广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32355号原告：伍燕娟，女，1939年4月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄智晖，广东明境律师事务所律师。被告：广东南油船舶股份有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路178号。法定代表人：梁建仲。诉讼代表人：广州联合德赛企业清算顾问有限公司，广东南油船舶股份有限公司破产管理人。负责人：黄燕娴。委托诉讼代理人：李开武、万锦梅，管理人成员，联系地址广州市越秀区。第三人：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路5号15楼自编号04。法定代表人：林峰。委托诉讼代理人：黄矿春，该公司员工，联系地址同上。原告伍燕娟诉被告广东南油船舶股份有限公司、第三人广州市城市建设开发集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍燕娟及其委托诉讼代理人黄智晖、被告委托诉讼代理人李开武、第三人委托诉讼代理人黄矿春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告为原告办理广州市越秀区××地下房屋的不动产权证，将该房屋产权登记在原告名下。事实与理由：1986年3月25日，原告的丈夫姚某旷及其兄弟姚某毅就原广州市越秀××路××号房屋征拆迁事宜与中国南海石油联合服务总公司船舶公司即被告签订了《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》。其中约定，甲方安置乙方新楼地下（首层）38平方米属姚某旷，二楼38平方米属姚某毅等。姚某旷于1999年2月25日死亡。广州市东山区公证处于2000年1月20日分别出具（2000）穗东内证字第274号《析产证明书》及（2000）穗东内证字276号《继承权证明书》，证明原告为广州市××首层25平方米铺面的全部产权人，该首层铺面现时门牌××地下，同时也是原告身份证登记住址。2011年6月2日，被告出具《回迁证明》，同意上述房屋按实测面积以原告名义办理产权登记。但被告至今未能为原告办理该房屋的权属证书，因此原告提起本案诉讼。被告辩称：我司于1986年3月25日与原广州市越秀××路××号业权人姚某炳、代理人姚某毅、姚某旷签订征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书。新楼（南油船舶大厦）落成后，我司己按协议书内容安置被拆迁人，安置地址为：广州市××1楼、186号之六303、304共3套房产，至此，双方就回迁房屋地址及面积没有任何异议。由于南油船舶大厦首层各用户未及时办理产权证，我公司于2002年因各种原因退出经营，己无法为回迁户办理产权证等相关事宜。2010年前后，广州市政府为解决房地产（住宅）历史遗留问题出台了相关政策，我司已为该大厦回迁户办理了住宅房产证。但因有关商用房产的政策性文件未出台，所以无法办理商用房产的产权证。尽管如此，我司仍会在能力范围内积极协助回迁户办理产权登记手续，如有涉及办证费用，按国家规定由回迁户自行负责。此外，双方约定，如超出面积原告需要购买，应支付超大面积款，但原告没有提供购买超大面积款的证明。第三人述称：1.涉案地块及房屋拆迁事项是由被告负责，我司与被告合作开发只是代表政府履行职能，配合统建单位即被告，事实上涉案地块及房屋的所有征用、安置、补偿、建设等工作都是由被告负责的。原告提交的回迁证明等资料可以证明，从征用到回迁的安排、房屋的选定、产权的办理等均是由被告负责，且被告也承诺愿意配合原告办理房屋登记手续。2.涉案房屋的建设及产权登记事项一直由被告负责，我司对涉案房屋不能过户并不存在过错。（2018）粤01民终5664号案中被告也在开庭过程中承认了我司的观点，并配合了该案当事人办理房产证，故本案的房产过户手续也应当由被告配合。经审理查明：1986年3月25日，姚某旷、姚某毅（乙方）与被告（原称中国南海石油联合服务总公司船舶公司）及第三人（原称广州市城市建设开发总公司）签订《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》，约定：甲方为被告及第三人，同时注明统建单位为被告；甲方经市规划局1983年9月23日城地批字第373号文批准，征用土地拆迁乙方坐落在广州市越秀××路××号的房屋，现乙方提出要求领回房屋产权；甲方征用拆迁乙方的房屋估价的建筑面积96.12平方米，产价6783.81元（注：契证房产建筑面积为70.5244平方米）；双方同意，按多除少补，等价交换的原则，由甲方安置给乙方的房屋地点在征地范围内新建大楼，房屋建筑面积76平方米，每平方米造价126元，合共价款9576元，尚差2792.19元，由乙方补偿给甲方；乙方应补的差价款，保证在1988年7月1日前补还给甲方，如逾期不补足，则撤销交换产价，作租住公房办……新楼地下（首层）38平方米产权属姚某旷，二楼38平方米属姚某毅等。上述协议签订后，姚某旷、姚某毅将房屋交由被告拆迁。2000年1月20日，原广州市东山区公证处出具（2000）穗东内证字第274号《析产证明书》及（2000）穗东内证字276号《继承权证明书》。其中，《析产证明书》载明：广州市越秀××路××号首层是以姚某旷名义登记产权的，该房屋于1988年由广州南油船舶公司征用，现已回迁广州市××之六303房和广州市××首层25平方米铺面；上述房产是姚某旷与妻子伍燕娟婚姻存续期间取得的，夫妻双方无约定，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条规定，上述房屋姚某旷、伍燕娟各占二分之一产权。上述《继承权证明书》载明：姚某旷于1999年2月25日死亡，死后遗下广州市××之六303房二分之一产权和广州市××首层25平方米铺面的二分之一产权；姚某旷生前于1995年4月3日在东山区公证处立下遗嘱，指定在其去世后，将上述房屋产权交由妻子伍燕娟继承；遗嘱经审查，合法有效，根据《中华人民共和国继承法》第五条规定，姚某旷所遗上述房产由其妻子伍燕娟一人继承。2011年6月2日，被告出具《回迁证明》，载明：姚某炳原居住越秀××路××号房屋，建筑面积为96.12平方米。因该地块由中国南海石油联合服务总公司船舶公司拆迁，于1986年3月25日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到越秀南路征用地段新建大楼，安置房屋面积76平方米。现上述安置房的实测门牌号码为××1楼、186号-6303、304号房屋，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为118.78平方米。回迁实测面积较原产权面积超出42.78平方米，超出面积42.78平方米按235.38元/平方米购买，我公司同意上述房屋按实测面积以伍燕娟、姚某毅名义办理产权登记等。但被告至今未协助原告办理涉案××地下（首层）房屋的权属登记。在审理同一地块拆迁安置补偿纠纷关联案件过程中，本院曾向广州市国土资源和规划委员会调查同一建筑中××之四、之八1楼（均为首层）房屋的权属等情况。2017年3月27日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查[2017]109号《关于协助查询××之四、之八1楼房屋权属等情况的复函》，载明：一、经查，××之四、之八1楼房屋涉及南油大厦项目，该项目由广州市城市建设开发总公司、南海石油船舶服务公司开发建设，首层尚未整体办理初始登记，部分小业主通过解决历史遗留问题办证途径办理了房地产证……随函附有涉案××房屋所在建筑物的《广州市房地产查丈原图》（测字C76A）及（85）建字2193号《建设工程规划许可证》首层附图。该案当事人还提交了测字110883469号《平面附图》。本案原告指认，其要求办理权属登记的越秀区××地下房屋即为上述《建设工程规划许可证》首层附图中左下角汽车升降台的位置，也就是测字110883469号《平面附图》中西北角标明“186#”的位置。为进一步明确原告要求办理权属登记的××地下房屋的规划用途，本院再次向广州市规划和自然资源局致函调查。2019年2月25日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2019]86号《关于的复函》，称该房屋所涉项目为南油大厦，地址位于越秀区（××）××路××、××1-9，建设单位为广州市城市建设开发总公司和广东南油船舶股份有限公司，无申领预售许可证，部分房屋已办理首次登记，暂无××（首层）的查封、抵押和首次登记信息；经调阅2011登记1041873号档案内存（1985）城建字第2193号首层报建图与测字110883469号《平面附图》对比，显示回迁安置房屋所在的位置（186号首层）规划用途为汽车升降台、商场，其中汽车升降台位置是负一层地下车库的出入口，应以机动车库的使用功能办理确权；由于186号首层部分位置为地下车库出入口，属所在建筑的共用配套设施，建议你院审慎处置等。本院认为：根据现已查明的事实，原告要求被告协助办理权属登记的××地下（首层）房屋未办理过初始登记，该房屋所在位置在报建图上即规划核准用途为汽车升降台和商场，而广州市规划和自然资源局的复函亦明确该房屋部分位置为地下车库出入口，属所在建筑的共用配套设施。目前，没有证据证明被告经行政主管部门批准变更了房屋的规划用途，即房屋合法性尚未明确。人民法院并非审查规划变更的行政主管部门，因此在该问题未明确前，对原告要求办理房屋权属登记的诉讼请求本院不予支持。被告作为拆迁人，未能为承诺的产权调换房屋办理权属登记存在过错，故本案受理费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《房屋登记办法》第二十条之规定，判决如下：驳回原告伍燕娟的诉讼请求。本案受理费5050元，由被告广东南油船舶股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  张雪琼二〇一九年四月十日书 记 员  梁 涛唐嘉仪