吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0102民初3859号 原告：宋连辉，男，1973年6月21日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：孙玉权，吉林济维律师事务所律师。 被告：苏晓梅，女，1967年2月21日出生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：朱宇剑，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：张会影，女，1979年11月12日出生，住梅河口市。 原告宋连辉与被告苏晓梅、张会影案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋连辉及其委托诉讼代理人孙玉权、被告苏晓梅及其委托诉讼代理人朱宇剑、被告张会影经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋连辉向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令立即停止对原告提出执行异议的房产（位于长春市净月开发区净月上城A区一期，建筑面积为156.42平方米住宅房产）的执行；二、请求人民法院依法确认原告与被告张会影之间签订的《房屋买卖合同》依法有效；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告宋连辉于2016年11月10日于被告张会影签订签订《房屋买卖合同》一份，约定将其所有的位于长春市净月开发区净月上城A区一期，建筑面积为156.42平方米住宅房产出售给原告，原告向其支付房款现金人民币700000元（该房屋银行贷款首付款），其余房款由原告宋连辉每月向银行偿还贷款的方式进行支付当日，原告即向张会影付清了全部房款，张会影向原告出具收条一份，同时也将上述房屋及其他手续交付给原告宋连辉，包括该房屋的《商品房买卖合同》及其他手续也一并交于原告，之后原告对该房屋占有至今。后由于该房屋的开发商自身原因，暂时不能办理更名过户等客观原因（非原告和张会影的自身原因），导致该房屋没有过户到原告名下，但该房屋的实际占有及控制始终在原告手中。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结在原告依法提出异议后，法院将原告的异议裁定不成立明显于法无据，侵害了原告的合法权益。因此，请求人民法院依法判令立即停止对诉争房屋的执行，并支持原告的请求。 苏晓梅辩称，原告在民事起诉状中依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没，有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定明显错误，该条明显针对的是执行行为，若依据该条原告应当通过执行行为异议和复议去解决。本案是执行异议之诉，针对的是执行标的，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第一，原告所谓的与被告张会影签订的《房屋买卖合同》答辩人无法确认其真实性以及是否是在人民法院查封前签订；第二，案涉房屋是被告张讼会影和申强的夫妻共同财产，未经共有权人同意对案涉房屋的处分行为不发生法律效力；第三，案涉房屋是带有抵押的房屋，原告与被告未经抵押权人同意又未清偿债务消灭抵押权，对案涉房屋的买卖行为不发生法律效力，原告所谓的买卖合同有效也只能是原告与被告张会影之间的债权合同有效，但物权不发生变动，原告可以依据该合同向被告张会影主张违约责任等民事赔偿，同时原告明知案涉房屋存在抵押仍然购买，无论案涉房屋能否办理产权证，原告在没有办理过户登记中就存在明显过错；第四，原告也没有交付价款和实际占有居住的证据。综上，原告的诉讼请求明显不成立，对案涉房屋没有足以排除强制执行的民事权益，望法院驳回原告的诉讼请求。 张会影未出庭、未答辩，亦未举证。 经本院审理查明，2016年11月10日，张会影与宋连辉签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“甲方（张会影）自愿将位于长春市净月区净月上城A区一期，建筑面积156.42㎡的房屋出售给乙方（宋连辉）”乙方对该房产的产权性质及现状与该房屋现状已充分了解并实地看房已确认，自愿购买此房，无异议；房屋基本设施：毛坯；甲乙双方协商该房屋成交总金额为人民币大写柒拾万元整。在签订本合同的同时，乙方先将定金人民币大写贰拾贰万元整支付给甲方；该房屋更名税由甲方承担；备注此房屋现手续为商品房购房合同与发票（借款合同原件甲方未提供）。同日，张会影出具收条一枚，内容为：“今收到宋连辉（220104197306211833）购买净月上城A区一期第A-13、A-20幢1单元102号房（156.47㎡）”购房款人民币大写柒拾万元整，¥700000元，至此放款全部结清，此房按揭月还款由宋连辉还。 另查，2016年12月28日宋连辉向张会影兴业银行账号622908583469173917存款22600元；2017年2月21日宋连辉向张会影兴业银行账号622908583469173917存款7600元；2017年3月14日宋连辉向张会影兴业银行账号622908583469173917存款7600元；2017年4月15日宋连辉向张会影兴业银行账号622908583469173917存款7600元；2018年4月10日宋连辉向张会影兴业银行账号622908583469173917账款8000元。再查，2017年7月18日长春市源山墅物业服务有限公司出具收据五枚,内容为收到A-13-102张会影交来预存水费、采暖费、垃圾清运费、预存电费等费用。 再查，苏晓梅诉申强、张会影民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月30日作出（2017）吉0102民初3051号民事判决书，判决:申强、张会影于判决生效后五日内偿还苏晓梅借款1318950元及利息（自2015年9月30日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。2017年10月31日，上述判决书生效后，由于申强、张会影未按照生效法律文书履行义务，2018年1月2日苏晓梅向本院申请执行，本院立案号为（2018）吉0102执25号。诉讼案件审理过程中，本院于2017年9月7日，查封了被执行人张会影购买的由长春嘉盛房地产开发有限公司开发的坐落于净月开发区规划甲一路以南净月·上城A区一期A1-13、A1-20号楼1单元102号【合同编号:911337号，楼栋四角号:3-76/789-12，房间号:102号，建筑面积:156.42平方米（实际面积以房屋登记部门测绘面积为准）】房屋的备案登记。案外人宋连辉向本院提出异议，请求法院中止对上述房屋的执行，包括强制进行评估和拍卖等。我院于2018年9月10日作出（2018）吉0102执行587号执行裁定书，驳回宋连辉的异议请求。 本院认为，宋连辉作为案外人提起案外人执行异议之诉，负有举证义务证明其享有优先于申请执行人债权、足以阻却执行的权利。本案中宋连辉与张会影之间于2016年11月10日签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效，可认定在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其提供的物业票据也可证明该房屋由宋连辉办理了入住手续。但即便张会影认可已收到宋连辉70万元首付款，仍不能免除宋连辉就已支付购房款的举证责任。根据宋连辉所述及证人徐刚证言，宋连辉与张会影是在小额贷款公司签订的《房屋买卖合同》。宋连辉称首付款70万是分期支付的，由张会影统一给出了一张70万的收条，这与证人所述的“卖方欠小额贷的钱，买方给小额贷了”相矛盾。宋连辉也未能提供其他证据证明首付款70万的来源并就给付过程进行合理解释，故不能认定其已支付完全部购房款。综上，宋连辉就案涉房屋享有的民事权益，不能阻却执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、宋连辉与张会影于2016年11月10日签订《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告宋连辉的诉讼请求。 案件受理费10800.00元，由原告宋连辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 王复审判员章鹏飞人民陪审员蒋丽影 二〇一九年四月十二日 书记员 隋              汉