呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终192号上诉人(原审原告、反诉被告）：内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:冯宝元,该公司总经理委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：苏琰赜，女，证券公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：苏洲荣（与苏琰赜系父女），男，下岗职工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李飞鸽（与苏琰赜系母女），女，退休职工，现住呼和浩特市。上诉人内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司（以下简称尊宇公司）与上诉人苏琰赜因房屋买卖合同纠纷一案，均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尊宇公司的委托诉讼代理人周慧敏、李福明，上诉人苏琰赜的委托诉讼代理人苏洲荣、李飞鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尊宇公司上诉请求：1、依法撤销一审判决;改判苏琰赜偿还购房款人民币165698元,利息47223元(2014年1月1日起至2018年9月1日止,暂计57个月,敞口计算至全部付清上述款项之日止)合计:人民币212921元；2、请求判决由苏琰赜承担本案一、二审的诉讼费。事实及理由：原审判决认定事实错误。一、尊宇公司与苏琰赜签订《房屋认购协议书》(合同编号:0108#A),由代理人苏洲荣出具的证明,双方已经同意该协议作废,并且签订了新的协议且部分履行了新的《房屋认购协议书》编号为:S098,原审法院依照作废的认购协议,进行确认双方的债权债务关系是错误的。应按照2013年1月10日双方签订的《房屋认购协议书》(编号:S098)进行确认双方的债权债务。二、原审法院既然认为尊宇公司至今未取得开发涉案房屋的相关手续,其本质就是想认定尊宇公司与苏琰赜签订的《房屋认购协议书》(编号:S098)无效,无效的后果是双方互相返还,尊宇公司退还苏琰赜认购金252262元,苏琰赜退还尊宇公司涉案房屋,结果原审法院回避了本案的争议焦点。笔锋一转,审理了作废协议的效力。对于新协议的法律效力一字未提。尊宇公司认为《房屋认购协议书》(编号:S098)系双方真实意思表示,协议是有效的,双方应按照协议约定履行双方的义务。双方之间之所以签订《房屋认购协议书》,为了将来条件成就的时候,可以签订在房产局备案的《商品房买卖合同》做准备。这种真实的意思表示应当受到法律的保护。原审法院未支持尊宇公司的诉请,依作废协议判决,该判决严重损害尊宇公司的权益。综上,尊宇公司认为,双方应按约定继续履行,能更好保护双方权益。请求二审法院依法支持尊宇公司上诉请求。苏琰赜辩称，1、苏琰赜认为尊宇公司上诉状内容并未真实描述事实过程且诉讼请求不合理，现陈述事实过程如下：尊宇公司上诉请求主张苏琰赜支付剩余房款165698元以及利息47223元〔2014年1月1----2018年9月1日），合计212921元，明显事实错误。根据2013年1月10日双方签订的《购房协议》，约定苏琰赜购买怡和家园6号楼2单元401号房屋，建筑面积116.1平方米，购房单价3600元，合计总价417960元。苏琰赜于2010年11月29日向尊宇公司支付252262元，2013年1月10日又补交付款4万元，截至至今共向尊宇公司支付房款292262元，剩余房款125698元。尊宇公司从2014年1月1日-一-2018年9月1日计算利息47223元，更无事实及法律依据。合同约定尊宇公司应于2013年12月31日前交付房屋，但是2014年1月1日仍然不具备交房条件，并且尊宇公司一直未通知苏琰赜交房。涉案房屋根本不具备交房条件，大暖不通，水电是工程用水电，天燃气没通，不具备正常居住条件，没有取得住房监管部门核发的验收合格证书；根据协议第三条第1款约定尾款应在交房时一次付清，但尊宇公司并未于2013年12月31日交房，尊宇公司违约在先，并非苏琰赜过错不支付尊宇公司剩余房款，故尊宇公司诉求从2014年1月1日起计算利息根本无事实及法律依据。只有交房时苏琰赜才应该交尊宇公司尾款，如无故不接收才应该从延期之日起计算利息，以上条件均不具备，根本无法要求苏琰赜交房的尾款，更无权计算利息。2、由于尊宇公司迟迟不能履行交房义务，经过苏琰赜多次催要，因主体地位不平等，迫于压力苏琰赜多次让步，双方签订多份协议。尊宇公司每当完不成合同条款时，名为换签合同，实为逃避法律责任。第一份协议于2010年3月15日与尊宇公司签订了第一份房屋认购协议（合同编号：0171，购房地址：怡和家园XXX号，住宅性质：经济适用房，建筑面积119平方米，购房单价2172.80元/平方米，合计总价258563元，一次性付款258563元。协议第八条约定于2010年12月31日交房，预期不得超过60个工作日视为正常，如超出60个工作日，从超出后每日按已交房款千分之三支付违约金。因尊宇公司于2010年12月31日无法按期交房，故尊宇公司于2010年11月29日要求与苏琰赜换签第二份房屋认购协议（编号：（0108#A)，购房地址：恰和家园6号楼2单元401号，住宅性质：经济适用住房，建筑面积116.1平方米，购房单价2172.80元/平方米，合计总价252，262元，尊宇公司将原收据和原合同收回，并于当日重新开具252,262元的收据。协议第五条约定于2011年12月31日交房，如尊宇公司无故延期交房，每延期一日，尊宇公司向苏琰赜支付已付房款的万分之五的违约金。至2011年12月31日尊宇公司并未按期交房，苏琰赜曾多次就交房事宜与尊宇公司联系，望尊宇公司尽快完成施工正式交房，但尊宇公司一直未能交房，并于2013年1月10日要求苏琰赜换签了第三份房屋认购协议书（编号：S098），购房地址：怡和家园6号楼2单元401号，住宅性质：商品房，建筑面积116.1平方米，购房单价3600元/平方米，合计总价417，960元。尊宇公司再次要求将原收据和原协议全部收回，苏琰赜吸取前次教训，仅交回原协议，并保留了复印件及原收据，并于2013年1月10日交付房款4万元，并收到当日尊宇公司开具的收据一张。截至2013年1月10日，苏琰赜共向尊宇公司付款292,262元，差尾款125，698元，尊宇公司诉求尾款165，698元，显然与事实不符。协议第五条约定于2013年12月31日交房，如尊宇公司无故延期交房，每延期一日，尊宇公司向苏琰赜支付己付房款的万分之五的违约金。3、尊宇公司多年来迟迟未能向苏琰赜交付房屋，另外，根本不具备居住条件，水电是工程用水电，暖气于2017底才接通，天然气直到目前也未接通，不具备商品房条件，没有预售许可证，不能网签合同，不能办房本，实际就是小产权房，苏琰赜不支付剩余房款合情合理合法。截至2013年12月31日尊宇公司仍未按期交房，苏琰赜曾多次打电话联系尊宇公司，均无法接通，且无法找到尊宇公司相关工作人员。最终于2015年8月怡和家园门房人员告知可联系尊宇公司工作人员刘江，与刘江联系后，刘江说：“因大暖尚未接通，水电是工程用水电，天燃气没通，不具备正常居住条件，因此一直未交房，开发商也未通知业主交房”。S098协议第三条第1款约定尾款应在交房时一次付清，但尊宇公司并未于2013年12月31日交房，故尊宇公司诉求从2014年1月1日起计算利息根本无依据，无道理。如尊宇公司按时、按条件交房，苏琰赜不接收，尊宇公司才有理由计算利息，但尊宇公司从未通知业主交房，且一直未主动联系业主，并处于失联状态，致使苏琰赜无法与尊宇公司取得联系，现提出上述要求实属无理。苏琰赜于2010年3月15日购房，至2018年6月尚未拿到钥匙，时间长达8年多，因苏琰赜20岁购房，等到30岁还未拿到钥匙，着急结婚住房，无奈苏琰赜于2018年3--6月间多次与刘江联系，刘江说：“尊宇公司正更换股东，并且房子不具备商品房条件，要出新方案，重新换签协议，暂时不能办理相关手续”，2018年6月19日与刘江联系先领取钥匙进行装修设计，等尊宇公司满足交房条件时再办理后续网签及付款手续。苏琰赜从门房拿钥匙时打了条子，2018年8月9日苏琰赜在新房门上见到尊宇公司要求苏琰赜去尊宇公司办公处办理手续的通知才得知尊宇公司现在的工作地址，并于2018年8月10日上午主动至尊宇公司财务办公室办理购房网签合同与交付尾款事宜，但尊宇公司工作人员表示尊宇公司无法办理网签手续，并提出将与领导沟通解决事宜，故苏琰赜并未于当日交付尾款，并将联系方式告知尊宇公司，等待尊宇公司领导给出解决方案。可是尊宇公司一直未答复，至2018年9月7日苏琰赜接到呼和浩特市赛罕区人民法院应诉通知书和尊宇公司的民事起诉状为止，尊宇公司再未与苏琰赜进行任何沟通。大暖于2017年才接通，截至该民事答辩状日苏琰赜所购房屋仍未接入民用电网、仍未接入居民供水网络，并且未接通民用燃气，没有房管局的验收合格证，尚未达到正常交房及居住条件。4、苏琰赜针对尊宇公司上诉状中的无理论点--所谓的“事实及理由”特答辩如下：尊宇公司在上诉状中辩称原合同编号0108#八已作废，应执行新的合同S098，主张错误，与事实严重不符，情理上不通，与法理相悖。尊宇公司辩称S098号合同有效的理由是苏琰赜“己部分履行合同”，所谓的部分履行合同是苏琰赜在受尊宇公司误导解释和蒙骗的情况下做出的，当时在换签合同时，尊宇公司说已具备了商品房条件，正在办理相关手续，而且要求苏琰赜给补付部分房款，为了按时交房以解尊宇公司资金不足的燃眉之急，苏琰赜才又补交了4万元。可是，尊宇公司直到现在为止，也没有商品房的相关手续。因尊宇公司不具备商品房资质条件，只是小产权房条件，尊宇公司涉案房屋的现存商品属性条件与合同编号0108#A相符，并且换签合同不是苏琰赜愿意的，当时出于无奈，退款尊宇公司又不肯，而且又不补偿涨价和利息损失。尊宇公司在上诉状中辩解“双方应按S098号合同履行义务，双方之间之所以签订S098合同，是为了将来条件成就的时候，可以签订在房管局备案的《商品房买卖合同》做准备。”，又和当初换签S098号合同时所解释的一样，”我们已具备商品房条件，正在办理相关手续”，可是八、九年直到目前为止也没有办下来，咋能让人相信？如果尊宇公司永远办不下来，尊宇公司主张让苏琰赜按商品房条件付款，岂不是严重地侵害了业主的合法权益？根据合同法规定：”附生效条件的合同，自条件成就时生效”，那么在条件不成就时，合同就不应履行，另外，根据法律规定：如果换签合同，后签合同的条款没有具备条件，以以前所签合同为准。既然尊宇公司现在不具备商品房条件，尊宇公司现在的涉案房屋条件与合同编号0108#A相符，政府当时规划的时候就是小产权房（因政府没有收你土地出让金，所以你没有土地使用证，因你没有土地使用证，所以你又没有预售许可证）,尊宇公司主张”以双方之间之所以签订S098合同，为了将来条件成就的时候，可以签订在房管局备案的《商品房买卖合同》做准备的说法”根本不现实。合同编号0108#A与尊宇公司的房屋性质一致，并且此合同是双方意思真实表达，按此合同执行合理、合法。一审判决第一项：判决0108#A号合同有效，S098号合同约定的商品房因不具备条件，所以不支持尊宇公司的诉讼请求，苏琰赜认为一审法院尊重事实，认定事实清楚，适用法律依据准确。苏琰赜上诉请求：1、请贵院依法判决撤销一审判决第二项,改判尊宇公司向苏琰赜支付逾期交房违约金237901.272元；2、判令一审反诉费、二审诉讼费用由尊宇公司承担。事实及理由：一审判决认定事实严重错误！一审法院认定合同履行过程中双方当事人均存在过错,该认定严重错误,无事实及法律依据。一审判决书中本院认为部分“关于反诉原告苏琰赜要求尊宇公司支付逾期交房违约金的请求,因《房屋认购协议》(合同编号:0108#A)约定住宅性质为“经济适用房”,双方对此发生争议,合同至今未能履行,双方当事人均存在过错”,以上内容一审法院认定事实严重错误。苏琰赜与尊宇公司多次签订房屋买卖合同的原因应归责于尊宇公司,因尊宇公司迟迟不履行交房的义务,利用主体地位不平等致使苏琰赜迫于压力才与其签订多份协议。苏琰赜作为弱势群体,全部积蓄均投入到购买住房中,尊宇公司作为房屋出售企业主体地位本身处于优势,对于合同签订的内容均未向苏琰赜明确解释,屡次要求苏琰赜签订合同,就是要达到拖延交付的目的。但作为出卖人的尊宇公司在履行买卖合同根本义务时应当严格按照合同约定,于2013年12月31日向苏琰赜履行交房义务,尊宇公司延迟履行交房义务是既定的客观事实,苏琰赜根本不存在任何过错,尊宇公司应当支付违约金。2013年1月10日,苏琰赜迫于压力与尊宇公司签订《房屋认购协议书》(合同编号:S098),约定尊宇公司应于2013年12月31日前向苏琰赜交付房屋;若逾期交付,尊宇公司应以苏琰赜已支付房款为标准,按照每日万分之五计算违约金。但尊宇公司于2018年6月19日才交付涉案房屋钥匙,尊宇公司应当承担违约赔偿责任。退步讲,若按照苏琰赜与尊宇公司2010年11月29日签订的《房屋认购协议书》(编号0108#A)履行,尊宇公司交付房屋的时间还应更早,尊宇公司多次毁约仅是达到延迟交付时间的手段,应当承担对其不利的法律后果客观事实是,苏琰赜在合同履行期间多次要求尊宇公司交付涉案房屋,但尊宇公司于2018年6月19日才交付涉案房屋钥匙。涉案房屋大暖于2017年才接通、至今水电收费标准为工程性质、天然气未接通,依然不具备居住使用条件,尊宇公司的上述违约行为已严重损害了苏琰赜的合法权益!法庭何来的事实及法律依据认定苏琰赜存在过错,关于未按照合同约定履行交房义务仅是尊宇公司导致,故其应当向苏琰赜支付延迟交房的违约金。尊宇公司辩称，一审法院驳回苏琰赜的反诉请求是正确的，但尊宇公司对一审法院认定的事实不认可，合同编号0108#A已经作废，原审法院应依据合同编号S098这份认购书驳回苏琰赜的反诉请求。S098第三大项对于支付价款的支付方式约定的很清楚，和办不办房本无关，哪怕是作废的合同约定的支付价款方式与是否办房本也无关系。尊宇公司确实可能迟于合同约定交付房屋，那是因为尊宇公司行使的先履行抗辩权，因为苏琰赜没有按合同约定的方式支付给尊宇公司购房款，所以尊宇公司也未按合同约定交付房屋，这属于先履行抗辩权，因此不存在逾期交房违约金这回事。尊宇公司向一审法院起诉请求：1、判令苏琰赜支付尊宇公司剩余房款165698元,以及相应的利息暂计47223元(2014年1月1日起至2018年9月1日止,暂计57个月,实际利息计算至全部付清上述款项之日止);以上款项合计:212921元；2、判令苏琰赜承担本案的诉讼费。苏琰赜向一审法院提起反诉请求：1.请法院依法判决尊宇公司向苏琰赜支付逾期交房违约金237901.27元；2.本案诉讼费用由尊宇公司承担。一审法院认定事实:2010年3月15日，尊宇公司与苏琰赜签订《怡和家园房屋内部认购协议》（合同编号：0171），约定如下内容：出卖人尊宇公司，认购人苏琰赜，住宅性质：经济适用房，认购时间2010年3月15日，认购人所购房屋位于金桥世纪大道以南、展览馆东路以西、金桥世纪五路以东、尊宇公司建设的“怡和家园”的竹1号楼XXX号房（最终以国家管理机关核定为准），建筑面积为119平方米（签约面积最终以房本面积为准，多退少补）；认购房屋单价为：人民币2172.8元/平方米，房屋总价为258563元；付款方式：一次性付款；认购人所购房屋预计2010年12月31日交付，逾期不得超过六十个工作日视为正常。如超过六十个工作日，从超出后次日起每日按已交房款的3‰支付违约金，协议继续履行；本认购协议书在《房屋买卖合同》签订后由甲方收回；房屋认购协议与《房屋买卖合同》具有同等的法律效力……。2010年11月29日，尊宇公司与苏琰赜签订《房屋认购协议》（合同编号：0108#A），约定如下内容：出卖方尊宇公司，认购人苏琰赜，住宅性质：经济适用房，甲方确定向乙方认购乙方开发建设的“怡和家园”（暂定名）6号楼2单元4层401户，约116.1㎡的房屋，甲方认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实；该房屋按建筑面积计算，单价每平米价格为2172.8元，总价252262元；甲方选定上述房屋，于签订本协议时向乙方交付认购金252262元，所认购的房屋施工进度达到正负零时付到总房款的70%，主体封顶时付到总房款的90%，其余款项在交房时一次性付清；乙方应当在2011年12月31日前将房屋交付甲方使用，如遇不可抗力或国家政策调整，造成交付使用期推迟，按实际情况顺延，乙方应及时通知甲方。如乙方无故不能按约定期限交付房屋，每延迟一日，乙方向甲方支付已付款额万分之五的违约金；甲方所认购房屋为经济适用房，在本协议签订后，甲方应于接到乙方通知后七日内，携本认购协议书到乙方指定的地点与乙方签订《房屋买卖（预售）合同》……。当日，苏琰赜向尊宇公司交付购房款252262元。2013年1月10日，苏洲荣代苏琰赜出具证明：“本人苏琰赜在怡和家园购买的经济适用房，现同意转为商品房，单价每平米3600元，原协议作废，不追究任何责任。特此证明.苏洲荣代苏琰赜”。同日认购方（甲方）苏琰赜与出卖方（乙方）尊宇公司签订《房屋认购协议书》（编号：S098），约定：住宅性质：商品房，甲方确定向乙方认购乙方开发建设的“怡和家园”（暂定名）XXX户，约116.1㎡的房屋，甲方认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实；该房屋按建筑面积计算，单价每平米价格为3600元，总价417960元；甲方选定上述房屋，于签订本协议时向乙方交付认购金252262元，所认购的房屋施工进度达到正负零时付到总房款的70%，主体封顶时付到总房款的90%，其余款项在交房时一次性付清；乙方应当在2013年12月31日前将房屋交付甲方使用，如遇不可抗力或国家政策调整，造成交付使用期推迟，按实际情况顺延，乙方应及时通知甲方。如乙方无故不能按约定期限交付房屋，每延迟一日，乙方向甲方支付已付款额万分之五的违约金；在本协议签订后，甲方应于接到乙方通知后七日内，携本认购协议书到乙方指定的地点与乙方签订《房屋买卖（预售）合同》……。苏洲荣代苏琰赜在合同上签字，并于当日向尊宇公司交付购房款40000元。案涉房屋现已交付苏琰赜。尊宇公司在一审法院指定期限内未能提交商品房预售许可证。一审法院认为，尊宇公司与苏琰赜签订的《房屋认购协议》（合同编号：0108#A）是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。认购人苏琰赜虽出具证明，同意将合同约定的房屋由经济适用房改为商品房，同时表明知晓房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实，但原告尊宇公司至今未能向被告出示案涉房屋系商品房的相关手续，故双方在之后合同的履行以及房屋的交付问题上产生争议，现案涉房屋虽已交付苏琰赜，但尊宇公司向苏琰赜交付的房屋并不具备商品房的条件，尊宇公司要求苏琰赜按照《房屋认购协议书》（编号：S098））约定的房屋性质交付商品房剩余购房款缺乏事实依据，不予支持，其请求购房款的利息相应不予支持。关于苏琰赜要求尊宇公司支付逾期交房违约金的请求，因《房屋认购协议》（合同编号：0108#A）约定住宅性质为“经济适用房”，双方对此发生争议，合同至今未能履行，双方当事人均存在过错，故苏琰赜要求尊宇公司支付迟延交房违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回尊宇公司的诉讼请求；二、驳回苏琰赜的反诉请求。案件受理费4494元，由尊宇公司负担；反诉费2434元，由苏琰赜负担。二审中，苏琰赜新出示证据《证明“怡和家园”土地属性的相关文件》，拟证明尊宇公司的房屋就是经济适用房，不是商品房。尊宇公司的质证意见为：对真实性、合法性、关联性及来源均不认可，这份文件并不能证明涉案房屋的性质，而且完全也没有提到涉案房屋的性质。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：尊宇公司请求苏琰赜支付购房款及承担相应利息有无依据；尊宇公司是否应当向苏琰赜支付逾期交房的相应违约金。2013年1月10日，苏琰赜与尊宇公司又签订编号为S098的《房屋认购协议书》，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。本案中，苏琰赜对涉案房屋的性质及房屋是否达到居住条件提出异议，本院认为，首先，上述协议载明“住宅性质：商品房”、“苏琰赜认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实”，且苏洲荣代苏琰赜出具证明“本人苏琰赜在怡和家园购买的经济适用房，现同意转为商品房，单价每平米3600元，原协议作废，不追究任何责任”。故可以认定双方是针对买卖商品房又达成一致意见，且涉案房屋的相关手续正在办理中。为彻底解决本案纠纷，双方可对房屋手续办理期限进行协商，如协商不成或尊宇公司在合理期限无法办理、或办理后仍违反合同约定，则苏琰赜可依法另行主张权利。其次，苏琰赜对房屋的使用条件提出异议，却未提出相关证据予以佐证，故本院不予采信。因上述S098《房屋认购协议书》有效，故各方当事人应当依据该协议享有权利并履行各自义务。该协议约定，其余款项在交房时一次性付清。现涉案房屋已经交付苏琰赜，故苏琰赜应当将剩余房款125698元交付尊宇公司。关于双方在本案中是否承担违约责任问题。本院认为，虽然双方就涉案房屋由经济适用房转为商品房达成一致意见，但因相关手续目前正在办理中，且苏琰赜对此一直存在疑义，尊宇公司也未提交相应证据予以佐证，故尊宇公司、苏琰赜请求对方承担违约责任依据不足，本院均不予支持。综上，尊宇公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；苏琰赜的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7123号民事判决第二项，即驳回被告（反诉原告）苏琰赜的反诉请求；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7123号民事判决第一项；三、苏琰赜于本判决发生法律效力后十日内给付内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司房款125698元；四、驳回内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4494元，由内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司负担1841元，由苏琰赜负担2653元。反诉费2434元，由苏琰赜负担；二审案件受理费9362元，由内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司负担1841元，由苏琰赜负担7521元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年四月十日书记员 吴丽诗