广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初551号原告（反诉被告）：英德市农村信用合作联社，地址：广东省英德市英城峰光路与英州大道交汇处。法定代表人：黄日明。委托代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈态发，男，1990年3月2日出生,汉族，住广东省英德市。委托代理人：曾佑强，英德市英州法律服务所法律工作者。被告：英德市德兴贸易有限公司，地址：广东省英德市英红镇英红大道东华星广场F栋首层F8号。法定代表人：黄序立。委托代理人：黄莉莉，女，1984年2月7日出生，汉族，住广东省英德市。（系该公司员工）原告英德市农村信用合作联社与被告陈态发、英德市德兴贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告英德市农村信用合作联社的委托代理人何楚甄、被告陈态发及其委托代理人曾佑强、被告英德市德兴贸易有限公司的委托代理人黄莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英德市农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈态发立即偿还贷款本金160087.38元，利息、罚息7447.26元（暂计至2018年10月26日，之后计至本金还清为止），本息合计167534.64元；2、判令被告英德市德兴贸易有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告在借款本息、诉讼费用等总欠款数额范围内对被告陈态发的抵押财产享有优先受偿权；4、本案的诉讼费及相关实现债权的所有费用由被告承担。事实与理由：2014年3月21日，原告与被告陈态发签订了《个人购房按揭借款合同》，被告陈态发向原告借款180000元，为被告陈态发购买英德市英红镇英红大道华星广场D栋3单元703房提供购房按揭，借款期限为20年，自2014年3月27日起至2034年3月27日止。借款月利率按6.55‰执行，如遇国家调整，则根据基准利率上下浮动，次年1月1日生效。被告陈态发选定等额本息偿还法偿还借款本息。合同中约定：借款未按合同约定偿还或支付到期借款本息，贷款人有权宣布借款立即到期到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并要求保证人承担保证责任或提前实现抵押权。合同还约定：未按时足额偿还借款本金，贷款人有权自逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上加收50%的利息；未按时偿还借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息在本合同约定的借款利率基础上加收50%复利。被告陈态发以上述按揭房产作为抵押物提供抵押担保，已经办理抵押备案登记。被告英德市德兴贸易有限公司为上述借款提供不可撤销的连带责任保证担保。合同签订后，原告依合同约定于2014年3月27日向被告陈态发发放了贷款，按合同约定被告陈态发应于每月还款日（20日）按时归还贷款本息，但从2017年12月20日起，被告陈态发开始拖欠贷款本息，暂计至2018年10月26日仍结欠原告借款本金160087.38元、利息7447.26元。被告陈态发的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，请判准原告的诉讼请求。被告陈态发辩称，原告已经知道两被告解除了商品房买卖合同，被告陈态发亦已将合同解除的结果送达给原告，多次要求与原告说明要求解除贷款合同，但原告方一直拖延，原告应当对此承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告英德市德兴贸易有限公司辩称，原告的请求按合同约定处理。被告陈态发提出反诉请求：1、判令解除原告与被告陈态发于2014年3月21日签订的《个人购房按揭借款合同》；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年10月17日，两被告经法院主持调解，解除了双方于2013年12月18日签订的《广东省商品房买卖合同》，调解书案号为（2017）粤1881民初2467号。被告陈态发已将上述情况告知原告，并要求与原告解除贷款合同，但原告置之不理。按照法律规定，商品房买卖合同解除之后，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同。请求判决准被告的反诉请求。原告英德市农村信用合作联社对被告陈态发提出的反诉辩称，被告陈态发提交的民事调解书的内容第一项是双方的商品房买卖合同继续履行，被告称合同已解除没有事实依据；且民事调解书的主体是两被告，与我方没有关系，两被告均应履行借款合同的还款义务。被告英德市德兴贸易有限公司未对被告陈态发的反诉提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年3月21日，原告与被告陈态发签订了《个人购房按揭借款合同》，被告陈态发向原告借款180000元，用于购买英德市英红镇英红大道华星广场D栋3单元703房的房产，借款期限为20年，自2014年3月27日起至2034年3月27日止。借款月利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计息，如遇国家调整，则根据基准利率上下浮动，次年1月1日生效。被告陈态发选定等额本息偿还法偿还借款本息，每月的20日为还款日。合同中约定：借款未按合同约定偿还或支付到期借款本息，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并要求保证人承担保证责任或提前实现抵押权。合同还约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按照罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。被告陈态发以上述按揭房产作为抵押物提供抵押担保，并已办理抵押备案登记。被告英德市德兴贸易有限公司为本合同项下借款人应承担的全部债务提供连带保证担保。合同签订后，原告依合同约定于2014年3月27日发放了贷款，并按合同约定将全部借款划入售房人即本案被告英德市德兴贸易有限公司名下账户。2017年7月19日，被告陈态发向本院提起诉讼，请求判令解除两被告之间于2013年12月18日签订的《广东省商品房买卖合同》、由被告英德市德兴贸易有限公司退还其购房款。经本院主持，被告陈态发与被告英德市德兴贸易有限公司达成调解协议，主要内容为：双方签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；从2017年10月20日起，被告陈态发在英德市农村信用合作联社的贷款由被告英德市德兴贸易有限公司代为缴纳，直至涉案商品房综合验收合格止；若被告英德市德兴贸易有限公司不按时代被告陈态发交付银行按揭款，则从停止交纳之日起十日内双方解除合同，被告英德市德兴贸易有限公司退回原告缴纳的首期款、按揭款。本院并根据双方达成的调解协议制作了(2017)粤1881民初2467号民事调解书。从2017年12月20日起，被告陈态发开始拖欠贷款本息，计至2018年10月26日共欠原告借款本金160087.38元、利息7447.26元。因被告英德市德兴贸易有限公司没有按照民事调解书的内容履行代为偿还贷款的义务，2018年1月16日，被告陈态发依据（2017）粤1881民初2467号民事调解书向本院申请强制执行，要求被告英德市德兴贸易有限公司返还购房款，本院以（2018）粤1881执217号立案执行。另外，被告英德市德兴贸易有限公司承认，涉案商品房至今没有完成综合验收。本院认为，原告与被告签订的《个人购房按揭借款合同》合法有效，合同当事人应按约定严格履行合同义务，被告陈态发未按合同约定履行还款义务，已构成违约。按照本院已发生法律效力的（2017）粤1881民初2467号民事调解书的内容，被告英德市德兴贸易有限公司没有履行该民事调解书确定的义务，被告陈态发并已向本院申请执行，双方原签订的商品房买卖合同事实上已经解除，被告陈态发就该商品房买卖合同及借款合同的合同目的无法实现，依照法律规定被告陈态发有权要求解除与原告之间的借款合同。由于被告陈态发与原告之间无法就合同的解除达成一致，在合同经人民法院判决或经仲裁机关裁决解除之前，被告陈态发仍应承担合同约定的还本付息义务，被告英德市德兴贸易有限公司作为保证人依照借款合同约定承担连带清偿责任。在合同解除之后，剩余未还的贷款本金及相关利息则应由被告英德市德兴贸易有限公司自行承担。涉案商品房已办理抵押登记，在全部借款清偿以前，原告依然对抵押物享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）英德市农村信用合作联社与被告（反诉原告）陈态发签订的《个人购房按揭借款合同》；二、被告（反诉原告）陈态发于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告（反诉被告）英德市农村信用合作联社自2017年12月20日起至本判决生效之日止按照《个人购房按揭借款合同》约定应付的借款本金及利息、罚息，被告英德市德兴贸易有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告英德市德兴贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告英德市农村信用合作联社自本判决生效之日起《个人购房按揭借款合同》剩余的贷款本金及利息、罚息（按合同约定的利率计至清偿之日止）；四、原告英德市农村信用合作联社在上述债务及本案诉讼费用（不含反诉费）的总金额范围内对抵押财产（英德市英红镇英红大道华星广场D栋3单元703房）享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825.35元（原告已预交），由被告陈态发、被告英德市德兴贸易有限公司共同负担；反诉费1800元，由原告（反诉被告）英德市农村信用合作联社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林儒兴二〇一九年四月一日书记员  罗兰君附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。