广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初37561号原告：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地广州市越秀区白云路46、48、50号。法定代表人：萧洁茹，职务主任。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南中路田面村常欢楼二层B16。法定代表人：周海娜。委托诉讼代理人：洪萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌大厦业委会）诉被告深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵少伟、黄嘉慧，被告的委托诉讼代理人洪萍、苏玉鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告一次性支付广州市越秀区白云路48号XXXX房自2016年11月1日至2018年4月30日管理费（按每月84.5平方米×3.6元计，每月304.2元）、水费7.76元、公摊电费193.31元；2.被告向原告支付迟延给付上述管理费、公摊电费、水费的违约金（从2018年4月21日起至被告实际支付之日止，以应付的管理费、水费、及公摊电费总和5676.67元为本金，每日按1%的标准计，违约金总额以5676.67元为限）。事实和理由：广州市越秀区辉煌大厦小区位于广州市越秀区白云路46、48、50号，原告于2016年3月11日取得广州市越秀区人民政府白云街道办事处的备案，正式成立。2016年11月原告正式接管小区，实行业主自治，并根据辉煌大厦第二次业主大会决议二、三，《辉煌大厦紧急自行管理方案》实行业主自行管理。被告从2016年11月至2018年4月拖欠小区管理费，根据管理方案规定，办公室管理费每月每平方米3.6元，所有管理费收取时间按照两个月缴纳一次，每双月20日前支付上月及本月管理费，如业主拖欠业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费金额的1%支付滞纳金；原告有权收取小区所有管理费等费用。被告恶意拖欠管理费的行为已违反辉煌大厦业主大会决议及管理方案，需承担缴纳相关费用及滞纳金的责任，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告诉请。一、原告主体不适格，无权向被告主张物业管理费、水电公摊等费用。根据物权法、物业管理条例等有关规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主管理的组织，业主委员会由业主大会选举产生是业主大会的常设执行机构，是维护全体业主权利的代言人。根据物权法第八十条规定，业主委员会是享受服务的一方，实际提供物业服务的人或企业才享有收取物业费的权利。其次，根据物业管理条例第十五条规定，业主委员会的职责中并没有收取费用的职能，业主委员会作为代表业主的执行机构，其主要的职责是执行与监督。原告要求被告支付物业管理费的行为是既当裁判又当运动员。根据广东省物业管理条例第二条，原告不符合物业服务合同的主体资格，其属于非法人自治，而非业主财产的管理人，没有属于自己的财产，也无法独立承担民事责任，其作为民事主体的资格应当受到一定的限制，仅在法律、司法解释明确规定的前提下才能作为诉讼主体。二、原告没有提供物业管理和服务，无权向我方主张物业服务费和管理费。原告没有提供证据证明其提供了物业管理服务，涉案物业管理区域内实际提供物业管理和服务的企业是广州祈乐源物业管理有限公司，我方也申请追加该公司作为本案的第三人供法院查明事实。三、原告违反辉煌大厦业主大会议事规则第十条第二项规定，未经公开招标即聘用广州祈乐源物业管理有限公司，且该公司违反广东省物业管理条例第四十四条规定，未办理备案手续，故原告主张的物业管理费等标准应当无效。四、原告主张的滞纳金属于违约金的性质，不应该高于实际损失，请求法院应当按照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。经审理查明：被告是越秀区白云路48号XXXX房的业主，房屋建筑面积84.5002平方米，原告是该房屋所在楼宇辉煌大厦依法成立的业主委员会。据已生效的（2016）粤0104民初41939号民事判决书查明，2016年9月8日，原告向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议一》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题：1、是否同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围；2、是否同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务；3、是否同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题1表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围。同日，原告向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议二》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题：1、是否同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围；2、是否同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务；3、是否同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题1表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务。同日，被告向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议三》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题：1、是否同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围；2、是否同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务；3、是否同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题1表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。另查，《辉煌大厦紧急自行管理方案》载明：一、同意立即解聘深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司（以下简称“大众公司”），授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（广州祈乐源物业管理有限公司）协助业主委员会实施辉煌大厦紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区。二、辉煌大厦管理费等规定，具体执行如下：2.办公室管理费为每月每平方米3.6元；……6.居民水费没办理到户之前由业主委员会按实际量收取，每吨为2.88元；7.公共水电分摊按建筑面积分摊计算；……四、授权业主委员会收取小区上述所有管理费、垃圾费、公摊水电费、自用水费及公共收益。五、所有管理费及其他费用收取时间按照每两个缴纳一次，每双月20日前支付上月及本月管理费或其他费用，如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金；八、业主委员会是辉煌大厦全体业主（住宅及非住宅）自治唯一合法管理机构，未经全体业主表决或业主委员会同意，禁止其他业主对小区建筑物及其附属设施进行分割管理或擅自聘请其他单位或个人管理小区公共领域，违反者视为违反管理规约等。再查，被告越翔公司于2018年2月7日向本院提起业主撤销权诉讼，要求撤销本案原告于2016年9月8日作出的业主大会决议二、业主大会决议三。本院于2018年8月6日作出（2018）粤0104民初6311号民事判决书，判决驳回越翔公司的诉讼请求。后被告不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤01民终19149号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，原告陈述其主张的水费为业主自用水费，自来水公司按涉案楼宇的总用水量收取费用，原告先垫付后再向业主收取。业主公摊电费由三部分组成，分别为业主所在楼层的公摊用电费用、1-5层梯间公摊电费分摊至各楼层、总电费的损耗分摊至各层，公摊电费的计算方式为[业主所在楼层的公摊电费+1至5层梯间用电费用÷26层+（每楼层读数总和-总表读数的差额）÷26层]×0.68元/度÷8户。原告为证明其主张，提交了：1.原告自制的欠费明细清单，记载涉案房屋2016年11月至2018年4月的管理费共5475.6元，2016年9月25日至2018年5月10日的公摊电费共193.31元，2016年9月25日至2018年5月10日的水费共7.76元。2.广州市自来水公司向原告出具的用水地址白云路48-50号计费时段为2016年11月至12月、2017年9月至10月、2017年11月至12月、2018年3月至4月水费发票，以及广州市水务局开具的2016年11月至12月、2017年9月至10月、2018年3月至4月的污水费票据;广州供电局有限公司开具的地址白云路48号/梯间2016年11月,2017年1月2日至7月2日，2017年9月2日至2018年5月1日的电费发票若干张。3.2017年3月至2018年5月期间的中国工商银行业务回单以及批扣借方凭证（回单）（2017年9月14日的业务回单为原件，其余均为复印件），记载原告向广州供电局有限公司支付电费的汇款记录。4.《辉煌大厦C栋（水表）抄表卡》，其中记载讼争期间涉案房屋每两月的水表读数，及《C栋每层梯间公共照明用电量记录表》。被告对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，对证据2真实性予以确认，但认为原告未举证说明费用的计算方式，且不能与水电费发票相对应，形成完整的证据链以证明被告实际用水、用电量。证据3中2017年9月14日的业务回单真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，其余证据因无原件无法确认真实性。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为是原告单方制作，被告未签名确认，且原告抄水表及电表时起均不在场，对该证据中记录的水电读数不予确认。本院认为：涉案辉煌大厦小区第二次业主大会决定实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，辉煌大厦小区第二次业主大会的上述决定对被告有约束力。因此，原告有权按照每月每平方米3.6元的标准向被告收取其所有房屋的管理费。从《辉煌大厦紧急自行管理方案》的内容来看，原告聘请广州祈乐源物业管理有限公司协助业主委员会实施紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区，并非聘用广州祈乐源物业管理有限公司为涉案小区的物业管理公司，故被告以对涉案物业管理区域进行物业管理服务的是广州祈乐源物业管理有限公司为由主张原告无权收取管理费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。此外，《辉煌大厦紧急自行管理方案》还授权业主委员会收取小区所有管理费、垃圾费、公摊水电费、自用水费及公共收益。原告为证明被告的用水量及垫付的水费，已向本院提交了相应的证据予以证明，而被告并未提供相反的证据予以推翻。因此，对于原告要求被告支付其主张期间的水费7.76元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的公摊电费，据原告在本案中提供的电费发票等证据显示，无法确认按其所述的公摊电费公式计算出涉案房屋公摊电费的金额，故原告本案中主张的公摊电费，依据不足，本院难以支持。被告逾期至今未支付管理费及水费，应向原告支付迟延支付费用的违约金。考虑到原告并未举证证明其实际损失的数额，被告以原告主张的违约金标准明显过高为由请求予以调整的抗辩意见，本院予以采纳。根据本案的实际情况，本院酌情调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付为宜，且违约金的数额应以不超过被告同期欠付的费用数额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市越翔房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会支付从2016年11月1日起计至2018年4月30日止的物业管理费（按每月每平方米3.6元×84.5002平方米的标准计付）及逾期支付上述费用的违约金（以被告每月实际拖欠的费用总额为基数，自2018年4月21日起计至被告实际付清拖欠的款项之日止，每日参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付，违约金总额以不超过拖欠的费用总额为限）；二、被告深圳市越翔房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会支付2016年11月1日至2018年4月30日水费7.76元及逾期支付上述费用的违约金（以被告拖欠的费用总额为基数，自2018年4月21日起计至被告实际付清拖欠的款项之日止，每日参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计付，违约金总额以不超过拖欠的费用总额为限）；三、驳回原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  陈遂莞人民陪审员  周跃新二〇一九年四月八日法官助理何婧书记员韩俊彦