河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1424号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：冯若倩，女，1984年9月25日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：聂宏伟，河南蓝剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，男，1975年6月15日出生，汉族，住商丘市。系冯若倩丈夫。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：河南省商丘百文股份有限公司，住所地：商丘市民主中路284号。法定代表人：张胜军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘继训，河南旷奇律师事务所律师。被申诉人（一审被告）：河南省产权交易中心。住所地：河南省郑州市铭功路豫港大厦27楼。法定代表人：高宇，该中心主任。申诉人冯若倩因与被申诉人河南省商丘百文股份有限公司（以下简称百文公司）、河南省产权交易中心房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市中级人民法院（2016）豫14民终421号民事判决，向河南省人民检察院申请抗诉，河南省人民检察院以豫检民（行）监〔2017〕41000000609号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2018年4月28日作出（2018）豫民抗71号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年3月8日公开开庭审理了本案，河南省人民检察院指派检察员李芳、王凯出庭。申诉人冯若倩的委托诉讼代理人聂宏伟、李军，被申诉人百文公司法定代表人张胜军及该公司委托诉讼代理人刘继训到庭参加诉讼，河南省产权交易中心经本院依法传唤未到庭按缺席审理。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，商丘市中级法院(2016)豫14民终421号民事判决将百文公司违约金调整为涉案房地产合同转让价款的6%无事实和法律依据。争议双方签订的房地产买卖合同明确约定,百文公司未按约定交割转让标的的,按延迟履行期间收到的价款的每日1‰向冯若倩支付违约金。逾期未交割超过30日,冯若倩有权解除合同,要求百文公司按照合同转让价款的8%承担违约责任,并要求百文公司承担冯若倩因此形成的损失。冯若倩履行合同后,因百文公司的原因造成房产及土地未能及时过户到冯若倩名下,百文公司应当按照双方约定承担违约责任。一审判决将违约金调整为月息2%本已无事实和法律依据,二审判决认定,“结合双方约定的解除合同违约金计算比例”,首先,二审并未释明为何合同双方约定的比例以及一审适用的计算方法过高,属滥用自由裁量权,与民事合同意思自治原则相悖;其次,双方约定的解除合同违约金的比例是8%,并非判决计算实际数额时采用的6%;再有,一审判决尚考虑土地使用证的办理期限问题,以按时间计算违约金的形式,促使百文公司履行协助过户义务,但二审判决百文公司承担一次性违约金,会使百文公司一次性支付违约金后不再积极履行协助过户义务,给冯若倩因土地证拖延办理造成损失,显属自由裁量权的滥用。冯若倩申诉称：1、原二审判决以“土地使用权证的办理涉及政府相关部门的具体行政行为，何时能办理完毕非上诉人所能左右，…且不能预计何时结束”为由，认定一审法院对违约金计算明显过高，属认定事实错误，没有事实和法律依据。2、本案合同约定关于违约责任承担方式的条款并未违反法律规定，一审判决在认定百文公司违约的情况下，依法将违约金由约定的日千分之一的调整为月息二分，既符合法律规定，又有事实依据。二审判决参照双方约定解除合同的违约责任，酌定违约金按照合同总价款的6%计算明显违反法律规定，适用法律错误。请求再审改判，维持一审判决。百文公司辩称：1、根据百文公司与冯若倩签订的《国有产权转让合同》的约定“涉及产权变更过户的，由冯若倩在获得产权交易凭证后，到登记机关办理产权变更登记手续，百文公司应给予必要的协助”，百文公司在产权过户过程中仅有协助义务。2、百文公司在签订合同后积极配合冯若倩办理房产过户，产权未及时办理过户手续既有租房户栗斌提出异议进行诉讼的原因，也有省产权交易中心、商丘市住建局工作迟延的原因，不能将责任全部推在百文公司身上。3、案涉房产和土地在登记上存在不一致实际上是办公楼的土地用途和该宗土地大证的土地用途不一致，这种情况不能认定为百文公司违约。冯若倩向土地管理部门申请变更土地用途，百文公司积极协助，国家设立不动产登记制度后，土地证已不能单独过户，请求维持二审判决。河南省产权交易中心未提供答辩意见。2015年7月2日，冯若倩起诉至商丘市梁园区人民法院请求：判令百文公司与河南省产权交易中心共同赔偿违约金2268000元，并为冯若倩办理土地使用权过户手续。梁园区人民法院一审认定事实：2014年7月9日，冯若倩（乙方）与百文公司（甲方）签订了一份国有产权转让合同，合同约定甲方将其拥有的位于商丘市××路西、××百文办公楼3-5层房产（建筑面积2140.28平方米，房产证号为商丘市房权证2007字第××号，土地证号为商国用（2007）第2742号，土地用途为办公，使用权类型为出让，终止日期为2053年12月，分摊面积为560.75平方米）转让给乙方。转让价格为756万元，在合同签订后8日内付至河南省产权交易中心，乙方向河南省产权交易中心交纳的50万元保证金折抵转让款。甲方交付房产证、租赁合同等材料后三日内，河南省产权交易中心向甲方拨付500万元，余款在房产证过户后付清。自河南省产权交易中心收到全部价款之日起3日内，甲方将与转让标的有关的权属证书等文件资料编制《交割单》移交给乙方，由乙方核验查收并签字，甲方对其提供的上述资料的完整性、真实性及所提供资料与对应的标的一致性负责，并承担因隐瞒、虚报所引起的一切法律责任。涉及产权变更过户的，由乙方在获得产权交易凭证日内，到登记机关办理标的产权变更登记手续，另一方应给予必要的协助与配合。产权变更过户过程中涉及的有关税、费，由甲方承担，产权交易费（佣金）双方各自承担。甲方未按约定交割转让标的的，按延迟履行期间收到的价款的每日1‰向乙方支付违约金。逾期未交割超过30日，乙方有权解除合同，要求甲方按照合同转让价款的8%承担违约责任，并要求甲方承担乙方因此形成的损失；由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府部门认定为无效时，由过错方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任，双方自身均无过错的，互不承担责任。该标的存在租赁，租赁期至2025年6月30日止。按“买卖不破租赁”，原租赁协议继续由乙方履行，甲方所享有的权利和承担的义务由乙方享有和承担。本合同由河南省产权交易中心监督执行。同日，双方就《国有产权转让合同》的一些履行细节，达成补充协议：一、《国有产权转让合同》第四条部分变更为“在本协议生效后八日内乙方第一笔向省产权交易中心付款额为肆佰万元整”；二、本协议生效后，乙方享有甲方租赁协议的权利义务，甲方协助乙方理清租赁关系。租金从拍卖当月起由乙方收取。8月29日，双方又达成一份补充协议，协议约定：一、《国有产权转让合同》第六条“产权变更过户过程中涉及的有关税费，双方约定由甲方承担”变更为“产权变更过户过程中涉及的有关税费，按照国家有关规定各自承担”；二、甲方必须按约定将房产有关证件及相关材料交付省产权交易中心；三、甲方在收到河南省产权交易中心转来的款项和交易凭证后，指派专人与乙方密切配合，在国家规定的房产过户期限内（20个工作日），完成房产证的过户手续，因甲方的原因造成过户延期的，甲方承担违约责任；四、在《国有产权转让合同》的履行中，甲方因故没有即时向乙方移交房产相关手续，客观上给乙方造成了一定的损失，甲方愿意按照合同约定承担一定的违约责任。2014年8月14日，冯若倩已向河南省产权交易中心支付完房款756万元及相应佣金。河南省产权交易中心于2014年8月27日向百文公司支付400万元，2015年5月27日支付300万元。另查明，本案所涉房产百文公司分别租给了案外人栗斌和中国移动通信集团河南有限公司商丘市区分公司。因栗斌认为百文公司出卖租赁房屋时未对其履行告知义务，侵犯了其房屋优先购买权，将百文公司起诉至梁园区人民法院，该院于2014年12月24日作出（2014）商梁民初字第02543号民事判决，确认了在同等条件下，栗斌对其承租的位于商丘市××路西、××百文办公楼3-5层房产享有优先购买的权利。栗斌又在该院提起房屋行政异议登记处理决定的行政诉讼，2015年4月1日，冯若倩通过行政诉讼的方式，取得位于商丘市××路西、××百文办公楼3-5层房产的房产所有权证。土地使用证至今未能办理过户。梁园区人民法院一审认为，冯若倩与百文公司签订的国有产权转让合同及补充协议均有效，双方均应按照约定履行各自义务。自2014年7月9日双方达成国有产权转让合同至8月14日，原告已将转让款756万元及佣金全部付清，河南省产权交易中心也将第一笔资金400万元及交易凭证交付给了百文公司，因而百文公司应当按照约定协助冯若倩完成房产及土地使用证的过户。但百文公司未能及时协助冯若倩办理房屋过户手续，至2015年4月1才由冯若倩通过诉讼方式办理完房产证的过户，土地使用权证过户手续至今未能办理且未采取相应措施，百文公司的行为违反了合同约定，应当承担违约责任，向冯若倩支付违约金。合同约定违约金按延迟履行期间按收到的价款的每日1‰支付，该院认为该约定过高，结合案情将违约金的计算方式调整以按延迟履行期间按收到的价款为本金，按月息2%向冯若倩支付违约金。故百文公司应当支付的违约金为分为两部分，第一部分自2014年11月5日（10月9日+20+6）起算，以400万元为本金，按月息2%计算至2015年5月26日，为533917.81元（400万元×0.24÷365天×203天），2015年5月27日以后的违约金按月息2%，以700万元为本金自2015年5月27日起计算至百文公司协助冯若倩办理完毕土地使用证转让手续之日止。百文公司辩称无义务协助冯若倩办理土地过户手续，因双方买卖的房产包括土地使用权，根据“地随房走”的原则，双方合同中关于房产过户的约定应当包含土地，故冯若倩要求百文公司协助办理土地过户手续的诉请，予以支持。河南省产权交易中心在收到冯若倩的转让款756万元及佣金后，未能及时出具交易凭证，客观上延长了百文公司协助原告办理房屋及土地转让手续的时间，给冯若倩造成了一定的损失，但冯若倩未能举证证明具体损失数额，故冯若倩要求河南省产权交易中心赔偿其损失的诉请，不予支持。河南省产权交易中心亦不是土地使用权人，其不负有协助冯若倩办理土地过户手续的义务。该院于2015年11月19日作出（2015）商梁民初字第02882号民事判决：一、河南省商丘百文股份有限公司于判决生效之日起20日内协助冯若倩办理土地证号为商国用（2007）第2742号的过户手续；二、河南省商丘百文股份有限公司向冯若倩支付2014年11月5日至2015年5月26日的违约金533917.81元，2015年5月27日以后的违约金按月息2%，以700万元为本金自2015年5月27日起计算至百文公司协助冯若倩办理完毕土地使用证转让手续之日止；三、驳回冯若倩的其他诉讼请求。案件受理费24940元、保全费5000元，由原告负担9980元，被告河南省商丘百文股份有限公司19960元。百文公司不服一审判决上诉请求：改判驳回冯若倩的诉讼请求。商丘市中级人民法院二审查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，涉案房产已经交付给冯若倩，政府出让涉案土地用途为商业住宅，但百文公司持有的土地使用权证登记用途为办公，因两者存在不一致，导致至今未能办理土地使用权过户登记。商丘市中级人民法院二审认为，百文公司二审提交的证据能够证明其协助冯若倩办理涉案房地产过户登记，但因百文公司没有披露土地使用权和房产在登记方面存在的不一致，另外房屋租赁权人亦通过诉讼主张优先购买权，导致冯若倩与百文公司在拍卖成交后签订的《国有产权转让合同》至今没有全面履行，房产证的过户经过诉讼才得以完成，土地使用权至今未能办理过户登记，百文公司没有全面履行说明义务，百文公司存在过错，应承担违约责任。关于违约责任的承担。冯若倩主张其购买涉案房地产的出资是其以月息4分对外借款所筹资，因土地使用权不能办理过户登记而不能银行贷款偿还借款，造成支付借款高息的损失，冯若倩的该损失属于间接损失，与本案没有直接的关联性，该主张不能成立。百文公司现已经向冯若倩实际交付了房产，冯若倩获取着房产收益，目前仅土地使用权未能办理过户登记。虽然百文公司存在违约，但冯若倩并不主张解除合同，根据百文公司与冯若倩签订的《国有产权转让合同》第八条第3项的约定“逾期未交割超过30日，乙方有权解除合同，要求甲方按照合同转让价款的8%承担违约责任，并要求甲方承担乙方因此形成的损失”，合同解除的违约金仅为合同转让价款的8%；在冯若倩主张继续履行合同的情况下，原审将约定的迟延履行合同每日1‰违约金调整为按百文公司已收到转让款的月息2%计算违约金至办理完毕土地使用证转让手续之日止，因土地使用权证的办理涉及政府相关部门的具体行政行为，何时能办理完毕非百文公司所能左右，该种违约金计算方法在不包括前期违约金533917.81元的情况下，从2015年5月27日起每月违约金达14万元，且不能预计何时结束，故该种违约金计算明显过高。结合双方约定的解除合同违约金计算比例，该院将百文公司支付的违约金调整为涉案房地产合同转让价款756万元的6%计算，756万元×6%=453600元。商丘市中级人民法院于2016年3月28日作出(2016）豫14民终421号民事判决：一、维持商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第02882号民事判决第一项，即“百文公司于判决生效之日起20日内协助冯若倩办理土地证号为商国用（2007）第2742号的过户手续”；二、撤销商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第02882号民事判决第二项、第三项，即“百文公司向冯若倩支付2014年11月5日至2015年5月26日的违约金533917.81元，2015年5月27日以后的违约金按月息2%，以700万元为本金自2015年5月27日起计算至百文公司协助冯若倩办理完毕土地使用证转让手续之日止”、“驳回冯若倩的其他诉讼请求”；三、百文公司于本判决生效之日起10日内向冯若倩支付违约金453600元；四、驳回冯若倩的其他诉讼请求；五、驳回百文公司的其他上诉请求。一审案件受理费24940元、保全费5000元，二审案件受理费24940元，总计54880元,由百文公司负担10976元,由冯若倩负担43904元。本院再审认定事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点为百文公司应否承担违约责任及违约金应如何计算。首先，根据百文公司与冯若倩签订的《国有产权转让合同》约定“涉及产权变更过户的，由乙方（冯若倩）在获得产权交易凭证日内，到登记机关办理标的产权变更登记手续，另一方（百文公司）应给予必要的协助与配合”，在具体办理过程中，由于案涉房产所在的整块土地，政府出让时登记的用途为商业住宅，而百文公司持有的案涉房产分割土地使用权证登记用途为办公，两者存在不一致，导致土地使用权过户手续一直未能办理，百文公司未履行全面说明义务，存在一定的过错，应承担一定的违约责任。其次，现有证据可以证实百文公司在签订合同后协助冯若倩办理了案涉房产变更过户手续，由于该房产租赁人栗斌通过诉讼主张优先购买权，冯若倩通过诉讼才办理了房产证过户手续。土地使用权过户手续至今没有办理，不仅有百文公司的原因，也有政府部门审批流程长、国家政策变化等因素，故双方签订的《国有产权转让合同》至今未能全面履行的原因是多方面造成的。第三，具体到本案的违约金如何计算问题，根据双方签订的合同约定，“甲方（百文公司）未按约定交割转让标的的，按延迟履行期间收到的价款的每日1‰向乙方（冯若倩）支付违约金”，但本案中百文公司在冯若倩支付房款后即把案涉房产交付冯若倩，冯若倩已实际占有了该房产并获取房产收益（租金），并取得了房产所有权证。如果再按照该合同条款计算违约金，显失公平。同时，双方合同还约定“逾期未交割超过30日，乙方（冯若倩）有权解除合同，要求甲方（百文公司）按照合同转让价款的8%承担违约责任，并要求百文公司承担冯若倩因此形成的损失”，但本案冯若倩一方并未主张解除合同，其仍继续占有该房产并获取房产收益，所以在此情况下，也不宜按照合同转让价款的8%计算违约金。二审法院结合本案具体情况，并考虑土地使用权证的办理涉及政府相关部门的具体行政行为，何时能办理完毕并非百文公司能够左右，在此基础上，对一审判决认定的违约金数额进行变更，并无明显不当。综上，二审判决认定事实清楚，处理结果适当。冯若倩的再审请求及诉讼理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持河南省商丘市中级人民法院(2016）豫14民终421号民事判决。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 李 杰二〇一九年四月十一日法官助理万宗杰书记员马珊珊