广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初14797号原告：广州市住房保障办公室机关服务中心，住所地广州市越秀区东风中路318号24、25层。法定代表人：卢少鹏。委托代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。被告：陈笑芳，女，1963年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市住房保障办公室机关服务中心诉被告陈笑芳返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐满荣到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州市住房保障办公室机关服务中心诉称：2003年，被告家庭申请廉租房保障，申请人员2人（主申请人：陈笑芳，共同申请人：女儿杨昕渝），获配海珠区聚德中街3号703房（原地址为自编海珠区大塘路A7号703房）。原、被告签订了《广州市廉租住房租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告家庭作住宅使用，每月租金41.85元。较近一次签订合同是在2010年1月27日，租赁期2年至2011年12月22日止。合同到期后，被告未办理年审，但租金一直缴纳至今。合同第七条第2款约定，如发生不符合《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的承租条件的情形，租赁合同自动终止，原告有权收回房屋并取消廉租住房保障，被告应及时返还房屋并结清费用。2013年后廉租房与公租房并轨，统称公租房。根据《公共租赁住房管理办法》第三十一条，《广州市公共租赁住房保障办法》第三十七条、第四十二条的规定，被告及其女儿分别于2016年11月、2013年3月各登记购买了一套商品房，建筑面积分别为73.6183平方米、76.67平方米，不再符合承租公租房的规定，被告家庭于2017年5月被取消公共租赁住房保障资格。现被告不同意腾空交还涉案房屋，故诉请：一、被告将海珠区聚德中街3号703房腾空并交还给原告。二、被告补缴租金（从2017年6月计至被告实际交还房屋之日止）。具体计算方式为：1.2017年6月至2017年11月，每月租金254.15元（六个月过渡期，建筑面积44.2平方米×公租房成本租金价13.5元×50％，扣减被告每月交的44.2元），共1524.9元；2.2017年12月至实际交还房屋之日，每月租金552.5元（建筑面积44.2平方米×公租房成本租金价13.5元），扣减被告每月交的44.2元。三、被告承担诉讼费用。被告陈笑芳没有答辩和举证。经审理查明：2010年1月27日，原告广州市住房保障办公室机关服务中心（出租人、甲方）与被告陈笑芳（承租人、乙方，杨昕渝作为委托代理人）签订《廉租住房租赁合同》，约定甲方同意将海珠区大塘路A7号703房的廉租住房出租给乙方（包括乙方之家属，名单见附件）作住宅使用，使用面积41.85平方米；租赁期限为2009年12月22日至2011年12月22日，房屋租金以使用面积计算，每月每平方米租金为1元，每月总计为41.85元，如政府对廉租住房租金进行调整，本合同按新标准执行；租金按月结算，乙方在每月的第15日以（现金/转账）方式缴付给甲方；合同第六条约定乙方的权利和义务：1.按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按月租金额3‰交纳滞纳金；2.如乙方外迁（指广州市市辖区以外）或者死亡，经甲方报住房保障部门核实，本合同附件乙方家属名单内的其他符合廉租住房保障条件的人员，可办理合同更名手续；12.遵守《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律、法规的规定；13.租赁期届满，应当将承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应当于租赁期届满前1个月向甲方提出申请，经甲方报住房保障管理部门审核通过后，双方另行签订合同；第七条合同的终止约定2.在租赁期间，如发生乙方不符合《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的承租廉租住房条件的情形，本租赁合同自动终止，甲方有权收回房屋并按《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第三十二条的规定取消廉租住房保障，乙方应当及时将承租房屋返还给甲方，并结清相关费用；等。该合同后附乙方家属名单，包括被告陈笑芳及杨昕渝（备注为母女关系）。原告表示被告家庭是在2003年申请廉租房保障，上述合同是最近一次签订租赁合同，上述合同期满后，原、被告没有办理年审手续，但被告继续使用涉案房屋，且一直交租至今，其中2013年之前按每月41.85元的标准缴纳，之后按建筑面积计算，每月租金为44.2元。为此，原告提交了加盖广州市住房保障办公室公共租赁住房租金收费专用章的收款数据导出截图，显示被告缴纳租金至2018年12月，以及广州市物价局于2013年6月3日出具给市住房保障办的穗价函【2013】345号《广州市物价局关于2013年公共租赁住房租金标准的复函》，记载“同意你办提出的2013年公共租赁住房租金标准（详见附件）；民政部门认定的低保、低收入或市总工会认定的特困职工住房困难家庭，或政府已有文件明确可享受租金优惠政策的对象按优惠租金每月每平方建筑面积1元的标准计收；公房成本租金标准按每月每平方建筑面积13.5元计收。上述租金标准自发文之日起生效”，附件载海珠区聚德花苑（海珠区赤岗路以南的赤岗东大塘村，东临江海大道）楼梯楼的租金标准是30元/月，平方建筑面积。原告主张被告家庭已不符合公共租赁住房保障资格，提交了如下证据：一、查询时间为2017年4月18日、加盖广州市番禺区国土资源和规划局档案查询专用章的广州市不动产登记查册表、产权情况表，分别记载杨昕渝于2013年3月购买番禺区南村镇自在城市花园自在庭苑2座504房屋，建筑面积76.67平方米；陈笑芳于2016年11月购买番禺区南村镇番禺大道北666号1座4梯806房屋，建筑面积73.6183平方米。二、2012年7月15日施行的《公共租赁住房管理办法》，第三十一条规定“承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：……（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的……”；2016年7月18日施行的《广州市公共租赁住房保障办法》，第四十二条规定“经审核不再符合公共租赁住房保障资格的家庭，按以下办法退出公共租赁住房保障：……（二）承租政府公共租赁住房的，承租人应在1个月内结清有关费用并腾退公共租赁住房，暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期。其中，原按优惠租金标准计租的，过渡期内按公房成本租金标准的50%计租；原按租金核减方式计租的，过渡期内可核减的租金为原租金减免额的50%。过渡期满，承租人须腾退公共租赁住房；确实无法腾退的，可申请续租一年，并按照公布的同期公共租赁住房租金标准计租，不给予租金减免；1年期满后必须腾退公共租赁住房，逾期拒不腾退的，按照同期、同区域、同类型普通商品住宅市场租金的2倍计租，出租人可依法申请人民法院强制执行……”。2017年5月，原告向被告家庭发出《取消公共租赁住房保障资格通知书》，主要内容为：“2012年3月，你家庭取得住房保障资格……获分配的公共租赁住房地址为海珠区聚德中街3号703房。经调查，发现你家庭自有产权住房人均建筑面积超过15平方米，不符合《广州市公共租赁住房保障办法》第二十二条第（三）项规定，……现通知如下：一、取消你家庭公共租赁住房保障资格；二、你家庭须在本通知书发出之日起30日内结清有关费用、腾退……公共租赁住房，……暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，其中原按优惠租金标准计租的，过渡期内按公房成本租金标准的50%计租；原按租金核减方式计租的，过渡期内可核减的租金为原租金减免额的50%。三、上述过渡期满，你家庭须腾退公共租赁住房；确实无法腾退的，可申请续租一年，并按照公布的同期公共租赁住房租金标准计租，不给于租金减免；一年后逾期拒不腾退的，按照同期、同区域、同类型普通商品住宅市场租金的2倍计租，我办可依法申请人民法院强制执行……你家庭如对本通知内容有异议，可在异议申诉期内（收到本通知书之日起5天内）向我办……提交《公共租赁住房保障资格异议申诉表》……；可在收到本通知之日起60日内依法申请行政复议；也可在收到本通知之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。”通知书上载有“签收人：陈笑芳6.8”的签名。原告表示被告既未提出异议、申请行政复议或提起行政诉讼，至今也未将房屋交回，被告有时仍会回涉案房屋住。另查，据广州市不动产登记查册表记载，广州市住宅建设办公室是广州市海珠区聚德中街3号703房的产权人。原告提交了加盖广州市住房保障办公室公章的《关于公租房地址的证明》，表示海珠区大塘路A7号703房是其自编的建筑施工房屋编号，房屋办理大确权后地址变更为海珠区聚德中街3号703房，两地址为同一公租房地址。原告提交了广州市机构编制委员会于2008年5月出具给市国土房管局的《批复》，记载广州市住宅建设办公室更名为广州市住房保障办公室，以及广州市机构编制委员会于2008年8月出具给广州市住房保障办公室的《批复》，记载广州市住宅建设办公室机关服务中心更名为广州市住房保障办公室机关服务中心，以及2011年出具给市住房保障办公室的《批复》，记载同意市住房保障办机关服务中心加挂市保障性住房事务中心牌子。原告又提交了广州市住房保障办公室于2014年4月30日出具的《委托书》，记载广州市保障性住房事务中心是广州市住房保障办公室直属单位，为方便对外开展业务工作，现委托其负责广州市住房保障办公室产权的保障房项目配套经营性物业的招租、租金收缴、签订租赁合同、维修养护、空置物业管理费的拨付和日常管理工作，依法追究违约（侵权）者的法律责任，同时承担相应的法律责任。本院认为：原告主张被告申请住房保障，双方签订《廉租住房租赁合同》，举证了合同、收款数据导出截图等，上述证据足以形成证据链。被告经依法送达而不主张、不举证、不抗辩，应承担不利后果，本院对原告提交的证据依法审查。原、被告签订的《廉租住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定，原告将涉案房屋出租给被告作住宅使用，租赁期限至2011年12月22日，该合同租赁期限届满后，原、被告双方没有再签订租赁合同，但被告继续使用涉案房屋并向原告交租，故原、被告之间形成不定期租赁关系。原告主张被告家庭已不符合公共租赁住房保障资格并通知被告一家腾退涉案房屋，提交了合同附件即乙方家属名单、被告及其女儿另购自有住房的查册表、有被告签收字迹的《取消公共租赁住房保障资格通知书》予以证明。鉴于《廉租住房租赁合同》第七条明确约定“在租赁期间，如发生乙方不符合《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的承租廉租住房条件的情形，本租赁合同自动终止”，被告既未根据合同第六条第2点提出家庭人口中有其他符合廉租住房保障条件的人员并办理更名，或者根据《取消公共租赁住房保障资格通知书》载明对取消住房保障资格一事提出异议，且在本案中不主张、不举证、不抗辩，故原告主张被告一家不符合公共租赁住房保障资格，诉请被告将涉案房屋腾空交还给原告，符合《公共租赁住房管理办法》等法律法规的规定及合同约定，本院予以支持。关于原告诉请被告补缴租金，原告主张被告于2013年每月按涉案房屋建筑面积交纳租金44.2元，提交了收款数据导出截图予以证明，被告对此不主张、不举证、不抗辩，故本院对原告该主张予以确认。因《廉租住房租赁合同》约定“如政府对廉租住房租金进行调整，本合同按新标准执行”、“遵守《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律、法规的规定”，且原告发出《取消公共租赁住房保障资格通知书》载明腾退过渡期、续租一年期及之后的计租方式，符合《广州市公共租赁住房保障办法》的规定，被告亦未提出异议，故原告该诉请合理合法，本院予以支持。具体从《取消公共租赁住房保障资格通知书》送达给被告的2017年6月至11月该6个月过渡期，被告每月应补租金254.15元（建筑面积44.2平方米×公租房成本租金价13.5元/月，每平方建筑面积×50％，扣减被告每月交的44.2元），共1524.9元。从2017年12月至实际交还房屋之日，被告应缴租金标准计为每月596.7元（建筑面积44.2平方米×公租房成本租金价13.5元），超过一年之后的租金标准原告主张仍按此标准，属于原告对自身权利的处分，本院予以采纳，且实际支付时应扣减被告2017年12月之后每月已缴纳的租金44.2元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈笑芳在本判决生效之日起15日内，将广州市海珠区聚德中街3号703房腾空并交还给原告广州市住房保障办公室机关服务中心；被告在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余被告增加的设施可由被告在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除；二、被告在本判决生效之日起15日内，支付从2017年6月起至实际交还上述房屋之日止的欠付租金给原告（其中2017年6月至11月，补交租金标准按每月254.15元，共1524.9元；2017年12月至实际交还房屋之日，租金标准按每月596.7元，实际支付时应扣减被告于2017年12月之后已支付的每月租金44.2元）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳玫人民陪审员  周凤琼人民陪审员  王 英二〇一九年四月二十三日书 记 员  张丹涵谭颖诗