广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29670号原告：佛山市禅城区澜石供销社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇中二路一号B座二层之一，统一社会信用代码914406041936965684。法定代表人：吴灿辉。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。被告：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座九楼C9-102a号商铺，统一社会信用代码91440600680565194D。法定代表人：左鼐强。原告佛山市禅城区澜石供销社与被告佛山（国际）家居博览城有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李津到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2008年10月24日签订的《土地租赁合同书》，被告在判决生效之日起十日内向原告无偿交还出租的土地；2、被告向原告支付2018年4月至12月的租金560281.59元（暂计至起诉日，审理后计算至被告实际交还出租土地之日止）及滞纳金55660.77元；3、原告无需向被告返还履约保证金300000元，履约保证金归原告所有；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2008年10月24日签订《土地租赁合同书》，该合同约定土地租赁期限为20年。合同第四条约定，租金前三年不变，从第四年起每年在上期租金基础上递增3%以此类推；租金被告按季度支付，按时交纳租金及相关各项税费，出现违反情形的视为被告违约。合同第九条约定，被告逾期交纳租金累计达30日的，原告有权解除终止本合同，收回出租土地，并且约定了原告有权按未交纳的金额加收滞纳金。合同生效后，原告按时交付出租的土地给被告，被告在开始经营时也能按时支付到期租金，至2018年年初被告出现延迟支付租金的现象，经原告催促，被告还是在第一季度末尾支付了到期租金。之后被告以与第三方发生经济纠纷为由，没有支付过租金，截至起诉之日被告已累计拖欠2018年4月至12月的到期租金560281.59元。对于被告长期拖欠原告租金的情形，依据合同约定，被告已构成严重违约，原告有权解除合同，收回出租土地，并且对被告缴纳的300000元的履约保证金不予返还，应归原告所有。根据合同第十条的约定，被告延期交纳租金超过30日的，每逾期一日，原告有权以未交纳金额日千分之五加收滞纳金。鉴于滞纳金约定标准过高，原告参照民间借贷有关利率每个月2%比例计收被告延期支付租金期间的滞纳金。特向法院起诉，请求判如所请。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告在诉讼中举证如下：1、原告营业执照、被告营业执照信息，拟证明原、被告主体资格。2、《土地租赁合同书》，拟证明原告将自有土地，根据原被告双方的经营需要出租给被告，以及租金的计算依据和调整依据。3、广东增值税普通发票，拟证明原告最后一次给被告开具发票的时间是2018年4月4日，为收取2018年3月的租金，被告一直未付2018年3月以后的租金。4、《收据》，拟证明被告向原告支付履约保证金300000元。5、《关于原告被租赁土地置换的情况说明》、《佛山国际家居博览城项目土地置换的申请报告》、《土地置换协议书》、佛山市国土资源局佛国土资禅（建设）字[2010]43号文件、土地使用权证，拟证明被告使用了原告所有的土地。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据审核后认为，以上证据均有原件核对，且与本案相关联，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年10月24日，原告佛山市禅城区澜石供销社（甲方、出租方）与被告佛山（国际）家居博览城有限公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市禅城区镇中路以东、顺峰山庄东面、中石化加油站北面（原佛山市石湾区江佛公路塘头路段，新地号：06002506003），土地使用权面积约合2766平方米土地，使用权出租给乙方使用，上述租赁物业用于乙方建设中国家居博览城之用；甲方于2008年8月1日按禅城区政府有关部门的要求，以净地形式将本合同项下租赁土地移交予乙方。合同项下土地使用权租赁期限为20年，自2008年8月1日起至2028年7月31日止；合同项下租赁土地租金自2008年8月1日起计收，租金平均单价18元/月/平方米，合计月租金总额为49788元，从第四年（即从2011年8月1日）起每年在上期租金基础上递增3%以此类推。租金由乙方按季度支付，首期租金自本合同签订之日起10日内一次性支付予甲方，其余各期租金，乙方应于每季度第二个月的25日前向甲方缴纳；自双方签订合同之日起3日内，乙方应向甲方支付300000元作履约保证金；该履约保证金自乙方工程报建审批手续获批准之日起5个工作日内，由甲方全额无息返还予乙方；如乙方逾期缴交租金累计达30日的，甲方有权终止本合同，收回出租土地；若乙方延期或者部分延期缴纳租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按未缴金额日千分之五加收滞纳金；逾期交租超过30日为严重违约，甲方有权终止本合同，无偿收回出租土地，尚未退还的保证金不予退还，并追偿所欠相关损失。庭审原告陈述：租赁合同签订后，我方将土地交付给被告使用，被告除了向我方承租土地，同时还向塘头股份经济联合社、沙岗股份经济联合社承租土地，将几块承租土地整合后建设了“家居博览城”，整合后土地面积大约为134189.80平方米；当时为了推进“三旧改造”和协助被告主体使用土地，让被告经营范围内的土地可以整体领取规划许可证，经过佛山市国土资源局审批同意，我方所有的土地和塘头股份经济联合社同等面积的土地置换，即将我方土地置换到现在麦当劳所在位置，重新颁发了国有土地使用证，面积一样，但我方并无收取置换后土地的租金，一直按照租赁合同上原有地址收取租金；不管是置换前土地还是置换后土地，均由被告使用。另查明一，原、被告签订《土地租赁合同书》时（即2008年10月24日），案涉出租土地即佛山市禅城区镇中路以东、顺峰山庄东面、中石化加油站北面的土地权属人系原告，土地面积约合2766平方米；2009年6月23日，原告就佛山国际家居博览城项目向佛山市国土资源局禅城分局提出对换申请报告，申请将案涉租赁土地与佛山市禅城区石湾镇街道塘头股份经济联合社权属的同等面积土地进行对换；2010年7月23日，佛山市国土资源局作出佛国土资禅（建设）字[2010]43号《关于佛山市禅城区澜石供销社与佛山市禅城区石湾镇街道塘头股份经济联合社对换土地使用权的批复》，同意将原告位于禅××××以北，土地证号为佛府国用（2000）字第06000808152的2766平方米土地与石湾镇街道塘头股份经济联合社位于佛山大道西侧的2766平方米土地进行等面积对换。2010年12月13日，原告就佛山大道西侧的2766平方米土地领取了佛禅国用（2010）第1003624号土地使用权证。另查明二，被告佛山（国际）家居博览城有限公司于2008年10月29日向原告佛山市禅城区澜石供销社支付履约保证金300000元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告与被告签订的《土地租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除合同与返还土地的问题。原告主张被告拖欠2018年4月至12月的租金，原告依照土地租赁合同约定有权解除合同并请求返还土地。对此本院认为，被告未依约支付租金已经构成违约，但案涉土地租赁合同不宜解除，理由如下：根据查明事实，被告承租了包括原告、塘头股份经济联合社、沙岗股份经济联合社在内的134189.80平方米的土地，投入较大资金建成“家居博览城”物业，该地上建筑物系整体建筑，总建筑面积达80多万平方米，占有的土地范围既包括原告的土地，也包括塘头股份经济联合社、沙岗股份经济联合社的土地，几个出租方的土地已无法区分单独返还，换言之，即使解除租赁合同，由于涉及其他土地权人的权利，被告亦无法单独返还案涉土地。另一方面，在被告投入巨资建成地上建筑物的情况下，解除合同会造成巨大损失，且原被告双方并未对地上建筑物的处理进行过协商。在此情况下，本院对原告关于解除合同和返还土地的诉请不予支持。关于原告诉请被告支付租金的问题。根据案涉租赁合同约定，被告负有向原告按期交纳租金的义务，原告主张被告从2018年4月始拖欠租金，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭进行抗辩，也未提交证据予以反驳，故本院确认被告从2018年4月起欠付租金的事实。根据合同约定，2018年4月至2018年7月租金标准为61232.96元/月，2018年8月至2019年7月租金标准为63069.95元/月，故截止至2019年4月，被告应向原告支付租金812561.39元（61232.96元/月×4个月+63069.95元/月×9个月）。至于2019年5月后的租金，因尚未实际产生，原告可另行主张权利。关于原告诉请被告支付租金滞纳金的问题。如前所述，被告未按时交纳租金已构成违约，原告有权主张计收滞纳金。案涉租赁合同约定被告应于每季度第二个月的25日前向原告支付租金，如被告延期或者部分延期缴纳租金，原告有权按未缴金额日千分之五计收滞纳金。庭审中，原告自行调整为按照月利率2%即年利率24%计算滞纳金，系原告对其自身权利的处分，本院予以准许。经本院分段计算后，截止至2019年4月15日，上述租金812561.39元的滞纳金为91381.63元，2019年4月15日之后的滞纳金以租金812561.39元为本金按照年利率24%的标准计算至被告实际清偿之日止。关于原告诉请无需返还履约保证金的问题。案涉土地租赁合同约定如被告逾期交纳租金超过30日，原告可不予退还尚未退还的保证金。如上所述，被告未依约支付租金已经构成违约，故原告有权按照合同约定无需返还履约保证金。经查，被告依土地租赁合同约定向原告支付了履约保证金300000元，本院对原告要求没收被告的履约保证金300000元的诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区澜石供销社支付2018年4月至2019年4月30日的租金合计812561.39元及滞纳金91381.63元（滞纳金计算至2019年4月15日，之后的滞纳金以租金812561.39元为本金，按照年利率24%计算至被告实际支付完毕之日止）；二、确认《土地租赁合同书》项下的履约保证金300000元归原告佛山市禅城区澜石供销社所有；三、驳回原告佛山市禅城区澜石供销社的其他诉讼请求。如被告佛山（国际）家居博览城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4980元，由被告佛山（国际）家居博览城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年四月十七日书记员 原洁萍