广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初5483号 原告：郑镇，男，1973年7月15日出生，汉族，住广西玉林市。 被告：南宁耀世龙庭房地产开发有限公司，住所地南宁市兴宁区昆仑大道以北金川路**，统一社会信用代码：91450100MA5KA3XW9U。 法定代表人：李春阳，总经理。 委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。 第三人：华夏银行股份有限公司南宁分行，住所地：广西壮族自治区南宁市民族大道**华润大厦**首层**，统一社会信用代码：914500006670024509。 代表人：王莉，行长。 委托诉讼代理人：唐思琴，女，华夏银行股份有限公司南宁分行员工。 原告郑镇与被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司(以下简称“耀世龙庭公司”)、第三人华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称“华夏银行南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理后。依法组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员蒙海艳、罗云华参加的合议庭，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。书记员何明月担任记录。原告郑镇，被告耀世龙庭公司的委托代理人张欢，第三人华夏银行南宁分行委托诉讼代理人唐思琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑镇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》；2、被告退还原告的首付款285025元和维修基金10203元，及按年利率4.9%支付利息20665元，共计315893元（计息暂截止到2018年9月27日，之后另计至实际归还时止）；3、被告返还自2017年5月24日至2018年9月27日的已付款给华夏银行按揭房的本金及利息111195元（本息计算暂截止到2018年9月27日，之后另计至实际归还时止）；4、退还已缴纳的物业管理费1511.6元；5、合理酌情补偿自2017年5月份至今的多次往返差旅费、误工费、间接损失费等20000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月15日与被告签订的合同购买了被告出卖（开发）的位于的南宁恒大华府1号楼2单元2801号商品房，该房合同约定建筑面积为132.51平方米（含公摊面积），加上精装修，总价为1415025元。截止2017年5月15号原告己缴纳首付款285025元和维修基金10203元（普通收据）共295228元，相应发票被告于2017年6月26日补开。按照该合同第十七条第一款约定，合同签订后30日内，被告应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。原告于2017年9月就己经督促恒大华府的专属置业顾问梁俊甫（电话177××××3495),督促被告办理该备案手续，被告回复是正在办理，叫原告等，之后也多次催促，也答复还在办理中。2018年9月12日原告因一时工作忙就草草办理了收房手续，并到金碧物业处交纳了半年的物业费等事项，9月13日和14日原告又再次要求被告提供本合同备案证明，被告的置业顾问梁俊甫答复都是没有，叫原告等。自9月18日至今原告被迫多次联系了被告07713898888办公室、专属置业顾问梁俊甫和一位据说是负责此事的阮姓经理（电话158××××8152)，以及恒大集团总部的客服(4008893333),要求被告提供没有去备案的原因、什么时候去申请了、何时可以备案好。答复只有一个：己经上报，不知情，继续等。国家有法规要求进行预售商品房买卖合同的备案，目的就是保护购房者的权益，但签订本合同己经16个月了没备案，远远超出了合同约定的30天，被告也从始至终无法给出原因和有效的解决方案，就是一直让原告等待。从而影响到了原告使用“备案证明”去办理一些合法业务，比如提取原告配偶的公积金用于还房贷、申请其它贷款等等，直接和间接造成了原告的损失。原告9月20日打电话到南宁市房管局商品房科（电话07****××××5)咨询核实，工作人员明确告诉原告：被告并没有提交过纸质申请材料来办理此合同备案。根据《物权法》第二章第一节第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《城市商品房预售管理办法》第十条：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被告一再推诿和无法奉告，让原告有理由怀疑在被告与原告签订该购房合同时（2017年5月15日）是否符合法规。故原告提出前述诉讼请求。 被告耀世龙庭公司辩称：1、原告要求解除合同及退还相关款项没有合同依据。《商品房买卖合同》第十七条未对无法办理备案手续约定可以单方解除合同。2、原告要求解除商品房买卖合同没有法律依据。商品房预售合同备案制度并非买卖行为的前置行政审批许可，本质是行政机关为了规范商品房预售行为，避免一房多卖等现象发生。是否备案并不影响其合同效力。并应将是否备案作为解除合同的理由。3、未办理备案不构成根本违约。只有在合同一方存在根本违约的情况下，另一方才有解除合同的权利。被告作为房屋出卖人，主要义务一是按合同约定向买受人交付商品房。二是按合同约定为买受人办理房屋所有权证。而向行政机关办理合同备案并非出卖人主要义务。4、未能按时办理商品房备案手续并非被告的过错，而是因为行政机关的相关调整才致使我方不能按时办理备案登记手续，所以因免除我方的相关责任。《商品房买卖合同》第十七条第8点约定涉案商品房无法办理合同登记备案手续的主要责任在产权登记机关，应当免除被告的责任。5、未办理合同备案并未对原告的正常居住使用造成影响。6、原告主张的差旅费等相关费用未提供相关证据，应不予认可。7、目前恒大华府的商品房已经可以办理备案登记，只要原告配合办理相关手续，就可以在没有大幅度改变的情况履行合同，且与原告情况相同的其他买受人也都解决了相关问题。而原告不愿意进行相关手续的办理，表明有其他的不想履行商品房买卖合同的事由。综上被告认为原告要求解除商品房买卖合同没有依据，原告应当配合我方办理相关手续。 第三人华夏银行南宁分行述称:2017年5月24日，第三人与原告签订了《个人房屋抵押借款合同》，第三人于2017年6月6日向原告发放了个人按揭贷款113万元，期限20年，该笔贷款资金受托支付划入耀世龙庭公司的账户。此外，2016年8月30日，第三人与耀世龙庭公司签订了编号为“华银个按揭字（2017）年第GD004号”的《个人房屋按揭贷款合作协议》。第三人认为，1.本案为原告与被告之间的合同纠纷，其双方之间签订的《南宁市商品房买卖合同》是否解除由法院判决。2.原告郑镇与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，是各方真实意思表示，其内容不违反国家法律规定，是合法有效的合同。3.如原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》被判令解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”及第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，如《个人房屋抵押借款合同》亦将被判令解除，被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司应返还原告郑镇未还部分贷款本息给第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在案佐证。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实： 位于南宁市兴宁区南宁恒大华府项目由被告耀世龙庭公司开发,商品房预售许可证为南房预字（2016）第216号。2017年5月15日，被告耀世龙庭公司（出卖人）与原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：第三条、由乙方购买兴宁区恒大华府1号楼2单元二十八层2801号。建筑面积为132.51平方米，套内建筑面积99.96平方米，分摊公用建筑面积32.55平方米。第五条、该商品房为预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米12555.91元，总金额1255089元。分摊公用建筑面积的购买费计入套内面积销售单价内，不再另计价。该商品房为精装房，买受人应另支付精装修价款，按套内建筑面积每平方米1600元计算，总额159936元。第七条、2017年5月18日前支付首期房款285025元，余款在2017年5月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第十七条、1.商品房预售的，本合同签订后30日内(应当不超过30日），出卖人按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2.出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后60日内,双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3.双方同意以2018年8月30日之次日为办理产权登记期限的起算日,出卖人应当在该日之次日起730日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2017年5月15日，郑镇向耀世龙庭公司支付了维修基金10203元，支付了房屋首付款285025元。2017年5月24日，郑镇（借款人）、案外人李敏与第三人华夏银行南宁分行（贷款人）《个人房屋抵押借款合同》，保证人为耀世龙庭公司，合同约定：借款用于购买南宁市兴宁区恒大华府1号楼2单元二十八层2801号房。借款本金113元；借款期限2017年5月21日至2037年5月24日；贷款利率为4.9%；贷款利率按浮动利率定价方式确定。2017年6月6日，华夏银行南宁分行按上述合同约定向耀世龙庭公司发放贷款113万元。2018年9月12日，耀世龙庭公司向郑镇交付了上述房屋。截止2019年3月25日，郑镇向第三人偿还上述贷款本金46137.82元，支付贷款利息74728.06元，被告因担保关系代原告偿还借款本金6036.98元，支付贷款利息8769.79元。因与耀世龙庭公司上述合同纠纷，郑镇于2018年9月27日向本院递交诉状提起诉讼，耀世龙庭公司于2018年10月25日收到原告起诉状副本。 另查明，本院案件审理过程中向南宁市房屋产权交易中心调查涉案房屋买卖合同备案情况。2019年3月4日，南宁市房屋产权交易中心向本院作出《关于恒大华府1号楼2单元2801号房预售合同备案有关情况的复函》，内容为：一、恒大华府1号楼2单元2801号房办理商品房预售许可时所申报毛坯价格为1245594元。二、根据国家发改委《商品房销售明码标价规定（发改价检[2011]548号）第八、九条及《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知（南房[2017]409号）第四条第（二）点有关规定，商品房应按一方一价销售。预售合同备案工作严格按上述规定执行开展，对于超过一房一价（毛坯部分）销售的商品房，不予备案。 以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、发票、《个人房屋抵押借款合同》、复函、《关于郑镇还款情况的说明》等证据予以证实。 本院认为，一、关于《商品房买卖合同》应否解除的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应当按约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的是购买房屋取得涉案房屋的物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被告有义务为原告办理房屋所有权登记转移及与此义务有关的其他相应合同义务，被告的销售行为应当符合行政机构相关行政法规、规章等规定，被告在办理涉案房屋预售许可时已申报毛坯房价格，而在销售涉案房屋时超出申报的毛坯房价格销售，该行为导致原告与被告签订的《商品房买卖合同》无法在行政机关办理合同备案手续，后续预告登记行为、房屋所有权登记均无法实现，被告上述行为导致原告签订合同目的无法实现，原告有权解除合同，故原告主张合同解除，本院予以支持。原告通过起诉主张解除合同，起诉状副本于2018年10月25日到达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“合同自通知到达对方时解除”，双方签订的《商品房买卖合同》于2018年10月25日解除。 关于原告要求返还关款项问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，商品房买卖合同解除后，对于已经履行的款项，由负有返还义务的当事人予以返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，对于涉及贷款支付的购房款部分，应当根据买受人的主张由出卖人分别向原告及第三人予以返还。综上，原告主张被告返还首付款285025元、维修基金10203元，共计295228元，本院予以支持。关于原告主张被告返还其已向第三人偿还的贷款本金问题，被告已通过第三人发放贷款方式取得房款，原告已向第三人偿还贷款本金的部分，也应由被告向原告返还，截止至2019年3月25日，原告向第三人偿还贷款本金为46137.82元，故被告应向原告返还贷款本金46137.82元。至于其余通过贷款支付的房款，原告并未提出主张，本案不予处理。关于原告主张返还的物业管理费，该款属于案外人所收取的费用，是被告接收房屋产生后因使用房屋产生的费用，本院不予支持。 三、关于原告主张的损失问题。根据据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求赔偿损失。因被告超出预售许可申报的毛坯房价格销售房屋，导致的《商品房买卖合同》无法备案，合同目的无法实现，双方合同解除的原因在于被告，原告有权要求被告赔偿因合同解除造成的实际损失。原告主张被告支付首付款及维修基金利息，该利息属于被告占用上述款项期间产生的利息，本院予以支持，利息计算为：以295228元为基数，从2017年5月15日起至还清款项之日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率分段计算。关于已付贷款的利息，该利息属于原告履行合同所支出的费用，属于合同解除产生的实际损失，原告主张被告支付已付贷款利息损失，本院予以支持，故被告应当向原告支付贷款利息损失74728.06元。被告未按约定履行合同，原告基于此向法院起诉，原告的经常居住地为玉林市，其往返南宁与玉林提起诉讼，确实产生交通费用损失，故本院酌情支持500元交通费。至于其主张的误工费、间接损失费超过部分，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条条之规定，判决如下： 一、原告郑镇与被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司2017年5月15日签订的《商品房买卖合同》于2018年10月25日解除； 二、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告郑镇返还房款首付款、房屋维修基金共295228元及赔偿利息损失（利息计算为：以295228元为基数，从2017年5月15日起至还清款项之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率分段计算）； 三、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告郑镇返还贷款本金46137.82元； 四、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告郑镇赔偿贷款利息损失74728.06元； 五、被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司向原告郑镇赔偿交通费损失500元； 六、驳回原告郑镇的其他诉讼请求。 案件受理费8028元，由原告郑镇负担479元，被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司负担7549元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  罗云华 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  何明月 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。