镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初1666号原告赵玲，女，汉族，1976年2月18日生，住镇江市。被告王德义，男，汉族，1963年10月28日生，住南京市下关区。被告方洁，女，汉族，1965年10月9日生，住镇江市。两被告共同委托诉讼代理人邱飞，北京市京师（南京）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人沈昀，中国人民解放军陆军指挥学院政治工作处工作人员。原告赵玲与被告王德义、方洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵玲，被告王德义及被告王德义、方洁共同委托诉讼代理人邱飞、沈昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玲诉称，2008年6月8日，原告与被告王德义、方洁就位于本市健康路17号团干区3号楼3单元305室房屋签订房地产买卖契约，约定原告购买该房屋，价格78万元。签约时，被告尚未领取该房屋产权证，其出示了其与所在单位73056部队签订的购房合同，并承诺自合同签订之日起5年内办好过户。原告遂于当日支付给被告购房款48万元，被告亦于同日将该房屋（含车库）交付给了原告，其后原告于同年9月3日付清了尾款30万元。但至今被告仍未办理该房屋产权证，原告多次向其催告无果，故现起诉要求：1、解除原、被告于2008年6月8日签订的房地产买卖契约；2、被告返还购房款78万元并按约赔偿60万元及利息损失（以78万元为基数，按银行同期贷款利率4倍自款项交付被告之日起计算至款项实际返还原告之日止）。被告王德义、方洁辩称，双方买卖合同是真实意思表示，合法有效。原、被告已依约履行了各自义务，案涉房屋未办理房产证是部队现停偿转隶等客观原因致使办证、过户条件尚未成就，并不是被告未按合同约定履行。原告购买案涉房屋至今并未有他人影响原告使用，同时原告也取得了案涉房屋附加的好学区价值。另外被告也因为从部队购买了案涉房屋，失去了其他可得利益，也有损失。因此，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年6月8日，原告赵玲与被告王德义、方洁签订《房地产买卖契约》，约定原告向被告购买本市健康路17号团干区3号楼3单元305室房屋，房屋建筑面积123.68平方米（其中住房面积102平方米、阳台面积8平方米，共有共用分摊面积13.68平方米）、车库11.8平方米，售价78万元。原告于合同签订之日支付购房款48万元，余款在9月3日交房时一次性付清。房屋装潢情况为有简单装潢，煤气、热水器、空调一台、有线电视、电话、宽带等。合同约定，被告保证该房屋为其向73056部队购买的经济适用住房，其有权出售，能领取产权证，能在办理产权证后合法过户。部队规定被告出售该房时需交的费用由其承担；被告办理产权证时所涉及的费用，由其承担；被告领取产权证后，根据规定在转让时向政府交纳的土地收益等款项由其承担；房屋交易、登记时发生的税费，各自承担。合同第七条约定：被告领取产权证后，产权证由原告保管，被告五年内负责办理好过户给原告。第八条：如年内（合同文本中空白处用斜线划去）因被告不能领取产权证致使原告不能办理过户、权属登记手续，在被告退还全部购房款及相应期间利息（按银行同期贷款利息的四倍计算），并予以赔偿损失60万元前，原告享有房屋的居住权、使用权、处置权，被告不得干涉。在签订上述合同前，被告向原告出示了其向中国人民解放军73056部队后勤部购买案涉房屋（经济适用住房）的合同。原告于当日向被告付款48万元，于2008年9月3日向被告付款30万元。被告亦将案涉房屋交付原告。另查明，案涉房屋所在健康路17号3幢房产现不动产登记权利人为中国人民解放军73056部队，规划用途为住宅；所涉土地规划用途为军事设施。经原告申请，本院依法委托镇**元土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产按有产权证可自由转让性质进行价格评估，该评估机构按市场比较法选取了案涉房产周边三处房产（面积分别为63.59平方米、54.52平方米、68.5平方米）售价作为比较案例，作出华元鉴字（2018）第J502号房地产估价报告，确定案涉房屋在价值时点2018年10月17日公开市场价值为160.4万元（包括车库价值6.57万元）。原告支付评估费9703元。原告对该评估报告没有异议。被告认为，该评估报告主观假设案涉房屋具备产权证能够在市场正常交易与事实不符，其实双方交易时均明知案涉房产暂不具备上市交易条件，至今条件也未成就；案涉房屋并非学区房，只有具备部队人员身份，子女才能就学，因此评估报告认为案涉房屋属于学区房与事实不符；交易市场面积40-70平方米小户型学区房最受欢迎，价格最具竞争力，案涉房屋面积123.68平方米，而该评估报告却以40-70平方米小户型学区房为评估样本，明显不合理；双方交易时，车库是免费赠送原告使用。评估人员出庭接受质询称，案涉房产周边小户型房产单价确实高于大户型，但评估人员在进行实际调查时未能寻到与案涉房屋面积相似的市场成交案例，评估时按估价规范在实体上根据房屋结构、建成年代、面积、物业管理统一进行价格修正。对该评估缺陷，评估人员同意进行补充，但后向本院回函评估人员再去案涉小区周边走访调查，几乎没有大面积成交案例。评估人员在网上搜索一些中介机构挂牌出售房屋信息，每平方米价格在10000-15000元。案件审理过程中，本院向原告释明双方2008年6月8日签订的《房地产买卖契约》无效后，原告变更诉讼请求为：返还购房款78万元；赔偿损失82万元（房产增值损失、装潢损失、利息损失）。对此被告称，案涉房屋增值应在20万元以内，原告应承担主要过错并且原告居住房屋获得相应利益，因此应由被告收回案涉房屋并返还原告购房款78万元及同期银行活期存款利息，房屋增值损失由原告自行承担，原告需支付被告房屋租金30万元并折价返还原告因案涉房产获得的其他利益。本院认为，原、被告于2008年6月8日签订的《房地产买卖契约》，买卖位于本市健康路17号团干区3号楼3单元305室房产，该房屋所占土地规划用途为军事设施，双方间买卖合同因损害国家利益而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告应返还给原告购房款78万元；原告应返还占用的案涉房屋（包括车库）。由此造成的双方损失，首先原告因房屋增值（包括装修）所致损失，双方于房屋买卖时已明确应办理房产过户且确定了由被告交纳转让时应向政府交纳的土地收益，因此双方本意交易的房产应是有产权证可自由转让。由于案涉房屋所处区位特殊性（属于优质学区房区域），房屋单价与面积成负相关，华元鉴字（2018）第J502号《房地产估价报告》使用市场比较法进行价格评估却未能选择合适的比较案例且无法进行合理价格修正，因此对该评估报告结论本院不予采纳。因案涉房屋所在区域大户型房产在市场交易中成交案例极少，本院参考评估机构查询到的大户型房产交易挂牌价并考虑实际成交时可能的价格下浮，酌情认定案涉房屋增值（包括装修）为58万元。其次，原告所称的购房款利息损失，被告所称原告占用房屋的租金损失，因双方均从对方完成的交付中获得相应利益，双方所称的损失均是获得利益的对价，故对原、被告所称此损失，本院均不予采纳。被告明知案涉房产不得转卖，仍予以出售；原告于购买时亦知道案涉房产未办理产权证，因此双方对于《房地产买卖契约》无效均有过错，被告应承担主要责任。本院根据双方过错程度，酌定被告承担原告损失的70%，计406000元（580000元×70%）。原告支出的评估费用9703元为查明案情所需，本院酌定由原、被告各承担4851.5元。综上，被告应赔偿原告损失410851.5元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王德义、方洁于本判决生效后十日内返还原告赵玲780000元；原告赵玲于本判决生效后十日内返还被告王德义、方洁位于镇江市房屋（包括车库）。二、被告王德义、方洁于本判决生效后十日内赔偿原告赵玲损失410851.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元、保全费5000元，合计24200元，由被告王德义、方洁承担16120元，原告赵玲承担8080元（原告已预交了案件受理费、保全费，故被告应将负担的费用连同上述欠款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  姚向群人民陪审员  沈永平二〇一九年四月二十三日书 记 员  王 媛