浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1021民初1889号 原告：李瑛，女，1968年6月29日出生，汉族，住玉环市玉城街道县。 委托诉讼代理人：陈冰，浙江靖宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈康明，系原告丈夫。 被告：浙江渝汇置业有限公司，住所地玉环市坎门街道解放南路117号。 法定代表人：吴建国，董事长。 委托诉讼代理人：孙华兵、虞露洁，浙江泽大律师事务所律师。 原告李瑛与被告浙江渝汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序于2018年4月4日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序，组成合议庭于2018年6月20日第二次公开开庭进行了审理。原告李瑛及其委托诉讼代理人陈冰、陈康明，被告浙江渝汇置业有限公司的委托诉讼代理人孙华兵、虞露洁到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告增加请求房屋空鼓、漏水及门前花园地基下沉的修复费用，因双方对费用有争议，原告申请鉴定，本院予以准许。在鉴定过程中，双方就修复费用达成赔偿协议，撤回了鉴定。本案现已审理终结。 原告李瑛向本院提出诉讼请求：1、要求被告交付“渝汇蓝湾国际”第11幢2号商品房；2、要求被告交付初始登记的《土地使用权证》、《房屋所有权证》；3、要求被告支付逾期交房违约金759879元（按日万分之一自2011年1月1日计算至2018年2月28日），并继续支付至实际交房之日；4、要求被告支付逾期交付《土地使用权证》、《房屋所有权证》的违约金547819元（按日万分之一自2013年1月1日计算至2018年2月28日），并继续支付至实际交付之日止，以上两项合计人民币1307698元；5、案件受理费由被告负担。诉讼过程中，双方于2018年4月4日交付了产权证书，故原告撤回第二项诉讼请求。后原告增加一项诉讼请求，要求被告赔偿房屋维修费用200000元，后又变更为80000元。事实与理由：被告系房地产开发企业，2009年10月7日，原被告双方达成购房意向，原告向被告订购位于玉环市花岩礁“渝汇蓝湾国际”第11幢2号联体式低层住宅。当日，原告支付购房定金100000元。2009年11月9日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定建筑面积272.71平方米，单价为每平方米10800元，总价2945268元，于2009年11月9日前支付745268元，余款2200000元以银行按揭贷款方式支付。合同第九条约定被告应当于2010年12月30日前向原告交付商品房；第十条约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人在合同第十六条承诺于2012年12月30日前取得初始登记的《土地使用权证》、《房屋所有权证》，并交付买受人，否则自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日，应当按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订之日，原告再次向被告支付购房款645268元，加之此前所付定金100000元，合计支付首付款745268元。2009年12月16日，原告与中国农业银行股份有限公司玉环县支行签订《个人购房担保借款合同》，向农业银行按揭贷款人民币2200000元，当时人民银行的贷款基准利率为年5.94%，合同执行年利率为4.2174%。2010年1月8日，农业银行向原告发放贷款2200000元，并于当日转划至被告账户。至此，原告已经全额支付购房款2945268元。至今，被告不仅没有交付商品房，也未通知原告办理交房手续。原告认为，被告未能在约定期限之内交付商品房已属违约，原告有权要求被告交付，并要求其承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告浙江渝汇置业有限公司辩称，渝汇蓝湾国际二期共907户业主，被告在房屋具备交付条件后，于2011年1月27日根据《商品房买卖合同》约定的收件地址和电话，委托圆通速递授权的玉环县大田速递有限公司以快件方式向购房户送达商品房交付通知书、入住办理流程和交付办理须知等文件，除6户退件外，其余901户业已签收，原告的邮件在签收之列，而且除原告之外没有人提出未收件的异议，原告李瑛认为未收到交房通知并非事实。原告现确认其在合同中预留的地址、电话仍有效，完全可以排除因被告填写错误导致无法送达的可能。被告按约定地址邮寄交付通知即视为送达，签收人是否为原告李瑛本人不影响送达效力。嗣后，原告曾于2013年10月、2014年4月两次向物业公司投诉商品房存在渗水、空鼓、隔墙开裂以及台阶下沉等质量间题。在原被告前次即（2017）浙1021民初10362号案件庭审中，原告陈述“到过渝汇蓝湾国际售楼部，并一直催被告交房………房子没有交付的原因，被告自己知道”。原告李瑛居住地离楼盘仅10公里，其娘家又在楼盘所在街道坎门，其花300万元购买商品房，不可能在交房期满7年后仍未收到交房通知的情况下不提出异议。以上事实足以说明被告已经履行通知义务，原告也知晓房屋开始交付的事实。案涉商品房没有办理交付手续，并非被告拒绝，而是原告拒绝办理。从嗣后原告对房屋的管理行为来看，可以认为被告已经交付了房屋，不应当承担逾期交房的违约责任。原被告之间的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告要在2012年12月30日前办理初始登记，不能办理的需要承担违约责任。该约定针对的是客观不能的情形，而不是指交付行为，已经办理而没有交付不是该条约定的责任范围。2011年10月25日、26日，被告办妥了讼争房屋的初始登记证书，并于2013年4月16日、2014年1月15日和2016年8月15日三次电话通知原告到销售中心办理交付手续，但原告均以质量问题为由拒不配合。被告没有违约行为，不应当承担逾期交付权属证书的违约责任。合同法第一百十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。原告在交房开始后7年才主张违约金，完全是故意放任的恶意行为，明显超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告支付违约金的诉讼请求。 经审理，本院认定：2009年10月7日，原告为购买房屋向被告交付定金100000元。2009年11月9日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于玉环市花岩礁“渝汇蓝湾国际”第11幢2号联体式低层住宅一套，建筑面积272.71平方米，每平方米10800元，总价2945268元。合同第九条约定，被告于2010年12月30日前向原告交付房屋；逾期交付房屋的，应当支付自交付期限届满次日起按已付房价款日万分之一计算的违约金。合同明确，所谓“交付”指符合约定的交付条件，并以书面形式通知买受人办理交房手续。被告须于2012年12月30日前取得初始登记的《土地使用权证》、《房屋所有权证》并交付原告，不能交付的应支付按已付购房款的日万分之一计算的违约金。合同签订之日，原告支付购房款645268元。2009年12月16日，原告与中国农业银行玉环支行签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款2200000元，年利率为4.2174%。2010年1月8日，农业银行将贷款发放至被告账户。2011年1月26日，渝汇蓝湾国际二期项目通过竣工验收，被告于次日开始通知购房户交付房屋。2011年10月25日和26日，被告取得本案所涉房屋的初始登记，房产证号为玉房权证玉环字第××号，土地证号为玉国用（2011）02927号。竣工验收后，原告多次到现场查看房屋，并提出了墙面空鼓、窗台渗水、花园土体沉降等质量问题，要求被告予以维修并拒绝办理交房手续。被告也在该期间多次通知原告办理交房手续并领取权属证书。2017年12月1日，原告向本院提起诉讼，要求解除与被告之间的商品房买卖合同，返还购房款并支付违约金，后于2018年1月11日撤回起诉。2018年3月5日，原告再提起本案诉讼。诉讼过程中，原告增加赔偿修复费用的请求，并申请鉴定。经本院调解，双方于2018年10月9日对空鼓、漏水及门前花园地基下沉的修复费用达成一致意见，由被告赔偿30000元，并同意该协议作为本案判决依据。另外，双方于2018年4月4日交付了房屋权属的初始登记证书，于2018年8月27日交付了房屋钥匙。 以上事实有商品房买卖合同、支付购房款发票、抵押贷款合同、借款借据、快递单及邮寄说明、交房工作记录、物业公司出具的情况说明、房屋权属初始登记证书及原被告当庭陈述为证。 本院认为，原被告之间的商品房买卖合同合法有效，应当依约履行。本案讼争的房屋已于2011年1月27日通过竣工验收，符合交付条件，应当予以交付。诉讼过程中，双方办理了钥匙交接手续，视为已经交付房屋，无需再行判决。原被告已就房屋修复费用达成协议，由被告赔偿原告房屋空鼓、漏水及门前花园地基下沉等的修复费用30000元，并表示作为判决依据，原告的该项请求本院据此判决。双方之间的商品房买卖合同一直处于纠纷状态，诉讼时效视为中断，被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 对本案争议的逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金问题，本院作如下分析认定。 一、关于逾期交房违约金。 被告提供快递单及快递公司的书面说明虽然可以证明已向购房户邮寄了交房通知书，但寄给原告的邮件无其签名也无法从网络查询到投递记录，不足以证明已送达原告，被告在履行交房通知义务上存在瑕疵。但通知并非主合同义务，如果原告已经明确知晓通知事项，应当减轻或免除被告的相应责任。商品房买卖合同约定的交房日期为2010年12月30日，但建设工程直至2011年1月26日才通过竣工验收，原告应当予以关注。从被告提供的交付通知快递单、交房工作记录及渝汇蓝湾国际项目实际交付的事实看，工程通过竣工验收后被告随即组织交房。该项目有近千套房屋，办理交付手续的现场应当具有一定规模，并持续一定期间，能够较方便被买受人知晓。况且同为该项目的一幢高层房屋，在交房后不久即被发现存在严重质量问题，并于2011年11月被拆除，当时造成了重大影响。原告系长期居住本地的居民，其花费巨额资金购买房屋，应当已关注到本案所涉房屋买卖所涉的重大事项，其应当已在适当的期间内知晓被告开始交付房屋的事实。况且原告在庭审中也自认于2010年12月底至2011年5月间多次向被告反映房屋质量问题，足见其已多次到现场进行了查看和检验，更应认定原告明知被告在交付房屋的事实。原告的查看和检验行为应当视为交房过程中的验收行为，再要求被告履行通知义务，已无意义，被告未及时通知不能作为交房逾期期间一直延续的依据。从双方诉辩意见及现有证据看，本案讼争房屋至今未交付的根本原因在于房屋存在质量问题而被原告拒收。被告作为出售方，负有交付符合规范要求的房屋的合同义务，否则应当先予修复。从原告提供的渝汇蓝湾国际的物业管理人凯尔物业公司出具的说明可见，原告于2013年10月和2014年4月仍在反映墙面空鼓、窗台漏水、隔墙开裂及花园土体沉降等质量问题。而从原告提供的主张质量问题的照片看，其所反映的显见质量问题是墙面小面积的粉刷层空鼓和门前花园土地沉降及因此造成的台阶断裂问题。虽然墙面空鼓已被修复，但土地沉降问题尚未解决，可见被告并未完全履行修复义务。但从被告提供的工作记录看，被告曾多次电话通知原告办理交房手续，足见其在主动处理交房事宜。由于土体沉降的修复需先确定方案，单方修复不能完全解决纠纷，双方未能及时商定方案才导致质量问题迟迟未能解决。根据合同法，合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从诉讼过程中双方达成的赔偿金来看，沉降修复并非细致复杂且耗资巨大的工程，原被告应当本着诚实信用原则积极进行磋商，尽早确定修复方案，不能任由损失处于扩大状态。双方未能及时处理导致损失扩大，均有过错，应当根据各方的过错程度合理确定被告逾期交房的期间。根据被告迟延通过竣工验收、迟延通知交房及未及时修复房屋等事实，本院酌情确定逾期交房期间为600天，原告已付购房款为2945268元，按照合同约定的日万分之一计算，被告应当支付原告逾期交房违约金176716.08元。 二、关于逾期交付权属证书的违约金。 双方的商品房买卖合同第十六条约定，出卖人承诺于2012年12月30日前取得房地产权属证书并交付给买受人，不能在约定期限内交付的，按已付房价款的日万分之一支付违约金。根据该条约定，被告的违约责任应当以客观上不能交付为构成要件。虽然被告于2018年4月2日交付证书，严重晚于约定期间，但被告已于2011年10月26日取得初始登记，客观上具备了交付条件，符合合同约定。况且被告从未拒绝交付，反而一直催促原告领取证书，原告因房屋质量问题拒绝接收房屋进而拒绝接收权属证书。因此，原告主张逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，原告的合理请求本院予以支持，其余请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、限被告浙江渝汇置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李瑛房屋修复费用30000元，支付逾期交房违约金176716.08元，合计人民币206716.08元； 二、驳回原告李瑛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16569元，由原告李瑛负担12568元，由被告浙江渝汇置业有限公司承担4401元（此款于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（上诉案件受理费16569元在提交上诉状时一并预交，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。上诉费汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州分行营业部，账号：19900001040000225089001。） 审 判 长  罗明国 人民陪审员  陈 华 人民陪审员  王贤富 二〇一九年四月四日 代理书记员  苏云飞