且被告以收据的形式与原告约定“铺位2个（前面2个），房间28个（一房一厅），继回合同5年，剩余房间按当时市面价包给黄国良，从建好计算”。为配合被告的房屋重建工作，原告逐一与其房屋承租人解除租约，对于原2个铺位的承租人，在被告出面与他们商谈并承诺房屋建好后按原租赁协议履行并还原其装修的情况下，原告未终止与两个承租人的《铺位租赁合同》。该两栋房屋已建成一栋大楼且已建好，其中原2个铺位改成4个铺位。根据约定，被告应当将该新建大楼的28间房屋和其中2个铺位交付给原告继续承租，然而，被告声称不再履行与原告的租赁合同。尽管多次沟通，被告至今未将房屋和铺位交付原告承租使用。原告认为，被告无正当理由拒绝继续履行《房屋租赁合同》和《收据》中约定义务，已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》及《收据》（补充协议），并由被告返还原告押金6万元、支付违约金12万元及原告因被告违约遭受的其他损失约80万元。二、被告承担本案全部诉讼费。被告梁庆昉辩称：一、同意解除双方《房屋租赁合同》及补充协议。二、合同履行过程中，被告不存在违约行为，被告无须向原告承担违约责任，也不需向原告支付80万元的赔偿费用。经审理查明：关于广州市天河区东圃镇棠东村丰乐大道怡乐园一巷3号房屋，1997年3月18日广州市天河区人民政府颁发《村镇宅基地使用证》，载明使用人梁庆昉，宅基地面积88.4平方米，建筑种类混合结构，四层，建筑面积353.6平方米。关于广州市天河区东圃镇棠东村丰乐大道怡乐园一巷2号房屋，1997年3月18日广州市天河区人民政府颁发《村镇宅基地使用证》，载明使用人梁延禧，宅基地面积88.4平方米，建筑种类混合结构，四层，建筑面积353.6平方米。梁庆昉、梁延禧为父子关系。2015年9月15日，梁庆昉（甲方、出租方）与黄国良（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、租赁标的甲方所属房屋二栋（共有房间28套，房屋地址棠东怡乐园一巷1号-2号，简称涉案房屋）。二、租赁期间2015年9月15日至2021年9月14日止。租赁期满，乙方需经续租赁的可根据甲方提出的租赁价格，优先续约。三、租赁金额。从2015年9月15日起至2015年10月15日乙方按约定每月向甲方缴纳房屋租赁款为28000元。从2018年10月15日起按约定每三年递增10%，即从2018年10月15日起乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款为30800元。四、价金支付方式。乙方在每月5号之前向甲方缴纳当月租金，如超出期限，甲方将根据乙方实际欠款天数收取每天当月租赁价金总额的1%滞纳金；乙方超过十天不缴清租赁款，甲方可有权终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项；乙方不能付现时，应无条件同意甲方变卖乙方投资的财产抵扣所欠租金。五、押金及违约责任。1、合同签订时，乙方一次性支付甲方60000元作为押金。合同期满后，属甲方的财产，乙方应保持完好交还甲方，包括一切安装在墙体内的装修设备；属乙方的可动财产应在合同期满5天内搬迁完毕，甲方应将押金退回乙方。2、乙方在租赁期间投资兴建项目或者改造房屋结构，必须征得甲方书面同意，包括水、电、装修、弱电线路等；合同期满或乙方违约时所建造设施属无偿归甲方所有。3、本合同违约责任是指行为人违反本合同的生效规定或致使合同不能继续履行构成根本违约导致合同依法解除的行为。4、违约责任承担。构成本合同规定违约责任或导致本合同解除，责任人应向无过错人支付120000元作为违约金。六、合同解除及终止。1、承租人未经出租人书面同意擅自转租他人的，出租人有权解除合同。3、承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物损毁的，出租人有权解除合同。租赁期间，乙方必须遵守广州市的安全法规，不得乱搭建、乱拉乱接电线，如因乙方违反合同约定所发生的一切安全事故，由乙方独自承担，造成甲方经济损失的由乙方负责赔偿。乙方在租赁期内，房屋内的修缮维护由乙方承担。因国家建设征用土地及乡村建设发展用地需要拆迁房屋时，双方终止合同，并不作任何一方违约处理，乙方必须服从并在甲方规定时间内无条件搬迁完毕，甲方应把押金退回乙方。另手写注明6年后空调不能拆走。只建不能拆等。2017年3月10日，梁庆昉、黄国良签署《收据》。收据内容：收到铺位2个，前面2个，总房28个，一房一厅（空调和热水器由黄国良拆装），继回合同五年，如下时间由剩下房间当时市面价（包给黄国良）从建好计算（招租15天）。2017年4月至2018年春节前期间，梁庆昉收回涉案房屋并进行拆除重建。2018年4月4日，黄国良提起本案诉讼。另，2018年3月29日梁庆昉以黄国良为被告提起诉讼，本院以（2018）粤0106民初8904号案（简称8904号案）立案处理。梁庆昉在8904号案中要求解除其与黄国良于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》及于2017年3月10日签订的《房屋续租协议》。本院将8904号案与本案合并审理。本案中梁庆昉确认重建后的房屋由梁庆昉全部出租给他人。梁庆昉对黄国良诉称的其已支付租赁押金60000元的事实未持异议。黄国良为证实其诉请，提交以下证据：1、租赁合同所涉房屋重建前后照片。2、黄国良、梁庆昉就继续履行合同的通话录音光盘及录音文字记录）。证据1、2拟证明租赁合同所涉房屋已建好，其中原2个铺位改成4个铺位，但梁庆昉声称不再履行租赁合同及补充协议约定。3、涉案房屋2017年1月租金明细表和转账记录。4、涉案房屋2017年2月租金明细表和转账记录。证据3、4拟证明黄国良承租涉案房屋后用于转租经营，2017年1月利润14346.5元，2017年2月利润14006.1元，若租赁合同和补充协议正常履行，黄国良在剩余5年租期内可获得利润至少约80万元。5、杨喜英的证人证言（证人未出庭作证）。证人证言内容：杨喜英自2011年9月从事房屋承租转租生意，主要承租转租位于广州市天河区棠东村一带的自建房；棠东村的自建房一般是整栋出租，我们承租后经简单装修再做出租生意；棠东村自建房的房东都清楚我们整栋承租后是用于做出租生意，因此在签完房屋租赁合同后，房东不会再单独出具其同意我们转租的书面文件。证据5拟证明按实践惯例，涉案房屋用于转租经营时无须另行取得出租方的书面同意。经质证，梁庆昉表示：证据1、2真实性无异议；证据3、4真实性均不予确认；证据5属证人证言，该证人没有出庭作证，不确认该证据的真实性。关于承租房屋经过。黄国良称：我方在棠东村专门做二手房东，2015年9月我方与梁庆昉签订租赁合同，到2017年梁庆昉表示需拆除重建房屋，要求我方搬走，当时梁庆昉说建好后原来租多少套在重建好后仍会出租给我方；我方承租后均是转租给他人，梁庆昉经常出国旅游，其对我方转租事宜是知情的，一直没有提出异议；在棠东村，除了涉案房屋外，我方还有几十套房屋转租，均有租金收益，转租也无须经房东同意。梁庆昉表示：黄国良陈述不实，合同版本是黄国良提供的，黄国良承租房屋时表示是用于自己居住，并没有说进行转租做平安公寓，故合同约定不能转租，也不能改建。关于2017年3月10日《收据》。梁庆昉称：该协议约定在合同剩余时间内在28个房间以外部分均要按市场价计租，这方面双方已达成了协议，但之后黄国良坚持要按原合同约定价格承租，因为改建房屋后的面积、结构、装修均发生了变化，双方没有对价格达成协议；按常理，房屋建好后，租赁价格要另行协商。黄国良则表示：该协议是在房屋拆除重建前签订的，根据协议约定黄国良原承租的28个房间是按原租赁合同价格计算，多余房间才按市场价计算，否则黄国良不同意将房屋交回给梁庆昉进行拆除重建；梁庆昉当时为了让我方搬走，什么条件都答应，但事后又反悔；后来双方交涉时梁庆昉将全部房间均加价至我方无法接受的地步，才发生本案纠纷。本院认为：本案为租赁合同纠纷。按查明的事实，梁庆昉于2015年9月15日与黄国良签订《房屋租赁合同》，梁庆昉将涉案房屋出租给黄国良。其后，为收回房屋拆除重建，梁庆昉、黄国良双方于2017年3月10日签订协议，梁庆昉承诺房屋重建后黄国良原承租的28个房间继续按原价由黄国良承租等。事实上，梁庆昉在房屋重建后将房屋另行出租给他人，黄国良未能继续承租使用。梁庆昉上述行为显然已违反双方协议约定，也有违诚实信用原则，双方租赁合同已因梁庆昉违约行为事实上解除。合同约定“构成本合同规定违约责任或导致本合同解除，责任人应向无过错人支付120000元作为违约金”，因梁庆昉为违约方，本案合同解除责任归于梁庆昉，黄国良要求梁庆昉返还租赁押金60000元并支付违约金120000元，理据充分，本院予以支持。在本院已支持黄国良有关违约金的诉请后，黄国良再行主张梁庆昉赔偿其其他损失800000元，理据不足，本院对黄国良该部分诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告梁庆昉退还原告黄国良租赁押金60000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告梁庆昉支付原告黄国良违约金120000元。三、驳回原告黄国良的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13600元，由原告黄国良负担9700元，被告梁庆昉负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  康国安人民陪审员  林 艳二〇一九年四月二十九日书 记 员  何靖文梁炎梅梁雅芝秦爽判决书已于2019年月日送达