广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初1996号原告（反诉被告）：广州化工集团有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号第9层。法定代表人：王晓林，职务董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市乐高物业管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北路103号首层自编12号。法定代表人：吴丽桦，职务总经理。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。被告：何飞霞，女，1978年6月15日出生，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广州万力集团有限公司，住所地广州市海珠区金沙路9号。法定代表人：付守杰，职务董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。第三人：广州万力集团物业管理有限公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：石凤喜，职务董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。原告广州化工集团有限公司诉被告广州市乐高物业管理有限公司（以下简称乐高物业公司），被告何飞霞，第三人广州万力集团有限公司（以下简称万力公司），第三人广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈滨宏、梁剑标（亦是第三人委托诉讼代理人）及被告的委托诉讼代理人李竞贤、宋之江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告乐高物业公司就广州市海珠区工业大道中369号-3首层房屋之间的不定期租赁合同关系；2、被告乐高物业公司立即向原告返还上述房屋；3、被告乐高物业公司立即向原告支付自2016年6月1日起至迁出上述房屋之日止的租金200659元（暂计至2017年12月31日，租金暂按109元/㎡/月的标准计算，即10561元/月）及利息（利息以被告欠付租金本金200659元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告清偿所有租金之日止）；4、被告何飞霞对诉讼请求3承担连带清偿责任；5、本案所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年12月26日，原告上级单位广州万力集团有限公司与被告乐高物业公司的关联单位广州市海珠区健讯乐高家具商场（以下简称健讯商场，个人独资企业，已注销，投资人何飞霞）签订《租金抵扣补充协议二》，约定将原告位于广州市海珠区工业大道中369号-3首层房屋（以下简称标的房屋）出租给健讯商场使用，协议并对房屋的租金标准等进行了约定。2016年4月20日，被告乐高物业公司和健讯商场共同向万力公司及万力公司物业管理有限公司致函，承诺将其对标的房屋的责、权、利、义务和经营风险均由被告乐高物业公司承担。其后，原告基于上述协议安排及被告乐高物业公司的承诺，于2016年6月1日将标的房屋出租给被告使用，但被告乐高物业公司接收标的房屋后，一直以各种理由推诿拒绝与原告签订正式租赁合同，且经原告通过多种方式催讨后，被告乐高物业公司仍既不与原告签订租赁合同，也拒不向原告履行支付租金义务，其行为已构成恶意违约，并严重损害了原告的合法权益。健讯商场作为《租金抵扣协议二》签订人及承租人，其单方将房屋转由被告乐高物业公司使用的行为，并不能免除其应对被告乐高物业公司使用房屋产生的债务承担连带责任的义务，现因健讯商场已经注销，按法律规定被告何飞霞应承担清偿责任。不同意被告的反诉请求，理由如下：原告、第三人均与被告不存在回迁安置关系，被告声称的解除租金补充协议的签署主体不是本案被告，是乐高家具商场，乐高家具商场实际上是万力公司的承租方，不是物业产权人，所以不存在回迁安置关系；本案是租赁合同纠纷，适格主体是原告，根据《补充协议》明确提出乐高家具商场或本案被告须取得租赁物业关系，需要另行签署租赁协议，是乐高家具商场和万力公司的义务，且合同条款清楚强调需要形成新的合同关系，被告混淆原告与万力公司的关系是不成立的；第二项反诉请求针对的对象不是原告，且与本案并非同一法律关系，被告反诉的请求，不符合反诉的规定，法庭不应予受理，因为被告接收房屋以后不签订租赁合同，原告已经履行出租人交付房屋的义务，被告没有按时缴纳租金，是被告违约，被告主张原告不配合办理营业执照不符合事实，在房屋已经交给被告使用的情况下，不存在所谓原告的原因造成无法办理营业执照或者无法经营的问题，被告可以正常经营。对于装修损失，被告对房屋装修是违法装修，没有取得相关部门的许可，被告在房屋内部分割多个房中房，是广州市人民政府所严令禁止；根据合同法规定，承租人没有经出租人同意对租赁物进行改善或增设，出租人可以要求承租人赔偿损失，原告有权要求被告恢复原状并赔偿损失；被告接受房屋后长期拖欠租金，即使存在装修损失也没有权利向原告主张；被告并没有充分证据证明其存在装修后的损失，被告申请的证人出庭发言，陈述存在多次矛盾，不应采纳；另外，被告已经对外招生经营，可以证明被告对涉案房屋经营收益的事实，因此，即使因原告拒绝签订租赁合同导致被告无法办理营业执照的责任也应当由被告自行承担。被告乐高物业公司答辩和反诉称：2015年，因原告上级公司万力公司须提前收回由被告乐高物业公司关联企业健讯商场租用的海珠区工业大道北103号首层自编13号至28号商铺，万力公司与健讯商场签订《租金抵扣补偿协议二》，约定万力公司安排原告将标的房屋在内的多套物业置换给健讯商场承租，后健讯商场将《租金抵扣补偿协议二》项下的全部权利义务转移给被告。2016年，被告乐高物业公司按照原告的要求，向原告和其关联公司广州万力集团物业管理有限公司支付了涉案房屋的租赁保证金、消防安全保证金、一个月租金及综合服务费。其后，原告将标的房屋移交给被告乐高物业公司。基于对原告的信任，被告乐高物业公司在接收标的房屋后，即投入资金对标的房屋进行装修和配备相关人员。但是，原告在收取上述款项、将标的房屋交给被告乐高物业公司后，既不与被告乐高物业公司签订租赁合同，也不提供包括房地产权证在内的租赁文件资料，更没有办法办理任何租赁备案手续，导致被告乐高物业公司无法申办营业执照、无法正常开业。为此，被告乐高物业公司已多次通过发函、会议、电话等方式催促原告尽快完善相关手续，但原告先是称由于产权方广化建公司已经注销，暂不能提供相关资料以及签订租赁合同，后又大幅调整双方原本已达成的租赁合同，总之以各种理由拒绝签订租赁合同。由于原告拒绝签订租赁合同，且不能提供涉案房屋的房地产权证或者房屋权属证明、消防资料文件和租赁备案资料，导致被告乐高物业公司至今无法办理营业执照、使用涉案房屋进行经营，涉案房屋一直空置。原告无权要求提出解除合同，原告与被告实际上并无形成新的租赁关系，被告是基于原告的上级公司万力公司提前收回广州市海珠区工业大道北103号首层自编13-28号商铺而给予被告的补偿，被告与原告关于涉案房屋的租赁关系是关于103号首层商铺租赁关系的延续，原告与万力公司应当共同继续履行2011年签订的《租赁合同》及《租金抵扣补偿协议二》的合同条款，首先，化工公司和万力公司是上下级企业关系，两者之间具有密切的联系，在合同履行过程中可视为同一方，其次，《租金抵扣补偿协议二》的签订主体是万力公司，该合同约定万力公司将化工公司名下或其管理的多套商铺置换给乐高家具商场，后变更为乐高公司，但化工公司按照该协议约定将置换物业移交给乐高公司，可证明化工公司清楚明白全部合同条款，且同意与万力公司共同履行《租金抵扣补偿协议二》的约定，再次，《租金补偿抵扣协议二》中详细约定租赁物地址，租金，权利责任的内容，具有可履行性，即使《租金抵扣协议二》中没有约定的事项，基于涉案房屋是置换物业的性质，双方可参照2011年广州市租赁合同的约定处理，因此，化工公司和乐高公司之间实际上存在租赁期约定明确的事实，所以化工公司无权要求提前解除合同。由于原告在双方订立合同过程中存在严重过错，应当承担缔约过失责任，如果法院判决解除合同，原告应当赔偿被告乐高物业公司的损失，故反诉请求：1、原告返还被告乐高物业公司已缴纳的租金7377元；2、原告返还被告乐高物业公司已缴纳的租赁保证金21122元；3、原告赔偿被告乐高物业公司已向万力物业公司已缴纳的消防保证金10561元；4、原告赔偿被告乐高物业公司向万力物业公司已缴纳的综合服务费6336元；5、原告赔偿被告乐高物业公司自2016年6月1日起至交还房屋之日止向广州开发区房地产开发有限公司支付的物业管理费，该物业费为每月271.29元，暂计至2018年5月31日物业管理费共计已支付6510.96元；6、原告赔偿被告乐高物业公司装修损失398750元；7、原告赔偿被告乐高物业公司人员招生损失6500元、工资损失32000元、培训损失10000元，解除劳动合同赔偿金或经济补偿金11000元；8、原告承担反诉的全部诉讼费。被告何飞霞辩称，同意被告乐高物业公司的意见。两第三人述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月2日，广州国际集团有限公司（甲方）与广州市海珠区健讯乐高家具商场（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区工业大道北103号首层自编13号至28号的房地产出租给乙方作产品陈列室、展示厅用途使用，建筑面积1515平方米；租赁期限从2011年8月1日起至2021年9月30日。同日，广州国际集团物业管理有限公司与健讯商场签订《综合服务协议书》，约定健讯商场在履行《广州市房屋租赁合同》的同时，向广州国际集团物业管理有限公司缴纳管理费。广州国际集团有限公司变更为广州万力集团有限公司，广州国际集团物业管理有限公司变更为广州万力集团物业管理有限公司。2015年12月16日，广州万力集团有限公司（甲方）与广州市海珠区健讯乐高家具商场（乙方）签订《租金抵扣补偿协议二》，约定：双方于2011年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将权属甲方并委托广州万力集团物业管理有限公司管理的位于海珠区工业大道北103号首层自编13号至28号的商铺出租给乙方。现因甲方为本栋职工住宅楼加装电梯需使用14-16号铺部分面积、加装109号需使用21-23号铺部分面积、加装111号电梯需使用26-28号铺部分面积，另需动迁24、25号铺作调整，故需动迁乙方在上述地址承租并分租的正常营业之关联商户永久性腾空并搬离以上商铺部分面积，造成乙方及其分租商户因此受影响从而无法继续正常营业而产生经济损失。经甲乙双方多次沟通协商并委托第三方专业评估公司进行评估，已达成有关补偿方案。现双方达成如下租金抵扣补偿协议：……八、对于乙方由于加装电梯产生的全部间接损失，由甲方采用协议租赁方式提供下列物业（见附图）给乙方承租作补偿，……其中产权人广州广化机化建装备有限公司（以下简称广化建公司），租赁物业地址海珠区工业大道中路369-3号首层，面积96.89平方米，租赁开始日期2016年5月1日，租赁年限5年11个月，租金109元/㎡，备注使用权归化工集团。本条款所述物业的租赁是由甲方采用协议租赁方式提供的属下商业物业给乙方承租作全部间接损失的补偿方案，由甲方负责清场后按上述约定时间移交场地给乙方承租，上述评估价租金或协议租金已包括综合服务管理费，甲方不得以任何形式或理由变相提升，承租期间租金不递增；双方按照本协议约定另行签订租赁协议，甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或与第三方合作，并同意提供开具分租证明等相关资料以协助乙方，乙方承诺不得因为单方原因或理由放弃该租赁关系。九、在乙方按本合同约定交付电梯位置的前提下，由乙方自主安排其动迁、回迁、调整等整体调整工作，发生纠纷由乙方负责；甲、乙任何一方不得以任何理由重新变更补偿要求。十、甲乙双方订立的原租赁合同与本补充协议内容相抵触的，以本协议为准，法律效力以本协议优先，其余约定仍按原租赁合同执行，等。位于广州市海珠区工业大道中369号之三首层房屋产权人是广州广化机化建装备有限公司，房屋建筑面积96.89平方米。2017年5月18日，广州广化机化建装备有限公司出具《房屋租赁授权委托书》，确认广州市海珠区工业大道中369号之三首层房屋由原告无偿使用，特将房屋授权给原告出租及管理。2016年4月20日，健讯商场和被告乐高物业公司共同向万力公司和万力物业公司出具《关于健讯乐高家具商场租赁物业部分由乐高物业管理有限公司承接和管理的函》，内容主要为：位于广州市海珠区工业大道北103号首层自编13号至28号的房屋，产权归贵公司所有，于2011年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》整体租赁给广州市海珠区健讯乐高家具商场，乐高家具并同时与广州万力集团物业管理有限公司签订《综合服务协议》，双方一直友好合作。2014年初贵司计划为本栋职工住宅楼加装电梯，需动迁乐高家具正常营业之商铺和部分商户永久腾空并搬离，……双方达成《租金抵扣补偿协议二》。综上，为了完善各商户的专业管理，……成立乐高物业公司承租和管理较场东路15号大院物业、海珠区工业大道中369号之三物业和西湾路90、92、94号首层部分物业的租赁，上述租赁物业的相关责、权、利和义务及经营风险均由乐高物业公司负责。2016年5月27日，被告乐高物业公司向万力物业公司支付了标的房屋的综合服务费3168元，消防保证金10561元，向原告支付了标的房屋的租赁保证金21122元和首月租金7393元。2016年5月25日，被告乐高物业公司（甲方）与王德安（乙方）签订《装修合同》，约定对广州市海珠区工业大道369号-3#房屋进行装修，包人工、包材料、包质量，工程期限60天，合同总价398750元，乙方竣工后，经甲方验收合格，支付工程款的95%即378812.5元，保修期满后支付5%。被告乐高物业公司出具收款人为王德安2016年5月28日至2016年9月30日的收据十七张，证明已支付了工程款合计378812.5元。2016年6月1日，移交方万力物业公司与接收方乐高物业公司签订《物业交接清单》，物业地址海珠区工业大道中369号-3房屋首层，移交方黄世光签名，接收方何飞霞签名。同时，产权方（管理方及出租方）万力物业公司物业主管黄世光（甲方）与（承租方）乐高物业公司何飞霞（乙方）签订《工业大道中369号-3房屋交接及租赁相关事宜会议记录》，主要内容：出租方：依据广州万力集团与乙方签订《租金抵扣补偿协议二》及其相关附件约定，出租方将置换物业房屋移交给乙方。承租方：同意接收房屋，但依据《租金抵扣补偿协议二》约定，产权方移交所有置换物业时应将相关的租赁手续完善后一并交给乙方，包括租赁合同签订产权证、消防文件、同意分租证明，产权方的营业执照及租赁备案证明等……。出租方：因产权方暂时未能提供需要延后移交给乙方，会向公司反映落实上述文件，资料提交给乙方。承租方：希望出租方尽快完善手续后移交，否则无法向政府相关部门申领各种营业证照，计划将标的房屋作教育培训类用途，投入装修拟投入40-50万元装修上述房屋，装修图纸交一份给万力物业公司，若有其它异议需在七天内以书面发函给乙方说明。出租方：同意，并将情况向公司汇报，但装修期间须注意安全，等。同日，黄世光在被告乐高物业公司提供的《海珠区工业大道中369号-3房屋首层装修平面图》、《海珠区工业大道中369号-3房屋夹层装修平面图》上签名确认已收到资料一份。原告认为黄世光只是第三人万力物业公司的管理人员，没有职务，也非原告的管理人员。被告认为黄世光是第三人万力物业公司的管理人员，并提供了广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24344号民事判决书作证，该民事判决书中万力物业公司确认黄世光是涉案房屋的专属管理人员，负责和被告对接。2016年8月16日，健讯商场向万力公司和万力物业公司发出《关于工业大道北103号首层商铺电梯建设后急待完善相关合同手续及落实解决相关条款手续的函》，内容：2、根据《租金抵扣补偿协议二》第八条之（一）：《间接损失补偿采用协议租赁的物业二》工业大道中路369-3号首层商铺（产权方为“广州广化机化建装备有限公司”、使用权归“广州化工集团有限公司”），也应在2016年3月1日前清场后移交给健讯商场承租使用，但在场地移交后，却一直不能提供相关的物业租赁法定手续，经多次催促后才告知因产权单位“广州广化机化建装备有限公司”已注销，根本不能提供相关的物业租赁手续，但万力公司一直没有实际情况告知健讯商场，也没有在《租金抵扣补偿协议二》中将相关情况以文字说明阐述，致使健讯商场投入数十万元装修，且在万力公司的要求下已在2016年5月下旬向万力公司及原告缴交了2个月租金的租赁保证金、1个月租金的消防安全保证金及1个月的租金和综合服务费。但直到现在都没有收到万力公司和原告的任何一份物业租赁的相关资料文件（包括租赁合同、房产证或房屋权属证明或房屋相关说明、消防资料文件和租赁备案资料等），更谈不上依法依规进行租赁备案和申领相关营业执照，根本无法进行合法的经营活动。……基于上述情形，为完善加装电梯建设后的相关手续及保障甲、乙双方的权益，并为解决加装电梯建设后遗留的实际问题，妥善处理并解决乙方因配合安装电梯建设工程后面临的实际困难，我司提出并要求甲乙双方在原合同的基础上续签补充协议，《租赁合同》的承租主体变更为“广州市乐益家企业管理有限公司”从2016年8月1日起“广州市乐益家企业管理有限公司”为原《租赁合同》的承租人继续履行该合同，并承担原甲乙双方签订的《租赁合同》及其所有相关补充协议等合同文件项下原乙方的全部权利义务。2016年9月29日，原告通过发件人hshgQQ邮箱向收件人乐高家具QQ邮箱发出《广州市房屋租赁合同（工业大道中路369-3号首层）》合同文本，确认租赁期限从2016年6月1日起至2022年4月30日，租金为每月7393元，关于标的房屋分租部分，原告删除了甲方（即原告）提供相关说明材料等消防资料文件和租赁合同备案所需资料给乙方的条款。2016年9月29日，被告乐高物业公司向原告和第三人万力物业公司发出《关于较场东路15号大院附属商铺、仓库及工业大道中369号-3首层商铺相关租赁文件资料及备案手续事宜急待解决的函》，内容：根据我司与万力公司2015年12月16日签订的《租金抵扣补偿协议二》及其相关置换协议约定，广州万力集团有限公司应于2016年5月1日前将置换给乐高物业公司的标的房屋清场后移交给乐高物业公司使用，且万力公司及产权单位应在上述租赁物业移交乐高物业公司时将相关租赁手续包括租赁合同、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关说明、相关消防资料文件和租赁备案所需资料等资料文件于同日一并提供给乐高物业公司，并向政府相关部门办妥完善的房屋租赁备案手续，以协助乐高物业公司向政府相关部门申请办理相关营业证照等物业的手续工作。上述商铺物业5月1日移交给乐高物业公司后，在万力公司和产权方原告还没有完成相关租赁手续交予乐高物业公司的情况下，乐高物业公司应万力物业公司及产权方原告要求下，于5月下旬已将上述租赁商铺物业相关的租赁合同保证金、消防安全保证金、租金、综合服务费等相关费用共计人民币543922元一次性足额缴交给产权方原告及万力物业公司。但标的租赁的法定手续万力物业公司和原告却以种种理由一直拖延，虽经乐高物业公司通过电话、函件、面传、会议等各途径催促，但仍然拖延至今没有解决，标的房屋原告未能向政府部门办妥相关的租赁备案手续交付乐高物业公司使用，原告已拖延接近5个月已超出150天的时间，因万力公司的拖延及未能提供完整的相关手续从而导致乐高物业公司完全不能推进后续的相关工作，因为原告没有完善相关手续交付乐高物业公司，乐高物业公司既不能招商推广，也不能与各商户签订相关协议，更不具备依法依规向政府相关部门办理商户租赁备案及申领各类证照的条件，所有租赁物业等同于空置，乐高物业公司根本无法申领任何相关的营业证照进行合法的经营活动及开展正常的工作，并蒙受较大的经济损失。鉴于此，乐高物业公司已多次通过面传、电话、会议等方式与物业授权管理方万力物业公司相关部门及负责人员反映催促，乐高物业公司亦已分别在2016年5月、6月、7月、8月、9月多次发函给万力公司、万力物业公司及原告作相关说明及催促（详见《关于急待完善相关合同手续及落实解决相关条款手续的函》、《关于较场东路15号大院附属商铺、仓库租赁合同及相关手续事宜急待解决的函》等函件及万力物业公司与乐高物业公司的相关会议记录文件），但万力公司及原告却仍然一直推诿拖延，导致乐高物业公司无法申领相关营业证照进行合法的经营活动，已严重损害乐高物业公司的合法权益，并已严重违反合同约定，鉴于此，乐高物业公司再次催促并要求万力公司及原告在2016年10月10日前完善租赁物业的相关手续并完成租赁备案移交给乐高物业公司，乐高物业公司将视情况保留通过法律途径追究因万力公司造成乐高物业公司经济损失的相关责任。2016年10月21日，乐高物业公司向原告发出《关于[广州化工集团有限公司]推诿、拖延办理“较场东路15号大院附属商铺、仓库及工业大道中369号-3首层商铺”相关租赁文件资料及备案手续造成[广州市乐高物业管理有限公司]经济损失的函》，内容：根据我司与万力公司2015年12月16日签订的《租金抵扣补偿协议二》及其相关置换协议约定，万力公司应于2016年5月1日前将置换给乐高物业公司的标的房屋清场后移交给乐高物业公司使用，且万力公司及原告应在上述租赁物业移交乐高物业公司时将相关租赁手续包括租赁合同、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关说明、相关消防资料文件和租赁备案所需资料等资料文件于同日一并提供给乐高物业公司，并向政府相关部门办妥完善的房屋租赁备案手续，以协助乐高物业公司向政府相关部门申请办理相关营业证照等物业的手续工作。上述商铺物业5月1日移交给乐高物业公司后，在万力公司和原告还没有完成相关租赁手续交予乐高物业公司的情况下，乐高物业公司仍于5月下旬应万力物业公司及原告要求下，于5月下旬已将上述租赁商铺物业相关的租赁合同保证金、消防安全保证金、租金、综合服务费等相关费用共计人民币543922元一次性足额缴交给产权方原告及万力物业公司。但标的房屋的法定手续原告却以种种理由一直拖延，虽经乐高物业公司通过电话、函件、面传、会议等各途径催促，但仍然拖延至今没有解决，标的房屋原告未能向政府部门办妥相关的租赁备案手续交付乐高物业公司使用，原告已拖延接近6个月已超出180天的时间。乐高物业公司已多次通过面传、电话、会议等方式与物业授权管理方万力物业公司相关部门及负责人员反映催促，乐高物业公司亦已分别在2016年5月、6月、7月、8月、9月多次发函给万力公司、万力物业公司及原告作相关说明及催促（详见《关于急待完善相关合同手续及落实解决相关条款手续的函》、《关于较场东路15号大院附属商铺、仓库租赁合同及相关手续事宜急待解决的函》等函件及万力物业公司与乐高物业公司的相关会议记录文件）。鉴于此，乐高物业公司在2016年9月29日再次发函给原告，并强烈要求召开三方协调会议，函件《关于较场东路15号大院附属商铺、仓库租赁合同及相关手续事宜急待解决的函》通过万力物业公司转交给原告已20多天，但原告既没签收也没有任何回复。因原告的推诿、拖延而未能提供完整的物业租赁相关手续从而导致乐高物业公司完全不能推进后续的相关工作，乐高物业公司既不能招商推广，也不能与各商户签订相关协议，更不具备依法依规向政府相关部门办理商户租赁备案及申领各类证照的条件，所有租赁物业等同于空置，乐高物业公司根本无法申领任何相关的营业证照进行合法的经营活动及开展正常的工作，严重损害乐高物业公司的合法权益，致使乐高物业公司和各商户蒙受较大的经济损失。并已严重违反乐高物业公司与万力公司签订的《租金抵扣补偿协议二》的约定条款，并再次催促并强烈要求原告在2016年10月30日前完善租赁物业的相关手续后并完成租赁备案移交给乐高物业公司。2016年10月27日，原告通过发件人叶倩琪QQ邮箱向收件人乐高家具QQ邮箱发出《综合服务协议书》和《广州市房屋租赁合同（工业大道中369-3号首层）》合同文本，确认租赁期限从2016年6月1日起至2022年4月30日，租金为每月7393元。另原告在邮件中确认，起租日期明天再协商。2016年11月28日，原告通过发件人叶倩琪QQ邮箱向收件人乐高家具QQ邮箱发出《20161116广州市房屋租赁合同（工业大道中路369-3号首层）》及《综合服务协议书》20161116合同文本，确认租赁期限从2016年9月1日起至2022年8月31日，租金为每月7393元。2017年6月6日，被告乐高物业公司向原告、第三人万力公司及万力物业公司发出《关于“置换物业”之一较场东路15号大院附属商铺、仓库及工业大道中369号-3首层商铺相关租赁文件资料及备案手续及其相关问题急待落实解决的函》，内容：二、工业大道中369号-3首层商铺的情况，标的房屋应在2016年5月1号前清场后移交给乐高物业公司承租使用，但在场地移交后，却一直不能提供相关的物业租赁法定手续。经乐高物业公司多次催促后原告方告知乐高物业公司，是因产权单位“广州广化机化建装备有限公司”已注销，根本不能提供相关的物业租赁手续，但原告和万力物业公司却一直没有将实际情况告知乐高物业公司，也没有在《租金抵扣补偿协议二》中将相关情况以文字说明阐述，致使乐高物业投入数十万元装修，且在原告及万力物业公司的要求下已在2016年5月下旬向万力公司及原告缴交了2个月租金的租赁保证金、1个月租金的消防安全保证金及1个月的租金和综合服务费。但一直都没有收到原告的任何一份物业租赁的相关资料文件（包括租赁合同、房产证或房屋权属证明或房屋相关说明、消防资料文件和租赁备案资料等），更谈不上依法依规进行租赁备案和申领相关营业执照，根本无法进行合法的经营活动。2017年9月4日，第三人万力物业公司向被告乐高物业公司发出《关于尽快签订工业大道中369号之三首层物业租赁合同及综合服务协议书的函》，内容：根据万力集团与贵司签订的《租金抵扣补偿协议》，我司己于2016年6月1日将位于广州市海珠区工业大道中369号之三首层（建筑面积96.89平方米，房产证号为粤房地证字第××号）物业移交给贵司接收使用。此后，因贵司对租赁合同条款部分持有异议，导致至今未能签署该物业的租赁合同和综合服务协议书。为解决合同条款争议。贵我双方经多次协商洽谈，现己基本达成一致意见，我司早于2017年8月3日将相关租赁合同和综合服务协议书待签署文本发给贵司确认、签署，但贵司至今仍未答复，为尽快完善相关合同签署手续，请贵司务必于收到本函件后将完成签署的相关租赁合同、综合服务协议书交回我司，并根据租赁合同、综合服务协议书的约定即时缴清自移交物业至今所欠全部租金、综合服务费，以务继续拖延造成不必要的责任和损失。2017年9月7日，被告乐高物业公司向原告、第三人万力公司及万力物业公司发出《关于“置换物业”之一较场东路15号大院附属商铺、仓库及工业大道中369号-3首层商铺相关租赁文件资料和法定备案手续及其相关问题急待落实解决的函》，二、工业大道中369号-3首层商铺的情况，置换物业之房屋应在2016年5月1号前清场后移交给乐高物业公司承租使用，但在场地移交的同时，万力物业公司和原告要求乐高物业公司缴交上述物业租赁保证金、消防安全保障金及1个月租金和综合服务费等相关费用，乐高物业公司按照要求已在2016年5月下旬向原告及万力物业公司一次性缴交了2个月租金的租赁保证金、1个月租金的消防安全保证金及1个月的租金和综合服务费。但万力物业及原告在乐高物业公司按其要求缴纳上述租赁商铺相关款项后，只将上述租赁商铺相关场地移交，既不与乐高物业签订租赁合同，也不提供任何租赁文件资料，更没有办理任何租赁备案手续，经乐高物业公司多次催促后原告方告知乐高物业公司，是因产权单位“广州广化机化建装备有限公司”已注销，故暂不能提供相关的物业租赁手续，但原告和万力物业公司却一直没有将实际情况告知乐高物业公司，也没有在《租金抵扣补偿协议二》中将相关情况以文字说明阐述，致使乐高物业投入数十万元装修，但一直都没有收到原告的任何一份物业租赁的相关资料文件（包括租赁合同、房产证或房屋权属证明或房屋相关说明、消防资料文件和租赁备案资料等），更谈不上依法依规进行租赁备案和申领相关营业执照，根本无法进行合法的经营活动。2017年9月7日，第三人万力物业公司收取了该函件。2017年9月12日，被告乐高物业公司向第三人万力公司及万力物业公司发出《关于因责任方单方面不履行落实〈租金抵扣补偿协议一/二〉及其相关置换协议致使我司整体经营极度困难要求延后缴交租金等问题的函》，内容：我司不能利用承租物业依法依规申领各类营业证照进行商业经营，并己筹集资金赔偿各分租商户的索赔，致使我司因此蒙受了巨大经济损失。现向贵司要求延后缴交工业大道北103号首层8月、9月的租金和综合服务费，以待双方沟通协调达成相关协议后一并落实解决！要求广州万力集团有限公司、广州化工集团有限公司、广州万力集团物业管理有限公司本着实事求是的宗旨，及严格遵守执行双方相关协议的契约精神对上述“置换物业”实际情况及其相关问题尽快一并予以落实解决，保障我司的合法权益！2017年9月13日，第三人万力物业公司收取了该函件。2017年12月12日，万力物业公司委托广东圣和胜律师事务所向被告乐高物业公司发出《律师函》，要求乐高物业公司在收到函件之日起五个工作日内签订租赁合同及综合服务协议书，逾期签订合同导致的所有责任由贵方自行承担。截止目前，贵方尚拖欠委托人租赁物业自2016年6月至今的租金及综合服务费，诚请贵方于收到本函件之日起五个工作日内与委托人结清上述费用，逾期未结清的，另应向委托人承担逾期付款违约金。2018年1月10日，原告通过发件人Lok-wangQQ邮箱向收件人乐高家具QQ邮箱发出《使用协议》、《广州市房屋租赁合同》及《出租物业治安、防火、安全协议书》合同文本，其中《使用协议》确认甲方（即原告）根据上级单位万力公司与乙方签订的《租金抵扣补偿协议二》的约定，乙方承租甲方标的房屋，原租赁期为2016年5月1日至2022年3月31日，该物业实际于2016年6月1日交付乙方使用，乙方在2016年6月1日至2017年10月30日期间因缺乏相关备案资料未能办理相关营业执照，暂按办公性质使用该物业，鉴于此双方达成协议如下：2016年6月1日至2017年10月30日，乙方按照办公性质使用该物业，参考评估价，双方同意按80元/平方米支付物业使用费，即人民币7752元/月。《广州市房屋租赁合同》中确认的租赁期限为2017年11月1日起至2022年4月30日，租金每月为10561元；对于分租，该合同文本条款为“物业不对外转租、分租或改变租赁用途。”，等。2018年1月16日，被告乐高物业公司将其修改并加盖公章的《使用协议》及《广州市房屋租赁合同》等合同文本交付给万力物业公司，其中《使用协议》中“鉴于”部分，该合同文本内容为：乙方（即被告乐高物业公司）于2016年3月将甲乙双方议定的租赁文件包括《租赁合同》、《综合服务协议书》及《治安、防火、安全协议书》盖章后交给万力物业公司，并按合同约定和万力物业公司及甲方（即原告）要求，于2016年5月27日已将上述租赁商铺物业相关的租赁合同保证金、消防安全保证金、6月份租金、综合服务费等相关费用共计42244元一次性足额以银行转账方式缴交给甲方及万力物业公司。根据万力公司与乙方签订的《租金抵扣补偿协议二》及其相关置换协议约定，上述物业原租赁期为2016年5月1日至2022年3月31日，规划用途为商业使用性质，在乙方按合同约定足额缴交租赁合同保证金、消防安全保证金、第1个月租金、综合服务等相关费用后，该物业实际于2016年6月1日移交给乙方，但在场地移交后，甲方却一直没有完成签署乙方已盖章上交甲方的包括《租赁合同》、《综合服务协议书》及《治安、防火、安全协议书》等租赁文件，物业租赁的相关资料包括租赁合同、同意分租证明、房产证或房屋权属证明或房屋使用相关说明、消防资料文件和租赁备案资料等亦一直没有提供给乙方。经乙方多次催促后方被告知，上述物业产权单位广化建公司由于上级主管单位变动，资产划拨衔接尚待理顺等原因，短时期内仍不能提供相关的物业租赁手续，待理顺上述相关手续后再通知乙方办理相关租赁手续。……乙方于2017年10月接到万力物业公司通知，上述物业已理顺相关的租赁文件资料，要求乙方重新签署《租赁合同》等相关文件并完善相关手续，并要求2016年6月1日至2017年10月30日期间，乙方需按80元/平方米支付物业使用费给甲方，此单价为评估机构评估的单价。……《广州市房屋租赁合同》合同文本中，租赁期限自2017年11月1日至2023年9月31日，租金为每月10561元；对于分租，该合同文本表述为：甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或者与第三方合作，但分租（合作）期限不得超过本合同期限……。2018年1月18日，万力物业公司向被告乐高物业公司出具《关于海珠区工业大道中369号之三首层物业合同签订问题的函》，确认于2018年1月17日收到被告乐高物业公司送来的《广州市房屋租赁合同》、《使用协议》以及《出租物业治安、防火、安全协议书》。经其审核，送来的合同不是其此前提供的版本，并认为租赁期限超过《租金抵扣协议二》的约定，不同意修订原来已经商定的合同条款，故将合同退回。并要求乐高物业公司七日内按原合同版本签字盖，并按合同清缴2016年6月1日至今的全部欠费，否则，我司将采取相关法律手段收回物业，追究贵司违法占用物业的责任。2018年2月4日，被告乐高物业公司向万力公司、广化建公司、原告及万力物业公司发出《关于的复函》，内容：一、双方目前仍未签订海珠区工业大道中369号之三首层物业租赁合同并非我司的原因，原因是上述公司未能提供房地产权证或房屋权属证明或房屋相关说明、消防资料文件和租赁备案资料；二、上述公司提供的合同版本不是双方商定的条款，合同版本中存在诸多不公平、不合理条款。其中《使用协议》并未将双方延迟签订租赁合同的原因记载在协议中，也未阐明上述公司应当将房地产权证提供给乐高物业公司，并协助乐高物业公司办理营业执照及相关证照；因上述公司的原因导致乐高物业公司至今不能合法、正常地使用标的房屋进行经营，故《租金抵扣补偿协议二》约定的5年11个月租赁期应当自乐高物业公司可正常使用标的房屋物业之日起计算，但上述公司提供的合同文本均自房屋交付之日起计算，该计算方式明显是不合理的。并要求上述公司按照双方之前一直沿用的合同版本签订合同。另查，健讯商场为个人独资企业，负责人为被告何飞霞，已于2017年8月8日注销。因双方未能协商一致，未能签订书面租赁合同，原告遂于2018年1月29日诉至本院。诉讼中，被告乐高物业公司申请对标的房屋的装修进行评估，经本院指定广东华穗工程咨询有限公司评估，评估鉴定总造价为295422.78元，其中现场能勘察且被告评估范围说明内的项目鉴定造价234831.13元，现场勘察有且勘察时被告主张是其施工但被告评估方位说明内没有的项目鉴定造价25291.92元，现场勘察不了但被告评估范围说明的项目鉴定造价35299.74元。被告为此支付评估费19938元。原告对评估报告的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为鉴定公司依据的鉴定资料是没有经过原、被告的质证，只是被告方单方面提交的证据，是不合法的，对鉴定公司的结果不予认可，造价鉴定报告只是对物业现状根据被告单方面提交的评估范围说明的工程量进行说明，被告没有证据证明其有具体实施评估报告中的施工，该鉴定报告不能证明和支持被告进行装修的主张，装修的施工方卢德安连装修合同的签署方是男是女都不清楚，该装修合同的真实性、合法性也不能确认，不能作为评估依据，并提交广州市诚业工程造价咨询有限公司对华穗公司的造价评估提出专业的审核意见，认为本项目是2016年施工，到现在营业已经有2年有余，鉴定工程造价应该考虑工程的折旧损耗等，综上所述，对该工程造价鉴定报告经复核后作出调整：评估价值为84293.24元。被告认为涉案场地的前后照片对比能够看出涉案场地是有装修，能够作为本案事实依据，两个证人是有分工的，卢德光只是施工，对合同签署不清楚是正常，现场勘查发现评估依据中没有的也应列入评估范围，因为鉴定机构在勘查现场时发现评估依据中没有的内容，是正常的后续施工，是实际存在，应当是装修合理范围，评估机构基于其专业的经验，对其进行评估是合理的；涉案房屋移交给乐高公司前，涉案房屋是由化工公司作为化学工业用品仓库使用，乐高公司已告知化工公司，将涉案房屋作青少年教育使用，基于负责的态度，乐高公司对涉案房屋进行空气净化，去除相关化学物品气味施工具有合理性。广州市诚业工程造价咨询有限公司没有经法院委托,证据也没有质证,对其评估结果不予认可。被告为证明其主张,还提交了以下的证据:1、邮件页面截图及附表、支票头及银行进账单；2、装修前照片；3、装修合同、广州市工业大道中369之3装修工程报价表、装修图纸、指示支付通知、收据、情况说明；4、装修后照片；5、支付钟伟航、卢俊良、刘水英、钟伟常工资凭证单、解除劳动合同赔偿金或经济补偿金的收款确认书。本院认为，被告乐高物业公司因健讯商场与第三人万力公司签订《租金抵扣补偿协议二》，2016年4月20日，被告乐高物业公司和健讯商场共同向第三人万力公司及第三人万力公司物业管理有限公司致函，承诺将其对标的房屋的责、权、利、义务和经营风险均由被告乐高物业公司承担，被告乐高物业公司于2016年5月27日向第三人万力物业公司支付综合服务费3168元，消防保证金10561元，租赁保证金21122元和首月租金7393元。之后，原告将广州市工业大道中369号-3房屋交付被告乐高物业公司使用。虽然双方没有签订《房屋租赁合同》，但房屋移交时，产权方（管理方及出租方）第三人万力物业公司的工作人员黄世光与被告乐高物业公司何飞霞签订《工业大道中369号-3房屋交接及租赁相关事宜会议记录》，明确出租方依据《租金抵扣补偿协议二》及其相关附件约定将置换物业房屋移交给被告，产权方暂时未能提供资料需要延后移交给承租方。承租方同意接收房屋，但表示依据《租金抵扣补偿协议二》约定，产权方移交所有置换物业时应将相关的租赁手续完善后一并交给被告，包括租赁合同签订产权证、消防文件、同意分租证明，产权方的营业执照及租赁备案证明，希望出租方尽快完善手续后移交，否则无法向政府相关部门申领各种营业证照，计划将标的房屋作教育培训类用途，拟投入40-50万元装修上述房屋。黄世光在被告乐高物业公司提供的《海珠区工业大道中369号-3房屋首层装修平面图》、《海珠区工业大道中369号-3房屋夹层装修平面图》上签名确认已收到资料一份。由此可见，标的房屋的出租是基于第三人万力公司与被告乐高物业公司之间因置换出租物业而作出的补偿方式，在《租金抵扣补偿协议二》中，作为原告的上级单位第三人万力公司与被告乐高物业公司已就标的房屋的出租主要事项进行约定，明确了租赁期限、交付日期、租金标准，原告交付房屋并收取被告的首期租金，保证金，应视为原告确认《租金抵扣补偿协议二》的效力，与被告乐高物业公司已形成事实的租赁合同关系。现原告要求解除与被告乐高物业公司双方的不定期租赁合同关系，由于原告交付房屋后双方迟迟未能就合同条款协商一致，致使被告乐高物业公司无法实际正常使用标的房屋，双方已无法继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，本院予以支持。租赁合同解除后，被告乐高物业公司应当将标的房屋返还给原告管理。对于原告起诉要求被告乐高物业公司按109元/平方米/月的标准支付从2016年6月1日起至迁出标的房屋之日止的租金，虽然《租金抵扣补偿协议二》约定租金按照109元/平方米/月的标准计付，但在场地移交后，原告一直没有按移交房屋时的约定与被告签署《租赁合同》、《综合服务协议书》及《治安、防火、安全协议书》等租赁文件，也没有提供物业租赁的相关资料包括租赁合同、同意分租证明、房产证或房屋权属证明或房屋使用相关说明、消防资料文件和租赁备案资料。致使被告乐高物业公司无法通过备案，从而正常使用房屋，根据公平原则，并参照双方的协议，对房屋的使用费予以调整，按办公用房的标准80元/平方米计付物业使用费，即96.89平方米×80元/平方米=7751.20元。《租金抵扣补偿协议二》虽然约定租赁期限从2016年5月1日起计算，但原告实际2016年6月1日移交物业，为此，房屋使用费应从2016年6月1日起计算。由于原告移交房屋后，双方没有签订《租赁合同》，对租金，期限等存在争议，故原告要求被告支付租金的利息无据，本院不予采纳，予以驳回。被告乐高物业公司反诉要求原告返还已缴纳的首月租金，租赁保证金，可在被告乐高物业公司应支付给原告的房屋使用费中扣除。至于被告要求赔偿消防保证金，综合服务费，物业管理费，该费用不是原告收取，与原告无直接关系，被告可另行向权利人主张，不存在损失，故不予采纳。关于装修损失，因被告接收房屋时已经向交接方经办人提交装修平面图及说明，之后原告又未能履行义务，导致被告乐高物业公司在装修后未能正常投入使用，故原告应当予以赔偿。对于赔偿金额，本院委托广东华穗工程咨询有限公司对项目造价进行评估，广东华穗工程咨询有限公司根据现场能勘察且被告乐高物业公司评估范围说明内的项目鉴定造价为234831.13元，结合被告提交的装修合同、装修工程报价表、装修图纸、指示支付通知、收据、情况说明等证据，对此，本院予采纳。至于原告私自委托广州市诚业工程造价咨询有限公司的评估，没有经过本院质证，依法不予采纳。《租金抵扣补偿协议二》约定租赁时间为5年11个月,实际是5年10个月,共70个月,至判决时经过34个月,被告未使用期为36个月,按公平原则,原告对此应予赔偿234831.13元÷70×36=120770.29元。对于被告乐高物业公司主张的招生损失、工资损失以及培训损失，是被告的经营费用,应由被告自负,且被告提交的证据不足以证实已实际支出上述款项，故本院不予支持。对于被告何飞霞是否承担连带责任，健讯商场是个人独资企业，被告何飞霞是健讯商场负责人，健讯商场于2017年8月8日注销,依法被告何飞霞应对健讯商场的债权债务承担连带清偿责任。2016年4月20日，健讯商场和被告乐高物业公司共同向万力公司和万力物业公司出具《关于健讯乐高家具商场租赁物业部分由乐高物业管理有限公司承接和管理的函》，表示海珠区工业大道中369号之三等物业的租赁，相关责、权、利和义务及经营风险均由乐高物业公司负责。2016年5月27日，被告乐高物业公司向第三人万力物业公司支付了标的房屋的综合服务费3168元，消防保证金10561元，向原告支付了标的房屋的租赁保证金21122元和首月租金7393元。表明原告接受被告乐高物业公司的要约，双方达成合意，涉案场地应是被告乐高物业公司承租使用。故原告要求被告何飞霞承担连带责任，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十四条、第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州化工集团有限公司与被告广州市乐高物业管理有限公司之间关于广州市海珠区工业大道中369号-3首层房屋的不定期租赁关系；二、被告广州市乐高物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区工业大道中369号-3首层房屋交还给原告广州化工集团有限公司；三、被告广州市乐高物业管理有限公司按每月7751.20元的标准向原告广州化工集团有限公司支付自2016年6月1日起至交还广州市海珠区工业大道中369号-3首层房屋之日止的使用费，其中至本判决之日的使用费在本判决生效之日起十日内支付，之后逐月支付；四、原告广州化工集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向被告广州市乐高物业管理有限公司返还已缴纳的租金7377元、租赁保证金21122元（在本判决被告应支付的费用中扣除）；五、原告广州化工集团有限公司在本判决生效之日起十日内，赔偿被告广州市乐高物业管理有限公司装修损失120770.29元；六、驳回原告广州化工集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告广州市乐高物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4309.9元，反诉费4435.02元，由原告广州化工集团有限公司负担受理费599.38元、反诉费1642.69元，被告广州市乐高物业管理有限公司负担受理费3710.52元、反诉费2792.33元。上述受理费、反诉费已分别由原告广州化工集团有限公司和被告广州市乐高物业管理有限公司预交，双方均同意由对方在履行本判决时将其应负担的受理费、反诉费直接支付给对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  邓志达人民陪审员  梁浩荣二〇一九年四月二日书 记 员  杜彦泽蔡文棋