广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2570号原告：李云峰，女，1975年11月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄雅聪，广东道自在律师事务所律师。被告：广州市碧荷居房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道345、347号，统一社会信用代码914401157860961624。法定代表人：江巨华，职务经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所实习人员。原告李云峰与被告广州市碧荷居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云峰的委托诉讼代理人黄雅聪，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓淑文、郭益铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云峰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延迟办理产权登记违约金175293元（按每日总房款775633元的万分之五标准，从2018年6月15日起计至2019年9月9日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月25日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下统称为《商品房买卖合同》），约定原告购买坐落于南沙区珠电路碧荷居自编xx栋xx房。合同约定被告应在房屋交付之日起300个工作日交付房地产权证，逾期则每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。合同签订后，原告履行了全部义务。被告却在原告收楼后，迟迟没有办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。广州市碧荷居房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告未按合同约定，在收楼之日起五日内前往指定地点，即甲方的营销中心办公室，签署办理产权登记手续的资料，根据广州市商品房买卖合同附件七补充协议第九条第三款的约定，视为原告单方变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产登记的委托，并全部免除甲方代为办理产权登记的责任，也就是原告需自行办理涉案商品房的产权登记手续，并不得追究被告的责任。二、退一万步来说，即便法院认为被告需要支付延期办证的违约金，其起算时间应当根据合同附件七补充协议第九条关于产权登记的补充约定，也就是被告只是协助原告将房地产登记机构要求的房地产证办证资料在商品房交付之日起300个工作日内交到房地产登记机构，并取得收件回执。如果是原告贷款买房的，原告委托被告在为原告办妥收件回执并且将收件回执交付给原告按揭贷款的银行，则视为被告完成了为原告办理产权登记的事项。因此，在本案中，被告已经按照合同的约定，在2019年1月9日已经向原告发出了办理不动产证书的通知，并且被告在2018年12月18日已经完成涉案房屋首次登记并记载于不动产登记簿，也就是说，涉案房屋已经大确权，因此被告认为逾期办证并不在被告，被告无需承担逾期办证的违约责任。三、对于原告提出的违约金计算标准，按照每日总房款的万分之五的标准计算违约金，被告认为此标准过高，应当予以调整，参考涉案合同逾期交楼的违约金标准是按每日总房款的万分之二。被告主张如果要计算违约金的话，原告于2019年1月11日收到被告办理不动产权证书的通知后，在2019年6月28日才交回办证资料，因此被告认为违约金应从2018年6月15日计至2019年1月11日，按合同总额每日万分之五计算违约金，金额是81709.43元。另外，涉案房屋的产权证已于2019年9月9日出具。本院经审理认定事实如下：2015年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定由原告购买南沙区珠电路碧荷居自编xx栋xx房（建筑面积94.49平方米，房价款总金额为774497元），被告应当在2016年12月30日前将涉案房屋交付原告使用。就办理涉案房屋的产权登记事项，原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条及附件七《补充协议》第九条进行了明确约定，其中附件《补充协议》第九条对第二十一条的内容进行了变更。其中，《商品房买卖合同》第二十一条约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。”第二十二条约定：“2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”附件七《补充协议》第九条约定：“关于产权登记的约定的补充约定：1.……甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。……乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权证之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确地告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以‘如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》’为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点（甲方营销中心办公室，地址：广州市南沙区珠电路冬瓜宇村碧荷居营销中心，联系电话：020-39912338）签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲、乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告分别在2015年9月15日以及2019年6月28日出具购房款发票，发票上记载的购房款总额为775633元。2017年4月2日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。2018年12月18日，涉案房屋办理了初始登记。2019年1月9日，被告向原告寄发《办理的通知》，该通知载明：“……我司本次办证过程为分批办证，烦请接到通知后的业主尽快前往办理……第一步：办理房屋面积补差（已办理补差或无需补差的客户可直接第二步操作）；第二步：领取资料及预约取号缴纳税费：①领取开发商提供缴交契税的相关资料、②预约缴税；第三步：缴交契税后，请尽快前往碧荷居.中央郡销售中心签约室缴交办证相关费用及提交相关办证资料……按揭（含公积金）：①所有业主身份证正、反面一起复印两份，复印件上注明房号与电话；②契税完税证（办证联原件）、契税纳税申报表原件。……重要提醒：……2、根据《商品房买卖合同》约定，买方应按卖方通知的时间提供办理《不动产权证书》真实、合法、有效的资料和缴纳相关费用（含应缴的面积补差款）。在本通知约定时间内未交齐资料或缴交费用的，卖方均不承担逾期办证的法律责任。3、办证过程中，因买方提供的办证资料有误或失效而导致相关办证部门无法正常审批，买方应在接到催补资料的通知后5个工作日内补齐。由于买方未在5个工作日内补齐，由此耽误办证时间，卖方将不承担相关费用及逾期办证的违约责任。……”该通知中没有载明原告提供办证资料的具体时间。原告于2019年1月11日收到该通知，并于2019年1月15日依照上述通知到被告处向被告支付面积补差款1136元，被告在当日没有发票可以开具，故未在当日向原告提供上述款项发票。被告于2019年6月28日开具1136元的发票，原告于该日缴纳契税，并提交了全部办证资料。2019年9月8日，广州市南沙区不动产登记中心出具了涉案房屋的办证《受理回执》。双方在庭审中确认原告在2019年1月15日除契税凭证外其他办证资料已经具备；契税需要按照面积补差款缴纳后出具的房款发票来缴纳。原告在庭审中陈述缴纳面积补差款时被告工作人员告知年前都无法开具发票，需要年后才可以继续办理，具体时间还需等被告的通知，因为被告一直没有通知，2019年2月底开始，原告尝试电话联系被告，但一直没有办法联系上，直到拿到被告财务人员手机号码后，才能与被告约定时间开具发票，才会直到2019年6月28日才能缴纳契税，提供齐全的办证资料。被告则表示其告知原告需要等一周左右就可以开具发票，但是由于原告一直没有及时来开具发票，因此没有及时开具发票的责任不在被告；另外，被告指定业主提供办证材料的地点是长期有被告财务人员驻守的，原告随时可以联系的到被告的财务人员，被告并未表示要求原告等待通知，原告也仅仅在2019年1月15日和2019年6月28日到过被告指定地点办理办证手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。原告已经按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，并于2017年4月2日办理了收楼手续，则被告应在约定的时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并在300个工作日内即2018年6月14日前为原告办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但涉案房屋在该日仍不具备办理产权登记的条件，故被告已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。依据《商品房买卖合同》补充协议第九条中“甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。……在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。”之约定，原告提交办证资料的前提条件是房地产登记机构要求的办证资料齐全。涉案房屋于2018年12月18日才办理初始登记，在该日前涉案房屋并不具备办证条件，原告向被告提交办证资料的条件尚未成就，更勿论在收楼之日起5日内提交全部办证资料。同时，被告向原告发出的《办理的通知》已经明确告知原告“办理房屋面积补差”、“领取开发商提供缴交契税的相关资料”等内容，也即原告所需提交的办证资料中，税费、面积差异款等材料均依赖于被告的通知，只要被告不履行通知义务，原告则无法取得，因此“收楼之日起5日内提交全部办证资料”的约定既不明确，事实上亦难以实现。该约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖。据此，被告以原告未在收楼之日起5日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料，属原告单方变更合同、解除委托被告办理产权登记并免除被告责任的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。原告收到被告发出的《办理的通知》后，即具备办理面积补差、缴交税费等手续以及提交办证所需的全部资料的条件。参照《商品房买卖合同》补充协议的约定，被告已于2019年9月8日履行递件的义务并取得房地产登记机构的收件回执，故逾期办证违约金应计至该日止。另外，原告于2019年1月11日收到办证通知，应于5日内即2019年1月16日前到指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料。原告于2019年1月15日缴纳涉案房屋面积补差款，并具备除契税凭证外的其他办证资料，因被告原因未能及时开具发票，导致原告无法缴纳契税。被告未能证明其再行通知原告开具及领取发票，对此存在过错，原告自认被告工作人员告知其年后可以开具发票，原告应当在年后及时前往被告处要求开具并领取发票，但原告直至2019年6月28日才前往被告处开具发票和缴纳契税，并提供全部办证资料，原告对于逾期办证损失的扩大负有责任，故本院酌情确定当年元宵节后首日即2019年2月20日至2019年6月28日的逾期办证扩大损失由原告自行承担。因此，被告应每日以总房款775633元的万分之五为标准，向原告支付2018年6月15日至2019年2月19日及2019年6月29日至2019年9月8日的迟延办证违约金124877元（775633元×0.05%×322天）。对于原告主张的超出上述金额的违约金，本院不予支持。对于被告辩称的逾期办证违约金计算标准应调整至万分之二的意见，没有合同依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李云峰支付2018年6月15日至2019年2月19日及2019年6月29日至2019年9月8日的迟延办证违约金124877元；二、驳回原告李云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1903元，由原告李云峰负担547元，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司负担1356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王健二〇一九年四月十六日法官助理方志鹏书记员陈洁莹