沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初8882号原告：谢翠香，女，1977年8月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人：褚庆革，系辽宁尧盛律师事务所律师。被告：孙艳花，女，1959年3月9日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市。委托代理人：张建国，系辽宁腾坤律师事务所律师。原告谢翠香诉被告孙艳花房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由本院审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、费秀云参加评议，于2018年9月3日、2018年10月16日和2019年4月2日三次公开开庭进行了审理。原告谢翠香委托代理人褚庆革、被告孙艳花委托代理人张建国均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2017年7月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定租期自2017年8月1日至2023年6月14日止，双方约定第二年的年租金为250000元，每年5月14日交纳次年的租金，合同签订后原告按合同交房，被告支付当年的租金，2018年5月14日，被告未按合同约定支付下一年度的租金，原告为此打电话，被告拒绝接听，按双方合同第五条三款约定：逾期10日仍不支付房屋租金的，单方有权解除。现被告逾期已有30天不交租金，为此，原告提起诉讼。诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告的房屋租赁合同，判令被告立即腾出房屋;2、判令被告从2018年6月14日开始到腾出房屋前的房屋占有费（按年租金标准250000元的标准计算）每个月给付20800元；3、判令被告承担违约金20833元;4、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第2项诉讼请求为：从2018年6月15日计算至2018年8月31日止，租金52000元，从2018年9月1日计算至实际腾房之日止，按合同计算房屋占用费。被告辩称：1、原告没有涉案房屋租赁合同解除权，因原告拒绝维修涉案房屋，致使被告无法进行正常营业，使被告蒙受巨大的经济损失，迫使被告行使法定抗辩权。被告未支付房屋租金，没有构成根本违约，原告行使合同解除权缺乏必要构成要件。2、按合同约定交付租金是被告应尽的合同义务，如原告履行了应尽义务，被告仍承诺按照合同约定履行义务。被告为经营已经投资数百万元，为其自身利益考虑，亦应当按照合同约定交付租金。被告未交付房屋租金，是依法行使抗辩权，督促原告履行应尽的维修房屋责任，使被告进行正常经营。3、被告在原告未维修房屋的情况下，如继续向原告交付房屋租金，将导致被告的损失进一步扩大，被告行使抗辩权具有正当性。4、原告要求被告给付房屋占有费、违约金20833元，无事实及法律依据。给付房屋占用费与给付房屋租金是不同的概念，给付房屋占用费是占用人的非法占有，而被告对涉案房屋具有使用权，被告向原告交付的是租金而非房屋占用费。被告因原告违约行为行使抗辩权，被告依法行使抗辩权的行为未构成违约，原告要求被告给付违约金没有事实及法律依据。综上，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租位于沈阳市和平区西塔街，建筑面积约600平方米房屋作为网点使用，租赁期限自2017年8月1日起至2023年6月14日止，年租金250000元，第一笔租金自2017年8月1日至2018年6月14日，共计10.5个月，此期间租金218750元；自2018年6月15日至2020年6月14日，在此期间每年租金为250000元；自2020年6月15日至2023年6月14日，在此期间每年租金为262500元；年付款，下一周期房屋租金须在已交租金到期前一个月（即每年的5月14日之前）续交，在甲方将此房屋交给乙方使用当天，乙方支付给甲方首期房屋租金；支付方式：1、甲乙双方商定，乙方承诺于2017年7月15日付给甲方租用此房屋的第1笔租金，即218750元；2、甲乙双方商定，甲方承诺于2017年7月15日前将此房屋交予乙方使用，届时甲方须将此房屋内的陈欠费用全部结清；3、甲乙双方商定租用此房屋的押金30000元，届时甲方已收到乙方支付的租用此房屋的第1笔房屋租金和押金，合同解除后无息返还，如乙方有陈欠及其他违约损失，可用押金折抵，多退少补。费用的划分：甲方须结清此房屋交接前全部陈欠，此房屋交接后采暖费和物业费由乙方承担，其余乙方使用期间产生全部费用及出租房屋收入所产生的全部税费由乙方承担，在租赁期间内甲方净得每年房屋租金，乙方在使用此房屋期间应及时结清水电煤气等费用；甲乙确认此房屋交接时为简单装修，屋内无留存物品；第二条甲乙双方的权利义务：……4、乙方有义务保管好房屋内物品及设施（以物品清单为准），如因乙方造成双方损失，由乙方承担相应损失，如因乙方原因发生漏水、漏电、失火等原因给他人造成损失的，由乙方负全部责任；5、乙方声明已实地看过此房屋，并对此房屋现状无异议；6、甲方同意乙方对出租房屋进行装修，装修费用由乙方自行承担，租赁期满后，乙方添加的所有不可移动装修物由乙方移交给甲方，有甲方对其享有所有权，乙方不得故意拆除或损坏，甲方亦不得要求乙方将房屋恢复原样，房屋装修的其他可移动物乙方可以带走；第五条合同解除：1、租赁期限届满解除，自租赁期限届满之日起合同解除，双方应按照本合同第三条第7款费用划分情况各自承担费用；2、违约解除:任意一方违约导致合同解除，违约方向守约方承担第六条约定的违约责任；3、单方解除：（1）甲方逾期10日未交房的；（2）乙方逾期10日未支付房屋租金的；4、本合同终止或解除后，乙方应于7日内腾空该房屋，并通知甲方验房、验收，如乙方到期仍未腾房，甲方有权在合理、合法范围内自行处理，损失由乙方自负。第六条违约责任：1、在甲方收取乙方定金后，如甲方未按时将此房屋交付给乙方使用导致本合同解除的，则甲方双倍返还已收取的定金，如乙方未按时向甲方交付首期房屋租金导致本合同解除的，则甲方有权没收该定金；2、在租赁期间内，甲方违约，应返还乙方剩余款项（房屋租金、宽带费、水费电费、有线费等）及押金，另须赔偿乙方一个月房屋租金，作为甲方支付给乙方的违约赔偿金；3、在租赁期间内，乙方违约，应结清陈欠，若有剩余款项（房屋租金、宽带费、水费、电费、有线费等）不返还，另须赔偿甲方一个月房屋租金，房屋押金可用于拆卸抵陈欠、赔偿财产损失、支付违约金，结算后，无息返还乙方；4、在租赁期间内，如果乙方不按合同约定支付房屋租金，每逾期一日，甲方有权按月房屋租金的1%向乙方加收滞纳金，逾期10日仍不支付房租的，甲方有权单方解除合同，收回房屋且按本条第3款要求乙方承担违约责任；5、甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方承担相应的违约责任……。同日，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告交纳了2017年8月1日至2018年6月14日的房屋租金218750元和押金30000元。同日，柴艳出具了情况说明，证明柴艳、孙蒙系该沈阳市和平区西塔街房屋所有权人，于2017年6月15日至2023年6月14日将此房屋出租给原告，根据实际使用情况柴艳、孙蒙同意原告在合同期内转租此房屋。另查明：被告在承租房屋的二楼注册了沈阳市和平区美康串吧。2018年3月10日，被告就关于沈阳市西塔街牌匾位置停止侵权的事宜向原告发出了通知函，函中载明：原告牌匾占用被告二楼位置、房屋租金发票、房屋漏水等三条问题，自2017年7月15日以来被告已多次当面或通过电话与原告进行交涉未果，今将以书面形式通知原告：1、沈阳市和平区西塔街72号8栋网点二楼使用权属被告，原告在二楼所挂牌匾及牌匾下挂LED显示屏位置的使用权均为被告所有，因原告占用，造成被告无法进行牌匾悬挂，致使被告延迟开业和无法正常经营，造成高额损失，请立即停止侵权；2、关于原告所收房屋租金，请立即开具发票；3、关于房屋漏水问题，致使被告延迟开业和无法正常经营，造成高额损失，请立即修好。以上三条问题请原告立即全部解决，否则被告将拒交房屋租金，同时因此造成的一切后果和全部经济损失由原告承担。2018年5月29日，被告向原告发出了《律师函》，函中载明：其于2018年3月10日发函给原告，但原告三条问题都没有解决，致使被告延迟开业和无法正常经营，给被告造成了高额损失，今发函给原告，请于2018年5月31日前停止牌匾侵权行为并解决被告提出的全部三条问题，否则被告将拒交房屋租金并依法向法院提起诉讼维护其权益，届时全部诉讼费、保全费、律师代理费、各种损失费、执行费等皆由原告承担。2018的9月3日，被告就西塔街房屋因严重漏水和牌匾位置被侵占导致停业向原告发出了协商函，要求原告迅速解决上述问题，避免损失进一步继续扩大。同日，被告停止了经营。2018年9月9日，被告向原告发出了西塔街72号房屋因严重漏水漏电和牌匾位置被侵占导致停业的协商函，函中载明：2018年3月10日、5月29日、9月3日发函给原告，但原告至今未解决，致使被告自2017年8月31日装修完成开始一直无法正常经营，并在每次下雪、下雨后都因2-4层房屋严重漏水漏电被迫完全停业一段时间，以上问题给被告造成了巨大的经济损失，原告至今没有维修房屋，也不同被告协商解决其他问题，导致被告至今仍无法营业，造成被告惨重损失并在继续扩大和蔓延，因此，再一次发函请原告立即修复房屋严重漏水漏电和协商解决其他问题，遏制损失进一步继续扩大和蔓延。如果对房屋漏水漏电维修问题，原告不方便维修或没有能力维修，请告知被告并协商好维修费用，被告可以先行自出资金，立即自行维修好房屋，维修好后再由原告报销维修费用，原告是否同意，请原告予以书面回复。2018年9月16日，被告向原告再次发出了西塔街房屋因严重漏水漏电和牌匾位置被侵占导致停业的协商函，函中载明：要求立即原告修复房屋严重漏水漏电和协商解决其他问题，遏制损失进一步继续扩大和蔓延。并给出了调解方案，但原告不接受该调解方案，双方协商未果。2018年10月14日，被告向原告发出关于尽快维修西塔街72号房屋和停止牌匾侵权的致函，函中载明：原告违约牌匾占用被告位置、2-4层房屋严重漏水漏电、房屋租金发票等问题，被告已多次交涉并发函，但一直未有效解决，致使被告自2017年8月31日装修完成开始一直无法正常经营，并在每次下雪、下雨后都因2-4层房屋严重漏水漏电被迫完全停业一段时间，给被告造成了巨大的经济损失。2018年9月3日沈阳下雨2-4层房屋又一次严重漏水漏电，又一次致使被告无法经营被迫全面停业，原告至今没有维修好房屋，导致被告至今仍无法营业，造成被告惨重损失并在继续扩大和蔓延，因此，再一次紧急发函给原告：请原告尽快维修好房屋漏水损坏的室内装修、损坏的电路和拆除侵权牌匾。2018年10月23日，双方确认了关于西塔街房屋，对于出租房屋开始截止到现在发现的漏水及因漏水引起的漏电和室内装修损坏问题，出租方已进行修理。在本院审理过程中，被告要求对沈阳市和平区西塔街的美康串吧2017年8月31日至2018年9月3日停业、不正常营业的损失进行评估及对2018年9月3日至今停业的损失进行评估并提出了反诉，为此，本院依法委托辽宁中正资产评估有限公司进行评估，2019年3月20日，辽宁中正资产评估有限公司以此项评估需要由申请人提供正常经营的财务相关资料，因多次联系被告，对方不接电话，此项目时间较长，经征求法院意见，作出了退鉴处理。2019年4月2日，被告拒交反诉费，并撤回了反诉请求。上述事实，有房屋租赁合同、收条、照片、录音光盘、情况说明、通知函、律师函、协商函、房屋修理证明、退鉴说明等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。对于原告要求解除房屋租赁合同的请求，依据合同“乙方逾期10日未支付房屋租金的，甲方有权单方解除合同”之约定，被告至今未交付租金，属违约，应承担相应的责任。对于被告提出未交付租金的原因系原告未维修房屋，被告依法行使抗辩权，但在2018年10月23日原告已对涉案房屋进行了维修后，被告仍未交付租金且被告现仍处于停业中，本院依据合同约定并结合该案合同的履行情况及现在双方的实际状况，应判决解除双方签订的房屋租赁合同，故本院对原告要求解除合同的请求予以支持，对被告提出原告没有合同解除权的辩解不予采纳；依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失之规定，合同解除后，被告应将涉案房屋腾空后交付原告，原告应退回被告押金30000元，本案该押金可抵顶租金；对于原告主张的租金，经计算2018年6月15日至2018年8月31日期间的租金为52737元（250000元/年÷365天×77天），原告仅主张52000元，系其对自己权利的处分，本院准许；对于原告主张2018年9月1日以后的占有使用费，可参照合同约定租金250000元/年的标准进行计算至实际腾房之日止；因涉案房屋存在漏水、漏电等原因造成被告从2018年9月3日至2018年10月23日停止经营对涉案房屋进行修复，该期间影响了被告的经营，给其造成了一定的损失，本着公平原则，本院对该期间的房屋占用费应予扣除，经计算为34246元（250000元/年÷365天×50天）；对于原告主张的违约金，经查，虽然被告未按时交纳租金，系因被告承租的涉案房屋存在漏水等问题，被告曾于2018年3月10日起多次去函要求原告进行修复，并明确告之否则拒交租金，原告接到该函后并未及时予以修复亦存在过错，故本院对原告主张违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谢翠香与被告孙艳花于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市和平区西塔街72号8栋二、三、四层（建筑面积约600平方米）房屋腾空后全好无损的交付给原告谢翠香；三、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内给付原告谢翠香2018年6月15日至2018年8月31日期间的租金22000元（租金52000元-30000元押金）；四、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内给付原告谢翠香2018年9月1日至实际腾房之日止的房屋占用费（按合同约定的年租金250000元标准计算，该房屋占用费扣除2018年9月3日至2018年10月23日期间的房屋占用费34246元后给付原告）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6143元，由原告谢翠香承担2457元，被告孙艳花承担3686元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇一九年四月八日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。