浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终554号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文冲，男，1966年12月1日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：李惠芳，浙江雄镇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙建冲，女，1978年10月10日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：金星，浙江星穹律师事务所律师。 上诉人徐文冲因与被上诉人孙建冲房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2018）浙0282民初6405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 徐文冲上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判徐文冲不支付孙建冲其他损失43000元。事实和理由：一、徐文冲2018年1月5日签订“非住宅房屋拆迁货币补偿协议”后即与孙建冲协商，让其做好搬离准备。因双方无法就补偿达成协议，后孙建冲于2018年1月15日向慈溪市人民法院提起诉讼，依据其所提交的起诉状内容，已能说明孙建冲早已知晓承租房屋将被拆迁，徐文冲于2018年2月11日再次以微信方式告诉孙建冲，租赁到期后要求其搬离涉案房屋。二、虽然双方协议约定于2018年1月20日前完成房屋搬迁、交房，但孙建冲实际于2018年5月4日才搬离，且孙建冲在双方租赁合同到期后仍继续在涉案房屋营业，故并没有造成损失。三、根据慈溪市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定，非住宅房屋一次性搬迁和临时安置费，商业、办公用房按被征收房屋评估价值（不包括装修、附属物等）的1%补偿，由此徐文冲认为此规定是根据房屋的性质对所有人进行的补偿，而非对使用人进行的补偿，因此一审法院判决酌定其他损失为43000元，没有法律依据。 孙建冲辩称，一审判决认定事实清楚，判决得当，请求驳回上诉，维持原判。 孙建冲一审本诉请求：1.解除双方房屋租赁合同；2.徐文冲将拆迁补偿费用中的172190元补偿款（装修、附属物补偿费24010元，一次性搬迁和临时安置费47697元，停产停业损失补偿38616元，经营年限补偿61786元）支付给孙建冲。 徐文冲一审反诉请求：1.孙建冲支付其房屋占有使用费17940元（2018年2月16日起至2018年6月13日止，4600元/月÷30天×117天）；2.孙建冲赔偿徐文冲迟延搬离造成的63026.60元（2018年1月5日起至2018年6月22日，2250950元×6%÷360天×168天=63026.60元）。 一审法院认定事实：孙建冲承租徐文冲位于慈溪市彭桥菜市场旁的店面房及住宅，用于开办慈溪市好友手机店。其中，孙建冲与徐文冲签订的最后一份书面房屋租赁协议约定：孙建冲承租徐文冲坐落于慈溪市（商业用房91.27平方米，住宅104.10平方米）；租赁期限自2017年11月16日至2018年2月16日止；每月租金4600元，租金按年支付；在租赁期间如遇政府房屋拆迁，孙建冲必须无条件干涉，合同提前解除，徐文冲按比例退还剩余期限的房屋租赁费等。2018年1月5日，徐文冲与慈溪市人民政府签订《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》一份，载明：参照《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《慈溪市国有土地上房屋征收补偿补助、奖励规定》等，达成如下协议：被拆房屋坐落横河镇彭桥村（市场区块），建筑面积为195.37平方米（其中，商业用房91.27平方米，住宅用房104.10平方米），斜面结构62.56平方米，土地面积112.12平方米（其中商业用房52.38平方米，住宅用房59.74平方米）；附属用房建筑面积0平方米，附属用地面积0平方米。补偿徐文冲各项费用：1.被拆迁房屋评估值1672393元（详见评估报告）；2.装修、附属物补偿费89593元（详见评估报告）；3.一次性搬迁和临时安置费47697元；4.停产停业损失补偿费38616元；5.货币补偿补助费274029元；6.其他0元；以上合计2122328元。徐文冲须在2018年1月20日前完成房屋搬迁交房；按照约定的期限内搬迁交房的，奖励徐文冲128622元。2018年2月11日，徐文冲向孙建冲提出涉案房屋不再租赁给孙建冲，并要求其在2018年2月16日前搬离涉案房屋。孙建冲支付徐文冲租金或者房屋占有使用费至2018年2月16日。2018年5月4日，孙建冲搬离案涉租赁房屋。同年6月12日，案涉租赁房屋被有关部门拆除。拆迁部门所出具的装修及附属物评估明细表中属于孙建冲在案涉租赁房屋所进行的装修及附属物金额应为24041.50元。另查明，徐文冲于2018年6月22日收到拆迁补偿款。还查明，孙建冲所开办的慈溪市横河好友手机店在2018年1月11日、2月8日、3月9日分别开具宁波增值税发票（移动业务代理服务）49137.03元、30609元、22176.80元。 一审法院认为，本案争议焦点主要在于：一、孙建冲与徐文冲在2018年2月17日至2018年5月4日期间成立何种法律关系；二、孙建冲所主张的各项费用能否得到支持；三、徐文冲主张的利息损失能否得到支持。 关于第一个争议焦点。因孙建冲、徐文冲于2017年11月16日签订的房屋租赁协议明确约定了“在租赁期间如遇政府房屋拆迁，乙方必须无条件干涉，合同提前解除”等内容，徐文冲与有关部门签订的拆迁货币补偿协议约定的搬迁时间，应视为“政府房屋拆迁”之时，即在2018年1月20日孙建冲、徐文冲合同解除条件成就，孙建冲继续占有使用该房屋，理应向徐文冲支付占有使用费，该部分占有使用费参照双方约定的租金约定，因孙建冲、徐文冲一致认可孙建冲实际于2018年5月4日搬离涉案房屋，故孙建冲应支付自2018年2月17日起至2018年5月3日止，按每月4600元计算的房屋占有使用费即11653元给徐文冲，至于徐文冲主张的其他房屋占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。至于孙建冲以徐文冲与有关部门签订了拆迁协议、案涉租赁房屋已不属于徐文冲为由提出孙建冲于拆迁协议签订之日即2018年1月5日的房租不应支付徐文冲的抗辩，对此，虽然徐文冲于2018年1月5日与相关部门签订了拆迁货币补偿协议，但该协议仅约束徐文冲及其合同相对方，孙建冲不能以此对抗徐文冲收取租金或者占有使用费的权利。 关于第二个争议焦点。孙建冲与徐文冲成立租赁合同等民事法律关系，孙建冲与徐文冲之间的关系应受租赁等民事法律关系的约束，而房屋拆迁、拆迁补偿属于行政法律关系，并不能调整孙建冲、徐文冲之间的关系，因此，孙建冲以徐文冲与相关拆迁部门之间的拆迁货币补偿协议来主张相关权益，无事实和法律依据。同时，孙建冲在自知其与徐文冲的房屋租赁合同解除条件成就后，在徐文冲要求其搬离涉案房屋时，孙建冲已失去合法占有涉案房屋的基础，应自行搬离，根据日常生活经验，租赁合同到期后孙建冲搬离及重新安置等正常花费亦应由孙建冲自行支付。但鉴于孙建冲的实际情况，根据相关租赁合同相关法律规定及合同约定，一审法院酌定孙建冲以下损失：房屋装饰、装修费用，因房屋被征收导致合同不能继续履行，属于不可归责于双方的事由，根据公平原则，结合被拆迁部门已经就该部分残值进行补偿，虽然孙建冲所进行的装饰、装修费用为24041.50元，但因孙建冲仅主张24010元，一审法院予以照准；其他损失，虽然孙建冲未提交充分证据证明其存在损失，孙建冲、徐文冲亦未在合同中约定拆迁情况下的损失承担，但徐文冲仅于2018年2月11日才向孙建冲表明房屋被拆迁、租赁期限到期后不再租赁给孙建冲、要求孙建冲搬出等内容，亦在合同约定租赁期间内发生承租房屋被拆迁，结合孙建冲开办的慈溪市横河好友手机店开具宁波增值税发票情况，根据日常经验法则考量，对孙建冲未被告知合同解除条件成就而继续占有房屋期间的经营确定存在一定影响，并可能影响搬离及安置等费用的增加，参考《非住宅房屋拆迁货币补偿协议》的相关内容，以及孙建冲租金或者占有使用费支付情况、房屋面积、协议约定等情况，一审法院酌定其他损失为43000元。 关于第三个争议焦点。因徐文冲并无证据证明其理应收到拆迁补偿款的时间与孙建冲搬离涉案房屋有关，故对徐文冲的该项主张，不予支持。 综上，徐文冲应支付孙建冲款项为67010元，孙建冲应支付徐文冲的占有使用费11653元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，作出判决：一、徐文冲支付孙建冲损失款项计67010元。二、孙建冲支付徐文冲房屋占有使用费计11653元。上述第一、二项款项折抵后，徐文冲尚应支付孙建冲款项55357元，于判决生效之日起七日内支付。三、驳回孙建冲的其余本诉请求。四、驳回徐文冲的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费3744元，财产保全费1381元，合计5125元，由孙建冲负担3131元，徐文冲负担1994元；反诉案件受理费912元，由徐文冲负担781元，孙建冲负担131元，均于判决生效后七日内交纳一审法院。 二审中，徐文冲向本院提供了民事起诉状复印件一份，拟证明孙建冲在2018年1月15日已经知道房屋即将被拆迁的事实，故2018年2月11日并不是第一次通知。孙建冲对此质证认为，孙建冲曾经起诉是事实，但仅仅是涉案租赁房屋要被拆迁，但是因没有拆迁协议，因此实际是不知道什么时候搬离的。 孙建冲未向本院提供证据。 本院对徐文冲提供的证据认证如下：因孙建冲也认可其曾经起诉，故本院对徐文冲提供的该份证据予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，孙建冲曾于2018年1月15日向一审法院提起诉讼，要求徐文冲支付23000元装修补偿费、一次性搬迁和临时安置费47697元、非住宅房屋停产停业损失补偿费38616元、搬迁奖励费47617元。 本院认为，依据双方租赁合同约定，租赁期限于2018年2月16日届满，且出租方徐文冲也已于租赁合同到期之前向孙建冲作出房屋被拆迁、租赁期限到期后不再租赁给孙建冲、要求孙建冲搬离等的意思表示。因此至2018年2月16日，租赁合同到期后，孙建冲已无继续占有使用涉案房屋的合法依据，其本应自行搬离涉案房屋，所需重新安置等的正常费用亦应由孙建冲自己承担。更何况，依据已查明的事实来看，孙建冲在涉案房屋内经营至2018年5月方才搬离，因此其再要求徐文冲就搬迁安置费用、停产停业损失对其予以赔偿，于法无据。徐文冲上诉要求不支付孙建冲其他损失43000元，理由成立，本院予以支持。一审法院对此部分判决有误，应予以纠正。此外，因徐文冲未就装修费用24010元提起上诉，对该部分判决，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省慈溪市人民法院作出的（2018）浙0282民初6405号民事判决第二、四项，即二、孙建冲支付徐文冲房屋占有使用费计11653元；四、驳回徐文冲的其余反诉请求。 二、撤销浙江省慈溪市人民法院作出的（2018）浙0282民初6405号民事判决第一、三项，即一、徐文冲支付孙建冲损失款项计67010元；三、驳回孙建冲的其余本诉请求。 三、徐文冲支付孙建冲损失款项计24010元。 上述一、二、三项折抵后，徐文冲尚应支付孙建冲12357元，该款于判决生效之日起七日内支付。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费3744元，财产保全费1381元，合计5125元，由被上诉人孙建冲负担4405元，上诉人徐文冲负担720元；反诉案件受理费912元，由上诉人徐文冲负担781元，被上诉人孙建冲负担131元；二审案件受理费946.50元，由被上诉人孙建冲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 娜 审 判 员  曹 炜 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年四月二十三日 代书记员  贺婷婷