广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2344号原告：邓某某，男，汉族，1943年10月1日出生，住广州市番禺区。被告：广州市某某国际旅行社有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：曾某，职务总经理。被告：广州市某某国际旅行社有限公司番禺洛溪吉祥门市部，住所地广州市番禺区。负责人：徐某。两被告共同委托诉讼代理人：涂某某，男，系广州市某某国际旅行社有限公司工作人员。两被告共同委托诉讼代理人：罗，某某，女，系广州市某某国际旅行社有限公司工作人员。原告邓某某与被告广州市某某国际旅行社有限公司（以下简称某某公司）、广州市某某国际旅行社有限公司番禺洛溪吉祥门市部（以下简称某某公司吉祥门市部）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邓某某，被告某某公司、某某公司吉祥门市部的共同委托诉讼代理人罗某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓某某向本院提出诉讼请求：1.判令某某公司、某某公司吉祥门市部支付房屋占用费19038元；2.判令某某公司、某某公司吉祥门市部按同期银行贷款利率支付利息，自2018年11月25日起暂计至2019年1月25日为207.04元；3.判令两被告某某公司、某某公司吉祥门市部将某某公司吉祥门市部的工商注册地址迁出涉案房屋；4.本案全部诉讼费用（包括受理费、评估费）由某某公司吉祥门市部承担。事实与理由：茂名市电白区法院在执行申请执行人陈华山与被执行人李某某、广州某某建设实业有限公司、王某某借款合同纠纷一案中，依法清场拍卖王某某名下的位于广州市番区吉祥道xx号商铺。2018年10月12日，邓某某在拍卖中成功竞得前述商铺。2018年10月19日，茂名市电白区法院出具(2016)粤0904执1256号之十《执行裁定书》，依法裁定：前述商铺的所有权及相应的其他权利归邓某某所有，并自裁定生效时起转移。上述房屋在拍卖前，茂名市电白区法院曾于2018年6月15日以公告的方式限令某某公司、某某公司吉祥门市部在7月20前迁出并腾空上述房屋，但某某公司、某某公司吉祥门市部一直占上述房屋未迁出。邓某某成功竞得上述房屋后，于2018年10月24日、10月31日两次书面通知某某公司、某某公司吉祥门市部迁出上述房屋及支付房屋占用费，某某公司、某某公司吉祥门市部均不于理睬；2018年11月19日茂名市电白区法院再次向某某公司、某某公司吉祥门市部发出《限期腾退房屋通知书》，限令某某公司、某某公司吉祥门市部在5日内迁出并腾空上述房屋，某某公司、某某公司吉祥门市部拖至2018年11月25日才最终迁出上述房屋。2018年12月3日，邓某某委托广东海印律师事务所向某某公司、某某公司吉祥门市部送达(2018)粤海律函字第115号《律师函》，要求某某公司、某某公司吉祥门市部支付房屋占用费，以及将某某公司吉祥门市部的工商注册地址迁出被占用房屋，某某公司、某某公司吉祥门市部仍然置若罔闻。邓某某认为，《物权法》第二十八条明确规定：因人民法院、仲裁委会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，自2018年10月19日起，位于广州市番区吉祥道xx号商辅的所有权及相应的占有、使用、收益等各项权利均归邓某某所有。所以，某某公司、某某公司吉祥门市部应当向邓某某支付2018年10月19日起至11月25日期间的房屋占用费，并赔偿利息损失。此外，某某公司吉祥门市部的工商注册地址至今仍为上述被占用房屋的地址，严重影响了邓某某对该房屋的正常使用，依法应当立即迁出。综上所述，邓某某为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。某某公司、某某公司吉祥门市部辩称，不同意邓某某的诉讼请求。第一，某某公司是在2018年10月25日收到邓某某寄出的清场交付吉祥道xx号房屋及支付房屋占用费的通知和（2016）粤0904执1256号执行裁定书才得知涉讼房屋在2014年就已被查封，某某公司虽在2018年6月15日收到电白法院发出的关于涉讼房屋的拍卖公告，当时本着买卖不破租赁的原则，某某公司在2018年7月2日向电白法院提交权利申报书和相关证明文件，但电白法院一直未对某某公司的申报给予任何口头或书面的回复，直到2018年10月25日我方收到邓某某寄出的清场交付通知及执行裁定书得知涉讼房屋已经被拍卖，归邓某某所有。通过邓某某两次寄出的通知和执行裁定书可看出邓某某没有追认某某公司与案外人王某某租赁合同效力的意向，因此某某公司认为无需向邓某某承担支付租金的义务。另外某某公司已于2018年9月30日向案外人王某某支付了2018年10月的租金，该行为应视为善意履行合同，如果邓某某主张在2018年10月19日至2018年10月31日期间因某某公司占有产生的损失，应当由实际不当得利人王某某承担。某某公司认为因自身善意履行合同的行为及电白法院程序上的不足，某某公司不应承担连带责任。另外邓某某主张的是侵权行为的损害赔偿，应在某某公司在知道或应当知道侵权行为之日起算，在某某公司未收到邓某某寄出的通知和执行裁定书之前，某某公司有充分的理由相信自己对涉讼房屋享有合法的租赁权，此期间某某公司占有涉讼房屋是合法善意的占用，且某某公司在收到电白法院限期腾退房屋通知书时也在2018年11月25日向邓某某腾退交付了房屋。同时据某某公司了解，某某公司自2018年10年25日起占有涉讼房屋至腾退该房屋期间，邓某某一直没有能将涉讼房屋租赁出去，且邓某某没有提供相关的证据证明某某公司的侵权行为给其造成了实际的损失，故邓某某要求某某公司支付自2018年10月19日起至2018年11月25日的占有费的请求是不合理的。第二，某某公司认为邓某某请求的占有费金额明显过高，与市场价格相比甚远。某某公司与案外人王某某于2018年3月27日签订租赁合同后善意合法拥有该房屋的租赁权，并对该房屋进行装修用于门店经营，而在某某公司得知该房屋所有权已经转移给邓某某后，占有该涉讼房屋的期间邓某某一直没有同意继续作为出租人继续履行某某公司和案外人王某某签订的租赁协议，最终某某公司只好清场腾退房屋，因此某某公司认为若法院认定某某公司需要向邓某某承担侵权责任，其赔偿金额的计算也不应该按照某某公司和案外人王某某签订的租赁协议的租金计算，而应该按照该地段房屋的租金标准赔偿。依据广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价，该涉讼房屋坐落的吉祥道地段商业用房的月租金为75元每平方米，而邓某某请求支付的金额为501元每日，与市场价格严重不符，且没有相关的法律依据，如支持邓某某过高的占有费请求将使邓某某从中获得不当利益，且对某某公司显示公平。第三，某某公司认为工商地址是否迁出并不当然影响邓某某对涉讼房屋的正常使用，邓某某在某某公司清场交付房屋后没有将涉讼房屋租出去，属于正常的租赁市场风险，与某某公司工商注册地址迁不迁出没有直接的因果关系。综上，邓某某诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回邓某某全部不合理的诉讼请的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实和证据认定如下：1.2018年3月27日，王某某（甲方、出租人）、某某公司（乙方、承租人）以及广州市番禺区大石安厝房地产中介服务部（经纪方）签订了一份《租赁合同》，合同约定王某某将涉讼房屋出租给某某公司使用，租赁期自2018年4月6日起至2021年4月5日止；租金按月支付，2018年3月27日至2018年4月5日为免租期，2018年4月6日至2019年4月5日期间租金为13500元/月，2019年4月6日至2020年4月5日期间租金为14580元/月，2020年4月6日至2021年4月5日期间租金为15747元/月；合同还约定了其他内容。2.2018年10月19日，茂名市电白区人民法院作出（2016）粤0904执1256号之十《执行裁定书》，载明茂名市电白区人民法院于2014年7月29日依法查封了登记在王某某名下的位于广州市番禺区大石镇洛溪新吉祥园吉祥道xx号铺（以下简称涉讼房屋），并于2016年7月29日予以继续查封，继续查封期限为三年，后涉讼房屋经茂名市电白区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖，由邓某某于2018年10月12日以最高价竞得；并裁定涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人邓某某所有，涉讼房屋的财产权自上述裁定送达买受人邓某某时起转移，买受人邓某某可持上述裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，邓某某签收上述《执行裁定书》。3.2018年11月19日，茂名市电白区人民法院向某某公司发出（2016）粤0904执1256号《限期腾退房屋通知书》，载明在该案执行过程中，该院曾于2018年6月15日发出公告，限令涉讼房屋的使用人在2018年7月20日前迁出并腾空涉讼房屋，而至通知书发出之日某某公司尚继续占有涉讼房屋进行经营，限令某某公司在该通知书送达之日起5日内迁出并腾空涉讼房屋。某某公司于2018年7月2日收到上述《限期腾退房屋通知书》。4.邓某某分别于2018年10月24日、2018年10月31日、2018年12月3日通过EMS邮政特快专递向某某公司的住所地寄送了《清场交付吉祥道xx号房屋及支付房屋占用费的通知》、《清场交付吉祥道xx号房屋及支付房屋占用费的第二次通知》、《律师函》，要求某某公司、某某公司吉祥门市部腾退迁出涉讼房屋，并将某某公司吉祥门市部的工商注册地址迁出涉讼房屋，上述文件分别于2018年10月25日、2018年11月1日以及2018年12月4日投递并签收。本院认为，根据茂名市电白区人民法院已生效的（2016）粤0904执1256号之十《执行裁定书》，涉讼房屋已于2014年7月29日被依法查封，并于2016年7月29日被继续查封，续封期限为三年，后经司法拍卖，自2018年10月19日起涉讼房屋的所有权及相应的其他权利已转移至邓某某名下，因此邓某某依法对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。某某公司与王某某于2018年3月27日就涉讼房屋签订《租赁合同》，可见该《租赁合同》的签订时间在涉讼房屋被查封之后，某某公司在签订合同时并未尽到对涉讼房屋产权情况的审慎审查义务，且某某公司最早于2018年7月2日已收到电白区法院发出的《限期腾退房屋通知书》，某某公司不属于善意第三人，根据租赁不能对抗买卖的原则，自2018年10月19日起某某公司未经得权利人邓某某同意占有使用涉讼房屋，理应向邓某某支付相应的占有使用费。庭审中，双方均确认某某公司于2018年11月25日搬离涉讼房屋，因此，邓某某主张某某公司、某某公司吉祥门市部应向其支付自2018年10月19日至2018年11月25日期间的占有使用费，合法有据，本院予以支持。对于占有使用费的标准，邓某某主张某某公司在签订租赁合同的过程中向王某某支付了55000元的进场费，合同期为三年，因此某某公司应支付的占有使用费也应包含进场费，每日均摊的进场费约为50元【55000元÷（365天+365天+366天）】。实际上，进场费用属于市场交易惯例，在商铺转手的过程中，部分出租人会有向承租人收取进场费的习惯，进场费为一次性缴纳的费用，且该进场费为某某公司与王某某两者之间的约定，邓某某主张进场费应计算在占有使用费内，缺乏理据，本院不予支持。某某公司与王某某的《租赁合同》约定2018年4月6日至2019年4月5日期间租金13500元/月，属于市场价范围内，本案的占有使用费应参照13500元/月较为合理。邓某某主张某某公司、某某公司吉祥门市部应向其支付自2018年10月19日至2018年11月25日（2018年10月份计13天、2018年11月份计25天）的占有使用费，应为16911元（13500元/月÷31天×13天+13500元/月÷30天×25天）。对于超出上述占有使用费金额的部分，本院不予支持。至于邓某某要求某某公司、某某公司吉祥门市部按同期银行贷款利率支付利息的诉请，由于邓某某并未提供证据证明其因为本案纠纷而产生的损失，本院对此不予支持。另外，邓某某要求某某公司吉祥门市部将其工商登记地址迁出涉讼房屋，属于工商行政机关的行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，邓某某亦未举证证明某某公司吉祥门市部的工商登记行地址影响其对涉讼房屋的实际经营使用，故本院对此亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十四、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市某某国际旅行社有限公司、广州市某某国际旅行社有限公司番禺洛溪吉祥门市部应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓某某支付占有使用费16911元；二、驳回原告邓某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元，由原告邓某某负担48元，由被告广州市某某国际旅行社有限公司负担233元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年四月二十五日书记员  杜嘉华