太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初2679号原告：山西物产物业管理有限公司，住所地太原市小店区长风街11号，统一社会信用代码×××。法定代表人：柳文斌，董事长。委托诉讼代理人：李耀，山西国晋（娄烦）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帆，山西国晋律师事务所律师。被告：李宏卫，男，1968年6月20日出生，汉族，无固定职业，住太原市。原告山西物产物业管理有限公司与被告李宏卫租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西物产物业管理有限公司的委托诉讼代理人李耀，被告李宏卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西物产物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于太原市三营盘微循环路西侧社区办公用房1层4号房屋（面积50.73平房米）腾空返还给原告；2、判令被告向原告支付占用房屋期间（2016年10月7日-2018年10月7日）的使用费74000元以及逾期支付使用费的损失5383.5元；3、判令被告向原告支付自2018年10月8日至实际腾房之日止的占有使用费（以租金37000元为基数）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月初，太原市小店区坞城街办为解决并南二社区办公服务用房不足300平米的问题，与原告协商，由原告在位于东起省物产集团有限公司与电建三公司宿舍中间的微循环路西3米、西紧邻省物产集团有限公司宿舍楼、南至省物产集团有限公司宿舍东大门北、北靠微循环路北段拐弯处新建总面积为780平方米，每层为390平方米的二层楼。2015年4月30日，原告向山西省物资产业集团有限责任公司请示新建办公用房后，于2015年6月1日及2015年8月12日分别就土建施工、配套设施安装以及外墙瓷砖的铺贴工程签署了相应的施工合同，原告按约定支付了相应的工程款项。2015年9月23日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于太原市三营盘微循环路西侧社区办公用房1层4号房屋（面积50.73平方米），租期为3年，自2015年10月8日至2018年10月7日，年租金为37000元，第二年起租金被告须提前一个月交原告。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告仅向原告支付首年使用费，剩余两年使用费至今未付，且租期已到期。原告曾数次通知被告交纳使用费并要求其腾出房屋，但被告以种种理由推诿，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李宏卫辩称，《租赁合同》是在被告受胁迫的情形下签订的，与房屋情况说明协议同一天签订。涉案房屋从2002年至2012年12年期间一直由被告租赁，约50平米左右，房屋新建之前原本是车库，归杨天明个人所有，因被告与杨天明之间存在经济纠纷，所以杨天明将车库的所有权转移给被告。车库系临时搭建，政府修路将车库拆除时没有给予被告补偿，之后原告以给社区建房名义出资修建了社区办公用房，并留有五间房屋出租使用，现在被告占用一间。被告与原告之间不存在租赁关系，不应返还原告诉求的房屋及支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系山西省物资产业集团有限责任公司的子公司。2015年5月4日，山西省物资产业集团有限责任公司同意原告在其使用的长风街31号土地范围内三营盘微循环路西3米，停车场东门出口处，新建总面积为780平方米，每层约390平方米的二层楼，同时委托原告进行管理。之后，原告分别与山西美城建筑安装有限公司、河南华安建设集团有限公司签订《新建社区办公用房工程施工合同》、《并州南路二社区办公楼外墙瓷砖铺贴工程施工协议》，由施工队进行了土建、粉刷、配套设施安装及外墙瓷砖铺贴的工程建设，房屋建成后，二层及一层部分由社区租赁使用。2015年9月23日，原告作为出租方（甲方），与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方愿将位于太原市三营盘微循环路西侧社区办公用房一层4号房屋，面积50.73㎡的商铺出租给乙方使用；租期为三年，自2015年10月8日起至2018年10月7日止；租金为37000元，考虑集团公司安排乙方在甲方四楼单身宿舍休息因素，故按2元/㎡计算，合同签订之日交清，第二年起房屋租金乙方须提前一个月交甲方（以后不再安排单身宿舍），合同还约定了其他权利义务内容。被告支付原告2015年10月8日起至2016年10月7日止的租金37000元，之后未在支付。2018年8月13日，原告向被告发出催缴通知单，告知被告所租用的房屋租期已到，限于2018年8月17日前交清所欠租金。被告对此不予认可。被告提交《房屋情况说明协议》复印件一份，主要内容为：“为配合物业新上任的领导工作，本人自愿将属于我自己的房屋暂时写成租赁的形式，交取费用。由于历史原因，自2002年至现在，此房一直由本人收取房租费，从1450元到每年的4200元，现物业领导以给社区盖房的名义批下，并答应盖好后，由我自己出钱买断一间，费用5万元，由于各种因素的存在，暂时写成每年交房费的意思，交至5万元后，公司答应从此属于李宏卫本人所有。”原告对该份协议的真实性不予认可，认为协议说明的内容与原告意思相违背。庭审中，被告陈述其占用涉案房屋后装修花费十万余元，合同终止后装修费应由原告承担。被告口头提出对装修投资费用进行鉴定，但在本院规定的时间内未提交书面鉴定申请，以确定鉴定事项。另查明，原告建设上述房屋时未经相关部门审批，未取得建设工程规划许可证。本院确认上述事实的证据，有山西物产物业管理有限公司关于三营盘微循环路新建二层楼的请示、关于三营盘微循环路新建二层楼批复、新建社区办公用房工程施工合同、并州南路二社区办公楼外墙瓷砖铺贴工程施工协议、房屋租赁合同、催缴通知单、房屋情况说明协议，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，据此，涉案房屋租赁合同应为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告请求被告返还涉案房屋及参照《房屋租赁合同》约定的年租金37000元的标准支付房屋占有使用期间的占有使用费，本院予以支持。原告主张占有使用费应分段计算：从2016年10月7日至2018年10月7日期间的占有使用费共74000元，应由被告支付原告；2018年10月8日至被告实际腾房之日止的房屋占有使用费，由被告按每日101.37元（37000元÷365天）支付原告。被告抗辩原告已将涉案房屋出售于被告，双方之间系房屋买卖关系，其提交的《房屋情况说明协议》系复印件，不足以证明出售房屋的事实，且无其他证据予以佐证被告之主张，故本院对此意见不予采纳。原告主张被告逾期支付使用费的损失5383.5元，于法无据，本院不予支持。关于被告提出原告负担装修费用的问题，因被告未提交相应证据证明装修费用的支出情况，且在本院规定期限内未提出装修费用的鉴定申请，故本院无法确定装修费用，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李宏卫于本判决生效后三十日内将占有使用太原市三营盘微循环路西侧社区办公用房一层4号房屋返还原告山西物产物业管理有限公司。二、被告李宏卫于本判决生效后十日内支付原告山西物产物业管理有限公司占有使用费74000元及自2018年10月8日起至被告李宏卫腾房之日止按每日101.37元计算的房屋占有使用费。三、驳回原告山西物产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取894元（原告已预交），由被告李宏卫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 宋志兰 二○一九年四月二十八日书记员 贾倩露