广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1510号原告：广州增城区永和粮食管理所，住所地广东省广州市增城区永宁街永联路4号。法定代表人：陈泽辉，该所的所长。委托代理人：陈羡玲，广东悦信律师事务所律师。委托代理人：彭培锋，广东悦信律师事务所实习人员。被告：卢新明，男，1957年1月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：吴珏，广东鸿峰律师事务所律师。原告广州增城区永和粮食管理所诉被告卢新明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州增城区永和粮食管理所的法定代表人陈泽辉及其委托代理人陈羡玲、被告卢新明的委托代理人吴珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州增城区永和粮食管理所向本院提出诉讼请求，1、确认原、被告双方签订的《永和粮所房产权使用权转让合同书》性质为租赁合同，有效期为20年，即从2004年12月1日至2024年11月30日止；2、解除原、被告签订的《永和粮所房产权使用权转让合同书》；3、被告擅自拆除原告房屋，向原告赔偿损失964582.83元（自行估算）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年11月30日，原、被告签订《永和粮所房产权使用权转让合同书》，约定原告将名下所有的位于新塘镇永和永联路（原永和粮所17号旧仓库及周边仓棚、宿舍）房产证号为09××72号的房屋使用权转让给被告，使用费为419900元。合同第一条约定，使用权从2004年12月1日起至本房产证的国家国有土地房产证期限为止，共五十年。第三条约定，被告在使用期间负责房屋的维修，如需改建必须征得国土建设部门及甲方（原告）协商同意方可改建，所需费用一切由乙方（被告）负责。第八条约定，原告不得以任何理由阻挠被告的合法经营及转租。被告把使用权转让他人时必须通知原告。在2018年9月，被告未经原告同意以及国土部门批准，擅自将承租的房屋全部拆除。原告认为，1、双方签订的名为房屋使用权转让合同，实际属于租赁合同。从合同第三条、第八约定可知，被告仅是一次性支付房屋五十年租金，取得承租使用五十年权利，对房屋并没有处分权，完全符合租赁合同的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。原、被告签订的合同依法有效，但使用权应调整为20年，即合同期限从2004年12月1日起至2024年11月30日止。2、合同因被告根本性违约，依法应予以解除。被告在未征得原告同意之下，擅自将房屋拆除，严重违反了合同的约定，导致合同标的灭失，合同目的无法实现，已构成根本性违约，该合同依法应予解除。3、因被告拆除房屋的违约行为导致原告的损失，被告应向原告赔偿损失。根据政府部门的评估，房屋价值为964582.83元。现房屋因被告违约行为导致灭失，原告的损失应由被告承担。综上，原告为维护自身合法权利，特诉至法院，请求依法作出判决。被告卢新明辩称，原告的诉讼是恶意诉讼，严重违反诚信原则。从被告提交增城市人民政府办公室出具的增府办（2005）4号文件以及《关于转让17号仓旧仓库及周边仓棚房产使用权的报告》等证据来看，原、被告当初是基于房屋买卖的真实意思表示而签署了《永和粮所房产权使用权转让合同书》。虽然该合同书是措词上有一些模棱两可的语句，但是该合同是双方的真实意思表示，是双方自愿达成的买卖合同关系，不存在法律规定的合同无效情形，应属真实有效。从被告提供的《申请书》《房屋安全鉴定报告》等证据可知，涉案房屋是危房，拆除是通过原告向政府申请后才拆除的，原告对被告拆除房屋是知情的，不存在原告不知情不同意的情况。原告主张的损失价值是原告自行估算，未经其他有资质的机构予以鉴定，且房屋属于危房，已不具有残值。基于以上理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于广州市增城区永和圩永联路，建基面积为772.60平方米的房屋产权人为原告单独所有，房屋建筑面积648.16平方米，权属证号为0977972，产权登记时间为1989年7月29日，土地登记字号为永字164号。位于增城区永和永联路面积为772.60平方米土地权利人为原告，权属性质为国有建设用地使用权，土地证号为1××8第0027410-01251400440号，土地用途为仓库。2004年10月28日，原告向原增城市粮食局出具《关于转让17号仓旧仓库及周边仓棚房产使用权的报告》，载明以下内容：“增城市粮食局：我所遵照省市及增城市粮食局有关企业改革指示及文件精神，为了加快改革步阀，做好下岗职工安置和经济补偿及转让后利用活资金，在减少国有资产流失的原则下，并要求盘活资产，我们多次召开支委会及所务会议，拟定将永和粮所座落在永联路边的旧仓库仓棚宿舍公开竞拍使用，因这座旧仓库建于解放初期（1954年），现今已全部成为危房，我们也无能力投入资金修理，加上在旧公路边要拆后重建的话，按建委规定公路l5米内拆后不能建筑，如拆后基本上没有多少地方可以重建，所以没有多少利用价值。综合上述原因，我们为了利用死资产变成活资金，用这笔资金帮助在企业加快改革步阀，所以拟报粮食局，申请公开竞拍使用权，使用期定为五十年，估计可拍得20-25万元左右。以上报告送呈增城市粮食局批复为准。”2004年10月30日，原增城市粮食局在上述报告中加盖了公章并写明“经研究：同意上述方案”的内容。2004年11月30日，原告（甲方、出让方）与被告（乙方、承让方）签署《永和粮所房产权使用权转让合同书》，约定内容如下：“永和粮所（甲方）根据国企体制改革有关精神，为了加快改革步伐，做好下岗职工安置和经济补偿，以及解决退休人员医疗资金的统筹、上缴，在尽量减少国有资产流失的原则下，解决统筹资金来源，经粮所支委会议、所务会议，以及工会，职代会研究决定，并报上级增城市粮食局批准后，现将新塘镇永和永联路（原永和粮所17号旧仓库及周边仓棚、宿舍）房产证号：09××72号，面积为773平方米，经公开竞标，由乙方以肆拾壹万玖仟玖佰元（小写419900元）人民币的转让费投得使用权。经双方协调拟定如下条款：一、使用期从二OO四年十二月一日起，至本房产证的国家国有土地房产证使用期限为止，共五十年。二、使用期间，乙方必须按国家政策、规定依法经营，按章纳税，如违反国家政策、规定，所造成的一切后果与甲方无关。三、乙方在使用期间负责房屋的维修，如需改建必须征得国土建设部门及甲方协商同意方可改建，所需费用一切由乙方负责。四、乙方在使用期间必须负责消防安全生产、劳务用工、经济纠纷，以及一切事故的发生均由乙方负全责任，与甲方无关。五、因不可抗拒的自然灾害造成房屋损毁而无法使用时，或造成经济损失、人员伤亡等责任，与甲方无关。六、在使用期间内，如国家或当地政府及有关部门征用时，所赔付的一切征用款由乙方所得。七、在法律允许下，甲方应配合乙方，把乙方使用范围内的房产使用权转给乙方。八、甲方不得以任何理由阻挠乙方的合法经营及转租。乙方把使用权转让给他人时必须通知甲方。九、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，增城市粮食局一份。本合同甲乙双方共同遵守。附：1、房产证、土地证复印件各一份2、增城市粮食局对房产处理的批复一份。”2005年1月31日，原告开具《收据》给被告收执。《收据》中载明原告收到被告购买永和粮所17仓房产转让使用权款项419900元。上述《收据》中除了加盖原告的公章之外，还加盖了原告的财务专用章。2012年8月，广州市中正房屋安全鉴定有限责任公司出具中正鉴字[2012]0195、穗房鉴统字[2012]018787号《房屋安全鉴定报告》。该报告载明委托人为被告，鉴定日期2012年7月31日，房屋地址广州市增城永和镇永联路4号（之一），结构形式为砖木混合，建筑年代1955年，鉴定结论：房屋地基基础有不均匀沉降现象，房屋现时的损坏主要为墙与墙交接处有大量裂缝，墙体有大面积龟裂及批荡剥落现象，木桁条老化、开裂，部分瓦片老化、缺失，部分铁皮缺失、锈蚀、有漏水现象，门窗、水电等设施不具备正常使用功能。依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]678号）评定该房屋为“严重损坏房”；处理建议：1、建议进行拆除重建：2、加强对房屋进行监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并告有关部门。2014年9月5日，原告作为申请方向原增城市永宁街办事处出具《申请书》，载明以下内容：“增城市永宁街办事处：我所位于永宁街××路××房产（原是本所第17号粮食仓库，房产证号：粤房字0977972），其基底面积是772.60㎡，建筑面积为648.16㎡。此房建于1958年，为砖木混合结构，且年久失修，导致该房屋出现地基沉降不均匀、墙体出现大量裂缝、红砖风化、木檩条发霉老化等严重问题，致使该房多年前已停止使用至今。我所曾于2012年聘请“广州市中正房屋安全鉴定有限责任公司”进行房屋安全鉴定。鉴定等级为：严重损坏房《鉴定号：中正鉴字(2012)第0195号、0196号》；处理建议：建议进行拆除重建。该房屋处目前状况，随时都有可能对周边建筑及行人造成安全威胁，同时当地政府现时正致力于改善市容市貌，以此为契机，对该房地块重新规划、改建。拟在原有建筑地块上改建一栋一层的框架结构建筑，使用功能为商铺、仓储；建筑外立面设计与周边建筑、环境相协调，为改善市容市貌贡献绵力。特此申请拆建报批，谨请批复。”本案审理过程中，一、原告提供照片4张，拟证明涉案房屋临拆时状况，现涉案房屋已被被告擅自全部拆除。原告提供的4张照片反映涉案房屋四周都搭建了支架。被告对于原告提供照片的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，被告主张结合《申请书》《房屋安全鉴定报告》的内容可以证明，原告对于被告拆除房屋一事是知情的，不存在被告擅自拆除房屋的情况，从照片的内容可知，被告在2018年8月为应对台风对涉案房屋搭建了固定的支架，台风过后，涉案房屋部分自行倒塌，被告随后才对房屋未倒塌部分进行了拆除，原告对此是知情的。二、被告提供原增城市人民政府办公室文件增府办〔2005〕4号《印发、的通知》，其中《增城市粮食机关机构改革方案》第9、10页载明以下内容：“……（3）在市政府、国有粮食体制改革领导小组领导下和市公资办及有关职能部门监督下，由增城市粮食企业有限公司对属下42个企业依法进行改革，全面理顺各企业的债权债务即‘帐’问题……本着债务不悬空原则，原有42个企业在银行的债务由企业自行承担……同时，根据实际情况，按一企一策的原则，将依法依规采取向职工或社会出售，个人承包和股份制等形式进行改革……”。原告对上述文件的真实性、合法性予以认可，对关联性以及证明内容不予认可，无法证明双方是房屋买卖关系。三、原、被告均确认以下事实：1、涉案房屋属于砖木混合结构，是瓦房，地上房屋共有4间，均只有一层。2、被告在2018年8月之前并未对涉案房屋进行改建或装修。四、原告陈述：1、经查阅相关资料，未发现涉案房屋使用权公开竞拍的公告、会议纪要等相关资料，若按被告所述，涉案房屋使用权有竞拍公告，竞拍的也只是涉案房屋的使用权，从被告提供的《关于转让17号仓旧仓库及周边仓棚房产使用权的报告》的内容可以明确。2、双方签订《永和粮所房产权使用权转让合同书》时，涉案房屋不属于危房。3、《永和粮所房产权使用权转让合同书》附件2“增城市粮食局对房产处理的批复一份”就是被告提供的《申请书》。4、涉案房屋并非是被台风吹倒，而是被被告拆除的。五、被告陈述：1、被告是根据原告张贴的通告参与公开竞拍，并以高于低价的价格拍得涉案房屋，整个竞价过程都是公开的。2、原告本意是出售涉案房屋的使用权，被告本意也是购买涉案房屋，因此双方是房屋买卖关系，被告是向原告购买涉案房屋的所有权，《永和粮所房产权使用权转让合同书》第六条约定可以佐证。3、双方签订《永和粮所房产权使用权转让合同书》时，涉案房屋没有进行鉴定是危房，但原告认定涉案房屋是危房，原告拍卖涉案房屋主要是为了获取资金安置员工。4、《永和粮所房产权使用权转让合同书》附件2“增城市粮食局对房产处理的批复一份”就是被告提供的《关于转让17号仓旧仓库及周边仓棚房产使用权的报告》。5、被告从2013年开始就向原告表明要拆除涉案房屋进行重建，2014年9月，原告基于被告的申请，向永宁街道办事处提交要求拆建涉案房屋的《申请书》，但永宁街道办事处没有作出书面回复。6、被告使用涉案房屋作仓库用途，没有出租过涉案房屋给他人使用，一直都是自用。7、由于涉案房屋的产权一直未过户到被告名下，被告一直没有对涉案房屋进行重建，直至2018年，涉案房屋受台风影响倒塌了，被告才对涉案房屋进行拆除，拆除之后就一直空置，没有进行重建。8、据被告了解，原告与永宁街道办事处想收回涉案房屋及土地改建成商业区，所以才会产生本案诉讼。以上事实，除双方当事人的陈述之外，还有原告提供的《永和粮所房产权使用权转让合同书》、房屋所有权证复印件、不动产登记查册表、国有土地使用证复印件、登记簿查册表、照片，以及被告提供的原增城市人民政府办公室文件增府办〔2005〕4号《印发、的通知》复印件、《关于转让17号仓旧仓库及周边仓棚房产使用权的报告》《收据》《申请书》《房屋安全鉴定报告》等证据证实。本院认为，原告主张与被告签订的《永和粮所房产权使用权转让合同书》实为租赁合同，但从合同内容来看，并无关于租赁关系的明确约定，且合同已明确约定被告是经公开竞标以419900元的转让费投得涉案房屋的使用权，同时结合合同第六条、第七条的内容以及《关于转让17号仓旧仓库及周边仓棚房产使用权的报告》中的内容足以印证，原、被告签署的《永和粮所房产权使用权转让合同书》并非是租赁合同关系。故原告要求确认《永和粮所房产权使用权转让合同书》的性质为租赁合同，有效期20年的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原、被告签订《永和粮所房产权使用权转让合同书》后，被告向原告支付了转让费419900元，原告也开具了《收据》给被告收执，表明被告履行完《永和粮所房产权使用权转让合同书》约定支付转让费义务。依据《关于转让17号仓旧仓库及周边仓棚房产使用权的报告》的内容，涉案房屋建于1954年，原告在2004年间已知涉案房屋全部成为危房，由于原告无能力投入资金重建，且拆除重建后没有多少利用价值，才向增城市粮食局申请竞拍涉案房屋的使用权。同时，根据《房屋安全鉴定报告》《申请书》的内容可知，原告是清楚知道涉案房屋已属于“严重损坏房”，并向永宁街道办事处申请拆除重建。结合涉案房屋使用权已转让给了被告以及《申请书》原件由被告持有的事实，可印证原告是知道并同意被告拆除涉案房屋进行重建的情况。《永和粮所房产权使用权转让合同书》第五条约定，因不可抗拒的自然灾害造成房屋损毁而无法使用时，或造成经济损失、人员伤亡等责任，与甲方无关；第六条约定，在使用期内，如国家或当地政府及有关部门征用时，所赔付的一切征用款由乙方所得。以上约定内容明确了原告转让涉案房屋给被告之后，涉案房屋的损毁、收益均与原告无关。现被告基于涉案房屋属于危房且存在因台风导致房屋部分倒塌的问题，对涉案房屋进行拆除重建属于善意的行为，且从原告在2014年9月5日出具的《申请书》行为可知，原告是同意拆除涉案房屋重建，因此被告的行为并未违反《永和粮所房产权使用权转让合同书》约定。综上分析，原告要求解除《永和粮所房产权使用权转让合同书》以及要求被告赔偿损失964582.83元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州增城区永和粮食管理所的全部诉讼请求。案件受理费8630元，由原告广州增城区永和粮食管理所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年四月十六日书记员  周思珍姚俊焕