广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1450号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司职员。被告：余兵，男，1988年7月21日出生，汉族，住广州市南沙区，原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）与被告余兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人郑邦伟、被告余兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付欠款459200元；2．被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日千分之一的标准从应付未付之日计算至被告全额付清之日止（其中第二笔款项违约金以196800元为基数，从2018年3月25日起按照每日千分之一的标准计算至全额付清之日止，第三笔款项违约金以262400元为基数，从2018年6月25日起按照每日千分之一的标准计算至全额付清之日止）；3．被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年，被告就购买原告开发的位于广州市花都区社英街1号雪域华庭（1区5栋）2902房达成合意，总价款为2074166元。2018年1月6日，被告就该房屋与原告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定总价款为1418166元。2017年12月31日签署《房屋装修协议》（下称装修协议），约定总价款为656000元，其中2018年3月25日前支付第二期款项196800元，2018年6月25日前支付第三期款项262400元。但是自2018年3月25日至今，经过原告发函催促，被告未能按时支付第二期、第三期价款，每逾期一天应参照逾期支付金额千分之一的标准向原告支付违约金。截止2018年11月30日，分别逾期250天、158天。综上，被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。余兵辩称，1．《房屋装修协议》无效。2．原告返还首笔装修款项196800元及其利息（自付款日到退还日按照每日万分之一计算利息）。3．原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：根据住建委2017年3月30日和2018年10月19日文件，开发商双合同操作违反广州市房地产调控规定。另外，现场销售人员在被告交诚意金时，以同意让被告申请公积金贷款及现场宣传告知被告购买的C1区也有华师附小的学位的条件下，将诚意金直接转成定金；然而，在签订协议时，又以领导不同意公积金贷款为由拒绝被告申请公积金贷款并告知被告不退所付款项，被告基于“C1区也有华师附小的学位”的条件下，接受种种不平等和不公平条款签订《房屋装修协议》，目前原告又称C1区没有华师附小学位，被告认定此行为属于欺诈、胁迫手段。根据《合同法》第五十二条，请求依法判令《房屋装修协议》无效，并支持被告的其他答辩请求。对于双方没有争议的事实，本院认定如下：1、2018年1月6日，原告与被告余兵签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定被告购买原告开发的位于广州市花都区社英一街1号雪域华庭（1区5栋）2902房的房产，建筑面积为92.14平方米。并约定以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.19%，金额为428166元，除首期款外，剩余房款金额99万元须于2018年1月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；2、因被告余兵未按期履行《房屋装修协议》约定的付款义务，原告委托广东金洋律师事务所分别于2018年4月3日、2018年7月10日向被告发出催款律师函，要求被告支付逾期款项196800元、459200元；3、被告余兵为购买涉案房产已支付购房款1614966元。对于原被告双方有争议的事实，双方举证质证如下：原告提供如下证据：1、《承诺书》，内容为“本人余兵（身份号码：）于2017年12月31日就认购贵司开发的广州万达城四期【雪域华庭】（1区5栋）2902房签订了商品房认购协议。本人承诺，如在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因政府原因导致该房屋备案价下调的，认购协议及《房屋装修合同》确定的总价款2074166元不变。本人同意按照此时该房屋的可网签价格签订《商品房买卖合同》，对认购协议确定的价款超出该房屋网签价格的部分调整至装修价款合同中，并在双方签订《商品房买卖合同》的同时，本人应于贵司重新签订新的《房屋装修协议》，否则贵司有权解除认购书，将该房屋另行出售，并不予返还本人已付的认购金额。本人对购房价格及装修标准和总价没有异议。贵公司的人员再三向我对《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》中的所有条款予以了充分解释和说明，本人确认已清楚合同中每一条的准确含义，并自愿签署及履行上述合同”，尾部有“余兵”签名及按指模，日期显示为2017年12月31日。余兵认为《承诺书》中的签名及日期均不是其本人所写，指模也不是其所按；2、双方于2017年12月31日签订的《房屋装修协议》，约定涉案房产装修费为656000元，付款方式为分期付款，2018年1月6日前支付196800元、2018年3月25日前支付196800元、2018年6月25日前支付262400元，并约定被告应当按照协议约定支付装修费，否则，每逾期一天，则乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，同时，房屋交付期限相应顺延等，双方并未对装修材料的品牌、设计方案等进行约定，余兵确认协议书中签名，但不确认日期；3、《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2074166元，并拆分成1418166元房价款、656000元装修款的形式支付。余兵确认签名，但不确认日期，并表示怀疑签订单内容有篡改。被告余兵提供如下证据：1、《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》等一系列政府文件，拟证明原告销售涉案房产采用双合同形式违反广州市房地产调控政策。原告确认真实性，但不认为与本案有关联；2、余兵与中介的微信聊天记录，拟证明现场销售陈述涉案房产有学位资格。原告对该份证据不予认可；3、武汉市黄陂区人民法院判决书，证明类似案件的判决情况。原告不确认该份证据的真实性，且与本案没有关联。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原告提供双方签订的《广州万达城项目合同签订单》证明涉案房产双方约定的总房款为2074166元，并将总房款拆分为毛坯购房款1418166元和装修款656000元两部分，分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》、《委托装修协议》，分开支付。故《委托装修协议》表面上为装饰装修协议，实质上是双方关于部分购房款支付协议，属于双方虚假意思表示行为，该《委托装修协议》无效。该《委托装修协议》隐藏的民事法律行为为房屋买卖行为，故双方应按照真实意思表示来行使权利履行义务。双方确认被告已支付涉案房产购房款1614966元，经过计算，被告余兵尚欠原告购房款459200元。关于459200元购房款的支付时间及违约金，双方签订的《房屋装修协议》约定装修费分期支付，2018年3月25日前支付196800元、2018年6月25日前支付262400元，并约定被告应当按照协议约定支付装修费，否则，每逾期一天，则乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金。本院认为，虽然《房屋装修协议》无效，但该《房屋装修协议》隐藏的房屋买卖行为有效，故被告余兵应当按照上述约定时间支付“购房款”。关于违约金，原告违反房地产调控政策采用双合同形式销售房产，加重购房者负担，将购房者本可以通过住房贷款形式支付的款项要求购房者一次或分次支付，并约定比较高的违约金标准，对购房者明显不公平，故本院将违约金标准调整为同期同类贷款利率。关于被告余兵提出的因受欺诈、胁迫手段而导致《房屋装修协议》无效，原告应返还首笔装修款196800元问题，由于其并未提出反诉，故本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告余兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款459200元；二、被告余兵向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款459200元的违约金（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，其中196800元的违约金自2018年3月26日起计算，其中262400元的违约金自2018年6月26日起计算，直至上述款项支付完毕之日止）；三、驳回原告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4649元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担668元，由被告余兵负担3981元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年四月四日书记员  曾佩仪方琢华