福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初839号 原告：邓承良，男，1977年2月17日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所执业律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所执业律师。 原告邓承良与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告邓承良的委托诉讼代理人唐滟帆和被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓承良向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司支付邓承良逾期办理权属登记违约金70171元（其中：住宅部分53371元、车位部分16800元）；2.诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2014年4月26日，邓承良与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方约定邓承良向碧桂园公司购买坐落于三明市（为与涉案车位相区分，以“住宅”代指该商品房），合同中约定了建筑面积、总金额和付款时间、方式，同时还约定碧桂园公司应在2016年12月30日前向邓承良交付住宅，并应在住宅交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需要碧桂园公司提供的材料交付邓承良。如因碧桂园公司的原因，邓承良不能在住宅交房之日起90日内取得住宅的房屋权属证书的，邓承良不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按邓承良已付款的0.01%向邓承良支付违约金。2017年6月19日，邓承良与碧桂园公司签订另一份《商品房买卖合同》，双方约定邓承良向碧桂园公司购买坐落于三明市车位，合同中约定了建筑面积、总金额和付款时间、方式，同时还约定碧桂园公司应在2017年6月30日前向邓承良交付车位，如因碧桂园公司的原因，邓承良不能在车位交付之日起90日内取得车位的房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向邓承良支付违约金50元。合同签订后，邓承良支付全部房款1030331元，碧桂园公司先后于2016年12月28日、2017年6月1日向邓承良交付房屋、车位，但直至2018年8月30日才通知邓承良办理房屋和车位的权属登记手续，分别逾期518天、336天，构成违约，应向邓承良支付违约金70171元（其中：住宅部分53371元、车位部分16800）。 碧桂园公司辩称，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司,碧桂园公司不应承担违约责任；根据合同的约定，邓承良主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减;邓承良的车位实际交付日期为2018年9月3日，该时间晚于车位所在楼幢首次登记时间后，碧桂园公司对于邓承良逾期取得车位权属证书并无违约行为，不应承担车位逾期办理权属登记的违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方所提交的证据真实性均无异议，本院对双方有争议的问题将结合证据予以分析认定。对于以下事实，双方当事人没有争议，本院予以确认： 2014年4月26日，邓承良作为买受人与碧桂园公司作为出卖人签订编号为2014042600011号的《商品房买卖合同》，该合同第三条主要约定邓承良向碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区（即住宅）及该房屋的基本情况；第四条约定商品房总价款为1030331元；第八条约定出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付商品房；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，邓承良支付了全部购房款1030331元，碧桂园公司于2014年8月11日、2015年11月30日先后向邓承良出具金额为630331元、400000元的预收购房款发票。 2016年12月28日，碧桂园公司向邓承良交付住宅，邓承良预交该住宅2017年1月-3月的物业费，双方还签订《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》，约定由邓承良自行将办理坐落于三明市梅列区所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心并自行办理不动产权证书。 2017年6月1日，邓承良向前期物业服务企业预交坐落于三明市梅列区车位2017年7月至2018年6月的物业费。 2017年6月19日，邓承良作为买受人与碧桂园公司作为出卖人签订编号为2017061900014号的《商品房买卖合同》，该合同第三条主要约定邓承良向碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区车位及该车位的基本情况；第六条约定商品房总价款为90000元；第七条约定,买受人签订本合同前已经向出卖人支付定金10000元，买受人根据合同附件四的约定支付房款；附件四约定，由于出卖人一期楼盘开盘时商品房售价高，后期楼盘出卖人根据市场行情调整价格出售，前后期存在价格差，为回馈一期买受人，经买卖双方协商，由出卖人向坐落为梅列区碧桂园6号22幢1101的买受人回馈本车位；第十一条约定出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付商品房；第二十条约定，出卖人应当在本合同签订之日起30日内申请预告登记，因出卖人原因，买受人未能在车位交付之日起90日内取得该车位所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金；第十一条对前期物业管理进行约定，该车位的物业服务费标准为每月50元。同日，碧桂园公司（出卖人）还和邓承良（买受人）签订《协议》一份，该协议载明：买卖双方于2014年4月26日签订了合同编号2014042600011号的《商品房买卖合同》及附件、附录，约定买受人购买出卖人开发的碧桂园22幢1101室商品房，双方于2014年10月20日就回馈事宜签署了《协议书》，就房屋买卖合同发票开具、回馈方案执行等事宜达成如下协议。协议第一条约定，双方同意回馈方案中关于车位部分的执行方式是双方签署买受人购买出卖人开发的位于碧桂园6号23幢负二层132号车位的商品房合同，买受人无需支付车位约定的车位价款90000元，但须承担车位买卖合同约定的车位价款之外的其他税费。为车位产权登记需要，出卖人向买受人开具与前述车位价款等额的车位发票；协议第二条主要约定，在碧桂园22幢1101室商品房办理收楼手续后，出卖人将已付购房款22000元的回馈清退买受人；协议第三条约定，买受人同意，鉴于第一条、第二条约定的操作方式，虽房屋买卖合同约定的房价为1030331元，但出卖人仅向买受人开具金额为918331元的房屋发票，但关于该商品房的面积退补操作、约定总价、退补单价等仍按房屋买卖合同的约定执行；协议第六条约定，本协议与房屋买卖合同或车位买卖合同约定内容不一致的，以本协议约定为准。 2018年8月30日，三明市国土资源局为碧桂园公司开发的涉案住宅、车位所在楼幢房产办理房地产开发项目首次登记(总确权)，碧桂园公司于同日向邓承良发送《不动产权属证书办理通知书》，通知邓承良办理住宅、车位的所有权权属登记。 2018年9月3日，邓承良在碧桂园公司出具的《三明碧桂园物业及资料移交书》签字确认，移交书中载明：邓承良向碧桂园公司购买的坐落于碧桂园6号23幢负二层132号车位商品房（简称“该物业”）已按商品房买卖合同的约定达到交付条件，双方于2018年9月3日办妥该物业及相关资料的移交。 另查明，国务院《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行；三明市国土资源局于2016年8月29日在三明市人民政府网站上发布《关于印发的通知》，明确规定了办理各项不动产登记所需材料；三明市人民政府于2016年10月10日在其信息公开网站上发布《关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》，自2016年10月19日起，在三明市区（含梅列、三元两区）范围内实施不动产统一登记。 根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院对双方争议的焦点问题作如下分析、认定： （一）关于碧桂园公司应否承担违约责任的问题 邓承良认为，实施不动产统一登记制度将原分散在各个部门的登记职责统一整合到一个部门，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，减少了办证环节，减轻了碧桂园公司重复提交办证审批资料的负担；原办理房产证和土地证属于开发商责任义务的地籍调查、房产测量属于目前不动产权籍调查的范畴，碧桂园公司强调的不动产权籍调查不是行政部门赋予开发商的新负担；根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”判断，自三明市开始实行不动产登记制度到交房后90日的时间，长达130天左右的期限，碧桂园公司完全具备充足的时间去应对政策的变化。因政策变化，并不足以导致涉案合同赖以成立的基础动摇或丧失，导致继续履行合同会造成显失公平或不能实现合同目的，本案不能按碧桂园公司的主张适用情势变更原则。碧桂园公司未及时将充足材料报送给不动产登记部门为买受人办理产权证书创造前置条件并告知买受人，构成违约，应承担支付违约金的违约责任。针对车位的交房时间问题，“交房时间”是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程，其中包括但不限于验收房屋、交纳物业费、交纳公共维修基金、领取钥匙等行为，合同约定的车位交付时间是2017年6月30日前，邓承良于2017年6月1日就已交纳了车位（2017年7月-2018年6月）第一年的物业费，实际上接收了车位，且进行使用，是完全符合合同约定的接收房屋行为，亦符合商业习惯，而办理物业资料移交手续仅是形式上补齐交接材料行为，应以实际交付接收车位的时间为准，车位的实际交付时间为2017年6月1日，因此碧桂园公司也应承担车位逾期取得权属证书的违约金。 碧桂园公司认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生重大变化，属于政策调整所致的情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司。首先，碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料，但随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务，造成碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后不符合不动产权登记申报要求而被退件，须按不动产权登记要求重新准备资料。其次，不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料《不动产权籍调查报告》，不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。最后，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。车位部分，因实际交付时间应以物业移交手续明确的时间2018年9月3日为准，碧桂园公司并未违反合同的约定，不应承担违约责任。 本院认为，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更可以免责的抗辩理由不能成立，理由为：涉案住宅、车位交付于国务院《不动产登记暂行条例》发布、施行和三明市实施不动产统一登记政策后，碧桂园公司理应对影响合同履行的房屋权属登记政策变化及时了解，碧桂园公司客观上有充足时间调整应对，及时全面履行合同义务，碧桂园公司是从事房地产开发销售的知名专业企业，本院有理由相信其具备的专业能力足以及时应对不动产登记政策调整并为此做好充分准备；况且，碧桂园公司在合同履行过程中始终没有向邓承良提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同造成不利影响，碧桂园公司在诉讼中也未举证证明其在应对该政策调整上已积极、全面善意履行合同义务；最后，办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上并没有本质区别，不会显著增加碧桂园公司的负担，不动产产权登记制度的变化不会导致继续履行涉案合同产生显失公平的后果。因此，本案显然不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的适用情势变更原则的条件。本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护规定。因碧桂园公司的原因导致邓承良未在住宅交付后的90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于涉案车位交付时间问题，涉案车位《商品房买卖合同》第十一条第（四）款第3项约定“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单”，2018年9月3日的《三明碧桂园物业及资料移交书》系证明涉案车位交付时间的直接证据，明确载明涉案车位交付时间为2018年9月3日，邓承良与碧桂园公司在该证据上通过签字或盖章的形式予以确认，应以认定；邓承良提交的预交涉案车位物业费的相关证据，仅能间接证明涉案车位是否接收，因间接证据的证明力一般小于直接证据，且根据邓承良的意见交纳物业费也仅是办理车位交接手续应完成的行为之一，鉴于邓承良未提交其他证据佐证其于2016年6月1日已实际接收涉案车位的情况，邓承良所提交的证据并不足以推翻碧桂园公司所提供直接证据可以证明的事实，故对邓承良的该事实主张不予采纳。因碧桂园公司在涉案车位交付前，已对涉案车位所在楼幢进行首次登记(总确权)并通知邓承良办理权属登记手续，碧桂园公司未违反合同关于车位产权登记的约定，邓承良要求碧桂园公司承担车位部分逾期办理权属登记违约金的理由不能成立，本院不予支持。 （二）关于违约金如何确定的问题 邓承良的主张如诉称意见所述。碧桂园公司对此抗辩认为，讼争违约金只能计算至讼争住宅所在楼幢首次登记即2018年8月30日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的“权籍调查成果”工作时限30日；碧桂园公司通过与邓承良签订协议，已回馈邓承良购买住宅的购房款112,000元，因此住宅部分实际支付的购房款应为918,331元，应当以此金额为基数确定违约金。 本院认为，碧桂园公司迟延办理涉案住宅所在楼幢商品房项目的首次登记，但还应履行移交办证资料、及时通知等义务，本案逾期办证违约金应计算至碧桂园公司完成商品房首次登记、办证相关材料移交且通知业主办证时（即2018年8月30日）止。如前一焦点问题所述，房屋产权登记制度的变化，未实质加重碧桂园公司的合同义务，且碧桂园公司未举证证实其已及时全面向不动产登记部门递交办证材料后仅因缺少“权籍调查成果”导致无法进行不动产登记，故碧桂园公司要求计算逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于住宅已付购房款金额问题，邓承良在其与碧桂园公司于2017年6月19日签订的《协议》前已按涉案住宅《商品房买卖合同》的约定足额支付全部购房款1,030,331元，虽然《协议》约定碧桂园公司通过回馈车位等方式共回馈邓承良112,000元，但《协议》第三条明确约定了涉案住宅的约定总价仍按原合同执行，显然《协议》的约定并未改变住宅的约定总价为1,030,331元和邓承良足额支付该款的客观事实，故本院认定住宅已付购房款金额为1,030,331元。本案，扣除不计入逾期天数90天后，双方当事人均同意计算住宅逾期取得权属证书的违约金天数的起算日为2017年3月31日，因起算日即已逾期，计至截止日2018年8月30日止逾期共计518天，根据涉案住宅《商品房买卖合同》第十四条的约定，碧桂园公司每日应按买受人已付款1,030,331元的0.01%的标准向邓承良支付违约金，故碧桂园公司应支付邓承良的违约金为53,371元。 综上所述，本院认为，涉案住宅、车位的《商品房买卖合同》系邓承良与碧桂园公司双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定及时履行办理住宅的商品房权属登记的义务，已构成违约，依约应承担支付违约金违约责任，邓承良要求碧桂园公司支付涉案住宅部分逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。邓承良要求碧桂园公司支付涉案车位部分逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，因碧桂园公司提供的证据证明力大于邓承良所提供的证据的证明力，本院据此认定碧桂园公司按约履行了涉案车位部分的办理权属登记义务，故对邓承良的该部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付邓承良逾期办理权属登记违约金（住宅部分）53,371元； 二、驳回邓承良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,554元，减半收取计777元，由邓承良负担187元（已预交），三明市碧桂园房地产开发有限公司负担590元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  高辉耀 二〇一九年四月二十九日 书记员  罗舜华 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定： （一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证； （二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言； （三）原始证据的证明力一般大于传来证据； （四）直接证据的证明力一般大于间接证据； （五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。  3