文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初16657号原告：深圳市田生资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区红岭路京基金融中心**4305，统一社会信用代码91××H。法定代表人：陈铎升，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李庚，广东斯明律师事务所律师，执业证号14403201110387429。委托诉讼代理人：吕泽勋，广东斯明律师事务所实习律师。被告：深圳前海恒富资本管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91××L。法定代表人：刘芸。被告：刘芸，男，汉族，1984年5月4日出生，身份证住址江西省瑞金市。原告深圳市田生资产管理有限公司与被告深圳前海恒富资本管理有限公司（以下简称“恒富公司”）、刘芸房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李庚与吕泽勋、被告恒富公司、被告刘芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒富公司支付2016年12月18日至2017年12月31日租金及管理费、空调费、电费等合计2825651.4元；2.判令被告恒富公司支付逾期付款的违约金（自逾期之日起，按应付款项总额的1‰/天，计至款项付清时止，截至2018年6月25日1107472元），以上两项合计3933123.4元；3.判令被告刘芸对被告恒富公司承担连带保证责任。4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月17日，原告与被告恒富公司签订《田生房屋租赁合同书》一份，合同主要约定以下事项：1.原告将位于深圳市××大厦××单元房屋出租给被告恒富公司使用，租赁期限自2016年12月18日至2018年12月17日，租金每月249096元，管理费及空调费每月26570.24元，被告恒富公司应于每月25日前支付次月租金；2.被告恒富公司不得拖欠租金及管理费，否则应当按每日千分之五的标准向原告支付违约金，未按约定时间支付租金及其他费用达到十日的，将视为被告恒富公司严重违约，原告有权解除租赁合同；3.被告恒富公司存在任何违约情形，其股东、法定代表人均作为保证人承担连带责任。合同签订后，被告恒富公司就开始拖欠租金等费用，原告多次发函催交未果。2017年6月13日，原告向被告恒富公司发送付款通知单，其法定代表人被告刘芸签字确认。2017年6月16日被告恒富公司与原告协商，将原租赁场所变更为“54层05单元”，租赁面积为653.17平方米，租金单价不变，租金每月变更为195951元，管理费、空调费每月变更为20901.44元。合同变更后，被告恒富公司搬迁至新的租赁场所，但仍未按合同约定及时足额交纳租金等费用。2017年12月底，被告恒富公司搬离租赁房产，但未结清所欠租金等费用，原告多次催收无果，遂向法院提起诉讼。原告认为被告恒富公司应当支付所欠的租金、管理费、空调费、电费等费用，并承担相应的违约责任，被告刘芸作为股东、法定代表人，应当按照合同约定承担连带责任。请求法院依据事实和法律，判如所请。两被告共同答辩称，原告主要是做写字楼转租业务，有大量空置物业，被告于2016年12月认识了原告当时的董事长陈继荣。被告曾和原告强调没有支付租金能力，陈继荣答应让被告恒富公司为原告的下属公司，恒富公司把股权过户到原告名下，原告免费为恒富公司提供办公场所。后原告安排京基100大厦5101单位给被告使用，并称如有租客看上该单位被告应立即搬离。2017年6月，原告要求被告搬到5405单元。2017年4月前原告没有要求被告签订房屋租赁合同，2017年4月底，原告在承诺继续给被告免费使用的情况下，骗被告签订房屋租赁合同及单据。所以被告在租赁合同里没有签具体时间。而之前承诺的股权过户之事原告以各种理由一拖再拖，至今未完成。后来原告要求下属公司也要交物业管理费，被告刘芸用个人账户在2017年4月10日至10月10日期间交给原告物业管理费以及水电费合计270924元。被告认为，案涉房屋租赁合同是被告在被诱骗情况下签订的，属于无效合同。原告当时承诺的免费是骗局，目的是为了把空置的房子租出去，用免费做诱饵骗取被告签订租赁合同。原告和被告签订金额超过80万的租赁合同不收押金是不符合商业逻辑的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案的深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座5101单元的权利人为深圳市京基房地产股份有限公司，房屋性质为商品房，房屋用途为办公。2013年11月15日，深圳市京基房地产股份有限公司（出租方）与原告（承租方）签订房屋租赁合同，约定将京基一百大厦A座51、52、54层出租给原告使用，租期从2013年8月1日至2023年7月31日。二、原告（甲方）与被告恒富公司（乙方）于2016年12月17日签订《房屋租赁合同书》，合同约定乙方承租位于深圳市罗湖区××大厦××单元，房屋面积830.32平方米；租赁期限自2016年12月18日起至2018年12月17日止；计租日自2016年12月18日起，月租金249096元，管理费及空调费32元/平方米/月，月租金及管理费总金额为275666.24元/月；乙方应于合同签订后两日内支付首月租金及管理费，须于每月25日前支付次月租金，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。乙方不得拒交或拖欠租金及管理费，未按约定时间内支付，应当按每日5‰的标准支付违约金，乙方未按约定时间支付租金及其他费用达到十日的，视为乙方严重违约，甲方有权解除租赁合同。乙方存在任何违约情形，乙方股东、法定代表人均作为保证人承担连带责任。原、被告确认，被告恒富公司于2017年6月16日搬到京基100大厦的A座5405单元，房屋面积653.17平方米，但双方未重新签订房屋租赁合同。三、合同签订后，被告刘芸通过其个人银行账号分别于2017年4月10日、2017年4月28日、2017年6月7日、2017年7月31日、2017年8月31日、2017年10月10日向原告支付管理费、水电费126405元、29934元、27430元、42757元、21746元、22652元，合计270924元。原告确认，被告恒富公司2017年10月以前的管理费、水电费已缴纳。被告确认，未向原告支付过涉案房屋的租金。原告提交的付款通知单显示，付款单位为“深圳恒富资本管理有限公司”，单元编号为“5101”，租金“1607070.97元”，付费期间为2016/12/18-2017/6/30，被告刘芸于2017年6月13日在该通知单上签名。原告当庭明确，被告应缴纳5101房2016年12月18日至2017年6月30日期间的租金为1607070.97元，应缴纳5405房2017年7月1日至2017年12月31日的租金为1175706元；2017年11、12月的管理费（包含空调费）每月20901.44元，两月计41802.88元；2017年11月、12月的电费为614.03元、457.52元，两月计1071.55元。原告书面明确，被告违约金计算如下：1.2016年12月18日至2016年12年31日的租金为112494.97元，违约金起算时间为2016年12月20日；2.2017年1月1日至2017年6月30日每月租金均为249096元，2017年7月1日至2017年10月31日每月租金均为195951元，违约金起算时间均为次月26日；3.2017年11月租金、管理费、电费为217466.44元，2017年12月租金、管理费、电费为217309.96元，为便于计算，该两月违约金起算时间均为2017年11月26日。4.截止2018年6月25日，上述款项违约金计为1105980.47元。四、原告主张，被告于2017年12月下旬搬离涉案房屋，被告主张已于2017年10月30日之前搬离，但双方均未提供相应证据予以证明。原告于庭审中主张双方合同已解除，被告未有异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告恒富公司签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告恒富公司在签订合同以后，原告依约将案涉房屋交付被告恒富公司使用，被告恒富公司应履行合同义务向原告支付租金。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，被告未提供证据证明原、被告双方就免除被告租金进行了约定，故本院对该主张不予认可。被告恒富公司逾期支付租金的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求被告支付相应的租金。被告主张其2017年10月30日已搬离案涉房屋，原告未能提交被告恒富公司该日期之后使用涉案房屋的证据，故原告要求被告支付2017年10月31日的租金6321元以及2017年11月、12月的租金、管理费、水电费的主张，没有事实依据，本院不予支持。原告当庭确认被告恒富公司于2017年6月16日搬到5405单元，故被告该月应缴纳的租金应为222523.5元（249096÷2+195951÷2）。经核算，被告恒富公司应向原告支付2016年12月18日至2017年10月30日的租金，计为2357981.47元。原告要求被告恒富公司按照每日1‰计算支付违约金，其标准过高，本院酌定违约金的标准为每日万分之五，以每月应付租金为计算基数，自逾期之日起计至款项付清之日止。经核算，截至2018年6月25日，被告恒富公司应向原告支付违约金501013.61元。具体计算方式如下：            租金计算时间              租金（元）              违约金      起算时间              逾期天数              违约金（0.5‰/天）                  2016.12.18-2016.12.31              112494.97              2016.12.20              552              31048.61                  2017.1.1-2017.1.31              249096              2016.12.26              546              68003.21                  2017.2.1-2017.2.28              249096              2017.1.26              515              64142.22                  2017.3.1-2017.3.31              249096              2017.2.26              484              60281.23                  2017.4.1-2017.4.30              249096              2017.3.26              456              56793.89                  2017.5.1-2017.5.31              249096              2017.4.26              425              52932.9                  2017.6.1-2017.6.30              222523.5              2017.5.26              395              43948.39                  2017.7.1-2017.7.31              195951              2017.6.26              364              35663.08                  2017.8.1-2017.8.31              195951              2017.7.26              334              32723.82                  2017.9.1-2017.9.30              195951              2017.8.26              303              29686.58                  2017.10.1-2017.10.30              189630              2017.9.26              272              25789.68                  总计              2357981.47                                             501013.61      《房屋租赁合同书》中约定被告恒富公司存在任何违约情形，其法定代表人作为保证人承担连带责任,被告恒富公司的法定代表人刘芸在合同上签名确认，应视为被告刘芸认可上述合同约定,其作为连带责任保证人,应对被告恒富公司的债务承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳前海恒富资本管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市田生资产管理有限公司支付2016年12月18日至2017年10月30日租金2357981.47元。二、被告深圳前海恒富资本管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市田生资产管理有限公司支付逾期支付上述费用产生的违约金501013.61元(暂计至2018年6月25日，之后的违约金以每月应付租金为计算基数，按每日万分之五的标准计至款项付清之日止);三、被告刘芸对被告深圳前海恒富资本管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告深圳市田生资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38264.98元，由原告深圳市田生资产管理有限公司负担10450元，由被告深圳前海恒富资本管理有限公司、刘芸负担27814.98元。保全费5000元，由被告深圳前海恒富资本管理有限公司、刘芸负担。原告已预交的案件受理费27814.98元、保全费5000元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费27814.98元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘晓娜人民陪审员  朱国萍人民陪审员  姚雪芬二〇一九年四月十日书 记 员  于 菲