广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初2620号原告（反诉被告）：东莞市美新商贸发展有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区东平街233号六楼F621室，统一社会信用代码：914419007583403919。法定代表人：王健康，董事长。委托诉讼代理人：夏义平，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广旭，广东百勤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：廖雪敏，男，1972年12月29日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区，委托诉讼代理人：陈新芬，广东普翼律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市美新商贸发展有限公司诉被告（反诉原告，以下统称被告）廖雪敏租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖雪敏、张广旭，被告的委托诉讼代理人陈新芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告铺位租金73428元、物业费8811.36元、水电费10108.52元、电损费302.93元、空调费5959.95元，共计98540.79元；2、被告支付原告逾期支付租金、物业费、水电空调等费用的违约金5551元（按年利率24%暂计至起诉之日，实际计至上述费用还清之日止）；3、被告支付原告律师代理费损失5000元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年11月25日签订《租赁合同》，约定原告将编号A03共一个铺位（总建筑面积为367.14平方米）出租给被告，经营特高特、心海伽蓝等瓷砖、卫浴产品。月租金为每平方米100元，自2018年12月1日起在上一年租金的基础上递增10%，被告在经营期间，经常拖欠租金，自2018年10月至2018年11月拖欠租金、物业管理费以及2018年8月20日至11月30日水电费、电损费及空调费等共计98540.79元，经原告多次催讨，被告至今仍未支付。被告辩称，1、原告诉求的水电费、电损费、空调费没有相关的凭证作为依据。2、原告诉求的违约金没有依据且过高。3、原告在租赁合同里面没有附带产权证或者建设工程规划许可证等证件，被告认为该租赁合同无效，租赁合同约定的大部分内容无效。被告无需支付律师费。被告向本院提出反诉请求：1、确认被告与原告签订的《租赁合同》无效；2、原告退还被告租赁保证金及管理费、品牌保证金共计92239.36元；3、原告赔偿擅自处置被告的财产损失180000元；4、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2017年11月25日签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于东莞市××城区××街××编号××号××一铺位，月租金36714元，租赁及管理费保证金92239.36元。被告按照合同约定支付了相应的费用。但是在被告不在店铺时，原告擅自锁了被告的店铺，还将被告价值180000元的办公用品、家具、灯具、产品、货架、货柜等财产擅自非法处置了。且据说，原告的店铺并没有取得产权证或建设工程规划许可证，原告根本无权将案涉租赁物出租给被告，按照相关法律规定，原告无权收取租赁及管理费、品牌保证金。原告辩称，1、双方签订的租赁合同合法有效，双方应按照租赁合同的约定履行义务，原告也是按照租赁合同的相关约定主张权利。2、依照租赁合同的约定，由于被告的严重违约行为导致合同解除，原告可以要求被告承担违约责任，没收保证金。3、被告没有任何财产损失。案涉店铺是销售瓷砖的，瓷砖样品镶嵌在墙上，由于被告的违约行为导致合同最终解除，原告收回商铺，该商铺的瓷砖没有任何用途，应该作为被告违约而导致的损失，由被告自行承担。经审理查明，2017年11月25日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将位于东莞市××城区××街××编号××Ａ03的商铺出租给被告，被告租赁该商铺经营瓷砖、卫浴产品；租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止；2017年12月1日至2018年11月30日期间的每月租金为36714元；每月物业管理费为4405.68元；被告应于每月5日前付清当月租金及物业管理费；被告应向原告支付相等于两个月租金及物业管理费的租赁保证金82239.36元；被告应于每月5日前交纳上月水费、电费（含场地使用电费、中央空调电费、电损、电力部门的错峰用电费用）及其它费用；中央空调电费按被告所在楼层商户的场地建筑面积平均分摊；电损费用按被告场地使用电费与中央空调电费的总额的3%计收；被告未按合同规定期限付款导致原告解除合同时，被告自愿将该场地内的全部物品让与原告所有，并授权原告自行处置且不对原告处置或变卖行为提出任何异议；在租赁期内，被告拖欠租金、管理费、水电费等应缴费用达15日的，原告有权解除本合同，同时要求被告支付违约金并赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；因被告违反合同约定导致提前终止合同的，被告已向原告交纳的各项款项（含租金、质量保证金、履约保证金、人员管理保证金），原告不退还给被告；如被告迟延缴交租金、水电费及其他应缴之费用，须向原告支付滞纳金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额的1%的滞纳金。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金82239.36元及售后质量保证金10000元，并向原告支付租金至2018年9月，2018年10月起的租金未再支付。2018年12月3日，原告向被告发出一份《收铺通知书》，称被告未支付2018年10月、11月租金及其它相关费用，决定于2018年12月4日将铺位收回由原告自行处置，所遗留物品作遗弃物处理。原告主张其已于2018年12月5日收回案涉商铺。被告主张其有沙发、茶几、办公用品、装饰品等物品放置在案涉商铺内没有搬走，被原告擅自处置，被告提交收据及清单以证明其损失。另查，位于东莞市××城区××街××号的房屋已办理房地产权证，权属人为东莞市中旭商贸有限公司。东莞市中旭商贸有限公司出具的证明显示其在获得上述房屋所有权××××出租人东莞市联丰实业发展有限公司与原告的租赁合同，在租赁期内同意原告将铺位租给各商户。2018年12月11日，原告与广东百勤律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师作为原告与被告租赁合同纠纷一案的诉讼代理人，律师费为5000元，原告已支付该律师费。以上事实，有原告提交的欠款明细表、缴费通知单、水电费明细表、租赁合同、民事委托代理合同及发票、房地产权证、证明、租金及水电费票据，被告提交的收铺通知书、收据及送货单、清单，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉商铺已办理房产证，原告向案涉商铺的所有权人承租该商铺，且获得同意转租案涉商铺，故原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应依约履行各自的义务。被告诉请确认《租赁合同》无效缺乏依据，本院不予支持。原告将案涉商铺交付被告使用，被告应依约按时足额向原告支付租金。被告确认其尚未支付2018年10月、11月的租金，按合同约定的每月租金36714元的标准，该两个月的租金共计73428元，被告应支付给原告。对原告诉请被告支付租金73428元，本院予以支持。《租赁合同》约定物业管理费为每月4405.68元，被告尚未支付2018年10月、11月的物业管理费，该两个月的物业管理费共计8811.36元，被告应支付给原告。对原告诉请被告支付物业管理费8811.36元，本院予以支持。《租赁合同》对水费、电费、中央空调电费、电损费用均有约定，根据原告的举证，在被告未提交相关反驳证据的情况下，对原告主张被告拖欠原告水电费10108.52元、电损费302.93元、空调费5959.95元，本院予以采信。对原告诉请被告支付上述费用，本院予以支持。依据《租赁合同》的约定，被告应于每月5日前支付当月租金、物业管理费及上月水电费等其它费用，被告并未依约按时向原告支付租金、物业管理费及水电费等其它费用，依据《租赁合同》的约定，被告应从迟交之日起每日按欠缴金额的1%向原告支付滞纳金，原告主张按年利率24%计算违约金，低于上述合同约定的计算标准，本院予以采纳。原告主张暂计至2018年12月31日的违约金为5551元，被告应向原告支付违约金：暂计至2018年12月31日止为5551元，从2019年1月1日起，以被告尚欠的全部租金、水电费及其它费用共计98540.79元为基数，按年利率24%计至实际清偿之日止。原告因向被告追讨租金、物业管理费及水电费等费用而提起本案诉讼，并因委托律师作为本案诉讼代理人而支出了律师费5000元，依据《租赁合同》的约定，原告支出的律师费5000元应由被告承担，对原告诉请被告支付律师费5000元，本院予以支持。被告未按合同约定履行付款义务，原告因此行使合同解除权，故《租赁合同》的解除是因被告的违约行为导致。依据《租赁合同》中：“因被告违反合同约定导致提前终止合同的，被告已向原告交纳的各项款项（含租金、质量保证金、履约保证金、人员管理保证金），原告不退还给被告”的约定，被告无权主张原告退还履约保证金及质量保证金。对被告诉请原告退还保证金92239.36元，本院不予支持。被告提交的收据、清单等证据并不能证明在原告收回案涉商铺时该商铺内放置有被告主张的物品，即使尚有被告的物品遗留在案涉商铺内，依据《租赁合同》中：“被告未按合同规定期限付款导致原告解除合同时，被告自愿将该场地内的全部物品让与原告所有，并授权原告自行处置且不对原告处置或变卖行为提出任何异议”的约定，被告同意由原告处置商铺内的物品，被告无权再向原告主张因处置物品给被告造成的损失。故被告诉请原告赔偿财产损失180000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告廖雪敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市美新商贸发展有限公司支付租金73428元、物业管理费8811.36元、水电费10108.52元、电损费302.93元，空调费5959.95元，以上共计98540.79元；二、被告廖雪敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市美新商贸发展有限公司支付违约金（暂计至2018年12月31日止为5551元，从2019年1月1日起，以98540.79元为基数，按年利率24%计至实际清偿之日止）；三、被告廖雪敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市美新商贸发展有限公司支付律师费5000元；四、驳回被告廖雪敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1240.92元，已由原告预交，由被告负担；反诉受理费2691.8元，已由被告预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一九年四月十五日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。