福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初1694号 原告:龙岩万达广场投资有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区下寮新村51号曹溪社会服务中心7楼，统一社会信用代码91350800056120271W。 法定代表人：曲晓东，执行董事。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：郑林安，男，1981年9月10日出生，汉族，住福建省龙岩市上杭县。 被告：龙岩市风度娱乐有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道双龙路一号龙岩万达广场室外步行街Ｂ30-42号店铺,统一社会信用代码91350800MA2XRU5F4W。 法定代表人:阙忠铭，执行董事。 原告龙岩万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）与被告郑林安、龙岩市风度娱乐有限公司（以下简称风度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达广场的委托诉讼代理人陈德龙与被告郑林安到庭参加诉讼，被告风度公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万达广场向本院提出诉讼请求：1.判决确认万达广场与郑林安在2017年9月14日签订的《租赁合同》于2019年2月14日解除；2.判令郑林安立即向万达广场支付租金155968.96元，并支付逾期支付租金期间的违约金（按年利率24%计算）；3.判令郑林安立即向万达广场支付逾期支付租赁保证金期间的违约金6964.82元及合同解除违约金55952.88元；4.判令郑林安、风度公司共同按房屋结构图纸所示房屋结构对位于龙岩市新罗区商铺进行修复，并在修复后将租赁房屋腾退给万达广场；5.判令郑林安、风度公司立即向万达广场支付占有使用商铺期间的占有使用费（其中：从2019年2月14起至2019年2月21日止的房屋占有使用费，按约定的租金标准计算；从2019年2月22日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，按约定的租金标准1.3倍计算）。事实与理由：2017年9月14日，万达广场与郑林安签订《租赁合同》一份，该合同约定：1.郑林安向万达广场租赁位于龙岩商铺，租赁期限自2017年11月1日起至2021年10月31日止。郑林安应于《租赁合同》签订当日向万达广场支付租赁保证金计20168.4元。2.租金标准及支付：房屋租金按70元／平方米／月计付,郑林安自计租日开始承担房屋租金，但租金标准依约按比例递增。3.首期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳。郑林安应于该交租期最后一个月的20日前向万达广场支付下个交租期租金。4.郑林安未能在合同约定的期限内向万达广场、物业服务公司足额支付租赁保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期租金、物业服务费，则郑林安在逾期支付第5日起，万达广场即有权以书面通知方式解除合同。5.若郑林安迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，郑林安应向万达广场支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过30日的，万达广场有权单方解除合同。6.郑林安应于本合同终止后7日内按照附件3的各项标准交还房屋给万达广场，且在该期间内按届时月租金标准向万达广场支付占用费。若超过7日未交还房屋的，则自第8日起，郑林安应按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向万达广场支付占用费，直至郑林安交还房屋为止。如超过10日仍未交还房屋的，万达广场有权直接将郑林安在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的郑林安物品存放费用以及因此造成的损失由郑林安自行承担，万达广场对此不承担任何赔偿或补偿责任。7.合同还约定，租赁房屋可作为其送达地址，且万达广场可以选择将相关通知张贴于该租赁房屋，且相关通知自张贴之日即视为送达。但截至起诉之日，郑林安并未向万达广场支付任何租赁保证金及租金。鉴此，万达广场于2019年2月14日在租赁房屋张贴《律师函》一份，函告解除租赁合同、支付欠付租金、腾退房屋并承担其他违约责任等事宜，该函件于2019年2月14日视为送达，《租赁合同》已于2019年2月14日解除。据了解，案涉房屋系由郑林安与风度公司共同用于经营风度酒吧之用，因此在租赁合同已解除的情况下，郑林安与风度公司共同负有腾退房屋、恢复原状及承担房屋占有使用费等责任。为此，万达广场诉至法院，请求判如所请。 郑林安辩称:1.风度公司登记有4名股东：阙忠铭（5%）、姚燕（15%）、陈联凤（50%）、郑华卿（30%）。郑林安是风度公司的总经理，并参与公司的实际管理；风度公司尚未注册时，郑林安就参与管理，郑林安与姚燕系夫妻关系，姚燕为风度公司股东之一，没有担任职务。2.郑林安与万达广场之前已签订租赁合同，郑林安向万达广场租赁案涉店铺用作风度公司的经营场所。3.承租后，郑林安对案涉店铺进行装修，装修时装修图纸经万达广场审核同意。4.万达广场主张的欠付租金的违约金、房屋占用费、合同解除违约金不合理，应予调整。5.郑林安因非法拘禁被龙岩市新罗区人民法院判处有期徒刑10个月，于2019年2月23日刑满释放，不知情万达广场作出的解除合同事宜。 风度公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.万达广场提供的律师函、张贴照片、录像快递单及过程跟踪单，可以证明万达广场根据合同约定已在案涉房屋张贴形式送达通知，上述证据客观真实，具有证明力，予以采信；2.万达广场提供的《案涉房屋结构图纸》，该图纸系案涉房屋分层分户平面图，无法体现案涉房屋出租装修前的内部结构，且该房屋分层分户平面图并非合同约定的附件部分，无法证明万达广场的主张，不具有证明力，不予采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月14日，万达广场作为甲方，郑林安作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，合同主要约定：1.甲方同意向乙方出租位于龙岩市商铺，租赁房屋面积为144.06㎡，套内面积为140.28㎡，租赁期间为自2017年11月1日起至2021年10月31日止；2.房屋租金按70元／平方米／月计付，乙方自装修期届满次日或2017年11月1日（以两者中较早日期为准）开始计算房屋租金，月租金标准为10084.2元，租金标准依约按比例递增，其中：自2017年11月1日始至2019年10月31日止的租金为10084.2元／月，自2019年11月1日始至2020年10月31日止的租金为10588.41元／月；3.首期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应于该交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；4.合同签署当日，乙方应向甲方支付两个月租金标准20168.4元作为租赁保证金；5.装修期为自进场日起至开业日前一日的期间；6.若乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同；7.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金；8.合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当按照本合同附件3的各项标准要求将该房屋交还甲方，乙方在此7日内仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还房屋为止；9.乙方未能在合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付租赁保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期租金、物业服务费，则乙方在逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同；10.乙方确认，租赁期限内，该房屋是乙方有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容；11.如下附件构成合同的一部分，与合同具有同等法律效力，……附件3：装饰、设备标准，合同所附的附件3：装饰、设备标准均为空白。 另查明，案涉合同签订之前，万达广场与郑林安就案涉房屋于2016年5月1日签订《租赁合同》一份，约定万达广场将案涉房屋租赁给郑林安，租赁期间为自2016年10月31日起至2021年10月30日止。签订合同时，郑林安向万达广场交纳案涉房屋租赁保证金10085.6元。案涉房屋于2016年5月1日交付给郑林安使用。郑林安对案涉房屋进行了装修。之后，郑林安未按约于2016年10月31日之前开业，亦未向万达广场支付租金。万达广场于2017年4月13日向郑林安寄送关于解除租赁合同、支付欠付租金、腾退房屋并承担其他违约责任等事宜的《律师函》。2019年1月15日，万达广场就该份合同向本院提起诉讼。 再查明，郑林安将案涉房屋用作风度公司的经营场所，并于2016年11月21日注册成立“龙岩市风度娱乐有限公司”，登记住所地包含案涉店铺在内，经营范围为KTV歌厅娱乐服务、酒吧服务等，公司的股东（发起人）为姚燕（郑林安之妻，2010年12月27日办理结婚登记手续）、阙忠铭（风度公司的法定代表人）、郑华卿、陈联凤。案涉合同签订之后，风度公司于2017年12月10日在案涉房屋内开业经营。郑林安在合同签订后未按约向万达广场缴纳任何费用。2019年2月14日，万达广场在风度公司经营场所处张贴催讨尚欠租金、解除合同的律师函，并要求腾退房屋并承担其他违约责任等事宜。 本院认为，万达广场与郑林安因之前的租赁合同解除，再次于2017年9月14日重新签订租赁合同，该份合同客观真实，应予确认。郑林安未按合同约定支付租金，构成根本违约，万达广场于2019年2月14日将解除合同的律师函张贴于风度公司的经营场所，符合合同约定，该行为应视为出租人将解约的意思表示通知承租人，行使了合同解除权，现万达广场主张案涉租赁合同于2019年2月14日解除，合法有据，予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郑林安租赁案涉房屋用于风度公司的经营场所，风度公司成立后，风度公司实际占有使用案涉房屋。据此，万达广场主张合同解除后，郑林安、风度公司应腾退案涉房屋，理由充分，予以支持。郑林安租赁案涉房屋时，根据之前的租赁合同约定对案涉店铺进行了装修，万达广场对此未提出异议，万达广场要求郑林安、风度公司在腾退之前按房屋结构图纸所示房屋结构对案涉房屋进行修复，没有合同及法律依据，不予支持。 关于万达广场主张郑林安支付租金及逾期支付租金违约金的问题。郑林安未按合同约定支付从2017年11月1日起至合同解除时止（2019年2月14日）的租金，现万达广场主张郑林安应支付租金155968.96元，具有事实和法律依据，予以支持。同时，因郑林安未及时支付租金，万达广场主张郑林安还应支付逾期付款违约金，并将违约金在合同约定的基础上自行下调至按月利率2%计算，合法有据，予以支持。经计算，从2017年9月21日起至2019年2月14日的逾期付款违约金为30875.58元；从2019年2月14日起至款清时止的逾期付款违约金则以155968.96元为本金按月利率2%计算。 关于万达广场主张郑林安应支付欠付租赁保证金违约金的问题。鉴于案涉租赁合同与前一份合同具有联系性，且万达广场已按前一份合同约定将租赁物交付给郑林安使用，郑林安亦按前一份合同交纳部分租赁保证金，虽然万达广场解除前一份合同，并提出可以将之前租赁保证金抵扣租金，但双方未就此达成一致意见，双方再次签订一份与前一份合同条款基本一致的合同时，郑林安有理由相信之前交纳的部分租赁保证金可以用于后一合同，因此，万达广场主张郑林安应支付欠付租赁保证金的违约金，理由不充分，不予支持。 关于万达广场主张郑林安、风度公司应支付房屋占用费的问题。合同解除后，郑林安、风度公司仍占用房屋，其应当支付房屋占用费。根据公平原则和诚实信用原则，结合当前龙岩万达广场同类店面同期租金收入情况，房屋占用费应以违约造成的租金损失为基准。因此，从2019年2月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费，应按约定的月租金标准计算，超过部分，不予支持。 关于万达广场主张郑林安应支付解除合同违约金的问题。鉴于郑林安未支付租金，构成根本违约，导致房屋租赁合同解除，房屋需腾退给万达广场。房屋腾退后，万达广场需另寻承租人，期间房屋存在一段的闲置期间，会造成万达广场一定的损失。结合实际，本院酌定房屋闲置期间为三个月。万达广场主张郑林安应支付解除合同的违约金，可按三个月的租金标准计算为30252.6元，超过部分，不予支持。风度公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认龙岩万达广场投资有限公司与郑林安在2017年9月14日签订的《租赁合同》于2019年2月14日解除。 二、郑林安应于本判决生效之日起十日内支付龙岩万达广场投资有限公司租金155968.96元及逾期付款违约金（其中：1.从2017年9月21日起至2019年2月14日止的逾期付款违约金为30875.58元；2.从2019年2月14日起至款清之日止的逾期付款违约金，以155968.96元为本金，按月利率2%计算）。 三、郑林安、龙岩市风度娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付龙岩万达广场投资有限公司房屋占用费（其中：1.从2019年2月15日起至2019年10月31日止的房屋占用费，每月按10084.2元计算；2.从2019年11月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费，每月按10588.41元计算）。 四、郑林安应于本判决生效之日起十日内支付龙岩万达广场投资有限公司解除合同的违约金30252.6元。 五、郑林安、龙岩市风度娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于福建省龙岩市新罗区Ｂ39号的商铺腾退给龙岩万达广场投资有限公司。 六、驳回龙岩万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5046元，由龙岩万达广场投资有限公司负担1000元，郑林安、龙岩市风度娱乐有限公司负担4046元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈  义  平 审 判 员 俞  志  银 代理审判员 魏  国  才 二〇一九年四月三十日 法官 助理 叶    茂 书 记 员 许桂明(代) 书 记 员 吴静 ( 代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。