浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初227号 原告：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司，统一社会信用代码913302035839914744。住所地：宁波市海曙区迎春街55弄28号。 法定代表人：邓贵初，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，执业证号13302201610220604，浙江红邦律师事务所律师。 被告：郭德淮，男，1969年3月11日出生,汉族,住浙江省宁波市海曙区. 委托诉讼代理人:余忠健,女，1973年1月11日出生,汉族,住宁波市海曙区（系被告妻子）。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司诉被告郭德淮物业服务合同纠纷一案，原告于2018年5月21日将郭德淮等所有世纪虹小区未交物业费等业主诉至本院，本院经集体公告催告未果后,于2019年1月2日立案受理本案，并依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，于2019年1月23日、4月10日二次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人张帆、被告委托代理人余忠健参加了诉讼。 原告起诉称：2011年7月27日，原告的总公司（原“慈溪市城市物业有限公司”）与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订《物业服务合同》，约定原“慈溪市城市物业有限公司”为世纪虹小区提供物业服务，自2011年8月1日至2014年7月30日止。同时约定综合服务费、公共维修费收费标准，并约定了其他权利义务。2011年11月23日，原告的前身（原“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”）成立后与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订相同内容的《物业服务合同》，但将争议解决方式变更为向法院起诉，将合同落款时间提前到2011年7月27日。2014年7月30日，原告服务期满，但宁波市海曙区世纪虹业主委员会一直未与新入场的物业服务公司签订合同，原告按照相关规定一直服务至2015年2月6日。至原告退出时，被告仍未交清各项物业费用。2016年5月11日，原告更名为现有名。为维护原告的正当利益，依法诉至法院,请求判令被告郭德淮支付以下费用：一、2011年8月1日至2014年12月30日的物业服务费2399.12元，二、公共维修费376.59元，三、逾期付款违约金2399.12元。庭审中，原告撤回了第二、三项诉讼请求。 被告向本院提交答辩状称：1.所谓的海曙区世纪虹业主委员会与原告所在小区签署的合同共有两份，被告认为该合同为非法合同，基于理由如下：（1）甲方代表身份不详。（2）签约甲方世纪虹业主委员会公章不符合规定。（3）慈溪城市物业管理有限公司海曙分公司成立于2011年11月，但合同签署日期为2011年7月，不符合时间逻辑。2.本案立案条件不成立。随法院法院传票同时送达的证据之二《宁波市不动产登记信息查询结果》只能证明迎春街89弄18号232室的房主为被告，但不能证明该房屋就是原告催讨欠款的属于夹层住宅的类型。原告提供的所谓合同，也未能证明被告房屋为夹层住宅，被告居住的房屋为多层住宅。因此，原告起诉被告夹层住宅的物业费金额无依据。3.本案立案过程不合法。4.本案诉讼过程不合法。要求终止审理，驳回原告诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据： 证1、物业服务合同二份，拟证明原“慈溪市城市物业有限公司”和原告分别与世纪虹小区业委会签订物业服务合同，由该公司向世纪虹小区提供物业服务，及关于综合服务费按年度阶梯浮动和维修费的约定的事实； 证2、宁波市仲裁委员会决定书一份，拟证明该决定书认定原“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”成立后与宁波市海曙区世纪虹业委会签订相同内容《物业服务合同》，但将争议解决方式变更向法院起诉，将合同落款时间提前到2011年7月27日的事实； 证3、华律网网页打印件一份，拟证明2013年宁波市最低工资标准上调，相应的综合服务费价格上浮条件已成就的事实； 证4、宁波市企业信用网网页打印件一份，2016年5月11日拟证明“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”更名为“浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司”即原告名字的事实； 证5、2016年7月21日海曙区迎春社区居委会证明一份、2016年8月15日宁波市海曙区南门街道物业管理服务站证明一份，拟证明原告自2011年8月1日进入世纪虹小区，实际在场服务至2015年2月6日的事实。 证6、房产登记证明一份，拟证明被告郭德淮为原告服务期间世纪虹海曙区迎春街89弄18号232室房产所有权人及房屋面积73.48平方米的事实。 证7、2018年7月25日《情况说明》一份。拟证明浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业有限公司）已将2011年8月1日至2011年11月22日为世纪虹小区服务期间的收费权利转让给原告的事实。 原告提交的上述证据1、2、3、4、5、6、7已当庭举证，经质证,被告对证6无异议,对证1、2、3、4、5、7均有异议。经审核，本院对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7真实性、合法性、关联性及相应证明效力均予以认定。 被告为证明其辩称主张，向本院提交了下列证据： 证1.物业服务合同一份。证明原告与业委会签订了第二份物业服务合同，将仲裁改为诉讼，是非法合同的事实。 证2.房产证复印件一份。证明被告房屋总层数为6层，中间没有夹层，是多层住宅而非小高层住宅的事实。 证3.海曙法院公告照片二份。证明海曙区人民法院对包括被告在内的欠费人员进行了两次公告催告，被告认为法院不适合用公告的形式告知被告的事实。 证4.宁波市海曙建安物业服务有限公司维修证明一份。证明后入驻的新物业企业为小区65户住户及9处公共部位进行了维修，费用达18余万元的事实。 证5.照片5张。证明小区私自搭建违章和绿化损失严重的事实。 证6.经营性用房出租合同五份。证明原告出租给他人的物业经营用房租金远远低于市场价格，严重损害业主利益的事实。 证7.宁波市海曙建安物业服务有限公司2018年度物业服务费收支情况公示表四份。证明小区396户住户均为多层住户，物业收费按0.6元/㎡/月的事实。 证8.收据一份。证明宁波市海曙建安物业服务有限公司在2018年6月24日收取被告2018年度的物业费时是按0.6元/㎡计算的事实。 被告提供的上述证据已当庭质证，经质证，原告对证1、2、3、8无异议，对证4、5、6、7有异议，认为原告不存在被告所提出的种种问题。经审核，本院对证1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均予以认定。对证据4、6、8的关联性不予认定。 经审理，本院查明事实如下：位于宁波市海曙区房屋，系登记在被告郭德淮名下房产，该房屋建筑面积：73.48平方米。该房产权登记日期为2001年。2011年7月27日，宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会与慈溪市城市物业公司（2016年4月13日该公司进行工商变更登记，更名为浙江盛元城市物业有限公司）签订《物业服务合同》一份，该合同约定宁波市海曙区世纪虹业主委员会委托慈溪市城市物业有限公司为建筑面积约4.9万平方米的世纪虹小区提供物业服务，委托期限自2011年8月1日至2014年7月30日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：2011年8月—12月综合服务费收费标准如下：1，多层住宅0.50元／平方米／月；2，小高层0.60元／平方米／月；3，夹层住宅0.65元／平方米／月；4，商业用房商铺0.90元／平方米／月。2012年1月—12月综合服务费收费标准如下：1，多层住宅0.60元／平方米／月；2，小高层0.70元／平方米／月；3，夹层住宅0.75元／平方米／月；4，商业用房商铺1.00元／平方米／月。2013年1月—12月综合服务费收费标准如下（如宁波市最低工资标准不提高，综合服务费不作调整）：1，多层住宅0.70元／平方米／月；2，小高层0.80元／平方米／月；3，夹层住宅0.85元／平方米／月；4，商业用房商铺1.00元／平方米／月。2014年1月—7月综合服务费收费标准按2013年标准执行。如宁波市最低工资标准每月上调超过100元，从上调之月起开始提高物业费，具体标准双方协商。第三十九条约定：行政主管部门进行调解，协商或调解不成，双方同意当地仲裁委员会仲裁。该合同签订后，慈溪市城市物业有限公司自2011年8月1日起为世纪虹小区提供了物业服务，2011年11月23日，经工商登记，成立了慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（即原告前身）。该公司成立之后，与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会又签订了内容相同的《物业服务合同》一份，但合同第三十九条将争议解决方式变更为向法院起诉，还将合同落款时间擅自提前到2011年7月27日。2011年8月1日至2011年11月22日，该小区的物业服务人是原告总公司浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）。2011年11月23日起，该小区的实际物业服务人一直是原告，根据宁波市海曙区南门街道物业管理服务站和宁波市海曙区南门街道迎春社区居民委员会提供的证明，原告为世纪虹小区提供的物业服务一直延续至2015年2月6日止。因被告等部分业主未交纳物业费，慈溪市城市物业管理有限公司（2016年4月13日更名为浙江盛元城市物业管理有限公司）曾于2016年8月向宁波市仲裁委员会对包括小区业主陶伯华和被告等数十户欠费业主提起仲裁，宁波市仲裁委员会于2016年10月11日作出2016甬仲字第124号《决定书》，对申请人浙江盛元城市物业管理有限公司诉被申请人陶伯华物业服务合同纠纷一案以“针对同一事项存在两份合同，争议解决方式分别约定仲裁和诉讼，违背了或裁或诉原则，本委对该纠纷亦无管辖权”等为由，“决定如下：驳回申请人浙江盛元城市物业有限公司仲裁申请。”为此，浙江盛元城市物业有限公司撤回了包括被告在内的其他所有欠费业主的仲裁申请，并于2018年5月，将包括被告在内的所有欠费业主诉至本院，请求依法解决。 另查明被告郭德淮至今一直未交付2011年8月1日至2014年12月30日的物业管理服务费。审理中，浙江盛元城市物业管理有限公司（即原慈溪城市物业管理有限公司）向本院提交书面报告，请求将该公司在2011年8月1日至2011年11月22日止为世纪虹小区提供物业服务而可收取的物业费用权利整体转让给原告接受。 本院认为：2011年7月27日，浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同及2011年11月23日原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同，均合法、有效。但原告和业委会擅自将日期提前至2011年7月27日显属不妥。该合同生效日期应为公司成立的2011年11月23日。现浙江盛元城市物业管理有限公司将其2011年8月1日至2011年11月22日收费权益整体转让给原告，并不违反法律规定，本院予以准许。原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订物业服务合同，并为被告提供了物业服务，被告作为该小区业主和房屋所有权人理应支付物业服务费用。被告未按约支付该费用，显属违约。被告提供证据并自认原告对涉案房屋所拖欠的物业费曾于2016年8月向宁波仲裁委员会提起仲裁，认为法院再立案不合法和现怀疑业委会公章不合法的抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。但其该案涉案房屋系多层而非夹层的抗辩因已提供相应证据，本院予以采纳。被告的房屋建筑面积为73.48平方米，原告要求被告按合同约定支付物业管理费，合法有据，本院予以支持。但被告房屋系多层（共6层），应按合同约定的2011年度0.5元/㎡/月，2012年度0.6元/㎡/月，2013年至2014年0.7元/㎡/月计算和收费。即被告应付给原告物业综合服务费为1947.22元[(2011年度0.5元/㎡/月×73.48㎡×5个月=183.70元)+(2012年度0.6元/㎡/月×73.48㎡×12个月=529.06元)+(2013-2014年度0.7元/㎡/月×73.48㎡×24个月=1234.46元)]。另考虑到在为被告等业主服务期间，对照物业服务合同的标准，原告未能较好达到服务要求的实际情况，经本院做原告工作，要求其酌情降低收费标准，现原告自愿以宁波市住宅小区物业管理条例实施意见中关于对空置房物业管理收费标准为参照，按八折收取被告物业管理费1557.78元（1947.22元×80%），本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告郭德淮于本判决生效之日起十日内向原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司支付物业管理费1557.78元。 二、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司负担5元，被告郭德淮负担20元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张 频 波 二〇一九年四月十日 代书记员 江汪天宇 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。