济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4176号原告：山东省公共就业和人才服务中心，住所地济南市。法定代表人：赵振国，主任。委托诉讼代理人：陈佩，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔永民，男，系原告单位职员。被告：赵而庆，男，1974年出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：李国际，山东平正大律师事务所律师。原告山东省公共就业和人才服务中心（以下简称人才服务中心）与被告赵而庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理，原告人才服务中心的委托诉讼代理人陈佩、被告赵而庆的委托诉讼代理人李国际均到庭参加了诉讼。2019年1月28日第二次公开开庭进行了审理，原告人才服务中心的委托诉讼代理人陈佩、崔永民、被告赵而庆的委托诉讼代理人李国际均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。人才服务中心向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的房屋租赁关系。判令被告立即从位于济南市历下区燕子山小区某室内搬出并迁走户口；2.判令被告按2500元/月的市场价缴纳自2016年9月至腾房之日的房屋租金约计60000元；3.判令被告就不按期腾房给原告造成的不良影响公开赔礼道歉；4.判令被告承担本次诉讼的费用。人才服务中心当庭撤回第3项诉讼请求。事实与理由：被告赵而庆原系原山东省职工教育办公室（以下简称“职教办”）所属《现代企业》杂志社职工，2001年3月22日，被告以母亲年迈多病为由，向职教办领导递交申请书，申请暂借宿舍住房一套。当日，办公室领导批示：“原则同意暂借，但不作为分房”。同年3月23日，职教办领导批示“经研究同意暂借”。后被告考入山东省人民政府办公厅工作，于2001年11月20日写下保证书：承诺2002年5月1日前搬出，如不按期搬出按市场价格收取房租。但被告不信守承诺，未按期腾退房屋。虽经原告多次电话、信函催缴，并请被告现工作单位协助催要，被告至今仍侵占该房不予退还。被告已于2015年购买了宽敞的商品房，仍不腾退住房；在欠缴租金的同时，每月却还领取单位发放的无房职工住房补贴。综上所述，被告赵而庆长期侵占公有住房，在多方催要的情况下，仍置之不理。根据《城市房屋租赁管理办法》、《侵权责任法》等法律法规的有关规定，请求法院判如所请。庭审前，人才服务中心申请撤回第3项诉讼请求。赵而庆辩称：（一）依据国家和山东省房改政策，本人享有分配、购买该房屋房改福利待遇的权利。本人曾是原“职教办”的职工，按照国家政策，有从“职教办”分配房屋、解决住房困难并享受房改购房的权利。2001年12月，本人调到办公厅工作，当时国家和山东省以及济南市房改政策是允许现住户而非必须是本单位职工房改购买住房，本人房改购买该房屋是符合国家和山东省房改政策的。但是原“职教办”却违反国家鼓励人才流动的政策，限制本人流动，要求本人交回房屋。不得已本人按照公共租赁的价格交纳租金，居住该房屋。公共租赁房屋满五年，也应该依法依规征落实房屋购买政策，本人房改购买该房屋是符合国家和山东省房改政策的。本人在该房屋里居住已经十八年，一直按照223.9元交纳租金，本人与房屋产权单位之间事实上是公共租赁法律关系，山东省公共就业和人才服务中心2018年5月30日的函件也认可本人“以每月223.9元缴纳房屋租金”，该房屋的水电一户一表改造、房屋的双气改造费用、以及户名都是本人办理手续、缴纳费用和提供名称。由于行政指令隶属关系变革，本人房改福利待遇的的问题迟迟得不到解决，成为历史遗留问题，“职教办”有为职工解决住房困难的责任。山东省公共就业和人才服务中心应该从实际出发，本着实事求是的原则化解纠纷，处理问题，在政策法律框架内积极为职工做实事好事。但是出于单位不断调整隶属关系的客观情况，本人多次房改购房的合理要求没有被理会，本人房改福利待遇的的问题长达18年成为历史遗留问题，不仅迟迟得不到解决，而且本人被起诉腾房。（二）人社厅山东省公共就业和人才服务中心腾房和收取“市场租金”的诉求属于乱作为。（三）以人为本、执政为民是检验一切执政活动的最高标准，生存价值权永远高于经营价值。更高于非法的经济价值，人社厅山东省公共就业和人才服务中心的做法，违反了以人为本的基本原则。山东省公共就业和人才服务中心在没有全面了解历史情况的前提下，多次给办公厅写信反映不实问题，把本人本应该享有的房改待遇，说成是侵占房屋，逻辑混乱，有些措施非常偏激，给本人造成了恶劣的影响，本人保留依法进一步追究相关法律责任的权利。（四）本案不属于法院管辖。本案争议的核心和焦点实质为职工房屋分配、是否适用房改政策以及如何适用房改政策的历史遗留问题，不属于民事纠纷，根据最高人民法院的司法解释，该案件不应该诉诸于法院。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留问题的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人因此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或者驳回起诉，可告知找有关部门申请解决。（五）请求尊重历史，实事求是地落实、解决本人对该房屋的房改待遇；如果不能马上解决历史待遇问题，应该维持公共租赁的现状，本人保留追索已经缴纳租金的权利。本人房屋分配以及房改待遇历史遗留问题，不属于法院管辖。山东省公共就业和人才服务中心诉讼不符合法律。本人享有分配住房、房屋改革待遇，应该将该房屋经过房改程序卖给本人；给本人落实房改待遇政策合理合法。本人的分房、房改购房待遇、公共租赁转购房产权待遇本来应该在原职教办和山东省公共就业和人才服务中心内部解决，山东省公共就业和人才服务中心不仅不解决历史遗留问题，反而采取诉讼的方式非法谋取高额市场租金利益，山东省公共就业和人才服务中心在错误的道路上越走越远，本人保留追究其单位和相关人员行政和法律责任的权利。经审理本院认定事实如下：赵而庆原系山东省职工教育办公室（以下简称“省职教办”，现为山东省公共就业和人才服务中心）二级单位《现代企业教育》杂志社职工。2001年3月22日，赵而庆向省职教办提交《申请书》：载明：“因家中老母年迈多病，急需来济治疗调养，因没有住房，特申请暂借省办东宿舍住房一套。”经省职教办领导研究批示：“同意暂借，但不作为分房”。后将位于济南市借给赵而庆居住使用至今。后赵而庆考入山东省政府办公厅工作。2001年11月20日，赵而庆向省职教办出具《保证书》一份，载明：“原借住省职教办燕山东路16号楼宿舍（三室一厅），从调出之日起（2001年12月1日），6个月内（2002年5月1日前）搬出，如不按期搬出将按市场价格收取房租。居住期间房租、水、电。暖、煤气等费用，按价缴纳。”赵而庆对上述证据真实性均予以认可，辩称不是其真实意思表示，但其未提交证据予以佐证。2003年1月9日，山东省人民政府办公厅向省职教办发函，表示鉴于我厅暂无住房，希望从驻济单位录取的公务员赵而庆同志继续借住原单位。若有房源，我们将优先为其解决。庭审中，人才服务中心称赵而庆一直以每月223.9元/月的租金标准交纳房租至2016年9月。赵而庆对租金标准无异议，称一直交纳租金至2018年年初，但未提交证据予以证明。2014年11月14日，省职教办向赵而庆送达《关于催缴欠款和住房的函》：“关于你所欠省职教办房租、水电、取暖等费用和2001年你借用我办燕子山小区16号1单元501住房问题，我办自2014年6月以来已多次打电话催缴，但至今还未还清。请你在2014年11月30日前还清欠款，并退还所借住房。…。”2016年10月27日，省职教办向赵而庆送达《关于清退赵而庆同志借住房的通知》：“在省人社厅对原职教办审计过程中发现，您借住我办涉案房屋一套两年，逾期没有退还。省人社厅责成有关人员对您的住房情况进行了调查核实，您在洄龙小区购买商品房一套，自2014年1月起至今一直由省府办公厅发放无房职工住房补贴。省人社厅要求对暂借住房立即清退，请您自接到通知之日起1个月内将房屋交回。”2016年10月30日，赵而庆收到该通知。2017年4月18日、2018年5月30日，人才服务中心向省政府发函，请求省政府办公厅协助追缴赵而庆所欠房租，并收回其借住的共有住房。赵而庆对上述证据的真实性无异议，称其作为省职教办的职工，省职教办应当分房却不给其分房，而且在交水电费过程中均以赵而庆或其家属名义办理，证明省职教办应当给其分房待遇。本案在审理过程中，本院技术室根据原告的申请和原、被告双方选定的鉴定机构，于2017年5月17日委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋2016年9月至2018年底的市场租赁价格进行评估。评估结果为，估价对象在满足本报告“估价假设和限制条件”及“价值类型”条件下，自2016年9月至2018年底的市场租赁价格为6.6万元。赵而庆对该评估结果不予认可，辩称室内的水电、燃气、暖气设备、房屋装修均由其购置，在此基础上的评估结果是错误的，但赵而庆对其辩称的事实未能提供证据予以佐证。本院认为，赵而庆借用人才服务中心（原省职教办）提供的涉案房屋，并向人才服务中心缴纳租金，应当认定双方之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系。虽然赵而庆在《保证书》中表示：如不在2002年5月1日之前按期搬出，将按市场价格收取房租，但人才服务中心在庭审中自认其按223.9元/月标准收取赵而庆房屋租金直至2016年9月，并且自2001年至2014之间对租金标准未提出异议。2014年11月14日，人才服务中心才向赵而庆送达《关于催缴欠款和住房的函》，要求赵而庆支付所欠租金。因此可以认定双方约定的租金标准为223.9元/月，该约定对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，…，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。人才服务中心与赵而庆的租赁期限超过6个月，但双方未签订书面的租赁合同，应为不定期租赁。人才服务中心可随时要求解除租赁关系。人才服务中心虽曾在2014年6月、2014年11月14日要求赵而庆腾退涉案房屋，但一直收取其租金至2016年9月，又在2016年10月30日要求赵而庆腾退涉案房屋，应当认定人才服务中心已经给予赵而庆合理的期限。因此，对于人才服务中心解除与赵而庆房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。对于赵而庆辩称的其作为省职教办职工，应享有房改福利待遇的权利问题，不属于本案审理的范围，赵而庆可另行向有关部门反映解决。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此双方的房屋租赁合同关系解除后，赵而庆应将涉案房屋返还给所有权人人才服务中心，并将户口从涉案房屋迁走。人才服务中心称赵而庆交纳涉案房屋租金至2016年9月，赵而庆辩称实际交纳至2018年年初，但其未提交相反证据对其辩称事实予以佐证，本院不予采纳。双方已经约定涉案房屋租金为223.9元/月，赵而庆实际使用涉案房屋至今，故其应当按照该租金标准支付自2016年10月起暂计至2019年4月的租金4254元（19个月×223.9元）。对于人才服务中心主张赵而庆按照评估机构评估的市场租赁价格支付2016年9月至实际腾房之日的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用?中华人民共和国民事诉讼法?的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告山东省公共就业和人才服务中心与被告赵而庆关于涉案房屋的租赁合同于于本判决生效之日解除；二、被告赵而庆于本判决生效之日起30日内从位于济南市搬出并将户口迁出；三、被告赵而庆于本判决生效之日起十日内支付山东省公共就业和人才服务中心2016年10月至2019年4月的租金4254元。四、驳回原告山东省公共就业和人才服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告山东省公共就业和人才服务中心负担800元，被告赵而庆负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  宋伟琴人民陪审员  咸维玲二〇一九年四月十八日书 记 员  张琳琳