广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1713号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁美珊，女，1963年9月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）因与被上诉人梁美珊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初6647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荔湾区住建局委托诉讼代理人陈斯毅、黄启鸿、被上诉人梁美珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荔湾区住建局上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判梁美珊及共同使用人腾空广州市荔湾区宝庆市17号首层前部房屋交还荔湾区住建局；2.案件诉讼费用全部由梁美珊承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实不清。一审法院以梁美珊陈述有多位亲属在涉案房屋的后部居住，并提供户口本予以佐证，从而认定梁美珊及其家属除了涉案房屋以外没有其他地方居住，如果要求梁美珊及其亲属搬迁，必将对其出入及正常使用后部分房屋构成影响，与直管房的住房保障功能不符，因此驳回荔湾区住建局要求收回房屋的诉讼请求，但事实上涉案房屋与后面住宅均有独立门户，各自使用互不干涉，且梁美珊本人在广州市拥有两套共150.7035平方米的自有房屋。梁美珊称其家婆姚欢实际承租了直管公房荔湾区宝庆市17号首层后部及二楼作住宅使用，承租面积48.04平方米，梁美珊一审庭审时所称亲属并非其与姚欢的直系亲属。实际上根据梁美珊提供的户籍资料，其户内成员何俊杰拥有162.8872平方米的自有房屋、吴婉儿拥有131.08平方米的自有房屋、何玲拥有103.2271平方米的自有房屋。这些拥有自有房屋的居民不具备承租和使用具有保障及社会福利性质的直管公房的资格，姚欢承租的48.04平方米的住房足够安置其户内实际居住的人口。涉案房屋为商业用房，出租给梁美珊也是用作商业用途，不具备福利性住房保障的功能，况且荔湾区住建局管理直管公房，除了住房保障等职能外，也负有对公有房产保值增值的职责。梁美珊及其家属的居住问题，应遵循现有的住房保障体系另行处理，不属于本案要解决的问题。（二）一审判决适用法律错误。一审判决既然依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定认定双方当事人就涉案房屋的租赁关系为不定期，且支持荔湾区住建局解除租赁合同关系的诉讼请求，理应依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，要求梁美珊及共同使用人返还涉案房屋予荔湾区住建局。被上诉人梁美珊辩称，荔湾区住建局认为梁美珊另有住房而需收回房屋，不能享受政府的保障住房，对此梁美珊没有异议。但其他同住人员名下是没有房产并与梁美珊一同居住在涉案房屋，其他同住人员理应可承租涉案房屋。荔湾区住建局称涉案房屋为商业用房，出租给梁美珊也是作为商业用途，不具备住宅功能。梁美珊婆婆是涉案房屋的历史承租人，由于梁美珊与丈夫生活拮据，因此在房屋门口摆摊经营用于谋生。涉案房屋原本是住宅，梁美珊为了改善生活，所以申请将住宅部分变更为商业部分。根据政府部门公布的相关政策，荔湾区住建局的工作职责只是负责辖区内房屋的使用安全、安全鉴定等监督管理工作等。荔湾区住建局称其收回商业部分另外出租给他人使用不会影响梁美珊对于住宅部分的使用，但房屋的间隔本身就不适合商住两用，收回商业部分后，后面的住宅部分的采光、通风、隐私、消防安全将受到很大的影响，因此荔湾区住建局的主张不能成立。涉案房屋是梁美珊放弃了工作单位的宿舍而选择的房屋，梁美珊一家人都是在同一个工作单位工作的，梁美珊虽然是承租人，但等同于计划经济时代福利分房的承受人，经济地位接近于房屋的产权人。该房屋是历史遗留的产物，没有明确的产权，荔湾区住建局只是代为管理的行政机关，在房管部门没有出示该房屋的权属证明就要求收回房屋，显然不合理。2018年9月14日，荔湾区住建局向一审法院起诉，请求判令：1.解除荔湾区住建局与梁美珊之间就广州市荔湾区多宝路宝庆市17号首层房屋的不定期租赁关系；2.梁美珊及共同使用人腾空上述房屋交还荔湾区住建局；3.本案的诉讼费用由梁美珊承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。根据房产登记号：理字10090号不动产登记查册表，广州市荔湾区多宝路宝庆市17号房屋是私产，结构层数为1层，房屋使用性质为商业，该屋现为房管局管理的代管产房。上述房屋原由梁美珊家婆姚欢向广州市荔湾区房地产管理局新风房管站承租全间用于居住，承租使用面积为62.76平方米。2002年4月，新风房管站同意姚欢的申请，将多宝路宝庆市17号首层前部房屋由梁美珊经营日杂、百货。2015年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与梁美珊（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区宝庆市17号首层前部位（产别：无主代）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积15.22平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金928.4元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。租赁合同在2015年4月8日办理了租赁备案登记。梁美珊租赁案涉房屋主要作商业用途，经营字号为广州市荔湾区吉庆日杂百货店（个体工商户），经营范围零售。合同期满后，梁美珊仍一直有支付租金。2018年9月29日，广州市荔湾区工商行政管理局应梁美珊的申请，准予“广州市荔湾区吉庆日杂百货店”注销登记。2018年9月，荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向梁美珊发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区宝庆市17号首层房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋。但荔湾区住建局未能举证此通知实际到达梁美珊。梁美珊在一审庭审时也不确认有收到此通知。2018年9月18日，一审法院在广州市荔湾区宝庆市17号首层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2018年9月27日，一审法院送达起诉状副本给梁美珊。一审庭询中，梁美珊称，宝庆市17号首层后部分现实际居住了7人，分别是姚欢（家婆）、何淦波(小叔)、何俊贤（侄子）、何芷琦（侄女）、何俊佳（儿子）、余凤英（儿媳）、何昊晔(孙子)，其中余凤英是新嫁过来的媳妇，户口暂时没有迁过来。这些人名下目前都没有房产，也没有其他地方可以居住。上述情况有梁美珊提交的房屋租赁发票、户口本予以证实。荔湾区住建局称，宝庆市17号首层后部及阁楼由姚欢承租后，由姚欢和梁美珊夫妇居住，没有荔湾区住建局所称的住了7人。但荔湾区住建局未能举证证明。一审法院认为，荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与梁美珊在广州市荔湾区宝庆市17号首层前部位房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2018年9月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求梁美珊腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达梁美珊，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。梁美珊在2018年9月27日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到梁美珊，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年9月27日起解除。关于腾退涉案房屋问题。根据梁美珊的陈述，宝庆市17号首层后部分现有其家属7人居住，没有其他地方可供居住。虽然案涉房屋与宝庆市17号首层后部分房屋的居住问题不属于同一法律关系，但从历史上看案涉房屋与宝庆市17号首层后部分房屋连成一体原用于住宅使用，后为生计梁美珊才将案涉房屋用于商业使用。根据直管公房是具有保障住房、社会住房福利的功能，如果荔湾区住建局在本案中收回涉案房屋，必然导致梁美珊家属的居住问题更加突出，与直管公房的上述功能不符。且收回涉案房屋对梁美珊家属的出入及正常使用后部分房屋构成影响。因此，在梁美珊家属仍需使用后部分房屋的情况下，对荔湾区住建局要求梁美珊及共同使用人腾空涉案房屋交还荔湾区住建局的诉讼请求，一审法院暂不支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，于2018年10月29日作出判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与梁美珊关于广州市荔湾区多宝路宝庆市17号首层前部房屋的租赁合同关系于2018年9月27日起解除。二、驳回广州市荔湾区住房和建设局其他诉讼请求。案件受理费50元，广州市荔湾区住房和建设局负担25元，梁美珊负担25元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，荔湾区住建局提交梁美珊、何俊杰、吴婉儿、何玲个人名下房地产登记情况查询结果，拟证明梁美珊及其同住人员名下有私房。梁美珊对上述证据的质证意见为：梁美珊名下确实有两套房产，但房产都是位于增城区，何俊杰是梁美珊儿子，其结婚后自己名下肯定是有个人房产的，但是梁美珊的婆婆和梁美珊小儿子名下都没有房产，需居住在涉案房屋。二审期间，梁美珊向本院提交了涉案房屋的现场照片，拟证明商铺与住宅是一体的，不可分开。荔湾区住建局对上述证据的质证意见为：对其真实性、合法性、关联性不予认可，其名下拥有私房，因此不能再以居住问题提出抗辩。二审期间，荔湾区住建局陈述本案所涉房屋的住宅部分没有独立的出入口。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据荔湾区住建局的上诉以及梁美珊的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：梁美珊及共同使用人是否应向荔湾区住建局腾空交还涉案房屋。根据本案查明的事实，涉案商铺与后部房屋连成一体原用于居住使用，原由梁美珊家婆姚欢承租全间用于居住，其后梁美珊将前部房屋改为商业使用。后部房屋与前部商铺之间没有相互独立的出入口，如收回前部商铺将影响后部房屋的正常出入和使用。虽然梁美珊已有自有产权房屋，但原承租人姚欢及居住在后部房屋没有搬迁去向的其他梁美珊家属仍需居住使用后部房屋，一审法院结合直管公房的功能，对荔湾区住建局要求梁美珊及其共同使用人腾空交还房屋的诉讼请求暂不予支持并无不当。综上所述，上诉人荔湾区住建局的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一九年四月十六日书记员 颜旭怀彭诗敏