江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终998号 上诉人（原审被告）：邓进林，男，1981年生，汉族，住赣州市宁都县。 被上诉人（原审原告）：赣州祺祥物业管理有限公司，住所地江西省赣州市宁都县登峰大道一期28号。 法定代表人：杨南京。该公司经理。 委托诉讼代理人：黄骏，男，该公司职工。 上诉人邓进林与被上诉人赣州祺祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，上诉人不服赣州市宁都县人民法院（2018）赣0730民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 邓进林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：1、上诉人只与众诚公司签订过物业管理服务协议，根本不知道众诚公司转让的事实，转让后的物业管理服务协议对上诉人不产生约束力。2、众诚公司与被上诉人签订的协议为债权转让，针对的是2011年11月31日之前业主所欠物业费，以后的物业费尚未发生，不属于可转让债权。上诉人2011年12月31日前并未欠费，被上诉人没有诉讼主体资格。3、前期物业服务协议第三条明确约定标准为0.3元，没有经过变更，上诉人按0.4元收取属于违法涨价，该价格对上诉人不发生效力。4、被上诉人物业服务存在重大违约，无权要求物业服务费用。 被上诉人答辩称，1、我方与赣州众诚物业管理有限公司实际是股权转让，包含了赣州祺祥物业管理有限公司的服务项目，债权转让也包含在内，之前上诉人2014起到2018年1月5日在我公司交过物业费，承认了我方的服务内容；2、物业费之前明确规定了0.3元/平方，但是我方根据相关部门的批准，有0.4元的物业费用合法文件；3、我方不存在违约。 赣州祺祥物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费3259元，二次供水费240元，合计人民币3499元。2、判令被告向原告支付按照物业服务费每日3‰标准计算的滞纳金9014元（截止2017年12月份）。 一审法院认定事实：被告系赣州市宁都县“京都豪庭”小区X栋X单元X室的业主，房屋面积142.56m2，车库/杂间26.82m2。2010年11月15日，原告与前期物业管理公司即赣州众诚物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，协议主要内容：赣州众诚物业管理有限公司为被告所居住小区即京都豪庭小区提供物业服务，原告按照《物业管理条例》规定和《物业管理服务协议》的约定，收取物业管理服务费用；物业管理公共性服务费用：住宅及柴间、车库0.4元/平方米；转供电、二次供水费用按赣计商价字（2003）766号文件规定由业主或物业使用人据实分摊，分摊公式为：用户实用量*（单价+总损耗费/全部用户实用量）；业主装修使用前后的物业管理服务费在其预交款中冲抵，冲抵完之后按每季（三个月）预交一次。业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金。协议签订后，原告依约进行了物业管理服务。被告也按约交纳了2013年12月前的物业费用，但自2014年1月，因其房屋漏水，房屋质量问题等未得到解决，被告拒交物业服务费用。2011年12月31日，原告与被告居住的“京都豪庭”小区的前期物业管理公司赣州众诚物业管理有限公司签订“宁都京都豪庭物业管理费债权转让协议书”，该协议书签订后，原告自2012年1月1日始对“京都豪庭”小区进行物业管理服务。 一审法院认为，被告与原物业管理公司众诚物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定履行。2011年12月31日，原告与原物业管理公司众诚物业管理有限公司签订了“宁都京都豪庭物业管理费债权转让协议书”后，被告居住的“京都豪庭”小区提供物业管理服务，虽未与被告再续签物业管理服务协议，但原告已自2012年1月1日为原告提供了物业管理服务，且被告也在原告提供物业服务期间交纳了2012年1月1日至2013年12月间的物业管理服务费，足以证明被告已自愿接受原告提供的物业管理服务。原、被告间已形成事实物业服务合同关系。因此，原告已履行的物业服务义务，被告应履行支付物业服务费的责任。因此，原告要求被告支付物业服务费3259元及二次供水费240元的诉讼请求成立，予以支持。被告提出的其房屋存在漏水等质量问题，并非物业服务范围，因此，被告以此为由拒不支付物业服务费用的理由不能成立。被告未按《物业管理服务协议》的约定按时支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。虽原、被告签订的《物业管理服务协议》约定按3‰收取滞纳金，但该约定过高，应予以调整，酌定参照年利率6%支付资金占用期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓进林在本判决生效后三日内支付给原告赣州祺祥物业管理有限公司物业服务费及二次供水费合计3499元。并支付违约金（从2014年1月起按每三个月所欠物业服务费金额为本金，按年利率6%计算至付清之日止）。二、驳回原告赣州祺祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，减半收取计56.50元，由原告赣州祺祥物业管理有限公司负担16.50元，被告邓进林负担40元。 本院二审期间，上诉人向本院提交了《物业管理服务协议》、照片、收据、联名信、现金日记账以及光盘等证据。被上诉人向本院提交了收据、三份《京都豪庭物业服务合同》等证据。 二审认定事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人主张只与众诚公司签订过物业管理服务协议，被上诉人并非合同当事人。根据被上诉人二审中提交的三份《京都豪庭物业服务合同》，被上诉人分别于2012年、2014年和2016年与建设单位签订前期物业服务合同，并非简单的债权转让，而是对前期物业服务的接管。被上诉人接管小区物业后，实际进行了物业管理服务，上诉人应当支付相应的物业服务费用。 关于物业服务费用的标准问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。据此，对开发商与物业服务企业已经在前期物业服务合同中约定了物业服务收费标准，应按已经确定标准认定。根据《京都豪庭物业服务合同》，2012年开始为0.4元标准，2016年开始为0.5元标准。因此，被上诉人的诉讼请求标准有合同依据，上诉人主张违法涨价，没有事实依据。 关于违约金问题，虽然物业管服务协议约定了滞纳金，但是根据上诉人陈述及其提交的证据，被上诉人存在物业管理服务不到位的违约行为，上诉人可以行使相应范围内的履行抗辩权。因此，被上诉人主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，违约金部分处理不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院部分支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省宁都县人民法院（2018）赣0730民初3114号民事判决第二项； 二、变更江西省宁都县人民法院（2018）赣0730民初3114号民事判决第一项为：邓进林在本判决生效后十日内支付赣州祺祥物业管理有限公司物业服务费及二次供水费合计3499元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费56.5元，二审案件受理费113元，合计169.5元，由赣州祺祥物业管理有限公司负担56.5元，由邓进林负担113元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  雷勉励 审 判 员  王阿婷 二〇一九年四月二十六日 代理书记员  欧阳群 代理书记员  曹菁秦