福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0402民初699号 原告：邓日松，男，1970年4月13日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师； 委托诉讼代理人：何雪玲，福建威明律师事务所实习律师 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：刘爱和，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告邓日松与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓日松的委托诉讼代理人蔡光俊、何雪玲，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘爱和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓日松向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司向邓日松支付违约金21950元（自2017年3月31日计至2018年6月13日）；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：邓日松与碧桂园公司于2014年4月25日签订《商品房买卖合同》（预售），约定邓日松向碧桂园公司购买三明市梅列区车位，购房总价50000元。合同第十一条规定：“出卖人应当在2016年12月30日前向邓日松交付商品房......由于买受人原因导致该商品房未能按时交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。”合同签订后，邓日松已履行全部付款义务。实际交付车位的时间为2017年1月1日。但因碧桂园公司原因导致车位至今未办理权属证书。根据《商品房买卖合同》（预售）第二十条规定，碧桂园公司应当自交房后第91日起，按每日50元向邓日松支付违约金。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，对方主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年4月25日，邓日松与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定，邓日松向碧桂园公司购买三明市梅列区车位，购房总价50000元。合同签订后，邓日松已履行全部付款义务。根据合同约定，碧桂园公司应当在交付房屋之日起90日内取得所有权权属证书，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。碧桂园公司于2017年3月25日通知邓日松交付商品房； 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号11幢办理了首次登记(总确权)。碧桂园公司于2018年4月13日通知邓日松办理产权登记。2018年6月13日，邓日松取得房屋不动产权证。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定及违约金约定是否过高，是否应予以调整。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 邓日松主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园公司虽于2017年3月25日交付商品房，但直至2018年4月13日才通知办理房屋权属登记资料移交，构成违约，碧桂园公司应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料；2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由；3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备；2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题；3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担；4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。邓日松与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效的合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致邓日松未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定及违约金约定是否过高，是否应予以调整问题 邓日松主张，逾期办证的天数应从2017年3月31日计至2018年6月13日止，共计439天，按合同每天支付违约金50元。 碧桂园公司认为，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。邓日松于2017年3月25日办理商品房交付，根据合同的约定，违约金的起算时间最早只能以2017年3月25日届满90日的次日开始计算至诉争房屋所在楼幢首次登记日（2017年11月24日止），并应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。案涉房屋逾期办理权属登记没有对邓日松造成实际损失，约定的违约金过高，请求根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“因碧桂园公司原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。依据此条规定，邓日松主张的违约金明显过高。违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，约定的违约金高于实际损失30%的，依合同法规定，属于过高，根据当事人请求，应予调整。案涉车库已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利。案涉车库的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，本院予以支持。逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。由于碧桂园公司迟延办理案涉房屋的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致邓日松不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房之日（即2017年3月25日）起的第91日（即2017年6月24日）起计算至通知办证前一日（2018年4月12日）。碧桂园公司要求违约金的起算时间应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的辩解，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系邓日松与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理案涉房屋权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓日松要求碧桂园公司按每日50元支付违约金的主张，因违约金标准过高应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓日松逾期办理房屋权属登记违约金(该违约金按已付购车款50000元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月24日起计算至2018年4月12日）； 二、驳回邓日松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费294元，减半收取147元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  阮训升 二〇一九年四月十二日 书记员  马 源 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。