湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初718号原告：范世琼，女，1964年2月25日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，被告：黄石市虹桥房屋开发有限公司，住所地湖北省黄石市花湖大道9号，统一社会信用代码914202007844585882。法定代表人：罗莹，董事长。委托诉讼代理人：吴学军，公司职员。委托诉讼代理人：张承俊、高鹏（实习），湖北易圣律师事务所律师。原告范世琼与被告黄石市虹桥房屋开发有限公司（以下简称虹桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范世琼，被告虹桥公司的委托代理人吴学军、张承俊、高鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范世琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》；2、判令虹桥公司因房屋消防设施不合格给其造成装修、修缮消防通道等经济损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；3、判令虹桥公司赔偿其剩余租赁期限内（2017年6月1日起至2023年8月17日止）装饰装修残值损失6万元（具体金额以鉴定结果为准）；4、判令虹桥公司退还其房屋押金1.8万元；5、判令虹桥公司支付其362-2租赁商铺，2008年8月18日至2017年5月30日第二消防楼梯通道，占用上港路364-1号50平方米商铺面积和占用上港路362-2号9.7平方米商铺面积，占用费111,972元；6、判令虹桥公司给其开具从2008年8月18日至2017年6月17日房屋租金正式发票；7、判令驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求“立即清偿拖欠的租金208,304.9元，并至欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金至实际清偿租金之日止”；8、本案诉讼费用由虹桥公司承担。事实与理由：其与虹桥公司于2008年5月9日签订《房屋租赁合同》，虹桥公司将位于黄石市黄石港上港路364-1、362-2号商铺出租给其作营业使用，使用面积为第一层297平方米，第二层约为253平方米，租赁期限从2008年8月18日至2023年8月17日止，租金每月8,600元。2011年5月10日，双方签订《房屋租赁补充协议》，将原合同中的黄石港上港路364-1、362-2商铺的出租面积修改为，第一层286平方米，第二层246平方米，两层共计532平方米。合同约定虹桥公司对租赁标的室内消火栓系统、自动喷水系统管网均无水源供给，室内消防报警系统无电源供给，消防通道不合格。由于虹桥公司交付的租赁房屋因缺乏安全出口，消防通道不合格，消火栓系统、自动喷水系统管网无水源供给无法通过消防验收，以上因素，致其不能合法正常营业，属虹桥公司严重违约。为此，其多次与虹桥公司交涉，要求虹桥公司解决消防验收等问题，但虹桥公司长期置之不理，从而导致其长期不能合法、正常营业，只得自掏费用代为修缮消防通道及管网水源供给等。在不明真相情况下，其投入20多万元进行装饰装修、购置设备，却发现租赁房产根本无法办理消防验收手续，不能进行合法、正常营业，由此给其带来巨大经济损失。且2008年8月18日起，在其租赁房屋期间，虹桥公司就一直未提供房屋租赁增值税专用发票，虹桥公司的行为不但违反《税法》等法律法规有关规定，而且使得其无法进行进项抵扣，给其带来经济损失。该租赁房屋属于“具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形”。被告虹桥公司辩称，1、范世琼租赁的房屋于交付前已通过消防验收，范世琼主张消防不合格与事实不符；2、范世琼主张的物业纠纷经法院审理已调解结案，由物业承担责任，问题早已解决，且与本案没有关联，依据一事不再理的诉讼原则，该项诉讼请求不能成立，依法应予驳回；3、本案合同效力及合同履行。本案涉及是商铺租赁合同，涉及的是532平方米的商铺，该合同是合法有效的，532平方米，是范世琼委托相关的机构对面积提出勘测，而不是专业的房屋测绘机构测量的面积，按照虹桥公司委托测定的面积，在补充协议中，双方对租赁面积和租金不得发生争议，据范世琼提交的证据，范世琼是将2015年10月12日以前支付的租金，直接支付给黄石贝通商贸有限责任公司（以下简称贝通商贸公司），在本案中，范世琼又计入虹桥公司的租金，范世琼计算租金的方式与实际履行不相符，范世琼差欠其租金金额为208,304.90元；4、本案所涉承租的房屋，并不是范世琼自行经营，而是其将门面转租给他人从而赚取差额；5、范世琼长期拖欠房屋租金违约，应当承担违约责任，范世琼拖欠租金的事实客观存在，范世琼也承认只是在租金金额上有差异，无权要求返还押金，合同中对装修没有约定，请求驳回范世琼的全部诉讼请求。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无争议的证据和事实，本院直接予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：一、合同签订及履行情况涉诉房屋即湖北省黄石市黄石港上港路364-1、362-2号商铺，系黄石贝通生化有限责任公司（以下简称贝通生化公司）所有。2007年7月19日，涉诉房屋所在的桥南小区A-F栋住宅楼经黄石市公安消防支队验收合格，并出具《关于桥南小区A-F栋住宅楼建筑工程消防验收合格的意见》（黄公消（验）字[2007]040号）。2008年5月6日，贝通生化公司向虹桥公司出具授权委托书，委托虹桥公司，负责经营出租涉诉房屋。2008年5月9日，出租方虹桥公司（甲方）与承租方范世琼（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于湖北省黄石市黄石港上港路364-1、362-2号商铺，使用面积（一层约为297平方米，二层约为253平方米）两层共计550平方米商铺出租给乙方作营业使用；租赁期限为15年，从2008年8月18日起至2023年8月17日止；租金按（一层每平方米19元、二层每平方米12元计算）每月共计8600元，从2008年8月18日起至2010年8月17日止；从第三年即2010年8月18日起，每年递增6%，省略角、分位数（例：2010年8月18日至2011年8月17日月租金为9,116元，2011年8月18日至2012年8月17日月租金为9,662元，以此类推）；乙方应于起租日后每月20日前交清租金，直接将月租金交付虹桥公司账户42×××15建行港办；若逾期30日（1个月）未交，甲方可采取停水停电等措施；若逾期三个月不交租金，则视为乙方单方面终止合同，甲方有权收回租赁标的，并不予退还押金；乙方不得拆除和故意损坏室内固定装修，否则，甲方由此所受的损失，由乙方负责赔偿；乙方在签订合同时，应向甲方交纳1.8万元作为合同押金，合同期满后，乙方退出租赁标的，并结清租金，甲方退回合同押金给乙方（不计息）；甲方负责为乙方创造良好的外部条件（如：提供水、电、地漏等），乙方负责办理证照并自理相关费用；甲方负责对租赁标的进行正常的维修，在不影响主体结构的情况下，甲方同意乙方对租赁标的进行室内整体装修，费用由乙方承担；租赁标的的供电、供水、消防等设施已纳入黄石市佳星物业管理有限责任公司（以下简称佳星物业公司）统一管理，甲方需协助乙方接洽相关事项；租赁期限内，乙方按月交纳水、电费，并大约按照其中一个月的水、电费用交付押金给予佳星物业公司；乙方应遵守国家和政府法律和法规，服从工商、税务、消防、公安、计生、城管等部门的管理，不得经营政府不允许经营的项目和生产污染环境有毒有害的产品及从事非法活动；甲方不承担乙方经营中的任何经济纠纷和法律责任……。同日，范世琼向虹桥公司交纳房屋押金1.8万元。2008年5月30日，范世琼与案外人刘琼签订《股份制合同协议书》，约定在涉诉房屋基础上，共同出资成立黄石市佳美星城菜市场。2008年6月25日，黄石市佳美星城菜市场登记成立。2013年12月26日，黄石市佳美星城菜市场注销登记。2008年10月29日，贝通生化公司为364-1、362-2号商铺分别办理了黄房权证2008港字第××号与黄房权证2008港字第××号房屋所有权证，建筑面积分别为321.42平方米、274.47平方米（共计595.89平方米）。后经范世琼委托，湖北省鄂东南地质大队对涉诉房屋的套内使用面积进行了重新测绘，测绘结果为364-1号商铺套内使用面积为286.4平方米、362-2号商铺套内使用面积为246.1平方米（共计532.5平方米）。2011年5月11日，虹桥公司（甲方）与范世琼（乙方）就双方于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中的承租面积差异签订了一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：甲方同意将原合同中商铺的出租面积修改为一层286平方米，二层246平方米）两层共计532平方米；甲方同意将2008年8月18日至2010年8月17日止超面积收取的租金293元/月（计7,032元），加上2010年8月18日至2011年4月17日止租金超收的416元/月（计3,328元），共计10,360元返还给乙方（冲抵当期租金）；原协议第三条的省略数精确到元、角、分位数，十位数在20元以内的租金免收，超出20元部分按实际数减20元收取；2010年8月18日前的租金每月为8,307元，从2010年8月18日起每年递增比例由6%降为5%收取。合同签订后至2013年4月17日，范世琼将涉诉房屋租金支付至虹桥公司42×××15账户，该期间房租均已付清。自2013年4月18日起至2015年8月17日，范世琼将涉诉房屋租金，以及范世琼与贝通商贸公司另一房屋租赁合同的租金，一并支付至贝通商贸公司69×××73账户中。2015年10月29日起至2017年5月5日期间，范世琼将涉诉房屋租金，以及范世琼与贝通商贸公司另一房屋租赁合同的租金，一并支付至贝通生化公司69×××24账户中。2015年12月21日，贝通生化公司以虹桥公司的名义（甲方）与范世琼（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》，双方就2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》中付款方式改为2015年10月18日起直接将月租金交付贝通生化公司69×××24湖北银行黄石分行营业部。2011年4月12日，范世琼将364-1号商铺转租给案外人程正坤，程正坤至今仍承租该商铺经营“采阳园生鲜超市”，但未与虹桥公司签订房屋租赁合同。2014年7月8日，范世琼将362-2号商铺转租给案外人陈济。2017年5月30日，范世琼退出362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司。2017年9月25日，范世琼向虹桥公司邮寄一份《关于租赁合同无效并要求返还财物的通知书》，称双方之间的房屋租赁合同无效，要求退还押金等财物，且从2017年9月16日起采阳园超市的租金交由虹桥公司收取。2018年5月19日，范世琼向黄石市公安局黄石港分局黄石港派出所报案称小区F栋3层以上消防栓里的消防用品被盗，经派出所核实，系消防管网破裂导致不能正常使用，物业公司将消防水带和水枪集中保管。二、其他相关案件情况贝通商贸公司与黄石星源物业管理有限公司（以下简称星源物业公司）、第三人虹桥公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月10日作出（2015）鄂黄石港石民初字第00267号民事调解书，内容为：一、自签订协议之日起，如果消防主管部门针对黄石市佳美星城批发市场的室内、室外消防管网进行罚款，罚款的相对人是谁就由谁自行承担；二、黄石市佳美星城批发市场的室外消防管网由星源物业公司在协议签订之日起一年内向房产部门申请房屋维修基金并负责组织维修，但由于政府相关主管部门审批导致的原因除外，在此过程中，贝通商贸公司及虹桥公司对此予以协助提供相关资料。2017年8月1日，贝通生化公司以自己的名义向本院起诉范世琼，将程正坤、石菊宝列为第三人，要求解除房屋租赁合同、退还商铺、清偿拖欠的租金及逾期付款滞纳金。2018年1月30日，本院作出（2017）鄂0202民初2187号民事裁定书，以贝通生化公司原告主体不适格为由，裁定驳回起诉。本院认为，一、关于合同效力。范世琼与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》、2011年5月11日签订的《房屋租赁补充协议》，以及2015年12月21日签订的《房屋租赁补充协议》，均为各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。各方当事人均应按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。双方当事人据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。二、关于合同解除。原告请求判令解除其与虹桥公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》。经庭审查明，2017年5月30日，范世琼退出了362-2号商铺并将钥匙交还给贝通生化公司，虹桥公司亦予以认可；2017年9月16日，采阳园超市（即364-1号商铺）的租金开始直接向虹桥公司交付。虹桥公司自认范世琼支付租金至2017年9月15日止。2017年9月25日，范世琼向虹桥公司发出通知，称合同无效并要求退还押金。据此事实，可确认双方之间的上述合同，已经自2017年9月15日起在事实上终止履行了。其中，364-1号商铺租金应计算至2017年9月15日止，362-2号商铺租金应计算至2017年5月30日止。故对范世琼提出解除2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月10日签订的《房屋租赁补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持，并对事实上已经实际解除合同的时间予以确认。三、关于违约及其他具体诉求。（一）关于逾期支付租金违约的认定以及判令驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求“立即清偿拖欠的租金208,304.9元，并至欠租金之日起按银行同期贷款利率给付滞纳金至实际清偿租金之日止”的诉求：虹桥公司提出范世琼未能按期支付租金，截止2017年8月18日，范世琼尚欠其租金208,304.90元。范世琼对欠付租金的事实予以认可，仅对欠付租金数额及计算标准提出异议。合同签订后，虹桥公司已履行向范世琼交付租赁房屋的义务，范世琼未能按约按期足额履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于范世琼提出要求驳回虹桥公司提出的第一项诉讼请求的诉讼请求，实际属于针对另一案件即虹桥公司诉范世琼房屋租赁合同纠纷一案的答辩意见，本院将在另一案件中予以裁判。（二）关于与消防设施相关的问题（判令虹桥公司因房屋消防设施不合格给其造成装修、修缮消防通道等经济损失6万元，具体金额以鉴定结果为准的诉求，以及判令虹桥公司支付其362-2租赁商铺2008年8月18日至2017年5月30日第二消防楼梯通道，占用上港路364-1号50平方米商铺面积和占用上港路362-2号9.7平方米商铺面积，占用费111,972元的诉求）：1、虹桥公司提交了涉诉房屋于2007年办理的建筑工程消防验收合格的依据，证明涉诉房屋主体消防工程已经通过验收，可以对外出租，没有损害承租人对房屋进行占有和使用的权利。对范世琼提出要求虹桥公司支付其因房屋消防设施不合格导致装修、修缮消防通道等经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。2、消防疏散通道是为保障应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全而规划建设的。作为商铺的经营者而言，消防通道的制作、规划系法定义务，不属于出租人占用承租人商铺面积的情形。双方在租赁合同中，未明确约定房屋用途，对范世琼提出赔偿消防通道占用涉诉商铺面积的占用费，以及因消防设施不合格造成损失的诉讼请求，无合同约定依据，根据范世琼承租且转租经营多年的事实，可推断其承租的房屋符合合同约定的用途，出租方未违反合同法第二百一十六条和第二百二十条的规定。在诉讼中，范世琼提供的证据不足以支持其诉求，对该项诉求本院不予支持。（三）转租。对虹桥公司提出范世琼未经其同意擅自对涉诉房屋进行转租的抗辩意见，因虹桥公司自知道范世琼对外转租起六个月内均未提出异议，在诉讼中再以范世琼未经其同意擅自对涉诉房屋进行转租为由进行抗辩，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定相悖，本院不予支持。即认定范世琼不违反合同法第二百二十四条的规定，对此不应承担违约责任。（四）关于剩余租赁期限内装饰装修残值损失（判令虹桥公司赔偿其剩余租赁期限2017年6月1日起至2023年8月17日内装饰装修残值损失6万元，具体金额以鉴定结果为准的诉求）：因双方在合同中，对合同解除后的装饰装修残值处理方式未作出约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十二条规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”、“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方解除合同的原因在于范世琼逾期支付租金且自行退出商铺，致使合同目的不能实现，属因承租人违约导致合同解除，且出租人虹桥公司并未表示同意利用，故对范世琼提出要求虹桥公司赔偿其剩余租赁期限内装饰装修残值损失的诉讼请求，本院依法不予支持。（五）关于押金（判令虹桥公司退还其房屋押金1.8万元的诉求）：虽然范世琼逾期支付租金已超过三个月，但虹桥公司未行使合同解除权，房屋租赁合同系因范世琼自行退出商铺导致合同目的不能实现而已于2017年9月15日实际解除。房屋租赁关系解除后，范世琼主张虹桥公司退还其房屋押金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。（六）关于房屋租金发票（判令虹桥公司给其开具从2008年8月18日至2017年6月17日房屋租金正式发票的诉求）：范世琼提出要求虹桥公司向其开具从2008年8月18日起至2017年6月17日期间已交房屋租金的正式发票的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，并已在另一案件中作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条之规定，判决如下：一、确认原告范世琼与被告黄石市虹桥房屋开发有限公司于2008年5月9日签订的《房屋租赁合同》及于2011年5月11日签订的《房屋租赁补充协议》在2017年9月15日解除。二、被告黄石市虹桥房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告范世琼房屋押金18,000元。三、驳回原告范世琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，由原告范世琼负担4,686元，被告黄石市虹桥房屋开发有限公司负担364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邵光东人民陪审员  李乔乔人民陪审员  傅靖宏二〇一九年四月二日法官助理陈玲书记员刘盼