河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再195号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：葛瑞花，女，汉族，1977年8月2日出生，住河南省清丰县。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：于刚，男，汉族，1977年12月28日出生，住址同上。二再审申请人的共同委托诉讼代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南清丰农村商业银行股份有限公司（原清丰县农村信用合作联社）。住所地：濮阳市清丰县政通大道207号。法定代表人：仝玉民，该社主任。委托诉讼代理人：杜文江，该公司员工。委托诉讼代理人：高保全，河南濮水律师事务所律师。一审被告：濮阳市金桥置业有限公司。住所地：濮阳市黄河路中段001号。法定代表人：王军强，该公司经理。再审申请人葛瑞花、于刚因与被申请人河南清丰农村商业银行股份有限公司（以下简称清丰信用社）、一审被告濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议纠纷一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终942号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年2月26日作出（2018）豫民申10207号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年3月25日公开开庭审理了本案。再审申请人葛瑞花、于刚的共同委托诉讼代理人王军勇，被申请人清丰信用社的委托诉讼代理人杜文江、高保全到庭参加诉讼。一审被告金桥公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。葛瑞花、于刚申请再审称，二审认定《商品房买卖合同》的签订时间为2013年8月16日是错误的。案涉房屋在2012年5月2日至2013年5月28日、2013年5月31日至2014年5月31日、2014年6月10日至2016年6月10日期间处于抵押状态，日期不连续，抵押有中断，中断期间的房屋权利没有受到限制。金桥公司于2013年5月30日出具收到葛瑞花50000元房款的收条及2018年10月8日出具的证明、建设银行交易明细清单、转账凭条、购房合同、经办人苏章波的证言等证据均证明葛瑞花、于刚购房时房产处于解押状态。葛瑞花、于刚已向金桥公司支付了全部购房款，并且实际占有使用至今。金桥公司明知房屋已出售给葛瑞花、于刚，仍与清丰信用社恶意串通签订抵押借款协议，侵害了葛瑞花、于刚的合法权益。二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决驳回葛瑞花、于刚的诉讼请求错误，本案应当依据该规定二十八条进行处理。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。清丰信用社辩称，葛瑞花、于刚与金桥公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年8月16日，此时案涉房屋已经抵押给了清丰信用社。葛瑞花、于刚购买房屋后没有到房产管理机关进行备案及预收登记，不具有物权效力，不能对抗清丰信用社。二审法院适用法律正确。请求维持二审判决。2017年6月23日，葛瑞花、于刚向河南省清丰县人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.对葛瑞花、于刚购买的位于清丰县××北段××商业城××区××号房屋（建筑面积270.22平方米商业用房）不得执行；2.清丰信用社承担本案诉讼费。一审法院认定事实，葛瑞花、于刚与金桥公司签订了合同编号为JQZY-C-047《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人葛瑞花购买金桥公司位于清丰县××北段××商业城××区××号房屋。该商品房的用途为商业住宅，框架结构，地上三层，建筑面积为270.22平方米，总房款为500000元整。2013年8月16日，葛瑞花、于刚支付房款240000元，2013年8月19日支付房款260000元，葛瑞花、于刚缴清了全部房款。金桥公司向其出具了两份收款收据。现该房产由葛瑞花、于刚实际占有、控制和使用。2014年6月24日，金桥公司为案外人王合印、刘迷存向清丰信用社的1850000元借款提供担保，担保方式为将金桥公司所有的清丰县城关镇朝阳路金桥商业街房屋所有权证号为2012-2-0152的C幢47号房产进行抵押，并办理了房屋他项权证书（濮房他证清丰县字第201400143），房屋他项权利人为清丰信用社。2016年10月10日，清丰县人民法院作出（2016）豫0922民初2367号民事调解书，调解内容为：一、王合印、刘迷存于2016年12月10日前偿还清丰信用社借款本金1850000元及利息（利息按月利率8.85‰自2015年9月30日起计算至付清之日止）；二、清丰信用社对金桥公司所抵押的2012-2-0152、A13G0400238房产折价或者以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；三、金桥公司对上述借款本息承担连带清偿责任。后清丰信用社依据上述调解书向一审法院申请强制执行。2016年12月28日，一审法院作出（2016）豫0922执1303号执行裁定书，查封、拍卖金桥公司名下房产，其中包括葛瑞花、于刚主张的涉案房屋。葛瑞花、于刚不服，提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封和抵押。2017年6月1日，一审法院作出（2017）豫0922执异7号执行裁定书，驳回葛瑞花、于刚的异议请求。一审法院认为，葛瑞花与金桥公司签订《商品房买卖合同》的时间早于人民法院查封房屋的时间，且已经全部交清了房款。同时，葛瑞花、于刚通过自用的方式实际占有房屋并从中获益，充分表明葛瑞花、于刚购买房屋的真实意图。案涉房屋在葛瑞花、于刚购买后一直未能将房屋的产权过户至其名下，现没有证据证明是葛瑞花、于刚自身原因所致。因此，葛瑞花、于刚提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护要件，其主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的理由成立，应予支持。综上，一审法院于2017年11月8日作出（2017）豫0922民初2258号民事判决：不得对位于清丰县××北段××商业城××区××号房产执行。一审案件受理费8800元，由清丰信用社、金桥公司各负担4400元。清丰信用社不服一审判决，向河南省濮阳市中级人民法院（以下简称二审法院）上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.驳回葛瑞花、于刚对清丰信用社的诉讼请求；3.诉讼费由葛瑞花、于刚负担。二审法院除与一审法院认定事实一致外，另认定，案涉房产于2012年5月28日设定抵押，2013年5月29日解除抵押。2013年5月31日又将该房产抵押给清丰信用社至2014年6月5日。2014年6月10日又设定抵押至2016年6月10日，作为王合印、刘迷存向清丰信用社借款抵押担保。至本案二审庭审结束时案涉房产仍登记在金桥公司名下。葛瑞花、于刚与金桥公司签订的房屋买卖合同无签订日期。于刚购买该房屋于2013年8月16日缴首付款240000元，2013年8月19日缴款260000元，依据房地产买卖的交易习惯，双方签订合同的时间应为2013年8月16日。二审法院认为，葛瑞花、于刚在购买案涉房产时，该房产已抵押给清丰信用社并办理了抵押登记，在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已知晓抵押权的存在。本案在抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，隐瞒已抵押的事实与葛瑞花、于刚签订商品房买卖合同，将涉案房产出售。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然金桥公司隐瞒已抵押的事实，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”本案葛瑞花、于刚购买该房产的时间为2013年8月16日，处于抵押期间，故葛瑞花、于刚排除执行的请求不予支持。葛瑞花可以出让人违约向金桥公司主张权利。作为普通公民在购买房屋时，无论是在建房屋，还是已经颁发过房产证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，以避免不必要的纠纷。经二审法院审判委员会讨论决定于2018年5月9日作出（2018）豫09民终942号民事判决：一、撤销清丰县人民法院（2017）豫0922民初2258号民事判决；二、驳回葛瑞花、于刚对清丰信用社的诉讼请求。一、二审案件受理费各8800元,均由葛瑞花、于刚负担。本院再审除对一、二审认定的基本事实予以确认外，另认定，于刚使用案涉房屋作为经营场所，于2013年12月24日申请办理了个体工商户营业执照。本院再审认为，本案再审争议的焦点是葛瑞花、于刚与金桥公司签订《商品房买卖合同》时案涉房屋是否已设定了抵押权，葛瑞花、于刚是否享有排除强制执行的民事权益。关于案涉《商品房买卖合同》签订时间的问题。本案中，葛瑞花、于刚与金桥公司签订的《商品房买卖合同》未明确注明签订时间。为此，葛瑞花、于刚再审中提交了金桥公司2013年5月30日向其出具的50000元“收到条”以及当天取款46000元的交易明细，以此证明《商品房买卖合同》的签订时间为2013年5月30日，并且拟进一步证明其购买房屋是在清丰信用社设立抵押权之前。清丰信用社对收到条的真实性有异议，认为该收到条是个白条，与2013年8月16日金桥公司出具的收款收据不一致，于刚在2013年5月30日取款46000元不能证明当天向金桥公司支付了部分购房款。本院认为，葛瑞花、于刚主张《商品房买卖合同》签订时间为2013年5月30日证据不足，从收到条的形式上看，该收到条确与加盖有金桥公司财务专用章的收款收据存在一定的差别。虽然有金桥公司经办人苏章波的签名和公司印章，但该收到条并非金桥公司的正式收款收据，况且所盖印章也不是金桥公司财务专用章，而是金桥公司印章，因此不排除收到条是事后形成的可能性。本院对葛瑞花、于刚主张《商品房买卖合同》签订时间为2013年5月30日的理由不能成立，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》约定的总房款500000元整，并结合葛瑞花、于刚分别于2013年8月16日支付房款240000元和2013年8月19日支付房款260000元缴清了全部房款的事实，可以认定2013年8月16日首付款的时间为《商品房买卖合同》的签订时间。关于清丰信用社主张的抵押权能否对抗葛瑞花、于刚的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据二审认定的事实，金桥公司利用案涉房屋三次为清丰信用社设立抵押权，第一次是2012年5月28日设定抵押，到2013年5月29日因贷款已还清而解除抵押；第二次是2013年5月31日设定抵押，到2014年6月5日因贷款已还清而解除抵押；第三次设定抵押时间是2014年6月10日，该抵押设定时间晚于案涉《商品房买卖合同》的签订时间。按照《中华人民共和国担保法》第五十二条：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”的规定，抵押权从属于债权而存在，主债权因履行、抵消、免除等原因消灭，抵押权也将随之消灭。金桥公司为清丰信用社设立抵押权是三次独立的民事行为，前两次设立的抵押权因贷款已还清而消灭。虽然案涉房屋没有办理产权过户登记手续，但是葛瑞花、于刚已经向金桥公司支付了全部购房款即500000万元，并且其已在2013年12月24日实际占有使用了案涉房屋。因此，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，葛瑞花、于刚对案涉房屋享有的占有、使用、收益等物权性质的民事权益能够排除执行。综上所述，葛瑞花、于刚的再审请求及诉讼理由成立，本院予以支持。二审法院认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终942号民事判决；二、维持清丰县人民法院（2017）豫0922民初2258号民事判决。一、二审案件受理费各8800元，由河南清丰农村商业银行股份有限公司和濮阳市金桥置业有限公司各负承担8800元。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 李 杰二〇一九年四月二十二日书记员 王 瑶