山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初4210号原告：泰安易初莲花连锁超市有限公司，住所地：泰安市。法定代表人：谢吉人，总经理。委托诉讼代理人：任红梅，山东泰山法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：米晓鸣，山东泰山法正律师事务所实习律师。被告：泰安市百信餐饮管理有限公司，住所地：泰安市泰山区。法定代表人：王杨，经理。委托诉讼代理人：杨银菊，女。委托诉讼代理人：田芳，山东宇慧律师事务所律师。原告泰安易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花公司）与被告泰安市百信餐饮管理有限公司（以下简称百信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易初莲花公司的委托诉讼代理人任红梅、被告百信公司的委托诉讼代理人杨银菊、田芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易初莲花公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的租赁合同及补充合同；2.判令被告支付房屋租赁费332606.26元及违约金451523.25元（自2017年12月26日起至2018年8月25日止），共计784129.51元，占用费、违约金请求计算至租赁物返还之日止；3.判令租赁区域内的装修设施无偿归原告所有；4.本案原告律师服务费39280元由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月24日签订租赁合同，后双方又签订补充合同，约定被告承租原告商场内的部分区域经营餐厅。因签订合同时月租金的计算未扣除50平方米消防通道，双方口头约定月租金按450平方米计算缴纳，但被告一直未按合同约定交纳租金，属根本性违约。根据租赁合同约定，原告有权解除合同，并于2018年8月21日向被告送达了解除租赁合同告知函。被告应支付拖欠的租赁费、违约金共计784129.51元（自2017年12月26日起至2018年8月25日止），并承担原告律师服务费。被告的违约行为给原告造成了严重经济损失。为此向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告合法权利。百信公司辩称，被告不同意解除租赁合同，被告前期已经投入装修花费10万元左右，且被告并没有违约，违约方为原告方，在租赁合同中第九条第六项明确规定，消防设施施工及改建，均由原告负责，合同签订至今，消防一直未合格，导致被告装修一直未进行，消防验收不通过，装修无法进行，原告方一直怠于行使该义务，导致被告一直不能正常营业。原告方关于煤气管道一直也未给被告协调，在合同签订之初，被告就跟原告方约定由原告方为被告协调煤气管道一事，原告方也答应予以协调，但至今未办理。原告方自合同签订不久，因消防未合格，装修不能进行，原告方就陆续往房屋放置杂物，一直存续至今，就在开庭前一周，原告方才想把东西偷偷拉走，被告赶到及时，才保留证据，证实原告方违约在先。合同签订不久，因消防未合格，装修不能进行，原告方把房屋外全部封死，也证实原告方诉状中所述事实不符，均是由原告方违约在先，才导致被告至今未营业，给被告带来损失。原告方第三、四项要求没有任何法律依据，被告并未违约。现被告还想继续租赁该房屋，将餐厅开起来，望原告方实事求是，积极将消防合格手续办理完毕，被告才能继续装修，履行合同。本院经审理认定事实如下：2017年4月24日，原被告签订租赁合同一份，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：甲方将位于泰安市某某甲方购物中心泰安店内的租赁区域共约500平方米租赁给乙方，租赁区域编号某某某西邻；乙方承诺该租赁区域用途为餐饮，品牌为余之味；租赁期限共55个月，自2017年6月26日至2022年1月31日止，装修免租期自2017年6月26日至2017年12月25日；租赁费用，第一年，自2017年6月26日至2018年6月25日，每月租赁费45625元，第二年，自2018年6月26日至2019年6月25日，每月租赁费47907元……；每月25日前乙方向甲方支付下个月的租赁费用；迟延付款的，每迟延一天，应付款项百分之一的违约金，甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；若乙方未能支付本合同规定的应付款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、律师代理费等）；消防设施及中央空调系统的安装及改建，只能由甲方指定的施工单位，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工；本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用等。后原被告又签订补充合同，约定乙方租期顺延至2027年6月25日，并约定了租金明细等。2018年8月20日，原告向被告发出解除租赁合同告知函，原告称因被告一直未按合同约定交纳质保金、租金，决定解除租赁合同及补充合同，并要求被告在收到本函告之日起三日内将租赁商铺、场地腾空、恢复原状，立即交付原告，并支付拖欠的租金、违约金，如逾期视为放弃店铺全部物品所有权，并承担清理商铺、处置物品、恢复原状等所有产生的费用。原告称租赁合同签订当日即将租赁区域交付被告，被告一直未按合同约定交纳租金（实际计费面积450平方米）及履约保证金，已构成根本违约，原告有权解除合同，故向被告发函要求解除合同，被告收函后未提出异议，租赁合同及补充合同已解除。被告认可未支付租金的事实，但称是因为原告违约，被告至今未开业，尚未到租金支付期限，原告主张的违约金计算标准过高，也不同意支付；根据合同第五条第五项及第九条第六项约定，消防设施的安装及改建由原告负责，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工，原告至今未给被告经政府机关批准的图纸和工程设计方案，导致被告至今装修无法进行，根据第五条第五项的约定，上述消防图纸未到位，是装修不能进行的根本原因，即装修免租期未届满，房租不应开始计算，违约方不在被告，而是原告未积极按合同履行义务；被告称原告交付租赁区域的时间是2017年8、9月份，被告接手后两个月左右开始装修，装修的同时，因为干餐饮需要煤气管道，而租赁区域没有煤气管道，经与原告负责我方租赁业务的刘金经理联系，他答应给被告接煤气管道，由原告付费，但至今没有接；被告接手该区域时，该区域是框架结构，原来是仓库，中间有消防通道，被告接手后，原告将消防通道改到东边，被告开始装修后，垒出了3个包间，做了一个小楼梯，在卫生间上隔出了一个二层，准备放冰柜和干货，只干了半个月，就停下来了，因为煤气管道原告一直没有做，消防又通不过审核，所以停工至今，现场也没有我方人员，现场除了一点砖沙是被告的，其他物品都是原告的，被告方离开租赁场地后，原告陆续就放东西进去了。原告对被告的上述陈述提出异议，称原告交付租赁场地后被告就找了施工队进行装修，用水泥砌块以及一部分砖做了间隔，垒了两面墙，没有其他设施；租赁合同没有约定原告方提供煤气管道，都是承租方自行解决，使用煤气罐或者电磁炉等电子设施，我公司提供给其他进行餐饮的租户也是这么处理的，合同中只约定了水电费，也没有煤气费；据原告方了解，因为被告方筹措不到资金，所以停工；根据双方签订的租赁合同第九条第六项，消防设施的安装及改建，只能由甲方指定的施工单位，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工，原告确实没有指定施工单位，因为需要被告提供关于消防工程的施工图纸，并且经消防主管部门审核批准，之后才能找施工单位施工，但被告还没有做到这一点，还没到指定施工单位的时候，施工图纸及设计方案应由被告提供，因被告是建设单位。被告提交照片24张，被告称拍摄于2018年10月9日，证实租赁房屋现状以及2018年10月9日原告方负责人刘金带人到租赁房屋内拉取原告方存放于租赁房屋内的相关物品，亦证实原告方把房屋外已全部封死，原告方违约。上述照片显示涉案租赁区域内做了间隔，存放有金属架等物品，地上堆有砖块，租赁区域外用公益广告牌封挡。原告对上述证据的真实性及证明对象均有异议，称是被告单方提供，内容当中不体现时间地点，其内容是否属实也没有提交其他证据予以佐证，该证据也不能证实原告违约；经核实，现在涉案租赁区域内完全是空旷的，没有被告照片中的（金属架等）东西；至于被告所述的原告方把房屋外已全部封死，属于创城期间，在2018年8月份，用公益广告牌挡住的，为了美观，谁挡住的原告不知道，不是原告挡的。被告称经与原告方负责被告租赁业务的刘金经理联系，刘金答应给被告接煤气管道，为此被告提交微信聊天记录、录音等证据，原告对此提出异议，称租赁合同并未约定由原告开通煤气管道，原告曾表示协助被告申请安装煤气，因被告没有装修完，没有安装厨房设备，不符合安装煤气条件，燃气公司才没有安装，不是原告的过错、违约等责任。原告因本案诉讼支付律师代理费39280元，原告要求被告承担该费用，被告认为该费用应由原告承担。本院认为，原被告签订的租赁合同及补充合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故原告要求解除租赁合同及补充合同，被告支付所欠租赁费及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告称根据租赁合同约定，消防设施的安装及改建由原告负责，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工，而原告至今未给被告经政府机关批准的图纸和工程设计方案，导致被告至今装修无法进行，原告存在违约，而双方签订的租赁合同约定“消防设施及中央空调系统的安装及改建，只能由甲方指定的施工单位，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工”，根据该约定，甲方（即原告）仅有权指定（消防设施及中央空调系统的安装及改建）施工单位，并无负责消防设施的安装、改建及向被告提供经政府机关批准的图纸和工程设计方案的义务，被告的辩称意见既不符合合同约定，亦不符合相关规定，本院不予采信。被告称原告负责该租赁业务的刘金经理答应给被告接煤气管道，但至今没有接，原告对此提出异议，称租赁合同并未约定由原告开通煤气管道，原告曾表示协助被告申请安装煤气，因被告没有装修完，没有安装厨房设备，不符合安装煤气条件，燃气公司才没有安装，综合分析双方的陈述及证据，被告以此作为抗辩事由，依据不足，本院不予采信。因被告租赁原告涉案区域后确实未实际投入使用，被告提交照片显示涉案租赁区域已被公益广告牌封挡，原告认可租赁区域被公益广告牌封挡时间为2018年8月，故被告支付租赁费的期间可计算至2018年8月。被告主张的违约金过高，综合分析本案实际情况，本院酌定被告自2018年8月26日起，以所欠租金为基数，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金。原告请求判令租赁区域内的装修设施无偿归原告所有，该请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，租赁合同解除后，被告应将租赁区域恢复原状。原告请求判令被告承担原告律师代理费，该请求符合合同约定，结合本案实际情况，被告应承担的原告律师代理费应为16660元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百一十九条规定，判决如下：一、解除原告泰安易初莲花连锁超市有限公司与被告泰安市百信餐饮管理有限公司签订的租赁合同及补充合同；二、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司自2017年12月26日起至2018年8月25日止的租金332606.26元；三、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司违约金（以332606.26元为基数，自2018年8月26日起至付清之日止，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案租赁区域恢复原状；五、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司律师代理费16660元；六、驳回原告泰安易初莲花连锁超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6020元，由原告泰安易初莲花连锁超市有限公司负担3466元，被告泰安市百信餐饮管理有限公司负担2554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李建二〇一九年四月二十五日法官助理刘蕊书记员任谦