陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初249号原告：陕西永兴物业有限责任公司（以下简称永兴物业）。法定代表人：王某1，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邱某某，陕西万兴律师事务所律师。被告：王某2，男，汉族，干部。委托诉讼代理人：张某某，陕西谷正律师事务所律师。原告陕西永兴物业有限责任公司与被告王某2物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适应简易程序公开进行了审理。原告委托诉讼代理人邱某某、被告王某2及其委托诉讼代理人张某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西永兴物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2008年4月21日签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同。2、依法判令被告清偿原告物业费1725元，暖气费2611元，垃圾处理费204元和水费540元，合计5080元，并承担违约金1762元，共计6842元。事实与理由：原告是依法设立的企业法人，承接泾阳县大地鑫园小区的房地产售后管理服务工作。2008年4月21日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》。合同签订后，原告按照约定为被告提供合同规定的物业管理服务，被告未按约定缴纳2014年3月至2017年10月31日物业费、暖气费、垃圾处理费、水费合计5080元，并承担违约金1762元。上述欠费经原告多次催讨，被告仍拒不交纳。被告辩称，其与原告签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，但该协议已经解除并终止履行。原告在小区服务期间，被告无拖欠各项物业费的情况。原告的诉请已经超过诉讼时效。原告为支持自己的主张向法庭提交如下证据。第一组：前期物业管理服务协议一份，证明原告应依据该协议收取物业管理费用。第二组：物业管理委托合同二份，证明被告所在小区业主委员会委托原告对大地鑫园小区进行物业管理。第三组：1、泾阳县物价局颁布的经营性服务收费证两份；2、物价局证明1份；3、该小区2014年冬季供暖价格协议函1份；4、泾阳县城乡市容环境管理局及城管监察大队证明2份；5、泾阳县自来水公司及陕西省水务集团泾阳县供水有限公司证明2份；该组证据证明原告进行物业管理服务的收费依据。第四组：1、营业执照1份；2、组织机构代码证1份；3、资质证书1份；该组证据证明原告的身份适格。第五组：被告的欠费明细单1份及原告催收欠款通知书6份，证明被告欠费明细及累计欠费额度。第六组：咸阳市中级人民法院民事判决书1份，证明原告退出被告所在小区的时间。被告王某2质证表示，第一组证据真实性认可，关联性、证明目的不认可，2016年9月30日协议已经解除，解除前物业费等费用全部已交完；第二组证据真实性认可，关联性、证明目的不认可；第三组证据收费票据无异议，2013年之前原告收费依据在物价局备案，但2013年以后没有备案登记，因此证明目的与关联性不认可；第四组证据无异议，但与本案无关；第五组证据真实性、关联性、证明目的均不认可，属于原告单方制作，也没有见过；第六组证据真实性认可，实际原告退出时间是2016年9月30日。被告为支持自己的主张向法庭提交如下证据：1、前期物业管理服务协议一份，证明原告是建设单位选聘的物业服务公司，被告被动接受，协议对双方的权利义务作了明确约定；2、业主委员会收费收据一份，证明原告于2016年9月30日撤离被告所在小区，2017年物业费、垃圾费及水费已向业主委员会交纳。原告永兴物业质证表示，对证据1真实性认可，对证据2真实性认可，但对证明目的均不认可，业主委员会没有资质，没有相应收费资格，原告退出时间为2017年11月21日。本院经核查对当事人证据予以确认：原告提供的第一、二、三、四、六组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以确认。第五组证据中通知书6份，被告质证不予认可，在本院审理原告诉大地鑫园业主的其他案件中，部分业主表示未见前5份催收欠款通知书在小区内张贴，故对前5份通知书本院不予认可，第6份2017年11月25日发布的通知书经另案的其余业主在另案中答辩，确在小区内张贴。故原告提供的第五组证据中第6份通知书本院予以认可。第五组证据中被告欠费明细单，因被告不予认可，且原告未能提供其他证据予以佐证，故本院不予认可。被告证据1原告无异议，本院予以认可；证据2真实性本院予以认可。本院经审理认定事实如下：原告系合法的物业管理公司，被告系泾阳县大地鑫园小区4号楼101室业主，该房属多层砖混结构，房屋建筑面积144.98平方米。大地鑫园小区建成后，开发商将小区的物业管理委托给原告管理。2008年4月21日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》。2013年6月23日董永奇以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2013年7月1日至2015年6月30日。合同到期后，董永奇再次以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2015年7月1日至2018年6月30日。因物业服务质量问题，业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出。之后，该业主委员会诉至本院，经过两审终审，2017年11月21日咸阳市中级人民法院作出（2017）陕04民终字1833号民事判决书，判决原告于判决生效后十日内退出大地鑫园物业服务区域。另核实，2015年冬季开始，原告不再向该小区供暖。原告物业费及暖气费收费标准经政府物价管理部门备案并向业主公示。泾阳县城乡市容环境管理局委托原告代收垃圾处理费，泾阳县自来水公司委托原告代收用户水费。被告王某2未向原告永兴物业缴纳2015年至2017年10月物业费1725元，2015年至2017年10月垃圾费204元，2013-2014、2014-2015年暖气费2611元，2015年至2017年10月水费540元。另查明，被告2017年全年物业费、垃圾费、水费共计924.32元交给该小区业委会。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。原告退出小区物业管理的时间为2017年11月30日。原告在退出大地鑫园小区之前，一直为该小区业主提供物业服务，其请求业主支付相应物业费用于法有据。对此之前的各项物业管理费用，被告应予缴纳。水费及垃圾处理费是原告代有关部门收取的费用，被告应按期足额缴纳。由于业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出，双方的纠纷直到2017年11月21日才予以解决，故对物业费按照物价部门备案标准的80%计算；对于原告请求的违约金本院不予支持。原告从2015年冬季起不再供暖。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中虽未约定缴费期限，在本院审理的其他案件中原告与其他业主在协议中约定取暖费的缴纳期限为每季度第一个月的15日前缴纳，本案予以参照处理，原告诉请的2013-2014、2014-2015年暖气费已过诉讼时效，对原告的暖气费的诉请，本院不予支持。被告将2017年的物业及其他费用交给业主委员会，其可另行向业主委员会主张。综上所述，本院对原告主张被告清偿所欠物业费、垃圾处理费及水费的合理诉讼请求，予以支持，但金额以本院确认为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《物业管理条例》第四十一条、第四十四条之规定，判决如下：一、2008年4月21日原告陕西永兴物业有限责任公司与被告王某2签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同；二、被告王某2于本判决生效之日起十日内向原告陕西永兴物业有限责任公司支付物业费、垃圾处理费及水费，总计2124元；三、驳回原告陕西永兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王某2负担7.75元；原告陕西永兴物业有限责任公司负担17.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇一九年三月二十八日书记员  王 妍1