广东省云浮市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤53执复6号 复议申请人（异议人）：黄家芳，女，1982年5月10日出生，汉族，户籍所在地：新兴县。现住新兴县。 申请执行人：冯辉洋，男，1984年2月5日出生，汉族，住新兴县。 委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。 被执行人：冯进强，男，1973年11月28日出生，汉族，住新兴县。 被执行人：张世娟，女，1973年2月20日出生，汉族，住新兴县。 黄家芳不服广东省新兴县人民法院（以下简称新兴法院）（2019）粤5321执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年4月2日公开进行听证，复议申请人黄家芳、申请执行人冯辉祥的诉讼委托代理人顾华亨、被执行人冯进强到庭参加听证，被执行人张世娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。 新兴法院查明，被执行人冯进强名下的位于新兴县××城镇××路××明珠××城××房屋、××城镇××路××明珠××城××夹层××杂物间及××城镇××路××号祥利明珠新城二区一期车库D74号车位先后于2017年7月25日和2018年6月27日被新兴法院依法查封。新兴法院于2018年6月8日立案执行，并于2018年10月18日作出（2018）粤5321执448号执行裁定书，裁定拍卖被执行人冯进强名下的位于新兴县××城镇××路××明珠××城××房屋、××城镇××路××明珠××城××夹层××杂物间及××城镇××路××号祥利明珠新城二区一期车库D74号车位。异议人黄家芳于2018年10月18日向新兴法院提出执行异议，请求对上述房屋进行带租拍卖并确认其享有优先购买权。 新兴法院另查明，被执行人冯进强名下的位于新兴县××城镇××路××明珠××城××房屋、××城镇××路××明珠××城××夹层××杂物间及××城镇××路××号祥利明珠新城二区一期车库D74号车位经法院生效判决确认只办理了抵押权预告登记，未办理正式的抵押登记，抵押权未设立，贷款人广东新兴农村商业银行股份有限公司对上述房屋不享有优先受偿权。 新兴法院认为，黄家芳主张其对涉案房屋新兴县××城镇××路××明珠××城××房屋、××城镇××路××明珠××城××夹层××杂物间及××城镇××路××号祥利明珠新城二区一期车库D47号车位享有租赁权，仅提供了其与被执行人冯进强之间签订的租赁合同以及收据，且双方之间签订的租赁合同，租期长达15年，租金合共150000元，折算每月租金仅为833.33元，远远低于同类房屋在市场上的平均租价，该合同约定的租期和租金均违背常理。另外，黄家芳陈述150000元租金是其前夫张晋锋代其以现金形式一次性支付清给被执行人冯进强，如此长期的租赁合同以及如此大额的租金在签订合同当天即一次性支付完毕，也是违背正常的市场交易习惯。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，在办理执行异议案件中，为防止被执行人与异议人恶意串通，伪造租赁合同，阻却执行，应严格审查租赁合同的真实、合法性。在本案中，黄家芳提供的租赁合同以及收据均违背常理和正常的市场交易习惯，不排除黄家芳与被执行人冯进强恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房产，阻却执行的可能性。为此，新兴法院对黄家芳与被执行人冯进强之间的租赁关系不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条第（一）项、第三十一条的规定，裁定驳回异议人黄家芳的异议请求。 申请复议人黄家芳向本院申请复议称，一、在新兴县人民法院查封、评估拍卖新兴县新城镇祥利明珠新城二区2幢15层1502A号房及新兴县新城镇祥利明珠新城二区2幢1层B11杂物间、新兴县新城镇祥利明珠新城二区一期车库D74号车位之前其已租住使用了该房地产并支付了租金，且该房地产一直以来所有的物业管理费、水电费等日常费用开支均由黄家芳缴纳，所有物业管理费、水电费等发票、收据也由其保管。新兴法院对上述事实竟然予以否认，难以令人信服。二、对于该房产每月的租金833元，再加上承租者承担的物业管理费、水电等，每月要支付1400多元，合情合理合法，新兴法院对此也竟然说不合理。三、即使新兴法院对上述房地产进行拍卖，也应该要进行带租约拍卖，并且在相关法律规定的期限内告知黄家芳享有优先购买权，但新兴法院对该房地产并没有进行带租约拍卖，也没有告知黄家芳享有优先购买权，这明显违反了相关的法律规定，侵害了黄家芳租住使用该房地产的合法权益。为保障黄家芳的合法权益，请求对该房地产进行带租约拍卖。 黄家芳在复议审查期间向本院提交了如下证据材料：1、时间分别是2018年4月28日、2018年8月3日、2019年1月1日缴纳了物业管理费用的《广东增值税普通发票》；2、《手机微信支付水费的凭证》复印件，时间分别为2018年10月6日至2019年3月12日6次支付水费的截图和《手机缴纳电费支付凭证》、《中国建设银行卡复印件》。上述发票收据显示的购买方名称为冯进强，地址为祥利明珠新城二区2幢1502A房。 申请执行人冯辉洋辩称，新兴法院作出的一审裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回复议申请人黄家芳的复议申请，维持一审法院的裁定。并对复议申请人黄家芳提供的证据发表质证意见，对证据一：物业管理费用发票的合法性、真实性由法院依法审查，对关联性不予认可，首先，缴费名称并不是复议申请人，其次，明显看出2019年1月1日的发票是补打的，与复议申请人的陈述一直居住是相互矛盾的。对证据二：手机微信支付水费的复印件凭证，证据三：手机缴纳电费支付凭证复印件，证据四：中国建设银行卡复印件的三性不予认可，证据均为复印件，且缴费的手机号码并没有显示是复议申请人，同时在缴费日期可以反映是事后补充的，如果复议申请人一直居住在涉案的房屋，就应该是由2016年4月30日就产生各项费用，但黄家芳所提交的凭证时间与租赁合同时间不符，且有部分是在申请人起诉冯进强之后才产生的，因此，不能排除复议人与冯进强之间为了阻止执行而制造的证据。 被执行人冯进强辩称，新兴法院作出的裁定正确。复议申请人黄家芳提供的证据的真实性由法院审查，没有其他质证意见。 本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于是否带租约拍卖案涉房地产。“买卖不破租赁”的法律制度应建立在真实有效的租赁关系基础上。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，承租人请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应提交证据证明其已占有使用该不动产。本案中，新兴法院于2017年7月25日查封了被执行人冯进强的涉案房屋。黄家芳于2018年10月18日向新兴法院提出执行异议时，仅提交《房屋租赁合同》、手写150000元的租金收据和冯进强用户的水电费收据。上述证据材料不足以证明黄家芳在新兴法院查封前已占有使用该房屋，故黄家芳请求对涉案房屋带租拍卖于法无据，应不予支持。新兴法院驳回黄家芳的异议请求并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回黄家芳的复议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈启波 审判员  李伙钊 审判员  黎洪靖 二〇一九年四月十六日 书记员  潘 宇 附： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；