广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初631号原告：胡培云，男，1967年11月8日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。委托诉讼代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂俊玲，广东安国律师事务所实习人员。被告：熊常云，男，1960年1月10日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：幸小平，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖志珍，广东瑞迪安律师事务所实习人员。被告：张志邦，男，1967年9月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。原告胡培云诉被告熊常云、张志邦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡培云及其委托诉讼代理人陈锦荣，被告熊常云及其委托诉讼代理人幸小平，被告张志邦的委托诉讼代理人吴思泽、刘柏纯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡培云诉称：2013年8月30日，其与熊常云签订《广州市房屋租赁合同》，约定熊常云将位于广州市南沙区南沙街XX街XXX号二楼至三楼和XX楼左边底下两个铺面及二楼后边55平方米的房屋（以下简称涉案租赁物）出租给胡培云，租赁期限自2013年11月1日至2018年l0月30日止，每月租金8000元等。合同签订后，其一直使用涉案租赁物，并依约交纳租金。且为实现租赁目的，其对15号房屋进行装修，并因此花费人工费、装修装饰材料费用、床上用品费用及其他相关各项费用共计849044.7元。（开业前的费用）。2014年10月16日，双方签订《补充协议》，将租金在原来8000元基础上少700元，按每月7300元收取。2015年3月,熊常云在其不知情的情况下将涉案15号房屋出售给张志邦，且为逼使其离场，对15号房屋断水断电，导致其无法营业。2015年10月8日，涉案的15号房屋权属人变更为张志邦，张志邦在取得案涉房屋所有权后，拒绝与胡培云协商涉案合同的履行问题，并继续对涉案15号房屋自2015年10月份断水断电直至起诉之日。自2013年11月至2015年3月，其正常营业期间，平均每月营业额均在26000元以上，扣除租金、工人工资及其他必要支出，仍有盈余6000元以上。但因两被告原因，导致其从2015年3月开始一直无法营业，产生营业损失252000元（6000元×42个月）。两被告的行为导致其租赁目的无法实现，损失惨重，熊常云作为原权属人，未在合理期限内告知其房屋权属变更情况，应当承担连带赔偿责任。故诉至本院，请求判令：两被告赔偿其各项损失共计1479044元（包括：1、营业前损失包括装修损失、购买空调设备、床上用品及与经营有关的其他杂费。其中装修费650000元，购买空调、洗衣机、吸尘器62210元，广告牌支出6300元，户外丹红显示屏3280元，玻璃门2600元，安装监控费、电脑工程20620元，购买设备费用共计199044.7元；2、从2015年3月至2018年10月30日期间的营业损失，按照每月6000元的标准计算，共计42个月，共计252000元；3、2015年3月至2018年10月30日停业期间看管现场的人工支出，按照每人3000元的标准，乘以3个人，再乘以42个月，共计378000元）。被告熊常云辩称：1、胡培云没有真实合法的证据来证明其开业前损失及经营损失。2、本案的过错方是胡培云，其没有任何过错。胡培云自2014年8月起开始拖欠8-10月的房租24000元、7-9月的水电费10557元，经我方多次催缴未果，无奈之下只好与胡培云签订了《补充协议》，但之后胡培云只缴纳了租金至2014年12月份、水电费至2014年11月份。根据双方2014年10月16日签订的《补充协议》第二条：当月5日前未缴清租金、水电费，我方即有权收回房屋、终止合同。2015年1月至2015年3月，我方是正常供电供水，胡培云却拒缴租金、水电费，其违约行为非常明显。我没有义务继续替胡培云向有关部门缴纳水电费。所以，造成有关部门依法停水停电的责任在于胡培云。3、胡培云不能正常营业的诉讼请求以及本案停电停水问题，南沙区法院已经做出过生效判决，胡培云是重复诉讼。南沙区法院(2016)粤0115民初2704号判决书以及(2018)粵0115民初75号判决书对胡培云本案的诉讼请求已经作出了处理。4、胡培云的旅馆至今没有取得营业执照，属于非法经营，不受法律保护。5、胡培云的请求已过诉讼时效，本案停水停电的事实发生在2015年3月，胡培云也知道这一事实，胡培云在2019年1月份提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。被告张志邦辩称：1、胡培云的诉讼请求不具有合法性，对其非法诉讼请求，恳请法庭依法驳回。胡培云承租涉案15号房屋拟经营住宿业，经广州市工商行政管理局南沙分局预先核准胡培云申请个体工商户为广州市南沙区南沙萍聚旅馆，但胡培云至今未取得该旅馆的营业执照，属于非法营业。2、根据国家规定，任何人都不得为无照经营提供场所，本案是胡培云根本违约，张志邦和熊常云不承担违约责任。3、依照《补充协议》约定，张志邦不承担任何连带责任；胡培云构成根本违约，我方在本案中没有任何违约行为。胡培云不按照合同约定交租金和水电费用，还主张并不存在的营业损失，依法应予驳回；人民法院生效判决已经确认了胡培云的违约行为；张志邦在购房时熊常云已经确认没有租赁，且也没有收到任何租金。4、胡培云的诉讼请求没有事实依据，其营业损失数额并不存在，根本不能成立。经审理查明：熊常云曾是广州市南沙区南沙街南沙街XX街XXX号二楼至三楼和XX楼房屋的权属人（原产权证号分别为粤房地证字第××号、第××号、第××号）。2013年8月30日，熊常云（甲方）与胡培云（乙方）签订《租房协议》，约定：“一、甲方将广州市南沙区板头集贤大街15号二楼至三楼和13号楼左边底下两个铺面及二楼左边后面55平方米的房屋现状出租给胡培云作为旅业使用。二、租期：从2013年11月1日起至2018年10月30日止。必须每月5号前一次性付清当月的租金与上个月的水、电费。三、月租金为捌仟元整，乙方以现金支付。从2016年9月1日起房租每年递增10%。……。五、乙方租用后应注意以下事项：1、乙方应遵纪守法，合法经营，并自行办理相关手续，承担相关责任。……4、电、水、电视及其他设施由乙方使用，产生的费用（包括治安、政府部门的各项管理费用）由乙方按时、足额缴纳。……（电费1元/度，水费2元/吨）。5、乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施……乙方装修须合理且费用自理；乙方退租或租期到期如需拆除装修请同时恢复房屋原貌，产生费用由乙方自理。否则按违约处理。……”2014年10月16日，双方另行签订《补充协议》，约定：“在合同履行期间，由于乙方经营旅业未达到预期效果，认为房租偏高，要求甲方减租等事宜，经双方磋商达成以下条款，共同遵守：一、乙方付清甲方拖欠的房租、水电费25500元后，双方表示以前的所有账务全部结清。二、甲方同意房租在原来每月8000元的基础上少700元，今后每月按7300元收取，乙方必须每月5日前交清当月的房租和上月水电费，否则，甲方有权收回房屋，终止合同。……四、乙方在合同期间必须证照齐全，合法经营；否则，甲方不承担任何连带责任；（甲方提供办理营业执照相关资料）。此协议与原合同具有同等法律效力。”2013年9月熊常云将涉案租赁物交付给胡培云，就涉案租赁物交付时的状况，胡培云陈述：一楼有简单装修，铺了地板砖，但是因为做了隔墙，地板砖被毁坏了；二楼没有天花，墙壁有粉刷，有铺简单的地板；三楼一边铺了地板，另一边是间厂房，墙壁有粉刷，没有铺地板砖；一楼至三楼都有通水电；交付时租赁物的门窗并不完整。熊常云陈述：交付时一楼是空置的，但其做了一个隔墙；二楼所有的房间是有装修的；三楼是空置的；一楼和三楼都有铺地板、粉刷了墙面，水电到户；二楼的房屋均是我做的，都吊了天花、铺了地板、刷了墙，且每个房间都有水电及都有床铺及一个柜子；门窗是完整的。就胡培云对涉案租赁物的装修情况，胡培云陈述：一楼做了天花吊顶，做了隔墙，设置了卫生间、值班室；二楼拆除了走道两边的窗户，砌了墙，并对房屋进行了重新间隔，隔成7个房间，房间内的墙壁做了印花，安装了空调、电脑桌、电话及门禁，拉了网线、电视线；每个房间单独做了卫生间，浴室；三楼间隔了13个房间，并配备了相应的设施。熊常云对此予以确认，且陈述上述装修有经过其同意。胡培云陈述上述装修现还在涉案房屋内，熊常云、张志邦当庭表示不同意利用胡培云上述装修物。熊常云另陈述其现非涉案房屋产权人，无权处理房屋内的装修物；张志邦陈述同意胡培云自行搬走拆除装修物。庭审中，经法院释明，胡培云明确就其主张的损失不申请司法鉴定。庭审中，胡培云陈述其在2013年10月8日至2015年3月3日期间有在涉案租赁物内经营，之后因为停水停电未能继续经营。熊常云陈述停电大概是2015年3月份、停水是2015年10月份，停水停电的原因是因为胡培云一直未缴纳2014年12月份的水电费、2015年1-3月的水费，所以其也无义务向相关部门缴交，因欠费相关水电部门停水停电。胡培云确认其缴纳涉案租赁物租金及水电费至2014年12月份，之后就未缴纳，原因是其无法办理营业执照。胡培云提交了其自行制作的2013年至2018年期间的财务账册证明其在该期间的收支情况及损失参考依据。熊常云、张志邦对该证据均不予确认。为证明熊常云曾配合胡培云办理过工商营业执照登记，但由于熊常云未能提供办证所需的资料，因此营业执照迟迟没有办下来，胡培云提交了证据《广州房屋租赁合同》《个体工商户名称预先核准通知书》《办理临时经营场所使用证明须知》《工商执照办理材料须知》《出租屋税务登记表》。上述《个体工商户名称预先核准通知书》载明广州市工商行政管理局南沙分局在2014年12月1日预先核准胡培云申请的个体工商户名称为“广州市南沙区南沙萍聚旅馆”，上述《办理临时经营场所使用证明须知》列明了办理临时经营场所使用证明需提交关系证明等材料。熊常云、张志邦对上述证据的真实性确认。2018年7月31日，本院就原告张志邦与被告胡培云房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）粤0115民初75号《民事判决书》，该判决书查明“熊常云是广州市南沙区南沙街XX街XXX号二楼至三楼和XX楼房屋（原产权证号分别为粤房地证字第××号、第××号、第××号）登记的原权利人，其于2011年3月31日将上述房屋出售给张志邦并签订了《房地产买卖合同》。后双方因买卖交易产生纠纷，张志邦遂申请仲裁，广州仲裁委员会于2014年2月11日作出（2013）穗仲案字第3529号调解书，其中调解书主文载明：‘（三）对于涉案房屋现状面积中超出粤房地证字第××号、第××号、第××号《房地产权证》所载面积的部分，被申请人（熊常云）在办理完成上述三份《房地产权证》所载面积转名为申请人手续之日起三个月内，一并交付给申请人处理；水电设施按现状移交，不得拆除’。……。2013年8月30日，熊常云（甲方）与胡培云（乙方）签订《租房协议》，约定：‘一、甲方将广州市南沙区板头XX街XX号二楼至三楼和XX号楼左边底下两个铺面及二楼左边后面55平方米的房屋现状出租给胡培云作为旅业使用。二、租期：从2013年11月1日起至2018年10月30日止。必须每月5号前一次性付清当月的租金与上个月的水、电费。三、月租金为捌仟元整，乙方以现金支付。从2016年9月1日起房租每年递增10%。……。’2014年10月16日，双方另行签订《补充协议》，约定：‘在合同履行期间，由于乙方经营旅业未达到预期效果，认为房租偏高，要求甲方减租等事宜，经双方磋商达成以下条款，共同遵守：……二、甲方同意房租在原来每月8000元的基础上少700元，今后每月按7300元收取，乙方必须每月5日前交清当月的房租和上月水电费，否则，甲方有权收回房屋，终止合同。……。’张志邦曾以胡培云非法侵占案涉租赁房屋为由，向本院提起诉讼，要求胡培云返还房屋并支付房屋占用费。本院于2017年1月23日作出（2016）粤0115民初2704号民事判决书，在该判决书中查明：‘胡培云承租涉案15号房屋拟经营住宿业……涉案房屋于2015年3月停电后，至今仍未通电，胡培云亦无营业，但未交还涉案房屋给张志邦……胡培云确认其租金交至2014年12月底，水电费交至2014年12月’等事实，并认定“第三人熊常云出租给胡培云的房屋，部分取得房地产权证，部分未取得房地产权证，当事人亦未提供证据证明未取得房地产权证的部分已取得建设工程规划许可证，故胡培云与第三人熊常云签订的《租房协议》，涉及有产权证的部分有效，涉及无产权证的部分无效，但不影响有产权证部分的合同效力。……于2015年10月8日变更登记张志邦为15号房屋权属人，如前所述，过户后不影响《租房协议》的效力，胡培云理应从2015年10月8日起向张志邦支付租金。但胡培云拖欠第三人熊常云租金和水电费，第三人熊常云未妥善处理，致使XX号房屋停止通电，张志邦取得XX号房屋的产权后，又未恢复XX号房屋的通电，致使胡培云不能正常营业，各方当事人均有过错，故胡培云应按《租房协议》约定的每月租金标准的50%向张志邦支付租金。……至于2017年2月1日起的租金，因本案判决时尚未到期支付，故本院暂不处理，张志邦可在实际发生后另案主张权利。’等内容，并作出如下判决：‘一、被告胡培云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金65096.77元及利息（利息的计算方法：以35096.77元为本金，从2016年6月29日起计算；从2016年7月1日起至2016年8月31日止，分别以每月租金4000元为本金，从各月6日起计算；从2016年9月1日起至2017年1月31日止，分别以每月租金4400元为本金，从各月6日起计算，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算至付清款项之日止）给原告张志邦;二、驳回原告张志邦的其他诉讼请求。’张志邦不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）粤01民终4234号民事判决书，确认一审所认定的事实，驳回上诉，维持原判。因胡培云未履行上述生效判决，张志邦向本院申请强制执行。张志邦在庭审中确认在熊常云对案涉租赁物停电后一直没有恢复通电，并表示因胡培云一直拖欠电费和租金未付，故其在合同到期日（2018年10月30日）前不会恢复对案涉租赁物的通电。2018年2月8日，本院组织当事人到房屋现场勘验。经勘验，当事人确认胡培云签订《租房协议》后实际一直使用的是15号房屋的一层左边商铺以及二层、三层。在诉讼过程中，张志邦申请对15号房屋第三层的装饰装修残值进行鉴定，本院摇珠确定评估公司为广州市华盟价格事务所有限公司。经本院委托评估，该评估公司于2018年6月7日出具《关于广州市南沙区南沙街集贤大街15号房屋第三层的装饰装修残值评估结论书》，确定装修项目主要包括：地面找平贴瓷砖、紫砖踢脚线、墙面喷图印花、硅钙板天花吊顶等44项（详见附表），以2018年5月17日的现场勘验时间为评估时点，评估装饰装修残值为29159元。张志邦为此预付评估费用6000元。张志邦对评估结论书予以认可，同意对评估报告所确定的装饰装修项目进行利用，并同意按照评估的残值从胡培云应当向其支付的租金或占有使用费范围内扣减相应价款；胡培云则认为应对其承租使用的案涉15号房屋一层左边商铺、第二层的装饰装修残值一并进行整体评估，评估报告只对第三层进行评估没有意义，且评估报告未对第三层内的电脑、洗衣机等物品进行评估。”该判决书认为：“……。关于租赁关系应否解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人取得租赁物的对等义务，获得租金收益是出租人的合同目的。虽然《租房协议》中未约定出租人在承租人不及时缴纳租金时有权解除合同，但《补充协议》在第二条约定有‘乙方必须每月5日前交清当月的房租和上月水电费，否则，甲方有权收回房屋，终止合同‘的内容，且依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条’承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。‘之约定，胡培云作为案涉租赁物的承租人长期未按协议约定支付租金，且在张志邦提起诉讼及法院作出判决后，不仅没有依照判决履行支付租金的义务，而且还继续拒付租金，其行为已构成根本违约，张志邦要求解除其与胡培云之间的房屋租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。合同解除后，张志邦作为产权人，有权要求胡培云腾空交还案涉租赁物。《租房协议》约定的租赁的物业为15号二楼至三楼和13号楼左边底下两个铺面及二楼左边后面55平方米的房屋，但根据胡培云的陈述和现场勘验，可以确定胡培云实际承租使用的是15号房屋第一层左边商铺、第二层和第三层房屋，故胡培云应将其实际承租使用的租赁物予以腾退。虽然15号房屋第三层属于无产权登记部分，但其与有产权登记的第一、第二层属于一个独立的整体结构，且按照张志邦与原业主熊常云在仲裁时所达成的调解协议，该部分亦在案涉租赁物交易过户后一并交付给张志邦处理，故胡培云应当将其实际承租使用的15号房屋第一层左边商铺、第二层和第三层予以腾空交还给张志邦。……。”据此判决：“一、解除原告张志邦与被告胡培云之间关于广州市南沙区南沙街集贤大街15号房屋的租赁关系；二、被告胡培云在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市南沙区南沙街集贤大街15号第一层左边商铺、第二层和第三层房屋腾空交还给原告张志邦；……。”本院认为,依据生效判决的认定，案涉租赁物租赁关系已经法院裁判解除。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为熊常云、张志邦是否应承担赔偿责任。本院对此评判如下：其一，根据胡培云、熊常云在涉案《补充协议》第二条中的约定“乙方必须每月5日前交清当月的房租和上月水电费，否则，甲方有权收回房屋，终止合同”，胡培云当庭自认其仅缴纳涉案租赁物租金、水电费至2014年12月份，而根据当事人确认涉案租赁物在2015年3月以后才被停水、停电，故胡培云未依约缴纳租赁费用在先，且无合理抗辩理由，其行为构成违约。其二，根据已经生效的（2018）粤0115民初75号《民事判决书》认定，涉案租赁物合同关系的解除，是因为胡培云作为案涉租赁物的承租人长期未按协议约定支付租金，且在张志邦提起诉讼及法院作出判决后，不仅没有依照判决履行支付租金的义务，而且还继续拒付租金，其行为已构成根本违约。其三，已经生效的(2016)粤0115民初2704号判决书有对本案当事人在履约过程中的过错作出认定及处理“胡培云拖欠第三人熊常云租金和水电费，第三人熊常云未妥善处理，致使15号房屋停止通电，张志邦取得15号房屋的产权后，又未恢复15号房屋的通电，致使胡培云不能正常营业，各方当事人均有过错，故胡培云应按《租房协议》约定的每月租金标准的50%向张志邦支付租金。”其四，就胡培云所主张的不能办理营业执照的原因，其所提交的证据《个体工商户名称预先核准通知书》《办理临时经营场所使用证明须知》等仅能证明其有向相关部门申请办理执照，不能证实其所主张的系因熊常云不予配合所致，应承担举证不能的法律后果。据此，结合胡培云对其主张的损失并未举证证实，同时考虑到熊常云、张志邦明确表示不同意利用胡培云在涉案租赁物内的装修，张志邦亦同意其自行将装修物品搬离，故胡培云要求对方赔偿其损失1479044元据理不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡培云的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9055.70元，由原告胡培云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年四月三十日书记员  梁凤茵