广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初4004号原告（反诉被告）：佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇白陈路南涌路段镇建设大厦内。统一社会信用代码：91440606668236566K。法定代表人：谢玉宏。委托诉讼代理人：罗永坤，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东盈宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：辛发开，男，1957年9月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。原告佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司与被告辛发开租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告向本院提起反诉，本院将本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。上述当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认合同编号为20110190号的《租赁合同》已于2018年9月5日解除;2.被告立即向原告返还位于佛山市顺德区××佛陈路原松之风第二部分地块上代管的房屋与空地；3.被告立即向原告返还位于佛山市顺德区××佛陈路原松之风地块的鱼塘及土地，并清除该土地上除代管的房屋外其他的一切附着物；4.被告向原告支付土地占用费4067.25元（按《租赁合同》约定的租金标准，自2019年1月1日起暂计至2019年1月31日，此后计至实际清场之日止）；5.被告承担本案诉讼费。原告的事实与理由：佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心（下称陈村土储中心）系佛山市顺德区××佛陈路原松之风地块的权属人。2011年6月23日，土储中心将陈村镇佛陈路横江头原鱼苗场的土地（包含涉案地块）共90.79亩交由陈村镇商业管理办公室（下称陈村商管办）代为管理。2011年9月22日，陈村商管办与被告签订了合同编号为20110190号的《租赁合同》。《租赁合同》约定：陈村商管办将位于顺德区××佛陈路原松之风地块出租予被告使用，用地面积33.15亩（其中鱼塘面积28.05亩、耕地5.1亩），租赁期限为十年，即从2011年12月1日起至2021年11月30日止；陈村商管办将上述地块东侧原松之风第二部分的房屋和空地委托被告在合同期内代为保管，其中房屋建基面积约500平方米、建筑总面积为1000平方米，双方互不收取保管费用；双方签订合同之日，被告须向陈村商管办缴纳履约保证金人民币11000元；双方均有权提前解除合同，但应提前六个月通知对方；本合同终止或合同提前解除的，被告应于合同期满日或合同解除日后十天内退还租赁土地、还原租赁土地原貌并结清相关费用和款项，否则因此而造成商管办的损失，由被告承担。2018年3月5日，该地块因政府建设发展需要，陈村商管办依据上述约定书面告知被告提前解除合同。同日，被告收到上述通知。此后，陈村商管办分别于2018年3月27日、2018年9月5日再次书面重申解除合同及告知被告后续交还土地事宜，但被告至今仍拒绝返还。2019年1月21日，陈村土储中心将上述地块的全部权利义务转由原告概括承受。被告辛发开辩称：答辩人对原告提出的第一项诉讼请求无异议，但对其他诉讼请求均有异议。2011年9月22日，陈村商管办与答辩人签订案涉的《租赁合同》，由答辩人承租顺德区××佛陈路原松之风地块，用地面积33.15亩（其中鱼塘面积28.05亩、耕地5.1亩），租赁期限为十年，即从2011年12月1日起至2021年11月30日止；同时答辩人为陈村商管办代为保管原松之风第二部分的房屋和空地。双方签订合同之日，答辩人向陈村商管办缴纳履约保证金人民币11000元。在签订合同后，答辩人在承租土地上将鱼塘填埋、修建道路、架设电网、路灯和临建办公场所等，并在承租土地上种植大量观赏树木和盘栽，投入巨额运营资金。答辩人认为，根据合同约定，原告提前通知解除合同，应提前六个月通知答辩人，并应向答辩人作出补偿，履行保证金予以退回。答辩人在使用土地的过程中，相继投入共计343.64万元（相关设备、设施和土地平整、场地内道路修建，未含树木种植）。根据合同约定的承租年限为10年，原告提前解除合同，导致答辩人对土地使用的年限减少，造成答辩人投入的损失，同时提前搬离承租场地造成巨额搬迁费用的产生。然而，原告发出终止合同的通知书后，并未向答辩人作出任何赔偿，亦未向答辩人退还履约保证金。而且，根据合同约定，原告向被告作出补偿为主合同义务，被告返还场地为合同的附随义务。根据《合同法》第66条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”。因此，答辩人认为：在原告未履行赔偿的主合同义务前，答辩人有权拒绝返还案涉场地。答辩人已在2018年1月17日缴纳完毕2018年12月31日前的租金、费用。原告主张案涉租赁合同在2018年9月5日解除，但一直未向被告支付任何赔偿款，也未向答辩人退还履约保证金亦导致答辩人无力搬迁、清除案涉土地上建筑物、其他设施设备以及其他附着物。原告对此存在过错，相应的土地占用费应由原告自行承担。被告的反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付赔偿损失300万元（以评估机构核定的金额为准）；2.被反诉人向反诉人返还履约保证金11000元；3.本诉、反诉的诉讼、鉴定费由被反诉人承担。被告的事实与理由：2011年9月22日，陈村商管办与反诉人签订了合同编号20110190号《租赁合同》。《租赁合同》约定了：“陈村商管办将位于顺德区××佛陈路原松之风地块出租予反诉人使用，用地面积33.15亩（其中鱼塘面积28.05亩、耕地5.1亩），租赁期限为十年，即从2011年12月1日起至2021年11月30日止；陈村商管办将上述地块东侧原松之风第二部分的房屋和空地委托反诉人在合同期内代为保管，其中房屋建基面积约500平方米、建筑总面积为1000平方米，双方互不收取保管费用；双方签订合同之日，反诉人须向陈村商管办缴纳履约保证金人民币11000元；双方均有权提前解除合同，但应提前六个月通知对方，并向对方作出补偿，履约保证金予以退回”。在签订合同后，反诉人在承租土地上将鱼塘填埋、修建道路、架设电网、路灯和临建办公场所等，并在承租土地上种植大量观赏树木和盘栽，投入巨额运营资金;截至2018年12月31日前的租金、费用已全部缴清。2018年3月5日，陈村商管办发出《通知》称：因案涉租赁土地政府建设开发，需提前终止租赁合同，并要求反诉人于2018年9月5日将租赁土地归还给陈村商管办。反诉人认为：根据合同约定，陈村商管办提前通知解除合同，应提前六个月通知反诉人，并向反诉人作出补偿。反诉人在使用土地的过程中，相继投入共计343.64万元（相关设备、设施和土地平整、场地内道路修建，未含树木种植）。根据合同约定的承租年限为10年，陈村商管办提前解除合同，导致反诉人对土地使用的年限减少，造成反诉人投入的损失，同时提前搬离承租场地造成巨额搬迁费用的产生。然而，陈村商管办发出终止合同的通知书后，并未向反诉人作出任何赔偿。因此，反诉人认为，被反诉人应当按合同约定履行赔偿义务，请求被反诉人除退还保证金11000元外，还应赔偿反诉人经济损失。原告辩称：一、被告诉请原告赔偿损失300万元没有事实和法律依据。首先，反诉人并没有可以证明涉案地块填平及修建道路的投入资金的相关凭证，其次根据涉案租赁合同第七条第二款约定，陈村商管办已经依约在2018年3月5日向反诉人发出解除通知，明确约定于2018年9月5日清场，并在2018年3月27日及9月5日两次重申上述要求，并明确反诉人在9月5日到商业管理办公室办理相关退租手续，该事实也在反诉人的反诉状中予以确认。二、根据涉案合同第七条第二款的约定补偿应以当年租金为标准，对此反诉人是予以明知的，也是可以预见的，该协议是双方真实意思表示，被告作为具有完全民事行为能力人，应明白就此约定具有法律上的约束力。三、陈村商管办于2018年3月5日至9月5日已经依约给予反诉人6个月时间予以清场，现反诉人不但没有按照合同约定予以清场，致使引发本案诉讼，所以就此损失理应按照合同约定由其自行承担。四、反诉请求中所主张的300余万元损失，无任何核算依据，且在双方已有合同约定补偿数额限额的情况下，即便需要核实具体补偿数额，也应当在收到解除通知后向商业管理办公室提出。因此，反诉人所主张的损失，应从其自身逾期清场的过错，结合剩下租期及所谓的折旧费进行综合判断。五、被告反诉要求原告退还保证金没有事实依据，因为在合同解除后，原告发现被告存在大量转租的行为，故按照租赁合同第二条第三款的规定该保证金不予退回。综上，反诉人的全部反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。对于有争议的证据，在本院认为中再综合阐述。经开庭审理，本院认定事实如下：陈村土储中心系佛山市顺德区××佛陈路原松之风地块的权属人。2011年6月23日，陈村土储中心将陈村镇佛陈路横江头原鱼苗场的土地（包含涉案地块）共90.79亩交由陈村商管办代为管理。2011年9月22日，陈村商管办与被告签订了合同编号为20110190号的《租赁合同》。《租赁合同》约定：甲方（即陈村商管办，下同）将位于顺德区××佛陈路原松之风地块出租予乙方（即被告，下同）使用，用地面积33.15亩（其中鱼塘面积28.05亩、耕地5.1亩），租赁期限为十年，即从2011年12月1日起至2021年11月30日止；2011年12月1日至2016年11月30日的年租金为44370元，2012年12月1日至2021年11月30日的年租金为48807元；甲方将上述地块东侧原松之风第二部分的房屋和空地委托乙方在合同期内代为保管，其中房屋建基面积约500平方米、建筑总面积约1000平方米，代管期间，乙方不得将代管的房屋和用地作经营用途，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，双方互不收取保管费用；该土地允许乙方作种养业使用，如乙方将上述土地交给第三方使用的，必须经甲方书面同意，否则视为乙方根本违约；如乙方需转租或分租的，必须征得甲方书面同意，未经许可擅自转租或分租的，视为乙方根本违约，甲方除有权按合同第六条第一款约定履行外，还有权要求乙方向甲方支付相当于转租或分租金额3倍的违约金；双方签订合同之日，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币11000元；如遇本合同所提到的“视为乙方根本违约”情形的，甲方有权解除本合同，收回该土地而无需作任何赔偿，已交纳的租金、履约保证金及其他一切费用不予退回乙方，且乙方应向甲方交纳相当于3个月租金的违约金；双方均有权提前解除合同，但应提前六个月通知对方，并向对方作出补偿，甲方提前终止合同，应对乙方在代其保管的房屋投入固定设施费用作适当补偿，但补偿总额不得超过甲方当年度应收取乙方的租金额，除此之外，甲方不需要再对乙方作任何补偿或赔偿，履约保证金予以退回；本合同终止或合同提前解除的，乙方应于合同期满日或合同解除日后十天内退还租赁土地、还原租赁土地原貌并结清相关费用和款项，否则因此而造成甲方的损失，由乙方承担。合同签订后，陈村商管办将涉案土地及代管的房屋和土地交给被告使用。2018年3月5日，陈村商管办向被告发出一份《通知》，告知被告因政府建设开发涉案地块，根据《租赁合同》的约定，提前六个月通知被告终止合同，请被告于2018年9月5日前将上述土地的花木农作物等一切附着物清空交还给陈村商管办。此后，陈村商管办又分别于2018年3月27日、2018年9月5日再次向被告发出书面通知，要求被告清空土地并交还土地，但被告均予以拒绝。2019年1月21日，陈村土储中心将上述地块及涉案合同的全部权利义务转由原告概括承受。庭审结束后，本院前往涉案土地进行现场勘查，发现代管的土地大概有1000平方米，亦种植了花木，代管的房屋现在亦有使用的痕迹。而被告承租的土地每隔数米便有一块XX园艺的招牌，约有十多块，上面书写了联系人的联系方式，每块招牌的名字均不一样，联系人姓氏和电话亦不一样，每块招牌所处的地块后方建造了用以居住的简易房屋。本院认为，被告与陈村镇商业管理办公室签订了《租赁合同》，该合同系双方的自由意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方或真正的权利人佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心应按合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。在合同履行过程中，佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心将涉案合同的权利义务概括转让给了本案原告，被告亦在诉讼中同意上述权利义务的转让行为，同意涉案租赁合同的权利义务由原告概括承受，故本案原告成为涉案合同的当事人，行使合同的权利和履行义务。根据合同的约定，双方均有权利提前解除合同，但应提前六个月通知对方，并向对方作出补偿，原告提前终止合同的，应对被告在代其保管的房屋投入固定设施费用作适当补偿，但补偿总额不得超过原告当年度应收取被告的租金额，除此之外，原告不需要再对乙方作任何补偿或赔偿，履约保证金予以退回。根据该条的约定，原告在提前六个月通知被告解除合同的情况下，已对需向被告补偿的金额作出了约定，就是只需对被告在代管的房屋投入固定设施费用作适当补偿，而且不超过当年度的租金额（2018年度的租金为48807元），即原告最多只需向被告补偿48807元，除此之外，无需作出其他的补偿。上述约定为双方的真实意思表示，且原告提供了建筑面积约1000平方米房屋及1000平方米的土地无偿给被告使用，出租土地所收取的租金也偏低。故双方约定解除合同的补偿方案并未显失公平，如今被告也使用了涉案土地将近八年，离合同终止日期也只有两年多，即使原告需要向被告补偿，亦应依租赁合同的约定来处理，而无需进行评估鉴定。故此，被告要求按其接收土地后进行填土、铺路、安装路灯、建造房子、安装变压器等总的投入及搬迁费用等总支出来要求原告补偿，并无事实与法律依据，本院不予支持。而且根据本院现场勘查所见，被告所承租的地块被分成了数十块，每块地所立的招牌名称、联系人姓氏及电话均不相同，且后面均建有房屋。从该事实可以推断，被告存在转租或分租的情形具有高度盖然性。被告在庭审时辩称不存在转租或分租，而是与他人合作经营，显然与事实不符，且其在庭上承诺庭后提交相关的合作经营的材料，但一直未有提交，更可以认定其说辞不可采信。据此，本院认定被告存在转租或分租的情形，根据合同约定，此为“根本违约”情形，原告在提前解除合同时，无需退还保证金及作出补偿。综上，本院对于被告的全部反诉请求均不支持。如今，原告于2018年3月5日通知被告解除合同，依据合同约定，合同在通知之日起六个月后即告解除。如今被告亦同意案涉合同于2018年9月5日解除，故本院确认案涉合同于2018年9月5日已告解除。合同解除后，被告应将涉案土地上的花木、自建的房屋进行搬迁和拆除，将土地还原至合同签订时无附着物的状态（代管的房屋除外），并交还给原告。在交还土地之前，被告应按合同约定的租金标准向原告缴交土地占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条规定，判决如下：一、确认陈村镇商业管理办公室与被告（反诉原告）辛发开于2011年9月22日签订的《租赁合同》（编号：20110190）于2018年9月5日解除；二、被告（反诉原告）辛发开应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司返还位于佛山市顺德区陈村镇佛陈路原松之风第二部分地块上代为保管的房屋与土地；三、被告（反诉原告）辛发开应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司返还位于佛山市顺德区陈村镇佛陈路原松之风地块的鱼塘及土地，并清除该土地上除代为保管的房屋外的一切附着物；四、被告（反诉原告）辛发开应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司支付土地占用费16269元（按48807元/年，自2019年1月1日起暂计至2019年4月30日，此后计至将涉案土地交还给原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司之日止）；五、驳回被告（反诉原告）辛发开的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为1776.9元（佛山市顺德区陈村镇康盈投资管理有限公司已预缴），反诉受理费减半收取为15444元（辛发开已预缴），由被告（反诉原告）辛发开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇一九年四月三十日书记员  冯淑娴