广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初159号原告（反诉被告）：沈林汉，男，1971年3月22日出生，汉族，住罗定市。原告（反诉被告）：李玉玲，女，1969年10月21日出生，汉族，住罗定市。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：祁运会，男，1977年11月12日出生，住深圳市宝安区西乡街道宝源路华丰宝源大厦804。经两原告所在村委推荐。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李德雄，男，1971年11月24日出生，住东莞市南城区鸿福路100号尚书银座B座625房。经两原告所在村委推荐。被告（反诉原告）：罗定市金诚房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道龙华路龙华综合大楼11、12、13卡。统一社会信用代码：914453817470668680。法定代表人：李剑涛，总经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。原告沈林汉、李玉玲与被告罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称“金诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，被告金诚公司于2019年1月25日向本院提出反诉，由于案情复杂，本院于2019年1月25日将本案转为普通程序，并于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈林汉、李玉玲的共同委托诉讼代理人祁运会、李德雄，被告（反诉原告）金诚公司的委托诉讼代理人梁劲锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告于2013年9月3日签订的商品房买卖合同合法有效。2.请求判决被告与原告继续履行合同，并在规定时间内原告向被告支付购房余款及被告同时向原告交付房屋。3.请求判决被告自2018年5月31日向原告支付逾期交房违约金到实际交房之日约人民币10920元（暂计算到2018年12月31日）。4.请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年9月3日签订的商品房买卖合同，签署合同后原告积极履行义务，按合同约定支付购房款258091元，办证费3000元，车位购置款20000元，维修基金2852元。由于被告未按照合同约定交房，原告向罗定市人民法院起诉解除合同及支付违约金之诉。罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第899号民事判决书，认定该合同不能解除，支持了违约金2271.20元；原告不服，上诉到云浮市中级人民法院，该院作出了（2016）粤53民终274号民事判决书，维持了原审判决；原告仍不服，向广东省高级人民法院申诉，该院作出粤民申2428号民事裁定书，驳回原告的再审申请。2018年5月28日，原告向被告邮寄了房产交付通知书，被告收到后于2018年5月24日向原告复函，拒绝交房；原告于2018年7月3日向罗定市人民法院提交强制执行通知书，当日罗定市人民法院受理，案号（2018）粤5381执694号，至今没有执行终结；但联系过执行法官被告知继续履行合同，需向法院再次起诉；2018年11月8日向被告发出继续履行合同通知书，被告收到没有理睬。原告为维护自己合法权益，只有继续起诉，望法院判如所请，支持原告诉讼请求，保护原告合法权益。本诉原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：1.原告的身份证，证实原告诉讼主体资格。2.被告工商登记信息，证实被告的诉讼主体资格。3.商品房买卖合同，证实原、被告于2013年9月3日签订商品房买卖合同，并经罗定市建设局备案。4.（2015）云罗法民初字第899号民事判决书，证实由于被告未按买卖合同约定时间交房，原告提出解除合同，并向罗定市法院提出诉讼，罗定市法院民事判决书只支持了违约金，未支持解除合同的诉讼请求。5.（2016）粤53民终274号民事判决书，证实原告不服（2015）云罗法民初字第899号民事判决，依法上诉，但云浮市中级人民法院作出民事判决书，维持了原审判决。6.（2017）粤民申2428号民事裁定书，证实原告不服云浮市中级人民法院作出的民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，省高院作出民事裁定书，驳回原告申诉。7.房产交付通知书及快递单，证实原告在收到民事裁定书后，于2018年5月18日向被告邮寄了房产交付通知书，要求被告向原告移交房产，同时原告向被告支付余款。8.函，证实被告收到原告邮寄的房产交付通知书后拒绝交房。9.（2018）粤5381执694号受理通知书，证实原告收到被告明确拒绝交房复函后，于2018年7月3日向罗定市人民法院申请强制执行，现在还在执行中，本案执行法官告知由于原审判决没有继续履行合同的判决，故需另案起诉。10.继续履行合同通知书及快递单，证实原告于2018年11月8日再次向被告邮寄了继续履行合同通知书，被告收到后未做任何答复。本诉被告金诚公司辩称：一、原告要求被告交付涉案商品房没有任何事实和法律依据。被告已提起反诉要求解除合同并要求原告支付逾期付款的违约金。根据相关法律法规，由于原告迟迟未向被告付清剩余房款，被告依法享有解除权，本案符合解除合同的条件。因此，原告要求被告交付涉案商品房的事实基础已不存在且没有任何法律依据。二、原告要求交付涉案商品房的诉讼请求已经超过诉讼时效。三、被告无需向原告交付房屋，自然就不存在逾期交房的违约责任。四、如法院判决双方继续履行合同，由于原告存在逾期付款的违约行为，其应向被告支付逾期付款违约金（以105000元为本金，从2014年12月30日起按每日0.05%的标准计至购房款全部付清之日）。本诉被告在本诉中没有证据提交。反诉原告金诚公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除反诉原告与两反诉被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令两反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金（以105000元为本金，从2014年12月30日起按每日0.05%的标准计至合同解除之日，暂计至2019年2月14日为79170元），并向反诉原告支付应付款百分之一的违约金；3.本诉及反诉的诉讼费用均由两反诉被告承担。反诉原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据:1.反诉原告营业执照，证实反诉原告的主体资格。2.两反诉被告身份证，证实反诉被告的主体资格。3.商品房买卖合同，证实（1）反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同关系；（2）反诉被告应向反诉原告支付购房款的数额、期限以及逾期付款的违约责任。4-6.（2015）云罗法民初字第899号民事判决书、（2016）粤53民终274号民事判决书、（2017）粤民申2428号民事裁定书，证实反诉被告曾向法院提起诉讼，请求解除《广东省商品房买卖合同》，经一审、二审及再审审理，最终驳回反诉被告关于解除合同的请求。上述判决均认为反诉被告须向反诉原告付清剩余购房款，反诉原告才需向反诉被告交付房屋。7.函，证实反诉原告有权解除合同。反诉被告辩称：一、反诉被告不同意反诉原告第一项诉求。1.根据法院相关的生效法律文书，双方签订的《广东省商品房买卖合同》应继续履行。2.反诉原告解除合同程序违法。（1）反诉原告主张解除合同，应通知对方。（2）在反诉被告提出本诉前，没有收到反诉原告相关解除合同的文件，如今反诉原告却向法院直接提出解除合同，属于程序违法。二、反诉被告不同意反诉原告第二项诉求。反诉原告主张反诉被告支付违约金从2014年12月30日开始计算，是非常荒唐的主张；反诉被告在2014年5月28日向反诉原告主张解除合同，后反诉原告不同意提出诉讼，该买卖合同属于法定中止，不能视为反诉被告故意不履行合同，反诉原告应在上次诉讼中提出违约金的主张，当时没有提出已视为弃权，现提出反诉，只能在本诉的基础上进行反诉，即2018年5月18日后主张。三、本案反诉原告本次诉讼和上次诉讼的态度明显不一致，均因为涉案房产涨价。综上所述，请求法院支持反诉被告答辩意见，依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告在反诉中没有证据提交。本诉原告和反诉原告所提交的证据，客观真实，并与本案诉争之事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。综合上述经本院依法确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告金诚公司是位于罗定市××小区的房地产开发商。2013年9月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，该合同第三条约定买受人购买的商品房为XX小区B3座8层803房。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为363091元。第六条约定买受人应于2013年9月3日前付购房款153091元；2014年1月31日前付购房款105000元；2014年12月30日前付余下房款105000元；2013年8月23日前付清代收办证费合计3000元（根据实际发生费用，按发票多退少补）。第七条约定买受人如未按本合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.逾期超过100天尚未付清应付款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。合同还约定了其他相关权利义务。同日，原告与被告签订了《东临天下车位协议书》，约定原告向被告购买该小区69、70号两个摩托车车位，总价为20000元整。签订合同后，原告于当天向被告支付了购房款153091元、车位购置款20000元、办证费用3000元、物业维修基金2852元。2014年1月23日，原告又按合同约定向被告支付了购房款105000元。2014年12月，被告电话通知原告收楼，但因被告未能出具相关验收合格证明，原告拒绝接收该商品房。2015年2月13日。被告取得涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》。另查明：两原告曾于2015年7月3日向本院起诉被告[案号：（2015）云罗法民初字第899号]，请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，被告不同意解除，本院经审理查明，认为双方约定的交付房屋的时间与支付余下的购房款的时间相同，双方享有同时履行抗辩权，被告逾期交楼时间未超过约定交楼时间的90天，不符合合同约定的解除条件，后判决驳回了原告解除合同的诉讼请求。原告不服判决，提起上诉，云浮市中级人民法院作出（2016）粤53民终274号民事判决书，维持原判。原告仍不服，向广东省高级人民法院申诉，省院作出（2017）粤民申2428号民事裁定书，驳回了原告的再审申请。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。两原告与被告于2013年9月3日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。对于原告请求被告支付自2018年5月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金和反诉原告请求被告支付逾期付款违约金的问题，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第六条约定，原告应于2014年12月30日前付最后一期房款105000元；第八条约定被告应当在2014年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方约定的履行时间相同，且未约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在原告未付清房款之前，被告有权拒绝交付房屋；在被告未将房屋交付给原告之前，原告有权拒绝支付最后一期房款。因此，原告至今尚未支付最后一期房款以及被告至今仍未将房屋交付给原告的行为，均不属于违约。由于双方均不存在违约行为，原告请求被告支付自2018年5月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，理据不足，本院不予采纳。同理，反诉原告请求反诉被告支付逾期付款违约金的主张，本院亦予以驳回。对于双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。本院已认定原告未按约定时间支付最后一期房款以及被告未按约定时间交付房屋，属原、被告双方均享有的同时履行抗辩权，不属于违约。由于双方不存在违约行为，不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故反诉原告要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，双方签订的《广东省商品房买卖合同》应继续履行，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于被告提出原告要求交付涉案商品房的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩主张，本院认为，原告要求被告交付房屋的请求权不适用诉讼时效的规定，故上述抗辩，本院不予采纳。因此，两原告应履行合同义务，支付最后一期购房款105000元给被告；被告亦应履行合同义务，将符合合同约定的商品房交付两原告使用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认本诉原告沈林汉、李玉玲与本诉被告罗定市金诚房地产开发有限公司于2013年9月3日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、本诉原告沈林汉、李玉玲与本诉被告罗定市金诚房地产开发有限公司继续履行合同，限本诉原告沈林汉、李玉玲于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉被告罗定市金诚房地产开发有限公司支付最后一期购房款105000元；限本诉被告罗定市金诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将符合合同约定的商品房交付给本诉原告沈林汉、李玉玲使用。三、驳回本诉原告沈林汉、李玉玲的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告罗定市金诚房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费73元（原告已预交），反诉案件受理费1779元，减半收取890元（反诉原告已预交1779元），合计963元，由本诉被告（反诉原告）罗定市金诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈志苹审 判 员  欧惠庆人民陪审员  吴健飞二〇一九年四月十日书 记 员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。