江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0381民初6626号 原告(案外人)：刘学武,男,1969年11月27日出生,汉族,住新沂市。 委托诉讼代理人：魏某某，女，1970年8月8日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。 被告(申请执行人)：张燕,女，1973年5月15日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：戈宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。 被告（被申请执行人）：魏建军，男，1966年9月10日出生，汉族，住新沂市。 被告（被申请执行人）：王爱侠，女，1963年4月14日出生，汉族，住新沂市。 原告刘学武与被告张燕、魏建军、王爱侠案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月15日作出（2017)苏0381民初2900号民事判决。被告张燕不服该判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年6月20日作出(2018)苏03民终2750号民事裁定，裁定：一、撤销新沂市人民法院（2017)苏0381民初2900号民事判决；二、本案发回新沂市人民法院重审。本院立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘学武及其委托诉代理人梁伟、魏某某，被告张燕及其委托诉讼代理人戈宜兵到庭参加诉讼；被告魏建军、王爱侠经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘学武向本院提出诉讼请求:判令停止对位于新沂市新安街道公园路四农贸市场某号楼某号房屋的执行。事实和理由:张燕与魏建军民间借贷纠纷一案，经张燕申请，贵院于2016年3月8日作出（2016）苏0381民初1513号民事裁定，查封了登记在魏建军名下的位于新沂市新安街道公园路四农贸市场某号楼某号房屋。本人认为，贵院不应执行涉案房屋，涉案房屋虽登记在魏建军名下，但魏建军已于2010年3月22日将涉案房屋出售给本人，并签订了书面购房协议，本人也于当日付清了全部购房款（有魏建军出具的购房款收据为证）。涉案房屋一直由本人占有使用至今，在房屋出售给本人之前，也是由本人租赁经营使用。签订购房协议时，魏建军与本人约定2010年5月30日前办理过户登记手续，考虑到房屋已经由本人占有使用，故同意了该约定。期间，本人多次催促过户，但魏建军以有事为由推脱，之后，魏建军便离开新沂，无法取得联系，导致涉案房屋至今未能办理过户登记。本人认为，在张燕申请查封之前，本人与魏建军即签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋，且已按约定支付了全部购房款，未办理过户登记手续，本人没有过错。本人是涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋享有阻却执行的权利，故提起本案诉讼，请求判如所请。 张燕辩称，刘学武对涉案房屋享有的权利不足以阻却法院的强制执行，请求法院驳回刘学武的诉讼请求，继续执行，理由如下。首先，刘学武与魏建军之间签订的《购房协议》为无效合同：1.涉案房屋为魏建军与王爱侠的夫妻共同财产，魏建军无权处分，转让行为无效。2.涉案房屋2002年市值15万元，2010年市值40万元，涉案房屋在2010年转让时仅为15万元，严重低于市场价格，刘学武不是善意买受人，刘学武与魏建军系恶意串通损害第三人利益；魏建军目前尚欠付巨额债务，其低价转让存在恶意，侵害了包括张燕在内全部债权人利益。3.刘学武在听证程序笔录第3页陈述“涉案房屋当时也没有任何纠纷，房产局也没有任何查封手续”与事实不符，自2009年9月29日至2011年3月24日，涉案房屋一直处于被查封状态；刘学武在原审庭审笔录第7页中又陈述“2010年3月22日签订购房协议时原告并不知道涉案房屋是否被查封”；刘学武如作为正常的购房人不会不谨慎审查魏建军的房产证原件、魏建军有无处分权、涉案房屋是否有查封、抵押等情形，现刘学武均未有上述行为且涉案房屋系严重低于市场价出售，故刘学武明显存在恶意，涉案购房协议无效。4.涉案房屋被出售时处于法院查封状态，故涉案房屋买卖因违反《房地产管理法》查封的房屋不得转让这一法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《合同法》的规定，无效的合同自始没有法律效力。此外，新沂法院已经生效的（2013）新民监字第005号民事裁定书已经依法认定了魏建军和陈宏生在法院查封期间签订的购房协议是无效合同，且该案也存在两次查封之间有未续封状态，与本案案情一样，而陈宏生购房协议上有魏建军、王爱侠俩人共同签字，房产证也交付了，故根据同案同判的原则，本案更应该依法认定刘学武和魏建军之间买卖合同无效。 其次，刘学武无法证明其已支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。刘学武仅提供其妻子魏某某的10万元取款凭证，不能证明10万元是用于支付涉案房款，其主张购房款系现金交付，但其在没有看到涉案房屋房产证的情况下，声称其是一次性把15万元购房款用现金交付给魏建军，更不符合房屋买卖的交易习惯，且该15万元明显严重低于当时的市场价格。刘学武没有其他证据证明其存在支付的事实，故不能证明其已经支付全部价款。 再次，刘学武对涉案房屋未办理过户存在严重过错：1.根据刘学武在听证程序笔录第4页陈述可知“2010年案外人咨询相关的法律工作人员，当时的法律解释明确规定…”刘学武具有较高的法律意识，且有获取法律帮助的渠道。同时，能够归责于买受人的原因之一是对他人权利障碍的忽略，即不动产上设定有其他人的抵押登记等权利的，买受人没有履行合理注意义务的具有过错。刘学武的购房协议是在被法院查封期间签订的，依法属于法律明文禁止的行为，刘学武没有履行合理的注意义务，依法应认定是刘学武具有明显过错。同时，刘学武存在消极不行使登记权利，刘学武明知魏建军在新沂欠外债太多，任由自身财产长期存在风险，刘学武长期怠于行使权利，本人具有明显过错。2.根据合同约定，刘学武应要求魏建军办理物权变更登记，但自2010年至2016年期间，无任何证据证明刘学武向魏建军主张过权利。而在此期间，新沂法院审理了魏建军涉诉的大量案件，其中有魏建军本人出庭或委托代理人出庭。且在此期间，魏建军在新沂市不仅有大量民间借贷行为，还在经营钢材生意，刘学武完全有条件向魏建军主张权利。不能以个别案件是公告送达就认定魏建军下落不明。所以，刘学武想要找到魏建军是十分容易的，其怠于行使权利，主观过错十分明显。3.刘学武称因魏建军不配合的原因导致未过户登记的理由不能成立，刘学武完全可以通过提起诉讼行使登记请求权并通过法院强制执行来完成产权变更登记。因此，在长达6年的时间里，刘学武具备办理涉案房屋产权变更登记手续但未办理，主观上存在过错。 魏建军、王爱侠未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：魏建军与王爱侠于1984年11月21日登记结婚，涉案位于新沂市新安街道公园路四农贸市场某号楼某号房屋由魏建军于2002年9月12日以138234.6元购买，并由魏建军于2002年9月28日将房屋所有权证登记在其名下，建筑面积43.73平方米，但相关土地使用权证一直未有办理。 2009年9月29日，山东省临沂市河东区人民法院依案外人彭某某申请查封涉案房屋；2011年3月24日，该院又依彭某某申请对该房屋予以解封。2011年3月28日，本院依尹某某申请查封涉案房屋，查封期限为二年，查封期限届满后，尹某某未申请续行查封。2016年3月7日，本院受理张燕与魏建军、王爱侠民间借贷纠纷一案，同年3月8日，本院依张燕申请作出(2016)苏0381民初1513号民事裁定，查封涉案房屋；2016年10月21日，本院作出(2016)苏0381民初1513号民事判决，判令魏建军、王爱侠于判决生效之日起十日内共同偿还张燕借款本金20万元，案件受理费、保全费合计5820元，由魏建军、王爱侠共同负担；因魏建军、王爱侠未履行判决书确定的义务，张燕遂向本院申请执行。 又查明，涉案房屋在2002年，魏建军购买前即由刘学武租赁使用。2010年3月22日，刘学武与魏建军签订购房协议，约定刘学武出资15万元购买涉案房屋；卖方保证其他人没有关于此房之纠纷；购房时，卖方须向买方提供土地证、房产证，买方过户时，卖方提供有关证件，协助办理相关手续；卖方保证2010年5月30号前，在两个月之内把房屋产权过户给买方，并无偿协助办理房屋过户手续；如买卖双方任何一方反悔，将按市场价格10倍赔偿。上述购房协议签订后，涉案房屋亦一直由刘学武占有使用至今。但2010年6月5日，魏建军又将涉案房屋房产证原件交付给张燕以抵押借款，并在借条上注明“用于房屋抵压某号青年路公园”。 此外，本院查封涉案房屋后，刘学武对本院查封涉案房屋的行为提出复议，本院复查后于2016年7月17日作出(2016)苏0381民初1513号驳回复议申请通知书，认为涉案房屋登记在魏建军名下，法院的查封行为符合法律规定，驳回刘学武的复议请求。刘学武于2017年3月28日向本院提出书面异议，要求撤销（2016）苏0381民初1513号民事裁定，解除对涉案房屋的查封。本院经审查，于2017年4月11日作出（2017）苏0381执异33号执行裁定，驳回刘学武的异议。刘学武不服，于法定期限内提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘学武主张其作为买受人对涉案房屋享有权利并提出异议以及要求排除执行需同时符合以上四项条件。 关于刘学武与魏建军之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。本院认为，虽然刘学武与魏建军在签订《购房协议》时涉案房屋处于被法院查封状态，但在涉案房屋被解除查封及查封期限届满后，刘学武与魏建军仍继续履行涉案《购房协议》所约定的部分权利义务，且涉案房屋禁止转让的情形已经消灭，导致合同无效的事由也已经消除，故刘学武与魏建军就涉案房屋订立的合同应认定为有效合同。 关于刘学武是否已支付了全部价款问题。本院认为，买受人支付价款，出卖人出具收条作为付款凭证，符合交易习惯。且在本案中，刘学武提供了银行储蓄存单、个人业务历史明细查询单等证据相互印证，因此，应当认定刘学武已付清全部价款。 关于刘学武对未办理涉案房屋所有权转移登记是否有过错问题。本院认为，买受人订立房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权，故在具备办理过户登记条件的情况下，买受人应当在合理期限内主张办理房屋所有权转移登记。如买受人未履行其应尽到的义务，导致未能办理所有权转移登记，应认定为可归责于买受人的原因。本案中，首先，涉案房屋在刘学武与魏建军签订《购房协议》时，已被山东省临沂市河东区人民法院于2009年9月29日查封，且处于查封期间。刘学武作为房屋买受人，应对涉案房屋是否存在其他权利限制给予足够的重视，但其并未尽到合理注意义务，应对此后房屋不能办理过户登记承担相应责任。其次，刘学武与魏建军签订涉案房屋买卖协议时已明确约定，魏建军应于2010年5月30日前将房屋产权过户给刘学武。但刘学武未能提供充分证据证明，其在该约定过户时间截至后至本院依张燕申请查封涉案房屋前的近六年时间里，一直主张办理涉案房屋所有权转移登记，故刘学武主观上，明显具有怠于行使权利的过错。此外，即便涉案房屋在先期因被其他案外人申请查封而无法办理过户登记、自2015年3月起因未办理土地使用权证而无法办理过户登记；但在2011年3月24日至2011年3月28日涉案房屋被解除查封期间及2013年3月28日至2015年2月28日涉案房屋查封期限届满、具备办理所有权转移登记条件的近两年时间里，刘学武亦因其在购房时、约定过户时间截至后，均未尽到合理注意义务，而无从知晓上述查封解除及期限届满情况，导致其不能在上述合理时间内积极行使相关权利、办理过户登记手续。故应认定刘学武对涉案房屋未办理过户登记存有过错，其对涉案房产不享有物权期待权及足以排除强制执行的民事权益，对刘学武要求停止执行涉案房产的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回刘学武的诉讼请求。 案件受理费3300元，由刘学武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 王 丹 人民陪审员 曹 忠 人民陪审员 杨明生 二〇一九年四月十五日 书 记 员 王樱诺