广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终1495号上诉人(原审被告)：曾敏仪，女，1971年8月16日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人(原审被告)：崔健辉，男，1966年1月6日出生，汉族，住广州市番禺区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：广州市君轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区农林下路9号夹1-201房。法定代表人：凌靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉慧，广东伟邦律师事务所实习律师。上诉人曾敏仪、崔健辉因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾敏仪、崔健辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回君轩公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由君轩公司承担。事实和理由：一、君轩公司提交的38元/平方米的物业服务合同是无效合同。广州市新富熊房地产开发有限公司（以下简称新富熊公司）与君轩公司于2010年5月1日签订并备案的《物业服务合同》约定商场的管理费是9元/平方米，且君轩公司的资质是三级，按广东省物价局的规定，9元是在指导价范围内的，君轩公司从未出示或告知38元的合同。我方购买涉案房屋后，君轩公司从未召开业主大会进行调价，且升幅高达4倍，严重违反政府指导价及不符合市场行情。据了解，该38元的合同是当时开发商统一经营商场，为了减少缴纳租赁税而与君轩公司串通签订后向租赁管理所提交的。但事与愿违，租赁管理所收税的标准是不低于120元/平方米，即无论物业费多少也不得冲减租赁税。因此该38元的合同是开发商的财务人员汤少容企图低报税收而伪造的，且未经公示也未经全体业主同意。同时，在君轩公司的股权未转让之前，开发商新富熊公司与君轩公司均是由开发商一家人所控股的，存在利益混同。该38元的物业合同实际上相当于自己与自己签合同，也侵害了第三人业主的利益，此合同绝对无效，不应采用。二、新富熊大厦商铺的中央空调所有权是属于开发商新富熊公司的，我方不需要承担公共分摊能耗。一审认为我方知道并认可物业管理费38元的标准，原9元标准是不包含公共分摊能耗，该说法没有依据。我方从未认可38元的标准。租赁合同均是开发商的法定代表人签订的，由汤少容包办的，我方对此根本不知情，也未同意，现在有效的租赁合同并未列明物业服务费的标准。我方一直否认该38元的合同，该合同是无效的。退一步说，即使该合同有效，但由于中央空调是开发商名下的，开发商承诺不用我方缴纳物业管理费，更无须承担公共分摊能耗，那么38元除去公共分摊能耗只剩下9元，故一审法院适用38元的合同显然不合理。三、新富熊公司无权在售出房屋后代表我方签订物业服务合同。我方与新富熊公司于2010年2月10日签订了《房屋买卖合同》，此时我方已是涉案房屋的业主，买卖合同并未列明物业管理费。此后，新富熊公司于2010年5月1日与君轩公司签订了物业管理合同，但实质上，新富熊公司无权在售出房屋后代表我方与君轩公司签订物业管理合同，我方也没有与君轩公司签订合同。因为预物业管理合同需要在房屋售出前签订，并向买受人公示，以及在房屋买卖合同中明确约定，并同时由业主与物业服务企业签订《物业服务合同》才能对业主产生约束力。故涉案房屋售出后应由我方与物业公司签订物业合同，新富熊公司的行为属于无权代理，我方拒绝追认，故此物业合同对我方不生效。四、一审判决的违约金没有依据。我方即便交物管费，也应按照备案价格来交。我方在一审也提交了生效判例，证明欠缴的物管费只能按照人民银行的贷款基准利率计算违约金。我方从零交费到要按38元/平方米的标准缴纳物管费，是很高的标准。因为双方存在股权纠纷等原因，我方才不同意缴纳物管费，如在此情况下我方还需要缴纳物管费，对我方不公。因我方事出有因，我方也不应承担高额违约金。五、君轩公司对涉案场地的管理水平低，且部分场地空置，不应按38元的标准收费。君轩公司存在侵害业主利益的行为，业主均是委托其统一收租管理，而汤少容作为开发商及君轩公司的财务人员，出于私心，想低价收购涉案铺位，故其经常不让中介或业主带人看楼，即使去看了，其也会提出很多不好信息，导致部分商铺租不出去或租金很低。现在涉案商铺以120元/平方米的价格出租，是涉案地段的最低价格，开具的租金发票也不能区分租金和物管费。由于历史原因，以前是不需要交物业费的，故我方没有将物业费纳入预算。在我方与君轩公司没有达成物业服务合同的情况下，我方不应交物管费。六、本案并非普通的业主与物业公司的纠纷，根本原因是君轩公司的股权纠纷。我方作为开发商法定代表人和股东的家属，涉案物业及君轩公司的利益本属于我方，仅因为一份被汤少容欺骗而夹在贷款资料中的股权转让协议而导致我方及开发商整个家族的巨大损失。目前君轩公司的股权纠纷仍在审理中，我方请求二审法院中止审理包括本案在内的十六案，等待股权转让案最终判决后再处理。被上诉人君轩公司二审答辩称：一、一审法院的另案判决已经认定38元/平方米的物管费标准合法有效。9元/平方米的备案合同已经期满，与本案诉求所涉的欠费期间无关。二、我司与开发商新富熊公司签订的物业服务合同属于前期物业服务合同。曾敏仪、崔健辉作为涉案房屋的所有权人，实际享受物业服务，有义务遵守前期物业服务合同的约定。三、曾敏仪、崔健辉有关股权纠纷的陈述均不属实，本案是物业服务合同纠纷，股权纠纷与本案无关。我司认为免除曾敏仪、崔健辉的物业服务费损害了整栋大厦其他业主的利益，故我司起诉追讨物业服务费。四、至于曾敏仪、崔健辉主张的铺位空置问题，这是业主自行决定的。即使铺位空置属实，也应依约交纳物业服务费。五、我方认为一审法院将违约金调整为中国人民银行同期贷款基准利率上浮30％的标准已经很低了，正常应为每日千分之一的标准。股权纠纷不影响我司作为公司主体缴收物管费，股权纠纷是股东之间的问题。股权纠纷的一审判决已经驳回了叶伟平的诉求，也与本十六案的其他上诉人没有关联，只有叶伟平是股东，其他人不是股东。君轩公司向一审法院起诉，请求判令：曾敏仪、崔健辉向君轩公司支付自2015年6月1日起计至2017年7月31日止的物业管理费32629.77元及违约金32629.77元（以同期应付而未付的管理费为基数，按每天千分之一的标准计付，从2015年6月10日起计至2017年7月31日止）。一审法院经审理查明：君轩公司具有物业服务的三级资质。曾敏仪向广州市新富熊房地产开发有限公司购买广州市越秀区农林下路9号地下一层12房，并于2010年3月16日取得了上述房屋的所有权。上述房屋的规划用途为商业，建筑面积为31.8平方米。2010年5月1日，广州市新富熊房地产开发有限公司（甲方）与君轩公司（乙方）签订了《物业管理合同》，其中约定了：物业全权管理的标的为位于广州市农林下路的新富熊大厦物业的全权管理；甲方是大厦的投资发展商，甲方根据其管理需要，聘请乙方管理其开发的物业，委托管理期为10年，自2010年5月1日起至2020年4月30日止；写字楼管理费按建筑面积每月每平方米9元，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（包括中央空调费用），甲方自用和空置物业按管理费标准每月10日前的100%缴交；甲方出租的物业，其与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；等。同日，广州市新富熊房地产开发有限公司（甲方）与君轩公司（乙方）签订了《物业管理合同》，其中记载：委托管理期为5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止；商场管理费按建筑面积每月每平方米9元（不含公共分摊能耗）。除此之外，该合同与上述的合同条款基本一致。君轩公司与曾敏仪、崔健辉从未交收过物业管理费。君轩公司于2017年7月7日向曾敏仪发出《催款通知书》，要求曾敏仪支付2015年6月至2017年5月的管理费及滞纳金。上述邮件于2017年7月9日未妥投，原因为拒收退回。2017年11月7日，广州市新富熊房地产开发有限公司出具的《证明》，内容为：“我司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产，在销售时我司及广州市君轩物业管理有限公司已经同意免除今后所有的物业管理费。在2017年叶伟平所持有的广州市君轩物业管理有限公司50%股份被股权转让之前我司也从未听说发生过广州市君轩物业管理有限公司追讨上述业主物业管理费欠费的事情。”该《证明》有陈炳洪签名。2017年11月7日，叶伟平出具《证明》，内容为：“本人作为广州市君轩物业管理有限公司的法定代表人及最大股东，在我任职期间及持股期间，广州市君轩物业管理有限公司是同意免除广州市新富熊房地产开发有限公司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产的全部物业管理费，且在此期间广州市君轩物业管理有限公司从未向曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平追讨过任何物业管理费，更未作出过任何决议要求追讨上述业主的物业管理费。在本人任职期间的财务资料中从未有记载上述业主欠物业管理费的应收债权事项。”2017年11月7日，叶伟平与广州市锦童子贸易发展有限公司出具《证明》，内容为：“我司及叶伟平作为广州市君轩物业管理有限公司的全资股东，在2008-2010年期间，开发商广州市新富熊房地产开发有限公司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产，开发商在销售时已经通知并征得我司及陈炳洪同意并决议广州市君轩物业管理有限公司免收上述业主全部房产的所有的物业管理费。”另查明，君轩公司成立于2007年4月16日。2009年3月16日，君轩公司申请变更股东，原登记的股东为陈炳洪、广州市锦童子贸易发展有限公司变更为叶伟平、广州市锦童子贸易发展有限公司，法定代表人变更为叶伟平。2015年8月6日，君轩公司的股东由劳窍雄、李文宗、田纪元、叶伟平变更为股东汤建文、田纪元、叶伟平。2016年11月22日，君轩公司召开由股东叶伟平、田纪元、汤建文参加的股东会，并形成股东会决议，决议事项如下：一、同意免去叶伟平公司法人代表职务；二、同意增加经营范围；三、同意废除旧章程，启用新章程；四、转让方叶伟平将原出资25万元（占公司注册资本50%中的25万元）转让给受让方凌靖，转让金额为25万元。原股东签字处由叶伟平、田纪元、汤建文签名。同日，叶伟平（转让方）与凌靖（受让方）签订《股东转让出资合同书》，载明：君轩公司由叶伟平出资25万元、田纪元出资10万元、汤建文出资15万元共同设立，现就转让出资事宜订立如下条款：一、转让方叶伟平将原出资25万元（占公司注册资本50%）中的25万元转让给凌靖，转让金额为25万元……四、合同签订之日，受让方需将转让金额全部付给转让方。五、从2016年11月22日起，凌靖、田纪元、汤建文成为本公司的股东，承认修改后的本公司章程，并享有股东权益，各股东新的投资比例分别为凌靖出资25万元，占公司注册资本的50%；田纪元出资10万元，占公司注册资本的20%；汤建文出资15万元，占公司注册资本的30%。六、至2016年11月22日止，本公司债权债务已核算清楚，无隐瞒，转让和受让股东均已认可，并已经明确按《中华人民共和国公司法》第三条规定承担责任。七、公司红利的收益按本合同签订之日计算，转让方享有转让前的红利，受让方享有转让后的红利。八、叶伟平股东自转让出资之日起，不得再以公司名义对外从事任何活动等。落款的转让方处由叶伟平签名，受让方处有凌靖签名，其他股东签字处有汤建文、田纪元签名。2016年11月22日，君轩公司形成新的《公司章程》，该章程的落款处有股东凌靖、汤建文、田纪元及法定代表人凌靖的签名。该章程载明：公司认缴注册资本50万元，股东名称分别为凌靖、汤建文、田纪元，出资数额分别为25万元、10万元及15万元，出资时间分别为2016年10月、2012年9月、2015年7月等。2016年11月24日，广州市越秀区工商行政管理局核准君轩公司将其法定代表人由叶伟平变更为凌靖及股东由汤建文、田纪元、叶伟平变更为汤建文、田纪元、凌靖的申请。2017年，叶伟平起诉凌靖、汤建文、君轩公司、田纪元股权转让合同纠纷，要求法院判令：一、撤销在2016年11月22日签订的《股东转让出资合同书》《股东会决议》及《公司章程》；二、凌靖、汤建文、君轩公司、田纪元协助将凌靖名下占有的君轩公司50%的股权变更至叶伟平名下，并将君轩公司法定代表人由凌靖变更为叶伟平。一审法院经审理，于2018年7月25日作出（2017）粤0104民初13964号民事判决，判决：驳回叶伟平的诉讼请求。再查明，曾敏仪与崔健辉于1997年9月结婚，至今处于婚姻存续期间。一审法院认为：君轩公司与涉案大厦的开发商广州市新富熊房地产开发有限公司之间签订的《物业管理合同》，属前期物业管理协议，曾敏仪作为涉案房屋的所有权人，享受了物业管理服务，其有义务遵守前期物业管理协议的内容。关于曾敏仪称开发商与君轩公司承诺免除其物业管理费的抗辩意见。一审法院认为君轩公司的全部原股东已出具免除曾敏仪债务的证明，该证明虽然是事后开具的，但从实际履约情况看，曾敏仪购买涉案房屋后，君轩公司与曾敏仪之间从没有交收过物业管理费，君轩公司也无证据证明在2017年7月之前有主张物业管理费，故对于曾敏仪称君轩公司曾承诺免除曾敏仪物业管理费的意见，一审法院予以采信。在没有证据证明君轩公司存在有恶意逃避债务的情况下，君轩公司免除其公司利害关系人的债务，是其对自身权利的处分，一审法院予以照准。但对于免除物业管理费的期限问题，考虑到曾敏仪与君轩公司原股东之间存在利害关系，君轩公司原股东及开发商的事后证明不能证实君轩公司永久免除曾敏仪债务的事实，即曾敏仪无充分证据证明君轩公司免除其物业管理费的期限是永久的，仅能证明当时免除其物业管理费是长期的，因君轩公司提供了物业管理服务，故君轩公司有权随时向曾敏仪主张物业管理费。君轩公司于2017年7月7日发函主张物业管理费，该函件于2017年7月9日被拒收，君轩公司主张物业管理费的意见应视为在2017年7月9日已到达曾敏仪，该函件主张的是2015年6月至2017年5月的物业管理费，该主张虽无溯及力，但能说明君轩公司从该日起有不再免除曾敏仪物业管理费的意思表示，故曾敏仪理应从2017年7月9日起向君轩公司交纳物业管理费。关于物业管理费的标准问题。因约定了每月每平方米9元标准的《物业管理合同》的委托期限是自2010年5月1日起至2015年4月30日止，并未包含从2017年7月9日之后的期间，且参考同一大厦其他商铺实际履行的物业管理费标准，一审法院认为从2017年7月9日起至2017年7月31日止的物业管理费应按照每月每平方38元计付。关于违约金的问题。由于合同约定物业管理费是于每月10日前交纳，故曾敏仪逾期支付从2017年7月9日起至2017年7月31日止的物业管理费的违约金，应从2017年7月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，计算至君轩公司主张的2017年7月31日止。因君轩公司主张的违约金的标准过高，一审法院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计收。关于承责主体的问题。因本案的债务发生在曾敏仪与崔健辉婚姻存续期间内，属夫妻共同债务，曾敏仪与崔健辉应对本案承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项之规定，于2018年10月26日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，曾敏仪、崔健辉应向广州市君轩物业管理有限公司支付广州市越秀区农林下路9号地下一层12号商铺从2017年7月9日起至2017年7月31日止的物业管理费（以31.8平方米为基数，按照每月每平方米38元的标准计算）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2017年7月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，计算至2017年7月31日止）。二、驳回广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1431.50元，由广州市君轩物业管理有限公司负担1412.50元，曾敏仪、崔健辉负担19元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审另查明，新富熊公司向一审法院提起（2017）粤0104民初14190号案，要求确认其提供的与君轩公司于2010年5月1日签订的《广州市新富熊大厦物业管理合同》已于2015年4月30日终止，君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》无效；并判令君轩公司立即撤离广州市新富熊大厦，并向新富熊公司移交物业托管期间的全部档案资料等。一审法院认定上述君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》合法有效，并于2018年10月31日判令驳回新富熊公司的诉讼请求。判后，新富熊公司不服，上诉至本院，本院以（2019）粤01民终235号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。另，有关（2017）粤0104民初13964号股权转让合同纠纷上诉案仍在本院二审审理中。曾敏仪、崔健辉在二审中提交了广东省广州市南沙公证处于2018年11月12日出具的（2018）粤广南沙第36491号《公证书》及其附件照片、光盘，拟证明涉案商铺所在商场的大部分商铺均为空置状态，公共设施、设备不能正常使用或不能及时维护，日常环境卫生差，正常营业时间铺内及公共区域大部分地方并未开灯，也没有开中央空调，扶手电梯也未运行，故不应按38元/平方米的价格收费。经本院组织质证，被上诉人君轩公司表示不认可上述公证书的真实性，且认为公证书所附照片反映的是2018年10月23日的静态图片，与本案纠纷所涉欠费期间无关；且静态的照片也不能反映物业公司日常的动态管理，不能反映上诉人所称的设备不能使用等问题；该公证书涉及的物业不是整栋大厦，只是某些角落；上诉人称物业空置并非物业公司的责任，物业是否使用由业主自行决定，物业公司无权干涉；公共损耗是整栋大厦的整体损耗，并非按单个物业计算；另案已经认定38元/平方米的物业服务合同合法有效，且在叶伟平、陈美陶与广州卓越教育培训中心签订的租赁合同中也约定了物业费的标准是38元/平方米，故该物管费标准不存在异议。曾敏仪、崔健辉还向本院提交了《中止审理申请书》，认为因新富熊公司起诉君轩公司要求解除《物业服务合同》纠纷案，及叶伟平起诉凌靖等人的股权纠纷案均在二审审理中，而本案的审理与上述两案有直接利害关系，且是本案审理查明事实真相的前提，本案应以上述两案的审理结果及查明事实等为依据，故申请中止对包含本案在内的本系列十六案的审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于一审判决第二项，以及一审法院有关本案债务为曾敏仪与崔健辉婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，曾敏仪、崔健辉应对本案承担连带清偿责任的认定，双方当事人均未提出上诉，本院对此不作审查并予维持。针对曾敏仪、崔健辉的上诉，二审争议焦点为曾敏仪、崔健辉应否向君轩公司支付从2017年7月9日起至2017年7月31日止的物业管理费，应否承担逾期付款的违约金及其标准问题。对此，具体分析如下：首先，君轩公司与涉案大厦的开发商新富熊公司之间签订的《物业管理合同》属于前期物业服务合同，曾敏仪作为涉案房屋的所有权人，享受了物业管理服务，其有义务遵守前期物业管理协议的内容。且上述合同的效力已经另案生效判决认定，本院对此不再赘述。曾敏仪、崔健辉以其购买涉案物业后，开发商新富熊公司无权代表其与君轩公司签约，曾敏仪、崔健辉未与君轩公司签订物业服务合同，亦不追认开发商的签约行为为由，认为上述前期物业服务合同对其不生效，于法无据，本院不予采纳。至于曾敏仪、崔健辉认为38元/平方米的物业合同未经备案，且开发商与君轩公司在签约时存在利益混同的情形，均属于相关行政管理的范畴，本院对此不作处理。曾敏仪、崔健辉对此仍有异议的，可另循合法途径解决。其次，虽然曾敏仪、崔健辉称开发商与君轩公司承诺免除其物业管理费，并在一审中提交了相关证据，但一审法院考虑到曾敏仪与君轩公司原股东之间存在利害关系，君轩公司原股东及开发商的事后证明均不能证实君轩公司永久免除曾敏仪债务的事实，而君轩公司于2017年7月7日发函主张物业管理费，该函件于2017年7月9日被拒收，故判令曾敏仪理应从2017年7月9日起向君轩公司交纳物业管理费，并无明显不当。至于曾敏仪、崔健辉主张的君轩公司的股权纠纷，属于该公司内部事宜，并不影响本案君轩公司对外主张拖欠物业管理费，故曾敏仪、崔健辉以另案股权纠纷正在二审审理中为由，要求中止本案审理，理据不足，本院不予采纳。开发商新富熊公司与君轩公司之间有关涉案物业服务合同效力及解除问题的纠纷已经审结，本院不接纳曾敏仪、崔健辉因该案而提出的中止审理申请。再次，对于曾敏仪、崔健辉在二审中提交的公证书及其所附照片、光盘等证据，从内容来看，所反映的是公证处的工作人员于2018年10月23日到达涉案物业所见情况，与本案所涉欠费时间段并无直接关联，故该证据与本案无关，本院不予采纳。曾敏仪、崔健辉有关涉案场地在涉案欠费期间管理差等上诉主张缺乏理据，本院不予采信。最后，关于物业管理费及违约金的标准问题。虽然曾敏仪、崔健辉对于涉案合同约定物管费38元/平方米的标准有异议，但（2017）粤0104民初14190号民事判决已经认定该合同合法有效，且该判决已经本院（2019）粤01民终235号民事判决维持。在此情况下，曾敏仪、崔健辉以君轩公司未向其出示或告知上述38元/平方米标准的合同，也未召开业主大会调价为由，要求认定该合同无效，缺乏充分理据，本院不予支持。由于该合同中已约定了逾期支付物业服务费按每日千分之一的标准交费，而该逾期交费行为对君轩公司应收费用造成占用资金的损失，一审法院认为君轩公司主张的违约金的标准过高，酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计收，亦属公平合理。曾敏仪、崔健辉未举证推翻一审上述认定，其对此的上诉欠缺依据，本院不予采纳。综上所述，曾敏仪、崔健辉的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾敏仪、崔健辉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年四月十五日书记员 张冰玲