甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终327号上诉人（原审原告）：庆阳恒泰建筑工程有限公司，住所地：甘肃省庆阳市。法定代表人：王明乾，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁静，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：西峰区西街街道办事处火巷村民委员会。住所地：甘肃省庆阳市。法定代表人：王进福，该村委会主任。委托诉讼代理人：李俊，甘肃泰丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐梅，汉族，居民，住甘肃省庆阳市。上诉人庆阳恒泰建筑工程有限公司（以下简称恒泰建司）与被上诉人西峰区西街街道办事处火巷村民委员会（以下简称火巷村委会）、徐梅委托纠纷一案，不服甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初5133号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒泰建司委托诉讼代理人梁静、被上诉人火巷村委会委托诉讼代理人李俊、被上诉人徐梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒泰建司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、徐梅单方面受上诉人的委托销售房屋，不存在一审认定的双重委托。上诉人与火巷村委会签订的《工程代建协议》已经对归上诉人所有的房屋性质进行了确认，故上诉人授权徐梅销售的案涉房屋归上诉人所有。2、上诉人与火巷村委会签订的《工程代建协议》合法有效，双方关于用房屋抵顶工程款的约定自协议成立时已经生效，不存在竣工验收决算的问题。3、后续签订的合同只是对各自的权利义务进行了约定，无法证实案涉房屋销售由火巷村委会和上诉人共同授权。4、《委托销售及财务结算合同》不存在附条件解除。导致合同解除的原因是徐梅违约导致合同目的无法实现，上诉人依据合同法94条规定行使合同解除权。火巷村委会辩称，徐梅的房屋销售行为是受答辩人与被答辩人共同委托所形成。被答辩人无权单方解除合同。工程竣工验收且双方账务结算之前，抵顶房屋产权仍归答辩人。本案三方结算合同是附条件的民事法律行为，只有在徐梅收取的售楼款冲抵完郭国海的借款本息后，被答辩人才可以解除合同。请求依法维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。徐梅辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果正确。答辩人与被答辩人之间是附义务的有偿委托合同关系，答辩人没有收回全部借款本息前，被答辩人无权单方行使解除权。《委托销售及财务结算合同》附有义务性条款，被答辩人没有履行完还款义务前，该合同不能解除。请求依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判；本案上诉费用由被答辩人承担。恒泰建司向一审法院起诉请求：1、解除恒泰建司与火巷村委会、徐梅于2014年11月20日签订的《西峰区西街火巷村“东巷综合市场”委托销售及财务结算合同》。2、依法判令徐梅停止销售、停止收款，并判令火巷村委会、徐梅向恒泰建司交还有关销售合同收据票据等手续。3、诉讼费由火巷村委会、徐梅承担。一审法院认定事实：恒泰建司在中标火巷村委会“东港综合市场”建设工程后，由该项目责任人郭国海代表恒泰建司于2013年9月30日与火巷村委会签订《工程代建协议书》，约定：恒泰建司承建火巷村委会的“东港综合市场”工程，工程款全部由恒泰建司垫付。楼房建成之后，除1＃2＃楼1-4层商铺、10套住宅楼（面积1200㎡）、2号楼与3号楼结合部面积1284.1㎡归火巷村外，其余建筑物均归恒泰建司所有，用于抵扣代建工程款。《工程代建协议书》后，2014年11月20日火巷村委会作为甲方，恒泰建司作为乙方，徐梅作为丙方三方签订《房屋委托销售及财务结算合同》，约定：1、恒泰建司承建火巷村“东港综合市场”由乙方垫资承建，且甲方与乙方于2013年9月30日签订的《西峰区西街办火巷村“东港综合市场”工程代建协议》中约定该工程部分建成房屋归甲方所有（具体位置及面积详见代建协议第四条），销售所得款项用于抵顶乙方在该工程中的垫资，乙方以甲方名义成立销售机构，甲方给予签订销售合同、开具发票、出具销售证明等销售必要的配合、协助。2、乙方项目负责人郭国海系该工程垫资代建业务的实际垫资人及经济责任承担人，而郭国海为筹措该工程垫资资金曾向丙方徐梅借贷巨额资金，为保证丙方出借资金的及时回笼归还，乙方项目负责人郭国海于2014年4月16日授权丙方负责该工程中归乙方所有的房屋的销售。3、乙方对项目负责人郭国海给丙方徐梅的销售委托予以确认，但丙方销售行为所产生的责任及法律后果由乙方及丙方共同承担。在丙方开展销售业务时，甲方、乙方应给予及时、必要的支持，不得有影响丙方销售及销售款收取的行为。丙方应积极开展销售，以保证资金及时田回笼，丙方的销售定价由丙方和乙方负责人郭国海根据市场行情协商确定。从本合同签订之日起，丙方销售所得房屋销售款首先用于归还丙方出借资金本息，每月月底由丙方徐梅与乙方郭国海进行帐务核对，当月销售所得款项从当月最后一天起冲减丙方徐梅出借资金相应额的本金，如果当月尚有借款利息未及时清结的，则首先用于清结利息，剩余部分用于冲减本金。在借款本息全部归还、支付后，所有销售所得款项应及时给付乙方郭国海。委托合同签订后，徐梅即进驻售楼部。合同履行过程中，因郭国海、徐梅在销售及帐务上发生争议，引发矛盾。恒泰建司停止施工，买到房屋的业主多次上访，经相关部门组织协调2016年9月28日火巷村委会（甲方）恒泰建司（乙方）、郭国海（丙方）三方签订《后续工程事宜》协议书，约定：未销售的29套住宅楼及1＃2＃3＃楼地下室和3＃楼一层、二层商铺，由甲方、乙方共同签字认可后方可销售，由售楼部办理售房手续，售楼款必须用于本项目建设使用，不得挪作他用。三、丙方必须保质、保量于2016年12月30日完成全部施工内容达到竣工条件。该协议因各方未按协议履行，自行作废。2017年10因已购房的业主无法取得房屋，不断在政府上访。2017年10月11日，由西峰区西街办事处主持，火巷村委会、恒泰建司、徐梅（售楼部）、业主代表参加签订了《承诺书》，各方承诺：一、2017年10月30日，由火巷村委会人负责督促恒泰建司完成1＃2＃3＃商信楼全部工程（商业部分除外）。2017年10月30日前由恒泰公司将已售的101套楼房钥匙交村委会，再由村委会交给售楼部徐梅，由徐梅交给101户业主。二、火巷村应承建的附属工程，于2018年4月15日前保证完成上下水工程后，101户业主付清房款。其余工程必须于2018年6月15日前全部竣工。三、村委会负责按排，售楼部于2017年10月12日进驻营业。《承诺书》签订后，恒泰建司未在2018年6月15日前工程全部竣工的承诺外，该承诺书其它内容已履行完毕。另查：2016年1月5日，郭国海与徐梅签订《协议书》，对双方帐务进行清算，协议载明：“在恒泰建司项目负责人在代建西峰区西街办火巷村“东港综合市场”工程中，郭国海向徐梅借贷巨额资金。为保证徐梅借贷资金及时回笼，火巷村委会、恒泰建司项目负责人郭国海、徐梅三于2014年11月20日签订协议，约定郭国海授权徐梅负责该工程中归郭国海所有房屋的销售，徐梅销售所行房屋销售款首先用于归还徐梅出借资金本息。截止本协议签订之日，仍有共计叁仟伍佰玖拾捌万玖仟元人民币（35989000元）（欠款）未归还。备注：此协议不包含郭国海为唐勇担保的四佰万元人民币（利息未算）、刘勇壹佰伍拾万人民币（利息未算）。2016年1月4日，叁仟万元利息到此终止”。再查，火巷村委会、恒泰建司、徐梅签订的《房屋委托销售及财务结算合同》，在履行过程中，郭国海收取90套楼房销售款，徐梅共收取120套楼房销售款及三号楼两套商铺款。现涉案房屋全部出售完毕。因郭国海、徐梅帐务不清，一审法院依职权委托相关部门对双方帐务进行清算，因双方均未交纳鉴定费用致鉴定无法进行。一审法院多次督促双方清算，并主持双方清算帐务，但因双方争议较大，互不认可对方的帐务，致清算未果。一审法院认为，一、徐梅是受火巷村委会和恒泰建司的双重委托代为销售房屋，因此恒泰建司无权单方解除合同。理由如下：首先，火巷村委会作为项目的开发建设单位，虽然在恒泰建司与火巷村委会的代建协议中将建成后的房屋抵顶给了恒泰建司（郭国海），但是只有在工程竣工验收决算之后，这部分的房屋产权才属于恒泰建司，在这之前房屋的产权仍然属于火巷村委会所有，虽然在委托结算协议中写有恒泰建司项目负责人郭国海授权徐梅进行销售的约定，但是实际上郭国海是基于火巷村委会的委托而进行的授权，火巷村委会与恒泰建司都是合同的实际委托人。其次，三方签订的《委托销售及财务结算合同》约定以及火巷村委会、恒泰建司和郭国海于2016年9月28日签订《火巷殡仪用品市场1#2#3#楼项目后续工程事宜》协议及2017年10月11日由西峰区西街办事处主持，恒泰建司、火巷村委会、徐梅及业主代表参加签订的各方《承诺书》中也都充分印证项涉案房屋销售是由火巷村委会和恒泰建司（郭国海）共同授权给售楼部（被告徐梅）的。事实上，自2014年“东港市场”建设项目设立一直到2017年本案起诉连续四年，火巷村委会均向徐梅出具了授权委托书，委托被告徐梅“作为全面代理人办理所有事务”。而且恒泰建司对此也是知情并且认可的。因此，本案的实际委托人火巷村委会及恒泰建司，恒泰建司无权单方解除合同。二、本案《委托销售及财务结算合同》是附解除条件的委托合同，因此恒泰建司不享有任意解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定民事法律行为可以附条件。恒泰建司、火巷村委会、徐梅三方签订的《房屋委托销售及财务结算合同》第四条明确约定，销售所得房屋销售款首先用于归还徐梅出借资金本息，待徐梅收回恒泰建司工程负责人郭国海所欠借款本息时，才将多余的房款交给郭国海。此约定属合同所附的解除条件。只有在所附条件成就时，合同方可解除。《中华人民共和国合同法》第四百一十条虽然规定了委托合同的任意解除权，但该条规定的委托合同的任意解除权应当受到当事人特别约定的限制，在当事人有特别约定对任意解除权予以排除和限制的情形下，委托人不得任意解除合同。本案郭国海欠徐梅的借款是否还清是本案的关健。一审法院多次督促双方自行清算并主持双方清算，但因双方争议较大无法清算。一审法院委托相关部门对双方的帐务进行清算，但因双方拒不交纳鉴定费用，导致无法鉴定。因此一审法院只能根据2016年1月5日郭国海与徐梅的帐务清算《协议书》及火巷村委会的陈述作出判断，因火巷村委会作为项目的开发建设单位也是《委托销售及财务结算合同》的委托人之一，对郭国海、徐梅间的帐务应有所了解，依据上述证据，可以判断出至今郭国海尚欠徐梅借款。故委托合同所附有解除条件未成就，恒泰建司无权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费15600元，由庆阳恒泰建筑工程有限公司负担。二审期间恒泰建司提交2018年7月24日恒泰建司与火巷村委会共同下发的通知一份。用以证明该通知下发后《委托销售及财务结算合同》已经自然解除了，与村委会没有关系了。经质证，火巷村委会对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为恒泰公司项目负责人私自向他人抵顶房屋，出现了一房二顶，为了统一办理入住手续，火巷村委会向第三方发的通知，要求这部分住户搬离。该通知与《委托销售及财务结算合同》没有关系。徐梅对上述证据的质证意见意见和火巷村委会意见一致。经审查，上述证据不能反映恒泰建司的证明目的，不予采信。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、委托徐梅销售的房屋权属；2、本案《委托销售及财务结算合同》是否可以解除。关于焦点1、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，火巷村委会是案涉建设用地使用权人，是案涉项目的开发建设单位，虽然其与恒泰建司签订的《工程代建协议书》中约定，将建成后的部分房屋用于抵顶恒泰建司垫付的工程款，但该约定只是债务履行方式的约定，在该部分房屋办理产权登记手续变更产权之前，该部分房屋的产权仍然属于火巷村委会所有。故上诉人认为其公司与火巷村委会签订了《工程代建协议》，对归上诉人所有的房屋性质进行了确认，其授权徐梅销售的案涉房屋归上诉人所有的上诉理由不能成立。关于焦点2、根据本案现查明事实，上诉人的项目负责人郭国海为筹措案涉工程垫资资金向徐梅借贷资金，本案《委托销售及财务结算合同》是为保障徐梅出借资金能够及时回笼而签订，该合同不只是单纯的委托销售房屋合同。对此该《委托销售及财务结算合同》条款具有明确约定及体现。故上诉人现要求单方解除该合同没有事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人庆阳恒泰建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡光远审判员  贾九龙审判员  吴容芳二〇一九年四月八日书记员  郭馨阳