广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初526号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市越秀区惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，职务：所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。被告：陈燕明，男，1956年1月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈海明，男，1960年9月9日出生，汉族，系被告弟弟。委托诉讼代理人：杨惠珊，广东广和（广州）律师事务所律师。原告广州市民政局房屋管理所诉被告陈燕明房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后由审判员邱思陵适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市民政局房屋管理的委托诉讼代理人李玉琼，被告本人及其陈燕明委托诉讼代理人陈海明、杨惠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市民政局房屋管理所的诉讼请求：1、判令解除原被告之间关于荔湾区陆居路7号平房13房的房屋租赁合同；2、判令被告立即将位于荔湾区陆居路7号平房13房腾空交还原告；3、判令被告按每月63.2元的标准向原告支付自逾期之日至被告交还房屋之日止的租金或房屋占用费；4、判令被告支付自逾期之日至实际清偿全部租金和房屋占用费之日止的租金和房屋占用费的违约金（违约金计算标准：租赁期间的租金的违约金自每月21日起计算至清缴之日止，每逾期一日，按当月欠缴金额的万分之五分段累计计算；占用期间的房屋占用费的违约金，按占用期内房屋占用费63.2元计算；违约金的总额以欠缴租金和占用费总额为限）；5、本案原告律师代理费用3730元由被告承担;6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系广州市荔湾区陆居路7号平房13房的合法出租人。原告与被告于2014年1月1日签署《广州市房屋（住宅）租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告向被告出租上述房产，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。租金按月结算，每月63.2元，被告在每月的第20日前将当月的租金按现金的付款方式缴付给原告。租赁期届满，原告与被告未续订合同且原告要求收回房屋，被告逾期不交出承租房屋的，原告除限期被告迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。签订案涉合同后，原告按约将涉案房产交付给被告使用。合同期满后，被告仍占用涉案房产使用。2018年4月16日原告向广州市房地产档案馆查询到被告的配偶卢玉名下登记有2套产权房屋。原告认为根据双方签署的《广州市房地产租赁合同》第19条第3款约定，且原被告双方的租赁合同期限于2016年12月31日已经届满，原告与被告存在不定期的租赁合同关系。根据合同法的相关规定以及双方的约定，原告有权解除与被告租赁合同收回出租房。被告陈燕明辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担。理由如下：第一，我方对《广州市房屋租赁合同（住宅）》一无所知，也从未与原告就租赁合同达成一致的意思表示。租赁合同上的签名笔迹工整清晰，被告是盲人，被告本人签名没有如此工整，租赁合同上也未经被告加盖手指模确认。第二，根据我方和原告提供的材料显示，原告居然存在三个代管时间，我方完全有理由质疑原告的公信力以及租赁合同签订时原告没有代管权限。第三，我方系通过福利分房渠道取得案涉房屋使用权，我方与原告之间的法律关系并非《中华人民共和国合同法》中的租赁法律关系，实际上案涉房屋纠纷问题实质为拆迁安置法律关系。被告自80年代始就在广州市东升紧固件厂就职，东升厂考虑到被告及配偶皆为盲人故安排案涉房屋给被告居住；被告虽符合房改条件，因案涉房屋无法房改，故被告每月向原告支付63.2元房屋使用费并一直居住在案涉房屋。后案涉房屋由民政局接管。第四，本案是因国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷案件，不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应依法予以不予受理或驳回起诉处理。经审理查明：广州市荔湾区陆居路7号平房13房是广州市民政局代管房，接管日期是2007年10月30日，房屋用途是住宅。2018年5月31日，广州市民政局出具《委托证明书》证明其委托直属单位广州市民政局房屋管理所负责民政局代管房屋管理的具体事务性工作等。被告原为东升紧固件厂员工，其户籍于1993年4月24日迁入广州市荔湾区陆居路7号12房，自2004年11月1日起向原告按63.2元/月的标准支付租金至2018年12月。案外人卢玉是被告的配偶，卢玉名下有越秀区海珠南路231-237号后座303房（建筑面积48.29平方米）和越秀区海珠南路濠畔街德兴里2号之一605，606房（与卢冰，卢慕标共有，建筑面积75.46平方米）。原告为证明原告与被告存在租赁合同关系，提交签订日期为2005年2月22日的《广州市房屋租赁合同》及租期为2014年1月1日至2016年12月31日的《广州市房屋（住宅）租赁合同》、广州市社会福利生产管理中心于2004年8月19日出具的告知被告其租赁关系移交至原告处的《通知》；提交了代理合同及发票，拟证明原告为本次诉讼支出了律师费3730元；其中2005年2月22日的《广州市房屋租赁合同》的承租方签章处有手写的“陈燕明”，租期为2014年1月1日至2016年12月31日的《广州市房屋（住宅）租赁合同》承租方签章处有名为“陈燕明”的私章。被告对两份租赁合同的三性均不予认可，否认和原告签订过租赁合同。对代理合同及发票真实性、合法性确认，但认为原告要求的律师费没有依据。庭审中，原、被告双方确认被告交租的方式是原告的工作人员不定期到案涉房屋收租，没有固定的收租日期，有时候早于21号收租，有时晚于21号来，有时收一个月的租金，有时又收好几个月的租金。诉讼中，被告提交了“陈燕明”本人签名及私章原件，表示不需要对原告提供的两份租赁合同中“陈燕明”的签名及私章的真实性进行鉴定；并陈述不记得有无与原告签订租赁合同，就算有签订合同，因为被告是盲人，也不知道合同的内容，原告有说要签租簿，被告就给了私章给原告，但最后签了什么，被告不知道，原告也没有告知合同内容。原告经核对，认为被告在本案提交的私章与租赁合同上的私章明显不一致，但签名字迹与合同上的字迹一致。本院到案涉房屋张贴公告通知案涉房屋的承租人或实际使用人到本院登记权利，但在规定的时间内无人到本院登记。本院认为：关于原、被告之间有否存在租赁关系。被告否认曾和原告签订过租赁合同，并提供了私章和签名供核对。虽然被告在本案提供比对的私章与租期为2014年1月1日至2016年12月31日的《广州市房屋（住宅）租赁合同》中的私章明显不一致，但根据被告一直按63.2元/月的标准向原告交租的行为以及至今仍在案涉房屋内居住的事实，结合被告本人在本案的陈述，在被告未能提供有力的证据对两份租赁合同的真实性予以反驳的情形下，本院认定被告曾与原告签订了2005年2月22日的《广州市房屋租赁合同》及租期为2014年1月1日至2016年12月31日的《广州市房屋（住宅）租赁合同》。在租期届满后，被告继续使用案涉房屋并按租赁合同约定的租金标准向原告支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本院认定，原告与被告存在事实上的租赁关系。被告于2019年1月19日收到本院送达的本案起诉状副本，本院依法确定广州市民政局房屋管理所解除租赁关系的诉求已于此时实际到达陈燕明，认定双方的租赁关系在2019年1月19日起解除。陈燕明应将广州市荔湾区陆居路7号平房13房及时腾空交还给原告，并按63.2元/月的标准向原告支付自2019年1月1日起至交还房屋之日止的租金及房屋使用费。考虑到被告配偶有自有房产以及被告的身体状况，本院酌定被告应在判决生效之日起三个月内将案涉房屋腾空交还给原告。至于原告诉请要求的租金和房屋使用费的违约金、律师代理费。本院认为，第一，原告是提供格式合同供被告签署的一方，应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请被告注意免除或限制其责任的条款，按照被告的要求，对条款予以说明。本案被告是失明人士，原告未能举证证明在签订租赁合同时曾向被告明确告知有关违约责任的合同条款或提供盲文合同供被告阅读，存在过错；第二，双方在庭审中确认被告交租的时间、每次交租的所属租期均以原告到案涉房屋收租而定，并非每月交一次月租，原告以被告至今未交2019年1月1日起的租金（房屋使用费）为由要求租金/房屋使用费的违约金没有事实根据。因此，本院认为原告要求被告支付逾期支付租金和房屋占用费的违约金及承担律师费的诉讼请求依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。至于被告的答辩意见，本院对此认为：第一，被告认为案涉房屋是东升紧固件厂安排其入住的房改房，但没有提供证据予以证明；第二，案涉房屋属于无主代管，其产别为代管房，东升紧固件厂并非案涉房屋的产权人，亦无权将案涉房屋的产权分配给被告；而且房改房、货币分房应由其用人单位依照相关政策办理；第三，被告向原告交租并使用案涉房屋，因此，原、被告之间的关系是平等主体之间的财产关系。综上，对于被告的答辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告广州市民政局房屋管理所与被告陈燕明关于广州市荔湾区陆居路7号平房13房的租赁关系在2019年1月19日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告陈燕明（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区陆居路7号平房13房并交还给原告广州市民政局房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告陈燕明按每月63.2元的标准向原告广州市民政局房屋管理所支付自2019年1月1日起至交还房屋之日止的租金和房屋使用费。四、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈燕明负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年四月二十二日书记员  吴 帆许湘洁