海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初610号 原告：海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司。 法定代表人：林某。 委托诉讼代理人：韩某，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人:云某，海南法立信律师事务所实习律师。 被告：泮某，现住上海市嘉定区。 原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司与被告泮某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司（下简称新成海琼海分公司）的委托诉讼代理人韩某、被告泮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新成海琼海分公司向本院提出诉讼请求判令：1、被告向原告支付2013年3月份至2018年8月期间所欠的物业管理费共计10145.52元；2、被告向原告支付2013年3月份至2018年8月份期间所欠的公摊电梯运行费1320元；3、被告向原告支付逾期付款违约金11178.88元（以欠费数额为基数，按每日千分之一计算，直至实际支付所欠款项之日止。）（注：以上1-3项请求合计22644.4元）；四、被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买万泉豪廷小区房屋。房屋面积为102.48㎡，每月物业费的标准为：管理费1.5元/㎡，公摊电梯运行费20元/月。原告接受开发商的委托，为万泉豪廷小区提供物业管理服务，根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》第八章第二十六条约定:业主逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起每日加收应缴费用千分之一的违约金。自2013年3月份起，被告开始欠缴物业服务费及相关费用，经原告多次催缴仍未缴纳。综上所述，原告依约提供了物业服务，但被告拒交物业费及相关费用的行为极大损害了原告的合法权益。据此，原告特提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告泮某辩称：一、2013年3月至2015年9月30日期间的物业管理费超过诉讼时效，所以物业费应该从2015年10月1日开始计算。二、原告只有2017年8月22日作出欠费催缴函，而且该函并没有有效的送达到被告处，被告并不知情。另外，原告起诉时提供本人的电话号码与本人和开发商签订的商品房购买合同上登记的电话号码不同，原告主张多次向我催讨物业费，没有事实依据。三、被告并没有和原告签订过任何关于物业费约定的合同，所以被告不认可原告关于物业费的主张。四、关于违约金问题，原告以欠费数额为基数，按每日千分之一计算违约金是没有法律依据的，对于逾期支付物业费部分应以中国人民银行同期贷款利率的标准计算，但总的违约金数额不能超过逾期支付物业费总额的百分之三十。 原告对其主张的事实，依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同，证明原告为万泉豪廷小区提供物业管理服务、物业费、违约金缴纳标准等事项；2.普通住宅物业服务收费备案通知书，证明原告收取本案小区的物业已经物价局备案；3.欠费明细表，证明被告自2013年3月至2018年8月所欠费情况；4.商品房买卖合同，证明被告购买万泉豪廷小区房屋；5.欠费催缴函，证明原告多次向被告催缴欠费。被告未提供证据材料。经本院组织当事人质证后并核证，对原告所举证据1、2、4及证据3中《欠费明细表》列举的物业费拖欠金额，足以证明原告所主张的事实，本院予以采信作为认定本案事实的依据；对证据3中涉及到公摊电梯运行费的收取，原告没有其他证据佐证收费标准，故对证据3中的公摊电梯运行费不予采纳;对证据5，因原告是通过在该小区被告购买的房子门口上张贴的形式向被告催收物业服务费，原告在庭审中也承认自2013年公司在进入该小区提供前期物业管理服务后未见过被告，且被告也否认原告有向其催缴欠款，故该证据的证明效力不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系2006年8月依法成立的从事物业管理的有限责任公司分公司。琼海大东南置业有限公司（下简称琼海大东南公司）开发建设位于琼海市嘉积镇朝标桥头东的“万泉豪廷”小区后，于2013年1月16日与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对该商住区提供前期物业管理服务，双方就物业的服务内容和质量、服务费用、违约责任等等达成协议。其中该合同第六条第1项规定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，该面积以房产最终核定的房屋建筑面积为准，具体按以下标准执行（最终以琼海市物价局核定为准）。多层住宅：每月1.0/㎡；高层住宅：每月1.5/㎡；别墅、酒店公寓、会所（办公、商用）：每月2.8/㎡。用户应交公摊电梯电费（用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数）。......第5项收费方式（1）按月交付方式:业主于每月10日前将当月费用交纳，逾期至月末最后一天的，第二个月开始追加该户欠费滞纳金。(2)按年交付方式:业主于每年初第一个月的25日前交纳当年费用，逾期自第1季度末交纳当年度费用的，乙方即原告自该年度第2个月(即2月1日)起开始计上该户欠费滞纳金。注:业主交纳物业费的起始时间按业主与甲方即琼海大东南公司购房合同中约定交房的当月计起，物业费按月计算。第二十六条规定，业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权按每日千分之一收取滞纳金。2013年3月20日琼海市物价局作出了海价物业备案（2013）3号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，该通知对原告管理服务的“万泉豪廷”住宅区**物业服务收费标准作了备案登记。被告于2009年5月12日与开发商琼海大东南公司签订了《商品房买卖合同》，购买“万泉豪廷”小区C3-11-202房，建筑面积为102.48㎡。合同约定交房的时间为2009年8月10日。原告接管“万泉豪廷”小区的物业服务后，因被告未能按期缴纳物业费等相关费用，于2019年2月13日向本院提起上述诉讼。庭审中被告陈述称，其购买的房屋目前还是毛坯房，在与开发商签订的《商品房买卖合同》上登记有其通讯地址和通信座机和手机号码，但一直未收到原告向其催缴物业费的通知和相关信息，故主张原告请求其支付2013年3月至2015年9月30日的物业费已超过诉讼时效。原告承认其公司自2013年对该小区进行物业服务管理后，未曾在小区内见过被告泮某。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。本案争议的焦点是：一、原告主张被告支付物业管理费、公摊电梯运行费是否应当支持；二、原告主张的违约金是否过高，是否应调整。三、被告主张自2013年至2015年9月30日的物业费、公摊电梯运行费超过诉讼时效是否应支持。 一、原告主张被告支付物业服务费、公摊电梯运行费是否支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告2013年1月与琼海大东南公司签订《前期物业服务合同》，琼海大东南公司聘请原告为“万泉豪廷”小区进行服务管理，双方就小区的服务项目、服务质量及项目收费标准等等作了约定。并且该小区物业服务管理的收费标准已报琼海市物价局备案。原告自2013年进入被告小区提供物业服务，被告系“万泉豪廷”小区房屋的业主，原、被告之间已形成物业服务关系，被告应该依约向原告支付物业管理费。被告购买房屋属于高层住宅，面积为102.48㎡，按《前期物业服务合同》约定高层住宅每月1.5元/㎡收费标准，每月应缴纳物业服务费153.72元（102.48㎡×1.5元/㎡），原告主张被告支付物业服务费有事实根据和法律依据，应予照准。另，原告主张被告支付公摊电梯运行费每月20元，根据《前期物业服务合同》约定，住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按户据实平均分摊。公摊电梯电费计算方法为：用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。本案中原告主张被告应向其每月支付20元公摊电梯运行费，但未提供每月分类目录电价及电梯用电总量的证据予以佐证，故对原告主张被告每月按20元不予支持。但考虑到原告为小区提供电梯服务，电梯运行费已实际产生，本院本着原告对小区电梯运行付出的实际情况及市场价格综合考量，酌情调整公摊电梯运行费为每月10元。被告可以此为标准每月向原告支付公摊电梯运行费。原告超过部分的请求，不予支持。 二、关于原告主张的违约金是否过高，是否应调整。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据《前期物业服务合同》约定，要求被告支付违约金的主张理由正当充分，本院予以支持。但是被告主张违约金过高，要求调整。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于民间借贷最高利率为年利率24%的规定，原告主张按照每日千分之一计算违约金明显超过民间借贷最高利率标准，不予支持，本院酌情调整违约金为按月利率2%计付。 三、被告主张原告请求支付自2013年3月至2015年9月30日的物业费、公摊电梯运行费超过诉讼时效是否应支持。《前期物业服务合同》第二十六条规定，业主或物业使用人未及时交纳物业费的，物业公司可下书面催缴通知。本院认为，被告购买的是毛坯房，原告在庭审时也认可未曾看到被告来小区生活。被告未依约缴纳物业费时，原告应按被告在《商品房买卖合同》登记的住址和手机号码，通过邮寄或发信息的方式向被告书面催缴，但是原告仅在被告房门口张贴催缴物业费通知，原告的催收物业费意思表示未送达到被告，被告无法获知原告向其催缴物业费的情况。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。······诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算······”的规定，本院认为，原告主张其通过张贴通知的方式引发诉讼时效中断，没有事实根据和法律依据，不予支持。被告主张自2013年3月至2015年9月30日物业费及公摊电梯运行费已超过诉讼时效，有法律依据，本院予以支持。 综上所述，原告为被告提供物业服务，被告未依约定向原告支付物业管理费存在违约，原告主张被告支付2015年10月起至2018年8月止共35个月的物业服务费为5380.2元[153.72元/月×35个月]、公摊电梯运行费350元（10元/月×35个月），合计5730.2元及违约金1948.27（违约金自2015年10月至2018年8月止以月利率2%计付）。原告超出上述部分的请求，没有事实根据及法律依据，不予支持，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告泮某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司支付自2015年10月起至2018年8月止拖欠的物业费5380元、公摊电梯运行费350元及违约金1948.27（违约金计付至2018年8月止）。 二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费183元，由原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司负担133元，由被告泮某负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 文少娟 二〇一九年四月十一日 法官助理 余嘉佳 书 记 员 王礼武 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。