福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初7815号 原告：王忠，男，汉族，1976年9月4日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：郑祖境、陈剑波，福建大佳律师事务所执业律师。 被告：利嘉（福清）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市清荣大道55号5层（音西街道办事处），统一社会信用代码913501810622692168。 法定代表人：蔡锦荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所执业律师。 原告王忠与被告利嘉（福清）房地产开发有限公司（以下简称“利嘉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告王忠的委托诉讼代理人郑祖境、陈剑波，利嘉公司的委托诉讼代理人何秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王忠向本院提出诉讼请求：1.判令利嘉公司向王忠支付逾期交房违约金50448.8元（按已付购房款的日万分之一标准，从2017年1月1日起计算至2018年1月15日）；2.判令利嘉公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月10日王忠与利嘉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定王忠向利嘉公司购买位于福清市，建筑面积为148.75平方米，套内面积为107.22平方米，商品房总价款为1327631.00元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房，逾期不超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，王忠履行了全部的付款义务，购房款已全部付清。2017年5月，利嘉公司向王忠发出了接房通知。王忠收到通知后发现利嘉公司所交付的房屋不符合法律规定以及合同约定的交房条件，便拒绝接房。福清市住房和城乡建设局及规划部门经实地勘察后于2017年8月11日作出利嘉中心Ａ区不符合交房条件的认定，并对利嘉公司作出黄牌警告，要求限期整改。但利嘉公司仍拒绝承担相应违约责任、履行相应合同义务，至今未能向原告交付符合交房条件的商品房。请支持原告的诉讼请求。 利嘉公司辩称：一、涉案房产于2016年12月9日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位共同验收合格，并于2017年1月22日经福州市公安消防支队进行建设工程消防验收合格,因此，涉案房产于2017年1月22日已具备交房条件。二、根据《商品房买卖合同》第八条规定，施工期间降雨量超过25MM、六级以上大风及中高考期间出卖人有权顺延交房时间。2013至2016年期间，降雨量超过25MM的天数共计71天，六级以上大风的天数共计54天，中高考的天数共计20天，可顺延的天数共计145天。据此，交房时间顺延至2017年5月25日。利嘉公司已于2017年1月通知王忠办理交房事宜，并不存在逾期交房的事实。三、福清市住房和城乡建设局无权认定利嘉公司未具备交房条件，且利嘉公司已按照该局的答复意见书于2017年9月15日对有关问题整改完毕，于2017年10月9日验收合格，于2017年10月10日再次向业主公示交房公告。四、王忠主张逾期交房违约金自2017年1月1日起计算至2018年1月11日毫无事实及法律依据。五、王忠逾期办理交房手续，利嘉公司有权要求其每逾期一日支付保管金100元（从2017年1月20日起至实际交房之日止）。综上，恳请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年4月10日王忠与利嘉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定王忠向利嘉公司购买位于福清市，建筑面积为148.75平方米，商品房总价款为1327631.00元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；……”并约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内书面告知买受人的；2、如遇下列情形之一造成房屋毁损、不能建成或者延期交付的，交房时间相应顺延，出卖人不承担任何违约及赔偿责任：1）遭遇不可抗力或意外事件；2）施工期间发生日降雨量超过25ＭＭ或六级以上（含六级）大风及其他恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；3）因政府相关部门作出特定时间内不准施工的决定，以及中高考期间，出卖人有权相应顺延交房时间；……5）其他非出卖人所能控制的原因及政府政策因素……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。 合同签订后，王忠按约支付了全部购房款。2017年1月，利嘉公司向王忠发出入伙通知书，通知王忠办理交房手续。王忠及小区部分业主收到通知后，认为不符合交房条件，拒绝收房。2017年8月11日福清市住房和城乡建设局经现场勘察后作出融建信访复字[2018]70号《答复意见书》，答复如下：“……经现场查看，多处规划土地未绿化，土壤裸露。三层屋面商业还在施工扫尾阶段，建筑垃圾随处可见，景观道路未施工完毕，12号楼部位与10、11号楼联接处防护栏未安装，多处地方存在安全隐患。经我局与规划部门实勘认为，小区道路、绿化未按规划设计要求建设完成，不符合交房条件。我局已对利嘉公司作出黄牌警告，将下发整改通知，要求限期整改”。后在福清市住房和城乡建设局的督促下，利嘉公司对小区道路、绿化及安全栏杆等进行了整改，并于2017年10月9日由建设、设计、监理、施工单位验收合格，于2017年10月10日向业主公告。2018年1月5日，利嘉公司向王忠发出《再次督促入伙通知函》后，但双方至今未办理交房手续。 以上事实，有王忠提交的《商品房买卖合同》及附件、增值税普通发票、预告登记证明、福清市住房和城乡建设局融建信访复字[2018]70号《答复意见书》，利嘉公司提交的竣工验收报告、消防验收意见书、《入伙通知书》及其EMS快递单及回执、入伙须知、照片、竣工验收单、公告、2013-2016年福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料、《再次督促入伙通知函》及其EMS快递单及回执、入伙手续书等证据，以及当事人庭审陈述为证，本院予以认定。对双方当事人有争议的事实和证据，本院分析认定如下： 1.关于案涉房屋何时符合交房条件问题。福清市住房和城乡建设局融建信访复字[2017]70号《信访事项答复意见书》中的答复内容显示，福清市住房和城乡建设局经现场查看，发现案涉小区“多处规划土地未绿化，土壤裸露。三层屋面商业还在施工扫尾阶段，建筑垃圾随处可见，景观道路未施工完毕，12号楼部位与10、11号楼联接处防护栏未安装，多处地方存在安全隐患。”对该局在现场查看中发现的上述事实，本院予以采信。该《信访事项答复意见书》足以认定案涉小区道路、绿化及安全栏杆于2017年8月11日之前未完成建设，不符合合同约定的交房条件；但利嘉公司提交的照片、竣工验收单、公告等证据显示，利嘉公司已对小区道路、绿化及安全栏杆等进行了整改，并于2017年10月9日由建设、设计、监理、施工单位验收合格，据此本院认定案涉房屋于2017年10月10日符合交房条件。 2.关于交房期限的顺延问题。庭审中，利嘉公司主张施工期间遇大风、大雨天气及中高考无法正常施工，交房时间应顺延145天。为证明自己的主张，利嘉公司提交了2013-2016年福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料。本院审查认为，利嘉公司提交的竣工验收报告显示案涉房屋于2014年2月1日开工，从该日期至2016年11月间福清市六级以上大风、降雨量超过25mm及中高考期间天数共85天（其中大风大雨及中高考重合天数为19天）。案涉合同第八条第三款约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……施工期间发生日降雨量超过25MM或六级以上（含六级）大风及其他恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；3）因政府相关部门作出特定时间内不准施工的决定，以及中高考期间，出卖人有权相应顺延交房时间；……”据此，本院认定可顺延交房天数为66天。 本院认为：王忠与利嘉公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定于2016年12月31日前交房，而利嘉公司至2017年1月才通知办理交房手续，且发出交房通知时，小区内部道路、绿化及安全栏杆未建设完成，尚不符合合同约定的交房条件，已构成逾期交房违约。根据利嘉公司的举证，案涉商品房于2017年10月10日已符合交房条件，故逾期交房日期应截止至该日，逾期总天数为282天，扣除可顺延交房天数66天，利嘉公司逾期交房216天。根据合同第九条关于“逾期不超过365日，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金”的约定，利嘉公司应支付逾期交房违约金共计28676.83元（1327631元×0.0001×216天）。利嘉公司辩称，王忠逾期办理交房手续，应向利嘉公司支付逾期收房保管费。本院认为，利嘉公司通知王忠交房时，案涉小区因道路、绿化等未按规划要求建设完成，不符合合同约定的交房条件，买受人有权拒绝收房；案涉小区道路、绿化建设完成且利嘉公司于2018年1月5日向王忠发出《再次督促入伙通知函》后，双方仍未办理交房，是因双方未能对逾期交房违约问题的处理达成一致，并非原告一方原因造成，故利嘉公司的该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告利嘉（福清）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王忠支付逾期交房违约金28676.83元; 二、驳回原告王忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1061元，由原告王忠负担544.1元（已缴纳），利嘉（福清）房地产开发有限公司负担516.9元（款限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长 郭 才 审判员 薛爱平 审判员 林远程 二〇一九年四月十五日 书记员 林 星 10-