广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0111执异55号 案外人：林建峰，男，1974年8月2日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：林志伟，广东本华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：占永彪，广东本华律师事务所律师。 申请执行人：广州新业建设管理有限公司，住所地广州市白云区政通路5号。 法定代表人：李广隆，总经理。 委托诉讼代理人：谢敏，女，1977年12月6日出生，汉族，住广州市东山区；该司职工。 委托诉讼代理人：许雯婷，女，1990年4月3日出生，汉族，住广州市荔湾区；该司职工。 被执行人：广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社，住所地广州市白云区白云湖街龙湖村。 负责人：周汉泉，社长。 委托诉讼代理人：林国荣，男，1973年6月22日出生，汉族，住广州市白云区；该社社员。 在本院执行申请执行人广州新业建设管理有限公司（以下简称新业公司）与被执行人广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社建设工程监理合同纠纷一案中，案外人林建峰对本院裁定查封的位于广州市荔湾区XX路XX房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开举行听证。案外人林建峰的委托诉讼代理人林志伟、占永彪，申请执行人新业公司的委托诉讼代理人谢敏、许雯婷，被执行人广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社的委托诉讼代理人林国荣均到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人林建峰称：2004年7月28日，案外人与被执行人广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社签订书面买卖合同，购买位于西华原积肥组办事处（55号）后拆建回迁的房屋，即位于广州市荔湾区XX路XX房。当时的村委会会议纪要、拆迁补偿协议书、回迁证明书等证据可证明上述事实。签订合同当日，案外人向广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社交付购房款10万元，此外，案外人分别于同年9月3日、2010年3月26日通过兄长林智峰的账户及其账户向广州市北方房地产开发有限公司支付18万多元的增大面积购房款。自2004年9月3日起至今，案外人一直居住在涉案房屋。入住前，案外人有申请物业装修，缴纳了装修保证金，从入住起，案外人依时缴纳水费、电费、燃气费、物业管理费等费用，并自2006年5月15日起，案外人将户籍迁入涉案房屋地址，并成为该户户主。因广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社不配合，一直不愿意派人办理房屋过户，导致涉案房屋被查封前仍未能办理过户登记，故涉案房屋尚未过户的责任不在案外人。案外人请求法院中止对涉案房屋的拍卖。 申请执行人新业公司称：第一点，《广州市不动产查册表》以及（2017）粤0111执8934号《函》可证实涉案房屋由广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社所有，广州市国土资源和规划委员会于2018年5月4日的《复函》可证实涉案房屋属于可拍卖的财产。第二点，根据《物权法》的相关规定，房屋买卖是以登记为要件，未经登记是不能对抗第三人的。第三点，案外人并未提交其所称述的与广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社签订的房屋买卖合同，会议纪要的主体是龙湖经济发展公司而不是广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社，且该纪要未加盖公章，农村专用收据的盖章为广州市石井龙湖经济发展公司，主体均不是广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社，主体不一样，该会议纪要及收据不能作证据使用。案外人称因广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社原因导致涉案房屋未能办理过户，但广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社于2017年8月出具证明，指出主体不同是因为发展商此时不能办妥房屋所有权手续，后来房产证办好后因涉案房屋被查封而不能过户。但从申请执行人提供的证据可见，涉案房产于2010年8月19日已办理不动产登记手续，即从2010年8月19日起，涉案房屋可办理过户登记。除2013年11月至2015年11月期间涉案房屋被法院查封外，涉案房屋在其他时间段是可以办理过户登记的。因案外人与广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社有不同意见，故申请执行人对上述主张的真实性存疑。案外人称其已交齐购房款，但未见其提交相关银行账单。因此，申请执行人不同意案外人的异议请求，请求法院予以驳回。 被执行人广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社称：涉案房屋于2004年已经卖给案外人，其一直使用涉案房屋，之后的情况被执行人不清楚。 本院查明：原告新业公司诉被告广州市白云区石井街龙湖经济联合社、第三人广州市白云区教育局建设工程监理合同纠纷一案，本院于2017年7月12日作出（2017）粤0111民初660号民事判决，判令：被告广州市白云区石井街龙湖经济联合社于本判决生效之日起5日内向原告广州新业建设管理有限公司支付监理费余款60570元及滞纳金31004.15元。该民事判决于2017年9月12日发生法律效力。2017年10月11日，本院依新业公司申请以（2017）粤0111执8934号立案执行。2017年12月22日，本院作出（2017）粤0111执8934号执行裁定书，裁定：查封被执行人广州市白云区石井街龙湖经济联合社名下位于××1801房屋。 另查明：位于荔湾区XX路XX房屋登记的单位名为广州市白云区石井街龙湖经济联合社，占有部分为全部（权属人），登记时间为2010年8月19日。 2004年7月29日，龙湖经济发展公司（甲方）与林建峰（乙方）签订《会议纪要》，约定：“经龙湖经济发展公司支委会议研究决定将我村位于西华原积肥组办事处（55号）后拆建回迁37.71㎡转让给林建峰，转让价为人民币壹拾万元正，其他一切费用由乙方负责。注：拆迁补偿款由龙湖经济发展公司收回。”广州市石井龙湖经济发展公司于2004年7月28日出具的《白云区农村专用收据》记载：缴款个人姓名为林建峰，收款项目为西华原积肥组办事处转让费，金额为10万元。 2004年8月27日，广州市北方房地产开发有限公司（甲方）与广州市白云区石井镇龙湖村民委员会签订《协议书》，约定：“甲、乙双方于一九九七年九月一日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议书》原订明2001年6月8日将甲方自有的位于西华路××层建筑面积为44㎡作为拆除乙方原址房屋的产权调换（安置给乙方回迁使用），另按拆迁协议约定，乙方应补给甲方面积差价8177元，经双方协商，达成以下回迁协议：一、乙方同意回迁西华苑B座1801房，建筑面积85㎡。二、甲方付给乙方临迁费（1997年9月至2002年4月）每月566元，共56个月31696元，另搬家费共900元。三、乙方回迁增大面积41㎡，按4000元/㎡计，共164000元；按原定拆迁补偿协议，乙方应交回迁增大面积房款8177元，两项相加，乙方共应付房款172177元。四、乙方应交纳物业入住款15195元。五、第二条甲方应付乙方款与第三、第四条乙方应交甲方款相抵扣后，乙方还应付给甲方147758元，实收142758元。……。”案外人林建峰在上述协议上签名确定。日期为2004年9月3日、2010年3月26日的收款收据记载：2004年9月3日，交款人为林智峰的分别支付原协议购房款8177元及增大面积购房款164000元；2010年3月26日，林建峰支付西华XX房面积差房款17317.20元。 案外人为证实其异议成立，另提交了以下证据：1.物业维修基金、信箱费、装修保证金、煤气初装费等收据与广东电信客户月账单、管道煤气收费发票、电力收费发票、管理费收费收据。拟证明其于2004年起一直使用、居住在涉案房屋；2.广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社出具的《证明》。拟证明其已付清全部购房款，自2004年9月3日起，案外人办妥入住手续，且一直居住于涉案房屋，涉案房屋当时因开发商原因未能办理确权手续，确权后因涉案房屋被查封而不能办理过户手续；3.户口本。拟证明案外人一直使用涉案房屋，且将户籍迁入涉案房屋地址；4.《公证书》、《回迁通知》、《入住通知》。拟证明拆迁安置协议经过公证，以及回迁时间；5.广州市白云区人民政府石井街道办事处出具的《证明》。拟证明由广州市白云区石井街龙湖村经济联合社行使其村委会行使职能。其中，《回迁证明》记载：2010年3月29日，广州市白云区石井镇龙湖村民委员会原居住荔××区××路彩虹横××街××号房屋，建筑面积为37.71平方米。因该地块由广州市北方房地产开发有限公司拆迁，现上述安置房的实测门牌号码为××1801号房屋，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为89.3293平方米。回迁实测面积较原产权面积超出51.6193平方米，超出面积51.6193平方米按4000元/平方米购买，我公司同意上述房屋按实测面积以广州市白云区石井镇龙湖村民委员会名义办理产权登记等。 再查明：广州市白云区石井街龙湖经济联合社变更登记为广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社。 本院认为：案外人林建峰主张其对本院查封的位于广州市荔湾区XX路XX房的涉案房产享有所有权而提出排除执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人，现涉案房屋登记在被执行人广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社（变更前为广州市白云区石井街龙湖经济合作社）名下，本院查封广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社名下的涉案房屋并无不当。 案外人林建峰提交《会议纪要》、《协议书》、《回迁通知》、《入住通知》、《证明》及管道煤气收费发票、电力收费发票等证据，据此主张其系涉案房屋的所有权人而提出排除执行异议。因涉案房屋于2010年8月19日已登记在广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社名下，距2013年11月被法院查封有3年多的时间，而案外人林建峰称涉案房屋因广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社不配合，导致涉案房屋被查封前仍未能办理过户登记，但其提交的证据不足以证实该事实，无证据显示非因案外人自身原因未办理过户登记，故案外人林建峰提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部法定情形，其提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人林建峰的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 慧 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  罗颖欣