四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终1575号 上诉人（原审被告）：四川鸿通春天房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区站前大道一段6号春天花城7幢2层3号。 法定代表人：张珊，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川达宽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:何茜，女，汉族，1991年11月15日生，四川省武胜县。 委托诉讼代理人：周利,四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 上诉人四川鸿通春天房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人何茜房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿通公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》对房屋的交付条件进行了明确具体的约定，上诉人交付房产符合合同约定的交付时间和条件。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第十一条约定了商品房交付的时间、条件，同时在《商品房买卖合同补充协议》中对房产的交付条件进行了补充和变更，《商品房买卖合同补充协议》第六条“对合同第十一条（商品房交付条件）的补充约定”中第（一）款约定“建筑工程竣工验收备案表在办理期间的，可由买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》代替”。根据该约定，2017年12月27日，建设单位组织施工、设计、监理、地勘等进行了工程验收，经验收为合格,上诉人取得了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。同时，上诉人在交房前已取得《房屋建筑面积测绘成果报告》、《南充市建设工程规划验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，商品房符合合同约定的交付条件。上诉人在2017年12月31日前通过邮递和报纸的方式向被上诉人发出《交房通知书》，上诉人在合同约定的时间和交付条件下办理交房手续，积极履行了合同义务且符合合同约定，不承担违约责任。二、一审法院将被上诉人未在合同约定的时间内办理房屋交接手续并且迟延受领房屋的原因归责于上诉人，认定上诉人违约，系认定事实不清。按照合同约定，被上诉人最迟应当在2017年12月31日起一个月内即2018年1月30日前办理商品房查验和交接手续，若被上诉人没有在合同约定的时间内与上诉人接洽办理相关手续，视为上诉人已按合同约定的条件交付房屋。在上诉人具备合同约定的交付房产客观条件下，被上诉人没有到上诉人处办理收房手续，造成上诉人客观上无法向被上诉人交付房屋，并且上诉人已将房屋交由第三人江西建工第三建筑有限责任公司，由该公司依据被上诉人出具的《委托改造承诺书》进行整改，且该承诺书也明确表示不追究上诉人晚交房的责任。三、一审法院认定《商品房买卖合同补充协议》中约定的交付条件无效，系适用法律错误。依据《建设工程质量管理条例》第四十九条和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条的规定，“建筑工程竣工验收备案表”是行政机关的一项管理性措施，行政管理、干预行为不应当约束正常的民事行为。协议将交付条件由“建筑工程竣工验收备案表”替换为“经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》”，并没有免除或者减轻上诉人交付房屋应当符合工程质量标准要求的义务，也没有排除被上诉人依法受领的房屋应当符合质量要求的权利，只有工程竣工验收后才能办理备案手续，换句话说建筑工程质量是否合格与建筑工程是否办理竣工验收备案没有必然的联系，本案中案涉房屋取得了《竣工验收报告》，说明工程质量符合标准要求。据此，协议约定在经五方主体验收后，并具备《竣工验收报告》的条件下交付房屋，也就是说符合质量标准的房屋可以交付使用，该条件不违反法律、行政法规的“效力性强制性规定”，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，应当认定为合法有效的，一审法院仅依据《建设工程质量管理条例》的行政性管理规定，以没有办理竣工备案手续而认定协议约定的交付条件无效，进而否定交付行为不具有法律效力，系适用法律错误。四、上诉人已实际交付房屋且业主已接收房屋，交付的房屋也不影响正常使用，也不影响交付行为的合法性。本案中，案涉房屋无相关证据证明存在质量问题，进而影响房屋的居住、使用等方面的功能，从民事交易行为应当鼓励交易、促成交易的角度，也不应当认定《商品房买卖合同补充协议》约定的房屋交付条款无效，否定交付行为的合法性。五、本案中被上诉人诉请为延期交房违约金责任承担问题，而一审法院将房屋质量问题、行政管理问题拉入到审判当中来，造成超范围审理，程序违法，从而导致判决结果错误。六、一审判决认定连续计算逾期交房违约金至取得案涉房屋竣工验收备案表之日止属于适用认定事实不清，适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉房屋已由被上诉人接收，上诉人已完成了房屋交付，被上诉人已居住、使用，此后被上诉人已没有任何无房使用的经济损失。据此，交房后不应当再连续计算逾期交房违约金，一审判决认定连续计算逾期交房违约金至取得案涉房屋竣工验收备案表之日止属于适用认定事实不清，适用法律错误。 何茜辩称，案涉房屋不符合法定和约定的交付条件，上诉人应当承担违约责任。未办理交接房手续，非买受人原因，不能免除鸿通公司的违约责任。一审法院认定鸿通公司的交付条件无效，适用法律正确。一审法院并未超范围审理，认定鸿通公司交付的房屋存在质量问题，符合客观事实。取得竣工验收备案表是法定和约定的交付条件之一，违约金应当计算至达到交付条件为止。 何茜向一审法院起诉请求：1.判令鸿通公司向何茜支付逾期交房违约金9341.2元（暂计算至2018年5月31日），并从2018年6月1日起，以何茜已付购房款为基数，按照每日万分之二的标准支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由鸿通公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月11日，何茜与鸿通公司签订《商品房买卖合同》，约定何茜购买鸿通公司开发的位于顺庆区佳华路219号“南充院子”5幢1单元8层1-805号商品房，预测面积为87.32平方米，合同总价386000元。该合同第十一条规定交付条件为“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。符合1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”。该合同第十二条关于“市政基础设施和其他相关设施的承诺”规定“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017-12-31达到通水条件（2）电：2017-12-31达到通电条件（3）燃气：2017-12-31达到竣工条件（天然气入户费已包含在房屋价款中，买受人自行向煤气部门申请开通）……若因出卖人的因素未到达使用条件的，买受人允许出卖人在90日内完成整改，逾期仍未达到的，出卖人按每日10元向买受人支付违约金。”该合同第十三条关于“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理1、按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加）]（1）逾期在六十日之内，自第十一条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十一条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务管理费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损灭失的风险均由买受人承担。”该合同第十五条关于“交接手续”规定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”该合同第二十条关于“产权登记”规定“（二）初始登记，出卖人应当在2019年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”该合同第二十七条规定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。 同日，何茜与鸿通公司签订《商品房买卖合同》补充协议。该补充协议第六条“对合同第十一条（商品房交付条件）的补充约定”第（一）款：“合同约定的‘建筑工程竣工验收备案表’在办理期间的，可由买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》代替”。该补充协议第八条“对合同第十五条（交接手续）的补充约定”第（一）款第1项规定“买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损灭失的风险均由买受人承担”；第八条第（二）款第1项规定“双方知悉，鉴于合同第十一条第（一）款交付时间清晰明确，且交付与接收是耦合性行为，无论买受人是否收到卖出人交房通知，买受人有义务在不晚于合同第十一条第（一）款约定的时间进行收房确认”、第2项规定“买受人如未收到交付通知的，查验该商品房的时间为合同第十一条第（一）款约定时间一个月内；携带的证件材料为办理不动产登记所需法定材料”。 何茜已向鸿通公司支付购房款386000元。 2017年12月27日，建设单位组织施工、设计、监理、地勘等进行了单位工程验收，经验收为合格。但验收报告上没有质量监督备案部门执行监督。 2017年12月27日，南充经纬测绘有限公司为南充院子项目出具了《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2017年12月29日，南充市城乡规划和测绘地理信息局向鸿通春天南充院子项目颁发《南充市建设工程规划验收合格证》。 2017年12月31日前，鸿通公司通过邮递和报纸的方式发出《交房通知书》。 2018年2月，南充院子小区2、3、4、5、6栋的城镇燃气输配及应用工程的验收合格。 2018年3月31日前，南充院子项目水、电工程经过验收。 2018年4月18日，南充市建设工程质量安全监督管理站向鸿通公司发出整改通知，认定鸿通公司开发的南充院子1至8号楼及地下室工程，未经竣工验收擅自将工程交付购房户使用，要求：一、责令立即停止违规交房，由职能部门对违规行为进行立案查处。二、视整改情况对违规行为的单位、人员按照行业相关规定从严从重处罚。 2018年7月19日，鸿通公司向何茜交付案涉房屋。 2018年5月10日，南充质安站向鸿通公司发出责令整改通知，责令鸿通公司对房屋渗水、墙体楼板开裂等问题立即整改。 2018年6月20日，南充市住建局以“鸿通公司对南充院子项目存在的质量问题未按规定程序进行竣工验收就擅自交房，且经住建局发出责令整改通知，要求其停止违规交房，并对存在的问题进行全面整改未果”为由，将“南充院子”项目违规交房的问题移交给市城管执法局查处。 2018年7月6日，南充质安站组织鸿通公司有关人员对南充院子质量投诉问题进行了专题协商。 2018年7月，南充院子所有楼栋天然气管道及设施完成验收。 至本案一审庭审辩论终结时止，鸿通公司未取得鸿通春天南充院子的建筑工程竣工验收备案表。 一审法院认为，本案的争议焦点如下： 一、关于《商品房买卖合同补充协议》约定的房屋交付条件是否有效的问题。《商品房买卖合同补充协议》载明“六、对合同第十一条（商品房交付条件）的补充约定：（一）合同约定的‘建筑工程竣工验收备案表’在办理期间的，可由买受人购买商品房所在楼栋取得经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》代替。”。一方面、虽原、鸿通公司在《补充协议》中约定鸿通公司取得五方主体验收报告后即可以交付房屋，但《买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《买卖合同》为准；另一方面，该《补充协议》关于交付条件的约定为鸿通公司提供的格式条款，该条款免除了其建筑工程竣工验收备案的主要责任，排除了买受人主张逾期交房违约责任的主要权利，且鸿通公司也未提供证据证实其对条款采取了合理的提示，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及五十二条（五）“违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应当认定该格式条款无效。 二、关于鸿通春天南充院子的水电气三通是否符合交付条件。 《商品房买卖合同》约定的交付条件第（二）4规定“满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”，而第十二条规定2017年12月31日达到通水条件、通电条件、燃气达到竣工条件，且若因出卖人的因素逾期未达到使用条件的，买受人允许出卖人在90日内完成整改，则根据第二条规定，水电气三通的最迟时间为2018年3月31日。 根据查明的事实，天然气管道及设施的验收时间为2018年7月，已经超过约定的最迟时间。2017年11月，经过水务公司验收。受电工程验收时间在约定的最迟时间之前。 三、关于何茜所购房屋所在楼栋现在未进行初始登记，是否构成违约的问题。 根据《买卖合同》第十一条规定，应当在2017年12月31日前取得所在楼栋的房屋权属证明，但该合同第二十条“产权登记”第（二）初始登记中规定“出卖人应当在2019年12月31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。该合同对所在楼栋房屋权属证明的初始登记时间存在矛盾，根据合同解释中“特别约定优于一般约定”的原则，应当以2019年12月31日为取得何茜所购房屋所在楼栋初始权属登记的最后时间，故何茜所购房屋所在楼栋现在未取得初始权属登记不属于违约。 四、关于鸿通公司是否构成逾期交房并承担违约责任的问题。 首先，鸿通公司未按照相关法规规定在案涉工程竣工验收7日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知南充市质安站，致使南充市质安站未能对案涉房屋的竣工验收进行现场监督，故南充市住房和城乡建设局、南充市质安站依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定，并经过现场查看，认定鸿通春天南充院子项目未经竣工验收擅自将工程交付购房者使用，要求鸿通公司立即停止违规交房，后将该问题移交南充市城管执法局调查处理；同时，还认定南充院子项目存在房屋渗水及墙体、楼板开裂等问题，要求鸿通公司组织专业施工队伍进行整改。因此鸿通公司在没有按照建设行政主管部门整改意见完成竣工验收程序，并经验收合格前，不得将案涉房屋交付购房者使用。其次，既然《补充协议》中约定的房屋交付条件无效，则房屋交付仍然应当以《买卖合同》中约定的为准，鸿通公司至庭审辩论终结前仍未取得案涉房屋的建筑工程竣工验收备案表，则鸿通公司向何茜交付的房屋也不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。综合以上两点，鸿通公司南充院子项目案涉房屋在庭审辩论终结前未经验收合格，也未取得建筑工程竣工验收备案表，已构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。 五、关于何茜实际接受房屋是否应当认定为鸿通公司合法交房的问题。 虽何茜实际接受了开发商交付的房屋，但因鸿通公司向何茜交付的房屋不符合《买卖合同》约定的交付条件，不构成合法有效的交付。故鸿通公司仍然应当承担逾期交房的违约责任。 六、关于逾期交房违约金计算的起点和终点如何确定的问题。 逾期交房违约金应当从逾期交房之日起，即2018年1月1日开始起计算至鸿通公司取得案涉房屋竣工验收备案表之日止。 七、关于双方约定的违约金是否过高、需要调整的问题。 按照《商品房买卖合同》的约定，逾期交房的违约金在60日内按已交房款日万分之一计算，60日后按照已交房款的日万分之二计算，鸿通公司提出违约金过高请求予以降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，结合司法实践，参考58同城租房网关于南充院子所在路段即顺庆区佳华路在2018年的商品房租赁价格为0.4元／天.㎡的信息，酌定可按照同期同地段同类房屋租金的130%调整违约金。 八、关于本案中逾期交房违约金如何计算的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质。本案中，何茜已实际接收了鸿通公司交付的不符合法定和约定条件的房屋，鸿通公司以违约金约定偏高为由主张调整违约金。何茜主张逾期交房违约金，违约金应计算至鸿通公司取得案涉房屋竣工验收备案表之日或者符合约定的更高交付标准之日，但应扣减买受人实际接收房屋后所获得的收益（该部分补偿性质的违约金可以参照同期同地段同类房屋的租金确定，但因何茜已经实际接收房屋而归于消灭，故应当予以扣减）。故在计算违约金时应分段计算：一、按合同约定应交付而未交房期间的违约金可以参照同期同地段同类房屋租金130%予以调整（所购房屋面积×0.4元／天.㎡×130%×从2018年1月1日起至实际接收房屋之日的天数）；二、从何茜实际接收房屋次日至鸿通公司实际取得竣工验收备案表之日止的违约金可以参照同期同地段同类房屋租金的30%计算（所购房屋面积乘以0.4元／天.㎡×30%×实际接收房屋次日至鸿通公司实际取得竣工验收备案表之日止的天数）。综上，一审判决：一、四川鸿通春天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向何茜支付逾期交房违约金（1、2018年1月1日起至2018年7月19日止的违约金为：87.32㎡×200天×0.4元／天.㎡×130%≈9081元；从2018年7月20日起的违约金按照87.32㎡×0.4元／天.㎡×30%≈10.48元／天计算至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案表之日止）；二、驳回何茜其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由四川鸿通春天房地产开发有限公司负担。 本院二审查明，《补充协议》第六条“对合同第十一条（商品房交付条件）的补充约定”第（一）款所有条款文字均未加粗、加黑或用其他颜色以作区别。 2018年11月23日，建设单位组织施工、设计、监理、地勘等进行了单位对南充院子1-8号楼及附属工程进行了工程验收，经验收为合格。 2018年12月3日，南充市建设工程质量安全监督管理站出具《建设工程质量监督报告》，认定建设单位组织的竣工验收程序合法，各方参验责任主体及人员资格符合相关规定，执行标准符合要求，所形成的验收结论有效。 2018年12月11日，南充院子1-8号楼及附属工程取得了《竣工验收备案书》。案涉房屋所在楼栋已取得《竣工验收备案书》。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本院对上诉人有关上诉请求作如下评判： 上诉人鸿通公司请求不承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为：一、鸿通公司与何茜签订的《补充协议》是否属于格式条款及其效力问题。二、买受人未按约接房是否影响鸿通公司承担违约责任的问题。三、关于鸿通公司提出本案的逾期交房实际为未按期交付《竣工验收备案书》，未对买受人使用房屋造成任何影响，应否承担违约责任的问题。 鸿通公司与何茜签订的《补充协议》是否属于格式条款及其效力问题。一审判决仅认定《补充协议》中关于逾期交房责任的约定条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，格式条款需具备的条件，一是当事人为了重复使用而预先拟定，二是在订立合同时未与对方协商。对提供合同相对方的主体并无要求是否为特定主体。案涉《补充协议》系鸿通公司为了重复使用而预先拟定，其中关于逾期交房责任的约定条款，且无证据证明就该条款与对方进行协商，符合《合同法》的前述规定，为格式条款。 国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。鸿通公司就案涉《补充协议》中对交房条件为，该商品房经五方责任主体验收合格，不再执行《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件，达到该交付条件后，买方不以其他任何理由而拒绝收房，否则，在通知收房之日视为买方已收房。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《补充协议》的上述格式条款系鸿通公司提供，将竣工验收合格并经备案登记这一法定交付条件予以变更，违反了法律、行政法规的强制性规定，应予无效。 二、买受人未按约接房是否影响鸿通公司承担违约责任的问题。何茜与鸿通公司签订的《商品房买卖合同》约定交付条件为“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。符合1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”。因此，房屋的交付绝不能简单地将“对房屋的转移占有”视为“房屋交付使用”。商品房的交付涉及公众安全问题，只有达到法定验收交付条件或者约定条件后，“建筑工程”才能变成为真正的“商品房”。鸿通公司在发出入住通知书时，其所出售的房屋不具备双方签订商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对被上诉人没有约束力。鸿通公司应在取得《竣工验收备案书》后，通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房后的逾期交房违约责任。若鸿通公司在未取得《竣工验收备案书》的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除其逾期交房的违约责任。对于鸿通公司出示的《委托改造承诺书》，其载明的主要内容为：购房人承诺按双方签订的买卖合同约定时间收房，因购房者原因未能按时到场收房，不追究鸿通公司晚交房的责任。《委托改造承诺书》仅是对收房时间的承诺，法律效力与鸿通公司发出入住通知相当，法律后果一致，只有在鸿通公司交付的房屋符合交付条件后才不承担违约责任。现鸿通公司交付的房屋不符合法定和约定的交付标准，应当承担违约责任。 三、关于鸿通公司提出本案的逾期交房实际为未按期交付《竣工验收备案书》，未对买受人使用房屋造成任何影响，应否承担违约责任的问题。违约责任是一种严格责任，只要构成违约，就应承担违约责任，非以违约行为是否给对方造成了损失，或者违约方是否因此获得利益为前提。至于违约行为的相对方因违约行为造成损失的大小，根据《合同法》第一百一十四条的规定，仅仅是作为违约金进行调整的因素。房屋买受人购买房屋，其目的是取得所购买房屋的所有权，而房屋所有权包括对房屋的占用、使用、收益及处分四种权能，而本案中，鸿通公司未能按时取得《竣工验收备案书》，自然影响了案涉房屋权属证书的办理，当然对购房人诸如转让、抵押等权利造成影响，何况，违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，一审判决已经根据本案的具体情况，对违约金酌情予以调整，因此鸿通公司不应承担逾期交房违约责任的上诉理由亦不成立。 综上所述，四川鸿通春天房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川鸿通春天房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  唐晓兰 审判员  陈国兵 二〇一九年四月二十四日 书记员  刘佰燕