贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初1574号 原告：付武凤，女，1975年9月10日生，白族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：彭浩（特别授权）、彭晓洁，系贵州靖毕律师事务所律师。 被告：毕节市贵福房地产开发有限公司（统一社会信用代码：9152050273663070X7），住所地：贵州省毕节市七星关区松山路（地区民政局三楼）。 法定代表人：陈庭贵。 委托诉讼代理人：王玉武，该公司员工。 本院审理的原告付武凤与被告毕节市贵福房地产开发有限公司（以下简称：贵福房开公司）合同纠纷（结案案由）一案。本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付武凤及其委托诉讼代理人彭浩、彭晓洁，被告毕节市贵福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王玉武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付武凤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付原告位于毕节市公园路43号福贵新天地城市花园A二层B3、B4号两间商铺的租金188731.21元（即：2017年下半年的收益补贴即租金60105.48元及2018年B3、B4号房号的收益补贴即租金128625.73元，共计：188731.21元）；2、请求判令被告向原告支付因被告未按约定支付B3、B4号房租金的违约滞纳金22081.55元。上述1、2项费用总计人民币210812.76元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年2月16日、2011年4月26日，原告分别从被告处购买了位于毕节市公园路43号福贵新天地城市花园A二层B3、B4号两间商铺，同时约定于2011年12月30日交付原告，由于被告到期无法办理交付，双方于2013年5月9日签订的“补充协议”即该商铺由被告使用的租用协议，并约定期限、租金金额及支付方式的租赁协议。具体为：2013年元月1日至2020年12月31日及每年由被告向原告支付商铺总价款的7%支付原告收益补贴（实为租金）前三年不变，第四年起按前一年的标准逐年递增7%，每年租金分二次支付，即每年6月30日前和12月31日前支付，同时，也约定了延期支付的违约金计算方式。前几年都还相安无事，可是2017年6月30日后被告便停止了租金的支付，同年9月，原告便诉至法院要求支付，法院判决支持。下半年即2017年7月1日起，被告便又无故停止了支付租金至今，经原告多次催促后无果，特诉至法院，以维护原告的合法权益。 原告付武凤为支持其诉讼主张，向法院提供了以下证据： 证据一：贵福房开公司与原告签订的B3、B4号商铺的商品房买卖合同及收款收据。证明：原告在贵福房开公司以1,506,403.00元购买了B3、B4号商铺并已备案，是该商铺的所有人。被告质证真实无异议。 证据二：贵福房开公司与原告签订B3、B4号商铺补充协议。证明该商铺现由被告使用及双方对该商铺使用的相关约定及使用费的支付方式和违约责任。被告质证协议真实无异议。 证据三：七星关区人民法院（2017）黔0502民初5710号生效民事判决书。证明：1、原、被告在本案发生之前所涉及的租金问题的诉讼请求，追诉的是2017年上半年租金，故引发了本次追讨租金的诉讼。2、本案所涉及的房屋使用费即租金计算问题已经毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5710号生效民事判决书予以确认，双方对此并无异议，都未提出上诉，该判决书的相关内容已生效。被告质证无异议。 被告毕节市贵福房地产开发有限公司辩称：我们不是不支付（租金），是2017年下半年开的业主委员会，90%的业主都同意降低20%的租金，只有少数人不同意，同意的业主都来领取了（租金），是原告方不同意，所以没有来领取（租金）。 被告毕节市贵福房地产开发有限公司无证据提交。 本院经审理认定如下：对原、被告双方无争议的事实及证据，本院予以确认。 本案争议的焦点是：原、被告双方于2013年5月9日签订的《补充协议》是否属于租赁合同？被告欠原告的2017年下半年及2018年的租金金额是多少？滞纳金是否应当调整？ 经审理查明：2011年2月16日、2011年4月26日，原告付武凤分别与被告贵福房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，从被告贵福房开公司处购买了位于毕节市公园路43号福贵新天地城市花园A裙楼二层B3、B4号两间商铺，并约定被告于2011年12月30日交付房屋，于房屋交付之日起365日内办理产权登记手续。自2012年1月1日起，涉案商铺已实际进入交付使用状态，但实际由被告贵福房开公司统一办理出租等事宜，再向原告支付商铺出租收益。2012年6月1日，被告向原告支付租赁收益款79086元，2013年5月9日，原告与被告分别就前述两个商铺签署《补充协议》，约定：交房时间为2013年1月1日至2020年12月31日，延长期内由被告统一管理、使用、出租；被告按原告所购商铺总价款的7%支付原告收益补贴，从第四年起，逐年递增7%，每年补贴金分两次支付，当年6月30日付一次，12月31日付一次；若被告拖欠补贴金，要每日按拖欠补贴金数额的万分之五支付滞纳金。该《补充协议》签订后，被告依约向原告支付了部分租金，2017年6月30日后被告未付租金。原告曾于2017年9月诉至本院要求支付2017年上半年租金。本院于2017年11月15日以（2017）黔0502民初5710号民事判决支持原告租金的诉请。被告尚欠原告2017年下半年及2018年全年的租金未付。原告诉至法院。 本院认为：关于2013年5月9日签订的《补充协议》是否属于租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经确立了原告作为涉案商铺买受人的地位，且《商品房买卖合同》已经原毕节地区房产局备案，即以行政行为确认的形式明确了原告作为涉案房屋所有权人的事实。《商品房买卖合同》约定2011年12月30日前交付房屋，被告也认可进入2012年涉案房屋就处于出租使用状态，且被告已于2012年6月1日支付原告租赁收益79086元，再结合原告购买商铺目的在于出租（不一定实际占有）的交易习惯，故本院认定自2012年1月1日起，被告就依约向原告交付房屋，但实际由被告代为管理、租赁并向原告支付租金的事实成立。在租赁关系成立之后，双方于2013年5月9日签订的《补充协议》，虽然该协议刻意回避“租赁”一词，从协议约定的“交房时间向后推延八年，从2013年1月1日至2020年12月31日”来看，既然涉案商铺在前述2012年1月1日就已经实际交付原告使用（被告占有、租赁），就没有必要在一年多以后的2013年5月9日再次约定交房时间，并且交房行为是短期性行为，但该《补充协议》却约定了用八年时间完成交付房屋一个行为，有悖于常理。此外，2017年1月24日也提到“租金”字样。因此，本院认定2013年5月9日签订的《补充协议》为租赁合同，故本案案由定为合同纠纷为妥。相应的，2013年1月1日至2020年12月31日为租赁期限，补贴金为租金，前三年租金为购房款总额的7%每年，第四年起逐年递增7%。以上事实已经本院生效的（2017）黔0502民初5710号民事判决予以明确及认定。该判决同时确认了关于被告欠原告的2017年上半年租金金额是多少，滞纳金是否应当调整的问题。被告原所举证据2017年1月23日《补充协议》，欲证明原协议约定逐年上浮7%不再上浮，反而下浮20%，因该协议签订主体不是原告，且在推举代表与被告签订该协议的表册中也没有原告签名，故该协议对原告没有法律约束力，被告的抗辩本院不予采纳。本案租金仍按2013年5月9日签订的《补充协议》处理，即前三年每年租金按购房款总额的7%计付，第四年起逐年递增7%。原告2013年租金收益额为：（755412元+750991元）×7%=105448.21元（2013年-2015年年均租金），再在此基础上逐年上浮7%，至2017年原告应得租金为105448.21元×（1+7%×2）=120210.96元，原告2017年下半年租金为：120210.96元÷2=60105.48元，被告应予支付。至2018年全年原告应得的租金照此计算为：128625.73元[120210.96×（1+7%）=128625.73元]，两项合计为188731.21元。被告应予支付。 《补充协议》第三条约定的逾期付租金按应付租金的万分之五每天支付违约金，该约定相比资金占用费损失较高，被告要求降低，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，被告应付原告的违约金应分年进行计算：1、被告所应付原告2017年下半年的违约金应以60105.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付。补充协议约定下半年租金于12月31日支付，故被告付原告的违约金应自2018年1月1日起计算。2、被告所应付原告2018年全年的违约金应以128625.73元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付。补充协议约定当年租金最后一次于12月31日支付，故被告付原告的违约金应自2019年1月1日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付武凤2017年下半年租金60105.48元，并以该金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2018年1月1日至实际履行完毕之日期间的违约金； 二、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付武凤2018年全年租金128625.73元，并以该金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2019年1月1日至实际履行完毕之日期间的违约金； 三、驳回原告付武凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2231.00元（已按简易程序减半收取），由原告付武凤负担人民币1115.50元，由被告毕节市贵福房地产开发有限公司负担人民币1115.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李顺康 二〇一九年四月十九日 书记员  何婷婷