广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4624号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务董事长。委托诉讼代理人：钟艺伟，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆梓鸿，男，1991年1月12日出生，汉族，现住广州市番禺区。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）因与被上诉人陆梓鸿租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初8026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。捷骏公司上诉请求：1.陆梓鸿向捷骏公司支付拖欠租金的滞纳金（按20700元为基数，自2018年7月6日起计至付清之日止，每日千分之二计付）；2.改判一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起五日内，陆梓鸿向捷骏公司支付自2018年7月1日至2018年7月31日的租金20700元及2018年8月1日至8月8日的房屋使用费10860元（20700元÷30.5天×8天×2倍）；3.陆梓鸿向捷骏公司赔偿租金损失（2018年8月9日起至2019年3月14日期间的租金收益，每月租金为20700元）；4.陆梓鸿承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费3000元；5.捷骏公司没收陆梓鸿押金62100元；6.改判一审判决第三项、第四项为：捷骏公司不需退还租金押金、装修还原押金，不需赔偿装修损失费、装修吊板损失及发光字损失；7.本案一审、二审诉讼费用由陆梓鸿承担。事实和理由：双方之间签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是真实意思表示，内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当切实履行。捷骏公司履行了交付商铺的义务，陆梓鸿也一直使用该商铺。因案涉商铺所在广场进行装修改造，广州市荔湾区质量和监督管理局要求捷骏公司提供新的装修布局图、报消防部门二次消防验收通过后，才能办理营业执照。虽然报二次消防等手续需要时间，但并不是不能通过，在此过程中并不影响案涉商铺的正常营业。依据双方签订的《补充协议》第九条可知，双方确认案涉商铺所在广场可能会进行工程改造、翻新改建扩建等，在此期间可能会对承租人的经营造成影响，陆梓鸿在捷骏公司明确告知之后仍然进行装修投入、经营投入等，陆梓鸿应当承担由该影响导致的不利后果。陆梓鸿以此为由拒付租金导致合同不能履行，属于根本违约。故陆梓鸿应承担以此为由欠租并导致合同提前解除的违约责任，且应当承担捷骏公司的租金预期利益。综上，恳请二审法院支持捷骏公司的上诉请求，维护捷骏公司的合法权益。陆梓鸿二审辩称其不同意捷骏公司的上诉请求、事实和理由，陆梓鸿同意一审判决。捷骏公司向一审法院起诉请求：一、陆梓鸿与捷骏公司于2018年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年8月1日解除；二、陆梓鸿向捷骏公司支付2018年7月1日至2018年7月31日的租金人民币20700.00元；三、陆梓鸿向捷骏公司支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当7月6日起计至付清之日止，每日千分之二计算）；四、陆梓鸿向捷骏公司支付2018年8月1日至2018年8月8日的租房使用费人民币16104.90元；五、陆梓鸿向捷骏公司赔偿租金损失（2018年8月9日起至2019年3月14日期间的预期租金收益，每月租金为人民币20700元）；六、陆梓鸿承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费人民币3000元；七、捷骏公司没收62100元押金；八、陆梓鸿承担本案诉讼费。陆梓鸿向一审法院反诉请求：1、捷骏公司退回租赁押金62100元，装修保证金3900元；2、捷骏公司赔偿2018年5月9日至2018年8月8日三个月的营业损失：62100元租金+3734.4元物业费+27000元人工费-33043.72元实际营业利润=59790.68元；3、捷骏公司支付装修费用损失9619.92元，装修吊板2860元，发光字1200元。一审法院认定事实：广州市荔湾区宝华路133号恒宝广场大厦是捷骏公司开发建设。2018年4月25日捷骏公司（甲方）与陆梓鸿（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号地库二层H房作为商业之用；租赁期限自2018年3月15日至2019年3月14日止。每月租金为20700元，租金按月支付，每月5日前支付当月租金。如使用天数不足整个自然月时，租金按每月30.5天进行比例分摊。陆梓鸿须向捷骏公司缴纳保证金62100元。《补充协议》第3.6条约定甲方同意乙方2018年3月15日至5月8日对房屋进行内部装修。5.2条约定如陆梓鸿违反本合同的任何条款，捷骏公司有权敦促其履约，若经敦促陆梓鸿仍未在合理期限或捷骏公司规定期限履行合同规定的义务，捷骏公司有权终止本合同并没收押金，同时有权要求陆梓鸿承担违约责任；补充合同第8.1条约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.2%向甲方支付滞纳金。”补充合同第8.10款约定陆梓鸿需“按时缴付租金及其它费用，如逾期十五日缴付，则视为陆梓鸿违约，甲方有权解除合同，收回房产，并追究陆梓鸿违约责任；”补充合同第12.5款约定“如果本合同届满或提前终止（无论任何原因），除非双方另有书面协议，在乙方完全腾退该房产之前，乙方仍继续使用该房产，双方约定：A.乙方应向甲方交纳房屋使用费（金额等同于本合同下的租金数额的两倍）和实际发生的其它任何费用。”合同签订后，捷骏公司在2018年4月25日将商铺交付陆梓鸿使用，陆梓鸿向捷骏公司缴纳了租赁保证金62100元、装修还原押金1300元，陆梓鸿向广东恒宝物业管理有限公司支付装修押金和紧急清理弃置废物费押金共2600元。陆梓鸿向捷骏公司支付租金至2018年6月，之后没有交纳租金。捷骏公司向陆梓鸿送达了落款时间为2018年8月1日的《解除合同通知书》，陆梓鸿认为捷骏公司是8月3日才向其送达。双方对解除合同的原因有争议，陆梓鸿向一审法院提供了下列证据：2018年9月3日广州市荔湾区市场和质量监督管理局对刘杰明反映的恒宝广场因未办理消防合格证、市场布局设计图导致无法领取营业执照的问题进行回复所出具的《信访事项处理意见》，该函件的主要内容为：……恒宝广场的商铺格局更改，需提供新的装修布局图、报消防部门二次消防验收通过后，才能报我局办理营业执照。2018年8月8日我局约谈捷骏公司要求其办理变更市场经营范围，然后由各商铺报街道办备案，凭街道备案证明办理营业执照。捷骏公司对上述证据进行了质证，对该函件的真实性没有异议，但认为该函件与本案没有关联性。陆梓鸿为了证明其装修支出，向一审法院提供了手机微信聊天记录，上面记载捷骏公司与广美装修-区总在2018年4月至6月期间的对话、转账记录（两次共9200元）、广美装修-区总发送给捷骏公司的结算清单。为证明发光字损失1200元，提供了收款收据。为证明其吊板损失提供了手机微信聊天记录，上面记载捷骏公司与佛山欧麦展柜在2018年4月25日的对话、转账记录（2860元）。捷骏公司对上述证据进行了质证，对陆梓鸿提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。陆梓鸿为了证明其经营损失，向一审法院提供了收银机记录的营业收入数据，统计出该期间经营的利润为3万多元，收入少于支出。捷骏公司对上述证据进行了质证，认为该证据是陆梓鸿自己制作，不予认可。一审法院认为，捷骏公司、陆梓鸿签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，合同当事人有履行协助的协议。本案双方是租赁合同关系，出租方有义务提供相应的资料给承租方办理营业执照。现从承租方提供的信访答复函的内容看，恒宝广场在8月8日之前因未提供商场新的装修布局图、消防部门二次消防验收通过的结果，故行政管理部门不予办理商铺的营业执照。该答复函虽然是给信访人刘杰明个人的回复，但其内容反映的是整个商场的情况，因此，一审法院对承租人反映的无法办理营业执照的主张予以采信。因无法办理营业执照的原因在于出租方，依照法律规定，出租方构成违约，应承担相应的违约责任。陆梓鸿没有提供证据证明其在2018年6月已经向捷骏公司提出解除合同，因此一审法院认定双方的合同解除时间为捷骏公司发出解除合同通知书之日即2018年8月1日。陆梓鸿在无法领取营业执照的情况下没有交纳7月份的租金，属于行使不安抗辩权的行为。现捷骏公司主张承租人违约缺乏事实依据，一审法院不予采信。捷骏公司要求承租人支付逾期支付租金的滞纳金、2018年8月9日至2019年3月4日期间的预期租金收益、支付律师费、没收押金缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于2018年7月1日至8月8日期间的租金及房屋使用费问题，因陆梓鸿没有证据证明捷骏公司对商铺拉闸停电，导致其无法经营，故该期间一审法院认定陆梓鸿仍有使用商铺，应按已付租金标准支付商铺租金。捷骏公司要求陆梓鸿按两倍租金标准支付房屋使用费问题，因陆梓鸿在履行合同过程中不存在过错，故一审法院不予支持。对于陆梓鸿的反诉请求，因捷骏公司违约，故陆梓鸿要求捷骏公司退回租赁保证金及装修还原押金有法律依据，一审法院予以支持。装修押金不是捷骏公司收取，陆梓鸿要求捷骏公司退回缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于营业损失，因商家是否能盈利有多种因素影响，即使能够正常领取到营业执照，并不必然导致商家会盈利不亏损，因此陆梓鸿提出的经营损失并非直接损失，因此陆梓鸿要求捷骏公司赔偿其间接损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于装修损失，陆梓鸿提供的微信对话及支付凭证足以证明其存在装修费用支出，故陆梓鸿要求捷骏公司赔偿装修损失、装修吊板损失、发光字损失有充分的事实依据，一审法院予以支持，其中装修损失的数额以陆梓鸿微信转账的金额9200元为准。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2018年12月26日判决如下：一、捷骏公司与陆梓鸿签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年8月1日解除；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，陆梓鸿向捷骏公司支付自2018年7月1日至2018年7月31日的租金20700元及2018年8月1日至8月8日的房屋使用费5430元（20700元÷30.5天×8天）；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，捷骏公司向陆梓鸿返还租赁押金62100元、装修还原押金1300元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，捷骏公司向陆梓鸿赔偿装修损失9200元、装修吊板损失2860元，发光字损失1200元；五、驳回捷骏公司的其他诉讼请求；六、驳回陆梓鸿的其他诉讼请求。本诉受理费2541元由捷骏公司负担2341元、陆梓鸿负担200元。反诉受理费768元由陆梓鸿负担50元，捷骏公司负担718元。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，捷骏公司向本院提交如下证据：案外人圆果餐饮（广州）有限公司于2018年8月13日获得的营业执照复印件一份，拟证明2018年4月-8月期间案涉商场的其他承租户可以办理营业执照。陆梓鸿质证称，对该证据的真实性予以认可，但时间有异议。该营业执照是早期取得的，陆梓鸿是2018年才入住商场。对于新申请的营业执照需要核实消防验收，广州市质量和监督管理局需要备案。二审中，双方当事人均确认以下事实：1.双方对于合同的违约责任条款没有明确的约定；2.陆梓鸿确认其在欠缴租金的期间仍然占用案涉商铺进行经营。二审中，捷骏公司表示同意一审判决的第一、六判项和第二判项中的支付租金部分；捷骏公司只对一审判决的第三、四、五项和第二项中关于房屋使用费的判项进行上诉。二审另查明，双方于2018年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》第八条第五款约定：陆梓鸿须自行申请营业执照及其他所需的行政许可并保证其在该房产的一切商业活动符合中国法律的规定。陆梓鸿因自身原因未能取得相关营业执照和行政许可，不得据此向捷骏公司追索任何法律责任。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：捷骏公司应否承担合同解除后的违约责任。关于捷骏公司应否承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方之间合同约定，陆梓鸿因自身原因未能取得相关营业执照，不得要求捷骏公司承担法律责任。依据案件查明事实，案涉商铺不能办理营业执照是因恒宝广场未提供商场新的装修布局图、二次消防通过的结果。据此可知，商铺不能办理营业执照不是陆梓鸿自身原因。合同当事人有履行协助的义务，陆梓鸿不能办理营业执照的原因在于捷骏公司，捷骏公司构成违约，故捷骏公司应当承担违约责任。据此，一审法院判决捷骏公司返还租赁押金及装修还原押金并赔偿陆梓鸿装修实际损失并无不妥，本院予以维持。捷骏公司作为违约方，其上诉主张没收租赁押金、支付律师费等，缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。至于陆梓鸿欠缴七月份的租金是由于捷骏公司交付的租赁标的物在权利上具有瑕疵，故其在合同履行的过程中迟延交租理由具有合理的抗辩依据，陆梓鸿欠缴租金的行为不构成违约，捷骏公司要求陆梓鸿按双倍支付房屋占有使用费的主张，有违公平合理原则，本院不予支持。因双方当事人对于一审判决的第一、六项和第二项中支付租金20700元的判项未提出上诉，故上述判项均予以维持。综上所述，捷骏公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5400元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年四月二十三日书记员  杨希郑志锐