广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0402民初8000号 原告（反诉被告）：林某静，女，汉族，1991年12月18日出生，住址：广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：李连军，广东方源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李竺天，广东方源律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：珠海百瑞国际文化传播有限公司，住所地：珠海市吉大海滨南路9号第一层1004。 法定代表人：洪莹莹。 委托诉讼代理人：高毅，广东常成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美霞，广东常成律师事务所实习律师。 被告：珠海百瑞物业服务有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道东1206号2层2001。 法定代表人：洪莹莹。 委托诉讼代理人：高毅，广东常成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美霞，广东常成律师事务所实习律师。 原告林某静诉被告珠海百瑞国际文化传播有限公司（以下简称百瑞文化公司）、珠海百瑞物业服务有限公司（以下简称百瑞物业公司）以及百瑞文化公司反诉林某静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某静（反诉被告，以下统称原告）的委托诉讼代理人李连军、李竺天，被告百瑞文化公司（反诉原告，以下统称被告）以及被告百瑞物业公司共同委托诉讼代理人高毅、王美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告百瑞文化公司向原告返还租赁商铺履约保证金12922元；2.判令被告百瑞文化公司向原告赔偿经济损失253055元；3.判令被告百瑞物业公司向原告返还水电押金1000元和装修押金1000元，合计2000元；4.判令两被告返还遗留在商铺中的一台风扇和两台电磁炉；5.判令本案诉讼费用由被告百瑞文化公司承担。诉讼过程中，原告撤回了第3项诉讼请求，另增加诉讼请求如下：要求被告自2017年8月16日起向原告承担上诉赔偿款项的银行利息，利息标准按照中国人民银行一年期定期利率计算。 事实和理由：2016年12月26日，原告与被告百瑞文化公司签订《租赁合同》、与被告百瑞物业公司签订《物业服务协议》。《租赁合同》约定由原告承租被告百瑞文化公司管理的位于珠海市海滨南路*号*号商铺，用作经营面包、蛋糕等食品。租赁商铺建筑面积96.21㎡，租赁期限由2017年1月1日至2020年3月17日止共三年七十六天，租金由2017年3月17日前每月5580元逐年递增至2020年3月17日每月6461元。 《租赁合同》及《物业服务协议》签订当日，原告依约向被告百瑞文化公司缴纳履约保证金12922元，向被告百瑞物业公司缴纳水电押金1000元，并于2017年2月13日向被告百瑞物业公司缴纳装修押金1000元。 原告与被告百瑞文化公司签订《租赁合同》同时也与该商铺的上手承租方签订了《商铺转让协议》，并向上手承租方支付了顶手费（即转让费）60000元，承继上手承租方与被告百瑞文化公司关于该商铺的《租赁合同》之剩余租期内的权利义务。随后原告开始对租赁商铺进行装修，前后共支出装修费用79114元。并于2017年2月22日，经珠海市工商行政管理局拱北分局批准注册成立“珠海市***面包烘焙店”，主要用于经营面包、蛋糕等食品。 自2017年2月份起，原告店铺尚未正式营业，租赁商铺顶部出现漏水、滴水，致使新装修的商铺墙壁发霉。漏水事故对原告的营业准备产生巨大影响，不仅严重影响环境卫生，更严重的是无法通过食品药品监督管理部门的现场核查而无法正常经营。为此，原告多次就漏水事故向两被告反映，两被告联系二楼租户对漏水部位进行维修，但一直解决不了漏水问题，漏水面积日益扩大，经过四个月反复维修直至2017年6月24日维修才完工。但仅仅过了十几天新的漏水点又出现了，原告再次向被告百瑞文化公司反映漏水问题，要求彻底解决。被告百瑞物业公司亦于2017年8月8日向二楼租户再次发出维修通知。就在原告与被告百瑞文化公司协商解决漏水问题时，被告百瑞文化公司于2017年8月15日向原告发出《解除租赁合同通知》，单方面解除双方的租赁合同。至此，原告由于租赁商铺的漏水问题不能按期开业经营面包房，即《租赁合同》的合同目的不能实现并遭受了巨大的经济损失。 《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因原告承租商铺目的在于经营面包店，故提供原告可供正常经营之房屋是被告百瑞文化公司最根本的合同义务。现商铺自承租第二个月起尚未开业就不断存在漏水现象，反复维修超过四个多月，致使原告未能正常开业经营并造成重大经济损失，对于这一事实被告百瑞文化公司于2017年6月17日发出的维修通知中已经确认。并且，就在被告百瑞文化公司于2017年8月15日向原告发出《解除租赁合同通知》的前一个月，新的漏水点又出现了，被告百瑞物业公司亦于2017年8月8日向二楼租户再次发出维修通知。由此，被告百瑞文化公司在履约过程中实际未能提供符合租赁合同要求及原告租赁目的之房屋，被告百瑞文化公司的违约行为导致原告租赁商铺目的无法实现，属于被告百瑞文化公司根本性的违约行为，应当承担原告租赁商铺而造成的所有经济损失。 现原告与两被告所签订的《租赁合同》和《物业服务协议》因被告百瑞文化公司单方面解约而终止，被告百瑞文化公司应当向原告返还履约保证金12922元，并赔偿给原告造成的各项损失253055元。被告百瑞物业应当向原告返还水电押金1000元、装修押金1000元，并且应当对原告取回商铺中财产给予办理放行手续。 原告自承租商铺后，因未能正常开业经营而造成重大经济损失共计253055元，包括以下各项：1.已支付顶手费（即转让费）60000元；2.已支出装修费用（含电表增容费2300元）79114元；3.已支付2017年1月-7月商铺租金40302元；4.已支付2017年1月-7月商铺管理费等费用3422元；5.已支付员工蓝某2017年3月至7月共4个月零7天的工资20217元；6.按面包店预期利润每月10000元计算，2017年3月至8月间共计损失利润50000元。 综上，根据《合同法》之规定，以及《租赁合同》、《物业服务协议》的约定，被告百瑞文化公司未能在租赁期间保持租赁商铺符合约定的用途的行为已构成根本违约，原告有权要求被告百瑞文化公司返还履约保证金、返还商铺中的财产并赔偿经济损失，有权要求被告百瑞物业公司返还押金及对商铺财产给予放行。原告为维持自身合法权益，特提起诉讼。 被告百瑞文化公司、百瑞物业公司共同答辩如下：1.答辩人从未与原告约定租赁商铺的用途，也未对承租人的经营范围进行任何限制，经营范围由承租人自行通过政府审批，自行负责，且租赁期间与第三人产生纠纷均与被告百瑞物业公司无关，对于原告经营餐饮的行为，答辩人从未进行过任何除合同约定以外的承诺（见合同第“四-15”条）。 2.答辩人的租赁合同禁止转租转借（见合同第“四-16条”），答辩人同意与原告建立租赁合同关系以前，已与前承租人协商解除了租赁并结清了所有费用，答辩人与原告之间的租赁关系乃新设，与前承租人没有任何关联性。至于其是否支付前承租人转让费等情况，并未得到答辩人的任何确认和认同，与答辩人没有任何关系。 3.答辩人所收取的原告水电押金和装修押金均因原告违约而暂未结算，并不存在答辩人不返还的违约行为，相反原告目前尚欠答辩人更大金额的租金和管理费等。 4.原告房屋漏水系第三人侵权及原告自行装修共同所致，并非答辩人侵权所致。 5.租赁合同约定：第四-2条被告出租的物业系现状交付，故被告没有对租赁物增加改造工程的义务；承租期间的维修责任：第四-2条合同约定承租期间的维修责任由原告承担，包括墙体的维修。关于侵权责任赔偿主体：第四-14，15条，合同约定了承租人作为责任主体，原告与第三人都有相同的权利和义务。约定承租人的纠纷自行处理的程序。 鉴于以上：（1）原告诉讼请求1、3系因原告违约，答辩人依据双方签订的租赁合同行使相应的权利，并未构成违约，原告无权主张相应的权利。（2）原告诉讼请求2与本案租赁合同关系无关，相关的损失系原告个人原因和第三人侵权造成，并非答辩人违约所形成的违约损失，原告无权向答辩人提出相应的赔偿请求。（3）原告商铺中的财产系原告拒绝搬离，截至到原告起诉之日（2017年8月28日）尚在原告控制之下随时可以取回而拒绝取回。答辩人为了合理减少原告违约给答辩人造成更大的租金损失，于2017年9月18日通过第三方见证的情况下才对原告铺内财产进行了搬离，因此答辩人没有返还原告铺中财产的义务。 综上所述，答辩人恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。 被告百瑞文化公司提出反诉请求：1.判决原告向被告百瑞文化公司支付拖欠的租金及物业管理费合计7195.53元；2.判决原告向被告百瑞文化公司支付场地占用费5925.73元及清场费用3160元；3.判令原告承担反诉部分的全部诉讼费用。诉讼过程中，被告百瑞文化公司撤回了第2项反诉请求。 事实及理由如下:一、合同签署及重要约定的情况。2017年1月1日，被告百瑞文化公司与原告签订NO.0000**5《租赁合同》，约定租赁期限从2017年1月1日起至2020年3月17日止，其中2017年3月17日前每月租金按5580元/月计算，2017年3月18日至2018年3月17日期间的租金按5859元/月计算。合同另有如下重要约定：1.原告向被告百瑞文化公司交纳履约保证金12922元，该保证金在原告履约完毕后退还（见合同第“三-2”条）；2.若原告拖欠租金或物业管理等各项费用超过12天，被告有权单方面解除合同并不退回履约保证金，且经单方通知即生效（见合同第“五-2”条）；3.因原告违约而由被告单方解除合同的，原告应当在3日内搬出租赁物业，否则被告按双倍租金计算场地占用费（见合同第“六-3”条）；4.租赁物按现状出租，移交后在使用过程中租赁物业内的设备设施、墙体、门窗等有损坏均由原告负责修缮和完善（见合同第“四-2”条）；5.合同未对承租人的经营范围进行任何限制，经营范围由承租人自行通过政府审批，自行负责，且租赁期间与第三人产生纠纷均与被告无关（见合同第“四-15条”）。 二、合同签约及履行相关情况。1.原告通过前承租人联系被告主动要求承租涉案物业，并已自行对该物业现状进行了实地了解；2.被告依约按现状移交给了原告，原告自行对涉案物业进行了改造装修；3.原告自行装修完毕并营业到2017年3月前后发现屋顶有漏水现象，经原告反映，物业公司工作人员联系楼上租户了解情况，发现系楼上租户擅自增设洗手间且未能做好防水工作导致漏水到原告经营场地，被告及物业公司一直在协助原告向楼上租户索赔损失。4.原告拖欠租金至2017年8月15日，被告基于租赁合同第“五-2”条和合同第“六-3”条之约定，通知原告解除租赁合同（反诉证据3：解除租赁合同通知20170815），但原告表示经营状况不好，请求给予半个月宽限期，被告予以同意，但截止到2017年8月31日，原告仍然未支付拖欠的租金及物业管理等费用，被告重新向原告发出了解除租赁合同通知（反诉证据4：解除租赁合同通知20170902），后实际于2017年9月18日由被告依约对租赁商铺作清场处理（反诉证据5：律师见证书）。 三、被告经向原告多次催促其支付拖欠租金等费用无果，被告最终于2017年9月2日（第二次）依约通知解除了与原告的租赁合同并限期搬出租赁物业被拒，被告于2017年9月18日在第三方机构（律师事务所）的见证下，对原告屋内物品进行了清理搬迁。原告拖欠租金实际是经营不善，其诉称因漏水为由拖欠被告租金没有事实依据，双方从未因漏水问题对租金产生过争议。但时至今日，原告仍然未能依约支付拖欠的租赁费用、物业管理费用和场地占用等费用，被告为维护自身合法权益，特提起反诉。 原告林某静针对被告百瑞物业的反诉，答辩如下：一、被告履行合同义务不符合法律规定及合同约定而违约在先，致使原告遭受经济损失，应当承担赔偿责任。1.商铺自2017年2月开始漏水数月，无法正常使用，被告在租赁期间所提供的租赁房屋未能符合普通房屋最基本的质量标准，导致原告租赁商铺的合同目的无法实现，属于被告根本性违约行为。2.自2017年1月1日租赁期间开始，包括自2017年2月份商铺开始漏水以来，直至2017年7月31日，原告一直依约按时支付了7个月的租金，未有任何违约行为。由于租赁商铺的漏水问题一直不能解决，导致原告不能按期开业经营，租赁商铺目的无法实现，只能依据合同法规定行使抗辩权，中止支付2017年8月份租金以待解决漏水问题。被告在先履行合同义务不符合法律规定的情况下，原告迟延15天支付租金的行为，只是针对被告违约行为的抗辩而非违约。3.无论漏水是因本栋楼的消防水管破裂抑或楼上商铺装修导致，根据《民法通则》第八十三条及《物权法》第九十二条规定，作为本栋楼所有商铺（包括楼上商铺）的不动产管理人，被告应应当承担对相邻关系的被侵权人所遭受损失的赔偿责任。因此，被告无论是作为出租方未能履行应当提供可供正常使用之房屋的根本合同义务，或是作为侵权房屋的管理人对原告均负有赔偿损失的责任。 二、被告非法扣押原告的商铺中财产应当无条件返还，如有损失应当赔偿。1.被告于2017年8月15日单方面发出解除租赁合同的通知后，原告多次要求搬走商铺中的私人财产，均被阻止搬离，并非被告所称“限期搬出租赁物业被拒”。因此，被告没有任何理由要求原告支付2017年8月份的租金及物业管理费用。2.根据法律规定，在合同未约定或双方无特别约定的情况下，出租方扣押承租方财产的行为并不属于法律规定的留置行为，出租方也不享有留置权。被告在阻止原告搬离物品的情形下，强行撬锁、扣押、占有原告的私有财产完全是一种非法行为。因此，被告不仅无权要求原告支付清场搬迁的费用，反而应当立即无条件返还原告的私有财产，如有损失应当赔偿。 综上，被告所提反诉请求既无事实依据，也不符合合同约定，更违反法律规定，被告的违约行为及非法扣押行为给原告带来重大经济损失，恳请法院驳回其全部反诉请求，并支持原告的诉讼请求。 原告林某静向本院提交如下证据：1.商事登记簿2份，拟证明两被告的企业信息及两被告属关联企业，两被告的法定代表人都是洪莹莹，被告百瑞物业公司的工作人员实际上在被告百瑞文化公司的商事登记地址处办公；2.租赁合同、收据、房地产权证、证明、委托书，拟证明原告与被告百瑞文化公司租赁关系合法有效及交纳履约保证金12922元的事实，被告有义务向原告提供没有瑕疵的物业；3.物业服务协议、收据、装修押金收据，拟证明原告与被告百瑞文化公司在签订租赁合同的同时也签订了物业服务协议，与被告百瑞物业公司的物业服务关系合法有效及缴纳水电押金1000元，装修押金1000元的事实；4.商铺转让协议、收据，拟证明涉案物业之前是肖某在租赁，当时里面有一部分装修，搭了二层，原告租的时候支付了商铺转让费60000元的事实；5.装修工程合同书、装修报价单、收款收据、收据，拟证明原告支付商铺装修费79114元（含电表增容费2300元）的事实；6.收据两张、LO*T时代账号，拟证明原告支付2017年1月至7月商铺租金40302元、管理费等支出3422元的事实，以及证明原告向被告百瑞文化公司缴纳租金、向被告百瑞物业公司缴纳管理费等费用的账号是同一账号的事实，与证据3中的装修押金1000元的收款收据一致的，钱打到同一个账号；7.劳动合同书、证明，拟证明原告按月工资5000元支付员工蓝某4个月零七天工资20217元的事实，因为顶部漏水的问题反复维修，该面包店一直没有正常营业；8.营业执照，拟证明原告于2017年2月22日办理了面包店的注册登记，取得合法经营的资格，租赁商铺的目的及预计开业时间的事实；9.税务事项通知书，拟证明原告在2017年4月20日向税务部门申请纳税的相关手续，预计每月营业额25000元，纯利润每月1万元的事实；10.通知（2017年3月16日、2017年8月8日），拟证明租赁商铺自2017年2月起开始漏水并反复维修直至2017年8月仍未解决的事实；11.通知（2017年6月17日），这是发给二楼租户的通知，拟证明被告百瑞文化公司完全知道租赁商铺自2017年2月起开始漏水并反复维修致使原告未能正常营业并造成重大经济损失的事实；12.解除租赁合同通知，2017年8月15日发出，拟证明被告根本性违约的事实；13.图片，拟证明商铺漏水的事实；14.财产清单、15.录音光盘、录音文字记录，是在8月18日由证人李某录音，拟证明被告发出通知要在8月20日之前搬离，但是保安不让搬，以及证明被告违约，提供的商铺一直漏水，不符合使用条件，被告阻止原告把东西搬走。录音文字中“林”是原告，“李”是李某，“陈”是被告的工作人员，工作场所是被告一的工作场所，但是被告二的工作人员也在那里办公，“李总”是被告二的负责人；16.报警回执，拟证明原告发现商铺里的东西没有了，被搬走了，原告在2017年9月28日报警；17.建设银行活期账户交易明细，拟证明支付给肖某的6万元转让费，其中有41932元由李某通过建设银行卡转账给肖某，剩余1万多元由原告现金支付；18.商铺平面布置图（2018年1月23日交），拟证明商铺漏水的事实和商铺装饰的事实；19.装饰工程预算表两页、涉案商铺平面图15页、涉案商铺室内装饰彩图，拟证明商铺装饰规模、费用等事实。 被告百瑞文化公司及百瑞物业公司共同向本院提交如下证据：1.租赁合同，拟证明被告与原告存在合法的租赁合同关系，以及双方权利义务的约定情况，以及证明因价格低廉，被告采取的是现状出租涉案物业，合同约定租赁物的维修责任由承租人承担，被告无维修义务；2.通知（3次）、loft改造图纸，拟证明被告配合原告向第三人侵权人维权的情况，第三人的侵权行为与被告无关；3.解除租赁合同通知（2017年8月15日），拟证明原告拖欠租金和管理费的情况；4.解除租赁合同通知（2017年9月2日），拟证明原告拖欠租金和管理费，在得到被告的宽限期后仍然违约的情况，以及结合证据1，拟证明被告单方面解除合同符合双方约定，属于合法行为；5.律师见证书，拟证明被告依法依约对涉案租赁房屋进行清场，避免原告违约导致被告损失的进一步扩大；6.搬迁费用凭证，拟证明被告系依约依法清理租赁物而产生的直接费用的情况；产生这些搬迁费用可以避免更大的经济损失，属于合法合理开支；7.放行条，拟证明原告因经营不善于2017年7月即开始将主要经营设备搬离；8.商铺漏水减免租金申请书（2017.6.16）；9.租赁合同（辛某）；10.快递截图、短信截图、照片；11.微信截图，拟证明鉴定机构来场地查看的时间是2018年6月3日，在此时间段，被告为了避免损失进一步扩大，必然会将涉案房屋出租出去，由此导致鉴定失真的责任，应当由原告承担，且原告所提出鉴定的申请是在首次开庭辩论终结后提出的，超出了举证期限；12.财产清单（2017.12.6交接），授权委托书，邓某身份证复印件，拟共同证明在经法庭建议移交的情况下，被告已经将实际控制的全部财产移交给了原告；13.关于水电押金和装修押金的支付情况，拟证明被告百瑞物业公司已将共2000元的押金退还给了原告；14.视频光盘，拟证明原告在拖欠被告租金和被告二的物业管理费的情况下，被告一在解除与其的租赁合同的情况下，其继续占用涉案场地。被告在第三方律师事务所的律师见证下，对涉案场地内的财产进行清理，也就是前面所提到的财产清单所移交的东西；15.租赁合同（被告与肖某合同），根据合同第4-16条，拟证明第三人肖某无权对涉案场地进行转租，同时其因属于违约，未到租期解除，以及根据第6-1条，屋内的固定装修部分归被告所有；16.租赁合同（被告与李某签订）。 原告申请了蓝某、李某及肖某作为证人出庭作证，三位证人出庭作证，分别陈述如下：证人蓝某陈述，2017年3月18日至2017年7月25日其在珠海市***烘焙面包店工作，每月工资5000元，负责面包店的产品研发和培训工作，因为二楼漏水问题没有解决，所以面包店一直未能实际营业。证人李某陈述，其与林某静是朋友关系，林某静装修吉大LO*T****烘焙面包店时，证人李某也有参与，证人李某还帮林某静向前承租人肖先生转账支付了4万多元的转让费。因为林某静承租的商铺漏水，反复维修，导致面包店一直没有开业。证人肖某陈述，其曾经承租吉大LO*T**号物业经营面包烘焙，证人肖某曾对商铺进行过装修，后来将商铺转让给了林某静，并收取了林某静转让费6万元，证人肖某将商铺转让给林某静后，百瑞物业公司未向其退还租房时交纳的保证金。证人肖某在观看了被告提交的商铺视频（对商铺内物品进行搬迁时所摄的视频）后表示，视频中展示的商铺隔层、楼梯、木地板均是证人肖某装修时所作，其他的柜子、操作台以及墙面装饰则不是。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据以及陈述，本院认定如下事实： 2016年3月18日，被告百瑞文化公司为甲方、肖某为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将珠海市吉大海滨南路*号*号（建筑面积96.21㎡，下称1003号物业）出租给乙方，租赁期限自2016年3月18日至2020年3月17日。合同还对租金以及租金的交纳、履约保证金以及合同的解除和违约责任等进行了约定，其中三.1条约定，2017年3月17日前每月租金5580元，2017年3月18日至2018年3月17日每月租金5859元，2018年3月18日至2019年3月17日每月租金6153元，2019年3月18日至2020年3月17日每月租金6461元。合同第三.2条约定，本合同签订1日内，乙方向甲方交纳履约保证金12922元，并约定合同期满或者合同期间经双方同意解除合同时，乙方无违约事宜，并缴清各项应缴费用，此履约保证金在办理完物业移交手续后2个工作日内退还给乙方。合同第四.2条约定，甲方按现状出租给乙方，如移交后在使用过程中租赁物业内的设备设施、墙体、门窗等有损坏的，由乙方负责修缮和完善。合同第四.11条约定，租赁期终止后，如双方不再续租，除乙方自有的办公用品和家私等可搬迁物品及由乙方安装的空调外，乙方在租赁期间进行的装修（包括各种线、管、开关、墙面、天花、地面、洗手间设施等）归甲方所有，如要拆卸，需将租赁物业恢复原样。合同第四.16条约定，乙方不得将租赁物业转租或转借给第三方。合同第五.2条约定，乙方有下列情形情形之一的，甲方可以单方解除合同，收回租赁物业，并不退回履约保证金，甲方同时保留追索乙方欠交的租金及其它费用的权利（保证金不能抵顶租金或其它乙方应缴费用）：……（3）拖欠租金或上述第四条第5点的应缴费用，不管拖欠金额多少，时间超过12天的；甲方依上述（1）（2）（3）项任何一项解除合同时，单方通知乙方即告生效，无需与乙方协商。甲方根据本条款解除合同、收回租赁物业时，可以采取停止水电供应、给租赁物业上锁、派人接管等其中一项或多项措施，并无需采取这些措施给乙方造成的损失承担任何责任。合同第六.1条约定，合同期内如乙方单方解除合同的，甲方不退回履约保证金，已装修部分（包括乙方在租赁期间合法添附的建筑物和构筑物归甲方所有）。 原告提交一份《商铺转让协议》，该协议显示签订于2017年1月1日，甲方为肖某，乙方为林某静，双方约定甲方于2017年1月1日前将位于1003号物业的店铺转让给乙方使用，乙方向甲方支付顶手费（转让费）6万元，合同还约定“该店铺出租方为珠海市百瑞文化传播有限公司，甲方与该公司签订了租赁合同，租期到2020年3月17日，月租为2017年3月17日前每月租金5580元，2017年3月18日至2018年3月17日每月租金5859元，每年递增，物业管理费3.5元/平方/月，垃圾处理费等1.575元/平方/月，电梯维修基金0.413元/平方/月。店铺交给乙方后，乙同意继续履行甲方的租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有”。《商铺转让协议》签订后，原告向肖某支付了顶手费（转让费）6万元，肖某于2017年1月24日出具了《收条》给原告。 此外，原、被告双方均提交了编号为0000425号的《租赁合同》，该合同显示签订于2016年12月26日，甲方为百瑞文化公司，乙方为林某静，合同约定甲方将珠海市吉大海滨南路*号*号（建筑面积96.21㎡）出租给乙方，租赁期限从2017年1月1日起至2020年3月17日，此合同其他内容与前述百瑞文化公司和肖某签订的《租赁合同》内容一致。 2016年12月27日，原告与被告百瑞物业公司签订一份《物业服务协议》，约定1003号物业的物业服务费按3.5元/㎡/月收取，共计336元/月，公共用电、公共用水及垃圾处理费等按1.575元/㎡/月分摊，共计152元/月，原告需向被告交纳押金1000元。 原告陈述，其接收1003号物业后即着手装修，于2017年1月19日与珠海市双喜建筑装饰工程有限公司签订了《装修工程合同书》。装修过程中，1003号物业的墙壁出现漏水点，原告将漏水情况反映给了两被告。被告百瑞物业公司于2017年3月16日向1003号物业楼上的A-2001租户发出通知，通知内容为“尊敬的A-2001租户您好，由于贵租户厕所出现漏水情况，严重影响到A-1003租户正常经营，同时也影响到我司对租户的正常收费，我司多次协调贵户与A-1003租户进行维修工作，贵户一直未见行动，现请贵户一周内做好防水维修补漏工作，否则我司停止给贵户办理一切业务”。2017年6月17日，被告百瑞文化公司发出《通知》，内容为“尊敬的珠海市**餐饮服务有限公司：贵司的洗手间在2017年2月份出现漏水，漏到一楼1003（珠海市**面包烘焙店），我司及1003租户也多次和贵司协调、要求贵司维修，贵司也一直在积极维修，但是四个多月了，到现在一直未完成维修，致使1003租户未能正常营业，1003租户向我司反应由于贵司洗手间漏水未能正常营业给其造成中重大经济损失，现1003租户要求因漏水引起的损失给予补偿，请贵司积极协调1003租户合理给予补偿，否则一切损失由贵司负责。附1003租户补偿申请书”。2017年8月8日，被告百瑞物业公司又向A-2001租户发出《通知》，主要内容为“尊敬的LO*T*2001租户：贵户的洗手间位置又出现新的漏水点，漏到一楼1003租户的经营场所，严重影响了1003租户的正常经营，1003租户要求贵户尽快查明原因，组织专业人士进行维修，协调好1003租户正常经营。否则因漏水影响到1003租户不能正常经营，1003租户要求的损失由贵户负责。谢谢配合！” 2017年6月16日，原告向被告百瑞文化公司提交一份《商铺漏水减免租金申请书》，主要内容为：**烘焙店在装修期间，2017年2月20日发现商铺内部好几处漏水，出现发霉、滴水等现象，严重影响了本店的正常经营，及时向物业做出反应，经过大约一个月时间研究漏水原因，于2017年3月20日开始进行维修至今未完工。由于漏水的维修时间过长，一直无法开业，对本店带来极大影响和损失。……特申请贵物业公司能够及早解决漏水问题，完成修缮工程，并减免开始出现漏水及维修期间的租金及物业管理费，以降低我方损失，直到完全解决商铺漏水问题为止，漏水及维修期间租金、管理费用明细：2月份9天租金1794元，3月份租金5706元，4月、5月租金11718元，3月、4月管理费976元，5月管理费490元，以上共计20684元；6月租金及管理费211.63元/天，6月以实际完工及完成卫生处理的实际时间为准。因为维修时间过长，本店所能接受的完工时间必须在6月23日前，并同时在完工后五日内支付长期漏水及维修的损失赔偿（赔偿金额见费用明细）。 被告百瑞文化公司陈述，因原告拖欠租金，其在2017年8月15日向原告发出《解除租赁合同通知》，主要内容为：林某静（身份证号码：****）、珠海市**面包烘焙店：因你们长期拖欠我公司租赁费用，现依据《租赁合同编号：NO:0000**5》第“五二3”条，我方决定如下：1）单方面解除合同，并限期你公司在2017年8月16日前支付拖欠的全部租金、物业管理费等费用合计人民币6349元。2）要求你公司于2017年8月20日前搬出租赁物业。否则我公司将依据采取以下措施：1）收回租赁物业、接收租赁物业内的物品及设备，并进行处理；2）向人民法院提出诉讼。 2017年9月2日，被告百瑞文化公司再次向原告发出《解除租赁合同通知》，内容主要为：林某静（身份证号码：****），因你自2017年8月1日起长期拖欠我公司租赁费用，现依据《租赁合同》（编号：NO:0000**5）第“五2.（3）”条，我方决定如下：单方面解除合同，并限期2017年9月4日前支付拖欠的全部租金、物业管理费等合计人民币7195元。2）要求你于2017年9月4日前搬离租赁物业，否则我公司将依据采取以下措施：1收回租赁物业、接收租赁物业内的物品及设备进行处理，并保留追索场地占用费的权利；2向人民法院提起诉讼。 原告提交一份录音光盘，其中所载内容是2017年8月18日原告林某静及李某在被告百瑞物业公司的办公场所与该公司工作人员进行交谈时所录。录音内容显示，林某静与李某要求被告百瑞物业公司的工作人员开放行条，并称你方单方面解除合同，那我要搬东西走，百瑞物业公司方则表示因林某静欠租，无法开具放行条。此外，林某静与李某在录音中反复强调，百瑞文化公司以及百瑞物业公司未能及时解决漏水问题，造成林某静损失，百瑞物业公司方面则称漏水是因为二楼租户的原因导致，其公司一直和二楼租户进行沟通，要求该租户解决漏水问题，二楼租户也在寻求解决方案，因为出现新的漏水点，百瑞物业公司也无法保证一点不漏，只能是出现问题再进行协调解决。 2017年9月18日，被告百瑞文化公司对1003号物业实施清场，将铺内物品进行搬迁，并邀请广东星石海律师事务所对搬迁行为进行见证，该律师事务所指派律师进行见证，并出具了（2017）星律证字第0902号《律师见证书》，被告百瑞文化公司的员工对搬迁过程进行了拍摄，摄像视频存储卡一并封存于见证书内。 诉讼过程中，本院委托广东巨正建设项目管理有限公司对1003号物业内的装修工程造价进行鉴定，据被告百瑞文化公司陈述，其对1003号物业内的物品进行清场后，为了止损，已经将商铺另行出租，新的租户亦对商铺进行了装修。截止鉴定机构前往现场勘查商铺装修情况时，1003号物业的原有装修已被新租户的装修所覆盖。为此，鉴定机构在《工程造价鉴定报告》中作出说明，称“因原被告双方均未能提供鉴定项目所需的装修施工图（只提供方案图）、装修承包合同、报价等鉴定材料，而且涉案物业已由被告转租给其他公司，并重新装修，无法了解原装修的真实情况，根据法院要求暂按原告提供的装修方案图及装修完成后照片进行鉴定，鉴定结果是否被采信由法院裁定”，据此作出鉴定结果为，1003号物业的装修工程造价为57478.10元。原告向广东巨正建设项目管理有限公司交纳了造价鉴定费5000元。 2017年12月6日，原告委托邓某与两被告进行了原1003号物业内物品的交接，原告确认，其在《财产清单》中所列的物品，除了一台风扇、2台电磁炉之外，其他均已交接完毕。 另查，1003号物业所在的珠海市滨海南路*号的权属登记显示房屋用途为工业厂房，由林某于2001年拍卖所得。林某委托被告百瑞文化公司将该房屋的第一至七层对外出租。 本院认为，结合原告与肖某签订《商铺转让协议》、原告与被告百瑞文化公司签订的编号为0000425号《租赁合同》，以及被告百瑞文化公司与肖某签订《租赁合同》，从这一系列合同的签订及履行来看，原告与被告百瑞文化公司系经过充分磋商，自愿签署编号为0000425号的《租赁合同》，该合同内容是双方真实意思的表示，原告与被告百瑞文化公司均应当依约履行。 原告诉称其承租1003号物业后，于装修过程中发现商铺顶部出现漏水、滴水，造成商铺墙壁发霉，影响到原告面包店的正常经营，据此主张被告百瑞文化公司未能提供符合租赁合同要求及原告租赁目的的房屋，构成根本性的违约，对此，本院认为，首先，《租赁合同》（编号0000**5）第四.1条约定“甲方收到乙方的履约保证金及首月租金后，双方一同到租赁物业现场对租赁物业的状况进行确认，办理移交手续”，由此可见，原告在接收涉案物业时已经到现场进行过查看，被告百瑞文化公司交付的商铺并不存在不能使用的情形；其次，原告所称租赁目的在《租赁合同》（编号0000**5）中并无体现，涉案物业系由工业厂房改造而成，前承租人肖某对1003号物业进行了装修改造，原告对此事实予以确认，并主张肖某将1003号物业的装修装饰转让给了原告，可见该物业的装饰及改造并非被告百瑞文化公司所为，被告百瑞文化公司不存在故意向原告隐瞒出租物业瑕疵的情形，至于原告承租1003号物业作何用途，以及原告承租该物业能否实现其租赁目的，并非被告百瑞文化公司依照《租赁合同》（编号0000**5）应履行的义务；再次，从《租赁合同》（编号0000**5）的履行经过来看，因1003号物业的墙壁渗水，原告向两被告反映后，两被告亦多次向2003号物业的承租人发出整改通知，可知1003号物业墙壁漏水的问题并非被告百瑞文化公司单独可以解决，两被告在合同履行过程中并不存在故意或者重大过失。综上，本院认为，原告主张被告百瑞文化公司构成根本违约，不能成立，本院不予采纳。 但是，1003号物业因墙壁渗水而给原告的正常经营造成影响是客观存在的事实，两被告为此亦多次与2003号物业的承租人进行沟通，要求整改。原告为此向被告百瑞文化公司提出减免租金的申请，但被告百瑞文化公司并未就此与原告协商解决，而是在原告迟延交纳租金15天时即发出《解除租赁合同通知》（2017.8.15），要求单方面解除合同。虽然被告百瑞文化公司在发出上述解除合同的通知后，又重新给予了原告继续履行合同的期限，直至2017年9月2日再次向原告发出《解除租赁合同通知》，但是因双方矛盾升级，已经失去友好协商的前提和基础，双方的租赁合同关系终因被告百瑞物业行使单方解除权而终止。由此，本院认为，虽然被告百瑞文化公司系根据《租赁合同》（编号0000425）的约定行使解除权，但是，被告在行使权利时未全面考虑墙壁渗水给原告使用租赁物业造成的影响，在原告已就此提出磋商申请的情形下简单粗暴行使解除权，加剧了双方的矛盾和冲突，以至于出现合同解除的后果，据此，本院认为，被告百瑞文化公司对于租赁合同的解除亦存有过错。结合1003号物业渗水问题的解决并不完全受被告百瑞文化公司控制，百瑞文化公司于此间亦进行了沟通和协调，以及原告未按租赁合同的约定交纳租金在先，本院酌定原告对双方租赁合同的解除承担60%的过错责任，被告百瑞文化公司对租赁合同的解除承担40%的过错责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”，据此，本院确定原告及被告百瑞文化公司对于案涉装修损失以原告60%、被告百瑞文化公司40%的比例分别承担责任。此外，对于履约保证金亦按该责任比例由双方分别承担。 关于原告的装修损失，因本案委托进行装修造价鉴定时，涉案物业已经另行出租，新的承租人对物业内部进行的装饰装修已经将原有的装修覆盖，故对于鉴定机构只能依照原告提供的装修方案图及装修完成后照片进行鉴定所作出的工程造价57478.10元，本院酌情按照该造价的80%确定原告的装修损失，即45982.48元。 对于原告主张被告百瑞文化公司赔偿顶手费（转让费）6万元，本院认为，从肖某与被告百瑞文化公司签订的《租赁合同》来看，合同约定承租人不得将租赁物业转租或转借给第三方，以及租赁终止后，承租人在租赁期间进行的装修归出租方所有，本案中并无证据体现肖某与百瑞文化公司就物业的装修归属是否达成过补充协议，被告百瑞文化公司主张根据《租赁合同》（编号0000**5）的约定，其系按物业现状出租给原告，其中已经包含了肖某遗留在1003号物业上的装修，本院予以采纳。另一方面，肖某承租1003号物业时的经营项目亦是面包烘焙，原告向肖某支付的转让费6万元所包含的转让项目双方在《商铺转让协议》中并未明确进行约定，原告主张其向肖某支付的顶手费（转让费）属于1003号商铺的装修损失，依据不足，本院不予采纳，其据此要求被告百瑞文化公司承担赔偿责任，不予支持。 对于原告主张经济损失中的2017年1-7月的租金40302元、2017年1-7月物业管理费3422元以及原告已支付员工工资20217元、面包店在2017年3-8月利润损失5万元，本院认为，如前所述，虽然被告百瑞文化公司对于双方租赁合同的解除存有过错，但在租赁合同履行过程中，被告百瑞文化公司并无违约行为，原告所主张的面包店利润损失亦无相关证据可以证明，其要求被告百瑞文化公司赔偿上述损失没有依据，本院不予支持。 关于原告诉请两被告返还其遗留在商铺中的一台风扇和两台电磁炉，本院认为，原告提交的《财产清单》并无两被告的签字确认，也即，原告退场时，其所遗留在1003号物业中的物品并未经过原、被告双方的清点及确认，现原告主张其在1003号物业遗留有一台风扇和两台电磁炉，两被告未在2017年12月6日向其交接该风扇和两台电磁炉，依据不足，不予支持。 综上，统计原告的装修损失45982.48元、履约保证金12922元，合计58904.48元，由被告百瑞文化公司承担40%的赔偿责任即23561.79元。对于原告主张要求被告百瑞文化公司自2017年8月16日起向原告承担上诉赔偿款项的银行利息，没有依据，不予支持。 对于被告百瑞文化公司反诉要求原告支付拖欠的租金及物业管理费7195.53元，本院认为，从原告提交的2017年8月18日原告等人与被告百瑞物业公司工作人员的对话可知，原告在当日要求对方开具放行条，以便搬走1003号物业内的物品，但被告百瑞物业公司以原告未结清租金和物业费用为由拒绝出具放行条。虽然，从《租赁合同》以及《物业服务合同》的签订主体来看，原告系与被告百瑞文化公司签订《租赁合同》成立租赁关系，与被告百瑞物业公司签订《物业服务合同》成立物业服务合同关系，但是，无论是被告百瑞文化公司向原告发出的两份《解除租赁合同通知》要求付清所欠租金、物业管理费，还是被告百瑞物业公司的工作人员要求原告结清租金和物业服务费方可出具放行条，被告百瑞文化公司和百瑞物业公司在与原告进行沟通交流时，均反映出两公司的一致立场。据此，本院认为，2017年8月18日原告已经自行离场，可视为其已于当日交还了1003号物业，被告百瑞文化公司要求计算租金至2017年9月18日，本院不予支持。以5859元/月的标准计算租金，从2017年8月1日计算至2017年8月18日为3515.4元。 被告百瑞文化公司并未举证证明其已为原告代交2017年8月1日至2017年8月18日的物业管理费用，其诉请原告向其支付物业管理费用，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告珠海百瑞国际文化传播有限公司（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林某静（反诉被告）支付赔偿款23561.79元； 二、原告林某静（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起五日内向被告珠海百瑞国际文化传播有限公司（反诉原告）支付租金3515.4元； 三、驳回原告林某静（反诉被告）其他的诉讼请求； 四、驳回被告珠海百瑞国际文化传播有限公司（反诉原告）其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6070元，由原告林某静（反诉被告）负担5532元，由被告珠海百瑞国际文化传播有限公司（反诉原告）负担538元；反诉受理费103元，由原告林某静（反诉被告）负担50元，由被告珠海百瑞国际文化传播有限公司（反诉原告）负担53元；财产造价鉴定费5000元，由原告林某静（反诉被告）负担由被告负担3000元，被告珠海百瑞国际文化传播有限公司（反诉原告）负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 长  王丽慧 人民陪审员  杨 军 人民陪审员  莫希翠 二〇一九年四月二十日 本件与原本核对无异 书 记 员  邓淑敏 黄楚鑫