广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初10448号原告（反诉被告）：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省。法定代表人:卢炎枝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭嘉文，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙守昌，系广东衡德律师事务所律师。被告：梁海燕，女，1991年12月25日出生，住广西壮族自治区。被告（反诉原告）：周雪，女，1988年1月8日出生，汉族，住四川省。原告中山市润昌置业管理有限公司(以下简称润昌公司)与被告梁海燕、周雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告周雪提出反诉，本院受理后合并审理，并依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭嘉文、孙守昌，被告梁海燕和周雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁海燕和周雪连带向原告支付拖欠的商铺租金33696.5元、外摆区场地租金760元；2.判令两被告立即向原告支付拖欠的场地占用费8748.13元、外摆区场地占用费380元；3.判令两被告连带支付拖欠上述费用产生的逾期付款利息(按年利率36%计算，自合同解除之日起计算至两被告付清上述欠款之日止，即自2018年5月11日起计算至付清之日止，暂计至2018年8月8日利息为4032.24元)；4.判决两被告连带支付未完合同期租金(2018年5月12日至2021年4月12日)总额10%的违约金35147.35元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：支付拖欠2018年4月1日至2018年5月11日的租金(按照商铺租金8748.13元/月计算一个月零十一天)合计11955.78元，加上2016年12月24日至2017年2月24日两个月免租期的租金8100.12元/月计算两个月为16200.24元)；外摆区场地租金合计519.33元(380元/月计算一个月零十一天)。上述款项合计28675.35元。撤回第2项诉讼请求。诉讼请求第3项的利息按年利率36%调整为24%。诉讼请求第4项按照原告提交的诉状附件拖欠租金及违约金计算表最后一栏中未完租期10%的违约金计算方法计算；明确违约金计算标准按第15条第3款第2项的约定，租金的金额计算按照第5条第1款计算。事实和理由：被告梁海燕于2016年10月24日与原告就位于中山市××××广场(以下简称××广场)××区××号楼××层××号商铺签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，合同约定梁海燕应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的按应缴纳金额每日千分之一的标准向原告缴纳违约金；逾期超过15天的，原告有权解除租赁合同、没收梁海燕缴纳的各项保证金并要求梁海燕按未完使用期租金总额的20%向原告支付违约金。2017年3月30日，梁海燕与原告签订《补充协议》约定：外摆区场地租金由原合同约定280元/月变更为380元/月。2017年9月1日，被告梁海燕和周雪与原告签订《补充协议》约定：原告同意自本协议签订之日起原合同承租方由梁海燕变更为周雪，原合同中梁海燕的权利义务均由周雪承受，如果周雪存在任何欠款或者违约的，梁海燕和周雪承担连带责任。截至目前，两被告已拖欠该商铺租金、场地占用费、未完合同期违约金等多项上述费用，具体详见附件《拖欠租金等费用及违约金计算表》。针对两被告的违约行为，原告曾多次催缴，但被告均置之不理。两被告长期拖欠上述费用，严重损害了原告的合法权益，导致原告无法实现租赁合同目的，两被告的拖欠行为已构成根本违约。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告梁海燕辩称，原告诉求的利息过高，对原告第二项诉求的场地占用费有异议，计算方式从何时开始起算不明确。梁海燕退租后原告很快就租给了其他人，不应该再收取被告方的场地占用费。由于场地在2018年5月份已经租给了其他人，原告要求收取我们2018年6月1日至6月30日的场地占用费不合理。原告没收了被告方的押金，现在又诉求违约金，还要收取利息，违约金和押金及利息同时收不合理。原告诉求未完租期10%的违约金从2018年5月12日开始计算与场地占用费属重复收取。被告方要求原告提供房产证明及规划许可证。被告周雪辩称，一、原告诉求的第1项周雪不予认可。周雪认为商铺租金8748.13元和外摆区场地租金380元不应由周雪承担。周雪于2018年5月1日前已撤离商铺，周雪此后并未占有使用该商铺。原告在2018年5月接收该商铺并将该商铺再出租。根据企业信用信息公示报告显示，该商铺于2018年5月29日登记的经营者是吕坚伟，企业名称为中山市小榄镇航坚饮品店(以下简称航坚饮品店)。上述材料可以印证2018年5月航坚饮品店已占有使用该商铺，周雪并未占有使用该商铺。因此，原告要求周雪连带承担2018年5月1日至2018年5月31日期间的商铺租金8748.13元及外摆区场地租金380元不合理。周雪承租该商铺前，该商铺已经过一次转租，周雪未曾享受到所谓的2个月免租优惠，原告要求周雪支付2016年12月24日至2017年2月24日的租金，周雪认为是不合理的。合同中第五条表格“备注”中注明原告同意给予两个月的经营免租期，周雪认为此项规定是原告与第一承租人梁海燕之间达成的协商，意在督促承租人梁海燕按期开业。原告给予第一承租人两个月的免租期，双方订立免租条款的目的已经得到实现。原告现要求周雪支付免租的2个月的租金，有违诚实信用原则，同时对于周雪也是显失公平。二、周雪已经于2018年5月前撤离该商铺，原告已经收回并出租给航坚饮品店使用，直至2018年10月29日航坚饮品店登记状态为在营(开业)，据此2018年6月1日至2018年6月30日该商铺在航坚饮品店的占有使用上，原告要求周雪承担该商铺的场地占用费不合理。三、原告诉求第3项要求周雪支付拖欠费用产生的逾期付款利息4032.24元，周雪认为欠费的计算基数错误，原告将周雪不应承担的费用计算在内，计算标准按年利率36%计算过高，不合理。商铺租赁合同是原告提供的格式条款，周雪认为合同中约定按每日千分之一计算逾期付款违约金应予调整。四、原告诉求的第4项要求周雪连带支付未完合同期租金总额10%的违约金35147.35元不合理。原告实施了没收周雪2万元保证金以及留置并使用了周雪18件设备的情况下，继续诉求周雪支付违约金、逾期付款利息，向周雪共主张了四种违约责任。原告主张的赔偿款明显过高，对周雪显然不公平。被告周雪向本院提出反诉请求：1.判令被告润昌公司折价赔偿周雪店内财物(详见证据《设备明细》)12000元；2.请求退还××广场××号楼××层××号商铺租赁保证金16760.24元。事实和理由：周雪于2017年9月1日从原承租户梁海燕手上承租位于××广场××号楼××层××商铺，并由周雪和梁海燕与作为商铺管理的润昌公司、以及中山市创汇物业管理有限公司(以下简称创汇物业公司)签订编号为3#F0××御茗贡茶《补充协议2》，明确了周雪的承租主体资格。周雪承租时，原承租户梁海燕把其商铺内财物一并转让给周雪，并由梁海燕的合伙人谢思成出具《设备明细》给周雪。周雪在经营过程中还添置了每台价值1999元的“1.2米台式冷藏柜”两台。但在经营过程中，润昌公司违反当初限制茶饮店过多经营的承诺，导致整个商场同类茶饮店过盛，周雪失去期待的既有经营业务量。在2018年4月周雪与润昌公司协商，要求兑现承诺，减少同类茶饮店，或由周雪把租赁物转租他人。但应协商的过程中，在2018年5月5日，润昌公司就以原告没有营业和迟延交付租金为由，要求周雪交付租金并承担上手承租户梁海燕租赁时的免租期租金，周雪就此与润昌公司协商，但润昌公司并没有就此与周雪协商一致，并且在2018年5月在店铺张贴“解除通知书”，同时把周雪的商铺出租给吕伟坚经营的航坚饮品店，更把周雪部分经营财物交付给新业主吕伟坚使用和部分进行扣押，并且没收商铺租赁保证金。原告认为，无论双方是否就租赁协商一致，润昌公司也无权处置周雪的财物，更无权把原告财物交付他人使用，其行为已严重侵害了原告对财物的权利；所扣押或处理的周雪的财物、商铺租赁保证金应在此案中进行扣减。周雪为此提起反诉。润昌公司对周雪的反诉辩称，一、润昌公司于2018年5月11日向周雪发出《解除通知书》，要求周雪3日内搬离涉案商铺，周雪曾对部分财物进行搬离，剩余财物未搬离视为周雪放弃所有权。不过若周雪现在想搬离剩余财物，润昌公司同意其搬离(注意：润昌公司同意其搬离并不等于以前拒绝其搬离，而是周雪放弃搬离，为避免损失进一步扩大，润昌公司才将周雪剩余财物移至仓库中，其中空调除外)，但周雪应当向润昌公司支付仓库占用费17264.52元(暂计至2018年12月19日，仓库建筑面积30平方米，仓库占用费按80元/平方米/月计算)，若周雪拒绝支付，润昌公司保留通过诉讼追索仓库占用费的权利。二、租赁保证金16760.24元在周雪违约的情况下被没收。三、在周雪违约的情况下，根据合同约定，免租期的租金应当支付。四、在周雪违约的情况下，润昌公司的损失巨大：首先，周雪擅自关门停业，影响整个百汇时代广场的形象和名誉；其次，周雪自2018年4月起拒付租金，导致润昌公司至今未能收到在2018年4月1日至2018年6月20日期间的租金；第三、周雪违约，润昌公司应安排人员包括委托律师维权并重新招商，需要支付相应的费用。五、润昌公司在计算违约金时，已经主动将合同约定的20%调低按10%计算。六，在没收租赁保证金的前提下按照剩余租赁期间租金的10%计算违约金在本院其他案件中均得到过支持。七、周雪在本诉第一次开庭时称没有看到过《警告函》，也没有看到过《解除通知书》，在反诉中却又称2018年5月在店铺张贴“解除通知书”，前后相互矛盾，证明周雪在说谎。根据原、被告双方的陈述及经审查确认的证据，经审理本院认定事实如下：原告润昌公司向本院提供的中山市××镇××社区居民委员会的产权证明显示，座落于广东省中山市××区××广场的房产产权属中山市弘昌置业有限公司所有，功能为商业；不动产权证[粤（2018）中山市不动产权第017××××号]显示，位于中山市小榄镇××广场××楼××卡房地产登记的权利人为卢钜林；不动产权证[粤（2018）中山市不动产权第017××号]显示，位于中山市小榄镇××广场××楼××卡房地产登记的权利人为卢威林。租赁及委托经营管理协议书显示：卢钜林和卢威林分别将中山市××××广场××区××号楼××号卡和××卡全权委托给润昌公司进行管理和出租，期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年12月1日弘昌公司向中山市公安局小榄分局出具的关于××广场门牌地址的情况说明显示：因前期该公司门牌编排错误，导致门牌号多了一位百位数；因该公司未建成建筑物前，门牌地址按分区办理，现在项目基本完成，从一个整体分割产权，分区表述欠妥，应更正，因此该公司申请取消原门牌地址中每栋门牌号的百位数；取消原门牌地址的分区；更正后的门牌地址以地址对照表体现；地址对照表显示：原门牌地址中山市××××广场××区××号楼××卡更正后门牌地址为中山市小榄镇××时代广场××楼××卡，原门牌地址中山市××××百汇时代广场二区××号楼××卡更正后门牌地址为中山市小榄镇××时代广场××楼××卡；上述情况说明和对照表均加盖有中山市公安局小榄分局户口专用章。2016年10月24日的《百汇时代广场商铺租赁合同》显示，润昌公司为出租方（甲方），梁海燕为承租方（乙方），主要约定：甲方将位于中山市小榄镇××广场××区××楼××号商铺出租给乙方。乙方对该商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为4年5个月（自开业日起计算）；甲方于2016年11月13日将商铺交付乙方，乙方应于该日期接收商铺，并进场装修。乙方未在合同约定的日期收铺的，视为乙方已收商铺并开始计算免租期，乙方应依约履行合同义务。乙方开业日为装修免租期届满次日即2016年12月24日；商铺租金起算日为免租装修期届满次日，第1年的租金为每月8100.12元，第2年的租金为每月8748.13元，第3年的租金为每月9448.21元，第4年的租金为每月10204.22元，第5年第1个租赁月至第5个租赁月的租金为每月10204.22元；在乙方按期开业且无任何违约行为的前提下，甲方同意自租金起算日起给予乙方2个月的经营免租期，该期间内乙方无须缴纳租金；甲方同意提供面积约19平方米的位置供乙方作外摆区，乙方应按每月280元的标准向甲方支付该外摆区的租金。首月租金应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付16760.24元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金；甲方收款账号户名为润昌公司；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一缴纳违约金；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方缴纳的各项保证金及要求乙方清缴欠费，并有权要求乙方按未完租期租金和物业管理费总额的20%向甲方支付违约金、乙方须将免租装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补缴；如合同因解除而提前终止的，乙方应于本合同终止当天内返还该商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费（不足一个月按一个月计算）；本合同终止之日起3天内，乙方未清空属乙方的可移动设备或其他物品的，视为乙方放弃其滞留财物的所有权，甲方有权处置商铺内一切财产。甲、乙双方任何一方根据本条约定的联系方式向另一方邮寄文件、资料，因另一方原因无法收到或自寄出之日起3日内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起3天后视为收到[任何一方不得拒收相关文件，拒收视为送达]。合同还约定了其他事项。2017年3月20日的《补充协议》显示：润昌公司、中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）作为甲方，梁海燕作为乙方，约定就上述《百汇时代广场商铺租赁合同》达成如下补充协议：甲方同意自本协议签订之日起将原合同的外摆区的面积由19平方米变更为47平方米，外摆区的租金由原合同约定的每月280元变更为每月380元。本协议签订后，原合同约定的外摆区位置示意图自动作废。乙方确认自本协议签订之日按现状接收甲方交付的外摆区的场地等内容。该协议甲方处有润昌公司、创汇公司的公章，乙方处有梁海燕的签名捺印。2017年9月1日的《补充协议2》显示：润昌公司、创汇公司作为甲方，梁海燕作为乙方，周雪作为丙方，约定双方就上述《百汇时代广场商铺租赁合同》达成如下补充协议，甲方同意自本协议签订之日起原合同承租方由乙方变更为丙方，原合同中乙方的权利义务均由丙方承受，但乙方须于本协议签订当日向甲方支付更名手续费2000元。本协议签订后如丙方存在任何欠费/违约的或本协议签订前乙方有欠费未缴清的，乙丙双方承担连带清偿责任。乙、丙方确认，在甲方按原合同约定退还履约保证金前，如有第三方因乙、丙方原因向甲方提出任何权利主张的，甲方有权暂缓退还履约保证金直至乙、丙方结清该债权债务之日止。如原合同因乙、丙方欠费或违约导致甲方解除合同而终止，或乙、丙方单方终止合同的，甲方无须退还履约保证金且有权按原合同约定追究乙、丙方违约责任。同时，三方确认，无论甲方是否退还履约保证金给乙、丙方，乙丙方在经营期间与第三方之间的任何债权债务关系均由乙、丙方自行解决，与甲方无关。自协议签订之日起乙、丙方应按变更后的账号向甲方支付月租金等费用，租金账户户名为润昌公司。乙、丙方在商铺内发生消费卡所产生的一切权利义务纠纷均与甲方无关。乙、丙方违反上述任一义务，视为乙、丙方根本违约，甲方有权按原合同约定追究乙、丙方违约责任。本协议作为原合同之补充内容，与原合同具有同等效力。二者不一致之处以本协议为准，其他事项仍按原合同执行。该协议落款甲方处有润昌管理公司的盖章，乙方处有梁海燕的签名捺印，丙方处有周雪的签名捺印。润昌公司提交欠费催缴及其他违约行为警告函显示：润昌公司、创汇公司于2018年5月5日致函梁海燕、周雪，称梁海燕、周雪自2018年4月27日擅自停歇业，润昌公司有权取消自2016年12月24日至2017年2月23日免租优惠，两被告应补缴免租期内的租金16200.24元；且须按每天2000元向润昌公司支付违约金；截止本函发出之日，两被告共拖欠费用包括：2018年4月1日至2018年5月31日的租金17496.26元、外摆场地租金760元等费用，逾期支付费用的，应按欠费金额的千分之一标准支付违约金。若擅自连续停歇业3天以上或拖欠费用超过15天的，润昌公司有权单方解除合同，没收两被告的各项保证金，按未完租期租金及物业管理费总额的20%支付违约金及赔偿润昌公司损失(包括但不限于预期利益损失、诉讼费、律师费等)；两被告须于本函件寄发之日起5日内缴清上述所有欠费，并纠正所有违约行为，立即恢复营业，否则润昌公司将按合同约定进行处理，要求两被告承担违约责任及其他经济赔偿责任。周雪确认其收到上述函件，但与润昌公司协商后没有达成一致意见。润昌公司提交的解除通知书、EMS邮单及邮单回执显示：润昌公司于2018年5月11日致函梁海燕和周雪，称梁海燕和周雪多次不按时缴纳租金、服务费等各种费用，已构成根本违约；双方签订的租赁合同及物业合同自该函发出之日起予以解除，请梁海燕和周雪在该函发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理商铺交接手续，否则视为放弃所有权，润昌公司有权自行处理（包括但不限于视为垃圾处理）并将该商铺另行出租；要求梁海燕和周雪在本通知发函之日3日内向润昌公司清缴所欠费用及按欠费金额每日千分之一的标准支付违约金；并按未完租期租金及物业服务费总额20%另行支付违约金；没收梁海燕和周雪缴纳的保证金；对润昌公司遭受的其他损失（包括但不限于：预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），保留追索的权利。润昌公司称其将上述解除通知书张贴在周雪经营的店铺，周雪在反诉状中承认原告于2018年5月将该解除通知书张贴在其店铺。润昌公司将该通知书以梁海燕为收件人邮寄至中山市小榄镇××社区××路××号(梁海燕留存在合同中的联系方式)，后被退回；润昌公司将该通知书以周雪为收件人邮寄至中山市××镇××村××路××号(周雪留存在合同中的联系方式)，后被退回。周雪在庭审中表示同意解除合同，但认为其留在润昌公司商铺中的空调等物品被原告转租给其他商家使用，要求润昌公司赔偿相应的损失12000元。中山市工商管理局的个体户机读档案登记资料显示：经营地址为中山市××××广场区××号楼××层1F05××号商铺，先后有三个个体户登记记录：分别于2016年11月30日成立中山市小榄镇御铭贡茶饮品店，经营者为梁海燕，于2017年9月21日注销；于2017年10月17日成立中山市小榄镇遇雪茶饮品店，经营者为周雪；于2018年5月29日登记成立中山市小榄镇航坚饮品店，经营者为吕伟坚。庭审中，润昌公司变更第一项诉讼请求的商铺租金为2018年4月1日至2018年5月11日的商铺租金合计为11955.78元[按照第2年商铺租金8748.13元/月计算1个月零11天：8748.13元+(8748.13元÷30天)×11天]，加上2016年12月24日至2017年2月24日两个月免租期的商铺租金16200.24元(按第1年商铺租金8100.12元/月×2个月)；外摆区场地租金合计519.33元[按380元/月计算1个月零11天:380元+(8748.13元÷30天)×11天]；上述款项合计28675.35元。润昌公司称因为梁海燕、周雪未按约定支付商铺租金并停止营业，润昌公司于2018年5月11日向梁海燕和周雪发出解除通知书，限期其三天内搬离商铺并办理商铺交接手续，但周雪至今未缴纳上述租金，只撤走部分的财物并将店铺锁门；润昌公司于2018年5月20日将上述商铺出租给了案外人吕伟坚，将周雪的遗留物搬到润昌公司仓库里保存，因占用其仓库产生相关仓库占用费17264.52元，润昌公司表示保留另行通过诉讼追究该项费用的权利。周雪承认其欠缴2018年4月份的租金，于2018年4月28日停止营业，2018年5月4日搬离，但仍有价值7299元的海信空调、价值6730元的制冰机以及每个价值为1999元的冰柜共2个，合共价值18027元的财物留在店铺未能搬走。其中海信空调和制冰机是2016年12月26日购买的，冰柜是2018年1月29日购买，按6.7折折旧后为12078.09元，周雪取整数向润昌公司主张财物损失12000元；同时周雪认为润昌公司解除合同，其有权要求润昌公司返还商铺租赁保证金16760.24元，遂向本院提起反诉，请求润昌公司支付上述财物损失并返还保证金。润昌公司在庭审中称虽然合同约定周雪未搬走的财物视为周雪放弃所有权，润昌公司有权处分上述周雪未搬走的财物，但表示周雪现在仍可以搬走上述财物，但要求周雪在短期内搬走。本院认为，润昌公司与梁海燕、周雪签订的《××广场商铺租赁合同》及相关的补充协议是当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，各方应恪守履行。润昌公司主张梁海燕、周雪未按合同约定时间缴纳商铺租金和外摆区租金，周雪对其欠缴2018年4月租金予以确认。本院据此确认周雪未按合同约定支付租金，至今逾期超过15天仍未缴清，构成根本违约，原告有权单方解除合同、没收各项保证金并要求两被告清缴欠费。因商铺租赁合同中约定免租期的前提是无违约行为，现周雪已构成违约，故梁海燕、周雪应按合同约定连带支付免租期2016年12月24日至2017年2月24日两个月免租期的商铺租金16200.24元；因周雪现仍有财物未搬离，原告主张欠缴租金计至其发出解除通知书之日，未违反合同约定，本院予以支持；本院确认周雪欠缴2018年4月1日至2018年5月11日的商铺租金为11955.78元，外摆区的租金为519.33元，即梁海燕和周雪应向润昌公司支付租金合计28675.35元（16200.24元+11955.78元+519.33元）。同时，合同约定梁海燕、周雪未按时缴清费用则润昌公司有权按照合同约定追究两被告的违约责任，故现润昌公司诉讼请求梁海燕、周雪支付违约金并将标准调整为未完租期租金总额10%未违反法律规定，本院予以支持。未完租期为2018年5月12日至2022年5月23日，即未完租期租金总额10%的违约金为35147.35元(2018年5月12日至2018年12月23日按每月租金8748.13元计算；2018年12月24日至2019年12月23日按每月租金9448.21元计算；2019年12月24日至2020年12月23日按每月租金10204.22元计算，2020年12月24日至2021年5月23日按每月租金10204.22元计算，未完租期租金总额为351473.54元，违约金为351473.54元×10%)，润昌公司诉讼请求梁海燕、周雪支付违约金35147.35元，于法有据，本院予以支持。鉴于润昌公司已经按合同约定向两被告主张了违约金并没收租赁保证金，在润昌公司未提供证据证明其实际损失高于约定的违约金和保证金的情况下，润昌公司诉讼请求梁海燕和周雪支付拖欠租金的逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。另外，因双方合同已明确约定梁海燕、周雪根本违约导致润昌公司单方解除合同而提前终止的，周雪应于合同终止当天返还该商铺并于3天内清空属周雪的财物。而在润昌公司向周雪发出解除通知书后，周雪未按约定于3日内清走而遗留在店铺的财物，依合同约定润昌公司有权处理。因此，周雪请求润昌公司赔偿财物损失，缺乏依据。鉴于润昌公司同意周雪搬走其所遗留的财物，周雪可与润昌公司协商处理。因周雪违约而导致解除合同，润昌公司有权没收租赁保证金，故周雪反诉请求润昌公司返还保证金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：被告梁海燕和周雪于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付租金28156.02元、外摆区租金519.33元和违约金35147.35元，合计63822.7元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告周雪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担428元，被告梁海燕和周雪负担1442元（该款原告已向本院预交，两被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不再另行收退）；反诉案件受理费519元，由被告周雪负担(该款被告周雪已向本院预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈登烽审判员  梁 瑜审判员  钟春连二〇一九年四月三十日书记员  康秋实郑安淇