福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初6528号 原告:施华生，男，1961年2月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：吴雅玲，女，1963年1月31日出生，汉族，系施华生妻子，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：邱季育，男，1988年2月14日出生，汉族，系施华生女婿，住福建省石狮市洋下**。 被告：王义城，男，1963年7月5日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：王荣波，曾用名王荣展，男，1967年11月23日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：郑金补，晋江市中新法律服务所法律工作者。 被告：田启明，男，1958年4月15日出生，香港特别行政区居民，香港居民身号码M069156（4）。 委托诉讼代理人：许火狮，福建三瑞律师事务所执业律师。 原告施华生与被告王义城、被告王荣波、被告田启明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。施华生的委托诉讼代理人吴雅玲、邱季育，王荣波的委托诉讼代理人郑金补，田启明的委托诉讼代理人许火狮律师到庭参加诉讼。王义城经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施华生向本院提出诉讼请求：1.确认施华生与王义城、王荣波于2006年3月14日签订的《购房合同书》无效；2.王义城、王荣波、田启明向施华生连带返还购房款38.4万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2006年5月15日起至还款时止的利息；3.王义城、王荣波、田启承担本案的诉讼费用。事实和理由：王义城、王荣波、田启明合伙经营房地产开发项目，共同成立“石狮市远城建筑筹备组”（下称远城筹备组），但未办理营业执照，对外开展经营活动。2006年3月14日，王义城、王荣波代表远城筹备组与施华生签订《购房合同书》一份，约定施华生向其购买址于福建省石狮市南环路南侧路头段的房产D幢第9栋至第10栋共2间，每栋房价分别为64万元，共计128万元。合同签订后，施华生向王义城、王荣波、田启明申请购房优惠及调换，要求每间优惠4万元并将第9栋、第10栋调换成第5栋、第6栋，王义城、王荣波、田启明同意了施华生的优惠及调换要求。2006年5月15日，施华生依约向王义城、王荣波、田启明指定的出纳员田桦杨交付了购房首付款38.4万元。但王义城、王荣波、田启明实际未组织施工，更没有交房，至今也没有返还施华生已交的购房款。后施华生得知，王义城、王荣波、田启明系在未取得土地使用权证、商品房预售许可证的前提下，合伙经营房地产开发建设项目并对外预售商品房，其与施华生签订的《购房合同书》违反了法律的强制性规定，应认定为无效。基于合同无效，王义城、王荣波、田启明应向施华生返还已支付的购房款。但王义城、王荣波、田启明至今未予返还，王义城、王荣波、田启明系合伙关系，应连带承担返还责任。 王义城在法定答辩期间内未作答辩。 王荣波辩称，应驳回施华生对王荣波的诉讼请求。理由主要是：1.施华生的诉讼主张已经超过诉讼时效。根据当事人双方签订的购房合同书第3页第4条第1款，合同签订后，甲方应在15个月内按期交付房屋，房屋应在2007年就交付，施华生在2007年6月14日没有交付房屋时已经知道其权利受到侵害，应在2010年6月14日前就向王荣波等人提出主张。施华生至今才向王荣波等人主张要求返还购房款，超过法律规定的诉讼时效。2.王荣波不应承担本案购房款的返还责任。当事人双方虽签订购房合同书，合同签订后，因为王义城无法取得相关建设审批及规划许可，该项目在开发后一个月内就被政府要求停止开发，开发项目没有实际开发。施华生向远城筹备组缴纳了38.4万元，但是该款项由田桦杨进行收取，并非是王荣波收取，王荣波没有实际收到任何款项，无需承担合同无效的返还责任。 田启明辩称，田启明并非该房地产项目的合伙人，应驳回施华生对田启明的诉讼请求。田启明与王义城系朋友，施华生通过田启明妹妹为其购买案涉房屋向王义城申请优惠，田启明对该项目不享有权利义务也不承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依田启明的申请依法调取了相关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。王义城未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：施华生提供了购房合同书、收款收据、补充申请书各一份，拟证明案涉合同的相对人为施华生与王义城、王荣波、田启明的事实。王荣波质证认为，对购房合同书的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对收款收据的真实性无异议，但是证明目的有异议，该收据是由田桦杨于2006年5月15日出具的，实际上系王义城与王荣波合作项目终止后，由王义城、田桦杨利用远城筹备组的名义私自在爱登堡公司私自进行销售，王荣波没有收到该款项，也不清楚；补充申请书上“王荣展”的签名不是王荣波本人所签，是他人冒签，对补充申请书的真实性不予确认。田启明质证认为，对购房合同书、收款收据的真实性均无法确认；对补充申请书的真实性无异议，田启明作为王义城的朋友向王义城、王荣波申请优惠4万元，并非该项目的合伙人，并不享有该项目的权利，也不承担义务。本院经审查认为，购房合同书由王义城、王荣展作为“甲方代表”签字并加盖“石狮市远城建筑筹备组”印章，并由施华生作为“乙方代表”签字，约定施华生购买远城筹备组开发建设的位于石狮市南环路南侧路头段两间水泥框架六层整、加楼梯间、施华生认购D幢第9栋至第10栋、每栋房价标准64万元共计128万元、合同签定后，远城筹备组应在十五个月内按期交付房屋等，当事人双方对签名、盖章的真实性均无异议，本院对此予以确认。收款收据上同样加盖有“石狮市远城建筑筹备组”印章，并由田桦杨在“出纳”处签名，其真实性可予确认。补充申请书由王义城签名并加盖“石狮市远城建筑筹备组”印章，其真实性亦予以确认。至于上述证据与本案的关联性以及对待证事实的证明效力，将结合其他证据、当事人争议焦点进一步予以审查、分析和认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下 2006年3月14日，王义城、王荣波以远城筹备组的名义并作为“甲方代表”、施华生作为“乙方代表”，签订《购房合同书》，约定：施华生认购坐落于石狮市南环路南侧路头段D幢第9栋至第10栋的房产，每栋房价分别为64万元，共计128万元；合同签订时，施华生应支付给远城筹备组购房总金额的30％……本合同签订后，远城筹备组应在十五个月内按期交付房屋等内容。2006年3月17日，施华生向远城筹备组提交《补充申请书》，申请对D幢第9栋至第10栋的房产调换成D幢第5栋至第6栋的房产，以及申请每间优惠4万元。田启明在申请内容与审批处中间签署“田启明06.3.16”。王义城在“此补充申请作为原购房合同的附件，一式两份，甲乙双方各执一份，与原购房合同具同等法律效力，以资双方共同遵守”内容下“甲方”处签名，并加盖远城筹备组印章。2006年5月15日，远城筹备组由田桦杨经手，以“出纳”身份收款，并出具一份加盖筹备组印章的《收款收据》交施华生收执，载明：施华生交第1期房款30%D幢9.10间计2间每间64万×30％×2间=384000元。款项支付后，远城筹备组未能按照合同约定对建设工程进行施工，亦未能按期交付房屋，亦未返还施华生38.4万元。2018年11月2日，施华生诉至本院。 另查明，远城筹备组未依法办理工商登记手续。 复查明，根据本院（2014）狮民初字第1913号、第1914号、第1915号生效民事判决查明认定的事实：2006年3月6日，王义城与王荣波（曾用名王荣展）签订了《建设项目合作协议书》，约定：王荣波购得址于曾坑的一宗土地，并确保已向该地村民购得绝对所有权；据此，王义城、王荣波协商成立合资建房项目，在该宗地上共同投入建设、销售房产……经双方协商，该土地计划分四幢建设，每幢16间店面，共计64间店面，并按每间180000元的价格一次性估价该宗地的总价值为11520000元……双方可各派财务人员共同管理该项目的财务工作……该项目的所有销售收入，扣除办证费、建筑费及其他一切费用后，盈余售房款按甲方（王义城）占60%、乙方（王荣波）40%的比例同时分配，若该项目亏损，亦按甲方占60%、乙方40%的比例分别承担……本协议签订后，即视为双方合作建设该项目等内容。 本院认为，因田启明系香港特别行政区居民，本案系涉港民事纠纷，应参照涉外案件确定准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案适用中华人民共和国内地法律。到庭当事人争议焦点主要在于：一、案涉合同的相对人，田启明与王义城、王荣波之间是否存在合伙关系；二、案涉合同的效力；三、案涉购房款项应否返还，应由谁返还（返还的责任主体）；四、施华生的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，本院予以审查、分析和认定。 一、案涉合同的相对人，田启明与王义城、王荣波之间是否存在合伙关系 本院经审查认为，到庭当事人对本院（2014）狮民初字第1913号、第1914号、第1915号生效民事判决查明认定的事实并无异议，该判决查明认定王义城与王荣波于2006年3月6日签订了《建设项目合作协议书》，约定建设案涉房产所在的房地产项目的事实。对此，到庭当事人双方并无异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”规定，本院亦予以确认。施华生主张田启明是隐名合伙人、实际控制人，仅根据田启明在《补充申请书》申请内容与审批处中间签署“田启明06.3.16”，依据不足，本院不予支持。由于远城筹备组并未依法办理工商登记手续，不得以自己的名义对外从事经营活动，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十九条“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人”规定，王义城、王荣展作为直接责任人，系案涉合同的相对人。 二、案涉合同的效力 本院经审查认为，根据查明事实，王义城与王荣波为合伙关系，未经工商注册登记共同成立“石狮市远城建筑筹备组”，并以此名义对外开展业务。王义城、王荣波在未办理案涉房地产项目土地审批手续、未取得土地使用权证书、未取得开发房地产项目许可证明及商品房预售许可证明的前提下，合伙经营房地产开发建设项目，并以“石狮市远城建筑筹备组”名义与施华生签订《购房合同书》，对外预售商品房，该合同违反法律的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，案涉合同应当认定为无效。因此，施华生关于确认其与王义城、王荣波于2006年3月14日签订的《购房合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 三、案涉购房款项应否返还并赔偿利息损失，应由谁返还和赔偿（返还、赔偿的责任主体） 本院经审查认为：关于案涉购房款项应否返还的问题。根据施华生提供的《收款收据》，远城筹备组以自己的名义向其收取案涉购房款项38.4万元，该事实与《购房合同书》的约定相互印证，本院予以确认。由于案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，王义城、王荣波取得的案涉购房款项38.4万元失去合同根据，符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”规定，构成不当得利，应予返还。关于赔偿经济损失的问题，应结合当事人双方的过错予以综合认定。如上所述，王义城、王荣波在未办理案涉房地产项目土地审批手续、未取得土地使用权证书、未取得开发房地产项目许可证明及商品房预售许可证明的前提下，合伙经营房地产开发建设项目，并以“石狮市远城建筑筹备组”名义与施华生签订《购房合同书》，对外预售商品房，其主观过错十分明显；施华生未能仔细审查房地产开发主体资格、预售许可资格等，轻率与王义城、王荣波签订案涉合同，具有一定的过错。综合当事人双方过错，本院酌定王义城、王荣波应按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿施华生自2006年5月15日起至实际返还款项之日止的利息损失。关于应由谁返还（返还的责任主体）的问题。因王义城与王荣波系合伙关系，并以合伙组织名义对外签订合同，收取案涉款项，应由全体合伙人即王义城和王荣波共同承担案涉款项的返还责任。王荣波关于其与王义城的合伙关系已经终止、王义城私自收取案涉购房款项38.4万元、应由王义城承担返还责任等质证意见，因王荣波与王义城之间并未签订正式的合伙事务终止协议，未销毁远城筹备组的印章，未对合伙事务进行清理结算，亦未将收取的购房款项返还相关的买受人，王荣波明显混淆了合伙关系的内部关系和外部关系，其质证意见于法无据，本院不予采纳。至于王荣波关于补充申请书上“甲方”处的签名并非其本人签名，系其与王义城之间的合伙事务的内部关系，并不影响合伙关系的对外行为效力和责任承担。 四、施华生的诉讼请求是否超过诉讼时效 本院经审查认为，如上所述，王义城、王荣波取得的案涉购房款项38.4万元，构成不当得利，应予返还，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算”规定，认定施华生知道不当得利事实，应当自案涉合同被宣告无效之日起计算。王荣波关于本案诉讼时效应计算至2010年6月14日的起算方法有误，本院不予采纳。故施华生的诉讼请求并未超过诉讼时效。 综上所述，施华生的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十九条、第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下： 一、确认施华生与王义城、王荣波于2006年3月14日签订的《购房合同书》无效； 二、王义城、王荣波应在本判决生效后十日内返还给施华生购房款38.4万元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率赔偿该款项自2006年5月15日起至实际还款之日止的利息损失； 三、驳回施华生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16320元，由施华生负担1320元，由王义城、王荣波负担15000元。 如不服本判决，施华生、王义城、王荣波可以在判决书送达之日起十五日内，田启明可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  洪真真 人民陪审员  林荣庚 二〇一九年四月九日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 2.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3.《中华人民共和国土地管理法》 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 4.《中华人民共和国房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 5.《中华人民共和国房地产管理法》 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 6.《中华人民共和国房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 8.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 9.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第三条当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 10.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》 第四十九条法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。