山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初255号原告：烟台中铁置业有限公司。住所地烟台市莱山区山海南路111号中铁逸都售楼处营销部。法定代表人：刘序勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗劲松，山东鑫士铭律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王可菊，山东鑫士铭律师事务所执业律师。被告：步淑丹，男，1989年10月12日出生，汉族，户籍所在地山东省莱阳市，现住烟台市莱山区。原告烟台中铁置业有限公司与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告烟台中铁置业有限公司的委托诉讼代理人王可菊到庭参加诉讼，被告步淑丹经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年10月26日签订的莱预字第121026130039号《商品房买卖合同》及附件；2、被告腾空并向原告返还烟台市莱山区山海南路111号中铁逸都小区5号楼一单元第9层1904号房屋；3、被告协助原告办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续；4、被告向原告支付解除《商品房买卖合同》违约金58945.45元；5、被告偿还原告为其代偿的银行贷款16680.56元，并分别自代偿日起按照代偿款为基数至实际支付之日止按银行同期贷款利率向原告赔偿代偿款的利息损失；6、被告赔偿原告因为其代偿430317.79元款项的利息损失（自2018年6月8日起按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；7、被告支付原告自房屋交付之日（2013年10月31日）至2018年10月31日止的房屋折旧费147363.63元，并自2018年11月11日起至被告配合原告办理完毕《商品房买卖合同》备案登记注销手续并将案涉房屋交付原告之日止仍以房屋总价款589454.5元为基数按月折旧率0.147%计算折旧费；8、被告支付原告律师代理费35000元；9、被告协助原告办理案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记的注销手续；10、案件受理费、保全费、保全担保费等诉讼发生的全部费用由被告承担。事实与理由：2012年10月26日，原、被告签订了合同编号为莱预字第121026130039号《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》。合同约定被告购买原告开发的中铁·逸都小区5号楼一单元第9层1904号房屋，房屋总价款为594000元；付款方式为首付款184000元，余款410000元以银行按揭方式付清。按照合同附件六《补充协议》第一条4的约定，原告在为被告与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如被告获得贷款后未按时履行贷款还款义务导致银行提前解除抵押借款合同致使原告承担连带担保责任、偿还被告所欠全部贷款余额的，被告应在申请人代为清偿之日起十日内偿还原告为其代偿的全部款项并应承担房屋总价款10%的违约金，逾期，原告有权解除商品房买卖合同，届时被告应承担申请人代为清偿的全部款项并应承担房屋总价款10%的违约金以及司法费用、代理费等其他费用。被告已装修或入住的，需腾空房屋并支付自房屋交付之日至办理买卖合同登记备案撤销手续之日止的房屋折旧费（年折旧率为总房款的5%），该商品房买卖合同同日在房屋登记部门登记备案。因案涉房屋实测建筑面积与预售建筑面积存在误差，原告于2013年11月8日向被告退还面积差房款4545.5元。案涉房屋最终总价款为589454.5元。2012年12月11日，原告、被告及中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行（以下简称农行莱山支行）三方签订了《个人购房担保借款合同》，被告以所购房屋提供抵押担保，原告为被告提供阶段性连带责任保证。2012年12月3日案涉房屋办理了预购商品房预告登记，同月17日办理了预购商品房抵押权预告登记。担保借款合同生效后，农行莱山支行于同月25日向被告指定收款账户发放购房贷款410000元。2013年10月31日，原告与被告办理了案涉房屋的交付手续，被告入住。贷款发放后，被告自2017年1月起未再按约定足额履行还贷义务，农行莱山支行分别于2017年4月26日、7月31日、9月29日分三次从原告保证金账户中共计扣款16680.56元用于代偿被告欠付的借款本金、利息、罚息及复利。因被告继续拖欠贷款不还、严重失信，农行莱山支行根据担保借款合同的约定诉至莱山区法院要求提前收回该笔贷款并要求原告承担连带清偿责任。该院作出（2018）鲁0613民初173号民事判决书，判决原告在案涉房屋取得不动产权证书并办理完毕以农行莱山支行为抵押权人的抵押登记手续之前对被告承担连带保证责任。2018年6月8日，原告将该判决确定的430317.79元全部履行完毕。原告承担连带保证责任后，已多次通知被告及时向原告偿还代偿的款项均无果。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2012年10月26日，原告与被告签订了合同编号为莱预字第121026130039号《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的中铁·逸都小区5号楼一单元第9层1904号房屋，房屋总价款为594000元；付款方式为首付款184000元，余款410000元以银行按揭方式付清。附件六《补充协议》第一条4约定：原告在为被告与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如被告获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：（1）被告不履行贷款按期还款义务，导致原告承担连带保证责任的，被告应于原告代为清偿贷款后10日内偿还原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给原告代为清偿之款项金额20%的违约金；如自原告代为清偿其贷款之日起计算超过2个月，被告仍未向原告支付上述所有款项，则原告有权解除买卖合同并要求被告承担比例为原告代为清偿之款项金额20%的违约金及原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项及司法费用、代理费等其他费用；（2）如因被告不履行贷款还款义务，导致银行提前解除抵押借款合同致使原告承担连带担保责任、偿还被告所欠全部贷款余额的，被告应在申请人代为清偿之日起10日内偿还原告为其代偿的全部款项并应承担房屋总价款10%的违约金，否则，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告承担垫付的全部贷款款项并承担比例为房屋总价款10%的违约金及原告代为清偿的贷款及银行罚息等全部款项以及司法费用、代理费等其他费用；（3）被告已装修或入住的，需在原告通知之日起5日内腾空房屋并支付自房屋交付之日至办理买卖合同登记备案撤销手续之日止的房屋折旧费（年折旧率为总房款的5%）。2012年11月29日，原告支付被告购房首付款184000元。2012年12月11日，原告、被告及中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行（以下简称农行莱山支行）三方签订了《个人购房担保借款合同》，被告以所购房屋提供抵押担保，原告为被告提供阶段性连带责任保证。2012年12月3日，案涉房屋办理了预购商品房预告登记，同月17日办理了预购商品房抵押权预告登记，同月25日农行莱山支行向被告指定收款账户发放贷款410000元。2013年10月31日，原告与被告办理了案涉房屋的交付手续，被告入住并居住至今。2013年11月8日，因案涉房屋实测建筑面积与预售建筑面积存在误差，原告向被告退还面积差额购房款4545.5元。案涉房屋实际总价款为589454.5元。自2017年1月起，被告未再按约定足额履行还贷义务，农行莱山支行分别于2017年4月26日、7月31日、9月29日分三次从原告保证金账户中共计扣款16680.56元。2017年9月6日、10月23日，原告自己及委托山东鑫士铭律师事务所通过顺丰速递向被告分别发送催款函及律师函，对上述款项予以催偿，因“收方空号”退回，被告亦未向原告偿还该款项。2018年1月28日，农行莱山支行与本案原、被告因金融借款合同纠纷一案诉至本院。2018年2月26日，本院作出（2018）鲁0613民初173号民事判决书，判决：一、被告步淑丹偿还原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行借款本金377869.13元，支付利息3927.16元、罚息15.29元、复利28.19元（利息、罚息、复利计算至2018年1月4日），合计381839.77元；二、被告步淑丹向原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行支付上述借款本金、利息中未履行部分自2018年1月5日起至实际清偿之日止期间的罚息、复利（按照借款合同约定的罚息标准计算）；三、被告步淑丹赔偿原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行律师费26000元；四、上述第一、二、三项，被告步淑丹于本判决生效之日起十日内履行；五、被告烟台中铁置业有限公司在烟台市莱山区取得不动产证书并办理完毕以原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行为抵押权人的抵押登记手续之前对上述第一、二、三、四项承担连带保证责任；六、被告烟台中铁置业有限公司承担保证责任之后有权向被告步淑丹追偿；七、驳回原告中国农业银行股份有限公司烟台莱山支行要求确认就烟台市莱山区经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求；案件受理费3709元，由被告步淑丹、烟台中铁置业有限公司负担。该判决已发生法律效力。2018年5月9日，农行莱山支行向本院申请强制执行，同月29日，本院向原告发出（2018）鲁0613执576号执行通知书，责令原告自该通知书送达后三日内履行以下义务：一、向申请执行人支付案款381839.77元；二、向申请执行人支付债务利息8804.90元、迟延履行金3703.12元；三负担案件受理费3709元、律师费26000元、执行费6261元。2018年6月8日，原告将该执行通知书确定的金钱给付义务合计430317.79元全部履行完毕。2018年12月29日，原告向被告发送律师函，对上述款项予以催偿，通知被告自该函送达之日起5日内偿还上述代偿款项，若到期不偿还，则双方《商品房买卖合同》自该函送达之日起解除。被告于同年12月30日收到上述律师函后，未向原告回复，亦未向原告支付代偿款项。2019年1月8日，原告向本院申请强制执行，就上述代偿款430317.79元及迟延履行期间的债务利息向被告追偿，该案尚在执行中。另查明，原告向山东鑫士铭律师事务所支付本案法律服务费35000元。上述事实，有当事人陈述、（2018）鲁0613民初173号民事判决书、（2018）鲁0613执576号执行通知书、山东省资金往来结算票据、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、登记备案回执、预购商品房预告登记证、入驻进程确认单、《个人购房担保借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证、预收款收据、个人借款凭证、电子银行交易回单、保证金存入/支付/销户通知单及银行业务凭证、催款函及速递回执单、律师函及EMS速递回执单、《委托代理合同》及山东增值税普通发票和庭审笔录等在案佐证，并经本院审查认证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约履行。按照双方合同约定，原告作为开发商的义务是交付房屋并将房屋不动产权证书办理至被告名下，被告作为购房人的义务是交付购房款，被告已支付全部购房款的事实清楚，原告的合同目的已经实现。虽然原、被告双方在合同中约定了原告得因承担连带清偿责任而行使解除权，但在被告已经全部履行合同义务且已在案涉房屋内居住近6年的情况下，解除合同显然与公平原则不符，也会破坏已经形成的稳定的交易关系；被告未按期偿还购房贷款，导致原告基于《个人购房担保借款合同》的约定承担连带保证责任，这属于原告应预知的合同风险，原告在承担连带保证责任后享有向被告追偿的权利，原告的该项权利已在本院生效的判决书中确认且原告已向本院申请强制执行予以追偿垫付款项，原告再以此为由主张解除《商品房买卖合同》、被告腾空并返还房屋、被告协助原告办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续、被告支付原告代偿的430317.79元款项的利息损失、被告向原告支付解除《商品房买卖合同》违约金58945.45元、被告支付原告2013年10月31日至2018年10月31日期间的房屋折旧费147363.63元的诉讼请求，均无法律依据，本院不予支持。《个人购房担保借款合同》的抵押权人是农行莱山支行，抵押人是被告，故原告要求被告配合办理案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记的注销手续于法无据，本院不予支持。双方未约定保全担保费由被告负担，且保全担保费不是诉讼费用，原告要求被告负担无法律依据，本院不予支持。原告代被告偿还贷款本息16680.56元的事实清楚，被告应当支付原告该款项及利息，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定，被告不履行贷款按其还款义务，导致原告承担连带保证责任的，被告应当支付原告为此支出的代理费。原告在本案中支出法律服务费35000元的事实清楚，综合考虑本案案情，本院按照比例酌情支持2000元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告步淑丹于本判决生效之日起十日内支付原告烟台中铁置业有限公司代其偿还的贷款本息16680.56元及利息（自2017年4月27日起以7583.78元为基数，自2017年8月1日起以12623.92元为基数，自2017年9月30日起以16680.56元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日）；二、被告步淑丹于本判决生效之日起十日内支付原告烟台中铁置业有限公司法律服务费2000元；三、驳回原告烟台中铁置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告步淑丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6137元、诉讼保全费3647元，合计9604元，由原告烟台中铁置业有限公司负担9332元、被告步淑丹负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  冀文佳二〇一九年四月十日书记员  宋晓萃