云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民再4号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：曲靖佳恒物业服务有限公司，住所地曲靖市麒麟区潇湘新区二区综合楼。法定代表人：李波，执行董事。（未到庭）委托诉讼代理人：蒋文军、丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：潘登国，男，汉族，1970年11月14日生，曲靖市麒麟区人，个体户。住曲靖市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：庞秀虹，女，汉族，1973年4月3日生，曲靖市麒麟区人。住址同上。系潘登国之妻。委托诉讼代理人：戴续范，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。再审申请人曲靖佳恒物业服务有限公司（以下简称佳恒物业公司）因与被申请人潘登国、庞秀虹物业服务合同纠纷一案，曲靖市麒麟区人民法院（以下简称麒麟法院）于2017年6月30日作出（2017）云0302民初1735号民事判决，再审申请人与被申请人均不服，向云南省曲靖市中级人民法院（以下简称曲靖中院）提起上诉。曲靖中院于2017年12月25日作出（2017）云03民终2184号民事判决。佳恒物业公司不服，向云南省高级人民法院申请再审。2018年8月28日，云南省高级人民法院作出（2018）云民申791号民事裁定，指令曲靖中院再审本案。曲靖中院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人佳恒物业公司委托诉讼代理人蒋文军、丁怡心，被申请人潘登国、被申请人庞秀虹的委托诉讼代理人戴续范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳恒物业公司申请再审称：1.物业管理委托合同关系是物业管理企业与小区全体业主建立的合同关系，不可能是物业公司与单个业主之间的一对一合同关系。物业服务具有公共性、完整性、不可分割性，物业管理委托合同关系是由法定多数业主的意志决定。根据《物权法》的规定，法定多数业主的意见就代表了全体业主的意见，对全体业主具有法律约束力。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。这是法律针对小区业主自治确立的少数服从多数的民主集中制原则，即便是选聘和解聘物业企业，只要“双过半”的业主同意即可生效并对全体业主产生约束力，更何况是物业服务合同的变更，否则将在同一个小区形成不同的物业收费标准，在业主中制造不公平和矛盾。2.佳恒物业公司调整收费标准的行为得到了小区超过五分之四以上业主的同意，并获得曲靖市麒麟区发改局的备案，且收费标准符合政府指导价，得到小区三分之二以上业主的同意，92．5％的业主已按照调整后的收费标准缴纳了物业费，佳恒物业公司的调价行为具有合法性。3.佳恒物业公司调整收费标准的行为具有合理性。在物价飞涨，其他行业工资成倍上涨的情况下，要求物业企业员工维持原来的工资水平不公平也不合理。而且即便调整收费标准，涉案的物管费标准也是当地同类档次住宅小区物管费的一半左右。4、调整物业收费标准对全体小区业主之间形成的法律关系，只要业主达到“双过半”，即应认定全体小区与物业服务企业就合同调整变更的问题达成了合意，依法对全体业主产生法律约束力，否则同在一个小区形成不同的物业收费标准，在业主中制造不公平和矛盾。5、业主大会是否成立，不影响小区业主多数决原则的适用。根据《物权法》第七十六条规定，业主多数决的自治规则并不限于成立业主大会的情形。而《物业管理条例》第十二条第三款的规定仅适用已成立业主大会的情况。两个规定并不矛盾，即便存在差异，也应该以上位法《物权法》的规定为准。如因为小区未成立业主大会，业主就不能对涉及小区业主的重大事项进行表决是不可能的，而表决应当贯彻业主多数决的原则。5.曲靖官房房地产开发有限公司与佳恒物业公司签订的合同对逾期交纳物业费的违约责任进行了约定，被申请人应向佳恒物业公司支付逾期交纳物业费的违约金。综上所述，二审判决认为备案价格只有经过物业服务合同双方协商一致，才对双方产生法律效力，违反了《物权法》及《立法法》的规定。二审判决曲解法律，造成了代表不到8％的违法业主的主张得到司法支持，形成一个小区两种收费标准的荒唐局面。被申请人辩称：1.佳恒物业公司申请再审无事实理由及法律依据，其所援引的《物权法》和《物业管理条例》并未规定可以业主人数“多数决”的方式调整物业收费标准；佳恒物业公司于2014年6月接管小区物业，第二年即大幅调整物业收费标准。佳恒物业公司的收费标准在曲靖当地属于中上水平，如果佳恒物业公司确因正常经营受物业收费标准的影响，其完全应该公示真实收支状况和物业服务标准，经与业主充分协商后，改变合同收费标准条款，进行备案，再进行公示，方可调整收费。2.佳恒物业公司调整物业服务收费标准不符合合同的约定及法律的规定。首先，本案前期物业服务委托合同约定：合同的履行期限自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；合同履行期限内，经乙方与本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主协商一致，可以订立变更协议或补充协议；有下列情形之一，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业与甲方、业主协商……。因此，佳恒物业公司调整物业收费标准未与业主协商，违背了合同约定。其次，本案亦不存在情势变更的情形，佳恒物业公司没有理由调整收费标准。再有，佳恒物业公司调整物业收费标准属于合同变更的情形，违反了《合同法》第七十七条关于当事人协商一致，可以变更合同的规定。根据《物业管理条例》、《物业收费管理办法》、《云南省物业服务收费管理实施办法》、《曲靖市物业服务收费管理实施细则》的相关规定，业主向物业公司缴费是基于物业服务合同关系，收费应在物业服务合同中约定，变更物业服务合同价款这样的重要条款，必须经与业主协商一致的程序。3.因被申请人未交纳物业费的原因是双方对收费标准有争议，被申请人不应承担违约金。综上，请求法院驳回佳恒物业公司的再审请求。佳恒物业公司向一审法院起诉请求：1.由潘登国、庞秀虹向佳恒物业公司支付物业管理服务费7320元；2.由潘登国、庞秀虹承担逾期付款违约金2196元；3.本案诉讼费由潘登国、庞秀虹承担。一审法院认定事实：佳恒物业公司系（自2014年1月1日起）曲靖市潇湘新区二期物业服务企业，被告系该小区业主。佳恒物业公司以被告自2016年1月至2017年12月止的物业管理服务费7320元（含：物业服务费7320元、生活垃圾清运处置费264元、庭院生活垃圾清运处置费144元）未付为由，诉至法院并提出前述诉请。一审法院判决：一、被告潘登国、庞秀虹于本判决生效后五日内支付原告曲靖佳恒物业服务有限公司物业管理服务费7320元；二、驳回原告曲靖佳恒物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（免交）。双方当事人均不服一审法院判决，潘登国、庞秀虹上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回佳恒物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由佳恒物业公司承担。佳恒物业公司上诉请求：1.依法撤销（2017）云0302民初1735号民事判决书第二项，改判支持潘登国、庞秀虹承担因逾期交纳物业管理服务费产生的违约金为2196元；2.本案诉讼费由潘登国、庞秀虹承担。二审法院认定事实：1.佳恒物业公司与曲靖官房房地产开发有限公司所签《前期物业管理服务委托合同》第五条约定：“本合同的履行期限为：自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。”第六条“收费标准”项下约定“双拼、联排、叠层住宅：1.00元/平方米·月”。合同还约定，物业服务费从物业交付次日起按年交纳，业主未按时、足额交纳物业服务费，经佳恒物业公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额15%的违约金，但业主有正当理由的除外。该合同签订后，佳恒物业公司入驻曲靖市潇湘新区二期提供物业服务。2.至本案诉讼发生，潇湘新区二期并未成立业主大会。3.潘登国、庞秀虹已按1元/㎡每月向佳恒物业公司实际交纳了2014年、2015年的物业服务费。其余事实与一审法院查明的事实一致。二审法院判决：一、撤销麒麟区人民法院（2017）云0302民初1735号民事判决；二、由潘登国、庞秀虹于本判决生效之日起十日内支付曲靖佳恒物业服务有限公司物业管理服务费5726.4元；三、驳回曲靖佳恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费免交。再审中，再审申请人当庭提交两组新证据：1.两份专项审计报告（2017年3月17日曲靖佳恒物业服务有限公司住宅物业费标准专项审计报告和2018年7月26日曲靖佳恒物业服务有限公司住宅物业收费综合收缴率专项审计报告），在省高院听证的时候已经向省高院提交，欲证明收缴率已经达到了法律规定的双过半；2.潇湘新区二期业主满意度调查表（云水湾联排）共57份，潇湘新区二期业主满意度调查表（花园洋房联排）共73份，潇湘新区二期业主满意度调查表（山水园联排）共90份。欲证明再审申请人在2015年7月8日向曲靖市发改局提交了备案的申请书，载明了1.3元的标准，在2015年8月7日根据发改局要求做了调整物业费的民意调查表，后来又收到了同意物业费修改备案表，其中明确了价格是1.3元的标准，是从2016年开始履行的。民意调查表向发改委提交过。再审申请人就该两组证据当庭陈述：省高院的裁定时间是2018年8月28日，听证时带去了，而作出审计报告的会计事务所是有法定资质的，真实性应该认可，对于双过半的原则我们认为是符合法律规定的，两份审计报告对本案有关联性。我们调查表上有关于调整价格的调查的，是双过半过了以后才备案的。这个调查表是根据曲靖市发改局价格管理科科长的要求制定的，发改局是以备案证上2014年10月1日之前作为界限，本案四被告都是这之前接房的。是根据发改局要求对这之前已接房的业主做了满意度调查。被申请人质证认为，对于两份专项审计报告，2018年7月26日作出的专项审计报告，是在省高院听证之后，并不影响原一、二审判决，对该审计报告在证据效力上来说并不符合第三方的鉴定意见，仍然是再审申请人单方面出示的证据，对于实际户数的占比的统计数据是再审申请人单方制作，对于真实性不予认可，想要证明的目的与本案没有关联性。对于第二组证据，省高院再审审查的时候，我看了意见征求表，没有凸显物业费调整，而是在服务方面做了调查，不是针对调整价格的调查，调查表第五项中不是针对是否涨价的调查，而是直接询问了涨价后的价格，并且最低的1.3元就是备案价格，不应该由物业公司征求意见，应该由业主大会征求意见，业主意见调查表也只是部分，不是针对整个片区，这个证据不能涵盖整个物业片区，如果按照整个片区30%都达不到，更不用说双过半。在发改局备案的1.95元是没有调查表的，本案中合同价格约定的是1元，备案只是在幅度中调整，所以我们认为程序步骤没有完成，结果应该由再审申请方承担。我们与物业公司是基于合同产生的，发改委的文件只是市场指导价，调价应该履行程序，那就是经过业主大会或者委员会同意才能确定，而个人变更与我们整体没有关系，我们不同意。形式上说是业主满意度调查表，内容上是针对物业服务的意见，并不是直接指向调整价格的。调查表上联排叠层住宅大部分都是空白，这个怎么能说是同意涨价呢？本案争议只是针对联排别墅，其他是没有关系的。被申请人申请三位证人出庭，证人出庭所要证明的问题是：1.申请人有没有征求过业主意见；2.业主是否同意变更物业合同；3.业主为什么在不同意的情况下为什么要交费；4.证明他们的服务水平和资质；5.潇湘新区一期的收费。1.证人王某证实：佳恒物业公司没有执行原来承汇物业的标准，也没有执行物业合同中的规定，我们按照原来与承汇物业公司约定的标准去缴费，佳恒物业公司不收。新的物业公司没有跟我们说过要涨价的问题，一开始是涨成1.3元但是实收1.04元，并且我们也没有与新的物业公司签订新的物业合同。佳恒物业公司是2013年就开始提供服务了，当时物业费是交给开发商的，2014年，2015年的物业费交过了，缴费的时候有以为佳恒物业、承汇物业是一家。佳恒物业公司在涨价之前没有向其征求过意见，对于其他人为什么要交费？因为不缴费不让出门，业主被迫就交费了。碧桂园、金麟湾的物业服务和佳恒物业没有可比性。潇湘一期的收费标准是按照原来的。2.证人周某证实：佳恒物业公司调价没有征求过业主的意见。没有缴费的后果是物业公司不让进出大门，有的业主为什么缴费是因为他们采取的是分段涨价的手段，有的业主不清楚就去缴费了。佳恒物业与金麟湾与碧桂园的物业服务是不能相比的。3.证人袁某证实：物业费涨价并没有做过任何调查，只是填过一个服务的调查表，而对于涨价的问题根本没有征求过业主的意见。我们一开始是与承汇物业公司签订的合同，都是按照1元的来交，到2014年涨价为1.95元，业主都不同意，而且合同也明确了物业费标准。后来撤销了这个方案，又说按照1.3元交，其中原因我们也不清楚。现在没有交物管费的，存在在进出门口故意为难业主的行为，还有部分业主车子进出的时候因为没有交费就被贴了封条。物管公司有权利贴封条吗？而且现在有些业主交的有些费用，发票都是写的开发商的名称，我们也不知道缴费是给物管公司还是开发商。更换物管公司的时候佳恒物业公司还没有资质，就直接来收费，后来还被处罚了。我要证实的就是物管公司的服务没有与价格相符合，并且涨价也没有向业主征求过意见。目前证人没有向物管公司缴费，我们按照1元去交，佳恒物业公司不收，要按照涨价后的交。再审申请人对三位证人证言的质证意见：首先这三人都是属于欠缴费的业主，对于他们的可靠性请法庭注意，他们所讲的一定是要为自己的欠费行为辩护的。而对于我们与碧桂园的差异，是他们主观上的感受，潇湘新区是全省第一家省优物管小区。被申请人质证意见：对三位证人的证言没有意见，证人所说的比较清楚，已经证实了再审申请人的申请不成立。再审中，被申请人向本院申请调取以下证据：⒈向麒麟区潇湘新区云水湾、山水园全体业主调查是否同意物业公司单方涨价以及涨价后仍然按照物业公司新标准缴纳物业费的原因、并调查曲靖市佳恒物业公司是否阻碍成立业主大会。⒉向麒麟区发展和改革委员会调取曲靖市佳恒物业服务公司申请办理《物业服务价格管理备案证》的资料，并向业主核实签名的真实性。⒊向麒麟区潇湘街道、麒麟区住房和城乡建设局调取潇湘新区二期申请成立业主大会资料至今未成立业主大会原因。庭后，根据被申请人的申请在麒麟区发改价格备案［2014］022号）物业服务价格管理备案证及佳恒物业公司申请备案相关资料；佳恒物业公司向本院提交2018年度联排住宅物业费收缴明细表，欲证实本案中的物业费调整经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述证据经被申请人质证后认为，对法院调取的证据的真实性无异议，但是可以看出调价的程序是不合法的，没有征询过业主意见的相关材料，是物业公司单方调价，调整物业费标准的过程中缺乏征求业主意见的形式要件。对于佳恒物业公司提交的2018年度联排住宅物业费收缴明细表仅是其单方出具的材料，对合法性、真实性、关联性均不予认可。2019年3月26日，佳恒物业公司针对其主张的违约金提交了2016、2017年度物业费短信平台催费记录。被申请人质证认为，该证据的三性都不认可，签的合同约定是1元的标准，物业公司单方面涨价为1.3元，这本身就是违法的，法院没有确认，催收是没有依据的。合同中约定的违约金是有条件的，必须是经物业公司书面催告限期没有交纳，另外，业主有正当理由的不承担违约责任，是物业公司以单方的收费标准要求收费，双方才产生争议，且原二审判决生效后去交物业费他们不收，故该证据不符合合同约定，也不符合证据三性的要求。对上述证据，本院综合评判如下：对于再审中再审申请人提交的两组证据，虽然被申请人质证认为第一组证据的真实性不予认可，想要证明的目的与本案没有关联性，第二组证据没有凸显物业费调整，而是在服务方面做了调查，不是针对调整价格的调查，调查表中第五项不是针对是否涨价的调查，而是直接询问了涨价后的价格，并且最低的1.3元就是备案价格。对此，再审结合原一审中双方当事人提供的作为认定本案事实的证据予以认定，即该两组证据能证实再审申请人在调整物业服务费标准时履行了相应的程序，其报请备案符合规定，且其申请调整物业服务费收费标准获得价格主管部门的备案，故可作为认定本案相关事实的证据。对于被申请人申请出庭作证的三位证人的证言，能证实佳恒物业公司调整物业服务费后，与部分业主产生争议，但并不能证实被申请人主张的其他事实主张，故对能证实本案相关事实的证言予以采信。本院依申请向曲靖市麒麟区档案局调取的曲靖市麒麟区发展和改革局文件，与原一审中被申请人提交的一致，再审对该份证据的认证意见与原一审认证意见一致。再审申请人提交的2018年度联排住宅物业费收缴明细1份、2018年度联排住宅物业服务费收缴率报表1份、物业服务费调整方案业主意见调查情况汇总表1份、边朝辉等四户业主实际接房时间表1份，该组证据系再审申请人单方提供，且对方当事人不予认可，因该证据真实性不确定，故再审对该证据不予采信。对佳恒物业公司提交2016、2017年度物业费短信平台催费记录，因被申请人不予认可，且该记录从形式上看是佳恒物业公司单方面制作，不能确定其客观真实性，故对该证据不作为认定本案相关事实的证据。再审审理认为，原一审法院采信证据的意见并无不当，但原一、二审对采信证据证明的事实认定不全，再审予以补充，认定本案事实如下：2010年7月17日，潘登国、庞秀虹向曲靖官房房地产开发有限公司（以下简称官房公司）购买潇湘新区二期二片区（山水园）第77幢第1－3层7704号预售商品房，并签订《商品房购销合同》。2011年3月27日，官房公司向潘登国、庞秀虹移交了商品房，并由官房公司选聘昆明承汇物业管理集团有限公司曲靖分公司（以下简称承汇物业公司）为业主潘登国、庞秀虹提供前期物业服务，《前期物业管理服务协议》中约定了物管费收费标准，潘登国、庞秀虹的商品房属联排住宅，物管费收费标准是1.00元/平方米·月。2011年8月10日该房屋登记了房屋所有权人为潘登国、庞秀虹共同共有，房屋建筑面积为221.64㎡。2012年9月5日，曲靖市发展和改革委员会为昆明承汇物业管理集团有限公司曲靖分公司就托管物业曲靖市“潇湘新区”B期的物业服务费等进行了备案，其中本案所涉物业的服务费标准是1.00元/平方米·月。2013年3月1日，官房公司终止了与承汇物业公司之间的委托合同关系，对潇湘新区B片区的前期物业管理，由官房公司全权代为管理。佳恒物业公司于2013年12月18日成立，法定代表人李家寿，2018年11月30日，法定代表人变更为该公司执行董事李波。2013年12月28日，官房公司与佳恒物业公司签订《潇湘新区二期前期物业管理服务委托合同》，约定自2014年1月1日起潇湘新区B期（云水湾、山水园、汇景园）由佳恒物业公司提供前期物业服务，业主未按时、足额交纳物业服务费，经书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额15%的违约金。2014年11月19日，潇湘新区云水湾、山水园小区业主向麒麟区潇湘街道办事处申请成立业主大会。被申请人所在的物业管理区域至本案再审期间尚未成立业主大会。2014年6月2日，佳恒物业公司向曲靖市麒麟区发展和改革局申请对潇湘新区二期物业服务收费标准进行备案。2014年9月30日，曲靖市麒麟区发展和改革局为佳恒物业公司申请物业服务价格管理备案时，备案证上载明的联排住宅物业服务价格是1.95元/平方米·月，托管物业是曲靖市麒麟区河滨路西段潇湘新区二期，该价格标准“开始时间：2014年10月交房住户，按约定提供服务之日起”。佳恒物业公司对备案后的物业服务收费标准进行了公告。2015年8月－9月，佳恒物业公司向业主进行了意见调查，其调查表中包含了从2016年实行新的物业服务标准费的调查。2015年10月27日，曲靖市麒麟区发展和改革局为佳恒物业公司申请物业服务价格管理备案时，备案证上载明联排住宅物业服务价格是1.30元/平方米·月，托管物业是曲靖市麒麟区河滨路西段潇湘新区二期（2014年10月1日前交房住户），该价格标准“开始时间：2016年1月1日”。2017年3月17日，云南致顺会计师事务所有限公司对佳恒物业服务有限公司2014至2016年度所收取住宅物业服务费标准进行了专项审计，审计报告中载明潇湘新区二期物业总建筑面积388013.05平方米，截止2016年12月31日可交房面积为294213.60平方米，已接房面积255999.02平方米，物业收费率按户数计算2015年为96.24%，2016年为94.7%；按面积计算2016年底止交费面积221910.61平方米，占接房面积的86.68%。审计结论是：2014至2016年度佳恒物业公司已参照曲靖市发展和改革委员会及曲靖市麒麟区发展和改革局批准核定的收费标准收取物业服务费，未发现违规超收事项。2018年7月26日，云南致顺会计师事务所有限公司对佳恒物业公司住宅物业收费综合收缴率进行了专项审计，结论是：1、潇湘新区二期（包括：云水湾、山水园、汇景园住宅小区）2017年度住宅物业收费金额综合收缴率为91.71%，其中联排住宅收缴率83.10%；2018年度截止2018年7月22日住宅物业收费金额综合收缴率为81.14%，其中联排住宅收缴率77.17%。2、截止2017年12月31日，住宅物业户数综合收缴率93.69%，其中，联排住宅收缴率83.38%；截止2018年7月22日，户数综合收缴率82.14%，其中联排住宅收缴率77.44%。被申请人作为潇湘新区B期业主，因佳恒物业公司调整物业收费标准，对被申请人的物业服务费按1.30元/平方米·月的标准收取，被申请人主张按原标准1.00元/平方米·月交纳，双方对收费标准发生争议，被申请人自2016年1月后未交纳物业服务费。其余事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议的问题是：1.潘登国、庞秀虹与佳恒物业公司之间是否存在物业服务合同关系？2.佳恒物业公司调整物业服务收费标准是否合法？3、潘登国、庞秀虹是否应承担违约金？1.关于潘登国、庞秀虹与佳恒物业公司之间是否存在物业服务合同关系的问题。官房公司向潘登国、庞秀虹交房时，为其指定的前期物业服务公司为承汇物业公司，约定的潘登国、庞秀虹的房屋物管费收费标准是1.00元/平方米·月，后官房公司终止了承汇物业公司对潇湘新区B片区的前期物业管理的委托，重新选聘了佳恒物业公司为被申请人提供前期物业服务。根据《物业管理条例》关于前期物业管理的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。虽然官房公司向被申请人交房时为其选聘提供物业服务的是承汇物业公司，但在被申请人所在小区尚未成立业主大会之前，官房公司终止了与承汇物业公司之间的前期物业管理委托合同，对此，官房公司有义务再次为被申请人选聘物业公司为被申请人提供前期物业服务，故官房公司委托佳恒物业公司为本案所涉潇湘新区二期业主提供物业服务的行为不违反相关规定，从而被申请人与佳恒物业公司之间存在服务合同关系。同时，根据本案查明的所涉小区住宅物业收费金额综合收缴率、联排住宅收缴率、住宅物业户数综合收缴率、联排住宅收缴率看，占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主以其缴费行为认可了佳恒物业公司为其提供的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，潘登国、庞秀虹作为潇湘新区二期业主，应受《前期物业管理服务委托合同》的约束，且潘登国、庞秀虹也实际享受了佳恒物业公司提供的物业服务，并交纳了2014年、2015年的物业服务费，对佳恒物业公司作为官房公司委托的前期物业服务企业为被申请人所在的物业管理区域提供物业服务，双方当事人之间已形成了事实上的物业服务合同关系，且符合该区域内多数业主的利益，对被申请人主张的与佳恒物业公司之间不存在物业服务合同关系的主张不予采纳。2.佳恒物业公司请求支付物业服务收费是否合法的问题。首先，物业服务费的调整涉及同一物业管理区域内全体业主的利益，应由业主共同决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，提高物业服务收费标准涉及全体业主的利益，该事项应属于“有关共有和共同管理的其他重大事项”，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合该条件的，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，由于被申请人所在物业区域未成立业主大会，佳恒物业公司于2015年10月27日向曲靖市麒麟区发展和改革局申请物业服务价格管理备案前，佳恒物业公司提供的《潇湘新区二期业主满意度调查表》作为已向小区部分业主征求意见，佳恒物业公司采用发放调查表的形式征求业主意见并未违反法律规定，且其申请调整物业服务收费标准获得价格主管部门的备案认可。同时，佳恒物业公司提供的云南致顺会计师事务所有限公司对佳恒物业公司2014至2016年度所收取住宅物业服务费标准专项审计及对佳恒物业公司住宅物业收费综合收缴率进行了专项审计，从审计报告中载明2014至2016年度佳恒物业公司收取物业服务费，未发现违规超收事项，佳恒物业公司住宅物业收费综合收缴率已过半，同意调整物业费的业主人数达到了法律规定的“双过半”，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，虽然佳恒物业公司在调整物业服务收费标准过程中程序上存在一定瑕疵，但鉴于提高物业服务费标准后已得到大部分业主的实际认可，而被申请人未提供证据证实已有过半数的业主否定此次调整物业服务费标准。其次，本案佳恒物业公司为被申请人提供的是前期物业服务，其物业服务收费标准依法实行的是政府指导价。佳恒物业公司于2016年1月1日起对2014年10月1日前交房住户的物业服务收费价格获得价格主管部门备案证，自2016年1月1日起按1.30元/平方米·月的标准向被申请人收取物业费。《云南省物业服务收费管理实施办法》、《曲靖市物业服务收费管理实施细则》中规定，在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。虽然佳恒物业公司调整物业收费标准向被申请人收取物业费的标准未超过备案价格，且佳恒物业公司调整物业费标准后，已有绝大多数的业主按照调整后的标准交纳了物业管理费，可视为调整后的收费标准得到了绝大多数业主的同意，但是佳恒物业公司在调整物业收费标准过程中，其向业主征求意见不够规范，从征求意见的形式上看并不是针对物业费标准的调整，没有严格按照《物业服务收费管理办法》的规定进行，但结合本案实际，佳恒物业公司调整物业服务收费标准的行为已得到大多数业主事实上的认可和履行，同时，佳恒物业公司作为物业服务企业，应规范其物业服务收费行为，加强与业主的沟通，从而避免或减少与业主之间的纠纷。综上，因佳恒物业公司为被申请人提供了物业服务，被申请人应向佳恒物业公司交纳物业服务费。3.潘登国、庞秀虹是否应承担违约金？从本案实际情况看，由于佳恒物业公司在调整物业服务费标准过程中，存在程序上的不规范，导致与业主之间产生分歧，其本身也有责任，虽然本案被申请人也并不是不愿交物业管理费，而是因为与物业服务企业之间因交费标准存在分歧，导致交费不能，但因本案调整物业服务收费合法，业主应按调整后的标准交纳物业服务费，业主潘登国、庞秀虹未按时交纳物业服务费，根据《潇湘新区二期前期物业管理服务委托合同》中约定的业主承担违约金的前提是“经书面催告限期交纳仍未交纳”，本案中佳恒物业公司提供的证据不能证实其已经履行了合同约定的书面催告义务，故对佳恒物业公司关于违约金的诉讼请求不予支持。对于再审申请人的诉讼请求：1.佳恒物业公司请求被申请人支付自2016年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费7320元，根据本案查明的相关事实，自2016年1月1日起至2017年12月31日，潘登国、庞秀虹应交纳的物业服务费为6915.17元（221.64㎡×1.3元/㎡×24月），双方对佳恒物业公司主张的生活垃圾清运处置费264元、庭院生活垃圾清运处置费144元无异议，再审予以确认，潘登国、庞秀虹应向佳恒物业公司支付各项物业管理服务费用共计7323.17元（6915.17元+264元+144元），因佳恒物业公司主张7320元，予以支持，对其余未主张的部分依法视为放弃；2.对于逾期付款违约金，因佳恒物业公司未根据合同约定履行书面催告义务，故不予支持。综上所述，再审申请人再审请求部分成立。原一审认定事实、判决理由、适用法律存在瑕疵，但判决结果并无不当，二审改判不当，再审纠正一审瑕疵后对判决结果予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市中级人民法院（2017）云03民终2184号民事判决；二、维持曲靖市麒麟区人民法院（2017）云0302民初1735号民事判决，即：潘登国、庞秀虹于本判决生效后五日内支付曲靖佳恒物业服务有限公司物业管理服务费7320元；驳回曲靖佳恒物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元免交。本判决为终审判决。审判长  毕丽萍审判员  张云江审判员  刘招银二〇一九年四月八日书记员  孙婧楠