上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初45915号原告（案外人）：黄琦，男，1971年10月24日出生，汉族，住上海市浦东新区高斯路1296弄54号302室。原告（案外人）：黄文义，男，1944年12月27日出生，汉族，住上海市浦东新区张江镇建中村四队黄家牌楼31号。共同委托诉讼代理人：陈孝，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈涛，男，1959年9月14日出生，汉族，住所地上海市浦东新区高桥镇顾家圩村西黄家宅1号。第三人（被执行人）：杨敏，女，1966年11月14日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区唐镇虹四村张家宅41号。第三人（被执行人）：上海浦东禾川粮油经营有限公司，男，1962年9月15日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区唐镇虹四村张家宅41号。原告黄琦、黄文义与被告沈涛、第三人杨敏及上海浦东禾川粮油经营有限公司（以下简称为“浦东禾川粮油公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄琦及黄文义共同委托的诉讼代理人陈然、张政到庭参加诉讼，被告沈涛、杨敏及浦东禾川粮油公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告黄琦、黄文义向本院提出诉讼请求：解除对上海市浦东新区川沙镇黄楼芙蓉路40号房屋（以下简称“系争房屋”）的司法查封，并停止对系争房屋采取的包括但不限于司法拍卖等一切强制执行措施。事实和理由：在（2015）浦执字第5748号案件执行过程中，贵院将系争房屋作为杨敏名下财产予以司法查封并进行拍卖。本案原告黄琦、黄文义作为案外人对系争房屋的权属存有异议，依法向贵院申请执行异议。贵院据此作出（2018）沪0115执异162号裁定书。根据该份执行裁定书，因系争房屋所属土地性质为国有划拨土地，出让时受政策限制，未办理变更登记，故杨敏对系争房屋不具有处置权，故原告对系争房屋并无所有权，遂驳回原告的执行异议请求。原告认为，（2018）沪0115执异162号《执行裁定书》对系争房屋权属认定有误。如系争房屋作为国有划拨土地虽未办理登记，但已合法转让至杨敏名下，则转让后该房屋不再具有国有资产性质，杨敏再次合法转让至原告的行为有效，原告应为系争房屋所有权人。同时，如系争房屋未办理变更登记，杨敏则为非合法所有权人，则贵院无权查封、拍卖系争房屋。据此，原告不服该份执行裁定书，现就系争房屋权属争议提出案外人执行异议之诉，理由如下：1、2003年12月16日，上海市浦东新区粮食购销有限责任公司（以下简称为“浦东粮食购销公司”）与杨敏签署《上海市产权交易合同》（合同编号：03033034），向其转让包括系争房屋资产在内的三处房产，并于2003年12月25日在上海联合产权交易所办理《产权转让交割单》（编号为0000243）。据此，系争房屋经转让已非国有资产性质，可由受让人依法自由转让。此后虽碍于当时转制政策原因，杨敏未能与浦东粮食购销公司办理土地使用权及房屋所有权变更登记，但杨敏已成为系争房屋的实际使用权人及房屋实际所有权人，有权合法转让、处置系争房屋。2、2004年10月30日，杨敏、赵光芳（杨敏的妻子）与原告签署《资产转让合同》，将系争房屋转让给原告。后原告依照合同向杨敏支付全部转让款，并由原告实际占有、使用系争房屋至今。但由于杨敏未办理土地使用权及房屋所有权变更登记，故原告亦未能变更登记。现（2015）浦执字第5748号在土地使用权及房屋所有权未变更的情况下，将系争房屋作为杨敏名下财产予以司法查封、拍卖，已经确认了杨敏取得对包括系争房屋在内的实际所有权。故杨敏享有向原告转让系争房屋的合法处置权，原告也据此应成为系争房屋的实际所有权人；3、即使贵院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生法律效力。系争房屋的所有权人应为川沙县粮食局黄楼粮油管理所，并未变更登记至杨敏名下，则贵院也无权将系争房屋作为杨敏名下财产予以查封、拍卖。综上，原告恳请判如所请。被告沈涛辩称，不同意原告的诉讼请求。理由与（2018）沪0115执异162号案件中一致，被告作为申请执行人并不知晓系争房屋涉及的产权改制情况，应以执行法院的拍卖公告为准。第三人杨敏述称，同意原告的诉讼请求。理由如下：首先，就杨敏与浦东粮食购销公司之间的三处房产转让问题。2002年12月24号，浦东粮食购销公司与第三人杨敏签署了资产转让合同，由该公司向杨敏转让上海市浦东新区周川公路6057号、6095号以及系争房屋三处房产。该三处房产报上级上海浦东国有资产投资管理有限公司同意转让。2013年12月16日，浦东粮食购销公司与杨敏重新签署《上海市产权交易合同》，以杨敏个人名义受让上述三处房产，故关于三处房产转让的相关交易条款均应参照2002年12月24日签署的《资产转让合同》。根据该份资产转让合同约定，三处房产的转让款分10年支付，在办理有关权属登记之时，需根据支付进度同步操作。转让款未付清之前，房产权证保存在浦东粮食购销公司。待受让金支付完毕，浦东粮食购销公司应当及时办理产权登记。在此期间，杨敏有权占有、使用、处分前述三处房产。其次，关于杨敏与黄琦、黄文义之间关于系争房屋的转让。2004年10月30日，杨敏由于资金不足将系争房屋的权利义务转让给原告，并与其签署了资产转让合同。为确保合同合法、有效，双方在签署合同时明确约定，原告以长期使用方式取得系争房屋的占有权和使用权，并享有房租收益，动迁拆迁等收益权。同时，系争房屋的产权权属转让给原告，待满足过户条件之后，依法办理过户登记手续。嗣后，原告已按约向杨敏支付了全部的转让款，并实际占用使用系争房屋。综上所述，第三人认为，与浦东粮食购销公司以及原告之间签订的关于系争房屋的转让均属合法有效，并未违反法律的强制性规定。现原告已按照合同履行完毕转让款的支付义务，虽目前系争房屋产权转移登记条件并未成就，但受让方享有的权利未受影响，故其享有的占有权使用权依法应当受到保护。第三人浦东禾川粮油公司未作答辩。原告黄琦、黄文义围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的《上海市产权交易合同》、《上海联合产权交易所产权转让交割单》、（2015）浦执字第5748号《执行裁定书》、（2015）浦执字第3643号、第5748号《执行公告》、《资产转让合同》、收条两份、沪国用（川沙）字第00994号《国有土地使用证》复印件、沪房川字第01973号《房屋所有权证》复印件、《门票号码证明》复印件、《资产转让合同》及《租赁合同》复印件、系争房屋水费发票、中国农业银行银行卡交易明细证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、系争房屋执行情况：2015年1月7日，被告沈涛与第三人杨敏达成（2015）浦民一（民）初字3119号民事调解书，确认：“一、被告杨敏于2015年2月10日前归还原告沈涛借款本金6,900,000元，并支付利息900,000元、律师费200,000元，合计8,000,000元；逾期不支付，被告杨敏应按照中国人民银行同期贷款利率的二倍支付原告沈涛延期履行利息；二、被告上海浦东禾川粮油经营有限公司对被告杨敏应当清偿的款项承担连带责任；三、案件受理费68,359元，按诉调对接案件收费标准收取计6,835元，由被告杨敏负担。”2015年3月9日，被告沈涛就该份民事调解书向本院申请强制执行，执行案号为（2015）浦执字第5748号。执行中，本院对系争房屋采取了执行查封措施。2016年5月20日，两原告以案外人身份向本院提出书面异议要求中止对系争房屋的查封、变卖及拍卖措施。2018年5月31日，本院遂作出（2018）沪0115执异162号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议请求。2018年6月12日，两原告签收该份执行裁定书。同年6月20日，原告对裁定不服向本院提起执行异议之诉。二、案外人购买系争房屋及使用情况：2004年10月30日，原告黄琦、黄文义作为受让人（合同中简称乙方）与出让人杨敏（合同中简称甲方）签订《资产转让合同》，约定杨敏将系争房屋（包括土地使用权值）以120万元的出让金额转让托盘给原告。根据该份合同载明：“甲方的土地、房屋是原属上海浦东新区粮食购销有限公司，企业改制转制后，经上海国有资产投资管理公司批准同意，经评估、迥异、交割后出让给甲所有，目前权证没有做到浦东粮食购销公司名下，由于浦东粮食购销公司资金不足，对经营贸易带来困难，对每年上缴款有难度，对今后的生存带来困难，故把一部分资产出让托盘给乙方，经甲、乙双方协商，订立以下协议：……四、由于甲方还没有把房地产权证做到名下，所以转让后，乙方也不能获得权证，因此在此种情况下，乙方目前只能按长期使用。但产权、权属归乙方所有，如遇市政规划、动拆迁等一切经济补偿归乙方所有。……六、因国家政策发生重大变化，收回资产的情况下，甲方必须按收取乙方的总金额退回，如国家收回资产大于120万元，归乙方所有，小于120万元，按120万元退还乙方。……八、如能做权证，一步做到乙方名下最好，若不能做，先做甲方名下，再转到乙方名下。但一切费用由乙方承担（包括土地出让金）。九、以上协议经双方签字后，法律生效。……”原告黄琦、黄文义及第三人杨敏、案外人赵光芬在合同下方受让方和出让方处签字。2004年10月20日，第三人杨敏出具收条一份，载明“今收到黄琦，黄楼粮管所土地面积647平方米，房屋建筑面积728平方米转让金，合计人民币壹佰贰拾万元整。按合同一次性付款，收条一式两份，各执一份。”2013年6月27日，第三人杨敏再次出具收条一份，载明“今收到黄琦、王国金人民币壹拾万元正（房屋出让追加款）。”2016年5月31日，原告黄琦与案外人王国金作为浦东粮食购销公司与案外人康福春作为乙方签订《租赁合同》，约定浦东粮食购销公司将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限为3年，乙方第一年支付租赁费15万元，第二年2017年租金为18万元，第三年2018年租金为20万元。根据系争房屋在2016年9月及2017年2月的水费发票，此时系争房屋用水客户名称为上海申浦粮油贸易公司（康福春）。2018年5月22日，康福春将20万元转存至原告黄琦名下账号户名为6228480038112426275的中国农业银行账户内。三、系争房屋状况：系争房屋所有权人为川沙县粮食局黄楼粮油管理所，房屋所有权证号为沪房川字第01973号。该房屋所属的国有土地使用者为川沙县粮食局黄楼粮油管理所，国有土地使用证为沪国用（川沙）字第00994号。2002年7月3日，浦东粮食购销公司就其分支机构黄楼粮食购销站改制及资产处置一事向上海浦东国有资产投资管理有限公司进行请示。2002年12月20日，上海浦东国有资产投资管理有限公司对此进行批复，同意黄楼购销站的资产转让，转让价格为2,418,119.57元。2002年12月24日，浦东粮食购销公司就其所属黄楼购销站资产转让事宜与浦东禾川粮油公司签订《资产转让合同》。根据合同约定，浦东粮食购销公司将其所属黄楼购销站，地处上海市浦东新区周川（川周）公路6057号、上海市浦东新区周川（川周）公路6095号、上海市浦东新区芙蓉路40号三处资产以实际转让价2,420,093.57元转让给浦东禾川粮油公司。同时，考虑到浦东禾川粮油公司的实际支付能力，双方采用融资租赁的方式，按10年分期付款；在浦东禾川粮油公司未还清转让款前，转让企业房产权证保存在浦东粮油购销公司，待全部或部分（指房产权证分户设立的）受让金支付完毕，浦东粮油购销公司及时将房产权证变更后交与浦东禾川粮油公司；浦东禾川粮油公司可提前支付土地使用权转让款，给付完毕后，浦东粮油购销公司负责将房产权证转至浦东禾川粮油公司，手续费及相关费用由浦东粮油购销公司支付。同日，浦东粮食购销公司与杨敏签订《资产转让合同》。根据合同约定，杨敏以2,417,149.57元受让浦东粮食购销公司所属的黄楼购销站所有的总值为2,872,296.86元的国有资产（其中包括系争房屋在内的黄楼粮食购销站名下的三处房产），并采用分期付款方式，付款期限为10年。同时，由于转让款分10年支付，在办理有关权证移转时，需根据支付进度同步操作，浦东粮食购销公司负责支付办理资产转让手续费及相关法费用。2002年12月28日，浦东粮食购销公司与杨敏签订了《资产转让补充合同》，将资产转让价值调整为2,420,093.57元。2003年12月16日，浦东粮食购销公司与杨敏签订《上海市产权交易合同》（编号：03033034），约定浦东粮食购销公司将其持有的部分资产（即信资报字[2002]182号）以2,418,149.57元作价转让给杨敏。2003年12月25日，浦东粮食购销公司与杨敏在上海联合产权交易所办理了产权交割手续，上海联合产权交易所产权转让交割单（编号：0000243）上显示交割的总资产价值2,872,297元，实际支付价为2,418,150元。另查明，浦东禾川粮油公司于2015年8月24日向本院提起诉讼，要求浦东粮食购销公司将包括系争房屋在内的三处房产及所述土地变更登记至其名下。2016年3月21日，本院作出（2015）浦民二(商)初字第4097号民事判决书，以系争房屋无法办理变更登记手续为由判决驳回浦东禾川粮油公司的诉讼请求。根据（2015）浦民二(商)初字第4097号民事判决书查明事实，黄楼粮食购销站原名川沙县粮食局黄楼粮油管理所，系浦东粮食购销公司下属的分支机构。上海市浦东新区川周公路6057号、上海市浦东新区川周公路6095号、上海市浦东新区芙蓉路40号房屋和土地登记于川沙县粮食局黄楼粮油管理所名下，房屋所有权性质为全民所有，土地性质为国有土地使用。该案审理中，本院向上海市浦东新区规划和土地管理局发函，询问上海市浦东新区川周公路6057号、上海市浦东新区川周公路6095号、上海市浦东新区芙蓉路40号房屋和土地能否通过补交土地出让金的方式变更至浦东禾川粮油公司名下。上海市浦东新区规划和土地管理局复函称，前述地块已取得国有土地使用证，证号为沪国用（川沙）字第00994号、沪国用（川沙）字第00995号、沪国用（川沙）字第00996号，系划拨土地，地块所在区域无批准的控制性详细规划，据此涉及的地块土地使用权目前无法办理出让手续及变更登记手续。本院认为：本案的争议焦点为原告是否对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，因系争房屋现并未过户至原告名下，故其并不是该房屋的所有权人，原告并未取得房屋产权。现原告主张其善意取得系争房屋的所有权，于法无据，本院不予采信。其次，根据法律规定，物权期待权需以买受人对未办理过户登记无过错为前提。本案中，原告与第三人杨敏签订《资产转让合同》约定将系争房屋及其所属土地权益转让给原告，并待能做出产证情况下再过户登记至原告处，且由原告承担土地出让金。虽原告主张其已支付所有转让款项，且一直占有使用房屋至今，但由于系争房屋所属地块现仍为划拨土地，其所在区域无批准的控制性详细规划，故该房屋所属土地使用权目前无法办理出让手续和登记变更登记手续。而原告在合同签订时即已知晓其当时无法获得产证，并约定了相应的风险分担责任，故其系在明知无法过户的情况下受让系争房屋，非属善意买受人，应认定对未办理过户登记存有过错。所以，原告对系争房屋并不享有物权期待权，据此亦无法排除强制执行。综上所述，原告诉请要求解除对系争房屋的查封强制执行措施，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告黄琦、黄文义的诉讼请求。案件受理费人民币15,600元（原告已预交），由原告黄琦、黄文义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孙忠耘审 判 员  陆佳佳人民陪审员  卫银龙二〇一九年四月二十八日书 记 员  何林蕊附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。