云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终294号上诉人（原审被告）：康厚友，男，汉族，1972年4月9日生，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。被上诉人（原审原告）：朱绍芳，女，汉族，1972年6月24日生，住云南省文山壮族苗族自治州文山市幢903室。委托诉讼代理人：杨树勇，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。原审第三人：文山金源商贸有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所执业律师，特别授权。上诉人康厚友与被上诉人朱绍芳、原审第三人文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2019)云2601民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。康厚友上诉请求：请求依法撤销原审民事判决，改判支持其在一审的答辩请求。事实与理由：一审法院的判决理由、适用法律、判决结果错误，理由如下：一、康厚友与朱绍芳的权利义务已经实际转移，即债权人已经变更为朱绍芳，债务人为金源公司。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。双方签订的《转让协议》已经明确约定，康厚友与金源公司的全部权利转让给了朱绍芳，所有资料原件也移交，朱绍芳认可并向金源公司及相关部门积极主张权利，金源公司也向朱绍芳表示履行相关义务。康厚友不应承担返还责任。导致合同无效是因金源公司的过错行为所致，承担返还责任的主体应当是金源公司。导致《商铺内部认购合同》无效的根本原因是金源公司无法办理房屋的相关手续，康厚友不存在过错。康厚友在本案中收取朱绍芳的超过向金源公司支付款项的部分，属另外的法律关系，应当另案处理。朱绍芳答辩称，一、原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应予以维持。涉案商铺现处于停工状态，并且，金源公司也明确表示不确定动工、竣工验收、交房和办证时间，也无商品房预售许可证。康厚友至今尚未领取商铺的权属证书，属于法律明确规定不得转让的情形，依法应属于无效的合同。二、康厚友的上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。双方存在的房屋买卖合同关系，案涉标的是11-A13号商铺，与《商铺内部认购合同》无关，不存在权利义务转移。在一审庭审中，金源公司明确表示不认可康厚友将涉案房屋转让给朱绍芳。并且，权利义务发生转移，必须是在合同真实、合法、有效的情况下发生的，本案《转让协议》属于无效的合同。朱绍芳与康厚友之间存在房屋买卖合同关系，而康厚友与金源公司之间存在商品房销售（或预售）合同关系，是两个不同法律关系，根据合同相对性原则，朱绍芳无权要求金源公司承担返还购房款的义务。另外，金源公司对康厚友与朱绍芳签订《转让协议》并不知情，也不认可，就《转让协议》来说，金源公司并无过错。金源公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱绍芳向一审法院提出诉讼请求：1．判决解除双方签订的《转让协议》；2．判令康厚友返还商铺转让款216800元；3.本案诉讼费由康厚友承担。一审法院认定事实：2017年5月4日，康厚友（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170519《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第11幢A排11-A13号房，该商铺建筑面积各27.3平方米，单价6585元，商铺房款总金额179758元等内容。”同日康厚友向金源公司交付商铺房款179758元，金源公司并出据收据交康厚友收持。2017年11月4日，康厚友（甲方）与朱绍芳（乙方）签订《转让协议》，约定“甲方自愿转让文山金源农副产品综合批发市场门面11-A13号，建筑面积27.3平方米，合计房价216800元转让乙方。乙方一次性付清所有房款216800元，房款付清后金源门面11-A13号的房屋所有权归乙方所有，甲方不得干涉。等到2018年交房的时候再更名为朱绍芳所有，甲方协助乙方办理更名等相关手续等内容。”同日，朱绍芳通过银行转账向康厚友交付购房款216800元，康厚友向朱绍芳出具收据收持。金源公司不认可康厚友将案涉房屋转让给朱绍芳。另查明，案涉房屋系金源公司开发建设，现案涉房屋处于停工状态，金源公司至今尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。一审法院认为，金源公司未取得商品房预售许可证明与康厚友签订了《商铺内部认购合同》，在朱绍芳起诉时，康厚友尚未取得案涉房屋的权属证书。康厚友在未取得11-A13号商铺权属证书与朱绍芳签订《转让协议》，并收取朱绍芳购房款216800元，即朱绍芳与康厚友之间已形成房屋买卖合同关系，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证的房地产不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同的规定，朱绍芳与康厚友签订的《转让协议》应认定为无效，无效的合同自始没有法律约束力，故朱绍芳主张解除与康厚友签订的《转让协议》的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，朱绍芳主张康厚友返还购房款216800元的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、康厚友于本判决生效之日起十日内返还朱绍芳购房款216800元；二、驳回朱绍芳的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经过二审询问，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。首先，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条法律规定明确了合同效力与物权效力相区分的原则，即出卖人与买受人之间签订的合同为债权合同。债权合同是物权变动的原因，该合同自成立时便生效，在合同双方当事人之间产生特定的债权债务法律关系。未办理物权登记，并不影响合同效力。本案中，康厚友与朱绍芳于2017年11月4日签订的《转让协议》，系双方当事人的真实意思表示。尽管由于金源公司未取得商品房预售许可证明，导致康厚友未能取得商铺权属，无法履行协议所约定的义务，但根据上述债权行为与物权行为相区分的原则，该事由并不影响转让协议的效力。由于康厚友已经不能按照协议的约定，履行商铺的交付义务，无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，案涉协议应予解除。朱绍芳关于解除双方签订的《转让协议》的诉讼请求成立，本院予以支持。一审法院认定《转让协议》无效，属于适用法律错误。其次，康厚友上诉认为，双方之间的权利义务已经实际转移，债权人已经变更为朱绍芳，债务人已经变更为金源公司。对于该上诉理由，本院认为，康厚友与金源公司签订了《商铺内部认购合同》，双方之间形成了商铺的买卖法律关系。之后，康厚友又将商铺转让给朱绍芳，其与朱绍芳之间形成了转让法律关系，两个法律关系主体不同，系两个独立的法律关系。而本案仅涉及康厚友与朱绍芳签订的《转让协议》。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”康厚友也未提交证据证明，其已经金源公司同意，将《商铺内部认购合同》所约定的权利义务一并概括转让给了朱绍芳。故康厚友关于该事项的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，康厚友上诉认为，金源公司的过错行为导致合同无效所致，承担返还责任的主体应当为金源公司。对于该上诉理由，本院认为，尽管金源公司将未取得商品房预售许可证的房屋销售给康厚友存在过错，但根据合同的相对性原则，康厚友将其未取得商铺所有权的商铺转让给朱绍芳，就该转让行为来说，康厚友存在过错。康厚友基于转让协议取得的购房款，应当向朱绍芳返还，金源公司不承担返还责任。综上所述，康厚友的上诉理由不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予部分改判。依照根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院(2019)云2601民初3869号民事判决第一项，即“一、康厚友于本判决生效之日起十日内返还朱绍芳购房款216800元”；二、撤销云南省文山市人民法院(2019)云2601民初3869号民事判决第二项，即“二、驳回朱绍芳的其他诉讼请求”；三、解除朱绍芳与康厚友于2017年11月4日签订的《转让协议》。二审案件受理费4550.00元，由康厚友负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 陆启慧二〇一九年四月二十四日书记员 李思颖