济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初705号原告：孙鹏，男，1969年7月11日出生，汉族，住河南省濮阳市。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。原告孙鹏与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙鹏的委托诉讼代理人李清亮，被告东拓置业的委托诉讼代理人王玉亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙鹏向本院提出诉讼请求：1、判令东拓置业支付孙鹏违约金（暂计算10000元）自2016年1月21日至东拓置业将涉案楼宇办理权属登记的材料报产权登记机关备案之日；2、诉讼费用由东拓置业承担。诉讼过程中孙鹏变更第一项诉讼请求，变更后的诉讼请求为判令东拓置业支付逾期办证违约金（自2015年11月6日计算至2017年5月23日，共计565天）。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后原告支付了房款，购买龙园B区十9-3-301房屋，双方办理了房屋交接手续。合同第14条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在取得综合验收证明后540日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。至今涉案房屋未能取得房屋产权证书，不能办证的全部原因系被告所致。原告为维护其合法权益，诉至法院。东拓置业辩称，原告作为违建者应当自行承担就其违法建设导致无法正常办证的法律后果。原告于2015年5月21日收房后在装修过程中未履行审批手续擅自违反规划封闭阳台（露台），物业公司和被告多次要求其整改，但原告均拒绝。2016年5月6日被告为解决该栋楼全体业主办证问题再次以EMS的方式再次向其发函，告知其违建导致了房产证无法办理，但其仍未整改。2017年7月17日高新城管执法局责令其限期拆除。综上，即使按照被告正式向原告发函告知违建导致无法办证的时间2016年5月6日，原告逾期办证违约金届满日应为2016年5月5日。原告关于逾期办证违约金的诉求不符合合同约定，且没有法律依据，案涉《商品房买卖合同》第十四条对逾期办证违约金有明确具体的约定，确定的是固定总额违约金，该条款是被告与作为特殊关系业主的原告在双方协商基础上签订，且该条款并不是为了重复使用而预先拟定，更没有免除被告的违约责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故该条款合法有效，应当作为确定逾期办证违约责任的依据。原告依据最高院《商品房买卖合同》第十八条规定参照逾期贷款利息的标准增加违约金适用法律错误。首先，该法律条款适用的前提和基础是由于出卖人原因导致逾期办证，且合同没有约定违约金和损失数额难以确定，本案中导致逾期办证主要原因是原告自身违建和逾期结算购房款，且合同对逾期办证违约金的约定具体明确；其次，依据最高院《商品房买卖合同司法解释》第十六条以及《合同法司法解释二》第二十八条的规定，要求增加违约金数额应当以实际损失为基础，本案中，原告没有证据证实逾期办证给其造成了实际损失，故其要求增加违约金的诉求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：东拓置业对孙鹏提交的2018鲁01民终3176号判决书的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为该判决对本案没有直接的适用性。经本院审查，该判决涉及的系龙园小区B区22号楼，本案所涉楼宇系B区19号楼，案涉楼宇并非同一楼号，故本院对东拓置业的质证意见予以采纳。孙鹏对东拓置业提交的整改通知书存根有异议，认为被告和物业公司存在共同利益关系，且该证据没有孙鹏本人的签字。经本院审查，该证据没有孙鹏本人的签字确认，系物业公司单方出具，故本院对该证据不予采信。孙鹏对东拓置业提交的EMS的邮寄联、回执查询单及告知函有异议认为东拓置业向孙鹏发出的任何不利于孙鹏的材料都不应被法院采纳。经本院审查，该告知函记载的内容系孙鹏存在违建，且东拓置业提交的不予登记通知单（孙鹏对该证据的真实性无异议）上亦载明涉案楼宇存在违建行为，违建行为与办理产权登记具有直接的利害关系，故本院对孙鹏的质证意见不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，孙鹏与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定孙鹏购买东拓置业开发的位于龙园B区19号楼三单元三层301室的商品房一套，房屋总价款为1631184元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房取得综合验收备案证明后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并以电话、小区张贴通知的形式通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第1、2、3项约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金，违约金总额不超过买受人已交付房款的5‰；因买受人的原因导致不能办理房屋产权证书或不能按期办理房屋产权证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，孙鹏依照约定支付了购房款1631184元。东拓置业于2015年5月21日向孙鹏交付了房屋。2014年7月29日东拓置业取得涉案房屋综合验收备案证明。2016年5月6日，东拓置业向孙鹏发出告知函，该告知函载明“19号楼三单元301室业主孙鹏，你在装修过程中存在违规搭建的情况，违规搭建具体情况包括但不限于如下情况，违规加盖、破坏楼体外观。以上问题破坏公共环境、损害全体业主公共利益、导致房产证无法办理。”孙鹏于2016年5月9日签收。2017年5月24日，济南不动产登记中心出具不予登记通知单，该通知单载明“龙园住宅小区二区3号楼、4号楼、7号楼至23号楼。经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。”，2017年7月17日，济南市高新区城管局出具济城执高新限拆字2017第20235号责令限期拆除决定书，该决定书载明“当事人龙园别墅区19-3-301室业主。你在高新区龙园别墅区19-3-301室未取得建设工程规划许可证擅自建设的行为违反了城乡规划管理的规定…”。本院认为，孙鹏与东拓置业于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行约定义务。孙鹏支付了房款1631184元，东拓置业于2015年5月21日向孙鹏交付了房屋，东拓置业于2014年7月29日取得涉案房屋综合验收备案证明。东拓置业应当在取得涉案房屋综合验收备案证明之后540内即2016年1月20日前办理产权备案，但是东拓置业至今未办理涉案房屋权属初始登记。其行为构成违约，依法应当承担违约责任。涉案房屋不能取得房屋产权的初始登记，系涉案房屋存在加建行为。济南市高新区城管局出具的责令限期拆除决定书，及济南市不动产登记中心出具的不予登记通知单，及东拓置业提交的告知函，可以证实孙鹏存在加建行为。孙鹏存在违建行为，自2017年5月24日之后不能办理房屋产权登记证的违约责任不能归责于东拓置业，故孙鹏的逾期办证违约金应计算至2017年5月23日。因此，东拓置业承担的违约期间应自2016年1月21日起至2017年5月23日至。故本院支持该期间的违约金是以购房款1631184元为基数，自2016年1月21日起至2017年5月23日止，按日万分之一计算，违约金总额不超过买受人已支付房款的5‰，违约金共计8155元。孙鹏主张违约金过低，但未提交证据证实其实际损失，故本院对孙鹏的该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙鹏逾期办证违约金8155元；二、驳回原告孙鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 魏 群二〇一九年四月二十四日书记员 于金勇