广东省广州市荔湾区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0103执异126号 异议人（被执行人）：广州市芳村房产开发经营有限公司，住所地：广州市荔湾区中市外约新街九巷一号二楼。 法定代表人：崔广，职务：总经理。 委托代理人：周长平，广东人民时代律师事务所律师。 申请执行人：广州市芳村国有资产投资运营有限公司，住所地：广州市荔湾区逢源路128号1101房自编之二号。 法定代表人：孙伟。 委托代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。 委托代理人：杨铁军，广东道里律师事务所律师。 本院在执行广州市芳村国有资产投资运营有限公司与广州市芳村房产开发经营有限公司合同纠纷一案【案号：（2018）粤0103执恢409号】中，被执行人广州市芳村房产开发经营有限公司于2019年4月9日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人广州市芳村房产开发经营有限公司称：深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司因（2018）粤0103执恢409号案而作出的深国咨（广分）评字[2017]-F050004号房地产估价报告得出的估价不能作为拍卖的参考依据，具体理由如下： 一、该评估报告的作出严重违反法定程序，属于无效的评估报告，应重新委托评估。根据《房地产估价机构管理办法》第二十条“一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章”的规定，深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司应当以深圳市国咨土地房地产评估有限公司出具评估报告，并加盖深圳市国咨土地房地产评估有限公司的公章。但是该涉案的深国咨（广分）评字[2017]-F050004号房地产估价报告是以深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司出具的，而不是以深圳市国咨土地房地产评估有限公司出具的，且加盖的是深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司的公章，而不是深圳市国咨土地房地产评估有限公司的公章。综上，深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司无资格以自己的名义出具评估报告，因此深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司以自己名义出具的深国咨（广分）评字[2017]-F050004号房地产估价报告严重违反法定程序，是无效的评估报告，所以应当撤销该评估报告并重新委托评估。 二、该评估报告已过有效期，应当重新评估。 该评估报告第四项“估价结果报告”中第（十四）点“估价报告应用的有效期”规定：“本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时，有效期一年[自2017年5月3日——2018年5月2日]，若市场有较大波动或超过一年需要重新进行评估。”在本案中，该评估报告的评估时点是2017年4月5日，作出时间是2017年5月3日，因此该评估报告的有效期自2017年5月3日起，至2018年5月2日止，即评估报告中涉案房屋的拍卖应当在2017年5月3日至2018年5月2日期间进行才能以该评估报告的估价作为依据；但根据《广州市荔湾区人民法院关于第一次拍卖广州市芳村区（现荔湾区）荣兴路23号首层、2层的公告》可知，涉案房屋于2019年3月15日才开始拍卖，且以该评估报告的估价作为依据确定起拍价。综上，该评估报告已过有效期，贵院如对涉案房产进行拍卖，应当重新进行评估。 三、该评估报告对拟拍卖房产的估价严重偏低，应当重新评估。该评估报告于2017年5月3日作出的，所评估的芳村区（现荔湾区）荣兴路23号首层房产的评估价仅为19500元/平方米，芳村区（现荔湾区）荣兴路23号2层房产的评估价仅为10100元/平方米。通过网上查询、致电中介询问、现场走访等多途径确认，涉案房产为商业用途，其中芳村区（现荔湾区）荣兴路23号首层房产属于一线临街商铺，芳村区（现荔湾区）荣兴路23号2层房产属于临街商铺，是芳村地区人口最稠密、商业最发达的地区，周围有合兴苑、怡芳苑、红棉苑等大型住宅小区，有沃尔玛、东北花地湾、一号文化广场等大型商业区，与其同属芳村地区位置较偏远的一线临街商铺最低售价达72700元/平方米，而该评估报告对芳村区（现荔湾区）荣兴路23首层房产评估价为19500元/平方米，两者价差超过53200元/平方米；与其同属芳村地区位置较远的临街商铺最低售价达54800元/平方米，而该评估报告对芳村区（现荔湾区）荣兴路23号2层房产评估价仅为10100元/平方米，两者价差超过44700元/平方米，即芳村区（现荔湾区）荣兴路23号首层、二层两套房产目前实际总价已经超过56247042元，但评估价仅10698711元，评估价比市场价低4550万元以上，评估价仅为市场价的四分之一，因此该评估报告的估价明显偏低。因此，该评估报告所作出的评估价已严重低于目前的实际价值，所以应当撤销该评估报告。 四、估价报告的评估价值作为法院对执行案件的价值参考依据，评估价值过低将会严重影响相关权利人的利益，不能达成案件的执行效果。 估价报告中房地产的评估价值将会作为法院司法拍卖该房地产的起拍价，为法院执行提供价值参考依据。但该估价报告的评估价值不符合实际市场情况，过低的起拍价格不但影响本人作为房地产所有权人及被执行人的利益，更会影响执行人及抵押权人等相关权利人主张其债权利益。为达到案件执行的最佳效果，法院应当尊重当前市场价格，要求评估机构对涉案房地产重新进行评估，以合理的评估价值作为司法拍卖的起拍价格。 综上，因深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司没有出具评估报告的资格，导致深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司因（2018）粤0103执恢409号案作出的深国咨（广分）评字[2017]-F050004号房地产估价报告严重违反法定程序，即该评估报告不具有法律效力，又该评估报告已过有效期且评估结果严重偏离实际市场价格，损害了本人及相关权利人的合法利益。因此，为了维护各方权利人的切身利益，恳请法院撤销深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司作出的深国咨（广分）评字[2017]-F050004号房地产估价报告并重新委托评估。 申请执行人广州市芳村国有资产投资运营有限公司述称：评估单位是经过法院摇珠选定，是有资质的评估机构，其也是根据专业操守就案涉物业作出公平公正的评估，评估价格是公允的，符合市场价值的。第二，关于过期的问题，法院也明确向评估公司询问，评估公司也就此出具相关评估报告的答复函和延期说明函，明确了该案涉物业的市场价值与原评估报告维持一致，有效期延长至2019年5月1日，法院按照该价格按照法律规定的下浮幅度挂网拍卖，是合理合法合规的。异议人每次都在本案挂网拍卖时通过异议等方式来达到拖延时间的目的严重损害债权人利益，其异议理由不成立，请法庭尽快裁决驳回并保障债权人权利。 本院查明：关于申请执行人广州市芳村国有资产投资运营有限公司与被执行人广州市芳村房产开发经营有限公司合同纠纷一案，申请执行人依据已经发生法律效力的本院作出的（2012）穗荔法民二初字第1002号民事判决，向本院申请强制执行，要求被执行人履行法律文书确定的清偿欠款2484万元及利息等义务，但被执行人至今没有履行。本院以（2016）粤0103执恢167号以及（2016）粤0103执恢103-3号执行裁定查封了被执行人名下的广州市芳村区（现荔湾区）荣兴路23号首层、2层以及广州市荔湾区芳村大道鹤松里后街7-17号地下室。2017年5月3日，深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司经本院委托，出具了深国咨（广分）评字[2017]-F050004号《房地产估价报告》，确定上述房产评估总值为20297265元。2018年8月9日，深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司向本院出具《延期说明函》载明：根据目前房地产市场状况，对评估物价值进行复核，认为目前估价标的物的价格较为平稳，故同意将深国咨（广分）评字[2017]-F050004号《房地产估价报告》有效期延长一年（自2018年5月2日-2019年5月1日止）。之后，异议人对上述《延期说明函》提出异议，深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司于2018年10月15日向本院出具《答复函》，说明深国咨（广分）评字[2017]-F050004号《房地产估价报告》的评估结果及其《延期说明函》是客观公正的。2018年9月5日，本院以（2018）粤0103执恢409号执行裁定拍卖上述查封房产。2019年3月15日，本院作出关于第一次拍卖广州市芳村区（现荔湾区）荣兴路23号首层、2层的公告。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条：当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。本案中，异议人是被执行人，其未按执行通知履行法律文书确定的义务，本院查封被执行人所有的房产××××深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司对查封的房产进行评估，以及在评估报告有效期内裁定拍卖房产并无违反法律规定。异议人没有证据证明深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司不具备出具评估报告的资格，以及评估报告有效期已过，其提出评估案涉房产的价值过低等，不属于执行异议的审查范围，其可向评估机构提出复核。故异议人要求撤销深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司作出的深国咨（广分）评字[2017]-F050004号房地产估价报告并重新委托评估的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第七条的规定，裁定如下： 驳回异议人广州市芳村房产开发经营有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  林惠卿 人民陪审员  黄静娴 人民陪审员  黄 镭 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  陈展鹏 王盼