福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初825号 原告：福建玥尔影音技术有限公司，住所地：福州市仓山区盖山镇江边村上道166号-1-3549（自贸试验区内）。 法定代表人：黄身煌，总经理。 委托诉讼代理人：庹政享、何奔翔，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：陈静静女，1986年2月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：唐建景、陆斌斌，福建闽君律师事务所律师。 被告：福州骊特房地产经纪有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦115单元。 法定代表人：林爱国，总经理。 委托诉讼代理人：李磊、王宇国，公司员工。 原告福建玥尔影音技术有限公司与被告陈静静、福州骊特房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建玥尔影音技术有限公司委托诉讼代理人庹政享、何奔翔，被告陈静静委托诉讼代理人唐建景、陆斌斌，被告福州骊特房地产经纪有限公司委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告陈静静之间的《租赁合同》自2017年12月31日解除；二、判令被告陈静静立即向原告返还履约保证金46800元；三、判令被告福州骊特房地产经纪有限公司立即向原告返回居间佣金11700元；四、判令两被告赔偿原告已预交的水电费1000元、物业费2379.6元。五、判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭审后，原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由：被告陈静静将位于福州市仓山区阳光天地2号楼二层×单元商铺，委托给被告福州骊特房地产经纪有限公司仓山奥体阳光花园分店（以下简称骊特中介）对外招租。根据骊特中介推介，该商铺面积360平方米，层高5.5米，可做阁楼，租金押二付一，免租期三个月，物业费2.8元／平方米／月，水费4.3元／吨，电1.33元／度。基于对前述信息的信赖，原告与被告陈静静于2017年11月23日签订了《租赁合同》。合同签订后，原告依约向被告陈静静支付了履约保证金46800元，并向被告骊特中介支付居间佣金11700元。但原告在当月25日办理店铺装修手续、预交物业费时发现，该店铺所在商场物业费标准为15元／平方米／月，远远超过被告陈静静委托骊特中介所介绍的物业费标准2.8元／平方米／月，且物业公司表示该商铺不能做阁楼。此后至今，原告与被告骊特中介经办人员及被告陈静静一直处于交涉沟通状态，均未得到满意答复，前述《租赁合同》未实际履行。原告认为，被告骊特中介受被告陈静静委托，而就该商铺对外发布招租信息，并介绍租赁条件及其他与租赁有关的各项因素，被告陈静静与被告骊特中介之间系委托合同关系，被告骊特中介办理委托事项行为的法律后果应由被告陈静静及被告骊特中介共同对外承担。被告骊特中介关于该商铺可做阁楼，以及2.8元／平方米／月物业费标准的陈述，此系代表被告陈静静而向原告所作的介绍，更系作为影响原告是否决定承租的重要因素，被告陈静静应对被告骊特中介的前述介绍负责。现因该商铺实际物业费标准为15元／平方米／月，且商铺不可做阁楼，被告骊特中介的前述与事实不符的介绍，导致合同订立前后，被告陈静静及被告福州骊特房地产经纪有限公司告知的客观情况发生了重大变化，该变化是原告无法预见的，若合同继续履行对原告明显不公平，且原告的合同目的已经无法实现，根据《合同法》司法解释二第二十六条，原告有权解除合同。为此，原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告陈静静辩称，一、原告2018年1月3日寄送《律师函》并未送达答辩人，答辩人于2018年3月1日获知原告解除《租赁合同》的事实。故，原告主张合同于2017年12月31日解除缺乏事实依据。二、原告解除《租赁合同》构成违约，依照合同约定无权要求答辩人返还履约保证金46800元。首先，合同签订内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应严格依照合同约定履行。原告单方解除合同缺乏事实与法律依据。其次，原告违约解除合同造成答辩人损失应予以赔偿。原告与答辩人签订合同约定租赁期限为五年，约定第一年月租金23400元，之后每年在上一年基础上递增6%。合同签订后原告未依照合同第四条第4款约定在合同签订三个工作日内将履约保证金及首月租金23400元一并支付至答辩人指定银行账户，至今尚欠答辩人三个月租金。答辩人保留请求原告支付三个月租金70200元的权利。答辩人依照合同第八条第5项“本合同因乙方违约而提前终止或解除，则甲方有权没收履约保证金。”之约定，原告违约解除合同，答辩人有权没收履约保证金46800元。原告无权要求答辩人返还。最后，原告违约解除合同，给答辩人造成预期可获得收益损失巨大。依照合同约定答辩人每月可获得租金23400元。而2018年3月7日，答辩人再次对外招租第一年租金每月仅为18027元，且之后递增比例仅为5%。即，原告违约解除造成答辩人预期可获得收益第一年每月相差达5373元，根据合同5年期限及递增比例差计算，原告造成答辩人预期可获得收益超过322380元。依照《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，即原告违约解除造成答辩人上述损失应予以赔偿，答辩人保留请求原告赔偿答辩人上述损失的权利。三、原告请求答辩人赔偿已预交的水电费1000元、物业费2397.6元，缺乏事实与法律依据。根据合同约定，租赁期间讼争房屋产生的物业服务费、水电费、燃气费、运营费等费用均由承租人自行承担。双方签订合同非因答辩人原因解除，原告请求答辩人承担赔偿责任缺乏事实与法律依据。四、原告民事起诉状陈述事实与客观事实不符。2017年11月23日，双方签订合同后，答辩人在收到原告支付履约保证金后即将讼争店面交付原告装修使用。答辩人合同主要义务已经履行完毕。因此，原告陈述“《租赁合同》未实际履行”不符合客观事实。五、原告民事起诉状陈述解除合同理由不成立。1.原告及答辩人与被告福州骊特房地产经纪有限公司均建立居间合同法律关系。被告福州骊特房地产经纪有限公司同时为原被告双方提供居间劳务，原告与答辩人均系被告福州骊特房地产经纪有限公司委托人。2.答辩人告知被告福州骊特房地产经纪有限公司信息仅为讼争店面面积及拟出租店面意向价格。原告从被告福州骊特房地产经纪有限公司处获得其他信息均与答辩人无关。根据《合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”据此，即使原告因被告福州骊特房地产经纪有限公司提供信息不实造成其损失，亦仅能要求被告福州骊特房地产经纪有限公司承担赔偿责任，无权要求答辩人承担赔偿责任。3.原告认为“被告骊特中介前述与事实不符的介绍，导致原告陷入错误认识而签订《租赁合同》，现双方均无法就租赁有关条款达成变更或者撤销的情况下，原告依法有权解除《房屋租赁合同》，并要求被告陈静静及骊特中介承担缔约过失责任（包括但限于恢复原状、赔偿损失等）”缺乏事实与法律依据。合同签订过程答辩人无《合同法》第四十二条规定应承担赔偿责任的情形。且原告亦未能举证证明答辩人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等事实。根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”之规定，即使原告系在陷入错误认识情况下签订合同，亦仅能请求法院变更或者撤销，无权单方解除，原告单方解除合同即构成违约，应承担违约责任。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，法院应驳回原告诉请。 被告福州骊特房地产经纪有限公司辩称，答辩人并非租赁合同主体，该租赁合同对答辩人不具备约束力。1.本案案由为租赁合同纠纷，而原告提供的租赁合同既无答辩人的法定代表人签字，亦无答辩人加盖任何印鉴，显而易见，答辩人从未与原告签署过《租赁合同》。2.答辩人不认可在《租赁合同》上签署“居间代表人”身份的代理人，答辩人从未委托或授权李锋作为答辩人的代理人签署《租赁合同》，事后答辩人也未追认该行为，因此《租赁合同》上李锋的签字纯属个人行为，法律责任应由李锋个人承担而非答辩人。李锋曾为答辩人旗下分店的经纪人，但已于起诉前离职，答辩人收到传票后积极联系其出面处理本案，但其回复“起诉好了”。答辩人亦是本案的受害者，而非责任方，而原告不予起诉真正合适的被告，是其放弃诉讼权利的行为，应由原告承担不利后果。二、原告存在重大过错且非善意相对人。1.由原告提供的《租赁合同》落款签名方式可以看出，原告作为法人主体，签署方式为代表人签字并加盖法人公章，而作为完全民事行为能力的主体，理应知道答辩人签署方式也应该是代表人签字并加盖法人公章，而非由不明身份的普通经纪人签署合同。2.合同生效条件为“甲乙双方签署后”，合同制式为“一式四份，甲乙双方各执两份”，均不难看出，合同中无丙方或居间方。3.合同文尾明确声明“(以下无正文)”，且手写部分服务方为“骊特房产经纪服务有限公司丽兹公馆店”，而答辩人公司名称在原告提供的证据中明确记载为“福州骊特房地产经纪有限公司奥体花园分店”，存在重大差异。答辩人从未收取原告的佣金，原告诉求答辫人返回居间佣金11700元，赔偿预交的水电费、物业费，以及承担诉讼费用无合同依据，亦无法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的第三、第四、第五项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的原告工作人员与詹焕南微信聊天记录、商铺装修进场流程，真实性无法确认。被告陈静静提交的其与他人签订的《房屋租赁合同》，真实性无法确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告陈静静在福州骊特房地产经纪有限公司旗下分店原经纪人李锋的居间服务下，于2017年11月23日签订了《租赁合同》，约定：被告陈静静将位于福州市仓山区阳光天地2号楼二层×单元商铺出租给原告。租赁期限自2017年11月25日起至2022年11月24日止;第一年月租金23400元，之后每年在上一年基础上递增6%，免租期限自2017年11月25日起至2018年2月24日止；合同签订之日3个工作日内，承租人应向出租人指定账户交纳相当于2个月租金的履约保证金。本合同因承租人违约而提前终止或解除，则出租人有权没收履约保证金。合同签订后，原告依约向被告陈静静支付了履约保证金46800元，并向中介支付居间佣金11700元。 另查，原告委托律师于2018年1月3日向被告陈静静发出律师函，通知被告陈静静解除合同。被告陈静静在庭审中陈述未收到该律师函，但于2018年3月1日获知原告解除《租赁合同》的事实。庭审中，原告及被告陈静静均确认《租赁合同》已实际解除。 本院认为，原告与被告陈静静签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。但合同签订后，原告擅自解除合同，已构成违约。原告主张《租赁合同》是在中介工作人员误导的情况下签订的，但原告该主张无有效证据支持，本院不予采信。原告要求被告陈静静返还履约保证金46800元，鉴于原告违约，擅自解除合同，根据合同约定，出租人有权没收履约保证金，故对原告该诉请，本院不予支持。原告要求被告福州骊特房地产经纪有限公司返回居间佣金11700元，缺乏依据，本院不予支持。原告要求两被告赔偿原告已预交的水电费1000元、物业费2379.6元，鉴于原告违约，擅自解除合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告福建玥尔影音技术有限公司的诉讼请求。 案件受理费18840元，由原告福建玥尔影音技术有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年四月十二日 书记员  庄 源 附：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。