陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕03民终1537号 上诉人（原审被告）:王琦，女，汉族，1969年1月4日生，住陕西省咸阳市渭城区，居民身份证号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审原告）:席攀，男，汉族，1985年08月27日出生，住宝鸡市金台区，居民身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：张星龙，陕西渭塬律师事务所律师。 原审第三人：宝鸡高新开发区楼兰房产中介服务部，住所地宝鸡市。 法定代表人：赵波，任负责人。 委托诉讼代理人：刘永锋，男，任服务部店长。 上诉人王琦因与被上诉人席攀、原审第三人宝鸡高新开发区楼兰房产中介服务部（简称楼兰房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2018)陕0302民初4486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人王琦、被上诉人席攀及其委托诉讼代理人张星龙、被上诉人楼兰房产服务部委托诉讼代理人刘永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王琦上诉请求：1、撤销原渭滨区人民法院(2018)陕0302民初4486号民事判决。2、双方房屋买卖合同无效。3、上诉人退还被上诉人定金1万元。事实和理由：1、请求法院撤销原房屋居间买卖合同或认定合同无效。因为涉案房屋是夫妻共同财产，合同上只有妻子一个人签字，丈夫也没有出具委托书让妻子签字，所以合同显失公平，应认定合同无效。2、本案并非因房屋涨价，卖方违约案。在公认房屋已涨价的情况下，卖方提出加两万元作为补偿，要求并不过分。3、买方故意制造违约陷阱，形成卖方违约事实。4、买方不以买房为目的，而是利用合同漏洞获取不当利益。5、渭滨区人民法院关于本案的庭审期间，有明显的违反庭审程序行为。上诉人认为，在被上诉人方有明显过错并且有恶意行为的情况下，认定被上诉人方无过错，判令上诉人承担全部违约责任，显然是不公平的。故请求宝鸡中院明辨是非，审理此案。 被上诉人席攀辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。2、本案发生的原因是上诉人在合同价款外要求加价处理导致，上诉人后来也拒绝按合同约定履行，本案违约方系上诉人。3、上诉人提出两万元补偿系典型的违约行为。4、被上诉人未制造违约陷阱。5、被上诉人购买房子是为了小孩上学。6、一审法官多次做了调解工作，不存在代理人靠近法官的问题。 楼兰房产服务部述称，上诉人上诉状中提到过来和我们协商是要房本的问题，不是这个合同有问题需要协商。合同约定2018年过户，我们打电话给上诉人要求她配合工作，几次协商未果上诉人均拒绝配合。后上诉人提出要求加价，被上诉人也同意加两万元，让上诉人先来办手续，上诉人依旧不配合，过了几个月后被上诉人提起了诉讼。 席攀向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2017年12月30日签订的房屋居间买卖合同；2、判令被告返还原告房屋定金10000元；3、判令被告支付原告违约金83000元；4、判令被告赔偿原告房屋涨价损失70000元；5、判令被告赔偿原告居间方佣金保证金损失9000元；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月30日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）及第三人签订《房屋居间买卖合同》。该协议第一条载明"甲方自愿将坐落于渭滨区XX路XX号XX号楼XX单元XX号的自有房屋出售给乙方”；第二条载明“此房屋属于王琦私有，建筑面积105.4㎡，结构为混合，房屋所有权证号001XXXX，房屋性质商品房，房屋使用性质住宅”；第三条载明：“甲乙双方商定该房屋成交价格为肆拾壹万伍仟元。付款方式为贷款。1本合同签订之日，乙方以现金方式交付甲方房屋购买定金壹万元，甲方须将房产证交于居间方保管；同时乙方以现金形式交付居间方佣金保证金玖仟元整......；2、付款方式：乙方按揭付款：a、自本合同签订之日，甲方双方须在2018年7月25日前，将过户及贷款所需资料准备齐全，进行银行面签审核资料；b、乙方贷款审批通过，在过户之日将首付款壹拾叁万元整支付于甲方。同时，甲方配合乙方办理房产过户手续；c、房本办理完毕，乙方需在10个工作日内办理抵押手续，逾期不办理视为违约；d、余款贰拾捌万伍仟元，由贷款办理银行负责转入甲方指定账户；银行审批贷款额度不足申请贷款额度时，差额部分乙方应以现金形式支付甲方，否则视为乙方违约......”。合同签订当日,原告向被告支付定金10000元,向第三人支付定金9000元。被告告知其家人签订房屋买卖合同事宜后，家人对合同中部分条款约定异议，被告遂与原告及第三人商议解决事宜，双方未能达成新的协议。随后，被告王琦提出要求原告再支付2万元作为房屋上涨的损失，并通过第三人与原告协商。随后，原告电话告知被告其不同意原告提出的涨价要求，如被告坚持涨价，其不再购买涉案房屋。2018年7月22日，第三人告知被告，原告已同意加价2万元购买涉案房屋，告知被告前来办理银行面签手续。被告未按通知时间办理银行面签手续。本案在审理中，经本院主持调解，原告愿意加价1.5万元，购买涉案房屋，被告提出需加价3万元方愿意出售，双方未在本院指定期限内达成新的协议。 再查，本案涉案房产位于本市渭滨区XX路XX号XX号楼XX单元XX号，被告王琦为房产登记的权利人。该房产在本案审理期间尚未售出。2017年12月30日至2018年7月25日期间，涉案房产所在地区房价属于上涨趋势。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人对三方于2017年12月30日签订的《房屋居间买卖合同》的事实性均无异议，该协议中被告之夫虽然未在协议上签字，但因被告为涉案房产登记的权利人，其有权处置其名下的房产，故该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，本院予以确认。被告辩称，其签订合同时受到了第三人的诱导，故所签订的合同非其真实意思表示，我国法律规定因重大误解、显示公平、受欺诈和胁迫情形下签订的合同，合同当事人有权请求法院或仲裁机构撤销，原告作为完全行为能力人，关于房地产的行情变化应该有基本的了解，在签订合同过程中，被告没有提交证据证明，其与原告签订合同过程中，存在法律规定的上述情形，故对被告此项辩称意见，本院不予采信。合同签订后双方应当依据约定诚实信用、及时、全面地履行各自的义务。原告已按照合同约定交付了定金，关于房屋价格上涨，主要因市场行情因素决定，与原、被告及第三人履约行为无关联性，被告在履行合同中提出涨价要求，违背了诚实信用原则，已构成违约。本案中，被告未按合同约定的期限办理银行面签手续且提出房屋涨价要求，以其行为已表示其不愿继续履行合同，原告依据我国《合同法》第九十四条关于在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同的规定，原告提出解除合同的请求，本院予以支持。第三人在庭审中亦表明其同意解除《房屋居间买卖合同》，故本院确认原、被告及第三人签订的《房屋居间买卖合同》于本案庭审之日即2018年9月12日解除。原告主张被告支付违约金83000元及房屋涨价损失70000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告承担的损失赔偿额应当以其应预见到的因违反合同可能造成的损失为限。本案审理中，被告陈述涉案房屋尚未出售，原告提交的房屋价格走势图系网上调取，其真实性无法核实，原告未提交其他证据证明该房屋目前的交易价格，故原告无充分证据证明其损失。但是，目前房地产市场价格处上涨趋势，被告在签订《房屋居间买卖合同》后，不愿以合同中约定价格继续履行，致使原告丧失与他人缔约机会，必然导致在另行购买同等条件房屋时付出更高价款，原告损失客观存在。依据上述法律规定，结合双方发生争议的时间、原告寻找缔约机会的合理期限、涉案合同履行情况、涉案房产所在地区房价上涨因素及原告起诉时间等情况，本院酌定，原告因被告违约发生损失数额为83000元。故，原告主张被告支付其违约金83000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张房屋涨价损失70000元的诉讼请求，因原告主张的违约金已足以弥补其损失，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告退回其定金10000元，被告在辩称中同意返还，且原告主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的其支付第三方保证金9000元的损失，在原告主张的违约金中已予以弥补，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、原告席攀与被告王琦及第三人宝鸡高新开发区楼兰房产中介服务部签订的《房屋居间买卖合同书》于2018年9月12日解除。二、被告王琦于本判决生效之日起十日内返还原告席攀定金10000元。三、被告王琦于本判决生效之日起十日内支付原告席攀违约金83000元。四、驳回原告席攀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取2050元，由原告席攀承担1025元，被告王琦承担1025元。 本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。 本院认为，关于上诉人主张请求撤销房屋居间买卖合同或认定合同无效的问题。依据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第五十四条、第五十五条的规定，上诉人如认为合同存在显失公平等情况，应当在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内向人民法院提起诉讼，要求撤销该房屋居间买卖合同，而非仅仅作为抗辩意见提出。本案中，上诉人提交的证据不足以证明合同存在显失公平的情形,上诉人以其丈夫没有签字同意及受到居间方误导为由主张涉案合同显失公平，没有法律依据。对于上诉人请求撤销房屋居间买卖合同的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人之夫虽未在房屋居间买卖合同上签字，但上诉人为涉案房产人登记的权利人，其处置其名下的房产不违反法律规定，该合同系双方真实意思表示，一审法院认定该合同有效，并无不当。上诉人以其丈夫没有签字同意为由主张合同无效，与上述司法解释相悖，本院不予支持。本案各方当事人于2017年12月30日签订了《房屋居间买卖合同》，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。而上诉人一方在履行合同中以房屋涨价为由提出加价2万元，违反了合同约定，违背了诚实信用原则，构成违约。被上诉人提出解除合同并要求上诉人承担违约责任，符合《合同法》第九十四条、第一百零七条的规定。一审法院据此判决上诉人支付被上诉人违约金符合法律规定，本院予以维持。上诉人关于被上诉人故意制造违约陷阱，获取不当利益的主张，本院不予采信。经审查，一审审理程序合法，并无不当。 综上所述，上诉人王琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人王琦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 任小剑 审 判 员 付金国 审 判 员 陈 蔚 二〇一九年三月二十二日 法官助理 王云飞 书 记 员 巨梦媛