山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初3492号原告：许育敏，男，1967年出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：闫宏，北京市东泽律师事务所律师。被告：泰安市华泰置业有限公司。住所地：山东省泰安高新技术产业开发区。法定代表人：李标，该公司总经理。委托诉讼代理人：高玉满，北京市德鸿律师事务所律师。原告许育敏与被告泰安市华泰置业有限公司（以下简称华泰置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许育敏的委托诉讼代理人闫宏，被告华泰置业的委托诉讼代理人高玉满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许育敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告依备忘录约定立即与原告签订华泰财富广场A10商铺新的房屋买卖合同；2.判令被告与原告签订前述合同之日起30日内为原告办理完成被告依法应予签字盖章的所有办理该A10商铺房屋登记所需文件，并提交至不动产登记部门；3.判令被告支付未依备忘录所约定时限为原告办理房产证应承担的违约金387279.60元；4.判令被告向原告交付该商铺全部租赁合同原件及其已收取的该商铺2014年6月18日之后不当得利的租赁费；5.若被告不能履行备忘录该商铺约定，判令被告按该商铺购房款二倍赔偿原告1936398元；（仅指被告如果客观上做不到的话，原告主张该诉求）6.判令被告负担本案诉讼费及原告因本案发生的费用支出。事实和理由：2014年11月16日，被告与原告签署备忘录，备忘录确认原告已曾支付购房款向被告购买A-1-a一间（即备忘录所指A10）商铺尚在；该商铺购房款968199元已由被告扣除；被告于2016年6月1日前为原告办理该商铺房产证；2014年6月18日之后该商铺租赁费由原告自行向租赁方收取；被告与原告就该商铺签订新购房合同之后，双方原已签订的购房合同等予以废止等等。被告作为商品房开发销售一方，负有通知原告并提供新购房合同文本和依法依规办理网签备案手续的义务，但被告迟迟不依备忘录所约定与原告办理相关事宜，且曾将该商铺擅自办理抵押贷款，因被告拒不依约履行备忘录，原告亦无法按备忘录约定自行向该商铺租赁方收取租赁费用，更无法获得该商铺的任何权益，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，原告不得不诉至法院，请求判如所诉。华泰置业辩称，原告诉讼请求均不符合法律的规定。按照民事诉讼法的规定，民事案件的诉讼请求必须是确实明确，并且可具有执行性。本案原告提起的这个诉讼请求均不符合民事诉讼法的规定。第一项诉讼请求是请求判决被告的某一项行为，其后的诉讼请求是基于这个行为是否履行。原有的判决已经确定了双方应当签订这个房屋买卖合同。这就跟结婚一样，是双方的行为。那被告现在是积极主动地寻找原告来做这个事情。原告并没有按照法律规定交纳他相应的款项。因此，被告在他没有履行前置的行为，比如说他应该签字的，要求在什么时候我们双方去一起签合同，在没有履行这些前置行为的情况下，直接向法院起诉，违反法律规定。实际上被告一方是积极主动地按照法院的生效判决去履行义务，是由于原告一直在国外，并不理我们。目前原告不具备提起今天这个诉讼的资格和能力。我们应该是前置双方去共同来协商。我们这个房子一切都给他准备好了，可以办，但是他就不配合，他非要打官司，还得要置气，所以说我们认为原告目前的做法违反了民事诉讼法的程序规则。他要求我们承担违约金和相关责任，这个也是不对，因为备忘录被上一次的法院判决生效了。本院经审理认定事实如下：被告华泰置业系成立于2003年2月27日的有限责任公司，朱海滨原系该公司法定代表人兼股东。2014年5月6日，朱海滨将股权全部转移给朱旻昊，该公司法定代表人亦同时变更为朱旻昊，朱海滨与朱旻昊系父子关系。2014年11月16日，原告与朱海滨签订备忘录一份，主要内容为：“甲方：许育敏。乙方：泰安市华泰置业有限公司；一、甲方曾支付购房款2500000元整购买华泰财富广场A-1-a（A-1-a和A-1-b）、B-1、C-1三层商铺共四间。其中三间被乙方已另售他人（B-1、C-1经甲方同意），甲方A-1-a一间（即本备忘录所指A-10）商铺尚在。经甲乙双方协商，达成以下备忘录；二、乙方承担连带责任，同意由其下属公司华海商业管理公司向甲方支付共计6年委托经营投资回报款及本备忘录第六条款项：1）、前3年（2008年6月18日——2011年6月18日）的投资回报合计额为总房款的20%，税后即500000元整；2）、后3年乙方按每年9%的回报率一次性支付给甲方（2011年6月18日——2014年6月18日）经营回报款，税后共计675000元整；三、乙方于2015年6月18日前一次性向甲方支付因推迟支付后3年回报款所产生的滞纳金180000元整；四、双方同意乙方退还已收取的甲方购房所有款项，扣除A-10房产购房款后（2500000-968199=1531801元），应归还给甲方1531801元；同时给予甲方赔偿1211139元[75.17*（35000-18888）=1211139]作为A-1房屋赔偿及100000元作为二、三层房屋赔偿；五、综上所述，所有应支付给甲方的款项总计：4197940元。乙方承认：因该店铺被其违约抵押贷款尚未解封，乙方于2014年11月11日支付2000000元给甲方，房产证办理时间定为2016年6月1日前。同时乙方承诺在2015年4月30日前向甲方支付500000元；2015年9月30日前向甲方支付500000元；2016年6月30日前将余款全部支付给甲方。如果未按期支付，则乙方按实际未支付金额的年利率20%计算补偿金补偿给甲方。如果2015年4月30日之前乙方支付甲方完300万元整，甲方将所购房产退回乙方，甲乙双方所有协议履行完毕；六、A-10房屋（54.06平方米）在2014年6月18日之后的房产租赁费用由甲方自行向租赁方收取，乙方履行完毕上述第五条300万元整约定后，房产租赁费归乙方；七、双方就Ａ-10签订新购房合同时乙方依据新合同给甲方开具发票。本备忘录为新购房合同的补充，同新购房合同具有同等法律效力，该备忘录签订之日起，在此之前双方签订所有购房合同、补充协议均以此备忘录为准，在乙方按本备忘录第五条所述款项支付给甲方后，乙方收回和甲方以前签订的所有购房合同、补充协议及收据并给予作废处理。否则，甲方有权单方解除本备忘录及新购房合同，依据双方此前的所有购房合同、补充协议及收据等或依据本备忘录及新购房合同追究乙方的法律责任；八、本备忘录一式两份，甲乙各执一份，本备忘录是商品房购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力，经双方签字、盖章后生效。”原告及朱海滨在落款处签字，被告原法定代表人朱旻昊签字并写明“2016年11月8日”。2016年6月3日，原告代理律师向被告及泰安市华海商业管理有限公司发出律师函，主要内容为：因贵公司未能依约履行许育敏所购置的华泰财富广场商铺登记交付和经营回报义务，贵公司代表朱海滨于2014年11月在杭州签署备忘录确认：贵公司连带负责向许育敏累积偿付4197940元，并于2016年6月1日前为许育敏办理完成A-10商铺房产证；贵公司签署备忘录期间偿付许育敏200万元后未再履行应尽义务。为此，专函知会如下：诚请贵公司于2016年6月30日前向许育敏付清备忘录应予偿付的剩余款项及相应迟延补偿金，并为许育敏办理完成A-10商铺房产证，否则，许育敏将依法追究贵公司、公司股东、实际控制人的法律责任。2016年11月16日，原告主要以涉案备忘录为依据诉至本院，请求判令被告：1.向原告支付应付款2197940元；2.向原告支付违约补偿金416790.57元；3.立即为原告办理A-10商铺房产证并按购房款的20%向原告支付补偿金193639.8元；4.向原告支付2014年6月19日至2016年12月31日的A-10商铺租金市场价值250000元；5.被告向原告支付未列入备忘录的已付房款1000000元。案号为（2016）鲁0902民初3885号。该案一审判决书中本院认为部分记载：“本院认为，朱海滨与原告签订备忘录的行为系职务行为，所产生的后果应当由被告承担。该备忘录名为备忘录，实为一份约定双方权利义务的合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认……关于原告要求被告立即为原告办理A-10商铺房产证并按购房款的20%向原告支付补偿金193639.8元的诉讼请求。备忘录明确约定双方就该房屋重新签订房屋买卖合同，重新签订合同应系办理过户的前提条件，因双方未就该房屋重新签订合同，故不具备办理过户的条件；同时，原告认可该房屋被采取保全措施，依法亦不具备过户条件，故对原告的该项请求本院不予支持。”该案判决后，华泰置业提起上诉。泰安市中级人民法院作出（2018）鲁09民终1205号判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与被告签订的备忘录是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的义务。该协议中明确约定：“双方就Ａ-10签订新购房合同时乙方依据新合同给甲方开具发票。本备忘录为新购房合同的补充，同新购房合同具有同等法律效力……本备忘录是商品房购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力”，因此，该备忘录是双方为以后订立房产买卖合同而订立的合同，但并不具备法律上的强制缔约效力。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，如司法强制缔约，不仅有违合同意思自治原则，且在法律上和事实上也不适合强制执行。故原告要求法院判令被告与其签订房屋买卖合同的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。因原告第二、三项诉讼请求，直接与签订新的房屋买卖合同这一诉求相关，故本院亦不予支持。原告主张被告交付该商铺全部租赁合同原件，并无合同依据，本院不予支持。原告主张被告交付已收取的该商铺2014年6月18日之后的租赁费，但未提交证据予以证实，本院不予支持。对于原告第五项诉求，因原告主张被告如果客观上不能履行备忘录该商铺约定才要求赔偿，鉴于现有证据不能证实被告客观上不能履行，故对该诉求本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十条规定，判决如下：驳回原告许育敏的诉讼请求。案件受理费12700元，由原告许育敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马翔二〇一九年四月二日法官助理高文科书记员顾绍武