江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初2173号原告：江苏红峰房地产代理有限公司，住所地南通市人民东路887号尚东国际商务中心4幢0914-0915室。法定代表人：邢亚峰，总经理。委托诉讼代理人：王小波、瞿小红，系该公司员工。被告：黄一丽，女，1986年8月26日生，汉族，住南通市开发区。被告：周成浩，男，1987年7月16日生，汉族，住南通市开发区。原告江苏红峰房地产代理有限公司（以下简称红峰公司）与被告黄一丽、周成浩居间合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红峰公司的委托诉代理人王小波、周成浩参加了听证及庭审。原告红峰公司的委托诉代理人瞿小红参加了庭审。被告黄一丽参加了听证。被告黄一丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告红峰公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还限时出售定金2000元，支付违约金19000元。事实与理由：2018年4月2日，原、被告订立关于南通开发区星海花园30幢607室的《限时出售定金收付书》，并向被告支付限时出售定金2000元，原告在签订合同后积极为被告寻找潜在买受方，之后被告告知房屋不卖了，被告的行为有违诚信，理应返还定金并支付违约金，故提起诉讼。被告周一丽、周成浩辩称：1、原、被告之间的《限时出售定金收付书》中“委托房价款”的内容经双方同意已经变更为98万元，原告与案外人签订的房屋买卖合同中约定的房价为97万元，并未按照双方约定的价款出售房屋，原告行为构成违约；2、两被告从未向原告作出任何“房子不卖”的意思表示；3、原告以催促履行通知函、上门逼迫的方式变相强迫两被告签订房屋买卖合同，有违职业道德和诚信，损害了两被告的合法权益；4、定金2000元我们愿意返还。原告红峰公司围绕诉讼请求提交了限时出售定金收付书、推广费用确认书、委托书、被告身份证复印件、2000元限时出售定金支付宝交付记录、原告工作人员与被告通话录音及聊天记录光盘及文字材料打印件、微信聊天记录打印件、潜在买受方付款记录复印件及我方退款记录复印件、催促履行通知函复印件；两被告提供了微信聊天记录打印件、图片、语音聊天记录、房屋买卖合同、不动产权证复印件、推广费用确认书复印件。本院组织当事人对上述证据进行了质证，根据原、被告举证及陈述，对于以下事实，本院予以确认：2018年4月2日，黄一丽、周成浩作为限时定金收取方（甲方）与红峰公司作为限时定金支付方（乙方）就甲方收取乙方限时定金并就乙方接受甲方委托，按其要求，为其提供订约机会及提供订立合同的媒介服务，并完成其他委托服务事项达成一致意见，签订了《限时出售定金收付书》（编号为88801948），双方约定：甲方委托乙方独家代理出售南通开发区星海花园30幢607室30号车位，委托房价款为950000元，委托期限从2018年4月2日至2018年7月2日。5.6条约定在签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》当日甲方应向乙方支付推广费，数额为房地产实际成交总价的2%，5.7条约定甲方确认乙方为出售上述房产的唯一受托方，乙方先行向甲方支付限时出售定金人民币2000元，且在签订本协议时甲方已实际收取该笔限时出售定金。在违约责任中6.1条约定，由于乙方未能在本协议约定的期限内找到实际买受方的，乙方不得收取推广费，甲方可不返还乙方已支付的限时出售定金；6.2条约定甲方有下列行为之一，则视为甲方违约，甲方应承担违约责任，即甲方应双倍返还乙方该笔限时出售定金和乙方代替潜在买受方已支付的购房定金，并同意向乙方支付相当于委托房价款2%的违约金，A款约定潜在买受方已同意本协议约定的交易条件并已签署《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》及支付购房意向金，甲方拒绝签署相关协议及收取款项的。其他约定部分，手写了“乙方在与潜在买方签订居间合同和买卖合同后，会短信或者书面形式通知甲方，甲方需在三日之内到乙方所在门店签订居间合同和买卖合同，否则视为违约，需支付2%的违约金”。同日，双方还签订了委托书、推广费用确认书，其中委托书中载明该房总价不低于93万元净拿。同日，红峰公司经办人员将定金2000元汇入黄一丽的支付宝账户内。之后，被告黄一丽与原告工作人员微信联系，原告工作人员陈述“把你推就说九十六万就拿我们这边报的话，帮你先报九十八万，反正就是说现在如果你们确定的话，我们就这么帮你报”，被告黄一丽回复“行”。后原告工作人员回复“那你这边就是96万净拿，我这边帮你推介着”，黄一丽回复“好的，行。”2018年5月15日，被告周成浩与原告另一工作人员微信联系，周成浩陈述其在西安，过几天要去新加坡出差。原告工作人员将案外人严建兰已经签署的房价为97万元的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同发送给周成浩，周成浩陈述房价应为98万元，扣除两个点的推广费，净得96万元。原告工作人员陈述价格为97万元，保证被告净拿96万元，推广费不足两个点。2018年5月17日，原告向被告发出《催促履行通知函》，载明原、被告在2018年4月2日签订了《限时出售定金收付书》、《推广费用确认书》、《委托书》，被告委托原告对于案涉房屋进行独家代理出售，合同订立后原告已经积极按照合同约定履行合同并已找到符合合同约定的买受方，被告应在通知的时间内到原告门店签订买卖合同，经过原告置业顾问多次致电和以短信方式催促，被告仍无确切回复并以其他理由而拒绝签字，现郑重通知：要求被告在2018年5月24日17:30前到南通市红峰房地产代理有限公司新开店继续履行《限时出售定金收付书》、《推广费用确认书》、《委托书》，如逾期不来，我方将依法通过法律途径提起诉讼。另查明，原告在履行案涉协议时，已经找到案外人严建兰愿意购买案涉房屋，且严建兰已经签订了房地产买卖居间协议、房屋买卖合同，合同约定房屋价款97万元，并支付了3000元意向金。后由于上述两份合同两被告未签字，原告又将3000元意向金退回给严建兰。还查明，南通开发区星海花园30幢607室的房屋所有权人为两被告。2018年9月19日，原告红峰公司的名称由南通市红峰房地产代理有限公司变更为江苏红峰房地产代理有限公司。本院认为，原、被告之间订立的限时出售定金收付书，根据双方约定的内容看，系原告向被告提供订立出售房屋合同的媒介服务，被告支付推广费作为报酬，应认定为居间合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当按照约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。原、被告签订的限时出售定金收付书中约定委托房价款为95万元，后原告工作人员与被告黄一丽在微信中协商一致将委托房价款变更为被告净拿96万元，应视为双方已经对合同约定的委托房价款进行了变更。委托房价款变更后，原告即对案涉房屋进行推广，并成功找到有意向购买案涉房屋的案外人严建兰，并且严建兰已经在案涉房屋的买卖协议上签字确认，缴纳了意向金。但两被告未能按照限时出售定金收付书上的约定按时签订案涉房屋买卖协议，故应当承担违约责任。关于两被告陈述双方约定的被告净拿96万元，加上两个点的推广费，出售案涉房屋总价应为98万元。本院认为，原、被告双方在微信联系过程中确定了被告净拿96万元，同时原告工作人员在微信中也承诺被告，推广费可以减少以确保被告可以拿到96万元，这种承诺实际上也对合同内容进行了变更，因此对于被告的该抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张的违约金，根据限时出售定金收付书6.2条约定，如甲方（两被告）违约，需向乙方（原告）支付相当于委托房价款2%的违约金，现由于双方变更合同委托房价款为净拿96万元，另外案外人签订的房屋买卖协议中约定的房款为97万元，故假如被告与案外人的房屋买卖协议能够实际签订，原告实际能拿到的推广费数额为1万元。另外，案外人严建兰签订的《房地产买卖居间协议》中还约定如房屋成交，原告还可以收到2%的佣金，即19400元（970000元×2%）。综上，由于被告违约，造成原告实际的损失达到29400元，现原告仅主张19000元的违约金，未超过其实际的损失，本院予以支持。关于原告主张被告返还2000元限时出售定金，被告对此无异议，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告黄一丽、周成浩返还原告江苏红峰房地产代理有限公司限时出售定金2000元并支付违约金19000元，以上合计21000元应于本判决发生法律效力后三日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由被告黄一丽、周成浩负担（被告负担部分原告已预交，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费326元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈 新人民陪审员  方新强人民陪审员  顾艳娇二〇一九年四月四日书 记 员  成 慧