广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初29221号原告：郑立权，男，1973年7月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区所前镇城,公民身份号码：………。委托代理人：陈德群，广东经致律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区鸿福路**南峰中心首层****。诉讼代表人：张家强，该行负责人。委托代理人：管金梅，广东众慧律师事务所律师。委托代理人：何天庆，广东众慧律师事务所律师。被告：东莞市业成实业有限公司，住所地：东，住所地：东莞市虎门镇沙角凤凰山临海工业区>法定代表人：姚秀英。被告：姚秀英，女，1964年11月9日出生，汉族，住东莞市虎门镇,公民身份号码：………。原告郑立权与被告中信银行股份有限公司东莞分行（以下均称“中信银行东莞分行”）、东莞市业成实业有限公司（以下均称“业成公司”）、姚秀英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告郑立权的委托代理人陈德群，被告中信银行东莞分行的委托代理人何天庆到庭参加诉讼，被告业成公司、姚秀英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郑立权起诉称，2008年11月15日，郑立权与姚秀英签订《租赁合同》，姚秀英将位于东莞市虎门镇丰泰花园山庄景湖区？号和？号别墅租赁给郑立权；2009年5月18日，郑立权与业成公司签订《租赁合同》，业成公司将位于东莞市鸿福路100号尚书银座办公楼XXX和XXX房租赁给郑立权，租赁期限均为20年。前述《租赁合同》系双方在自愿、平等、有偿和诚信的基础上签订，合法有效，郑立权的租赁权应受到保护，法院查封前述房产错误，其对（2018）粤1971执异286号执行裁定书不服，特诉至法院，请求法院判令：1、停止对位于东莞市虎门镇丰泰花园山庄景湖区？号和？号别墅以及位于东莞市鸿福路100号尚书银座办公楼XXX和XXX房的执行；2、确认原告郑立权对前述租赁标的物享有20年的租赁权；3、被告承担本案诉讼费用。被告中信银行东莞分行答辩称，郑立权主张的租赁关系并不真实。首先，姚秀英和业成公司将案涉争议的四套房产抵押给银行时确认相关房产并无出租信息；其次，案涉四套房产的租金标准明显低于市场价格，而租赁期长达20年，明显不符合市场交易常理；第三，郑立权主张租赁相关房产，但无提交任何支付租金或水电费用、物业管理费用的凭证，而且，两套办公楼目前由业成公司自用，一套别墅空置中，一套别墅作为幼儿园使用，均不能显示为郑立权使用。最后，即使郑立权主张的租赁关系存在，该租赁成立于抵押关系之后，不能对抗执行的效力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告业成公司和姚秀英未到庭，但提交书面答辩意见称，其已经将案涉房屋出租给郑立权，由于双方之间存在同乡、生意伙伴等关系，在租金上有优惠且有部分租金以业务款抵扣，租赁关系真实。经审理查明，本院在执行（2017）粤1971执5657号案件过程中，依中信银行东莞分行的申请，于2017年7月4日查封了姚秀英名下位于东莞市虎门镇丰泰花园山庄景湖区？号和？号别墅，房产证号分别为（0600XXXX和C374XXXX,于2017年7月7日查封了业成公司名下位于东莞市鸿福路100号尚书银座办公XXX、XXX房（房产证号：**00XXXX、0400XXXX）。郑立权以其系前述房屋承租人为由提出执行异议，请求中止对前述房屋的查封执行。我院审查后，作出（2018）粤1971执异286号执行裁定书，驳回了郑立权的异议申请。郑立权对此不服，提起本案诉讼，诉如所请。2008年11月15日，郑立权与姚秀英签订《租赁合同》，由姚秀英将位于东莞市虎门镇丰泰花园山庄景湖区？号别墅出租给郑立权，租赁期限为20年；2008年12月至2013年12月的月租金为8000元，之后每五年递增5%；签订合同3日内支付保证金16000元，并于每月25日前交付租金；租赁期限内不得提前解除合同，如有提前解除的，应支付违约金2000000元。同日，两人签订另一份《租赁合同》，由姚秀英将位于东莞市虎门镇丰泰花园山庄景湖区29号别墅出租给郑立权，租赁期限为20年；2008年12月至2013年12月的月租金为5000元，之后每五年递增5%；签订合同3日内支付保证金10000元，并于每月25日前交付租金；租赁期限内不得提前解除合同，如有提前解除的，应支付违约金2000000元。2009年5月18日，郑立权与业成公司签订《租赁合同》，业成公司将其名下位于东莞市鸿福路100号尚书银座办公楼XXX室和XXX室出租给郑立权，租赁期为20年；2009年6月至2014年6月的月租金为21220元，之后每五年递增5%；签订合同3日内支付保证金42440元，并于每月25日前交付租金；租赁期限内不得提前解除合同，如有提前解除的，应支付违约金2000000元。郑立权主张，签订前述租赁合同后，姚秀英和业成公司在约定的租赁内交付了房屋，其中？号别墅自用，？号别墅开办幼儿园，两套办公房借给业成公司使用；相关的租金和水电费用、物业管理费通过现金、业务款项抵扣以及借用抵扣等方式支付，故无相关的收据或支付凭证提交。另查明，2012年4月23日，业成公司与中信银行东莞分行签订《最高额抵押合同》，将东莞市鸿福路100号尚书银座办公楼XXX室和XXX室作为抵押物进行抵押担保，在抵押物清单上明确载明该两套房屋不存在出租情况；2014年9月2日，姚秀英与中信银行东莞分行签订《最高额抵押合同》，将东莞市虎门镇丰泰花园山庄景湖区？号和？号别墅两套房产作为抵押物进行抵押担保，在抵押物清单上明确载明该两套房屋不存在出租情况。前述抵押均办理了抵押登记并有《房地产他项权证》，证号分别为0400171913和0600324707，他项权人均为中信银行东莞分行。上述事实，有租赁合同、最高额抵押合同、抵押清单、执行裁定书和本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，虽然郑立权和姚秀英、业成公司提交租赁合同主张双方之间存在租赁关系，但该证据并不足以证明双方之间的租赁合同真实或已经履行，具体理由如下：第一，三份《租赁合同》的落款时间均在案涉房产作为抵押物进行抵押登记之前，若该房产均已经出租给郑立权，姚秀英和业成公司对此并不披露，不符合常理。第二，《租赁合同》中均约定了应当支付租赁保证金，但郑立权并未能提交其缴纳保证金的相关支付凭证。第三，郑立权和姚秀英、业成公司均表示相关租金是通过现金或业务往来款抵扣的相关方式进行支付，但具体的支付时间、何种业务往来、往来款如何抵扣等均无具体的陈述或者提交相关的凭证。第四，郑立权主张？号别墅用于开办幼儿园，但并无提交证据证明幼儿园开办方即为郑立权或者其将该房产另行出租给他人开办幼儿园。第五，郑立权主张东莞市鸿福路100号尚书银座办公楼XXX室和XXX室借给业成公司使用抵扣相关租赁费用，对此，本院认为，业成公司将自有的房屋租赁给他人，然后再借用用于抵扣承租人应当支付的租赁费用，明显不符合逻辑。第六，郑立权若已经实际占有和使用案涉的房产，其应当能够提供相关物业登记、缴纳物业管理费等证据，但其一直未能提交。综上，郑立权仅提交《租赁合同》并不能证明其与姚秀英、业成公司之间存在真实的租赁关系；也不能证明其实际占有使用案涉四套房产。由于租赁权是在以占有为前提下产生的对物的使用和收益的权益，退一步而言，即使案涉租赁关系真实，郑立权享有的也仅是债权请求权而非物权，其要求停止对该四套房产进行执行的法律依据并不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告郑立权的诉讼请求。本案受理费73028.22元，由原告郑立权自行负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇人民陪审员  郭志斌人民陪审员  莫翠娴二〇一九年四月二十五日书 记 员  袁苑儿