山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初760号原告：张行文，男，1978年12月5日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：周慧群，山东新亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀威，山东新亮律师事务所实习律师。被告：张玉微，男，1981年9月11日出生，汉族，住山东省临清市。委托诉讼代理人：刘方敏，山东胜远律师事务所律师。原告张行文与被告张玉微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张行文及其委托诉讼代理人周慧群、张耀威，被告张玉微的委托诉讼代理人刘方敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张行文向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2014年10月19日签订的房屋买卖合同；2.判决张玉微返还已支付的购房款24.7万元、定金5000元；3.判决张玉微支付违约金25万元；4、判决张玉微支付资金占用期间利息，以25.2万元为基数，自2013年12月26日起计算至实际给付之日止，按照年利率6%计算；5.判决张玉微赔偿房屋增值损失25万元；6.判决张玉微支付中介佣金11000元；7.案件受理费由张玉微负担。诉讼中，张行为将第3项、第5项诉讼请求合并，即判令张玉微支付违约金、赔偿损失共计50万元。事实与理由：2014年10月19日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定张玉微将其位于济南市天桥区泺安路X号商品XX小区X号以下简称涉案房屋）出卖给张行文。合同签订后，张行为严格按照合同约定履行了全部义务，但张玉微却迟延履行交房以及将涉案房屋变更到张行文名下等义务，更在张行为不知情的情况下，擅自将涉案房屋出卖给第三人，严重侵害了张行为的合法权益。张行文得知后，多次找张玉微协商，未果。为维护合法权益，张行文诉至法院，望判如所请。张玉微辩称，原、被告双方对于房屋买卖签订的合同条款约定不明确，合同约定为全款支付，张行为实际只支付了一部分房款，剩余房款没有约定支付时间，张行为也一直没有支付，双方均存在过错。张行为提出的违约金和房屋增值损失没有法律依据，对该部分诉讼请求，依法不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年10月左右，原、被告双方就涉案房屋曾达成买卖协议。2013年10月18日，张行为就涉案房屋向张玉微支付了定金5000元；2013年11月27日支付了购房款12万元；2013年12月26日支付了购房款12.7万元。后经双方协商，2014年10月19日，张玉微（出卖人甲方）与张行文（买受人乙方）重新签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将坐落于济南市天桥区泺安路X号XX小区X号的房产出售给乙方，房屋所有权人张玉微，房屋建筑面积85.79平方米。双方约定成交价格58万元。合同第三条约定，乙方在买卖合同签订时支付甲方定金5000元。第四条付款方式约定，付款方式为现金付款，乙方于2013年12月26日前已将24.7万元（不包括定金）存入张玉微账户。第九条约定，甲乙双方双方同意，甲方于收到全部房款当日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在接到通知当日对房屋及其装饰、设备情况进行插眼，交付之前发生的费用由甲方结清。第十条违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失…4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述约定获取违约金…6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担中介佣金。第十一条其他约定事项：甲、乙双方协商同意：原合同及所有该合同补充协议作废，乙方同意由甲方协商开发商进行更名过户等所有事宜（包含贷款事项），该房产项下原有抵押由甲方负责结清，乙方应协助，甲方应于2014年12月31日前解押该房产。第十二条约定，如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。该房屋买卖合同签订后，张玉微将涉案房屋与开发商签订的《济南市商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》原件交付给张行文。张玉微就涉案房屋于2011年1月5日在房屋行政管理部门办理了商品房备案登记。2015年3月25日，涉案房屋开发商济南源利置业有限公司与案外人王平、邓玉婷重新就涉案房屋签订了《济南市商品房买卖合同》。诉讼中，张玉微认可其通过合同更名的方式将涉案房屋出售给了案外人王平及邓玉婷。现涉案房屋已再次出售给案外人高彦平，并办理了房屋权属登记以及抵押权登记。诉讼中，张行文提交了链家网关于涉案小区同户型房屋报价截图一份，证明涉案房屋现在市场价值为135万元左右。原、被告双方均认可在起诉之前，双方均未行使过合同解除权。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在订立房屋买卖合同时，双方约定了以协商开发商更名的方式履行涉案房屋过户义务，实际上，张玉微也通过合同更名的方式在签订本合同后将涉案房屋再次出售给了案外人王平、邓玉婷。由此可见，涉案房屋买卖合同中关于合同更名的履行义务，张玉微具备履行的能力和可能。实际上，张玉微将涉案房屋又再次出售给案外人王平、邓玉婷的行为，已经构成一房二卖，属于根本性违约，导致本案房屋买卖合同无法继续履行，其应向张行为承担违约责任。诉讼中，原、被告双方均主张未行使过合同解除权。现张行为起诉要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，张玉微已经收取的购房款24.7万元、定金5000元应予退还。原、被告双方均未行使过合同解除权，张玉微亦未能举证证实其将涉案房屋另行出售给案外人的具体时间和具体事实，张行文主张按照现在解除合同时的房屋市场价格主张赔偿损失，合法有据，涉案房屋合同成交价格58万元，现市场价格为135元左右，张行文主张赔偿增值损失以及支付违约金数额合并为50万元，未超出上述范围，系对其权利的行使，本院予以认定。关于张行文主张的资金占用期间的利息损失（以25.2万元为基数，自2013年12月26日起计算至实际给付之日止，按照年利率6%计算），按照该标准计算至今，该利息损失与张行文主张的房屋增值损失之和尚未超过实际房屋增值的损失，本院予以认定，但计算日期应截止本判决生效之日。关于中介佣金11000元，张行文无证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年10月19日签订的房屋买卖合同；二、被告张玉微于本判决生效之日起10日内返还原告张行文购房款24.7万元、定金5000元；三、被告张玉微于本判决生效之日起10日内赔偿原告张行文利息损失，以25.2万元为基数，自2013年12月26日起计算至本判决生效之日止，按照年利率6%计算；四、被告张玉微于本判决生效之日起10日内赔偿原告张行文房屋增值损失50万元；五、驳回原告张行文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12180元，减半收取6090元，由被告张玉微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇一九年四月十二日书记员 张爱敏