广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初2075号原告：李扬帆，男，1989年5月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吕秋莲，女，1958年5月3日出生，汉族，住韶关市武江区。系原告母亲。被告：邱建玉，女，1973年11月4日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：神斯媚，广东磨铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，广东磨铁律师事务所律师。第三人：任先刚，男，1962年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘开勤，广东磨铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玉庭，广东磨铁律师事务所实习律师。原告李扬帆与被告邱建玉债权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理，诉讼期间被告邱建玉向本院申请追加任先刚为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以准许。本案原适用简易程序审理，因案情需要依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李扬帆及其委托诉讼代理人吕秋莲、被告邱建玉的委托诉讼代理人神斯媚、第三人任先刚的委托诉讼代理人刘开勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李扬帆向本院提出诉讼请求：1、判决被告将其所有的位于韶关市*********的房屋过户至原告名下；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年4月17日签订了《三方协议》，协议约定被告将其享有的部分债权，即（1998)韶执字第80号《民事裁定书》以位于韶关市*********房产作为抵偿物所对应的债权转让给原告，债权的转让价款为33510元。另外，还约定被告应当配合原告向房管部门办理涉案房产证的工作等约定。签订协议后，原告按照约定将33510元转让款汇入约定的共管账户。但是，经原告多次催告，被告一直未依照协议约定将案涉房屋过户至原告名下。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告向法院起诉，请依法判决。被告邱建玉辩称，一、被告不是本案的适格被告，任先刚才是适格被告，虽然原告的证据《三方协议》第三条有约定，但是《三方协议》的第四条第一点有约定甲方承担的责任与义务由丙方履行。甲方为被告，原告为乙方之一，丙方为任先刚，被告的责任与义务全部转让给了任先刚履行，原告应当向任先刚主张权利，任先刚才是本案的适格被告。二、原告在《三方协议》中只是获得了******对应的债权，并未获得******的物权。首先，《三方协议》第一段有约定，其次《三方协议》第一条约定了******产对应的债权转让给原告。再者《三方协议》第三条还约定，乙方应当以自己的名义处置债权，原告只是获得了涉案房产对应的债权并非物权。三、涉案《三方协议》第二页第三大条第二小条，要通知债务人债权转让的事实，但实际上是没有通知的，应是无效的。综上，被告不是本案适格被告，且本案的涉案债权转让协议并未生效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人任先刚发表意见，我方认为原告的诉讼请求不可能得到支持，1、原告所获得的权利仅仅是债权，债权与产权之间还需要履行其他的法律手续，本案的房屋是原韶关市建设实业开发公司用作向银行贷款的抵押物，后债权作为资产包进行了转让，该债权的受让人是被告，其受让后与第三人签订了《债权转让协议》，将债权6001056.8元债权转让给了第三人，债权在之前已经由韶关市中级人民法院裁定给了建设银行韶关分行。当时债权对应有七套房子，一方面抵押给了银行，一方面卖给了七户人家，其中有六户是签订了买卖合同支付了款项的，其中李柏翱是签订了合同但是没有给钱的。因为该房子又拿去抵押又销售给了个人，结果导致五个自然人去浈江区公安举报第三人合同诈骗。第三人为了解决问题，把七套房子回收回去，再把房子交给举报人手上，因此与被告签订《债权转让协议》。被告及第三人及其他五个住户签订了《三方协议》，其他四户因原来支付了款项及补款，第三人为7套房子支付205万元。签订协议后就申请法院将房子过户给五个自然人，资料全部交给了韶关市中级人民法院执行局。但是韶关市中级人民法院执行局不同意，只能裁定房子给了被告。五套房子过户的税费是7万多元，平均每户税费超过1.5万元，支付完毕后，其他四户过户完毕。因为房子等于是第三人的，被告只是名义上的债权人，房子应当归第三人所有。但是在法律上产权又还在被告名下，因为其他四户协商好了，款项也到位了，在被告的配合下过户给了四户人。而李柏翱的房子是因为其没有支付合同价款，所以没有过户，只是缴纳了3万多元的补差款。李柏翱陈述是第三人答应他房款不用给，房子是给他的，而第三人对此是不予认可的。但是李柏翱不同意支付房款，第三人也就不同意把房子过户给李柏翱，被告又因款项等原因没有结清不同意把房子过户到第三人名下。如果李柏翱把房款支付给第三人，就能解决第三人与被告之间债权债务的关系，这样的话也是可以过户给李柏翱的。但是原告采取了极端的方法，被告帮第三人缴纳了很多税款，约为60多万元。其中51万多元是浈江公安把款项拿回来并支付给了被告了，现在尚欠10多万元（除利息），如果解决了就可以过户。七套房子价款加税费共近220万元。李柏翱不想支付房款，那就等于3万多元就购得一套房屋，不可能有这种事情。当时签订《三方协议》时是按每平方米1000元（当时的价格）来计算的，第三人每套房屋亏20多万元的，但是第三人迫于公安的压力为了解决问题只能亏本卖。原告只缴纳了3万多元的补款，债权是被告从第三人处受让的债权，结果韶关市中级人民法院裁定给了被告，而法律手续没有走完，也因被告不同意过户暂时走不了。本院经审理认定事实如下：本案原、被告争议的涉案房屋为韶关市武江区*********，2004年11月30日，李伯翱××韶关市亿禾实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李伯翱购买该公司开发的武江区**********，建筑面积133.51平方米，该商品房现房价格为80106元整，除此之外双方在该合同上未作其他具体约定。李伯翱2017年12月2日因病死亡，本案原告李扬帆系李伯翱儿子。根据韶关市中级人民法院（1998）韶中法执字第80号恢字1-3号《执行裁定书》查明，2004年5月27日，中国建设银行韶关市分行根据韶关市中级人民法院（1998）韶执字第80号民事裁定，取得了广东省韶关市建设实业开发公司位于韶关市*******************7套房产的所有权，用以抵偿广东省韶关市建设实业开发公司拖欠中国建设银行韶关市分行欠款人民币601516.80元。2004年6月28日，中国建设银行韶关市分行将其债权本金150万元及利息2579190.53元（截至2003年12月31日止）转让给了中国信达资产管理公司，实际上一并转让了上述以物抵债房产的所有权。后几经转让，由本案被告邱建玉受让了上述债权，也就同样受让了上述房产的所有权，经该院向韶关市房地产档案馆查询，上述房屋中的***********均无办理《房地产权证》等相关登记记录，但查档答复书中记载的权属人为广东省韶关市建设实业开发公司第一分公司，据此韶关市中级人民法院裁定依法确认广东省韶关市建设实业开发公司第一分公司位于韶关市********************房屋的所有权归邱建玉所有，邱建玉可持该裁定向房地产管理等相关部门办理上述房产的登记手续。2016年6月2日，邱建玉取得韶关市武江区*********的房产所有权证，证号为粤房地权证韶字第××号。另查明：第三人任先刚系韶关市建设实业开发公司第一分公司的负责人，本案涉案的房屋由其开发建设。任先刚在建设涉案房屋楼盘时将房屋抵押给了银行，但同时又将该栋房屋出卖给了不同的案外人并收取了案外人的房款。后因房屋一直无法办理房产证，多位案外人于2005年至2007年间向韶关市公安局浈江分局经济犯罪侦查大队报案，认为任先刚涉嫌诈骗，韶关市公安局浈江分局经济犯罪侦查大队予以立案受理并决定对任先刚合同诈骗进行侦查。第三人任先刚为解决其涉嫌的上述合同诈骗犯罪问题，需要将包括涉案房屋在内的房屋拿回并过户至案外人名下。因包括涉案房屋在内的5套房屋已被法院裁定为归被告邱建玉所有，任先刚遂与邱建玉签订《债权转让协议》，邱建玉为转让方（甲方），任先刚为受让方（乙方），双方约定：本协议项下转让的标的为甲方对债务人享有的部分债权，该部分债权为（1998)韶执字第80号《民事裁定书》以位于韶关市*******************七套房产作为抵偿物(抵债金额为601516.80元）所对应的债权601516.80元。第二条转让价款及支付方式：1、作为受让标的债权的对价，乙方向甲方支付转让价款共计人民币2050000元（大写：贰佰零伍万元)。2、乙方必须于签订本协议后三天内支付壹佰伍拾万元，甲方负责按照本协议第三条协助曾宪右、朱文霞、何远坤、李伯翱、李文军五人申请人民法院确认以上五套房屋产权分别归属五人并取得人民法院裁定的三个工作日内，乙方应支付上述对价款的余款伍拾伍万元。第三条乙方处置债权的方法：鉴于：1、韶关市中级人民法院（1998)韶执字第80号《民事裁定书》以位于韶关市*******************七套房产作为抵偿物冲抵了韶关市建设实业开发公司部分债务，抵偿金额为601516.80元。2、韶关市中级人民法院（1998)韶执字第80号恢字1-3号《执行裁定书》裁定韶关市************房屋产权归属甲方所有。3、韶关市**************五套房产之前已被乙方以韶关市亿禾实业发展有限公司的名义分别转让给曾宪右、朱文霞、何远坤、李伯翱、李文军五人。4、韶关市*******************两套房产之前已被乙方以韶关市亿禾实业发展有限公司的名义转让给彭启良，彭启良业已分别转让张玉梅、潘玉平及王雪华。双方分别情况按以下方式处理：1、乙方受让债权后，不以乙方名义申请人民法院确认房屋产权归属乙方所有，而是应乙方要求，由甲方与曾宪右、朱文霞、何远坤、李伯翱、李文军五人签订债权转让合同，甲方协助五人直接申请人民法院确认以上五套房屋产权归属五人所有的手续，将上述五套房屋过户给五人产生的税费由乙方及五人依法承担，与甲方无关。甲方与曾宪右、朱文霞、何远坤、李伯翱、李文军五人签订债权转让合同产生的价款属于乙方所有，与甲方无关。……第七条合同生效：自本合同签字后乙方足额支付第一笔款项壹佰伍拾万元后，本合同生效，此时甲方才有义务按本协议第三条的约定履行合同。”2014年1月24日任先刚将150万元转账给了邱建玉，并于2018年1月3日将其在韶关市公安局浈江分局的款项514809元授权韶关市公安局浈江分局支付给了邱建玉。2014年4月17日，邱建玉（转让方、甲方）与曾必胜、曾婉璇、**玉、肖惠娟、何远坤、李扬帆、黄晓方（受让方、乙方）、任先刚（丙方）签订《三方协议》，三方约定：就乙方(5户）向甲方受让甲方对债务人韶关市建设实业开发公司（以下简称债务人）享有的部分债权事宜，双方经协商自愿签订本协议，供双方遵照执行。第一条转让债权概述：1、本协议项下转让的标的为甲方对债务人享有的部分债权，即：(1998)韶执字第80号《民事裁定书》以位于韶关市*******************七套房产作为抵偿物（抵债金额为601516.80元）中的五套房产对应的债权，该五套房为：**************。2、其中：******产对应的债权转让给曾必胜及曾婉璇；******房产对应的债权转让给**玉；******房产对应的债权转让给肖惠娟及何远坤；******对应的债权转让给李扬帆;******房产对应的债权转让给黄晓方。3、甲方保留******两套房产所对应的债权。第二条转让价款及支付方式：1、乙方（5户）受让标的债权的转让价款为曾必胜及曾婉璇(******）支付￥35810元；**玉（******房）支付￥73210元；肖惠娟及何远坤（******房）支付￥73210元；李扬帆（1004号房）支付￥33510元；黄晓方（******房）支付￥57160元；合计总额为人民币贰拾柒万贰仟玖佰元（￥272900元)。2、乙方于本协议签订当天，将上述转让价款￥272900元汇入双方向银行申请办理的共管账户（联名账户）内，共管账户账号：62×××72,共管人员：朱文霞(牵头人)、肖惠娟、邓利君(甲方代表）。3、如果涉案房产证无法办至乙方5户名下，甲方应无条件协助乙方将共管账户内的资金退还给乙方5户。4、乙方必须于房管部门出具房产证当天，将共管账户内的款项全部支付给甲方。5、乙方5户对上述转让价款及本协议项下其他付款义务负连带责任。第三条乙方处置债权的方法：1、乙方应当以自己的名义处置该债权，甲方应配合做好相关变更申请执行人的手续。2、甲乙双方共同通知债务人债权转让的事实并进行催收，共同办理债权转让通知及催收登报公告，费用由甲方承担。甲方应当支付该笔费用时逾期未支付，自逾期之日起，以转让价款总额为基数按每月百分之二向乙方支付违约金。3、甲方应配合做好乙方申请法院标的债权及产权的确权工作，并应配合乙方向房管部门办理涉案房产证的工作。4、涉案房产办证所产生的国家规定的税、费等一切费用，法律规定由转让人承担的税、费等一切费用由甲方承担，法律规定由受让人承担的税、费（以乙方所付款项为基数计算）由乙方承担。将房产办至乙方名下前产生的税、费等一切费用由甲方承担，与乙方无关。甲乙双方应当支出该笔费用时逾期未支出，自逾期之日起，以转让价款总额为基数按每月百分之二向乙方支付违约金。5、甲方保留******两套房产所对应的债权，另循法律途径处理该两套房屋的相关事宜。第四条特别条款：1、本合同中由甲方承担的责任和义务全部转由丙方承担和履行，丙方与乙方在本合同签字后即表示认可和同意。丙方与甲方之间的权利义务按双方于2014年1月22日签订的《债权转让协议》执行。2、甲方与乙方签订的《债权转让协议》与本合同条款不一致的，以本合同条款为准。第五条合同生效：1、本协议自甲乙双方签字后生效。2、本协议生效后，乙方即享有所受让的标的债权，依法有权行使与该债权有关的一切主、从权利。3、本协议一式八份，合同当事人各执一份，具有同等法律效力。《三方协议》签订后，李扬帆将转让款33510元打入了三方设立的共管账户。因任先刚与原告就买卖涉案房屋款项是否支付的问题被告邱建玉一直未将涉案房屋过户至原告名下，原告经与被告协商无果遂起诉至本院。再查明：第三人任先刚是韶关市亿禾实业发展有限公司的法定代表人，该公司已被吊销。任先刚认为原告方未支付《商品房买卖合同》上的购房款80106元，一直不同意被告邱建玉将涉案房屋过户至原告名下。原告认可未实际支付《商品房买卖合同》上的购房款80106元，但其主张系因为李伯翱介绍多人购买任先刚开发的房屋，任先刚以该房屋作为酬谢李伯翱居间介绍费用，因此不需其支付购房款。涉案房屋在李伯翱××韶关市亿禾实业发展有限公司2004年11月30日签订《商品房买卖合同》后由原告实际控制和使用至今。本院认为：本案原、被告及第三人签订的《三方协议》及被告邱建玉与任先刚签订的《债权转让协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人有约束力，合同当事人应按照合同约定全面履行合同义务。就原、被告之间而言，原、被告明确约定被告邱建玉对韶关市武江区*********产对应的债权转让给李扬帆，在原告李扬帆支付转让款后有权以自己的名义处置该债权，且被告应配合做好原告申请法院标的债权及产权的确权工作，并应配合原告向房管部门办理房产证的工作。协议内容很明确被告转让给原告的债权对应的是房屋的产权，被告自身也是通过债权的受让而取得涉案房屋的产权（涉案房屋系因抵偿债务而发生转移），同时结合三方签订《三方协议》的初衷，债权的转让实质是为了物权的转移，目的就是为了将涉案房屋过户到原告名下，以解决任先刚涉嫌一房多卖、合同诈骗的刑事犯罪问题，也才有第三人任先刚要与被告邱建玉签订《债权转让协议》的问题。再者本案原告要求被告过户涉案房屋的诉讼请求系基于其与被告签订的《三方协议》要求被告履行合同义务，其诉讼请求仍是债权请求权，原告在支付了债权转让款后依法享有该债权转让款对应的对价，即要求被告配合将涉案房屋过户到原告名下的权利（在签订协议时三方系约定由邱建玉直接向司法机关申请将房屋直接登记到原告名下，其时房屋未登记到邱建玉名下，之后因其他原因无法直接将房屋办理至原告名下，但这不影响被告邱建玉实质上所应承担的合同义务）。因此被告邱建玉及第三人任先刚关于本案原告受让的只是债权不是物权的抗辩不能对抗原告的诉讼请求。《三方协议》中的特别条款约定被告邱建玉的责任和义务由任先刚承担和履行，但签订《三方协议》时涉案房屋已经经法院确认归被告邱建玉所有，即使特别条款约定被告邱建玉责任义务由第三人任先刚承担和履行，第三人任先刚在办理具体事宜时仍需得到被告邱建玉的授权以及仍需以邱建玉的名义行事，况且被告与第三人庭审中也明确设置该条款是为了明确被告邱建玉与第三人任先刚在办理涉案房屋相关确权及过户事宜产生的费用由第三人去承担的问题，因此该特别条款不能产生债务人转移义务的效力，被告邱建玉不能以该特别条款为由免除自己对原告应负的合同义务。现被告邱建玉对涉案房屋过户至原告名下是不持异议的，只是因为原告与任先刚就涉案房屋价款的支付问题无法达成一致因此未予配合，但原告与第三人之间的关系不影响被告邱建玉履行其对原告的合同义务，被告邱建玉更不能以原告与第三人之间的关系问题为由拒绝履行其自身对原告所负的合同义务，在履行合同义务过程中产生的费用问题被告邱建玉可依其与第三人任先刚之间的协议处理。且在被告邱建玉与第三人任先刚签订的《债权转让协议》中也明确约定被告邱建玉在收到任先刚150万元转让款后要履行与包括原告在内的五户人签订《债权转让合同》及协助五人直接申请法院确认涉案房屋归属五人所有的手续，被告邱建玉在2014年1月24日即已收到了任先刚的150万元转让款，其对任先刚而言也有将涉案房屋过户给原告的义务。综上，原告要求被告邱建玉将韶关市武江区*********过户至原告名下的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。至于第三人任先刚提出因原告未支付《商品房买卖合同》的购房款，其不同意涉案房屋过户至原告名下，对此本院认为，第三人任先刚系《三方协议》的一方，其清楚的知晓《三方协议》的内容，其明确知晓《三方协议》中原告支付债权转让款33510元、被告配合确认涉案房屋产权归原告所有的约定，其在与邱建玉签订的《债权转让协议》中也对被告邱建玉设置了同样的合同义务，即第三人任先刚在签订《三方协议》及《债权转让协议》时均认可且愿意将涉案房屋办至原告名下。如第三人认为原告未支付任何房屋购房款，第三人完全可以不同意或不认可原告的资格，不同意原告参与加入作为债权受让人之一签订《三方协议》，在与邱建玉签订的《债权转让协议》中第三人也不需约定邱建玉将涉案房屋确权至原告名下的义务，或其也完全可以在《三方协议》中约定原告应支付的转让价款上加上原告未付的购房款80106元（根据第三人与被告邱建玉的《债权转让协议》，原告及其他四户支付的债权转让款归第三人所有）。且在与原告签订的《商品房买卖合同》中，双方仅仅约定了房屋价款，对付款方式和付款期限未作任何的约定，第三人其后也未向原告催收购房款，这明显与常理不符。再者原告在签订《商品房买卖合同》后即实际占有控制涉案房屋至今，如其未交清购房款，第三人完全可以不交付涉案房屋，或在原告占有房屋后提出异议，本案中第三人不仅交付了房屋给原告，在原告占有房屋至今长达14年的期间内也未提出任何异议，这更有悖常理。基于前述多项不合常理之处，对比原告与第三人之间关于购房款支付的陈述本院认为原告关于李伯翱已经通过介绍他人买房的居间报酬抵了购房款的陈述更为可信，故第三人以原告未支付购房款对将涉案房屋过户至原告名下有异议的意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告邱建玉应于本判决发生法律效力之日起十日内将韶关市武江区*********过户至原告李扬帆名下。案件受理费638元，由被告邱建玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  凌永芳人民陪审员  陈志筠人民陪审员  周月玲二〇一九年四月十六日书 记 员  曾祥杰