广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终221号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：叶满潮，男，1966年8月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江润锦，男，1974年5月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐国棠，广东富颂达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王锦桥，男，1958年12月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。上诉人叶满潮、江润锦因与被上诉人王锦桥土地租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。叶满潮、江润锦的上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三项并改判支持叶满潮、江润锦反诉请求：（1）反诉请求第二项“被上诉人向上诉人支付从2015年至2016年的土地承包租金10万元”；（2）反诉请求第三项并改判支持叶满潮、江润锦的第三项反诉请求，2016年7月1日至2016年8月30日的滞纳金为100000元*5‰*90天=45000元；（3）反诉请求第四项，叶满潮、江润锦没收王锦桥租赁合同的押金10万元；（4）逾期支付反诉请求第二、三项所产生的利息，计算时间统一从2016年10月1日计算至清偿所有款项之日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款利息6%，暂计10000元（上述暂共计255000元）；3.一、二审诉讼费由王锦桥承担。事实和理由如下：一、《土地承包合同》解除权行使的主体是叶满潮、江润锦与王锦桥，一审法院无权取代叶满潮、江润锦行使解除权。叶满潮、江润锦确认王锦桥满足《土地承包合同》第四条第2款合同解除权的约定，因此当王锦桥逾期三个月未付清承包款时成就了叶满潮、江润锦合同解除权的前提条件，叶满潮、江润锦有权要求王锦桥继续履行《土地承包合同》支付承包款及解除《土地承包合同》无偿收回土地及地上附着物。叶满潮、江润锦有权根据《土地承包合同》第四条第2款的约定，在2016年10月1日方行使合同解除权及收取逾期延付金。一审法院代叶满潮、江润锦行使合同解除权或规定叶满潮、江润锦行使合同解除权的时间缺乏法律依据和事实依据。二、2014年7月1日叶满潮、江润锦依约将涉案土地交给王锦桥使用，直至2014年12月10日王锦桥才擅自对涉案土地进行违法平土。为此，广州市国土资源与房屋管理局对王锦桥作出《责令改正国土资源违法行为通知书》，要求其恢复土地原状。王锦桥在2015年7月后向叶满潮、江润锦发出解除合同的意思表示时也未将涉案土地归还给叶满潮、江润锦，故王锦桥在恢复涉案土地后继续占有使用涉案土地并履行《土地承包合同》约定的权利，直至2016年年底王锦桥仍拒绝履行支付租金的义务，一直拖欠叶满潮、江润锦租金，为此，叶满潮、江润锦可按照合同的约定向王锦桥要求支付涉案土地的承包款及滞纳金。三、根据《土地承包合同》第四条第2款的约定，王锦桥缴纳承包款是按照一次性支付一年度的方式进行，因此在2015年6月30日前应当支付的租金应当按照10万元金额支付，同时延付金的计算基数为逾期未付款金额10万元。一审法院擅自改变双方的合同约定并形成判令，已影响了双方的意思自治原则及自愿原则。四、叶满潮、江润锦认为王锦桥在2015年8月后才完成整改，这是一审法院发函到国土部门查询的结果。按照合同的约定，王锦桥应当在2015年6月至2016年6月30日支付2015年至2016年承包款。同时由于双方签订的合同年限达到20年，因此2015年至2016年属于可期待利益。其缴纳租金也是按年计算，故应当由王锦桥支付2015年至2016年承包款10万元。五、根据《合同法》第112、114、119条的规定，由于双方在合同中签署的年限为20年以上，且合同有效，王锦桥支付的10万元履行保证金应当在王锦桥违约的情况下予以扣减。根据20年的租期，10万元的履行保证金在全部被叶满潮、江润锦没收后也没有超过合同法对于违约金过高的规定。事实依据是在合同中双方约定若王锦桥履行完所有合同义务后，方将履行保证金进行返还，而王锦桥并未完全履行合同，因此叶满潮、江润锦要求将10万元的履行保证金全部予以没收。综上，双方签订的《土地承包合同》合法有效、约定的土地用途明确的前提下，王锦桥拖欠叶满潮、江润锦租金，按照合同的约定叶满潮、江润锦有权获得相关的租金及滞纳金的请求权应获法院支持。王锦桥答辩称，1.一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。2.叶满潮、江润锦的上诉事实和理由并不合理。第一，一审法院认定合同在2015年9月30日解除是基于合同第4条第2款的约定，因此合同终止无需王锦桥另行通知叶满潮、江润锦，故叶满潮、江润锦的第一条上诉理由不成立。第二，涉案土地已整改完毕，政府已复绿涉案土地，王锦桥已丧失了涉案土地的权利，故对涉案土地没有占有使用权，叶满潮、江润锦要求王锦桥支付2015年6月至2016年10月1日的租金无事实依据。在合同终止后，叶满潮、江润锦没有及时收回土地进行利用，是叶满潮、江润锦对自身权利的处理，扩大损失与王锦桥无关。因此叶满潮、江润锦要求支付2015年6月30日之后至2016年10月1日的租金无依据。第三，既无合同依据，也无事实依据，故不存在支付租金的事实和理由，要求二审法院对其上诉请求全部予以驳回。第四，合同在2015年9月30日已终止，因此后续的租金损失不属于叶满潮、江润锦所主张的期待利益，与王锦桥无关。第五，关于合同按金的处置，王锦桥认为一审法院认为按金在合同中没有约定在违约的情况下由叶满潮、江润锦予以没收，故叶满潮、江润锦要求的没收合同按金是无合同依据的，应当予以驳回。王锦桥向一审法院起诉请求：1.判令叶满潮、江润锦立即返还王锦桥支付的合同按金100000元；2.判令叶满潮、江润锦立即返还王锦桥支付的2014年7月1日至2015年6月30日一年的土地承包款90000元；3.判令叶满潮、江润锦支付利息给王锦桥，自起诉之日起以190000元为基数，按照同期同类银行贷款利率计算至清偿之日止；4.本案的诉讼费用由叶满潮、江润锦承担。叶满潮、江润锦向一审法院反诉请求：1.判令驳回王锦桥的所有诉讼请求；2.判令王锦桥支付2015年6月30日至2016年6月30日的土地承包租金10万元；3.判令王锦桥支付王锦桥逾期支付租金的滞纳金，2016年7月1日至2016年9月30日滞纳金为：100000元×5‰×90天=45000元;4.叶满潮、江润锦没收王锦桥租赁合同的押金10万元；5.逾期支付反诉请求第2、3项所产生的利息，计算时间统一从2016年9月1日计算至清偿所有款项之日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款利息6%，暂计10000元;6.请求确认王锦桥与叶满潮、江润锦签订的土地承包合同于2016年10月1日解除；7.本案的诉讼费用由王锦桥承担。一审法院经审理查明：2007年6月22日，叶满潮、江润锦作为乙方，四联第八经济社作为甲方，双方签订《土地承包合同》，约定为了发展经济，增加集体收益，合理利用土地资源，甲方经过召开社员代表大会研究讨论，决定将本社辖区内的部分山坡地发包给乙方承包经营；发包标的物为甲方辖区内土名“大坳”的山坡地，面积约25亩，四至范围为东至鸿鹤村高坂队果园，南至山前大道，西至华侨农场果园，北至流溪河；土地用途为合理合法利用土地，在乙方向相关职能部门办理好变更用地审批手续的情况下，方可作其他用途，否则由此引起的责任由乙方承担；承包期限共30年，从2007年7月1日起至2037年6月30日止；承包金额的计算基数为每年20000元，每五年递增10%……该合同附件为2007年6月14日四联第八经济社家长会议记录，主要内容为：开会研究将土名为“大坳”的土地发包给予老板建厂房及租金标准等。2007年10月1日，叶满潮、江润锦与四联第八经济社签订《补充协议》，约定将上述涉案土地承包期延长20年。2014年6月18日，叶满潮、江润锦作为甲方，王锦桥作为乙方，双方签订《土地承包合同》，约定甲方将涉案土地转包给乙方承包经营。一、发包标的物为四联村土名为“大坳”的山坡地，面积约25亩，四至范围为东至鸿鹤村高坂队果园，南至山前大道，西至华侨农场果园，北至流溪河。二、土地用途为合理合法利用土地，在乙方向相关职能部门办理好变更用地审批手续的情况下，方可作其他用途，否则由此引起的责任由乙方承担。三、承包期限共15年，从2014年7月1日起至2029年6月30日止。四、承包金额计算基数为每年10万元，年限递增按1至10年递增10%计收，11至15年递增15%计收；合同签订之日，乙方即支付20万元，其中10万元作为合同按金，另10万元作为支付第一年（全年度）的承包款，以后乙方必须在每年6月30日前向甲方足额支付下一年承包款，逾期未付款则按每日千分之五向甲方支付延付金，若逾期三个月仍未付清，本合同终止，甲方无偿收回土地及地上附着物；合同签订之日，乙方一次性支付按金10万元给甲方，按金在合同期满之日如数（不计利息）退还给乙方，合同期内甲、乙双方均不得以任何借口挪作他用，否则应承担相关的法律责任。五、合同期内，乙方负责办理相关证照（含建设用地使用证、营业执照等），甲方应该积极协助，所需费用由乙方承担。六、合同期内，如国家需征用本合同核定之标的物，乙方应按国家的有关规定服从征用征收，土地补偿款归四联第八经济社所有，青苗补偿归甲方，地上建筑物补偿方案，如若在合同期内1至5年内征收的，甲方占总额的30%，乙方占70%……附加约定：乙方有意将本地块改建厂房出租，经甲乙双方协商同意，若经过乙方的努力建成厂房的，该地块的使用期延长5年，租金按原合同顺延，递增数按原合同20%计算收取。合同签订后，王锦桥向叶满潮、江润锦支付按金10万元及2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金10万元，叶满潮、江润锦将涉案土地交付王锦桥使用。王锦桥接收后，对涉案土地进行了平土作业。2014年12月10日，广州市国土资源和房屋管理局就涉案土地涉及违法用地问题向王锦桥发出《责令改正国土资源违法行为通知书》（穗花东国土监通字〔2014〕33号），内容为：你在位于花东镇××村山前大道北侧（恒业泡绵厂对面）存在违法平土行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条的规定，责令你自收到本通知书之日起七日内按下列第一、二条办理（一、已填土的，复垦破坏的土地，恢复土地原状；二、已建设的，拆除地上建筑或设施，恢复土地原状）。逾期不改正的，将依法追究法律责任。为查明上述《责令改正国土资源违法行为通知书》执行情况及涉案地块性质等情况，一审法院在（2017）粤0114民初556号案中发函向广州市花都区国土资源和规划局进行调查。根据调查结果查明，涉案土地利用规划为一般农用地，土地利用现状为其他园地、果园。2014年12月，广州市花都区国土资源和规划局发现该地涉嫌非法占地；2015年3月20日，花都区政府下达整改任务，要求该地恢复土地原状。2015年7月，该地整改完毕。涉案土地现在已由案外人使用。一审庭审中，双方对于涉案土地的交接问题各执一词，王锦桥认为涉案土地由政府复绿后双方没有进行书面交接，已经进行了口头交接，王锦桥已经不享有土地的使用权，土地由村委及叶满潮、江润锦支配使用。叶满潮、江润锦认为涉案土地由政府复绿后，双方没有进行交接，2016年10月1日前涉案土地由王锦桥支配使用，合同应当在2016年10月1日解除，根据双方签订的合同第四条第二款，从2016年6月30日起王锦桥没有按时交纳承包款超过三个月，叶满潮、江润锦有权解除合同，合同自动终止，无需向王锦桥发送解除合同的通知。王锦桥认为滞纳金过高，应当调整为中国人民银行同期同类贷款利率计算。诉讼中，一审法院依法释明，若涉案合同有效，王锦桥是否变更诉讼请求，王锦桥表示无需变更。一审法院认为，王锦桥与叶满潮、江润锦签订的《土地承包合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。王锦桥应当支付其使用涉案土地期间的租金，王锦桥认为涉案土地被政府复绿后双方已经进行了口头交接，但王锦桥并无证据证明且叶满潮、江润锦对此不予确认，因此，王锦桥应当承担举证不能的法律后果，王锦桥要求叶满潮、江润锦返还2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金及支付租金利息，依据不足，一审法院不予支持。根据双方签订的合同约定，王锦桥应在每年的6月30日前足额支付下一年的承包款，逾期三个月未付清，本合同终止，叶满潮、江润锦一审庭审中亦陈述合同自动终止无需向王锦桥发出解除合同通知书，王锦桥没有支付2015年7月1日之后的租金，因此，涉案合同应当在2015年10月1日解除，叶满潮、江润锦要求确认合同于2016年10月1日解除依据不足，一审法院不予支持。王锦桥仍应支付2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金25000元（10万元÷12个月×3个月），王锦桥逾期支付租金，应当支付逾期付款滞纳金，王锦桥认为合同约定的滞纳金标准过高，一审法院予以采纳，一审法院将滞纳金标准调整为逾期付款的利息标准，关于利息的截止时间，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，王锦桥逾期付款三个月后合同解除，叶满潮、江润锦应当在解除之日自行收回场地以避免损失，因此，因叶满潮、江润锦未及时收回场地导致的扩大损失，一审法院不予支持，利息应当计算至2015年9月30日止。叶满潮、江润锦反诉请求中的合理部分，一审法院予以支持，叶满潮、江润锦反诉请求中的超出部分，一审法院不予支持。关于按金是否应当返还的问题，合同约定期满如数退还（不计付利息），并未约定叶满潮、江润锦应当没收按金，且王锦桥逾期付款带来的损失已由逾期付款滞纳金予以弥补，因此，王锦桥要求返还按金10万元，一审法院予以支持，同理，叶满潮、江润锦要求没收按金10万元，一审法院不予支持。王锦桥要求支付按金利息，依据不足，一审法院不予支持。叶满潮、江润锦要求王锦桥支付逾期交纳租金及滞纳金的利息，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、江润锦、叶满潮于一审判决发生法律效力之日起十日内向王锦桥返还按金100000元；二、王锦桥于一审判决发生法律效力之日起十日内向江润锦、叶满潮支付租金25000元；三、王锦桥于一审判决发生法律效力之日起十日内向江润锦、叶满潮支付逾期付款的违约金，违约金以25000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2015年7月1日起计至2015年9月30日止；四、驳回王锦桥的其他诉讼请求；五、驳回江润锦、叶满潮的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4100元，由王锦桥负担1943元，由江润锦、叶满潮负担2157元。一审反诉案件受理费2563元，由王锦桥负担255元，由江润锦、叶满潮负担2308元。经审理查明，一审判决查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，叶满潮、江润锦与王锦桥的涉案纠纷，曾由一审法院审理后作出（2017）粤0114民初556号民事判决，后被本院以（2018）粤01民终459号民事裁定书发回重审。后该案由一审法院以（2018）粤0114民初5421号案重审，现上诉至本院。而叶满潮、江润锦在（2017）粤0114民初556号案中曾提交过一份广州市高速公路有限公司与花都区花都镇四联村村委于2017年3月13日签订的《临时用地租地协议》，约定花都区花都镇四联村村委将涉案土地出租给广州市高速公路有限公司，租期自2017年1月1日至2019年12月31日。现涉案土地已由案外人使用。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于王锦桥是否应支付2015年6月30日至2016年6月30日的土地承包租金10万元的问题。叶满潮、江润锦与王锦桥于2014年10月1日签订的《土地承包合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立且生效，双方均应依约履行。叶满潮、江润锦依约将涉案土地交给王锦桥使用，王锦桥应当依约支付其使用涉案土地期间的租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”作为承租人一方的王锦桥，其应对双方终止合同后交还土地的时间承担相应的举证责任。现王锦桥主张涉案土地于2015年6月底由政府复绿后双方已经进行了口头交接且其已经失去了涉案土地的使用权及控制权，但其对此并未提供充分证据予以证明且叶满潮、江润锦对此不予确认，因此，王锦桥应当承担举证不能的法律后果。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”因作为出租人一方的叶满潮、江润锦自认其于2016年10月1日之后已收回土地，该自认在王锦桥未能提供相反证据的情形下可作为土地交换时间的确认。故一审法院认定涉案《土地承包合同》已于2015年10月1日解除且叶满潮、江润锦应当在解除之日自行收回场地以避免损失从而判令王锦桥仅需向叶满潮、江润锦支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金25000元有误，本院予以纠正。叶满潮、江润锦主张王锦桥应支付2015年6月30日至2016年6月30日的土地承包租金10万元有合理依据，本院予以支持。关于王锦桥是否应支付2016年7月1日至2016年9月30日的滞纳金45000元的问题。如前所述，王锦桥返还涉案土地的时间为2016年9月30日，而根据涉案《土地承包合同》的约定，王锦桥须在2015年6月30日前向叶满潮、江润锦足额支付2015年6月30日至2016年6月30日的租金100000元，若王锦桥逾期支付租金则需按每日千分之五向叶满潮、江润锦支付延付金。王锦桥在2016年9月30日前仍未支付2015年6月30日至2016年6月30日的租金100000元，故叶满潮、江润锦要求王锦桥支付2016年7月1日至2016年9月30日的逾期付款滞纳金有合同依据，本院予以支持。但由于本案叶满潮、江润锦主张的逾期付款滞纳金实质属于逾期付款的违约金，由于涉案合同约定逾期付款的违约金按每日千分之五计算的标准过高，故一审法院将其调整为逾期付款的利息标准并无不妥。因此本院认定，王锦桥应向叶满潮、江润锦支付以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2016年7月1日起计至2016年9月30日的逾期付款违约金。对于超出部分的主张，本院不予支持。关于王锦桥是否应支付其逾期支付租金及滞纳金所产生的利息的问题。因合同约定的逾期支付的滞纳金实质上属于逾期付款违约金，其就是对王锦桥逾期支付租金造成的损失的弥补。现叶满潮、江润锦要求王锦桥支付其逾期支付租金及滞纳金所产生的利息无法律依据，本院不予支持。关于叶满潮、江润锦能否没收王锦桥的租赁合同按金10万元的问题。涉案合同仅约定“按金在合同期满之日如数（不计利息）退还给乙方”。可见双方对于按金在何种情形下可没收并没有明确约定，鉴于涉案土地现已经由案外人租赁使用，叶满潮、江润锦与王锦桥之间签订的《土地承包合同》已经不能继续履行，故一审法院支持王锦桥要求叶满潮、江润锦返还按金10万元的诉请并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5421号民事判决第一项、第四项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5421号民事判决第二项为“王锦桥于本判决发生法律效力之日起十日内，向江润锦、叶满潮支付租金100000元”；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5421号民事判决第三项为“王锦桥于本判决发生法律效力之日起十日内，向叶满潮、江润锦支付逾期付款违约金。（以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2016年7月1日起计至2016年9月30日）”；四、驳回叶满潮、江润锦的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4100元，由王锦桥负担1943元，由江润锦、叶满潮负担2157元。一审反诉案件受理费2563元，由王锦桥负担1106元，由江润锦、叶满潮负担1457元。二审案件受理费4750元，由王锦桥负担1756元，由江润锦、叶满潮负担2994元。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年四月二日书记员 何美婷林丽敏