广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初30486号原告：郭广城，男，1963年3月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王丽玉、李斯婷，广东恩慈律师事务所律师。被告：洪静丽，女，1974年9月26日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘文敏，广东金桥百信律师事务所律师。被告：潘莲凤，女，1956年12月15日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告郭广城诉被告洪静丽、潘莲凤案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭广城及其委托诉讼代理人李斯婷、被告洪静丽委托诉讼代理人刘文敏到庭参加诉讼。被告潘莲凤经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的广州市天河区燕兴路xx号铺十分之一产权份额的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2.请求确认广州市天河区燕兴路xx号铺归原告所有。事实和理由：2017年8月30日，广州市越秀区人民法院对被洪静丽诉潘莲凤民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0104民初42597号民事判决书，判决潘莲凤向洪静丽清偿贷款本金23.4万元及利息、律师费3000元，并负担案件受理费4856元、保全费1690元。在诉讼期间，广州市越秀区人民法院查封了潘莲凤名下的广州市天河区燕兴路xx号铺十分之一产权份额，查封期限自2016年12月14日起至2019年12月13日止。该判决生效后，因潘莲凤未履行清偿义务，洪静丽申请强制执行，广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104执1263号案立案执行。事后，原告对执行标的提出书面执行异议，依据事实为：原告于2014年6月1日经中介介绍与潘莲凤签订《房屋买卖合同》，购买上述燕兴路xx号铺。原告于2014年6月1日向潘莲凤支付定金25万元，同年9月15日、9月16日分别向潘莲凤支付房款，同时潘莲凤向工商银行申请提前还款并办理了涂销抵押。因尾款未全部支付，但原告需要合法占有涉案房屋，故双方于2014年9月16日在广州市南方公证处办理了将上述商铺全部权利委托给原告并交付原告使用的公证书，原告实际占有了该房屋。2014年10月1日，原告将剩余房款支付给潘莲凤，随后原告持公证书到国土局办理过户，被告知不能办理。原因有二，一是该商铺在2016年5月16日办理了200万元贷款的抵押登记，必须涂销抵押后方可过户。二是仅凭公证书不能过户，必须第三人亲自到场配合办理。原告立即到潘莲凤的身份证地址寻找，发现其已经将房屋卖掉并躲了起来，无法找到。因在法院查封涉案商铺前，原告已与潘莲凤签订房屋买卖合同并付清全部购房款，从2014年9月起合法占有使用该商铺，符合“非因原告自身原因未办理过户登记”的规定，原告对上述商铺享有阻止执行的实体权利。但原告的书面异议被法院裁定驳回，因此原告提起本案诉讼。被告洪静丽辩称，一、原告与被告潘莲凤之间的法律关系是民间借贷，不是房屋买卖。潘莲凤向洪静丽陈述，2014年6月，潘莲凤为了偿还银行贷款需要借一笔“过桥贷款”，其向原告借款，原告同意，但要求与潘莲凤就涉案商铺签订房屋买卖合同，办理全权委托公证，由原告代为管理、出租涉案商铺，租金作为还款保证。2016年5月16日，原告要求潘莲凤将涉案商铺抵押给案外人黎青汝借款200万元，该笔贷款实际由原告使用。2014年6月至2016年5月近两年时间，涉案房屋没有办理网签手续，原告及房产中介公司也没有发函催促潘莲凤履行交易过户义务。购买商铺是经营行为，购买人一般拥有较高的风险意识。原告明知潘莲凤欠下巨额债务隐匿，没有对其提起诉讼，要求其履行房屋交易过户义务，明显违反市场交易习惯和日常生活经验法则。原告应对房屋买卖合同的真实性承担证明责任，并达到高度概然性标准，否则应当承担败诉后果。二、原告代为管理、出租涉案商铺，不是房屋买卖合同意义上的占有、使用。2014年9月16日，潘莲凤签署委托书并办理公证，授权原告代为管理、出租、出售涉案商铺、收取售楼款，该等授权是第三人向原告提供的还款保证，没有授权原告代为履行第三人在房屋买卖合同项下的交易过户等义务。2016年5月16日，涉案商铺办理了抵押登记，该事实证明原告不是涉案商铺的所有权人。2017年9月，抵押权人已经起诉潘莲凤并查封涉案商铺，该案已经或即将进入执行程序。原告因自身原因未能办理过户登记，且其与潘莲凤之间是民间借贷关系，不是房屋买卖，原告没有在房屋买卖合同意义上的占有、使用涉案房屋，不能排除被告洪静丽对该房屋的查封、执行。退一步讲，即使原告与潘莲凤之间的房屋买卖合同是真实的，因涉案商铺已经办理抵押登记并被抵押权人申请查封，该房屋买卖合同已经不能履行，原告只能享有债权期待权，不能享有物权期待权。被告潘莲凤无答辩。经审理查明，2014年6月1日，原告（买方）与被告潘莲凤（卖方）、广州市祈某地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》。其中载明：买卖房地产的地址位于广州市天河区燕兴路xx号铺，建筑面积68.37平方米；买卖双方同意该房地产的成交价为人民币360万元；因买卖该房地产而产生的有关税费由买方支付；付款方式为，买方在签订本合同之同时支付10万元作为部分定金，定金余额15万元于2014年6月1日或之前付清，卖方同意在收取定金后三日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起三日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后按约定的付款方式履行合同等。三方还在该合同第二十三条其它事项一栏手写注明：经买卖双方友好协商约定，卖方收到买方定金三天之内向银行申请提前还款，卖方自银行赎房产证出来五天之内与买方到广州市南方公证处作全权委托公证书给买方，买方在作全权委托公证书当天支付剩余楼款人民币335万元；卖方同意买方在一个月内付清全部楼款，卖方保证现租期到2014年10月1日之前到期等。该合同未约定办理涉案商铺所有权转移登记手续的期限。之后，被告潘莲凤于2014年6月1日出具收据载明收到原告交来购买涉案商铺之部分定金10万元、剩余定金15万元；于2014年9月15日出具收据载明收到部分房款5万元、40万元；于2014年9月16日出具收据载明收到部分房款270万元；于2014年10月1日出具收据载明收到剩余楼款20万元。据原告持有的中国农业银行取款业务回单及中国工商银行借记卡账户历史明细清单显示，原告于2014年6月1日向潘莲凤账户转账5万元、于2014年9月15日转账45万元、于2014年9月16日转账270万元、于2014年10月4日转账188600元。2014年9月16日，广东省广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第089894号《公证书》，证明潘莲凤于当日在该公证处签署《委托书》。该《委托书》载明：委托人为潘莲凤、受委托人为原告郭广城；委托人是广州市天河区燕兴路xx号铺的房地产权属人，现委托郭广城为合法代理人，执行和处理下列事项：一、对上述房屋进行管理、修缮，出租，订立租约或收回作其它用途，收取租金、押金及领取有关费用，并出具有效的租赁凭证；二、到有关部门办理上述房屋的出租备案，签署并领取相关的文件；三、代委托人办理上述房屋水电、煤气、电话、电视安装等一切相关手续；四、领取房地产证、他项权证或登记备案证明等文件……七、有权代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续……十二、受委托人有权代收售房款；十三、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书……据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年7月25日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2016登记字10006685号）显示，广州市天河区燕兴路xx号铺建筑面积68.3697平方米，规划用途为商业，该房屋于2016年5月16日办理了抵押权登记，权利人为黎青汝，债权数额200万元。另查明，2017年8月30日，本院就洪静丽与潘莲凤民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0104民初42597号民事判决书，判决潘莲凤应清偿借款本金23.4万元及利息、律师费3000元给洪静丽，并负担案件受理费4856元、保全费1690元。诉讼期间，本院于2016年12月14日以（2016）粤0104民初42597号民事裁定书查封了潘莲凤名下的广州市天河区燕兴路xx号铺十分之一产权份额，查封期限为2016年12月14日至2019年12月13日。该判决生效后，因潘莲凤未按判决履行清偿义务，洪静丽向本院申请强制执行，本院于2018年1月17日在（2018）粤0104执1263号案立案执行。执行过程中，原告郭广城向本院提出书面执行异议要求解除对涉案商铺十分之一产权份额的查封。2018年7月23日，本院就此作出（2018）粤0104执异145号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。原告郭广城遂提起本案诉讼。本案审理过程中，原告称其因支付大额房款后没有办法在短时间内缴纳过户税费，因此没有立即办理房屋所有权转移登记手续。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告虽与被告潘莲凤签订《房屋买卖合同》，但双方未就涉案房屋所有权转移办理登记手续，原告尚未取得涉案房屋所有权，故对其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。其次，关于能否对涉案房屋继续执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告与被告潘莲凤虽然在人民法院查封涉案房屋之前签订了《房屋买卖合同》，但该合同未约定办理房屋交易过户手续的时间，未办理网签，在签订合同后至人民法院查封前长达两年多的时间内原告亦未缴纳交易税费及办理过户手续，以上事实证明原告作为买受人未尽到审慎注意的义务，原告称因资金不足不能在短时间内缴纳交易税费从而没有及时办理过户手续更是属于其自身原因。因此，本案不符合法律规定的可以排除执行的情形，本院对原告的相应诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告郭广城的诉讼请求。本案受理费4810元，由原告郭广城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  刘碧君二〇一九年四月八日书 记 员  唐嘉仪