成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初1100号 原告（反诉被告）：四川圣东科技有限公司，住所地:成都市武侯区武兴二路8号。 法定代表人：胡战伟。 委托诉讼代理人：陈泉林，四川昊通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川大科星智能交通有限公司，住所地:成都市武青南路51号（武侯新城管委会内）。 法定代表人：贝鸥。 委托诉讼代理人：周依涵，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡婷，女，1984年5月15日出生，汉族，公司员工。 本诉原告（反诉被告）四川圣东科技有限公司（以下简称圣东公司）与本诉被告（反诉原告）四川大科星智能交通有限公司（以下简称大科星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。圣东公司的法定代表人胡战伟及委托诉讼代理人陈泉林，大科星公司的委托诉讼代理人周依涵、胡婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 圣东公司向本院提出诉讼请求：1、判令大科星公司为圣东公司办理成都市武侯区房屋不动产权属证书；2、判令大科星公司向圣东公司支付逾期办理权属证书违约金176415.22元【以购房款295547.4元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（中国人民银行同期同类贷款利率加收50%）,自2012年1月30日起至圣东公司取得房屋权属证书之日止，暂计算至2018年12月10日】。事实与理由：2017年7月29日，圣东公司与大科星公司签订《1幢6层616号房屋转让合同》（合同编号：ＺＲ20110701），约定：大科星公司将拥有产权（权1217943）、位于成都市武侯区设计用途为科研的房屋转让给圣东公司；转让价款总金额为295547.4元；大科星公司为圣东公司办理分户产权的时间为六个月左右；大科星公司应当保证合同项下房屋没有产权纠纷，因其原因造成不能办理产权登记，由大科星公司承担违约责任等。上述合同签订后，圣东公司向大科星公司支付了全部购房款并提交了工商营业执照等办理权属证书所需资料，但大科星公司至今未为圣东公司办理房屋产权证。期间，圣东公司多次要求大科星公司办理，大科星公司以政策不允许为借口拒绝推诿。 大科星公司本诉辩称，大科星公司将案涉房屋（面积61.83平方米）以295547.4元的总价转让给圣东公司，该房屋产权分户的前置条件是大科星公司收到全部房款后，应按照产权监理处规定在《房屋买卖申请》、《承诺书》上签字，并准备营业执照复印件盖公章和副本原件，个人身份证复印件（办证时验原件）及产权监理处要求的其他资料，办理分户产权的时间为6个月左右。在合同签订后，大科星公司如期交付了诉争房屋，履行了合同义务。根据成都市不动产登记中心信息显示，武侯区武侯工业园工业用地办理产权的要求和资料为：1、办理产权申请人必须是企业法人；2、税务关系在武侯区；3、税务缴纳凭证；4、机构代码及企业营业执照复印件税务登记证等。大科星公司为园区其他房屋购买企业已经成功办理分户产权。但是圣东公司却迟迟不提交办理分户产权所需要的资料，更不将其税务关系转至诉争房屋所在工业园，为办理分户产权设置障碍。后由于国家政策原因，对于面积300平方米以下的房屋不予办理分户产权，但是大科星公司为了协助圣东公司办理分户产权，仍然积极的向相关部门反映情况，因此并非圣东公司所述大科星公司恶意拖延，不予办理分户产权。《房屋转让合同》没有约定逾期办理分户产权的违约责任，圣东公司引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条主张违约责任没有法律依据。首先，司法解释适用的范围是商品房买卖合同，所谓商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案是工业性质房屋转让，其在土地使用年限、土地流转出让金、相关税费、办理产权等方面与商品房都不同。其次，大科星公司并非房地产开发企业，系属科技企业，是国家小型微型企业创业创新示范基地和四川省科技企业孵化器，因此司法解释不适用于调整工业性质房屋转让合同纠纷。故，圣东公司以此为依据主张违约金，于法无据，其诉求理应驳回。综上，大科星公司积极履行了合同义务，导致无法办理分户产权的直接原因是国家政策，深层次原因是圣东公司不积极提交办理分户产权的资料，与大科星公司无关，不应当承担法律责任，圣东公司的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。 大科星公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《1幢6层616号房屋转让合同》；2、判令圣东公司将诉争房屋退还给大科星公司；3、判令圣东公司将收取的诉争房屋租金204413元退还大科星公司，并支付资金占用利息（按年利率24%计算）；3、判令圣东公司补交所欠物业服务等款项，并支付逾期未交的违约金（每天万分之四，自2011年7月29日起算至实际履行完毕之日）。事实与理由：根据双方2011年7月29日签订的房屋转让合同，圣东公司应当积极提供办理分户产权所需资料，且需将圣东公司税务关系转至诉争房屋所在工业园，但是截止到目前，圣东公司仍然未提交办理分户产权所需资料，更没有将税务关系转移至诉争房屋所在工业园，圣东公司以实际行为表明不愿意继续履行合同。根据合同法第94条规定，属“因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的”，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对于此另一方可不进行履行催告而径直行使解除权。因此，本案中由于圣东公司不履行合同义务，导致合同目的不能实现，大科星公司可以单方面解除合同。由于国家政策，对于面积不足300平方米的工业性建筑不予办理分户产权，导致了本案诉争房屋无法办理分户产权。根据合同法第94条规定，属“因不可抗力不能实现合同目的的”，即不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象，发生不可抗力事件致使合同目的完全不能实现时，则任何一方当事人均享有合同解除权。因此，本案符合单方解除条件，大科星公司有权解除合同。圣东公司收取诉争房屋租金是基于双方房屋转让合同的合法有效存续，解除该合同后则圣东公司失去收取租金的事实基础，因此大科星公司要求圣东公司退还收取的租金有事实依据。同时，圣东公司占用该房屋应该支付大科星公司租金，并自2011年7月29日起算至实际履行完毕之日，另圣东公司必须补交所欠的物业服务等款项，支付逾期未交的违约金。 圣东公司反诉辩称，大科星公司反诉称合同目的不能实现而请求解除合同并退还涉案房屋，但圣东公司认为事实上已经实现合同目的，其不享有合同解除权，应驳回其反诉请求。首先，圣东公司事实上已经实现了对案涉房屋的占有、使用、收益权。大科星公司带租约将案涉房屋出售给圣东公司，圣东公司根据《房屋租赁合同权利义务转让协议》收取剩余租金，而租约到期后圣东公司没有与承租人续租，而是将房屋收回用于圣东公司自己办公。因此，圣东公司一直以来对案涉房屋都享有占有、使用、收益权，办理房屋权属证书只是房屋买卖合同中的一项附随义务，仅仅是行政机关对房屋权属的确认。其次，大科星公司解除合同的依据是合同法第94条，但其无权以此为依据解除合同。因为，圣东公司已完全履行了合同义务，不存在任何违约行为，而且一直要求大科星公司办理权属证书，并无解除合同之意，圣东公司作为购房人没有理由拒绝提交办证资料，大科星公司也无相应证据证明圣东公司存在拒绝提交资料的行为，事实上圣东公司在签订合同时就已经将所需资料作为附件交给了大科星公司，而且之后还曾应大科星公司的要求多次重复提交。房屋转让合同并未约定圣东公司需要办理税务关系转移，大科星公司也从未告知圣东公司办理房屋权属证书需要办理税务关系转移，经查询当时的相关政策，更没有需要办理税务关系转移的规定，而事实上圣东公司税务关系一直在武侯工业园，税务主管机关为国家税务总局成都市武侯区分局。至今未办理房屋权属证书，是因大科星公司的过错，没有在约定的期限内为圣东公司办理分户产权，导致期限届满后出台了相关限制政策不能办理。双方于2011年7月29日签订房屋转让合同，约定办理分户产权的时间为六个月，即大科星公司应当在2012年1月29日之前办理，但因其员工工作变动未能在约定期限办理，致使在约定期限届满后再提交办证资料时，恰遇成都市人民政府签发了文件《成都市工业总部经济管理办法（试行）》，该文件于2012年1月30日生效。即使大科星公司依据不可抗力行使合同解除权，但其解除权已经过除斥期间。解除权作为形成权系单方法律行为，根据法律规定应受最长一年除斥期间的限制。如上所述，限制办证的政策生效时间为2012年1月30日，解除权的除斥期间应自此开始计算，至今已长达7年多，撤销权早已丧失。大科星公司请求退还已收取房屋租金及支付占用房屋的租金无法律依据，应予驳回。圣东公司收取租金、占有使用房屋，系按房屋转让合同及《房屋租赁合同权利义务转让协议》当然享有的权利，大科星公司无权解除合同，更无权要求圣东公司返还。大科星公司不是物业服务合同当事人，无权要求圣东公司补交物业服务费及支付违约金。案涉房屋物业服务合同系圣东公司与成都用吾物业服务有限公司签订，大科星公司并不是合同当事人，不享有向圣东公司收取物业服务费的权利，应当由成都用吾物业服务有限公司另案主张。综上，大科星公司反诉无事实与法律依据，请求驳回其反诉请求。 圣东公司为支持其本诉诉请和反诉抗辩主张，向本院提交了公证书、房屋转让合同、成办发【2011】109号文、录音及文字整理资料等证据材料。大科星公司质证认为，公证书的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；房屋转让合同无异议，但不能达到其证明目的；政府文件无异议，但与本案无关联，不能达到其证明目的；录音及文字整理资料系偷录形成，无法核实被录音人身份，不予认可。 大科星公司为支持其本诉反驳主张和反诉诉讼请求，向本院提交了成都市不动产管理中心文件资料、证人证言、聊天记录、情况说明、大科星公司向政府部门提交的报告、政府管委会复函、文件通知、微信聊天记录、房屋租赁合同权利义务转让协议、圣东公司收取租金明细、收据等证据材料。圣东公司质证认为，成都市不动产管理中心文件资料系大科星公司打印资料，不予认可；证人证言、聊天记录、情况说明均不予认可，证人属大科星公司员工且未出庭，其证言不应被采纳；大科星公司向政府部门提交的报告、政府管委会复函、文件通知无异议，但不能达到其证明目的；房屋租赁合同权利义务转让协议书、收取租金明细、收据无异议。 本院查证认为，圣东公司和大科星公司提交的证据材料均符合证据形式要件要求，其真实性本院予以确认并在卷佐证，对于上述证据与本案的关联性及证明力大小，本院将综合全案予以评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2011年7月29日，大科星公司与圣东公司签订《1幢6层616号房屋转让合同》，合同约定载明了以下内容： 1、大科星公司将拥有产权（权1217943）、位于成都市武侯区设计用途为科研的房屋转让给圣东公司，该房屋的土地规划用途为工业用地。 2、房屋产权转让的前置条件是大科星公司收到圣东公司的全部房款后，大科星公司积极协助圣东公司在产权登记机关办理房屋产权转让分户手续； 3、圣东公司应按产权监理处规定在《房屋买卖申请》、《承诺书》上签字，并准备圣东公司营业执照复印件盖公章和副本原件，个人身份证复印件（办证时验原件）及产权监理处要求的其他资料；大科星公司为圣东公司办理分户产权的时间为六个月左右； 4、大科星公司保证该房屋没有产权纠纷，因大科星公司原因造成该房屋不能办理产权登记，由大科星公司承担违约责任。 5、在签订本合同时，圣东公司与物业公司签订物业服务协议；在圣东公司按期向大科星公司付清房款之日起，房屋所有权归圣东公司。 6、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，可以根据不可抗力的影响，部分或全部免责，不可抗力的特殊原因包括：执行政府的法规、规章等强制性文件。 7、使用限制：圣东公司自用或出租该房屋只能用于企业科研办公、企业总部办公，不得改变其用途，企业入驻后需将税收关系转让武侯工业园，并按工业园要求交有关报表。 8、附件：房屋使用说明、委托书、圣东公司营业执照复印件盖公章和副本原件，个人身份证复印件（办证时验原件）。 同时，双方签订《房屋租赁合同权利义务转让协议》，约定大科星公司将案涉房屋转让给圣东公司且办理房屋交接后，圣东公司成为该房屋业主，该房屋既有的租赁合同一并转交给圣东公司，有关租赁合同权利和义务也随该房屋转让给圣东公司。 当日，圣东公司依约向大科星公司支付了全部购房款295547.4元，并于2011年8月向大科星公司按照合同约定附件要求提交了办理分户产权的相关资料。 庭审中，大科星公司确认，圣东公司购买的上述园区房屋，除圣东公司等少数几户遗留问题外，大科星公司均为其余的园区购买企业公司办理了所购房屋的分户产权。 二、在合同约定的办理期限六个月左右之际，成都市人民政府于2011年12月30日发布《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》（成办发【2011】109号），该办法于2012年1月30日生效执行，其中第六条规定办理产权的最小基本单元面积不小于300平方米。 2016年8月24日，成都市人民政府发布《关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发【2016】32号），其中第三条第（三）款规定：非生产性项目转让最小基本单元面积不少于300平方米，且需要由区政府审核同意。 三、2009年1月6日，成都武侯工业园管理委员会在其对市经委《关于武侯工业园总部基地建设房产转让遗留的报告》（成武工管发【2009】5号））中明确:1、大科星公司建设的“大科星创意园”项目在《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》（成办发【2008】48号）正式下发前已进行了对外招商引企工作，项目部分转移的房屋中未达到48号文件中规定的房屋最小分隔单元建筑面积不得小于300平方米；2、“大科星创意园”项目符合《研究中心城区工业总部基地遗留问题的会议纪要》（成经阅【2008】2号）文件要求，恳请办理相关产权证。 四、2018年4月6日，大科星公司通过成都市企业服务平台反映案涉房屋遗留问题，政府有关部门回复：由于诉求房屋面积为61.83平方米，不符合当前办理产权分割转让的相关规定，下一步如有相关政策出台，我局再积极配合并协助办理。 2018年10月8日，成都武侯新城建设管理委员会向大科星公司发出的《关于统计项目相关已售房屋信息的通知》，其内容载明：1、因工业政策发生变化，武侯新城园区不动产登记存在历史遗留问题，购买的面积不足300平方米的房屋或者业主不为法人的房屋，无法按照现行文件办理不动产登记。我委为认真解决好企业难题，多次向市级相关部门反映该问题，现由市中优办明确，以市经信委牵头，市国土局、市房管局配合，着力研究解决办法；2、因这一问题在“大科星”项目比较突出，需大科星公司积极配合我委工作，详细统计项目中购买的面积不足300平方米或业主不为法人的房屋信息，因涉及到业主利益，请大科星公司认真梳理统计，确保填报信息真实、详细，以供我委上报市级相关部门，有针对性地解决问题，以维护社会稳定和业主利益。 2018年10月12日，大科星公司向武侯新城管委会提出报告，说明大科星公司转让给圣东公司的房屋，因工业政策发生变化成为历史遗留问题，至今未能办理不动产登记，该房屋转让符合成武工管发（2009）5号文件的情况，恳请武侯新城管委会及市上相关部门有针对性的解决问题。 本院认为，案涉房屋系大科星公司开发建设的科研工业用房，虽然房屋转让合同约定大科星公司应当在收到全部房款后积极协助圣东公司在产权登记机关办理房屋产权转让分户手续，但是，双方当事人签订房屋转让合同之时清楚案涉开发建设项目属于政策性开发项目，应当遵循成都市有关工业总部经济发展相关管理办法规定进行交易，并按照管理规定要求办理房屋产权转让分户手续。本案中，双方当事人转让房屋涉及的产权转让分户手续即需按照上述政策管理规定要求办理，本案当事人之间产生的争议纠纷源于转让房屋涉及的产权转让分户手续现阶段尚不能按照规定办理，因此解决双方之间的争议纠纷需要判断两个方面的问题，一是案涉房屋现阶段办理分户产权的政策性条件是否成就，二是合同履行的过程中，有关工业地产政策变化致案涉转让房屋暂不能够按照现行政策文件办理不动产登记的原因事实是否产生一方当事人应当承担相应的违约责任。 根据大科星公司提交的有关政策性文件，案涉转让标的房屋所属建设项目已经纳入中心城区工业总部基地遗留问题需要政府有关部门研究解决的范围，该建设项目所在地成都武侯新城建设管理委员会，对该建设项目房屋转让涉及的不动产登记明确为系因工业政策发生变化而存在的历史遗留问题，需要由市级相关部门配合研究解决办法后处理，因此案涉房屋现阶段办理分户产权的政策性条件尚未成就，故圣东公司本诉诉请大科星公司为其办理案涉转让房屋不动产权属证书的理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证承担违约责任的问题，本院认为，根据上述，案涉房屋现阶段办理分户产权的政策性条件尚未成就，其原因不可归责于大科星公司，同时根据合同约定，大科星公司在圣东公司支付全部购房款之后为其办理分户产权的时间为六个月左右，显然该办证时间本身就属于不确定的期间，说明双方签订合同之时已经对政策性因素影响办证时间进行了充分考虑，而客观存在的事实是，在合同约定的办证期限六个月到来之际，成都市出台了工业总部经济发展管理办法，该管理办法的出台执行必然影响大科星公司协助办证合同义务的履行，同样不可归责于大科星公司，因此圣东公司主张大科星公司存在逾期办证违约行为缺乏事实依据，其本诉请求大科星公司支付逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持。 关于大科星公司提出的反诉，本院认为，案涉房屋转让合同主要合同义务，双方当事人已经实际履行完毕，仅仅是涉及转让房屋办理权属证书的合同附随义务尚未履行完毕，根据上述，案涉转让房屋至今不能办理不动产权属证书，系因政策发生变化而存在的历史遗留问题，需要由政府相关部门配合研究解决办法后处理，因而现阶段办理分户产权的政策性条件尚未成就，既不可归责于合同双方当事人，也不属于不可抗力不能实现合同目的的情形，因此大科星公司反诉请求解除案涉房屋转让合同的理由不能成立，本院不予支持，其基于解除合同请求圣东公司返还转让房屋、租金及资金占用利息的理由不能成立，本院不予支持。因大科星公司并未证明就圣东公司占有使用案涉房屋与之建立物业管理服务合同关系，故其请求圣东公司补交拖欠的物业服务款项并支付逾期付款违约金的理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告四川圣东科技有限公司的本诉诉讼请求； 二、驳回被告四川大科星智能交通有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费8379元，减半收取4189.5元，由原告四川圣东科技有限公司负担，反诉案件受理费2183元，减半收取1091.5元，由被告四川大科星智能交通有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇一九年四月十六日 书记员  张 蕾