广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0402民初908号 原告：珠海市金路物业管理有限公司。住所地：珠海市前山明珠南路1058号2楼V2室。统一社会信用代码：914404007079979592。 法定代表人：陈达优，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。 被告：邝乃嘉，男，汉族，1980年2月10日出生，身份证住址：珠海市香洲区， 原告珠海市金路物业管理有限公司与被告邝乃嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴、被告邝乃嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费2727.78元、公摊电费，对讲系统维护费等费用185元，合计2912.78元；2、被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告是珠海市香洲区前山金鸡路685号银苑新村3-2-202房的业主，房屋套内面积为110.21平方米。根据2011年7月14日在珠海市物业管理处的见证下，原告与涉案小区前物业公司签订的《关于银苑新村小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让协议书》，涉案小区就一直由原告提供相应的物业管理服务，且前物业公司也将原来拖欠其物业服务费的债权转让给了原告，并将欠费业主名单及拖欠费用情况在小区进行公告，原告的服务得到广大业主的认可，并于2018年9月与小区第一届业主委员会签订物业服务合同。但是，自2016年2月开始，被告停止缴纳物业管理费，截止2018年10月被告共计欠缴33个月物管费，物管费单价为每月0.75元/平方米（2013年7月以前每月为0.55元/平方米），每月应交82.66元物业服务费，对讲机2元/户，吸肥10元/户，按实际发生的费用进行分摊；维修基金即维修费，按照实际发生的费用/本栋户数计收，其他分摊费1.2元/户。被告的严重违约行为侵害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。原告在管理期间曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，一、原、被告之间并未签订物业服务合同，且被告所在的银苑新村小区在2018年之前没有成立业主委员会。原告出示的《香洲区银苑新村物业服务合同》系珠海市银苑新村第一届业主委员会于2018年8月12日与原告签订。因此，被告认为无需支付合同签订前的物业管理费，只需支付2018年8月12日《香洲区银苑新村物业服务合同》生效后产生的物业管理费。 二、退一步讲，即使双方存在物业服务合同，根据原告提供的证据显示，被告对原告管理银苑新村的合法性存在疑问，主要如下：1、原告所提供的物业资质证明显示证件有效期至2011年12月31日。2、原告提供的《关于银苑新村小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让新协议书》显示，原告于2011年7月18日依据《合同法》与珠海市葆力物业管理有限公司（原合同权利人）进行了权利和义务变更转让。但根据《物业管理条例》相关规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”可见物业管理单位的选聘是严谨的，即使是协议也应该由“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准”方可执行。但被告未见原告相关批准文件，因此，被告对原告管理身份的合法性存在质疑。 三、再退一步讲，即使双方存在物业服务合同且原告管理身份合法，被告于2016年2月起暂停缴纳物业管理费原因如下：1、被告的空调外机在2016年1月至2月期间被高空坠物砸烂。事故发生后，原告一直没有发现，直到被告通知原告。这证明原告在安全巡逻上严重不足。事情发生后，被告要求原告提供监控录像，被原告告知没有安装。小区3栋2单元旁边，原告开设了一个用于供业主日常出入的小门，外面就是公交车站，人流量大，小门未设置保安，外来人员可以随业主自由出入。这些都给业主带来了安全隐患。但直到2018年业主委员会成立后，该区域才增设了监控系统，但安保人员至今没有设立。足以证明原告未履行最基本的物业服务合同。根据《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告要求原告赔偿空调损失。2、坠物事件发生后，被告多次寻求与原告解决此事，都被对方以有文件规定他们不用承担赔偿并以在查找文件为由拒绝负责。为此，被告向原告表明，在原告未提供文件期间，被告将暂停支付管理费用，直到空调费用（2058元）扣完再恢复缴纳。原告未提出异议，被告理解为原告默认，之后原告未再与被告联系。3、2018年8月4日，被告在计算完空调抵扣款后让父母携带现金主动到原告处缴纳物业管理费用，但被拒收。2018年9月4日，被告自己去交费仍被拒收，并被要求支付之前所欠的物业管理费用。随后，在被告致电业主委员会代表人唐西军约谈协助处理此事，仍未能与原告达成一致意见，之后双方未再联系。4、2019年1月23日，被告父母再次携现金到原告办公室，表示处理好空调事情马上就把钱结清。原告的人员表示只能承担20%的责任，被告父母不同意。后来就收到法院的领取文书通知了。5、被告在2018年9月之前从未收到原告任何形式的催款通知，只是在2018年9月期间在公告栏看到欠费公告说被告欠费3059元，公告欠费的期间是2016年3月至2018年3月共30个月，与原告起诉的金额和期间都不一致。6、根据《香洲区银苑新村物业服务合同》的规定，被告认为原告在处理空调事件上，未能做到及时处理和回复等合同第一章第10条规定的义务。原告也未履行合同第三章第8条第2小点的义务，小区未能实现全封闭式管理。原告也未按《珠海经济特区物业管理条例》第六十七条的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准情况进行长期公示。 综上所述，原告与被告之间未签订物业服务合同，被告对原告管理银苑新村的合法性存疑，且被告停缴物业管理费是有原因的，原告未能履行好物业服务，应当根据有关规定赔偿被告的空调损失，之后被告才支付合法的物业管理费用。 本院查明，2011年7月14日，原告与珠海市葆力物业管理有限公司（下称葆力公司）签订了一份《关于银苑新村小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让协议书》。双方约定，葆力公司将与银苑新村小区签订的《物业管理委托合同》中的权利义务转让给原告，待双方签订协议完成转让移交手续后，葆力公司退出该小区；自2011年7月18日起，原告接管银苑新村小区的物业管理事务，双方确认葆力公司就小区享有的债权总额约为350112.56元，以13万元转让给原告；葆力公司以公告形式告知银苑新村小区业主，如业主有异议的由葆力公司负责解释；协议在珠海市物业管理处见证下，自双方签章之日起生效。但合同未见珠海市物业管理处盖章确认。原告陈述，葆力公司与小区开发商签订了前期物业管理协议，但原告无法提供该合同，葆力公司转让合同时已征求了业主的意见，也无法提供证据。原告提交了一份原告出具的落款日期为2011年7月16日的《公告》，内容是关于原告从2011年7月18日接管银苑新村小区的物业管理服务，同时承接小区的债权及收缴历史欠费。原告以此证明已告知业主转让事宜，但被告否认。 原告主张在2013年7月之前按每月0.55元/平方米收取物业服务费，2013年7月提高至0.75元/平方米。原告为此提供了一份《证明》的复印件，由珠海市香洲区银苑新村第一届业主委员会（下称业委会）盖章证明原告自2011年7月18日开始进驻银苑新村并提供物业服务工作，该小区在2008年5月至2013年7月物业服务费按0.55元/平方米收取，2013年8月至2018年10月按0.75元/平方米收取。但原告未能出示该原件核对。 2018年8月12日，原告与业委会签订了一份《物业服务合同》。合同约定，业委会委托原告对银苑新村实行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，住宅按建筑面积每月每平米0.75元收取物业服务费，小区内公共水电、其他代收代缴费用按实际发生额分摊，由受益人承担，业主和物业使用人每月30日前按时交纳物业管理费及相关代收代缴费用。 被告于2014年1月购买了位于珠海市香××区前山××新村××单元××房，房屋建筑面积110.79平方米。被告自2016年2月起未缴纳物业服务费等费用。原告主张2016年2月至2018年10月，被告共拖欠的物业管理费2727.78元、吸肥费20元、其他分摊39.60元、对讲机保养费66元、公摊电费59.40元，合计2912.78元。原告提供了一张分摊费用项表格，列明其2017年1月至2018年12月的公摊电费按每月1.8元收取，对讲机维护费按每月2元收取，其他分摊费按每月每户1.2元收取，2017年1月至5月、2018年1月吸肥费按每户每月10元收取。 被告主张其因为空调外机被砸与原告发生纠纷，并自2016年2月开始以空调款抵扣物业管理费用，抵扣完毕后，被告于2018年8月4日及9月4日到原告处缴纳过物业管理费，但是原告拒收，原告表示因为被告只是愿意缴纳一部分费用，所以原告才不收。 本院认为，原告主张葆力公司将银苑新村的物业管理合同的全部权利义务转让给原告，由原告接管银苑新村的小区物业管理服务。根据《合同法》的规定，当事人一方将合同的权利义务一并转让给第三人的，要经过对方同意。故原告应当提供证据证明葆力公司的转让行为经过小区业主同意。原告主张葆力公司已征求了业主的同意，但原告未能提供葆力公司签订的物业服务合同，也未能提供葆力公司征得业主同意的证据，只是提供了一份自己制作的2011年7月16日的《公告》，小区业主是否知悉并同意《公告》的内容，没有证据证明。因此，原告现有证据尚不足以证明葆力公司转让物业管理合同的行为得到银苑新村小区业主同意。虽然原告就此举证不足，但在原告与业委会签订《物业服务合同》前，已实际对银苑新村实施了物业管理服务，被告作为银苑新村的业主享受了原告提供的物业管理服务，原告要求被告支付2016年2月至2018年8月的物业服务费，本院予以支持。被告对原告提出的按每月0.55元/平方米的物业服务费标准没有提出异议，本院按此标准计算被告应付的物业服务费。至于原告主张被告支付2016年2月至2018年8月期间的其他费用，原告没有提供其收费的依据，本院不予支持。原告主张物业服务费自2013年8月提高至0.75元/平方米，只是提供了一份《证明》的复印件作为证据，不足以作为其提高收费标准的依据，故本院不予支持。因此，被告需支付2016年2月至2018年8月物业服务费为1888.97元（0.55元/平方米×110.79平方米×31个月）。 原告在2018年8月与业委会签订了《物业服务合同》，被告应当按合同的约定支付物业服务费及合同约定的其他费用。根据合同约定，被告应按每月0.75元/平方米的标准支付物业服务费，故被告应付2018年9月、10月的物业服务费为166.19元（0.75元/平方米×110.79平方米×2个月）。根据合同约定，被告还需承担公共水电费，原告要求被告支付2018年9月、10月的公共电费3.6元（1.8元/月×2个月），本院予以支持。原告要求被告支付其他费用，合同未明确约定，原告也没有提供证据证明其收费征得业主同意，故本院不予支持。 综上所述，被告应当向原告支付物业服务费2055.16元（1888.97+166.19）、公用电费3.6元。被告空调外机被砸坏，并非原告造成的损失，不属于被告不交物业费用的理由。原告其他诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告邝乃嘉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市金路物业管理有限公司支付物业服务费人民币2055.16元及公用电费人民币3.6元； 二、驳回原告珠海市金路物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员  卢晓霓 二〇一九年四月十六日 书记员  崔 玮