河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初1751号原告程志立，男，1962年1月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告白新跃，男，1958年5月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告乐全福，男，1964年8月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告刘晓丹，女，1970年3月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告孙卫和，男，1958年12月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告丁俊峰，男，1964年2月14日出生，汉族，住河南省汝南县。被告张新春，男，1969年2月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。六被告委托代理人宋朵，河南周晓华律师事务所律师。原告程志立与被告白新跃、乐全福、刘晓丹、孙卫和、张新春、丁俊峰合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程志立，被告乐全福、刘晓丹、孙卫和、张新春、丁俊峰以及六被告委托代理人宋朵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程志立诉称，2007年原告因团购房屋委托被告办理团购事宜，被告于2007年12月8日与驻马店市远通实业有限公司（以下简称远通公司）签订了一份《团体购买住房合同》，合同约定：包括原告在内的118人，购买远通公司住房400套，每平方米单价1580元，实收1780元，并约定了付款方式等内容，又于当日签订了《补充合同》，2009年11月10日被告与远通公司又签订了《团体购买住房合同补充协议》及由乐全福、张新春、丁俊峰与远通公司双方认可最终定稿的《商品房买卖合同》，该合同及其附件未向原告告知详细内容，致原告在完全不知情的情况下被被告蒙骗并限期与远通公司签订了2012年《商品房买卖合同》。为此给原告造成了经济损失和精神伤害，该损失和伤害是由于被告怠于履行职责造成的。按照法律规定，被告应当承担赔偿责任。请求：一、判令被告赔偿原告经济损失780836.53元（1、2007年12月8日，刘晓丹、乐全福、白新跃签订的《团购合同》第七条开发商违约应赔偿500万元。每户应赔偿12500元。2、应赔偿原告中央空调（地温）、高档入户门、可视门铃系统价款每平方米200元。142.38㎡×200=28476元；3、电力设施配套费每平方103元，142.38㎡×103=28476元；4、远通公司《承诺书》“二、2012年6月31日前按照双方签订的正式合同约定的条款交付你方人员使用。如未按期使主体工程完工，或未按期交付你方人员使用，每逾期一天，按日向你方支付已付房价款万分之五的违约金。”即：2012年6月31日至2018年12月30日共计2370天。计322140.24元；5、《远通公司承认书》“四、切实履行我公司与贵单位签订的协议，保持原合同和补充协议的约定的条款和单价不变，决不单方面违约或擅自中止、解除合同。否则，我公司愿接受合同处罚，并向你方支付已交付房款50%的赔偿金。”应赔偿计135924.15元；6、房屋70年的折旧费：190179元；7、商品房内电安装及材料费用：20000元；8、《补充合同》“外接煤气开通费每平方米200元”计款28476元；9、《补充协议》擅自将房价从每平方米1580元整提高到每平方米1780元整。计款28476元。10、判令被告因容积率对原告的侵权赔偿）。二、判令被告对原告予以已交全部房款347898.3元的一倍的惩罚性赔偿。计款：347898.3元。三、判令六被告共同承担赔偿责任。四、诉讼费由被告承担。六被告答辩称，一、原告诉讼主体错误，被答辩人错列答辩人，诉讼主体错误，应判决驳回诉讼请求。本案系商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同的主体为被答辩人和开发商，答辩人与被答辩人不存在法律上的利害关系。答辩人系原工商局的职工，仅受单位指派办理单位职工的团购房的相关事宜，在团购房的协调过程中履行的系职务行为，被答辩人与开发商签订、履行商品房买卖合同是双方自愿的民事行为。答辩人仅在推进团购房项目进展过程中履行职务，单位及答辩人并不最终决定职工个人与开发商是否签署商品房买卖合同，也不代表个人与开发商签署商品房买卖合同。在职工个人与开发商签署商品房买卖合同时其职务行为已终止。因此，被答辩人列答辩人为本案被告，主体不适格。应依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、答辩人和被答辩人之间不存在合同法律关系，被答辩人主张答辩人承担违约赔偿责任没有事实和法律依据。2007年，答辩人乐全福、白新跃、刘晓丹受原市工商局的指派与开发商签署了《团体购买住房合同》。其后，乐全福、白新跃又与开发商签署了《团体购买住房合同补充协议》。根据原市工商局安排的时间，大部分团购人员按照个人的意愿自行决定到开发商处与开发商在平等自愿的基础上签订了商品房买卖合同，一部分团购人员由于就商品房买卖合同草案未与开发商达成一致意见，未能与开发商签订商品房买卖合同。商品房买卖合同的签订，标志着《团体购买住房合同》、《团体购买住房合同补充协议》的终止和刘晓丹、乐全福、白新跃、孙卫和、张新春、丁俊峰等同志为保障团购房项目的进行而与开发商协商、沟通、谈判推进项目进展的职务行为终结。该商品房买卖合同确定了各个购房人员与开发商之间的权利义务，具有极强的针对性、明显的独立性。答辩人刘晓丹、乐全福、白新跃、孙卫和、张新春、丁俊峰并不是商品房买卖合同的合同主体，在商品房买卖合同履行中是否存在违约行为以及是否应当支付逾期交房违约赔偿金均与答辩人没有关系，被答辩人主张刘晓丹、乐全福、白新跃、孙卫和、张新春、丁俊峰承担违约责任不能成立。三、被答辩人称其被蒙骗与开发商签署的商品房买卖合同，完全没有事实和法律依据。从被答辩人的一系列行为上看，其不但没有受到蒙骗和强迫，而且完全是积极主动的行为。随着原市工商局与开发商签订的商品房买卖合同草案的出台，被答辩人作为一个成年人，一个完全民事行为能力人，有权选择按照商品房买卖合同草案与开发商签署商品房买卖合同,也可以以商品房买卖合同草案违背其真实意思为由，不与开发商签署商品房买卖合同，要求退还前期交纳的购房款。至于是否与开发商签署最终的商品房买卖合同完全由被答辩人自行决定的。本案被答辩人在应预知到签订合同的法律后果的情况下，按照自己的意愿和开发商签订了合同，形成了合意内容，并积极向开发商支付了购房款，履行了合同主要义务。意味着双方最终受商品房买卖合同的约束。法律规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，商品房买卖合同的签订系被答辩人与开发商双方协商一致的结果，答辩人并没有采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制被答辩人与开发商签署商品房买卖合同。在该合同履行过程中，由于开发商屡次违约，被答辩人曾于2016年依据该商品房买卖合同的约定向驿城区人民法院起诉要求开发商按照合同的约定承担违约赔偿责任。法院民事判决书确认了被答辩人与开发商的商品房买卖合同系有效合同，并根据合同中关于逾期交房违约责任判决开发商向被答辩人交付逾期交房的违约金。被答辩人不服驿城区人民法院的判决，上诉至驻马店市中级人民法院，最终被答辩人与开发商在中院的主持调解下，达成调解，根据中院的民事调解书，包括被答辩人在内的214户业主均同意继续履行原与开发商签署的商品房买卖合同,并放弃一审所主张的违约金及对其他一些权利进行了处分，再次确认了被答辩人与开发商签署的商品房买卖合同系合法有效的合同，该调解书现已生效，被答辩人已申请执行。综上所述，答辩人认为，被答辩人将与本案毫无事实和民事法律关系的答辩人作为被告参加诉讼明显不当，且重复诉讼，实属诉讼权利的滥用，浪费诉讼资源，并导致答辩人无端应诉所造成的不必要的经济损失，实属错误。据此，法院应依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。经审理查明，2007年12月6日，原告程志立等人为团购房屋，共同推选刘晓丹、乐全福、白新跃为购房代理人。2007年12月8日，被告刘晓丹、乐全福、白新跃代表团购人（甲方）与远通公司（乙方）签订《团体购买住房合同》一份，约定：1、经甲、乙双方协商，甲方受本单位干部、职工委托向乙方团体购买规划为商住小区项目的“×××”的住宅；2、小区住宅建筑共四幢，每幢楼层为十九层，最后以市规划局批准为实际楼层。共计452套，其中乙方预留52套，其余400套归甲方购买；3、经双方共同核算，一致同意甲方以每平方米1580元的平均价格（含小区配套及公共部分的绿化、亮化；办理房屋产权证的税、费由购房者自付，架空层车库另计），向乙方团体购买“×××”内的住宅；4、自开工之日起22个月内完成竣工验收；5、该项目总造价约9790万元。甲方分五期向乙方拨付工程款。签订合同双方盖章七日内预付定金捌佰万元整，付第五批款时对扣。①乙方办理完毕相关审批手续，并正式开工前七天，甲方按总工程造价的20%向乙方拨付预付款，付款日期为相关部门签署开工报告之日起三日内；②基础工程至正负零后甲方支付总工程造价的20%，付款日期为乙方基础工程完工报告送达甲方之日起三日内；③单栋施工至8层主体支付总工程造价的20%，付款日期为报告送达甲方之日起五日内；④主体工程封顶五日内支付总工程造价的20%，付款日期为乙方主体工程封顶报告送达甲方之日起五日内；⑤小区所有建筑、绿化、亮化水电工程、完工支付总工程造价的20%，付款日期为竣工之日起五日内等条款。同日，被告刘晓丹、乐全福、白新跃代表团购人（甲方）与远通公司（乙方）签订《团体购买住房补充合同》一份，约定：1、“×××”小区的地温空调、住房外水、外电、煤气负责室内管安装。外接煤气开通费用由购房者自负，价款为每平方米贰佰元整。2、上述款项甲方应当在总合同款一起向乙方支付，付款日期应为乙方报告送达甲方之日起五日内。3、甲方应严格按照合同约定支付上述款项，每逾期一天，按逾期付款金额的日万分之五向乙方支付逾期付款违约金，并承担由此造成的工期延误之责任等内容。2009年11月10日，乐全福、白新跃代表团购人（甲方）与远通公司（乙方）签订《团体购买住房合同补充协议》一份，约定：1、小区住宅建筑共四幢，每幢楼层为二十八层，最终以设计图纸及政府相关部门审定文件为准。团体购房的户型及数量：其面积以住户选定户型面积及按房产局测量面积为准，住户选定的户型共402套，总建筑面积57034.74平方米。2、甲方购买住宅最终结算价格以2007年12月8日双方签订的主合同及补充合同所确定的共计按每平方米1780元平均价格向乙方购买，办理房屋产权证产生相关税及费由购房者负担。3、该工程开工日期为2009年4月16日，自开工之日起28个月内完成竣工验收。如因甲方付款不及时，除工期顺延外，并赔偿乙方的经济损失。4、付款方式，该项目团体购房总价款为101521837.2元，定金8000000元，按原合同支付，其余款项甲方向乙方分期拨付，具体拨付按原合同规定执行。5、乙方以甲方提供的选房名单及户型以工商局的干部、职工作为权属人，非工商局人员不能享受每平方米1780元价格，选房人表中权属人三年内不得将房产转让给他人作为谋利，如有此类事情发生，乙方将有权收回选房者产权等条款。2012年9月6日，在远通公司取得诉争房屋商品房预售许可证后，原市工商局与远通公司共同确认了商品房买卖合同草案，并组织团购人签署正式商品房买卖合同。2012年9月16日，原告程志立（××）与远通公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，该合同约定：1、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为住宅1号楼东2单元2406号房，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上28层，地下0层；该商品房预测建筑面积共142.38平方米，其中，套内建筑面积112.6平方米。2、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1815.35元，总金额贰拾伍万捌仟肆佰柒拾零元整。……3、交付期限：出卖人应当在2013年12月1日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备验收合格并经房屋质量监督部门备案的商品房交付××使用。4、出卖人逾期交房的违约责任。①逾期不超过40日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行。②逾期超过40日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的20%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之3的违约金等条款。合同签订时，被告向原告出具了房款收据一份，显示：原告向被告远通公司支付首付款128470元；同日，原告交纳维修基金5169.4元；2012年10月16日，原告交纳了房产契税5169.4元。2013年3月15日，原告为诉争房屋办理完毕住房公积金贷款手续。此后，被告未依约交付诉争房屋。2015年11月7日，程志立以逾期交房为由将远通公司诉至驻马店市驿城区人民法院，请求判令远通公司向其支付逾期交房违约金（2013年12月2日-2015年8月24日违约金48850.83元），并申请追加原市工商局、刘晓丹、白新跃、乐全福为第三人，本院经审理作出（2015）驿民初字第5832号民事判决，认为：“被告远通公司与原告程志立签订《商品房买卖合同》，约定将尚未建成的×××1号楼东2单元2406号房屋出售给原告，原、被告之间系商品房预售合同关系。该合同系双方自愿签订，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效”。并判决：“一、限远通公司于本判决生效后十日内向程志立支付逾期交房违约金10339元。二、驳回程志立的其他诉讼请求”。程志立与远通公司不服提起上诉，上诉于驻马店市中级人民法院，经驻马店市中级人民法院主持调解，程志立与远通公司均同意在调解协议基础上继续履行原×××商品房买卖合同，并就电力设施、风机盘管以及逾期交房等问题达成了调解协议，驻马店市中级人民法院于2016年9月26日依法作出（2016）豫17民终1852号民事调解书，该调解书已经发生法律效力且已进入执行程序。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，诉讼中，被告提交2019年3月10日驻马店市市场监督管理局（原市工商局）出具的证明一份，证明写明：“驻马店市市场监督管理局(原市工商局)针对机关广大干部职工的意见和建议，为解决单位职工住房问题，于2006年3月开始酝酿组织以集体方式购买房屋，原则是市场运作，自愿购买。为解决团购房项目进展过程中出现的问题以保障职工购房利益，更好的协调与开发商的关系，保障团购房项目的顺利进行。在团购房项目建设过程中，经党组研究、科长会表决通过、购房人员同意，共同推选我局工作人员白新跃、乐全福、刘晓丹等三人为团购房业主代表，孙卫和、张新春、丁俊峰等三人为局抽调到基建办工作人员，兼顾团购房的一些工作。上述同志在党组的领导下，按照党组的安排和部署，办理团购房的有关事宜，与开发商进行沟通、协商、谈判、推进项目进展，是职务行为。团购房项目涉及的有关合同事项都通过局内网、会议等形式，广泛征求购房人员意见，力争最大限度地维护购房人员的利益。最终是否购买团购房以及是否与开发商签署商品房买卖合同由职工个人自行决定，市局及上述工作人员既没有诱导，也未代办。目前，团购房项目已进入竣工验收阶段”。被告用以证明其系履行职务行为。原告质证称，对证明中的内容不予认可。原告是个人出资购房，被告是代表原告个人去联系的整个购房。工商局仅仅有权利证明被告是工商局的工作人员，不能证明原告与六被告之间的民事关系。上述事实，有原告提交的合同、判决书、调解书等证据，被告提交的合同、证明等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，依据原、被告提交的相关证据显示，原告程志立等人为团购房屋，在原市工商局的组织下共同推选刘晓丹、乐全福、白新跃为购房代理人，孙卫和、张新春、丁俊峰为原市工商局抽调到基建办的工作人员。在团购房屋前期协调运作过程中，刘晓丹、乐全福、白新跃代表团购人与远通公司进行协商谈判，签订各项前期协议，孙卫和、张新春、丁俊峰不同程度参与了上述行动。在远通公司取得商品房预售许可证后，原市工商局与远通公司共同确认了商品房买卖合同草案，该合同草案为刘晓丹、乐全福、白新跃处理团购事宜过程中所形成的工作成果，该成果是否被团购人接受，最终决定权在团购人本人。本案中，原告程志立个人与远通公司签订正式商品房买卖合同后，即应视为原告程志立认可了刘晓丹、乐全福、白新跃处理团购事宜的工作成果。此时，刘晓丹等人代表团购人与远通公司所签订的前期协议被原告程志立与远通公司所签订的正式商品房买卖合同所取代，原告程志立与案外人远通公司由此形成了新的商品房预售合同关系。本案中，原告程志立作为有完全民事行为能力的自然人，其举证不能证明其与远通公司签订正式商品房买卖合同非其真实意思表示，该商品房买卖合同也未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，关于诉争商品房的权利义务应以原告程志立与案外人远通公司签订的商品房买卖合同约定为准。诉讼中，原告程志立主张其与远通公司签订商品房买卖合同是受六被告的蒙骗，未提交相关证据加以证明，故本院不予采信。签订正式商品房买卖合同后，原告程志立另案以逾期交房为由将远通公司诉至本院，请求远通公司支付逾期交房违约金，本院依法判决后，程志立与远通公司不服提起上诉，经驻马店市中级人民法院主持调解，程志立与远通公司均同意在调解协议基础上继续履行原×××商品房买卖合同，并就电力设施、风机盘管以及逾期交房等问题达成了调解协议，法院依据上述调解协议依法作出民事调解书，该调解书已进入执行程序。综上，对于诉争房屋逾期交房等问题，原告程志立已持其与案外人远通公司签订的商品房买卖合同另案诉讼解决，且原告在另案调解书中也自愿继续履行该商品房买卖合同。现原告又因诉争商品房所涉及纠纷，持已被正式商品房买卖合同所取代的前期协议，以白新跃、乐全福、刘晓丹、孙卫和、张新春、丁俊峰作为被告并请求六人共同承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告程志立的诉讼请求。案件受理费7480元（已减半收取），由原告程志立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张伟光二〇一九年四月二十三日书记员  魏浩然