重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11147号原告：重庆市城投公租房建设有限公司。住所地重庆市渝中区中山三路**重庆投资大厦**，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托代理人:黄某，中豪律师事务所律师。委托代理人:刘某，中豪律师事务所律师。被告:谢莉，女，汉族，1987年12月29日出生，住址重庆市长寿区。原告重庆市城投公租房建设有限公司诉被告谢莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蹇黎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公租房公司”）的委托代理人黄某、被告谢莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公租房公司诉称：2014年4月1日,原告与被告签订《茶园城南家园商业配套房屋(商铺)租赁合同》(以下简称:合同),约定:1)原告将位于重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路16号附79号商铺及其设施出租给被告,建筑面积为221.52平方米(见合同第一条);2)租赁期限为3年,从2015年3月15日起至2018年3月14日止(见合同第二条;3)原告给被告6个月免租期,免租期为2015年3月15日至2015年9月14日(见合同第三条);4)第一年(2015年9月15日至2016年3月14日)租赁单价为每月36元/平方米;第二年(2016年3月15日至2017年3月14日)租赁单价为每月36元/平方米;第三年(2017年3月15日至2018年3月14日)租赁单价为每月37.8元/平方米;5)被告按“先交租金后使用”的方式按季度预付租金,必须提前30日向原告足额支付下一季度的租金(见合同第三条);6)在租赁期限内,如果被告未按合同约定的期限交纳租金,自应付清之日起,原告有权每天向被告按其拖欠租金金额的2%收取滞纳金,直至被告缴清租金之曰为止(见合同第九条);7)被告拖欠房屋租金15日以上(含15日)的,原告有权立即单方面终止租赁合同,收回租赁房屋,被告必须按照合同总租金的10%向原告支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还,同时原告有权行使其他索赔权利,并有权停止商铺的能源供应(见合同第九条)。原告于2015年1月19日将租赁房屋交付给被告使用,履行了自已应尽的义务。但被告自2016年1月19日起一直未向原告缴纳房屋租金,原告多次找到被告要求其支付拖欠的租金,被告一直未按合同约定履行相应的义务,截止2017年7月18日拖欠原告租金145062.80元、违约金43518.84元(原告自愿将合同约定按总租金10%收取的违约金及每日按拖欠租金金额2%收取的滞纳金降低为按照拖久租金额的30%计算违约金。原告认为,双方签订的合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。被告未按期支付房屋租金的行为已严重违约,并给原告带来了巨大的经济损失。故起诉请求：1.请求判令确认原被告于2014年4月1日签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》于2017年7月3日解除；2.请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金140894.98元(从2016年1月19日计算至2017年7月3日);3.请求判令本案诉讼费由被告承担。被告谢莉辩称：2014年12月我与原告签订合同，租赁期三年。但认为从没有接收过商铺，接房通知书上并非其本人签字。经审理查明：原告系南岸区茶园城南家园公租房项目水云路****商业的所有权人。2014年4月1日原告作为甲方与被告（乙方）签订了《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定：甲方将位于南岸区茶园城南家园公租房项目水云路16号附79号商铺及其设施出租给被告，租赁期限3年，从2015年3月15日至2018年3月14日止，经甲方确认后，租赁期以双方实际商铺交付时间为准起算；租赁期间单价为（建面）：第一年2015年3月15日至2015年9月14日为免租期，2015年9月15日至2016年3月14日，每月36元/平方米；第二年每月36元/平方米，第三年每月37.8元/平方米；按“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，签订合同当日缴纳2015年9月15日至2016年3月14日房屋租金共计47848元；乙方需提前30日向甲方足额支付下一季度租金；本合同生效后，无论乙方入住与否，甲方均按生效合同收取租金；乙方在合同签订时一次性交纳履约保证金23924元；在租赁期限内，乙方拖欠房屋租金15日以上(含15日)的，甲方有权立即单方面终止租赁合同，收回租赁房屋，被告必须按照合同总租金的10%向原告支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时原告有权行使其他索赔权利，并有权停止商铺的能源供应；在租赁期限内，如果乙方未按合同约定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按其拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金之日为止;……合同签订当日，被告向原告缴纳了租金47848元、履约保证金23924元。庭审中，被告谢莉申请对《项目接房通知单》中的签名“谢莉”进行鉴定，本院依法委托重庆市弘正司法鉴定所，鉴定结论为：2015年1月19日的《项目接房通知单》上的签名“谢莉”不是谢莉本人书写。后原告申请对《项目接房通知单》及证据《个人工商户营业执照颁发及归档记录表》（2017.11.6）、《个体工商户注销登记申请书》（2017.11.6）上署名为“谢莉”的三处签字的一致性进行鉴定。本院依法委托重庆市公信物证司法鉴定所进行鉴定，结论为：《个人工商户营业执照颁发及归档记录表》（2017.11.6）、《个体工商户注销登记申请书》（2017.11.6）上的签名“谢莉”与《项目接房通知单》承租人处签名“谢莉”是同一人所书写。《个人工商户营业执照颁发及归档记录表》（2017.11.6）、《个体工商户注销登记申请书》（2017.11.6）中载明，经营者姓名为谢莉，名称为南岸区连城叙火锅店，核准执照颁发日期为2015年6月12日，申请注销时间为2017年11月6日。在《个体工商户开业登记申请书》中，张贴了谢莉照片，经营场所在南岸区茶园城南家园公租房项目水云路**附**。上述工商登记材料中谢莉的联系电话均为同一个（1887500****）。上述事实，有原告提交的房屋产权证、房屋租赁合同、工商登记信息档案、司法鉴定意见书、项目接房通知单等证据及原告的当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告谢莉签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》是双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上成约的，该合同形式要件符合法律规定，内容没有违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同合法有效。故在租赁协议中，出租人须将租赁物交付承租人使用、收益，承租人有依约支付租金的义务。本案中，被告拖欠原告租金，应向原告支付。关于被告谢莉辩称未接房的意见。本院认为，其一，接房和占有使用具有不同含义，即使未接房，若实际占有使用租赁物也应交纳相应租金。其二，《项目接房通知单》上接房人处的签名虽非谢莉本人所签，但签字人同时在《个人工商户营业执照颁发及归档记录表》、《个体工商户注销登记申请书》上签署了“谢莉”，并在经营者一栏中填写经营者为谢莉，经，经营，经营地址为涉案房屋理工商登记信息需要本人的身份证等材料，故显而易见签字人与被告谢莉有千丝万缕之关系，此足以说明涉案房屋由被告使用。其三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。若被告谢莉认为涉案房屋并非由其租赁、使用、经营，被告亦需就其抗辩主张提供证据，并由本院在审核认定双方提交证据的证明力基础上作出认定，但被告既然辩称其未接房，理应对签名为何与工商登记为同一人、涉案房屋经营等情况作说明，但被告并未举示相关证据，未作相应说明，甚至解释也没有。故本院认为原告提交的证据已经达到高度盖然性的标准，足以认定诉争房屋由被告使用。关于房屋面积。双方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》约定的商铺面积为220.52平方米，在中标通知函中也写明“您已获得城南家园公租房项目193、215、216、217号商铺承租权，暂定面积为220.52平方米”，原告提交的测算报告书为商铺1、2、3共计220.52平方米，原告出具的证明“水云路16号79号与水云路16号附193、215、216、217号商铺皆为同一商铺”，上述证据均能相互映证，均能证明被告使用的为四个商铺而非独立一个，故本院采信原告的测算报告书，被告使用的商铺面积为220.52平方米。故被告应向原告支付截止至2017年7月3日欠付的租金共计140894.98元。被告签订合同时向原告支付履约保证金23924元，应予退还。抵扣后，还应支付116970.98元。关于违约金。双方合同约定，“租赁期内未按合同规定期限交纳租金，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金的2%收取滞纳金直至乙方缴清租金之日为止，”该条款中“滞纳金”实质为违约金，本院对此予以支持。但双方约定的违约金过高，本院酌定降低为欠费租金的24%即33815元。本案中，双方合同约定，“被告拖欠房屋租金15日以上(含15日)的,原告有权立即单方面终止租赁合同,收回租赁房屋”，现被告拖欠房屋时限已超过约定，原告可解除合同。鉴于原告庭审中陈述其已于2017年7月3日收回诉争房屋，故原告已依法解除合同且解除通知在收回房屋时到达对方，可确定双方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》已于2017年7月3日解除。被告谢莉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未答辩、举证，视为对其诉讼权利的放弃，本院予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告谢莉于2014年4月1日签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》已于2017年7月3日解除；二、被告谢莉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2016年1月19日至2017年7月3日租金116970.98元及违约金33815元。案件受理费减半收取4071元，由被告谢莉负担（原告已预交，被告在支付上述费用时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 蹇 黎二〇一九年四月十日书记员 郭荣娜