浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终483号 上诉人（原审被告）：李朕，男，1993年7月27日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：徐金耿，浙江圣文律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马祥根，男，1969年1月12日出生，汉族，住平湖市。 上诉人（原审被告）：黄卫勤，女，1971年11月28日出生，汉族，住平湖市。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：马文斌、张文华，上海申伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程永良，男，1963年9月12日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。 上诉人李朕、上诉人马祥根、上诉人黄卫勤因与被上诉人程永良确认合同无效纠纷一案，不服平湖市人民法院（2017）浙0482民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李朕上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回程永良一审诉讼请求；2、案件诉讼费由程永良负担。事实和理由：一、一审认定合同无效显属错误，应当驳回程永良起诉。本案首先应当确认程永良对涉案门面具有共有人主体资格后，再确认李朕与马祥根、黄卫勤的房屋买卖合同的效力。程永良没有产权，法院应当驳回起诉。二、程永良主张共有人缺乏依据，李朕为产权人。程永良主张涉案房屋是其与李雪华共同出资购买的，则应当举证证明双方共同出资的事实，但程永良并未举证，其主张不能成立。涉案房屋事实上是由李雪华婚前财产出资购买的，一审认定为夫妻共同财产，存有错误。由于涉案房屋是李朕的，李朕急需学费快速转让，是李朕应有的处分权利。 针对李朕的上诉，马祥根、黄卫勤辩称，李朕与程永良之间的事情，与马祥根、黄卫勤无关。马祥根、黄卫勤取得房屋的对价也是合理的，没有恶意串通的情形存在。 程永良辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李朕的上诉请求。 马祥根、黄卫勤上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回程永良一审诉讼请求；2、本案一、二审案件诉讼费由程永良负担。事实和理由：一、涉案房屋由李朕单独所有，李朕有权出售该房屋。李雪华出资40万元购房款是对其儿子李朕的赠与，亦是对其个人财产的处分，程永良并非涉案房屋的共有人，亦非出资者，对涉案房屋不享有任何权利。二、退一步讲，即使程永良是涉案房屋的共有人，根据《中华人民共和国物权法》之规定，马祥根、黄卫勤已经善意取得涉案房屋的所有权。马祥根、黄卫勤系房产中介，与李朕素不相识，亦不知道涉案房屋前述内情（一审诉讼期间才知道）。据李朕称，其因出国留学急需学费，才寻找到马祥根、黄卫勤门店挂牌出售涉案房屋。后马祥根、黄卫勤由于门店拆迁需要另找店面，于是欲购买该房屋。经查询不动产权证信息及实地查看，涉案房屋的产权人为李朕一人，确信该房屋为李朕一人所有。双方商定的价格与税务局委托的评估公司评估的价格相差无几。因此，马祥根、黄卫勤可构成善意取得。一审以其委托的评估报告的结论认定马祥根、黄卫勤以不合理的低价受让，存有错误。评估报告的结论不当。三、程永良应另行诉讼确认其是否为涉案房屋的共有人。在审理本案之前，应当先由程永良另行诉讼，确认其是否为涉案房屋的共有权人。四、一审应将中国银行平湖支行追加为诉讼参与人。李朕与马祥根、黄卫勤签订《房屋转让合同》后，马祥根在中国银行平湖支行办理个人商业用房贷款，为办理银行贷款，马祥根、黄卫勤将涉案房屋抵押给该银行作为担保，故该银行是涉案房屋的抵押权人，与涉案房屋有直接的利害关系。 针对马祥根、黄卫勤的上诉,李朕辩称,李朕和马祥根、黄卫勤的买卖合同是有效的，李朕认可马祥根、黄卫勤的上诉观点。李朕有权卖给马祥根二人。 程永良辩称,一审法院认定事实正确，李朕未经程永良同意擅自处置房屋，应当认定李朕与马祥根、黄卫勤签订的房屋买卖合同无效。马祥根认为是善意取得，程永良不认同，转让价远远低于市场价格。要求二审法院驳回马祥根、黄卫勤的上诉请求。 程永良向一审法院起诉请求判令：1.确认李朕与马祥根、黄卫勤就平湖市当湖街道福臻路522号房屋签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由李朕、马祥根、黄卫勤负担。 一审法院认定事实：程永良与李雪华于2009年3月12日登记结婚。程永良与李朕系继父子关系。三人共同生活。2009年10月9日，李雪华以李朕名义签订商品房买卖合同一份，以507520元的价格购买平湖市当湖街道福臻路522号门面房，合同上李朕签字由李雪华代签。2011年5月8日，程永良与韦士化签订房屋出租协议一份，约定将本案讼争房屋及平湖市当湖街道福臻路524号门面房出租给韦士化用于经营服装辅料，出租期限至2016年5月15日。李雪华因患癌于2016年2月5日去世。2016年5月14日至19日，李朕向程永良支付宝帐户转帐50000元。2016年9月6日，李朕作为经营者注册成立个体工商户平湖市福朕五二二饭店，经营地点为本案讼争房屋。2016年12月30日，李朕办理讼争房屋的不动产证，2017年1月3日李朕领取该不动产证。李朕于2017年1月23日起诉程永良继承纠纷一案，一审法院于同日登记预立案，案号为（2017）浙0482民初立预60号。2017年7月17日，李朕与马祥根、黄卫勤签订房屋买卖合同一份，约定李朕将讼争房屋卖给马祥根、黄卫勤，成交价（包括附属设施等财产）500000元，附属设施、电器设备等财产以实际交房为准，合同签订当日已付100000元，于当日再付50000元，尚欠350000元，于2017年9月18日前付款，付款方式为现金加转帐。李朕于2017年7月18日将福臻路522号房屋过户给马祥根、黄卫勤。马祥根、黄卫勤已支付李朕310000元购房款。程永良于收到继承纠纷受理通知后得知李朕在该案诉讼过程中将本案讼争房产转卖并过户给马祥根、黄卫勤，故程永良提起本案诉讼。本案诉讼过程中，经重新评估，讼争房屋2017年7月17日的市场价值总价为813400元，其中房屋价格716900元，室内固定装潢、附属设施价格96500元。程永良预付鉴定费2700元。 一审法院认为，李朕与程永良系继父子关系，李雪华与程永良夫妻关系存续期间所购买的房产，虽以李朕名义购买，但当时李朕未成年，买卖事宜均由李雪华操办，李朕从未参与，商品房买卖合同的原件及支付购房款的凭证也一直由程永良持有，且未有证据证明购房款由李朕个人出资，虽然李朕提供了开办饭店前四个月左右对程永良帐户的转款记录，但不能明确转款的来由及用途，且李雪华在世期间一直未将房产登记于李朕名下，而李朕办理房屋产权登记手续时未征得程永良的同意，李朕也未凭购买讼争房产的原始合同及付款凭证进行房屋产权的登记，其用于办理产权初始登记的商品房买卖合同及发票等均是从房地产开发商处调取的存档材料，故商品房买卖合同虽以李朕的名义签订，不能当然视为李雪华或是程永良夫妻对李朕的财产赠与。根据双方现有证据，讼争房产为程永良与李雪华夫妻关系存续期间共同购买，系夫妻共同财产，李朕因李雪华过世对李雪华的遗产享有继承权而与程永良对该房产形成共同共有关系，该房产用于开办饭店时，李朕已成年并以其名义注册个体工商户，李朕是否投资饭店装修无法认定，但可以认定的是，程永良系讼争房产的共同共有人之一。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在继承纠纷案的诉讼过程中，李朕在未经房屋共同共有人程永良同意的情况下，将讼争房屋出售给马祥根、黄卫勤，属擅自转让共有财产的无权处分行为。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”诉讼过程中，程永良申请对讼争房屋（含室内固定装潢、附属设施）进行重新评估，虽然李朕及马祥根、黄卫勤不同意评估，认为程永良主体不适格，且主张评估的范围应当仅限于房屋本身而不含室内固定装潢、附属设施，认为双方买卖的仅是房屋，并不含室内固定装潢、附属设施的买卖，但李朕与马祥根、黄卫勤签订的房屋买卖合同明确写明房屋买卖的成交价50万元包括附属设施等财产，故李朕与马祥根、黄卫勤买卖的不仅仅是房产本身，李朕是将房产包括室内固定装潢、附属设施等一并转让给马祥根、黄卫勤，程永良作为讼争房产的共有人，有权对房产的市场价值提出评估申请，马祥根、黄卫勤认为其与李朕在办理房屋买卖及过户时已经评估过，但其提供的评估报告程永良持有异议，认为价格偏低，且该评估报告评估时并未有程永良方的参与，故一审准许重新评估并无不当。经评估，李朕与马祥根、黄卫勤买卖当日讼争房产的市场价值总价为813400元，其中房屋价格716900元，室内固定装潢、附属设施价格96500元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。李朕与马祥根、黄卫勤关于讼争房产的交易约定价格仅为50万元，低于评估房产总价813400元的70%，也低于评估房屋价格716900元的70%，双方的转让价格可视为明显不合理的低价，且双方实际履行交付的金额仅为310000元，未付清全部购房款，即使房产过户手续业已完成，马祥根、黄卫勤也不构成善意取得。程永良有权追回房产。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，李朕转让讼争房产未能得到权利人的追认，事后亦未能取得对讼争房屋的处分权。李朕与马祥根、黄卫勤买卖讼争房屋的行为损害了程永良的合法权益，双方据以变更讼争房屋产权登记的房屋买卖合同应属无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：李朕与马祥根、黄卫勤于2017年7月17日签订的就平湖市当湖街道福臻路522号的房屋买卖合同无效。案件受理费80元，减半收取40元，由李朕、马祥根、黄卫勤负担。评估费2700元，由李朕、马祥根、黄卫勤负担。 二审中，马祥根、黄卫勤提供了以下证据: 一、李朕的留学学生证、西澳大利亚大学录取通知书、学费缴纳通知书及缴纳记录复印件，证明李朕至西澳大利亚大学留学，李朕的学费每年约10万元人民币，语言班的费用是37000元，当时的李朕无力支付，为筹集学费，本身存在快速变现的情况。 经质证，李朕对证据的三性均无异议。 程永良质证认为，对证据的形式有异议，因系复印件，对真实性不予认可。同时，该证据是英文材料，没有提供翻译文本。即使证据是真实的，也应该由李朕提供，现在由马祥根一方提供，不合逻辑，也不合常理，对证明的内容也有异议。 二、李雪华为李朕投保的单据一份，证明李雪华在李朕年龄很小的时候就为其投保理财产品，所得收益为李朕个人所有。 经质证，李朕对证据的三性均无异议。 程永良质证认为，对于保单的真实性不予认可，该保单不能证明马祥根、黄卫勤的主张。 三、电话录音两份，一份是涉及刘润芝（手机号码152××××9990），另一份是涉及王少华（手机号码137××××1926），证明评估人员非常不严肃，将评估当成生意来操作。 经质证，李朕认为，对两份录音的真实性没有异议，但听不出通话人是谁和谁，但是能听出评估公司能任意将估值评高。司法评估是不符合常理的。 程永良质证认为，1.两份录音所涉的通话人身份均无法确认。2.电话录音未经对方同意，在对方未同意的情况下套话，是不合法的。3.通话内容听不清楚，而且通话录音与本案没有任何关联，跟本案的评估报告没有任何关联。4.马祥根、黄卫勤用这种非法的证据证明事实，没有任何证明效力。 李朕申请证人李某出庭作证，证人陈述,其与李雪华是亲兄妹关系,程永良是教师，李雪华是会计,李某最早是从程永良处得知要买涉案门面房的事,购买门面房的钱款来源于李雪华,具体的来源不能确定,估计是李雪华婚前有几套房子，卖掉以后付款的。李雪华当时讲过该房产要登记在李朕名下。李朕2017年出国留学，李某对学费的来源不清楚。 李朕申请证人顾某出庭作证，证人陈述,其在平湖市买的门面房与涉案的门面房是相邻的，李雪华是顾某的姨妈；顾某的店面与涉案店面一起出租给案外人,租金收益两家店面各半享有,款项具体转至谁的账户不清楚;涉案店面是李雪华购买的，关于房款，顾某问过李雪华，李雪华说是现金支付的,顾某认为可能是卖的哪里的房子；对于程永良有无出资不清楚;李雪华2009年患病,购买涉案门面房时已经患病,患病期间由程永良照顾;李雪华生前说过要给李朕买门面房;李朕出售房屋的目的是出国留学。 经质证，李朕认为，对证人李某的证言的三性认可，该证言能证明涉案房屋是由李雪华出资购买的。对证人顾某的证言的三性认可，该证言能反映李雪华说过出售其房屋后才购买涉案房屋。 马祥根、黄卫勤对两位证人证言的三性均认可。至于李雪华购房款的来源,马祥根、黄卫勤不知情，对房屋是赠与李朕的事实认可，至于之前的事马祥根、黄卫勤不清楚。 程永良质证认为,对两位证人证言的真实性均不认可，李某是李朕的舅舅,与李朕有利害关系，其证言的证明效力低。且不论该款是谁付的，该房屋是在程永良与李雪华婚姻关系存续期间添置的，应属夫妻共同财产。证人所称的房子给李朕也只是口头的，没有其他旁证予以证明。 本院认证意见：马祥根、黄卫勤提供的证据一均系复印件,且系英文材料,未提供正式的翻译文本,真实性无法确认,本院不予认定;马祥根、黄卫勤提供的证据二与本案争议焦点无涉,本院不予认定;马祥根、黄卫勤提供的证据三系录音材料,录音所涉的人员身份无法确认,不能证明其所要证明的事实,本院不予认定。 关于证人证言，李某、顾某均与李朕存在亲戚关系，与李朕具有利害关系，程永良对证言的真实性也不认可。 且两位证人对于关键事实的表述存在一定的不确定之处，故 在没有其他有效证据予以佐证的情形下，本院不予认定。 二审中程永良没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：李朕与马祥根、黄卫勤签订的房屋买卖合同是否应认定为无效。 程永良请求确认上述合同无效，其据以主张的理由是：1、李朕构成无权处分；2、李朕与马祥根、黄卫勤恶意串通损害其利益；3、马祥根、黄卫勤不构成善意取得。 关于第1点理由。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便如程永良所称，李朕构成无权处分，其与马祥根、黄卫勤签订的房屋买卖合同也不因此而无效。 关于第2点理由。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通”的构成要件之一是当事人双方都具有通过损害他人的利益来获取自己非法利益的故意，即要求双方均明知或应知某种行为将造成对国家、集体或第三人的损害而故意为之。双方当事人或一方当事人不知且不应知道其行为的损害后果，不构成恶意串通。本案中，程永良主张李朕与马祥根、黄卫勤恶意串通损害其利益，但从本案现有证据看，在李朕与马祥根、黄卫勤达成房屋买卖合同之前，涉案房屋登记的所有权人是李朕一人，李朕与马祥根、黄卫勤此前也并不相识，程永良并无证据证明马祥根、黄卫勤知晓程永良与李朕或涉案房屋之间的联系或者马祥根、黄卫勤具有损害程永良的利益来获取自己非法利益的故意，程永良该项理由不能成立。 关于第3点理由。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据该条规定，是否构成善意取得,所影响的是能否取得所有权的问题,并不影响合同的效力。而本案程永良诉请的是确认合同无效，故本案应当审查的是合同的效力而非物权的取得问题，是否构成善意取得，不属于本案审查范围。一审审查了善意取得的构成与否并以不构成善意取得为由确认合同无效，有误，二审予以纠正。 综上,程永良有关合同无效的理由均不能成立,其要求确认合同无效,缺乏依据,应不予支持。 综上所述，李朕与马祥根、黄卫勤的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销平湖市人民法院（2017）浙0482民初4141号民事判决； 二、驳回程永良全部诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费160元，由程永良负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 陈 远 审判员 章玉萍 二〇一九年四月十五日 书记员 陈 诚