广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终5663号 上诉人（原审原告）：李明辉，男，1984年3月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：莫志欣，广东骏道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈惠英，女，1969年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。 被上诉人（原审被告）：黄旭平，男，1968年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。 原审第三人：中国对外经济贸易信托有限公司。住所地：北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。 法定代表人：杨林，董事长。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行。住所地：广东省广州市海珠区同福中路470号同乐大厦1-4楼。 负责人：吴寿强。 上诉人李明辉因与被上诉人陈惠英、黄旭平、原审第三人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称对外经贸公司）、中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行（以下简称工行同福中路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服（2018）粤0106民初22933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明辉上诉请求：一、依法改判(2018)粤0106民初22933号民事判决书第四项，支持李明辉的诉讼请求。二、本案一审和二审诉讼费由陈惠英、黄旭平承担。事实与理由：一、原审判决违反公平原则，适用法律不当。就李明辉在原审主张的第三项诉讼请求，虽然原审法院就涉案房屋买卖合同将来能否继续履行以及涉案房屋能否办理产权转移登记存在不确定性，而暂不支持李明辉要求陈惠英、黄旭平支付逾期办证的违约金，属显示公平。造成涉案房屋无法办理产权过户登记的原因在于涉案房屋在陈惠英、黄旭平与李明辉签订房屋买卖合同后恶意进行抵押登记，陈惠英、黄旭平存在明显的主观恶意，而李明辉在签订房屋买卖合同后积极、善意和诚信地履行合同。合同一方当事人恶意导致合同难以继续履行而不需承担相应的责任，违反公平原则。陈惠英、黄旭平的行为已经构成违约，在构成违约的情况下依法应当承担违约责任。二、原审法院判决驳回李明辉的第二、第三、第四、第五项诉讼请求适用法律不当。1、原审法院确认李明辉与陈惠英、黄旭平签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》和三份《补充协议》有效，且李明辉积极履行合同义务，造成涉案房屋暂时无法办理过户登记的法律上的障碍是涉案房屋存在抵押登记且尚未进行涂销抵押，涉案房屋能否办理产权转移登记尚属不确定状态。原审法院判决驳回李明辉的该项诉请，根据一事不再理的规定，剥夺了李明辉再次申请法院要求陈惠英、黄旭平履行合同配合李明辉办理过户登记的权利，严重损害了李明辉的合法权益，属明显不当。三、陈惠英、黄旭平恶意违约而不许承担任何责任，显示公平。据了解，黄旭平为国家工作人员，其更应该依法诚信履行合同，如果判决对其未造成任何影响，未对其恶意违约行为进行限制，则显失公平。综上所述，原审判决适用法律不当，恳请二审法院依法查明事实予以改判。 陈惠英、黄旭平二审提交书面答辩意见：不同意李明辉的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。 对外经贸公司二审未到庭参与庭询，未提交陈述意见。 工行同福中路支行二审未到庭参与庭询，未提交陈述意见。 李明辉于2018年8月23日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.依法确认李明辉与陈惠英、黄旭平签订的《房屋买卖合同》（甲方陈惠英、黄旭平，乙方李xx，签订时间为2015年4月19日）、《广州市存量房买卖合同》（甲方陈惠英、黄旭平，乙方李明辉，签订时间为2017年10月16日）及三份《补充协议》（第一份签订时间为2017年5月31日，卖方陈惠英、黄旭平，买方李明辉、李xx；第二份签订时间为2017年10月10日，卖方陈惠英、黄旭平，买方李明辉、李xx；第三份签订时间为2018年5月10日，卖方陈惠英、黄旭平，买方李明辉）合法有效；2.继续履行李明辉与陈惠英、黄旭平签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》及三份《补充协议》，陈惠英、黄旭平办理涂销房屋抵押登记（抵押权人分别为两第三人），陈惠英、黄旭平协助李明辉共同到房屋登记机关办理产权转移手续至李明辉名下，陈惠英、黄旭平交付房屋给李明辉；3.陈惠英、黄旭平连带向李明辉支付延期办理产权登记的违约金（按照每日总房款0.05%的标准，从2018年3月1日起计至实际到房屋登记机关办理产权转移手续为止；依据《存量房买卖合同》第五条第二款、第十一条第一款）；4.本案诉讼费由陈惠英、黄旭平承担。 一审法院经审理查明： 案涉房屋的现登记共同共有权人为陈惠英、黄旭平，相应的查询时间为2018年12月10日的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉房屋于2013年3月25日登记至陈惠英、黄旭平名下，规划用途为住宅，建筑面积为77.1792平方米，套内建筑面积为61.9682平方米；以案涉房屋为抵押物进行抵押登记且未被涂销的抵押债权包括三项，第一项的抵押权人为工行同福中路支行，抵押登记时间为2013年3月25日，债权数额为900000元，权利部位为全部，第二项的抵押权人为对外经贸公司，抵押登记时间为2017年1月3日，债权数额为1000000元，权利部位为全部（二次抵押），第三项的抵押权人为对外经贸公司，抵押登记时间为2017年7月20日，债权数额为1000000元，权利部位为全部。 2015年4月19日，案外人李xx（买方）与陈惠英、黄旭平（共同作为卖方）及案外人广州愉兴房地产代理有限公司（以下简称愉兴公司）就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定：案涉房屋售价为1480000元；（第二条）卖方保证案涉房屋没有产权纠纷，没有查封、冻结，但有抵押在工行同福中路支行，买方自愿出资代卖方赎楼，买卖双方通过涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续，如因卖方的原因造成案涉房屋不能办理产权登记过户交易或发生债权、债务纠纷的，由卖方承担全部责任；于签署本合同之同时买方支付50000元作为首期定金；（第四条）买房自愿按下列方式将楼价款交付给卖方：：由于国家政策之买方社保的原因导致买卖双方不能立即到广州市房地产交易中心办理相关交易过户手续，买卖双方就协商好通过签署的（本三方房屋买卖合同书）中的条款约定的交易方式，买卖双方约定于2015年4月25日买方必须向卖方支付第二期部分定金300000元，余额285496元须于2015年5月10日前付清给卖方（第二期定金即减去首期定金和卖方欠银行贷款之差额），：即卖方欠银行贷款844504元。从2015年6月10日起由买方每月供还给银行，每月供款日为11日，买方需按时缴存入卖方供款卡号，案涉房屋的房地产证原件和供楼存折原件由卖方保管，买卖双方约定于2017年5月31日前到广州市房地产交易中心办理相关过户手续，并签署《广州市房地产买卖合同》；（第五条）此次交易所产生的税费按有关政府部门规定均由买方承担（如遇国家或政府调整，则按调整后的税费标准支付）；（第七条）案涉房屋以现状售予买方，而买方已检查并同意以现状购买，案涉房屋之现状是指：已付之水电、有线电视等开通费及已付之维修基金和固定装修的设施；（第八条）卖方收到第二期定金后20日内（即于2015年6月10日前需将案涉房屋及锁匙交付给买方使用；（第十一条第一款）买方支付定金后不能履行本合同条款购入案涉房屋或反悔拒购买案涉房屋，则视买方违约，买方已付之定金由卖方没收，买方无权要求退回，卖方有权解除合同将该物业另行处理；（第十一条第二款）卖方收取定金后不能履行本合同条款将案涉房屋售予买方，则视卖方违约，卖方须在确定不能出售案涉房屋的当天退还买方之付定金外还须支付已收定金的一倍给买方作为损失赔偿金；（第十二条）买卖双方需无条件在规定日期内提供所需的资料配合经纪方办理此次交易相关手续；（第十三条）经纪方负责协助买卖双方办理此次买卖的交易过户或按揭手续，一切时间和交易程序按房地产交易中心和银行按揭中心的规定进行，并告知买卖双方新的限购条款；等内容。 2017年5月31日，案外人李xx（买方）、李明辉（变更后的买方）与陈惠英、黄旭平（共同作为卖方）及案外人愉兴公司（经纪方）就案涉房屋签订《补充协议》，约定：买卖双方同意交易时间延迟到2017年8月20日补签网签买卖合同和办理相关过户手续，由于案涉房屋还在按揭中，卖方需于2017年6月10日前到原贷款银行申请提前还贷款的手续，但有关的欠款余额或以贷款银行的欠款明细为准（即是每月的供楼款减去已付之定金的差额），由买方在指定的日期内转入供楼存折或银行卡内，但案涉房屋的房产证和供楼存折或银行卡的原件从买方转入供楼款日起至到买卖双方到房管局递件前均由经纪方代为保管。 2017年10月10日，案外人李xx（买方）、李明辉（变更后的买方）与陈惠英、黄旭平（共同作为卖方）及案外人愉兴公司（经纪方）就案涉房屋又签订《补充协议》，约定：一、由于卖方将案涉房屋在2017年7月19日做了二次抵押，卖方需在2017年12月31日前还清款项并到房管局涂销二次抵押，再由于现案涉房屋还在按揭中需要提前还贷赎楼，买卖双方自愿约于2017年10月20日补签网签买卖合同后由买方于2017年11月1日前将贷款余额即约740000元（即是总售价与每月的供楼款和减去已付之定金的差额）转入供楼的工商银行卡号：62×××41，户名：黄旭平，实际金额待还款银行扣款后由买卖双方自算多除少补，但案涉房屋的供楼银行卡的原件从买方转入供楼款日起至买卖双方到房管局递件前均由买方代为保管；二、买卖双方约定于2018年1月20日到房管局办理将案涉房屋之递件和过户手续；三、卖方需在案涉房屋完成交易后两个月将现有的户口迁出；四、本协议与已签署之《房屋买卖合同》有冲突之处，以本协议为准，也与房屋买卖合同具有同等法律效力，本协议一式三份，由买卖双方和经纪方各执壹份。 2017年10月16日，李明辉（买方）与陈惠英、黄旭平（共同作为卖方）及案外人愉兴公司（经纪方）就案涉房屋签订《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号），约定：签订本合同时，买方向卖方支付740000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款，总金额1480000元买方应于2018年2月28日前向卖方支付；（第四条第一款）买卖双方同意案涉房屋交付使用的时间为收取定金后十天内，买卖双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书；（第五条）买卖双方应当于2018年2月28日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；（第十条）1、卖方不按本合同约定将案涉房屋出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为已付定金的两倍，并退回买方已付的全部费用；（第十三条）如因卖方或买方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，买卖双方当事人同意解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任；（第十六条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交广州仲裁委员会解决；（第十九条第二款）由于卖方将案涉房屋在2017年7月19日做了二次抵押，卖方需在2017年12月31日前还清款项并到房管局涂销二次抵押，待卖方到房管局涂销二次抵押领回房产证原件后十天内（即于2018年1月10日前）再由买方将现案涉房屋还在按揭中的还贷赎楼前的欠贷款金额即约740000元（即是总售价与每月的供楼款和减去已付之定金的差额）转入供楼的工商银行卡号：62×××41，户名黄旭平，实际金额待还款银行扣款后由买卖双方自算多除少补，但案涉房屋的供楼银行卡和房产证的原件从买方转入供楼款日起到买卖双方到房管局递件前均由买方代为保管。 2018年5月10日，李明辉（买方）与陈惠英、黄旭平（共同作为卖方）及案外人愉兴公司（经纪方）就案涉房屋签订了《补充协议》，约定：1、由于卖方的原因导致案涉房屋的交易日期无法按时交易，按照网签买卖合同的条约规定卖方已违约，从2018年1月起每月的供楼款由卖方支付，到买卖双方到房管局递件之时由买方再还给卖方（具体金额以银行实际扣款后算现金额为准）。2、卖方需于2018年5月30日还清案涉房屋的二押还款和办理完二押涂销手续，否则买方有权追究卖方的违约责任，待卖方办完涂销后买卖双方十天内向原贷款银行申请提前还贷手续（费用由卖方支付）3、买卖双方约定卖方需于2018年7月15日到房管局办理递件和将案涉房屋过户的手续。4、本协议与已签署《房屋网签买卖合同》中有冲突的，以本协议为准，也与房屋网签买卖合同具有同等法律效力，本协议一式三份，由买卖双方和经纪方各执壹份。 关于案涉房屋的购房款支付情况，李明辉称其合计已经向陈惠英、黄旭平支付购房款821835.5元，具体情况如下： 1、2015年4月19日，李xx以现金方式向陈惠英、黄旭平支付50000元； 2、从案外人李xx银行账号62×××57支付给陈惠英、黄旭平的房款如下：                            日期                       金额                       对方户名                               2015-4-21                       50000                       陈惠英                               2015-4-21                       50000                       陈惠英                               2015-4-21                       50000                       陈惠英                               2015-4-21                       50000                       陈惠英                               2015-4-22                       50000                       陈惠英                               2015-4-22                       50000                       陈惠英                               2015-5-04                       50000                       陈惠英                               2015-5-04                       50000                       陈惠英                               2015-5-04                       50000                       陈惠英                               2015-5-04                       50000                       陈惠英                               2015-5-06                       50000                       陈惠英                               2015-5-06                       35496                       陈惠英                               2015-5-09                       12700                       黄旭平                               2015-6-09                       5800                       黄旭平                3、从案外人肖xx银行账号62×××75支付给陈惠英、黄旭平房款如下：                            日期                       金额                       对方户名                               2015-07-10                       5800                       黄旭平                               2015-08-10                       5800                       黄旭平                               2015-09-10                       5800                       黄旭平                               2015-10-09                       5800                       黄旭平                               2015-11-08                       5800                       黄旭平                               2015-12-09                       5800                       黄旭平                               2016-01-08                       11600                       黄旭平                               2016-03-09                       5800                       黄旭平                               2016-04-09                       5800                       黄旭平                               2016-05-09                       5800                       黄旭平                               2016-06-11                       5800                       黄旭平                               2016-07-11                       5800                       黄旭平                               2016-08-09                       5800                       黄旭平                               2016-09-10                       5800                       黄旭平                               2016-10-10                       5800                       黄旭平                               2017-01-06                       4479.5                       黄旭平                               2017-10-11                       5360                       黄旭平                4、从李明辉微信号×××支付至陈惠英微信号×××的房款如下：                            日期                       金额                       收款人                               2016-11-08                       5800                       陈惠英                               2016-12-06                       5800                       陈惠英                               2017-02-07                       1900                       陈惠英                               2017-02-07                       3460                       陈惠英                               2017-03-06                       5360                       陈惠英                               2017-04-08                       5360                       陈惠英                               2017-05-08                       5360                       陈惠英                               2017-06-08                       5360                       陈惠英                               2017-07-09                       5360                       陈惠英                               2017-08-24                       5360                       陈惠英                               2017-09-09                       5360                       陈惠英                               2017-11-10                       5360                       陈惠英                               2017-12-07                       5360                       陈惠英                李明辉为证明上述陈述提供了以下证据：1.《收款收据》〔4张；记载陈惠英、黄旭平于2015年4月19日收取了李明辉购买案涉房屋的定金50000元、于2015年4月19日收取了李明辉购买案涉房屋的佣金15000元、于2015年4月21日收取了李明辉购买案涉房屋的部分定金200000元、于2015年4月22日收取了李明辉购买案涉房屋的第二期部分定金余额100000元、于2015年5月6日收取了李明辉购买案涉房屋的部分楼款（定金）285496元；以上四张收据中记载的购房款合计635496元〕。2.借条（记载陈惠英向李明辉借50000元，并承诺于2018年3月31日一次性还清给李明辉）。3、微信转账记录（李明辉称微信收款人是陈惠英、黄旭平，这些款项只是其转账给陈惠英、黄旭平用于支付案涉房屋的按揭贷款）。经质证，工行同福中路支行对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 对外经贸公司于庭前向一审法院提交了有“中国广州仲裁委员会”水印的（2018）穗仲网案字第32579号裁决书打印件和（2019）穗仲网案字第10832号裁决书打印件，其中（2018）穗仲网案字第32579号裁决书打印件显示广州仲裁委员会于2018年12月14日裁决如下：陈惠英、黄旭平向对外经贸公司偿还借款本金963493.85元，支付2018年7月当期应当支付的利息19269.88元，支付逾期违约金（以963493.85元为基数，按月利率2%的标准，自2018年7月21日起暂计至所有款项实际清偿日止），对外经贸公司对案涉房屋在该案债权的范围内享有优先受偿权，陈惠英、黄旭平补偿对外经贸公司财产保全费5000元、财产保全责任保险费5000元、律师费1000元，该案仲裁费19552元由陈惠英、黄旭平承担；（2019）穗仲网案字第10832号裁决书打印件显示广州仲裁委员会于2019年2月19日裁决如下：陈惠英、黄旭平向对外经贸公司偿还借款本金805546.24元、支付2018年8月当期应当支付的利息17047.37元、支付逾期违约金（以805546.24元为基数，按月利率2%的标准，自2018年8月29日起计至实际清偿之日止），对外经贸公司对案涉房屋在该案债权的范围内享有优先受偿权，该案仲裁费8895元由陈惠英、黄旭平承担。经质证，李明辉对上述两份裁决书的真实性、合法性、关联性均无异议，但质疑陈惠英、黄旭平与对外经贸公司之间合同可能是合同双方串通损害李明辉利益。工行同福中路支行对上述两份裁决书的真实性、合法性、关联性均无异议。 另，一审法院传唤案外人李xx到庭接受询问，李xx称：李明辉是我亲哥哥；最开始是我和李明辉共同向陈惠英、黄旭平购买案涉房屋，因李明辉要上班没空签署买卖合同，所以就由我一人与陈惠英、黄旭平签署了买卖合同，但我没有钱也没有实际出资，均是由李明辉一人在出资，李明辉的出资有部分是代我出资，我本想等我有钱了就把李明辉代我出资的款项归还，但我一直没有钱，所以后来我就直接退出了这个买卖合同，完全由李明辉一个人购买涉案房屋；我除了签署一份买卖合同外，合同的履行均是由李明辉进行，所有的出资款均是由李明辉一人实际出资，买方所持有的所有合同及付款的凭证从一开始均在李明辉手中；我对李明辉向陈惠英、黄旭平提出的诉讼请求没有意见，我自己无需就案涉房屋向李明辉和陈惠英、黄旭平主张权利，我不需要参加本案诉讼。李明辉确认案外人李xx上述陈述；且表示不需要李xx参加本案诉讼。 庭审中，李明辉称案涉房屋总房款为148万元，其已付821835.5元，尚欠658164.5元，其愿意付清剩余购房款给陈惠英、黄旭平，且由于案涉房屋存在抵押权，所以其认为我方本应付给陈惠英、黄旭平的剩余购房款，应当优先用于代陈惠英、黄旭平偿还给案涉房屋的抵押权人以涤除案涉房屋的抵押权，其同意代陈惠英、黄旭平清偿工行同福中路支行的抵押权债务，但不同意代陈惠英、黄旭平清偿对外经贸公司的抵押权债务，因为其认为对外经贸公司与陈惠英、黄旭平是互相串通损害其利益，对外经贸公司的抵押权无效；陈惠英、黄旭平于2015年5月5日交付了案涉房屋给其，双方并无签署书面交接文件，因担心案涉房屋被收回，故其不撤回要求陈惠英、黄旭平交付案涉房屋的诉请。 一审法院认为： 从《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》及三份《补充协议》记载的合同首部当事人信息及落款处签名情况来看，案涉房屋买卖合同的买方由案外人李xx变更为了李明辉，且陈惠英、黄旭平作为合同相对方对此是知悉并同意的，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，案涉房屋买卖合同的双方当事人现为李明辉和陈惠英、黄旭平。上述《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》及三份《补充协议》均是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。李明辉和陈惠英、黄旭平均应依约切实履行。李明辉的第一项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。 李明辉现诉请继续履行上述合同，其一，关于李明辉要求陈惠英、黄旭平向其交付案涉房屋的诉请，交付案涉房屋给李明辉是作为卖方的陈惠英、黄旭平的合同义务，陈惠英、黄旭平对于其履行合同义务的情况负有举证的责任，现李明辉承认陈惠英、黄旭平已于2015年5月5日将案涉房屋交付给其，属于对不利于己方事实的承认，故一审法院依法采信李明辉该陈述。李明辉已经从陈惠英、黄旭平处接收了案涉房屋，现仍要求陈惠英、黄旭平向其交付案涉房屋，明显缺乏事实依据，一审法院对此项请求不再另行支持。其二，关于李明辉要求陈惠英、黄旭平办理涂销案涉房屋抵押登记的请求，买卖双方虽然在买卖合同中对卖方办理涂销抵押进行了约定，但从合同相对性而言，由于涂销抵押的义务是抵押权人实现其抵押权后而应履行的义务，因此，李明辉在本案中要求被告涂销案涉房屋抵押存在法律上的履行障碍，一审法院依法不予支持。其三，李明辉在本案中虽表示同意付清案涉房屋的购房款，但由于案涉房屋现登记有两个抵押权人，而两个抵押权人均表示在其抵押债权完全受清偿条件下方同意涂销其抵押权，又因李明辉在本案中明确表示仅同意对其中一个抵押权人即工行同福中路支行的抵押权代为进行清偿，在此情况下，即使买卖双方约定的办证期限已经届满，鉴于案涉房屋存在法律上的过户障碍，李明辉要求陈惠英、黄旭平将案涉房屋转移过户至李明辉名下也缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中依法不予支持。综上，李明辉的第二项诉请现依据不足，一审法院在本案中依法不予支持。 关于李明辉的第三项诉请，鉴于一审法院目前对李明辉要求办理案涉房屋产权转移登记的诉请未予支持，而案涉房屋买卖合同将来能否继续履行存在不确定性，故根据公平原则及从减少当事人讼累角度出发，一审法院在本案中对于李明辉要求被告支付逾期办证违约金的诉请也暂不予支持。 陈惠英、黄旭平经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2019年10月18日作出判决如下：一、确认《房屋买卖合同》（签订人为陈惠英、黄旭平与李xx，签订时间为2015年4月19日）有效；二、确认《广州市存量房买卖合同》（签订人为陈惠英、黄旭平与李明辉，签订时间为2017年10月16日）有效；三、确认三份《补充协议》（第一份签订人为陈惠英、黄旭平与李明辉、李xx，签订时间为2017年5月31日；第二份签订人为陈惠英、黄旭平与李明辉、李xx，签订时间为2017年10月10日；第三份签订人为陈惠英、黄旭平与李明辉，签订时间为2018年5月10日）有效；四、驳回李明辉的其他诉讼请求。本案受理费27339元、保全费5000元，合计32339元，由李明辉负担13696元，陈惠英、黄旭平负担18643元。 经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1、涉案房屋是否可以办理涂销抵押并产权转移登记手续；2、陈惠英、黄旭平是否需要支付延期办理产权登记的违约金。 关于涉案房屋是否可以办理涂销抵押及产权转移登记手续的问题。现以案涉房屋为抵押物进行抵押登记且未被涂销的抵押债权包括三项，抵押权人对于涉案房屋享有抵押权。在债务人陈惠英、黄旭平未清偿债务，且李明辉不同意代替债务人陈惠英、黄旭平清偿全部债务的情况下，抵押权人的抵押权无法实现，李明辉要求陈惠英、黄旭平办理涂销房屋抵押登记及办理产权转移登记手续存在履行障碍。一审判决暂不予支持李明辉关于涂销抵押及办理产权转移登记的诉请正确，本院予以确认。李明辉可视后续抵押权的实现情况及房屋买卖合同的履行情况，另行主张权利。 关于陈惠英、黄旭平是否需要支付延期办理产权登记的违约金的问题。案涉房屋现为抵押物，并办理了抵押登记。根据抵押权实现的方式，案涉房屋存在被拍卖、变卖的风险，陈惠英、黄旭平与李明辉之间的房屋买卖合同关系客观上是否可以继续履行存在不确定性。一审判决从减少当事人讼累的角度出发，对李明辉要求陈惠英、黄旭平支付逾期办证违约金的诉请暂不予支持，并无不妥，本院予以确认。李明辉可视房屋买卖合同的后续履行情况，再行主张权利。 综上所述，李明辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13696元，由李明辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  白小云 审判员  赵云川 审判员  刘 卉 二〇二〇年四月二十三日 书记员  黄咏欣 熊盈颖