河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终58号上诉人（原审被告、执行案外人）：李强，男，汉族，1973年6月23日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：张付晴，河南震世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：翟宏伟，女，汉族，1966年5月5日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘胜，男，汉族，1964年7月3日出生，住址同上，系翟宏伟配偶。委托诉讼代理人：朱俊楠，金博大律师事务所律师。第三人（原审被告、被执行人)：河南省锦寓置业有限公司。住所地：河南省南阳市都市春天小区**办公楼。法定代表人：葛明森，该公司董事长。委托诉讼代理人：周煜彬，该公司员工。委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。上诉人李强因与被上诉人翟宏伟、第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2018）豫01民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李强及其委托诉讼代理人张付晴、被上诉人翟宏伟的委托诉讼代理人刘胜、朱俊楠，第三人锦寓公司的委托诉讼代理人周煜彬、温东旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李强上诉请求：1、撤销郑州中院（2018）豫01民初1848号民事判决，改判解除位于南阳市××××路都市春天4号楼601房屋的查封，并停止执行该房屋；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、郑州中院认定事实错误，在李强提起案外人异议之时已经与赵灵波、尚帆就退房事宜达成口头意见，该意见系双方真实意思表示，且符合法律规定及常理，在双方达成退房的合意时就应当认定李强的权利并予以保护。1、李强在2013年11月9日将案涉房屋转卖给赵灵波、尚帆夫妇，在转卖时双方并不知道该房屋已于2012年6月13日被法院查封，按照最高法院（1997）经他字第8号《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》规定“擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”因此李强与赵灵波、尚帆之间的购房协议应确定为无效合同，无效就应予退还，双方就退房事宜达成口头约定符合法律规定。2、赵灵波、尚帆在2013年时为了居住用多年的积蓄（包含向亲友借款）44万元全款购买了案涉房屋，在通过其提起异议之诉未得到保护后向李强要求退房，并与李强达成口头退房约定是完全合情合理的处理方式，不存在规避法律之说。二、目前，李强与赵灵波、尚帆就之前的口头退房约定已补签了书面退房协议，赵灵波、尚帆已将案涉房屋退还给了李强，李强也向赵灵波支付了对价（45万人民币﹢李强名下另一处房产），且均交付完毕。三、李强对案涉房产提起异议之诉完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。法院的查封行为存在错误，李强的权利应当受到保护。李强于2008年3月14日就与锦寓公司签订了书面买卖合同；法院在2012年6月13日查封时，李强名下仅此一处房产可用来居住，直到将该房产转卖给赵灵波、尚帆后才于2014年9月2日另购其他房产，现李强已将其购买的另一处房产做价折抵给赵灵波、尚帆作为退房款，其名下在事实上已无其他房产；李强从锦寓公司购买案涉房产后已支付了全部价款；案涉房产未办理过户登记的原因是锦寓公司一直推脱造成的，李强对此并无过错。请求二审法院纠正一审法院错误，依法改判。翟宏伟辩称，1、本案不适用最高法院（1997）经他字第8号《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，上诉人的上诉理由没有依据，不能成立。该复函中的“转卖行为”是发生在被执行人和善意买受人之间，且诉讼受案法律查封房产的裁定未抄告房管部门，该复函不包括被执行人以外的其他人处置被查封房屋的情况。李强的行为与该复函中的“转卖行为”不符，不能适用该复函认定李强的卖房行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同效力与物权登记无关，李强上诉称其与赵灵波、尚帆之间的购房协议为无效合同的上诉理由于法无据。2、最高人民法院已有判例针对类似本案中“购买被查封二手房的案外人要求对其权利的保护追溯至其前手与锦寓公司签订合同之时”的情形认定“于法、于理均无证据”。因此赵灵波、尚帆将涉案房屋“退回”给其前手李强并让李强再次提起案外人执行异议，也并不能享有排除执行的权利。3、上诉人李强在二审中提到的“补签书面退房协议”和“支付退房对价（45万﹢李强名下另一处房产）”的行为不属于二审的“新的证据”，不应被采信；并且李强在本案中的行为已经严重违背了诚实信用原则，法院不应支持这种行为。综上所述，本案一审判决适用法律正确，判决结果并无不当。请求驳回上诉，维持原判，尽早将房产交付执行。第三人锦寓公司述称，上诉人李强的上诉请求应当得到支持。1、李强在人民法院查封前已经支付了全部的购房款。2、李强实际上是用出售给赵灵波、尚帆所得的房款另行购买的房产。翟宏伟的一审诉讼请求为：1、依法准许执行郑州中院（2013）郑执一字第196号执行裁定书中位于南阳市××都市春天小区××楼××室××房屋××套。2、本案诉讼费用由二被告共同承担。一审法院认定事实：2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，2012年6月13日，依法将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。翟宏伟申请强制执行，郑州中院于2013年5月15日查封了锦寓公司名下涉本案在内的20套房产；2015年6月1日，对上述房产进行了续行查封。2008年3月14日，被告李强与被告锦寓公司签订《客户定房协议》一份，约定涉案房屋房款为248147元，李强于当日支付房屋款项248147元。2013年11月19日，李强将该房转让给赵灵波、尚帆，尚帆通过银行转账向李强支付440000元，双方直接将2008年3月14日客户定房协议中的乙方涂改为赵灵波、尚帆。同日，李强向锦寓公司出具更名申请，锦寓公司向赵灵波、尚帆出具了收据，显示收到赵灵波、尚帆4号楼601号房款248147元。原告翟宏伟作为申请执行人对被申请人锦寓公司享有债权申请执行，案外人赵灵波、尚帆此提出执行异议，该院作出（2015）郑执异字第31号执行裁定：驳回案外人赵灵波、尚帆的异议，赵灵波、尚帆不服该执行裁定，向该院提起诉讼，该院作出（2015）郑民一初字第152号民事判决：驳回赵灵波、尚帆的诉讼请求。赵灵波、尚帆不服向本院提出上诉，本院作出（2016）豫民终294号民事判决：驳回上诉，维持原判。涉案房屋现由赵灵波、尚帆居住使用。李强称其与赵灵波、尚帆口头解除双方的房屋买卖合同，赵灵波、尚帆退还该房屋，李强未返还赵灵波、尚帆购房款。李强现另购房屋居住在南阳市。被告李强以案外人对该院（2013）郑执一字第196号裁定不服，向该院提出书面执行异议，该院受理后，依法作出（2017）豫01执异423号执行裁定：中止对被执行人锦寓公司名下的位于南阳市××××路东段4号楼601房产的执行。翟宏伟不服该执行裁定，向该院提起诉讼，由此形成诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需同时满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告李强虽与被告锦寓公司签订《房屋买卖协议》，李强支付了购房款，而后被告李强将该房屋转让案外人赵灵波、尚帆并收取房款。李强称其与赵灵波、尚帆口头解除双方的房屋买卖合同，赵灵波、尚帆退还该房屋。被告李强可以案外人提起执行异议，原告翟宏伟称李强提起执行异议已失去提起执行异议的权利的理由不成立。现被告李强称案外人赵灵波、尚帆退还该房屋，但李强未实际接收该房屋亦未向案外人赵灵波、尚帆返还购房款。即使李强对涉案房屋因赵灵波、尚帆返还而拥有权利，因被告李强已另购房产，被告李强主张该房屋权利不符合用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的情形。故被告李强对涉案房产不享有足以排除执行的权利。申请执行人翟宏伟的请求合法有据应予支持。综上所述，申请执行人翟宏伟的诉讼请求合法有据应予支持，案外人李强对涉案房产不享有足以排除执行的权利。郑州中院于2018年11月26日作出（2018）豫01民初1848民事判决：准许执行郑州中院（2013）郑执一字第196号执行裁定书中位于南阳市××都市春天小区××楼××室××房屋××套。案件受理费1050元，由被告李强、锦寓公司负担。本院二审期间，上诉人李强围绕上诉请求依法提交了（2018）豫宛智证内民字第7917号公证书、中国农业银行转账汇款回执、房屋所有权情况说明等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合一审中当事人提交证据，对当事人争议的事实，本院认定如下：李强截止2015年5月25日，在南阳市房管部门共有房屋产权记录壹条，即2014年9月2日合同备案的产权证号为14821353房屋。李强与赵灵波、尚帆于均认可双方于赵灵波、尚帆提出执行异议之诉被驳回后口头解除双方的房屋买卖合同。2018年12月13日，双方补签退房及置换协议并公证，约定赵灵波、尚帆将案涉房屋退还给李强，李强将其位于南阳市人民路126号淯龙苑小区1号楼3单元13层3-1304号房屋（合同备案号：14821353）作价30万元置换给赵灵波、尚帆。双方同意李强自该协议签订之日起3日内支付赵灵波、尚帆退房差价款45万元。李强于2018年12月13、14日通过银行转账的方式将45万元汇至尚帆帐户。其他事实与一审认定的相一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人李强主张其与赵灵波、尚帆解除双方的房屋买卖合同，赵灵波、尚帆退还该房屋后，李强是否有权利提起案外人执行异议及执行异议之诉；2、李强对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。一、关于上诉人李强主张其与赵灵波、尚帆解除双方的房屋买卖合同，赵灵波、尚帆退还该房屋后，李强是否有权利提起案外人执行异议及执行异议之诉的问题。本案中，上诉人李强与锦寓公司签订《客户定房协议》后，于2013年11月19日签订转让协议将该房转让给赵灵波、尚帆，尚帆通过银行转账向李强支付440000元，双方直接将2008年3月14日客户定房协议中的乙方涂改为赵灵波、尚帆。因案涉房屋已于2012年6月13被人民法院查封，故双方所签订的转让协议并不能达到转让房产的协议目的。在双方协议退房后，双方恢复至签订转让协议前的状态，李强以原购房人的名义提起案外人执行异议及执行异议之诉并不违反法律规定。现李强与赵灵波、尚帆对双方的口头退房协议已补签书面退房及置换协议补充并公证，李强已向赵灵波、尚帆返还购房款，故李强有权利对涉案房屋提起案外人执行异议及执行异议之诉。二、关于上诉人李强对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需同时满足三个条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李强于2008年3月14日与锦寓公司签订《客户定房协议》，其中约定了所购房屋的具体位置、面积、价款、付款时间、违约责任等内容，且李强已向锦寓公司交纳了全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《客户定房协议》应当认定为商品房买卖合同。且李强在签订上述《客户定房协议》时及截止2014年9月2日，其名下无其他用于居住的房屋，李强已支付了全部购房款248147元。因此，李强作为案涉房屋的买受人符合上述法律规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，李强的上诉请求成立，本院予以支持。郑州中院（2018）豫01民初1848号民事判决认定事实错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1848号民事判决；二、驳回翟宏伟的诉讼请求。一审案件受理费1050元，二审案受理费1050元均由翟宏伟负担。本判决为终审判决。审判长  付景辉审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年四月二十二日书记员  赵思琪