广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1738号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈旭，男，1968年11月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈聪明，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市钧通房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区天河路1号708-717房自编A17-1房。法定代表人：张梅香，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘晓燕，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人陈旭因与被上诉人广州市钧通房地产代理有限公司（以下简称钧通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈旭上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判陈旭按照12400元的标准向钧通公司支付2017年11月1日至2017年11月30日的租金；2.撤销一审判决第四项，改判钧通公司向陈旭支付经济赔偿款45000元；3.本案一、二审诉讼费由钧通公司承担。事实和理由：（一）虽然双方合同约定租金标准为首年租金15000元/月，自第二年起每一年上浮5%，但在实际履行期间，因整体经济大环境较差，大部分承租人处于经营亏损的不利局面，加之陈旭已在合同履行期间向钧通公司一次性支付了100000元预付租金，故在后续的租赁年限中租金标准均按照12400元/月支付，钧通公司对此从未提出过任何异议，因此，根据合同法第77条的规定，双方已就租金履约标准通过实际行为的方式进行了变更，即将原约定租金变更为12400元/月。（二）钧通公司作为违约方，其不退还陈旭已预先支付的租金没有法律及客观事实依据。首先，钧通公司作为出租方，不能保证陈旭在合同期限内正常使用租赁物，应视为其存在根本违约行为。陈旭基于对钧通公司的信任，与其签订了长达5年的租赁合同，投入了大量人力、物力、财力资源来经营租赁物，因钧通公司违约，导致陈旭的投入无法获得回报而产生直接经济损失，同时，钧通公司不能依法保障陈旭在合同期内享有对租赁物使用权的基本义务，其应对此承担违约责任。根据合同法第107条的规定，在合同法律关系中，违约责任的归责不以当事人的过错来评判，而是以合同相对方有否严格履行合同作为其是否违约的评判标准。因此，钧通公司不能在剩余租赁年限内向陈旭提供租赁物说明其构成根本违约，无论其是否存在过错，过错原因是否其自身所致，均不能成为其抗辩的依据，更不应系其不承担违约责任的法律依据。其次，钧通公司一次性收取陈旭预先支付的租金100000元，该款的性质属于预付租金，且该款系平摊到全部租赁期限内的所有月份中，现双方一致确认租赁合同在2017年11月30日解除，且陈旭已于上述日期将租赁物退还给钧通公司，基于上述客观事实及结合合同法关于租赁合同的相关规定，在钧通公司已根本违约的情况下，其再行收取剩余年限的租金已无任何事实及法律依据，依法应予以退还。再者，钧通公司作为第一手承租人，现业主突然将场地收回属于其与业主之间的法律纠纷。钧通公司可据此向业主主张权利从而减轻自身损失。若钧通公司获得业主赔偿，又拒绝向陈旭赔偿违约责任，则其因此获得双重利益，对陈旭极不公平。若钧通公司怠于向业主主张赔偿，一审驳回陈旭诉请，则客观上保护了怠于行使权利人，却让真正主张权利的陈旭遭受损失。此举与法律所提倡的积极主张行使权利之理念相冲突。据此，钧通公司应赔偿陈旭直接经济损失45000元。（三）一审判决将引导诚信之人受损，违约之人获利的一个错误价值导向。若出租方以业主收回场地后就不视为违约行为，则必然倡导大量的二手、三手房东普遍违约。且承租方在已向出租方预付租金，出租方又存在根本违约的前提下，一审却判决出租方无需承担返还预收租金的责任，此举将导致出租人在与承租人签订合约之时，以各种理由一次性高额收取预付租金，然后在合同履行中以所谓业主需要强行收回租赁物为由解除合同，拒不退还预收租金，以此额外赚取一笔巨大收益，如此反复获得更高利益，将对正常的租赁市场带来不利局面，更对诚信守约之人的救济途径被关闭的不利局面。基于以上事实，陈旭在本案中无任何过错，且支付了原本可以使用5年之久的预付租金，现钧通公司构成违约，其于法、于理、于情均应赔偿陈旭直接经济损失，恳请二审纠正一审错误判决。被上诉人钧通公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，与本案相同事实的还有另外两件案，该两案的一审案号是（2018）粤0104民初2582-2583号案，上述两案已经一审生效，一审法院对相同事实的案件作出的判决相似，足以见得法院对于该类案件的评价，因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈旭于2018年1月12日向一审法院起诉请求：1.判令确认陈旭与钧通公司双方签订的租赁合同于2017年11月30日解除；2.钧通公司返还已收陈旭的租金45000元（2017年12月1日至2020年3月1日止，因为陈旭承租后一次性预付了100000元的租金，按照陈旭使用的时间按比例扣减剩余45000元）及支付利息(自2018年1月12日之日起计算至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算)；3.判令钧通公司返还陈旭租赁保证金30000元；4.判令钧通公司赔偿陈旭装修损失10000元；5.判令钧通公司赔偿陈旭预期利润损失20000元。钧通公司在一审提出反诉请求：1.判令陈旭向钧通公司支付2017年11月的租金16537.50元、物业管理费1118元、2017年10月至11月水电费1654.14元；2.判令陈旭向钧通公司支付逾期交付租金、物业管理费及水电费产生的违约金（按欠付金额的每日0.3%计算）。一审法院认定事实：广州市越秀区永福路45号自编D32号场地原由中国人民解放军95107部队出租给案外人广州市灵鑫企业管理有限公司，并允许该公司对外转租，租赁期限至2020年7月30日止。广州市灵鑫企业管理有限公司的法定代表人郭锦南将该场地交由钧通公司对外出租经营及进行物业管理。2015年3月2日，陈旭（承租方、乙方）与钧通公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区永福路东侧、自编伟福国际汽配城第07号房屋出租给乙方自主经营及使用，该房屋总建筑面积111.76平方米；租赁用途为经营汽车配件、用品。租赁期限为5年，自2015年3月2日起至2020年3月1日止；商铺月租金（不含水、电、电信、设备等费用）为15000元；月租金自第二年起，按上一年月租金标准递增5%；租金按月结算，乙方必须于每月十日之前向甲方交付当月租金，如遇节假日的，乙方提前至节假日开始前一天支付当月租金；商铺物业管理费以每月每平方米10元标准，按出租商铺总建筑面积计算，合共1118元，物业管理费自甲方交付商铺之月起计收，乙方必须于每月十日之前向甲方支付当月的物业管理费。租赁期内的水、电、网络使用费、通讯设备等费用按实际用量计收。公用和公共损耗水电费按当月用量分摊计算，由乙方承担。水、电、通讯设备等费用按月结算，乙方于每月十日之前向甲方支付上一个月的水、电费、通讯设备等费用，如遇节假日的，乙方提前至节假日开始前一天向甲方支付水电费。商铺交付使用之日，乙方应按首年两个月的月租金总额向甲方支付租赁保证金及首年首月租金，合共45000元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具凭证等。租赁期满时，如乙方完全履行合同约定义务，无违约行为且没有在租赁期间造成甲方损失或与甲方没有未结之诉讼或甲方没有因乙方的行为而被追诉的，甲方应在七天内将租赁保证金无息退还给乙方，如乙方未履行合同约定义务或造成甲方损失的或导致甲方有未结之诉讼的，租赁保证金不予退还并应承担违约责任。租赁保证金和违约责任仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权就损失部分要求乙方予以赔偿。甲方的权利和义务：……（五）保证商铺具备租赁条件……乙方逾期交付房地产租金及有关费用的，则每逾期一日，乙方应按欠交费用总额的千分之三向甲方支付违约金，直至交齐之日止……乙方确认已方在与甲方磋商、签订本合同过程中向甲方支付的非本合同约定项目之款项已平摊到租赁期间的租金等费用中，该款项系乙方在甲方充分告知款项之用途和支付后果后自愿支付，且公平合理，非因甲方过错，无论本合同以何种形式方式终止或解除，该款项均不予退回且不论该款项因何种原因产生，乙方承诺不得在任何时候要求甲方予以返还任何款项；如因政策调整或政府有关部门征用等原因，确需收回租赁房屋时，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的押金在扣清乙方应缴的费用后，将余额无息退回乙方，如押金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。因水电、通讯等无法正常使用或造成的乙方财产损失或人身损害等原因系政府设施影响或非甲方原因造成的，甲方不承担相关责任，而本合同约定的各项收费不因此而减免；于2015年3月2日及4月1日支付的人民币100000元直接转为租赁期间的税后预收租金，甲方不予退还，乙方均已知悉并予以确认，乙方知悉租赁期间，甲方所收取的租金（包括预收租金）全部为税后金额等。合同签订后，陈旭向钧通公司支付了房地产租赁保证金30000元、首月租金15000元及预付租金100000元。钧通公司亦将涉案商铺交付给陈旭作经营使用，陈旭依约向钧通公司支付租金等费用。2017年10月27日，中国人民解放军95107部队在涉案商铺所在伟福国际汽配城现场张贴《告知书》，其中记载：中央军委2016年下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）。为贯彻落实中央军委《通知》精神，我部于2017年8月向承租人广州市灵鑫企业管理有限公司发出通知，告知无法继续出租广州市永福路45号自编D32号场地，并要求承租方积极、妥善处理好与各分租户之间的关系，于2017年9月30日前停止租赁物及其所在区域内所有项目的经营活动，于2017年10月30日前向我部队腾退租赁物及其附属设施、配套设施等。考虑到广交会于2017年11月5日闭幕，我部特将腾退租赁物的期限推迟到2017年11月6日，请各承租人、分租户务必于2017年11月20日前搬迁完毕等。2017年11月8日，中国人民解放军95107部队在涉案商铺所在伟福国际汽配城现场张贴《通知》，其中记载：广州市灵鑫企业管理有限公司：中央军委2016年下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），我部于2017年8月向贵司发出通知，告知无法继续出租广州市永福路45号自编D32号场地。经与贵司协商一致，贵司承诺于2017年12月10日前向我部队腾退租赁物及其附属设施、配套设施等。贵司务必于承诺时间前搬迁完毕，以实际行动支持军队政策的落实。2017年11月起，陈旭未再向钧通公司支付租金、物业管理费及水电费等费用。2017年11月30日，陈旭迁出涉案商铺并交还给钧通公司。就陈旭主张的装修损失及预期利润损失，陈旭未向一审法院提供有关证据予以证明。就涉案场地现状，钧通公司向一审法院陈述：属于部队产权的部分已经全部停业交还给部队，不属于部队产权的部分则仍在经营。一审法院认为：陈旭、钧通公司签订的上述《商铺租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。从本案现有证据来看，陈旭在承租使用涉案的广州市越秀区永福路东侧、自编伟福国际汽配城第07号商铺期间，因商铺所在场地产权人中国人民解放军95107部队根据中央军委的通知要求收回涉案场地，从而导致陈旭无法继续承租使用涉案商铺。上述《商铺租赁合同》约定，因水电、通讯等无法正常使用或造成的陈旭财产损失或人身损害等原因系政府设施影响或非钧通公司原因造成的，钧通公司不承担相关责任，而本合同约定的各项收费不因此而减免。因此，陈旭未能继续承租使用涉案商铺系因不可归责于钧通公司的原因所引致。此外，陈旭亦未能提供相应证据证明其所受装修损失及预期利润损失的具体金额，故陈旭现要求钧通公司赔偿装修损失及预期利润损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于陈旭要求钧通公司按使用时间比例退还预收租金45000元的诉讼请求，因上述《补充协议》明确约定“乙方确认已方在与甲方磋商、签订本合同过程中向甲方支付的非本合同约定项目之款项已平摊到租赁期间的租金等费用中，该款项系乙方在甲方充分告知款项之用途和支付结果后自愿支付，且公平合理，非因甲方过错，无论本合同以何种形式方式终止或解除，该款项均不予退回且不论该款项因何种原因产生，乙方承诺不得在任何时候要求甲方予以返还任何款项”，以及“于2015年3月2日及4月1日支付的人民币100000元直接转为租赁期间的税后预收租金，甲方不予退还，乙方均已知悉并予以确认”，故陈旭上述诉讼请求有悖双方此前的约定，缺乏依据，一审法院对此不予支持。至于陈旭要求确认双方的租赁合同于2017年11月30日解除及要求钧通公司返还租赁保证金30000元的诉讼请求，因陈旭已于该日将涉案商铺交还给钧通公司，双方的租赁合同关系已于该日实际解除，钧通公司现亦同意确认双方合同于该日解除，及将租赁保证金30000元返还给陈旭，一审法院对此予以照准。因陈旭继续使用涉案商铺至2017年11月30日交还给钧通公司，未向钧通公司支付2017年11月的租金、物业管理费及2017年10月至11月的水电费，故陈旭应当依照上述《商铺租赁合同》支付使用期间的租金及相应费用。钧通公司现要求陈旭支付上述各项费用及计付相应逾期付款违约金的反诉请求，合法有理，一审法院对此予以支持。因陈旭不同意向钧通公司支付上述费用，应当视为对钧通公司主张的违约金标准亦持有异议，一审法院根据公平合理原则酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，且违约金应以不超过陈旭所欠费用总额为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及第一百一十四条第二款之规定，于2018年10月31日作出如下判决：一、陈旭与钧通公司于2015年3月2日签订的《商铺租赁合同》于2017年11月30日解除；二、钧通公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈旭返还租赁保证金30000元；三、陈旭应于判决发生法律效力之日起十日内向钧通公司支付2017年11月1日起至2017年11月30日止的租金（按每月16537.50元计付）、物业管理费（按每月1118元计付），以及2017年10月至2017年11月的水电费1654.14元，并计付逾期支付上述费用的违约金（从2017年11月11日起计至付清所欠款项之日止，以当月所欠款项为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。该违约金以不超过陈旭所欠款项总额为限；四、驳回陈旭的其他诉讼请求；五、驳回钧通公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费2400元、反诉受理费153.87元，由陈旭负担1868.16元，钧通公司负担685.71元。上诉人陈旭与被上诉人钧通公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭审中，陈旭表示对一审判决第一、二、五项没有异议，对一审判决第三项中的物业管理费、水电也没有异议。陈旭还称双方在合同最后一条明确约定100000元属于预收租金，是钧通公司一次性向陈旭收取未到期的租金10万元，在合同第9页第16条附加条款有载明，该100000元是属于预付租金，是属于合同约定的款项，该100000元是取得租赁物的对价，但是要保证陈旭在整个合同租赁期限内能履行。100000元是平摊到5年每个月的合同期限的，钧通公司扣减了已经履行的部分，剩余没有履行的合同期限部分要退还给陈旭。同时自认在2015年3月2日至2015年4月1日预付上述款项期间仍有向钧通公司支付租金，二审中，陈旭提交如下证据：1.收据（共6张，分别是2017年5-10月），该证据是钧通公司向陈旭出具的，拟证明陈旭一直以来按照12400元标准缴纳的租金，钧通公司对此从未提出任何异议，也接受并同意陈旭按照12400元标准支付租金。双方已通过实际行为的方式对租金金额进行了变更，确认为月租金标准12400元/月。10月之后陈旭没有缴纳租金是因为钧通公司贴了解除合同通知函。钧通公司质证称，对上述证据真实性予以确认，但是不应该作为新证据。钧通公司一审向法院出具了缴费通知单，该单清楚显示每个月的租金，双方签订合同后，钧通公司给了陈旭优惠，从陈旭提交的《收据》中显示该5个月少缴的租金确实是钧通公司给与其优惠，所以钧通公司每个月会另外向陈旭发出缴纳通知单，但钧通公司给陈旭优惠，并不代表已经改变了原租赁合同的租金金额，该5个月陈旭是交齐了租金，但是后面钧通公司发出催缴通知单中载明的租金数额均是合同约定的数额，因此，可以证实钧通公司并没有与陈旭达成一致意见变更租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈旭的上诉请求和理由以及钧通公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.陈旭抗辩欠付租金应按12400元/月标准计算的理由能否成立；2.陈旭主张钧通公司支付经济赔偿金45000元应否支持。现评析如下：关于陈旭抗辩欠付租金应按12400元/月标准计算的理由能否成立问题。陈旭上诉认为其与钧通公司在合同履行过程中已以实际行为将原合同约定的月租金标准变更为12400元/月，据此提供了钧通公司曾有几个月按12400元收取租金的收据予以佐证，钧通公司称上述几个月是给予陈旭的优惠，并不代表双方已改变了原租赁合同约定的租金金额，而陈旭也未能进一步举证证明钧通公司在给予上述几个月份租金优惠后仍愿意继续按12400元/月的标准收取租金，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由陈旭就其上述抗辩承担举证不能的法律后果。因此，陈旭上诉认为欠付租金标准应按12400元/月计算，缺乏事实依据，本院不予支持。关于陈旭主张钧通公司支付经济赔偿金45000元应否支持问题。首先，陈旭与钧通公司签订的《商铺租赁合同》约定，因水电、通讯等无法正常使用或造成的陈旭财产损失或人身损害等原因系政府设施影响或非钧通公司原因造成的，钧通公司不承担相关责任，而本合同约定的各项收费不因此而减免。而陈旭在承租使用涉案的广州市越秀区永福路东侧、自编伟福国际汽配城第07号商铺期间，因商铺所在场地产权人中国人民解放军95107部队根据中央军委的通知要求收回涉案场地，从而导致陈旭无法继续承租使用涉案商铺。因此，一审法院认定陈旭未能继续承租使用涉案商铺系因不可归责于钧通公司的原因所致，并无不当，本院予以确认。同理，陈旭上诉认为钧通公司构成根本性违约，应承担违约责任与事实不符，本院不予采信。其次，陈旭陈述其预付给钧通公司的100000元是其取得租赁物的对价，且自认在2015年3月2日至2015年4月1日预付上述款项期间仍有向钧通公司支付租金，可见，上述款项并非预付租金性质。同时，对于该款项的处分问题，双方当事人约定“乙方确认已方在与甲方磋商、签订本合同过程中向甲方支付的非本合同约定项目之款项已平摊到租赁期间的租金等费用中，该款项系乙方在甲方充分告知款项之用途和支付结果后自愿支付，且公平合理，非因甲方过错，无论本合同以何种形式方式终止或解除，该款项均不予退回且不论该款项因何种原因产生，乙方承诺不得在任何时候要求甲方予以返还任何款项”，以及“于2015年3月2日及4月1日支付的人民币100000元直接转为租赁期间的税后预收租金，甲方不予退还，乙方均已知悉并予以确认”，故一审法院认定陈旭主张退还45000元的诉请有悖双方此前的约定，据此作出不予支持的判决，并无不妥，本院予以维持。陈旭上诉坚持要求钧通公司向其支付45000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈旭的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费1235元，由上诉人陈旭负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月四日书记员 李志康胡秀红