广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2139号原告：江某，男，3969年11月15日出生，台湾居民，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱慧仪，广东翔宇律师事务所实习律师。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。原告江某诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄伟恩，被告委托诉讼代理人吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江某向本院提出诉讼请求：被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司向原告支付逾期办理不动产权证书违约金74340元（从2016年12月1日起计至2018年11月12日，按年利率6%计算）。事实与理由：原告与被告于2013年3月25日签订中山市商品房买卖合同，约定由原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房，购房总金额为630000元。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，但被告直至2018年11月13日才办妥房地产权证书，严重违反合同约定，被告需要向原告支付违约金。但合同约定的违约金过低，根据合同法及广东省高级人民法院印发的关于审理房屋买卖合同纠纷指引的通知等相关规定，原告请求法院增加违约金数额，按年利率6%标准计算。被告辩称：1.被告已积极履行中山市商品房买卖合同约定的全部义务，不存在怠于办证的消极行为，相反涉案商品房延迟取得不动产权证书是因原告违章封闭阳台致规划验收不合格所致，根据买卖合同第十四条第4款的约定，被告得以顺延办证期限。目前，被告办证期限尚未届满，被告无需承担其他任何违约责任。根据中山市国土资源局关于商品房交易产权登记的有关规定，办理房地产权属证书的前提要件是涉案房地产需通过中山市城乡规划局规划验收，被告办理商品房交易产权登记申请，需完整提交14项纸质材料，其中包括需由原告提供的包括购房发票及契税完税凭证等材料，而原告自2015年5月6日被中山市城乡规划局认定其违章封闭阳台致规划验收不合格，导致被告也不能就涉案房屋取得竣工验收备案表，进而拖延被告办理房地产权属证书的时间。综上，被告认为原告怠于整改涉案房屋至规划验收合格的行为属于严重违反合同约定的行为，被告无需就逾期违约事宜承担任何的违约责任。2.涉案商品房延迟取得不动产权证书，是因为中山市人民政府办理商品市转移登记政策改变的原因所致，属于不可抗力事件。因不可抗力事件导致的违约情形，被告不承担违约责任。第一，不动产交易所于2017年7月19日公布关于办理商品房转移及抵押登记的通知（以下简称：通知），规定正办理该项目商品房的房屋产权登记手续，不动产登记薄必须按规范填写完整方可发证。据此，产权登记部门的系统升级，根据产权登记部门的要求，原先已经业主签名确认的商品房抵押登记申请表不再使用，而使用不动产登记申请表，被告需对新的申请表进行重新填写并需客户重新签名确认、盖章、补充相关证明资料，从而增加了被告依据新政策规定准备办证材料的时间。第二，该通知颁布于2017年7月19日，但实际于2017年6月左右，交易所为了调试系统已经拒绝收件，直到2017年7月26日才正式收件。第三，根据买卖合同补充协议第七条约定：由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。据此，因交易所办证政策、要求、标准发生变化导致不能如常办理递件手续，进而影响涉案商品房不动产权证书的取得，非被告自身原因所致，被告无需承担违约责任。3.若法院认为由于政府政策原因及买受人自身过错原因导致被告逾期办证也需被告承担违约责任的，但其违约金也应当按照合同约定的“按照已付房款的千分之一支付违约金”，原告诉求的违约金没有任何法律依据。第一，按照买卖合同第十四条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。即使被告需承担违约责任，也应当按此规定承担；第二，本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中调整违约金规定的必备条件。原告未提供证据证明其存在实际的损失，且更不存在实际损失额度难以确定的问题。本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的调整违约金必备的条件，且原告未提供证据证明其存在实际损失。故原告适用该司法解释的属于适用法律错误，不应予以采纳。4.原告要求违约金计算的期限明显与事实和约定不符，不应予以支持。第一，原告计算违约金的起算时间有误。应按照合同约定的期限届满之次日起算，同时还应当就原告延迟提供必要资料及怠于整改涉案房屋的时间予以顺延，顺延至原告实际向被告提供办证所需材料为止。根据买卖合同的约定，应当顺延原告提供必要资料及整改涉案房屋阳台的时间，而并非原告诉讼请求中的起算时间；第二，原告计算违约金截止时间有误。本案中，被告协助办证义务的履行期限尚未届满，被告无需向原告支付逾期办证违约金，根据双方签订的商品房买卖合同第十四条约定的720个工作日截止时间，应计算至被告持办理权属登记所需资料到产权登记备案之日，而并非出证之日。综上所述，原告迟延取得不动产权证，是原告对涉案房屋进行拆改建导致规划验收不合格，且因不可抗力因素所致，依法被告无需承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.购房发票；4.企业信用信息公示报告。被告提交的主要证据有：1.业主收楼声明书；2.装修许可证、单元竣工登记表、室内装修申请表；3.中山市火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书；4.规划验收申请、短信申请规划验收的通知、建设工程规划条件核实批复书；5.关于办理商品房转移及抵押登记的通知、不动产登记申请表（新表、旧表各一份）；6.商品房交易产权登记申请材料目录；7.不动产登记受理通知书；8.不动产权证书；9.中山市商品房买卖合同。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2013年3月25日，江某作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房，总价为630000元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了630000元的购房款。2013年12月21日，大龙嘉盛公司向江某交付了案涉房产。2.被告提供的2014年2月25日出具的装修许可证上记载，物业审核：禁封闭阳台，只可安装隐形防盗网，空调指定位安放。该装修许可证上盖有裕龙花园物业管理处业务专用章。江某在2014年2月22日中山裕龙花园业主室内装修申请表中承诺：按装修协议之条款，履行相应的权利及义务，违反规定所造成的后果，由签署本承诺书人承担由此而引起的经济及法律责任。3.中山市城乡规划局于2015年5月6日出具的中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书记载，涉案房屋违章封闭阳台，违章部分需待按建设工程规划许可证附图整改后再另行申报规划验收。4.2017年5月7日江某提交一份规划验收申请，称涉案房屋因本人装修造成违建未通过规划验收，现已按照规定整改完毕，特提出申请，由建设单位向规划部门申请规划验收。5.2017年6月9日，中山市城乡规划局出具建设工程规划条件核实批复书，载明案涉房屋已完成整改，规划验收合格。6.2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用不动产登记申请表替代原使用的商品房抵押登记申请表。7.2018年11月9日，案涉房产取得不动产登记受理通知书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系江某与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定：大龙嘉盛公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因大龙嘉盛公司的责任导致江某不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，江某不退房，大龙嘉盛公司按已付房价款的千分之一向江某支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：大龙嘉盛公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给江某。因此，大龙嘉盛公司应于2014年1月1日起算720个工作日内，即2016年11月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而根据中山市城乡规划局2015年5月6日出具的规划验收批复书中记载，案涉房屋因存在违建现象，违章部分需待整改后再另行申报规划验收。案涉房屋因原告原因导致房屋规划验收未予通过。根据双方签订的合同约定“若因买受人对商品房进行拆改建、加建等延误政府部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交办证资料办理产权登记的，出卖人不承担任何责任，递件办理产权登记期限应相应顺延……”。根据被告交楼日期至案涉房屋第一次验收不通过的时间统计，2014年1月1日至2015年5月6日共已过330个工作日，故从2015年5月7日起，被告仍有390个工作日（720-330=390）的时间用于履行递件过户义务,而本案因原告原因导致案涉房屋在2015年5月6日规划验收不能通过，故被告递件办理产权登记期限应相应顺延。原告在2017年5月7日提交规划验收申请，同年6月9日案涉房屋规划验收合格。至此，原告所导致的可顺延办理递件过户手续的事由消失，被告应从次日起即2017年6月10日起390个工作日内即2018年12月28日前为原告办理递件过户手续，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。案涉房产于2018年11月9日取得不动产登记受理通知书，此时，被告已完成案涉合同约定的协助办证义务。同时，案涉商品房已于2018年11月13日办出不动产权证书。故被告不存在逾期办证行为，原告诉请判令被告支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江某的全部诉讼请求。案件受理费1659元，减半收取为829元，由原告江某负担，该款原告已预付。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年四月一日书记员 张梦如孙永辉