四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初259号 原告：四川鑫宇物业服务有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区麦秀路26号。 法定代表人：周敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨建国，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：熊佳，四川辽原律师事务所律师。 被告：沈洁，女，1974年12月2日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：杜琳，四川皓宇律师事务所律师。 原告四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称鑫宇公司）与被告沈洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫宇公司的委托诉讼代理人杨建国、熊佳，沈洁的委托诉讼代理人杜琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令沈洁立即向鑫宇公司支付物业管理服务费63209.05元（暂截止2018年5月4日止），违约金5284.06元；2.判令本案诉讼费由沈洁负担。诉讼过程中，鑫宇公司变更第1项诉讼请求的物业管理服务费金额为39652.2元。 事实与理由：鑫宇公司与南充市大野房地产开发有限公司（以下简称大野公司）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由鑫宇公司向其开发的尚品观邸小区提供物业服务，合同期限为自房屋出售之日起至业委会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，鑫宇公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，并约定商业由业主按其拥有的建筑面积2元/㎡向鑫宇公司交纳物业管理费。2016年2月5日，鑫宇公司与南充市顺庆区尚品观邸小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订了《尚品观邸小区物业管理服务委托合同》，合同约定，“商业物业（含住改商）：2元/㎡按月计算，且生活垃圾处置费按商业0.25元/平方米/户按月计算（由物业公司代收代缴）”。沈洁系尚品观邸13幢-1层农贸超市40、42、58、60号业主，40、42、58号非住宅房面积均为81.78㎡，60号非住宅房面积为69.36㎡，共计314.7㎡。按上述合同约定，沈洁自2013年6月1日起至2016年2月6日，共计32个月，前期物业费为（314.7㎡*2元/月）*32=20140.8元。2016年2月7日起至2018年8月31日，共计31个月，这期间的物业管理服务费为（314.7㎡*2元/月）*31=19511.4元。2013年6月1日起至2018年8月31日期间的物业费为39652.2元。2013年6月1日起至2018年8月31日的垃圾处置费共计5947.82元，40、42、58号房屋均为（81.78㎡*0.30元）*63月=1545.64元，60号房屋为（69.36㎡*0.30元）*63月=1310.90元。经鑫宇公司多次催缴，但时至今日，沈洁仍无故拒绝交纳。 沈洁辩称：沈洁与鑫宇公司没有合同关系，前期物业协议沈洁没有签字认可，鑫宇公司与业主委员会签订了《尚品观邸小区物业管理服务委托合同》，沈洁作为尚品观邸小区业主之一，面积达到鑫宇公司所管物业比例三分之一，却对该合同的签订不知情；在鑫宇公司起诉之前，鑫宇公司从未向沈洁催收过物业费，且其起诉的物业费已经超过诉讼时效，应对超过诉讼时效部分的不予支持；案涉房屋已经出租给中国银行股份有限公司南充分行使用，该房屋物业费应由物业使用人承担，业主承担连带责任，在鑫宇公司起诉前已经和他们协商物业费使用情况，坚持请求追加物业使用人为被告；案涉房屋多次漏水，且沈洁支付人工费1800元、漏水处理花费850元、支付维修费用96879元，鑫宇公司未尽到管理义务，其诉请的违约金不应支持。 本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫宇公司提交了《前期物业管理服务合同》原件一份、《尚品观邸小区物业管理服务委托合同》原件一份。沈洁质证称，鑫宇公司与大野公司签订的前期物业合同，其未签字认可。鑫宇公司提交了物业费催缴通知单复印件两份、张贴通知单的影印件两份、邮寄快递单原件两份及短信催收截屏图片一份等证据。沈洁质证称，所有的催缴通知单均无沈洁签字，亦无第三方认可、快递单未载明邮件内容，且无法证明已送达，短信内容无法证明催缴物业费，催缴时间不明确，沈洁未收到鑫宇公司的任何催费通知，对鑫宇公司的该组证据三性均不予认可。沈洁提交了收条复印件一份、费用报销单复印件十份、房屋墙面破损影印件六份及嘉陵江美术馆的墙面维修漏水处理费用明细复印件五份，欲证明原告物业服务存在瑕疵。鑫宇公司质证对沈洁提交的证据的三性均不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方举证、质证，本院认定事实如下：2010年1月15日，鑫宇公司与大野公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定，大野公司委托鑫宇公司对南充市顺庆区市政新区尚品观邸小区提供物业管理服务，商业物业服务费收费标准为2元/月/平方米，物业管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止，物业费按年交纳，首期交费时间为大野公司通知交房之日，预交一年，年满预交第二年，以后交费按此类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三交纳滞纳金。2016年2月5日，业主委员会与鑫宇公司签订《尚品观邸小区物业管理服务委托合同》，商业物业（含住改商）的服务费收费标准为2元/月/平方米，业主于首次接房之日，预交当年的物业服务费，委托服务合同期限为四年，自2016年2月6日起到2020年2月5日止。2015年3月10日至2018年6月6日期间，鑫宇物业公司采取张贴催缴通知单、手机短信和邮寄书面催收单、发送律师函等形式，多次向沈洁催收物业服务费。沈洁接房后，自行进行了顶棚及墙面漏水维修处理。 另查明，40号、42号、58号、60号非住宅房于2013年6月24日办理转移登记。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”大野公司与鑫宇公司签订的前期物业服务协议，业主委员会与鑫宇公司签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，沈洁作为该小区业主，两份物业协议对其均产生法律效力，其均应按照该协议履行各自义务。沈洁对于前期物业服务协议无其本人签字认可的抗辩不能成立，对于其抗辩的业主委员会签署物业服务合同不合法，未提供证据予以证明，该抗辩亦不能成立。鑫宇公司对沈洁所在小区提供了物业管理服务，且已向沈洁书面催收，沈洁应当按照协议约定支付物业管理费。当事人双方在履行物业服务合同中，鑫宇公司对沈洁所在小区连续提供物业服务，物业管理费不断发生，并未间断，且鑫宇公司于2015年3月10日至2018年6月6日期间对物业费等费用进行了催收，本院对沈洁抗辩的诉讼时效已过不予支持。双方当事人未举证证明交房时间，但40号、42号、58号、60号非住宅房于2013年6月24日完成转移登记，本院据此认定2013年6月24日为交房时间。自2013年6月24日起至2018年8月31日，共计63个月，期间物业费为（314.7㎡*2元/月）*63=39652.2元。 物业公司代缴垃圾处置费符合通行做法，鑫宇公司要求沈洁支付该项费用符合法律规定。《前期物业管理服务合同》约定“公共服务中未计入垃圾处置费，由业主按政府部门相关规定缴纳”。参照《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］，即对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的经营场所51-100平方米以下的按面积每月0.30元/㎡的标准交纳生活垃圾处理费。2013年6月24日起至2018年8月31日的垃圾处置费共计5947.82元，40、42、58非住宅房均为（81.78㎡*0.3元）*63月=1545.64元，60非住宅房为（69.36㎡*0.3元）*63月=1310.90元。虽然房屋质量问题不属于物业服务范围，但从沈洁举证来看，鑫宇公司在安全保卫、公共环境维护等方面仍存在瑕疵，沈洁以此抗辩存在合理性，故对鑫宇公司主张违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告沈洁于本判决生效之日起十日内支付原告四川鑫宇物业服务有限公司自2013年6月24日起至2018年8月31日止的物业服务费39652.2元以及生活垃圾处置费5947.82元，共计45600.02元； 二、驳回原告四川鑫宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费756元，由原告四川鑫宇物业服务有限公司负担253元，被告沈洁负担503元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张琳琳 二〇一九年四月一日 书记员  杨惠婷