广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1598号原告：佛山市信祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区亲仁路21号一座二层49号，统一社会信用代码914406007123982566。法定代表人：郭庆明，经理。委托诉讼代理人:谢灿荣、谢文，广东禅正律师事务所律师。被告：程俊，男，1978年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告佛山市信祥物业管理有限公司诉被告程俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯德独任审理。本案于2019年3月5日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人谢灿荣到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2015年11月1日至2018年10月30日期间的物业管理服务费24199.56元及自2015年11月1日起至实际付清日止的逾期付款利息（利息暂计至2018年10月30日止为8008.23元，2018年11月1日后的利息另计）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确利息按每日万分之六计算。事实和理由：原告于2009年8月31日与佛山市绿景苑业主委员会签订了为期半年的《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》，合同签订后原告即入驻该小区提供物业管理服务，期间因绿景苑业主委员会在合同尚未到期时解散，之后绿景苑小区一直没有再成立业主委员会，故原合同到期后无法续签物业管理合同。但原告一直按照原合同约定为绿景苑小区提供物业管理服务至今。而被告自2015年11月1日起至今一直没有支付过物业管理服务费用给原告，暂计至2018年10月止，被告已经拖欠了物业管理服务费用24199.56元未交，虽经原告多次致电、致函及上门催收，被告至今仍以各种理由拒不支付。被告作为景苑北街3号三区六十座业主，其拖欠物业管理服务费用的行为已经严重损害了原告的合法权益和其他已经交费的业主的利益。为此，特向法院起诉，请求法院依照事实和法律作出公正判决。被告未答辩。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体适格。2、《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、《绿景苑物业管理费缴款通知书》，证明原、被告存在物业服务合同关系，被告作为业主存在欠缴物业费的事实。3、《关于调整物业服务费的通知》，证明由于服务费过低，原告将原来的物业服务费用调整。4、《情况说明》，证明被告欠费情况。被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。原告提供的证据1、2的真实性本院予以确认；证据3、4，为原告单方制作，缺乏证据的属性，本院不予采信。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：2009年8月31日，案外人佛山市绿景苑业主委员会（合同甲方，委托方）与原告（合同乙方，受委托方）签订《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》，合同约定主要内容：第一条物业管理内容（一）甲方将位于佛山市禅城区汾江南路的绿景苑小区范围内的物业委托给乙方实行统一管理……第二条委托物业管理形式乙方按包干制确定物业服务费用，业主按建筑面积支付物业管理费用，费用标准为2.1元/月.平方米，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第三条物业管理期限委托管理期限为6个月。自2009年9月1日起到2010年2月28日止。第四条双方权利、义务（一）甲方权利、义务……3、负责确定本小区住宅管理服务收费标准，住宅为2.1元/月.平方米，物业管理费应在当月10日前缴纳；4、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的业主无故不缴有关费用的进行催缴，逾期30天仍未缴交的按每日3‰收取滞纳金……（二）乙方权利、义务……4、乙方本着高效、精干的原则在本住宅区设置保安人员（24小时在岗必须穿着乙方公司的统一服装、胸卡、职称）、保洁人员、工程人员、绿化人员、客服人员等，人数及人员薪酬福利必须依据投标书和承诺书执行；乙方派驻在本小区的员工应在员工入职的30日内与员工签订劳动合同，并为全部员工购买社会保险，按时支付工资，不按时支付工资或不购买社会保险的，甲方有权解除本合同……12、未经甲方同意不得在本小区范围内进行任何形式的广告、摆卖等商业经营活动……第六条合同更改、补充与终止（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止。本合同终止前一个月，由甲方组织全体业主意见，决定双方是否续约……第七条其他事项（一）乙方承诺自2009年8月25日本小区物业管理招标之日起至本合同期限届满，与小区内业主委员会委员、主任、秘书长等人无任何利益及亲属关系……（六）本合同自签订之日起生效，乙方提交的《投标书》、《承诺书》（2009.8.26）等为本合同附件，《投标书》与《承诺书》内容不一致的，以《承诺书》为准。乙方应切实履行在询标、现场投票过程中对甲方、业主所做的承诺……附件：1、绿景苑小区物业管理投标书。2、佛山市信祥物业管理有限公司承诺书。上述物业管理合同签订后，原告进入涉案小区提供物业服务。合同期满后，原告继续为涉案小区提供物业服务至今。另查，佛山市禅城区景苑北街3号三区六十座的产权人为被告，房屋建筑面积为284.02平方米。被告未缴纳2015年11月1日至2018年10月30日的物业管理服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市绿景苑业主委员会签订的《佛山市绿景苑小区临时委托物业管理合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对原告及被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。上述合同到期后未再续签，涉案绿景苑小区仍由原告提供物业管理服务，故原、被告已形成事实上的物业服务合同关系，被告仍应参照上述合同约定计付合同到期后的相关物业管理费用。关于物业服务费。原告主张2016年8月1日起从2.10元/月.平方米调整为2.38元/月.平方米，但该调整后的价格未经备案手续，亦未有证据证明已通过全体业主的同意，故原告主张2016年8月1日起按照2.38元/月.平方米的标准计算物业管理服务费，缺乏依据，本院不予支持，涉案物业管理服务费的标准仍参照合同约定的2.10元/月.平方米计算。经核算，被告应就涉案物业向原告支付2015年11月至2018年10月物业管理费21471.91元（2.10元/月.平方米×284.02平方米×36个月）。关于逾期利息。因被告逾期缴纳物业管理服务费，原告有权参照合同约定主张滞纳金。本案中原告主张的利息实为滞纳金的性质，其主张的计算标准亦未超过合同的约定及法律规定，本院予以支持。逾期利息的起算时间，参照合同约定，2016年2月至2018年10月的物业管理服务费的逾期利息以每月应付的物业管理服务费为本金，从欠费当月11日起30天后开始起算，按照日万分之六的标准分段累计至被告实际清偿之日止。故，本院对原告诉请的利息超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺陷判决如下：一、被告程俊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市信祥物业管理有限公司支付佛山市禅城区景苑北街3号三区六十座2015年11月至2018年10月的物业管理费21471.91元及逾期利息（逾期利息以每月应付的物业管理服务费为本金，从欠费当月11日起30天后开始起算，按照日万分之六的标准分段累计至被告程俊实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市信祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取303元，由原告佛山市信祥物业管理有限公司负担27元，被告程俊负担276元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年四月三日书记员 方紫盈