黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再67号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张志生，男，1969年3月2日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：刘环宇，黑龙江元辰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐波，男，1968年8月14日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：闫惠玲，黑龙江承启律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国房地产开发集团哈尔滨有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区前进路**。法定代表人：王宏宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜战峰，该公司部门经理。委托诉讼代理人：蒋波，黑龙江拓行律师事务所律师。二审被上诉人（一审第三人）：河北建设集团股份有限公司，，住所地河北省保定市竞秀区鲁岗路**法定代表人：李宝忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿海东，该公司职员。再审申请人张志生因与被申请人徐波、中国房地产开发集团哈尔滨有限公司（以下简称中房哈尔滨公司）、二审被上诉人河北建设集团股份有限公司（以下简称河北建设公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终4966号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月28日作出（2018）黑民申3547号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张志生及其委托诉讼代理人刘环宇、被申请人徐波的委托诉讼代理人闫惠玲、被申请人中房哈尔滨公司的委托诉讼代理人杜战峰、蒋波、二审被上诉人河北建设公司的委托诉讼代理人耿海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志生申请再审称：（一）原二审法院判决认定的基本事实缺乏证据证明，原二审法院既然已认定“张志生将案涉房屋出卖给徐波的事实存在”，就应当认定张志生与徐波之间存在房屋买卖合同关系，就应当维持原一审判决。原二审法院认定张志生与徐波之间没有成立买卖合同、没有房屋买卖关系，该认定是错误的。本案中双方虽然没有签订书面房屋买卖合同，但根据双方的行为可以认定双方房屋买卖关系存在，房屋买卖合同关系已成立。原审法院在查明张志生将房产出卖给徐波的事实的情况下，却认定张志生将房屋卖给徐波的事实不是买卖关系，如此认定，既不合逻辑，也是荒谬的。（二）原二审法院审理程序违法。徐波本人未到庭，代理人代理手续造假。二审卷宗中代理委托书上徐波的签字与一审时徐波的签字以及徐波给张志生出具的欠条上的签字明显不同，二审法院对此却未予核实，直接审理并判决撤销一审判决、驳回了张志生的诉讼请求。二审法院就本案的审理在实体和程序上均违法。徐波辩称：张志生与徐波间的房屋买卖关系是工程款抵账，是中房哈尔滨公司与河北建设公司将案涉房屋抵偿工程款后又将房屋再次抵给张志生和梁金双。徐波与梁金双抵偿过程中没有实际交付，徐波又再次将房屋抵偿给梁金双的爱人张静。张静获得抵偿款后，通过河北建设公司和中房哈尔滨公司进行了内部的权属登记，将该房卖给了案外人唐兴敏。故本案纠纷是抵偿款纠纷，并非一审认定的商品房买卖纠纷，不适用商品房买卖的法律规定。根据房产管理法的规定，未依法登记权属证书的不得转让，该房转让属无效行为。二审判决认定事实正确，应予维持。中房哈尔滨公司辩称：案涉房产是以抵付工程款的方式给了河北建设公司，已完成了交付义务。其后，该房落在徐波名下是应河北建设公司的要求，再其后发生的事情与中房哈尔滨公司无关，现在该房的房票还在徐波名下，中房哈尔滨公司尊重河北建设公司的意见和法院的判决。河北建设公司无辩论意见，认可该房系中房哈尔滨公司的抵账房，之后由河北建设公司抵偿给张志生。张志生向一审法院起诉请求：1.解除张志生、徐波之间的房屋买卖合同；2.中房哈尔滨公司、河北建设公司立即废除徐波名下的中房金蓝湾小区A11-2-31-2号房产票据等全部购房手续；3.徐波将本案房产返还给张志生，本案房产归张志生所有。一审法院认定事实：2014年10月，本案诉争房产原系中房哈尔滨公司向河北建设公司支付工程款时，用于抵顶部分工程款的抵账房屋。由于张志生是该工程外墙苯板项目的分包实际施工者，河北建设公司向张志生支付工程款时，便用本案诉争房产以交付顶账房的方式向张志生支付了工程款，价格为1513476元。张志生向河北建设公司出具了收房确认书，河北建设公司在抵账房明细表中也注明了本案诉争房产抵顶给张志生所有。2014年10月11日，张志生将本案诉争房产出卖给徐波，双方口头约定房屋价格为1513476元，并约定中房哈尔滨公司向徐波开具房屋票据时，徐波向张志生一次性支付房款1513476元。当日，张志生与徐波前往中房哈尔滨公司处开具了购房人为徐波的本案诉争房产的购房票据。但当日徐波未向张志生支付购房款1513476元，而是向张志生出具房款1513476元的欠条一份。截止本案庭审结束时，徐波尚未向张志生支付过购房款。张志生于2017年1月13日通过河北建设公司，向徐波转达迟延支付购房款的催告，徐波在催告后的合理期限内仍未履行支付购房款的义务。另查明，在本案第一次开庭审理中，查明2017年10月初，本案诉争房产的购房票据由徐波更名为唐兴敏，并由中房哈尔滨公司开具了5898206号购房票据，后张志生要求追加唐兴敏为被告，在此期间，经唐兴敏本人自愿向中房哈尔滨公司申请，中房哈尔滨公司同意后，撤销了登记在唐兴敏名下的原5898206号购房票据，现本案诉争房产购房票据又恢复到徐波名下。一审判决认为……一审法院判决：一、解除张志生与徐波之间关于本案诉争的位于哈尔滨市道里区的建筑面积为286.57平方米房屋的买卖合同；二、中房哈尔滨公司于本案判决生效之日起7日内废除2014年10月11日向徐波开具的编号为0052122号房款收据；三、哈尔滨市道里区的建筑面积为286.57平方米房产归张志生所有。案件受理费100元，由徐波负担。徐波不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回张志生的诉讼请求。对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：徐波提交了更名申请、中房哈尔滨公司收据、录像、协议、收条等证据，意在证明：因徐波无法给付梁金双房款，同意将案涉房屋返还给梁金双，并于2017年5月12日向中房哈尔滨公司提交申请，将案涉房屋更名至梁金双妻子张静名下，中房哈尔滨公司认可更名申请。后张静将案涉房屋转让给案外人唐兴敏，中房哈尔滨公司为唐兴敏出具收据，后因中房哈尔滨公司无法出具正式权利证明，张静与唐兴敏解除房屋买卖合同，徐波与唐兴敏不存在房屋买卖关系。梁金双与张志生是合伙进行工程施工的关系。张志生质证意见：对更名申请的真实性无法确认，从内容看仅是申请更名，但未实际更名至张静名下，故案涉房屋与张静无关。对协议和收条的真实性有异议，证据中涉及的人员张志生均不认识，张志生与梁金双没有合作关系，案涉抵账工程是张志生施工的。对中房哈尔滨公司收据的真实性无异议，但该收据已经被收回，案涉房屋已经恢复至徐波名下，无法证明徐波、张静、唐兴敏的关系及存在交易的事实。中房哈尔滨公司质证意见：对更名申请、收据的真实性无异议，但更名申请未经财务签字，因唐兴敏撤出，收据收回了。河北建设公司质证意见：对证据的真实性和证明问题均无异议，但唐兴敏已经退房，并在中房哈尔滨公司办理了退房手续。二审法院认证意见：虽然中房哈尔滨公司对更名申请予以确认，但明确表示案涉房屋未为张静出具收据，即未更名至张静名下，也不能证明张静与唐兴敏系房屋买卖关系的事实存在，同时证据的内容也不能证明系梁金双将案涉房屋抵顶给徐波的事实存在；协议和收条不能直接证明梁金双与张志生为合伙施工的关系。综上，对徐波举示的证据不予采信。二审法院认为：中房哈尔滨公司将案涉房屋以抵付工程款的方式抵偿给河北建设公司，河北建设公司又将案涉房屋以同样方式抵偿给张志生，后张志生将案涉房屋出卖给徐波的事实存在。因在上述抵付和出卖的各个环节中均未实际交付案涉房屋，案涉房屋现仍在开发商中房哈尔滨公司处。同时，在上述各环节中均未签订商品房买卖合同，对房屋的交付、权属登记的办理等房屋买卖合同的主要条款均未进行约定，故上述各环节均不属房屋买卖合同法律关系。中房哈尔滨公司与河北建设公司间、河北建设公司与张志生间、张志生与徐波间均不存在房屋买卖合同关系，各方间为以房抵工程款、合同权利义务转让等法律关系，各方间的具体法律关系应根据当事人的主张及举证情况依法确认。综上，张志生以房屋买卖合同法律关系提起本案诉讼与事实不符，经释明，张志生坚持以房屋买卖合同进行本案诉讼，其诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。一审法院认定张志生与徐波间为房屋买卖合同法律关系错误，应予以纠正。二审法院判决：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初5721号民事判决；二、驳回一审原告张志生的诉讼请求。一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，共计200元，由张志生负担。围绕当事人的再审请求，本院对本案事实认定如下：2014年10月，本案诉争房产原系中房哈尔滨公司向河北建设公司支付工程款时，用于抵顶部分工程款的抵账房屋。由于张志生是该工程外墙苯板项目的分包实际施工者，河北建设公司向张志生支付工程款时，便用本案诉争房产以交付顶账房的方式向张志生支付了工程款，价格为1513476元。张志生向河北建设公司出具了收房确认书，河北建设公司在抵账房明细表中也注明了本案诉争房产抵顶给张志生所有。2014年10月11日，张志生将本案诉争房产出卖给徐波，双方口头约定房屋价格为1513476元，并约定中房哈尔滨公司向徐波开具房屋票据时，徐波向张志生一次性支付房款1513476元。当日，张志生与徐波前往中房哈尔滨公司处开具了购房人为徐波的本案诉争房产的购房票据。但当日徐波未向张志生支付购房款1513476元，而是向张志生出具了房款1513476元的欠条一份。张志生于2017年1月13日通过河北建设公司向徐波转达迟延支付购房款的催告，徐波在催告后的合理期限内仍未履行支付购房款的义务。关于徐波称梁金双将该房抵偿后，徐波又再次将房屋抵偿给梁金双的爱人张静，张静又将该房卖给了案外人唐兴敏的问题。中房哈尔滨公司证实，案涉房屋没有给张静出具收据，也未曾更名至张静名下，张静曾要求中房哈尔滨公司将房票开到唐兴敏名下，后又要求撤销唐兴敏名下的申请，现唐兴敏已撤出，争议之房现仍空置，房票手续仍在徐波名下。现有证据不能证明梁金双将案涉房屋抵顶给徐波的事实存在，也无直接证据证明梁金双与张志生为合伙施工的关系。本院再审认为，虽然张志生与徐波之间没有书面的房屋买卖合同，但张志生已经履行了房产落户登记在徐波名下的主要合同义务。且中房哈尔滨公司也已为徐波开具了购房票据。并且徐波接受了房产登记及开具票据的行为，其也一直持有该票据。而且从徐波在未向张志生付购房款时，徐波向张志生出具购房款的欠条的行为来看，徐波自身也认可房屋买卖关系的真实存在。故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，可以认定张志生与徐波之间房屋买卖合同成立。徐波认为与张志生之间不存在房屋买卖关系的抗辩主张不能成立。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定，张志生在2017年1月13日向徐波催告，要求徐波在合理期限内履行支付购房款的义务，否则解除买卖合同收回房屋。然而徐波在合理期限内仍未履行支付购房款的义务，故原一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，支持张志生的诉讼请求是正确的，二审法院驳回张志生的诉讼请求，属适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终4966号民事判决；二、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初5721号民事判决。一、二审案件受理费合计200元，由徐波负担。本判决为终审判决。审判长  徐凤良审判员  孙仕富审判员  赵洪波二〇一九年四月二十二日此件与原本核对无异法官助理赵璞书记员何屏