福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初3496号 原告：周遵煌，男，1975年12月2日出生，汉族，住福清市。 原告：陈燕，女，1986年10月2日出生，汉族，住福清市。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：蔡友玳、吴春霖，福建闽律律师事务所律师。 被告：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地惠安县螺阳镇海滨文武学校，统一社会信用代码913505217983768907。 法定代表人：康钫扬，总经理。 委托诉讼代理人：康碧信、李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 原告周遵煌、陈燕与被告福建惠安建筑业投资有限公司（下称惠安建筑业投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人蔡友玳、吴春霖，被告的委托诉讼代理人康碧信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周遵煌、陈燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿两原告因无法使用房屋造成的损失225000元（按每月5000元计算，暂从2013年10月20日计算至今，具体金额以评估为准）；2、判决被告支付两原告逾期办证违约金387582.4元（按1309400元每日0.02%元计算违约金，从2013年12月20日计算至2018年1月10日）；3、判决被告为两原告购买的惠安县建筑业发展中心第2幢1单元110号商品房安装独立水表、电表。事实和理由：原、被告于2013年3月1日签订《商品房买卖合同》1份，约定两原告购买被告开发建设的位于惠安县建筑业发展中心第2幢1层110号商品房，总价款1309400元，被告应当于2013年4月1日前将房屋交付两原告使用，应当在商品房交付使用后60日内办理商品房的权属登记。2013年10月7日，被告向两原告发出入伙通知书，因两原告认为被告逾期交房，故两原告于2014年8月1日向法院起诉，要求被告承担逾期交房违约金。2015年2月28日，法院依法作出（2014）惠民初字第4172号民事判决，两原告多次要求被告实际交付房屋并办理房屋权属证书，但被告均拒绝。2017年2月20日，两原告向当地消费者协会投诉后，被告才将占用的房屋交付给两原告。房屋交接时，两原告发现房屋被被告擅自装修，存在未安装独立电表、套内无水无照明、多处漏水、消防器材过期等问题，两原告无法正常使用房屋。2018年1月10日，被告才为两原告办理不动产登记证书，逾期办证达1480天。被告拒不将房屋交付给两原告，长期侵占两原告的房屋，交付后的房屋无法正常使用，被告已经侵犯两原告的权益，应当赔偿两原告的损失。被告存在逾期办证的违约行为，应当承担逾期办证违约金。 被告惠安建筑业投资公司辩称，两原告的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。被告已经将符合双方签订的商品房买卖合同约定的商品房交付给两原告，两原告以案涉房屋没有装水电表主张本案的损失缺乏依据。案涉房屋已经于2014年10月8日发出办证通知函，两原告主张逾期办证违约金缺乏事实依据。 经审理查明，被告惠安建筑业投资公司系经工商注册登记以房地产开发与经营、建材销售、建筑设计与施工为经营范围的有限责任公司，位于惠安县的“建筑业发展中心”系其开发建设。2011年10月29日，原告周遵煌与被告签订“惠安建筑业发展中心定购单”1份，订购“建筑业发展中心”第2幢1层110号商品房，同日支付定金40000元，被告出具定金收据交其收执。之后，两原告与被告签订编号为ＭＦ-2007-01-№0444844《商品房买卖合同》（包括《合同补充协议》即附件六），约定两原告向被告购买“建筑业发展中心”第2幢1层110号商品房，建筑面积65.47平方米，总价款1309400元。该合同落款日期为2013年3月1日。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房款的万分之一代管金。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”两原告分别于2011年12月5日、2012年10月12日支付被告购房款614700元、4700元，余款通过银行按揭贷款形式支付。涉讼楼房于2013年5月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2013年9月23日经泉州市公安消防支队消防验收合格。2013年10月7日，被告向两原告发出入伙通知书，通知自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理交房手续。案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记，被告于2014年10月7日向两原告发出通知函，通知自2014年10月10日起可办理权属证书，两原告在2014年10月17日收到通知函。另查明，除本案之外，包括两原告在内的11个买受人于2014年8月1日以惠安建筑业投资公司为被告向本院提起14件商品房预售合同纠纷案，上述案件涉讼商品房均由周遵煌订购（或代为订购），且均位于“建筑业发展中心”第2幢，包括本案在内，15套商品房总面积合计5137.3平方米。本院经审理后于2015年2月28日作出（2014）惠民初字第4172号民事判决，该判决已发生法律效力。双方确认被告因案涉房屋评选鲁班奖的需要在将案涉房屋交付给两原告之前有进行简易装修，案涉房屋于2017年7月20日实际办理交房手续，被告之后拆除了简易装修。两原告于2018年1月10日取得案涉房屋的不动产权证书〔证号为闽（2018）惠安县不动产第0000426号〕,房屋建筑面积65.27平方米。诉讼中，两原告申请对自2013年10月20日起因无法使用案涉房屋造成的损失进行鉴定，本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，2019年4月8日,该公司出具鑫八闽价鉴〔2019〕168号《关于惠安县建筑业发展大厦2幢1单元110号店面租金的评估意见书》，评估结论意见为：价格评估标的在价格评估基准时点的租金合计为200532元。租金价格评估明细表载明：2013年10月20日至2014年10月19日，每平方米单价45元，月租金2937元，评估金额35244元；2014年10月20日至2015年10月19日，每平方米单价45元，月租金2937元，评估金额35244元；2015年10月20日至2016年10月19日，每平方米单价45元，月租金2937元，评估金额35244元；2016年10月20日至2017年10月19日，每平方米单价49元，月租金3200元，评估金额38400元；2017年10月20日至2018年10月19日，每平方米单价53元，月租金3460元，评估金额41520元；2018年10月20日至2019年2月19日，每平方米单价57元，月租金3720元，评估金额14880元。为此，两原告支付鉴定评估费10000元。 以上事实，有两原告提供的《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、入伙通知书、不动产权证书、房产/土地使用权权属转移涉税证、（2014）惠民初字第4172号民事判决书、福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的评估意见书及福建增值税普通发票，被告提供的企业法人营业执照、惠安县建筑工程竣工验收报告、泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、惠安县建设工程竣工案首备案证明书、入伙通知书、《商品房买卖合同》及附件、房地产开发项目初始登记证明、通知函及办理产权证相关材料附件一、EMS邮寄单、惠安建筑业发展中心定购单、款项证明、（2014）惠民初字第4172号民事判决书，以及原、被告双方的陈述等证据证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点有： 一、案涉房屋是否存在无法使用的情形，被告是否应赔偿两原告经济损失及安装独立的水电表的问题。 两原告认为，法院于2015年2月28日作出（2014）惠民初字第4172号民事判决，该判决认定案涉房屋于2013年10月19日视同交付，但无法免除被告应实际将房屋交付给两原告使用的义务。被告直至2017年7月20日才将案涉房屋交付给两原告，且房屋仍旧存在没有独立安装电表、套内无水无照明、多次漏水、消防器材过期等问题，两原告无法正常使用房屋。被告交付的房屋并不具备双方签订的合同约定的交付条件，虽然评选鲁班奖是应惠安县人民政府的要求，但并不能因为被告评选鲁班奖而影响被告将商品房按照约定的标准交付给两原告的义务。独立的水电表是案涉房屋使用的基本条件，被告应当为案涉房屋安装独立的水电表。两原告相应的提供证据1即照片、视频、12315的通话录音，以此证明两原告多次要求被告实际交付房屋、安装独立水电表并办理房屋权属证书，均遭到被告的拒绝，被告擅自将房屋进行装修，未安装独立水电表、套内无水无照明、多处漏水、消防器材过期等问题，两原告无法正常使用房屋。证据2即评估意见书1份，以此证明两原告因案涉房屋无法使用造成的租金损失。被告质证称：证据1对消防器材的音像资料没有异议，但无法证明两原告主张的消防器材过期，对案涉房屋的装修真实性没有异议，但被告并不是占用房屋，因当时存在评鲁班奖要求入住率，经两原告同意后对店铺进行简易装修。对于2017年8月9日恢复原状的照片没有异议，确实是被告进行恢复的照片。四份录音材料确实是周遵煌与被告公司人员蔡国雄的通话录音，但不能证明两原告所主张的要求实际交付房屋的主张，因两原告诉求并非交房产生的违约金。对拒绝交房投诉12315的电话录音有异议，对物业拒绝交房的视频有异议，前期物业管理已经移交，具体什么时候移交被告并不清楚。证据2，真实性没有异议，但作出该评估意见书的鉴定人员并未到现场进行勘验，且该评估意见书也无法证明两原告的主张。 被告认为，两原告主张案涉房屋无法使用，要求被告赔偿损失，没有事实和法律依据。被告为评选鲁班奖对案涉房屋进行简单装修，事先电话与两原告沟通，经两原告同意，且该简易装修并不影响房屋的使用，两原告至今到未对案涉房屋进行使用。两原告主张房屋无法使用的另一个理由是没有安装独立的水电表，案涉房屋已经经过验收备案，两原告如果认为没有安装水电表造成房屋无法使用可以以其他方式进行救济，但在交房后要求被告赔偿损失没有依据。被告相应提供证据3即关于惠安县建筑业发展中心申报鲁班奖等有关事项的报告、惠安县人民政府《关于协调建筑业发展中心申报“鲁班奖”的会议纪要》，以此证明案涉建筑业发展中心拟申报鲁班奖，要求对公共建筑工程全部装修且进驻办公，被告因此对案涉房屋进行简易装修、事后依两原告要求恢复原状的事实。证据4即一层平面图、六层给排水平面图、六层强电平面图，以此证明案涉房屋所在的惠安县建筑业发展中心第2幢6层的强电、给排水平面竣工图。两原告质证称：证据3，真实性无异议，但与本案没有关联，被告实际上于2017年7月20日之后才将房屋恢复原状以及将里面堆积的杂物清理干净。证据4有异议，诉讼中现场勘验后，两原告要求被告提供系统图，但被告并没有提供，案涉图纸的施工图并没有审查批准单位的盖章，该图纸没有经过规划部门的备案仅仅是被告内部使用的图纸，该图纸无法证明案涉房屋不需要独立的水电表。 本院经审查认为，两原告提供的证据1中的照片、视频，经被告质证真实性无异议，真实性予以确认，被告对视频中出现被告工作人员蔡国雄没有意见，12315的通话录音能够认定被告确实存在对案涉房屋进行装修以及未实际交付房屋，两原告向相关部门进行投诉的事实。两原告提供的证据1结合被告提供的证据3及原、被告双方的庭审陈述，能够证明被告因案涉房屋所在的建筑业发展中心工程申报鲁班奖的需要，对案涉房屋进行简易装修，两原告于2017年8月10日进行现场拍摄时简易装修已拆除，因被告未能在本院指定的期限内答复简易装修拆除的时间，故根据两原告陈述认定被告于2017年8月10日拆除简易装修。本院于2015年2月28日作出的（2014）惠民初字第4172号民事判决书确定案涉房屋已经于2013年10月19日视同交付，故因被告原因造成两原告无法使用案涉房屋的期限应自视同交付次日即2013年10月20日起计算至2017年8月9日止。证据2系本院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，真实性予以确认，结合该评估意见书，案涉房屋自2013年10月20日至2017年8月9日止的租金损失应认定为136597元（35244元＋35244元+35244元＋3200元×9个月＋3200元×20天/31天，取整）。证据4，未经相关部门确认，故对被告的主张不予采信。案涉房屋已经于2017年7月20日实际交付，（2014）惠民初字第4172号民事判决书中认定两原告等业主出于商业目的向被告提出不需要砌筑分户墙，案涉房屋在内的15套商品房是整体出租或出售，且双方在商品房买卖合同中并未明确约定案涉房屋需要独立的水电表，故对两原告主张被告应为案涉房屋安装独立的水电表不予支持，两原告主张因没有安装独立水电表无法使用房屋，不予采信。 二、被告是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，是否应承担逾期履行协助办证违约金的责任。 两原告认为，法院判决案涉房屋于2013年10月19视同交付两原告使用后，两原告多次要求被告协助办理房屋产权登记，但被告均以各种理由推诿，直至2018年1月10日，被告才为两原告办理权属登记，被告存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应当支付两原告逾期办证违约金。违约金标准应每日按两原告已付款的0.02%计算。两原告相应提供证据5即销售不动产统一发票，以此证明被告应退还两原告房屋差价4000元，只有具备不动产统一发票的总金额与商品房买卖合同约定价款及测绘的实际面积完全一致的情况下案涉房屋才具备办证条件，被告直至2016年4月22日才出具补差发票并将房款退还给两原告，故案涉房屋在2016年4月22日前并不具备办证条件。证据6即交房反馈意见，以此证明两原告要求被告进行办证并支付逾期办证违约金，该反馈意见被告于2016年6月12日签收。被告质证称：证据5真实性无异议，两原告以开具发票前不具备办证条件不符合法律规定，办理权属证书的前提是房屋进行初始预登记，被告的义务是协助办证。证据6真实性无异议，该反馈书上的部分要求与本案无关，无法作为逾期办证及两原告主张违约金的依据。 被告认为，被告承担的是协助办证的义务，只需要将办理产权证的手续上交有关部门并告知买受人就已经履行了协助义务，被告已经向两原告发送通知函告知可以办证的事宜，已经履行了协助办证的义务。双方在合同中约定，商品房交付使用后60日内才起算办证义务，两原告所主张逾期办证的起算时间点是生效判决认定的视同交房时间，不符合法律规定，法院虽认定视同交付的情形，但办理产权登记必须是确实履行合同义务的情况，不能以视同交房的时间点作为逾期交房的起算时间。被告相应提供证据7即通知函及全球邮政特快专递EMS，以此证明被告通知两原告自2014年10月10日起可办理产权证。两原告质证称：证据7，真实性、合法性无异议，两原告虽然于2014年10月17日收到被告发出的办理产权证的通知，但是被告通知时并不具备办理产权证的条件，最后一张不动产发票开具的时间是2016年4月22日，故被告在2014年并不具备办理产权证的条件。 本院经审查认为，两原告提供的证据5、6及被告提供的证据7，经对方质证真实性均无异议，予以确认。关于双方争议的被告是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形以及是否应承担逾期履行协助办证的违约责任问题，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内， 向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记，已经符合办理房屋权属证书的条件，被告于2014年10月8日向两原告发出办证通知函，两原告于2014年10月17日收到通知函，故被告在案涉房屋实际交付前已经履行了通知办证的义务，并不存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，两原告主张被告应承担逾期履行协助办证违约金，要求被告支付自2013年12月20日起至2018年1月10日止的逾期办证违约金387582.4元，依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件六补充协议），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应按照约定履行合同义务。两原告已按合同约定支付被告全部购房款1309400元，被告因评选鲁班奖的需要将案涉房屋进行简易装修造成两原告无法使用案涉房屋，故被告应赔偿两原告因无法使用房屋造成的经济损失136597元。两原告主张被告应当为案涉房屋安装独立的水电表及支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。被告主张其对案涉房屋进行简易装修系经过两原告同意，但未能提供证据予以证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告周遵煌、陈燕因无法使用房屋造成的经济损失136597元。 二、驳回原告周遵煌、陈燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9926元，由原告周遵煌、陈燕负担7713元（多预交的2213元予以退回），被告福建惠安建筑业投资有限公司负担2213元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。鉴定费10000元，由被告福建惠安建筑业投资有限公司负担，鉴于原告周遵煌、陈燕已垫付，被告福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给原告周遵煌、陈燕。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  陈炜清 人民陪审员  黄惠芬 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。