广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17513号原告：广州雅真展示设计制作有限公司，住所地广州市荔湾区周门路18号4栋A楼第3层，统一社会信用代码91440103739728219G。法定代表人：徐南洲，职务总经理。委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：方涛，男，1986年12月7日出生，汉族，住所地河南省罗山县，原告广州雅真展示设计制作有限公司诉被告方涛租赁合同纠纷一案中，本院于2018年12月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷玉魁，被告方涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年11月1日，原告与被告签订《租赁协议》，约定：被告向原告租赁位于广州市海珠区新港东路2496号房屋，合同约定每月租金36975元，在每月10日前支付。如拖欠租金15天以上，视为单方终止协议，原告有权收回租赁房屋，租赁期限为五年。被告自2016年8月起开始拖欠租金，原告多次催讨未果。2018年11月3日，原告到出租房屋处巡查，发现被告在未通知原告的情况下，已私自将租赁物内的设备及物品全部搬走。因被告还拖欠水电费，原告为此垫付了水电费40024元。原告认为，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的权益，特向法院起诉请求：1.判令自2018年11月1日解除原、被告双方签订的《租赁协议》；2.判令被告支付2018年8月1日起至2018年10月31日租金110925元；3.判令被告支付2018年8月份水电费40024元；4.判令被告承担本案的诉讼费。在法庭调查中，原告变更第3项诉讼请求为：3.判令被告支付2018年8月份水电费14748元被告答辩称：一、原告要求自2018年11月1日解除双方签订的《租赁协议》，没有法律依据且不符合租赁协议约定。因海珠区产业升级，被告经营喷绘行业被海珠区环保局认定为环保不达标并责令被告整改、搬离，故被告无法继续履行《租赁协议》。根据《租赁协议》第八条约定，租赁协议无法继续履行的原因属于不可抗力因素造成，双方均免责。被告于2018年7月告知了原告的代理人徐寿，并于2018年8月8日将相关政府文件通过微信发给徐寿，原告近2个月没有提出任何异议。被告有理由相信原告认可双方无责解除合同的事实，故《租赁协议》自2018年8月底自动解除。二、原告要求被告支付2018年8月1日至2018年11月31日的租金110925元，没有法律依据。三、原告要求被告支付2018年8月份的水电费40024元不符合事实。原告的财务于2018年9月4日发给被告的水电费清单及水电表记录反映的水电费为14748元。四、《租赁协议》是原告提供的格式合同，多项条款违反公平原则，存在加重被告责任的情形。五、被告支付了押金73950元，应当扣除2018年8月的水电费及租金后，余款17656元退还给被告。经审理查明：2015年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将广州市海珠区新港东路2496号（二楼整层及部分三层）房屋/场地/仓库铺租给乙方做合法使用，建筑（分摊）面积约1450㎡（以实际为准），租期为五年，若甲乙双方任何一方需要终止本协议，需提前两个月以书面形式通知对方即可终止本协议；2.乙方使用期间必须按每月36975元【该款是乙方交纳使用费（装修折旧费）交付甲一切有关费、税后甲方实收到的款】的房租场地方，从本协议签字即日交付两个月押金（73950元），使用和折旧费在每月的10前逐月支付，过期视为违约。房屋使用费（装修折旧费）逐每年递增6%直到期满。押金不能作抵扣每月的费用本合约期满后结清一切水电及费用、债务且乙方准时交还场地后免息退还，乙方违约时不退还；3.协议期内乙方不得把房屋场地转借转租或转包给别人或合法使用不符之活动，同时应遵守国家的相关法律法令，遵守当地政府、街道办事处、派出所的有关规定，有违时所造成的损失及责任由乙方自负；4.协议期间乙方必须按时交付场地的使用费（装修折旧费），不得中途退回及终止，否则做违约论处，若此乙方的押金作违约赔偿甲方不予退回。除不可抗力因素和国家需要外甲乙同样也不得无理终止乙方的使用。若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方则无条件把房屋场地交回甲方，甲方则同时应把押金（扣除乙方所用的水电及应交的一切费用后）退回乙方；等等。2015年10月26日，被告方涛向原告支付了首月租金36975元、押金73950元合共110925元。在庭审中，原、被告双方确认被告已付清了2018年7月31日前的全部租金、水电费及被告搬离时双方没有办理案涉房屋的交接手续。被告陈述其没有支付2018年8月份的水电费14748元，没有支付2018年8月1日之后的租金，于2018年8月与原告协商解除合同但原告不同意。另查明，案涉房屋的权利人是广州市海珠区琶洲街黄埔第六经济合作社。原告与广州市海珠区琶洲街黄埔第六经济合作社签订《租赁合同书》，约定由原告承租广州市海珠区新港东路2496号筑物和相邻所属土地，租赁期限为签订合同到珠江投资实际收地重建开发为止，等。关于租赁协议的解除问题。原告主张被告逾期缴纳租赁租金并在2018年11月3日发现被告自行搬走房屋内全部设备及物品，故租赁协议于2018年11月1日解除。被告抗辩其在搬离前于2018年8月8日提前通知了原告并将环保局相关文件发给原告实际控制人廖文伟的代理人。被告为证据其主张，提供了其与徐寿的微信聊天记录及2018年11月18日的电话录音为证。微信聊天记录显示：2018年8月8日，被告将广州市海珠区环境保护局作出的《环境问题整改通知书》、《调查约见通知书》以及国家生态环境部网站刊登的《关于含喷绘的广告制作项目是否列入请示的复函》以照片方式发给了徐寿。2018年11月18日的电话录音反映：方涛在电话中向徐寿陈述其2018年8月将资料发给徐寿，是政府部门不允许经营而搬走；其支付了押金，扣除8月份水电费和租金后仍有1万多元应退回；徐寿回复方涛应缴清水电费、租金，退押金是另一码事，双方终止合同，等等。原告在诉讼中向本院申请财产保全并提供了担保。本院于2019年4月10日作出（2018）粤0105民初17513号民事裁定书，裁定冻结被告方涛的银行存款125673元或查封、扣押相应价值的财产。该民事裁定书已移送执行。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。本案的争议焦点一是被告是否有权解除合同，二是双方签订的租赁协议何时解除。关于被告是否有权解除合同的问题。被告认为被告经营喷绘行业被海珠区环保局认定为环保不达标并责令被告整改、搬离，属于《租赁协议》第（八）条约定的不可抗力因素令租赁协议无法执行，双方可免责解除合同。《租赁协议》第（八）条约定“若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方则无条件把房屋场地交还甲方，甲方则同时应把押金（扣除乙方所用的水电及应交一切费用后）退还乙方”。双方在租赁协议中并未限定租赁房屋只能用于被告所经营的喷绘行业用途，即使存在环保部门对被告经营喷绘进行行政处罚，但该处罚行为是对被告存在环境违法行为的处罚，显然不属于《租赁协议》第（八）条约定的不可抗力因素。被告认为该行政处罚属于不可抗力因素，其有权解除合同的理由不成立，本院不予采纳。关于租赁协议何时解除的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，被告主张双方租赁协议于2018年8月底解除应承担举证责任。被告为证明其主张提供了微信聊天记录及电话录音为证。经审查，被告提供的微信聊天记录虽显示被告将环保部门的处罚通知书等发送给徐寿，但没有反映被告向原告提出解除合同并向原告交还租赁房屋的意思表示；被告提供的电话录音形成时间是2018年11月18日，该通话内容亦无法确定被告提出解除合同并交还房屋。在庭审中，被告陈述原告不同意其提出解除合同的请求，被告搬离案涉房屋时并未办理房屋交接手续且被告亦未提交证据证实其已通知原告接收房屋的事实。现有证据不足以证明被告于2018年8月向原告提出解除合同并将案涉房屋交还给原告或已通知原告收回房屋的事实，应由被告承担举证不能的法律后果。鉴于此，被告虽自行搬出案涉房屋但并未将房屋交还给原告或通知原告收回房屋，故原告主张于2018年8月底解除合同的理由不成立，本院不予采纳。原告主张被告拖欠租金，其于2018年11月3日发现被告搬离案涉房屋，故自行收回案涉房屋，双方租赁协议于2018年11月3日实际解除。被告确认其没有支付2018年8月1日之后的租金，故被告应支付2018年8月1日至2018年11月3日租金。现原告仅主张2018年8月1日至2018年10月31日的租金110925元（36975元/月×3个月）属于自行处分权利，本院予以支持。被告承认其未支付2018年8月份的水电费14748元，故原告要求被告支付该水电费14748元合法有理，本院予以支持。根据《租赁协议》第（二）条约定，租金在每月10日前支付，过期视为违约，被告违约时押金不予退还。本案中被告逾期缴纳租金，构成违约，故原告有权不予退还押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2015年11月1日签订的《租赁协议》于2018年11月3日解除；二、在本判决生效之日起十日内，被告方涛向原告广州雅真展示设计制作有限公司支付2018年8月1日至2018年10月31日的租金110925元、2018年8月份的水电费14748元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3319元、保全费1148.4元由被告方涛负担。受理费、保全费已由原告预交，被告在履行本案判决义务时将所负担的受理费、保全费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  李霞飞人民陪审员  谭穗芳二〇一九年四月三十日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗