成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6030号 原告：刘华胜，男，1978年6月2日出生，汉族，四川省邻水县。 委托诉讼代理人：牟乾中，四川天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘茂，四川天与律师事务所律师。 被告：刘洳臣（曾用名：刘强），男，1976年9月23日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：黄文佳（曾用名：黄文嘉），女，1978年8月3日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告刘华胜与被告刘洳臣、黄文佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘华胜及其委托诉讼代理人潘茂到庭参加诉讼，被告刘洳臣、黄文佳经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 刘华胜向本院提出诉讼请求：1.判令刘华胜与刘洳臣、黄文佳于2014年12月5日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令刘洳臣、黄文佳协助刘华胜将位于成都市双流区房屋（权291500）的不动产权证书转移登记至刘华胜名下。本案在审理过程中，刘华胜变更诉讼请求为：1、解除刘华胜与刘洳臣、黄文佳于2014年12月5日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘洳臣、黄文佳双倍返还定金220000元，并向刘华胜赔偿房屋装修及因继续履行合同不能导致无法取得房屋所有权的可期待利益640000元，合计860000元。事实和理由：2014年12月5日，刘华胜与刘洳臣、黄文佳签订了《房屋买卖合同》，双方约定刘华胜向刘洳臣、黄文佳以总价868000元购买位于成都市双流区的房屋（权291500），签订之日支付100000元的订金，余下房款在产权交割完毕后2日内支付，刘洳臣、黄文佳同时备注了应在2015年2月10日之前把房屋产权过户给刘华胜，否则应赔偿三倍的定金。同日刘华胜依约向黄文佳转款和现金支付定金110000元，黄文佳收到后向刘华胜出具了收条，并将案涉房屋交付给刘华胜，刘洳臣、黄文佳承诺将催促债务人及时清偿债务后解除房屋抵押以便按合同约定过户给刘华胜。刘华胜取得房屋后装修居住使用至今，但因案涉房屋至今未解除抵押被限制登记，同时刘洳臣。黄文佳在收到房屋定金后失去联系无法协助办理转移登记，案涉房屋前后两次顺位抵押登记给了第三人，抵押权利价值共计1130000元，且第三人作为执行申请人已向成都市金牛区法院申请强制执行，案涉房屋于2017年5月10日被查封，现经申请人提出执行异议，案涉房屋暂未进入评估拍卖处置程序。因案涉房屋被抵押，且抵押物的市场价值不足以清偿银行债务，刘华胜已无法继续履行房屋买卖合同实现合同目的，因此请求解除合同。 刘洳臣、黄文佳未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院经审理后认定事实如下：2014年12月5日，刘洳臣、黄文佳与刘华胜签订《房屋买卖合同》，约定：“……第一条乙方（刘华胜）同意购买甲方（刘洳臣、黄文佳）拥有的座落在成都市双流区拥有的房产住宅，建筑面积为172.44平方米。第二条上述房产的交易价格为：……总价：人民币868000元整。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币壹拾万元整作为购房订金。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心将剩余房款人民币柒拾陆万捌仟元整于产权交割完毕后2日内付给甲方。……第五条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在叁日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起叁日内应以乙方所付订金的叁倍及已付款返还给乙方。……甲方应在2015年2月10日之前把房屋产权过户给乙方，否则视为违约，应赔偿乙方三倍的定金。” 另查明，刘华胜于2014年12月5日向黄文佳转账支付100000元。同日，黄文佳向曾祖婵出具收条一张，载明：“今收到曾祖婵（系刘华胜妻子）购房订定110000（壹拾壹万元整）。”刘华胜于2014年12月10日向刘洳臣转账支付10000元。案涉房屋现已交付给刘华胜居住使用至今。 又查明，涉案房屋于2010年2月9日登记于刘洳臣、黄文佳名下，于2013年11月21日、2014年1月27日设立两次抵押权，抵押权人均为成都农村商业银行股份有限公司天回支行，后又于2017年5月10日、2017年12月20日被成都市金牛区人民法院查封。成都市金牛区人民法院于2018年4月18日在案涉房屋处张贴（2017）川0106执526号腾退公告：“刘洳臣、黄文佳：刘洳臣、黄文佳名下位于成都市双流区房屋（权291500）抵押给本案申请执行人，已被我院于2017年5月10日依法查封，并将进行评估拍卖处置，特通知刘洳臣、黄文佳在本公告张贴之日起3日内自行腾退该房屋。如未自行腾退，本院将采取强制腾退措施并进行评估拍卖。” 本院于2019年3月3日向刘洳臣、黄文佳公告送达了民事起诉状副本。 以上事实，有当事人身份信息证明、《房屋买卖合同》、《收条》、转款凭证、银行流水、房屋信息摘要3、（2018）川0116财保51号民事裁定书、《腾退公告》、《房地产估价报告》、刘华胜的当庭陈述等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本案争议的焦点为：1.刘华胜与刘洳臣、黄文佳签订的合同是否应当解除；2.刘洳臣、黄文佳是否存在违约行为并承担双倍返还定金220000元的责任并赔偿损失640000元。 本院认为，刘华胜与刘洳臣、黄文佳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。关于刘华胜与刘洳臣、黄文佳签订的合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，案涉房屋已经被司法机关查封且存在抵押，无法过户至刘华胜名下。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，刘华胜签订《房屋买卖合同》的目的在于取得案涉房屋的所有权，现因刘洳臣、黄文佳的原因导致案涉房屋被查封、抵押，刘华胜签订合同的目的已无法实现，故刘华胜享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，刘华胜与刘洳臣、黄文佳签订的合同于刘洳臣、黄文佳收到本院向其送达的刘华胜要求解除合同的民事起诉状副本之日即2019年3月3日解除。 关于刘洳臣、黄文佳是否存在违约行为并承担双倍返还定金的责任的问题。虽然买卖双方在合同第二条约定的是支付100000元作为“购房订金”，但结合第五条中“若乙方中途违约……购房定金归甲方所有，若甲方中途违约金……自违约之日起三日内应以乙方所付订金的叁倍及已付款返还给乙方”之约定之文意，双方在合同中载明的“订金”应为笔误，其真实意思应为“定金”；同时，在黄文佳出具的“收条”中载明收到曾祖婵（即刘华胜之妻）“订定”110000元，因该处记载不能区分是为“订金”还是“定金”，根据刘华胜提供的转账凭证和银行流水，刘华胜于2014年12月5日转账支付了100000元，于2014年12月10日才向刘洳臣转账支付了10000元，即在黄文佳出具收条时，刘华胜实际向刘洳臣、黄文佳支付了100000元，此后才又转入了10000元，再结合双方在合同中约定的定金为100000元，故本院认定刘华胜向刘洳臣、黄文佳支付的款项中的100000元为合同约定的购房定金，而另10000元为刘华胜支付的其余购房款。因刘洳臣、黄文佳的原因导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，刘洳臣、黄文佳应向刘华胜双倍返还定金200000元，另有10000元房款亦应予以返还。 关于刘洳臣、黄文佳是否应当向刘华胜赔偿损失640000元的问题。双方在合同中约定刘洳臣、黄文佳应在2015年2月10日前将房屋产权过户给刘华胜，刘华胜在产权交割完毕2日内一次性将剩余房款支付给刘洳臣、黄文佳。但合同签订后，刘洳臣、黄文佳一直未解除抵押权并履行过户手续；而刘华胜也没有提供证据证明从双方签订合同到刘华胜向本院提起诉讼期间曾向刘洳臣、黄文佳进行催告。虽然案涉房屋价格已经上涨，但由于截止目前，刘华胜仅向刘洳臣、黄文佳支付了110000元，刘洳臣、黄文佳在签订合同后已将房屋交付给刘华胜居住至今，结合案涉合同履行情况、双方过错大小等因素，且本院已经支持了双倍返还定金，故本院酌情认定刘洳臣、黄文佳还应向刘华胜赔偿损失180000元为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘华胜与被告刘洳臣、黄文佳签订的《房屋买卖合同》于2019年3月3日解除； 二、被告刘洳臣、黄文佳于本判决生效之日起七日内向原告刘华胜双倍返还定金200000元并返还其余购房款10000元； 三、被告刘洳臣、黄文佳于本判决生效之日起七日内向原告刘华胜赔偿损失180000元； 四、驳回原告刘华胜的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12480元，由被告刘洳臣、黄文佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  孙素香 人民陪审员  李建平 二〇一九年四月十五日 法官 助理  张 旖 书 记 员  武佳艺