海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初4796号 原告：龙某，男，1974年10月30日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：冯某，海南白驹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡某，海南白驹律师事务所实习律师。 被告：海口栋梁实业有限公司，住所地海口市龙昆南路97-1号华源大厦18楼D室。 法定代表人：黄某1，总经理。 委托诉讼代理人：黄某2、陈某，海南瑞来律师事务所律师。 原告龙某（反诉被告）诉被告海口栋梁实业有限公司（反诉原告）（以下简称“栋梁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告栋梁公司提起反诉，本院予以受理。原告的委托诉讼代理人冯烨、蔡某，被告的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决确认原、被告双方间签订的《灵山新农贸市场租赁合同》合法有效，被告承担继续履行合同的义务；2.请求人民法院依法判决从判决生效起3日内，被告海口栋梁实业有限公司按合同的第六条第一款的约定，将具备交付条件的租赁物交付给原告使用；3.请求判决被告向原告赔偿因被告违约给原告造成的损失共计200万元。4.请求人民法院依法判决本案所有诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年9月4日签订《灵山新农贸市场租赁合同》，约定被告将灵山镇新农贸市场1-2层楼租赁给原告，原告预先支付租赁保证金200万元，被告在2013年春节前后交付租赁物。原告己如约于2012年9月5日和10月29日向被告单位汇人人民币50万元和150万元，合计人民币200万元，作为租赁保证金。然而时至今日被告一直未将商铺出租给原告使用，但是原告却发现被告己将商铺出租给第三方使用并开业。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，因此，被告应该履行自己的义务向原告交付租赁物。双方合同第六条第一项第四款规定：“甲方不遵守本合同。条款而造成乙方的损失由甲方负责赔偿”和第七条第一款规定：“租赁合同发生效力后，未经双方协商同意，任何一方不得随意变更解除或终止合同。否则乙方违约造成另一方经济损失违约方负责赔偿”，被告收取了原告200万元的租赁保证金，但交付条件具备后非但没把商铺出租给原告还恶劣地将其出租给第三人，这种违约行为严重损害了原告的利益，因此原告请求被告因违约给原告造成的损失共计200万元，损失包括原告支付租赁保证金产生的利息损失、原告未能及时给第三人交付租赁物而赔偿的违约金、原告将铺面租赁给第三人产生的预期可得利益。综上，为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》及有关法律向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告栋梁公司辩称：1.双方签订的合同已经解除，被告无需向原告交房，双方签订的合同约定在2013年春节前将涉案房屋租赁给原告，用途是经营商场、餐饮和超市，双方约定用于经营超市，之后遇上美兰区政府对美兰区辖区内的农贸市场升级改造。涉案的房屋也属于改造工程的范围内。于是在2013年对涉案房屋所在的灵山农贸市场进行了加层，加固等升级。在改造升级动工前，被告将情况及时告知原告，原告为此未提出异议，也未提出过解除合同，并表示可以等到农贸市场改造升级完毕后接收房屋。2017年1月份，被告在灵山农贸市场完成升级改造工程后，此时整体已经通过消防验收备案。该涉案房屋已经达到了交付的条件，之后被告多次通知原告要求接收房屋进场装修及缴纳租金。但原告以各种借口和理由拒不受领房屋也不缴纳租金。经被告多方面了解，在诸多借口中最主要的原因是这期间绿地集团的商业体里面的超市开张了，距离灵山市场不到一公里，他们的收益非常不好，月营业额不到5万，原告认为如果继续租赁用于经营超市已经不合适了。正是原告不及时受领房屋的行为已经严重影响到合同的履行及被告的利益。双方在2017年4月份曾经协议解除合同，但由于原告的诸多无理要求没有达成一致。上述情况一直持续到2017年7月份，原告仍然不履行受领房屋及缴纳相应的租金。被告认为原告已经以自己的行为表明不愿意履行双方签订的合同，为了维护自身的利益，根据合同的相关约定及《合同法》的相关规定：第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”。我方已经多次催告原告受领房屋及支付租金，在合理期限内原告以拒不受领房屋也不缴纳租金。被告已经明确向原告告知解除租赁合同，并在2017年7月12日返还原告签订合同时缴纳的合同保证金200万元。至此，双方签订的租赁合同已经解除。2.双方签订的合同中第六条第二款约定，被告提交两份分别与庄镇隆、熊建亮签订的租赁合同效力未经过被告同意，合同效力还在待定期间，原告未收房屋、未缴纳租金的行为表明不履行合同的主要义务，是原告违约在先，且严重影响到被告的利益，因此被告根据相关约定及法律规定行使解除权，解除双方签订的合同。综上，原告的违约行为导致双方合同已经解除，原告要求被告交付房屋及赔偿损失的诉求已经没有事实和法律依据，请求人民法院查清事实后驳回原告的诉讼请求。 反诉原告栋梁公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判令双方之间签订的《灵山新农贸市场租赁合同》于2017年7月12日已经解除；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失132万元；3.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年9月4日，反诉原告与反诉被告签订《灵山新农贸市场租赁合同》，反诉原告在2013年春节前后将位于灵山镇新农贸市××楼租赁给反诉被告，用途主要是用于经营商场、餐饮及超市，签订合同时反诉被告明确告知租赁该房屋用于经营超市。合同签订后，遇上美兰区政府对美兰区辖区内的农贸市场升级改造。涉案的房屋也属于改造工程的范围内。反诉原告于2013年对涉案房屋所在的灵山农贸市场进行了加层，加固等升级。在改造升级动工前，反诉原告将情况及时告知反诉被告，反诉被告为此未提出异议，也未提出过解除合同，并表示可以等到农贸市场改造升级完毕后接收房屋。2017年1月份，反诉原告对灵山农贸市场完成升级改造工程后，此时整体已经通过消防验收备案。该涉案房屋已经达到了交付的条件，之后反诉原告多次通知反诉被告要求接收房屋进场装修及缴纳租金。但反诉被告以各种借口和理由拒不受领房屋也不缴纳租金。经反诉原告多方面了解，在诸多借口中最主要的原因是这期间绿地集团的商业体里面的超市开张了，距离灵山市场不到一公里，他们的收益非常不好，月营业额不到5万，反诉被告认为如果继续租赁用于经营超市已经不合适了。正是反诉被告不及时受领房屋的行为已经严重影响到合同的履行及被告的利益。双方在2017年4月曾经份协议解除合同，但由于反诉被告的诸多无理要求没有达成一致。上述情况一直持续到2017年7月份，反诉被告仍然不履行受领房屋及缴纳相应的租金。反诉原告认为反诉被告已经以自己的行为表明不愿意履行双方签订的合同，为了维护自身的利益，根据合同的相关约定及《合同法》的相关规定：第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”。反诉原告已经多次催告反诉被告受领房屋及支付租金，在合理期限内反诉被告以拒不受领房屋也不缴纳租金。反诉原告已经明确向反诉被告告知解除租赁合同，并在2017年7月12日返还反诉被告签订合同时缴纳的合同保证金200万元。至此，双方签订的租赁合同已经解除。按照合同第三、1条的约定“每月租金人民币330000元／月，租金按月缴纳”，反诉被告不接收房屋也不缴纳租金的违约行为势必会给反诉原告造成经济上的损失，且该损失是巨大的。因此，反诉原告根据合同第六、、7条的约定“乙方遵守本合同条款，造成的损失由乙方负责赔付”，要求反诉被告因不接收房屋给反诉原告造成的经济损失共计132万元。（以房屋租金为标准，按时间2017年2月至2017年6月计算）综上所述，反诉被告起诉状所述没有事实依据，法院不应支持其全部诉讼请求；而且，反诉被告应当赔偿反诉原告的损失，请求法院依法判决，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告龙某辩称：我方认为其对法律事实的主张，不属于对法律关系的主张，对方认为双方合同在2017年7月12日已经解除，是对法律事实的认定，不属于法院受理案件的范围。我方认为合同解除权的行使分为单方解除和协商解除，而根据双方合同第七条第一款规定，任何一方不得随意变更、解除或终止合同约定，原被告双方已经通过合同约定形式放弃了任何一方可以单方解除合同权利。同时根据合同法93条规定，当事人单方解除权可以约定放弃。因此我们认为反诉原告的第一项诉讼请求是行使了单方解除权，而反诉原告并不具备单方解除合同的能力。根据反诉原告在答辩和反诉阶段的说法，被告能够履行合同是在2017年1月后，双方能够履行合同时间为2013年3月后。所以从2013年3月到2017年1月四年期间没有履行合同的能力，并无法履行合同反诉原告是确定的。根据合同第六条第5.6.7.9项的约定，反诉原告应当把消防验收合格的、装修好的农贸市场同时一楼地面要抬高60厘米的农贸市场交付给原告使用，而根据被告即反诉原告向法庭提交的消防验收合格证的审批时间是2017年7月7日，也就是说到了2017年7月7日反诉原告才取得了租赁物的消防验收合格证。而反诉原告却在反诉状中主张应该在2017年7月12日解除合同，由此可见不是原告不愿意履行合同，而是被告根本不想将租赁物交付给原告使用。双方合同约定，被告应当交付的房屋除了验收合格外还是装修好的农贸市场。根据合同第六条第一款第六小项，时至今日，标的物至今还在装修，说明租赁物没有达到交付条件，原告无法接收。反诉原告称多次向原告催告称未缴纳租金，我方认为这点主张根据前面的意见和证据已经证明反诉原告不具备向原告催缴租金的客观条件。在2017年7月7日被告取得消防合格证的五天已经向原告返还了租赁保证金200万元，这一事实也证明无法履行合同，不愿意履行合同的人是反诉原告。故我方认为反诉原告关于经济损失的赔偿理由不成立。反诉状中反诉原告称有加盖工程，造成了延误，但事实是这个加盖工程是违章建筑，这一问题在2015年1月19日南国都市报中也报道过，反诉原告因加盖违章建筑无法交付涉案房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案的事实，本院查明认定如下：2012年9月4日，龙某（承租方、乙方）与栋梁公司（出租房、甲方）双方签订《灵山新农贸市场租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于海南省海口市××区，面积约8000平方米、市场周围场地及二楼天面出租给乙方，用于经营商场、商场招商分租、餐饮、超市及农贸市场。经营所得为乙方所有。二、租赁期限为10年，从2013年1月1日起至2023年1月1日止。装修期间免租金，2013年春节前房屋交付使用免六个月租金，若2013年春节后房屋交付免五个月租金。三、租金采用先付款后使用原则，每月租金人民币330000元，租金按月缴纳，每月结束前五天支付下一个月租金。租金价格前五年不递增，后五年调整10%（即2018年1月递增10%至合同结束）；租赁保证金人民币2000000元整，租赁合同生效之日一次性缴纳500000元，余款30天内交清，租赁满期合同终止后扣除应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿等，剩余部分如数返还给乙方。四、甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，甲方不得在合同期间内另转租他人或收回房屋，因此造成乙方的一切损失由甲方负责赔偿。五、甲方负责该楼的一次消防验收合格交付乙方使用，甲方负责按农贸市场要求装修好农贸市场，在合同期内农贸市场的经营权手续转让并交付乙方使用。六、租赁合同发生效力后，未经双方协商同意，任何一方不得随意变更解除或终止合同。否则一方违约造成另一方经济损失违约方负责赔偿；乙方应按合同之规定按时缴交租金，逾期不缴交租金的按每天5‰收取滞纳金，超过30天视为本合同自动终止，甲方没收全部租赁保证金收回租赁房屋。栋梁公司分别于2012年9月5日、2012年10月29日向龙某出具《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》，以证明收取龙某支付的灵山农贸市场租赁保证金50万元、150万元。 2013年6月6日，龙某与案外人庄镇隆签订《灵山新农贸市场租赁合同》，约定将1楼场及配套部分（超市除外），面积约3655平方米出租给庄镇隆用于经营，租赁期限为自2013年10月1日起至2023年9月30日止，每月租金及商业管理费为25万元，前五年不递增，后五年调整10%。龙某收取庄镇隆租赁定金20万元。2013年11月12日，龙某与案外人熊建亮签订《灵山新农贸市场租赁合同》，约定将位于灵山镇新农贸市××楼、5、6铺位号，面积约345平方米及二楼面积约4000平方米出租给熊建亮用于经营超市，每月租金及商业管理费20万元，前五年不递增，后五年调整10%。龙某收取熊建亮铺面合同履约金20万元。后于2014年9月27日，龙某与熊建亮签订《合同终止协议书》，约定解除双方签订的《灵山新农贸市场租赁合同》。 另查，2008年3月30日，海口市美兰区人民政府办公室印发《关于印发海口市美兰区农贸市场升级改造工作方案的通知》，要求对2007年11月1日前依法开办的城镇农贸市场进行升级改造，改造期间为2008年1月-2012年12月。2012年6月27日，海口市美兰区商务局印发《关于下达2012年度美兰区农贸市场升级改造项目计划的通知》，决定将包括灵山市场在内的八家农贸市场列入美兰区2012年升级改造计划。2012年-2013年之间，栋梁公司多次向美兰区政府、美兰区商务局、美兰区灵山镇政府去函对灵山镇农贸市场升级改造的情况进行说明、请示。2017年1月23日，海口市公安消防支队美兰区大队出具海美公消审字[2017]第0007号《关于海口栋梁实业有限公司建设工程消防设计的审核意见》，认定美兰区灵山镇新农贸市场项目室内装修消防设计合格。栋梁公司申报海口市美兰区灵山镇新农贸市场项目进行竣工消防验收，2017年7月7日，海口市公安消防支队美兰区大队出具海美公消验字[2017]第0017号《关于海口栋梁实业有限公司建设工程消防验收合格的意见》，作出意见如下：一、综合评定该室内装修工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效。三、经本次消防验收合格的部位如有改建、扩建、内部装修、用途变更，应向我大队重新申报。四、该工程属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。 由于案涉铺面至今未交付至龙某使用，2017年3月起，龙某与栋梁公司进行协商，要求解除双方签订的《灵山新农贸市场租赁合同》，但并未达成一致意向。2017年7月12日，案外人黄光娜代栋梁公司向龙某支付200万元，并注明“返还灵山市场租赁保证金”。2017年12月25日，海南白驹律师事务所冯某律师接受龙某委托向栋梁公司送达海白律函字【2017】第033号《律师函》，称栋梁公司自愿以200万元作为龙某损失赔偿，并要求继续履行合同，要求栋梁公司于2018年1月1日前根据《灵山新农贸市场租赁合同》的约定将装修好的案涉铺面交付龙某使用。2017年12月28日，栋梁公司向龙某出具《对的复函》，明确已将租赁保证金200万元退还龙某，该200万元系租赁保证金而非龙某所称的经济损失，并称双方所签订的《灵山新农贸市场租赁合同》已于2017年7月12日解除。 在庭审中，栋梁公司明确案涉铺面已出租给他人，无法继续履行合同。经当庭向龙某释明，由于合同无法继续履行，是否要变更诉讼请求。龙某当庭明确坚持原诉讼请求，不变更。 再查，2018年1月26日，龙某向海口市琼山区人民法院申请诉前财产保全，请求查封海口栋梁实业有限公司名下琼山区新农贸市场第1层的房产[不动产权证号：HK386508]，海口市琼山区人民法院于2018年1月26日作出（2018）琼0107财保6号，裁定查封海口栋梁实业有限公司名下琼山区新农贸市场第1层的房产[不动产权证号：HK386508]。 本院认为，一、龙某与栋梁公司签订的《灵山新农贸市场租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。但在龙某支付了铺面租赁保证金200万元后，栋梁公司迟迟未将涉案铺面交付龙某使用，且现已转租他人使用，导致双方签订的《灵山新农贸市场租赁合同》无法继续履行。龙某要求被告继续履行《灵山新农贸市场租赁合同》并要求栋梁公司按照合同约定交付涉案铺面，但涉案铺面已转租他人，无继续履行的可能性。经法庭当庭释明，龙某仍坚持该诉讼请求，故对该诉讼请求，本院不予支持。龙某要求栋梁公司因违约给原告造成的损失共计200万元，该诉讼主张是基于双方签订的《灵山新农贸市场租赁合同》继续履行的基础上进行的诉求，现因合同无法继续履行，故对龙某该项诉讼请求，本院不予支持。 二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，栋梁公司与龙某多次协商要求解除合同，但并未形成一致意见。根据双方协商可以看出，对于双方签订的《灵山新农贸市场租赁合同》双方实际均无继续履行的意思表示，仅因赔偿数额未能达成一致意见。但栋梁公司已于2017年7月12日将龙某支付的租赁保证金退还龙某，并向龙某明确表示合同不再继续履行要求解除合同。本院认为，栋梁公司已向龙某明确表示合同不再继续履行要求解除合同，并将涉案铺面转租他人，导致双方签订的《灵山新农贸市场租赁合同》履行不能，故栋梁公司要求判令双方签订《灵山新农贸市场租赁合同》已于2017年7月12日解除，本院予以支持。栋梁公司要求龙某向其赔偿经济损失132万元，但并未提供证据证明龙某存在违约行为且给栋梁公司造成了经济损失，故对该主张，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告龙某的全部诉讼请求； 二、反诉原告海口栋梁实业有限公司与反诉被告龙某签订的《灵山新农贸市场租赁合同》于2017年7月12日解除； 三、驳回反诉原告海口栋梁实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币11400元（原告已预付），财产保全申请费5000元，均由原告龙某自行负担。反诉案件受理费8340元，由反诉原告海口栋梁实业有限公司负担8290元，由反诉被告龙某负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  **芹 人民陪审员  王仕锋 人民陪审员  林诗柏 二〇一九年四月十日 法官 助理  林小燕 书 记 员  林书辉 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。