云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3123民初83号原告：黄猛，男，汉族，1984年6月16日生，本科文化，现住云南省盈江县。原告：思治萍，女，傣族，1984年10月19日生，本科文化，现住云南省盈江县。原告：黄某，女，傣族，2012年11月5日生，现住云南省盈江县。法定代理人：黄猛，男，汉族，1984年6月16日生，现住云南省盈江县，系黄某之父。法定代理人：思治萍，女，傣族，1984年10月19日生，现住云南省盈江县，系黄某之母。三原告委托诉讼代理人：杨文昌，云南清诚律师事务所律师，执业证号：15331201210748277，特别授权代理。被告：云南边陲珠宝有限责任公司，营业执照注册号：533123100001555，住所地：云南省盈江县平原镇象城路19号。法定代表人：沙荣华，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨文锁，云南圣锦律师事务所律师，执业证号：15331200710588281，特别授权代理。委托诉讼代理人：**，云南圣锦律师事务所律师，执业证号：15331201811029460，特别授权代理。原告黄猛、思治萍、黄某与被告云南边陲珠宝有限责任公司（以下简称边陲公司）商品房购销合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，于2019年2月22日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄猛、思治萍及其三原告委托诉讼代理人杨文昌，被告委托诉讼代理人杨文锁、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄猛、思治萍、黄某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《商品房购销合同》合同编号：BCFCC－002；2.判令被告返还原告购房款251,254元，并根据合同约定支付逾期交房的违约金180,000元，共计431,254元；3.判令被告赔偿因其延期交房给原告造成的租金损失54,000元（按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，计算2014年6月30日至2018年12月30日止的租金）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告于2013年在盈江县开发“边陲翡翠城”楼盘项目，并面向公众进行商品房开发销售，开发期间，被告通过广发宣传册、广告等大力宣传其楼盘九大投资价值，并在宣传广告中允诺：“购铺5年后可选择无理由退房，并享有5年内租金收益！”。原告看到宣传广告后，到销售部询问，被告沙总及销售人员告知原告，宣传的都是真实的，赶紧定下交钱。原告于2013年11月29日与被告购买了边陲翡翠城5幢2层2号、3号商铺，2套商铺的总房款为502,508元，双方签订了《商品房购销合同》，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第七条约定，该商品房应于2014年6月30日前验收合格并交付使用，但至今为止，被告尚未给原告办理房屋交接手续。经原告多次找被告办理交接，但被告称，其开发商铺的目的是要把盈江首个珠宝商业步行街搞“热”，此商铺专门做玉石、珠宝经营，不能用做其他经营，所以只能由他们统一出租和管理，还叫原告不要担心，只要等着收取租金，如果租不出去，购房满五年后再来办理退房。到时候五年的租金也会一起给原告的。看到被告的表态，原告想想也对，反正五年到期后，不仅能退房还能拿五年租金也不亏。现五年期限已满，被告一直未给原告交付房屋，也未给原告办理房屋权属证书，原告也未收到过分文租金。经原告多次找被告要求办理退房手续，但被告均以各种理由拒不退房。时至今日，被告的行为已严重违约，根据双方签署的《商品房购销合同》约定，被告方应当按照已付款1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，从合同约定的交房时间2014年6月30日至今被告仍然没有交房。违约金已经严重超过了购房款数倍，故要求被告承担180,000元的违约金。关于原告房屋的租金损失：如果被告能在2014年6月30日按期交房，那么至今54个月的时间，按两格铺面每月2,000元计算，也能收到108,000元的租金。综上所述，因被告的违约行为，已给原告造成了巨大的经济损失，故向法院提起诉讼。被告边陲公司辩称，本案《商品房销售合同》不符合解除合同的约定条件和法定条件，合同已实际履行，被告没有违约行为，理由如下：1.本案为商品房销售合同，双方当事人在合同中没有约定合同解除条件，且本案合同已经实际履行，不存在法定解除合同的情形；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同解除权属于除斥期间，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。案涉商铺的交付期限约定为2014年6月30日前，解除权应当于2015年6月30日前行使，三原告未在法定期限内行使合同解除权，现已过除斥期间，解除权消灭；3.三原告与被告于2013年11月29日签订《商品房购销合同》时，涉案商铺已建成并竣工，且三原告也对涉案商铺进行了确认，即5栋2层2号、3号商铺。签订合同后，原告全款支付了商铺的价款，被告公司工作人员将房屋进行了交付。由于该市场规划之处属于做珠宝玉石的专业市场，我公司的销售人员将此情况告知了三原告并签订了《定向经营承诺书》，承诺服从公司对该项目的定位管理，希望能够像市场内其他业主一样，委托我公司代为向外发布出租信息、代其出租。对原告的委托出租，公司不收取任何中间费用。因珠宝玉石行业整体下行，商铺未能如预期火热，而原告委托我公司出租的商铺也一直未能如愿出租。其后，原告表示在发出出租信息的过程中，若有人愿意购买其商铺，亦可帮其发布出售信息，若成功售出，其自愿给销售人员一定的报酬。原告此举，欲以一手房出售商铺，避免二手房交易的相关税费和多支出相关手续费用，故一直未办理房产证。而被告公司开发的边陲翡翠城项目手续完备，能够随时为原告及其他业主办理房屋产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案未办理房产证，属于当事人间具有特殊约定的情形，因此未办理房屋权属证书的责任不在被告；4.办理房屋产权手续，并非被告的单方义务，三原告亦有提供相应材料并按照法律规定交纳公共维修金、防空费及国家规定由乙方交纳的税费等后，方能办理。本案三原告在支付了购房款后，并未提交办理证书所需要的证件，也未交纳相应的税费等；5.关于租金损失。被告没有违约行为，不应承担违约金和租金损失；6.宣传册、宣传广告属于商业广告，系要约邀请，不具有法律约束力。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄猛、思治萍、黄某提交如下证据：1.结婚证复印件一份，身份证复印件三份。欲证明三原告的身份信息及诉讼主体资格。2.被告发放的宣传广告一份。欲证明：1.宣传广告写明“购铺五年后可选择无理由退房，并享有五年内租金收益”，“投资零风险”等虚假广告宣传；2.该宣传广告对原告与被告商品房买卖合同的订立有重大影响，属合同要约。3.商品房购销合同一份。欲证明：①合同签订时间为2013年11月29日；②双方约定的交房时间为2014年6月30日，购买商铺至今，被告仍然不能交房，原告没有收到房屋钥匙，也没有收到租金，导致原告购买商铺收取租金的合同目的不能实现，构成根本违约；③违约金计算为购房价款的1%/天乘以至起诉之日2019年1月9日的1649天。4.收据复印件二份。欲证明原告支付了商铺购买款251,254元。被告边陲公司提交如下证据：1.商品房购销合同复印件一份。欲证明原、被告双方于2013年11月29日签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合同内容真实合法有效；该合同的补充协议中的第一条对房屋交接做了特别约定，即：交付房屋时，乙方应交清专项维修基金，以及国家规定由乙方交纳的契税、印花税、产权工本费、其他相关费用及物业服务费。2.不动产权证一份。欲证明边陲珠宝市场已经取得了不动产权证，随时可以为原告办理产权证，但因原告怠于提交相交资料，才是导致不能办证的真实原因。3.定向经营承诺书一份。欲证明原告于2013年9月29日向被告出具了定向经营承诺书，承诺该房屋只能用于从事珠宝、玉石经营，原告服从被告统一管理。4.证人刀保峰证言。欲证明其也购买了边陲珠宝城里面的商铺，也没拿到商铺钥匙及未办理产权证，其也委托了被告代其出租。未办理产权证的原因是其想将商铺进行转让，担心办证后的转让费过高。5.证人雷某证言。欲证明其系被告公司售房工作人员，原告所购商铺是其出售的。原告购房后同意公司代为出租，因市场不好，同期售卖的十四套商铺有的自己经营，有的公司代为租出去了，但原告的商铺未能出租出去。于是原告要求其代为出售商铺，让公司先不要办理相关手续，到出售时，手续不麻烦。6.证人刀保艳证言。欲证明其也购买了边陲珠宝城里面的商铺，也未办理产权证，未办理的原因也系想将商铺进行转卖。本院依职权于2019年3月13日向盈江县住房和城乡规划建设局发出协助查询函，针对被告开发的“边陲翡翠城”项目所售房产办理产权登记手续情况进行了查询，盈江县住房和城乡规划建设局予以回复。主要内容为：云南边陲珠宝有限责任公司开发建设的“边陲翡翠城”项目已于2015年办理竣工验收备案登记，已具备交付使用条件；根据房屋产权证办理法定程序，新建商品房须行办理初始登记后才能办理转移登记；但截止2018年12月31日该公司并未向我局提交相关资料办理该项目的初始登记；且因机构调整，2019年1月1日起房屋产权初始登记已划转至盈江县不动产登记中心。本院对三原告提交的证据评判如下：对被告无异议的证据1、4本院予以采信；被告对证据2的三性无异议，对证明观点有异议，本院认为证据2的内容“购铺五年后可选择无理由退房，并享有五年内租金收益”、“投资零风险”系广告宣传，属要约邀请不是要约，故本院对原告的证明观点不予采纳；被告对证据3的三性无异议，对证明观点有异议，提出房屋已竣工验收合格并已交付原告，合同解除权的除斥期已过、解除权已消灭，未办理产权证书是原告委托被告代为出租，并想以一手房出售，以避免缴纳更多税费。对该证据的三性本院予以采信，对其证明观点，本院结合案情予以综合评判。本院对被告提交的证据评判如下：原告对证据1的三性无异议，对其证明观点有异议，提出从2014年6月30日交房之日届满，原告一直催促被告交房，但被告以各种理由进行推托。本院对该证据的三性予以采信，对其证明观点，本院结合案情予以综合评判；原告对证据2的真实性有异议，认为该证据系复印件，无原件进行查对，因被告未提供原件供本院进行核实，故本院对该证据不予采信；原告对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，提出被告违约与否与定向经营没有法律上的关系。本院对该证据的真实性予以采信，对其关联性本院结合案情予以综合评判；原告对证据4、6的关联性有异议。本院认为证据4、6与本案无关联性，故不予确认；原告对证据5的真实性有部分异议，提出其确实委托过被告代为出租商铺，但其没有过不愿办理产权登记的情况，本院认为证人雷某系被告的工作人员，与被告存在利害关系，且其证实原告不愿办理产权登记的内容系孤证，故本院对原告有异议的部分不予采信。经原、被告对本院依职权查询的盈江县住房和城乡规划建设局的回复进行了质证。原告方对该证据无异议。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性部分认可，提出本案不动产已办理竣工验收备案登记，具备交付使用备件，且已实际交付当事人，合同义务已全面履行完毕；办理转移登记只是合同附随义务，且可以随时办理，只需原告提供相关材料即可；合同目的已经实现，被告没有违约行为。经审查，本院对该证据予以采信；对被告的质证意见，本院根据相关法律规定进行综合评判。经本院审理查明如下法律事实：原告黄猛、思治萍意购被告边陲公司所开发的“边陲翡翠城”项目5栋2层3号商铺，原告黄猛遂于2013年9月29日与被告签订了一份定向经营承诺书，同意其所购买的商铺服从被告对该项目作为珠宝玉石的专业市场的定位管理，并同意被告免费为其提供代租服务。原告黄猛、思治萍、黄某又于2013年11月29日与被告签订了《商品房购销合同》，向其购买了边陲翡翠城5幢2层3号商铺，并全额支付房款251,254元。合同约定，该商品房应于2014年6月30日前验收合格并交付使用；如被告逾期交房，则自按交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元支付违约金；逾期30天后，按已付款的1%乘以逾期天数支付违约金。2015年11月16日被告开发建设的“边陲翡翠城”项目通过竣工验收，但至2018年12月31日止，被告未向盈江县住房和城乡规划建设局办理“边陲翡翠城”项目的初始登记，原告也一直未取得商品房产权登记证。自被告进行竣工验收备案登记后，原告所购商铺至今未能予以出租。现原告以被告一直未交付房屋，也未给原告办理房屋权属证书及未收到过租金为由，向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，受法律保护。合同中，双方对逾期交房的违约责任进行了约定。根据合同约定，商品房交付时间应为2014年6月30日以前，但被告边陲公司开发的“边陲翡翠城”项目直至2015年11月16日通过竣工验收，此时才具备实际交付条件，其行为已构成违约；因原告方同意被告代其管理出租商铺，故自商铺交付条件成就时就一直由被告进行管理，但因双方均不能说明商铺实际交付时间，故本院确认“边陲翡翠城”项目在通过竣工验收时，即2015年11月16日为商铺实际交付时间。根据双方在合同中“如被告逾期交房，则自按交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元支付违约金；逾期30天后，按已付款的1%乘以逾期天数支付违约金”的约定，被告应当承担逾期交房违约责任，即自2014年7月1日起至2014年7月30日止，被告应承担的违约金为1,500元；自2014年7月31日至2015年11月16日的违约金，因双方约定过高，本院在中国人民银行一年期内贷款基准年利率4.35%的基础上上浮30%即年利率5.655%（4.35%×1.3＝5.655%）的范围内予以调整。综上被告应承担此期间的违约金为18,352元（251,254元×5.655%/年×15.5个月÷12个月≈18,352元）。因被告直至2018年12月31日都尚未办理“边陲翡翠城”项目的初始登记，故在该时间段之前原告办理产权登记的条件尚不成就。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准向原告支付自商铺交付后的第90日后，即2016年2月17日起至原告向本院主张权利时2019年1月10日止（在中国人民银行一至五年期贷款基准年利率4.75%的基础上上浮30%即年利率6.175%）的违约金58,441元（251,254元×6.175%/年×1.3×34.77个月÷12个月≈58,441元）。关于租金问题。因被告系无偿为原告管理出租商铺，在原告无证据证实被告存在故意或重大过错的情况下，被告不应对原告的租金损失承担赔偿责任，故本院对原告要求被告赔偿54,000元租金损失的诉请不予支持。关于合同是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条（原为第三十三条，2018年3月19日修改后变更为第三十二条）“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，被告自2015年11月16日交付商铺至2018年12月31日止已三年有余，期间被告一直未向相关部门办理“边陲翡翠城”项目的初始登记，由此可确定在此期间“边陲翡翠城”项目不具备为原告办理所有权登记手续条件，原告有权要求解除合同。故本院对原告要求解除合同并退还购房款251,254元的诉讼请求，予以支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄猛、思治萍、黄某与被告云南边陲珠宝有限责任公司于2013年11月29日所签订合同编号为：BCFCC－002的《商品房购销合同》。二、由被告云南边陲珠宝有限责任公司退还原告黄猛、思治萍、黄某购房款251,254元并支付违约金78,293元，两项合计329,547元，于判决生效后十五日内付清。三、驳回原告黄猛、思治萍、黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,190元，由原告黄猛、思治萍、黄某负担3,230元（已付），被告云南边陲珠宝有限责任公司负担5,960（未付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  许焱焜审 判 员  李建刚人民陪审员  思永强二〇一九年四月三十日书 记 员  方 芳