山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1325民初105号 原告：费县运输公司，住所地：费县建设路西段，统一社会信用代码：913713251687304102。 法定代表人：丁文德，经理。 委托诉讼代理人：冉颖，山东信誉永恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁建民，山东信誉永恒律师事务所律师。 被告：宋兆明（曾用名：宋照明），男，1955年12月3日出生，汉族，居民，住费县。 原告费县运输公司与被告宋兆明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费县运输公司委托诉讼代理人梁建民、被告宋兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 费县运输公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告签订的《合同书》；2、由被告退回租赁原告的房屋一套（位于费县，从东向西数第8间），原告退回被告合同未履行期间租赁费8682.16元（将20年租赁费用均摊，截止计算到2018年12月31日，还剩余69个月未履行，退回的是69个月的租赁费用）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年9月，原告对外租赁沿街房屋，被告中标租赁其中8号一套房屋，双方约定租赁期限20年，自2004年9月29日至2024年9月29日，租赁费共计30200元，由被告于合同签订时一次性付清。此后原告将房屋交付给被告使用。2004年12月3日，原被告双方正式签订书面合同一份。2018年6月，县政府启动费县交通局运输公司片区征收改造项目，对包括原告公司所在地在内的区域进行征收改造，11月县政府依法对原告的房屋进行征收，导致原被告之间的租赁合同无法继续履行。为此，原告根据合同第八条约定，多次以口头或书面方式通知被告要求解除合同，被告返还租赁的房屋，原告向被告退回合同未履行期间的租赁费。但被告一直拒不同意。综上所述，原被告在房屋租赁合同履行期间因政府征收拆迁，导致合同无法继续履行，该合同依法应予解除，原告向被告返还未履行期间的租赁费用，被告同时应将租赁房屋交还给原告。为维护当事人合法权益，诉请如上。 宋兆明辩称，1.被告支持政府拆迁，但原告应当按照拆迁的政策，合理补偿被告的损失。2、原告与被告签订的合同有十条，被告交款时，原告把事先打好的合同提供出来，要求签字，被告要求修改合同并添加保护被告方权利的内容，原告承诺公证时在添加修改，合同第八条等部分依法认定无效。3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对征收价值的补偿按照现行的市场价格，原合同第八条不能凌驾于法律之上。4、搬迁产生搬迁费用，并必然造成停业及客户流失，原告必须赔偿被告的营业损失。5、原告未与被告协商解除合同搬迁问题，直接强行收回租赁房屋，酿成诉讼，本案诉讼费用应由原告承担。综上，在合同履行中被告没有过错，原告承诺合同公证时修改合同而合同未公证、未修改，合同第八条属于霸王条款应属无效，原告应当补偿被告剩余房租120000元（按照当前20000元一年的房租行情补偿自诉讼之日至合同到期之日的房租）、搬迁费6000元、装修费用5000元（可以按照评估标准为准）、停业损失费43200元（160元/天计算9个月），共计174200元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于以上理由，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告宋兆明，曾用名宋照明，签订涉案合同时用名“宋照明”，后改用现名。原告在起诉状中列被告为“宋照明”；被告对此没有异议，确认为本人。 涉案房屋位于费县、自东向西数第8间。2004年9月起，当事人就涉案房屋租赁达成意向。2004年12月3日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《合同书》（以下至判决主文前称“《房屋租赁合同》”），主要约定：一、租赁期限从2004年9月29日起至2024年9月29日止；二、租赁费，年缴房租费1510元，二十年共计30200元，签订合同之日起被告一次性付清；八、当遇有国家政策变化时，楼房需拆迁，本合同自然终止，甲方将按原承包额均摊，退给乙方；十、本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份，甲方财务科壹份，公证人壹份。上述合同签订后，被告依约交纳房租，取得涉案房屋使用权并使用至今。 2018年5月25日，根据费县人民政府拟启动涉案房屋区域的房屋征收工作的精神，原告向被告送达了解除涉案房屋租赁合同的通知（以下至判决主文前称“《解除通知书》”），通知被告《房屋租赁合同》自通知之日起依法解除、终止履行；租赁费将按合同租赁期限、租赁费数额及实际使用时间等结算并退还被告尚未履行的租赁费用；原告定于2018年6月1日至2018年6月30日收回所租赁房屋，请务必于该期限内腾空并返还租赁房屋。被告已经于当日收到上述通知。原告提供的证据显示，费县人民政府于2018年6月21日下发《费县人民政府关于启动费县交通局运输公司片区征收改造项目房屋征收程序的决定》，费县人民政府于2018年11月14日下发《费县人民政府关于对费县交通局运输公司片区实施房屋征收的决定》，上述两份文件显示涉案房屋已经由费县人民政府启动征收程序与决定征收。 被告收到原告送达的《解除通知书》后，没有在三个月以内对于上述通知提起诉讼，截至审理日没有申请仲裁。被告没有按照《解除通知书》向原告腾退并仍占有涉案租赁房屋。 另查明，本案的原告作为出租方诉其他人房屋租赁合同纠纷相关案件中，所涉及的合同中的第八条与本案的房屋租赁合同第八条的内容相同。 本院认为，双方当事人对签订的《房屋租赁合同》未经公证、涉案房屋被征收及原告向被告送达《解除通知书》的事实均无异议，争议的焦点在于合同第八条的效力、合同是否解除及产生的相应法律后果。 关于焦点一，对合同第八条规定的内容，被告主张合同是原告提供的格式条款、原告承诺合同公证时修改合同内容而实际上并未公证、修改，该条款属于霸王条款应属无效。被告的异议实质上是从合同成立的程序合法性即应否公证与合同内容的意思自治即格式条款的效力两个方面作为抗辩合同第八条无效的理由。本院对此分述如下： 一、《房屋租赁合同》未经公证程序不影响涉案合同争议条款的效力。1.《房屋租赁合同》没有约定以公证程序作为合同生效的要件。《中华人民共和国合同法》第四十五条对附条件的合同规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”具体本案而言,《房屋租赁合同》对合同生效未作约定，合同约定的内容或者现有的证据未体现《房屋租赁合同》附条件生效。根据合同第十条“本合同一式肆份，甲、乙双方各执壹份，甲方财务科壹份，公证人壹份”的约定可推导出当事人在合同订立、磋商过程中有公证的意思表示，但实际双方签订的《房屋租赁合同》并未公证，据此不足以推导出公证程序为《房屋租赁合同》的生效要件。即使公证程序为《房屋租赁合同》的生效条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”的规定，当事人已经履行《房屋租赁合同》长达十四年之久，应当认定为属于该款规定的“已经履行主要义务，对方接受的除外”的情形，因此被告的此项抗辩理由不成立，同时关于被告答辩的原告曾经同意修改合同的意见，原告不予认可，被告亦未提交证据证实，本院亦不予以采纳。2.《房屋租赁合同》不属于法定公证生效的情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条对于合同的生效规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第五十四条规定“房屋租赁合同应当办理登记备案手续的规定，但并未将办理登记备案生效明确规定为合同生效的条件”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，房屋租赁合同是否履行登记备案手续均不影响合同的有效性，具体到本案而言，在《房屋租赁合同》未约定以公证程序作为生效条件的情况下，合同出现了“公证人壹份”的内容，存在着公证人备案的意思，虽《房屋租赁合同》未向公证人备案即未履行登记备案手续，但不影响合同的有效性。 二、合同第八条虽系格式条款但未侵害当事人享有的对合同内容意思自治的权利。合同第八条约定内容的形成，被告抗辩系原告在签订合同前把“事先打印好的合同提供出来，要求签字”；经查，原告与其他承租人签订的合同均具有该项条款，能够认定该条款由原告拟定，系法律规定的格式条款。本院认为，法律并没有规定格式条款一定无效，法律保护合同当事人享有的对合同内容的意思自治权利，对此，《中华人民共和国合同法》第三条以平等原则对此予以了概括，该条明确规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”；为充分保护合同当事人享有的对合同内容的意思自治权利，法律强调了提供格式条款者的义务，对此，《中华人民共和国合同法》第四十条对格式条款的无效情形予以了规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，根据该条内容，审查合同第八条约定的内容，无上述法律规定的格式条款无效的任一情形。实质上，该格式条款内容属于法定解除合同的情形即不可抗力导致合同解除的情形，这就意味着该格式条款即使在涉案合同中不存在，一旦发生政府政策性行为，合同当事人请求解除合同也属于合同法定解除的情形。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告于2018年5月25日向被告送达《解除通知书》，系当事人行使合同解除权的行为，由于本案的《房屋租赁合同》无需按照法律、行政法规规定办理解除合同的批准、登记等手续，《房屋租赁合同》于《解除通知书》到达被告时解除。被告如若对原告行使解除权的行为有异议，可依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，截止本案审理日，被告未向人民法院或者仲裁机构请求确认原告解除合同的效力，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，本案《房屋租赁合同》没有约定解除合同的异议期，被告也未在收到《解除通知书》之日起三个月以内向人民法院起诉，原告行使合同解除权的行为已经生效。综上，原告于2018年5月25日向被告送达《解除通知书》，被告异议期内未行使异议权利，原告解除合同的行为已经生效，《房屋租赁合同》于2018年5月25日已解除，原告请求本院判令解除《房屋租赁合同》已无必要。被告不同意解除《房屋租赁合同》的抗辩已经超出法律赋予其的异议期，本院不予以支持。 关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条就合同解除的法律后果作出规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原告行使解除权的行为有效，《房屋租赁合同》自2018年5月25日起解除，原告主张被告腾退房屋、原告返还尚未履行期间的租赁费系《房屋租赁合同》解除后就尚未履行内容提出的终止履行的请求，符合法律规定，本院予以支持。就租赁费的返还，原告主张将20年租赁费用均摊，截止计算到2018年12月31日，退还未履行69个月的租赁费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告的上述行为，被告在答辩中提出，原告应当就解除合同行为给予原告补偿174200元，具体为：剩余房租120000元（按照当前20000元一年的房租行情补偿自诉讼之日至合同到期之日的房租）、搬迁费6000元、装修费用5000元（可以按照评估标准为准）、停业损失费43200元（160元/天计算9个月）；原告拒绝同意被告的上述主张。对被告的此项答辩，本院认为，被告未在本案中提起依法提起反诉，原告亦不同意被告的上述主张，因此关于被告的该项答辩本院不予以审理，被告可以依法另行主张其权利。 综上所述，对于原告的主张，根据案件的事实与被告的答辩，其经本院认定的部分，本院予以支持；未经本院认定的部分，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四十条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第五十三条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第五十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下： 一、确认原告费县运输公司与被告宋兆明（曾用名：宋照明）于2004年12月3日签订的《合同书》于2018年5月25日解除。 二、被告宋兆明返还租赁的原告费县运输公司的房屋（位于费县，从东向西数第8间）。 三、原告费县运输公司返还被告宋兆明房屋租赁费8682.16元。 四、驳回原告费县运输公司的其他诉讼请求。 以上义务项的部分限于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋兆明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 刘东辉 二〇一九年四月二日 法官助理 曾 华 书 记 员 季海燕