广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终83号 上诉人（一审原告）：董发强，男，1984年8月11日出生，汉族，住广西壮族自治区北海巿铁山港区。 上诉人（一审原告）：戈军，男，1981年7月8日出生，汉族，住湖北省石首市。 委托诉讼代理人：任坤，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昌林，广西万益（北海）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：庞兵，男，1970年5月18日出生，汉族，住广东省廉江巿安铺镇庞介村6号，现住北海。 上诉人董发强、戈军因与被上诉人庞兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董发强、戈军上诉请求：一、撤销一审判决，对本案予以改判；二、解除董发强、戈军与庞兵签订的《房屋租赁合同》；三、庞兵向董发强、戈军返还已支付租金110400元；四、庞兵向董发强、戈军支付违约金10万元；五、庞兵赔偿董发强、戈军因履行合同造成的经济损失102800元。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，2018年6月7日,董发强、戈军与庞兵签订《房屋租赁合同书》，约定庞兵将位于茶亭路49号雅苑商业区25号商铺出租给董发强、戈军，合同的第四条第一、三项载明所出租商铺的所有权归庞兵所有，庞兵在明知自己没有房屋所有权，仍然欺骗董发强、戈军签订租赁合同，导致董发强、戈军基于错误的认识对该租赁商铺进行了装修，结果因庞兵未缴纳房租而导致合同无法履行。二、一审法院适用法律错误，因庞兵欺诈导致董发强、戈军无法承租房屋，庞兵存在根本违约，董发强、戈军无需承担举证责任。综上，一审认定事实不清，且适用法律错误，请求二审法院对本案依法改判，支持董发强、戈军的合法请求。 被上诉人庞兵二审辩称，与董发强、戈军签订房屋租赁合同时，开发商同意将房屋出租给庞兵并同意转租，随后庞兵也投入了装修款，由于开发商将房屋卖给别人，导致无法继续承租该房屋。庞兵并没有违约，不同意承担10万元的违约金，且经济损失没有102800元那么多。 董发强、戈军向一审法院起诉请求：一、解除董发强、戈军与庞兵签订的《房屋租赁合同书》；二、庞兵向董发强、戈军返还未到期已付租金110400元；三、庞兵向董发强、戈军支付违约金10万元；四、庞兵因违约给董发强、戈军造成的经济损失102800元。 一审法院审理查明：董发强、戈军（乙方）与庞兵（甲方）于2018年6月7日签订《房屋租赁合同书》，约定庞兵将其承租的位于北海市茶亭路49号雅苑商业区商铺分租给董发强、戈军，租赁期为48个月，自2018年6月10日起至2022年6月10日止。商铺租金为110400元/年，按年度结算，每年度提前三个月支付，并约定合同违约金10万元。合同还约定了其他内容。合同签订后，董发强、戈军向庞兵支付110400元租金，庞兵向董发强、戈军出具《收据》一份，载明：“今收到乙方董发强、戈军交来铺租2018.6.10日—2019.6.10日租金110400元（拾壹万零肆佰）。实际以转账为准”。现董发强、戈军以庞兵未按期交清原商铺业主租金导致涉案房屋被收回，其无法正常装修使用造成经济损失为由起诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，董发强、戈军与庞兵双方签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，属合法有效的合同。应予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，董发强、戈军未能提供确凿、充分的证据证实因庞兵的原因致使涉案房屋被收回且造成其装修停工的经济损失，故对董发强、戈军的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回董发强、戈军的全部诉讼请求。案件受理费5998元，减半收取2999元，由董发强、戈军负担。 二审期间，上诉人董发强、戈军与被上诉人庞兵对一审查明的事实均没有异议。 上诉人董发强、戈军在二审期间提交了以下新证据：证据一、《民事判决书》，证明庞兵因欠第三人房租未支付，导致庞兵出租给董发强、戈军的2号商铺无法使用构成违约，同时还证明2号商铺并非庞兵合法拥有；证据二、收款收据，证明庞兵自己承认出租给董发强、戈军的商铺无法使用，已构成违约。被上诉人庞兵对上述证据质证认为，同意返还房屋租金给董发强、戈军，但庞兵没有违约，同时董发强、戈军的损失没有达到102800元，其经济损失仅有4万多元。本院认为，上诉人董发强、戈军二审提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 本院二审查明，庞兵于2018年12月17日向董发强、戈军出具《收款收据》载明：庞兵收到董发强、戈军交来北部湾1号、2号商铺与租房费一年拾万零捌仟元整。由于庞兵个人原因，导致商铺无法使用，房租现在无法归还。现庞兵承诺于2019年12月30日归还一年房租108000元。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人董发强、戈军与被上诉人庞兵签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律以及行政法规之规定，为合法有效合同。董发强、戈军在签订合同后依约向庞兵支付租金110400元，后因庞兵个人原因导致房屋无法继续使用，上述事实有董发强、戈军提交的证据《收款收据》《民事判决书》予以证实，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，董发强、戈军主张解除与庞兵签订的《房屋租赁合同书》有事实和法律依据，本院予以支持。同时，庞兵同意返还租金110400元给董发强、戈军，对此本院予以确认。 董发强、戈军主张因庞兵个人原因导致案涉房屋无法继续使用，庞兵已经构成违约，其应当根据合同约定支付违约金10万元。本院认为，董发强、戈军在签订合同后业已支付租金，而庞兵却未能保证承租人对房屋的正常使用，已构成违约，应承担相应的违约责任，现董发强、戈军主张的10万元违约金过高，本院依法予以调整为以租金110400元为基数，按年利率24%从二上诉人起诉之日起至清偿之日止的利息标准计算违约金。董发强、戈军主张庞兵需赔偿因房屋装修导致的损失共计102800元，二审庭审中庞兵认为其损失并没有达到102800元，仅认可40000元，董发强、戈军也接受按照40000元来计算损失，故庞兵应酌情赔偿董发强、戈军案涉房屋装修损失40000元。 综上所述，一审法院判决有误，本院二审予以纠正。对上诉人董发强、戈军上诉有事实和法律依据的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3062号民事判决； 二、解除上诉人董发强、戈军与被上诉人庞兵签订的《房屋租赁合同书》； 三、被上诉人庞兵向上诉人董发强、戈军返还租金110400元并支付相应违约金（违约金计算：以租金110400元为基数按年利率24%从2018年8月21日开始计算至清偿之日止的利息）； 四、被上诉人庞兵向上诉人董发强、戈军赔偿损失40000元； 五、驳回上诉人董发强、戈军的其他诉讼请求。 一审案件受理费2999元，二审案件受理费5998元，共计8997元，由上诉人董发强、戈军承担2953.04元，被上诉人庞兵承担6043.96元。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇一九年四月十一日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊