广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12419号原告：陈钜坤，男，1982年10月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧俊宇，广东**海天律师事务所律师被告：刘闻，男，1982年11月6日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：廖耀林，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：严红光，广东登鼎律师事务所实习律师。被告：中山皇世汽车销售有限公司，住所地中山市东凤镇小沥社区东海五路（陈钜坤商铺）。法定代表人：谢宝。被告：谢宝，男，1983年9月9日出生，汉族，住广东省阳西县。原告陈钜坤与被告刘闻租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序,于2018年12月4日公开开庭进行审理。原告陈钜坤委托诉讼代理人欧俊宇，被告刘闻委托诉讼代理人廖耀林到庭参加诉讼，后因本案存在不适用简易程序情形，本院裁定转为普通程序。原告陈钜坤于2019年2月18日申请追加中山皇世汽车销售有限公司（以下简称皇世公司）、谢宝为本案共同被告，本院予以准许，并于2019年3月19日公开开庭审理。原告陈钜坤的委托诉讼代理人刘宏杰，被告刘闻的委托诉讼代理人廖耀林，被告皇世公司的法定代表人即被告谢宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈钜坤向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除陈钜坤与刘闻于2017年6月28日签订的《土地租赁合同》，并责令刘闻立即腾空、搬离租赁物后完好交还给陈钜坤；2.请求判令刘闻向陈钜坤支付租金66000元、租赁税16500元、电费14335.2元、水费2000元及逾期违约金（其中，逾期违约金以65835.2元为基数，自2018年8月6日起，按照月利率2%计付；以33000元为基数，自2018年9月5日起按月利率2%计付至实际清偿之日止，暂计算至2018年9月14日，逾期违约金为2612.51元）；3.请求判令刘闻参照《土地租赁合同》约定的33000元/月租金标准向陈钜坤支付占用费，自起诉之日直至刘闻腾空、搬离并交还租赁物给陈钜坤之日止；4.请求判令刘闻向陈钜坤交付的租赁押金104000元作为违约金予以没收，陈钜坤无需退还给刘闻。案件在审理过程中，陈钜坤变更诉讼请求：1.请求判令解除陈钜坤与刘闻于2017年6月28日签订的《土地租赁合同》，并责令刘闻、皇世公司、谢宝立即腾空搬离租赁物后完好交还给陈钜坤；2.请求判令刘闻、皇世公司、谢宝向陈钜坤支付占有使用费66000元及违约金（以66000元为基数，从2018年8月6日起按月利率2%计付至实际清偿之日止）;3.请求判令刘闻、皇世公司、谢宝向陈钜坤支付占有使用费从2018年9月5日起按每月33000元标准计付至将厂房实际返还之日止；4.请求判令刘闻向陈钜坤交付的租赁押金104000元作为违约金予以没收，陈钜坤无需退还。事实和理由：2017年6月28日，陈钜坤与刘闻签订了土地租赁合同（合同编号：DFXLCJK2017062xxxx，约定由刘闻租用陈钜坤所有位于中山市××村的土地【土地证号：中府国用（2012）第易030xxxx号；中府国用（2012）第易030xxxx】用作汽车销售、维修保养和美容等，土地租赁面积为2014.7平方米，租赁期限为8年，从2017年6月27日至2025年6月26日。其中，在2017年7月22日至2020年7月21日期间的租金为33000元/月，水电费及税费按有关部门规定标准由刘闻支付。双方约定每月租金在当月5号前缴付，逾期不缴付可作违约处理，每天按3‰向陈钜坤支付违约金。签订合同后，如逾期超过七天的，陈钜坤有权单方解除合同，收回土地及土地上附属物、设施、设备，且无需向刘闻作任何赔偿或补偿。租赁期间产生的包括但不限于水费、电费、税费等费用均由刘闻承担，刘闻应当在收到通知当天支付，否则，次日停止供水电，且需按日欠费总额的0.5%的标准向陈钜坤支付违约金。签订合同后，刘闻向陈钜坤支付了104000元租赁押金，陈钜坤将涉案厂房交付给刘闻。刘闻从2018年8月份开始以各种理由拖欠租金。2018年8月23日、同年8月30日、同年10月30日，陈钜坤邮寄律师函给刘闻，要求刘闻腾空、搬离租赁物及支付尚欠的租金、水电费及租赁税等。因刘闻与皇世公司至今仍拒不腾空涉案厂房，故应共同承担占用涉案厂房的使用费。皇世公司系谢宝为唯一股东的一人有限责任公司，谢宝应对皇世公司上述债务承担连带清偿责任。刘闻辩称，1.刘闻并不是涉案厂房承租方，虽然刘闻在皇世公司成立前以个人名义与陈钜坤签订涉案合同，但合同签订后，刘闻已成立皇世公司，由皇世公司使用涉案厂房并缴纳涉案厂房租金和水电费。2018年5月15日，刘闻将皇世公司全部股权转让给谢宝，并交付租金至2018年6月份，2018年6月后刘闻已退出皇世公司经营，同时向陈钜坤提出终止原土地租赁合同，陈钜坤亦表示同意，故双方已经终止租赁关系，终止租赁关系后产生的占用费不应由刘闻承担，陈钜坤应向皇世公司主张相应的权利；2.刘闻并没有违约行为，陈钜坤无权没收租赁押金104000元，该款在陈钜坤扣除相应租金后，余款应返还给刘闻。综上，请求法院驳回陈钜坤的相应诉讼请求。皇世公司、谢宝辩称，1.2018年8月23日陈钜坤已强行收回并控制涉案厂房，不应该要求皇世公司支付占用费。陈钜坤收回厂房后，皇世公司多次要求继续承租涉案厂房，但陈钜坤以涉案租赁合同系与刘闻签订为由而拒绝，且陈钜坤以刘闻未支付租金为由，强行阻止皇世公司将安置在租赁物内的财物搬走，非法留置皇世公司的财产，不应计付相应的占用费；2.皇世公司使用涉案厂房后，因经营需要加建了部分锌铁棚建筑物，现陈钜坤不同意皇世公司租赁厂房，陈钜坤应适当补偿该部分建筑物的损失给皇世公司。综上，请求法院驳回陈钜坤相应的诉讼请求。本院经审理查明：涉案土地位于中山市××村社区××路，土地证号为中府国用（2012）第易030xxxx号和中府国用（2012）第易030xxxx号，土地性质均为国有商住用地，土地使用权人均系陈钜坤，面积共2014.7平方米，地上建有1420平方米锌铁棚结构的厂房，该厂房没有办理房屋所有权证，亦没有办理建设工程规划许可证。2017年6月28日，陈钜坤与刘闻签订土地租赁合同，将上述土地和土地上厂房出租给刘闻。合同主要内容为：1.租赁物现状：土地面积为2014.7平方米，土地上有1420平方米的锌铁棚；2.租期及计租期：租赁期为八年，从2017年6月27日至2025年6月26日，从2017年7月22日起缴租；3.租金：2017年7月22日至2020年7月21日每月租金为33000元，2020年7月22日至2023年7月21日每月租金为36300元，2023年7月22日至2025年7月21日每月租金为39930元，每期租金于每月5日前支付；4.逾期缴纳租金的违约责任：逾期缴纳租金，每日按月租金3‰支付违约金，如连续三个月超期付租金或拖欠当月租金和水电费达到7日的，陈钜坤可以单方解除合同；5.租赁押金：金额为104000元，租赁期届满，在刘闻向陈钜坤付清全部的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并完好交还租赁物给陈钜坤后，刘闻将以该租赁物办理的一切证照及电话、传真、水电设施登记等所有手续办理过户或注销后并将相关凭证交给陈钜坤审核后，该押金才能退回。合同期间，刘闻单方解除或中止本合同的，除需要按照约定返还租赁物给陈钜坤外，还需遵守本合同其他约定，且租赁押金不予退还；6.特别约定：刘闻使用该目标土地的用途系汽车销售、维修保养、美容。刘闻在目标土地上的建设等项目的建筑规划设计、施工设计及工程施工、费用等一切责任均由刘闻自行负责，如需以陈钜坤名义报建，陈钜坤可以协助刘闻办理相关报建手续。上述合同签订后，刘闻向陈钜坤缴纳了押金104000元，陈钜坤亦依约将涉案土地和厂房交付给刘闻使用。刘闻承租后于2017年7月7日成立了皇世公司，刘闻为公司唯一股东。皇世公司在使用过程中对涉案厂房内部进行装修和使用，但租金一直由刘闻支付至2018年6月份。2018年5月16日皇世公司发生股东变更，由刘闻变更为谢宝，2018年7月租金由谢宝支付。同月24日刘闻通过微信联系陈钜坤，告知陈钜坤皇世公司已变更股东为谢宝，刘闻已不再经营皇世公司，缴纳租金事宜由谢宝负责，请求退出租赁合同，要求由谢宝与陈钜坤重新签订合同，陈钜坤表示同意，并表示尽快草拟合同。同月30日，刘闻再次通过微信联系陈钜坤征询合同草拟进度，陈钜坤回应在本星期内办好。同月31日，陈钜坤向刘闻发出微信，要求刘闻约上谢宝，三方在同年8月5日在皇世公司签订新租赁合同，刘闻表示同意，但事后三方因其他原因没有签订。同年8月23日，皇世公司因经营原因致使其客户围堵公司门口，中山市公安局东凤分局兴华派出所获知警情后依法出警处理，由于谢宝不在现场，接处民警为了防止发生哄抢事件建议在现场的陈钜坤将租赁物门口上锁，并看管好公司内财物，陈钜坤随即上锁控制租赁物。同日，陈钜坤委托广东**海天律师事务所向刘闻发出律师函，要求刘闻支付2018年8月租金33000元和2018年7月9日至2018年8月5日期间的电费8622元；同年8月30日，陈钜坤第二次委托广东**海天律师事务所向刘闻发出律师函，律师函主要内容：1.解除陈钜坤与刘闻签订的《土地租赁合同》；2.刘闻在收到律师函三日内立即腾空、搬离租赁物，并将租赁物完好无损地交还给委托人；3.刘闻在收到律师函三日内立即向陈钜坤支付2018年8月租金33000元，2018年1月至8月期间的租赁税13200元，2018年7月9日至2018年8月24日期间电费14335.2元、水费2000元，合计62535.3元；同年10月30日，陈钜坤第三次委托广东**海天律师事务所向刘闻发出律师函，律师函主要内容：1.刘闻收到律师函之日起三日内立即腾空、搬离租赁物，并将租赁物完好无损地交还给陈钜坤；如逾期腾空、搬离的，将视为刘闻放弃租赁物内所有自有物品的所有权，并默许陈钜坤有权自行处置上述物品，由此造成的一切损失与责任由刘闻自行承担；2.刘闻在收到律师函三日内立即向陈钜坤结清尚欠租金、水电费及租赁税等费用。本案在审理过程中，本院于2019年2月15日组织陈钜坤、刘闻、皇世公司法定代表人谢宝到庭协商，皇世公司表示同意搬走存放于租赁物内的财物，但陈钜坤以刘闻、皇世公司未结清欠款为由而拒绝，皇世公司的财物至今仍没有搬离。另查明，谢宝并没有提供证据证实其为皇世公司唯一股东期间，个人资产与公司财产独立。本院认为，本案争议的焦点一：涉案租赁合同的承租主体问题。首先，刘闻认为虽然其系涉案租赁合同的签订方，但签订合同之后实际由皇世公司使用，故承租主体应为皇世公司。对此，本院认为，租赁合同的承租主体的认定系基于合同的签订主体，签订合同后实际由谁使用并不影响原签订主体的合同权利义务，故刘闻相应的辩解，本院不予采纳；其次，刘闻主张涉案租赁合同已经经双方合意终止，但从双方微信聊天记录显示，陈钜坤仅同意其与刘闻、谢宝三方重新签订合同后才让刘闻退回原租赁关系，且事后三方亦未能签订新合同，故刘闻仍没有退出双方租赁关系。综上，本院认定刘闻由始至终均系涉案租赁合同的承租方，应承担涉案租赁合同产生的承租方主体的权利和义务。争议的焦点二：涉案租赁合同的效力问题。陈钜坤与刘闻签订的租赁合同虽然名义上系土地租赁合同，但从租赁内容来看租赁范围包括地上建筑物，租赁用途明确用于经营汽车销售、维修保养和美容，且在合同履行过程中实际亦用于上述用途，故本案租赁合同属于厂房租赁合同。涉案租赁合同虽然系双方当事人的真实意思表示，但由于涉案厂房没有办理房产证，在本案辩论结束前亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述合同为无效合同。对陈钜坤认为涉案土地租赁合同为有效合同的主张，本院不予采信。对陈钜坤要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈钜坤收取刘闻租赁押金104000元应当予以返还，陈钜坤要求予以没收，理据不充分，本院不予支持。刘闻要求该押金在扣除应付占用费用后应返还的抗辩，本院予以采纳，是否足以扣除占用费，本院以下另行论述。刘闻作为涉案租赁合同的承租方，具有将租赁物交还给陈钜坤的义务，皇世公司作为租赁物的实际使用人和实际次承租人，且租赁物内财产属于皇世公司所有，亦应该将存放于租赁物的财物予以搬离，故陈钜坤要求刘闻、皇世公司立即搬离租赁物内属于皇世公司的财物的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。又根据《解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈钜坤要求刘闻和皇世公司以租赁合同标准每月33000元支付占用费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。至于延期支付占用费的损失赔偿问题，刘闻和皇世公司延期支付占用费，责任在于刘闻和皇世公司，应对陈钜坤无法及时收回资金损失予以赔偿，但不应该以无效合同约定的标准计付，本院酌情以从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付，超出部分，本院不予支持。争议焦点三：2018年8月23日后产生的占用费如何计付。1.对于2019年2月15日后产生的占用费是否应计付问题。当日，皇世公司明确表示愿意搬回存放于租赁物内的财物，但陈钜坤明确表示以费用未结清为由而拒绝。对此，本院认为，双方虽然在合同中有类似的约定，但上述本院已认定合同无效，故该约定为无效约定，陈钜坤并没有留置皇世公司财产的权利，故其拒绝皇世公司搬离财物，致使刘闻、皇世公司无法及时履行腾空义务，属于故意扩大损失，应自行承担一切后果，承担该日后至本判决生效之日止产生的所有占用费；2.对于2018年8月23日至2019年2月14日期间产生的占用费如何计付问题。2018年8月23日，陈钜坤对涉案租赁物进行上锁，虽然陈钜坤在庭审中陈述上锁目的系基于公安部门的建议替皇世公司保管财物，不具有收回租赁物的意思表示，但本案诉讼受理后，陈钜坤仍不同意皇世公司搬离租赁物内财物，足以说明陈钜坤锁门时不仅仅具有上述的善意意愿，还具有以此行为收回租赁物和通过控制皇世公司财物达到全额收取租金的目的，故本院认定该日陈钜坤已实际控制租赁物，具备将租赁物另行出租的条件，陈钜坤要求全额支付该期间占用费，理据不充分，本院不予支持。陈钜坤上锁之后，陈钜坤已通知刘闻要求其搬离，但刘闻及皇世公司仍然怠于搬离租赁物内财物，致使陈钜坤出租条件受阻，未能及时出租，应承担相应的责任，结合皇世公司存放的财物和占用面积，本院酌情刘闻和皇世公司以原租赁合同约定标准的50%计付该期间占用费给陈钜坤，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款利息损失，超出部分，本院不予支持。综上，刘闻尚欠占用费为129250元【2018年8月份占用费33000元+2018年8月23日至2019年2月14日占用费96250元（1100元/天×175天×50%）】抵扣押金104000元后，尚欠25250元。争议的焦点四：关于皇世公司和谢宝的责任问题。上述认定的刘闻未支付占用费发生于皇世公司怠于搬离财物期间，根据《解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，皇世公司应与刘闻共同承担支付责任，而谢宝系皇世公司唯一股东，其没有提供证据证明个人财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，谢宝依法应承担股东清偿责任。因此，陈钜坤相应的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。争议的焦点五:关于皇世公司主张的装修和加建费用补偿问题。皇世公司主张公司装修和加建经过陈钜坤同意，但没有提供相应的证据予以证明，且陈钜坤予以否认，本院不予采信，根据《解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，皇世公司无权要求陈钜坤补偿，其相应抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定的规定，判决如下：一、被告刘闻、中山皇世汽车销售有限公司于本判决生效之日搬离存放于原告陈钜坤所有的位于中山市东凤镇小沥社区东海五路厂房内设备和其他办公用品；二、被告刘闻、中山皇世汽车销售有限公司、谢宝于本判决生效之日向原告陈钜坤支付占有使用费25250元及逾期付款利息损失（以25250元为基数，从2018年9月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；三、驳回原告陈钜坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元，由原告陈钜坤负担2882元，被告刘闻、中山皇世汽车销售有限公司、谢宝负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  邱 岳审判员  黄好娇二〇一九年四月二十六日书记员  黄嘉恩书记员  肖亮华