文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0106民初28294号原告：李永强，男，1955年1月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄丽碧，系广东启源律师事务所律师。被告：何清霞，女，1967年3月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：高利星，男，1992年9月19日出生，汉族，住址同上。被告：高利雯，女，1997年10月8日出生，汉族，住址同上。三被告的共同委托代理人：谭红斌、刘嘉健，后刘嘉健变更为肖业威，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李永强诉被告何清霞、高利星、高利雯农村合资合作建房纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李永强的委托代理人黄丽碧，被告何清霞、高利星、高利雯的共同委托代理人谭红斌、刘嘉健及被告何清霞、高利星到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。原告李永强诉称：1995年3月8日，原告（甲方）与高*（乙方）签订《集资建房协议》，约定由甲方将座落在*的宅基地建一栋五层住宅楼房，甲方负责楼房全部报建手续、楼房设计施工、水电安装及部分建筑资金，乙方负责剩余部分建筑资金，建成后四楼全层及一楼西面套间合计约151.17平方米产权及使用权属乙方永久所有，乙方支付甲方集资款256989元。协议签订后，乙方向甲方支付了集资款，甲方建成楼房后将四楼全层和一楼西面交给乙方使用。在原告得知原告与高*签订的协议书因违反国家法律强制性规定应为无效合同后，曾多次要求高*返还房屋，但均无结果。后高*死亡，其妻何清霞、儿子高利星、女儿高利雯承接高*上述房屋。原告认为，原告与高*签订的《集资建房协议》名为合资建房，实为农户自建小产权房买卖，因高*并非涉案房屋所属*上村的集体经济组织成员，该买卖行为违反了关于农村土地管理的相关法律法规，故《合资建房协议》无效，被告作为高*的继承人应返还上述房屋给原告。现原告特提起诉讼，请求法院判令：1、原告与高*于1995年3月8日签订的《集资建房协议》无效；2、被告于判决生效之日起十日内腾空广州市天河区**上村121号四楼全层及一楼西面套间返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。经审查查明：1995年3月8日，原告（甲方、业主方）与高*（乙方、集资方）签订《集资建房协议》，约定：双方商定，将属甲方所有座落在*的宅基地建一栋五层住宅楼房；甲方负责该楼房全部报建手续、楼房设计施工、水电安装及部分建筑资金，乙方负责剩余部分建筑资金，楼房建成后四楼全层及一楼西面套间合计约151.17平方米产权及使用权属乙方永久所有，甲方协助乙方办理公证手续即产权分割手续，但乙方需负责一切公证、税务等全部费用；乙方一次性支付给甲方集资款256989元；集资楼建成后，甲乙双方子孙后代不得干涉双方楼房的使用权等。1997年12月10日，高*死亡。在本案中，双方均确认三被告为高*的继承人。原告提交的填发时间为2003年4月23日的《广州市集体土地房产证》载明：天河区**上村121号房屋（以下简称“涉案房屋”）的权属人为原告；土地权属性质为集体所有；建筑结构及层数为钢筋混凝土5层加梯间。2017年5月12日，原告（甲方）与被告何清霞、高利星（乙方）签订《房屋重建协议》，约定：涉案房屋危房重建；新楼建成后楼梯的公摊面积按照各楼层套间面积比例进行公摊；乙方向甲方支付建筑费用合计222400元；甲方负责办好相关的报建手续及支付城管等有关费用；但乙方有义务协助甲方建房；房屋建成后，甲方应当将建成后楼房的四楼和一楼西面铺面的建筑面积为20平方米交付给乙方，一楼剩余铺面及其他剩余房屋全部归甲方等。在本案中，原、被告双方均确认：《广州市集体土地房产证》上所涉的涉案房屋已于2017年拆除并重建。关于拆除后重建房屋的报建与施工情况，原告称其重建房屋不需要向规划部门进行报建，新建和重建只需向村公司审批，向街道办城管科备案，由街道办城管科监督施工过程，原告确认其没有向行政机关申请报建，原告确认重建后的房屋的没有产权证，原告称重建后的房屋尚在施工当中，并未交付原告及三被告使用，三被告自行更换了四楼及一楼西面套间的钥匙。原告就其上述所述提交广州市*经济发展有限公司（以下简称“*公司”）盖章的《兴华街村民危旧房屋原状维修备案申请表》（载明村公司意见为“资料已审核，同意备案”、“同意按现场放线小组意见放线”）、*公司盖章的《危房原状维修承诺书》（载明经审核，申请人之房屋属于危房，同意其对危房进行维修，但按照法律规定需要向规划、城建部门报建的，申请人应依法报建等）、原告向广州市天河区兴华街道办事处城管科（以下简称“兴华街道办城管科”）申请将涉案房屋拆除重建的申请（上有广州市天河区兴华街伍仙桥社区居民委员会加盖公章并标注“情况属实”）以及《村民建筑余泥堆放清运保证金退款申请表》（载明原告已缴纳建筑垃圾保证金3000元，其中城管科意见为“拟同意退款”）等作为证据。三被告对上述证据不予确认，认为上述证据不能证明原告有进行合法的报建，并表示重建后房屋的四楼部分已交付给被告何清霞。在本案中，本院向广州市天河区兴华街道办事处调查涉案房屋拆除重建的报建情况，该办事处表示：该办事处及下辖的居委会不负责报建，没有相关报建材料；《村民建筑余泥堆放清运保证金退款申请表》等材料仅在退保证金时须其审批，上述材料仅作为备案材料，不作为报建材料。另在本案中，双方确认高*及三被告不是涉案房屋所在村集体的成员。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。”本案中，原告起诉要求确认《集资建房协议》无效并要求三被告向其返还重建后的房屋等。原、被告双方均确认《广州市集体土地房产证》上所涉的涉案房屋已于2017年拆除并重建。原告确认其没有向行政机关申请报建，根据本院向广州市天河区兴华街道办事处的调查，原告提交的《村民建筑余泥堆放清运保证金退款申请表》等不能证明其已对重建房屋进行合法报建。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。现并无证据证明涉案房屋的重建已取得建设工程规划许可证，在此情况下本案应在行政主管部门对相关重建的房屋处理完毕后，相关利害关系人方可提起民事诉讼，故对于原告的起诉，依法应予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项及第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告李永强的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  刘香玲人民陪审员  黎婉玲二〇一九年四月十六日书 记 员  蒲肖明何瑞雯            本裁定书于2019年  月  日送达