广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初11884号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市拱北水湾路245号海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码:914404007740433894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所实习律师。被告：向文天，女，1989年3月23日出生，土家族，住址：珠海市香洲区。原告珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称海湾物业公司）与被告向文天物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海湾物业公司的委托诉讼代理人何志锋、赖文珍到庭参加诉讼。被告向文天经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费34444.14元及违约金15238.28元（上述滞纳金暂计算至2018年9月30日，其他费用计至2017年10月11日），此后至实际还款日的费用和违约金计算至实际清偿之日；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为××××房的权属人，该房产建筑面积为231.62平方米。根据原、被告之间《前期物业管理服务协议》的约定，原告向被告提供物业管理服务；物业管理服务费按房产建筑面积每月每平方米2元计算；被告应在每月10日前缴纳物业管理费；如被告逾期没有向原告缴纳有关费用，原告有权向被告按日按所欠费用总额0.03%收取违约金。原告于2011年8月开始向被告提供物业管理服务，而被告从2011年8月起欠缴物业管理费、违约金，原告多次向被告催收始终未果，特提起诉讼。原告海湾物业公司为其诉称提交以下证据：1.物业管理费欠缴清单、滞纳金核算明细及计算公式说明；2.前期物业管理服务协议；3.房地权证；4.催缴通知；5.短信通知、律师函及EMS邮单；6.更名缴费证明；7.中标通知书及物业管理委托合同；8.不动产登记情况查询结果。被告向文天没有答辩，也没有提交证据。本院经审理查明：原告海湾物业公司成立于2005年4月8日，领取了相应的营业执照。被告向文天于2011年向案外人石某购买了坐落在珠海市××××房的房屋，并办理不动产权登记，该房屋建筑面积为231.62平方米。2011年7月25日，原告海湾物业公司（甲方）与被告向文天（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，载明甲、乙双方就远大美域新城前期物业管理服务达成协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用、违约责任等等。协议第一条载明甲方负有公共设施维护管理、制定管理规章、档案管理等义务；第二、第三条载明物业管理服务内容及质量，包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等五方面内容，质量方面要求房屋外观整齐美观、保证设备正常运行、环卫设施完好、公共环境整洁、车辆停放有序、物业区域内公共秩序良好、监控系统正常运作等等；第四条载明物业管理服务费用计收时间、办法：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所载收楼日期起计收管理费。甲方按照建筑面积每月每平方米2元（含公用水电费用）收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月1日至10日；第七条载明违约责任：乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之三向甲方交纳违约金。甲、乙双方还约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。另查明，“远大美域新城”为珠海远大置业有限公司开发建设的住宅小区，该公司于2005年12月通过招投标方式选聘原告海湾物业公司为小区的物业服务企业，双方于2007年1月签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；住宅房屋（橘郡园）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。合同其他内容与上述原、被告签订的《前期物业管理服务协议》基本相同。原告海湾物业公司自合同签订后进驻远大美域新城为业主提供物业管理服务。珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会成立后，于2017年9月与新选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同。原告海湾物业公司于2017年10月12日退出远大美域新城物业服务区域。2018年11月，原告海湾物业公司对拖欠物业管理费的远大美域新城小区业主包括本案被告向文天提起诉讼。原告海湾物业公司主张被告向文天拖欠2011年8月1日至2017年10月11日的物业管理费34444.14元，已经多次书面催交，但被告至今未交纳。本院认为，被告向文天经本院依法传唤后未到庭应诉，视为放弃答辩和举证、质证权利，应由其自行承担相应的不利后果。原告海湾物业公司是远大美域新城的建设单位通过招投标方式选聘的物业服务企业，双方有签订《物业管理委托合同》，且原告与被告向文天也签订了《前期物业管理服务协议》，合同及协议的内容均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方都有约束力。被告向文天所购房屋在原告海湾物业公司提供的物业服务范围内，其作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，应按约支付物业管理费，被告向文天自2011年8月起未交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告海湾物业公司提供的物业服务质量问题，从原告海湾物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，原告海湾物业公司在管理远大美域新城物业小区期间确实未能全面履行合同约定的义务，尤其在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由原告统一安排，但原告提供的服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，原告也未能尽责与建设单位沟通协调，物业服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，本院酌定对原告海湾物业公司主张的物业管理费按九折处理，即被告向文天应向原告海湾物业公司支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的物业管理费30999.73元(34444.14×90%)。原告海湾物业公司主张被告向文天应支付拖欠物业管理费的违约金，查案涉合同，有约定业主逾期交纳物业管理费的，应承担每日按应交管理费的万分之三计算滞纳金的违约责任，但是，本院同时注意到，被起诉的多名远大美域新城小区业主拖欠物业管理费的主要原因是原告在安排房屋维修服务方面未能尽责，尽管房屋质量责任并非由物业服务企业承担，但原告有安排维修的义务，故对原告海湾物业公司要求被告支付物业管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告向文天于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付2011年8月1日至2017年10月11日期间的物业管理费30999.73元；二、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1042元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担42元、被告向文天负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杜满秀人民陪审员  赖纯红人民陪审员  黄永康二〇一九年四月三日书 记 员  容景豪梁缙