浙江省乐清市人民法院执 行 裁 定 书(2019)浙0382执异38号案外人：朱芬，女，1983年10月31日出生，住乐清市乐成街道县。委托代理人：郑翊，浙江（联英）律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司乐清市支行，住所地浙江省乐清市乐成街道宁康东路**，组织机构代码91330382712577190Y。负责人：谢维法，系支行行长。委托诉讼代理人：胡双，浙江航英律师事务所律师。被执行人：王春蕊，女，1961年4月6日出生，汉族，住乐清市。被执行人：吴献龙，男，1962年3月1日出生，汉族，住乐清市。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行与被执行人王春蕊、吴献龙金融借款合同纠纷一案中，依法查封被执行人王春蕊、吴献龙名下的坐落于乐清市××街道××公寓××幢××室的不动产【产权证号：温房权证乐清市字第1××**、1××7号】，案外人朱芬对该执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人朱芬述称:案外人系乐清市××街道××公寓××幢××室房产的实际所有人，并在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2007年9月26日，王春蕊与天豪（温州）发展有限公司签署了《商品房买卖合同》，约定将天豪公寓ＡＢ幢1804室的房屋出售给王春蕊。2009年10月，王春蕊将涉案房屋出卖给徐培克（双方尚未签署书面的房屋买卖合同，案外人在购买该房子时对此亦不知情，系事后因调查银行欠款转帐记录时才知晓）。2009年12月14日，徐培克通过中介将涉案房屋转卖给施敏，因其尚未与王春蕊、吴献龙签署书面的买卖合同，故由王春蕊、吴献龙直接与施敏签署了《商品房转让契》，约定将涉案房产出卖给施敏，鉴于涉案房屋贷款尚未还清，亦未办理房屋的初始登记，故双方未办理过户登记，但在合同中约定相应的过户手续委托石洁办理，并办理了公证。2011年8月2日，王春蕊、吴献龙办理了房屋的初始登记。2012年8月17日，施敏与案外人签订了《商品房转让契约》，约定：涉案房屋及楼盘地下二层104号车位一并转让给朱芬，房屋转让价款为2534768元由施敏随契收清无欠，按揭余额771949元由朱芬归还。合同签订后，施敏将涉案房屋交付案外人。2015年，案外人及其家人对涉案房屋装修并居住使用至今，相应的水电费用、燃气费、物业维修基金、公用设施维护费及物业费等均由案外人支付。自2012年8月8日起，案外人已按照贷款合同的约定每月按期偿还贷款，直至涉案原产权人吴春蕊、吴南龙因与浙江乐清农村商业银行股份有限公司柳市支行的金融借款合同纠纷导致贷款帐户被法院冻结，致使剩余房屋贷款535857.94元案外人未能按期缴纳相应的费用。未能办理相应的过户手续。要求排除对案外人所有的坐落于乐清市××街道××公寓××幢××室房屋的执行，并解除对该房产的查封。申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行辩称：对案外人提交证据的真实性均有异议，请法院依法审查。即使案外人与施敏签订的《商品房转让契约》是真实的，依法属于无效合同。2009年4月24日，被执行人王春蕊因购买位于乐清市××街道××公寓××幢××室的房产，与申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行签订了《购房借款合同》，贷款金额90万元，并以此房产提供抵押担保，并于2009年4月27日办理了抵押预告登记，2011年12月30日办妥抵押登记手续（他项权证号：温房他证乐清市字第1××**）。申请执行人对此涉案房屋被转让的一系列行为均不知晓。王春蕊未经中国银行股份有限公司乐清市支行同意，擅自与施敏签订《商品房转让契》，将提供抵押的涉案房产转让，不发生物权效力。2012年8月17日，施敏未经中国银行股份有限公司乐清市支行同意，擅自与案外人朱芬签订《商品房转让契约》，将王春蕊提供抵押的涉案房产转让，施敏的出让行为系无权处分，且受让人朱芬并未代为清偿债务，因此，双方签订的《商品房转让契约》属于无效合同。案外人朱芬提出在法院查封之前已合法占有涉案房产无事实与法律依据。案外人提供的证据只能证明物业管理费缴纳人是朱芳，而不是朱芬。案外人是否已支付大部份价款尚无证据证实，申请执行人的债权与抵押权均未实现。案外人提供的证据显示其支付的款项与转让契约中约定的金额不符，且其提到的支付房款的流水反映大部分款项均由朱芳转出，而收款人均为石卫，而朱芳与石卫均不是合同当事方，朱芬亦未提供证据证实朱芳、石卫与转让行为的关联性，故无法认定《房屋转让契约》的真实性及朱芬已支付大部分价款的事实。案外人朱芬未办理过户登记系朱芬自身原因。朱芬在购买时已明知涉案房屋抵押在先，其未办理登记，原因在于该房屋已经设定有其他人的抵押权登记，即便涉案房屋未被法院查封，朱芬在未清偿按揭贷款前亦无法办理过房登记。申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行依法对涉案房屋享有优先受偿权，且至今债权尚未实现。要求法院依法驳回朱芬的异议。本院查明，本院依据已发生法律效力的（2018）浙0382民初272号民事判决书，在执行申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行与被执行人王春蕊、吴献龙金融借款合同纠纷一案中，于2019年1月18日作出（2018）浙0382执5937号之一执行裁定，查封登记在被执行人王春蕊、吴献龙名下的坐落于乐清市××街道××公寓××幢××室的不动产【产权证号：温房权证乐清市第**、1××7号】。2019年1月18日作出（2018）浙0382执5937号之二执行裁定，拍卖、变卖王春蕊、吴献龙名下的坐落于乐清市××街道××公寓××幢××室的不动产【产权证号：温房权证：温房权证乐清市第**号】。另查明，涉案登记在被执行人王春蕊、吴献龙名下的坐落于乐清市××街道××公寓××幢××室的房产于2011年8月2日办理房产登记手续，登记权利人为吴献龙、王春蕊，产权证号为温房权证乐清市第120316号、1××7号。2011年12月29日办理抵押登记，抵押给中国银行股份有限公司乐清市支行，债权金额90万元，履行期限2009年4月24日至2026年4月24日。2011年12月30日办理了温房乐清他字第1××0号房产他项权证，登记房屋他项权利人为中国银行股份有限公司乐清市支行。以上事实，有（2018）浙0382民初272号民事判决书、（2018）浙0382执5937号之一和之二执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、执行通知书、乐清市不动产登记信息查询记录、商品房买卖合同、购房借款合同、贷款借款借据、温房权证乐清市字第1××6、1××7号房屋所有权证、温房他证乐清市第108700号房屋他项权证等证据在案为据，本院予以认定。本院认为，被执行人王春蕊、吴献龙因购买涉案坐落于乐清市××街道××公寓××幢××室的房产时与申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行签订了《购房借款合同》，约定将其购买的涉案标的房产作为抵押物向申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。故申请执行人中国银行股份有限公司乐清市支行对涉案标的房产享有担保物权。即使案外人朱芬提供的房屋买卖契约真实发生，也在抵押担保之后。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，案外人朱芬提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人朱芬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长 虞幼平审 判 员 郑乐鸥审 判 员 陈茂芳二〇一九年四月二十二日代书记员 叶 桐