广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初3601号原告（反诉被告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司，住所地：惠州大亚湾澳头康汇花园秋怡楼5B号房。法定代表人：廖均，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱林梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑元元，女，该公司工作人员。被告（反诉原告）：陈成文，男，1993年8月18日出生，汉族，户籍地：广东省吴川市，委托诉讼代理人：陈艳，广东世纪华人律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈成武，男，1997年1月18日出生，汉族，户籍地：广东省吴川市，委托诉讼代理人：陈艳，广东世纪华人律师事务所律师。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司与被告陈成文、陈成武物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，被告提出反诉，本院依法合并审理。本案适用小额诉讼程序进行审理，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司的诉讼代理人朱林梅、郑元元到庭，被告陈成文、陈成武的诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付从2016年2月1日至2018年5月30日止的物业服务费5171.88元；2．由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年6月30日，原告与龙光城小区的开发商惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳房产”）签订了《龙光城前期物业服务合同》，约定由原告正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务，后又与其于2016年7月1日签订了《龙光城（南区）前期物业合同》（以下简称“物业合同”）。被告于2010年10月21日与东圳房产签订《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2015）10016191），约定被告向东圳房产购买惠州龙光城**房。2016年1月30日，东圳房产将该房屋交付给被告。根据物业合同的约定，物业服务费标准为住宅1.43元／月／建筑平方米、商业3元／月／建筑平方米，业主应该在每月5日前向原告缴纳物业服务费，如有逾期的，每逾期一日按欠费总额的千分之二的标准缴纳违约金；还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费等。涉案房产为商业，建筑面积为61.57平方米，根据物业合同的约定，被告每月应交纳物业服务费为184.71元，但自2016年1月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，原告与东圳房产签订的合同是合法有效的，且从合同签订之日起至今，原告已经按照合同履行了物业管理服务的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为不但严重违反了合同约定，损害了原告的合法利益；而且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益，故被告应当对此承担相应的法律责任，除应立即向原告付清所欠物业服务费外，还应按照物业合同第六章第一条“本物业服务费每月缴纳一次，每次交纳费用时间为每5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，乙方有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之三的标准缴交违约金”的约定支付逾期违约金。被告陈成文、陈成武辩称，原告事先违约，没有履行相应的物业合同义务，依法应向被告承担违约责任，其诉求被告支付物业管理费不符合事实和缺乏法律依据，据原告所述，其与龙光城小区的开发商惠州大亚湾东圳房地产有限公司签订了两份前期物业服务合同，约定由其向龙光城的业主提供物业服务，合同约定原告需对房屋的内外墙体、楼梯间、走廊通道等公用部位进行日常维修养护，需对公用照明、电梯等设施设备进行日常维修、运行和管理，服务标准需达到房屋外观完好、整洁，垃圾日产日清、楼宇停车场车辆要停泊有序、车道畅通等，但事实上2016年1月30日至2017年1月27日期间原告没有提供任何物业服务，导致被告无法正常使用涉案商铺，原告属于根本违约，其无权要求被告支付物业管理费，2017年1月28日至今原告提供的物业服务和物业服务合同约定的标准严重不符，由于原告管理不善，小区共用部位及公共设施多处损坏，而且原告至今尚未进行修补，原告长期未清洁公共通道及楼梯间导致臭气熏天环境恶化，原告已经构成事先违约，履行合同存在重大瑕疵，根据广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见第10条的规定，物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任，（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；（3）有其他不履行合同义务行为的，综上所述，原告根本违约在先，没有按合同约定提供物业服务，其依法应承担相应的违约责任，而无权要求被告支付物业管理费，请求法院驳回其所有诉讼请求。反诉原告陈成文、陈成武向本院提出反诉请求：1．反诉被告退还反诉原告2018年6月1日至2018年12月30日的物业管理费1292.97元；2．反诉被告继续履行合同义务，把惠州龙光城**的内墙、公共照明等共用部位及公共设施修缮好，清除公共通道及楼梯间的垃圾灰尘；3．反诉被告于判决之日自行拆除惠州龙光城**栋的电梯、小区大门、停车场出入口等公共区域的广告牌，公示及返还相关广告收入；4．反诉被告向反诉原告公示2016年1月30日至今龙光城**栋专项维修资金的使用情况；5．本案所有诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2015年10月21日向惠州大亚湾东圳房地产有限公司购买了惠州龙光城南四期**商铺，反诉被告与该房地产有限公司分别于2011年6月30日及2016年7月1日签订了两份前期物业服务合同，约定由其向龙光城的业主提供物业服务，第一份物业服务合同的第二章第二条、第三条及附件二，第二份物业服务合同的第二章均对反诉被告要提供的物业服务内容及服务标准有了非常明确的约定，合同约定反诉被告需对房屋的内外墙体、楼梯间、走廊通道等共用部位进行日常维修、养护，需对共用照明、落水管、电梯等共用设施设备进行日常维修、运行和管理等，服务标准需达到保持房屋外观完好、整洁，保证共用部位、共用设备设施完好率95%以上，整体环境随时保持清洁，垃圾日产日清，楼宇停车场车辆要停泊有序、车道畅通等。但事实上，反诉被告未曾按照以上合同约定的标准向反诉原告提供物业服务，由于反诉被告管理不善，小区共用部位及公共设施多处损坏，而且反诉被告至今尚未进行修补，反诉被告长期未清洁公共通道及楼梯间，导致臭气熏天，环境恶化。反诉被告未履行物业合同义务，无权收取物业管理费，应承担相应的违约责任。反诉被告未经反诉原告及其他业主同意，擅自经营小区共用部位，在电梯、小区大门及停车场出入口等公共区域设置广告牌，而且一直未公示相关广告收入，反诉被告的行为损害了包括反诉原告在内的所有业主共同合法权益，其行为违法违约。反诉被告应当停止侵害、恢复原状、赔偿损失及返还收益。反诉被告接管龙光城小区的物业管理以来，未曾向小区业主公示过专项维修资金的使用情况，反诉原告作为业主之一，依法享有相应的知情权。综上所述，反诉被告没有按合同约定提供相应的物业服务，其无权收取物业费或应减免收取物业费。反诉被告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司辩称，根据广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13民终2666号民事判决书，涉案房产的交付时间为2016年1月30日，反诉原告应从2016年2月1日开始缴纳物业管理费。反诉被告自2016年2月1日起开始向涉案商铺所属物业小区提供物业管理服务，但反诉原告一直拒绝向反诉被告缴纳物业管理费，直至2018年6月份起，涉案商铺的承租方缴纳了物业管理费。反诉被告从未停止向反诉原告提供物业管理服务，反诉原告要求反诉被告退还已缴纳的物业管理费的行为没有事实和法律依据。根据《龙光城南区前期物业服务合同》第二章物业服务事项第二条，物业公司提供公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，不包括公共区域电梯的安装，反诉原告以公共区域的电梯在交付时未安装为由拒交管理费缺少事实和法律依据。关于反诉原告指出的物业服务瑕疵，物业公司已委托专业的清洁服务公司为物业小区提供清洁服务，每月对清洁服务合同进行履约监督，并有专业人员定期检查维护公共区域的照明、公共设施及修缮工作。根据《龙光城南区前期物业服务合同》第五章第七条，本物业管理区域内属于业主所有的物业共用部位、公用设施设备同意委托乙方经营，所得收益用于小区的公共事宜或弥补物业服务费的不足。据此，反诉被告有权管理公共部分，反诉原告要求反诉被告拆除公共区域的广告牌并返还相关广告收入的请求没有法律依据，且反诉原告不是适格主体，无权要求反诉被告返还广告收入。根据《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》第三十三条，房产主管部门及业主委员会，应当每年至少—次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住宅售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额。（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。（三）业主、公有住宅售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额。（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住宅售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。反诉原告如果想了解龙光城南四期**栋专项维修资金的使用情况，应当向主管部门主张申请，而非要求物业公司公示其使用情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的催收物业费明细及收费通知单、催缴函及EMS快递单，原告向被告在《商品房买卖合同》上的联系地址邮寄送达催款的材料，EMS快递单亦盖有邮戳，本院对其真实性予以采信；2．原告提交的2018年12月29日拍摄的照片，与被告提交的录像所拍摄的位置一样，本院对其真实性予以采信；3．被告提交的录像，每段录像的拍摄时间间隔较长，但时间上具有连贯性，每一段视频录像亦具有连贯性，未见明显剪辑编撰痕迹，拍摄位置均为涉案商铺所在的公共区域，与原告提交的照片拍摄位置一致，本院予以采信；4．被告提交的停车照片，与本院现场勘验的地点一致，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月21日，被告陈成文、陈成武与案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告陈成文、陈成武购买案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司开发建设的龙光城南区××号房屋，房屋用途为商业，建筑面积为61.57平方米。原告登记成立于2012年1月6日，经营范围包括物业管理。2011年6月30日，案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司作为甲方与广东龙光集团物业管理有限公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方委托乙方对龙光城提供前期专业化、一体化的前期物业管理服务事宜，由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负责具体工作；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、联排别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元，公共水电费按实际发生费用向全体业主合理分摊；三、业主应于通知入伙之日起交纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方交纳。物业服务费按月缴纳，乙方应在每月1日至15日履行缴纳义务；四、物业服务期限为5年，暂定自2011年7月1日至2016年6月30日。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。2016年7月1日，案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司作为甲方与原告作为乙方签订一份《龙光城（南区）前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方委托乙方对龙光城（南区）提供专业化、一体化的物业管理；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：住宅每月每平方米1.43元、28-38栋别墅每月每平方米3.8元、4-27、39-40栋别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元，以上均不含公共水电费分摊，每次交纳费用时间为每月5日前，逾期未缴纳的，按逾期交款额千分之三的标准交违约金，在本物业未交付之前，本物业的物业服务费由甲方按上述标准交纳；三、本物业管理区域内属于业主所有的物业共用部位、共有设施设备统一委托乙方经营，所得收益用于小区的公共事宜或弥补物业服务费的不足，乙方应定期张榜公布物业管理基金的使用情况，并对其真实性负责；等等。涉案商铺于2016年1月30日交付被告。因被告未支付物业费等费用，原告于2018年7月26日向被告在《商品房买卖合同》中预留的联系地址邮寄了催款材料。根据被告提交的录像显示：2016年1月30日至2017年1月27日期间，由于涉案商铺所在位置的公共区域未修建完成（包括走廊未铺设地砖、楼梯间没有照明设施、电梯井闲置等），原告作为物业服务公司，在公共区域未建设完成的情况下，不能履行对涉案商铺配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务。被告提交的录像还显示：涉案商铺配套公共设施建设完成后，存在失修的情况，包括照明设施不能正常使用，楼梯间墙体发霉等，走廊卫生环境差，楼道垃圾无人清理，积灰较重。另外，涉案商铺交付以来，整个小区的楼外公共区域道路平整、植被生长良好，小区门口、停车场出入口等配有保安或服务人员维持秩序。原告在电梯内、停车场出入口设置了广告牌，广告收入及商品房的专项维修基金等收支明细并未公示。被告将涉案商铺出租后，租户向原告交纳了2018年6月至12月的物业管理费共计1292.97元。本院依法于2019年4月3日对涉案商铺进行了现场勘验，该商铺所在的从一楼上二楼的楼道卫生欠佳且有异味，二楼走廊卫生欠佳，商铺所朝向的公共道路在修路，电梯运营正常，电梯内有设置广告牌，部分墙面发霉墙皮脱落，二楼电梯门口的屋顶空洞，有漏水现象，在电梯口公示了2019年1月龙光城南四期商铺公共区域电费明细，公共区域照明设施在勘验当天修复。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司与原告总公司签订的《前期物业服务合同》及案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司与原告签订的《龙光城（南区）前期物业服务合同》对业主具有约束力。涉案商铺于2016年1月30日交付被告，原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。一、本诉部分。物业费的负担及计算问题。本案中，自2016年2月至2017年1月期间，由于开发商的原因，涉案商铺所在位置的公共区域未修建完成，被告无法对商铺进行使用，原告亦不能履行对涉案商铺周围配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务，原告要求被告支付该期间的物业服务费，没有事实依据，本院不予支持。涉案商铺所在位置的公共区域修建完成后，虽然整个小区的楼外公共区域道路平整、植被生长良好，小区门口、停车场出入口等配有保安或服务人员维持秩序，但涉案商铺所在公共区域照明设施不能正常使用，楼梯间墙体发霉等，走廊卫生环境差，楼道垃圾无人清理，积灰较重。物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，被告以此要求不缴纳物业服务费用，本院根据本案的实际情况，酌情减免被告应交的物业费的50%，即被告应向原告交纳2017年2月至2018年5月的物业费1477.68元（61.57×3×16÷2），原告诉求超出部分，本院不予支持。二、反诉部分。已缴纳物业费应否返还的问题。反诉原告将涉案商铺出租后，租户向反诉被告交纳了2018年6月至12月的物业管理费共计1292.97元，该费用由租户交纳，反诉原告无权要求反诉被告退回，反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。公共区域继续维修的问题。公共区域照明设施在勘验当天已修复，反诉原告要求被告修缮照明设施的诉讼请求，本院不予支持，之后若再出现公共区域设施设备损坏的情况，反诉原告可再行主张。关于公共区域墙面发霉脱落、公共区域卫生的问题，反诉被告作为物业服务企业，负有对相关场地进行维修、养护、管理及维护的义务，反诉原告要求反诉被告修复公共区域墙面发霉脱落的问题并清除公共通道及楼梯间的垃圾灰尘的诉求，有法律依据，本院予以支持。是否拆除广告牌的问题。《龙光城（南区）前期物业服务合同》对业主具有约束力，该合同约定，本物业管理区域内属于业主所有的物业共用部位、共有设施设备统一委托乙方经营，所得收益用于小区的公共事宜或弥补物业服务费的不足，乙方应定期张榜公布物业管理基金的使用情况，并对其真实性负责。反诉被告在电梯内、停车场出入口设置了广告牌，符合合同约定，并且，对共用部位、共有设施设备进行经营用于小区公共事宜及弥补物业服务费的不足，对业主及物业服务公司均有利，反诉原告要求拆除广告牌的诉讼请求，本院不予支持。公示广告收支情况及专项维修基金使用情况的问题。小区内共有部分的使用、收益情况、专项维修资金的使用情况均属于业主知情权范围，而该情况亦属于物业公司管理掌握的内容，广告收益的收支情况，关系着全体业主的利益，业主有权知情，反诉被告应定期公示每个广告牌的租用期间、租金收入、资金去向等相关收支情况。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况也应当公布。故反诉原告要求反诉被告公示广告收支情况及专项维修基金使用情况，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、被告陈成文、陈成武自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司支付2017年2月至2018年5月的物业服务费1477.68元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司其他的诉讼请求；三、反诉被告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司自本判决发生法律效力之日起30日内修复龙光城南区83栋209号房屋所在的公共区域墙面发霉脱落的问题并清除公共通道及楼梯间的垃圾灰尘；四、反诉被告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司自本判决发生法律效力之日起10日内在小区公共区域（包括但不限于电梯口、小区公示栏）公示广告收支情况及专项维修基金使用情况（包括但不限于每个广告牌的租用期间、租金收入、资金去向等相关收支情况，维修资金的筹集、使用情况）；五、驳回反诉原告陈成文、陈成武的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费25元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司负担50元，由被告陈成文、陈成武负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇一九年四月二十九日书 记 员  陈 婷