云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初748号原告：孙艳玲，女，1974年12月24日出生，汉族，居民，住开远市，现住内蒙古赤峰市松山区。原告：朱明芳，男，1974年2月25日出生，汉族，居民，住开远市，现住内蒙古赤峰市松山区。二被告的委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，该公司职员。代理权限：特别授权。原告孙艳玲、朱明芳与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙艳玲、朱明芳的委托诉讼代理人范静，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙艳玲、朱明芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年、2017年、2018年三年度（租期为2016年3月1日至2019年2月28日）的房屋租金123524.7元〔（535018－6705.5）×8%×3－3270.3〕；2.判令被告以未支付租金为基数，按日万分之五计算支付自2016年4月1日起至2019年2月28日止迟延支付租金的违约金42513.29元〔（528312.5元×8%－3270.3）×0.0005×1063天＋528312.5元×8%×0.0005×698天＋528312.5元×8%×0.0005×333天〕；3.判令被告以未支付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年3月1日起至付清上述租金之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月16日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：湖销住第2-1210号）及《补充协议》，约定：原告向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”2幢1210号房，房屋建筑面积76.68平方米，单价6977.28元/平方米，房屋总价535018元（因房屋实际面积与购房合同载明实际面积存在差异，实际支付购房款为528312.5元）。同日，双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，《房屋租赁合同》约定：原告将上述所购房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期三年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止，年租金按该房屋价款的8％支付，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内由承租方代扣代缴租赁税费后向原告支付，若迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款违约金。《补充协议》将《房屋租赁合同》的租期延长至2019年2月28日，其余约定事项不变。双方签订以上合同及协议后，原告通过银行按揭贷款的方式向云南昆润高鸿投资有限公司付清全部房款，并将房屋交付给该公司使用。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。被告租用房屋后，支付了前三年的租金后，2017年4月28日支付2016年度租金3270.3元后便未支付剩余租金。在前三年的租期里，被告扣下税费之后均未向原告出示代缴的发票，原告依法向税务部门查询也未查询到被告代缴税费的记录，因此原告认为被告并未依约履行代缴义务，已致原告依法履行合同的目的不能实现，因此原告有权收回此项授权，不再同意税费由被告代扣代缴，被告应将含税租金支付给原告，由原告自己缴纳相关税费，为此截止2019年2月28日止，被告共欠原告房屋租金123524.7元，应支付违约金42513.29元，原告多次催要无果。《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务，原告已将房屋交付被告使用，被告未依约支付租金，已构成违约，特向法院起诉，望判如诉请。被告承认原告在本案中主张的事实，但认为：租金应为扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金减去2017年已支付2016年度的1个月租金3270.3元并扣减相应天数为基数计算，原告主张的租金计算标准过高，同地段同类型房屋租金为1300元/月，合同约定的租金标准明显高于此标准，应予调整；违约金的计算标准过高，原告的实际损失是同期银行贷款利率4.35%的利息损失，应调整为按4.35%计算。本院认为：被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告签订的《商品房购销合同》《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，均应按约定履行各自义务。原告已按约定向被告付清购房款并将房屋实际交由被告经营管理，被告应按约定向原告支付房屋租金，被告未按约定支付房屋租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，除应按约定向原告支付租金外还应当承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。故对原告主张由被告支付2016年度至2018年度的房屋租金123524.7元（528312.5元×8%×3－3270.3）的诉讼请求予以支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时应当预见违反合同义务所产生的法律后果，原告已全面履行了交房义务，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，故对被告该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，对2017年4月28日被告已支付的租金应扣减违约金。综上所述，原告主张由被告以未支付租金为基数，按日万分之五计算支付自2016年4月1日起至2019年2月28日止迟延支付租金的违约金42513.29元〔（528312.5元×8%－3270.3）×0.0005×1063天＋528312.5元×8%×0.0005×698天＋528312.5元×8%×0.0005×333天〕，于法不悖，予以支持。原告主张违约金均计算至租金付清之日止，符合双方的合同约定，予以支持。三、关于是否应调整租金及违约金的问题。被告辩解合同显失公平，主张调整租金及违约金标准。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行五年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付尚欠原告孙艳玲、朱明芳2016年3月1日至2019年2月28日的房屋租金123524.7元以及截止2019年2月28日的违约金42513.29元，合计166037.99元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年3月1日起至租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，减半收取计1810元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  舒永丽二〇一九年四月十五日书记员  周 勤