宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初1969号 原告（反诉被告）：宁夏华美汇特产有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：韩光文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗肖，宁夏兴业律师事务所律师。 被告（反诉原告）:田臣,男,1977年10月20日出生,汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：何永顺，宁夏国禾律师事务所律师。 原告宁夏华美汇特产有限公司（以下简称华美汇公司）与被告田臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，被告田臣于2019年3月20日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告华美汇公司的委托诉讼代理人罗肖、被告田臣及其诉讼代理人何永顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华美汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除被告田臣与宁夏华美汇特产有限公司(宁夏特产商贸城)签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令被告田臣向宁夏华美汇特产有限公司支付租金16632元、物业费5082元、违约金3003元(计算至2018年2月2日),以上共计24717元;3.本案全部诉讼费用由被告田臣承担。事实及理由：宁夏特产商贸城工商登记注册名称为宁夏华美汇特产有限公司。2016年5月5日,宁夏特产商贸城与田臣签订《商铺租赁合同》三份,约定甲方(宁夏特产商贸城)将位于银川新火车站***商铺出租给乙方(田臣)使用,经营范围为特产;租赁期限为三年,自2016年9月1日至2019年8月31日:租金为10000元/年,第2年开始每年递增,乙方应于每个租赁年度结束之前10日内交付下一年度的租金。合同另约定,如乙方迟延交付租金、物业费及其他应交费用,须向甲方按欠缴金额的日6%支付违约金;如乙方连续7日未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费的,甲方有权单方解除合同,收回店铺,信用保证金不予退还。合同签订后,原告将上述商铺交付被告使用,被告向原告交付第一年租金30000元及信用保证金2000元。2018年2月2日,被告将上述涉案房屋钥匙交付给原告,现因被告未依约交付租金,故原告诉至贵院,请求判如所请。 被告田臣辩称，1.2018年1月1日，韩光文与新华联公司已经解除房屋租赁合同，新华联公司在合同解除后将被告承租的商铺已经全部收回，因此在2018年1月1日以后原告不具有出租该商铺的权利，存在根本违约的事实，其无权主张被告承担违约金及2018年1月1日以后的租金。2.被告不支付租金的过错在于原告管理混乱，无人收取租金，故意拖延时间，且被告存在欺诈的行为，合同第八条约定被告对合同商铺享有所有权，但其并不享有所有权。3.被告承租期间，因原告与新华联存在纠纷，原告及新华联多次设置各种障碍，阻止被告营业，其与2017年9月15日强行断电，导致被告至今关门停业，因此被告行使合同中的同时履行抗辩权或不安抗辩权。4.被告认为原告不具有收取物业服务费的资格，原告非实际提供物业服务合同的对象。5.本案中签约主体是宁夏特产商贸城，未经工商注册，不是本案适格的诉讼主体。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认田臣与华美汇公司（宁夏特产商贸城）2016年5月5日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月1日解除;2.判决华美汇公司退还田臣交付的3000元押金,并赔偿田臣装修费用及违约金25000元；3.案件受理费由华美汇公司承担。事实与理由:2016年5月5日，反诉人与宁夏特产商贸城签订了《商铺租赁合同》三份,约定宁夏特产商贸城将其拥有所有权位于银川市新火车站***商铺出租给田臣,租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日止。合同签订后，田臣投入了大量资金对承租的商铺进行了装修,并开始经营地方特产。但遗憾的是，2018年1月1日合同履行期间,在田臣不知情的情况下华美汇公司与银川新华联房地产开发有限公司已解除《商铺租赁合同》,银川新华联房地产开发有限公司将华美汇公司出租的商铺全部收回。华美汇公司不再具有出租商铺的权利。综上,华美汇公司在对出租的商铺不享有所有权的情况下,欺骗田臣将商铺出租给田臣。在合同履行期间，违反合同约定擅自解除其与银川新华联房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》无法继续履行合同向反诉人出租商铺,存在严重违约行为。最终导致反诉人承租的店铺停业关门,给反诉人造成了较大的经济损失应当承担违约责任。 反诉被告辩称，1.根据合同相对性原则，华美汇公司与银川新华联房地产开发有限公司之间的租赁合同只能约束合同签订双方，该合同的解除与否以及解除时间与田臣无关，并不能影响田臣与华美汇公司签订的租赁合同的效力。同时，田臣与华美汇公司签订的租赁合同仅对双方具有法律约束力。现华美汇公司亦同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，但是田臣需向我方付清租金、物业费及违约金。即使租赁合同解除，田臣在向华美汇公司交回房屋钥匙之前，田臣仍然占有使用商铺，产生租金，田臣需按约向我方支付房屋租金、物业费及违约金。且田臣不向华美汇公司交付房屋和钥匙，致使华美汇公司违约亦无法向新华联公司交付房屋和钥匙，新华联公司向华美汇公司计收房屋租金和违约金。2.田臣与我方签订的《商铺租赁合同》第四条第2.1款约定的保证金为共计2000元，田臣也仅向我方交付了2000元的信用保证金。因此，田臣诉称的3000元保证金与事实不符。对于田臣交付的2000元信用保证金，我方亦同意在租赁费用中予以扣减。3.华美汇公司在向田臣交付涉案商铺前，已经对商铺进行过统一的装修。根据《商铺租赁合同》第六条相关约定，田臣因装修产生的费用自行承担。因此，田臣诉请我方支付装修费的主张缺乏合理性与合法性。4.因田臣等相关商户迟延交纳租金、物业费，导致华美汇公司无法向房主履行交纳租金义务，新华联公司要求华美汇公司解除《商铺租赁合同》，田臣违约在先。解除合同前，华美汇公司已向田臣履行了通知义务，华美汇公司并不存在违约行为，田臣要求华美汇公司支付违约金没有事实及法律依据。 华美汇公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提交的《商铺租赁合同》、银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初653号民事判决书、银川市中级人民法院（2018）宁01民终2350号民事判决书、情况说明、关于《金凤新华联华美汇潮流广场商铺租赁合同》的补充协议、解除租赁合同通知书、天天快递邮寄单、商铺移交清单，以上证据能够相互印证，形成有效证据链条，本院予以确认。田臣提交的关于《金凤新华联华美汇潮流广场商铺租赁合同》的补充协议、《商铺租赁合同》与原告提交证据一致，对其真实性本院予以采信。田臣提交的录音，无法核实其录音相对方的身份，达不到其证明目的，本院不予采信。田臣提交的信用保证金2000元的收据，华美汇公司予以认可，本院予以采信;其他收据达不到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月5日,宁夏特产商贸城与被告田臣签订《商铺租赁合同》三份，约定：甲方（宁夏特产商贸城）将座落于银川新火车站***商铺出租给乙方（田臣）使用，乙方在该商铺经营的范围为特产，出租商铺的期限均为三年，租期均自2016年9月1日至2019年8月31日止。起租日起免2016年9月1日至2017年8月31日一年物业费，在此期间，乙方免交物业费，免交物业费只属一次的优惠，并不适用任何续约或者延长租期，乙方须于免一年物业费满后，开始向甲方缴交物业费。三份合同租金标准均约定：租金以建筑面积计算，约定租金标准为10000元/年，乙方承租商铺的租金每年为人民币10000元，从第2年开始每年在上一租约年租金基础上递增。第一年年租金为10000元，递增率0；第二年年租金为13000元，递增率为3000元；第三年年租金为16000元，递增率为6000元。乙方应于每个租赁年度结束之前10日内向甲方缴纳下一租赁年度的租金。 合同约定的信用保证金2000元，该保证金不计利息。租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下甲方如数（不计利息）退还乙方。信用保证金的使用：如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他因乙方侵权、抵扣费用而应支付给甲方任何应付款项，甲方有权在书面通知乙方后，以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项。物业服务费以建筑面积计算，乙方租赁该商铺每年应缴的物业服务费4000元。物业服务费及其交付时间、方式依物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的6%支付违约金，如连续7天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。关于商铺的装修：在不改变商铺内部主要结构和功能的前提下，乙方可以装修承租的商铺，同时必须遵守甲方或管理公司所制定的有关装修的规则要求，接受甲方和管理公司的监管，并自行承担相应的费用。合同签订后，被告向宁夏特产商贸城交纳AO53、A078、A079号商铺第一年租赁费30000元、信用保证金2000元。 2018年2月2日，田臣向华美汇公司交回商铺钥匙。现原告以被告在第一年租赁期限届满后未交纳2017年9月1日后的租赁费、物业费为由诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，宁夏特产商贸城后注册为宁夏华美汇特产有限公司。 本院认为，宁夏特产商贸城从事商事活动后注册为华美汇公司,宁夏特产商贸城的权利义务均应由原告华美汇公司概括承受。被告田臣与原告华美汇公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告田臣未向原告交纳2017年9月1日后的租金及物业费，原告有权依据合同约定单方解除合同，收回店铺，故原告诉请解除被告田臣与原告华美汇公司签订的《商铺租赁合同》并收回店铺，本院予以支持。原告主张的2017年9月1日至2018年2月2日期间的商铺租赁费经计算为16455元（13000元÷365天×154天×3间），物业费为5063元（4000元÷365天×154天×3间），合计21518元。 双方在签订合同时，约定被告向原告一次性交付信用保证金2000元，作为被告今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，并约定该保证金租期届满后在被告无违约和无赔偿的前提下原告将如数退还，如被告未按合同约定支付租金、物业管理费、违约金等款项，原告有权以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项。故该信用保证金除作为商品质量、交易斤两保证外，还可用于冲抵租金、物业管理费。现原告并未举证证明被告存在商品质量、交易斤两方面的问题，在双方合同解除的前提下，对该信用保证金2000元本院用以冲抵被告应支付的租赁费，从被告应支付的租赁费中扣除。另双方在合同中虽另有被告违约则信用保证金不予退还或由原告没收的约定，但双方约定的违约金已足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，该信用保证金不宜再按违约责任进行处理，对原告的相应主张本院不予支持。 因双方在合同中约定的欠缴金额每日6%的违约金过高，原告主张以每日万分之五的标准计算违约金，本院酌情调整为每日万分之五，以应付租赁费13000元为基数，于上一租赁期结束之日即2017年9月1日起算，算至原告主张的2018年2月2日，商铺违约金合计为3003元（13000元×0.05%×154天×3间）。 田臣要求确认与华美汇公司签订的《商铺租赁合同》于2018年1月1日解除的诉请，因华美汇公司与新华联公司之间达成解除合同的合意不能约束本案双方当事人，故该项诉请本院不予支持。田臣主张要求退还信用保证金2000元，本院以该信用保证金2000元冲抵房屋租金。田臣主张华美汇公司退还1000元押金，因其未提交相应的证据证实，应由其自行承担举证不能的后果，对该项诉请本院不予支持。田臣主张的装修损失,不符合合同约定，本院不予支持。田臣主张华美汇公司承担违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告宁夏华美汇特产有限公司与被告田臣签订的宁夏特产商贸城AO53、A078、A079号商铺的《商铺租赁合同》； 二、被告田臣于本判决生效后十日内支付原告宁夏华美汇特产有限公司自2017年9月1日至2018年2月2日期间租赁费16455元，以信用保证金2000元冲抵后，再付14455元；物业费5063元，违约金3003元，共计22521元； 三、驳回原告宁夏华美汇特产有限公司及反诉原告田臣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费209元，由原告宁夏华美汇特产有限公司负担19元，被告田臣负担190元；反诉案件受理费215元，由反诉原告田臣负担190元，由反诉被告宁夏华美汇特产有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  李蕾 二〇一九年四月十六日 书记员  刘震 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。