广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初11383号 原告：广西南宁福源物业管理有限公司，住所地：广西南宁市汇春路**香港花园商物楼**。 法定代表人：白宽，总经理。 委托诉讼代理人：廖少敏，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏强，该公司员工。 被告：陆海燕，女，壮族，1984年7月5日出生，住南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年9月26日 开庭时间：2019年2月21日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人魏强到庭，廖少敏未到庭 被告方：陆海燕未到庭，亦未委托诉讼代理人到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付物业费6577.9元（自2015年11月14日计至2018年6月30日止）及违约金（以所欠物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，自2015年11月14日起，计算至物业费付清之日止）； 二、本案诉讼费用全部由被告承担。 被告答辩要点 被告未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 事实认定 2013年10月8日，陆海燕（买受人）与广西金源置业集团有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯14号楼1206号房，建筑面积为139.2平方米，出卖人应于2015年8月31日前将经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格的房屋交付买受人使用。该合同第二十条约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为广西南宁福源物业管理有限公司，买受人已详细阅读附件五有关物业服务的全部内容和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。 2015年11月9日，金源城二期14#楼竣工验收合格。 2015年11月13日，广西金源置业集团有限公司在报纸上刊登交房公告，通知金源城·金源悦峯13-16号楼的业主可于2015年11月14日起办理交房手续。 2013年5月7日，原告（乙方）与广西金源置业集团有限公司（甲方）签订《金源城二期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金源城小区二期提供前期物业管理服务，高层住宅为1.65元/月·平方米；物业服务事项包括：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事情的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同第七条约定：业主应于开发商签订的《南宁市商品房买卖合同》中约定的交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一天，应按所欠物业服务费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，原告一直为金源城小区二期物业提供物业服务至今。因被告自2015年11月15日起拖欠物业服务费，原告催讨未果，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陆海燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同。因此，《金源城二期前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，原、被告应依约履行相应的合同义务。 关于物业服务费。根据《金源城二期前期物业服务合同》约定，金源城小区二期的高层住宅物业服务费按建筑面积计1.65元/月·平方米的标准收取，故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米1.65元计139.2平方米为229.68元。2015年11月15日至2015年11月30日期间，被告应向原告支付物业服务费为122.5元（229.68元÷30天×16天）；2015年12月1日至2018年6月30日期间，被告应向原告支付物业服务费为7120.08元（229.68元/月×31个月）,合计7242.58元。但原告仅主张6577.9元，属其对己方权利的处分，本院予以支持。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。《金源城二期前期物业服务合同》约定业主应于每月10前交纳物业服务费用，逾期则按日3‰的标准支付违约金。原告主张按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准给付违约金，属其对己身权利的自行处分，本院予以支持。逾期交纳物业服务费的违约金应从次月11日起计算，具体计算方式如下：以122.5元为基数，以2015年12月11日为逾期起算日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，计至款项付清之日止；2016年1月至2018年6月期间，以每月229.68元为基数，每笔款项均以下一个月的11日为逾期起算日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，计至款项付清之日止。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、被告陆海燕应向原告广西南宁福源物业管理有限公司交纳2015年11月15日至2018年6月30日期间的物业服务费6577.9元； 二、被告陆海燕应向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付逾期交纳2015年11月至2018年6月物业服务费的违约金（违约金计算：以122.5元为基数，以2015年12月11日为逾期起算日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，计至款项付清之日止；2016年1月至2018年6月期间，以每月229.68元为基数，每笔款项均以下一个月的11日为逾期起算日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，计至款项付清之日止）。 案件受理费50元，由被告陆海燕负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈华婕 人民陪审员  李爱芬 人民陪审员  李燕婷 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  覃景莲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。