广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初10332号原告：方宝珠。原告：叶丽明。原告：陈庭立。原告：陆江红。原告：梁士晋。原告：叶骏明。原告：林广超。原告：唐嘉强。原告：潘伟坤。上述原告的共同委托代理人高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州晋廷物业管理有限公司。法定代表人：冯穗英，职务总经理。委托代理人：刘爱民，女，联系地址同被告。委托代理人：洪萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：宝岗大厦业主委员会。负责人：骆劭宁，职务主任。委托代理人：苏玉鸿、洪萍，均是北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告方宝珠、叶丽明、陈庭立、陆江红、梁士晋、叶骏明、林广超、唐嘉强、潘伟坤诉被告宝岗大厦业主委员会、广州晋廷物业管理有限公司（以下简称晋廷公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。众原告的共同委托代理人高亦镠，被告晋廷公司的委托代理人刘爱民，两被告的共同委托代理人洪萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两被告在2015年7月20日所签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；2、确认被告晋廷公司在2014年9月1日至2015年7月20日的管理行为无效；3、本案受理费由两被告承担。事实和理由：1、现时业委会“公章”未经公安部门备案，现任业委会无权代表业主与被告晋廷公司签订《宝岗大厦物业管理服务合同》。宝岗大厦第一届业主委员会（下称原业委会）依法备案成立，并经房屋管理局海珠分局备案，业委会成员包括何启泉、林小康、冯汝华、王正、邓慕贞、吴兆建、梁光栋，候补委员岑万崇、冯波、陆少娴，任期五年，原业委会实行的是业主大会“双过半”通过的自主管理模式。在原业委会管理期间，各项管理工作有条不紊进行着。但是，导致原业主委员管理瘫痪的导火索，是自称业主的金慧华代表的广州晋嘉商务服务有限公司（下称晋嘉公司，没有查询到该公司的工商登记资料）擅自提高停车费，遭到业主的反对。经过业主的投诉，2014年2月14日，晋嘉公司被海珠区交通局作出了5000元的罚款处理，于是，金慧华怀恨在心，到处煽风点火，捏造原业委会贪污，并伙同现任业委会主任莫燕芬大闹原业委会。而街道及居委会不分青红皂白，偏听偏信金慧华、莫燕芬等人的一面之词，强行收缴业委会的公章、账册、证照等，并强迫原业委会的人员辞职，直接造成原业委会不能履行职责。于是，居委会在原业委会任期未届满的情况下，以原业委会成员人数不符合规定为由，强行增补选业主委员会成员。而新一届业主委员会不论是选举程序，还是备案程序，均没有按照物业管理条例的规定进行，真正通过业主“双过半”投票产生，违反了物业管理条例的相关规定，因此，现业委会无权代表业主与被告晋廷公司签订物业管理合同。业委会的公章来源不合法，不知道被告宝岗大厦业主委员会的公章是如何得来的。2、在原业委会管理期间，带头闹事的金慧华和莫燕芬都是事件的获益者。首先，金慧华获取的利益就是其控制的被告晋廷公司成为进入了管理宝岗大厦的物管公司。其次，莫燕芬获取的利益就是其本人成为了业委会主任，其丈夫姚国雄的大哥姚国游、姚国富成为了业委会委员。另外，为了达到目的，莫燕芬的大伯姚国强自己不缴纳管理费，还在收费处干扰其他业主缴费，导致原业委会没有收回管理费达17万元之巨，严重影响到原业主委会的运作。3、被告晋廷公司没有经过合法程序聘用，其所签物业管理合同无效。晋廷公司成立于2013年10月9日，初始股东是金慧华和冯穗英，各占50%股权。金慧华大闹原业委会的时候，正是晋廷公司的股东，她为了自己的公司能够顺利入驻宝岗大厦，获取物业管理费等利益，不惜捏造事实。2014年8月15日金慧华将其股份转让给了她的姐夫卓海华，随后的2014年8月26日，龙凤街道就决定将宝岗大厦交与晋廷公司管理，这难道是巧合吗？显然不是，物业管理费及公共收益在原业主委员会管理的时候，是属于全体业主所有的，而现在的物业管理费及公共收益，却是归属晋廷公司的，损害了全体业主的利益。按照物业管理条例规定，选聘物业管理公司，必须通过招投标的方式进行。但是，龙凤街街道办事处自行推选聘晋廷公司作为宝岗大厦的管理公司，从一开始的过渡管理，到正式签订管理合同，都没有经过招投标的程序，所以，选聘程序不合法。又按照物业管理条例第32条的规定，物业管理实行资质管理制度，而晋廷公司却是没有物业管理资质的物管公司，其无权管理宝岗大厦，并收取物业费。4、聘请的物业管理公司的程序不合法，没有通过三分之二的业主的投票同意，没有公开投票结果。两被告共同辩称：1、原告的诉讼主体不适格，本案为合同效力之诉，根据合同法第52条的规定，应由合同的相对人来提起诉讼，原告不是合同的相对人，和合同也没有存在任何的关系，无权提起诉讼确认合同的效力。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务案件若干问题的指导意见》中关于诉讼主体的规定，该指导意见已明确对于涉及全体业主共同利益的事项，应当由业主委员会作为原告进行诉讼，本案确认物业服务合同无效属于涉及全体业主共同利益的事项，原告并非物业服务合同的相对方，也不具备指导意见第十条至第十三条的条件，不具备本案的诉讼资格。原告依据上述指导意见关于物业服务合同无效认定及处理的相关规定，其所依据没有法律与事实的依据。根据该规定，建设单位未依照物业管理条例通过招标投标的方式选定物业企业，物业服务合同无效。该规定条件针对的是建设单位即开发商。本案物业服务合同是业主大会决议通过授权业委会签订的，并非建设单位。涉案原告业主均无缴纳物业管理费多年，其主张物业服务合同无效，明显是为了拒绝缴纳物业管理费而行使的伎俩。2、现任业主委员会的成员有一部分是通过补选取得业主委员会委员的资格的，不存在另外选举的问题。第一届业主委员会的部分成员因为不具备业主资格，自己主动退出，所以才产生了补选。所有程序都是在街道的监督下进行的，也是公开、公正的。3、现业主委员会使用的公章是原业主委员会成员移交给街道的，再由街道移交给补选后的业主委员会成员的。如果说业主委员会的公章不合法，应存在原业主委员会成员私刻公章，但现在使用的公章就是之前的业主委员会使用的。4、本案被告晋廷公司在2014年9月19日已经取得物业服务相应的管理资质。5、本案业主委员会已经根据相关的规定，取得业主大会授权及决定签订物业服务合同。该物业服务合同内容不存在违法法律及行政法规强制性规定，且在物业服务中物业费也仅为1.2元/平方米/月，没有加重业主委员会及业主的责任，也并无减轻物业服务公司的义务，该物业服务合同合法有效，且该物业服务合同已经履行完毕。经审理查明：宝岗大厦小区首届业主委员会于2012年11月成立，根据《宝岗大厦业主大会议事规则》规定由7名委员（其中主任1名，副主任2名）和3名候补委员组成。2015年2月16日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处向宝岗大厦业主委员会作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会备案变更回执》，备案事项变更内容如下：1、2014年12月26日宝岗大厦业主大会会议以书面形式召开，会议补选产生业主委员会委员为殷蔚武、莫燕芬、姚国游、霍妙冰、潘伟灵、罗欣、姚国富、钟华钊，其中，姚国富、钟华钊为候补委员。同日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会会议决定事项备案回执》，备案内容如下：1、2015年1月31日召开首次业主委员会委员会议，会议6/7成员（6人）通过莫燕芬为主任，殷蔚武、霍妙冰为副主任；2、经业主委员会委员6/7成员（6人）提出，林小康现为委员成员。2015年6月15日，被告作出《宝岗大厦业主大会表决票计票报告单》：宝岗大厦是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的表决票应发住户328户，已发328户，收回票数260张，收回票数与发出的相等（少于）；经验票，其中有效票243张，无效票17张；等。2015年6月19日，被告宝岗大厦业主委员会向宝岗大厦业主及住户作出了《宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司意见征询的业主大会结果公示》，该公示记载了：宝岗大厦住宅部份具有投票权的业主328个，总面积35617.43平方米；本次共发出表决票306张，收回260张，【其中有效票243张，无效票17张（是指重复及作废票）】；其中赞成票221张，占业主总数的67%；面积为21973.36平方米，占大厦总面积62%……投票结果显示，赞成续聘晋廷公司的票数已经达到了“双过半”要求，符合广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则；现将投票结果公示三十天（6月19日-7月19日）。公示期间，对结果有异议的业主，可以携带相关资料到业委会进行查询；等。2015年7月20日，被告宝岗大厦业主委员会（甲方）与被告晋廷公司（乙方）签订《宝岗大厦物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市海珠区宝岗大道251号宝岗大厦管理服务；合同期限为2015年7月20日至2017年9月14日；乙方的权利和义务：3、根据实际需要可选聘专业性服务企业承担物业的专项管理服务，但不得将物业的整体管理责任委托第三方，所选定的专业性服务企业应当遵守本协议的规定，物业管理单位不得以委托方式转嫁管理责任；本物业管理区域物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准，未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元；等。另查，涉案小区的业主冯汝华等曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处（以下简称龙凤街道办事处）和宝岗大厦业主委员会（作为该案的第三人），要求撤销龙凤街道办事处于2015年2月16日作出的龙凤物业备变更【2015】第001号备案行为，包括业主委员会备案变更回执和业主委员会会议决定事项备案回执等。广州铁路运输第一法院于2017年9月5日以冯汝华等超过法定起诉期限为由，作出（2017）（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》驳回其起诉。后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年1月30日以（2017）粤71行终2186号民事裁定撤销一审行政裁定，指令广州铁路运输第一法院继续审理。广州铁路运输第一法院于2018年9月27日作出（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》，以冯汝华等原告不具有对行政行为提起诉讼的原告主体资格，对该案没有诉的利益为由驳回其起诉。此后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年12月24日作出（2018）粤71行终3312号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。该判决已于2019年1月11日发生法律效力。再查，本案原告叶丽明等还于2017年11月3日向本院起诉宝岗大厦业主会，起诉要求判决被告公开续聘晋廷公司的投票资料、撤销宝岗大厦业主委员会在2015年6月续聘晋廷公司的决议等【案号为（2017）粤0105民初10017号】。本案原告叶丽明等又于2018年1月4日以宝岗大厦业主委员会为被告，向本院起诉要求：宝岗大厦业主委员会公示2014年8月1日至2017年11月30日任期届满止的业主大会和业主委员会的决定及会议记录、公共收益账目，公益账户交易明细、银行对账单、维修储备金的筹集和使用情况、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况等财务状况等【案号为（2018）粤0105民初307号】。原告就其主张还提交了以下证据：1、宝岗大厦业主大会议事规则；2、宝岗大厦业主大会管理规约；3、业委会补选委员大会业主投票情况明细照片；4、续聘晋廷公司征询业主表决意见工作明细表复印件；5、加盖广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会公章，日期为2014年7月21日的手写《移交清单》，清单内不包括公章；6、广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会于2014年8月9日对宝岗大厦各住户发出的《关于过渡期间推荐物业公司的有关意见》，主要内容为：根据宝岗大厦临时工作小组关于在过渡期间大厦管理问题的意见征询结果，大厦业主可以推荐物业公司参与过渡期内负责大厦物业管理工作，被推荐的物业公司必须具备在大厦管理过渡期间（暂定三个月）带资管理，不能收取物业管理费；等。两被告质证表示：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，这两份证据都是在第一届业主委员会成立时所订下的，根据证据1第10条第2项，业委会有权选聘、续聘物业管理公司；证据3、4没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可，也无法证明原告要陈述的事实；对证据5的真实性没有异议，关联性不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容有异议，该文件是在过渡期间即涉案小区未完成业主委员会的补选工作期间龙田社区居委会对小区物业管理的安排的相关文件；本案物业服务合同是在业委会补选工作完成之后，通过召开业主大会并决议满足“双过半”的法律规定，授权业委会与被告晋廷公司签订的，因此该文件不是作为确认本案物业服务合同纠纷无效的依据。两被告就其抗辩还提交了以下证据：1、被告宝岗大厦业主委员会于2014年12月26日向龙凤街道办事处所作的《业主委员会备案事项变更申请报告》，主要内容为2014年12月26日，龙田社区居委会在宝岗大厦召开业主大会补选业主委员会会议，决定对业主委员会备案的委员进行了变更；等；2、填报日期为2015年1月31日的《宝岗大厦业主委员会备案事项变更基本情况表》，业主委员会任期从2012年9月15日起至2017年9月14日止，变更后主任姓名为莫燕芬等；3、广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会于2014年8月26日对宝岗大厦全体业主发出的《关于过渡期间委托物业公司管理的公告》，主要内容为：关于过渡期间大厦管理问题的意见征询和热心业主推荐，目前只有1间物业公司报名参与大厦的过渡期管理工作，大厦过渡期间暂时委托广州晋廷物业管理有限公司对大厦进行管理，管理期自9月1日开始暂定三个月，按1.2元/平方米的标准收取物业管理费等；4、广州市海珠区房屋安全和物业一所出具给被告晋廷公司的《物业服务合同备案回执》，主要内容为资质等级为三级（暂定一年），选聘单位为宝岗大厦业主委员会，物业项目名称为宝岗大厦，合同期限从2015年7月20日起至2017年9月14日等；5、日期为2015年3月11日的《宝岗大厦业委会资料交接清单》，项目包括业委会公章，交接人为广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会；6、被告晋廷公司的《资质证书》，载明资质等级为三级（暂定一年），有效期至2015年9月18日。原告质证表示：证据1的《申报表》不合法，主要表现在备案实施机关意见一栏只有盖章，没有同意与否的意见，没有经办人的签名，不符合程序；基本情况表也是不合法的，不合法的理由是变更的业主委员会成员总共是8个人（包括候补的），这8个人违反了议事规则，因为上面规定只能是7个人，林小康是另外补写上去的，林小康实际上给被告撤职了。业委会成员数字是双数，不是单数，违反了物业管理条例的规定。证据2这个申报表在备案时没有是否同意备案的具体意见，没有签字，这是不合法的备案。证据3业委会聘请的被告晋廷公司暂时管理大厦三个月，选聘被告晋廷公司进行管理是没有经过公告、招标等程序来进行的。而且被告晋廷公司原来就是金慧华的公司，金慧华没有缴纳过物业管理费，是参与闹事的人员之一，因此这个公告是无效的。对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，合同是2015年7月20日签的，按照规定应30日内进行备案，但被告是在2016年1月29日才去备案的，足足拖了六个月的时间。被告晋廷公司的三级管理资质暂定为一年，被告晋廷公司没有提供资质的证据，所以我方认为这个备案是不真实的，是违法的备案。对证据5没有任何的公章的移交记载，只有筹备组公章的移交；所以公章的问题，原告不知道被告是怎么得来的。对证据6的真实性、合法性和关联性没有异议，但被告的资质证书有效期是到2015年9月18日，已经失效。原告于2016年12月15日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其提起诉讼的依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》和《物业管理条例》第十二条第五款的规定等。被告晋廷公司表示：其于管理资质到期日（即2015年9月18日）前到相关管理部门办理续签手续，被告知取消了物业服务企业资质的要求，并通知暂停办理相关手续。本院认为：关于诉讼主体问题。被告认为原告不具备诉讼主体的资格，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持㈠物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。故按照上述规定，原告作为宝岗大厦的业主，有权提起本案诉讼。原告主张被告宝岗大厦业主委员会的公章未备案，来源不合法，但被告已提交证据证明该公章是经广州市海珠区龙凤街龙田社区居民委员会交付的，故原告的上述主张依据不足，本院不予采纳。由于涉案小区的其他业主已向广州市铁路第一运输法院起诉，要求撤销宝岗大厦业主委员会备案变更回执和业主委员会会议决定事项备案回执等，但生效的法院判决已经驳回其起诉，故被告宝岗大厦业主委员会作为合法主体，有权根据小区业主的投票结果，与被告晋廷公司签订《宝岗大厦物业管理服务合同》。原告主张选聘被告晋廷公司作为宝岗大厦物业管理公司的投票结果未达到“双过半”，就此原告等业主已提起（2017）粤0105民初10017号案的诉讼，该案与本案不属同一法律关系，故对选聘程序等问题的审查，本案中不予处理。原告主张两被告签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》中约定物业管理收益归被告晋廷公司，损害了全体业主的利益，但就此未提交证据予以证明，故原告的上述主张，理据不足，本院不予采纳。原告主张被告晋廷公司没有物业管理资质了，但被告晋廷公司已提交《资质证书》证明其管理资质，并就资质的续期进行合理解释，故原告的上述意见，依据不足，本院不予采纳。原告未能提交证据证明两被告签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》约定免除了被告晋廷公司的责任、加重了业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主的主要权利，故原告要求确认该合同无效，理据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告方宝珠、叶丽明、陈庭立、陆江红、梁士晋、叶骏明、林广超、唐嘉强、潘伟坤的全部诉讼请求。本案受理费100元，由众原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  赵 婷二〇一九年四月二十五日书 记 员  招佐文冯琬晴