河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终373号上诉人（原审被告、申请执行人）：梁怀坤，男，汉族，1965年2月18日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：付艳国，河南众孚律师事务所律师。上诉人（原审被告、被执行人）：濮阳市华龙区金鑫商场。住所地：河南省濮阳市黄河路东段路南。负责人：杜海金，该商场经理。委托诉讼代理人：刘长发、吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：何丹，女，汉族，1980年4月5日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。上诉人梁怀坤、濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）因与被上诉人何丹案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（以下简称濮阳中院）（2018）豫09民初40号之二民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁怀坤的委托诉讼代理人付艳国，上诉人金鑫商场的委托诉讼代理人刘长发、吴方勇，被上诉人何丹及其委托诉讼代理人郭宗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁怀坤上诉请求：1、撤销濮阳中院（2018）豫09民初40号之二民事判决，改判驳回被上诉人何丹的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人及金鑫商场承担。事实与理由：一、案涉房产（房产证号2015-109**）金鑫商场7号楼1单元501号登记在金鑫商场名下，金鑫商场系本案被执行人，而被上诉人何丹是与濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建公司）签订的房屋认购书，被上诉人根本不具备本案原告的诉讼主体资格；二、案涉房产的所有权人为金鑫商场，并非金建公司，两者均系独立的法律主体，不能混同；三、被上诉人何丹与金建公司签订的认购书，是在该公司被吊销营业执照后签订，违反了《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和《民法总则》第七十二条之规定，属无权处分案涉房产行为，应当认定为无效；四、一审判决认定被上诉人已支付案涉房款证据不足。故一审判决认定事实和适用法律错误，应依法改判。金鑫商场上诉请求：1、撤销濮阳中院（2018）豫09民初40号之二民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人对执行标的享有足以排除强制执行之实体权益缺乏事实和法律依据。一、被上诉人没有权利提起执行异议之诉。案涉房产所有权人为金鑫商场，被上诉人与金鑫商场并无任何合同关系；二、被上诉人对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的实体权益。被上诉人与金建公司签订的购房认购书依法属无效合同，对金鑫商场并不发生效力。且在2013年8月14日，时任金鑫商场负责人刘学安与张云辉交接金鑫商场财产时，交接清单显示金鑫商场7号楼住宅共72套，其中已销售35套，未销售37套。何丹主张的案涉房屋包含在未销售的37套房屋中，何丹的购房行为与金鑫商场无关。请求支持上诉人的上诉请求。何丹辩称：一、金馨花园购房认购书是金鑫商场、金建公司和何丹的共同行为，意思表示真实，合法有效，其效力当然及于金鑫商场；二、何丹已实际交付全部购房款，案涉房屋已实际交付。在众多购房户多次上访下，其已于2016年取得案涉房屋钥匙，并参与集资完善电梯、燃气等配套设施建设。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。何丹向一审法院起诉请求:不得对金鑫商场7号楼东单元5层A户（1单元501）住宅房屋执行。一审法院认定事实：一、案件执行及查封、提出执行异议情况。该院于2015年4月22日立案受理梁怀坤与金鑫商场、陈庆峰、刘学安民间借贷纠纷一案后，于2015年5月21日作出（2015）濮中法民一初字第00038-3号民事裁定，查封了登记在金鑫商场名下的房产证号2015-10999的9套房产，具体是：该楼房住宅1单元501、601、602、603、1301；2单元501、603、702、1301。并于2015年10月26日作出（2015）濮中法民一初字第00038号民事判决，判决金鑫商场偿还梁怀坤借款1,696,700元及利息（利息自2011年6月9日起按照中国人民银行同期银行贷款利率的4倍，计算至本判决确定的履行期限届满之日），并驳回梁怀坤的其他诉讼请求。金鑫商场提起上诉后，河南省高级人民法院于2016年3月7日作出（2016）豫民终字第105号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因案涉房产被查封，何丹于2017年2月27日对该院查封金鑫商场名下房产（房产证号2015-10999）1单元501号房屋提出书面异议。该院以何丹提交的其与金建公司签订的购房认购书等证据，不足以对抗不动产登记薄，不能证明其对本案被执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议不能成立为由，作出（2017）豫09执异9号裁定，驳回何丹的异议请求。何丹不服向该院提起案外人执行异议之诉。二、关于濮阳市线材总厂、金建公司、金鑫商场之间的关系、金鑫商场负责人变更的情况及原因。濮阳市线材总厂始建于1984年5月25日，原名称为濮阳市区第一拔丝厂，位于濮阳市××南侧，长庆路东侧（现位于玉门路东侧），属集体企业性质。1993年10月28日，企业名称变更为濮阳市线材总厂，刘学安一直担任该总厂厂长。1995年5月29日办理了濮国用（1995）字第031号国有土地使用证，为划拨土地，面积为6500.03平方米。该企业经营至2003年3月3日，之后被吊销营业执照。金建公司于2001年7月9日成立，法定代表人刘学安。其股东有陈庆峰（占股32%）、张瑞亭（占股28%）、濮阳市线材总厂（占股40%）。经营范围房地产开发、建材批发、零售。营业期限自2003年7月31日至2008年7月31日。2008年8月15日，濮阳工商行政管理局作出濮工商处字第【2008】第82号行政处罚决定书，吊销了金建公司的营业执照。金鑫商场于2005年12月2日成立，系个人独资企业，经营范围：批零、五金交电、针织百货、水暖建材。负责人是刘学安安排的刘学安的二女婿陈庆峰，无出资记载，实际是刘学安个人设立并控制。以上三个企业实为一套班子，均由刘学安实际控制。关于金鑫商场负责人变更的时间及原因如下：1、2012年1月9日，刘学安以5万元的出资受让其女婿陈庆峰挂名个人独资成立的金鑫商场的全部股权，但刘学安并未实际交付该出让金。变更的原因是，刘学安称此时陈庆峰之妻已经去世，刘学安嫌陈庆峰不听话，并且刘学安认为金鑫商场本身就是刘学安投资的，因此变更。当时金鑫商场的资产是濮阳市金馨花园（以下简称金馨花园）7号楼即金鑫商场商住楼地下一层和地上一至三层的房产。2、2013年5月30日，刘学安与张云辉签订股权转让协议，将金鑫商场的全部股权转让给张云辉，但协议中没有股权转让价款。据刘学安称变更原因是：因金馨花园欠地税100多万元，刘学安找杜海龙借钱，杜海龙要求必须把金鑫商场法定代表人的名字变更为杜海龙的亲戚张云辉。2013年5月30日刘学安与张云辉签订了股权转让协议，约定将刘学安拥有的金鑫商场全部股权转让给张云辉，该协议中不显示张云辉支付的对价。3、2016年12月20日，张云辉与杜海金签订金鑫商场转让协议，又将该商场的全部股权转让给杜海金，该协议中也没有股权转让价款。杜海金是杜海龙的弟弟。在2013年5月30日刘学安将金鑫商场负责人变更为张云辉之前，刘学安是金鑫商场的实际控制人。三、金馨花园、金鑫商场商住楼的出资建设及购房情况：2000年7月20日，濮阳市规划处颁发了编号为2000-0643-017-251号建设用地规划许可证，用地单位是金鑫商场，项目名称是营业楼、职工宿舍，位置是黄河路南、市线材总厂东侧，面积为13.04亩。刘学安以金鑫商场的名义通过出让方式取得了坐落在濮阳市××南，长庆中路东（位于线材总厂东侧）面积为8369平方米（12.55亩）的住宅用地，并于2005年4月30日取得案涉土地国有土地使用证，土地证号为濮国用（2005）字第0**，土地使用者名称是“金鑫商场”。2010年3月18日，濮阳市政府作出濮政文【2010】58号文件，市国土资源局作出了将金鑫商场使用的位于黄河路南，长庆路东其中的1759.15平方米（合2.639亩）的土地用途由住宅用地变更为商住用地。2010年5月6日，濮阳市国土资源局与金鑫商场签订了【2010】08号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》濮更地合字，协议将金鑫商场土地使用权部分面积1759.15平方米的宗地用途，由住宅用地变更为商住用地。该变更的土地即金鑫商场商住楼的建设用地，系临街地。2008年至2012年期间，刘学安利用金鑫商场通过出让方式取得的土地和濮阳市线材总厂的土地开发了金馨花园，共13栋楼房。刘学安安排由金建公司出资并对外签订《濮阳市金馨花园购房认购书》出售房屋。金鑫商场商住楼共十六层（含地下室），负一层为储藏室，一至三层为商业（一层局部为公共过道），四至十五层为住宅，住宅共两个单元，钢混结构，住宅共**。金馨花园小区由金建公司出资建设，并与房屋买受人签订购房认购书，陈庆峰与其妻子(系刘学安之女，已故)、刘学安共同参与买卖房屋，且直至2012年1月9日金鑫商场负责人由陈庆峰变更为刘学安时，陈庆峰就金建公司对外签订购房认购书出售房屋的行为未提出异议。据现在的金鑫商场负责人提供的证据显示，在张云辉受让金鑫商场之前，即在刘学安控制金鑫商场时期，由金建公司出资建设金鑫商场商住楼支付了820万元的工程款。2012年3月21日，何丹与金建公司签订金馨花园购房认购书（以下简称购房认购书），购房认购书主要内容是：何丹购买的本套住房位于××，7号楼东单元5层楼A户[该院作出的（2016）豫09执字51-1号执行裁定上所写的房产证号2015-10999的住宅1单元501]，面积107.5平方米，售价3,953元/平方米，总价款425,000元。金建公司于2011年10月底前交房，房屋所有权证待房屋竣工交付使用后由金建公司统一办理。该购房认购书加盖了金建公司印章并由该公司法定代表人刘学安签名盖章，购买人何丹亦签名。何丹提供了加盖金建公司印章，并由该公司会计刘平均出具的房款收据，内容是“入账日期2012年3月21日收到何丹房款肆拾贰万伍仟元，收款方式转账，7号楼东单元5层A户，刘平均。”何丹实际交款方式是由其妹夫张怀冰向本案被告梁怀坤转款425,000元。因刘学安欠梁怀坤款，经梁怀坤与刘学安协商后，由金建公司给何丹出具了房款收据。四、关于金鑫商场商住楼办理房产证情况：依据中华人民共和国住房和城乡建设部2012年2月29日发布并于2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》附录C.1.1国有土地上的房屋所有权初始登记申请材料表，金鑫商场申请对金鑫商场商住楼初始登记，需要提交的材料有建设用地使用证明、建设工程符合规划的证明、建设工程施工证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、房屋地址证明、批准文件等证明材料，但金鑫商场商住楼只有土地规划证和土地使用证，且一直未竣工验收，达不到办理房产证的条件。金建公司未安装电梯、水电等配套设施，达不到入住条件，不能交付使用。濮阳市类似于金馨花园因缺少土地、规划、竣工验收资料等建房手续不全，尚未办理权属登记的小区较多，濮阳市市政府为妥善解决濮阳市房屋权属登记中的历史遗留问题，保护产权人的合法权益，促进濮阳市房地产市场健康发展，本着尊重历史，事实求是，保障权益，维护市场秩序，促进社会和谐稳定的原则，根据有关法律法规，结合濮阳市实际，借鉴外地做法，对2010年12月31日前市城区范围内国有土地上建成的房屋无法办理权属登记的遗留问题，濮阳市人民政府于2012年8月1日制定了《关于处理市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的意见》，并作出濮政【2012】50号文件，成立了濮阳市处理市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题工作领导小组。根据濮阳市处理市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题工作领导小组会议纪要【2014】3号文件意见，金鑫商场于2014年12月28日之前交清相关费税后，即可为金鑫商场商住楼办理房屋初始登记。2013年，张云辉、杜海龙等人向濮阳市处理市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题工作领导小组办公室，申报为金鑫商场商住楼办理房屋初始登记，其以华龙区金鑫商场商住楼的名义于2014年5月31日缴纳税费1,783,050元、2014年6月3日缴纳城镇土地使用税79,454.56元，2014年12月29日缴纳测绘费16,300元，共计交纳了1,878,804.56元，并于2015年5月19日为金鑫商场商住楼办理房屋初始登记，共三个房产证，分别是地下一层证号为濮房权证市字第**；1-3层证号为濮房房权证市字第**；-15层证号为濮房权房权证市字第**。所有权人均是金鑫商场，并于2015年5月20日领取了房产证。之后，张云辉以金鑫商场的名义还交了土地出让金等费用，通过王爱华账户向凡同修支付了部分工程款。五、关于金鑫商场商住楼住宅业主、刘学安与金鑫商场负责人张云辉及案外人杜海龙等人之间的关系。因金建公司长期不交房，经市政府有关部门与刘学安协商，刘学安于2016年5月将案涉房屋钥匙交付给购房户，其中包括何丹。金鑫商场商住楼住宅共有72套，郭燕是其中一户，郭燕是从事财务工作，因为金鑫商场商住楼电梯和天然气接口费设施不完善，达不到入住条件，72套当中有56户包括该本次案外人执行异议之诉系列案件的原告吴彦杰、何丹、赵红伟、张式献、焦世强、谷子敬、张兰超、张建军自筹资金，每户向郭燕交纳安装电梯费用3万元，由郭燕统一开支管理。2016年4月29日，何丹向郭燕交纳电梯安装费3万元。2017年6月16日，何丹与濮阳华润燃气有限公司签订了居民用户供用气合同，同月26日何丹向管理业主费用的郭燕交纳天然气接口费3,000元，接通了天然气管道。2016年，金鑫商场以侵权为由向濮阳市华龙区人民法院起诉濮阳市华瑞燃气有限公司和大成物业公司，主要理由是未经房屋所有权人金鑫商场同意的情况下擅自安装燃气管道以及电梯设施，后在濮阳市政府的协调下撤回起诉。濮阳市处理信访突出问题及群体性事件联席会议濮信联【2017】6号文件，纪要如下：2017年5月27日上午，濮阳市委副书记李刚主持召开市信访联席会议，会议研究了金鑫商场一房多卖问题。金鑫商场部分业主先后于2008年至2012年全款购买了小区7号楼的房屋，协议约定最迟2012年12月31日交房，但直到2016年仍未达到交房条件。2016年5月，经与开发商金建公司法定代表人刘学安协商，先由业主自行筹钱完善配套设施，后由开发商返还业主。2017年春节前，配套设施基本完成，达到交房条件。2017年2月17日，张云辉、杜海龙等人突然出现，声称有7号楼的“登记证”，不同意业主入住，还强行打砸破坏了先前完善的配套设施。原因主要是：张云辉、杜海龙等人于2013年向濮阳市处理城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题工作领导小组办公室申报历史遗留问题办理房屋初始登记，并提供了相关材料。在2014年补齐相关费用后，申请办理了房屋初始登记，房屋权利人登记为“濮阳市华龙区金鑫商场”。因金鑫商场不同意购房户居住并出现一房二卖等问题，引起广大购房户长期群体信访，为此濮阳市政府领导多次召开会议专题研究金鑫商场的问题。濮阳市处理信访突出问题及群体性事件联席会议濮信联【2017】9号文件，3月9日，市领导召开信访联席会议专题研究金鑫商场信访案件，会议研究决定的第五条意见是：市国土资源管理局、市房地产管理中心负责将该项目已办理的（2015-01999）房屋所有权证（金鑫商场4-15层住宅）自发文之日起两周内予以撤销，但因为土地被抵押等多种原因未撤销。2017年3月14日，市政府领导主持会议专题研究金鑫商场产权纠纷，会议决定即日起暂停办理金鑫商场的房地产交易手续。2016年，金鑫商场商住楼的53户业主向濮阳县人民法院起诉濮阳市房地产管理中心、金鑫商场，要求撤销房产证，濮阳县人民法院审理后，主要以53户业主是与金建公司签订了购房认购书，涉及与金建公司的民事法律关系，应先解决民事争议以确定其与登记房产是否存在民事法律关系为由驳回起诉。案件上诉后，该院又于2017年5月9日作出二审裁定驳回了53户业主的上诉。关于刘学安与金鑫商场负责人张云辉之间于2013年5月30日变更金鑫商场负责人的原因如前所述。刘学安与杜海龙之间的矛盾原因:金鑫商场、陈庆峰于2010年11月5日向杜海龙经营的担保公司借款500万元时，向其公司会计王爱华出具了借条。2013年3月14日，濮阳中院立案受理王爱华与陈庆峰、刘学安、金鑫商场、刘法国、刘培任民间借贷纠纷一案，当时金鑫商场的负责人是刘学安。同年6月7日该院出具了调解书，主要内容是金鑫商场自愿将自己所属的金鑫商场7号楼地下室一层及地上三层出售给王爱华，交易金额2,300万元，与金鑫商场欠王爱华的借款本息1,177万元相抵后，王爱华于2013年9月1日前支付金鑫商场购房款800万元，剩余323万元待办理完毕房屋产权证后付清。但出具调解书时，金鑫商场的负责人已经变更为张云辉。依据该调解书，王爱华应当支付给刘学安一方的差价款1,123万元至今未支付，而张云辉接手金鑫商场后又支付了大量资金，现在梁怀坤申请执行的又是刘学安控制金鑫商场时期所欠的债务，因此现在的金鑫商场不认可刘学安控制金鑫商场、金建公司时期，金建公司与案外人签订的购房认购书。一审法院认为，本案系案外人执行人异议之诉案件。案外人提起执行异议的目的是排除对特定执行标的的执行，人民法院审理案外人执行异议之诉案件，主要审查案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼的基础是审查案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权益，二者是否相互排斥、谁的权益具有优先性。具体到本案实际上就是购房人与变更负责人之后的金鑫商场之间，究竟谁对案涉房屋享有实体权益。关于购房认购书的性质问题。金建公司对外签订的购房认购书，内容包括买卖双方的姓名、商品房的基本情况、商品房的价格及总价款、付款时间、交付期限等内容，基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人金建公司已经收受了买受人何丹的全部房款，因此应当认定金建公司与何丹之间签订的购房认购书系商品房买卖合同。关于何丹与金建公司签订的购房认购书的效力问题。双方签订的购房认购书是其真实意思表示，应为有效协议。首先，金建公司与何丹等房屋买受人签订购房认购书时无施工许可证、预售许可证，并且至今也达不到竣工验收的条件，依据中华人民共和国住房和城乡建设部2012年2月29日发布并于2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》规定的国有土地上的房屋所有权初始登记申请需要提交的材料，金鑫商场不符合办理房屋初始登记的条件。濮阳市政府为了解决历史遗留问题，才出台了特殊的政策，目的是保护实际买受人的合法权益，在这种惠民政策的大背景下，金鑫商场补缴相关税费，为金鑫商场商住楼4-15层住宅房屋办理了房屋初始登记，说明政府部门已经认可了金鑫商场商住楼建设的合法性。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，不是为买受人设定的义务，金建公司和金鑫商场虽然无房屋预售许可证明，但是金鑫商场已经在2000年时就取得了规划许可证，2005年时取得了国有土地使用证，案涉的金鑫商场商住楼的三楼以上的住宅房屋至今也不具备竣工条件，达不到交付房屋的条件，该住宅楼房的房屋买受人，因长期不能居住，为了达到基本的居住条件，自筹资金安装电梯等配套设施但又遭到人为破坏。当地市政府为了保护实际买受人的合法权益才出台特殊政策，才使变更负责人之后的金鑫商场在交纳相关税费后给案涉楼房住宅部分的房屋办理了房屋初始登记，现案涉房屋被查封并可能被拍卖的后果由房屋买受人承担有失公平正义。鉴于案涉房屋已经交付，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，维护社会稳定，从保护购房人物权期待权的角度出发，对于双方签订的商品房认购合同应当认定有效并继续履行。关于购房认购书对金鑫商场的效力问题。该院认为签订购房认购书及建设金鑫商场商住楼期间，金建公司的法定代表人是刘学安，金鑫商场当时的负责人是陈庆峰，金鑫商场实则由刘学安控制，由金建公司出资并在金鑫商场的土地上建设金馨花园，并与房屋买受人签订购房认购书，金鑫商场负责人陈庆峰无任何异议，而且还与其妻子(系刘学安之女，已故)、刘学安共同参与房屋买卖，且直至2012年1月9日金鑫商场负责人由陈庆峰变更为刘学安时，陈庆峰对金建公司对外签订购房认购书出售房屋的行为无任何异议，因此金建公司与他人签订的购房认购书的效力应当及于金鑫商场,金建公司出售房屋的行为应当视为金鑫商场销售房屋的行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，何丹虽是与金建公司签订的购房认购书，但该购房认购书的效力及于金鑫商场且合法有效，何丹已经支付了全部房款且房屋已经交付，因此应当认定何丹对案涉房屋享有实体权益。2013年5月30日之后，金鑫商场的负责人变更为张云辉、杜海金，其不能利用政府的惠民政策在交纳相关税费并办理了金鑫商场商住楼4-15层住宅部分的房屋初始登记后，就享有该住宅房屋的实体权益，因此何丹请求不得对案涉房屋执行有充分的事实和法律依据，对其诉讼请求应予支持。濮阳中院于2018年12月24日作出（2018）豫09民初40号之二民事判决，判决：不得对金鑫商场商住楼东单元5层A户（1单元501））住宅房屋执行案件受理费7,675元，由被告梁怀坤、金鑫商场负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：被上诉人何丹提供的刘学安处账册分第88页载明：2012年3月21日收何丹房款（7﹟东单5层A户梁,425000元。刘学安与张云辉就金鑫商场股权转让时，双方签字认可的《金鑫商场7号楼已销售住宅交接清单》、《金鑫商场7号楼未销售住宅交接清单》显示案涉东单元5层A户未销售。其他事实与一审认定的相一致。本院认为，本案的争议焦点有两个问题：一是从法律上看，金建公司、金鑫商场系两个独立民事主体，前者签订的案涉房屋购房认购书，其效力能否及于后者；二是何丹是否对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。一、关于金建公司与被上诉人何丹签订案涉房屋购房认购书，其效力能否及于金鑫商场的问题。本案中，被上诉人何丹在2012年3月21日与金建公司签订购房认购书及金鑫商场商住楼前期建设期间，金建公司的法定代表人是刘学安，金鑫商场的负责人为陈庆峰及刘学安，二者虽系各自独立的民事主体，但金建公司出资建设金馨花园及金鑫商场商住楼，并与房屋买受人就案涉金鑫商场商住楼签订购房认购书，金鑫商场负责人陈庆峰对此均无异议。陈庆峰还与其妻子(系刘学安之女，已故)、刘学安共同参与案涉金鑫商场商住楼房屋买卖，至2012年1月9日金鑫商场负责人由陈庆峰变更为刘学安后，金建公司仍沿用上述模式向何丹出售案涉金鑫商场商住楼住宅，直至刘学安将金鑫商场全部股权转让给张云辉。综合上述事实，金鑫商场无论陈庆峰还是刘学安任负责人期间，均对金建公司出售金鑫商场商住楼住宅的行为予以认可，故上述刘学安及金建公司与他人签订的购房认购书效力应当及于金鑫商场，对金鑫商场应当具有拘束力。关于金鑫商场主张何丹购买的案涉房屋包含在交接清单中未销售的37套房屋中，何丹的购房行为与金鑫商场无关的上诉理由，本院认为，刘学安与张云辉之间约定及交接清单并不能否认何丹购买案涉房屋的真实性，金鑫商场如认为刘学安在财产交接中损害了其利益，可通过其他程序向刘学安主张权利。二、关于被上诉人何丹对案涉房产是否享有足以排除执行民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足该规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，被上诉人何丹虽是与金建公司签订的购房认购书，但该购房认购书的效力及于金鑫商场且合法有效，被上诉人何丹已经按认购书的约定支付了全部购房款、并自筹资金交纳了电梯安装费及天然气接口费，案涉房屋现已实际交付，可以认定其是案涉争议房屋的购买人，对案涉房屋享有物权期待权。而上诉人梁怀坤与金鑫商场之间的纠纷属一般债权的范畴。综合比较，梁怀坤的民事权益不能对抗何丹的物权期待权。被上诉人何丹的物权期待权应优先予以保护，其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上诉人梁怀坤、金鑫商场上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共7675元，由上诉人梁怀坤、濮阳市华龙区金鑫商场各负担3837.5元。本判决为终审判决。审判长  付景辉审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年四月二十八日书记员  赵思琪