贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初1234号 原告：贵州和聚祥商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际，统一社会信用代码：91520500308727441W。 法定代表人：颜强。 委托诉讼代理人：李娇、龙丹，系该公司员工。 被告：肖化荣，男，1985年6月20日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曹泽永、刘士界，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所工作者。 原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司（以下简称和聚祥公司）与被告肖化荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和聚祥公司的委托诉讼代理人李娇、龙丹，被告肖化荣及其委托诉讼代理人刘士界均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和聚祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；2、判令被告向原告支付从2017年11月25日起至被告向原告办理交接手续止的租金218,038.14元、物业费34,873.60元，暂计252,911.64元；3、判令被告向原告支付违约金暂计27,765.47元（从2017年12月11日计算至实际付清之日）；4、本案诉讼费、律师费及所有诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2017年10月21日，原、被告双方签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处奥莱国际购物中心铺位编号B2F-44-45（面积129.43平方米）用于“丹比奴”品牌经营使用，租期从2017年12月11日至2020年12月11日。双方约定第一年租金125元/月/平方米、第二年租金130元/月/平方米、物业费20元/月/平方米，违约金按照每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。2019年1月1日凌晨2点，原告在未有正当理由且书面通知我公司情况下强行撤柜，并与我公司员工发生肢体冲突，此案我公司已报公安机关处理。2019年1月17日，原告依合同约定通过快寄向被告寄送《关于缴纳租金、物业管理费的函》，被告已签收，函内容载明：请被告在接到此函之日起3日内向我公司缴纳所欠费用，逾期缴纳我公司将根据合同约定解除双方所签订租赁合同，并追究贵方的违约责任。但至今，被告未向原告缴纳所欠费用。被告的行为符合签订合同的相关约定，因此原告有权单方面解除合同，收回商铺并请求被告赔偿损失。综上，被告的行为严重违反双方签订合同，给原告造成经济损失，导致原告未能达到租赁该商铺的目的。因此，原告为维护其合法权益，因此诉至本院，请判如所诉。 被告肖化荣答辩称，对原告提出解除原、被告双方签订的合同予以认可。但对原告第二项诉请有两点意见：1、租金只能计算10个月，应该截止到原告要求被告将货物撤走之日也就是2019年1月1日；2、物业管理费和租金不是同一法律关系，不能在本案中解决。针对原告的第三项诉请违约金，我方不予认可，理由是原告先行违约导致被告无法正常经营后被告才拒交租金，所以违约责任应当由原告承担。 庭审中，原告和聚祥公司向本院提交了八组证据。第一组证据：营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，用以证明原告主体适格。第二组证据：《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，用以证明原、被告双方签订的合同具体内容。第三组证据：装修承诺、装修施工许可申请表，用以证明被告于2017年11月11日已经收房并开始进场装修的事实。第四组证据：开业承诺、《奥莱购物中心开业通知》，用以证明被告接受原告统一开业时间的通知安排，且原告正式开业时间为2017年11月25日的事实。第五组证据：《物业管理合同》、营业执照，用以证明原告委托贵州奥创物业管理有限公司对奥莱国际购物中心进行物业管理，物管费由原告统一收取后支付给贵州奥创物业管理有限公司，原告从中并未获得任何收益。第六组证据：《租金、物业费缴费通知书》（2018年10月8日）、关于缴纳租金、物业管理费的函（2019年1月17日）、顺丰速运客户存根联及快递查询单，用以证明原告于2018年10月8日和2019年1月17日两次向被告催收欠款的事实。第七组证据：视频资料，用以证明2019年1月1日凌晨2点，被告在未有书面告知原告情况下强行撤柜，并与我公司员工发生肢体冲突。第八组证据：租金、物业费、违约金计算表，用以证明诉讼请求的计算方式及结果。 被告肖化荣向本院提交了四组书证，两名证人证言，第一组证据：租赁合同，用以证明该合同约定第一至第三个月的免租期，原告提供给被告的经营场地没有提交相关验收合格文件而被告无法正常营业造成损失，原告应当承担违约责任。第二组证据：照片五张，用以证明原告对所租赁的地段进行虚假宣传，通道完全不能正常使用，导致被告入住后无法正常经营。第三组证据：视频光蝶，用以证明原告对商场做虚假宣传，实际商场空无一人，且通道在施工中。第四组证据：保证金收据，用以证明原、被告双方签订合同后被告缴纳了5万多元的保证金要求退回。第五组证据：两名证人张某、翟某证言，用以证明原告向社会提供虚假宣传，被告经常经营后原告随时在通道上施工，导致行人无法通行无法正常经营，造成了被告相关损失。 本院经审理认定如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对原、被告双方有争议的证据，本院认定如下：1、被告肖化荣对原告和聚祥公司提供的第二组证据的证明目的有异议，经审查，该组证据系原、被告双方自愿签订的合同，具有法律效力，且能够证明相关待证事实，本院予以采信。2、被告肖化荣对原告和聚祥公司提供的第五组证据的关联性有异议，认为主张物业管理费的主体应该是贵州奥创物业管理公司，经审查，该组证据真实合法有效，且能够证明相关待证事实，本院予以采信。3、被告肖化荣对原告和聚祥公司提供的第六组证据的三性有异议，认为达不到原告和聚祥公司的证明目的，经审查，该组证据中，2018年10月8日原告和聚祥公司向被告肖化荣出具的《租金、物业缴费通知书》，原告和聚祥公司并未实际送达给被告肖化荣，故本院不予采信该组证据；原告和聚祥公司于2019年1月17日邮寄给被告肖化荣的《关于缴纳租金、物业管理费的函》，虽邮寄给被告肖化荣，但时间与被告肖化荣实际撤柜时间（2019年1月1日凌晨）不符，因此达不到原告和聚祥公司的证明目的，故本院不予采信。4、被告肖化荣对原告和聚祥公司提供的第七组证据的证明目的有异议，经审查，该组视频资料只能证明被告肖化荣于2019年1月1日凌晨撤柜，并与该商场保安人员发生冲突的事实，但却达不到原告和聚祥公司的证明目的，故本院不予采信其证明目的。5、被告肖化荣对原告和聚祥公司提供的第八组证据不予认可，认为该租金、物业费及违约金计算表中未扣除免租期，且是因为原告和聚祥公司的物业服务管理不到位造成被告肖化荣拒交租金，经审查，该组证据与合同签订内容有冲突，不能证明相关待证事实，故本院不予采信。6、原告和聚祥公司对被告肖化荣提供的第一组证据《租赁合同》的证明目的有异议，认为被告肖化荣证明三个月的免租期的前提是要连续经营三年的情况下才享有，且原告方提供的场地没有验收导致被告无法正常经营造成了违约无事实依据，原告方的场地已经验收过。经审查，被告肖化荣提供的该组证据真实合法，且合同约定前三个月为免租期是事实，并未约定免租三个月的前提是要连续经营三年，故本院对该证明目的予以采信；但合同并未约定租赁房屋必须验收，故对该证明目的本院不予采信。7、原告对被告提供的第二组证据照片五张不予认可，经审查，该组证据达不到证据三性，故本院不予采信。8、原告对被告提供的第三组证据视频光碟三性有异议，经审查，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。9、对被告提供的两位证人证言，用以证明原告提供虚假宣传且场地的通道随时在施工从而影响经营，经审查，该证人的证言与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明，2017年10月21日，以原告和聚祥公司为甲方，被告肖化荣为乙方，甲乙双方签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》（以下简称合同），协议约定：“原告将其位于毕节市七星关区，面积为129.43平方米）商铺出租给被告，租赁期限三年，起租日为装修免租期结束之次日……；租金计算为：前三个月为免租期，第4-12个月为125元／月／平方米，每月租金共计16178.75元，第二年租金为130元／月／平方米，每月租金共计16825.90元，第三年租金为135元／月／平方米，每月租金共计17473.05元，租金按季度预付，除第一季度租金于起租日5日前支付外，乙方须在下一季度租赁期到来前30个自然日向甲方支付下一季度租金……；乙方应向甲方交纳一定的保证金，保证金为50500.00元……；物业管理费，乙方应交纳的物业管理费按该承租商铺租赁面积计算每月每平方米20.00元，乙方每月应交纳物业管理费为2588.60元。物业管理费从本合同约定的起租日当日起计收，并按照租金支付方式及时间与租金一并支付，经营免租期内物业管理费单独支付……”。合同还约定了乙方违约责任：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金……；在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……”“双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应向该租赁物业所在地人民法院提起诉讼……”。 2017年11月11日，原告将涉案商铺交付被告，被告对涉案商铺进行装修，装修期间为免租期，2017年11月25日，被告正式营业，该商铺用于经营女装店。2019年1月17日，原告和聚祥公司向被告肖化荣出具《关于缴纳租金、物业管理费的函》，函件载明：“要求肖化荣在接到此函后三日内来我司办理缴纳相关费用，逾期未办理，我司有权根据您方与我司签订的合同解除双方的租赁合同。同时，我司有权通过法律手段追究您方的法律责任，请您方及时来我司缴纳拖欠租金、物业费及违约金......”，被告肖化荣已于2019年1月1日将货物搬离该商铺并已腾空。但未经双方确认交付手续。截止2019年1月1日，被告肖化荣未向原告缴纳相应租金及物业费，于是原告起诉至法院，要求与被告肖化荣解除《房屋租赁协议》并支付所欠租金、物业费及相应违约金。被告肖化荣已向原告支付了人民币50,000.00元保证金。 另查明，原告和聚祥公司与贵州奥创物业管理有限公司签订了《物业管理合同》，将属于原告和聚祥公司奥莱国际购物中心商场的物业交予贵州奥创物业管理有限公司进行管理，合同约定，物业管理费由原告和聚祥公司支付给贵州奥创物业管理有限公司。 本院认为，原告与被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金等费用。被告未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《合同》15.3.4条约定：“在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……”，被告已违反合同约定，原告有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁协议》的请求，本院予以支持。 对于被告欠付原告租金问题。经庭审查明，奥莱国际购物中心开业日期为2017年11月25日，根据合同约定，购物中心开业之日起3个月内为乙方的免租期。故计算被告应付租金的起点时间为2018年2月25日，截止2019年1月1日被告已搬离商铺止。对于搬离商铺事宜上，原、被告双方均未按照合同约定履行，故本院酌情租金截止时间为2019年1月1日为宜。租金的计算时间为2018年2月25日至2019年1月1日，共计10个月6天，2018年2月25日至2018年12月25日租金按每月16,178.75元计算，共计人民币161,178.50元；2018年12月26日至2019年1月1日租金按每月16,825.90元计算，共计人民币3,365.18元。上述租金共计人民币164,543.68元。 对于被告欠付原告物业费问题。经庭审查明，根据合同约定，物业费从本合同约定的起租日当日计收。故计算被告应付物业费的起点时间为2017年11月25日起至2019年1月1日止。物业费按每月2,588.60元计算，计算13个月6天，共计人民币34,169.52元。 对于原告诉请被告支付逾期支付租金、物业费违约金的请求。根据合同约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。被告逾期租金违约金计算时间为2018年2月25日至2019年1月1日，共计310天，按逾期未付租金人民币164,543.68元的0.5‰计算，租金违约金为人民币25,504.27元（164,543.68元×310天×0.5‰）。物业费从本合同约定的起租日当日计收，且收取方式与租金及时间与租金一并支付，免租期内物业管理费单独支付。被告逾期物业费计算时间为2017年11月25日至2019年1月1日，共计402天，按逾期未支付物业费人民币34,169.52元的0.5‰计算，物业费违约金为人民币6,868.07元（34,169.52元×402天×0.5‰） 上述租金违约金及物业管理费违约金合计为人民币32,372.34元（25,504.27元+6,868.07元）。 对于被告肖化荣已缴纳的保证金问题。因被告肖化荣在签订合同后已向原告和聚祥公司缴纳了50,000.00元的保证金，根据合同约定，租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失或者损害，甲方有权直接从该保证金中扣取赔偿款。现被告肖化荣已违反合同未按时向原告和聚祥公司支付租金及物业费，造成原、被告双方签订的合同解除，被告肖化荣应承担赔偿责任，故被告肖化荣缴纳的保证金用以扣减欠付原告和聚祥公司的租金费用，即被告肖化荣应支付原告和聚祥公司租金共计人民币114,543.68元（164,543.68元-50,000.00元）。 对原告和聚祥公司诉请被告肖化荣承担律师费的主张，因原告和聚祥公司无事实及法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司与被告肖化荣于2017年10月21日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》； 二、被告肖化荣于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司租金共计人民币114,543.68元； 三、被告肖化荣于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司物业管理费共计人民币34,169.52元； 四、被告肖化荣于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司逾期支付租金违约金及物业管理费违约金共计人民币32,372.34元； 五、驳回贵州和聚祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,755.00元（已减半收取），由被告肖化荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  常冰 二〇一九年四月十六日 书记员  夏丞