西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初17962号 原告：姚景俊，男，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安雅荷国际房地产开发有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX6052。法定代表人：徐波， 总经理。委托诉讼代理人：党秋萍，女，公司职员，住西安市未央区。原告姚景俊与被告西安雅荷国际房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年3月5日作出（2017）陕0112民初14623号民事判决，宣判后，被告不服提起上诉，西安市中级人民法院发回重审。本院于2018年12月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚景俊，被告的委托诉讼代理人党秋萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚景俊向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告签订的《商铺约定协议书》无效；2.被告返还购房款1664216元，赔偿损失1948481.04元；3.被告承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《商铺预定协议书》和《委托经营管理合同》；2.被告返还购房款1664216元，赔偿房屋溢价损失1254971.59元；3.承担《委托经营管理合同》中未支付约定收益374447元和逾期未支付收益的罚息152640.45元及未履行《委托经营管理合同》的违约金166422元。事实和理由：2015年3月30日，其与被告签订了《商铺预定协议书》，其购买被告开发的位于西安市XX区XX广场XX幢XX单元XX层XX号商铺，该协议约定，单价为16182元/㎡，面积180.09㎡，总价款2914216元。同日其向被告缴纳了1664216元购房款。被告在协议中承诺3年内取得商品房预售许可证，截至今日被告仍未取得商品房预售许可证，也未与其签订商品房买卖合同，已构成违约，应按照西安市2015年3月商品房交易均价6785元/㎡和2019年1月商品房交易均价1.23万元/㎡涨价幅度的90%计算承担损失。根据其与西安雅荷物业管理有限责任公司签订的《委托经营管理合同》约定的收益计算方式，被告应承担《委托经营管理合同》中未支付约定收益374447元和逾期未支付收益的罚息152640.45元及未履行《委托经营管理合同》的违约金166422元。现诉至法院，请求判如所请。被告西安雅荷国际房地产开发有限公司辩称，其公司与原告签订的《商铺预订协议书》，及按约定收取原告所交购房款数额，未向原告交付涉案房屋属实。又辨称，一是签订协议时其公司未取得商品房预售许可证，双方签订的商品房预售协议书应为无效，现其公司同意退还购房款；二是签订协议时，原告明知涉案房屋未取得商品房预售许可证，也存在相应过错，应驳回原告要求其公司承担房屋溢价损失诉讼请求；3.《委托经营管理合同》签订的主体系西安雅荷物业管理有限责任公司，其公司不应承担该合同的任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：2015年3月30日，原、被告签订了《商铺预定协议书》，约定原告购买被告开发的位于西安市XX区XX广场XX幢XX单元XX层XX号商铺，该房屋建筑面积为180.09㎡，单价为16182元/㎡，总价款2914216元。合同载明，预定期为三年，自本合同签订之日起计算；原告应当于本合同签订当日内即2015年3月30日前支付全部房价款的57.11%预付款计1664216元，剩余购房款于签订《商品房买卖合同》之日一次性支付。又约定，被告预计于2017年9月30日前取得商品房预售许可证，被告未能在期限届满前取得商品房预售许可证，原告有权放弃该预定的商铺，或者可以选择与被告延期签订《商品房买卖合同》；预定期届满，被告未能取得商品房预售许可证，则协议书自行终止。该协议仅对商铺面积、价款和位置进行了约定，对商铺交付的使用条件、日期、装饰、设备、标准、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施及公共设施交付和有关权益、责任及办理产权登记的有关事宜均未约定。同时也未约定，预定期届满未取得商品房预售许可证，导致无法与原告签订商品房买卖合同，被告应承担违约责任的标准。原告于2015年3月19日交付购房预付款50万元，签订合同当日交付购房预付款1164216元，截止本次法庭辩论终结前，被告尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证。另查，原告与西安雅荷物业管理有限责任公司签订了《委托经营管理合同》。庭审中，原告要求被告承担未履行《商铺预定协议书》的房屋溢价损失，但不愿申请鉴定。原告在本案庭审中表示对其在本案中主张《委托经营管理合同》的相关权益，愿意另案起诉。本院认为，原、被告签订的《商铺预定协议书》仅对商铺面积、价款和位置进行了约定，对商铺交付的使用条件、日期、装饰、设备、标准、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施及公共设施交付和有关权益、责任及办理产权登记的有关事宜均未约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“商品房买卖合同”的主要内容，涉案协议应确认为商品房预约合同。被告是否取得商品房预售许可证，非商品房预约合同的有效条件，因原、被告签订的《商铺预定协议书》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效。被告在约定的期限内未取得商品房预售许可证，导致合同目的无法实现，已构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告退还其已支付购房款1664216元，本院予以支持。原告主张被告承担因违约给其造成的房屋溢价损失，不愿申请鉴定，其提供网上公布的价格不能作为定案的依据，本院不予支持。但因双方未约定违约标准，结合原告交付购房款和合同的性质，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，应从原告支付购房款次日起计算，原告交纳购房预付款为两个时间段，一是2015年3月19日交纳预付房款50万元,应从2015年3月20日起计算；二是2015年3月30日交纳预付房款1164216元,应从2015年3月31日起计算，上述购房预付款均计算至法院判决确定给付之日止。原告主张解除《商铺预定协议书》，因涉案协议约定，如果被告未能在约定日期（2017年9月30日）前取得商品房预售许可证，则协议书自行终止，被告未在上述日期前取得商品房预售许可证，此时涉案协议已自行终止，原告要求解除合同，本院不予支持。原告主张《委托经营管理合同》的相关权益，因与本案不系同一法律关系，签订主体不同，不能合并审理，且原告在本案庭审中表示愿意另案起诉，符合法律规定，依法予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下：一、被告西安雅荷国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告姚景俊购房预付款1664216元；二、被告西安雅荷国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告姚景俊支付违约金，以50万元为基数从2015年3月20日起计算；以1164216元为基数，从2015年3月31日起计算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35701元（原告已预交），原告自行承担15701元，被告承担2万元，于上述付款时一并支付给原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审  判  长      王曙光人民陪审员      高  鹞人民陪审员      强晓晨   二〇一九年 四 月 三 日 书  记  员      杨  莹