贵州省沿河土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0627民初2165号原告（反诉被告）：冉启顺，男，1973年8月23日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：仁海军，男，贵州仁士律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘达，男,1975年8月11日出生，仡佬族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨俊成，男，贵州亿和律师事务所律师。被告：铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司。住所地：沿河土家族自治县淇滩镇汉林村毛坝头。法定代表人：钟玲，校长。被告：思南县梵净山中学。住所地：贵州省铜仁市思南县思塘街道办事处凉水沟。法定代表人：陆耀权。原告冉启顺与被告刘达（原审为沿河土家族自治县翰林中学）、思南县梵净山中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日作出(2018)黔0627民初100号判决后，沿河土家族自治县翰林中学不服提起上诉，贵州省铜仁市中级人民法院于2018年9月27日作出(2018)黔06民终978号民事裁定书，裁定撤销(2018)黔0627民初100号判决，发回本院重审。本院于2018年10月15日立案后，变更被告沿河土家族自治县翰林中学为被告刘达，追加铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司作为共同被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冉启顺及其委托诉讼代理人任海军，被告刘达的委托诉讼代理人杨俊成到庭参加诉讼，被告思南县梵净山中学、铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司经传票传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告冉启顺向本院提出诉讼请求：判令被告履行租赁合同,支付尚欠原告租金25万元，并支付违约金40.5万元。事实及理由：原告新建的住房与被告学校相邻,被告因教学需要与原告于2017年6月12日签订了《房屋租赁合同》,合同约定租期20年,每年租金8万元,第一次付50万元作为2017年6月12日至2023年8月12日期间的房租费(分两次付清,签订合同时付15万元，9月30日再付35万元,如到期未付则超期一天按1万元补偿),此后每年一付。签订合同之日被告支付了15万元,原告将房屋交付给被告装修使用,后来被告支付10万元后就不再支付。被告刘达辩称：对《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但是认为原告的房屋属于违章建筑，租赁合同应当无效，被告不应当支付违约金；如果法院认定合同有效，根据合同法的规定，沿河土家族自治县翰林中学停止办学后，合同无法履行，被告刘达可以解除合同，现被告刘达提起反诉，要求解除原告与沿河土家族自治县翰林中学签订的《房屋租赁合同》，合同解除的时间应当是2018年2月被告刘达向原告告知解除合同之日。所以，请求驳回原告的诉讼请求。对于被告刘达提出的反诉，原告认为出租的房屋学校现在都还在用，出租的房屋原告应当已经转租给了铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司；原告今天才提出解除合同，因此，解除合同的时间应当是被告反诉状载明的日期即2019年4月2日。被告思南县梵净山中学辩称，原告提供的合同公章是贵州省思南县梵净山中学，与原告思南县梵净山中学名称不符，思南县梵净山中学与沿河土家族自治县翰林中学各自为独立的法人，相互间不存在任何关系；租房是翰林中学的教职工居住，建房于翰林中学校园内，是翰林中学教学用房，与思南县梵净山中学没有关系。被告铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实，本院认定如下：2016年11月25日，沿河土家族自治县翰林中学将自己位于沿河土家族自治县淇滩镇汉林村毛坝头的办学场地出租给思南县梵净山中学，但是因思南县梵净山中学不能跨境办理学生学籍，无法办学，遂由钟玲等人出资于2018年1月15日成立铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司继续办学。2017年6月12日，原告冉启顺与沿河土家族自治县翰林中学签订《房屋租赁合同》将自己位于沿河土家族自治县淇滩镇汉林村毛坝头的私有房屋出租给沿河土家族自治县翰林中学使用。铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司在沿河土家族自治县翰林中学的办学场地开始办学后，沿河土家族自治县翰林中学便停止办学。2018年1月8日，原告诉至我院后（沿河土家族自治县翰林中学未提出反诉要求解除合同），2018年2月，沿河土家族自治县翰林中学的委托诉讼代理人向原告通知解除合同，原告不同意。本院认为：沿河土家族自治县翰林中学停止办学前的相关权利与义务，在停止办学后，应当由办学人（投资人）刘达享有和履行。沿河土家族自治县翰林中学与原告冉启顺签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，已经依法成立并生效，合同生效后，原告已经将房屋交给沿河土家族自治县翰林中学使用，沿河土家族自治县翰林中学已经按照《房屋租赁合同》的约定支付原告租金25万元；原告的房屋虽然没有办理相关的建房手续，但是被告刘达也没有提供证据证明原告的房屋属乡、村庄规划区内的房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告刘达辩称双方签订的《房屋租赁合同》无效的理由，没有法律依据，本院不予采纳。被告刘达将沿河土家族自治县翰林中学的办学设备和场地出租给被告铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司，自己停止办学后，如果继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，将不能实现签订合同的目的并将造成重大损失，因此，被告刘达提出解除《房屋租赁合同》，本院依法予以准许；关于合同解除的时间问题，被告刘达虽然称已于2018年2月向原告通知解除合同，但是被告刘达提出的解除通知不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的通知解除合同的条件，而且被告刘达在向原告提出解除通知后至今没有通过一定的方式和程序向原告交回承租的房屋，导致原告认为被告刘达仍在使用出租的房屋或已经转租给铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司，因此，被告刘达称《房屋租赁合同》已于2018年2月通知解除的理由，本院不予采纳。诉讼中，原告认可应当以被告刘达提出解除合同的反诉之日即2019年4月2日为解除合同的时间，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，停止履行，由于原告已经收取25万元租金，足够支付从合同生效之日到合同解除之日的房屋租金，原告要求被告继续支付25万元的租金，本院依法不予支持。合同解除后，被告刘达就不再负有继续履行合同的义务，原告要求按照未履行的房屋租金135万元的30%计算违约金的理由不成立，合同解除后，原告可以继续出租房屋，也可以自用，原告没有提供证据证明解除合同自己造成了损失，原告要求被告支付违约金40.5万的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》第五条约定，此前沿河土家族自治县翰林中学因建设（放炮）损害原告房屋引发的纠纷自动免除，原告无权再找沿河土家族自治县翰林中学。这证明《房屋租赁合同》的租金中已经包括了沿河土家族自治县翰林中学建设过程中给原告造成的损失，解除《房屋租赁合同》后导致原告的房屋损失无法得到赔偿。由于本案的审理没有涉及到原告房屋的损害赔偿问题，对于原告房屋的损害赔偿，原告可以另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告冉启顺与沿河土家族自治县翰林中学于2017年6月12日签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2019年4月2日。二、驳回原告冉启顺的诉讼请求。本诉案件受理费2525元，反诉案件受理费15元，合计2540元，由原告冉启顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  田景刚人民陪审员  肖明尧人民陪审员  杨秀海二〇一九年四月十二日书 记 员  田彩霞