广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27060号原告：方俊伟，男，1971年3月12日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：何冰洋，系广东法盛律师事务所律师。被告：张伦，男，1981年2月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告方俊伟诉被告张伦房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方俊伟的委托诉讼代理人何冰洋，被告张伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方俊伟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告就广州市天河区龙口西路3号之一605房之间成立的不定期房屋租赁合同关系；2、被告搬离上述房屋，将房屋交还给原告；3、被告支付拖欠的租金（从2018年5月起计至实际交还之日止，每月租金为9000元）；4、被告支付违约金37864元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月29日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，原告将广州市天河区龙口西路3号605房出租给被告使用。租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止，租金为5800元／月。租期届满后，被告继续使用租赁房屋。经被告同意，租金自2016年4月开始调整为6000元／月，自2017年4月开始调整为6200元／月，自2017年9月开始调整为7200元／月，自2018年4月开始调整为9000元／月。被告长期拖欠租金。被告张伦辩称：我方与原告于2014年3月31日签订《广州市房屋租赁合同》，约定月租金4800元，后于2015年3月29日续签，约定月租金5800元。我方从2014年3月29日起至2015年3月29日每月定期支付5600元，2015年3月29日至2016年3月29日每月定期支付5800元，2016年3月29日至2017年3月29日每月支付6000元，2017年3月29日至今共汇款120500元，我方从2014年3月至今共计支付329300元，远超两份租赁合同约定的租赁金额。合同到期后原告因要卖房不再与我方续签合同，经常安排人来看房，严重影响我方正常生活，且房屋租赁税费从2014年开始至今没有缴纳造成我方无法办理居住证等各项手续，导致我方一家三口的工作及小孩上学问题无法解决。从2017年开始原告一直发微信说我方欠房租和违约金，要求我方当场书写欠条，并表示不写欠条就要把我方赶走。我方已支付租金至2019年3月，不同意搬离涉案房屋。经审理查明：广州市天河区龙口西路3号之一605房（以下简称涉案房屋）的产权人为原告，共有情况为单独所有，建筑面积80.34平方米。2015年3月29日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日，月租金额5800元，由乙方在每月的第1日前缴付，乙方向甲方交纳11600元作为保证金，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，租赁期内，如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后7天单方解除本合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交之保证金不予退还；等条款。庭审中，原、被告均确认该份合同为双方签署的第二份租赁合同，并确认双方于2014年3月31日签署第一份租赁合同。原告主张第一份租赁合同约定的月租金为5600元，被告则主张第一份租赁合同约定的月租金为4800元。对此，被告提交《广州市房屋租赁合同》（签订时间为2014年3月31日，租赁期限自2014年3月31日至2015年3月31日，月租金额为4800元，保证金金额为11200元）、收款证明（被告支付租赁保证金11200元，时间为2014年3月31日）。原告在本院指定的期限内未对2014年3月31日签订的《广州市房屋租赁合同》的真实性发表意见，对收款证明的真实性予以确认，但主张在2014年3月31日至2015年3月31日期间涉案房屋月租金额为5600元，并表示被告一直是该按标准计付租金，押金也是按该标准支付的，在原告提起本案诉讼前，被告从未向原告主张过该份合同被告每个月多支付的租金，后双方于2015年签订新的合同约定每月租金为5800元，被告在履行该合同的时候第一个月支付了6200元，即当月租金5800元加上增加的押金400元。2018年7月15日，被告出具《欠条》，载明截至2018年7月拖欠涉案房屋租金总计75364元，还款时间分两期，7月底前支付30000元，剩余45364元于8月10日还清。原告主张该《欠条》上所载明的欠款由租金及违约金构成，其中租金45600元计至2018年7月，违约金29764元计至2018年6月，原告的第四项诉讼请求中主张的违约金37864元系计至2018年9月30日（29764+2700×3）。2018年10月10日，原告向被告发出《律师函》，敦促被告在2018年11月1日前交还涉案房屋。原告主张租金自2017年9月开始调整为7200元/月，自2018年4月开始调整为9000元/月，对此提交微信聊天记录及短信聊天记录予以证明，被告对上述证据的真实性予以确认。庭审中，被告主张其已向原告支付涉案房屋租金至2019年3月，不同意搬离涉案房屋。原、被告提交微信转账截图显示被告在2018年8月6日支付3000元、在2018年8月17日支付20000元，双方并确认涉案房屋现由被告居住。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告与被告于2015年3月29日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限届满日为2016年3月31日，此后虽双方没有续签合同，但被告仍占有使用涉案房屋并支付租金，已成立实际不定期租赁关系。现原告诉请要求解除双方之间就涉案房屋成立的租赁合同关系，并诉请要求被告搬离涉案房屋，将房屋交还原告，有法律依据，本院予以支持。至于搬迁时间，本院酌情定为30日。被告辩称第一份租赁合同约定的月租金额为4800元，原告主张第一份租赁合同约定的月租金额为5600元，根据被告在该租赁周期内各月支付的款项数额及租赁保证金的金额，本院对原告的主张予以采纳。原告主张租金自2017年9月开始调整为7200元/月，自2018年4月开始调整为9000元/月，对此提交微信聊天记录及短信聊天记录，被告对其真实性予以确认，本院对原告的主张予以采纳。根据本案查明，被告在2018年7月15日以《欠条》的形式确认截至当日拖欠涉案房屋款项共计75364元，并在2018年8月6日、17日分别支付3000元、20000元，原告主张该《欠条》上所载明的欠款由租金及违约金构成，其中租金计至2018年7月，违约金计至2018年6月，综合双方的交易习惯及微信聊天记录，本院予以采信。虽双方在本案中未充分举证各月款项的支付及收取情况，但被告出具的《欠条》应视为双方对之间就涉案房屋产生的租金及违约金的拖欠情况在2018年7月15日进行了重新结算并确认，即截至2018年7月15日，被告仍拖欠截至2018年7月止的租金及截至2018年6月止的违约金共计75364元，且本案中双方亦均未提交证据显示原、被告双方在2018年8月17日后存在款项往来记录，综合被告在出具《欠条》后的付款情况，被告仍应向原告支付截至2018年7月止的租金及截至2018年6月止的违约金共计52364元（75364-23000）。并按照每月9000元的标准向原告支付从2018年8月1日起至其实际搬离之日止的租金。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。被告辩称其已支付租金至2019年3月，对此并未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。被告以出具欠条的形式对截至2018年7月的租金及截至2018年6月的违约金做出确认并表示同意支付，本案中原告主张其诉请的违约金计至2018年9月，对于2018年7月至9月的逾期支付租金的违约金，从公平角度，本院酌情对违约金的计付标准予以调整，2018年7至9月的逾期支付租金的违约金应分别以9000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别从当月2日起计至实际清偿之日止，并均以原告主张的2700元为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告方俊伟、被告张伦就广州市天河区龙口西路3号之一605房成立的租赁合同关系；自本判决发生法律效力之日起30日内，被告张伦腾空上述房屋，将房屋交还给原告方俊伟；于本判决发生法律效力之日起10日内，被告张伦向原告方俊伟支付上述房屋截至2018年7月止的租金及2018年6月止的违约金共计52364元；于本判决发生法律效力之日起10日内，被告张伦向原告方俊伟支付2018年8月1日起至实际搬离之日止的租金（按每月9000元的标准）；于本判决发生法律效力之日起10日内，被告张伦向原告方俊伟支付迟延支付2018年7月至9月期间租金的违约金（各期违约金分别以9000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别从当月2日起计至实际清偿之日止，并均以2700元为限）；驳回原告方俊伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2090元，由原告方俊伟负担250元，被告张伦负担1840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  邹允洪人民陪审员  叶曼玲二〇一九年四月二十九日书 记 员  陈玉娟谢丽军本判决书已于2019年月日送达