广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2689号上诉人（原审被告）：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮，该公司职员。委托诉讼代理人：刘焱，该公司职员。被上诉人（原审原告）：熊敏，女，1984年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：施若晴，广东环球经纬律师事务所实习律师。上诉人广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）因与被上诉人熊敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。清大瑞泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由熊敏承担。事实和理由：一审法院认为案涉商品房买卖合同约定的违约金标准并无畸高情形属于事实认定错误和适用法律错误。熊敏在一审过程中，并未就其真实产生的经济损失充分举证，因此足以推断其真实的经济损失远低于案涉合同所约定的逾期交房违约金标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题。熊敏二审答辩称，1.案涉合同对于违约金的标准约定符合法律规定，合同关于违约金的约定是双方真实意思表示，合法有效，受到法律的保护。合同是清大瑞泰公司提供制作，没有经购房人变更，也不允许购房人变更，不是买受人强加给清大瑞泰公司的，合同约定的法律责任应该由清大瑞泰公司负责。2.清大瑞泰公司作为建设单位，完全掌控了房屋的建设进度，因为清大瑞泰公司挪用预售款，导致项目不能按期交付，根据诚信原则，既然清大瑞泰公司当初在合同中承诺了违约金的计算标准，其就应依合同承担相应的违约责任，这是清大瑞泰公司应该预见的法律后果。3.到目前为止，房屋仍然没有交付，何时交付仍然处于不确定状态，买受人已经支付了大量金钱，有些已经全款支付，有些按揭也每月还贷，购房人在付出金钱仍不能交付房屋的情况下，不仅在心理上遭受煎熬，也造成了实际损失。4.清大瑞泰公司目前没有证据证明购房人的损失远远低于合同约定的违约金。综上，清大瑞泰公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。熊敏向一审法院起诉请求：1.清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按总房价656195元的0.05%向熊敏支付违约金；2.清大瑞泰公司自2017年9月1日起至广州克洛维酒店管理有限公司租赁案涉房屋之日止每年按总房价656195元的7%向熊敏支付租金损失；3.清大瑞泰公司立即为熊敏办理购房合同网签及预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付熊敏；4.熊敏自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由熊敏提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为熊敏代理银行按揭贷款手续；5.本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。一审法院认定事实：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预［网］字第××号）。2016年3月1日，熊敏与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，熊敏购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座3层15公寓，该物业的建筑面积为45.35平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为34.44平方米，该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准；认购价为656195元，熊敏于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即316195元须于2016年3月15日前付清（已扣除定金），剩余房款320000元，熊敏须于2016年3月15日前申办按揭贷款，按揭年限10年。其后，熊敏（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同》（预售），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）***房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积45.3499平方米，套内建筑面积34.44平方米，共有分摊面积约10.9099平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19053元，总金额656195元。合同第八条付款方式约定：甲方同意乙方按按揭贷款方式支付房款，首期款336195元自本合同签订之日起0日内（不超过5日）支付，除首期款外的剩余房款320000元应于2016年3月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十一条预购商品房预告登记约定：甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。若甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。合同第十三条房屋交付约定：甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。上述认购书和买卖合同签订后，熊敏依约交付了首期购房款。清大瑞泰公司于2017年8月14日向熊敏出具首期房款336195元的发票。一审法院另查明，案涉房屋至开庭之日尚未满足交楼条件，清大瑞泰公司在一审庭审中陈述案涉房屋无抵押登记，不存在办理网签及预告登记的障碍，同意为熊敏办理合同网签及预购预告登记。一审法院认为：清大瑞泰公司已经依法取得了包括案涉房屋在内的商品房预售许可证。熊敏与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向熊敏交付案涉房屋，但至开庭之日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付熊敏，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，熊敏诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故一审法院支持熊敏请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年6月1日，共计275日，其后的逾期交楼违约金熊敏可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于熊敏的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，熊敏实际向清大瑞泰公司支付的房价款为336195元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照熊敏实际支付的房价款336195元计算。综上，清大瑞泰公司应向熊敏支付的违约金为46226.81元（336195元×0.05%/日×275日）。关于熊敏主张的办理购房合同的网签及预购商品房的预告登记，清大瑞泰公司在一审庭审中确认办理上述手续不存在障碍，并同意办理，一审法院予以准许。关于熊敏请求的租金损失。清大瑞泰公司未按照合同约定向熊敏交付案涉房屋，系违约，其已按照上文论述承担违约责任，即向熊敏支付逾期交楼违约金，该违约金足以弥补熊敏因未如期取得案涉房屋的损失；而熊敏主张的另行租赁商铺进行经营产生的租金损失，不属于清大瑞泰公司在履行合同过程中客观上能够且必须预见的损失，故熊敏请求该租金损失于法无据，一审法院不予支持。关于熊敏主张清大瑞泰公司收齐资料为其代理银行按揭贷款手续的请求，在双方签订的商品房买卖合同中，熊敏的付款义务和清大瑞泰公司的交付义务有先后履行顺序之分，熊敏的付款义务履行期限在先，但熊敏至本案一审开庭之日并未办理按揭贷款手续，理由为主张不安抗辩权，但其并未提交相关证据证实在其交付首期购房款后的3日内，清大瑞泰公司存在不能履行合同的事实存在，故熊敏的上述主张无法律和事实依据，一审法院不予支持。关于清大瑞泰公司主张的顺延交楼的问题。清大瑞泰公司在一审庭后代理意见中提出，熊敏未交清房款或税费，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款的约定，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。经查，上述补充协议第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。该约定的实质应是指在案涉楼盘已经具备交楼条件的情况下，熊敏仍未按照合同约定缴清房款，清大瑞泰公司享有顺延交楼期限的权利；但在本案一审审理期间，清大瑞泰公司确认案涉楼盘尚不具备交楼条件；且合同约定的税费、物业服务公司的相关费用与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，熊敏是否交纳上述税费和费用，不能作为清大瑞泰公司顺延交楼的条件，故对清大瑞泰公司主张的顺延交楼的意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年12月10日作出如下判决：一、广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向熊敏支付2017年8月31日至2018年6月1日的逾期交楼违约金46226.81元；二、广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助熊敏办理《广州市商品房买卖合同》的网签手续；三、广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助熊敏办理预购广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）***房的预告登记，并将预告登记证明书交付熊敏；四、驳回熊敏的其他诉讼请求。案件受理费2367.5元，由熊敏负担1308.5元，广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1059元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于清大瑞泰公司主张应调整逾期交楼违约金标准的问题。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，在案涉合同已经约定逾期交楼违约金标准的情况下，一审按照合同约定判令清大瑞泰公司承担逾期交楼的违约责任，并无不当，本院予以维持。清大瑞泰公司未能提供充分证据证明案涉合同约定的违约金标准过高，本院对其要求调整逾期交楼违约金标准的请求不予支持。综上所述，清大瑞泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费956元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年四月二十五日书记员  贾妍胡秀红