广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初11192号原告（反诉被告）黄凌志（以下统一称原告），男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人郭松岩，广东圳扬律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市皓食汇餐饮管理有限公司（以下统一称被告），住所地广东省深圳市宝安区新安街道前进一路148号403室，统一社会信用代码9144030035934474XU。法定代表人黄伟艺。委托代理人刘有名，广东广深律师事务所律师。原告黄凌志与被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司（以下简称皓食汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄凌志及其委托代理人，被告皓食汇公司的委托代理人刘有名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄凌志诉请，判令：1、解除双方签订的《餐饮柜台使用协议(皓海美食广场皓食汇)》；2、被告返还押金人民币9,400元、三个月租金人民币14,100元、基建费人民币40,000元、管理押金人民币2,000元、收银设备押金人民币1,000元、装修押金人民币2,000元；3、被告赔偿原告的装修损失人民币1,000元；4、被告向原告支付违约金人民币l0,000元；5、被告返还原告在商铺内的厨房用具和餐饮用品；6、由被告承担本案的诉讼费用。以上合计：人民币79,500元。原告在庭审中撤回第五项诉讼请求。本院予以准许。被告皓食汇公司反诉请，判令：1、解除双方签订的《餐饮柜台使用协议（皓海美食广场皓食汇）》；2、原告归还向被告租赁的位于皓海美食广场一楼皓食汇11号餐饮铺位；3、原告清理铺位内的所有设备，并将租赁铺位恢复原状；4、原告支付被告2017年1月30日至2018年6月12日的租金，共人民币25,380元；5、原告支付被告2017年10月30日至2018年6月12日的管理费，共人民币24,975元；6、原告支付违约金，共人民币19,400元；7、原告支付2017年9月30日至10月29日的电费人民币4元；8、原告支付2018年6月13日起直至原告交回租赁场地期间的场地占用费；9、原告承担本案的诉讼费用。以上合计人民币69,759元。被告于庭审后确认撤回第二项及第三项反诉请求；明确第八项反诉请求场地占用费计至2018年7月5日。本院予以准许。本案相关情况一、涉案租赁合同签订情况及约定内容：2017年8月18日，被告作为出租方，原告作为承租方，双方签订《餐饮柜台使用协议》一份，约定被告将位于深圳市××（××）一楼皓食汇11号铺出租给原告使用；租赁用途为经营小吃（煎饼）；租期2年，从2017年9月1日至2019年8月31日；面积为27平方米；2017年9月1日至2017年11月30日为免租期间，但免租期间物业费按照正常支付；2017年12月1日至2018年8月31日租金为人民币4,700元/月……；物业管理费为125元/平方米/月；电费按人民币1.5元/度，水费按人民币8元/方收取，损耗按10%实表数字另行收取；在签订合同之日，原告须向被告交付履约保证金人民币9,400元，以及三个月的租金人民币14,100元；原告需向被告支付基建费人民币40,000元；被告统一提供餐饮管理系统和收银设备，收银设备押金为人民币1,000元；原告应于合同签订时向被告支付档口管理押金人民币2,000元……。二、涉案房屋有无产权证或建筑规划许可证，以及被告出租权的取得：根据被告提交的房地产证显示涉案房屋为钢筋混凝土建筑四层，权利人为深圳市新安上合股份合作公司。2019年1月18日，深圳市新安上合股份合作公司出具证明，称被告对深圳市宝安31区新安街道前进一路148号（原142号）皓海美食广场，拥有租赁权。上述证据足以证明深圳市宝安31区新安街道前进一路148号（原142号）皓海美食广场已取得了房地产证，被告对上述物业享有合法的出租权。三、原告缴纳押金的情况：原告通过微信转账及银行转账等方式于2017年8月18日向被告支付履约保证金人民币9,400元、三个月的租金人民币14,100元；于2017年9月9日向被告支付基建费人民币40,000元；于2017年9月11日向被告支付管理押金人民币2,000元、收银设备押金人民币1,000元、装修押金人民币2,000元，上述费用被告均向原告出具了收款收据予以确认，被告在庭审中对此亦予以认可。四、租赁合同的效力：有效。被告出租给原告的房屋有房地产证，且被告已举证证明其享有合法出租权，故《餐饮柜台使用协议》为有效协议。五、涉案租赁合同的履行情况：《餐饮柜台使用协议》签订后，被告于2017年9月11日向原告交付了房屋。原告在2017年10月25日与案外人吴清超签订《施工合同协议书》一份，并向案外人吴清超支付设计施工费人民币1,000元，被告确认原告对涉案房屋进行装修的事实，并确认现涉案房屋的装修价值为人民币1,000元。被告提交的《维权请愿书》显示在2017年11月13日，原告及其他商铺承租人共同签署请愿书主张被告存在消防未通过审核、拖延开业时间以及虚假承诺等违约行为，要求被告退款……。原、被告均确认原告未营业，亦未向被告提交营业执照及食品经营许可证。原告提交的通知、邮寄单、邮寄回执显示，原告曾在2018年3月15日向被告发出通知，要求被告给予尽快处理，被告确认该组证据的真实性。同时，根据被告提交的建设工程竣工验收消防备案表、消防设计备案表等显示，涉案房屋于2018年4月23日进行消防设计备案，于2018年7月4日进行了建设工程竣工验收消防备案。2018年7月5日，在本院主持下，被告向原告开具物品出入放行条，原告将存放在涉案房屋内的物品清空，并予以返还。六、关于解除《餐饮柜台使用协议》的问题：于2017年11月15日解除《餐饮柜台使用协议》。原告主张被告提供的租赁房屋在2018年7月4日前未经消防验收通过，是相关法律法规禁止投入使用的房屋，原告有权解除双方的《餐饮柜台使用协议》，且在2017年11月15日被告与除原告以外的商户均签订了解除协议，被告当场口头告知原告解除双方租赁关系，不予退还任何费用，故在该日双方解除了《餐饮柜台使用协议》。被告对此不予认可，其主张在2018年4月27日曾向原告发出解除通知，原告在2018年7月5日清退涉案商铺，故双方的租赁关系在2018年7月5日解除。对此，本院认为，被告提交的《维权请愿书》有原告签名确认，可以认定在2017年11月13日，原告通过书面形式向被告提出解除双方租赁关系，且解除原因在于被告未能提供消防未通过验收的凭证，导致涉案商铺无法开业经营。上述事实与被告提供的建设工程竣工验收消防备案表、消防设计备案表上载明内容相互吻合，故对于原告主张依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，解除双方租赁关系，有事实和法律依据，本院予以采信。现根据查明事实，原告在2017年11月13日提出退还全部费用，其表达解除双方租赁关系意思表示明确，原告主张在两日后即2017年11月15日解除双方签订的《餐饮柜台使用协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告主张解除租赁关系的时间和理由，均无事实和法律依据，本院不予采信。七、关于被告主张的租金、占有使用费及电费：不予支持。根据查明事实，导致原、被告之间《餐饮柜台使用协议》解除的原因在于被告，即被告存在违约的事实。原告提供通知、邮寄单及邮寄回执显示其曾通过方式要求被告向其返还涉案房屋中的物品，被告不予配合。后在本院主持下，被告才向原告出具放行条，由原告取回涉案房屋中的物品清退房屋，故无法清退房屋的主要责任在于被告，被告现反诉主张原告支付租金、占有使用费均无事实和法律依据，本院不予支持。另，被告反诉主张原告向其支付电费人民币4元，但未能就此提供证据予以证明，原告对此亦不予认可，被告该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。八、关于预缴租金及押金的处理：被告应当向原告退还三个月的租金人民币14,100元、履约保证金人民币9,400元、基建费人民币40,000元、管理押金人民币2,000元、收银设备押金人民币1,000元及装修押金人民币2,000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告现主张被告向其返还预缴的三个月的租金人民币14,100元、履约保证金人民币9,400元、基建费人民币40,000元、管理押金人民币2,000元、收银设备押金人民币1,000元及装修押金人民币2,000元，因涉案租赁合同系被告违约导致无法履行，原告主张返还上述费用有事实和法律依据，本院予以支持。九、关于原告主张被告支付装修损失及违约金：被告应当向原告支付装修损失人民币1,000元及违约金人民币9,000元。因被告的违约行为导致涉案《餐饮柜台使用协议》无法履行，原告已提供证据证明其为涉案房屋的装修支付了人民币1,000元，被告亦予以认可，故原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持；关于原告主张的违约金，原、被告双方在《餐饮柜台使用协议》附件四皓食汇管理条例第三十条已明确约定，因任一方违约导致合同不能履行或不能完全履行时，应按原告所交管理押金的5倍向守约方支付违约金，被告系违约方，故原告据此主张被告支付违约金有事实和法律依据，鉴于原告同时主张了装修损失并得到本院支持，该部分金额应当予以扣除，被告仍需向原告支付违约金人民币9,000元（人民币2,000元×5倍-人民币1,000元），原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄凌志和被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司于2017年8月18日签订的《餐饮柜台使用协议》于2017年11月15日解除；二、被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄凌志返还三个月的租金人民币14,100元、履约保证金人民币9,400元、基建费人民币40,000元、管理押金人民币2,000元、收银设备押金人民币1,000元及装修押金人民币2,000元；三、被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄凌志支付装修损失人民币1,000元；四、被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄凌志支付违约金人民币9,000元；五、驳回原告黄凌志的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,788元，反诉受理费人民币772元，由原告黄凌志承担人民币22元，由被告深圳市皓食汇餐饮管理有限公司承担人民币2,538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    哲人民陪审员 谢  春  玲人民陪审员 张  汉  新二〇一九年四月十八日书 记 员 成明丽（兼）书 记 员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。