广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2698号上诉人（原审原告）：广州市保三值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市从化区江浦街香檀大街1号106，统一社会信用代码91440101MA59GB1M8B。法定代表人：何灿林，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。委托诉讼代理人：林淑芳，该公司员工。被上诉人（原审被告）：黎学明，男，1977年11月11日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人广州市保三值房地产代理有限公司（以下简称保三值公司）因与被上诉人黎学明居间合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。保三值公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判黎学明向保三值公司支付违约金25000元；2.一、二审诉讼费用由黎学明承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。根据保三值公司与黎学明签订的《风险包销合同（独家）》第六条约定，“独家包销委托期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入本合同第五条规定的甲方指定账户，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。甲方收取到买家购房定金后，自收到乙方通知之日起3天内到达乙方门店与买家签订《房地产买卖合同》并积极配合办理交易相关手续。若甲方收取买家定金后，拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买房办理该房地产相关交易手续的，甲方除应向乙方支付上述销售委托价格的3%作为违约金外，还应双倍返还买家支付的购房定金或按照《房地产买卖合同》约定向适格买房承担违约责任。”保三值公司的工作人员在合同期限内有权利推介涉案房屋，为黎学明找到意向买家，并收取了5000元的部分定金，但在通知黎学明前来签订买卖合同时，黎学明却要求在合同原委托价格的基础上加价10万，且要求一次性付款，导致保三值公司售房工作无法进行。黎学明随意加价、要求一次性付款以及在合同包销期内与第三人签订《房屋买卖合同》并办理了网签合同，构成违约，应按照双方约定承担违约责任。（二）一审判决适用法律错误。保三值公司找到的买家为保三值公司的员工，该员工具有购房资格，上述行为并不违反任何民事法律规范。一审直接参照《房地产经纪管理办法》作出判决是错误的，《房地产经纪管理办法》属于行政法规，不应适用在民事案件，本案是民事案件，并非行政部门管理的案件，而《房地产经纪管理办法》是为房管部门行政管理所适用，不能作为民事判案的适用法律。因此，一审事实认定和适用法律均存在错误，请求二审法院对本案予以改判。黎学明二审答辩称，不同意保三值公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，因为保三值公司的员工购买房屋，不符合行业规则，不构成找到适格买家，黎学明有权解除合同。保三值公司于2018年8月22日向一审法院起诉请求：1.黎学明向保三值公司支付违约金人民币25000元；2.黎学明返还保三值公司支付的保证金3000元；3.案件诉讼费用由黎学明承担。审理过程中，保三值公司增加诉讼请求：请求解除保三值公司与黎学明签订的《风险包销合同（独家）》。一审法院认定事实：保三值公司与黎学明于2018年4月16日签订了一份编号为：DJBX0009的《风险包销合同（独家）》。合同约定黎学明将其所有的从化市明珠大道北利泰路花语街3号2梯103房的房产独家委托保三值公司销售。该《风险包销合同（独家）》载：甲方：黎学明；乙方：广州市保三值房地产代理有限公司；一、独家包销的房地产情况：1.房地产地址：广东省广州市从化区明珠大道北利泰路花语街3号2梯103房；房产证号：01××95；土地证号：50××24。2.建筑面积：95.64平方米（以《房地产权证》所载面积为准）。二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1.委托交易价格：865500元，房产是否抵押：否，甲方在交房前须自行结清该房地产产生的一切费用；2.定金：甲方同意定金在人民币5万元以内；3.付款方式：甲方同意买方以按揭方式支付……7.甲方同意，自行办理房屋涂消抵押和赎证手续，无条件配合买方办理贷款手续（包括配合买家以第三人名义办理按揭手续以及配合买家看房、银行评估等等），甲方违反此约定的，则视为甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，应按本合同约定承担违约责任。三、中介服务费：甲方应将实际售价的3%或以上支付给乙方作为咨询及中介服务费，但最终费用以成交时确定的费用为准；中介服务费支付时间：甲方于收取定金时需一次性支付全部中介服务费给乙方，前提确保甲方在减除中介服务费后收到手的定金不低于人民币30000元。四、独家包销期限：签订本合同之日起至2018年7月18日；五、独家包销保证金：……乙方在甲方查档并核实上述材料无误后向甲方支付独家包销履约保证金：3000元，此款存入甲方如下账户：账号：60×××79；户名：黎学明；开户行：中国银行金海岸支行。乙方保证如未在本合同第四条规定的期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此保证金：如乙方在期限内找到适格买家（以乙方通知为准），则此保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日一次性返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》或拒不配合办理相应的手续，则甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的3%作为违约金。签订合同当日保三值公司向黎学明支付了3000元独家保证金，黎学明向保三值公司出具了收据一张。此后，保三值公司员工与黎学明的微信聊天中，黎学明于5月23日提出只接受一次性付款，按揭付款方式不接受；5月26日，黎学明再次强调只接受一次性付款并向保三值公司员工提出在黎学明出差回来之前不要让买家付定金；6月2日，黎学明又一次强调：1.必须一次性付款；2.必须得等我回来后才能处理。后保三值公司为黎学明找到买家，该买家通过银行汇款向黎学明支付了5000元购房定金。6月13日，黎学明主张退回5000元购房定金并要求房价在原基础上加10万元且需一次性付款。另查明，黎学明称保三值公司为其找到的买家何灿森是保三值公司业务员，保三值公司在庭审过程中亦确认了该事实。再查明，保三值公司与黎学明均同意解除合同，黎学明在庭审中表示愿意返还3000元保证金并且愿意赔偿3000元中介费给保三值公司。一审法院认为，本案为居间合同纠纷，双方签订的《风险包销合同（独家）》是保三值公司与黎学明的真实意思表示，没有违反法律法规及强制性行政规定，双方应切实履行。庭审中双方均同意解除合同，并且黎学明同意返还3000元保证金并且愿意赔偿3000元中介费，故，该案的争议焦点在于黎学明是否应支付违约金。本案中，保三值公司为黎学明找到的买家何灿森是保三值公司业务员，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定，保三值公司作为房地产经纪机构，声称不知道该规定并不能成为免责的理由。故，一审法院认为保三值公司在为黎学明提供房地产经纪服务过程中违反了相关法律法规，不能视为保三值公司为黎学明找到适格买家。考虑到在涉案合同履行的过程中，黎学明单方面改变委托销售房屋的付款方式，在很大程度上增加了保三值公司寻找适格买家的难度，根据公平原则，黎学明应补偿保三值公司在履行合同过程中产生的成本费用，综合保三值公司的履行情况，一审法院酌情认定该费用为3000元。据此，一审法院依照《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，于2018年11月14日作出如下判决：一、解除保三值公司与黎学明签订的《风险包销合同（独家）》；二、黎学明于判决生效之日起十日内向保三值公司返还保证金3000元；三、黎学明于判决生效之日起十日内向保三值公司支付补偿金3000元；四、驳回保三值公司的其他诉讼请求。一审案件受理费250元，由黎学明负担50元，由保三值公司负担200元。上诉人保三值公司与被上诉人黎学明对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是：保三值公司是否为黎学明寻找到适格买家问题。本案是居间合同纠纷，保三值公司作为居间单位，其于2018年4月16日与黎学明签订的《风险包销合同（独家）》约定，在2018年7月18日前为黎学明委托出售的房屋寻找适格买家，故保三值公司应依约恪守履行，现保三值公司自认在上述期间为黎学明找到的买家是其公司员工。保三值公司虽然主张该员工符合购买资格，但根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”之规定，保三值公司的员工是不能作为黎学明委托出售房屋的购买对象，因此，一审法院认定不能视为保三值公司为黎学明找到适格买家，并无不妥，本院予以确认。保三值公司上诉认为《房地产经纪管理办法》不能作为民事案件判决依据，欠缺法律依据，本院不予采纳。保三值公司称黎学明在合同包销期内与第三人签订《房屋买卖合同》并办理了网签合同，对此也没有提供证据予以证实，故在保三值公司未能依约为黎学明找到适格买家的情况下，其上诉坚持要求黎学明支付25000元违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，鉴于黎学明在合同履行过程中，单方面改变委托销售的付款方式，在一定程度上确实增加了保三值公司寻找适格买家的难度，因此，一审法院根据公平原则，再结合保三值公司的履行情况，判决黎学明返还保三值公司已付保证金3000元，并酌情由黎学明向保三值公司支付3000元补偿金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人保三值公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费425元，由上诉人广州市保三值房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月四日书记员 李志康胡秀红