成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初138号 原告（反诉被告）：赵秀萍，女，1964年12月19日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：黄欢欢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昆蔚，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯洁，女，1963年10月20日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司双流支行，营业场所成都市双流区东升镇棠湖西路一段23-33号。 负责人：付显杰。 委托诉讼代理人：曾弋峰，男，1976年9月10日出生，汉族，住成都市双流区，系公司员工。 委托诉讼代理人：余留伟，男，1983年2月16日出生，汉族，住成都市双流区，系公司员工。 第三人：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司，住所地成都市暑袜北三街2号。 法定代表人：张熙宗，总经理。 委托诉讼代理人：舒文斌，男，1988年2月21日出生，汉族，住四川省中江县，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋光英，女，1986年5月12日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 第三人：成都森宇实业集团有限公司，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，1986年9月6日出生，汉族，住四川省平昌县，系公司员工。 原告（反诉被告）赵秀萍与被告（反诉原告）冯洁、第三人成都农村商业银行有限公司双流支行（以下简称“农商银行双流支行”）、成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称“富房公司”）、成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼过程中，赵秀萍申请追加森宇公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告（反诉被告）赵秀萍及其委托诉讼代理人李昆蔚、被告（反诉原告）冯洁及其委托诉讼代理人刘霞、第三人农商银行双流支行的委托诉讼代理人曾弋峰、余留伟、富房公司的委托诉讼代理人舒文斌、森宇公司的委托诉讼代理人陈春旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵秀萍向本院提出诉讼请求：1.判令冯洁继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》；2.判令赵秀萍代为支付冯洁尚欠的银行按揭贷款给农商银行双流支行；3.判令冯洁协助赵秀萍办理南湖国际社区××单元××号房屋不动产权证；4.判令冯洁于房屋不动产权证下发后七个工作日内配合赵秀萍办理完成房屋过户手续。本案在审理过程中，赵秀萍变更诉讼请求为：1.判令冯洁继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》；2.判令赵秀萍代为支付冯洁尚欠的银行按揭贷款给农商银行双流支行并由双流支行解除对房屋产权证上的抵押权；3.判令冯洁及森宇公司协助赵秀萍办理南湖国际社区××单元××号房屋不动产权证；4.判令冯洁于房屋不动产权证下发后七个工作日内配合赵秀萍办理完成房屋过户手续。事实和理由：2016年11月20日，赵秀萍在富房公司的居间下，与冯洁签订了《房屋买卖合同书》，约定赵秀萍购买冯洁位于华阳街道南湖××国际社区××单元××号房屋，总价款1080000元。合同约定，付款方式为按揭贷款，合同签订当日起赵秀萍向冯洁支付定金20000元，并于冯洁办理过户后再行支付首付款660000元。合同约定房屋为按揭购买，冯洁于合同签订后十五个工作日内到农商银行双流支行提前申请还款，结清房屋按揭贷款。冯洁在案涉房屋产权证下发后七个工作日内配合赵秀萍办理按揭贷款手续以及过户手续。合同签订后，赵秀萍向冯洁支付定金20000元，后冯洁以自身难以还清银行贷款为由，再次要求赵秀萍先行支付首付款80000元。赵秀萍秉着维持合同稳定的原则，亦将相应款项支付给了冯洁，但冯洁至今未依照合同约定前往农商银行双流支行办理相应还款手续。2016年12月27日，冯洁将房屋交付给赵秀萍。2017年9月18日，房屋开发商森宇公司即表明可以开始办理房屋产权证，并通知冯洁前往办理相关手续。冯洁推脱不予配合还清银行贷款以及办理不动产权证，也拒绝与赵秀萍沟通相应办证事宜。为维护赵秀萍合法权益，特向法院提起诉讼。 冯洁辩称，1.赵秀萍不应在法庭辩论终结后再变更诉讼请求，应当按照上次的庭审作出判决；2.签订合同时未办理产权证，森宇公司也不知道什么时候能办理，且由于没有办理产权证，我向按揭贷款银行询问是否需要提前清偿贷款，银行答复因产权证没下来暂时不需要。因为森宇公司的原因不能办理产权证，我就告知了中介方房子不卖了，后来因为限购政策的出台，导致我的卖房子的目的无法实现，,双方无法继续履行合同，请求解除合同；3.赵秀萍诉请要求其代冯洁支付按揭贷款，是另一个法律关系，不是本案受理范围；4.因为案涉房屋没有取得产权证，赵秀萍要求过户的请求不能得到支持，我方认为根据答辩应该解除合同，请求法院不予支持赵秀萍办理过户手续的诉请。 冯洁向本院提出反诉请求：判令解除冯洁于赵秀萍签订的《房屋买卖合同书》，冯洁退还赵秀萍支付的定金及房款共计100000元。事实和理由：2016年11月20日，冯洁与赵秀萍签订了《房屋买卖合同书》，约定冯洁将其位于天府新区尚未办理不动产证的房屋出售给赵秀萍，房屋总价1080000元。赵秀萍在办理房屋过户递件受理当日向冯洁支付首付款660000元，剩余房款在赵秀萍办理完按揭贷款后由贷款银行直接支付给冯洁。赵秀萍于合同签订当日向冯洁支付了定金20000元，后于2016年12月8日支付房屋首付款80000元，付款比例不足全部房款的10%。合同签订后，冯洁按照合同约定履行相应的义务，但在履行过程中，发现案涉房屋开发商森宇公司因资金链断裂无法正常经营，在冯洁交纳了办理不动产证的费用后仍无法办理不动产权证，导致冯洁无法向赵秀萍履行合同义务并收取赵秀萍应付的房屋首付款660000元。2017年9月18日，森宇公司向业主发出承诺书，要求业主再自行垫付办理不动产权证的费用，并在2018年12月30日前陆续为业主办理不动产权证，因森宇公司的违约，冯洁现在无法向赵秀萍按约履行合同义务。冯洁出售房屋的本意是将案涉房屋出售后用房款在他处另购房，但由于森宇公司的债务状况导致无法及时办理产权证，冯洁亦无法按照合同约定收取赵秀萍应付的首付款660000元在他处买房。且在此期间，成都市政府出台限购政策，导致冯洁无法再购买房屋，冯洁出售案涉房屋的根本目的已无法实现。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的规定本案中因不可归责于冯洁的原因，因开发商森宇公司濒临破产导致无法办理不动产证的事由以及不可预见的房屋市场的政策调控因素，导致冯洁当初签订合同时的情况出现了重大变化，若继续履行该合同，冯洁不能实现当初的合同目的，对冯洁是明显不公平的。为维护冯洁的合法权益，遂提出反诉请求。 赵秀萍辩称，1.本案并不适用情势变更，冯洁要求解除合同缺乏事实和合同上的依据，是冯洁消极履行合同的行为导致合同难以继续，其解除合同的诉请不应得到支持；2.本案并不存在不能办理房屋证的情况，合同仍然可以继续履行；3.即使合同解除，冯洁亦应承担1343985.46元的违约金及赔偿金。 农商银行双流支行述称，有人结清银行贷款就行了，其他无意见。 森宇公司述称，由于不动产权证登记政策的出台，我公司停止办理产权证的时间应当是2016年10月，我公司也确实出现过资金断裂，后来与政府进行了沟通，2017年初就可以开始办理产权证，案涉小区的产权证一直在办理当中，冯洁为什么没有办理产权证的原因我不清楚。 富房公司述称，在签订合同后，森宇公司曾出了一个公示说可以办理产权证了，然后我方就通知了买卖双方。 本院经审理后认定事实如下：2016年11月20日，冯洁（甲方）与赵秀萍（乙方）在富房公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同书》，约定赵秀萍购买冯洁位于成都市天府新区房屋，总价款1080000元，房屋目前是按揭状态，且未取得产权证。合同约定:“第三条付款方式:1.定金交付：在本合同签订当日，乙方向甲方交付定金人民币20000元……2.房款交付（除定金之外的购房款）……Ｂ.按揭贷款：签订买卖合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款660000元支付给甲方，剩余房款400000元申请贷款……六、按政府规定，甲乙双方在该物业交易过程中所设计的税费有①维修资金、②营业税及附加、③个人所得税、④交易手续费、⑤土地出让金、⑥契税、⑦转移登记费、⑧书证费、⑨提档费、⑩印花税，其中甲方支付①⑤款项，乙方支付第②③④⑥⑦⑧⑨⑩款项。本合同签订后，如遇政府及有关部门调整税费，甲乙双方应按其新规定各自承担应付税费……十、违约责任1、甲乙双方约定，除第十一条外其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同第八条中甲乙双方应当支付给丙方的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任……十五、特别约定：甲乙双方协商一致，达成如下协议：①甲方由于此房是按揭贷款购买，甲方自己到所贷银行提前申请还款，并结清此房的贷款尾款，甲方保证自签订本合同之日起，在十五日个工作日内到所贷银行完成提前还款登记。②甲乙双方一致确定，在甲方此房房屋证下发后，并通知甲乙丙三方，从接到通知后七个工作日内到银行完成乙方的按揭贷款手续。③在乙方按揭贷款审批通过，甲方此房注销抵押登记后，甲乙丙三方在七个工作日内到天府新区房管局完成过户交易手续。” 合同签订当日，赵秀萍向冯洁支付定金20000元，冯洁出具了收条，载明：“今收到赵秀萍（身份证5101221964××××××××）购成都市×号购房定金贰万元整”。 2016年12月8日，冯洁（甲方）与赵秀萍（乙方）又签订了《补充协议》，协议内容为：“甲方房屋坐落位置：华阳街道南湖西路175号南湖国际社区六期37栋2单元2302号。房屋成交价格：1080000元，经甲乙双方协商，达成一致协议如下：一、乙方同意在2016年12月8日支付部分首付款金额80000元给甲方，甲方不能再要求追加首付款。二、甲方保证在房屋证下发后，按照整个房屋交易流程完成房屋交易手续。”协议签订当日，赵秀萍向冯洁转账支付80000元，冯洁出具了收条，载明：“今收到赵秀萍（身份证5101221964××××××××）购成都市华阳街道南湖西路175号南湖国际社区六期37栋2单元2302号房部分首付款捌万元整”。 2016年12月27日，富房公司代冯洁向赵秀萍交付了案涉房屋的钥匙及门禁卡。 2017年11月6日，赵秀萍委托律师向冯洁邮寄了《律师函》，告知其应尽快配合办理过户手续，否则有权向法院主张要求冯洁履行合同及追偿。 经核实，案涉房屋已经可以办理不动产权证；冯洁称在得知森宇公司可以办理产权证后，经向森宇公司询问，需要重新缴纳契税等费用且冯洁不再想出售房屋，故没有申请办理产权证。 以上事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋信息摘要、收条、转账明细、电话录音等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，赵秀萍与冯洁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。本案的争议焦点为：赵秀萍与冯洁签订的《房屋买卖合同书》是否可以继续履行。 赵秀萍与冯洁签订合同后，依约向冯洁支付了定金20000元，并在双方签订《补充协议》后支付了首付款80000元，冯洁应在合同签订后及时办理房屋权属证书、结清银行贷款本息以消灭抵押权，并按照约定协助赵秀萍办理过户手续。在签订合同时，买卖双均清楚知晓案涉房屋尚未办理权属证书，结合庭审查明的事实，案涉房屋早已具备办理不动产权证的条件，但冯洁未积极履行合同义务，及时办理权属证书，导致案涉房屋至今无法办理过户手续。赵秀萍签订案涉房屋买卖合同的目的在于取得案涉房屋的所有权，冯洁出售房屋的目的在于获得相应的房款而非另行购买房屋，故冯洁称其出售案涉房屋的根本目的无法实现没有法律依据，同时本案也不存在情势变更的情形，冯洁不享有合同解除权，故对冯洁请求解除双方签订的《房屋买卖合同书》的诉讼请求，本院不予支持。 因案涉房屋已经可以办理产权证，森宇公司作为案涉房屋的开发商，有义务协助冯洁办理案涉房屋的相关产权证，冯洁也应当积极配合森宇公司办理相关权属证书，冯洁拒不履行合同义务的行为，违反了诚实信用原则，现案涉房屋的办证条件已经具备，森宇公司应当协助冯洁将案涉房屋的权属证书办理至冯洁名下。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，冯洁在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即农商银行双流支行同意，但庭审中，赵秀萍明确表明愿意代冯洁向农商银行双流支行还清贷款本息以解除抵押权，农商银行双流支行也对赵秀萍代偿贷款本息不持异议，故赵秀萍主张由其代冯洁向农商银行双流支行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。赵秀萍代冯洁偿还清债务后，农商银行双流支行应协助赵秀萍办理房屋抵押权注销手续以便于赵秀萍完成过户手续。 根据《房屋买卖合同书》的约定，在房产证下发后，赵秀萍、冯洁及富房公司应在接到房产证下发的通知七个工作日内到银行结清贷款并解除抵押，在注销抵押登记后七个工作日内到天府新区房管局完成过户手续。故待涉案房屋登记于冯洁名下且抵押权注销后，冯洁应当协助赵秀萍办理房屋过户登记手续。赵秀萍代冯洁支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的房款及代为支付的银行贷款本息后，为减少诉累，赵秀萍应将余下购房款及时支付给冯洁。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人成都森宇实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）冯洁办理位于成都市天府新区房屋的不动产权登记证书； 二、原告（反诉被告）赵秀萍于本判决书生效之日起十日内代被告（反诉原告）冯洁向第三人成都农村商业银行有限公司双流支行偿还位于成都市天府新区房屋的余下贷款本息（具体金额以原告（反诉被告）赵秀萍支付该款项时第三人成都农商银行有限公司双流支行处系统内结清的总金额为准）； 三、第三人成都农商银行有限公司双流支行于原告（反诉被告）赵秀萍支付完毕上述第二项款项后七日内协助原告（反诉被告）赵秀萍办理位于成都市天府新区房屋的抵押权注销手续； 四、被告（反诉原告）冯洁于位于成都市天府新区房屋登记于其名下且抵押权注销之日起七日内协助原告（反诉被告）赵秀萍办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）赵秀萍名下；赵秀萍于冯洁完成前述房屋过户手续当日向冯洁支付剩余购房款（980000元减去赵秀萍实际代冯洁支付的银行贷款本息）； 五、驳回被告（反诉原告）冯洁的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7260元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）冯洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年四月二十六日 法官助理 陈 妮 书 记 员 武佳艺