广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终3436号上诉人（原审原告）：雷金华，男，1987年3月8日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。被上诉人（原审被告）：林咏华，女，1977年11月23日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：广州名中达物业管理有限公司，住所地：广东省广州市南沙区创景街7号609房。法定代理人：江某，职务：总经理。委托代理人：杨红团，该公司员工。委托代理人：孙大平，该公司员工。上诉人雷金华因与被上诉人林咏华、广州名中达物业管理有限公司（下简称名中达物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人雷金华上诉请求判令：1、名中达物业公司和林咏华共同赔付各项损失28000元给雷金华；2、诉讼费由林咏华、名中达物业公司承担。事实与理由如下：一、签合同时雷金华已明确告知中达物业公司要做木桶饭，但是林咏华却在合同上写商业用途，且不承认这一事实。2016年3月3日，雷金华与林咏华于签订租赁合同。物业工作人员告知该区域不允许做明火餐饮，雷金华也及时联系林咏华终止合同，但林咏华告知可以做，但前提是要安装油烟净化器。雷金华按照物业公司要求的规格装配后出现了停电，油烟囱不通等一系列问题无法解决，林咏华和名中达物业对此相互推诿，无人负责，林咏华并称这些问题是雷金华造成的。在装修期间，雷金华严格遵守物业方的相关规定，所安装的电器和线路包括油烟净化器和在下水道放置过滤网等，物业公司不定期勘察商户有没有规范操作。林咏华明知涉案商铺属于商业用途，若认为租户有违反规定，可以阻止租户或行使没收商铺的权利，但雷金华在此期间没有收到任何方式的告示；二、对于名中达物业公司就停电一事的回应。其一，雷金华已严格遵守物业方的相关规定，安装了油烟净化器等，商铺安装完工后也通过了物业方的现场勘察，并没有收到物业方的任何反馈。其二，名中达物业公司称其已告知该区域不适合做明火餐饮，如一定要做需自行完善配套设备，物业公司无权管辖所属区域的商业使用权，雷金华不同意以上说法。其三，对于停电的问题，雷金华可提供赣湘木桶饭老板娘与上一手东北水饺店的老板娘的聊天录音，法院也可向赣湘木桶饭老板娘查证是否停电及停电时长。此外还有其他证据可证明，从2016年4月底到2016年6月初期间每天高峰期有停电，其他时间用电正常。被上诉人名中达物业公司答辩称：不同意雷金华的上诉请求，其上诉请求和事实理由没有法律依据，原审查明事实无误，应当予以维持。本案涉及租赁合同纠纷，中达物业公司并非相对方，业主租赁关系与物业公司没有关联。被上诉人林咏华答辩称：一、雷金华的上诉第一项上诉请求无任何证据证明，其未提供证据证明停电、下水道堵塞等是由林咏华的行为造成，亦无提供证据证明因此而产生28000元的经济损失。其一，林咏华与雷金华签订的《房屋租赁合同》约定将涉案房屋租赁给雷金华作为商业使用。根据环保部门的相关要求，在居民区附近经营有油烟污染的餐饮业，都必须安装油烟净化装置。紧邻林咏华房屋的湛鹅轩港式烧腊等商铺均是使用明火，现正常经营中。雷金华的弟弟在林咏华店铺同排开了一家使用明火的赣湘木桶饭饭店，现亦在正常经营中。其二，林咏华在2016年3月8日签订合同后，给予了雷金华装修免租期，将该房屋交付给雷金华自行装修时，电力是可以正常使用的。雷金华称在2016年5月底至2016年7月初期间一到正餐就停电，但未提供证据证明是哪方过错造成的，也未提供证据证明停电的具体时间和次数、停电造成经济损失的计算方式。雷金华告知过林咏华停电情况，但林咏华不清楚停电的原因，且停电非林咏华造成。因雷金华主张停电损失，为避免其继续纠缠，林咏华于2016年7月少收了2000元租金，双方在原审庭审中对此均予以承认。其三，林咏华交付涉案房屋时是毛坯房，未装修，雷金华根据自己的经营需要进行装修。另，雷金华在转让该房屋租赁权时，在同意其转让前，林咏华明确告知雷金华，在其收取8万元转让费用后，不得再以停电、装修等损失为由，纠缠相关补偿，否则不予以同意转让。雷金华同意这一要求并收取8万元转让费。林咏华与新的租客签订租赁合同后，在征得雷金华同意后当面撕毁原合同，以示雷金华不再纠缠此事，因此也导致雷金华无法提供租赁合同原件。因此，按照谁主张、谁举证的原则，雷金华理应承担举证不能造成的不利后果；二、雷金华提出的第二项上诉请求应予驳回。雷金华未能提交支持其诉讼请求的有效证据，故本案诉讼费应由雷金华承担。雷金华于2018年9月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中达物业公司和林咏华向其赔付各项损失共50000元（包括阁楼装修损失17500元、下水道清理费1900元、停电导致的营业损失43000元、更换排烟机1600元，虽然损失金额为64000元，但其只主张50000元，超过部分金额不主张）；2、林咏华退还其的物业押金11000元；3、本案诉讼费用由林咏华及中达物业公司承担。原审法院经审理查明：林咏华是位于广州市南沙区双山大道83号的产权人，房屋用途为商业，总面积50.8993平方米。2016年3月8日，雷金华（乙方，承租方）与林咏华（甲方，出租方）签订了《房屋租赁合同》，内容为：甲方房屋坐落在广州市南沙区双山大道83号，建筑面积50.8993平方米。该房屋用途为商业。租赁期限自2016年4月3日至2019年4月3日止。该房屋每月租金为：第一年8000元，第二年8400元，第三年8820元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金16000元整。租金按月结算，由乙方于每月的3日交付给甲方。甲方于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给乙方。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。备注：乙方转让商铺时应经甲方同意，转让费归乙方所有等。签约次日，林咏华将上述商铺交付给雷金华，涉案商铺交付时为毛坯，水电到门口，有一个铝合金玻璃门，里面是空的。交付后，雷金华对商铺进行了装修，雷金华陈述其做了阁楼、粉刷墙壁、安装水电、天花吊顶、铺地砖、安装排烟设备及油烟净化器。林咏华陈述其不清楚具体的装修情况，但有同意雷金华自行进行装修。2016年3月24日广州市工商行政管理局南沙分局出具《个体工商户开业通知书》一份，内容为：负责人：雷金华，主营项目类别：餐饮业，经营场所：广州市南沙区双山大道83号。雷金华2016年4月8日至2018年7月31日期间在涉案商铺进行经营。经林咏华同意，雷金华于2018年7月31日将涉案商铺包括装修、设备在内一并转让给案外人，转让费80000元，雷金华、林咏华确认案涉合同于该日解除。当日，雷金华向林咏华支付11000元作为案涉商铺2016年4月3日至2018年8月2日期间的物业管理费押金，林咏华出具了相应的收条。庭审中，雷金华不同意以该押金抵扣其拖欠的水电费、物业管理费；林咏华陈述同意抵扣，并同意抵扣后多余的款项退还给雷金华。雷金华、林咏华当庭确认雷金华已结清租赁期间的租金，但尚有2018年7月的水电费983.45元（包括公摊费用）、2016年6月1日至2018年7月31日的物业管理费（每月的物业管理费用为407.19元）未缴纳。雷金华另按合同约定缴纳了16000元的押金，林咏华已将该押金退还。雷金华与林咏华在2018年8月的微信聊天记录显示“雷：‘房东，我那个转店的跟我讲想和你重新签约，他是做金早绿点加盟的’林：‘你先把物业管理费和水电费结清’雷：‘物业管理费是我和他之间的事’林：‘那就等他把物业费交了我再签合同。你转给他就变成我和他之间的事了，他交了物业费再谈转租的事。’雷:‘……当初我也很明确表态了做不了明火餐饮我是不会租的，这个问题我跟他们提，他们也把责任给推了，他们也明确知道这块区是不能明火餐饮的，却同意做餐饮，做企业的是很有原因的，这么随意，没有规则没有原则，把我蒙进来，还让我来买单，排烟排不通下水道他们没通过一次，都是我自己找人通的，我在这开店不知道有多麻烦，我转店的原因是跟这有直接的关系。物业是想怎么解决？打官司也可以，反正不管怎么样我都要一个道理’。林：‘对于停电，我认为不是我房东的原因造成的……’等”。原审过程中，雷金华提供了照片4张证明下水道容量小、不符合餐饮标准、外墙透水致粉墙脱落、烟管不符合餐饮标准，并陈述该照片于2018年7月31日左右拍摄。上述照片有显示粉墙脱落等情况。雷金华另提供录像光盘1张证明下水道堵、录音光盘1张证明停电情形，并陈述录像摄于2018年5月、录音形成时间为2018年8月。上述录音内容包括“雷先生，物业公司说停电跟我没有关系，停电对你造成的损失，对我没有任何损失”。林咏华确认录音的真实性但不确认其关联性，对上述其他证据均不予确认。为证明其对案涉商铺阁楼装修的费用17500元，雷金华提供《室内装修施工协议书》一份，该协议书下方手写“本工程经双方协定总工程款计人民币17500元”。为证明通下水道费用及下水道窄小其提供19份《收据》，上述收据载明日期为2016年5月至2018年6月期间、付款人为“中大城绿道香木桶饭”，通下水道费用共计1900元。雷金华陈述在2016年6、7月开始发现案涉商铺下水道堵塞，每过一个多月会堵一次。林咏华、中达物业公司对上述证据均不予确认。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。雷金华与林咏华签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为林咏华是否应向雷金华承担赔偿责任及返还物业押金，原审法院对此阐述如下：一、关于林咏华是否应向雷金华承担赔偿责任。首先，上述合同约定租赁物的用途为商业，雷金华选择经营餐饮业，且其自认物业公司已告知其经营餐饮业需要安装相关设备，故其作为完全民事行为能力自然人，对案涉租赁物需加装相应设备及存在风险应当知晓。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”雷金华主张案涉商铺不能做餐饮业而林咏华欺骗其可以做餐饮业、案涉商铺在2016年5月底至7月初期间停电及案涉商铺下水道不符合餐饮业的经营，但均未举证证实，应承担举证不能的法律后果。且雷金华自认在2016年4月8日至2018年7月31日期间在涉案商铺进行经营，并有向林咏华依约缴纳租金，该期间未出现导致其无法经营的客观情形，可见案涉商铺具备经营餐饮的条件。第三，雷金华主张其损失包括阁楼装修损失17500元、下水道清理费1900元、停电导致的营业损失43000元、更换排烟机1600元，但其在案涉商铺内的装修、设备已一并转让给案外人，且有收取转让费；对停电的营业损失并未提交证据证明；更换排烟机属于其经营过程中的正常支出；下水道清理费即使有实际发生，也是属于其经营过程中的支出，其并未举证证实该费用是因林咏华、中达物业公司的过错行为所致。据此，雷金华要求林咏华赔偿其损失据理不足，不予支持。如前所述，且中达物业管理公司并非案涉合同的相对方，雷金华要求该公司承担赔偿责任没有依据，不予支持。二、关于林咏华应否退还物业管理费押金的问题。根据案涉合同约定，租赁期间的水电费、物业管理费由雷金华承担，虽然双方租赁合同关系已于2018年7月31日终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力，雷金华理应依约付清租赁费用。现雷金华、林咏华当庭确认雷金华尚有2018年7月的水电费983.45元、2016年6月1日至2018年7月31日的物业管理费（每月的物业管理费用为407.19元）未付，故雷金华在双方合同终止后，理应付清上述款项11570.39元[983.45元+10586.94元（407.19元×26个月）]。雷金华在解约当日支付的11000元性质为保证金，现林咏华抗辩在扣除雷金华应支付的水电费、物业管理费后将剩余部分退还，该意思表示符合双方合同约定，予以采纳，据此进行抵扣后，雷金华尚欠林咏华部分费用，其要求返还押金缺乏事实依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年11月9日判决如下：驳回雷金华的全部诉讼请求。本案受理费662.50元，由雷金华承担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，雷金华向本院提交光盘一张，涉及内容是同层其他商铺承租人间的聊天记录，以证明涉案商铺从四月底到六月高峰期曾停电。中达物业公司对此不同意质证。二审庭询中，雷金华明确其上诉请求林咏华和名中达公司支付的28000元损失赔偿款的具体构成为：阁楼装修损失17500元，停电损失12000元及同下水道费用1900元。本院认为：本案的争议焦点是林咏华与名中达物业公司是否应向雷金华赔偿损失28000元。关于雷金华上诉主张的阁楼装修损失17500元，因雷金华已将涉案商铺内的装修及设备一并转让给案外人，雷金华并未因阁楼装修而遭受损失，故雷金华诉请林咏华与名中达公司对此予以赔偿缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于雷金华上诉主张的停电损失12000元，雷金华并未就该损失的发生充分举证证明，故雷金华的该项主张亦无法律依据，本院亦不予采纳。关于雷金华上诉主张的通下水道费用1900元，无证据反映该项费用的发生与林咏华与名中达公司有关，故雷金华诉请林咏华与名中达公司对此予以赔偿同样缺乏依据，本院仍不予采纳。综上所述，上诉人雷金华的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元，由上诉人雷金华负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月二十五日书记员  王文杰唐颖琪