宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0213民初853号原告：宁波市奉化溪口众合汽车维修有限公司，住所地：宁波市奉化区溪口镇畸山工业园区一号楼，统一社会信用代码为：91330283074916054Q。法定代表人：王军，董事长。原告：王军，男，1978年3月18日出生，汉族，住宁波市奉化区。上述两原告共同委托诉讼代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。被告：宁波银行股份有限公司奉化支行，住所地：宁波市奉化区中山路16号，统一社会信用代码为：913302837532571180。负责人：徐永达，系该支行行长。委托诉讼代理人：傅迪，该支行员工。委托诉讼代理人：吴丰，该支行员工。第三人：宁波市奉化明通气动元件厂，住所地：宁波市奉化区溪口镇畸山工业园区永安路9号，统一社会信用代码：913302837204861847。负责人：张苏川，该厂厂长。原告宁波市奉化溪口众合汽车维修有限公司（以下简称“众合公司”）、王军为与被告宁波银行股份有限公司奉化支行（以下简称“宁波银行奉化支行”）、第三人宁波市奉化明通气动元件厂（以下简称“明通元件厂”）案外人执行异议之诉一案，于2019年2月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭审理了本案。原告众合汽公司、王军的委托诉讼代理人吴佳舟、被告宁波银行奉化支行的委托代理人傅迪、吴丰到庭参加诉讼，第三人宁波市奉化明通气动元件厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众合公司、王军起诉称：2012年5月，原告王军为经营汽车维修业务寻找厂房用以租赁。2012年5月下旬，原告王军找到第三人的涉案厂房，经协商，第三人的负责人张苏川同意在原告王军租赁后开侧门方便车辆维修业务的进行。2012年5月底，原告王军与第三人签订《租房协议》，约定租期一年，租金为35000元，该协议签订后，原告王军向第三人付清租金35000元。2013年5月，原告王军准备设立汽车维修公司，故与第三人协商签订租期为20年的租赁合同，租金为每年28000元，预付十年租金，2024年起每年6月1日前付清下一年租金，原告王军随即支付租金180000元。2013年8月14日，原告众合公司成立。2014年1月10日，原告王军另行支付租金70000元。同日，原告众合公司与第三人补签《租房协议》，约定“租期为2013年6月1日至2033年5月31日，租金每年28000元，预付10年租金280000元。2024年起每年于6月1日前付清下一年租金”。2018年8月8日，两原告注意到涉案房产张贴了（2016）浙0283执3735号《宁波市奉化区人民法院公告》，载明：第三人的涉案房产拟被拍卖，若相关权利人认为有租赁等实体权利需要主张的，须在公告张贴之日起15日内向法院提交执行异议。同日，原告众合公司向贵院提交《不予拍卖申请书》。2019年1月10日，贵院出具（2019）浙0213执异5号《执行裁定书》，驳回原告众合公司的异议。两原告认为，原告众合公司由原告王军设立，原告众合公司成立后，原告王军系原告众合公司的法定代表人。原告王军与第三人的租赁关系开始于2012年5月底，早于涉案房产抵押、查封之后，在原告众合公司成立后，涉案房屋的租赁关系延续到2033年5月31日。在租赁关系中，两原告为共同的承租人（一为签约主体，一为履约主体）。根据“买卖不破租赁”，涉案房产拍卖后，买受人需受两原告与第三人签订的房屋租赁合同约束。为此，向法院起诉要求：一、确认第三人所有的位于宁波市奉化区畸山工业园区的房屋及相应的土地使用权（房产证号：房权证奉化市字第××号；土地证号：奉国用2003第2-8954号）拍卖成交后，买受人需受原告与第三人签订的房屋租赁合同约束；二、确认两原告与第三人之间的租赁合同期限为2012年5月底至2033年5月31日。被告宁波银行奉化支行答辩称：一、原告众合公司与第三人的租赁期限由他们双方的《租房协议》进行确定，被告对《租房协议》的真实性表示异议：1.2013年5月31日签署的《租房协议》预付10年租金，与一般租赁的交易习惯相悖。2.大额租金以现金方式支付，无法提供相关凭证，仅凭收据证明已付款，证明力不够。3.收据收条真实性有待进一步考证，原告众合公司提供的2013年6月1日出具的18万的收据未加盖第三人公章，且两份收据收条合计金额25万，与《租房协议》约定的28万不符，也与众合公司2018年9月提供执行异议书时表述已预付房租费28万矛盾。4.原告众合公司提供的《租房协议》显示签订日期为2013年5月31日，并加盖众合公司公章，而众合公司于2013年8月14日才成立，公章需在企业拿到营业执照后才能刻制，故《租房协议》有作假嫌疑。5.《租房协议》租赁时间长且租金预付10年，原告与第三人有恶意串通损害抵押权人利益的嫌疑。如该协议真实性存在瑕疵，自不应影响被告抵押权的实现。二、退一步讲，即便租赁合同被认定为真实，由于抵押关系发生于租赁关系之前，后成立的租赁权不得对抗抵押权。1.第三人与被告于2013年3月22日签订合同为06401DY20130781的《最高额抵押合同》，同日双方办理了抵押登记，抵押权依法生效。原告众合公司与第三人于2013年5月31日签署《租房协议》，租赁关系发生在抵押权生效之后。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”两原告提出的诉讼请求无法律依据，被告抵押物拍卖不应负担租赁关系。2.尽管原告提供了王军与第三人于2012年5月28日签署的《租房协议》，但王军和众合公司属于不同的法律主体且《租房协议》的真实性无法保证，同时第一份《租房协议》已到期，原告希望以签约时间在后的租赁关系来对抗银行发生在先的抵押权无法律依据。综上，无论租赁合同以及相关凭证的真实性如何，都不应影响被告对抵押权的实现，被告依法享有抵押权且不受租赁关系影响，抵押物的拍卖不应负担租赁关系。第三人宁波市奉化明通气动元件厂未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃到庭答辩和质证的权利。原告众合公司、王军为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.《租房协议》及收据各一份，用以证明原告王军与第三人的租赁合同关系于2012年5月28日开始的事实；对原告提供的上述证据，被告宁波银行奉化支行质证后认为，签订《租房协议》的王军与之后的众合公司是不同的法律主体，之后的续租不能抵抗抵押。收据的真实性无法确认，如果有相应的转帐凭证则可辅助证明证收据的真实性。对《租房协议》的真实性没有意见。对原告提供的上述证据，本院对真实性予以确认，确认原告王军与第三人于2012年5月28日签订租房协议，约定租期一年，租金35000元的事实。2.《租房协议》、收据、收条各一份，用以证明原告众合公司与第三人的租赁合同关系的事实；对原告提供的上述证据，被告宁波银行奉化支行质证后认为，收据没有加盖第三人的公章，真实性无法确认，租房协议约定金额和两份收据金额不相符，且众合公司注册时间是8月份，但协议落款时间是5月31日，并且盖了众合公司的章，存在不合理现象。对原告提供的上述证据，经核对，本院对真实性予以确认，原告自述该协议系2014年1月10日补签，确认双方约定租赁期限自2013年6月1日至2033年5月31日止，租金每年28000元，预付10年租金的事实，至于原告实付租金数额，因180000元的收据落款处无收款人盖章，两次付款金额均较大，无相应转账凭证辅助证明，且第三人未到庭表述意见，故以目前证据对原告以现金方式实付250000元租金的事实不予确认。3.众合公司工商信息、情况说明各一份，用以证明众合公司由王军设立，王军系众合公司的法定代表人，两原告为租赁合同项下的共同承租人的事实；对原告提供的上述证据，被告宁波银行奉化支行质证后认为，第一次租赁承租人王军和第二次租赁承租人众合公司虽然有联系，但在法律上是两个不同的主体，续租的期限不能对抗先成立的抵押权，续租的时间过长，一次性支付租金存在不合理现象。对原告提供的上述证据，本院对真实性予以确认，但对原告的证明目的不予确认，王军与众合公司系不同的法律主体，不能作为共同承租人。4.执行裁定书一份，用以证明原告申请执行异议时没有提供第一份租赁合同，导致执行异议没有支持原告主张的事实。对原告提供的上述证据，被告宁波银行奉化支行质证后无异议。本院对该执行裁定书予以确认，但对其证明目的不予确认。被告宁波银行奉化支行为支持其答辩主张，向法庭提交了《最高额抵押合同》一份，用以证明抵押合同签订在租赁合同之前，抵押权设立在租赁权之前，故租赁权不得对抗抵押权的事实。对被告提供的上述证据，两原告质证后对真实性无异议，本院对该证据予以确认。根据以上采信的证据材料并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：宁波银行奉化支行为与明通元件厂实现担保物权纠纷一案，于2016年9月7日向本院提出申请，本院于同日立案受理，并于2016年9月27日作出（2016）浙0283民特41号民事裁定书，裁定对被申请人明通元件厂位于宁波市奉化区畸山工业园区的房地产（房产证号：房权证奉化市字第××号，土地使用权证号：奉国用2003第2-8954号，他项权证号：房他证奉化市字第××号，抵押债权数额为250万元）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人宁波银行奉化支行对变价后所得款项在借款本金250万元及相应利息、复利的范围内优先受偿。宁波银行奉化支行于2016年11月11日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2016）浙0283执3735号。上述涉案房地产已于2016年5月25日在另一执行案件中被本院查封，本院于2017年4月10日作出（2016）浙0283执3735号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人明通元件厂名下位于宁波市奉化区畸山工业园区的房地产（房产证号：房权证奉化市字第××号，土地使用权证号：奉国用2003第2-8954号），并于2018年8月8日作出（2016）浙0283执3735号公告，责令上述涉案房地产的所有人及占有使用人于2018年8月31日之前从房屋中自动迁出，若相关权利人认为有租赁等实体权利需要主张的，须在本公告张贴之日起15日内向本院书面提出执行异议。公告张贴后，众合公司向本院提出执行异议，本院经审查后，于2019年1月10日作出（2019）浙0213执异5号执行裁定书，裁定驳回众合公司的异议。另查明，在奉国用2003第2-8954号国有土地使用证中载明：土地使用者为明通元件厂，坐落于（工业园区），用途为工业，使用权面积为2162.2平方米，落款时间为2003年11月。在房权证奉化市字第××号房屋所有权证中载明：房屋所有权人为明通元件厂，共有情况为单独所有，房屋坐落于畸山工业园区，登记时间为2010年2月1日，规划用途为工业，建筑面积为1185.66平方米。在房他证奉化市字第××号他项权证中载明：房屋他项权利人为宁波银行奉化支行，房屋所有权人为明通元件厂，房屋所有权证号为溪口10-21780，房屋坐落于畸山工业园区，他项权利种类为抵押登记，债权数额为250万元，登记时间为2013年3月22日。又查明，2012年5月28日，明通元件厂（甲方）与王军（乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方在工业区永安路9号4间钢棚房租给乙方施用；租期从2012年5月底至2013年5月底，租期1年；租金为35000元，由乙方在合同签订之日起3日内付清等。合同签订次日，王军支付给明通元件厂35000元租金。租期期满后，明通元件厂（甲方）与众合公司（乙方）再次签订《租房协议》一份，落款时间为2013年5月31日，约定：甲方将位于宁波市奉化区溪口工业区永安路9号4间钢棚房租给乙方使用；租期从2013年6月1日起至2033年5月31日止；租金为每年28000元，预付10年租金计28万元，后每年6月1日之前付清下一年租金等。众合公司成立日期为2013年8月14日，法定代表人为王军。众合公司租赁房屋在上述被拍卖房地产范围内。本院认为:根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”租赁关系晚于抵押权的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且该租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，原告王军、众合公司分别与第三人签订了两份《租房协议》，第一份《租房协议》系王军与第三人签订，约定租期为2012年5月底至2013年5月底，目前已履行完毕，第二份《租房协议》系众合公司与第三人签订，约定租期为2013年6月1日起至2033年5月31日止，尚未履行完毕。两份《租房协议》为两次租赁关系，故原告认为租赁合同期限为2012年5月底至2033年5月31日的诉请，本院不予支持。第三人与被告签订的《最高额抵押合同》签订时间为2013年3月22日，并于当日进行了抵押权登记，早于第二份《租房协议》租赁时间，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且待抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。第三人明通元件厂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告宁波市奉化溪口众合汽车维修有限公司、王军的诉讼请求。案件受理费80元，由原告宁波市奉化溪口众合汽车维修有限公司、王军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王珂斐人民陪审员  刘德远人民陪审员  孙恩国二〇一九年四月三十日书 记 员  葛华娟附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。