福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0681民初5728号 原告：郑荣和，男，1961年3月28日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 原告：李艺能，女，1966年7月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：张沁，男，1983年7月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。 原告郑荣和、李艺能与被告张沁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑荣和、李艺能，被告张沁及其委托诉讼代理人黄恩泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑荣和、李艺能向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠两原告的购房款2244182.85元，并支付以2244182.85元为本金，自起诉之日起至款清之日止，按年利率6%计算的资金占用期间的利息；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系，2014年9月5日，原、被告经合意签订《存量房买卖合同》，合同的主要内容为：1、原告将其名下的位于漳州台商投资区房屋（产权证号：漳房权证台字第××号）转让给被告张沁。2、合同第四条约定：买卖双方商定上述房产成交价为人民币叁佰陆拾万元整（3600000）。合同第六条约定：被告除了应向原告支付的贰拾万定金外，被告应于2014年9月5日前一次性向原告支付购房款叁佰肆拾万元整。3、合同第八条约定：买卖过户所涉及的相关税、费及其他实际发生的费用均由买房承担。 合同的履行中，被告支付了150000元购房款给原告，2014年9月1日代原告向开发商缴纳了购房“尾款”337271元、利息21602元，2014年9月4日代原告归还了尚欠的全部按揭款846944.15元，共计1355817.15元，被告还剩余2244182.85元购房款至今未支付给原告。原告于2014年9月4日已将房屋过户登记了被告。 2014年12月30日，原告将被告欠上述购房余款的债权转让给案外人李敏树。在案外人李敏树实现债权的过程中，漳州市中级人民法院于2018年6月12日作出（2018）闽06民终1478号《民事裁定书》，认定原告将本案讼争债权转让给案外人李敏树的行为无效，因此，张沁所欠购房款2244182.85元的债权人仍为本案原告。 裁定作出后，被告仍然未将所欠的购房款支付给原告，原告认为被告拒不按合同约定履行购房款义务的行为已经构成违约，现原告为维护自身合法，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张沁辩称，双方不属于真实的《存量房买卖合同》关系，答辩人认为本案名为房屋买卖，实为为实现债权免除担保的产权转移，双方签订的《存量房买卖合同》这一外观形式并非双方真实意思的表示，与以单纯支付购房款取得房屋所有权为目的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与答辩人为实现债权，免除原告担保责任而以签订《存量房买卖合同》并进行备案的通常做法相吻合，根据相关规定，双方当事人对房屋买卖合同的履行存在争议，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。理由如下： 1、本案系因民间借贷以房抵债引起，答辩人出借3000000元给债务人龙岩诚联汽车销售服务有限公司，原告是该公司的股东，为该笔借款提供担保，该公司出具了一份借款协议、原告出具一份保证合同给答辩人收执。后因该公司无力偿还借款，经由与公司另一位股东李基材、原告和答辩人三方约定，将公司借原告之名所购买的房屋用来抵债，由答辩人张沁代为支付讼争房屋银行按揭“尾款”、开发商款等应交而未交的款项后，将房屋过户给答辩人，以此来免除原告为债务人龙岩诚联汽车销售服务有限公司承担的担保责任，办理产权转移登记后答辩人将原告出具的担保合同原件交还郑荣和，以此表明张沁与担保人郑荣和的权利义务均已终结。 2、原、被告双方在办理过户中，为备案需要而签订那份并非真实买卖合意的房屋买卖合同，以房抵债的起因经过,在贵院受理的（2015）龙民初字第992号房屋买卖合同纠纷一案中，一审庭审中答辩人陈述且申请证人蓝某、林某、张某均已出庭作证，即龙岩诚联汽车销售服务有限公司法定代表人李基材全程参与,在证人蓝某的办公室商议,角美镇房产中介机构人员林某亲自代办过户手续,张某也是郑荣和的朋友,上述证人都是事情经过的亲身参与、经历者见证者,且蓝某、林某、张某等人与张沁均不存在其他经济往来、没有利害关系,可信度高。 3、合同中约定的款项支付方式是总价3600000元，定金200000元，另于2014年9月5日前一次性支付房款3400000元。但实际上，答辩人在与原告、李基材商议同意以房抵债后，在该房屋尚未办理产权证之前，先由答辩人于2014年9月1日、9月4日向开发商支付相关款项，待该房屋产权证9月4日出产权证后，于次日即9月5日办理过户手续。可以看出，根据合同义务履行与买卖合同签订的履行明显不一致，可以推断该合同是为备案而表面签订的，并非双方真实意思表示。从合同的实际履行顺序、时间节点来看，符合买方先付款，卖方再交付标的物并办理产权过户的交易特征，也可以推定为办理产权过户前，买方的合同义务已履行完整，以房抵债只是张沁实现债权方式的变更，买方并不存在尚未履行的债务。同时，原告实际上对答辩人上述的付款金额、付款时间均不清楚，债权通知书和原龙海市人民法院受理案件中也可以证实，由此证明原告对房屋知之甚少，不是讼争房屋实际的产权人。如果原告主张属实，那答辩人在办理产权转移当天支付给原告150000元，但合同约定却是200000元，那原告不可能只收取150000元，由此可以更进一步说明原告据以诉求的《存量房买卖合同》是表面合同，双方不存在真实的房屋买卖关系。 4、办理产权过户是2014年9月5日，如果本案真如原告所诉答辩人仍尚欠购房款2244182.85元，所欠款项金额巨大，这大宗买卖尚未及时结清，那么原告事后竟有半年时间未向答辩人催款过，也未提出任何异议，而后才于2015年2月12日向龙海市人民法院第一次起诉要求付款，原告于合同履行完结后时隔半年才起诉的做法极度不具有合理性，可以说明原告以房抵债的客观事实是明确的，本案诉讼是原告违反诚实信用原则导致。请求贵院在查明事实的基础上判决驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：龙岩诚联汽车销售服务有限公司属郑荣和与李基材两股东于2003年12月10日发起成立的公司，2014年4月8日，被告张沁与龙岩诚联汽车销售服务有限公司签订《借款合同》，约定龙岩诚联汽车销售服务有限公司向被告张沁借款3000000元，借款月利率2%，借款期限为2014年4月8日至2014年7月7日，该款由出借人张沁通过中信银行转款到公司员工李丽群的账户。同日，由公司股东李基材向出借人张沁出具《保证合同》一份。 2014年9月5日，原告郑荣和与被告张沁双方签订了《存量房买卖合同》，约定原告郑荣和将登记其名下的位于漳州台商投资区房屋（产权证号：漳房权证台字第××号）过户给被告张沁，总房款3600000元，同时，约定房屋过户相关税费由被告张沁承担。在办理涉案房屋过户手续前，2014年9月1日，被告张沁代原告郑荣和向龙海市角美商品房开发有限公司缴纳了购房“尾款”337271元、利息21602元，2014年9月4日，代原告归还了尚欠的银行按揭贷款846944.15元，同日，被告张沁支付150000元购房款给原告，2014年9月5日被告支付了房屋过户手续服务代办费9000元，房屋登记费交易手续费1521.02元，契税108000元，过户营业税306000元，被告张沁共计支付款项1780338.17元。庭审过程中被告自认以房抵债协议被告仍欠原告450000元的房款。2019年4月1日，本院依法向原告释明本案存在以房抵债法律关系，询问原告是否变更诉讼请求，但原告拒绝变更诉讼请求。 上述事实，有原告提交的《存量房买卖合同》复印件、漳房权证台字××号《产权证》复印件，被告提交的《借款合同》、中信银行电子转账凭证、龙海市角美商品房开发有限公司出具的ＰＯＳ签购单、收条及房屋过户相关税务发票等证据，本院依法调取的原告郑荣和与龙海市角美商品房开发有限公司签订《商品房买卖合同》以及原、被告双方在庭审中陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方争议的焦点：本案是房屋买卖合同关系还是以房抵债关系。对此，本院予以分析认定如下： 原告认为，2014年9月5日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》，将登记名下的位于漳州台商投资区房屋（产权证号：漳房权证台字第××号）转让给被告张沁，合同约定房产成交价为人民币叁佰陆拾万元整（3600000），按合同被告应向原告支付的贰拾万定金，被告应于2014年9月5日前一次性向原告支付购房款叁佰肆拾万元整（3400000）。根据合同约定，原、被告双方房屋买卖涉及的相关税费由被告支付，被告除支付了150000元购房款给原告，2014年9月1日代原告向开发商缴纳购房“尾款”337271元、利息21602元，2014年9月4日代原告归还了尚欠的银行全部按揭款846944.15元，共计1355817.15元外，被告还剩余2244182.85元购房款至今未支付给原告。并提供证据如下：1、郑荣和房屋产权证（产权证号：漳房权证台字第××号）（复印件）；2、《存量房买卖合同》（复印件）；3、（2015）龙民初字第992号《民事判决书》、（2018）闽06民终1478号《民事裁定书》。以此证明被告张沁支付上述款项后仍欠购房款2244182.85元的事实。 被告认为，1、原、被告双方不属于真实的《存量房买卖合同》关系，而是名为房屋买卖，实为以房抵债。双方签订的《存量房买卖合同》是为配合产权登记而签订的形式合同，并非基于真实的房屋买卖关系而进行产权变动；2、讼争房屋是原告公司购买的，挂名在原告名下，后因原告公司无力偿还债务，用于抵债。讼争房屋的购房款如何支付、支付多少，多次庭审均可证实原告并不知情，原告作为房屋挂名产权人，为免除自身担保责任，原、被告双方在产权过户时支付150000元现金给原告，同时出具一张欠条450000元的债权给原告，原告才同意以房抵债过户；3、原告违反诚实信用原则，在原、被告双方权利义务确已终结，在其自身被列为失信被执行人后，又进行虚假、恶意的债权转让，庭审中，原告数次声称与被告无任何生意往来，只是单纯卖房给被告，卖房前与被告无任何经济上来往等明显与实际情况不符，被告与原告公司有大额的借贷关系，原告作为公司股东是直接的受益者和担保者，不可能不知情。在涉案房屋以房抵债前，原、被告之间曾发生多次汇款，以及双方合意转让股权、注销公司等事宜,通过庭审，结合证据，证明原告仅以《存量房买卖合同》复印件用来主张被告尚欠购房款的证据不足，其应承担举证不能的不利后果。并提供证据如下：1、龙岩诚联汽车销售服务有限公司营业执照、内资企业登记基本情况表；2、被告张沁与龙岩诚联汽车销售服务有限公司《借款合同》、大额支付电子转账凭证；3、龙岩诚联汽车销售服务有限公司法定代表人李基材与被告签订的《保证合同》；3、POS签购单、龙海市角美商品房开发有限公司出具的收条；4、龙岩诚联汽车销售服务有限公司法定代表人李基材签名的《情况说明》；5、涉案房屋过户相关税务发票等证据。以此证明原告郑荣和作为龙岩诚联汽车销售服务有限公司的股东，在公司无力偿还债务的情况下，公司股东为免除其股东责任用公司支付款项购买的房屋，即登记在原告郑荣和名下的涉案房屋，以房抵债清偿被告的债权。 本院认为，2014年4月8日龙岩诚联汽车销售服务有限公司向被告张沁借款3000000元并签订《借款合同》，原、被告双方2014年9月5日签订《存量房买卖合同》，原告郑荣和、李艺能将涉案房产过户给被告张沁，属原、被告双方与李基材在办理涉案房屋过户之前协商达成的协议。原告用其涉案房屋抵偿其与李基材发起开办龙岩诚联汽车销售服务有限公司的借款，根据被告张沁的主张及提供的证据，涉案房屋产权过户前原告郑荣和与龙海市角美商品房开发有限公司签订《商品房买卖合同》仍欠龙海市角美商品房开发有限公司购房“尾款”337271元、利息21602元，该二笔款是2014年9月1日被告张沁支付的，与原告郑荣和、李艺能起诉状的自认付款时间、金额相符，可以说明在办理涉案房屋产权过户前，原、被告双方与龙岩诚联汽车销售服务有限公司法定代表人李基材协商，将产权登记于郑荣和名下的涉案房屋用于抵偿公司债务，双方达成以房抵债的口头协议。2014年9月5日双方补签《存量房买卖合同》，为办理涉案房屋产权交易提供征税依据，该事实可以从原告郑荣和、李艺能起诉状的自认与被告张沁的提供的证据能相互印证，具有高度的盖然性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，因此，被告提供的证据和在庭审过程中陈述证明力明显大于原告提供的证据和在庭审中陈述，可以确信认定原告将涉案房屋产权过户给被告张沁是为了履行以房抵债协议，原告履行以房抵债，被告张沁除支付涉案《存量房买卖合同》涉及的过户税费和支付的“尾款”以及原告自认收到150000元房款外，被告张沁庭审中自认以房抵债后尚欠原告450000元，综合分析本案应属以房抵债的关系。 综上所述，本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，合同双方必须有真实的交易发生，同时，原告有责任对自己的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。原告不能提供房屋买卖合同的原件，陈述的交易经过明显不符合常理。依据原、被告双方的诉辩意见及证据，尚不能认定原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，综合分析原、被告之间应为以房抵债关系，原告主张的法律关系性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，经本院释明，原告拒不变更诉讼请求。据此，依照《民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、第七十三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告郑荣和、李艺能的诉讼请求。 本案受理费24753元，由原告郑荣和、李艺能承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判长  陈凤平 审判员  罗兆林 审判员  连杭育 二〇一九年四月九日 书记员  洪 峰 -2- -2-