广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民9877号原告：袁飞飞，男，1987年1月1日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人:魏昊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人:张翼，广东保信律师事务所实习律师。被告：张德志，男，1988年10月13日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：吴炳胜，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦途燕，广东君品律师事务所律师。第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市西区蓝波湾豪庭D-31卡，统一社会信用代码91442000096802402F。法定代表人：黄大妹。委托诉讼代理人：杨金玲，该司员工。原告袁飞飞与被告张德志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法追加中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁飞飞委托诉讼代理人魏昊，被告张德志委托诉讼代理人吴炳胜到庭参加诉讼。胜意公司委托诉讼代理人杨金玲到庭参加第一次庭审，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告袁飞飞向本院提出诉讼请求：被告继续履行合同，配合将位于中山市××区××路××信家园××房过户到原告名下，房屋大约价值630000元。诉讼中，原告于2018年10月11日变更诉讼请求：1.解除原被告于2017年5月24日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.被告退还原告购房定金130000元；3.被告赔偿原告损失404280元（合同约定违约金126000元过低，经原告了解，案涉房屋周边房价均价已高于13000元/平方米，原告的损失为404280元）。事实与理由：2017年5月24日，原被告在第三人的居间下，签订二手房买卖合同及居间服务合同，于2017年12月27日签订补充协议，约定原告购买被告所有的位于中山市××区××路××信家园××房之物业，转让总价款为630000元，原告已于合同签订后向被告支付定金130000元。合同同时约定，被告应在涉案房屋房产证办理出来后一个月内办理赎楼手续。合同签订后，原告严格按照合同约定履约，并要求被告尽快办理上述房屋房产证，但被告均以各种理由搪塞。经原告了解，涉案房屋已于2018年1月9日办理了权属证书，但被告并未按照合同约定办理赎楼手续，经原告多次催促，被告仍拒绝办理，并告知原告合同约定价款较低，希望将房屋卖给案外人。原告认为，被告的此种行为已经违反了合同约定及相关法律规定，严重损害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，原告现向贵院提起诉讼。被告张德志辩称，1.被告一直坚持履行涉案房屋买卖合同，本案提出解除合同一方是原告，其所主张的损失赔偿不应当由被告承担。2.被告在本案中仅是因为客观经济能力未能履行解除抵押的义务，但该义务并非合同的主要义务。同时，该义务的未及时履行也不必然导致合同目的不能实现，原告主张解除合同以及赔偿经济损失没有相应法律依据。3.即便要赔偿相应的损失，原告主张的损失金额也过高，相应的损失应当根据双方在合同履行过程中的情况，双方的过错综合认定。原告在交易过程中仅仅支付了定金13万元。被告未能履行解除抵押义务是因其经济原因导致，主观上不具有违约的故意。请求法庭综合认定，减免相应的赔偿金额。3.确认没有按照约定履行注销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年5月24日，袁飞飞作为买方与作为卖方的张德志，作为居间方的胜意公司签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××区××路××信家园××房；该房地产转让总价为63万元；该房地产交易定金8万元为第一部分楼款，买方同意在签署本合同时向卖方支付；第二部分楼款为55万元，买方意向贷款50万元，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通告后3个工作日内补足；卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后10个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；买方负担交易过程中产生的所有税费；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付转让总价款20%的违约金；鉴于居间方已促成买卖双方之间签订本合同，买方应签订本合同当日向居间方支付25000元作为居间服务费。该合同还约定了其他条款，其中备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）部分注明：该房屋房产证出来后1个月内申请赎楼，赎楼费用由卖方支付。同年12月27日，张德志与袁飞飞签订协议书，约定买方追加支付卖方定金5万元。袁飞飞已足额向张德志支付定金13万元。张德志确认至今未申请注销抵押登记。2.诉讼中，袁飞飞认为案涉房屋的市场单价13000元/平方米，张德志认为是9000-10000元/平方米。就该争议，袁飞飞申请估价，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司经本院委托2019年1月25日做出两份资产评估报告，认为案涉房屋在基准日2018年5月17日的评估单价是10820元，评估价值是853050元，在基准日2018年10月11日的评估单价为11030元/平方米，评估价值为869610元。袁飞飞为此支出评估费15000元。庭审中，袁飞飞、张德志共同表示：案涉合同正常履行所产生的过户税费约50000元；案涉交易佣金25000元没有实际支付。3.诉讼中，依袁飞飞的申请，本院依法查封了张德志的部分财产。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案二手房买卖合同及居间服务合同由买方袁飞飞，居间方胜意公司，卖方张德志共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系袁飞飞与张德志的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。张德志未按照合同约定注销案涉房屋的抵押登记，构成违约，理应承担相应的违约责任。据此，袁飞飞请求解除案涉合同，张德志返还定金、赔偿损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。该处损失是房屋差价的可得利益损失。案涉房屋的成交价相较于袁飞飞请求解除合同时的估价相差239610元（869610元-630000元）。该差价为案涉合同正常履行后袁飞飞可以获得的利益，但袁飞飞实际只履行了130000元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款500000元，并需负担交易产生的税费、贷款利息等，故相应的支出应当在可得利益中予以扣减。基于以上因素，并综合考虑袁飞飞的过错程度，及张德志订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，本院酌定差价的可得利益损失为150000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告袁飞飞与被告张德志于2017年5月24日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中房屋买卖合同部分；二、被告张德志于本判决生效之日起七日内向原告袁飞飞返还定金130000元；三、被告张德志于本判决生效之日起七日内向原告袁飞飞赔偿损失150000元；四、驳回原告袁飞飞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9143元，诉讼保全费2520元，合计11663元（原告已预付），由原告袁飞飞负担5551元，被告张德志负担6112元（被告张德志于本判决生效之日起七日内迳付原告袁飞飞）；评估费15000元（原告已预付），由原告袁飞飞负担7500元，被告张德志负担7500元（被告张德志于本判决生效之日起七日内迳付原告袁飞飞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  梁素轼人民陪审员  梁燕芳二〇一九年四月二十二日书 记 员  张梦如徐晓丹