长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0106民初3446号原告（反诉被告）：王彦斌，男，1953年5月23日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王志刚，吉林罡强律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚士军，男，1977年6月28日生，汉族，住长春市九台区。委托诉讼代理人：李志刚，吉林衡丰律师事务所律师。原告（反诉被告）王彦斌诉被告（反诉原告）姚士军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王彦斌的委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼；本案被告（反诉原告）姚士军的委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）本诉称：诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁及企业所有权转让合同》;2、请求判令被告立即给付拖欠的租金200000.00元;3、请求判令被告给付拖欠的租金利息12000.00元;4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月20日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁及企业所有权转让合同》，原告将位于长春市绿园区西安大路2480号的95988部队综合楼一层（即蓝天大厦一层，实际产权人为原告）出租给被告用于经营农贸市场，该份合同对于租期、租金、付款方式、争议解决等合同相关内容进行了详细约定。截至2018年10月27日,被告共拖欠原告应付租金200000.00元，虽经原告催要，被告仍未给付，原告只好依法将被告诉至法院，并提出上述诉讼请求，请人民法院依法裁决，以保护原告的合法权益。被告（反诉原告）辩称：原告要求解除租赁合同没有法律依据，因为被告享有抗辩权，原告违约在先，未按合同约定对房屋进行维修导致被告承租的1层综合楼在2016、2018年两次进行全部装修，原因在于二楼漏水导致，故被告享有抗辩权，不同意解除合同，要求继续履行合同。租金以被告的维修费用抵顶。被告（反诉原告）反诉称，反诉请求：1、反诉原、被告间继续履行《房屋租赁及企业所有权转让合同》；2、反诉被告承担反诉原告二次装修损失（暂按150万元计算，具体以鉴定结论为准）；3、反诉被告承担诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：2011年3月20日反诉原、被告间就长春市西安大路2480号95988号部队综合楼一楼签订《房屋租赁及企业所有权转让合同》后，反诉原告对租赁房屋进行了装修，后按合同约定进行出租档口、摊位和们市经营活动。该综合楼二层为反诉被告出租与他人经营洗浴中心（见合同第1条第1款）。因综合楼上二层洗浴中心漏水、渗水，导致反诉原告承租的一层综合楼电路跳闸，无法使用。墙壁鼓包、发霉、掉渣，墙体、天棚因渗水、漏水变形、发霉、掉渣。反诉原告对用电线路进行布管排线维修，整体换线。天棚、墙体大面积拆除，拆除墙板无法使用，反诉原告为此购买原材料，并雇请电工、木工、瓦工、大白工等进行了重新装修处理，人工材料成本费用高达150万元。根据《合同》第九条4款“房屋主体结构部分发生非承租人或非承租人客商或顾客原因而损坏由出租人负责进行维修并承担费用”之规定，该2016、2018年二次装修费用应由反诉被告承担。反诉原告与反诉被告就二楼漏水造成的损失如何处理问题曾经多次沟通，将综合楼二层一并由反诉原告承租，通过降低租金、延长租赁期间等方式弥补反诉原告的二次装修装璜和对客商造成的损失，但最终未能达成协议。在此，因反诉被告王彦斌的原因未按合同约定尽到维修维护义务，二楼渗水漏水导致部分商户的商品受损，并无法正常经营，部分商户撤出市场，给反诉原告造成损失，反诉原告对此保留对反诉被告要求赔偿的权利。故反诉原告提出如上反诉，望贵院依法裁判。原告（反诉被告）辩称，反诉原告的诉求没有事实及法律依据。反诉原告在没有造成损失的情况下无故拖欠反诉被告房屋租金，违反了合同约定，反诉被告有权利要求其给付租金并解除合同。经审理查明，2008年4月25日原告王彦斌在中国人民解放军九五九八八部队后勤部购买吉林省长春市西安大路2480号蓝天大厦一、二层，共计面积为4761.22平方米，售房款为14283660.00元。后2011年3月20日原、被告签订房屋租赁及企业所有权转让合同，原告王彦斌将坐落于长春市西安大路2480号的95988部队综合楼一层租赁给被告姚士军用于商业经营。租赁期限为十年，租赁起始日期为2011年5月29日至2021年5月28日止。第一年度的租金为450000.00元，第二年度及剩余年度的租金为500000.00元。同时约定合同有效期内，双方未协商一致，因出租人的原因解除合同或不能完全履行合同，由出租人承担相应违约责任，并按照相关法律法规赔偿承租人经济损失。合同有效期内，双方未协商一致，因承租人的原因解除合同或不能完全履行合同，由承租人承担相应违约责任，并按照相关法律法规赔偿出租人经济损失。合同签订后，原告将房屋交与被告使用，截止至2018年10月27日被告共拖欠原告租金200000.00元。现原告已被告拖欠租金为由诉至法院要求解除合同并给付拖欠的租金；被告以争议房屋二楼漏水给被告造成损失为由要求继续履行合同，给付损失为由提起反诉。结合审理查明的事实，本庭综合评判如下：原、被告签订《房屋租赁及企业所有权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方就应按合同约定履行自己的权利义务。原告王彦斌将房屋交付给被告姚士军使用，被告姚士军就应按合同约定向原告支付租金，截止至2018年10月27日被告姚士军共拖欠原告租金200000.00元，被告姚士军的代理人在庭审中对拖欠租金的事实予以承认,但是其辩称是因为二层漏渗水给被告租赁的一层造成了损失才拖欠的租金，并在法院审理过程中提出反诉，要求继续履行合同，并由原告（反诉被告）王彦斌承担两次装修损失150万元，就反诉请求被告（反诉原告）姚士军的依据为其向本院提出的鉴定申请，申请内容为：原告所有的综合楼一层在2016、2018年两次装修与因原告王彦斌所有的综合楼二层漏渗水由直接因果关系进行鉴定，被告（反诉原告）提交鉴定申请后，本庭委托本院立案庭进行鉴定，2019年4月17日长春市绿园区人民法院立案庭下发（2019）年吉01**委评23号通知书，内容为：关于你庭委托原告王彦斌与被告姚士军房屋租赁合同纠纷一案，涉及对姚士军承租王彦斌所有的综合楼一层在2016年、2018年两次装修与因原告王彦斌所有的综合楼二楼漏水有无直接因果关系进行鉴定。现鉴定专业类别中没有与申请事项相匹配的鉴定机构，经电话咨询相似类别鉴定机构，均表示不能接受本次委托，本次鉴定无法进行，故被告姚士军的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。被告姚士军拖欠原告王彦斌200000.00元租金的行为已经构成违约，原告王彦斌要求解除《房屋租赁及企业所有权转让合同》及给付拖欠租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告王彦斌要求给付租金利息的诉讼请求，因在合同中未做约定，故没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王彦斌与被告姚士军于2011年3月20日签订的《房屋租赁及企业所有权转让合同》；二、被告姚士军于本判决生效后立即给付原告租金200000.00元；三、驳回原告王彦斌的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚士军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480.00元由被告姚士军承担。（原告已垫付，被告于本判决生效后给付原告）反诉费18300.00元由被告（反诉原告）姚士军自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  马春明人民陪审员  郭 力人民陪审员  孙丽君二〇一九年四月二十九日书 记 员  杨**恒