广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初5774号原告：钟敬文，男，1969年4月15日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈琨，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。被告：刘传杭，男，1971年9月2日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：陈庆东，广东君辩律师事务所律师。原告钟敬文与被告刘传杭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2018年8月16日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2019年1月25日公开开庭进行审理。原告钟敬文的委托诉讼代理人陈琨，被告刘传杭的委托诉讼代理人陈庆东两次庭审均到庭参加诉讼，钟敬文的委托诉讼代理人龚雪莹到庭参加了2018年8月16日的庭审。诉讼中，原、被告向本院申请一个月的调解期，期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告钟敬文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付1997743元，并从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付利息至付清款项之日；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告钟敬文变更诉讼请求为：1.解除原告与被告于2017年2月15日签订的的《租赁合同》及2017年4月19日签订的《补充协议》；2.被告向原告赔偿9、10楼的装修工程投入损失，10楼的损失以原告自行评估的金额1172101元为准，9楼的损失以评估金额为准；3.被告向原告赔偿原告已经支付的评估费用12000元；4.被告向原告赔偿原告因被告违约造成无法履行后已经投入的广告宣传费用112003元；5.被告向原告赔偿原告在停业期间已支付的员工工资103178元；6.被告向原告返还租赁押金211500元；7.被告向原告返还2017年10月份的预付租金35250元；8.被告向原告赔偿经营期间因无法提供场地给会员使用而向会员返还的费用1167542元；9.被告向原告赔偿9楼的健身器材残值损失（以评估为准）；10.本案诉讼费用由被告承担。之后，原告钟敬文明确诉讼请求第2项“9楼的损失”为1425649元；第3项的评估费用合计为69000元；第9项为：被告向原告赔偿健身器材费用473417.6元及赔偿金5000元；并增加一项诉讼请求：对于损失赔偿款共计4774640.6元，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至付清款日止。事实和理由：位于广州市花都区新华街云山路50号（广州市花都新华街云山路与天贵路交界，即原东南酒家）的物业，产权属于广州市花都区新华街田美村东南经济合作社（以下简称东南经济社）所有，被告刘传杭通过向东南经济社承租取得该物业的使用权及处分权。原告为经营健身中心项目向被告承租位于广州市花都区云山路50号东南酒店9楼、10楼物业，租赁面积分别为9楼1200平方米、10楼500平方米，共1700平方米。双方约定10楼用于经营游泳池。就该租赁事宜，双方于2017年2月15日签署了编号为20170215A的租赁合同，并于2017年4月19日签署了该合同的补充协议，对双方的权利义务进行明确。租赁合同约定：租赁期限为2017年7月16日至2029年7月15日，租金按租赁面积计算，9楼租金每平方40元，10楼租金每平方45元，租金每3年递增10%；租金按月支付；2017年7月16日至2020年7月15日期间的月租金为70500元。乙方（即承租方）应于本合同签订之日付211500元给甲方（即出租方）作为保证金。租赁合同第一条第7款约定：甲方应于2017年3月1日将租赁物业交付乙方进场装修，且免交装修押金，装修期间免付租金，装修期至2017年7月14日结束。租赁合同签署后，原告如约向被告支付了保证金211500元。原告于2017年3月8日设立了广州市暴美健身服务有限公司负责经营该健身项目。从2017年3月1日开始接收场地进行装修建设，2017年8月14日完工，2017年8月15日开始营业。原告投资了巨款进行了添附及装修，为经营进行了前期投资宣传工作，聘请了健身教练及工作人员，吸引了不少消费者成为健身会员。2017年10月18日，被告通知原告称收到广州市城市管理综合执法局花都区分局的责令限期改正通知书，执法部门认为9楼游泳池属未按建设工程规划要求建设，属违法建筑，要求责令停止违法行为，限期（2017年11月30日前）自行拆除。原告当即质问被告为何隐瞒情况，为何将不符合约定用途的出租物业交原告使用，如今造成游泳池停运及其他巨大损失。为避免损失进一步扩大，暴美健身中心被迫于2017年10月19日停止营运。如今游泳池已被拆除，但据悉，除游泳池范围外，被告出租给原告的租赁物业还存在消防、建筑物竣工验收不合格等各种违法问题，须重新整顿后才能投入经营使用。被告故意隐瞒租赁物业的情况，向原告交付的租赁物不符合约定用途，已构成严重违约，过错在于被告，并造成原告巨款投资损失，暴美健身中心的商誉被严重受损，健身会员纷纷投诉追讨赔偿，被告的行为令原告损失惨重！事件发生后，原告多次向被告寻求协商解决，并提出赔偿方案要求，但无果。为此，原告抱着尽快解决矛盾，避免损失继续扩大的好意，只能提出本案诉讼寻求救济，希望法院依法支持原告的诉讼请求。补充如下：经第一次庭审后，由于9楼的评估结果未作出，导致最终的诉讼请求数额未能确定，因此，基于目前法院委托评估的评估结果已作出且根据租赁事件的客观变化情况，申请人提出变更诉讼请求申请。关于第9项赔偿金的事实与理由：原告于2018年1月初到涉案场所搬健身器材以减少自身损失，但被告的人员对原告的行为进行阻挠，导致原告无法搬离健身器材及家具，故我方认为健身器材被留置造成了其自身的损失，故提出该项诉请。被告刘传杭辩称，一、我方不同意解除租赁合同以及补充协议，被告分别签订了租赁合同以及补充协议，约定将9楼、10楼物业出租给原告使用，案涉物业具有建设工程许可证，通过消防设计备案以及建筑工程竣工验收消防备案，原、被告双方所签订的合同合法有效。被告于2017年3月1日将上述物业交付给原告进场装修并使用至今，租赁的物业符合原告使用条件。由于原告违反租赁合同第二条第三项以及第三条第四项的约定，在10楼物业加建游泳池，并未按法律规定要求报请有关部门批准，导致加建后被责令拆除，责任不在于被告。相反是因为原告违反合同约定导致的，原告才是上述租赁合同的过错方以及违约方，原告在10楼加建的泳池依法被拆除并不影响9楼租赁合同的履行，况且原告已按合同约定以及有关法律的规定向相关部门报建之后仍然可以加建泳池，因此原告无权解除合同。综上，原告违约在先，被告不同意解除租赁合同以及补充协议，请求法庭依法驳回原告该项诉讼请求；二、被告不同意赔偿原告诉称的任何损失，包括原告明确的金额2813574元，被告不同意支付，原告的主张没有依据。原告所经营的广州市暴美健身公司因玻璃幕墙未安装安全护栏问题，被相关部门查处并责令整改，2017年10月19日依法查封电箱，禁止其在整改完毕前经营，原告至今未按相关部门责令整改，因此关于无法经营的原因在于原告，而且原告对10楼泳池的加建也未按租赁合同以及相关法律报批，因此被责令拆除泳池，其后果应由原告承担，被告也有权依据租赁合同第三条第四项的约定要求原告恢复原状。综上，原告诉请的所谓损失理应由原告自行承担，故被告请求法庭依法驳回原告的全部诉请。三、原告在庭前增加以及变更的诉请，我方认为，原告应当依法缴纳诉讼受理费。四、由于原告未按租赁合同约定报请有关部门批准就加建泳池造成了被告的重大损失，并且原告至今仍占用租赁物业，因此被告按政府部门要求拆除泳池的费用以及租金损失等，被告要求原告予以赔偿。由于被告目前在看守所，日后我方会另案起诉。综上，请求驳回原告的全部诉请。补充答辩意见：一、关于第1项诉请与第一次庭审意见一致；二、对9楼的装修装饰损失我方不同意支付，原告所经营的公司是因其玻璃幕墙未安装安全护栏等生产安全问题而被花都区安监局于2017年10月19日查处并责令限期整改，并被花都区新华街道办依法查封，禁止其整改完毕前经营，但原告及其公司至今仍未整改，且至今为止，原告仍未依约缴纳租金，故该9楼的装修装饰损失是由于原告自身的过错及其违约导致的，与我方无关；三、对在诉讼中的评估费我方也不同意支付，原告诉请的损失都是因其自身原因导致，应由原告自行承担；四、对第9项我方也不同意支付，健身器材本身也没有什么损失，只是放置在租赁的场所，并没有导致器材的损坏，且是由于原告未缴纳租金而留置在租赁场所，在原告付清其应付的租金后原告可以取回健身器材；五、我方不同意支付原告所有主张的损失，意见同上。请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物为位于广州市花都区云山路50号东南酒店的9、10楼，建筑面积约1700平方米毛坯房，其中9楼1200平方米，10楼500平方米。东南酒店的建设单位是广州市花都区新华街田美村东南经济合作社（以下简称东南经济社），东南经济社于1997年3月取得《建设工程规划许可证》（编号：建字9710017），建设规模：大型（7308平方米），层数9层。案涉租赁物所在的东南酒店由刘传杭于2015年10月向东南经济社承租，租赁期限至2020年2月。2017年2月15日，刘传杭（出租方、甲方）与钟敬文（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租案涉租赁物，租赁期自2017年7月16日至2029年7月15日。租金（是指含物业管理费在内的不含税价租金）：每月9楼租金每平方米40元，10楼租金每平方米45元，租金每三年在上年租金的基础递增10%。租金按月支付，甲方派发《通知收款收据》给乙方时，乙方需在5天内支付该笔费用。租金具体如下：2017年7月16日至2020年7月15日止，每月租金70500元；2020年7月16日至2023年7月15日止，每月租金77550元；4、乙方应于本合同签订之日，在当天付211500元作为保证金（保证金不计利息）。该保证金在租约期满双方清算无误后，向甲方交付保持原状的场地和设备（正常损耗及按本合同规定不得拆除的情况除外），乙方无违约、无欠款情况下，十个工作日甲方将租赁保证金如数无息退还乙方。7、甲方应于2017年3月1日将楼房交于乙方进场装修并经甲方同意免交装修押金。装修期间乙方免交付租金，即装修期至2017年7月14日止，装修期间，乙方试业或正式营业时给予的装修期结束，当天起计租金。二、甲方权利与义务：1、向乙方提供相关合法的手续及证明文件（如房屋产权证、租赁合同、土地使用证等），协助乙方申领营业所需的证照。2、甲方保证租赁物主体交付乙方时结构安全，签订本合同时，乙方亦现场确认出租物现有状况符合乙方使用；乙方应定期对租赁物内部进行检测与安全维护，并进行必要的修缮（乙方内部卫生、设备、水电、电话、空调等修缮费用由乙方承担），因乙方原因导致发生人身、财物损害的，乙方应承担相关的经济及法律责任。3、经甲方书面同意后，乙方有权对租赁物进行装修、添附设施、或变更用途等；但不得损害租赁物主体结构和整体设施；按法规要求须报有关部门批准的，应当报请批准，甲方应给予必要的便利与协助。乙方对租赁物装修及添附的设施，未经甲方同意不得任意拆除，租赁期限届满后或者合同终止后无偿归甲方所有。4、甲方出租场地承诺通过一次消防合格验收，消防验收时间在2017年4月中旬，在规定时间没通过验收时双方协商本租赁合同无效，甲方需无条件退还乙方所交的保证金及租金，乙方有权保留追究甲方违约责任。四、违约责任：1、乙方应按时足额交纳租金、水电管理费等费用。乙方逾期交纳的，视为乙方违约，甲方有权收取违约金，违约金每日按实欠总额的1%标准收取。乙方超过15天仍未付清的，甲方有权采取停电、停水措施或单方解除合同，解除合同自甲方书面通知送达乙方生效，甲方张贴于租赁物业门口也视为送达；甲方可没收乙方保证金，无偿收回租赁物，并且甲方有权追讨乙方免租装修期租金。乙方应在甲方解除合同10日内前往管理处交纳所有拖欠费用、退还甲方租赁物并搬清所有乙方物品，如乙方仍有欠款，甲方有权留置乙方的财产（留置财产相等于乙方所欠总费用的等值财产）。甲方发出解除合同通知20日内，乙方逾期结清费用搬清物品或不归还租赁物的，视为乙方放弃在该租赁物范围内全部乙方物品的所有权，可由甲方自行清除处理，因此造成的经济损失全部由乙方自行承担。2、租赁期间，甲方无故单方终止本合同的，应双倍赔偿保证金退付给乙方，乙方有权追加向甲方追讨由此而造成的搬迁损失。租赁期内，由于乙方违约，甲方通知乙方迁出，乙方需在收到通知后10个工作日内迁出。3、如乙方违约，乙方无权要求退还保证金，同时甲方另有权要求追加相当于当前6个月的租金金额作为乙方违约金。4、乙方违约的情形包括但不限于逾期缴纳租金、管理费、逾期缴纳水电管理费、经营事项违法、私自改变租赁物的结构、私自拆除装修以及本合同约定的所有归属于乙方义务事项。六、其他事项：1、因本合同涉及的出租楼房至今未办理产权证，甲方保证对出租的房屋享有完整的使用权，有权与乙方建立租赁关系，出租楼房的使用年限自签订合同之日起，至租赁关系结束为止，并保证租赁期内，无任何第三人对此出租物主张权利，该楼房亦未设定抵押。合同还约定了其他内容。2017年2月28日，东南经济社出具《分租证明》，同意刘传杭将东南大厦分租给他人经营使用。合同签订后，钟敬文向刘传杭支付了租赁押金211500元，刘传杭于2017年3月1日将场地交付钟敬文使用。2017年4月19日，双方当事人签订一份《合同补充协议》，约定：刘传杭出租案涉租赁物10楼面积500平方米的场地给乙方经营游泳池使用。负责出资建造该泳池的玻璃幕顶，并承诺在该大楼九楼二次消防通过后三个月内施工完成。之后，钟敬文对租赁物9楼进行装修、在10楼加建了游泳池。2017年7、8月，广州市暴美健身服务有限公司（以下简称暴美健身公司）开始试业经营。2017年10月19日，广州市花都区安全生产监督管理局向暴美健身公司发出《责令限期整改指令书》（穗花安监责改[2017]F1082号），内容为：因暴美健身公司存在玻璃幕墙未安装安全护栏、安全设备未配备、未指定安全应急预案并备案共3项隐患问题，责令限期整改。广州市城市管理综合执法局花都分局于2017年10月18日、11月20日出具《责令限期改正通知书》，告知因在顶楼擅自加建游泳池设施，责令立即停止违法行为。游泳池于2017年12月14日被拆除。钟敬文向刘传杭支付租金至2017年10月31日。钟敬文认为9楼被责令整改的原因是整栋建筑物的安全结构存在问题而被政府部门责令停业整改，为此，钟敬文申请本院向广州市花都区住房和建设局调取《关于东南大厦结构安全性检测鉴定结果通报会会议纪要》，根据该局复函所附的会议纪要记载：“2018年3月12日下午，区住建局黄卫行总工程师在三楼会议室主持召开东南大厦结构安全性检测鉴定结果通报会，区安委办、新华街道办、区城管局、田美村委会、东南大厦承租方、广州建设工程质量安全检测中心有限公司相关负责同志参加了会议。会议纪要如下：一、检测鉴定单位通报了东南大厦结构安全性检测鉴定结果。东南大厦建筑物结构安全性等级评定为Dsu级，其安全性严重不满足国家现行标准规范的安全性要求，严重影响整体承载，必须立即采用处理措施。检测鉴定单位建议，建筑处理前应加强监测和观察，如发现异常情况应立即停止使用并报当地相关管理部门。应结合使用要求立即对不满足承载力的构件和轴压比偏大及混凝土强度偏低的构件进行加固处理，以保证房屋的安全使用。二、会议明确，新华街道办和田美村委会督促东南大厦产权人或承租方必须立即采取结构加固措施，结构加固设计文件经原设计单位确认，组织行业专家论证，经施工图审查机构审查合格后，委托有资质的施工单位进行施工，同时做好相关监测措施，确保房屋安全。”刘传杭对该会议纪要的真实性和合法性无异议，但认为仅记载“如果发现异常情况立即停止使用”，住建局并未禁止物业的使用。诉讼中，刘传杭向本院提交一份涉案房屋于2019年1月4日的《房屋安全鉴定报告》，拟证明建筑物经鉴定机构鉴定是完好房，可正常使用。钟敬文对该份报告的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为报告没有经过政府部门的审核，无法证明大厦已经符合安全性使用标准；即便符合实际情况，仅能证明在这个时间点符合安全使用，不代表在租赁合同生效之时已符合使用标准。钟敬文主张的损失及提交的证据如下：1、《资产评估报告书》及评估费12000元的收据、发票，泳池建造费用清单，泳池拆除前后照片，原、被告现场确认并签字的泳池建造费用表，拟证明租赁物10楼泳池建设及配套资产的价值损失，其中《资产评估报告书》由钟敬文于提起本案诉讼前自行委托广州同嘉资产评估有限公司作出，评估结论为：在评估基准日2017年10月15日，暴美健身公司委托评估的资产评估价值为1172101元；在泳池建造费用表上，由刘传杭签名确认“情况属实”；2、2017年11月之后的员工工资汇总表、入职表、支付评估、收据，拟证明其在经营停业期间支付员工工资的损失103178元；3、广告宣传费用支出汇总表、合同、收据、部分款项支付凭证，拟证明其投入的广告宣传费用损失112003元；4、游泳会员的会员协议、聘请私教的会员协议、天幕卡会员的会员协议及部分会费收据，拟证明其收取会员的费用损失共计1167542元；5、健身器材报价表、购销合同、告知函、视频、报警回执、申明，拟证明其购买健身器材的损失473417.6元，以及其转卖健身器材、但因刘传杭阻扰其搬走导致无法交付给买受人的损失5000元。刘传杭对上述证据1的《资产评估报告书》不予认可，认为评估价值虚高，且部分项目没有具体的构成明细清单，无施工、竣工图纸以及施工合同予以佐证，且鉴定人员也未出庭接受质询；对于鉴定费发票的真实性无异议，但认为是钟敬文自行委托评估产生，且泳池属于违法建筑已被拆除，故评估费应由钟敬文自行承担；对于泳池建造费用表，刘传杭确认其真实性，但认为是在拆除泳池时受到钟敬文的阻扰被迫签订的，清单不能反映真实价格；对于其他证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为是因原告自身原因导致被相关部门责令整改，其损失与被告无关，且该证据也不能证明原告存在损失。另外，钟敬文表示在10楼泳池拆除时，其仅搬走了两张沙滩椅、五张茶几、四把太阳伞、五张长木凳，因泳池是刘传杭拆除的，其不清楚其他物品的去处。刘传杭认为其仅拆除了泳池，拆下来的东西部分放在了大楼的物管处。之后，双方对存放的物品进行了交接，包括：爱克牌水泵7个、开关转换阀若干、配电箱1个。钟敬文认为上述物件均是游泳池形成附合的装修，不可拆除或取走，非因原告过错导致无法实现使用价值和用途，过错及责任在于被告，故不应从评估报告中扣减上述物品的金额。诉讼中，钟敬文申请本院依法委托评估机构对涉案租赁物9楼的装饰装修残值（包括泥水、木工、水电、外饰、中央空调、监控、音响、消防设备设施等）进行评估。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具的价格评估结论书，涉案租赁物9楼的装修残值损失为1425649元。为此，钟敬文支付鉴定费57000元。钟敬文质证表示同意评估结论书的评估价格，仅对二次消防的费用有不同意见，钟敬文认为二次消防的价值评估，除消防设备的成本，还应包括设计成本、施工成本、验收成本，二次消防的重置单价，除了消防设备价值，还应保证二次消防能通过验收及正常使用，评估结论书中评估的价格过低，对此，钟敬文提交一份《消防工程安装合同》，认为二次消防费用应采纳48000元。评估公司针对钟敬文的上述意见复函表示：关于二次消防的重置单价的意见，我司在同类型的供求区域进行了解调查确定的，符合市场的公允价格。刘传杭对评估结论书质证认为鉴定人员未至现场勘查，故报告结论不客观、不真实，评估报告专案组也没有上述人员的签名确认；对于未形成附合的装饰装修物原告可自行拆除，其金额约556578.26元不应由被告承担责任。评估公司表示根据《价格评估职业规范》的有关规定，其公司成立了评估专案小组，并指派公司2名符合岗位要求的价格评估人员现场勘查，该规定并无要求《结论书》中盖章的评估人员必须到场勘查。本院就9楼评估项目中已形成附合及未形成附合的装饰装修物向评估公司发函咨询，该公司复函表示：第一、穗安价（估）字[2018]FY211号本评估结论书中未形成附和的装饰装修物有：（一）单车房区域：序号3（天花舞台灯）；序号4（导轨、射灯）；序号5（大射灯）。（二）力量区域：序号12（吊灯）；序号13（吊灯2）；序号14（壁挂式无扇叶风扇）。（三）男更衣室：序号28（吊灯）；序号29（吊灯2）；序号30（挂墙式花洒套装）；序号31（卷纸机）；序号32（固墙式液体储存器）。（四）女更衣室：序号45（吊灯）；序号46（挂墙式花洒套装）；序号47（卷纸机）；序号48（固墙式液体储存器）。五、洗手间：序号65（卷纸机）；序号67（挂墙式干手器）；序号68（固墙式液体储存器）。（六）跑步机区域：序号75（吊灯）。（七）大堂区域：序号91（导轨、射灯）。（八）休闲区域：序号96（导轨、射灯）；序号98（吊灯）；序号99（吊灯2）。（九）瑜伽房区域：序号134（导轨、射灯）；序号135（大射灯）；序号139（舞台激光机）；序号161（音响设备）。第二、穗安价（估）字[2018]FY211号本评估结论书中除以上列明未形成附合的装饰装修物外其余均为已形成附合的装饰装修物。经计算，未形成附合的装饰装修物评估价格为54413.44元，已形成附合的装饰装修物评估价格为1371235.56元。钟敬文质证确认同意上述复函第一、二项的结论，并表示其已于2019年4月1日在刘传杭的同意下拆走了部分未形成附合的装饰装修物；对于已形成附合的装饰装修物，因刘传杭已经对场地重新装修，应视为其同意按评估报告中对该部分装修的价值进行接收。刘传杭对复函的第一项意见无异议，认为第二项的意见不够客观，其认为根据民法中关于附合的理论，未形成附合的装饰装修物除第一项列明的之外，还应包括：1、单车房区域：序号2（吸顶灯）；2、男更衣室：序号33（木凳订造）；序号34（木凳订造）；3、女更衣室：序号43（密码柜）；序号44（挂墙式梳妆台）；序号49（木凳订造）；序号50（木凳订造）；4、洗手间：序号70（指示灯）；序号71（吸顶灯）；5、大堂区域：序号84（电梯口电动防盗门）；序号85（防盗门电动马达）；序号88（收银台）；序号92（三棍感应闸门）；6、休闲区域：序号95（吸顶灯）；序号97（吸顶灯）；序号100（壁灯）；7、办公区域：序号120（挂墙式空调机）；序号121（挂墙式空调机2）；序号122（吸顶灯）；序号123（吸顶灯2）；序号124（办公台订造）；8、瑜伽房区域：序号133（吸顶灯）；序号136（吸顶灯）；序号137（吸顶灯2）；序号138（壁灯）；序号140（吊顶式空调机）；序号141（加空调钢管）；9、汇总：序号156（中央空调系统）；序号157（新风系统）；序号158（给排水系统）；序号161（音响设备）；序号163（监控系统）。诉讼中，刘传杭申请本院委托评估机构对租赁物10楼泳池及附属设施的工程造价重新进行评估，本院认为10楼的泳池及附属设施已经全部拆除，评估标的已不存在，且刘传杭未举证证明钟敬文自行委托评估公司出具的评估报告存在法律规定应不予采纳的情形，故对于刘传杭要求重新评估的申请未予准许。刘传杭申请本院向广州同嘉资产评估有限公司调查其作出的《资产评估报告书》中《泳池建设及配套-评估明细表》各评估项目内容评估值的具体分项构成，广州同嘉资产评估有限公司予以回函，刘传杭对该回函的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为鉴定人员应当出庭接受质询，否则其评估报告应不予采纳。本院再次发函通知广州同嘉资产评估有限公司的鉴定人员出庭陈述意见，但该公司未予回复。根据广州同嘉资产评估有限公司作出的《评估项目回函》载明，序号1泳池主体工程（游泳池主体及过滤恒温设备），评估值为664400元；序号2主体工程[泳池大平台建造（不含南边通道上平台）、恒温设备承载钢架建造]，评估值为168560元；序号3装修-泥水工程[泳池装修泥水工程（含南边通道上平台）]，评估值92586元；序号35十楼更衣室不锈钢淋浴花洒1个，评估值76元；序号40购置十楼淋浴花洒4套，评估值1800元；序号49十楼户外防水音响4套，评估值共655元；序号56楼梯导轨射灯2个及导轨，评估值97元；序号61泳池警示牌一套，评估值167元；序号62泳池警示牌3个，评估值共212元；序号63三角清洁指示牌1个，评估值11元；序号64十楼更衣室/男女门牌，××元；序号65游泳池电子钟、自动淋浴感应器、水深警示牌灯各一套，评估值630元；序号66游泳浮板8个、背漂8个、手臂浮圈8对，评估值468元；序号67标示牌、灯控插座、泳池药水各1套，评估值528元；序号68泳圈6个，评估值共312元；序号69浮床1+浮板2，评估值835元；序号70消毒药一批、救生椅2张、救生圈2个、救生勾2个、伸缩杆3套、树叶捞网4个、池底吸，评估值共5625元；序号71狐尾椰3棵、散尾葵1棵，评估值2298元；序号72大型勒杜鹃，评估值共2631元；序号73小盘栽，评估值共1112元；序号77沙滩椅8张、阳伞4把、茶几6套，评估值共9700元；序号80十楼封泳池通道防水布三张，评估值101元；序号81十楼防水地毯（红色），评估值230元。评估报告还载明了其他评估项目内容。关于案涉租赁物工程竣工和消防验收的情况，刘传杭向本院提交《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案表》、网上消防办事大厅竣工验收消防备案情况截图、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程消防设计备案表》、网上消防办事大厅消防设计备案情况截图，拟证明租赁物业已经办理了消防设计及竣工消防验收备案，钟敬文确认上述证据的真实性，但不认可其合法性和关联性，认为不能证明案涉租赁物已经通过消防验收，且是抽查提交验收报告，该证据也仅是土建工程的消防，目前案涉租赁物未办理竣工验收。对此，钟敬文提交一份由广州市花都区住房和建设局出具的《区住建局关于龚雪莹申请政府信息公开的答复》予以证明，内容为：“您申请获取的政府信息：广州市花都区云山大道50号东南酒店首层至10层的建筑物建筑工程竣工验收备案表及建筑工程消防验收意见书。经核查该酒店未办理工程竣工验收备案，故无法提供相关材料。”刘传杭对该份证据的真实性、合法性无异议，但认为广州市花都区住房和建设局并非建筑工程验收部门，该证据不能证明租赁物没有消防验收手续。钟敬文表示其于2018年12月9日到租赁现场与刘传杭口头协商搬走健身器材事宜遭拒后，于2018年12月27日向刘传杭发送告知函，并于2019年1月4日再次组织人员到现场搬离，仍遭到拒绝；因刘传杭的阻扰导致其无法向他人交付健身器材给买受人产生赔偿款5000元。对此，钟敬文提交一份《告知函》、报警回执、视频、申明予以证明，刘传杭仅对报警回执和视频的真实性确认，对其他证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，刘传杭确认其阻止钟敬文搬离器材的事实，但认为因钟敬文拖欠租金，其根据合同第4条有权对其场地内的物品进行留置。2019年1月31日，刘传杭与钟敬文办理了涉案场地的交接手续，根据双方签订的《场地交接确认书》，双方确认钟敬文已将场地9、10楼交还给刘传杭，刘传杭同意钟敬文免费放置器材至2019年2月25日。刘传杭认为双方之间的租赁合同于该日解除，钟敬文认为9楼的租赁合同关系在其于2018年12月9日向刘传杭提出搬离时已经解除，10楼因没有办理合法报建手续，故租赁合同无效。刘传杭认为其出租的是9楼及楼顶作为10楼，不存在加建的情况，根据涉案建筑物的《建设工程规划许可证》，层数为9楼，故租赁场地是有合法报建手续的。关于楼面交还的问题，双方均确认9楼及楼面门锁的钥匙是在2019年1月31日交还给刘传杭，但钟敬文认为租赁物1-9楼的楼梯没有上锁，仅9楼至楼面的一段有门锁，但该通道比消防通道更狭小；刘传杭认为9楼至楼面的卷闸门是进入楼面的唯一进出口，钥匙由钟敬文持有，钟敬文至2019年1月31日才交还给其。另查，2019年3月5日，刘传杭以钟敬文为被告向本院提起民事诉讼，诉请要求：1、钟敬文向刘传杭支付涉案租赁物9、10楼自2017年11月1日至2019年1月31日期间的租金1057500元、水电费7643元及违约金423000元；2、刘传杭没收钟敬文租赁保证金211500元；3、钟敬文向刘传杭支付位于租赁场地10楼违建游泳池的拆除费用180000元；4、钟敬文向刘传杭返还由刘传杭代为垫付的员工工资21984元、搬运费3600元、地垫款及运费3160元；5、钟敬文向刘传杭支付位于广州市花都区云山路79号之一淘淘乐教育城(商业楼)六楼603房自2017年11月1日至2019年1月31日期间的租金97500元；6、诉讼费由被告承担。该案在审理中，尚未审结。诉讼中，本院依法行使释明权，若法院认为双方签订的《租赁合同》及补充协议部分为无效合同，原告钟敬文是否变更诉讼请求。原告钟敬文表示若法院认定合同部分无效，其变更诉讼请求第1项为确认合同部分无效，部分解除，其他诉请无需变更。本院认为，根据涉案租赁物的《建设工程规划许可证》，建筑物1-9层已办理了合法报建手续，《租赁合同》及《合同补充协议》载明的10楼实际是9楼楼面，故合同约定的租赁物已取得建设工程规划许可证，刘传杭和钟敬文签订的《租赁合同》及《合同补充协议》合法有效。因双方当事人于2019年1月31日办理了场地交接手续，已经协商一致解除了租赁合同，钟敬文诉请要求解除《租赁合同》及《合同补充协议》的基础已不存在，本院不予支持。本案争议的焦点为：对于租赁合同关系的解除，哪一方存在过错。本院认为，刘传杭、钟敬文在案涉租赁物楼顶泳池的建设未经合法报建手续的情况下，仍签订租赁合同约定进行泳池建设，故双方对于楼面泳池的拆除均存在一定过错。至于9楼，场地于2017年10月19日停止经营，根据广州市花都区安全生产监督管理局作出的《责令限期整改指令书》，场地被责令限期整改的原因是存在玻璃幕墙未安装安全护栏等3项隐患问题。钟敬文认为其停业的原因是因租赁大楼的结构存在安全性问题，根据本院向广州市花都区住房和建设局调取的《关于东南大厦结构安全性检测鉴定结果通报会会议纪要》记载，各单位于2018年3月12日召开会议通报建筑物的结构安全性检测鉴定结果，要求采取加固措施，根据上述会议纪要的内容，无法确定但也不能排除涉案租赁大楼在2017年10月是否存在结构安全性问题。另一方面，考虑涉案租赁物的9楼及楼面是整体承租经营，楼面的泳池因违建被责令拆除，对于整个租赁合同的继续履行确实具有重大影响，故本院认定刘传杭和钟敬文对于租赁合同关系的解除均存在一定过错，双方应按照各自的过错程度承担相应的民事责任。关于钟敬文主张的9楼装饰装修物的损失。根据评估机构出具的价格评估结论书以及复函的意见，涉案租赁物9楼物业的装饰装修残值损失为1425649元，其中未形成附合的装饰装修物评估价格为54413.44元，已形成附合的装饰装修物评估价格为1371235.56元。对于未形成附合的装饰装修物，钟敬文可自行搬走，其要求刘传杭赔偿其损失，本院不予支持。对于已形成附合的装饰装修物损失，根据双方的过错程度以及装修装修物可利用程度，本院酌定刘传杭应承担30%的赔偿责任，钟敬文自行承担70%的责任，故刘传杭应当承担的损失的金额为1371235.56元×30%=411370.67元。关于钟敬文主张的10楼装饰装修物的损失，根据钟敬文提交的其自行委托评估公司作出的《资产评估报告书》结论，10楼泳池建设及配套资产的价值为1172101元，刘传杭对该评估报告虽不予认可，但未提交相反的证据足以推翻或反驳，且在泳池拆除前，其在钟敬文制作的泳池建造费表上亦签字确认，故对于该《资产评估报告书》本院予以采纳。根据该评估报告显示，其中序号35十楼更衣室不锈钢淋浴花洒1个，评估值76元；序号40购置十楼淋浴花洒4套，评估值1800元；序号49十楼户外防水音响4套，评估值共655元；序号56楼梯导轨射灯2个及导轨，评估值97元；序号61泳池警示牌一套，评估值167元；序号62泳池警示牌3个，评估值共212元；序号63三角清洁指示牌1个，评估值11元；序号64十楼更衣室/男女门牌，××元；序号65游泳池电子钟、自动淋浴感应器、水深警示牌灯各一套，评估值630元；序号66游泳浮板8个、背漂8个、手臂浮圈8对，评估值468元；序号67标示牌、灯控插座、泳池药水各1套，评估值528元；序号68泳圈6个，评估值共312元；序号69浮床1+浮板2，评估值835元；序号70消毒药一批、救生椅2张、救生圈2个、救生勾2个、伸缩杆3套、树叶捞网4个、池底吸，评估值共5625元；序号71狐尾椰3棵、散尾葵1棵，评估值2298元；序号72大型勒杜鹃，评估值共2631元；序号73小盘栽，评估值共1112元；序号77沙滩椅8张、阳伞4把、茶几6套，评估值共9700元；序号80十楼封泳池通道防水布三张，评估值101元；序号81十楼防水地毯（红色），评估值230元。上述物品合计27528元，属于未形成附合的装饰装修物，钟敬文应当自行搬离，其要求刘传杭赔偿其损失，本院不予支持。对于已形成附合的装饰装修物损失，根据双方的过错程度，本院酌定刘传杭应承担30%的赔偿责任，钟敬文自行承担70%的责任，故刘传杭应当承担的损失的金额为（1172101元-27528元）×30%=343371.9元。关于钟敬文主张的评估费，根据双方应承担责任的比例，本院酌定刘传杭应承担的9楼装饰装修物损失评估的评估费数额为16444.5元（411370.67元÷1425649元×57000元），刘传杭应承担的10楼装饰装修物损失评估的评估费数额为3516元（343371.9元÷1172101元×12000元）；两项合计19960.5元。其他部分金额由钟敬文自行承担。关于钟敬文主张的广告宣传费112003元、员工工资103178元、会员费用1167542元，因上述费用属于钟敬文进行商业经营的经营性支出和损失，其要求刘传杭赔偿理据不足，本院不予支持。关于钟敬文主张返还的租赁保证金，根据租赁合同的约定，合同期满，在承租方无违约、无欠款的情况下，出租方应将保证金无息退还给承租方，因租赁合同的解除，双方均有一定过错，且合同履行时间较短，钟敬文在场地被责令整改和拆除之前并不存在违约行为，兼顾公平原则，钟敬文要求刘传杭返还租金押金211500元，本院予以支持。关于钟敬文主张返还的2017年10月的预付租金35250元，租赁场地虽于2017年10月被相关部门责令整改，但场地在该段时间仍由钟敬文占有使用，并未交还，其要求刘传杭返还2017年10月的租金理据不足，本院不予支持。关于钟敬文主张的健身器材费用，因健身器材已由钟敬文自行搬离，其要求刘传杭赔偿健身器材费用缺乏依据；关于5000元赔偿金，因《租赁合同》第四条已约定在承租方拖欠款项的情况下，出租方有权留置相等于承租方所欠费用等值的财产，刘传杭不同意钟敬文搬离器材并非毫无依据，钟敬文要求刘传杭赔偿其损失依据不足，本院不予支持。关于钟敬文主张的损失赔偿款的利息，关于9楼及泳池的装饰装修物损失以及鉴定费的利息，因上述费用的性质均属于钟敬文主张的损失赔偿款，赔偿款金额以及赔偿责任的确定需经过评估和审理程序，钟敬文要求自起诉之日起计付利息理据不足，本院不予支持。关于租赁保证金的利息，合同约定在期限届满，承租方无违约、无欠款的情况下，保证金无息退还，因本案租赁保证金的返还主要是根据合同履行的实际情况及公平原则，刘传杭不存在违约行为，故对于钟敬文要求计付租赁保证金利息的诉讼请求，本院不予支持。钟敬文主张的其他款项的利息理据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告刘传杭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟敬文赔偿涉案租赁物9楼的装饰装修损失411370.67元；二、被告刘传杭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟敬文赔偿涉案泳池的装饰装修损失343371.9元；三、被告刘传杭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟敬文赔偿鉴定费19960.5元；四、被告刘传杭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟敬文返还租赁保证金211500元；五、驳回原告钟敬文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29308.6元，由原告钟敬文负担23253.44元，被告刘传杭负担6055.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 王 璇人民陪审员 高 媛人民陪审员 任识和二〇一九年四月十六日书 记 员 陈晓敏方琢华刘赟