文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2667号原告（反诉被告）：陈文丽，女，1984年1月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告（反诉原告）：中山北大荒房地产开发有限公司，住所地广东省中山市中山一路99号第2层，统一社会信用代码914420000568218793。法定代表人：李伟庭，董事长。委托诉讼代理人：李宏科、陈科，广东正日律师事务所律师。原告陈文丽与被告中山北大荒房地产开发有限公司（以下简称北大荒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理。诉讼中，被告北大荒公司提起反诉，本院经审查后予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文丽，被告（反诉原告）北大荒公司的委托诉讼代理人李宏科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文丽向本院提出诉讼请求：一、判令解除与被告签订的买卖合同；二、判令被告返还原告所交房款354997元。事实与理由：原告与被告于2017年8月18日在中庄翠庭楼盘签订《认购申请函》，于8月19日签订《中庄翠庭认购书》及须知，于2017年10月3日支房款354997元。此后，开发商多次叫原告草签合同，一份都没有给原告，只给了认购书和须知。2017年8月购房至今，原告多次与被告理论，并于2018年8月18日下午到被告前台理论，被告均未予理会。现被告隐瞒事实，欺骗消费者，违规操作，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求公正判决。被告北大荒公司辩称：原、被告于2018年11月15日签订的商品房买卖合同，是双方在平等、自愿，充分协商的情况下签署的，合法、有效，合同双方均应当严格遵守，依约履行，原告陈述的内容与本案商品房买卖合同履行无关，其主张解除合同、退还房款没有法律依据。反诉原告北大荒公司向本院提出诉讼请求：判令陈文丽向北大荒公司支付房价款824000元及逾期付款违约金（违约金计算方式：自2019年1月25日起至陈文丽付清该房款之日止，以824000元为基数按照每日万分之二标准向反诉原告支付逾期付款违约金。现暂计至2019年3月15日为8240元）。事实与理由：我公司与陈文丽于2018年11月15日签订了一份《中山市商品房买卖合同》，约定陈文丽购买位于中山市西区××中××房的商品房，房价款为1177737元，分二期支付，第一期353737元以现金方式支付，第二期824000元由陈文丽以银行按揭贷款方式支付。陈文丽的按揭贷款申请呈送交通银行中山分行审批时，银行按照审批流程联系陈文丽核实相关按揭申请资料信息，但陈文丽不接听银行工作人员的电话。我方获知后，要求陈文丽配合银行的工作，但陈文丽明确表示不接受银行的信息核实工作。为督促陈文丽履行合同义务，我方于2019年1月17日委托律师向陈文丽发出律师函，督促其履行合同义务，并告知相关的后果。但其拒收邮件，也拒绝配合银行工作，导致其银行按揭没有通过审批，其也没有按合同约定支付第二期房款。陈文丽的行为已构成违约。反诉被告陈文丽辩称：一、2018年11月15日，我去北大荒公司，北大荒公司让我提交的资料我都提交了，我也去了银行，签订完资料后我去城乡住建局了解情况，2018年3月1日、6月、8月这几段时间去中庄翠庭询问，那边工作人员没有理我，后我了解到开发商欺骗我，隐瞒限购令事实。二、住房证明是在2018年11月15日才显示出来，为何不是2018年年底，签订的合同也没有给我，我当时签订了很多名称不一致的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年8月19日，北大荒公司（出售方）与陈文丽（认购方）签订《中庄翠庭认购书》，约定：认购方自愿认购中山市西区××中××房；认购总楼价为1177737元；定金50000元须于签署本认购书时或之前付清，首期楼价款353737元须于2017年8月26日或之前付清（含定金），楼价款余款824000元须于2017年8月26日或之前付清或办理银行按揭；认购方须于2017年8月26日前，携带本认购书、应付楼价款、身份证件等资料及其他应付款项到中庄翠庭销售中心签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭者须同时签署齐备按揭申请所需文件、递交按揭所需资料及缴清相关费用；认购方按约定付清全部楼价款及其他应付款项后，出售方承诺于2019年6月20日前将该物业交付认购方使用；协议还约定其他事项。同日，陈文丽签署《中庄翠庭认购及签约须知》。认购书签订后，陈文丽依约共计向北大荒公司支付首期款（含定金）共计353737元，北大荒公司出具相应收据予以确认。另外，陈文丽向广东正日律师事务所支付手续费1200元，该所出具收据予以确认。2018年11月15日，北大荒公司（出卖人）与陈文丽（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于中山市西区××中××房，总价款为1177737元，其中353737元为现金支付，824000元为商业贷款支付，约定付款时间为2017年8月26日；买受人逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同，经出卖人同意的，买受人须自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达且办妥本合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金；合同还约定其他事项。2019年1月17日，北大荒公司委托广东正日律师事务所律师向陈文丽出具《律师函（催履约通知书）》，函称：根据按揭银行的回复，按揭银行在审批陈文丽住房贷款时多次致电陈文丽核实信息，但均因陈文丽拒绝接听电话，导致该笔贷款无法正常审批，要求陈文丽务必于2019年1月24日之前配合按揭银行办理该笔住房贷款的核实审批手续，否则，开发商有权根据合同约定要求陈文丽七日内付清剩余房价款824000元。2018年12月12日，陈文丽向中山市住房和城乡建设局反映北大荒公司存在违法违规售房的问题，该局于2019年1月24日回复陈文丽称，根据其提交的资料及其所投诉的内容，经了解其与已北大荒公司签署商品房买卖合同，属于合同纠纷问题，建议双方协商，协商不成，可通过司法途径解决。另查明：座落为中山市西区××中××房的预告登记权利人（申请人）为陈文丽，涉案房屋的预售登记手续于2018年11月29日办理完毕。诉讼中，陈文丽与北大荒公司均确认陈文丽已向银行申请涉案房屋的商业贷款，北大荒公司主张涉案房屋的贷款至今未能进行正常审批原因在于陈文丽；陈文丽主张北大荒公司存在欺骗的行为，在认购时未告知其中山市限购的情况，且北大荒公司没有将其签字的合同给其一份，北大荒公司提交的合同与其签订时所见的合同不一致。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。北大荒公司与陈文丽之间所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。关于解除合同的问题。商品房限购政策有完全公开的规范性文件，陈文丽认为北大荒公司隐瞒限购政策、存在欺诈行为的主张不能成立；涉案房屋已预告登记在陈文丽的名下，说明政府部门认可了陈文丽的购房资格，同时，北大荒公司在履约的过程中，不存在足以令陈文丽行使合同解除权的违约行为，故陈文丽要求解除合同、由北大荒公司向其返还购房款的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于北大荒公司的反诉请求。涉案房屋已预告登记在陈文丽的名下，合同应继续履行，陈文丽应将剩余房款支付给北大荒公司。双方的合同签订于2018年11月15日，而约定的824000元的付款时间为2017年8月26日，意味着合同签订时陈文丽已违约，这与常理不符，故本院认定双方对第二期付款时间约定不明。北大荒公司请求自2019年1月25日起计算违约金缺乏理据，本院不予支持。在双方对第二期付款时间约定不明的情况下，陈文丽应于合同约定的交楼时间2019年6月30日前将824000元支付给北大荒公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈文丽于2019年6月30日前将尚欠的购房款824000元支付给中山市北大荒房地产开发有限公司；二、驳回陈文丽的诉讼请求；三、驳回中山市北大荒房地产开发有限公司的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6625元，减半收取为3312元（陈文丽已预交），由陈文丽负担；反诉案件受理费6061元（中山市北大荒房地产开发有限公司已预交），由中山市北大荒房地产开发有限公司负担2061元，陈文丽负担4000元（陈文丽负担部分于本判决生效之日起七日内迳付中山市北大荒房地产开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                  审    判    员      吴绪源                                                                              二〇一九年四月十五日                           法  官  助  理      赵  莉      法  官  助  理      梁艺莹                  书    记    员      王  毅