宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初1147号 原告（反诉被告）:王健，男，1979年1月5日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）:葛皇辉，男，1977年12月25日出生，汉族，住宁海县。 被告（反诉原告）:王方，女，1985年12月10日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上述两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杨建员，浙江知仁律师事务所律师。 原告王健为与被告葛皇辉、王方房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员水红东适用简易程序进行审理。审理中，被告葛皇辉、王方提起反诉，本院依法予以受理。2019年3月21日，本院依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王健、被告（反诉原告）葛皇辉、两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人杨建员到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告王健起诉称：两被告系夫妻关系。2018年12月21日晚，原告在被告葛皇辉及中方的陪同下实地查看了两被告所有的位于宁波市海曙区高塘三村17号105室房屋，后在中介处基本谈妥价格等相关条款。次日中午，两被告带上房屋证件与原告在中介处签订了《存量房屋买卖中介合同》，原告当即支付购房定金5万元。然而在2018年12月26日，两被告特地通过中介约原告到中介处商谈解约事宜，并提出只愿返还5万元定金，原告自然不可能答应。2018年12月28日下午，原告、被告及中介在宁波市海曙区不动产登记服务中心，因该处系统出现故障不能办理过户，中介方提出先办理网签手续，两被告不同意，后经询问宁波市行政服务中心不动产交易系统正常，提出前往办理，两被告也拒绝前往，直至下班。后中介只得另行通知于2019年1月3日上午再次前往宁波市海曙区不动产登记服务中心办理相关手续。2019年1月3日上午，两被告到场后提出没收原告定金5万元，原告必须先行支付125万元房款后才肯办理相关网签及过户手续，无论中介怎么解释说明都无济于事。由于两被告的无理要求，过户手续无法办理。综上，合同签订后，两被告以种种理由拒绝办理涉案房屋的正常交易流程，以致产生纠纷。请求判令：1.被告葛皇辉、王方继续履行2018年12月22日与原告王健签订的《存量房屋买卖中介合同》，将涉案宁波市海曙区高塘三村17号105室房屋过户至原告王健名下;2.被告葛皇辉、王方向原告王健支付违约金5万元。 被告葛皇辉、王方答辩称：原告诉称内容不属实。合同签订后，被告发现合同中存在问题，合同主体信息栏中介名称为“宁波市海曙爱菊房产经济有限公司”，落款处中介名称为“宁波市海曙爱菊房产经纪有限公司”，存在不一致，且主体信息栏中的法定代表人为李根山，与实际法定代表人“李某”不符，备案证号已经注销，怀疑中介和原告串通欺诈被告，希望中介提供原告的联系方式，中介不愿意提供，进一步增加了被告的疑虑。被告通过中介提出与原告协商解除合同，但没有结果，被告按照合同约定于2018年12月28日下午到宁波市海曙区不动产登记服务中心配合办理产权过户手续，被告要求原告按照合同约定先支付60万元款项，之后办理过户手续，当时宁波市海曙区不动产登记服务中心明明可以网签和过户，原告却以该服务中心无法办理过户、不能开具税务发票为由，要求被告到宁波市行政服务中心办理手续，之后原告离开了宁波市海曙区不动产登记服务中心。之后，中介告知被告，应当先过户再付首期款60万元，被告对整个交易更加产生了疑虑。2019年1月3日，被告认为2018年12月28日原告的行为已经构成违约，提出没收定金，要求一次性支付房款125万元，协商无果，原告离开了交易中心。另外，原告属于限购对象，按照正常交易流程无法过户，企图通过法院判决方式进行过户。请求驳回原告的诉讼请求。 葛皇辉、王方反诉称:2018年12月22日，王健和葛皇辉、王方签署了《存量房屋买卖中介合同》，葛皇辉、王方收取了王健的5万元定金，合同约定王健须在2018年12月28日前支付60万元，并于当日过户。后葛皇辉、王方认为王健是宁海老乡，表达了能否解除合同履行的意愿，遭到了王健的拒绝，葛皇辉、王方决定继续依照《存量房屋买卖中介合同》约定履行。中介约定2018年12月28日下午到宁波市海曙区不动产登记服务中心办理产权过户手续。到达宁波市海曙区不动产登记服务中心后，葛皇辉、王方要求王健依照合同约定先行支付60万首期款，但王健并未依照约定支付首期款，并以系统有问题不能过户为由企图拖延支付时间，要求葛皇辉、王方到宁波市行政服务中心办理产权过户，但拒不支付首期款，并借故离开了交易中心。此后，葛皇辉、王方多次和中介方联系协调，在联系协调过程中，葛皇辉、王方感觉王健和中介处理事情不合常理，令人生俱疑虑，甚至葛皇辉、王方要求中介方和王健提供王健本人的电话号码以便协商沟通的要求也遭到拒绝。不得以，在中介约定下，双方又于2019年1月3日上午再次来到宁波市海曙区不动产登记服务中心，鉴于王健不支付首期房款，违约在先，也签于此期间王健的种种行为令葛皇辉、王方疑虑重重，故葛皇辉、王方提出协商，问能否先当场全额支付购房款，在支付全额款项后葛皇辉、王方即办理过户手续，王健没有同意葛皇辉、王方的协商请求。葛皇辉、王方准备在王健支付首期款后协助履行过户手续，但王健在没有任何理由的情况下，突然离开交易中心。此后，葛皇辉、王方经过了解，王健买房并不是为了自身居住，主要为了出租经营以及囤积交易使用，其夫妻名下拥有多套房产。综上，葛皇辉、王方认为，先付首期款再过户是双方关于合同履行的约定，王健不仅未按照合同约定在2018年12月28日支付首期款，在双方同意的宽限期内即2019年1月3日仍然没有依照约定支付首期款，故王健应当承担违约责任，王健的5万元定金应当予以没收，且至今已经超过约定的款清日2019年2月1日，王健连首期款都未支付，反而颠倒事实提起诉讼。鉴于王健的严重违约以及诚信等问题，葛皇辉、王方认为合同解除条件已经成就，有权解除双方的合同。同时，王健购买房屋的目的为出租经营而非自己居住，属于合法形式掩盖非法目的的情况，且王健购买多套住房，违反宁波市商品房禁购规定，属于囤积房屋行为，损害了公共利益，根据诚实信用原则，应该宣告合同无效、不成立或者予以解除。请求判令:1.葛皇辉、王方有权没收王健的5万元定金;2.解除葛皇辉、王方和王健签署的《存量房屋买卖中介合同》。 针对反诉，反诉被告王健答辩称：《存量房屋买卖中介合同》签订后，葛皇辉、王方意图解除合同的意思非常明显。为了防止存在司法查封的情况，房产交易惯例为先过户后付款。2018年12月28日之前葛皇辉、王方已经提出解除合同，王健没有同意，葛皇辉、王方还告知王健案涉房子可能在一年内都交易不了。2018年12月28日上午，宁波市海曙区不动产登记服务中心还可以办理网签和过户，但到了下午各方到场时只能办理网签，但不能办理过户，所以当时王健和中介提出到宁波市行政服务中心办理网签和过户，至于是否能够当场拿到发票王健并不在意。王健为拆迁户，不受限购政策影响。葛皇辉、王方存在违约行为，请求驳回葛皇辉、王方的反诉请求。 原告王健为证明其主张的事实，向本院提交了下述证据：1.《存量房屋买卖中介合同》、购房定金/购房款收条、中国工商银行凭证各一份，拟证明原、被告之间签订了《存量房屋买卖中介合同》，原告按照合同约定向被告支付了5万元定金的事实。2.宁波银行交易明细一份，拟证明2018年12月28日原告具备支付60万元房款的能力。3.宁波市行政服务中心温馨告知单一份，拟证明2018年12月25日至12月31日期间，全市税务征收系统暂停的事实。4.录音一组，拟证明被告于2018年12月26日晚上在中介处提出协商解除合同，返还原告定金，原告表示不同意解除合同，要求继续履行合同，2019年1月3日上午，被告提出合同无效，提出没收原告定金5万元，并提出原告必须先一次性支付125万元房款后才肯办理网签及过户手续，对此原告不同意，当天无法办理过户。5.证人证言一份，尹小菊当庭陈述称：其是合同签订中介经办人，2018年12月22日，三方签订了《存量房屋买卖中介合同》，12月26日上午11点多，王方打电话给尹小菊，称葛皇辉在外面欠了很多债务，有可能离婚，案涉房产不卖了，尹小菊告知这种情况需要承担违约责任，王方问中介案涉房屋是不是要拆迁了，尹小菊告知即使拆迁，一平方米也只能赔26000元到27000元，王方称即使违约，赔偿王健5万元，还能够多出10多万元，12月26日下午，尹小菊打电话给葛皇辉，葛皇辉称房屋不卖了，尹小菊告知不卖的话要承担违约责任，葛皇辉要求面对面协商，12月26日晚上三方进行了协商，葛皇辉称有不卖房产的意愿，葛皇辉希望解除合同，退还定金，王健不同意该处理方式，葛皇辉告知如果王健坚持买这个房产，可能一年也过不了户，王健问中介是先过户还是先付款，中介告知交易惯例是先过户后付款，葛皇辉对此没有提出异议，2018年12月28日下午，三方到了宁波市海曙区不动产登记服务中心，葛皇辉要求先付款后过户，因为系统升级，不能办理过户手续，经询问，宁波市行政服务中心可以办理过户，便建议到宁波市行政服务中心办理过户手续，葛皇辉不同意到宁波市行政服务中心办理过户手续，坚持要求在宁波市海曙区不动产登记服务中心办理过户手续，一直等到下班系统也未恢复，无法办理过户手续，2019年1月2日，尹小菊打电话给葛皇辉，葛皇辉称合同不成立无效，尹小菊经与王健联系，王健同意葛皇辉先不在网签单上签字，王健付款60万元给葛皇辉后，葛皇辉再在网签单上签字，葛皇辉对此表示同意。到了2019年1月3日，葛皇辉转变态度，要求没收王健定金5万元，一次性支付125万元房款后办理过户手续，王健不同意，最终无法办理。6.证人证言一份，邹晖当庭陈述称：其是宁波市海曙爱菊房产经纪有限公司工作人员，2018年12月22日中午，三方签订了《存量房屋买卖中介合同》，12月26日晚上三方进行了协商，葛皇辉不想卖房子了，王健称诚心买房子，双方协商未果，2018年12月28日下午，三方到了宁波市海曙区不动产登记服务中心，因系统原因，不能办理过户手续，经询问，宁波市行政服务中心可以办理过户，便建议到宁波市行政服务中心办理过户手续，王健同意，但葛皇辉不同意到宁波市行政服务中心办理过户手续，坚持在81890宁波市海曙区不动产登记服务中心办理过户手续，并要求王健先付首期款60万元，一直等到下班系统也未恢复无法办理过户手续，中介的正常惯例为先过户后付首期款，2019年1月3日，三方到宁波市海曙区不动产登记服务中心后，葛皇辉要求没收王健定金5万元，一次性支付125万元房款后办理过户手续，最终无法办理。7.证人李某证言一份，当庭陈述称：其是宁波市海曙爱菊房产经纪有限公司工作人员，2018年12月28日下午，三方到了81890宁波市海曙区不动产登记服务中心，因系统原因，不能办理过户手续，经询问，宁波市行政服务中心可以办理过户，便建议到宁波市行政服务中心办理过户手续，王健同意，但葛皇辉、王方不同意到宁波市行政服务中心办理过户手续，坚持在宁波市海曙区不动产登记服务中心办理过户手续，且前提是王健先付首期款60万元后办理过户手续，一直等到下班系统也未恢复无法办理过户手续，中介的正常惯例为先过户后付首期款，2019年1月3日，三方到宁波市海曙区不动产登记服务中心后，葛皇辉要求没收王健定金5万元，一次性支付125万元房款后办理过户手续，王健对此不同意，最终无法办理。 被告葛皇辉、王方发表质证意见如下：1.对证1没有异议。2.对证2真实性无异议，但认为原告银行卡中即使有60万元款项，不代表原告愿意支付房款，原告存在蓄意违约，原告当时根本没有钱买房。3.对证3无异议。4.对证4真实性无异议,但认为2018年12月26日晚上在中介处被告仅仅是协商解除合同,在协商解除未果的情况下,被告在12月28日下午还是按照合同去履行办理过户手续,当天下午宁波市海曙区不动产交易中心网签和过户手续均能办理,但原告和中介却提出到宁波市行政服务中心办理网签和过户,基于当时已经3点半左右,到了宁波市行政服务中心办理完过户手续银行可能已经下班,原告根本不可能有时间支付购房款,且被告没有收到房款当然不愿意到宁波市行政服务中心,2019年1月2日经过咨询被告得知该合同无效,1月3日三方相约再次来到宁波市海曙区不动产交易中心办理手续。5.对证人证言5、6、7的真实性有异议，认为12月28日下午宁波市海曙区行政服务中心的房屋交易过户系统不存在任何问题，可以过户，到下午下班的时候，被告和中介还到柜台询问过工作人员，工作人员答复可以正常过户。 本院对原告王健提交的证据认定如下：1.对《存量房屋买卖中介合同》、购房定金/购房款收条、中国工商银行凭证、宁波银行交易明细、宁波市行政服务中心温馨告知单、录音予以认定。2.证人证言可以相互印证，本院予以认定。 被告葛皇辉、王方为支持其答辩及反诉主张，向本院提交了下述证据：1.国家税务总局宁波市海曙区税务局温馨告知单一份,拟证明2018年12月28日下午,宁波市海曙区不动产交易中心既可以办理网签,又可以办理过户,仅仅是发票和完税凭证暂时无法开具,不存在原告所述的宁波市海曙区不动产交易中心不能办理过户手续的情况。2.《存量房屋买卖中介合同》一份，拟证明原告王健应当于2018年12月28日前支付首付款60万元的事实。3.录音一组，拟证明原告未按合同约定支付首付款60万元，存在违约的事实。4.宁波市不动产登记信息查询结果一份，拟证明原告名下拥有多套房产的事实。5.取号单两份，拟证明被告配合办理过户的事实。 经质证，原告王健发表了下述质证意见：1.对证1告知单真实性无异议，但认为2018年12月28日下午,宁波市海曙区不动产交易中心发票和完税凭证暂时无法开具，该处当天上午还能办理网签过户，但到了下午只能网签，不能办理过户，否则原告不可能舍近求远建议到宁波市行政服务中心办理手续。2.对证2《存量房屋买卖中介合同》真实性无异议，各方一致约定12月28日办理过户手续和付款手续，同时进行。3.对证3录音真实性无异议，但被告与房管所工作人员的录音不能证明本案合同无效，是否有效应当由法院予以认定，2019年1月3日，被告到场后又是主张合同无效，又是主张没收原告定金，要求原告另行一次性支付房款125万元才能过户，原告不同意被告的无理要求，最后无法办理过户。4.对证4形式真实性无异议，部分房产已经拆迁但产权登记尚未注销。5.对证5取号单真实性无异议，12月28日的取号时间为2点38分，当天去宁波市行政服务中心来得及，如果先付款后过户，则当时双方应当先到银行办理付款手续，而不是先到不动产交易中心取号。 本院对被告提交的证据认定如下：1.对证1告知单的真实性予以认定，但该证据不能证明2018年12月28日下午,宁波市海曙区不动产交易中心既可以办理网签,又可以办理过户，经本院到宁波市中山西路的宁波市海曙区行政服务中心调查，2018年12月28日上午网签和过户均正常，当天下午2点38分起至当天下班期间的二手房交易网签数量为三套，2018年12月28日下午2点50分起至当天下班的二手房过户数量为零，另外，本院抽取了上述2018年12月28日下午办理网签的三套房屋中的一套，经查该套房屋的过户时间为2019年1月2日。被告称当天下午宁波市海曙区行政服务中心可以正常办理过户手续，本院不予采信。2.对证2合同、证3录音、证4宁波市不动产登记信息查询结果、证5取号单真实性予以认定。 本院经审理认定以下事实：2018年12月22日，原告王健（作为买方）与被告葛皇辉、王方（作为卖方）以及案外人宁波市海曙爱菊房产经纪有限公司（作为中介方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：原告王健向被告葛皇辉、王方购买位于宁波市高塘三村17号105室房地产，宁波市海曙爱菊房产经纪有限公司提供房地产中介服务；房屋价款为125万元，本合同签约当日王健支付购房定金5万元，此定金在过户受理后即转为房款，王健在2018年12月18日前支付首付款60万元，不动产转移登记受理当日交于葛皇辉、王方，并于当日过户，王健在2019年2月1日前支付房款60万元，同时款清交房；双方商定2019年2月1日交房，款清交房；葛皇辉、王方有义务按约定办理产权登记及交房等相关手续，并及时提供过户所需资料及相关材料，不得逾期，累计逾期15日以上的，视作违约处理，王健有权单方解除合同，并同时要求支付违约金5万元。合同签订当日，原告向两被告支付了定金5万元。合同签订后，2018年12月26日，被告葛皇辉、王方向原告王健提出协商解除合同，已经收取的5万元定金返还给王健，王健表示不同意解除合同，诚心买这个房子，原告王健要求被告讲出不卖房子的理由,被告葛皇辉告知原告案涉房子可能在一年内都交易不了。2018年12月26日下午，原、被告及中介方三方相约到位于宁波市海曙区行政服务中心办理过户手续，被告先到，原告后到，被告在下午2点38分领取了现场网签办理号。办理现场，因该处系统原因，宁波市海曙区行政服务中心仅能办理网签，不能办理过户，中介将该情形告知了原被告，并提出到宁波市行政服务中心办理过户手续，被告要求原告先付清首付款60万元再办理过户手续，并认为宁波市海曙区行政服务中心系统可以办理过户手续，坚持在该处办理过户手续，一直等到下班系统无法办理过户手续。2019年1月3日，原告、被告、中介三方相约再次到位于宁波市海曙区行政服务中心办理过户手续，在现场被告提出《存量房屋买卖中介合同》存在多种问题，中介公司名称是假的,法定代表人是不存在的,备案号是注销掉的,本案《存量房屋买卖中介合同》是无效的,如果原告坚持要求办理房屋过户手续，基于原告并未在2018年12月28日付清首付款60万元，已经构成违约，被告有权没收原告定金5万元，并要求原告支付一次性购房款125万元后才办理过户手续。对于被告的要求，原告表示不同意，当日双方无法办理过户手续。审理中，原告要求继续履行合同，同意付清剩余房款120万元。两被告认为原告已经构成违约，原告有权没收定金，即使原告现在按照合同约定金额付清125万元房屋购房款，被告也不同意将房屋过户给原告。 本院认为：关于本案《存量房屋买卖中介合同》的效力，原告认为合同有效，两被告辩称合同无效，被告的理由如下：从合同内容上看，合同主体信息栏中介名称为“宁波市海曙爱菊房产经济有限公司”，落款处中介名称为“宁波市海曙爱菊房产经纪有限公司”，存在不一致，且主体信息栏中的法定代表人为李根山，与实际法定代表人“李某”不符，备案证号也不正确，从原告购房目的来看，原告购房是为出租经营而非自己居住，属于合法形式掩盖非法目的的情况，从政策限制来看，王健购买多套住房，违反宁波市商品房限购政策，属于囤积房屋行为，损害了公共利益。本院认为，本案《存量房屋买卖中介合同》系各方真实意思表示，并不违反效力性强制性规定，上述被告所述情形并不影响合同的效力，该合同合法有效，原、被告双方应当全面履行，否则应承担相应的违约责任。关于合同约定首期房款付款时间，合同既约定了“王健在2018年12月28日前支付首付款60万元”，又约定了“不动产转移登记受理当日交于葛皇辉、王方”，两项内容应当结合适用，各方可以选定2018年12月28日前的任何一天办理过户手续，在交易系统没有任何问题、房屋未被查封、各方均同意办理过户，房屋完全具备过户主客观条件的情况下，过户受理的日期才能确定，付款日期才能确定，任何一项条件不具备，到场日期不能作为不动产转移登记受理日期，付款日期也不能确定。本案中，各方相约于2018年12月28日到宁波市海曙区不动产交易中心办理过户，故在房屋完全具备过户主客观条件的情况下，2018年12月28日即为“不动产转移登记受理日”，房屋过户、付款两项事情于2018年12月28日进行。但因当天下午宁波市海曙区不动产交易中心系统原因，不能办理过户手续，根据诚实信用原则，合同履行应当予以顺延。之后，原告、被告以及中介三方相约于2019年1月3日再次来到宁波市海曙区不动产交易中心办理网签和过户手续，该处交易系统正常，具备办理不动产转移登记的客观条件，原告应当于该日支付被告首期款60万元，被告应当于该日办理过户手续，但被告要求没收原告已经交付的定金5万元，并要求原告另行一次性支付全部房款125万元后才办理过户，被告提出的过户条件违反合同约定，原告有权拒绝接受，最终导致房屋无法完成过户，被告的这一行为明显不符合合同约定，构成违约。原告作为守约方，在被告违约且合同具备履行条件的情形下，有权要求被告继续履行合同，要求被告办理过户手续，同时原告也应当继续履行合同，基于原告目前自愿接受在转移登记受理当日支付被告房款120万元，本院判定原告应当在转移登记受理当日支付房款120万元。两被告称其在提出没收5万元定金，另行一次性全额付清125万元房款，未得到原告同意的情形下，准备在王健支付首期款后协助履行过户手续，但两被告并未提交证据证明其在明确作出“原告另行一次性支付全部房款125万元后才办理过户”的意思表示后，作出过妥协，重新做出过上述新的意思表示，本院对被告的意见不予采信。关于原告诉请违约金5万元，合同中仅对迟延履行选择解除合同的违约金作出约定，并未对迟延履行后选择继续履行的违约金作出约定，且原告并未提交证据证明迟延交房所导致的具体损失，本院对该项诉请不予支持。被告反诉请求解除合同，没收定金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告葛皇辉、王方于本判决生效后之日起十日内协助原告王健将宁波市海曙区高塘三村17号105室房屋过户至原告王健名下，原告王健于该不动产转移登记受理当日支付被告葛皇辉、王方房屋购房款120万元； 二、驳回原告王健的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告葛皇辉、王方的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉受理费16500元，减半收取8250元，由原告王健负担225元，被告葛皇辉、王方共同负担8025元，财产保全费5000元被告葛皇辉、王方共同负担，被告葛皇辉、王方应负担的诉讼费13025元于本判决生效后之日起十日内交至本院；反诉受理费565元，由反诉原告葛皇辉、王方共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 水红东 二〇一九年四月八日 代书记员 孙晓芬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。