海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初564号原告：陈明焰，男，1953年1月29日出生，汉族，北京市人，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：李天来，海南华颂律师事务所律师。被告：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路18号。统一社会信用代码：914690075787285678。法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄向东，该公司职员。原告陈明焰与被告东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称滨海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告陈明焰的委托诉讼代理人李天来，被告滨海公司的委托诉讼代理人娄向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明焰向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告按每日124.8元的标准向原告支付从2017年1月5日起，至2018年8月16日止的违约金，共计588天，违约金金额为73382.4元；2.判决被告承担原告支付的诉讼费、律师费。事实和理由：原、被告于2014年11月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于东方市××区精装房一套，面积75.69平方米，房款总价624340元。2015年1月4日，被告向原告交付涉案房屋，原告交了物业费等费用。2018年8月17日取得涉案房屋不动产权证书。双方签订的合同第十五条约定：“出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。”原告认为，被告未按合同约定履行办证义务，应按上述约定，按每日124.8元的标准向原告支付违约金，从2017年1月5日起，暂算至2018年8月16日止的违约金，共计588天，违约金金额为73382.4元。另外，合同附件七《补充协议》中第十四条约定，双方因一方违约发生争议，诉至法院后，守约方所产生的诉讼费、律师费及交通费等相关费用均由违约方承担。因此，本次诉讼所产生的诉讼费、律师费均应由被告承担。被告东方滨海花园公司辩称，第一，2016年6月28日，东方市人民政府发文，自2016年6月29日起暂停受理土地、房屋登记业务，由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。因此，双方约定办理房屋所有权证，因实行新的不动产统一登记政策，在法律上已无法实现，原告诉请没有法律依据。第二，房屋所有权证和不动产权证的办理手续存在巨大差异，在国家及地方实行新的不动产统一登记后，双方未就办理涉案房屋的不动产权证进行补充约定，属于约定不明。第三，本案无论是《商品房买卖合同》原约定办理房屋房产证，还是国家及地方实行不动产统一登记后，被告均已积极、全面办理涉案房屋的房屋所有权证（不动产统一登记之前）和不动产权证手续（不动产统一登记之后），被告不存在任何违约行为，原告诉请要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金没有任何事实依据和法律依据。被告在2016年1月11日已办理了包括涉案房产在内的房屋所有权证（大证），但由于东方市实行不动产统一登记制度，自2016年6月29日起无法办理合同原约定的房屋所有权证。虽然双方没有补充约定涉案房屋的不动产登记事宜，被告仍积极履行义务，于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交了包括涉案房屋在内的海东方一期办理不动产登记的申请，并按照要求办理了土地合宗及分割手续。因此，在国家及地方实行不动产统一登记制度后，双方就涉案房屋的不动产登记事宜并未补充明确，被告不可能存在逾期办理涉案房屋的不动产产权证，相反，被告积极全面地办理了不动产权登记手续，完全履行了作为开发商、出卖人应尽的义务，不存在任何违约行为。第四，根据双方签订的合同附件七补充协议第八条约定，如买受人逾期提供资料或未及时缴纳费用致使产权证未按期办理的责任由买受人承担，视为出卖人已履行了办证义务。原告未按时向被告提供办证资料是被告未按期办理不动产登记证书的主要原因之一，原告应自行承担无法按期办证的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》、《发票》、《税收完税证明》、《海南省住宅专项维修基金专用收据》、《物业费收据》、《不动产权证书》、《律师费发票》，被告质证对上述证据没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。《商品房买卖合同》证明原告向被告购买涉案商品房，并约定被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，该合同补充协议第十四条约定发生争议，通过协商、诉讼解决，违约方应承担诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用；《发票》证明原告已依约支付全部房款；《税收完税证明》、《海南省住宅专项维修基金专用收据》证明原告已缴纳办证需要的相关费用；《物业费收据》证明原告从2015年1月4日开始交纳物业费，同时证明被告交付房屋的时间为2015年1月4日；《不动产权证书》证明原告于2018年8月17日取得不动产权证；《律师费发票》证明原告因本案诉讼支付律师费2500元。2.被告提交的《海东方物品交接表》，原告质证认为不能以该交接表证明被告交房时间，本院认为，被告实际交付房屋的时间应以原告交纳物业费的时间为准，被告提供的该证据不能证明房屋实际交付时间，对其证明力不予确认；《房屋所有权证》证明被告在2016年1月11日取得包括涉案房屋在内的海·东方一期2号楼房屋所有权证；《关于实施不动产统一登记的通告》证明自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；《办理房屋所有权证材料清单》、《国有建筑物、构筑物所有权初始登记》、《建筑物、构筑物所有权转移登记》、《房屋国有土地使用权分割转让审批》、《不动产首次登记公告》、《关于办理不动产证书的申请》、《不动产中心关于办理不动产权证书的函》、《不动产中心关于办理国有土地使用权合宗的函》，上述证据可以证明被告按照政策规定办理相关不动产登记手续，但不能证明被告未按约定期限办证是国家政策原因导致。3.本院依职权调取的不动产登记中心窗口受理时间，证明不动产登记中心受理涉案房屋申请不动产登记时间为2018年4月13日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年11月28日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东方市海东方小区第2幢1单元2层06号房屋一套，建筑面积75.69平方米，房款总价624340元。合同签订后，原告向被告支付房款624340元，原告还支付了涉案房屋契税、住宅专项维修基金等款项。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付之日起730日内为买受人办理权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金。”上述合同附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”被告于2015年1月4日向原告交付房屋。被告于2016年1月11日取得了包括涉案房屋在内的海·东方一期2号楼的房屋所有权证。东方市人民政府于2016年6月28日作出东方市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起暂停受理土地、房屋登记业务；自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；自2016年6月30日起，在东方市辖区内实施不动产统一登记发放工作。被告于2016年7月12日向东方市国土局申请集中办理不动产权证书，东方市不动产登记中心受理陈明焰办理不动产权证书材料的时间为2018年4月13日。原告于2018年8月17日取得涉案房屋不动产权证书。本院认为，本案的争议焦点是：1.被告滨海公司是否应向原告陈明焰支付逾期办证违约金；2.被告滨海公司是否应负担原告陈明焰为本案所支付的律师费。第一，关于被告滨海公司是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，陈明焰按照合同约定支付了房款、契税、住宅专项维修基金等款项，滨海公司向陈明焰交付了涉案房屋，根据双方签订的合同第十五条约定，滨海公司应在房屋交付之日起730日内为陈明焰办理完毕房屋权属转移登记。但滨海公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，应按合同约定承担违约责任，向陈明焰支付违约金。虽然双方合同约定按日万分之二计算逾期办证违约金，但考虑到因国家政策的调整，被告一直在履行办理涉案房屋的不动产权证书义务，且原告也未遭受经济损失，根据减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，将违约金从日万分之二调整按日万分之一计付。另外，根据双方签订的合同第十五条约定，滨海公司为陈明焰办理房屋权属转移登记期限届满的次日为2017年1月4日，不动产登记中心受理陈明焰的涉案房屋产权登记申请时间为2018年4月13日，应以此时间作为滨海公司已履行了办理房屋权属转移登记义务的时间，因为不动产登记中心受理后，其具体办证时间不取决于滨海公司，不应将不动产登记中心受理至实际办好证书的时间归责于滨海公司，故被告逾期办证违约时间为464天。综上所述，滨海公司应向陈明焰支付违约金28969.38元（624340元×0.1‰×464天＝28969.38元）。关于滨海公司辩解称合同约定的是办理房屋所有权证，不是不动产权证，且逾期办证的原因在于国家政策的调整，是政府原因导致的，不应承担违约责任。本院认为，不动产登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，本质上是一致的，虽然程序上略有区别，但原、被告签订的合同约定办理期限为自房屋交付之日起730日内办理完毕，已留有足够的时间给滨海公司针对新政策所需的材料和要求办理不动产权证书。且东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响滨海公司履行义务，故对滨海公司的上述辩解意见，本院不予采信。第二，关于被告滨海公司是否应负担原告陈明焰为本案所支付的律师费的问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”根据该约定，滨海公司作为违约方应负担陈明焰为此案所支付的律师费2500元。综上所述，被告滨海公司应向原告支付逾期办证违约金28969.38元及律师费2500元，共计31469.38元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈明焰支付逾期办证违约金及律师费共计人民币31469.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1635元（原告已预交），由被告东方滨海花园房地产开发有限公司负担701.15元，由原告陈明焰负担933.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 王小娟审判员 吉进宁审判员 覃卫东 二○一九年四月二十三日  窗体底端《中华人民共和国合同法》第八条窗体顶端第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。窗体底端第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。窗体顶端第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。窗体顶端第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。窗体底端《中华人民共和国民事诉讼法》