福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初882号 原告：陈昊，男，1990年5月2日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告陈昊与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈昊的委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈昊向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付交房的违约金27662元，（按已支付全部房款749669元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园将符合条件的房屋实际交付之日为止，现暂时计至2017年10月31日为27662元）；2.请求判令由碧桂园承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月13日，陈昊与碧桂园签订《商品房买卖合同》，双方约定：陈昊向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园7号209幢702室商品房，房屋总价款749669元，以按揭付款的方式支付;碧桂园应当在2017年6月30日前将商品房交付给陈昊使用，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，陈昊如约向碧桂园支付了房款，但碧桂园却未能在合同约定的2017年6月30日前将符合条件的商品房交付给陈昊，根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园已构成违约，应支付逾期交房的违约金。 碧桂园辩称，1.答辩人已于合同约定交房日前通知答辩人收房，因被答辩人原因未收房的，答辩人不应承担逾期交房违约责任。首先，答辩人于合同约定交房日前通知被答辩人收房，合同所约定的义务答辩人已履行完毕，但因被答辩人怠于行使其自身义务，不应由答辩人承担逾期交房违约责任。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。答辩人于2017年6月27日已通知被答辩人前往碧桂园公司处办理收楼手续，2017年11月6日再次通知被答辩人办理收楼手续。但因被答辩人怠于行使其自身义务，加重出卖人即答辩人责任的，依据公平原则，不应由答辩人承担被答辩人逾期交房的违约责任。因此被告答辩人要求答辩人承担逾期交房的违约责任不能成立。2.即使被答辩人需承担逾期交房的违约责任，但被答辩人主张日万分之三的违约金明显过高。答辩人即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对被答辩人的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。被答辩人没有证据证明其有因答辩人迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，答辩人认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。另，涉案房产的物业费属物业合同纠纷，收取物业费的主体为物业服务公司与答辩人无关，故被答辩人要求确认涉案房屋物业费起算时间为符合条件的实际交付之日不能成立，请求予以驳回。综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回陈昊的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：当事人双方对《商品房买卖合同》及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园于2017年7月27日向陈昊交付了案涉房产、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案等事实没有争议，本院予以确认。在案证据结合双方当事人的当庭陈述，本院另查明：碧桂园向陈昊交付案涉房产时，未告知案涉商品房项目未取得验收备案文件的事实。 本案争议在于：碧桂园于2017年7月27日向陈昊交付案涉房屋的行为应如何认定及碧桂园是否应按陈昊主张支付违约金的问题。 陈昊主张，根据合同约定，碧桂园应在2017年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给陈昊，而碧桂园于2017年11月6日才办理竣工验收备案手续。碧桂园应按照合同约定，按已支付房款的日万分之三向陈昊支付违约金。 碧桂园辩解认为，碧桂园已于合同约定交房日前通知陈昊收房，陈昊于2017年7月27日实际收楼，故碧桂园不应再承担陈昊实际收房后的逾期交房违约责任。首先，碧桂园于合同约定交房日前通知陈昊收房，合同所约定的义务，碧桂园已履行完毕。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力，交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，可见，在陈昊已于2017年7月27日实际收房，碧桂园就不应再承担陈昊实际收房后的逾期交房违约责任。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第九条对商品房交付条件进行约定，该商品房交付时应符合下列条件：一是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文书上；二是该商品房已房屋测绘报告。根据合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条约定条件的商品房交付给陈昊。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，碧桂园虽于2017年7月27日向陈昊交付了案涉房产，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，仍应认定为逾期交付。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。碧桂园将不符合合同约定的商品房，交付给陈昊使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。据此，陈昊要求支付2017年7月1日至2017年11月6日为期129天的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。碧桂园迟延取得竣工验收备案表并未实际影响陈昊接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即陈昊实际上并没有损失，但碧桂园的行为违反了合同约定，侵犯了陈昊的知情权，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及陈昊实际上没有损失的事实，根据公平原则，结合碧桂园要求调整违约金的意见，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即（749669元×0.0003×129天×80%＝23209.8元）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈昊支付违约金23209.8元； 二、驳回陈昊的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，因适用简易程序减半收取246元，由陈昊负担49元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担197元，应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林志忠 二〇一九年四月二十二日 书记员  施 磊 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。