湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初451号原告：张辉，男，1978年1月7日出生，汉族，湖北省恩施市人，现住湖北省恩施市，原告：陈桂华，女，1982年8月4日出生，土家族，湖北省恩施市人，现住恩施市，二原告共同委托诉讼代理人：谭朝，湖北今天（恩施）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北施南古城旅游开发有限公司，住所地湖北省恩施市学院路203号施南古城民族花园C1-110号，统一社会信用代码914228005798704851。法定代表人：陈晓玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李永琴，湖北雄视律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告张辉、陈桂华与被告湖北施南古城旅游开发有限公司（以下简称施南古城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告张辉及其与陈桂华的共同委托诉讼代理人谭朝，被告施南古城公司委托诉讼代理人严奉祥、李永琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张辉、陈桂华向法院提出如下诉讼请求：1.判令被告承担2017年的物业费1473元；2.判令确认被告按照512元一天，承担自2018年1月17日起至被告办理完毕原告购买的房地权属证书的逾期办证违约金；3.判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》中第十四条其它公共设施的验收日期；4.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告张辉、陈桂华撤回了第3项诉讼请求，本院予以准许；同时，原告张辉、陈桂华将第2项诉讼请求变更为要求被告按照合同约定支付违约金512元。事实与理由：2015年9月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同第十四条约定：“商品房正常使用直接关联的电梯、水、电、气在房屋交付时达到使用条件；其它公共配套设施经验收后交付使用。”但是在合同约定的2017年1月17日商品房交付时，该商品房的电梯、水、电气等相关设施没有达到使用条件，且合同中没有明确其它公共配套设施验收的日期，明显是被告在推脱责任且约定不明。根据该合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。截至原告起诉之日，时间已经过去了一年之久，被告没有在约定的期限内为原告办理房地产权属登记证书。原告现具状诉至法院，请求判准前述诉请。被告施南古城公司辩称：一、原告主张被告承担2017年的物业费1473元没有事实根据，依法不能成立。原告与被告于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：电梯、水、电、气在房屋交付时达到使用条件，其他公共配套设施经验收后交付使用；如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按双方约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件，整改期的物业管理费由被告承担。本案中，被告并无证据证明以上电梯、水、电、气及其他公共配套设施在规定日期未达到使用条件，也未曾主张整改日期，而原告与被告在随后签署的《房屋验收记录表》、《室内装饰装修核验记录表》上，也没有反映以上设施有任何问题，且恩施市石油昆仑燃气有限公司出具的《证明》表明，2016年12月底竣工验收具备供气条件。2017年1月交房后，由于业主装修施工私自动改燃气表位置造成安全隐患不能送气，后经统一规范，才恢复正常供气。故原告主张由被告承担其整改期间的物业费没有事实根据，且被告收房后享受了物业公司的物业服务，应当自行承担其物业服务费。二、原告主张被告每天按照512元承担自2018年1月17日起至被告办理完毕房地产权属证书的逾期办证的违约金没有事实根据，其主张不能成立。按原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房、被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。根据《商品房买卖合同》第四条第一项载明的该商品房总金额512000元，因此被告向原告支付的违约金为已付房价款512000元的0.1%即512元，并非原告主张每天512元的数额。故被告在原告不退房的情况下，被告只是按约定承担因未能给原告及时办证的责任，仅需承担违约金512元。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据，依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织双方进行了举证质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并附卷作为认定本案事实的依据；对双方有异议的证据，本院将结合庭审查明事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，原告张辉、陈桂华（买受人）与被告施南古城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告张辉、陈桂华购买被告施南古城公司开发的位恩施市××古城××号××单元××房房，该房建筑面积为122.74平方米，单价为4171.42元/平方米，总价为512000元。合同约定“……第八条交付期限出卖人应当在2017年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、买受人已付清本合同所有价款及相关税费。……第十四条出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、电梯：房屋交付时达到使用条件2、水：房屋交付时达到使用条件3、电：房屋交付时达到使用条件4、气：房屋交付时达到使用条件5、其它公共配套设施经小区经验收后交付使用如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理1、双方约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件，整改期的物业管理费由出卖人承担2、×3、×第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金3、×……”。双方还就其他相关事项进行了详细约定。上述合同签订后，原告张辉、陈桂华依约付清了购房款512000元。2016年3月24日，被告施南古城公司与案外人恩施中石油昆仑燃气有限公司签订《燃气管道报装合同》，向案外人恩施中石油昆仑燃气有限公司报装“施南古城项目”包括原告张辉、陈桂华在内的1819户居民燃气工程，报装范围为业主户内的灶与热水器。2016年12月29日，案涉房屋所在的建筑电气分部工程质量经综合验收合格。2017年1月17日，被告施南古城公司依约将案涉房屋交付给原告张辉、陈桂华使用，但在当日的《房屋验收记录表》上载明已安装“西子奥的斯”电梯等项目验收状况均打“√”，在“门窗塑钢、彩铝、入户口为钢制”栏打“√”后写明“窗户两块玻璃未安装”，且在“强电安装到入户表箱”栏及“弱电安装到入户表箱”栏打“√”的同时也写明“未安装.未通电”。2017年6月23日，原告张辉、陈桂华对案涉房屋装修完毕，原告张辉在当日的《室内装饰装修核验记录表》上签字确认。2017年12月25日，案外人恩施市石油昆仑燃气有限公司出具内容为“由我司负责施工供气的施南古城民族花园小区，于2016年3月签订合同2016年12月底竣工验收具备供气条件。2017年1月交房后，由于业主装修施工私自动改燃气表位置，造成安全隐患不能送气，经过物业公司统一协调通告业主装修需要移动燃气表必须经过燃气公司专业人员操作，经过统一规范，5月15日后才逐步符合要求，我司认为符合安全后正常供气”的《证明》一份。另查明，原告张辉、陈桂华并未就案涉房屋未达到使用条件而向被告施南古城公司要求整改，也未就案涉房屋在未达到使用条件时约定整改日期。此外，自2017年1月17日案涉房屋交付原告张辉、陈桂华使用超过365日后，被告施南古城公司至今也未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，原告张辉、陈桂华在案涉房屋交付时向恩施世联嘉业物业管理有限公司支付了2017年1月17日至2018年1月17日的物业管理费1473元。原告张辉、陈桂华认为被告施南古城公司交付房屋时未达到约定的使用条件，且其也未依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故具状诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。原告张辉、陈桂华已依合同约定付清购房款履行了合同义务，而被告施南古城公司未按合同约定在2017年1月17日房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。因此，根据上述合同第十五条约定，原告张辉、陈桂华不退房，被告施南古城公司应按已付房价款512000元的0.1%向原告张辉、陈桂华支付违约金即512元。故，对原告张辉、陈桂华要求被告施南古城公司支付违约金512元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告张辉、陈桂华要求被告施南古城公司承担2017年的物业费1473元的问题。双方在上述合同第十四条中约定电梯、水、电、气在房屋交付时达到使用条件，若未达到使用条件，双方则约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件，整改期的物业管理费由被告施南古城公司负担。本案中，原告张辉虽然在2017年1月17日《房屋验收记录表》上写明“窗户两块玻璃未安装”及“未安装.未通电”，但是其未因此向被告施南古城公司反映案涉房屋未达到使用条件而拒绝收房，也未向被告施南古城公司要求整改并约定整改日期，反而在当日与原告陈桂华验收了案涉房屋，并在2017年6月23日装修完毕进行了核验，且居住至今，即事实上案涉房屋在2017年并未因案涉房屋未达到使用条件进行整改。因此，原告张辉、陈桂华据此主张2017年的物业费1473元的证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北施南古城旅游开发有限公司于本判决生效之日起两日内向原告张辉、陈桂华支付违约金512元。二、驳回原告张辉、陈桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告湖北施南古城旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  区海玲二〇一九年四月三日书记员  唐蔚霖