山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初6805号原告青岛天银纺织科技有限公司，住所地青岛市红岛经济区河套街道出口加工区二号线以北，统一社会信用代码：913702225611742976。法定代表人辛淑峰，该公司总经理。委托诉讼代理人韩刚，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。被告青岛颐亚奇经贸有限公司，住所地市南区曲阜路17号1单元103户，统一社会信用代码：913702027940446458。法定代表人李奕,该公司总经理。原告青岛天银纺织科技有限公司与被告青岛颐亚奇经贸有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩刚到庭参加诉讼活动，被告经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛天银纺织科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》，定金20万不予退还，并赔偿原告各项经济损失30万元；2、诉讼费由被告承担。原告青岛天银纺织科技有限公司向本院提交了如下证据：一、房地产权证、土地使用权转让合同、土地使用权转让合同补充条款，证明:1、原告享有坐落于北侧的案涉土地使用权；2、《土地使用权转让合同》第二条第2项约定土地使用权转让金额共计170万，第3项约定原告仅具有协助办理过户义务，土地增值税由原告承担。第三条第1项签订本协议后，被告向甲方支付20万定金，余款待办理土地过户手续当日一次性结清，余款通过银行资金托管方式支付。第四条第5项约定，被告违约，定金不予退还；3、《土地使用权转让合同补充条款》第一条约定所有地上附着物的转让金额450万元。第二条约定被告应于办理土地过户手续当日内将地上附着物转让款全部汇入原告指定账户。二、青岛大信和诚评估字（2017）第090号、第111号资产评估报告书、税收完税凭证5份，证明原告已依约完成对案涉土地及地上附着物的资产评估。原告已经依约2017年9月19日缴纳完各项税费，当天具备过户条件。三、土地使用权转让合同、告知书1份、解除合同通知书、中国邮政EMS单据及邮寄文件5份（编号为1088647786524邮寄的是告知书、编号为1088647787924邮寄的是告知书，该两份告知书内容一样，一份寄至被告公司、一份寄至被告法定代表人李奕家，邮寄时间均为2018年6月12日、编号为1091115691328邮寄的是告知书，2018年7月10日邮寄至被告法定代表人李奕家、编号为1091115689528和1091115688728邮寄的是解除合同通知书，2018年7月23日邮寄至被告公司注册地和被告实际经营地）、原告负责人卜庆革与被告负责人李奕微信聊天记录2页（打印件）、2018年7月20日卜庆革与李奕通话录音（原始载体为手机，留光盘和文本），证明：1、被告无继续履行合同的能力。该份土地使用权转让合同实际签订时间为2018年3月份，用途为办理土地抵押贷款以支付案涉转让款，因被告负债比例过高，银行不同意放贷，被告已无实际履行能力。因此无论原告是先过户还是后过户，原告均有权解除合同。原告中止过户的行为，是原告在行使抗辩权。如果原告是后过户，则原告享有先履行抗辩权；如果是先过户，则行使了不安抗辩权；2、原告曾分别于2018年3月14日、2018年6月15日向被告催促支付案涉剩余转让款；3、原告分别通过中国邮政EMS于2018年6月12日、2018年7月10日、2018年7月23日向被告法定代表人李奕邮寄告知书及解约通知书,且其签收原告2018年6月12日及7月23日邮寄的告知书及解约通知书。告知书内容为原告告知被告于7日内付清所欠余款及违约赔偿金，否则解除案涉合同。解约通知书内容为原告告知被告因被告一直未筹集到土地及房产转让款并支付到共管账户，原告解除双方签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》；4、被告无继续履行合同能力，且对原告提出的先行支付转让款事宜亦予以认可，同时证明案涉合同款项共计620万元。四、房屋租赁合同及付款明细、土地使用税及房产税完税凭证8份、配电箱配电使用费收据（打印件），证明：1、原告法定代表人辛淑峰与案外人史建平签订案涉厂房租赁合同，合同期限自2013年7月10日至2018年7月10日，租金每年为20万元；2、原告已交纳自2017年7月1日至2018年6月30日的城镇土地使用税及房产税共计43001元；3、原告已支付自2017年8月7日至2018年8月6日配电箱配电使用费33346.02余元。被告未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2017年8月7日，原告青岛天银纺织科技有限公司（转让方、甲方）与被告青岛颐亚奇经贸有限公司（受让方、乙方）签订《土地使用权转让合同》，合同约定原告将位于土地权证201497282号面积为5117平方米的工业用地使用权转让给被告，土地使用权转让金额共计人民币1700000元整（大写：壹佰柒拾万元整）。协议书经双方签字后，乙方应向甲方支付定金人民币200000元整（大写：贰拾万元整），余款待办理土地过户手续当日一次性向甲方结清，余款支付双方与合作银行另行签订协议，委托银行支付。协议由甲乙双方签字盖章后45日内甲方协助乙方办理好土地证等相关权证的变更手续。乙方中途毁约，甲方前期收取的定金不予退还。2017年8月7日，原告青岛天银纺织科技有限公司（转让方、甲方）与被告青岛颐亚奇经贸有限公司（受让方、乙方）签订《土地使用权转让合同》补充条款，约定原告将转让土地上的地上附着物的所有权（详见现状，按照现照转让，未办理产权证书）连同土地使用权一并转让给乙方，本补充条款所指“地上附着物”包括：房屋、配电室、供电、供水设施等附属设施与建筑”，所有地上附着物的转让金额为4500000元整（大写：人民币肆佰伍拾万元整），甲方向乙方办理完成土地过户当日，乙方将地上附着物转让款全部汇入甲方指定账户。转让土地的过户之日为基准日，基准日之前发生的与转让土地及地上附着物有关的经营税费、债务由甲方承担（有关这次过户契税及相关费用由乙方承担）。被告现共支付原告共计280万元，其中20万元是定金，260万元系地上附着物转让款。2017年8月5日被告支付定金10万元，2017年8月8日再支付定金10万元，2017年10月30日支付30万元，2018年1月31日支付地上附着物转让款230万元，之后再无付款。另查明，原告通过微信于2018年3月14日、6月15日催促被告履行合同义务。原告于2018年6月12日向被告邮寄《告知书》，该告知书载明：贵公司（青岛颐亚奇经贸有限公司）与我公司在2017年8月7日签订土地使用权转让合同，合同约定原属青岛天银纺织科技有限公司的惜福镇街道土地一宗使用权转让给贵公司，定金20万元，余款在具备转让过户条件时，一次性付清并办理过户手续，如贵公司未及时支付转让款，按逾期一日赔偿我方未收款项5%赔偿金。我公司在2017年8月8日已收到定金20万元。我公司积极配合办理该宗土地的转让手续，于2017年9月19日缴纳完各项税费，当天具备过户条件，贵公司应于2017年9月19日付清所欠余款，但贵公司以种种理由拒绝付款。按照合同约定，贵公司已严重违约，在此，我公司特告知贵公司，请在7日内付清所欠余款及违约赔偿金。如贵公司不能在7日内支付欠款及违约赔偿金，我公司有权解除合同，并追究贵公司的违约责任，向城阳区人民法院提起诉讼。2018年7月20日，原告实际控制人卜庆革（以下简称“卜”）与被告法定代表人李奕（以下简称“李”）的通过录音显示：“卜：咱这合同就才620万，你给了280万，那么你就差这点钱？李：是是，就是滴，安阳我昨天没办法……卜：一共给了280万元。李：就是就是，我我我这些日子我赶紧的，我在外地……”2018年7月23日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，该通知书载明：根据贵公司与我司于2017年8月7日签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》，由于贵司一直未能筹集到土地及房产转让款并支付到共管账户，导致合同至今无法履行。我司于2018年7月9日已向贵司发出过《告知书》，但贵司仍未能筹集到转让款。基于上述事实，现通知贵司，解除贵司与我司签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》。还查明，青岛天银纺织科技有限公司成立于2010年9月27日，注册资本1010万人民币，法定代表人辛淑峰；青岛颐亚奇经贸有限公司成立于2006年，注册资本50万元人民币，法定代表人李奕。以上事实，有原告提交的证据，当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系建设土地使用权转让合同纠纷。原告青岛天银纺织科技有限公司与被告青岛颐亚奇经贸有限公司于2017年8月7日签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行其义务。协议签订后原告依约完成对案涉土地及地上附着物的资产评估，并缴纳完各项税费，但是，被告一直未能找到提供贷款的合作银行，经多次催款后仍未能支付剩余转让款，导致合同目的无法实现，故原告要求解除原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》，理由正当，本院予以支持。关于原告要求不予返还定金的诉讼请求，原、被告在履行合同过程中，被告以自己的实际行为表明其违约在先，故原告依据《土地使用权转让合同》第四条第五项约定，请求不予退还被告定金200000元，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿经济损失30万元的诉讼请求，因本院已支持原告不予退还被告定金200000元的诉请，且原告提交的证据不足以证明其实际产生的损失超过200000元，本院认为，不予退还被告定金200000元足以弥补原告的损失，故对原告的该诉请不予支持。原、被告签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》解除后，原告应返还被告支付的地上附着物转让款2600000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告青岛天银纺织科技有限公司与被告青岛颐亚奇经贸有限公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充条款》；二、原告青岛天银纺织科技有限公司不予退还被告青岛颐亚奇经贸有限公司定金200000元；三、原告青岛天银纺织科技有限公司于本判决生效后十日内返还被告青岛颐亚奇经贸有限公司转让款2600000元；四、驳回原告要求赔偿各项经济损失300000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55200元，由被告青岛颐亚奇经贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  景艳丽人民陪审员  刘福盛二〇一九年四月十七日书 记 员  孙瑜阳