浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初477号 原告：临海市梁泰置业有限公司，住所地浙江省台州市临海市大洋街道大洋西路20号。统一社会信用代码：91331082MA2AKQ106B。 法定代表人：陈建东，系该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：杨安取、朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：黄某，男，1956年6月5日出生，汉族，住临海市。 被告：高某，女，1967年1月1日出生，汉族，住临海市。 原告临海市梁泰置业有限公司与被告黄某、高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临海市梁泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告签订的编号为0000456的《中梁铂悦府商品房认购书》；2.判决原告有权没收二被告已支付的定金500000元；3.判决二被告协助原告至临海市住房和城乡建设规划局办理合同编号为2018331082YS0041519的《浙江省商品房买卖合同（预售）》网签的撤销手续。事实和理由：原告为坐落于临海市中梁铂悦府的开发商。2018年6月5日，原告与二被告签订合同编号为0000456的《中梁铂悦府商品房认购书》一份，约定二被告认购原告开发的中梁铂悦府1幢2单元1101号房及地下非人防车位1个。房屋预测建筑面积130.65平方米，单价为每平方米人民币19610元，预测总价为2562047元；车位价格为180000元/个，该价款与房屋总价合计为2742047元。二被告选择商业贷款方式付款，并应于2018年6月9日前支付不低于总房款30%的首付款。二被告应于签订认购书之日交付购房定金人民币500000元，该定金在双方签署《商品房买卖合同》之日自动转为所购买商品房的房款。2018年6月9日前，两被告应持认购书及定金收条与原告签署商品房买卖合同以及补充协议、附件等相关文件。如果签约时间变化，原告将提前3日通知，以原告另行通知的签约时间为准，原告没有另行通知的，二被告应在上述期限内前来办理签约手续。二被告未在约定的时间与原告完成商品房买卖合同以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因二被告限购限贷导致双方最终无法签署商品房买卖合同以及补充协议、附件等相关文件的，二被告承担违约责任，认购书自动解除，原告有权将该认购书项下的物业转售他人，而无须另行通知二被告，同时原告有权没收二被告己经支付的定金，等等。上述认购书签订当日与次日，二被告分别支付定金200000元及300000元。2018年6月9日，二被告支付首付款309917元。因房管部门对商品房买卖合同网签备案限号，双方未在2018年6月9日签订商品房买卖合同。2018年6月16日，原告进入临海市住房和城乡建设规划局商品房合同网签备案系统并成功录入二被告购房所需的合同内容并保存。因此，原告从上述系统打印合同编号为2018331082YS0041519的《浙江省商品房买卖合司（预售）》，并通知二被告签订该合同。但，二被告未履行上述义务，且屡催无果。2018年12月3日，二被告委托浙江东孚律师事务所向原告送达（2018）第107号律师函，以原告冒名网签合同为由，通知原告在收到该函之日解除认购书，并要求返还首付款及支付利息等。综上，原告认为，二被告未按约定签订商品房买卖合同，又以根本不成立的理由即原告冒签合同为由委托律师事务所发函告通知解除认购书，已构成根本违约，原告有权解除《中梁铂悦府商品房认购书》，并没收二被告己经支付的定金。另，原告进入临海市住房和城乡建设规划局商品房合同网签备案系统完成网签系基于《中梁铂悦府商品房认购书》之约定。若该认购书因二被告违约而解除，二被告应当根据诚实信用原则履行协助义务，协助原告办理上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》网签的退出手续，以恢复原状。 诉讼过程中，临海市梁泰置业有限公司补充陈述称，诉讼请求第三项中关于协助办理相关网签手续应用退出表述更为妥当。但庭审结束后，其表示经征询住建部门，办理相关网签手续仍应表述为撤销，故其称仍坚持按撤销的表述。 黄某答辩称：一、原告与答辩人所签订的商品房认购书系无效认购书。理由：1、原告与答辩人在签订认购书没有告知该商品房屋预售还是现售的。如属现售商品房，那么原告应当符合商品房销售管理办法第七条规定的条件进行销售。而原告与答辩人在签订认购书时原告没有出示第七条所规定的相关资质证书及批准文件等。如属预售商品房，那么原告也应当符合商品房预售管理办法第五条规定的条件进行预售。而原告与答辩人在签订认购书时原告也没有出示第五条所规定的相关资质证书及批准文件等。在原告与答辩人的认购书中，也没有明确表述是预售还是现售，原告与答辩人所签订的认购书是不符合法律规定的。2、在本案中如果查实原告所销售的商品房系预售商品房，且原告与答辩人在签认购书时，没有向答辩人出示《商品房预售许可证》，且在售楼广告和说明书也没有载明预售许可证的批准文号，包括《商品房认购书》中没有载明预售许可证的相关情况。根据《商品房预售管理办法》第九条规定“开发企业进行商品房预售的，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》批准文号”。而原告与答辩人签订认购书时根本没有取得预售许可证，原告在无预售许可证的情况下进行销售应属于违法。3、答辩人在原告所提供的《浙江省商品房买卖合同》预售所记载着该商品房已办理抵押登记，所以答辩人才发现，原告与答辩人所签订的认购商品房系抵押登记的，但原告与答辩人在签订认购书时，原告没有告知与该商品房有关的抵押登记情况，原告的行为应属于故意隐瞒事实。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中，原告的行为应属隐瞒事实。原告应返还答辩人已付购房款809917元及利息且还应赔偿答辩人已付购房款一倍的赔偿责任。4、《商品房认购书》系黄某单方签字，购买商品房如已结婚必须夫妻双方签字才生效，如单身的需单身证明，在原告方发放签约须知中的签约注意事项中也说明夫妻双方身份证原件、夫妻双方结婚证原件、夫妻双方户口本原件。所以该认购书不具有生效的法律条件。根据《房屋登记管理办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。所以在购买商品房时，必须由夫妻双方签字才具有购买效力，该认购书没有经过双方共同签字，应属效力待定，现第二答辩人即黄某妻子也不同意购买。所以该认购书系效力待定，系另一方无签字无效。5、该《商品房认购书》无签署日期，无销售审核、无财务审核、无签署地点，该认购书从合同规范性上也应属系无效认购书。所以，答辩人认为，该认购书系无效认购书：1、原告无提供相关资质及许可证的情况下进行销售；2、故意隐瞒有抵押事实，原告的行为已违反法律的相关规定，应属无效并且夫妻在购房时另一方不同意也应属无效。现原告提出解除认购书，不管无效或者解除，原告都应返还答辩人已付购房款809917元及利息且还应赔偿答辩人已付购房款一倍的赔偿责任。二、如果本案中认定原告与答辩人所签订的《商品房认购书》有效，那么违约方应属原告方且构成根本性违约。理由在于：交付地点：答辩人所交付的购房款系在原告售楼处进行交付。交付时间：6月5日支付预收款20万元，6月6日支付预收款30万元，6月9日下午16点36分14秒支付预收款200900元，6月9日下午16点37分39秒支付预收款109017元。《商品房认购书》第三条第二点约定，乙方应自本认购书之日起即2018年6月9日前持本认购书及定金收条与甲方签署购房合同（该合同实系现房销售合同）以及补充协议、附后件等相关文件。在上述期限内，如果签约时间发生变化，甲方将提前3日通知，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。在6月9日答辩人支付了最后一笔款项后原告也没有告知要签订所谓的购房合同，也没有另行告知签约时间。所以在6月9日原告没有与答辩人签约购房合同，应属原告违约非答辩人违约。三、本案中答辩人所支付的809917元性质，答辩人认为并非定金，而属于房地产预收款。理由在于：1、因原告在非法促销活动时，分别在2018年3月5日、2018年5月18日答辩人受原告指使，由原告出具的格式承诺书，要求答辩人在格式承诺书上签字，并将50万元分二次存入由原告指定的中国光大银行临海支行并进行冻结，具体解冻时间以原告通知为准。原告的行为系非法行为。2、该50万元答辩人在6月5日、6月6日转入原告帐户作为商品房预收款，答辩人在6月9日支付了最后一笔款项后，原告于当日出具给答辩人增值税普通发票一份，发票载明系房地产预收款，非定金。所以，本案答辩人所支付的款项实系预收款，非定金，不适用定金罚则。四、《商品房认购书》约定的定金50万元系过高。根据最高院《商品房买卖合同纠纷》司法解释第十六条规定，当事人约定的违约金过高为由申请减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。最高院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约条款，人民法院应根据《合同法》第一百一十四条第二款和《合同法解释二》第二十九条等规定关于调整违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决责任问题。该认购书所约定的定金过高。原告系在建工程，目前房价趋于稳定状态且有上涨趋势，并没有造成原告任何损失，实际上的损失是答辩人自身利息损失，原告已赚取利息且利息按1分计算原告已得10万元所得利益。五、被告为左肢体残疾人（有残疾证为依据），在2018年11月3日到台州医院体检时发现：左裸眼视为0.05元，右裸眼视为为0.6（有体检报告为证），而原告提供的商品房预售合同里的附件十三、补充协议里第4条，关于地砖的补充约定“小区地砖在雨天、地（液）潮湿、洒(酒)水等情况下，可能出现一定程度的走路易滑问题。买受人对此已充分了解并无异议。但是被告在这一条就无法接受，因为被告如上所述有特殊性，要是经常滑倒在地，那么买来了可能新房要变成坟墓，请问你们能接受吗？（那么极可能造成意想不到的悲剧，也会给双方利益造成严重的影响）。因此，根据中华人民共和国合同法（现行）第五十三条规定：合同免责条款的无效：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。所以预售合同不能签约。（故我方认为预售合同存在争议的情况下，不能签约）。综上所述事实与理由，答辩人认为，认购书系无效认购书，不存在解除问题。原告请求没收定金无依据。因原告将商品房预售合同进行网签行为系原告的单方行为，并没有得到答辩人的授权，故原告单方进行网签行为系违法行为，所以原告要求协助网签撤销手续无合法依据。所以，请法庭驳回原告的诉讼请求。答辩人也要求原告返还809917元的预收款及利息且还应赔偿答辩人已付购房款一倍的赔偿，即809917元。 高某答辩称：一、原告要求解除与二被告签订的编号为0000456的《中梁铂悦府商品房认购书》该请求是无任何依据的。理由在于：从原告所提供的证据中，认购书系被告黄某与原告所签，根据合同相对性原则，该该认购书对答辩人不发生法律效力，与答辩人无关。二、原告要求没收二被告已支付的定金500000元，该请求无依据。理由在于：答辩人也没有与原告签订任何合同，包括认购书也非答辩人与原告所签，答辩人也没有交付定金50万元。黄某所交付的80多万元系购房预收款非定金。所以原告要求没收定金无任何依据。三、对原告第三项请求，答辩人认为，原告将商品房预售合同进行网签系原告的单方行为，并没有得到答辩人的授权，故原告单方进行网签行为系违法行为，所以原告要求协助网签撤销手续无合法依据。其他意见同意黄某意见。综上所述，请法庭驳回原告的请求。 临海市梁泰置业有限公司为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 一、营业执照及身份证复印件各1份，拟证明原、被告主体适格。 二、中梁铂悦府商品房认购书1份，拟证明原告与二被告于2018年6月5日签订《中梁铂悦府商品房认购书》，约定二被告认购原告开发的中梁铂悦府第1幢2单元1101号房及地下非人防车位1号，被告应于签订认购书之日交付购房定金人民币500000元，并于2018年6月9日前支付不低于总房款30%的首付款。二被告应于2018年6月9日，持认购书及定金收条与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件。如被告未按约付清房款或签署商品房买卖合同的，视为被告违约，被告承担违约责任，认购书自动解除，原告有权没收二被告己经支付的定金，并将二被告认购物业转售他人等事实。 三、刷卡记录单及收款收据，拟证明2018年6月5日，二被告支付定金20万元；2018年6月6日，二被告支付定金300000元；2018年6月9日，二被告支付首付款309917元的事实。 四、浙江省商品房买卖合同（预售）1份，拟证明2018年6月16日，原告完成商品房买卖合同的网签，并打印商品房买卖合同待二被告签署的事实。 五、浙江东孚律师事务所律师函1份，拟证明2018年12月3日，二被告委托律师发函告知要在原告收到之日解除认购书，并要求原告返还首付款及支付利息的事实。 六、公证书1份，拟证明销售现场对预售许可证等进行公示的事实。 经质证，黄某、高某对证据一没有异议。对证据二的真实性没有异议，但认为其无效。对证据三中的刷卡记录单没有异议，但对收款收据上载明的内容有异议，其认为付的不是定金，而是预付款。对上述付款金额没有异议。对证据四有异议，上面没有被告签字。对证据五没有异议。对证据六的真实性没有异议，对待证事实有异议。 黄某、高某为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 一、浙江增值税普通发票1份，拟证明交的四笔款项是预收款，不是定金。 二、签约须知1份，拟证明夫妻双方购买商品房应该由夫妻双方共同签字。 三、承诺书2张，拟证明原告行为是非法的。 四、残疾人证1份，拟证明被告是残疾人，小区地砖对被告人身安全造成影响。 五、浙江省商品房买卖合同3张，拟证明该合同是现售的销售合同，没有预售字样。 六、工商银行付款凭证1张、农业银行付款凭证3张，拟证明款项是首付款，原告构成违约。 经质证，临海市梁泰置业有限公司对证据一的真实性没有异议，对待证事实有异议。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议。对证据三的三性均有异议，该承诺书是被告单方出具，上面没有原告盖章。另外即便款项被冻结，该款也是在被告管控之下，没有损害被告的利益。对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明对象有异议。对证据五有异议，与本案无关。该合同是老版本，而案涉的商品房买卖合同是2018年1月之后才开始试用的合同版本，这是强行推广适用的版本。该版本录入了浙江省各地的房管系统，是不允许修改的，若要就商品房买卖订立合同，就必须使用该版本，对于双方来说是没有选择的。对证据六的三性没有异议，对证明对象有异议。2018年6月9日被告支付最后一笔首付款时，当时双方都认为房管网可以网签并打印纸质合同了，所以原告预开了预付款发票。实际上当天号没有上去，发票开了之后就由被告收走，双方约定待发放新的号后将商品房买卖合同打印出来后再签订，原告没有违约。 本院认证如下：原告提供的证据一系双方主体资格证明，对其证明力本院予以认定。被告对原告提交的证据二的真实性无异议，故对该证据真实性本院予以认定。原告提交的证据三与被告提交的证据六相一致，故对上述两组证据本院一并予以认定。原告提交的证据四系系统打印生成的商品房买卖合同，对该证据的真实性本院亦予认定。原告提交的证据五可证明被告委托代理人的事实，故对该证据的真实性本院予以认定。原告提交的证据六系公证机关制作的公证书，故对其证明力本院予以认定。被告提交的证据一可证明其付款金额等事实，故对该证据本院予以认定。被告提交的证据二、三、四、五与本案双方诉争事实无关，对其证明力本院不予认定。 本院经审理，认定事实如下：黄某以买受人身份与临海市梁泰置业有限公司签订《商品房认购书》1份。其上第一条载明：认购物业为浙江省临海市铂悦府1幢2单元1101室及地下非人防车位1个，住宅预测建筑面积为130.65㎡，房屋单价为19610元/㎡，车位价格180000元/个，总房款2742047元。其上第二条载明付款方式为商业贷款付款，首期房款不低于总房款的30%，买受人应于2018年6月9日前支付，网签时间具体以出卖人通知为准。其上第三条第1点载明：买受人应于本认购书签订之日交付购房定金人民币500000元；在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。第2点载明：买受人应自本认购书签订之日起即2018年6月9日前持本认购书及定金收条与卖方签署购房合同以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如果签约时间变化，卖方将提前三日通知，以卖方另行通知的签约时间为准，卖方没有另行通知的，买受人应在上述期限内前来办理签约手续。第4点载明：买受人若未按本认购书所约定的时间与卖方完成购房合同以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房价款的，或未于约定期限提供所需全部相关购房或按揭资料、文件的，或因买受人限购限贷导致双方最终无法签署购房合同以及补充协议、附件等相关文件的，买受人承担全部违约责任，本认购书自动解除，卖方有权将本认购书项下之物业收回或转售他人，而无须另行通知买受人，同时卖方有权没收买受人已经支付的定金。第5点载明：该房屋所在地块已由卖方在本购书签订前设定土地使用权/在建工程抵押，买受人对此充分了解、知悉。第7点载明：买受人确认并已知晓本地的限购限贷等法律法规及政策规定。第8点载明：买受人对自身的限购、限贷等原因导致的一切后果承担法律责任，卖方不承担责任。2018年6月5日、6月6日，黄某共支付了500000元定金。2018年6月9日，黄某支付了309917元首付款。后双方未按约签订商品房买卖合同。 本院认为，临海市梁泰置业有限公司与黄某签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。现黄某于庭审时承认，该认购书签订后临海市梁泰置业有限公司通知其签订合同，其表示因自己退休了，贷款贷不下来，根本没有钱买这套房子而不愿意买。故原告要求解除该认购书并没收黄某已支付的500000元定金的诉讼请求符合双方签订的《商品房认购书》第三条第4点的约定，本院予以支持。同时，因黄某未履行自身义务，其还应承担协助临海市梁泰置业有限公司办理合同编号为2018331082YS0041519号的《浙江省商品房买卖合同（预售）》的网签撤销手续。至于高某，本院认为，鉴于本案购房定金的交付主体及商品房认购书的签订主体均仅为黄某一人，且最终商品房买卖合同亦未能完成签订，根据合同相对性原则，黄某为认购书中的权利义务承担主体，故对临海市梁泰置业有限公司对高某的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、解除临海市梁泰置业有限公司与黄某签订的、编号为0000456的《商品房认购书》； 二、临海市梁泰置业有限公司有权没收黄某支付的500000元定金； 三、黄某在本判决发生法律效力之日起十五日内协助临海市梁泰置业有限公司办理合同编号为2018331082YS0041519号的《浙江省商品房买卖合同（预售）》的网签撤销手续； 四、驳回临海市梁泰置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取4400元，由黄某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  张 雷 二〇一九年四月一日 代理书记员  余燕苹