广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异100号 异议人（案外人）：钟贤笑，女，1956年11月18日出生，汉族，住广东省越秀区。 申请执行人：关雪仪，女，1968年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。 被执行人：黄固强，男，1945年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。 本院在执行申请执行人关雪仪与被执行人黄固强民间借贷纠纷一案【案号为（2017）粤0605执3653号】的过程中，作出公告拟对被执行人黄固强名下的位于广东省佛山市×××××房屋一间（权利证号：32×××50）采取评估、拍卖或变卖等处置措施，案外人钟贤笑对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，已审查终结。 异议人钟贤笑称，请求法院对属于异议人所有的黄固强名下权利证号为32×××50的房产中1号×××702房排除执行。事实和理由：此房是1991年10月9日经黄锦卿介绍买的，是黄固强收钱的。由于被执行人黄固强名下权利证号32×××50项下1号好景楼只办了整栋一个房产证，而其中的所有单元均没有办理房产证，以致异议人所有的房产至今未能办到房产证，但上述房产确属于异议人所有，且一直由异议人占有和使用至今，不属于被执行人黄固强所有，不应作为被执行人黄固强的财产用于评估和拍卖。 申请执行人关雪仪辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人的请求不符合以上四个条件，应驳回异议人的异议请求。一、本案中，异议人与黄固强没有签订书面的房屋买卖合同，而且双方的房屋买卖合同关系是无效的，首先就不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回异议人的异议请求。1、异议人提供的《字条》本身不符合《合同法》第十二条合同成立的必要内容，且《字条》并无黄固强的签名，无法证实与本案有关，故异议人的该项主张不能成立。根据《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，转让房屋的，出售人与买受人之间应当签订书面房屋买卖合同。异议人违反上述法律规定，没有与黄固强签订书面房屋买卖合同，故应当自行承担因没有书面载体无法判断基础法律关系合法与否的不利后果。异议人请求法院确认其与黄固强的房屋买卖合同关系成立，缺乏事实依据，应不予支持。2、退一步说，即使存在口头的房屋买卖合同，也是无效的，该房屋买卖合同关系，实质上等于将农村集体所有的建设用地转让给城镇居民，严重违反了无论是当时或现在的法律、法规的强制性规定，应确认无效。因此，应驳回异议人的异议请求。由于合同标的房屋的土地使用权性质为农村集体所有的建设用地，而签订协议时异议人是城镇居民户口，当时及现行法律、法规和政策禁止城镇居民购买农村房屋，故异议人、黄固强之间的房屋转让不符合农村村民将依法取得的建设用地使用权连同房屋转让给本集体经济组织成员的情形。异议人的主体身份不符合法律规定的条件，无法取得涉案房屋首层的产权，应确认无效。（1）《土地管理法》实施前当时的《宪法》第十条第四款规定“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。（2）《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效”。因此，黄固强根本无权转让农村集体的土地使用权给异议人，从而导致双方之间的房屋买卖合同无效。（3）另外，根据2007年12月30日国务院发布国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集休建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。二、异议人没有提供证据证明占有、使用了涉案房产，不能满足上述规定的第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。根据异议人提供的银行存折、电费通知单等证据，其虽然记载用电、用水的地址为涉案房产的地址，而且记载的缴纳账户名称是异议人，但不能证明异议人占有、使用了涉案房产，仅能证明涉案房屋使用了异议人名下账户进行缴费。但异议人未能提供其他证据予以佐证，无法形成有力的证据链，不能认定异议人对涉案房产进行了物理上的管理和实际上的支配。三、异议人没有提供证据证明全额支付了购房款，不能满足上述规定的第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。异议人未有举证证明其已通过法定形式全额支付了购房款，黄固强的证明真实性存疑。而且使用权面积为95平方的涉案房产，异议人声称每平方米530元，明显低于当时的市场价格，有违常理。四、异议人对涉案房屋无法办理过户手续是知悉的，仍购买涉案房产，将产生的风险却孤意行之，应自担其风险，对房屋没有办理过户手续存在重大的过错。异议人的主张不符合上述规定的第（四）项“非因买受人原因未办理过户手续”的条件。一方面，黄固强对建设用地只有使用权，黄固强将建设用地使用权和房屋所有权转让给非本村村民的异议人，多年来双方一直没有办理法定的集体土地使用权转让过户审批手续，违反了土地及房产须经房地产行政管理部门登记公示才变更权属的法律规定，导致涉案的房屋买卖合同无法办理过户手续，异议人对此存在过错。另一方面，异议人声称购房至今未办理房产过户手续系因涉案房产只办了整栋一个房产证，而其中的所有单元均没有办理房产证，即异议人清楚知道涉案房产无法办理过户手续。而且异议人称黄固强的不配合，却在长达二十多年的时间里未为此起诉主张权利，亦未在涉案房产被查封时提出异议，直至因上述案件需要拍卖、执行。故即使存在房屋买卖合同，异议人对未办理过户登记存在过错。由此可见，异议人对登记在黄固强名下的涉案房产提出的异议，因不符合上述规定的情形，不能产生所有权的转移。五、关于异议人对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，即使存在异议人因与黄固强的口头房屋转让协议而取得涉案房屋的占有、使用，但口头房屋转让协议仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得涉案房屋的物权。因此，在涉案房屋未变更登记异议人为所有权人的情况下，异议人认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符。退一步说，我国实行不动产登记制度，未经登记，不发生物权效力，即只有从登记发证之日才取得所有权。按照“房随地走”的原则认定地上建筑物产权。由于该土地至今仍然登记在佛山市南海区×××股份经济合作社名下，自始至终没有登记在黄固强名下，因此，黄固强无权将涉案土地使用权及地上房产所有权转让给异议人，故双方转让是无效的，异议人对该房屋既不拥有合法的所有权，又不拥有合法的使用权。异议人的请求完全违背了法律。综上所述，涉案房屋买卖合同为无效合同，异议人对无过户存在过错，异议人请求排除执行无法同时满足《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故异议人请求停止对涉案房屋的执行理据不足，应不予支持。 被执行人黄固强辩称，涉案的房产是黄固强婚后取得的，属于夫妻共同财产，希望法院在析产后再对房屋进行拍卖，或对黄固强的夫妻保留50%的份额。被执行人不同意异议人提出的异议请求。 本院查明，2017年2月28日，本院对原告关雪仪与被告黄固强民间借贷纠纷一案作出（2017）粤0605民初212号民事判决书，判令：一、被告黄固强应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金299000元及以299000元为本金，从2016年7月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为限）计算的利息予原告关雪仪；二、驳回原告关雪仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年3月16日发生法律效力。 2017年3月29日，本院立案受理申请执行人关雪仪与被执行人黄固强民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执3653号，执行依据为本院（2017）粤0605民初212号民事判决书。2017年5月12日，被执行人黄固强到本院做谈话笔录，并在笔录中确认其名下财产有佛山市×××××房地产（所有权人黄锢强即其本人）。2017年8月22日，本院作出（2017）粤0605执3653号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人黄固强（又名黄锢强）的银行存款、收入人民币314077.01元，或查封、扣押其同等价值的财物。2017年8月29日，本院查封了被执行人黄固强名下的位于广东省佛山市×××××房屋一间（权利证号：32×××50，以下简称涉案房产）。2019年1月16日，本院作出（2017）粤0605执3653号公告，内容为：被执行人黄固强不履行本院（2017）粤0605民初212号民事判决书确定的生效法律义务，本院拟于近期对涉案房产采取评估、拍卖或变卖等处置措施。 另查明，涉案房产的登记房屋权利人为黄锢强（身份证号码），房产权利证号为32×××50。 2017年12月28日，本院向佛山市南海区国土城建和水务局（国土）函询佛山市×××××房屋（权利证号：32×××50）的土地权属登记等情况。2018年2月5日，佛山市南海区国土城建和水务局（国土）向本院作出复函，反映该房屋对应的土地证号为集用（2005）0×××61，权利人佛山市南海区×××股份经济合作社，权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用企业用地。 异议人钟贤笑向本院出示一份落款日期为1991年11月9日的合同，该合同抬头的甲方为黄强、乙方为钟海珍、钟贤笑，记载内容为：乙方向甲方购买南海县×××北座连储物间共95平方，每平方530元，另计1000元代办房产契证共51150元等；该合同落款处甲方代表的签名为黄锦卿，乙方代表的签名为钟海珍、钟贤笑。在听证中，被执行人黄固强陈述：黄固强没有授权上述合同上的甲方代表黄锦卿出售房屋，也没有与钟贤笑签订购房合同。 本院认为，异议人钟贤笑以其与被执行人黄固强围绕涉案房产七楼北1号702房存在买卖合同关系为由提出排除执行异议，案件的争议焦点为异议人钟贤笑对涉案房产×××702房是否享有排除执行的权利。对此，分析如下：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被执行人黄固强明确其没有与异议人钟贤笑签订购房合同，也未授权异议人出示的落款日期为1991年11月9日的合同中的甲方代表黄锦卿出售房屋，故即使异议人主张的其与黄固强之间围绕涉案房产×××702房（以下简称702房）存在买卖合同关系属实，异议人出示的该合同依法也不能作为双方买卖702房的书面买卖合同，而异议人亦未就其与黄固强之间围绕702房曾签订书面买卖合同进行其他举证。二、即使异议人钟贤笑主张的其与黄固强之间围绕702房存在买卖合同关系属实，鉴于异议人主张其购买702房的时间为1991年11月9日，而本院查封涉案房产的时间2017年8月29日，两者间隔时间25年以上，异议人未举证证明在上述长达25年的期间内曾通过提起诉讼或其他公示方式向黄固强主张过办理702房的房地权属过户登记手续，故对于702房未能办理异议人名下的过户登记手续，异议人亦存在怠于行使主张权利的过错。综上，异议人钟贤笑不享有最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的权利，其请求排除702房的执行，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人钟贤笑的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  王志钊 审判员  李 娟 二〇一九年四月十七日 书记员  赖泽欣