江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初5206号 原告（反诉被告）:邱小松,男,1981年11月6日生,汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王林慧，女，1983年12月21日生，个体户，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：权钢，江苏同瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）:赵秀玲,女,1955年1月10日生,汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李世懿，江苏徐海律师事务所律师。 原告（反诉被告）邱小松与被告（反诉原告）赵秀玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。后发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告邱小松及其委托诉讼代理人王林慧，被告赵秀玲及其委托诉讼代理人李世懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱小松向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担房屋修理、固定装修恢复的费用25900元、购买家具家电费用24100元；2、由被告承担中介服务费12000元、律师费5000元；3、由被告支付违约金100000元；4、被告承担诉讼费、鉴定费。事实与理由：2018年6月2日，原告通过中介与被告签订房地产买卖协议，购买被告房产和地下室，价款1220000元，此价款包括门窗、水电、煤气、固定装修、家具家电；合同还约定了违约金100000元。原告依约支付了全部购房款，被告在2018年8月11日交付房屋。原告在接受房屋时发现，被告将空调二台、史密斯电热水器一台、集成灶一台、灶台洗菜盆一个、燃气壁挂炉一台、冰箱一台、液晶电视一台、固定衣柜一个、双人床二张、沙发一个拆除搬走（并出售了）。且拆除是破坏性的，并因拆除热水器造成漏水，地板全部泡坏，墙面渗水、发霉，厨柜屋面板毁坏，必须全面装修才能入住。同年8月14日原告与被告联系要求恢复原状，被告明确讲到旧货去买，原告不同意，要求赔偿费用，被告只愿承担2000元费用。原告原计划购买已装修房屋就是为了避免装修，买到即可入住。由于被告违约同时又造成的破坏，使该房屋需重新装修方能入住，对原告造成很大损失，特诉至法院。 被告赵秀玲辩称，双方在签订协议时，确实提到了家具家电，但并未明确列举哪些家具家电。被告在交房时，已将自己的浴霸、淋浴器、厨房吊柜与橱柜、餐桌座椅2把、卧室吊柜、电视柜、书柜，照明设施等家具家电等都留给原告，被告自始至终也未在协议中承诺将屋内所有家具家电都送给原告，况且被告拆除的部分家具家电也都是几十年前的陈旧物品，并不值钱。现原告以新产品价格计算家具家电费用无事实依据，被告已给原告留了家具家电，因此不存在违约。针对原告提到的被告的拆除行为具有破坏性，因拆除行为造成漏水的情况根本不存在，而且原告提到的墙面渗水发霉的情况也是不存在的。被告在交房时，房屋是完好的。当时原告在购房后两月都未曾在房内居住，因被告楼房处于一层，本身潮湿，原告因自身原因不经常通风，造成屋内墙体出现潮湿情况也属正常。被告自始至终都未违反合同约定，其以被告未全部交付家具家电主张100000元违约金，完全违反公平原则，也远远超出其实际损失的30%，违反法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。同时，原告支付的房屋价款并不包括地下室，后期过户时原告不愿支付中介费用迟迟未去领取不动产权证书，也未足额支付监管资金，造成被告无法按时拿到购房款，购成违约。被告现提起反诉，要求反诉被告支付地下室价款40000元、承担迟延领取《不动产权证书》违约金56700元（按总房款3‰计算15天）。 反诉被告邱小松辩称，1、反诉原告第一项请求不存在，双方签订的协议第二、三条已经约定，对房屋和地下室都做了概况。故双方房屋买卖包括地下室；2、根据合同约定及习惯，房产买卖变更产权登记，买受人获得变更后的不动产权证书，这是一项权利而不是义务。所谓的违约，应是违反合同约定的义务而承担的违约责任。买受人迟延领取自己的产权证书，并不构成违约，对出卖人权利义务不产生任何影响，综上，请求驳回反诉原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，原告邱小松（乙方买方）、被告赵秀玲（甲方卖方）、居间方xx事务所签订《房地产买卖协议》，约定甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，房屋座落于xx，权证登记的房屋建筑面积84.55㎡，地下室建筑面积8.04㎡，本合同约定的房地产面积为原产权证上标明的；甲乙双方约定本房地产交易价格为1220000元，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施：门、窗、水、电、煤气、固定装修、家具家电；甲乙双方同意2018年6月15日前到产权处签署上述房地产备案合同，双方同意甲方收到房屋全款之日交接房屋；居间服务费18300元由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方；如任何一方恶意拖延签署备案合同日期，付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算；过户前甲方需交清物业费，水电煤气费用。交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方于1个月内予以修理或恢复，如逾期不修理或恢复，乙方可自行修理或恢复，费用由甲方承担；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金壹拾万元。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十一条所约定的服务费。若甲、乙双方自愿解除合同，则由甲、乙双方各承担50%的居间服务费。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处罚费及其他相关手续。2018年6月2日当日，赵秀玲收到邱小松支付的定金50000元。同时，邱小松向xx事务所支付居间费12000元。 2018年6月28日，出卖方赵秀玲与买受方邱小松（共有人王林慧）签订《存量房买卖合同》，约定出卖方将坐落xx房屋出售给买受方，建筑面积为84.55平方米，房屋成交价格900000元；买受方于2018年6月28日前支付400000元，于2018年7月30日前，办理完相关银行贷款批准手续500000元。 2018年6月28日，原告邱小松（乙方买方）、被告赵秀玲（甲方卖方）、丙方xx中心签订《存量房交易资金监管协议》，约定甲方与乙方在2018年6月28日签订《存量房买卖合同》，将坐落xx的房屋成交价格10000元，建筑面积8.04平方米出售给乙方，乙方将购房款10000元存入xx分行托管账户；乙方在领取《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证、填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续；乙方应在标的不动产转移登记核准记载于登记薄后15日内领取权属证书，乙方在标的不动产转移登记核准记载于登记薄后15天内仍未领取《不动产权证书》的，甲方可以直接向丙方申请取款，丙方应予同意。 2018年6月28日当日，赵秀玲收到邱小松支付的房款260000元。2018年7月2日，邱小松向监管账户分别存款10000元、400000元。2018年7月4日，邱小松办理了900000元住房增值税发票，代开企业名称为赵秀玲。2018年7月7日，邱小松向监管账户存款50000元。2018年7月13日，邱小松向监管账户存款50000元。2018年7月23日，权利人王林慧、邱小松经核准取得xx及xx的不动产权证书。2018年7月26日，王林慧领取涉案房产不动产权证书。2018年8月6日，赵秀玲领取900000元。 2018年8月11日，原被告交接涉案房产，并由被告在此前拆除了厨房集成灶、与壁挂炉二合一的电热水器，搬走了部分家具家电。2018年8月12日12时，原告家人报警，称涉案房屋内的部分设施被赵秀玲拆走，还导致屋内漏水。因原告认为被告的行为给原告造成经济损失，遂以诉称理由起诉来院。2018年8月22日，原告与江苏同瑞律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费5000元，但庭审中陈述5000元尚未支付。 庭审中，原告提供xx事务所xx组店店长曹1和工作人员魏1出具的证明一份（内容为：该房屋双方签署房地产买卖协议时约定房屋包含以下设施固定装修，家具家电，依据现场看房及中介公司系统内提供房屋图片，包含以下物品，空调2台2000元、史密斯电热水器1台1500元、集成灶1台3000元、燃气壁挂炉1台5000元、厨房水槽1个300元、冰箱1台1000元、液晶电视1台1000元、固定衣柜1个5000元、双人床2个5000元、沙发1个1000元、窗帘3个500元），证明买卖包括房屋的固定装修和家具家电，费用为24100元，包括在1220000元内。同时，原告还提供2018年8月15日苗1与周1签订的《房屋租赁协议》，证明原告是为父母买房，因被告的违约行为，造成原告方暂时无房居住只能租房，年租金20000元。 经质证，被告认为证明中提到的家具家电都是根据新产品价格进行的估算，无事实依据，并提供2010年1月14日被告丈夫李浩与案外人孟虎签订的《房产转让协议》，证明涉案房屋是购买之后装修的。且三方现场交接时空调、冰箱、热水器根本不存在，燃气壁挂炉也没有。交房前拆水机时因水机的水龙头与水槽焊在一起，所以把水槽一并拆了带走，集成灶台也拆走；对《房屋租赁合同》真实性不予认可，即使原告承租该房屋，对其实际用途也无法证明就是给其父母用于居住。同时，被告庭审中表示同意给付原告卧室两开门衣柜一个与四人沙发一个。 本案审理过程中，原告邱小松申请对涉案房屋修理、固定装修、地面、墙面、顶棚的损失进行评估。经本院于2018年12月5日现场勘验发现，涉案房屋南侧大卧室北墙无衣柜，衣柜所在部位地板未铺设；原告主张的集成灶现场已拆除；厨房壁挂炉现场无，天花板破损，与壁挂炉二合一的电热水器现场无；北小卧室墙面与地板有渗水现象；客厅墙群有渗水渍，地板有轻微鼓起。曹1到达现场陈述，2018年8月11日交接房屋时，厨房地面有点积水，客厅没有积水，当时现场大衣柜、空调都没有，但当时被告和被告妹妹到中介时，被告妹妹说基本的东西都不带走，一些小物件带走，但交接房屋时在卖房子之前看到的基本的物品都不在了。 根据原告的申请，本院委托江苏光大资产评估有限公司对涉案固定装修损失及漏水造成的损失进行评估。因现场勘查时固定装修损失所涉及的大卧室衣柜、厨房集成灶、卫生间电热水器、壁挂炉等未能看到实物，且没有证据证明其生产厂家规格型号及尺寸，未能对原告的该项损失进行评估。2018年12月12日苏光大评报字[2018]第0000号装修损失资产评估报告示，大卧室复合地板、厨房扣板顶、小卧室墙皮、小卧室复合地板、客厅复合地板、客厅墙皮损失部分的重置价6167元，损失率60%，评估价值合计为3700元。原告因此支出评估费3000元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依公平原则与诚实信用原则确定各方的权利与义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯按照约定全面履行自己的义务。 关于原告邱小松主张的房屋修理、固定装修恢复费用问题，根据原被告签订的《房地产买卖协议》约定，原告购买的涉案房产包括固定装修设施。《房地产买卖协议》还约定，交屋时，原告发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，被告于1个月内予以修理或恢复，如逾期不修理或恢复，原告可自行修理或恢复，费用由被告承担。经查明，被告在交房时将厨房集成灶拆除、并将水槽上的壁挂炉及二合一的电热水器拆除时剪断了与水槽连接的水管，导致漏水，致使厨房天花板破损，房内地面、墙面损毁。因此，被告具有修理义务。因被告至今未予修理，故应当向原告支付修理恢复费用。经评估，原告需修理上述损毁部分的装修价值为3700元，被告应当按合同约定予以承担，并应承担原告因此而支出的评估费用。 关于原告主张的购买家具家电费用问题，原被告签订的《房地产买卖协议》约定，原告购买被告的涉案房地产包括房屋内的家具家电，但双方未就具体内容予以约定。虽居间方工作人员出具证明表述家具家电为空调2台2000元、史密斯电热水器1台1500元、集成灶1台3000元、燃气壁挂炉1台5000元、厨房水槽1个300元、冰箱1台1000元、液晶电视1台1000元、固定衣柜1个5000元、双人床2个5000元、沙发1个1000元、窗帘3个500元，但结合被告入住涉案房屋的时间推算，上述物品的使用年限应基本在8年左右，标价明显过高。虽庭审中被告不认可上述家具家电为协议中约定的家具家电，但结合原告及居间方陈述，并考虑到买卖已装修的二手房约定包括家具家电的市场交易习惯及不方便拆除性与移动性，上述物品中空调1台、史密斯电热水器1台、厨房集成灶1台、厨房水槽1个、双人床1个、窗帘3个，符合居民基本生活所必需。因庭审中被告表示同意将固定衣柜1个、沙发1个返还原告，故本院予以准许。因原告就上述物品不能证明为被告新购置物品，故应当按普通家具家电二手旧货标准予以折旧计算，本院参照原告的报价、评估装修损失的折旧60%标准，酌定支持原告本院确认的上述基本物品损失5200元。 关于原告主张的中介服务费问题，虽原被告签订的《房地产买卖协议》约定，违反本协议任何一条款均视为违约。但根据二手房交易目的与交易习惯，买卖的房地产办理完过户并实际交付房屋后，居间方任务即已完成。虽本案中被告交付原告房屋存在瑕疵，但双方在协议中已就交付房屋设备不符合约定如何处理进行了约定，且被告已就房屋损失向原告承担相应费用。故，原告再行要求被告支付居间费12000元有违公平，本院不予支持。 关于原告主张被告赔偿律师费问题，虽原告提供委托代理合同列明律师费为5000元，但庭审中原告并未提供相应证据证明其已实际支出了律师费5000元。故，尚不能证明原告实际产生该项损失，对原告的该项主张，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题，虽被告未按约定向原告交付完整无损坏的房屋，存在违约。但买卖合同已完成过户与交接，被告只是交接时存在过错。且根据居间方陈述，当日交接时已出现厨房地面积水情况，原告对此亦未重视以防止损失扩大，故原告按总房价的违约金100000元主张计算标准过高。本院综合考虑原告的受损情况，合同履行情况，当事人过错程度，酌定以原告的实际损失8900元为基数、以7.8%（年利率6%上调30%）为年利率计算违约金为694.2元。 关于反诉原告赵秀玲主张的地下室价款问题，根据原被告双方签订的《房地产买卖协议》及《存量房交易资金监管协议》约定内容显示，涉案地下室在原告购买涉案房款总价款1220000元之内。故反诉原告再行主张地下室价款无事实与法律依据，本院不予支持。 关于反诉原告赵秀玲主张迟延领取《不动产权证书》违约金问题，经查明，涉案房产不动产权证书于2018年7月23日经核准登记，反诉原告于2018年8月6日即领取房款，故不存在违约情形。对反诉原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告赵秀玲于本判决生效后七日内向原告邱小松赔偿房屋修理、固定装修恢复费用3700元，家具家电损失5200元； 二、被告赵秀玲于本判决生效后七日内向原告邱小松返还卧室两开门衣柜一个与四人沙发一个； 三、被告赵秀玲于本判决生效后七日内向原告邱小松支付违约金694.2元； 四、驳回原告邱小松的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告赵秀玲的诉讼请求。 本诉案件受理费3640元，评估费3000元，由被告赵秀玲负担；反诉案件受理费1110元，由反诉原告赵秀玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 车 勤 人民陪审员 方 辉 人民陪审员 张丽梅 二〇一九年四月二十六日 书 记 员 梁 振