山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初416号原告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被告：闫成浩，男，1989年7月3日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。主要负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：冯磊、姜东辉，该分行工作人员。原告烟台天安置业有限公司诉被告闫成浩、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建文、第三人的委托诉讼代理人姜东辉到庭参加了诉讼；被告闫成浩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的编号为芝预字第131013020145号《商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告支付违约金105064元（房屋总价款×20%）；2、撤销涉案商品房买卖合同登记备案手续；3、撤销坐落于烟台市芝罘区（以下简称涉案房屋）的预抵押登记手续；4、撤销涉案房屋预告登记手续；5、被告将涉案房屋返还原告。事实与理由：2013年10月13日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的涉案房屋，房屋总价款为525320元；除首付款外，被告以按揭贷款的方式支付剩余房款；因被告不履行贷款还款义务导致原告承担连带保证责任的，如自原告代为清偿贷款之日起计算超过60日，被告仍未向原告支付代偿款项及违约金的，则被告在房屋买卖合同中享有的权利终止，原告可将房屋收回，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金。上述合同签订后，被告向原告支付了涉案房屋的首付款265320元，第三人亦依约向被告发放了贷款260000元。但自2017年10月份起被告未依约向第三人偿还贷款本息，截止到2019年4月19日，第三人分多次自原告保证金账户中扣划了贷款本息13473.96元，故成本诉。被告闫成浩未作答辩。第三人述称，在解除抵押之前需要原告或被告结清被告剩余的本金及相关的利息，本金余额是215094.19元，利息以结清当日数额计算。结清之后第三人可以协助撤销预抵押登记。经审理查明：2013年10月13日，原、被告在签订的编号为芝预字第131013020145号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告以出让方式取得的坐落于烟台市芝罘区卧龙初家、编号为烟国用（2006）第100924号的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，原告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城。被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字（2013）第125号；原告购买天安山水龙城C-6#商住楼第3层302号房屋，总价款525320元。首付款265320元，剩余260000元以按揭贷款方式支付。补充协议第三条第11项约定：若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：（1）被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息和相关费用，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息和相关费用之和10%的违约金。（2）若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下任意一种方式处理：a.原告有权持合同及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，被告享有的合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；b.原告将被告支付的首付款和已支付给银行的贷款在扣除房屋总价款20%的违约金后，全部无息返还被告，双方共同到房产登记机关将房产过户到原告名下。（3）在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续。若该商品房已经交付，则原告持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，被告享有的权利终止，被告予以配合，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失（如装修等），原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任。2013年12月12日，原、被告及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：被告向第三人借款人民币260000元用于购买涉案房屋，贷款期限240个月，贷款利率采用浮动利率，在基准利率水平上下调5%，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上上浮50%。被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，第三人有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告作为保证人向第三人提供连带责任保证。登记时间为2013年12月17日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第××号《房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告，房屋坐落为烟台市芝罘区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2014年1月2日，第三人向被告指定的原告账户内发放了贷款本金260000元。自2017年10月份起被告未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2019年4月19日，第三人累计扣划了原告保证金账户内的保证金13473.96元。2015年10月31日原告将涉案房屋交付给被告。庭审中，原告称，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第11项约定，原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，对于第三条第（2）款中的a、b项，原告同时适用。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押预告登记证、原告代被告还按揭扣款明细表、钥匙领取单、个人贷款对账单等为证，还有原告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）本案原、被告在2013年10月13日签订的编号为芝预字第131013020145号的《商品房买卖合同》及附件和原、被告与第三人于2013年12月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的抵押登记手续，对各方均具有法律约束力。上述协议明确约定了原告代其偿还贷款本息60日内仍未清偿的，原告有权解除合同、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究被告违约责任权利的内容。履约中，被告至今未向原告清偿其代被告垫付的贷款本息13473.96元的事实清楚，现原告请求解除与被告在2013年10月13日签订的编号为芝预字第131013020145号的《商品房买卖合同》，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续的主张，于约相符，本院依法予以支持。（二）被告违反《商品房买卖合同》及附件的约定，在原告代其偿还贷款本息10日内，未依约应向原告支付代其清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金的事实清楚。又因涉案房屋价格明显上涨，原告亦未能举证证明其实际损失情况，故被告应支付原告代被告清偿贷款本息及罚息之和13473.96元10%的违约金1347.39元，原告请求被告支付总房款20%的违约金，根据实际情况，本院依法不予支持。（三）被告在收取了第三人发放的贷款260000元后，自2017年10月份起至今未按期足额归还贷款本息，截止到2019年4月19日，第三人分期自原告处扣划了贷款本息共计13473.96元的事实清楚。依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，故第三人请求被告提前偿还剩余的全部贷款本金及利息215711.62元（暂计至2019年4月24日），由原告承担连带保证责任的主张，于约相符，本院依法予以支持。（四）鉴于被告违约，原告与被告于2013年10月13日签订的编号为芝预字第131013020145号的《商品房买卖合同》已解除，被告应协助原告办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续，并将涉案房屋返还给原告，原告应当返还被告已支付的房款。在被告及原告偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息、诉讼费等相关费用之后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续的主张，本院予以支持；而被告已向原告支付的购房款525320元，原告应当在总款525320元的范围内扣除其用于提前清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息、诉讼费用及办理注销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台天安置业有限公司与被告闫成浩在2013年10月13日签订的编号为芝预字第131013020145号的《商品房买卖合同》及补充协议；二、限被告闫成浩于本判决生效之日起10日内协助原告烟台天安置业有限公司办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和烟台市芝罘区房屋预告登记注销手续；三、限被告闫成浩于本判决生效之日起10日内向原告烟台天安置业有限公司支付逾期归还原告代偿借款本息的违约金1347.39元（暂计至2019年4月19日）；同时自2019年4月20日起至本判决确定的给付之日止，被告闫成浩继续按原告代其向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿还的贷款本息数额（以实际发生额为准）10%的标准向原告计付违约金；四、限被告闫成浩于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金及利息215711.62元（暂计至2019年4月24日，按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准），并由原告烟台天安置业有限公司承担连带保证责任；五、限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告闫成浩自被告闫成浩和原告烟台天安置业有限公司向第三人清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息等费用之日起10日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记注销手续；六、原告烟台天安置业有限公司应自编号为芝预字第131013020145号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续、烟台市芝罘区房屋预告登记注销手续和预抵押登记注销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告闫成浩的购房款525320元中扣除其代被告向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告闫成浩；七、限被告闫成浩于本判决生效之日起30日内将位于烟台市芝罘区房屋返还给原告烟台天安置业有限公司；八、驳回原告烟台天安置业有限公司的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9053元，由被告闫成浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 黄  春  娜二〇一九年四月二十四日书 记 员 郝经顺（代）