贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2355号原告：贵州诺德物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区香狮路13号1单元2层1号。法定代表人：牟安忠，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈忠，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师。被告：胡某，女，1970年6月8日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告贵州诺德物业管理有限公司与被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州诺德物业管理有限公司的诉讼代理人彭杰，被告胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州诺德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2015年9月至2018年5月期间的物业管理费3971.22元；2.请求判决被告向原告支付违约金1195.26元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心签订了《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定由原告对××小区××期“××组团”经济适用住房提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为高层住宅1.3元/月·平方米。未按期足额交付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了××小区××期“××组团”×#×-×-×的房屋（电梯房），并于2014年5月17日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，被告依约交纳物业管理费至2015年8月31日，此后未再交纳物业管理费。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告胡某辩称：原告在交房的时候要求补签业主手册以及不交一年物业费就不给钥匙，被告于当日收房并签收了业主手册，以及缴纳了一年的物业费，但是原告并未开具发票以及履行相关物业义务，原告以霸王条款让被告缴纳物业费并且签字。但原告收取物业管理费后并未按照物业协议履行相关义务，原告提供的物业管理协议包括，顶楼住户按住户墙体规划，公告部位由物业公司管理，物业共用部位和相关场所的垃圾清理，公告绿化养护管车辆管理、公共秩序维护安全事项管理、装饰装修管理、物业档案资料管理，然而小区的现状是小区公共部位被占用，搭建违章建筑，用作养家禽，影响业主休息，绿化无人维护，并且被用来种菜。小区电瓶车到处充电，对业主带来安全隐患。小区脏乱差，并且车辆摆放毫无秩序，小区消防通道常年堵塞，垃圾满天飞，小区的物业并没有达到三级物业服务的要求。公共设备设施、共用场地同意委托原告经营，小区的共有区域使用小区业主应当有知情权，原告在共有区域给其他商家租用原告完全没有公示。答辩人于2014年购买小区×栋×单元×楼×号房，当时看到后山墙背后有钢架上有树叶，当时询问原告后山是什么，原告说是未来方舟，被告相信了。后来发现后山是墓地，该墓地就对着我们那栋的窗户，原告恶意隐瞒。原告与经济适用住房中心签订了的物业服务合同，由经适中心选聘为该小区的物业，所以中心是合同的当事人，因此要求追加经济适用中心进本案，原告本人购买经适中心住房，物业是中心的下属单位，因此有不可推脱的关系。小区内出现脏乱差现象与物业沟通均未得到改善，小区业主在2017年在小区的居委会上提交了一封公开信，但是到现在2年了仍然未得到改善。业主强烈要求成立业主委员会督促物业工作，按照物业管理条例物业应积极配合，物业是否收到政府的发函，是否按照发函内容配合，实际上物业并未配合并且阻挠成立业主委员会，导致小区业委会依然无人成立，基本工作义务无法正常履行。综上，本案原被告双方签订的物业管理协议合法有效，但原告未按要求履行，因此被告享有抗辩权，因此请求法院驳回原告全部诉请。经审理查明：原告贵州诺德物业管理有限公司是位于贵阳市××小区××期“××组团”小区物业服务企业，被告胡某是云岩区××路××小区××期××组团×号楼×单元×层×号房屋（建筑面92.81平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同其满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为高层住宅1.3元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳××小区××期“××苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为××小区××期“××组团”小区提供物业服务。被告于2014年5月17日在原告办理了收房手续，并签收了一份《业主手册》，该业主手册包含了《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务协议》《××小区××期“××组团”临时管理规约》其中物业服务费的标准、违约责任与《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》中的相同；《业主手册》中的《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务协议》第三十条约定“本协议在履行中发生争议，由双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解：协商不成或调解无效的，双方可选择向贵阳仲裁委员会申请仲裁处理。”《××小区××期“××组团”临时管理规约》第三十一条约定“业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，拒交物业管理服务费用、停车服务费等，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主或物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。”被告从2015年9月1日至今未向原告交纳物业费。原告分别于2016年11月21日、2017年8月11日张贴了《缴费通知书》向被告催收拖欠的物业费。庭审中，被告提供照片若干，拟证明原告不作为，服务不尽责等；原告的意见为照片不能反映时间、地点，不能达到其证明目的。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了××小区××期“××组团”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告主张2015年9月1日至2018年5月31日期间，被告共欠缴费33个月；被告房屋建筑面积92.81平方米，应缴纳物业管理服务费3981.55元（计算公式：92.81×1.3×33=3981.549元，四舍五入保留两位小数为3981.55元）。现原告只主张3971.22元，本院从其自愿。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。因此，被告认为原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：一、被告胡某于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司物业服务费3971.22元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告胡某承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  邵泓泽二〇一九年四月二十二日书记员  岳于楠