湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1222民初30号 原告:沅陵晨辉房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇黄花溶凤凰景城，统一社会信用代码：914312227968763817。 法定代表人：吴光敏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴祖光（特别授权），男，1969年3月2日出生，汉族，陕西省西乡县人，公司职工，住陕西省西乡县古城镇罗家河村七组，公民身份号码：612324196903027213。 委托诉讼代理人：全亚群（一般代理），湖南龚云树律师事务所律师，执业证号：14312201811055237。 被告：张海燕，女，1974年4月17日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：肖晓锋（一般代理），男，1974年12月27日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司（以下简称沅陵晨辉公司）诉被告张海燕租赁合同纠纷一案，本院2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告沅陵晨辉公司的委托诉讼代理人吴祖光、全亚群、被告张海燕及委托诉讼代理人肖晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沅陵晨辉公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金312159.8元，支付滞纳金（暂计截止至2018年11月28日）583619.74元，以及自2018年11月29日至被告还清之日的滞纳金。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判决解除原告与被告签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，并判令被告向原告支付（暂计至2019年3月11日）租金人民币159964.1元以及至被告搬离之日止的租金；2、判决被告支付原告滞纳金733603.48元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月6日，原告与被告签订《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，约定原告将晨辉装饰建材城15栋2层A区5/6号商铺出租给被告，租期从2014年4月18日至2024年4月17日,为期10年。租金前三年免交，从第四年开始收取租金。第四年租金按照15元/㎡收取，合计203508元/年，之后每年按照10%递增方式计算。且在《合同》中第三条第2款约定被告逾期支付租金，原告按日5‰收取被告滞纳金，由于修建期延长，原告2014年10月18日才交房，双方正式履行合同。按照《合同》第三条第1款的约定，被告已经向原告支付第四年（2017年10月18日至2018年10月17日）的部分租金125000元，但之后的租金在合同约定期限内没有支付给原告，原告多次与被告协商，要求其支付第4年度剩下的租金和第五年度（2018年10月18日-2019年10月17日）的租金，但被告仍然拒绝支付。 被告张海燕辩称：1、合同不应当解除，因为被告已经支付了部分租金，之所以后期未支付租金是因为原告违背口头承诺和维修义务，是原告违约在先；2、原告给被告提供这么差的经营环境，原告不同意支付第四年度剩余部分的租金,且根据合同约定，第四年度租金并未约定滞纳金；3、第5年度的租金不应当支付，因为根据合同约定，第5年度租金支付时间未到。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（即原告提交的原告营业执照、法人资格证明、被告身份证、原告财务账目复印件各1份及收据复印件5张），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、被告张海燕提交的铭艺装饰施工合同1份、销售单2份、明细分类账2份、收据1份，用于证明晨辉装饰建材城15栋2层A区5/6号商铺因漏水问题导致重新装修花费装修费220000元，样品损失约80000元，损失共计300000元。原告对该证据关联性、真实性均有异议，认为货单和明细账目不能证明造成损失的真实性，且被告举出的装修合同与被告是否应当支付租金无关联性。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 3、被告张海燕提交照片原件30张，用于证明原告晨辉装饰建材城15栋2层A区5、6号商铺门面有漏水的事实。原告对该组证据的关联性有异议，认为漏水是事实，但是因此造成的损失无法确认，被告也不能因此对抗支付租金。本院认为，原告的证明目的被告并无异议，对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告沅陵晨辉公司系一家从事房地产开发、建材购销、房屋出租的有限责任公司，成立于2007年2月27日。2013年12月6日，原告沅陵晨辉公司与被告张海燕签订了一份《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，合同约定：原告将晨辉装饰建材城15栋2层A区5、6号商铺出租给被告，建筑面积1130.6平方米，被告用作圣象地板、好莱客衣柜品牌建材经营；租赁期限为10年，自2014年4月18日起至2024年4月17日止，其中免租期3年，免租期间为2014年4月18日至2017年4月17日止；免租后第一年租金收取标准为15元/㎡/月，合计203508元/年；租金涨浮从第五年（2018年4月18日）起按10%递增方式计算，即租金标准为16.5元/㎡/月，合同期内，以后每年租金增加标准为在上一年的基础上加1.5元/㎡/月；租金缴纳方式为：1、在签订本合同时，被告须交纳第四年度（2017年4月18日-2018年4月17日）一半的租金，即101754元，在2015年元月18日前交清第四年度剩下的另一半租金，即101754元；2、第五年（2018年4月18日）起由被告按每年一次性付清当年租金的方式交款，缴纳时间为本年度租金到期前三个月的第一个工作日；逾期支付租金，原告按日5‰标准收取被告的滞纳金，若被告拖欠一个月不缴纳租金，则视被告自动放弃本合同，原告有权解除本合同……。原、被告双方还在合同中约定了各自的权利义务及违约责任。 合同签订后，被告于2013年向原告缴纳租金两次共计55000元，原告于2014年10月18日向被告交付租赁场地，被告于当日开始承租该房屋。2015年3月27日至9月2日被告先后四次向原告缴纳租金70000元，至今被告共向原告缴纳租金125000元。2015年5月起，被告承租的场地出现漏雨，2015年9月3日起被告以此为由拒绝向原告支付租金。 本院认为：当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告沅陵晨辉公司与被告张海燕签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点：一是《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》是否应当解除；二是被告是否应当向原告支付租金以及租金金额如何确定；三是被告是否应当向原告缴纳所欠租金的滞纳金以及滞纳金数额如何确定。 一、关于《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，根据原、被告签订的租赁合同第三条约定，承租方逾期一个月缴纳租金，出租方有权解除合同，该条款约定了一方解除合同的条件。本案中，被告于2015年9月3日起未向原告支付租金，符合合同约定解除条件，原告有权依据合同约定行使合同解除权。被告辩解提出合同不应当解除，因为被告已经支付了部分租金，之所以后期未支付租金是因为原告违背口头承诺和维修义务，是原告违约在先。被告的该项辩解意见与法律规定不符。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。本案中，被告承租的房屋出现漏水，被告可以要求原告修缮，也可以自行修缮，由原告承担修缮费用。该情形不能成为被告拒绝支付租金的理由。被告亦未举证证明因维修租赁物影响其使用，应当承担举证不能的不利后果。据此，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。 二、关于被告是否应当向原告支付租金以及租金金额如何确定。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告以原告不尽维修义务给其造成损失为由拒付租金，虽然原告认可租赁物存在漏雨的情形，但被告未能提交有效证据证实损失的具体金额，应承担举证不能的责任，且被告不能以此为由拒付租金。依据合同实际履行时间，租期及租金的起算时间应认定为2014年10月18日，那么第四年度租赁期间为2017年10月18日起至2018年10月17日止；第五年度租赁期间为2018年10月18日起至2019年10月17日止。原告要求租金计算至被告搬离之日止不当，应计算至合同判决解除之日止。根据原、被告合同第二条约定，免租后第一年租金收取标准是15元/㎡/月,第一年租金计算得203508元（1130.6㎡×15元/㎡/月×12个月=203508元），减去被告已支付的125000元，尚欠78508元；第五年度租金收取标准是16.5元/㎡/月，从2018年10月18日起至2019年4月4日（判决解除合同之日）租金计算得104467.44元（1130.6㎡×16.5元÷30天×168天=104467.44）。据此，被告应支付的租金金额为182975.44元（78508元+104467.44元=182975.44元）。 三、关于被告是否应当向原告缴纳所欠租金的滞纳金以及滞纳金数额如何确定。根据原、被告合同第三条“租金缴纳方式”第1项约定，第四年度只约定了租金缴纳的具体时间及金额，并无滞纳金的约定；第2项不仅约定了第五年度租金缴纳时间，还约定了逾期支付租金按日5‰标准收取滞纳金等内容。因此，原告要求被告支付第四年度所欠租金的滞纳金没有事实依据，本院不予支持。第五年度被告所欠的104467.44元租金应依约向原告支付滞纳金，但原、被告约定每日5‰标准收取滞纳金标准过分高于造成的损失，应按造成损失的百分之三十计算，故被告应向原告支付滞纳金31340.23元（104467.44元×30%=31340.23元）。 综上，原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；其过高部分没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、解除原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司与被告张海燕于2013年12月6日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》； 二、被告张海燕于本判决生效之日起十日内向原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司支付自2017年10月18日起至合同解除之日止的租金182975.44元、滞纳金31340.23元，共计214315.67元； 三、驳回原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12736元，由原告沅陵晨辉房地产开发有限责任公司负担3054元，由被告张海燕负担9682元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 于 波 二〇一九年四月四日 书记员 胡沅晖 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。