浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终1031号 上诉人（原审原告）：毕金良，男，1949年2月15日出生，汉族，原宁波向阳投资有限责任公司股东，住宁波市鄞州区。 上诉人（原审原告）：毕惠萍，女，1973年8月24日出生，汉族，原宁波向阳投资有限责任公司股东，住宁波市鄞州区。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：郑吉薇，浙江和义观达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁波向阳家居市场经营服务有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道蔡家漕村（嵩江路188号）。 法定代表人：黄列明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周国玲，该公司员工。 委托诉讼代理人：李巍，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 上诉人宁波向阳家居市场经营服务有限公司（以下简称向阳家居）因与原宁波市向阳集团有限公司（以下简称向阳集团）房屋租赁合同纠纷一案，鄞州区人民法院于2007年8月6日作出（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决。该民事判决生效后，向阳家居于2008年10月28日向本院申请再审，本院裁定驳回其再审申请。2009年9月1日，宁波市人民检察院向本院提起抗诉，本院裁定鄞州区人民法院再审本案，鄞州区人民法院经再审维持（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决。向阳家居不服，向本院提起上诉，本院判决驳回上诉，维持原判。向阳家居仍不服，向浙江省人民检察院申诉，浙江省人民检察院向浙江省高级人民法院提起抗诉，浙江省高级人民法院经再审判决维持本院（2010）浙甬民再终字第15号民事判决。向阳家居向最高人民法院申诉，最高人民法院于2016年3月3日作出（2016）最高法民监5号民事裁定，指令浙江省高级人民法院再审本案。浙江省高级人民法院于2017年3月2日作出（2016）浙民再61号民事裁定，撤销（2012）浙民再字第12号民事判决、本院（2010）浙甬民再终字第15号民事判决、鄞州法院（2009）甬鄞民再字第3号民事判决、（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决，发回鄞州法院重审。鄞州法院作出（2017）浙0212民初3891号民事判决。 鄞州法院判决后，毕金良、毕惠萍，向阳家居均不服判决向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2018年4月13日公开开庭审理了本案，毕金良、毕惠萍的委托诉讼代理人章定表、郑吉薇，向阳家居的委托诉讼代理人周国玲、李巍到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经报本院院长批准，本案延长审限三个月。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 毕金良、毕惠萍上诉请求：撤销一审判决第五项，对向阳集团提出的2006年6月底至10月底的逾期付款利息21000元应予支持。事实和理由：一、虽然向阳集团同意2006年租金在10月底付清，但这是向阳家居违约后向阳集团临时性的延期，不能改变向阳家居违约的事实。如同法院执行和解一样，没有履行就自动作废。退一步讲，即使向阳集团“同意10月底之前付清”仍未作废，2007年5月29日，胡英豪、黄列明两人在租赁合同上签字“同意执行本合同”，根据新合同取代老合同的原理，此时也应作废。二、重审判决认定事实总体准确，但部分存在偏差。重审判决把2007年5月17日的催讨行为认定为阻断经营，定性错误。该事实的认定仅依据经营户的证言，而经营户作为证人与本案审理存在利害关系，其将催讨行为夸大成阻断经营，不应采信。“临时性的停电及清场行为持续下去”的说法与庭审查明的事实相矛盾。1.2007年5月31日鄞州消防大队复查时，向阳家居的法定代表人钟永年签收了有关文件，说明经营场地在向阳家居手里。2.2007年6月15日，法院去保全时，向阳家居办公室里的多名员工在照常工作，电脑、空调照常运行，并由向阳家居员工王玮签收了送达回证，这些在法院保全笔录上都有记录。3.原审中，无论是2007年6月15日的送达回证，还是7月11日开庭时填写的送达地址确认书，王玮填写的向阳家居的送达地址都是租赁房屋地址，也说明向阳家居一直在租赁房屋内。4.2007年5月29日，也就是向阳集团的一个月警告期即将届满时，胡英豪、黄列明找到向阳集团表示会按合同尽快付款并签字，如果房屋已经被收回了，还要执行什么合同？付什么款？5.向阳家居2007年6月份产生8343.91元电费，说明没有停电。6.贺培青的证言显示，向阳家居人员一直在场地内，而且有电，到了8月份下半月，因为向阳家居拖欠保安工资，保安偷空调，他为避免自己受嫌疑，通报了向阳集团，向阳集团才派人接管。贺培青与向阳家居之间有过两个催讨工程款的诉讼案件，其停业原因的说法与以前庭审时的说法一致。且从利害关系讲，向阳家居胜诉对其案件执行有好处，其利益和向阳家居是一致的，因此其证言更具可采性。三、临时性的停电及清场行为持续下去的说法与向阳家居在原审及前期申诉中的说法相矛盾。1.原审时，向阳家居认为2007年6月15日房屋被法院保全，影响使用，故房租应计算到2007年6月15日，现在又说房屋已在5月17日被收回，自相矛盾。当时的保全措施是清点登记财产，限制转移，但允许使用（见原审的保全笔录），实际上，对使用并无影响，向阳家居认为保全“影响使用”，却偏偏不提5月17日的事情。2.（2008）甬鄞民一监字第5号，向阳家居申诉状未提及5月17日事件，听证时虽提到“4月份以后向阳集团已经把我们停水停电”，但这话的目的是论证水电费存在30000余元差异，可见5月17日的事件对其的影响要小于30000元的水电费差异。该次申诉中钟永年的证言也仅是用来证明“向阳集团和钟玫有串通”，不是用来证明“停水停电持续下去的”。（2009）浙甬民申字第4号，申诉状和听证时对5月17日房屋被收回的事情亦只字未提。四、向阳家居在与案外人的案件中，对停止营业的原因陈述也未提及5月17日的事件。 向阳家居上诉兼答辩称：撤销一审判决，依法改判驳回毕金良、毕惠萍的诉讼请求。事实和理由：一、双方租赁合同签订后，租金金额、款项支付方式和时间发生过变更，毕金良、毕惠萍恶意隐瞒真相，在其阻断经营前，向阳家居实际并不欠其房租、水电费。2006年8月16日，钟玫和毕金良通过《欠条》和《报告书》的形式，对租金金额、款项支付方式和时间进行了变更。双方争议的仅在于变更的具体内容。向阳集团的两份律师函却全然没有体现出该合同的变更，印证了毕金良和钟玫恶意隐瞒和欺骗向阳家居其他股东的事实。钟永年的证明和钟维琪的声明一审法院以未经质证为由不予采信不当。钟永年已去世，钟维琪的声明应归入书证。一审判决对向阳家居欠水电费的认定也属于牵强附会，与举证责任的承担原则相悖。二、2007年5月17日，向阳集团的阻断经营行为并非临时性措施，而是终止经营的永久性措施，是向阳集团对租赁合同的解除行为。2007年5月17日，向阳集团派人到家居市场驱离所有的经营户和向阳家居员工，清场并阻止经营户搬离物品，张贴通知书并采取了断电及其他阻断经营的措施。一审法院采取诉讼保全措施时，家居市场也是在向阳集团而非向阳家居的控制之下，到2007年10月一审法院强制执行时，这种状况亦未发生变化。向阳集团通过阻断经营行为直接剥夺了向阳家居继续履行合同以及经营户向向阳家居履行合同的能力，又在之后长达数月的时间内不交还控制权和经营权，其不再履行租赁合同和解约的意思表示清楚充分，诉讼也仅仅是在向阳家居不认可解约情况下的法律补充手段，而非通过诉讼由法院解除合同。三、向阳集团根本违约，负有主要过错，应当承担违约责任。向阳集团恶意隐瞒租金和支付时间变更的实情，蓄意造成向阳家居内部及拟引进新股东对于合同履行内容等的错误理解，其主观恶意明显。向阳集团在第二份律师函中还曾给予向阳家居截止2007年5月31日的履行宽限期限，然而，向阳集团置自己的通知于不顾，在期限未届满的情况下，单方面永久性地阻断了经营，造成经营户的损失不断扩大。综上，是向阳集团的根本违约造成了最终的后果，向阳集团应承担违约责任。 针对向阳家居的上诉，毕金良、毕惠萍辩称，向阳家居关于改变租金的说法违背事实。直至（2016）浙民再61号案件审理中，向阳家居仍认可拖欠水电费的事实。2007年5月17日的事件，无论如何定性，时间都是短暂的。 毕金良、毕惠萍在一审中的诉讼请求：1.解除向阳集团、向阳家居于2006年6月10日签订的房屋租赁合同，向阳家居对承租房屋所投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的电梯、消防管道、中央空调归向阳集团所有；2.向阳家居支付租金1802240元（计算至2007年12月31日止），并支付至2007年5月31日的延期付款利息103855.81元，两项合计1906095.81元（2007年6月1日至判决生效日利息按日万分之二点一计算）；3.向阳家居支付租赁房屋水电费109455.38元。4.本案诉讼费由向阳家居承担。 一审法院审理认定：2006年6月10日，向阳集团与向阳家居签订《租房合同》一份，约定：向阳集团将房屋（建筑面积12361平方米）出租给向阳家居使用；租赁期限从2006年7月1日起至2012年6月30日止，计收租金时间自2006年7月1日起，每月租金为160680元，六年不变；2006年7月1日起至12月底的租金在2006年6月底前一次性付清，以后按年度结算，分别于结算年度的前一个月付清；租赁期内，因向阳家居原因导致合同无法履行的视为向阳家居违约，由此造成向阳集团一切损失由向阳家居承担，向阳集团不再退还向阳家居已付未到使用期限的租金，同时，向阳家居对承租房屋所投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的固定设施如电梯、消防管道、中央空调等无偿归向阳集团所有；因向阳集团原因导致本协议无法履行的视作向阳集团违约，向阳集团退还向阳家居已付未到使用期限的租金及赔偿向阳家居因此产生的相应损失；等等。向阳集团和向阳家居还曾于2006年6月8日签订过一份《租房合同》，双方均认可该合同用于工商登记备案，合同中除房屋建筑面积、租金约定不同外，其余约定基本一致。合同签订后，向阳集团按约将房屋交付给向阳家居使用，向阳家居对承租房屋进行了装修，并安装了电梯、消防管道、中央空调。2006年8月16日，钟玫出具《欠条》一份，载明：今欠向阳集团房租费（2006年7月1日至2006年12月31日）共计人民币660000元，将于2006年11月15日之前付清。向阳集团法定代表人毕金良于2006年8月19日在《欠条》上写明：同意到10月底之前付清。出具《欠条》同日，钟玫还出具了一份《报告书》，内容为：由于向阳家居前期资金运作困难，关于2007年租金特此申请分为四季度结算，2008年起年租金将于2007年12月31日前一次性付清。毕金良在该报告书写明：同意2007年半年一次付款，2008年开始按合同付款。钟玫仅于2006年8月26日支付2006年下半年的租金澳元15000元（折抵人民币90000元），钟玫在此期间还拖欠装修工程款、材料款等未付。此期间，钟玫引入新股东胡英豪等人，并参与向阳家居运营，胡英豪、黄列明于2007年5月29日在签订于2006年6月10日的《租房合同》尾部写明“同意执行本合同”。胡英豪于2007年4月9日通过其控制的公司向向阳集团支付租金1000000元人民币。2007年6月1日，向阳家居法定代表人由钟永年变更为黄列明。 2007年4月28日，家居市场试营业。2007年5月1日，宁波市公安局鄞州分局消防大队向向阳家居发出《责令限期改正通知书》，根据4月30日对家居市场进行的消防监督检查发现未经开业前消防安全检查合格擅自营业，限期于2007年5月30日前改正，该通知书由王玮签收；2007年5月31日出具了《复查意见书》，确认家居市场已停止营业，该意见书由钟永年签收。 2007年1月，向阳集团向向阳家居发出律师函，主要内容为：向阳家居应于2006年6月底前付清2006年7月1日至12月31日租金964080元，应于2006年11月底前付清2007年租金1928160元，合计2892240元，但至今仅支付澳元15000元，向阳家居还拖欠水电费20000元，要求向阳家居接函后15日内付清所有到期款项；等等。同年4月30日，向阳集团再次发出律师函，主要内容为：至2007年4月30日，向阳家居应付租金2892240元、水电费76624.26元，除已支付澳元15000元、人民币1000000元外，其余均拖延不付，且根据订立合同时的承诺，向阳家居任何法定代表人、股东变更必须经向阳集团同意，希望向阳家居在2007年5月31日前付清全部欠款，并在公司法定代表人、股东变更前征得向阳集团同意，否则将通过法律允许的一切手段维护自身权利。因向阳家居拖欠水电费，向阳集团于2007年5月17日在家居市场的大门上张贴通知书，内容为：“至2007年4月30日，你公司拖欠我公司水电费109455.38元，经多次催讨至今未支付。鉴于上述情况，我司决定请求电力主管部门自2007年5月17日起采取停电措施，直至你司付清全部欠款”。 2007年6月13日，向阳集团提起本案诉讼。2007年6月15日，相关诉讼文书送达给向阳家居；同日，鄞州法院还对向阳家居实施了财产保全，保全笔录由向阳家居综合部经理王玮签字。2007年8月6日，鄞州法院作出（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决，该民事判决于9月2日生效，向阳集团于2007年9月13日向鄞州法院申请强制执行。2007年10月8日，执行部门向向阳集团移交了向阳家居在房屋内投入的装修和安装的电梯、消防管道、中央空调等。因无其他财产可供执行，该案于2007年10月15日终结执行。 一审法院同时查明：向阳集团收回讼争房屋后于2008年对原有建筑进行了大幅拆除、改建，现用于关联企业办公以及出租用作厂房、仓库。2017年10月11日，经组织双方对涉案房屋现场进行查看，原由向阳家居装修的大门、钢结构仍在使用，还有部分装修项目是否在使用双方有争议。 一审法院另查明：宁波市向阳集团有限公司于2011年5月3日更名为宁波向阳投资有限责任公司。2014年8月18日，宁波向阳投资有限责任公司经核准办理了注销登记，股东毕金良、毕惠萍承诺按出资比例承担公司一切债权债务。 一审法院审理认为：本案双方当事人的争议焦点是向阳集团主张解除合同的条件是否成就，合同解除的过错责任在谁。 一、关于解除合同的条件是否成就的问题，涉及租赁合同履行期间是否存在变更租金金额、租金支付方式等事实的认定。 2006年8月16日，钟玫在出具的《欠条》上载明：今欠向阳集团房租费（2006年7月1日至2006年12月31日）共计人民币660000元，将于2006年11月15日之前付清。向阳集团法定代表人毕金良于2006年8月19日在《欠条》上写明：同意到10月底之前付清。上述欠条载明的欠付租金660000元的来源，证人舒某、毛某在鄞州法院2009年再审本案时出庭作证，对出具欠条的经过进行了陈述，结合欠条载明的内容为欠付租金，并未有变更租金标准的内容，且新股东胡英豪等人于2007年5月29日对履行合同进行了确认，故仍应按合同约定确认租金金额。 出具上述《欠条》同日，钟玫还出具了一份《报告书》，内容为：由于向阳家居前期资金运作困难，关于2007年租金特此申请分为四季度结算，2008年起年租金将于2007年12月31日前一次性付清。毕金良在该报告书写明：同意2007年半年一次付款，2008年开始按合同付款。毕金良关于“同意2007年半年一次付款”是对钟玫提出的“分为四季度结算”的回应，从内容看并未变更先付后租的方式，仅对付款时间进行了部分调整，也与下文“2008年开始按合同付款”的内容印证。故一审法院认定，涉案租房合同履行期间，合同约定的租金金额及“先付后用”的履行方式均未变更，但根据毕金良的确认，2006年下半年租金应于2006年10月底付清，2007年租金1928160元应分别于2006年12月底前、2007年6月底前各支付964080元。 二、关于合同解除的过错责任问题，涉及认定向阳集团是否于2007年5月15日将《通知书》有效送达给向阳家居，是否于5月17日采取断电措施及其他阻断经营的措施。 向阳集团称其办公室主任于5月15日将通知书送达至向阳家居的办公室，但是无人愿意签收，故将通知书留置在向阳家居的办公室。因向阳家居不认可送达通知书的情况，现已无法查明向阳集团是否有效送达了5月15日的通知书，仅能确认5月17日在家居市场大门进行了张贴。对此，一审法院认为，向阳集团于5月17日在家居市场张贴通知书时一并采取了断电及其他阻断经营的措施，理由如下：第一，向阳家居2008年申请再审，2008年6月2日进行听证时已经讲到了被向阳集团停水停电，且向阳集团提交的水电费发票经确认均为至2007年4月的水电费，此后的水电费并未主张，综合证人在2009年12月7日再审时出庭的证言，除提到断电措施外多数都提到了清场措施，本案重审时证人再次提到了停电及清场等情况，经详细询问虽然有部分细节差异，但清场的主要内容基本一致，如未采取清场措施，则无法合理解释经营户任由其装修及物品留置在家居市场，任由损失发生；如系向阳家居自行停业，则经营户在市场内的物品不应被阻止搬离。第二，宁波市公安局鄞州分局消防大队在2007年5月1日向向阳家居发出《责令限期改正通知书》，2007年5月31日复查时发现家居市场已停止营业。第三，本案原审时向阳集团申请了财产保全，鄞州法院于2007年6月15日进行诉讼保全时家居市场不在正常经营状态。综合上述情况分析，在向阳家居一直拖欠租金且连水电费都未支付的情况下，向阳集团采取了对家居市场停电及清场的临时性措施，以此来督促向阳家居履行付款义务；从证人证言也可反映，家居市场清场后，经营户向向阳家居询问时，向阳家居现场人员也讲到了需要与向阳集团协商的情况；但因一直没有协商结果，向阳家居也未有积极履约行为，导致临时性的停电及清场行为持续下去，并最终导致向阳集团提起诉讼。虽然向阳集团采取了相关的阻断经营措施，但系因向阳家居违约未支付租金等费用在先所致；向阳家居在向阳集团采取措施后理应与向阳集团积极协商以解决经营困境，但向阳家居此后并无积极履约行为，导致向阳集团于2007年6月提起诉讼要求解除合同，其过错在于向阳家居。 综合上述事实认定，一审法院认为，因涉案《租房合同》未对合同解除条件进行明确约定，则合同是否解除，应由法定。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据已查明的事实，合同约定的租金金额、先付后租的方式并未变更，向阳家居本应在2006年6月底支付2006年租金964080元、2006年12月应支付2007年租金，即使对租金支付的期限进行了变更，向阳家居也应分别于2006年10月底、2006年12月底付清各阶段租金，但仅有钟玫在2006年8月26日支付澳元15000元（折抵租金人民币90000元），胡英豪在2007年4月9日支付1000000元，至向阳集团发出两份催告律师函后，向阳家居仍未积极履约，故向阳家居迟延履行主要债务构成根本违约，向阳集团有权解除合同。关于合同解除的时间，解除条件成就时，应自解除权人发出解除通知到达对方时合同解除，本案中向阳集团系以诉讼方式主张解除合同，向阳家居在2007年6月15日收到诉状副本，因此租赁合同自2007年6月15日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。关于租金，应计算至合同解除日即2007年6月15日，租金总计1847820元，向阳家居已支付1090000元，尚欠757820元。因合同解除时房屋尚未腾退，向阳家居应自2007年6月16日起按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；又因原审判决生效后向阳集团申请执行，2007年10月8日接收了房屋内设施，故占有使用费应计至该日止，共计605228元（80340元+160680元×3个月+160680元÷30天×8天）。关于迟延支付租金的利息，因毕金良在钟玫出具的《欠条》上载明同意10月底付清2006年租金，在《报告书》上同意2007年租金从一次性支付改为分两次支付，故利息起算时间应分别自2006年11月1日、2007年1月1日起计算，计算标准为日万分之二点一，暂计至2007年5月31日的利息共计55305.33元，之后计至本判决生效日止；合同解除后，占有使用费属于损失，故不应再计算利息。现有证据证明向阳家居还欠付向阳集团垫付的至2007年4月底的水电费109455.38元，应向向阳集团付清。关于向阳集团要求就向阳家居对涉案房屋投入的装修和配置的固定设施如电梯、消防通道、中央空调等归向阳集团所有，符合合同约定，亦不违反法律规定，且因向阳家居违约所致，故一审法院对向阳集团的该项主张亦予以支持；但入场经营户与向阳集团并非存在直接的合同关系，其装修及设施无偿归向阳集团所有欠缺合法依据，故入场经营户的投入不应包含在内。向阳集团注销后，合同的权利义务应由股东毕金良、毕惠萍承受。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定，判决：一、毕金良、毕惠萍与向阳家居在2006年6月10日签订的《租房合同》于2007年6月15日解除；二、向阳家居在宁波市鄞州区下应街道蔡家漕村嵩江路188号房屋内所投入的装修（不包括入场经营户投入的装修）和安装的电梯、消防管道、中央空调归毕金良、毕惠萍所有；三、向阳家居向毕金良、毕惠萍支付租金757820元、占有使用费605228元、逾期付款利息（暂计至2007年5月31日的利息为55305.33元，之后计至本判决生效之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；四、向阳家居向毕金良、毕惠萍支付水电费109455.38元，于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回毕金良、毕惠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费37325元，由毕金良、毕惠萍共同负担3903元，由向阳家居负担33422元；财产保全费5000元，由向阳家居负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 本案双方当事人对以下事实的认定存在争议： 一、《租房合同》约定的租金数额和支付期限有无变更。5月17日事件发生之前，向阳家居是否存在欠付向阳集团租金、水电费的事实。 向阳家居未按双方签订的《租房合同》约定支付2006年及2007年的租金，即使结合《报告书》记载的内容，向阳集团的法定代表人毕金良也只是同意将原定的一年一付变更为2007年的租金半年一付，并未变更先付后租的付款方式，“2008年开始按合同付款”也能印证付款方式未发生实质变更的事实。向阳家居出具的欠条内容为欠付租金，并未有变更租金标准的内容，无法据此认定双方之间的租金金额发生变更。向阳家居上诉称向阳集团与向阳家居的原实际控制人钟玫恶意串通，隐瞒向阳家居其他股东及拟新引入股东租金金额及付款方式和时间发生变更的事实，向阳集团出具的两份律师函中全然未体现变更的内容。本院认为，根据向阳家居当时实际控制人钟玫因家居市场前期资金运作困难提出的申请，毕金良于2006年8月同意宽限其至2006年10月付清本应于2006年6月底前一次性付清的2006年下半年租金，以及同意其本应一次性付清的2007年租金分两期支付，向阳家居应在2006年12月底前付清2007年上半年的租金，因向阳家居仅在2006年8月26日支付租金15000元澳币（双方认可折合人民币90000元），未能按照宽限的时间和方式履行付款义务，故向阳集团在2007年1月22日发律师函要求向阳家居仍按照《租房合同》履行付款义务，并无不当，难以据此认定系向阳集团和钟玫之间为双方利益恶意隐瞒和欺骗向阳家居。向阳家居上诉称2007年4月9日以他人名义支付1000000元租金时，向阳家居已经结清所欠的全部租金，否则向阳集团不会同意新股东以支付1000000元租金为条件加入的说法，缺乏依据，且向阳集团在2007年4月30日出具的律师函中按租房合同约定扣除已支付的租金催讨时，向阳家居亦未提出异议；向阳家居在本案审理中也表示1000000元是钟永年的股份转给胡英豪的转让款，并无证据证明该笔款项是向阳家居欠付租金的结算款，拟引入的新股东同意按照租房合同履行付款义务并签字确认的行为也能对此予以印证。 关于水电费，在本案之前的历次诉讼过程中，向阳家居对欠付向阳集团水电费的事实均无异议，只是对欠付的金额认定存在异议，现向阳家居否认欠付水电费，但未能举证证明其已足额支付水电费，故本院对其该项主张不予采信。 综上，向阳家居自承租涉案房屋后长期存在未能足额、按约支付租金、水电费的行为。即使根据变更后的支付金额和支付方式约定，至向阳集团2007年5月17日催讨时，向阳家居存在欠付向阳集团租金、水电费的事实。 二、向阳集团是否于5月17日采取断电措施及其他阻断经营的措施，该行为应如何定性。 向阳集团对一审法院认定的“临时性的停电及清场行为持续下去”有异议，认为该认定与庭审查明的事实以及向阳家居之前的说法相矛盾，无论行为如何定性，5月17日采取的措施是短暂的；向阳家居则认为5月17日的事件并非临时性措施，而是向阳集团终止经营的永久性措施，是向阳集团对于租赁合同的解除行为。本院认为，一审法院对于5月17日事件的认定及定性正确。向阳集团称其于5月15日向向阳家居送达了催交水电费的通知书，但向阳家居拒绝接收，5月17日其催讨行为的力度不可能低于5月15日的催讨行为；其次，多位证人证言均提及5月17日向阳集团的停电措施及清场行为，虽然证人多为向阳家居的股东、经营户等利害关系人，但其作为当日事件的亲历者，其陈述的主要内容基本一致，可信度较高；再次，消防部门5月1日已经下发了《责令限期改正通知书》，限期于5月30日之前改正，这之后未下发其他的整改通知，至5月31日消防部门复查时确认家居市场已经停止营业，如果向阳家居系因此原因自行停业，则应在5月1日之后就选择停业，而不是在5月17日事件发生后才停业；另外，保全笔录中无法体现6月15日家居市场电脑、空调照常运作的事实；向阳家居工作人员在家居市场签收资料及将家居市场地址确认为送达地址的行为也无法推断出临时性措施已结束，以及家居市场在向阳家居的控制之下的事实。向阳家居认为5月17日的行为系向阳集团终止经营的永久性措施，定性亦不准确。本院认为，多位证人证言中提到5月17日事件后，经营户和向阳家居要说法，向阳家居称和向阳集团有纠纷，需要交涉，晚一点再解决；还称经营户被清场后，2017年10月即本案强制执行阶段，向阳集团才通知经营户去搬东西。如果向阳集团于5月17日永久性地终止向阳家居经营，收回房屋，则应更希望经营户立即将各自物品取回，腾退房屋，而不是阻止其搬离，向阳家居也不会承诺经营户晚一点再解决，更不会同意向阳家居新引入的股东再在租房合同上签字，表明同意执行该合同。 综合上述情况，本院认为，在向阳家居一直拖欠租金且连水电费都未支付的情况下，向阳集团采取了对家居市场停电及清场的临时性措施，以此来督促向阳家居履行付款义务；虽向阳家居通过钟永年等人与向阳集团沟通，但因一直没有协商的结果，向阳家居也未有积极履约行为，对拖欠的租金、水电费分文未付，导致临时性的停电及清场行为持续下去，并最终导致向阳集团在5月30日的宽限期到期后提起诉讼。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《租房合同》未对合同解除条件进行明确约定，则合同是否解除，应由法定。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据查明的事实，比较合同的约定及实际履行情况，不难看出无论是在租金的支付时间还是支付数额上，向阳家居均存在未能足额、按约支付租金、水电费的严重违约行为，向阳家居迟延履行主要债务构成根本违约，向阳集团有权解除合同。 当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大。就本案来说，纠纷系因向阳家居一直拖欠租金且连水电费都未支付而起，对向阳集团来说，其对向阳家居欠付租金的行为可能需要给予一定的容忍度，但向阳集团替向阳家居垫付水电费是合同义务之外的，随着时间延续垫付的水电费还将继续增加，向阳集团采取断电措施并同时采取了临时性的清场行为也是为减少自己损失的一种自我救助行为，目的是以此督促向阳家居支付水电费及租金。5月17日向阳集团采取临时性措施后，向阳家居在招商大部分完成的情况下，完全可以通过及时归还向阳集团垫付的水电费、交清欠付的租金等方式来应对这一危机，但向阳家居并无后续履约行为，导致这一临时性措施持续下去，并最终致讼。向阳集团的催讨行为不足以构成向阳家居拒付租金、水电费的抗辩事由，更不足以构成向阳家居主张向阳集团根本违约的依据。截止本案审理，《租房合同》约定的租期早已届满，合同事实上已无履行可能，合同终止履行的事实应予尊重。 但向阳集团在给予向阳家居的履行期限未届满时采取了断电及清场的临时性措施，且在新股东已经签字确认执行原合同并办理工商登记的情况下，没有继续积极履行合同，也未与新股东就原有租金缴纳给予一定的宽限期，直接提起诉讼并采取保全措施，对于刚刚开业的家居市场经营潜在影响巨大，向阳集团的对抗手段超出必要限度，对合同的不能履行也存在一定过错。 《租房合同》约定的“租赁期间，因向阳家居原因导致合同无法履行的视为向阳家居违约，由此造成向阳集团一切损失由向阳家居承担，向阳集团不再退还向阳家居已付未到使用期限的租金，同时，向阳家居对承租房屋所投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的固定设施如电梯、消防管道、中央空调等无偿归向阳集团所有”的适用前提是向阳家居一方违约，在向阳集团亦对合同无法继续履行存在一定过错的情况下，《租房合同》约定的装修和配置的固定设施无偿归向阳集团所有并不适用。考虑到向阳集团采取的过度维权行为与向阳家居投入的装修和配置的固定设施的归属之间存在一定的关联，且2007年判决生效后鄞州法院已强制执行的实际，而向阳家居在本案中亦未提起反诉主张其损失，故向阳家居投入的装修和配置的固定设施的归属及其他相应损失，根据双方过错大小、装修装饰和配置的固定设施的利用情况等，宜另案处理为妥。 关于合同解除的时间，解除条件成就时，应自解除权人发出解除通知到达对方时合同解除，本案中向阳集团系以诉讼方式主张解除合同，向阳家居在2007年6月15日收到诉状副本，因此认定租赁合同自2007年6月15日解除。合同解除时房屋尚未腾退，且双方的纠纷因向阳家居未能足额、按约支付租金、水电费而起，故向阳家居仍应自2007年6月16日起按照租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；向阳家居未举证证明房屋腾退时间，而原审判决生效后向阳集团申请执行，根据当时在案的执行笔录，2007年10月8日向阳集团接收了涉案房屋内装修和配置的电梯、消防管道、中央空调等设施，故一审法院认定占有使用费应计至该日止，并无不当。向阳集团上诉主张的2006年6月底至10月底的逾期付款利息，因毕金良在钟玫出具的欠条上载明同意10月底付清2006年欠付的租金，故一审据此从2006年11月1日起计算2006年6月底至10月的租金逾期付款利息，并无不当。结合现有证据及历次审理过程中向阳家居的陈述，一审认定向阳家居尚欠付水电费109455.38元，应由向阳家居支付，并无不当。 综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条规定，判决如下： 一、维持宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初3891号民事判决第一项、第三项、第四项，即毕金良、毕惠萍与宁波向阳家居市场经营服务有限公司在2006年6月10日签订的《租房合同》于2007年6月15日解除；宁波向阳家居市场经营服务有限公司向毕金良、毕惠萍支付租金757820元、占有使用费605228元、逾期付款利息（暂计至2007年5月31日的利息为55305.33元，之后计至本判决生效之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；宁波向阳家居市场经营服务有限公司向毕金良、毕惠萍支付水电费109455.38元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、撤销宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初3891号民事判决第二项、第五项； 三、驳回毕金良、毕惠萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费37325元，由毕金良、毕惠萍共同负担22395元，由宁波向阳家居市场经营服务有限公司负担14930元，财产保全费5000元，由宁波向阳家居市场经营服务有限公司负担；二审案件受理费33422元，由毕金良、毕惠萍共同负担15344元，由宁波向阳家居市场经营服务有限公司负担18078元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 陈 艳 审判员 倪春艳 审判员 张 华 二〇一九年四月十九日 书记员 卢秧淑