江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0321民初7652号 原告（案外人）：刘学飞，男，1982年8月5日生，汉族，教师，住江苏省丰县。 原告（案外人）：訾磊，男，1983年9月10日生，汉族，个体，住安徽省宿州市砀山县。 二原告共同委托诉讼代理人：张成军，江苏中阳律师事务所律师。 被告：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路9号。 法定代表人：李家尧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵凯，该公司职工。 委托诉讼代理人：汪志凌，该公司法律顾问。 被告：徐州鹏宇服装有限公司，住所地丰县经济开发区。 法定代表人：史为振，该公司董事长。 原告刘学飞、訾磊与被告江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行）、徐州鹏宇服装有限公司（以下简称鹏宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告刘学飞、訾磊的委托诉讼代理人张成军、被告丰县农商行的委托诉讼代理人赵凯、汪志凌到庭参加诉讼，被告鹏宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，丰县农商行与鹏宇公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2015年6月24日作出（2015）丰商初字第0167-1号民事调解书，约定：一、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金570万元及利息（从2013年2月7日起按照2013年2月7日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1394543.87元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年12月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金565万元及全部借款利息（从2013年2月7日起按照2013年2月7日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1394543.87元）。二、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金700万元及利息（从2013年7月4日起按照2013年7月4日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1301671.15元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年6月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金100万元；于2016年12月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金595万元及全部借款利息（从2013年7月4日起按照2013年7月4日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1301671.15元）。三、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金500万元及利息（从2013年8月15日起按照2013年8月15日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息782879.46元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年9月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金100万元；于2016年12月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金395万元及全部借款利息（从2013年8月15日起按照2013年8月15日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息782879.46元）。四、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金200万元及利息（从2013年10月18日起按照2013年10月18日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息127211.06元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年9月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金195万元及全部借款利息（从2013年10月18日起按照2013年10月18日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息127211.06元）。五、原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司自愿放弃其余诉讼请求。六、如被告徐州鹏宇服装有限公司有任一期不按上述约定足额履行还款义务，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权要求被告徐州鹏宇服装有限公司偿还全部下余借款本息并申请执行。七、被告徐州鹏宇服装有限公司不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权以被告徐州鹏宇服装有限公司抵押的房产[他项权证：丰房他证公字第××号]和土地[他项权证：丰土他项（2013）第00041号]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。鹏宇公司未履行民事调解书规定的义务，丰县农商行申请强制执行，丰县农商行于2016年9月27日立案执行，在执行过程中，本院作出（2016）苏0321执2149号查封裁定。 在执行过程中，本院于2017年8月9日依法作出（2016）苏0321执2149号之一执行裁定书，拍卖鹏宇公司名下的位于丰县东城路东、秦台路南房地产一处（房产证号：丰房权证公字第××号，土地使用证号：丰土国用（2012）第02343号，房产包括建筑面积分别为1706.99平方米、3934.44平方米、4820.45平方米三幢楼房）。案外人刘学飞、訾磊于2018年10月24日提出异议，申请停止对位于鹏宇公司院内的房地产中的第一幢503室房屋的强制执行。本院经审查于2018年11月7日作出（2018）苏0321执异100号民事裁定书，驳回案外人刘学飞、訾磊的执行异议请求。 刘学飞、訾磊向本院提出诉讼请求：1.停止对位于鹏宇公司院内的房地产中的第一幢503室房屋的强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月28日，原告与被告鹏宇公司签订《房屋买卖合同》，原告购买鹏宇公司的第一幢503室房屋一套，建筑面积129.36平方米，价值265188元，原告交付全部购房款，鹏宇公司将房屋交付给原告，原告居住使用至今，合同成立并生效，因涉案房屋系鹏宇公司房屋的一部分，暂时未能办理过户手续，被告鹏宇公司同意办理分户手续后办理过户登记手续。2013年，鹏宇公司未经原告同意将其房屋抵押给丰县农商行，丰县农商行在未对抵押物调查核实的情况下办理了房屋抵押借款合同，二被告存在过错，目前，鹏宇公司因违法行为被公安机关立案侦查，其抵押贷款行为应为无效。因包括涉案房屋在内的鹏宇公司的房产被依法强制执行，原告向丰县人民法院提出异议，被依法驳回。原告认为，涉案房屋的实际所有人为原告，丰县农商行执行原告的房屋无事实和法律依据，为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。 丰县农商行辩称，1.原告与鹏宇公司就涉案房屋的买卖无论真实与否，其买卖合同属于无效合同。理由如下：首先，鹏宇公司是服装生产加工企业，没有进行房地产开发，不具有对外出售商品房的法律资质条件；其次，原告明知鹏宇公司不具有开发房地产的资格，仍然贪图房屋低价与鹏宇公司进行房屋交易，原告对此有明显过错；再者，鹏宇公司私自改变土地使用权出让合同约定的土地用途在工业用地上建造房屋出售，在没有取得政府相关主管部门的同意，变更土地使用权出让合同的前提下，涉案房屋不能取得房屋权属证书；2.涉案房屋的产权人为鹏宇公司，鹏宇公司已经依法向丰县农商行设定抵押，丰县农商行享有法定的抵押权和优先受偿权。 鹏宇公司未到庭，也未提出书面答辩意见。 本院查明：原告与鹏宇公司签订了房屋买卖合同一份，该房屋买卖合同记载：第二条购买房屋的基本情况，房屋坐落在丰县经济开发区鹏宇公司院内1幢503室，用途为职工宿舍，共5层，套内建筑面积为129.36平方米，该房不能办理产权分户登记。第三条计价方式与价款，每平方米2050元，总价款265188元。第四条付款方式，一次性付款。补充协议约定，1.此房为徐州鹏宇服装有限公司房产证、土地使用证，使用权限为50年。2.任何情况下拆迁买受人的房子，出卖人负责办理好买受人的补偿费到位。签订时间为2011年10月28日，并盖有徐州鹏宇服装有限公司公章，公章备案编号为3203210913484。 2012年12月7日，被告鹏宇公司将其所有的坐落于东城路东、秦台路南的建筑面积分别为1706.99平方米、3934.44平方米、4820.45平方米三幢楼房办理了丰房权证公字第××号房屋所有权证，并办理了丰土国用（2012）第02343号土地使用权证，土地用途为工业用地。涉案房屋为上述房产中建筑面积为4820.45平方米建筑物的一部分。 2013年2月4日，被告鹏宇公司与被告丰县农商行签订了贷款金额为2000万元的（丰凤）农信借字（2013）第02042401号流动资金循环借款合同、（丰凤）丰农信高抵字（2013）第02042401号最高额抵押合同、丰县房地产抵押合同，并办理了抵押登记。抵押合同的内容约定：鹏宇公司以丰房权证第××号房屋（建筑面积：10461.88m²，用地面积8952.5m²）价值的54％设定抵押，权利价值20000000元，约定期限为2013年2月4日至2018年2月3日。丰县农商行按约定向鹏宇公司发放贷款共计20000000元，鹏宇公司没有按照约定履行还款义务，仅偿还部分借款利息。后丰县农商行诉至本院，要求鹏宇公司偿还借款1970万及利息，本院根据丰县农商行的申请，依法作出（2015）丰商初字第167号民事裁定书，并查封了登记在鹏宇公司名下的位于丰县土地，双方于2015年6月24日达成调解协议，本院制作了（2015）丰商初字第0167-1号调解书。 为查明案件事实，后本院依法到丰县公安局治安警察大队调取了鹏宇公司的公章使用备案情况，鹏宇公司共有三枚公章备案，第一枚公章徐州鹏宇服装有限公司，备案时间为2012年7月26日，备案编号3203211900781，第二枚公章徐州鹏宇服装有限公司XuzhouPengyuGarmentCo.LTD（缴销重刻），备案时间为2013年7月8日，备案编号3203210913484，第三枚公章徐州鹏宇服装有限公司XuzhouPengyuGarmentCo.LTD（缴销重刻）,备案时间为2014年6月13日，备案编号3203210919368。 本案的争议焦点：原告刘学飞、訾磊是否享有阻却执行的实体权利。 本院认为，案外人对执行标的提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，合同中第二条第三款记载，涉案房屋的用途为职工宿舍；第五款明确记载该房不能办理产权分户登记，补充协议约定了涉案房屋的房产证、土地使用权证为鹏宇公司，并约定了若拆迁补偿如何办理的情况，说明原告明知涉案房屋不能办理房产证；其次，原告与被告鹏宇公司签订房屋买卖合同的时间为2011年10月28日，而房屋买卖合同所盖鹏宇公司的公章为2013年7月8日备案刻制，双方签订的房屋买卖合同应系倒签合同；再者，原告仅提供交付购房款的收据，没有发票，且没有其他证据相佐证，不能证明房款交付。综上分析，能够确认原告与鹏宇公司签订合同的真实时间应在丰县农商行取得抵押权后，且原告不能取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百七十九条第一款：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”根据以上法律规定和查明事实，原告在明知不能取得涉案房屋所有权的情况下，在鹏宇公司将包括涉案房屋在内的房产抵押给丰县农商行之后签订了房屋买卖合同，原告对涉案房屋享有的权利不能对抗丰县农商行享有的抵押权。故，原告不享有阻却执行的实体权利，应当驳回原告的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决如下： 驳回原告刘学飞、訾磊的诉讼请求。 案件受理费5278元，由原告刘学飞、訾磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 超 人民陪审员  张红侠 人民陪审员  王长宏 二〇一九年四月一日 书 记 员  李梦梅