云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1056号上诉人（原审原告）昆明市第三中学。住所：云南省昆明市呈贡新区春融东路。法定代表人魏明逊，校长。特别授权诉讼代理人刘书义、陈伟，云南瑞阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蒙梅，女，布依族，1978年1月15日生，住云南省昆明市西山区。特别授权诉讼代理人范明辉，男，汉族，1976年3月14日，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）云南红星美凯龙物业管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区广福路298号云南红星广场1栋。法定代表人安中华，执行董事。特别授权诉讼代理人何亚菊、彭武瑶，建纬（昆明）律师事务所律师。上诉人昆明市第三中学与被上诉蒙梅、云南红星美凯龙物业管理有限公司（以下简称：物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月17日对本案公开进行了询问。上诉人昆明市第三中学的诉讼代理人刘书义、陈伟、被上诉人蒙梅的诉讼代理人范明辉、被上诉人物业公司的诉讼代理人何亚菊、彭武瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：一、原告（乙方）与被告蒙梅（甲方）于2017年7月11日签订《房屋租赁合同》约定：被告将其所有的，位于昆明市广福路红星国际广场宜居苑小区11幢1-101号房屋出租给被告，租期二年，自2017年8月25日起至2019年8月24日止；房屋租金每月人民币6700元，押金人民币2000元；原告对房屋进行装修，不得擅自改变室内结构等。合同签订后被告蒙梅向原告交付了房屋。二、2017年8月16日，原告向被告蒙梅支付了2017年9月1日至2018年10月31日的房屋租金人民币80400元、房屋押金人民币2000元。三、2017年7月18日，被告云南红星美凯龙物业管理有限公司宜居苑物管处负责人胡建文与原告方施工人员蒋科先签订《红星物业小区（大厦）居室装修管理服务协议》，蒋科先并签名确认收到《红星物业小区（大厦）居室装修施工管理规定》等文件，该管理规定中载明，禁止将没有防水的房间或者阳台改为卫生间、厨房。2017年8月31日，被告云南红星美凯龙物业管理有限公司向原告发出的《整改通知书》载明，宜居苑物业服务中心工作人员在工作巡视时发现以下问题：1、没有防水要求的房间私自改为卫生间；2、装修期间破坏公共绿化。要求：恢复原有房间及公共绿化。后双方因装修问题发生纠纷，原告至今未能使用涉案房屋。现原告诉至法院，请求：一、解除原告与被告蒙梅于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告蒙梅向原告退还房屋租金人民币80400元〔6700元/月*12个月）及租房押金人民币2000元；三、被告云南红星美凯龙物业管理有限公司向原告退还装修垃圾清运费人民币2814元及装修押金2000元；四、二被告共同赔偿原告各项损失合计人民币545062,37元；五、本案诉讼费由二被告承担。经一审法院依法对涉案房屋进行现场查验，涉案房屋的主卧室现为卫生间和淋浴间；房屋地板及部分墙面因曾被水浸泡后的状态。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。本案原告与被告蒙梅签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，合同各方均应依照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等”。依据上述法律规定及本案原、被告合同中“原告对房屋进行装修，不得擅自改变室内结构”的约定，原告将没有防水要求的卧室改为淋浴间和卫生间的装修行为违反法律规定及双方合同的约定。因原告的违约行为导致原告至今不能正常使用房屋，现原告与被告蒙梅的合同目的难以实现，原告要求解除与被告蒙梅签订的《房屋租赁合同》，符合本案实际及法律规定，一审法院予以准许。二、《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定”本案《房屋租赁合同》系原告与被告蒙梅通过合同形式设定了各自的权利义务，依据合同相对性原则，被告云南红星美凯龙物业管理有限公司不是本案合同的相对人，其没有涉案合同的权利义务，原告要求被告云南红星美凯龙物业管理有限公司承担赔偿责任，无事实依据，一审法院不予支持；其次，原告要求被告云南红星美凯龙物业管理有限公司向原告退还装修垃圾清运费人民币2814元及装修押金2000元的主张，与本案不是同一法律关系，对此，一审法院在本案中不予审理。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，导致原告不能使用租赁房屋的原因，系原告违规装修，改变房屋卧室功能；原告未向法庭提交被告蒙梅在履行合同过程中存在违约行为，致使原告遭受损失的证据证明其主张，故原告要求被告蒙梅退还其房屋租金、押金，并赔偿损失的主张于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《住宅室内装饰装修管理办法》第五条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市第三中学与被告蒙梅于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告昆明第三中学对被告云南红星美凯龙物业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回原告昆明第三中学的其他诉讼请求。案件受理费5061元，由原告负担。宣判后，昆明市第三中学不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人昆明市第三中学上诉称：一、本案基础法律关系为侵权法律关系，一审法院却错误的认定是房屋租赁合同关系。上诉人与被上诉人蒙梅于2017年7月11日签订《房屋租赁合同》后，本应能正常使用租赁物，但由于被上诉人物业公司的一系列恶意侵权、阻挠行为而最终无法使用房屋，在整个过程中被上诉人蒙梅始终采取不作为的方式放任损害结果的发生。房屋租赁合同在本案中仅是上诉人能够正常使用租赁物的权利来源，并非本案审理的核心内容，本案是因上诉人在承租房屋后无法正常使用租赁物所产生的纠纷，无法使用的原因正是基于“侵权法律关系”中两被上诉人的侵权行为所致，而一审法院未审理本案的实质法律关系，直接导致事实不清，判决不公。二、上诉人在一审中，一直是按照侵权的法律关系主张权利，但一审法院却按租赁合同进行审理判决，两被上诉人的侵权行为才是导致上诉人至今不能正常使用房屋的根本原因，但一审法院对两被上诉人的侵权行为未作任何认定。上诉人为解决学生住宿问题，与被上诉人物业公司联系并要求其就近提供出租房源信息，后上诉人与蒙梅签订了房屋租赁合同。合同签订后，上诉人将装修改造的设计及施工方案报被上诉人物业公司进行装修备案并施工，但被上诉人物业公司以需恢复主卧室原状及公共绿化带原状为由要求上诉人进行整改，上诉人根据要求完成整改后被上诉人物业公司于当日向上诉人出具《工程竣工验收证明》，上诉人的工作人员在装修验收完成后准备入住，但被上诉人物业公司却在2017年10月13日对涉案房屋进行了断水、断电，并剪断上诉人安装的监控设备以阻止上诉人入住，同时组织多位小区业主对上诉人进行围堵、辱骂，在小区进口处安排保安不让上诉人进入小区，在此过程中，被上诉人蒙梅从未出面协调处理此事。被上诉人物业公司积极的侵权行为以及被上诉人蒙梅消极的侵权行为共同导致上诉人无法正常使用租赁物，两被上诉人应承担相应后果。三、一审法院适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条之规定，由两被上诉人共同赔偿上诉人的损失。四、一审法院对上诉人损失未作认定，在承租房屋后，由于两被上诉人的各种侵权行为，导致上诉人至今未能入住，产生了各项经济损失，为防止本案损失进一步扩大，上诉人亦向一审法院申请对租赁房屋的现状及装修费用等项目进行鉴定，但一审法院不予采纳。五、一审判决书存在错字及错误情况，多次将“防水”错写为“放水”，同时将上诉人的工作人员“胡建文”误当作被上诉人物业公司的工作人员，应予纠正。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初5966号民事判决第二项、第三项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人蒙梅答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人物业公司答辩称：一、本案基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，上诉人按照房屋租赁合同法律关系主张本案，一审法院根据上诉人提出的诉讼请求进行审理是尊重上诉人处分权的体现。上诉人若要变更诉讼请求，需在一审举证期限届满前提出，但上诉人却未提出，应承担相应的法律后果。二、一审法律适用法律正确，上诉人在装修过程中存在违约行为才导致合同难以履行，上诉人应对自己的过错承担责任，物业公司不应承担责任。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审中，经询问各方当事人对一审法院确认事实的意见，上诉人对“三、2017年7月18日，被告云南红星美凯龙物业管理有限公司宜居苑物管处负责人胡建文与原告方施工人员蒋科先签订《红星物业小区（大厦）居室装修管理服务协议》……”有异议，其认为此处宜居苑物管处负责人应为杨信，而非胡建文，对一审法院确认的其他事实无异议。被上诉人蒙梅、物业公司对上诉人所提异议予以认可。被上诉人蒙梅、物业公司对一审法院认定的事实无异议。对上诉人所提异议，因两被上诉人予以认可，本院予以确认。针对各方无异议的事实本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本案系租赁合同纠纷还是侵权纠纷？二、被上诉人蒙梅、物业公司是否应向上诉人昆明市第三中学退还租金、押金、装修垃圾清运费、装修押金及赔偿各项损失？针对争议焦点一，本院认为，上诉人主张本案系侵权纠纷其已向一审法院进行说明，但经审查，上诉人在本案立案前向一审法院出具的《委托书》、《授权委托书》、《代理证》上均载明本案系房屋租赁合同纠纷，在立案时所填写《昆明市西山区人民法院非诉调解选择告知书》也自行填写案由为房屋租赁合同纠纷，并在一审过程中向法庭提交的《延期审理申请书》、《调取证据申请书》、《延期举证申请书》、《工程造价及漏水原因鉴定申请书》上均明确为房屋租赁合同纠纷，且在《民事起诉状》中也写明是依据《中华人民共和国合同法》提起诉讼，因此，一审法院按照上诉人主张确认本案法律关系为租赁合同纠纷并予以审理并无不当，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，上诉人与被上诉人蒙梅所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效协议，双方均应按协议内容履行各自的权利义务。根据双方合同约定，上诉人若对房屋进行装修，不得擅自改变室内结构，但上诉人违反双方合同约定，将卧室改为淋浴间和卫生间，致使合同目的难以实现，故在租赁房屋现仍由上诉人控制，且上诉人所举证据不足以证明导致合同解除原因系被上诉人蒙梅所致的情况下，本院对上诉人要求被上诉人蒙梅退还租金及押金的主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。对于上诉人要求被上诉人物业公司承担侵权责任的主张，因本案系房屋租赁合同纠纷，其主张与本案并非同一法律关系，故本院不予审查，一审认定正确，本院予以确认。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人昆明市第三中学的上诉主张不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10122元，由上诉人昆明市第三中学承担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 茜审判员 古维贤审判员 姚 丹二〇一九年四月二十二日书记员 刘怡涛