贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔01民终1921号 上诉人（原审被告）：贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号。 法定代表人：李修平，系该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道翰林花园8栋2号。 负责人：明永胜，系该公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王世艳，清镇市红枫法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李朝仙。 委托诉讼代理人：潘文鹰，贵州朗声律师事务所律师，执业证号：15201199510558084。 上诉人贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称“利尔公司”）、贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司（以下简称“利尔修文分公司”）与被上诉人李朝仙房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初2332号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 利尔公司、利尔修文分公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方合同已约定以购房总额的0.1%计算违约金，法律规定违约金低于造成损失的30%才可以调整，而在一审中，在被上诉人没有举证证明其损失的情况下，一审法院将违约金进行调整没有法律依据。请求二审法院查清事实，依法改判。 被上诉人辩称，一审法院关于违约金的事实认定及法律适用均正确，房屋买卖合同虽约定违约责任按购房总额的0.1%计算，但该约定的金额明显过低，不足弥补被上诉人损失。上诉人将房屋出售给被上诉人后，其又将房屋抵押给他人，致使被上诉人至今未能办理产权证，且办证期限已逾期十年之久。在此情况下，一审法院支持我方要求按合同总金额的20%计算违约金的诉请，符合法律规定，希望二审法院维持一审判决。 李朝仙向一审法院提出诉讼请求：1.判决二被告立即为原告办理位于修文县××及××号商业用房的房屋所有权证，并交付原告；2.判令二被告连带支付逾期办理房屋所有权证的违约金25386.40元。 一审法院经审理认定事实如下：2007年03月21日，原告作为买受人与被告利尔修文分公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》2份，合同编号均为：GF-2000-0171，约定被告将坐落于修文县龙场镇长征路迎春花园1幢1层5号商业用房（以下简称“5号房屋”）及1幢1层6号商业用房（以下简称“6号房屋”）出卖给原告。第1份《商品房买卖合同》载明：“合同双方当事人：出卖人：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司…买受人：李朝仙…买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：…第三条买受人所购商品房的基本情况。…5号商业用房该商品房的用途为商业用房…建筑面积共21.62平方米，…第四条计价方式与价款。…1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2600.00元，总金额（人民币）…伍万陆千贰百壹拾贰元整。…第六条付款方式及期限。…1.一次性付款签订合同时一次性付清全部房款56212.00元。…第七条买受人逾期付款的违约责任。…1.按逾期时间。分别处理…（1）逾期在60日之内，…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，…买受人按5日向出卖人支付逾期应付款万分之一（…）的违约金。…第八条交付期限。出卖人应当在2007年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。…第二十三条本合同自双方签订之日起生效。…出卖人（签章）：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司买受人（签章）：李朝仙2007年3月21日签于利尔公司发有第2份《商品房买卖合同》载明：“合同双方当事人：出卖人：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司…买受人：李朝仙签买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：人：出卖人：贵州利尔房地产开发有况。…6号商业用房该商品房的用途为商业用房…建筑面积共27.2平方米，和出卖人在平等、自愿、协商1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2600.00元，总金额（人民币）自柒万零柒百贰拾零元整。…第六条付款方式及期限。…1.一次性付款签订合同时一次性付清全部房款70720.00元。…第七条买受人逾期付款的违约责任。…1.按逾期时间。分别处理…（1）逾期在60日之内，…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（…）的违约金。…第八条交付期限。出卖人应当在2007年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：额2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。…第二十三条本合同自双方签订之日起生效。…出卖人（签章）：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司买受人（签章）：李朝仙2007年3月21日签于利尔公司”。原、被告在上述两份合同上盖章签名。同年04月02日，原告按上述两份合同的约定将全部购房款等费用给付被告利尔修文分公司。同年04月19日，上述两份合同经修文县公证处公证并出具《公证书》，《公证书》字号分别为（2007）修证字第234号及233号，主要内容为：甲方（即贵州利尔房地产开发有限公司）转让的坐落于修文县××路××号商业用房（第2份合同为“6号商业用房”），建筑面积21.62平方米（第2份合同为“建筑面积27.20平方米”），该房屋系甲方经政府批准投资、开发名为“迎春花园”；甲方修建的房屋已经贵阳市计划委员会以筑计投字（1999）第207号文件立项，并办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；该房屋至二00七年三月二十一日在修文县房地产管理局站查无抵押、转让等权利受限制的登记记录；该房屋可依法转让；该合同自双方当事人签订之日起生效。同时，被告利尔修文公司将上述房屋交付给原告使用至今。 一审法院另确认的事实：上述涉案房屋系被告开发的房地产项目，经一审法院在修文县国土资源局查询，涉案房屋产权首次登记时间均为：2006年4月21日，产权人至今均登记为：贵州利尔房地产开发有限公司。其中5号商业用房产权证号为：00××23，抵押信息为：抵押期限2014-01-15至2016-01-14，抵押人为：贵阳永固化工有限公司；查封信息：查封期限2016-04-27至2019-04-26，查封机构为：贵州省贵阳市中级人民法院。6号商业用房产权证号为:00××25,抵押信息为：抵押期限2014-01-15至2016-01-14，抵押人为：贵阳永固化工有限公司；查封信息：查封期限2016-04-27至2019-04-26，查封机构为：贵州省贵阳市中级人民法院。《商品房买卖合同》签订后，原告多次向被告催办产权转移变更登记（即过户），因涉案房屋被抵押及查封，一直未能办理产权过户手续。 一审法院认为，本案争议焦点：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？2.涉案房屋能否办理产权转移变更登记手续？3.二被告应否承担违约责任？原告诉请的违约金数额是否合法合理？ 关于焦点1、依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，被告将其取得产权的商业用房出卖给原告，双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，原告按合同约定给付被告全部购房款并已实际使用涉案房屋，从原告提供的《公证书》及一审法院在修文县国土资源局查询的不动产产权记载情况内容反映，涉案房屋在双方签订《商品房买卖合同》之时未存有被抵押、被查封等产权受限制情况，且原告在房屋买卖过程中不存在过错，故双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及相关司法解释的禁止性规定，合法有效。 关于焦点2、原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，虽原告已实际占有及使用涉案房屋，但至今未取得房屋产权证书（即过户手续）。从原告提供的《公证书》及一审法院在修文县国土资源局查询的不动产产权记载情况内容反映，涉案房屋现存在被抵押尚未注销、被法院查封尚在查封期限内等产权受限制情况，虽然该抵押、查封发生在双方签订《商品房买卖合同》之后，但根据相关法律及司法解释规定，涉案房屋现尚不能办理产权转移变更登记（即过户）。故此，原告要求被告办理房屋产权转移变更登记的诉请，一审法院不予支持，原告应待本判决生效后，寻求合法方式解除涉案房屋产权受限制情况，方能主张办理房屋产权转移变更登记的权利。 关于焦点3、被告将涉案房屋出卖给原告后，将涉案房屋用作抵押物抵押给他人，致使原告要求办理房屋产权转移变更登记的权利至今未能实现，被告已构成违约，理应承担违约责任，故一审法院对原告要求被告支付违约金的请求予以支持。经一审法院审查，双方在合同中约定的违约金计付标准（即按已付房价款的0.1%）明显过低，不能弥补原告的损失，原告请求提高违约金计付标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；…”之规定，一审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，被告为原告办理产权证（即过户）逾期近十年之久，至今尚未办理，其给原告造成的损失数额难以确定，其违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其数额较大。审理中，原告要求被告给付违约金共计25386.40元，低于上述法律及司法解释规定的计算数额，一审法院从其自愿。故此，对二被告主张原告请求支付违约金无事实及法律依据的抗辩意见，一审法院依法不予采纳。 综上所述，对于原告合理合法部分的诉请，一审法院予以支持。涉案房屋买卖行为是在原告与被告利尔修文分公司之间产生，被告利尔修文分公司应先行向原告给付违约金，被告利尔公司系被告利尔修文分公司的法人单位，应依法在被告利尔修文分公司不足以承担的情况下，向原告承担给付违约金。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司于本判决生效后10日内给付原告李朝仙违约金25386.40元；被告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司不足以承担部分，由被告贵州利尔房地产开发有限公司给付原告李朝仙；二、驳回原告李朝仙的其他诉讼请求。案件受理费434.00元，减半收取计217.00元，由被告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司负担。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，关于上诉人提出应按合同约定支付违约金的上诉主张。虽案涉合同约定的违约金计算标准为按已付房价款的0.1%计算，被上诉人认为违约金计算标准过低，向一审法院申请调整至购房款的20%。原判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，在损失数额难以确定的情况下，认定上诉人按照购房款的20%支付违约金，并无不妥。相反，上诉人交房后，近十年未依约履行办证等相关合同义务，其行为已构成违约。案涉房屋已被上诉人办理抵押登记并被本院查封，上诉人的该行为，将导致被上诉人长期不能办理产权证。现被上诉人仅要求上诉人按总房款的20%支付违约金，该违约金为一时性债权，被上诉人今后不能再对该违约行为提出违约金请求。故，一审法院根据被上诉人关于调高违约金的主张，支持被上诉人要求上诉人支付25386.40元违约金的诉请，符合法律规定，应予维持。对上诉人的该项上诉请求，本院予以驳回。 综上所述，上诉人利尔公司及利尔修文分公司的上诉理由不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费434元，由上诉人贵州利尔房地产开发有限公司及贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 珑 审判员 邓禹雨 审判员 唐有临 二〇一九年四月八日 法官助理陈瑶 书记员杨欢