成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初9490号 原告：成都市锦江区房产管理局，住所地：成都市华兴正街39号商业场新座6-7楼。 法定代表人：杨永红。 委托诉讼代理人：叶亚楠，四川善嘉律师事务所律师。 被告：成都市春熙大厦房屋开发有限公司，住所地：成都 市锦江区总府路8号七楼。 法定代表人：曾玮。 委托诉讼代理人：何良艳，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨光全，北京市法典航舰律师事务所律师。 第三人：成都文旅蓉城企业管理有限责任公司，住所地：成都市陕西街130号。 法定代表人：单毅如。 委托诉讼代理人：郭成刚、康静冬，泰和泰律师事务所律师。 第三人：成都锦江房地产（集团）有限公司，住所地：成都市锦江区牛沙北路89号。 法定代表人：廖郁。 委托诉讼代理人：赵辉、孙路，四川衡纵律师事务所律师。 第三人：成都百货（集团）有限责任公司，住所地：成都市锦江区大慈寺路83号。 法定代表人：赵路。 原告成都市锦江区房产管理局（以下简称锦江房管局）诉被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司（以下简称春熙大厦）、第三人成都文旅蓉城企业管理有限责任公司（以下简称文旅蓉城）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法由审判员李铮独任审判。审理中，本院应原告、第三人申请，依法通知成都百货（集团）有限责任公司（以下简称百货公司）、成都锦江房地产（集团）有限公司（以下简称锦江公司），作为本案第三人参加诉讼。本院于2018年10月23日公开开庭进行了审理。第三人成都百货（集团）有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于成都市金牛区西体路1××号的商业房屋归原告所有，判令被告将上述房屋移交原告并办理不动产证书登记（并承担相应的办证税和费用）；2、请求判令被告赔偿逾期交房租金损失人民币186592元（暂从2005年7月1日计算至2018年8月31日，具体支付至实际交付之日止）；3、如果上述房屋不能判决归原告所有，请依法判决被告对拆迁安置原告的成都市金牛区西体路1××号，建筑面积1500㎡的商业房屋按照现行市场价赔偿原告（房屋价以评估为准）；4、由被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：被告拟拆迁涉及原告直接管理的在锦华馆1××号的国有公房。2005年4月13日，原告与被告委托的第三人成都文旅蓉城企业管理有限责任公司就拆迁安置补偿达成一致并签订《拆迁直管公房产权偿还协议》。协议签订后，被告未对房屋进行移交和办理产权过户，被告行为已经构成了严重侵权，原告为维护合法权利，特此起诉。 被告成都市春熙大厦房屋开发有限公司辩称，请求驳回原告诉讼请求，原告需明确是归还房屋还是请求赔偿。1、原告已经知道案涉房屋无法判归其所有，房屋所有权在第三人成都百货那里；2、原告要求赔偿，本案管辖权我们有异议；3、关于原告赔偿金额的计算，我们不予认可；4、作为被告，我们合同约定义务已经履行，拆迁款已经支付，我们不应该承担任何责任。 第三人成都文旅蓉城企业管理有限责任公司述称，一、原告锦江区房管局起诉已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉讼请求。锦江区房管局以《拆迁直管公房产权偿还协议》作为其诉请理由及证据，根据上述合同约定请求被告交付房屋，其请求权属于债权请求权。二、起诉状确认了第三人蓉城公司受被告春熙大厦公司授权与原告锦江区房管局签订《拆迁直管公房产权偿还协议》的事实和该协议的效力。三、成都锦江房地产公司就锦华馆1××号公房代表锦江区房管局进行管理并处理有关拆迁补偿事宜，拆迁实务房屋调换已变更为货币补偿。四、蓉城公司并未收到锦江区房管局出具的《关于履行（锦房拆05-007）的函》。 第三人成都锦江房地产（集团）有限公司述称，本案被告春熙公司应按照《拆迁直管公房产权偿还协议》履行义务，而非以补充协议作为定案依据。补充协议不具备法律效力，且违反交易习惯。第三人文旅公司代理双方公司的行为本身就涉嫌与春熙公司恶意串通损害原告（即国家利益）的行为，补充协议不应该作为定案依据。 第三人成都百货（集团）有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对答辩权利的放弃。 原告锦江房管所围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原被告、第三人身份信息，证明主体适格。2、《拆迁直管公房偿还协议书》、委托书，证明被告应当履行房屋移交和办理房屋不动产证书的义务。3、《成都市锦江区房产管理局》锦房函【2018】24号、ems快递单，证明原告向被告主张权利，被告一直找借口拖延，在反复沟通后未果。4、涉案房屋信息记录，证明房屋在百货公司名下。5、关于国有直管公房委托经营管理的协议，证明涉及国有直管公房的变动必须由产权人签订。 被告春熙大厦提供了以下证据：1、《成都市锦江区人民政府关于确定区房地局改制基本原则的通知》，证明改制前锦房集团与房管局是一家，是一套人马，两套牌子。2、《成都市锦江区人民政府关于批准区房产管理局改革的总体方案的通知》，11页、12页明确了管理和拆迁问题是如何处理的，证明锦房集团有权处置房屋。3、《成都市国土资源局关于成都市春熙房屋开发有限公司办理房屋拆迁手续的函》、《房屋拆迁许可证》，证明春熙大厦有拆迁资格。4、《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，证明文旅领取了拆迁款1450万元。5、春熙公司支付拆迁费银行凭证及新曙光公司收款票据，证明春熙公司支付了1450万元。6、新曙光公司交春熙路公司的锦华路1××号房屋产权证。 第三人文旅蓉城提交了以下证据：1、第三人身份信息，证明主体适格。2、《拆迁直管公房产权偿还协议》，证明文旅公司受春熙公司委托与原告签订《拆迁直管公房产权偿还协议》，证明原告起诉超过诉讼时效。3、春熙大厦出具的委托书，证明春熙大厦委托文旅就成都市锦江区房管局锦华馆街1××号公房拆迁补充事宜全权负责办理。4、拆迁直管公房产权补充协议，证明锦房集团就成都市锦江区房管局锦华馆街1××号公房代表锦江区房管局进行管理并处理有关拆迁补偿事宜，拆迁实务房屋调换已变更为货币补偿。5、3份判决书，证明成都锦房集团与原告就原告的直管公房是存在代管关系的。6、支付租金收据及转账凭证，证明文旅就该房屋向锦房集团支付房租，锦房集团与锦江房管局存在代管关系。7、安置合同，证明拆迁房屋已完成货币安置协议的签订并履行。8、文旅所有的锦华馆1××号房屋权证复印件，证明现拆迁货币安置合同的履行情况。收据、转款凭证、春熙公司确认欠款函，证明春熙大厦还欠文旅35万元。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2005年4月13日，锦江房管局与新曙光旅游签订《锦房拆（05-007）》（以下简称偿还协议），协议载明：“……三、乙方应在2005年6月内向甲方移交所偿还的空房，并办理移交手续；并在保修期内负责偿还房屋的维修养护。四、乙方应对原直管公房用户按照拆迁政策进行妥善安置，由此而产生的拆迁遗留问题均由乙方负责。五、偿还房屋产权由乙方负责办理，费用按规定各自承担。”偿还协议有锦江房管局、新曙光旅游、成都市房管局签章。同日，新曙光旅游与锦江集团签订《拆迁直管公房产权偿还补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议载明：“……二、乙方不再承担锦房拆（05-007）所约定的第三、四、五条的责任，全部责任由甲方承担。……四、乙方与锦江房管局所签拆迁直管公房产权偿还协议（05-007）若发生争议，以本补充协议为准。”补充协议有锦江集团与新曙光旅游签章。2005年4月14日，春熙大厦向文旅蓉城出具委托书，授权文旅蓉城就涉案房屋的拆迁补偿事宜全权负责办理。 2、新曙光旅游于2015年3月20日变更名称为成都文旅蓉城企业管理有限责任公司。 3、2001年3月1日，成都市锦江区人民政府下发《关于确定区房地局改制工作基本原则的通知》，其中载明：“新组建‘成都锦江房地产集团有限公司’……将区房地局及所属各房管所现有的所有经营业务统一剥离交由该公司负责经营。……（二）直管公房1、委托集团公司代为经营和管理。”2001年3月22日，成都市锦江区人民政府下发《关于批转区房地产管理局改革的总体方案的通知》，其中载明：“对直管公房的处置，提留15%作为转制资金，由集团公司专项用于转制。”2002年4月17日，锦江区房产管理局与锦江房地产（集团）有限公司签订《关于国有直管公房委托经营管理的协议》，其中载明：“……七、凡涉及国有直管公房产权变动的，包括房改售房、产权交换、权属转让等，由甲方作为产权人签订协议（同时要有甲乙双方法人代表签字），乙方具体负责实施，并报市房产管理局批准后执行。……国有直管非住宅房屋原则上不得出售，确需个别出售的，应报市房产管理局批准”。协议有锦江房管局与锦江集团签字盖章。 本院认为，本案争议焦点为锦江集团与锦江房管局是否构成表见代理关系。 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。 本案中，若文旅蓉城有理由相信锦江集团有代理权，则锦江集团的行为构成表见代理。春熙公司提供的证据《成都市锦江区人民政府下发》中载明：“新组建‘成都锦江房地产集团有限公司’……将区房地局及所属各房管所现有的所有经营业务统一剥离交由该公司负责经营。……（二）直管公房1、委托集团公司代为经营和管理。”成都市锦江区人民政府下发《关于批转区房地产管理局改革的总体方案的通知》载明：“对直管公房的处置，提留15%作为转制资金，由集团公司专项用于转制。”从通知看出，本案中锦江集团对锦江房管局所有的直管公房拥有经营管理权，即第三人文旅蓉城有理由相信锦江集团有代理权。锦江集团的行为已构成表见代理。 本案中原告称锦江集团无代理权，其用以证明锦江集团无代理权的证据为《关于国有直管公房委托经营管理的协议》，本院认为，此协议为锦江房管局与锦江集团之间达成的内部协议，其关于双方权利义务的约定可在其之间产生约束力，即内部效力，而该协议不具有对抗外部第三人的效力，即无对外效力。文旅蓉城为善意第三人，不受该内部协议约束。 综上所述，锦江集团与文旅蓉城签订的《补充协议》有效，《补充协议》中约定：“……二、乙方不再承担锦房拆（05-007）所约定的第三、四、五条的责任，全部责任由甲方承担。……四、乙方与锦江房管局所签拆迁直管公房产权偿还协议（05-007）若发生争议，以本补充协议为准。”春熙公司与文旅蓉城之间为代理关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，春熙公司应对文旅蓉城的代理行为承担相应民事责任，即春熙公司不应继续履行《偿还协议》中第三、四、五条。 根据不告不理原则，关于春熙公司是否已履行《补充协议》约定的义务，不属于本案审查范围，当事人可另行起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告成都市锦江区房产管理局诉讼请求。 案件受理费4032元，减半收取2016元，由成都市锦江区房产管理局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 铮 二〇一九年四月十日 书记员 何忆君