辽宁省锦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽07民初3号 原告：潘雅光，女，1957年8月9日出生，汉族，退休工人，住阜新市新邱区。 委托诉讼代理人：梁亮，辽宁重阳律师事务所律师。 被告：王桂玲，女，1947年7月5日出生，汉族，退休工人，住黑山县。 委托诉讼代理人：王东新（系王桂玲之女），1975年6月23日出生，汉族，教师，住址同上。 委托诉讼代理人：吴铁宏，黑山县大虎山法律服务所法律工作者。 第三人：锦州大强房地产开发有限公司，住所地黑山镇中大西路**。 法定代表人：张子强，该公司总经理。 第三人：张子强，男，1968年7月26日出生，满族，现于辽宁省。 原告潘雅光与被告王桂玲，第三人锦州大强房地产开发有限公司，第三人张子强申请执行人执行异议之诉，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序、公开开庭进行了审理。原告潘雅光及委托诉讼代理人梁亮，被告王桂玲的委托诉讼代理人王东新、吴铁宏到庭参加诉讼。第三人锦州大强房地产开发有限公司、第三人张子强经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 潘雅光提出诉讼请求：请求准许执行锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区1号楼西门市房北8户商业门市。事实与理由：2013年6月20日，锦州市中级人民法院做出的(2012)锦民初字笫00092号民事判决：一、被告锦州大强房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告潘雅光本金871万元及利息(2010年8月12日到2011年8月11日本金1000万元的利息，按银行同期同类贷款利率的四倍计算，2011年8月12日到2012年11月28日本金871万元的利息按照6.65%利率计算）；二、被告张子强对判决第一项本金及利息承担连带给付责任：三、驳回原告潘雅光的其他诉讼请求。后辽宁省高级人民法院于2013年11月25日作出(2013)辽民二终字第00142号民事判决驳回被告的上诉，维持原判。被告（案外人）王桂玲对执行标的锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区门市房北8户商业门市提出执行异议，锦州市中级人民法院于2018年11月13日作出(2018)辽07执异165号执行裁定书：中止对锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区门市房北8户的执行。而该裁定中认定的事实与适用的法律存在重大错误，案外人王桂玲提供的证据存在明显疑点，不能达到排除执行的证明目的。一、案外人提供的证据并没有能够证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形。1、案外人仅提供了一份认购协议书，而根据协议书中约定双方最终需要签订《商品房买卖合同》，而被告并未提供。2、“系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”更与现实情况不符，被告购买的属于商业门市首先就不符合用于居住房屋的条件，其次公告时明显看到被告用该房屋经营作为音乐教室，而被告一直未能举证证明符合第二款规定的情形；3、案外人缺少必须的交款银行流水，不能证明款项是否真实交付或者交付给谁。二、原审适用法律存在明显的错误，合同效力、物权及法院执行的对抗效力明显混淆，锦州市中级人民法院的执行行为就涉案房产查封的对抗效力一直存在。1、关于适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，明显存在适用混乱情形。首先，二十八条规定的是针对一般买受人的交易行为予以保护需要的条件，第二十九条规定的是直接从被执行人房产开发企业购买房产予以保护需要的条件；其次，涉案房产属于登记在房产开发公司名下，因此明显应当适用第二十九条，而二十八条根本就不应当考虑。所以原裁定根据二十八条的规定属于适用法律错误。2、民法理论中的对抗效力指的是抵制对方效力产生的效力，当存在对抗效力时，对方的权利不得发生法律效力，只有对抗效力取消时，对方才取得真正的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，首先被执行人在查封保全期间处理房产的行为不能对抗原告暨不对原告的执行行为产生任何效力；其次，案外人购买涉案房屋时未经查封法院准许，其行为人民法院有权直接解除其权利，暨其权利未经法院准许可以直接被解除；最后，涉案房产的查封措施均经过了公示具有了对抗善意第三人的效力，暨任何在查封保全公示后购买的房屋不论是善意第三人还是恶意第三人均不得对抗查封保全的效力。3、原审裁定错误的将对抗效力与生效效力混淆。任何合同除非有违反法律法规强制性规定，否则从签订之日的即已经发生效力，但是该效力是否具有对抗人民法院查封保全措施才是人民法院审核之重点。涉案房屋于2014年6月10日被查封，11日公示并在房产管理部门登记，查封程序合法。所以从2014年6月11日之后任何对房屋的合同行为均是有效力的，但是不具有对抗人民法院执行的效力，2016年6月10日查封到期前后合同的效力与签订合同时都是一致的，但合同有效但是不具有物权性。同样2015年6月阜新市海州区人民法院在锦州市中级人民法院查封房产期间轮候查封涉案房产，依照轮候查封的效力，当本院查封到期后其轮候查封效力自动产生，海州法院查封的对抗效力属于海州区人民法院与被告之间的法律关系，随后2018年5月28日本院在海州区人民法院查封效力期间内轮候查封房屋，继续取得涉案房屋的对抗效力。在房屋从2014年6月11日至今的整个查封期间，该房屋上始终存在对抗被告合同产生物权的对抗效力，因此原审“之间形成合法有效的书面买卖合同关系”及“归于有效”的认定明显适用法律错误。4、原审适用《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》明显将该答复的作用从租赁合同扩大解释到买卖合同，租赁仅暂时对查封物上设置权利，不涉及物权变动，但是买卖合同属于导致物权变化的变动，两种变化导致的权利义务明显不一样，简单的扩大解释有违答复本意。三、查封未能在规定时间内续期是因为本案迟迟未能处理查封财产，后该案承办人员经常变动致使案件执行混乱造成的，在查封期间内已经明确告知被执行人提供执行异议，但是没有在期限内提出而执行部门也没有依法处理执行财产，所以不应由申请执行人承担不利的后果。综上所述，原审裁定停止对查封房产的执行认定事实与适用法律存在明显错误，令历时四年的执行又陷入困境，望贵院依法支持原告的诉讼请求，令原告的执行权利依法受到法律保护。 被告王桂玲答辩称，本案争议的黑山县黑山镇文博苑小区1号楼西门市房北8户是被告于2014年9月20日以58万元购买的，不是锦州大强房地产开发有限公司的财产。虽然还未办理产权变更手续，但不是被告个人原因导致的，对该小区所有业主的购买行为当地政府均认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告的请求应得到支持，应驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人锦州大强房地产开发有限公司及张子强庭后答辩称，我方不欠潘雅光钱，先前的判决错误，我方已经申诉了。 本院经审理认定事实如下:原告潘雅光根据生效的(2012)锦民初字笫00092号民事判决在本院申请对被执行人锦州大强房地产开发有限公司及张子强强制执行，本院于2014年6月10日以（2014）锦执一字第00002号执行裁定查封了锦州大强房地产开发有限公司名下的位于黑山县户门市房，其中包括1号楼西门市房北8户商业门市。2014年6月11日黑山县房屋产权管理处在本院协助执行通知书回执上注明“预查封十九户”。2015年6月9日阜新市海州区人民法院对上述十九户房产又进行了查封，2018年5月25日本院对上述十九户房产再次查封。 另查明，被告王桂玲于2014年9月20日与锦州大强房地产开发有限公司签订关于案涉门市房的《认购协议书》认购价格为，58万元，当日锦州大强房地产开发有限公司向王桂玲出具了58万元收款收据。王桂玲知晓本院对其占有的北8户门市房查封的情况后，于2018年9月4日向本院提出案外人执行异议，要求解除对案涉门市房的查封。本院受理后于2018年11月13日做出（2018）辽执异165号执行裁定书，裁定：中止对锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区门市楼北8户的执行。中止裁定做出后，原告潘雅光不服，在本院提起本案执行异议之诉。 本院认定的上述事实有载卷的相关法律文书复印件及当事人当庭陈述佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：对案涉的黑山县文博苑小区门市楼北8户的房产本院是否应当停止执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条内容为“被执行人就已经查封、冻结、扣押的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。该规定是对人民法院法强制执行效力的具体说明也是对强制执行对抗力的明确规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是对被执行人为房地产开发企业时案外的买受人提出排除执行异议的三个要件的具体规定。经查，被告王桂玲在本院查封期间与被执行人锦州大强房地产开发有限公司签订认购协议书的效力不得对抗申请执行人潘雅光。案外人王桂玲要求排除执行的理由不符合上述法律规定，不能得到法律支持。另查，因王桂玲与开发公司签订的是商品房认购协议而非房屋租赁协议，故本案不能适用最高人民法院执行局《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定租赁合同无效或者解除该租赁合同的答复》的批示意见来否定本院（2014）锦执一字第00002号执行裁定书强制力。被告王桂玲就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。本院应当判决准许执行案涉的执行标的。本院（2018）辽执异165号执行异议裁定书失效。 综上，原告潘雅光提出的准许执行锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区1号楼西门市房北8户商业门市的诉讼请求成立，符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下： 准许执行锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区1号楼西门市房北8户商业门市房。 案件受理费100元，由被告王桂玲负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2018）辽执异165号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  王玉龙 审判员  安剑凌 审判员  王 广 3455670102870 二〇一九年四月一日 2007341894 法官助理杨艳洲 书记员徐文竞