云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初13838号原告：范文建，男，汉族，1986年12月6日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：浦绍宇、夏路娟，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨远文，男，白族，1981年9月18日生，住云南省普洱市景东彝族自治县。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：崔美月，女，汉族，1990年9月13日生，系昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告范文建诉被告杨远文、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范文建的委托诉讼代理人夏路娟，第三人尊园房地产公司的委托诉讼代理人倪炳超到庭参加了诉讼。被告杨远文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法缺席审理。本案现已依法审理终结。原告范文建诉称：原、被告与案外人昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年7月1日签订一份《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：被告将位于昆明市房屋出售给原告，房屋价为420000元；原告于签订合同时支付定金20000元；因该房屋在出售时处于抵押状态，双方还约定由被告自筹资金还贷赎证，但由于被告未能筹集贷款，遂向垫资公司申请垫资，办理委托公证并还贷赎证，因赎楼所产生的费用由被告承担。原被告签订合同后，原告按照合同约定支付被告20000元定金，但被告签订合同后，拒不还贷赎证，也未与被告办理过户手续，经原告多次催促，仍拒不履行双方签订的合同。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；二、被告支付原告违约金共计84000元，并退还原告支付的定金20000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告杨远文先后两次向我院提交书面答辩状。第一份答辩状称：本案系因第三人过错，导致原、被告双方房屋买卖交易不能正常如期进行，故原告应当向第三人主张赔偿责任，被告不应承担赔偿责任。被告将属于本人婚前财产的房屋，委托第三人向外出售，由于涉案房屋房贷尾款未偿清，且被告及其配偶的信用卡征信不好，被告无力自行偿清房贷尾款，故委托第三人代为办理垫资还款事宜，被告仅愿意承担向第三人支付垫资费8000元的义务。第三人向被告收取垫资所需材料后，并未按约定为被告办理垫资还款事宜，导致涉案房屋不能交易。综上，本案赔偿责任应由第三人承担，被告不应承担赔偿责任。第二份答辩状称：同意解除原、被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》。原、被告双方签订合同约定，原告需在被告赎证前向被告支付110000元，协助被告还款赎证，但截至目前，被告仅收到原告支付的定金20000元。被告已按照约定积极办理还款赎证事宜，系因原告未按约定支付110000元才导致垫资费用一度升高，使被告需承担的垫资费达20000多元，故交易不能继续进行。最后，被告至今亦未再次出售涉案房屋，故对于原告所付定金20000元，被告并未违约。综上，因原告违约导致交易不能继续进行，故被告不应承担违约金及诉讼费。第三人尊园房地产公司辩称：认可原告主张的事实与理由，但不同意原告解除《房屋买卖暨居间合同》中的居间合同。审理中，原告范文建提交了以下证据：一、《房屋买卖暨居间合同》，证明原、被告与案外人昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年7月1日签订一份《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：被告将位于昆明市房屋出售给原告，房屋价为420000元；原告于签订合同时支付定金20000元；因该房屋在出售时处于抵押状态，双方还约定由被告自筹资金还贷赎证，但由于被告未能筹集贷款，遂向垫资公司申请垫资，办理委托公证并还贷赎证，因赎证所产生的费用由被告承担。二、收据，证明原告于签订合同之日按照合同约定支付给被告定金20000元。三、微信聊天记录，证明被告拒不还贷赎证，也拒绝与原告办理房屋过户手续。综上所述，被告的行为已经严重违约，应当承担违约责任。第三人尊园房地产公司对原告提交全部证据的三性及证明内容均无异议。本院认为，原告提交证据一、证据二符合有效证据的形式要件，本院对该两份证据的三性予以确认，至于是否能够证明其观点，在本院认为部分结合事实及法律一并阐述。原告提交证据三不符合有效证据的形式要件，本院对其真实性不予确认。审理中，被告杨远文以邮寄方式提交了以下证据：一、当时签订的居间合同复印件。二、本人与尊园地产方谢立波的通话录音内容。三、本人从加谢立波微信后的所有记录。四、谈垫资过程录音。五、光盘一张，内容为录音内容。经原告质证认为，被告提交证据一为复印件且复印的看不清。对证据二的三性均不予认可，杨远文对信用卡透支220000元，因被告方未能解决其征信问题，导致未能垫资赎证。对证据三的三性均不予认可，从微信内容可以看出，垫资费用高于原来的8000元，是因为被告的征信问题。对证据四的真实性无异议。经第三人尊园房地产公司质证认为，证据一因为复印不清楚，无原件核对，对三性不认可。认可证据二中的谢立波确实是我公司此次交易的具体经办人，对通话内容真实性性认可，对证明目的不予认可，被告作为卖方房东，赎证是他的义务，因赎证产生的费用，均应由他承担。因为证据三无原始载体核实，对其三性均不认可。对证据四的真实性认可，对证明目的不认可。本院认为，被告提交证据一、证据三不符合有效证据的形式要件，本院对其真实性不予确认。原告及第三人分别认可被告提交证据二、证据四的真实性，本院对该两份证据的真实性予以确认。被告提交证据五即为证据二和证据四，本院不再重复认证。审理中，第三人尊园房地产公司提交房产证信息1份，证明被告是该套房屋的所有权人，有权处分该套房屋。原告对第三人提交证据的三性及证明目的均无异议。本院认为，第三人提交证据符合有效证据的形式要件，本院对其三性及证明目的均予确认。被告杨远文未到庭质证。经过法庭审理及对证据的分析认定，本院确认以下事实为本案的法律事实：2018年7月1日，原、被告及第三人共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告通过第三人向原告出售位于昆明市房屋，该物业建筑面积53.41㎡，成交价为420000元；该物业以签约时现状售予原告附属设施设备包括公共维修基金、装修及固定设施；签订本合同时原告向被告支付购房定金20000元；付款方式为银行按揭贷款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），原告向被告支付首付款人民币90000元整；被告于2018年7月20日前自筹资金还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由被告承担；原告同意在过户前出资110000元协助被告还贷赎证，该款项（直付被告）可冲抵房款（首付款）。同日，被告向原告出具《收据》确认收到原告支付的购房定金20000元；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。本院认为，原告主张解除原、被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》，被告对该解除合同的主张不持异议，系其对自身权利的处分；本案所涉法律关系仅为原、被告双方之间的房屋买卖合同关系；据此，本院确认，原、被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖部分的合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求被告退还购房定金20000元的主张于法有据，本院予以支持。综合原、被告双方提交录音、微信聊天记录等证据及各方当事人陈述，本院确认，原、被告双方签订合同时涉案房屋系抵押状态，被告需先行偿清涉案房屋所欠贷款，解除涉案房屋的抵押才能出售涉案房屋。根据《房屋买卖暨居间合同》约定，被告亦需自筹资金还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由被告承担，其中原告于过户前向被告支付共计110000元用于协助被告进行还款赎证事宜。被告因其个人原因迟迟未能妥善处理其垫资赎证事宜，并在签订合同后多次表明不愿再出售涉案房屋，原告系在该状态下才未向被告继续支付约定款项。另外，被告前后两次辩称所述事实相互矛盾，并且其第一次辩称所述事实与原告及第三人所述事实基本一致，本院对被告认为系因原告违约致使合同不能继续履行的辩称不予采信。因被告未按约定履行其垫资赎证义务的违约行为，致使合同不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。虽然合同解除后，不影响合同中违约金条款的效力，但本案中双方约定违约金过分高于违约造成的实际损失，根据公平原则，本院确认，被告应向原告支付违约金30000元。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告范文建与被告杨远文于2018年7月1日签订的《房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖部分的合同；二、被告杨远文于本判决生效之日起五日内退还原告范文建购房定金人民币20000元；三、被告杨远文于本判决生效之日起五日内向原告范文建支付违约金人民币30000元；四、驳回原告范文建的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币2380元，由被告杨远文承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 李 静人民陪审员 肖 琳人民陪审员 鲁朝云二〇一九年四月二十二日书 记 员 徐锦淋