广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初5232号原告：胡源胜，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：余伟权、刘欢，分别系北京市康达（广州）律师事务所律师及实习人员。被告：林潮，男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：周乐忆、梁绮敏，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区大南路2号3013铺，统一社会信用代码91440104304620292J。法定代表人：张游安。原告胡源胜诉被告林潮、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡源胜及其委托代理人余伟权、刘欢，被告林潮的委托代理人梁绮敏到庭参加诉讼。被告潮宏公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡源胜诉称：2016年1月29日，原告与被告林潮签订了《商铺买卖合同》，约定由被告林潮向原告出售其名下位于广州市天河区体育东路39-45号二层446号铺，房价款为542111元。根据《商铺买卖合同》第六条的约定，在签订《商铺买卖合同》的同时，被告林潮要求原告必须与其子公司广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司）签订《商铺委托经营管理协议》，且将《委托经营管理协议》作为双方签订买卖合同的前提必要条件。合同签订后，原告支付了房款及其他费用共381609元（包括被告林潮要求缴纳给被告潮宏公司的团购费用30000元）。但自原告交付以上购房款之后，原告再无接到被告林潮关于商铺交付以及办理商铺交易过户的消息。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，《商铺买卖合同》第六条的约定属于格式条款，该条款严重损害原告的权利，依法应当属于无效条款。根据《商铺买卖合同》第七条规定，被告林潮应于2016年10月1日前，以书面形式通知原告办理该商铺使用权的交接手续。原告已依照合同约定履行了支付房款的义务，但被告林潮至今未履行向原告交付商铺和办理产权变更的义务。综上，被告林潮的行为已属严重违约，根据《商铺买卖合同》的约定，出卖人逾期交付商铺超过15日的或迟延交易过户及办证超过10日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退回全部已付房款价381609元。现为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告林潮签订的《商铺买卖合同》；2、被告林潮返还原告已支付的房款、购置款合计349209元（已含定金117098元）、预售预定/产权登记代理费用2400元，以及上述共351609元款项的利息（按中国人民银行同期银行贷款利率，自原告实际支付之日起计至被告实际返还之日止）；3、被告林潮、潮宏公司共同返还原告已支付的团购费30000元及其利息（按中国人民银行同期银行贷款利率，自原告实际支付之日起计至被告实际返还之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告林潮辩称：同意解除《商铺买卖合同》，但不同意原告的其他诉讼请求。上述商铺并非被告持有，其实际权属为案外人广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司），对此情况原告是明知的。因此，相关的诉讼请求应由原告向案外人泽信公司主张，与被告林潮无关。经审理查明：位于广州市天河区体育东路39-45号2446铺的房地产（以下简称案涉商铺）于2016年1月14日被登记至被告名下。查册时间为2018年8月3日的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为2.4963平方米，套内面积为1.0272平方米，共有情况为单独所有。2016年1月29日，原告（买受人）与被告林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人以542111元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条）买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款，2016年1月25日前支付总房价款的60%（包括定金100000元），计332111元；余下房价款计210000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的账号；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付案涉商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人办理案涉商铺使用权的交接手续；（第七条第二款）买受人（或其受托人）负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第七款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人取得了按揭银行出具的同贷书后）的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂消抵押手续、出图、测绘、分证、网签、入件等手续），并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续（以房管部门出具的收件回执为准）。买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自收到买受人的解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应三日内书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。同日，原告还与案外人广州潮流天地购物中心有限公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告委托该公司在约定期限内具体经营案涉商铺，委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年10月1日起开始计算，原告委托该公司办理案涉商铺的收楼手续等内容。关于案涉商铺的房款、税费等款项支付情况，被告林潮向原告收取了定金100000元（2015年12月31日）、首期款232111元（2016年1月29日）、购置款17098元（2016年1月29日），以上合计349209元。原告称其购买案涉商铺时，因被告林潮在宣传时说交付30000元团购费可以抵100000元购房款，由此可以直接从标识的售房总价中减去100000元价格，故其在潮流站项目销售现场以刷卡方式向被告潮宏公司交纳了30000元团购费；其为购买案涉商铺支付了预售预告／产权登记代理费2000元、委托公证费400元。为证明上述陈述，原告提供了以下证据：1、加盖有广东宏安信律师事务所印章的《通知书》（显示原告购买案涉商铺的产权登记代理费为2000元，委托公证费400元）。2、加盖有被告潮宏公司财务专用章的《收据》（记载收取了原告购买案涉商铺的团购费30000元）。经质证，被告林潮对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该费用并非被告林潮收取，与被告林潮无关，是原告与其他机构成立的其他法律关系，且团购费也并非房价款的一部分。关于按揭问题，原告及被告林潮均确认案涉房屋目前无法办理按揭手续，其双方没有就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见。原告称其在本案中提出解除合同所依据的是因案涉商铺不能办理按揭手续，双方合同已无法履行。被告林潮对原告所述提出解除合同所依据的原因认可。被告林潮另确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。另查明，在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，案外人泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。另查，本院另案受理的案涉商铺所在的潮流站的其他商铺的买卖合同纠纷〔即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称1550号案）；潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼〕的庭审中，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购费30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购费30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系。陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购费30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购费30000元等。在本院另案受理的案涉商铺所在的潮流站的其他商铺（编号：二层642号）的买卖合同纠纷〔即（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、广州市恒潮地产服务有限责任公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称22579号案）〕审理过程中，被告林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的广州市恒潮地产服务有限责任公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权广州市恒潮地产服务有限责任公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及其相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为：《合同》是原告及被告林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约切实履行。现原告请求解除《合同》，被告林潮亦表示同意，属于合同双方当事人合法处分自身民事权利，本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告林潮系案涉商铺的登记权属人，且以出卖人身份与原告签订了《合同》，其理应按照上述法律规定承担合同解除后的法律后果。即使被告林潮关于其与案外人泽信公司之间就案涉商铺存在代持关系的陈述属实，该内部法律关系也仅是约束被告林潮与案外人泽信公司，而不足以对抗原告基于房屋买卖合同相对方身份向被告林潮主张房屋买卖合同中的权利。因此，原告现要求被告林潮返还已付购房款（含定金）349209元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告林潮返还团购费30000元的诉讼请求，从原告关于团购费的陈述来看，原告作为买受人，是基于认为交纳团购费可获得案涉商铺购房款优惠的认知而支付团购费，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述、被告林潮在22579号案中的上述陈述，可认定上述款项系原告为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告林潮应向原告返还团购费30000元，故本院对原告要求被告林潮返还团购费30000元的诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告林潮支付上述购房款（含定金）349209元的利息、团购费30000元的利息、预售预告/产权登记代理费2000元及其利息、委托公证费400元及其利息的诉讼请求。《合同》约定原告以按揭方式支付房款，现买卖双方均确认案涉商铺无法办理按揭，根据被告林潮关于案涉商铺所述潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，案涉商铺无法办理按揭不能归责于买受人；而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现买卖双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》无法继续履行的责任不能归责于买卖双方，故买卖双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，原告该部分诉请缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告潮宏公司共同返还团购费及利息，缺乏事实和法律依据，本院依法均不予支持。被告潮宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告胡源胜与被告林潮于2016年1月29日签订的《商铺买卖合同》；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告胡源胜返还购房款349209元；三、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告胡源胜返还团购费30000元；四、驳回原告胡源胜的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9545元，由原告胡源胜负担3245元，由被告广州潮宏投资咨询有限公司6300元；保全费2430元，由原告胡源胜负担15元，由广州潮宏投资咨询有限公司负担2415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  丘东友人民陪审员  康国安二〇一九年四月十九日书 记 员  神晓琳蒲肖明