鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初958号原告：白长林，男，汉族，1965年12月18日出生，住址鞍山市千山区。委托代理人：李仲然，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：**钧，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：鞍山市港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：刘完树，系该公司董事长。委托诉讼代理人：隗琦，该公司工作人员。原告白长林诉被告鞍山港龙国信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李仲然、被告委托代理人隗琦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告鞍山港龙国信置业有限公司开发的“鞍山义务国际商贸城”项目房屋，原告依约向被告支付了购房款，但因被告原因，被告并未向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中第二项“买受人要求继续履行合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金”之规定，原告多次要求被告承担违约责任，均遭被告拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交付房屋的违约金20005.73元（自2015年7月2日起至2018年11月1日）；2、被告以16.48平方米为基准，每月每平30元的标准支付2018年11月2日起至实际交房之日止的违约金；3、被告承担诉讼费用。被告辩称：第一，根据双方签订的商品房买卖合同，被告按照约定全面履行合同。被告没有逾期交房的违约行为，不承担逾期交房违约金。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项确认书、委托经营管理事项确认通知书，原告认可被告已将房屋交付给鞍山义务国际商贸城的交付行为，因此，原告诉状所诉的逾期交房行为不存在，被告不承担逾期交房违约金。第二，如人民法院认定被告构成逾期交房的违约行为，应当按照合同第九条3款约定，执行附件四，即原告同意被告不支付违约金。根据商品房买卖合同附件四第八条，因专业市场的特殊性、公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，不超过90天，买受人同意出卖人无须支付违约金。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项确认书、委托经营管理事项确认通知书，原告认可被告将商铺交付给鞍山义务商贸管理城管理有限公司。被告逾期交房未超过90天，原告明确放弃被告逾期交房的违约金。第三，被告待全部工程竣工验收后给原告发放相关证书。根据商品房买卖合同附件四第五条5，因本项目分期开发，出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。被告待全部工程竣工验收后，给原告发放相关证书。第四，原告没有经济损失，无权按照租金标准主张经营收益。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议第一条“委托方式”1，原告同意将该商铺自鞍山义务国际商贸城开业之日起三年内的使用权、经营权无偿交给鞍山义务商贸管理城管理有限公司，并同意自市场开业之日起第四年至第十年，才按照商铺的实际租金按照1:9的比例进行分配。第三条“关于市场委托经营管理期内经营收益及支付方式”1，原告同意该商铺从本协议约定市场开业之日起三年内，作为免租装修期及市场培育期交予鞍山义务商贸管理城管理有限公司统一运营管理和招铺出租，期间如有租金收益，均归鞍山义务商贸管理城管理有限公司用于补贴招商和运营产生的费用。第五，原告主张的租金支付标准没有法律和事实依据，不能作为认定租金支付标准。经审理查明：2013年11月1日，原告与被告签订商品房买卖合同以及合同补充协议两份，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆1层7街14号的商业网点（产籍号为2-60-9-227）出售给原告，房屋价款总计202218元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。补充协议第十一条约定：关于市场统一运营管理和繁荣的约定，买受人须在本合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。商品房销售合同签订后，原告依约交付房款202218元，被告于2013年11月8日出具销售不动产统一发票。商品房销售合同签订后，原告与鞍山义乌商贸城管理有限公司签订鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议，协议第二条第2款约定，鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方统一委托和协助乙方（鞍山义乌商贸城管理有限公司）办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。另查，2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的A馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。另查，2015年9月26日，原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书上签字。2015年10月19日原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书上签字。2017年6月17日，被告就涉案项目鞍山义乌商贸城启幕。上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票。被告提供的证据有：鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议、鞍山义乌国际商贸城A馆物业交接书、鞍山义乌国际商贸城A馆物业交接确认书、鞍山义乌国际商贸城A馆铺位交接清单、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。原告与被告应当按照签订的协议履行自己的义务，本案的争议焦点在于，被告是否按照合同的约定向原告交付房屋。据此，被告向原告交付房屋时应当满足：1，依据合同约定的时间向原告交付房屋。2，依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供证据，证明被告已经于2015年9月26日交付房屋，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日，合同约定逾期交付房屋导致合同解除的时间为逾期30日之后，即2015年7月31日，被告既没有向原告按期交付房屋，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付房屋，因此，被告的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的责任。就依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了交接单、交接确认单，但被告没有提供合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，特别是商品房买卖合同第八条明确约定了应当具备商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。商品房买卖合同的附件四，合同补充协议里也明确约定了《交付备案证书》，这些约定能够说明，被告在交付房屋时应当知晓准备哪些文件，随交付房屋时一并交付，但被告并未提供证据证明，故被告在交付房屋时交付的房屋并不具备合同约定的和法律规定的交付条件，在原告当庭不同意的情况下，被告的交付行为未完成。综上，被告没有按照合同约定的时间和交付交接条件交付房屋，已经逾期交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约责任。依据商品房销售合同第九条第2款的约定，原告要求支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求判令被告支付违约金的数额一节，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据合同约定的违约金为支付已交付房价款万分之8的违约金，合计29.2%，远高于中国人民银行同期贷款利率，原告也没有就其实际损失提供证据证明。因本案件系系列案件，购买鞍山义乌国际商贸城的业主在购房时，该建筑的一楼与三楼的房屋单价差异较大，如果均按照每平每月的固定单价计算损失，显示公平，故本院认为以中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜，故原告关于支付违约金的请求，对于合理部分予以支持。关于原告要求在2018年11月2日以后按照每月每平方米30元的标准支付违约金至实际交房时的请求，原告的请求既没有法律规定，也没有合同约定，本院不予支持。关于被告辩称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辩称没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告白长林支付逾期交房的违约金，违约金的计算标准为以202218元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年7月2日起至实际交房之日止的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.14元，原告已预交，由被告承担，被告在履行上述义务时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  刘 春人民陪审员  刘程程人民陪审员  胡丹露二〇一九年四月十八日书 记 员  畅诚蕊