新疆维吾尔自治区和静县人民法院行 政 判 决 书（2018）新2827行初2号原告：冶维清，男，1948年2月26日出生，回族，籍贯新疆和静县，系个体工商户，住和静县。委托诉讼代理人：王峰，系新疆梨城律师事务所律师。被告：和静县住房和城乡建设局，住所地新疆和静县。统一社会信用代码116528270104551136。法定代表人：姚晓鹏，系和静县住房和城乡建设局局长。委托诉讼代理人：靳光明，系新疆诺启律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭昱伶，系该局干部。第三人：新疆华洋实业（集团）有限公司和静房地产开发分公司（以下简称华洋实业和静分公司），住所地新疆巴州和静县。统一社会信用代码916528275725157122。负责人：张明，系该公司经理。第三人：新疆华洋实业（集团）有限公司（以下简称华洋实业公司），住所地新疆昌吉州。统一社会信用代码916523002292219953。法定代表人：杨建中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏邦成，系新疆云力律师事务所律师。第三人：艾孜孜江·依明，男，1990年6月8日出生，维吾尔族，籍贯新疆和静县，住库尔勒市。委托诉讼代理人：于素甫江·艾合买提，系新疆迪亚尔律师事务所律师。第三人：吾守尔·买买提，男，1977年10月5日出生，维吾尔族，籍贯新疆和静县，住新疆和静县。委托诉讼代理人：阿布都热西提·吾甫力，系新疆诺启律师事务所律师。第三人：艾力·牙生，男，1963年5月15日出生，维吾尔族，籍贯新疆和静县，系退休职工，住新疆和静县。原告冶维清认为被告和静县住房和城乡建设局办理备案（和静紫金名城二号楼一楼500平方米（由东往西）及二楼250平方米门面房）登记行为违法，于2018年11月4日向本院提起行政诉讼。本院于2018年11月6日立案后，于2018年11月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告冶维清及委托诉讼代理人王峰，被告和静县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人靳光明、郭昱伶，第三人华洋实业和静分公司、华洋实业公司委托诉讼代理人魏邦成，第三人艾孜孜江·依明的委托诉讼代理人于素甫江·艾合买提，第三人吾守尔·买买提的委托诉讼代理人阿布都热西提·吾甫力，第三人艾力·牙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冶维清诉称，2013年5月，华洋实业和静分公司因在和静县开发建设紫金名城房地产项目：于2013年5月13日和原告签订《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》一份，将原告位于和静县阿尔夏特南路的房屋及院落进行征迁。《拆迁补偿安置协议书》约定以和静县阿尔夏特南路紫金名城二号楼一楼500平方米及二楼250平方米门面房和该小区内住宅楼800平方米安置补偿给原告，500平方米门面房的位置由原告由东往西优先选择，华洋实业和静分公司负责人在平面图上签名确认以上房产的具体位置（见生效判决书认定），二楼250平方米门面房由原告优先选择。该协议订立后由和静县房屋征收办公室盖章确认并备案登记。但华洋实业公司和静分公司迟迟没有向原告交付，后华洋实业和静分公司负责人张明以巴州华渝房产公司的名义于2016年8月25日与原告签订《商品房买卖合同》，将《拆迁补偿安置协议书》约定的该小区内住宅楼800平方米安置补偿给原告，但《拆迁补偿安置协议书》约定的紫金名城二号楼一楼500平方米（由东往西）及二楼250平方米门面房未向原告交付，原因是华洋实业和静分公司负责人张明已经于2015年2月至2016年3月以巴州华渝房产公司的名义将包括安置补偿给原告的以上门房与他人签订《商品房买卖合同》，并在被告单位备案登记。和静县人民法院和巴州中级人民法院下发的（2017）新2827民初116号民事判决书和（2017）新28民终1099号民事调解书都确认原告依法享有“位于紫金名城二号楼一楼500平方米（由东往西优先补偿安置）及二楼250平方米（优先补偿安置）门面房”的优先权，并判决确认由新疆华洋实业（集团）有限公司及华洋实业和静房地产开发分公决生效十日内向原告交付以上房屋。在执行过程中，和静县人民法院于2018年3月26日下发（2017）新2827执937号民事裁定书，认定由于执行标的“位于紫金名城二号楼一楼500平方米（由东往西优先补偿安置）及二楼250平方米（优先补偿安置）门面房”在2015年2月至2016年3月期间已经分别被被告备案至他人名下，被备案人也不同意退出已经备案房屋，裁定终结（2017）新2827民初116号民事判决书和（2017）新28民终1099号民事调解书的执行。原告认为涉案房屋原告享有法定的优先权，并已经得到法院生效判决认定，并判决房屋开发商立即交付房屋《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》也已经在由和静县房屋征收办公室盖章确认。巴州华渝房产公司并不是涉案房地产项目的开发人，其无权签订《商品房买卖合同》，更无权进行商品房预售备案登记。被告在没有查明事实的情况下，错误的适用法律和认定事实，违反法定程序办理的涉案房座备案登记依法予以撤销。所以，现依法提起诉讼，请求依法公正裁决，保护原告依法享有的合法权利和生效判决的切实执行。原告向本院提交了以下证据：1、原告提供拆迁协议书、涉案房屋位置图各一份，拟证实：涉案房屋属于棚户区拆迁改造安置房屋，该合同由和静县拆迁安置办公室盖章确认、房屋具体位置及交付时间；该拆迁补偿协议签订早于被告给第三人所备案的合同之前，被告给第三人所备案的合同依法属于第三人一房二卖所签订的合同的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为被告在给第三人办理备案的过程中，并不知晓华洋实业公司与原告之间存在拆迁安置补偿协议。第三人华洋实业和静分公司、华洋实业公司对该组证据无异议。第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生均认为与其无关，不予认可，因为与巴州华渝公司签订的协议。2、原告提供判决书及调解书，拟证实：在（2017）新2827民初116号判决书中虽然本案第三人华洋实业公司及分公司未到庭，但是在（2017）新民28民终1099号民事案件中华洋实业和静分公司、华洋实业公司到庭参加诉讼，并且与原告达成具有法律效力的民事调解书，确认履行（2017）新2827民初116号判决书第一、二项内容，即确认本案原告对房屋享有优先权，并同意将涉案房屋交付给本案原告。被告将已经在和静县房屋征收备案的房屋在不查明事实的基础上又备案给本案第三人，事实不清，程序违法。被告对该组证据的真实性无异议，但对备案无效的意见不予认可。第三人华洋实业公司、华洋实业和静分公司对该组证据真实性无异议。第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生对该组证据的真实性无异议，但只认可巴州华渝公司。3、原告提供（2017）新2827执937号执行裁定，拟证实在第二组证据申请执行过程中，和静县人民法院以执行裁定书的形式认定，原告享有优先权的房屋已经被本案被告错误的备案至他人名下，所以终结（2017）新2827民初116号判决书和（2017）新民28民终1099号民事调解书的执行，引起本案的事实。被告及第三人对该组证据的真实性均无异议，但对证明的问题不予认可。4、原告提供涉案房屋的现场照片3张，拟证实涉案房屋已经施工完毕，及从东往西的房屋现状。被告及第三人对该组证据的真实性予以认可。被告和静县住房和城乡建设局辩称，原告的起诉遗漏了第三人华洋实业和静分公司、吾守尔·买买提、艾力·牙生及艾孜孜江·依明，从本案程序处理及实体权益考虑，被告依法申请追加上列人员为本案第三人参加诉讼。原告诉称其在2013年5月13日同华洋实业和静分公司订立《和静县棚户区改造拆迁补偿安安置协议书》，华洋实业和静分公司将原告位于和静县阿尔夏特南路的房屋及院落拆迁，并给原告安置补偿房产为紫金名城二号楼一楼500平方米（由东向西）及二楼250平方米门面房和该小区内住宅楼800平方米的房产。同时上述房产通过两级法院确认原告享有对“紫金名城二号楼一楼500平方米（由东向西优先补偿安置）及二楼250平方米门面房（优先补偿安置）的优先权”。但是原告及华洋实业公司和静分公司从未到我局申请办理合同备案手续。涉案紫金名城二号楼的开发商项目经理张明分别在2015年5月13日将2号楼一楼01至02号门面房的商品房预售合同备案至吾守尔·买买提；2015年8月25日将2号楼一楼06号至11号门面房的商品房预售合同备案至艾孜孜江·依明；2016年3月24日将2号楼一楼03号门面房商品房预售合同备案至艾力·牙生。2017年2月20日将2号楼一楼05号门面房商品房预售合同备案至艾力·牙生。2017年6月28日将2号楼一楼04号门面房商品房预售合同备案至艾力·牙生。因此，在本案的处理中，应依法追加人员为本案第三人。被告在办理紫金名城二号楼一楼门面房商品房预售合同备案的行为并无过错，原告要求撤销我局备案行为不能成立。我国《房屋登记办法》中规定的所有权登记、预告登记等属于行政许可，而对于商品房预售合同备案的行为并不是行政许可，只是作为房产主管部门对房产开发商预售或销售商品房的一项要求而已。作为本案的原告完全可以通过法院的强制执行程序取得涉案房屋的优先权。因此，原告要求撤销备案行为不能成立。被告和静县住房和城乡建设局向本院提交了以下证据：1、被告提供商品房预售许可证审批表；商品房预售许可证申请表；关于申请办理和静县紫金名城商品房预售许可证的报告；企业法人营业执照；建设用地批准书；建设工程规划许可证；暂定资质证书；建设工程施工许可证；施工进度说明；证明；预售房产面积测绘计算书；建设工程施工合同；拟证实办理商品房预售许可证巴州华渝房产公司向被告所提交的材料。原告对该组证据真实性、合法有效性不予认可，并且不能证实被告办理的登记行为符合客观事实及不符合法定程序，因为该组证据所反映的商品开发商是巴州华渝房产公司，与已经生效的法律文书确认的开发商是本案第三人华洋实业公司及和静分公司不一致。第三人对该组证据无异议。2、被告提供（1）2015年5月13日备案证明，备案给2号楼1楼，1-2门面备案至吾守尔·买买提名下；（2）2015年8月25日备案证明，6-11号门面房备案至艾孜孜江·依明名下；（3）2016年3月24日备案证明，2号楼3号门面房备案至艾力·牙生名下；（4）2017年2月20日备案证明，1号楼5号门面备案至艾力·牙生名下；（5）2017年6月28日备案证明，2号楼1楼4号备案至艾力·牙生名下。以上证据证实到我局办理紫金名城××楼合同备案情况的事实。原告对该组证据形式要件予以认可，但认为该组证据可以证实被告将涉案的原告享有优先权的房屋在没有查清事实和违反法定程序的情况下，违法履行行政职权，给本案第三人办理合同登记备案的客观事实。第三人均对该组证据无异议。被告提供了办理合同备案的法律依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条；2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条；3、《城市商品房预售管理办法》第十条。第三人华洋实业和静分公司、华洋实业公司辩称：涉案房屋开发商是巴州华渝房产公司，不是华洋实业公司，备案合法。第三人艾孜孜江·依明辩称：涉案房屋开发商是巴州华渝房产公司，不是华洋实业公司，备案合法。第三人艾孜孜江·依明向本院提交了以下证据：第三人艾孜孜江·依明提供：商品买卖合同5份，拟证实与华渝公司签订，本案第三人2015年8月24日与巴州华渝房地产开发有限公司签订合法相关单位备案后获得所有；和静县农村信用联社缴款单29份，拟证实交款435万元。原告对于该5份商品房买卖合同的合法性不予认可，对于被告在该5份合同中加盖的备案专用章的行为的合法性不予认可，该合同上的合同编号并未在备案的备案登记中备案确认，所以不能确认合同中加盖的备案专用章就是被告提交的备案登记证明中的备案房屋。被告对五份合同复印件真实性认可，确实加盖备案专用章。第三人华洋实业和静分公司、华洋实业公司认为与其无关。其他第三人无异议。第三人吾守尔·买买提辩称：房屋是合法购买，请求驳回原告诉讼请求。第三人吾守尔·买买提向本院提交了以下证据：第三人吾守尔·买买提共合同一份，拟证实：与艾孜孜江·依明提供证据证明的问题一致。被告对合同真实性认可，确实由加盖备案专用章。第三人华洋实业和静分公司、华洋实业公司认为与其无关。其他第三人无异议。第三人艾力·牙生辩称：房屋是合法购买，请求驳回原告诉讼请求。第三人艾力·牙生辩称向本院提交了以下证据：第三人艾力·牙生提交合同，证实与艾孜孜江·依明提供证据证明的问题一致。原告的质证意见与第三人艾孜孜江·依明提交证据质证意见一致。被告对五份合同复印件真实性认可，确实加盖备案专用章。第三人华洋实业和静分公司、华洋实业公司认为与其无关。其他第三人无异议。本院对上述证据认定如下：原告提供拆迁协议书；涉案房屋位置图；判决书及调解书、裁定书；现场照片，上述证据来源合法，内容真实，本院对该组证据的真实性予以采信。被告提供的商品房预售许可相关材料及备案证明，其来源合法，本院对该组证据的真实性予以采信。第三人提供的合同及收据，对其真实性予以采信，但对与本案的关联性本院不予采信。经审理查明，2013年5月，被告华洋实业和静分公司因在和静县开发建设紫金名城房地产项目遂将原告位于和静县阿尔夏特南路的房屋及院落进行征迁。原告与被告华洋实业和静分公司于2013年5月13日订立“和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书”，协议约定以置换房屋方式补偿安置，被告华洋实业和静分公司将位于××县内住宅楼房800m2安置补偿给原告，500m2门面房的位置由原告由东往西优先选择，被告华洋实业和静分公司负责人在平面图上签名确认；250m2的位置由原告优先选择。该协议订立后由和静县房屋征收办公室盖章确认然而被告迟迟不予交房，经原告多次催促，被告华洋实业和静分公司负责人张明以巴州华渝房地产开发有限公司的名义于2016年8月25日同原告签订“商品房买卖合同”，确定了住宅楼的安置补偿问题，但门面房至今未向原告交付。被告华洋实业和静分公司负责人张明于2013年8月5日成立巴州华渝房地产开发有限公司，并于2015年2月－2016年3月将包括安置补偿给原告的门面房与他人签订“商品房预售合同”，并在和静县住建局备案。2017年1月，原告曾起诉第三人华洋实业和静分公司、华洋实业公司，请求判令依法确认原告享有取得和静县紫金名城小区门面房（补偿安置房屋）的优先权，并要求被告向原告交付和静县紫金名城小区二号楼一楼500m2（从东向西）及二楼门面房250m2。经本院依法审理，作出如下判决：原告享有取得优先取得补偿安置房屋的权利；华洋实业和静分公司、华洋实业公司于判决书生效后十日内向原告交付“和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书”中约定的××县（由东向西优先补偿安置）及二楼门面房250m2（优先补偿安置）。后华洋实业和静分公司、华洋实业公司对该判决不服上诉至巴州中级人民法院，经审理，达成调解协议，维持本院判决的第一、二项。上述法律文书生效后，原告向本院申请执行，执行过程中，因涉案房屋已备案登记在第三人名下，终结了上述案件的执行。在审理过程中，依被告的申请，本院依法追加新疆华洋实业（集团）有限公司和静房地产开发分公司吾守尔·买买提、艾力·牙生及艾孜孜江·依明为本案第三人。故此原告向本院起诉，形成本案。本院认为，原告与华洋实业和静分公司签订的《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，明确约定了原告对和静县阿尔夏特南路紫金名城小区一楼500m2门面房及二楼250m2门面房享有优先选择权，且该协议拆迁办也盖章确认。原告因未能按照合同约定取得上述房屋，诉至本院，经本院判决及巴州中院二审调解，确定原告仍对上述房屋享有优先权，原告作为被拆迁户，应当保障其相应权利。被告将本应由原告优先选择房屋备案登记在他人名下，程序虽并无不当，但损害了原告的权益，属明显不当，为维护原告即被拆迁人的利益，对被告的备案登记行为应当依法予以撤销。故对原告主张依法撤销被告办理的位于“紫金名城二号楼一楼500平方米（由东往西优先补偿安置）及二楼250平方米（优先补偿安置）门面房”备案登记的诉讼请求，本院予以支持。对被告关于合同备案的行为并无过错的意见，本院予以采纳。与原告签订《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》的系华洋实业和静分公司，开发涉案房屋的系巴州华渝房产公司，但华洋实业和静分公司负责人及巴州华渝房产公司法定代表人均系张明，且拆迁协议书中补偿的房屋也实际建设，故对第三人认为，涉案房屋开发商是巴州华渝房产公司，而非华洋实业和静分公司，备案合法，驳回原告诉讼请求的意见，本院不予采纳。第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生与巴州华渝房产公司之间的争议可以另行解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：撤销被告和静县住××乡（从东向西）及二楼250m2门面房备案登记。案件受理费50元，由第三人新疆华洋实业（集团）有限公司和静房地产开发分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 秦   刚审 判 员 欧云才从克人民陪审员 艾 则 孜二〇一九年四月二十日书 记 员 洪 景 瑞