济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初700号原告：王宜晨，女，1992年5月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵建刚，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告王宜晨与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宜晨的委托诉讼代理人赵建刚，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王宜晨向本院提出诉讼请求：1、判令东拓置业支付王宜晨逾期办理房产登记的违约金207393.90元；2、诉讼费用由东拓置业承担。事实与理由：2011年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后，购买丰奥嘉园南区5-2-901的房屋及3号车库3-1-259号车位，房屋价款为1173893元、车位价款为80000元。合同约定2012年8月30日前，出卖人将取得《建设工程竣工验收备案表》的房屋、车位交付王宜晨并在交付后270日内办理房屋所有权证，逾期一天起按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订当天，原告付清全部房屋及车位价款，但东拓置业直至2013年6月13日才向王宜晨交付房屋及车位。2018年9月19日王宜晨在不动产登记中心办理了不动产登记。东拓置业的行为已经严重违约，应当承担违约责任。东拓置业辩称，一、王宜晨主张权利已超过法定的诉讼时效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，由此可知，王宜晨从2014年3月10日即知道自身的权利受到侵害，但是直到2018年11月8日才提起诉讼，其诉讼请求已经明显超过法律规定的诉讼时效，请求贵院予以驳回。二、东拓置业不存在逾期办证违约行为，本案不能办理房屋产权登记证书的原因系王宜晨违建所导致，东拓置业不应承担逾期办证违约金。《商品房买卖合同》中约定由王宜晨购买东拓置业开发的丰奥嘉园房屋一套。该《商品房买卖合同》第二条约定：“…该商品房阳台为非封闭式”。王宜晨在东拓置业交付房屋后擅自将涉案房屋阳台封闭、进行私搭乱建等违建行为。东拓置业依合同约定将办理房屋权属登记需由东拓置业提交的材料报产权登记机关备案，登记机关现场勘查时发现涉案房屋存在违章建筑（阳台封闭），故将东拓置业申请办理涉案房屋所在楼宇房屋权属登记的材料予以退回，以致涉案房屋所在楼宇在2017年11月15日办理产权大证。三、不能办理房屋产权登记证书的后果应由王宜晨承担。被答辩人所在楼宇部分业主在未取得房屋产权之前，违反涉案商品房买卖合同及临时管理规约的约定，擅自封闭阳台、私搭乱建阳光房等，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果理应由王宜晨承担。四、即使存在东拓置业逾期办证违约行为的，王宜晨要求东拓置业承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现王宜晨已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，且王宜晨并未举证其因被告逾期办证造成的实际损失，因此，东拓置业不应承担逾期办证违约金。综上，王宜晨的诉求无任何事实与法律依据，为此，请求贵院驳回王宜晨的诉讼请求，以维护东拓置业的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：东拓置业对王宜晨提交的《车位价款收据》的真实性没有异议，对关联性有异议，认为王宜晨主张的逾期办证违约金不涉及车位，且车位属于使用权转让，车位本身不具有所有权。经本院审查，涉案车位转让协议系使用权转让，王宜晨的诉讼请求为逾期办理房产登记的违约金，涉案车位本身不能办理产权证书，故本院对东拓置业的质证意见予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月27日，王宜晨与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定王宜晨购买东拓置业开发的位于丰奥嘉园南区11号楼2单元901的商品房（房屋交付后楼号重新变更，变更后的楼号为5号楼）一套，房屋总价款为1173893元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家有关规定，将具备《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金；因买受人的原因导致不能办理房屋产权证书或不能按期办理房屋产权证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，王宜晨依照约定支付了购房款1172325元。东拓置业于2013年6月13日向王宜晨交付了房屋。2017年11月15日东拓置业办理完毕房屋产权初始登记。另查明，涉案房屋小区规划图显示王宜晨所购买的5号楼原规划为11号楼,该楼的2单元901南侧露台属于可封闭区域。本院认为，王宜晨与东拓置业于2011年3月27日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行约定义务。王宜晨支付了房款1172325元，东拓置业于2013年6月13日向王宜晨交付了房屋，东拓置业应当在交付之后270内即2014年3月10日前办理产权备案，但是东拓置业未按期履行，直到2017年11月15日才办理涉案房屋权属初始登记。其行为构成违约，依法应当承担违约责任。因此，东拓置业承担的违约期间应自2014年3月11日起计算。该违约虽为持续性违约，但双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，王宜晨于2018年11月8日向本院诉讼，诉讼时效中断。2015年11月8之前的违约金因超过诉讼时效本院不予支持，2015年11月8日之后的违约金本院予以支持。王宜晨于2018年9月19日收到东拓置业电话通知办理不动产登记，并于2018年9月19日向不动产登记机关办理房产登记。王宜晨于2018年9月19日办理房屋产权登记，视为已经知道涉案房屋已具备办证条件。因此，东拓置业承担的违约期间应自2015年11月8日起至2018年9月18日。王宜晨提交的不动产发票载明房款价格为1172325元，合同第十五条约定的违约金是已付房价款的万分之一，故本院支持的违约金是以购房款1172325元为基数，自2015年11月8日起至2018年9月18日止，按日万分之一计算，违约金共计122625元。东拓置业虽主张其逾期办理系王宜晨违反合同约定，擅自将涉案房屋阳台封闭，导致其无法为业主办理房屋产权初始登记，本院查明，东拓置业盖章的小区规划图，证实涉案房屋允许封闭，且涉案房屋2017年11月15日办理房屋产权初始登记。故东拓置业的该项主张，本院不予采信。王宜晨主张车位的逾期办证违约金，因王宜晨购买车位签订的系《地下车位使用权转让协议》，并不存在逾期办证问题，且2013年6月13日东拓置业已经交付涉案车位，因车位所致的违约责任已超过诉讼时效，故本院对王宜晨该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王宜晨逾期办证违约金122625元（以1172325元为基数，自2015年11月8日起至2018年9月18日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告王宜晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4411元，减半收取2205.5元，由被告济南东拓置业有限公司负担1304元，由原告王宜晨负担901.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 魏 群二〇一九年四月二十四日书记员 于金勇