江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初924号原告（反诉被告）：陈建峰，男，1970年4月18日生，汉族，住新疆克拉玛依市白碱滩区，现住宜兴市。委托诉讼代理人：高炳标，宜兴市芳桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏俊朗置业有限公司，住所地宜兴经济技术开发区文庄路6号，统一社会信用代码913202825738129627。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾阳，该公司法务。原告（反诉被告）陈建峰与被告（反诉原告）江苏俊朗置业有限公司（以下简称俊朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法由审判员王艳适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈建峰的委托诉讼代理人高炳标、被告（反诉原告）俊朗公司的委托诉讼代理人顾阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈建峰诉称：其购买俊朗公司开发的宜兴恒大珺睿府15幢三单元505室的商品房，于2018年8月31日签订了商品房认购书，并于2018年8月13日、8月31日两次通过银行转账支付购房款741607元，由于其无法在银行办理贷款导致无法支付剩余房款，经协商双方于2018年9月12日签订了《宜兴恒大珺睿府项目认购书解除协议》，解除了商品房认购书，但俊朗公司一直未将已支付房款退回，故诉至法院，请求判令被告立即退回购房款741607元及利息(自2018年9月13日起至房款全额返还之日止按年利率6%计算)，诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）俊朗公司辩称：双方签订的商品房买卖合同至今尚未解除，因原告未按合同履行义务故违约方在原告，在继续履行合同的状态下，没有义务退还购房款，而合同中未有利息约定，原告支付房款是合同约定的义务，因此不需承担利息。被告（反诉原告）俊朗公司提出反诉请求：2018年8月31日，双方签订商品房买卖合同及其附件，约定支付房款1841607元，其中2018年8月31日支付首付款741607元、余款1100000元在2018年8月31日前办理银行按揭贷款申请手续，之后陈建峰支付了首付款，但未办妥银行贷款，根据合同及附件约定陈建峰逾期付款20天以上视为单方解除合同，并承担房款10%作为违约金。故请求法院判决确认双方于2018年8月31日签订的商品买卖合同已解除，陈建峰向其公司支付违约金184161元，诉讼费由陈建峰承担。原告（反诉被告）陈建峰的反诉辩称：合同已于2018年9月12日解除，但其按照合同约定于2018年8月31日前已办好银行按揭贷款的申请手续，之后银行审批未通过，在审批终了之日起十日内已和俊朗公司协议退房并签订认购书解除协议，商品房买卖合同即同时解除，其没有任何违约行为，而俊朗公司主张的违约金也明显过高。故请求驳回反诉原告要求其承担违约金的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：陈建峰与俊朗公司于2018年8月31日签订编号为0002374《宜兴恒大珺睿府商品房认购书》，约定“甲方：俊朗公司、乙方：陈建峰，乙方自愿向甲方认购珺睿府楼盘15幢三单元505室(建筑面积120.88平方米)，房价1841607元，支付20000元作为定金，选择按揭付款方式，乙方须于2018年8月31日前支付首期房款721607元(不含定金)同时签署《商品房买卖合同》，余款1100000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年8月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”等。陈建峰已于2018年8月13日通过银行POS机向俊朗公司支付定金20000元，又于2018年8月31日分两次支付首付款700000元、21607元。2018年9月初，陈建峰与俊朗公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份，合同主要约定“出卖人：俊朗公司、买受人陈建峰，预售许可证号(2017)市房预准字第025号，预售房屋为恒大珺睿府15幢三单元5层505号(预测建筑面积120.88平方米)，房价1841607元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2018年8月31日前支付首期房价款741607元，余款1100000元向银行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加。(1)逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；(2)逾期超过180日(该期限应当与本条第1项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率不低于第1项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额……”。该合同由俊朗公司盖章、陈建峰签字。同时，该合同还附件补充协议(一)至(十一)，其中补充协议附件(十一)中第二项双方同意本合同第七条补充如下：“(一)关于银行、公积金按揭付款方式的约定……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金……逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”等内容。陈建峰向银行申请按揭贷款，银行审批未予通过，遂于2018年9月12日与俊朗公司签订《宜兴恒大珺睿府项目认购书解除协议》，协议书约定“由于乙方陈建峰个人原因，就乙方2018年8月31日所购买的宜兴恒大珺睿府项目15幢三单元505房退房事宜达成如下协议。一、解除双方签订的编号为0002374的《楼宇认购书》。二、乙方将购买的宜兴恒大珺睿府项目15幢三单元505房退回甲方。三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。四、甲方俊朗公司退还乙方楼款741607元(含定金20000元)。五、乙方须向甲方返还购房发票、收据，购房认购书。六、因解除契约所需办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理”等内容。该解除协议由俊朗公司盖章、陈建峰签字。后陈建峰以俊朗公司未退回房款为由诉至本院，俊朗公司亦向本院提起反诉。审查中，陈建峰与俊朗公司均认可《商品房买卖合同(预售)》的签订时间为2018年9月初，但具体日期陈建峰表示是在签订认购书解除协议之前，而俊朗公司表示是在签订认购书解除协议之后，对此双方均未向法庭提供相关证据予以证明。以上事实，有商品房认购书、商品房(预售)买卖合同(含附件)、POS签购单、认购书解除协议，以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。房屋认购书并不等同于房屋买卖合同。本案中，陈建峰与俊朗公司在签订商品房认购书后又依据认购书的约定于2018年9月初签订了商品房(预售)买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉的商品房买卖合同纠纷的产生原因是买受人陈建峰在按约向银行申请按揭贷款后，未能审批成功，同时陈建峰亦明确表示不能支付剩余房款，导致合同无法继续履行产生的纠纷。陈建峰与俊朗公司签订《认购书解除协议》，双方虽均未明确表示商品房(预售)买卖合同予以一并解除，但双方均已明确约定退房退款，即商品房买卖合同不再继续履行的意思表示，应视为双方均认可解除合同，故本院确认双方于2018年9月签订的商品房(预售)买卖合同解除。关于退还房款的问题，双方在签订的认购书解除协议中已明确约定俊朗公司的退款义务，虽然俊朗公司对该认购书解除协议的效力不予认可，但该协议书由其公司盖章确认，俊朗公司亦未向本院提交任何足以反驳的证据，故对陈建峰要求俊朗公司返还房屋首付款741607元的诉讼请求，本院予以支持。陈建峰主张自2018年9月13日起计算资金被占用的利息损失(按年利率6%计算)，本院认为，陈建峰主张依据年利率6%标准计算损失未超过法律规定，但双方签订的《认购书解除协议》中并未明确约定房款退还日期，故该利息主张应自陈建峰起诉之日至实际退还之日止按年利率6%计算。关于俊朗公司主张陈建峰应承担违约金的问题，法律明确规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中陈建峰虽按揭申请未获银行审批同意，但依据双方签订的《商品房(预售)买卖合同》及其附件的约定，陈建峰仍负有付清剩余房款的付款义务，然陈建峰未能按约支付剩余房款，反而以双方签订《认购书解除协议》的方式明确表达其不再支付剩余房款、终止房屋买卖合同的意思表示，属违约行为，应承担相应的违约责任。陈建峰的违约责任非逾期付款之责任，而是终止合同之责任，依据双方的合同约定应由买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。但根据合同权利义务对等原则，终止合同按总房款的10%的违约金约定与合同中的逾期交房2%违约金的约定明显不对等，应作调整，故本院认定由买受人按未付房款10%承担违约金较为适宜。故俊朗公司要求陈建峰支付违约金184161元的诉请，本院支持部分即按未付房款的10%计算为110000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除陈建峰与江苏俊朗置业有限公司于2018年9月签订的商品房(预售)买卖合同。二、江苏俊朗置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈建峰退还房款741607元，并承担以该款为基数自2019年1月15日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息。三、陈建峰于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏俊朗置业有限公司支付违约金110000元。如履行义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取6169元、保全费4295元，合计10464元，由俊朗公司负担；本案反诉案件受理费减半收取2072元，由俊朗公司承担834元，由陈建峰承担1238元。上述费用，陈建峰预交费用中的16638元、俊朗公司预交费用中的剩余部分1238元可各自分别在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，陈建峰、俊朗公司各自应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年四月十八日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。