浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1773号 原告晏燕，女，1969年8月14日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人王**、徐缅子（特别授权），浙江浙经律师事务所律师。 被告杭州莫之高网络科技有限公司，住所地杭州市江干区太平门直街**。 法定代表人姚磊，公司董事长。 委托代理人赵雪梅、王焱（特别授权），北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告晏燕为与被告杭州莫之高网络科技有限公司（以下简称莫之高公司）委托合同纠纷一案，于2019年2月21日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告晏燕及其委托代理王**，被告莫之高公司的法定代表人姚磊及其委托代理人王焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晏燕起诉称：2018年4月23日，原告与被告签订《房屋转让委托代理合同》一份，约定由原告委托被告出售位于杭州市××幢××室房屋，委托最低成交价为270万元。合同约定，如被告未能在2018年12月24日前出售案涉房屋的，则被告除应将案涉房屋室内装修作为违约金向原告赔偿外，还应按委托价格的90%向原告支付售房款，如被告未能如约付款，需另行向原告支付委托总价的10%作为违约金。同时约定，若发生争议，由被告所在地人民法院管辖。合同签订后，原告按约履行合同义务，但被告至今未将案涉房屋出售给第三方，且被告也未按合同约定向被告支付房屋90%的预售款。原告多次上门与被告协商，被告明确拒绝承担违约责任。现为维护原告自身合法权益，提起诉讼，要求判令：1、原、被告之间的委托合同关系解除；2、被告对原告位于杭州市江干区××幢××室房屋的装修归原告所有，同时另行向原告支付违约金27万元；3、被告向原告支付律师费损失5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告莫之高公司辩称：1、房屋已经成功销售，委托代理合同对双方不再具有法律约束力，被告不存在违约。被告通过杭州小宅门房地产经纪有限公司（以下简称小宅门公司）物色到标的房屋的受让方陈梦琪，并与陈梦琪签订了《房屋买卖意向书》，该意向书明确约定，标的房屋的总价款为270万元，且陈梦琪承担全部税费，双方还明确了付款方式、交房期限、意向金支付等内容。陈梦琪按照《房屋买卖意向书》之约定，将意向金支付至小宅门公司指定账户。同日，小宅门公司向陈梦琪开具意向金收据。因此，被告已与陈梦琪于2018年12月23日按照房屋转让最低价签订了《房屋买卖意向书》，陈梦琪也支付了相应的意向金，根据委托合同第1.4条的约定，被告已经成功销售了该标的房屋，履行了义务，原告诉请没有事实和法律依据。2、原告诉请赔偿金额畸高，于理不合，于法无据。第一，原告没有任何损失，被告持续向乙方支付违约金性质的空置补偿金至被告完成委托事项之日累计4万元，该空置补偿金的金额远高于案涉房屋所在小区的月租金。另一方面，被告已经按照委托代理合同约定的条件，物色了房屋意向受让方，价格符合代理合同约定，且该价格至今仍高于案涉房屋所在区域现阶段二手房均价，原告不存在因为委托被告代理导致房屋价格下跌的损失。第二，按合同第3.1条的约定，被告实际可得的报酬为零，即被告因为本委托事项可获得的利益为零，甚至是亏损的。第三，根据合同第6.2条约定，被告支付的空置补偿金及室内装修发生的费用为违约性质，被告已经累计支付了空置补偿金4万元，即原告已实际获得违约金4万元。若原告要求被告承担装修费用的前提下，进一步要求被告支付违约金27万元，被告实际支付的违约金将高达44万元。被告认为，双方签署的合同性质为委托代理合同而不是房屋买卖合同，以房屋总价为基础来计算违约金的约定缺乏合理性，且原告在没有任何损失，被告不存在任何获益的情况下，要求被告承担44万违约金，该违约金畸高。综上，要求驳回原告的全部诉请。 经审理，本案事实认定如下： 2018年4月23日，原告晏燕（甲方）与被告莫之高公司（乙方）签订了《房屋转让委托代理合同》一份，约定：甲方委托乙方代为出售坐落于杭州市××幢××室房屋一套；甲方委托乙方对房屋重新进行设计、装修，甲方委托乙方对装修的工作与进度进行监督、协调，并在施工完成后对工程进行竣工验收。就装修事项，由乙方另行与装修公司签署《装修施工合同》，乙方于签订本合同后正式开展房屋转让委托代理工作；委托期限自2018年4月24日起至房屋成功出售之日止，房屋成功出售的，视为乙方已完成合同项下的委托事项。房屋成功出售是指第三方与乙方签署《购房意向书》或《购房居间协议》并支付购房定金或购房意向金；双方一致同意，案涉房屋转让的总价格不低于270万元；乙方应自交房之日起一次性向甲方支付4个月的空置补偿金16000元，超过4个月，每月空置补偿金增加至6000元，空置补偿金支付到房屋成交之日，且无需退还乙方；乙方为甲方提供房屋转让委托代理服务，有权向甲方收取委托报酬，最终成交价格超过委托价格（“最低价”）部分全部作为委托报酬；乙方出现以下违约情形的，应承担违约责任，乙方已支付空置补偿金、室内装修作为违约金向甲方赔偿。（1）乙方以非法的方式转让标的房屋给甲方造成损失的。（2）乙方未按合同约定转让标的房屋给甲方造成损失的。（3）乙方未按时向甲方支付空置补偿金，逾期15天内，每天向甲方支付逾期罚金500元，超过15天的，视为违约。等等。 上述合同还特别约定：如果乙方未能在2018年12月24日前成功出售该房屋，则乙方按委托价格90%向甲方预付售房款，双方办理相关手续，委托期限顺延，如乙方未能如约付款，则视为乙方违约，乙方须在承担原有违约责任基础之上额外支付甲方该房屋委托总价的10%作为违约金；标的房屋装修费用为2500元每平方米。 2018年4月23日，被告通过姚颖杰向原告支付了16000元的空置补偿金。 2018年4月30日，被告与案外人杭州优宅悠哉建筑装饰工程有限公司签订了《杭州市住宅装饰装修施工合同》，约定对案涉房屋进行装修，工期自2018年4月30日至2018年8月30日，工程总价款17万元。被告于2018年9月4日、2018年11月9日支付装修款共计17万元。 2018年8月31日，被告通过杭州优宅悠哉建筑装饰工程有限公司向原告支付了空置补偿金6000元。 2018年10月31日，被告通过杭州优宅悠哉建筑装饰工程有限公司向原告支付了空置补偿金18000元。 2018年12月23日，被告代原告与案外人陈梦琪以及居间方小宅门公司签订了《房屋买卖意向书》一份，约定案涉房屋转让价格270万元，并约定了于2018年12月25日前向甲方支付意向金5万元，等等。 陈梦琪于2018年12月25日支付了5万元意向金，小宅门公司出具了收据。 另查明，原告为本案诉讼支付了律师费5000元。 以上事实，由原告提交的《房屋转让委托代理合同》、房产证、《委托代理合同》、发票、付款凭证，被告提交的《房屋转让委托代理合同》、《房屋买卖意向书》、境内汇款电子回单、收据、《杭州市住宅装饰装修施工合同》、付款委托、境内汇款电子回单、收条、客户电子回单以及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋转让委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。 关于被告是否违约的问题，根据双方合同约定，被告应在2018年12月24日前成功出售案涉房屋，如被告未能在2018年12月24日前成功出售该房屋，则被告应按委托价格的90%向原告支付预付售房款，双方办理相关手续，委托期限顺延，如被告未能如约付款，则视为被告违约。对于“成功出售房屋”的定义，合同也作了明确约定，成功出售房屋是指第三方与被告签署《购房意向书》或《购房居间协议》并支付购房定金或购房意向金。也就是说，第三方需在2018年12月24日前与被告签署《购房意向书》或《购房居间协议》并支付购房意向金，才能认定被告成功出售了房屋。经审理查明，被告于2018年12月23日与第三方及居间方签订了《房屋买卖意向书》，但第三方于2018年12月25日才支付购房意向金5万元。即，被告未在合同约定的期限内成功出售房屋。现被告也未按合同约定向原告支付委托价款90%的预付售房款，故，被告的行为构成违约。被告辩称其不存在违约行为的抗辩意见，不具有事实及法律依据，本院不予采纳。 关于合同解除问题。根据合同法相关规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。本案原、被告之间系委托合同关系，原告作为委托人可以解除委托合同。若被告认为解除合同给其造成损失，且有归责于原告的事由的，可另行主张权利。 关于装修及违约金问题，被告违约，应承担相应的违约责任。原告主张案涉房屋的装修应归原告所有，该项主张符合合同约定，可予支持。原告还主张被告需再支付违约金27万元。被告辩称违约金过高。考虑到被告已向原告支付了空置补偿金，且案涉房屋现有装修归原告所有的实际情况，本院酌情确定被告还应向原告支付违约金27000元。此外，原告要求被告承担律师费损失的诉请，符合合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百一十条之规定，判决如下： 一、解除原告晏燕与被告杭州莫之高网络科技有限公司于2018年4月23日签订的《房屋转让委托代理合同》； 二、杭州市江干区××幢××室房屋内现有装修归原告晏燕所有，被告杭州莫之高网络科技有限公司支付原告晏燕违约金人民币27000元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州莫之高网络科技有限公司支付原告晏燕律师费损失人民币5000元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告晏燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5425元，减半收取人民币2712.5元，由原告晏燕负担人民币2412.5元，由被告杭州莫之高网络科技有限公司负担人民币300元。财产保全费人民币1045元，由原告晏燕负担人民币705元，由被告杭州莫之高网络科技有限公司负担人民币340元。 原告晏燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州莫之高网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇一九年四月二十八日 法官助理 李晓斐 代书记员 李思佳