广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10238号原告：东莞市旺铺铺实业投资有限公司南城第五分公司，经营场所广东省东莞市南城街道东莞大道666号百悦尚城40栋商铺1249号。负责人：黄泽冬，经理。委托代理人：潘玉梅、林素雯，均系广东格雷兄弟律师事务所律师。被告：广州优住网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路18-24号三层A71-35房（仅限办公用途）。法定代表人：单建勋。原委托代理人：刘轩，男，1989年2月14日出生，汉族，住广东省广州市。委托代理人：陈敏乐，女，1992年5月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：吴庆威，男，1980年9月26日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。第三人：詹福南，女，1980年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。第三人：东莞市桓大房地产投资股份有限公司，住所地广东省东莞市南城街道第一国际汇一城3号办公楼1409号。法定代表人：吕霞，总经理。委托代理人：赖辉华、蒋坤正，均系广东名成律师事务所律师。原告东莞市旺铺铺实业投资有限公司南城第五分公司（简称旺铺铺公司）诉被告广州优住网络科技有限公司（简称优住公司）及第三人吴庆威、詹福南、东莞市桓大房地产投资股份有限公司（简称桓大公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告旺铺铺公司的委托代理人潘玉梅，被告优住公司的原委托代理人刘轩，第三人桓大公司的委托代理人赖辉华、蒋坤正到庭参加诉讼；第三人吴庆威、詹福南经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告旺铺铺公司诉称：2017年9月20日，原告与被告签订《福禧大厦项目分销合作确认函》，双方就福禧大厦项目分销事宜进行约定：（1）被告委托原告分销位于东莞市××大厦××写字楼、商铺。（2）合作时间：2017年9月20日至2017年12月31日。（3）合作佣金：写字楼100平米或100平米以下，佣金标准为5万+1万（现金奖）；100平米以上，佣金标准为9万+1万（现金奖）。（4）原告带客户到现场确认后的客户保护期为30天。（5）被告在收到结佣资料及发票后对确认符合结佣条件的，应在开发商向被告优住公司结算后15个工作日内完成对佣金的支付。合作确认函签订后，原告工作人员梁兰英于2017年11月18日按约定流程带客户第三人吴庆威前往分销项目福禧大厦x楼，双方谈了价格。看楼后，第三人吴庆威有意向购买该物业，但却于2017年12月2日找到其他中介（桓大地产）购买该物业，因为该中介给他反佣了。该物业是原告先带吴庆威看楼的，按照原告与被告签订的确认函，该业绩应属于原告，被告应将该物业佣金及现金奖支付给原告，但是被告却拒绝支付。为维护我司合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告代理佣金90000元；2、被告支付原告现金奖10000元；3、被告支付原告延迟付款的利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至全部款项付清之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告优住公司辩称：我司不同意原告全部诉请。原告与桓大公司都主张对该客户有归属权利，我方将根据法院判决结果决定向谁支付佣金且只会支付一次佣金。第三人桓大公司述称：被告应向我司支付佣金。一、我司诉优住公司服务合同纠纷一案，案号（2018）粤0106民初2493号(下称2493号案)，该案正在一审审理中，该案审理结果对本案有重大影响，因此本案应中止审理。二、2493号案已查明的事实表明：通过开发商确定的报备视为有效报备，且第三人吴庆戚、詹福南是通过我司提供的陪同看楼、询价、谈价、敲定合同交易细节等中介服务，与案涉物业开发商签署《商品房买卖合同》并支付完物业所有款项。无论是到访确认书还是成交确认书及房博士APP群的聊天记录都可以反映，第三人吴庆戚、詹福南是属于我司客户，签约成功后的居间服务费用，理应属于我司所有，被告优住公司理应向我司支付。三、旺铺铺公司意图通过给予好处费、管理费等“行贿”方式请求第三人吴庆威、詹福南给旺铺铺公司作伪证，以证明系旺铺铺公司带客成交，旺铺铺公司此行为实属行业之不幸，违反行业纪律，应给予严惩。第三人吴庆威、詹福南能本着实事求是的原则，客观、公正陈述购买物业流程及申请人提供的相关服务，也可证实优住公司应将佣金结算给我司。四、从2493号案及本案可以看出，优住公司存在管理漏洞，并未完善管理流程和事项，导致两案发生，优住公司理应承担管理不当的法律责任，理应向我司支付佣金。本案中，无论优住公司是否向旺铺铺公司支付佣金，优住公司都需向我司支付2493号案的佣金。第三人吴庆威、詹福南未陈述。经审理查明：吴庆威（男方）、詹福南（女方）二人为夫妻关系，登记结婚时间2005年12月30日。《结婚登记审查处理表》显示男方手机139××××9329。2017年9月20日，旺铺铺公司（乙方）、优住公司（甲方）签订《福禧大厦项目分销合作确认函》。合同约定：户型为写字楼、商铺，价格11000元至26000元每平米，合作时间9月20日至12月31日。服务费：写字楼100平米或100平米以下，佣金标准为50000元+10000元（现金奖）；100平米以上，佣金标准为90000元+10000元（现金奖）；商铺佣金标准为90000元+10000元（现金奖）。甲方指定房博士微信公众号、房博士临时微信群及房博士经纪人APP是确定结算房源和服务费的依据，乙方必须按照甲方指定系统操作流程，将客户在系统中进行报备及发起带看，报备时间和带客时间间隔最少60分钟，乙方带客到现场确认后的客户保护期为30天。客户最终确认以甲方项目负责人黎淑芬（电话137××××8807）签署《到访确认单》为准。客户有效性判定：若客户报备记录与其他公司报备冲突，以报备时间为判断依据，先报备有效；若客户带访记录与开发商其他渠道带访冲突，以带访时间为判断依据，先带访有效；客户成交确认的，乙方需及时或在两个工作日内在甲方指定的APP系统上进行报备。结算依据：在本项目合作期限内，乙方导入的客户成功认购并向甲方足额支付购房优惠服务费（若有），并与开发商签署《商品房买卖合同》及支付合同首期款，按揭购房客户需等银行放款之后。结算前提：当乙方满足上述结算依据时，乙方在申请结算前须向甲方提供结佣资料（包括但不限于本确认函、分销商的营业执照副本复印件加盖公章等）并开具正规的等额增值税专用发票。甲方在收到结佣资料及发票后对确认符合结佣条件的，按以下方式进行结算：于开发商向甲方结算后15个工作日内完成对佣金的支付，如因分销商单方面原因未按要求提供发票、或业绩存在争议，导致无法按时付款，双方协商解决、不视为任何一方违约；所有的结佣前提必须是在报备的基础上进行带看，无确认带看则不予结佣；甲方在向乙方结佣后，若乙方推介客户购房后挞定、退房的，经甲方与发展商确认后，乙方必须在收到甲方通知后3个工作日内将甲方已支付佣金全额退还甲方，或甲方有权从其他应付乙方款项中直接扣除。争议协商不成向甲方所在地诉讼解决等。同日，2017年9月20日，优住公司与桓大公司签订与上述《福禧大厦项目分销合作确认函》同样内容的《福禧大厦项目分销合作确认函》。2017年11月17日，旺铺铺公司职员向优住公司职员在微信群内项目报备，载明客户姓名“吴生”、客户号码“139××××9329”、转介公司“旺铺铺置业”、业务员名字：梁兰英，预计到访时间2017年11月18日。2017年11月18日，旺铺铺公司职员带吴生到访福禧大厦，《到访确认单》载明：客户姓名“吴生”，性别“男”，客户号码“139××××9329”，客户来源“中介”，中介机构（门店）“旺铺铺”，推荐人“梁兰英”，优住公司对接人“刘海燕”，另有“现场销售”签名确认。2017年11月29日，桓大公司职员向优住公司职员通过微信聊天项目报备，客户姓名“詹小姐”、人数1人、客户号码138××××5509等，优住公司职员表示收到。2017年11月30日，桓大公司职员带詹小姐到访福禧大厦，《到访确认单》载明：客户来源“中介”、中介机构（门店）“桓大地产”，优住公司对接人“蔡志标”，另有“现场销售”、“开发商对接人”签名。2017年12月2日，詹福南代其丈夫吴庆威与福禧公司签订《楼宇认购书》，认购福禧大厦1101号单位，单位建筑面积134.66平方米，成交价1268848元，联系电话138××××5509等。2017年12月22日，吴庆威签署《客户成交确认单》，该确认单载明：电话138××××5509，成交房号1101单元，客户来源“中介”，中介机构（门店）为“桓大地产”，另有推荐人、优住公司对接人、销售顾问、开发商对接人签字；吴庆威向优住公司付款13万元，优住公司向吴庆威开具金额为13万元的服务费收据。同日，吴庆威支付房款，福禧公司向吴庆威开具金额1268848元的楼款收据。2018年4月23日，旺铺铺公司提起本案诉讼。旺铺铺公司另提交其员工与吴庆威微信聊天记录截图（优住公司对该证据真实性、关联性不予认可，桓大公司对该证据无异议）。微信记录显示：2017年11月29日，旺铺铺公司职员询问吴庆威“写字楼买了没有”，另推荐其他房屋；2017年12月5日，旺铺铺公司职员再次向吴庆威推荐其他房屋，吴庆威回复“我买了写字楼了，就买在福禧。”，旺铺铺公司职员称“同上次那个销售买的？”，吴庆威回复称“不是，找人帮我买的。”关于吴庆威与开发商签订商品房买卖合同的时间。旺铺铺公司表示：我方不清楚。优住公司表示：我方不清楚，但我方确认吴庆威最终与开发商签订了商品房买卖合同。桓大公司表示：2017年12月22日吴庆威一次性向开发商支付全部购房款，还向开发商支付13万元服务费，该13万元应是结算给优住公司的佣金；据我方推断，吴庆威与开发商签订合同的时间是2017年12月22日前。另查明：2018年1月25日，桓大公司以优住公司为被告，诉至本院［案号（2018）粤0106民初2493号，简称2493号案］，要求被告支付佣金100000元及利息。2018年9月12日本院作出（2018）粤0106民初2493号判决（简称2493号判决），一审认为：“原告与被告及旺铺铺公司分别成立合同关系。原告已向被告作客户詹福南（吴庆威）报备及带客到访，客户已完成认购签约及付款，原告已为被告及客户提供了服务。旺铺铺公司为“吴生”（号码“139××××9329”）向被告报备及带访，对比姓氏及手机号码显示的前三位和后四位，根据高度盖然性原，本院认定该“吴生”即为吴庆威。依照原告确认的《房博士经纪人联动规则》及旺铺铺公司与被告的签约和履约情况，客户詹福南、吴庆威对原告与旺铺铺公司为同一客户；旺铺铺公司先向被告备案及带客看房，客户签约时旺铺铺公司对该客户的权利仍在保护期内，旺铺铺公司对被告合理的合同权利应予保护。同时原告已为促成和实现该客户签约提供了服务，被告亦应支付原告合理的费用。考虑到被告已收取了该客户服务费13万元、被告对重复带客及后续认购签约的问题未能及时发现均存在显著过错，原告对是否重复带客亦存在错误认识和行为，本院认定被告向原告付款20000元；原告诉请的超出部分金额本院不予支持并依法予以驳回。原告与被告对是否合约、是否应付费及支付金额存在较大争议，原告另诉请被告支付利息不成立，本院对此不予支持并依法予以驳回。因此，一审判令：一、优住公司于本判决发生法律效力之日起十日内向桓大公司付款20000元。二、驳回桓大公司其他诉讼请求。桓大公司不服该判决，提起上诉。该案目前在二审中。本院认为：旺铺铺公司、优住公司双方签订的《福禧大厦项目分销合作确认函》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中旺铺铺公司、桓大公司针对同一客户、同一房源均主张其有权要求优住公司支付佣金。桓大公司已在本院2493号案中另案主张权利，优住公司应否或应付多少金额的佣金给桓大公司不属本案审理范围，本案为旺铺铺公司、优住公司之间的合同纠纷。关于旺铺铺公司诉请应否支持的问题。第一，从双方合同约定及履行情况看。《福禧大厦项目分销合作确认函》约定：“乙方带客到现场确认后的客户保护期为30天”“若客户报备记录与其他公司报备冲突，以报备时间为判断依据，先报备有效；若客户带访记录与开发商其他渠道带访冲突，以带访时间为判断依据，先带访有效”。本案中，旺铺铺公司于2017年11月17日在微信群中对吴生的到访进行报备，显示电话号码139××××9329。2017年11月18旺铺铺公司带“吴生”到访福禧大厦，为此形成《到访确认单》，优住公司工作人员对此予以确认。关于“吴生”的身份，本案中各方当事人对指向吴庆威均无异议，结合《结婚登记审查处理表》吴庆威电话“139××××9329”，根据高度盖然性原则，本院认定“吴生”即为吴庆威。2017年12月2日詹福南代其丈夫吴庆威与福禧公司签订《楼宇认购书》，认购福禧大厦1101号单位，单位建筑面积134.66平方米，成交价1268848元。其后吴庆威向开发商支付全部购房款。第二，吴庆威、詹福南最终通过桓大公司成功购买房屋能否免除优住公司对旺铺铺公司支付佣金义务的问题。桓大公司于2017年11月29日在微信群中对詹小姐的到访进行报备，显示电话号码138××××5509，并于次日带詹小姐到访福禧大厦。2017年12月2日，詹福南作为吴庆威妻子代吴庆威签署《楼宇认购书》。詹福南与吴庆威为夫妻关系，应为同一客户。上述事实表明旺铺铺公司在吴庆威、詹福南购买福禧大厦房屋过程中报备在先、带访在先，且吴庆威、詹福南认购房屋时并未过30日保护期，吴庆威、詹福南为旺铺铺公司的有效客户。优住公司对重复带客及后续认购签约问题未尽审慎注意义务，存在过错，不能免除优住公司依约向旺铺铺公司支付佣金的义务，旺铺铺公司依约有权主张佣金。现旺铺铺公司要求优住公司按约定支付佣金90000元、现金奖10000元，合计100000元，并无不当，本院予以支持。优住公司迟延支付上述款项，应支付利息，利息计算应以100000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自旺铺铺公司起诉之日2018年4月23日起计至清偿之日止。吴庆威、詹福南经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案审理，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州优住网络科技有限公司向原告东莞市旺铺铺实业投资有限公司南城第五分公司支付佣金90000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州优住网络科技有限公司向原告东莞市旺铺铺实业投资有限公司南城第五分公司支付现金奖10000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州优住网络科技有限公司向原告东莞市旺铺铺实业投资有限公司南城第五分公司支付迟延支付上述佣金及现金奖的利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月23日起计至清偿之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告广州优住网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  杨巧云人民陪审员  关东英二〇一九年四月二十三日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽