广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初875号原告：关某倩，女，1988年5月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舫君，广东鹏瑞律师事务所工作人员。被告：广州市番禺区某某房地产开发公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁某纪，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告关某倩与被告广州市番禺区某某房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关某倩的委托诉讼代理人刘焱，被告沙湾地产公司的委托诉讼代理人吴展奇、梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关某倩向本院提出诉讼请求：1.判决沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金147228.84元（违约金以房款总价1211760元为本金，每日按房款总价0.05%的标准计算，自2017年3月29日计算至2017年11月27日止）；2.本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。事实与理由：2014年5月20日关某倩与沙湾地产公司签订了《广州市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定由沙湾地产公司出卖沙湾镇龙岐路283号5座304号房给关某倩，房屋建筑面积86.1142平方米，房屋总价1211760元。该合同第21条产权登记2约定，沙湾地产公司应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为关某倩办妥产权登记并将房产权证交予关某倩；第22条延迟办理产权登记的违约责任2约定，如沙湾地产公司逾期办妥《房地产权证》的，应从逾期之日起按房屋总价0.05%标准每日向关某倩支付违约金。另沙湾地产公司提供格式版本的《补充协议》第13条2约定，沙湾地产公司应在关某倩交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产权证。上述合同签订后，关某倩依约履行了交付房款及有关费用的义务，沙湾地产公司也依合同第13条约定日期在2015年3月28日交付了房屋给予关某倩，但2017年11月27日沙湾地产公司才为关某倩办妥房屋产权证书。综上：沙湾地产公司应在交楼给关某倩后210天之内为关某倩办妥《房地产权证》，但其又单方面以格式合同形式确认在730天内为关某倩办妥《房地产权证》。现沙湾地产公司在交房后730天内，仍逾期办证。为此，关某倩特依据《民事诉讼法》等有关规定，提出上述请求事项，请求人民法院支持关某倩诉请。被告沙湾地产公司辩称：不同意关某倩的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求，本案的受理费由关某倩承担。一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为本条内容，原约定已没有约束力。变更后《本合同补充协议》第十三条的第2点约定“甲方应在乙方交齐（退回）房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”。即收楼和交齐房价款均已满足，应从两者最后（包括补房差）时间次日起计算，而不是关某倩所主张从收楼次日起计算，实际上应从最后交齐房屋价款的时间（即办证的起算时间）。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力，现关某倩依据变更前已没有约束为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时关某倩主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。三、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，已将原来“办妥房产证并交付给关某倩”的约定变更为“只需为关某倩办妥房产证”，而关某倩依据变更之前已没有约束力的条款是不正确的，并且根据《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》的规定，办妥产权证为出证之日，并且该出证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，至于登记部门延误发证的责任与沙湾地产公司无关。四、退一步而言，就算不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于沙湾地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是沙湾地产公司无法预计。并且当时在2016年年初，沙湾地产公司要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记。后来我司再次要求国规局给予办理4、5座初始登记，国规局在2016年10月10日才出具了《复函》明确暂时不同意对4、5座的初始登记。从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向沙湾地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于沙湾地产公司。五、关某倩于2015年4月1日前来验楼，但发现房屋存在质量问题而不同意收楼，经我方修复后，其实际收楼的时间为2015年4月18日。六、关某倩延误提交相关办证资料给沙湾地产公司，根据《补充协议》第十二条及第十三条第2点的约定，关某倩延误的提交相关办证资料一天时间需予扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：2014年5月20日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与关某倩作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号5座304房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共86.1142平方米，套内建筑面积73.5675平方米，共有分摊面积约12.5467平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16471.4元，总金额1211760元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的30.68%，金额为371760元，剩余房款840000元于2014年5月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。关某倩向沙湾地产公司支付涉讼房屋购房款的情况如下：2014年4月3日支付预售定金20000元；2014年4月4日支付首期款351760元；2014年7月16日支付尾期款840000元。关某倩在验收日期为2015年4月1日、复验日期为2015年4月17日、2015年5月23日的《金沙诚筑收楼验房意见表》中有业主声明内容“本人声明，上述物业单位经本人业主验收，符合合同约定的交付标准，同意收楼”的“业主确认签名”处签名，并确认领取单位门钥匙等。另关某倩在套内验收项目表格中的“返修复验意见”后一栏的“业主签名”处签名并书写“以上问题需反修17/4”。该意见表的“特别提示”载明：《房地产买卖合同》约定，卖方拟交付的房屋坐落位置、户型、测绘面积、附属设施设备与本合同预定相符，且卖方完成竣工验收，符合交付条件，卖方应按前款规定办理入伙手续，若房屋存在质量问题，买方应一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修期内承担报修责任，但无权拒绝办理入伙手续，卖方不因此承担延期交楼的违约责任。2017年7月11日，因涉讼房屋存在面积差异，关某倩与沙湾地产公司签订了《购房面积误差补充协议》。同日，关某倩向沙湾地产公司支付房差款11619元。2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。沙湾地产公司分别于2017年9月28日及2017年10月4日通过EMS专递向关某倩寄送了《办理通知》，要求关某倩收到通知之日起五个自然日内递交办证资料及费用以办理产权证，若关某倩在2017年10月15日前仍未前往销售中心申办产权证手续或出具关于不办或者延迟办理产权证的书面申请，一切责任及后果均由关某倩自行承担。快件跟踪查询结果显示快件已被签收。2017年10月16日，沙湾地产公司接收关某倩递交的办证资料，并向其出具了《申办收件回执》。2017年11月27日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，载明涉讼房屋权利人为关某倩。庭审过程中，双方的争议焦点在于：一、收楼时间。关某倩认为，按照合同约定，沙湾地产公司应于2015年3月28日前交付房屋，故认为涉讼房屋已于当天交付。沙湾地产公司认为，关某倩虽于2015年4月1日前来验房，但由于其发现涉讼房屋存在质量问题，不同意收楼并要求进行修复，该做法完全符合合同中关于有权暂不收楼的约定，实际收楼时间应为确认返修的时间即2015年4月17日。二、沙湾地产公司是否构成迟延办证。沙湾地产公司认为，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1211760元及面积差价款11619元。关某倩虽在2015年4月17日收楼，但其于2017年7月11日才向沙湾地产公司补交的面积差价款，因此，办证期限应从2017年7月12日起计730天。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间480天应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。另关某倩迟延向沙湾地产公司递交办证材料已超过《补充协议》限定的时间，根据约定，沙湾地产公司已不负有办证义务且免除了包括逾期办证责任在内的全部办证责任。退一步来说，即使要计算逾期办证违约金，关某倩迟延递交材料的1天亦应予以扣减。但关某倩对沙湾地产公司以上抗辩事由不予确认，认为《补充协议》约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1211760元房价款时间为准；未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任；其迟延递交办证材料可相应免除沙湾地产公司该期间的逾期办证责任，但不能免除该公司全部的逾期办证责任，补充协议中关于全面免除卖方办证责任的条款属于单方免责条款，是典型的格式条款，应为无效，且实际在办证的过程中，也是由沙湾地产公司负责主办，而不是仅协助办证。本院认为：关某倩与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为沙湾地产公司应否承担违约责任以及违约金的计算方式：第一，沙湾地产公司对于因政府审批延误导致迟延办证的抗辩，未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，而其作为房地产开发企业，亦应对国土部门审批期间有相应的预期。因此，其仍应按合同约定于关某倩交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。第二，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1211760元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故本院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。第三，虽关某倩于2015年4月1日前往办理收楼手续时对涉讼房屋提出了返修意见，但鉴于涉讼房屋当时已符合《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》所约定的交付标准，其提出的返修意见的项目仅为房屋装修项目，并不涉及房屋交付标准，故关某倩的收楼时间应为2015年4月1日。第四，双方均确认沙湾地产公司发函要求关某倩于2017年10月15日前递交办证材料，而关某倩于2017年10月16日才递交，逾期1天，沙湾地产公司据此主张扣减相应天数的逾期办证责任，具有合同依据，本院予以采纳。鉴于关某倩已于2015年4月1日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年4月2日起计730天内，即2017年3月31日前办妥涉讼房屋的不动产权证书，逾期办证期间应从2017年4月1日起计至国土部门核发产权证当天即2017年11月27日，扣减1天后，沙湾地产公司逾期办证的天数为240天。综上，沙湾地产公司逾期办理房地产权证的行为已构成违约，应向关某倩支付违约金，该违约金应以1211760元为本金，按0.05%/天的标准（即每日605.88元），计算240天，为145411元（605.88元×240天≈145411元）。对于关某倩诉讼请求中超出上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区某某房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告关某倩支付迟延办理不动产权证书的违约金145411元；二、驳回原告关某倩的其余诉讼请求。如果被告广州市番禺区某某房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1622元，由原告关某倩负担18元，由被告广州市番禺区某某房地产开发公司负担1604元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年四月十日书记员  杜嘉华