南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初190号 原告（反诉被告）：莫明志，男，1957年2月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：廖明，广西东博律师事务所律师。 原告（反诉被告）：陈俊宏，男，1975年4月26日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被告（反诉原告）：薛思忠，男，1964年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 委托诉讼代理人：杨龙军，广西领地律师事务所律师。 第三人：南宁海润云天酒店企业管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区安吉大道1号。 法定代表人:李家庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅瑞云，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢林格，广西东方意远律师事务所律师。 第三人：崔占臣，男，1975年10月4日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人（反诉被告）：广西昀泽酒店管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区安吉路1号。 法定代表人:李家青。 第三人：陆任恒，1972年10月10出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县。 原告莫明志与被告薛思忠、第三人陆任恒、崔占臣、南宁海润云天酒店企业管理有限公司（以下简称海润云天公司）、中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日作出（2016）桂7102民初211号民事判决。被告薛思忠不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2017年11月7日作出（2016）桂71民终280号民事裁定，发回重审。本院于2018年2月2日立案后，依法另行组成合议庭，依法适用普通程序。2018年4月26日，被告薛思忠申请追加陈俊宏为本案原告，广西昀泽酒店管理有限公司（以下简称昀泽公司）为本案第三人，本院经审查予以准许。被告薛思忠于2018年6月27日提出反诉，本院经审查，决定受理其反诉并与本诉一并审理，本案于2018年9月27日公开开庭进行了审理。莫明志的委托诉讼代理人廖明，薛思忠的委托诉讼代理人杨龙军，海润云天公司的委托诉讼代理人傅瑞云到庭参加诉讼。陈俊宏、陆任恒经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，昀泽公司、崔占臣经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫明志向本院提出诉讼请求：１.终止(解除)莫明志和薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》，并将《场地租赁合同》中的涉案场地(含西泽明商厦A栋及前面的空场地停车场)按现状交给莫明志；２.薛思忠向莫明志支付拖欠的租金200万元(该租金为应交的2016年上半年租金或者场地占用费，2016年下半年及以后的租金或者场地占用费参照合同约定计算至薛思忠交回租赁场地之日止)；３.薛思忠向莫明志支付违约金24万元；４.本案诉讼费用由薛思忠承担。诉讼过程中，莫明志变更诉讼请求：第２项诉讼请求的租金数额变更为648万元（租金从2016年1月计算至2017年6月，标准按照合同约定，2016年租金432万元，2017年上半年租金216万元）；第３项诉讼请求的违约金数额变更为74.16万元（以648万元为基数，按照当月租金的千分之二计算，从2016年1月1日至2018年8月31日）；诉讼过程中，莫明志撤回要求薛思忠“将《场地租赁合同》中的涉案场地(含西泽明商厦A栋及前面的空场地停车场)按现状交给莫明志”的诉讼请求。事实和理由：2010年12月2日，莫明志和薛思忠签订《场地租赁合同》，合同对出租场地的地址及面积、用途、经营目标及租赁期限，租金、保证金和租金的交款方式、双方的责任、合同的变更和解除及其约定条款，其他违约事项等均作了约定。合同签订后，莫明志依约履行了自己的义务，但是薛思忠却未能履行其合同义务，按照合同约定，自2016年1月份开始计算的租金200万元应在2015年12月1日前支付，但是薛思忠却一直没有支付，经莫明志多次电话催告无果，莫明志以书面方式进行催收，薛思忠也拒不签收。薛思忠在2011年12月5日将涉案场地转租给崔占臣、陆任恒(海润云天公司的股东)，海润云天公司又将涉案房屋的一楼转租给民生银行南宁分行。在薛思忠拒不履行合同义务的情况下，莫明志曾多次派人并发函给崔占臣、陆任恒、民生银行南宁分行，要求将场地租金直接交付给莫明志，但崔占臣、陆任恒和民生银行南宁分行一直未予回复。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，莫明志可解除与薛思忠签订的租赁合同，同时薛思忠应向莫明志支付拖欠的租金或者场地占用费。 薛思忠辩称：一、莫明志无权单独提起本案解除合同诉讼。本案涉诉租赁物是莫明志和陈俊宏共同投资建设，二人是涉诉租赁物的共有人，共同享有占有、使用和收益的权利。2010年10月2日，莫明志、陈俊宏作为甲方，薛思忠作为乙方，签订了《场地租赁合同》（以下简称租赁合同），莫明志和陈俊宏共同将涉诉租赁物出租给薛思忠。陈俊宏作为共同出租人，享有租赁合同的相应权利，即使须支付租金，也不应仅向莫明志支付。莫明志未经共有人陈俊宏同意擅自要求薛思忠支付租金并解除合同，侵犯了陈俊宏的合法权益，其无权就本案涉诉租赁合同单独提起解除合同诉讼。二、薛思忠不存在不按约定交付租金的情形，没有根本违约。首先，从2011年1月1日至2015年12月31日，薛思忠已经按约定支付了租金，不存在拖欠租金的情况。其次，虽然场地租赁合同约定每半年支付一次租金，每次需提前30天支付，但在合同实际履行的过程中，双方已经对租金的支付方式和支付时间进行了多次变更。陈俊宏于2013年10月28日将其持有的涉诉租赁物25%的股份转让给薛思忠，并授权薛思忠从2014年1月1日起至2018年1月1日代为收取涉诉租赁的经营收益，莫明志对此也表示了认可。从2014年1月1日起，薛思忠交付租金的方式变更为：莫明志和薛思忠先计算出薛思忠可以收取的收益款，薛思忠随后交付租金，莫明志随即在当天将收益款支付给薛思忠。薛思忠于2014年1月24日、2014年5月29日、2014年11月11日分别支付了100万、100万、200万元，共支付了2014年租金400万元，收到的收益款为2669821元，也就是说，薛思忠在2014年实际承担的租金仅为1330179元。经双方协商，从2015年1月1日起，薛思忠支付租金的方式再次发生了变更：薛思忠不再先交付租金，而是先由薛思忠和莫明志计算出薛思忠应得收益款，再减去薛思忠应付租金，得到的差额为薛思忠实际需交付的租金，照此交付方式，薛思忠2015年实际交付的租金为1081690元，其中2015年1月9日交付594690元，2015年7月6日交付48.7万元。再次，2016年1月，莫明志以薛思忠和陈俊宏之间的债务关系不清楚为由，未计算薛思忠应得收益就要求薛思忠全额支付租金，这明显违反了双方约定，加重了薛思忠的义务，薛思忠多次要求莫明志先计算应得收益，但莫明志不予理会。在莫明志未合理计算薛思忠应得收益之前，薛思忠有权暂不支付租金。后来，薛思忠出于继续履行合同的考虑，向陈俊宏交付了2016年的租金50万元。由上可见，薛思忠一直能按约定交付租金，并没有根本违约，恰恰是莫明志拒不履行计算薛思忠应得收益的义务，导致薛思忠无法按照应得收益和应付租金差额交付租金，莫明志才是真正的违约方。三、莫明志在合同履行过程中存在诸多违约行为。（一）莫明志交付的租赁物面积与约定面积不符。根据租赁合同，涉诉租赁物包括主楼和楼前的空场地停车场，但莫明志实际交付的楼前空场地停车场面积比莫明志承诺的面积少了400平方米，薛思忠多次要求按照实际交付使用的面积调整租金，莫明志都置之不理，在莫明志对该问题进行妥善处理之前，薛思忠有权暂不支付租金。（二）莫明志没有履行土建义务。根据租赁合同第五条第六款，莫明志应提供外立面、排水、排污、大堂门前骑楼、酒店右侧通道、右侧欧式大门口等土建，承担金额不超过20万元，但前述土建实际由薛思忠出资完成，莫明志没有履行相应义务，也未补偿薛思忠相应土建款。（三）莫明志擅自扣留薛思忠应得收益8万元。2014年11月11日，薛思忠有一笔应得收益款为18万元，但莫明志实际仅支付了10万元，另有8万元被其擅自扣留，薛思忠多次要求其退还，莫明志均不予理睬。（四）莫明志拒不履行协助薛思忠收取租金的义务。2011年12月，薛思忠将涉诉租赁物转租给第三人崔占臣、陆任恒。2012年6月26日，薛思忠、莫明志、崔占臣、陆任恒签订了《西泽明商厦A栋三方补充协议》，根据该协议第七条，莫明志有义务配合薛思忠追收租金。所谓配合薛思忠追收租金主要是指莫明志控制着涉诉租赁物的供水、供电，可以通过控制水电的方式控制涉诉租赁物，当崔占臣、陆任恒未能按时支付租金时，莫明志要通过限水限电或断水断电的方式催促他们支付租金。从2015年6月起，崔占臣、陆任恒开始拖欠薛思忠的租金，薛思忠多次要求莫明志配合追收租金，但莫明志非但不予配合，反而放任其继续用水用电，由此造成崔占臣、陆任恒肆无忌惮地继续占用涉诉租赁物，薛思忠对此无可奈何。莫明志拒不履行配合薛思忠追收租金的义务，反而要求薛思忠全额支付租金，其行为违反了双方约定，也违背了诚实信用的基本原则，不利于双方合同目的的实现。（五）莫明志直接向次承租人收取租金。薛思忠将本案涉诉租赁物转租给第三人陆任恒、崔占臣后，陆任恒、崔占臣又将涉诉租赁物的一楼租赁给案外人民生银行南宁分行。从2016年1月起，莫明志直接向民生银行南宁分行收取租金，造成薛思忠无法对涉诉租赁物行使收益权，其行为违反了合同约定。鉴于莫明志存在上述违约行为，在莫明志未履行相应合同义务并停止违约行为之前，薛思忠有先履行抗辩权，有权暂不支付租金。四、莫明志一物二租，违反了法律规定。莫明志作为出租方，有义务保障薛思忠能正常使用涉诉租赁物，莫明志一直以来通过控制水电供应控制涉诉租赁物，从其起诉之日起，涉诉租赁物已由其控制并行使收益权。在未合法解除租赁合同的情况下，莫明志于2017年6月30日将涉诉租赁物出租给第三人昀泽公司，导致薛思忠无法对涉诉租赁物行使占有、使用和收益权，其一物二租的行为已严重违反了合同法第二百一十六条的规定。本案涉诉房屋及场地于2016年2月份开始由莫明志控制，莫明志于2017年6月30日将场地出租给昀泽公司，2017年6月30日起涉诉场地实际占有使用者是昀泽公司，莫明志要求将涉诉场地交还的诉请缺乏事实依据。莫明志主张违约金计算方式有误，根据合同约定违约金以欠付租金为基数，按照千分之二计算，莫明志以648万元为基数计算不符合事实。综上所述，莫明志的诉求没有事实和法律依据，请依法驳回。 薛思忠向本院提出反诉请求：1.确认莫明志与昀泽公司于2017年6月30日签订的《场地租赁合同（A）》及《补充协议》无效；2.莫明志、陈俊宏继续履行与薛思忠之间的场地租赁合同；3.莫明志、陈俊宏将位于南宁市泽明商厦A栋及楼前空场地停车场返还给薛思忠使用；4.本案诉讼费由莫明志、陈俊宏、昀泽公司承担。事实和理由：从2011年1月1日起，莫明志、陈俊宏将本案涉诉租赁物（即南宁市泽明商厦A栋及楼前空场地停车场）出租给薛思忠，但莫明志一直控制涉诉租赁物的水电供应，如果没有莫明志的配合，任何人都难以正常使用该租赁物。经莫明志同意，薛思忠于2011年12月5日将本案涉诉租赁物转租给陆任恒、崔占臣用于经营酒店。租赁期间，薛思忠基本能按约定履行支付租金的义务，不存在根本违约的情形，但莫明志看到薛思忠通过经营转租，就能每年获得68万元的租金差价收益后，内心产生了不平衡。为了将薛思忠排挤出涉诉租赁物，达到提高涉诉租赁物收益的目的，莫明志故意纵容次承租人陆任恒、崔占臣不缴纳租金，致使崔占臣、陆任恒在不缴纳租金的情况下能正常使用涉诉租赁物。从2016年2月莫明志起诉薛思忠起至2017年6月30日期间，莫明志通过控制水电供应实际控制了涉诉租赁物，薛思忠已经被莫明志排挤出涉诉租赁物，涉诉租赁物的次承租人也改为直接向莫明志支付租金。在双方租赁合同仍未合法有效解除、正在进行诉讼的情况下，莫明志又于2017年6月30日擅自将本案涉诉租赁物出租给昀泽公司，其一物二租的行为严重损害了薛思忠的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，莫明志与昀泽公司之间的租赁合同应属无效合同。薛思忠在合同履行过程中并不存在违约情形，莫明志、陈俊宏应遵循诚实信用的原则继续履行与薛思忠之间的场地租赁合同，陈俊宏应与莫明志共同承担应将涉诉租赁物返还给薛思忠的责任。故薛思忠提出反诉请求。 莫明志对薛思忠的反诉辩称：薛思忠的反诉没有事实及法律 依据，请求法院依法驳回。 海润云天公司陈述称：同意莫明志解除与薛思忠的合同，但是海润云天公司应当可以继续使用涉案场地。 陈俊宏、陆任恒、昀泽公司、崔占臣未作陈述。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、莫明志提供的证据：1.2010年12月2日《场地租赁合同》与薛思忠提供的2010年12月2日《场地租赁合同》系同一合同，本院予以确认；2.《租赁经营及投资改建原市场合同书》、3.南宁市塘区北湖街道办事处秀灵村民委员会（以下简称秀灵村委）出具的《证明》，可以证明秀灵村委将位于产用地出租给莫明志开发，莫明志在租赁场地期间，可自由经营，本院予以认定；4.《合作投资协议书》，真实、合法，可以证明莫明志和陈俊宏合作投资建设案涉房屋，本院予以认定；5.《补充协议书一》，真实、合法，可以证明莫明志、陈俊宏及案外人李礽初合作建设案涉房屋，本院予以认定；6.《西泽明商厦A栋三方补充协议》与本案有关联，可以作为参考；7.《股权（份）转让协议》，系陈俊宏和薛思忠签订，不能证明莫明志知情并同意，本院不予认定；8.《授权委托书》、9.《撤销对薛思忠收款的委托声明》，真实有效，证明陈俊宏曾委托薛思忠收取陈俊宏的股份收益和工程款，后又撤销收取工程款的委托，本院予以认定。二、薛思忠提供的证据：1.《合作投资协议书》，与莫明志提供的一致，真实、合法，可以证明莫明志和陈俊宏合作投资建设案涉房屋，本院予以认定；2.2010年12月2日《场地租赁合同》与莫明志提供的2010年12月2日《场地租赁合同》系同一合同，本院予以确认；3.《场地租赁合同（A）》、《补充协议书》，证明莫明志在2017年6月30日将涉诉租赁物出租给昀泽公司，本院予以认定；4.陈俊宏身份证复印件，真实有效，证明陈俊宏的身份信息，本院予以认定；5.企业信用信息公示报告，真实有效，证明昀泽公司的工商登记信息，本院予以认定；6.《补充协议书一》，与莫明志提供的为同一份合同，真实、合法，可以证明莫明志、陈俊宏及案外人李礽初合作建设案涉房屋，本院予以认定；7.薛思忠与陆任恒、崔占臣签订的《场地租赁合同》、《西泽明商厦A栋三方补充协议》，真实有效，本院予以认定；8.《用电协议书》，真实有效，本院予以认定；9.《股权（份）转让协议》、授权委托书，《股权（份）转让协议》系陈俊宏和薛思忠签订，不能证明莫明志知情并同意，本院不予认定；《授权委托书》真实有效，证明陈俊宏曾委托薛思忠收取陈俊宏的股份收益和工程款，本院予以认定；10.2014年1月至2015年1月的收据、11.2015年7月的收据和转账凭证，只能证实双方在2016年以前的租金支付方式，莫明志并未表示同意2016年的租金支付方式予以变更，薛思忠以此主张双方关于租金支付方式已经进行了变更，本院不予采信；12.收条、电子银行回单，真实，合法，证明薛思忠向陈俊宏指定的银行账户转款50万元，本院予以认定；13.薛思忠向法院申请调取的民生银行南宁分行的明细表，真实、合法，有效，证明民生银行南宁分行向莫明志支付租金的情况，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月1日，莫明志（乙方）与秀灵村二组（甲方）签订了一份《租赁经营及投资改建原市场合同书》，约定：甲方将安吉路1号原南宁市秀灵畜禽综合批发市场三产用地出租给乙方开发建设，由乙方投资建设综合楼并进行经营；办证、建设及招租期从2008年7月1日至2011年6月30日，共3年，租赁期限从2011年7月1日至2031年6月30日，共20年；乙方自主经营，自负盈亏等内容。秀灵村委出具《证明》，证明位于南宁市塘区友爱北立交西北侧三产用地出租给莫明志经营使用，由莫明志投资建成秀灵村二组西泽明商厦AB栋综合楼，房屋产权归秀灵村委二组所有。 2010年5月21日，莫明志与陈俊宏签订《合作投资协议书》，约定陈俊宏享有45%的股份权益。 2010年12月2日，莫明志（出租方，甲方）与薛思忠（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市，甲方取得使用权属于秀灵村二组三产地块内的西泽明商厦A栋综合楼、A栋综合楼前面空场地停车场出租给乙方，乙方租用A栋主楼九层(建筑面积为12054平方米)；租赁期限为20年，从2011年1月1日起至2030年12月31日止；A栋综合楼经有关部门验收合格后，由甲方移交给乙方，从移交之日起，给予乙方6个月装修期，装修期内免收租金，租金从免租期结束后开始计算，第一年至第四年每年租金400万元，第五年至第八年每年租金432万元；乙方在签订合同时需交付40万元场地租赁押金；租金每半年交纳一次，先交租金后使用场地，提前30日交纳下一期租金；如乙方逾期30日不交纳租金，甲方有权解除合同，收回场地，乙方一切投资装修归甲方所有；若乙方不按时交纳租金，从违约之日起，甲方每日按当月租金的2‰向乙方收取违约金；合同还对其他事项作出约定。合同签订后薛思忠向莫明志支付押金40万元，莫明志将涉案场地交给薛思忠。免租期过后，莫明志从2014年1月1日开始向薛思忠收取租金，薛思忠交纳了2014年、2015年的租金，未支付2016年1月1日以后的租金。 经莫明志同意，2011年12月5日薛思忠（出租方，甲方）与陆任恒、崔占臣（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将西泽明商厦A栋主楼一至九层，地下设备房出租给乙方；租赁期限从2011年12月5日至2030年12月31日；合同还对其他事项作出约定。合同签订后薛思忠将房屋交付给陆任恒、崔占臣。 2013年10月28日，薛思忠与陈俊宏签订《股权（份）转让协议》，约定：陈俊宏与莫明志建成西泽明A大厦的资金为陈俊宏向薛思忠借款17880000元才得以建成，陈俊宏将其拥有西泽明A大厦45%股份中的25%股份转让给薛思忠。2014年1月18日，陈俊宏出具《授权委托书》，委托薛思忠收取其应收取与莫明志《合作协议书》的股份收益及工程款，用于支付其借款1780万元。2017年1月19日，陈俊宏作出《撤销对薛思忠收款的委托声明》。 2016年3月18日，莫明志向本院提起诉讼，要求解除与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》。本院向薛思忠、崔占臣公告送达了民事诉状等应诉材料，自公告之日起至2016年11月23日公告满60日即视为送达。本院于2017年2月4日作出（2016）桂7102民初211号民事判决，判决：一、莫明志与薛思忠2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2016年11月23日解除，薛思忠将南宁市西泽明商厦A栋综合楼、A栋综合楼前面空场地及停车场交还莫明志；二、薛思忠向莫明志支付2016年1月1日至2016年11月23日的租金3588888.89元及场地占有使用费（计算方法：2016年11月24日起计算至实际交还场地之日止，2016年11月24日至2017年12月31日，按400万元/年为计算，2018年1月1日至2022年12月31日，按432万元/年计算）；三、薛思忠向莫明志支付违约金238666.67元。薛思忠不服判决，上诉于南宁铁路运输中级法院，南宁铁路运输中级法院于2017年11月7日作出（2017）桂71民终280号民事裁定书，将案件发回重审。 2017年6月28日，陈俊宏向薛思忠出具收条，记载其收到薛思忠支付2016年度租金50万元。2017年6月30日，莫明志收回涉案房屋，并与昀泽公司签订《场地租赁合同（A）》及《补充协议书》，将西泽明商厦A栋9层半房屋出租给昀泽公司，租赁期限从2017年7月1日至2031年6月30日。 另查明，2013年2月18日，陆任恒、崔占臣（出租方，甲方）与民生银行南宁分行（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将西泽明商厦A栋综合楼一楼的房屋（建筑面积约600平方米，使用面积500平方米）出租给乙方；租赁期自2013年2月20日至2023年2月20日；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，陆任恒、崔占臣将西泽明商厦A栋综合楼一楼的房屋交付民生银行南宁分行使用。民生银行南宁分行已向莫明志支付了2016年1月1日至2018年1月15日的租金共计3234000元（每月租金132000元）。 再查明，西乡塘区安吉路1号西泽明商厦A栋综合楼已取得建设工程规划许可证，建设单位为秀灵村二组。 本院认为，关于莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》的合同效力问题。本院认为，合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》解除的问题。（一）莫明志是否有单独提起解除合同的权利。薛思忠认为莫明志无权就该租赁合同单独提起解除合同，侵犯了共同出租人陈俊宏的合法权益。本院认为，案涉房屋系莫明志承租秀灵村委二组的三产用地建设而成，承租人为莫明志，产权归秀灵村委二组，秀灵村委二组同意房屋由莫明志经营使用，因此，莫明志享有对涉案房屋的出租经营权。即使在建设过程中，莫明志与陈俊宏达成了合作协议，也是莫明志与陈俊宏的内部关系，其内部的债权债务关系并不影响莫明志对涉案房屋的出租权。再有，陈俊宏系经薛思忠申请追加的共同原告，本院依法传唤陈俊宏，其未到庭参加诉讼，也未主张过任何的权利，视为其放弃了自己的权利，薛思忠主张莫明志侵犯了陈俊宏的合法权益不成立。故莫明志作为出租人，有权提起解除其与薛思忠签订的租赁合同的权利。（二）莫明志要求解除合同是否有依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。莫明志与薛思忠签订的《场地租赁合同》约定租金每半年交纳一次，先交租后使用场地，提前30日交纳下一期租金。薛思忠逾期30日不交租金，莫明志有权解除合同。薛思忠从2016年1月1日起拖欠租金，根据合同约定，薛思忠有权解除双方签订的合同。薛思忠主张双方从2015年1月1日起已对租金的支付方式进行了变更，即先不支付租金，用薛思忠应得收益减去其应付租金，差额即为薛思忠实际需支付的租金，故其不存在违约的行为，对此本院认为，薛思忠在2014年、2015年支付租金的时间、金额虽然与合同约定不符，但并不能证明双方已就2016年以后的租金支付方式、金额、时间达成了新的约定，薛思忠未按合同约定的时间和金额支付租金已构成违约。此外，薛思忠主张莫明志存在交付租赁物面积与约定面积不符、未履行土建义务、不协助其收取租金的违约行为，无证据证实，本院不予采纳。薛思忠以莫明志扣留其应得收益及直接向次承租人收取租金为由暂不支付租金，该主张指向的行为并非属于违反租赁合同约定的违约行为，薛思忠的该主张不成立。因此，莫明志主张解除合同，有合同依据，本院予以支持。（三）关于合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案虽然经过一审、二审、发回重审，但莫明志诉请解除与薛思忠签订的租赁合同，本院已通过登报向薛思忠公告送达民事诉状、应诉通知书等诉讼材料，自公告之日起至2016年11月23日公告满60日即视为送达。莫明志解除合同的意思表示于2016年11月23日送达薛思忠，故双方于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2016年11月23日解除。 关于拖欠的租金和场地占有使用费问题。薛思忠应从2014年1月1日起向莫明志支付租金。薛思忠从2016年1月1日起未支付租金，因此，薛思忠应向莫明志支付2016年1月至合同解除之日（即2016年11月23日）的租金。合同解除之后，薛思忠未及时将涉案场地交还给莫明志，故莫明志要求薛思忠参照租金标准支付房屋占有使用费，合法有据，莫明志于2017年6月30日收回，故房屋占用使用费应自2016年11月24日起计算至2017年6月30日。综上，根据合同约定，第一年至第四年每年租金400万元，第五年至第八年每年租金432万元，薛思忠应向莫明志支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金及房屋占有使用费共计600万元（400万元/年×1.5年）。薛思忠向陈俊宏指定的银行帐号支付的50万元，莫明志不认可收到此款，薛思忠主张已支付2016年的租金50万元的主张，本院不予支持。莫明志已直接向民生银行南宁分行收取了2016年1月1日至2017年6月30日的租金2376000元（132000元/月×18个月），即薛思忠应向莫明志支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金及房屋占有使用费为3624000元（6000000元-2376000元）。莫明志和薛思忠均同意用已支付的押金40万元抵扣租金，故莫明志应向薛思忠支付租金及房屋占有使用费为3224000元（3624000元-400000元），莫明志要求薛思忠支付租金和房屋占有使用费648万元，本院支持3224000元，超出部分不予支持。 关于违约金问题。根据合同约定，租金每半年交纳一次，先交租金后使用场地，提前30日交纳下一期租金。若薛思忠不按时交纳租金，从违约之日起，莫明志每日按当月租金的2‰向薛思忠收取违约金。薛思忠应于2015年12月1日前支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金，但薛思忠至今未支付，已构成违约，应按合同的约定支付违约金。莫明志仅主张违约金计算至2018年8月31日，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，且莫明志申请对违约金计算标准进行调整，故本院酌情认定按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金，其中，从2015年12月1日至2018年1月1日共逾期762天，违约金以333333.33元（400万元/年÷12个月）为基数计算，从2018年1月2日至2018年8月31日共逾期241天，违约金以360000元（432万元/年÷12个月）为基数计算。 关于薛思忠要求确认莫明志与昀泽公司签订的《场地租赁合同（A）》及补充协议无效的问题。莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》已于2016年11月23日解除，故莫明志在解除合同后才与昀泽公司签订的《场地租赁合同（A）》及补充协议合法有效，薛思忠的该项反诉请求，本院不予支持。 关于薛思忠要求继续履行合同，并将位于南宁市泽明商厦A栋及楼前空场地停车场返还的反诉请求，由于莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》已于2016年11月23日解除，故薛思忠的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2016年11月23日解除； 二、薛思忠向莫明志支付租金及房屋占有使用费3224000元； 三、薛思忠向莫明志支付违约金（违约金计算方法：按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，2015年12月1日至2018 年1月1日的违约金以333333.33元为基数计算，2018年1月2日至2018年8月31日的违约金以360000元为基数计算）； 四、驳回莫明志的其他诉讼请求。 五、驳回薛思忠的全部反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费62351.2元,公告费700元，合计63051.2元（莫明志已预交），由莫明志负担34643.2元，薛思忠负担28408元。反诉案件受理费2150元（薛思忠已预交），由薛思忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 人民陪审员  李一锋 人民陪审员  莫艳林 二〇一九年四月二十九日 法官 助理  韦春迪 书 记 员  周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。