广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终624号上诉人（原审被告）:江门市新龙纸业有限公司，住所地：江门市新会区三江镇白庙工业区。法定代表人：梁锐标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江门市长河化工实业集团有限公司，住所地：江门市新会区三江镇白庙工业区。法定代表人：赵文海，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏叶娉，广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文康，广东高拓律师事务所律师。上诉人江门市新龙纸业有限公司（下称“新龙公司”）因与被上诉人江门市长河化工实业集团有限公司（下称“长河公司”）合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初3298号民事判决向本院提出上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、长河公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定新龙公司向长河公司返还4120000元定金错误。在合同履行过程中，新龙公司并不存在怠慢履行合同义务，且秉着积极履约的态度，曾多次向国土部门询问了解办理过户的操作流程及相关资料的准备，后基于历史遗留问题及国家政策原因造成无法办理产权过户手续，并非新龙公司违约，故不应适用定金规则。二、一审判决认定新龙公司向长河公司支付律师费不合理。新龙公司并非违约方，故不应承担对方的律师费用。二审诉讼中，新龙公司补充如下上诉意见：首先，案涉《土地转让（流转）及地上建筑物出让协议》涉及的交易标的为集体土地，取得的产权证书也是《中华人民共和国集体土地使用证》，按照我国《土地管理法》第六十三条的规定集体所有的土地使用权不得转让。因此，该《土地转让（流转）及地上建筑物出让协议》违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。而一审法院在没有查明涉案的《土地转让（流转）及地上建筑物出让协议》是否违反法律、行政法规的情况下，直接认定为有效，进而判定双方是否违约，明显违反法律规定。其次，案涉协议签订前，双方均已知悉交易标的存在建筑物压红线的违法情形，也知悉要履行该协议就必须消除交易标的建筑物压红线的违法情况，否则该协议无法履行。所以，双方才会在案涉协议中明确约定对压红线的建筑物进行拆除、改建。因为压红线的建筑物存在抵押情形，要进行拆除、改建就需要先注销抵押登记，所以双方明确约定，由长河公司出资注销抵押。因此根据案涉协议的约定，正确的交易流程应该是长河公司出资560万元给新龙公司用于注销交易标的的抵押登记，然后由新龙公司拆除压红线建筑物并重新报建、改建，再进行交易。但是，至今长河公司仍未出资给新龙公司用于注销抵押登记，按照我国《合同法》及有关法律的规定，新龙公司在未收到长河公司支付的560万元前，享有先履行抗辩权，有权拒绝继续履行案涉协议。再次，案涉协议第四条第4款明确约定因法律规定、国家政策等规定导致交易标的不能办理土地使用权及地上建筑物所有权过户手续和交付使用的，协议自动解除，不作违约处理。双方已经预料到交易标的可能存在因交易标的建筑物压红线的情形无法交易。合同履行过程中，新龙公司已充分履行约定义务，将交易标的交付给长河公司，并且积极前往国土等有关部门办理交易的有关手续，但是，事实证明交易标的确实因其系集体土地、存在压红线等违法法律、法规强制性规定的情形，无法交易。新龙公司也在第一时间以打电话等形式告知长河公司要求解除合同，退还有关款项。新龙公司已充分履行出让协议约定义务，不存在违约行为，案涉协议因双方在协议签订前均已知悉交易标的存在建筑物压红线的违法情形而无法继续履行，责任不应归责于新龙公司。长河公司答辩称：一、一审法院的判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院予以维持一审法院的判决。新龙公司的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回新龙公司的上诉请求。二、在本案的合同履行过程中，新龙公司没有按照合同约定履行合同义务，从新龙公司在2018年4月13日向长河公司所发的《函》可清晰知道涉案的土地使用权没有办理过户手续的原因在于新龙公司违约，因此一审法院认定新龙公司违约是正确的，适用定金法则也是正确的。但长河公司认为除了适用定金罚则外，还应该对预付款194万元计算逾期付款利息。三、因新龙公司的违约行为导致长河公司因维权所产生的损失也应由新龙公司承担，一审法院判决新龙公司承担律师费是合法合理的。四、新龙公司认为长河公司应先支付解押所需的资金人民币560万元是没有事实和法律依据的，按照双方签订的《土地转让（流转）及地上建筑出让协议》的约定，新龙公司应该书面通知长河公司其已经办理好重新办理报建和相关的土地证的手续，然后长河公司收到该通知后才支付该资金，是存在先后履行顺序的，因此，新龙公司的陈述没有事实和法律依据。五、双方签订的《土地转让（流转）及地上建筑出让协议》是有效的。长河公司向一审法院起诉请求：1、判令解除长河公司与新龙公司于2017年3月29日签订的《土地转让(流转)及地上建筑物出让协议》；2、判令新龙公司立即向长河公司返还预付款1940000元和双倍定金4120000元，合计6060000元及利息(利息以4000000元，每月按2%计算，从2017年3月30日起计至清偿日止，暂计至2018年5月30日共427天利息为1138666.67元)，上述合共71986667元；3、判令新龙公司向长河公司支付其为了维权而支出的律师费20000元；4、本案诉讼费由新龙公司承担。一审法院判决：一、确认长河公司与新龙公司于2017年3月29日签订的《土地转让（流转）及地上建筑出让协议》于2018年8月16日解除；二、新龙公司应于判决生效之日起十日内向长河公司退还预付款1940000元并双倍返还定金共4120000元；三、新龙公司应于判决生效之日起十日内向长河公司支付律师费20000元；四、驳回长河公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，新龙公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为31165.33元，保全费5000元，合计36165.33元，由长河公司负担492.97元，新龙公司负担35672.36元。二审期间，新龙公司提交涉案交易标的物的使用权证书[新集用（2008）第01871号]，证明涉案交易标的物为集体所有的土地，根据我国《土地管理法》的有关规定，集体土地是不允许转让的，因此，案涉协议违反我国法律行政法规的强制规定，应属无效。长河公司质证认为，其在一审时已将该证据作为证据三的附件提交给一审法院，故对该产权证书的真实性、合法性没有异议，但对新龙公司所要证明的内容有异议。该土地使用权的用途是工业用地，使用权类型是出让，且签订合同时新龙公司也明确告知长河公司，该土地与厂房是可以转让的。本院经审核认为，从一审庭审笔录及案卷所附长河公司的举证材料来看，长河公司一审中已将该产权证书作为证据三的附件提交给一审法院，且新龙公司已质证并表示无异议，故该证据不属于新的证据。对于新龙公司的拟证内容本院在伦理部分予以论述。长河公司没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕新龙公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、长河公司与新龙公司于2017年3月29日签订的《土地转让(流转)及地上建筑物出让协议》是否有效？2、新龙公司应否向长河公司承担返还预付款并双倍返还定金共计606万元的赔偿责任？3、新龙公司应否向长河公司支付2万元律师费损失？本院具体分析如下：关于长河公司与新龙公司于2017年3月29日签订的《土地转让(流转)及地上建筑物出让协议》是否有效的问题。新龙公司上诉称案涉协议为集体所有的土地使用权转让协议，因违反法律强制性规定而无效。根据本案查明的事实，案涉的土地虽为新会区三江镇新江村农民集体所有，但同时该使用权证书上亦载明土地使用权人为新龙公司、土地用途为工业用地及使用权类型为出让等事项。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条“集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限”的规定，新龙公司依法取得上述集体建设用地的使用权，并且已用于工业建设及生产经营，其将该集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权转让，也并未改变土地规划用途，符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条的规定，故一审法院认定案涉的《土地转让(流转)及地上建筑物出让协议》合法有效并无不当，本院予以维持。新龙公司上诉主张案涉协议无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于新龙公司应否向长河公司承担返还预付款并双倍返还定金共计606万元的赔偿责任问题。新龙公司认为由于双方在签订合同前均已知悉交易标的存在建筑物压红线的违法情形需拆除、改建，并存在抵押，故长河公司在未出资注销抵押登记前，新龙公司享有先履行抗辩权。承前所述，案涉的《土地转让（流转）及地上建筑物出让协议》合法有效，故双方当事人应按照约定的内容全面履行各自的义务。该协议中第一项第3点约定“甲方（新龙公司）承诺，在签订本协议的一个月内，甲方负责将此部分的建筑进行拆除和改建，并由甲方及其法定代表人梁锐标、股东梁华标协助乙方（长河公司）重新办理报建和土地证、房地产权证等相关手续（注：建筑物并未过户到乙方名下，因此办理报建和产权证书等仍使用甲方的名义）。同时，重新办理出新的土地证、房地产权证后，甲方及其法定代表人梁锐标、股东梁华标应积极将上述产权证书过户到乙方的名下”，同时第三项第3点又约定“甲方（新龙公司）拆除和改建上述跨地的建筑物，并办理好产权证书后，乙方（长河公司）将于收到甲方通知已完成该事项第7日内支付撤押所需的金额5600000元及利息给甲方（该款项属于此次土地及地上建筑物的出让款）……”由此可见，双方协商一致的履行先后顺序为新龙公司在拆除和改建压红线建筑并办理好产权证书后，长河公司方才需支付撤押所需的款项。对此，新龙公司直至本案二审法庭调查前并未提供相关证据证明双方已就上述义务的履行顺序作出变更，也未能提供充分证据证实其在拆除和改建压红线建筑物并办好证件后有通知或者催促长河公司支付撤押款，故新龙公司主张长河公司未先行支付撤押款导致合同无法履行的意见，理据不足，本院不予支持。相反，长河公司一审中提交新龙公司所出具的《函》显示，因新龙公司在新会农商银行的贷款逾期及供应商起诉查封无法解押抵押物，无法办理产权变更手续及抵押无法解除。综观双方所提交的证据，新龙公司因其银行贷款逾期，不允许部分抵押物撤销抵押登记及涉案标的物被案外人申请查封而导致无法履行合同义务，构成根本违约。故一审法院认定新龙公司需向长河公司承担返还预付款并双倍返还定金共计606万元的赔偿责任并无不妥，本院予以维持。至于长河公司抗辩认为除了适用定金罚则外还应计算预付款逾期利息的意见，长河公司对此并未提起上诉，本院不予审查。新龙公司主张案涉协议无法履行的责任不应归责于新龙公司的上诉意见，理据不足，本院不予支持。关于新龙公司应否向长河公司支付2万元律师费损失的问题。新龙公司称其并非违约方，故不应承担长河公司的律师费。经查，案涉的《土地转让（流转）及地上建筑出让协议》第四项第7点约定“双方均同意，若因任何一方违约，造成守约方因本次土地转让（流转）及地上建筑物出让所造成的额外支出费用（包括但不限于律师费等其他手续的费用），全部由违约方承担。”如前所述，由于新龙公司违约的原因导致合同无法履行，且长河公司能够提供相应的发票证实其为维护其合法权益造成律师费的损失。故一审法院认定新龙公司应向长河公司支付2万元律师费损失并无不当，本院予以维持。新龙公司此项上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，新龙公司的上诉请求理据不足，不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39920元（已由江门市新龙纸业有限公司预交39920元），由江门市新龙纸业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴拥军审判员  陈 炜审判员  杨维国二〇一九年四月三十日本件与原件核对无异书记员  邓少洪