广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1295号 原告：杨丽杰，女，1986年10月19日出生，满族，住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告：邓齐华，男，1991年9月7日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 被告：范翠丽，女，1990年1月12日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 第三人：郑毅，女，1973年11月29日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴奕，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 原告杨丽杰与被告邓齐华、范翠丽、第三人郑毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告杨丽杰的委托诉讼代理人李蓓、第三人郑毅的委托诉讼代理人吴奕到庭参加诉讼。被告邓齐华、范翠丽经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨丽杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告继续履行上述合同，协助原告办理位于广西北海市不动产权证；3.被告向原告支付违约金107000元（违约金计算方式：以535000元为本金，按20%计算）。诉讼过程中，原告杨丽杰变更诉讼请求为：1.解除原告与被告邓齐华于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》；2.被告邓齐华、范翠丽向原告杨丽杰双倍返还购房款52万元。事实与理由：2018年5月4日，原告购买被告名下的位于广西北海市屋。5月17日，双方签订了案涉《房屋买卖合同》，双方约定由原告垫资26万元为被告办理房屋的解押手续，被告应在房屋解押后三个工作日内，到北海市房地产交易中心协助原告办理房屋过户手续。原告按约向被告支付了26万元房款，被告在2018年5月31日办理房屋的解押手续，却拒绝办理过户手续。原告于2018年6月19日向北海市银海区法院申请诉前保全，申请查封涉案房屋。然而房屋被查封后，第三人郑毅以其已向被告邓齐华支付全部房款及合法占有涉案房屋为由，向北海市银海区法院提起执行异议，北海市银海区法院作出（2018）桂0503执异56号民事裁定书，中止对案涉房屋的执行，原告才得知被告邓齐华存在一房两卖的行为，且被告邓齐华的配偶范翠丽也是案涉房屋的另一权利人。原告认为，被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告邓齐华、范翠丽未作答辩。 第三人郑毅公司述称，对原告杨丽杰的诉讼请求、事实及理由无异议。 原告杨丽杰就其陈述的事实向本院提交的证据有： 证据一、房屋买卖合同，拟证明原、被告存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方约定在被告办理房屋解押手续后3个工作日应办理房屋过户手续，被告违约的事实； 证据二、收据，拟证明原告履行合同义务向被告支付房款26万元； 证据三、房屋所有权证、房屋交易与产权档案查询证明，拟证明被告已于2018年5月31日办理了案涉房屋的银行解押手续； 证据四、收据，拟证明原告因申请诉前保全支付保全费3730元； 证据五、借记卡账户历史明细清单、中国农业银行银行卡活期存折交易明细清单，拟证明原告向被告支付26万元购房款。 被告邓齐华、范翠丽未向本院提交证据。 第三人郑毅就其陈述的事实向本院提交的证据有： 证据1，房屋买卖合同，拟证明第三人与邓齐华、范翠丽签订房屋买卖合同； 证据2，收款收据、转账受理单、转账凭证、授权委托书，拟证明第三人已经将房屋购房款交付给被告，且被告已经收到购房款； 证据3，证明，拟证明交付房款后，双方去房屋交易中心查询房屋情况； 证据4，房产交接协议，拟证明第三人与被告双方按约定交付房屋，且第三人已实际占有房屋； 证据5，公证书，拟证明第三人依约履行合同，被告向第三人出具公证书，并委托办理相应的过户手续。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：对第三人郑毅提交的证据五，符合证据真实性、合法性的特征，且与本案存在关联性，本院予以采信。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邓齐华、范翠丽既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃答辩和质证的诉讼权利。 综合全案证据及当事人庭审陈述，本院确认法律事实如下： 2018年5月17日，原告杨丽杰与被告邓齐华签订《房屋买卖合同》约定：杨丽杰向邓齐华购买邓齐华名下的、位于广东路××中南××单元××号房屋，物业成交价为535000元；签订本合同前已支付6万元作为定金，定金自动转为房款；首期房款（含定金）由杨丽杰为邓齐华垫资人民币26万元，杨丽杰在本月17日直接存入邓齐华还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用；房屋余款275000元，支付方式为银行按揭贷款，待双方到北海市房产交易中心办理权属转移过户手续并受理后，由杨丽杰申请商业贷款；邓齐华保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则邓齐华应承担由此而引起的一切责任。由于邓齐华的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由邓齐华承担全部责任，杨丽杰享有优先受偿权；邓齐华不能按本合同约定将该物业售予杨丽杰，或者因违约而无法将该物业售予杨丽杰的，应向杨丽杰支付该物业成交价20%作为违约金。2018年4月27日（1笔）、4月29日（2笔）、5月3日（1笔）、5月6日（2笔）、5月8日（2笔）、5月11日（2笔）、5月17日（2笔），杨丽杰分别通过其名下的中国工商银行股份有限公司北海市北京路支行、中国农业银行股份有限公司北海广场支行账户、余额宝账户向邓齐华分别转账1万元、3400元、16600元、2万元、10万元、11万元、1万元、2万元、1万元、2万元、3万元、17万元；2018年5月8日、5月11日，邓齐华通过其名下的中国工商银行股份有限公司北海市北京路支行转账21万元、5万元给杨丽杰。庭审过程中，杨丽杰陈述以上资金均为涉案房屋所产生，因杨丽杰在购买涉案房屋过程中曾表示不再购买，故发生了邓齐华向杨丽杰退还相关款项的资金流水。2018年5月17日，邓齐华向杨丽杰出具《收据》载明：今收到杨丽杰交来广东南路中南锦绣小区二区3幢一单元1403号房首付款26万元。 另查明：2018年5月9日，第三人郑毅与邓齐华、被告范翠丽签订《房屋买卖合同》约定：郑毅向邓齐华、范翠丽购买位于北海市房屋；该物业成交价为48万元；签订本合同同时支付10万元作为定金，定金自动转为房款；首期房款（不含定金）由郑毅为邓齐华、范翠丽垫资308000元，郑毅在还贷日直接存入邓齐华、范翠丽还贷银行卡用于办理天还清贷款之用；房价余款72000元郑毅应在收到邓齐华、范翠丽全权委托出售公证书当天支付给邓齐华、范翠丽。合同签订当天，邓齐华出具《收款收据》载明：本人邓齐华是广东路××中南××单元××号物业之业主，现约定该房产售价48万元，现收到买方郑毅交来承购上述物业之定金5万元，备注为本收据以本人银行实际到账为准，否则失效。郑毅（委托人）与案外人黄颖（受托人）分别签订了两份《授权委托书》（仅付款时间不同）约定：兹委托上列受托人于2018年5月10日、2018年5月15日用委托书指定账户代委托人向广东路××中南××单元××号物业业主邓齐华支付委托人购买该物业的购房定金，金额为5万元。2018年5月10日，黄颖通过兴业银行向邓齐华网上转账5万元，转账用途为中南锦绣花园二区3-1-1403号定房款。2018年5月14日，邓齐华出具《收款收据》载明：收到买方郑毅交来承购上述单位之购房定金5万元，备注为本收据以本人银行账户实际到账为准，该款项为第二笔定金，2018年5月10日已收到第一笔定金5万元。2018年5月15日，黄颖通过兴业银行向邓齐华网上转账5万元，转账用途为中南锦绣花园二区3-1-1403号定房款。2018年5月18日，郑毅通过其名下的交通银行北海四川路支行账户向邓齐华付款308000元，摘要为中南锦绣花园二区3幢1单元1403。同日，邓齐华出具《收款收据》载明：收到买方郑毅交来承购上述单位之购房款308000元，备注为本收据以本人银行账户实际到账为准，否则无效。2018年6月4日，郑毅再次通过其名下的交通银行北海四川路支行账户向邓齐华付款72000元，摘要为中南锦绣花园二区3幢1单元1403。同日，邓齐华出具《收款收据》载明：现约定该房产售价为48万元，现收到买方郑毅交来承购上述物业之购房款72000元，备注为本收据以本人银行账户实际到账为准（农业银行尾号3878账户），否则无效。同日，邓齐华、范翠丽作为委托人出具《委托书》载明：坐落在广东路××中南××单元××号的房地产［北房权证（2015）字第0245**《房屋所有权证》］是委托人的财产，现委托人自愿出卖上述房地产，由于委托人工作繁忙，兹委托郑毅、案外人蒋剑梅为委托人的代理人，全权代表委托人办理该房地产的查询档案、领取该房地产的《国有土地使用证》、出卖房地产并与买受人签订《房屋买卖合同》、《土地使用权转让合同》、代为签署有关文件、办理过户、更名至买受人名下等事宜。同日，广西壮族自治区防城港市公证处出具《公证书》载明：兹证明邓齐华和范翠丽于2018年6月4日来到我处，在本公证员面前，在前面的委托书上签名、捺手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。此外，邓齐华、范翠丽及郑毅签订《房产交接协议》（缺失落款时间）约定：邓齐华、范翠丽出卖坐落在广东路××中南××单元××号的房地产［北房房权证（2015）字第0245**房屋所有权证》见ＳＬＨＤＣ0001956《房屋买卖合同》以下简称该房产］，现就该房产交付事宜自愿达成如下协议：一、郑毅支付该房产尾款72000元，该款以转账的方式支付给邓齐华、范翠丽；二、邓齐华、范翠丽于收到该房产尾款之日将该房产交给郑毅，并将该房产的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》、钥匙等与该房产有关的证件交给郑毅，双方对该房产室内家私、家电、物品、室内装饰及相关附属设施设备进行了清点、交接。 另查明：位于广西壮族自治区北海市房屋为邓齐华单独所有，该房屋于2015年6月4日进行了产权登记，于同年6月25日设立抵押权登记，并于2018年5月31日抵押权解除登记。邓齐华与范翠丽于2017年5月10日登记结婚。 本院认为，第一，被告邓齐华作为北海市房屋的房屋所有权人，将其名下的该房产通过签订协议的方式转让给原告杨丽杰，并于2018年5月17日与被告邓齐华签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的协议，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。第二，邓齐华、被告范翠丽于2018年5月9日与第三人郑毅签订《房屋买卖合同》亦为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故亦属合法有效的协议。第三，截至2018年6月4日，郑毅已向邓齐华、范翠丽支付了全部的购房款48万元并签订了《房产交接协议》。基于上述事实，邓齐华将涉案房屋分别售予杨丽杰及郑毅的行为属于一房二卖，由于郑毅已经向邓齐华、范翠丽支付涉案房屋购房款全款并签订有《房产交接协议》，故杨丽杰与邓齐华签订《房屋买卖合同》无法继续履行，该合同目的不能实现，邓齐华的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，且杨丽杰请求解除其与邓齐华于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示，本院予以支持。第四，本案中，郑毅与邓齐华、范翠丽于2018年5月9日签订《房屋买卖合同》之日起至2018年6月4日已向邓齐华、范翠丽支付全部购房款48万元；而杨丽杰于2018年4月27日起至2018年5月17日其与邓齐华签订《房屋买卖合同》之日止支付购房款共计26万元。虽然邓齐华与郑毅签订书面合同在先，与杨丽杰签订书面合同在后，但邓齐华在与杨丽杰达成转让房屋的意向并实际履行合同的行为在前，且邓齐华在与杨丽杰达成《房屋买卖合同》后仍就同一房屋继续收取郑毅的购房款，在杨丽杰与邓齐华约定的履行期限尚未届满时郑毅已向邓齐华支付所有购房款并交接涉案房屋的行为导致杨丽杰与邓齐华所签订的《房屋买卖合同》无法履行，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，杨丽杰请求邓齐华向其双倍返还购房款52万元（即已付购房款26万元×2倍）具有事实和法律依据，本院予以支持；第五，结合涉案房屋于2015年6月25日起至2018年5月31日期间设立有抵押权登记、邓齐华与范翠丽于2017年5月10日登记结婚、邓齐华与范翠丽共同于2018年6月4日就出售涉案房屋事宜办理公证事宜等事实，虽然邓齐华在其婚前取得了涉案房屋的所有权，但在其与范翠丽婚姻关系存续期间仍因涉案房屋与抵押权人存在债权债务关系；且范翠丽作为邓齐华的配偶在与郑毅签订并履行涉案的《房屋买卖合同》行为中受益，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，杨丽杰请求范翠丽与邓齐华共同承担向其返还购房款52万元的民事责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，原告杨丽杰的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告杨丽杰与被告邓齐华于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告邓齐华、范翠丽向原告杨丽杰双倍返还广东路××中南××单元××号房屋已付购房款共计52万元。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10256元，公告费520元，诉前保全申请费3730元，共计14506元，由被告邓齐华、范翠丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  冯芝斌 人民陪审员  吴宗富 二〇一九年四月十九日 代书 记员  范舒云 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。 夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。