广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3816号原告：李嘉琪，男，1992年10月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：黄小平，广东兆鹏律师事务所律师。委托代理人：黄泳华，广东兆鹏律师事务所实习律师。被告：温锦荣，男，1992年9月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：赖冠雄，男，1991年10月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区被告：广州市同家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街XXX号。法定代表人：赵毅康，总经理。第三人：陈虹霖，女，1989年8月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：叶秉光，广州金鹏律师事务所律师。原告李嘉琪诉被告温锦荣、赖冠雄、广州市同家房地产代理有限公司（以下简称同家地产公司）、第三人陈虹霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李嘉琪的委托代理人黄小平，被告温锦荣、赖冠雄、同家地产公司的法定代表人赵毅康，第三人陈虹霖的委托代理人叶秉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李嘉琪向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《买卖协议》；二、判令三被告连带向原告双倍返还定金人民币7万元；三、判令三被告连带向原告返还中介费人民币5000元；四、判令三被告连带向原告赔偿房屋差价损失20万元；五、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月1日原告与被告温锦荣在被告同家地产公司办公场所内签订案涉《买卖协议》，协议约定2017年4月20日前完成交易。协议签订后原告依约提交了购房贷款资料，但三被告以各种理由拖延至今，期问还给原告介绍几处房源，直至2017年5月5日晚，原告与被告温锦荣通过电话沟通才得知，原来三被告一直以来都没有得到案涉房屋产权人的委托授权，但当时签订协议时被告欺骗原告称其已经取得了案涉房屋产权人的所有授权。由于三被告的违约行为，导致案涉合同无法继续履行，三被告应对此承担所有的违约责任。目前，原告在相同地段相同位置购买相同面积的房屋已经需要多支付房屋涨价的差价近三十万元（原告暂起诉20万元差价损失，具体差价以法院委托的有资质的评估机构的评估价为准），前述损失应由三被告承担。综上，原告认为三被告的前述行为严重违反了相关法律法规，为了维护法律的尊严和原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院能判如所请。被告温锦荣辩称：签买卖协议的时候，我有告诉过买方即原告我是中介方并不是业主，我没有取得业主的任何授权，也和原告说了看清楚协议才签，所以我没有任何的责任；我为何收取了原告的3万多元，涉案房屋需要评估，房屋能贷多少款，为了保障我方的权益，担心到时候评估能贷到款项的话，银行需要按揭的手续费，收取了3万元后，我方马上安排银行去评估，然后得知业主说不卖了；签协议的时候我重点和原告讲了我是中介方，不承担任何的责任，我也希望能尽自己的能力让原告买到涉案房屋。被告赖冠雄辩称：2017年3月1日和原告签订买卖协议，到2017年4月25日，业主陈虹霖说涉案房屋不卖了，之后我方一直催原告过来收定金，但原告不过来，原告把全部责任推给我们，作为中介方，我们肯定是希望能成交的，当时我们也有介绍其他的房屋给他，但他不要；我们中介是不需要承担任何责任的。被告同家地产公司辩称：签订协议时，协议写得很清楚，可以交易成功，也可以不成功，如果贷款成功的话，即76万元以下，原告要购买涉案房屋，如果贷款不成功的话，甲方即被告可以无息退回定金给原告。第三人陈虹霖述称：对涉案房屋的交易和相关的文件都是不清楚的，我们没有授权过本案的任何一个主体去出售涉案房屋，原告的请求是否能得到支持，由法院依法处理；是否有人盗用第三人的名义处理第三人的财产，我方查明后会追究他们的责任。经审理查明：位于广州市增城区石滩镇XXX房的权属人为第三人陈虹霖。同家地产公司类型有限责任公司（自然人独资），成立日期2017年1月12日，经营范围房地产中介服务。被告温锦荣、赖冠雄是该公司员工。2017年3月1日，被告温锦荣（甲方、卖方）、原告李嘉琪（乙方、买方）签署《买卖协议》，内容为：增城区石滩镇XXX房（以下称该物业）约定如下：1、乙方购买“该物业”成交价人民币97万元。2、交易过户费用、按揭费用由甲方支付。3、乙方购买“该物业”定金为人民币35000元整，甲乙双方共同到达当地房管局递件办理过户手续当天支付首期人民币175000元整给甲方。4、如个人征信问题导致不能贷款由买方承担责任。5、“该物业”按揭贷款金额人民币76万元整以上，定金无须退还，货款金额不达人民币75万元整乙方有选择不成交，甲方应在当天无息退还甲方已收取的定金给乙方。6、乙方应在签订本买卖协议后10天内办妥按揭贷款申请手续，而乙方应全力协助丙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等，银行实际贷款额与乙方申请贷款之间差额由乙方支付给甲方。7、不能按本协议约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产定金。8、乙方无条件配合丙方办理一切手续，本交易在2017年4月20日内完成。同家地产公司没有在上述协议书上签名或盖章。同日，被告温锦荣出具《收款收据》给原告收执，内容为：本人温锦荣是XXXX房委托代理人，现收到买家李嘉琪交承购上述单位之定金35000元。协议签订后，被告同家地产公司收取了原告中介服务费5000元，并立回收据给原告收执。2017年6月8日，原告向本院提起诉讼，请求支持其请求。2017年10月31日，原告向本院提交《房产评估申请书》，申请对涉案房屋在2017年6月8日的价格进行评估，本院经摇珠选定国众联资产评估土地房地产估价有限公司作为涉案房屋的评估机构，评估基准日为2017年6月8日。2018年7月31日，该公司作出《房地产估价报告》，估价结果：涉案房屋于价值时点，评估市场价值为1160100元。原告予交评估费5400元。庭审中，原告作如下陈述：1、签协议时，温锦荣、同家地产公司、赖冠雄是卖方；2、签协议当天，三被告并没有表示他们不是业主；3、原告主张三被告连带赔偿，具体由哪一个被告承担返还和赔偿责任由法庭认定。被告温锦荣作如下陈述：1、我和赖冠雄是同家地产公司的员工；2、我是代同家地产公司与原告签订协议；3、3.5万元定金交给了同家地产公司，是同家地产公司收了定金。被告同家地产公司作如下陈述：1、温锦荣、赖冠雄是同家地产公司员工，同家地产公司是同意并授权温锦荣与原告签订协议的；2、涉案房屋没有得到业主的书面授权，我们是通过其他中介看到这套房屋出售，业主有放这套房子出来卖，原告看上这套房子，所以才和我们签订协议，然后我们再和业主谈；3、3.5万元定金和5000元中介费是同家地产公司收取。被告赖冠雄作如下陈述：1、我和温锦荣是同家地产公司的员工，我是业务员，温锦荣是经理，我没有资格在协议上签名；2、3.5万元定金和5000元中介费是同家地产公司收了。第三人陈虹霖作如下陈述：1、我方没有将涉案房屋放盘到其他中介出售；2、第三人完全没有参与到整个买卖的行为中。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告同家地产公司是经营房地产中介服务的企业，被告温锦荣是该公司员工，被告温锦荣虽对涉案房屋没有所有权或者处分权，但其与原告签订的《买卖协议》是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。涉案房屋权属人是第三人陈虹霖，被告温锦荣与原告签订涉案房屋《买卖协议》，第三人陈虹霖没有授权，也不追认，由此造成的法律后果应由被告温锦荣承担，第三人陈虹霖不负法律责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告温锦荣对涉案房屋没有所有权或者处分权，合同不能履行，被告温锦荣构成违约，原告请求解除协议，双倍返还定金，合理合法，本院予以支持。被告温锦荣签订协议后，收取了原告35000元定金，有被告温锦荣所立的收据为证，本院予以确认。根据被告温锦荣、赖冠雄、同家地产公司陈述，被告温锦荣、赖冠雄是同家地产公司员工，温锦荣代表同家地产公司与原告签订协议，定金及中介费由同家地产公司收取。对此，被告温锦荣与同家地产公司应双倍返还定金7万元给原告。同家地产公司收取原告5000元中介费，有收据为证，同家地产公司亦确认，原告请求同家地产公司返还，合理合法，本院予以支持。对原告主张被告温锦荣、赖冠雄、同家地产公司对上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告请求被告赔偿房屋差价损失的问题。涉案房屋的权属人是第三人，原告在签订协议时没有认真审查涉案房屋的产权情况，便与被告温锦荣签订买卖协议，对协议不能履行负有责任，因此，原告请求被告赔偿房屋差价损失，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李嘉琪与被告温锦荣于2017年3月1日签订的《买卖协议》；二、被告温锦荣、广州市同家房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李嘉琪双倍返还定金70000元；三、被告广州市同家房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李嘉琪返还中介费5000元；四、驳回原告李嘉琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13500元，由被告温锦荣、广州市同家房地产代理有限公司负担。评估费5400元，由原告李嘉琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂玉田人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年四月八日书 记 员  周思珍何晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。