云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初332号原告：鲁庆生，男，1971年9月30日出生，汉族，医生，住弥勒市。原告：牟鹏丽，女，1971年11月6日出生，汉族，医生，住弥勒市。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，该公司职员。代理权限：特别授权。原告鲁庆生、牟鹏丽与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁庆生、牟鹏丽，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁庆生、牟鹏丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告自2016年7月31日起至2019年7月31日止的房屋租金119009.46元、违约金45769.86元，合计164779.32元；2.判令被告以未支付的房屋租金为基数，按日万分之五的标准向原告支付自起诉之日起至实际付清租金之日止的违约金；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告房屋系跟李玲、苏永贤于2015年3月8日购买的二手房。2013年7月31日，李玲、苏永贤与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：李玲、苏永贤向被告购买位于弥勒市湖泉湾1号住宅区房屋。同日，李玲、苏永贤与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，《房屋租赁合同》约定：李玲、苏永贤将该房屋出租给被告经营管理，租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，年租金按房屋价款的8％支付，每年支付一次，《补充协议》将《房屋租赁合同》的租期延长至2019年7月31日，其余约定事项不变。签订以上合同及协议后，李玲、苏永贤与被告按约定履行至2016年7月31日，在此期间，李玲、苏永贤将该房屋转让给原告，房屋租赁的权利义务也转让给了原告，即自2016年7月31日之后的房屋租金由被告支付给原告。但自2016年7月31日起，被告以经济下行、公司资金周转困难为由一直拖延给付。2017年2月17日，原、被告双方就被告拖延给付2016年租金问题达成协议：由被告分12期支付2016年房租，每租3193.71元。协议达成后，被告在2017年仅支付了2016年度2个月的租金共计6387.42元（3193.71元/月×2个月），剩余2016年房租35411.54元及2017年度、2018年度每年度房租各41798.96元未给付，原告多次催讨，被告一直以各种理由拖延给付。原告已将房屋租赁给被告，该租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，被告以资金周转困难为由拖延给付，其行为侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，请判如所请。被告辩称：签订合同及协议是事实，但原告诉请尚欠房屋租金数额不属实，租金应为扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金为基数计算，原告主张的租金计算标准过高，同地段同类型房屋租金为1500元/月，合同约定的租金标准明显高于此标准，应予调整；违约金的起算时间应扣除1个月的履行期，该期间不应该计算违约金，且违约金的计算标准过高，显失公平，应调整为按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.原告的身份证复印件各1份，欲证实原告的身份信息。2.房屋所有权证1份，欲证实原告系租赁房屋的所有权人。3.《〔湖泉湾I号〕2016年返租公寓租金分期支付协议》1份，欲证实原、被告对2016年度租金给付达成一致协议。4.《商品房购销合同》《房屋租赁合同》《补充协议》各1份复印件，《房屋买卖合同》1份，欲证实李玲、苏永贤与被告签订租赁协议，就双方的权利义务进行了约定，原告向李玲、苏永贤购买房屋。经质证，被告对证据1、2、4无异议；对证据3，认为该协议是对原协议的变更，2016年度的租金协议上没有约定违约金，视为原告放弃该年度的违约金。被告就其抗辩理由向本院提供了如下证据材料：1.《精装公寓租金收条》复印件1份，欲证实被告向原房屋所有人支付了2013年8月1日至2016年7月31日的租金。2.云南省农村信用社电子银行转账凭证复印件1份，欲证实被告已向原告支付了2016年8月、9月2期的税后租金。经质证，原告对上述证据均无异议。上述证据中，对当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的原告提供的证据3，本院认为，该协议能证实双方就2016年度租金的支付进行了重新约定，予以采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2013年7月31日，李玲、苏永贤与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定：李玲、苏永贤向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”1幢4层02号房屋，房屋建筑面积76.68平方米，单价6813.86元/平方米，房屋总价522487元（房屋实际面积75.72平方米，实际购房款为515945元）。同日，上述双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，《房屋租赁合同》约定：李玲、苏永贤将该房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，年租金按该房屋价款的8％支付，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内由承租方代扣代缴租赁税费后向出租方支付，若迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款违约金。《补充协议》将《房屋租赁合同》的租期延长至2019年7月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。双方签订以上合同及协议后，李玲、苏永贤按约定向云南昆润高鸿投资有限公司付清全部房款，并将房屋交付给该公司使用，该公司向李玲、苏永贤支付了2013年度至2016年度房屋的税后租金。2015年3月8日，李玲、苏永贤将上述房屋出售给原告，房屋的租赁权亦转让给原告。云南昆润高鸿投资有限公司租用房屋后，未按约定支付2016年度租金，2017年2月17日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订《〔湖泉湾I号〕2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金38324.47元，分12期支付，每期支付3193.71元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。签订协议后，云南昆润高鸿投资有限公司向原告转账支付了2期租金计6387.42元后，至今未支付剩余租金及2017年度、2018年度租金，原告催收无果，以其权益受侵犯为由提起诉讼，并提出如上诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为：租赁房屋系原告向李玲、苏永贤购买，该房屋买卖合同合法有效，房屋的租赁权亦转由原告享有。李玲、苏永贤与被告签订的《商品房购销合同》《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，均应按约定履行各自义务。李玲、苏永贤已按约定付清购房款并将房屋实际交由被告经营管理，被告应按约定支付房屋租金，被告未按约定支付房屋租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，除应按约定向原告支付租金外还应当承担违约责任。一、关于租金的计算方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。综上，被告应支付原告的房屋租金为117439.38元（515945元×8%×3年－6387.42元），原告主张由被告支付房屋租金119009.46元，对超出部分，不予支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，所涉合同、协议均系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时应当预见违反合同义务所产生的法律后果，原告已全面履行了交房义务，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。另，因双方约定租金于每个租赁年度开始的第一个月内，故违约金的起算时间应扣除该履行期间。综上所述，被告应支付原告截止2019年1月28日的违约金为25727.28元[515945元×8%×0.0005×169天＋3193.71元×0.0005×（277天＋247天＋216天＋185天＋154天＋123天＋93天＋62天＋32天）＋（515945元×8%－6387.42元）×0.0005×361天＋515945元×8%×0.0005×（515＋150）天]。原告主张2016年至2018年度的违约金均计算至租金付清之日止，符合双方的合同约定，对原告的该诉讼请求，予以支持。第三，关于是否应调整租金及违约金的问题。被告辩解合同显失公平，主张调整租金及违约金标准。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告鲁庆生、牟鹏丽2016年8月1日至2019年7月31日的房屋租金117439.38元以及截止2019年1月28日的违约金25727.28元，合计143166.66元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年1月29日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告鲁庆生、牟鹏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元，减半收取计1798元，由原告鲁庆生、牟鹏丽负担236元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担1562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  舒永丽二〇一九年四月十九日书记员  周 勤