山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0304民初3664号原告（反诉被告）：欧阳军，男，1967年8月5日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：翟乃旺，山东博港律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玺，山东博港律师事务所律师。被告（反诉原告）：张道英，女，1945年2月4日出生，汉族，住博山区。被告（反诉原告）：冯海衍，男，1974年9月11日出生，汉族，住博山区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：昃道亮，山东颜山律师事务所律师。原告（反诉被告）欧阳军与被告（反诉原告）张道英、冯海衍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳军及其委托诉讼代理人陈玺、被告（反诉原告）张道英、冯海衍的共同委托诉讼代理人昃道亮到庭参加诉讼。2019年3月20日，本院再次适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）欧阳军及其委托诉讼代理人翟乃旺、被告（反诉原告）张道英、冯海衍的共同委托诉讼代理人昃道亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欧阳军向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿原告经济损失345147.61元。事实与理由：2001年10月5日，被告冯海衍将位于博山区的房屋一处[房屋所有权证号为：博政房字第××号，集体土地建设用地使用证号为：博集建（1990）字第00271号]卖与原告。被告冯海衍并与原告签订契约一份，该契约第六条约定：“甲方（冯海衍）保证上述房屋房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，由此给乙方（欧阳军）造成的经济损失，甲方负责赔偿。”契约签订后，原告将购房款支付给冯海衍，被告张道英将房屋腾空交付原告。原告此后一直占有使用房屋达十七年之久。原告在占有使用房屋期间，为方便生活先后在房屋院落内自建了东棚、南棚、西附（43.70平方米）、西附车库等诸多建筑物（详见房屋拆迁评估价格测算表）。2018年4月23日，山头街道冯八峪社区棚户区改造建设项目工程指挥部与原告签订了拆迁房屋货币补偿协议。协议约定补偿给原告房屋补偿款296419.50元、附属物补偿款71328.11元、一次性搬家补助费400元，共计368147.61元。两被告知晓高额补偿情况后产生了非分之想，以房屋买卖契约违反国家法律强制性规定为由，向人民法院起诉要求确认契约无效。经贵院及山东省淄博市中级人民法院两审后判决认定签订的买卖契约无效。原告认为，导致房屋买卖契约无效的过错在被告方。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告明知涉案房屋建设在农村集体土地之上，依法不能转让给本集体经济组织之外人员，仍将房屋卖与原告，转让后又违背诚实信用原则，假借法律规定，恶意提起诉讼，造成房屋买卖契约被人民法院认定无效。两被告对房屋买卖契约被认定无效存在过错，由此应赔偿原告遭受的经济损失。为此，原告提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）张道英辩称，原告欧阳军要求我赔偿其经济损失345147.61元没有事实及法律依据。2001年10月5日，欧阳军与被告冯海衍签订房屋买卖契约，将位于博山区的房屋出卖给欧阳军，该契约中并没有我的签名，该契约后因违反国家强制性规定被人民法院判决认定无效，我在欧阳军与冯海衍签订房屋买卖契约过程中没有任何过错责任，不应承担欧阳军的任何经济损失。且欧阳军长期占用我的房屋，我提出反诉，要求欧阳军支付我房屋被占用期间的房屋使用费。被告（反诉原告）冯海衍辩称，原告欧阳军要求我赔偿其经济损失345147.61元没有事实及法律依据。我与欧阳军签订的房屋买卖契约被人民法院认定无效的原因是因契约违反了国家强制性规定，这不是我单方面的过错造成的。在签订契约时，我将公证机关的公证书交付给了欧阳军，在公证书中，已经明确写明我、冯秋衍及冯春衍均放弃了对该房屋的继承权，房屋由张道英一人继承。欧阳军明知我对房屋无权处分，仍与我签订了房屋买卖契约，其自身存在过错，应承担过错责任，因该过错造成的损失应自行承担。请人民法院查明事实，驳回欧阳军的诉讼请求。被告（反诉原告）张道英、冯海衍向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告自2001年10月5日至2018年10月4日期间的房屋占有使用费163200元（按每月800元标准计算）。事实与理由：反诉原告张道英与其丈夫冯乃学原共同共有房屋一处，该房屋位于博山区。后冯乃学死亡。2001年，经博山公证处公证，冯乃学的其他法定继承人冯海衍、冯秋衍、冯春衍均放弃了对冯乃学遗产的继承，由张道英一人继承冯乃学遗留的上述房屋。2001年10月5日，冯海衍与欧阳军签订房屋买卖契约，将该房屋出卖给欧阳军。2018年6月，经博山区人民法院判决认定，冯海衍与欧阳军签订的房屋买卖契约违反国家强制性规定，为无效协议。但欧阳军自2001年起即占用该处房屋，应支付房屋占有使用费。为此，反诉原告提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）欧阳军针对被告（反诉原告）张道英、冯海衍的反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据。房屋买卖契约虽然是我与冯海衍签订的，但冯海衍实际上是代表张道英与我签订的，该房屋的转让是经张道英同意并授权给冯海衍进行处分的，我基于冯海衍与张道英的母子关系有理由相信冯海衍代表张道英处分该房屋。因此，我签订契约支付购房款后占有使用房屋是正常行使权力，不应向反诉原告支付任何费用。故反诉原告的反诉请求应予以驳回。原告（反诉被告）欧阳军围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、契约一份；2、本院作出的（2018）鲁0304民初1660号民事判决书及山东省淄博市中级人民法院作出的（2018）鲁03民终2515号民事判决书各一份；3、房屋拆迁评估价格测算表复印件一份；4、房产证复印件一份；5、证人魏某的当庭证言；6、博山区山头街道冯八峪村发放老年退休金的名单影印件一份（两页）；7、证人冯某、高某的当庭证言；8、公证书一份。被告（反诉原告）张道英、冯海衍围绕诉讼请求依法提交了如下证据：光盘一张（内含冯海衍结婚录像一段）。本院依职权从本院（2018）鲁0304民初1660号案卷宗中调取庭审笔录一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）张道英与冯乃学系夫妻关系，冯乃学于1994年死亡。张道英与冯乃学共有位于博山区的房屋一处[房屋所有权证号：博政房字第××号、集体土地建设用地使用证号：博集建（1990）字第00271号]。被告（反诉原告）冯海衍与冯秋衍、冯春衍系张道英与冯乃学之子女，冯乃学除张道英、冯海衍、冯秋衍、冯春衍外无其他第一顺序法定继承人。2001年10月5日，冯海衍与原告（反诉被告）欧阳军签订契约一份，根据契约约定，冯海衍将上述位于博山区的房屋以23000元的价格出售给欧阳军。契约签订当日，欧阳军将23000元购房款支付给冯海衍，冯海衍给欧阳军出具收到条一份，冯海衍亦已将涉案房屋实际交付欧阳军居住使用。后涉案房屋面临拆迁，该房屋拆迁评估价格测算为359767.20元、装饰装修价格测算为7980.41元，共计367747.61元。张道英、冯海衍、冯秋衍、冯春衍为此以欧阳军并非博山区山头街道冯八峪村集体经济组织成员，无权购买涉案房屋为由于2018年5月2日诉来本院，要求确认冯海衍与欧阳军所签订的房屋买卖契约无效。2018年6月20日，本院对该案作出（2018）鲁0304民初1660号民事判决书，以该房屋系建设在农村集体经济组织土地之上，欧阳军非该农村集体经济组织成员，其购买房屋的行为违反相关法律规定，系无效行为为由，判决：一、冯海衍与欧阳军于2001年10月5日签订的契约无效。二、冯海衍于判决生效之日起十日内返还欧阳军购房款23000元。三、欧阳军于判决生效之日起十日内将位于博山区的房屋一处[房屋所有权证号：博政房字第××号、集体土地建设用地使用证号：博集建（1990）字第00271号]返还给张道英。欧阳军对判决结果不服，又上诉至山东省淄博市中级人民法院，山东省淄博市中级人民法院于2018年10月22日再作出（2018）鲁03民终2515号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现欧阳军以张道英、冯海衍对房屋买卖契约无效存在过错，对其造成损害为由，再诉来本院，要求张道英、冯海衍赔偿其相应的经济损失。张道英以其对冯海衍将涉案房屋出售给欧阳军不知情，不存在过错为由不同意承担赔偿责任。冯海衍以涉案房屋为张道英所有，欧阳军明知其无处分权仍与其签订房屋买卖契约，欧阳军亦非房屋所在农村集体经济组织成员，对房屋买卖契约被人民法院认定无效存在过错为由，亦不同意承担赔偿责任。张道英、冯海衍并共同提起反诉，要求欧阳军支付2001年10月5日至2018年10月4日期间的房屋占有使用费163200元（按每月800元标准计算）。另查明，原告（反诉被告）欧阳军主张，其购买涉案房屋后对房屋进行了装修和添附，为此申请证人魏某出庭作证，魏某证实其平时从事建筑工作，在2001年及2013年时曾两次为欧阳军购买的位于博山区山头街道冯八峪马家庄的房屋建设过车库、棚子等附属设施。此外，欧阳军诉讼过程中还提供了涉案房屋购买当时被告（反诉原告）冯海衍给付其的公证书及该房屋的房屋拆迁评估价格测算表各一份，从公证书及房屋拆迁评估价格测算表载明相关内容的比对情况来看，欧阳军购买该房屋时，该房屋仅附带有一处面积为7.92平方米的附属设施，而现已附带东棚、西附、南棚等多处面积共数十平方米的附属设施。此外，欧阳军还主张，出卖房屋签订契约当时，被告（反诉原告）张道英亦在场，对冯海衍与其签订契约出售房屋一事知情并同意，为此欧阳军再申请了契约签订当时在场并作为见证人在契约上签名的冯某、高某出庭作证，两人均证实冯海衍与欧阳军签订契约出售涉案房屋当时，张道英在场并知晓此情况，亦是为出售房屋事先办理了遗产公证，并在契约签订当时将公证书给付了欧阳军。再查明，原、被告诉讼过程中均认可，涉案房屋现价值为367747.61元。还查明，本院作出（2018）鲁0304民初1660号民事判决书生效后，截至本案法庭辩论终结之时，被告（反诉原告）冯海衍并未返还原告（反诉被告）欧阳军23000元购房款，欧阳军仍继续控制涉案房屋。本院认为，根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告（反诉被告）欧阳军与被告（反诉原告）冯海衍签订的买卖涉案房屋的契约被认定无效，冯海衍作为该房屋的出卖方，其在房屋买卖关系中本身占据主动地位，对房屋情况亦较欧阳军更为了解，其在明知房屋占用土地为农村集体经济组织土地，欧阳军非本农村集体经济组织的成员，无权购买该房屋情况下，仍与欧阳军签订契约将房屋出售，而在近二十年房屋面临拆迁后，却又以当时的房屋买卖行为违反法律行政法规强制性规定为由要求确认房屋买卖契约无效，此有违民事主体从事民事活动应当遵循诚信，秉持诚实，恪守承诺之原则，故冯海衍应对房屋买卖契约被认定无效承担主要过错责任，综合考虑冯海衍与欧阳军在房屋买卖契约签订时的双方地位、对房屋情况的了解程度、欧阳军购买后对房屋的占有使用时间、装修添附等情况，本院酌定冯海衍对于房屋买卖契约无效承担70%的过错责任，欧阳军自行承担30%的过错责任。关于欧阳军损失数额的认定。欧阳军作为房屋买受人，购买后已实际居住使用房屋多年，并在使用期间对房屋进行了装修及添附，对房屋增值贡献较大，在房屋买卖契约被认定无效前，其基于民事活动诚信原则有理由信赖该契约可以正常履行及履行后可获得相应的房屋增值利益，现房屋买卖契约被认定无效，欧阳军需返还房屋，故该房屋的增值利益即属于其相应损失。原、被告诉讼过程中均认可该房屋现价值367747.61元，欧阳军在2001年10月5日购买该房屋时价格为23000元，故涉案房屋增值数额为344747.61元（367747.61元-23000元）。由此，冯海衍应赔偿欧阳军因房屋买卖契约无效所造成的房屋增值损失241323.33元（344747.61元×70%）。被告（反诉原告）张道英作为涉案房屋实际权利人，虽在房屋买卖契约上未签字，但其在冯海衍将房屋出售给欧阳军前一直在该房屋中居住生活，出售后即搬离房屋，自房屋出售至面临拆迁的近二十年的时间里对冯海衍将房屋出售、欧阳军长期占用房屋从未提出异议，且房屋买卖契约签订时的在场见证人亦证实张道英当时即在现场，故认定张道英对冯海衍将其房屋出售给欧阳军知情并同意，其对因房屋买卖契约被认定无效给欧阳军造成的相关损失亦存在过错，应与冯海衍承担共同赔偿责任。关于被告（反诉原告）张道英、冯海衍要求原告（反诉被告）欧阳军按每月800元标准支付2001年10月5日至2018年10月4日期间的房屋占有使用费163200元的问题。本院认为，2001年10月5日，冯海衍与欧阳军签订房屋买卖契约后，欧阳军已如约支付了购房款23000元，故此后欧阳军享有占有使用该房屋的权利。此后，张道英、冯海衍与欧阳军因房屋买卖契约效力问题发生纠纷在本院及山东省淄博市中级人民法院涉诉，山东省淄博市中级人民法院对此于2018年10月22日方作出终审判决，认定冯海衍与欧阳军签订的房屋买卖契约无效，冯海衍需退还欧阳军购房款，欧阳军需返还张道英涉案房屋，故欧阳军在2001年10月5日至2018年10月4日期间享有合法占有使用房屋的权利，张道英、冯海衍要求欧阳军支付该期间的房屋占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张道英、冯海衍于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）欧阳军房屋增值经济损失241323.33元。二、驳回原告（反诉被告）欧阳军的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张道英、冯海衍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6478元，原告（反诉被告）欧阳军负担1558元，被告（反诉原告）张道英、冯海衍共同负担4920元；诉讼保全费2320元，原告（反诉被告）欧阳军负担593元，被告（反诉原告）张道英、冯海衍共同负担1727元；反诉费1782元，由被告（反诉原告）张道英、冯海衍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判长 张 磊审判员 郑 敏审判员 董军戈二〇一九年四月二十八日法官助理姜波书记员李君