四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初182号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘滔滔，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被告：凌小波，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）诉被告凌小波、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸的委托诉讼代理人刘滔滔、安鸫杰，被告凌小波的委托诉讼代理人邓秀娟，第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告衡珹商贸向本院提出诉讼请求：1.判令许可对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令凌小波承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行（以下简称农业银行翠屏支行）、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾38幢×号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾38幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，原告根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与原告签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给原告。2018年4月3日，法院裁定原告为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，被告以2016年5月5日购买了地中海蓝湾38幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异115号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第38幢×号商品房的执行”。原告认为，原告系地中海蓝湾38幢×号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，原告有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持被告停止执行的主张，既严重影响原告债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告凌小波答辩称，1.案涉房屋的抵押登记发生在答辩人实际占有房屋后，原告的抵押权不能对抗答辩人对案涉房屋的期待物权；2.答辩人是善意的买受人，在房屋查封前已经签订了房屋买卖合同，支付了购房款，实际占有使用案涉房屋，非因答辩人的原因不能办理过户登记，答辩人对案涉房屋享有的权利足以排除执行；3.根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，将诚意金抵作房款的方式符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩答辩称，该房签订了商品房买卖合同后没有办理预告登记，原因不清楚，其他没有意见。 原告衡珹商贸提供了以下证据：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》，拟证明长城公司从农业银行翠屏支行受让了其对鼎立置地的债权。第二组：1.中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、2.中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、3.宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》，拟证明1.长城公司与鼎立置地就受让农业银行翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》；2.鼎立置地以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记；3.案涉房屋在抵押的在建工程范围内。第三组：1.《抵押合同补充协议》、.宜宾市房他证临港字第××号号《房屋他项权证》，拟证明1.长城公司与鼎立置地议定将鼎立置地提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记；2.案涉房屋在上述抵押房产范围内。第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》，拟证明四川省宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为原告，原告继受长城公司对鼎立置地等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异109、115号《执行裁定书》，拟证明四川省宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 被告凌小波的质证意见为：对五组证据的真实性、合法性无异议，对第一组、第二组、第三组与证明目的的关联性有异议，农行将此债务认定为不良贷款需要处置，买受人应对实现债权的风险有了预期，其后期自身监管不力导致债权不能实现，其自身存在重大过错。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹置地提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹置地的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 被告凌小波提供了以下证据：第一组：居民身份证，拟证明当事人适格。第二组：1.《借记卡清单》、2.《证明1》《证明2》，拟证明买受人已支付全部购房款。第三组：1.《收款收据》、2.《商品房买卖合同》，拟证明查封前，买受人与鼎城置地已签署了合法有效的商品房买卖合同。第四组：1、《物业费专用收据》、2.《水费收据》，拟证明在查封前，买受人已经占有并支配该商品房；3.《收款收据》《房屋居住照片》，拟证明1.买受人积极办理过户手续，不能办理非买受人原因，2.买受人已入住。 原告衡珹商贸的质证意见为：第一组，三性无异议。第二组：《借记卡清单》三性有异议，且未提供银行转账流水、鼎立置地财务入账记录，不能证明款项转入鼎立置地。第三组证据收款收据是2015年3月，而买卖合同是2017年5月5日签订，付完全款后2年半的时间才签署收据和合同，不符合交易习惯；对买卖合同真实性有异议。第四组证据：没有提供房屋交付通知书，不能证明占有房屋。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的质证意见为：三性均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对被告凌小波提交的证据第一组的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸对真实性有异议的证据，本院分析认定如下：第二组因银行转账记录加盖了银行印章，本院对此真实性予以确认；第三组、第四组，因均出示了捺印、签字或盖章的原件，本院对其真实性予以确认。被告凌小波的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 第三人鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩没有证据提交。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与农业银行翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 2013年12月11日，凌小波向凌英账户支付250万元。 2016年5月5日，凌小波与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，凌小波购买鼎立置地开发的地中海蓝湾38幢第7层1单元2号房屋，每平方米单价8416.02元，总价1403372元，付款方式为一次性付款。该合同中载明房屋已经办理抵押登记。同日，鼎立置地出具收款收据载明收到凌小波契税21050.58元、维修基金16935.3元、产权登记费80元、土地证书费20元、权调费11.5元、两证代办费200元。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾38幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，凌小波以2015年5月5日购买了地中海蓝湾38幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异115号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第38幢×号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向本院提起本案诉讼。 2019年2月18日，鼎立置地出具两份证明，称凌英系公司高管，凌英于2013年12月19日代收凌小波购买地中海蓝湾二期房屋诚意金250万元，已交鼎立置地公司财务，其中140万元用于购买38栋×号房。 本院认为，本案争议焦点为：凌小波对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 凌小波主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查凌小波购买房屋是否符合上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下： 第一、从最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定来看，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人是否已支付合同约定价款的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。 第二、本案中，鼎立置地出具收款收据、证明，称凌小波系用诚意金抵扣房款。但现凌小波提交的银行转账记录收款人为凌英，鼎立置地出具的《证明》拟证明诚意金抵房款的事实，但并未提供凌英将诚意金交付鼎立置地的相应凭证予以佐证。上述证据无法达到凌小波其向鼎立置地实际交付了购房款的证明目的。 第三、因涉及申请执行人衡珹商贸利益，现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。鼎立置地系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人凌小波、申请执行人衡珹商贸均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定凌小波已支付全部购房款，且根据《商品房买卖合同》中关于抵押情况，约定为已抵押的情况来看，凌小波对案涉房屋设定抵押权的状况是明知的，故案涉房屋未办理过户登记凌小波亦存在相应过错。 综上所述，凌小波对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 准予继续执行鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋。 案件受理费80元，由被告凌小波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈西苓 审判员  张力骁 审判员  龙 雨 二〇一九年四月十九日 书记员  黄相中