成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初4427号 原告：江永菊，女，1986年4月6日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：胡昌明，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏裕辉，四川川蓉律师事务所律师。 被告：杨简，男，1966年3月27日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：林秀君，女，1966年1月3日出生，汉族，住四川省资中县。 二被告委托诉讼代理人：毛国超，四川资达律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：毛靖尹，四川资达律师事务所律师。 第三人：杨龙，男，1988年1月14日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：毛靖尹，四川资达律师事务所律师。 第三人：成都鑫程房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道牧华路三段1371号。 法定代表人：樊小军，总经理。 原告江永菊与被告杨简、林秀君及第三人杨龙、成都鑫程房地产经纪有限公司（以下简称“鑫程公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江永菊及其委托诉讼代理人胡昌明、被告林秀君、被告林秀君及杨简的共同委托诉讼代理人毛国超、第三人杨龙、第三人鑫程公司的法定代表人樊小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江永菊向本院提出诉讼请求：1.判令解除江永菊与杨简、林秀君签订的《房产买卖合同》；2判令杨简、林秀君返还购房款200000元；3.判令杨简、林秀君返还房屋装修费用110000元；4.判令杨简、林秀君支付赔偿金200000元。事实和理由：杨简、林秀君委托其子杨龙与江永菊于2017年10月3日签订房屋买卖合同，杨简、林秀君将位于成都市双流区的房屋以人民币550000的价格卖给江永菊。江永菊于合同签订当日微信转款20000元并于2017年10月9日支付首付款人民币180000元，当日杨简的儿子杨龙将房屋交付给江永菊。在房屋交付后江永菊对房屋进行了装修并于2017年12月1日搬入居住，装修费用共计花费110000元。但是2018年3月20日杨简等人找到江永菊声称他们并没有出卖房屋并要求江永菊搬离自己合法取得的房屋。买卖双方基于真实意愿签订了《房产买卖合同》，双方就应该本着诚实守信的原则履行合同义务。而杨简、林秀君却以自身行为表明不履行合同，其行为严重侵犯了江永菊的合法权益。 杨简、林秀君辩称，杨简、林秀君不是本案的适格主体，属主体错误，杨龙擅自与江永菊签订《房屋买卖合同》，杨简、林秀君并不知情；杨龙擅自与江永菊签订《房屋买卖合同》属无效合同，对杨简、林秀君没有法律约束力，杨简、林秀君确实委托过杨龙办理房产交费、接房等事宜，但并未委托其出售房屋；江永菊的损失应由其自行承担，与杨简、林秀君毫无关系；江永菊之前所付的200000元购房款，杨简、林秀君不知情，应由其找杨龙协商。综上，在杨简、林秀君毫不知情的情况下，江永菊与玛雅房屋中海中介公司（左岸店）恶意串通，共同欺诈无权代理人杨龙与江永菊签订《房屋买卖合同》，严重侵犯了杨简、林秀君的合法权益，应当驳回江永菊的全部诉讼请求。 杨龙述称，由于我与父母关系一直不太好，我父母在资中，我在威远，因为生意急需要钱，就咨询房屋是否能够买卖，中介说有人看上了我的房子，大家很快就签订了协议，中介也没有审核我的委托手续，也没有审核江永菊的购房资格，我稀里糊涂的就卖了房子。签订合同当天江永菊给了20000元定金，后面我和江永菊一起去银行转账的180000元，因为没签订最后的正式合同，加上与父母关系不好，就一直没有告诉他们。 鑫程公司述称，当时杨龙在网上挂售了房屋，我找到杨龙确认过是否要卖，杨龙确认要卖，然后约杨龙到中介公司签合同并告知需要出具父母的委托，杨龙来时带了三人的身份信息并且有两份公证书，杨龙表示公证房屋买卖委托是在成都做的，约定了过户等事宜。杨龙提过是否需要对买卖合同进行公证，江永菊本着互相信任，就没有去，杨简收到了180000元房款，且江永菊开通天然气也是找的杨简，现在杨简说不清楚房屋出售事宜不符合常理。签订合同时，杨龙提供了杨龙、杨简、林秀君的身份证原件及结婚证原件。 本院经审理后认定事实如下：2014年11月2日，杨简、林秀君与双流邦泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨简、林秀君以296483元的价格向双流邦泰置业有限公司购买位于成都市双流区房屋。2017年9月14日杨简、林秀君委托杨龙前往双流邦泰置业有限公司处接收涉案房屋，委托杨龙办理权属证书等手续。 2017年10月3日，在鑫程公司的居间服务下，杨龙以杨简、林秀君代理人的身份与江永菊签订《房产买卖合同》，约定杨简、林秀君将位于成都市双流区的房屋出售给江永菊，成交价为550000元。《房产买卖合同》约定：“一、房屋基本状况1.1房屋位置成都市双流区西航港街道泰华路168号5楼1单元17楼06号……1.5甲方承诺：自己有权或已获得其他共有人的授权签订本合同，如因此而导致合同无效或不能履行的，由甲方承担违约责任及全部的赔偿责任……三、付款方式及付款期限3.1购房定金乙方（江永菊）在签订本合同的同时支付甲方（杨简、林秀君）购房定金人民币20000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款，甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交由丙方保管。3.2首付款人民币180000元在接房当天直接支付甲方。3.其余部分款项，即人民币350000元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲、乙双方协商按以下方式处理：在过户当天，乙方以现金或转账的方式补差支付给甲方……八、违约责任……8.3甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。九、补充条款：1.乙方以贷款方式购买此房，2.甲方保证此房无查封、无抵押、无任何纠纷能顺利过户，3.乙方保证个人征信良好，4.甲乙双方约定在乙方支付甲方首付款贰拾万元整（含定金贰万元整）之日起当日内交房给乙方，5.甲方允许乙方支付房款贰拾万元整（含定金贰万元整）之日起装修入住，甲方配合乙方在物业处办理装修手续，6.甲方应于取得不动产证之日起10个工作日内到银行办理所贷金额结按手续”。 另查明，合同签订后，江永菊于2017年10月3日向冷秋云（系杨龙妻子）转账支付购房定金20000元，于2017年10月9日向杨简账户转账支付购房款180000元，共计支付购房款（含定金）200000元。杨龙以杨简代理人名义于2017年10月9日将房屋交付给江永菊，江永菊于2017年10月14日开始装修房屋，并于2017年12月7日入住。 据鑫程公司陈述，签订合同时，杨龙出示了杨简、林秀君的身份证原件及结婚证原件，且杨简配合江永菊办理开通天然气等手续。 本案在审理过程中，江永菊向本院鉴定申请，要求对位于成都市双流区房屋的装修价值进行鉴定。四川天衡房地产评估有限公司出具了《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为：“评估总价：小写（人民币）66044元；大写（人民币）陆万陆仟零肆拾肆元整。”本院于2019年4月11日组织江永菊、杨简、林秀君、杨龙、鑫程公司对该《房地产司法鉴定估价报告》进行质证，各方均无意见。江永菊已垫付鉴定费2000元。 本案受理后，于2018年5月6日向杨简、林秀君送达了江永菊主张解除合同的民事起诉状副本等材料。 经了解，2018年5月份，与案涉房屋同地段同类型的房屋成交价格在12000元至13000元每平方米左右。 以上事实，有江永菊、杨简、林秀君、杨龙、鑫程公司的陈述、当事人身份信息证明、结婚证书、转账汇款业务回单、情况声明书、《商品房买卖合同》、《房产买卖合同》、室内装饰装修管理服务协议、装饰装修施工许可证、室内燃气系统压力实验记录、装修相关单据、《房地产司法鉴定估价报告》、《鉴定费发票》一张等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，虽然江永菊未提供证据证明杨龙在以杨简、林秀君的名义与江永菊签订合同时出具了杨简、林秀君的委托书，但结合庭审查明的事实，杨龙系杨简、林秀君的儿子，其受杨简、林秀君的委托代其接收案涉房屋、办理不动产权证书等事宜，在签订合同时杨龙出具了杨简、林秀君的身份证原件、结婚证原件等材料，签订合同后杨龙提供了杨简的银行卡号，江永菊也将180000元的房款转入了杨简的账户，后江永菊对该房屋进行了装修并入住至今，故江永菊有充分的理由相信杨龙具有代理权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”及第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，杨龙的代理行为有效，其以杨简、林秀君的名义与江永菊签订的合同，对杨简、林秀君发生效力。此外，对杨简陈述其并不知晓江永菊向其账户上转入了180000元，该陈述也不符合常理。综上，江永菊与杨简、林秀君签订的合同不违反法律禁止性规定，应属有效。杨简、林秀君以不知情为由辩称合同无效无事实和法律依据，本院不予采信。 根据合同约定，双方应在杨简、林秀君取得房屋权属证书后协商日期前往房产交易中心办理过户手续。因案涉房屋尚未办理权属证书，在案涉房屋具备过户的条件前，杨简、林秀君明确表示拒不履行该合同，其行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，江永菊可以主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，江永菊通过起诉的方式请求解除合同，江永菊与杨简、林秀君签订的《房产买卖合同》应当于杨简、林秀君收到民事起诉状副本之日即2018年5月6日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，江永菊有权要求杨简、林秀君返还其支付的全部购房款共计200000元。根据结合各方当事人提供的证据以及鉴定机构出具的《房地产司法鉴定估价报告》，案涉房屋装修价值的估价结果为总价66044元，各方对该估价结果均无异议，该装修价值系江永菊签订合同后产生的损失，杨简、林秀君应当向江永菊赔偿该部分装修损失。 关于江永菊主张杨简、林秀君向其支付赔偿金200000元的问题。由于案涉房屋价格上涨，房屋价格溢价损失属于因合同解除给江永菊造成的损失，杨简、江永菊应当予以赔偿。因在签订合同时江永菊知晓案涉房屋尚未取得权属证书，江永菊也仅支付了部分合同价款，虽然合同解除的责任归结于杨简、林秀君，但结合双方的过错大小、合同的履行情况等因素，且江永菊因对房屋装修造成的损失已经得到弥补，故本院综合考虑全案情况，酌情认定杨简、林秀君向江永菊赔偿损失110000元为宜。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告江永菊与被告杨简、林秀君于2017年10月3日签订的《房产买卖合同》于2018年5月6日解除； 二、被告杨简、林秀君于本判决生效之日起七日内向原告江永菊返还已支付购房款200000元； 三、被告杨简、林秀君于本判决生效之日起七日内向原告江永菊返还房屋装修费用66044元； 四、被告杨简、林秀君于本判决生效之日起七日内向原告江永菊赔偿损失110000元； 五、驳回原告江永菊的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，鉴定费2000元，共计6450元由被告杨简、林秀君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年四月二十二日 法官助理 张 旖 书 记 员 冯子豪