呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1433号上诉人(原审被告)：东莞市宝居乐家居股份有限公司，住所地东莞市石碣镇沙腰村刘沙北路宝居乐厂区1号楼。法定代表人：黎进武，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张丽，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人东莞市宝居乐家居股份有限公司(以下简称宝居乐公司)因与被上诉人张丽房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初5732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。宝居乐公司上诉请求：撤销原判,依法驳回张丽的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实错误。一审法院认为宝居乐公司与蒙苑投资公司所签订的《蒙苑国际商业广场租赁合同书》是基于承租人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）与张丽之间的包租协议而取得的使用权而签订的,进而把宝居乐公司的身份定位成次承租人。事实上宝居乐公司对涉案房屋使用权的取得,是基于涉案房屋所有权人对房屋的出租行为而取得的,宝居乐公司是与所有权人直接签订租赁合同而取得房屋使用权,并非是次承租人的角色。一审庭审中,宝居乐公司提供了证据显示涉案房屋所有权至今仍归天旭公司所有,并且向法院说明了签订租赁合同时,为保证宝居乐公司的合法权益,宝居乐公司在签订租赁合同前特意向房产部门进行了调查,在确认了租赁房屋归天旭公司所有后,方签订《蒙苑国际商业广场租赁合同书》,宝居乐公司已经尽到了谨慎义务,宝居乐公司是善意的第三人,其合法的权益应该得到保护。从一审法院确认的事实可以看出,宝居乐公司在租赁涉案房屋时,涉案房屋确实属天旭公司所有,对于所有权人依法处置自己的财产,完全合法有效,应该得到保护。而张丽主张权利的依据,是其与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑房地产公司）所签订的《商品房买卖合同》及新城区人民法院(2017)内0102民初2218号民事判决书,而这两份文件均不是其对涉案房屋享有所有权的依据。综合以上事实,宝居乐公司取得涉案房屋使用权是基于所有权人的财产处置行为,而非一审法院认定的次承租人的承租行为。故而一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院因认定了宝居乐公司为次承租人,故而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条。宝居乐公司认为本案属在租赁期间租赁物所有权发生变动的情况,应依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》一百一十九条规定，适用买卖不破租赁原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”从一审至今,张丽也没有取得任何证据证明涉案房屋所有权归其所有,事实上房产部门到目前登记的房屋所有权人仍然为天旭公司。因此,宝居乐公司认为其与天旭公司的租赁合同是合法有效的,对此一审法院也在判决中予以确认,既然租赁合同是合法有效的,且租赁合同是发生在所有权变动之前,那么本案当然应该适用买卖不破租赁原则。三、要求宝居乐公司向张丽返还商铺,并支付占用期间费用没有事实及法律依据。一审法院判决认为在张丽解除与天旭公司所签协议时,宝居乐公司自知悉了解除合同的事宜,就应该归还商铺。但是新城区人民法院的判决只是确认解除了张丽与天旭公司签订的租赁合同,并要求天旭公司支付租金及违约金。其并未确认涉案房屋归张丽所有,也未要求天旭公司返还房屋,也未要求宝居乐公司承担任何支付或返还房屋的责任。现在一审法院依据这份判决要求宝居乐公司支付所谓的占用费,于法无据,与事实不符。四、宝居乐公司作为外省投资者,在充分调研的基础上投入了巨额的资金,但在尚未收回投资成本的情况下,如果按照一审判决的结果履行,高额的租金成本必然导致宝居乐公司陷入亏损。为了对自身合法权益的保护，宝居乐公司唯有上诉寻求法律的最后保护，希望法院能查明事实还宝居乐公司以公平。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请依法撤销一审判决，并驳回张丽的诉讼请求。张丽辩称，一审法院认定事实清楚。天旭公司出租涉案房屋的权利来源于涉案《蒙苑商业广场精品店包租协议》，2018.8.20日，业主与案外人蒙苑公司签订商品房买卖合同，并向天旭公司支付涉案商铺购房款。同日，业主与天旭公司签订了蒙苑商业广场精品店包租协议将涉案商铺租赁给天旭公司使用，租赁期限自2009.10.1日至2020.3.31日止。2009年至2013年期间，天旭公司依约向业主们支付租金并承诺为业主办理分户登记。2013.9.16日，宝居乐公司与蒙苑公司签订了蒙苑商业广场精品店包租协议，蒙苑公司将涉案商铺所在的一层全部租赁给宝居乐公司使用。2018年11月，业主取得涉案房屋的产权证书。涉案商品房买卖合同、蒙苑商业广场精品店包租协议签署后，天旭公司已经依约向业主支付了部分租金，同时，依据上述合同的约定在天旭公司未能依据蒙苑商业广场精品店包租协议的约定履行支付租金等义务时，张丽享有解除上述协议并要求其返还涉案房屋的权利，所以天旭公司已经将涉案房屋交付给被上诉人，张丽自2009年其对涉案房屋一直处于间接占有状态。在天旭公司与张丽签订涉案商品房买卖合同、蒙苑商业广场精品店包租协议，并支付租金后，涉案房屋项下的占有、收益、使用的权利已经转移给张丽，是张丽通过蒙苑商业广场精品店包租协议的签署行为赋予了天旭公司对外出租涉案房屋的权利，2013.9.16日，蒙苑公司与宝居乐公司之间签署的蒙苑商业广场精品店包租协议有效，宝居乐公司应为本案的次承租人。张丽向一审法院起诉请求1、宝居乐公司立即向张丽支付自2017年6月20日起至××苑商铺之日止的占用商铺期间给张丽造成的损失，按每平米8元计算，暂计算至2018年8月1日，即人民币170256.24元；2、宝居乐公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2009年5月24日，张丽与蒙苑公司签订《商品房买卖合同》，约定：张丽购买位于××苑房，建筑面积52．29平方米。同日，张丽（甲方）与天旭公司（原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司）（乙方）签订《蒙苑商业广场精品店包租协议》，约定：张丽将涉案房屋出租给天旭公司，租赁期限为10．5年，自2009年10月1日至2020年3月31日止，平均月租金为9761元，乙方每季度向甲方支付租金一次；第五条商铺的转让、转租和抵押约定：1、租赁期满后合同未续签的，该商铺使用权由甲方收回；2、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让或赠与该出租的商铺，并应及时书面告知乙方，转让前应告知受让人本合同的履行情况，转让后，按照买卖不破租赁的原则，本合同对新的商铺所有权人和乙方继续有效。第七条合同的变更、解除与终止约定：1、因乙方租赁该商铺用作商业经营等，且涉及相邻商铺的大量商铺同时租赁使用，若甲方解除合同，将涉及到其它租赁商铺失去应有使用价值，故未经双方协商一致，甲方不得以任何理由解除合同。2017年6月19日，一审法院作出（2017）内0102民2218号民事判决书，蒙苑房地产公司、天旭房地产公司为张丽办理涉案商铺的产权证书。2017年6月20日，一审法院作出（2017）内0102民初2219号民事判决书，对张丽诉天旭公司房屋租赁合同纠纷作出判决，判决内容为：一、解除张丽与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》；二、天旭公司于判决生效之日起三十日内返还张丽位于××苑房屋；三、天旭公司于判决生效后十日内支付张丽租金439230元。现判决书已生效。2013年9月16日，宝居乐公司（乙方）与第三人蒙苑投资公司（甲方）签订了《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，约定：甲方将位于呼和浩特市××路平方米的面积租赁给乙方经营；合同期限自2014年1月1日至2023年12月31日；房屋租金为每年300万元，自签订之日起，租金（包括物业费）每三年递增5％，递增部分与租金（包括物业费）一起按季度交纳，以上费用乙方须于每月三日前缴纳，如有拖欠，每天按应缴款项的1％向甲方支付违约金。2013年10月，宝居乐公司（乙方）与蒙苑投资公司（甲方）签订了《蒙苑国际商业广场租赁合同补充协议》，约定：由于甲方在撤场时，遇不可预见因素影响，致使延期交付场地1个月零10天，现经甲、乙双方友好协商，将原合同终止时间2023年12月31日延长至2024年2月10日终止。2010年6月4日，位于新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场的房屋所有权人为天旭公司，房屋产权证号为：呼房权证新城区字第XXXX号。2018年5月7日，宝居乐公司（乙方）与第三人蒙苑投资公司（甲方）、贾贵忠（丙方）签订了《协议书》，约定：1、甲乙双方于2013年9月16日签订租赁合同，由乙方承租甲方蒙苑国际商业广场A座一层部分物业，合同签订后截止2018年10月1日乙方共欠甲方租金、物业费、制冷费共计1860．60万元；2、乙丙双方于2014年4月3日签订借款协议，丙方向乙方借款1000万元（由乙方委托法定代表人黎进武向丙方出借1000万元），现该款项按月息3％计算至2018年10月1日借款本息合计2618万；3、2014年5月，三方一致同意，乙方以其对丙方享有的1000万元借款本息合计2618万元债权抵付乙方截止2018年10月1日应付甲方租金、物业费、采暖费、制冷费，抵付后，乙方截止2018年10月1日前所负甲方的全部债务清偿完毕。无关联性，不予采信。一审法院认为，张丽与蒙苑公司签订的《房屋买卖合同》，及与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》，宝居乐公司与蒙苑投资公司签订的《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张丽作为涉案房屋的出租人，通过诉讼的解除与天旭公司包租协议后，天旭公司即丧失了对外出租的权利，天旭公司授权蒙苑投资公司与宝居乐公司签订的租赁合同现已无法继续履行。宝居乐公司未与张丽达成新的租赁协议，应向张丽返还涉案房屋。宝居乐公司继续占用使用涉案房屋，应向张丽支付占用使用费；宝居乐公司作为涉案房屋的实际占有使用人支付占用使用费的时间，应自宝居乐公司知道或应当知道张丽与天旭公司解除包租协议之日开始计算，张丽未向一审法院提交证据证明其与天旭公司解除包租协议，故对于占用使用费的起算时间，一审法院认定为张丽向一审法院提起诉讼主张权利之日，即自2018年8月21日至实际返还之日止；对于占用使用费的计算标准，张丽请求按照鉴定机构出具的鉴定意见计算，考虑到宝居乐公司与蒙苑投资公司之间的租赁合同无法继续履行，系由于天旭公司违约所致，宝居乐公司未违反合同约定，故参照张丽与天旭公司所签订的包租协议约定的标准计算，即每月租金9761元，所以张丽要求宝居乐公司支付涉案商铺租金损失合理部分，予以支持。判决：一、被告东莞市宝居乐家居股份有限公司于本判决生效之日支付原告张丽位于××苑商铺自2018年8月21日至实际返还商铺之日止的占用使用费；二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1853元，由张丽负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，东莞市宝居乐家居股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3706.0元，由……负担。本判决为终审判决。审判员 韩东妹 二〇一九年四月二日书记员 曹文婷