长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0192民初377号原告长春市晟华粮油食品有限责任公司，住所长春市南关区。法定代表人邹立红，该公司总经理。委托诉讼代理人孟宪臣，吉林梦成律师事务所律师。被告中国第一汽车集团有限公司，住所长春市汽车经济技术开发区。法定代表人徐留平，该公司董事长。委托诉讼代理人田大原、刘兵，吉林衡丰律师事务所律师。第三人长春市朝阳区人民政府，住所长春市朝阳区。法定代表人武凌，该区区长。委托诉讼代理人张佳庚，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人任爱国，该区工作人员。原告长春市晟华粮油食品有限责任公司（以下简称晟华公司）诉被告中国第一汽车集团有限公司（下称一汽集团）、第三人长春市朝阳区人民政府（下称朝阳区政府）租赁合同纠纷一案，本院受案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上列当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。晟华公司诉称：1975年，为了解决一汽孟家小区职工粮油供应问题，第一汽车制造厂在小区内配套建设了粮油供应网点，按照归口管理交由长春市粮油食品供应公司管理使用。晟华公司成立于1983年9月5日，公司成立时的名称为长春市粮油供应公司双德粮食管理所，经营性质为全民，企业主管部门为长春市粮油供应公司，1983年根据属地化管理，长春市粮油供应公司将该房屋划拨给双德粮食管理所使用，双德粮食管理所陆续更名为长春市双德粮油食品管理所、长春市双德粮油食品经销公司、长春市双德粮油食品供应公司，2003年长春市粮油食品供应总公司改制，2005年9月6日完成国有公司企业改制，名称变更为晟华公司，企业类型为有限责任公司，改制后案涉房屋一直由晟华公司使用至今，根据吉林省人民政府办公厅文件（吉政办发【1996】12号）第四条“产权属于行政、企事业单位、大专院校和部队的粮油零售网点使用的房屋，由粮食部门继续使用，租金标准按吉省价房涉字【1995】44号文件执行，以前没收租金的不再收取租金”，因此，晟华公司使用一汽集团房屋是事实的租赁关系。根据朝房征字【2017】10号房屋征收决定，长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室对案涉房屋进行征收，在征收过程中多次协商，未能达成一致意见。一汽集团已经与朝阳区政府签订了《公有非住宅征收补偿协议书》并收到征收补偿款，一汽集团的行为侵害了晟华公司的合法权益，应当按照租赁关系即房屋补偿款的60%向晟华公司支付征收补偿金2991735元以及停产停业损失33615元。故诉请判令：1.依法确认晟华公司与一汽集团之间的租赁合同有效；2.一汽集团立即向晟华公司支付房屋征收补偿金2991735元、停产停业损失补偿金33615元，共计3025350元；3.诉讼费用由一汽集团负担。一汽集团辩称：一汽集团与晟华公司之间不存在租赁关系，双方无书面或口头的租赁协议，且晟华公司并未交付租金，双方之间也未形成事实上的租赁关系，双方之间实际上是不定期借用合同关系，有鉴于此，晟华公司无权要求一汽集团支付房屋征收补偿金及停产停业损失，应驳回晟华公司的诉请。朝阳区政府述称：朝阳区政府依据合法程序与适格被征收主体一汽集团签订《非住宅房屋征收补偿协议书》并已将全部补偿款发放完毕，至于一汽集团与晟华公司之间的补偿款分配问题与朝阳区政府无关。经审理查明：案涉房屋位于长春市朝阳区孟家街道，建筑面积249平方米，始建于1975年，产权人为一汽集团，用途为粮店，系为解决一汽孟家小区职工粮油供应问题配套建设，土地性质为划拨、商服，由一汽集团交长春市粮油食品供应公司管理和使用，后该公司历经更名、改制，房屋由下属的长春市双德粮油食品供应公司继续使用，2005年，长春市双德粮油食品供应公司更名为晟华公司，由晟华公司使用至今。2017年12月1日，朝阳区人民政府发布房屋征收决定公告，并下发《朝阳区开运街孟家二路棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》，该方案记载“……公有非住宅房屋：被征收人与公有房屋承租人选择货币补偿的，被征收房屋评估金额的40%补偿被征收人，其他相关补偿给付公有房屋承租人……因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定……登记为商业、服务业用途的，每月每平方米45元……非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，一次性发放3个月停产停业损失补偿……”。2019年2月15日，长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室与一汽集团签订《非住宅房屋征收补偿协议书》，记载征收一汽集团非住宅房屋与土地的补偿总金额为10268184元，其中房屋价值补偿金额为4986225元，停产停业损失为33615元；同年3月5日，上述补偿款已支付一汽集团；案涉房屋于同年4月11日拆除。晟华公司称己方在案涉房屋内经营至2018年5月29日，一汽集团称己方并未在房屋内开展经营业务。另查明：1993年8月16日，吉林省政府办公厅下发《关于稳定国有粮食供应网点问题的通知》，第三条记载“国有粮店粮价放开后取消了费用补贴，目前相当多的粮店没有经营资金，职工开支困难，因此，粮店的用房租金应给予适当照顾，对属于粮食系统外产权单位的国有粮店用房，继续从事粮油食品及综合经营的，过去无偿使用的仍要无偿使用，收取房租的，仍维持原用房租金收取标准，不能随意提高租价”；1995年9月5日，国务院办公厅下发《关于调整城镇国有粮油零售网点房产经营管理权的通知》，第二条记载“附设在行政、事业单位（包括大专院校）的厂矿企业的城镇国有粮油零售网点使用的房屋，应由粮食部门继续使用，有关单位不得随意提高房租和以其他借口挤占、拆迁，以保证该地区粮油的正常供应”；1996年4月4日，吉林省人民政府办公厅下发《关于调整国有粮油零售网点房产经营权的通知》，第四条记载“产权属于行政、企事业单位、大专院校和部队的粮油零售网点使用的房屋，由粮食部门继续使用，租金标准按吉省价房涉字【1995】44号文件执行，以前没收租金的，不再收取租金”。晟华公司在使用案涉房屋经营期间，并未向一汽集团交纳租金；一汽集团称在晟华公司改制之前，亦未向改制之前的使用人收取过租金。本院认为：1.尚不能认定晟华公司与一汽集团之间存在租赁合同关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”；《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；现晟华公司诉请确认其与一汽集团之间的租赁合同有效，应举证证实双方之间曾订立租赁合同并已生效，但晟华公司未能提供订立书面租赁合同的证据，仅主张存在事实上的租赁关系，而依据的仅为《关于调整城镇国有粮油零售网点房产经营管理权的通知》及《关于调整国有粮油零售网点房产经营权的通知》两份文件，从文件的内容看，主要为保持粮油零售网点经营的稳定持续，并不能证实零售网点与房屋产权人之间均存在租赁关系，且从租赁合同的本质看，承租人应履行支付租金的义务，在承租人付出成本的前提下，拆迁时才有权获得部分补偿款，现晟华公司自认从未支付租金，系免费使用房屋，该行为并不符合租赁合同的特征，晟华公司证实双方之间存在事实上租赁关系所依据的证据不充分，该项诉请不能成立。进而晟华公司要求以承租人身份取得房屋补偿价格60%的诉请亦无事实基础及法律依据，相关诉请亦不能成立。2.晟华公司有权获得停产停业损失。晟华公司与一汽集团虽未形成租赁关系，但系该房屋的实际使用人，一汽集团也承认己方并未在房屋内开展经营活动，结合晟华公司在案涉房屋内经营时间较长，因拆迁行为而经营遭受影响的实际主体为晟华公司等情形，该笔停产停业损失33615元应由晟华公司取得，此项诉请应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条之规定，判决如下：一、中国第一汽车集团有限公司于本判决生效后立即支付长春市晟华粮油食品有限责任公司停产停业损失人民币33615元；二、驳回长春市晟华粮油食品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15501元，由中国第一汽车集团有限公司负担1550.1元，长春市晟华粮油食品有限责任公司负担13950.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  李东鹤二〇一九年四月十八日书记员  白英荟