包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初655号原告：包头市锦林花园物业服务有限责任公司。法定代表人：陈乐艺，经理。委托诉讼代理人：曹玉萍，该公司职工。委托诉讼代理人：刘东，内蒙古承达律师事务所律师。被告:袁松寿，男，1963年1月23日出生，回族，包头市人民政府国有资产监督管理委员会干部，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：董雨婷，内蒙古辰星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，内蒙古辰星律师事务所律师。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与被告袁松寿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人曹玉萍、刘东，被告袁松寿及其委托诉讼代理人董雨婷、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5796元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是包头市锦林花园业主大会依法选聘的物业服务企业。从2016年起，原告一直与包头市锦林花园业主委员会签订《锦林花园物业委托管理合同》，每次合同的服务期限为3年。合同签订后，原告依合同约定履行相关义务至今，被告应于每年12月31日之前向原告交纳当年的物业服务费。时至今日，被告未交纳2017年至2018年度物业服务费。被告的行为，构成违约且已严重影响了原告正常经营服务及其他已缴费业主的合法权益。期间，原告多次向被告发出书面催缴通知，被告一直置之不理。依据《物业管理条例》、《锦林花园物业委托管理合同》的规定，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告及其他业主的合法权益。被告袁松寿辩称，答辩人未缴纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费属实，但原告只说结果，不说原因，只片面强调收取物业服务费的问题，而闭口不谈其不履行法律文书确定义务的问题，答辩人拒缴物业服务费是有理由的，理由如下：1.原告未严格按照合同约定履行物业服务，答辩人有权拒交或少交物业服务费。答辩人是锦林花园业主，依据原告与业主大会签订的《锦林花园物业委托管理合同》,原告未全部履行合同义务。例如：原告在未经业主同意的情况下，将小区的车棚私自拆除，导致业主的自行车无处存放；原告管理锦林花园多年，未按合同约定的“每半年向业主使用人公布一次物业管理服务费收支情况”条款向业主公布任何收支情况；物业合同约定，原告向业主使用人提供优良生活工作环境，提高社区文化和社区服务，但有好多业主私占小区绿地，或在楼顶上私自搭建违章建筑，原告均不予制止。住宅的房顶属于公共部位，属于住宅专项维修基金维修的范围，原告未按照有关规定使用住宅专项维修基金。原告是否根据其物业资质按照物业合同的约定，为答辩人及小区各业主提供物业服务，均应当由原告进一步举证。原告称答辩人侵害了已缴费业主的合法权益，原告应就缴费业主的户数及面积、用于物业服务的费用提供明细；原告未完成物业服务合同第五章第二十七条第一款约定的内容，原告应当向答辩人提供开工报告、维修记录的相关文件，原告未提供；公用住房、绿地维护、广告收入归全体业主，如何使用，原告应该公示；原告起诉的名称与原告实际的名称不一致，答辩人认为原告主体不适格；2.原告未履行（2016）内0204民初3357号民事调解书所确定的义务，答辩人有权在其履行完毕后，再缴纳物业服务费。答辩人曾以原告未能全部完成物业服务合同为由向人民法院提起诉讼，后双方达成一致意见，其中原告同意启动房屋维修基金为答辩人维修房屋，由此可见，原告的物业服务确实存在问题，而在答辩人的前次诉讼之后，原告仍未能按照当时调解书约定的内容为答辩人解决房屋漏雨问题及因漏雨造成的屋内装饰损坏问题。依据物业合同第二十六条中乙方义务第10条约定：“定期对房屋设备设施健康状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除”。原告明知答辩人房屋漏雨会导致楼外的墙皮脱落或长期水泡引起不可估量的严重后果而置之不理，已构成违约，答辩人有权拒缴或少交物业服务费用。同时，依据该民事调解书，就房屋漏雨及维修一事，双方的各项费用已经确认，答辩人当时支付9000元物业服务费并于第二日将该房的不动产权证书复印件交付给原告，并口头声明，2017年的物业服务费从房屋修缮完成合格后再予以缴纳，原告也承诺尽快申报房屋维修基金进行维修，但原告至今未利用房屋维修基金解决答辩人的房屋漏雨问题，也未修缮答辩人因漏雨造成的室内装修损坏，原告并未告知答辩人房屋维修基金的使用进度，答辩人至今仍在等待。根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，以及两个案件是基于同一事实产生，虽然已达调解，鉴于问题仍未解决，答辩人有权在原告完全履行（2016）内0204民初3357号民事调解书所确定的义务后，再履行缴纳物业服务费的义务。综上所述，原告未能根据其物业资质对应的服务项目或合同约定的服务范围为答辩人提供全部的物业服务，已构成违约且未履行民事调解书约定的第二项义务，答辩人为了让房屋得到更专业的维修，待原告完全履行义务后，再履行自己的义务合情合理，故答辩人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月12日，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）签订《锦林花园物业委托管理合同》1份。合同约定，甲方将锦林花园住宅小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限自2014年8月12日起至2017年8月11日止。物业管理服务费的收费标准和方式为：住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元，小高层2层到5层每月每平方米1.40元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.45元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层1.70元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元向业主或使用人收取；空置房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.00元向业主（使用人）收取。车库每月每平方米0.5元向业主、使用人收取。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）于2015年9月5日签订了《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》，将2014年8月12日签订的《锦林花园物业委托管理合同》第28条第一项修改为：住宅房屋：多层乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元，小高层1-2层每月每平方米1.38元，3-5层1.78元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.83元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层2.08元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.38元向业主或使用人收取。修改后合同条款自2015年10月1日起施行。2017年8月13日，原告（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）再次续签物业服务合同，即《包头市物业管理委托合同》，委托物业管理服务期限从2017年8月13日起至2020年8月13日止。物业管理服务费的收费标准和方式为：住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元，小高层1层到2层每月每平方米1.38元；3层到5层1.78元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.83元（含电梯费0.45元/每平方米、二次加压0.25元/每平方米），7层到11层2.08元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元向业主或使用人收取；车库每月每平方米0.5元向业主、使用人收取。收费时间：物业服务满一个季度后，按年收取物业服务管理费。产权登记在被告袁松寿名下的坐落于包头市××区房屋建筑面积为174.98平方米，属于多层的五楼，被告未向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费共计5795.34元。本案的原告曾就2005年1月1日至2015年12月31日的物业服务费追索起诉被告，我院于2016年10月11日作出（2016）内0204民初1721号民事判决，判令被告支付原告2005年1月1日至2015年12月31日物业服务费19307元。被告不服，提起上诉并以原告名义起诉作为被告的包头市锦林花园物业服务有限责任公司，要求：1.被告为原告维修位于包头市××区号住宅屋面防水，并确保不漏雨；2.被告为原告修复因漏雨损坏的房屋内装修；3.诉讼费由被告负担。在（2016）内0204民初1721号民事判决上诉期间，原、被告在本院就另一案件自愿达成调解协议，内容如下：1.原告袁松寿支付被告包头市锦林花园物业服务有限责任公司从2005年1月1日至2016年12月31日的物业管理费总计9000元，已即时清结。从2017年1月1日起，原告袁松寿正常缴费；2.原、被告均同意原告位于包头市××区号住宅屋面防水申报房屋维修基金进行维护；原告袁松寿向被告包头市锦林花园物业服务有限责任公司提供申报房屋维修基金所需要的业主应该提供的书面材料，被告包头市锦林花园物业服务有限责任公司于原告袁松寿提供相关书面材料完备之日起10日内按相关程序申报启动维修基金；3.原告袁松寿自愿放弃本案中的诉讼请求。我院就该案件作出（2016）内0204民初3357号民事调解书。就本院作出的（2016）内0204民初1721号民事判决，包头市中级人民法院作出（2017）内02民终137号民事裁定书，撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初1721号民事判决；准许上诉人袁松寿撤回上诉；准许被上诉人包头市锦林花园物业服务有限责任公司撤回起诉。（2016）内0204民初3357号民事调解书第一项已履行完毕，双方均无异议。2017年，本案原告两次对被告的屋顶进行维修，维修之后，被告的房屋不再漏雨。原告认为其已履行了（2016）内0204民初3357号民事调解书第二项义务，但被告不认可，被告提出依据（2016）内0204民初3357号民事调解书原告应该启动维修资金进行维护，实际上给被告提供维修服务的是个人，不是施工企业，不能确定是否具有维修资质；被告认可2017年原告两次对其房顶进行维修，房顶维修之后暂时没漏雨，但不能保证将来不漏雨。之前维修后，两年之后又漏雨了。针对（2016）内0204民初3357号民事调解书的履行情况，原告又提出，被告的维修部位不属于房屋维修资金维修的范围，故原告自行出资为被告的房顶进行了维修，被告不认可原告陈述，提出房管部门认为不属于房屋维修资金维修的范围应出具书面证据，故原告未履行（2016）内0204民初3357号民事调解书确定的维修义务。截止本案开庭之日，本案被告袁松寿未就（2016）内0204民初3357号民事调解书申请强制执行。原告公司名称为包头市锦林花园物业服务有限责任公司，原告起诉时向本院提交的民事起诉状原告公司名称书写为包头市锦林花园物业服务有限公司，但具状人处加盖有原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的公章，庭审时，核实双方当事人的自然情况时，原告将名称变更为包头市锦林花园物业服务有限责任公司。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与包头市锦林花园业主委员会签订的《锦林花园物业委托管理合同》及《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》、《包头市物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告袁松寿作为包头市锦林花园住宅小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务后，被告应依约定向原告支付物业管理服务费。被告未向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费共计5795.34元。现原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5796元，本院依法支持5795.34元，其余部分，依据不足，本院不予支持。（2016）内0204民初3357号民事调解书解决的是2005年1月1日至2016年12月31日的物业服务费及原告的房屋维修问题，原、被告如对该民事调解书是否完全履行有争议，可依法申请强制执行，现被告在本案中再次以房屋维修为由拒缴物业服务费，依据不足。本院认为，保持一个小区的环境卫生整洁、公共部位共同设施完好、安保状况良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务，即：物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时缴纳物业服务费且为维护小区公共环境和秩序保持自律，只有在这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不缴费、服务更不好”的恶性循环。本案中，被告提交的证据不足以证明其具有应少交、缓交或免交物业服务费的情形。故被告拒缴物业服务费的抗辩理由，本院不予采信。原告起诉时，将其名称“包头市锦林花园物业服务有限责任公司”书写为“包头市锦林花园物业服务有限公司”，但其具状人处加盖的公章为包头市锦林花园物业服务有限责任公司，庭审时，核实双方当事人的基本情况时，原告将名称变更为包头市锦林花园物业服务有限责任公司，被告提出原告诉讼主体不适格，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告袁松寿支付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费5795.34元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司已预交，由被告袁松寿负担，于本判决书生效之日起三日内随上款一并给付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一九年四月十二日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。