广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3718号原告：杨惠群，女，1978年9月20日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东伟，广东中元（中山）律师事务所律师。原告杨惠群与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆、被告的委托诉讼代理人钱曾亿、黄东伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金94007.4元（自2017年2月23日起至被告将两原告个人办理产权登记需要由其提供的资料递交至产权登记机关备案止，按年利率6%计算,暂计为：358533元×年利率6%÷360×702天）；2.判令被告向原告支付逾期交楼违约金[358533元×0.02%×（1491-180）天]；3.被告向原告交付中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢304房的不动产权证书。事实和理由：原告与被告于2013年1月5日签订商品房买卖合同（该商品房坐落于：中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢304房），合同第八条约定被告应当在2014年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十四条约定被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，但被告迄今未办妥原告的不动产权属证书，依法应承担违约责任。被告于2018年1月2日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证,才具备合同约定和法定交付条件，应以2018年1月2日视为交付时间，故被告构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法作出公正判决。诉讼中，原告以其已收到不动产权证书为由，向本院申请撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表及购房发票；3.中山市住房和城乡建设局政务网截图。被告辩称：一、被告已于2018年12月14日取得涉案小区一期全部楼栋大证，且一期部分业主已经收到产权证书，被告已经履行办证义务；二、涉案房屋未按期办证系因政策变更以及政府行为所致，属于不可归责于被告的原因，被告不存在违约行为，无须承担任何违约责任。1.规划验收政策变更导致涉案房屋所在的一期项目规划验收推迟至少16个月。涉案小区分两期建设，涉案房屋所在的一期项目已于2015年11月24日前完成施工，具备验收条件，被告已于2015年11月向相关部门提出验收申请。但中山市规划部门根据2015年11月1日实施的《中山市建筑项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见》第四条规定要求被告统一测量涉案小区的一、二期竣工面积，确认建筑面积误差不超过1000平方米后方可申请办理验收，导致一期直到2017年3月14日才通过规划验收。2.涉案房屋所在小区地址变更延误办证时间至少8个月。被告于2018年2月提出地址变更申请，公安局于2018年3月14日作出第一次核准，之后又对地址作出变更，最终于2018年11月2日确定涉案小区的地址为中山市火炬开发区新区大街9号。3.国土部门办理涉案房屋所在小区一期楼栋的大证时延误两个月。被告于2018年9月25日将办理产权登记所需的大证办理资料提交给国土部门。按规定，国土部门应当在10个工作日内即2018年10月14日前将大证办理完毕并交付被告，但国土部门迟至2018年12月14日才将大证交付给被告。从前述3点所述可知，政策变更以及政府行为导致办证迟延至少26个月（780天），除此之外，政府部门并未按照规定时间完成公共配套设施的验收工作也进一步延误了办证时间。4.根据双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议第八条的约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任；三、原告主张调整逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。1.合同对违约金标准作出了明确约定，即每日万分之一（折合年利率3.65%），该约定用加深下划线的方式进行提示，未免除被告的责任，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的约定，原告对此进行变更违背了合同双方的真实意思表示。2.违约金总额以1%为上限亦属合理，被告协助办理产权证书在客观上受政府行为及政策变化等客观因素的影响，非被告单方所能决定。原告在本案中主张数万元的违约金超出了被告在签订合同时所能预见到的后果，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条有关“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定；四、原告已于2014年5月14日收楼，原告有关逾期收楼的违约金显然超过诉讼时效，即使需要计算，被告也无需支付，且本案合同约定的收楼标准是以通过五方验收为收楼依据，不是以取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为依据。被告就其辩解，向本院提交了证据：1.中山市商品房买卖合同及补充协议；2.收楼通知快递单；3.建设工程规划许可证、批复书；4.建筑工程施工许可证；5.图纸；6.工程质量监督报告的编制通过告知书；7.中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理性误差标准实施意见；8.建设工程规划许可证、建设工程规划条件核实批复书；9.工程竣工验收备案登记证；10.地址变更证明、批复；11.民事裁定书；12.不动产登记受理通知书；13.关于核准国有建设用地使用权房屋所有权首次登记明细表。经审理查明：2013年1月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以358533元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢304房；买受人应于2013年1月5日支付现金108533元，于2013年2月5日以商业贷款形式支付250000元；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备经验收合格（该商品房经验收合格是指出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日（含60日），不作补偿；逾期60日而不足180日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第61日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第61日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同的附件六合同补充协议第八条关于产权登记期限（对合同正文第十四条的补充）约定，若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年5月12日，被告向原告发出收楼通知书，通知原告收楼。原告确认收到该通知书。另查：2011年1月30日，被告取得“贝迪豪庭一期商住小区工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2011年1月1日至2013年1月1日，备注栏载明：该工程于2012年11月12日办理调整以下内容，工程名称为贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程，竣工日期延期至2014年1月1日止。2013年7月2日，被告取得“贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程”建筑工程施工许可证，合同工期为2013年5月1日至2015年5月1日，备注栏载明：该工程于2015年7月29日办理变更以下内容，竣工日期延期至2017年6月1日。2011年12月9日，被告取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为282042011110054、282042011110055，建设项目名称分别为贝迪豪庭住宅小区一期（1幢至10幢商业住宅楼、门卫室与消防控制中心、垃圾房与地下停车库）、贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库），建设规模分别为54306.13㎡、61835.09㎡，两许可证上均备注有以下内容：该项目于2015年5月25日办理报建变更批复书，批复内容变更，规划报建变更业务编号为282082015050015。2015年11月24日，涉案住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程的《工程质量监督报告》编制通过；2017年3月6日，涉案住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程的《工程质量监督报告》编制通过。2017年3月14日，被告再次取得贝迪豪庭住宅小区一期、二期的建设工程规划许可证，编号分别为271212017020021、271212017020022，建设规模分别为454.12平方米、321.85平方米，在前述许可证附件中审查意见处载明“同意补办超建面积报建”。同日，中山市城乡规划局作出建设工程规划条件核实批复书，涉案小区一期、二期规划验收合格。2018年1月2日，涉案房地产所在的贝迪豪庭小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月1日，中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会同意被告将涉案小区不动产地址变更为“中山市火炬开发区联富社区居民委员会园山新区大街6号”。2018年3月14日，中山市公安局作出批复，同意被告将一期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记，二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街11号”备案登记。2018年11月2日，中山市公安局同意被告将一期、二期地址门牌号按“中山市火炬开发区新区大街9号”备案登记。2018年9月25日，被告向产权登记部门递交资料，办理涉案房屋所在小区一期的房屋所有权首次登记。2018年12月14日，中山市国土资源局作出核准通知，同意办理包括涉案房屋在内的小区一期的房屋所有权首次登记。2019年3月13日，被告取得涉案房屋不动产登记受理通知书，该通知书载明业务自收件回执发出次日起5个工作日内办妥。再查：中山市城乡规划局根据《广东省城乡规划条例》和《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，制定了《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》。该意见（试行）于2015年11月1日起施行，其中第四点规定，凡属建筑面积5000㎡以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000㎡；第六点规定，建设工程按经审查的建设工程设计方案图纸施工，规划核实实测建筑面积在误差允许范围内的，视为符合规划条件，由规划部门直接验收。本院认为:本案系商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。（一）关于逾期交房违约金。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格（出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）的商品房交付买受人使用。对于被告2014年5月向原告交付的商品房是否符合交楼标准，本院认为，首先，被告未举证证明该商品房已符合合同约定的“取得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告”的交楼标准，不能视为被告已向原告交付了符合合同约定的商品房；其次，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件，该商品房于2018年1月2日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，才符合法定的交楼标准。故本院认为，被告2014年5月向原告交付的商品房不符合交楼标准，原告要求以涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间作为被告交房时间，符合法律规定，本院予以支持，被告已构成逾期交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。被告主张原告诉请逾期交房违约金已超过诉讼时效，对此，本院认为，被告逾期交房已超过180日，合同约定的违约金为“由第61日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%”，该违约金实为按单个连续的债权计算，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告于2019年1月30日向本院起诉，则2016年1月30日前的违约金已超过诉讼时效，被告向原告支付的违约金应自2016年2月1日起计算。至于逾期交房违约金的计算方式。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如被告无法按时交房，合同继续履行的，则由第61日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%；而原告如未按期付款超过60日，合同继续履行的，则自逾期之日起每日按逾期应付款的万分之四的标准支付违约金，不设上限。被告逾期交房将近4年，该约定远低于原告逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之二的标准计算，理据充分，本院予以支持。综上，被告应向原告支付自2016年2月1日至2018年1月2日的逾期交房违约金50338元（358533元×702日×0.02%）。（二）关于逾期办证违约金。首先，关于被告能否依据合同约定顺延办证期限的问题，本院认为：根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，之所以约定720个工作日这么长的时间，主要源于开发商需要到各相关部门办理《房地产权证》《国有土地使用权证》手续及等待行政审批时间的实际需求，如果将所有影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为或政府政策的改变都纳入开发商可以顺延办证期限的范畴，显然有违公平原则，业主领取权属证书的权益将难以保障。就被告的抗辩事由，本院分析如下：1.涉案小区办理大确权之前，其地址名称需要由公安局审核通过，属于办证的必须环节，被告提交的公安局关于涉案小区地址名称的批复属于正常审批事项，不足以证明中山市的地址名称政策在何时发生了改变，亦不足以证明该政策的改变影响了涉案房屋的办证进度，被告据此顺延办证期限之理据不足。2.被告又抗辩中山市在2015年11月1日施行的《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见（试行）》导致分期建设的涉案小区一期、二期工程必须同时进行验收备案。本院认为，其一，前述实施意见并未规定分期建设的项目必须同时进行规划验收，被告也未提供证据证明在涉案合同签订后有何政府政策对规划验收标准发生了改变进而影响办证进度；其二，从被告提供的证据可知，其在一期、二期工程施工中均存在延期情形，在工程建设中还存在超建情形致使必须重新办理报建手续，不排除被告因自身因素延误办证进度；其三，即便被告抗辩属实，前述实施意见是依据《广东省城乡规划条例》制订的，而广东省城乡规划条例于2012年11月29日通过，2013年5月1日起施行，被告作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟悉房地产开发的相关政府政策，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。3.被告还抗辩其于2018年9月25日递件，国土部门本应当在10个工作日内作出批复，但国土部门迟延至同年12月14日才作出批复，办证时间应作相应顺延。本院认为，没有证据证明是何政策的改变或何政府行为导致国土部门未在承诺时间内作出批复，但是，从被告提交的公安局于2018年11月2日作出同意门牌号码的变更批复来看，不排除是被告提交资料不正确造成的延误，而且，即使被告所述属实，该延迟事实的发生在被告迟延办证之后，若被告按时如期办理递件，其完全可以避免因此所致的迟延办证的后果。综上，被告所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延事项，故应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩理由不予采信，办证期限不予顺延。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。涉案合同第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，被告按原告已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。本院认为，涉案合同就房屋的最后交付期限、产权登记的期限进行了明确约定，二者的时间约定又存在一定关联，故应当将涉案合同双方所共同预期的最后交楼日期次日（2014年4月1日）作为被告是否如约履行持证备案义务的起算点，依此方法计算，被告应当在2017年2月23日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。被告于2019年3月13日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，被告才履行完毕案涉合同约定的办证义务，其行为已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。原告要求变更违约金计算标准为按年利率6%计算，本院认为，对于逾期办证违约金的计算标准、计算方式，双方已经在合同第十四条进行具体约定，该约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，且按日万分之一的标准并不明显过低，因此，本院对于涉案合同关于逾期办证违约金计算标准不作调整。但是，对于逾期办证违约金的上限问题，本院认为，被告应在2017年2月23日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但直至2019年3月13日被告才履行该项合同义务，原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至被告取得涉案商品房不动产登记受理通知书之日（即2019年3月13日）止。故被告应向原告支付逾期办证违约金26818元（358533元×748日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨惠群支付逾期交房违约金50338元；二、被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨惠群支付逾期办证违约金26818元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3019元，减半收取为1510元，由被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年四月三十日书记员  王静