山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初3526号 原告：滨州市皓煜置业有限公司，住所地滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路69号，统一信用代码913716025754872864。 法定代表人：王崇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴学英，北京市京大（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘建军，北京市京大（济南）律师事务所律师。 被告：刘金全。 原告滨州市皓煜置业有限公司（以下简称皓煜置业公司）与被告刘金全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皓煜置业公司法定代表人王崇及其委托诉讼代理人吴学英、被告刘金全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皓煜置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的金銮宝典购房协议；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，原被告签订金銮宝典购房协议，约定被告购买原告开发建设的滨州市滨城区金銮宝典小区5号楼2单元17楼1701室，建筑面积116.33平米，单价3090元每平米，总价359460元，80号车库价格72000元，两项总计房款431460元。付款方式为首付7万元，余款款项按揭。原告已经于交首付款当日将涉案房产钥匙交付被告，被告已经入住。根据所签合同银行按揭贷款不能办理时，按照协议第四条第四款“签订本合同达到6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用，包括暖气开口费每平米50元、天然气开口费每户3100元、有线电视初装费每户250元、装修垃圾清运费每户300元。”第五款约定：“乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按照购房款总金额的万分之五支付滞纳金；逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；如果乙方已将房屋装修完毕，装修款甲方不负责补偿”的约定，被告既没有支付剩余房款，亦没有交付上述费用，原告及销售公司已经多次催促未果。另，原告于2018年8月12日经被告妹夫刘建华转交送达被告协议交款通知，被告在限定的时间内未予书面回复，根据通知内容被告已经放弃协商，原告有权行使协议解除权。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告刘金全辩称，原告在诉状中所述“至今也未缴纳剩余房款及上述费用，原告经多次催要未果”与事实不符，被告该交的钱都交了，余款就等着办理分期了。2017年4月19日，原告售楼处工作人员亲戚介绍现房交7万元就可以装修入住，6个月后签订正式的商品房买卖合同，签订合同后补齐首付30%，余款70%办理银行分期。被告觉得挺合理，就与原告签订了金銮宝典购房协议，交了7万元，后被告装修入住，等着6个月后签正式合同和办理分期。后被告向物业缴纳暖气、煤气、有线等开口费共计9166.50元，取暖费2560元。2018年8月15日，被告收到开发商通知，内容是要更改金銮宝典购房协议中的付款方式。理由是:鉴于政府及相关部门的政策和和商业银行的贷款条件客观因素发生变化，造成暂时不能办理按揭贷款。被告已交齐首付款30%，购房协议中付款方式为余款办理银行按揭，原告单方面更改付款方式，被告有权拒绝。山东电视台生活频道生活帮报道足以证明办不了按揭是原告没交土地出让金导致。原告至今未能与被告签订正式商品房买卖合同，原告构成违约。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：金銮宝殿购房协议、催款通知书、短信截图、录音文字整理材料、银行审查合同贷款资料通知及录音、照片、购房者证明、购房合同、交易明细、说明、个人住房商业用房借款合同复印件、统计表、鲁建房字（2012）9号文件、通知复印件、滨国土资字（2018）99号文件、通知、山东省非税收入收款收据、国有土地使用权证、不动产登记证、收据复印件、视频光盘，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的如下证据，本院认定事实如下： 2011年，原告皓煜置业公司开发位于滨州市滨城区的金銮宝典小区。该小区部分房屋为棚户区改造项目，其占地中9333平方米为划拨土地、6080平方米为出让土地。涉案房屋为5号楼，其土地性质为划拨土地。 2017年4月19日，原告皓煜置业公司（甲方）与被告刘金全（乙方）签订金銮宝典购房协议，约定，乙方购买甲方开发的金銮宝典小区5号楼2单元1701室，建筑面积116.33平方米，总价359460元；所带附房为5-80号车库,总价为72000元，总房款合计431460元；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付购房首付款7万元，余款银行按揭支付，签订本合同6个月之内乙方向甲方提交银行审核合格的贷款资料，办理银行按揭；签订本合同6个月内，乙方有权向甲方提起无理由退房……签订本合同达到6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余购房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用……乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按照购房款总金额的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；签订本合同6个月到期后，乙方未选择无理由退房的，双方另行签订正式版本的商品房买卖合同。 合同签订后，被告交纳购房款7万元。原告交付房屋，被告已入住。 合同履行过程中，因政策发生变化，涉案房屋无法办理银行按揭。 被告尚未缴纳剩余房款未付。 原告于2018年8月12日向被告发出通知，声明鉴于政府与相关部门的政策和商业银行的贷款条件等客观因素发生变化，造成暂时不能办理按揭贷款。为妥善处理纠纷，皓煜置业公司提出三种支付购房款方式：1.自收到本通知起10日内向皓煜置业公司付清全部购房款361460元；2.与皓煜置业公司另行签订分期支付购房款补充协议；3.解除金銮宝典购房协议，由皓煜置业公司收回该商品房。如自收到本通知10日内未向皓煜置业公司书面回复支付购房款方式，则视为放弃协商机会，皓煜置业公司将依法解除购房协议，收回该商品房，并由购房者承担相应违约责任。 被告刘金全收到该通知后，不同意更改付款方式。 2018年9月22日，原告通过短信方式向被告发出提供贷款所需资料通知，被告亦未提交任何资料。 本院认为，原被告签订的购房协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应依约履行。依该协议约定，原告的主要义务是向被告交付涉案房屋，其次要义务是交付房屋后，在合同约定或者法律规定的时限内协助被告在相关政府部门办理完成房屋的产权过户登记手续。原告的权利是依据合同约定收取相应的房屋价款。同样，被告依据上述合同，其权利是收取涉案房屋，同时依约取得涉案房屋的产权登记，其义务是依约向原告交纳相应的房屋价款。从原被告双方实际履行完成的情况看，原告已完成了向被告交付房屋的义务，但未完成协助被告进行产权过户登记的义务。被告已实现了收取房屋的权利，但未完成付清房款的义务。被告之所以拒绝支付房款理由有二，其一，原告未能依协议约定，让被告通过办理银行按揭的方式付清房屋欠款。其二，原告未完成房屋产权过户登记。继而认为，原告违约在先，其即使不付剩余房款，也不违约，协议也不能解除。而对此原告认为，被告既然已实际取得房屋，仅仅用上述二理由拒绝付清房屋欠款，属违反合同主要义务，且被告以明示方式拒绝履行该义务，依合同约定或法律规定，该购房协议应予解除。以上即是原被告双方观点争议所在。 对上述争议问题，本院认为，首先看被告拒绝支付剩余房款的两条理由能否成立。从原被告双方签订的购房协议分析，依据该协议，双方选择的付款方式为先支付首付款7万元，余款通过办理银行按揭的方式支付。但在实际履行过程中，根据国家政策的调整变化，滨州市分属房产部门和土地管理部门的房屋产权证和土地使用权证，归属不动产登记中心统一办理不动产权证。而在原告开发的商品房中既存在出让土地也存在划拨土地，同时又涉及棚户区改造项目的问题，不动产登记中心暂不予办理抵押登记，故相关商业银行不同意为原被告的涉案房屋办理抵押按揭贷款。依据双方合同中第四条第四款的约定，签订合同后达到6个月，被告不能无理由退房，应按合同约定及时向原告支付剩余房款。而现实中，合同中约定的银行抵押按揭付款方式又无法实现。为此，原告于2018年8月12日向被告发出书面通知，在通知中提出三种解决方案，一是自收到本通知起之日起10日内向皓煜置业公司付清全部购房款361460元；二是分期支付购房款；三是解除购房协议。从购房协议上述执行情况来看，原告向被告承诺银行按揭支付剩余房款在先，不可归责被告的原因无法实现在后，原告对双方争议的引起确实存在一定的过错。但该过错的后果无非是银行按揭支付剩余房款的方式无法实现，但是不能在被告已占有房屋的情况下，成为被告拒绝除此方式外的其他任何方式付款的借口。由此原告在原付款方式无法实现的情况下，向被告发出的三种解决问题的建议，既具备建议性又具备合理性。故被告在收到原告通知后仍拒绝付款，坚持以银行按揭的方式付款，其意见不具有现实性。因此，被告拒绝付款的该理由，并不成立。 被告拒绝付款的理由二，即认为原告未能协助被告完成房屋的产权过户登记。本院认为，依据相关民法理论和最高人民法院的指导性案例，在转移物之所有权的交易中，一方支付标的物价款，一方转移标的物占有为合同的主要义务。在一方已经完成标的物的转移占有情况下，另一方不能以相对方尚未完成次要义务为由，拒绝履行己方的支付价款的主要义务。即在本案中被告在实际占有房屋的情况下，不能仅仅以原告尚未完成过户登记义务而拒绝支付剩余房款。被告拒绝付款的该理由也不成立。如果被告认为原告未依约完成上述义务，可依合同约定和法律规定向原告主张相应的违约责任。在本案中被告并未提出相应诉求主张，对此问题本案不予涉及。 基于上述分析，其次看被告拒不履行剩余房款产生的相应法律后果。被告拒绝付款两条理由在均不成立的情况下，不仅在收到原告通知后明示拒绝付款，而且经法庭释明，仍以上述理由拒绝支付剩余房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据上述规定，原告要求解除原被告签订的购房协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告拒绝付款，不同意解除合同的辩解意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 解除原告滨州市皓煜置业有限公司与被告刘金全于2017年4月19日签订的金銮宝典购房协议。 案件受理费100元，由被告刘金全负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  孙春华 人民陪审员  李建祥 人民陪审员  赵海燕 二〇一九年四月二十二日 法官助理  孔琳雪 书记员  唐梦瑶