安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初2698号原告：安徽三德暖时光酒店投资有限公司，住所地合肥市瑶海区新蚌埠路与临泉路交叉（临泉路瑶岭苑），统一社会信用代码：91340100ＭＡ２ＮＹＡＫ２Ｇ(1-1).法定代表人：赵建明。委托诉讼代理人：赵程昌，该公司员工。被告：李先梅，女，汉族，1970年6月16日出生，住安徽省合肥市瑶海区。第三人：贺刚，男，汉族，1985年6月27日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王俊，安徽华腾律师事务所律师。原告安徽三德暖时光酒店投资有限公司与被告李先梅、第三人贺刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安徽三德暖时光酒店投资有限公司委托诉讼代理人赵程昌、第三人贺刚的委托诉讼代理人王俊到庭参加了诉讼，被告李先梅经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽三德暖时光酒店投资有限公司（以下简称“三德暖公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的房屋租赁合同无效；2、请求依法判令被告立即向原告返还：租赁房屋转让费33万元、房租费35.8万元、设计费8万元、装修前拆除费4万元、装修费100万元，合计180.8万元；3、请求依法判令被告承担违约金35.8万元；4、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告三德暖公司是赵建明与周永妹两股东共同投资成立的企业法人，原告在未成立前筹备时，需要租赁房屋，正好在网上看到被告李先梅承租的房屋需要出租，原告股东周永妹找到被告李先梅，被告自称：这房屋需要出租，但是自己不是这房屋的所有权人，所有权人是贺刚，贺刚是她的亲戚，且贺刚不在本地，还提供由贺刚签名的《授权书》，授权书中说，现由贺刚将合肥市新蚌埠路与临泉路交口东南门面房1至4楼（使用面积约整体1000平方米）租赁给李先梅做服务行业，在租赁合同期内，李先梅可自行转租、转让，贺刚不得以任何理由干涉，法律后果自负。对此，原告股东周永妹基于对被告的信任，在2016年10月16日、17日与被告李先梅签订了《房屋租赁合同》、《店铺转让协议书》和《店铺转让租赁补充协议》，原告对所签订的上述协议，按约将房租费、转让费共计68.8万元全部给了被告。随后原告到工商部门进行注册登记，同时安排装修公司对该房屋进行了先拆除后装修，在该房屋装修完毕时，2017年6月6日房东贺刚的母亲突然出现，要求收回房屋，原因是被告将该房屋出租给原告，她和儿子贺刚并不知情，随即在大门上贴了一张书面《收房通知》，通知中称，被告未经房东的同意或授权，擅自将房屋转租，要求立即解除原房屋租赁合同，并限期搬离。对此，原告找到被告了解情况，此时被告在房东面前不得不承认自己造假的事实，即承认贺刚签名的授权书是假的，自己根本无权转租贺刚的房屋，对此，原告认为被告的行为已构成了诈骗，故向公安机关报案，可公安机关最终没有立案，原告曾与被告协商沟通多次，被告承诺愿意向原告还款并赔偿，可至今被告一分钱未付。综上所述，依据我国相关法律之规定，原告为了维护自身的合法权益，出于无奈，只能向法院提起民事诉讼，请求法院查明事实并依法做出公正的判决，以支持原告的上述诉请。被告李先梅未做答辩，亦未提供证据。第三人贺刚辩称：1、根据原告诉状中诉请其并没有要求第三人承担责任，第三人也不应当承担责任；2、第三人将案涉房屋出租给被告，被告出租给周永妹，被告并没有将房屋出租给原告，现原告要求起诉被告和第三人无事实和法律依据，原告主体不适格，请法院依法驳回原告诉请。经本院审理查明：案涉位于合肥市新蚌埠路与临泉路交口瑶岭苑1至4楼（使用面积约1000平方米）门面房系第三人贺刚租赁给被告李先梅用于经营使用。2016年10月16日被告李先梅携自行制作的贺刚《授权书》与原告三德暖公司的股东周永妹签订《店铺转让协议书》及《房屋租赁合同》，合同及协议书约定，李先梅将其租赁贺刚的上述房屋及经营的龙海宾馆、水果店、包子店转租和转让给周永妹，周永妹向李先梅支付店铺转让费330000元及租金358000元，租期自2016年12月1日至2025年11月30日止，《授权书》载明李先梅享有转租权。2016年10月17日双方又签订了《店铺转让租赁补充协议》，对于房屋的面积和有关四楼产权情况做出了说明和约定。合同签订后，周永妹即通过银行转账向李先梅支付了房租358000元及店铺转让费330000元，后又对转让的店面进行装修，2017年6月6日第三人贺刚母亲上门张贴《收房通知》，告知李先梅及原告方，根据双方2015年12月1日签订的租房合同约定，李先梅违反合同约定，擅自将房屋转租原告方，故解除与李先梅的租赁合同并要求房屋使用人于2017年6月8日搬离房屋。为此，原告方找到被告李先梅，李先梅承认授权书上贺刚签字非贺刚本人所签，自己无权擅自转租房屋。后贺刚将房屋收回。因此，原告多次要求被告返还支付的款项，但被告一直没有退还收取的款项及赔偿原告的各项损失。故原告诉至来院，请求判如所请。另查明，原告公司于2016年11月10日成立并注册，对于周永妹签订上述合同及协议和支付款项的行为认可为履行公司的职务行为。再查明，第三人贺刚对于李先梅的转租行为不予追认。以上事实，由原告提供的营业执照及法定代表人身份证明、身份证复印件、《房屋租赁合同》及《店铺转让协议》和《店铺转让租赁补充协议》、《授权书》复印件、收房通知影像件、收房通知的回函、付款凭证、案涉房屋的照片一张、原告公司出具的《证明》以及原告和第三人的当庭陈述等证据在卷作证，本院予以确认。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中被告李先梅在未能提供其与贺刚租赁合同中约定其有转租权或贺刚授权其转租的情况下与原告签订案涉房屋的《房屋租赁合同》属于效力待定合同，在第三人贺刚得知李先梅转租后以其行为明确表示不同意李先梅的转租行为，并要求解除与李先梅之间的涉案房屋租赁合同，此行为应视为贺刚对李先梅无权处分行为的不予追认，因此被告李先梅与周永妹签订的《房屋租赁合同》归于无效，故原告请求判令确认原、被告之间签订的案涉房屋租赁合同无效的诉请，本院予以支持，基于合同无效，原告要求被告李先梅返还已支付的房屋租金358000元的请求，符合不当得利的法律规定，本院亦予以支持。另虽然双方签订的《房屋租赁合同》因权利人的不予追认而归于无效，但对于双方签订的《店铺转让协议书》并不因《房屋租赁合同》的无效而归于无效，因为对于店铺内物品及店铺的经营权属于被告，其可以行使相应的权利，只是此经营权的处置，依赖于租赁权的存在和是否享有转租权，但并不能因此而否定被告对店铺内物品及店铺经营的权利，故对于原告主张要求被告返还支付的店铺转让费及赔偿损失、违约金等请求，在其诉请不明的状态下，本院对此不予支持，原告可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告安徽三德暖时光酒店投资有限公司与被告李先梅2016年10月16日签订的关于位于合肥市新蚌埠路与临泉路交口瑶岭苑门面房《房屋租赁合同》无效；二、被告李先梅于本判决生效之日起十日内返还原告安徽三德暖时光酒店投资有限公司支付的房屋租金358000元；三、驳回原告安徽三德暖时光酒店投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24130元，由原告安徽三德暖时光酒店投资有限公司负担17460元，被告李先梅负担6670元。公告费800元，由被告李先梅负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  吴 扬人民陪审员  刘槐槐人民陪审员  涂林慧二〇一九年四月二十日书 记 员  权 可附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。