广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15070号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街。法定代表人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：陈崇轩，男，1987年8月出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告陈崇轩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人张子扬到庭参加诉讼，被告陈崇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.利和物业古镇分公司与陈崇轩于2017年10月28日签订的《物业管理服务协议》于2018年10月25日解除；2.陈崇轩向利和物业古镇分公司支付2007年11月至2018年10月的物业管理费2805元及违约金749.27元（违约金计算方法：每月以252元为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日749.27元，实际计算至付清之日止）；3.陈崇轩向利和物业古镇分公司支付2017年11月至2018年3月的水费28.96元以及违约金24.69元（违约金计算方法：以每月应缴未缴金额为基数，从逾期之日起，每日按千分之三计算，暂计至2018年10月31日是24.69元，实际计算至付清之日止）；4.利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金270元。诉讼过程中，利和物业古镇分公司变更诉求2违约金为陈崇轩向利和物业古镇分公司支付2007年12月1日至2018年10月25日的物业管理费2772元，明确诉求2物业管理费违约金逾期之日为每月6日，明确诉求3每立方米水费3.62元，其中2017年11月3立方米，2017年12月2立方米，2018年1月1立方米，2018年2月2立方米，共计8立方米，总共欠费28.96元，违约金计算基数为每月所欠水费为基数从次月逾期之日起算。事实和理由：2017年10月28日，陈崇轩与中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）签订《商铺租赁合同》，利和物业古镇分公司与陈崇轩签订《物业管理服务协议》。协议约定的主要内容有：1.利和物业古镇分公司为陈崇轩承租的古镇利和广场步行街B18卡商铺提供物业管理服务，服务期限为2017年11月1日起至2018年10月31日；2.陈崇轩应当按每月每平方米28元的标准向利和物业古镇分公司支付物业管理费；3.水费以实际用量，按照当时政府水费单价计收；4.逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金；5.陈崇轩原因导致物业协议提前终止，利和物业古镇分公司有权没收陈崇轩已付的保证金。合同签订后，利和物业古镇分公司依约向陈崇轩提供物业服务，但陈崇轩从2017年11月起拖欠物业管理费，经催告仍未支付，并自2018年2月15日起逃场。因此利和物业古镇分公司于2018年10月25日向陈崇轩发出解除合同通知，要求其承担违约责任，但陈崇轩仍然置之不理，陈崇轩的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。陈崇轩辩称，陈崇轩对利和物业古镇分公司主张的物业管理费及物业管理费违约金不予认可，对利和物业古镇分公司主张的水费予以认可，对利和物业古镇分公司主张的水费违约金不予认可。陈崇轩在进场营业时，其装的灯、线、桶、砧板、拉车等没过几天就被偷了，陈崇轩找利和物业古镇分公司反映，但利和物业古镇分公司说这是由陈崇轩自行保管的，利和物业古镇分公司没有尽到管理义务，不应收取物业管理费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年10月28日，利和公司（甲方）与陈崇轩（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于中山市古镇镇同兴路98号利和广场购物中心首层步行街B18号的商铺，建筑面积9㎡，经营品牌为“生蚝码头”，期限为2017年11月1日至2018年10月31日，其中2017年10月1日至2017年11月10日为装修期；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为乙方提供物业管理服务；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米15元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水电费及其他应付款等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7本条款之内容，以乙方与物管公司签订的《物业管理服务协议》为准；第七条保证金（包括履约保证金、水电费周转金及质量保证金）：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即300元；第二十三条违约责任：23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市古镇镇同兴路98号，乙方广东省茂名市茂港区羊角镇杨屋河尾凼村38号，收件人陈崇轩，电话180××******；27.2一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方；怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。同日，利和物业公司授权利和物业古镇分公司与陈崇轩签订《物业管理服务协议》，约定物业管理费按每月每平方米28元收费（每月252元）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳；第七条相关费用标准：管理费保证金相当于两个月管理费，待乙方退租时无息予以退还；如因乙方违约提前退租，则该押金不予退还；水费按实际用水量乘以政府当时规定的单价标准；物业管理费起计日2017年11月1日；协议履行期限为2017年11月1日至2018年10月31日，乙方与利和公司因约定或法定事由解除租赁合同时，本协议自动解除；如乙方逾期缴交物业管理费的，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金。合同签订后，利和公司已向陈崇轩交付上述商铺，水表号H019113，表底00003。利和物业古镇分公司、陈崇轩均确认水费单价为3.62元每立方米，陈崇轩2017年11月用水3立方米，12月用水2立方米，2018年1月用水1立方米，2月用水2立方米，共用水8立方米。陈崇轩已交纳物业管理费保证金270元及首月物业管理费135元。2018年8月15日，利和公司、利和物业古镇分公司通过邮政特快专递按上述约定的联系地址等共同向陈崇轩发出《要求限期改正违约行为的函》，指出陈崇轩存在拖欠租金、物业管理费等费用及从2018年2月15日起擅自停业至今的行为，要求陈崇轩于接函日后2日内履行合同约定义务，付清所欠费用，并按利和公司制定的开业时间营业。该函件被退件，邮局退件批条时间是2018年8月18日，退件理由为号码错误。同年10月25日，利和公司、利和物业古镇分公司共同向陈崇轩发出《解除通知书》，称陈崇轩拖欠租金、物业管理费等费用，已严重违反合同约定，导致其无法实现合同的根本目的，双方签订的租赁合同、物业协议自该函发出之日起予以解除，要求陈崇轩在该函发出之日起2日内撤离上述商铺内所有物品及装修（如有）等，否则视为放弃所有权，其有权自行处理（包括但不限于视为垃圾）并将商铺另行出租，且无需向陈崇轩作出任何赔偿/补偿等内容。该解除通知书于11月9日退件，退件理由为号码错误。陈崇轩称其是于2018年7月撤场，确认案涉租赁合同27条中乙方地址广东省茂名市茂港区羊角镇杨屋河尾凼村38号是由陈崇轩提供，并表示案涉租赁合同27条中的联系电话已于2018年5月更改，但没有通知利和物业古镇分公司。利和物业古镇分公司称已对上述商铺可移动的物品进行了清理并存放于自有仓库内，现商铺尚未出租。11月27日，利和物业古镇分公司以陈崇轩违约为由，诉至法院，提出以上诉请。关于履约保证金、违约金的问题，利和物业古镇公司认为保证金是双方约定的违约方承担违约责任的方式，是属于违约金的一种，故保证金应与违约金等诉求一并作出实体判决。本院认为,利和物业古镇分公司与陈崇轩形成合法有效的物业服务合同关系。利和物业古镇分公司主张陈崇轩应支付2017年12月1日至2018年10月25日拖欠的物业管理费，提供租赁合同、物业管理服务协议、解除通知书及快递单据等为证，陈崇轩虽辩称利和物业古镇分公司没有尽到物业管理的义务，但没有提供任何证据予以证明，故本院对陈崇轩该辩解不予采纳。利和物业古镇分公司依约有权解除案涉物业协议，并追讨物业管理费等。利和物业古镇分公司向陈崇轩发出解除通知书，要求解除案涉物业管理服务协议，该通知书已于2018年11月9日退件，而案涉物业管理服务协议约定的履行期限为2017年11月1日至2018年10月31日，解除通知书的退件时间晚于案涉物业管理服务协议到期时间，因案涉物业管理服务协议已届满，双方权利义务已终止，利和公司主张解除物业管理服务协议的诉请于法无据。但陈崇轩应支付截止2018年10月25日的物业管理费，其中2017年12月至2018年9月每月252元，2018年10月1日至10月25日203.23元（252÷31×25），合计2723.23元。利和物业古镇分公司要求陈崇轩支付水费28.96元，陈崇轩对水费予以确认，故本院予以支持。利和物业古镇分公司要求陈崇轩支付迟延支付物业管理费违约金及水费违约金，并没收保证金270元。根据利和公司、利和物业古镇分公司与陈崇轩关于履约保证金的约定，履约保证金实为定金。现陈崇轩违约，利和物业古镇分公司依法可以选择适用违约金条款或者定金条款。而利和物业古镇分公司认为其没收保证金是陈崇轩承担违约责任的一种方式，属于违约金，要求与其他违约金等诉求一并作出实体判决。对此，本院作如下处理：1.对于迟延支付物业管理费的违约金，利和物业古镇分公司要求以上述各月所欠物业管理费为基数从当月6日起，分别计至清偿之日，该诉请有理，故本院予以支持。2.对于迟延支付水费的违约金，利和物业古镇分公司、陈崇轩均确认水费单价为3.62元每立方米，陈崇轩2017年11月用水3立方米，12月用水2立方米，2018年1月用水1立方米，2月用水2立方米，故水费的违约金计算标准为：2017年11月水费10.86元从2017年12月6日起算，2017年12月水费7.24元从2018年1月6日起算，2018年1月水费3.62元从2018年2月6日起算，2018年2月水费7.24元从2018年3月6日起算，分别计算至清偿之日止。3.关于违约金计算标准，利和物业古镇分公司要求每日按3‰计算违约金，因陈崇轩拖欠物业管理费、水费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、陈崇轩违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定陈崇轩按年利率24%计付违约金。4.陈崇轩支付上述违约金已足以弥补利和物业古镇分公司因陈崇轩违约造成的损失，故本院对利和物业古镇分公司没收保证金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第一百一十六条规定，判决如下：一、被告陈崇轩于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费2723.23元，并按年利率24%计付违约金（其中以2017年12月至2018年9月每月各以252元为基数分别从当月6日起，以203.23为基数从2018年10月6日起，均计至清偿之日止）；二、被告陈崇轩于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付水费28.96元，并按年利率24%计付违约金（其中以10.86元为基数从2017年12月6日起算，以7.24元为基数从2018年1月6日起算，以3.62元为基数从2018年2月6日起算，以7.24元为基数从2018年3月6日起算，分别计算至清偿之日止）；三、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈崇轩负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 朱 鹏审判员 陈玉珍审判员 姚红波二〇一九年四月三十日书记员 何涓霞