广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1739号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕绍矿，男，1973年10月10日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市钧通房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区天河路1号708-717房自编A17-1房。法定代表人：张梅香，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘晓燕，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人吕绍矿因与被上诉人广州市钧通房地产代理有限公司（以下简称钧通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕绍矿上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判吕绍矿按照10240元的标准向钧通公司支付2017年10月1日至2017年11月28日的租金；2.撤销一审判决第四项，改判钧通公司向吕绍矿支付经济赔偿款82500元；3.本案一、二审诉讼费由钧通公司承担。事实和理由：（一）虽然双方合同约定租金标准为首年租金12800元/月，自第二年起每一年上浮5%，但在实际履行期间，因整体经济大环境较差，大部分承租人处于经营亏损的不利局面，加之吕绍矿已在合同履行期间向钧通公司一次性支付了210000元款项，故双方在2015年5月29日签订了《补充协议》，明确约定租金标准自2015年6月1日起至2016年5月31日期间给予租金8折优惠即10240元/月，上述优惠期满后，钧通公司并未要求按照原合同租金标准执行，吕绍矿继续按照10240元/月支付租金，钧通公司在向吕绍矿下发的缴纳通知书亦按照10240元/月标准主张，因此，双方在后续的租赁年限中租金标准均按照12400元/月支付，因此，根据合同法第77条的规定，双方已就租金履约标准通过实际行为的方式进行了变更，即将原约定租金变更为10240元/月。（二）钧通公司无论基于何种事由，均应向吕绍矿赔偿其直接经济损失。首先，吕绍矿主张赔偿经济损失82500元，而非要求返还已付装修款210000元中的82500元，此两种款项性质不一致，所依据的事实和适用法律也不一致。一审不应用吕绍矿在《承诺函》中的承诺来驳回其诉请。其次，钧通公司作为出租方，因不能保证吕绍矿在合同期限内正常使用租赁物，应视为其存在根本违约行为。吕绍矿基于对钧通公司的信任，与其签订了长达7年的租赁合同，投入了大量人力、物力、财力资源来经营租赁物，因钧通公司违约，导致吕绍矿的投入无法获得回报而产生直接经济损失，同时，钧通公司不能依法保障吕绍矿在合同期内享有对租赁物使用权的基本义务，其应对此承担违约责任。根据合同法第107条的规定，在合同法律关系中，违约责任的归责不以当事人的过错来评判，而是以合同相对方有否严格履行合同作为其是否违约的评判标准。因此，钧通公司不能在剩余租赁年限内向吕绍矿提供租赁物说明其构成根本违约，无论其是否存在过错，过错原因是否其自身所致，均不能成为其抗辩的依据，更不应系其不承担违约责任的法律依据。再者，钧通公司作为第一手承租人，现业主突然将场地收回属于其与业主之间的法律纠纷。钧通公司可据此向业主主张权利从而减轻自身损失。若钧通公司获得业主赔偿，又拒绝向吕绍矿赔偿违约责任，则其因此获得双重利益，对吕绍矿极不公平。若钧通公司怠于向业主主张赔偿，一审驳回吕绍矿诉请，则客观上保护了怠于行使权利人，却让真正主张权利的吕绍矿遭受损失。此举与法律所提倡的积极主张行使权利之理念相冲突。据此，钧通公司应赔偿吕绍矿直接经济损失82500元。（三）一审判决将引导诚信之人受损，违约之人获利的一个错误价值导向。若出租方以业主收回场地后就不视为违约行为，则必然倡导大量的二手、三手房东普遍违约。且承租方在已向出租方缴纳数十万入场费或者所谓装修费，而出租方未能保障承租方正常使用租赁物违约的情况下，一审还判决出租方无需承担赔偿责任，此举将导致出租人在与承租人签订合约之时，以各种理由一次性高额收取入场费、装修费等名目之费用，合同履行中途以所谓业主需要收回为由强行解除合同，此举将对正常的租赁市场带来不利局面，更会导致诚信守约之人的救济途径被关闭的不利局面。基于以上事实，吕绍矿在本案中无任何过错，且支付了原本可以使用7年之久的入场费或装修费，现钧通公司构成违约，其于法、于理、于情均应赔偿吕绍矿直接经济损失，恳请二审纠正一审错误判决。被上诉人钧通公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，与本案相同事实的还有另外两件案，该两案的一审案号是（2018）粤0104民初2582-2583号案，上述两案已经一审生效，一审法院对相同事实的案件作出的判决相似，足以见得法院对于该类案件的评价，因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吕绍矿于2018年1月12日向一审法院起诉请求：1.判令确认吕绍矿与钧通公司双方签订的租赁合同于2017年11月28日解除；2.判令钧通公司赔偿吕绍矿直接经济损失82500元（吕绍矿进场的时候一次性预付了210000元的场地进场费及装修费，剩余的数额按吕绍矿使用时间比例扣减，剩余租期从2017年11月29日至2020年8月22之日止）及支付利息（自2018年1月12日起计算至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）；3.判令钧通公司返还吕绍矿租赁保证金25600元；4.判令钧通公司赔偿吕绍矿装修损失30000元；5.判令钧通公司赔偿吕绍矿预期利润损失30000元。钧通公司在一审提出反诉请求：1.判令吕绍矿向钧通公司支付2017年10月、11月的租金31116元、物业管理费1844元、2017年9月至11月水电费1733元；2.判令吕绍矿向钧通公司支付逾期交付租金、物业管理费及水电费产生的违约金（按欠付金额的每日0.3%计算，其中租金及物业管理费的违约金从欠付的当月11日起计算，水电费的违约金从欠付的次月11日起计）。一审法院认定事实：广州市越秀区永福路45号自编D32号场地原由中国人民解放军95107部队出租给案外人广州市灵鑫企业管理有限公司，并允许该公司对外转租，租赁期限至2020年7月30日止。广州市灵鑫企业管理有限公司的法定代表人郭锦南将该场地交由钧通公司对外出租经营及进行物业管理。2013年8月23日，吕绍矿（承租方、乙方）与钧通公司（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区永福路东侧、自编伟福国际汽配城第13号房屋出租给乙方自主经营及使用，该房屋总建筑面积92.22平方米；租赁用途为经营汽车配件、用品。租赁期限为5年，自2013年8月23日起至2018年8月22日止；房地产月租金（不含水、电、电信、设备等费用）为12800元；房地产月租金自第二年起，每年按上一年月租金递增5%；租金按月结算，乙方必须于每月的前十日向甲方交付当月租金；本出租房屋的装修费免租期为30日，自甲方交付房屋之日起计算；免租期次月后，乙方应按照本合同的有关约定向甲方交纳租金；房地产物业管理费以每月每平方米十元标准，按出租房屋总建筑面积计算，合共922元，物业管理费自甲方交付房屋之月起计收，乙方必须于每月的前十日向甲方支付当月的物业管理费。租赁期内的水、电、通讯设备等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价。按出租房地产水电分表用量计收。公用和公共损耗水电费按当月用量分摊计算，由乙方承担。以上费用按月结算，乙方于每月的前十日内向甲方及当地相关部门进行交纳。房地产交付使用之日，乙方应按两个月的月租金总额向甲方支付房地产保证金及首月租金，合共38400元，甲方收取房地产租赁保证金后应向乙方开具凭证等内容。租赁期满时，如乙方完全履行合同约定义务，无违约行为的，甲方应在七天内将房屋租赁保证金无息退还给乙方，如乙方未履行合同约定义务，有违约行为的，房地产租赁保证金不予退还并应承担违约责任。租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理……乙方逾期交付房地产租金及有关费用的，则每逾期一日，乙方应按欠交费用总额的千分之三向甲方支付违约金，直至交齐之日止……因水电、通讯等政府设施影响或非甲方原因造成的乙方财产损失或人身伤害，甲方不承担相应责任，而本合同约定的各项收费不因此而减免等。同日，双方再签订《补充协议（一）》，约定：出租房地产的由原来5年延长为7年，即自2018年8月23日起延长至2020年8月22日止，在延长的两年租赁期限内，除双方约定的租金和管理费外，甲方不得另外收取其他费用。出租房地产的月租金自第六年起，每年按上一年的租金递增10%等。上述合同签订后，吕绍矿向钧通公司支付了房地产租赁保证金25600元、首月租金12800元及预付租金210000元。钧通公司亦将涉案商铺交付给吕绍矿作经营使用，吕绍矿依约向钧通公司支付租金等费用。此后，双方于2015年5月29日签订《补充协议》，约定甲乙双方经协商一致，达成本补充协议。考虑到乙方目前的经营状况，甲方同意给予乙方租金优惠，双方同意自2015年6月1日开始至2016年5月31日期间按照原合同约定的租金标准的八折计收租金，即乙方在上述期限内每月应向甲方支付不含税租金10240元。租金优惠期限届满，双方仍按原合同约定执行。乙方已在原合同约定的各项费用外另向甲方或甲方指定的第三方一次性支付该商铺的场地建设费及装修费，乙方确认自愿支付该等费用，该等费用为不可退还费用，乙方承诺其不得以任何理由要求甲方或甲方指定的收款第三方返还该等费用等。同日，吕绍矿签署《承诺函》，其中载明：本人了解并确认广州市钧通房地产代理有限公司对所出租的商铺投入了资金、进行了建设和装修，因此，本人自愿向广州市钧通房地产代理有限公司或广州市钧通房地产代理有限公司指定人员或指定账户支付商铺建设费和装修费共计210000元，除此以外，本人愿意按本人与广州市钧通房地产代理有限公司所签署的租赁合同及补充协议的约定支付租金。上述商铺建设费和装修费为一次性费用，不属于预付租金或其他预付款或保证金，无论本人和广州市钧通房地产代理有限公司所签署的租赁合同（含附件及补充协议）是正常履行还是提前解除或终止，本人承诺均不以任何理由要求广州市钧通房地产代理有限公司向本人返还本人已支付的上诉商铺建设费和装修费。上述协议签订后，吕绍矿即按协议约定的租金标准向钧通公司支付每月租金。2017年10月27日，中国人民解放军95107部队在涉案商铺所在伟福国际汽配城现场张贴《告知书》，其中记载：中央军委2016年下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）。为贯彻落实中央军委《通知》精神，我部于2017年8月向承租人广州市灵鑫企业管理有限公司发出通知，告知无法继续出租广州市永福路45号自编D32号场地，并要求承租方积极、妥善处理好与各分租户之间的关系，于2017年9月30日前停止租赁物及其所在区域内所有项目的经营活动，于2017年10月30日前向我部队腾退租赁物及其附属设施、配套设施等。考虑到广交会于2017年11月5日闭幕，我部特将腾退租赁物的期限推迟到2017年11月6日，请各承租人、分租户务必于2017年11月20日前搬迁完毕等。2017年11月8日，中国人民解放军95107部队在涉案商铺所在伟福国际汽配城现场张贴《通知》，其中记载：广州市灵鑫企业管理有限公司：中央军委2016年下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），我部于2017年8月向贵司发出通知，告知无法继续出租广州市永福路45号自编D32号场地。经与贵司协商一致，贵司承诺于2017年12月10日前向我部队腾退租赁物及其附属设施、配套设施等。贵司务必于承诺时间前搬迁完毕，以实际行动支持军队政策的落实。2017年10月起，吕绍矿未再向钧通公司支付租金、物业管理费及水电费等费用。2017年11月28日，吕绍矿迁出涉案商铺并交还给钧通公司。就吕绍矿主张的装修损失，吕绍矿未向一审法院提供其与广州广翔装饰工程有限公司于2013年8月24日签订的《广州市装修工程合同》予以证明，该合同载明工程名称为伟福汽配13档装饰工程，工程总造价71790元，工程包括阁楼、楼梯、600*600地板砖、铺地板人工含水泥沙、安装石膏板天花、做厕所、隔办公室墙、房门、厨房、做招牌、墙面刮腻子灰尘油漆等。钧通公司对该合同的真实性、合法性、关联性不予确认，且认为合同所列工程项目钧通公司已作了相应的装修，钧通公司交付商铺时就已经有相关设施，故该笔装修费应由吕绍矿自行负担。就吕绍矿主张的预期利润损失，吕绍矿未向一审法院提供有关证据予以证明。此外，吕绍矿主张上述《承诺函》是在钧通公司以给予租金优惠为诱饵的情况下签署的，但未能提供有关证据予以证明。就涉案场地现状，钧通公司向一审法院陈述：属于部队产权的部分已全部停业交还给部队，不属于部队产权的部分则仍在经营。一审法院认为：吕绍矿、钧通公司签订的上述《房地产租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。从本案现有证据来看，吕绍矿在承租使用涉案的广州市越秀区永福路东侧、自编伟福国际汽配城第13号商铺期间，因商铺所在场地产权人中国人民解放军95107部队根据中央军委的通知要求收回涉案场地，从而导致吕绍矿无法继续承租使用涉案商铺。上述《房地产租赁合同》约定，因水电、通讯等政府设施影响或非钧通公司原因造成吕绍矿财产损失或人身损害，钧通公司不承担相关责任，而本合同约定的各项收费不因此而减免。因此，吕绍矿未能继续承租使用涉案商铺系因不可归责于钧通公司的原因所引致。此外，吕绍矿亦未能提供充分证据证明其所受装修损失及预期利润损失的具体金额，故吕绍矿现要求钧通公司赔偿装修损失及预期利润损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于吕绍矿要求钧通公司返还已收的210000元的诉讼请求，因上述《补充协议》及吕绍矿签署的上述《承诺函》中均明确吕绍矿自愿向钧通公司支付场地建设费及装修费210000元并承诺不向钧通公司要求返还该笔费用，且现吕绍矿未能提供相应证据证明该210000元为押金，故吕绍矿上述诉讼请求有悖双方此前的约定，缺乏依据，一审法院对此不予支持。至于吕绍矿要求确认双方的租赁合同于2017年11月28日解除及要求钧通公司返还租赁保证金25600元的诉讼请求，因吕绍矿已于该日将涉案商铺交还给钧通公司，双方的租赁合同关系已于该日实际解除，钧通公司现亦同意确认双方合同于该日解除，及将租赁保证金25600元返还给吕绍矿，一审法院对此予以照准。因吕绍矿继续使用涉案商铺至2017年11月28日交还给钧通公司，未向钧通公司支付2017年10月、11月的租金、物业管理费及2017年9月至11月的水费，故吕绍矿应当依照上述《房地产租赁合同》支付使用期间的租金及相应费用。钧通公司现要求吕绍矿支付上述各项费用及计付相应逾期付款违约金的反诉请求，合法有理，一审法院对此予以支持。因吕绍矿不同意向钧通公司支付上述费用，应当视为对钧通公司主张的违约金标准亦持有异议，一审法院根据公平合理原则酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，且违约金应以不超过吕绍矿所欠费用总额为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及第一百一十四条第二款之规定，于2018年10月31日作出如下判决：一、吕绍矿与钧通公司于2013年8月23日签订的《房地产租赁合同》、《补充协议（一）》及于2015年5月29日签订的《补充协议》于2017年11月28日解除；二、钧通公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吕绍矿返还租赁保证金25600元；三、吕绍矿应于判决发生法律效力之日起十日内向钧通公司支付2017年10月1日起至2017年11月28日止的租金（按每月15558.48元计付）、物业管理费（按每月922元计付），以及2017年9月至2017年11月的水电费1733元，并计付逾期支付上述费用的违约金（从2017年10月11日起计至付清所欠款项之日止，以当月所欠款项为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。该违约金以不超过吕绍矿所欠款项总额为限；四、驳回吕绍矿的其他诉讼请求；五、驳回钧通公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费3462元、反诉受理费346.17元，由吕绍矿负担3247.59元，钧通公司负担560.58元。上诉人吕绍矿与被上诉人钧通公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭审中，吕绍矿表示对一审判决第一、二、五项没有异议，对一审判决第三项中的物业管理费、水电也没有异议。钧通公司称其在2017年11月后向吕绍矿诉人发出了两份催缴通知单，其中有一份10240元的租金是笔误，另外一份催缴通知单是正确的。二审中，吕绍矿提交如下证据：1.2017年3月-9月6张缴纳通知书；2.2017年3月-9月6张收据。证据1-2拟证明钧通公司向吕绍矿主张按照10240元标准支付租金；吕绍矿按照10240元标准缴纳租金；双方已通过实际行为的方式对租金金额进行了变更，确认为月租金标准10240元/月。钧通公司质证称，对于吕绍矿提交的两份的证据真实性予以确认，但是不应该作为新证据。但根据吕绍矿和钧通公司签订的租赁合同协议，是有优惠期限的，房屋租赁合同上钧通公司给的优惠期限是2个月，但是由于市场不景气，钧通公司又给了优惠，截止日期是2016年5月31日。2013年签订合同到2016年6月1日是按合同约定的租金标准给付，合同约定的基本标准是没有变更的但是也没有递增，钧通公司给予上述几个月的租金优惠，并不代表双方已改变了原租赁合同约定的租金金额。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吕绍矿的上诉请求和理由以及钧通公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.吕绍矿抗辩欠付租金应按10240元/月标准计算的理由能否成立；2.吕绍矿主张钧通公司支付经济赔偿金82500元应否支持。现评析如下：关于吕绍矿抗辩欠付租金应按10240元/月标准计算的理由能否成立问题。吕绍矿上诉认为其与钧通公司在合同履行过程中已以实际行为将原合同约定的月租金标准变更为10240元/月，对此，虽然双方曾于2015年5月29日签署的《补充协议》明确给予租金优惠，但该租金优惠期约定是自2015年6月1日至2016年5月31日，同时双方还约定，租金优惠期限届满，双方仍按原合同约定执行。可见优惠期限届满按原合同约定执行，是双方的真实意思表示。而吕绍矿在二审期间提供钧通公司曾于2017年11月向其催缴租金为10240元，但钧通公司也解释其于2017年11月之后向吕绍矿发出了两份催缴通知单，其中有一份10240元的租金是笔误，另外一份催缴通知单是正确的。钧通公司还表示给予吕绍矿上述几个月的租金优惠，并不代表双方已改变了原租赁合同约定的租金金额，即钧通公司是不认可双方通过实际行为变更原合同约定的租金标准的，而吕绍矿亦未能进一步举证证明钧通公司给予吕绍矿租金优惠之后双方协商或钧通公司仍愿意继续按10240元/月的标准收取租金，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由吕绍矿就其上述抗辩承担举证不能的法律后果。因此，吕绍矿上诉认为欠付租金标准应按10240元/月计算，缺乏事实依据，本院不予支持。关于吕绍矿主张钧通公司支付经济赔偿金82500元应否支持问题。首先，吕绍矿与钧通公司签订的《房地产租赁合同》约定，因水电、通讯等政府设施影响或非钧通公司原因造成的吕绍矿财产损失或人身损害，钧通公司不承担相关责任，而本合同约定的各项收费不因此而减免。而吕绍矿在承租使用涉案的广州市越秀区永福路东侧、自编伟福国际汽配城第13号商铺期间，因商铺所在场地产权人中国人民解放军95107部队根据中央军委的通知要求收回涉案场地，从而导致吕绍矿无法继续承租使用涉案商铺。因此，一审法院认定吕绍矿未能继续承租使用涉案商铺系因不可归责于钧通公司的原因所致，并无不当，本院予以确认。同理，吕绍矿上诉认为钧通公司构成根本性违约，应承担违约责任与事实不符，本院不予采信。其次，从吕绍矿主张赔偿经济损失82500元的诉请可知，其主张的该笔费用就是包括在进场时预付的210000元场地进场费及装修费中。而关于该笔费用的处分问题，涉案《补充协议》及吕绍矿签署的上述《承诺函》中已明确约定吕绍矿自愿向钧通公司支付场地建设费及装修费210000元并承诺不向钧通公司要求返还该笔费用，故一审法院认定吕绍矿主张退还上述款项中的82500元的诉请有悖双方此前的约定，据此作出不予支持的判决，并无不妥，本院予以维持。吕绍矿上诉坚持要求钧通公司向其支付82500元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吕绍矿的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费2118.5元，由上诉人吕绍矿负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年四月四日书记员 李志康胡秀红