文书内容贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0330民初2340号原告：吴某，男，汉族，生于1964年10月18日，住贵州省习水县。原告：曹某，女，汉族，生于1971年5月4日，住贵州省习水县。委托代理人：雷小强，贵州于道律师事务所律师。被告：习水友邦商业运营管理有限公司，地址遵义市习水县杉王街道办事处五洲国际商贸城，统一社会信用代码91520330322069254A。法定代表人：叶瑞兵委托代理人：赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。委托代理人：钱某，系该公司员工。第三人：袁某，女，汉族，生于1977年2月4日，住贵州省习水县。第三人：倪某，男，汉族，生于1967年5月24日，住贵州省习水县。原告吴某、曹某诉被告习水友邦商业运营管理有限公司（以下简称友邦管理公司）、第三人袁某、倪某委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员陆达独任审理，原告吴某、曹某的共同委托代理人雷小强、被告友邦管理公司的委托代理人赵茂杰、第三人倪某到庭参加了诉讼。第三人袁某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：一、判令被告和两个第三人立即将位于五洲国际商贸城八号楼面积为37.95㎡的1-4号门面腾空搬离后返还给原告；二、判令被告按照协议标准支付给原告门面租金直至其返还给原告之日止(暂从2018年12月31日计算至2019年3月31日,合计为9108.00元)；三、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。在审理中，原告将诉讼请求第二项变更为判令第三人直接向原告支付门面租金至交还门面给原告之日止（暂计从2018年12月31日计算至2019年3月31日，共计9108.00元）。事实和理由，原告于2015年1月4日与被告习水友邦商业运营管理有限公司订立了《习水五洲国际商贸城项目委托经营管理协议》,约定由原告将建筑面积为37.95㎡的位于五洲国际商贸城八号楼的1-4号门面出租给被告习水友邦商业运营管理有限公司，同时约定了门面的出租时间在2018年12月30日到期。随后原被告双方又在2019年3月18日协商一致签订了一份《联合通知》,该通知明确约定了门面出租的租金计算方式,即按照周边门面房的均价:80元/月/㎡的标准进行计算。时至今日,早已超过约定的门面出租日期,故原告希望被告能立即将门面返还给自己。但经原告多次追问,被告却始终拖欠着租金且不将门面房腾空交还给原告,导致门面一直被第三人倪某、袁某所占有使用。故原告为维护其合法权益,特根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院,请求判决支持原告诉求。被告辩称：一、原告请求判决答辩人腾退涉案商铺及支付租金的诉请不应当支持。在本案中，原被告就涉案商铺形成委托合同关系。根据本案原被告签订的习水五洲国际商贸城《商铺委托经营管理协议》的约定及《合同法》的规定，答辩人并没有因自身过错给原告造成损失，也未占有使用原告涉案商铺。答辩人仅基于原告的授权出租商铺，故出租商铺所产生的法律后果应由原告承担。根据本案原被告签订的习水五洲国际商贸城《商铺委托经营管理协议》第六条第二项、第四项的约定，鉴于涉案商铺在原告起诉前已实际出租且原告并未在前三年委托经营期限届满前6个月通知答辩人其要求收回商铺自用，所以，答辩人为了原告的利益将涉案商铺出租给第三人，主观上并无过错，不应承担腾退商铺和支付租金的民事责任。二、本案原告诉请第三人立即腾退涉案商铺和支付部分租金（按答辩人与第三人约定的租金标准计算）的诉请应当支持。首先，基于原告与答辩人之间签订的《商铺委托经营管理协议》、答辩人与第三人签订的涉案《商铺租赁合同》的约定和《合同法》第四百零二条的规定，原告与答辩人就出租涉案商铺给第三人形成显名代理关系，本案原告由此享有涉案《商铺租赁合同》项下出租人的权利。根据商铺租赁合同第四条、十二条的约定，因第三人未按期支付租金已达15日以上，本案原告和答辩人均有权解除与第三人签订的涉案租赁合同，并要求第三人立即腾退涉案商铺和按约定的租金支付标准支付未支付的租金。其次，原告以《联合通知》为据主张涉案商铺的租金标准按每月每平方80元计算不应支持。原告所持有的《联合通知》所载的租金标准只是其单方意思表示，并未与答辩人或第三人形成合意，且远远超出市场价格。故原告诉请支付租金按每月每平方80元计算没有事实根据和法律依据。综上，请贵院依法判决驳回本案原告针对答辩人的所有诉讼请求。第三人述称：我方是与被告签订的合同，且合同是履行了的。我方要求继续履行合同。经庭审举证质证，现根据本案有效证据认定如下事实：原告吴某、曹某将其共同共有的习水县习酒大道五洲国际商贸城8-1-4号建筑面积37.84㎡商铺[房产证号为黔（2017）习水县不动产权第0007642号]委托被告友邦管理公司经营管理，并签订了《商铺委托经营管理协议》，该协议原告系甲方，被告系乙方，该协议第三条委托经营期限，自2015年12月30日起至2018年12月31日止（共计3年）（若市场开业时间早于2015年12月30日，则该商铺的委托经营起始时间按正式开业时间起算）。未经双方书面协商一致，不得变更委托经营期限。第四条甲方的权利及义务，1、委托经营期限届满后(继续委托经营除外),甲方对本协议项下商铺享有占有、使用、处分(出租)和收益的权利。2、在本协议生效起至委托经营期结束期间,未经乙方事先书面同意,甲方不得撤销或变更乙方的代理权限,不得另行委托或出租,也不得干预乙方的经营管理。3、在本协议生效起至委托经营期结束期间,甲方不得自行出租该商铺,不得直接向实际承租方直接收取与租赁该商铺相关的任何费用(含租金)。4、在本协议生效起至委托经营期结束期间,非经乙方事先书面同意,甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的该商铺。第五条乙方的权利及义务，1、在委托经营期内,乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权,但本协议另有约定的除外。2、在委托经营期内,代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。3、在委托经营期内,代为向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。前述租金及相关费用的归属按本协议第六条的约定处理。第六条租金和商业服务费，1、委托经营期内,为扩展招商,培育市场,从甲方的长期利益出发,在委托经营期限的前三年内,乙方经营管理该商铺所获得的全部收益作为甲方应给付乙方的委托服务费,即甲方在前三年内不再另行支付乙方委托服务费，商铺经营管理的收益由乙方享有,商铺经营管理的风险由乙方承担。2、三年委托经营期结束至2023年12月30日止(本起止时间参照第三条),如委托经营管理的商铺已实际出租,并取得租金收入的,租金由乙方代为收取。乙方按租金收益的10%扣除应收的委托服务费后再按季度(每季度首月25日前)将甲方应得租金支付给甲方。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的,实际收取的租金收益按照各业主建筑面积的比例进行分配。3、乙方在委托经营管理中应尽量使该商铺的租赁期限不超出本合同约定的委托经营期限,如需要超出委托经营期限出租该商铺,应取得甲方同意。经甲方同意租赁期限超出委托经营期限的,委托经营期限相应顺延到租期届满之日。4、前三年委托经营期满后甲方可以要求收回所购商铺用,但需符合乙方经营业态、遵守乙方的经营管理,并需提前6个月通知乙方,并不得损害乙方及承租人约定的合法利益。第十条其他约定，2、委托经营期满后,甲方可继续委托乙方代为出租该商铺,双方可在期满前一个月内另行签订委托协议,委托经营期出现顺延的除外。期满后如甲方选择自己出租的,在同等条件下乙方享有优先承租权,如原承租方要求续租的,同等条件下甲方须优先出租给该经营户。2019年4月13日，被告友邦管理公司以甲方依据习水五洲国际商贸城编号为一期8栋壹层3至7号、27号至31号，A9-1-3至4号商铺所有权人签订的合同，取得代商铺所有权人出租商铺并获取收益的权利的名义，作为出租代理人与乙方即第三人袁某签订商铺租赁合同，将前述建筑面积为497.43㎡商铺租赁给第三人袁某，用于经营鹰牌陶瓷，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，为期二年。租金按面积计算，具体为：            起              止              月租金（元）              租约租金（元）              备注                  2019.01.01              2019.03.31              16808              50424              第一期                  2019-04-01              2019.06.30              16808              50424              第二期                  2019.07.01              2019.09.30              16808              50424              第三期                  2019.10.01              2019.12.31              16808              50424              第四期                  2020-01-01              2020.12.31              16808×1.1              221866              第五期      租金支付方式:签订合同时,乙方向甲方支付第一期的租金,之后乙方须在约定的每一期租赁期限开始前30日向甲方足额支付下期租约租金(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日),以此类推,直至付清全部租约租金。租金不包括:物业管理费、商业管理费、能耗费及其他费用。另查明：第三人袁某与倪某系夫妻关系。第三人已向被告支付了2019年第一季度租金。2019年3月18日牟朝银及吴某、董继成、税黔、杨怀刚向被告友邦管理公司发出联合通知，通知被告公司要求于2019年4月1日起收回门面自用，并要求按80元/月/㎡支付2019年第一季度租金。为此产生纠纷，诉至本院。本院认为：原、被告双方达成的委托经营管理协议系双方真实意思表示，双方均应按协议履行各自权利与义务。原、被告双方约定的委托管理期限于2018年12月31日届满。委托期限届满后，对被告是否享有继续代租之权利问题，根据双方委托协议第三条约定，未经双方书面协商一致，不得变更委托经营期限；第六条第三项约定乙方在委托经营管理中应尽量使该商铺的租赁期限不超出本合同约定的委托经营期限,如需要超出委托经营期限出租该商铺,应取得甲方同意。经甲方同意租赁期限超出委托经营期限的,委托经营期限相应顺延到租期届满之日；第十条第二项委托经营期满后,甲方可继续委托乙方代为出租该商铺,双方可在期满前一个月内另行签订委托协议之约定，原、被告双方在委托经营管理期限届满后，没有继续签订委托合同，且原告不同意继续委托经营管理，委托关系终止。故被告继续代租行为系无权代理行为。在委托经营管理期限届满后，原告于2019年3月18日向被告发出通知，要求收回门面的情况下，被告于2019年4月13日仍然与第三人签订租赁合同，故被告的行为属无权代理行为，且未取得原告的追认，故其与第三人签订的租赁合同无效。从租赁合同中可知，第三人知晓被告与原告的委托代理合同关系，在其应知委托代理关系终止的情况下，仍然与被告签订租赁合同，应承担合同无效的法律后果。综上，原告诉请第三人搬离并返还门面，本院依法予以支持。对原告主张按80元/月/㎡支付租金的主张，因未举证证明同地段房屋租金标准，故该标准的主张不予支持。但被告与第三人签订的合同约定月租金按总面积16808元/月计算，其单价为16808元/月÷497.43㎡=33.79元/月/㎡，参照该标准，原告应得月租金为33.79元/月/㎡×37.84㎡=1278.61元/月。基于第一季度第三人已将租金交付给被告，故第一季度租金3835.83元被告应向原告支付。基于第三人实际占用原告门面的情况，第三人应从2019年4月1日起按1278.61元/月向原告支付房屋占用费至搬离房屋之日止。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，第一百七十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限第三人袁某、倪某在本判决生效后30日内腾空并返还原告吴某、曹某位于习水县习酒大道五洲国际商贸城8号楼1—4号门面；二、限被告习水友邦商业运营管理有限公司在本判决生效后10日内向原告吴某、曹某支付门面租金3835.83元；三、由第三人袁某、倪某从2019年4月1日起按1278.61元每月的标准给付原告吴某、曹某房屋占用费至返还门面之日止；四、驳回原告吴某、曹某的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费25.00元，由被告习水友邦商业运营管理有限公司和第三人袁某、倪某共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 陆       达二〇一九年八月十二日书记员 林雪依婷