山东省蓬莱市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0684民初2573号 原告：烟台天佑房地产营销策划有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区文化十三巷16号。统一社会信用代码：9137060267554302XF。 法定代表人：高寿海，任公司总经理。 委托诉讼代理人：曲朝波，男，1974年12月30日生，汉族，系该公司职工。 委托诉讼代理人：李德强，山东书言律师事务所律师。 被告：蓬莱奋发置业有限公司，住所地山东省蓬莱市南关路198号。统一社会信用代码：913706846601878197。 法定代表人：林金发，任公司董事长。 委托诉讼代理人：林鸿杰，男，1982年10月2日出生，汉族，系该公司职工。 委托诉讼代理人：欧光军，山东仙阁律师事务所律师。 原告烟台天佑房地产营销策划有限公司与被告蓬莱奋发置业有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告烟台天佑房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人曲朝波、李德强，被告蓬莱奋发置业有限公司的委托诉讼代理人林鸿杰、欧光军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告烟台天佑房地产营销策划有限公司诉称：1、判令被告向原告支付代理费749146元及利息35500元（利息自2016年9月1日起至2017年8月31日止按照年利率6%计算；自2017年9月1日至判决确定的履行之日仍按同期银行贷款利率计算利息）。2、判令被告向原告支付赔偿款1878862元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月30日签订代理合同，约定原告为被告开发的小城怡景项目的独家销售代理，销售面积约17万平方米。并约定单方不得无故终止或解除合同，否则解约方应向被解约方支付代理合同总额的千分之五的违约金。原告依约履行义务。被告无故于2016年8月通知原告撤离，未结算代理费，后虽经原告多次与被告就代理费及代理期限进行沟通，均未解决。被告已构成根本违约，应支付代理费并承担相应的违约赔偿责任。 被告蓬莱奋发置业有限公司辩称：1、被告和原告之间独家委托代理合同期限已经届满，双方已经履行完毕，不存在被告无故解除合同的事实。2、原告没有按期完成合同约定的每批次销售任务及回款计划，且存在其他违约情形，被告有权利委托他人代理销售。3、被告已按合同约定足额支付给原告代理费，甚至多支付了部分代理费，不存在拖欠原告代理费的情形。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月30日，被告蓬莱奋发置有限公司（甲方）与原告烟台天佑房地产营销策划有限公司（乙方）签订了《小城怡景项目销售代理合同》，合同约定：第一条：合作方式、范围及期限：1.甲方指定乙方为本案的独家销售代理，乙方为本案整体策划与推广（包括广告策划）销售的全程代理。在本合同执行期限内，乙方严格按期完成甲乙双方协定每批次销售任务及销售回款计划（详见每批次销售任务及回款计划合同附件）时，甲方不再委托其他公司或个人代理合同内规定的工作。2.销售范围为甲方在黄海路与富民路交汇处富民路以南本案的房屋，扣除回迁房后的住宅、车库、小棚面积约17万平方米。委托代理权限自双方正式签署本协议之日起至本案工程全部交房。（临街商业暂不对外销售，待销售时甲乙双方以本合同的基础上另行协定）第二条：销售代理费标准及支付方式：1.本案甲方按组团方式分批次推出销售计划，乙方须严格按甲方制定的每批次最低销售价格为基础，根据市场做出合理价位调整后，制定回款计划报甲方认可后实施。在房屋销售代理过程中，甲方以乙方实际完成的销售总额支付代理费，具体提成比例标准为实际销售总额的1%（百分之一）。乙方“完成房屋销售”的界定：购房者与甲方签订正式合同后，房屋全款到甲方账户后视为乙方完成房屋销售。甲方预留乙方10%的代理费用，待本案所有销售房产交付后与乙方一次性结清。第四条：销售底价及销售责任：1.项目第一组团对外销售24、25、28、29、31、32号六栋住宅楼共计160套房屋，有产权标准层销售面积约13780平方米，住宅标准层均价为5300元/平方米。小棚面积约为：1601.82平方米，价格为1800元/平方米。附属层面积约为：2564.4平方米，价格为2500元/平方米。阁楼面积为：2252.2平方米，价格为2000元/平方米，车库价格待开盘后再定。（注：以上项目第一组团销售为最低价格，是否需要调整价格待开盘前一周内由甲方决定，届时合同附件中回款计划根据甲方所定价格再做相应调整）乙方不得以任何理由低于此价格销售（甲方批准的除外）。4.在销售过程中，甲方特殊打折成交及团购打折成交的客户，打折后单价低于底价的，按打折后总价款额的1%与乙方进行代理费结算。5.本案回迁房、甲方及村委自用房、顶工程款房、已销售房屋等计销售任务，不计代理费。乙方须无条件协助甲方及村委完成以上房产的交付工作。第六条：违约责任：2.本合同执行期间，单方不得无故终止或解除本合同；否则解除方须向被解除方支付本代理合同销售总额的千分之五作为违约金；3.若乙方连续三个销售周期内没完成销售任务，甲方有权解除合同，并扣留本合同内规定的费用，乙方不得有异议。双方还对其他相关事宜作出了约定。2012年12月29日，双方制定了《小城怡景回款计划》：一、项目销售时机：由于项目硬件设施已接近达到入市标准,但是面临手续后滞和淡季入市问题,且前期客户流失严重,因此以2013年4-5月入市为宜。二、项目销售均价：按销售均价为:有产权标准层销售面积约13780平方米,标准层均价为5300元/平方米。小棚面积约为:1601.82平方米,价格为1800元/平方米。附属层面积约为:2564.4平方米,价格为2500元/平方米。阁楼面积约为:2252.2平方米,价格为2000元/平方米。车库价格待开盘后再定。三、回款计划：项目第一组团160套住房(包括小棚、标准层、阁楼)总价值约为8600万元(含附夹层、阁楼、小棚),销售期限为7个月,即从2013年4月底至2013年10月底。至2013年11月底前住房销售率达到90%,达到7800万元。2013.4.27-2013.6.15为开盘期，回款计划4000万元；2013.6.16-2013.9.15为强销期，回款计划2500万元；2013.9.16-2013.10.30为持续期，回款计划1300万元；2013.11.1-2013.12.31为扫尾期，回款计划800万元。四、实现回款计划需要的条件：1、2013年4月27日之前取得预售许可证,如延期,此回款计划须相应调整。2、本计划适用于当前市场氛围,如遇不可抗因素及市场因素等,回款计划应协商调整。2013年11月16、2013年11月17日分别由总经理张晓峰、董事长林金发签字的《小城怡景小棚溢价分成方案》：原告超出底价销售，超出部分，被告分得8成，原告分得2成。2014年5月13日双方签订了《小城怡景车库销售代理合同》：第一条:合作方式和范围：1、蓬莱小城怡景项目西区车库共235间,首批计划销售套数40间(162#-235#车库共计73间不在此次销售范围)。第二条:车库销售底价、代理费标准及支付方式：2、甲、乙双方确定本案地下车库底价按实际销售总额支付代理费,其销售底价价格详见小城恰景西区车库底价表,甲方以乙方实际完成的销售总额支付代理费,具体提成比例标准为实际销售总额的1.0%;乙方实际销售价格超过双方约定的销售价格单套12万时,超出部分实行溢价分成,比例甲:乙按8:2的比例分配;乙方实际销售面积34.7平方米以上的地下车库价格超过双方约定的销售价格单套16万时,超出部分实行溢价分成,比例甲:乙按8:2的比例分配。2014年9月1日双方签订《小城怡景项目销售代理合同的补充合同》，合同约定：1、经甲、乙双方协商,乙方在绝对保证自2014年9月1日起到2014年12月31日止,完成《小城怡景》房屋销售任务为合同额人民币2000万元(包含所收定金的房屋的总价款,进甲方帐户额为1200万元)的基本条件下。甲乙双方一致同意将原协议中第二条销售代理费标准中约定的,甲方以乙方实际完成的销售总额支付代理费,具体提成比例标准为实际销售总额的1%(百分之一),改为甲方以乙方实际完成的销售总额支付代理费,具体提成比例标准为实际销售总额的1.5%(百分之一点五)。2、经甲、乙双方协商一致,截止2014年9月1日小城怡景销售总合同额约为9000万元整,应结算佣金约为87万元整,(包含车库、草棚溢价佣金约6万元),已结算佣金54万元整,未结佣金约33万元整。经甲、乙双方协商同意将35#-2-801房屋抵给乙方,单价4960元，总价款437869元整,未结佣金33万元整抵顶购房款,剩余房款107869元则根据销售的进度按原合同结算时充抵房款。3、经甲、乙双方协商,乙方在绝对保证自本补充协议签订之日起到2014年12月31日止,完成《小城怡景》房屋销售任务人民币2000万元的基本条件下。一致同意将原协议中第四条的第5条约定的本案顶工程进度款房、已售房屋等计销售任务不计代理费改为本案顶工程进度款房、已售房屋等计销售任务、计代理费。具体提成比例标准为实际销售总额的1%(百分之一)。5、经甲、乙双方进一步协商决定,如果乙方届时未能完成本补充协议第一条规定的销售任务,甲、乙双方签订的本补充协议条款将做为无效条款,同时乙方无条件退出《小城怡景》销售现场,退场时甲方只按原协议规定付费条款支付乙方代理费用。6、本协议生效后,即成为《小城怡景项目销售代理合同》不可分割的组成部分,与《小城怡景项目销售代理合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外,原协议的其余部分应完全继续有效。2015年4月18日，双方签订《小城怡景销售代理补充合同》，合同约定：第一条:合作方式和范围：1.甲方指定乙方为本案的独家销售代理,本案位于黄海路与富民路交汇处；2.销售范围为甲方在蓬莱黄海路与富民路交汇处开发的全部商铺、住宅、车库、草棚约23万平方米；第二条:合作期限：1.乙方为本案整体策划、设计与推广(包括广告)销售的全程代理。在本合同执行期内(自2015年4月18日起到2016年6月30日止),甲方不再委托其他公司或个人代理合同内规定的工作。2.委托代理期限自双方正式签署本协议之日起至本案工程全部交房。期满后,经甲、乙双方协商同意可顺延代理期限。第四条:双方的权利与义务：（二）7.乙方若连续两个周期没有完成销售任务(2015年4月18日至2015年10月31日销售任务见附件),乙方自动无条件退场,甲乙双方解除合同,甲方承诺在乙方退场后15个工作日内结清乙方应结佣金,乙方不得有意删毁、截留客户及业主相关数据,需积极配合甲方移交各种手续及处理善后工作。若乙方都能完成销售任务,2016年1月1日至2016年6月30日甲方再给乙方下销售任务。第五条:销售底价、代理费标准及支付方式：（一）销售底价、代理费标准：1、住宅、车库、草棚的销售底价由甲、乙双方确定后,价格表以甲方签字为准。甲方以乙方实际完成的销售总额支付代理费,具体提成比例标准为实际销售总额的1.5%,临黄海路商铺乙方无条件为甲方办理一切手续,不计代理费。临富民路商铺经乙方销售的,给予计算代理费。2、代理费分成标准,为将双方效益最大化。乙方实际达到的销售价格超过双方约定的销售价格(详见附件)时,超出部分实行溢价分成,比例甲:乙按8:2的比例分配;4、在销售过程中,甲方特殊打折成交及团购打折成交的客户,打折后单价低于底价的,按打折后总价款额的1.5%与乙方进行代理费结算；5、本案顶工程款房、2012年已售房屋21套不计销售任务、代理费按总房款0.5%给予佣金计算。其中顶账房的界定为:所有施工队抵账房要到销售处登记房号,以便认定抵账房,若没有到销售处登记房号,该套房屋销售属于乙方正常销售范围,计销售任务,代理费按总房款1.5%给予佣金结算。当日，双方签订《小城怡景项目销售计划》，制定2015年4月25日至2015年12月31日期间销售计划：2015.5.1-7.31为第一周期，合同销售额700万元，2015.8.1-10.31为第二周期，合同销售额1900万元，2015.11.1-12.31为第三周期，合同销售额500万元，合计3100万元。 针对上述事实，原告提交《小城怡景项目销售代理合同》、《小城怡景回款计划》、《小城怡景小棚溢价分成方案》、《小城怡景车库销售代理合同》、2014年9月1日双方签订的《小城怡景项目销售代理合同的补充合同》、2015年4月18日双方签订《小城怡景销售代理补充合同》及《小城怡景项目销售计划》为凭，被告对上述证据的真实性未提出异议。 原告在庭审中主张，原告销售案涉房屋、车库、草棚分为三个阶段，并提交佣金明细表，第一阶段销售时间为2012年12月30日至2014年8月31日，包括前期销售房屋23套有2套带阁楼的，销售金额9398715元，按0.5%标准结算佣金46994元，房屋销售金额66277928元，按1%标准结算佣金662779元，顶账房销售金额4684195元，按1%标准结算佣金46842元，草棚销售金额2001177元，按1%标准结算佣金20012元，草棚溢价分成按20%分成51196元，车库销售金额2934304元，按1%标准结算佣金24434元，车库溢价分成按20%分成42861元；第二阶段的销售时间为2014年9月1日至2015年4月17日，房屋（其中5户在第二阶段交的定金，在第二阶段计算的工作量）销售金额12359162元，按1.5%标准结算佣金185387元，顶账房销售金额9403931元，按1%标准结算佣金94039元，车库销售金额300000元，按1.5%标准结算佣金4500元，草棚销售金额144700元，按1.5%标准结算佣金2171元，草棚溢价分成按20%分成3540元；第三阶段的销售时间为2015年4月18日至2016年8月30日，房屋（扣除了第二阶段交定金的5户）销售金额29899618元，按1.5%标准结算佣金448494元，顶账房销售金额32554766元，按0.5%标准结算佣金162774元，车库销售金额2753700元，按1.5%标准结算佣金41306元，车库溢价分成按20%分成19140元，草棚销售金额525500元，按1.5%标准结算佣金7398元，草棚溢价分成按20%分成4300元，商铺销售金额1731440元，按1.5%标准结算佣金25972元。以上销售金额合计174969137元，应结算佣金为1894138元。原告提交有被告公司副总经理林鸿杰于2016年12月17日签字的烟台天佑小城怡景案场销售明细表、烟台天佑小城怡景案场车库销售明细表和有林鸿杰于2016年12月16日签字的烟台天佑小城怡景案场草棚销售明细表，提交有被告董事长林金发、总经理张晓峰于2013年11月16日签字小城怡景24＃、25＃、28＃、29＃、31＃、32＃小棚价格，提交有林金发、张晓峰于2014年5月13日签字的小城怡景西区车库底价表和有被告董事长林金发、原告提报人杜慧杰于2016年4月5日签字的工作联系函，用以证实草棚、车库的销售底价及商铺的价格和佣金的结算方法。 被告对原告提交的小城怡景24＃、25＃、28＃、29＃、31＃、32＃小棚价格、小城怡景西区车库底价表和工作联系函证据的真实性无异议。被告对原告提交的有林鸿杰签字的销售明细表的真实性无异议，认为明细表里的房子是对的，但辩称：1.原告提交的销售明细表中分别卖给赵海英、于江丽、孟庆让、李壮、孙世荣、刘延明、闫文举、宋开凤、刘海英的9套房子不是原告销售的，而是2016年8月原告撤场后被告自己销售的。原告认为这9套房屋均是被告解除合同前原告在场的情况下成交的，理应计算原告完成销售任务，并结算佣金。庭后，原告提交闫文举、宋开凤、于江丽、刘海英、李壮5份认购协议书，并称其他客户的认购协议书未找到，但是林鸿杰都签字认可，被告认可有5份协议书的房屋属于原告销售。本院认为，被告庭审中主张9套房屋属于被告自己销售，但原告庭后提交5套房屋客户的认购书，虽然另4套房屋原告未能提交认购书，但有被告副总经理林鸿杰在原告的销售明细表中签字认可属于原告销售，被告虽辩称其在原告的销售明细表中签字的同时，还标明以合同为准，但本院认为，在此标明以合同为准，应理解为房屋是否卖给了客户以合同为准，原、被告对上述4套房屋卖给了客户没有争议，既然林鸿杰在原告的销售明细表中签字确认，证明被告认可上述4套房屋属于原告销售，故本院认定上述9套房屋应计算为原告的销售任务工作量。2.原告提交的销售明细表中分别卖给刘均伟、郑文斌、呼功海、杨意琪、赵丽丽、于文浩、曾子凡、杜凯、刘吉林与李宝梅的9套房屋属于顶账房，但原告统计在了非顶账房里面，9套顶账房应该是按照0.5%来计算佣金，而不是按照1%计算佣金。庭后被告提交有张晓峰签字的闽南建工以房抵进度款书面材料复印件一份，内有5户刘均伟、郑文彬、呼功海、杨意琪、赵丽丽是顶账房，但是按正常销售房结算佣金，认可了原告的主张；被告提交被告分别于2014年10月28日与蓬莱市发达铝合金厂、2015年8月31日与蓬莱水产建筑有限公司、2016年3月10日与山东迪辰能源科技有限公司签订的抵房协议3份，于2015年9月1日与蓬莱市大辛店永恒石材厂签订的小城怡景消防通道及景观施工合同1份，用来证实另外4套房屋属于顶账房，但是原告算做了非抵账房，其中抵给蓬莱市发达铝合金厂的房屋，该厂卖给了刘吉林与李宝梅，抵给蓬莱水产建筑有限公司的房屋，该公司卖给了杜凯，抵给山东迪辰能源科技有限公司的房屋，该公司卖给了曾子凡，抵给蓬莱市大辛店永恒石材厂的房屋，该厂卖给了于文浩。原告对被告提交的证据无异议，但认为虽然有顶账协议，这4户最终买房的房主，都是一直到售楼处询问，原告与房主接触了多次，房主找到了顶账的施工单位，按照顶账房购买，杜凯、于文浩、曾子凡这三套是董事长林金发口头同意按非顶账房结算，有林鸿杰在原告的销售明细表中签字确认，针对刘吉林的房屋，原告提交被告于2014年10月28日与蓬莱市发达铝合金厂签订的抵房协议复印件一份，主张上面有林金发于2014年11月4日签字确认按非顶账房结算，并有被告副总经理林鸿杰在销售明细表中签字确认。被告对原告提交的抵房协议复印件不认可，认为与被告提交的原件不一致，并且不认可原告主张的三套房屋董事长口头答应按非顶账房结算。本院认为，被告在庭审中主张有9套房应按照顶账房计算，但庭后被告提交证据认可5套房按顶账房计算，另4套房屋被告虽不认可，但有林鸿杰在原告的销售明细表中签字确认按非顶账房结算，故本院认定上述9套房屋按照非顶账房结算佣金。3.原告提交的销售明细表中33号楼49号草棚调到33号楼43号草棚，49号草棚不应计算原告的销售任务，且33号楼33号草棚、34号楼的3号草棚、34号楼的16号草棚，没有回款记录，上述4个草棚不应计算佣金。原告同意扣减上述4个草棚佣金900元，被告对原告扣减的佣金数额未提出异议。故本院认定，应从原告计算的佣金明细表中扣减佣金900元。4.原告提交的销售明细表中邹亮从19号车库调到9号车库，是重复的，19号车库不应计算原告销售任务，刘吉林从35号车库调到34号车库，35号车库不应计算原告销售任务，且刘吉林只交了1个车库的钱，宋祖建从130号车库调到190号车库，130号车库不应计算原告的销售任务。原告认可宋祖建的车库计算重复，应扣减佣金1260元，邹亮的车库计算重复，应扣减佣金1643元，但原告认为刘吉林要了2个车库，且有林鸿杰在销售明细表中签字认可。被告对原告扣减宋祖健、邹亮车库佣金的数额未提出异议。本院认为，原告认可宋祖健、邹亮的车库重复计算，本院予以认定。原告虽认为刘吉林买了2个车库，但对被告辩称刘吉林只交了1个车库的钱未作回应，故本院只认定刘吉林1个车库计算原告的销售任务工作量，扣减原告相应车库佣金2250元，综上共扣减原告3个车库佣金合计5153元。5.原告提交的销售明细表中车库有刘吉林34号车库、张华英173号车库、腾振涛176号车库、姜加勋68号车库，共4个车库低于底价销售，不应该计算佣金。原告认为上述4个车库，被告未提供车库的面积，销售底价未确定，且所有卖的车库的价格都是被告财务盖章核准的，如果低于车库底价，被告的财务不会核准的，并提交被告于2014年10月28日与蓬莱市发达铝合金厂签订的抵房协议，证明车库低价15万元，被告庭后核实找到抵房协议原件，认可刘吉林的34号车库应该计算佣金。本院认为，被告庭审认为上述4个车库低于底价销售，不应该计算佣金，庭后被告经落实虽只认可刘吉林的34号车库应计算佣金，但另三个车库均有被告副总经理林鸿杰在原告的销售明细表中签字确认，故本院认定上述4个车库应结算原告佣金。6.按照合同规定，162号到235号车库不在销售范围内，故宋祖建190号车库、张仪勇175号车库，共2个车库不在销售范围内，故不应计算佣金。原告认为，张仪勇的车库是首批不在销售范围，后期允许卖，而且原告只做了前期的工作，后期签合同是被告和房主签，宋祖建的车库不在销售范围是因为原告原先卖的车库属于首批销售范围内的，后期被告与宋祖建做出调整，将房号调整为不在首批的销售范围内，而且就算在首批不在销售范围内，后期也可以销售。本院认为，上述2个车库被告虽主张不在销售范围内，但均有被告副总经理林鸿杰在原告的销售明细表中签字确认，故本院认定上述2个车库应结算原告佣金。 庭审中，原告主张其已按照合同的约定完成销售任务，故应按照其计算的提成比例结算佣金。被告辩称原告未按照合同的约定完成销售任务，故不应按照原告计算的提成比例结算佣金，被告已按合同约定足额支付给了原告佣金。关于原告是否完成销售任务及被告应支付给原告多少佣金的问题，本院在第一次庭审结束后组织双方当事人进行了证据交换和核对账目，并将双方分别统计的原告销售工作量情况交给对方进行核对。庭审中，双方争议的主要问题在于原告统计的工作量是以房屋销售的合同金额计算工作量，被告是以到账的金额计算工作量。根据原、被告签订的合同、补充合同及合同的履行情况，以及被告公司的副总经理林鸿杰签字确认的原告销售明细表，本院认为，应以房屋销售的合同金额计算原告的工作量。据此，根据原告统计的工作量情况，第二阶段2014年9月1日-2014年12月31日原告完成的销售额为20948051元，回款额为16310312元，根据2014年9月1日的补充合同，原告自2014年9月1日-2014年12月31日，应完成房屋销售合同额2000万元，回款额1200万元，故原告已完成第二阶段的销售任务；第三阶段第一周期2015年5月1日至2015年7月31日，原告完成销售额为11965633元，根据2015年4月18日的补充合同，被告若连续两个周期没有完成销售任务（2015年4月18日至2015年10月31日销售任务见附件），被告自动无条件退场，原、被告双方解除合同，而附件销售计划第一周期（2015.5.1-7.31）的任务为合同销售额700万元，故原告完成了第三阶段第一周期的销售任务，没有违约。至于第一阶段，原、被告于2014年9月1日签订的补充合同，已协商销售总合同额为9000万元，应结算佣金为87万元，本院予以确认。另查，按照双方合同约定，如果原告没有完成销售任务，原告退场，双方解除合同，但纵观本案，至双方于2016年8月份解除合同之前，双方没有因为原告未完成销售任务而解除合同，原告亦没有因此而退场。综上，原、被告针对第一阶段的原告完成的销售金额及结算佣金以合同方式进行了确认，第二、第三阶段，原告完成的工作量即使扣减上述不予认定的原告统计表中的3个车库和4个草棚的销售合同额，原告亦完成了销售任务。故按照原告计算的佣金数额1894138元扣减6053元，本院认定为原告应结算的佣金，原告应结算的佣金（代理费和溢价分成）为1888085元。 关于已结算的佣金，被告提交已结算佣金明细，已结算原告佣金1557887元，原告予以认可。其中双方均认可被告已付原告佣金现金1151432元，原告提交双方于2016年8月11日签订抵房协议，被告将35＃-3-804房屋抵顶原告佣金406455元，被告无异议，双方均认可继续履行协议，被告以房抵顶原告佣金406455元。故本院认定被告已付原告佣金（代理费和溢价分成）1557887元。 关于双方是否解除合同及如何解除合同的问题，原告在庭审中主张，合同的履行期限应至本案工程全部交房，被告于2016年8月在原告授权的总经理不在场的情况下，单方通知原告的案场经理杜慧杰解除合同。为证实自己的主张，原告提供证人杜慧杰到庭作证，杜慧杰的证言证明，2016年8月26日，被告公司董事长林金发给她打电话让她过去一下，在林金发办公室，林金发突然让他们离场。林金发讲话的内容为“从现在开始你们的工作要移交，这边你们的佣金是多少就给你结多少，马上就给你们结账，这边可能是我自己销售，也可能是请人销售，你这边还要多帮忙。”。杜慧杰当庭提交光盘一张，复制当时其用手机对林金发讲话进行的录音，并提供书面整理的录音材料，录音内容与杜慧杰陈述的内容基本一致。原告还当庭提交李功勋、刘莉莉、丛立慧仲裁申请书复印件三份，蓬莱市劳动人事争议仲裁委员会分别作出的关于申请人李功勋、刘莉莉、丛立慧与原告的调解书复印件三份，上述证据证明，申请人李功勋、刘莉莉、丛立慧向原告追索劳动报酬，其诉称的理由均为2016年8月末作为开发公司的被告辞退作为代理公司的原告，导致其与原告劳动关系终止。其中丛立慧在仲裁申请书中陈述被告辞退原告后，其与几个置业顾问同事继续留在被告售楼处工作。原告主张申请人原为原告公司的员工，现在被告公司就职，因原告未支付其工资，到劳动部门申请仲裁，之所以未对该三名员工支付提成，是因为被告解除合同后，将该三名员工挖到被告公司就职。原告提交上述证据用以证明是被告无故解除合同。被告对证人证言提出异议，认为证人是原告职工，与原告有利害关系，对录音证据提出异议，认为录音证据属于复制件，没有原始录音，并且该录音言辞不清，内容无法听清，且存在剪辑的情况，该录音的时间也无法确定，因此不应作为本案的证据所采信。被告对仲裁申请书及调解书的真实性无异议，但辩称仅凭此证据不能证明被告单方面解除代理协议。庭审中，被告辩称双方之间的合同至今未解除，双方在2015年4月18日的补充合同中对独家销售代理的期限做了变更，重新约定原告享有独家代理权的期限为2015年4月18日至2016年6月30日，双方之间的独家代理合同期限已于2016年6月30日到期，对独家代理已经履行完毕，但双方之间仍然存在非独家代理销售代理合同关系。但在本院于2018年4月9日组织双方对证据进行质证的笔录中，被告的法定代表人林金发称：“2016年5月，杜慧杰怀孕要生小孩，曲经理的母亲在北京治病，我就考虑他们干不下去会影响公司的销售，2016年8月我就与杜慧杰商议解除合同让原告退场，杜慧杰同意了，2016年8月解除合同后，又商议9月份交接，在2016年9月1日到9月15日有半个月的时间都在对接，并同意留下所有的置业顾问，我们自己又成立了一个销售部，销售楼房。”。本院认为，根据原、被告双方签订的合同及履行情况，以及原告提交的证据和林金发的陈述，双方的合同期限应履行至本案工程全部交房，而被告于2016年8月单方解除合同。原告提交的证据能够互相印证，并有林金发的陈述予以佐证，本院对原告陈述意见及提交的证据予以采信，对被告的辩称意见不予采信。 本院认为，原告与被告之间签订的楼房销售委托合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告依照双方合同约定，受被告委托销售被告开发的小城怡景楼房、车库、草棚及商铺，根据庭审查明的事实，被告应支付原告佣金合计1888085元，现被告已付原告佣金1557887元，尚欠原告佣金330198元。关于原告要求被告支付的利息及赔偿款1878862元的主张，本院认为，委托合同是基于当事人之间的相互信任而订立，亦可基于当事人之间信任基础的动摇而解除。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”被告解除对原告的委托合同关系，属于行使法定解除权，但给原告造成的直接损失，被告应当依法承担相应的赔偿责任。现原告主张被告支付利息，可以被告欠原告佣金330198元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息。原告主张的赔偿款1878862元属于可得利益损失，可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益，虽然原告行使法定解除权亦应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于故意违约应承担的违约责任，被告的责任范围仅限于给对方造成的直接损失，不包括对方的预期利益。本案被告解除合同属于行使法定解除权，而可得利益损失是因违约造成的损失，被告解除合同的行为不构成违约，无需赔偿原告可得利益损失。故对原告主张赔偿款的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条之规定，判决如下： 一、被告蓬莱奋发置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告烟台天佑房地产营销策划有限公司佣金330198元，并承担自2016年9月1日起至本判决生效后十日内止以本金330198元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。 二、驳回原告烟台天佑房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28108元，由原告烟台天佑房地产营销策划有限公司承担21855元，被告蓬莱奋发置业有限公司承担6253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  王青松 人民陪审员  王秀华 人民陪审员  曲义纯 二〇一九年四月一日 书 记 员  刘 晶