济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初708号原告：王鹏，男，1986年1月23日出生，汉族，住济南市。原告：田琳,女，1983年4月9日出生，汉族，住济南市。上述两原告共同委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：周玲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告王鹏、田琳与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王鹏、田琳的委托诉讼代理人李清亮，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王鹏、田琳向本院提出诉讼请求：1、判令东拓置业支付王鹏、田琳逾期办证违约金自2015年11月20日至被告书面通知原告办证之日的逾期办证违约金（暂计算10000元）；2、诉讼费用由东拓置业承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后原告支付了全部房款，购买丰奥嘉园南区5-1-901的房屋，双方于2013年9月28办理房屋交接手续，合同第十五条约定了被告为原告办理房产证的期限以及违约责任，被告延期办理房屋产权登记大证，导致原告未能如期办理房屋产权证书，故原告依据合同约定要求被告承担违约责任，望贵院判如所请。庭审中，王鹏、田琳明确第一项诉讼请求，请求法院判令被告支付自2015年11月21日至2017年11月28日的逾期办证违约金，共计95929.67元。东拓置业辩称，一、答辩人不存在逾期办证违约行为，本案不能办理房屋产权证书的原因系原告违建导致。东拓置业不应承担逾期办证的违约金，王鹏、田琳与东拓置业签订的《商品房买卖合同》中第二条约定，“该商品房阳台为非封闭式”。王鹏、田琳所在的楼宇在东拓置业交付后擅自将涉案房屋阳台封闭。东拓置业依合同约定将办理房屋权属登记需要由东拓置业提交的资料报产权登记机关备案，登记机关在勘察小区时存在违章建筑（阳台封闭等），故将东拓置业申请办理权属登记的材料退回，以致涉案所在楼宇至今仍未办理权属登记。二、不能办理房屋权属登记证书的后果应由王鹏、田琳承担。王鹏、田琳在所在楼宇业主未取得房屋产权之前，违反涉案商品房合同的约定，擅自封闭阳台，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果应由王鹏、田琳承担。三、即使东拓置业存在逾期办证的违约行为，王鹏、田琳要求东拓置业承担的逾期办证违约金过高。订立合同的主要目的是接收房屋并居住使用，王鹏、田琳已经实际入住并使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，且王鹏、田琳并未举证逾期办证的实际损失，因此答辩人不应承担逾期办证的违约金。四、王鹏、田琳的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。根据最高人民法院适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定“民法总则施行前，通则规定的二年或者一年的诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持”由此可知，被答辩人从2015年3月22日(2013年9月28日后540日）即知道自身的权利收到侵害，但是直到2018年11月29日才提起诉讼，其诉讼请求已经明显超过法律规定的诉讼时效，请求贵院予以驳回。综上，王鹏、田琳的诉求无任何事实依据和法律依据，为此，请求贵院驳回王鹏、田琳的诉讼请求，以维护东拓置业的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：王鹏、田琳提交丰奥嘉园南区5号楼（目前楼号）、11号楼（原规划楼号）标准层（3-11层）平面规划图一份及视频三份，用以证实该平面规划图系从小区公告栏中获得的，该平面规划图载明阳台规划为可封闭门窗，不可影响结构，故涉案房屋的南侧门窗封闭合理合法。东拓置业对该证据的真实性有异议，无法看出视频拍摄的具体时间。双方签订的商品房买卖合同并未对非封闭的阳台作出变更，因此涉案房产封闭阳台应当属于违建。经本院审查，王鹏、田琳提交上述规划图已经经东拓置业盖章确定，涉案房屋南侧门窗属于可封闭区，且王鹏、田琳已提交济南市中级人民法院（2017）鲁0191民初352号民事判决书一份以及本院（2018）鲁0191民初280号生效判决书各一份，经法院认定封闭阳台并非违法建筑行为，故上述证据客观、真实，本院予以采纳。东拓置业提交《济南高新技术产业开发区管理委员会办公室下发的关于对存在违建行为导致涉案小区产权进行冻结的通知》证明涉案房屋封闭阳台属于违建。关于丰奥嘉园南区（3#-13#）违建业主的情况说明，证明涉案房屋封阳台属于违建。经本院审查，对文件的真实性，本院予以确认，但结合规划图可知，封闭阳台是经东拓置业认可的，故逾期办证的责任亦应由东拓置业承担，对东拓置业的主张本院不予采纳。东拓公司提交2017年11月28日的EMS快递单以及关于办理产权登记的函，证明被告在2017年11月28日通知原告办证，经审查，该证据并没有物流信息以及原告签收信息，本院不予认可。同时王鹏、田琳主张逾期办证违约金的截止日期是2017年11月28日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月26日，王鹏、田琳与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定王鹏、田琳购买东拓置业开发的位于丰奥嘉园南区5号楼1单元901的商品房一套，房屋总价款为1298760元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证书。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金；因买受人的原因导致不能办理房屋产权证书或不能按期办理房屋产权证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，王鹏、田琳依照约定支付了购房款1298760元。东拓置业于2013年9月28日向王鹏、田琳交付了房屋。2017年11月15日东拓置业办理完毕房屋产权初始登记。涉案房屋小区规划图显示5号楼1单元901南侧露台属于可封闭区域。东拓置业主张2017年11月28日书面通知王鹏、田琳办理房产证，王鹏、田琳亦主张逾期办证违约金计算日期截止至2017年11月28日，本院对逾期办证违约金截止日期为2017年11月28日予以确认。本院认为，王鹏、田琳与东拓置业于2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行约定义务。王鹏、田琳支付了房款，东拓置业于2013年9月28日向王鹏、田琳交付了房屋，东拓置业应当在交付之后540内即2015年3月22日前办理产权备案，但是东拓置业未按期履行，直到2017年11月15日才办理涉案房屋权属初始登记。其行为构成违约，依法应当承担违约责任。因此，东拓置业承担的违约期间应自2015年3月22日起至2017年11月28日。该违约虽为持续性违约，但双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，王鹏、田琳于2018年11月21日向本院登记立案，诉讼时效中断。2015年11月21之前的违约金因超过诉讼时效本院不予支持，2015年11月21日之后的违约金本院予以支持。故本院支持该期间的违约金是以购房款1298760元为基数，自2015年11月21日起至2017年11月28日止，按日万分之一计算，违约金共计95848元，东拓置业虽主张其逾期办理系王鹏、田琳违反合同约定，擅自将涉案房屋阳台封闭，导致其无法为业主办理房屋产权初始登记，但王鹏、田琳提供了东拓置业盖章的小区规划图，证实涉案房屋允许封闭，且涉案房屋2017年11月15日办理房屋产权初始登记。故东拓置业的该项主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王鹏、田琳逾期办证违约金95848元（以1298760元为基数，时间自2015年11月21日起至2017年11月28日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告王鹏、田琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2198元，减半收取1099元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 魏 群二〇一九年四月二十四日书记员 于金勇