广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5661号上诉人（原审原告）：冯泳婷，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陈碧君，住广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁国生住广州市越秀区。委托诉讼代理人：马志超、张文，系广东启源律师事务所律师。上诉人冯泳婷、陈碧君因与被上诉人梁国生房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯泳婷、陈碧君共同委托代理人林志东、被上诉人梁国生委托代理人马志超、张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯泳婷、陈碧君上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求支持冯泳婷、陈碧君的全部诉讼请求，并判令梁国生承担本案全部案件受理费。事实和理由如下：冯泳婷、陈碧君认为一审判决存在事实不清，证据不足的情况下做出的判决。冯泳婷、陈碧君因认为梁国生提起另案一审诉讼是有恶意诉讼、规避责任的做法，冯泳婷、陈碧君为保护自己合法权益，依法提起本案诉讼，一审法院在宣判前才向城市管理综合执法部门查询了相关事实，但却未按查实的事实认定责任、公正作判，导致原判错误，严重损害冯泳婷、陈碧君的合法权益。一、双方发生履约分歧是事实，但冯泳婷、陈碧君不同意解除合同。若解除合同将会导致冯泳婷、陈碧君近二十多万元的经济损失，完全违背冯泳婷、陈碧君订立合同的意愿。冯泳婷、陈碧君请求法院认定本案因业主将违法建筑物出租，应确认双方签订的合同无效，合同无效，出租人理应赔偿因无效合同造成承租方的损失，诉请合法有据，理应获得支持。一审在明知梁国生出租的房屋被认定为违法建设，甚至该违建房屋将要被强制拆除本案主要事实的情况下，仍认定冯泳婷、陈碧君起诉无理，并驳回冯泳婷、陈碧君的诉讼请求，原判决是错误的，理应予以纠正。二、因梁国生自身有过错，才导致《租赁合同》履行出现问题，造成冯泳婷、陈碧君前期巨额投入损失，理应赔偿。原审诉讼过程中，经第三方评估公司在现场清点，确认在租赁场地有相关的财产，并依法作出价值评估。这些财产若因梁国生的房屋违法建设问题，房屋被强制拆除，完全不能达到投资的目的。造成损失是必然的，责任理应由梁国生承担。梁国生二审答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、梁国生和冯泳婷、陈碧君签订的《租赁合约》合法有效，原审法院判决驳回冯泳婷、陈碧君的诉讼请求不存在错误。首先，本案中的《租赁合约》是梁国生与冯泳婷、陈碧君协商一致后所订立的合同，不存在法定无效的情形。其次，梁国生的位于越秀区义兴园26号房屋，包括涉案的冯泳婷、陈碧君承租之首层房屋（下称“涉案房屋”）是经批准建设的房屋。在2015年，梁国生的上述房屋被鉴定为“严重损坏房”，梁国生因此向广州市规划局申请报建修缮。经审核，广州市规划局发出《建设工程规划许可证》（穗规建证[2015]1780号），同意梁国生对房屋进行修缮加固的工程。根据该规划许可，梁国生在所属街道有关部门监督下，依法对房屋进行修缮加固，后于2016年完工及入住使用。由此可见，梁国生的房屋具备合法报建手续，并且是经政府职能部门批准和监督完成修缮的房屋。再者，涉案房屋在出租前后从未被认定为违法建设，不存在影响租赁合同效力的情形。自梁国生购入义兴园26号房屋以来，无论在房屋修缮前后，还是出租交付给冯泳婷、陈碧君使用期间，涉案房屋均未被任何管理部门出具文件定性为违法建设，亦从未受过与违建相关的行政处罚，可见，梁国生交付冯泳婷、陈碧君使用的涉案房屋是合法建筑，不存在影响双方合同及妨碍冯泳婷、陈碧君经营的情况。此外，梁国生从未对房屋情况进行隐瞒，相反，梁国生在签约前积极向冯泳婷、陈碧君出示房屋产权证件资料，配合冯泳婷、陈碧君实地视察；在签约后，配合提供产权证件资料给冯泳婷、陈碧君办理营业执照，积极按照合同履行义务。三、梁国生按照约定履行租赁合同，期间并无过错，相反，冯泳婷、陈碧君违约在先，应自行承担违约行为造成的后果和责任，现要求梁国生向其赔偿损失无事实和法律依据。综上，梁国生认为，梁国生在履约过程中不存在过错，冯泳婷、陈碧君违约在先，其所做的均不是正常履约行为，故由此产生的一切费用和后果均应由冯泳婷、陈碧君自行承担，与梁国生无关。冯泳婷、陈碧君提出的诉讼请求，毫无事实和法律依据，原审法院作出的判决正确。梁国生恳请贵院驳回冯泳婷、陈碧君的上诉。冯泳婷、陈碧君一审诉讼请求：1.确认双方于2017年4月20日签订《租赁合约》无效；2.判令梁国生向冯泳婷、陈碧君支付损害赔偿金合计184195.09元（其中装修费用为46456.5元、工人工资2600元、食材费22981.02元、经营设备采购费88456.57元、电费301元）及退还承租房屋已交纳的按金14000元、租金14000元，上述合计为212195.09元；3.梁国生自2017年7月17日起至实际退还第2项诉请的损害赔偿金及按金、租金之日止，以诉状第2项金额合计212195.09元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给冯泳婷、陈碧君。本案诉讼过程中，冯泳婷、陈碧君变更第2项诉讼请求为：判令梁国生向冯泳婷、陈碧君支付损害赔偿金合计160911元（其中装修费用为22804元、食材费17907元、经营设备采购费120200元）及工人工资2600元，及退还承租房屋已交纳的按金14000元、租金14000元，上述合计为191511元；变更第3项诉讼请求为：梁国生自2017年7月17日起至实际退还第2项诉请的损害赔偿金及按金、租金之日止，以诉状第2项金额合计191511元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给冯泳婷、陈碧君。一审法院认定事实：梁国生是广州市越秀区东皋大道义兴园26号的权属人，该房屋为2层，建筑面积113.48平方米，规划用途为住宅。2017年4月20日，梁国生（甲方）与冯泳婷、陈碧君（乙方）签订《租赁合约》，写明甲方提供广州市义兴园26号首层房屋给乙方使用，用途办公，租期5年，从2017年4月25日至2022年4月24日，乙方同意付给甲方每月租金7000元，首期租金交1个月，另押金14000元，必须提前五天交下期1个月租金；在租赁期间电话费、水电费、管理费、有线电视费等杂费均有乙方来按时支付，如乙方发生迟交或欠费用而造成的责任一概由乙方承担，期满结清上述费用后押金退回；乙方是防火责任人损坏房屋设施要照价赔偿，如需装修一定要经业主同意才能进行，否则视作损坏房屋处理，期满装修不能拆除，归业主所有；乙方逾期交付租金，每逾期一日，要支付租金5%的违约金，逾期15日视作乙方自动放弃承租并默认甲方可即时强行收回房屋，包括破门开锁及处理室内财物，押金不退、损失由乙方负责并负违约责任；租赁期内乙方如无违约，甲方单方面解除协议，要赔偿一个月租金作违约金给乙方；如乙方办营业执照与甲方无关，租金每年每月递增百分之十等。同日，冯泳婷、陈碧君向梁国生支付押金14000元，并支付租金至2017年6月25日，梁国生将涉讼房屋交付冯泳婷、陈碧君使用。2017年6月9日，广州市城市管理局综合执法局越秀区分局向义兴园26号业主发出《广州市城市管理综合执法询问通知书》，认为义兴园26号2楼天面进行搭建，要求其在当天下午二点三十分携带有关资料接受询问调查及听取处理意见。冯泳婷于2017年7月4日领取了住所为涉讼房屋的广州越秀区小白菜冷饮食品店营业执照，经营范围餐饮业。2017年7月17日，梁国生向冯泳婷、陈碧君寄出《解除合同通知书》，写明冯泳婷、陈碧君未经同意擅自对房屋进行装修、改造房屋结构，擅自改变房屋约定用途，用于经营餐饮，噪音污染大导致被邻居多次投诉，拖欠租金已达二十多日，经多次电话催收，均拒绝支付等，故正式通知双方签订的《租赁合同》将于冯泳婷、陈碧君收到本通知之日起解除等。该邮件于次日妥投。2017年8月3日，梁国生向一审法院提起诉讼请求：1、解除梁国生与冯泳婷、陈碧君签订的《租赁合同》；2、冯泳婷、陈碧君向梁国生支付从2017年6月26日至7月26日的租金7000元及水电费952.58元；3、冯泳婷、陈碧君向梁国生支付从2017年6月27日至实际付清之日止逾期支付租金的违约金（以7000元为基数，每日按5%的标准计算）；4、冯泳婷、陈碧君向梁国生腾空交还广州市越秀区中山三路义兴园26号首层房屋；5、冯泳婷、陈碧君向梁国生支付从2017年7月27日起至实际交回房屋之日止的房屋使用费（按每月7000元计算）。一审法院经审理认为冯泳婷、陈碧君与梁国生签订的《租赁合约》合法有效，并于2018年8月2日做出（2017）粤0104民初16729号民事判决：一、梁国生与陈碧君、冯泳婷签订的《租赁合约》于本判决发生法律效力之日解除；二、陈碧君、冯泳婷在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市义兴园26号首层房屋腾空交还给梁国生；三、陈碧君、冯泳婷在本判决发生法律效力之日起10日内，向梁国生支付水电费952.86元及从2017年6月26日至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按7000元计算）；此后的房屋使用费由冯泳婷、陈碧君按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向原告支付至交还房屋之日止，房屋使用费以不超过每月7000元为限；四、陈碧君、冯泳婷在本判决发生法律效力之日起10日内，向梁国生支付逾期支付从2017年6月26日至7月25日止租金的违约金（以7000元为基数，从2017年6月27日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至实际付清之日止）。冯泳婷、陈碧君不服上诉判决向广州市中级人民法院提起上诉，该案正在二审中。2018年4月13日，广州市越秀区城市管理综合执法局越秀区分局发出穗综越强拆公字[2017]1600035号《限期拆除违法建设公告书》，其中内容为：经调查，2016年2月份期间，梁国生、周满英，未经规划部门批准，在越秀区东皋大道义兴园26号进行如下建设行为：一是在首层搭建钢筋混凝土结构阁楼面积39.68平方米（阁楼上高1.913米，下高2.479米）；二是将房屋西北侧原有雨棚拆除后，利用房屋首层西北侧处墙以及余地围墙改建两层总高度8.57米、总建筑面积12.4416平方米的房屋（其中，首层为框架结构面积6.2208平方米，层高4.37米，二层为简易结构面积6.2208平方米，层高4.2米）。有《检查笔录》现场照片、情况说明等资料为证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依法应当予以拆除。本执法机关已于2018年4月13日作出《违法建设行政处理决定书》(文号穗综越违建处字〔2017〕第1600035号)，责令违法建设当事人在收到本决定书之前起15日内自行拆除上述违法建设。现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本执法机关对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述决定书规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。公告期间，违法建设当事人依法享有陈述权、申辩权。特此公告。梁国生认为：这只是越秀城管针对执法有关情况通知当事人履行申辩、陈述权利的告知文件，不等同于行政处罚的决定，并且，越秀城管在《公告书》内作出的仅为初步意见，未经过行政复议、行政诉讼等法定程序进行最后的认定，就是说，涉案房屋是否存在违建情况仍未有最终的结论，不能直接就认为涉案房屋属于违法建设。其次，越秀城管的《公告书》落款日期为2018年4月13日，并非在涉案房屋出租前或交付冯泳婷、陈碧君使用期间，表明在2018年4月以前，涉案房屋未曾被包括城管在内的任何部门认为存在违建情况，因此，本案根本不存在“涉案房屋被认定违建导致冯泳婷、陈碧君不能经营”这一事实，显然，冯泳婷、陈碧君提出赔偿的理由无法成立，同时，《公告书》亦不能成为冯泳婷、陈碧君在本案中主张合同无效和赔偿的依据。本案诉讼过程中，冯泳婷、陈碧君对其装修费用、食材费、经营设备采购费的损失申请评估，经一审法院摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司于2018年9月5日做出穗华价估[2018]383号《广州市越秀区东皋大道义兴园26号装修费用、设备和食材的采购价格评估结论书》，其中内容为：八、广州市越秀区东皋大道义兴园26号装修费用、设备和食材的采购价格为160911元。另查明：2015年6月22日，广州市合正房屋鉴定有限公司对涉案房屋做出合正鉴字[2015]1211号《房屋安全鉴定报告》，其中内容为：六、处理意见（仅供参考），房屋使用已久，多处构件出现不同程度老化损坏现象，若条件允许，宜对房屋作整体改造处理。涉案房屋于2015年11月2日由广州市规划局颁发了《建设工程规划许可证》。一审法院认为：涉案房屋是由房管部门颁发合法产权证明文书的房屋，在出现不同程度老化损坏现象后，梁国生对房屋作了整体改造处理，也由广州市规划局颁发了《建设工程规划许可证》。因此，冯泳婷、陈碧君以梁国生将未取得建设工程规划许可证及未按照建设工程规划许可证的规定建设的涉案房屋出租给其使用，而请求确认双方签订的《租赁合约》无效缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。冯泳婷、陈碧君并据此要求梁国生承担损害赔偿责任一审法院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院于2018年11月28日判决如下：驳回原告冯泳婷、陈碧君的诉讼请求。一审案件受理费4330.22元，评估费8000元，由原告冯泳婷、陈碧君负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，本院于2018年11月14日作出（2018）粤01民终21096号民事裁定书，裁定本案按上诉人陈碧君、冯泳婷撤回上诉处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冯泳婷、陈碧君的上诉请求与梁国生的答辩意见，分析如下：根据一审证据及当事人的陈述可知，本案双方确认实际履行的是2017年4月20日签订的《租赁合约》，现冯泳婷、陈碧君要求确认该《租赁合约》无效，而一审法院在2018年8月2日作出（2017）粤0104民初16729号民事判决中已认定梁国生与冯泳婷、陈碧君签订的前述《租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该案一审作出判决后，冯泳婷、陈碧君虽向本院提起上诉，但在该案二审审理过程中，陈碧君、冯泳婷经本院传票依法传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院按陈碧君、冯泳婷撤回上诉处理。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明的规定。因涉案《租赁合约》的效力已经前案裁判作出认定，在现无证据显示前案该认定被依法撤销的情况下，本案冯泳婷、陈碧君要求确认涉案《租赁合约》无效缺乏依据，本院不予支持。同理，对冯泳婷、陈碧君以双方签订的涉案《租赁合约》无效为由提起的损失赔偿请求，本院亦不予支持。综上所述，冯泳婷、陈碧君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330.22元，由冯泳婷、陈碧君负担。本判决为终审判决。审判长     审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月二十八日书记员  钟明丽邱建材