山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初6827号 原告：汪风艳，女，1964年8月29日出生，汉族，户籍地山东省莱州市，现住济南市高新区。 委托诉讼代理人：刘锋，焦**，山东琴岛（济南）律师事务所律师。 被告：张慧，女，1982年7月20日出生，汉族，户籍地山东省汶上县，现住济南市。 被告：张健，男，1981年10月24日出生，汉族，住济南市。 被告：张浩，男，1976年9月4日出生，汉族，住济南市。 被告：吕霞，女，1979年2月28日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市市中区。 被告张浩、被告吕霞的共同委托诉讼代理人：张光明，张赟，山东里手律师事务所律师。 原告汪风艳与被告张慧、被告张健、被告张浩、被告吕霞确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月6日立案。被告张浩在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2018年10月23日裁定驳回其对管辖权提出的异议。本案依法适用普通程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告汪风艳的委托诉讼代理人焦**、刘锋，被告吕庆平、被告吕霞的共同委托诉讼代理人张光明、张赟到庭参加诉讼，被告张健、张慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。案件审理中，原告汪风艳申请财产保全，查封被告吕霞名下房屋一套。本案现已审理终结。 原告汪风艳向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告张慧和被告张浩于2018年4月11日房屋所签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效；2.请求依法确认被告张慧将房屋过户给张浩的行为无效；3.请求确认被告张浩与被告吕霞于2018年8月3日签订的《离婚协议书》中有关“房产位于历下区****花园***号楼***室归女方所有”的财产约定无效；4.请求判令四被告吕霞、张浩、张健、张慧共同将房屋恢复登记至被告张慧、被告张健名下；5.本案的诉讼费、保全费、评估费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告张慧、张健民间借贷纠纷一案，根据济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初5579号《民事判决书》，被告张慧、张健应偿还原告本息共计1150488.67元。被告张慧、张健未履行生效法律文书确定的义务。经原告申请后，该案件进入执行程序，执行案号（2018）鲁0112执747号。济南市历城区人民法院要求被告张慧、张健（二人系夫妻关系）申报财产，被告张慧、张健在2018年3月8日向济南市历城区人民法院出具的《被执行人财产申报表》中，均隐瞒了其名下房屋：历下区****花园***号楼***房屋（以下简称涉案房产）。该涉案房产虽然登记在被告张慧一人名下，但其取得于被告张慧、张健夫妻关系存续期间，为夫妻共同财产。2018年4月9日，被告张慧为被告张浩出具了《领证委托书》。2018年4月10日，被告张慧就涉案房产办理了权属证书。2018年4月11日，被告张慧在济南市历城区人民法院和原告均不知情的情况下，与被告张浩就涉案房产签订了《济南市存量房买卖合同》。2018年4月12日，被告张慧将涉案房产过户至被告张浩名下。该涉案房产面积为234平方米，但两被告在《济南市存量房买卖合同》中约定的房屋价款仅为180万元整，折合每平方米的价格仅为7692.3元，属明显不合理的低价。案件受理后，法院在对涉案房产进行保全时，发现该房屋变更登记至吕霞名下，经调查，张浩与吕霞以离婚协议书财产约定的方式将房屋过户至吕霞名下。原告认为，四被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权益，导致原告债权无法实现，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张慧、被告张健未作答辩。 被告张浩、被告吕霞共同辩称，原告诉讼无事实及法律依据，请求驳回诉讼请求。被告张浩与被告吕霞原系夫妻关系。被告张浩经人介绍与被告张慧、张健认识，张慧、张健当时为印刷厂经营者，该二人为生活、经营资金周转需要而多次向被告张浩借款，借款后一直未按约定还款。2017年6、7月份，被告张健、张慧在被告张浩多次催要借款的情况下，告知张浩无力偿还借款，名下有上海花园的房子和绿城百合的房子可以过户抵债，但是两套房子均有银行抵押贷款，其中上海花园的房子有房产证需要偿还银行贷款解押后过户，绿城百合的房子仅有购房合同需要等能办证后才可以还银行贷款解押后过户。后来，经过协商，上海花园的房子作价约160万元，扣除张浩为其偿还银行抵押贷款的90余万元，剩余价值抵顶拖欠张浩的60万元借款，同时我同意其家人可以在该房屋内继续居住使用该房屋3年。此后，双方按照约定找了21世纪不动产的中介办理了过户手续，当时为了少交税，办理过户时签订了一份60万元的买卖合同。上海花园房产过户抵债完毕后，被告张慧、张健还欠被告张浩借款450万元。因绿城百合的房子仅有购房合同需要等能办证后才可以还银行贷款解押后过户，情况比较复杂，被告张健、张慧也未能按时偿还借款，被告张浩向高新法院起诉被告张健、张慧，要求偿还借款本金450万元及利息等损失，同时申请查封保全了本案绿城百合的房产。后经过法院调解被告张健、张慧同意偿还本金450万元，逾期不还支付逾期违约金45万元，被告张浩放弃其他诉求。后来，被告张健、张慧未按照生效调解书履行，被告张浩申请强制执行。后来，法院告知张浩，该房产没有办理房产证且房屋上还有银行抵押贷款，不符合执行条件，无法进入拍卖程序。2017年9月份，通过法院调解，被告张健、张慧同意过户抵债并将房产交付给了被告张浩，即待房屋办证后，被告张浩将剩余银行贷款偿还完毕解押后，被告张健、张慧将房产过户给被告张浩抵债。再后来，打听到该房产可以申请办证了，各被告在被告张浩偿还了该房屋上银行抵押贷款后，在法官、律师的陪同下和张慧一起到房管局办理了房屋过户抵债手续，将房屋过户到了被告张浩名下，被告张浩向法院申请撤回了执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下： 被告张健与被告张慧系夫妻关系。被告张浩与被告吕霞于2005年9月16日结婚，于2016年12月2日离婚，于2018年5月7日复婚，同年8月3日再次离婚。 2017年8月8日，张浩以张健、张慧借款到期未还为由，向济南市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）起诉张健、张慧，要求二人归还借款本金450万元及利息，并对涉案房产申请了财产保全。高新区法院于同日立案受理，并于2018年8月10日对涉案房产进行了查封，查封期限为三年。该案经高新区法院审理，双方达成调解协议。高新区法院于2017年8月15日作出（2017）鲁0191民初2223号民事调解书，调解协议内容为：一、张健、张慧同意偿还张浩借款本金450万元，分别于2017年8月18日前偿还张浩借款本金50万元，于2017年12月31日前偿还张浩借款本金200万元，于2018年12月31日前偿还张浩借款本金200万元；二、张浩自愿放弃其他诉讼请求；三、若张健、张慧未能按照本调解协议约定的付款时间按时足额向张浩履行偿还借款本金的义务，则视为所有履行义务全部到期，且张健、张慧应向张浩另行支付逾期付款违约金45万元；张浩有权就剩余所有未偿还的借款本金及违约金申请强制执行。 2017年9月21日，原告汪风艳以被告张健、张慧夫妇未按约定归还到期借款本息为由，向本院提起民事诉讼，要求张健夫妇偿还借款本金105万元及利息。2017年12月14日，本院作出（2017）鲁0112民初5579号民事判决书，判令张健、张慧支付汪风艳借款本金954000元、利息96000元；以54000元为基数，自2017年8月26日起至判决生效之日止，按年利率6%计算；以650000元为基数，自2017年8月10日起至判决生效之日止，按年利率24%计算；以250000元为基数，自2017年9月11日起至判决生效之日止，按照年利率24%计算。以上事实，有（2017）鲁0112民初5579号民事判决书、（2018）鲁0112执747号执行裁定书予以证实。 原告汪风艳主张涉案房屋以明显不合理的低价抵偿债务，损害了其合法权益，房屋买卖合同应认定无效，其提交以下证据：证据一、被告张慧与被告张浩于2018年4月11日签订的《济南市存量房屋买卖合同》1份（房管局调取），证明：1.原告汪风艳就张慧、张健欠款纠纷一案申请强制执行及被告张慧、张健向执行法院未如实申报财产后，张慧与张浩就涉案房产以180万元的价格转移登记至张浩名下；2.涉案房产转移登记时的抵押情况是无抵押，房产的成交价款180万元不予资金监管；3、该存量房合同张浩与张慧并没有实际履行，属虚假意思表示，应属无效；证据二、（2018）鲁0112执747号执行裁定1份，证明：1.被告张慧于2018年4月11日执行期间将其名下的涉案房产卖给被告张浩，被执行人张慧、张健转移财产规避执行涉嫌拒执罪，济南市历城区人民法院已向济南市公安局历城分局移送侦办，该案目前处于侦查阶段，被告张慧、张健的强制措施为取保候审；2.张慧将涉案房产转移登记至张浩名下的行为，导致原告的债权无法实现，原告申请强制执行一案于2018年8月21日终止执行；3、张慧与张浩将涉案房产转移登记行为发生在原告与被告张健、张慧强制执行期间。证据三、房天下网站与涉案房产类似房屋估算价格打印件1份，证明：涉案房产的市场价格约为530多万元，张慧与张浩涉案房产的转让价格仅为180万元，远远低于市场价。证据四、济南高新区法院（2017）鲁0191民初2223号案卷宗材料复印件1宗，证明1、张浩与张健、张慧民间借贷纠纷案于2017年8月8日在济南高新区法院起诉后，高新法院适用简易程序审理，于2017年8月15日调解；2、在张浩仅提供73.85万元银行流水及部分借据且没有其他证据的情形下，法院并未查清双方债权债务的真实性，做出该调解书，违反了《最高院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》中19条的规定，该调解书确认的债权债务数额的真实性无法确认，该调解书确定的协议内容，不能作为本案认定事实的依据；3、张健、张慧在明知欠付原告100多万元的情形下，仍在其与张浩的民间借贷纠纷案件中做出债务加速到期的约定，且逾期支付的违约金高达45万元，其恶意串通意图明显，并侵犯了原告的合法权益，导致原告的债权无法实现。 上述证据经质证，被告张浩、吕霞对证据一的真实性无异议，主张是被告张浩将涉案房屋的银行贷款偿还后，以物抵债，因需要办理过户手续签订了原告所述的合同；对证据二的真实性无异议，主张涉案房产是以物抵债，不存在虚假转移行为，原告所述的张慧、张健拒执罪刑事案件目前因证据不足，检察机关不予批捕，公安机关才做了取保候审处理；对证据三的真实性及证明目的不认可，认为该证据是个别网站的一家之言，存在片面性，被告以物抵债是按当时房产的市值进行的，价格合理，该证据与本案无关；对证据四的真实性无异议，认为该材料结合被告证据可证实各被告间债务纠纷情况，以及以物抵债的事实。 本院对汪风艳提交的上述证据材料认定如下：对证据一，被告张浩、吕霞对其真实性无异议，可以认定该房屋买卖合同在房屋登记管理部门进行了备案，涉案房屋变更登记到张浩名下；对证据二，被告张浩、吕霞对其真实性无异议，该执行裁定书系本院依法作出，对其内容予以确认；证据三系网站信息打印件，不能确定其真实性，且张慧、张健不予认可，故对其证明力不予确认；对证据四，被告张浩、吕霞对其真实性无异议，该证据所记载的内容事实，本院予以确认。 被告张浩、吕霞主张以房抵债和解协议有效，所签订的房屋买卖合同是为了房产过户，不存在虚假转移行为，并提交了下列证据：证据一、济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191执恢35号案件卷宗材料及（2018）鲁0191执778号案件卷宗材料复印件（加盖济南高新技术产业开发区人民法院“本件与原件核对无异”印章和骑缝章）1套。证明被告张健、张慧拖欠被告张浩借款450万元未偿还，被告张浩于2017年8月8日向该法院起诉并将涉案房产查封（查封期限自2017年8月10日至2020年8月9日），经法院调解双方达成调解协议，法院出具了2017鲁0191民初2223号调解书。调解书生效后被告张健、张慧未按照调解书确定的义务履行，2017年8月20日被告张浩向法院申请强制执行，执行金额为4977120元，并请求将被告张慧名下位于绿城百合花园的涉案房产进行评估拍卖。后通过协商，双方达成以房抵债协议，由被告张浩偿还该涉案房产上的银行抵押贷款1384651.19元后，该房屋的剩余价值抵顶被告张慧、张健拖欠被告张浩的执行款350万元。被告张浩向法院撤回了执行申请。证据二、平安银行个人收付款业务回单原件1份、招商银行股份有限公司济南分公司2018年3月28日出具的证明原件1份，证明2018年3月28日被告张浩代偿被告张慧名下银行贷款本息1384651.19元的事实。 经质证，原告汪风艳对证据一真实性无异议，但认为该证据不能证明被告张慧将涉案房产转移登记至张浩名下的合法性，其存量房买卖合同签订后双方并未实际履行，也并非双方的真实意思表示，该行为侵犯了原告的合法权益，导致原告债权无法实现，应属张慧、张浩间的同谋意思表示。其双方签订的以房抵债的协议，并未经法院组织和认可，以房抵债协议签订的时间在执行案件终结后、恢复执行前所进行的，其签订的以房抵债剥夺了原告作为债权人参与分配涉案房产的权利，也应属无效，另该涉案房产转移时，应属查封状态，被告所提交的证据卷宗材料中并没有对涉案房产解封的裁定；证据二真实性无异议，该证据并不能证明是被告张浩为涉案房屋偿还贷款，退一步讲，即使是属于偿还贷款，更能证实，被告张浩对张慧、张健在历城法院已经申请强制执行的事实是知情的。 本院对被告张浩、吕霞所提交的证据材料认定如下：证据一加盖了“本件与原件核对无异”印章和骑缝章，且原告对其真实性无异议，本院对该证据材料的证明力予以确认；证据二系书证原件，原告对其真实性无异议，本院对其证明力予以确认。 审理中，本院根据原告申请依法调取了本院（2018）鲁0112执747号案卷材料1份及高新区法院（2017）鲁0191民初2223号案卷材料1份，结合原、被告所提交的证据材料及庭审笔录，可以认定以下事实：高新区法院于2017年8月15日作出（2017）鲁0191民初2223号民事调解书后，因张健、张慧未履行付款义务，2017年8月22日，张浩向高新区法院申请强制执行。2018年3月28日，张浩代偿涉案房产张慧名下的银行贷款本息1384651.19元，招商银行股份有限公司济南分行为其出具了结清证明1份。2018年4月10日涉案房屋在房管部门办理了权属登记，登记所有权人为张慧。2018年4月11日，张浩与张慧签订了和解协议1份，该和解协议约定内容为：“甲方张浩，乙方张健、张慧；张浩申请强制执行张健、张慧一案（案号2017鲁0191执778号），现双方协商一致，达成如下协议：一、张慧将名下位于济南市历下区********号；二、该房产过户完成后，抵偿张浩执行款350万元；三、张浩申请撤回该案执行。”同日张慧与张浩签订了编号为济存量房字01972018041100011号的《济南市存量房屋买卖合同》，该合同约定相关内容为：出卖人张慧，买受人张浩；第一条房屋状况《房屋所有权证》证号济南20180066608，出售房屋坐落于历下区****花园**号楼***，建筑面积234平方米，该房屋抵押情况为无抵押；第二条买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为人民币1800000元；第三条买方承担房屋产权转移所发生的相关税费；……第八条本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效，本合同未尽事宜双方可签订补充协议作为本合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力；第九条本合同共一式三份，买卖双方各持一份，办理该房屋产权转移登记时向房屋权属登记机关提交一份”。2018年4月12日涉案房屋所有权转移登记至张浩名下。2018年8月3日张浩与吕霞再次在民政部门协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归吕霞所有，并于同年8月9日将涉案房屋所有权人变更登记为吕霞。 2018年5月11日，张浩向高新区法院出具书面材料1份，载明：“（2017）鲁0191执778号执行案件，执行依据（2017）鲁0191民初2223号民事调解书，申请执行人张浩与被执行人张健、张慧达成和解协议，以张慧名下位于济南市历下区*******号房产折抵350万元来履行调解书所确定的义务，现上述房屋已办理产权变更登记，所有权已转移至张浩名下，（2017）鲁0191民初2223号民事调解书即履行完毕，张浩放弃其他申请执行事项，案件执行完毕，案结事了。”2018年6月22日，（2017）鲁0191执778号执行案件结案。 本院所作出的（2017）鲁0112民初5579号民事判决生效后，汪风艳于2018年2月22日向本院申请强制执行。2018年8月21日，本院作出（2018）鲁0112执747号执行裁定书，认为已穷尽执行措施，被执行人暂无可供执行财产，申请执行人也未能提供被执行人可供执行的财产线索，符合终结本次执行程序的条件，裁定终结本次执行程序。 本院认为，本案中双方当事人争议的焦点问题是被告张健、张慧与被告张浩所签订的和解协议及房屋买卖合同的效力问题。原告汪风艳主张涉案房屋以明显不合理的低价抵偿债务，损害了其合法权益，房屋买卖合同应认定无效。被告张浩、吕霞主张以房抵债和解协议有效，所签订的房屋买卖合同是为了房产过户，不存在虚假转移行为，也应认定有效。关于和解协议的效力问题，应当认定有效，理由如下：1.张浩与张健、张慧之间的民间借贷纠纷一案，经高新区法院审理作出（2017）鲁0191民初2223号民事调解书，该调解书系生效裁判文书，可以确认张健、张慧欠张浩借款450万元的事实；2.该协议约定涉案房产抵偿案款350万元，协议签订前，张浩已于2018年3月28日代偿涉案房产的银行贷款1384651.19元，二项合计4884651.19元，不属于以明显不合理的低价抵偿债务；3.该协议系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规强制性的效力规定。关于房屋买卖合同的效力问题，张浩与张慧签订《济南市存量房屋买卖合同》的目的在于履行和解协议，将涉案房产所有权转移登记至张浩名下，该协议除第二条关于房屋价款的约定不真实外，其余条款系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规强制性的效力规定，应认定有效。因此对原告要求确认被告张慧将房屋过户给张浩的行为无效的诉讼请求，本院依法不予支持。因原告请求确认被告张慧和被告张浩所签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效的理由不能成立，对其要求确认被告张浩与被告吕霞于2018年8月3日签订的《离婚协议书》中有关“房产位于历下区****号***花园***号楼***室归女方所有”的财产约定无效及判令四被告吕霞、张浩、张健、张慧共同将房屋恢复登记至被告张慧、被告张健名下的诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张慧与被告张浩于2018年4月11日签订的济存量房字01972018041100011号《济南市存量房屋买卖合同》中的第二条关于房屋成交价款为180万元的约定无效。 二、驳回原告汪风艳的其他诉讼请求。 案件受理费400元，原告汪风艳负担300元，被告张健、张慧负担100元；财产保全费5000元，原告汪风艳负担2500元，被告张健、张慧负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙 刚 人民陪审员  朱小梅 人民陪审员  高 虹 二〇一九年四月八日 法官 助理  王兴云 书 记 员  李 旋