广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3358号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙秀，女，1972年6月23日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州妙曼文化传播有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：张萍，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：张萍，女，1985年6月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：广州市全中房地产代理有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：邹俊丰。上诉人孙秀因与被上诉人广州妙曼文化传播有限公司（以下简称妙曼公司）、张萍、原审第三人广州市全中房地产代理有限公司（以下简称全中代理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙秀上诉请求：1.判令妙曼公司向孙秀支付2017年1月25日至2017年7月11日止的租金100200元及滞纳金143022元（每日按欠款租金的百分之一计算，从2017年1月26日暂计至2017年8月23日止，以后另计至实际清偿之日止）；2.判令妙曼公司向孙秀赔偿恢复原状费用523185元和评估费8000元；3.判令妙曼公司支付水电管理费14786.8元（自2017年1月至2017年8月止，当月交上个月）；4.判令张萍对妙曼公司上述债务承担连带责任；5.判令张萍的涉案银行账号为妙曼公司的关联账号；6.判令妙曼公司承担本案的全部诉讼费用；7.判令妙曼公司遗留在涉案房屋的四台空调不予退还。事实及理由如下：一、拖欠租金的截止日期应该是2017年7月11日。在孙秀发出的律师函中明确说明是7月11日，对方在收到律师函后没有任何回复，导致孙秀按律师函告知日期7月11日后才进入房屋进行现场公证，故租金的截止日期不应是一审认定的2017年6月8日。二、双方签订的租赁合同明确规定，租金的滞纳金计算日期应为本金的清偿之日。三、一审判决对房屋损害的赔偿判定过低，且评估费用应由妙曼公司支付。一审判定评估公司的评估价过高缺乏依据，请求法院按照评估报告中的评估数额523185元予以判处。导致涉案房屋严重损害的主要原因是张萍、妙曼公司自行将原房屋结构作重大改变，该改变行为并未经孙秀同意。四、张萍须承担连带责任。张萍作为妙曼公司的法人代表，在经营过程中存在公司账目和个人账目混同，学生学费也是转到张萍的私人账户，且支付涉案房屋租金所用的账号也为张萍本人账号，故张萍的银行账号为妙曼公司的关联账号。五、妙曼公司遗留在涉案房屋中的4台空调按租赁协议约定应不予退还。被上诉人妙曼公司、张萍二审辩称：一、我方在2017年1月20日就有发信息给孙秀说过年后不租，在2017年前有关部门一直在投诉、检查，故我方只能搬走。我方在2017年3月拆空调时孙秀自行锁了房门，因此还剩了4部空调。既然孙秀已经锁门就应认定是同意不继续出租。二、广州德高价格评估有限公司是单方面的评估，大部分价格都高于市场价3倍，一审对此也有认定，不应由我方承担该评估费用。三、张萍的个人账户并没有与公司账户混同，学生学费转入张萍账户也无任何依据。张萍用私人账户交付房租是因为公司经营困难，私人代交租金。原审第三人全中代理公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。孙秀于2017年8月30日向一审法院起诉请求：1.判令妙曼公司向孙秀支付2017年1月25日至2017年7月11日的租金100200元及滞纳金143022元（每日按所欠租金的百分之一计算，从2017年1月26日暂计至2017年8月23日止，以后另计至实际清偿之日止）；2.判令没收妙曼公司的保证金36000元；3.判令妙曼公司向孙秀支付公证费2000元；4.判令妙曼公司向孙秀赔偿恢复原状费用523185元和评估费8000元；5.判令张萍对妙曼公司上述债务承担连带责任；6.判令妙曼公司和张萍承担本案的诉讼费用。妙曼公司反诉请求：1.判令孙秀向妙曼公司返还保证金36000元；2.判令孙秀返还空调设备6台；3.判令孙秀支付妙曼公司剩余租赁期内的装饰装修残值损失款271250元（31万元折0.875等于271250元）。4.判令孙秀承担本案的诉讼费用。经一审法院审理查明：妙曼公司于2014年11月4日成立，是自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为张萍，股东有王大发、李先华、吴杏、张萍。位于广州市增城区新塘镇xx街xx号首层的xx房的权属人是孙秀单独所有，建筑面积566.64平方米，套内建筑面积479.70平方米，产权证号为粤房地产权证穗字第××号。2016年4月16日，孙秀（出租人、甲方）与妙曼公司（承租人、乙方）、全中代理公司（经纪方）共同签订了《房产租赁合同》，约定以下内容：……第一条租赁房产之地址为：增城市新塘镇xx街xx号首层的xx房…。第二条甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用，租期为6年，从2016年4月25日至2022年4月24日止。……第三条甲乙双方约定月租金为人民币壹万捌仟元整（￥18000.00）。租金按月结算，乙方在每月的第25日前结清本月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。第四条乙方交付租金方式为将租金汇入甲方银行账户，银行：建设银行凤凰城支行，银行账号：33×××19-9873，账号名称：孙秀。第六条乙方于甲方交付房产之日向甲方支付保证金人民币叁万陆仟元整（￥36000元），以及首月租金人民币壹万捌仟元整（￥18000.00元）。租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权在保证金中扣除相关费用。……第十一条租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。第十二条乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：……2、利用该房产进行违法活动的；3、拖欠租金或相关费用超过十五天的；4、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5、故意损坏该房产的。第十三条租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。……第十五条本合约一式三份，甲、乙方及经纪方各执一份，具有同等法律效力，经三方签章后生效。第十七条三方约定其他事项（对上述条款的修改或补充）：本合同租期为6年，从2018年4月25日至2019年4月24日租金19440.00元，2019年4月25日至2020年4月24日租金20995.20元……”。同日，孙秀将涉案房屋交付给妙曼公司使用，双方还签署了《家私电器清单》，载明租赁房屋交接情况以及租赁房屋内物品包括3台海尔牌空调（立式1台、分体2台）、1楼客房衣柜1个、圆形沙发茶几3张、窗帘13套、大厅会议桌1张、饮水机1台、凳子5张、椅子5张、大厅吊灯4盏（各房间灯饰齐全）、厨柜1套。上述合同签订后，妙曼公司向孙秀支付了租赁保证金36000元。2016年6月7日，广州市增城区永宁街整顿和规范市场经济秩序工作领导小组办公室向妙曼公司发出《整治“住改商（仓）”告知书》，告知书中载明被告知人是孙秀以及妙曼艺术培训，告知内容为，涉案房屋作为经营场所已违法相关规定，为避免各位业主（承租人）造成不必要的损失，要求业主或妙曼公司在2016年6月24日前自行关闭，逾期未在限期内自行关闭的，街道办相关部门按有关规定实施停水、停电等措施，并强制关闭，由此造成的一切责任后果自负。2016年6月29日，张萍向孙秀在《房产租赁合同》中所留的收款账户转账18000元。2016年7月29日，张萍向孙秀在《房产租赁合同》中所留的收款账户转账15056元。2016年9月29日，张萍向孙秀在《房产租赁合同》中所留的收款账户转账18000元。2016年10月11日，张萍向孙秀在《房产租赁合同》中所留的收款账户转账18000元。2016年10月31日，张萍向孙秀在《房产租赁合同》中所留的收款账户转账18000元。2016年12月1日，张萍向孙秀在《房产租赁合同》中所留的收款账户转账18000元。2017年6月7日，孙秀委托广东合众之源律师事务所向妙曼公司发送律师函，内容为妙曼公司对于拖欠租金的违约行为并未回复或主动履行，妙曼公司还存在未经孙秀同意擅自对租赁房屋进行改装装修的行为，现提出以下的要求：1、自妙曼公司收悉本律师函之日起，孙秀与妙曼公司解除《房屋租赁合同》；2、妙曼公司收到本函三日内支付2017年2月至5月的租金96000元；3、结清物业费、水电等相关费用，并在双方结算时向孙秀出示相关缴费凭证；4、妙曼公司应向孙秀支付违约金，根据租赁合同第十二条约定，违约金为孙秀扣除妙曼公司的保证金；5、考虑到妙曼公司实际交换房屋情况，孙秀给予妙曼公司合理腾房宽限期，宽限期截至2015年7月1日，妙曼公司在腾房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付，且负责将房屋恢复原状拆除擅自改装的装修等。上述律师函的邮件于2017年6月8日妥投。妙曼公司确认有收到上述律师函。2017年7月12日，孙秀向广东省广州市增城公证处提出申请，称其向妙曼公司出租涉案房屋作商业用途，妙曼公司已撤出涉案房屋，其要求对房屋现状进行证据保全，广东省广州市增城公证处的工作人员根据孙秀的申请在孙秀的带领下来到涉案房屋，对该房产的花园及房屋内各个房间的现状进行了拍摄，取得照片97张。广州市增城公证处于2017年8月1日出具（2017）粤广增城第8237号《公证书》。2017年7月，孙秀委托广州德高价格评估有限公司对涉案房屋恢复原状费用进行评估。2017年8月4日，广州德高价格评估有限公司出具穗德价估[2017]0186号《报告书》。该《报告书》载明以下内容，评估委托人为孙秀，评估对象为涉案房屋恢复原状费用，评估目的为装饰装修恢复原状费用提供价格参考依据。评估基准日为2017年7月22日，价值类型为在现阶段社会生产力正常情况下，重新建造（购买）相同或类似估价对象应支付的正常、合理的费用，不考虑折旧时的价格为全新重置价值，评估结果最终确定涉案房屋恢复原状费用为523185元；评估明细表列明：1、拆除大门口舞台50平方米，评估单价120元，评估金额6000元；2、大门口舞台恢复原状50平方米，评估单价150元，评估金额7500元；3、拆除旱冰场170平方米，评估单价120元，评估金额20400元；4、恢复原草坪170平方米，评估单价300元，评估金额51000元；5、拆除首层中厅隔墙20平方米，评估单价120元，评估金额2400元；6、拆除首层中厅隔门1扇，评估单价为120元，评估金额为120元；7、恢复首层中厅原地毯25平方米，评估单价200元，评估金额5000元；8、恢复首层中厅装饰柜20平方米，评估单价300元，评估金额6000元；9、恢复首层中厅会客台16平方米，评估单价400元，评估金额4800元；10、恢复首层中厅木装饰柱6根，评估单价400元，评估金额2400元；11、拆除首层主卧隔墙30平方米，评估单价120元，评估金额3600元；12、拆除首层主卧隔门1扇，评估单价120元，评估金额120元；13、恢复首层卫生间墙壁6平方米，评估单价120元，评估金额720元；14、恢复首层卫生间木门1扇，评估单价800元，评估金额800元；15、更换首层主卧木门1扇，评估单价1500元，评估金额1500元；16、更换首层衣帽间木门一扇，评估单价1200元，评估金额1200元；17、拆除餐厅的隔墙10平方米，评估单价120元，评估金额为1200元；18、拆除餐厅隔门1扇，评估单价120元，评估金额为120元；19、恢复厨房整体橱柜12平方米，评估单价600元，评估金额7200元；20、恢复厨房侧墙半截柜6平方米，评估单价400元，评估金额2400元；21、恢复工人房隔墙6平方米，评估单价150元，评估金额1200元；22、恢复工人房隔门1扇，评估单价1200元，评估金额为1200元；23、拆除首层中房妙曼艺术照片及墙面恢复20平方米，评估单价200元，评估金额4000元；24、拆除二层中空厅隔墙20平方米，评估单价120元，评估金额为2400元；25、恢复二层次卧衣帽间隔墙20平方米，评估单价150元，评估金额3000元；26、恢复二层次卧衣帽间门1扇，评估单价800元，评估金额800元；27、恢复二层次卧卫生间隔墙6平方米，评估单价150元，评估金额900元；28、拆除二层主卧隔墙15平方米，评估单价120元，评估金额为1800元；29、拆除二层主卧隔门1扇，评估单价120元，评估金额120元；30、更换二层阳台铝合金门5平方米，评估单价300元，评估金额1500元；31、更换二层次卧衣帽间柜子10平方米，评估单价300元，评估金额3000元；32、拆除二层卫生间内盥洗池4平方米，评估单价120元，评估金额480元；33、新建盥洗室1项，评估单价3000元，评估金额3000元；34、铲除墙壁图画重新恢复墙布1199.25平方米，评估单价100元，评估金额为119925元；35、恢复全房屋窗帘13项，评估单价3500元，评估金额45500元；36、恢复全屋地板479.70平方米，评估单价400元，评估金额191880元；37、恢复全屋灯具1项，评估单价8000元，评估金额为8000元；38、修复门锁1项，评估单价2000元，评估金额2000元；39、拆除垃圾清运费（运距20km）1项，评估单价8000元，评估金额8000元；以上评估金额合计为523185元。妙曼公司、张萍主张孙秀单方委托广州德高价格评估有限公司进行评估，对于广州德高价格评估有限公司出具的报告书不予认可，而且广州德高价格评估有限公司并不知道涉案房屋的原状是什么情况，所以报告书的内容不真实，且恢复原状的费用高达50多万元也不合理。妙曼公司、张萍针对广州德高价格评估有限公司报告书中评估明细表的39项修复问题有如下回应：第1项大门口外有个台阶，台阶高出来的大概四个平方左右部分原来就有，并不是妙曼公司搭建的，台阶上的木地板有点坏，妙曼公司重新更换了新的木地板，不存在第2恢复原状的问题；第3、4项属同一个地方，妙曼确实建有旱冰场，这个地方原来是草地，妙曼公司承租后想在这个地方做游乐场，由于楼上的业主投诉，妙曼公司就没有继续建设，如果只是铲除水泥地恢复草地的话，费用不需要高达71400元那么多，而且旱冰场的面积最多只有60平方米；第5、6项，妙曼公司用玻璃增加一道围墙，只需拆除即可，拆除的费用大概500元左右；第7项是在一楼大厅的位置，地面上原来铺了灰黑色的地毯，地毯下面是一般的水泥地，妙曼公司只是把原先的地毯丢弃了，在地面找平重新铺了水泥地，孙秀原铺设的地毯已经破旧了，根本不值5000元，最多也就值500元；第8项是在一楼大厅的位置，该装饰柜原来就存在，妙曼公司并未进行改装。第9项是在一楼大厅的位置的会客台，由于会客台太高且破旧，所以妙曼公司将把台脚割短了，并不影响使用，所以不存在该费用；第10项的中厅即一楼大厅的木装饰柱，一楼大厅根本没有装饰柱，所以不存在恢复的问题；第11、12项是位于一楼的主人房，该主人房面积比较大，妙曼公司承租后用玻璃门将其隔开两个房间使用，只需要拆除该玻璃门即可，拆除的费用无须3720元，最多500元；第13、14项是一楼的共用卫生间，妙曼公司未进行过改动，因此该费用不应该产生；15、16项是首层主卧木门和衣帽间的门，妙曼公司未更换门，这两项费用根本不存在；17、18项的玻璃隔墙是妙曼公司承租后在餐厅位置加建的隔墙，拆除的费用只需500元；关于19、20项，厨房的下面一排橱柜确实是妙曼公司承租后拆除的，但是吊柜没有拆除，被拆除的橱柜位置只有4-5米左右，没有评估报告中记载的18米那么多；关于21项，只需拆除该木墙即可；关于22项，工人房的隔门是妙曼公司承租后加建的玻璃推门，只需拆除即可；关于23项，只是在墙上加了黑色玻璃广告牌，拆除即可；关于24项，原先是一个高1米2左右的铁护栏，妙曼公司承租后就拆了原来的铁护栏改成近2米高的玻璃墙；关于25、26项，妙曼公司没有改动过；第27项，妙曼公司没有在二楼的次卧卫生间加建或拆除隔墙，只是在卫生间改建了一个长的洗手台，因此不存在恢复隔墙的问题，拆除该洗手台即可；第28、29项是位于二楼主卧室，玻璃墙及相邻的玻璃门是承租后加建的，其余的蓝色的墙面是原来就有的，只需拆除即可；第31项是二楼的次卧，根本没有衣帽间，也没有柜子；第32、33项，该洗手台是妙曼公司承租后改建的，只需拆除该洗手台再新建一个就行了，新建的费用无需3000元；关于34项，妙曼公司承租后在部分墙面画了卡通图，只需要刷白就可以了，卡通图的面积没有一千多平方，最多300平方，且扇灰的单价也没有每平方米100元，按照市场价格，包工包料价格是每平方米30元；关于35项的窗帘，部分窗帘在妙曼公司承租后保留了下来，其他窗帘因为老旧都拆除了，而且评估单价3500元过高；关于36项恢复地板的问题，妙曼公司承租后只是将一楼大厅的地板（约60平方米）的地毯扔掉，重新在地面平铺了水泥地，其余的地方都没有进行过改动；关于37、38项的灯具及门锁问题，妙曼公司没有更换过灯，也没有更换过门锁，承租后只是在天花上加了灯，除此之外并没有拆除灯具，所以不应该产生这两项费用；关于39项清理费用问题，该费用大概1000左右；此外，上述所有玻璃门及玻璃隔墙等拆除问题只需要聘请两个工人一天就可以拆除完毕，按每人500元计算也就1000元。2018年7月19日，广州德高价格评估有限公司出具函复，针对妙曼公司、张萍对对穗德价估[2017]0186号《报告书》提出的异议作出如下函复：（一）关于评估明细1、2项，承租方修建的木质舞台，高出地平面25厘米，面积为50平方米，堵住入户大门口，由于承租方建此舞台时将原有的入户木地板拆除，所以要恢复原状，需拆除此舞台并恢复原来平面的木质地板，以和整个入户木地板相接完整，因是室外防腐木，故只是拆除和修复舞台面积部分，不用整体更换木质地板。（二）关于评估明细3、4项，冰场面积为15米x8米=120平方米，周围高约10厘米至70厘米，按平均20厘米高，所以要拆除面积为170平方米。质地为钢筋水泥结构。恢复原来草坪和硬化路面（170平方米）约1.8万元。恢复原来草坪上的白色凉亭约3.3万元；……（五）关于评估明细8项，一楼中空厅的装饰柜被全部改变颜色，部分拆除，还有中心装饰区涂上了卡通图案；（六）关于评估明细9项，大厅会客台，是按吧台设计，四周面为斜面全封闭，现代筒约，原台高1.1米，现仅有55厘米高，完全丧失原功能，不能作为会客台；（七）关于评估明细10项，实木结构落地支撑柱6根，装饰同时具有支撑作用，被承租方拆除；……（九）关于评估明细13、14项，一楼主卧套间的卫生间水泥砖隔墙和实木的木门被拆除，并非共用卫生间的。（十）关于评估明细15、16项，一楼主卧房门被拆除、框被油漆为白色，主卧套间的衣帽间门和门框被漆为白色，恢复原实木木纹色；……（十二）关于评估明细19、20项，整体橱柜12米和侧墙半截柜6米符合现场尺寸；（十三）关于评估明细21、22项，工人房的水泥砖结构隔墙和门被承租方拆除，可在地面上看到砌墙痕迹；……（十六）关于评估明细25、26、27项，这三项是指二楼次主卧套房的衣帽间和卫生间，原结构的卫生间隔墙和衣帽间隔墙被拆除，并将衣帽间从中空厅二层处开门，与中空厅二层的承租方改建的玻璃墙通道相连为一个“L”型房间；……（二十一）关于评估明细34项，关于房屋的煽灰面积说明，由于室内立面的大面积墙坒被承租方改变颜色并涂卡通图案，大厅的屋顶被涂成深咖啡色，其他屋顶由于承租方拆除灯具等时留下许多破损，一般做扇灰不能一块一块修补，否则新旧交替会出现明显颜色差异，所以需要整屋扇灰以恢复同一色，一般面积的计算为套内面积的3倍，此项取值近2.5倍，即为1199平方米左右，因卡通画面多深色故需铲除；（二十二）关于评估明细35项，关于房屋窗帘，所有双层落地窗帘的轨道尚存，二楼次主卧阳台和窗墙面的全墙落地窗帘仅有窗帘轨道痕迹。如公证书所示，除二楼主卧书房有四个小窗的窗帘内纱和一楼餐厅阳台门的外帘外其余所有窗帘均不见，根据原有录像和房屋整体装修；（二十三）关于评估明细36项，关于地板，一楼大厅地毯不见了，二楼主卧木地板因表面贴地革使表面全部损坏，二楼次主卧现还贴有地板革使原地板砖面无法清洗干净，其他房间均有承租方因间隔玻璃墙在地板上打膨胀螺丝钉而留下来的破损，无法修复原貌，还有楼梯的大理石台阶也被承租方在每个个台阶都油漆上卡通画，无法修复原貌，所以全屋地板楼梯台阶均无法修复，需要拆除后更换新地板和楼梯大理石台阶；（二十四）关于评估明细37、38项，一楼主卧和二楼主卧的吊灯均被换为普通吸顶灯，一楼会客室吊灯和射灯因承租方加建玻璃房而被拆除，二楼次主卧的顶灯被拆除，尚留有天花尚留有破损。恢复原有灯具。一楼会客室的玻璃推拉门门锁被损坏，一楼歺厅的玻璃推拉门门锁被损坏，一扇玻璃门玻璃被损坏。二十五、关于评估明细39项清运现场装修垃圾内容包括拆除的花园舞台、旱冰场、房间内的玻璃隔墙、卫生间水池及所有镑钉铲除的墙壁、拆除的地板等项。上述项目是根据建设部《建设工程建筑面积计算规范》《广东省建设工程计价依据》《广东省安装工程综合定额》《广东地区建设工程材料指导价2015第四季度》《广东省房屋建筑修缮工程综合定额》等相关依据，并结合评估人员对所在区域建筑市场进行调查了解得来的相关资料和数据所取定，其评估价格是客观公正的。2018年1月31日，孙秀与张萍签署确认书，内容为“双方确认房屋内共4台空调，其中三台是美的品牌，一台是TCL品牌，一台是柜式空调，其它三台是挂式空调，以上4台空调是承租人带过来安装的”。本案一审审理过程中，一、孙秀陈述以下内容，1、孙秀购买涉案房屋后一直将涉案房屋出租给他人做商业用途，孙秀知道妙曼公司在增城区新塘镇××东碧××凤凰城××街××号首层经营，妙曼公司向孙秀承诺只对涉案房屋的栏杆进行涂色不会改变房屋任何结构，孙秀才会签了装修申请表给妙曼公司，同意妙曼公司进行刷栏杆、换窗帘等小改动；在出租涉案房屋给妙曼公司的4个月后，孙秀才发现妙曼公司对涉案房屋做出很大的装修改动，为此孙秀要求妙曼公司增加支付一个月的押金，但妙曼公司没有同意。2、关于妙曼公司提出的投诉问题，孙秀向涉案房屋楼上业主以及物业公司处了解，因妙曼公司承租涉案房屋经营期间，存在很多车辆出入导致业主对停车有异议，只要妙曼公司按物业公司的要求将出入车辆停到地下停车场就能解决该问题，因此不存在严重影响到妙曼公司停业的情形。3、妙曼公司在承租期间有迟延交租的情况，妙曼公司在2016年9月支付了2016年8月25日至9月24日的租金、在2016年10月支付的两次租金是2016年9月25日至11月24日期间的租金、在2016年12月1日支付了2016年11月25日至12月24日的租金，2017年1月，张萍通过微信支付的18000元是2016年12月25日至2017年1月24日的租金，之后妙曼公司就从未支付过租金，所以妙曼公司只付清了2017年1月24日之前的租金。4、2016年底，妙曼公司另外承租了凤凰城小区内其他房屋，所以才不继续承租涉案房屋。5、2017年3月中旬，妙曼公司想要搬走涉案房屋内的空调，物业公司告知孙秀有人在涉案房屋搬空调，由于孙秀一直没有收到妙曼公司的租金，所以孙秀报警处理，当时妙曼公司没有表明不继续承租涉案房屋，也没有交还房屋钥匙。2017年5月下旬，孙秀有去涉案房屋查看，当时房屋没有上锁，房屋内还有一些杂物和学生用品，房屋当时无人使用，因孙秀与妙曼公司的租赁关系尚未明确解除，所以孙秀看完房屋后不敢擅自收回房屋，之后孙秀在2017年6月向妙曼公司发了律师函。6、2017年7月12日孙秀申请公证处对房屋现状进行证据保全之后，孙秀才收回涉案房屋。自妙曼公司收到孙秀委托广东合众之源律师事务所发出的律师函之日，孙秀与妙曼公司签订的《房产租赁合同》已解除。7、孙秀认为即使涉案房屋内的空调是妙曼公司的，孙秀也不同意妙曼公司将空调搬走，根据租赁合同的第十三条约定，妙曼公司需在退场搬离时将其所有东西搬走，否则遗留的物品不能再要求搬走。8、妙曼公司的经营收入是汇入张萍的个人账户，涉案房屋的租金也是由张萍的私人账户支付给孙秀，孙秀有合理依据认为妙曼公司的经营资金都是由张萍支配，所以张萍应对妙曼公司的债务承担连带责任。二、妙曼公司、张萍陈述以下内容，1、妙曼公司在承租涉案房屋时已知道涉案房屋是属住宅性质，妙曼公司承租涉案房屋是用于经营舞蹈及画画的培训班。2、根据物业公司的管理规定，房屋装修需要经过业主和物业公司同意后方可进行，妙曼公司承租涉案房屋后经过孙秀的同意，花费了31万元对涉案房屋进行简单装修，但妙曼公司并没有擅自改变涉案房屋的结构；租赁期间，孙秀经常会到涉案房屋查看，所以孙秀称装修没有经过她同意不是事实。3、2016年8月，涉案房屋楼上301房的业主到涉案房屋投诉，还向张萍出示了增城区新塘镇xx街xx楼除孙秀之外其余业主的联名投诉信，称一直向居委会投诉直至妙曼公司停止经营为止；为此，妙曼公司与孙秀协商，请求孙秀协助妙曼公司与其他物业进行协商，但是孙秀要妙曼公司自己解决。其实，妙曼公司也承租了相邻28座101的房屋，28座101房业主曾经帮助妙曼公司与28座的其他业主协商解决承租经营问题，这也是妙曼公司能够继续承租28座101房经营的原因。4、张萍在2016月9月29日向孙秀支付了2016年9月25日至10月24日的租金，在2016年10月11日向孙秀支付了2016年10月25日至11月24日的租金，在2016年10月31日向孙秀支付了2016年11月25日至12月24日的租金，在2016年12月1日向孙秀支付了2016年12月25日至2017年1月24日的租金，在2017年1月28日通过微信转账的18000元支付的是2017年2月24日之前的租金，张萍向孙秀支付租金的行为是代表妙曼公司，并非是个人行为。5、妙曼公司在2017年1月30日已经退出了涉案房屋，且妙曼公司的法定代表人在2017年1月28日通过微信向孙秀支付租金时已表明不继续承租涉案房屋，要求解除合同，所以妙曼公司与孙秀的租赁关系在2017年1月30日已解除，而且妙曼公司在2017年3月到涉案房屋搬空调时也告知过孙秀，孙秀也对涉案房屋上了锁。5、2017年3月，妙曼公司曾经与孙秀协商进入涉案房屋搬走空调，但是在妙曼公司搬走3台空调后，孙秀就报了警，孙秀还锁上了涉案房屋，导致妙曼公司还有6台空调没有搬走。三、孙秀提供视频光盘一张，拟证明涉案房屋在出租给妙曼公司之前的装修情况。妙曼公司、张萍对于孙秀提供视频光盘的真实性没有异议，经对比视频光盘与公证书所拍摄房屋状况，广州德高价格评估有限公司的《报告书》中所列的多项修复内容根本不存在，如地板没有任何改动，数量也与事实不符，又如恢复全屋灯具的金额到底如何计算出来，没有依据可言，所以广州德高价格评估有限公司的《报告书》没有证明效力，广州德高价格评估有限公司于2018年7月19日所作的函复也缺乏真实性和客观性。四、妙曼公司提供《装饰工程结算表》以及收据5张，拟证明妙曼公司承租涉案房屋后花费31万元的装修费。其中《装修工程结算表》载明装修项目包括一二楼玻璃隔断、一楼八角房内拆除柜体、厨房柜子拆除、舞蹈室更衣室柜拆除、花园广告拆除、厨房边杂物间拆墙、厨房边杂物间隔墙、中空厅加建阁楼、花园花架拆除等等。孙秀对于妙曼公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。张萍对于妙曼公司提供的上述证据均没有异议。一审法院认为，孙秀与妙曼公司签订《房产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应恪守履行。关于租金的支付情况。妙曼公司主张已向孙秀付清了2017年2月24日之前的租金。孙秀对此不予认可，孙秀陈述妙曼公司在2016年9月支付了2016年8月25日至9月24日的租金、在2016年10月支付的两次款项是2016年9月25日至11月24日期间的租金、在2016年12月1日支付了2016年11月25日至12月24日的租金，2017年1月，张萍通过微信支付的18000元是2016年12月25日至2017年1月24日的租金。根据查明的事实，妙曼公司分别在2016年6月29日、2016年7月29日、2016年9月29日、2016年10月11日、2016年10月31日、2016年12月1日以及2017年1月通过张萍向孙秀支付过租金，除首月（即2016年4月25日至5月24日）租金以及孙秀上述认可妙曼公司已支付的2016年8月25日至2017年1月24日期间的租金支付情况之外，可推断出张萍在2016年6月29日和7月29分别支付的18000元对应的是2016年6月25日至8月24日两个月的租金。综合上文分析，妙曼公司未举证证明已向孙秀支付2017年1月25日至2月24日租金，故妙曼公司的上述主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳，一审法院认定，妙曼公司只向孙秀付清2017年1月24日（含当日）之前的租金。根据查明的事实，广州市增城区永宁街整顿和规范市场经济秩序工作领导小组办公室基于妙曼公司承租涉案房屋用作商业用途，于2016年6月7日向妙曼公司发出《整治“住改商（仓）”告知书》要求妙曼公司在2016年6月24日前自行关闭。妙曼公司主张租赁合同无法继续履行应归责于孙秀，孙秀明知涉案房屋是住宅却承租给妙曼公司用作商业用途，导致妙曼公司被其他业主投诉、被政府部门阻止经营。一审法院认为，《房屋租赁合同》中没有约定需将涉案房屋由住宅改为商业用房，也没有约定孙秀负有办理“住改商”或者协助妙曼公司协调其他业主投诉的义务。妙曼公司在承租涉案房屋时明知涉案房屋是住宅，却仍然将涉案房屋用作商业用途，由此产生后果应由妙曼公司自行承担。孙秀在签订合同后已按合同约定将涉案房屋交付给了妙曼公司使用，孙秀不存在阻止妙曼公司使用涉案房屋的情形，孙秀在合同履行过程中无违约行为。由于妙曼公司“住改商”的行为，被相关行政部门限期关闭，导致《房产租赁合同》无法继续履行的责任在于妙曼公司。综上，妙曼公司主张《房产租赁合同》无法继续履行责任在于孙秀，与事实不符，一审法院不予采纳。妙曼公司主张在2017年1月30日已正式撤离涉案房屋，并通知了孙秀，其与孙秀的房屋租赁关系已于2017年1月30日解除。孙秀对此不予认可，孙秀主张双方的租赁合同关系自妙曼公司收到孙秀委托广东合众之源律师事务所发出的律师函之日解除，孙秀在2017年7月12日才收回涉案房屋。一审法院认为，妙曼公司未举证证明有在2018年1月30日或者在此日之前有向孙秀提出过解除合同。即使妙曼公司能够举证证明向有孙秀提出过解除合同，但导致合同无法继续履行的责任在于妙曼公司，妙曼公司自2017年1月25日之后一直未向孙秀履行支付租金的义务，在孙秀并无违约行为的情况下，妙曼公司作为违约方以合同目的无法实现为由行使合同解除权，不符合法定解除或约定解除合同的条件。此外，根据当事人陈述，妙曼公司在2017年3月到涉案房屋搬空调时受到孙秀阻止，可见妙曼公司直到2017年3月仍未腾空涉案房屋内的物品将房屋交还给孙秀。妙曼公司也没有提供证据证明其有告知孙秀其已搬离涉案房屋或者与孙秀办理返还房屋的交接手续。据此，妙曼公司上述主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。孙秀自认在2017年5月下旬曾到房屋查看，当时房屋并无上锁且处于无人使用状态。孙秀基于妙曼公司存在既不支付租金也未返还房屋的违约行为，于2017年6月7日向妙曼公司发出律师函，要求解除合同返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，自妙曼公司收到《律师函》之日即2017年6月8日，孙秀与妙曼公司的房屋租赁关系已解除。此外，孙秀自认在2017年5月下旬看房时，房屋已无上锁处于无人使用状态，结合孙秀在2017年7月12日向广东省广州市增城公证处申请对涉案房屋现状进行证据保全时也承认妙曼公司已撤出涉案房屋，孙秀还于当日自行带公证人员到涉案房屋对涉案房屋现状进行拍摄，表明孙秀在解除合同之后可随时自行收回涉案房屋，因此一审法院认定在租赁合同关系解除之日已收回涉案房屋。《房屋租赁合同》第三条约定，乙方在每月的25日前结清本月租金；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；《房屋租赁合同》第十二条约定，乙方有拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。根据查明的事实，妙曼公司只向孙秀交清2017年1月24日之前的租金，之后租金至今仍未交纳。故孙秀有权没收妙曼公司支付的保证金36000元，以及有权要求妙曼公司支付2017年1月25日至合同解除之日即2017年6月8日止的租金81000元（18000元/月×4个月+18000元/月÷30日×15日）以及滞纳金，但滞纳金总额应以当月所欠租金为本金按每日百分之一的标准从逾期之日起算至付清当月所欠租金之日止，滞纳金总额以所欠租金本金81000元为限。孙秀主张妙曼公司支付2017年6月9日至2017年7月11日的租金以及超出所欠租金本金的滞纳金，理据不充分，一审法院不予支持。妙曼公司主张孙秀返还保证金的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。妙曼公司在承租涉案房屋期间，根据其经营需要对涉案房屋进行了装修改动。孙秀称妙曼公司未经其同意对涉案房屋进行大改动的装修。但是孙秀当庭自认曾经签了装修申请表给妙曼公司，同意妙曼公司对涉案房屋进行装修；孙秀还承认在出租涉案房屋给妙曼公司的4个月之后发现妙曼公司对涉案房屋的装修情况后要求妙曼公司增加支付一个月的租金作为押金。由此可见，对于妙曼公司装修改动涉案房屋一事，孙秀是知情并同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，由于孙秀与妙曼公司之间的租赁关系是妙曼公司的原因导致解除，孙秀已表明不同意利用妙曼公司对涉案房屋的装修，故妙曼公司请求孙秀赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失271250元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。同理，孙秀要求妙曼公司支付恢复原状费用，亦属合理，一审法院予以支持，但孙秀单凭广州德高价格评估有限公司出具的《报告书》所作的评估结果，要求妙曼公司赔偿恢复原状费用523185元明显过高。对于孙秀主张的恢复原状费用，一审法院综合当事人履约情况，结合孙秀提供的视频光盘、公证书以及妙曼公司提供的《装饰工程结算表》，参考广州德高价格评估有限公司出具的《报告书》，一审法院酌定妙曼公司应向孙秀赔偿恢复原状费用20万元；对于孙秀主张的恢复原状费用超出20万元的部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于孙秀主张妙曼公司赔偿评估费8000元的问题，《房产租赁合同》未约定妙曼公司违约的情况下需向孙秀支付该笔费用，故孙秀该项诉请，一审法院不予支持。至于孙秀主张妙曼公司支付公证费2000元，是孙秀基于举证需要，对涉案房屋现状进行证据保全所支付的合理费用，故孙秀该项诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。关于张萍是否应对妙曼公司的债务承担连带责任的问题。孙秀主张根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，要求张萍对妙曼公司的债务承担连带责任。一审法院认为，《房产租赁合同》约定的承租人只是妙曼公司，并非张萍。根据《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也具体表现在财产的独立上。只有当股东的财产与公司财产无法区分，形成混同，或者公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，从而导致公司丧失独立人格，失去独立承担责任的基础时，公司股东才应对外债务承担连带责任。本案中，张萍是妙曼公司的股东兼法定代表人，孙秀没有证据证明张萍存在滥用妙曼公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情形。从孙秀在本案中提供的相关证据来看，单凭张萍向孙秀转账支付租金的行为，并不足以证明张萍与妙曼公司存在财务混同。因此，孙秀请求判令张萍对妙曼公司的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于妙曼公司主张孙秀返还空调设备的问题。妙曼公司要求孙秀返还6台空调，但是根据孙秀与张萍于2018年1月31日确认，妙曼公司在涉案房屋有4台空调未用搬走，其中有3台是美的品牌，1台是TCL品牌。孙秀抗辩依据《房产租赁合同》第十三条约定，不同意妙曼公司搬走上述4台空调。一审法院认为，《房产租赁合同》第十三条约定，租赁合同提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。庭审中，妙曼公司与孙秀均陈述，妙曼公司在2017年3月间曾要搬走涉案房屋的空调，由于孙秀阻止导致无法搬走。可见妙曼公司并非自愿将空调留置在涉案房屋内，不能视为妙曼公司放弃对空调的权利，故孙秀关于不同意妙曼公司撤走空调的抗辩与《房产租赁合同》第十三条约定不符，一审法院不予采纳。妙曼公司主张孙秀返还4台空调，合理合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年7月30日作出如下判决：一、妙曼公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙秀支付2017年1月25日至2017年6月8日的租金81000元。二、妙曼公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙秀支付滞纳金【每月（当月25日至次月24日）所欠租金的滞纳金从当月26日起以当月欠付的租金（其中2017年1月25日至2017年5月24日每月租金为18000元，2017年5月25日至2017年6月8日的租金为9000元）为基数按每日百分之一的标准计至付清当月租金之日止，滞纳金总额以欠付的租金本金81000元为限】。三、孙秀已收的保证金36000元不予退还给妙曼公司。四、妙曼公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙秀赔偿恢复原状费用200000元。五、妙曼公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙秀赔偿公证费2000元。六、驳回孙秀的其他诉讼请求。七、孙秀于本判决发生法律效力之日起十日内向妙曼公司返还空调设备四台。八、驳回妙曼公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11924元、保全费4552元，由孙秀负担8364元，妙曼公司负担8112元。反诉案件受理费3067元，由妙曼公司负担2972元，孙秀负担95元本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，孙秀提交一份业主装饰装修资料，拟证明在该份材料中仅有第一页是其本人签名，后面的签名均是他人冒签。张萍和妙曼公司质证认为，当时是将装修图纸等资料递交给物业管理处，由物业管理处通知孙秀签字确认后，才会同意妙曼公司进场装修，但不清楚具体该资料上是否全部是孙秀自己的签名。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点如下：一、妙曼公司应否支付2017年6月9日至2017年7月11日期间的租金及水电管理费；二、妙曼公司应否支付评估费及支付多少恢复原状费用；三、张萍应否承担连带给付责任。关于争议焦点一。虽然孙秀上诉要求张萍、妙曼公司支付从2017年1月25日起至2017年7月11日的租金及水电管理费，但一审已经判令妙曼公司支付涉案房屋从2017年1月25日起至2017年6月8日止的租金，故本二审只需审查妙曼公司应否支付从2017年6月9日至2017年7月11日期间的租金。从本院查明的事实可知，妙曼公司拖欠涉案房屋租金多月，且孙秀于2017年5月下旬到涉案房屋查看时也发现该房屋处于无人使用状态，故为避免损失扩大，孙秀于2017年6月7日发出解除合同通知后应及时收回场地，一审判令妙曼公司支付涉案房屋的租金至其收到解除合同律师函的2017年6月8日，公平合理，本院予以维持。孙秀要求妙曼公司支付涉案房屋的租金至2017年7月11日，理据不足，本院不予支持。因孙秀在一审期间并未主张妙曼公司支付涉案房屋的水电管理费，故本院对其上诉要求妙曼公司支付水电管理费的主张不予审查。关于争议焦点二。孙秀虽提供了广州德高价格评估有限公司出具的《报告书》拟证明涉案房屋恢复原状的费用，但因《报告书》是孙秀单方面委托评估公司出具的报告，且妙曼公司对《报告书》中的诸多内容均有争议，该《报告书》所评估的结果明显过高，故一审法院酌定妙曼公司支付恢复原状费用20万元，属于一审法院自由裁量权范畴，本院予以尊重，不予调整。因是孙秀自行委托评估公司对涉案房屋进行评估，并非本案诉讼发生的必要费用，孙秀要求妙曼公司负担评估费理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。孙秀根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定要求张萍对妙曼公司的给付义务承担连带责任，但孙秀并不能提供充分证据证明张萍与妙曼公司存在账户、财产混同，也不能证明张萍滥用公司法人独立和股东有限责任，逃避债务，严重损害孙秀利益，故本院对孙秀要求张萍承担连带给付责任的主张不予支持。综上所述，孙秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11692元，由孙秀负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年四月二十三日书记员 冯 韵彭诗敏