四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初4336号 原告：高正，男，1983年6月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告:陈小林,女,汉族,1987年1月17日出生,住四川省。 二原告共同委托诉讼代理人：杨睿，四川风行律师事务所律师。 被告：吴明钊，男，1987年5月6日出生，汉族，住四川省开江县。 原告高正、陈小林与被告吴明钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高正及其与原告陈小林的共同委托诉讼代理人杨睿、被告吴明钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高正、陈小林向本院提出诉讼请求：1.吴明钊继续履行《成都市存量房买卖合同》立即办理位于成都市高新区房屋的不动产过户等手续；2.吴明钊支付违约金8.5万元，并承担房屋交割前所产生的物业及相关费用（物管费2358.70元）。事实和理由：2017年7月24日，原、被告签订了《成都市存量房买卖合同》，约定吴明钊将其位于成都市高新区房屋出售给高正、陈小林，价款合计42.5万元，该合同还约定，吴明钊自行办理取得该房屋的所有权证，并在取得不定产权证三个工作日内向银行递交提前还款申请，且自行办理完毕房屋抵押的解除手续，原、被告应当在贷款审核通过七个工作日内办理房屋过户手续。合同签订后，高正于2017年7月24日支付了购房定金2万元，于2017年7月28日支付了首付款11万元，于2017年10月11日再次支付了购房款2.5万元，但吴明钊并未按照合同约定取得房屋产权证。吴明钊的行为已构成违约，给高正、陈小林造成了重大损失，高正、陈小林为此提起诉讼。 吴明钊辩称，1、原、被告双方于2017年12月份已经在协商解除合同，只是对于赔付金额没有协商一致，案涉房屋买卖合同不存在继续履行问题；2、对于违约责任问题，双方签订的合同约定吴明钊违约双倍返还定金，故吴明钊同意赔付高正2万元；3、关于办理房屋产权问题，双方签订的合同没有明确约定什么时间内取得产权，也没有明确约定过户时间；4、吴明钊在2017年10月一直在配合办理产权证，但由于开发商的原因产权证一直没有办理下来，现产权证何时能够办下来也不能确定，双方已经协商过如何解除合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行质证。对于当事人提交的《成都存量房买卖合同》、公证书；定金收条、收据、转账凭证；房屋信息查询记录、商品房买卖合同；缴纳物业费的收据，具备真实性、合法性，与本案待证事实具备关联性，本院予以采信。 本院结合当事人的举证、质证情况，并结合当事人在庭审中的陈述，确认如下事实：2017年7月24日，吴明钊作为甲方与高正作为乙方签订《成都存量房买卖合同》，约定甲方将其位于成都市高新区房屋（该房屋建筑面积74.42平方米，用途为公寓，合同备案号：1772636）出售给乙方，价款合计42.5万元，乙方在签订合同之日支付甲方购房定金20000元，首付款11万元在办理房屋买卖合同公证之日支付甲方，尾款295000元由乙方以银行贷款的方式支付；该合同还约定，甲方通过开发商自行办理取得该房屋的所有权证，因此产生的一切费用由甲方自行承担；甲方自行办理完毕案涉房屋的解除抵押登记手续，确保产权清晰可以过户，甲方须于取得产权证三个工作日内向银行递交提前还款申请并按银行规定的时间还款；甲、乙双方应当在贷款审核通过七个工作日内前往房产交易中心办理房屋过户手续，于取得新产权证办完抵押后办理房屋交割手续，甲方自行承担该房屋交割前所产生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费等，该物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方承担；该合同还约定，甲、乙双方任何一方未按合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方书面通知违约方后为违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除合同，违约方向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。同日，高正向吴明钊支付了购房定金2万元。 2017年7月28日，吴明钊与高正、陈小林（高正之妻）就购买上述房屋签订了《预约合同》，同日，高正向吴明钊支付了首付款11万元。2017年10月11日，高正向吴明钊支付了购房款2.5万元，吴明钊向高正交付了案涉房屋，高正对案涉房屋进行装修，并入住该房屋。高正于2018年1月25日缴纳了2016年11月至2018年1月的代收生活垃圾处理费120元，水费117.70元、2016年11月至2018年1月期间的物业费2121元。 截至本案法庭辩论终结之日，吴明钊尚未办理案涉房屋的产权证。吴明钊当庭陈述，案涉房屋同小区部分业主已经办理产权证。另外，吴明钊与案涉房屋开发商成都晨明置业有限公司之间就商品房买卖合同纠纷处于另案诉讼过程中。 本院认为，高正与吴明钊签订的《成都存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，吴明钊出售尚未取得产权证的房屋也不违反法律的强制性规定，该合同应属有效，双方当事人应当按照协议、合同履行。吴明钊抗辩的与高正已经解除合同，但其提交的证据不足以证明双方就解除合同已经达成合意且对赔偿损失为题达成一致意见，故本院不采纳该抗辩理由，案涉《成都存量房买卖合同》可以继续履行。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以及第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。按照合同约定，吴明钊应当自行通过案涉房屋的开发商办理案涉房屋的产权证，然后于取得产权证三个工作日内向贷款银行递交提前还款申请并按银行规定的时间还款，双方于贷款审核通过后七个工作日内办理上述房屋的过户手续，现高正诉请吴明钊办理案涉房屋的过户手续，须先由吴明钊办理完案涉房屋的产权登记和解除案涉房屋的抵押登记手续，但截至本案法庭辩论终结之日，吴明钊尚未办理案涉房屋的产权证，故高正的该项诉讼请求，因条件尚不成就，本院不予支持。结合吴明钊的陈述，案涉房屋小区部分业主已经取得房屋产权证，即吴明钊办理案涉房屋产权证不存在障碍，吴明钊应当在合理期限内办理完案涉房屋的产权证，但吴明钊从2017年7月签订房屋买卖合同到本案法庭辩论终结之日未办理房屋产权证，已经超过合理期限，构成违约，应当承担违约责任。吴明钊因与案涉房屋开发商成都晨明置业有限公司之间就商品房买卖合同纠纷处于另案诉讼过程中，不属于其免责事由。 按照合同约定，吴明钊未按合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，应向高正支付每日该房屋总价千分之五的违约金，现高正主张违约金85000元，吴明钊请求调低违约金，本院结合吴明钊的过错程度，高正已经实际占有案涉房屋损失较小的事实，酌情确定违约金20000元。另外，按照合同约定，吴明钊应当承担案涉房屋交付给高正前的物业管理费等费用，高正代为缴纳了该费用，吴明钊应当支付给高正。具体费用为垃圾处理费，每月8元，从2016年11月至2017年10月11日，合计90.84元；物业服务费，每月141.40元，从2016年11月至2017年10月11日，合计1605.57元，合计1696.41元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吴明钊于本判决生效后十日内支付高正违约金20000元； 二、吴明钊于本判决生生效后十日内支付高正代付的物业管理费、代收垃圾处理费合计1696.41元； 二、驳回高正、吴明钊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3838元，财产保全费2645元，合计6483元，由吴明钊负担1483元，高正、陈小林负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年四月十七日 书记员  刘苡辰