贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3924号原告：贵州元龙房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路296号七、八楼。统一社会信用代码：91520100775300607Y。法定代表人：范德胜，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杨莉，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201199311875483,特别代理。被告：吕奉琪，男，1982年6月8日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。第三人：欧俊，男，1988年11月15日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。原告贵州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公司）与被告吕奉琪、第三人欧俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告元龙公司委托诉讼代理人杨莉，被告吕奉琪、第三人欧俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告元龙公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《金元国际新城商铺租赁合同》,被告将“金元国际新城”37-41栋,1-21、24、25、26号商铺腾空退还原告；2、被告向原告支付拖欠房屋租金845,527元，违约金196,552元，滞纳金42,276元，共1,084,355元；3、被告支付至交还房屋之日止的房屋租金，违约金，滞纳金给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年12月13日，原告和被告签订《金元国际新城商铺租赁合同》，原告将其开发的位于金阳大道北段2号37-41栋1-16、17、18、19号商铺出租给被告使用，建筑面积共410.62㎡，租赁期限8年，自2011年11月15日至2019年11月14日止，第一年租金每六个月缴纳一次，免租金半年，第二年开始租金每三个月缴纳一次。第一年租金33.3元/平方米，第二年租金33.3元/平方米，第三年租金36.63元/平方米，第四年租金40.29元/平方米，第五年租金44.32元/平方米，第六年租金48.75元/平方米，第七年租金53.63元/平方米，第八年租金58.99元/平方米。被告逾期交付租金，按日以万分之三支付迟延履行金和5%的滞纳金。拖欠租金30天，原告有权收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，2014年4月15日开始，被告未履行合同义务支付租金，2014年9月原告将“金元国际新城”37-41栋1-18号售与第三方。2015年11月19日，原、被告与案外人欧俊协商签订《商铺买卖补充协议》，协议约定了租金支付方式，原告履行该协议义务，但被告依然未对所欠租金进行支付，为维护原告合法权益特诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。被告吕奉琪答辩:1、该房屋是本人所有，房产证亦是本人名字，不应腾空退还原告。2、后面几个商铺是由之前第三人（欧俊）租赁使用，租金不应由我来支付，权利义务应由第三方承担。3、该房屋在租赁期间出现房屋质量问题（漏水），根据与原告签订的《商铺买卖补充协议》约定租金应该折抵，因此，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人欧俊述称：我与元龙公司没有合同关系、《商铺买卖补充协议》上的签名不是我签，指纹不是我所留，该合同上的内容与我无关。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2011年12月13日，原被告双方签订《金元国际新城商铺租赁合同》原告将位于金阳大道北段2号37-41栋1-16（面积108.84㎡）、17（43.72㎡）、18（149.22㎡）、19号（108.84㎡）商铺，建筑面积共410.62㎡出租给被告经营酒店使用，租赁期限8年，自2011年12月15日至2019年12月14日，租金交纳期及支付方式:第一年租金每六个月缴纳一次，免租金半年，第二年开始至第八年租金每三个月缴纳一次，其中第一年租金为30元/m2，第二年租金为33.3元/m2，第三年租金为36.63元/m2，第四年租金为40.29元/m2，第五年租金为44.32元/m2，第六年租金为48.75元/m2，第七年租金为53.63元/m2，第八年租金为58.99元/m2。合同第六条对违约责任约定：第1条，乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方保证金。第七条乙方的职责第1条，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权回房屋，并不退还乙方保证金。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告承租原告房屋用于经营酒店。此外，2011年12月13日，原告（甲方）与署名为欧俊的（乙方）签订的《金元国际新城商表租赁合同》载有：原告将位于金阳大道北段2号37-41栋1-21（152.72㎡）、22（108.84㎡）、23（43.72㎡）、24号（138.97㎡）、25（157.34㎡）、26（117.33㎡）商铺，建筑面积共718.92㎡出租给被告经营酒店使用，租赁期限8年，自2011年12月15日至2019年12月14日，租金交纳期及支付方式:第一年租金每六个月缴纳一次，免租金半年，第二年开始至第八年租金每三个月缴纳一次，其中第一年租金为22元/m2，第二年租金为24.2元/m2，第三年租金为26.62元/m2，第四年租金为29.28元/m2，第五年租金为32.21元/m2，第六年租金为35.43元/m2，第七年租金为38.97元/m2，第八年租金为42.87元/m2。合同第六条对违约责任约定：第1条，乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方保证金。、第七条乙方的职责第1条，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权回房屋，并不退还乙方保证金。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告承租原告房屋用于经营酒店。2015年11月19日，原告（甲方）被告（乙方）及署名为欧俊（丙方）的第三方签订了《商铺买卖补充协议》，协议第二条约定：乙方（被告）自愿购买金元国际37-41栋1-16、17、19、21、22、23、24、25、26号共9间商铺。第四条③乙、丙方于2014年4月15日至2016年1月15日拖欠甲方租金670,754元（乙方欠缴租金为241,897元，丙方欠缴的租金为428,857元），乙、丙方应于2015年12月25日前缴纳所欠部分拖欠租金100,000元，2015年12月31日前交清2014年所欠全额租金，剩余租金与(于)2016年4月15日前交清，否则甲方有权没收剩余四间商铺定金，且可另行出售商铺，并继续保留向乙方、丙方追讨拖欠甲方的租金的法律权益。④丙方承诺原承租的商铺合同转移给乙方,双方权利义务按甲方与丙方的租赁合同履行,租期为丙方终止履行合同后甲方与丙方租赁合同的剩余期限。乙方如不履行本条约定，应当向甲方支付违约金50,000元，甲方可按原合同规定收回剩余出租商铺。⑤乙、丙方须按上述第③条约定期限将欠缴的租金缴清后，由甲方与乙方签订五间商铺的《商品房买卖合同》（即贷款购买的37-41栋1-16、1-17、1-19、1-23和全款购买1-21五间商铺）；⑥乙方在签订四间商铺的《商品房买卖合同》时，支付其余四章商铺的购买定金，按20,000元/间计，共计80,000元整。该四间商铺乙方须于2016年12月30日前与甲方签订《商品房买卖合同》，若到期乙方未按约定签订《商品房买卖合同》，乙方交付的10万元定金甲方依法不予退还，甲方并有权另行销售该部分商铺；⑦乙方在上述九间商铺全款到甲方账上之前，必须按原租赁合同继续履行支付全款到账商铺的房租，若乙方未按原租赁合同约定的租金和支付期限支付房租，甲方有权从另五间商铺定金中扣除房租，并收回商铺；⑧乙方购买商铺后，承诺不再要求甲方维修2014年发生的商铺漏水工程问题，也不再主张2014年下雨漏水时向甲方所提出的损失赔偿；2、若按此价格出售商铺通过甲方公司党政联席会审定，此协议不成立，并且甲方须退还乙方定金250,000（是否会以甲方会议纪要为依据）。甲方继续保留向乙方、丙方追讨拖欠甲方的租金的法律权益，乙方、丙方也继续保留向甲方提出的漏水纠纷。2015年12月25日原被告签订了16号商铺《商品房买卖合同》、2016年1月19日签订了17、23号商铺的《商品房买卖合同》、2016年10月14日签订了19、22号商铺的《商品房买卖合同》，18号商铺原告于2014年9月出售给案外人。21、24、25、26号商铺双方至今未签订《商品房买卖合同》，由吕奉琪仍在管理使用。另查明，《商铺买卖补充协议》上署名为欧俊的签名及捺印并非欧俊本人签名及捺印。前述合同签订完毕后，吕奉琪未按约定向原告支付租金，原告多次催收，因吕奉琪对租金持有异议，未向原告支付引起本案。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《金元国际新城商铺租赁合同》2份、《商铺买卖补充协议》、贵警院司鉴〔2018〕文鉴字第587号鉴定意见书、贵警院司法鉴定中心〔2018〕痕检鉴字第304号鉴定意见书，物业管理公司水费付费清单、《催收函》、关于购买金源国际商铺遗留问题的函、2张照片等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《金元国际新城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行合同义务将37-41栋1-16、1-17、1-18、1-19号房屋交给被告使用经营酒店，2015年11月19日，原告（甲方）被告（乙方）及署名为欧俊（丙方）的第三方签订的《商铺买卖补充协议》，经鉴定该协议上的签名及捺印均与欧俊无关，故欧俊不是《商铺买卖补充协议》的合同相对人，该合同仅对原告元龙公司及被告吕奉琪有约束力。原被告依据《商铺买卖补充协议》的约定签订了16、17、19、22、23号商铺的《商品房买卖合同》，房屋所有权人与承租人归为一人，租赁关系被买卖关系吸收，原被告关于上述5间商铺的租赁关系已经解除。18号商铺原告于2014年9月出售给案外人，依据买卖不破租赁的原则，自2014年9月起原被告之间不存在租赁合同关系，是否需要解除应由租赁合同双方确定，原告不应对2014年9月之后的租赁关系主张权利。原告与被告吕奉琪签订《商铺买卖补充协议》后，约定由吕奉琪购买21、22、23、24、25、26号商铺并在其后实际控制了前述6间商铺，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”吕奉琪对前述6间商铺的占有系有权占有,同时《商铺买卖补充协议》约定被告吕奉琪在商铺转移所有权之前继续支付租金，系以合同方式约定由被告吕奉琪承担在《金元国际新城商铺租赁合同》（21—26号商铺）向原告支付租金的义务，故21、22、23、24、25、26号商铺的租金应以此为计算依据，且应从2016年1月16日起计算。关于21、24、25、26号商铺被告于2016年1月16日开始拖欠房屋租金至今未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告请求解除与被告之间签署的《金元国际新城商铺租赁合同》，本院予以支持。原告诉请被告将“金元国际新城”37-41栋1-21、24、25、26号商铺腾空交还，本院同样予以支持。原告就21、22、23、24、25、26号商铺2016年1月15日前的租金请求，因吕奉琪对该6套房屋行使权利发生在2016年1月16日以后，故对此日期之前的租金费用吕奉琪不承担。关于被告应支付的租金金额。《商铺买卖补充协议》第四条⑦乙方在上述九间商铺全款到甲方账上之前，必须按原租赁合同继续履行支付未全款到账商铺的房租，若乙方未按原租赁合同约定的租金和支付期限支付房租，甲方有权从另五间商铺定金中扣除房租，并收回商铺。因此，原告诉请被告支付16、17、18、19、22、23号商铺在购买前的租金符合合同约定，21、24、25、26商铺吕奉琪至今仍在使用，因其对2011年12月13日，原告与署名为欧俊的《金元国际新城商铺租赁合同》不持异议，应以该合同的租金标准为计算依据。16、17、18、19号商铺2014年4月15日至2016年1月15日的租金依据《商铺买卖补充协议》确定的金额为241,897元。16至19号商铺，第五年租金起算日2015年10月15日至2016年10月14日，每日应支付租金为44.32元/m2÷30天=1.477元/m2；第六年租金起算日2016年10月15日至2017年10月14日，每日应支付租金为48.75元/m2÷30天=1.625元/m2；第七年租金起算日2017年10月15日至2018年10月14日，每日应支付租金为53.63元/m2÷30天=1.788元/m2；第八年起算日2018年10月15日至2019年10月14日，每日应支付租金为58.99元/m2÷30天=1.966元/m2。21至26号商铺第五年租金起算日2015年12月15日至2016年12月14日，每日应支付租金32.21/m2÷30天=1.074元；第六年租金起算日2016年12月15日至2017年12月14日，每日应支付租金35.43÷30天=1.181元；第七年租金起算日2017年12月15日至2018年12月14日，每日应支付租金38.97÷30天=1.299元；第八年租金起算日2018年12月15日至2019年12月14日，每日应支付租金42.87÷30天=1.429元。2016年1月16日后被告应支付的商铺租金为：16号商铺于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》，2016年1月15日后的租金不再计算。17号商铺2016年1月16日至2016年1月19日共3天的租金为1.477元/m2×43.72m2×3=193.72元；19号商铺2016年1月16日至2016年10月14日共9个月减2天的租金为44.32元/m2×108.84m2×9-1.477×108.84m2×2=43,092.59元；21号商铺2016年1月16日至2018年8月6日应支付租金为:2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×152.72×11-1.074元/m2×152.72×2=53,782.18元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×152.72×12=64,930.44元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×152.72×8-1.299元/m2×152.72×9=45,826.54元，合计164,539.16元；22号商铺2016年1月16日至2016年10月14日应支付:2016年1月16日至2016年10月14日共9个月减2天32.21元/m2×108.84m2×9-1.074元/m2×108.84m2×2=31,317.84元。23号商铺2016年1月16日至2016年1月19日共3天，应支付租金1.074元/m2×43.72m2×3=140.87元。24号商铺2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×138.97×11-1.074元/m2×138.97×2=48,939.95元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×138.97×12=59,084.49元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×138.97×8-1.299元/m2×138.97×9=41,700.59元，合计149,725.03元。25号商铺2016年1月16日至2018年8月6日应支付租金为:2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×157.34×11-1.074元/m2×157.34×2=55,409.17元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×157.34×12=66,894.67元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×157.34×8-1.299元/m2×157.34×9=47,212.88元，合计169,516.72元。26号商铺2016年1月16日至2018年8月6日应支付租金为，2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×117.33m2×11-1.074元/m2×117.33m2×2=41,319.17元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×117.33m2×12=49,884.02元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×117.33m2×8-1.299元/m2×117.33m2×9=35,207.1元，合计126,410.29元上述商铺2016年1月15日至2018年8月6日的租金合计684,936.22，加上《商铺买卖补充协议》确定的2014年4月15日至2016年1月14日的租金金额241,897元，被告本应向原告支付租金926,833.22元,但原告起诉请求支付2014年4月15日至2018年8月6日的租金金额为845,527元，故本院支持被告向原告支付2014年4月15日至2018年8月6日的租金金额为845,527元，对2018年8月7日之后的21、24、25、26号商铺租金按2011年12月13日原告与署名为欧俊的《金元国际新城商铺租赁合同》约定的金额继续计算至上述商铺退还原告之日止。原告诉请被告应按合同支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”滞纳金的性质亦属于违约金，原告请求支付违约金同时请求支付滞纳金，属重复请求，故原告对滞纳金的请求本院不予支持。对原告诉请的违约金综合其所受损失及被告的抗辩，本院酌定按未付租金的20%计算，即845,527元×20%=169,105.4元,原告超过部分的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州元龙房地产开发有限公司与被告吕奉琪签订的《金元国际新城商铺租赁合同》；二、被告吕奉琪在判决生效后十日内将金元国际新城37-41栋1-21、24、25、26号商铺腾空退还给原告贵州元龙房地产开发有限公司，退还前上述房屋租金按2011年12月13日原告贵州元龙房地产开发有限公司与署名为欧俊的《金元国际新城商铺租赁合同》约定的金额从2018年8月7日开始继续计算租金，至上述商铺退还原告贵州元龙房地产开发有限公司之日止；三、被告吕奉琪在本判决生效后十日内向原告贵州元龙房地产开发有限公司支付2014年4月15日至2018年8月6日的房屋租金845,527元，违约金169,105.4元，共1,014,632.4元；四、驳回原告贵州元龙房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,659元（原告预交），由原告贵州元龙房地产开发有限公司负担943元,被告吕奉琪负担13,716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇一九年四月十九日书 记 员  姚文勇陈宇巍