广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12544号原告：邹志仙，女，1952年12月10日出生，汉族，身份证住址湖南省桃源县，委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：申伙泉，男，1986年5月28日出生，汉族，身份证住址广东省高要市，系原告邹志仙的女婿。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人：黄奉潮，该司董事长。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司，住所地广东省中山市东区雍景园小区，统一社会信用代码91442000719238888M。主要负责人：钟锦绣，该司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。原告邹志仙诉被告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称为雅居乐服务公司）、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司（以下简称为雅居乐服务公司雍景园分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹志仙委托诉讼代理人刘桂萍、申伙泉，被告雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司共同委托诉讼代理人李宏科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志仙向本院提出诉讼请求：被告雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司赔偿原告邹志仙房屋重新装修费用损失210000元、受损重新装修期间的空置损失21000元、交通费损失3000元、精神损害赔偿费10000元。事实和理由：原告邹志仙系中山市东区雍逸廷商住小区雍逸西路12幢201房（即雍逸廷A7-201)的所有权人。2018年1月底，该栋楼安装在楼外的排污主水管堵塞（之后在花园里挖出、清理了），导致整栋楼的生活污水全部回流到处于最底位置的原告邹志仙房屋，满屋全是腐烂、发酵的饭菜油污，臭气熏天。到原告邹志仙得到告知时，大约已经被污水浸泡了约半个月，屋里所有东西全被浸坏，包括木地板、衣柜、瓷砖及砖下的水电线路等，且因时间太长，秽气已经完全渗透进地板和墙壁。之后被告雅居乐服务公司雍景园分公司的工作人员带了保险公司及评估单位到现场查看，但定损迟迟不作出。后在原告邹志仙一再催逼之下，被告雅居乐服务公司雍景园分公司才拿出一张案件核损清单，总价是35000元，这数额与原告邹志仙的常识估算差别太大。原告邹志仙咨询了多家装修公司、价格鉴定公司，有关专业指出，由于浸泡时间太长，木地板与木柜等所有木制品，均已浸泡报废；瓷砖的臭味已难以清除，也必须重做，砖下的水电大部分也需要重做，才能恢复原来的标准。装修公司作出预算表，需要210051元才能恢复原状。被告雅居乐服务公司雍景园分公司虽表示愿意承担责任，但双方分歧较大，至现在仍然久拖不决，造成原告邹志仙其他经济损失，给其一家造成巨大的精神伤害，为此原告邹志仙提起本案诉讼。庭审中，原告邹志仙明确其主张是基于合同之诉，并明确因被告雅居乐服务公司雍景园分公司没有法人主体资格，故主张被告雅居乐服务公司共同承担赔偿责任。另外，原告邹志仙对诉讼请求中的空置损失变更为从2018年2月起至债务清偿之日止按每月3500元标准计算。被告雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司辩称，一、原告邹志仙的房屋发生排水不畅反涌事件后，被告雅居乐服务公司雍景园分公司工程部人员立即进行了维修检查，发现是由于该栋楼房的公共排水管下沉脱节导致排水管道堵塞而反涌，因此该事件的发生是由于不可归责于被告雅居乐服务公司雍景园分公司的事由导致的，原告邹志仙无权要求赔偿损失。二、被告雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司作为该小区的物业管理公司，已完全按照相关标准履行了对小区公共设施/设备的维护保养义务，其对反涌事件的发生没有过错，不应当承担任何赔偿责任。三、2018年1月29日，被告雅居乐服务公司雍景园分公司片区管家在日常巡查时发现A7-201房屋门口有积水，立刻通知值班工程人员查看，发现积水是从该房屋流出的。片区管家立刻通知原告邹志仙过来开门查看，并安排工程人员对水管进行检查维修，第一时间排除故障、恢复排水管通畅。为减少损失，被告雅居乐服务公司雍景园分公司要求对房屋立即进行清理以防止损失进一步扩大，但原告邹志仙明确予以决绝。四、涉案房屋为原告邹志仙购买的二手房，该房屋现有装修是2003年12月27日完工验收的，至今已有十五年之久，原告邹志仙主张赔偿的数额没有任何依据。综上，请求法院驳回原告邹志仙的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：邹志仙系中山市东区雍逸廷商住小区雍逸西路12幢201房（即A7-201房）的业主，该房屋为其于2017年向前手业主购入，购入后一直空置没有入住。2017年12月10日，邹志仙向雅居乐服务公司雍景园分公司一次性预交了4188元的物业管理费。2018年1月29日，雅居乐服务公司雍景园分公司的工作人员在日常巡查时发现邹志仙的房屋门口有水流出，随即通知邹志仙前来开门查看。开门后发现厨房洗手盆的下水道涌出污水，并溢出到客厅及其他房间，造成客厅地砖、房间木地板、门、部分家具被污水浸泡。雅居乐服务公司雍景园分公司当天派工作人员对该房屋的积水进行了清理，并去一楼检测时发现该楼房的公共排水管道堵塞导致污水反涌，由于当时无法疏通，故在次日更换了排水管。此后，雅居乐服务公司雍景园分公司通知保险公司上门进行核损，因保险公司核损价格35000元与邹志仙自行委托装修公司作出的工程预算价210051.48元相差甚远，双方协商不成，邹志仙遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，邹志仙申请对其房屋及物品的损失价值进行评估。本院依法委托中山公量保险公估有限公司对此进行公估，该机构于2019年1月21日作出公估报告，估损情况为：由于瓷砖本身的耐酸性能比较好，吸水率少于0.5%，所以客厅、厨房、卫生间、阳台的瓷砖地板吸收到污水的可能性是很微少的，对瓷砖本身质量没有什么影响，所以客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台的瓷砖地板不用拆除，只需清洁、消毒处理，而地板下面的水管、线路等也不会受到影响；房间的复合木地板、衣柜、窗台柜、酒柜、电视柜、门等被污水浸泡，木地板有翘起现象，有的地脚线松脱，柜脚、门脚有轻微膨胀变形或开裂，因此这些复合木地板、地脚线、柜、门等不能使用，需要拆除并按原标准和规格重做；地脚线上多出批荡受潮气泡，要将底层批荡拆除再刮腻子，然后将整个墙面粉刷一遍；按中山市目前市场行情，拆除清理费用3086元，更换复合木地板、衣柜、窗台柜、电视柜、酒柜、门等49630元，墙身修复需5880元，搬运材料及清洁消毒费3500元，合计62096元；由于木地板、衣柜、窗台柜、电视柜、酒柜、门等物品是旧业主购房后装修并使用，至污水浸泡事故时已14年，并保留下来和房子一起转让给邹志仙，它们和房屋框架结构一样作为固定资产存在折旧，按房屋折旧限50年计，这些资产应按目前市场价格计提折旧49630×14/50=13896元，因此这些资产在发生污水浸泡事故时的价值为49630-13896=35734元，加上拆除清理费、墙身修复费用、搬运材料及清洁消毒费用等，损失共35734+3086+5880+3500=48200元。邹志仙认可该公估报告的真实性，但认为公估机构测量方式不严谨、估价过低，并称当时这栋楼只有3户入住，做饭洗碗的污水流下来短时间不会浸泡整间房屋，装修师傅称这种现状起码被泡半个月以上，雅居乐服务公司雍景园分公司如果每天巡查到位就能及时发现，不会造成其损失严重。雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司确认该公估报告的真实性，但认为本案中损坏的是装修、家具，并非房屋，故该报告中采用房屋50年折旧来计算显然没有依据。另查，雅居乐服务公司雍景园分公司系雅居乐服务公司设立的分公司。雅居乐物业管理服务有限公司雍景园分公司（后变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司，即本案被告之一）与中山雅居乐雍景园房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由雅居乐服务公司雍景园分公司为雍逸廷A、B商住小区物业提供物业管理服务，日常服务包括共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括沟渠、外墙排水管等，达到设备良好、运行正常、无重大管理责任事故的服务质量；定期服务包括6个月清疏排水系统一次；雅居乐服务公司雍景园分公司未能履行本合同约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定其应承担的责任。庭审中，雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司提交了部分2017年至2018年期间设备设施保养记录表，拟证实其已履行小区共用设备设施的维护保养义务。邹志仙认为雅居乐服务公司雍景园分公司没有按合同约定清疏排水系统，才导致这么严重的堵塞，已违反《前期物业服务合同》“设备良好，运行正常，无重大管理责任事故”的约定。关于邹志仙主张的损失，其表示：其本来租住在中山市的房屋，购买涉案房屋后打算在2018年农历新年后入住，污水反涌事件发生后，由于与雅居乐服务公司雍景园分公司协商赔偿事宜经常要在租住的地方和雍逸廷小区之间往来，为此产生了3000元交通费；由于等待法院判决以及资金不足，其一直没有修复涉案房屋，故房屋一直空置，参照相关地段类似房屋的租金标准，故主张按3500元/月计算空置损失；由于此次事件给邹志仙一家造成了很大麻烦，耽误小孩就近入学，精神受到很大困扰，如主张精神损害赔偿10000元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故邹志仙与雅居乐服务公司雍景园分公司之间的权利义务应受《前期物业服务合同》的约束。综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：一、雅居乐服务公司雍景园分公司、雅居乐服务公司是否应对邹志仙的损失承担赔偿责任；二、关于赔偿范围的认定。对此，本院分析如下。关于焦点一。邹志仙的房屋因楼房共用下水道反涌污水遭受财物损失，雅居乐服务公司雍景园分公司作为物业服务企业，是否应承担相应的赔偿责任，主要从其是否完全履行合同义务、在反涌事件发生后是否及时采取适当措施等方面进行衡量。根据《前期物业服务合同》约定，沟渠、外墙排水管等共用设施设备的维修养护、运行及管理属于雅居乐服务公司雍景园分公司提供物业服务的范围内，其有义务保障管道通畅。现雅居乐服务公司雍景园分公司负责维护管理的下水管道因堵塞导致污水反涌至邹志仙的房屋，其已违反了“设备良好，运行正常，无重大管理责任事故”的合同义务。且在反涌事件发生后，雅居乐服务公司雍景园分公司未能尽快疏通堵塞的管道，至次日才将管道更换，期间也未采取适当措施，如及时通知楼上住户暂停用水等以阻止损失扩大。综上，本院认定雅居乐服务公司雍景园分公司的行为已构成违约，应对邹志仙的损失承担赔偿责任。至于管道堵塞的原因，如果是由第三人所造成的，雅居乐服务公司雍景园分公司可根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，依照法律规定或者按照约定另行解决，不能以此作为免责事由。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”雅居乐服务公司雍景园分公司为雅居乐服务公司的分支机构，以自己的名义签订物业服务合同，收取涉案小区的物业管理费，有一定的偿付能力，故雅居乐服务公司雍景园分公司应先以其管理的财产承担赔偿责任，不足以承担的，再由雅居乐服务公司承担。关于焦点二。首先，关于房屋装修及物品的损失，有公估机构作出的公估报告以证实，在双方均没有证据证实鉴定程序严重违法或鉴定结论明显依据不足的情况下，本院对该公估报告予以确认。由于勘验过程中邹志仙的代理人也有在场，若对测量尺寸有异议理应在现场沟通处理，故本院对其关于测量数据不准确的质证意见不予采纳。由于邹志仙的房屋受损，出于实际需要必须将无修复必要的物品拆除清理再重新装修，从而恢复房屋的原状，故本院认定雅居乐服务公司、雅居乐服务公司雍景园分公司应按重置价格62096元赔偿邹志仙的损失；对邹志仙主张所超出的部分，本院予以驳回。其次，关于邹志仙主张的房屋空置损失，由于在发生反涌事件前该房屋一直空置并未出租，邹志仙亦称其购房是自住以便小孩就近入学，故本院认定该房屋空置并未对邹志仙造成实际损失，其主张按3500元/月赔偿空置损失的诉求没有事实依据，本院不予支持。再次，关于邹志仙主张的交通费，由于没有证据证实，且并非与合同履行相关的损失，故本院不予支持。最后，因本案为物业服务合同纠纷，精神损害抚慰金不属于法律规定的违约责任损失赔偿的范畴，故对于邹志仙主张的精神损失赔偿10000元，本院不予支持。综上，邹志仙的诉讼请求，理据充分的部分，本院予以支持；理据不足的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邹志仙赔偿财产损失62096元；二、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司对上述债务承担补充清偿责任；三、驳回原告邹志仙其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元（原告邹志仙已预交），由原告邹志仙负担3698元，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司负担1262元；评估费10000元（原告邹志仙已预交），由被告雅居乐雅生活服务股份有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司雍景园分公司负担（两被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将以上11262元返还给原告邹志仙）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  冯艳玲二〇一九年四月十日书 记 员  李泳瑜书 记 员  钟金花