广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初3175号原告深圳市联投置地有限公司，住所地深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201一Bl，统一社会信用代码91440300789240633Q。法定代表人蔡权。原告深圳市联投东方资产管理有限公司，住所地深圳市福田区香梅路l061号中投国际商务中心B栋2层201-B1A，统一社会信用代码91440300311795699U。法定代表人蔡权。共同委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。共同委托代理人陈志强，广东中安律师事务所律师。被告深圳市迈客风科技有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路洪湖二街50号新南滨大楼515，统一社会信用代码91440300072534706L。法定代表人杨宝忠。被告深圳市迈客风销售管理有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道文锦北路洪湖二街50号新南滨大楼515，统一社会信用代码91440300MA5D9ARH5Y。法定代表人贺凯。共同委托代理人余士洪，广东法鹏律师事务所律师。原告深圳市联投置地有限公司（以下简称原告一深圳联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称深圳联投东方公司）与被告深圳市迈客风科技有限公司（以下简称被告一深圳迈客风科技）、深圳市迈客风销售管理有限公司（以下简称被告二深圳市迈客风销售）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月8日，原告一（出租方、甲方）与被告一（承租方、乙方）及原告二（管理方、丙方）签订了《深圳市房地产租赁合同书》（见证据一），主要约定如下：甲方将“深圳市宝安区松岗街道东方大道与松岗大道交汇处的东方PARK商场第三层L328、L329、L331、L333号商铺”出租给乙方使用，丙方为包括该租赁商铺在内的联投东方华府（一期）商场的经营管理方（第一章第1.5条、第1.3条）；装修免租期为2个月，从进场日起计，装修免租期内乙方无需支付任何租金，但须缴纳运营管理费和实际使用的水电燃气等能源费用（第一章第1.10条）；经营免租期为6个月，从商场开业日或商铺开业日之较早日期起计算，经营免租期内乙方无需支付任何租金，但须缴纳运营管理费、停车、能源费用、垃圾清运费等除租金之外的其他各项费用，但乙方未能在商场开业日同时开业，则不享有经营免租期之优惠，特别说明：如因乙方原因本合同被解除，甲方有权追讨乙方在经营免租期内所享受的全额或部分租金（第一章第1.11条）；租赁期限为十年，乙方将租赁商铺作为经营“手机、配件、相关通讯物品、数码产品、家用电器等销售及三大运营商授权的产品及服务”之用途，乙方经营的品牌为“迈客风”（第三章）；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金92160元、向丙方支付履约保证金38400元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还（第四章第4.1、4.2条）；甲乙双方按以下方式计收租金：自计租日起第一、二年度每月租金46080元，此后递增即第三、四年每月租金48384元，第五、六年每月租金50803.2元，第七、八年每月租金53345.28元，第九、十年每月租金57077.76元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金（第四章第4.5条）；乙丙双方按以下方式计收运营管理费：每月运营管理费装修期内为9600元、装修期满后为19200元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费（第四章第4.6条、4.8条）；自进场之日起乙方在租赁商铺中实际产生的水费、电费等能源费用由丙方根据乙方实际使用量代收代付给水、电等能源部门，燃气费用由乙方自行缴纳给燃气部门（第四章第4.9条）；合同载明了甲方、乙方、丙方的收款账户（第四章第4.16条）；甲方将交付租赁商铺等相关事宜委托给丙方办理，租赁商铺的验收由乙丙双方共同核定并形成双方签字确认通过的书面验收报告及交付验收确认书，交付确认书上记载的交付日期为实际交付日（第五章第5.1条）；租赁期限届满或双方协商终止合同或租赁合同被提前解除的，乙方应在清场期满的次日将商铺交还给甲方，清场期限为一个月，自合同期满的次日或合同提前终止的次日起开始计算，清场期内，乙方按实际清场天数计付租金，清场期届满乙方仍未将商铺清退交还甲方的，自清场期届满的次日起须按当年租金的双倍标准支付租金（第九章第9.1条）；乙方应于清场期内办理完毕以租赁商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，每逾期一日乙方应按月租金总额（以当年单位租金标准平均计算）的千分之五向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此发生的一切损失和费用（第九章第9.2条）；乙方应将清退的商铺打扫干净并恢复到甲方或丙方认可的良好状态，如交还的商铺建筑结构状况与甲方交付时的结构状态不同或甲方丙方提供的装修设备设施被损坏，则甲方或丙方有权要求乙方自费恢复原状或要求乙方赔偿损失（第九章第9.3条）；甲方（或丙方）有权将乙方遗留物品拆除、搬离商铺，且有权自行处置该遗留物品，由此产生的费用由乙方承担（第九章第9.4.2条）；乙方延期支付租金的，每延期一天，应按拖欠金额5‰向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，每延期一天，应按拖欠金额5‰向丙方支付延期付款违约金（第十一章第11.2条）；乙方连续两个月未支付租金或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方连续两个月未支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，甲方或丙方因上述约定原因之一解除合同的，自解除合同通知到达乙方在本合同中记载的通讯地址之日，本合同解除，甲方或丙方有权不予退还履约保证金，且仍可追究乙方的延期付款违约金，给甲方或丙方造成其他经济损失的，甲方或丙方还可要求乙方承担赔偿责任（第十一章第11.3条）；各方发生争议协商不成的，交由合同履行地法院管辖（第十二章第12.2条）；各方均同意合同首页载明的地址为各方联络地址，各方通过合法快递公司寄送的通知自寄送之日起三日内即视为已合法送达而无论对方是否签收（第十三章第13.2条）等等。上述合同签署后，2016年4月22日，租赁双方对租赁商铺进行了验收，签署了《商铺交付确认书》（见证据二），被告一（承租方）确认“经现场核实确认，该商铺符合租赁合同约定交付条件，本人/本公司对此无异议，本人/本公司于本确认书签署之日实际办理交付手续”。2016年5月9日，被告一向原告一交纳了92160元保证金、向原告二交纳了38400元保证金（共计130560元）（见证据三），同年6月25日起开始计租。此后，被告一开始交纳租金、运营管理费、水电费等。因被告一、被告二的业务原因，原告一、原告二、被告一与被告二四方同意被告二取代被告一成为原合同的一方，四方于2017年6月1日签订了《＜深圳市房地产租赁合同书＞补充协议》（见证据四），约定：2017年6月1日起，被告二取代被告一成为原合同的一方，被告二确认被告一租赁商铺已于变更合同日交付给被告二，被告二将按照原合同约定履行被告一未履行完的责任和义务，并享有原合同自变更日起被告一未享受的权利，被告一自愿对原合同及本协议下被告二的全部义务和责任承担不可撤销的连带责任保证，如被告二出现违约行为，原告一、二可依原合同及本协议向被告一或被告二追究违约责任，也可以相应中止或拒绝履行原合同及本协议规定的义务或责任（第一条）；被告一已支付的保证金直接转为被告二支付的保证金（第二条）；等等。但是，从2018年2月5日起，被告二未再支付租金、水电费、运营管理费。2018年4月4日，两原告向被告二发出《解除合同通知函》（见证据五）（于4月8日寄至被告二的工商登记住所地），告知被告二：暂计至2018年3月，被告二已拖欠租金230400元、运营管理费38400元、水电费6282.90元（拖欠的各项款项本金合计275082.90元），各项逾期付款违约金共27808.38元，前述共计302891.28元；解除租赁合同；请被告二付清前述拖欠的费用；请被告二于2018年3月31日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态；被告二已付两原告的履约保证金不予退还；对于被告二违约行为给两原告造成的损失，两原告保留追究被告赔偿责任的权利。然而，被告二至今仍未付清各项欠款及延期付款违约金，且未根据合同第9.3条约定将租赁商铺恢复原状并清退交还给原告一。同时至起诉之日，被告二仍未根据合同第9.2条约定履行将在租赁商铺上注册设立的“深圳市迈客风销售管理有限公司松岗东方店”（该店为有限责任公司分公司、隶属企业为被告二，于2017年6月8日核准成立，经营场所为租赁商铺）的注册地址从租赁商铺迁出变更的义务（见证据六）。2018年9月13日，原告二将租赁商铺交给新商户，在此之前，由于被告二拒不履行合同第9.3条约定的将商铺恢复原状的义务，原告二支出了恢复原状工程费用30257.46元，被告二亦未将该款偿还给原告二。另，根据合同第一章第1.11条“如因乙方原因本合同被解除，甲方有权追讨乙方在经营免租期内所享受的全额或部分租金”约定，被告二实际享受了6个月经营免租期的租金免除优惠共276480元（46080元×6个月），但因其违约导致合同提前解除，其实际只租赁了9个月、尚有91个月租期未满，故其应向原告一支付未满租期对应的免租期租金209664元[已享受的免除租金优惠276480元×（未满租期91个月÷整个十年租期即120个月）]。再，由于被告二的根本违约导致两原告提起本案诉讼，原告一支出了律师费9540元、原告二支出了律师费1060元，根据合同第11.3条约定，被告二应当分别赔偿给两原告。再者，根据原告向商场全体商户发出的《关于有条件实行租金优惠政策的告知函》（见证据七），如商户在2017年4月15日前已一次性付清2017年1月31日前应缴的各项应缴费用（包括但不限于租金、管理费、水电费），则原告同意给予：（1）2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金按原租金标准30%计租的优惠；（2）2017年5月1日至2017年7月31日按原租金标准70%计租的优惠，但享受优惠政策商户不得申请提前终止合同。基于对被告一已于2017年4月15日前付清2017年1月31日前的应缴费用情况的考虑，原告在2017年2月1日至2017年7月31日期间给予了两被告租金优惠，2017年2月、3月、4月、5月的租金被告一分别支付了13824元、13824元、13824元、32256元，2017年6月、7月的租金被告二分别支付了32256元、32256元。然而，2018年3月，被告二在未征得原告同意的情况下即擅自提前搬离商铺，以实际行动提前终止合同，因此被告二应向原告一补付2017年2月-7月未支付的租金，其中2017年2月应补付32256元、3月应补付32256元、4月应补付32256元、5月应补付13824元、6月应补付13824元、7月应补付13824元，合计应补付138240元。另外，上述《解除合同通知函》寄达被告二后，被告二至今仍未搬离店铺内遗留物品，致使两原告需寻找专门的仓库保管其物品，给两原告造成仓库保管压力和仓库租金收益损失。为了减少损失，两原告特请求确认被告二在商铺内的遗留物品由两原告处置，所得款项用于抵偿相应金额的欠款。此外，根据前述原被告四方签订的《＜深圳市房地产租赁合同书＞补充协议》约定，被告一应对被告二向两原告所负债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护自身合法权益，两原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，请求判决：1、确认被告二在商铺内的遗留物品由两原告处置，所得款项用于抵偿相应金额的欠款，遗留物品估值300元；2、确认被告二向原告一交纳的履约保证金92160元、向原告二交纳的履约保证金38400元（共计130560元）均不予退还；3、被告二立即向原告一支付拖欠的从2018年2月1日起至原告收回租赁商铺并交给新商户之日（即2018年9月13日）期间的租金486835.20元（其中2018年2月1日至2018年6月24日期间按每月46080元的标准支付，2018年6月25日至2018年9月13日期间按每月48384元的标准支付），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月6日起计至实际付清之日，暂计至2018年10月16日为28371.50元）；4、被告二立即向原告一支付在经营免租期内享受的对应租金209664元，以及租金优惠期内（即2017年2-7月期间）享受的对应租金138240元；5、被告二立即办理将“深圳市迈客风销售管理有限公司松岗东方店”的注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续，并以逾期时间为基数按当年月租金标准（其中清场期届满次日即2018年5月9日—2018年6月24日期间按每月46080元的标准计算，2018年6月25日—2020年6月24日期间按每月48384元的标准计算，2021年6月25日—2023年6月24日期间按每月50803.2元的标准计算，2023年6月25日—2025年6月24日期间按每月53345.28元的标准计算，2025年6月25日—2027年6月24日期间按每月57077.76元的标准计算）按每年24%标准向原告一支付违约金（从清场期届满次日2018年5月9日起计至办妥前述注册地址迁出变更的工商登记手续之日止，暂计至2018年10月16日为5060.58元）；6、被告二立即向原告二按每月19200元的标准支付从2018年2月1日起计至原告收回租赁商铺并交给新商户之日（即2018年9月13日）期间的运营管理费142720元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年10月16日为11736.64元）；7、被告二立即向原告二支付拖欠的2018年2月1日至2018年9月13日期间的水电费共计10233元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年10月16日为1228.80元）；8、被告二立即向原告二支付原告二为其垫付的租赁商铺恢复原状工程费用30257.46元；9、被告二立即向原告一支付律师费9540元、向原告二支付律师费1060元；10、被告一对上列第3-9项所述的被告二所负的全部付款义务及其他义务承担连带责任；11、两被告承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2018年10月16日为1205807.18元。被告辩称，一、关于双方建立及终止租赁关系的相关事实。2016年3月，原告方采取大量优惠条件招租商户，被告根据原告的宣传与其签订了租赁合同。被告租赁后按照合同约定开业经营，但发现原告所宣传的商业经营环境并不理想，被告经营一直处于亏损状态。到2017年底，当时整个商业区已有大部分租赁商户搬离，商业区处于停滞状态，为此，被告决定撤场，并于2018年1月与原告协商终止租赁合同。1月22日，被告向原告提交了书面申请，原告当时口头同意了被告申请。之后，在被告搬离物品时，原告保安又阻拦被告搬离。二、原告二收取运营管理费等相关费用没有法律依据。1、根据《租赁合同》第一章l-3约定，原告一委托原告二进行涉租物业日常管理，受托人的相关费用应当由委托人支付；2、根据《租赁合同》第一章l．16、1．17约定，被告向原告一缴纳了租金就已经完成了租赁合同(租赁合同性质决定)所应当缴纳的费用，被告无需承担原告一物业其他费用；且原告一出租物业理应包括相应的配套服务，租金性质中己包含了原告应当提供的物业相关服务。原告二收取运营管理费属于重复收取费用。同时，原告二收取运营管理费属物业管理服务费应当经政府部门批准，收取对象应当是物业所有权人。因此，原告二向被告收取的运营管理费及履约保证金应当退还或折抵租金；被告也无需向原告二缴纳所谓的延期付款违约金。三、关于被告一担保责任的问题。被告一认为不应当承担保证责任。1、被告一在《深圳市房地产租赁合同书》补充协议中没有明确注明是担保人，虽然在条款中有担保条款字样，但在补充协议抬头和结尾主体(乙方)中没有明确注明乙方还具有担保人的性质。因此，被告一(乙方)在补充协议中只是作为合同主体转让的性质签字盖章。2、被告一在《深圳市房地产租赁合同书》有支付履约保证金，补充协议中并没有注明连带责任保证是保证金担保还是其他担保，被告一认为该保证应当是已缴纳的履约保证金。四、原告各项诉讼请求没有法律依据。1、被告遗留在商铺内的物品价值约8000元，并非原告自估价值300元。事实上被告撤场时，原告进行无理阻止，导致被告许多重要商品无法搬离。原告应当按照物品实际价值赔偿给被告。2、原告扣除被告履约保证金l30560元没有法律依据。原、被告双方是协商解除合同，并非被告违约解除，原告不能扣除被告履约保证金。2018年1月22被告与原告协商，因原告商业非常萧条，全部商家陆续搬离原告物业，向公司提交撤场报告。原告当时同意被告终止合同搬离。原告一应当退还履约保证金92160元或折抵租金。原告二收取的履约保证金被告己在第二条中陈述了意见。3、被告无需支付2018年2月1日至2018年9月13日期间的租金及延期付款违约金。第一、被告认为双方是2018年1月协商解除合同，不存在拖欠原告租金和违约金。第二、原告主张前后矛盾。原告提出在2018年4月4日发出《解除合同通知函》，《解除合同通知函》注明日期为2018年3月14日。根据合同约定已经解除合同，而原告诉讼请求主张至2018年9月13日的租金，前后矛盾完全没有法律依据。第三、被告在2018年1月搬离物品时(原告二还阻止被告搬离物品)，原告就已经知道被告终止租赁，原告仍然等到两个月后发出解除合同，故意扩大损失，责任应当由原告承担。4、被告二无需向原告一支付免租期内享受的对应租金及租金优惠期内的对应租金。原告根据第一章第l．11条诉请被告支付免租期间对应的租金209664元没有法律依据。第一：解除合同并非被告方原因解除。原告方商业萧条导致被告方无法经营是双方解除合同的全部因素，且双方还进行了充分协商后才解除。因此，被告无需向原告支付免租期间对应的租金209664元；第二：该条主要是原告吸引商户前来租赁使用的优惠条件，原告如果附加对被告不利的条件应当另行如实说明。事实上，原告也未向被告作出任何说明，该条应属于无效条款。原告根据《关于有条件实行租金优惠政策的告知函》要求被告支付优惠期间对应的租金138240元，没有法律依据。该告知函是原告方单方行为，给予租金优惠是有效的，要求被告承担责任的内容，被告没有书面同意属于无效条款。5、原告要求被告支付未办理工商登记变更手续的违约金没有法律依据，且没有给原告造成任何损失。6、被告无需向原告二支付运营管理费l42720元及违约金。理由在前面已经陈述。7、被告无需向原告二支付2018年2月1日至9月13日期间水电费l0233元及违约金。被告在此期间已经搬离了涉案物业，没有使用不存在缴纳水电费和违约金。8、被告无需向原告二缴纳垫付的“恢复原状工程费用30257．46元”。原告实施恢复工程并未通知被告，另原告实施恢复工程费用过高。因此，该费用应当由原告方承担。9、被告无需向原告方支付律师费用。合同中没有约定律师费用由被告承担。10、根据原告提供的证据十一《改造施工合同》签订的时间是2018年4月10日来看，原告方在2018年4月10日之前就己经在行使物业权利，而诉讼请求计算时间到2018年10月16目，明显存在错误。11、原告诉讼请求计算违约金按照每年24％过高，没有法律依据。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年3月8日，原告一（出租方、甲方）与被告一（承租方、乙方）及原告二（管理方、丙方）签订了《深圳市房地产租赁合同书》（见证据一），主要约定如下：甲方将“深圳市宝安区松岗街道东方大道与松岗大道交汇处的东方PARK商场第三层L328、L329、L331、L333号商铺”出租给乙方使用，丙方为包括该租赁商铺在内的联投东方华府（一期）商场的经营管理方（第一章第1.5条、第1.3条）；装修免租期为2个月，从进场日起计，装修免租期内乙方无需支付任何租金，但须缴纳运营管理费和实际使用的水电燃气等能源费用（第一章第1.10条）；经营免租期为6个月，从商场开业日或商铺开业日之较早日期起计算，经营免租期内乙方无需支付任何租金，但须缴纳运营管理费、停车、能源费用、垃圾清运费等除租金之外的其他各项费用，但乙方未能在商场开业日同时开业，则不享有经营免租期之优惠，特别说明：如因乙方原因本合同被解除，甲方有权追讨乙方在经营免租期内所享受的全额或部分租金（第一章第1.11条）；租赁期限为十年，乙方将租赁商铺作为经营“手机、配件、相关通讯物品、数码产品、家用电器等销售及三大运营商授权的产品及服务”之用途，乙方经营的品牌为“迈客风”（第三章）；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金92160元、向丙方支付履约保证金38400元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还（第四章第4.1、4.2条）；甲乙双方按以下方式计收租金：自计租日起第一、二年度每月租金46080元，此后递增即第三、四年每月租金48384元，第五、六年每月租金50803.2元，第七、八年每月租金53345.28元，第九、十年每月租金57077.76元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金（第四章第4.5条）；乙丙双方按以下方式计收运营管理费：每月运营管理费装修期内为9600元、装修期满后为19200元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费（第四章第4.6条、4.8条）；自进场之日起乙方在租赁商铺中实际产生的水费、电费等能源费用由丙方根据乙方实际使用量代收代付给水、电等能源部门，燃气费用由乙方自行缴纳给燃气部门（第四章第4.9条）；合同载明了甲方、乙方、丙方的收款帐户（第四章第4.16条）；甲方将交付租赁商铺等相关事宜委托给丙方办理，租赁商铺的验收由乙丙双方共同核定并形成双方签字确认通过的书面验收报告及交付验收确认书，交付确认书上记载的交付日期为实际交付日（第五章第5.1条）；租赁期限届满或双方协商终止合同或租赁合同被提前解除的，乙方应在清场期满的次日将商铺交还给甲方，清场期限为一个月，自合同期满的次日或合同提前终止的次日起开始计算，清场期内，乙方按实际清场天数计付租金，清场期届满乙方仍未将商铺清退交还甲方的，自清场期届满的次日起须按当年租金的双倍标准支付租金（第九章第9.1条）；乙方应于清场期内办理完毕以租赁商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，每逾期一日乙方应按月租金总额（以当年单位租金标准平均计算）的千分之五向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此发生的一切损失和费用（第九章第9.2条）；乙方应将清退的商铺打扫干净并恢复到甲方或丙方认可的良好状态，如交还的商铺建筑结构状况与甲方交付时的结构状态不同或甲方丙方提供的装修设备设施被损坏，则甲方或丙方有权要求乙方自费恢复原状或要求乙方赔偿损失（第九章第9.3条）；甲方（或丙方）有权将乙方遗留物品拆除、搬离商铺，且有权自行处置该遗留物品，由此产生的费用由乙方承担（第九章第9.4.2条）；乙方延期支付租金的，每延期一天，应按拖欠金额5‰向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，每延期一天，应按拖欠金额5‰向丙方支付延期付款违约金（第十一章第11.2条）；乙方连续两个月未支付租金或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方连续两个月未支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，甲方或丙方因上述约定原因之一解除合同的，自解除合同通知到达乙方在本合同中记载的通讯地址之日，本合同解除，甲方或丙方有权不予退还履约保证金，且仍可追究乙方的延期付款违约金，给甲方或丙方造成其他经济损失的，甲方或丙方还可要求乙方承担赔偿责任（第十一章第11.3条）；各方发生争议协商不成的，交由合同履行地法院管辖（第十二章第12.2条）；各方均同意合同首页载明的地址为各方联络地址，各方通过合法快递公司寄送的通知自寄送之日起三日内即视为已合法送达而无论对方是否签收（第十三章第13.2条）等等。上述合同签署后，2016年4月22日，租赁双方对租赁商铺进行了验收，签署了《商铺交付确认书》（见证据二），被告一（承租方）确认“经现场核实确认，该商铺符合租赁合同约定交付条件，本人/本公司对此无异议，本人/本公司于本确认书签署之日实际办理交付手续”。2016年5月9日，被告一向原告一交纳了92160元保证金、向原告二交纳了38400元保证金（共计130560元）（见证据三），同年6月25日起开始计租。此后，被告一开始交纳租金、运营管理费、水电费等。因被告一、被告二的业务原因，原告一、原告二、被告一与被告二四方同意被告二取代被告一成为原合同的一方，四方于2017年6月1日签订了《＜深圳市房地产租赁合同书＞补充协议》（见证据四），约定：2017年6月1日起，被告二取代被告一成为原合同的一方，被告二确认被告一租赁商铺已于变更合同日交付给被告二，被告二将按照原合同约定履行被告一未履行完的责任和义务，并享有原合同自变更日起被告一未享受的权利，被告一自愿对原合同及本协议下被告二的全部义务和责任承担不可撤销的连带责任保证，如被告二出现违约行为，原告一、二可依原合同及本协议向被告一或被告二追究违约责任，也可以相应中止或拒绝履行原合同及本协议规定的义务或责任（第一条）；被告一已支付的保证金直接转为被告二支付的保证金（第二条）；等等。但是，从2018年2月5日起，被告二未再支付租金、水电费、运营管理费。2018年4月4日，两原告向被告二发出《解除合同通知函》（见证据五）（于4月8日寄至被告二的工商登记住所地），告知被告二：暂计至2018年3月，被告二已拖欠租金230400元、运营管理费38400元、水电费6282.90元（拖欠的各项款项本金合计275082.90元），各项逾期付款违约金共27808.38元，前述共计302891.28元；解除租赁合同；请被告二付清前述拖欠的费用；请被告二于2018年3月31日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态；被告二已付两原告的履约保证金不予退还；对于被告二违约行为给两原告造成的损失，两原告保留追究被告赔偿责任的权利。该通知书由被告二于2018年4月8日签收。原告于2018年4月10日与案外人签订恢复原状装修合同。另查明，被告于2016年5月17日向原告支付装修押金20050元，并于2018年1月25日撤场停止经营。以上审理查明的事实，有经当庭质证的租房合同、商铺交付确认书、保证金收款收据、解除合同通知函、缴费通知书、工商登记信息单、押金收据等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告协商一致，由被告承租原告的房屋，被告支付租金，双方之间成立租赁合同关系，双方之间的权利义务应受我国合同法调整。关于解除合同时间。原告与被告签订租赁合同，原告主张被告未按约定履行租赁合同约定的支付租金及管理费，被告未提交证据证明已向原告支付约定的租金及水电管理费。因此，被告违反双方签订的租赁合同，原告解除租赁合同的通知于2018年4月8日送达给被告，且原告与案外人于4月10日签订装修合同，本院确认双方解除租赁合同的时间为2018年4月10日。被告辩称被告一迈客风科技公司不用承担连带责任。本院认为，原告一、原告二与被告一、被告二签订《深圳房地产租赁合同书》补充协议，约定从2017年6月1日起被告二承继被告一与原告之间签订租赁合同的权利与义务，被告一迈客风科技公司自愿对合同项下全部义务和责任承担不可撤销连带责任保证，因此，被告一应当对被告二的义务承担连带责任，被告不用承担连带责任的辩解意见，无事实依据，本院不予支持。关于商铺内遗留物品问题。原告与被告均未提交商铺内遗留物品清单或照片证明遗留物品的数量、现状及价值等，原告要求本院确认遗留物品价值300元的诉求，无事实依据，本院不予支持。关于履约保证金是否退还。原告与被告签订租赁合同，生效的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律拘束力。被告违约未支付原告租金，原告一、原告二依照合同约定解除合同并不退还押金分别为92160元、38400元，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张的租金、管理费，水电费。关于租金，原、被告双方于2016年4月22日对租赁商铺进行了验收并签署了《商铺交付确认书》，原告主张按46080元每月为标准计算租金，有事实与法律依据，本院予以支持。原告主张被告从2018年2月1日起未支付租金，被告则辩称于2018年1月22日向原告提交书面申请要求终止租赁合同，得到原告口头同意后又阻止了被告搬离。被告未提交证据证明原告有阻止被告搬离商场的行为，也未提交证据证明向原告提交了撤离商场的书面申请，因此，被告辩称双方已于2018年1月底协商一致解除租赁合同的辩解意见，本院不予采信。原告与被告的租赁合同已经于2018年4月10日解除，被告二应当支付租金107520元（46080元/月×2个月+46080元/月÷30天×10天），原告诉求合同解除即收回商铺后的租金，本院不予支持。原、被告双方约定如因被告原因导致合同被解除，原告有权追讨被告在经营免租期内享受的免租金额，现被告因未能及时支付租金导致原告主张解除租赁合同的条件成立，原告有权要求被告按照约定支付免租期内的租金，原告于2016年4月24日向被告交付商铺，其主张被告支付免租期间的租金优惠209664元，有事实与法律依据，本院予以支持。关于租金优惠期内的租金，原告提交的《关于有条件实行租金优惠政策的告知函》证明原告有向承租人表达给予租金优惠政策，被告辩称该告知函未获得被告的签名确认，认为是原告的单方意思表示，不应要求被告支付原告已经给予被告减免的租金。本院认为告知函没有被告方签名确认，不能认定为双方真实意思表示，应视为原告为继续与承租人履行租赁合同而作出的单方行为，不能给予优惠减免租金后又要求被告对未签名确认的取消优惠后的租金予以追回，因此，原告要求被告支付租金优惠期内的租金，无事实依据，本院不予支持。关于管理费，原告与被告约定的管理费标准每月为19200元，被告未提交证据证明已支付2018年2月至合同解除之日即4月10日期间的管理费，应当向原告支付运营管理费44800元（19200元/月×2个月+19200元/月÷30天×10天），原告诉求合同解除及收回商铺后的运营管理费，本院不予支持。关于水电费，原告要求被告支付2018年2月的水电费6282.90元及3月份的水电费3950.10元，被告未能提交证据证明已经支付该段时间内的水电费，原告关于10233元水电费的诉求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张的恢复原状工程费用。原告提交工程价格清单及发票证明恢复租赁物原状支出费用30257.46元，原告与被告于租赁合同9.8条约定可从被告支付的履约保证金中扣除恢复原状费用，本院已支持原告主张的不予退还履约保证金，因此，原告主张的恢复原状支付的费用应当已经包含在履约保证金中，原告要求被告再另行支付恢复原状费用，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的迁址变更。原告与被告签订的租赁合同约定被告应于清场期内办理完毕以租赁商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，因此，原告的该项诉求，有事实与法律依据。关于原告主张的违约金，原告与被告在租赁合同中约定，每逾期一日按月租金千分之五计算违约金，原告在实际诉求时要求按年利率24%计算违约金，被告辩称违约金过高。本院认为，原告与被告之间是租赁合同关系，被告未按约定支付租金水电及管理费用，给原告造成资金占用损失，原告未能提交证据证明实际造成的损失，本院酌定按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍计算违约金。因此，原告主张的租金、管理费、水电费延期付款违约金，应当从各期当月6日起按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍计至付清之日止。被告辩称未按约定办理迁址等工商变更登记注册地手续，未给原告造成实际损失，不应当按租金标准计算损失的意见，有事实依据，本院对原告主张的未办理工商变更迁址违约金，不予支持。关于原告主张的律师费。原告与被告签订的租赁合同并未约定被告方支付对方律师代理费，原告的该项诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市联投置地有限公司可不予退还被告深圳市迈客风销售管理有限公司履约保证金92160元、深圳市联投东方资产管理有限公司可不予退还被告深圳市迈客风销售管理有限公司履约保证金38400元；二、被告深圳市迈客风销售管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投置地有限公司支付从2018年2月1日至2018年4月10日期间租金为107520元及延期付款违约金（以月租金46080元/月为标准，按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍从各期当月6日起计至付清之日止）；三、被告深圳市迈客风销售管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投置地有限公司支付经营免租期内享受的对应租金209664元；四、被告深圳市迈客风销售管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付2018年2月1日至2018年4月10日期间管理费44800元及延期付款违约金（以每月为19200元为标准，按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍从各期当月6日起计至付清之日止）；五、被告深圳市迈客风销售管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付2018年2月、3月的水电费10233元及延期付款违约金（按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍从各期当月6日起计至付清之日止）；六、被告深圳市迈客风销售管理有限公司应于本判决生效之日起三日内办理其开办的深圳市迈客风销售管理有限公司松岗东方店注册地址迁出租赁物地址的工商变更登记手续；七、被告深圳市迈客风科技有限公司对上述债务及义务承担连带责任；八、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7826元，由原告承担4370元，被告承担3456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇一九年四月十五日书记员 李博（兼）书记员 陈 颖 欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。