广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4061号上诉人（原审被告）：樊淑姬，女，1955年12月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴仁云，北京市东元（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢明超，男，1973年3月2日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。上诉人樊淑姬因与被上诉人卢明超房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初19200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人樊淑姬上诉请求：1.撤销一审判决，驳回卢明超一审全部诉讼请求；2.判令卢明超承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定樊淑姬与卢明超之间的《房屋租赁合同》无效显属错误。一审法院以天河区国土资源和规划局的查询复函就认定樊淑姬的房屋没有报建，从而认定合同无效是错误的。1.有相应的证据证明樊淑姬的丈夫已经向原沙河镇报建。且原始的报建档案完整的保存在广州市龙洞龙汇实业有限公司，樊淑姬已经就此充分地举证。由于时间跨度有20年之久，原沙河镇建设委员会已经撤销，无法找到原出具手续的单位。2.天河区国土资源和规划局的查询复函，显示并无涉案房屋的相关报建手续。第一，天河区国土资源和规划局挂牌成立于2015年4月，并未建立20年前的报建档案。第二，农村宅基地建房无需天河区国土资源和规划局审批规划建设，只需报村镇批准备案即可。3.天河区国土资源和规划局的查询复函与龙汇公司出具的证明材料对立，并不能简单地认为前者的证明力大于后者。因时间久远，且龙汇公司是基础的行政管理机构，是建设行为的具体管理者，更具有证明力。二、一审判决樊淑姬应该返还卢明超45000元显然是错误的。首先，双方对于45000元的性质陈述是一致的，即该款是案外人张伟支付，其支付的目的是樊淑姬与卢明超原签订合同的时间上再延长一年所支付的使用费。其性质不涉及樊淑姬与卢明超之间的合同，按照合同的相对性原理，无论一审法院认定该租赁合同是否有效均不存在樊淑姬返还卢明超的问题。其次，一审法院认定张伟代卢明超向樊淑姬支付45000元存在逻辑上的错误。卢明超提出解除合同并由张伟续租，卢明超无需支付张伟在原合同之外一年的使用费，所以根本不存在张伟代卢明超支付的问题。相反，卢明超想张伟尽快续租，有替张伟支付40000元使用费的可能。最后，一审法院以合同解除须返还对方财产为由，判令樊淑姬返还45000元。租赁合同并无相关续租增加一年租期须支付45000元的条款，而是依照张伟的请求增加一年使用期的使用费。一审法院在本案中处理案外的协议及资产，明显是错误的。被上诉人卢明超辩称：同意一审判决，不同意樊淑姬的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、樊淑姬在一审法庭辩论终结前并未取得涉案房屋建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，双方订立的租赁合同应属无效。二、樊淑姬收取卢明超剩余款项45000元，没有法律依据，应予退还卢明超。卢明超将涉案房屋转让给案外人张伟，约定转让费140000元，张伟通过微信等向卢明超支付了95000元，另外45000元是樊淑姬收取了卢明超转让费5000元及一年的入场费40000元，该45000元由张伟代卢明超向樊淑姬支付。卢明超向一审法院起诉请求：1、确认卢明超、樊淑姬签订的《房屋租赁合同》无效；2、樊淑姬向卢明超返还85000元；3、本案诉讼费用由樊淑姬承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，卢明超（承租方/乙方）与樊淑姬（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区龙洞南街南门头一巷8号自编A2铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方；租赁期自2017年6月1日自2020年5月31日；甲方交付租赁房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金4万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁期满时取回保证金按本合同原件作为凭证并需签订退场确认书后才能退还保证金，若不能出示及签订，保证金不得退回；未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、分租、转借、交换或引入新的投资者承租房屋，否则甲方有权收回房屋并没收保证金，乙方给甲方造成的租房损失，乙方负责赔偿；若经甲方书面同意乙方转让、转租、分租、转借、交换承租房屋的，由甲方一次性收取5000元转让手续费，甲方收到手续费后应与新承租方重新签订租赁合同，原合同立即终止无效等内容。一、关于租赁保证金。卢明超称其于2017年5月签订租赁合同时通过案外人贝卫帮的账户向樊淑姬支付了租赁保证金40000元，但樊淑姬以合同已约定了为由未向卢明超开具收据，为此卢明超提交其与樊淑姬的微信聊天记录、案外人贝卫帮与樊淑姬的电话录音，以证明樊淑姬确认收取租赁保证金的事实。樊淑姬称其之前没有核实卢明超是否缴纳了保证金，在查账后发现卢明超并未交纳保证金。樊淑姬还提交《退场声明》（落款处显示“贝卫帮代签”，载明退出涉案房屋，租赁合同作废等内容）、《商铺转让声明》（落款处显示“贝卫帮代卢明超签”，载明卢明超将涉案房屋转让给第三方，转让费一共140000元，因本人合同未到期转让，业主没收本人原商铺保证金并缴纳手续费，新承租方另需缴纳保证金，本人自签本声明之日起，与房东原合同作废，本人无异议）。经卢明超申请，贝卫帮到庭接受询问，贝卫帮作出如下陈述：我与卢明超为合伙人，2017年6月卢明超通过微信及支付宝向樊淑姬支付了租赁保证金，我并未向樊淑姬支付过保证金，卢明超曾要求樊淑姬开具收据，但樊淑姬表示合同已写，无需再开具收据；樊淑姬提交的《退场声明》是我签署的，但《商铺转让声明》不是我签的。一审庭后，卢明超表示，关于保证金的支付问题，其与贝卫帮的陈述存在矛盾，经仔细回想，确认保证金不是卢明超与贝卫帮支付的，因卢明超是向上一手承租人转租的，卢明超向该承租人支付转让费198000元，该转让费就包含了保证金40000元，但因时间太久，卢明超无法找到相关转让协议。为此卢明超提交微信及支付宝转账凭证，拟证明其向上一手转账支付了转让费198000元，该费用已包含租赁保证金。二、关于剩余45000元的款项。卢明超称其将涉案房屋转让给案外人张伟，约定转让费为140000元，张伟通过微信向卢明超支付了95000元，另外45000元是樊淑姬收取卢明超的转让费5000元及一年的入场费40000元，该款项已由张伟代卢明超向樊淑姬支付。为此，卢明超提交其与张伟的微信聊天记录，拟证明张伟向樊淑姬转账支付了45000元。樊淑姬确认收取了张伟支付的45000元，因卢明超已使用了一年的租赁期限，张伟重新签订租赁合同需要缴纳增加一年租赁期的入场费40000元，故上述款项为转让费5000元及增加一年租赁期限的入场费，但并未明确该款项是卢明超给还是张伟给，至于卢明超与张伟之间的约定，樊淑姬不清楚。三、关于涉案房屋的权属及报建情况。樊淑姬提交的村镇宅基地使用证显示涉案房屋为混合砖瓦2层结构，建筑面积为325.3平方米。樊淑姬称其于1998年将原房屋拆除重建了八层的房屋，为此卢明超提交加盖了天河区沙河镇建设委员会公章的报建图（复印件）及加盖广州市天河区沙河镇建设委员会业务章《建筑工程许可证》（显示发证日期为1998年12月30日，报建单位为樊云龙，工程项目为建三层，工程地址为龙洞南门头）。一审法院就涉案房屋的报建情况向天河区国土资源和规划局发函查询，该局于2018年9月30日出具穗天国规【2018】1273号复函，函称：经查，无地址为沙河镇XX村南门头一巷8号房屋的产权登记信息，沙字第15189号宅基地产权登记信息显示，房屋座落于沙河镇XX村南门头，使用人樊云龙，无相关规划报建信息。该复函另附《天河区宅基地使用权情况表》（沙字第15189号），载明沙河镇XX村南门头使用权人为樊云龙，结构为混合、砖瓦，层数为2层，建筑面积为325.3平方米，发证日期为1989年3月28日。一审法院认为：樊淑姬提交的许可证、报建图显示系由镇建设委员会出具，且根据天河区国土资源和规划局出具的复函，显示并无涉案房屋的相关报建信息，故在樊淑姬未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者已经由主管部门批准建设的情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，卢明超、樊淑姬签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其一，关于保证金，卢明超主张樊淑姬收取其租赁保证金40000元，应由卢明超对此承担举证责任。在本案中，卢明超自述其通过贝卫帮向樊淑姬支付保证金40000元，贝卫帮则称保证金是由卢明超直接向樊淑姬支付，两人的陈述明显存在矛盾。卢明超于一审庭后称保证金是在向上一承租人支付转让费时一并给付，但并未对此作出充分的举证，故卢明超主张樊淑姬向其退还保证金40000元，依据不足，不予支持。其二，关于剩余款项45000元。根据卢明超、樊淑姬的陈述，该款项为转让费5000元及延长一年租赁期的入场费。樊淑姬确认收取了上述款项45000元，但认为该款项为案外人张伟支付，其不清楚张伟与卢明超之间的约定。卢明超提供了相关聊天记录及张伟向樊淑姬支付上述款项的支付凭证，结合本案案情，对卢明超关于该款项为张伟代卢明超向樊淑姬支付的陈述予以采信。现租赁合同无效，卢明超主张樊淑姬向其退还该款项，具有事实和法律依据，予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、樊淑姬于本判决发生法律效力之日起10日内，向卢明超退还45000元；二、驳回卢明超的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1930元，由卢明超负担800元，樊淑姬负担1130元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院另查明，樊淑姬在一审中提交了其与案外人张伟于2018年6月15日签订的《补充条款》，内容为：因在原合同（樊淑姬与张伟租期为2017年6月1日至2020年5月31日的房屋租赁合同）上增加一年租期至2015年5月31日止，承租方同意支付人民币40000元的使用费作为出租方补偿，该费用无论在任何种情况下均不予退回承租方。卢明超在一审中对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审庭审中，卢明超陈述其曾就此询问过张伟，张伟表示该条款是樊淑姬逼迫其所签。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.卢明超、樊淑姬签订的《房屋租赁合同》是否有效；2.樊淑姬应否向卢明超返还45000元款项。第一，关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。樊淑姬在本案中提交的报建资料反映工程项目为建三层，与涉案房屋的现状不一致，且根据天河区国土资源和规划局向一审法院出具的复函，显示并无涉案房屋的相关报建信息，鉴于樊淑姬未能举证证明涉案房屋系按照建设工程规划许可证的规定建设，一审法院认定卢明超、樊淑姬签订的《房屋租赁合同》为无效合同，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。第二，关于45000元款项的返还问题。首先，根据租赁合同内容及双方当事人的陈述，其中5000元款项为承租人转让房屋时向出租人支付的转让手续费。根据本案证据，在卢明超将涉案房屋承租权转让给张伟时，张伟已代卢明超向樊淑姬支付了该款项。在租赁合同无效的情况下，卢明超主张樊淑姬向其退还该款项符合法律规定，一审予以支持并无不当。其次，对于其余40000元款项，卢明超主张该款项为延长一年租赁期的入场费，并举证证明张伟已向樊淑姬实际支付了该款项。樊淑姬确认收取了上述款项，但认为该款项系张伟支付。对此本院认为，根据樊淑姬在一审中提交的其与张伟签订的《补充条款》，显示该费用为张伟作为新承租方向出租方支付的增加一年租期的补偿，由此可见该款项的支付义务人是张伟。卢明超在一审中虽否认该协议的真实性，但未能提供确切证据予以推翻，其在二审中也并未否认该协议是张伟所签。因此，卢明超主张该款项实为张伟代其向樊淑姬支付，与上述《补充条款》内容以及该款项性质相悖，本院不予确认。故卢明超要求樊淑姬向其退还该款项理由不成立，本院不予支持。综上所述，樊淑姬的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对于部分事实未予查明，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初19200号民事判决第二项；二、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初19200号民事判决第一项为：樊淑姬于本判决送达之日起10日内，向卢明超退还人民币5000元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1930元，由卢明超负担1880元，樊淑姬负担50元。二审案件受理费1130元，由卢明超负担1080元，樊淑姬负担50元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年四月二十四日书记员 王 敏