广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初1356号原告：彭晴，女，1994年7月20日出生，汉族，住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：梁祥荣，系广东执正律师事务所律师。被告：广州市城市建设开发有限公司，住所：广州市天河区珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心15楼自编号01。法定代表人：林昭远，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴兵山，系广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，系广东格林律师事务所律师。第三人：牛丽萍，女，1956年12月25日出生，汉族，住所：广州市番禺区。原告彭晴诉被告广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）、第三人牛丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁祥荣、被告的委托诉讼代理人吴兵山、第三人牛丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭晴向本院提出诉讼请求：一、判令被告广州市城市建设开发有限公司立即履行防水保修义务，对原告的广州市番禺区小谷围街风茂街9号4栋504房的三个卫生间天花渗漏水进行维修至完好；2、判令被告广州市城市建设开发有限公司赔偿原告房屋使用损失39.6万元（损失按租金12000元/月从2014年4月1日起计至起诉之日止），判令被告广州市城市建设开发有限公司赔偿原告房屋物管费等损失39228.41元；3、判令第三人牛丽萍无条件配合被告广州市城市建设开发有限公司履行防水保修义务；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2012年9月5日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市番禺区小谷围街风茂街9号4栋504的房屋。合同约定房屋于2013年12月31日交付，原告按被告通知时间前去验收房屋时发现卫生间漏水等多处房屋质量问题。经多次交涉，被告于2016年12月底对504房屋的次卧卫生间漏水问题进行维修，但维修之后仍存在渗漏，原告因此不能对504房进行装修入住。为了维护自己的合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。被告答辩称涉案房屋仅有一个卫生间漏水，并且已经修好，其他两个卫生间没有漏水。一个卫生间漏水不影响涉案房屋的整体使用，原告主张整套房屋的月租金损失没有依据；第三人答辩称其一直有积极配合原被告进行渗漏检测和维修，也愿意继续配合被告实施合理有偿的报修维修工作，但原被告不能未经第三人同意签订损害第三人利益的协议，被告也要保证维修完成两年内不得出现渗漏，且被告必须对施工期间第三人造成的损失进行补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区小谷围街风茂街9号4栋504房（以下简称504房），房屋权属人为原告彭晴，建筑面积190.9326平方米，户型结构为五房两厅一厨三卫、三个非封闭式阳台。广州市番禺区小谷围街风茂街9号4栋604房（以下简称604房）位于504房楼上，权属人为第三人牛丽萍，户型结构相同。2012年9月5日，原告彭晴（乙方，买方）与被告城建公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201205165987），约定：原告向被告购买位于广州市番禺区小谷围街风茂街9号4栋504房，房屋面积190.9326平方米，售价3055439元，合同第十三条约定房屋交付时间为2013年12月31日；第二十五条约定涉案商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主题结构工程，为涉及文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面报修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或者聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同亦约定了其他条款。2013年11月20日，被告城建公司向原告彭晴发出《商品房交付使用通知书》，要求彭晴在2013年12月24日之前办理涉案房屋的收楼手续。2014年3月27日，被告城建公司再次向原告彭晴发出《商品房交付使用催告书》，要求彭晴在2014年4月1日之前办理涉案房屋的收楼手续。原告称其两次均按时去收楼，第一次收楼发现卫生间天花有水迹，第二次收楼看见被告在水迹处注胶修补，但未对水迹作处理，以上收楼情况原告未提交相应证据。2014年7月19日，原被告正式办理涉案房屋的收楼交接手续，同日原告彭晴亲属彭林强及物业公司经办人郭*在涉案房屋的《收楼交接验收表》上签名，记录房屋存在两处质量瑕疵：1、主人房墙裂缝；2、要求楼上样板间出示试水报告。原告称收楼后一直通过物业公司向被告报修卫生间漏水事宜。2016年3月2日，物业公司工作人员登记《收楼交楼验收表》，在查验情况一栏记录“卫生间天花漏水（父母房卫生间）”，并备注“监理、装修公司负责人及墙身维修单位负责人一并到现场查看问题”，该表由物业公司工作人员陈**签名确认。原告称上述两份验收表的原件留存于被告及物业公司处。被告确认委托物业公司交付房屋并记录业主反馈的房屋维修事宜，两份验收表都是物业公司使用的收楼表格，但未查找到相应原件；同时，被告也确认曾就涉案房屋墙体裂缝进行修缮，但未进行卫生间试水。2016年6月30日，被告城建公司向原告彭晴送达《关于房屋维修问题的函》，告知原告关于涉案房屋的天花渗漏问题，因第三人不配合，导致无法进场开展维修工作。2016年10月24日，第三人牛丽萍向被告城建公司出具《确认函》，确认要求被告履行维修义务的卫生间为次卧卫生间，要求被告安排专业人员进行保修，同时保留其它两个卫生间保修的权利。2016年11月8日，被告、第三人及物业公司就涉案房屋渗漏问题开会讨论，三方共同签名确认的书面会议记录载明：关于三个卫生间渗水维修事宜，第三人要求原告签名同意被告仅就次卧卫生间履行保修义务，其他两个卫生间因无渗水问题不进行修理；维修方案由第三人确定；被告应按时完成维修，否则需对第三人做出补偿。2016年11月14日，原告向第三人出具《确认函》，确认需要被告履行保修义务的卫生间仅为次卧卫生间。2016年11月21日，被告、第三人、涉案房屋物业公司一同签署渗水维修《工程方案》，三方同意对604房次卧洗手间整体防水进行修缮，工期为2016年11月23日至2016年12月12日。2016年12月12日，涉案房屋次卧卫生间漏水问题维修完毕。2016年12月底，原告再次向被告报修称涉案房屋卫生间天花渗漏。经原告彭晴亲属彭林强信访，2017年4月18日，广州市番禺区住房和建设局向被告城建公司发出《责令整改通知书》，要求被告城建公司在收到通知书之日起七日内，将涉案房屋两个卫生间的天花板及墙体存在渗水现象问题的书面处理意见函复广州市番禺区住房和建设局。2017年8月4日，被告城建公司向原告彭晴送达《关于星汇文翰4-504单元情况的复函》，称对于原告2016年12月报修的卫生间漏水问题，被告认为不存在渗漏现象，建议原告委托有资质的机构检测确定存在渗漏质量问题后履行保修责任。2017年9月14日，原、被告签署《调解协议书》，约定由被告组织物业公司、第三人一起召开协调会，要求星汇文瀚4栋604房对未作防水维修的两个卫生间进行蓄水试验，区住建局派员对协调会进行见证，经蓄水试验48小时后由原告、第三人、物业公司三方共同确认是否存在渗漏现象。上述蓄水试验因各方意见分歧终未能实行。2018年2月2日，原告彭晴就本案诉至我院。庭审中，原告提交水迹照片以证明涉案房屋三个卫生间天花在起诉时都存在渗漏。被告认为，水迹属于毛坯房施工过程中的正常痕迹，交房时没有渗漏；而收楼使用过程中仅次卧卫生间发生渗漏，且已于2016年12月维修完毕，另外两个卫生间没有漏水。第三人称2015年中曾查看过涉案房屋的次卧卫生间，发现明显渗漏；2017年和2018年再次查看三个卫生间时只看见水迹，未发现明显渗漏。案件审理过程中，原告向本院申请通过摇珠方式确定鉴定机构进行鉴定，鉴定内容为：1、涉案房屋三个卫生间是否渗漏；2、渗漏原因；3、漏水修复意见。2018年12月29日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司做出（2018）粤0113委鉴字第134号《退案函》，函件载明“我司已于2018年10月16日派员对涉案房屋进行闭水试验，未发现渗漏，并于2018年10月23日、2018年11月10日相继发《工作联系函（2018）仲恒房鉴字第322-××号》、《工作联系函（2018）仲恒房鉴字第322-××号》到贵院说明需对广州市番禺区小谷围街风茂街9号4栋604号房屋进行开仓检查，现收到贵院《情况说明》及其他附件等资料均表明第三人牛丽萍不同意开仓处理，故我司现场检测后续工作将无法正常进行，现我司申请终止受理（2018）粤0113委鉴字第134号案件的委托”。原告彭晴为此支出鉴定费5000元。又查明，涉案房屋至今未装修入住，物业费标准为3.5元/平方米/月。原告彭晴因卫生间渗水问题，拖欠广州越秀物业发展有限公司涉案房屋2015年9月1日至2017年9月30日的物业管理费、电费公摊费及滞纳金共计39228.41元。以上事实有《房屋买卖合同》、《商品房交付使用通知书》、《商品房交付使用催告书》、《收楼交接验收表》复印件2份、《关于房屋维修问题的函》、《责令整改通知书》、《关于星汇文翰4-504单元情况的复函》、《调解协议书》、《物业服务费等相关费用追收函》、《星汇文翰604渗水维修工程方案》、《讨论记录》、《确认函》2份、（2018）仲恒房鉴字第322-××号《退案函》及庭审笔录为证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告于2012年9月5日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告城建公司作为涉诉房屋的开发商，负有保证其出售的涉讼房屋质量合格且能够正常居住使用的合同义务。本案争议主要在于涉案房屋的三个卫生间在起诉时是否仍存在渗漏。根据现有的证据，涉案房屋次卧卫生间渗漏问题于2016年12月通过楼上对应卫生间重做整体防水的方式进行过修复，原告亦陈述称被告曾对其它两个卫生间天花漏水点进行注浆修补。现讼争各方确认三个卫生间天花均无滴漏现象，仅凭水迹不能直接判断是否存在渗漏。原告通过摇珠确定的方式委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定三个卫生间天花的漏水情况及原因，该鉴定因第三人不同意开仓检测而无法取得最终鉴定结论，原告因此应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告继续修复卫生间漏水问题的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”涉案房屋为毛坯未装修状态，合同约定的交付时间为2013年12月31日，2014年7月19日办理收房手续后，涉案房屋先后因墙壁裂缝、卫生间渗水等问题维修至2016年12月12日，致使原告不能如期对涉案房屋进行整体装修并入住使用，被告理应赔偿原告在涉案房屋保修整改期间的损失；至于2014年1月1日至2014年7月19日间的房屋不能如期使用的损失，由于被告不承认原告按合同约定时间前去收楼，原告亦未提供此期间验收楼房的相关证据，故本院对此不予支持。至于收楼后房屋不能装修使用损失的构成，本院确定为报修整改期间无法装修使用房屋的租金损失、报修整改期间物业管理费及水电费损失。原因如下：首先，按照日常生活习惯，房屋装修需整体进行，卫生间漏水足以导致涉案毛坯房无法如期装修使用，因此造成的损失可以参照同地段同类房屋的租金价格来确定。其次，即使物业公司与被告同属一个集团，物业公司追收物业水电费也不受原被告之间房屋买卖纠纷的影响，且被告亦未抗辩与原告及物业公司之间达成免除物业费的协议，因此在原告尚未缴交物业水电费的情况下，物业水电费仍属原告可预期发生的损失，应纳入收楼后房屋不能装修使用的损失范围内。最后，涉案房屋为毛坯房，第三人的房屋为样板房，原告和第三人收楼以后都未重新装修过，故次卧卫生间的渗漏系属涉案房屋一直存在的质量瑕疵,原告要求被告在保质期内进行维修必须先履行申报的义务，因此收楼后房屋不能装修使用的时间应从原告报修起计至被告维修完毕为止。根据原告提供的证据，涉案房屋每月物管费668元（190.93平方米×3.5元/平方米），每月水电费和房屋租金标准不能明确；根据广州市房地产租赁管理所出具的《2015年广州市房屋租金参考价》、《2016年广州市房屋租金参考价》（风茂街无电梯楼租金参考价），涉案小区参考小谷围街“其他区域”电梯楼租金标准（30元/平方米）计算，每月的租金为5700元（190×30元/平方米）。鉴于涉案房屋的渗水问题集中出现在次卧卫生间，且涉案房屋为毛坯状态，综合原被告、第三人的陈述以及原告的举证情况，结合本案案情和租金参考价，本院酌情确定被告城建公司应向原告赔偿收楼后不能进行装修使用而导致的经济损失包含18个月的租金及物业费损失共计114624元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭晴赔偿损失114624元；二、驳回原告彭晴的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7828元，由原告彭晴负担5766元，由被告广州市城市建设开发有限公司负担2062元；鉴定费5000元，由原告彭晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。（本页无正文）审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  黄焕萍二〇一九年四月十九日书 记 员  苏晓俭