广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终45号上诉人（原审被告）：杨通锦，男，1982年1月27日出生，侗族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：张静屏，女，1980年4月26日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原审被告：黄惠芳，女，1972年10月5日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。上诉人杨通锦因与被上诉人张静屏、原审被告黄惠芳债权债务纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初20079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨通锦上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张静屏主张杨通锦向其返还转让费的诉讼请求；2.张静屏承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：（一）一审认定事实错误，法律关系定性不正确。1.本案是租赁合同引起的纠纷，从合同相对性原理出发，本案与杨通锦没有法律上的关系，杨通锦当然对张静屏不应该承担任何责任；2.杨通锦在转让铺面给张静屏过程中，没有任何过错行为，已经履行了所有告知张静屏的相关情况，而且张静屏与黄惠芳在签订《棠东七社首层建筑租赁合同书》时，双方当事人都是自愿。（二）一审判决适用法律错误。本案是租赁合同引起的纠纷，就应该适用合同法等法律规定按《棠东七社首层建筑租赁合同书》约定确认违约方的责任，而不应该直接适用公平合理原则裁判；如果适用公平合理原则裁判，应该是在当事人都有过错为前提，现一审直接判令杨通锦按39700元的70%返还给张静屏，对杨通锦就存在不公平，不合理，更何况杨通锦在张静屏与黄惠芳签订《棠东七社首层建筑租赁合同书》过程中没有过错。（三）杨通锦在涉案商铺投入了10几万元的装修和设施，张静屏在签订合同时对房屋装修的费用情况是清楚，如果判杨通锦返还款项给张静屏，但又没有通知杨通锦对上述装修和设施进行处理，这是不公平的。被上诉人张静屏二审辩称，不同意杨通锦的上诉请求。对一审判决有异议，认为杨通锦应该退还10万元。是杨通锦要张静屏与黄惠芳签订租赁合同的，张静屏签订的原因是杨通锦提供了两份剩余租期为5年的租赁合同，且杨通锦收取了张静屏支付的10万。原审被告黄惠芳未到庭陈述意见。张静屏于2017年8月16日向一审法院起诉请求：1.杨通锦、黄惠芳向张静屏返还120700元；2.因黄惠芳拖欠物业租金导致停水电的损失6300元由黄惠芳承担；3.张静屏对该商铺的装修费20000元；4.杨通锦、黄惠芳承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：关于广州市天河区棠东七社中山大道西商业街自编787号首层建筑门牌××–15号铺位（简称涉案铺位）租赁事宜，张静屏提供落款时间2016年10月31日、落款人广州市天河区裕丰物业管理（甲方，简称裕丰物业）、黄惠芳（乙方）双方签订的《棠东七社首层建筑租赁合同书》一份（该合同上方空白处有黄惠芳手写标注“本复印件与原件一致”。该合同载明：使用年限自2016年10月31日至2022年10月31日，每月租金23500元等）。杨通锦对上述证据的真实性无异议。2017年8月8日，张静屏（承租方/乙方）、黄惠芳（出租方/甲方）双方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案铺位出租给乙方，租期自2017年8月8日至2022年1月31日，每月租金27000元；本合同一经签署，乙方即应缴纳2个月的月租金作为押金。合同期满，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可将押金免息退还乙方。若乙方提前解除合同，视为违约，押金及一切款项不予退还，乙方还须交清所用的水、电费等相关费用。水电费由乙方自行缴纳，水表表底数为413.7度等。2017年8月16日，张静屏提起本案诉讼。关于张静屏支付费用的情况，张静屏提供如下证据：1、黄惠芳于2017年8月7日出具的《收据》一份。该收据载明：收到张静屏交来涉案铺位2个月押金54000元。2、2017年8月7日中国工商银行自助终端凭条一份。该凭条载明：收款人杨通锦，转账汇款金额91700元。3、2017年8月7日中国农业银行取款凭条。该凭条载明：取款人张静屏，取款金额27000元。杨通锦对上述证据真实性均无异议。关于涉案铺位因欠费导致被催款、封铺的事实，张静屏提供如下证据：1、落款时间2017年8月15日、盖章落款人广州市天河区裕丰物业管理的《催款通知书》一份。该通知载明：涉案铺位因拖欠我物业的水电及租金共59068元，经多次催促仍未前来交款，现经我单位上级批准作停水电处理。2、落款时间2017年8月15日、盖章落款人广州市天河区裕丰物业管理的《欠费封铺通知》一份。该通知载明：因涉案铺位租户黄惠芳欠缴8月租金及水电费，现已作停电停水封铺处理。上述证据经质证，杨通锦表示不清楚。本案中张静屏通知张妙珊作为证人出庭作证。张妙珊作证称：我陪同张静屏去签合同，当时杨通锦拿了一份合同出来，杨通锦的上一手芳姐也在现场；芳姐称该合同就是其与杨通锦的租赁合同，他们都说有5年多的租赁合同，所以张静屏才签订涉案合同；签约当天，张静屏转让100000元给杨通锦；后来我方也没有再参与，但张静屏向我说其被骗了。杨通锦对其辩称提供《交通银行个人客户交易清单》多份、微信交易记录一份，拟证明其转让涉案铺位前已依约足额付清租金，不存在任何欠款，且在转让给张静屏时向黄惠芳支付了茶水费40000元（分两笔支付，其中2017年8月7日通过交通银行转账支付33000元，当日另通过微信转账支付7000元）。上述《交通银行个人客户交易清单》显示：杨通锦向黄惠芳付款情况为2017年1月21日转账25000元，2017年2月4日转账50000元，2017年4月8日转账27000元，2017年5月5日转账35091元，2017年6月5日转账28918元，2017年7月7日转账27000元、10295元，2017年8月7日转账5691元、33000元。微信转账记录显示：转账时间2017年8月7日，收款方“粉店房东黄惠芳”，付款金额7000元。上述证据经质证，张静屏表示：真实性无异议；从上述证据可看出我方没有向黄惠芳支付54000元押金，我方支付的100000元押金实际上包含54000元的押金，且黄惠芳将涉案铺位转让给我方没有经过业主同意，故该合同为无效合同。关于铺位交付事宜，张静屏、杨通锦双方确认：2017年8月5日张静屏支付定金2000元当日杨通锦将涉案铺位钥匙交付张静屏。关于张静屏主张的装修费用20000元，张静屏表示：我方找的是私人装修，故没有相关单据。关于张静屏主张的封铺事宜，张静屏表示：1、2017年8月15日裕丰物业称涉案铺位欠缴8月份的租金及水电费，所以要求封铺。2、此后，我一开始找裕丰物业，并拿出我方租赁合同，但物业也拿出其租赁合同，我方感觉被骗所以报警；裕丰物业本身也是承包方，不是业主；民警称这属于合同纠纷，要求我方到法院处理；当时我方也找过黄惠芳，但找不到黄惠芳，我方也找杨通锦，杨通锦表示会帮我方找黄惠芳，但后来也没有下文，所以我方才到法院起诉。杨通锦则表示：1、我方对封铺一事不清楚。2、当时张静屏找到我方后，我方也曾联系黄惠芳，但一直无法联系上，黄惠芳手机处于关机状态，微信也没有回复；张静屏确实说会到法院起诉，并要求我方来作证，我方也同意作证，但后来张静屏将我方也列为被告。关于为何张静屏直接与黄惠芳签订租赁合同，张静屏、杨通锦共同表示：涉案铺位原来的实际租户是杨通锦，杨通锦转让涉案商铺并收取转让费就退出了涉案铺位，由我方与黄惠芳直接签订合同。杨通锦另表示：黄惠芳同意我方转让给张静屏，并收取茶水费40000元，黄惠芳把其与我方的租赁合同收回，然后直接与张静屏签订租赁合同，该租赁合同的内容与我方与黄惠芳签订的租赁合同内容一样。关于涉案铺位转让前的状况，杨通锦表示：转让前涉案铺位时经营卖羊肉粉；我方进场时也支付85000元转让费给黄惠芳，还支付了两押一租；我方将涉案铺位转让给张静屏时什么物品都没有带走，物品包括家具家电、三台吊顶空调、桌椅板凳、抽风机等。张静屏表示：我方除了桌椅板凳之外，其他物品都没有使用，而且空调也是坏的。张静屏、杨通锦另确认：签约时双方无签署物品转让清单。庭审中张静屏还表示：当时转让信息张贴在涉案铺位门口，我经过时看到，所以联系杨通锦；双方在洽谈合同时杨通锦一直称合同租期仍有5年多，租期到2022年。杨通锦则称：我方没有说合同期仍有5年多，只是说租期到2022年1月31日。一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，根据当事人陈述及举证，黄惠芳向上一手出租人裕丰物业承租涉案铺位，黄惠芳承租后转租给杨通锦；至2017年8月初杨通锦与张静屏协商转让涉案铺位事宜，黄惠芳对此知情并同意；2017年8月5日张静屏支付2000元定金后，杨通锦将涉案铺位交付张静屏；2017年8月7日黄惠芳向张静屏出具54000元的押金收据，同日张静屏向杨通锦转账支付91700元；2017年8月8日张静屏、黄惠芳双方签订关于涉案铺位的租赁合同，约定租期至2022年1月31日。2017年8月15日，裕丰物业以涉案铺位拖欠8月份的租金及水电费为由，实施停水停电并封铺，张静屏在与裕丰物业、杨通锦及黄惠芳沟通无果后于2017年8月16日提起本案诉讼。本案为杨通锦转让铺位同时引起黄惠芳、杨通锦及张静屏三方之间租赁合同关系变化的债权债务纠纷。鉴于涉案铺位已被案外人裕丰物业封铺即实际收回，张静屏、黄惠芳之间的租赁合同亦无履行基础，双方合同已实际终止，对此一审法院在判决主文不再赘述。关于张静屏的第1项诉请。按查明的事实，2017年8月7日张静屏向杨通锦转账支付91700元，加上此前支付的定金2000元，张静屏合计向杨通锦支付93700元。黄惠芳向张静屏出具54000元的押金收据，表明黄惠芳已确认收到该款，但实际上黄惠芳并未直接收取张静屏该笔费用，该54000元押金收据对价包含在张静屏向杨通锦的上述93700元当中。张静屏主张其在2017年8月7日以现金方式向黄惠芳支付租金27000元，但未举证证实，一审法院不予采信。张静屏已支付交易对价并实际收铺，但因黄惠芳、杨通锦未能妥善处理与上一手出租方裕丰物业之间的租赁事宜，导致涉案铺位在交付后短时间内即被裕丰物业封铺并收回，张静屏合同目的无法实现，故张静屏要求退还租赁押金54000元的诉请，合法有理，一审法院予以支持。至于剩余39700元（93700元－54000元），应属铺位对应的装修、经营设备的对价，即俗称的转让费、顶手费。鉴于张静屏已实际使用涉案铺位短暂时间，且本案没有证据表明张静屏在与杨通锦、黄惠芳洽谈铺位转让及租赁事宜时要求杨通锦、黄惠芳征得上一手出租方的同意并向上一手出租方核实有无欠费事宜，张静屏本身未尽谨慎审查义务，因此，遵循公平合理原则，一审法院酌情判令杨通锦按39700元的70%即27790元返还给张静屏。张静屏对其第2、3项诉请未举证证实，一审法院依法不予支持。至于杨通锦、黄惠芳之间的关系，属另一法律关系，本案不予调处。黄惠芳经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年8月10日作出如下判决:一、自判决发生法律效力之日起10日内，黄惠芳返还张静屏租赁押金54000元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，杨通锦返还张静屏转让费27790元；三、驳回张静屏的其他诉讼请求。一审案件受理费3110元，由张静屏负担××60元，杨通锦负担500元，黄惠芳负担1150元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院确定本案争议的焦点是：1.本案案由的确定；2.杨通锦抗辩无需向张静屏返还转让费理由能否成立。现评析如下：关于本案案由的确定问题。根据一审查明的事实可知，黄惠芳向裕丰物业承租涉案铺位后转租给杨通锦，合同履行过程中杨通锦又与张静屏协商转让涉案铺位事宜，但杨通锦并未与张静屏签订转让合同，而是由黄惠芳直接与张静屏签订租赁合同，张静屏向杨通锦支付定金，杨通锦也将涉案铺位交付给张静屏，张静屏接收涉案铺位后，再向杨通锦转账91700元，黄惠芳向张静屏出具54000元的押金收据。之后，因裕丰物业以涉案铺位拖欠8月份租金及水电费为由，实施停水停电并封铺，导致张静屏的合同目的无法实现，因此，一审法院认定张静屏与黄惠芳之间的租赁合同无履行基础，双方合同已实际终止，本案是杨通锦转让铺位同时引起黄惠芳、杨通锦及张静屏三方之间租赁合同关系变化的债权债务关系纠纷，并无不当，本院予以确认。杨通锦对此提出异议，依据不充分，本院不予支持。关于杨通锦抗辩无需向张静屏返还转让费理由能否成立问题。首先，一审法院已就张静屏向杨通锦支付的93700元当中包含了其给黄惠芳的54000元押金，作出了详细、充分的论述，且各方未就此提出异议，本院予以认可，并不再赘述；其次，虽然杨通锦与张静屏双方没有签订转让合同，但涉案铺位是由杨通锦协商转让给张静屏使用，故张静屏向杨通锦所支付的款项就是其取得涉案铺位使用权的对价，因此，一审法院认定张静屏支付给杨通锦93700元中剩余的39700元（93700元-54000元）为俗称的转让费、顶手费恰当。张静屏是基于信赖杨通锦与黄惠芳以及黄惠芳与上一手出租方裕丰物业之间的合同期限至2022年，才与杨通锦协商转让涉案铺位，并与黄惠芳签订租赁合同，但在张静屏使用涉案铺位不久，涉案铺位非张静屏原因却被裕丰物业停水停电以及封铺，造成张静屏无法使用涉案铺位，而黄惠芳、杨通锦未能妥善处理与上一手出租方裕丰物业之间的租赁事宜，因此，一审法院遵循公平合理原则，并考虑到张静屏已实际使用涉案铺位短暂时间，且没有证据表明张静屏在与杨通锦、黄惠芳洽谈铺位转让及租赁事宜时要求杨通锦、黄惠芳征得上一手出租方的同意并向上一手出租方核实有无欠付事宜，酌情判令杨通锦按397000元的70%即27790元返还给张静屏，并无不妥，本院予以维持。杨通锦以其在张静屏与黄惠芳签订合同的过程中不存在过错为由，主张无需支付返还款项，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，杨通锦的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元，由上诉人杨通锦负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月十六日书记员 李志康谢金泽