河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初1270号 原告（反诉被告）：高喜军，男，1986年6月21日出生，满族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈艳华，北京盈科（天津）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨竹荣，男，1966年10月7日出生，汉族，籍贯浙江省青田县，现住河南省漯河市舞阳县。 委托诉讼代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。 原告（反诉被告）高喜军与被告（反诉原告）杨竹荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高喜军及其委托诉讼代理人陈艳华、被告（反诉原告）杨竹荣及其委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高喜军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余购房款人民币110万元；2.判令被告以110万元为基数，自2018年12月1日，按每日万分之五向原告支付违约金至实际支付之日止；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月26日，卖方高喜军与买方杨竹荣签订《存量房买卖合同》（编号为Ｘ1701341），约定：1、房屋位于，面积为82.07平方米；2、房屋成交总价为人民币2400000元；3、关于房款的支付：2017年4月7日支付1300000元剩余购房款1100000元待房本下来后公证当日支付。合同签订后高喜军就按合同的约定将房屋已交付给杨竹荣占有、使用。2018年12月1日，房本下来后高喜军就通知杨竹荣及中介办理公证并支付剩余购房款，被杨竹荣拒绝。2019年1月4日，高喜军又委托律师向杨竹荣，包括中介发送律师函，督促杨竹荣积极履行合同，并支付剩余的购房款。但截至到目前，杨竹荣仍未履行。根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定原告认为被告应当诚实信用，依照合同的约定全面履行自己的义务否则应当承担相应的违约责任。据此，原告特诉至贵院，望贵院主持正义，支持原告的全部诉请。 被告杨竹荣辩称，不同意原告全部的诉讼请求。原、被告在2017年3月26日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定被告购买原告名下上上城理想新城福瑞园5号楼二单元2703号房屋，房屋成交价格为240万元，2017年6月廊坊市人民政府下达（2017）61号文件，非当地户籍居民家庭能够提供三年以上的社会保险缴纳证明或纳税证明，限购一套房屋。被告是外地户籍，并且在本地没有缴纳社保及纳税，在燕郊无购房资格，根据商品房买卖合同司法解释第23条规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款、本金及利息或者定金返还买受人。另外，原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议约定，卖方需要在2017年7月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，如果违反该约定，属于根本违约。买方可以根据该规定解除与卖方签订《存量房买卖合同》及补充协议，并且要求卖方承担违约金。被告也因该事由向法院提起反诉。 反诉原告杨竹荣向本院提出反诉请求：1.依法判决解除反诉人与被反诉人在2017年3月26日签订《存量房买卖合同》、《补充协议》；2.依法判决被反诉人支付反诉人违约金480000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在2017年3月26日签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，双方约定反诉人购买被反诉人名下上上城理想新城福瑞园5号楼2单元2703号房屋，房屋成交价格为2400000元，2017年6月廊坊市人民政府下达(2017)61号文件，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套房屋。现反诉人是外地人且在当地没有缴纳三年社保或纳税记录无在燕郊购买房屋的资质。根据《商品房买卖合同司法解释》第23条规定：因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。另外，反诉人和被反诉人签订的《存量房买卖合同》及补充协议约定：被反诉人需要在2017年7月30日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，如违反该约定，系根本违约，反诉人可以与被反诉人解除《存量房买卖合同》《补充协议》，并要求被反诉人承担违约金。现反诉人向法院提起诉讼，请法院维护反诉人的反诉请求。 反诉被告高喜军辩称，限购政策不影响合同目的实现，且反诉原告的解除权也已经消灭，因此其解除合同的反诉请求应依法被驳回。反诉被告没有违约，因此反诉原告要求反诉被告支付违约金48万元应依法被驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，原告（反诉被告）高喜军与被告（反诉原告）杨竹荣签订《存量房买卖合同》及补充协议。《存量房买卖合同》约定：原告（反诉被告）高喜军将其名下位于三河市燕郊开发区房屋出售给被告（反诉原告）杨竹荣，房屋成交价为人民币2400000元。《补充协议》第二条约定：乙方（买方杨竹荣）于2017年3月26日向甲方（卖方高喜军）支付定金100000元，该定金视为首付款的一部分；甲方承诺在开发商可以办理房权证之日10日内取得房屋所有权证；甲方应在2017年7月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；关于房款的支付，双方同意分两次支付，乙方于2017年4月7日将首付款1300000（含前期支付的定金100000元），剩余房款1100000元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方；双方应当在支付首付款当日自行办理物业交割手续。第四条第一款约定：（1）出卖人未按照补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，出卖人向买受人已付房屋价款万分之五的违约金；（2）买受人未按照补充协议第二条履行约定义务的，每逾期一日，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第四条第二款约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权证（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；第四条第三款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续（2）拒绝购买该房屋（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；第五条其他约定：甲乙双方协商，等房本下来甲乙双方去公证处做公证，公证当日乙方把剩余房款壹佰壹拾万一次性支付给甲方，甲方全力配合乙方做公证。上述合同及补充协议签订后，被告（反诉原告）杨竹荣于2017年3月21日通过陈炳华账户向原告（反诉被告）高喜军汇款100000元作为购房定金。2017年3月25日，被告（反诉原告）杨竹荣又通过陈炳华账户向原告（反诉被告）高喜军汇款1200000元作为首付款。涉案房屋已经交付被告（反诉原告）杨竹荣。原告（反诉被告）高喜军于2018年11月领取了涉案房屋不动产权证书，并在当月向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。原告（反诉被告）高喜军主张其未在合同约定的期限向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，系征得居间方同意，但原告（反诉被告）高喜军就其延期解押事由未与被告（反诉原告）杨竹荣协商，亦未征得被告（反诉原告）杨竹荣同意。2019年3月11日，反诉原告杨竹荣通过短信形式向反诉被告高喜军发送解除合同通知书。 另查明，被告（反诉原告）杨竹荣主张关于双方办理公证书的真实目的是为了待涉案房屋不动产权证颁发期满两年后办理所有权变更手续从而减少交易税费，居间方当庭对该主张表示认可，本院认为，该项约定违反法律强制性规定，应属无效。虽原告高喜军主张办理公证书是为了证明买卖合同的真实性，该主张显然不符合常理，故本院不予采信。 反诉原告杨竹荣的户籍所在地为浙江省青田县，在涉案房屋所在地无法提供三年社保或完税证明，同时《补充协议》第四条第二款第（3）项之约定，“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日”，故反诉原告杨竹荣根据上述两项理由主张与反诉被告高喜军解除合同。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。反诉被告高喜军未在合同约定的期限内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，该行为构成违约，反诉原告杨竹荣有权主张解除合同。但双方未约定解除权的行使期限，且反诉被告高喜军亦未催告反诉原告杨竹荣行使解除权，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，反诉原告杨竹荣所享有的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据双方合同约定，反诉被告高喜军应在2017年3月30向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，故反诉原告杨竹荣的解除权应自2017年7月31日起的一年内行使，但反诉原告杨竹荣在2018年8月1日前未行使解除权，故解除权消灭。 本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应依约定全面履行合同义务。因涉案的《存量房买卖合同》及补充协议系双方在房产新政出台前签订，被告杨竹荣已一次性支付了大部分房款，涉案房屋也已交付被告杨竹荣，剩余房款亦约定一次性现金支付，因此双方应继续履行《存量房买卖合同》及补充协议。但双方约定剩余房款在办理公证当日支付，该约定因违反法律强制性规定而认定为无效，可视为双方关于剩余房款的支付约定不明确，故原告高喜军主张被告杨竹荣应自2018年12月1日起承担逾期付款的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。反诉被告高喜军未在合同约定的期限内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续取得涉案房屋不动产权证书，其行为已构成违约，但反诉原告杨竹荣未在合理期限内行使解除权，其解除权已消灭，故反诉原告无权主张解除与反诉被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议。但根据双方签订的《补充协议》第四条第一款第（2）项之约定，反诉被告高喜军应就其违约行为向反诉原告杨竹荣承担违约责任，即反诉被告高喜军应当于解押期限届满之次日至实际解押之日止（自2017年7月31日至2018年11月1日），以已收取房款（人民币1300000元）的每日万分之五的标准支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨竹荣应于本判决生效之日起十日内向原告高喜军支付剩余购房款人民币1100000元。 二、驳回原告高喜军的其他诉讼请求。 三、反诉被告高喜军应于本判决生效之日起七日内以人民币1300000元为基数，以每日万分之五的标准向反诉原告杨竹荣支付自2017年7月31日至2018年11月1日期间的违约金。 四、驳回反诉原告杨竹荣的其他诉讼请求。 本诉案件受理费14700元，减半收取计7350元，由被告杨竹荣负担；反诉案件受理费4250元，由反诉被告高喜军负担2619元，由反诉原告杨竹荣负担1631元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 蔡玉秀 二〇一九年四月十五日 法官助理 殷瑞芬 书 记 员 张 薇