广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初2954号原告（反诉被告）：朱道奇，男，1978年1月12日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄怡泉，系广东江盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘俊凯，男，1975年8月26日出生，汉族，身份证住址：广东省陆丰市。被告（反诉原告）：许海旋，女，1978年7月11日出生，汉族，身份证住址：广东省陆丰市。委托诉讼代理人：莫敏玲，系广东经纶律师事务所律师。原告（反诉被告）朱道奇与被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱道奇及委托诉讼代理人黄怡泉、被告（反诉原告）刘俊凯及被告（反诉原告）许海旋的委托诉讼代理人莫敏玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱道奇向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与两被告于2016年9月28日签订的《存量房买卖合同》；2、两被告返还原告已支付的定金50000元；3、两被告向原告支付违约金及赔偿房屋增值部分损失（违约金自2016年12月1日开始，按总房款164万的每日万分之五计算，至实际解除合同之日止，暂计至2018年3月29日为484天，违约金为396880元）；4、两被告向原告支付交易不成的违约金164000元；5、两被告承担本案诉讼费和保全费用。事实和理由：原告朱道奇与被告刘俊凯、许海旋于2016年9月28日签订了《存量房买卖合同》，约定原告朱道奇购买被告刘俊凯、许海旋位于广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501房，房屋总价164万元。合同签订后，原告朱道奇向被告刘俊凯、许海旋支付了定金50000元，被告刘俊凯、许海旋将房屋交付给原告朱道奇使用至今。原告朱道奇一直要求被告刘俊凯、许海旋配合办理银行贷款按揭手续和产权变更手续，但两被告因与案外人诉讼纠纷致房屋被案外人保全，交易无法进行。故原告朱道奇诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋答辩称，涉案合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同；刘俊凯、许海旋对合同无效不存在明知的故意，系中介机构为促成交易隐瞒房屋情况，合同无效的后果应由中介机构承担；朱道奇在签订合同时未尽审慎义务，且履行合同中未及时减损，应对自己遭受的实际损失承担相应责任；朱道奇主张的违约金数额过高，远超实际损失，故要求法院驳回朱道奇的诉讼请求。被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋提出反诉请求：1、反诉被告朱道奇将位于广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501房的房屋交还反诉原告刘俊凯、许海旋管业；2、反诉被告朱道奇就广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501房配合办理撤销房屋买卖网签手续；3、反诉被告朱道奇向反诉原告刘俊凯、许海旋支付广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501房自2017年1月1日至实际交还之日止的占有使用费（按每月4000元的标准暂计至2018年4月30日为60000元）；4、反诉费由反诉被告朱道奇承担。事实与理由：反诉原告刘俊凯、许海旋与反诉被告朱道奇签订《存量房买卖合同》后，将位于广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501房的房屋交付给反诉被告朱道奇使用。因讼争房屋被法院查封，反诉原告刘俊凯、许海旋无法预见何时解封，遂于2017年1月份提示反诉被告朱道奇及时另觅房源并腾退房屋，然而反诉被告朱道奇未予理会并继续占用至今。根据广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》，结合涉案房屋家私家电齐备的情况，反诉原告刘俊凯、许海旋认为涉案房屋占用费应定为4000元每月。为维护自己的合法权益，反诉原告刘俊凯许海旋依法提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）答辩称，涉案合同履行过程中，刘俊凯、许海旋的违约造成合同履行不能，致使朱道奇损失巨大，应承担违约责任；并且刘俊凯、许海旋根据涉案合同交付房屋给朱道奇，现合同不能履行的责任不在朱道奇，故请求驳回刘俊凯、许海旋的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方提交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501的房产，建筑面积98.69平方米，由刘俊凯、许海旋共同共有。2016年9月28日，朱道奇（买方，乙方）与（反诉原告）刘俊凯、许海旋（卖方，甲方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋。合同第一条约定甲方保证对房地产享有完整产权。第二条及附件第三条约定房屋总价1640000元，乙方须在合同签订之日支付定金50000元，在签署合同30日内签署银行按揭文件、支付贷款所需费用并备齐相关资料办理按揭手续，在收到银行通知提前还贷之日起三日内支付首期款490000元，于交易过户及抵押手续完成后由贷款银行支付剩余房款1100000元；合同第四条约定过户成功三个工作日内交付房屋；合同第十条约定甲方不按合同约定将房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；合同第十一条约定甲方如未按本合同规定的期限交房，每天应按房地产成交价的0.05%向乙方支付违约金，逾期超过10天仍未交房的，乙方有权解除合同，若乙方要求继续履行，则合同继续履行，自合同约定交付使用日起的次日起至实际交付之日，甲方按每日成交价0.05%的标准向乙方支付违约金；合同第十三条约定若未能按时取得房地产权证的，违约方从逾期之日起每日按房地产成交价的0.05%支付违约金，合同继续履行。合同亦约定了其他内容。合同签订同日，朱道奇向刘俊凯、许海旋支付购房定金50000元，刘俊凯、许海旋将涉案房屋钥匙交付给朱道奇。讼争双方确认涉案房屋交付时带装修并包括家具家电，之后双方委托中介办理了房屋买卖网签手续。2016年10月初，讼争双方去国土部门对涉案房屋进行查册，朱道奇得知涉案房屋于2016年9月1日被（2016）粤0113民初7150号案件查封，经协商，刘俊凯、许海旋向朱道奇承诺尽快解决查封问题以继续履行合同。2016年10月21日，涉案房屋被（2016）粤0113民初8887号案件轮候查封。2017年1月10日，涉案房屋上关于（2016）粤0113民初7150号案的查封解除，（2016）粤0113民初8887号案件的轮候查封转为正式查封。庭审中刘俊凯称于2017年1月告知朱道奇涉案房屋无法解封，并要求另寻房源，但未提交相应证据。朱道奇提交微信聊天记录证明其于2017年5月25日通过微信催促刘俊凯解决涉案房屋的查封事宜，刘俊凯称在想办法并建议选择远一点的房源购买。讼争双方确认曾在2017年7月至10月期间与案外人协商涉案房屋解封事宜，但未达成一致意见。2018年2月28日，刘俊凯向朱道奇发送短信，告知其房屋买卖合同因房屋查封而无法履行，应另觅房源，并要求朱道奇在10日内按同地段同类型住宅租金标准向刘俊凯、许海旋支付自2017年1月至2018年1月的房屋占用费48000元。朱道奇收到并通过短信表示不同意。2018年3月29日，朱道奇因本案纠纷诉刘俊凯、许海旋至我院，案件审理过程中，朱道奇申请通过摇珠方式确定第三方评估机构对涉案房屋于2017年7月11日的市场价值进行评估。广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司于2018年9月26日出具《报告书》，确定涉案房屋在2017年7月11日时的评估单价为25140元/平方米，评估价值为2481067元。朱道奇因此付出评估费用8668元。庭审中刘俊凯、许海旋提供广州市房地产租赁管理所公布的2017年《广州市房屋租金参考价》证明涉案房屋的占有使用费金额，其中2017年番禺区南村镇“自在城市花园诺德名筑诺德名都”的租金参考价为35元/平方米，番禺区南村镇其他电梯楼的租金参考价为27元/平方米。以上事实有《存量房买卖合同》、微信转账记录、房屋产权情况证明、微信聊天记录、2017年广州市房屋租金参考价、评估报告书、发票及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。讼争双方于2016年9月28日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，合同条款对双方均有约束力。刘俊凯、许海旋作为卖方应保证交付产权无瑕疵的房屋给买方朱道奇，而涉案房屋在合同签订前就存在查封，合同签订后又发生轮候查封的情形，刘俊凯、许海旋在2017年1月解除其中一个查封后，至今无法解除另一个查封以致涉案交易无法继续，属于根本违约，应承担主要的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，朱道奇请求解除涉案《存量房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。至于刘俊凯、许海旋有关转让查封房屋违反了法律法规的强制性规定致涉案合同无效的抗辩意见，本院认为查封房屋不得转让系《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条对于不动产权属登记方面的管理性规定，不属于规范房屋买卖合同的效力性规定，现刘俊凯、许海旋并不能举证证明涉案交易存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故对于其合同无效的抗辩，本院不予采纳。涉案合同第十条约定，卖方不能将涉案房屋出卖给买方的，应向买方退回所收取的所有费用并按总房款的10%支付违约金，故朱道奇依约请求刘俊凯、许海旋退回定金50000元并支付交易不成违约金164000元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。关于朱道奇主张的房屋增值部分损失，本院认为应综合考虑可预见因素、减损因素、损益相抵因素及过失相抵因素，具体分析如下：首先，涉案房屋在合同签订之前就已被法院查封，朱道奇作为具有完全民事行为能力的自然人，在进行购房这种大额交易前，未查询核实涉案房屋的产权情况就签订合同，导致可预见的购房风险成为现实，属于未尽审查注意义务，存在过错。其次，现有的证据显示朱道奇于2016年10月知晓涉案房屋被查封，而刘俊凯、许海旋在2017年5月已明确建议朱道奇另觅房源，故朱道奇理应认识到涉案房屋继续过户的希望渺茫，也应考虑到房价不断上涨的客观现实，但其怠于解除合同、另觅房源，而继续居住在涉案房屋中放任损失扩大，此系过错之二。最后，涉案合同仅履行到支付定金的阶段，朱道奇支付50000元定金以后，刘俊凯、许海旋就提前将带装修的涉案房屋交付给朱道奇居住至今，朱道奇在合同解除之前通过居住房屋受益的部分应从中抵扣。综上，由于朱道奇在交易前未尽审慎注意义务，交易过程中未尽及时止损义务，结合朱道奇在合同履行过程中的实际支出和提前接收房屋使用至今的事实，考虑到上文已对交易不成违约金164000元进行支持的情况，本院对朱道奇要求赔偿房屋增值部分损失的诉请不予支持。至于朱道奇在本诉第三项诉讼请求中所涉违约金，朱道奇明确系依涉案合同第十一条、十三条而主张。根据涉案合同约定，第十一条所涉违约金属于延迟交房违约金，第十三条所涉违约金属于延迟过户违约金，涉案房屋自合同签订后一直由朱道奇居住，不存在延迟交付的情形，并且涉案合同因履行不能导致解除，也不存在过户的可能，故本院对朱道奇主张的该项违约金亦不予支持。合同解除后，朱道奇没有继续占用涉案房屋的法律根据，故刘俊凯、许海旋反诉要求朱道奇交还涉案房屋管业的反诉请求本院予以支持。关于刘俊凯、许海旋要求支付占用费的反诉请求。本院认为虽然涉案合同约定房屋交付时间为交易过户后三日内，但刘俊凯、许海旋在合同签订的同日将涉案房屋钥匙交付朱道奇，朱道奇接收钥匙并搬入居住，双方以事实行为变更了合同约定。刘俊凯、许海旋声称在2017年1月份要求朱道奇另寻房源，不能提供相应的证据，其于同年5月要求朱道奇另觅房源但未明确要求解除合同，同年10月讼争双方及案外人仍就涉案房屋协商解封事宜，说明刘俊凯、许海旋当时仍有继续履行合同的意愿，故刘俊凯、许海旋将2017年1月1日作为占用费计付起点不合理。如前所述，合同解除以后朱道奇不具备继续占用涉案房屋的法律依据，因此，涉案房屋占用费的起计时间应自本判决确认的合同解除之日起算。在广州房地产租赁管理所公布的2017年广州房屋租金参考价中，刘俊凯、许海旋所依据的“自在城市花园诺德名筑诺德名都”与涉案房屋所在的“自在城市花园自在康苑”在楼龄、地段均存在较大差异，故本院参照2017年南村镇其他电梯房（毛坯）的租金参考价格（27元/月/平方米），酌定涉案房屋的占有使用费为每月30元/平方米×98.69平方米=2961元，朱道奇应按每月2961元的标准，自本判决确定的合同解除之日起向刘俊凯、许海旋支付涉案房屋占有使用费直至实际迁出之日止。由于涉案房屋已办理网签买卖手续，故合同解除后，讼争双方应相互配合就涉案房屋办理撤销网签手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱道奇与被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋于2016年9月28日签订的《存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）朱道奇返还购房定金50000元；三、被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）朱道奇赔偿交易不成违约金164000元；四、原告（反诉被告）朱道奇应自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501的房屋交还被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋管业，并自本判决发生法律效力之日起，按每月2961元的标准向被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋支付房屋占有使用费直至实际迁出之日为止；五、原告（反诉被告）朱道奇与被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋应自本判决发生法律效力之日起十日内相互配合就广州市番禺区南村镇自在城市花园自在康苑3座501房办理撤销网签手续；六、驳回原告（反诉被告）朱道奇的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋的其余反诉请求。案件受理费19560元，保全费5000元，合计24560元，由原告（反诉被告）朱道奇负担13767元，由被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋负担10793元；反诉费9780元，由原告（反诉被告）朱道奇负担780元，由被告（反诉原告）刘俊凯、许海旋负担9000元；评估费8668元，由原告（反诉被告）朱道奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  陈键豪二〇一九年四月二十七日书 记 员  苏晓俭