广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3583号上诉人（原审被告）：广州市通力达焊材机电有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：朱晨华，该司总经理。委托诉讼代理人：郭嗣彦，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州越鑫机电集团有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：骆继荣，该司总经理。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。上诉人广州市通力达焊材机电有限公司（以下简称通力达公司）因与被上诉人广州越鑫机电集团有限公司（以下简称越鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人通力达公司法定代表人朱晨华及其代理人郭嗣彦、被上诉人越鑫公司代理人李梦莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通力达公司上诉请求：1．撤销一审判决，驳回越鑫公司的全部诉讼请求。2．本案诉讼费用由越鑫公司承担。事实和理由：一、原审判决对于越鑫公司是否是案涉物业的产权人或者是否有权出租案涉物业没有查明，属于认定事实不清。原审判决记载，“经审理查明，通力达公司自2000年成立后一直向越鑫公司承租使用广州海珠区南华东路548号物业作办公使用”，这一事实认定有误。实际是通力达公司与越鑫公司于2013年9月6曰签订最后一份《租赁合同》之前，通力达公司就案涉物业一直是与广州机电集团（控股）有限公司签订租赁合同，即案涉物业在2013年9月的出租人是越鑫公司，而之前的出租人是广州机电集团（控股）有限公司。在此情况下，案涉物业的产权人是否为越鑫公司，或者越鑫公司是否有权向通力达公司出租案涉物业，就必须查明。原审判决没有查明这一事实，就径直认定“通力达公司自2000年成立后一直向越鑫公司承租使用广州海珠区南华东路548号物业作办公使用”就存在明显的错误。二、原审判决在没有查明越鑫公司是否具备出租案涉物业主体资格的情况下，就认定“越鑫公司与通力达公司于2013年9月6日签订的《租赁合同》……依法成立并生效”属于认定事实错误。案涉物业的产权人是否为越鑫公司，或者越鑫公司是否有权向通力达公司出租案涉物业，是确定越鑫公司是否具有出租案涉物业主体资格的关键因素。如果越鑫公司不具备出租案涉物业的主体资格，其与通力达公司签订的《租赁合同》就难以生效。三、越鑫公司的部分诉讼请求超过诉讼时效，原审判决不顾通力达公司在这方面的抗辩而判决通力达公司向越鑫公司支付2016年4月1日起至2018年5月22日期间的占有使用费及违约金，属于适用法律错误。首先，原审认定“自2016年4月1日起越鑫公司、通力达公司之间的租赁关系仍在继续发生，只不过变更为不定期租赁”，可见2016年4月1日起至2018年5月22日期间通力达公司应向越鑫公司交纳的仍是租金，而非占有使用费。其次，《民法通则》第一百三十六条规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，2017年10月1日起施行的《民法总则》规定诉讼时效为3年，因此，对于2016年10月1日前的租金，由于在《民法总则》施行前依据《民法通则》已经超过1年的诉讼时效，在通力达公司已经提出抗辩的情况下，不应得到原审法院的支持。综上所述，原审判决查明事实不清，认定事实和适用法律错误，导致判决结果错误。如果将涉案合同从2016年4月1日起至2018年5月22日，如果认为不适用原来签订的合同，相关的费用属于使用占用费用，那么一审法院判决支付违约金就没有法律依据，通力达公司仅需要支付占有使用费即可，所以一审判决支付违约金没有依据。越鑫公司二审答辩称：原审判决正确，通力达公司的上诉事实及理由均无依据，具体事实理由如下：一、越鑫公司与通力达公司于2013年9月6日签订的《租赁合同》合法有效。本案诉争的合同是越鑫公司与通力达公司于2013年9月6日签订的《租赁合同》（下称租赁合同），租赁合同是越鑫公司与通力达公司的真实意思表示，并无《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且租赁合同签订后，通力达公司一直向越鑫公司交纳租金。退一万步而言，出租方是否为物业产权人并不影响租赁合同的效力，与合同是否有效无关，因此，原审判决认定诉争租赁合同合法有效有充分的依据。二、通力达公司于2016年4月1日起至2018年5月22日期间因占用案涉物业产生的费用属于占有使用费而并非租金，并不适用《民法通则》规定的一年诉讼时效。越鑫公司认为，租赁合同已于2016年4月1日因租赁期限届满而终止，其后通力达公司继续占用案涉物业产生的费用性质上应为占有使用费，而占有使用费属于损害赔偿金，适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，并非适用《民法通则》针对租金的一年诉讼时效。因此，通力达公司认为2016年10月1目前的费用超过诉讼时效的，没有法律依据。三、退一万步而言，即使2016年4月1日起至2018年5月22日期间的费用属于租金的，通力达公司在一审程序中并未提出诉讼时效的抗辩，二审期间提出的，依法不应当予以支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”，在一审程序中，通力达公司并未提出诉讼时效的抗辩，因此，在二审阶段中，通力达公司提出2016年10月1日前的费用已过诉讼时效的，依法不应当予以支持。越鑫公司向一审法院起诉请求：1、确认越鑫公司与通力达公司之间的租赁关系于2016年4月1日正式终止；2、通力达公司向越鑫公司支付自2016年4月1日至2018年6月6日的占有使用费，每月按5719元计算；3、通力达公司向越鑫公司支付自2016年4月1日起至实际支付之日的占有使用费的违约金，违约金以通力达公司每月欠交的占有使用费5719元为基数，从次月1日起分别计算；4、本案诉讼费由通力达公司负担。一审法院认定事实：通力达公司自2000年成立后一直向越鑫公司承租使用广州市海珠区南华东路548号物业作办公使用。2013年9月6日双方最后一次签订《租赁合同》。该合同约定，根据广州市关于国有企业物业出租等相关法律法规及公司规章制度，经过相关程序确定乙方（即通力达公司，下同）为承租方；甲方（即越鑫公司，下同）为位于海珠区南华东路548号物业的产权人/相关权益人，同意将该租赁物业租赁给乙方作办公使用，该租赁物建筑面积经双方一致确定为78.31平方米，并同意按此建筑面积计算租金和相关费用；甲方作为该租赁物业的产权人/权益人与乙方建立租赁关系，签订本合同之前甲方已向乙方出示该物业的产权证或相关权益资料，乙方已到该租赁物业现场实地查勘了解，双方同意以租赁物业之现状交付；租赁期限三年，租期自2013年4月1日起至2016年3月31日止；签订租赁合同时，租赁物业乙方已在使用中；租金第一年每月5090元，第二年每月5395元，第三年每月5719元；乙方须在本合同签订时向甲方交纳相当于两个月租金总额的租赁保证金11438元，以后每月的10日为下月租金和本月水电费、管理费的交费日期；租赁关系终止时，乙方如无违反本合约之任一行为的，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭甲方开具的保证金收款凭证于租赁期满场地移交5个工作日内无息退还乙方；甲方收取租金后向乙方开具等额发票或其他收款凭证；乙方逾期交纳租金、水电费或管理费的，每逾期一天按欠交金额的3‰加收滞纳金，逾期五天仍未交纳租金的，甲方有权暂时停止水电供应，所造成的损失均由乙方自行承担，逾期半个月仍未交付租金的，甲方有权解除本合同，收回租赁物业，所收保证金及相关款项不予退还；合同期满，乙方要求续租的，需提前30日向甲方提出书面申请，乙方应当在合同期满后移交所承租物业，否则甲方有权自行收回租赁物业，并清理乙方滞留在租赁物业内的物品；等等。《租赁合同》签订后，通力达公司继续占有使用案涉物业，并向越鑫公司缴纳租金。2016年3月，通力达公司委派员工以通力达公司单位名义向越鑫公司以及广州电气装备集团有限公司提交“意向书”，“意向书”中记载，本人朱晨华是广州市通力达焊材机电有限公司的法人代表，也是贵司坐落在海珠区南华东路548号首二层的房地产承租人，现双方签订的租赁合同快到期了，在此我仍有意向继续承租上述房地产，同时，我本人也向贵司反映以下情况并提出要求，鉴于“548号”前身是广州焊条厂的门市部，贵司既然可以对外出租，说明该房产的产权归贵司所有，但我作为原广州焊条厂的职工，并于1999年参加了广州焊条厂座落于海珠××东××房的房改，但由于“205房”原住户***的种种无赖行为，“205房”至今未能归我所有，以致本人一直在外租房居住，此问题困扰我本人17年，为此我向贵司提出以下要求，1、本人这么多年的租房费是否可以冲减“548号”租金，2、本人愿意退出“205房”来换取“548号”的使用权。越鑫公司一直没有回复通力达公司，在上述《租赁合同》期限届满后也一直未与通力达公司签订新的租赁合同。2018年5月3日越鑫公司通过邮政快递向通力达公司发送了一份“占有使用费催收及腾空返还物业通知书”，通知通力达公司在本通知书送达之日起3日内腾空返还案涉物业并支付拖欠的2016年4月1日至2018年4月30日的占有使用费142975元及水电费等相关费用，否则每逾期一天将收取款项的3‰滞纳金等。通力达公司于2018年5月4日收到该通知书，并于2018年5月11日向越鑫公司书面复函表示，在2016年3月11日我公司专门针对之前所签订的租赁合同即将到期事宜提交了续签的意向书，也提出了续签租赁合同的一些要求，同时也将意向书亲自分别递交给贵司的综合部、办公室、法律部、资产经营部、纪委，但在租赁合同期满后，从2016年4月1日起至今贵司没有任何一个部门主动与我公司商谈签订新的租赁合同事宜，同时在这2年期间从没有收到过贵司任何方式的催缴费用及腾空返还物业通知，所以我公司一直以为贵司默认了之前我公司所递交意向书中提出的要求，以法人代表朱晨华的房改房未能收回使用而产生的租房费用冲减此物业的租金……贵司所提出要求支付2016年4月1日至2018年4月30日的占有使用费142975元及水电费等相关费用，我公司不认可这些费用，因为若是贵司在旧的租赁合同期满之后及时与我公司联系沟通签订新的租赁合同，我公司也可能会因贵司所提到的地段租金标准而放弃续约搬离此物业，也不会产生所谓的占有使用费，加上此物业所处的地段及人行道修整之后限制机动车辆出入，早就不适合我公司经营需要，我公司于2017年5月搬离此物业在他处经营等。2018年5月22日越鑫公司、通力达公司办理案涉物业的腾空交接手续时，虽然通力达公司已清空物业，但因案涉物业共用同一门口进出的另一物业租户尚未腾空，交接未能完成。2018年6月6日越鑫公司与通力达公司成功办理了案涉物业的退收交接手续。越鑫公司于2018年5月24日向一审法院提起本案诉讼。越鑫公司确认通力达公司自2000年租用案涉物业开始至2016年3月均能按时缴纳租金。一审审理期间，根据越鑫公司的申请一审法院依法采取了保全措施，冻结了通力达公司的银行存款。一审法院认为：越鑫公司与通力达公司于2013年9月6日签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该《租赁合同》约定的租赁期限至2016年3月31日，期限届满之后，越鑫公司与通力达公司没有重新签订租赁合同，通力达公司仍继续占有使用所租赁物业。《中华人民共和国合同法》第二百六十三条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，自2016年4月1日起越鑫公司、通力达公司之间的租赁关系仍在继续发生，只不过变更为不定期租赁，越鑫公司诉请要求确认双方的租赁关系已经于2016年4月1日正式终止，与事实不符，亦无法律依据，一审法院不予支持。由于通力达公司自2016年4月1日起一直实际占有使用案涉物业，因此，越鑫公司要求通力达公司按每月5719元支付占有使用费，符合约定，一审法院予以支持。关于越鑫公司主张的逾期支付占有使用费的违约金以及占有使用费计算的截止日期问题。一审法院意见是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，通力达公司陈述其在《租赁合同》期限届满之前已经专门派人向越鑫公司的多个部门递交了续租意向书并表达了法定代表人的房租冲减意见，而越鑫公司一直没有回复，在2018年5月前也从未收到催缴房屋占有使用费或要求腾退的通知。结合越鑫公司核查的在2016年3月之前通力达公司承租案涉物业没有拖欠租金的情况，再考虑到通力达公司收到越鑫公司发出的“占有使用费催收及腾空返还物业通知书”之后及时复函并联系越鑫公司办理物业的交接退还手续，根据生活经验法则，通力达公司的陈述可信度较高，一审法院予以采纳。由此可以看出对通力达公司没有按时缴纳占有使用费的情况，越鑫公司存在没有采取适当措施防止损失扩大的情形。因此，一方面，一审法院认定占有使用费计算的截止日期为双方第一次交接的2018年5月22日（该次未交接成功的原因不在通力达公司，虽然也不在越鑫公司）；另一方面，关于越鑫公司主张的违约金，一审法院依法酌定从2018年5月8日起计算（即占用使用费的支付期限按“占有使用费催收及腾空返还物业通知书”所记载的收到后三日内），且违约金标准依法调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算（原合同约定的每日3‰相当于每月9%，计算标准过高）。经核算，通力达公司应向越鑫公司支付2016年4月1日起至2018年5月22日期间的占有使用费147169元（5719元/月×25个月+5719元÷30天×22天）；违约金从2018年5月8日起以25个月的占有使用费为基础计算至2018年5月22日为389元（5719元/月×25个月×4.35%×150%÷360天×15天），从2018年5月23日起至实际付清之日止以147169元为基础为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算。由于本案主要是因通力达公司没有支付占有使用费引起的，一审法院酌定诉讼费由越鑫公司部分负担800元，其余部分均由通力达公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百六十三条之规定，一审法院于2018年9月19日判决：一、通力达公司在本判决生效之日起10日内向越鑫公司支付占有使用费147169元及违约金（违约金暂计至2018年5月22日为389元，从2018年5月23日起至实际付清之日止以147169元为基础为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算）；二、驳回越鑫公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7811.8元（其中受理费5793.8元，保全费2018元），由越鑫公司负担800元（其中受理费400元，保全费400元），通力达公司负担7011.8元（其中受理费5393.8元，保全费1618元）。经查一审查明基本事实无误，本院予以确认。另查明：通力达公司自2000年成立后一直承租使用广州市海珠区南华东路548号物业作办公使用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对通力达公司的上诉请求与越鑫公司的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实，通力达公司与越鑫公司所签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2016年3月31日期满，在此期间，通力达公司对越鑫公司出租案涉物业并未提出异议，且不存在欠租情况。租赁期限届满之后，越鑫公司与通力达公司没有重新签订租赁合同，通力达公司仍继续占有使用所租赁物业，双方成立不定期租赁关系。再根据前述《租赁合同》约定，合同终止，通力达公司应将承租物业连同物业内装修及各项设施完好无损移交越鑫公司，并付清各项费用。由于通力达公司自2016年4月1日起一直实际占有使用案涉物业，并未移交物业给越鑫公司，越鑫公司虽长时间未对此提出异议，但依公平原则，通力达公司理应依据原合同相对性，基于最后由越鑫公司出租案涉物业给通力达公司，该司应向越鑫公司支付相应的占有使用费。况且，本案现亦无案外人对涉案场地的权属提出异议。为此，通力达公司上诉以越鑫公司无举证证明对案涉物业享有权属而质疑前述《租赁合同》效力及主张该司不应支付占有使用费缺乏依据，本院不予采纳。越鑫公司要求通力达公司按原《租赁合同》约定最后一期租金标准每月5719元支付占有使用费合理合法，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。如上所述，2016年4月1日后，通力达公司应支付占有使用费给越鑫公司，有关占有使用费并不适用原《民法通则》规定租金一年的诉讼时效。根据一审诉讼中通力达公司的陈述，其在《租赁合同》期限届满之前已经专门派人向越鑫公司的多个部门递交了续租意向书并表达了法定代表人的房租冲减意见，而越鑫公司一直没有回复，在2018年5月前也从未收到催缴房屋占有使用费或要求腾退的通知。结合2016年3月之前通力达公司没有拖欠租金的情况及通力达公司收到越鑫公司发出的“占有使用费催收及腾空返还物业通知书”之后及时复函并联系越鑫公司办理物业的交接退还手续，一审法院采信通力达公司的陈述并无不当。再根据双方交接案涉物业的情况，一审法院认定占有使用费计算的截止日期为双方第一次交接的2018年5月22日于法无悖。至于越鑫公司主张的违约金问题。从2018年5月3日越鑫公司向通力达公司发出的“占有使用费催收及腾空返还物业通知书”可知，越鑫公司已要求通力达公司收到通知后三日内交付欠付占有使用费，否则按收取款项的3‰加收滞纳金，但通力达公司收到该通知后并未及时支付欠付占有使用费。鉴于越鑫公司要求加收滞纳金标准过高，一审法院依法酌定从2018年5月8日起计算及违约金标准依法调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算尚属合理，本院予以维持。经核算，通力达公司应向越鑫公司支付2016年4月1日起至2018年5月22日期间的占有使用费147169元（5719元/月×25个月+5719元÷30天×22天）；违约金从2018年5月8日起以25个月的占有使用费为基础计算至2018年5月22日为389元（5719元/月×25个月×4.35%×150%÷360天×15天），从2018年5月23日起至实际付清之日止以147169元为基础为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算。对通力达公司上诉认为其不应支付占有使用费的违约金主张，本院不予采纳。综上所述，通力达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5393.80元，由广州市通力达焊材机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月二十六日书记员  钟明丽邱建材