广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初6670号 原告：南宁市和索商贸有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市植物路**广西气象局办公楼**房，统一社会信用代码：914501030617110093。 法定代表人：利肖琼，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉兰，广西承汇律师事务所律师。 被告：梁朝权，男，1979年2月16日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：郑波，广西律昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江雨明，广西律昌律师事务所实习律师。原告南宁市和索商贸有限责任公司（以下简称和索公司）与被告梁朝权租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行审理。原告和索公司的委托诉讼代理人黄学明、黄玉兰，被告梁朝权的委托诉讼代理人郑波、江雨明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和索公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2017年8月-12月的场地使用费、安全管理费合计59250元；二、被告向原告支付逾期付款违约金（滞纳金）：1、以2017年8月份场地使用费11250元为基数、日5‰，自2017年8月1日计算至实际清偿日止；2、以2017年9月份场地使用费11250元为基数、日5‰，自2017年9月1日计算至实际清偿日止；3、以2017年10月份场地使用费11250元为基数、日5‰，自2017年10月1日计算至实际清偿日止；4、以2017年11月份场地使用费11250元为基数、日5‰，自2017年11月1日计算至实际清偿日止；5、以2017年12月份场地使用费11250元为基数、日5‰，自2017年12月1日计算至实际清偿日止；以上5项现暂计至2018年7月30日为84881元。三、被告向原告支付违约金22500元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。以上诉讼标的总计：166631元。事实和理由：2014年9月9日，南宁市城市管理局同意西乡塘区人民政府在江北大道南宁港段设置定时定点摆卖摊区。2014年11月27日，南宁市西乡塘区城市管理局同意原告在江北大道设置、建设、管理南宁港夜市街。2015年12月1日，原告与被告签订《场地使用协议》，约定：1、乙方（被告）使用“南宁港美食广场”内的铺面和场地（以下简称场地），场地位置：固定铺面11-16号，面积450㎡;2、使用期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止；3、场地使用费每月11250元，先交费后使用；4、乙方每次需提前十天缴纳当月的场地使用费；5、场地使用期间乙方需按月交纳安全管理费600元；6、在乙方出现拖欠履约担保金或场地使用费累计壹个月以上的，乙方应支付给甲方相当于两个月场地使用费的违约金〔《场地使用协议》第九条第（一）款第4项约定）〕；7、乙方逾期不交纳场地使用费，除仍应及时如数补交外，逾期期间每日按月交场地使用费的5‰交纳滞纳金〔《场地使用协议》第十条第（二)款第3项约定）〕。2016年1月，原告将场地交予被告使用，但被告屡屡逾期支付、拖欠场地使用费；2017年8月至今，原告多次向被告催收欠款，但被告拒付款项，现被告仍欠2017年8月-12月的场地使用费、安全管理费合计人民币59250元。依据《场地使用协议》约定，原告有权要求被告付清仍欠的场地使用费、安全管理费，并有权要求被告支付逾期付款违约金（滞纳金）及相当于两个月场地使用费的违约金。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院起诉，请求人民法院查明事实，支持原告诉讼请求。 被告梁朝权辩称：一、被告与原告2015年12月1日签订的《场地使用协议》应属无效合同，请法院予以确认。对于本案讼争标的物“南宁港美食广场”固定铺面11-16号门前场地，原告是无权处分人。原告不是11-16号门前场地物权所有人，不具有起诉主体资格无权对被告提起诉讼。本案所涉场地租赁合同应属无效合同。2015年12月1日被告与原告签订了《场地使用协议》后，被告按协议缴纳了场地费。被告要求原告提供场地产权证办理营业执照，原告借故事务繁忙以后给。直到2016年6月原告始终没有给被告出示场地产权证，被告预感到与原告签订的合同目的不能实现，便终止缴纳租金。主要理由如下:1.原告始终不能出示场地产权证明，原告不是诉讼标的物的产权人，不享有出租人的资格，在法律上不能享有行使对11-16号场地的所有权及其他相应民事权利和义务。2.原告未与11-16号场地所有权人签订租赁合同，原告不是诉讼标的物的承租人，不享有转租人的资格。3、原告未经11-16号场地的授权以自己的名义而签订合同故其行为不是代理行为。原告对11-16号场地诉讼标的物民事权利之处分行为事后未经权利人追认，原告无权出租，原告与被告签订的合同应属无效合同；二、原告出租违法建筑合同无效。被告在经营11-16号场地越南螃蟹脚饮食店不到半年发现该店早在2015年5月13日就被南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局被列为被限期拆除的违法建筑之一。在签订合同时原告隐瞒事实没有如实告知租赁物属于没有办理任何合法手续的违法建筑物，被告是基于合理信任原告对租赁物享有正当合法出租权、以及认为租赁物为合法建筑物的条件下，而与原告签订了场地租赁协议。如果原告如实告知租赁物为违法建筑，那么被告就不可能与其签订租赁合同，由此可见，本案租赁合同并不是双方真实意思的表示，场地租赁协议依法不成立。以上事实有南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局作出西强拆字[2015]XY2028号限期拆除的公告为证；三、原告应当承担合同无效的全部责任。原告明知其不是租赁物产权人，明知租赁物为违法建筑属于禁止出租的场地范围，随时面临被强拆，而恶意隐瞒此重要事实，致使被告不能实现签订合同的目的，对此原告主观有重大过错，应当承担合同无效的全部责任。鉴于原告不是11-16号场地产权所有人，不是本案原告适格主体，出租违法建筑，签订的场地使用协议违法无效，被告有权拒绝支付其余租金，也不存在违约。综上事实理由，原告无权对被告提起诉讼，其主张的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月1日，原告和索公司与被告梁朝权签订一份《场地使用协议》，约定以下内容：1.原告将位于“南宁港美食广场”的固定铺面11-16号门前场地出租给被告使用，使用期限为两年（2016年1月1日至2017年12月31日）；2.场地使用费为11250元/月及安全管理费600元/月（每月先交费后使用）；3.被告入场前向原告支付履约保证金4500元，在场地使用期满时原告将履约保证金退还被告，但场地使用期间因被告违约造成原告损失的，原告有权从履约保证金中扣除抵补损失；4.被告拖欠场地使用费累计一个月以上的，向原告支付相当于两个月场地使用费的违约金，被告逾期缴纳场地使用费的，还应当按照千分之五支付滞纳金等。合同签订后，被告向原告支付4500元履约保证金，原告将场地交付给被告使用。被告2017年8月-12月的场地使用费和管理费至今未支付给原告。 另查明，包括本案租赁场地在内的“南宁港美食广场”是南宁市西乡塘区城市管理局2014年11月27日发文同意原告搭建并经营的，场地内临时钢架棚建筑物没有办理规划建设手续，但南宁市西乡塘区城市管理局同时特别说明日后如果因建设和管理需要，临时建筑应当随时无条件拆除。2018年10月，上述钢架棚已被拆除。 本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《场地使用协议》是否有效；二、被告是否应当向原告支付拖欠租金并赔偿相应违约金。 本院认为：一、原、被告双方签订的《场地使用协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。被告主张原告对租赁场地属于无权处分，一方面与事实不符，另一方面即便原告属于无权处分，该问题也与认定合同效力无关。被告主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原告租赁物没有办理建设工程规划许可证，合同应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋……”。本案中，涉案的租赁标的物为临时钢架棚，并不属于该司法解释第一条规定的“城镇房屋”范围。且该临时建筑物是经过政府许可搭建的，故本院对被告该主张不予支持。 被告依约应当向原告支付2017年8月-12月的场地使用费56250元及管理费3000元并承担约定违约责任。双方约定的场地使用费逾期付款违约责任为：1.支付两个月场地使用费；2.按照场地使用费标准每日支付千分之五滞纳金。上述约定属于承租方逾期付款的违约责任，而违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准计算。该约定违约金过高，结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为及守约方的实际损失情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案为金钱类债务，在原告没有举证证明其具体损失的情况下，本院参照原告民间融资的法定最高成本，即年利率24%来作为调整违约金的标准。对于被告缴纳的履约保证金，双方约定很明确，造成原告损失的应当相应抵扣，本院予以确认。合同约定场地使用费为先交费后使用，即被告在承租场地的当月初应结清该月的场地使用费，否则应承担相应的违约责任，故根据合同约定、抵扣相应费用等情况，被告逾期付款违约金应为：1、以11250元-4500元=6750元为基数，自2017年8月1日起至2017年8月31日止；2、以6750元+11250元=18000元为基数，自2017年9月1日起至2017年9月30日止；3、以18000元+11250元=29250元为基数，自2017年10月1日起至2017年10月31日止；4、以29250元+11250元=40500元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月30日止；5、以40500元+11250元=51750元为基数，自2017年12月1日起至实际清偿之日止；以上各段均按年利率24%计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告梁朝权向原告南宁市和索商贸有限责任公司支付2017年8月至12月的场地使用费、安全管理费合计54750元（已抵扣履约保证金）； 二、被告梁朝权向原告南宁市和索商贸有限责任公司支付逾期付款违约金（计算标准：1、以6750元为基数，自2017年8月1日起至2017年8月31日止；2、以18000元为基数，自2017年9月1日起至2017年9月30日止；3、以29250元为基数，自2017年10月1日起至2017年10月31日止；4、以40500元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月30日止；5、以51750元为基数，自2017年12月1日起至实际清偿之日止；以上各段均按年利率24%计付）； 三、驳回原告南宁市和索商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费3633元，由原告南宁市和索商贸有限责任公司负担2216元，由被告梁朝权负担1417元。 上述第一项、第二项确定给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王文珠 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  卢嘉红 二〇一九年四月一日 书 记 员  冼 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。