广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初517号原告：温金钊，男，1986年11月12日出生，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：周三花，女，1970年8月22日出生，汉族，住清远市清新区。被告：清远市鼎丰房地产开发有限公司。住所地：清远市新城三号区飞霞大厦3栋东南面。法定代表人：肖习松。委托诉讼代理人：梁杰、唐方恒，广东飞来湖律师事务所律师。原告温金钊诉被告清远市鼎丰房地产开发有限公司（下称鼎丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周三花、被告委托诉讼代理人唐方恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温金钊向本院提出诉讼请求：1、鼎丰公司开具购房发票；2、鼎丰公司提交位于清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居A梯605号房屋权属登记需由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋（不动）产权登记；3、鼎丰公司支付逾期交楼违约金31060.2元；4、鼎丰公司支付逾期办证违约金（从2016年12月30日起按已付购房款386321元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案之日止，至2019年1月31日为18000元）；5、由鼎丰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月26日，与鼎丰公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，购买鼎丰公司位于清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居A梯605号房屋，购房款386321元。2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付使用。鼎丰公司未按合同规定的最后期限将商品房交付使用，逾期交房不超过60日，自合同约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之一的违约金；逾期交房超过60日，要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之一的违约金。交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，不退房的，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。依约支付全部购房款后，2018年12月12日，鼎丰公司将房屋交付使用，逾期交房804天，应支付逾期交房违约金31060.2元（386321×0.0001×804）。至今，鼎丰公司没有开具购房发票，未将办理涉案房屋权属证所需的资料报产权登记机关备案。因没有购房发票和房屋权属证书，失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。约定逾期办证违约金为己付房价款的0.1%，与鼎丰公司违约的时间长短无任何关联，在鼎丰公司长期未履行义务的情形下，该违约金难以实现其设立的初衷，明显过低，依照公平原则，应调整为按己付房款386321元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；合同约定，2016年9月30日交付房屋后，鼎丰公司应在90日内将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金应从2016年12月30日计至将办理房地产权证所需提供的资料报登记机关备案之日止。被告鼎丰公司答辩称：一、双方签订《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的。对支付逾期交楼违约金没有异议。合同明确约定逾期办证违约金的计算方式，在没有提供任何损失证明的情况下，主张逾期办证违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算缺乏事实和法律依据。二、逾期交楼违约金与逾期办证违约金不应重复计算。原告温金钊围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、身份证、企业登记资料，拟证明诉讼主体资格；2、《广东省商品房买卖合同》，拟证明双方的权利和义务；3、首付款收据、税收完税证明、办房产证费用收据，拟证明己履行了合同义务，支付购房款及缴纳相关税款；4、单元验收记录表，拟证明收楼日期为2018年12月12日。被告鼎丰公司没有提交证据。本院组织双方进行了证据交换及质证。被告鼎丰公司对原告温金钊提交的证据1、2、3、4没有异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2015年1月26日，温金钊与鼎丰公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，温金钊购买鼎丰公司位于清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居A梯605号房屋，购房款386321元，签订合同当日，温金钊支付首期房款116321元，余款270000元办理银行按揭。2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付使用。鼎丰公司未按合同规定的最后期限将商品房交付使用，逾期交房不超过60日，自合同约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之一的违约金；逾期交房超过60日，要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之一的违约金。交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，不退房的，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。合同签订后，温金钊依约履行合同义务。2018年12月12日，鼎丰公司向温金钊交付房屋。该商品房未办理不动产权初始登记。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。鼎丰公司与温金钊签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、发票。按交易习惯，温金钊支付款项后，鼎丰公司应开具发票。温金钊请求鼎丰公司开具发票，予以支持。三、关于逾期交楼违约金。鼎丰公司没有依合同约定交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。鼎丰公司应付温金钊逾期交楼违约金31060.2元。四、不动产权登记及逾期办证违约金。1、违约责任。合同约定，在交付房屋后的90日内提交不动产权登记资料在不动产权登记机关备案，是鼎丰公司的责任。鼎丰公司没有履行，应承担违约责任。该商品房没有办理不动产权初始登记，暂不具备办理不动产权证的条件。温金钊请求鼎丰公司提交登记资料报不动产权登记机关备案，协助办理该房屋不动产权登记，不予支持。2、违约金的调整。温金钊主张按合同约定计算的逾期办证违约金，不足以弥补损失，应予调整。结合本地区的实际情况，调整为以房款386321元为基数按年1%计算。温金钊请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，鼎丰公司主张按合同约定计算，不予支持。综上，鼎丰公司应付温金钊的逾期办证违约金为以房款386321元为基数从2019年3月13日起按年1%计算。温金钊请求从2016年12月30日起计算逾期办证违约金，与计算逾期交房违约金的时间重合部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十六条的规定，判决如下：一、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内开具购房发票给原告温金钊;二、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应付原告温金钊的逾期交楼（房屋）违约金31060.2元，于本判决生效之日起10日付清；三、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应付原告温金钊的逾期办证违约金（从2019年3月13日起以386321元为基数按年1%计至本判决确定付款日），于本判决生效之日起10日内付清;四、驳回原告温金钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1026元，减半收取513元，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司负担325元，原告温金钊负担188元。此款，原告温金钊已预交，被告清远市鼎丰房地产开发有限公司负担部分，本院不作退回，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司在履行上述判决时付给原告温金钊。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇一九年四月九日书记员  凌书韵附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。