江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终991号上诉人（原审被告、反诉原告）:潘秀芳,女,1972年3月14日出生,汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李祥，江苏法岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:盐城和融房地产开发有限公司,住所地江苏省盐城市盐都区西区世纪大道北、龙乘路西。法定代表人：张锦忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人潘秀芳因与被上诉人盐城和融房地产开发有限公司（以下简称和融房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2018）苏0903民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘秀芳上诉请求：1.依法改判一审判决第一项中违约金部分，即改判潘秀芳不承担违约责任；2.本案上诉费用由和融房地产公司负担。事实与理由：1.一审认定和融房地产公司于2017年7月12日向潘秀芳发送手机短信，要求潘秀芳带齐入户所需文件尽快办理交房手续，这一事实认定是错误的，因为潘秀芳收到该短信通知的时间是2018年7月12日。2.一审认为和融房地产公司于2017年9月30日前即交付经验收合格的房屋也是错误的，因为和融房地产公司于2018年7月12日在诉讼中才发出交房通知，故和融房地产公司明显违约。3.一审法院仅凭和融房地产公司出具的2017年5月30日的《单位工程竣工验收报告》就认定案涉房屋符合交付条件是错误的，因为根据现行法律相关规定，商品房的交付，必须出具《房屋交付许可证》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》等五证三书，另《单位工程竣工验收报告》是施工单位结算的依据，并不是整体验收合格的依据。4.案涉商品房买卖合同系格式合同，且案涉主合同与补充协议关于交房时间及给付房款时间问题存在着不同的约定，根据法律规定，当格式合同中出现歧义时，应当作出对提供格式合同一方不利的解释。因此，案涉合同约定的交房时间应认定为2017年9月30日，而且对交付房屋余款的时间约定并不具体明确。和融房地产公司辩称：本案争议焦点是违约金的起算日期，双方签订的商品房买卖合同附件四第3条第（2）项、第5条以及第8条第（4）项已明确约定潘秀芳应当在出卖人交付商品房前付清全部房款，而且前提是无论潘秀芳能否实际获得贷款，都应付清房款。根据合同约定，和融房地产公司应当是在2017年9月30日前向潘秀芳交付房屋，交付条件是验收合格，事实上案涉房屋工程于2017年5月底已经竣工验收合格，后在2017年7月14日，和融房地产公司通过邮寄方式将书面交房通知书寄给潘秀芳，告知其在2017年7月20日至23日期间可以办理交房手续。由于潘秀芳自己没有交清购房款，导致房屋未能实际交付，故责任在于潘秀芳自己，而且一审法院已经从有利于潘秀芳的角度，将违约金起算点计算在合同约定的交房时间2017年9月30日，并不是从通知交房日起算。因此，和融房地产公司认为潘秀芳的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。和融房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决潘秀芳向和融房地产公司支付购房款3420000元，并支付自2017年9月30日起至实际还清之日止按日万分之一点五计算的逾期利息（暂计至2018年4月30日为人民币109269元）；2.本案诉讼费用由潘秀芳负担。潘秀芳一审反诉请求：1.解除和融房地产公司、潘秀芳签订的商品房买卖合同，要求和融房地产公司返还已经交付的房款1541500元并承担利息；2.判决和融房地产公司承担违约金30830元（按已付房款的2%计算）。一审法院认定事实：2017年4月14日，潘秀芳向和融房地产公司转账支付200000元购房定金，和融房地产公司当即出具20万元收款收据，载明为35幢02室购房定金。当日，潘秀芳向和融房地产公司员工季小建转账支付60000元，季小建与和融房地产公司均未向潘秀芳出具该60000元的任何凭据。2017年4月25日，和融房地产公司与潘秀芳签订《商品房买卖合同》，约定：和融房地产公司将位于盐城优山美地花园35幢第1-3层02号322.4平方米住宅、第1层02-1号46.56平方米车库、第-1层02-2号地下142.99平方米商品房出售给潘秀芳，房屋价款为4901500元/套;在合同签订之日支付首期房款1481500元，余款3420000元向银行申请贷款支付；若逾期在60日内，按应付款日万分之一支付违约金，逾期超过60日后，则从应付款期限之次日起至实际支付之日止按应付款日万分之一点五计支付违约金；出卖人应当在2017年9月30日前交付经验收合格的房屋，若逾期不超过60日，按已付房款日万分之一支付违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并从解除合同通知到达之日60日内退还全部已付款，同时按已付款的2%支付违约金；买受人同意继续履行合同的，从应付款期限之次日起至实际交付之日止按已付房款日万分之一点五计支付违约金，等内容。该合同附件四《合同补充协议》第3条第（2）项载明：买受人应于出卖人交付商品房前主动到出卖人“优山美地花园”现场售楼处结清全部房款及代收费用；第5条载明：买受人以按揭贷款或公积金贷款或组合贷款方式支付房款的，则应遵照下列约定：（1）于本合同签订后十五日内办理完相关贷款手续。（2）无论金融机构或公积金管理中心是否向买受人提供购房贷款，买受人均应当按照本合同的约定付清全部房款。否则，买受人应承担逾期付款的违约责任。第8条第（4）项载明：无论买受人以何种方式付款，只有买受人付清全部购房款后，双方才办理房屋交接手续。2017年4月25日，潘秀芳向和融房地产公司转账支付1281500元购房款，当日，和融房地产公司向潘秀芳出具金额为1481500元的购房发票。后潘秀芳向银行申请按揭贷款未果。2017年5月30日，和融房地产公司组织五大部门对包括案涉35号在内的工程进行竣工验收，并出具《单位工程竣工验收报告》，验收合格。2017年7月12日，和融房地产公司向潘秀芳发送手机短信，要求潘秀芳带齐入住所需文件，尽快办理交房手续。2017年7月14日，和融房地产公司向潘秀芳发出交房通知，要求潘秀芳于2017年7月20日至7月23日办理房屋交付及其手续。期间，潘秀芳未能申请办理银行按揭贷款，亦未向和融房地产公司支付剩余购房款。2018年2月7日，和融房地产公司向潘秀芳发出律师函，要求潘秀芳在2018年2月11日前交清所欠款项3420000元。一审法院认为，和融房地产公司、潘秀芳之间签订的《商品房买卖合同》是双方的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点主要是：一、潘秀芳是否构成违约。二、和融房地产公司是否违约，潘秀芳是否享有合同解除权。三、潘秀芳向季小建支付60000元的性质如何界定，能否认定为购房款。双方合同约定，潘秀芳于本合同签订后十五日内办理完相关贷款手续，无论贷款人是否向买受人提供购房贷款，买受人均应当于出卖人交付商品房前付清全部房款。和融房地产公司于2017年9月30日前交付经验收合格的房屋。潘秀芳签订合同后未能按约办理银行贷款，亦未在约定的交房时间之前向和融房地产公司支付剩余购房款。故潘秀芳构成违约，应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案，潘秀芳负有先履行义务，潘秀芳未按约先交清剩余购房款，和融房地产公司有权拒绝其交付房屋的要求。双方在合同中约定“无论买受人以何种方式付款，只有买受人付清全部购房款后，双方才办理房屋交接手续”，和融房地产公司未向潘秀芳交付房屋，不违反合同约定，不应当承担违约责任。和融房地产公司对案涉房屋楼盘已通过工程竣工验收，验收合格，已具备交房条件。在合同约定的交房时间之前，和融房地产公司亦向潘秀芳发出交房通知。故潘秀芳以和融房地产公司未按约向其交付合格房屋等为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由不成立，一审法院不予支持。关于潘秀芳向季小建支付60000元的问题。潘秀芳作为购房者，向季小建个人汇款，未能保持足够的谨慎和警惕，但季小建是和融房地产公司的员工，在楼盘销售现场以个人名义收取购房者的款项，明显违反了公司的财务制度规定，也反映了和融房地产公司对员工的约束、管理不力，存有过错，基于季小建的身份和行为场所，潘秀芳有理由相信其有权代理和融房地产公司，应当认定季小建的行为构成表见代理。故潘秀芳向季小建支付的60000元应认定为向和融房地产公司支付的购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、潘秀芳于判决发生法律效力之日起十五日内向和融房地产公司支付购房款3360000元，并从2017年9月30日起至实际给付之日止按日万分之一点五支付违约金；二、驳回和融房地产公司的其他诉讼请求；三、驳回潘秀芳的反诉请求。案件受理费35034元，反诉费23129元，合计58163元，由和融房地产公司负担595元，潘秀芳负担57568元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，一审法院认定“2017年7月12日，和融房地产公司向潘秀芳发送手机短信，要求潘秀芳带齐入住所需文件，尽快办理交房手续”。根据证据中载明的关于“7月12日周四”的信息内容，经审查该实际时间应为2018年7月12日（周四）。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，和融房地产公司与潘秀芳之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。1.案涉房屋已经于2017年5月30日，经设计单位、建设单位、监理单位、施工单位以及勘察单位进行了竣工验收，并出具《单位工程竣工验收报告》，且验收合格。和融房地产公司于2017年7月14日根据双方合同约定的买房人地址向潘秀芳寄送了交房通知，要求潘秀芳于2017年7月20日至7月23日办理房屋交付手续。因此，能够认定案涉房屋符合交房条件，且和融房地产公司已经于双方合同约定的交房时间即2017年9月30日之前，向潘秀芳履行了合同约定的交房义务。潘秀芳认为案涉房屋不符合交房条件、一审法院认定和融房地产公司于2017年9月30日前交付案涉房屋是错误的、和融房地产公司未能按时交房构成违约，其主张并无事实与法律依据，本院不予采信。2.由于双方合同明确约定，买受人应当于出卖人交付商品房前付清全部房款，且根据现有证据及查明的事实，能够证明和融房地产公司已于2017年7月14日即于2017年9月30日前向潘秀芳发出了交房通知，而潘秀芳并未在约定的交房时间之前向和融房地产公司支付剩余购房款。对此，潘秀芳已构成违约，一审判决潘秀芳自2017年9月30日起至实际给付之日止承担逾期付款的违约责任，符合合同约定和法律规定，潘秀芳认为双方合同对给付房屋余款时间的约定不具体明确，依据不足，本院不予采纳。综上，潘秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22680元，由上诉人潘秀芳负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年四月三十日书记员  周 洋