呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初9595号原告：呼市赛罕区中银城市广场业主委员会，住所地呼和浩特市赛罕区中银城市广场D座4单元301号。负责人：格根巴图，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：高迪，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士琪，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古中银房地产集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市东风路496号（内蒙漆包线厂新办公楼5楼）。法定代表人：张建业，该公司总经理。委托诉讼代理人：道仁托亚，女，1982年8月19日出生，蒙古族，内蒙古中银房地产集团股份有限公司法务。委托诉讼代理人：蔡敏丽，内蒙古慧灵律师事务所律师。原告呼市赛罕区中银城市广场业主委员会（以下简称中银广场业主委员会）与被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银房地产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告中银广场业主委员会委托诉讼代理人高迪、张士琪、被告中银房地产公司委托诉讼代理人蔡敏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中银广场业主委员会向本院提出诉讼请求：1.确认位于呼和浩特市赛罕区新华东街496号中银城市广场D座四单元的301号、302号、401号、402号房屋为中银城市广场物业用房，属中银城市广场全体业主共有;2.判令被告交付第1项下302号和402号物业用房;3.判令被告交付具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的不少于三十平方米的业主委员会议事活动用房，并确认该房属呼和浩特市赛罕区新华东街496号中银城市广场全体业主共有，由原告无偿使用;4.确认呼和浩特市赛罕区新华东街496号中银城市广场临街商场门前广场属中银城市广场全体业主共有，原告享有管理权;5.确认中银城市广场共用设施设备、相关场地属中银城市广场全体业主共有;6.判令被告移交与中银城市广场项目的相关资料;7.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：中银城市广场位于呼和浩特市新华东街与展览馆西路交汇处，是由被告开发的集住宅、公寓、底商、商城于一体的综合性楼盘，建筑面积204910.58平方米。该项目规划物业用房为中银城市广场D座四单元301号、302号、401号、402号房屋，合计649.72平方米，并配备了相关的共用设施设备和场地。中银城市广场交付使用后,被告仅提供了D座四单元301号、401号共计281.72平方米的物业用房,其余物业用房及业主委员会议事活动用房一直拒绝提供。并且,被告一直把控共用设施设备及场地,拒绝交付相关资料,以此来要胁业主满足其不法要求,使全体业主的利益遭受巨大损害。为维护全体业主合法权益,2016年,原告中银广场业主委员会在相关部门的组织和帮助下依法成立。后原告积极履行职责、全力维护业主权益,迫使被告移交了共用设施设备和相关场地,并选聘了物业公司,使中银城市广场的物业管理进入相对稳定的状态。但对于其它物业用房以及业主委员会议事活动用房,被告一直拒绝交付,亦拒绝移交与楼盘有关的资料,给楼盘的物业管理造成很大障碍。一些设施设备由于缺少资料不能得到良好的维护,存在安全隐患。另外,被告还私自在属于全体业主共有的中银城市广场临街商场前广场圈地经营,原告屡次劝告其仍一意孤行。现向法院提起诉讼,望判如所请。被告中银房地产公司辩称，第一、中银城市广场项目尚不具备成立业主委员会的条件，该项目的管理权仍归建筑单位即中银房地产公司，且现已成立的业主委员会成立的程序违反法律法规的强制性规定，因此本案原告不具有诉讼主体资格。中银城市广场项目整体面积201705.93平方米，到现在为止已交付了16％，剩余84％面积的所有权人仍归中银房地产公司享有，《内蒙古自治区物业管理条例》（2012年修正版）第九条：“在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过两年的，可以筹备成立业主大会。”因此中银城市广场项目尚未达到成立业主委员会的条件，仍应由建设单位承担管理责任。《物业管理条例》（2012年修正版）第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定的时间内推荐产生筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。”现存在的业主委员会从成立到换界选举，建筑单位中银房地产公司，同时也是占整个项目使用面积84％最大的业主，中银房地产公司从未参与过、组织过筹备组、业主大会，该业主委员会成立及换届选举的程序违反法律法规的强制性规定，因此该业主委员会不是法律规定的合格的法人，不具备独立法人资格；第二、物业用房在房管局已经登记备案，房管局并未另外要求登记业委会用房，依据建筑完成备案时的相关规定物业用房包含业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。中银房地产公司中银城市广场项目占地二十多万平方米，依据相关规定，中银广场项目应使用605.12平方米作为物业用房，而中银公司在房管局备案登记时，将该项目D座301号、302号、401号、402号的房屋登记备案为物业用房，该四套房屋总面积为646.8平方米，已超出规定40平方米，依据备案时适用的2012年修正的《内蒙古自治区物业管理条例》第三十四条规定，中银房地产公司已完成预备登记手续，即使依据2018年8月1日开始施行的《内蒙古自治区物业管理条例》第四十二条的规定，中银公司提供的房屋也足以涵盖业主委员会服务用房、议事活动用房。第三、对于现驻中银城市广场项目的物业公司系业主委员会违反法定程序所选聘的，该物业公司所使用的物业用房已远超其提供物业服务应配套的物业用房面积。依据《内蒙古自治区物业管理条例》第二十一条规定，业主委员会只是一个执行机构，并没有决定权，原告中银业主委员会与现在的物业公司签订合同时并未举行业主大会，被告中银房地产公司作为该项目的最大业主，并未接到召开业主大会的通知，因此选定物业公司程序违法。且该物业公司从未对中银房地产公司享有的84％范围提供物业服务，其提供物业服务的面积为31379．89平方米，依照《物业管理条例》的规定，其应使用的物业用房为l00平方米，而其现在使用的物业服务用房总面积为281.72平方米，因此中银公司无需再补充物业用房；第四、对于中银城市广场项目的中心广场并非中银房地产公司占有使用，而是由案外人乔枫作为停车场收费使用。中银房地产公司于2016年曾向法院起诉要求乔枫停止侵害、排除妨碍，退出中银城市广场项目的中心休闲广场，但是法院作出（2016）内0l05民初9202号《民事判决书》，驳回了中银房地产公司的诉讼请求，因此该广场并非中银房地产公司占有使用。综上所述，原告的诉讼请求不成立。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供了证据“中银城市广场业主委员会备案材料”、“物业管理服务用房承诺书”、“建筑面积计算结果”、“房屋预售（网签）信息查询结果证明”、“照片”、“建筑示意图”、“公共设施设备物业用房照片及广场公共设施清单”，被告提供了证据“中银城市广场项目房屋面积测绘成果报告书”、“建筑面积计算结果”，对于原、被告提供的证据，本院认定如下：原告中银广场业主委员会提交了该业主委员会备案登记申请表，2016年8月24日呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路街道办事处同意并加盖公章，2016年8月25日区物业办同意并加盖公章。2008年6月10日，被告中银房地产公司做出“物业管理服务用房承诺书”，内容为：“我公司开发建设的中银城市广场项目，坐落于新华东街以南，展西路以西，总建筑面积205119.84㎡。根据国务院《物业管理条例》和《呼和浩特市物业管理实施办法》的有关规定，应提供物业管理服务用房，建筑面积为649.72㎡，位于住宅楼西单元F3、F4两层四户。房号：4单元301号、302号、401号、402号。该服务用房的产权归全体业主共有。我公司郑重承诺，按上述位置和面积提供物业管理服务用房，如有改变，造成一切后果由我公司自行承担”。以上所述房屋在呼和浩特市房地产产权交易中心办理房屋预售（网签）登记，房屋具体坐落为：“赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD号楼4单元301（140.86㎡）、302（184㎡）、401（140.86㎡）、402（184㎡）号”。本院认为，原告中银广场业主委员会已经成立，并经其物业所在区的街道办事处同意并加盖公章，其作为原告的诉讼主体地位符合法律规定，对于被告称其违反业主委员会成立条件及程序的答辩主张，本院不予采纳。原告请求确认位于呼和浩特市赛罕区新华东街496号中银城市广场D座4单元的301号、302号、401号、402号房屋为中银城市广场物业用房属中银城市广场全体业主共有的诉讼请求，由于以上房屋已经被告中银房地产公司确认为物业管理用房，故对于原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告请求被告交付上述房屋中的302号、402号房屋，被告称该房屋由他人占有使用，但其作为该建筑物的开发商，未提供物业用房302号、402号系第三人占有、使用的证据，故被告中银房地产公司的答辩主张本院不予采纳，其应向原告交付302号、402号的物业用房。由于被告中银房地产开发公司在2008年6月10日作出的“物业管理服务用房承诺书”中承诺中银城市广场物业管理用房为建筑面积为649.72㎡，位于住宅楼西单元F3、F4两层四户，房号为4单元301号、302号、401号、402号，故对于其提出的已交付的房屋的面积已超物业管理条例规定的物业用房面积的答辩主张，本院不予采纳。原告请求被告交付具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的不少于30平方米的业主委员会议事活动用房并确认该房属呼和浩特市赛罕区新华东街496号中银城市广场全体业主共有，由原告无偿使用的诉讼请求，相关法律虽涉及到业主委员会的议事活动用房，但对该议事活动用房应在物业管理用房范围内还是由开发商另行提供，未有明确规定，故该项请求应由原告与被告另行协商，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告请求确认呼和浩特市赛罕区新华东街496号中银城市广场临街商场门前广场属中银城市广场全体业主共有，原告享有管理权的诉讼请求，因原告未提供该临街商场门前广场系该物业共有还是专有部分的证据，故本院不予支持，待权属明晰后原告另行主张。中银城市广场的共用设施设备及该设施设备的场所依法应归全体业主共有，故对于原告请求确认的包括水、电、暖等共用设施设备及其场所应为全体业主共有的诉讼请求，依法予以支持。原告请求判令被告移交中银城市广场项目电梯、锅炉房、消防、供水等设备设施相关资料（说明书、维修报告）的诉讼请求，由于原告未提供证据证明以上资料在被告处，被告对此也不认可，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、位于赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD号楼4单元301号（140.86㎡）、302号（184㎡）、401号（140.86㎡）、402号（184㎡）的物业管理用房归中银城市广场全体业主共有，被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司于判决生效之日起1个月内将上述302号（184㎡）、402号（184㎡）的物业管理用房交付给原告呼市赛罕区中银城市广场业主委员会；二、位于赛罕区新华大街196号的中银城市广场包括水、电、暖等共用设施设备及其场所归全体业主共有；三、驳回原告呼市赛罕区中银城市广场业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 袁 苑人民陪审员 乌日娜人民陪审员 刘继广 二〇一九年四月二十二日书 记 员 刘国荣