河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终853号 上诉人（原审被告）：霸州市峰群房地产开发有限公司，住所地河北省霸州市开发区兴华北路西侧。 法定代表人：刘锦山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许长城，河北天禹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚旭东，男，1973年3月5日出生，汉族，住河北省霸州市。 诉讼代表人：王义录，男，1977年9月8日出生，汉族，住河北省霸州市。 原审被告：刘锦山，男，1956年5月18日出生，汉族，住河北省霸州市开发区兴华北路西侧。 上诉人霸州市峰群房地产开发有限公司因与被上诉人姚旭东、原审被告刘锦山房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 霸州市峰群房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清、法律适用不当。2014年11月4日至2017年11月25日霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工文件，导致上诉人涉案工程停工长达262天，上诉人认为该停工事由属于合同约定的延期交房理由，该停工事由属于自始至终就存在的，上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同的时间仅是双方达成房屋买卖合意的时间点，而不能拆分开来，作为扣除停工天数的理由，一审法院对停工天数少认定99.5天。被上诉人妻子张亚娟与上诉人签订房屋买卖合同，应当由被上诉人妻子张亚娟另案起诉，不能突破合同相对性原则。 姚旭东答辩称，一、一审法院认定上诉人一方延期交房即违约的天数具有充分的事实根据。上诉人所说的发生在双方签订商品房买卖合同之前的限产天数也应当给予合理扣除，这是上诉人为其违约交付房屋的行为寻找借口，目的在于减轻民事违约责任。二、关于上诉状提到的一审判决适用法律有误，这是上诉人一方对法律错误的理解问题。三、关于本案的判决结果的公正性，需要提请法庭注意的是，这不是一个孤立的个案。就本案涉案房屋所在的小区楼盘，对上诉人延期交付房屋违约行为提起诉讼的不仅仅是答辩人一户，与答辩人同一天接到霸州市人民法院一审判决书的共有32户。一审法院认定的违约事实与适用的法律都是相同的，但上诉人对周敏等18户的判决书却没有提出上诉。究其根由，在于答辩人在内的14户提出了财产保全申请，查封了上诉人的财产。上诉人为了拖延诉讼期间延缓判决生效时间，故意对答辩人在内的14户提出了上诉。四、涉案房屋之一公寓B座1单元321号是以张亚娟的名义全款购买，所用的全款为夫妻共同财产，并且在一审时有张亚娟的证明和承诺，一审法院为减少诉累作出的判决完全正确。希望二审法院也能本着减轻诉累降低诉讼成本，提高司法效率的原则对此问题予以支持。 姚旭东向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告连带承担延期交房的违约责任，按照约定支付违约金10万元（自2017年4月1日至实际交房之日，按照日万分之五的标准计算）;2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告霸州市峰群房地产开发有限公司于2015年12月20日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的茗汤温泉水岸花园小区13-4-702房屋一套，原告以首付款及按揭贷款方式支付房屋总价款594152元。合同约定被告应于2017年3月31日前交付房屋，但被告至今未达到约定的房屋交付标准，未交付案涉房屋。2016年10月29日原告夫妻以妻子张亚娟的名义向被告购买被告开发的茗汤温泉××小区商业××单元××号房屋一套，房屋总价款为180730元，原告一次性缴纳房款。合同约定被告应于2017年5月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋，未达到约定的房屋交付标准。双方约定被告逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自约定交房日期的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。2017年4月11日被告向霸州市建设局申请霸州市峰群房地产开发有限公司建设的坐落于兴华路东侧××汤温泉××花园小区工程施工已经结束，申请终止施工安全监督。自2015年12月20日至2017年4月11日期间因霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，2015年12月31日12时至2016年1月5日24时，停工5.5天；2016年1月14日0时至2016年1月15日24时，停工2天；2016年3月3日0时至2016年3月4日24时，停工2天；2016年3月17日0时至2016年3月18日24时，停工2天；2016年3月29日12时至2016年3月31日24时，停工2.5天；2016年6月15日12时至2016年6月17日24时，停工2.5天；2016年10月31日14时至2016年11月7日12时，停工7天；2016年11月9日0时至2016年11月14日24时，停工6天；2016年11月15日至2016年11月19日20时，停工5天；2016年11月24日0时至2016年11月26日24时，停工3天；2016年11月27日至2016年12月31日24时，停工35天；2017年1月1日至2017年3月31日停工90天；被告停工共计162.5天。2016年10月29日至2017年4月11日期间因霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，停工146天。同时查明，被告霸州市峰群房地产开发有限公司系个人独资企业，被告刘锦山系该公司唯一股东。 一审法院认为，本案中原告与被告霸州市峰群房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告主张按照双方合同约定的2017年4月1日至实际交房之日支付日万分之五的违约金，因双方在合同中约定：如遇有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实予以延期，故对原告要求自2017年4月1日起计算交房日期的主张，一审法院不予支持。因原被告签订商品房买卖合同时间为2015年12月20日，该日期之前的政策性停工已经发生，被告与原告签订合同时应对此是明知的，故一审法院对被告主张自2014年11月4日至2017年11月25日因政策原因导致涉案工程停工262天的抗辩意见不予支持。2015年12月20日至2017年4月11日期间，霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，被告实际停工162.5天，故被告交付房屋的日期应予以顺延。对被告主张日万分之五违约金过高的抗辩意见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中原告的损失应为同期同等人民银行贷款利率的利息损失，原被告在商品房买卖合同中约定的被告逾期交房违约金为已付房款的日万分之五过高，故一审法院对被告该抗辩意见予以支持。结合被告的违约程度及本案案情，一审法院确认被告应向原告支付的违约金，以原告已交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算。因被告至今未向原告交付案涉房屋，属违约行为，违约天数计算到原告主张权利即2018年9月4日起诉之日扣减停工延期162.5天后为359.5天（2017年4月1日至2018年9月4日扣减162.5天），被告应向原告支付逾期交房违约金为33093元（359.5天/365X594152元X4.35%X1.3倍）。因姚旭东与张亚娟系夫妻关系，购买的房屋亦属于夫妻共同财产，为减少当事人诉累，对被告以案涉商业B座1单元321号房屋应当由张亚娟起诉的抗辩理由不予支持。该房屋应于2017年5月31日交付，因被告至今未向原告交付案涉房屋，属违约行为，违约天数计算到原告主张权利即2018年9月4日起诉之日扣减停工延期146天后为304天（2017年6月1日至2018年9月4日扣减146天），被告应向原告支付逾期交房违约金为8512元（304天/365X180730元X4.35%X1.3倍）。故一审法院对原告要求被告支付10万元违约金合理部分即41605元（33093元+8512元）予以支持。因案涉房屋未能实际交付，故自2018年9月5日至被告实际交房之日的违约金，待被告实际交付房屋后，被告亦应以原告已交付购房款774882元（594152元+180730元）为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算至实际交房之日止。因霸州市峰群房地产开发有限公司为刘锦山个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。遂判决：一、被告霸州市峰群房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告姚旭东违约金41605元（截止到2018年9月4日）。二、自2018年9月5日起，被告霸州市峰群房地产开发有限公司以774882元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准向原告姚旭东支付违约金，至实际交房之日止。三、被告霸州市峰群房地产开发有限公司财产不足以清偿上述债务的，被告刘锦山以个人财产予以清偿。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，财产保全费1020元，由被告承担，限于本判决生效后十日内缴纳。 二审期间，姚旭东提交其妻子张亚娟的情况说明记载：涉案房屋茗汤温泉××小区商业××单元××号是姚旭东以张亚娟的名义全额购买，张亚娟对看房、买房、提延期交房违约诉讼等事项完全知情并支持。此房屋属于姚旭东与张亚娟夫妻共同财产。上诉人霸州市峰群房地产开发有限公司对说明的真实性无异议，请求法院依法判决。本院对该说明的证据效力予以确认。二审查明其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人霸州市峰群房地产开发有限公司在签订本案合同时，对霸州市发布的停工通知已经知晓，其在具有通知停工事实的情况下，仍与购房人签订载有交房时限条款的合同，就应当按照合同约定全面履行。一审法院依据合同约定和停工通知内容，扣除相应停工天数之后，判由上诉人承担违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以维护。上诉人未提交仍有需扣除停工日的有效证据，故上诉人关于停工天数的上诉请求不能成立。另，姚旭东与张亚娟系夫妻关系，张亚娟亦出具说明进行确认，姚旭东作为本案当事人主张权利不违反法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费840元，由上诉人霸州市峰群房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一九年四月二日 法官助理 张世宗 书 记 员 王泽旭