山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初210号 原告（反诉被告）：张广平，男，1967年12月22日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：孟宪策，山东衡正源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜咏镁，女，1968年5月21日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：彭昆明，山东铭信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦方欣，山东铭信律师事务所律师。 原告（反诉被告）张广平与被告（反诉原告）杜咏镁租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张广平的委托诉讼代理人孟宪策、被告（反诉原告）杜咏镁的委托诉讼代理人彭昆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张广平向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商城租赁合同》；2.判令被告支付截止2019年1月31日的租金146751元及利息（按贷款利率自2018年8月1日起算）及诉讼期间的租金。3.判令被告支付违约金421575元。2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年8月1日，原被告就商场租赁一事达成协议，并于2012年10月27日签订《商场租赁合同》，合同约定：被告租赁册山供销社院内3650平方米商场，合同期限10年，自2012年8月1日至2022年7月31日，租金年每平方米110元，先交付后使用，每6个月交付一次。2018年8月1日，被告应支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金，但被告拖欠至今，已构成违约，依据合同约定，违约方应支付合同期内租金总额30%作为违约金。为此，现请求法院支持原告诉求。 杜咏镁辩称，原告所述与事实不符，原被告双方于2018年4月13日签订协议书，协议约定由被告清空租赁场所，原告对租赁房屋进行加固和维修，加固维修完毕后，由被告负责竣工验收合格后被告继续使用租赁场所，同时约定因加固维修工程变更不能实际使用租赁场所，原告同意免除被告2018年6月1日至2018年8月1日的租金。协议签订后被告实际清空租赁场所，但原告至今未履行对租赁场所进行加固维修的义务，导致被告不能实际使用租赁场所，商场租赁合同目的不能实现，因此商场租赁合同无法继续履行的原因在于原告一方，被告不存在违约行为，也不存在拖欠租金的事实。综上，请求法院依法驳回本诉原告的诉讼请求。 杜咏镁反诉称，请求法院解除原被告于2012年10月27日签订的《商场租赁合同》，张广平返还租金126917元，张广平支付杜咏镁违约金481800元。事实和理由：2012年10月27日，原被告签订了《商场租赁合同》，被告承租了原告所有的临沂市××区××街道办事处册山供销社院内的商场，租赁期限为10年，自2012年8月1日起至2022年7月31日止，租赁期限内，双方经协商一致，又于2018年4月13日签订了《协议书》一份，约定，由被告负责清空场地，原告负责对承租房屋进行加固和维修，加固维修竣工验收合格后再由被告对室内进行重新装修后继续租赁使用。被告按照协议书约定清空了承租场地，但原告至今未对承租房屋进行加固和维修，导致被告重新进行室内装修、继续租赁涉案房屋的合同目的不能实现，被告拒绝履行加固和维修涉案房屋的义务，已构成根本性违约，并给反诉原告造成了重大经济损失，理应按《商场租赁合同》的约定向被告支付违约金。为此，请求法院支持被告反诉请求。 张广平辩称，反诉状中提到的2018年4月13日协议书的签订主体是张广平和案外人临沂金果润商贸有限公司，与反诉人杜咏镁无关，杜咏镁不享有协议书的权利，杜咏镁提出反诉无事实和法律依据。另根据协议内容来看，乙方有先清空场地的义务，乙方根据甲方延迟维修，乙方应当先证实按约定履行了清空场地的义务，否则，甲方有先履行抗辩权，且乙方不具有免除2018年6月1日至2018年8月1日租金的权利。 经审理查明，2012年10月27日，张广平作为甲方、杜咏镁作为乙方签订《商场租赁合同》，合同约定：甲方在册山办事处驻地建筑面积约为3650平方米的商场由乙方承租做超市经营场用。合同期限10年，自2012年8月1日起至2022年7月31日止。租金数额及交付时间：按照实际使用面积计算，每合同年度的租金数额为110元/平方米/年。租金交付时间为六个月交付一次。先交付后使用。违约约定：合同一经签订，应当全面遵守，如一方违约应当向对方支付合同期内租金总额的30%。 2018年4月13日，张广平作为甲方与临沂金果润商贸有限公司作为乙方签订协议书一份，主要内容为：经甲乙双方友好协商，对乙方所租赁的甲方房屋进行维修改造、重新装修事宜达成一致。房屋加固、房屋维修由甲方负责出资聘请有施工资质的工程队进行安全施工，并确保房屋维修后的安全使用。乙方负责清空场地，并预留出10天时间由甲方施工维修。乙方负责对所租赁房屋进行重新装修使用。为更好的提升形象和共同打造好的氛围，经双方协商，甲方免除乙方2018年6月1日起至2018年8月1日期间的租金。甲方维修房屋，乙方室内装修完毕后，自2018年8月1日起计租金。 2018年8月1日、8月23日，杜咏镁向原告支付租金126917元， 另查明，临沂金果润商贸有限公司成立于2015年1月15日，系自然人独资公司。法定代表人为杜咏镁，住所地为临沂市××××街道××村。 庭审过程中，杜咏镁提供视频资料6份（原始载体）及申请证人李某和张某，证明于2018年4月21日开始进行清场，已履行完毕清空场地的义务。 上述事实，根据当事人提供证据及庭审查证材料认定，有关书证均收集记录在卷。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张广平与杜咏镁签订的商场租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应全面履行各自的义务。本案的焦点为：2018年4月13日协议书的认定问题。杜咏镁认为该协议为《商场租赁合同》的补充合同，张广平认为与临沂金果润橙商贸有限公司签订，与杜咏镁无关。本院经审查认为，该协议书为《商场租赁合同》的补充合同，主要理由为：①从协议的主体来看，一方为张广平，另一方虽然为临沂金果润橙商贸有限公司，但该公司的法定代表人为杜咏镁，为本案当事人。审查协议书与双方认可的商场租赁合同是否有关不能仅以名称的不同否定合同的其他内容。②从合同的内容来看，该协议书系张广平与临沂金果润橙商贸有限公司就已租赁的房屋进行改造装修所作的约定，张广平未能提供除出租给杜咏镁租赁商场外，存在租赁场地的相关证据。据此分析，应认定张广平与临沂金果润橙商贸有限公司签订的协议书所指向的标的物为《商场租赁合同》约定的商场，据此认定协议书系张广平与杜咏镁租赁合同的补充合同。 既然认定2018年4月13日协议书为张广平与杜咏镁租赁合同的补充协议，且双方均未提供该协议无效的相关证据，对此协议的效力，本院予以确认。从协议书的内容来看，张广平作为出租方负有“房屋加固、房屋维修由甲方负责出资聘请有施工资质的工程队进行安全施工，并确保房屋维修后的安全使用”的义务，杜咏镁负有“清空场地，并预留出10天时间由甲方施工维修”的义务。据此，张广平及杜咏镁负有举证证明各自履行了义务的责任。根据杜咏镁提供的视频及证人作证，能够相互印证，应认定杜咏镁履行清空商场的义务。张广平未能提供聘请工程队及房屋加固、维修的相关证据。据此，在协议书的履行中，张广平存在违约情形，杜咏镁不存在违约情形。因自协议签订至起诉之日，关于修理、加固工程未有进行，导致后期装修无法进行，故杜咏镁所称因张广平违约导致不能实现合同目的主张，理由正当，本院予以采信。杜咏镁要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。张广平要求继续履行合同的请求，本院不予支持。 关于租金问题。2018年8月1日、8月23日，杜咏镁共向张广平支付租金126917元。因双方约定的租金交付方式为先交租金后使用租赁场地。据此，杜咏镁交付的租金应为2018年8月1日以后的租金。从协议书约定的装修期间来看，张广平已免除杜咏镁2018年6月1日至2018年8月1日期间的租金。另自2018年4月13日开始，因张广平并未实际施工导致杜咏镁后期装修施工，因此，杜咏镁不负有支付未实际使用期间租金的义务，据此，张广平负有返还126917元租金的义务。张广平要求杜咏镁支付租金的请求，理由不当，本院不予支持。 关于违约金问题，因租赁合同中，张广平提供杜咏镁存在违约的证据不足，其要求杜咏镁支付违约金的请求，证据不足，本院不予支持。杜咏镁要求张广平支付违约金，从租赁合同的签约目的来看，张广平作为商场出租人，也希望通过商场的使用获得利益，因双方均未提供证据查明张广平未进行装修的具体原因，且本院已责令张广平退还杜咏镁未使用商场期间的租金，考虑租赁合同的履行情况，对杜咏镁要求张广平违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张广平、被告（反诉原告）杜咏镁于2012年10月27日签订的《商场租赁合同》； 二、原告（反诉被告）张广平于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）杜咏镁租金126917元； 三、驳回原告（反诉被告）张广平的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杜咏镁的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9484元，反诉费4264元，合计13748元，由原告（反诉被告）张广平负担9484元，被告（反诉原告）杜咏镁杜咏镁负担4264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  杨化恕 人民陪审员  王玉玺 人民陪审员  主父峰 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  陈薪如