河北省安新县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0632民初2056号原告（反诉被告）：李建春，男，1981年2月13日出生，汉族，农民，住安新县。委托诉讼代理人：王治水，河北佳篷律师事务所律师。原告（反诉被告）：安新县马家寨傻八饭店，住所地安新县端村镇马家寨村。注册号：130632600179219。经营者：冯红艳，女，1978年2月12日出生，汉族，住安新县。委托诉讼代理人：王治水，河北佳篷律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘卫标，男，1971年5月15日出生，汉族，农民，住安新县。委托诉讼代理人：刘彬，河北红安律师事务所律师。被告（反诉原告）：辛卫冬，男，1970年10月23日出生，汉族，住安新县。委托诉讼代理人：刘彬，河北红安律师事务所律师。原告（反诉被告）李建春、安新县马家寨傻八饭店（以下简称傻八饭店）与被告刘卫标（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，经被告刘卫标申请于2018年12月21日通知辛卫冬为本案被告参加诉讼，二被告于当日提起反诉，本案依法适用简易程序于2019年1月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李建春、安新县马家寨傻八饭店经营者冯红艳及委托诉讼代理人王治水、被告（反诉原告）刘卫标、辛卫冬及委托代理人刘彬到庭参加诉讼。因本案案情复杂，2019年2月13日依法转为普通程序，于2月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李建春、安新县马家寨傻八饭店经营者冯红艳及委托诉讼代理人王治水、被告（反诉原告）刘卫标、辛卫冬及委托代理人刘彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）李建春、傻八饭店（个体工商户）向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告签订的房屋租赁合同；2．判令被告赔偿原告各项经济损失50万元；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告因经营饭店需要，与被告签订房屋租赁合同。合同约定：甲方（被告）愿将原马家寨小学旧址转承包给乙方（原告），租赁期限自2016年10月1日至2022年10月1日，每年承包费（租金）10,000元整。租金支付方式为：2016年10月1日至2017年10月一年的承包费10,000元乙方（原告）先付给甲方（被告），笔下交清；2017年10月至2022年10月1日承包费（租金）50,000元于2017年10月1日交清。合同签订后，原告按约定支付了首期租金10,000元，装修后并进行经营，由于原告经营有方盈利可观，加之雄安新区设立，被告心里很不平衡，剩余租金50,000元拒绝接收，被告反而以原告没有支付剩余租金构成根本违约诉至法院，审理中被告撤诉，但被告至今仍将汽车堵着饭店大门，原告无法经营，造成损失扩大。综上，被告的行为构成根本违约，致使合同无法履行，原告特诉至贵院，请求解除合同，被告赔偿原告经济损失，望判如所请！被告（反诉原告）刘卫标、辛卫冬辩称，请法庭依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；原告请求赔偿经济损失没有事实和合同依据，应依法驳回，理由如下：1、被告不存在任何违约行为；2、原告至今没有支付剩余租金，已经构成根本性违约，被告有权以此解除合同；3、原告尚拖欠租金2万多元，给被告造成了损失，被告在本案中提起反诉。反诉原告（本诉被告）刘卫标、辛卫冬向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同；2、依法判令被反诉人给付反诉人租金20,000元；3、依法判令被反诉人拆除其装修的附属物，将租赁的房屋及院落恢复原状并返还；4、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年，被反诉人因经营饭店需要，与反诉人签订了《房屋租赁合同》。随后，反诉人将房屋交给被反诉人使用，被反诉人在支付了首期租金10,000元后，剩余租金50,000元至今没有给付，已构成根本性违约，严重损害了反诉人的合法权益。为此，反诉人依法提起反诉，望判如所请。反诉被告（本诉原告）李建春、傻八饭店辩称，1、反诉原告（本诉被告）没有提供能够正常经营的租赁物，请求租金没有依据，但使用四个月的租金解除时一并计算。2、因反诉原告（本诉被告）根本违约应由反诉原告（本诉被告）承担反诉被告（本诉原告）的装修费用并承担由此产生的损失。本诉原告（反诉被告）李建春、傻八饭店提交了以下证据：一、二被告与马家寨村签订的老校址转让合同、原告李建春与被告刘卫标签订的承包房产协议书各一份。二、被告刘卫标第一次起诉原告李建春的诉状、庭审笔录、撤诉裁定书各一份。三、2017年10月1日李建春（手机号131××××7108）与刘卫标的妻子（手机号码180××××2068）的通话录音及文字资料、李建春（手机号131××××7108）与刘卫标的妻子（手机号码180××××2068）的短信截图、李建春给刘卫标发微信对方把李建春屏蔽的截图、李建春给刘卫标（手机号139××××8726）发短信对方不回的截图各一份，证实原告李建春给刘卫标妻子打电话、发短信要求交付租金，对方一直没有回复。四、冯公社与刘卫标（手机号139××××8726）通话记录一份，证实10月1日前原告就把5万元租金给了中间人冯公社，让冯公社转交给刘卫标。五、傻八饭店的营业执照一份。六、装修合同3页、票2张，金额311,400元；七、园林合同3页、植物清单1页，金额27,230元；八、张某水暖票6张，金额67,120元；工料费票据1张；九、彩钢票2张，金额42,805元；十、芦苇画票1张，金额6,700元；十一、广告牌票1张，金额18,900元；十二、监控、音响票1张，金额12,000元；十三、炊具票8张，金额145,390元；十四、2018年2月6日春节备货票6张，金额50,342元；十五、原告夫妻二人参照河北省2018年人身损害赔偿标准中餐饮业的标准，每年38,000元，每人每天106元，自2018年2月8日至2019年2月7日止，共计77,380元。十六、证人平某当庭证明，2016年9月21日，其在安新县干活，对学校教室外面的前沿、厕所和锅炉房的棚子进行搭建，连工带料干了四万多不到五万的活，总共干了14天，工料钱分两次现金结算。料是发达公司进的，施工的时候饭店还没有开张。原告出具的金额10,080元和32,725元的票据是我从发达公司进料时开具的票据，票据上的数字是我写的，是我干完活与原告核对的数量。十七、证人孟某当庭证明，2016年7、8月份，我在马家寨小学旧址给李建春做绿化，有荷花、睡莲、果树，果树是我从定州调过来的，我主要做水生。黄菖蒲、睡莲、芙蓉花、绿萝都是一年生，果树、月季、葡萄都是多年生。干了多少钱的活具体记不清了，签订的有合同，合同内容大概是种什么、怎么种，合同约定有两年的维护期，后来饭店停了就没有维护了。我的公司名字叫安新县淀中淀水生植物公司。十八、证人刘某当庭证明，大概2017年，具体时间记不清了，我给傻八饭店干活，室内装修、电路、屋顶、墙面、地板、院子里的亭子、外墙、更换窗户玻璃，我经营靓丽装修公司，在的老学校装修的，干了一个多月，口头协议，有个合同。总共干了31万多的活儿，李建春给了我款，一边干着一边要，现金给的我，当时没有出具手续，后来有一个总条。活有瓦工，当时他着急开业，有很多瓦工的活，我让他自己找瓦工，就从预算中把瓦工的钱扣除了，我没有收，大概是8万多。给完钱以后我给他出具了一张收据。十九、证人张某当庭证明，2016年5月1日左右，我给马家寨傻八饭店干水暖的活，我是提前进入，排水、下水道、暖气、锅炉，没有订合同，一共干了67,000元左右的活。二十、证人韩某当庭证明，我给原告挖假山、池子，院子里有个影壁拆了之后挖成假山了，现在的厕所那原来有间房是用挖掘机拆的，平的土，推了院子的草，一共1万元，这也在装修合同中的31万中。没有合同，也没有票。二十一、证人杨某的通话录音一份，证实杨某给原告干瓦工的情况。本诉被告（反诉原告）质证称，对证据一老校址转让合同无异议，对承包房产协议，手写部分是李建春手写的，合同期限6年二被告不知情，二被告本意是合同期限3年，没有证据。签字时是刘卫标去北京时匆忙下签订的，所以被告手里没有协议。对证据二没有意见。对证据三，手机号是刘卫标媳妇的，通话的不是刘卫标媳妇，刘卫标也没去市场，刘卫标媳妇从来没给刘卫标说过李建春给她发过短信打过电话，也不参与刘卫标和原告的事。刘卫标也没有收到过李建春的手机短信，对方的短信就没成功发出。对李建春与刘卫标的手机微信截图要求看原始载体。对证据四冯公社与刘卫标的通话没意见，但对是否交款有意见，因为1、交款从来没有找过中间人，2、刘卫标与冯公社也通过电话核实，冯公社说没有收到过5万的租金，3、冯公社是冯红艳的堂哥，二人有亲属关系，所以我方认为是他们亲属间做的伪证。对证据五营业执照无异议；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议。合同签订日期为2016年11月20日，此时饭店早已完成装修并营业一个多月；涉案房屋没有皂白、壁纸装饰装修等施工内容；假山是建造的，不是安新县靓丽建筑装饰有限公司建造的，是村主任杨某建造的；涉案房屋现在的门窗就是原来的旧门窗，原告并未安装；装修款收据显示工程竣工日期是2017年3月15日，而原告早于2017年1月间就已营业；收据不是正式发票，不能证实原告向安新县靓丽建筑装饰有限公司支付装修费的事实；合同当中涉及的门窗，原来的房屋就有，并非是全部由原告安装的；部分装饰装修票据上客户名称是马家寨文化生态园，并非是安新县马家寨傻八饭店，与本案没有关联。关于装修和装饰合同以现场勘查为准。对证据七园林植物采购合同的真实性和关联性有异议，1、合同主体马家寨文化生态园与原告主体不一致；2、合同签订日期是2016年7月，而该饭店的注册日期是2016年10月14日，合同签订时，原告还没有取得营业执照，但已经加盖了饭店公章，说明此合同是伪造的。3、园林采购合同等装修方面的证据都是发生在饭店装修期间，不可能是一边装修一边经营；4、合同签订时间是2016年7月并非水生植物和花木的种植季节；5、涉案房屋的场地内没有植物清单中所列植物。对证据八张某水暖门市部出库单的真实性、合法性、关联性均有异议，1、出库单客户名称是马家寨生态园饭店，与原告经营的饭店名称不同；2、多张出库单日期是在饭店营业以后，经营期间不可能再装修；3、2016年11月9日同日开具两张出库单不合常理；4、饭店里也没有看到上述材料、物品；5、出库单上印章是安新县桥南爱军水暖，与出库单上的抬头不一致，很显然不真实。对证据九的真实性、关联性均有异议，票据上无付款单位名称，不是正式发票。对证据十的真实性、合法性、关联性均有异议，不是正式发票，是否存在无法确定。对证据十一的真实性、合法性、关联性有异议。对证据十二的真实性、合法性有异议，客户名称处空白不能证实相关设备与涉案饭店有关；收据不是正式发票，不合法；收据日期是2016年7月10日，如果收据属实，则证明此时间原告已经开始进场装修，从而印证其2017年9月以后的装修、施工票据不真实。对证据十三所载厨房设备物品的品种、数量以现场核实为准。对证据十四备货单的真实性、合法性。关联性均有异议，1、收获单位处空白、日期空白，不能证实所载食材与涉案饭店有关；2、现场没有所载食材，送货单不能证实原告购买过相关食材。关于春节备货应该以留存的食材为依据。对证据十五，关于二原告主张的工资无法律依据，经营饭店有盈余也有亏损，原告不能证实有盈余。综合质证意见，对五金电料、监控设备、彩钢的收据、广告装饰、工艺美术厂的收据、酒店用品的汇总等相关单据中所载物品是否存在不予认可，均以现场的勘察结果为准，对相关票据的真实性和关联性均不认可。承包房产协议书约定原告可以修缮改建房屋构建，指的是原告可以对房屋墙面、门窗、地面进行修理修缮，除此之外的房屋内外改造装修内容没有合同依据，与被告无关；承包房产协议书没有对合同解除后财产如何处理进行约定，原告要求解除合同同时对构建物进行赔偿没有合同依据。对证据十六、十七、十八、十九四位证人的当庭证言真实性、合法性、关联性均有异议，证人平某、刘某证言内容自相矛盾，其所称的施工时间与相关的票据所载明的时间不一致，关于施工期间饭店是否经营的说法与原告在上次庭审中所说也不一致，其关于票据上单位名称不同的解释无法让人信服，比如平某说万达是发达的分公司，没有任何证据，与印章所载也不符。孟某的证言完全不属实，理由是他所称的施工时间与合同时间不一致；关于水生植物的盆栽数量与现场勘查情形不一致，按其所讲的数量全部的水池也放不下，且其关于施工期间饭店是否营业与原告方陈述不一致。上述证人均称是以现金方式收取了原告支付的工程款，却没有一个人拿出相关的收款记录或者凭证，而靓丽公司所出示的收款收据与实际收款的数额也不一致，没有一个证人能向法庭提供正式发票，证实施工款、工程款的真实性，这本身就是偷逃税款的行为，相关的证言不足为信。关于施工内容，被告方认为应以现场评估勘查的结果为依据，证人证言及其提供的相关票证不能作为定案的依据。原告方对于庭院期间所进行的施工、装饰装修内容违背了合同的约定，没有合同依据，在本案中不应处理，比如水池、道路的硬化等。对证据二十，韩某的当庭证言证实了其在原告指使下将原有的影壁和西侧平房一间进行拆除，此行为未经被告同意，损害了被告财产，应当予以赔偿。根据安新县相关政府文件，自2014年起县域以内禁止新建燃煤锅炉，原告安装燃煤锅炉是违法行为，责任自负。对证据二十一，证人应当出庭作证才能核实真实性。本诉被告（反诉原告）刘卫标、辛卫冬提交了冯公社与刘卫标的通话录音机文字资料一份。本诉原告（反诉被告）质证称，对录音有异议，录音没有录制时间，我给冯公社租金冯公社收了，刘卫标没有要我们才把租金从冯公社处拿回来的。本案在审理中，经本诉原告申请，本院在双方当事人在场的情况下，通过执法记录仪对涉案房屋傻八饭店的现状进行了录像，勘验结果为：傻八饭店共有18间房屋进行了装修，房屋地面铺设有地板砖和木地板，房屋吊顶、墙面使用苇席，房屋内有空调、餐桌椅、厨房用设备等；有彩钢房一间用作卫生间；院子地面为水泥硬化路面（具体物品及数量详见视频）。经原、被告当庭质证，对勘验笔录均没有意见。本院经审理认定事实如下：李建春与冯红艳系夫妻关系，共同经营傻八饭店。被告刘卫标与辛卫冬系朋友关系，两人合伙租用马家寨村老校址。2016年，李建春欲租用该地经营饭店。经协商，以刘卫标为甲方、李建春为乙方签订承包房产协议书。该协议载明，经甲乙双方协商，甲方愿将原马家寨小学旧址转承包给乙方，承包事项如下：1、乙方在承包期内，可以在承包地范围内修缮改建房屋构建的所需物品，所有权归乙方所有，甲方不得干涉。2、乙方经甲方同意从2016年10月1日至2022年10月1日，每年承包费10,000元整。3、付款方式：经甲乙双方协商2016年10月1日至2017年10月1日，乙方先付给甲方一年承包费10000元整，笔下交清；2017年10月1日至2022年10月1日承包费50,000元于2017年10月1日交清。被告辛卫冬虽未在承包房产协议书上签字，但其对此事知情，且同意出租。协议签订后，本诉原告支付了首期租金10,000元。2017年10月1日李建春曾与刘卫标及其妻子联系交纳剩余承包费事宜未果。自2016年5月李建春开始对租赁房屋进行装修、修缮，栽种荷花、睡莲、黄菖蒲、果树、月季等花木对院子进行绿化，并将院内一影壁拆除改建为假山，装修款合计311,400元。施工过程中，经原告与装修方刘某协商，将原属于装修方负责的瓦工活（主要包括地面硬化、院内景观建设、拆除影壁改挖假山、池子）由原告自行联系瓦工进行施工，原告支出的瓦工款82,935元从装修款中扣除，原告共支出装修款228,465元。2016年10月14日，傻八饭店取得营业执照，经营者为冯红艳，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。2018年2月8日，本诉被告（反诉原告）刘卫标以本诉原告（反诉被告）未交纳剩余租金为由用一辆白色货车堵住傻八饭店的大门，致使饭店至今无法经营。被告辛卫冬对上述堵门的事实知情且同意。2018年3月，本诉被告（反诉原告）刘卫标曾将本诉原告（反诉被告）李建春诉至安新县人民法院，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，并要求返还租用房屋，2018年9月18日刘卫标申请撤诉，安新县人民法院以（2018）冀0632民初541号民事裁定书准予刘卫标撤诉。现本诉原告（反诉被告）李建春、傻八饭店诉至本院要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，本诉被告（反诉原告）于2018年12月21日反诉请求解除上述合同。上述事实有本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）当庭陈述以及本诉原告提交的承包房产协议书、刘卫标起诉原告李建春的诉状、庭审笔录、（2018）冀0632民初541号民事裁定书、傻八饭店的营业执照以及证人平某、孟某、刘某、张某、韩某的当庭证言予以证实。本院认为，原告傻八饭店虽登记为个体工商户，组织形式为个人经营，但该饭店实际由登记的经营者冯红艳与原告李建春共同经营。原、被告之间签订的承包房产协议书系双方自愿、平等协商签订，系双方真实意思表示，尽管双方之间的租赁合同尚未到期，但根据法律规定当事人有权解除合同，现原、被告均诉请解除原、被告双方的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持，本院确认双方之间的承包房产协议书解除。因二被告在未合法解除合同的情况下用货车堵住原告傻八饭店大门，致使饭店至今无法营业，给原告造成了一定的经济损失。关于原告诉请的经济损失问题认定如下：1、装修损失原告对涉案房屋进行了室内线路安装、屋顶吊顶、墙面粉刷、铺设木地板、门窗维修安装、院子地面硬化、院内景观建设等装饰装修。根据原、被告签订的承包房产协议书，原告可以在承包地范围内对房屋进行修缮，上述房屋装饰装修物已经与房屋形成附合，一旦拆除会影响其本身的价值，甚至会损坏房屋本身，且二被告用货车堵饭店大门的行为存在过错，致使傻八饭店不能继续经营，故二被告应当承担原告的装修损失。因院子地面硬化、院内景观建设、拆除影壁改挖假山池子等不属于协议约定的房屋修缮改造范围，对原告为此支出的瓦工款82,935元不予支持，故二被告应当赔偿原告装修损失为228,465元。2、原告所栽种的花木，其中黄菖蒲、睡莲、芙蓉花、绿萝等一年生的植物，种植其他多年生的植物，均不属于协议约定的房屋装修范围，对原告的该项支出27,230元依法不予支持。3、关于水暖装修损失，因水暖设施属于装修的必要物，且已与房屋形成附和，对原告主张的水暖设备的装修损失依法予以支持，原告为此支付的67,120元中含锅炉9,000元，因锅炉属于政策禁止使用的燃煤锅炉，故对原告安装锅炉的损失9,000元依法不予支持，二被告应当赔偿原告的该项损失为58,120元。4、原告使用彩钢搭建厕所、教室前沿、锅炉房棚子不属于协议约定的房屋修缮改建范围，关于原告主张的该项损失42,805元，依法不予支持。5、关于原告主张的支出芦苇画6,700元的损失，芦苇画属于装饰物，不属于装修的必要物，对原告的该项损失依法不予支持。关于广告牌、监控、音响，上述三项不属于协议约定的范围，且均属于取走物品，上述物品由原告自行取走，对原告主张的上述损失30,900元，依法不予支持。6、炊具属于可重复利用可搬移物品，且未与房屋形成附和，对原告请求的该项支出145,390元，依法不予支持。7、关于原告主张的2018年春节备货的支出50,342元，原告提交的送货单不能证实所载食材与傻八饭店有关，现场亦不存在备货单所载物品，且原告未提交其支出该笔款项的证据，对原告的该项支出依法不予支持。综上，对二原告因经营饭店所投入的资金286,585元，依法予以认定。原、被告约定的租赁期限为72个月，扣除二原告实际使用16个月（自2016年10月1日至2018年2月8日）应当投入的63,686元，则剩余租赁期间的损失为222,899元。8、关于原告主张的工资损失。因原告李建春与冯红艳共同经营傻八饭店，二被告2018年2月8日用货车堵饭店大门的行为导致饭店无法经营，给原告造成了一定的经济损失，现原告李建春夫妻二人请求参照河北省2018年度餐饮业年平均工资38,777元计算损失，符合法律规定，自2018年2月8日至起诉日2018年11月16日止的经济损失59,862元，依法予以支持。综上，二被告应当赔偿二原告的各项经济损失为282,761元。对二原告请求的超出部分，依法不予支持。关于反诉二原告要求反诉二被告给付自2016年5月至2018年2月7日20,000元租金的认定。根据原、被告协议约定，租赁期限自2016年10月1日至2022年10月1日，租金为10,000元/年。2016年5月至2016年10月1日并不在双方约定的租赁期间之内，反诉二原告要求反诉二被告支付该期间的租金无事实和法律依据，依法不予支持。因2016年10月1日至2017年10月1日期间的租金10,000元反诉二被告已给付，对反诉二原告主张反诉二被告支付该期间的租金亦不予支持。对反诉二原告主张反诉二被告支付自2017年10月1日至2018年2月7日止的租金3,333元，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。关于反诉二原告要求反诉二被告拆除其装修的附属物，将租赁物的房屋及院落恢复原状并返还的问题。根据双方签订的承包房产协议书，反诉二被告可以对房屋进行修缮改建，其未经反诉二原告许可拆除影壁和水井房，未在双方约定的合同范围内。因反诉原告未提交影壁和水井房原状的数据参数，亦未提交要求赔偿的损失数额，对反诉二原告要求反诉二被告将影壁和水井房恢复原状、赔偿损失的反诉请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见＜试行）》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李建春与被告刘卫标签订的承包房产协议书于2018年12月21日解除。二、被告刘卫标、辛卫冬于本判决生效之日起五日内赔偿二原告各项经济损失282,761元。三、反诉被告李建春、安新县马家寨傻八饭店于本判决生效之日起五日内给付反诉原告刘卫标、辛卫冬租金3,333元。四、反诉被告李建春、安新县马家寨傻八饭店购置的芦苇画、广告牌、监控、音响、炊具、锅炉、花木及在院内搭建的彩钢设施归其所有，于判决生效之日起五日内清理完毕，将房屋及院落返还给反诉原告刘卫标、辛卫冬。五、驳回原告李建春、安新县马家寨傻八饭店的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告刘卫标、辛卫冬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,880元，由原告李建春、安新县马家寨傻八饭店负担3,858元，被告刘卫标、辛卫冬负担5,022元。反诉案件受理费300元，由反诉原告刘卫标、辛卫冬负担250元，反诉被告李建春、安新县马家寨傻八饭店负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。审 判 长  赵卫兵审 判 员  张振涛人民陪审员  曹春林二〇一九年四月十八日书 记 员  邱 娜