广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初52号原告：麦颖茵,女，1960年12月11日出生，澳门特别行政区居民，原告：麦劲强，男，1963年6月20日出生，澳门特别行政区居民，两原告共同委托诉讼代理人：常运鹏，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：魏晋娇，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼。法定代表人：郑雪融。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所地珠海市前山金山街一巷35号一栋二层。法定代表人：梁燕媚。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告麦劲强、麦颖茵与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）、珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称维佳斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦颖茵及两原告的共同委托诉讼代理人常运鹏和魏晋娇、两被告的共同委托诉讼代理人张小磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦劲强、麦颖茵向本院提出诉讼请求：1.判令被告卡都公司支付逾期交房违约金17968.9元；2.判令解除原告与被告卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》；3.判令被告卡都公司向原告返还购房款898445元及利息；4.判令两被告支付逾期未付经营收益17968元；5.判令两被告支付逾期支付经营管理收益的违约金808.52元；6.判决解除原告与被告维佳斯公司签订的《商业物业（商铺）协办合同》；7.判决解除原告与被告维佳斯公司签订的《委托经营协议》；8.判令两被告连带返还协办费898445元及利息；9.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年8月10日，原告与被告卡都公司签订《商业物业（商铺）认购书》，购买位于凤祥路101号127商铺，总价898445元，约定交付时间为2014年12月31日，原告付清了全款，但被告至今未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未交付商铺，且拆除了部分商铺，不具备履行能力，构成根本违约，原告有权要求解除合同，由被告返还购房款。2013年8月10日，原告与被告维佳斯公司分别签订了《商业物业（商铺）协办合同》和《委托经营协议》，约定协办费总价898445元，商铺交由被告维佳斯公司经营管理15年，2017年每月支付经营收益8984元。但被告仅支付了部分经营收益，已构成违约，且目前不具备继续履行的能力。故原告有权要求解除上述合同。被告卡都公司与原告签订的《补充协议》中明确约定，维佳斯公司未按时付款的，由卡都公司代履行，故两被告应承担连带责任。2018年7月1日，原告麦劲强、麦颖茵向本院变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》，被告卡都公司返还购房款898445元及利息（以898445元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年8月10日计算至付清之日止）；2.判决解除原告与被告维佳斯公司签订的《商业物业（商铺）协办合同》，被告维佳斯公司返还协办费898445元及利息（以898445元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年8月10日计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年8月10日，原告与被告卡都公司签订《商业物业（商铺）认购书》，购买位于凤祥路101号127商铺，总价898445元，原告付清了全款，但被告至今未与原告签订正式《商品房买卖合同》，构成根本违约，原告有权要求解除合同，由被告返还购房款。2013年8月10日，原告与被告维佳斯公司分别签订了《商业物业（商铺）协办合同》，约定协办费总价898445元，原告已付清全款，但被告未提供任何协办义务，与卡都公司又未签订《商品房买卖合同》，原告的合同目的已不能实现。2018年8月16日，原告麦劲强、麦颖茵向本院变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《商业物业（商铺）认购书》、《商业物业（商铺）协办合同》；2.判令被告卡都公司返还购房款1796890元及利息（以1796890元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年8月10日计算至付清之日止）；3.判令被告维佳斯公司在898445元的范围内对被告卡都公司的债务承担连带责任。事实和理由：2013年8月10日，原告以1796890元的价格向被告卡都公司认购位于凤祥路101号127商铺，并根据卡都公司指示与被告卡都公司签订《商业物业（商铺）认购书》，与被告维佳斯公司签订了《商业物业（商铺）协办合同》，原告已在卡都公司售楼部付清全款。但原告与被告卡都公司至今未就《商品房买卖合同》的条款达成一致意见，加上被告擅自变更规划设计，双方一直未能签订《商品房买卖合同》，原告有权要求解除合同。被告维佳斯公司是卡都公司的关联公司，受卡都公司指示收取部分购房款，应在其代收款范围内承担连带责任。被告卡都公司辩称，一、《商业物业（商铺）认购书》（包括其补充协议，下同）并非预约合同，而是商品房买卖合同。1.依据双方约定，《商业物业（商铺）认购书》属于商品房买卖合同的一部分，《商业物业（商铺）认购书补充协议》第7条约定：“本协议同时作为《商品房买卖合同》补充条款，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。”根据上述约定，《商业物业（商铺）认购书》本就属于商品房买卖合同的一部分，原告所谓的《商品房买卖合同》只是对《商业物业（商铺）认购书》约定内容的进一步细化和补充；2.依据法律规定，《商业物业（商铺）认购书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法［2017］191号第二条规定：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。”本案，《商业物业（商铺）认购书》就买卖双方的姓名、住址、联系方式等基本信息以及案涉商铺的位置、面积、认购总价、价款的支付方式、通知的送达方式等进行了明确约定，已经具备房屋买卖合同主要或实质条款，并且原告依据协议负有支付房屋价款的义务，卡都公司依据协议也负有交付房屋的义务,因此，依据上述法律规定，该《商业物业（商铺）认购书》应当被认定为商品房买卖合同。二、双方均已履行商品房买卖合同的主要义务，《商业物业（商铺）认购书》应当继续被履行。1.原告已经支付了全部购房款。根据《商业物业（商铺）认购书》2.1及3.1的约定可知：案涉商铺的认购总价为898445元，原告应当于2013年9月1日之前一次性付清全部房价款（含已支付的定金）。实际上，原告于2013年8月13日支付购房定金10万元，于2013年9月12日支付购房款798445元。原告虽然没有在约定时间内支付完毕购房款，但是确实已经履行了全部付款义务。2.卡都公司已经交付了案涉商铺。首先，《委托经营协议》第三条第3款约定：“上述约定经营收益自经营管理期限开始之日起算。”。实际上，维佳斯公司自2015年1月1日起就开始向原告支付经营收益直至原告提起本案诉讼，原告就收取经营收益一事从未提出异议，这充分表明原告认可案涉商铺已经交付给维佳斯公司，由维佳斯公司自2015年1月1日起开始经营管理的事实。《委托经营协议》第二条第1款约定：“乙方将物业委托甲方统一经营管理，期限为十五年，自开发商将物业交予乙方次日起算”。根据该约定可以推定，原告同样认可案涉商铺已经由卡都公司在2014年12月31日向其交付的事实。其次，《商业物业（商铺）认购书》4.2约定：“甲方可通过电话、邮寄、公开发布等方式通知乙方。”实际上，卡都公司在案涉商铺满足依据交易习惯及有关法律所确定的所有交付条件后（包括取得《竣工验收备案表》《房地产登记测绘成果报告》等）于2016年12月24日在珠海特区报刊登了交房公告，以双方约定的公开发布的形式，通知原告于2017年1月3日收房。原告无正当理由拒绝收房，应当承担相应不利后果。因此，即便原告否认案涉商铺已经于2014年12月31日交付的事实，案涉商铺也已经于2017年1月3日完成了交付。结合以上（一）（二）点可知，原告已经履行完毕商品房买卖合同确定的付款义务，卡都公司也已经履行完毕商品房买卖合同确定的交房义务。在此情况下，原告要求解除《商业物业（商铺）认购书》没有正当依据。三、因超过法定期限，原告已经丧失解除《商业物业（商铺）认购书》的权利。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条第一款规定：“人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案，原告请求解除《商业物业（商铺）认购书》的主要理由为，双方未能签署原告所谓的《商品房买卖合同》。依据《商业物业（商铺）认购书》3.1的约定，原告应当于付清房款后3日内日与卡都公司签署《商品房买卖合同》，而原告付清房款的时间为2013年9月12日，因此，根据上述法律规定，即便原告有权解除《商业物业（商铺）认购书》，其解除权也已经超过一年的法定除斥期间。四、原告将协办费视为购房款缺乏正当依据。首先，协办费与购房款的支付依据不同。原告支付购房款是依据其与卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》；而原告支付协办费是依据其与维佳斯公司签订的《商业物业（商铺）协办合同》（包括其附件《委托经营协议》，下同）。其次，协办费与购房款的收取主体及性质不同。购房款是原告向卡都公司支付的，用以购买案涉商铺的对价款。而协办费本质上属于原告向维佳斯公司支付的投资款，该投资款专项用于经营管理期限内案涉商铺所需的装修、配套设施设备的建设以及招商和运营所需的设计、策划、广告、推广等，维佳斯公司并按照约定对案涉商铺进行15年的经营管理，每月向原告支付高额的固定经营收益。目前，维佳斯公司已经委托施工单位对案涉商铺及其所在步行街进行装修、改造；已经开展对案涉商铺及其所在步行街的招商宣传及部分商铺的出租工作；已经按照约定自2015年1月1日起向原告按期支付经营收益直至原告提起本案诉讼，因此，维佳斯公司收取协办费是正当、合理的。再次，原告在本案诉讼之前一直认可购房款与协办费是不同性质的款项，从未对此提出过异议。从分别与卡都公司签订《商业物业（商铺）认购书》，与维佳斯公司签订《商业物业（商铺）协办合同》，到分别将购房款支付至卡都公司账户，将协办费支付至维佳斯公司的账户，再到卡都公司开具的收据载明收取的为认购款，维佳斯公司开具的收据载明收取的为协办费，这一切都表明购房款与协办费是不同性质的费用。原告清楚这些事实，但是，在本案诉讼之前从未提出过异议。综上所述，卡都公司与原告之间不但已经签署商品房买卖合同，而且均已经履行了主要合同义务，并且原告要求解除《商业物业（商铺）认购书》也已超过法定除斥期间，因此，原告要求解除《商业物业（商铺）认购书》，返回购房款等诉求应当予以驳回。另外，原告支付的协办费本质上属于投资款，而非购房款，因此，即便卡都公司需要退还购房款，其退还的金额也是898445元，而非原告主张的1796890元。被告维佳斯公司辩称，一、原告将协办费视为购房款缺乏正当依据。首先，协办费与购房款的支付依据不同。原告支付购房款是依据其与卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》（包括其补充协议）；而原告支付协办费是依据其与维佳斯公司签订的《商业物业（商铺）协办合同》（包括其附件《委托经营协议》，下同）。其次，协办费与购房款的收取主体及性质不同。购房款是原告向卡都公司支付的，用以购买案涉商铺的对价款。而协办费本质上属于原告向维佳斯公司支付的投资款，该投资款专项用于经营管理期限内，案涉商铺所需的装修、配套设施设备的建设以及招商和运营所需的设计、策划、广告、推广等，维佳斯公司并按照约定对案涉商铺进行15年的经营管理，每月向原告支付高额的固定经营收益。目前，维佳斯公司已经委托施工单位对案涉商铺及其所在步行街进行装修、改造；已经开展对案涉商铺及其所在步行街的招商宣传及部分商铺的出租工作；已经按照约定自2015年1月1日起向原告按期支付经营收益直至原告提起本案诉讼，因此，维佳斯公司收取协办费是正当、合理的。再次，原告在本案诉讼之前一直认可购房款与协办费是不同性质的款项，从未对此提出过异议。从分别与卡都公司签订《商业物业（商铺）认购书》，与维佳斯公司签订《商业物业（商铺）协办合同》，到分别将购房款支付至卡都公司账户，将协办费支付至维佳斯公司的账户，再到卡都公司开具的收据载明收取的为认购款，维佳斯公司开具的收据载明收取的为协办费，这一切都表明购房款与协办费是不同性质的费用。原告清楚这些事实，但是，在本案诉讼之前从未提出过异议。二、因超过合理行使期限，原告已经丧失解除《商业物业（商铺）协办合同》的权利。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同诉讼和仲裁法律服务操作指引》36.3.2规定：“对于《合同法》第95条第2款中的行使解除权通知的合理期限，《合同法》中没有作出明确的规定，律师可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条第2款的规定，该条第2款对商品房买卖合同的解除权的行使规定如下：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”吉林省高级人民法院于2014年12月17日发布的《关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》第24条针对“法律没有规定，当事人没有约定，对方亦没有催告的情形下，解除权行使期限如何确定？”的问题，指出人民法院在审理与商品房买卖合同纠纷相类似的其他有偿合同纠纷时，一般可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定确定解除权行使期限。本案，原告要求解除《商业物业（商铺）协办合同》的理由为，维佳斯公司没有协助签署《商品房买卖合同》。即便该理由成立，原告在2013年9月15日就已经确定被告没有履行相关义务的情况下，在长达4年多的时间里，都未曾提出解除合同的要求，因此，参照上述规定，应当认定原告的解除权已经消灭。综上所述，维佳斯公司向原告收取的协办费本质上属于投资款，而非购房款，维佳斯公司收取投资款需要履行对等义务。截至目前，这些对等义务根据其性质，部分已经履行完毕，部分尚待继续履行。因此，原告关于维佳斯公司未履行任何协办义务以及协办费属于购房款的主张与事实不符，其要求解除《商业物业（商铺）协办合同》的诉求没有正当依据。退一步讲，即便原告有权解除《商业物业（商铺）协办合同》，该解除权也因超过合理行使期限而灭失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的如下证据：《商业物业（商铺）认购书》及《补充协议》、《商业物业（商铺）协办合同》、《特别优惠确认函》、收据、《关于心海州沿街商业B段连廊设计的请示》、《关于已完成批前公示的凤翔路负一层活动广场的承诺》、见证书、《关于同意“凤翔路市政配套路工程”项目设计变更的复函》、《建设工程规划条件核实现场批前公示》，对被告维佳斯公司提交的《委托经营协议》、收取经营收益明细，对被告卡都公司提交的竣工验收备案表、房地产登记测绘成果报告、在珠海特区报刊登的交房公告，双方对于上述证据的真实性、合法性不持异议，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《商品房买卖合同》及附件、《特殊事务申请表》、报价单，被告以无原件核对为由不予认可。本院经审查认为，被告质证意见成立，上述证据真实性无从考究，本院不予认定；2.对于原告提交的建字第2012市政003号建设工程规划许可证、建字第2012-028-1号建设工程规划许可证、建字第2012-028-2号建设工程规划许可证，被告不予认可。本院经审查认为，上述证据无原件核对，其真实性无从考究，即使真实，也发生在原被告建立合同关系之前，与本案无关，本院不予认定；3.对原告提交的现场照片，被告不予认可，认为无法核实拍摄时间及地点，且被告并未拆除涉案商铺。本院经审查认为，该证据属于视听资料，原告并未提交原始载体核对，其真实性无从考究，本院不予认定；4.对于被告维佳斯公司提交的《合作协议》，原告不予认可，认为两被告之间的法律关系与原被告之间的商品房买卖合同关系无关。本院经审查认为，两被告是该协议的双方当事人，被告维佳斯公司对该证据不持异议，而两被告是本案的当事人，故本院对该证据予以采纳作为认定案件事实的依据；5.对于被告维佳斯公司提交的《建设工程施工合同》及其附件《分部分项工程计价表》、《合作框架协议》、《委托经营管理合同》、《步行街招商宣传广告合同》、《步行街签约商户租赁合同》、与涉案商铺处于同地段的其他商铺的《收铺记录表》，原告不予认可。本院经审查认为，上述证据均涉及案外人，在无其他证据佐证的情况下，上述证据的真实性无从考究，也不足以证明原被告之间合同的履行情况，故原告质证意见成立，本院对上述证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年8月10日，原告麦劲强、麦颖茵与被告卡都公司签订《商业物业（商铺）认购书》，约定两原告认购卡都公司开发的凤祥路101号127商铺，认购总价为898445元，合同签订当天支付定金10万元，余款于同年9月1日前付清，并于付清房款后3日内签订《商品房买卖合同》，认购商铺的交付时间、建筑面积及其它内容的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准，卡都公司已将《商品房买卖合同》及其附件公示于项目售楼部，两原告已充分理解并无异议。同日，双方签订《商业物业（商铺）认购书补充协议》，约定两原告同意被告卡都公司及步行街管理部门可自行决定原告认购商铺红线范围内外步行街的设计和建设，同意由维佳斯公司协助办理购买商铺事宜，并由该公司统一运营管理成交的商铺，原告与协办公司签订《委托经营协议》。2013年8月13日，两原告向被告卡都公司交付认购定金10万元；同年9月12日，两原告向被告卡都公司支付商铺认购款798445元，被告卡都公司分别向原告开具了收据。2013年8月10日，两原告与被告维佳斯公司签订《商业物业（商铺）协办合同》，约定维佳斯公司协助原告购买卡都公司开发的凤祥路101号127商铺，原告自愿支付协办费，协办费总价为898445元，于合同签订当天支付定金20万元，余款于合同签订后15天内付清，维佳斯公司协助原告购买协办物业，并促成原告与开发商签订协办物业《商品房买卖合同》，原告与开发商签订《商品房买卖合同》后，视为维佳斯公司完成协办义务，协办费不予退还，因原告原因导致无法签订《商品房买卖合同》的，协办费不予退还。原告同意接受维佳斯公司对协办物业十五年统一经营管理。同日，两原告与被告维佳斯公司签订《委托经营协议》，约定原告委托维佳斯公司经营管理凤祥路101号127商铺，该物业由卡都公司开发建设，于2014年12月31日交付原告，原告于开发商交付商铺次日起将物业委托维佳斯公司统一经营管理十五年，前八年由维佳斯公司每年按固定金额向原告支付经营管理收益。2013年8月10日和13日，两原告分别向维佳斯公司支付协办定金10万元，同年8月22日，原告向维佳斯公司支付协办款698445元，被告维佳斯公司分别向两原告开具了收据。其后，被告维佳斯公司自2015年1月起按月向原告支付了经营管理收益至2017年12月（其中2017年6、7月的经营管理收益未支付）。被告卡都公司开发的心海州花园商业区沿街商业工程A-1~5段商业、B段商业、C-1~4段商业工程已于2016年8月通过竣工验收备案，于2016年11月取得房地产登记测绘成果报告（含两原告认购的凤祥路101号127商铺）。2016年12月24日，被告卡都公司在《珠海特区报》刊登公告，通知业主于2017年1月3日办理商铺交付手续。关于两原告未与被告卡都公司签订《商品房买卖合同》的原因，两原告主张其一直居住在澳门，其是通过澳门的地产中介向被告卡都公司认购涉案商铺的，也大概知道商铺的交付时间，澳门地产中介表示被告卡都公司要求将购房款总价拆分签订两份合同，原告不同意，现无法提供证据证明其向被告卡都公司提出过签订《商品房买卖合同》的主张，被告从未通知原告签订《商品房买卖合同》；被告主张，原告在付款后3日内签订《商品房买卖合同》属于《商业物业（商铺）认购书》约定的合同义务，但原告一直拒绝签订合同，被告曾多次电话通知原告付清全款并签订合同，但原告付清全款后拒绝签订合同。本院认为，两原告系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。一、关于两原告主张与被告卡都公司解除《商业物业（商铺）认购书》的问题1.关于上述合同的性质认定。本案原告同被告卡都公司签订了《商业物业（商铺）认购书》和《商业物业（商铺）认购书补充协议》，两份合同明确约定了认购商铺的具体位置、价款以及付款方式，卡都公司也已将《商品房买卖合同》及其附件公示于项目售楼部，两原告已充分理解并无异议，且《商业物业（商铺）认购书补充协议》第7条约定“本协议同时作为《商品房买卖合同》补充条款，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力”，结合原、被告双方签订的《委托经营协议》来看，双方对于案涉商铺的交付时间也是明知的，庭审中，原告也陈述其大概知悉涉案商铺的交付时间，故应认定上述合同符合《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的有关规定，《商业物业（商铺）认购书》为商品房买卖合同。2.关于合同的履行情况。两原告依约向被告卡都公司付清了全部购房款，虽卡都公司未在双方约定的期限前具备交付条件，但根据双方合同的约定，原告认购的商铺在2015年1月1日起即交付被告维佳斯公司统一经营管理，维佳斯公司也于2015年1月起向原告支付经营收益，故双方的合同已经实际履行。至本案诉讼中，被告卡都公司早于2016年已具备商铺交付条件，且于同年年底公告通知业主收铺，该合同不能履行的原因已经消除。3.关于合同解除权的行使期间。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”参照《最高人民法院》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的有关规定，即便原告所主张的被告没有履行签署《商品房买卖合同》义务的理由成立，那么原告自付清购房款后的第三日即2013年9月起理应确定被告没有履行义务，至原告提起本案诉讼已近五年之久，原告在该期间从未提及解除合同的要求，应当认定原告的解除权已经消灭。4.关于合同解除的事由。原告主张双方未签订正式《商品房买卖合同》，与前述对于《商业物业（商铺）认购书》性质的认定不符，且不影响合同的实际履行，基于维护交易秩序的处理原则，在无其他法定或者约定解除条件的情况下，原告诉讼请求判令解除上述合同没有事实和法律依据。综合以上分析，原告诉讼请求判令解除其与被告卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》理据不足，本院不予支持。二、关于两原告主张解除与被告维佳斯公司所签《商业物业（商铺）协办合同》的问题1.关于被告维佳斯公司有否依约履行协办义务的问题。首先，如前所述，本院认定《商业物业（商铺）认购书》为商品房买卖合同；其次，从实际履行情况来看，被告维佳斯公司于2015年1月1日起向原告支付经营收益；再次，鉴于原告无论是签署《商业物业（商铺）认购书》还是《商业物业（商铺）协办合同》，以及后续的《委托经营协议》，并支付购房款和协办费，其根本目的均是购买案涉商铺并获取收益，故不能将《商业物业（商铺）协办合同》同其他合同割裂来看，应将《委托经营协议》纳入《商业物业（商铺）协办合同》整体考量，《商业物业（商铺）协办合同》的签署系原、被告双方真实意思表示。综上，尽管商品房买卖合同没有实际签署，但《商业物业（商铺）认购书》已具备商品房买卖合同的主要构成要件，原告签订《商业物业（商铺）协办合同》的主要目的也已经实现，应当认为《商业物业（商铺）协办合同》已履行完毕，被告依约履行了合同义务。2.关于合同解除权的行使期间。即便原告所主张的被告维佳斯公司没有履行协助签署《商品房买卖合同》义务的理由成立，那么原告自付清购房款后的第三日即2013年9月起理应确定被告没有履行义务，至原告提起本案诉讼已近五年之久，原告在该期间从未提及解除《商业物业（商铺）协办合同》的要求，应当认定原告的解除权已经消灭。3.关于合同解除的事由。如前所述，原告主张被告维佳斯公司未协助原告与卡都公司签订正式《商品房买卖合同》，与前述对于《商业物业（商铺）认购书》性质的认定不符，且本院认定《商业物业（商铺）协办合同》已履行完毕，原告诉讼请求判令解除合同的理由不成立。综合以上分析，原告诉讼请求判令解除其与被告维佳斯公司签订的《商业物业（商铺）协办合同》理据不足，本院不予支持。至于双方争议的原告协办费的性质问题，因该争议问题对于原告的诉求能否得到支持未产生根本性影响，故本院不予评述。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《最高人民法院》第五条、十五条之规定，判决如下：驳回原告麦劲强、麦颖茵的诉讼请求。本案受理费21302元、保全费5000元，由原告麦劲强、麦颖茵负担。如不服本判决，原告麦劲强、麦颖茵可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郑 恒人民陪审员  余敏慧人民陪审员  周小静二〇一九年四月十五日书 记 员  李智武