浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终730号 上诉人（原审被告）：柳峻，男，1965年10月27日出生，汉族，户籍所在地宁波市江北区，现住宁波市海曙区。 被上诉人（原审原告）：董梅，女，1978年12月15日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：孙宏（系被上诉人丈夫），男，1974年11月11日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：林瑛，浙江卫宛律师事务所律师。 上诉人柳峻因与被上诉人董梅房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初13950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人柳峻上诉请求：1.撤销原审判决。2.改判被上诉人赔偿上诉人2013年7月至2018年9月期间每个月房租的10%(280元/月×62个月)共计17360元，并退还给上诉人62个月的物业费（2013年7月至2018年9月），按81.7元/月计算，共计5065.40元。事实和理由：1.上诉人支付的租金是包含青林湾小区的完整物业服务的，是被上诉人近五年里（2013年7月至2018年9月）一直主动收取了上诉人的物业费却未向小区物业管理处缴纳，变相将上诉人按约定协议缴纳的物业费变成被上诉人自己的一项额外收入。期间小区物业管理人员也多次上门催收，且上诉人不能享受应有的社区便民服务，造成生活上诸多不便。2.因为上述原因，是被上诉人违约在先，上诉人才于2018年6月起未付房租，故上诉人并无违约行为。 被上诉人董梅在二审中答辩称：一、被上诉人未及时向物业公司缴纳物业费的行为没有影响上诉人正常使用租赁房屋。上诉人也未提供证据证明没有享受到哪些应有的便民服务，造成了哪些生活上的不便。事实上上诉人承租房屋期间，租赁房屋一直被正常使用，上诉人也没有要求被上诉人承担租房合同项下的维修等义务。二、虽然被上诉人存在未及时缴纳物业费的行为，但被上诉人已向物业公司付清了2013年1月至2018年12月全部的物业费、公共设施服务费，上诉人要求退还物业费的上诉请求没有事实与法律依据。三、上诉人存在违约行为，理应根据双方《租房合同》约定，向被上诉人赔偿违约金。上诉人仅支付租金至2018年5月24日，之后的租金分文未付。此外，上诉人支付煤气费至2017年10月，支付水电、物业费至2017年12月。在上诉人拒付租金居住被上诉人房屋的前提下，是由被上诉人长期为其垫付水、电、物业、煤气费等生活费用支出的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉依据和理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 原审原告董梅向一审法院起诉请求：1.解除原审原告与原审被告签订的《租房合同》；2.原审被告立即腾退位于宁波市海曙区青林湾东区70幢2单元404室房屋并交还给原审原告；3.原审被告支付原审原告至房屋腾退之日止的租金、水电费、煤气费、物业费（暂计至起诉日租金为15000元，水费577.36元，电费1408.63元，燃气费510.65元，物业费817元），并支付违约金3000元。 一审法院认定事实：原告董梅系宁波市海曙区青林湾东区70幢2单元404室房屋所有权人。2013年7月17日，原告董梅委托其配偶孙宏与被告柳峻签订《租房合同》一份，约定被告承租原告所有的宁波市海曙区青林湾东区70幢2单元404室房屋，租赁期限一年，即2013年7月25日至2014年7月24日，每月租金为2800元，按三个月付一次，先付后用，其中第一次被告支付8400元，于2013年7月25日前付清，从第二次开始，每次提前十五天交纳，租期内租金不变，租房押金2800元，到期各项费用结算后多退少补；出租人提供完好的房屋及设施，并按国家规定办理号有关租赁手续，在租住期间，开票税、水电及电话费、物业管理费、有线电视费、煤气费、网络费等由被告承担；被告不按时交付租金、水电费等应付费用，出租方有权单方面解除合同，收回房屋；本合同签订后即产生法律效力，任一方不得违约，如违约，违约方支付守约方一个月租金的违约金，并承担由此给对方造成的损失；房东的房产证未带，首次租金在见房产证后付讫；预缴水、电、煤气、物业费2000元，合同到期时统一结算等内容。租期届满后，被告继续租赁涉案房屋。 2018年2月28日，被告柳峻收到的租金缴纳短信载明2017年7月至2017年12月水电、煤气、物业费共计2473.89元，其中物业费490.20元，电费1325.04元，水费366.60元，煤气费292.05元（煤气费为2017年7月至10月），2018年1月25日至4月24日房租8400元，共计10873.89元。2018年3月2日，被告柳峻向原告丈夫支付2000元。后被告柳峻回复原告丈夫，表示房租、水电费、物业费共计10873.89元，已支付2000元，尚有8873.89元，加上利息1200元，共计10073.89元。2018年5月2日，被告向原告丈夫支付10080元。2018年5月19日，被告向原告丈夫支付2800元。 2018年8月28日，原告丈夫委托律师向被告发送律师函，认为被告未能按时支付租金及相关费用，故要求被告于2018年8月31日前付清所有费用，若逾期履行付款义务，则保留解除合同，收回房屋，并由被告承担损失等权利。被告于2018年8月31日收到该函件。2018年10月13日、10月14日，原告向物业公司缴纳了2013年至2018年的物业费。目前在原告处存有被告缴纳的租房押金2800元及水电、物业费、煤气费预缴款2000元。 以上事实由原、被告提供的《租房合同》、律师函、费用明细、短信记录、汇款凭证及双方的庭审陈述予以佐证。 一审法院审理认为：本案的争议焦点有二，其一是合同违约方的确定，其二是违约责任的承担及费用的结算。针对争议焦点一，原告作为宁波市海曙区青林湾东区70幢2单元404室房屋的所有权人，其委托丈夫与被告签订的《租房合同》依法成立并有效，双方均应按约履行。《租房合同》约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，故《租房合同》继续有效，但租赁期限为不定期。结合原告的陈述及被告提供的短信记录，截至辩论终结时止，被告实际支付租金至2018年5月24日，煤气费支付至2017年10月，水电、物业费支付至2017年12月，被告未按约支付相关费用，存在违约情形，故原告有权解除《租房合同》并要求被告腾退涉案房屋。原告于2018年8月28日向被告寄送的律师函，要求被告及时付清相关款项，但未明确表示合同解除的意思表示，故涉案《租房合同》可自原告起诉状副本送达被告时，即2018年11月8日起解除。被告辩称因原告未向物业公司缴纳物业费导致被告无法享受物业服务等，但被告并未提供充分的证据证明原告的上述行为导致其无法正常使用房屋，且在租期内被告亦未就上述问题要求原告承担租房合同项下的维修等义务，故对被告的上述辩称该院不予采信。针对争议焦点二，根据合同约定，房屋租赁期间的水电及电话费、物业管理费、有线电视费、煤气费、网络费等由被告承担，且违约方须支付守约方一个月租金的违约金，并承担由此给对方造成的损失，现结合被告提供的短信记录、汇款凭证及原告提交的费用明细载明的金额，被告尚未向原告支付自2017年11月起的煤气费，自2018年1月起的水电、物业费及自2018年5月25日起的房屋租金，故经核算，截至2018年10月止，被告未支付的煤气费为598.85元，水费为662.36元，电费为1527.43元，2018年11月起的水电、煤气费可由原告依据费用缴纳凭证另行与被告按实结算。原告主张自2018年5月起涉案房屋租金提高为每月3000元，被告对此予以否认，且原告亦未提供充分的证据予以证明，故对原告的上述主张该院不予采信，并确认截至合同解除前日止被告尚未支付的房屋租金为15288.77元，合同解除后的房屋占有使用费可参照房屋租金标准予以确定。根据原告提供的物业费用缴纳凭证，原告已向物业公司缴纳2018年全年的物业费，故截至法庭辩论终结时止被告应承担的2018年物业费为928.25元。原告向物业公司缴纳的2013年至2017年物业费有折扣享受，故原告应按实与被告结算物业费用，对被告按照全额支付的物业费应予以返还，经核算，该院确认原告应向被告返还物业费348.12元，法庭辩论终结后的物业费双方应另行按实结算。原告自认被告已向其预缴水电、物业费押金2000元及租房押金2800元，考虑到双方合同解除项下的款项结清，故该院对上述押金亦一并予以折抵。因原告主张的月租金3000元未有相应的证据予以证明，故本案违约金应按2800元予以确定。被告要求原告赔偿房租损失及退还租赁期间内全部物业费的主张，缺乏合同依据，故该院对此不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告董梅与被告柳峻于2013年7月17日签订的《租房合同》于2018年11月8日起解除；二、被告柳峻于本判决生效之日起十日内从位于宁波市海曙区青林湾东区70幢2单元404室房屋内腾退；三、被告柳峻支付原告董梅2018年5月25日起至2018年11月7日止的房屋租金15288.77元，并自2018年11月8日起至实际腾退之日止按月租金2800元的标准支付原告董梅房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告柳峻支付原告董梅截至2018年10月止的煤气费598.85元，水费662.36元，电费1527.43元，截止2018年12月11日的物业费580.13元，共计3368.77元；五、被告柳峻赔偿原告董梅违约金2800元；上述第四、五项费用，扣除原告董梅需返还被告柳峻的押金4800元，尚计1368.77元，被告柳峻于本判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回原告董梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费333元，减半收取166.50元，由被告柳峻负担。 二审期间，上诉人柳峻与被上诉人董梅均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为：被上诉人作为宁波市海曙区青林湾东区70幢2单元404室房屋的所有权人，其委托丈夫与上诉人签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定该合同合法有效，双方均应按约履行。《租房合同》约定的租赁期限届满后，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人对此未提出异议，应认定双方继续履行《租房合同》，但租赁期限变更为不定期租赁。根据查明的事实，上诉人实际支付租金至2018年5月24日，煤气费支付至2017年10月，水电、物业费支付至2017年12月，未按约支付相关费用，存在违约情形，故被上诉人有权解除《租房合同》并要求上诉人腾退涉案房屋、支付相应租金、费用及违约金。上诉人提出因被上诉人未向物业公司缴纳物业费导致其无法享受物业服务等上诉理由，因上诉人对此并未提供充分有效的证据加以证明，且被上诉人已向物业公司缴纳了2013年至2018年期间的物业费，故上诉人的该上诉理由缺乏依据，本院不予采信。因被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人赔偿房租损失及退还租赁期间内全部物业费的上诉请求及理由，缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人柳峻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费333元，由上诉人柳峻负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 马金平 审 判 员 孙长虎 审 判 员 俞灵波 二〇一九年四月十九日 代书记员 施纪元