广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初4788号原告：广州文冲船厂有限责任公司，住所地广东省广州市黄埔区文船路1号。法定代表人：李晞，董事长。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。被告：邓淑玲，女，1964年2月5日出生，汉族，住广东省广州市东山区。被告：华群英，女，1965年6月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：吴观文，男，1987年6月16日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。被告：郭土金，男，1955年3月7日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：郭可妍，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人：广州港湾商务酒店有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广新路597号。法定代表人：徐南国。委托诉讼代理人：冯卓朋，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。原告广州文冲船厂有限责任公司（以下简称“文冲船厂”）诉被告邓淑玲、被告华群英、被告吴观文、被告郭土金、第三人广州港湾商务酒店有限公司（以下简称“港湾酒店”）建设用地使用权纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭于2018年7月11日公开开庭进行了缺席审理。原告的委托诉讼代理人汪少兵、汪助干，被告吴观文委托诉讼代理人马力伟，被告郭土金委托诉讼代理人郭可妍，第三人港湾酒店委托诉讼代理人冯卓朋、周智恩到庭参加诉讼。被告邓淑玲、被告华群英经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告文冲船厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告共同向原告返还“广州荣华医院的新建工程”（建筑面积4451.79平方米，位于广新路××）占有土地的土地使用权；2.判令被告共同向原告支付“广州荣华医院的新建工程”（建筑面积4451.79平方米）的建设用地使用费（按照同时间同地段同类型的国有商业用地土地租金标准支付；自2006年5月26日起计算至被告归还土地使用权之日止，暂计至起诉之日，暂计为10万元，待法院委托的评估机构出具土地租金标准评估结论后再做相应调整）；3.判令被告停止擅自改变“广州荣华医院的新建工程”的土地使用用途的行为；4.判令诉讼费用由上述被告负担。庭审中文冲船厂申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：文冲船厂与广州荣仁卫生科技发展有限公司合作举办广州荣华医院。广州荣华医院扩建和改建工程用地属文冲船厂的历史用地。因文冲船厂和广州荣仁卫生科技发展有限公司拖欠南海市第二建筑工程有限总公司的工程款和借款。黄埔法院（2003）黄民二初字第38号民事判决判定广州荣仁卫生科技发展有限公司向南海市第二建筑工程有限总公司支付工程款3142717.54元及利息；广州荣仁卫生科技发展有限公司向南海市第二建筑工程有限总公司归还借款83932.03元及利息；文冲船厂向南海市第二建筑工程有限公司总公司支付工程款69710元及利息；文冲船厂向南海市第二建筑工程有限公司总公司归还借款1861.72元及利息；在广州荣仁卫生科技发展有限公司和文冲船厂不能支付上述款项时，南海市第二建筑工程有限总公司可就新建工程申请拍卖、变卖优先受偿，可就改建工程的增值部分向文冲船厂主张优先受偿等。文冲船厂按照上述判决书履行了全部赔偿义务。广州荣仁卫生科技发展有限公司未履行黄埔法院（2003）黄民二初字第38号民事判决书确定的义务，黄埔法院以（2004）黄法民二执字第149号案受理南海市第二建筑工程总公司的执行申请。2004年11月15日，黄埔法院就广州荣华医院的新建工程及改建工程委托广东诚安信会计师事务所评估，附注：土地使用权属文冲船厂，仅需评估地面上的建筑物，扩建面积为4239.18平方米。广东诚安信会计师事务所评估的评估报告载明：评估范围不包括土地使用权部分。2005年3月1日，文冲船厂向黄埔法院出具《关于黄法民二执（2004）第149号案标的物拍卖的几点说明》，明确说明：1、拍卖的标的物仅仅是该建筑物，不包含土地，该建筑物所覆盖的土地及该建筑物周边的土地使用权仍然归我司所有，与生活区东区土地连成一体，其使用权尚未分割。6、该建筑物的用地性质为公共建设用地，该建筑物使用功能为医院和其他公共卫生服务设施。2005年6月14日，黄埔法院执行局法官对执行申请人南海市第二建筑工程总公司和作为案外人的文冲船厂做了《执行笔录》，该笔录第二点明确记载“黄埔法院委托拍卖的荣华医院新建工程（建筑面积4451.79平方米），本次拍卖价不含土地出让金。穗国土权【2003】24号广州市土地使用权属证明书载明：广州文冲船厂有限责任公司总共23.8792公顷的土地使用面积中已包含了广州荣华医院新建工程所占用的土地面积，所以拍卖后买受人应另行按国家规定交纳土地出让金及相关费用，或与广州文冲船厂有限责任公司签订有偿用地协议”，各方当事人对该表述均表示没有异议，黄埔法院法官明确告知“本院将委托广东创利拍卖有限公司继续拍卖荣华医院新建工程，同时将双方的上述意见转告拍卖公司”。2006年4月21日，黄埔法院出具《委托拍卖函》，明确载明“拍卖保留价为1748663.20元”（此价未包含土地出让金），因委托拍的是广州荣华医院新建工程（建筑面积4151.79平方米），无房产权证，故买受人竞买上述标的物所产生的一切风险由竞买人自负，本院不承担任何责任。”2006年5月15日，四被告与拍卖人签署《拍卖成交确认书》，其中第十条约定“1、该场拍卖会拍卖资料和拍卖成交确认书，同为拍卖会的组成部分，具有同等法律效力。2、成交价未包含土地出让金，成交后产权转移时需缴纳的所有税费、土地出让金由买受人承担。3、该标的无房产权证，竞买后该标的物所产生的一切风险由买受人自负。2006年5月26日，黄埔法院（2004）黄法民二执字第149号恢-2民事裁定书裁定：将广州荣仁卫生科技发展有限公司与文冲船厂共同投资合作举办的广州荣华医院的新建工程（建筑面积4451.79平方米，没有房产权证），归四被告所有。2006年6月27日，黄埔法院向广州市房地产管理局发出（2004）黄法民二执第149号恢-2协助执行通知书：将广州荣仁卫生科技发展有限公司与文冲船厂共同投资合作举办的广州荣华医院的新建工程（建筑面积4451.79平方米）过户到上述四被告的名下。2006年8月8日，广州房地产交易登记中心退件说明：《协助执行通知书》《民事裁定书》要求存在执行不能、执行难的问题。四被告在取得“广州荣华医院的新建工程”后，擅自改变土地使用用途兴办酒店业(酒店名称：广州港湾商务酒店有限公司)。2017年7月26日，《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2008国用字1100159号），登记附注：本宗地已签订《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合440112-2006-000003；已交清国有土地使用权出让金，土地出让年限自2008年9月24日起计算；地类（用途）：医卫慈善用地；黄埔法院《协助执行通知书》【（2004）黄法民二执第149号恢-2】记载:将广州荣仁卫生科技发展有限公司与文冲船厂共同投资合作举办的广州荣华医院的新建工程（建筑面积4451.79平方米）过户到四被告的名下。2009年2月11日，文冲船厂申请初始登记，2009登记字1005363号（广新路610号）存案，（文冲区8段675一部分，678之1、之2,680之17-之20地号）。文冲船厂认为，上述被告虽然通过拍卖取得广州荣华医院的新建工程，但并未取得广州荣华医院的新建工程的土地使用权。该房屋在拍卖前，被告已知悉拍卖成交后要么交纳土地出让金等费用取得土地使用权，要么与文冲船厂签署有偿用地协议。但被告在拍卖成交后，不完成后续工作，长期非法占用和使用原告的土地使用权，特别是被告擅自改变土地使用用途，兴办酒店业，谋取高额回报，已对文冲船厂构成持续侵权行为。为了依法防止国有资产流失，保护自身合法权益，制止被告非法谋取利益的行为，文冲船厂特诉至法院，请求判如所请。被告吴观文辩称，文冲船厂的全部诉讼请求均无事实和法律依据。本案广州荣华医院新建工程（包含房屋和其他上盖建筑物等全部物业）在2015年9月21日之前是属于被告邓淑玲、华群英、吴观文、郭土金四人依法共同拍卖取得、共同所有的物业。在2015年9月21日之后，广州荣华医院新建工程已通过广州市黄埔区人民法院以（2013）穗黄法执字第33号-3《执行裁定书》，依法裁定给案外人广州港湾商务酒店有限公司所有。现吴观文依法已不是本案案涉物业的权属人或实际占有、控制人。因此，吴观文不是本案的适格被告。就本案实体而言，文冲船厂主张归还涉案广州市黄埔区广新路597号广州荣华医院新建工程占有土地的土地使用权、支付建设土地使用费用、停止擅自改变土地用途的全部诉请均没有事实和法律依据，依法不能成立，理由如下：（一）涉案广州市黄埔区广新路597号广州荣华医院新建工程占有土地的土地使用权，已由文冲船厂自1999年起作为投资，与广州荣仁卫生科技发展有限公司合作举办广州荣华医院的建设用地使用。因此，该土地使用权权属已经实际上归属于广州荣华医院所有，而不再属于文冲船厂所有。至于后来因为广州荣华医院的合作股东即文冲船厂和广州荣仁卫生科技发展有限公司的原因，导致广州荣华医院最终未能成立及经营，以及造成涉案土地使用权至今未完成过户登记至广州荣华医院或广州荣华医院新建工程的买受人手中，但涉案土地使用权过户登记的法律手续未完成，不能等同于文冲船厂有权抽回其已经实际对广州荣华医院的土地使用权的投资或出资。（二）正是因为当时上述涉案土地使用权过户登记的法律手续未完成的原因，所以广州市黄埔区人民法院执行黄民二初字第38号民事判决时，先后在2005年6月14日的《执行笔录》中明确本次拍卖不包含土地出让金。在法律上，拍卖价未包含土地出让金，不等于广州荣华医院新建工程没有实际使用案涉土地使用权，且案涉土地使用权已经由文冲船厂决定投入广州荣华医院新建工程建设这一客观事实。因此，广州市黄埔区人民法院在2005年6月14日下午制作的《执行笔录》。但因广州荣华医院新建工程的过户手续相当复杂，上述过户登记至今未完成。（三）根据我国法律关于房地一体的法律规定，买受人自然取得广州荣华医院新建工程所占土地的使用权。至于拍卖评估价和拍卖成交价未包含土地出让金，或拍卖评估范围没有包含涉案土地使用权，这仅仅是缴纳涉案土地使用权对应的土地出让金和有关税费的问题。应由买受人将涉案土地使用权对应的土地出让金和有关税费偿归给文冲船厂，文冲船厂有义务同时依法办理涉案土地使用权的过户手续。（四）我方的法律依据主要有：1、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。3、最高院的指导案例中，最高院认为地上建筑物与其占用范围内的土地客观上不可分离，就房地产抵押情形而言，不能抛开土地使用权状况而单纯考虑仅就房屋设定抵押是否有效的问题。因此根据上述法律规定及司法解释、司法实践，文冲船厂主张“拆屋收地”，收回其作为投资或出资的涉案土地使用权，并按国有土地使用权市场价格收取有偿使用费无事实和法律依据。相反，涉案广州荣华医院新建工程的合法买受人依法向政府国土、房屋管理部门申请办理涉案工程的权属过户登记时，文冲船厂作为涉案土地使用权的原权属人和涉案工程的合作股东，还应履行配合买受人提供相关资料，办理涉案工程的过户登记义务。被告郭土金辩称，根据《城市房地产管理法》第三十一条，房屋转让时房屋的所有权及其范围内的建设物的使用权一并转让，根据地随房走的原则，黄埔法院已于2006年5月将案涉地块进行拍卖，并被本案四被告拍得，本案四被告才是案涉地块的使用权人。针对文冲船厂第三项诉讼请求，涉案地块上的建筑物已于2015年在黄埔法院的组织之下以协议方式转让给第三人港湾酒店，因此我方也不是本案的适格被告。被告邓淑玲、华群英未应诉答辩。第三人港湾酒店述称，一、1、程序方面，涉及土地使用权争议应由人民政府处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院应裁定驳回起诉；2、本案涉及的土地使用权争议问题，港湾酒店已向广州市人民政府提起行政复议，该案尚未审结，依据我国《民事诉讼法》第一百五十条的规定，法院应当中止本案的审理。二、涉案土地使用权既不是文冲船厂，也不是被告，依法是港湾酒店。港湾酒店是广州荣华医院新建工程的所有权人，因四名被告于2006年通过拍卖取得案涉土地所有权并取得法院确认，黄埔法院（2004）执第149号恢-2已经明确案涉地块归邓淑玲等四人所有；因酒店租赁纠纷一案，广州荣华医院的所有权归港湾酒店所有，2015年9月21日作出（2013）穗黄法执字第33号-3民事裁定书，明确广州荣华医院所有权归港湾酒店名下，根据我国《物权法》的规定，广州荣华医院建设用地使用权人应为港湾酒店。根据地随房走的规则，港湾酒店应为广州荣华医院占有范围内的国有土地的使用权人，四被告已合法取得荣华医院的所有权，根据我国《物权法》第一百四十七条法律规定，建筑物被处分，其占用土地使用权一并处分，四被告将其依法取得的所有权依法转让给港湾酒店，法院也确定了港湾酒店为广州荣华医院建设用地的所有权人，因此港湾酒店为合法用地使用权人。三、广州荣华医院并不是土地出让金缴纳的主体，根据我国《城市房地产管理法》第十六条规定，土地使用者必须按照合同约定支付土地使用金，港湾酒店是广州荣华医院新建工程的所有权人及占用范围内的国有土地使用权人，拍卖成交书也确认出让金由买受人承担，被告四人依法取得土地上盖物所有权，后被告等四人通过拍卖取得的广州荣华医院的所有权通过法院合法转让给港湾酒店，故港湾酒店是广州荣华医院新建工程占用范围内的土地使用金的出让主体，不是文冲船厂，文冲船厂明知其不是土地使用工程的所有权人依然隐瞒事实，擅自缴纳出让金，骗取广州市政府颁发土地使用权证，造成土地使用权人和房屋权属人不一致的局面，广州市政府颁发的国有土地使用权证的行为是违法的。综上所述，港湾酒店是广州荣华医院新建工程的所有权人，依法享有广州荣华医院新建工程占用范围内的国有土地使用权。同时，文冲船厂应当将涉案土地使用权过户至港湾酒店名下。为维护其合法权益，港湾酒店申请以独立请求权第三人身份参加诉讼，并提出独立诉讼请求：一、驳回文冲船厂的全部诉讼请求；二、判令文冲船厂和四被告将广州荣华医院新建工程占用范围内的国有土地使用权过户登记至港湾酒店名下。文冲船厂针对港湾酒店的请求答辩如下：我方请求驳回港湾酒店的诉请。我方是案涉土地的使用权人，案涉土地是我方的历史用地，在2008年9月24日取得案涉土地的国有使用权，根据物权登记的法律效力，我方是案涉土地的合法使用权人，因此，港湾酒店的诉请没有法律依据；其他意见与我方诉讼请求及多次庭审意见一致。被告吴观文辩称，我方同意第三人港湾酒店的诉讼请求，也同意第三人港湾酒店陈述的事实和理由，我方书面答辩意见的第二至第四点所陈述的答辩意见与第三人的事实和理由是一致的。由于案涉土地是由于文冲船厂隐瞒了涉案土地已经由人民法院依法执行的情况下，所取得的土地权登记的该登记行为以人民法院生效判决及执行行为相矛盾，依法应当认定无效。其他坚持我方答辩意见。被告郭土金辩称，我方不认同第三人港湾酒店的诉讼请求。事实理由如下：关于土地的权属，应该依照2006年5月15日拍卖成交确认书上面的内容确定，拍卖成交确认书上第11条其他约定第二款成交价未包含土地出让金，成交后产权转移时，需缴纳所有税费和土地出让金由买受人承担。由此可见，当时的拍卖成交确认书上，确定的土地出让金由买受人承担。因此，依照法律规定土地使用权应当归属买受人，文冲船厂隐瞒客观事实，单方登记并缴纳土地出让金，骗取国有土地使用权证，本身就是不合法行为。不应该被支持和被认同其通过不法行为因此获得土地的合法使用权。其次四被告和港湾酒店，原来也曾涉诉，后来通过法院调解，达成了转让协议，转让协议上并没有关于土地使用证的相关协议，因此我方认为第三人港湾酒店的诉请不应该被支持。经审理查明：2001年12月7日，文冲船厂向黄埔区国土局提交《关于给予办理广州文冲船厂历史用地证明的请示》载明：我厂同广州荣仁卫生科技发展有限公司（以下简称荣仁公司）合作举办的广州荣华医院系由我厂原有的茶楼、招待所、船员宿舍改建、扩建的，该工程所占用的土地是我厂从1958年起经国家批准征用的。因转制等历史遗留原因，请贵局给予出具证明该工程所占用土地为我厂历史用地，以方便我公司办理广州荣华医院改建、扩建工程的《施工许可证》。广州市黄埔区国土资源和房屋管理局在该请示上盖章证明：情况属实，该用地属文冲船厂历史用地，请给予办理有关手续。因广州荣华医院改建、扩建工程拖欠南海市第二建筑工程总公司（以下简称南海二建公司）工程款，南海市第二建筑工程总公司起诉文冲船厂与荣仁公司，广州市黄埔区人民法院作出（2003）黄民二初字第38号民事判决,该判决书查明以下事实：1996年6月25日，荣仁公司与文冲船厂签订《合作举办广州荣华医院合同书》，约定荣仁公司出资13554万元，文冲船厂出资300万元，文冲船厂将拥有完全所有权的综合楼租赁给医院作为合作医院的经营场地，合作期间利润按照投资比例分配。此后荣仁公司和南海二建公司签订《广州市建设工程施工承包合同》，约定由南海二建公司承包广州荣华医院新建、改建工程。南海二建公司与荣仁公司因工程款结算发生纠纷，南海二建公司向本院提起诉讼。本院判决解除合同；荣仁公司向南海二建公司支付工程款3142717.54元及欠款83932.03元，文冲船厂向南海二建公司支付工程款69710元及借款1861.72元；在荣仁公司、文冲船厂不能支付上述款项时，南海二建公司可就新建工程申请拍卖、变卖优先受偿。该判决生效后，文冲船厂履行判决义务，但因荣仁公司未能归还南海二建公司上述判决确定的金额，南海二建公司向本院申请强制执行，案号为（2004）黄法民二执字第149号。本院依法委托广东诚安信会计师事务所对广州荣华医院的新建工程及改建工程进行评估，在委托函中标注：土地使用权一直属文冲船厂，仅需评估地面上的建筑物。2004年12月17日，广东诚安信会计师事务所出具《资产评估报告书》，标明评估范围均不包括土地使用权部分。2005年3月1日，文冲船厂向本院执行局提交《关于黄法民二执（2004）第149号案标的物拍卖的几点说明》，写明：1.拍卖的仅为建筑物，不包含土地，该建筑物所覆盖的土地及该建筑物周边的土地使用权仍然归我司所有，与生活区东区土地连成一体，属我司历史用地，其使用权尚不能分割。2.该建筑物首层天面以下，地面以上使用权归我司所有。2005年6月14日，本院执行局作出《执行笔录》，就文冲船厂提交的《关于黄法民二执（2004）第149号案标的物拍卖的几点说明》中有误的地方作如下更正：1.该说明第1点最后一句“其使用权尚不能分割”更正为“其使用权尚未分割”；2.该说明第2点“该建筑物首层天面以下，使用权归我司所有”更正为“黄埔法院委托拍卖的荣华医院新建工程（建筑面积为4451.79㎡）本次拍卖价中不含土地出让金”。穗国土权（2003）24号广州市土地使用权属证明书载明：广州文冲船厂有限责任公司总共23.8792公顷的土地使用面积中已包含了广州荣华医院新建工程所占用的土地面积，所以拍卖后买受人应另行按国家规定交纳土地出让金及相关费用或与文冲船厂签订有偿用地协议。南海二建公司与文冲船厂均对更改后的表述无异议，双方在笔录中签名确认。2006年5月15日，广州荣华医院在建（新建）工程在拍卖过程中由郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英竞拍获得。在《拍卖成交确认书》中约定，成交价未包含土地出让金，成交后产权转移时需缴纳的所有税、费、土地出让金由买受人承担。该标的无房产权证，竞买后该标的所产生的一切风险由买受人自负，法院及拍卖公司不承担任何责任。2006年6月27日，本院执行局向广州市房地产管理局发出《协助执行通知书》，将荣仁公司、文冲船厂共同投资合作举办的广州荣华医院新建工程（建筑面积4451.79平方米）过户到买受人郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英名下。该《协助执行通知书》被广州市房地产交易登记中心退回，退回原因：1、协执中没有明确执行标的的权属证明文件，没有办理过户的权属依据，如办理土地使用权过户手续，请列明执行标的的《国有土地使用证》编号；2、如该宗地没有办理土地有偿使用手续，请办理有偿使用手续并核发国土证后，再凭法院协执办理过户手续。2008年9月26日，文冲船厂取得案涉地块《中国人民共和国国有土地使用权证》，在该《国有土地使用权证》记事写明地块四至，已缴清国有土地使用权出让金。土地出让年限自2008年9月24日起计算。地类（用途）：医卫慈善用地（084）。黄埔法院《协助执行通知书》【（2004）黄法民二执字149号恢-2】记载：“将荣仁公司、文冲船厂共同投资合作举办的荣华医院新建工程过户到买受人邓淑玲、华群英、郭土金、吴观文的名下”。2009年1月22日，广州荣华医院新建工程取得《广州市建设工程规划验收合格证》，建设单位为郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英。备注：本证仅作为建设工程的规划验收合格凭证，不作为该工程所在地块用地权属单位变更的依据。2011年，郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英四人作为原告起诉被告卢建辉、港湾酒店，要求卢建辉、港湾酒店返还租赁物并支付租金，本院2011年12月21日作出（2011）穗黄法民三初字第128号判决支持四人的上述请求，广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第609号维持了上述判决。该判决书查明以下事实：2006年5月15日，郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英通过拍卖方式取得广州荣华医院新建工程，2007年7月14日，郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英达成一份《股东决议》约定，根据投资金额确定股权比例。2007年12月16日，郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英与卢建辉签订《租赁合同》约定，将广州荣华医院新建工程（黄埔区广新公路597号建筑产权）建筑面积5929.09平方米，1-7层出租给卢建辉作经营酒店、商务办公使用。2010年1月1日，邓淑玲、华群英与港湾酒店签订《租赁合同》约定，将黄埔区广新公路597号104号房地产（使用面积1500平方米）出租给港湾酒店作酒店用途使用。因卢建辉、港湾酒店未履行上述生效判决，2013年郭土金四人向本院申请强制执行，案号为（2013）穗黄法执字第33号，在执行中，郭土金四人与港湾酒店达成执行和解协议，约定由郭土金四人将共同享有的广州市黄埔区广新路597号新建工程（即荣华医院新建工程）的所有权作价5500万元，全部转让给港湾酒店。该执行和解已履行完毕，广州荣华医院新建工程的所有权登记至港湾酒店名下。黄埔法院于2015年9月15日出具案件执行完毕证明。另查明，港湾酒店住所即在广州市黄埔区广新路597号，经营范围为房屋租赁、棋牌服务、会议及展览服务、日用杂品综合零售、酒店住宿服务（旅业）、中餐服务、西餐服务、保健按摩。本案诉讼中，文冲船厂申请对广州荣华医院的新建工程的建设用地使用费进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）于2018年6月6日出具《关于广州荣华医院的新建工程的建设用地使用费价格评估结论书》（穗华价估【2018】225号），其中土地使用费标准按照医卫慈善用地的用途进行评估。文冲船厂质证认为根据广东省高级人民法院2017年4月11日做出《关于给予广州市华盟价格事务所有限公司暂停委托一年处理的情况通报》记载，因鉴定机构违反鉴定程序等违法行为，决定给予华盟公司暂停委托一年的处理。因此，华盟公司在暂停委托期限内，不能接受本案的评估工作。其次，案涉土地登记用途为“医卫慈善用地”，但被告一直在该土地上从事酒店餐饮行业，该评估报告明显有误，要求重新委托评估公司进行评估。各被告没有异议。2018年11月9日，根据双方质证意见，华盟公司出具《关于广州荣华医院的新建工程的建设用地使用费补充评估结论书》（穗华价估【2018】225-1号），按照涉案标的物实际用途评估建设用地使用费。本院庭审中对《补充评估结论书（终稿）》进行质证，文冲船厂认为，该该评估结论没有客观公正履行，同地段文冲船厂把其他土地出租给使用人租金价格明显高于评估公司确定的价格，因此评估公司的价格是不客观的。并据此提交三份补充临时协议，拟证明2013年6月至2018年期间，同地段其他商业用地租金价格为每平方米13.5元，与评估价格每平方米5元，相差明显。吴观文对该鉴定结论的真实性予以确认，但认为涉案土地在拍卖时应该和建筑物一并转让给买受人所有了，文冲船厂当时对拍卖建筑物的条件是认可的，所以本案不存在评估涉案土地使用费的必要，应当由港湾酒店将涉案范围土地使用权所对应的土地出让金及相应税费归还给文冲船厂，对文冲船厂提交三份补充临时协议三性的真实性予以确认，但关联性不予确认。郭土金认为鉴定结论第一版是公允的，补充鉴定报告的结论仅是把登记用途作为评估依据，因此评估价格相差悬殊，土地的价值应当取决于其所处的客观地理位置，而不是土地产权证上的书面记载用途。对文冲船厂提交三份补充临时协议真实性、合法性予以确认，关联性不确认。港湾酒店就鉴定报告认为是程序不合法且应根据实际的土地登记的医卫慈善性质进行评估。且评估中应当按照涉案土地上盖物的实际使用情况分段计算。文冲船厂要求四被告自2006年5月26日起向其支付土地使用费依法无据，文冲船厂取得国有土地使用证的时间是2008年9月26日，即在此之前涉案土地属于国家所有，由国家划拨给文冲船厂使用，故在文冲船厂取得土地使用证前无权向四被告及港湾酒店要求收取土地使用费。对文冲船厂提交三份补充临时协议的三性均不予确认。华盟公司接受了双方质询，并对《补充评估结论书》中相关问题做出解答。以上事实有《关于给予办理广州文冲船厂历史用地证明的请示》《委托评估函》《资产评估报告书》《拍卖成交确认书》《建设工程规划验收合格证》、执行笔录、《关于黄法民二执（2004）第149号案执行标的物拍卖的几点说明》、协助执行通知书、退件通知书、（2003）黄民二初字第38号民事判决书、（2004）黄法民二执字第149号民事裁定书、（2011）穗黄法民三初字第128号民事判决书、（2012）穗中法民五终字第609号民事判决书、国有土地使用证、广州市不动产登记查册表、企业信用登记信息、照片等书证及当事人陈述等证据证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权纠纷。本案的争议焦点为：一、广州荣华医院新建工程所涉土地使用权的认定问题；二、文冲船厂是否有权要求返还土地使用权、支付土地使用费。关于广州荣华医院新建工程所涉土地使用权的认定。根据《关于给予办理广州文冲船厂历史用地证明的请示》，广州市黄埔区国土资源和房屋管理局证明案涉地块属于文冲船厂的历史用地，后文冲船厂和荣仁公司合作筹建广州荣华医院，南海二建经法院判决对荣仁公司享有债权并可就广州荣华医院新建工程申请拍卖、变卖优先受偿。广州荣华医院新建工程经法院委托评估拍卖后由本案四被告享有所有权。在《委托评估函》《评估报告》《拍卖成交确认书》中均写明土地使用权一直属于文冲船厂，评估仅仅是地面上的建筑物，不包含土地使用权部分。四被告以不动产“地随房走”的原则，认为在拍卖中取得广州荣华医院新建工程的所有权且一并享有广州荣华医院新建工程建设使用权的抗辩理由缺乏依据，本院不予支持。且于2008年9月26日，文冲船厂取得《中华人民共和国国有土地使用权证》（坐落：广州市黄埔区广新路红山街587-669号），载明：已缴清国有土地使用权出让金。土地出让年限自2008年9月24日起计算。四被告并未提供确实证据能够推翻文冲船厂对广州荣华医院新建工程所在土地享有使用权权属，因此，广州荣华医院新建工程所涉土地的使用权权属应属于文冲船厂所有。据此，港湾酒店要求文冲船厂将广州荣华医院新建工程占用范围内的国有土地使用权过户登记至其名下的请求缺乏依据，本院予以驳回。本案土地使用权权属已由人民政府确定，港湾酒店认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院应裁定驳回起诉以及要求中止审理的理由不成立，本院不予采纳。关于文冲船厂是否有权要求返还土地使用权、支付土地使用费的问题。广州荣华医院新建工程与本案土地使用权连为一体，广州荣华医院新建工程及其占用范围内的国有土地使用权无法分割单独返还，目前尚不具备返还土地使用权的条件。因此，文冲船厂要求返还涉案土地使用权的请求，本院暂不予支持。但因广州荣华医院新建工程所有权从2015年9月22日起已经转移给港湾酒店，港湾酒店应自2015年9月22日起支付文冲船厂土地使用费。广州荣华医院新建工程所涉土地的使用权权属属于文冲船厂所有，文冲船厂有权要求土地使用者支付土地使用费。根据2006年5月26日广州市黄埔区人民法院作出的（2004）黄法民二执字第149号恢-2号《民事裁定书》裁定广州荣华医院新建工程所有权归四被告所有，再到广东省广州市黄埔区人民法院于2015年9月21日出具的（2013）穗黄法执字第33号-3《执行裁定书》载明，四被告共同享有的广州市黄埔区广新路597号新建工程（即广州市黄埔区广新路广州荣华医院新建工程）的所有权登记至港湾酒店的名下。因此可看出，广州荣华医院新建工程的所有权可分为两部分计算，从2006年5月26日到2015年9月21日，归四被告所有；从2015年9月22日至今归港湾酒店所有。四被告认为广州荣华医院新建工程已于2015年2月15日全部转让给港湾酒店，双方签署了《权属转让的权利书》，因此本案案涉广州荣华医院新建工程现在的所有权应属于港湾酒店，与四被告无关的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，自2006年5月26日起到2015年9月21日止涉案土地使用费应由四被告承担。因2015年9月22日广州荣华医院新建工程已归港湾酒店所有，2015年9月22日以后的土地使用费应由港湾酒店承担。关于使用费标准。虽然案涉土地登记用途为“医卫慈善用地”，但各被告和港湾酒店公司一直使用涉案土地从事酒店餐饮，用作商业用途，应参照涉案土地实际用途计算土地使用费为宜。华盟公司是双方在诉讼中经过合法程序选定的鉴定机构，具有评估土地使用费的资质，进行本案鉴定时，资质证书在有效期内。本院对于鉴定初稿、终稿均组织了当事人质证，鉴定人也出庭接受原、被告及第三人的询问。因此，本案鉴定报告的鉴定主体、内容、程序合法、依据充分，可以作为本案的证据使用。至于文冲船厂提出的华盟公司被暂停业务的问题，经了解华盟公司被暂停业务范围仅限于广州市荔湾区人民法院。因此，文冲船厂提出重新鉴定申请的理由不成立，本院不予采纳。根据华盟公司出具的《补充评估结论书》（穗华价估【2018】225-1）评估明细表确定的评估单价和评估价格，四被告应支付文冲船厂2006年5月26日至2015年9月21日土地使用费379516.89元【10503.65元+20624.04元+24263.58元+28545.39元+33582.81元+39509.19元+46481.40元+54684元+62886.6元+58436.23元（9.7个月×911.4㎡×6.61月/元）】。港湾酒店应支付文冲船厂自2015年9月22日起至实际返还之日止的土地使用费。根据本案实际情况，本案暂计至2018年12月31日，2019年以后发生的土地使用费，文冲船厂可另行主张权利。因此，本案港湾酒店应支付文冲船厂自2015年9月22日起至2018年12月31日土地使用费302690.41元【13856.01元（2.3个月×911.4㎡×6.61月/元）+83167.53元+95642.66元+110024.21（12个月×911.4㎡×10.06月/元）】。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭土金、被告吴观文、被告邓淑玲、被告华群英于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州文冲船厂有限责任公司自2006年5月26日起至2015年9月21日止的建设用地使用费379516.89元；二、第三人广州港湾商务酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州文冲船厂有限责任公司自2015年9月22日起至2018年12月31日止的建设用地使用费302690.41元；三、驳回原告广州文冲船厂有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人广州港湾商务酒店有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11772元（10622元+1150元），鉴定费20000元，由原告广州文冲船厂有限责任公司负担1100元，被告郭土金、吴观文、邓淑玲、华群英共同负担16763元，第三人广州港湾商务酒店有限公司负担13909元（12759元+1150元）。各缴费义务人应自本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  潘新标人民陪审员  李少芳二〇一九年四月二十三日书 记 员  张淳淳林婕