浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终307号 上诉人（原审原告）：顾小弟，男，1959年11月14日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：富建国、陆颖，浙江金品律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陆志根，男，1965年3月11日出生，汉族，住平湖市。 被上诉人（原审被告）：沈金林，男，1963年11月12日出生，汉族，住平湖市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李超，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 上诉人顾小弟因与被上诉人陆志根、沈金林房屋买卖合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2018）浙0482民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顾小弟上诉请求：1、撤销一审判决第三项内容，改判陆志根、沈金林共同支付顾小弟补缴金额68662元；2、本案一、二审诉讼费由陆志根、沈金林负担。事实和理由：一审认定事实错误，陆志根、沈金林购房时房屋的状态与过户时房屋的状态已经发生变化，陆志根、沈金林过户时多获得了274.65平方米的合法建筑面积，之所以能够多获得，是由于顾小弟支付的68662元。因此，作为实际受益人，该部分费用理应由陆志根、沈金林承担。理由如下：一、一审的裁判理由均是建立在顾小弟出售给陆志根、沈金林房屋时合法面积即为504.65平方米的基础上。但事实双方在房屋买卖时，房屋已经建成，其中230平方米为合法建筑，其余为非法建筑，陆志根、沈金林购买的就是这个状态下的房屋，故顾小弟所负有的办理产证的义务也仅限于230平方米，而非504.65平方米。二、关于补缴费用68662元的性质，虽然在顾小弟提供的情况说明中，出具单位使用了“土地出让金”的表述。但实际该部分费用针对的是超出合法建筑面积的274.65平方米的面积。顾小弟造房时取得的土地价格为57500元，除以230平方米合法审批面积，计算后每平方米单价即250元，250元乘以274.65平方米正好是68662元。故该笔费用实际是将原有的非法建筑面积274.65平方米予以合法化了。三、顾小弟在代为支付68662元时，涉案房屋早就已经出售给陆志根、沈金林并由陆志根、沈金林实际占有使用。通过支付68662元使非法的274.65平方米建筑面积合法化，对顾小弟而言没有任何益处，也并非顾小弟此时应当负有的义务。相反，陆志根、沈金林实际比房屋买卖时多获得了274.65平方米的合法建筑面积，顾小弟的行为使得陆志根、沈金林获得额外利益。四、客观上，若不支付该笔费用，陆志根、沈金林无法取得合法的230平方米的房屋产证。顾小弟并没有就274.65平方米非法建筑办理产证的义务。综上，在订立买卖合同、交付房屋时，双方均明确房屋的状态为230平方米是合法建筑，其余为非法建筑。因此，顾小弟即使负有办理产证的义务，也仅是针对230平方米，而非504.65平方米。若不将非法的274.65平方米的建筑合法化，无法实现陆志根、沈金林办理产证的诉求，顾小弟才代为支付了68662元，陆志根、沈金林因此额外获益，该费用应由实际受益人陆志根、沈金林承担。 陆志根、沈金林共同辩称，当初房屋买卖是现房交易，顾小弟当时所讲的办产证的建筑指的是500多平方米，不存在陆志根、沈金林买房时知道只有200多平方米建筑面积合法的情形。顾小弟称补交费用是为了陆志根、沈金林的利益，但顾小弟补缴费用是在2010年12月，而陆志根、沈金林起诉顾小弟办理房产过户是在2017年，故不存在顾小弟为了陆志根、沈金林利益补缴费用一说。顾小弟为了200多平方米办理产证，是顾小弟应尽的义务。 顾小弟向一审法院起诉请求判令（已变更）：1、陆志根、沈金林立即支付购房款30000元（陆志根、沈金林各15000元）及逾期付款损失（以30000元为基数，按人民银行同期贷款基准利率1.5倍，自2018年4月3日起计算至实际履行之日止）；2、陆志根、沈金林共同支付顾小弟补缴金额68662元；3、案件诉讼费由陆志根、沈金林承担。 一审法院认定事实：2000年11月16日，顾小弟与平湖市南市新区建设发展公司签订《协议》一份，约定由平湖市南市新区建设发展公司出售给顾小弟南市新区永乐里中医院北侧宅基，建筑占地面积115平方米，规划建筑面积230平方米。2000年12月23日，平湖市城乡建设环境保护局向顾小弟颁发《杂项建设工程许可证》，载明：建设单位为顾小弟，建设位置为南市中医院北侧，建设规模为230平方米。涉案房屋建成后，顾小弟与陆志根、沈金林于2001年6月4日签《协议书》一份，约定由陆志根、沈金林向顾小弟购买其建造的位于当湖镇百步桥永乐里新中医院北侧桥东侧向北第二幢西梯二套住宅(包括车库)，总价格406800元。其中，沈金林(一楼和底车库西二间)，陆志根(二楼、阁楼和底车库东一间)成交价格各为203400元。陆志根、沈金林分别于2001年1月14日、1月20日及6月4日分三次向顾小弟支付购房款376800元，剩余的30000元，双方约定待陆志根、沈金林拿到房屋产权证后立即付清。2010年12月1日，平湖市南市新区建设发展公司出具《南市十六幢购地自建房办证联系单》1份，记载：姓名顾小弟坐落永乐里161号实建面积504.65平方米补缴金额68662元。补缴金额已清。2010年12月13日，顾小弟办理了永乐里161号、权证号136920、建筑面积为504.65平方米成套住宅的房屋产权证，涉案房屋登记在顾小弟名下。2017年12月22日，平湖市南市新区建设发展公司出具一份《情况说明》，载明：兹有顾小弟于2000年11月16日与平湖市南市新区建设发展公司签订《协议》一份，购买位于南市新区永乐里中医院北侧宅基地用于建住宅，规划建筑面积230平方米，实际建造504.65平方米，因房屋实际面积与规划建筑面积不符，故顾小弟无法取得建筑面积为230平方米房产证。考虑到实际情况，经顾小弟本人申请，平湖市规划建设局、平湖市国土局向平湖市人民政府请示后，确定根据实测面积补缴土地出让金后，允许予以办理产证，若不补缴，则无法办理产证，顾小弟于2010年12月1日按要求补缴，土地出让金差额68662元。2018年4月2日涉案房屋转移登记在陆志根、沈金林名下。 一审法院认为，顾小弟与陆志根、沈金林签订的《协议书》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方当事人均应严格按协议履行。陆志根、沈金林在涉案房屋转移登记在其名下后未按约支付剩余房款，已构成违约，故顾小弟要求陆志根、沈金林支付剩余房款及逾期付款损失的诉讼请求，予以支持。至于顾小弟要求陆志根、沈金林共同支付补缴金额68662元的诉讼请求，不予支持，理由除在一审法院（2017）浙0482民初5436号民事判决书中阐述的外，还有，顾小弟向平湖市南市新区建设发展公司购买的宅基地，建筑占地面积115平方米，规划建筑面积为230平方米。但顾小弟出售给沈金林的是一楼和底车库西二间，出售给陆志根的是二楼、阁楼和底车库东一间。显然，房屋实际建筑面积远大于规划面积，其后果是顾小弟造成的，其责任应由顾小弟承担。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陆志根于判决生效后十日内支付顾小弟购房款15000元并支付逾期付款损失（以15000元为基数，按人民银行同期贷款基准利率1.5倍，自2018年4月3日起计算至实际履行之日止）；二、沈金林于判决生效后十日内支付顾小弟购房款15000元并支付逾期付款损失（以15000元为基数，按人民银行同期贷款基准利率1.5倍，自2018年4月3日起计算至实际履行之日止）；三、驳回顾小弟本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2266元，减半收取1133元，由顾小弟负担788元，陆志根、沈金林负担345元。 二审中，顾小弟向本院提交了《南市十六幢购地自建房户调查情况汇总》复印件一份，证明顾小弟补缴的68662元是针对超规划建筑面积的差额面积274.65平方米的补缴款项，是使该面积合法化的款项。 陆志根、沈金林经质证认为，该证据是复印件，真实性不予认可，不能证明顾小弟所要证明的待证事实，且与平湖市南市新区建设发展公司出具的《情况说明》的内容相矛盾。 本院认证意见：顾小弟提交的证据是复印件，陆志根、沈金林对真实性也不认可，故真实性难以确认，本院不予认定。 二审中陆志根、沈金林没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于陆志根、沈金林是否应当承担顾小弟因办产证补缴的68662元。 首先，顾小弟虽然实际建造了504.65平方米的建筑面积，但根据涉案《杂项建设工程许可证》记载，涉案房屋的建设规模应为230平方米。因此，本案双方买卖该房屋时的现状即为规划建筑面积230平方米，其余为未取得规划许可证的面积。涉案房屋系建成后出售给陆志根、沈金林，房屋交易时部分房屋未取得规划许可的事实已经存在，顾小弟对此也无隐瞒或欺骗的故意。在双方订立涉案买卖协议时，诉争的该笔费用尚未产生，双方对于后续需要向政府部门缴纳该笔费用及相应的金额无法预见，双方对此亦未作出特别约定，故应当认定406800元房款并不包括今后因办理504.65平方米建筑面积的产证而需向有关部门补缴的土地出让金。顾小弟在双方买卖房屋后补缴68662元，才使得504.65平方米都成为符合规划的建筑，陆志根、沈金林得以取得504.65平方米的房屋及相应的土地使用权。双方对后续补缴的土地出让金未作出约定，基于房屋现已由陆志根、沈金林取得所有权，顾小弟补缴上述款项，实际受益人是陆志根、沈金林，故该款应当由陆志根、沈金林负担。 一审依据（2017）浙0482民初5436号民事判决的裁判理由认为诉争款项应由顾小弟承担，但该案原告陆志根、沈金林的诉讼请求是要求顾小弟办理涉案房屋的过户手续，顾小弟并未提起反诉，故该案审查的是应否办理过户，而非诉争款项由谁承担的问题。该案的裁判理由部分也只是围绕能否以补交款68622元的支付作为房屋过户的抗辩事由进行分析，并未认定该款由顾小弟负担。再者，一审所引用的是上述案件判决的裁判理由，并非生效判决认定的事实，不具有既判力，二审对此予以纠正。 综上所述，顾小弟的上诉请求成立，一审判决驳回顾小弟要求陆志根、沈金林承担68662元补缴款的诉请有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持平湖市人民法院（2018）浙0482民初5514号民事判决第一、二项内容，即：陆志根于本判决生效后十日内支付顾小弟购房款15000元并支付逾期付款损失（以15000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍，自2018年4月3日起计算至实际履行之日止）；沈金林于本判决生效后十日内支付顾小弟购房款15000元并支付逾期付款损失（以15000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍，自2018年4月3日起计算至实际履行之日止）； 二、撤销平湖市人民法院（2018）浙0482民初5514号民事判决第三项内容； 三、陆志根、沈金林于本判决生效之日起十日内共同支付顾小弟68662元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2266元，减半收取1133元，二审案件受理费1517元，均由陆志根、沈金林负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 陈 远 审判员 章玉萍 二〇一九年四月十五日 书记员 陈 诚