江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初13136号原告（反诉被告）：岳春晓，女，1982年10月5日生，汉族。委托诉讼代理人：朱曼，江苏苏海律师事务所律师。原告（反诉被告）：任立民，男，1974年12月13日生，汉族。委托诉讼代理人：岳春晓。被告（反诉原告）：邱奕辉，男，1980年8月13日生，汉族。委托诉讼代理人：陈卫东，江苏金大律师事务所律师。被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（统一社会信用代码9132010072605039XQ），住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，总经理。委托诉讼代理人：梁超先，女，1991年1月17日生，汉族。系公司员工。委托诉讼代理人：龙樑，女，1988年7月24日生，彝族。系公司员工。原告岳春晓、任立民与被告邱奕辉、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行第一次审理。后本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行第二次审理。原告暨原告任立民的委托诉讼代理人岳春晓及其委托诉讼代理人朱曼，被告邱奕辉及其委托诉讼代理人陈卫东，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人梁超先、龙樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳春晓向本院提出诉讼请求：1、要求解除其与被告邱奕辉之间的房屋买卖关系；2、邱奕辉支付违约金40000元；3、被告我爱我家公司退还其定金20000元；4、邱奕辉承担诉讼费用。事实和理由：2018年4月21日，其通过被告我爱我家公司的居间介绍，与邱奕辉就南京市江宁区房屋达成买卖合意，签署了定金协议。其给邱奕辉出具了定金收条，我爱我家公司收取了20000元定金并给其出具了履约保证金。后邱奕辉无故毁约，不想购买房屋，却迟迟不按定金协议履行其违约责任。其向邱奕辉讨要定金，我爱我家公司予以拒绝。为维护其合法权益，现诉至法院，望法院支持其诉讼请求。被告邱奕辉辩称：其同意解除与原告岳春晓、任立民之间的房屋买卖关系。事实上，其与岳春晓、任立民还没有签订房屋买卖合同，也不存在这种买卖关系，双方只签订了定金协议。既然岳春晓、任立民要求解除，其同意解除的实际上是定金协议。其交付了20000元后，由于岳春晓、任立民的原因致使房屋买卖协议无法签订，具体来说是岳春晓、任立民的房屋除了原有的按揭贷款以外，还有抵押贷款，按揭贷款加上抵押贷款已经等于房屋的价值了。岳春晓、任立民在签订定金协议时没有向其说明清楚，有隐瞒真相的情况。由于这个情况致使双方在谈判签订合同时，对付款方式无法达成一致意见，首付款怎么付，因为其交了首付款，银行仍不能解押。因为岳春晓、任立民的原因致使合同无法签订，岳春晓、任立民应支付双倍定金。故反诉要求岳春晓、任立民支付其40000元。被告我爱我家公司辩称：2018年4月21日，经过其居间，原告岳春晓、任立民与被告邱奕辉之间签订定金协议，约定于2018年4月30日到其处签订相应的房屋买卖中介合同。定金协议签订后，因岳春晓、任立民与邱奕辉就买卖合同无法协商一致，无法按照定金协议上的时间签订房屋买卖合同。签订定金协议当天，邱奕辉支付定金20000元给岳春晓、任立民，由岳春晓、任立民出具定金收条给邱奕辉。因岳春晓、任立民当天未能提供产权资料给其审核，为保证交易资金安全，岳春晓、任立民需支付20000元履约保证金给其，待提供产权证明材料供其审核后，其将该笔履约保证金退还岳春晓、任立民，考虑到二次转账不便，所以由邱奕辉将20000元直接支付给其。该笔保证金仍在其处，根据法院判决结果或双方协商一致的结果，其愿意返还该20000元。反诉被告岳春晓、任立民针对反诉请求辩称：其所有的案涉房屋存在二次抵押的情况在反诉原告邱奕辉交付定金前已经与邱奕辉及我爱我家公司说清楚。其按揭贷款的金额是500000元，二次抵押贷款的金额是1900000元，合计2400000元。其房屋的价值是3450000元。房屋存在按揭贷款、二次抵押贷款不影响其签订合同并履行合同，并不是说邱奕辉不给其提供资金，其就没有办法解决抵押及贷款问题，这不是邱奕辉不与其签订房屋买卖合同的理由。因为其已与邱奕辉、我爱我家公司说清楚抵押贷款在2018年5月到期，其特别希望双方于2018年4月21日签订的定金协议能够履行，如不履行的话，其会有自己方式。现在没有签订房屋买卖合同，其还需要处理贷款问题。从定金协议上可以看出，合同总价为3450000元，2018年4月30日签订房屋买卖合同，这是双方约定好的。事后，其通过我爱我家公司多次与邱奕辉协调，给对方期限，想促成合同的履行，但邱奕辉都没有履行这个合同。既然双方签订了定金协议，双方就要遵循法律规定。邱奕辉应履行定金协议，我爱我家公司应向其退回定金20000元。本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，原告岳春晓、任立民与被告邱奕辉在被告我爱我家公司居间下签订一份定金协议，该协议载明：“甲方：任立民……岳春晓……，乙方：邱奕辉……甲乙双方经协商一致同意乙方以人民币叁佰肆拾伍万元的价格购买位于江宁区的房屋，交易产生的税费由乙方承担，甲乙双方约定在2018年4月30日到我爱我家房屋租赁置换有限公司签订买卖中介合同，价格及税费如上述所约，不得变更。乙方支付甲方定金贰万元（￥20000元），任何一方不得违约，如有违约，违约方按定金罚则的双倍支付给守约方。甲乙双方约定于签订房地产买卖中介合同时由乙方支付给丙方中介费41400元。此协议签订后，甲乙双方或其近亲属、朋友等有关联的人再行达成买卖交易上述房屋的，视为丙方居间成功，甲乙双方仍按照总房价的1.2%支付中介费。”同日，任立民向邱奕辉出具一份收条，该收条载明：“今本人任立民……收到邱奕辉江宁区汤山街道华汇康城17幢1101室的房屋定金人民币贰万元整（￥20000）。”同日，我爱我家公司工作人员向任立民出具一份收条，该收条载明：“今收到华汇康城17幢1101室房屋履约保证金贰万元整（￥20000）待2018年4月30日前，签合同当日此履约保证金转给房东。”双方签订定金协议时口头约定岳春晓、任立民的房屋按揭贷款500000元由邱奕辉借款给岳春晓、任立民向银行偿还并解押，房屋二次抵押的贷款1900000元由岳春晓、任立民自行筹款解决。2018年4月30日，因邱奕辉需要回老家，双方协商一致于2018年5月3日协商签订房屋买卖合同事宜。2018年5月3日晚，岳春晓、任立民在我爱我家公司组织下与邱奕辉协商签订房屋买卖合同的具体事宜。邱奕辉称其不再借款500000元给岳春晓、任立民解押，而是在房屋出件后付总房款的30%，并由岳春晓、任立民支付其10000元费用。岳春晓、任立民未同意上述方案，故2018年5月3日晚未能达成一致意见。2018年5月5日，岳春晓、任立民在我爱我家公司组织下继续与邱奕辉协商签订房屋买卖合同的具体事宜，因岳春晓、任立民仍对邱奕辉于2018年5月3日提出的方案不予接受，致使当日又未能达成一致意见。2018年5月6日，岳春晓、任立民告知我爱我家公司，可以接受邱奕辉2018年5月3日提出的要求，等待我爱我家公司沟通后回复。同日，我爱我家公司将岳春晓、任立民的上述意思转告给邱奕辉，邱奕辉以约定的签订合同的时间已过为由，未能同意。此后，岳春晓、任立民及我爱我家公司工作人员一起在公安派出所调解员组织下进行过协商，但协商未果。另查明，位于南京市江宁区房屋登记为原告岳春晓、任立民按份共有。2018年8月，原告岳春晓、任立民向本院提起诉讼，要求被告邱奕辉支付违约金40000元，要求我爱我家公司退还20000元。审理中，因各方意见分歧，致调解未成。上述事实，有定金协议、收条及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告岳春晓、任立民与被告邱奕辉在被告我爱我家公司的居间下签订了定金协议，约定2018年4月30日前签订房屋买卖合同，后各方一致将该时间变更至2018年5月3日，2018年5月5日继续协商签订房屋买卖合同具体事宜。在签订定金协议后，邱奕辉在此前同意先出借500000元给岳春晓、任立民用于偿还房屋按揭贷款的情况下，后又反悔，要求在房屋出件后即房屋过户后才支付总房款的30%给岳春晓、任立民，并要求岳春晓、任立民承担10000元费用，该行为已经违反了双方签订定金协议时的约定，并且在房屋过户前不支付房屋首付款亦不符合日常房屋交易习惯，故双方虽经几轮协商，但导致房屋买卖合同未能签订的原因应当归于邱奕辉。双方最终在2018年5月5日已经明确房屋买卖合同无法签订，故双方于2018年4月21日签订的定金协议于2018年5月5日解除。因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，应邱奕辉的原因导致房屋买卖合同无法签订，邱奕辉支付定金20000元根据定金罚则无权要求返还。因该20000元目前以履约保证金的形式存放在我爱我家公司，故我爱我家公司应将20000元返还给岳春晓、任立民。岳春晓、任立民已经根据定金罚则主张了权利，再要求邱奕辉支付违约金40000元，没有法律依据，本院不予支持。邱奕辉要求岳春晓、任立民支付双倍定金合计40000元的反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告岳春晓、任立民与被告邱奕辉于2018年4月21日签订的定金协议于2018年5月5日解除。二、被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告岳春晓、任立民20000元。三、驳回原告岳春晓、任立民的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告邱奕辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1300元，反诉案件受理费400元，合计1700元，由原告岳春晓、任立民负担883元，由被告邱奕辉负担817元（此款已由原告岳春晓、任立民垫付1300元，被告邱奕辉垫付400元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  吕均东人民陪审员  丁志才二〇一九年四月二十六日书 记 员  黄广凤