广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2468号上诉人（原审被告）：简柱坚，住广州市天河区。上诉人（原审被告）：陈燕环，住广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶毅，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄国初，住增城区。委托诉讼代理人：陈润婷，广东绿儒律师事务所律师。原审第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城。法定代表人：陈志彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，男，该公司员工。上诉人简柱坚、陈燕环因与被上诉人黄国初、广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人简柱坚、陈燕环共同代理人叶毅、被上诉人黄国初代理人陈润婷到庭参加诉讼。原审第三人保值公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。简柱坚、陈燕环上诉请求：l.撤销一审第二、第三、第四项判决。2.驳回黄国初的诉讼请求。3.判令一审、二审诉讼费由黄国初承担。事实与理由：简柱坚、陈燕环不服一审法院的判决。作为卖家的简柱坚、陈燕环在房屋新政策出台后并没有提价或不卖房屋等行为，不同于其他人的做法是主动通知中介来取资料。黄国初在房价随新政上涨的情况下，两个月未使用电话或短信催促和询问简柱坚、陈燕环，简柱坚、陈燕环认为这是违反买卖协议的行为。一审法院认定简柱坚、陈燕环拒绝黄国初委托的银行工作人员上门评估是造成无法办理按揭并导致最终无法交易的直接原因。简柱坚、陈燕环认为，一审法院未确认中介公司在简柱坚、陈燕环与黄国初签订了二手房屋协议的情况下将涉案房屋进行网上公开售卖这一行为的情况进行认定。一、双方谁违约？1.简柱坚、陈燕环提供的证据表明：本案是在黄国初没有进行任何催促的情况下，却是由简柱坚、陈燕环主动联系中介取资料“生怕耽误买家办理按揭”。2.简柱坚、陈燕环强调：一审没有一份证据显示黄国初通知了简柱坚、陈燕环要求简柱坚、陈燕环共同去办理银行按揭手续，但简柱坚、陈燕环以各种借口及理由拒不前往银行办理。一审法院是不是应该查明这样的核心事实：黄国初是向银行申请过按揭?向哪一家银行申请?有何证据?银行应当出具受理回证，简柱坚、陈燕环认为黄国初的银行申请按揭这一证据不真实，以及当事人可以向一审法院申请调取这一证据应当被允许。一审法院采信黄国初的说法“作为申请按揭所必备的资料，由于没有评估报告，故无法向银行申请按揭”没有依据。一审法院应该查明是哪一家银行实施的行为，对主动派员上门评估这一行为予以查证并需要委托合同或授权书。一审法院忽视了这样的事实：黄国初面对新政出台后的升价行情，买家没有作出相应的行为，也没有打过一个电话给卖家及中介，这样一行为应当成为一审法院的重视。在二手房买卖交易纠纷案件中，卖家违约的行为不外乎几种：不签网签；不交资料；不去银行签字办理按揭。本案黄国初没有向一审法院证明，其已向银行申请了按揭并已通知了卖家，是由于卖家的不配合，导致无法办理按揭，当然银行就无法出具同贷书。简柱坚、陈燕环强调：同贷书的出具，必须是以银行已受理银行按揭申请为前提。在无证据证实已申请的情况下，则无同贷书。二、一审法院对简柱坚、陈燕环与黄国初就案涉房屋所签订的房屋买卖合同中如何适用合同约定的“7日内申请按揭”及“三个月内出具同贷书”的问题中，“三个月内出具同贷书”的条款与“七日内申请按揭”相冲突而情况予以查证。l.简柱坚、陈燕环认为：两者约定并无矛盾冲突，更不存在后者否定前者的意思表示。因为合同中约定的“三个月内出具同贷书”的前提条件是必须向银行提出按揭申请，只有提出申请并且银行受理，银行出具同贷书的时间不是由合同双方所能确定，因此，才有了这样的约定条款，但倘若没有向银行申请这一必要的前提条件，自然不可以有“同贷书”。因此，本案的关键事实是黄国初提供了什么证据来证实其向哪一家银行提出过按揭申请。2.合同约定的“7日办理银行按揭”的条款，从交易完成的特殊条件是银行按揭的办理，甚至对逾期办理移交资料以及逾期未办理按揭所造成的解除合同的法律后果合同都有明确具体的约定，因此应以此条约定为衡量当事人双方是否存在违约的主要条款。本案中，中介方及买家，不主动向卖家索取办理按揭以及在收到资料二十多天不申请按揭的行为予以查证。简柱坚、陈燕环认为一审法院应深究细查的是：即使按买家所言，评估报告是申请按揭的必备材料，那么为什么中介收取资料后并未按约定期限7日内提出上门要求。这恰好说明“7日内办理按揭”的条款，对黄国初而言没有约束力，黄国初以“三个月内出具同贷书”的条款来证明其未违约，有违诚信，与一般真实房屋交易规律相悖，不应得到支持。3.本案还应结合具体案情来审查。如前所述，即使“三个月内出具同贷书”的约定有效，人民法院也应看到：合同是3月28日签订的，提出所谓上门评估被拒已是5月中旬之后，黄国初在一审庭审时表示：还有一个多月完全可以办理“同贷书”，简柱坚、陈燕环认为这种缺乏基本证据的说法不应被采信。基础事实是合同约定黄国初负责办理按揭，并应在收到资料后7日内申请按揭，而黄国初没有即时申请。三、一审法院忽视这样的事实：作为涉案房屋的中介，在明知涉案房屋的买卖双方已签订房屋买卖合同的情况下，仍将涉案房屋在网上让中介员工高价售卖。简柱坚、陈燕环认为一审法院对这样公然违背中介职业基本操守，恶意损害买卖双方利益的恶劣行为不主动查证，且人民法院的判决应当是惩治违约破坏交易秩序的行为，即对中介假冒买家与卖家签约，却不用支付首期房款，根本就不去办理合同约定的按揭手续，却大肆在网上高价叫卖涉案房屋的行为，法院的判决应给予干涉、纠正和规范。这是保证市场交易秩序的正常。中介人员恶意串通，唯利势图，不择手段，不但没有受到处罚，相反被判决自己房屋被高价叫卖的简柱坚、陈燕环来承担违约责任。本案中介与买家恶意串通的行为还表现在：l.简柱坚、陈燕环不是偶然机会发现自己已售给黄国初的房屋被中介公司高价售卖，那么本来不正常的行为就得到了合理解释：买家在房屋升价后一反常态不去办理银行按揭，就是留下时间给中介高价另外叫卖。简柱坚、陈燕环虽说没有确切证据证明买家明知中介高价另外售卖的事实，但不容置疑的是，中介面对房屋升价所带来的诱惑，在明知该房屋已签约的情况下，仍然以涉案房屋高价叫卖牟利，此行为明显违背诚信，违反中介职业操守，这种明确被法律所禁止的行为不应得到支持和鼓励，相反应予以惩戒，已维护正常的交易秩序。2.黄国初面对房屋升价却丝毫不用关心，只是因为合同中约定了这样的条款：买家黄国初可以指定由第三人购买涉案房屋。如果没有这样的约定，中介背地把简柱坚、陈燕环的房屋上网叫卖就没有任何意义。新买家介入后，再由黄国初指定由其购买，黄国初利益不但没有受损，还有利可图。唯一受到损害的是涉案房屋的卖家，卖家只能以合同签订时未升价的原价出售房屋。3.黄国初支付所谓的房屋定金3万元是由中介人员代为支付。黄国初还提供了银行流水，证明黄国初提前支付了3万元给中介，但该银行流水只是表明黄国初只有3万元进账，而不是划付给中介人员，简柱坚、陈燕环质疑的是，这一证据并未经一审法院采纳。4.双方存在着恶意串通，由于买家黄国初与中介公司所签订的中介合同没有盖章。一个正常的具有完全民事行为能力的成年人，应当查明没有盖章的中介合同。而且定金不是支付给合同主体的中介公司，却是划付给中介工作人员的私人账户(况且银行流水都没有显示)，这一行为应当查明。中介公司在收钱后需出据发票并未出具。给付3万元金钱一方需要提供一份盖章的收据。综上所述，本案没有证据证明简柱坚、陈燕环违约，相反是简柱坚、陈燕环主动询问中介买家是否具有符合购买资格，甚至主动催促中介来取资料，黄国初没有举证证明其已申请银行按揭及通知简柱坚、陈燕环要求办理按揭手续，黄国初未能举证证明合同签订近二个月才上门评估的人员就是银行工作人员，故本案违约的不是简柱坚、陈燕环，恳请二审法院予以纠正，简柱坚、陈燕环认为二审法院会对恶意串通、扰乱正常交易秩序破坏交易安全的不良行为表明态度。二审庭询中，简柱坚、陈燕环补充下列意见，一审判决简柱坚、陈燕环违约的主要依据是未配合进行房屋评估导致黄国初一方无法办理银行按揭导致本案合同无法继续履行，一审法院的认定应当有证据支持，本案一审查明的事实没有任何证据证实中介公司所称上市公司是来自哪家银行，而一审法院完全忽视了在本案签订的合同，在房屋新政出台导致房价飙升的情况下，没有一个电话及微信给当事人。在涉案当中，隐藏了一个条款，第一个条款是买家可以将涉案房屋转让第三人。第二个条款是在同贷书出具三个月之内都可以继续履行，正因为这两个条款证实了买家黄国初没有履行涉案合同的真实意思，特别是作为中介公司在明知简柱坚、陈燕环与黄国初存在买卖合同的前提下，在网上另行高价售卖房屋，中介公司不断带领买家上门看楼，导致涉案房屋的租客不胜其烦，甚至还有中介买家在楼梯口处蹲守，导致涉案房屋租客提前解约。简柱坚、陈燕环在一审法院反复强调的事实是黄国初究竟是哪一家银行提起房屋按揭申请。一个关键事实就是向银行申请按揭需要什么资料，又是委托哪一家评估公司上门评估，这是黄国初是否违约的根本。一审法院认为简柱坚、陈燕环向法院提出解除合同的诉讼，也就是不愿履行行为的具体的行为之一。简柱坚、陈燕环认为简柱坚、陈燕环向一审法院提出的诉讼是否也意味着黄国初也不愿意履行合同，黄国初如果是一个真实的买家就应该积极履行合同及早申请按揭，相反，在一审诉讼中仍然以合同的原约定价格继续履行合同，而在一审法院的判决里面对此没有任何体现。就涉案房屋签订的合同，在房屋新政出台以后，一审法院查明事实存在严重失误。一审法院查明事实第6页2017年3月14日，赖伟杰收取黄国初给付的3万元定金，但事实是2017年3月14日总共只有三笔款项，没有一笔款项可证明黄国初给付了3万元，相反是赖伟杰给黄国初3万元。简柱坚、陈燕环认为一审法院混淆了事实，正因为这一事实，在此向法院强调，黄国初是房屋中介，只是与赖伟杰不是在同一家中介公司任职而已。正是因为这一事实，支付定金的买家是赖伟杰，这一情形与广州中院已改判案例的事实完全相同，改判的理由一条是由中介人员支付了定金。关于涉案合同一方可以转让给第三方的类似判决如天津靖海区人民法院就认定合同是无效的。简柱坚、陈燕环通过公证提取的证据表明了涉案房屋被中介公司的11个员工在网上高价叫卖的情形。简柱坚、陈燕环认为简柱坚、陈燕环在黄国初未办理银行按揭超过合同规定的期限10个工作日，而涉案房屋又在被高价叫卖的情况下，通过向人民法院提起诉讼请求司法救济的行为没有任何过错。相反根据判决，却应当由简柱坚、陈燕环来承担违约责任，这样的判决无法达到效果与法律相统一，更无法通过人民法院的判决惩戒失信及炒房的中介方，无法达到维护房屋市场交易秩序的目的。黄国初二审答辩称一审认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、关于简柱坚、陈燕环与黄国初何方违约的问题。根据事实，本案纠纷产生的原因是因为简柱坚、陈燕环拒不配合进行涉案房屋评估导致黄国初因缺乏涉案房屋的评估报告而无法向银行递交按揭贷款申请，无法按合同约定在3个月期限内取得银行同贷书，也就是说，简柱坚、陈燕环在合同履行过程中存在违约行为，且该违约行为最终导致合同无法继续履行。在庭审中，简柱坚、陈燕环一再强调其已经将办理按揭贷款所需的资料提供给黄国初，但事实上，其仅仅向黄国初提供了身份证、户口本、结婚证等资料的复印件，却迟迟不配合评估公司进行涉案房产的评估。从所周知，评估报告是银行出具同贷书的必要条件以及重要依据，缺乏房屋评估报告，银行根本不可能进入贷款审批程序，更不可能出具同贷书。正是因为简柱坚、陈燕环拒不配合进行涉案房屋评估，才导致黄国初无法在签订合同后3个月内取得同贷书，导致合同无法继续履行。二、关于合同约定“七日内申请按揭”及“三个月内出具同贷书”的问题。首先，涉案合同是保值公司提供的格式合同，关于“七日内申请按揭”的约定属于无法直接修改的合同条款，而双方在交易过程中根据双方的实际情况经过协商一致，认为只要三个月内取得银行同贷书即可，并不必须受“七日内申请按揭”所约束，所以才会在合同备注条款约定“买方三个月出具银行同意贷款书”。而且简柱坚、陈燕环在2017年3月31日，即已经超过“七日”后才通知保值公司过去领取按揭贷款所需的资料。如果简柱坚、陈燕环认为必须严格遵守“七日”约定，其又何明知故犯，在超过“七日”后才通知领取资料？简柱坚、陈燕环未在“七日”内递交按揭所需资料，为何又在庭审过程中一再主张黄国初应当在“七日”内申请？其次，黄国初正是基于备注条款中关于“三个月取得银行同贷书”合同继续履行的约定，才没有在超过“七日”后迫切地催促简柱坚、陈燕环。但当合同约定的“三个月”期限，即2017年6月16日逼近时，黄国初考虑时间已经不宽裕，而经保值公司反映简柱坚、陈燕环拒不配合评估后，于2017年5月25日直接发函催促简柱坚、陈燕环。最后，就算双方均没有按照“七日”约定履行合同，也不必然导致合同无法继续履行。根据备注条款“买方三个月内出具银行同意贷款书”的约定，黄国初只要在三个月内取得银行同贷书，合同依然继续履行，但简柱坚、陈燕环却一直拒绝履行合同，配合评估，并在尚未满三个月期限的时候就向一审法院起诉，以实际行为终止合同继续履行。三、关于简柱坚、陈燕环主张黄国初与中介公司是否存在恶意串通问题。第一、黄国初不存在与保值公司恶意申通的情形。第二、涉案合同关于可以过户至其他第三人名下的约定是保值公司提供的格式合同中的格式条款，而非黄国初为炒卖房屋而有意添加的。第三、黄国初在3月15日看过涉案房屋后，非常有意购买涉案房屋，担心有人竞争，所以当天就向保值公司员工赖伟杰以现金方式交付3万元，并委托赖伟杰在不超过100万的价格范围内代为洽淡涉案房屋的买卖事宜。第四、涉案房屋价格上升时，双方已签署合同，黄国初信赖合同的约束力，一直遵守合同约定。关于3个月的规定是双方协商一致的特别备注条款。综合本案，关于工作人员上门评估的问题，根据二手楼交易流程都是买家委托评估公司上门评估得出评估报告后再向银行申请。关于简柱坚、陈燕环的请求，简柱坚、陈燕环经黄国初催促之后并未配合进行评估，相反在2017年5月23日提出了解除合同的诉讼。关于赖伟杰转给黄国初的3万元是黄国初在之前看其他房子支付的一个诚意金，后该房子没有交易成功故由赖伟杰转给回给黄国初，与本案的定金3万元无关，而本案的定金是黄国初现金交给赖伟杰之后，再由赖伟杰亲自交给简柱坚、陈燕环，该钱经过赖伟杰手交付，但出资的是黄国初。如果该3万块是由赖伟杰出资的，其根本没必要在转3万给黄国初，否则，赖伟杰就变成自行出了6万元。本案的定金是由赖伟杰亲手交付的，如果如简柱坚、陈燕环所述，钱是赖伟杰的，则无需转回黄国初。保值公司二审书面答辩称：一、向银行申请按揭贷款，需要备齐按揭所需全部资料、包括买卖双方基本资料，房屋基本资料（查册、评估报告）才能向银行递交申请。递交申请后，银行没有受理回执给申请人。二、合同约定了3个月办理按揭贷款的时间，简柱坚、陈燕环在合同约定的履行期限未到的情况下便已起诉买方解除合同，其违约目的明显。三、其余陈述意见与一审陈述意见一致。黄国初向一审法院起诉请求：1.判令解除黄国初与简柱坚、陈燕环签订的编号为1701770的《房地产买卖合同》，简柱坚、陈燕环向黄国初返还定金3万元；2.判令简柱坚、陈燕环向黄国初支付违约金10万元；3.判令简柱坚、陈燕环支付黄国初为实现债权支付的律师费15000元以及评估费等费用；4.判令简柱坚、陈燕环向黄国初支付房屋升值损失340360元；5.判令本案的全部诉讼费用由简柱坚、陈燕环承担。一审法院认定事实：位于广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立坊一街4号705房登记的产权人为简柱坚、陈燕环。2017年3月14日，黄国初向保值公司的工作人员赖伟杰账户转账支付购房诚意金3万元。次日，赖伟杰代表保值公司与黄国初签署《委托书（买方）》，约定内容为如下：黄国初经保值公司介绍，对涉案房屋有购买意向，委托保值公司作为中介方向涉案房屋的业主提出转让价格为100万元等签约条件，黄国初在签订本委托书时向保值公司支付3万元诚意金，一旦业主同意或低于100万元的交易条件，黄国初即确认成交，保值公司无需黄国初本人另行指示，可将诚意金转交业主，作为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实等。2017年3月17日，黄国初（买方）与简柱坚、陈燕环（卖方）以及保值公司（居间方）共同签署编号为NO.1701770的《房地产买卖合同》，约定如下内容：“买卖双方就买卖位于增城市新塘镇永和荔湖城水立坊一街4号705房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1.该物业建筑面积95.74平方米……二、成交价格1.买卖双方同意该物业总楼价为人民币1000000.00元……四、交易方式买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序详见合同附件。……五、居间服务费1.基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。……3.在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3.逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……八、其他约定事项……3.本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递后2日内即视为送达。4.为保障交易安全，买卖双方同意，本合同签订后委托居间方办理该物业网签手续。5.本合同经三方签字盖章后生效。……备注：以银行同意贷款书为准，经买卖双方协商，买方三个月内出具银行同意贷款书。付款方式买卖双方经协商一致，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1.签订本合同时支付人民币叁万元（￥30000元）作为定金、2.首期楼价款（含定金）人民币贰拾叁万元正（￥230000.00元），买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方【×】；买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付（居间方已明确告知选择此种方式支付首期款的风险）【×】；买方应在同贷款书出具后并且卖方原贷款银行通知银行提前还款3个工作日内将首期款托管在银行，在买方取得该物业的新房产证后3日内，由银行将托管的款项支付给卖方【×】。3.剩余楼价款人民币约柒拾柒万元整（￥770000.00元）为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。……4.买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……”。同日，保值公司的工作人员赖伟杰账户向陈燕环在中国工商银行开设的6212263602036802304账户转账30000元作为黄国初购买涉案房屋的定金，陈燕环、简柱坚收款后向黄国初出具《定金收据》，确认收到黄国初支付购买涉案房屋的定金3万元。2017年3月19日，陈燕环通过微信询问保值公司工作人员赖伟桢，楼市新政策出台后买家是否符合条件？赖伟桢回复称：“没事”。2017年3月31日，陈燕环通过微信与保值公司的工作人员赖伟侦联系，要求赖伟桢次日中午过来取资料。2017年4月2日，赖伟桢通过微信告知陈燕环，由于这几天比较忙，没时间过去拿资料。2017年4月4日，陈燕环再次通过微信与赖伟桢联系，告知赖伟桢在次日早上十点半过来拿资料。赖伟桢回复：“好的”。2017年5月17日，广州市广州公证处出具（2017）粤广广州第070779号《公证书》，载明“申请人陈燕环……称有关中介公司违背其本人意愿，在互联网上发布属于其本人所有的，座落在增城市新塘镇永和荔湖城水立坊一街4号705房的相关信息。……现申请对互联网上名为“58同城二手房”的相关网页内容进行保全证据。……兹证明与本公证书相粘连的网页打印件（共十五页）……与实际情况相符……”2017年5月18日至5月28日期间，保值公司的工作人员赖伟桢与赖伟杰分别多次向陈燕环发出短信，要求陈燕环配合开门给评估公司的工作人员拍照评估，但陈燕环没有短信回复。保值公司称申请按揭贷款手续必须提供评估公司出具涉案房屋市场价值的评估报告，上述短信记录可证明保值公司工作人员有催促简柱坚、陈燕环配合办理涉案房屋的评估，但简柱坚、陈燕环拒绝配合。简柱坚、陈燕环对上述短信记录的真实性没有异议，简柱坚、陈燕环主张黄国初没有说明是哪间银行和评估公司的人员，保值公司在2017年5月18日之后才催促，已超出合同约定办理银行按揭贷款的时间。2017年5月23日，简柱坚、陈燕环起诉黄国初及保值公司，诉请解除其与黄国初签订的《房地产买卖合同》，要求判令黄国初承担违约责任向其支付违约金10万元等，一审法院受理案号为（2017）粤0183民初3424号。由于简柱坚、陈燕环经一审法院通知未在规定期限内补交案件受理费，一审法院于2018年3月2日作出（2017）粤0183民初3424号民事裁定书，裁定按简柱坚、陈燕环撤回起诉处理。2017年5月25日，黄国初通过邮寄的方式向简柱坚、陈燕环发出《催告函》，催告内容为，黄国初已按合同约定履行义务向你方支付购房定金并已向按揭公司提交按揭贷款所需全部资料，但因申请贷款需要提交房屋评估报告，而简柱坚、陈燕环一直不配合评估公司对房屋进行评估，导致黄国初未能获得银行同意贷款书，合同无法继续履行，至此，简柱坚、陈燕环的行为已构成违约；现黄国初要求简柱坚、陈燕环在2017年5月28日前配合评估公司对房屋进行评估，否则，因你方违约造成的一切法律责任由你方负责等。简柱坚、陈燕环确认有收到该催告函。2017年6月23日，黄国初与广东杰信律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定黄国初因与简柱坚、陈燕环房屋买卖合同纠纷一案，聘请广东杰信律师事务所作为委托代理人。2017年9月22日，广东杰信律师事务所开具金额为15000元的律师代理费发票给黄国初收执。2017年9月26日，保值公司的工作人员赖伟桢出具《证明》，内容为“证明人：赖伟桢……系广州市保值房地产代理有限公司业务员……2017年3月17日，在我司居间下，买方黄国初与陈燕环、陈柱坚签订了《房地产买卖合同》，由黄国初购买陈燕环、陈柱坚在广州市增城区新塘镇永和荔湖城水立方一街4号705房的房产。合同签订后，本人作为该次交易的业务员，收到了买方提交的下列按揭资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水等资料。收到了卖方身份证、户口本、结婚证等资料。但卖方一直不配合买方安排评估公司对房屋进行评估，因此评估报告一直未出具。特此证明！”。诉讼过程中，黄国初为证明简柱坚、陈燕环违约致使其合同目的不能现实，产生房屋升值损失的事实，申请对涉案房屋以2017年7月4日的市场价值进行评估。为此，一审法院摇珠选定了广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司进行评估，黄国初为此支付了评估费5779元。广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司到涉案房屋现场勘查后，于2018年6月26日出具穗衡鼎评报房字[2018]第B711号《房地产估价报告》，载明涉案房屋按确定价值时间点2017年7月4日的评估总价为1311600元（建筑面积95.74平方米，单价为13700元/平方米）。黄国初为证明其在收到保值公司的通知后当天就将银行流水、户口簿、结婚证、收入证明等材料交给保值公司办理按揭贷款申请的事实，提供了账户历史交易明细清单原件、户口簿复印件、结婚证复印件、《职业及收入证明》原件等证据佐证。其中账户历史交易明细清单上显示的黄国初银行账户交易明细的截止日期是2017年3月31日，《职业及收入证明》显示的开具日期是2017年3月31日。简柱坚、陈燕环对账户历史交易明细清单的真实性没有异议，对户口簿、结婚证、《职业及收入证明》的真实性、合法性、关联性不予认可。简柱坚、陈燕环主张黄国初提供的账户历史交易明细清单无法证明是为涉案房屋交易而打印，也无法证明该份证据是作为申请银行按揭贷款申请所需提交的资料，黄国初的收入证明应提供社保予以佐证。保值公司对黄国初提供的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，保值公司称有收到黄国初提供的上述材料，办理商业银行的按揭贷款只需提供银行流水记录、收入证明即可，并不需要提供相关社保缴纳证明。（2017）粤0183民初3424号案的庭审中，一、简柱坚、陈燕环陈述：黄国初根本没有购房的意愿，没有在合同约定的七个工作日内办理按揭贷款申请手续，在购房新政出台之后，没有与卖方沟通，要求卖家继续履行合同，也没催促保值公司履行合同，因此黄国初逾期超过十个工作日没有履行合同存在违约，简柱坚、陈燕环可以解除合同，黄国初要承担违约责任。二、保值公司陈述：简柱坚、陈燕环没有在签订合同后的七个工作日内提供按揭贷款所需的资料，买方向银行办理按揭贷款手续需要完整的资料才能向银行递交申请，由于卖方没有配合对涉案房屋进行评估，出不了评估报告，因此黄国初申请不了贷款。三、黄国初陈述：办理按揭贷款申请必须要有涉案房屋市场价值的评估报告，但简柱坚、陈燕环一直没有配合办理涉案房屋的评估，在房价上涨的情况下，简柱坚、陈燕环以其实际行为表明不履行合同。本案庭审中，一、黄国初与保值公司确认以下事实：《房地产买卖合同》中没有明确首期款的支付时间，保值公司向黄国初表明在办理过户递件手续当天支付首期款之后，卖方才会配合办理过户，因此黄国初打算在办理过户当天支付首期款给卖方。二、黄国初陈述以下内容：1.买卖涉案房屋的按揭贷款手续应该由保值公司协助办理。2.黄国初在2017年3月31日办理按揭贷款所需的资料即银行流水、身份证、结婚证复印件等交给了保值公司，而且合同备注条款约定3个月内出具同贷书，所以黄国初在3个月内办妥贷款申请即可。3.在合同履行过程中，简柱坚、陈燕环经黄国初催促拒绝配合协助办理银行按揭贷款申请，在合同约定的3个月内出具银行同贷书未到期的情况下，简柱坚、陈燕环已向法院另案起诉黄国初，要求解除涉案买卖合同，违反了合同约定，导致交易无法继续履行。三、简柱坚、陈燕环陈述以下内容：1.黄国初在签署合同后一直没有积极履行合同，没有办理或者催促简柱坚、陈燕环办理按揭。2.黄国初属于中介人员，涉案买卖合同只是黄国初用于锁定房源的手段。3.黄国初未能提供任何证据表明其向保值公司或者简柱坚、陈燕环提出过要求提供办理按揭所需的材料。4.简柱坚、陈燕环同意按照合同约定的价格100万元向黄国初出售涉案房屋，但是黄国初要在过户当天一次性付清剩余的购房款，恰恰是黄国初不愿意履行合同，才不接受简柱坚、陈燕环的调解方案。黄国初对简柱坚、陈燕环上述第4点陈述内容回应如下：简柱坚、陈燕环虽然同意继续按合同约定的价款转让涉案房屋给黄国初，但要求黄国初一次性付款，黄国初迫于资金压力问题，才没有接受简柱坚、陈燕环提出的调解方案，若简柱坚、陈燕环同意合同约定的付款方式，黄国初同意继续履行合同。四、保值公司陈述以下内容：1.在本案交易中，黄国初没有委托保值公司办理按揭贷款申请手续，是黄国初自行办理按揭贷款申请。2.业主委托保值公司放盘销售房屋后，保值公司会将房屋信息登记到电脑系统，业务员会根据电脑系统的房源自行放到网上销售，而且可以由不同的业务员多次重复不断地放到网上销售，所以才会出现涉案房屋已出售，但网上仍有涉案房屋销售的信息宣传。3.《房地产买卖合同》备注的条款写明买卖双方协商，买方三个月内出具同贷书，也就是说2017年6月17日是办妥按揭的截止期限，简柱坚、陈燕环在2017年5月就已经提起诉讼，是为了通过诉讼避免违约责任。一审法院认为：黄国初与简柱坚、陈燕环、保值公司于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应当恪守履行。黄国初在签订合同当天通过保值公司的工作人员赖伟杰向陈燕环转账支付购房定金3万元，简柱坚、陈燕环收款后，出具定金收据给黄国初收执，确认收取黄国初支付的购房定金3万元。以上事实，除当事人陈述外，还有黄国初提供的账户历史交易明细清单、《委托书（买方）》、定金收据以及简柱坚、陈燕环提供的借记卡账户历史明细清单等证据证明，一审法院予以确认。《房地产买卖合同》附件付款方式第二条第4款约定：“买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……”。根据简柱坚、陈燕环提供的证据显示，简柱坚、陈燕环在2017年3月31日通过微信告知保值公司的工作人员可以前来拿取复印好的办理按揭贷款的资料。这个时间已超出了上述合同条款约定时间。另外，根据黄国初提供的账户历史交易明细清单以及《职业及收入证明》显示截止日期以及出具日期均是2017年3月31日。以上事实表明，黄国初与简柱坚、陈燕环均没有按照上述合同约定在签订合同后的7个工作日内提供办理按揭贷款申请的所需资料。《房地产买卖合同》备注条款还约定“以银行同意贷款书为准，经买卖双方协商，买方三个月内出具银行同意贷款书。”由此可见，买卖双方对于买方办妥同贷书的时间进行了明确，黄国初可在签订合同后的三个月内办妥银行同意贷款书。因此，黄国初与简柱坚、陈燕环虽然未在约定的7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料，但该行为并不当然导致合同无法继续履行。而且，买卖双方提供办理按揭贷款所需所有资料的目的在于为买方向银行递交资料申请按揭贷款，待银行审查符合条件后出具同贷书。只要简柱坚、陈燕环在合同备注条款约定的时间内提供办理按揭贷款所需的全部资料，即可视为简柱坚、陈燕环已履行了配合黄国初办理了按揭贷款申请的义务。但是，根据当事人的陈述以及黄国初提供的《催告函》、保值公司提供的短信记录显示，在2017年5月18日至28日期间，黄国初通过书面催告方式，保值公司的工作人员通过短信通知方式，要求陈燕环配合办理涉案房屋评估工作，简柱坚、陈燕环拒绝配合。由于简柱坚、陈燕环在履约过程中存在没有配合黄国初提交申请按揭银行所需全部资料的行为，从而导致黄国初无法办理取得涉案房屋市场价值的评估报告，直接影响到黄国初未能向银行递交资料办理按揭贷款申请。此外，简柱坚、陈燕环在合同备注条款约定的三个月期限未届满之前向一审法院提起诉讼，要求解除与黄国初签订的《房地产买卖合同》。可见，简柱坚、陈燕环以提起诉讼的行为表明不继续履行合同，其行为已构成违约。据此，简柱坚、陈燕环主张其不存在违约，抗辩不同意解除合同，理据不充分，一审法院不予采纳。综上，简柱坚、陈燕环的违约行为已符合《房地产买卖合同》第六条第2项约定的合同解除条件，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故黄国初诉请解除其与简柱坚、陈燕环签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系，于法有据，一审法院予以支持。由于《房地产买卖合同》中还涉及买卖双方分别与保值公司居间合同关系，对于《房地产买卖合同》中的居间关系是否一并解除的问题，一审法院不予调处。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，黄国初与简柱坚、陈燕环的房屋买卖关系解除后，简柱坚、陈燕环已收的购房定金3万元应返还给黄国初，故黄国初主张简柱坚、陈燕环返还购房定金3万元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。根据《房地产买卖合同》第六条第2项：“逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”以及第4项：“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，基于简柱坚、陈燕环存在违约，黄国初要求判令简柱坚、陈燕环支付违约金10万元以及赔偿律师费15000元的诉讼请求，于法不悖，一审法院予以支持。至于黄国初主张的评估费，因黄国初未明确评估费的具体金额，且黄国初并未提供证据证明在合同履行期间有向评估单位支付该笔费用，黄国初也未提供相关评估费的凭证，因此黄国初诉请的评估费，一审法院不予支持。关于黄国初主张的房屋升值损失问题。一审法院认为，合同约定的违约金足以弥补黄国初因简柱坚、陈燕环违约造成的损失，故黄国初按照涉案房屋2017年7月4日的市场价值主张简柱坚、陈燕环支付房屋升值损失340360元，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年11月13日判决如下：一、解除原告黄国初与被告简柱坚、陈燕环签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系。二、被告简柱坚、陈燕环于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄国初返还购房定金30000元。三、被告简柱坚、陈燕环于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄国初支付违约金100000元。四、被告简柱坚、陈燕环于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄国初赔偿律师费15000元。五、驳回原告黄国初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20341元，由原告黄国初负担6405元，被告简柱坚、陈燕环负担13936元。评估费5779元，由原告黄国初负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，黄国初二审陈述其向增城区农商银行申请按揭贷款。二审期间，黄国初向本院提交其与广州农商银行增城荔城支行行长劳杨庚通话记录的光盘一张及文字记录一份。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对简柱坚、陈燕环的上诉请求与黄国初、保值公司的答辩意见，分析如下：根据黄国初与简柱坚、陈燕环签署的《房地产买卖合同》附件付款方式第二条第4款约定：“买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……”。该《房地产买卖合同》备注条款还约定“以银行同意贷款书为准，经买卖双方协商，买方三个月内出具银行同意贷款书。”根据保值公司一审所述，按揭贷款是由黄国初自行办理的，对黄国初有无向银行申请办理按揭，保值公司并不清楚，而本案黄国初并未提交证据证明其依前述《房地产买卖合同》附件第二条第4款约定于合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款，即使黄国初主张依据该合同备注约定其在三个月内出具银行同意贷款书即可，但从本案黄国初主张简柱坚、陈燕环构成违约的理由来看，黄国初一直主张的是简柱坚、陈燕环拒不配合其对涉案房屋进行评估，以备齐办理银行按揭所需资料。根据黄国初二审答辩可知，其确认简柱坚、陈燕环已向其提供身份证、户口本、结婚证等资料的复印件，而就前述主张，在黄国初二审提交的通话记录是中银行仅就该行委托评估是否应以摇珠的方式确定，因2017年与2018年规定不同而作出的解释，故该通话记录不足以证明黄国初申请办理按揭的银行在其办理按揭申请时即需其自行提交涉案房屋的价值评估结论。况且，若在申请人向银行申请办理按揭手续时，银行即要求申请人提交房屋价值报告，而如果银行因其他原因审批按揭申请不通过，无疑增加了申请人的负担，故对黄国初认为其提交办理银行按揭的手续中，应具备房屋价值评估报告的主张，本院不予采信。为此，即使2017年5月18日至5月28日期间，保值公司曾催促陈燕环配合评估公司进行评估及2017年5月25日，黄国初通过邮寄方式向简柱坚、陈燕环发出的《催告函》，均不产生催促简柱坚、陈燕环配合黄国初对涉案房屋进行评估的效力。据此，在简柱坚、陈燕环就涉案房屋不负有配合黄国初进行价值评定的情况下，黄国初前述认为简柱坚、陈燕环拒不配合其对涉案房屋进行评估构成违约的主张不成立，本院不予支持。至于2017年5月23日，简柱坚、陈燕环起诉黄国初及保值公司，诉请解除其与黄国初签订的《房地产买卖合同》的案件，该案虽因简柱坚、陈燕环未在一审法院规定期限内补交案件受理费而按简柱坚、陈燕环撤回上诉处理，但应视为简柱坚、陈燕环并未坚持在合同约定办理银行同贷书的三个月内提出解除合同的主张，双方合同在此时仍具备继续履行的可能，故简柱坚、陈燕环提起诉讼的行为并不构成违约。对黄国初以简柱坚、陈燕环在三个月内起诉要求解除合同构成违约的主张，本院不予采纳。如前所述，2017年5月25日，黄国初通过邮寄方式向简柱坚、陈燕环发出的《催告函》，但不产生催促简柱坚、陈燕环配合其对涉案房屋进行评估的效力，而本案未有证据显示黄国初在合同约定的三个月办妥银行按揭，故其已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，本案黄国初以简柱坚、陈燕环构成违约为由，要求简柱坚、陈燕环返还定金30000元、支付违约金100000元、赔偿律师费15000元以及评估费等费用、支付房屋升值损失340360元缺乏依据，本院不予支持。因黄国初起诉要求解除其与简柱坚、陈燕环签订的《房地产买卖合同》，而简柱坚、陈燕环上诉对一审判决解除黄国初与其签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系无异议，应视为双方均有解除合同的意愿，双方一致同意解除涉案房屋买卖合同关系，故一审判决第一项可以维持。综上所述，简柱坚、陈燕环的上诉请求成立，应予支持。一审支持黄国初要求简柱坚、陈燕环返还定金30000元、支付违约金100000元、赔偿律师费15000元的诉讼请求欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4474号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4474号民事判决第二、三、四、五项；三、驳回黄国初其他诉讼请求。一审案件受理费20341元及评估费5779元，均由黄国初负担；二审案件受理费3200元，由黄国初负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月二十四日书记员  钟明丽区敏儿