广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1624号原告：广州市伙伴房地产经纪有限公司，住所地广州市番禺区大龙街富怡路傍江东村段5号之三之101，统一社会信用代码：91440113MA59B25X19。法定代表人：雷喻翔。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州星慧物业管理有限公司，住所地广州市花都区花东镇顺祥路15号之四，统一社会信用代码：9140101MA5AMU242R。法定代表人：朱训建。委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓桓，广东古谷律师事务所律师。第三人：广州柏俐臣化妆品有限公司，住所地广州市白云区白云湖街大朗北路59号二、三、四层，统一社会信用代码：91440111054533427D。法定代表人：杨菊。委托诉讼代理人：陈丽华，系该公司员工。原告广州市伙伴房地产经纪有限公司（以下简称伙伴公司）诉被告广州星慧物业管理有限公司（以下简称星慧公司）、第三人广州柏俐臣化妆品有限公司（以下简称柏俐臣公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后依法由审判员袁贞适用简易程序于2019年3月15日公开开庭进行审理。原告伙伴公司的委托诉讼代理人曾凡星、陈敬贤、被告星慧公司的法定代表人朱训建及其委托诉讼代理人黄振镛、何梓桓、第三人柏俐臣公司的委托诉讼代理人陈丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付中介代理服务费396000元；2、被告向原告支付违约金792000元；3、被告赔偿原告基础律师代理费损失8000元及风险律师代理费；4、被告承担本案的全部诉讼费用。原告于2019年3月15日申请撤回第三项诉讼请求中要求被告赔偿风险律师代理费的诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2018年3月5日，签订《物业代理委托书》，约定被告委托原告，就被告管理的广州市花都区花东镇顺祥路15号厂房由原告提供居间服务，对外寻找承租人，即原被告之间形成居间合同法律关系。《物业代理委托书》中约定，若涉案厂房成功出租的，被告应以被告与承租人签订的租赁合同中约定一个月租金的金额为标准，向原告支付中介代理服务费，若被告违反《物业代理委托书》约定的，则应按两个月租金为标准，向原告支付违约金，并赔偿相应的损失。自双方签订合同以来，原告一直积极履行，并成功寻得有意向承租涉案厂房的第三人，经原告居中协调，被告与第三人于2018年4月18日签订《厂房租赁合同》，其后第三人已向被告支付租赁厂房的相关费用。依据被告与第三人签订的《厂房租赁合同》约定，涉案厂房的租金为396000元每月，租赁期自2018年4月16日起至2023年7月31日止。根据原被告双方签订的《物业代理委托书》，被告应向原告支付厂房一个月租金396000元作为中介代理服务费。但经原告多番催促，被告至今并未支付任何中介代理服务费。因此，原告认为，被告未履行支付报酬的义务已违反合同约定，应按合同约定履行付款义务、承担相应违约责任，并赔偿原告因被告违约所造成的经济损失。综上所述，恳请法院依法裁判，以维护原告的合法权益。被告星慧公司辩称，针对原告第一项诉请，我方认为不应该支付，一方面我方认为原告签订厂房的租赁根本无法继续履行，合同目的落空，故不具备支付条件，故不支付居间报酬。另一个方面，签订的合同是一份附条件生效合同，详见厂房租赁合同尾页，特别声明部分由明确的约定，在结合双方微信聊天记录第十五页，就支付条件问题上达成一致意见的事实，综上意见，在促成签订厂房租赁合同后，支付条件是处于待定状态，基于第三人租赁涉案厂房的用途是从事化工生产经营，约定若能通过环评办证则租赁合同生效，理应支付居间报酬，相反若不能通过环评办证，则合同不生效，客观上合同是无法继续履行的，第三人至此不具备在涉案厂房进行化工生产经营的资格，也就是说合同目的根本无法实现，故不应支付居间报酬，综上两方面，原告主张居间报酬的申请不具备事实条件，应该予以驳回。基于原告第一项诉讼请求不能成立的情况下，剩余的全部诉讼请求均不能成立。第三人柏俐臣公司陈述，我方去年是签过一份合同，我临时过来，但我没见到原件。去年是在花都找过涉案厂房也支付过租金，但后来因为环评过不了就没有租下来，当时也说拿到环评再签订合同，前期支付过定金。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区顺祥路15号之四，权属于案外人广州市升祥仓储有限公司，由被告向案外人承租。丁文立作为甲方与原告作为乙方签订一份《物业代理委托书》，约定：鉴于乙方提供之经纪服务，甲方同意并确认该物业经乙方成功租出，于签署合同或收到定金/保证金当天一次性向乙方支付相等于壹个月租金的金额作为中介代理服务费（按租赁合同约定壹个月租金的金额为标准，本人/本公司保证不会未经乙方的允许，直接或间接与乙方介绍之客户联系购买或租赁及甲方与乙方介绍之客户私下就该物业达成租赁合约关系。如有违反，则本人/本公司必须赔偿乙方相等于该物业两个月租金的金额及因此产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用作为违约金）。关于上述合同签订人丁文立，被告陈述：原、被告之间的居间合同是口头授权的，丁文立的洽谈公司并不知情，也没有盖章，被告不追认上述合同。原告陈述：原告与廖福宁联系，丁文立是股东可以代表公司，不用盖公章，之后丁文立与原告接洽的公章，说明被告与丁文立之间的关系。诉讼中，原告向本院提交一份丁文立签字并加盖被告公章与原告签订的《物业视察表》，拟证明丁文立系被告的授权签约代表。被告对此证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。诉讼中，被告陈述：丁文立是被告的监事，不是被告员工，不能代表公司签订物业委托书。原告提交的《企业信用信息公示报告》中显示，丁文立原为被告股东，在2018年3月9日变更为廖福宁。原告工作人员曾与廖福宁在微信中对涉案厂房的居间合同进行沟通，其中廖福宁曾在2018年6月27日下午17时发消息称：“丁主管已经发给你了。”2018年4月9日，柏俐臣公司作为委托方经原告介绍并签订《物业视察表》，视察涉案厂房。2018年4月18日，第三人与被告签订《厂房租赁合同》，租金为396000元/月。第三人陈述：不清楚原、被告之间的委托书，但是我方老板和被告签订合同是通过人介绍的。被告陈述：我方确实是在原告介绍下与第三人前往涉案厂房，后来与原告员工及第三人老板签署了租赁合同。原告向广东宏安信律师事务所支付律师费8000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”该法第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。”该法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，被告与第三人已经签订《厂房租赁合同》，被告也确认是原、被告之间有口头授权，上述《厂房租赁合同》由原告居间签订，原告的居间行为已经完成。被告与第三人之间的《厂房租赁合同》能否履行系被告与第三人之间的租赁合同关系处理的范畴，与原、被告的居间合同关系并无关联。被告否认丁文立于2018年3月5日与原告签订的《物业代理委托书》，但从原、被告其他《物业代理委托书》及被告提交的廖福宁与原告员工的微信聊天记录中可以看出丁文立确实是被告员工，被告享受了原告的居间服务，理应支付居间服务费用，被告并未举证证明其与原告对本次居间费用有其他约定，因此本院参考丁文立签订的《物业代理委托书》，对原告主张被告向其支付中介代理服务费396000元的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因原告主张被告向其支付违约金792000元过分高于原告产生的损失，而被告欠付原告中介代理服务费对原告造成的损失可以认定为利息损失，故原告主张被告向其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，计算标准调整为以396000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2018年4月18日计至付清之日止。因被告欠付原告中介代理服务费，构成违约，原告聘请律师造成的律师费损失理应由被告承担。故原告主张被告向其支付律师费8000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州星慧物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市伙伴房地产经纪有限公司支付中介代理服务费396000元；二、被告广州星慧物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市伙伴房地产经纪有限公司支付欠付上述服务费的违约金，计算标准为：以396000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2018年4月18日计至付清之日止；三、被告广州星慧物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市伙伴房地产经纪有限公司支付原告广州市伙伴房地产经纪有限公司已支付的律师代理费8000元；四、驳回原告广州市伙伴房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7782元，由原告广州市伙伴房地产经纪有限公司负担5153.3元，由被告广州星慧物业管理有限公司负担2628.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 袁 贞二〇一九年四月十七日书记员 彭小容张丽彬