江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0702民初791号 原告（反诉被告）：江西中祥置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道55号C栋。 统一社会信用代码：91360700566289683N。 法定代表人：石忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：黄涛，男，1976年1月18日生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：廖秋玲，江西明理（赣县）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告江西中祥置业有限公司（以下简称为中祥公司）与被告黄涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，被告黄涛于2019年3月8日向本院提起反诉，本院依法受理反诉后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中祥公司的委托诉讼代理人郭涛，被告（反诉原告）黄涛及其委托诉讼代理人廖秋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令没收被告缴纳的50000元定金，并解除中祥玖珑湾二期xx栋xx号商品房认购备案登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，被告黄涛认购原告开发的中祥玖珑湾二期xx栋xx号商品房，并缴纳了五万元定金。但双方并未签订认购协议，原告因其已缴纳定金，遂为被告在房管局办理了认购备案手续，但原告办理完毕相关手续后，被告一直未与原告正式签订《赣州市商品房买卖合同》，原告为此多次催告，均无果，遂起诉至法院。 被告黄涛辩称，1、黄涛已向原告履行大部分合同义务，事实买卖合同关系依法应当成立。案涉商品房本为江永杰代销的，因其不具备交房办证的条件，故黄涛与江永杰没有书面约定及未口头约定何时缴清房款及签订买卖合同。黄涛在2016年分多次按照江永杰提供的账户陆续转账40多万元购房款；2、中祥公司并没有催告黄涛，是中祥公司一直拒绝黄涛继续履行事实买卖合同。黄涛多次要求原告与其签订商品房买卖合同，但原告以各种理由拒不处理，因此才导致合同至今未办理，应当由原告承担违约责任。原告起诉前并没有任何向黄涛催告的行为，也没有证据证明其主张催告；3、原告中祥公司主张解除备案关系已过诉讼时效。 反诉原告黄涛向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告按照认购协议履行签订房屋买卖合同并办理玖珑湾二期3栋1903号商品房不动产登记手续；2、本诉及反诉诉讼费由本诉原告、反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告黄涛增加诉讼请求：要求反诉被告返还双倍定金。事实和理由：2015年间，反诉原告经反诉被告的合伙承建商江永杰介绍认购中祥玖珑湾二期xx栋xx号、xx号二套商品房。2015年3月25日与江永杰在反诉被告处签订了认购协议，商品房xx号是一次性全款购买，xx号则是按揭购买。协议同时约定xx号房屋总价835314元，xx号房屋总价900481元，协议当天向江永杰支付各购房定金5万元并办理了认购备案手续。房屋备案后，反诉被告与反诉原告办理了1904号商品房买卖合同并办理按揭手续，现一直还款中。由于反诉被告的问题(二期商品房至今不能办理不动产权证)，自2015年之后反诉原告就一直催促反诉被告及时签订合同和办理有关事宜，但是反诉被告一直推诿。后在反诉被告处得知该1903号、1904号商品房是抵江永杰的工程款，款项均是江永杰代收(反诉被告出具了证明书)，江永杰要求款项向他缴纳，而反诉被告认为江永杰超出代理权限多卖了房屋款项应当由其收取才会办理有关手续。反诉原告在2016年及至今多次找反诉被告要求履行合同，但是由于权证办理的问题及一次性款项收取问题未能协商好。反诉被告在这几年来一直没有主动找过反诉原告，特别是江永杰因非法吸收公众存款罪于2016年11月被羁押后，反诉被告以要等江永杰对账等各种理由拒绝签订合同和办理任何手续。反诉原告遂起诉。 反诉被告中祥公司辩称，1、双方之间并未成立商品房买卖合同法律关系，反诉原告向反诉被告交纳的50000元定金属于合同法规定的立约定金的性质，该定金规制的是当事人签署合同的行为，如在认购协议中约定的时间内未签署合同，属于违约行为，应当没收该定金；2、反诉原告提出的第一项诉讼请求是要求反诉被告签署商品房买卖合同，基于本案双方当事人并未对商品房买卖法律关系的权利义务进行协商约定，不能强行要求双方当事人对没有进行协商约定的条款而签署一个合同，反诉原告的要求没有法律依据；3、双方当事人都没有签署正式的商品房买卖合同，而当事人要求反诉被告办理不动产登记手续，没有权利来源，所以双方当事人没有对办证事项进行约定的情况下，要求法院帮其办理不动产登记手续，没有法律和事实依据；4、截止今天开庭，反诉原告只是向反诉被告支付了50000元定金，而本案争议标的现在的价值已达到150万元以上，如果反诉原告只以50000元定金就主张150万元的权利，明显不符合民法所规定的公平原则。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）江西中祥置业有限公司针对本诉和反诉部分，共同向本院提交如下证据： 证据1、企业营业执照、法人代表证、身份证复印件，证明原告主体资格； 证据2、收据复印件，证明原告收取被告5万元定金的事实。 被告（反诉原告）黄涛针对本诉和反诉部分，共同向本院提交如下证据： 证据1、包销协议复印件、原告与江永杰合同纠纷判决书，证明本诉原告与江永杰于2015年3月2日签订了《商品房包销协议》，约定江永杰有权力对玖珑湾二期房屋进行自行销售并同意江永杰代为收取购房者房款的事实； 证据2、房屋登记备案情况表，证明本诉被告黄涛通过江永杰在玖珑湾同时购买2套房屋并且本诉原告已在房管局进行备案的事实； 证据3、转账凭证，证明本诉被告黄涛按照江永杰的指示已将部分购房款转入江永杰的账户； 证据4、会见笔录、追加起诉决定书、出庭通知书，证明江永杰被抓的原因及钟华敏与江永杰的关系，黄涛通过江永杰购买玖珑湾房屋并口头承诺待黄涛筹集全款一定陪同签订合同并相关办理手续的事实。 被告（反诉原告）申请了证人何某出庭陈述证言，拟证明江永杰与中祥公司签订包销协议的事实，证人帮助江永杰销售房屋，清楚黄涛购买房屋具体情况，且多次陪同黄涛到中祥公司要求全款支付购房款，要求签订相关购房合同并办理相关手续。何应志、江传斌是江永杰公司的出纳、司机，黄涛转给江永杰的购房款是在江永杰的要求下转入江传斌和何应志账户。 证人何某称系江永杰妹夫，江永杰与中祥公司签订了代销协议，江永杰为中祥公司包销商品房。黄涛向中祥公司购买过中祥·玖珑湾二期xx号楼xx、xx房，其中1904房完成买卖，1903房黄涛支付了5万元定金，其他款项不清楚。黄涛因中祥·玖珑湾二期xx号楼xx房签订商品房买卖合同事宜，在2017年、2018年多次找中祥公司协商。另何应志系赣州永虔实业有限公司出纳，江传斌系赣州永虔实业有限公司司机。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月25日，原告（反诉被告）中祥公司与被告（反诉原告）黄涛达成口头认购协议，由被告（反诉原告）认购原告（反诉被告）开发的位于赣州市章××新区中××＃楼××室并由被告向原告缴纳了5万元购房定金，原、被告双方未签订《认购协议》或《商品房买卖合同》，但原告为被告办理了认购备案登记手续。此后，被告（反诉原告）也未向原告（反诉被告）缴纳房款。 本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间就涉案房产达成口头商品房认购,被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳定金5万元的事实，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）予以认可，本院予以确认。由于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）至今未签订书面的认购协议和商品房买卖合同，双方均应按相关法律规定履行相应的义务。被告（反诉原告）称已履行了案涉房屋的大部分付款义务，但其提交的证据不足以证明其已向本案原告（反诉被告）支付了房款。虽然被告（反诉原告）表示愿意继续与原告（反诉被告）协商履行合同，但因双方对合同主要内容未达成一致意见，在原告（反诉被告）不同意继续履行且双方无法达成一致的情形下，本院对原告（反诉被告）要求解除合同备案登记手续之诉请予以支持；对被告（反诉原告）要求按照认购协议履行签订房屋买卖合同并办理玖珑湾二期xx栋xx号商品房不动产登记手续之诉请不予支持。关于原告（反诉被告）要求没收购房定金5万元的主张及被告（反诉原告）要求被告返还双倍定金的主张，根据被告（反诉原告）的陈述及何某的证人证言可知，被告（反诉原告）自2017年起均有向原告（反诉被告）提出签订书面商品房买卖合同，由于原告（反诉被告）未提供证据证明双方未签订书面的认购协议和商品房买卖合同的责任在于被告（反诉原告），且在被告（反诉原告）要求与原告（反诉被告）签订商品房买卖合同的情况下，原告（反诉被告）以无法协商一致为由表示拒绝签订，故认定双方未签订书面的认购协议和商品房买卖合同的责任在于原告（反诉被告）。因此，原告（反诉被告）要求没收定金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持；被告（反诉原告）要求双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄涛于本判决生效之日起七日内协助原告江西中祥置业有限公司办理解除对赣州市章江新区中祥·玖珑湾二期xx#楼xx室房产的认购备案登记手续； 二、由反诉被告江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还反诉原告黄涛定金100000元； 三、驳回原告江西中祥置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告黄涛的其他反诉请求。 本诉案件受理费1050元，由原告江西中祥置业有限公司负担；反诉案件受理费1150元（已减半收取），由反诉被告江西中祥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  吴 芬 人民陪审员  杨品谷 人民陪审员  庄明静 二〇一九年四月十二日 书 记 员  邱邻玉