山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0282民初10828号原告：于正洲，男，1990年11月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：廉法展，山东海卓律师事务所律师。被告：青岛平安德业房地产开发有限公司，住所青岛市即墨区鹤山路357号，统一社会信用代码：913702006971632205。法定代表人：白波，总经理。委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告于正洲与被告青岛平安德业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于正洲的委托诉讼代理人廉法展，被告青岛平安德业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐耀、周小雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于正洲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金39451元（计算至2018年9月7日）及自2018年9月8日至法庭辩论终结之日的违约金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月3日，原被告签订了《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于青岛市即墨区鹤山路357号平安华府8号楼2单元10层1002户，总房价款476465元,交房期限为2016年5月31日之前，逾期交房每日按照总房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定交纳了首付款，并贷款付清了剩余房款。到了约定的交房期限，因不符合交房条件，被告不能按照约定交付房屋。为维护原告的合法权益，今具状诉至法院，望判如所请。青岛平安德业房地产开发有限公司辩称，被告于2018年8月17日向原告发送了交房通知书，被告已履行完毕合同约定的房屋交付义务，且原告存在逾期付款违约情形，至今仍拖欠逾期付款违约金未付清。涉案项目延期交付系因第三方原因导致，被告并无过错，根据预售合同约定，被告有权顺延交付期限且不承担逾期交房违约责任。预售合同补充条款第四条第五款对被告承担逾期交房违约责任上限已有明确约定，该约定合法有效且应优先于预售合同主文适用。原告主张的逾期交房违约金过高，远超其实际损失。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，原告于正洲（乙方）与被告青岛平安德业房地产开发有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市经济开发区鹤山路357号平安华府（四季香邑）8号楼2单元10层1002户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为83.87平方米，…。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5681元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民476465.00元…。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：…贰、甲方有权选择书面形式通知乙方解除合同，乙方除应在接到甲方解除通知5日内与甲方签署合同解除的全部文件，并在接到甲方解除通知30日内与甲方共同办理完毕撤销合同备案登记外，还应向甲方支付房屋总价款1%的违约金，并承担因合同解除所发生的一切费用。甲方在合同备案登记撤销完毕后，将乙方已支付的房价款扣除违约金后退还给乙方（退款不支付利息）。甲方选择继续履行合同，乙方应按应付款的日万分之五支付从约定付款日到实际付款日止的违约金…。第十条该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：…贰、该商品房已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、双方按照本合同《补充条款》第四条的相关约定执行。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署交房确认单或甲方发出交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限。按时间付款付款方式：按揭贷款支付乙方于2014年11月30日前付定金人民币10000元；乙方于2014年12月3日与甲方签约，并付首付房款计人民币136465元；3、乙方于2015年1月3日前应支付房款计人民币330000元。…补充条款第四条关于房屋交付：…2、房屋交付时，乙方应签署交房确认单（该交房确认单即为本合同第十三条约定的房屋交付标志，但若乙方逾期办理房屋交付手续或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《交房通知》送达之日起的第10日已经将该房屋交付乙方）并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善等非房屋主体结构质量问题为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。…4、如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期履约且无需承担任何违约责任：（1）对于合同第十一条，所指不可抗力是指地震、海啸、政府原因等不能预见、不可避免的客观事实。（2）除不可抗力外，非因甲方原因造成但足以影响交付期限的其他客观事实导致延期交付的在可证明的时间范围内，甲方不承担合同第十二条的违约责任，并顺延合同第十一条约定的交付期限。（3）出现本条款第（1）款、第（2）款约定的足以影响交付期限的客观事实的，甲方应及时通知乙方。（4）乙方未付清购房总价款的，无权接收房屋，因此导致的商品房未能按期交付的责任由乙方承担。5、甲方自身原因造成逾期交房超过60天的，则甲方一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金，乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任；第六条关于“乙方信息”和送达方式…2、除本合同及本补充条款另有有约定外，甲方给乙方的任何通知，可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以网络媒体、青岛当地发行的报纸上发布公告等方式传达。文件送达的时间：…以特快专递发出的，寄出后第三日为送达日；…。合同签订后，原告于正洲按期交付全部房款476465元。2018年7月19日，涉案工程通过了房屋建筑工程验收。2018年8月17日，被告以特快专递方式向原告于正洲发送了交房通知书，于正洲拒收通知，未接收房屋。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、房款收据，被告提交的房屋建筑工程验收备案表、房地产登记明细、邮政特快专递回执等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、双方按照本合同《补充条款》第四条的相关约定执行。补充条款第四条5约定:甲方自身原因造成逾期交房超过60天的，则甲方一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金，乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任。本院认为，原告按照合同约定支付了全部房价款，被告应于2016年5月31日前交付涉案房屋，现被告逾期交付房屋，应承担违约责任。被告抗辩按补充条款第四条5约定一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金,关于该约定的适用，合同第十二条表述为“有权”选择下列第贰种方案追究甲方责任，即有权选择适用，也有权不选择适用。现原告选择不适用该补充条款，符合合同约定及法律规定，故被告上述抗辩不成立。被告在涉案房屋验收合格后，以邮政特快专递方式向原告发出交房通知书，根据合同补充条款约定自发出之日的第三日为通知送达之日，即2018年8月19日，因原告自身的原因致房屋未实际交付，故根据合同补充条款约定通知送达之日起的第10日，即2018年8月28日为房屋交付之日，此后不再产生违约金。关于违约金的计算标准应适用双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条的约定，即被告逾期交付房屋，应按照日1?支付原告违约金，以原告已支付房款476465元为基数，自约定的交房日之次日（2016年6月1日）起计算至视为交付房屋之日（2018年8月28日）。房屋交付后不再产生违约金，故原告要求被告支付房屋交付后的违约金，无合同和法律依据，本院不予支持。被告提交的信访事项处理意见书、纪检监察信访双向承诺书、情况反应等相关证据抗辩涉案项目延期交付是由于第三方违法占用土地所致，其无过错，不应承担违约金，对此原告不予认可，且根据合同相对性原则，其有无过错，与其对原告是否承担逾期交房违约金无关联，故本院对被告上述证据不予采信。综上，原告于正洲的部分诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告部分抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告青岛平安德业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告于正洲逾期交付房屋的违约金38975元（476465元×1?×818天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告于正洲的其他诉讼请求。案件受理费786元（原告已预缴），由被告青岛平安德业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  杨 涛人民陪审员  刘淑芬人民陪审员  王建英二〇一九年四月十九日书 记 员  宫 娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。