苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初7615号 原告：郑勇，男，1990年5月27日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：宋文，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。 被告：邓开良，男，1975年9月10日出生，汉族，住所地河南省固始县。 委托诉讼代理人：罗昆建，河南振蓼律师事务所律师。 第三人：宣月芳，女，1980年4月6日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。 第三人：钮建刚，男，1978年2月12日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：宣月芳，女，1980年4月6日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区，系钮建刚之妻。 原告郑勇与被告邓开良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法裁定转为适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院追加宣月芳、钮建刚为本案第三人。原告郑勇之委托诉讼代理人宋文、被告邓开良及其委托诉讼代理人罗昆建到庭参加第一次诉讼，原告郑勇之委托诉讼代理人宋文、被告邓开良及其委托诉讼代理人罗昆建、第三人钮建刚之委托诉讼代理人暨第三人宣月芳到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告郑勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告支付原告拖欠的2016年11月26日至合同解除之日的租金（暂计算至2018年5月26日共计108000元）及逾期付款滞纳金（以判决确定的租金为基数，自2017年11月26日至实际付款之日止，按照每日1%的标准计算）；3.判令被告支付合同解除之日起至实际搬离之日止按租金标准计算的占有使用费；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为要求被告支付自合同解除之日起至2018年12月31日止按租金标准计算的占有使用费。事实及理由：2015年11月5日，原告与被告签订商铺租赁合同一份，约定由被告向原告承租位于苏州市吴江区部分面积的商铺，租赁时间为三年，自2015年11月26日起至2018年11月25日止，第一年租金约定为70000元，第二年和第三年租金约定为每年72000元，合同第八条第一款约定未经原告书面同意，被告不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分，合同第十三条第一款约定被告逾期缴纳租金，每日按逾期金额的1%向原告给付滞纳金，逾期超过15日，原告有权解除本合同。合同签订后，原告将符合使用条件的租赁物交付给被告使用，但是被告仅向原告缴纳了第一年租金，第二年、第三年租金经原告多次催讨，至今仍未支付。另外，被告在未经原告同意的情况下，擅自又将租赁物转租给他人使用。原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，原告已经按照合同约定将符合条件的租赁物交付给被告使用，被告理应按照合同约定的时间向原告交纳租金，而被告至今拖欠原告第二年、第三年租金，且在未经原告书面同意，将租赁物又转租给他人使用的行为，已经违反了合同的约定，严重损害了原告的正当合法权益。 被告邓开良辩称，原告的主张并无法律以及事实根据。首先，原告主体不适格，原告并非是本案中能够向被告主张租金的权利人，在本案中，涉案房屋系被告邓开良所承租的房屋，房屋的所有人系钮建刚及宣月芳，被告的租金也是直接付给宣月芳的；其次，被告在承租房屋后花费了五六十万元装修了房屋，准备营业的时候却被法院告知要对房屋进行评估拍卖，致使被告在投入大量人力物力后无法正常经营，根据合同法第二百四二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金，或者不支付租金，第三人主张权利的出租人应当及时通知承租人，但在本案中出租方没有尽到及时通知的义务，如果出租方将该房屋存在诉争的情形告知被告，那么被告肯定不会对涉案房屋进行装修，也不会存在现在这么大的损失。请求驳回原告的诉讼请求并判令被告无需向原告支付租金。 第三人宣月芳、钮建刚共同述称：涉案房屋为第三人共同所有，涉案房屋最开始是租给郑勇用于郑勇的父母开饭店，后来郑勇转租给了邓开良，第三人对郑勇转租房屋的事情是知晓的；第三人与郑勇之间的房屋租赁关系已于2018年11月30日解除。 经审理查明，涉案租赁房屋坐落于苏州市吴江区（房屋所有权证号：吴房权证盛泽字第××号、吴房权证盛泽字第××号），房屋所有权人为宣月芳，夫妻共有人为钮建刚。涉案租赁房屋原本为两套独立的房屋，后房屋所有权人将两套房屋之间的隔墙打通并按楼层进行出租。2015年11月5日，邓开良承租了涉案租赁房屋的二楼部分用以经营茶室并进行了装修，后邓开良将涉案租赁房屋交由他人使用经营。 庭审中，郑勇，宣月芳、钮建刚一致确认双方的房屋租赁合同已于2018年11月30日解除。 以上事实有本院调取的房屋所有权证及当事人陈述在卷佐证。 原告郑勇为证明原、被告存在房屋租赁合同关系及被告拖欠租金的事实，向本院提交了以下证据： 1.房屋租赁合同原件1份、进账单原件1份。该组证据载明宣月芳（出租方、甲方）与郑勇（承租方、乙方）于2015年1月26日签订合同，约定甲方将吴江区盛泽镇舜湖西路66号湖滨花园1幢102室、103室出租于乙方，租赁期限为4年，自2015年2月1日起至2019年1月31日止，4年租金总额为600000元；2015年6月26日，郑勇向宣月芳转账支付600000元。 被告邓开良对房屋租赁合同的真实性不予确认，认为涉案房屋是邓开良向宣月芳租赁的，房租也是交付给宣月芳的；对进账单的真实性没有异议，但认为该对账单并不能证明郑勇向宣月芳租赁了涉案房屋。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据没有异议。 2.商铺租赁合同原件1份（附租赁房屋交接清单、租赁房屋交验确认书）、银行交易清单原件1份。该组证据载明郑勇（租赁方、甲方）与邓开良（承租方、乙方）于2015年11月5日签订合同，约定甲方将湖滨花园店铺102-103部分面积出租于乙方，乙方承租用于经营茶室，未经甲方书面同意不得变更经营项目；租赁期限为3年，自2015年11月26日起至2018年11月25日止；第一年2015年11月26日至2016年11月25日的租金为70000元（2015年10月26日付10000元、2015年11月20日前付60000元）、第二年2016年11月26日至2017年11月25日的租金为72000元、第三年2017年11月26日至2018年11月25日的租金为72000元；合同签订当日，乙方须向甲方支付5000元作为租赁保证金，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定的费用后并归还商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权从该保证金中扣除相应的违约金甚至没收该保证金；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备，相关费用由乙方承担；自本合同终止之日起10日内，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分；乙方逾期缴纳租金等费用的，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同、没收乙方租赁保证金、追收逾期租金及滞纳金；因乙方违约致使甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。上述合同签订后，邓开良于2015年11月24日向郑勇转账支付60000元。 被告邓开良对商铺租赁合同的真实性不予认可，认为虽然该合同中合同尾部及租赁房屋交接清单、租赁房屋交验确认书上的签名是邓开良本人签字，但合同签订时邓开良系按照出租方的要求签订的空白合同，在甲方处并没有签字，甲方的信息是后补的；对银行交易清单的真实性无异议，但认为邓开良所支付的房租均是付给宣月芳的，邓开良也系按照宣月芳的要求进行转账的。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据没有异议。 被告邓开良为证明原、被告之间不存在租赁合同关系及其有权拒付租金的事实，向本院提交了以下证据： 1.收据原件4份。该组证据载明2015年10月25日邓开良以现金方式支付定金10000元，收款人为吴桂荣；2015年11月3日，邓开良支付二楼装修费12000元（不包含在房租费之内），收款人为吴桂荣；2015年11月5日，邓开良支付租赁保证金5000元，开票人位置为“郑勇”；2015年11月24日，邓开良支付租金60000元，开票人位置为“郑勇”。邓开良称2015年11月5日、2015年11月24日两份收据上的“郑勇”均为宣月芳所写。 原告郑勇对2015年10月25日、2015年11月5日、2015年11月24日收据的真实性没有异议并认可收到了该三笔款项；认为2015年11月3日的12000元装修款，系宣月芳将涉案房屋外的一间小房子无偿给邓开良使用，邓开良向宣月芳补偿的装修款。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据的真实性没有异议并陈述收据上郑勇的名字为其本人书写；2015年11月3日的收据载明的12000元系支付其另外房屋的费用并由吴桂荣经办，与涉案房屋无关。 2.商铺租赁合同复印件1份（2页），该合同为原告郑勇提交的商铺租赁合同的第一页、第六页的复印件。第一页中的甲方位置为打印体“钮建刚宜月芳”，甲方身份证号码被涂抹清除，最后一页中的甲方位置为打印体“钮建刚宜月芳”，甲方身份证号码被涂抹清除，电话号码与郑勇提交的商铺租金合同处的电话号码字迹一致。邓开良认为该合同系其在于办理营业执照时宣月芳所提供。 原告郑勇对该合同的真实性不予认可，认为该合同中的甲方姓名系电脑打印，并非本人签字且该合同条款不完整，因此该份合同本质上属于无效合同。第三人宣月芳、钮建刚对该合同不予认可，称其从未见过该合同，该合同也不是其给邓开良的，且第一页中宣月芳的名字存在打印错误。 3.商铺租赁合同原件1份（4页），该合同为原告郑勇提交的商铺合同的封面页、第一页、第五页、第六页。封面页中甲方位置为被涂抹清除后手写“钮建刚、宣月芳”，乙方位置为被涂抹清除后手写“邓开良”；第一页、第五月与郑勇提交的商铺租赁合同一致；第六页为复印页，其中甲方位置为被涂抹清除后手写的“钮建刚、宣月芳”，甲方电话位置被涂抹清除，乙方位置为被涂抹清除后手写“邓开良”，乙方电话位置被涂抹清除。邓开良主张该合同系钮建刚给其的。 原告郑勇对该合同的真实性不予认可，认为该合同原本封面上甲方应当是郑勇的名字，但是邓开良却私自将名字涂改后并添加了钮建刚、宣月芳的名字，在合同最后签字页也将郑勇的名字涂改后添加了钮建刚、宣月芳的名字，该份合同本质上是被告单方伪造的合同，并非原、被告所签署的真实合同。第三人宣月芳、钮建刚该合同不予认可，称其从未见过该合同，该合同中的名字也不是其所签。 4.吴江区人民法院（2016）苏0509执字第2160号执行公告原件1份，该执行公告载明吴江区人民法院在案件执行过程中，将对涉案房屋进行拍卖，要求占有该房屋的人员于2016年7月11日前迁出涉案房屋，同时告知该公告具有止付孳息的效力，标的物产生的租金等收益应支付至法院账户，用以清偿债务。 原告郑勇对执行公告的真实性没有异议，但认为原、被告双方的租赁合同签订于2015年11月5日，而执行公告的通知时间为2016年6月27日，距离双方签订的租赁合同已有半年时间，不存在被告所陈述的刚装修不久一说，且该房屋虽被法院查封，但是该查封仅系对涉案房屋进行流转的查封，并不妨碍该房屋的正常使用和经营，在实际情况中，被告也一直在正常使用该房屋至今，并未受到法院执行拍卖的影响，在被告正常使用涉案房屋的情况下，应当按合同的约定向原告支付租金。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据没有异议。 案件审理过程中，第三人钮建刚接受本庭询问时陈述：其与郑勇的房屋租赁合同已于2018年11月30日解除，但涉案房屋一直是由邓开良在占有使用，邓开良在占有使用涉案房屋过程中将涉案房屋交给其亲戚用于开饭店，后来其于2018年12月底向邓开良的亲戚催要房租，经过协商，确定自2019年起将涉案房屋租赁给邓开良的亲戚使用并由其与邓开良的亲戚签订租赁合同，故涉案房屋2019年1月1日起的租金应当由其收取，之前的租金应当由郑勇收取；后邓开良的亲戚仅向其支付了7000元的定金，双方并没有签订租赁合同。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告郑勇为证明其与被告邓开良之间存在房屋租赁合同关系所提交的证据已形成完整的证据链，能够证明原告郑勇租赁了涉案房屋后转租于被告邓开良，且第三人宣月芳、钮建刚对此也不持异议，本院对原告郑勇所提交的合同的真实性予以采纳。被告邓开良虽对此持有异议，但其所提交的两份合同均不完整，且合同中存在明显涂抹修改的痕迹，本院对该两份合同的真实性无法认定，且第三人宣月芳、钮建刚亦对合同的真实性持否定意见，故本院对被告邓开良的抗辩意见不予支持，认定原告郑勇与被告邓开良之间存在真实有效的房屋租赁合同关系。 涉案商铺租赁合同对第二年、第三年的租金均约定为72000元/年，但未约定租金的支付时间，根据法律规定，对支付期限没有约定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故被告邓开良应至迟于2017年11月25日支付第二年租金72000元、至迟于2018年11月25日支付第三年的租金72000元。同时根据商铺租赁合同的约定，被告邓开良逾期缴纳租金等费用超过15日的，原告郑勇有权解除合同。本案中，被告邓开良在租赁并使用了涉案房屋后，仅支付第一年的租金，未支付2016年11月25日之后的租金，被告认为其在租赁涉案房屋后，出租方没有告知涉案房屋存在权利负担，致使被告在投入大量人力物力后无法正常经营，根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金，或者不支付租金，第三人主张权利的出租人应当及时通知承租人，但在本案中出租方没有尽到及时通知的义务，被告有权拒付租金。本院认为，涉案房屋的查封仅系对涉案房屋进行流转的查封，并不妨碍被告对涉案房屋的正常占有、使用和收益。本院所发执行公告之效力系在房屋所有权人与实际使用人之间存在房屋租赁合同关系时，房屋实际使用人不得直接向房屋所有权人支付租金，但本案中的出租人为原告郑勇，该执行公告不能阻碍原告行使向被告收取租金权利。虽然涉案租赁房屋存在权利负担，但被告一直占有使用，且被告并未提交证据证明因他人主张权利导致其无法正常经营使用涉案房屋。故被告未按约支付租金，违反了合同约定，原告郑勇有权要求解除合同。原告郑勇根据合同约定主张解除合同，应当通知被告，合同自通知到达被告之日起解除，本院确定自诉状副本送达被告邓开良之日即2018年7月4日起合同解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商铺租赁合同解除后，被告邓开良应支付拖欠的自2016年11月26日起至2018年7月4日止（计19个月零9天），按照72000元/年（6000元/月）计算租金，为115800元。对于原告郑勇主张的逾期付款滞纳金，涉案商铺租赁合同约定被告逾期缴纳租金等费用的，每日按逾期总额的1%向原告给付滞纳金，同时因被告违约致使原告解除本合同的，被告支付的租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还。本院认为，合同中对滞纳金的约定标准过高，本院调整为按照年利率24%为标准计算，故对于原告主张的逾期付款滞纳金本院确定为：以72000元为基数，自2017年11月26日起至实际给付之日止；以43800元为基数，自2018年7月5日起至实际给付之日止，均按照年利率24%计算，并减去被告已支付的保证金5000元。 涉案商铺租赁合同解除之后，原告有权要求被告返还涉案房屋并支付按照租金标准计算，自合同解除之日止至实际搬离之日止的房屋占有使用费。虽然原告与第三人一致确认双方之间的租赁合同已于2018年11月30日解除，涉案房屋也已由他人占有使用，但被告将涉案房屋交由他人使用未取得原告的同意，应视为被告继续占用涉案房屋。同时，第三人钮建刚已向涉案房屋的实际使用人要求支付自2019年1月1日起的房租，应当视为被告对涉案房屋的占有持续至2018年12月31日，原告也仅主张要求被告支付至2018年12月31日的占有使用费，故本院对于原告主张的占有使用费确定为自2018年7月5日起至2018年12月31日止，按72000元/年计算，为35507元。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告郑勇与被告邓开良之间的商铺租赁合同于2018年7月4日解除； 二、被告邓开良应于本判决生效之日起十日内支付原告郑勇租金115800元、逾期付款滞纳金（以72000元为基数，自2017年11月26日起至实际给付之日止；以43800元为基数，自2018年7月5日起至实际给付之日止，均按照年利率24%计算，并减去5000元）。 三、被告邓开良应于本判决生效之日起十日内支付原告郑勇房屋占有使用费35507元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3180元，由被告邓开良负担并于本判决发生法律效力之日起十五日内交至本院。原告已预交的案件受理费本院于本判决发生法律效力之日起十五日内退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）并将已交上诉案件受理费的凭证交至本院。 审 判 长  张 蕾 代理审判员  洪善伦 人民陪审员  顾星雨 二〇一九年四月二十五日    书记员田匡华 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。