江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0104民初8076号原告：南京吉瑞物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区石门坎104号。法定代表人：陈海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘梦媛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：张德新，男，1969年1月12日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司南京分行经理，住南京市秦淮区。原告南京吉瑞物业管理有限公司（以下简称南京吉瑞物业公司）与被告张德新物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，于2018年10月25日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，于2019年3月21日再次公开开庭审理了本案。原告南京吉瑞物业公司的委托诉讼代理人刘梦媛，被告张德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京吉瑞物业公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告立即支付拖欠的物业服务费6963.84元，车辆管理服务费5400元，公摊电费600元，共计12863.84元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系南京市秦淮区东城雅筑住宅小区X室业主，物业面积241.8平方米。2010年12月份起，原告与南京月牙湖街道物业服务中心签订《物业管理服务协议》，为东城雅筑小区提供物业管理服务。协议第四条第二项约定小区居民须按月交纳物业管理服务费，每平方米1.6元，门面房每平方米2元。车位停车，地上每月交纳150元，地下每月交纳300元的车辆管理费。被告物业属于原告服务范围，有一个停车位。协议签订后，原告按约为该小区提供了物业服务，但被告自2017年1月15日起至2018年6月15日，共拖欠物业服务费6963.84元，车辆管理费5400元，公摊电费600元。原告多次催要无果，现诉至法院，要求处理。张德新辩称，请求驳回原告诉讼请求。对原告主张的物业服务费数额没有异议，但被告自2014年搬进该小区，按时缴纳物业服务费至2017年1月。在此期间，被告发现原告管理严重缺陷，影响到住户。被告多次提醒原告工作人员，但未得到解决。1、小区门卫没有对外来人员和车辆进行核查，任何人员均可出入该小区，门卫多数时间在睡觉，晚上一点钟回来大门是敞开的，人员随便进出。安全性极低。被告自己在家曾经抓小偷两次。2、电梯、小区内到处张贴广告。快递云柜未维修，停用后也未合理处置。房屋维修基金用途和明细从未向业主公示。3、地下停车位无人管理，车库拦杆常年升起，车辆随意进入地下车库，杂物到处堆放，车辆到处停放，地下车库连个电灯也没有。被告不在家时，原告将保洁车停放在被告购买的车位上，并将地下停车场公摊面积私自出租给街边维修人员，租户在地下停车场烧饭极易引发灾害。原告并在小区建公厕，给住户的生活和出行带来诸多不便。4、原告未经全体业主同意搭建移动基站，业主与物业沟通无果后报警处理，经公安机关与社区人员协调沟通后原告才予以拆除。5、小区电线到处拉，垃圾到处堆放。楼顶脏乱差，到处拉线。6、公摊电费没有票据，广告费也从未公示。公共收益不清楚。账目不清。7、原告是月牙湖街道办事处聘请的。小区多数业主已经于2016年联名要求更换物业公司。8、有关原告提供的2013年12月14日其与月牙湖街道石门坎社区居委会签订的物业服务合同我们从来不知道。9、2016年时我们要求成立业委会，但街道办事处与原告阻挠，导致无法成立业委会。10、2019年1月份，在被告不知情的情况下，突然有车停放在被告车位上。11、第11楼、12楼消防栓均没有水。12、原告只有两三个人在维护小区。伤害广大业主及我个人的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中有原告提交的署期2010年12月2日《物业管理服务协议》、署期2013年12月14日《物业管理委托服务协议》、日常服务照片、2017年6月《通知书》、2017年10月17日《通知书》、2018年3月《通知书》、照片、日常管理记录等证据为证。有被告提交的署期2010年10月《室内分布系统覆盖协议》、基站照片、顶楼照片、电梯照片、收衣箱照片、地下室照片、2016年6月份向月牙湖街道和社区诉求、2018年3月诉求、收款收据、《车位租赁合同》、《地下车位使用转让合同》、民事判决书、证人何某,4证言等证据为证。根据以上证据，结合原、被告的陈述，以及本院现场调查情况，本院经审理查明如下事实：2010年12月2日，原告与月牙湖街道物业服务中心签订《物业管理服务协议》一份，约定由原告为东城雅筑小区提供物业服务。服务类型为公益性质的物业管理（三级），物业管理区域为该小区所有住宅楼宇及公共施设。物业服务费为1.6元／平方米／月。地下停车位300元／月／辆。第六条约定期限：自签订之日起，待小区业委会成立后，依法按程序进行物业选聘，签订新的物业管理合同时，以新的物业管理合同为准。本协议三年核准签订一次。2013年12月14日，原告与南京市秦淮区月牙湖街道石门坎社区居民委员会签订《物业管理委托服务协议》一份，约定原告继续为该小区提供物业服务，物业管理三级。物业服务费仍旧为1.6元／平方米／月。地下停车位仍旧为300元／月／辆。期限2013年12月14日至2016年12月14日。第六条约定，在合同主体内容不变，没有其他特殊情况下，甲、乙双方合同到期自动顺延。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。被告系该小区X室所有权人，该房屋建筑面积241.76平方米。被告自2014年入住该房，之前均正常缴纳物业服务费等费用。但因该小区保安问题、地下停车管理问题、小区电线拉放问题、业委会成立问题、消防栓问题，等等，被告自2017年1月15日起未再向原告缴纳物业管理费等费用。原告诉至法院，要求处理。另查明，2016年6月5日，被告等业主向南京市秦淮区月牙湖街道办事处递交诉求信，反映该小区管理服务上存在的一系列问题，要求更换物业管理公司，要求成立业主委员会。2018年3月26日，被告等业主再次向南京市秦淮区月牙湖街道办事处递交诉求信，要求更换物业管理公司，要求原告公开多年来的账目，要求成立业委会。但直至本案庭审结束，原告并没有撤离该小区，该小区也没有成立业委会。另查明，该小区确实存在私拉电线、公共安全通道被堵塞、门岗履职不力等事实。本院认为，原告进入东城雅筑住宅小区提供物业服务，系月牙湖街道办事处及石门坎社区居委会根据南京市人民政府宁政发（2009）284号文件，在前期物业服务公司已经撤出该小区，而该小区未成立业主委员会的情况下，为防止该小区出现失管状态，而聘请原告提供托底管理服务的一种公共服务形式。原告已经为该小区提供了物业服务，故被告应当向原告缴纳相应的物业服务费等费用。计算2017年1月15日至2018年6月15日被告应向原告缴纳的物业服务费数额为：1.6元／平方米／月×241.76平方米×17个月=6575.87元。因被告车位系地下停车位，故计算2017年1月15日至2018年6月15日车辆停车费为：300元／月／辆×17个月=5100元。但因该小区存在私拉电线、公共安全通道被堵塞、门岗履职不力等情况，物业服务上存在瑕疵，故对原告所主张的费用，本院酌情予以扣减，酌定物业服务费为：6575.87元×85%=5589.5元。车辆停车费为：5100元×85%=4335元。有关公摊电费，原告未提供证据证明具体数额，故对原告该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张德新于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京吉瑞物业管理有限公司2017年1月15日至2018年6月15日物业服务费5589.5、车辆停车费4335元，合计支付9924.5元；二、驳回原告南京吉瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担11.5元，由被告负担38.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  祝剑泰人民陪审员  姚 敏人民陪审员  董家富二〇一九年四月四日书 记 员  姜正姗