山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初1034号 原告：梁艳萍，女，1985年9月17日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：孙建军，山东岱松律师事务所律师。 被告：泰安宏成置业有限公司，住所地：泰安市岱岳区粥店办事处驻地，统一社会信用代码：91370900MA3CY6PW6D。 法定代表人：房兴军，总经理。 委托诉讼代理人：朱兆瑞，山东青来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。 原告梁艳萍与被告泰安宏成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁艳萍的委托诉讼代理人孙建军、被告泰安宏成置业有限公司的委托诉讼代理人倪燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁艳萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付未按约定期限办理原告购买的商品房所有权转移登记手续违约金48402元（自2015年6月19日至2018年9月10日止，每日按全部已付款821079元的万分之零点五计算）；2、判令被告自起诉之日起支付逾期利息（以48402元为基数，按照年利率6%计算至实际支付之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月5日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的宏成御苑C1-2-202号房，合同约定：出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理，即买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。被告于2015年3月20日被告向原告交付房屋后，并未按照合同约定在交房后90天内为原告办理该商品房的所有权转移登记手续。为此诉至法院，望判如所诉。 泰安宏成置业有限公司辩称，原告所述与客观事实不符，被告不存在违约的行为，应当依法驳回原告的诉讼请求。一、双方签订的商品房预售合同第20条的内容为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，双方同意按照下列二、三种方式处理。其中买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。办理产权职能部门受理的时间除外。该条款90日应当是对能否办理房产证所有权转移的承诺，并非是答辩人为原告办理完毕房产证的期限约定。按照城市房地产开发经营管理条例第33条的规定，办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅为协助义务，假如购房人不主动申请办理房产登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，所以说原告认为被告为其办理房产证是错误的。如果原告刻意阻却或者不积极办理房产证登记事宜，被告是无法独立完成的。如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，结合本案事实，双方没有约定办理该商品房的所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证问题，原告也无证据证实由于出卖人的责任造成原告未能办理涉案房产所有权转移登记，所以原告主张无事实依据，应当依法予以驳回。二、退一步讲，按原告所诉，原告主张逾期办证违约金也早已过诉讼时效。最高人民法院发布的《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”明确写明：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定的或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照原告诉状陈述的事实及诉讼请求分析，已超过法定诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。三、再退一步证明，假如不考虑以上两个因素，原告计算违约金的方式也是不当的，涉案商品房预售合同第20条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同违约约定计算违约金，因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任，该条第三款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外，在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记。众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理。答辩人自2018年9月3日将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2018年9月10日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了办理购房人办理房屋所有权转移登记的条件，根据上述合同约定及法律规定，原告自2018年9月3日之后也不应要求答辩人承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2014年4月5日，原被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发建设的位于泰安市泰山区，房屋总价款为802489元，另外原告购买储藏室一间，价款15600元，以上共计818089元。购房合同第十条约定出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房；第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该房屋商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列二、三种方式处理。其中第二种，买受人不退房的合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；第三种、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由出卖人承担责任。 后原被告签订《面积实测结算协议》，载明涉案房产根据实测面积，房屋总价款为805479元。原告依约向被告交纳房款805479元、储藏室款15600元，共计821079元。 原告主张被告于2015年3月20日向原告交付涉案房产，双方未签订交接单，房产交接时被告收取原告电费200元，并提交交纳电费的收据一张，收据载明收款日期是2015年3月20日。2018年9月3日被告向房产登记部门提交了办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记材料。涉案房产原告正在办理不动产登记手续。 本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，系有效合同。双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约定向被告交纳了房款，被告应按合同向原告交付涉案房产并按约定保证原告办理涉案房产所在权转移登记手续。关于涉案交房时间，原告主张2015年3月20日被告将房屋交付原告使用后，交提交电费收据一张，双方未签订书面交接单，被告主张对交房时间不清楚，原告提交的电费收据不足以证实涉案房产于当日交付，因此涉案房产的交房时间应以合同约定为准，即应认定为2015年9月30日，被告应当按照合同约定在90日内，即2015年12月29日之前为原告办理房产证所有权转移登记，但直到2018年9月3日被告才将办理房权证首次登记材料交给房产登记部门，因此导致原告不能办理房权证的过错在于被告，被告应当按照合同约定承担违约责任。因被告的违约行为一直持续到2018年的9月3日，诉讼时效应从该届满日开始计算，故被告辩称原告请求超过诉讼时效的意见本院不予采纳。关于涉案违约金计算期限问题，被告应于2015年12月29日之前为原告办理房产证所有权转移登记，违约金应自2015年12月30日开始计算；原告主张违约应计算至2018年9月10日即被告通知原告办理房屋产权证之日，被告提交的不动产登记受理凭证证实被告于2018年9月3日已受理被告提交的相关材料，根据合同约定“办理产权职能部门受理的时间除外”，因此违约金应计算至2018年9月3日。因此，自2015年12月30日至2018年9月3日，违约金数额应为40191.82元（821079元×0.5/万/天×979天≈40191.82元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告泰安宏成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁艳萍逾期办证违约金40191.82元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费505.03元，由原告梁艳萍负担25元，被告泰安宏成置业有限公司承担480.03元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  逯元丽 二〇一九年四月二十六日 书记员  石向敏