河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再76号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：漯河市尚达商务服务中心。住所地：河南省漯河市后谢乡政府南楼。法定代表人：孟来波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯、李肖依，河南澜业律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：漯河市军凯鞋业有限公司。住所地：河南省漯河市解放路南段。法定代表人：曹德增，该公司总经理。委托诉讼代理人：董一帆，河南九九律师事务所律师。再审申请人漯河市尚达商务服务中心（以下简称尚达服务中心）因与被申请人漯河市军凯鞋业有限公司（以下简称军凯鞋业公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省漯河市中级人民法院（2015）漯民终字第1412号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月30日作出（2017）豫民申5099号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人尚达服务中心的委托诉讼代理人李凯、李肖依，被申请人军凯鞋业公司的委托诉讼代理人董一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚达服务中心申请再审称，案涉土地为国有划拨土地，尚达服务中心为该土地的合法使用权人。原审判决认定案涉土地随房产一并转让，直接将国家划拨的土地出让，损害了国家利益和尚达服务中心的利益。根据漯河市源汇区企业转机建制工作领导小组办公室作出源转建办[1998]5号文件，以及漯河市汇南经济发展总公司（以下简称汇南公司）与军凯鞋业公司于1998年签订的《资产转让合同》、2001年签订的《协议书》等证据，均可以认定双方约定由军凯鞋业公司有偿租赁原汇南公司的案涉土地。因双方原租赁合同早已到期，故尚达服务中心有权要求军凯鞋业公司返还占用的土地，并支付实际占用案涉土地期间的租金。原审未支持尚达服务中心的请求错误，故请求撤销原一、二审判决，并改判支持尚达服务中心的诉讼请求。军凯鞋业公司辩称，根据《物权法》、《房地产管理法》的相关规定，土地和房屋不能相互分割。军凯鞋业公司在取得案涉26间房屋时自然享有该房屋范围内土地的使用权。目前，案涉26间房屋实际由漯河经济技术开发区后谢乡人民政府（以下简称后谢乡政府）占有使用，尚达服务中心不应要求军凯鞋业公司支付相应土地的使用费。且根据1999年1月4日《土地租赁协议》（复印件）的内容，双方原约定土地使用费为每年2250元，现尚达服务中心请求军凯鞋业公司按每年2万元标准支付土地使用费没有事实和法律依据。故原审判决驳回尚达服务中心的诉讼请求并无不当，应予维持。2015年3月11日，尚达服务中心向漯河市召陵区人民法院起诉，请求判令：1、军凯鞋业公司返还占用其位于漯河市××南段的1176平方米的土地使用权；2、军凯鞋业公司自2013年1月开始支付其土地租金4万元（土地租金计算至2015年1月1日，以后另行计算）；3、由军凯鞋业公司承担本案诉讼费用。漯河市召陵区人民法院一审查明，尚达服务中心是后谢乡政府开办的汇南公司于2006年12月更名而来的。1998年汇南公司下属企业漯河市八一皮鞋厂进行转机建制时，汇南公司于1998年11月16日和军凯鞋业公司签订资产转让合同一份，约定将漯河市八一皮鞋厂全部资产（不包括土地）零价转让给军凯鞋业公司，其中包括位于漯河市××南段××26间厂房，土地实行租赁。后来该厂房由于经营问题被闲置。2007年12月25日，后谢乡政府决定成立后谢乡党群服务中心和后谢乡便民服务中心，因办公条件紧张提出使用军凯鞋业公司的厂房，并口头答应支付一定的费用，但后来双方一直未签订租赁合同，后谢乡政府也一直未支付军凯鞋业公司任何房屋租赁费用。2013年8月22日军凯鞋业公司对后谢乡政府提起诉讼，请求后谢乡政府搬离上述厂房并支付房屋租赁费30万元。漯河市召陵区人民法院于2014年7月30日作出（2013）召民初字第1122号民事判决，判决后谢乡政府按每月每间50元租金支付军凯鞋业公司从2007年12月25日始72个月的房屋租赁费93600元、后谢乡政府一年内搬离上述房屋。后谢乡政府不服提起上诉，河南省漯河市中级人民法院于2014年12月25日作出（2014）漯民四终字第511号民事判决，认定军凯鞋业公司以资产转让方式取得了上述房屋，部分改判从2013年8月22日始按每月每间50元租赁费标准后谢乡政府支付租金到搬离之日止。该判决生效后，后谢乡政府一直使用上述房屋至今。漯河市召陵区人民法院一审认为，尚达服务中心与军凯鞋业公司对位于漯河市××南段的军凯鞋业公司的26间房屋由后谢乡政府使用、房屋占用土地的使用权是尚达服务中心的事实没有异议，本案争议的焦点是：1、尚达服务中心要求军凯鞋业公司返还土地使用权和支付租金的依据何在；2、军凯鞋业公司应否返还土地使用权和支付尚达服务中心土地租金。（2014）漯民四终字第511号民事判决已认定26间房屋所有权人是军凯鞋业公司，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条有关房地产转让、抵押，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押的规定，尚达服务中心将案涉26间房屋转让给军凯鞋业公司，军凯鞋业公司即取得使用房屋占用范围内土地的权利。尚达服务中心请求军凯鞋业公司返还土地使用权，没有法律依据，不予支持。关于尚达服务中心请求的年租金20000元，尚达服务中心提供的1999年元月4日的土地租赁协议系复印件，军凯鞋业公司不认可，尚达服务中心未申请租金鉴定，且涉案房屋和土地实际由后谢乡政府使用，所以尚达服务中心请求军凯鞋业公司支付年租金20000元的证据不足，不予支持。2015年8月10日，漯河市召陵区人民法院作出（2015）召民一初字第145号民事判决：驳回尚达服务中心的诉讼请求。案件受理费900元，由尚达服务中心负担。尚达服务中心不服，上诉至河南省漯河市中级人民法院。河南省漯河市中级人民法院二审查明的事实除与一审一致外，另查明，1998年11月16日，汇南公司和军凯鞋业公司签订的资产转让合同中没有关于案涉26间厂房占用的土地使用权实行租赁的条款。尚达服务中心提供的1999年1月4日汇南公司与军凯鞋业公司签订的土地租赁协议复印件中载明，汇南公司提供1.5亩土地作为军凯鞋业公司的生产经营场地；租赁期限为5年，自1999年1月1日起至2003年1月1日止。河南省漯河市中级人民法院二审根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：军凯鞋业公司应否将案涉的土地使用权返还尚达服务中心并支付相应的土地租金；一审中未对土地租金问题委托进行司法鉴定是否违反法定程序。该院二审认为，1、关于案涉土地使用权应否返还的问题。房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离。尚达服务中心对将案涉土地上建筑的26间房屋转让给军凯鞋业公司的事实没有异议，河南省漯河市中级人民法院（2014）漯民四终字第511号生效民事判决认定，该26间房屋所有权人为军凯鞋业公司，故军凯鞋业公司取得使用案涉房屋占用范围内土地的权利。在案涉土地上的房屋属于军凯鞋业公司所有的情况下，尚达服务中心要求军凯鞋业公司单独返还案涉土地使用权不仅不现实且没有法律依据，故一审判决未支持尚达服务中心该项诉请并无不当。2、关于应否支付土地租金的问题。汇南公司和军凯鞋业公司1998年11月16日签订的资产转让合同中并未约定案涉26间房屋占用范围内的土地以租赁方式使用，尚达服务中心提供的1999年1月4日的土地租赁协议系复印件，军凯鞋业公司对此证据不予认可，故尚达服务中心不能据此要求军凯鞋业公司支付土地租金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第四十五条规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证：（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”即使尚达服务中心提供的土地租赁协议复印件所载内容真实，因涉案土地使用权为划拨性质，出租涉案土地使用权违反了上述规定；且2003年至今十多年间，尚达服务中心并未提供证据证明与军凯鞋业公司约定有偿使用案涉土地，也未提供证据证明向军凯鞋业公司主张过租赁费；而（2014）漯民四终字第511号民事判决认定案涉土地自2007年至今一直由后谢乡政府占有、使用，后谢乡政府的占有是无权占有，军凯鞋业公司并非案涉土地的实际使用人。因此，尚达服务中心要求军凯鞋业公司支付2013年1月之后的土地租金没有事实和法律依据，不予支持。3、关于土地租金未委托进行司法鉴定是否违反法定程序的问题。尚达服务中心在一审审理中并未申请对土地租金进行司法鉴定，且土地租金是否必须进行司法鉴定，与认定本案事实无关，故一审法院未委托鉴定机构对土地租金进行鉴定不违反法定程序。河南省漯河市中级人民法院于2015年12月14日作出（2015）漯民终字第1412号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由尚达服务中心负担。本院再审查明事实除与原审一致外，另查明，汇南公司与军凯鞋业公司于2001年9月5日签订的《协议书》第六条约定：乙方（军凯鞋业公司）租用甲方（汇南公司）的土地依照1999年元月4日双方签订协议执行，乙方自2002年元月4日开始付给甲方租地款。本院再审认为，一、关于军凯鞋业公司是否应向尚达服务中心返还案涉土地使用权的问题。根据原审中尚达服务中心出具的漯国用（2002）字第0175号土地使用权证书显示，案涉1176平方米土地的使用权人为尚达服务中心的前身汇南公司。根据漯河市源汇区企业转机建制工作领导小组办公室作出的《关于漯河市汇南经济发展总公司对八一皮鞋厂实行转机建制的请示的批复》（源转建办[1998]5号）文件内容，及汇南公司与军凯鞋业公司于1998年11月16日签订的《资产转让合同》约定，漯河市八一皮鞋厂将其全部资产（不包括土地）转让给军凯鞋业公司，土地实行租赁。故案涉土地的使用权仍为尚达服务中心所有。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，但该条款为城镇房地产交易中的一般规定，并非效力性的强制性规定。汇南公司在转让其资产给军凯鞋业公司时明确约定了不包括案涉土地，原审依据上述法律规定，认定军凯鞋业公司在取得案涉26间房屋的所有权时，亦取得该房屋占用范围内土地的使用权不当，本院予以纠正。故尚达服务中心请求军凯鞋业公司返还案涉土地使用权不能成立，本院不予支持。二、关于军凯鞋业公司请求尚达服务中心支付土地租金是否应当支持的问题。虽然原审中尚达服务中心提交的《土地租赁协议》系复印件，军凯鞋业公司对该协议的真实性不予认可。但根据双方质证认可的源转建办[1998]5号文件、《资产转让合同》、军凯鞋业公司工商企业登记档案中汇南公司出具的《场地证明》等证据，均显示由军凯鞋业公司租赁汇南公司的案涉土地，同时，根据汇南公司与军凯鞋业公司于2001年9月5日签订的《协议书》第六条之约定，双方租赁土地按1999年元月4日签订的土地租赁协议执行，综合以上客观事实，可以认定案涉《土地租赁协议》的真实性。按照该《土地租赁协议》的约定，军凯鞋业公司应当支付尚达服务中心土地租金。三、关于军凯鞋业公司应付尚达服务中心土地租金的数额问题。军凯鞋业公司请求尚达服务中心支付自2013年1月至2015年1月1日的土地租金4万元（以后另行计算），因原审中未对案涉土地的租金价值进行过司法鉴定，而案涉《土地租赁协议》中约定，1999年至2003年，案涉土地租金为每年2250元。根据已生效的（2014）漯民四终字第511号民事判决，后谢乡政府因自2007年以来使用军凯鞋业公司所有的26间房屋，需自2013年8月22日起按每月每间50元租赁费标准支付军凯鞋业公司租金。本院参照以上情形，并兼顾公平原则，酌定军凯鞋业公司按每年5000元的标准自2013年1月1日至2015年1月1日向尚达服务中心支付土地租金共计10000元，之后租金另行计算。综上，原审认定事实清楚，但适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。尚达服务中心的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销河南省漯河市中级人民法院（2015）漯民终字第1412号民事判决及漯河市召陵区人民法院（2015）召民一初字第145号民事判决；二、漯河市军凯鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内按每年5000元的标准向漯河市尚达商务服务中心支付2013年1月1日至2015年1月1日的土地租赁费10000元，之后租赁费另行计算。三、驳回漯河市尚达商务服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各900元，由漯河市军凯鞋业有限公司各负担500元，由漯河市尚达商务服务中心各负担400元。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  韦贵云审判员  邹新哲二〇一九年四月九日法官助理秦静书记员赵雪冰