广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17270号原告：广州市潮阁物业管理有限公司（原名称为广州市潮阁尚品物业管理有限公司），住所地广州市荔湾区陆居路7号首层、夹层。法定代表人：谢巧珠，董事长。委托诉讼代理人：李晓岚、邓冠杰，均为广东南国德赛律师事务所律师。被告：保利若比邻（广州）科技有限公司，住所地广州市越秀区建设大马路18号502房自编502a。法定代表人：肖徐哲，总经理。委托诉讼代理人：宋骐、江海亮，均为北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市潮阁物业管理有限公司诉被告保利若比邻（广州）科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓冠杰、被告的委托诉讼代理人江海亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于2018年10月18日向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2018年9月10日前的租金53184.6元、2018年10月10日前租金55843.83元及滞纳金；2、本案的受理费由被告承担。2018年11月13日，原告提交《变更诉讼请求申请书》，申请变更诉讼请求为：1、被告向原告支付从2018年9月2日至12月2日期间的租金162213.03元及逾期违约金；2、被告承担所有诉讼费用。2018年12月18日即本案开庭时，原告又变更其诉讼请求为：1、被告向原告支付2018年9月3日至2019年3月2日期间的租金329744.52元及逾期违约金（逾期违约金以实际欠缴租金为基数，按照每日0.1%计付，从计租当月的11日起计算至实际清偿之日）；2、被告向原告支付解除合同的费用162213.03元；3、被告承担所有诉讼费用。事实和理由：原告与案外人广州比邻超市连锁有限公司（以下简称“超市公司”）于2015年10月21日签订了《广州保利花园场地租赁合同》，约定了租赁房屋、租赁期限、租金标准、违约责任等。2018年4月13日，原告与被告、超市公司签订了《三方协议书》，约定超市公司将上述合同的权利义务转移至被告，超市公司退出原合同；2018年7月2日后的租金由被告与原告结算，其中租赁期限及租金变更为2017年11月3日至2018年11月2日间的每月租金为53184.6元，2018年11月3日至2019年11月2日间的每月租金为55843.83元。被告在支付完2018年8月的租金之后，再未向原告支付过租金。另，因被告在2018年12月3日向原告发出《关于解除广州保利花园场地租赁合同的函》，双方未能就减租一事达成一致意见，被告经综合评估将不再继续经营，故按照《广州市保利花园场地租赁合同》及《广州保利花园租赁合同补充协议》、《三方协议书》的约定，于2018年12月3日提前3个月书面通知原告，将于2019年3月2日正式解除与原告之间的合同，在结清所有费用后，终止合同。被告辩称：一、原告拒绝履行维修义务的行为已构成违约，遂被告有权自原告违约之日起(2018年7月20日)收取违约金。二、原告享受合同赋予权利的同时应当认真履行合同约定的管理义务，协助被告处理物业门口的分隔栏，保证被告的正常经营。三、因情势变更导致合同基础动摇，被告的利益严重受损，恳请法官根据现实情况重新衡平双方的利益分配情况。综上，原告的行为严重违反了双方的协议约定，依法应当履行其义务，并请贵院驳回原告的全部诉讼请求。另，2018年12月至2019年3月2日之间的租金尚未发生；有关解除合同的费用，是原告与被告另外的一个纠纷，应该另外处理。经审理查明：2015年10月21日，原告（甲方）与超市公司（乙方）签订《广州保利花园场地租赁合同》，约定：（第一条）甲方向乙方出租海珠区石岗路95号半地下室01商铺（以下简称“涉案场地”）；（第二条）租赁面积为603平方米；（第四条）租期自承租起始日算起，甲方出租租赁场地的期限为6年；（第五条）除本合同另有约定或法律规定可提前解除合同的情形外，承租起始日起不满60个月时乙方提出解除合同的，需提前3个月书面通知甲方，并且乙方需向甲方支付相当于合同解除前12个月月租金平均值的3倍费用即可解除合同，不需再向甲方支付任何违约金/补偿；（第八条）租金按月结算，于每月10日前，乙方在收取甲方开具的合法租金发票后，以银行转账方式缴付当月租金给甲方；（第十一条）在本合同签订后十日内，乙方向甲方缴付租赁保证金144720元；（第二十八条）乙方无故未按本合同约定的时间缴付租金及有关费用的，每逾期一日，甲方有权按乙方实际拖欠费用总额的千分之一收取乙方违约金，该违约金在乙方所缴付的保证金中扣除；……乙方逾期缴付租金超过30日，经甲方书面催收仍不缴付的，甲方有权解除合同，并没收保证金，并以每逾期一日按当期应付未付金额的千分之一的标准向乙方追偿违约金，且乙方需赔偿甲方因此引致的相关损失；等。原告（甲方）与超市公司（乙方）还曾签订《广州保利花园场地租赁合同补充协议》，约定：租赁期限：2015年10月22日至2021年10月21日；其中2017年10月22日至2018年10月21日间的每月租金为53184.6元，2018年10月22日至2019年10月21日间的每月租金为55843.83元；等。2018年4月13日，原告（甲方、出租方）与被告（丙方、受让方）、超市公司（乙方、转让方）签订《三方协议书》，约定：1、三方同意，自本协议生效之日起，将甲乙双方签订的《广州保利花园租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的权利和义务全部转移至丙方，乙方完全退出原协议，不再承担任何权利义务；……5、其中，2018年7月2日前租金将由乙方与甲方结算，2018年7月3日后租金由丙方与甲方结算；等。本案于2018年12月18日开庭审理。2019年1月24日即本案开庭后，原告（甲方）与被告（乙方）自行签订《终止协议》，约定：一、乙方责任：1、原合同（《广州保利花园场地租赁合同》及《广州保利花园场地租赁合同补充协议》）提前解除的终止日期为：2019年3月2日：乙方于2018年12月15日撤场；……4、租赁物业内的所有不能移动的不动产附着物（包括但不限于地面、天花、门、柱面、隔墙），乙方将现状无偿移交归甲方所有，而由乙方安装的可移动的设施、设备及物品，乙方可拆走，但在拆除时应妥善维护悬挂、支撑、粘连等设施、设备及物品的租赁场地，双方在场地交接当天签订《物业退场协议》；二、费用结算：1、乙方商铺租金计算截止至2019年3月2日，其中：(1)2018年9月3日至2019年1月2日需付的租金合共人民币218055.86元，甲方同意免除乙方逾期支付2018年9月3日至2019年1月2日租金产生的所有违约金；(2)2019年1月3日至2019年3月2日需付的租金合共人民币111686.66元；(3)乙方支付甲方合同解除前12个月月租金水平平均值的3倍费用的合同解除款人民币162212.53元后，合同即解除，除此外，乙方不需再向甲方支付任何违约金或赔偿/补偿；乙方亦无须再缴付2019年1月31日后的物业管理费等其他任何费用；综上，乙方应支付给甲方的租金、赔偿金总额为人民币491955.05元；三、甲方责任：乙方在2019年1月31日前内支付完毕2018年9月3日至2019年3月2日的租金后和合同解除前12个月月租金水平平均值的3倍费用，乙方支付完毕上述费用的次日，甲方配合乙方办理广州保利花园场地交接手续。2．乙方支付完毕上述费用并完成场地交接手续以后七个工作日内，甲方退还乙方其所缴纳的各项保证金人民币144720.00元；同时，甲方应在乙方支付完毕上述费用三日内向广州市海珠区人民法院撤销对乙方的诉讼【案号：(2018)粤0105民初17270号】，解除对乙方的财产保全措施；甲方因诉讼产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），由甲方自行承担；四、甲乙双方按上述约定执行完毕后，甲方不再基于原合同、本协议及就租赁商铺形成的租赁合同关系追究乙方及其关联企业保利商业管理有限公司、广州比邻超市连锁有限公司的任何责任；等。2019年1月28日，被告以汇款方式向原告支付了491955.05元。2019年2月13日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，申请增加一项诉讼请求：被告向原告赔偿装修损失。事实和理由：原、被告签订《终止协议》后，被告虽已向原告支付了约定的费用，但双方在交接场地过程中，原告发现被告擅自拆除了原告在承租前已安装好的消防设施及水电设施等，致使场地无法正常出租。经本院释明后，原告对于原诉讼请求仍庭审意见。本院认为：原、被告因《广州保利花园场地租赁合同》及该合同的补充协议产生的租金、违约金及解除合同费用，已通过《终止协议》进行了结算。被告已按《终止协议》支付款项，则上述款项已结算完毕。故原告在本案中再要求支付租金、逾期违约金及解除合同的费用的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。原告在法庭辩论结束后提出增加诉讼请求，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，故本案中不予处理。原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市潮阁物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费8835元、财产保全费1934元，均由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  王君碧二〇一九年四月二十九日书 记 员  秦雨思吴越鸣