河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0422民初3318号原告（反诉被告）：田翠玲，女，1946年6月24日出生，汉族，住叶县。委托诉讼代理人：郑彦海，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：**伍，男，1966年5月22日出生，汉族，住叶县。被告（反诉原告）：河南安顺房地产开发有限公司，住所地平顶山市新华区迎宾路与启蒙路交叉口（原公用事业局东配楼）四楼，统一社会信用代码91410400553159134C。法定代表人：王顺安，总经理。被告（反诉原告）：王顺安，男，1966年1月8日出生，汉族，住平顶山市新华区。共同委托诉讼代理人：陈军校，河南前行律师事务所律师。原告田翠玲（反诉被告）与被告河南安顺房地产开发有限公司（反诉原告,以下简称安顺房地产公司）、王顺安（反诉原告）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田翠玲的委托诉讼代理人郑彦海、**伍，被告安顺房地产公司的法定代理人王顺安、王顺安及二被告的委托诉讼代理人陈军校到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田翠玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令王顺安、安顺房地产公司支付原告转让金1030万元及利息（自2014年9月19日起，按年利率6%计算至转让金全部支付完毕）；2.诉讼费、保全费由二被告负担。事实和理由：段留振与王顺安分别于2010年3月8日、8月8日各签订《出资举办人变更协议书》一份，协议约定:段留振将其所有的叶县少林武术院法定代表人变更为王顺安，武术院的管理权、房屋及设备、土地使用权全部归王顺安所有，王顺安支付段留振1200万元。协议签订后，段留振按照协议约定，履行了提供手续，协助王顺安办理出资举办人变更登记手续的义务。2012年4月6日，段留振与王顺安签订《土地转让协议》，约定：段留振作为转让人，将其控制、使用的育英高级中学的部分土地（20亩）转让给王顺安，转让费每亩50万元，共计1000万元。王顺安依据上述协议，于2014年9月19日将上述两宗土地的使用权人变更为河南安顺房地产公司。河南安顺房地产公司成立于2010年3月25日，王顺安是安顺房地产公司的法定代表人。王顺安与段留振签订协议的行为是代表公司的职务行为，该民事行为的责任应当有王顺安和安顺房地产公司共同承担。协议签订后，王顺安、安顺房地产公司均未按照约定足额支付转让金。后段留振不幸去世，留有遗嘱，指定田翠玲作为段留振上述转让金的唯一合法继承人。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判处。二被告辩称：1.被告取得的少林武术院土地使用权面积是14.6亩，原告所诉的20亩与实际情况不符；2.因叶县少林武术院出资举办人变更，被告应支付的款项为500万元，并非原告诉请的1200万元；3.因原告违约，应赔偿被告损失折合款200万元，应予以扣除；4.被告代为原告垫付的土地出让金、契税、印花税等款项应予以扣除；5.被告已经支付原告款项1393万元，合并前述款项，被告已超额支付；6.原告在履行合同中严重违约，应承担违约责任。二反诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令田翠玲承担违约责任，向反诉原告支付违约金，按500万元的年24%计算，自2012年4月6日至反诉被告支付土地使用权及相关资产止；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年4月6日，段留振与王顺安签订关于转让叶县育英高级中学土地使用权的《土地转让协议》，第6条约定：“甲方保证其家人不得干涉，如干涉使得手续不能如期进行的，每延误一日，甲方需要赔偿乙方所付叶县少林武术院总款的千分之二违约金及利息”。截止目前，因反诉被告违约，使得反诉原告仍未取得相应的土地使用权及相关资产。反诉被告辩称：反诉原告诉请理由不能成立，1.2010年3月8日，双方合同签订之日，反诉被告已将相关资产全部清点并交付给反诉原告；2.根据《出资举办人变更协议书》之约定，反诉被告承担的是配合义务，即手续由反诉原告负责办理，反诉被告负责配合签字盖章、提供协助。由于土地使用权变更登记手续繁杂，时间冗长，在反诉被告的积极配合下，最终于2014年9月19日，将涉案的两宗土地使用权更名在反诉原告名下；3.反诉原告违约在先，至今仍有1030万元土地转让金没有支付反诉被告。本案原、被告双方争议的焦点是:1.少林武术院的转让土地是20亩还以14.6亩；2.少林武术院的转让价款是1200万元还是500万元；3.段留振2011年5月9日和2012年1月19日出具的两张100万元的收条是否实际发生；4.原告是否违约。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月8日，段留振与王顺安签订《出资举办人变更协议书》一份，该协议包含以下内容：“甲方：段留振乙方：王顺安一、…甲方段留振自愿将学校举办人变更为王顺安；学校的管理权、房屋及设备、土地使用权全部归王顺安所有；二、学校占地20亩；三、这所学校2010年12月31日财务资料为准，乙方已支付甲方500万元；四、办理手续相关的国税、地税、交易税及各项手续费等涉及经济支出的一切问题均有乙方负责承担并支付；七、甲方必须在2011年1月30日前将学校举办者变更为王顺安，并将学校移交乙方占有、管理和使用；八、本协议自双方签字之日起生效，若有补充可签订补充协议，补充协议与本协议有同等效力”。2010年8月8日，段留振与王顺安又签订《出资人变更协议书》一份，该协议约定:由王顺安足额支付段留振人民币1000万元，其他内容与上述协议内容一致。2011年6月8日，平顶山仲裁委员会依据王顺安的申请，做出平仲裁字[2011]第175号裁决书，确认段留振与王顺安2010年3月8日签订《出资举办人变更协议书》为有效合同。2012年4月6日，段留振与王顺安签订《土地转让协议》，约定：段留振作为转让人，将其控制、使用的育英高级中学的部分土地（20亩）转让给王顺安，转让费每亩50万元，共计1000万元。2012年4月6日，段留振与王顺安签订《补充协议》，协议约定：因段留振家属的干涉，使王顺安受到重大损失，段留振自愿将育英高级中学的土地划4亩给王顺安予以补偿。2012年5月19日，段留振与王顺安签订《解除协议书》，因《补充协议》损害了育英高级中学所有人的权益，对其予以解除。2014年9月19日，王顺安依据上述协议将上述两宗土地的使用权人变更为河南安顺房地产公司。2015年6月8日，段留振与王顺安签订《补充说明》，显示：叶县少林武术学校占地20亩，每亩50万元，不包括王顺安已给段全德的200万元。河南安顺房地产公司成立于2010年3月25日，王顺安是安顺房地产公司的法定代表人。段留振于2010年2月18日，立有遗嘱，指定其妻田翠玲作为段留振上述转让金的唯一合法继承人，段留振于2016年12月16日去世。截止本院受理本案之日，王顺安已支付原告1280万元。另查明:本案审理中，本院依据原告的财产保全申请，于2018年10月8日作出（2018）豫0422民初3318号民事裁定书，将河南安顺房地产开发有限公司所有的位于叶县东环路东侧、叶舞路北侧，土地使用权证号：叶国用（2014出）第0919112号的土地予以查封。本院认为，段留振与王顺安签订的《出资举办人变更协议书》、《土地转让协议》等合同是双方的真实意思表示，合同对办理土地转让手续时，向政府土地管理部门应缴的税金等费用也做了约定，且没有违反法律的效力性强制性规定，应为有效合同，原被告之间已经构成建设用地使用权转让合同关系，双方均应依约履行自己的义务。关于少林武术院的转让土地是20亩还是14.6亩问题：原告提供的叶县土地管理局于1994年12月15日颁发的国有土地使用证，显示涉案土地面积20亩。被告提供的叶县土地管理局于2009年11月23日颁发的国有土地使用证，显示涉案土地面积14.6亩。本院认为，上述两个使用证均为同一单位，对同一宗地办理的证件，为何出现这种结果，原被告说法不一，本院不予评判。但能够确定的是，原被告双方对此是明知的。矛盾发生后，双方应当协同土地登记机关查明问题原因，或者双方共同协商，予以妥善解决。但是，被告在与原告协商未果的情况下，仍于2015年6月8日，和段留振签订“叶县少林武术学校占地20亩”的《补充说明》，应当视为被告对涉案土地面积的认可。关于少林武术院的转让价款是1200万元还是500万元的问题：虽然段留振与王顺安签订的《出资举办人变更协议书》中，对土地转让价款约定为500万元，但段留振与王顺安2010年8月8日签订的《出资人变更协议书》和2015年6月8日签订的《补充说明》，对涉案土地的转让价款重新作了约定，并且不相矛盾。另一方面，从公平角度考虑，少林武术院所占土地与另一宗土地相邻，面积一样，且两面临路，另一宗土地价款1000万元，双方没有争议，如果少林武术院土地价款是500万元，显失公平。因此，少林武术院的转让价款应当认定为1200万元。段留振2011年5月9日和2012年1月19日出具的两张100万元的收条是否实际发生的问题：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款规定“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”。对段留振2011年5月9日出具的100万元的收条，原告以被告没有提供给段留振银行转款流水明细为由，抗辩该笔款项没有实际发生。但被告提供了2011年5月11日分两次给段留振转款20万元，又从银行分三次取款80万元的证据，综合考虑被告的经济能力及财产变动情况，可以认定该笔款项已经发生。对段留振2012年1月19日出具的100万元的收条，原告抗辩称被告没有提供给段留振银行转款流水明细，且与三次从中间人处收到的100万元相重复，被告不能做出合理说明，该笔款项应当认定没有实际发生。关于原告的违约责任问题：第一、段留振与王顺安签订的《出资举办人变更协议书》，对违约责任约定不明。平顶山仲裁委员会的裁决书，裁决段留振提供手续，协助王顺安办理出资举办人变更登记手续，被告提供的证据不能证明段留振没有履行此项义务。裁决段留振按约移交少林武术院资产，原告向法庭提交了少林武术院的移交清单，证明原告此项义务也已履行；第二、涉案土地的使用权已于2014年9月19日变更为河南安顺房地产公司，被告已经实际控制；第三、被告未按约定履行付款义务。因此，不能认定原告存在违约情形。综上所述，被告未按约定履行足额付款义务，依法应当承担违约责任，其辩解及反诉请求，缺乏事实根据，本院不予支持。原告要求按6%的年利率支付利息，不超过《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的标准，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告河南安顺房地产开发有限公司、王顺安于本判决发生法律效力后十日内支付原告田翠玲920万元，在支付上述款项的同时，按照6%的年利率计付自2014年9月19日起至该款支付完毕之日止的利息；驳回原告田翠玲的其他诉讼请求；驳回反诉原告河南安顺房地产开发有限公司、王顺安的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83600元，保全费5000元，由原告田翠玲负担7400元，二被告负担81200元；反诉费31100元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  谢为斐人民陪审员  李延珍人民陪审员  郑群仙二〇一九年四月八日书 记 员  雷 鹏