云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5946号原告**勤，男，汉族，1952年9月16日出生，云南省昆明市人，云南省昆明市盘龙区人民法院退休干部，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。被告张侠，女，汉族，1974年4月27日出生，云南省宣威市人，昆明市大腾农业开发有限公司职员，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人尚建斌，系被告张侠丈夫。特别授权代理。被告尚建斌，男，汉族，1973年1月11日出生，云南省昆明市人，身份证住址云南省昆明市西山区,现云南省昆明市官渡区号。原告**勤与被告张侠、尚建斌排除妨碍纠纷一案，本院于2018年6月20日立案。经依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告**勤、被告张侠的委托代理人暨被告尚建斌到庭参加诉讼。本案经批报延长审理期限，现已审理终结。原告**勤向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认被告张侠、尚建斌无权侵占、使用原告位于昆明市官渡区东方上城A幢1单元1502号、1503号屋顶花园；2、被告张侠、尚建斌停止对原告东方上城A幢1单元1502号、1503号屋顶花园侵害妨碍，并限期拆除非法建筑腾空东方上城A1幢1502号、1503号屋顶花园交还原告；3、被告张侠、尚建斌赔偿原告侵权经济损失295425元（暂从2009年12月26日算至2018年6月12日）；4、被告张侠、尚建斌赔偿原告房屋维修费108000元（暂从2009年12月26日算至2018年6月12日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月原告向云南东环房地产开发有限公司购买东方上城A幢1单元1502号、1503号房屋二套。云南东环房地产开发有限公司约定将A幢1单元1502号、1503号房屋屋顶花园使用权赠送原告使用。2009年12月被告张侠、尚建斌入住东方上城A幢1单元1501号后强行侵占使用原告1502号、1503号房屋顶层屋顶花园并搭建玻璃房屋建筑至今。被告张侠、尚建斌在该屋顶花园做种植、养动物，蚁虫横行，原告生活深受其害。十分恶劣的是张侠、尚建斌故意放水浇花、放水洗地，造成原告1502号、1503号房屋漏水，更为恶劣的是被告张侠、尚建斌竟阻止东方上城物业公司对原告1502号、1503号屋顶进行防水维修，致使原告每年不得不数次请家装人员对房屋进行整修，造成极大的经济损失。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告张侠、尚建斌辩称，一、被答辩人在起诉中阐述答辩人张侠、尚建斌侵占其屋顶花园不实。1、答辩人张侠、尚建斌在2009年12月25日与云南东环房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》的补充协议中第七条已明确：“甲方将附图范围内的使用权赠送给乙方，乙方不得擅自改变用途，也不得搭建、加盖任何棚舍，只能作为绿化使用。”因此，此露台使用权应归属张侠所购买的15跃16层住宅1501号业主使用；2、答辩人张侠、尚建斌所购买的东方上城A栋1单元1501号15-16层，按房屋结构是退台洋房，其1501室的第二层（即16层）的花园露台是1502室的屋顶，直通1501号16层住宅室内；答辩人张侠、尚建斌所购买的东方上城住宅小区内入住的顶层跃式结构房屋的所有业主，均如答辩人张侠、尚建斌一样，在房屋第二层使用与之相通的屋顶露台作为绿化花园使用；3、被答辩人**勤所购买的1502室，从其室内无法通达屋顶，不具备拥有使用权的条件。如其从楼道上到屋顶，则可直接进入答辩人张侠、尚建斌所购买的1501号住宅16层的室内，直接危及答辩人张侠、尚建斌所购买的1501室的居住安全。被答辩人于情于理皆不可能拥有屋顶露台使用权。二、被答辩人**勤在其民事诉讼中起诉答辩人张侠、尚建斌在其屋顶搭建非法建筑纯属子虚乌有。自答辩人张侠、尚建斌搬入东方上城A栋1单元1501室居住至今，从未在其16层的露台花园内搭建过任何非法建筑，仅就A栋1单元1501室（同样也是跃式结构住宅）的露台花园做了暂时隔离，始终按与开发商云南东环房地产开发有限公司签订的合同协议内容规定使用露台作为绿化花园。三、被答辩人**勤在民事诉讼状中起诉答辩人张侠、尚建斌故意放水浇花、放水洗地导致其房屋漏水情况不实。1、被答辩人**勤要求张侠、尚建斌赔偿其房屋维修费时间自2009年12月26日起计算，此日期前一日，即2009年12月25日答辩人张侠、尚建斌才刚与云南东环房地产开发有限公司签订购房合同协议，尚未装修入住，与装修公司的装修结算日期为2010年5月16日，装修完毕也不可能立即入住而使用屋顶露台。尚未入住，何谈使用其屋顶露台导致其房屋漏水。从此处看，被答辩人**勤所购买的A幢1单元1502号住宅早已漏雨，系房屋建筑质量问题，属房地产开放商云南东环房地产开发有限公司之责任；2、答辩人张侠、尚建斌所购买的A幢1单元1501号跃式二层16楼屋顶无人使用，也同样存在屋顶、墙面及窗台出现漏雨、渗水的现象，此楼盘房屋质量确实存在问题；3、空置未出售的A幢1单元1504号跃式住宅内，也同样存在屋顶、墙面及窗台出现漏雨、渗水的现象，再次证明此楼盘房屋质量存在的问题；4、答辩人张侠、尚建斌在使用原告**勤1502室屋顶作为露台花园时，在未下雨的情况下，进行适量浇水，从花盆中渗下的水很少，并在花盆底部基本均有接水盘，是不会导致花水渗漏到楼下的。造成**勤1502室屋顶漏水是天气下雨所致，并非答辩人张侠、尚建斌在使用过程中造成；5、答辩人张侠、尚建斌居住至今从未放水洗过其使用的露台花园。平时均用扫帚清扫灰尘，在下雨时方借雨水用拖把清洗。四、被答辩人**勤起诉答辩人张侠、尚建斌阻止东方上城物业公司对1502室及1503室的屋顶进行维修，此情况不属实。五、被答辩人**勤起诉答辩人张侠、尚建斌在屋顶露台花园饲养动物情况不实。综上所述，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原告**勤针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同及发票。欲证明2005年12月10日原告向云南东环房地产有限公司购买东方上城A幢1单元1502号、1503号房屋二套；2、原告**勤与云南东环房地产有限公司分别于2005年12月10日签订《补充协议》二份、于2010年4月1日签订《补充协议书》二份。欲证明2005年12月10日协议约定云南东环房地产有限公司将A幢1单元1502号、1503号房屋屋顶花园使用权赠送原告使用；2010年4月1日协议进一步明确云南东环房地产有限公司将A幢1单元1502号90平米屋顶花园、1503号90平米屋顶花园使用权赠送原告所有；3、被告张侠与云南东环房地产有限公司于2009年12月25日签订《补充协议》一份。欲证明该协议中“甲方（即云南东环房地产有限公司）将附图内屋顶花园的使用权赠送给乙方（即被告张侠），这里明确规定的是屋顶上的花园。被告张侠、尚建斌持有东方上城A幢1单元1501号房屋，屋顶花园是A幢1501号房屋屋顶上的花园，而不是原告持有的1502号、1503号房屋的屋顶花园；4、被告张侠、尚建斌A幢1单元1501号屋顶房屋照片。欲证明1501号房屋的屋顶花园至今空置，并且物管工作人员反复告知二被告占错位置，但被告置之不理；5、被告非法搭建玻璃房照片。欲证明被告恶意侵占原告屋顶花园，搭建玻璃房屋，损害原告合法权益；6、原告屋顶花园照片。欲证明被告恶意侵占原告1502、1503号房屋屋顶花园用于种植及饲养恶犬；7、物业人员查看房屋漏水情况照片。欲证明A幢1单元1502、1503号房屋漏水状况；8、物业人员维修照片。欲证明因被告放水浇花、造成房屋严重漏水，物业公司人员进行防水维修，遭到二被告暴力阻止；9、原告1502号、1503号房屋室内照片。欲证明因二被告侵占使用1502号、1503号屋顶花园做养殖、养动物，蚁虫横行，原告生活深受其害；10、原告1502号、1503号房屋漏水情况照片。欲证明因被告恶意放水浇花、洗地，造成原告房屋严重漏水，东方上城物业公司人员进行防水维修又遭到二被告暴力阻止，原告不得不数次请家装人员对房屋进行修整，九年来损失20多万。二被告应赔偿原告从2009年12月26日至2018年6月12日每年两次房屋维修，每次按6000元计算，合计房屋维修费108000元；11、东方上城房屋出租的租金情况。欲证明二被告恶意侵占A幢1单元1502、1503号房屋屋项花园九年，按每平方米均价32.25元的50%为16.25元计算，二被告应赔偿原告从2009年12月26日至2018年6月12日期间的经济损失295425元。经质证，被告张侠、尚建斌对原告提交证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容均予认可；对证据2、11的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可；对其余证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明内容持有异议。被告张侠、尚建斌针对其辩称向本院提交以下证据：1、被告张侠与云南东环房地产开发有限公司于2009年12月25日签订《商品房购销合同》及《补充协议》各一份。欲证明二被告对1502号、1503号房屋的屋顶拥有使用权；2、照片三张。欲证明被告房屋的阳台和1502号、1503号房屋的屋顶相连，并且原告并不能直接从其房屋到达屋顶，需从其他通道进入。故该平台应归被告使用，否则直接危及到被告房屋的安全。另外，被告封闭的是属于被告的阳台部分，并未在屋顶搭建违法建筑；3、A幢2单元1501号、B幢1单元1801号跃式房屋及第二层使用花园露台照片二张。欲证明其他幢类似户型也在使用前面的平台花园；4、中策装饰有限公司结算单、材料结算表、结算通知单。欲证明被告于2010年5月装修完工，实际入住时间为2010年10月，之前并未入住使用该平台；5、A幢1单元1501号、1504号跃式房屋第二层漏雨、渗水情况照片十张。欲证明房屋漏雨系房屋质量存在问题所致；6、A幢1单元1501号、1502号屋顶照片四张。欲证明被告方已对1501、1502号房屋屋顶进行了修缮。经质证，原告**勤对被告提交证据1、2的真实性、合法性、关联性均予认可，但对证明内容持有异议，认为恰好证明被告方无权使用诉争房屋的屋顶，被告实施的侵权行为；对其余证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均持有异议。本院认为，在原、被告提交的《补充协议》中虽写有“甲方将附图范围内的使用权赠送给乙方”，但原、被告在本案中均未能提交附图，并且依据《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，本院对该协议的合法性不予认可，对其余证据的真实性、合法性及关联性均予认可，对当事人欲证明内容在以下部分综合进行评述。本院依据当事人庭审陈述及举证、质证，经审理查明并确认以下法律事实：原告**勤与云南东环房地产开发有限公司于2005年12月10日签订《商品房购销合同》及《补充协议》各二份。原告向该公司购买东方上城A幢1单元1502号、1503号房屋二套。《补充协议》约定：云南东环房地产有限公司将附图范围内屋顶花园的使用权赠送给乙方（即原告**勤）使用，乙方不得擅自改变其用途，也不得搭建、加盖任何棚舍，只能作为绿化使用等。2010年4月1日，原告**勤与云南东环房地产开发有限公司签订《补充协议书》二份，该协议进一步明确，东方上城A幢1单元1502号、1503号屋顶花园面积各约90平方米的使用权赠送给乙方（即原告**勤）作为绿化使用，不得擅自改变其用途，也不得搭建、加盖任何棚舍或其他建筑物。被告张侠与被告尚建斌系夫妻关系。被告张侠与云南东环房地产开发有限公司于2009年12月25日签订《商品房购销合同》及《补充协议》各一份。被告张侠向云南东环房地产开发有限公司购买东方上城A幢1单元1501号（建筑面积为226.92平方米）房屋一套。《补充协议》约定，云南东环房地产有限公司将附图范围内屋顶花园的使用权赠送给乙方（即被告）使用，乙方不得擅自改变其用途，也不得搭建、加盖任何棚舍，只能作为绿化使用等。二被告将其房屋阳台用玻璃封闭并开设一道门直接通往原告房屋1502、1503号屋顶平台，并在该平台上种花养草。原告认为被告占有使用该屋顶的行为侵犯了其对该屋顶的使用权，故诉至本院。本案原、被告争议的焦点为：对原告**勤的提出的诉讼请求应否支持？针对以上争议焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，楼顶平台原则上属于共有部分。也就是说,作为建筑物基本结构的屋顶等共有部分，法律并没有赋予开发商送顶楼平台的权力。开发商对顶楼业主送平台的承诺，无论是口头的还是书面的，都是无效的约定。根据《物权法》规定，屋顶是公共部分，归全体业主共有，业主共同享有权利并承担义务。退台式房屋的屋顶因归全体业主共有，相邻的业主之间应遵循方便生活、美化环境的原则，对共有部分共同使用，彼此之间形成通行、绿化的己方使用权的容忍与对方使用权的让渡。经庭审查明的事实，被告系在争议区域种植花草，并未搭建添附物用作生产经营、生活消费之用，并未造成原告生活的不便，原告提交的证据亦不能证实漏水等损害行为的发生，故本院认为，被告在共有部分进行的绿化行为并未造成损害后果的产生，侵权事实不成立，故对原告基于侵权提出的诉讼主张，不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告**勤的诉讼请求。案件受理费7351元，由原告原告**勤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  唐建芳人民陪审员  张 弛人民陪审员  施云红二〇一九年四月十五日书 记 员  徐 兴