合肥市瑶海区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）皖0102民初286号 原告（执行案外人）：张晋龙，男，1988年1月12日出生，汉族，户籍地西安市未央区明光路南段**********，居住地安徽省合肥市瑶海区敏繁昌路**银马公寓****，身份证号码3413221988********。 委托诉讼代理人：刘本胜，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王乐才，男，1985年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区太湖路**，身份证号码3412211985********。 被告（被执行人）：胡长军，男，1987年5月25日出生，汉族，，住安徽省合肥市瑶海区繁昌路**银马公寓**身份证号码3422221987********。 原告张晋龙与被告王乐才、胡长军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晋龙及其委托诉讼代理人阮一文、被告王乐才及其委托诉讼代理人王运健到庭参加诉讼。被告胡长军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张晋龙向本院提出诉讼请求：停止对安徽省合肥市瑶海区繁昌路1号银马公寓1幢1704室的执行。事实和理由：2017年9月3日，张晋龙与胡长军通过合肥市安择园投资管理有限责任公司签订《存量房买卖合同》《补充协议》，约定胡长军将案涉房屋以200万元的价格出售给原告。签订协议时，张晋龙向胡长军支付了10000元定金，次日，支付购房款1000000元，2017年9月7日支付购房款516000元，2018年3月21日支付购房款469000元，同日支付现金5000元，合计共支付购房款2000000元。2018年3月1日，双方签订物业交割协议，胡长军将房屋交付张晋龙。2018年3月26日向物业缴纳了2018年1月1日至2019年1月1日的物业费1679元后入往案涉房屋。在双方到合肥市不动产登记中心办理过户手续时发现，案涉房屋于2018年4月3日被合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102财保160号民事裁定书查封，申请人为王乐才。王乐才诉胡长军民间借贷纠纷一案判决生效后，保全措施转为执行措施。执行期间张晋龙提出执行异议申请书，被驳回异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，张晋龙没有任何过错，依法不应该查封、扣押、冻结涉案财产。为维护张晋龙的合法权益，特提起本案诉讼。 王乐才辩称，存量房买卖合同中胡长军签名与收条中的签名不一致，可能为伪造。买卖合同中多处有中介公司盖章，不符合常理，合同可能系伪造。王乐才申请诉前保全前案涉房屋是空置，无人居住，胡长军一直主张该房屋出卖给王乐才，后来未谈妥。另外，胡长军与张晋龙经济往来频繁，仅2017年7月至10月，胡长军转出给张晋龙共计5000多万元，张晋龙转给胡长军4000多万元，且2017年9月4日双方就有多笔资金往来，无法认定其中某一笔为购房款，原告主张已支付购房款显然不是事实。按照张晋龙主张自2017年9月3日双方即签订房屋买卖合同，直至2018年4月3日未办理房屋过户手续，张晋龙明显存在过错，综上根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法应驳回张晋龙的诉讼请求。 胡长军未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张晋龙向本院提交的证据： 1.《存量房买卖合同》《补充协议》，以证明张晋龙与胡长军签订房屋买卖合同及补充协议，约定胡长军将其名下位于合肥市瑶海区繁昌路1号银马公寓1幢1704室出售给张晋龙并收10000元定金的事实；王乐质证认为证据三性均不认可，合同及协议签名不一致，是伪造的；经审查，王乐才无证据证明该合同及协议系伪造，该组证据能够案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 2.付款凭证3张，以证明2017年9月4日，原告向胡长军支付购房款100万元。2017年9月7日原告向胡长军支付购房款516000元。2018年3月21日原告向胡长军支付购房款是169000元，同日给付现金5000元。共计支付购房款199万元，结合补充协议共支付购房款200万元的事实；王乐才质证认为，证据三性均不予认可，双方间存在大量的资金往来，无法证据具体的房款支付；经审查，该组证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 3．《房地产经纪合同》，以证明2007年9月3日，张晋龙与胡长军签订的房屋买卖合同系通过合肥市安择园投资管理有限公司居间完成的事实；王乐才质证认为真实性无法确认，且没有中介费的凭据；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 4.《物业交割单》，以证明2018年3月1日，胡长军将房屋给张晋龙的事实；王乐才质证认为，物业交割应该是物业公司参与，证据三性均不认可；经审查，该组证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 5.《收款收据》，以证明胡长军将案涉房屋于2018年3月26日交付给张晋龙后，张晋龙交纳物业管理费并实际入住的事实；王乐才质证认为，该收据没有小区的名称和房号，与本案没有关联性；经审查，该收据缴款单位为胡长军，不能反映该款项系张晋龙所支付，故该证据与本案待证事实不具关联性，依法不能作为认定本案事实的根据。 6.存量房屋所有权变更登记、户籍迁移，户籍迁移，18年3月27日，按照房屋过户程序，胡长军已经将户籍迁出，户籍迁出，晋龙之间的房屋过户手续正在办理过程中的事实；王乐才质证认为该证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，证明目的不能实现，王乐才从其他途径得知胡长军在外欠款比较多，其之前办理的相关的手续是为了将此房抵账给其他的债权人，在王乐才申请查封之前，该套房屋曾经被其他的债权人起诉并查封；经审查，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。 王乐才向本院提交证据：胡长军建行尾号5688账户自2016年1月1日至2018年12月31日交易流水清单，以证明张晋龙与胡长军经济往来频繁，仅2017年7月至10月，胡长军转出给张晋龙共计5000多万元，张晋龙转给胡长军4000多万元，且2017年9月4日双方就有多笔资金往来，无法认定其中某一笔为购房款的事实；张晋龙质证认为证据三性没有异议，但该证据当庭提交已过举证期限，胡长军已明确就哪笔款项是购房款并出具了收条；经审查，证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在一定关联，可以作为认定本案事实的根据。 张晋龙（委托人）与合肥市安择园投资管理有限责任公司黄山路分公司（经纪人）（以下简称“安择园公司黄山路分公司”）签订《房地产经纪合同》1份，约定张晋龙委托安择园公司黄山路分公司买受银马公寓1幢1704室房屋，拟买受房屋面积121.65平方米至121.65平方米，建筑年份2011年以后，层次17层至17层，房屋结构钢混，经交易双方确认买受房地产的价格200万元，中介手续服务费4万元等。张晋龙签字确认，安择园公司黄山路分公司由杨坤签字确认并加盖印章确认，载明合同签订时间为2017年9月3日。 胡长军（出卖人）与张晋龙（买受人）签订《存量房买卖合同》1份，约定胡长军出售合肥市瑶海区繁昌路银马公寓1幢1704室，建筑面积121.65平方米，转让价款200万元，张晋龙于2017年9月6日前支付存量房价款100万元、于2017年9月10日前支付存量房价款50万元、剩余房款49万元为胡长军还清银行欠款，具体支付时间以银行预约还款时间确定后三日内支付，双方同意于2017年9月30日前腾空存量房等。合同中载明的签订时间为2017年9月3日，由双方签名确认，并由安择园公司黄山路分公司加盖印章。同时，双方签订《补充协议》1份，约定张晋龙交付定金10000元等，并由安择园公司黄山路分公司加盖印章，载明签订时间为2017年9月3日。 2017年9月4日，张晋龙向胡长军长转款100万元，2017年9月7日，张晋龙向胡长军转款516000元，2018年3月21日，张晋龙向胡长军转款469000元。 张晋龙与胡长军签订《物业交割单》1份，约定自2018年3月1日起正式交付案涉房屋给张晋龙使用等，签订时间载明为2018年3月1日。并由安择园公司黄山路分公司加盖印章。 2018年3月27日，合肥市公安局瑶海分局出具《存量房房屋所有权变更登记户籍迁移证户籍迁移证明》1份，繁昌路1号银马公寓幢1704房屋经查验户内无户口。 2018年4月3日，本院以（2018）皖0102财保160号民事裁定书查封案涉房屋，张晋龙于2018年6月28日向本院提出异议，本院作出（2018）皖0102执异50号执行裁定书，驳回张晋龙的异议请求，并于2018年12月28日将该裁定送达张晋龙，张晋龙不服裁定，遂提起诉讼。 另查，张晋龙与胡长军间存在大量的经济往来，在2017年至2018年间相互间的转账金额达数千万元。张晋龙的户籍地安徽户籍地安徽省宿州市萧县龙城镇丰收路**，安市未央区户籍地西安市未央区明光路南段**********。iv id='2'  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 庭审中，张晋龙陈述其与胡长军间系老乡、朋友，存在经济上的合作，承接水利工程及投标等，其不符合合肥市购房条件，但能够办理过户手续。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。首先，应当依法审查张晋龙是否系涉案房屋的权利人。该房屋登记的权利人为胡长军，虽然张晋龙提供了签订时间为2017年9月3日的存量房买卖合同等，但张晋龙的户籍均不在合肥市，其最近办理户籍均不在合肥市，为西安市，其自认不符合在合肥市购房条件，按照政策规定，其合同不能履行，其主张可以办理产权过户没有任何事实和法律依据。同时，张晋龙与胡长军签订的一系列合同等，存在许多不合理之处。如双方系朋友存在数额巨大的转账往来交易，实际付款金额与约定的一致，张晋龙也称系现款交付，且无需办理现金托管等，在此情形下双方找到离买房地点较远的安择园黄山路分公司办理房屋中介，约定交付中介费4万元等，均与常理不符。加之其未能提供证据证明其在法院查封之前实际占有案涉房屋等。故张晋龙对案涉房屋不享有权利，其诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院审理办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(二)款之规定，判决如下： 驳回原告张晋龙的诉讼请求。 案件受理费22800元，由原告张晋龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业剑 人民陪审员  张泰轩 人民陪审员  涂林慧 二〇一九年四月三十日 书 记 员  谢莉雯 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。