福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初873号 原告：廖海霞，女，1976年5月4日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199栋3楼。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告廖海霞与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告廖海霞的委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖海霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付逾期交房的违约金27,510元（按已支付全部房款745,553元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至案涉房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂时计至2017年10月31日为27,597元）；2.请求确认案涉房屋物业费起算时间为案涉房屋符合交付条件并实际交付之日；3.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：2015年8月13日，廖海霞与碧桂园签订了《商品房买卖合同》，合同约定：廖海霞向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园7号209幢1102室商品房，房屋总价款745,553元，以按揭付款的方式支付；碧桂园应当于2017年6月30日前将商品房交付给廖海霞使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，廖海霞如约向碧桂园支付了房款，但碧桂园却未能在合同约定的2017年6月30日前将符合条件的商品房交付给廖海霞，根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园已构成违约，应支付逾期交房的违约金。诉讼中，廖海霞当庭放弃第二项诉讼请求，碧桂园对此无异议，本院当庭予以准许。 碧桂园辩称，廖海霞于2017年7月27日已实际收房并占有使用案涉房屋，碧桂园无需承担廖海霞实际收房后的逾期交房违约责任。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定，案涉房屋未经竣工验收即交付，答辩人承担的是行政责任，并不导致民事法律行为无效。根据《商品房买卖合同》补充协议书第五条“逾期交付责任”的约定，碧桂园应承担的逾期交付责任是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。可见，廖海霞于2017年7月27日实际收房，即以实际行动认可了碧桂园的交房行为，且廖海霞无证据证明因碧桂园的交房行为而造成其损失。因此，应认定碧桂园于2017年7月27日履行房屋交付义务，廖海霞要求碧桂园承担自2017年7月27日实际收房之后的逾期交房违约责任之主张，理由不成立。因合同约定的政府原因导致房屋规划审批和验收手续以及竣工验收备案迟延，碧桂园有权顺延交房，加之房屋已于2017年11月6日通过竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，碧桂园无需承担逾期交房违约责任。2.即便碧桂园需承担逾期交房的违约责任，但廖海霞主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园迟延取得竣工验收备案表并未实际影响廖海霞接收房屋，也未对其后续对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即廖海霞并无实际损失，现其要求按日万分之三的标准计算违约金，该标准已高于廖海霞的实际损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，廖海霞无证据证实其因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失，因此，此情况下，碧桂园认为约定的违约金过高，应予调整。综上所述，请求法院驳回廖海霞的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：当事人双方对《商品房买卖合同》及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园于2017年7月27日向廖海霞交付了案涉房产、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案等事实没有争议，本院予以确认。在案证据结合双方当事人的当庭陈述，本院另查明：碧桂园向廖海霞交付案涉房产时，未告知案涉商品房项目未取得验收备案文件的事实。 本案争议在于：碧桂园于2017年7月27日向廖海霞交付案涉房屋的行为应如何认定及碧桂园是否应按廖海霞主张支付违约金的问题。 廖海霞主张，碧桂园的交房行为不符合合同约定和《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等相关法律的强制要求。根据合同约定，碧桂园应在2017年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给廖海霞，而碧桂园于2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，迟延了129天。碧桂园应按照合同约定，按已支付房款的日万分之三向廖海霞支付违约金。 碧桂园辩解认为，根据《商品房买卖合同》第十一条第一款“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”的约定，廖海霞于2017年7月27日办理收房手续，实际接收并占有使用了案涉房屋。根据《商品房买卖合同》补充协议第五条关于逾期交付责任的约定，碧桂园承担逾期交付责任是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用。可见，碧桂园已于2017年7月27日履行了交付房屋的义务，廖海霞无权主张2017年7月27日之后的逾期交付违约责任。廖海霞主张碧桂园交付房屋时未经验收，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，应认定碧桂园的交付行为无效。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理”。可见尽管案涉房屋交付时，未竣工验收违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，但根据前述条例第三十七条的规定，未验收的房屋可以补办手续，碧桂园承担的是行政责任，并不能以此认定碧桂园的交付行为无效，廖海霞无权主张2017年7月27日之后的逾期交付违约金。 本院认为，《补充协议》相对《商品房买卖合同》增加了政府延迟有关文件批准和其他政府行为，作为碧桂园延期交付商品房的事由，该约定不合理减轻和免除了碧桂园合同责任，根据案涉合同第二十八条约定，应予以排除适用。据此，碧桂园主张，迟延取得验收备案文件是政府原因导致，根据合同约定其有权延期交付案涉房屋的诉讼意见，缺乏依据，本院不予采纳。2.案涉合同第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件作出了明确约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给廖海霞。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，碧桂园虽于2017年7月27日向廖海霞交付了案涉房产，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，仍应认定为逾期交付。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。碧桂园隐瞒事实，将不符合合同约定的商品房，交付给廖海霞使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。据此，廖海霞要求支付2017年7月1日至2017年11月6日为期133天的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。碧桂园迟延取得竣工验收备案表并未实际影响廖海霞接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即廖海霞实际上并没有损失，但碧桂园的行为违反了合同约定，侵犯了廖海霞的知情权，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及廖海霞实际上没有损失的事实，根据公平原则，结合碧桂园要求调整违约金的意见，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即（745,553元×0.0003×133天×80%＝23,798.05元）。廖海霞当庭放弃有关物业管理费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以照准。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖海霞支付违约金23,798.05元； 二、驳回廖海霞的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费488元，因适用简易程序减半收取244元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担（案件受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫金秀 二〇一九年四月十五日 书记员  吕 文 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。