河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终335号上诉人（原审原告）：洛阳汇丰源典当有限责任公司，住所地河南省洛阳市涧西区西苑路39号天舟名苑。法定代表人：刘华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锋，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高宝柱，男，1960年8月27日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张国军，河南成昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张金会，男，1959年10月4日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：许科飞，河南成昊律师事务所律师。上诉人洛阳汇丰源典当有限责任公司（以下简称汇丰源公司）因与被上诉人高宝柱、张金会债权人撤销权纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2018）豫0326民初1538号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人汇丰源公司的委托诉讼代理人张锋，被上诉人高宝柱的委托诉讼代理人张国军，被上诉人张金会的委托诉讼代理人许科飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇丰源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定高宝柱与张金会之间存在债权债务纠纷，二被上诉人之间于2014年12月10日签订的房屋转让协议不属于以明显不合理低价转让财产，系认定案件基本事实错误。1、二被上诉人签订的房屋转让协议中明确约定转让价格为25万元，包括房产及出让土地，二被上诉人签订的协议名称为房屋转让协议，但实则价款包含了土地使用权，但是高宝柱原始取得涉案房产、土地的价格已经高达380万元。2、本案涉及撤销的为2014年12月10日二被上诉人签订且已经在房管局备案的《房屋转让协议》，被上诉人之后提交的2015年1月15日的《房屋转让协议》明显系二被上诉人为达到转移资产目的重新签订的虚假协议。3、二被上诉人签订房屋转让协议的时间发生在债务人高宝柱对上诉人负有大额债务未履行期间。被上诉人高宝柱的农行银行交易明细中的交易金额和交易时间，没有任何一笔能够和被上诉人张金会的银行交易流水能够对应。一审法院以张金会的记账明细与高宝柱的银行流水能够对应为由，认定二被上诉人之间存在373.71万元债权关系，张金会实际履行出借义务明显是错误的。被上诉人张金会与案外人之间的经济往来，与本案张金会、高宝柱之间是否存在合法债权没有任何关联性。4、一审法院认定二被上诉人之间的转让行为没有阻碍上诉人的债权系认定错误。上诉人的债权虽然办理了抵押权，但抵押物土地使用权后期建造房产出售，导致了上诉人抵押权无法实际得到行使。二、在原审诉讼中被上诉人庭审时认可，也错误的向法院提交了非本案涉案房产的交易税费票据，根据该票据记载的内容也明确可知被上诉人在欠付巨额债务公司拟申请破产之间，对其名下包括一栋别墅及本案涉案房产全部无偿转让至张金会名下以逃避债务的事实，该事实及相关证据一审法院却选择性视而不见。综上，一审法院判决认定事实错误，缺乏证据支持，望二审法院依法查明案件事实公正判决。高宝柱答辩称：一、汇丰源公司不具备行使撤销权的条件。1、汇丰源公司是非银行金融机构，《典当管理办法》第26条明确规定典当行不得发放信用贷款。典当行发放的贷款中都有抵押物或质物。2、本案中汇丰源公司的500万元债权，洛阳大宅门房地产有限公司（以下简称大宅门公司）提供了5340.85平方米的国有土地使用权抵押给了汇丰源公司，已经办理了登记。3、汇丰源公司的债权已经由洛阳市中级人民法院（2014）洛民四初字第00008号《民事调解书》确定，确定其债权500万元，同时对抵押土地使用权【证号：汝国用2010第019号】享有抵押权可以优先受偿，拍卖、变卖抵押土地时可以将土地上新增建筑物一并处置。4、抵押土地上所有不动产的价格内都包含有土地价款。2010年抵押土地价值910万元，现在土地价值远远覆盖汇丰源公司的债权（现债权300多万元）。5、大宅门公司破产后，清算组处置了部分剩余房屋的房产，获得1000多万元，同时起诉了仅支付了5万、10万等不同额度首付款的购房户，汝阳县人民法院已经作出判决，尚有应收的款项1000多万元。汇丰源公司可以就已经售出的抵押土地上的不动产和将来售出的不动产主张优先权。高宝柱和张金会买卖涉案不动产，根本不可能损害到汇丰源公司的债权。二、本案并不存在高宝柱低价转让财产。1、高宝柱将涉案房产是以370余万元的价格转让给张金会，并不是25万元。汇丰源公司认为高宝柱将涉案房产转让给张金会的依据是汝阳县房管局的房屋买卖合同。合同上约定房屋的转让价格为25万元并不包含土地。高宝柱最初购买该宗房产土地是从汝阳县人民法院竞拍的来，当时汝阳县法院也是将房屋和土地价格分开评估计价，房屋的价格是288798元。房管局根据自己的评估系统综合考虑年限、折旧等因素，将房屋的价格确定为25万元，因此，高宝柱和张金会按照此价格签订了房屋买卖合同。2、高宝柱和张金会办理完房屋过户手续后，到土地局办理过户手续，土地局让高宝柱缴纳了8000元评估费，土地过户协议上注明转让价格以评估价为准，后因汇丰源公司申请法院将土地查封导致无法办理过户，所以造成了房屋和土地两层皮的状态。2009年评估价格为288798元，2014年底高宝柱转让时房屋（不含土地）价格按照房管局计算折旧后确定的25万元不属于低价，本案并不存在高宝柱低价转让房产的事实。3、高宝柱和张金会之间的债权债务，高宝柱提供了其账户银行流水，该流水和张金会的记账明细相互对应，张金会从其亲戚朋友处借款后，转手就存入高宝柱的银行账户，高宝柱以此款支付工程款和外欠借款，一审认定高宝柱和张金会之间存在373.71万元债权债务完全正确。三、汇丰源公司行使撤销权早已超过了一年的除斥期间。人民法院应当驳回汇丰源公司的撤销权诉求。请求二审法院驳回汇丰源典当行的上诉，维持一审判决。张金会答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确依法应当予以维持。一、上诉人汇丰源公司不具备行使撤销权的条件。上诉人的债权为420.3326万元，而且在汇丰源公司申报债权后，洛阳市中级人法院拍卖了调解书中刘占霞名下警鑫小区的房产，拍卖款为307667元，该拍卖款已经由上诉人汇丰源公司受偿，因此该款项应当从上诉人的债权中予以扣除，即汇丰源公司的债权数额为3895659元。2、大宅门公司对汇丰源的债权提供了抵押担保，将其名下5340.85平方米的国有土地使用权抵押给了汇丰源公司，并办理了抵押登记，而且在办理抵押登记时，大宅门公司已经在土地上建设完成了林苑小区的2层主体部分包括地下车库，汇丰源公司对林苑小区2层以下房屋及地下车库也享有优先受偿权。大宅门公司破产管理人已经完成林苑小区的20余套房屋的拍卖，拍卖价款900余万元，汇丰源公司依法应当对上述款项中的土地价款部分优先受偿，而房屋建造时的成本价为每平方米1200元左右，因此上述900余万元的拍卖款项中有400多万元属于土地价款，足以清偿汇丰源公司的债务。二、本案并不存在高宝柱低价向张金会转让财产的情况。1、2011年高宝柱共向张金会借款本金240万元，其中180万元借款双方约定的利息为月息1.5%，60万元借款双方约定的利息为月息2%，截止2015年1月15日高宝柱拖欠张金会利息共计1337100元，本息共计3737100元，高宝柱出具的借条、张金会记载的出借明细、李海玲、李青海证人证言、张金会向李青海之子李檀檀归还220万元的借款的银行流水均能够证明张金会与高宝柱之间存着真实的借贷关系，借款本金为240万元，利息为1337100元。2、张金会购买涉案房屋及土地的价款是3737100元，并非25万元，不存在低价转让的情况。汝阳县房管局备案的房屋买卖合同上约定房屋的转让价格为25万元形成的原因是在高宝柱和张金会办理房产过户时，汝阳县房地产过户的流程是先到房管局办理房产过户，再到土地局办理土地过户。张金会和高宝柱到汝阳县房管局办理过户时，房屋局工作人员告知应当将房屋和土地价格分开，房管局根据自己的评估系统综合考虑年限、折旧等因素，将房屋的价格确定为25万元，因此，高宝柱和张金会按照此价格签订了房屋买卖合同。张金会和高宝柱办理完房屋过户手续后，到土地局办理过户手续，土地局让高宝柱缴纳了8000元评估费，土地过户协议上注明转让价格以评估价为准。后因汇丰源公司申请法院将土地查封，导致无法办理过户，所以造成了房屋和土地权属不同的状态。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持，请求依法驳回汇丰源公司的上诉请求。汇丰源公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销二被告于2014年12月10日签订的关于汝房权证城关镇字第××号房产的房屋转让协议；2.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：以高宝柱为法定代表人的大宅门公司因拖欠原告汇丰源公司当金及息费，原告以大宅门公司、高宝柱及其妻子刘占霞为被告起诉至洛阳市中级人民法院，该院2014年7月29日作出（2014）洛民四初字第00008号民事调解书，约定“一、原、被告共同确认，被告共拖欠原告当金500万元。二、各被告于2014年8月31日前向原告支付当金100万元，9月30日前向原告支付当金200万元，2014年12月31日前向原告支付当金200万元。如被告按上述约定支付当金，截止2014年12月31日拖欠息费经计算为180万元。三、2015年6月30日前向原告付清息费120万元。四、如被告全部按上述时间和金额向原告支付当金和息费，原告同意免除被告剩余息费60万元。五、各被告向原告负连带清偿责任。六、被告任何一期未按上述时间向原告付清应付当金或息费，原告息费不予免除，原告可提前申请执行拖欠的全部当金，并按人民银行同期借款利率四倍支付利息。七、原告对抵押的土地使用权〖证号：汝国用（2010）第2010-019号〗享有抵押权，如被告未按上述约定履行，可拍卖、变卖该抵押财产，拍卖、变卖所得价款原告可以优先受偿，拍卖、变卖时该土地上新增的建筑物与土地使用权一并处分。八、本调解协议双方当事人签字或盖章即生效。”调解书生效后，大宅门公司于2014年9月5日、2014年9月23日履行了前两期确定的当金300万元，剩余380万元及利息未能偿还。原告汇丰源公司向洛阳市中级人民法院申请强制执行，洛阳市中级人民法院2015年3月10日向汝阳县房管局发出（2014）洛执字第155-3号协助执行通知书，“一、查封被执行人洛阳市大宅门房地产有限公司所有的位于汝阳县××东××桥西的两套房产，房产证号20××63，面积11188.21㎡。二、查封被执行人刘占霞所有的位于汝阳县城警馨小区南楼1门栋402，房产建筑面积166.23㎡，房产证号：房权证汝阳字第××号。”（后刘占霞名下房产被拍卖，起拍价为307667元）。同日，又向汝阳县土地局发出（2014）洛执字第155-4号协助执行通知书，“查封被执行人洛阳市大宅门房地产有限公司所有的位于汝阳县××东段土地，证号：2011-005号，面积1062.06㎡；上述土地查封期间不得办理过户手续，查封期限为两年（自2015年3月10日至2017年3月9日）。”2015年12月11日，大宅门公司向本院申请破产，本院于2016年1月13日受理大宅门破产清算申请，汇丰源公司申报债权为4203326元。被告高宝柱与张金会之间存在债权债务纠纷，2014年12月10日，高宝柱（甲方）与张金会（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为：甲方在建造汝阳县林苑小区住宅工程过程中，借用乙方资金本息共计25万元整。因甲方出现资金困难，暂无力偿还乙方债务，经双方协商，甲方愿以物抵债将位于汝阳县城人民路1号（汝房权证城关镇字第××号，建筑面积1111.23㎡；汝国用2011第2011-GR5，出让土地1062.06㎡）的房屋转让给乙方，乙方同意。一、土地使用性质，该房屋相应的土地使用权取得方式为出让，土地使用权年限为2011年10月24日至2081年4月20日。二、交付期限。…三、在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。…2015年1月20日，高宝柱与张金会签订《土地使用权转让合同》一份，约定高宝柱将位于汝阳县城人民路东段的土地使用权1062.06㎡（汝国用2011第2011-GR5）转让给张金会，第二条，土地使用权转让价格以评估价为准。第四条，高宝柱已在本合同签订之前将该土地随房屋交付给张金会。高宝柱、张金会共同办理房产变更手续，2015年2月15日张金会取得房屋所有权证书，房产证号：洛房权证汝阳字第××号。张金会支付测绘费5000元，房屋登记费60元，买方转让手续费3333.5元，买方住房以外房产转让手续费1784.5元。原审中，二被告另提交一份落款日期为2015年1月15日的《房屋转让协议》，与2014年12月10日签订的协议相比，高宝柱借用张金会资金本息改为3737100元，其他基本一致。二被告辩称借款本息共计3737100元的以物抵债协议才是真实的，25万元的协议只是为办理房产过户所需签订的。关于上述房产及土地使用权的来历，系被告高宝柱2010年3月30日通过法院拍卖，以380万元（房屋评估价值28.8798万元，土地使用权评估价值381.76万元）取得汝阳县城人民路1号土地使用权及房产（即涉案土地使用权和房产）。2011年10月24日取得土地使用权证（证号：汝国用2011第2011-GR5），2011年12月9日取得房产所有权证（房产证号：汝房权证城关镇字第××号）。关于高宝柱与张金会之间的债权债务是否真实及交付情况，张金会提交一份清单，显示2011年张金会出借给高宝柱的金额及笔数，合计本金240万元。与高宝柱提交的农行交易明细核对，部分款项、时间一致。高宝柱向张金会出具的借条复印件三份，第一份内容为“今借到张金会人民币陆拾万元整（说明：林苑小区赔偿四邻用利息1.2分），借款人：高宝柱，2011.8.11”。第二份内容为“今借到张金会人民币捌拾万元整（说明：办理林苑小区城建手续月息1.5分），借款人：高宝柱2011.10.21”。第三份为“今借张金会人民币壹佰万元整（说明：交打击办林苑小区罚款用、畜牧站房地产抵押，月息1.5%），借款人：高宝柱”。这三份借条原件，二被告称在双方达成以房抵债协议时已销毁。另，张金会提交有汝阳县上店镇李青海的书面证言，称李青海通过张金会借钱给高宝柱200多万元，李青海向张金会要钱，2017年3月，张金会以涉案房产证作抵押向张豪借款220万元，张金会以此偿还李青海220万元（款转给李青海之子李檀檀）。张豪于2017年5月将张金会诉至本院，要求张金会偿还借款本金220万元及利息，该院根据张豪的申请，作出（2017）豫0326民初905号民事裁定书，对被告张金会位于汝阳县人民路1号1幢1-1；2幢1-1；3幢1-1的房产（房产所有权证号：洛房权证汝阳字第××号）予以查封。该院于2017年6月9日作出（2017）豫0326民初905号民事调解书，张金会欠张豪借款本金220万元及利息，张金会自2017年9月1日至2018年12月31日前分批偿还完毕。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，被告高宝柱与张金会签订转让协议，将涉案土地使用权和房屋所有权一并转让，用于抵偿高宝柱欠张金会的借款，房屋已办理所有权变更登记，土地使用权因签订协议后被人民法院查封未办理变更登记，现原告要求撤销二被告之间的房屋转让协议。被告提交的借据、证人证言及张金会偿还案外人部分借款的转账凭证，被告高宝柱的银行账户流水清单，能够相互印证二被告之间确实存在借贷关系，不属虚构债务、无偿转让财产的情形。关于是否构成以明显不合理的低价转让财产，高宝柱受让房屋及土地使用权时的总价款为380万元，张金会与高宝柱本次协议的转让价格为373.71万元。在无充分证据证实房屋目前价值的情况下，参考2009年本院就涉案房屋委托评估价格28.8798万元，无法认定本次房屋转让价格系明显不合理的低价。洛阳市中级人民法院（2014）洛民四初字第00008号民事调解书第七条约定有“原告对抵押的土地使用权享有抵押权，如被告未按上述约定履行，可拍卖、变卖该抵押财产，拍卖、变卖所得价款原告可以优先受偿，拍卖、变卖时该土地上新增的建筑物与土地使用权一并处分。”大宅门公司虽已进入破产程序，但原告汇丰源公司依然对抵押的土地享有抵押权。综上，原告未能举出充分证据证明二被告的房屋转让行为系低价转让、高宝柱没有能力清偿债务，并且侵害了债权人的权益，原告的诉讼请求无法得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告洛阳汇丰源典当有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告洛阳汇丰源典当有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于汇丰源公司上诉主张高宝柱、张金会之间的房屋转让协议系不合理低价转让，应予以撤销的问题，高宝柱与张金会因存在债权债务关系，先后于2014年12月10日、2015年1月15日签订房屋转让协议，最终高宝柱将涉案房屋及土地使用权以总价款373.71万转让给张金会，高宝柱主张存在两份协议差异系涉案房屋及土地使用权分开评估价值，一审法院综合参考2009年该院就涉案房屋委托评估价值28.8798万元以及高宝柱提交的涉案土地使用权抵押价值评估报告等材料，认定本次房屋转让并非明显不合理低价转让并无不当，汇丰源公司上诉主张依据不足，本院不予支持。于汇丰源公司上诉提出高宝柱与张金会不存在债权债务关系的问题，高宝柱提交的农行交易明细与张金会的记账明细部分款项时间一致，且有高宝柱向张金会出具的借条复印件以及张金会提交的证人证言能够佐证双方之间的借贷关系，汇丰源公司主张张金会的记账明细系伪造也未提交相应证据证明其主张，故本院对汇丰源公司的该项上诉主张不予支持。另结合本院（2014）洛民四初字第00008号民事调解书中约定汇丰源公司对抵押土地使用权享有抵押权，并就抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等内容，一审法院认定高宝柱与张金会之间的房屋转让未侵害汇丰源公司的合法权益，故对其要求撤销高保柱与张金会有关涉案房产的房屋转让协议不予支持，本院对此予以维持。综上，上诉人汇丰源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人洛阳汇丰源典当有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一九年四月二十六日书记员  侯少祎