海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初10488号原告：姚某，女，1970年12月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：聂某，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘某，海南信容慈律师事务所律师。被告：黄某，男，1964年12月14日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：陈某，女，1976年7月29日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址海南省三亚市。原告姚某诉被告黄某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘某、被告黄某到庭参加诉讼。被告陈某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告姚某向本院提出诉讼请求：1.请求确认姚某与黄某、陈某签署的《房屋买卖合同》无效；2.判令黄某、陈某向姚某返还购房款、税费、维修基金、天然气开户费及转让费，合计938631.91元及利息8万元（以938631.91元为本金，按照年利率6%，自2017年5月24日至黄某、陈某付清日止）；3.判令黄某、陈某承担本案诉讼费用。事实和理由：黄某、陈某享有三亚市保障性住房的购房资格，2017年5月24日，黄某、陈某与三亚城投置业有限公司（以下简称城投公司）签署了《三亚市限价商品房住房销售合同》购买“同心家园八期”第12栋B单元1501号限价商品房。当日，黄某、陈某与姚某签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋转让给姚某，姚某按照城投公司通知的购买价格支付购房款和各项税费，另外再向黄某、陈某支付转让费35万元。当日，姚某代黄某、陈某向城投公司账户支付购房款、办证税费、维修基金、天然气开户费等费用合计588631.91元，向黄某、陈某支付了转让费35万元，合计支付款项为938631.91元。款项支付完毕后，黄某、陈某将房屋交付给了姚某。2018年9月，姚某获知因黄某未执行三亚市城郊法院作出的（2017）琼0271民初6859号民事判决书，三亚市中级人民法院已裁定对“同心家园八期”第12栋B单元1501号房屋进行查封，另外三亚市中级人民法院已向三亚市住房保障管理中心发出《关于将买受人黄某、共同申请人陈某回购限价商品住房款支付至本院代管款账户的函》，要求三亚市住房保障管理中心回购上述房屋。姚某向三亚市中级人民法院提交了房屋买卖合同及付款凭证，表示黄某已将房屋出售给姚某，法院工作人员告知，该房属于限价商品房，房屋买受人在五年内无权对外出售，姚某方知双方签订的《房屋买卖合同》无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，黄某、陈某应向姚某返还购房款、办证税费、维修基金、天然气开户费、转让费等938631.91元及相应的利息损失。姚某特诉至法院，请求判如所请。被告黄某答辩称，姚某诉求黄某支付购房款、维修基金、天然气开户费及转让费利息8万元没有法律依据。黄某与姚某于2017年5月24日签订《房屋买卖合同》后即将房屋交付给姚某使用，姚某一直占有使用房屋至今，姚某诉求黄某支付上述费用的利息缺乏事实根据和法律依据，法院不应支持。被告陈某未作答辩。经审理查明，2010年7月20日，黄某与陈某登记结婚，2018年4月12日二人登记离婚。黄某、陈某享有三亚市保障性住房的购房资格，2017年5月24日，黄某、陈某与城投公司签署了《三亚市限价商品房住房销售合同》购买“同心家园八期”第12栋B单元1501号限价商品房，该合同第十条“限价商品住房属于政策性住房，在取得房屋所有权证5年内不得上市交易，因特殊原因确需转让，由市人民政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；满5年上市转让，市人民政府可优先回购。上市交易后购房人应当向市人民政府交纳一定比例的土地收益等价款”。当日，黄某、陈某与姚某签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋转让给姚某，姚某按照城投公司通知的购买价格支付购房款和各项税费，另外再向黄某、陈某支付转让费35万元。当日，姚某代黄某、陈某向城投公司账户支付购房款、办证税费、维修基金、天然气开户费等费用合计588631.91元，向黄某、陈某支付了转让费35万元，其中30万元通过银行转账方式支付给了陈某（银行账号：×××），5万元通过银行转账方式支付给了黄某（银行账号：×××）。款项支付完毕后，黄某、陈某将房屋交付给了姚某。现涉案房屋仍被姚某占有。本院认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”。姚某于2017年5月24日与黄某、陈某签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。姚某诉求确认姚某与黄某、陈某签订的《房屋买卖合同》无效的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。该合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。姚某因购买涉案房屋向黄某、陈某支付了购房款、税费、维修基金、天然气开户费及转让费共计938631.91元，黄某、陈某应将上述款项返还给姚某。姚某诉求黄某、陈某返还购房款、税费、维修基金、天然气开户费及转让费938631.91元的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。双方在进行房屋买卖时知晓涉案房屋系经济适用住房有上市交易的限制仍进行交易，双方均存在过错，由此产生的损失双方各自承担。姚某诉求的8万元利息，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告姚某于2017年5月24日与被告黄某、陈某签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告黄某、陈某于本判决生效之日起五日内向原告姚某返还购房款、税费、维修基金、天然气开户费及转让费共计938631.91元；三、驳回原告姚某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17567元（原告已预缴），由原告姚某负担8783.5元，被告黄某、陈某负担8783.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三亚市中级人民法院。审判长 何运明人民陪审员 陈少珍人民陪审员 熊恕宽二〇一九年四月十七日书记员 白 雪附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。