福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初1058号 原告：蔡轩，男，1968年7月7日出生，汉族，住福建 省厦门市翔安区新圩镇凤路村黄岗顶厝51号。 原告：陈亚松，女，1972年6月5日出生，汉族，住福 建省厦门市翔安区新圩镇凤路村黄岗顶厝51号。 两原告之共同委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建 方定律师事务所律师。 被告：童雅君，女，1978年10月4日出生，汉族，住 福建省厦门市同安区东山村社坛里250号。 被告：陈荣嘉，男，1979年10月9日出生，汉族，住 福建省厦门市同安区东山村后亭里37号。 两被告共同委托诉讼代理人：叶海恭、马飘海，福建平 齐律师事务所律师。 被告颜进财，男，1972年11月6日出生，汉族，住厦 门市同安区东山村社坛78号。 原告蔡轩、陈亚松与被告童雅君、陈荣嘉、颜进财房屋 买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公 开开庭进行了审理。原告蔡轩、陈亚松及其委托诉讼代理人 卜祥伟、康淑芸，被告童雅君,被告童雅君、陈荣嘉之共同 委托代理人叶海恭，被告颜进财到庭参加诉讼。本案现已审 理终结。 蔡轩、陈亚松向本院提出如下诉求：1.判令童雅君、陈 荣嘉、颜进财限期将址于厦门市同安区东山社坛里245号住 宅全部占用部分，负责腾空并完好交还给蔡轩、陈亚松使用； 2.判令三被告支付房屋占用费44000元。（占用费自2017 年2月15日起计至实际归还讼争房屋之日止，按每月占用 费4000元计算，暂计至2018年1月15日）；三、判令颜 进财限期将登记在该住宅名下的全部户籍予以迁移，并按每 日200元标准计算逾期迁移户口违约金，自起诉之日计至实 际迁移之日止；四、判令本案诉讼费由被告承担。童雅君、 陈荣嘉系夫妻关系。童雅君、陈荣嘉虽为讼争房产房屋同安 区东山社坛里245号住宅曾经的登记所有权人，但该讼争房 屋实际所有人为颜进财。2015年2月间，蔡轩、陈亚松与三 名被告就讼争房屋达成出售协议。2015年2月6日，童雅君、 陈荣嘉出具《保证书》，表明讼争房屋为自用，无出租、租 赁给第三方，愿意就该保证承担法律责任，否则就原告经济 损失承担两倍以上赔偿责任。2015年2月11日，原告与童 雅君、洪惠理到房管部门签订《存量房买卖合同》。2015年 2月15日，讼争房产正式过户至原告名下，现原告已取得该 房屋的所有权。原告在购买该房屋时，经被告请求，原告同 意由被告暂时使用该房屋1至3层两年，即至2017年2月 15日止，届时，三被告应无条件将其占用部分全部腾空返还 给原告。此外，对于该房屋的4至5层楼房部分，则由原告 在房屋过户手续办理完毕后，接管使用，目前在原告的管理 之下。2017年2月15日，原告同意的被告暂时使用该讼争 房屋的使用期限已届满。原告要求三被告及时将讼争房屋腾 空返还，但三被告不但无理继续占据讼争房屋，并且多次通 过更换门锁、驱赶原告一方居住人员的方式，试图抢占讼争 房屋的4-5楼层。为此，原告不得已于2017年12月26日、 12月27日多次报警。原告认为，原告已于2015年2月15 日依法取得该讼争房屋的所有权，原告答应被告的暂住时间 也届满，被告无权继续占有该讼争房屋；被告无理占据讼争 房屋的做法，违背基本诚实信用原则，且对原告合法权益造 成严重侵犯。为此，原告要求三被告应及时将讼争房屋腾空 返还给原告，并有权要求三被告在返还讼争房屋之前支付占 用费，占用费标准按讼争房屋的租金标准每月4000元计算。 此外，经了解，目前颜进财及其家人共四人户口尚落户在该 讼争房屋，至今未予迁出。原告作为讼争房屋的所有权人， 有权要求颜进财将落户在讼争房屋上的户籍予以迁移。 童雅君、陈荣嘉辩称：原告诉求没有事实和法律依据。 首先，根据双方签订的存量房买卖合同约定，房屋交付期限 是原告支付完毕购房款之日起七日内。本案中，原告至今没 有支付完毕购房款，尚未达到交房条件，因此，不存在被告 要腾空房屋并支付占用费问题。第二，根据合同约定，对该 住宅的户籍没有约定违约金，因此，原告诉求迁移户籍并支 付违约金没有事实和法律依据。 颜进财辩称：双方谈妥价格是250万，买卖的标的是1-3 层楼。 经审理查明,2015年2月6日，童雅君、陈荣嘉作为厦 门市同安区东山社坛里245号（原产权证号厦国土房证第 00710153号）原产权人向买受人陈亚松保证：自愿出售房产， 房产为自用，无出租状态。2015年2月11日，童雅君（出 售人）与蔡轩、陈亚松（买受人）订立《存量房买卖合同》： 卖方房产坐落同安区东山社坛里245号，建筑面积240平方 米。成交价为430000元。定金30000元。买方于2015年2 月11日前支付购房款40万（一次性付款）。卖方在买方支 付购房款之日起7日内，将上述房产正式交付给买方。2015 年2月15日，房产过户登记至蔡轩、陈亚松名下。 2015年4月23日，厦门同双澎房产代理有限公司作为 原告以蔡轩、童雅君为被告提起居间合同纠纷一案，案号为 （2015）同民初字第1579号。该案审理中，厦门同双澎房 产代理有限公司主张事实如下：童雅君欲出售厦门市同安区 东山社坛里245号房产，房产为五层房屋，500多平方米， 预售金额250万元，委托厦门市同双澎房产代理有限公司提 供房产中介服务，为其寻找买家促成交易。蔡轩作为买方与 厦门市同双澎房产代理有限公司订立《居间看房书》：一、 所看楼盘同安区东山社坛里245号，建筑面积240平方米， 预售金额250万元...厦门市同双澎房产代理有限公司经办 人郭妹在《居间看房书》上签字。该案中，郭妹（厦门市同 双澎房产代理有限公司员工）作为证人出庭陈述：看房事项 系颜进财与同双澎公司联系，出售价格是颜进财提供，意向 价为250万元。蔡轩主张，同双澎公司隐瞒未取得讼争房产 所有权人童雅君出售房屋的授权，蔡轩在实际看房后，对房 屋价位并不满意，而后蔡轩偶然情况下得知童雅君以讼争房 产为抵押的贷款逾期且无法续贷，在银行人员介绍下，童雅 君与蔡轩取得联系；蔡轩、童雅君最后的交易是现金交付， 成交价为430000元；之后改口成交价为133万元，其中100 万元以转账形式，33万元以现金形式。童雅君主张，童雅君 系委托童双澎公司办理续贷，并非出售房产。童雅君以讼争 房产为抵押向农商银行贷款100万元，后童雅君无法偿还贷 款，银行准备拍卖房产，蔡轩了解到该情况，便和童雅君联 系，最后达成交易。房屋实际成交价格为430000元；之后 改口成交价为133万元，其中100万元以转账形式，33万元 以现金形式。该案本院审理认为，同双澎公司与蔡轩之间存 在居间合同关系，同双澎公司与童雅君不存在居间合同关 系；本院判决如下：一、蔡轩支付同双澎公司中介费13361 元；二、驳回同双澎公司的其他请求。判决经当事人上诉后， 现已维持并生效。 2017年8月1日，蔡轩、陈亚松起诉童雅君、陈荣嘉房 屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）闽0212民初3523号。 蔡轩、陈亚松对事实主张如下：双方约定购房总价为200万 元。蔡轩、陈亚松同意1-3层无偿让童雅君、陈荣嘉居住两 年，两年清空后将尾款支付完毕，目前4-5层已经在蔡轩、 陈亚松的管理之下；购房款项已支付1704023.19元。童雅 君、陈荣嘉主张事实如下：房产价格口头约定为250万元， 蔡轩、陈亚松至今实际支付约160万元，出售标的是1-3层， 双方口头约定，蔡轩、陈亚松同意在付完全款后还让童雅君、 陈荣嘉无偿居住两年；第4层是由童雅君、陈荣嘉同意暂时 由原告的妹妹使用，第五层之前系被告出租，原告凭房产证 收取租金。后案件原告撤回起诉。 本案审理中，蔡轩、陈亚松主张事实如下：双方约定买 卖价格为200万，标的为五层建筑物，办理房产证后被告将 四楼交付，蔡轩、陈亚松交给妹妹居住，2017年3月1日起 蔡轩等找到五楼租户签订租赁合同并由租户朱清支付租金， 双方约定产权办理完毕后二年房产全部交付。 童雅君、陈荣嘉主张事实如下：双方口头约定买卖1-3 层房产250万元，四至五层是违法建筑不能买卖，四五层楼 梯是独立的，进入四五层不需要经过1-3层；购房款已经支 付约160万。颜进财的10万元是个人借款，与本案无关。 颜进财主张事实如下：童雅君是颜进财的妹妹，双方合 伙建设讼争房产，颜进财占三分之二，童雅君占三分之一。 童雅君出嫁后，颜进财将房产转让给童雅君，转让价格为100 万元，时间是2009年。颜进财一直居住在该房产。陈荣嘉 经常出国，委托其出售房产。房屋买卖价格为250万，买卖 的是三层楼，四到五楼用于自住。颜进财向蔡轩等借款10 万元是好处费。蔡轩等委托双澎中介，谈好价格是350万元， 双澎中介就带蔡轩等来看房产发现不是颜进财的，说如果买 卖成功就给颜进财十万元。双方约定签订合同后七个工作日 内款项马上到位。一到五楼只有一个大楼梯。双方约定款项 全部到位后二年交付房产。蔡轩等说其妹妹没有房子住，被 告同意暂时由其妹妹居住第四层；五楼有租户朱清，蔡轩拿 买卖合同给朱清看说整栋房产都被他买了，朱清交给蔡轩一 个季度的租金。 上述事实，有存量房买卖合同、土地房屋权证、保证书、 同意出售声明书、（2015）同民初字第1579号庭审笔录、 （2017）闽0212民初3523号庭审笔录等证据以及当事人的 当庭陈述笔录在案为证，并经当庭举证、质证，本院审核， 可以采信。 本院认为，蔡轩、陈亚松与童雅君、陈荣嘉就讼争房产 形成买卖关系，双方之间的买卖关系合法有效，双方当事人 应当恪守履行。厦门同双澎房产代理有限公司起诉蔡轩、童 雅君居间合同纠纷一案，蔡轩、童雅君作为利益共同体，为 谋取诉讼方面的不正当利益，双双作出虚假陈述，就房屋买 卖事实作出混淆视听的陈述，严重干扰本院对案件事实的查 清，严重违背民事诉讼诚信原则。在本案审理中，童雅君、 陈荣嘉、颜进财在关于房屋标的、借款（10万元）等事实方 面做出各种违背生活常理、前后矛盾的陈述，对本案事实的 查清造成障碍，妨害民事诉讼进程。本院分析本案各关键问 题如下： 一、颜进财与本案的关系。厦门同双澎房产代理有限公 司起诉蔡轩、童雅君居间合同纠纷一案，厦门同双澎房产代 理有限公司主张颜进财是事实上的房东，颜进财亦陈述其曾 是讼争房产的共有产权人之一，结合同双澎公司居间过程中 颜进财的作用以及颜进财作为收款方等事实，本院认定颜进 财即为实际的产权人之一，与蔡轩、陈亚松形成实质上的买 卖关系。颜进财预借款项，并注明日后转为购房款，颜进财 对款项的性质所作陈述完全违背常理，前后矛盾，不应采信； 故颜进财所收款项应认定是蔡轩、陈亚松所支付的购房款。 二、房屋买卖的标的物以及价格。厦门同双澎房产代理 有限公司起诉蔡轩、童雅君居间合同纠纷一案，中介厦门同 双澎房产代理有限公司确认买卖标的为五层房产，童雅君、 陈荣嘉、颜进财辩称为1-3层房产，并以1-3层、4-5层系 可独立居住为事实作为只出售1-3层的理由，后经确认1-5 层并不能独立居住；三被告对房产标的的陈述与中介确认的 标的并不一致，且童雅君在居间合同纠纷中对买卖标的亦未 提出异议，三被告对买卖标的的主张不能成立，本院不予采 信。厦门同双澎房产代理有限公司陈述颜进财委托出售的价 格为250万元，并且价格可以商量。童雅君在居间合同纠纷 案件中陈述卖房缘由是因无法贷款银行准备拍卖，因拍卖价 格肯定较低，故买卖双方进行洽谈。蔡轩、陈亚松同意1-3 层继续由被告继续使用两年。综合以上陈述及事实，被告卖 房处于急迫状态，意向出售价格为250万元，结合双方关于 房产价款交付、房屋交接的履行情况，本院认定蔡轩、陈亚 松的主张更符合双方交易的真相，即房屋成交价为200万元， 但蔡轩、陈亚松同意1-3层两年使用权归被告作为房屋成交 价的补偿。 三、购房款支付及房屋交接情况。通过上述分析，颜进 财收取的10万元性质上是购房款，故蔡轩、陈亚松已支付 1704023.19元。蔡轩、陈亚松同意讼争房产1-3楼继续由被 告占有使用两年，系当事人真实意思表示，但是未见蔡轩、 陈亚松与被告就尾款支付、房屋交接的先后顺序作出约定， 故蔡轩、陈亚松主张被告应先行交付房产，并无事实依据， 其主张被告支付房屋占用费，本院不予支持。蔡轩、陈亚松 在庭审后通过提存的形式缴纳至法院账户295976.81元。故 蔡轩、陈亚松在支付完毕购房款后，有权要求被告交付房产。 蔡轩、陈亚松主张被告占用部分为1-3楼，故被告童雅君等 有义务将讼争房产1-3楼及时交付。 三、登记在讼争房产地址的户籍迁移。户籍的迁移涉及 行政机关的登记行为，并非民事审判范围，该诉求本案不予 审理。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一 百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一 款之规定，判决如下： 一、被告童雅君、陈荣嘉、颜进财应于本判决生效之日 起十日内将址于厦门市同安区东山社区社坛里245号住宅一 至三层腾空并交付给原告蔡轩、陈亚松； 二、驳回原告蔡轩、陈亚松的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币900元，由原告蔡轩、陈亚松承 担400元，由被告童雅君、陈荣嘉、颜进财负担500元；款 限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福 建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  张美丽 人民陪审员  陈宝钗 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  叶彩女 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担 继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。 申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规 定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行 的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。