广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初357号原告：广州市番禺区大石街猛涌村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区大石街猛涌村。负责人：林国财。委托诉讼代理人：江志宏，广东华安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启航，广东华安律师事务所律师。被告:李锐祥，男，汉族，1968年1月4日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：李刚，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。原告广州市番禺区大石街猛涌村股份合作经济社（以下简称猛涌村合作经济社）诉被告李锐祥土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告猛涌村合作经济社的负责人林国财及其委托诉讼代理人江志宏、黄启航，被告李锐祥及其委托诉讼代理人李刚、江权飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告猛涌村合作经济社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2016年9月1日起至2018年12月31日止的未付租金（占有使用费）726900.20元及利息（以726900.20为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自起诉之日起计至被告付清本金之日止）；2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年5月28日签订《土地租赁合同书》，约定原告将位于大石街猛涌村大飘岗以西与大石街经济发展公司原酒厂交界的地块以及同经济公司所划分的土地面积3217平方米，减去靠山边的预留安全空地321平方米，实际面积2896平方米，出租给被告使用；租赁期限20年，从2012年9月1日起至2032年8月30日止；租金为每月28960元，从2012年9月1日起计收，租金每三年递增6%；租金按月计收，被告应在当月1-5日交租。合同签订后，原告按照约定交付租赁物给被告，被告刚开始也按约定支付租金，但被告自2016年9月1日起，不按合同约定支付租金，每月只支付租金5000元。按照《土地租赁合同书》的约定，2016年9月1日至2018年8月31日的租金标准是每月30697.60元；2018年9月1日至2018年12月31日的租金标准是每月32539.45元。被告自2016年9月1日至2018年12月31日共欠付租金726900.20元。经原告多次催讨，被告拒不支付，原告无奈，只好起诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李锐祥辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告出租给被告的土地及厂房在2016年的6月份发生自然灾害迹象，在8月份发生严重2死2伤的重大灾害，涉案厂房已经被政府查封，并设立警戒线，导致被告无法正常使用承租的厂房，原告要求被告继续按照双方合同约定的租金进行缴纳，没有事实依据并显失公平。2016年6月份开始受恶劣天气及山体灾害影响，涉案土地与厂房紧邻的山体出现滑坡迹象，被政府及国土部门列为危险区域，禁止经营。2016年8月19日更是出现大规模的山体滑坡，造成2死2伤的重大安全事故，番禺区政府及国土部门不间断地向被告发出地质灾害撤离通知书，要求被告将涉案土地厂房中的所有人员设备全部撤离，并安排工作人员现场督办，同时对涉案场地的厂房进行查封禁止人员进入，截至今天庭审，政府部门仍不断向被告发出警告通知，要求被告不得进入危险区域，涉案土地及厂房也仍被处于政府查封的状态，被告根本无法利用土地取得任何收益。被告认为，原告作为土地厂房的出租方，应该将符合安全标准的土地厂房出租给被告用于生产经营，但原告并未事先告知被告涉案土地厂房存在山体滑坡的安全隐患，现涉案土地因不可抗力的自然灾害被政府部门查封，原告要求被告按照正常的使用状态缴纳租金，明显缺乏事实依据，也明显显失公平。根据双方的合同第6条约定，若因为不可抗力的灾害时，双方不属于违法行为，根据最基本的公平原则，被告不能正常使用土地取得收益，原告无权要求被告按原合同约定的租金标准缴纳。2.原告出租涉案的厂房给被告没有事先告知存在重大的安全隐患，有可能被政府进行查封的事实，由此对被告造成重大财产损失，被告要求减低租金标准有充分的事实及法律依据。自2016年6月份开始，原告作为出租方，在明知道山体处于危险的区域，既不通知被告撤离场地，也没有协助被告处理分租户撤场的事宜，但要求被告按照原合同的标准支付租金。山体滑坡后导致重大的人员伤亡，被告本人被判刑事责任，并承担70余万元的民事赔偿责任。保障出租厂房安全是原告的基本义务，现涉案土地厂房存在重大安全隐患，导致被告无法正常使用，原告要求按照原合同正常支付租金，对被告是显失公平。3.被告自2016年9月份每月向原告支付5000元租金，已经得到原告的默认许可，是双方对租金标准的变更，现原告要求按照原合同的标准支付租金违背诚实信用原则，在2016年8月19日发生严重地质灾害后，被告要求将地质灾害期间政府将涉案土地厂房解封前租金减免至5000元/月，为此被告曾两次用邮政快递的方式致函原告，自2016年9月起，被告每月支付5000元/月的租金，原告收取后没有向被告提出任何异议，因此被告认为在发生山体滑坡的自然灾害的情况下，被告要求将租金减到5000元/月是双方达成变更合同租金的合意，因此原告现要求原合同约定支付租金没有事实及法律依据。4.根据民法通则136条的规定，追讨租金的期限为一年，现原告的主张超过了法定的期限，其要求没有法律依据应当予以驳回。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换与质证。经审理查明，2012年5月21日，猛涌村作为甲方与广州市番禺区大石经济发展总公司作为乙方签订《协议书》，约定：甲乙双方在原飘峰酒厂地块的权属界线在现场由双方确定，并由大石街城市建设服务中心确定坐标点，具体位置及坐标详见附图。乙方在飘峰的地块四至如下：北至广州市番禺区香江实业有限公司地块（番国土地转自〔2000〕第238号），南至大石街与钟村镇界限，西至G105国道征地红线，东至猛涌村界线。大飘岗与乙方交界处，乙方必须作必要的退缩方可建筑。2012年5月28日，猛涌村合作经济社作为出租方（甲方）与李锐祥作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方将位于猛涌村大飘岗以西与大石街经济发展公司原酒厂交界的地块以及同经济公司所划分的土地面积3217平方米，减去靠山边的预留安全空地321平方米，实际面积2896平方米，租给乙方使用（按土地总面积10元/㎡的90%，折后计算2896平方米×10元）。租赁期限为20年，从2012年9月1日起至2032年8月30日止。合同期满后乙方需续租赁在同等条件下有优先权。租金每月为28960元，从2012年9月1日起计收。三年内不调升租金，每三年为调整租金周期（即从2015年9月1日起），调升率为6%。租金按月计收，乙方在当月1-5日到村财务室缴交，村开具收据给乙方。乙方逾期交租不能超30天，60天不交租金甲方有权解除合同，收回土地厂房。建厂用电用水均由乙方自行解决，期满后乙方所建厂房安装水电设施不得拆走，归甲方所有。如遇国家征用及村集体公益性征收导致合同终止，原土地厂房补偿归甲方，增加改造超于原来面积的按租年递减，赔偿给乙方，乙方不得无理拖迟。如遇不可抗力的灾害时，双方不属违法，合同可解除。乙方在使用土地厂房期间内，必须做好安全生产和消防工作，承担自身经营不善和管理不到位造成的一切损失和责任，在现有安全地带内禁止加建任何建筑物。该合同还约定了其他事宜。此外，根据已经生效的（2017）粤01刑终1420号、（2017）粤0113刑初2115号以及（2018）粤01民终18571号判决查明，2015年12月份，李锐祥将大石街飘峰路维达工业区后排十一号的厂房租给柯尝军开办振兴洗水厂。2016年3月份，上述厂房周边出现小面积的山体滑坡，政府相关职能部门发现上述厂房存在安全隐患后要求整改，并于2016年6月份拆除电表，李锐祥对柯尝军进行书面告知并下达了解除合同通知书。2016年8月2日，政府相关职能部门发现厂房周边存在地质灾害隐患，拉起警戒线、设置警示牌，要求停止生产作业，并多次到现场巡查，同时2016年8月3日厂房周边发生小型崩坍。期间，柯尝军无视存在的安全隐患仍令工人继续作业；李锐祥未尽到监管及安全维护的职责，放任该厂继续开工并收取相应的租金、水电费等。2016年8月19日凌晨，现场发生山体崩塌，崩塌的土体涌进振兴洗水厂，导致正在厂房内作业的4名工人被埋，其中两人死亡两人受伤。此后，李锐祥因犯重大劳动安全事故罪，被判处有期徒刑一年，缓刑一年六个月，并被判令承担相应的民事赔偿责任。2016年9月9日、9月30日，2018年5月31日、6月5日、6月8日大石街城市建设服务中心向李锐祥发出《通知》，载明：“根据国务院《地质灾害条例》和《广东省地质环境条例》的有关规定，请贵单位在接到本通知之日起，立即撤离地质灾害隐患点沿坡脚外扩30米危险区域内的人员及物品，避免发生山体崩塌而造成人员伤亡事故，以最大限度保障人民群众生命和财产安全。否则，将按照相关法律法规，追究贵单位的责任。”2016年9月30日、10月8日、10月19日、11月21日，2017年3月27日、4月20日、5月4日、5月24日、6月14日、6月18日、6月30日、8月24日、8月25日、8月27日，2018年1月8日、1月12日、4月16日、5月8日、5月16日、7月4日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局第二国土资源管理所向李锐祥发出《地质灾害撤离通知书》，载明：“你后山（飘峰岗）边坡所在区域为地质灾害点，属于危险区。受恶劣天气和自然因素影响，地质灾害已严重威胁你（单位）人员生命、财产安全。请你（单位）加强巡查、排查，坚决将所有人员撤离到警戒线以外或绝对安全地带。同时，要马上向街道应急办和国土所报告。否则，产生的一切后果由你（单位）负责。”2016年8月21日，李锐祥向猛涌村合作经济社发送《告知来往函》，载明：“本人李锐祥向猛涌村村股份合作经济社租下的位于大石街猛涌村大飘岗西边与大石街经济公司交界及归还给村的土地，租期从2012年9月1日至2023年8月30日。由于2016年8月19日凌晨3点左右发生山体滑坡造成2死2伤，并且该地区已被政府列为地质灾害重点区域，情况较为严重，现特向村经济合作社提出请求，现时只支付每月租金人民币伍仟元整，这只是暂时的，从9月1日开始直至政府职能部门对该地块进行解封和验收合格为止，才恢复原来的租金。”2018年3月30日，李锐祥通过EMS快递（快递单号为1053063123927）再次向猛涌村合作经济社发出《告知往来函》，内容与2016年8月21日的函件一致，并在函件最后称“本人已于2016年8月21日告知贵村，现本人再次告知。后附相片一份。”2016年9月10日、10月9日、11月7日、12月8日，2017年1月9日、2月13日、3月9日、4月7日、5月9日、6月9日、7月11日、8月8日、9月8日、10月10日、11月9日、12月11日，2018年1月10日、2月7日、3月7日、4月9日、5月9日、6月8日、7月9日、8月6日、9月7日、10月9日、11月6日、12月6日，2019年1月9日李锐祥均向猛涌村合作经济社转账5000元，以上合计140000元。被告李锐祥还提供了现场照片拟证明被告承租的土地因灾情严重已停止生产经营并撤离的事实。在案件审理过程中，双方对租赁物指向产生争议。原告认为出租的是土地，并未针对厂房计算租金。被告则认为租赁的是土地及地上的厂房。关于土地性质及四至等内容。原告陈述，涉诉土地四至为东至长隆世界、南至钟村、西至经济公司、北至广本4S店，具体到出租屋动态图中则为维达汽修厂及维达汽修厂与飘峰山中间的部分，土地性质为集体用地中的农用地。被告对此予以确认。此外，被告陈述，维达汽修厂部分在正常经营，能使用的面积约600平方米左右。2016年8月19日的山体滑坡事件发生后，维达汽修厂至飘峰山之间的整块空地因被大石街道的城建及国土部门查封故无法使用。原告确认维达汽修厂至飘峰山中间的空地大部分处于查封状态，但有部分仍由被告在使用，具体面积不清楚。关于涉诉土地上盖厂房的兴建方问题。原告认为签订合同时涉诉土地上靠近市广路的西边、汽修厂的东边建有一千平方米左右的厂房。被告则认为，被告租赁后仅兴建了维达汽修厂的部分，其余厂房是租赁时就已存在。关于租金标准是否发生变更的问题。原告陈述，确认有收到被告在2016年8月21日发送的告知往来函，但私下口头跟被告说过没有权利接受被告的提议。因为发生山体滑坡后，我跟被告多次提过终止合同，双方互不追究责任，收回土地，但被告仍按照其单方的意愿支付5000元/月，故我方就凑够数额后再开具收据给被告，后来村里开会后决定起诉被告。被告则陈述，2016年8月19日山体滑坡政府查封土地后，我向原告要求查封的地方不要收取租金，但原告不同意，我就按照能使用的部分缴纳租金，也用书面要求原告到政府沟通希望早日解封土地，让我可以正常经营，但目前仍没有解决查封的问题。本院认为，原、被告双方对租赁物的指向存有争议，但在合同中未针对土地及厂房分别计算租金，故应视为按现状整体出租。涉诉土地为农用地，上盖厂房亦未提供报建手续，故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉诉合同因违反强制性规定，应属无效。从双方庭上陈述可见，原、被告双方未就2016年9月1日后的租金标准的变更问题达成一致意见，综合考虑双方在原合同中对租金的约定、被告李锐祥使用租赁土地及厂房的实际情况，本院酌定李锐祥2016年9月1日至2018年8月31日按每月15348.8元，2018年9月1日至2018年12月31日按每月16269.73元的标准向原告计付占有使用费，以上合计433450.12元，被告李锐祥支付了140000元，故被告李锐祥还应向原告支付占有使用费293450.12元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告李锐祥抗辩称诉讼时效已经过，但本院认为，被告李锐祥自2016年9月1日起持续每月陆续支付款项，原告自2019年1月4日提起本案诉讼，未超过三年，故诉讼时效未经过，对被告的抗辩，本院不予采纳。涉诉合同无效，原告对此也存在过错，故其主张被告李锐祥支付利息的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李锐祥应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区大石街猛涌村股份合作经济社支付占有使用费293450.12元；二、驳回原告广州市番禺区大石街猛涌村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5535元，由原告广州市番禺区大石街猛涌村股份合作经济社负担3301元，由被告李锐祥负担2234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇一九年四月四日书记员 邬敏秋