广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38007号原告：张云，男，1956年11月30日出生，汉族，身份证登记住址山西省大同市城区。委托诉讼代理人：王海峰，广东红棉律师事务所律师。被告：广州市金盛房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区文德路67号金德大厦13楼。法定代表人：陈振林。原告张云诉被告广州市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海峰到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由据不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告帮助租户办理租赁登记备案及开具租金发票；２.被告赔偿原告经济损失70000元。事实和理由：原告于2012年1月9日购买了被告所有的广州市越秀区文德北路xx号金德大厦xx楼E单元、21楼、22楼的房屋。2012年3月10日，双方签署《协议书》，约定在产权未明确前，被告应协助原告帮助租户办理租赁登记备案，同时被告代原告开具租金发票。协议签订后，被告一直按照约定协助原告帮助租户办理租赁登记备案并代原告开具租金发票，但自20xx年起，被告无故拒绝继续协助办理租赁登记备案及开具租金发票，致使原告的众多物业无法出租，造成管理费损失约7万多元，严重损害了原告的合法利益，原告因此提起本案诉讼。被告无答辩。经审理查明，2012年3月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，其中约定：甲方实际上为文德路67号金德大厦21楼A、B、C、D、E、F、G、H单元，22楼A、B、C、D、E、F、G、H单元，xx楼E单元，共17套物业业主，经双方友好协商，甲乙双方同意将上述物业所有权归乙方所有以抵偿债务，由于上述物业是带租约的，现经友好协商，达成如下协议：1.甲方于2012年3月1日开始将上述17套单元的所有权移交给乙方或乙方指定的代理人，上述单元自该日起之后所产生的债权债务归乙方所有。2.上述物业是带租约出售，具体租赁情况见附件。3.甲方应及时书面告知现有租户，上述物业所有权发生转移。4.上述物业所有权移交后，乙方应于2012年3月1日起每月向金德大厦管理处缴纳管理费、公共水电分摊等费用。5.乙方自2012年3月1日起收取上述物业出租费用（包括租金、管理费、公共水电分摊费等）。6.鉴于乙方无法开具租金发票，乙方委托甲方暂时开具租金发票，甲方有权在开具发票后，直接向乙方收取应缴税款（税款比例7%）……9.在产权未明确前，甲方应协助乙方帮助租户办理租赁登记备案等。因原被告签订的《协议书》所涉上述17套单元被广州市海珠区人民法院查封并拟进行拍卖，原告于2018年9月21日向广州市海珠区人民法院提出书面执行异议，要求中止对上述房屋的执行和拍卖。对此，广州市海珠区人民法院于2018年9月29日作出（2018）粤0105执异330号执行裁定书，认为由于该院在2006年期间已对涉案房屋采取查封措施，金盛房地产公司对此进行处置的行为不得对抗债权受让人中国东方资产管理公司广州市办事处（以下简称东方资产公司）等，最终裁定驳回了原告提出的执行异议。此外，该裁定书还查明如下事实：中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达资产公司）诉李盛源等人、蔡世梅、陈振林、金盛房地产公司、广州金穗燕翅城有限公司（以下简称金穗公司）借款合同纠纷系列案件，广州市海珠区人民法院于2004年12月8日分别作出（2004）海民二初字第724、734、7xx、733、717、918、920、896、886、748、759、758、701、702、895、904、747号等民事调解书，审理过程中查明：“2001年至2002年期间，金盛房地产公司与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合作协议》，后中国建设银行广东省分行与李盛源等人签订《楼宇按揭合同》，借款由中国建设银行广东省分行的经办银行——中国建设银行广州市海珠支行代为发放。合同签订后，中国建设银行广州市海珠支行向李盛源等人发放了贷款，并对抵押房屋办理了抵押登记。2004年6月28日，信达资产公司以债权转让方式受让中国建设银行广东省分行、中国建设银行广州市海珠支行对李盛源等人的债权。”其中调解协议第四项内容分别为：如李盛源等人不能清偿债务，信达资产公司有权以李盛源等人用于抵押的座落于广州市东山区文德路67、69号，文明路67号金德大厦写字楼xxE、21A、21B、21C、21D、21E、21F、21G、21H、22A、22B、22C、22D、22E、22F、22G、22H等房屋折价或变卖、拍卖该财产的价款优先受偿。以上调解书生效后，因各被告均未主动履行义务，信达资产公司据此向广州市海珠区人民法院申请执行，广州市海珠区人民法院已立案执行，案号分别为（2006）海民执字第307、289、327、288、328、238、111、277、329、156、283、282、342、343、340、306、155号。执行过程中，因金盛房地产公司为被执行人在广州市海珠区人民法院涉案众多，广州市海珠区人民法院于2018年5月14日作出（2006）海民执字第214号之九执行裁定书裁定拍卖以被执行人李盛源等人名义登记的位于广州市东山区文德路67、69号，文明路67号金德大厦写字楼xxE、21A、21B、21C、21D、21E、21F、21G、21H、22A、22B、22C、22D、22E、22F、22G、22H等房屋，并于2018年9月17日以（2006）海民执字第214号之十一继续查封了上述房屋。2004年11月29日，信达资产公司与东方资产公司签订《债权转让协议》，将以上债权转让给东方资产公司。2017年11月8日及同年12月26日，广州市国土资源和规划委员会分别向广州市海珠区人民法院复函显示：目前金德大厦整体未办理首次登记；来函查询的金德大厦255套房屋均已签订预售契约（合同）且经有效鉴证备案等。据金德大厦预售备案情况表显示：文明路67号金德大厦xx层E室、21层A、B、C、D、E、F、G、H室、22层A、B、C、D、E、F、G、H室的预购人分别为李盛源、华永忠、方洁文、华永忠、方洁文、卢海坤、张翔、黄立中、冯安文、吴伟强、黄煜坤、黄煜坤、陈志诚、陈志诚、陈战旗、李菊娥、吴伟强；预售契约号分别为00028952、00057677、00029252、0057676、00029251、00029110、00029214、00029080、00029212、00028979、00028964、00028961、00057670、00029310、00029229、000292xx、00057682；抵押权人均为中国建设银行。上述执行裁定书作出后，原告张云不服裁定，向广州市海珠区人民法院提起案外人执行异议之诉，之后撤回该案起诉。另查明，2018年7月23日，原告起诉被告至本院，要求确认广州市越秀区文德北路67、69号、文明路67号金德大厦21楼A、B、C、D、E、F、G、H单元，22楼A、B、C、D、E、F、G、H单元，xx楼E单元产权归原告所有。本院以（2018）粤0104民初28144号案立案受理。诉讼过程中，原告以上述房屋存在抵押权并被人民法院查封，过户条件已不存在为由，申请变更诉讼请求为：1.判令被告偿还原告款项45085950元；2.判令被告向原告支付自2012年2月xx日起至实际偿还之日止的利息等。该案仍在审理中。本院认为，原被告于2012年3月10日签订《协议书》，当时，该协议所涉17套房屋已经存在预售登记的购房人、设定有抵押权并且被人民法院查封，因此原被告签订的《协议书》不能对抗其他债权人，也不产生物权变动的法律后果。现广州市海珠区人民法院即将拍卖上述房屋，原被告之间的《协议书》目前不具备继续履行的条件，故对原告要求被告协助办理租赁合同备案手续及开具租金发票的诉讼请求本院不予支持。而对于赔偿损失的诉讼请求，由于原告未提交损失已实际发生及具体数额相关证据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张云的诉讼请求。本案受理费1550元，由原告张云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  林 琳人民陪审员  罗素君二〇一九年四月十五日书 记 员  梁 涛戚志滨