徐州铁路运输法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏8601行初199号 原告曹桂芝，女，1956年1月29日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 原告朱宝金，男，1981年4月20日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 二原告共同委托代理人权勇,江苏泉山律师事务所律师。 被告徐州市自然资源和规划局，住所地徐州市镜泊西路**。 法定代表人陈刚，该局局长。 出庭应诉负责人安守林，该局副局长。 委托代理人郭光，该局法规科工作人员。 委托代理人柳筱，江苏智临律师事务所律师。 第三人卢宏，女，1978年5月4日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 第三人暨第三人卢宏的委托代理人许锋（系卢宏之夫），男，1975年11月29日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 原告曹桂芝、朱宝金诉被告徐州市不动产登记局、第三人卢宏、许锋房屋行政登记一案，本院于2019年1月9日立案受理后，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书等相关诉讼文书。根据徐州市内设机构改革方案，原徐州市不动产登记局的职责划转至新组建的徐州市自然资源和规划局，该局于2019年1月29日正式挂牌成立。本院依法向原告释明，原告遂将本案被告变更为徐州市自然资源和规划局。本院依法组成合议庭，于2019年4月3日公开开庭审理了本案。原告曹桂芝、朱宝金的共同委托代理人权勇，被告徐州市自然资源和规划局副职负责人安守林及委托代理人郭光、柳筱，第三人暨第三人卢宏的委托代理人许锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹桂芝、朱宝金诉称：原告曹桂芝之夫、朱宝金之父朱本德（2001年去世）原居住于徐州市××路××号，根据徐政发89（26）号文等规定，朱本德房屋被拆迁。2000年3月29日，朱本德与徐州市拆迁办公室签订了《拆迁协议书》，朱本德被安置在徐州市××室，房屋面积76.52平方米，其中朱本德有产权的面积是36.96平方米，剩余39.56平方米是公房，该拆迁协议合法有效。但原徐州市不动产登记局未查清事实，仅凭徐州市住房保障和房产管理局与许锋、卢宏签订的《房地产买卖契约》，就以优惠售房的方式将朱本德拥有部分产权的上述房屋登记在了许锋、卢宏名下，办理了苏（2017）徐州市不动产权第××号不动产权证书。案涉房屋有36.96平方米是原告的私产，并没有处理给第三人，被告却将属原告私产的部分一并登记在了第三人名下，且徐州市住房保障和房产管理局与第三人签订的买卖契约擅自处理了原告的私产部分，应为无效。被告审核不严，错误颁发不动产权证，侵害了原告的合法权益。请求法院依法撤销苏（2017）徐州市不动产权第××号不动产权证书，本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张向本院提交了如下证据资料： 1.苏（2017）徐州市不动产权第××号不动产权证复印件，用以证明被告就原告拥有部分产权的房屋为第三人办理了不动产证书。 2.2000年3月29日拆迁协议书复印件，用以证明涉案房屋经徐州云龙房地产开发公司与朱本德签订了拆迁协议书，并经徐州市拆迁办公室鉴证，该房屋在2000年3月29日已经安置给了朱本德，且其中部分是朱本德的私产，不属于公房。 3.拆迁补偿费付款凭证复印件，用以证明拆迁补助情况。 4.常（寄）住人口登记表2页，用以证明朱本德与本案原告的关系，朱本德已死亡，本案原告具有诉讼主体资格。 5.2017年11月3日XF-96-01房地产买卖契约（房改优惠），用以证明徐州市住房保障和房产管理局将其不具备全部产权的涉案房屋售予第三人，第三人隐瞒事实，恶意取得了案涉房屋的权属证书。 6.徐州市云龙区人民法院（2007）云执字第898号民事裁定书，用以证明第三人根据法院裁定书仅取得了公房的使用权，并未涉及二原告的私房部分。 7.徐州市公有住房使用费收据复印件两份，用以证明第三人是按照公房部分缴纳租金，第三人明知该房屋有部分产权属于二原告而非市房管局。 被告徐州市自然资源和规划局辩称：一、被告作出的涉案房屋登记行为符合法律规定。2017年11月，被告应第三人的申请办理完成上述不动产权转移登记，登记材料有申请书、身份证明文件、房地产买卖契约、产权证明、徐州市优惠出售直管公有住房申报审批表、税费票据等，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第三十八条的规定。涉案房屋在登记到本案第三人名下之前，于2010年初始登记在云龙区政府名下，属于国有资产，徐州市住房保障和房产管理局对该房屋进行代管。徐州市优惠出售直管公有住房申报审批表中载明出售使用面积30.53、出售建筑面积76.52，但使用面积和建筑面积是两个概念。不动产登记部门并不掌握房屋的使用面积，按登记要求，需要予以登记记载的是房屋的建筑面积，即房管局的公房按照使用面积来租赁和收取租金，不动产登记部门按照房屋建筑面积登记发证。二、原告与涉案房屋登记行为不具有利害关系，其诉讼主体不适格。因涉案房屋性质为公有住房，朱本德并不享有涉案房屋的所有权，而原告曹桂芝、朱宝金作为朱本德的继承人，也不享有涉案房屋的所有权，原告自始未取得涉案房屋的不动产权登记。即使原告所述其中含有因拆迁所得自购面积属实，也仅是成立了债权债务关系。因此，原告曹桂芝、朱宝金与被诉房屋登记行为无法律上的利害关系。三、关于争议房屋的权属问题，实际上是原告与第三人之间的矛盾，应通过民事确权方式解决争议。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案不应在行政诉讼案件中处理，应由原告与第三人通过民事诉讼解决。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告徐州市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交了如下证据资料： 1.不动产登记审批表； 2.徐州市房屋权属登记申请书； 3.产权证明； 4.房地产买卖契约； 5.身份证、结婚证； 6.申报审批表； 7.发件清单； 8.通知、购房款收据； 9.宗地图、配图表； 10.询问笔录； 11.收件收据。 上述证据用以证明被告作出的登记行为正当合法，且从买卖协议中可以看出该房屋的性质为公有住房，原告与该房屋登记行为无利害关系。 被告徐州市自然资源和规划局另向本院提交了如下法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第三十八条；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条。 第三人卢宏、许锋述称：二原告为母子关系，第三人许锋是代表多名债权人来获得房屋的产权进行出售，从而偿还朱宝金与其母亲曹桂芝共同所欠的债务。本案被诉行政行为是合法的。 第三人卢宏、许锋向本院提交了如下证据资料： 1.2007年9月13日保证复印件一份，用以证明第三人原来在云龙法院起诉朱宝金偿还债务，但一直找不到朱宝金，到他家，他母亲在时给许锋出具的一个承诺书。 2.徐州市云龙区人民法院2007年9月28日作出的（2006）云民一初字第1849号民事调解书，用以证明朱宝金与第三人在法院作的裁定书。 3.2007年10月18日承诺人为朱宝金的承诺书。 4.2007年10月18日执行笔录。 证据3-4用以证明执行局法官当面给朱宝金做的笔录，其同意将民强南园的房子交给许锋进行出售，所得房款依次由许锋、盖义娟、王志强参与分配。先做的执行笔录，后做的承诺书。 5.徐州市云龙区人民法院2007年10月18日作出的（2007）云执字第898号民事裁定书，用以证明法院已经作出裁定，将涉案房屋交由第三人出售。 6.苏（2017）徐州市不动产权第××号不动产权证，用以证明第三人通过优惠售房的形式获得房屋所有权并办理登记。 7.徐州市鼓楼区人民法院（2007）鼓民初字第2421号、750号判决书、（2007）鼓民初字第2421号民事裁定书、（2007）鼓民初字第2421号协助执行通知书两份，2008年9月25日的协议、2008年10月30日承租人为许锋、出租单位为徐州市云龙区房地产管理处的租约及房屋概况，用以证明房屋已被鼓楼法院查封，经过协调解除查封，才顺利办理公房租约。 经庭审质证，被告对原告所举证据1的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的；对证据2-3，因该两组证据为复印件，真实性无法确认，且与本案无关联性；对证据4真实性无异议，但因该房性质为公有住房，朱本德并不享有所有权，因此二原告与被诉不动产登记行为没有法律上的利害关系；对证据5真实性无异议，协议明确约定出售公有住房建筑面积76.52平方米，且徐州市房管局在协议中保证产权权属清楚，如发生争议，由徐州市房管局负责清理，因该协议仍为有效合同，被告依据该有效合同作出的涉案登记为合法有效；对证据6-7真实性无异议，但与本案无关联。 第三人对原告所举证据1无异议；对证据2-4无异议，但第三人没有见过；对证据5-6无异议；对证据7真实性无异议。 原告对被告所举证据1-2的真实性无异议，但认为不能证明被告观点；对证据3有异议，本案原告对涉案房屋拥有部分产权；对证据4有异议，该房屋原告拥有部分产权，徐州市房管局售予许锋是错误的，徐州市房管局不具备出售主体资格；对证据5无异议；对证据6有异议，根据该表载明的使用面积为30.53平方米，换算成建筑面积也仅为40余平方米，房管局却将该房屋76.52平方米建筑面积全部出售，不具备出售的权利；对证据7真实性无异议；对证据8通知的合法性有异议，收据的内容看不清；对证据9，原告不清楚；对证据10有异议，本案第三人不具备购买案涉房屋全部产权的条件；对证据11的真实性无异议。 第三人对被告所举证据均无异议。 原告对第三人所举证据1有异议，认为该证据为复印件，不能作为证据使用；对证据2真实性无异议，但原告仅将公房使用权抵给了第三人，并没有将该房的私有部分抵给第三人，而且该房的私有部分是曹桂芝及朱宝金共同所有，朱宝金无权将私房部分处理；对证据3真实性无法确认；对证据4-6真实性无异议；对证据7真实性无法确认，且与本案无关联性。 被告对第三人所举证据1-5、7形式真实性无异议，但认为与本案无关联，以上证据均未在行政登记程序中向被告提供，从登记申请材料中显示出售的公有住房建筑面积与被诉的不动产权证书上所载明的建筑面积一致，因此被告作出的不动产登记行为符合法律规定；对证据6无异议。 本院对上述证据认证如下：原告所举证据1系被诉行政行为的载体，且被告及第三人对该证据均予认可，本院依法予以确认；原告所举证据2、3与被诉不动产权登记行为并无直接关联，本院不予确认；原告所举证据4能够证明本案原告与朱本德的关系以及朱本德已经死亡的事实，本院予以确认；原告所举证据5系据以作出涉案房屋所有权登记的依据之一，本院予以确认；原告所举6-7并非被告作出涉案行政行为的依据或原因行为，与本案无直接关联，本院不予确认。 被告所举证据均系其作出涉案不动产权登记过程中形成的资料，具有真实性，本院予以确认。 第三人所举证据1-5、7与本案被诉不动产权登记行为并无直接关联，本院不予确认；证据6系被诉行政行为的载体，本院予以确认。 另，原告朱宝金申请本院调取徐州市云龙区房地产开发公司与朱本德签订的《拆迁协议书》及《拆迁补偿费付款凭证》原件，因上述证据并非审理本案所必需，故，对该申请本院不予准许。 经审理查明：2017年11月3日，徐州市住房保障和房产管理局与许锋、卢宏签订XF-96-01号房地产买卖契约（房改优惠），约定徐州市住房保障和房产管理局将座落于××的不动产（房屋建筑面积76.52平方米）出售给许锋、卢宏。上述契约另约定了价款、权利义务、违约责任等事项，同时约定本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。后，原徐州市不动产登记局经审核徐州市房屋权属登记申请书、徐州市云龙区房产服务中心出具的“产权来源系云龙开发退赔，产权属市房管局”的产权证明、XF-96-01号房地产买卖契约（房改优惠）、卢宏与许锋的身份证及结婚证、徐州市优惠出售直管公有住房申报审批表（载明出售使用面积30.53、出售建筑面积76.52）、徐州市住房保障和房产管理局向许锋制发的办理房屋产权手续的通知、缴款书、宗地图、房屋内业配图表、询问笔录等，就坐落于××室的涉案房屋为许锋、卢宏办理了（2017）徐州市不动产权第××号不动产权证。原告认为涉案房屋系曹桂芝之夫、朱宝金之父朱本德（2001年去世）依据2000年3月29日与徐州市拆迁办公室签订的《拆迁协议书》安置而来，对于其中的36.96平方米朱本德拥有产权，涉案不动产登记行为侵害了原告的合法权益，遂诉至本院，诉请如前。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。本案中，被告作出被诉不动产权登记行为依据的是2017年11月3日徐州市住房保障和房产管理局与许锋、卢宏签订的房地产买卖契约，而原告亦主张“徐州市住房保障和房产管理局与第三人签订的买卖契约擅自处理了原告的私产，应认定为无效”，故，依照上述法律规定，本案原告应先行通过民事诉讼或仲裁等途径，解决作为涉案不动产权登记行为基础的民事法律关系的效力问题，原告直接提起本案行政诉讼不符合法律规定，依法应当驳回其起诉。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下： 驳回原告曹桂芝、朱宝金的起诉。 本案不收取案件受理费，原告曹桂芝、朱宝金预交的案件受理费50元由本院退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 王小曼 审 判 员 焦琰茹 审 判 员 王青青 法官助理 刘大琳 二〇一九年四月十日 书 记 员 乔 璐 附：本裁定适用的相关法律法规 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： (一)不符合行政诉讼法第四十九条规定的； (二)超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的; (三)错列被告且拒绝变更的; (四)未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的; (五)未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的; (六)重复起诉的; (七)撤回起诉后无正当理由再行起诉的; (八)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的; (九)诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的; (十)其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。