广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4083号上诉人（原审原告）：吕树明，男，1970年10月8日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：陈欢，女，1988年5月14日出生，汉族，身份证住址：河南省荥阳市。被上诉人（原审被告）：唐丹，女，1991年1月25日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：吴家纯，女，1994年8月12日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市。上诉人吕树明因与被上诉人陈欢、唐丹、吴家纯（下简称陈欢等三人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕树明上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判陈欢等三人偿还拖欠自2017年12月15日至2018年1月15日止的房租3300元及逾期支付租金的滞纳金3960元(按照合同规定每日5％计至实际清偿之日)；2、陈欢等三人赔偿吕树明房屋空置4个月的租金损失13200元及偿还吕树明代交的供电局欠费136.47元；3、本案一、二审诉讼费用均由陈欢等三人承担。事实与理由如下：一、原审法院驳回吕树明要求偿还租金及违约金的全部诉讼请求，是错误的。其一，吕树明诉请偿还拖欠4个月房租，是指自2017年12月15日至2108年4月15日期间的4个月房租，而非原审判决认定的2018年1月至4月合计四个月期间的租金。其二，陈欢等三人于11月17日交完自2017年11月15日至12月15日期间的房租后，便没有继续交租。因此，即使双方租赁合同于2017年12月23日解除，则自2017年12月15日之后起算的该月房租为3300元，三人应依法偿还。其三，从微信聊天记录可知，吕树明先后于12月18日和12月20日分两次向陈欢催交当月房租未果，后提出按照合同规定每天加收5％的迟延履行违约金，促使其尽快履约；二、原审法院在采纳微信聊天记录时，认定事实错误，有失公允。其一，吕树明提供了证据证明不同意提前退租的主张，原审法院不采纳是错误的。其二，微信聊天记录应结合《房屋出租合同》的内容和当时的语情去理解，而不能片面认定。吕树明于12月19日提出上门查看房屋，一方面是依据合同约定“定期检查房屋安全和合理使用情况”，另一方面是想确认陈欢等三人是否已搬走。其三，原审法院多处查明微信内容明显出现差错或不符合实际情况。首先，吕树明在2017年12月19日强调陈欢等三人“既不交租也不交房，应承担造成的损失后果”，原审却认定“吕树明向陈欢等三人发送信息表示陈欢等三人既不交租也不交还房屋属于违约”。其次，吕树明在农历新春佳节向所有朋友群发送拜年图画，并非向陈欢发送新年祝福信息。最后，吴家纯并未与吕树明互加微信，其自始至终没有提出要提前搬家和退房。其四，原审判决对12月20日吕树明回应的聊天记录不予采纳，明显是断章取义，偏袒对方。吕树明在12月19日和20日晚上向陈欢发送的信息充分表明吕树明不同意提前退租和解除合同；三、原审判决认定双方租赁合同应于2017年12月23日实际解除，涉案房屋租金计至该日止，缺乏事实和法律依据。其一，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定和双方签订的《房屋出租合同》第三条的约定，双方已就租赁事实办理了备案登记手续，合同解除应向备案登记部门履行相关手续，陈欢等三人退租并未办理相关解除租赁手续。故本案不存在有法定解除的情形。其二，陈欢等三人退租并没有提前明确告知，原审法院认定陈欢等三人通过微信告知提前退租事宜亦属错误。其三，原审认定“陈欢等三人在微信聊天中表示要与吕树明办理房屋交接事宜，在要求其提供寄钥匙时亦指明了地址”，没有事实根据与证据。一方面，陈欢等三人从未表示要与吕树明办理房屋交接手续，反倒是多次回避和拒绝当面办理交接手续。另一方面，陈欢在12月12日及12月18日三次在微信中告知已搬出，要求吕树明留地址寄钥匙，但吕树明并未提供和指明地址，而是回复继续追讨租金。事实上，双方留的地址是身份证登记地址，而非后来寄钥匙到涉案房屋的地址。其四，原审认定双方确认吕树明已于2017年12月23日收悉钥匙没有事实和法律依据，寄收钥匙并非双方交接房产的真实意思表示；四、即使涉案合同提前解除，陈欢等三人也应当就毁约行为导致吕树明的房屋空置损失13200元承担损害赔偿的违约责任。其一，陈欢等三人应慎重决定是否约定包租一年的承诺。其二，从广州供电局2018年5月9日发出的《欠费停电通知书》可知，涉案房屋呈空置状态没有使用。其三，由于陈欢等三人单方毁约，造成吕树明房屋自2017年12月15日至2018年4月15日止总共4个月的租金收入损失合计13200元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零三条的规定，陈欢等三人应依法承担损害赔偿责任。被上诉人陈欢等三人答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吕树明的全部上诉请求，维持原判。其一，原审法院驳回吕树明要求偿还租金及违约金的全部诉讼请求正确。陈欢等三人在2017年12月12日告知退租事宜后，未再使用涉案房屋。陈欢等三人要求寄还房屋钥匙，而吕树明在上诉状中也承认是其故意不予理会，直至同年12月19日才告知明确的邮寄地址，且吕树明于同年12月23日收到房屋钥匙。陈欢等三人已主动将押金3300元和半年物业费、网费作为租金以及对解除合同给予吕树明的赔偿，故无需再支付任何租金及违约金。且，陈欢等三人在收到原审法院的起诉材料前未收到吕树明任何催交房租、违约金等的信息，也可证实，双方是协商一致解除了房屋租赁合同，双方的权利义务于2017年12月23日已终止，双方不存在任何经济纠纷。其二，吕树明恶意诉讼，滥用诉权，增加无事实根据的诉讼请求，违背二审终审的原则，请求二审法院对其增加的第二、三项上诉请求予以驳回。双方的房屋租赁合同于2017年12月23日已协商解除，故陈欢等三人不存在任何违约行为，对之后产生的电费及租金亦不承担责任。吕树明于2018年7月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈欢等三人向吕树明支付拖欠自2018年1月至2018年4月合计四个月的房屋租金共13200元（即3300元/月）及逾期支付上述租金的违约金（2018年1月的租金的违约金自2017年12月16日起以当月租金为本金，按每日5%的标准计至实际清偿之日止，以此类推）；2、本案诉讼费由陈欢等三人承担。原审法院经审理查明：2017年4月10日，吕树明（出租方/甲方）与陈欢等三人（承租方/乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将位于广州市中山大道西上社上景园小区A座902房出租给乙方，租用期限为2017年4月15日至2018年4月15日，租金每月3300元，每月15日前由乙方一次性支付到甲方银行账户；乙方另付保证金3300元，租房期限终止，水电费结清，乙方没有违约行为，甲方验收家电家具等无损后将保证金退还给乙方；租赁期间（一年）的物业管理及设施维护费、卫生治安费等共计1497元，自合同生效后3日内由乙方一次性付清；甲乙双方应按合同约定的租赁期限完整履约，不得提前退租等内容。原审诉讼中，陈欢等三人表示已通过微信与吕树明协商提前退租事宜，并委托案外人李俊萍将房屋钥匙通过快递寄还给吕树明。陈欢等三人为此提供了顺丰速运底单（单号247819502246），显示案外人李俊萍于2017年12月21日向“广州市天河区上社横街自编……吕先生1362222……”托寄文件、钥匙。原审法院组织双方共同到庭，致电顺丰速运查询上述函件妥投情况，顺丰速运答复称该快件已于2017年12月23日20时57分由收件方凭手机取件码在蜂巢快递柜签收，双方对此均不持异议。吕树明表示其没有同意陈欢等三人提前退租，提供其与陈欢的微信聊天记录（自2017年11月17日21时29分至2018年7月24日18时03分）予以证明。其中，2017年12月19日15时许，吕树明向陈欢发送信息要求上门查看房屋，并表示其既不交租也不交还房屋属于违约，陈欢答复称其现已搬出，已于上周告知吕树明退还房屋，并表示会将钥匙寄回涉案房屋地址，原告随后回复到“这两天我有空，可随时过来上景园，请你约个时间过来办个还房交接手续”，陈欢对此表示“我还要上班，您留个地址我们把钥匙给您不就行了”，吕树明回复“那就等你下班有空时段（其实签合同时双方已留有联系地址和电话）。我还有银行存折在你们那里。履行个交房手续吧，不要再拖拉”，陈欢答复会按合同地址寄钥匙，存折已放在客厅桌子上，为避免争吵拒绝再见面；2017年12月22日吕树明向陈欢发送一条新年祝福信息，2018年7月24日又向陈欢发送其已就本案起诉的信息，但该信息显示对方未添加其为好友；2017年12月23日至2018年7月23日期间，吕树明与陈欢之间无信息往来。双方对上述微信聊天记录的真实性均无异议。原审法院认为：根据查明的事实，陈欢等三人主张其已通过微信聊天告知吕树明提前退租事宜并通过快递寄还涉案房屋钥匙，陈欢等三人在微信聊天中表示要与吕树明办理房屋交接事宜，在三人要求其提供地址寄还钥匙时亦指明了地址，双方亦确认吕树明已于2017年12月23日收悉钥匙，2017年12月23日之后至起诉期间吕树明亦未举证证明其曾就涉案房屋的租金问题主张过权利，由此可认定双方租赁合同应于2017年12月23日实际解除，涉案房屋租金计至该日止，现吕树明主张陈欢等三人应向其支付自2018年1月至2018年4月期间的租金及违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2018年12月18日作出判决如下：驳回吕树明的全部诉讼请求。本案受理费460元，由吕树明负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：双方签订的《房屋出租合同》第三条第一款约定，“乙方（陈欢等三人）须按时交纳房租和水电费。承租方逾期交付租金，每逾期交付一日承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金。如承租方逾期缴付租金、水电费超过五天，则视承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金”。原审庭审中，陈欢等三人提交短信截图（显示广州供电局发送涉案房屋的用电信息：其中在2018年2月3日至4月1日期间产生的电量为171度，在2018年4月1日至2018年6月1日期间产生的电量为1570度），以证明：在陈欢等三人搬离涉案房屋之后，涉案房屋仍产生水电费，故涉案房屋已由他人使用。吕树明对此质证认为：该证据与本案无关，不能证明陈欢等等三人已将涉案房屋交还吕树明。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是陈欢等三人是否需向吕树明支付2017年12月15日之后的租金。其一，依据双方提交的微信聊天记录及庭审陈述，在《房屋出租合同》约定的租赁期限届满之前，陈欢等三人最早于2017年11月初向吕树明提出提前解除租赁合同，并以放弃租赁保证金和未到期物管等费用作为提前解除合同的赔偿，吕树明虽对此提出异议，但在陈欢等三人告知其于2017年12月12日实际搬离涉案房屋之后，吕树明只是坚持要求与陈欢等三人当面办理交房手续，并未明确表示要追究陈欢等三人提前解除合同的违约责任。而在吕树明于2017年12月23日收到陈欢等三人寄出的房屋钥匙之后至吕树明提起本案诉讼之前，吕树明也一直未就租赁合同提前解除事宜向陈欢等三人明确提出相应的权利主张。其二，从陈欢等三人提供的广州供电局发送的涉案房屋用电信息也可以反映，吕树明最迟在2018年2月即已收回房屋，故涉案房屋最迟于2018年2月开始不再发生空置损失。其三，双方在《房屋出租合同》中并未明确约定在陈欢等三人提前解除合同情况下应承担的违约责任，而只是约定在陈欢等三人逾期支付租金导致吕树明主张解除合同的情况下，吕树明有权没收租赁保证金。陈欢等三人亦明确表示不要求吕树明返还租赁保证金。综合以上，原审认定陈欢等三人无需向吕树明支付2017年12月15日之后的租金，并无不妥，可予维持。因此，吕树明上诉请求陈欢等三人支付2017年12月15日至2018年1月15日期间的租金并支付逾期交租违约金3960元，理据不充分，本院不予采纳。至于吕树明上诉请求判令陈欢等三人赔偿四个月的房屋空置损失及电费一项，因吕树明在本案一审中未就此提出相应诉请，且陈欢等三人对此提出异议，故本院在本案二审中对此不予处理。综上所述，上诉人吕树明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费460元，由上诉人吕树明负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年四月二十八日书记员  王文杰唐颖琪