黑龙江省建三江人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑8102民初291号 原告（执行案外人）：邱广玉，男，1995年1月8日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省。 委托诉讼代理人：孟迪，黑龙江东援律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周绍昌，男，1950年8月25日出生，汉族，退休工人，现住黑龙江省。 第三人（被执行人）：金丰军，男，1970年9月8日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省。 第三人（被执行人）：戚金兰，女，1972年4月27日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省。 原告邱广玉与被告周绍昌、第三人金丰军、戚金兰执行异议之诉一案，本院于2019年2月14日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱广玉及其委托诉讼代理人孟迪、被告周绍昌、第三人金丰军到庭参加诉讼，被告戚金兰经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 邱广玉向本院提出诉讼请求：一、请求立即停止对邱广玉购买的位于的房屋《（2019）黑8102执异3号执行裁定书》的强制执行，并解除对该房屋的查封措施。二、请求确认的房屋所有权归邱广玉所有。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月31日，邱广玉收到黑龙江省建三江人民法院送达的（2019）黑8102执异3号《执行裁定书》，邱广玉认为贵院驳回邱广玉提出的执行异议请求严重缺乏事实与法律依据，邱广玉与第三人签订的《房屋买卖协议书》依法成立，该房屋与被告无关，理由如下：第一：邱广玉在2015年1月购买了第三人房屋，邱广玉也一直居住、占有、使用该房屋，该房屋所有权邱广玉所有于法有据。在2015年1月22日，邱广玉欲购买第三人的房屋，邱广玉经与第三人协商，第三人同意将其位于房屋以房屋价款总额为195000元卖给邱广玉。在双方充分协商后，邱广玉决定购买该房屋并于当日，邱广玉向第三人交纳了130000元房款（因第三人急于用此款偿还金新江的借款）。在2015年2月12日，邱广玉与第三人签订了证实的《房屋买卖协议书》，约定该房屋出售价款为195000元。协议签订后，邱广玉付清了该房的剩余的房款，第三人也为邱广玉出具了收条。同时，第三人在协议中也保证出售的该房屋产权清楚，无抵押、无查封、无出售给他人、绝无他项权利设定或其他债务纠纷，在该协议签订后，第三人于2015年春节后的二十天将该房屋交付给邱广玉。自此，该房屋所有的水、电及第三人因该房屋尚未付清的银行贷款等全部费用均由邱广玉交纳，相关费用票据均可予以证明。邱广玉自购买该房屋后一直居住、占有并使用该房屋，邱广玉也一直以该房屋所有人的身份行使该房屋所有权的全能，所以该房屋所有权归邱广玉所有于法有据。第二：建三江人民法院（2019）黑8102执异3号《执行裁定书》驳回邱广玉的异议不能成立，该房屋与被告无关。本案中，邱广玉购买第三人房屋实际价款为195000元，在2015年2月12日邱广玉与第三人签订《房屋买卖协议书》并且邱广玉也向第三人交付了195000元，有收条为证，这也是本案事实。至于邱广玉与第三人在2017年签订的《房屋买卖协议书》及在协议中约定该房屋价款为130000元，是邱广玉为了办理该房屋产权证时可以少交相关税费而签订的，但是这并不能否定邱广玉已购买并实际占有、使用该房屋这一事实。在（2019）黑8102执异3号《执行裁定书》中，贵院认为“邱广玉提交的两份内容不同的房屋买卖协议书、四份内容不同的收条”并不是本案事实，前面已经叙述的很清楚了，邱广玉与第三人购买房屋的行为不但要依据《房屋买卖协议书》的内容，而且还要依据相关的收条、相关的费用票据及邱广玉实际占有该房屋的事实、至于第三人金丰军在贵院作的询问笔录证实的内容真实与否，并未经过庭审质证，无法确认其证言真实性及关联性，所以贵院以此为由驳回邱广玉的异议请求严重侵害了邱广玉的合法权益。依据《物权法》第5条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有的规定或合同另有设立外，自合同成立时生效。未办理物权登记的不影响合同效力的规定。本案中，邱广玉已经与第三人签订了《发那屋买卖协议书》，已经支付了该房实际价款，并居住、占有、使用该房屋。邱广玉已经取得该房屋所有权，该房屋所有权与第三人无关。而本案的被告与第三人之间存在债务关系，但被告不应查封本属于邱广玉所有权的涉案房屋，所以，邱广玉依据《民事诉讼法》司法解释306-310条的相关规定，现向贵院提起诉讼，请求贵院依法解除对该房屋的查封保全措施，并判决该房屋归邱广玉所有，望贵院支持邱广玉的主张。 周绍昌辩称，2014年金丰军和戚金兰借我钱，还不上钱拿房屋抵顶给我，签订买卖协议，有合同有收据，有金丰军和戚金兰签字。 金丰军述称，邱广玉在2015年1月22日的确购买了我在的房屋，房屋价款总额为195000元，协商当日邱广玉给我130000元房款，我给出了个收条，因为当时欠金新江4万多急于用此款偿还金新江的借款。在2015年2月初邱广玉又向我交了10000元，我给他出了个收条，2月12日，我与邱广玉签订了《房屋买卖协议书》，邱广玉付清了剩余的房款，我给他出具了一个195000元总条。春节后将该房屋交付给邱广玉。2017年春，听说二期的房子要办房照，邱广玉找到我，让我签一张《房屋买卖协议书》，把原来的房价写的低一点，因为第一次给的房款是130000元，就写了房价130000元，目的就是少交税。 戚金兰未提交证据，未提交书面答辩，未到庭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。各方当事人对对方提交的证据及本院依职权调取的黑龙江省农垦建三江管理局办公室印发的建垦局办文（2018）12号关于加快不动产统一登记工作的指导意见的真实性均无异议据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认证据及庭审笔录，本院认定事实如下： 2010年，黑龙江省七星农场按照国家政策，实施撤队并区整体搬迁。金丰军、戚金兰夫妻二人获得位于的房屋。该房屋性质为整体搬迁、经济适用房。 2014年8月17日，金丰军、戚金兰向周绍昌借款100000元，并以位于房屋买卖的形式设定抵押，未向房屋登记机关登记备案。 2015年1月22日，邱广玉与金丰军、戚金兰（二人为夫妻关系）经金新江介绍，达成邱广玉购买金丰军、戚金兰位于的房屋的口头协议，房屋价款为195000元，协商当日邱广玉交付金丰军130000元房款，2月初邱广玉又给付金丰军、戚金兰房款10000元。2月12日，金丰军、戚金兰与邱广玉签订了书面《房屋买卖协议书》，邱广玉支付了剩余的房款，金丰军为邱广玉出具195000元收条。2015年春节后金丰军、戚金兰将该房屋交付给邱广玉。邱广玉接收房屋后，对该房屋进行了装修，并结婚居住，居住期间，缴纳了相关的水、电、热等费用。因金丰军、戚金兰购买该房屋时有贷款未清偿，邱广玉之父邱兴广代金丰军、戚金兰支付了部分贷款。2017年春，邱广玉听说该区的房屋要办房照，为少交房屋交易税，遂找到金丰军、戚金兰又签订了一个房屋价款为130000元的《房屋买卖协议书》。邱广玉与金丰军、戚金兰在交易该房屋时，未向相关房屋管理机关询问该房屋的性质，是否存在政策限制等变更登记障碍。 2017年6月6日，周绍昌因金丰军、戚金兰未履行还款义务，向本院提起诉讼。经本院调解，金丰军、戚金兰于2018年1月30日前偿还周绍昌借款本息。因金丰军、戚金兰未在（2017）黑8102民初1123号民事调解书约定的期限内履行义务，周绍昌向本院申请强制执行。本院于2018年12月15日作出（2018）黑8102执909号执行裁定书，裁定预查封被执行人金丰军房屋。2019年1月21日，邱广玉对该裁定提出异议。2019年1月31日，本院作出（2019）黑8102执异3号执行裁定书，裁定驳回邱广玉的异议申请。为此，邱广玉提起本案的诉讼。 另查明，2018年4月2日，黑龙江省农垦建三江管理局办公室印发黑龙江省农垦建三江管理局关于加快不动产统一登记工作的指导意见。该意见规定，购买经济适用住房满5年的可以上市交易，转让时或现使用者申请取得完全产权变为商品住房的，需要补缴土地出让金，整体搬迁房屋参照经济适用住房相关政策执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，在执行异议之诉案件中认定买受人享有合法的物权期待权，必须满足该条规定的全部情形，即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记，四项条件缺一不可。本案邱广玉与金丰军、戚金兰交易的房屋属于整体搬迁住房，性质为经济适用房。该房屋是有限产权，房屋交易受到政策限制，购买经济适用住房满5年的可以上市交易，转让时或现使用者申请取得完全产权变为商品住房的，需要补缴土地出让金。邱广玉在购买该房屋时未向相关房屋管理机关询问该房屋的性质，交易是否有政策限制等所造成的变更登记障碍事项，亦未在订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款的情况下，于本院查封该房屋前，按照相关规定，办理房屋过户登记手续。故邱广玉与金丰军、戚金兰交易的房屋在本院查封前仍登记为金丰军、戚金兰，是因邱广玉自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，原告邱广玉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决如下： 驳回原告邱广玉的诉讼请求。 案件受理费4200元，由原告邱广玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江农垦中级法院。 审 判 长  丁立昌 人民陪审员  姜雪峰 人民陪审员  蔡雅兰 二〇一九年四月十九日 书 记 员  董记华