湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1228民初137号原告：尹文发，男。特别授权委托诉讼代理人：田桂妍，湖南启沃律师事务所执业律师。被告：芷江生茂房地产开发有限公司，住所地：芷江侗族自治县岩桥乡小河口村。法定代表人：李平华，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：胡群宏，芷江县凯旋法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：任险峰，男，系该公司员工。原告尹文发与被告芷江生茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告尹文发的特别授权委托诉讼代理人田桂妍、被告芷江生茂房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人胡群宏、委托诉讼代理人任险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹文发向本院提出诉讼请求：1.判决芷江生茂房地产开发有限公司向尹文发支付延期交房违约金共计17241元（自2017年11月28日起至2018年7月11日止，每日按已付房款的万分之二计算）；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月18日，尹文发与芷江生茂房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同书》、《补充协议》，约定尹文发购买芷江生茂房地产开发有限公司预售的位于芷江镇舞水路北侧（芷金城小区）第B3栋902号房，总房款为383135元。芷江生茂房地产开发有限公司应在2017年11月28日将验收合格且符合该合同约定的商品房交付给尹文发，如逾期交付，尹文发有权要求芷江生茂房地产开发有限公司每日按已付房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订之日，尹文发向被告支付了首期房款123135元，剩余房款260000元以向中国农业银行股份有限公司贷款的方式向被告支付。合同约定交房期限届满后，经原告多次催问，被告才于2018年7月11日通知原告办理房屋交接手续，其行为已构成逾期交房，尹文发有权要求其支付违约金。为此，尹文发特诉至法院，以维护其合法权利。芷江生茂房地产开发有限公司辩称，1.房屋已可以交付，芷江生茂房地产开发有限公司有公示交房和电话催告收房，但尹文发怠于收房和故意延迟，目的和动机在于得到所谓的违约金；2.芷江生茂房地产开发有限公司因政府征地拆迁受阻，属遭遇不可抗力因素。在得到政府各相关部门批准允许延期一年交房后，如约履行交房义务，并不存在如尹文发所诉延期交房问题，故芷江生茂房地产开发有限公司不存在也不需要支付违约金；3、芷江生茂房地产开发有限公司依法不承担违约责任外，尹文发违约金的计算方式也是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对尹文发提交的尹文发居民身份证、收据三张、芷江生茂房地产开发有限公司企业信用信息公示报告、芷江生茂房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，以上证据双方当事人均无异议，本院予以确认和采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.尹文发、芷江生茂房地产开发有限公司均提交的《商品房买卖合同书》、补充协议，芷江生茂房地产开发有限公司对其关联性提出异议，且对要求按合同支付违约金有异议，尹文发对其三性无异议，但认为不能达到芷江生茂房地产开发有限公司的证明目的。本院经审查认为，该商品房买卖合同书客观真实，且与本案具备关联性，本院依法予以采信。2.芷江生茂房地产开发有限公司提交的芷江生茂房地产开发有限公司向芷江县人民政府提交的开竣工延期报告、向芷江县国土资源局提交的开竣工延期及延期缴纳土地价款的报告、与建设单位的施工合同协议书，尹文发对以上证据的关联性提出异议，本院经审查认为，以上证据与本案不具备关联性，本院依法不予采信。3.芷江生茂房地产开发有限公司提交的B3栋主体工程质量验收记录，尹文发对其真实性、合法性、关联性均提出异议。本院经审查认为，该证据仅仅证明该栋房屋主体工程质量合格，并不能证明该栋房屋具备交房条件，与本案不具备关联性，故本院依法不予采信。4.芷江生茂房地产开发有限公司提交的交房通知，尹文发对其真实性、合法性、关联性均提出异议。本院经审查认为，芷江生茂房地产开发有限公司张贴该通知时尚未取得竣工验收合格证明文件，不具备交房条件，该通知不具备合法性，本院依法不予支持。5.关于证人周美容的证言，因证人与芷江生茂房地产开发有限公司具有利害关系，对其证言本院不予采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：尹文发与芷江生茂房地产开发有限公司于2017年2月18日签订了芷金城B3栋902号房屋的《商品房买卖合同》。双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3129.17元，总金额（人民币）叁拾捌万叁仟壹佰叁拾伍元整。”第六条约定:“一、买受人按下列第3种方式按期付款：3.买受人已付首期购房款壹拾贰万叁仟壹佰叁拾伍元整，余款贰拾陆万元整向银行申请贷款支付……”第八条约定:“出卖人应当在2017年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因芷江侗族自治县有关部门的原因影响交房的。”第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，尹文发在约定期限内已付清全部购房款381135元。合同约定的房屋交付期限届满时，芷江生茂房地产开发有限公司尚未取得验收合格证明文件。且至法庭辩论终结时，芷江生茂房地产开发有限公司仍未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院经庭审后核实，芷江生茂房地产开发有限公司于2018年5月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格。本院认为：尹文发与芷江生茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。尹文发按照合同的约定，履行了支付购买商品房价款的义务，芷江生茂房地产开发有限公司应当按照合同约定的交付房屋期限于2017年11月28日前履行交付达到验收合格的房屋给尹文发，芷江生茂房地产开发有限公司未能按照合同约定在2017年11月28日前履行交房义务,已构成违约,其应于2017年11月29日起向尹文发承担支付逾期交房违约金责任。芷江生茂房地产开发有限公司在2018年5月25日经五方主体验收合格，该验收合格可认定其已达到了法定的交房条件，且双方在合同中约定的交房条件为经验收合格，该约定条件符合法定交房条件也已达到了约定的交房条件，不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力。故芷江生茂房地产开发有限公司的违约交付房屋的期限应当计算至2018年5月25日止，延迟交房共计178天。在庭审过程中双方表示同意继续履行合同，芷江生茂房地产开发有限公司应当履行继续交付房屋的义务，并承担逾期交付房屋的违约金。由于双方在合同中约定的违约金标准为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，尹文发在诉讼时主张按日支付交付房价款万分之二的标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合目前房地产交易市场现状，本院酌情调整违约金标准为按日支付已交付房价款的万分之一，经计算，芷江生茂房地产开发有限公司应向尹文发支付逾期交房违约金6784.2元（383135元×0.0001×178天），超出部分本院依法不予支持。芷江生茂房地产开发有限公司提出的延期交房系因政府、电力公司等原因严重影响涉案房屋的建设施工造成，属不可抗力的意见，理由不成立，因为该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，且发生在商品房合同签订以前，不存在芷江生茂房地产开发有限公司提出的遭遇不可抗力的因素和其他原因影响，故本院对其该项抗辩意见依法不予采纳。综上所述，对于尹文发要求判令芷江生茂房地产开发有限公司支付逾期交房违约金17241元的诉讼请求，本院依法支持6784.2元，超出部分依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、芷江生茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向尹文发支付逾期交房违约金6784.2元；二、驳回尹文发的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费231元，减半收取计115.5元，由尹文发负担70.1元，芷江房地产开发有限公司负担45.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。、审判员  韩连周二〇一九年四月十二日书记员  郑 晨