甘肃省天水市秦州区人民法院   民事判决书   （2019）甘0502民初4004号   原告：杨小明，汉族，住天水市。   委托诉讼代理人：纪红，甘肃天秦律师事务所律师。   被告：天水碧桂园房地产开发有限公司。   法定代表人：刘奇平，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭晓红，甘肃泫渊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。   原告杨小明与被告天水碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月18日再次公开开庭审理了本案。原告杨小明及其委托诉讼代理人纪红,被告天水碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭晓红、吴亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨小明向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同；2.判令被告排除妨碍，立即拆除不符合设计规范的“腰线”，拆除费用由被告承担；3.判令被告支付逾期交房违约金34843.27元（按原告已交付房款日万分之三，自合同约定的交付期限之次日起计算至2019年10月31日，剩余违约金按上述标准自2019年11月1日起计算至实际交付之日止）；4.判令被告退回非标房超出部分的差价款（以实际鉴定的结果为准）。诉讼过程中，杨小明增加诉讼请求判令被告立即修复室内餐厅和客厅屋顶的漏水点，修复费用由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发建设的位××区号商品房一套，建筑面积为128.91平方米，每平方米7324.97元，总房款为944262元；被告应当于2019年6月30日前向原告交付房屋；逾期在90日之内交付的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告有权继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付房款的10%；规划变更时，被告应当在变更经政府主管部门批准之日起10日内通知原告，未在规定期限内通知的，如原告因规划变更产生损失的，由被告根据法律规定承担相应责任；同时还约定被告负有保修责任，并承担保修费用等内容。合同签订后，原告如约支付了全额房款944262元，但被告至今未向原告交付房屋，且该房屋存在以下质量问题：房屋朝南的装饰腰线比同期其他临街房屋宽约50㎝且遮挡视线；南侧商铺屋顶装饰墙过高，严重影响室内采光及通风；规划变更后，被告未按合同约定履行告知义务，包括房屋南侧外部商铺屋顶高出室内地面近60㎝，且屋面坡度不合理，导致下雨时雨水倒灌屋内；南侧窗户比同栋楼其他窗户小约60㎝；屋内墙面、餐厅屋顶及阴台屋顶漏水等。该房屋经被告客户关系部经理刘新业告知系非标房，经原告多次与被告沟通要求对上述问题予以解决，但被告置之不理，故原告诉至法院，要求处理。   天水碧桂园房地产开发有限公司辩称，被告多次要求原告查验房屋，但原告一直推脱未来，其已按照《商品房买卖合同(预售)》第十一条的约定，于2019年6月22日以邮政挂号信的方式向原告邮寄送达了收楼通知书，且原告对此已签收，被告已完成了案涉房屋的交付义务，不存在原告要求的继续及时履行合同的情形。案涉房屋如存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复，并承担修复费用，如因此给原告造成损失的，应赔偿原告的实际损失，但无需承担逾期交楼责任，案涉房屋并不存在影响交付或不能交付的情形，未能交接系原告自身原因导致。案涉房屋严格按照政府主管部门审批的规划建造的，只有在涉及变更该房屋规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施，或涉及该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等严重影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人才应该在变更涉及规划10日内通知买受人，而案涉房屋腰线等完全符合设计与规划要求，并经竣工验收合格。且案涉房屋系临街楼房，被告对此在签订合同时已经充分告知原告可能产生的相关情况，原告承诺对案涉房屋临近商业街的情况而产生的任何影响不向被告主张任何权利，被告亦在购房价格上对此也进行了充分考虑与体现。对于原告提出的商铺屋顶高于室内地面问题及房屋漏水情况，被告已按照保修条款进行了完善修整。综上，请求对原告的诉讼请求予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告为证明其主张向本院提交了以下证据：   1.《商品房买卖合同（预售）》1份，拟证明原、被告系商品房买卖合同关系，该合同并未约定原告购买的房屋属于非标房屋，被告将非标房屋按正常房屋出售给原告，存在欺骗原告的情形；合同约定的交房时间是2019年6月30日，但因案涉房屋存在严重质量问题，至今没有交房，被告存在逾期交付房屋的违约情形，应按合同约定承担逾期交房的违约责任的事实。   2.照片1组，拟证明原告按合同约定的交房时间要求被告交房时，发现被告出售给原告的房屋与合同约定的房屋及被告置业顾问售房时陈述的房屋状况不一致；案涉房屋存在严重的质量问题，且多处渗水，根本无法居住的事实；   3.商品房问题汇总及光盘各1份，拟证明基于案涉房屋存在不符合合同约定的情形和房屋存在严重质量问题，原告向被告提出商品房问题汇总，被告的法务经理对此签收，且被告明确给原告和房管局答复，出售给原告的房屋系非标房的事实；   4.王翠翠出具的证明1份，拟证明被告置业顾问王翠翠证实在签订合同时，并未告知原告案涉房屋系非标房，被告按正常房屋出售给原告，并以正常房屋售价收取售房款；最初售房时，没有任何资料显示商铺屋顶高于室内地面及房屋南侧腰线高于其他房屋腰线，故被告应恢复房屋至合同约定状态，并按非标房售价退还购房款的事实。   经质证，被告对证据1的真实性无异议，对证明目的不认可，认为案涉房屋并非非标房屋，被告已按合同约定的时间向原告发出收房通知书，但因原告自身原因一直未收房，被告并未逾期交房，案涉房屋亦不存在地基基础等严重的质量问题；对证据2的真实性无异议，对证明目的不认可，认为被告向原告交付的房屋符合合同约定，该组证据无法证明案涉房屋与合同约定的房屋及被告置业顾问售房时陈述的房屋状况不一致，且屋外平台不属于被告向原告出售的范围，与被告交付原告的房屋没有关联，案涉房屋亦不存在严重的质量问题，如果出现漏水，原告可在保修期内提出，被告负责维修，不影响其居住。证据3中的商品房问题汇总系原告单方面做出的，光盘中的谈话内容不只是被告的员工，还有其他人的谈话，故不予认可；对证据4王翠翠的证明不予认可，王翠翠并未出庭作证。   经本院审核认为，被告对证据1的真实性无异议，对该证据的真实性予以确认，是否能够证明案涉房屋系非标房且存在严重质量问题、被告未按期交房，本院结合庭审查明情况综合予以认定；证据2反映了案涉房屋当时的真实面貌，故对该证据予以采信；证据3能够证明被告员工认可案涉房屋存在腰线、窗户规格及漏水等问题的事实，对该事实本院予以确认；证据4因王翠翠未出庭作证，故对该证据不予采信。   被告为证明其主张向本院提交了以下证据：   1.《商品房买卖合同》及房屋收楼通知快递单各1份，拟证明合同约定的交房时间为2019年6月30日，被告已于2019年6月22日向原告在合同中约定的地址寄出了收楼通知，但原告逾期未收楼，视为出卖人已经按期交付了案涉房屋的事实；   2.《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程规划竣工验收合格书》各1份，证明案涉房屋经验收合格，且该房屋的规划及原设计均未变更的事实；   3.《照片》10张，拟证明案涉房屋不存在质量问题，符合交付条件的事实；   4.设计图纸2份，拟证明案涉房屋按照经规划审批的图纸进行建设，不存在任何设计变更的事实；   5.《房屋测绘成果报告书》1份，拟证明原告向被告交付的房屋面积及格局等符合合同约定，原告所谓非标房的说法不能成立的事实；   6.杨小明与同期住户王丽萍、李文辉逾期付款违约金明细3份，拟证明因案涉房屋系临街楼房，相比较同期其他住户房价，被告对此已对原告的购房价格进行了优惠。   经质证，原告对证据1中《房屋买卖合同》的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为该合同十一条第三项第二款中明确约定，房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，如屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题的，出卖人要按照有关工程和产品质量规范、标准，自查验次日起十日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付，补充协议第四条第五款亦约定，商品房存在地基基础和主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用和修复期间的逾期交付的违约责任。快递单的真实性和证明目的均不认可，不能证明被告邮寄的是收房通知，且物流信息显示系他人代收，并非原告本人签收；对证据2的真实性不予认可，认为该证据为复印件，且不能证明案涉房屋不存在质量问题，亦无法体现腰线符合规划；对证据3的不认可，该组照片既未显示拍摄时间，也无法确定是否是案涉房屋，与原告提供的照片不相符，因原告无法入内，对案涉房屋现状并不知晓；对证据4不认可，该证据未载明其来源、出处及设计人,实际腰线也未按照设计图施工；对证据5真实性无异议，对证明目的不认可，认为只能证明房屋面积，并不能证明案涉房屋并非非标房；对证据6不认可，该证据系被告单方出具，购房时被告并未告知原告案涉房屋因临街而在购房价格上进行了优惠。   经本院审核认为，原告对证据1中的《房屋买卖合同》的真实性无异议，对该合同的真实性予以确认；证据2仅能证明碧桂园二期工程项目的平面位置尺寸、层数、建筑面积与规划审批一致的事实，并未体现腰线及其他方面是否符合规划，故仅对该证据的真实性予以确认；证据3虽与原告提供的照片不一致，但因原告并不知晓案涉房屋现状，该组照片能够体现是案涉房屋及其现状，故对该证据予以采信；证据4仅为设计图纸，且无法证明腰线实际规格等细节内容，故对被告的证明目的不予采信；证据5能够证明天水金鉴房地产测绘队针对包括案涉房屋在内的碧桂园小区二期工程的建筑面积、套内面积及分摊面积等进行测量确认的事实，对该事实本院予以确认；证据6虽系被告单方作出，但能够反映包括原告在内的三位住户购房的基本情况，经对比，原告与王丽萍系同期不同楼栋的同一楼层，面积基本相同，虽原告交纳定金时间比王丽萍早四个月，但其购房价格每平米比王丽萍房屋低1000余元，对该事实本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条为由原告购买被告开发建设的位××区号商品房一套，建筑面积为128.91平方米，每平方米7324.97元，总价款为944262元;第七条为原告应当于2017年4月14日前支付30%的首期房价款284262元，余款66万元向中国建设银行股份有限公司天水分行申请贷款支付；第十一条为被告应当于2019年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房满足约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；原告查验的商品房，除地基基础和主体结构外的其他质量问题（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情况），由被告按照有关工程和产品质量规范标准，自查验次日起10日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，视为被告已按期交付该商品房；被告应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容，经城乡规划主管部门批准变更的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告；第十七条为该商品房为住宅的，被告自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，原告要求维修的书面通知送达被告30日内，被告既不履行保修义务也不提出书面异议的，原告可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由被告承担等内容。该合同附件十载明原告在认购该商品房时被告已告知原告该商品房存在临近商业街的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，原告不就该商品房存在临近商业街的情况而产生的任何影响向被告主张任何权利；附件十一补充协议第四条约定被告未发出书面交付通知书给原告或者原告未收到交付通知书的，原告于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续办理，原告于办理交接手续时对该商品房进行查验，该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致外的其他问题，买受人有权要求保修，被告应负责保修，并承担保修费用，如因此给原告造成损失的，还应赔偿原告的实际损失，被告无需因此承担逾期交楼责任；逾期交付在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付购房款的10%。合同签订后，原告按照约定支付了购房款。2019年6月22日，被告将房屋接收通知邮寄原告，物流跟踪信息显示为他人代收。原告于被告交房前查验时，案涉房屋南侧商铺屋顶高于室内屋面，雨水倒流致室内被浸泡，墙面发霉脱落，房屋南侧腰线明显宽于同期的其他临街楼栋，且房屋存在多处漏水，原、被告未签署商品房交接单。本院现场勘查时，案涉房屋钥匙仍由被告掌控；南侧商铺屋顶已降低约20公分；室内被浸泡及墙面发霉脱落问题已解决，但客厅及餐厅屋顶仍存在漏水点；南侧腰线明显宽于同期临街的其他楼栋，严重影响室内采光及观感。   本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。按照合同约定，被告应当于2019年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房满足约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，视为被告已按期交付该商品房。从查明情况看，被告虽辩称其于2019年6月22日将案涉房屋接收通知邮寄原告，但物流跟踪信息仅显示为他人代收，且原告查验案涉房屋时房屋南侧商铺屋顶因高于室内屋面，雨水倒流导致室内被浸泡，墙面发霉脱落、南侧腰线明显宽于同期的其他临街楼栋及房屋存在多处漏水；原、被告也并未签署商品房交接单，至本院现场勘查时，案涉房屋钥匙仍由被告掌控，客厅及餐厅屋顶仍存在漏水现象，房屋南侧腰线明显宽于同期的其他临街楼栋，严重影响采光及观感，被告虽辩称案涉房屋已经验收合格，不存在未按设计规划施工的情形，但验收合格书中仅认定包括案涉房屋在内的整栋楼的平面位置尺寸、层数、建筑面积与规划审批一致，并不涉及腰线等具体情况，且被告提供的设计图与实际腰线并不相符。综上，在上述情况下，案涉房屋并不具备居住使用的条件，原告未接收房屋并非其自身原因导致，因此，被告并未按照约定履行交付房屋的义务，故被告应当继续履行合同，按照约定对客厅及餐厅屋顶漏水部位进行维修，并按照已付房款的日万分之三承担自合同约定的交付期限届满之次日即2019年7月1日起至实际交付之日止的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付购房款的10%。   关于腰线是否应予拆除的问题，该合同补充协议第四条第5款约定：“该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的问题的，买受人有权要求保修，被告应负责保修，并承担保修费用，如因此给原告造成损失的，还应赔偿原告的实际损失，被告无需因此承担逾期交楼责任”，本案中，原、被告对腰线是否符合设计规划存在争议。腰线虽不属于地基基础及主体结构质量问题，但应属房屋的装饰装修范围。在原告提供的视频材料中，被告法务及客户关系部经理认可案涉房屋腰线宽于同期的其他临街楼栋。经现场勘查，案涉房屋的腰线明显宽于同期不同楼栋的同一楼层的腰线，严重影响了房屋的采光，不利于原告居住。但鉴于腰线现无法拆除，但被告对此应承担补偿责任，本院酌情认定被告应补偿原告2万元。   关于案涉房屋是否系非标房的问题，因原告并未对此申请鉴定，本院无法认定案涉房屋是否为非标房，且该房屋虽系临街商铺，但原告在购买时对该情况是已知的，从购房价格来看，原告的房屋价格低于同期不同楼栋的同一楼层房屋价格，应视为被告就案涉房屋存在临街因素在购房价格上进行了优惠。故原告要求被告退回非标房超出部分的差价款，对该项诉讼请求予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：   一、被告天水碧桂园房地产开发有限公司应继续履行与原告杨小明签订的《房屋买卖合同（预售）》，并立即修复室内餐厅和客厅屋顶的漏水点；   二、被告天水碧桂园房地产开发有限公司补偿原告杨小明因腰线影响采光及观感的损失2万元；   三、被告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内按照已付房款的日万分之三向原告杨小明支付自2019年7月1日起至房屋实际交付之日止的违约金，但该违约金总额最高不超过原告杨小明已付购房款的10%；   四、驳回原告杨小明的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费670元，由被告天水碧桂园房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。   审 判 长 赵青霞   审 判 员 石娅丽   人民陪审员 蔚军平     二〇二〇年四月二十二日   书 记 员 何文斌