湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0223民初19735号原告：周庚元，男，1941年1月22日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县。原告：杨艳娇，女，1947年9月19日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县。原告：周小明，男，1970年10月8日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县。原告：李桂娥，女，1969年8月18日出生，汉族，湖南省攸县人，居民，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王文伟，湖南人信律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：攸县东兴房地产开发有限公司责任公司。住攸县江桥街道西阁社区大安组33号。法定代表人：肖斐然。原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥与被告攸县东兴房地产开发有限责任公司（以下简称攸县东兴房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员胡斌担任审判长，人民陪审员刘爱斌、人民陪审员刘理明组成的合议庭于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告李桂娥及原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥的共同委托诉讼代理人王文伟到庭参加了诉讼，被告攸县东兴房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了此案。现已审理终结。原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为位于攸县联星街道大巷路的三空四层的安置房办理不动产权属证书并承担所有的办证税费，同时赔偿因未按约定条件交付该安置房赔偿18万元损失给原告；2、请求判令被告另行安置房屋并办理相关的产权过户手续及承担全部办证税费或折价赔偿给原告；3、请求判令被告依约补偿一个永久性固定地下停车位并办理所有权证件给原告或折价赔偿给原告；4、请求判令被告向原告支付违约金50万元。在诉讼过程中，原告放弃第3项诉讼请求即要求被告依约补偿一个永久性固定地下停车位并办理所有权证件给原告或折价赔偿给原告。事实与理由：原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥系原攸县第五中学（现东华商业广场）临街的拆迁户。2012年7月25日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿合同》及相关协议。合同中明确约定被告应补偿给原告三空四层框架现浇结构独栋毛坯房1栋及一套165平方米的大套间，补偿原告一个永久性固定停车位，同时约定原告需要办理的所有证件全部由被告办理并承担所有费用。后因被告无法按照协议约定补偿一套165平方米的大套间，经双方协商将套间置换成4栋1319号、1320号精装修小套间。协议签订后，被告未能按照协议约定履行相关义务，在原告多次强烈要求以及政府有关部门的督促下，被告东兴房地产公司在签订协议三年后才将约定的安置房屋交给原告，但交付时该房屋未进行外装修，建筑垃圾未清理，未通水通电，没有达到协议约定的交房条件，后与被告沟通未果，原告只能自行请人进行外装、清理建筑垃圾。且被告将协议约定补偿给原告的4栋1319号、1320号房屋另行出售给他人，亦未补偿原告地下停车位，未办理安置房的产权证书，被告的行为构成违约，应承担违约责任，后原告与被告协商未果，故诉至法院。原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》、《公证书》、房屋共有权证各1份，拟证明原、被告就房屋拆迁、安置补偿事宜进行了协商的事实；2、商品房买卖合同2份及商品房（预）销售合同备案证明1份，拟证明因被告不能按补偿合同约定安置大套间，经与原告协商置换成1319、1320两个精修房，后被告违约将该两个精装房出售给他人的事实；3、收条及装修成本记录以及购买电线明细，拟证明被告未按约定条件交付大巷路三空四层的安置房屋，原告因自行装修该房屋所花费部分费用的情况；4、证人李某出庭作证证言1份，拟证明因被告未按约定条件交付大巷路三空四层的安置房屋，原告自行装修该房屋的事实。被告攸县东兴房地产开发有限责任公司未予答辩，亦未向本院提供证据。为查明本案事实，本院依法向国家税务总局攸县税务局就本案涉案的攸县东华商业广场4栋1319、1320房屋进行不动产计税价格询价。国家税务总局攸县税务局于2019年4月12日向本院出具回复，攸县东华商业广场4栋1319、1320房屋的评估计税价为305,400元/套，共计610,800元。本院对原告的证据进行审查、分析后认为：原告提供的证据1、2符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，在本案中应作为证据采用；原告提供的证据3、4，本院将结合全案事实予以综合认定。国家税务总局攸县税务局出具的不动产计税价格询价函回复，符合证据的有效要件，应作为本案证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周庚元与杨艳娇系夫妻关系，原告周小明系两人之子。原告周小明与李桂娥系夫妻关系。2012年，被告攸县东兴房地产公司因开发建设东华商业广场需要拆迁原告周庚元与杨艳娇共有的坐落在原攸县的房屋，与原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥协商房屋拆迁、安置补偿事宜。同年7月25日，被告（甲方）与原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》。合同约定：一、拆迁房屋1、拆迁房屋：大巷路临街门面，两空四层砖混结构住房壹栋。……二、补偿方式1、经甲、乙双方共同协商同意，甲方补偿给乙方三空四层框架现浇结构独栋毛坯房壹栋。①、补偿位置：与城关医院平行大巷路1-3空（安置房）。②、补偿面积：一楼商铺总占地面积12ｍ×14.7ｍ,二楼以上每层总面积12ｍ×16ｍ。③、甲方无偿补偿给乙方一套165㎡的套间。④甲方无条件补偿乙方一个永久性固定地下停车位，并将该停车位按法律程序办理相关所有权证件给乙方。2、乙方需要的所有证照全部由甲方办理，所有费用由甲方负担（含《国有土地使用证》、《房屋产权证》、水、电、讯入户等），乙方须配合甲方进行办理。……三、拆迁补偿时限1、乙方应在2012年8月15日前将原房屋腾空，以便甲方拆迁。2、甲方应在2013年8月15日前将三空四层毛坯房交付给乙方，以便乙方装修。3、甲方交付给乙方的毛坯房必须经建设部门验收合格，乙方凭合格证接收房屋，同时甲方应为乙方办理好水、电、讯等上户手续。乙方接收房屋之日六个月内甲方必须为乙方办理好《国有土地使用证》、《房屋产权证》等相关证件。四、违约责任。1、乙方不按期腾空房屋，每逾期一天需支付违约金10000元。2、甲方不按期交付房屋，每逾期一天需支付违约金10000元。3、甲方不按期向乙方提交相关证件，每逾期一天支付违约金10000元。……双方于当日就签订合同的民事法律行为在攸县公证处进行了公证。同日，因被告无法按照《房屋拆迁安置补偿合同》约定的补偿方式向甲方补偿一套165㎡的套间，经协商，由被告将其开发的东华商业广场4栋1319、1320号两套面积均为94.3平方米的精装修套间另行补偿给原告。由原告周小明、李桂娥（买受人）与被告攸县东兴房地产公司（出卖方）签订了《商品房买卖合同》,约定：……第八条商品房交付期限出卖人应当于2013年4月30日前将已竣工验收合格，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合本合同附件规定的装饰和设施标准的该商品房交付买受人使用。……第九条出卖方逾期交付的违约责任。……出卖方应按照本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以实际付款金额按银行贷款利息计算向买受人支付违约金……。合同签订后，原告按约定将待拆迁的房屋腾空交付给被告。后因被告未在约定时间内向原告交付三空四层框架现浇结构独栋毛坯房，原告方于2015年2月占有了被告建造的位于的毛坯房，但安置房的相关的不动产证件被告一直没有为原告办理。经原告查询，东华商业广场4栋1319、1320号房屋已于2012年11月26日完成（预）销售合同备案，备案人为董向康、罗珊英。原告认为，被告未按照补偿合同约定向原告交付达到交房条件的三空四层框架现浇结构独栋毛坯房、将约定补偿给原告的东华商业广场4栋1319、1320号房屋另行出售给他人，未为原告办理安置房屋的产权证书，违反了安置补偿合同的约定，应承担相应的违约责任，后与被告协商未果，故诉至本院。本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告双方签订的拆迁安置补偿合同，系原、被告双方的真实意思表示，合同内容明确，且双方签订合同的行为经过了公证机关的公证，故该合同合法、有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按《房屋拆迁安置补偿合同》的约定，履行了义务，将原所有的房屋交予被告拆除，被告未按《房屋拆迁安置补偿合同》的约定向原告交付房屋、办理房屋的不动产权证，应承担相应的违约责任。《房屋拆迁安置补偿合同》明确约定，被告应在2013年8月15日前将经建设部门验收合格，办理好水、电、讯上户手续的三空四层毛坯房交付给原告，并在原告接收房屋六个月内为原告办理《国有土地使用证》、《房屋产权证》，费用由被告承担。故被告应协助原告办理安置给原告的与城关医院（现为攸县骨伤医院）平行大巷路1-3空房屋的不动产权证，并承担相应的办证费用。因原、被告在补偿合同中并未对安置房屋的具体交房标准、装修标准进行明确具体约定，且原告并未提供充分证据其接收房屋时房屋未达到交付条件，故对原告要求被告攸县东兴房地产公司因未按约定条件交付该安置房应赔偿18万元的诉讼请求本院不予支持。因被告攸县东兴房地产公司已将约定补偿给原告的位于东华商业广场4栋1319、1320号房屋另行出售给他人，因原告不同意对该两套房屋的价值进行评估鉴定，经本院向原告释明，原告同意参照东华商业广场相同面积的商品房房屋的二手房交易价格计算该两套房屋的价值，由被告进行补偿。经本院依法向国家税务总局攸县税务局进行不动产计税价格询价，该两套房屋的评估计税价共计为610,800元，故被告攸县东兴房地产公司因未能将约定的东华商业广场4栋1319、1320号房屋交付给原告，应补偿原告610,800元。关于本案违约金的计算。因原、被告在《房屋拆迁安置补偿合同》约定，被告逾期交房、逾期办证均按每逾期一天支付违约金10,000元。原告请求被告赔偿50万元违约金，但其并未提供具体计算方式。根据本案实际情况，违约金应当以实际损失为基础，适用可预见性规则及损益相抵原则予以确定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认定补偿合同约定的违约金过高，本院依法予以调整。本案中，被告存在逾期交付安置房、逾期办理安置房的产权证、未交付两套精装修套间等违约行为，但因原告并未对其实际损失数额提供相关证据证明。故本院对被告逾期向原告交付三空四层毛坯安置房的违约金参照因被告未交付安置房，原告需在外租房过渡的房租租金计算损失数额，根据合同约定被告应在2013年8月15日前交付该安置房，但原告于2015年2月才接收房屋，逾期交房18个月，参照攸县房屋出租市场情况，本院酌情认定为1,000元/月，故本院对被告逾期向原告交付三空四层毛坯安置房的违约金计算为18,000元；关于被告未按期交付两套精装修套间的违约金，参照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交付的违约金自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以实际付款金额按银行贷款利息计算向买受人支付违约金，本案中，被告应于2013年4月30日前交付商品房给原告，至今未交付，已逾期6年。该两套房屋的价款根据本院向国家税务总局攸县税务局进行询价，该两套房屋的评估计税价共计为610,800元，故对被告未交付两套精装修套间的违约金本院计算为179,575元（610,800元×4.9%×6年）。关于被告逾期办理安置房的产权证，本院根据纠纷的引起及归责事由，本院酌情处理由被告支付原告违约金10,000元。故本案中被告应向原告支付违约金207,575元。综上，被告应协助原告办理安置给原告的与城关医院（现攸县骨伤医院）平行大巷路1-3空房屋的不动产权证，并承担相应的办证费用，补偿原告610,800元，向原告支付违约金207,575元。被告攸县东兴房地产公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本案应缺席判决。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告攸县东兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后两个月内为原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥位于与城关医院（现攸县空（安置房）房产办理好相关权属证书；二、由被告攸县东兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥补偿套房折价款610,800元；三、由被告攸县东兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥支付违约金207,575元；四、驳回原告周庚元、杨艳娇、周小明、李桂娥的其他诉讼请求。本案案件受理费13600元，由被告攸县东兴房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  刘理明人民陪审员  刘爱斌二〇一九年四月二十九日法官助理瞿梦西书记员阳银兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。