天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0102民初6826号原告：马志伟，女，汉族，1981年3月7日生，住天津市河东区。委托诉讼代理人：姬新征，男，1979年10月16日生，无职业，住同××。委托诉讼代理人：姬广合（姬新征之父），男，1953年5月23日出生，汉族，住同××。被告：金文洪，男，汉族，1969年10月3日生，住天津市河东区。委托诉讼代理人：董洋，天津允公律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，该公司总裁。委托诉讼代理人：孙国亮。第三人：翟景聚，男，1955年7月26日出生，汉族，住天津市河西区。第三人：李宝华，男，1954年11月23日出生，汉族，户籍地天津市河东区。原告马志伟诉被告金文洪、第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理，并于2018年3月16日作出（2016）津0102民初5722号民事判决。被告金文洪不服上述判决上诉于天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）津02民终3807号民事裁定：一、撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初5722号民事判决；二、发回天津市河东区人民法院重审。本院根据天津市第二中级人民法院的上述裁定，依法追加翟景聚、李宝华作为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告马志伟的委托诉讼代理人姬新征、姬广合，被告金文洪的委托诉讼代理人董洋、第三人中原物业公司的委托诉讼代理人孙国亮、第三人翟景聚到庭参加了诉讼。第三人李宝华经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，该案现已审理终结。马志伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋南北阳台维修费用53468元；2、请求法院判决被告向原告支付维修加固设计费35000元；3、请求依法判决被告向原告支付房屋南北阳台安全鉴定费50000元；4、请求依法判决被告向原告支付房屋加固工程造价鉴定费7000元；5、请求依法判决被告按照每月2700元标准向原告支付自2014年9月至房屋维修完毕之日（2018年3月）的房屋租金损失，共计116100元；6、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原告2014年6月25日经中原物业公司与被告签订了《房产交易合同》，将天津市河东区中山××西里××号房屋出卖给原告，并于2014年8月25日办理过户手续，8月27日完成房屋交接。2014年9月，原告开始装修所购买房屋，2014年12月中旬，原告完成了除更换木地板以外的所有装修工作，但是在拆除原有木地板以后，发现房屋的原有水泥抹平层不平，因而决定拆除原有水泥抹平层，以便重新抹平，在拆除房屋北阳台的水泥抹平层以后发现沿北阳台东侧墙壁的地面上均匀分布有很多钢筋的断头，疑似被破坏的承重梁暴露出的钢筋，原告遂去楼下邻居处了解情况，得知原告购得房屋的沿北阳台东侧墙壁的地面之上原本是北阳台的上反梁，且对于该承重梁遭到破坏这一情况，楼下邻居早已知道，除此之外，经与楼下邻居的房屋进行比较，原告还发现所购得的房屋北阳台西侧的承重墙也被拆改，而被告在向原告出售该房屋的时候没有把这些情况向原告说明，另外在审理过程中，经鉴定发现房屋南阳台东侧上反梁也被破坏，两处阳台已均不符合国家安全标准。被告在交易时隐瞒了房屋的安全隐患，导致原告在不知情的情况下与被告进行交易，原告认为被告上述行为侵犯原告的利益，原告为了维护合法权益，现向法院起诉。金文洪辩称，对于原告所称房屋存在缺陷，不予认可。被告在买卖之前未对该房屋做过任何装修，对于房屋本身不认为存在问题，原告购买房屋后进行装修，被告也是在原告口中得知存在或发生了该问题，因此原告在装修之后，对此问题的出现是在房屋交付之前还是之后应进行举证。在原告能够证明房屋质量瑕疵系交付之前产生的前提下，被告同样不应承担责任。该房屋系二手房买卖，在被告自2009年从前房主李宝华处买到之后未对该房屋进行过任何装修、装饰，周围邻居均可证明。因此原告在庭审中也承认，该房屋系隐蔽瑕疵，在被告对该房屋不知情的情况下，不存在隐瞒，也无所谓告知，因此对隐蔽瑕疵被告不应承担质量担保责任。同时原告虽对该房屋做过数次鉴定，但鉴定的只是赔偿数额，对该损失的成因以及时间均未尽到举证责任。因此请法院驳回原告全部诉请。第三人中原物业公司述称，原告诉称的问题在合同的签订和履行过程中，原告和中原物业公司并不知情，希望法院能在查明事实的基础上依据合同约定和法律规定作出裁判。第三人翟景聚述称，2000年买的一手房，第二年装修，未对房屋进行任何拆改，搬走时把木地板拆走了。当时花了23万左右，2008年卖给李宝华，交易价格大概是59.8万，其不应承担任何责任。第三人李宝华未提交意见。根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，原告与被告、第三人中原物业公司于2014年6月25日签订《房产交易合同》（以下简称合同），其中原告为买受方，被告为出售方，中原物业公司为居间方，被告欲将坐落在天津市河东区中山××西里××号私产房屋售予原告，合同约定上述房屋价款共计1420000元。同日，被告金文洪收取原告购房定金40000元。后双方签订《天津市房产买卖协议》，被告金文洪配合原告办理房屋所有权过户手续。原告称，2014年的年底在其装修过程中发现阳台承重墙等处有拆改，提供装修工人的证言，发现阳台有问题后找过中原物业公司，中原物业公司对此予以认可。2000年12月20日翟景聚与天津市海峰房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，购买坐落天津市河东区中山××西里××号房屋。2008年11月25日翟景聚与李宝华签订房产买卖协议，将涉诉房屋卖给李宝华。2009年7月30日李宝华与金文洪签订房产买卖协议，将该房屋卖给金文洪。审理中，原告提出鉴定申请，本院依法委托国家工业建构筑物质量安全监督检验中心司法鉴定所对涉诉房屋南阳台及北东侧墙壁位置阳台板翻边梁进行司法鉴定，检验结果为：天津市河东区中山××西里××号房屋南阳台及北阳台东侧墙壁位置阳台板翻边梁混凝土存在剔凿破损现象，混凝土内部箍筋及纵筋存在被切断现象，评定所检验位置阳台板翻边梁现状结构与原结构不符，不满足原结构的安全要求。同时，原告申请对天津市河东区中山××西里××号房屋南阳台及北阳台的维修工程造价进行鉴定，2017年6月，中国京冶工程技术有限公司出具了天津市河东区中山门互助西里13号楼1单元三层302房屋南、北阳台加固设计报告，之后，2017年8月，金柯信（天津）工程咨询有限公司出具造价鉴定报告书，预算造价为33625元；2017年9月12日，金柯信（天津）工程咨询有限公司向本院出具说明，将鉴定维修工程造价变更为34015元，同日，出具造价鉴定报告书预算造价为34015元；2017年10月19日，金柯信（天津）工程咨询有限公司出具造价鉴定报告书，工程加固总造价为53468元，并于2017年10月20日，向本院出具说明，对2017年9月12日版鉴定报告更正，将工程加固总造价变更为53468元。本院认为，原告与被告及第三人中原物业公司签订房屋买卖合同系三方真实意思表示，合法有效，亦不违反法律的强制规定，本院对其效力予以确认。合同签订后，原告办理过户手续后，在装修过程中发现房屋阳台存在质量问题，经鉴定涉诉房屋南阳台及北阳台东侧墙壁位置阳台板翻边梁混凝土存在剔凿破损现象，混凝土内部箍筋及纵筋存在被切断现象，评定所检验位置阳台板翻边梁现状结构与原结构不符，不满足原结构的安全要求。原告提交朱姓邻居录音资料，证明被告明知阳台存在问题，被告对该录音不予认可。该录音无法证明录音对象是谁，亦未征得被录音者同意，本院不予采信。被告方证人侯某出庭作证，证明被告搬来后没进行过装修。现没有确切证据证明涉诉房屋南阳台及北阳台东侧墙壁位置阳台板翻边梁混凝土剔凿破损及内部箍筋及纵筋被切断是何人造成的。被告金文洪提出其对涉案房屋的质量瑕疵并不知情，且主张不能排除系原告装修所致。被告应就其反驳原告主张的事实有责任提供证据加以证明，现被告未能就阳台存在问题系原告装修所致举证证明，故对其抗辩本院不予采信。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金文洪将不符合原结构安全要求的房屋出售给原告，属违约行为，应承担违约责任。关于被告违约责任的承担问题，原告申请对涉诉房屋南北阳台维修加固设计的方案以及维修工程造价进行鉴定，经鉴定，涉诉房屋南、北阳台维修加固费用为53468元，现原告主张被告金文洪赔偿涉诉房屋南、北阳台加固维修费用53468元，本院予以支持。关于原告主张鉴定涉诉房屋北阳台及南阳台东侧墙壁位置阳台板翻边梁的鉴定费、涉诉房屋北阳台及南阳台加固维修费用的鉴定费、涉诉房屋北阳台及南阳台维修加固设计费，均属合理损失范围，原告要求被告金文洪给付上述费用，本院予以支持。关于原告主张要求被告按照每月2700元标准向原告支付自2014年9月至房屋维修完毕之日（2018年4月）的房屋租金损失116100元，涉诉房屋南、北阳台的阳台板翻边梁现状结构与原结构不符，不满足原结构的安全要求，原告不能正常使用部位限于阳台，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告主张房屋租金损失明显过高，考虑本案实情及公平原则，租金损失按照4个月计算酌定为10800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告金文洪给付原告马志伟关于坐落天津市河东区中山××西里××号房屋南、北阳台加固维修费用53468元；二、本判决生效之日起十日内，被告金文洪给付原告马志伟关于坐落天津市河东区中山××西里××号房屋南、北阳台维修加固设计费35000元；三、本判决生效之日起十日内，被告金文洪给付原告马志伟房屋租金损失10800元；四、驳回原告马志伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，公告费600元，鉴定费57000元，合计63100元，由原告马志伟负担2400元，被告金文洪负担60700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孙会东审 判 员  薛春明人民陪审员  香秀芳二〇一九年四月十九日书 记 员  高 倩