福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0626民初1892号 原告：林锦平，男，1973年8月3日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：杨文华，福建扬都律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何华川，福建扬都律师事务所实习律师。 被告：周慧南，女，1977年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：陈统顺，福建省东山县“148”法律服务所法律工作者。 第三人：何惠龙，男，1967年8月20日出生，汉族，住福建省东山县。 第三人：张秀英，女，1966年8月20日出生，汉族，住福建省东山县。 第三人：李建顺，男，1966年12月2日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林秀福，福建劲节律师事务所执业律师。 原告林锦平与被告周慧南、第三人何惠龙、张秀英、李建顺案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月2日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月3日公开开庭审理了本案。庭审前，本院根据案情需要依法追加第三人李建顺；原告林锦平及其委托诉讼代理人杨文华、何华川，被告周慧南的委托诉讼代理人陈统顺，第三人李建顺的委托诉讼代理人林秀福到庭参加诉讼，第三人何惠龙、张秀英经依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林锦平向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）闽0626执200号执行裁定，判决立即停止对址在漳州市东山县某号房屋的强制执行，并解除查封。2.请求判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月20日，何惠龙、张秀英与林锦平签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给林锦平，林锦平依约支付了购房款后，何惠龙、张秀英向林锦平实际交付了该房产。林锦平对该房屋进行装修、购置家具，并入住该房产使用至今。后据悉何惠龙、张秀英因与周慧南存在债权债务纠纷，周慧南向贵院申请执行，贵院作出（2018）闽0626执200号执行裁定，并将上述房产予以查封。林锦平向贵院提出执行异议申请，请求贵院撤销（2018）闽0626执200号执行裁定，解除对上述房产的查封，但被驳回相关异议请求。林锦平认为，上述房屋系其向何惠龙、张秀英购买所得，其已经依约支付了购房款，且实际入住使用该房屋，是该房屋的实际所有人，贵院将林锦平的财产予以查封，明显不当。综上，林锦平与何惠龙、张秀英签订的《房屋买卖合同》合法有效应予以保护，请求法院支持其诉讼请求。 被告周慧南辩称，首先，位于东山县西埔镇的某某号房屋不是案外人林锦平所有,而是被执行人何惠龙、张秀英夫妻共有财产。其次，涉案房屋的所有权人何惠龙、张秀英与案外人林锦平于2015年1月20日签订的《房屋转让合同》其售价不合理,存在恶意串通嫌疑,未约定交房时间,也未支付全部购房款。至今尚未办理过户手续,仅仅涉及合同效力，不产生物权转移。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,案外人林锦平提出执行异议不符合该条款的情形且其权利不能够排除执行。综上,林锦平提出执行异议不具有事实和法律依据,请求法院依法予以驳回。 第三人何惠龙、张秀英未发表答辩意见。 第三人李建顺辩称，一、林锦平提起诉讼符合法律规定，足以排除执行。首先，林锦平与何惠龙在法院查封之前已经签订有效的书面合同；其次，房屋在查封前已以合法方式交付使用；第三，林锦平在签订合同后支付购房款，并按规定履行按揭；第四，并非因林锦平的原因未办理过户登记手续。所以，能够排除执行，周慧南答辩的理由依法不能成立，且周慧南没有证据证明林锦平与何惠龙存在恶意串通的事实。二、法院追加李建顺作为第三人不适合，李建顺与本案不具有关联，因为李建顺是通过委托公证代理何惠龙行使代理权，根据民法总则第162条的规定，代理人实施的代理行为对被代理人发生法律效力，所以李建顺作为代理人所签订的合同，何惠龙应承担相应的法律后果，所以法院追加李建顺作为第三人没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查，分析、认定证据和事实如下：2014年12月4日，何惠龙、张秀英通过公证全权授权李建顺有权以委托人名义办理包括出售涉案房产、与买受人签订房地产买卖协议、收取售房款、协助买受人办理产权过户等权利；2015年1月20日，李建顺代表何惠龙、张秀英与林锦平通过中介签订房屋转让合同，合同约定该房产总售价516172元，定金20000元，公证时再付剩余房款余额244710元，该房按揭贷款余额251462元，由林锦平按月供2650元还款。2015年1月，林锦平通过现金和转账的方式向李建顺支付定金和购房款等共计264710元；林锦平自2015年2月起至2018年间，以每月向何惠龙账户汇款约2700元的方式，替何惠龙、张秀英向中国银行股份有限公司偿还房屋按揭贷款；诉讼中林锦平向本院出具承诺书表示愿意按照人民法院的要求交付执行剩余的房屋银行按揭款，提前一次性支付给银行；林锦平的职业为渔民；林锦平在法院查封涉案房产前，对该房产进行了装修，缴纳了住房专项维修资金，并从2016年起缴纳该房产的物业管理费、水费、公摊费、卫生费、有线电视费等。 另查明，周慧南于2017年7月19日就其与何惠龙、张秀英民间借贷纠纷向本院提起诉讼，业经法院一、二审审理判决生效后，由周慧南作为申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年3月28日依法作出（2018）闽0626执200号执行裁定，对涉案房屋执行查封，林锦平于2018年7月3日向本院提出执行异议后，本院依法作出（2018）闽0626执异8号执行裁定驳回林锦平提出的执行异议。林锦平因此于2018年8月2日提起本案诉讼，目前该涉案房产仍未办理产权登记手续。 上述事实，有原告林锦平提交的委托书、公证书、房屋转让合同、定金收据、存款明细账、购房款收据、东山县圆梦房产中介出具的证明、林锦平向何惠龙账户的汇款记录、房屋装修合同、涂料店收据、东山县住房专项维修资金缴存凭证、有线电视缴费单、业主委员会出具的缴交涉案房产水电费、车位费、物业管理费的证明，当事人的庭审陈述笔录等证据为证。 本院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案林锦平作为案外人提起诉讼，林锦平负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。由于本案涉案房屋并无产权登记，对于林锦平是否享有足以阻却执行的权利，从以下方面进行分析：1.林锦平与何惠龙、张秀英（李建顺代理）所签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，系合法有效的民事协议。该协议签订于本院查封之前；2.林锦平依据合同约定分别于2015年1月19日支付给李建顺定金20000元，1月20日转账支付给李建顺129000元，其余为现金支付，共计244710元，且林锦平持有李建顺于2015年1月20日出具的收到林锦平所有购房款244710元的收款收据，对此李建顺亦予以认可；林锦平已经依约足额支付前期购房款，并依约按期支付银行按揭贷款；足以认定已支付了合同约定的全部价款；3.2015年2月3日，林锦平与东山县西埔镇鸿韵达室内装饰店签订《房屋装修合同》，证实林锦平对涉案房产进行了装修；东山县鑫瑞学府花园小区第一届业主委员会出具一份证明，证实林锦平从2016年1月至2018年间缴交了涉案房产的物业费、水费、公摊费、卫生费；以上证据可以印证林锦平实际占有涉案房产的事实。在本院查封涉案房产之前，林锦平已经接收涉案房产，证明了其对房屋的占有使用状态；4.涉案房产虽为何惠龙、张秀英名下房产，但林锦平与何惠龙转让涉案房产时该房产项目尚不符合办理产权登记条件，在本院查封前，涉案房产仍未办理产权登记，而林锦平已按合同约定支付了前期购房款，并按双方约定逐月支付银行按揭贷款，诉讼中也承诺可以一次性支付剩余银行按揭款，故非因林锦平自身的原因未办理过户登记。综上所述，本院认为，林锦平与李建顺全权代理的何惠龙、张秀英签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，双方均应依约履行。林锦平依约支付了首付款，该房产的银行按揭款也已由林锦平按月支付，可视为已支付合同约定的全部房产价款，且林锦平实际占有涉案房产，在房产交易履行过程中也不存在过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当解除对涉案房产的查封措施。被告周慧南提出的抗辩并未提交相应的证据加以佐证，缺乏事实和法律依据，不予采纳。何惠龙、张秀英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 停止对东山县西埔镇某某号房产的执行，并解除查封。 案件受理费100元，由周慧南负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  王旭东 审 判 员  洪艺芯 人民陪审员  林雄彬 二〇一九年四月三十日 书 记 员  林丽玲