山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初4015号原告（反诉被告）姜道波，男，1979年3月25日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原告（反诉被告）陈凝玲，女，1981年6月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。两原告共同委托诉讼代理人耿林玲，山东睿泽律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人江筱筱，山东睿泽律师事务所实习律师。被告（反诉原告）王泽芳，男，1974年1月16日生，汉族，住青岛市城阳区。被告（反诉原告）仇岩，女，1975年10月13日出生，汉族，住山东省城阳区。两被告委托诉讼代理人黄林哲，山东荣真律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人李梦晗，山东荣真律师事务所律师。第三人青岛银行股份有限公司城阳支行，住所地：青岛市城阳区正阳路220号，统一社会信用代码：913702147240433487。负责人徐公品，该支行行长。委托诉讼代理人胡帅，男，1979年3月13日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。第三人青岛天润不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区明阳路盈园广场B区1号楼，统一社会信用代码：91370214766714496J。法定代表人李志勇，该公司经理。委托诉讼代理人江超，男，1984年12月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲与被告（反诉原告）王泽芳、仇岩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜道波及两原告共同委托诉讼代理人耿林玲、江筱筱，被告（反诉原告）王泽芳及两被告共同委托诉讼代理人黄林哲，第三人青岛银行股份有限公司城阳支行委托的诉讼代理人胡帅，第三人青岛天润不动产经纪有限公司委托的诉讼代理人江超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合原告办理房屋所有权过户和房产交接手续；2、被告承担中介佣金28900元；3、被告自2017年3月16日起，至办理完房屋所有权过户并完成房产交接手续当日止按照150元/天赔偿原告作为赔偿金；4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2017年1月5日，原告经青岛天润不动产经纪有限公司介绍，与被告王泽芳签订了关于青岛市城阳区的《房屋买卖合同》（原告陈凝玲与原告姜道波系夫妻关系，原告陈凝玲经公证机关公证，已全权委托原告姜道波办理相关购房事宜），合同金额1445000元。并于当日交付了购房定金60000元，2017年3月26日，原告姜道波支付被告王泽芳购房首付款450000元（被告仇岩与被告王泽芳系夫妻关系），双方约定过户当日原告再向被告支付首付款35000元，其余900000元房款以银行贷款方式支付，原被告在浦发银行城阳支行签订贷款手续，并于2017年2月上旬审批通过，且被告以该房屋在青岛银行股份有限公司城阳支行设定抵押。双方同意，被告应配合原告在2017年3月15日前办理房产所有权转移手续，原告多次催促被告履行合同义务，办理房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，并拒绝办理房屋解押手续，导致该房屋达不到过户条件，至今未办理过户手续。按照约定，被告延迟办理过户手续，需承担中介佣金，并按照合同约定以150元/天赔偿给原告作为赔偿金，因被告故意拖延时间不履行房屋过户义务，使得原告当时无法另购买其他房屋，现已经给原告造成了巨大损失，无奈之下诉至法院，请求法院依法判决被告继续履行双方签订的房产买卖合同，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）王泽芳、仇岩辩称，原告首付款并未付清，且支付的部分首付款时间存在逾期情况，原告未及时缴纳涉案房屋的维修基金，原告存在违约，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）王泽芳、仇岩反诉请求：1、依法判决解除双方签订的房屋买卖合同；2、依法判决反诉被告支付反诉原告违约金人民币10万元；3、依法判决本案诉讼费及其他相关费用由反诉被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年1月5日签订房屋买卖合同，反诉人同意将涉案房屋出售给被反诉人，约定房款为人民币144.5万元，签订合同当日乙方（即被反诉人）支付甲方（即反诉人）购房定金6万元，购房首付款44.5万元含购房定金6万元于过户之前支付，尾款100万元以银行贷款的方式支付。合同签订后被反诉人于2017年1月6日支付了定金6万元，双方到银行签订贷款，贷款金额为90万元，10万差额部分转为首付款由被反诉人于过户之前支付，然至2017年3月26日被反诉人才向反诉人支付首付款45万元，仍有3.5万元至今未支付。结合合同第七条约定的过户时间，被反诉人付清全部首付款时间应为3月15日之前，故被反诉人违约在先。此外，在签订合同后，被反诉人未缴纳公共维修基金及办理网签，致使房屋根本不能完成过户。综上所诉，双方在签订合同后，被反诉人一直未能及时履行合同，违反了合同约定，致使合同目的无法实现，因此，被反诉人应当按照合同第六条约定，支付给反诉人违约金10万元。为维护反诉人的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲辩称，被告所诉无事实及法律依据，被告存在违约情形，未及时解押并办理过户手续，请求法院依法驳回被告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲向法庭提交如下证据：1、21世纪不动产青岛区域房产买卖合同1份、合同编号为318465的青岛市存量房买卖合同1份（打印件）、存量房买卖合同（草签）一份（复印件）、网上二手房签约申请书一份（复印件），证明2017年1月5日，原告与被告王泽芳、第三人青岛天润不动产经纪有限公司签订《房产买卖合同》一份，合同约定，被告将其位于青岛市城阳区户的房产出售给原告，并赠送一个20平方米的储藏室，转租一个车位给原告，合同金额为1445000元人民币。双方在合同中约定，购房首付款445000元（含购房定金60000元）于过户之前支付，剩余房款1000000元以银行贷款方式支付。双方应于2017年3月15日前到房产管理部门办理房屋产权转移手续；如被告迟延履行，每延误一天，按照150元/天赔偿给原告作为违约补偿金；如出现违约，原告有权向被告追偿居间服务费28900元；证明原被告双方之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，并且原告已办理完网签。2、通话录音一份（原始载体为手机，当庭播放，与原件核对无异后，将原件退回，留光盘和文本），证明原告于2017年3月10日电话提醒被告3月15日前办理房产过户手续，被告告知原告其在外地出差，无法在合同约定的时间内回青岛办理房产过户手续，并表示其将于2017年3月25号或26号返回青岛，回青岛后将及时办理房产解押等手续，证明原告迟延支付首付款的原因在于被告，原告迟延支付首付款的行为不构成违约。3、定金收条1份，收条1份，银行转账凭证6份、银行交易明细2份，证明原告已分别于2017年1月5日、2017年3月26日向被告支付了6万元购房定金和45万元房屋首付款。4、录音一份（原始载体为手机，当庭播放，与原件核对无异后，将原件退回，留光盘和文本），证明事项：原被告双方于2017年3月26日约定，房屋首付款尾款3.5万元原告将于房产过户当天支付给被告，截止3月26日，被告尚未办理该房屋抵押贷款解押手续，达不到办理过户条件，证明因被告迟迟不与原告过户，原告无法将房屋首付款尾款3.5万元支付给被告。5、收款收据1份、银行转账凭证1份，证明原告已经如约向青岛天润不动产经济有限公司支付居间服务费28900元。6、山东省住宅专项维修资金专用票据1份（复印件）、收款收据1份，证明原告已如约缴纳了房屋公共维修基金、通过了银行贷款审批，网签已完毕，原告已按合同约定完成了协助义务，而被告至今仍未与原告办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成严重违约。7、公证书一份，证明两原告为夫妻关系，妻子陈凝玲因工作忙，委托丈夫姜道波办理购买权属证号为青房地权市字第××号房屋一套，此购买行为是夫妻二人共同意思表示。8、购房资格查验证明一份，证明原告现在仍具有购房资格。9、招商银行定期存款存单2张合计存款额93.5万元，证明原告有能力支付剩余房款。被告（反诉原告）王泽芳、仇岩向法庭提交如下证据：1、21世纪不动产青岛区域房产买卖合同1份，证明原告应当在过户之前即2017年3月15日支付首付款，原告至今仍有3.5万元未付清，其支付款项的时间均延迟，原告违约。2、原被告手机短信（原始载体为手机，当庭出示，留文本），证明原告在2017年3月31日前未办理网签及缴纳公维，缴纳公维是原告的义务，原告未履行存在违约，涉案房屋无法办理过户。第三人青岛银行股份有限公司城阳支行没有证据向法庭提交。第三人青岛天润不动产经纪有限公司向法庭提交情况说明一份，证明原被告履约情况。经原告申请，本院到上海浦东发展银行股份有限公司青岛城阳支行调取涉案房屋贷款审批材料，上海浦东发展银行股份有限公司青岛城阳支行向本院出具关于姜道波个人二手房贷款的说明，本院依法向当事人出示并当庭质证。两被告及第三人对原告提交的证据1中的21世纪不动产青岛区域房产买卖合同、合同编号为318465的青岛市存量房买卖合同的真实性无异议，本院予以确认；对原告提交的证据1中的存量房买卖合同（草签）一份（复印件）、网上二手房签约申请书一份（复印件），被告认为系复印件，不予认可，本院认为，上述两份证据为复印件，两被告不予认可，不符合证据的形式要件，故本院不予认定。两原告提交的证据2、3、7、8、9，两被告及第三人对真实性均无异议，本院予以确认。两原告提交的证据4，第三人无异议，两被告对真实性不予认可，认为现场录音无法确定谈话人身份，且可以伪造，本院认为，该录音有第三人青岛天润不动产经纪有限公司工作人员在场，第三人青岛天润不动产经纪有限公司对真实性无异议，该录音能够证明本案事实，具有较高的可信性，故本院予以认定。两原告提交的证据5，系原告交纳的居间服务费，第三人青岛天润不动产经纪有限公司予以认可，故本院予以确认。原告提交的证据6中的山东省住宅专项维修资金专用票据的真实性无异议，本院予以确认。该证据中的收款收据系第三人青岛天润不动产经纪有限公司预收的住宅专项维修资金的费用，故本院对其真实性予以认定。两原告及两第三人对两被告提交的两份证据的真实性均无异议，本院予以认定。对第三人青岛天润不动产经纪有限公司提交的情况说明，各方对真实性均无异议，本院予以确认。各方当事人对上海浦东发展银行股份有限公司青岛城阳支行向本院出具关于姜道波个人二手房贷款的说明均无异议，本院予以确认。通过对证据的分析与认定，并结合庭审中各方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。2017年1月5日，原告姜道波、被告王泽芳及第三人青岛天润不动产经纪有限公司签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，约定：原告姜道波购买被告王泽芳名下位于青岛市城阳区加州枫景38号楼2单元401户（青房地权市字第××号）房屋一处，成交价1445000元，签订合同当日买房付给卖方购房定金60000元整，购房首付款445000元整（含定金）于过户前支付，尾款1000000元整以银行贷款方式支付，具体款项以收条为准；交易过程中，卖方需要交纳的所有税费及个人所得税由买方承担，买方需交纳的所有税费及契税、维修资金由买方承担；合同签订后，双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约；双方承诺2017年3月15日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，房屋交付条件为卖方收到全部购房款；办理所有权转移手续和房产交付方面，双方任何一方延迟，每天按照150元赔偿给对方作为补偿金；本合同载明的交易成交价包括房产的配套价格，此房产附带的配套及所有权转移后不得拆除（或附带）的设备有：房屋为部分精装修，固定装修不得拆除，储藏室一个约20平方米赠送，房东租赁的地上车位一个转租给买方；居间服务费28900元，于合同签订当日由买方支付给居间人青岛天润不动产经纪有限公司，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。合同签订当日，原告姜道波通过银行转账两次给付被告王泽芳购房定金60000，被告王泽芳出具收条。2017年1月12日，原告姜道波交纳居间服务费28900元，第三人青岛天润不动产经纪有限公司出具收款收据。后原告姜道波向上海浦东发展银行青岛城阳支行申请二手房购房贷款，该行于2017年2月6日对其所申请贷款审批通过。2017年3月10日，原告姜道波与被告王泽芳电话联系，询问关于合同约定2017年3月15日前过户的情况，被告王泽芳称在外地出差，至少半个月才能回来，并称如果要解押，首付款必须付给被告王泽芳。2017年3月26日，原告姜道波、被告王泽芳、仇岩及第三人青岛天润不动产经纪有限公司工作人员王丽敏、许楠在青岛天润不动产经纪有限公司见面，商谈解押及首付款事项，原告姜道波称首付款545000元，已经给付60000元，应再给485000元，当日给付450000元，剩下35000元，过户当日给付，被告王泽芳表示同意。2017年3月26日，原告姜道波通过银行向被告王泽芳账户汇款450000元。2017年3月28日，原告姜道波将18700元交付第三人青岛天润不动产经纪有限公司，该公司出具收款收据，并于2017年3月31日代原告姜道波交纳住宅专项维修资金18540.20元。但两被告至今未对涉案房屋办理还贷解押手续，致房屋过户无法完成。另查明，涉案房屋尚有贷款本息70多万元。还查明，2017年1月11日，两原告在福建省福州市闽江公证处作了公证委托，原告陈凝玲全权委托原告姜道波代办涉案房屋买卖的各项事宜。两原告有购房资格。房屋权属证书上载明涉案房屋系被告王泽芳单独所有，实际系两被告婚姻存续期内的共同财产。上述事实，有原、被告及第三人提交的证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告姜道波与被告王泽芳及第三人青岛天润不动产经纪有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，各方均应按照合同履行。各方在合同中约定2017年3月15日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续并交纳首付款，但没能按照约定履行，后原告姜道波与两被告于2017年3月26日协商，重新就首付款的交付达成协议且原告姜道波按照约定于当日交纳购房款450000元，应视为双方对合同的部分变更，双方均应按照约定履行义务。但两被告在收到原告姜道波的首付款450000元后，至今未就涉案房屋贷款事项进行解押，致涉案房屋无法进行过户及贷款发放事宜，故两被告对该合同的履行存在明显的过错，应认定为违约，因此，两原告要求继续履行房产买卖合同，并要求两被告配合原告办理房屋所有权过户和房产交接手续，理由正当，应予支持。两原告要求两被告承担中介佣金28900元，因该费用在房产买卖合同中有明确约定，故本院对该诉讼请求，予以支持。两原告要求两被告自2017年3月16日起，至办理房屋所有权过户并完成房产交接手续当日止按照150元/天赔偿原告作为赔偿金，本院认为，因原告尚未将全部房款支付给被告，被告有理由暂不将涉案房屋交付原告，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。两被告辩称原告首付款并未付清，且支付的部分首付款时间存在逾期情况，原告未及时缴纳涉案房屋的维修基金，原告存在违约，本院认为，双方于2017年3月26日重新达成约定，对首付款重新进行了约定，两原告在此并无违约，两原告于2017年3月28日将涉案房屋的维修基金交付居间方，居间方于2017年3月31日交纳，且双方并未就维修基金的交纳时间作出具体约定，而维修基金在过户前交纳即可，故两被告的该抗辩，本院不予支持。通过审理，未查明两原告有违约事实存在，因此，两被告反诉要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求两原告支付违约金100000元，于法无据，本院不予支持。关于履行合同过程中原告陈凝玲没有到场的问题，本院认为，原告陈凝玲通过公证处公证委托原告姜道波办理涉案房屋的买卖和贷款等事宜，合法有效，原告姜道波持公证的委托书完全可以代理原告陈凝玲形式授权范围内的各项事宜，被告王泽芳在通话录音中对原告陈凝玲作为买受人身份并未提出异议，第三人青岛天润不动产经纪有限公司在情况说明中亦表达被告同意原告陈凝玲作为共同买受人，为涉案房屋买卖办理的网签合同显示买受人为两原告，故虽房产买卖合同中买方仅列明为原告姜道波，但原告陈凝玲作为权利人参与起诉，并无不当。两被告系夫妻关系，所购房产亦为夫妻共同财产，故两被告亦应共同承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王泽芳继续履行与原告（反诉被告）姜道波于2017年1月5日签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》【青岛市城阳区加州枫景38号楼2单元401户（青房地权市字第××号）】；二、原告（反诉被告）姜道波于本判决生效后十日内代被告（反诉原告）王泽芳到第三人青岛银行股份有限公司城阳支行还清涉案房屋银行贷款本息（以青岛银行股份有限公司城阳支行核算的数额为准）；三、第三人青岛银行股份有限公司城阳支行于涉案房屋贷款还清后十日内协助原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲办理涉案房屋的抵押登记注销手续；四、原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲于涉案房屋抵押登记注销后十日内支付被告（反诉原告）王泽芳、仇岩剩余购房款（总房款扣除已支付房款、代为偿还银行贷款本息部分及两被告应承担的诉讼费用）；五、被告（反诉原告）王泽芳、仇岩于涉案房屋抵押登记注销后十日内协助原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲办理涉案房屋登记变更手续，并于办理变更登记手续后七日内办理涉案房屋交接手续；六、被告（反诉原告）王泽芳、仇岩于本判决生效后十日给付原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲居间服务费28900元；七、驳回原告（反诉被告）姜道波、陈凝玲的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）王泽芳、仇岩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18065元、保全费3920元，共计21985元，由被告（反诉原告）王泽芳、仇岩负担；反诉费8903元，由被告（反诉原告）王泽芳、仇岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  景艳丽人民陪审员  刘福盛二〇一九年四月四日书 记 员  孙瑜阳