河北省蠡县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0635民初240号原告（执行案外人）：田元元，男，1988年10月4日出生，汉族，住蠡县。委托诉讼代理人：沈瑞清，河北瑞清律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永学，河北瑞清律师事务所律师。被告（申请执行人）：高青立，男，1973年2月12日出生，汉族，住蠡县。委托诉讼代理人：李淑想，河北旭天律师事务所律师。第三人（被执行人）：李建良，男，1969年5月11日出生，汉族，住蠡县。委托诉讼代理人：孙亚军，蠡县方圆法律服务所法律工作者。第三人：徐文汇，女，1966年9月10日出生，汉族，住蠡县。原告田元元与被告高青立、第三人李建良、徐文汇案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告田元元的委托诉讼代理人李永学、沈瑞清，被告高青立的委托诉讼代理人李淑想，第三人李建良及其委托诉讼代理人孙亚军到庭参加诉讼。第三人徐文汇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田元元向本院提出诉讼请求：1、请求蠡县人民法院停止对位于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607室房屋的执行。2、请求法院依法确认位于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607室房屋系原告田元元出资购买并对其享有权利。（该房屋价值约90万）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告高青立诉第三人李建良、胡素荣为民间借贷纠纷一案，蠡县人民法院作出（2017）冀0635民初928号民事判决书，判决被告李建良、胡素荣一次性给付原告高青立借款本金800000元、利息38933元。该案审理过程中，法院对李建良房产证号为00××80的蠡县蠡州商城商住楼6号楼607室房屋进行了查封。执行过程中，原告田元元对该执行标的提出书面异议，蠡县人民法院于2018年12月30日作出（2018）冀0635执异17号执行异议裁定：驳回案外人田元元的异议请求。2017年4月22日，原告田元元与第三人李建良、徐文汇签订房屋买卖协议书，李建良、徐文汇将位于蠡县蠡州商城商住区卖给原告田元元所有。订立合同后原告田元元于当日付清全部房款，双方当场交接了该房产的所有相关手续，该房屋已经于当日合法交付给原告田元元实际占有并使用，该房屋所有权已经发生实际转移。所以蠡县人民法院查封蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607室房屋存在错误。为维护原告合法权益，诉至法院以达上述诉讼请求。被告高青立辩称，依据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让经登记才发生法律效力；原告应提交证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利；原告诉状中将徐文汇列为第三人，因为徐文汇不是被告高青立申请执行案件中的被执行人，不符合民诉法及其解释的相关规定。综上，请法院驳回原告诉讼请求。第三人李建良述称，同意原告的诉讼请求。第三人徐文汇未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：（2017）冀0635民初928号民事裁定书、（2017）冀0635民初928号民事判决书、（2018）冀0635执异17号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告田元元提交第三人李建良与保定华池房地产开发有限公司于2002年4月6日签订的商品房销售合同,被告高青立提出异议，称房屋买卖以房产证为准，对销售合同不认可。因房产登记与否不影响买卖合同的效力，且第三人李建良购买的该房产已办理房产登记，本院对该商品房销售合同予以认定。2、原告田元元提交2017年4月22日其与第三人李建良、徐文汇签订的房屋买卖协议书一份、中国银行交易记录一份、第三人李建良的收条一份，用以证明第三人李建良、徐文汇已将涉案房产卖给原告田元元，原告田元元当日转账89万元以支付房款，少付的1万元是因第三人李建良已经收取了当年房租。被告高青立不认可其真实性，因双方的房产交易有银行转账记录证实，且依被告高青立申请，本院调取了第三人李建良2017年1月1日至12月31日的该账户银行交易流水，原、被告仅有此一笔交易，故本院认定其真实性。3、原告田元元提交2017年12月29日与徐立军的房屋租赁协议、水费凭证，用以证明原告田元元已在法院查封前合法占有该不动产。被告高青立对真实性不认可。该房屋租赁协议与房屋买卖协议、转账凭证已形成完整的证据链条，并结合本院对徐立军的调查笔录，本院对该房屋租赁协议予以认定。4、原告田元元申请证人张某1、张某2出庭作证，用以证明其与第三人李建良曾到房管所、土地局办理房产过户，但因商城土地未落宗，未能办成。被告高青立对证人证言提出异议，本院对蠡县自然资源和规划局（原国土局）的工作人员进行了调查，亦证实蠡县商城的房产因土地未落宗，不能办理房产过户。故本院对证人证言予以采纳。5、被告高青立提交2017年2月25日胡素荣、李建良的承诺书复印件一份，用以证明第三人李建良同意以名下所有财产办理抵押。第三人李建良对真实性提出异议，因房产抵押应依法办理抵押登记，该承诺书即便真实，其抵押并未生效。本院经审理认定事实如下：2002年4月6日，第三人李建良与保定华池房地产开发有限公司签订商品房销售合同，购买了蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607号商品房一套。该房的房产证号为00××80。2017年4月22日，第三人李建良、徐文汇（二人曾为夫妻关系，1990年左右登记结婚，2010年9月9日在蠡县民政局协议离婚）与原告田元元签订房屋买卖协议书，将坐落于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607号路面门脸一间上下共三层卖给原告田元元所有，价格900000元整。原告田元元于该协议书签订当日，通过银行转账向李建良汇款890000元，因购房时，第三人李建良已出租给徐立军并收取了房租，故原告田元元少付了10000元房款。因蠡县蠡州商城的土地未落宗，涉案房产未能办理过户手续。2017年12月29日，原告田元元与徐立军续签了房屋租赁协议，租赁期限自2018年1月1日至2019年1月1日止。2017年5月10日，本案被告高青立作为原告，以民间借贷纠纷起诉了本案第三人李建良、胡素荣。2017年5月23日，蠡县人民法院裁定查封了第三人李建良名下房产证号为00××80的蠡县蠡州商城商住楼6号楼607室房屋。2017年11月8日，蠡县人民法院作出（2017）冀0635民初928号民事判决书，判决李建良、胡素荣于判决生效后五日内给付高青立借款本金800000元、利息38933元。该判决书执行过程中，原告田元元对诉讼中查封涉案房产提出异议，2018年12月30日蠡县人民法院作出（2018）冀0635执异17号执行裁定书，驳回案外人田元元的异议请求。原告田元元在收到该裁定书后十五日内，提起了案外人执行异议之诉。本院认为，本案原、被告争议的焦点是：一、原告田元元对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权利，以及要求确认房屋权利应否得到支持；二、徐文汇是否具有第三人主体资格。关于第一个焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。首先，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案原告田元元购买涉案房产的时间是2017年4月22日，在2017年5月23日人民法院查封之前；且房屋买卖协议书是双方真实意思的表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案涉案房产在原告田元元购买前已经出租，依据买卖不破租赁原则继续由承租人徐立军租赁该房，第三人李建良少收原告田元元房款1万元，应视为在人民法院查封之前原告田元元已实际占有该房屋。第三，已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，原告田元元已银行转账的方式支付了全部房款。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产未能办理过户登记的原因是土地未落宗，有证人张某1、张某2的证言及本院的调查笔录予以证实，可以认定非因原告田元元的原因未办理过户登记。综上，原告田元元对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权利，故人民法院不得查封该房产。涉案房产系原告田元元出资购买，但其房产权利即不动产物权，应通过不动产登记的方式而非诉讼方式来实现。故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于第二个焦点，涉案房产系第三人李建良、徐文汇在婚姻关系存续期间所购买，第三人徐文汇非被执行人，但与本案房产有利害关系，具备第三人的诉讼主体资格。被告高青立对第三人徐文汇的主体资格提出的异议，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行原告田元元位于蠡县蠡吾北大街蠡州商城商住区6号楼607室房屋。二、驳回原告田元元申请确认房产权利的诉讼请求。案件受理费12800元，由被告高青立负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。本院（2018）冀0635执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王文莉审 判 员  张维舟人民陪审员  齐纯纯二〇一九年四月十七日法官助理张娜平书记员谷晨光