四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0104民初1264号 原告：谌过，男，1988年1月30日出生，汉族，住四川省彭州市 委托诉讼代理人：凌波，四川嘉冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章合运，四川嘉冠律师事务所律师。 原告：魏莹，女，1987年12月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：凌波，四川嘉冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章合运，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：成都市城乡东锦房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区。 法定代表人：刘移，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂岁丰，四川海德律师事务所律师。 原告谌过、魏莹与被告成都市城乡东锦房地产开发有限公司（简称城乡东锦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌过、魏莹的委托诉讼代理人章合运，被告城乡东锦公司的委托诉讼代理人聂岁丰到庭参加诉讼。当事人在庭外和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 谌过、魏莹向本院提出诉讼请求：1.判决城乡东锦公司向谌过、魏莹支付“绿岛筑”小区xxx号房屋的逾期交房违约金23456元（2018年7月1日至2018年10月12日，每日按照全部购房款的万分之三计算违约金为23456元,2018年10月13日至12栋建筑工程竣工验收备案表载明的备案之日止仍按此标准计算违约金）；2.判决城乡东锦公司将谌过、魏莹已安装的窗户按照合同约定更换为“中空low-e断桥铝合金、塑钢”材质的窗户，或者立即赔偿安装不符合合同约定的窗户的差价共计4462元（庭审中，谌过、魏莹将该项诉讼请求明确为要求城乡东锦公司将案涉房屋的所有窗户更换为塑钢材质的窗户）；3.本案全部诉讼费用、鉴定费等费用由城乡东锦公司承担并直接支付。事实与理由：2016年，谌过、魏莹与城乡东锦公司签订了“绿岛筑”小区《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，城乡东锦公司将其开发建设的位于成都市锦江区三圣街道办事处曾家坡村“绿岛筑”项目一期的商品房住宅出售给谌过、魏莹，并在成都市房管局办理了商品房买卖合同备案登记。《商品房买卖合同（预售）》第十八条约定：“出卖人在2018年6月30日前向买受人交付商品房。”第十五条约定：“该商品房交付时应已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》和《房屋面积实测报告书》，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”第十九条约定逾期交房责任：“（1）逾期在60日内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。《附件六》第二条第8条约定：“窗户采用中空low-e断桥铝合金、塑钢材质。”2018年6月，城乡东锦公司要求谌过、魏莹在2018年6月30日前收房，但是当时城乡东锦公司交付的房屋并未达到合同约定的交房条件，没有取得建设工程竣工验收备案证明文件即《建设工程竣工验收备案表》以及《房屋面积实测报告书》等手续，也没有向谌过、魏莹提供《住宅工程质量分户验收结果表》等证明材料。直至2018年10月12日，城乡东锦公司仍未取得案涉项目12栋的《建设工程竣工验收备案表》，至今未达到交房条件。因此，从2018年6月30日起，城乡东锦公司应按照购房总价的每日万分之三向谌过、魏莹支付违约金。城乡东锦公司安装的住宅窗户材质不是合同约定的“中空low-e断桥铝合金、塑钢”材质，住宅窗户材质与样板房展示的样板窗户也明显不符，应当予以更换。综上，谌过、魏莹与城乡东锦公司签订的“绿岛筑”小区《商品房买卖合同（预售）》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均合法有效；城乡东锦公司在住宅商品房交付条件尚不成就的情形下，为逃避逾期交房责任强行在合同约定的期限内将房屋交付于谌过、魏莹的行为，构成违约，应当按照合同约定向谌过、魏莹承担逾期交房的违约责任。城乡东锦公司未按照合同约定安装“中空low-e断桥铝合金、塑钢”材质窗户也是违约行为。谌过、魏莹多次与城乡东锦公司协商均无果，故根据民事诉讼法、合同法等有关法律规定诉至法院。 城乡东锦公司辩称，其已按照合同约定履行合同义务，并不存在逾期交房的事实，更不应当承担违约责任；案涉房屋窗户符合合同约定内容也符合设计规范要求。具体理由如下：1.买卖双方约定的房屋交付时间为2018年6月30日，虽然《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付条件为“房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋面积实测报告书”。但买卖双方另行签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》将“建设工程竣工验收备案证明文件”明确为“建设、勘察、施工、设计、监理五方责任主体竣工验收报告”，该补充约定是双方对约定不明的条款进行补充及确认，且该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故商品房交付条件应当为房屋已取得五方责任主体竣工验收报告，而并非《建设工程竣工验收备案表》。案涉房屋已于2018年1月29日取得五方责任主体的竣工验收报告，城乡东锦公司也已经在合同约定的交付期限前以特快专递的方式向谌过、魏莹送达了交房通知书。所以，案涉房屋在约定的交房期限前已经满足交付条件，且城乡东锦公司已按合同约定履行了相应的合同义务。2.即便按照谌过、魏莹诉称，将取得竣工验收备案证明文件作为交付条件，案涉项目竣工备案滞后也是因为政策变动所致，根据双方签订的补充协议第10条第9项第1款的约定，城乡东锦公司也不应承担违约责任。3.谌过、魏莹关于案涉房屋窗户材质非合同约定的“中空low-e断桥铝合金、塑钢”材质的诉称不符合客观事实，其要求将案涉房屋窗框更换为塑钢材质也没有事实和法律依据。商品房的交付标准不但应符合合同约定还应符合设计规范，案涉工程施工设计图纸明确载明窗框材质为“断热铝合金”，并非“塑钢”。成都市居住建筑节能设计审查备案登记表明确载明案涉窗框材质为“断热桥铝合金”，相关检测报告和检验报告也明确案涉房屋所使用的铝合金型材为“铝合金建筑型材（隔热穿条）”，根据现有工艺，断桥铝合金采用两种工艺，一种为穿条式，另一种为注胶式，而本案窗框铝合金正是采用穿条式断桥工艺，若是普通铝合金则不存在隔热穿条的说法。据此，足以认定案涉房屋的窗户材质系断桥铝合金材质，符合合同约定的内容，也符合设计规范的要求。另根据《商品房买卖合同附件及补充协议》第十条第六项约定，约定样板房不作为房屋交付标准，谌过、魏莹据此主张更换窗户材质的理由也不能成立。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，谌过、魏莹（买受人）与城乡东锦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定谌过、魏莹购买城乡东锦公司开发的“绿岛筑”xxx号房屋，总价款为751813元。合同第十五条“商品房交房条件”约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【√建设工程竣工验收备案证明文件】【×建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”合同第十八条“交付时间和手续”约定：“（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房……”。合同第十九条“逾期交房责任”约定：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的……逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”第（二）条第8款约定：“窗户：中空low-e断桥铝合金、塑钢”。补充协议第十条第1款约定：“合同第十五条约定的‘建设工程竣工验收备案证明文件’，是指买受人所购商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》。”补充协议第十条第6款约定：“出卖人展示的样板房（示范单位）仅为买受人提供空间布局向导，样板房（示范单位）内的用材、装修装饰、家具电器等仅为买受人提供装修参考，不能理解为房屋交付标准及装修标准或合同的样品。买卖双方确定以合同及附件约定的标准进行房屋的交付。” 2017年12月29日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同就案涉“绿岛筑”项目5-12幢及相应地下室出具《竣工验收报告》。2018年1月29日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同就案涉“绿岛筑”项目1-4幢、13幢、14幢、垃圾房及相应地下室出具《竣工验收报告》。上述《竣工验收报告》均明确“已完成设计文件和合同约定的全部内容”，验收结论为“本工程质量验收合格”。2018年4月16日，城乡东锦公司取得案涉“绿岛筑”项目1-15号楼、垃圾房及地下室的《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2018年6月22日，城乡东锦公司通过EMS特快专递向谌过、魏莹发出《收房通知书》，通知其于2018年6月30日收房。谌过、魏莹确认其收到了该《收房通知书》。 另查明，案涉房屋的建筑施工图设计说明（竣工图）明确：户内、公区的窗框材质均为“隔热金属型材”；《成都市居住建筑节能设计审查备案登记表（试行）》也载明案涉房屋户内、公区的窗框材质均为“隔热金属型材”。案涉项目的“门窗玻璃安装分项工程验收记录”载明验收结论为“该分项工程符合规范及设计要求，验收合格”。庭审中，双方当事人对案涉房屋窗户玻璃系“中空low-e”玻璃不存在争议。 以上事实，有当事人的身份信息材料、《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、《竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、EMS特快专递单、建筑施工图设计说明（竣工图）、《成都市居住建筑节能设计审查备案登记表（试行）》、门窗玻璃安装分项工程验收记录等证据以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，谌过、魏莹与城乡东锦公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方约定，城乡东锦公司应于2018年6月30日前向谌过、魏莹交付符合约定条件的房屋，否则将承担相应的违约责任。下面针对案件审理过程中双方当事人的争议焦点阐述如下： 关于房屋交付条件的问题。合同第十五条约定案涉商品房交付给买受人时需符合两个条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋面积实测报告书。双方当事人同时签订的补充协议又约定“合同第十五条约定的‘建设工程竣工验收备案证明文件’是指买受人所购商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》”。据此，双方当事人通过签订补充协议的方式对案涉商品房的交付条件进一步明确，即将案涉商品房的交付条件明确为商品房所在楼栋取得的建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》以及商品房已取得房屋面积实测报告。根据查明的事实，案涉房屋所属楼栋于2018年1月29日取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》，并于2018年4月16日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，即此时案涉房屋已具备双方当事人约定的交付条件。 关于房屋交付时间的问题。根据查明的事实，城乡东锦公司于2018年6月22日通过EMS特快专递向谌过、魏莹发出《收房通知书》，通知其于2018年6月30日收房，谌过、魏莹确认其已收到该收房通知。因案涉房屋在收房通知载明的收房时间前已经具备交付条件，谌过、魏莹是否按通知时间收房不影响本院对城乡东锦公司已履行房屋交付义务的认定。故案涉房屋的交付时间应认定为房屋具备交付条件后城乡东锦公司通知的收房时间即2018年6月30日，该时间未超过合同约定的交房期限，谌过、魏莹主张城乡东锦公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于房屋窗框是否应予更换的问题。谌过、魏莹认为案涉房屋的窗框材质为普通铝合金材质，并非合同约定的断桥铝合金材质，故要求更换为塑钢材质。而城乡东锦公司认为，案涉房屋的窗框材质系隔热铝合金材质，属于断桥铝合金。对此本院认为，断桥铝合金是在普通铝合金型材基础上为了提高门窗保温性能而推出的改进型，其原理是利用断热材料将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体，构成一种新的隔热型的铝型材；而案涉房屋的建筑施工图设计说明（竣工图）及《成都市居住建筑节能设计审查备案登记表（试行）》均明确户内、公区的窗框材质为“隔热金属型材”，且经过分项竣工验收，窗户均符合规范及设计要求，即案涉房屋安装的窗框材质均属于“隔热金属型材”，符合断桥铝合金的特性，并非谌过、魏莹所诉称的普通铝合金材质。另根据合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”第（二）条第8款约定，案涉房屋窗户为“中空low-e断桥铝合金、塑钢”，但未明确两种材质如何选择，故城乡东锦公司交付的房屋窗户材质采用断桥铝合金符合该约定，谌过、魏莹主张将案涉房屋的窗户全部更换为塑钢材质无相应的事实依据，本院不予支持。 综上所述，谌过、魏莹的诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告谌过、魏莹的诉讼请求。 案件受理费498元，减半收取249元，由原告谌过、魏莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陶田源 二〇一九年四月二十八日 书记员  陈 婷