汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2018)陕0702民初2881号     原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司,住所地：汉中市汉台区。   统一社会信用代码：9161070056714569XF。   法定代表人：谷延兵，公司总经理。   委托代理人：罗朝晖，陕西恒爱律师事务所律师。   被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会,住所地：汉中市汉台区七里街道办事处。   法定代表人：王涛，该村委会主任。   委托代理人：张庆荣，陕西锐博律师事务所律师。   被告周长有，男，汉族，1963年3月29日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX303290214。   原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司（以下简称金志租赁公司）与被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会（以下简称文庙村委会）、周长有租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月21日作出（2017）陕0702民初2204号民事判决，宣判后，被告文庙村委会不服判决提出上诉，汉中市中级人民法院审理后，于2018年5月25日作出（2018）陕07民终396号民事裁定书，裁定：撤销（2017）陕0702民初2204号民事判决，发回本院重审；本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金志租赁公司委托代理人罗朝晖，被告文庙村委会法定代表人王涛、委托代理人张庆荣到庭参加了诉讼；被告周长有经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告金志租赁公司本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2、判令二被告赔偿因其违约解除合同给原告造成的经济损失416592元，其中：（1）被告文庙村委会返还租金44000元；（2）赔偿搬迁费及设备、设施二次重建费365992元；（3）支付经济损失评估费5000元；（4）二车往返运输费1600元。3、诉讼费由被告负担。   事实和理由：原告系建筑机械设备经营企业，因经营所需房屋及场地，2016年9月原承租合同到期需要重新寻找房屋及场地，XX村委会XX村有空闲地约10亩，可以堆放机械设备。原告提出没有房舍，周长有表示原告可以自行搭建临时房舍，如签订了合同，他代表村委会负责办理相关手续，保证可以如约履行。基于对被告的信任，2016年10月18日原告与被告签订了租赁合同，合同第一条约定场地面积6670㎡（约10亩）；第二条约定租期20年，从2016年至2036年；第三条约定每年租金8000元，租金总额16万元，一次性付清，但对付款方式双方协商确定；合同第五条约定被告保证道路通畅，且也能保证17.5m半挂货车进出，三相电路不得低于25KW；同时约定由原告负责场地围墙以及临时办公和住宅的修建；合同第六条约定承租人拖欠租金累计达3年的出租人可以终止合同；合同第七条约定租赁期间，如因市政建设拆迁，该合同自行解除，但是承租方的搬迁费用由出租方承担，以及地面上的附属物由出租方赔偿。   合同签订后,原告立即向被告交付了9万元租金（其中4万元是以借款形式出具借条），再交剩余租金时，因付款方式未确定，被告没有及时收取而是拖延着。合同签订后原告即租大型货车搬运机械设备250余车，耗时一个半月才将主要设备搬运到被告移交的场地，同时搭建了办公临时房舍。   2017年4月30日被告突然阻止原告再搬进设备，并要求原告搬出场地，拆除临时办公房舍。原告认为与被告签订的租赁合同合法有效，被告作为出租方应当保证租赁标的的合法性，被告应当遵守合同。现被告阻止原告再向场地搬运设备并搬离，不履行租赁合同，还要求原告腾出场地，构成违约，故向法院提起诉讼。   被告文庙村委会辩称，1、文庙村委会与原告之间没有合同关系，文庙村委会不是适格被告；2、本案涉案合同违反了《土地管理法》和《村民委员会组织法》的规定，属于无效合同，故合同不存在解除的问题；3、土地进行租赁事项没有经村委会讨论决定，租赁合同是周长有私自与原告签订的，村委会不知道原告与周长有签订租赁合同的事，合同上的村委会的公章是其偷盖的，周长有才应当是本案的适格被告；4、土地租赁的租金由被告周长有收取，没有在村上入账，村委会没有收到原告的租金，村委会不应承担相应的责任；5、原告非法占有集体土地堆放设备和搭建建筑，违反了法律规定，相关部门已经进行了处罚，因该行为产生的损失与文庙村委会无关，其经济损失应当由原告自己承担；6、2017年4月30日，村委会其他干部才发现涉案土地已被租赁给原告，村委会随即通知原告腾退了土地；7、合同内容显失公平。   被告周长有未到庭也未答辩。   原告金志租赁公司为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、原告公司营业执照、法定代表人身份证明，证明原告主体适格；2、《场地租赁合同》，证明原、被告之间有土地租赁合同关系；3、付款凭证2张，1张5万元收条、1张4万元的借条，证明：原告已履行合同义务向被告支付了租赁费9万元；被告周长有作为村委会负责人收取原告9万元租金的事实；4、被告发出的通知，证明合同签订之后被告拒绝履行合同，同时发出解除合同的通知，构成违约；5、关于文庙村场地设备费用明细，证明原告因搬进设备所产生费用497691元的事实，作为原告主张损失的参照；6、《资产评估报告书》、评估鉴定费发票，证明原告通过恒爱律师事务所就租赁场地上的设备、房屋设施拆迁费及经济损失委托向陕西华鼎资产评估有限公司进行司法鉴定，并出具了陕西华鼎评报（2017）字19号评估报告书，搬迁时产生设备搬迁费（现铺镇东转盘）、重置重建的费用365992元，以及评估所产生的评估费5000元的事实；7、运输公司出具的《证明》和《收款收据》，证明运输公司收到原告运费的事实。   被告文庙村委会质证认为：对证据1无异议；证据2的真实性及关联性认可，但合同违反了法律规定，不具有合法性；证据3不认可，借条不能反映是租金，收条是周长有出具，村委会没有出具；证据4认可；证据5是原告自己制作的明细，属于单方证据不予认可；证据6评估报告的基础事实来源于原告单方提交，没有经过双方质证，对评估的事实无法确定，对该证据不予认可；证据7无其他证据印证，不予认可。   被告文庙村委会为支持其辩解意见，提交以下证据：1、组织机构代码证，证明被告主体资格；2、谈话笔录、调查笔录5份，证明建设广场用地租赁出去的事情，村委会和监委会都不知道； 3、被告周长有给汉中检察院说明，证明原告与周长有签订的合同与文庙村委会没有关联，是其个人行为；4、汉台区七里办事处文件、汉台区农工部文件，证明按照文件要求，重大事项必须履行“四议两公开”程序，否则视为无效，所以与原告签订合同系周长有个人行为；5、文庙村委会报告，证明涉案的土地是文庙村委会的，XX村委会XX组协商将多次碾压无法耕种的土地调整为村民健身广场用地的事实；6、村委会通知单2份，证明文庙村委会给原告公司发出通知要求其搬离设备并拆除房舍的事实；7、村委会开会的记录5次，证明前期筹建、土地不能对外出租的事实，以及周长有的儿子让原告临时堆放设备的事实；8、2017年5月5日，七里办事处《处理决定书》，证明经过汉台七里办事处决议，XX村XX村XX村基本农田出租给原告的行为的处罚决定；9、《场地租赁合同》，证明签订合同的事情，村委会不知情；10、联名信，证明群众呼吁将租赁给原告的土地归还村委会；11、汉中市国土资源局汉台分局《处罚决定书》，证明原告搭建和堆放属于违法行为；12、送达回证，证明原告收到《处罚决定书》的事实。   原告金志租赁公司质证认为：对证据1无异议；对证据2魏小平、杨凤兰、闫忠友、陈小平的谈话笔录，不符合民事诉讼证据的要件形式，也不能推翻原告主张的案件事实；对证据3，如果被告周长有是因本案涉嫌贪污受贿行为而被检察机关立案侦查，正说明周长有与原告签订租赁合同的行为是职务行为，被告村委会对此应当承担民事责任；对证据4办事处、文工部所转发的文件的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据5被告村委会的报告，因其是复印件，无法与原件核对，加之签订合同时周长有也没有告知该块土地将用于建设村上广场，故对该证据真实性和证明目的均有异议；对证据6无异议；对证据7村委会会议记录的真实性有异议，该多份会议记录可能系被告针对原告土地租赁一事在事后一次性书写，且原告在签订合同时对此并不知情，与本案没有关联性；对证据8办事处对周长有处理决定的真实性没有异议，但办事处不是作出该处理决定的适格主体。另外对其证明目的有异议，原告系善意第三人，这些处理决定等相关内部文件不能对抗善意第三人；对证据9的真实性无异议；对证据10村民联名信的真实性、合法性均不予认可；对证据11、12的真实性无异议，《处罚决定书》原告已经收到。   被告周长有未提交证据。   上述证据，经庭审质证，本院予以确认。   本院审理查明，原告金志租赁公司系建筑机械设备租赁、安装企业。2016年10月18日，出租方被告文庙村委会与承租方原告金志租赁公司签订《场地租赁合同》，主要约定：1、租赁场地位于汉台区XX庙村，面积6670㎡（约10亩）；2、租赁期限20年，自2016年至2036年止；3、出租场地年租金8000元（每亩800元/年），租期内租金总额16万元，承租方16万元租金一次性支付给出租方；4、合同第六条第三项约定，承租方拖欠租金累计达3年的，合同终止；5、合同第七条第2项约定：租赁期间，如因市政建设拆迁，该合同自行解除，但是承租方的搬迁费用由出租方承担，以及地面上的附属物由出租方赔偿。合同对其他事项进行了约定。该合同由被告周长有签字，并加盖了文庙村委会印章。合同签订次日，原告向被告周长有支付9万元，其中：5万元由被告周长有出具《收条》，载明“收到谷延兵现金五万元整（50000.00）”；4万元由周长有出具《借条》载明“今借到谷延兵现金肆万元（40000.00）”。   合同签订后，原告向租赁的场地搬运了大量的建筑机械租赁设备，搭建了临时办公房舍。由于村民对场地租赁一事提出异议，原告未再支付租金。2017年4月30日，被告文庙村委会向原告法定代表人谷延兵发出书面通知，XX村XX广场属于集体资产，村委会没有出租和承包给任何单位和个人，你未经村二委会批准，私自搭建活动板房…….限你在三日内全部拆除所搭建的活动板房，否则所造成的一切经济损失和后果由你本人全部承担”；通知发出后，被告文庙村委会阻止原告再搬进其他设备。   2017年5月5日，中共汉台区七里办事处委员会、汉台区七里办事处作出《关于对文庙村村主任周长有私自出租集体土地的处理决定》，认为本案所涉《场地租赁合同》系被告周长有未按照四议两公开程序要求以文庙村委会的名义私自与原告所签订，决定：一、村主任周长有即日起停职检查；二、周长有私自租赁的土地为基本农田，且承租人在该宗土地上违法修建，由国土部门依据《基本农田保护条例》相关规定依法处理；三、周长有私自租赁集体土地，未经三委会研究和群众同意，也未按照“四议两公开”程序公开审议，且私自加盖公章，其行为系个人行为，因周长有个人行为所造成的后果由其个人承担。   2017年7月26日，被告文庙村委会再次向原告发出《通知》，声明村委会没有将场地出租给任何单位和个人，要求原告十五日内拆除搭建的活动板房和附属设施，双方遂产生纠纷。原告于2017年7月18日将所有建筑物、附属物及设备全部拆除搬迁，给文庙村委会腾退了租赁的土地，原告实际使用租赁场地9个月。   另查明，1、本案审理中，被告周长有向原告退还《借款》4万元。2、2017年7月10日，原告通过陕西恒爱律师事务所就租赁场地上的“资产拟搬迁及二次安装费用”委托陕西华鼎资产评估有限公司进行评估，该评估公司于2017年8月3日作出陕华鼎汉评报字（2017）第19号《资产评估报告书》，评估结果为：金志租赁公司涉案相关资产及费用在评估基准日时的评估价值为365992元；评估报告所附《建筑机械设备设施动迁及二次安装费用清查评估明细表》对QTZ40建筑塔吊搬迁费、QTZ50建筑塔吊搬迁费、QTZ63建筑塔吊搬迁费、现场地彩约钢夹芯板活动板房的拆迁及二次安装费用等建筑及附属物拆除，以及堆放建材的动迁费用逐项进行了评估计算；因评估鉴定，原告支付评估鉴定费5000元。案件审理中，被告文庙村委会对该《资产评估报告书》不予认可，认为无证据证明租赁场地堆放财物的品种、数量，鉴定没有基础事实，无事实依据，不能作为定案的依据；同时也不申请重新鉴定。3、2013年12月12日，被告文庙村委会向汉台区七里办事处提交了《文庙村关于建立农民健身广场的报告》，报请将村上因反复碾压无法耕种的土地（本案租赁场地）调整出来，修建村民活动健身广场。   由于原、被告在《场地租赁合同》的性质、责任承担存在重大分歧，原告在腾退场地与被告协商未果后，遂诉至本院。   上述事实，有双方提交的相关证据予以证实，由双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。   本院认为，原、被告对原告租赁涉案土地及原告在2017年7月18日腾退租赁场地的事实无异议，本院予以确认。本案双方争议的焦点为：1、《场地租赁合同》的效力问题；2、《评估报告》能否作为定案的依据问题；3、责任承担问题。   关于《场地租赁合同》的效力问题。本院审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案涉案土地性质为耕地，原告金志租赁公司承租后用于非农业建设，违反了上述法律规定。同时，《中华人民共和国村民委员会组织法》规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分农村集体财产”。被告周长有在与原告签订合同时，并未经过合法的民主议定程序讨论决定，也违法了法律规定，故原、被告签订的《场地租赁合同》，因违法法律、行政法规的强制性规定，合同无效。   关于《评估报告》能否作为定案的依据问题。原告金志租赁公司承租涉案土地后，向租赁的场地搬运了大量的建筑机械租赁设备，搭建了临时办公房舍；2017年4月30日，被告文庙村委会向原告发出通知，限期腾退租赁的场地；汉中市国土资源局汉台分局《责令改正违法行为通知书》限期“拆除占用土地上的建筑物、清运建筑施工机械设备、材料设备，恢复工地原貌”。以上事实可以确认，原告在租赁场地后，应被告文庙村委会及政府相关部门的要求，搬离租赁场地的事实是存在的，因二次搬运设施设备产生费用也是实际发生的。原告通过陕西恒爱律师事务所就租赁场地上的“资产拟搬迁及二次安装费用”委托陕西华鼎资产评估有限公司进行评估，评估结果为：金志租赁公司涉案相关资产及费用在评估基准日时的评估价值为365992元；该评估报告所附《建筑机械设备设施动迁及二次安装费用清查评估明细表》，对QTZ40建筑塔吊搬迁费、QTZ50建筑塔吊搬迁费、QTZ63建筑塔吊搬迁费、现场地彩约钢夹芯板活动板房的拆迁及二次安装费用等建筑及附属物拆除，以及堆放建材的动迁费用逐项进行了评估计算；虽然，被告文庙村委会对该《资产评估报告书》不予认可，认为无证据证明租赁场地堆放财物的品种、数量，鉴定没有基础事实；但在二次案件审理中，均不申请重新鉴定，本次审理中，经本院再次提示、释明，仍坚持不申请重新鉴定，也未提供否定《资产评估报告书》的证据，故在没有其他证据的情况下，本院对该《资产评估报告书》予以确认。   关于责任承担问题。原、被告在签订《场地租赁合同》时，被告周长有任被告文庙村委会主任，系该村委会的法定代表人，有权代表文庙村委会签订相关的合同，被告周长有代表文庙村委会签订的合同对文庙村委会具有约束力，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财产部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”，故无论被告周长有是否因本案的租赁事宜涉嫌犯罪，被告文庙村委会都应当承担相应的民事责任。本案中，被告周长有身为村委会主任，在签订合同时，明知租赁的土地为耕地，不得用于非农业建设，仍然将土地出租，存在重大过错，应承担主要责任；原告金志租赁公司未能尽到严格的审查义务，违反法律规定，租赁涉案土地，也有一定的过错，应承担次要责任。   综上所述，原、被告签订的《场地租赁合同》因违反法律规定，合同无效；合同无效，原、被告均有过错，应承担相应的法律责任。本院审查确认：1、原告向被告支付的租金及借款共计9万元，案件审理中被告周长有已退回借款4万元，原告租赁使用场地9个月，应支付租金6000元（8000元÷12个月×9个月=6000元），应返还租金44000元（50000元-6000元=44000元）。2、搬迁费及设备、设施二次重建费365992元，有《资产评估报告书》予以证实，被告虽然对该《资产评估报告书》提出异议，但未能提供证据证实，也不申请重新鉴定，故本院对该《资产评估报告书》予以采信；评估费5000元，有收费发票予以证实，本院予以确认；据此，对原告的损失确认为370992元（365992+5000=370992元）；根据双方的过程程度，本院确认被告承担70%即259694元，原告自己承担30%即111298元。3、运输费1600元，原未能提供合法有效的证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条、第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、由被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会于判决生效后十日内退还原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司租金人民币44000元。   二、由被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会于判决生效后十日内赔偿原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司损失人民币259694元。   三、驳回原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8866元，由被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会负担6200元,原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司负担2666元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。             审判长 宋庆元  人民陪审员 王梨英  人民陪审员 蔡健     二〇一九年四月十五日     书记员 樊榕