江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初3203号原告：达理，男，1966年7月7日生，回族。委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典律师事务所律师。被告：南京同曦假日百货有限责任公司，统一社会信用代码91320115748242413R，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢。法定代表人：陈广川，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘楠楠，该公司员工。原告达理诉被告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称假日百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达理的委托诉讼代理人范益荣，被告假日百货公司的委托诉讼代理人刘楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达理向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付第一年、第二年（2013年9月1日至2015年8月31日）的租金差额（扣税后）15487.7元【（2.68元/平方米/日×47.49平方米×365天×2－38430元×2）×96.5%】及滞纳金（以16049.43元为基数，自2014年10月16日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）、第一年逾期支付滞纳金1062.39元（36508.5元×日万分之3×97天，自2013年10月16日起计算至2014年1月20日止）、第二年逾期支付滞纳金514.76元（36508.5元×日万分之3×47天，自2014年10月16日起计算至2014年12月1日止）；2．判令被告支付第三年（2015年9月1日至2016年8月31日）的租金差额9598.09元（扣税后）及滞纳金（以9946.21元为基数，自2015年10月16日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）、逾期支付滞纳金13405.92元（以36508.5元为基数，自2015年10月16日起至2019年2月21日止，每日万分之三计算）；3．判令被告支付第四年至第六年（2016年9月1日至2019年8月31日）的租金（扣税后）147533.59元及滞纳金（以50961.51元为基数分别自2016年10月16日、2017年10月16日、2018年10月16日起按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：其与被告假日百货公司签订商铺委托经营合同，约定其将位于南京市江宁区胜太东路8号3A019号商铺给假日百货公司使用，假日百货公司向其支付回报额，为期9年，从2013年9月1日至2022年8月31日止。现假日百货公司未按约支付2013年9月1日至2019年8月31日的租金及滞纳金，故提起诉讼，其同意由假日百货公司代扣代缴3.5%的税款。被告假日百货公司辩称，1．对原告主张的租金及滞纳金由法院依法判决，对其已付租金部分的滞纳金不予认可，其同意代扣代缴3.5%的税款。2．案涉合同约定的回报利益远远高于正常的市场行情，且近年来随着商业环境日渐恶劣，案涉商场经营惨淡，商铺使用率和经营收益逐年下滑，面临关店，合同约定的回报利益已经严重脱离实际，其已经无力负担，事实上无法履行合同，若继续按照合同约定履行将严重违背公平合理原则，并且极可能导致商场直接关门闭店，这样必将会对原告的收益造成不可挽回的不良影响。本院经审理查明认定事实如下：达理（甲方）与假日百货公司（乙方）签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》（以下简称委托经营合同书），约定：甲方将江宁区胜太东路8号同曦假日百货3A019商铺（47.49平方米）委托乙方经营，乙方以自己名义从事商铺经营管理一切活动；委托经营期限9年，2013年9月1日起至2022年8月31日止；甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额；第一至三年每年的回报额为10.5%即38430元，支付时间分别为2013年、2014年、2015年的10月15日；第四至六年每年的回报额为11%即40260元，支付时间分别为2016年、2017年、2018年的10月15日；商铺经营回报利益由甲方自行凭本委托经营合同书到乙方财务部领取或由乙方直接打入甲方指定的银行账户，甲方需提供房屋租赁发票；因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方委托经营所得款项（租金所得）而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方自行承担；委托经营期间，有关商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费和物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担；乙方逾期向甲方支付商铺经营回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方在逾期5个工作日内仍未支付的，自第6个工作日起逾期每日可按一年商铺经营回报利益的万分之3向乙方加收滞纳金。另，双方签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：假日百货商铺经营回报利益（以下统称租金）应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关（公证处）监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；双方对评估结果应进行充分沟通和协调，如果一方对评估结果不满意，经沟通仍达不成一致意见的，允许其终止合同，由甲方在不影响商场的整体规划和其它商户的权益下自己经营或自主出租；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行；由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；委托经营期间，在不影响商场正常经营的情况下，允许甲方根据需要自行出售或同意由同曦集团按市场价回购；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金。假日百货公司分别于2014年1月20日、2014年12月1日、2019年2月21日向达理各支付36508.5元，合计109525.5元。此后，假日百货公司未向达理支付租金。审理中，假日百货公司主张其迟延支付租金系双方协商一致，故不应支付已付租金部分的滞纳金，对此达理不予认可，假日百货公司亦未提交证据证明。另查明，2014年6月23日，国衡公司出具苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，载明：运用市场法对位于南京市江宁区胜太东路8号同曦鸣城假日百货商场负1层至第4层商业房地产在估价时点2014年6月16日的回报款及市场价格进行分析，负1层日回报款3.06元/日/平方米、市场价格29204元/平方米，第1层回报款3.83元/日/平方米、市场价格36505元/平方米，第2层回报款3.45元/日/平方米、市场价格25554元/平方米，第3层回报款2.68元/日/平方米、市场价格21903元/平方米，第4层回报款2.3元/日/平方米、市场价格18253元/平方米。2017年8月26日，南京中信资产评估有限公司出具宁信评报字（2017）第042号评估报告书，载明：假日百货商场于评估基准日2016年3月1日负一楼至四楼每层的房屋租金平均单位价值，负一层为3.14元/平方米/日，一楼为3.92元/平方米/日，二楼为3.53元/平方米/日，三楼为2.94元/平方米/日，四楼为2.35元/平方米/日。本院在假日百货公司与其他部分业主的房屋租赁纠纷案件中，采信并依据国衡公司出具的苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，判令假日百货公司按此标准支付第一至三年的租金【例如（2016）苏0115民初13105号生效判决】；采信并依据南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书，判令假日百货公司按此标准支付第四至六年的租金【例如（2017）苏0115民初1142号生效判决】。审理中，达理明确第三年租金差额的计算方式为按国衡公司评估价的96.5%减去2019年2月21收到的36508.5元进行计算，对于滞纳金，自2015年10月16日至2019年2月20日以评估价总额为基数进行计算，自2019年2月21日起按租金差额部分为基数计算至实际给付之日止。假日百货公司陈述对于第三年租金及滞纳金由法院依法判决，对于第三年租金的代扣税点其同意按照3.5%进行计算。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。假日百货公司应当依照委托经营合同书及补充协议的约定及时向达理支付租金。按照双方合同及补充协议的约定，应当在评估价和约定价之间选取较高者作为租金计算标准，则假日百货公司应当按照苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》的评估价格支付第一至三年的租金，按照宁信评报字（2017）第042号评估报告书的评估价格支付第四至六年的租金。双方一致同意由假日百货公司按租金的3.5%代扣代缴税款，本院予以确认。关于达理主张的第一年、第二年（2013年9月1日至2015年8月31日）的租金差额及滞纳金，假日百货公司未按约及时付清租金，应向达理补齐差额并按照约定向达理支付滞纳金，故对达理主张假日百货公司向其支付第一年、第二年租金差额15487.7元【（2.68元/平方米/日×47.49平方米×365天×2－38430元×2）×96.5%】及租金差额滞纳金（以16049.43元为基数，自2014年10月16日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）、第一年逾期支付滞纳金1062.39元（36508.5元×0.0003/日×97天，自2013年10月16日起计算至2014年1月20日止）、第二年逾期支付滞纳金514.76元（36508.5元×0.0003/日×47天，自2014年10月16日起计算至2014年12月1日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于达理主张的第三年（2015年9月1日至2016年8月31日）的租金差额及滞纳金，其审理中明确的计算方式不违反双方合同约定及法律规定，本院予以确认。经计算，假日百货公司应支付达理第三年租金差额8320.3元（46454.71元×96.5%－36508.5元）、滞纳金17058.17元（46454.71元×0.0003/日×1224天，自2015年10月16日起计算至2019年2月20日止）并支付租金差额滞纳金（以8320.3元为基数，自2019年2月21日起按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日止）。关于达理主张的第四至六年（2016年9月1日至2019年8月31日）的租金147533.59元及滞纳金（以50961.51元为基数分别自2016年10月16日、2017年10月16日、2018年10月16日起按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日止），具有事实和法律依据，且未超过其应得数额，本院亦予以支持。假日百货公司辩称其迟延支付租金系双方协商一致，故不应支付已付租金部分的滞纳金，对此达理不予认可，假日百货公司亦未提交证据证明，故对该抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京同曦假日百货有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告达理2013年9月1日至2016年8月31日的租金差额23808元、滞纳金18635.32元及租金差额滞纳金（以16049.43元为基数，自2014年10月16日起按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止；以8320.3元为基数，自2019年2月21日起按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日止）。二、被告南京同曦假日百货有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告达理2016年9月1日至2019年8月31日的租金147533.59元及滞纳金（以50961.51元为基数，分别自2016年10月16日、2017年10月16日、2018年10月16日起按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）。三、驳回原告达理的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费5143元，由被告南京同曦假日百货有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 史朝霞二〇一九年四月十二日法官助理 葛云云书 记 员 龚雨辰