河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1485号原告（反诉被告）王鹏妹，女，1990年8月16日出生，汉族，住郑州市惠济区。被告（反诉原告）彭增辉，男，1973年3月29日出生，汉族，住河南省息县。委托代理人王胜利，河南良承律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州优合房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街3511号。法定代表人鲁东见，总经理。委托代理人鲁东见，男，1986年6月22日出生，汉族，住河南省郸城县胡集乡鲁张行政村东鲁楼村006号，系公司员工。原告（反诉被告）王鹏妹诉被告（反诉原告）彭增辉、被告（反诉原告）郑州优合房地产营销策划有限公司（反诉原告）（以下简称优合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王鹏妹、被告（反诉原告）彭增辉及其委托代理人王胜利、被告（反诉原告）优合公司委托代理人鲁东见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏妹诉称,2019年11月10日，王鹏妹、彭增辉及优合公司签订优合置业房屋买卖合同约定，王鹏妹购买彭增辉所有的位于郑州市高新技术产业开发区山桃路××楼××单元××层××号房屋，房价款1630000元，含全屋定制家具。房屋已缴纳契税，但契税缴纳不满两年，还未取得房屋不动产权证书，双方约定由彭增辉尽快向房产交易管理部门提交办理房本申请，原告协助快速办本，快速办本手续费由原告承担，且原告承担办理契税过户时的相关税费。因房屋处于抵押状态，彭增辉保证自合同签订7个工作日内向贷款银行提出还款申请。签约当天，王鹏妹缴纳30000元，由被告优合公司保管。经调查发现，彭增辉拖欠开发商恒大公司首付款70000元尚未还清,且产生大笔违约金和利息。合同签订时，被告彭增辉告知契税缴纳不满二年，与事实不符，且并未告知拖欠开发商首付款情况，隐瞒与房屋相关的债务信息。被告优合置业未对房屋真实情况进行充分调查，存在失职行为，应退还定金、佣金及代办费30000元。现诉至法院，请求依法判令：1、解除王鹏妹与彭增辉及优合公司于2019年11月10日签订的优合置业房屋买卖合同；2、被告优合公司返还原告支付的定金、佣金及代办费30000元并支付自2019年11月10日起按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息，被告彭增辉按照合同约定向原告支付合同总价款20%的违约金32.6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。彭增辉辩称，涉案合同签订时彭增辉均如实告知涉案房屋当时的基本情况，且于2019年11月12日向中信银行书面提出还款申请及解除抵押审批表，王鹏妹未按照合同约定于现场向彭增辉支付70万元首付款，导致银行无法办理提前还款审批流程及解除抵押流程，严重违约，应驳回其诉讼请求并判决王鹏妹按照合同约定承担违约责任。优合公司辩称，优合公司作为居间方，已经实际促成王鹏妹、彭增辉涉案居间合同的成立，涉案合同是三方真实意思表示，内容也不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，优合公司已经全面履行了自己的合同义务，收取佣金是劳动所得，王鹏妹在支付25000元佣金后以涉案房屋买亏了、交易不安全等理由单方提出解除合同，经优合公司多次协调工作沟通均无果。王鹏妹主张优合公司重大过失的事实不存在，王鹏妹应承担继续向优合公司支付佣金的法律责任。彭增辉反诉称，王鹏妹与彭增辉于2019年11月10日签订优合置业房屋买卖合同，约定涉案房屋购房款163万元，该房屋处于抵押状态，彭增辉自合同签订7个工作日内向贷款银行提出还款申请，王鹏妹于还款现场向彭增辉支付解押款70万元，王鹏妹负责办理快速办本，费用由王鹏妹承担。合同签订后，彭增辉及时向银行提出了还款申请，但王鹏妹以交易不安全等理由拒不支付解押款70万元，且无任何正当理由要求解约，王鹏妹的起诉没有事实和法律依据，其拒不按照合同约定支付解押款且单方要求解除合同，应承担违约责任，故请求依法判令：1、王鹏妹向彭增辉支付违约金326000元；2、王鹏妹向彭增辉支付律师代理费8800元；3、本案诉讼费用由王鹏妹负担。王鹏妹辩称，彭增辉请求王鹏妹支付违约金326000元情况不实，彭增辉作为违约方应当支付违约金；2、根据合同约定，彭增辉应当在合同签订后7个工作日内向银行提起还款申请，王鹏妹现场向彭增辉支付解押款70万元，但自合同签订七日后并无收到彭增辉任何有关去银行解押的时间说明和情况，后向中介了解情况，告知因彭增辉拖欠首付款未还清，开发商不提供房屋资料，致使彭增辉无法向银行提出还款申请，故彭增辉所称王鹏妹不支付首付款情况不属实；3、王鹏妹一直与彭增辉联系，彭增辉一直以无时间为由推脱；4、彭增辉所称的王鹏妹和中介公司商量可以走第三方监管，并非王鹏妹不愿意支付解押款，而是彭增辉没有经济能力偿还其所欠付银行开发商的所有欠款90万元。优合公司述称无异议。优合公司反诉称，优合公司作为居间方已经实际促成涉案居间合同的成立，涉案合同是三方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定合同的解除、终止、一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响优合公司佣金的收取。王鹏妹在支付25000元佣金后单方无正当理由提出解除合同，不但拒绝按合同约定向彭增辉支付70万元解押款，且拒不支付余下佣金，严重违约，故请求依法判令：1、王鹏妹向优合公司支付拖欠的佣金7600元及利息；2、本案本诉及反诉诉讼费用由王鹏妹负担。王鹏妹辩称，因优合公司审核房屋真实情况存在重大失误，王鹏妹不应支付佣金。彭增辉述称，王鹏妹无法定和约定理由解除合同，应承担违约责任。经审理查明：2019年11月10日，王鹏妹（乙方）、彭增辉（甲方）及优合公司（丙方）签订优合置业房屋买卖合同约定，甲方拥有位于高新技术产业开发区山桃路11号12号楼1单元5层28号房屋，商品房买卖合同号为GX150××××2569，甲方通过购买取得房屋所有权，房屋所有权人为彭增辉，契税缴纳不满二年，房屋建筑面积121.19平方米；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房屋及配套设施的总价款为163万元；现甲乙丙三方已经签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金。乙方应向丙方支付佣金32600元。在合同履行过程中，如因甲乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。该房屋产权现状及存在抵押需要解押的办理方式为：该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后7个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款700000元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后7个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款结构办理相关按揭贷款手续。优合公司出具的收据载明收到王鹏妹中介费25000元、收到王鹏妹物业保证金5000元。庭审中，彭增辉称已于2019年11月12日向中信银行郑州分行提出提前还款申请及解除抵押审批表，提交申请时，未告知王鹏妹解押款还款期限。以上案件事实由优合置业房屋买卖合同、收据及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2019年11月10日，王鹏妹、彭增辉及优合公司签订优合置业房屋买卖合同约定，彭增辉保证自合同签订后7个工作日内向贷款银行提出还款申请。彭增辉应于2019年11月20日向贷款银行提出还款申请。庭审中，彭增辉称于2019年11月12日向中信银行提出提前还款申请，但并未通知王鹏妹及优合公司，其行为导致王鹏妹不能及时履行合同约定的付款义务，本身存在瑕疵。对于王鹏妹的行为，首先，王鹏妹称彭增辉未交足首付款及滞纳金构成违约，但彭增辉首付款未付清并非其支付70万元首付款的阻却事由，不影响其于彭增辉提出还款申请当日支付70万元首付款；其次，王鹏妹于合同签订后七日内并未及时询问彭增辉申请还款事宜，仅在2019年11月22日经优合公司要求才去打印征信情况，其作为付款义务方，本身对合同继续履行存在懈怠，其行为存在过失。综上，对王鹏妹、彭增辉诉请的违约金，本院均不予支持。对于王鹏妹诉请优合公司返还佣金及代办费30000元及利息，优合公司虽为推进合同履行，多次与双方沟通，积极协调促成交易，但在合同签订后，并未及时追踪合同履行情况，未督促落实双方及时在合同约定的时间内到银行提出还款申请并支付首付款，仅在2019年12月5日向银行确认彭增辉已经提交过还款申请，其行为存在瑕疵，故应当退还已收取部分佣金，结合合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，本院酌定优合公司退还王鹏妹佣金及代办费10000元、物业保证金5000元。对于优合公司诉请的剩余佣金，本院不予支持。对于彭增辉诉请的律师费，并非因合同履行产生的直接费用，本院不予支持。对于王鹏妹诉请的解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中各方均存在违约行为，导致合同目的已无法实现，故对王鹏妹诉请的解除合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王鹏妹、被告（反诉原告）彭增辉及被告（反诉原告）郑州优合房地产营销策划有限公司于2019年11月10日签订的房屋买卖合同；二、被告（反诉原告）郑州优合房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）王鹏妹佣金及代办费10000元、物业保证金5000元；三、驳回原告（反诉被告）王鹏妹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告彭增辉的反诉请求；五、驳回反诉原告郑州优合房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3320元，由王鹏妹负担；彭增辉反诉案件受理费3161元，由彭增辉负担；郑州优合房地产营销策划有限公司反诉案件受理费25元，由郑州优合房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年四月二十六日书记员  杜敏敏