山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10267号 原告：陈乃锋，男，1974年10月15日出生，汉族，住山东省。均系山东睿扬律师事务所律师。 被告：济南联谊润通实业有限公司，住所地济南市。工商注册号：3701122806303。 法定代表人：陈卫东，执行董事兼总经理。 被告：陈卫东，男，1968年7月22日出生，汉族，济南联谊润通实业有限公司法定代表人，住济南市。女，1971年5月15日出生，汉族，无业，住济南市。天津泰阁律师事务所律师。 原告陈乃锋与被告济南联谊润通实业有限公司（以下简称济南联谊润通公司）、陈卫东、薛慧华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告陈乃锋的委托诉讼代理人杜芳洲、被告陈卫东及三被告共同委托的诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。案件审理期间，本院根据原告陈乃锋的申请对被告陈卫东名下的房产进行财产保全。原、被告曾申请进行庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 陈乃锋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告济南联谊润通公司为原告办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼的房屋产权证书；2、请求依法判令被告济南联谊润通公司向原告返还原告垫付的费用共计110991.76元；3、请求依法判令被告陈卫东、薛慧华对上述诉讼请求承担连带责任。4、本案的案件受理费、保全费、保险费、律师费、交通费等由被告承担。事实和理由：2005年原告与被告济南联谊润通公司签订了《购房合同》，约定原告购买被告济南联谊润通公司位于济南市历城区港沟镇田庄村的房产。合同签订后，原告按照约定缴纳了房款。后被告济南联谊润通公司于2018年取得该幢楼的不动产权证书，但被告济南联谊润通公司拖延为原告办理房屋产权至今。同时，原告等业主为了尽快解决问题，共同代替被告济南联谊润通公司缴纳了土地出让金等费用。另，被告济南联谊润通公司已经吊销营业执照，其股东陈卫东、薛慧华未进行清算，按照法律规定应承担连带责任。 济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华共同辩称，1.本案不属于人民法院民事案件的受理范围，本案是历史遗留问题，应当驳回原告的诉讼请求；2.原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。原告不属于被告的职工，无法办理房屋过户手续；3.原告要求被告返还其垫付的费用110991.76元缺乏事实和法律依据，根据原告的证据可以看出，导致原告产生该费用的过错在于政府，该费用系购房人自愿缴纳，与被告无关，应当依法驳回原告的该项诉讼请求；4.原告要求陈卫东、薛慧华承担连带责任及主张被告承担保险费、律师费、保全费等费用均缺乏事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告双方提供的证据及庭审质证，本院认定事实如下： 一、陈乃锋（乙方）与济南联谊润通公司（甲方）于2005年3月28日签订《购房合同》，约定：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇田庄村地块的土地使用权。该地块土地面积为5413平方米，规划用途为住宅用地。所购房屋建筑面积共150平方米，复式结构为244平方米。双方约定按建筑面积计算房款，每平方米2200元，总房款为541200元。面积确认及面积差异处理，乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款由乙方补足；超出3%部分的房款由甲方承担，产权归乙方。甲方应当在2005年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时具备下列条件，并符合本合同约定的住宅交付乙方使用：1、该房以质量监督验收合格，并颁发合格证明；2、该房取得住宅交付使用批准文件；3、附属设施、院墙、院内硬化、垃圾清除。关于产权登记的约定，甲方应当在房屋交付使用90日内，将办理登记所需由甲方提供的材料报登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1、退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还给乙方，并按已付房价款的1%赔偿乙方损失。2、甲方最迟应在交付房屋之日起二十个月内办理产权证书，若由于甲方原因致使乙方在房屋实际交付或视为交付（以二者较早为准）之日起二十个月内不能取得房屋权属证书，自房屋实际交付或视为交付（以二者较早为准）后第二十一个月起，乙方所购房屋的物业管理费由甲方支付。 本院（2009）历城民商重初字第2472号民事裁定书查明：该合同签订后，陈乃锋配偶焦杨按照合同约定分三次向济南联谊润通公司支付房款553718元。该房屋于2005年交付给原告陈乃锋，但至今未办理不动产权登记证书。 二、济南联谊润通公司是2002年8月6日注册登记的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资金为50万元，公司股东为陈卫东和薛慧华，陈卫东出资40万元，薛慧华出资10万元，该公司的经营范围是：电子产品开发；节能灯具制作；家具加工销售；房产营销策划及代理。无房地产开发资质及经营范围。2008年11月28日济南联谊润通公司因未依照规定接受年度检验而被吊销营业执照，该公司至今未进行清算。 三、2001年3月6日，济南市历城区土地管理局（甲方）作为出让方与济南市中十六里河镇雨露餐厅（乙方）作为受让方签订了济历城土储合字（2001）第06号国有土地使用权出让合同，该合同约定，甲方出让给乙方的宗地位于历城区港沟镇田庄村，面积为5413.33平方米，现用途为综合用地，本合同项下的宗地按照批准的总体规划是建设综合用地项目。总计出让金21.65万元。2004年3月24日，济南市历城区发展计划局下发济历城计投资［2004］第42号《关于对济南联谊润通实业有限公司（雨露餐厅）新建办公、宿舍楼项目结转计划的批复》文件，该文件的内容是：关于济南联谊润通公司新建办公、宿舍楼项目已由我局济历城计投资［2003］第99号文批复，由于进行前期工作，未能按原计划实施，经研究同意结转今年继续实施。该项目征用港沟镇田庄路段土地8亩，新建宿舍楼6000平方米，办公区域1000平方米，计划投资500万元，资金自筹解决。请据此办理规划、用地、环保等手续并组织实施。同年11月10日和24日，济南联谊润通公司分别取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。后济南联谊润通公司开始施工，陈乃锋购买的楼房即是上述文件中提到的济南联谊润通公司的宿舍楼。 济南联谊润通公司曾取得上述出让土地的国有土地使用证，编号是历城国有（2004）0500067号。后在济南市建筑工程“双清”期间，该国有土地使用证被注销。2005年7月13日，济南市城市管理行政执法局下发了济城执督查综处字（2005）第118号行政处罚决定书，以济南联谊润通公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，在经十东路田庄村村西建设职工宿舍楼工程，违反城市规划管理规定为由，对济南联谊润通公司罚款26万元。同年7月25日济南联谊润通公司缴纳了上述罚款。济南联谊润通公司为建设宿舍楼于2004年11月5日向济南市历城区建设管理局缴纳了城市基础设施配套费20万元，于2005年2月21日向济南市财政局缴纳土地转让契税99707元，于2005年3月28日向济南市人民防空办公室缴纳了防空地下室易地建设费4万元，于2005年3月30日向济南市历城区消防大队补交消防费1万元，于2005年8月18日向济南港华燃气有限公司缴纳了燃气安装工程款71252元，于2006年10月27日向济南市建设委员会缴纳燃气配套费124000元，于2011年11月17日向济南市城市园林绿化局补交了城市绿化补偿费35715.84元，于2011年11月21日向济南市高新技术产业开发区管理委员会建设局补交了供水配套费51964.64元。济南联谊润通公司虽多次找有关部门进行协调，并补交了部分费用，但直至济南市建设工程“双清”办公室停止工作，对被告济南联谊润通公司所建的宿舍楼仍没有具体的处理意见。 四、涉案宿舍楼的购买人之一焦杨曾于2009年向本院提起诉讼，请求判令其与济南联谊润通公司签订的《购房合同》无效，并要求济南联谊润通公司、陈卫东退还购房款646891.34元、赔偿经济损失818308.66元以及承担诉讼费用。经审理，本院作出（2009）历城民商重初字第2472号民事裁定书，认为：“被告济南联谊润通公司建设的宿舍楼，有无合法手续，能否办理相关的房屋所有权证书，有关职能部门在济南市建筑工程双清期间，并未做出明确的处理意见。原告以被告无房地产企业开发资质，该土地用途也非约定用途为由，要求法院确定原告与被告济南联谊润通公司间的房屋买卖合同无效。本院认为在有关部门对被告济南联谊润通公司建设宿舍楼工程未明确处理意见的前提下，原告的上述诉讼请求，不属人民法院的处理范围”，裁定驳回焦杨的起诉。焦杨不服该裁定，提起上诉。济南市中级人民法院作出的（2014）济民一终字第337号民事裁定书认为，在政府有关职能部门未做出审查处理意见之前，本案不属于人民法院民事案件的受案范围。该院裁定驳回上诉，维持原裁定。 五、2017年8月2日，济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同载明：根据济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组（以下简称“市领导小组”）《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》（济解决城建遗留问题[2014]1号）文件精神，经乙方申请，市领导小组审核认定，乙方在历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼建设过程中未规划要求实施建设，存在违建行为。现根据我市开展妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的统一部署和要求，甲乙双方本着尊重历史，实事求是，切实解决历史遗留问题，维护群众根本利益的原则，订立本合同。（一）该宗地坐落于历城区港沟镇田庄村，原土地证号为历城国用（2005）第0500018号，用途为仓储用地，使用权类型为出让，土地证载明面积5413平方米。根据规划组审查意见，本次规划将地块一用地条件变更为居住用地，面积为3930.5平方米。（二）根据历城区历史遗留问题无证住宅项目规划审查意见，2001年3月，历城区土地管理局与济南市中十六里河镇雨露餐厅签订土地出让合同，出让5413.33平方米国有土地使用权，用途为综合用地，年限为50年。2004年3月雨露餐厅取得土地证（历城国用〔2004〕第0500067号），用途为城镇单一住宅用地，2005年2月济南联谊润通实业有限公司通过转让获得该土地使用权，并取得土地证（历城国用〔2005〕第0500018号），地类用途为仓储用地。2004年11月，历城区建设管理局越权审批，为济南联谊润通公司办理了宿舍楼、商业楼的建设工程规划许可证（编号〔2004〕年第1301号），与该公司2005年取得的土地证上仓储用地的用途不符。（三）2014年10月15日市领导小组联合办公室规划审查组出具了规划意见，将项目地块一用地性质按现状认可为居住，实测总建筑面积为7870.32平方米。（四）市领导小组联合办公室认定乙方建设的济南联谊润通住宅楼项目形成时间为2004年11月10日。根据济解决城建遗留问题[2014]1号文件、市解决城市建设遗留问题领导小组联合办公室主任办公会会议纪要（纪要[2014]1号）文件精神，该宗地评估时点为2014年11月10日，土地出让金按当时政策予以缴纳。（五）应补缴出让金计算方式：2014年11月27日，经我局土地组审查，市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室对该土地估价报告结果予以备案。根据研究和备案结果应补缴土地出让金226.7899万元。（六）该宗用地出让年限为50年，使用年限至2051年4月26日。（七）该宗地建筑物，构筑物及其附属设施，须利用原有房产维持现状使用，不得进行改建、翻建、重建。（八）乙方同意于本合同签订后30日内一次性全部缴纳。超过缴纳期限，自翌日起，每日按延迟支付款项的1‰向甲方缴纳违约金。 六、包括陈乃锋在内的47户物业的业主经协商，同意按照每平方米700元的标准集资缴纳各项费用。2016年12月26日，陈乃锋通过其配偶焦杨账户向业主魏丽娟的中信账户转账175700元。魏丽娟在缴纳了部分费用后，于2018年3月12日将2116877.63元款项转入陈乃锋账户，后陈乃锋用该款项缴纳了部分税费。根据本案证据，业主缴纳费用明细如下：1.2017年2月14日，吴学军向山东建大工程鉴定加固研究院支付7万元住宅楼鉴定费；2.同年2月28日，魏丽娟向济南市城乡建设委员会缴纳城市基础设施配套费793585.44元；3.同年3月6日，魏丽娟向济南市人民政府防空办公室缴纳防空地下室易地建设费196109.6元；4.同年6月1日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳国土部门罚没收入40591元；5.同年8月7日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳土地出让价款2267899元；6.同年9月19日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳契税90715.96元、印花税1134元；7.同年10月31日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳城市基础设施配套费契税31743.42元；8.2018年3月12日，陈乃锋向济南市房产测绘研究院缴纳了测绘费15914元；9.同年3月30日，陈乃锋向济南市勘察测绘研究院缴纳了测绘技术服务费3000元；10.同年6月6日、8月2日，陈乃锋分别向济南市不动产登记中心缴纳不动产登记费550元、2310元、1920元。以上费用合计3515472.42元，相关票据载明的缴款人均为济南联谊润通公司。 七、涉案住宅楼于2018年取得不动产权证书，登记权利人为济南联谊润通公司，证号分别为（2018）济南市不动产权。上述不动产权证书载明涉案房屋共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/自建房，用途为居住用地/住宅。（2018）济南市不动产权证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼的证书，该证书载明累计套数24套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4042.4平方米。（2018）济南市不动产权证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼的证书，该证书载明累计套数23套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4050.2平方米。陈乃锋购买的房屋位于历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼，（2018）济南市不动产权不动产权证书记载，该房屋的建筑面积为255.5平方米。济南联谊润通公司称陈乃锋尚欠面积差价款20900元。庭后陈乃锋对该款项予以确认，并已将上述款项交至本院。 八、本案审理中，本院向济南国土资源局调查，济南市国土资源局向我院出具济国土资函〔2019〕29号复函，内容为：经核查档案，济南联谊润通公司所有的证号为鲁（2018）济南市不动产权不动产，为市历史遗留问题领导小组审批通过的项目。上述不动产所占土地为国有出让地，权利人为济南联谊润通公司，用途为居住用地，证号为鲁（2018）济南市不动产权。上述住宅楼占用土地为单宗住宅用地，函询的两幢不动产不是产业配套住房，可以办理转移登记。 九、陈乃锋因通过诉讼方式解决与济南联谊润通公司的纠纷，支出律师代理费4000元。 本院认为，济南联谊润通公司系经济南市历城区发展计划局批复同意开发建设涉案房地产，并在取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证以后才与陈乃锋签订的涉案房屋的购房合同，后因政策对相关审批权限的调整导致涉案房屋形成违法违建，在交房后无法办理产权登记。现济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组将涉案住宅楼存在的历史遗留问题处理完毕，业主已经集资缴纳了相关税费，涉案住宅楼现为登记在济南联谊润通公司名下的合法财产。济南联谊润通公司称其并非房屋开发企业，陈乃锋也非其单位职工，故双方签订的《购房合同》应为无效，因济南联谊润通公司已经取得该涉案自建住宅楼的所有权，且相关部门亦明确该住宅楼并非产业配套住房，可以办理转移登记，故本院对济南联谊润通公司的辩解观点不予采纳。陈乃锋与济南联谊润通公司所签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，双方已经按照该合同约定，履行了房屋交付及款项交付的主要合同义务，现济南联谊润通公司已取得涉案房屋的合法所有权，故应认定双方签订的《购房合同》合法有效。陈乃锋已按《购房合同》约定向济南联谊润通公司支付了房款，并实际居住使用涉案房屋多年，其主张济南联谊润通公司按照合同约定履行办证义务符合合同约定及法律规定，本院对其该项主张予以支持。陈乃锋称上述3515472.42元系全体业主替济南联谊润通公司垫付，济南联谊润通公司称上述费用不应由其缴纳。因济南市国土资源局与济南联谊润通签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定了土地出让金的补缴人为济南联谊润通公司，涉案缴费票据中载明的缴款人名称亦为济南联谊润通公司，济南联谊润通公司亦是基于上述款项的补缴取得涉案住宅楼的不动产所有权，本院对陈乃锋的观点予以采纳。因涉案住宅楼业主均系根据各自房屋的建筑面积缴纳的垫付款，济南联谊润通公司应向陈乃锋返还垫付款110990.68元【3515472.42元/（4050.2平方米+4042.4平方米）*255.5平方米】。陈乃锋支出的律师费4000元，系其因济南联谊润通公司违约导致诉讼产生的合理损失，本院对此予以支持。陈乃锋主张的保险费、交通费并未提供相关证据证实，本院不予支持。陈卫东、薛慧华作为济南联谊润通公司的股东，应在公司被吊销营业执照后及时进行清算，因陈卫东、薛慧华未及时、怠于履行清算义务，违反了公司法及其相关司法解释的规定，陈乃锋要求其两人对济南联谊润通公司的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈乃锋办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼2-601房屋的不动产权证书； 二、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈乃锋垫付款110990.68元； 三、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈乃锋律师费4000元； 四、被告陈卫东、被告薛慧华对上述二、三项所列款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告陈乃锋的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1260元、财产保全费1075元，均由被告济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华连带负担。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并缴纳上诉费，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇一九年四月二日 书记员  王丽霞