（以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0504民初3680号原告：刘莉，女，汉族，1978年12月31日生，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：魏洋，四川辞鉴律师事务所律师。被告：龚建夫，男，汉族，1948年3月25日出生，住四川省泸州市龙马潭区。被告：杨小明，男，汉族，1963年6月20日出生，住四川省泸州市龙马潭区。被告：刘昌贵，男，汉族，1963年4月21日生，住四川省宜宾市翠屏区。三被告委托诉讼代理人：黄竹凤，四川程信律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：王**，四川盛树律师事务所律师。第三人：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：成都市金牛区三洞桥路15号4楼。法定代表人：罗平。委托诉讼代理人：刘霞（公司员工），女，汉族，1990年3月24日出生，住四川省泸县。原告刘莉与被告龚建夫、杨小明、刘昌贵，第三人四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“四川嘉联房产公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘莉及其委托诉讼代理人魏洋，被告刘昌贵及被告龚建夫、杨小明、刘昌贵委托诉讼代理人黄竹凤、王**，第三人四川嘉联房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉向本院提出诉讼请求：判令排除对原告刘莉所有的位于叙永县叙永镇中城社区陕西街x号x号房产的查封、执行。事实和理由：被告龚建夫、杨小明、刘昌贵以申请人身份，申请执行被执行人四川嘉联房地产开发有限公司案件中，泸州市龙马潭区人民法院以（2017）川0504执1096号执行裁定书查封了被执行人四川嘉联房地产开发有限公司名下位于叙永县叙永镇中城社区陕西街x号x号房产房产。原告刘莉对泸州市龙马潭区人民法院以（2017）川0504执1096号执行裁定书不服，提出异议，经泸州市龙马潭区人民法院以（2018）川0504执异60号执行裁定书，裁定驳回了原告刘莉的异议，原告于2018年8月6日收到该执行裁定书后，向法院提起诉讼。原告刘莉与周桂珍系母女关系，为购买四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司的位于叙永县叙永镇中城社区陕西街x号x号房产，周桂珍分别于2012年1月18日和2012年10月29日预付四川嘉联房地产开发有限公司合计30万元。周桂珍考虑将来会将房产留给唯一的女儿刘莉，在交房时付款人就留了刘莉的名字。2013年2月26日刘莉与四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司签订商品房买卖合同，刘莉购买位于叙永县叙永镇中城社区陕西街x号x号房产，合同约定了分期付款方式，明确了总房款410859元等内容。合同签订后，周桂珍代刘莉通过银行转账支付了约定的剩余房款10万元。2013年6月，刘莉接收了四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司交付的房屋，并由母亲周桂珍经装修后占有使用至今。因四川嘉联房地产开发有限公司和叙永分公司的原因，导致刘莉所购买的房屋至今未办理产权，又因该房产登记在开发商即四川嘉联房地产开发有限公司名下，公司因涉案导致原告房屋被法院查封和执行。但依照相关法律规定，在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋虽仍属于开发商公司名下，但如果允许承包人行使工程价款有限受偿权，或者容许其他债权人即申请执行人执行该房产，无异于用商品房购买者的资金清偿开发商的债权，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，因此法律既然不允许承包人行使工程价款优先受偿权，当然更不容许其他债权人损害支付了全部或大部分款项的购房消费者的合法利益。故诉请法院支持诉求。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵辩称，一、原告刘莉与第三人四川嘉联房地产开发有限公司之间的买卖合同关系不客观、不真实。1.原告与四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司负责人、东来国际项目实际投资人刘勇系夫妻关系，刘勇同时还系东来国际项目物业服务企业的股东，故本案存在刘莉、刘勇与第三人恶意串通虚构买卖关系，以达到阻碍法院执行的目的；2.从原告提交的第三人财务记账联资料来看，涉案商品房单价为3999元/平方米，而合同约定单价却为2700元/平方米，原告解释的交第一笔房款时约定单价系根据情况予以变更显然不符合常理及交易习惯；3.原告诉称现金交纳房款并不符合常理，即便交了该款，该款也是实际开发商原告之夫刘勇收取，不能当然作为购买款；4.原告的购房流程与正常商品房买卖流程不符，本案原告系在2012年交纳30万元购买款后于2013年2月26日才签订的《商品房买卖合同》，间隔时间长。在合同签订后3年时间内，其余已经卖出的房屋都已办理了网签、过户，而原告却因自身原因迟迟不去办理网签手续；5.原告之夫刘勇曾自认该房屋于2013年9月以叙永分公司名义以房抵债给了案外人李某，如原告购买是事实，刘勇以房抵债不符合常理；6.“东来国际”于2013年7月17日才竣工验收完毕，而原告于2013年6月13日接房明显与客观事实不符。二、不动产权属的确定应当以不动产管理机构的“不动产登记薄”记载为依据。本案诉争房屋仍登记在第三人名下，所有权属于第三人，原告对涉案房屋不享有所有人，人民法院有权因第三人的债务而执行该房屋。综上，诉争房屋并非原告名下唯一拥有的住房，且未办理网签过户登记，买卖合同关系不客观、不真实，不能排除执行。第三人四川嘉联房产公司陈述，刘莉的确购买了第三人开发的住房，应当支持刘莉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于各方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘莉提交的商品房买卖合同、付款凭证、银行转账流水、出纳职务证明。拟证明原告购买涉案房屋、付清房款，买卖合同合法有效。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵质证认为，四川嘉联房产公司叙永分公司负责人刘勇与与原告系夫妻关系，商品房买卖合同不客观、真实，付款凭证只是收款收据，银行转账非转入四川嘉联房产公司账户，取款亦不能证明系交付购房款，出纳职务证明不客观真实，与本案无关联。第三人四川嘉联房产公司质证认可原告提交的证据。本院经审查认为，虽第三人认可与原告的商品房买卖及付款，但转账并未将款项转入四川嘉联房产公司账户，其余款项具备转账支付的条件而采用取款现金交付均不符合交易习惯，且原告刘莉与四川嘉联房产公司叙永分公司负责人刘勇系夫妻关系，付款凭证和银行转账流水的关联性无法核实,该组证据达不到原告已签订书面合同交付购房款项的证明目的。原告刘莉提交的接房单、装修申请表、许可证、装修承诺书、钥匙托管协议与凭证，拟证明原告2013年6月13日办理了接房手续，并对房屋进行了装修；物业服务协议、业主临时公约、业主消防安全书、物业缴费凭证、水电费缴费凭证、周桂珍居住证明。拟证明原告对涉案房屋进行了实际占有、使用、居住，系房屋的业主，足以排除民事强制执行。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵质证认为，证据不客观、真实，即使证据真实，也只能证明原告或周桂珍使用但非购买涉案房屋，且接房单日期与房屋竣工验收日期不一致。第三人四川嘉联房产公司质证认可原告提交的证据。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵提交的内资企业登记基本表，拟证明原告丈夫刘勇系泸州今朝物业服务有限公司股东，原告刘莉提交的物业服务公司的证明及物业费收据不真实。原告刘莉质证认为，以刘勇系原告丈夫为由否定商品房买卖合同的真实性无依据。第三人四川嘉联房产公司质证认可被告提交证据的真实性。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵提交的《项目开发建设挂靠管理合同》、《竣工验收报告》，拟证明涉案房屋项目于2013年7月17日竣工验收，原告刘莉2013年6月13日接房不是事实。原告刘莉质证认为，房屋是否竣工验收原告难以知晓，未竣工验收接房是常见情形。第三人四川嘉联房产公司质证认可被告提交证据的真实性。本院经审查认为，原告提交证据能够证明涉案房屋已进行装修、居住的事实，被告提交的证据能够证明涉案房屋工程竣工日期在原告诉称接收房屋之后的事实。原告刘莉提交的情况说明、泸州市龙马潭区人民法院庭审笔录，拟证明涉案房屋系周桂珍购买，且已装修入住，买卖关系真实存在。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵质证认为，仅能证明周桂珍装修入住，并非购买房屋。第三人四川嘉联房产公司质证认可原告提交的证据。本院经审查认为，对该组证据真实性予以认可，情况说明为第三人公司开具，涉案房屋已装修入住。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵提交的（2016）川0504执异27号执行裁定书、（2017）川0504民初552号民事判决书、（2017）川05民终1078号民事判决书、执行笔录，拟证明涉案房屋曾以工程抵款的形式出售给案外人李德洪，但未办理产权登记，涉案房屋并未出售给刘莉，涉案房屋物权未发生变动，一直登记在第三人公司名下。原告刘莉质证认为，认可证据真实性，达不到被告的证明目的。第三人四川嘉联房产公司质证认可被告提交证据的真实性。本院经审查认为，被告提交的该组证据客观真实，能够证明涉案房屋始终登记在第三人名下的事实及涉案房屋2013年以房抵款方式出售予案外人的事实，但不能证明涉案房屋是否出售原告刘莉。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵提交的庭审笔录，拟证明第三人公司整个项目楼盘都在办理网签和产权证，原告与第三人间买卖合同关系不成立，且系因原告自身原因未办理过户登记。原告刘莉质证认为，认可证据真实性，但未办理过户登记非原告方过错，且未办理网签备案不影响合同的效力。第三人四川嘉联房产公司质证认可被告提交证据的真实性。本院经审查认为，对被告提交证据的真实性予以认可，但该组证据不能证明未办理产权登记系原告方过错。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院受理的（2015）川0504民初106号原告泸州市第七建筑工程工程（以下简称“泸州七建司”）与被告四川嘉联房产公司、罗平建设工程施工合同纠纷一案，依据原告泸州七建司的申请，本院于2015年10月23日作出（2015）龙马民保字第833号民事裁定书，查封了登记在被告四川嘉联房产公司名下的位于叙永县叙永镇中城社区陕西街x号x号八套房屋。2016年7月18日，本院作出（2016）川0504民初106号民事判决，判决四川嘉联房产公司向泸州七建司支付履约保证金300万元及利息，罗平对前述债务承担连带责任。该判决生效后，四川嘉联房产公司未履行付款义务。2017年11月7日，泸州七建司向本院申请强制执行。该案在执行过程中，泸州市七建司申请撤回对罗平的强制执行。后龚建夫、杨小明、刘昌贵向本院申请变更申请执行人，本院作出变更龚建夫、杨小明、刘昌贵为该案的申请执行人。2018年5月9日，本院作出（2017）川0504执1096号执行裁定，裁定拍卖被执行人四川嘉联房产公司名下的位于叙永县叙永镇中城社区陕西街x号x号房产等共八套房产。本案原告刘莉对（2017）川0504执1096号执行裁定提出书面异议，本院作出（2018）川0504执异60号执行裁定，裁定驳回刘莉的异议。2010年6月2日，四川嘉联房产公司与叙永县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得宗地编号510524-5010-B-0002号2821.29平方米土地使用权。2012年10月1日，四川嘉联房产公司与案外人刘勇签订《项目开发建设挂靠管理合同》，约定叙永县叙永镇盐店口“东来国际”项目由刘勇挂靠四川嘉联房产公司投资开发，该公司负责办理前述项目的土地使用证、建设用地规划许可证等审批手续。刘勇为四川嘉联房产公司叙永分公司负责人，该分公司无独立法人资格。2013年6月21日，叙永东来国际工程项目取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。本案诉争坐落于叙永县叙永镇中城社区陕西街x号x号房产房屋登记在四川嘉联房产公司名下，原告刘莉占有诉争房屋。刘莉与四川嘉联房产公司叙永分公司负责人刘勇系夫妻关系。本院认为，不动产物权的设立需经依法登记，才能发生法律效力。原告刘莉虽占有涉案房屋，但并未取得房屋的所有权。房屋登记于第三人四川嘉联房产公司下，涉案房屋因第三人四川嘉联房产公司作为被执行人案件被人民法院依法查封。虽第三人认可与原告刘莉签订了书面合同，并认可原告已交付全部购房款项,但不能减轻原告的举证责任。原告刘莉未提供充分的证据证明其与第三人签订了书面商品房买卖合同并支付购房款项，也未证明系非因其自身原因未办理产权登记，故其不能排除人民法院的强制执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘莉的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告刘莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  蒋坤慧审 判 员  陈 静人民陪审员  曹洪玉二〇一九年四月二十九日书 记 员  罗 炼