广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1736号上诉人（原审原告）：石雨鑫，女，2000年8月27日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王勃，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝晖，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘彦彤（曾用名刘晓红），女，1972年6月17日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：廖志锋，广东绿儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温水梅，女，1986年11月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。原审第三人：广州市智富房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街开园中路22号首层。法定代表人：潘旭辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖澄，该公司员工。委托诉讼代理人：王梓陵，该公司员工。上诉人石雨鑫因与被上诉人刘彦彤、温水梅、原审第三人广州市智富房地产代理有限公司（以下简称智富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人石雨鑫上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》无效；3.判决温水梅支付广州市增城区××城街××大道××房（以下简称案涉房屋）的占用费(占用费按3000元／月，自2015年1月1日计至房屋返还之日止)；4.案件受理费由刘彦彤、温水梅承担。事实与理由：（一）刘彦彤罔顾石雨鑫的财产权益，处分案涉房屋，与温水梅签订《房屋买卖合同》，违反了法律法规强制性规定，案涉《房屋买卖合同》无效。案涉房屋是石雨鑫父亲石伯存的遗产，案涉房屋发生继承时，石伯存的父母为了尽可能保障孙女石雨鑫的财产权益，放弃案涉房屋继承权，将其享有的继承份额全部转由石雨鑫继承。而刘彦彤没有考虑到老人的良苦用心，也没有履行保护被监护人合法权益的职责，继承案涉房屋后便将房屋出售。刘彦彤处分案涉房屋时，石雨鑫仅14岁，是未成年人。案涉房屋属于未成年人的财产，根据民法通则第18条第1款的规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”刘彦彤处分案涉房屋，不仅仅是无权处分，更是违反上述法律法规强制性规定，根据合同法第52条的规定，刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》无效，温水梅对案涉房屋的占有不受法律保护，应向石雨鑫返还房屋，并支付房屋占用费。（二）温水梅明知刘彦彤没有处分权，案涉房屋存在无法过户的风险，仍与刘彦彤签订案涉房屋买卖合同，不适用善意取得，温水梅占有房屋不受法律保护。案涉《房屋买卖合同》是以石伯存、刘彦彤的名义签订，合同必须经双方主体签字后方能成立并生效。而案涉房屋登记在石伯存名下，却缺少石伯存的签字，该《房屋买卖合同》缺乏主体要件，不能生效。对于房屋产权登记情况以及石伯存、刘彦彤的夫妻关系，温水梅在订立合同时是清楚的。智富公司和温水梅理应知道，没有登记产权人的同意和配合，案涉房屋根本无法过户，但温水梅明知刘彦彤无权处分、《房屋买卖合同》损害其他共有人利益、房屋面临无法过户风险的情况下，仍然要求购买、占有案涉房屋，温水梅本身具有一定的过错，其购买、占有案涉房屋，并非基于善意，为非法占用。案涉房屋交付时，石雨鑫因未成年无法独立提出异议以及主张权利，温水梅才能一直占用案涉房屋至今，其应对石雨鑫承担相应的赔偿责任。因此，根据案涉房屋的财产性质，从夫妻共同财产的层面看，刘彦彤擅自出售案涉房屋是无权处分；若从继承财产的层面看，刘彦彤出售案涉房屋的行为损害了未成年人的财产权益，违反了法律法规强制性规定，签订的《房屋买卖合同》为无效合同。一审判决适用法律不当，请求二审法院支持石雨鑫的上诉请求。被上诉人刘彦彤二审辩称，对于一审查明事实部分没有异议，该事实查明由于涉及另案，关于温水梅另案起诉石雨鑫以及（2018）粤0118民初2127号，该案经一审判决已经驳回温水梅的全部诉请，因此对于原一审判决的事实，刘彦彤没有异议，石雨鑫的上诉请求由法院依法判决。被上诉人温水梅二审辩称，石雨鑫的上诉请求、事实和理由不成立，请求二审法院依法驳回石雨鑫的上诉请求。一审判决适用法律正确，但查明事实方面没有相关的依据，一审法院认定刘彦彤是单方处置案涉房屋的事实是不正确的。在本案之前，石雨鑫与刘彦彤提出向法院起诉的案件，是由石雨鑫和刘彦彤作为共同原告进行诉讼，因此房屋买卖的事实是石雨鑫和刘彦彤的共同决定，并非石雨鑫不知情。另外，刘彦彤与温水梅签订的买卖合同，所收取款项的用途，由于当时石雨鑫是未成年人，还在读书，温水梅认为转让合同的款项是用于石雨鑫的学习和基本生活所需，并非刘彦彤主张的给母亲看病，而且也没有任何相关证据证实该房款用于刘彦彤母亲看病的费用，一审在认定事实方面没有相应依据，因此，石雨鑫的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回。原审被告智富公司述称，没有意见陈述。石雨鑫于2018年5月30日向一审法院起诉请求：1.判决刘彦彤与温水梅于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决温水梅立即返还案涉位于广州市增城区××城街××大道××房（粤房地权证穗字第××号）房屋；3.判决温水梅支付案涉房屋占用费87000元（占用费按3000元/月，自2015年1月1日计至房屋返还之日止，暂计至2018年5月31日）；4.判决案件诉讼费由刘彦彤、温水梅承担。一审法院认定事实：刘彦彤又名刘晓红。石雨鑫系刘彦彤与石伯存生育的女儿。案涉房屋即位于增城区××城街××大道××房（粤房地权证穗字第××号）于2010年4月28日登记在石伯存一人名下，石伯存就案涉房屋在广州市农村信用合作联社增城信用社办理了住房公积金个人住房抵押借款。2009年9月29日，石伯存死亡。2011年12月6日，石伯存的父母石成金、刘艺清就石伯存的遗产向一审法院提起诉讼。次日，一审法院作出（2011）穗增法民一初字第3721号《民事调解书》，确认案涉房屋由刘晓红、石雨鑫共同继承。2014年12月2日，刘彦彤以刘晓红、石伯存为卖方，与温水梅作为买方在第三人智富公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：买卖的房屋位于增城市××城街××大道××房；建筑面积为83.29平方米（以产权证面积为准）；案涉房屋总价款为87万元（价款已含物业内三台挂式空调），以按揭付款方式支付房款，案涉房屋价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成；签订本合同之日买方向卖方支付购房定金2万元；在物业交吉（带家私电器交付）当天支付首期款30万元（含定金）给卖方，卖方交吉时间最迟不能迟于2015年1月15日；余款57万元用商业贷款方式支付，于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金于过户当天支付予卖方；卖方同意本次交易过户时间为案涉房屋房地产权证满五年后过户。同时，双方约定过户手续需在2015年5月15日前完成；如因房管局或银行、地税局等原因导致延迟则时间相应顺延；若买方选择按揭付款方式的，必须等银行出具《同意贷款书》后买卖双方才可到房管局办理交税递件过户手续。此外，合同仍约定卖方应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；案涉房屋现仍在按揭贷款中，供楼及赎证由卖方负责，买方不负责；签订本《房屋买卖合同》后，卖方有协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署相关文件、合同等，双方自签订本合同后，须在90天内补交齐按揭所须有关资料，因银行按揭产生的相关费用由买方负责，若逾期或拒绝提交资料所造成损失由逾期或拒绝方承担。关于违约责任，《房屋买卖合同》约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的30%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业时，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。合同落款处有刘晓红、温水梅签字以及经纪方智富公司签章。合同签订当日，温水梅向刘彦彤支付了定金2万元。2014年12月31日，温水梅向刘彦彤支付了首期款28万元。对此，刘彦彤向温水梅出具了《收据》两份为凭。2014年12月31日，刘彦彤将案涉房屋交付给温水梅占有使用至今。2017年9月6日，一审法院立案受理原告为刘彦彤、石雨鑫，被告为温水梅、曾锦晨，第三人为智富地产公司的房屋买卖合同纠纷，案号为（2017）粤0183民初6087号。刘彦彤、石雨鑫在该案中提出如下诉讼请求：一、解除该案刘彦彤、温水梅于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》；二、温水梅向刘彦彤支付房屋价款30%的违约金261000元；三、温水梅支付自2015年1月1日起占用刘彦彤、石雨鑫房屋的使用费96000元（按3000元/月计算，计至起诉日，共32个月）；四、该案的诉讼费用由温水梅承担。一审法院于2018年2月27日作出（2017）粤0183民初6087号民事判决，认定刘彦彤、温水梅于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，刘彦彤的违约行为是导致双方交易无法继续履行的根本原因，并据此判决驳回刘彦彤、石雨鑫的全部诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。另查，2018年4月11日，一审法院受理原告为温水梅，被告为刘彦彤、石雨鑫，第三人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行的房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）粤0118民初2712号。温水梅在该案中提出如下诉讼请求：一、判令刘彦彤、石雨鑫继续履行双方于2014年12月2日签订的房屋买卖合同，并协助温水梅办理广州市增城区××城街××大道××房的房产过户登记至温水梅名下；二、判决刘彦彤、石雨鑫支付违约金261000元；三、判令刘彦彤、石雨鑫承担律师费30000元；四、刘彦彤、石雨鑫承担按揭费6840元、中介费11000元。该案目前仍在审理中。庭审中，石雨鑫提出（2017）粤0183民初6087号案件起诉时，其仍未成年，该案由刘彦彤一手操办，石雨鑫无法以完全民事行为能力人的身份作出真实意思表示，不存在自己与刘彦彤恶意串通的情况。刘彦彤陈述其将案涉房屋出售是为了筹款给其母亲看病，并未考虑到石雨鑫的利益。一审法院认为：涉案位于广州市增城区××城街××大道××房由刘彦彤、石雨鑫共同继承，亦即两人共同享有上述房屋的份额。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定:监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，刘彦彤作为石雨鑫的监护人，为了筹款给自己母亲治病而处理石雨鑫享有的案涉房屋份额，与温水梅签订《房屋买卖合同》，其行为属于非为被监护人利益处理被监护人财产的情形，为无权处分行为，该行为对石雨鑫不产生约束力。（2017）粤0183民初6087号民事判决已认定案涉的《房地产买卖合同》合法有效。再者，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使刘彦彤无权处分属于石雨鑫的案涉房屋份额，也不具备以此认定《房屋买卖合同》无效的条件。此外，石雨鑫并无其他证据证明《房屋买卖合同》存在其他的无效情形。综上，刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》合法有效，但对石雨鑫不具有约束力，石雨鑫主张刘彦彤与温水梅签订的《房屋买卖合同》无效，理据不足，一审法院不予支持。温水梅基于合法有效的《房屋买卖合同》及作为案涉房屋权利人之一的刘彦彤的交付行为占有案涉房屋，石雨鑫主张温水梅返还房屋、支付占用费，理据不足，一审法院不予支持。石雨鑫因此而造成损失的，可向刘彦彤另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年10月12日作出如下判决：驳回石雨鑫的全部诉讼请求。一审案件受理费13370元，由石雨鑫负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.案涉《房屋买卖合同》的效力认定；2.石雨鑫要求温水梅返还案涉房屋应否支持；3.石雨鑫主张温水梅支付案涉房屋占用费理由能否成立。关于案涉《房屋买卖合同》的效力认定问题。根据一审查明的事实可知，案涉房屋应属石雨鑫和刘彦彤共同所有，石雨鑫上诉以刘彦彤无权将属于其所有的份额出售给温水梅，据此主张确认刘彦彤与温水梅之前签订的《房屋买卖合同》无效，但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，石雨鑫的该抗辩与上述法律规定相悖。且生效的民事判决已认定刘彦彤与温水梅签订的案涉《房屋买卖合同》为合法有效合同，石雨鑫在本案中也未提供相反证据推翻上述判决的认定，故在生效判决未被依法撤销，即生效判决仍合法有效的情况下，石雨鑫上诉坚持主张案涉《房屋买卖合同》无效，理据不足，本院不予支持。关于石雨鑫要求温水梅返还案涉房屋应否支持问题。本案中，并无证据证明刘彦彤是为了石雨鑫的利益将案涉房屋属于石雨鑫部分份额出售给温水梅，刘彦彤的上述行为违反《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款的规定，构成无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因此，石雨鑫主张温水梅返还案涉房屋，本院予以支持。由于案涉房屋为石雨鑫和刘彦彤共同所有，且案涉房屋已交付温水梅使用多时，故本院酌情认定温水梅返还案涉房屋给石雨鑫和刘彦彤的时间以本判决送达之日起三个月内为宜。一审法院未支持石雨鑫返还案涉房屋的诉请不当，本院予以纠正。至于温水梅已付的房款以及因返还房屋产生的损失等，其可另循其他合法途径解决。关于石雨鑫主张温水梅支付案涉房屋占用费理由能否成立问题。刘彦彤与温水梅签订《房屋买卖合同》后，将案涉房屋交付给温水梅使用，可见，温水梅在本案诉讼前是基于其与刘彦彤之间的买卖关系而入住案涉房屋，并非非法占用案涉房屋，故石雨鑫主张温水梅支付本案判决生效之前的案涉房屋占用费，依据不充分，本院不予支持。至于本案判决生效之后的案涉房屋占用费问题，因未实际发生，本院不予调处。综上所述，一审判决未支持石雨鑫返还房屋的诉请不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初3831号民事判决书；二、温水梅于本判决书送达之日起三个月内将广州市增城区荔城街增城大道1号11栋706房返还给石雨鑫、刘彦彤；三、驳回石雨鑫其他诉讼请求。本案一审案件受理费13370元，由上诉人石雨鑫承担13270元，被上诉人温水梅负担100元；二审案件受理费13370元，由上诉人石雨鑫承担13270元，被上诉人温水梅负担100元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月九日书记员 李志康胡秀红