四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初1032号 原告(反诉被告)：袁玲，女，汉族，1975年9月2日出生，住南充市顺庆区。 原告（反诉被告）：杨旭东，男，汉族，1975年11月19日出生，住南充市顺庆区，系袁玲之夫。 委托诉讼代理人：袁玲。 被告（反诉原告）：南充市仁和春天投资有限公司，住所地南充市顺庆区潆华南路一段9号仁和广场写字楼701。 法定代表人：蒋思东，董事。 委托诉讼代理人：刘江，男，1968年1月10日出生，汉族，住成都市锦江区，公司员工。 袁玲、杨旭东与南充市仁和春天投资有限公司（简称仁和春天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案，2019年2月22日，仁和春天公司提起反诉，本院依法适用简易程序并于2018年3月12日公开开庭进行审理。袁玲、被告及仁和春天公司的委托诉讼代理人刘江出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 袁玲、杨旭东向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2017年8月15日起至办理权属转移登记日止以1,005,217元为基数按每日万分之三向原告支付违约金（至2018年8月14日违约金为110,071元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年5月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201405060796）及《商品房买卖合同补充协议》，原告作为买受人向被告购买了位于南充市顺庆区潆华工业园仁和春天花园8号楼18层1807号办公用房。合同签订后，原告按约支付了合同价款，被告于2016年2月1日将房屋交付于原告。依据合同约定，被告应在商品房交付之日起560日内办理权属转移登记，即应在2017年8月15日前办理。但因被告原因，至今未能办理。被告按约定应承担日万分之三的违约金至取得所有权为止。 仁和春天公司辩称，杨旭东于2016年6月将该房界址墙拆除、门洞封堵，擅自改变了该房的主体结构，违反合同约定，因此，仁和春天公司不应该承担违约金。依据《物权法》第十一条规定，杨旭东的行为致仁和春天公司无法提供不动产界址、面积等材料，故无法办理产权手续。同时，根据《合同法》第一百零七条的规定，只有在杨旭东采取补救措施，恢复该写字楼1807号房屋界址墙及门洞，符合《不动产登记暂行条例》才能够办理产权。因此，仁和春天公司没有违约。 仁和春天向本院提出反诉请求：1、立即恢复拆除的界址墙、恢复封堵的门洞；2、反诉费由袁玲、杨旭东承担。事实与理由：2014年4月19日，袁玲认购由仁和春天公司出卖的南充市顺庆区潆华南路9号仁和春天花园8号楼18层1807号办公用房，并于2016年3月7日交房。交房后，袁玲、杨旭东将该房屋的界址墙、门洞封堵。二人的行为使1807房屋没有不动产界址、没有空间界限、没有面积、没有权属界线封闭空间、没有独立成幢，造成无法查验办证，已经违背《商品房买卖合同》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂时条例实施细则》，请求限令恢复初始，也为袁玲、杨旭东的房屋符合基本的房屋架构以及办理产权。依《物权法》第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料；《民法通则》第六条民事活动应当遵守法律法规，望判如所请。 袁玲、杨旭东辩称，仁和春天基于债权关系提起的反诉与本诉并非基于同一法律事实和同一法律关系，应当不予受理。 本院经审理认定事实如下：2014年5月6日，袁玲、杨旭东与仁和春天公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买仁和春天公司开发的位于仁和春天花园8号楼第8幢18层1807号房。建筑面积118.02平方米，其中套内建筑面积85.59平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32.426平方米。房屋总价款为982,735元，并于2015年5月6日前分三次全部付清。合同第十一条约定，仁和春天公司应于2016年1月31前交付该房，交房时应符合以下条件：南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明等。对交接手续双方约定，该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续，在验收交接时，出卖人还应当出示第十一条约定的证明文件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。对于产权登记双方约定：出卖人应当于2017年7月31日前取得该房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因不能在该期限内取得的，出卖人自取得所在楼幢的权属证明之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起560日内取得房屋所有权证书的，逾期超过30天的，买受人不退房，出卖人每日支付买受人万分之三的违约金至买受人取得所有权证止。上述合同签订，袁玲、杨旭东分四次支付了1,005,217元购房款。2016年3月7日，仁和春天公司与袁玲、杨旭东签具《售房款及维修基金结算清单》，上载明预售建筑面积为118.02平方米，认定建筑面积为120.72平方米，房屋总价款为1,005,217元。杨旭东也在《商品房交接单》上签名，上载明该房已符合《商品房买卖合同》及附件约定的交房条件。同日，袁玲、杨旭东向仁和春天广场物业管理中心支付了物业管理费，计费起始时间为2016年2月1日。袁玲、杨旭东接手该房后，将该房与相邻的其它业主共同用作四川兴恒平律师事务所办公用房。在使用过程中，原有房屋之间的隔断根据使用功能进行了重新调整，设立了独立的办公室。原有每间房的门洞未使用，而是在上述空间内另行为每间办公室开设房门。经现场勘验，该房设计中的过道、消防设施等二原告没有改变，隔断并非该楼的承重墙或主体结构，部分楼层甚至没有设计进行隔断。其它部分楼层在使用中，也均存在打通原有隔断等情形。因认为仁和春天公司逾期办理产权登记手续，袁玲、杨旭东遂诉讼来院。诉讼中，袁玲、杨旭东提交了向南充市房屋管理部分询问办证情况的视频资料，上记录相关工作人员答复称仁和春天公司并未上交相关办证资料，所以不能办理产权转移手续。仁和春天公司则称该房符合办证条件，不能办证的原因是袁玲、杨旭东改变房屋结构将该房界址墙拆除、门洞封堵所致。本院要求其限期提供该幢楼已完成初始登记或其它业主已取得产权证明的相关证据，但该公司未予提供。 本院认为，袁玲、杨旭东与仁和春天公司自愿签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同没有违反法律强制性规范，合法有效。双方争议的焦点是：1、仁和春天公司是否有权反诉？2、房屋交付时间的确定？2、违约行为的认定？ 关于反诉问题。仁和春天公司提起反诉，其事实与理由是基于商品房买卖合同这同一法律关系和履行该合同的同一法律事实，并非是基于侵权关系提出的主张。提起反诉也是基于认为本诉原告违约而实现其吞并本诉诉请。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”规定，对仁和春天的反诉应予本诉合并审理。 关于交房时间问题。根据约定，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。本案中，交接单载明的时间为2016年3月7日，在没有其它相反证据佐证的情况下，该交接单应作为确定交房时间的依据。虽然原告提交了物业管理费的缴纳依据，但收费公司与仁和春天公司非不同的主体，计费起始时间不能当然推定为交房时间。因此，应认定实际交房时间为2016年3月7日。 关于违约责任问题。就本诉而言，根据合同的约定，仁和春天公司应当在交房后560日内向袁玲、杨旭东办理房屋产权转移登记。根据商品房买卖流程可知，办理产权转移登记的前提是进行初始登记。对于此，双方约定仁和春天公司应当于2017年7月31日前取得该房所在楼栋的权属证明。但仁和春天公司至今未提交该房已完成初始登记或同幢楼其它业主已完成转移登记的相应证据，其自称可以办理产权转移登记、自身没有违约缺乏相应的事实依据。对反诉而言，仁和春天公司称袁玲、杨旭东该房界址墙拆除、门洞封堵，擅自改变了该房的主体结构，致使无法办理产权，该行为违约。一方面，仁和春天公司并未出示相关城市管理部门或其它有权机关出具的处理决定或鉴定意见，证明袁玲、杨旭东的上述行为系违法；另一方面，也未提交系因袁玲、杨旭东的上述行为致该房无法办理产权转移登记手续的证据。相反的是，根据合同约定，在办理房屋交接时，仁和春天公司应当提交南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书，本案所涉房屋已完成交接，双方还就增加面积部分进行了结算并清结了房款，说明对该房的测绘已经完成，仁和春天称无法进行测绘勘量从而无法办理产权登记，显然是不成立的，其反诉不应得到支持。综上，仁和春天公司未能按合同约定的时间办理案涉房屋的产权转移登记手续，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”规定，应当承担违约责任。双方约定日万分之三的违约金过高，本院酌情调整按日万分之一确定。根据合同约定，仁和春天公司应当在交房后560日内（即2016年3月7日前）向袁玲、杨旭东办理房屋产权转移登记，逾期超过30天的，买受人不退房，出卖人每日支付买受人万分之三的违约金。据此，仁和春天公司应当自2017年9月22日始以1,005,217元为基数按日万分之一的标准向袁玲、杨旭东支付违约金。因仁和春天公司逾期办证的行为属持续状态，基于生效裁判的确定性和可执性，本院酌定违约金计算至本判决生效之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南充市仁和春天投资有限公司在本判决生效后立即支付原告袁玲、杨旭东逾期办证违约金，违约金计算方式：自2017年9月22日始以1,005,217元为基数按日万分之一的标准计至本判决生效之日止； 二、驳回原告（反诉被告）袁玲、杨旭东的其它诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）南充市仁和春天投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1250元，反诉案件受理费100元，由南充市仁和春天投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  斯孝昌 二〇一九年四月一日 书记员  罗 红