河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终1231号 上诉人（原审被告）：固安县中盛联创房地产开发有限公司，住所地河北省固安县大兴路南侧育才南路东侧。 法定代表人：匡小虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郜凤东，河北敬民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢水凤，女，1985年1月23日出生，汉族，现住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：辛永波，河北环京律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司固安县支行，住所地河北省固安县新源街43号。 负责人：徐国辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：胡煜，女，该支行员工。 委托诉讼代理人：刘铁印，男，该支行员工。 上诉人固安县中盛联创房地产开发有限公司（以下简称中盛联创公司）因与被上诉人谢水凤、原审第三人中国农业银行股份有限公司固安县支行（以下简称固安农行）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中盛联创公司上诉请求：1、依法撤销河北省固安县人民法院(2018)冀1022民初3972号民事判决，依法改判驳回被上诉人的起诉；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认为：上诉人未按约定时间交付预售商品房，且逾期超过数月，致使被上诉人单方解除合同条件成就，认定错误。上诉人与被上诉人谢水凤签订的商品房买卖合同是合法有效的，上诉人迟延交房是由于固安县住房和城乡建设局在2016-2018年间，因为重污染天气等原因，多次通知上诉人禁止施工，从而导致工程延期，就此我公司已经提供了充分证据，完全可以证明造成交房延期是因为政府行为造成的。此种政府行为是不可抗力因素，根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2、一审法院判决错误。一审法院根据错误的认定判决我公司构成违约，由此判决双方合同解除，判决上诉人返还购房款，判决错误。判决第四项的上诉人赔偿利息损失是没有依据的，商品房买卖合同中约定，买受人主张解除合同的，出卖人只需退还已付购房款并支付已付购房款0.2%的违约金，一审判决即支持了被上诉人的违约金又支持了利息损失的请求，属于重复性赔偿。综上所述。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院依法撤销河北省固安县人民法院(2018)冀1022民初3972号民事判决，依法改判驳回被上诉人的起诉。 谢水凤答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分。根据合同第八条约定，中盛联创公司应于2018年05月31日前，向谢水凤交付经验收合格的商品房。谢水凤于2018年6月初找到中盛联创公司，请求按照合同约定交付房屋，但其未按合同约定交付房屋。后谢水凤多次与中盛联创公司协商交房事宜,中盛联创公司明确表示拒绝按合同约定交付房屋。二、中盛联创公司对合同履行中的不可抗力条款存在误解。中盛联创公司主张大气污染属不可抗力，认为政府因大气污染而发布有关作业禁令导致其停工90多天应当免责，没有法律依据。谢水凤认为，固安县人民政府采取措施减少污染与中盛联创公司延期交房的事实不能混淆、混同，其只是在回避房地产开发企业与建设工程施工企业间的经营风险，并欲将风险转嫁给谢水凤；同时，中盛联创公司也是对法治政府鼓励环保施工、制止污染作业行政行为的莫名猜忌，中盛联创公司的主张，缺少与其主张的免责举证之间的司法逻辑关联，故其主张的免责事由与应当免责间缺少法定或约定的认证推理及证据支撑，不应认定。大气污染防控及治理、环境保护等已成为我国一项基本国策，并已在实践中得到长期坚持。作为开发商，其在从事房地产开发及销售过程中应当全面关注开发地域季节气候规律与开发施工状态的关系，合理安排开发进度、理性确定售房合同所涉及的履行期间和日期等，而不应将其忽略的法律风险转嫁给谢水凤。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。根据现有证据，中盛联创公司并未依据合同约定对谢水凤进行任何告知，中盛联创公司适用该条款免责没有事实依据及法律依据。三、一审法院适用法律正确。一审法院审理过程中，谢水凤为证明诉讼请求提供了充分的证据，足以证明解除合同的条件成就。要求中盛联创公司赔偿谢水凤的按揭贷款利息损失与逾期交房违约金并非重复性赔偿，中盛联创公司赔偿的按揭贷款利息，是因为其违约给谢水凤造成的实际损失，该利息为本案第三人提供贷款所获得的本金利息，并非谢水凤获得，故该项赔偿谢水凤并不获益，只是弥补损失；中盛联创公司赔偿的逾期交房违约金，是根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，但远远不足以弥补谢水凤的损失。一审法院在充分审查双方的证据后，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律做出的判决，不存在判决错误。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，应予维持。 固安农行陈述称，一、谢水凤与我行存在借贷合同关系。截至2019年3月4日，谢水凤已经偿还贷款61854.45元（其中2019年3月6日由开发商垫付保证金扣款13422.92元），贷款本金余额1188145.55元。二、如解除借款合同，应结清我行贷款本息。如《商品房买卖合同》不解除，《个人购房担保借款合同》应继续履行，由借款人按期还款。如《商品房买卖合同》解除，据此订立的《个人购房担保借款合同》也被解除，我行要求中盛联创公司将谢水凤结欠的借款本金、利息及相关费用划至我行指定账户，如中盛联创公司未直接返还借款合同项下债务，应由谢水凤结清贷款本息及费用。 谢水凤向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除谢水凤与固安农行签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令中盛联创公司返还谢水凤购房款2765665元；4、判令中盛联创公司返还谢水凤为购房已支付的利息69068.72元（自2017年9月1日起至2018年10月31日）；5、判令中盛联创公司给付谢水凤逾期交房违约金7060.73元；6、判令中盛联创公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月5日，谢水凤与中盛联创公司签订《商品房买卖合同》，约定：中盛联创公司为出卖人，谢水凤为买受人。出卖人将其开发的位于固安县（建筑面积144.09平方米）商品房预售给买受人，单价17480元／平方米，总价款2518693元，付款方式为首付款1268693元，另1250000元采用银行按揭贷款支付。出卖人应当在2018年5月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金。出卖人如未按本合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，自本合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他相关条款。2017年3月31日，谢水凤与中盛联创公司又商定：将前述商品房单价由17480元／平方米提高至18500元／平方米，房价款由2518693元提高至2665665元。当日，谢水凤即通过银行转账方式向固安县薪传房地产经纪有限公司（以下简称薪传公司）汇付钱款196972元，薪传公司将其中涨浮的房价款146972元转付给中盛联创公司，另50000元钱款由薪传公司持有。2017年4月19日，谢水凤、中盛联创公司将前述《商品房买卖合同》在固安县住房保障和房产管理局备案。2017年8月1日，谢水凤、中盛联创公司及固安农行签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人为固安农行，借款人和抵押人为谢水凤，保证人为中盛联创公司。借款人向贷款人借款1250000元用于购买前述商品房，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法。借款人用购买的前述商品房为借款提供抵押担保。同时，保证人为借款人提供阶段性连带责任保证。借款人与售房人的《商品房买卖合同》被确认无效、变更、撤销、解除，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施；合同解除的，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠的借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务；如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。《个人购房担保借款合同》还约定了借款利率、还款方式、担保范围、争议解决等相关条款。合同签订当日，固安农行就将谢水凤所借款额1250000元直接汇入中盛联创公司账户用于支付谢水凤相应房价款。至此时，谢水凤已合计向中盛联创公司支付房价款2665665元。之后，谢水凤按《个人购房担保借款合同》约定向第三人按月偿还借款本息，至2018年10月31日，谢水凤已偿还第三人借款本金45109.85元、利息70441.48元。2018年10月29日，谢水凤以特快专递方式向中盛联创公司邮寄了通知，并当面向中盛联创公司送达了该通知，告知中盛联创公司解除《商品房买卖合同》，并要求中盛联创公司退还房价款。因双方未就解除《商品房买卖合同》相关事宜协商一致，故此，谢水凤诉至一审法院。 一审法院认为，谢水凤、中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》均系真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行。中盛联创公司未按约定时间交付预售商品房，且逾期超过数月，致使谢水凤单方解除合同条件成就。合同解除条件成就后，谢水凤单方向中盛联创公司送达了解除合同通知，《商品房买卖合同》已于送达日即2018年10月29日解除。《个人购房担保借款合同》系为《商品房买卖合同》履行而订立，现《商品房买卖合同》已解除，《个人购房担保借款合同》亦应同时解除。《商品房买卖合同》解除后，中盛联创公司应将谢水凤已付房价款返还。但由于谢水凤为购房在固安农行处尚有按揭贷款未能偿还，根据谢水凤、中盛联创公司与第三人的合同约定，中盛联创公司应将返还谢水凤的已付房价款优先偿还谢水凤所欠固安农行借款本息，后再将剩余已付房价款返还给谢水凤。《商品房买卖合同》系因中盛联创公司未能按时交房原因而解除，系由于中盛联创公司过错导致，中盛联创公司应对谢水凤为偿还按揭贷款而支付的利息损失承担责任，应当赔偿谢水凤因履行《商品房买卖合同》而支付的利息损失。中盛联创公司未按约定时间交付商品房，已构成违约，应按约定支付逾期交房违约金。谢水凤要求解除合同、要求返还房价款、要求赔偿利息损失、要求支付违约金的诉讼请求均合法，一审法院予以支持。谢水凤、中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，故谢水凤应协助中盛联创公司撤销《商品房买卖合同》网签备案手续。中盛联创公司辩称系由于非中盛联创公司自身原因导致迟延履行合同，但中盛联创公司举出的证据不足以证明其主张，一审法院对其主张的事实不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认谢水凤与固安县中盛联创房地产开发有限公司于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》已于2018年10月29日解除；二、解除谢水凤与固安县中盛联创房地产开发有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司固安县支行于2017年8月1日签订的《个人购房担保借款合同》；三、固安县中盛联创房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内退还谢水凤已付房价款2665665元，返还方式为中盛联创公司优先以前述房价款偿还谢水凤所欠第三人中国农业银行股份有限公司固安县支行按揭贷款本金及相应利息后，再将剩余房价款返还给谢水凤；四、固安县中盛联创房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿谢水凤已付按揭贷款利息损失69068.72元；五、固安县中盛联创房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付谢水凤逾期交房违约金5331.33元；六、谢水凤于本判决生效后二十日内协助固安县中盛联创房地产开发有限公司撤销《商品房买卖合同》网签备案手续；七、驳回谢水凤其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、谢水凤与中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》应否解除。《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋应于2018年5月31前交付。第九条约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。涉案房屋至今未交付，即使按照中盛联创公司主张的2018年11月中旬开始交付房屋，亦超过合同约定交付时间150多天，虽然中盛联创公司提交了固安县住房和城乡建设局在2016-2018年间，因为重污染天气等原因，通知涉案房屋建设工程禁止施工，从而导致工程延期，但其提供的政府文件只能证明被禁止施工的天数远未达到150天，涉案房屋建设工程的监理单位及建设单位出具的证明不能达到其证明目的，中盛联创公司已构成违约。故，一审法院确认《商品房买卖合同》已于2018年10月29日解除，并按合同约定支付违约金符合法律规定，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中盛联创公司赔偿谢水凤的按揭贷款利息损失与逾期交房违约金并非重复性赔偿，按揭贷款利息，是因为中盛联创公司违约给谢水凤造成的实际损失，该利息为固安农行提供贷款所获得的贷款利息，并非谢水凤获得，该项赔偿谢水凤并不获益；逾期交房违约金，是根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，在一方违约导致合同解除的情形下，违约方对守约方的补偿，且该违约金约定不高。故，一审法院判决中盛联创公司赔偿谢水凤按揭贷款利息损失与逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，固安县中盛联创房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29734元，由上诉人固安县中盛联创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘德璋 审判员  张建民 审判员  于 颖 二〇一九年四月九日 书记员  李雪征