呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终555号上诉人（原审被告）：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区车站东街108号。法定代表人：陈乃新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王爱萍，女，1963年8月6日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业房地产公司）因与被上诉人王爱萍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。盛业房地产公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回王爱萍的全部诉讼请求。事实和理由：一、盛业房地产公司之所以不能给业主办理房屋权属证书是由于业主的原因所致。业主在装修领取钥匙时，签订了《业主防火责任书》、《领取钥匙装修申请书》、《住宅小区室内装修管理服务协议》、《室内装饰装修管理补充协议》，盛业房地产公司已明确告知业主不得堵塞消防安全通道、不得改变房屋结构，但仍有包括崔国华、蒋华国等部分业主堵塞消防通道，导致消防未能验收成功，有消防部门出具的责任限期改正通知书为证。还有部分业主擅自改变房屋结构，将阳台上空、餐厅上空洞口封闭，将室内楼梯拆除，这是在房屋测绘时发现的，导致测绘所退件，现已整改完毕，需重新委托测绘。盛业房地产公司在房屋交付使用时，交付的是经竣工验收合格的房屋，因此不能办理房屋产权证书是由于业主的原因所致。二、由于规划调整这一法定的不可抗力因素导致的迟延给业主办理房屋产权证，违约责任不应由盛业房地产公司承担。2006年呼规审字（2006）179号出具的规划设计条件，地块一占地面积13860平米，容积率小于7.0，地块二占地面积9421平米，容积率小于3.5，综合容积率5.94。2009年办理规划设计条件延期时，规划局将地块一和地块二合并，综合容积率调整为5.4，综合楼为15层，公寓楼为12层，而此时项目已按照2006年规划设计条件施工，综合楼建设到17层，LOFT公寓已建设到14层，无法按照2009年延期的规划设计条件变更工程。综上，由于政府规划调整这一不可抗力因素导致迟延办理房屋产权证，违约责任不应由盛业房地产公司承担。三、王爱萍签署了办理本人房产证委托书，写明王爱萍自愿委托盛业房地产公司在手续完备的条件下，全权代办本人房屋产权证手续，并承担一切税费和相关手续费，这表明双方对办理房产证的期限有新的约定，即约定在“手续完备”的条件下协助业主办理房产证，而目前盛业房地产公司办理产权证的手续不完备，因此，不能协助王爱萍办理产权证书。基于以上原因，盛业房地产公司不存在违约的情况，不应支付迟延办证违约金。四、在法律适用方面，根据内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第五条：对出卖人办理房屋产权证书的期限未约定或约定不明的，以出卖人取得登记机构准予初始登记的批复作出时间，作为出卖人应履行协助买受人办理产权证的起算时间。本案中，双方对办理产权证期限约定不明，盛业房地产公司尚未取得登记机构对于初始登记的批复，因此依照规定待盛业房地产公司取得初始登记的批复时，才作为其履行协助办理产权证的时间起算点。因此，盛业房地产公司不应承担延期办理房产证的违约责任。五、关于维修基金等费用及利息的问题。维修基金等费用的构成，包括维修基金、有线电视费、办理产权证相关契税等。维修基金费用已使用了一部分，用于小区公共部分、共有设施的维护；有线电视不属于配套费的范围，王爱萍应当交纳；办理房本相关的契税是王爱萍自愿交纳的可在办理房本时由盛业房地产公司代交，故由盛业房地产公司不应返还以上费用及利息。王爱萍辩称，盛业房地产公司的上诉理由没有法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王爱萍向一审法院提起诉讼请求：1、判令盛业房地产公司为其办理呼和浩特市新城区盛业城市广场1号楼3单元18层西户房屋权属证书；2、判令盛业房地产公司从2014年6月1日起以总房款为基数以中国人民银行同期同类贷款利率为标准按日赔偿其延期办理房屋权属证书违约金直至办理完房屋权属证书止，计算至2016年5月31日为44656元；3、判令盛业房地产公司返还其物业维修基金等费用共计25942元，并从2012年2月13日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付其利息直至全部返还之日止。一审法院认定事实：对无争议的证据和事实，认定如下：2009年7月，王爱萍认购盛业房地产公司开发的位于呼和浩特市新城区车站南街盛业城市广场1号楼3单元18层西户房屋，房屋面积暂测为129.64平方米。2012年2月13日，王爱萍向盛业房地产公司交付购房款436080元，维修基金、契税等费用共计25942元。同日，双方签订了《商品房买卖合同》。对有争议的证据和事实，认定如下：1、2014年8月5日，呼市住房保障和房屋管理局发出《关于禁止内蒙古盛业房地产开发公司代收业主物业维修基金的公告》，对已向业主收取物业维修基金，未按规定向维修金基金专户移交的，由物业管理处责令其限期移交。盛业房地产公司对此不予认可。2、盛业房地产公司出具五方验收合格材料，证明本案诉争房屋是经竣工验收合格的房屋，符合合同约定的交付条件，房屋交付时消防验收合格，消防通道没有堵塞。业主防火责任书、领取销匙装修申请书、住宅小区室内装饰装修管理服务协议、室内装饰装修管理补充协议，证明盛业房地产公司已告知业主装修消防注意事项，包括不得堵塞消防通道等。高层住宅房屋装修验收清单，住户崔国华、蒋华国、李强等堵塞逃生门消防通道。王爱萍办理本人房证委托书，证明其自愿委托盛业房地产公司在手续完备的条件下办理产权证，并自愿交纳相关税费，现盛业房地产公司手续不完备，不应承担迟延办证违约金。王爱萍对以上证据不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、盛业房地产公司未协助办理房屋产权证是否构成违约，违约责任如何承担；二、盛业房地产公司是否应返还王爱萍维修基金并支付利息。针对第一个争议焦点，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，依法应予保护。王爱萍已支付了全部购房款，但盛业房地产公司未能按法律规定的期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。盛业房地产公司辩称住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，所以不能办理房屋权属证书，消防部门要求限期整改的通知并非盛业房地产公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，亦非法律规定中“不可抗力”所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且在消防部门做出处罚时，违约行为已经存在，故盛业房地产公司以此辩称不应承担违约责任的理由不能成立。盛业房地产公司辩称由于规划调整这一法定的不可抗力因素导致迟延给业主办理房屋产权证，违约责任不应由被告承担。2009年，涉案房屋地块规划调整，而本案买卖合同的标的物为已竣工房屋，且于2012年2月13日双方签订了《商品房买卖合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，盛业房地产公司应自合同订立之日起90日届满起，承担王爱萍未能取得房屋权属证书的违约责任。根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑盛业房地产公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及原告可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，酌定盛业房地产公司承担违约金的数额为王爱萍已付购房款436080元的15％，即盛业房地产公司给付王爱萍迟延办理房屋产权证的违约金为65412元。针对第二个争议焦点，呼和浩特巿有权机关已禁止房地产开发企业向业主收取物业维修基金，盛业房地产公司应退还并承担利息损失，故对于王爱萍请求盛业房地产公司返还其维修基金等费用共25942元，并从2012年2月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付其利息直至全部返还之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、盛业房地产公司于判决生效之日起三十日内协助王爱萍办理位于呼和浩特市新城区盛业城市广场1号楼3单元18层西户房屋的所有权证，办证费用按国家规定执行；二、盛业房地产公司于判决生效之日起十日内给付王爱萍逾期办证违约金65412元，并返还王爱萍维修基金等费用25942元，及物业维修基金等费用的利息，自2012年2月13日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；三、驳回王爱萍的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决盛业房地产公司承担逾期办证的违约责任是否有事实及法律依据。2、一审判决盛业公司向王爱萍返还物业维修基金等费用是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，首先，王爱萍与盛业房地产公司在2012年2月13日签订的《商品房买卖合同》第二条中约定“买受人购买的商品房为现房”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日内，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故盛业房地产公司应于2012年5月13日前履行协助王爱萍办理房屋产权证的义务，而盛业房地产公司至今仍未履行，其违约行为一直持续。盛业房地产公司在上诉理由中称，未能办理房屋产权证的原因在于部分住户堵塞消防通道致使消防验收未通过、部分住户擅自改变房屋结构导致测绘被退件，本院认为，盛业房地产公司一审提交的《呼市浩特市公安消防支队责任限期整改通知书》的日期为2014年9月18日、呼和浩特市标准房地产测绘所的《退件通知单》的日期为2017年8月11日，均发生在盛业房地产公司的违约行为之后，故盛业房地产公司以此作为不承担违约责任的理由不能成立。此外，堵塞消防通道及变更房屋结构的住户中均不包括王爱萍，盛业房地产公司以他人的以上行为作为不协助王爱萍办理房屋产权证的理由不能成立。其次，涉案项目的政府规划调整发生于2009年，而本案王爱萍与盛业房地产公司的《房屋买卖合同》签订于2012年，故合同签订之时政府规划调整已经存在，并非盛业房地产公司主张的“不能预见”的不可抗力。第三，内蒙古自治区高级人民法院的指导意见仅能作为审理案件的参考，并不能对抗《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院适用法律并无不当，出卖人盛业房地产公司应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。综合考虑盛业房地产公司逾期办理房屋产权证的情节、过错程度、因逾期办证给王爱萍造成的损失等因素，根据公平原则，将盛业房地产公司承担违约金的数额调整为以王爱萍已付购房款为基数，以中国人民银行同期贷款利率酌定为年利率6%，酌定计算2年所得金额的15%，为7849元（436080元×6%×2年×15%）。针对第二个争议焦点，呼和浩特市房产管理局呼房办［2006］呼房办109号《关于禁止对各开发售楼项目额外收取费用的通知》中明确规定，禁止房地产开发企业收取额外费用，故盛业房地产公司应当向王爱萍退还物业维修基金，并承担占用该部分资金期间的利息损失。综上所述，上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102民初2915号民事判决第一、三项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102民初2915号民事判决第二项为内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付王爱萍逾期办证违约金7849元，向王爱萍返还物业维修基金25942元并支付占用该资金期间的利息（以25942元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年2月13日至实际给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1766元，由上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年四月一日书记员 蔡曦琛