福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初492号 原告：张英誉，男，1970年1月5日出生，汉族，公务员，住福建省三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199栋3楼。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告张英誉与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张英誉，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张英誉向本院提出诉讼请求：判令碧桂园向张英誉支付逾期办理房屋权属登记违约金30,000元（2017年1月1日至2017年5月4日共计400天）。事实和理由：2014年12月17日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：张英誉向碧桂园购买碧桂园观澜苑1号20幢2503室房屋，并对购房款、建筑面积、单价、付款时间均有约定。合同还约定，碧桂园应在2016年12月30日前向张英誉交付商品房，应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园提交的资料交付张英誉，如因碧桂园的原因，张英誉不能再商品房交房之日起90日内取得商品房权属证书的，张英誉不退房，碧桂园自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向张英誉支付违约金。合同签订后，张英誉依约支付了全部购房款，碧桂园也依约向张英誉交付了房屋，但因碧桂园的原因，张英誉直至2018年5月4日才取得房屋权属证书，逾期400天，碧桂园已构成违约，应当向张英誉支付30,000元违约金。但碧桂园却拒绝赔偿，故有本诉，请求依法判决。 碧桂园辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，属情势变更，因情势变更是由政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园；2.依情势变更及合同约定，张英誉主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减30天；3.本案诉争房屋所在楼栋首次登记时间为2018年1月4日，答辩人于2018年3月22日再次履行了通知办证并移交办证资料的义务，依合同约定本案违约金计算期间应为2017年4月1日至2018年1月4日止，并扣除30天权籍调查时间。综上所述，请求驳回对答辩人不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对案涉房屋的房号、房屋价款及交付、交房日期为2016年12月31日、案涉房屋于2018年1月4日进行首次登记（总确权）、碧桂园于2018年3月25日通知张英誉办理房屋权属登记证书相关事项、逾期办理房屋权属登记证书每日违约金计算标准为已付款的万分之一等事实没有争议，本院予以确认。 另查明，《商品房销售合同》附件八《合同补充协议》第八条约定：买受人自愿同意出卖人的相应通知在到达买受人提供的《商品房销售合同》记载的地址后，即视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。 本案双方当事人争议的焦点在于：一、碧桂园是否应承担违约责任；二、违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 一、碧桂园是否应承担违约责任的问题 张英誉认为，案涉房屋交付发生在不动产统一登记政策变更之后，碧桂园有充分时间准备办证材料。导致逾期办理房屋权属登记的原因在于碧桂园，碧桂园应当承担违约责任。 碧桂园认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，不能归责于碧桂园。1.该公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。该公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整而不符合不动产权登记申报要求被退件，该公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产登记新政策下，增加了《不动产权籍调查报告》为不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作在新政策实施前并非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾突出等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定必须是出卖人主观上存在过错才是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在本质上没有区别。综上所述，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。因碧桂园的原因导致张英誉未在交房90日内取得不动产权属证书，碧桂园构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金如何计算的问题 张英誉主张，逾期办证的天数应从2016年12月31日起计算至2018年5月4日，共490日，扣除90日，为400日，违约金标准为每日按已付购房款的0.01%支付，违约金为30,000元。 碧桂园认为违约金的起算时间最早只能按照2016年12月31日之日届满90日的次日即2017年4月1日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记即2018年1月4日止，并扣除30日。 本院认为，对是否应扣除30天“权籍调查成果”工作时限的问题，因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园的负担，对碧桂园要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不予采纳。对违约天数的起算时间，本院认为碧桂园与张英誉应于2016年12月30日前办理房屋交接手续，依案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，碧桂园承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为商品房约定交付之日届满后第90日即2017年3月30日。对违约金计算截点，本院认为，案涉房屋达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园负有及时通知并配合张英誉办理房屋权属证书的义务，由于碧桂园迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致张英誉不能在案涉商品房交付使用90日内取得房屋权属证书，构成违约。案涉违约金应计算至碧桂园办证通知到达之日即2018年3月25日止，案涉违约天数为361天。案涉违约金计算公式为：750,000元/天0.01%×361天（2017年3月30日至2018年3月25日）＝27,075元。张英誉未在接到碧桂园办证通知后及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园，对张英誉要求将违约金计算至取得房屋权属证书之日止的诉讼请求，不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系张英誉与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。碧桂园应向张英誉支付违约金27,075元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给张英誉违约金27,075元； 二、驳回张英誉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，因适用简易程序审理，减半收取275元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担248元，由张英誉负担27元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫金秀 二〇一九年四月十五日 书记员  吕 文 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。