江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初2579号原告（反诉被告）：无锡茂业置业有限公司购物中心分公司，住所地无锡市梁溪区清扬路**。法定代表人：卢小娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾秋飞，该公司法务主管。委托诉讼代理人：邓丽芳，该公司总经理秘书。被告（反诉原告）：王辰，男，1986年10月2日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：谢涛涛、张斯容，江苏兆锦律师事务所律师。被告：钱瑶，女，1967年7月22日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告（反诉被告）无锡茂业置业有限公司购物中心分公司（以下简称茂业公司）与被告王辰（反诉原告）、钱瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，2018年5月8日组织双方进行了证据交换。后因案件争议较大，本案于2018年5月31日裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）茂业公司的委托代理人顾秋飞、邓丽芳，被告（反诉原告）王辰的委托代理人张斯容到庭参加诉讼。被告钱瑶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。茂业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告王辰向原告支付拖欠的租金以及设施服务费、推广宣传费、水费、通信费等费用合计662939.16元；2、判令被告王辰按照每逾期一日千分之五为标准向原告支付违约金，违约金额为1034985.83元；3、本案的诉讼费由被告承担。后追加钱瑶为被告，并要求其对王辰的上述债务承担连带责任。事实与理由：2015年，原告与王辰签署了《商铺租赁合同》及相关补充协议，约定原告将位于无锡茂业天地购物中心第B1层G1-54号商铺出租给被告经营“INJOY”，合同期限自2015年2月9日至2023年2月8日。并约定：1.租金自2015年2月9日至2017年2月8日，月基本租金为31876.67元；自2017年2月9日至2019年2月8日，月基本租金为38252元。2.租赁期间的设施服务费为每月10480元。3.水电费及通信费按照实际用量及市政标准计价由原告代收代缴。租金、设施服务费及推广宣传费、水电费及通信费按月缴清，王辰应于每月20日或之前交纳下月租金及设施服务费。王辰开业至今，不仅没有按合同约定及时交纳费用，而且长期拖欠租金费用。原告多次沟通催缴费用，但王辰明确表示不缴纳租金，洽谈无果。期间，钱瑶于2016年8月20日自愿为王辰的租赁合同义务承担连带保证责任。王辰于2018年1月10日私自闭店并将铺内装修拆除，构成严重违约，原告根据合同约定发函于2018年1月15日与王辰解除合同关系。截至2018年1月15日，王辰己累计拖欠上述费用合计662939.16元。原告认为，王辰拖欠原告租金、综合服务费等各项费用的行为，己严重违反了合同约定的义务，构成根本性违约。依据合同12.1、13.2条规定：王辰所缴的租金保证金不予退还，王辰按照每逾期一日千分之五为标准支付违约金。截至目前，王辰应向原告支付违约金1034985.83元。钱瑶理应对王辰的上述债务承担连带责任。王辰辩称：对于《商铺租赁合同》及《补充协议》其无异议，原告提供的欠款明细中列举的租金交付情况其无异议，对其中的租金金额，因为原告交付的房屋本身存在严重质量问题，且经过被告多次催促也未妥善处理好，租金从2016年8月中旬发生漏水事故后应当减少支付。而关于违约金，被告认为是原告交付房屋存在质量问题过错在先，所以不需要支付。除了租金以外，对其他商场综合费、水费、电费、广告费无异议，水电费肯定是要支付的。对于担保书，其不认识钱瑶，担保书是否是钱瑶本人所签其不知道。关于原告提供的2016年11月13日、2017年11月的函件其未收到，并不知情。2018年1月19日的通知函其没有收到，且2018年1月11日、12日原告已将租金房屋的大门锁起来，其既没有办法装修也没有办法继续经营。对于原告主张的2018年1月19日与其解除租赁合同的时间其无异议。但其不同意原告的诉请，首先，由于原告交付的租赁房屋存在严重的质量问题，该房屋在2016年年中及2017年年中因下雨之后发生大面积的雨水倒灌，导致其无法正常经营同时多台机器受损，室内装修出现泛潮、霉烂等现象。其向原告反映该情况之后，原告既没有派人协助清理积水，也没有对装修受损部分进行维修，所以其在多次和原告协商无果之后，就以暂停支付租金方式要求原告履行自己的维修义务，但原告至今都未履行。其次，2018年1月10日，其是因为店内装修因雨水浸泡实在无法继续经营下去，所以在通知原告维修无果的情况下，打算自行进行翻修。其从未搬走，是因为原告锁门导致其无法继续经营，现在还有部分设备在房屋内，当时是因需要对地板下面渗水、漏水进行维修，就将部分设备搬走了。在2017年年底时，王跃博打算和其合作将网吧重新装修，解决渗水问题后再开业。但没有想到原告直接将被告店铺大门锁上，并要求其清退出场地，所以其认为原告强行清退租赁场地并解除合同的行为本身属于违约，并非是由于其过错导致合同解除。再次，关于原告主张的违约金，其认为不需要支付，且原告主张过高，应该举证证明其实际损失。原告之所以将其清退出租赁场地是因为原告已经寻找到其他承租人，该承租人叫王跃博。在2018年1月初的时候，王跃博联系的工人刚进场进行装修，原告工作人员进来看了之后，就阻止被告装修，并要求其清场。当月中旬，原告工作人员就把租赁合同的大门锁起来了，当时其以为王跃博是在和茂业沟通、协商这个事情，因为其在上海有其他产业就没有及时去管。在2018年2月听说王跃博自己和原告谈好了，把这个房子租下来，原告终止了和其的租赁合同。钱瑶未作答辩。反诉原告王辰向本院提出反诉请求：1、判令茂业公司赔偿其装修损失244683.37元、机械设备损失85735元、营业损失104000元（按照每月8000元计算13个月），以上各项损失总计434418.37元。2、判令反诉费用由茂业公司承担。事实与理由：该房屋在2016年年中及2017年年中因下雨之后发生大面积的雨水倒灌，导致其无法正常经营同时多台机器受损，室内装修出现泛潮、霉烂等现象。其向茂业公司反映该情况之后，茂业公司既没有派人协助清理积水，也没有对装修受损部分进行维修，所以其在多次和原告协商无果之后，就以暂停支付租金方式要求原告履行自己的维修义务，但原告至今都未履行。茂业公司本身存在违约，其解除租赁导致其装修损失244683.37元、机械设备损失85735元、营业损失（按照每月8000元计算13个月），应予赔偿。反诉被告茂业公司辩称：双方是2014年年底交付的房屋，王辰于2015年2月9日正式开业，根据王辰所述其漏水、渗水问题是在2016年8月开始发生的，也就是说交付的时候并不存在质量问题。且根据双方的租赁合同16条关于保险条款的规定，在租金期限内被告应该自费为商铺的装修和财产购买财产险附加盗窃险，若王辰不能向原告提供前述保单的，王辰同意其购买相应的第三人责任险和公共责任险。本案中，王辰阐述的漏水问题，其向保险公司进行理赔，保险公司的定损金额王辰不予认可，因此保险公司未予赔偿。而由于王辰不购买相应保险，应该自行承担相关事故造成的损失，其不承担任何责任和费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年6月26日，茂业公司与王辰签订《商铺租赁合同》，约定茂业公司将位于无锡市商铺(实用面积:1131平方米，以下简称54号商铺)出租给王辰经营。合同约定租赁期限自2014年10月1日（此日期最终以实际开业日为准）至2022年9月30日，商铺交付日期为2014年7月15日，并约定第一、二年度每月租金34401.25元，第三、四年度每月租金41281.5元，第五、六年度每月租金49537.8元，第七、八年度每月租金61922.25元。并约定，商场综合管理费为每平方米租赁面积每月人民币10元（支付时间为20日前支付下月的商场综合管理费），推广宣传费在租赁期间内无需要支付，但不包含临时推广活动相关费用及商场重大庆典活动赞助费用，商场综合管理费、推广宣传费的支付方式与支付时间与租金支付方式、时间相同。合同中另约定，王辰需支付保证金137133.75元、装修押金22620元，王辰已支付。《商铺租赁合同》中第19条中约定，以下所列为双方联系的有效方式，包括收件人、电话、传真、地、地址等联系方式为有双方联系的有效方式，任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以下列所载为准，王辰填写的其联系地址为“无锡市永和路18号凯宾斯基公寓楼5322”。本条19.2另约定，对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出五天后视为送达。2015年8月4日，王辰在一份工程联系单上承租方处签字，其中载明致茂业公司：近期梅雨季节期间，我网络会所内出现地面大面积渗水现象，我方渗水区域内并无安装水管，确定原因为：吧台北面包厢入口处通往一层玻璃棚的楼梯内因雨天大量积水所致。因上述原因，导致我区域内地面大面积渗水；墙体、墙面石膏板、乳胶漆受潮发霉，柜体受潮；踢脚线脱落；包厢通道灯槽进水发霉，并出现电线、灯带短路的问题。墙面木饰面、玻璃木基础、地、地板等材料表面因油漆封闭部却己受潮（现己可闻到霉味），今后定会出现开裂、变形、发霉、起泡等后遗症。以上相关问题均由贵司承担所有维修费用。另，会所内受潮发霉、霉味已严重影响正常经营，特别是包厢。上述问题，请茂业领导速派有关部门处理解决为感！2015年8月9日、10日、15日，茂业公司营运部、招商部及有关工作人员分别在“供应往来函件处理单”上签字。该处理单上载明，“经查属遮阳玻璃顶部漏水，联系地产修复，墙体发霉也联系地产解决”、“工程部对接地产，本月内回复最终结果”。此后，王辰（乙方）与茂业公司（甲方）签订《商铺租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议），将原合同租赁期确认为自2015年2月9日（即实际开业日）至2023年2月8日、商铺租赁实用面积为1048平方米、每月租金为31876.67元，该补充协议所附商铺平面图中由双方确认实际面积为1048平方米，并有王辰签字，落款时期为2016年1月18日。补充协议中明确租金计收方式：自2015年2月9日至2017年2月8日，月基本租金为31876.67元；自2017年2月9日至2019年2月8日，月基本租金为38252元；自2019年2月9日至2021年2月8日，月基本租金为45902.4元；自2021年2月9日至2023年2月8日，月基本租金为57378元，相应的租赁期间内商场综合管理费为每月10480元。另外，补充协议第6条约定，本协议生效后甲方一次性赔偿乙方因增设消防通道、消防设施以及漏水的全部损失共计34万元，甲方以冲抵租金的方式给予乙方优惠减免就此了结此事，后期乙方不得再以此事为由来要求甲方进行任何的减免及赔偿。第7条约定，关于消防方面的问题甲乙方已协商解决，现合同正常无异议履行，任何一方不得以合同约定以外的理由向对方主张或要求对方赔偿。2016年3月，王辰支付了茂业公司42356.67元，当月水费432元未付。2016年4月，王辰未向茂业公司付款，当月水费为510元。2016年5月，王辰支付了茂业公司42788.67元，当月水费为420元。2016年6月，王辰支付了茂业公司85676.67元，当月水费为498元。2016年7月，王辰支付了茂业公司42821.34元，当月水费为516元。2016年8月，王辰支付了茂业公司42872.67元，当月水费为516元。2016年8月20日，钱瑶向茂业公司出具担保书，载明：钱瑶自愿为王辰在该中心所设INJOY/RIC作担保人，同意为王辰在与该中心合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。自2016年9月起，王辰未按时支付租金、商场综合管理费、水电费、广告费，仅在2017年3月支付茂业公司10万元、2017年7月支付75000元。2016年12月29日，茂业公司向王辰发出《公函》，载明：由于无锡今年的雨季暴风雨天气明显增多，受极端恶劣天气影响，无锡茂业天地部分商户受到不同程度的影响。依据签订合同第7.1条约定,“7.1乙方应于开业前的15日自费为该商铺购买相关保险，该等保险的责任期间从乙方开业日起至本合同所述的租期届满之日止，该等险种至少应包括财产险及第三者责任险，但不限于建筑工程一切险、财产险、附加盗窃险、营业中断险和第三者责任险，以维护其自身的利益。保单上须包含“放弃代位权条款“（如下定义）。乙方不得以任何损失或伤害为由向甲方及（或）在本项目内的其他商户提出索赔请求，除非此损失或伤害是由故意或非法的行为所引起。“放弃代位权条款”的具体内容如下：“若在此保单下有索赔请求提出，保险公司同意放弃依据代位原则而享有的任何补偿或救济的权利，不向出租人（包括出租人的附属子公司、董事、合作伙伴、所有权人及其雇员〉、其他商户及其雇员进行索赔。”鉴于以上情况，贵司不得再就此财产损失向我司提出任何要求和拖欠相关租金等费用。2017年11月13日，茂业公司向王辰发出《催款函》，载明截至2017年10月及2017年11月12日银行记录收款，王辰共拖欠费用539289.16元及违约金等，要求在收函后三日内支付全部欠款及违约金，如逾期不履行，该中心有权单方解除合同。该催款函上有“王杉杉”签字，但王辰表示此人不是其工作人员。2018年1月19日，茂业公司通知王辰解除租赁合同，并要求缴纳截至2018年1月15日的所有欠款，在收到函件后五个工作日内按照合同约定将铺位恢复至毛坯状态返还。截至2018年1月19日，王辰结欠的租金、商场综合管理费、水电费、广告费合计662474.49元。2018年2月14日，茂业公司向王辰作出《通知函》，通知双方租赁合同及补充协议已于2018年1月15日解除，要求王辰在收函后五个工作日内缴纳截至2018年1月15日的所有欠款。同年3月9日，茂业公司向王辰作出“限期租赁场地返还通知”，要求王辰立即缴清欠款并按照合同约定将铺位恢复至毛坯状态返还茂业公司，逾期（三个工作日内）不缴清所有欠款，茂业公司有权收回铺位并自行处理铺位物品。2018年3月8日、3月9日，茂业公司分别向王辰邮寄了EMS快件，快递单上填写的内件品名均为信函、通知函，收件人的邮寄地址均为梁溪区锡惠弄28号202室、联系电话均为138××******。庭审时，王辰申请华某、张某作为证人出庭作证。华某当庭作如下陈述：王辰是联众信息有限公司的老板，该公司就是做网吧的，在茂业天地的地下一层。其从2015年10月到2018年2月在网吧工作。漏水问题在2016年也有，但没有发生倒灌的问题。2017年8月5日晚上9点20分雨水倒灌，雨水是五十分钟后退的，当时是楼管派了人来弄的。因为倒灌，大概停业了12个小时。当天下雨时，外面有个广场，广场下面有两个排水井，当时有两个水泵，其中一个坏了，所以水排不掉，就倒灌到网吧里面去了。2017年11月的时候，茂业公司去过网吧催收过租金，当时是负一层的楼管一个人到店里催讨租金的，茂业每一层都有一个楼管。在其工作期间，房子除了下雨天雨水倒灌外，没有发生过楼顶开裂等质量问题，但是有水滴下来，网吧在负一楼，楼上是一个水池，只要下雨就会漏。楼上的水池是露天的，也是属于茂业的。因为网吧是负一楼，所以店内比较潮湿，墙体发霉、墙皮脱落、灯带不亮。水倒灌进来造成机器损坏，滴水也有造成其损坏的。有五十几台被水淹坏的，显示器是因为滴水坏了八十几台，是两年之内滴水了二十几次坏的。其当时是主管，去找了茂业负一楼的楼管冯超，当时对方说会跟茂业交涉，但一直没有回应。网吧在2016年没有发生漏水或者倒灌，2017年8月、9月各一次雨水倒灌。倒灌之前每天营业额在8000元到1万元，之后只有2000元。张某当庭作如下陈述：其是给王辰打工的，就在瑞克电竞俱乐部，地，地址在茂业天地的负**015年2月开业，其是当年3月份过去的，2018年1月二十几号离开。网吧经营管理由华某负责，除了下雨天，其他时间会漏水，开空调的时候，天花板上会有水滴下来，水是凉的，在吧台的后面和前面一点及包厢。（本院问：有没有滴坏你们的机器？）滴的时候拿水桶接一下就好了，因为机器离的比较远。2017年10月茂业公司管理人员有到店里催讨租金的，工作人员拿了一张纸过来或者发短信问租金什么时候交，但是具体什么时间来要的其记不清了。网吧经营过程中，在下暴雨的时候发生过两次雨水倒灌，其他下雨天也有，需要注意的。两次倒灌发生在两年内，两次都是在10月份。水流入店内，对店内机器设备有影响的，水干了有水蒸气，包厢内的机器浸到水里了，坏了几十台，怎么处理其不知道，后来应该是换新的了。两次下雨倒灌的时候，茂业公司的人来帮忙清理积水，但第一次拖了很长时间才来，第二次很快。诉讼中，王辰提供了加盖有无锡市联众信息有限责任公司公章的营业收入表一份，拟证明其因漏水造成的营业损失。收入表显示，自2015年10月至2017年8月止，每月收入分别为187270元、167305元、179975元、194954元、226827元、204217元、188728元、186325元、167813元、202487.9元、187456元、176219.1元、173251元、129430元、135338元、113880元、93548元、85261元、75544元、65325元、71745元、89187元、76331元。另查明，无锡市联众信息有限责任公司规范1998年4月21日注册成立，注册经营地址为无锡市清扬路**G1-54，自2014年12月8日起王辰为该公司法定代表人、股东（持股比例100%），登记经营范围为：互联网上网服务、信息系统集成服务、信息技术咨询服务、食品（按许可证核定的经营范围经营）等。双方有争议的事实及证据有：一、担保书应否采信。对此，茂业公司提供了担保书原件，担保书上附有钱瑶的身份证复印件，现并无相反证据否定该证据的真实性、合法性，故本院对该份证据予以采信。二、2018年3月8日、3月9日茂业公司所寄邮件是否送达。对此，茂业公司承认邮件因拒收退回，根据租赁合同的约定，王辰已提供了约定的有效送达地址，但茂业公司并未将有关邮件按照约定的送达地址进行送达，且邮件也未实际签收，因此，本院判定上述邮件未送达王辰。本院认为，茂业公司与王辰签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，系合法有效，双方应按约履行义务。本案争议焦点为：一、茂业公司是否有权解除合同；二、茂业公司主张的各项费用应否支持；三、钱瑶应否承担连带责任；四、王辰提出的反诉诉请应否支持。关于第一个争议焦点。王辰自2016年9月起即未能正常按约支付租金、管理费、水电费等，已明显违约，且在此后仅支付10万元、7.5万元两笔款项，其金额明显低于其付款日前结欠的金额。租赁合同第12.1.2约定，乙方（王辰）逾期向甲方（茂业公司）支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何项费用累计超过30日的，甲方有权提前终止本合同、没收乙方的租赁保证金并合法地提前收前收回该商铺或其任何部份。因此，茂业公司主张王辰在租赁合同履行过程中存在根本性违约，本院予以采纳，茂业公司有权解除合同。关于解除合同的时间，茂业公司主张为2018年1月19日，王辰无异议，本院予以确认。关于第二个争议焦点。王辰对于茂业公司所述其已付款情况并无异议，因此，对于茂业公司在有关欠款明细及违约金金额统计表中所载明的王辰付款情况本院予以确认。该统计表中对于王辰自2016年3月至2018年1月份结欠的租金、商场综合管理费、电费、水费、广告费等均予以统计，王辰提出因漏水应减少租金，对其他费用金额并无异议，但该表格中2016年7月的租金、商场综合管理费数额均为正常每月数额的二倍，明显存在笔误，本院予以分别扣除31876.67元、10480元。现不计茂业公司主张的每日千分之五的滞纳金，上述各项费用累计结欠金额为1051227.4元（1094455.18-31876.67-10480）。在此期间，王辰已支付的数额累计为431516.02元。关于王辰已经支付的租赁保证金、装修押金共159753.75元，系用于保障合同正常履行的款项，具有保证金性质，现王辰欠款未付，上述保证金、押金可直接用于冲抵上述欠款，即可以视为王辰已支付茂业公司611269.77元。关于违约金，合同约定的租赁期限至2023年2月8日，现合同提前解除，故茂业公司有权要求王辰支付违约金，但王辰认为茂业公司主张的违约金过高，其金额超过100万元，违约金的约定明显过高，故本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条的规定，将其违约金调整。因茂业公司在收到王辰的付款时并未明确提出其中需支付的滞纳金数额，且有关具体付款的时间并未明确，因此，为便于计算结欠的租金、管理费、水电费、广告费等，本院判定王辰所付金额611269.77元均用于支付前述结欠金额为1051227.4元，剩余滞纳金或违约金另行计算。据此，本院确认截至2018年1月，王辰尚欠租金、商场综合管理费、电费、水费、广告费合计439957.63元，相应的违约金本院酌情调整为132000元，共计571957.63元。关于第三个争议焦点。根据《担保书》，钱瑶自愿为王辰履行合同承担连带保证责任，保证责任范围为王辰因租赁合同产生的全部债务。因担保书中未明确约定连带保证责任的范围、保证期间，根据法律规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。现茂业公司于2018年1月解除合同，并于2018年3月22日起诉至本院，尚在主债务履行期届满之日起六个月内，故其要求钱瑶承担连带保证责任，本院予以支持。钱瑶作为保证人承担保证责任后，有权向债务人王辰追偿。关于第四个争议焦点。根据现有证据，王辰在2014年签订租赁合同后，已经对所租商铺进行了占有、使用，并在随后进行了实际经营，可见，商铺在交付时符合双方约定的交付条件。此后，案涉商铺在2015年也曾因暴雨天气引发商铺内进水等情形，但已经过双方协商处理，茂业公司也进行了赔偿。虽然王辰主张2016年、2017年也有类似形状发生，并反诉要求茂业公司赔偿其装修损失、机械设备损失和营业损失，但本院经分析后对其反诉诉请不予支持，理由如下：1.根据生活常识，在暴风雨恶劣天气下，降雨量过大超过路面排水能力后即可能导致路面积水，在积水不能及时排走后积水必然流向地势低洼处。案涉商铺位于茂业天地购物中心的负一楼，且因茂业天地购物中心旁建有地铁站的原因，该中心地下负一楼处有楼梯通向地面，因此，在暴雨降雨量太大后有可能引发路面大量积水时，确有可能容易引起积水倒灌至负一楼，而这些风险在其租赁房屋时即已经可以预见。王辰提供的有关照片也显示，不仅其租赁商铺地面有积水，其商铺外的地面也同样有积水。可见，王辰所称的漏水并非因商铺的建筑存在质量问题造成。虽然王辰声称漏水发生时有外面漏的水，也有房屋管道渗下来的水，但其申请的证人华某、张某的陈述与王辰的说法明显不符。2.租赁合同中14.2条约定，除非因茂业公司故意或重大过失直接引起水、烟、火、有害气体泄漏对王辰或任何其他人士造成的任何个人或财物上的损失或破坏，茂业公司不必对王辰负责；上述情况是因茂业公司故意或重大过失直接引起的，则应在法律规定和合同约定的责任范围内赔偿王辰因此遭受的直接经济损失。租赁合同中16.1条约定，王辰应按茂业公司要求自费为该商铺的装修和财产向保险公司购买保险，以维护其自身的利益，并不得以任何损失为由向茂业公司或本项目项下的其他商户提出索赔请求，除非此损失是由故意或非法的行为所引起。现王辰所主张的商铺内进水系因暴雨天气时导致，王辰也没有证据证明系因茂业公司故意或重大过失直接引起漏水。因王辰违约导致茂业公司提前解除合同，有关损失等应由其自行承担。3.既然2015年已经发生过漏水情况，且在签订补充协议时协商确定了有关增高消防通道、消防设施、漏水情况的全部赔偿34万元，可见茂业公司对于有关漏水问题并不存在推诿情形。2016年、2017年无锡市气象台也在暴雨来临前发布过有关暴雨预警，王辰作为商铺使用人，也应当采取有效措施提前进行防范。若王辰所述2016年所租商铺发生过漏水的情况属实，则其既未向茂业公司提出索赔、主张权利，反而继续占有、使用租赁商铺，但又拒绝支付租金、管理费等，显然不合情理。4.王辰提供的营业收入表显示，自2015年10月至2017年8月止，该公司营业收入在王辰所称的2016年年中、2017年年中的营业额在当年的5、6、7、8月相比而言，并无明显减少。此外，证人张某在证言中表示雨水倒灌后仅停业12小时，故王辰所主张的因漏水导致其营业损失104000元（按照每月8000元计算13个月）的意见明显缺乏证据支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王辰于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡茂业置业有限公司购物中心分公司租金、商场综合管理费、电费、水费、广告费、违约金合计571957.63元。二、钱瑶对本判决第一项确定的王辰债务承担连带责任。钱瑶在承担保证责任后，有权向王辰追偿。三、驳回无锡茂业置业有限公司购物中心分公司的其他诉讼请求。四、驳回王辰的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20081元，由无锡茂业置业有限公司购物中心分公司负担9821元，由王辰、钱瑶负担10260元。反诉费3908元，由王辰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  方玉宝人民陪审员  徐惠玲人民陪审员  庄 升二〇一九年四月十七日书 记 员  丁 薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》：第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》：第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。