广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0204民初3212号 原告（反诉被告）：陶卫华，女，汉族，1964年4月21日出生，汉族，住柳州市。 委托诉讼代理人：赵雁平，广西景耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一辰，广西国观律师事务所律师。 被告（反诉原告）：凌以锋，男，汉族，1979年3月29日出生，住柳州市鱼峰区。 被告（反诉原告）：陈明富，男，汉族，1968年12月13日出生，住柳州市。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：封永，广西柳乐律师事务所律师。 第三人：广东建投金服投资有限公司，住所地：广州市越秀区东风中路509号，统一社会信用代码：91440104633204919W。 法定代表人：杨风华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁艳明，男，该公司员工。 原告（反诉被告）陶卫华与被告（反诉原告）凌以锋、陈明富、第三人广东建投金服投资有限公司（以下简称广东建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月24日、2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶卫华及其委托诉讼代理人王一辰，被告（反诉原告）凌以锋、陈明富的委托诉讼代理人封永，第三人广东建投公司的委托诉讼代理人袁艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陶卫华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告向原告支付房屋租金10396.82元（从2017年8月1日计算至2017年9月11日）、逾期租金违约金2919.09元（逾期租金违约金按照以未交租金为基数按照年利率24%从2017年6月30日暂计算至2018年8月31日，之后的违约金按照年利率24%计算至清偿完毕时止）；2.请求法院判令二被告向原告支付房屋占用费23516.62元及逾期违约金4484.26元（逾期违约金以未付房屋占用费为基数按照年利率24%从2017年12月16日暂计算至2018年8月31日，之后的违约金按照年利率24%计算至清偿完毕时止）；3.请求法院判令二被告向原告支付合同终止违约金7426.3元、电费4242.1元、律师费2649元；4.判令由二被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于柳州市建行自助银行南侧一栋二层楼房中的第一层门面出租给二被告使用，租赁期限为三年，自2014年10月1日至2017年10月1日止。甲方（原告）与乙方（二被告）在上述租赁合同中对租金标准、支付时间、逾期租金违约金及违约责任做出了明确约定，即，租赁合同中第四条约定，第一年每月租金为7000元整，第二年月租金在第一年的租金标准上递增3%，即7210元，以此类推，即以后年限月租金每一年在前一个租金标准的基础上上调3%。第七条约定，租金按季支付，并遵循先交后用的原则，即：二被告应在每季末30号之前付清下季全部租金。第八条约定，乙方逾期交付应支付租金的，自逾期之日起每日按应交付租金总额的千分之十向甲方支付违约金。乙方如连续拖欠租金达十五天或累计拖欠租金达三十天，甲方有权收回所出租房屋，并追究乙方违约责任。第二十二条约定违约责任，本合同生效后，甲乙双方应全面履行，任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约……如乙方违约，造成本合同终止的，丧失要求退回履约保证金的权利，另应支付相当于壹个月租金给甲方，作为违约金。还应承担相应的诉讼费、律师费及差旅费用。 但是，在合同履行过程中，二被告未按照双方合同约定时间及金额向原告支付租金，且经常是原告多次催收后才交纳部分租金。因二被告从2017年1月起拖欠水电费且从2017年8月1日起拖欠房屋租金，原告于2017年9月11日通知二被告正式解除合同关系，但二被告未立即搬离，一直使用租赁门面至2017年12月16日。 原告认为，二被告的行为已构成严重违约，故诉至法院。 被告（反诉原告）凌以锋、陈明富辩称，请求法院依法驳回原告诉请，2015年10月19日柳南区人民政府发布了柳州市鹅山区开发的公告，已经明确原告所出租给被告的房屋属于征收拆迁范围，而且上述房屋所有权人广东建投公司也已经于2017年10月23日与原告解除租赁合同，要求原告腾空房屋，原告于2017年9月7日没有使用上述房屋，之后广东建投公司也要求原告腾空房屋，即原、被告于2014年9月15日签订的房屋租赁合同无法履行，合同自然终止，双方签订的租赁合同第19、20条中有明确规定，既然原告对上述房屋没有出租权，也就不存在被告占用以上房屋，因此，被告不应当支付房屋占用费、违约金、租金，所以请求法院依法驳回原告诉请。 第三人广东建投公司述称，由于原告未要求其承担责任，故其不发表意见。 同时凌以锋、陈明富反诉称，1.判令被反诉人返还履约保证金21000元给反诉人；2.被反诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年9月15日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同约定了反诉人与被反诉人双方的权利和义务，反诉人在规定的时间向被反诉人支付了租金及交纳了履约保证金，被反诉人出具了一份21000元的合同履约金收条给反诉人。2017年10月23日反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》已经解除，根据《房屋租赁合同》的约定被反诉人应当返还履约保证金21000元给反诉人。反诉人多次要求被反诉人返还履约保证金，被反诉人返还均以种种理由推诿，为了维护反诉人的合法权益，反诉人特诉至贵院，请求依法支持反诉人的以上诉讼请求。 原告（反诉被告）陶卫华对被告（反诉原告）的反诉辩称，其反诉诉请没有事实及法律依据，在履约保证金根据双方所签订的合同约定，合同第7、8、22条“如乙方连续拖欠租金达15天或30天，陶卫华有权收回房屋，且追究违约责任……律师费”基于此请求法院驳回本诉原告诉请，该合同在2017年9月11日，被反诉人向反诉人凌以锋的手机号186××××4911发送短信告知解除租赁合同关系时已解除，该手机号系凌以锋在签订合同时所留手机号，也是反诉状中所留手机号，因此该反诉状中所记载的凌以锋所使用电话号码的事实构成自认，请求法庭驳回反诉原告的诉请。 第三人广东建投公司述称，由于反诉原告未要求其承担责任，故其不发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于陶卫华提交的短信记录和租赁门面使用情况照片，均有原件核对且凌以锋、陈明富对其异议未能提供证据予以证实，本院对该证据真实性予以确认；2.对于陶卫华提交的广东建投公司2015年4月8日作出的告知函以及与广东建投公司的邮件往来记录，第三人广东建投公司当庭予以确认，本院对其真实性予以认可；3.对于凌以锋、陈明富提交的《关于移交柳州市建行自助银行南侧平房及一栋两层房产的函》，为柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室留存的档案，本院对其真实性予以认可；4.对于凌以锋、陈明富提交的《关于移交柳州市建行自助银行南侧平房及一栋两层房产腾空清退的函》，陶卫华对其真实性不予认可且凌以锋、陈明富未能提供原件予以核对，本院对该证据不予认定；5.对于本院调取的广东建投公司于2018年10月20日出具的《关于广西柳州鹅山路三区16号建行自助银行南侧平房及一栋两层租赁的情况说明》，因广东建投公司就本院调查的内容作出前后不一致的陈述，本院对该证据的真实性不予认可；5.对于各方提交的其他证据，双方均对真实性没有异议，本院对其他证据真实性均予以确认，对于证明目的本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶卫华作为甲方与乙方凌以锋、陈明富签订《房屋租赁合同》，约定陶卫华将位于柳州市建行自助银行南侧一栋二层楼房中的第一层门面出租给凌以锋、陈明富使用，租赁期限为三年，自2014年10月1日至2017年10月1日止。租赁合同中第四条约定，第一年每月租金为7000元整，第二年月租金在第一年的租金标准上递增3%，即7210元，以此类推，即以后年限月租金每一年在前一个租金标准的基础上上调3%；第七条约定，租金按季支付，并遵循先交后用的原则，即：二被告应在每季末30号之前付清下季全部租金；第八条约定，乙方逾期交付应支付租金的，自逾期之日起每日按应交付租金总额的千分之十向甲方支付违约金，乙方如连续拖欠租金达十五天或累计拖欠租金达三十天，甲方有权收回所出租房屋，并追究乙方违约责任；第十条约定，租赁期间乙方所承租房屋所发生的水、电费，电话费、有线电视费、网络使用费、环卫费及物业管理费等一切费用由乙方自行负责……乙方每月电费最低按300度计算，超过300度，按实际用电度数计算；第二十二条约定违约责任，本合同生效后，甲乙双方应全面履行，任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约……如乙方违约，造成本合同终止的，丧失要求退回履约保证金的权利，另应支付相当于壹个月租金给甲方，作为违约金。还应承担相应的诉讼费、律师费及差旅费用。 凌以锋、陈明富于2014年9月15日向陶卫华支付合同履约保证金21000元，并由陶卫华出具《收条》一份。凌以锋、陈明富向陶卫华交纳至2017年7月的租金。 陶卫华分别于2017年2月14日、2017年4月18日、2017年6月13日、2017年9月5日、2017年11月28日以银行转账的形式向柳州供电段交纳水电费，柳州供电段分别于2017年2月6日、2017年4月6日、2017年6月6日、2017年8月17日作出鹅山路三区16号的《用户水电结算单》。 陶卫华于2017年9月11日向凌以锋发送短信，内容为：“由于你没在2017年8月23日前交纳拖欠的房租和水电费，我与你们正式解除合同，陶卫华”，凌以锋回复：“我已委托律师，有什么跟我律师谈，解决不了的话只能法院处理”。 陶卫华因本案诉讼需要聘请律师，2018年9月5日广西景耀律师事务所为陶卫华开具发票一份，载明律师代理费为2649元。 另认定，本案诉争租赁门面为陶卫华从广东建投公司处承租而来，广东建投公司（即广东建投金服投资有限公司）前身为广东建银金服投资有限公司。2014年4月10日陶卫华与广东建银金服投资有限公司签订《房屋租赁合同》，合同第七条第（四）点约定“……未经出租方同意不得整体转租经营或与他人互换使用……”，经我院发函询问，广东建投公司于2018年10月25日出具《关于广西柳州鹅山路三区16号建行自助银行南侧平房及一栋两层租赁的情况说明》，该说明载明：1、陶卫华也从未书面告知我公司将其承租我司的柳州鹅山路三区16号建行自助银行南侧平房及一栋两层房产转租给凌以锋、陈明富，我公司从不知晓也并从未同意陶卫华将房屋转租。2、我公司于2017年7月与柳南拆迁办协商上述房产的拆迁补偿事宜时，方才得知陶卫华已将房屋转租的情况。3、待我公司得知存在转租问题时，上述房产已面临拆迁，此时对转租问题提出异议已无必要，故我司直接与陶卫华谈判依约解除租赁合同事宜。4、我公司已经与陶卫华解除租赁合同，并已于2017年10月23日向陶卫华送达了《关于终止的函》，我司已依法收回租赁房屋。 庭审中，第三人广东建投公司称2018年2月、3月左右本案诉争租赁门面涉及拆迁时，才知晓陶卫华将门面转租给凌以锋、陈明富的。同时称直至门面被拆迁，都未能收回门面。 本院认为，陶卫华与广东建投公司签订《房屋租赁合同》，合同第七条第（四）点约定“……未经出租方同意不得整体转租经营或与他人互换使用……”，本案中，陶卫华将从广东建投公司承租的房屋部分转租给凌以锋、陈明富，而陶卫华与广东建投公司签订的合同中并无关于部分转租约定的条款，故应依据法律规定对此予以审核。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，广东建投公司在2018年10月25日出具《关于广西柳州鹅山路三区16号建行自助银行南侧平房及一栋两层租赁的情况说明》以及庭审中对于知晓本案诉争门面被转租的时间分别陈述是2017年7月和2018年2、3月，前后陈述不一致，但广东建投公司无论是在上述哪一时间知晓转租情况，均超过六个月未提出异议，应认定陶卫华与凌以锋、陈明富之间的转租行为有效。广东建投公司称其知晓诉争门面转租时门面已届拆迁，所以对转租没有提出异议，对此，广东建投公司该理由并非法定抗辩事由，其对转租提出异议的权利仍应在法律规定的期限内行使，故陶卫华与凌以锋、陈明富签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按该合同约定履行义务。 对于陶卫华要求凌以锋、陈明富支付从2017年8月1日至2017年9月11日的房屋租金10396.82元的主张，现被告仅支付租金至2017年7月，未履行依约支付租金的义务，构成违约，故原告要求支付租金诉讼请求本院予以支持。原、被告双方合同约定如凌以锋、陈明富连续拖欠租金达十五天或累计拖欠租金达三十天，陶卫华有权收回所出租房屋。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依据该条款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现凌以锋、陈明富只交纳至2017年7月的租金，已达到合同约定的解除合同的条件，庭审中，陶卫华陈述其于2017年9月11日以短信形式通知凌以锋解除租赁关系，被告在本院规定的期限内对该陈述未提出异议，视为认可陶卫华的陈述，故双方合同已于2017年9月11日解除，即凌以锋、陈明富应当支付2017年8月1日至2017年9月11日的租金。 对于陶卫华要求凌以锋、陈明富支付2017年9月12日至2017年12月16日的房屋占用费23516.62元的主张。因双方租赁合同已于2017年9月11日解除，承租人凌以锋、陈明富应当按照约定在合同解除后的合理期限内搬离，但2017年9月11日后凌以锋、陈明富仍然占有使用诉争门面，占用期间应当按照合同约定的租金标准向陶卫华支付房屋占有使用费。凌以锋、陈明富第一次庭审自述的搬离租赁门面的时间为2017年8月初，后其委托诉讼代理人又于2019年3月22日提交《情况说明》称凌以锋、陈明富于2017年11月16日搬离租赁门面，对此陶卫华称凌以锋、陈明富使用租赁门面至2017年12月16日。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第（二）项的规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。对租赁物是否返还发生争议的，应由主张租赁物已返还的当事人承担举证责任，凌以锋、陈明富作为承租人搬离承租房屋时应主动通知陶卫华，现无证据证实其已通知，故本院以陶卫华主张的凌以锋、陈明富使用租赁门面至2017年12月16日的日期为凌以锋、陈明富搬离门面的时间。即凌以锋、陈明富应当支付2017年9月12日至2017年12月16日的房屋占有使用费。 对于凌以锋、陈明富支付租金和房屋占有使用费的具体金额，依据双方租赁合同中第四条“第一年每月租金为7000元整，第二年月租金在第一年的租金标准上递增3%，即7210元，以此类推，即以后年限月租金每一年在前一个租金标准的基础上上调3%”的约定，2016年10月1日至2017年9月30日的租金标准为每月7426.3元，故凌以锋、陈明富应按照该标准向陶卫华支付支付从2017年8月1日至2017年9月11日的房屋租金10149.28元（7426.3元/每月÷30天×41天=10149.28元）、2017年9月12日至2017年12月16日的房屋占用费23516.62元（7426.3元/每月÷30天×95天=23516.62元）。 关于陶卫华要求凌以锋、陈明富支付逾期交纳租金违约金的主张，双方合同第七条约定，租金按季支付，凌以锋、陈明富应在每季末30号之前付清下季全部租金；第八条约定，凌以锋、陈明富逾期交付应支付租金的，自逾期之日起每日按应交付租金总额的千分之十向陶卫华支付违约金。本案中，凌以锋、陈明富依约定应于2017年6月30日前交纳2017年8月1日至2017年9月11日的租金，但至今未交纳，故陶卫华依约要求凌以锋、陈明富支付违约金的请求合理，但每日按应交付租金总额的千分之十收取违约金过高，现陶卫华自愿将2017年8月1日至2017年9月11日期间逾期交纳租金的违约金调整为以被告拖欠租金为基数，从2017年6月30日起按年利率24%计算至凌以锋、陈明富支付租金完毕时止，上述调整在陶卫华自主自愿的合法范围内，且不违反法律规定，本院予以确认。 至于陶卫华要求凌以锋、陈明富支付2017年9月12日至2017年12月16日期间房屋占有使用费的违约金的主张，双方合同对逾期支付房屋占有使用费的违约责任没有进行约定，也无相关法律依据，故对此部分本院不予支持。 关于陶卫华要求凌以锋、陈明富支付合同终止违约金7426.3元、律师费2649元的主张，按照双方《房屋租赁合同》第二十二条的约定：如凌以锋、陈明富违约，造成本合同终止的……另应支付相当于壹个月租金给陶卫华，作为违约金，还应承担相应的诉讼费、律师费及差旅费用。对于合同终止违约金，虽然合同已约定凌以锋、陈明富需支付逾期交纳租金的违约金，但系针对凌以锋、陈明富迟延支付租金的约定，根据上述约定，双方针对因凌以锋、陈明富违约导致合同解除亦应支付违约金另行作出了约定，双方均应遵守合同约定。同时陶卫华为本案相关诉讼已实际支付了律师费2649元，原告上述主张均符合合同的约定，本院予以支持。 对于陶卫华要求凌以锋、陈明富支付的电费，依据双方合同约定，由承租方凌以锋、陈明富承担支付电费等相关费用，凌以锋、陈明富未能提供证据证实其已交纳电费，故本院采纳陶卫华关于凌以锋、陈明富交纳至2017年1月电费的陈述。陶卫华提供其2017年2月14日、2017年4月18日、2017年6月13日、2017年9月5日、2017年11月28日向柳州供电段交纳电费的银行转账记录，以及2017年2月6日、2017年4月6日、2017年6月6日、2017年8月17日鹅山路三区16号的《用户水电结算单》证实其已代凌以锋、陈明富缴纳电费，本案中凌以锋、陈明富承租的房屋为柳州市建行自助银行南侧一栋二层楼房中的第一层门面，虽然上述证据中陶卫华交纳的电费是鹅山路三区16号整体建筑产生的，但足以证明陶卫华已替凌以锋、陈明富代缴上述费用。另依据双方合同约定，凌以锋、陈明富每月电费最低按300度计算，超过300度，按实际用电度数计算，以及《用户水电结算单》显示的2017年6月6日之后电费单价为每度1.1275元，故陶卫华要求凌以锋、陈明富支付2017年1月1日至2017年12月16日的电费，按每月300度计算符合合同约定，但电费单价应以《用户水电结算单》载明的电费单价每度1.1275元为宜，故凌以锋、陈明富应向陶卫华支付电费3934.975元（300度/每月÷30天×349天×1.1275元=3934.975元）。 对于凌以锋、陈明富要求陶卫华返还履约保证金21000元的反诉请求，虽然双方《房屋租赁合同》第二十二条约定，如凌以锋、陈明富违约，造成本合同终止的，丧失要求退回履约保证金的权利。但根据民法通则第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。从合同约定来看，本案履约保证金作为违约条款的形式存在，是为合同的履行所提供的一种金钱保证，具有违约金的性质，而合同中针对逾期支付租金及违约解除合同还特别约定了违约金。因本案陶卫华明确主张要求凌以锋、陈明富支付逾期给付租金和因凌以锋、陈明富违约解除合同违约金，且得到本院支持，在该违约金足以足以抵偿其损失的情况下，本院对凌以锋、陈明富要求陶卫华返还履约保证金21000元的反诉请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条，《最高人民法院》第十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）凌以锋、陈明富向原告（反诉被告）陶卫华支付2017年8月1日至2017年9月11日期间的租金10149.28元及违约金（违约金以被告拖欠租金10149.28元为基数，从2017年6月30日起按月利率2%计算至被告支付上述租金完毕时止）； 二、被告（反诉原告）凌以锋、陈明富向原告（反诉被告）陶卫华支付2017年9月12日至2017年12月16日期间的房屋占用费23516.62元； 三、被告（反诉原告）凌以锋、陈明富向原告（反诉被告）陶卫华支付合同终止违约金7426.3元、律师费2649元、电费3934.975元，共计14010.275元； 四、原告（反诉被告）陶卫华向被告（反诉原告）凌以锋、陈明富返还履约保证金21000元； 五、驳回原告（反诉被告）陶卫华的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1191元（陶卫华已预交），由陶卫华承担1095元，凌以锋、陈明富承担96元并迳付给陶卫华。反诉费163元（凌以锋、陈明富已预交），由陶卫华负担并迳付给凌以锋、陈明富。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  谭惠文 人民陪审员  张 宇 二〇一九年四月九日 书 记 员  袁 宇 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 《最高人民法院》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。…… 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007