江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初8640号原告：南京市江宁区祥景百货店，注册号320121600506477，经营场所江苏省南京市江宁区东山街道宏运大道4599号景祥家园2号楼。经营者：王礼彬，男，1983年10月8日生，汉族。委托诉讼代理人：李玉堂，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，江苏融鼎律师事务所律师。被告：马来根，男，1967年2月16日生，汉族。委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告南京市江宁区祥景百货店（以下简称祥景百货店）与被告马来根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥景百货店的委托诉讼代理人李玉堂、王磊，被告马来根的委托诉讼代理人杨丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥景百货店向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿装修损失2040471元（其中网络装修费用176155元、货架装修366696元、综合室内装修1108620元、楼梯附属扶手玻璃19000元、电梯换坑移机20000元、冷柜设施350000元，合计2040471元）；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月25日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于江宁区出租给其使用，租赁期为自2016年1月1日起至2023年12月30日止。上述租赁物系被告于2015年3月20日从南京江宁城镇建设开发有限责任公司（以下简称城开公司）租赁而来，（2017）苏01民终9469号民事判决认定被告未按期支付租金，在城开公司催告后仍未支付，构成违约，判决解除被告与城开公司的房屋租赁合同。因被告的违约行为，导致被告与城开公司的租赁合同解除，继而导致被告与其的租赁合同客观上已经无法履行。其依据8年的租赁期限投入了大量资金进行装修和采购经营设备，被告应赔偿相应损失，故诉至法院。被告马来根辩称，1．原告主体不适格，案涉合同主体是其与王礼彬，并非祥景百货店，故原告应为王礼彬。2．在原被告的租赁合同关系中，其并无任何过错，双方合同解除的根本原因系原告长期拖欠租金，根本违约，达到了合同解除的条件，经（2017）苏0115民初12482号民事判决，判令解除其与原告的租赁合同。原告要求赔偿损失于法无据。3．其与城开公司的租赁合同与案涉租赁合同是两个独立的法律关系，其与城开公司的租赁合同解除并不能成为原告拒付租金的理由，亦不能掩盖原告根本违约的事实。4．自2011年起，王礼彬即与案外人潘齐新在案涉租赁房屋合伙经营好又多超市，后其与原告订立租赁合同，王礼彬继续在案涉租赁房屋经营好又多超市，原告在未改变经营方式又未扩大经营范围的情况下进行大规模装修不合常理，即使需要装修，原告在装修之前亦应提前书面通知其，原告在未经其同意的情况下擅自装修，由此造成的损失应由原告自行承担，况且从原告提交的证据看，原告不存在任何损失。5．原告提供的装修清单均为可移动、可拆除的电子产品、货架等，并未形成附合，原告可以自行搬离和拆除，故不存在损失。6．原告举证的付款方式全是现金，不具有真实性，即使原告存在装修，亦存在折旧，对装修残值需要鉴定确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，城开公司与马来根签订《房屋租赁合同》一份，约定城开公司将位于南京市江宁区（城开公司2008年8月14日取得该房屋的建设工程规划许可证）整体打包出租给马来根使用，租赁期8年。2015年3月20日，城开公司出具证明，载明：“我公司有位于好又多超市）房产，面积计约4681平方米。现已整体出租给马来根，租期为2016年1月1日至2023年12月30日，可以合法转租；特此证明”。2015年3月28日，马来根向蒋兆江出具委托书，载明：“本人马来根委托蒋兆江全权处理租赁城开公司位于好又多超市）房屋事宜并代理签定承租该房屋合同；同时委托蒋兆江处理出租该房屋事宜，代为签定与翠庭坊酒店及好又多超市的租赁合同；由蒋兆江承担上述租赁行为的一切风险与责任，与本人无关，特此委托”。2015年4月25日，蒋兆江代表马来根（甲方）与祥景百货店的经营者王礼彬（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于出租给乙方使用，租赁期限8年，自2016年1月1日起至2023年12月30日止；第一、二、三年租金为每年100万元；租金按季度支付，第一季度支付40%，第二季度支付20%，第三季度支付20%，余款在第四季度结清，先付后租；若乙方逾期十天支付租金，按银行同期存款利率支付甲方利息；因营业产生的一切费用均由乙方自行缴纳；合同期满或乙方退租后，甲方对乙方所承租的房屋装潢费用不予承担；在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：……4、除上述各项规定外，任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7日内予以更正，逾期未能更正的，另一方有权提出赔偿。合同另对其他事项作了约定。上述《房屋租赁合同》订立后，马来根向祥景百货店交付了案涉租赁房屋，祥景百货店自2015年12月8日至2017年6月22日分三次合计支付了42万元租金。2015年12月31日，本院出具（2015）江宁执字第3652号民事裁定书及协助执行通知书，裁定即日起冻结城开公司在江宁区宏运大道景祥家园好又多超市的房屋租金70万元，冻结期间，停止支付。2017年2月14日，城开公司诉至本院，要求判决解除与马来根房屋租赁合同，本院于2017年8月3日作出（2017）苏0115民初1946号民事判决，认定“马来根未按期支付租金，在城开公司催告后仍未支付，构成违约”，判决双方于2015年3月20日订立的租赁合同解除，马来根支付城开公司租金及占有使用费。后马来根不服上诉，二审法院于2017年12月25日作出（2017）苏01民终9469号民事判决，判决维持该项解除合同内容及支付租金、占有使用费内容。2017年8月4日，马来根向本院提起诉讼，要求解除与祥景百货店的《房屋租赁合同》并支付拖欠租金及逾期利息。本院于2018年3月2日作出（2017）苏0115民初12482号民事判决，认为“因该房屋的出租人城开公司和承租人即原告马来根之间的租赁合同解除，且城开公司要求收回案涉房屋，故承租人马来根与次承租人祥景百货店之间的租赁合同客观上已经无法履行，应予解除”，判决：1、马来根与祥景百货店签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；2、祥景百货店于本判决发生法律效力之日起10日内清空并搬离位于江苏省南京市江宁区的租赁房屋，并将之返还给马来根。3、祥景百货店于本判决发生法律效力之日起10日内向原告马来根支付欠付的2016年第一季度至2017年第三季度的租金1380000元及逾期利息。该判决于2018年4月13日生效。审理中，因祥景百货店申请，本院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉租赁房屋中装修及添附的现值进行评估，该评估咨询公司于2019年1月23日作出苏国衡评报字（2018）第0767号资产评估报告，评估结论为委评的资产在评估基准日2018年9月13日的市场价值为817900元（其中不可搬迁部分366300元、可搬迁部分451600元）。祥景百货店支付鉴定费46000元。祥景百货店认可该评估报告确定的数额817900元，但认为该报告遗漏了两部电梯的费用。马来根认为评估报告不可搬迁明细表中的有6项应为可搬迁项目，对于评估报告的其他内容无异议，对于案涉房屋中装饰装修物其不同意利用。就马来根与祥景百货店签订的《房屋租赁合同》的解除原因，马来根主张系因祥景百货店长期拖欠租金，构成根本违约导致合同解除，对此提交以下证据：1．2016年9月3日的函及EMS快递单（4521），内容为要求祥景百货店（王礼彬）在收函后10日内交清房租88万元。2．2017年6月6日的房租催要函、EMS快递单（6523）及快递查询记录，内容为要求祥景百货店在收函后七日内向马来根缴纳租金。3．2017年8月16日邮寄的律师函、EMS快递单（6226）及快递查询记录，内容为函告祥景百货店“因贵方严重违反双方签订的《房屋租赁合同》约定，长期拖欠我方房屋租金，经我方多次催要，贵方至今仍有大部分租金不愿支付，现已达到法定解除条件，且城开公司诉我方房屋租赁合同纠纷一案，经南京市江宁区人民法院判决城开公司与我方签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日解除”，通知祥景百货店双方签订的《房屋租赁合同》解除、核算欠付的租金等。上述证据已在（2017）苏0115民初12482号案件中提交，三份EMS快递单的收件人均为王礼彬，单位名称为祥景百货店，地址为祥景百货店经营地即案涉租赁房屋。祥景百货店对上述证据的真实性无异议，认可快递单上的电话号码系王礼彬的，但认为上述证据只能证明马来根催要过租金。祥景百货店主张根据（2015）江宁执字第3652号民事裁定书及协助执行通知书，其有权拒付租金，且双方合同解除的原因系马来根拖欠城开公司租金，导致城开公司与马来根之间的租赁合同解除，继而导致马来根与其之间的租赁合同客观上无法履行。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同的约定履行。被告马来根辩称原告主体不适格，《房屋租赁合同》的相对方应为王礼彬而非祥景百货店，但马来根于2017年8月4日诉至本院，要求解除与祥景百货店的《房屋租赁合同》即案涉租赁合同并要求祥景百货店支付拖欠租金及逾期利息，法院生效判决亦判令解除马来根与祥景百货店的《房屋租赁合同》，判令祥景百货店履行租金支付等合同义务，故对于马来根关于原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。祥景百货店未按合同约定支付租金，在马来根催告后仍未支付，构成违约，马来根有权解除双方租赁合同。祥景百货店主张根据（2015）江宁执字第3652号民事裁定书及协助执行通知书，其有权拒付租金，且双方合同解除的原因系马来根拖欠城开公司租金，导致城开公司与马来根之间的租赁合同解除，继而导致马来根与其之间的租赁合同客观上无法履行。但是第一，法院的协助执行通知书要求停止向城开公司支付租金，与祥景百货店应向马来根履行的租金支付义务无关；第二，即使祥景百货店依据协助执行通知书停止向马来根支付租金，除去协助执行通知书确定的金额以及祥景百货店已支付的租金，至马来根邮寄律师函，祥景百货店亦已累计未支付超过六个月的租金；第三，在法院判决城开公司与马来根的租赁合同解除前，祥景百货店已存在持续拖欠租金的违约行为，经马来根催告后祥景百货店仍未支付租金，此时马来根已具有法定解除权，马来根亦在起诉要求解除与祥景百货店租赁合同的案件中提交相应证据，虽然（2017）苏0115民初12482号民事判决以马来根与祥景百货店之间的租赁合同客观上已经无法履行为由判决解除双方之间的租赁合同，但并不能否定祥景百货店存在违约行为的事实。综上，对祥景百货店关于其有权拒付租金及双方合同解除原因的意见，本院不予采纳。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，祥景百货店主张装饰装修损失，双方对合同解除时装饰装修物的处理没有约定，马来根亦不同意利用。根据法律规定，对未形成附合的装饰装修物，可由祥景百货店拆除。对已形成附合的装饰装修物，因祥景百货店违约导致合同解除，故对祥景百货店要求马来根赔偿装饰装修损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告南京市江宁区祥景百货店的诉讼请求。案件受理费23124元，鉴定费46000元，合计69124元，由原告南京市江宁区祥景百货店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  史朝霞人民陪审员  张庆美人民陪审员  张顺旗二〇一九年四月二十五日法官 助理  葛云云书 记 员  龚雨辰