广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1603号原告：区智朗，男，1963年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人:王颖，广东骏和律师事务所律师。被告：区初航，男，1974年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区、委托诉讼代理人：高丽珠，广东盛隽律师事务所律师。原告区智朗与被告区初航租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭审理了本案。原告区智朗及其委托诉讼代理人王颖，被告区初航及其委托诉讼代理人高丽珠到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告多支付的租赁费用34575元，并从2018年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息，利息计至被告付清欠款之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从2018年3月开始租用被告位于佛山市南海区西樵镇上金瓯驳舟岗××号的厂房第三层用于生产经营，租金每月9000元，水电费用按实际使用量计付。因被告厂房的电房配置、配套设施无法满足原告的生产需求，双方于是协商解除租赁关系，原告在2018年11月24日、11月30日向被告支付130000元、50000元用于预付11月、12月的租金和水电费，双方约定该款多退少补。原告于2018年12月10日已清场搬走，双方结束租赁关系。根据被告计算的应缴费用明细，2018年11月、12月的租金合计18000元，11月应缴电费为113571元、12月应缴电费为11610元、水费711元、电梯电费283元、宿舍租金1250元，以上合计145425元。据此，以原告预付的180000元进行扣减，被告应向原告退还34575元。原告多次向被告催款，被告均以各种理由拒绝，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，被告并没有欠原告的费用，相反是原告欠被告的租赁费用。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付被告租赁费用（包括厂房租金、水电费、变压器损失费、电梯费和宿舍租金）64825元；2.原告支付被告押金44000元；3.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告自2017年4月其开始使用被告位于佛山市南海区西樵镇上金瓯驳舟岗23号的厂房第三层用于存放机器。由于双方是多年好友，原、被告约定待变压器安装完毕后再收取原告的租金，在此期间（2017年4月—2017年11月）并未向原告收取场地使用费。2017年11月，被告按约定安装好配电设施，自2017年12月开始收取原告租金及相关费用。直至反诉之日，原告应付租金及相关费用合计386574元，但其只支付321749元，尚有64825元未付。原告违反合同约定，无故解除租赁合同，被告有权没收原告应付的押金80000元作为违约金。原告针对被告反诉答辩称：1.原、被告双方从没有约定原告存放机器设备在被告处需要支付租金，相反因被告一直没有为原告安装变压器，安装变压器后又一直没有为原告安装电费计量表，因此导致原告无法正常进行生产，在原告多次催促后，被告才于2018年春节前后为原告安装了电费计量表，因此原告是从2018年3月开始才正式使用厂房进行生产，由原告提交的举证2也可见被告在其签字送交给原告的租赁合同上的署名日期是2018年3月1日，因此双方的租赁关系是从2018年3月才成立的，租金应当从此时开始计收。且从原被告租金计收的微信聊天记录来看，也可以证明以上事实。原告在2018年10月之前的租金和电费已经全部结清，被告不可能此时才追溯收回2018年3月前的所谓租金。2.被告向原告收取押金没有合同依据，双方也从无约定原告需要向被告缴纳押金。被告在反诉状第二页的费用计收表格上倒数第二行所写的2018年10月8日支付押金36000元，实际上这笔费用支付的是2018年7、8、9、10四个月的租金36000元，从常理推断来说，也没有可能在租赁关系进行到一半的时候才支付押金。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.租赁合同复印件1份，用以证明被告将签字好的厂房租赁合同送给原告，因原告对其中关于用电方面的条款有异议所以没有在上面签字，但从被告署名的日期可以看出，原、被告的租赁关系是从2018年3月开始成立的，租金应当从2018年3月开始计算；3.转账凭证原件4张，用以证明原告在2018年9月30日、10月30日分别转账支付被告9月份电费38159元、10月份电费67590元，2018年10月及以前的电费、租金均已结清。原告在2018年11月24日、11月30日分别转账支付被告11月及12月的厂房租金、电费合共180000元，双方约定费用多退少补；4.费用计算清单复印件4张，用以证明被告在11月向原告发送11月的电费为113571元、12月向原告发送12月的电费为11610元，但其在原告退租后，因不想退还原告多支付的费用，再次向原告发送费用计算清单两份，在后两张清单上，租金及电费均存在重复计算、错误计算问题，甚至将租赁关系未发生前租金及电费也计算在内；5.微信聊天记录打印件1份（附光盘1张）。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.佛山市南海锐晶五金磨具厂企业信息复印件1份；2.配电能效运维服务合同原件1份；3.厂房使用权租赁合同原件1份；证据1-3用以证明被告为方便原告经营，于2017年11月安装变压器及相关配套服务，因原告没有注册企业，被告就使用另一租户锐晶五金厂的名义申报设备。原告每月支付相应变压器损失费。原告认为被告没有为其安排电房等配套设施，无法满足生产需求是不成立的；4.微信聊天记录截图打印件6张（当庭出示原始载体），用以证明2018年10月至2018年12月期间，每月底双方对账，其中有约定每月的变损费4600元。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5、原告对被告提供的证据1-2、4真实性无异议，本院对其真实性均予以确认；被告提供的证据3与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日的《厂房使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同）抬头写明甲方（出租方）为被告区初航，内容载明甲方将坐落在驳舟岗开发区××号三楼的厂房租赁给乙方使用面积约共1500平方米（以下简称涉讼租赁物），租赁期限为5年，2018年3月1日至2023年3月1日止，每年租金支付标准为108000元，12个月即每个月9000元；在签订合同时，乙方支付80000元的押金给甲方作为履约保证金。被告区初航在该租赁合同甲方落款处签名。另查明，2018年2月11日，原告微信询问被告涉讼租赁物租金可否从2018年3月开始计收；被告回复称需要询问其弟弟，以前跟被告弟弟说清楚了的，通电就要算租金；被告同时回复称2018年1月份那些变损费23元/K被告自己贴了算了。2018年12月10日，原告微信告知被告其设备已搬离。又查明，原、被告均确认双方就涉讼租赁物约定的租金标准为9000元/月、变压器损失费4600元/月；原告承租涉讼租赁物期间需向被告支付水费711元、电梯费283元、宿舍租金1250元；每年2月，原告无需向被告支付变压器损失费；原告从2018年9月才开始用电生产，故从2018年9月才开始产生电费，2018年8月（含本月）前仅需缴纳变压器损失费，不用支付电费；原告应向被告支付2018年9月的电费为10559元、2018年10月的电费为62990元、2018年11月的电费为108971元、2018年12月的电费为7010元。再查明，原、被告均确认原告于2018年6月19日支付36000元、于2018年9月30日支付38159元、于2018年10月8日支付36000元、于2018年10月30日支付67590元、2018年11月24日支付130000元、2018年11月30日支付50000元予被告，以上款项合计357749元。2019年1月16日，原告提起诉讼。诉讼中，被告陈述涉讼租赁物无产权证或规划报建手续。原告陈述其于2017年5月搬进涉讼租赁物，被告陈述原告于2017年4月搬进涉讼租赁物。原、被告均确认原告于2018年12月10日搬离涉讼租赁物。被告主张原告搬离后又有人将部分机器设备搬进涉讼租赁物，原告否认该机器设备为其另行搬进涉讼租赁物。原告主张被告于2017年11月开始安装变压器，于2018年春节前装好电费计量表；被告主张其于2017年11月19日安装调试变压器，于2017年11月23日调试完毕。原告主张涉讼租赁物应从2018年3月1日开始计算租金和变压器损失费，被告主张涉讼租赁物应从2018年1月开始计算租金和变压器损失费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告出租给原告的租赁物未办理规划报建手续，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同关系无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。在涉讼合同无效且原告已实际搬离涉讼租赁物的情况下，被告要求原告依据涉讼合同约定另行支付押金44000元并没收该押金的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但原告实际使用租赁物，应参照双方约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予被告。原告确认其于2017年5月搬进涉讼租赁物，被告于2017年11月安装变压器，故本院对被告主张涉讼租赁物从2018年1月1日开始计收使用费的主张予以支持；对于变损费，因被告在2018年2月11日的微信聊天记录中明确表示2018年1月份那些变损费由其自行承担，且被告明确2018年2月原告无需向被告支付变损费，故涉讼租赁物变损费应从2018年3月1日起开始计收。原告既未提供证据证明其向原告提出2018年3月开始计收租金得到被告的认可，又未提供证据证明自2018年1月1日起涉讼租赁物内的电力仍不能满足原告的生产需求或原告无法正常用电生产，且涉讼合同落款注明为2018年3月1日亦无法必然得出原告仅需从2018年3月1日开始计付使用费，综上，本院对原告认为其应从2018年3月1日起向被告支付使用费的主张不予采信。经核算，2018年1月1日至2018年12月10日期间，原告应向被告支付的费用总额[包含使用费、变压器损失费、电费、水费、电梯费、宿舍费等]为336561.13元[（9000元/月×11个月）+（9000元/月÷31日×10日）+（4600元/月×9个月）+（4600元/月÷31日×10日）+10559元+62990元+108971元+7010元+711元+283元+1250元]。原、被告均确认原告已向被告支付357749元，故被告尚需向原告退还21187.87元（357749元-336561.13元），原告诉请超出核定部分，本院不予支持。被告反诉要求原告退还64825元无事实依据，本院不予支持。被告并未提供证据证明自2018年12月11日后原告尚占用涉讼租赁物，故对被告要求原告支付2018年12月11日后使用费的主张，本院不予支持。原、被告就涉讼租赁物形成的租赁合同关系无效，原、被告对此均存在同等过错，且原、被告在原告搬离涉讼租赁物后并未对双方的权利义务进行结算，被告是否需返还原告相关款项、若需返还应返还的金额经本院判决后才予以确定，原告主张被告从2018年12月11日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）区初航应于本判决发生法律效力之日起十日内返还21187.87元予原告（反诉被告）区智朗；二、驳回原告（反诉被告）区智朗的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）区初航的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取332.19元（原告已预交），由原告（反诉被告）区智朗负担167.34元，由被告（反诉原告）区初航负担164.85元。被告（反诉原告）区初航应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付164.85元予原告（反诉被告）区智朗，本院不另收退。反诉受理费1238.25元（被告已预交），由被告（反诉原告）区初航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵燕二〇一九年四月十七日书记员  钟丹