河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初1386号原告张艳君，女，1969年10月26日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。被告洛阳天明置业有限公司，地址洛阳市伊洛工业园区**标准化厂房**楼**。法定代表人孙博，女,该公司执行董事兼总经理。委托代理人肖景剑，男，1980年3月10日生，汉族，住郑州市金水区，系该公司职工，特别授权。委托代理人刘钢亮，男，1989年12月12日生，汉族，住河南省雎县，系该公司职工，特别授权。原告张艳君与被告洛阳天明置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托代理人均参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳君向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、依法判令被告继续履行双方签订的《商品房预售合同》；二、依法判令被告向原告支付自2015年01月01日起至2017年05月24日经法定验收单位洛阳市住建委验收合格之日止的逾期交房违约金，按日万分之二暂计算至起诉之日为64163．575元（366649元×875天2/10000)。三、依法判令被告就其工作人员和营销主管领导肖总藐视法律、践踏合同与业主尊严的恶劣态度在《洛阳晚报》上公开道歉；四、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原被告于2013年08月29日签订《商品房预售合同》（以下简称合同）一份，约定原告购买被告开发的洛阳天明城一期工程第1－27幢1单元1－702号商品房，房屋代码为752794，原告已按合同约定支付全部购房款，共计人民币366649元整。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”该商品房至今未通过相关验收，原告多次与被告交涉，被告至今仍未按照合同约定交付房屋，且未支付任何逾期交房违约金。原告认为，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。现原告已按合同约定履行付款义务，被告逾期交房行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，除应继续履行合同外，还应按合同约定向原告承担违约责任。综上，恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告洛阳天明置业有限公司辩称：首先，根据《中华人民共和国民法通则》，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；原告诉讼请求显然已超过诉讼时效，原告诉求依法应当不予支持；其次，根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第一条约定，经双方同意或其他符合条件解除本合同的，买受人应在三个工作日内配合出卖人到房地产主管机关办理解除合同的手续，因原告拒不接收房屋，且至今仍未缴纳维修资金，契税，公用设施等相关费用，符合《商品房预售合同》附件四合同补充协议第一条约定的其他符合条件解除本合同解除条件，原告应当配合被告解除双方签订的《商品房预售合同》；第三、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第十条第4项约定，原告应向被告交纳暖气，燃气等城市基础设施配套费，电力配套费，有线电视等公用设施相关费用；另根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。本案中原告至今仍未按约定在至出卖人处收房前缴纳其他费用，拒绝缴纳物业管理费用，且至今仍未缴纳维修资金，契税，公用设施等相关费用，履行相应法定义务，并将相应票据提供给被告；因原告存在违约，答辩人有权不予交房且不承担违约责任；第四、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第二条约定，被告多次以电话，并以EMS书面形式通知原告按照合同约定补交面积差异款，被告至今未收到原告应交的房款，根据《商品房预售合同》第七条，附件四合同补充协议第一条约定，原告已构成逾期付款，存在违约行为，符合《商品房预售合同》约定的解除合同的条件，我公司有权选择解除双方签订的《商品房预售合同》，收回房屋另行出售，第五、2015年6月16日，本案所涉房屋经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南万**建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司五大主体单位综合验收合格，符合《商品房预售合同》第八条约定关于房屋交付的第1种条件即该商品房经验收合格及交付期限，因原告违约在先，且原告拒不接收已经符合合同约定交付条件的房屋，由此产生的责任及损失应由原告承担；综上，被告不存在违约行为，原告的诉求违反合同约定，没有法律依据，依法应当予以驳回，我公司已向原告发出解除合同通知函，被告将依照合同，依法解除并注销双方签订的《商品房预售合同》。经审理查明，2013年08月29日原告与被告洛阳天明置业有限公司签订了合同编号为YS0214706的《商品房预售合同》，约定原告连保成采取首付款加公基金贷款的方式付款，被告开发的位于洛阳市××区天明城××住房××套，预测建筑面积共130.46平房米，每平房米单价4007.97元，总金额366649元；合同签订后原告共计交付购房款110649元，办理公基金贷款256000元。原告提供购房发票显示交款金额为110649元，另256000元房款未能提供购房发票，未提供缴纳维修基金发票。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期交付超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；另《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。另查明，2015年6月16日，被告建设的天明城小区一期项目包含原告所购商品房在内的商品房经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南万**建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司综合验收，验收结论为：通过验收。本院认为，本案《商品房买卖合同》系原、被告意思真实表示，内容版本系河南省工商行政管理局，河南省建设厅监制，经洛阳市房管局房地产管理处备案，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同约定房屋交付时间为2014年12月31日前，交付条件为“商品房经验收合格”。本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）经综合验收合格；（三）经分期综合验收合格；（四）取得商品房住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，涉案房屋于2015年6月16日经五方竣工验收合格后，已达到双方合同约定的交付条件。本案中，原、被告约定的交房日期为2014年12月31日，被告逾期交付，应向原告承担相应违约责任；综合双方合同履行情况本院酌定，被告逾期交房天数计算时间应自2015年1月1日起至2015年6月15日止，逾期天数为166天，逾期交房违约金应从2015年1月1日起计算至2015年6月15日止。关于诉讼时效，合同约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”本院认为，该违约金按日计算，每一日都产生一个独立的个体违约金债权，其诉讼时效应分别计算、逐日届满。本案中被告逾期交房天数计算时间应自2015年1月1日起至2015年6月15日止，最初一日与最后一日之间即2015年1月1日至2015年6月15日产生的数个独立个体违约金债权，计算2年诉讼时效期间分别至2017年1月1日止及至2017年6月15日止，原告张艳君于2017年12月15日提起诉讼，且原告就以上诉讼时效期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对被告提出的原告诉讼请求显然已超过诉讼时效的意见予以采纳；对原告的诉讼请求，因超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：驳回原告张艳君的诉讼请求。案件受理费1404元，减半收取702元，由原告张艳君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇一九年四月二十五日书记员 杨朵朵