广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2964号原告：钟海琼，女，1983年11月10日生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。被告：罗裕成，男，1974年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告钟海琼诉被告罗裕成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金5万元及相应利息；2、判令被告向原告赔偿房屋差价损失60万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确：利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年12月30日计算至实际清偿之日。根据双方签订的解除合同协议书第三条约定，被告应在2016年12月30日支付5万元给原告。事实与理由：2016年7月11日，原告与被告签订《房地产买卖合同》约定，原告购买被告位于佛山市禅城区彩虹路33号五座602房，购房款总价为230万元，本合同签订之日起120日内，双方应持资料到禅城区房屋登记中心办理过户手续。如被告中途不卖或逾期15天未交付房地产时，视为被告违约，被告应向原告赔偿违约金5万元。上述合同签订后，由于被告声称无法归还上述房地产的银行按揭贷款，导致其无法完成上述交易，于是向原告提前解除合同。2016年12月3日，双方签订《解除合同协议书》约定，由于被告个人原因导致无法办理还款，导致双方交易无法进行，被告同意在2016年12月30日前向原告支付违约金5万元。后来原告获知，被告在双方解除合同后不久，就归还银行按揭贷款并将上述房地产高价向他人出售。原来，被告是眼见房价越来越高，故意欺骗原告其无法还款，欺骗原告解除合同，以达到其将房产高价卖给他人的目的。根据《合同法》相关规定，被告的行为有违诚实信用原则和公平原则，被告的行为导致原告损失可预见的房价上涨收益，导致原告需要用更高的价格购买同类型同面积的房产。被告不仅应向原告支付违约金及利息，更应向原告赔偿合同解除之日即2016年12月3日与《房地产买卖合同》签订之日即2016年7月11日的房屋差价损失。被告辩称，确认欠原告5万元违约金没有支付，在三方见证下签署了解除合同协议，因为当时被告多次向原告催促支付第二期还款，但是到2016年12月30日都还没有支付，所以在协商一致情况下解除合同。房价的升跌是不可预见的，所以不同意原告主张的赔偿房屋差价损失60万元。合同解除后，被告在2017年5月5日与下一位买家梁泳君签订买卖合同，约定的房屋总价为188万，在2017年5月6日还清贷款，2017年5月18日注销抵押，与原告签订的买卖合同房屋总价为230万，因为被告收入不稳定，所以将房屋从230万降到188万卖出。诉讼中，原告举证如下：1、房地产买卖合同、解除合同协议书、涉案房屋的挂牌交易信息、鸿业城市花园简介，证明①双方签订的《房地产买卖合同》约定，原告购买被告位于佛山市禅城区彩虹路33号五座602房，本合同签订之日起120日内（即2016年11月7日前），双方应持资料到禅城区房屋登记中心办理过户手续；②由于被告称无法还清逾期贷款，导致无法完成交易，构成违约，双方解除合同；③被告欺骗原告解除合同后，立即将涉案房屋另行出售，并拒绝向原告支付违约金。2、程希、张兆明房屋买卖合同纠纷佛山市中级民法院民事判决书【（2018）粤06民终215号】，证明佛山中院生效判决与本案案情相似，法院判令出卖人向买受人支付房屋差价损失。诉讼中，被告未举证。诉讼中，本院根据原告申请向佛山市禅城区国土城建和水务局调取了涉案彩虹路33号五座602房转让及办理涂销抵押等相关资料，其中包括不动产登记询问表、不动产登记申请表、委托办理不动产登记信息有关事项约定、增值税发票、完税证明、房地产权证、佛山市存量房买卖合同、贷款抵押登记证明书、贷款还清证明。双方对此均无异议。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认；对本院调取的证据，原被告均无异议，本院予以确认。经审理查明：2016年7月11日，原告与被告签订《房地产买卖合同》约定：原告购买被告位于佛山市禅城区彩虹路33号五座602房，购房款总价为230万元，原告应于合同签订后1天内支付定金50000元，2016年7月20日前支付第一期房款50000元、于2016年11月30日支付第二期房款590000元，最后一期付款161000元在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。本合同签订之日起120日内，双方应携带有关资料到禅城区房屋登记中心办理过户手续。如被告中途不卖或逾期15天未交付房地产时，视为被告违约，被告应向原告赔偿违约金50000元。2016年12月3日，原、被告双方签订《解除合同协议书》，约定：由于被告个人原因导致无法办理还银行贷款，导致双方交易无法进行，双方经协商一致取消上述买卖，并对解除合同事宜约定如下：双方一致同意解除上述合同，已收定金在本协议签订后一个工作日内无息返还原告，被告愿意赔偿违约金50000元，在签订本协议后在2016年12月30日前支付。另查明：中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具《贷款还清证明》，证明涉案房屋贷款已于2017年5月8日还清。被告于2017年5月18日向不动产登记机构申请了注销抵押登记。2017年5月5日，被告与案外人梁泳君就涉案房屋签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定涉案房屋的出售价为1880000元。双方于2017年6月15日办理买卖转移登记。庭审中，原告对合同的履行程度陈述为：原告分别在2016年7月11日及7月19日支付了定金10万元，经双方协商一致，被告以自有资金还清银行贷款，双方约定被告应在2016年11月7日之前办理过户手续，待办理过户手续完毕后，原告再支付剩余购房款，但被告无法还清银行贷款，因此双方解除合同。庭审中，在本院询问被告在2016年12月无法还贷，为何能够在2017年5月还清贷款时，被告陈述：是从前妻处借的钱，下一手买家承诺在银行出具贷款结清证明后一个月内付给被告房款，然后在收到买家的房款后还给前妻，所以前妻肯借钱给被告。另陈述：与下一手买家梁泳君交易的实际价格是325万。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同、解除合同协议书均是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，当事人应依约履行。关于违约金及利息。根据解除合同协议书的约定，被告应在2016年12月30日前支付违约金50000元，但被告未依约支付，构成违约，现原告要求被告支付违约金50000元并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，合法有据，应予支持，但利息应从2016年12月31日起计算。关于被告应否赔偿原告房屋差价损失问题。鉴于双方已签订解除合同协议书，对涉案房屋买卖合同的解除及违约责任达成一致，即双方已对原告因被告违约导致合同解除而遭受的损失进行了约定，现原告以受被告欺诈而同意解除合同为由，要求被告赔偿房屋差价损失，故应审查涉案解除合同协议书是否存在原告主张的欺诈事由而可予撤销，进而对当事人不生效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。经查明，被告确在以无法还贷为由与原告解除合同后，又还清了贷款并将涉案房屋以更高价格转卖他人，但其还清贷款之时即2017年5月8日，距原、被告解除合同之日，已近半年，其时不短，故不能排除被告在此期间又筹集到还贷资金的可能性。根据原告举证情况，尚不能证明被告欺诈事实存在的可能性能够排除合理怀疑。因此，原告主张被告欺诈，不能成立。涉案解除合同协议书合法有效，并已对违约赔偿进行约定，且该违约赔偿金相当于原告已付定金，根据原告履行合同的情况，该标准并不算明显过低，故原告在违约金外要求被告另赔偿房屋差价损失，缺乏依据，本院不予支持。原告虽提交了另案生效判决证明二审法院支持了房屋差价损失，但在该案事实查明部分并未指出买卖双方有签订解除合同协议书并对违约赔偿进行了约定，故与本案案情并不相似，不影响本案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告罗裕成在本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟海琼支付违约金50000元及利息（利息自2016年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止）；二、驳回原告钟海琼的其他诉讼请求。本案受理费5150元，由原告钟海琼负担4754元、被告罗裕成负担396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年四月十五日书记员  潘有鹏