广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1711号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师、委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦民权，男，1961年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，系个体工商户广州市荔湾区乐民小食店的经营者。委托诉讼代理人：麦祺俊，男，1987年8月4日出生，汉族，住广州市荔湾区，与麦民权为父子关系。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）因与被上诉人麦民权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荔湾住建局的委托诉讼代理人陈斯毅、黄启鸿，被上诉人麦民权及其委托诉讼代理人麦祺俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荔湾住建局上诉请求：1.撤销一审判决，改判麦民权及共同使用人腾空广州市荔湾区长乐路8号首、二层房屋交还荔湾住建局；2.案件诉讼费由麦民权负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院以麦民权在涉案房屋二层居住，如果判令麦民权搬迁，不符合直管公房的住房保障功能，因此驳回荔湾住建局要求收回房屋的诉请。但实际上，麦民权已经另外向荔湾住建局承租了公房居住（长乐路8号三楼），而麦民权租赁涉案房屋实际是作商业用途，不具备福利性住房保障的功能，况且，荔湾住建局管理直管公房，除了住房保障等职能外，也负有对公有房产保值增值的职责。麦民权及其家属的居住问题，应遵循现有的住房保障体系另行处理，不属于本案要解决的问题。二、一审判决适用法律错误。一审判决既然依据《合同法》第二百三十二条规定认定双方就涉案房屋的租赁关系为不定期，支持荔湾住建局解除合同租赁关系的诉请，理应依据《合同法》第二百三十五条的规定，要求麦民权及共同使用人返还涉案房屋予荔湾住建局。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人麦民权答辩称：一、麦民权向荔湾住建局申请的公房仅有17平方米，并不足以居住两户人均平方数；二、一审法院清楚涉案房屋二层实际是住宅用途，且二层居住地要通过首层大门才能进入二层和三层住宅，麦民权及其大哥由1967年就开始居住至今，并将居住现状照片打印出来作为证据在一审法院提交过。二层需要照顾带病哥哥，却被逼交着商业租金仅用来居住的因由，麦民权也多次递交过回复而成住宅申请，多次上访过名信公司和荔湾住建局，但却从没有得到过回复；三、涉案房屋是双代房，登记具有多个产权人，双代房与国有资产和公有房产有区别。未确权的经租私房租户，交的房租是交由国民信任的管理机关保管，将来确权后扣除管理维修费转交业主。这并不构成国民信任的管理机关因为利益关系可随便升租或不签合同就有意构成不定期租约可收回房屋的法律依据。租金从2006年的659元已经增至现在4800多元，再加上各种国税、地税建设费之类加起来已经约2000元，均可体现保值和增值；四、本案的涉案房屋不仅有居住问题，还关系到两户人的生存问题，没有小食店的收入无法支撑麦民权和哥哥的生计。综上，请求二审法院维持原判。2018年10月8日，荔湾住建局向一审法院起诉请求判令:1、要求解除荔湾住建局与麦民权之间就广州市荔湾区长乐路8号首层、二层房屋的不定期租赁关系。2、要求麦民权及共同使用人腾空上述房屋交还荔湾住建局。3、本案的诉讼费用由麦民权承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾住建局。2013年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与麦民权（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区长乐路8号首层、二层部位（产别：双代转代管）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积78.25平方米；租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金4884.7元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。麦民权租赁案涉房屋主要作商业用途，经营字号为广州市荔湾区乐民小食店（个体工商户），经营范围餐饮业。合同期满后，麦民权仍一直有支付租金。2018年9月6日，荔湾住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向麦民权发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区长乐路8号首层、二层房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋并提供邮件物流信息单，邮件显示于2018年9月8日由他人代收。麦民权在庭审时确认有收到此通知。2018年10月10日，一审法院在广州市荔湾区长乐路8号首层、二层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。一审庭审中，麦民权称其名下没有房屋，目前与哥哥共同居住在广州市荔湾区长乐路8号首层、二层房屋，以上事实有户口本为证。双方确认广州市荔湾区长乐路8号首层、二层房屋可以独立使用，二层的楼梯在首层的房屋内，需要经过首层大门才能上二层。一审法院认为：荔湾住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建局与麦民权在广州市荔湾区长乐路8号首层、二层房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局在2018年9月6日向麦民权邮寄《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求麦民权腾空交还房屋，邮件快递物流单显示2018年9月8日该邮件由他人签收。麦民权确认有收到该通知，因此一审法院依法确认租赁合同解除时间为2018年9月8日。关于腾退涉案房屋问题。根据麦民权的陈述，其及其哥哥麦忠安一直在涉案房屋居住。对麦民权的居住问题，考虑麦民权及其哥哥麦忠安一直在涉案房屋居住至今，其称其名下并无房产。根据直管公房是具有保障住房、社会住房福利的功能，如果荔湾住建局在本案中收回涉案房屋，必然导致麦民权无房居住，其居住问题无法解决，与直管公房的上述功能不符。因此，在麦民权目前没有搬迁去向的情况下，对荔湾住建局要求麦民权及共同使用人腾空涉案房屋交还荔湾住建局的诉讼请求，一审法院暂不支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，一审法院作出如下判决：一、确认荔湾住建局与麦民权关于广州市荔湾区长乐路8号首层、二层房屋的租赁合同关系在2018年9月8日起解除。二、驳回荔湾住建局其他诉讼请求。一审案件受理费50元，荔湾住建局负担25元，麦民权负担25元（此案件受理费已由荔湾住建局预交，一审法院不作退回，由麦民权负担部分迳付给荔湾住建局广州市荔湾区住房和建设）。本院二审期间，荔湾住建局向本院提交了个人名下房产查册情况，拟证明麦民权户内人员韩妙冰个人名下有私房的情况。麦民权质证认为，韩妙冰是麦民权的前妻，因此韩妙冰名下有房产与麦民权无关，只是韩妙冰的户口尚未迁出，一审时荔湾住建局已经清楚韩妙冰与麦民权离婚的事实。麦民权向本院提交了：1.韩妙冰与麦民权的离婚证书与离婚协议书，拟证明韩妙冰与麦民权已经离婚；2.涉案商铺现状的视频光盘，拟证明如荔湾住建局收回商铺部分，将会对住宅部分造成影响。荔湾住建局针对上述证据质证认为，对离婚证予以认可；对于视频，根据查册信息显示是非住宅，不应作为住宅使用，因此对麦民权提交的视频不予认可。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:麦民权是否应向荔湾住建局腾空交还涉案房屋。根据麦民权的陈述，其及其哥哥麦忠安一直在涉案房屋居住，并称其名下无房产。虽荔湾住建局二审提交证据证实麦民权户内人员韩妙冰名下有私房，但荔湾住建局对于麦民权提交的其与韩妙冰的离婚证予以认可。故荔湾住建局仍然未能举证证实麦民权有搬迁去向。因此，一审法院认为在麦民权目前没有搬迁去向的情况下，对荔湾住建局要求麦民权及共同使用人腾空涉案房屋交还荔湾住建局的诉讼请求暂不支持，并无不当。综上所述，荔湾住建局的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年四月十二日书记员  张 旭彭诗敏