云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2801民初4172号 原告朱向群，男，1976年4月2日出生，汉族，住所江西省吉安市新干县，现住景洪市。 原告朱喜艳（原告朱向群之妻），女，1977年4月1日出生，汉族，住所江西省吉安市新干县，现住景洪市。 以上二原告共同的委托诉讼代理人魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 被告彭和平，男，1954年5月25日出生，汉族，住所湖南省祁东县，现住景洪市。 被告刘美丽（被告彭和平之妻），女，1961年7月7日出生，汉族，住所湖南省祁东县，现住景洪市。 被告彭泉江（被告彭和平之子），男，1985年7月3日出生，汉族，住所湖南省祁东县。 原告朱向群、朱喜艳诉被告彭和平、刘美丽、彭泉江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，2018年8月2日以（2018）云2801民初1536号民事裁定书裁定驳回原告朱向群、朱喜艳的起诉，二原告不服，上诉至西双版纳傣族自治州中级人民法院，西双版纳傣族自治州中级人民法院于2018年10月12日以（2018）云28民终615号民事裁定书裁定：一、撤销本院（2018）云2801民初1536号民事裁定；二、本案指令本院审理。本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告朱向群、朱喜艳及其委托诉讼代理人魏涛，被告彭和平、彭泉江，被告刘美丽的委托诉讼代理人彭和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱向群、朱喜艳向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告房屋买卖合同有效；2、判令被告履行交付景洪市宣慰大道×××号127.64㎡住房；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。2018年11月12日二原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告履行交付景洪市宣慰大道×××号127.64㎡住房；2、判决原告向被告支付购房尾款15万元；3、判决被告履行办理产权过户登记手续；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告彭和平、刘美丽通过见面协商和通过电话与被告彭泉江协商，就三被告共同共有的位于景洪市宣慰大道×××号127.64㎡住房买卖达成共识。双方于2017年7月5日签订《房屋买卖合同》，约定：该房含配套设施及装修以37.8万元价格转让，合同签订后原告付给被告购房定金2.8万元，待双方办理完过户签字，原告付给被告购房款20万元，现该房已出租，租期满后被告交房，待交房时原告付给被告购房尾款15万元，双方约定了违约金10万元。原告签订合同当日交付了定金2.8万元，双方于2017年7月7日共同到景洪市房地产测绘所办理过户测绘制图手续，2017年7月14日，原告按约定支付了20万元房款。后因景洪市区房价涨价，被告想毁约另卖，侵害了原告合法权益，故原告诉至法院。 被告彭和平、刘美丽辩称，一是我尽到了告知义务，原告知情。在签合同前，被告彭和平、刘美丽明确告知原告，被告彭泉江有该房50%份额，若被告彭泉江同意，就卖，不同意就不卖，定金和房款就退给原告，原告并无异议。被告彭和平、刘美丽做不通被告彭泉江工作后，多次通过电话、微信、短信通知原告来退款，但原告一直不来退款，坚持要房。原告坚持要房，若被告彭泉江同意，被告刘美丽愿配合原告办理选定的景字第××号证书过户手续。二是原告存在过错，应担风险。在签合同前，被告彭和平、刘美丽告知原告，被告彭泉江在湖南工作，不知卖房的事，应先征求被告彭泉江的意见，但原告不但不征求被告彭泉江意见，还要求被告彭和平、刘美丽先签合同、收定金，再做工作，说明原告愿意承担被告彭泉江不同意，导致房屋买卖合同无效所带来的风险和全部责任。三、原告并未支付合理的市场价，明显有失公平。根据安居客网2017年景洪市房价均价来看，2017年5月、6月、7月，景洪市房价均价分别为每平方米4965元、5918元、4712元，而原告通过隐瞒被告彭泉江，利用年老无知的我和被告刘美丽没有经验，不了解市场行情的情形，想方设法与我和被告刘美丽于2017年7月5日签订的合同房屋单价仅仅为每平方米2961元，原告还主动提出将违约金从1万元提高到了10万元。该房位于景洪市城中心，其合同价与景洪市6月的均价相差近每平方米3000元，很明显原告未支付合理的市场价，明显就有失公平。根据《合同法》第54条规定，在订立合同时显失公平的，合同应予撤销。四、原告表述前后不一。原告在一审、二审起诉状中，存在主体表述明显不同的问题:1、在2018年4月2日一审的《民事起诉状》中，原告写到：“双方于2017年7月7日共同到景洪市房地产测绘所办理共同申请房产过户测绘制图的手续”，而在2018年8月15日上诉至西双版纳傣族自治州中级人民法院的《民事上诉状》中，原告写到：“2017年7月7日，上诉人带着被上诉人交给的房产证原件，到景洪市房地产测绘所办理共同申请房产过户测绘制图的手续后，又把被上诉人的房产证原件归还给被上诉人自己保管”，试问，同一件事，前后表述的主体不同，目的是如何？综上，应驳回原告的诉请。 被告彭泉江辩称，一是被告彭和平、刘美丽与原告签订房屋买卖合同前，被告彭泉江根本不知道卖房这回事，原告也从未与被告彭泉江见过面、通过电话。二是被告彭泉江知道卖房的事情后，被告彭泉江一直坚决表示不同意。三是《物权法》规定，未经房屋产权共有人知晓和允许，擅自处分共有财产，合同无效。四是原告明知被告彭泉江对该房屋占有50%份额，被告彭泉江未到场未同意，仍与被告彭和平、刘美丽签订购房合同，原告存在过错，原告应承担风险和损失。五、原告不适用善意取得构成要件。1、在签订合同前，原告知情房子是按份共有。2、2017年5月、6月、7月，景洪市房价均价分别为每平方米4965元、5918元、4712元，而原告想方设法与被告彭和平、刘美丽签订的合同房屋单价仅仅为每平方米2961元。该房位于景洪市城中心，其合同价与景洪市6月的均价相差近每平方米3000元，很明显原告并未支付合理的市场价，明显有失公平。3、房屋作为不动产依照法律应当过户登记的，因占有50％份额的共有人不同意、不签字、没授权而尚未登记。六、关于损失问题。去年，被告每月的房租费为2000元，因原告的过错行为，导致房子一直空着，无法出租，给被告造成了至少3万元的经济损失，这个损失应由原告承担。故要求驳回原告的诉讼请求。 原告朱向群、朱喜艳、被告彭和平、刘美丽、彭泉江围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月5日，原告朱向群、朱喜艳与被告彭和平、刘美丽签订了《房屋买卖合同》，约定：原告朱向群、朱喜艳以37.8万元价格购买含配套设施及装修的三被告共同共有的位于景洪市宣慰大道×××号127.64㎡住房（景房权证景字第××号、景房权证景字第××号、景房权证景字第××号、被告彭和平、刘美丽各占25%，被告彭泉江占50%），合同签订后原告付给被告购房定金2.8万元，待双方到房地产交易中心办理完过户签字，7月15日左右原告付给被告购房款20万元，待交房时原告付给被告购房尾款15万元，双方约定了违约金10万元。原告签订合同当日交付了定金2.8万元，原告朱向群、朱喜艳于2017年7月7日，带着被告彭和平、刘美丽交给的房产证原件，到景洪市房地产测绘所办理过户测绘制图手续，2017年7月14日，二原告按约定支付了20万元房款。后因被告彭泉江不同意卖房发生分歧，二原告诉至法院。 综上所述，本案争议焦点：1、被告是否应向原告履行交付景洪市宣慰大道×××号127.64㎡住房，履行办理产权过户登记手续？2、原告是否应向被告支付购房尾款15万元？ 本院认为，原告朱向群、朱喜艳与被告彭和平、刘美丽于2017年7月5日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同，予以确认。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，被告彭和平、刘美丽占该房50%份额，未达到占份额三分之二以上按份共有人，且无证据证明占该房50%份额的被告彭泉江同意或者三被告另有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，存在占该房50%份额的被告彭泉江不同意出售的法定障碍，不具备法律上的履行条件，故对原告要求被告履行交付景洪市宣慰大道×××号127.64㎡住房，协助办理过户的诉请，本院不予支持；原告要求向被告支付购房尾款15万元的诉请，因合同履行不能，本院不予支持。庭审中已向二原告释明是否变更诉讼请求以合同违约、主张违约损失，但原告明确表示不变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告朱向群、朱喜艳的诉讼请求。 本案诉讼费6970元、保全费2410，由原告朱向群、朱喜艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  周晓云 人民陪审员  黄志玲 人民陪审员  王林平 二〇一九年四月十一日 书 记 员  彭 荟