广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36653号原告：广州市第一市政工程有限公司，住所地广州市越秀区环市东路336号14、15楼。法定代表人：方维，职务总经理。委托诉讼代理人：邱培杰、柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市豪贝旅业有限公司，住所地广州市越秀区环市东路358号珠江大厦西楼14-16层。法定代表人：戴渝宁，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所实习律师。原告广州市第一市政工程有限公司与被告广州市豪贝旅业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳听克，被告的委托诉讼代理人姜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告自2017年7月1日起，按照《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》【2017】147号规定的租金标准计付广州市环市东路358号珠江大厦西楼十五、十六楼的租金，即租金标准每年按照政府指导价及市场评估价格就高原则确定。2.被告向原告补缴2017年7月1日至2019年6月30日的租金差额（按承租面积为1095.5504平方米为基数，计算被告实际缴付与按评估价标准计缴的差额，其中2017年7月1日至2018年6月30日租金评估价为64元/平方米/月，2018年7月1日至2019年6月30日的租金评估价为63元/平方米/月）。事实和理由：2007年11月26日，广州市市政实业有限公司（以下简称市政实业公司）与广东幸福园物业发展有限公司（后更名为广州市豪贝旅业有限公司，即被告）签订《房屋租赁合同书》，约定市政实业公司将其名下所有的位于广州市环市东路358号珠江大厦西楼十四楼、十五楼、十六楼（每层547.775平方米，三层共1643.325平方米）及楼顶天台西南侧餐厅和首层通道旅客接待点，总面积约1700平方米的房屋和场地出租给被告做旅业使用。租赁期限共分两个阶段，首期为十年（即从2007年12月1日起至2017年11月30日止），续期为五年（即从2017年12月1日起至2022年11月30日止），首期双方合作愉快圆满结束且乙方无任何债权债务拖欠时，合约自动续期五年，否则只执行首期十年，续期五年不予执行（届时以甲方提前六个月书面确认的通知书为准）。2009年1月5日，原告、广州市第二市政工程有限公司（以下简称第二市政公司）、广州市市政工程机械施工有限公司（以下简称机施公司）、被告以及市政实业公司签订《出租单位变更协议书》，约定原租赁合同出租主体变更为原告、第二市政公司和机施公司，同意在租赁期限内委托市政实业公司代行涉案物业相关的租赁管理和协调工作，并同意市政实业公司每月按原租金和租赁服务费总额65000元/月的8%收取租赁服务费。被告应自2009年1月1日起根据《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》约定的时间，向原告缴纳十五楼、十六楼的租金36800元/月，向第二市政公司缴纳十四楼租金18400元/月，向机施公司缴纳楼顶餐厅的租金4600元/月，向市政实业公司缴纳租赁服务费5200元/月，即总额为65000元/月，租金和租赁服务费自2009年12月1日起及以后每两年均按上年数递增4%计算。《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函［2017］147号）有关于出租价格的规定，原告属于国有全资企业，其名下物业出租适用法律法规及地方性规范性文件关于国有物业出租的规定，上述文件是市政府依法于2017年6月29日发布实施的国有物业出租管理的专门性规定，原告应当依法严格执行。该文的发布实施属无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且如原被告继续履行租赁合同，因首期十年约定租金标准远远低于市场出租价格及广州市房屋租金参考价，对原告显失公平，且继续采用原租金标准违反国有资产的监管政策，将造成国有资产的流失，不能确保国有资产保值增值的合同目的，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。双方的租赁合同合法有效，是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规，应当予以履行。当时双方签订租赁合同的时候，我方前股东因承租场地经营亏损，和被告的现任股东商量转让。在转让完成之后，被告的现任股东与原告进行平等协商，签订租赁合同，当时约定的租金标准已经达到每平方米40元左右，这个标准是当时的市场行情。并没有损害任何人利益，因此希望尊重双方意见。广州市政府的指导意见不属于情势变更，政府的指导意见只是对在文件颁发之日起新出租的物业采用的指引，并没有说对以前签订的合法租赁合同变更。该指导意见并没有涉及相关因法律法规调整或政策发生调整，也不涉及某一项政府措施的变更，因此不属实情势变更。而且本案也没有损害国家利益，双方履行的租赁合同，租金是每两年递增的。经审理查明：广州市越秀区环市东路358号15-16楼的权属人是原告，建筑面积1095.5504平方米，房屋用途为非居住用房。2007年11月26日，市政实业公司（为甲方）与广东幸福园物业发展有限公司（为乙方）签订《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》，约定甲方将其名下所有的位于广州市环市东路358号珠江大厦西楼十四楼、十五楼、十六楼（每层547.775平方米，三层共1643.325平方米）及楼顶天台西南侧餐厅和首层通道旅客接待点，总面积约1700平方米的房屋和场地出租给乙方做旅业使用。租赁期限共分两个阶段，首期为十年（即从2007年12月1日起至2017年11月30日止），续期为五年（即从2017年12月1日起至2022年11月30日止），首期双方合作愉快圆满结束且乙方无任何债权债务拖欠时，合约自动续期五年，否则只执行首期十年，续期五年不予执行（届时以甲方提前六个月书面确认的通知书为准）。租赁服务费每月为32500元，租金每月32500元，每月交付一次，每月五日前（节假日顺延）以支票或现金形式交给甲方签收。从2009年12月1日起租赁服务费和租金每两年按上年数递增4%计算，租赁服务费和租金从2008年1月16日起计收。稍后乙方注册一个旅业项目专业管理公司对此项目进行运作管理，届时本合同乙方权利责任义务改由该专业公司承担，并以补充合同予以确认之后，甲方向该公司开具发票及收取租赁服务费和租金。2007年11月28日，市政实业公司（为甲方）与广东幸福园物业发展有限公司（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将广州市环市东路358号珠江大厦西楼十四楼、十五楼、十六楼三层共1643.325平方米出租给乙方作旅业使用，2008年1月16日至2009年11月30日月租金为65000元，2009年12月1日至2011年11月30日月租金为67600元，2011年12月1日至2013年11月30日月租金为70304元。同日，市政实业公司（为甲方）与广东幸福园物业发展有限公司（为乙方）签订《补充合同》，约定甲乙双方于2007年11月28日签订的《广州市房屋租赁合同》仅作为甲乙双方用于房屋租赁合同登记备案之用，并不作为甲乙双方房屋租赁合同履行的依据，双方于2007年11月26日签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》才是甲乙双方履行房屋租赁的真正依据。2009年1月5日，市政实业公司（为甲方）、被告（为乙方）、原告（为丙方）、第二市政公司（为丁方）、机施公司（为戊方）签订《出租单位变更协议书》，约定甲乙双方于2007年11月26日签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》中的出租方自2009年1月1日起变更为丙方（十五楼、十六楼）、丁方（十四楼）和戊方（楼顶餐厅）作新的出租方，甲方与乙方原合同约定的相关义务和责任相应转由丙方、丁方、戊方与乙方承担。同意在租赁期限内委托市政实业公司代行涉案物业相关的租赁管理和协调工作，并同意市政实业公司每月按原租金和租赁服务费总额65000元/月的8%收取租赁服务费。乙方应自2009年1月1日起根据《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》约定的时间，向丙方缴纳十五楼、十六楼的租金36800元/月，向丁方缴纳十四楼租金18400元/月，向戊方缴纳楼顶餐厅的租金4600元/月，代三方向甲方缴纳租赁服务费5200元/月，即总额为65000元/月，租金和租赁服务费自2009年12月1日起及以后每两年均按上年数递增4%计算。2009年7月30日，广东幸福园物业发展有限公司向市政实业公司、机施公司、原告和第二市政公司发出《函》，内容为：因业务需要，广东幸福园物业发展有限公司已于2009年5月更名为广东家园投资发展有限公司，我公司与市政实业公司签订的珠江大厦西座14-16楼合作项目，现已正式注册为广州豪贝旅业有限公司，我公司已成为被告的投资股东，根据原协议，广东家园投资发展有限公司成立后接替原广东幸福园物业发展有限公司行使的权利和义务进行经营运作。特请给予支持将原合同我公司的名称更改为“广州豪贝旅业有限公司”。原告为证明涉案房屋的租金市场价值及政府租金指导价，提交了：1、广东致信资产评估房地产土地估价有限公司出具的《估算咨询报告》，载明涉案15、16楼房屋的月租金评估价值为每月每平方米64元。2、广州市房地产租赁管理所核发的2016年-2018年广州市房屋租金参考价。另查明，广州市人民政府办公厅于2017年6月27日发出《关于规范我市国有企业土地资产处置的指导意见》（穗府函［2017］147号），内容为：企业拟签订物业租赁合同单次出租的期限原则上不超过6年，出租项目应依照本意见和市属企业建立的物业出租管理制度加强管理，规范审批。因政府产业引导、扶持政策或其他扶持的原因需要延长租期的，单次出租期限最长租期应不超过12年。企业物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后重新公开招租；企业物业的出租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者采取评估方式确定出租底价，原则上按照两者就高来确定。企业物业出租给非国有单位应进行资产评估，并以经核准或备案的资产评估结果作为定价基础。庭审中，双方确认在实际履行过程中是按《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》约定的租金和租赁服务费数额之和交收租金。本院认为：市政实业公司与广东幸福园物业发展有限公司签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在《出租单位变更协议书》签订后，原属市政实业公司、广东幸福园物业发展有限公司关于涉案十五、十六楼的合同权利义务已转由本案原告和被告承接，故上述《房屋租赁合同书》和《房屋租赁服务合同书》对原、被告均有约束力。根据上述合同约定，租赁期限在首期十年（从2007年12月1日起至2017年11月30日止）结束且被告无任何债权债务拖欠时，合约自动续期五年（从2017年12月1日起至2022年11月30日止）。现首期租赁期已届满，双方继续履行租赁合同至今，且双方没有另行就续期阶段的租金约定新的租金标准，因此租赁合同所约定的租金标准对原、被告仍有约束力，双方均应按此标准继续履行。原告称市政府办公厅出具的《国有企业物业出租管理指导意见》（以下简称《意见》）属情势变更，但该《意见》所提及的企业物业出租底价是针对拟采用公开招租方式进行出租的情况，本案的原、被告已于2007年签订租赁合同且已明确约定租金标准，原告以此《意见》作为情势变更的理由缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市第一市政工程有限公司的诉讼请求。案件受理费6744.20元，由原告广州市第一市政工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎满华人民陪审员  龙咏诗二〇一九年四月二十八日书 记 员  戴 鹏法庭记录陈佳璇