四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初11438号 原告：李波，男，汉族，1982年11月14日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘泽，四川法典律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：范永立，男，汉族，1993年9月30日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陶志敏，四川嘉业律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人一：成都瑞都不动产经纪有限公司，住所地：成都高新区紫竹北街16号。 法定代表人：彭晓莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1993年7月26日出生，住重庆市万州区，系该公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人朱仝，男，土家族，1987年4月9日出生，住重庆市石柱县。该公司员工，一般授权代理人。 第三人二：交通银行股份有限公司四川省分行营业部，营业场所：成都市西玉龙街211号。 负责人：刘祥松，系总经理。 委托诉讼代理人：唐晨，女，汉族，1972年6月19日出生，住成都市青羊区。系员工，一般授权代理人。 原告李波诉被告范永立第三人成都瑞都不动产经纪有限公司、交通银行股份有限公司四川省分行营业部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2017年9月28日作出(2017)川0191民初1732号《民事判决书》，原告李波在上诉期内提出上诉，后成都市中级人民法院作出（2018）川01民终47号《民事裁定书》，裁定撤销原判发回重审。本院立案后另行组成合议庭重审本案。诉讼过程中，本院依法追加了交通银行股份有限公司四川省分行营业部作为本案第三人参加诉讼。原告李波及其委托诉讼代理人刘泽、被告委托诉讼代理人陶志敏、第三人一委托诉讼代理人王娟、朱仝及第三人二委托诉讼代理人唐晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告委托四川嘉业律师事务所发出《律师函》解除《房屋买卖合同》的行为无效；2、被告继续履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》,被告配合原告办理过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由：2016年9月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由原告向被告购买位于成都市高新区成汉南路366号5栋1单元3楼303号房屋。约定房屋总价款290万元，价款包括房屋内一切固存设施，定金10万元，定金在该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款，首付款80万元，过户递件成功当日支付，尾款200万元以银行贷款的形式支付，如果不能申请到贷款或贷款额度不够，则在过户递件当日以现金方式补足。《房屋买卖合同》签订后，被告要求原告将定金增加为30万元，否则不签订赎楼合同，后原告向被告支付了定金30万元，同时还为被告赎楼支付了赎楼费33750元，此后，原告积极办理贷款手续，准备购房款。2016年11月，成都市出台新的限购政策，原告所购房屋价格上涨，被告便不再配合原告办理贷款手续，同时委托四川嘉业律师事务所陶志敏律师向第三人发出律师函，要求于2016年12月30日前解除《房屋买卖合同》。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告向第三人发出的《律师函》无效，不能产生解除《房屋买卖合同》的效力。理由如下：一是在《房屋买卖合同》履行过程中，原告既没有根本违约行为导致合同目的无法实现，也未有因迟延履行，经被告催告后在合理期限内仍未履行的情形，同时，被告也无解除合同的其他法定事由；二是被告在解除合同前并未经任何催告程序；三是被告解除合同是在房价上涨的情况下做出的毁约行为，违反诚实信用原则；四是从现状看，《房屋买卖合同》不存在因不能履行导致合同无法实现的情形；五是从发函程序看，被告未直接发函给原告，而是发给第三人，不能产生合同解除效力。原告为维护自身权益诉至本院。 被告范永立辩称：1、原告自身原因导致其银行贷款审批未通过，被告并不存在过错，根据合同第10条第4款约定，原告贷不到款，三方应和平解约，故被告享有合同解除权，被告根据合同约定及法律规定向原告发出了解除通知；2、原告当时贷不下来款，当时也未用现金支付，原告说现在可以用现金购买，其主张不能成立，3、案涉房屋存在银行抵押，未经银行同意，被告不能擅自交易，故案涉合同存在履行限制，无法继续履行；4、被告已收到原告支付的房款29万元，并非原告所主张的30万元，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人陈述：对合同真实性无异议。 经审理查明： 2016年9月9日，原告李波（乙方、买受方）、被告范永立（甲方、出售方）和第三人瑞都不动产经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、乙方向甲方购买位于成都市高新区成汉南路366号5栋1单元3楼303号房屋，建筑面积158.12平方米，用途住宅；2、房屋总价款290万元，乙方在签订本合同时向甲方支付定金10万元，该定金在该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款。 该合同第3.2条约定：首付款80万元，乙方在过户递件成功当日支付甲方；第3.3条约定：尾款200万元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，甲乙双方应在2016年9月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则乙方在过户递件当日以现金方式补足。 该合同第5.1条约定：甲乙双方应在乙方贷款审核通过、甲方还款后注销抵押当日，前往房管部门办理过户手续。该合同第6.2条约定：乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1.6%的比例向丙方支付居间服务费，即46400元。该合同第7.2条约定：乙方未按合同约定支付各项款项的，每逾期一日，乙方应按应付款总额的千分之五向甲方支付违约金，合同继续履行；乙方逾期付款超过七日的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法追究乙方违约责任。该合同第7.5条约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按房屋成交价的20%向对方支付违约金。该合同第9.3条约定：本合同补充条款与本合同具有同等法律效力，补充条款与本合同正文条款不一致的，以补充条款为准。 该合同第十条补充条款手写约定：①乙方在签定合同之日打定金100000元给甲方；②甲方承诺未使用本房屋所属学位；③本人周涛系甲方范永立母亲，现代范永立签定该合同，对此合同所发生的定金法则及相关法律责任均自行承担；④若乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押，甲乙丙三方和平解约，退还所有的款项。 2016年9月10日，被告向原告出具收条，确认收到李波购买案涉房屋的定金10万元。 2016年10月12日，被告向原告出具收条，确认收到李波购买案涉房屋的定金20万元。 被告根据其银行流水主张仅收到定金29万元，其构成为：2016年9月10日胡鑫向被告转账2万元，2016年9月10日，原告的亲戚郭岗分两笔共计向被告转账7万元（一笔5万、一笔2万），2016年10月12日，原告的亲戚郭岗分四笔每笔5万元共计向被告转账20万元。 第三人在原审的代理人（何鑫芮、胡鑫）在原审2017年4月26日的庭审笔录中陈述：有20万元是原告直接转的，另外10万元通过第三人转的，但第三人只向被告转了9万元，另外1万元是被告支付第三人的中介费。 2016年9月10日，原告向第三人支付了30%的佣金13920元，第三人向原告出具了相应的收款收据。 2016年12月9日，被告委托四川嘉业律师事务所陶志敏律师向原告和第三人邮寄发出《律师函》，载明：截至2016年12月9日，原告仍未备齐办理贷款所需的相关资料，不能与银行签订贷款合同，无法履行合同义务，致使合同目的无法实现，严重损害了被告的合法权益，因此正式通知原告本函送达之日起解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。2016年12月10日，第三人签收该邮件，邮寄给原告的邮寄被退回。庭审过程中，第三人陈述已收到该函并微信转发给原告，原告陈述未收到被告邮寄发出的律师函，但已收到第三人微信转发的律师函。 原告提供的个人存款证明显示，2017年2月6日原告个人在中国银行已有存款90万元，原告并使用该款为原审保全提供担保。截至2017年4月22日，原告个人在中国邮政储蓄银行已持有存款1702866.20元。 经被告申请，本院向其出具调查令，调查原告在中国银行成都开发西区支行的贷款审批情况，该行在调查令回执处写明：借款人李波于2016年向我行申借二手住房贷款，由于当时借款人提供的收入证明与征信显示的工作单位不一致，银行客户经理通过网上查询借款人收入证明单位不存在，便要求客户提供当时真实的收入证明，但借款人一直未提供真实的收入证明，我行客户经理便将贷款资料退回。 上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述、《房屋买卖合同》、《律师函》、收据等证据予以证明。 本院认为，关于被告是否享有合同解除权的问题，被告主张合同第10条第4款约定“若乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押，甲乙丙三方和平解约，退还所有的款项”，被告认为该特别约定赋予其合同解除权，原告无法获得银行贷款，已满足该条款约定的和平解约的条件，被告据此主张其享有合同约定的解除权。 被告援引的前述条款约定的三方和平解约的条件系“乙方贷款未审核通过，甲方因银行方原因不能及时还贷解押”，从该条款表述方式看，这两项条件并不是或然的二选一关系，故前述两项条件应同时具备，导致案涉合同无法继续履行，才有三方的和平解约。故三方解约的前提是前述两项条件的同时具备。 现按揭银行已表明愿意接受原告代为清偿后解除抵押，故被告不存在因银行方原因导致不能及时还贷解押的情形。根据被告在原审的陈述，其在2016年10月8日、11月7日都还在协助原告前往银行办理按揭贷款手续，而原告因自身收入问题原因未获得相应贷款审批，银行对本院调查令的回执也可以佐证说明该原因。同时合同第3.3款第2项约定，原告通过按揭贷款方式支付房款，不能申请到按揭贷款或贷款额度不够，原告可以现金方式补足。本案中，原告未申请到银行贷款，根据前述约定，原告可以选择现金方式补足。本案中，原告虽因自身原因未获得贷款，在2016年12月9日被告发出解除函后，原告在2017年1月9日即向本院起诉请求确认该解除函无效要求继续履行合同（本院2017年2月9日正式立案），并在2017年4月份已达到持有存款260万有余，已具备现金补足剩余房款260万元的资金实力，本院认为，根据合同约定原告有权变更房款支付方式，且房款支付方式的变更，更有利于合同的履行，更有利于实现被告收受房款的合同目的的事项，不影响被告的合同权利。即房款支付方式的变更，能够促进合同更加便捷的履行。 综上，被告不具有法定的和合同约定的解除权，其发出的《律师函》不具有解除案涉房屋买卖合同的法律效力。原告要求继续履行案涉房屋买卖合同，本院予以支持。 关于被告已付款金额的问题，第三人已陈述：有20万元是原告直接转的，另外10万元通过第三人转的，但第三人只向被告转了9万元，另外1万元是被告支付第三人的中介费。且被告向原告出具了20万元及10万元的收条，故原告的已付款金额本院认定为30万元。 关于案涉房屋过户问题，第三人交通银行陈述其愿意接受原告代为一次性偿清按揭贷款本息，偿清后其同意解除案涉房屋抵押。原告尚未支付的购房款为260万元，第三人交通银行陈述被告剩余未还贷款本金为1347724.89元，原告应支付的房款260万元应代被告提前结清按揭贷款本息，剩余部分再继续向被告完成支付。第三人交通银行在按揭贷款本息结清后，应配合办理解除案涉房屋的抵押登记手续。被告在该抵押登记手续解除且原告付清剩余房款后应协助原告办理房屋产权过户手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告范永立于2016年12月9日向原告李波发出的《解除函》不具有解除案涉《房屋买卖合同》的法律效力； 二、原告李波与被告范永立签订的案涉《房屋买卖合同》继续履行，原告李波应于本判决发生法律效力之日起二十日内代被告范永立向第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部一次性偿清位于成都高新区成汉南路366号5栋1单元3层303号房屋的按揭贷款本息（具体金额以原告李波代偿时该第三人核定的贷款本息金额为准）；第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部应于该按揭贷款本息结清后的十日内协助原告李波办理该房屋的抵押权登记注销手续； 三、原告李波应于代偿完毕前述按揭贷款本息之日起十日内向被告范永立支付剩余购房款（具体金额为：原告李波应付购房款260万元减去原告李波代偿的按揭贷款本息金额）； 四、被告范永立于案涉房屋抵押登记手续注销且原告李波付清第三项判决主文确定的剩余购房款后的十日内协助原告李波办理位于成都高新区成汉南路366号5栋1单元3层303号房屋（权3068766）的产权过户手续，将该房屋产权过户登记至原告李波名下。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元、保全费5000元共计5025元由被告范永立承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 程 洁 人民陪审员 张 骏 人民陪审员 徐 敏 二〇一九年四月二十六日 书 记 员 舒清茏