广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2425号原告：深圳市某某物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区龙华街道办。法定代表人：章某，执行董事。委托诉讼代理人：黄某某，女，系公司员工。委托诉讼代理人：雷某某，女，系公司员工。被告：王某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。原告深圳市某某物业管理有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷某某到庭参加了诉讼，被告王某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的十二橡树庄园（一期）J组团J4号楼复式XX号房产物业管理费24933.元（人民币，下同）和违约金5705.3元；2.被告支付拖欠的十二橡树庄园（一期）J组团J4号楼复式XX号房产水费87.36元，以上1-2项款项合计30726.6元（暂计至2018年11月5日），具体金额以被告实际缴清之日产生的费用为准；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。被告王某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理查明，原告为一家具有三级资质的物业服务企业,被告王某系十二橡树庄园（一期）J组团J4号楼复式XX号房产的业主，该房产的建筑面积为226.45平方米。2008年12月24日，案外人深圳市某某股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《十二橡树庄园前期物业服务合同》，聘请原告为十二橡树庄园小区临时物业服务企业，合同期五年，自2009年12月30日至2014年12月29日止，委托原告对十二橡树庄园提供前期物业管理服务，包括1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、内墙面、楼梯间、商场公共通道、商场出入口、设备机房）的运行维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、垃圾通道、共用照明、共用弱电系统、供配电系统、通讯线路、供气线路、消防设施设备、电梯等）的维修、养护和管理；3.本物业规划红线范围内的公用设施、设备、公共场所（包括地面铺装、公共绿地、道路、路灯、水池、水景、泳池、球场、花木、建筑小品、构筑物、地下管网、垂直电梯和共用设施设备使用的房屋等凡属于甲方新建的设施设备）的维修、养护和管理；4.本物业区域内公共绿化的养护和管理；5.房屋共用部位、相关场地和本物业公共区域内地面清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6.本物业区域内公共秩序维护、安全防范等事项的管理，并配合、协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；7.房屋装饰装修管理服务；8.本物业区域内的交通秩序与车辆管理；9.物业档案资料管理；10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同约定，物业服务费由业主按房产的建筑面积交纳，住宅多层（联排别墅）为5.2元/月/平方米，业主应于入伙之日起交纳物业服务费用。业主或物业使用人应在每月5日前交纳管理服务费和本体维修基金及上月水电费的义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费、水电费、本体维修基金的，应按逾期每日收取千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同终止后，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交业主委员会或甲方委托的物业管理公司。合同另约定了其他相关事项。原告主张涉案物业于2009年12月30日开始交付给被告王某使用，被告王某每月应交纳的物业管理服务费为1177.54元（226.45平方米×5.2元/月/平方米）。庭审时，原告主张因涉案小区于2018年12月1日才由新的物业管理公司接管，合同到期后直至新物业公司接管前，仍由原告进行管理，原告明确本案中其主张的是2013年1月至2014年11月期间的物业管理服务费24933.94元，根据临时管理规约约定，业主欠缴物业管理费等相关费用的，应按日千分之三的标准计收违约金，由于该约定过高，故原告自行将违约金标准下调为日万分之六，即被告应支付原告违约金12012.4元。被告认可拖欠上述期间的物业管理费未交，但辩称系因原告在管理期间不作为，导致楼上邻居违规装修，引发一系列问题未解决处理才拒交，被告一直拒交相关费用，双方因而成讼。以上事实，有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《十二橡树庄园前期物业服务合同》、《十二橡树庄园收楼意见书》等证据材料及原告的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，原告与涉案物业开发商在平等自愿、协商一致基础上签订的《十二橡树庄园前期物业服务合同》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。原告按约对涉案物业进行了物业管理，业主和相关建筑的使用权人亦应按约向原告支付物业管理服务费。《十二橡树庄园前期物业服务合同》到期以后，原告虽未与被告签订物业服务合同，也未与十二橡树庄园业主委员会签订物业服务合同，但根据法律相关规定，临时物业服务合同到期后，小区业主委员会既未与物业服务企业续签合同，也未要求其退出物业服务区域，仍由该物业服务企业为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定标准，支付合同到期后继续服务期间的物业服务费的，可予支持。因此，本案双方已形成事实上的物业服务关系，原告主张要求被告支付2013年1月至2014年11月期间的物业管理费24933.94元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。《十二橡树庄园前期物业服务合同》约定物业管理服务费和本体维修基金的交纳时间应在每月5日前交纳。原告主张按照日万分之六的标准计算违约金，本院认为，按该标准计算的违约金数额明显超过迟延支付物业管理服务费给原告造成的损失，故本院酌定被告应按年利率6%的标准计算，从逾期交付之日起计至款项付清之日止。原告主张要求被告支付拖欠的涉案房产的水费87.36元，未提供充分证据予以证明，本院对此不予支持。被告王某经本院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，未提供证据，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利的法律后果。综上所述，依照，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《深圳市经济特区物业管理条例》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告王某于本判决生效后十日内支付原告深圳市某某物业管理有限公司物业管理服务费24933.94元；二、被告王某于本判决生效后十日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付拖欠物业管理服务费的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，拖欠2013年1月的物业管理费205.6元的违约金，从2013年1月6日起计至款项付清之日止；拖欠2013年2月的物业管理费1177.54元的违约金，从2013年2月6日起计至款项付清之日止，依次类推计算直至2014年11月的物业管理费1177.54元的违约金，从2014年11月6日起计算利息直至款项付清之日止）；三、驳回原告深圳市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，减半收取284元（原告已预交），由原告深圳市某某物业管理有限公司负担27元，被告王某负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李琼玲二〇一九年四月十一日书记员  张淑惠