江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0311民初8478号 原告：楚彪，男，1975年7月22日生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：周彩平（系原告之妻），女，1973年7月8日生，住址同上。 委托诉讼代理人：陆爱铭，江苏元宁律师事务所律师。 被告：邹士夫，男，1962年8月17日生，住徐州市泉山区。 被告：徐传宝，男，1969年11月19日生，住徐州市泉山区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李伟华，江苏彭城律师事务所律师。 原告楚彪诉被告邹士夫、徐传宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因被告邹士夫申请原承办人朱军麟回避，经本院院长决定，承办人依法变更为刘现伟。因双方争议较大，依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚彪及其委托诉讼代理人周彩平、陆爱铭，被告邹士夫、徐传宝的共同委托诉讼代理人邵浩李伟华到庭参加诉讼。期间，经本院院长决定，延长审理期限六个月。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告楚彪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告停产停业、搬迁等损失360万元（以上损失为告预估，其中提前奖按照面积×2×30天计算，搬迁费按照面积×14元每平方米计算，停产停业损失按照被征收房屋总价值×6%-10%计算）；2、由被告负担本案相关的诉讼费用。事实与理由：2014年10月29日，原、被告双方签订了租赁合同，约定两被告将位于徐州市余平方米的库房出租给原告使用，同时还约定如拆迁，搬迁费用、营业损失等归原告所有。合同签订后，原告按约支付租金，并进场经营。现由于政府拆迁，导致租赁合同无法履行，给原告造成了巨额经济损失。两被告已经与政府部门签订了拆迁补偿协议，却拒不将有关补偿款支付给原告。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告邹士夫、徐传宝共同辩称，1、租赁合同对赔偿主体及实现方式作出明确约定，赔偿主体为被告，原告无权要求分割补偿款。根据三方在2014年10月29日签订的租赁合同第七条第四款约定“经甲方同意后乙方可对库房进行改造、维修、装潢、搭建，合同到期后或市政建设需要拆迁，装潢搭建部分产权归甲方所有，乙方不得拆迁。如拆迁，政府赔给乙方的搬迁费用、营业损失归乙方所有”，该条款对于拆迁利益赔偿已作出明确约定，即乙方应当向征收主体自行提出补偿请求，而非就政府明确补偿给被告的款项提出分割主张，因此原告应当恪守合同约定，通过合法渠道向征收主体自行申报，而不是向被告提出非法主张；2、从征收补偿方案及具体赔偿项目、赔偿内容来看，涉案补偿款全部应由被告依法享有，原告的诉请于法无据。根据征收主体出具的征收补偿方案及在项目具体评估中的情况，停产停业损失系根据被征收人的房屋价值作为计算基数，搬迁费是以房屋面积作为计算基础，以上方式说明被告并不会因为向原告出租或者原告的经营行为而受到额外利益，实际上征收主体以上赔偿方式计算的赔偿额尚不能弥补被告自营部分及出租部分的利益损失，足以说明原告分割主张不具备合法性和合理性；3、原告并无搬迁及停产、停业等任何损失，其并未按约履行租赁合同，至今尚欠租金，被告保留主张租金的权利。原告租赁涉案房屋后，全部分割用于转租，根据合同约定，被告已给予原告免租期，从2015年3月31日起计收租金，而原告向次承租人收取租金一直延续至2016年12月底，但其却从2016年8月即停止向原告支付租金，以上事实足以说明原告不但租赁房屋的成本甚微，还通过不诚信的行为获得大额不当利益；4、原告陈述的租赁面积与事实不符，实际合同约定的面积为17346平方米；5、原告对于租赁合同的约定描述不全有遗漏，容易造成误解；6、在拆迁过程中，原告向征收单位主张过权利，甚至提起过行政复议，被依法驳回，征收单位也认为原告不应当享有拆迁权利。 原告楚彪为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、租赁合同及补充合同各1份，租赁合同签订于2014年10月29日，合同约定了租赁的面积为17346平方米，并在合同第七条第四款约定了拆迁后的补偿分配问题，是原告起诉的主要依据，补充合同签订于2015年11月15日； 2、被告邹士夫亲笔书写的2016年5至7月的租金计算明细，内容反映了在合同之外，原告在2015年8月1日之后又补充租赁了15号库房，面积约868平方米（或886平方米，根据评估测量确认）； 3、原告从2015年4月1日至拆迁交纳的租金明细，明细中可以看出包含了15号库房（约868平方米）的租金，结合第二组证据也证实了总的租赁面积为17346﹢868平方米，共计约为18214平方米。因为15号库房没有在原书面合同中注明，只能从租金上反映出来。原告与被告签订的租赁合同并没有固定的租金，只是约定了计算方法，且在租赁中由于一些特殊原因，造成了一些租金的变更，每一个月原告在交租金时都是由被告事先计算出当月租金的数额，然后向原告发送一个卡号，原告再按照卡号支付租金。且支付时有多有少，因为计算的数额不是一个整数，支付时是按照整数支付，多退少补，按照下月继续计算； 4、2016年8月15日邹士夫给原告发送的短信（当庭出示手机短信），内容为8月份房租的数额，与6月份7月份的房租计算是相同的，可以推算出租赁的实际面积； 5、二环北路西沿（泉山段）及苏山货场乙类口岸一期项目房屋征收安置补偿方案（影印件），该方案是2016年8月18日由动拆指挥部在被拆迁处公示的文件，该文件规定了补偿的范围包括被征收房屋及附属物的补偿，搬迁补助费，停产停业损失以及提前签约奖，以上补偿内容都应当在拆迁补偿协议中体现，据原告了解，被告在2016年8、9月份就与指挥部签订了补偿协议，确定了补偿的金额，因此原告方只能向被告提出主张。 6、徐州市泉山区人民政府于2016年10月8日作出的房屋拆迁安置补偿方案。 经质证，被告邹士夫、徐传宝对原告提交的上述证据1租赁合同的真实性、合法性均无异议，认为根据合同第七条第四款约定，原告应当自行向征收部门提出补偿请求，而非向被告提出分割补偿款的主张，同时合同中明确约定租赁面积为17346平方米，双方应当恪守合同约定而不能对租赁面积提出超出租赁合同书面约定的请求，如请求成立也需三方另行签订书面的补充协议。租赁合同第七条第四款上半部分提到乙方对于库房改造维修等行为，合同到期后或市政建设需要拆迁，装潢搭建的产权归甲方所有，乙方不得拆除。对下半部分约定，如拆迁，政府赔给乙方的搬迁费用、营业损失归乙方所有，甲方接到拆迁通知应提前60天通知乙方。双方对于租赁的标的物可能面临拆迁的情况是预知的，根据该约定下半部分，约定了赔给乙方的拆迁费用才归乙方所有，而不是政府赔偿的搬迁费用、营业损失归乙方所有，此处是特指且后面约定了甲方接到拆迁通知应提前60天通知乙方，就是为了方便乙方向拆迁主体主张权利。合同第七条第六款约定，承租期内如因市政建设导致本租赁合同无法继续改造，本合同立即终止，任何一方不得追究另一方的责任，基于该条约定，原告无权向被告主张停业停产搬迁等损失。双方对租赁标的物即将面临拆迁是明知的。对补充合同的真实性无异议，合同中内容仅描述了部分年月租金的免收及减收情况，但这不能说明原告已对补充合同签订后的租金给付义务完全履行。该合同有其他条款不变按原合同执行的描述，而该补充合同中并无体现对租赁面积的变更，因此应按原合同执行；对证据2的真实性合法性无法核实，但需要说明的是，该证据上并无邹士夫的签字也无落款时间，同时也未经徐传宝的承诺，双方仍应当按照原签订的租赁合同履行双方的权利义务；证据3系原告单方书写，对其文书所描述的内容的真实性、合法性不予确认；对证据4的真实性无法确认，因时间较长，被告无法查实，但根据短信内容并不能体现租赁面积的变更，也存在租金计算方式的变更这种合理解释；证据5系征收意见稿，并非征收补偿方案的最终文件依据，如果征收补偿方案就是对应拆迁标的物的对应方案，从该方案中可以看出所依据的各项批文显示该征收安置系市政建设工程，对于其与本案关联性无法确认；对证据6的真实性无异议，从补偿方案中没有看到所谓的停产停业、搬迁损失的赔偿项目，且在方案中也没有体现承租人需要通过出租人才能取得征收补偿，承租人应当向征收部门申请补偿。 根据原告楚彪的申请，本院至徐州市泉山区调取了如下证据： 1、被告邹士夫作为被征收人与徐州市泉山区签订的房屋征收补偿协议，协议编号为X-X，以及房屋征收估价报告、附属物评估结论、补偿测算表； 2、被告徐传宝作为被征收人与徐州市泉山区签订的房屋征收补偿协议，协议编号为X-X-X，以及房屋征收估价报告、附属物评估结论、补偿测算表； 3、案外人秦超与徐州市泉山区签订的房屋征收补偿协议，协议编号为2-3，以及房屋征收估价报告、附属物评估结论、补偿测算表； 根据被告邹士夫、徐传宝的申请，本院调取了徐州市中级人民法院（2017）苏03行初67号卷宗证据及（2017）苏03行初326号行政判决书、（2017）苏03行初57号行政判决书。 经审理查明，2014年10月29日，原告楚彪作为承租方、乙方与作为出租方、甲方的被告邹士夫、徐传宝签订了《租赁合同》，合同约定：一、租赁标的物坐落位置，甲方出租的库房位于XX，库房建筑面积17346平方米，其中徐传宝X、X、X、X号库6246平方米，邹士夫X、X、X,XX-XX号库11100平方米。二、租赁期限为长期租赁，自2014年11月1日至该库房地城市规划建设拆迁为止。三、租金分段计算，共分四段，第一段自2015年4月1日至2018年3月30日按每月每平方8元计算，年租金处空白；第二段自2018年4月1日至2021年3月30日按每平方每月10元计算，年租金处空白；第三段自2021年4月1日至2024年3月30日按每月每平方12元计算，年租金处空白；第四段自2024年4月1日以后按周边库房实际行情价格协商确定。自2014年11月1日至2015年3月30日止，甲方免收租金。四、付款方式，采取先交租金后使用的方式，乙方按半年交纳租金、甲乙双方签订合同6日内乙方应向甲方交纳第一次半年租金，乙方应提前15日交清下一次租金，甲方出具收款收据（不含发票）。五、甲方的权利义务，1、甲方出租给乙方的库房场地具有资产的合法性；2、甲方出租给乙方的库房资产中与第三方发生产权、债务经济纠纷等由甲方承担责任。六、乙方的权利义务，1、合同履行中，乙方有爱护甲方资产的义务；2、合同履行中，乙方用水用电费用自理，由甲方代收。七、其他约定。乙方承租后不得私自整体转让，不得做有害社会和甲方利益的事，如有发现，甲方有权收回租赁物并交由司法机关追究其相关的法律责任。乙方承租使用中如出现自然损坏，由甲方负责维修，如人为损害，由乙方负责维修，费用由乙方承担，乙方应做好防雨防水防火防盗设施出现损失乙方负全责。甲方原有的租给其他人的库房，合同到期后不再与其他人签约，待清场搬走后租给乙方使用，每平方米价格按合同约定价格执行。如乙方不租用，甲方可租给他人。经甲方同意后，乙方可对库房进行改造、维修、装潢、搭建，合同到期后或市政建设需要拆迁，装潢搭建部分产权归甲方所有，乙方不得拆除。如拆迁，政府赔给乙方的搬迁费、营业损失归乙方所有，甲方接到拆迁通知，应提前60天通知乙方。在合同履行过程中，如有单方违约的情况，违约方应向守约方赔偿200万元人民币作为补偿，如特殊情况乙方不承租，应提前60天通知甲方。承租期内如因市政建设导致本合同无法继续履行，本合同立即终止，任何一方不得追究对方的任何违约责任。甲乙双方应严格履行本协议，未尽事宜，双方协商解决。本协议在履行中发生争议，双方协商解决或通过仲裁及泉山区法院裁定。本协议一式两份，甲方双方各执一份，本协议自双方签订之日起生效。 在2015年11月15日，双方又签订了补充合同，内容为：1、自2015年10月1日至2016年3月30日止，因拆迁不确定因素应乙方要求，甲方同意给予乙方优惠，具体方案为：2015年10月份租金，乙方应在2015年11月底交清，11月份租金免收；2015年12月份租金，乙方应在2016年1月10日交清，2016年1月租金免收；2016年2月份租金，乙方应在2016年3月10日交清，3月份租金免收；其他条款不变，按原合同执行。2、2016年4月1日其，优惠条件终止，按原合同执行。并在合同处注明五金库因漏雨，自2015年10月11日至2016年3月30日免收租金，计4000平方米。 租赁合同签订后，原告按时向两被告交纳了半年的租金80万元（按照17346平方米计算），后也向两被告交纳了租金，原告租用该场地后经营东楚旧货市场。 2016年10月8日，徐州泉山区人民政府发布征收决定公告，对二环北路西延（泉山段）及苏山货场一类口岸项目内的房屋实施征收，并公布了征收补偿方案。 2016年10月8日，被告邹士夫作为被征收人与徐州市泉山区签订了房屋征收补偿协议，协议标号为X-X，总补偿金额为25338085元，包括房屋补偿20713808元，附属物补偿1189920元，提前奖3000元﹢25311.80平方米×2元/平方米/天×30天＝1518708元，大型固定设备搬迁费315456元，搬家费25311.80平方米×14元/平方米＝354365元，停产停业损失20713808元×6%＝1242828元。 2016年10月8日，被告徐传宝作为被征收人与徐州市泉山区签订了房屋征收补偿协议，协议标号为X-X-X，总补偿金额为511582元，包括房屋补偿195062元，附属物补偿106700元，提前奖3000元﹢500.16平方米×2元/平方米/天×30天＝30010元，大型固定设备搬迁费158104元，搬家费500.16平方米×14元/平方米＝7002元，停产停业损失195062元×6%＝11704元。 2016年10月8日，案外人秦超作为被征收人与徐州市泉山区签订了房屋征收补偿协议，协议标号为X-X，总补偿金额为7825999元，包括房屋补偿6498790元，附属物补偿326276元，提前奖3000元﹢8216.30平方米×2元/平方米/天×30天＝492978元，大型固定设备搬迁费0元，搬家费8216.30平方米×14元/平方米＝115028元，停产停业损失6498790元×6%＝389927元。 另查明，原告楚彪于2017年8月1日向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，要求徐州市泉山区人民政府公开二环北路西延（泉山段）及苏山货场一类口岸一期征收项目邹士夫征收编号为X-X、徐传宝征收编号为X-X、X-X-X的房屋评估报告、征收补偿协议、征收补偿明细等拆迁补偿信息，徐州市中级人民法院于2017年11月13日作出（2017）苏03行初326号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告不服提起上诉，后被江苏省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应严格按照合同约定及法律规定履行各自的义务。 本案中，原告楚彪与被告邹士夫、徐传宝签订房屋租赁合同及补充合同，上述合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方具有法律约束，各方均应严格履行合同约定的义务。在双方签订租赁合同之后，原告按照合同约定向被告邹士夫、徐传宝交纳了租金，两被告也将房屋交付原告使用，现因遇到政府拆迁，本案中双方针对的提前奖、搬迁费和停产停业损失的归属问题发生争议，故本院的裁判说理围绕该三项争议事项展开。 首先，对于原告在本案中主张的提前奖问题，根据征收补偿方案内容，提前奖是奖励给签约人的，因两被告作为产权人，在征收公告期内及时签约，享有提前奖，该款与原告无关，不应当由原告享有，原告无权向两被告主张该权利。 其次，对于原告主张的搬迁费问题。本案中，通过原告的举证，足以证实原告与两被告之间存在租赁关系，双方在租赁合同中对于遇到拆迁的情形进行了具体约定，即政府赔给原告的搬迁费、营业损失归原告方所有。通过本案的审理，业已查明征收单位已经与两被告签订了征收补偿协议，将搬迁费、停产停业损失等计算在两被告的拆迁补偿款中，故两被告提出的应由原告向征收单位自行申报补偿的意见，明显不能成立。具体理由是：一是两被告将房屋出租给原告使用，获得租金收益，让渡的是涉案房屋的使用权利，原告并非产权人，其无权向征收单位自行申报补偿；二是双方在租赁合同中的约定对双方具有法律约束力，不可能约束合同当事人以外主体；三是通过本案的审理，业已查明两被告根据被征收房屋的建筑面积等客观事实，依法获得了补偿。根据双方合同约定的面积计算的搬迁费计款242844元（17346平方米×14元/平方米），该款应由两被告支付给原告。对于原告在本案中主张的另有868平方米系两被告租赁给其使用的意见，现有证据不足以证明原告使用了该868平方米的场地，故搬迁费的计算还应按照合同约定的17346平方米计算。 再次，对于原告主张的停产停业损失问题。因征收公告发布时间处于租赁合同履行期间内，房屋征收导致原告无法正常经营，征收单位将停产停业损失计算在产权人拆迁补偿款之中，并不代表作为承租人的原告无权主张停产停业损失，且双方在租赁合同中明确约定停产停业损失由原告享有，故原告有权要求两被告支付停产停业损失。 两被告作为房屋的出租人，在签订租赁合同以及房屋征收补偿协议之后，对于出租给原告房屋的征收补偿价值是掌握的，且根据本案已经查明的事实，相关补偿款已经全部发放给了两被告，故根据公平原则，本院确定按照两被告被征收房屋的平均价值乘以17346平方米，再按照6%的比例计算原告所租赁房屋的停产停业损失。根据本院调取的证据，两被告被征收房屋合法建筑面积的总价值为209088870元（20713808元﹢195062元），除以被征收房屋的面积25811.96平方米（25311.80平方米﹢500.16平方米），故每平方米的均值为810.04646元，故原告租赁房屋的总价值为14051065元（810.04646元/平方米×17346平方米），故停产停业损失计款843063.90元（14051065元×6%）。对于原告提出的按照6%-10%计算停产停业损失的问题，因本院调取的两被告与征收单位签订的征收补偿协议及有关明细中确定按照6%计算停产停业损失，故在本案中也应按照6%的比例计算。综合房屋性质、已经获得的补偿、租金经营损失的合理期间等因素，本院确定上述停产停业损失按照50%：50%的比例在原告与两被告之间分配，即两被告还应当向原告支付停产停业损失421531.95元。 另外两被告是合同的相对方，根据合同相对性的原则，应当负有约定或者法定的义务，虽然被告徐传宝签订征收补偿协议的房屋建筑面积为500平方米，低于其在本案中出租的6246平方米，但并不影响其在本案中依法应当承担的民事责任，因两被告共同作为出租人与原告签订合同，共同收取租金，因此两被告应共同承担民事责任。 对于原告提出追加秦超为本案共同被告的请求，依法不能成立，具体理由是：一是秦超并未与原告签订租赁合同，原告也未向秦超交纳过租金，根据租赁合同的相对性原则，原告无权追加秦超为本案共同被告；二是本院对于两被告应当承担的民事责任，系根据双方签订的合同并结合征收补偿的客观事实，依法确定两被告应当共同承担的民事责任，并没有因为徐传宝签订补偿协议的建筑面积小于双方租赁合同约定的建筑面积而减轻徐传宝应当承担的民事责任。换而言之，被告徐传宝可以自主处分其获取征收补偿的权利，但其向原告应当承担的民事责任，不应当因该处分行为而免除或减轻。 原告也向本院提出中止审理的意见，虽然原告为获取本案相关的证据业已向徐州铁路法院提起行政诉讼，要求徐州市泉山区公开有关信息，但是本院业已根据原告的申请调取了部分证据，且原告通过向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，要求徐州市泉山区人民政府公开相关信息，也在诉讼中已经获取了有关证据，本案案件自2016年12月立案以来，因原告提起行政诉讼的原因也暂停过审理，现又至徐州市泉山区调取了部分证据，充分保障了原告的诉讼权利，目前本案具备结合现有证据进行裁判的基础和条件，故在经过本院审判委员会讨论后依法作出判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告邹士夫、徐传宝于本判决生效后十日内向原告楚彪支付搬迁费242844元和停产停业损失421531.95元，合计664375.95元； 二、驳回原告楚彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35600元，财产保全费5000元，合计40600元，由原告楚彪负担33000元，由被告邹士夫、徐传宝共同负担7600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 审 判 员  许春燕 人民陪审员  许庆顺 二〇一九年四月八日 书 记 员  李 洁