广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018)桂0204民初1816号 原告（执行案外人）：李水祥，男，1952年12月15日出生，侗族，住广西三江侗族自治县。 原告（执行案外人）：宋红英，女，1965年3月8日出生，侗族，住广西三江侗族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人：庾焕南，广西同望律师事务所律师。 被告（申请执行人）：闭江锋，男，1979年10月25日出生，壮族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：晏宜，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈必真，广西佑成律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：唐峰强，男，1963年8月20日出生，汉族，住广西临桂县。 第三人（被执行人）：三江县三源房地产开发有限公司，住所地：三江县古宜镇民族大道（丽水浅湾），注册号：450226200000294（1-1）。 法定代表人：唐峰强。 原告李水祥、宋红英与被告闭江锋，第三人唐峰强、三江县三源房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李水祥、宋红英的共同委托诉讼代理人庾焕南，被告闭江锋的委托诉讼代理人晏宜到庭参加了诉讼。第三人三江县三源房地产开发有限公司、唐峰强经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李水祥、宋红英向本院提起的诉讼请求为：1.请求人民法院判决不得查封、执行三江县古宜镇XX号商铺；2.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：一、三江县三源房地产开发有限公司已将三江县古宜镇XX号商铺出售给原告。2010年10月11日，三江县三源房地产开发有限公司与原告李水祥、宋红英签订4份《商品房买卖合同》，将三江县古宜镇XX号商铺出卖给原告李水祥、宋红英，购房款为309920元、270200元、504640元、309920元。二、原告已支付全部购房款并实际占有该房产，对于未办理过户登记手续，原告并无过错。上述购房合同签订后，原告已向三江县三源房地产开发有限公司支付了全部购房款，三江县三源房地产开发有限公司也已将上述房产交付给原告，由原告使用至今。上述房产交付后，因三江县三源房地产开发有限公司的营业已不正常，法定代表人唐峰强不知下落，导致至今未能办理过户登记手续。三、法院依法不得查封、执行本案案涉房产。如上所述，三江县三源房地产开发有限公司已将案涉房产出售给原告，原告已支付全部购房款并占有该房产，对于未办理过户登记手续，原告并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，法院依法不得查封、执行上述房产。为此，为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提起诉讼。 被告闭江锋辩称，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴,但该债权不同于一般的债权,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,物权期待权是基于买卖法律关系而产生债权,其他一般的债权并非基于买卖基础性法律关系而产生,两者具有基础性的区别,其他一般的债权在完成不动产法定登记之前,并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,不动产买受人享有的物权期待权同时符合上述规定的四项条件,才能够排除人民法院的强制执行。原告诉称的债权为一般的债权,并非物权期待权,原告所提供的证据也不能证实其符合上述规定的四项条件。本案争议房屋在2011年己经取得房屋所有权证,而且还办理了抵押登记并取得他项权证,这已充分证实房屋己经完全具备权属登记的全部条件,完全有充分的时间完成房屋权属变更登记,由于原告消极不行使登记权利,而且也对房屋抵押登记没有履行合理的注意义务,直到房屋被查封,原告是有一定过错的。因此,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,恳请法院在查清事实的基础上,依照法律的规定,驳回原告的诉讼请求。 第三人唐峰强、三江县三源房地产开发有限公司在法定期限内未提交任何答辩意见以及证据。 原告围绕其诉讼请求、被告围绕其答辩意见均依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院认为，原告与被告提交的证据与本案具有关联性，对于各证据的真实性以及证明目的，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2010年10月11日，三江县三源房地产开发有限公司与原告李水祥、宋红英签订4份《商品房买卖合同》，将三江县古宜镇XX号商铺出卖给原告李水祥、宋红英，购房款分别为309920元、270200元、504640元、309920元。双方同时约定三江县三源房地产开发有限公司应于2012年6月30日前向原告交付房屋。上述合同同时载明三江县三源房地产开发有限公司的委托代理人即为本案原告李水祥。合同附件四同时约定买受人即原告于2012年12月30日前将总房款付清。原告于2013年1月22日通过中国农业银行向三江县三源房地产开发有限公司支付购买门面款309920元、270200元、504640元、309920元。同日，三江县三源房地产开发有限公司分别出具收款单载明：今收到李水祥、宋红英交来购门面款309920元、270200元、504640元、309920元。 本院在审理（2013）南民初（二）字第151号案件过程中，根据本院（2013）南民初（二）字第151号民事裁定书于2013年2月28日查封了本案案涉房屋。2011年7月26日，三江县三源房地产开发有限公司为合山市程坤贸易有限公司向桂林银行股份有限公司借款提供抵押担保，将该房屋抵押登记给桂林银行股份有限公司。本院在执行本院（2013）南民初（二）字第151号案件即执行闭江锋与唐峰强、三江县三源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，遂作出（2014）南执字第556-17号执行裁定书，决定拍卖三江县三源房地产开发有限公司名下包含本案案涉房屋在内的财产。原告对此执行措施向本院提出书面异议。本院于2018年5月8日作出（2018）桂0204执异24号执行裁定书，裁定：驳回李水祥、宋红英的异议申请，并于2018年5月14日向李水祥、宋红英送达了执行裁定书。李水祥、宋红英对于该裁定不服，遂于2018年5月22日向本院提起案外人执行异议之诉。 在本案审理过程中，原告表示本案案涉房屋性质为商铺，三江县三源房地产开发有限公司在2012年年初就已经交付了房屋，原告一直有要求三江县三源房地产开发有限公司办理产权登记手续，但是该公司法定代表人一直外出躲债，也没有人指示该公司的工作人员为原告办理产权登记手续。同时，虽然柳州市柳南区人民法院在2013年对三江县三源房地产开发有限公司的土地进行查封，但是没有对其房屋进行查封，原告在2010年对三江县三源房地产开发有限公司的房屋进行购买，符合提出执行异议的情形。虽然原告与三源公司签订购房合同的时候，涉案房屋已经被抵押，但是不影响购房合同的效力，仅是对房屋的过户产生影响，购房合同还是合法有效的。 被告则表示三江县三源房地产开发有限公司部分房产查封明细表上加盖有三江县房地产管理所的公章，在该证据第三页已经记录有被告向柳州市柳南区人民法院申请查封；其次原告并没有提供任何证据证实该房屋已经由原告占有使用，不符合相关法律的规定。我国是实行抵押财产经抵押权人同意方可转让的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断买受人对未办理过户登记是否存在过错的重要标准，本案中原告并未取得抵押权人同意，也未对房屋的抵押情况进行核实，就与三江县三源房地产开发有限公司进行交易，违反了物权法的规定，存在过错。 本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系闭江锋申请执行唐峰强、三江县三源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，因案外人李水祥、宋红英对人民法院查封的登记在被执行人三江县三源房地产开发有限公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题在于，李水祥、宋红英对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下： 一、关于原告对案涉房屋是否享有所有权的问题。对此，应明确的是所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，案涉房屋登记在被执行人三江县三源房地产开发有限公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，仅凭原告与三江县三源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》并不能直接确认本案案涉房屋的所有权归原告所有。 二、关于原告对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与三江县三源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间为2010年10月11日，虽早于本院根据（2013）南民初（二）字第151号民事裁定书于2013年2月28日查封了本案案涉房屋的时间，但原告支付于2013年1月22日全部购房款的时间却晚于三江县三源房地产开发有限公司将本案案涉房屋于2011年6月16日抵押给桂林银行股份有限公司的时间。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告对于本案案涉房屋仅凭商品房买卖合同无法发生案涉房产物权变动效力，但原告可基于商品房买卖合同对案涉房产归属的约定，在交付购房款以及在双方约定的交房日期后向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人。由于原告之一李水祥在签订本案案涉四份商品房买卖合同的时候同时也拥有三江县三源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人的身份，鉴于此特殊身份，应视为其对三江县三源房地产开发有限公司房屋销售情况较为熟知。由于案涉房屋在2011年6月16日被抵押，原告的上述请求能否实现，还需要取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如抵押权人是否同意变更登记等，故在原告支付购房款时能否取得本案案涉房屋的权属尚处于不确定状态。原告对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。原告在签订商品房买卖合同的时候，也没有严格按照约定履行支付购房款的义务，主观上存在明显的过错。同时，原告虽表示三江县三源房地产开发有限公司在2012年年初就已经交付了房屋，但对此却未能提交证据予以证实。在原告没有支付购房款的时候，原告所称三江县三源房地产开发有限公司在2012年年初就已经交付了房屋显然不符合日常交易法则。本院对于原告的该项主张不予认可。因此，原告的上述情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。原告的物权期待权不能成立，在此情况下，当然也就不存在排除本院对案涉房屋执行的问题。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告李水祥、宋红英的全部诉讼请求。 案件受理费100元，公告费560元，共计660元（原告已预交），由原告李水祥、宋红英负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按撤回上诉处理。 审 判 长  汝 磊 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨 玲 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  覃 华 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007