广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初542号原告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，董事长。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉婷，广东中元（中山）律师事务所实习律师。被告：中山得利涞食品有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区民康东路A栋厂房一、二层，统一社会信用代码91442000068502787N。法定代表人：尹亚芳。委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所实习律师。原告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设公司）与被告中山得利涞食品有限公司（以下得利涞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设公司的委托诉讼代理人田念、陈婉婷，被告得利涞公司的委托诉讼代理人吴健祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签署的厂房租赁合同书以及补充协议之一解除；2.被告交纳的租赁保证金60000元不予退还，被告即时向原告退还租赁物即位于中山火炬开发区民康东路的A东厂房一层、二层房地产；3.被告即时清偿自2018年8月1日至实际退还租赁物日止租金（暂计至2018年12月31日，租金为154063.5元）、逾期支付利息（利息自实际拖欠之日起算以实际拖欠金额为基数，按中国银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止）；4.被告即时清偿自2018年8月1日实际退还租赁物日止管理费及逾期支付利息（利息自实际拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；5.被告即时清偿自2018年6月1日起至实际退还租赁物日止电费、水费及拖欠水电费用产生利息（自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实与理由：2013年2月6日，原告与韩建伟签订厂房租赁合同，约定原告将位于中山火炬开发区××栋厂房一层、二层出租给韩建伟使用；每月租金为34524元（含租金及管理费税）；水电费由原告代付，韩建伟在每月5号前根据原告提供的水电发票向原告缴纳；韩建伟逾期支付租金，应按日千分之五向甲方支付滞纳金；若韩建伟欠缴租金超过两个月，原告有权提前解除本合同。2013年5月15日，应韩建伟及被告要求，原告与被告（更名前为美康福食品有限公司）签订补充协议之一，协议约定涉案物业承租方由韩建伟变更为被告，被告承接原租赁合同承租方的全部权利、义务。2016年8月12日，被告公司名称变更为“中山得利涞食品有限公司”。但自2018年8月，被告开始拖欠租金、物业管理费用及水电费用，经原告多次催促后仍未清偿。综上，原告认为，被告拖欠租金、物业管理费及迟延缴纳水电费的行为已经构成严重违约，给原告的合法权益造成严重侵害。因此，原告现特根据民事诉讼法相关规定向法院起诉，诚请法院查明事实，作出公正判决。原告建发公司提供的证据有：1.企业信用信息公示报告、核准变更登记通知书；2.厂房租赁合同、补充协议之一；3.关于尽快缴清租金欠款的告知函；4.关于解除合同的函；5.租金欠息表、物业管理费欠息表。被告得利涞公司辩称，一、本案的租赁合同已经在2018年10月31日被建设公司单方通知解除，因此，原告的第一项诉求没有事实和法律依据。得利涞公司投入巨资在火炬开发区租赁厂房、开办企业，但经营环境发生巨变，得利涞公司无法正常经营，于是在2017年年中停业。这一情况，建设公司及其负责人非常清楚。经过双方协商，建设公司允许得利涞公司寻找适当投资人接手该项目，但没有书面明确这个阶段免交租金。得利涞公司一直没有寻找到合适的投资人，于是，在2018年10月8日收到告知函，在2018年11月1日收到关于解除合同的通知书，明确在2018年11月1日解除合同，因此，双方的合同在2018年11月1日就由建设公司单方解除；二、原告没收60000元保证金依法无据，也没有书面约定。建设公司是依据合同的第13条第一款的约定单方与得利涞公司解除合同，但该条没有任何一点表述是可以没收保证金的；三、本案场地没有交还导致的损失是由建设公司造成的，对于损失扩大的责任应该由建设公司自己承担，而不应由得利涞公司承担。合同的第13条第一款非常明确，建设公司单方解除合同，并可以采取留置财产措施，正是由于建设公司的留置行为，导致得利涞公司不能将自己的设施设备搬离租赁场地，造成价值贬损，更导致房屋租金额损失的扩大；四、租金、管理费应由2018年8月1日计算到2018年10月31日，但不能计算逾期支付利息。基于对建设公司的信任，双方协商过程没有通过有形的方式固定，也考虑到双方的立场和利益，得利涞公司在其非常困难的情况下，也将2018年8月1日前的租金结清。本案双方只是对滞纳金有约定，但滞纳金不等同于逾期支付利息，因此，双方对逾期支付利息没有约定；五、原告关于水费、电费的主张不合理，也没有任何证据支持。得利涞公司在2017年年中就停业，不可能在2018年产生水电费，那么，诉求77904元电费及365.82元水费如何得来，建设公司应举证证明和说明；六、建议法院审查涉案房产的报建及产权证明，因为这牵涉到本案合同效力的问题。得利涞公司从来没有见过涉案房产的报建及产权证明，建设公司也从来没有提供过该些材料。得利涞公司曾经向政府申报项目要求建设公司协助提供，但建设公司没有提供，这其实也是导致得利涞公司经营困难的一个因素之一。因此，本案合同的效力是本案首先要解决的关键问题。被告得利涞公司就其辩解向法院提交的证据主要有：1.律师函；2.EMS快递单；3.律师函送达时间。本院经审理认定事实如下：2013年2月6日，出租方（甲方）建设公司与承租方（乙方）韩建伟签订厂房租赁合同，合同约定：甲方将位于中山火炬开发区××栋厂房租赁于乙方使用，租赁物面积为3288平方米，租赁期限为6年，即从2013年3月1日起至2019年2月28日止，厂房每2年按月租金递增5%，租赁保证金为60000元，保证金不计付利息；厂房物业管理费每月每平方米为2元，A栋厂房的租金为每月34524元（含租金及管理费税）；租赁期内，所有水电等费用均由乙方承担，乙方的水、电费由甲方先代乙方交付，后再在每月5号前由甲方按乙方上月发生量计算；乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金。滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于承租方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知承租方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，可将留置的财产申请拍卖用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。合同还约定了其他事项。2013年5月15日，建设公司与美康福食品有限公司签订补充协议之一，双方就2013年2月6日签订的厂房租赁合同的承租方主体变更作补充约定：承租方由韩建伟变更为美康福食品有限公司；美康福食品有限公司具有替代原承租主体履行原合同及协议权利义务的主体资格；付款方式变更为从2013年7月1日由中山美福食品有限公司每月5号前直接支付租金给建设公司。2018年10月8日，建设公司向得利涞公司发出告知函，催促得利涞公司缴清租金及水、电费欠款，告知函载明：租金自2013年7月1日起开始计收，每月租金现递增为37788.7元，得利涞公司自2018年8月1日至2018年9月30日止，共拖欠2个月租金合计75577.4元。告知函有建设公司盖章以及得利涞公司员工书写的“已收原件”字样及签名。2018年11月1日，建设公司向得利涞公司发出解除合同的通知函，通知函载明：得利涞公司自2018年8月1日至2018年10月31日止，共拖欠建设公司3个月租金合计113366.1元，且经多次催缴尚未付清，现建设公司将根据厂房租赁合同书的约定，正式提出解除本合同，按合同约定没收保证金，并请得利涞公司于2018年11月30日前缴清欠款，返还物业。因建设公司与得利涞公司协商未果，建设公司遂于2019年1月4日诉至法院，主张上述实体权利。另查明，中山美康福食品有限公司于2016年8月12日经中山市工商行政管理局核准变更登记，变更企业名称为得利涞公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、厂房租赁合同书的效力问题；二、租金、占有使用费的计算问题；三、建设公司主张的管理费、水电费应否支持？关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，建设公司在法庭辩论终结前未提交案涉租赁物的报建手续或建设工程规划许可证，亦未提交其他证据予以佐证，根据前述法律规定，故本院认定建设公司与韩建伟于2013年2月6日签订的厂房租赁合同书应认定为无效。因无效合同自始无效，建设公司与得利涞公司与2013年5月15日根据厂房租赁合同书所作出的补充协议亦自始无效。建设公司主张解除无效的厂房租赁合同书、补充协议于法无据，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，虽然案涉厂房租赁合同书、补充协议无效，但是建设公司已将案涉租赁物交付给得利涞公司，得利涞公司亦承租并实际占有使用案涉租赁物至今。因此得利涞公司应参照厂房租赁合同书约定的租金标准，向建设公司支付至返还租赁物之日止的占有使用费。其中，得利涞公司已交纳租金至2018年7月，故得利涞公司应向建设公司支付占有使用费为自2018年8月1日起至实际返还案涉租赁物之日止的占有使用费，建设公司主张每月的占有使用费标准为30812.7元符合约定，本院予以确认；承前所述，案涉厂房租赁合同书无效，故建设公司主张得利涞公司按照合同约定的滞纳金标准计算滞纳金，于法无据，本院不予支持；关于建设公司主张的租赁保证金60000元不予退还及得利涞公司退还案涉租赁物的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据前述规定，得利涞公司应向建设公司返还案涉租赁物即位于中山火炬开发区××栋厂房一层、二层。而建设公司在本案中依据无效合同取得的租赁保证金60000元，依法应予以返还，建设公司主张租赁保证金不予退还无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点三。建设公司主张得利涞公司清偿自2018年8月1日起至实际退还租赁物止管理费，虽然案涉厂房租赁合同书、补充协议无效，但是建设公司已将案涉租赁物交付给得利涞公司，得利涞公司亦承租并实际占有使用案涉租赁物至今。建设公司主张按照合同约定每月6576元的标准计算管理费，于法有据，本院予以支持，因双方未对逾期交纳管理费支付利息进行约定，建设公司主张得利涞公司自拖欠之日起支付逾期付款利息无事实依据，本院不予支持；关于建设公司主张的水电费及拖欠支付水电费产生的利息损失，因建设公司对此未提出相应的证据证明水电费的具体产生情况，应承担举证不能的法律后果，故本院对建设公司的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告中山得利涞食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于中山火炬开发区民康东路的A栋厂房一层、二层租赁物返还给原告中山火炬开发区建设发展有限公司；二、被告中山得利涞食品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付计算至租赁物返还之日止的占有使用费（按照每月租金30812.7元标准，自2018年8月1日起计算至租赁物返还之日止）；三、被告中山得利涞食品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付计算至租赁物返还之日止的管理费（按照每月6576元标准，自2018年8月1日起计算至租赁物返还之日止）；四、驳回原告中山火炬开发区建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5417元，减半收取2709元，诉讼保全费1892元，合计4601元（原告中山火炬开发区建设发展有限公司已预交）,由原告中山火炬开发区建设发展有限公司负担1167元、被告中山得利涞食品有限公司负担3434元（该款被告中山得利涞食品有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告中山火炬开发区建设发展有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一九年四月三十日书记员  粟昭林陈颖琳