广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初13212号 原告：南宁静园物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青山路**。 法定代表人：魏白平，经理。 委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 被告：梁国权，男，1965年10月25日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告南宁静园物业服务有限责任公司与被告梁国权物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告南宁静园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人廖秀行、被告梁国权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2012年1月1日至2017年8月31日的物业服务费7677.2元、水费2598.5元、电公摊费759.6元、垃圾处理费544元、停车费3600元、公共维修资金1355.4元、违约金5900.4元，合计22435.1元；二、被告承担原告追索物业费用造成的其他损失2600元；三、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确违约金是指被告逾期支付物业服务费、水费、电公摊费、垃圾处理费、停车费、公共维修资金的违约金，违约金计算截止日期为2017年8月31日，第二项诉请的其他损失为律师费损失。事实和理由：2001年5月25日，原告与广西万顷房地产有限公司签订《金城苑前期物业管理委托协议》，约定由原告对南宁市金浦路56号金城苑小区进行前期物业管理。2002年1月1日，原告与被告签订《物业管理委托协议》，约定被告将其所购置的金城苑房屋委托原告进行物业管理，委托期限从业主领取钥匙之日起至本小区成立业主委员会并签订新的物业管理协议止。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告从2012年1月起就拒不支付物业服务费、水费、电公摊费等费用，影响了原告正常运转。因水电费由收取方按水电表数从原告账户中扣除，每拖欠一日按日交纳滞纳金或者停水停电，为了不影响其他按时缴费业主的正常使用，原告不得不替被告垫付。综上，被告的行为已经违反了合同约定，给原告造成了经济损失，故为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：一、原告主张的各项费用，被告确实没有交纳。二、对原告主张的物业服务费金额有异议，被告已于2010年取得房屋所有权证，房屋所有权证书记载的房屋面积仅为180平方米，故原告主张的物业服务费应按房屋所有权证记载的建筑面积计算，且单价应按合同约定的0.5元/月/平方米计算。对于其余各项费用的金额，被告无异议。三、对于原告主张的各项费用，被告无需交纳，理由如下：1、2008年至2013年期间，被告停放在小区的三辆轿车被多次刮伤，由此产生的维修费56330元，原告当时同意抵扣被告应付的上述费用。另，被告其中一台轿车在2014年3月时被盗，当时原告也表示愿意承担一部分责任，但之后也没有与原告进行协商。2、原告提供的物业服务存在瑕疵，没有履行物业服务合同中约定的配合公安和消防做好住宅内维护秩序及车辆秩序管理工作。原告在小区未安装摄像头，导致被告停放的车辆多次被刮花，公安无法查实侵权人，而被告车辆被盗也是由于保安没有检查车辆出入证导致的。3、2011年6月1日至2011年12月31日期间的各项费用，被告也是以原告拖欠的维修费抵充的，此后的各项费用，原告也表示愿意抵充，所以被告之后也没有主动缴纳各项费用，原告也未催促过。 经审理查明：原告是由南宁静园物业管理有限责任公司更名而来，已取得物业管理资质，资质等级为三级。 2001年5月25日，广西万顷房地产有限公司与原告签订《金城苑前期物业管理委托协议》，约定由广西万顷房地产有限公司将其开发建设的金城苑住宅小区委托给原告进行物业管理；委托管理内容为除维修以外的所有物业管理内容，包括公共环境卫生的维护、公共绿地和花木的养护与管理、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序等。协议签订后，原告开始为金城苑小区提供物业服务。2002年1月1日，被告作为金城苑xx号楼xx单元xxx号房的业主与原告签订一份《物业管理委托协议》，约定被告同意将所购置的金城苑房产委托原告进行物业管理，委托期限从业主领取钥匙之日起至小区成立业主委员会并签订新的物业管理协议止；原告负责代收缴被告物业的水电费；从被告领取房屋钥匙之日起开始计算及缴纳物业服务费，被告的物业服务费根据所购房屋面积按每月每平方米0.5元标准向原告交纳，该费用包括公共设施维护费、保安费、清洁费、绿化养护费等，物业服务费与水电费应于每月20日前付清，如被告不按时支付上述费用的，每天按未支付金额的千分之三向原告支付违约金。后因被告拒绝支付2012年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费、水费、电公摊费等费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付逾期支付水费违约金的诉讼请求。 另查明：2009年12月29日，原告就金城苑小区的物业服务收费标准报南宁市物价局备案，申请将物业服务收费标准由0.5元/平方米·月提高至0.6元/平方米·月。南宁市物价局于2010年1月5日同意原告申请的三级备案，并同意原告按0.6元/平方米·月（无电梯）收取住宅综合费。 再查明：本案于2018年1月20日开庭审理，在庭审中，对于被告所购房屋的建筑面积，双方各持意见，原告主张被告所购房屋面积为188.25平方米，被告则主张面积为180平方米。对此，本院要求被告在庭审结束后3日内提供房屋所有权证书，否则将承担不利的法律后果。但举证期限届满后，被告并未就此举证。 本院认为：原、被告签订的《物业管理委托协议》为有效合同，对被告具有约束力。受广西万顷房地产有限公司的委托，原告作为金城苑的前期物业服务企业，在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。被告关于原告不履行公共秩序管理服务和车辆秩序管理服务导致其车辆被多次刮伤、车辆被盗，以及原告同意承担维修费并愿意从被告应付的各项费用予以抵扣的主张，均未提供证据予以证实，故被告依此为由拒付各项物业服务费用，于法无据，本院不予支持。 一、关于原告主张的物业服务费。针对物业服务费的收费标准，经原告向南宁市物价局报备案，南宁市物价局同意原告按0.6元/月·平方米收取物业服务费，故原告主张按0.6元/月·平方米收取物业服务费，本院予以支持。对于房屋建筑面积，双方各持意见，原告主张为188.25平方米，被告则主张为180平方米。对此，本院认为，被告为房屋所有权人，理应持有房屋的所有权证书，但被告在本院指定的举证期限内未提供房屋所有权证书，致使本院无法查清房屋的实际建筑面积。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，本院对原告关于房屋建筑面积为188.25平方米的主张予以采信。据此，被告应向原告支付2012年1月1日至2017年8月31日的物业服务费7677.2元（188.25平方米×0.6元/月·平方米×68个月）。 二、关于原告主张的水费、电公摊费、垃圾处理费、停车费。被告对其拖欠原告2012年1月1日至2017年8月31日期间的水费2598.5元、电公摊费759.6元、垃圾处理费544元、停车费3600元无异议，故原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。 三、关于原告主张的公共维修资金和律师费损失。因本案协议并未约定原告有权代收房屋公共维修资金，且被告亦不同意支付给原告，故原告要求被告交纳公共维修资金，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。至于律师费损失。双方在合同中并未约定律师费的承担方式，且律师费并非诉讼所必须支出的费用，故原告要求被告赔偿律师费损失2600元，于法无据，本院不予支持。 四、关于原告主张的违约金。根据原、被告签订的《物业管理委托协议》约定，被告未按时向原告支付物业服务费的，每天按未支付金额的千分之三向原告支付违约金。故原告有权向被告主张逾期支付物业服务费的违约金，但无权向被告主张逾期支付电公摊费、垃圾处理费及停车费的违约金。至于违约金的计算标准。合同约定的违约金计算标准为每日千分之三，确实过高，故本院酌情调低为每日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付违约金。根据合同约定，被告应于每月20日前向原告支付物业服务费，故被告向原告支付的违约金应从2012年1月21日起，以每月应付物业服务费112.9元（0.6元/月·平方米×188.25平方米）为基数，从当月21日起计至2017年8月31日止，每日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付。另，原告在诉讼过程中申请撤回要求被告支付逾期支付水费违约金的诉讼请求，系对其权利的自行处分，未损害他人的合法权益和社会公共利益，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下： 1、被告梁国权向原告南宁静园物业服务有限责任公司支 付2012年1月1日至2017年8月31日的物业服务费7677.2元； 二、被告梁国权向原告南宁静园物业服务有限责任公司支 付2012年1月1日至2017年8月31日的水费2598.5元； 三、被告梁国权向原告南宁静园物业服务有限责任公司支 付2012年1月1日至2017年8月31日的电公摊费759.6元； 四、被告梁国权向原告南宁静园物业服务有限责任公司支 付2012年1月1日至2017年8月31日的垃圾处理费544元； 五、被告梁国权向原告南宁静园物业服务有限责任公司支 付2012年1月1日至2017年8月31日的停车费3600元； 六、被告梁国权向原告南宁静园物业服务有限责任公司支 付逾期支付物业服务费的违约金（计算方式：以每月应付物业服务费112.9元为基数，从当月21日起计至2017年8月31日止，每日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付）； 七、驳回原告南宁静园物业服务有限责任公司要求被告梁国权交纳公共维修资金1355.4元的诉讼请求； 八、驳回原告南宁静园物业服务有限责任公司要求被告梁国权赔偿律师费损失2600元的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费426元，由被告梁国权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  陈明贤 人民陪审员  邱 静 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  丘 珏