广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初294号原告：广州尚东物业酒店管理有限公司珠海分公司，住所地：珠海市担杆镇综合大楼A09室。统一社会信用代码：914404005666198659。法定代表人：郑彤。委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宝兰，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被告：王丹，女，1973年10月18日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：占昌狮，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。原告广州尚东物业酒店管理有限公司珠海分公司（以下简称尚东物业珠海公司）诉被告王丹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张念波适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告尚东物业珠海公司的委托诉讼代理人王争、朱宝兰，被告王丹及其委托诉讼代理人占昌狮、缪亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚东物业珠海公司诉称，2014年4月4日，被告王丹购买了尚东领御雅苑X-X-XX房，并与原告签订了《前期物业服务协议》。原告一直作为小区物业服务公司为被告提供相关服务。《前期物业服务协议》第六条约定物业服务收费标准为3.5元/平方米，业主须于每月十日前预先缴纳其单元每月应付的物业服务费；第七条约定水费、电费，业主需按实际使用支付分摊的公用电费和公用水费，根据实际情况由物业公司向业主/使用人摊分；第十六条约定业主需按照协议规定交纳物业服务费，每延长一天，按拖欠金额的千分之三支付滞纳金，如果超过六个月，经过催缴措施仍不交纳物业服务费用，物业公司可向人民法院起诉要求限期交纳。其后，被告从2016年10月至2018年9月，共计拖欠原告物业管理费、水电费及公摊、违约金等共计37342.51元。原告多次向被告催收，并于2018年10月31日向被告发出律师函督促其缴纳相关费用，截止起诉之日被告仍未缴纳。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判令被告王丹向原告支付2016年10月至2018年9月的物业管理费、水电费及分摊共计18435.91元；二、判令被告王丹向原告支付违约金18906.60元；三、判令被告王丹承担本案的诉讼费用。原告尚东物业珠海公司为其诉称提供如下证据：1、商品房买卖合同；2、前期物业服务协议；3、客户账务明细表；4、律师函；5、快递签收单；6、珠海市不动产登记情况查询结果。被告王丹答辩称，一、原告不完全履行《前期物业服务协议》，提供的物业服务存在重大瑕疵与违约情形，被告拒缴物业费皆因原告违约在先，原告应收物业费也应大幅度下调。1、原告不完全依约履行对物业共用设备设施的维护义务，物业服务存在重大瑕疵。《前期物业服务协议》第五条第1、2项明确约定了原告对涉案小区地下室、走廊通道、公用照明、电梯等关于房屋建筑、设备设施等的维护义务，但原告在物业服务期间，疏于对共有设备设施的巡查保养，因水管破裂致使发生电梯重大水浸事故，不按时对电梯进行安检维护，电梯过了安检期仍违规使用，且电梯经常发生故障，甚至发生多起电梯困人事件。其中，2018年5月9日至2018年8月7日，仅三个多月时间里，16栋1单元电梯公告检修停运即高达14次，原告对共有设备设施的维护管理效能低下，给被告造成巨大不便、困扰与安全隐患。另外，原告不为广大业主使用车位提供方便，随便锁住地下车库车位，人为制造车位紧张，对业主的服务意识较差；原告对物业发生的天花石灰脱落、照明灯损害等屡屡拖延维修。2、原告不完全依约做好保洁服务，物业服务存在重大瑕疵。《前期物业服务协议》第五条第3项明确约定了原告对涉案小区公共卫生管理，负责日常生活垃圾日产日清的清理等，但原告在物业服务期间，卫生保洁敷衍了事，对业主的打扫要求拖延处理，造成小区卫生环境脏乱差，垃圾成堆，经常溢出垃圾桶而不及时清理，老鼠滋生，与高档的住宅、原告与房产开发商承诺的酒店式管理明显不相匹配，反差巨大。地下车库地面更是出现过大量积水，地下车库主要出入口半个月无人打扫等。3、原告不完全依约履行对物业公共秩序的维护义务，安全、消防、车辆、装修等管理状况恶劣，物业服务存在重大瑕疵。《前期物业服务协议》第五条第4项明确约定了原告对涉案小区消防、车辆、交通道路等关于公共安全防范方面的管理义务，实行封闭式管理，但是原告在物业服务期间，随便私放小区外人员进出小区，甚至发生小区外人员进入小区楼顶跳楼死亡事件，不履行小区封闭式管理约定与要求，安全管理差；对小区装修与客货车辆管理混乱，导致业主车辆轮胎反复被扎钉，业主被扎胎的累计次数不下于200次。其中仅2016年下半年，按原告记录统计并经前山街道办确认过的业主投诉被扎胎的次数即达55起，对业主的人身与财产安全造成重大威胁与损失。另外，原告违法将电动车放行进入地下车库，造成交通事故；私放电瓶车入地下车库充电，侵害业主利益，造成消防隐患；业主私家车位被屡屡占用，车辆管理混乱。原告还违法封闭人防工程逃生通道，非法改装防火门，破坏防火墙，私设排风设备，在消防通道堆放杂物等，消防安全管理差，并导致小区至今存在较大的消防安全隐患。原告于2016年10月还派人吊绳私闯业主家阳台摘取物件，业主们对此强烈不满，安全威胁巨大。原告对业主诉求与香洲区住建局2016年6月要求加装地下车库摄像头的整改要求至今没有落实。4、原告不完全依约履行对物业做好绿化养护，物业服务存在重大瑕疵。《前期物业服务协议》第五条第5项明确约定了原告对涉案小区的绿化管理义务，负责对小区公共绿化的更新以及补苗工作，但是原告在物业服务期间，对小区多栋楼宇门前绿化不及时更新与补苗，花圃光秃秃。二、原告非法公然侵害业主共有物权，违法违规性质与情况严重，被告拒缴物业费正当、合理。原告非法公然侵害业主共有物权，擅自把18栋一楼架空层改为管理处；把16栋后面的绿化用地改为停车场，收费经营；把18栋负一楼的设备服务用房，改建分隔为12间，作为员工宿舍和堆放杂物；擅自封闭12、16、18栋的入户大门等等，违法违规性质与情况严重，被告拒缴物业费正当、合理。三、原告被省政府部门查处违法违规，被投诉到珠海12345的投诉量巨大，物业综合服务水平与社会评价低下，原告应收物业费应大幅度下调，被告拒缴物业费也具有正当性。原告因与业主关系僵化、工作互不配合，业主意见大；擅自对业主停水、停电等，于2018年被广东省住房和城乡建设厅查处认定为违法违规企业。原告管理的涉案小区被投诉到珠海12345的投诉量巨大，其中2016年1月至2019年2月28日，竟高达420宗，物业服务与管理综合状况差。原告在业主委员会筹备与选举期间，千方百计阻挠小区业委会成立，阻止业主行使正当权利，集结大量保安到业委会选举现场示威，选举期间中伤、诬陷业委会候选人。对管理提出建议与意见的业主，实行恐吓与打击报复，随便将业主踢出业主群，原告服务态度恶劣。另外，原告未经业主同意擅自实行电梯门禁，出具假停车发票，服务态度蛮横，经营违法违规等等。物业综合服务水平与社会评价低下，原告应收物业费应大幅度下调，被告拒缴物业费也具有正当性。四、原告不认真执行珠海物业服务政府相关规范与相应收费标准要求，与其宣称执行标准的一级服务相差甚远，收费与服务严重不相适应，收费应大幅度下调为每平方米2元左右。原告一直对业主宣称按《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定之综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务一级标准执行涉案小区物业服务，但原告在物业服务期间，绝大部分指标达不到政府相关一级标准要求。比如：原告从未公布公摊水电费，未能达到标准综合管理服务一级关于“公开收费项目、收费标准、办事制度”的要求；原告经常性拖延维修，未能达到标准物业共用部位和共用设施设备维护一级关于“24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理”与“每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上”的要求；原告没有制订煤气泄漏应急处理预案，车辆管理混乱，占用业主车位情形多，未能达到标准公共秩序维护一级关于“对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序”与“制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案”的要求；原告管理的车库出入口半个月无人打扫，垃圾桶配置数量严重不足，垃圾外溢，未能达到标准保洁服务一级关于“楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次，目视地面、绿地干净”与“每栋每层设置1个垃圾收集点，每日早晚定时清理2次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味”的要求等等。根据该标准，五项一级服务收费为每平方米3元，与该标准对照，原告的服务等级为三级左右，收费应大幅度下调为每平方米2元左右。五、被告多次、多渠道、多方式与原告协调沟通物业服务与收费问题，原告拒不依约整改服务，被告拒绝缴纳管理费，不属于恶意拖欠，理由正当、合理，被告不应支付任何滞纳金，原告主张滞纳金既没有事实，也没有法律依据。对于原告不依约、依规履行物业服务义务，被告及小区广大业主们自2015年12月20日起，通过业主代表或请居委会、街道办相关工作人员介入等多方式，要求原告整改服务并就收费问题进行协调与沟通，明确说明了业主拒绝继续缴纳物业管理费的原因，但原告拒不整改，且物业服务期间，违法违规情况与性质严重。与此同时，对于业主与原告之间的物业服务与收费问题，被告与广大业主一直没有停止并处于向国家信访及政府有关部门投诉处理中，被告拒绝缴纳管理费，不属于恶意拖欠，理由正当、合理，原因属原告违约在先，责任完全在原告，被告不应支付任何滞纳金，原告主张滞纳金没有事实依据。另外，原告主张滞纳金也没有法律依据。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。原告不属于行政机关，显然无权收取被告的滞纳金，这也是2018年3月15日新施行的《珠海经济特区物业管理条例》取消滞纳金相关规定的原因。因此，《前期物业服务协议》关于滞纳金的约定也显然于法无据。退一步讲，原告主张的滞纳金，如为逾期付款违约金性质，其主张的违约金数额也显著过高，不应被支持。六、原告物业服务期间，从未公布过关于公摊费用的明细，原告私自核算的分摊费用，不能作为业主实际应分摊费用的依据，违反了《珠海经济特区物业管理条例》第68条：“物业服务企业应当定期公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的费用，有关费用由相关业主分摊；物业服务合同另有约定的，从其约定。”的规定，应待原告正式公布分摊费用账目并经业主委托专业机构审计确认后确定分摊费用标准后计收分摊费，原告诉请按其私自核算的标准计收分摊费用的诉讼请求不应被支持。与此同时，原告随意私放他人电动车进入下去车库充电，损害了全体业主利益，也应承担相应比例的费用责任。综上所述，原告不依约、依规履行物业服务义务，物业服务存在重大瑕疵，主张的物业费与服务严重不相适应，应大幅度下调服务费标准后重新核计被告应缴纳的物业费。被告因原告违约在先，拒绝缴纳物业费，正当、合理，无需支付任何滞纳金，请法院依法驳回原告的相关诉讼请求，维护被告的合法权益，维护社会的公平与正义。被告王丹为其辩称提交如下证据：1、广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第一批违法违规物业服务企业名单的公告；2、珠海市市民热线投诉数据查询情况说明；3、阻扰业委会成立的图片；4、恐吓与将业主踢出物业服务群的微信截图；5、给业主提供假停车发票业主群微信截图；6、关于电梯门禁制度的通知、与街道办、居委会协调尚东领御强行推行电梯卡问题的图片、物业擅自安装门禁卡的业主投诉信；7、珠海市质监局关于回复尚东领御电梯重大水浸事故报告的函、电梯频频出现故障的业主群微信截图、电梯过了安检期还在使用的图片、尚东牛先生投诉信、电梯故障检修公告；8、地下车库上锁图片；9、天花石灰脱落拖延2个月维修图片与截图、照明灯等拖延维修业主群微信截图；10、关于珠执信字2018004号信访件的复函、公共绿化带被非法改建为停车位的图片；11、图纸、物业非法改建图片；12、关于珠执信字2018018号信访件的复函；13、2016年10月物业派人吊绳私闯业主家取物图片与业主群愤慨的微信截图；14、市委常委、市政法委书记接访尚东领御业主投诉报道截图、关于《信件编号：国网信【2017】10054号》问题的回复；15、业主群关于汽车被扎钉的微信接龙确认与签名表、业主汽车反复被扎胎报警笔录、图片与群聊截图；16、道路交通事故认定书、地下车库监控截图；17、封闭人防工程逃生通道（扩散室门）图片、物业非法改装甲级防火门为普通不锈钢门图片、物业破坏防火墙非法设置排风设备图片；18、堆放杂物堵塞消防通道的图片、配电房长期堆放杂物图片；19、2018年物业私放电瓶车入地下车库充电图片与业主群微信截图；20、车位被占业主群微信截图；21、小区脏乱与物业卫生设备配置差的图片、物业拖延打扫卫生业主群微信截图；22、地下车库地面大量积水图片、地下车库主要出入口半个月无人打扫图片；23、小区绿化差图片；24、珠海市住宅物业服务收费参考标准；25、关于珠海市住宅物业服务行业收费政府指导价和物业服务的收费参考标准（试行）的通知；26、多次、多渠道与尚东协调沟通物业服务与收费问题图片；27、2016关于催缴物业费的回复函；28、2018年7月关于尚东领御物业服务中心第一封催款通知书的回复；29、2018年11月尚东领御16、17、18栋业委会志愿者对律师函的回复、ESM签收回单、11183签收短信截图；30、收据（装修押金）；31、汽车被扎胎物业群微信截图；32、收楼确认书、收楼表清单、钥匙托管声明与收据；33、管理费发票。经审理查明，广州尚东物业酒店管理有限公司珠海分公司成立于2010年11月29日，领取了相应的企业法人营业执照。2014年4月4日，被告王丹与珠海经济特区千帆房产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告王丹向珠海经济特区千帆房产有限公司购买其开发的位于珠海市香××区××（尚东领御雅苑）X栋X单元XX房。上述房屋于2016年6月12日办理了产权证书，房屋建筑面积为191.33平方米。2014年4月4日，原、被告签订了一份《前期物业服务协议》，协议主要内容有：被告王丹将其购买的珠海市香××区××（尚东领御雅苑）X栋X单元XX房委托原告尚东物业珠海公司进行物业管理；物业服务收费标准为：3.5元/平方米，计费日期按开发商向业主发出的《交楼通知书》内所列的交楼日期之日起计算；须于每月10日前预先缴交其单元每月应付的物业服务费，逾期不缴费按每日3‰收取滞纳金；物业公司按实际使用支付分摊的公共用电电费和公共用水水费，根据实际情况向业主/使用人摊分；等。2018年10月31日，原告尚东物业珠海公司向被告王丹发出了一份《律师函》，催讨物业管理费、水电费及公摊、违约金等共计37342.51元。原告尚东物业珠海公司主张截止2018年9月，被告王丹共计拖欠物业管理费、水电费及公摊共计18435.91元、违约金18906.60元。另查明，2016年9月26日，被告王丹与开发商珠海经济特区千帆房地产有限公司办理房屋交付手续，签署了《尚东·领御雅苑收楼确认书》、《尚东·领御雅苑收楼表清单》各一份。同日，被告王丹向原告尚东物业珠海公司支付了管理费7370.22元。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案被告作为该房的业主，应遵守上述合同的约定。原告为被告提供了物业管理服务，被告应依约支付相应的物业服务费。关于物业管理费，原告尚东物业珠海公司主张物业管理费按照《前期物业服务协议》约定的3.5元/平方米/月的标准收取，理据充分，本院予以支持。原告尚东物业珠海公司主张被告欠缴2016年10月至2018年9月的物业管理费，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，计费日期按开发商向业主发出的《交楼通知书》内所列的交楼日期之日起计算，被告对于原告所主张的欠费期间提出异议，并向本院提交一份2016年9月26日办理房屋交接的收楼表，对此原告没有进一步举证证明开发商实际向业主交楼的日期，故本院对被告王丹提交的上述抗辩理由，予以采信，即开发商珠海经济特区千帆房地产有限公司与被告于2016年9月26日办理的房屋交付手续，物业服务费应自办理交付手续的次日起计算（即2016年9月27日）。据此，被告应向原告尚东物业珠海公司支付2016年9月27日至2018年9月30日期间共计24个月的物业管理费，其中：物业服务费每月669.66元（191.33平方米×3.5元/月/平方米），应支付的物业服务费共计16071.84元（每月669.66元×24个月）。被告已经向原告支付管理费7370.22元，应从上述应支付的物业服务费中扣除，即被告尚应向原告支付物业服务费8701.62元。关于被告王丹提出原告尚东物业珠海公司不依约、依规履行物业服务义务，物业服务存在重大瑕疵，所收取的物业费与服务严重不相适应，对此被告王丹应当另行提起违约之诉主张权利，但不能以此作为拒不支付物业管理费的理由，故对被告王丹的该项抗辩理由，本院不予采信。关于水电费及公摊，根据《前期物业服务协议》的约定，物业公司按实际使用支付分摊的公共用电电费和公共用水水费，根据实际情况向业主/使用人摊分。在本案中，原告尚东物业珠海公司没有提供证据其已垫付案涉小区的公用水、电费，也没有举证证明涉案房屋所在单元楼每月共用水电用量及被告每月实际应分摊的共用电费、水费，原告尚东物业珠海公司主张被告应支付水电费及分摊，依据不足，本院不予支持。关于违约金，《前期物业服务协议》约定在每月10日前预先缴交其单元每月应付的物业服务费，逾期不缴费按每日3‰收取滞纳金。因此，原告尚东物业珠海公司有权依照合同约定主张违约金。在本案中，原告尚东物业珠海公司主张被告欠缴物业管理费期间，被告向原告尚东物业珠海公司支付了部分的物业管理费，原告尚东物业珠海公司也实际收取了上述的款项。因此，对于被告欠缴物业管理费的期间无法进行区分，原告尚东物业珠海公司也没有提供证据予以证明，故本院酌定滞纳金自最后一个月缴费期满的次日（即2016年9月11日）起，按照欠缴金额每日千分之三计算，但滞纳金的总数应以不超过被告该期间实际欠费的金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告王丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州尚东物业酒店管理有限公司珠海分公司支付尚欠的2018年9月30日前的物业服务费8701.62元；二、被告王丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州尚东物业酒店管理有限公司珠海分公司支付违约金（以8701.62元为基数，按每日千分之三的标准计算自2018年9月11日起计算至实际支付完毕之日止，以8701.62元为限）三、驳回原告广州尚东物业酒店管理有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取367元，由原告广州尚东物业酒店管理有限公司珠海分公司负担267元，被告王丹负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年四月四日书记员  朱 迪李洁仪