广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2031号原告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501.法定代表人：林叶菊，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。被告：袁国柱，男，1972年1月15日出生，汉族，住湖南省隆回县。原告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）与被告袁国柱商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告元邦公司的委托诉讼代理人龙天然、黄志斌，被告袁国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元邦公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除元邦公司与袁国柱于2013年3月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201303168854）合同金额：898495元；2.判令袁国柱向元邦公司支付解除合同违约金269548.50元；3.判令袁国柱协助元邦公司到有关部门办理相关退房手续，并由袁国柱负担房管部门收取的合同解除费等费用416.19元（暂定位每平方米3元，具体以行政部门相关规定为准）;4.判令袁国柱向元邦公司偿还因承担担保而支出的款项579091.76元；5.判令袁国柱向元邦公司支付房屋使用费60000元（按照每月1000元的标准从2013年12月24日计至袁国柱搬离涉案房屋止）;6.本案诉讼费用全部由袁国柱承担。事实和理由：元邦公司与袁国柱于2013年3月15日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201303168854），约定袁国柱向元邦公司购买广州市花都区XX房（房屋地址：广州市花都区XX房），建筑面积共138.73平方米，房价款总金额为898495元，付款方式为按揭贷款方式付款等内容。合同签订后，袁国柱向广州市农村商业银行股份有限公司荔湾支行借款62万元用于购买涉案房屋，并签订《楼宇按揭合同》，该银行发放贷款后，袁国柱没有依约履行银行还贷义务，以致该银行向广州仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委裁决元邦公司对袁国柱应支付的借款本金、利息、逾期利息、复利、财产保全费和仲裁费承担连带清偿责任。仲裁裁决生效后袁国柱未履行裁决给付义务，该银行遂向广州市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤01执4909号，该中院在执行过程中直接扣划元邦公司银行资金579091.76元，并向元邦公司出具《结案通知书》。元邦公司认为，袁国柱就购买涉案房屋办理银行按揭后断供，未能向银行履行应尽的义务，而导致元邦公司作为担保人承担担保责任，最终导致房屋买卖合同的目的无法实现，袁国柱已构成根本违约。因此，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七（本合同补充协议）第二条第4款之约定以及有关法律规定，元邦公司有权解除合同，并要求袁国柱按房款价总额的30%支付违约金。根据上述补充协议第十九条之约定，袁国柱应协助元邦公司到有关部门办理相关退房手续，并负担房管部门收取的合同解除费等费用。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，因而袁国柱应向元邦公司偿还因承担担保责任而支出的款项579091.76元。综上所述，袁国柱因其根本违约导致合同无法继续履行，合同目的最终不能实现。为此，元邦公司迫于无奈特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，公正审理，并依法判决支持元邦公司的诉讼请求。袁国柱辩称，不同意元邦公司第一、二、三、五项诉请，合同签订时没有看到违约金约定是30%，违约金标准过高，元邦公司没有按照合同约定的时间内给我办证，导致我没有办法通过出售涉案房屋以偿还贷款，故导致按揭银行起诉元邦公司要求承担担保责任，元邦公司也有过错。同意元邦公司第四项诉请，分十八个月支付完毕。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，元邦公司（甲方、卖方）与袁国柱（乙方、买方）签订《商品房预售合同》及其附件一至七，约定，甲方将位于广州市花都区XX房出售给元邦公司，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为898495元，以按揭方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的31.09%，金额278495元，除首期款外，剩余房款金额620000元，须于2013年3月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行。甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。附件七是本合同补充协议，第二条第四款约定，如乙方原因导致银行不能按照按揭协议发放贷款的，或乙方未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致甲方作为担保人承担担保责任的，甲方有权解除合同，乙方应当按照房价款总额的30%向甲方支付违约金。第七条约定（对合同第十八条的变更）：1、合同约定面积与实测面积均以广州市花都区地籍测量队测量的面积为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费、专项维修基金等）。2、合同约定面积与实测面积存在差异，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。第九条约定，因“山清水秀家园”项目所在的花都区的具体情况，必须取得“竣工备案表”方可进行房地产初始登记，与广州市中心六区的规定不一致，故双方同意合同第二十一条变更为甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十九条约定，因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应支付给甲方房价款总额的30%作为解除合同违约金，且乙方负担房管部门收取的合同解除费等（暂定为每平方米3元，具体以行政部门相关规定为准），并在5个工作日内配合甲方到有关政府部门办理相关退房手续。甲方在扣除解除合同违约金后将乙方已支付房价款无息退还给乙方，如果乙方已支付房价款不足赔偿违约金，甲方有权进一步追究。合同及附件并对其他权利义务进行了约定。庭审中双方一致确认，合同签订后，袁国柱向元邦公司支付首期款，并向广州农村商业银行荔湾支行办理贷款手续，在按揭银行审批后将总房款价898495元支付给元邦公司。2013年12月24日元邦公司向袁国柱交付房屋钥匙。2015年9月22日，涉案房屋办理了初始登记。元邦公司于2015年11月23日、2017年4月29日、2018年2月7日分别向袁国柱邮寄送达办证通知，涉案房屋至今未能办理产权登记至袁国柱名下，庭审后，元邦公司陈述，袁国柱尚欠237元面积差异款未付清，袁国柱因缴纳契税困难、拒不提供办证材料及未能补交套内面积差异款项，导致至今未能办理产权证。另查明，银行发放贷款后，袁国柱没有依约履行银行还贷义务，以致按揭银行广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行作为申请人以袁国柱作为第一被申请人、蔡景淑作为第二被申请人、元邦公司作为第三被申请人向广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会以（2018）穗仲案字第19772号受理，并于2018年7月30日作出（2018）穗仲案字第19772号裁决书，裁决如下：（一）解除申请人与第一被申请人于2013年5月6日签订的《楼宇按揭合同》（编号为0407004201300087）；（二）第一被申请人向申请人偿还借款本金514720.98元及支付利息、逾期利息、复利（截至2017年12月29日的利息、逾期利息、复利共计14133.78元；自2017年12月30日至清偿之日，利息以正常本金为基数、按月利率4.9124‰计算，逾期利息以逾期本金为基数，按月利率7.36875‰计算，复利以未按时支付的利息为基数、按月利率7.36875‰计算）；（三）第一被申请人补偿申请人财产保全费3142元；（四）本案仲裁费21961元，由第一被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不作退回，由第一被申请人迳付申请人）；（五）第二、第三被申请人对上述第（二）、（三）、（四）项裁决确定由第一被申请人应付款项承担连带清偿责任；（六）申请人对第一被申请人所有的位于广州市花都区XX房的房产拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿。上述仲裁裁决生效后袁国柱未履行给付义务，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行向广州市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤01执4909号，元邦公司于该案执行过程中支付了款项579091.76元。本院认为，元邦公司与袁国柱签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因元邦公司、袁国柱之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，元邦公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而袁国柱作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，袁国柱已经依约支付了898495元购房款，元邦公司庭审后陈述涉案房屋还有237元面积差异款未付清，本院认为袁国柱尚未支付该部分款项的行为并未构成根本违约，由袁国柱付清该部分款项即可，元邦公司也已经将涉案房屋实际交付给袁国柱使用多年，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁国柱未按期偿还银行贷款致使元邦公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于元邦公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人袁国柱进行追偿的权利。元邦公司以袁国柱违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，故元邦公司商品房预售合同、支付解除合同违约金、袁国柱协助办理退房手续并支付解除合同费用的请求，本院不予支持。元邦公司支付了因承担担保责任的款项579091.76元，袁国柱应予返还，故元邦公司请求袁国柱偿还该笔费用，合理有据，本院予以支持。袁国柱基于与元邦公司签订的商品房预售合同而占有使用房屋，袁国柱的占有使用合理有据，元邦公司请求袁国柱向其支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告袁国柱于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东元邦房地产开发有限公司支付代垫的款项579091.76元；二、驳回原告广东元邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10534元，由原告广东元邦房地产开发有限公司负担7159元，由被告袁国柱负担3375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年四月二十二日书记员  朱婷欣