广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初1229号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托代理人：曹娟、王琳，该公司员工。被告：刘成兰，女，1977年9月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）诉被告刘成兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托代理人曹娟、被告刘成兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司诉讼请求为：一、被告支付2017年4月至2018年12月共计21个月的物业服务费5842.20元给原告；二、被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金4729.40元（该违约金以每月所拖欠的物业费为基数，按每日0.5‰为标准，暂计至2019年1月12日的违约金为8393.29元，调整违约金金额与物业服务费本金一致，即5842.20元）；三、被告向原告支付自2017年4月至2018年12月止的水费921.96元；四、被告向原告支付自2017年4月至2018年12月止的污水费372.33元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等管理服务。被告所购买的房屋属于碧桂园增城分公司提供物业服务的范围，并与碧桂园增城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，根据该协议约定，被告应支付物业服务费。但被告自2017年4月开始拖欠物业服务费及违约金。为此，碧桂园增城分公司诉至法院，望判如所请。被告刘成兰辩称：据双方2006年3月22日签订的《碧桂园前期物业服务协议》的规定，物业公司的服务内容为：—、日常服务：1、房屋建筑共用部位的维护、管理，包括楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。针对此点服务内容的答辩陈词为：1.本苑区外墙墙面损坏严重，时有发生破损的墙面下掉至地面的情景；2.业主们通过业主群或者电话管家和管理处，多次反馈，要求物业服务公司予以修缮(至少2年了),至今未见任何确认的书面回复或者修缮计划；3.外墙墙面的损坏甚至掉落，严重影响房屋的外观和广大业主对共用部位的正常使用权利。甚至对业主的出行和人身安全造成极大的困扰和安全隐患，让业主们生活在—个随时都有可能发生砸落的不安全环境。2、共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理，包括道路等内容。针对此点服务内容的答辩陈词为：1.2016年某个晚上本人的私家车停在苑区，被人划痕严重，请求物业公司调取监控设备，用以查案，物业公司的答复是监控设备坏了;2.后续接连发生其他业主的私家车被划痕的事情，皆以“监控设备坏掉”为由，无法调取监控设备用以查案；3.经过业主们多次反馈和投诉，直至2018年年底和2019年年初，本苑区的监控设备才陆续修好供正常使用（物业公司根本没有主动发现和维修）；4.那么长的时间，整个苑区处于“无监控”的状态，物业公司不但没有主动巡查和维修，而且对于业主们的反馈和投诉,也是一拖再拖，置广大业主的居住安全而不顾。5、公共绿化与园艺小品的维护和管理，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。针对此点服务内容的答辩陈词为：1.2017年2月，本人发现苑区共用部位的树木有被拦腰砍断的行为，于是在业主群明确告知管家，请物业公司针对小区的树木统一防病防虫、统—进行修枝整理，而且明确告诉物业公司，若再有“乱砍树木”的行为发生，本人将拒绝支付物业服务费用；2.2017年至今，苑区时常发生部分低楼业主私自砍伐树木或者要求物业物业公司砍棹树木的行为，物业公司非但没有予以合理制止，反而主动乱砍树木，没有统一规划和实施，造成苑区的树木高矮不一、参差不齐，既影响苑区共用环境的美观，又破坏公共绿化树木，严重损害了广大业主们的居住环境和利益。6、公共环境卫生的管理，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集和清运等内容。针对此点房屋内容的答辩陈词为：1.苑区频繁出现野狗、不文明养狗的行为，咬人、到处狗屎；给业主的出行带采极大的不便，甚至严重威胁到业主的人身安全；2.周边小区施工建筑：造成本苑区严重的噪音、空气，地面污染；物业公司应该主动不定期清扫，洒水，设置围栏，甚至与政府沟通和协商，尽力降低隔壁小区施工对本苑区业主带来的困扰和不良影响。其他答辩陈词：关于物业公司擅自利用公用部分牟利，而未公开该收入去向问题。1.物业公司未正式取得大部分业主许可，私自使用共用部分，用以各种商业广告，严重影响和损害了业主的居住环境和利益；2.物业公司未将广告收入及去向公开给广大业主。3.物业公司必须公示将公共区域收取的各项收入明细及使用明细公示给广大业主。鉴于以上陈词，本人要求：l、在广东碧桂园物业服务股份有限公司未改善上述不良服务之前，本人拒绝支付物业服务费；2、请广东碧桂园物业服务股份有限公司，针对上述不良服务带来的损失，予以赔偿；3、本人请求法院勒令广东碧桂园物业服务股份有限公司限期整改，甚至更换本苑区的物业服务公司。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园凤凰城前期物业管理服务协议》，约定了物业服务的内容、标准，约定电梯洋房首层以上每平方米物业服务费2元，在公立每月5日前交纳。同时约定逾期交纳物业服务费每天按照拖欠物业服务费的0.5‰支付违约金。2006年7月24日，被告接收涉案房屋。2019年1月16日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，内容为原告代缴了涉案房屋2017年4月至12月，2018年1月至12月水费921.96元，污水费372.33元，合计1294.29元。另查明，2018年9月25日，增城区国土资源和房屋管理局出具《产权查册表》，涉案房屋面积139.10平方米，登记在被告名下。原告提供《凤盈苑高层10街02座803刘成兰》欠费表格，其计算违约金的方式为：2017年4月的物业管理费，从2017年6月1日开始计算等，即当月物业管理费给予一个月的期限，从一个月后的次月1日开始计算。本院认为：原告依据与增城市碧桂园物业发展有限公司签订《碧桂园凤凰城前期物业管理服务协议》的约定向涉案小区提供物业管理服务，因原告与增城市碧桂园物业发展有限公司签订的《碧桂园凤凰城前期物业管理服务协议》属于前期物业服务合同，因此依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，可知前期物业服务合同对小区业主具有约束力，原告已依约对涉案房屋实施了物业管理，提供有偿的物业管理服务，因此有权就物业服务费、水费、污水费等费用提起诉讼，故被告作为物业服务的受益人应向原告交纳物业服务费。原告对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。现被告无证据表明其已经缴纳了2017年4月至2018年12月的物业服务费，经核算，房屋的每月物业服务费为278.20元（139.10平方米×2元/平方米）。上述期间内的物业服务费合计5842.2元（278.20元/月×21个月）。由于被告欠付物业服务费，按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定，物业服务费于每月5日前交纳，违约金以每日拖欠的物业服务费金额的0.5‰计算，故原告要求逾期违约金的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。但是综合原告计算物业管理费的主张，并未按照合同约定从当月应交次日开始计算，而是给予一个月的期限，从一个月期限届满的次日开始计算，上述要求，并不损害被告利益，故本院予以准许。（即2017年4月物业服务费的延迟交纳违约金，从2017年6月1日开始，按4月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。关于原告主张的水费、污水费的问题。原告提供了增城市清源自来水厂有限公司出具的《证明》，该《证明》予以证明原告已代缴了涉案房屋的2017年4月至12月，2018年1月至12月水费921.96元，污水费372.33元，合计1294.29元。故原告的请求有事实依据，本院予以支持。原告主张的物业服务费、违约金、水费、污水费以本院核算金额为准，原告请求超过上述金额的，本院不予支持。至于被告在本案中提出的不予缴纳物业服务费的理由，经审查，上述理由不足以构成拒不缴纳物业服务费的合法依据，本院对此不予采纳。至于被告在本案中提出的要求，被告并未提出反诉，故本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘成兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2017年4月1日至2018年12月31日的物业服务费5842.20元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费当月的下个月届满的次月1日起开始计算，即2017年4月物业服务费的违约金，从2017年6月1日开始以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月违约金总额以当月欠付物业管理费的本金为限，以此类推。违约金总额以5842.20元为限)；二、被告刘成兰应从本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司代付的2017年4月至12月，2018年1月至12月水费921.96元，污水费372.33元，合计1294.29元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费523元，由被告刘成兰负担123元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 刘 勋二〇一九年四月八日书记员 刘耀允附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。