广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初9788号原告：李秀礼，男，1951年7月10日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：孙成，北京中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京中银（珠海）律师事务所律师。被告:戴惠芳，女，1961年8月1日出生，汉族,户籍所在地福建省福州市仓山区）2座401单元，委托诉讼代理人：余其斌，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东益诺众承律师事务所律师。第三人：珠海市香洲区唐家股份合作公司，住所珠海市香洲区唐家湾镇唐家商业广场A1栋2楼，统一社会信用代码91440400192637849L。法定代表人：唐英俊。委托诉讼代理人：钟子华，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。原告李秀礼诉被告戴惠芳合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法追加第三人珠海市香洲区唐家股份合作公司（以下简称唐家股份公司）参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀礼的委托诉讼代理人孙成、张婧尧、被告戴惠芳的委托诉讼代理人余其斌、刘晹以及第三人唐家股份公司的委托诉讼代理人徐海亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀礼向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《合作协议书》合法有效；2.请求判令被告继续履行《合作协议书》；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月1日，原被告签订《合作协议书》，被告以案涉项目土地当时现状出资，原告负责解决项目存在的问题、改善项目现状的各种资源等，双方共同运营该项目。《合作协议书》签订后，原告按照合同约定，完成了项目接收、成立并进驻物业管理机构、完成了单身公寓楼的修缮、改造等工作使其具备经营条件并经营至今，且使合作双方已经按约定分享了合作利益。即原告已经依约完成了一期合作的所有义务，对此被告在（2018）粤0402民初7685号案的《民事起诉状》中也已确认。但关于《合作协议书》约定的空地开发，被告一直没有依约履行合同义务。原告自2012年就在准备关于空地开发的方案，待与被告商议后确定具体计划。原告将资料准备齐全、并作出具有可行性的方案后，于2014年1月7日向被告发送邮件，内附《关于应缴纳税点和地价的书面说明》。面对原告的积极准备和提议，被告未书面回复任何意见，导致空地开发一直无法进行，原告损失严重。虽然被告拒绝启动二期开发，但原告相信了被告所说会保障其利益的表态，为合作继续有效运行而坚持工作，不料被告擅自提起（2018）粤0402民初7685号案诉讼，妄称原告违约、要求原告退出项目，实际是想解除双方合同，这一做法原告无法接受。在原告进行答辩并提起反诉后，虽然被告撤回了该起诉，但本案争议并未解决。除上述违约行为外，2014年10月，原告看报纸时方发现被告未经与原告商议，擅自将案涉项目委托拍卖。第一次拍卖不成后，2016年7月被告再次将案涉项目委托拍卖。原告认为，双方签订的《合作协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应双方依约履行。被告不履行合同义务、擅自处分案涉项目等行为违反双方《合作协议书》约定并严重侵犯了原告的合法权益，被告因违约行为应承担继续履行的责任，且原告保留追究被告其他违约责任的权利。鉴于被告的违约行为，为维护自身合法权益，原告现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定提起本案诉讼。望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。原告李秀礼为其诉称向本院提交如下证据：1.《合作协议书》；2.授权委托书（受托人李秀礼）；3.(2012)珠中法执字第105号搬迁公告；4.(2012)珠中法执字第105号协助执行函（对唐家股份公司）；5.(2012)珠中法执字第105号协助执行函（对北师大附高）；6.(2012)珠中法执字第105号结案通知书；7.授权委托书（受托人李越梨）；8.共乐项目投资接收装修收支财务分类统计表（2012.12.2)；9.共乐项目投资接收装修收支财务分类统计（2012.12.12)；10.网易邮件：《关于应缴纳税点和地价的书面说明》；11.《估价咨询意见书》（编号：珠荣正[2014]第C0161号）；12.珠海特区报拍卖公告(2014.10.29)；13.委托合同（2016.7.15)；14.民事起诉状；15.(2018)粤0402民初7685号民事裁定书。被告戴惠芳辩称，一、《合作协议书》（下称协议）中关于“二期开发”的约定事项违反法律的强制性规范，应认定无效，合议庭应予以释明。首先，概括分析协议约定事项可知，对案涉地块及地上建筑物的开发事项分两步完成。第一步，由被告授权原告收回地上建筑物后进行修缮及对外出租经营管理，虽因原告怠于履行出资义务、疏于管理导致所分配利润不符合预期利益，但被告并不否认该步骤已基本符合协议签订时的目的，因为被告与原告签署协议的最终目的是对协议项下由被告依法享有的土地使用权益及地上建筑物进行房地产开发，而非以修缮、管理地上建筑物，收取租金收益为目标，因此，被告认为，协议关于该项约定的内容合法，也体现了双方的真实意思表示；第二步系对案涉土地中5266㎡的可开发空地及现有建筑物进行开发；双方在协议书条款的细节磋商、协议签订，再到协议的实际履行，双方的最终目标是对被告依法取得的地块及地上建筑物的权益依法通过直接更名或变更土地属性后更名等方式开展房地产开发活动，在具备开发条件前，被告授权原告管理、对外经营地上建筑物，并对相关的投入和回报进行约定，即在具备开发条件前先行利用标的现状经营获利是协议双方的短期、暂时的目的；其次，协议签订时，其项下的地块及地上建筑物现状已决定二期开发之合同目的无法实现，其并不具备房地产开发的合法要件。被告依据（2008）楚中民二初字第8号调解书、（2008）楚中执字第31号《民事裁定书》、（2012）珠中法执字第105号《协助执行函》、《结案通知书》等系列法律文书，仅依法取得合作协议项下土地使用权益，但该地块的用地单位至今仍为珠海市唐家股份合作公司（至今未办理土地权属登记），土地使用权性质以及取得方式为集体划拨地，批准用途为生活自留用地，属被告使用权益范围内的地上建筑物也仅有《建设用地批准书》及《建设规划用地规划许可证》，用途为宿舍楼、招待所，但批准书与许可证均没有涉及土地使用权类型的转换或变更，至今也无法办理权属登记，因此，地块及地上建筑物的法律属性并不允许开展房地产开发活动；故，协议的法律属性是双方达成的以提供土地使用权、资金的方式共同出资，共担风险、共享利润的合作开发房地产合同，但该协议也有别于一般的房地产合作开发合同，其特殊性有三：其一、被告取得案涉地块及地上建筑物使用权益的方式；其二、协议项下合作开发标的的现状；其三、在对空地及地上建筑物实际开发前，双方为充分实现经济效益而有关于对现有建筑物修缮并对外经营的约定。但协议的特殊性并不影响案涉地块及地上建筑物的法律属性及协议双方的真实合作目的。根据《城市房地产开发经营管理条例》第12条规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2005）5号]第16条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨用地作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”该司法解释第15条同时规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具备房地产开发资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”本案中，合作协议的双方均为自然人，均不具备房地产开发资质，合作开发的地块属性仍为划拨用地，用地单位仍为案外人，无论从开发主体的资质要求还是合作开发的标的均不具备合法的要件，因此，协议中关于二期开发的约定应当认定无效。二、原告存在违约的事实，双方的合作已丧失必要的信任基础，且协议项下的地块及地上建筑物因不具备合作开发的合法要件，即协议的最终目的无法实现，合同已无继续履行的可行性。首先，如上所述，协议关于第一步开发的约定合法有效，但原告也存在违约的事实。其一，原告并未依协议约定的时间节点、金额进行投资，从双方各自指派的财务人员于2018年的两次核计可知，直至2013年3月前，原告所投入的金额仅为1010951.5元，未达到协议关于原告需在2012年9月20日前共需投入150万元的约定额度，此外，从原告资金的零散投入对应的时间节点看，也违反协议关于出资时间的约定，更不论关于约定中要求原告关于投资总额500万元的履行情况；其次，被告在协议签订后至今的利润分得情况并未达到预期的利润回报，从双方财务人员核对并实际核发的利润数据得知，2015年3月方开始分配利润，被告以4次共分得利润918000元，至于第二期合作阶段的开发已因政策、法律法规及现状受限，根本无法获得协议约定的保底利润500万元；再次，被告基于对原告的信任，诸如其未按约定时间、款项额度注入投资款项、利润分配远未达预期等违约事宜并未过多指责甚至追究相应法律责任，目的在于在协议履行过程中能将项目开发受限制的现状扭转，顺利的进行房地产开发并获利，以求双赢。但自2014年6月起，原告经了解无法按合同预期进行房地产开发，便建议被告变卖项目，被告同意并积极配合办理评估、委托拍卖手续，因市场因素导致流拍，项目现状维持至今仍未解决，被告此后为促成交易，也积极寻求到有按项目现状收购意愿的案外人，但均遭原告无理阻挠，拒绝配合查看场地及磋商商务条件，至此，双方的信任基础已破裂，并无继续合作的可能，被告为保护自身合法权益，唯以诉讼方式解决纷争。综上，恳请合议庭在综合评判本案事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。被告为其辩称向本院提交如下证据：1.（2008）楚中执字第31号民事裁定书；2.（2012）珠中法执字第105号协助执行函；3.合作协议书；4.投资款收款凭证；5.利润分配凭证；6.2012年2月-2018年5月物业投资装修收支统计表；7.2012年2月-2018年9月物业投资装修收支统计表；8.9份统计表。第三人唐家股份公司述称，原、被告之间的争议与第三人无关，涉案土地的使用权及地上建筑物的使用权已经由珠海唐家村民委员会与珠海华夏学校签订了合同书，由珠海华夏学校享有使用权，具体约定见有关合同书，因为双方已经履行了该合同。第三人唐家股份公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：1995年2月20日，珠海市国土局向珠海市香洲区唐家镇唐家村民委员会（以下简称唐家村委会）填发《建设用地批准书》（95拨字013号），唐家村委会取得位于唐家村西北面、面积34947㎡的生活自留地。该批准书备注载明，1995年7月10日报建1幢4层酒楼，808.2㎡；1996年7月25日报建A#单身宿舍5703.3㎡，BC#住宅8659.4㎡，不含2.2m高单车房1181㎡；1998年1月9日报1幢5层招待所2963㎡。1995年8月29日，唐家村委会为甲方、珠海华夏学校（以下简称华夏学校）为乙方签订《合作开发唐家村生活配套用地合同书》（以下简称《合作开发合同书》），约定甲方提供位于唐家共乐园旁一块23.1亩的生活配套用地，乙方提供资金，共同合作建造住宅；住宅楼建成后，甲乙双方以实际建筑面积为标准，分别按3：7比例分成，并享受其所有权；住宅楼建成后，住宅楼产权证名义上属甲方，实际上一切所有权属乙方，证书由乙方自己保管使用；乙方的土地使用权为五十年，并负责保管其土地使用证，如五十年后，乙方仍使用生活用地，则依当时国家有关政策、法规办，等等。2000年7月20日，珠海市规划局向唐家村委会发出上述土地的《建设用地规划许可证》（编号2000拨字137号）。2008年12月19日，云南省楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2008）楚中执字第31号民事裁定书（以下简称第31号《民事裁定书》），裁定如下：一、将珠海市今华夏投资集团有限公司（以下简称今华夏公司）向唐家村委会取得使用权的、位于珠海市香××区××乐园旁一块生活配套用地使用权益及地上建筑物（已办证的教职工住宿楼不在其中）抵偿给申请执行人戴惠芳，以抵偿被执行人今华夏公司差欠申请执行人戴惠芳的人民币850万元的本息。2012年2月1日，原告为乙方、被告为甲方签订一份《合作协议书》，约定共同投资、合作开发唐家村生活配套用地及地上建筑物，主要内容如下：1、合作内容及方式。1.1根据云南省楚雄彝族自治州中级人民法院第31号《民事裁定书》所确定内容，甲方取得了位于珠海市香××区××乐园旁一块生活配套用地使用权益及地上建筑物（已办证的教职工住宿楼不在其中）；为实现、发挥其价值并产生收益，甲乙双方决定对其进行合作开发。1.2甲方以项目的现有状况作为出资与乙方进行合作，乙方能够使项目实现、发挥价值并产生收益的各种资源（包括并不限于与项目实际控制人及相关政府部门进行沟通、协调，从而取得项目实际控制权；对项目进行资金投入；具体运作、管理、经营项目等）作为出资与甲方进行合作。2、项目存在的问题。2.1项目源于唐家村委会与华夏学校于1995年8月29日签订的《合作开发合同书》中约定由华夏学校所享有的相关权益，但《合作开发合同书》中的项目权益主体（即华夏学校）与第31号《民事裁定书》中项目权益主体今华夏公司是两个不同的法律主体。2.2由于宅基地划拨政策及其他历史问题等原因，华夏学校及今华夏公司均未实际占有项目土地及其建筑物，因此造成华夏学校及今华夏公司均无法向甲方移交项目。2.3《合作开发合同书》签订至今已逾16年，且唐家村委会已改制为唐家股份公司，因此造成与项目有关的文件、资料难以查找，相关信息难以确定。2.4《合作开发合同书》未能完全履行，华夏学校尚欠唐家村委会50万元合作款。现唐家股份公司已从项目土地当中自行划走（收回）两亩用于抵偿上述债务，相关手续尚待完善。2.5以上各种问题足以使唐家村委会（若唐家股份公司）轻易对第31号《民事裁定书》进行抗辩，使第31号《民事裁定书》无法执行。3项目现状。3.1项目用地共14066㎡，其中已建三幢建筑物约占7600㎡，边角弃地、预留路及绿化需1200㎡，剩余开发面积约5266㎡。3.2项目原建设但未完善的设施有物管部值班室、围墙800㎡、大铁门三个、垃圾房、下水道工程、砼路面、路灯、800千瓦变压器、吸排水系统及电梯。3.3十余年间，项目一直处于无人管理及维护状态，门窗、水电严重残缺，室内残旧，下水道堵塞。3.4项目中的两幢建筑物（即单身楼招待所）及空地被不明身份人占据，用于堆积废品，种植花草树木及蔬菜，放养家禽、家畜等。4、项目开发步骤及进度。4.1根据项目的现状，开发分两步进行。第一步为对项目现有建筑物的开发（以下称为一期合作阶段）；第二步为对项目中的空地部分开发（以下称为二期合作阶段）。4.2项目开发的具体工作进度如下：4.2.1本协议签订后立即开展项目的接收工作（从唐家村委会或唐家股份公司或其他实际控制人手中接收项目），其中包括收集、整理相关文件、档案资料等，预计接收工作于2012年6月20日之前完成。4.2.2于2012年4月20日之前成立物业管理机构对项目现有建筑物进行开发和管理。4.2.3于2012年9月30日之前完成现有建筑物中单身公寓的修缮、改造及增加设施工作，使其初步具备经营条件。4.2.4于2012年12月31日之前由双方商议、确定现有建筑物中招待所部分及二期合作阶段的开发计划。4.3乙方拟于2012年4月20日之前共投入用于理顺关系、顺利接收项目及成立物业管理机构等事宜的资金50万元，于2012年9月30日之前再投入用于现有建筑物中单身公寓楼的修缮、改造及增加设施的资金100万元。4.3.1乙方最终投入到项目中的资金总额约为500万元。5、项目开发前景预估。5.1按项目运作、经营期限为33年计算（即《合作开发合同书》中约定华夏学校所享有的剩余使用、收益期限），项目中现有建筑物的物业收益（主要为物业出租）为纯利1200万元，33年后的建筑物残值约为600万元。5.2乙方保证甲方在二期合作阶段可获得利润为500万元；如甲方在二期合作阶段实得利润少于500万元，由乙方负责补足。6、双方所占出资份额。6.1在甲方以项目现在状况作出资，乙方以能够解决项目存在的问题，改善项目现状的各种资源，并投入项目修缮及增加设施的资金（资金数额为500万元以内）作为出资的情况下，甲方所占有出资份额为51%，乙方所占出资份额为49%。6.1.1如双方为提升项目现有建筑物的价值而拟将一期合作阶段的建筑物修缮及增加设施资金提高至500万元以上时，增加的部分由双方共同投入，具体投入资金的方式、方法及数额由双方另行协商。7、所有者权益及利润分配。7.1项目中现有及通过对项目进行经营所增加的土地使用权及建筑物所有权由甲乙双方按出资份额比例共同享有。7.2本协议所称利润为一、二期合作阶段的项目收益（包括但不限于物业出租的租金及因对物业进行管理而收取的物业管理费等）减去成本后的剩余部分。7.4利润的分配周期暂定为每年一次，具体时间由双方另行商定。7.4.1所分配的利润应为扣除本协议第7.3条中所述成本及各种经营、管理及运作所必须支出费用后的剩余纯利润。7.5上述利润分配比例与本协议所确认的出资份额比例相同。8、项目经营主体及双方职权。8.1双方可根据项目经营需要按现行法律成立有限责任公司、合伙企业、个人独资企业、或个体工商户等形式的项目经营主体；也可以利用现已登记的经营主体进行经营；在条件允许的情况下，也可不使用任何形式的经营主体从事项目经营活动。8.3项目的运作、经营、管理等日常事务由乙方负责；甲方只负责决定与项目有关的重大事项，并享有出资人权益，但不参与项目的日常事务。8.4甲方不在珠海期间，由甲方委派一名代表行使甲方职责；甲方委派所为的与项目有关行为视为甲方行为，由甲方享有相应权利，并承担相应义务。8.4.1甲方所委派代表应持有甲方亲笔签名的委托书。8.5除本协议第9条约定须由双方协商一致方能决定的事项外，乙方对其他事项具有决定权。10、项目的经营机构、人员。10.1甲乙双方各自委派一名财务人员，财务人员可为专职或兼职。10.2甲方委派一名物业改造及维修工程管理人员负责现有建筑物的修缮、管理等工作。10.3除上述人员及必要的水电工、清洁工、门卫等人员外，在项目运作的前期暂不设其他常设的经营、管理人员。11.7《接管项目后的投资预算表》及第31号《民事裁定书》、《合作开发合同书》作为本协议的附件供对本协议相关内容进行说明。落款处，甲方由被告戴惠芳签名、乙方由原告李秀礼签名。同日，被告戴惠芳为委托人、以李越梨（又名李钥黎）为受委托人出具一份《授权委托书》，戴惠芳授权李越梨处理与珠海市香××区××乐园旁一块生活配套用地使用权益及地上建筑物相关的一切事宜。代理权限范围包括但不限于下列内容：一、与合作人签订合作协议；二、与合作人进行商讨；三、签署、签收文件资料、会谈（或会议）记录等。该代理人因处理本委托书所示事宜而以各种形式（包括但不限于书面或口头形式）所作出的一切意思表示均视为本人所作意思表示，相应权利、义务及法律责任均由本人享有或承担。李秀礼陈述，2017年之前戴惠芳委托李越梨为代理人，但李越梨常住深圳，项目实际由戴惠芳负担，2017年后，戴惠芳取消代理人，自行管理。记账和资金由戴惠芳派出的财务白玉兰管理，钟有权是李秀礼派出的项目物业管理人员。戴惠芳陈述，李秀礼派出的财务人员是钟有权，也进行物业管理；2012年2月1日，戴惠芳同时委托了李越梨和白玉兰。2012年2月1日，被告戴惠芳为委托人、以原告李秀礼为受委托人出具一份《授权委托书》，戴惠芳委托李秀礼代理实现第31号《民事裁定书》所确定的不动产权益，即代理戴惠芳取得珠海市香××区××乐园旁一块20亩生活配套用地使用权益及地上建筑物。李秀礼的代理权限范围包括但不限于：一、代为要求占用人退还土地及地上建筑物；二、为实现不动产权益，代为与土地及地上建筑物的占用人（或相关人员）签订协议；三、代为配合人民法院的执行工作，代本人签署、签收与实现不动产权益有关的文件资料、法律文书等；四、其他由本人书面形式另行授权的权限。2012年3月27日，珠海市中级人民法院张贴（2012）珠中法执字第105号《搬迁公告》，载明：本院依据云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2008）楚中民二初字第8号民事调解书，受理戴惠芳执行今华夏公司借款纠纷一案。根据第31号《民事裁定书》，位于珠海市香××区××乐园旁××20亩生活配套用地使用权益及地上建筑物抵偿给戴惠芳。公告如下：一、凡对上述房产主张权利的，应在公告张贴之日起十日内，持合法产权证明到珠海市中级人民法院执行局申报；二、无正当理由占用上述房产者，应在本公告张贴之日起十日内无条件搬迁，逾期不搬迁，本院将强制执行，所发生的一切后果及费用均由拒不搬迁者自行承担。2012年6月18日，珠海市中级人民法院向唐家股份公司发出（2012）珠中法执字第105号《协助执行函》，通知唐家股份公司按照云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2008）楚中执字第31号民事裁定书和协助执行通知书，将位于珠海市香××区××乐园旁××20亩生活配套用地移交给戴惠芳（已办证的教职工住宿楼不在其中），并协助其办理用地手续。2012年7月3日，珠海市中级人民法院向北京师范大学（珠海）附属高级中学发出（2012）珠中法执字第105号《协助执行函》，通知北京师范大学（珠海）附属高级中学按照云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2008）楚中执字第31号民事裁定书和协助执行通知书，协助将已由你校安排后勤人员入住的、位于珠海市香××区××乐园旁教师××公寓××至××楼及招待所××楼的房产移交给戴惠芳（已办证的教职工住宿楼不在其中）。2012年12月19日，李秀礼代理戴惠芳在珠海市中级人民法院作笔录，李秀礼向法院陈述：法院发出公告和协助执行函之后，珠海市香××区××乐园旁一块20亩生活配套用地的土地使用权益及地上建筑物已于2012年7月中旬完成了移交，我方也派物业进驻管理，北京师范大学（珠海）附属高级中学要求将招待所（5层）延期用至2013年10月31日止，学校投入了装修，装修部分2013年11月1日无条件移交给我方，期间我方对学校使用该房产不收取费用，双方有《房产移交协议书》。接收到现在已五个月，没有发生任何他人阻挠或有关单位提出异议的情况，不动产我方已重建了围墙封起来，并上了锁。由于不动产是村里的集体用地，不能办理土地证至我方名下，同意执行案件作结案处理。2012年12月20日，珠海市中级人民法院向戴惠芳发出（2012）珠中法执字第105号《结案通知书》，通知已将位于珠海市香××区××乐园旁××20亩生活配套用地及地上建筑物（已办证的教职工住宿楼不在其中）全部交付给你方抵偿债务。你依据云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2008）楚中民二初字第8号民事调解书所主张的债权得已全部实现，案件执行完毕。2014年1月7日，李秀礼举证曾向李钥黎发出“关于应缴纳税点和地价的书面说明”的电子邮件，主要内容包括：一、划拨用地性质更名至戴惠芳名下，有房屋土地产权证，费用合计105.825万元（未含劳务费）。二、变更划拨用地为国有出让用地，需补地价和契税合计2764.7572万元（未含劳务费）。三、建设面积核定，1.按容积率1.5计算，面积15080㎡，已建招待所2963㎡，A栋公寓5703㎡，未建面积余下6414㎡；2.如可按现行控规增加容积率至1.8，可建面积增加4000㎡，补地价款相应增加712万元，3%契税21.36万元。四、个人建议：一步到位更名，改功能，费用可以先交更名部分税收105.825万元，出补地价缴费通知后可暂缓缴费，待开发再缴费，这样可以避免基准地价上调增加成本，房屋土地产权证在交费后即可拿到，所有手续已经齐全。李秀礼主张向戴惠芳提出空地开发方案以供商议。戴惠芳否认收到该邮件。2014年6月23日，根据戴惠芳的委托，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对位于珠海市香洲区唐家镇唐家村唐家共乐园西侧14075.73平方米扣除已出售的B#住宅楼所占用地后的剩余可建土地使用权及地上已建两栋建筑物的市场价值作出《估价咨询意见书》，价值类型及定金为据估价对象及委托方的要求，本报告评估估价对象“宗地为国有出让住宅用地、已向政府交清全部土地出让金，剩余使用年限为70年，建筑容积率为1.5，现状条件”下，于估价时点的公开市场价值。估价对象转让时需缴交的税费，以及委托方在完善更名、出让等手续过程中涉及到的更名费、地价款等相关费用，均应按有关规定办理，并以国土、财政及税务部门计算的结果为准，本评估结果对该费用未作扣除。估价结果为估价对象于2014年6月12日的房地产市场价值总额为79268380元。李秀礼主张该评估是为空地开发以及价值最大化作准备工作。戴惠芳则主张该评估是为变现估价对象。2014年10月29日，珠海经济特区飞鸿拍卖有限公司（以下简称飞鸿拍卖公司）在珠海特区报刊登《拍卖公告》，称受委托，定于2014年11月7日是拍卖位于珠海市香××区××乐园旁××20亩生活配套用地及地上建筑物约15543.70平方米，已办证的教职工住宅楼不在其中。根据建设用地批准证书、珠海市[1995年]国土字第033号，地上建筑物：A#单身宿舍5703.3㎡、BC住宅2栋9840.4㎡（其中1栋5层招待所2963㎡，2.2米高单车房1181㎡）。2016年7月17日，戴惠芳为甲方（委托人）、飞鸿拍卖公司为乙方（受托人）签订《委托合同》，戴惠芳委托飞鸿拍卖公司拍卖案涉土地使用权权益及地上建筑物。戴惠芳曾于2018年8月3日以合作合同纠纷为案由起诉李秀礼，后向本院提出撤诉申请，本院于2018年9月4日作出（2018）粤0402民初7685号民事裁定，裁定：准许戴惠芳撤诉。戴惠芳和李秀礼均确认《合作协议书》履行至今共产生利润180万元，双方进行了四次利润分配，李秀礼分得882000元、戴惠芳分得918000元。双方对于事实争议焦点在于李秀礼投入项目的款项数额，李秀礼主张在一期合作中已依约支出约180万元投资款，戴惠芳则抗辩直至2013年3月前李秀礼投入金额仅为1010951.5元，违反协议关于出资的约定。为此，李秀礼举证如下：①2012年12月2日，李钥黎为甲方代表、李秀礼为乙方签署《共乐项目投资装修收支财务分类统计表》。该统计表载明2012年2月至9月，李秀礼支出投资款798519元，其中包含项目接收接待费杂费20219元（票证数量70）、项目接收补偿青苗费91300元（20多户、票证数量4）、项目接收各项杂费610000元、搬出教师生公寓补偿65000元（票证数量3）、礼品红包12000元。该表下方说明：1、以上是项目从接收至装修后对外经营产生的所有费用，从2012年2月2日至2012年11月30日止。2、以上费用开支分两项，一项是李秀礼经手，事前向李钥黎报告原因并同意的开支，另一项是李秀礼汇给白玉兰用于项目工程的开支。按要求由知情人，经办人分类统计。李秀礼主张上述费用是征得戴惠芳代理人李钥黎同意后支出，不需再经白玉兰或钟有权签字，也不交给白玉兰保存做账。3、以上的统计表经以下人员签名生效。一式三份，甲乙方、财务各执一份。戴惠芳对该份统计表的真实性、合法性、关联性不予认可。②2012年12月12日，李钥黎为甲方代表、李秀礼为乙方签署《共乐项目投资装修收支财务分类统计表》。该统计表载明2012年2月至11月，李秀礼投资款为949951.5元，项目合计支出942774.9元，其中包含项目接收接待费杂费7553.4元、项目接收补偿青苗费14400元、项目接收公关费33620元（八月十五）、室外接收土木工程费307037.5元、增设门卫室大门、铁门工程费37434元（未付）、室内水电材料费153148元、室内水电装修人工费84774元、室内墙翻新工程费83699元、室内重设门窗、厕所工程费124620元、室内装修拆清日工工资33090元、管理处工资费44000元、招租家具广告费56833元。该表下方说明：1、以上是项目从接收至装修后对外经营产生的所有费用，从2012年2月2日至2012年11月30日止。2、以上费用开支分两项，一项是李秀礼经手，事前向李钥黎报告原因并同意的开支，另一项是李秀礼汇给白玉兰用于项目工程的开支。按要求由知情人，经办人分类统计。3、以上的统计表经以下人员签名生效。一式四份，甲乙方、管理处、财务各执一份。落款处，除李秀礼、李钥黎签名外，白玉兰在管理处财务位置签名、钟有权在管理处经办人位置签名。戴惠芳对该份统计表的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。戴惠芳举证如下：①投资款收款凭证一组，均有白玉兰签名，戴惠芳主张自双方签订协议至2013年2月7日止，李秀礼投入款项共计1010951.5元。李秀礼认可该组证据真实性，但主张在投资款1010951.5元之外，另投资了798519元，得到了戴惠芳的代理人李钥黎的确认。②由白玉兰、钟有权分别于2018年5月31日和2018年9月30日签名的《2012年2月至2018年5月物业投资装修收支统计表》和《2012年2月至2018年9月物业投资装修收支统计表》中，均载明收投资款1010951.50元，戴惠芳主张该统计表未显示其他资金投入。李秀礼对该组证据真实性、合法性、关联性不予认可，质证认为两份统计表是2018年11月19日白玉兰让钟有权签署，仅是由财务人员经手各类账目分项汇总收支统计流水账并非“对投资款项及合作经营管理成本支出进行对账”。本院认为，根据原告李秀礼的诉讼请求和被告戴惠芳的抗辩意见分析，原、被告争议焦点在于认定《合作协议书》的效力以及《合作协议书》是否可以继续履行。关于《合作协议书》的效力，原、被告于2012年2月1日签订的《合作协议书》是双方真实意思表示，双方约定合作开发案涉土地和地上建筑物。《合作协议书》第4条约定，原、被告就案涉土地和地上建筑物的合作开发分为两期，第一期是对项目现有建筑物的开发，第二期是对项目中空地部分开发。关于第一期开发，《合作协议书》第4.2.1条、第4.2.2条、第4.2.3条详细约定了第一期项目开发的步骤和进度。原、被告对于第一期合作开发的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于第二期开发，《合作协议书》第4.2.4条约定“于2012年12月31日之前由双方商议、确定现有建筑物中招待所部分及二期合作阶段的开发计划”，说明在《合作协议书》中，原、被告对于第二期的合作开发仅仅是意向，无具体开发计划，更没有形成具体的合作开发合意，原、被告对于第二期合作开发事宜需要另行协商约定。2014年1月7日，原告向被告代理人李钥黎发电子邮件提出第二期开发建议以及被告委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对案涉土地和地上建筑物进行估价咨询，是原、被告为第二期合作开发采取的准备工作，但是原、被告最终对二期合作开发未能进行进一步磋商，形成具体的开发合意，双方就案涉空地部分的合作开发合同未成立，对双方不产生法律效力。关于《合作协议书》的履行，基于上述认定，原、被告关于案涉空地的第二期合作开发合同未成立，不存在继续履行的说法，本案仅讨论原、被告就第一期合作开发签订的合同是否可以继续履行。原、被告已按约定进行了第一期项目开发，共取得利润180万元并按比例进行了分配，第一期合作开发合同一直在履行中。被告抗辩原告存在未依约投资、利润未达到预期回报等违约事实，要求解除合同。本院分析认定如下：其一，原告并不存在未依约投资的违约事实。从合同约定来看，《合作协议书》第4.3条约定原告“拟于2012年4月20日之前共投入用于理顺关系、顺利接收项目及成立物业管理机构等事宜的资金50万元，于2012年9月30日之前再投入用于现有建筑物中单身公寓楼的修缮、改造及增加设施的资金100万元”。该条款约定原告“拟”投资的数额，从字面意思理解，仅是投资计划，原告具体投资金额根据开发需要投入，并未强制原告必须在第一期开发中投入150万元。从合同履行来看，原告投资以后第一期项目得以顺利开发、取得利润，并未因原告投资款不到位等因素影响第一期合作开发。从双方举证来看，虽然被告否认原告在2012年12月2日《共乐项目投资接收装修收支财务分类统计表》由李越梨确认的投资款798519元，但是被告未能举证否定该统计表中李越梨签名的真实性，亦未能合理解释该统计表中的投资款与原告其他投资款之间的关系，故本院采纳该证据的真实性以及原告关于已投资第一期开发项目1809470.5元的说法。其二，利润是否达到预期不能成为被告终止合同履行的理由。原、被告在《合作协议书》并未约定合作开发项目未达预期利润是解除合同的条件，双方实际已从项目开发中取得利润，达到合作开发项目的目的。故本院对被告上述抗辩理由不予采纳，原、被告之间的第一期合作开发合同应当继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十二条、第四十四条、第六十一条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释与适用》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李秀礼和被告戴惠芳于2012年2月1日签订的《合作协议书》中关于项目现有建筑物的开发（一期合作阶段）的约定合法有效；二、原告李秀礼和被告戴惠芳继续履行《合作协议书》对项目现有建筑物的开发（一期合作阶段）；三、驳回原告李秀礼的其他诉讼请求。案件受理费人民币46800元，原告李秀礼负担人民币23400元，被告戴惠芳负担23400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  杨擎轩人民陪审员  高冬凤二〇一九年四月八日书 记 员  罗加靖周倩雯