海南省文昌市人民法院民事判决书(2019)琼9005民初957号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初957号原告：汤勇，男，1982年1月19日出生，汉族，住文昌市。委托诉讼代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。被告：文昌华都物业管理有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇文建路39号。法定代表人：王禄雄，董事长。委托诉讼代理人：王录义，系该公司副总经理。原告汤勇与被告文昌华都物业管理有限公司（以下简称华都公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤勇及其委托诉讼代理人么东升，被告华都公司委托诉讼代理人王录义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤勇向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告签订的《内部购房协议书》合法有效；2.判令被告在房屋建成具备办理产权证条件时为原告及时办理不动产权证书。事实和理由：2014年12月18日，原告与被告签订了《内部购房协议书》（以下简称合同），约定原告购买被告开发建设的××镇位于文昌市××镇户型第11层的房屋，建筑面积为61.13平方米，单价为3500元/平方米，房屋总价款213,955元。合同约定自签订协议三日内原告(合同乙方）先向被告（合同甲方）支付106,978元，房屋为毛坯房，交房时间暂定为2016年3月1日前，合同第三条1项约定：“如乙方按照本协议约定支付房屋总价款，甲方保证在2018年12月31日前将办理房产证所需材料递交至行政主管部门，乙方应配合签订办理房产证所需的合同、文件及提交相应办证所需材料。如因乙方原因造成房产证无法办埋的，甲方不承担违约责任。”合同第四条违约责任2项约定：“如乙方未能按照本合同约定支付认购房屋的价款，逾期超过30日的，甲方有权选择解除本协议或继续履行本协议。”合同签订后，原告按约定向被告支付购房款106,978元。被告在海南省第一中级法院开庭审理原告起诉的执行异议之诉的法庭上，认可原告己经购买并取得涉案房屋的期待物权。由于海南省第一中级法院（以下简称一中院)于2015年1月20日作出（2015)海南一中执字第8号执行裁定，查封了原告所购房屋的土地和在建房屋工程，致使该房屋建设停止，建筑物主体框架至今未封顶。原告看到一中院整体按现状拍卖该房屋征询异议意见后，即与其他20余家购房户提出执行异议，2017年12月，一中院作出裁定驳回原告异议请求，原告即按该裁定要求向一中院提起执行异议之诉。一中院于2018年3月19日（原告3月26日收到）作出（2018)琼96民初27号《民事判决书》，认为“原告提出要求确认原告与第三人（即被告）文昌华都物业管理有限公司签订的《内部购房协议书》合法有效，不属于本案审査范围”，遂驳回原告诉讼请求。原告即将本案起诉至贵院。原告认为：双方签订《内部购房协议书》前，被告已经取得了该房屋的《商品房预售许可证》，被告销售该房屋合法。双方签订《内部购房协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，不损害第三方利益，根据合同法规定属于合法有效合同。合同约定购房的内容符合房屋买卖合同的基本要素，标的指向明确，权利义务清晰，具备可操作性，原告已经按合同约定支付了50%的对价款，被告至今没有交房，没有办理产权证是因为被法院查封造成，是被告意志以外的原因使然，原告予以理解。根据我国物权法、合同法和相关司法解释规定，并因执行异议所需，原告被迫提出诉讼请求确权。原告于2018年4月向法院起诉后，根据释明，撤回起诉，现因《内部购房协议书》约定的2018年12月31日办证时间条件具备，再次向法院起诉。被告华都公司辩称，一、2014年12月18日，原、被告签订《内部认购协议书》购买涉案房屋，该协议书是双方在自愿、协商一致的基础上签订的；二、该项目已被法院查封多年，一直处于停工状态，至今尚未封顶、竣工。根据民诉法的规定，原告的第二项诉讼请求不明确，依法应予驳回。当事人围绕其诉讼请求提交证据如下：1.原告与被告签订的《内部认购协议书》；2.被告于2014年12月18日出具的《收据》及中国农业银行银行卡存款业务回单；3.海南省第一中级人民法院（2018）琼96民初27号《民事判决书》；4.《文昌市商品房预售许可证》；5.海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1121号《民事裁定书》及生效证明，上述证据均经与原件核对无异，原、被告质证均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：被告于2014年10月17日取得涉案项目《商品房预售许可证》。2014年12月18日，原告与被告华都公司签订《内部认购协议书》（以下简称《认购协议》），认购被告出售的文城镇文建二横路文昌市××街的文城镇文建二横路文昌市××街户型第11层，建筑面积约为61.13平方米，房屋为毛坯房，合同总价款213,955元。《认购协议》约定：原告应自本协议签订之日起三日内支付106,978元，余款在封顶之日起三日内付清。交房时间暂定为2016年3月1日。如原告依约支付房屋总价款，被告保证在2018年12月31日前将办理房产证所需材料递交至行政主管部门，原告应配合签订办理房产证所需的合同、文件及提交相应办证所需材料。该协议同时对违约责任进行约定。同日，原告将106,978元支付至被告指定的个人账户，被告公司于同日向原告出具《收据》确认收到原告支付的上述款项为购房款。原、被告双方签订上述《认购协议》后未签订《商品房买卖合同》，涉案房屋也未办理备案登记手续。截至诉前，涉案项目工程未封顶，目前已停工。另查明，海南省第一中级人民法院于2015年1月20作出（2015）海南一中执字第8号执行裁定书，查封华都公司名下位于文昌市××镇地段19699.09平方米土地使用权[国有土地使用证号：文国用（2014）第xxxxx号]，并随后查封地上建筑物。因查封的房产不具备处置条件，海南省第一中级人民法院于2016年12月14日作出执行裁定，终结该案的本次执行。2017年1月17日，海南省第一中级人民法院恢复执行该案，经委托评估后，于2017年10月24日作出（2017）琼96执恢7号之三执行裁定，拍卖华都公司名下位于文昌市××镇地段19699.09平方米土地使用权及该地上在建工程整体（不含该土地上未签订拆迁协议的49户职工住房）。原告在海南省第一中级人民法院拟对上述在建工程和土地使用权进行拍卖时，向法院提出书面异议。海南省第一中级人民法院作出（2017）琼96执异181号《执行裁定书》，裁定驳回原告异议请求。原告于2018年1月16日向海南省第一中级人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行，解除查封，并要求确认原、被告签订的《认购协议》合法有效。海南省第一中级人民法院于2018年3月24日作出（2018）琼96民初27号《民事判决书》，认定原告与被告的认购协议属于违法销售，对原告要求停止涉案房屋的执行不予支持，同时认定原告主张的《认购协议》效力，不属于该案的审查范围，因此判决驳回原告的诉讼请求。原告为此特向本院提起民事诉讼。本案审理过程中，本院向原告进行释明：因涉案房屋处于法院查封状态，不具备办证条件及何时具备办证条件待定，原告是否待不能履行的情形消除后另行主张权利或请求解除协议返还购房款。原告仍坚持其本案主张。本院认为，本案的争议焦点是：1.本案的《认购协议》是否合法有效；2.原告主张被告办理不动产权证是否应予以支持。本案中，海南第一中级人民法院认定，原告与被告签订的《认购协议》未在当地政府房产管理部门办理网签备案手续，也未将购房款支付至当地政府房产管理部门指定的监管账户，原、被告之间的认购属于违法销售。但原告与被告在法院查封涉案房屋之前已签订《认购协议》，该协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，亦不损害第三人权益，该《认购协议》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，房屋的权属应以不动产登记为准，涉案《认购协议》虽然有效，但涉案房屋未办理备案登记手续，且未办理不动产权证，未产生物权效力，涉案房屋的所有权仍归被告所有。《认购协议》签订后，原告已依约向被告支付部分购房款，原告有权依约定要求被告继续履行《认购协议》，办理房屋的不动产权证，但被告因他案的债务问题涉讼，在双方办理备案登记手续及不动产权证前房屋已被查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，涉案房屋现被法院查封，无法办理不动产权证，且被告何时能恢复施工将涉案房屋交付原告及涉案房屋何时具备办证条件均待定的现实状况下，原告主张继续履行合同要求被告办理不动产权证，属于事实上不能履行的情形，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第（三）项的规定，判决如下：1原告汤勇与被告文昌华都物业管理有限公司于2014年12月18日签订的《内部认购协议书》合法有效；二、驳回原告汤勇的其他诉讼请求。案件受理费人民币2254.66元，由被告文昌华都物业管理有限公司负担，原告已预缴，本院予以退回，被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费2254.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 张 鹏 二〇一九年四月十日法官助理 吴育才书 记 员 罗 敏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第9不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。