成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初1205号 原告：王吕文宣，女，1996年8月22日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。 委托诉讼代理人：戴鹏逻，四川有度律师事务所律师。 被告：成都花雨实业有限公司，住所地成都市双流区协和街道华府大道二段265号。 法定代表人：高洋。 委托诉讼代理人：任欢，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：米佳，四川蓉城律师事务所律师。 原告王吕文宣与被告成都花雨实业有限公司（以下简称“花雨公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王吕文宣及委托诉讼代理人戴鹏逻、被告花雨公司的委托诉讼代理人米佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王吕文宣向本院提出诉讼请求：1.判决确认王吕文宣与花雨公司之间签订的《商品房认购书》已经解除；2.判决花雨公司向王吕文宣返还定金50000元。事实和理由：2018年10月23日，王吕文宣与花雨公司签订了《商品房认购书》约定王吕文宣购买花雨公司位于成都市双流区房屋，并支付定金50000元，同时按照花雨公司的指示向成都蜀恒蓉阳房地产营销策划有限公司支付改造费49820元。认购书约定王吕文宣应当在2018年10月30日前与花雨公司签订《商品房买卖合同》，后经花雨公司同意，王吕文宣于2018年11月4日同花雨公司协商合同的内容。在协商过程中得知花雨公司土地使用权被抵押的事实。且花雨公司通过成都蜀恒蓉阳房地产营销策划有限公司向王吕文宣收取的49820元改造费花雨公司也不同意在《商品房买卖合同》中载明。因王吕文宣与花雨公司就前述争议的事项未达成一致，双方一直未签订正式《商品房买卖合同》。花雨公司在签订《商品房认购书》时，隐瞒土地使用权证已经被抵押的事实，在公示的《商品房买卖合同》中也未明确标注土地使用权被抵押的情况。对于已收取的费用花雨公司也拒绝写入合同，花雨公司对于《商品房买卖合同》未能订立应承担主要责任。因此，花雨公司应退还王吕文宣已支付的费用。为维护王吕文宣合法权益，特向法院提起诉讼。 花雨公司辩称，1.本案产生的原因是王吕文宣的违约行为导致的，根据双方签订的认购书，认购书明确载明王吕文宣应当于2018年10月30日前与花雨公司签订买卖合同，但是由于王吕文宣需要时间准备贷款手续资料问题，故与花雨公司销售人员协商延后到2018年11月4日签订合同，后双方也未在该天签订合同，因王吕文宣的违约行为导致双方未达成买卖合同，花雨公司迫于此于2019年1月解除了双方的认购合同关系，同时根据双方的认购协议约定，由于王吕文宣的违约行为，花雨公司有权不退还王吕文宣所支付的定金；2.王吕文宣在诉状中陈述，花雨公司未告知土地抵押事实，但根据花雨公司在销售中所展示的商品房买卖合同以及告知王吕文宣的商品房买卖合同第5条均载明该土地已抵押的事实，并不存在王吕文宣所述的隐瞒。 本院经审理后认定事实如下：2018年10月23日，王吕文宣（乙方）与花雨公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定花雨公司将位于成都市双流区×号房出售给王吕文宣，房屋总价682292元。合同约定：“三、甲乙双方约定付款方式1、乙方选择以下第2种付款方式购买上述商品房：2、按揭付款方式。四、定金本认购书签订当日乙方向甲方交付立约定金50000元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后转为房款的一部分。五、甲乙双方声明共同遵守如下约定1、乙方应当在本认购书签订后七日内即2018年10月30日前携带本认购书、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件等相关法律文书（以下简称买卖合同），若乙方逾期达7日未与甲方签订买卖合同，则甲方有权解除本认购书，将上述房产另行出售，乙方所付立约定金不予退还。……六、备注：10月23日已交定金8000元，10月25日前再交42000元，补足定金50000元。”《商品房认购书》签订当日，王吕文宣向花雨公司支付了8000元，2018年10月25日，支付了42000元，花雨公司出具了相应的收据。 《商品房认购书》签订后，花雨公司的销售人员在2018年10月25日至2018年11月27日期间通过微信沟通有关购房事宜，2018年11月27日，花雨公司销售人员告知办理按揭贷款时王吕文宣需提供的收入证明在11000元每月至12000元每月；2018月11月2日，王吕文宣表示由于工资证明只能如实写6000元每月，花雨公司销售人员告知先开具证明办理，若不能办理贷款再补材料，双方在微信中确定2018年11月4日办理购房事宜；2018年11月25日，双方因合同事宜发生争议在微信中进行沟通，2018年11月27日，王吕文宣向花雨公司销售人员通过微信发函，内容为：“成都花雨实业有限公司：本人与你公司于2018年10月23日签订商品房认购书，并支付定金50000元和改造费49820元，认购书约定：双方应于2018年10月30日前签订房屋买卖合同。后经你公司同意，本人于2018年11月前往你公司协商签订商品房买卖合同事宜。在本人与你公司员工协商过程中得知你公司土地使用权已经被抵押的事实，但签订商品房认购书时，你公司并未告知土地使用权已经抵押，前期展示的房屋买卖合同也未明确写明上述事实。此外，你公司还拒绝将已经收取的改造费的事实写入双方将要签订的商品房买卖合同。基于上述事实，本人正式致函你公司：因你公司未如实提供订立房屋买卖合同的真实信息，违反了认购书的约定，且双方无法就买卖合同达成合意，你公司应全额退还本人已支付的定金50000元和改造费49820元。” 2019年1月3日，花雨公司通过四川蓉城律师事务所向王吕文宣在微信中提供的收件地址“成都市武侯区天府大道中断590号东方希望天祥广场B座4006”邮寄了《律师函》，内容为：“致王吕文宣女士四川蓉城律师事务所接受成都花雨实业有限公司（下称“花雨公司”）的委托，就花雨公司解除与你方签订的《商品房认购书》等相关事宜，特致函如下：花雨公司工作人员向我所律师述称：花雨公司与你方于2018年10月23日就认购×号房屋签订了《商品房认购书》，双方对房屋价款、支付定金、违约责任等事项作了明确约定，并明确你方应在2018年10月30日前与花雨公司签订买卖合同。在合同履行过程中，你方共支付了定金50000元，但你方未按约定与花雨公司签订买卖合同，其后虽经花雨公司工作人员多次与你方沟通、催告，但你方至今仍未与花雨公司签订买卖合同，你方已构成严重违约。为此，花雨公司特根据《商品房认购书》第5.1条之约定，以及《合同法》第93条、《担保法》第89条等相关法律法规之规定，并授权我所律师向你方郑重通知如下：一、解除《商品房认购书》，花雨公司有权将上述认购房屋另行出售给第三方；二、你方支付定金50000元将不予退还，同时花雨公司仍将保留向你方追究相关损失的权利。……”王吕文宣于2019年1月5日签收该函件。 另查明，花雨公司将拟与购房者签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同文本在售楼部予以了公示，其中第五条：“与该商品房有关的抵押情况为（×抵押）（×未抵押）抵押类型：土地使用权抵押，抵押人：成都花雨实业有限公司，抵押权人：兴业银行股份有限公司成都分行，抵押登记机构：双流不动产抵押中心，抵押登记日期：2018年1月8日，债务履行期限：2019年1月7日……抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，见附件三……附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定（一）抵押权人同意该商品房转让的证明：×（二）解除抵押的条件和时间：×（三）关于抵押的其他约定。×” 另查明，花雨实业公司取得了商品房预售许可证明；兴业银行股份有限公司成都分行出具了《同意函》，内容为：“……在上述川（2018）双流区不动产权第0001622号设定抵押权的状况下，兴业银行股份有限公司成都分行同意办理三都汇·潮里项目3号楼的商品房预售许可证，并同意成都花实业有限公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。” 以上事实，有王吕文宣、花雨公司陈述、王吕文宣与花雨公司工作人员微信聊天记录、《商品房认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、律师函、同意函、收据等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，王吕文宣与花雨公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。按照合同约定，王吕文宣与花雨公司应当在2018年10月30日前签订《商品房买卖合同》，在花雨公司销售人员与王吕文宣沟通的过程中，双方对签订《商品房买卖合同》的时间予以延后，但双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》，直至2018年11月27日，王吕文宣以发函的方式明确表明其不再与花雨公司签订《商品房买卖合同》。结合庭审查明的事实，王吕文宣称因花雨公司未提前告知房屋所在的土地已经被抵押的事实及拒绝将房屋改造费用写在房屋总价款里，故未能与花雨公司签订《商品房买卖合同》。对此，本院认为，花雨公司在其售楼部公示的《商品房买卖合同》范本中第五条明确载明了土地抵押的相关信息，王吕文宣对抵押的事实应是清楚知晓的，且经审查核实，抵押权人同意花雨公司出售房屋并同意办理相关的权属证书，故案涉房屋所在的土地存在抵押并不影响王吕文宣的权利，王吕文宣无理由以此拒绝签订合同；此外，双方在《商品房认购协议》中明确载明了房屋总价，其房屋改造费用并非属于房屋价款的一部分，故该部分费用是否载入《商品房买卖合同》也不影响双方合同的签订。经花雨公司催告后，王吕文宣仍未与其签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，王吕文宣在约定时间内未与花雨公司签订《商品房买卖合同》，经花雨公司催告后仍未签订，花雨公司有权解除合同，故王吕文宣与花雨公司签订的《商品房认购协议》于花雨公司的解除通知送达王吕文宣之日即2019年1月5日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，因王吕文宣的原因双方未能签订商品房买卖合同，王吕文宣系违约方，故合同解除后，王吕文宣无权要求花雨公司返还定金，故对于王吕文宣请求判决花雨公司返还50000元定金的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告王吕文宣与被告成都花雨实业有限公司签订的《商品房认购书》于2019年1月5日解除； 二、驳回原告王吕文宣的其他诉讼请求。 案件受理费525元，由原告王吕文宣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年四月二十八日 法官助理 陈 妮 书 记 员 武佳艺