广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1694号上诉人（原审被告）：蒋瑞霞，住所地：广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：游志红，职位局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人蒋瑞霞因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蒋瑞霞、被上诉人荔湾区住建局代理人陈斯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋瑞霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回荔湾区住建局单方面解除租约的要求；3.本案的诉讼费用由荔湾区住建局承担。事实与理由：一、一审法院忽略经营者的背景和实际情况。1.蒋瑞霞于2005年在杉木栏147号经营百货店至今，荔湾区住建局在2013年后未签订新合同，不定期租赁关系与事实不符。2.百货店为蒋瑞霞的唯一经济来源，没有住房并且需要照顾家人。希望荔湾区住建局能让蒋瑞霞继续在原址经营至二十年，蒋瑞霞同意期满后再参加公开招标。3.店铺的维修都是蒋瑞霞自己或请人来处理，并投入大量资金维护修整。4.根据穗住部[2018]541号文件精神第七条“其因特殊情况不适宜公开招标的直管房非住宅，可直接定向租赁，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价格执行。”二、原审判决书中部分与事实不符。1.合同期满前，蒋瑞霞层曾次询问荔湾区住建局关于合同续租的签署问题，但每次都让蒋瑞霞等待。因此荔湾区住建局所称：“双方协商不一致，蒋瑞霞拒绝搬迁”与事实不符。2.原审法院向与蒋瑞霞类似性质的租户派发传票时，工作人员与荔湾区住建局的人一起前往租户处派发，双方的互动很紧密，蒋瑞霞对是否会出现不公平的对待持质疑态度。3.蒋瑞霞处于不定期租赁状态的原因是荔湾区住建局多次违反《合同法》诚实信用原则。荔湾区住建局向租户隐瞒其被下令整改，因此房管部门停止与租户续租的事实。另关于2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原国土资源和房屋管理局荔湾分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住建局，即荔湾区住建局所指的不定期租赁期间，荔湾区住建局作为出租方主体有更改，承租方却不知情，损害了蒋瑞霞的知情权，以及违反了诚实信用原则。三、蒋瑞霞与荔湾区住建局并非平等民事关系，原审法院应驳回荔湾区住建局的起诉。双方形成租赁关系不是在市场经济自由租赁时期形成的，不能沿用《合同法》随意毁约。四、现在按照商业性质收租差距较大，原来租的是仓库，现在也是货仓式的超市，蒋瑞霞的商铺不足238.76平方米，深度65米左右，蒋瑞霞希望在新政出台前，按照原来的租金标准付租，直到一户一策出台。荔湾区住建局二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于蒋瑞霞提出的理由均不予认可。荔湾区住建局向一审法院起诉请求：解除诉讼双方关于广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋的不定期租赁关系，蒋瑞霞及其他共同使用人腾空交还房屋。诉讼费用由蒋瑞霞承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋是经租房。2012年12月10日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与蒋瑞霞签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定蒋瑞霞租赁广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋，产别是经租，作商业用途，建筑面积238.76平方米，租赁期限为2011年7月1日至2013年6月30日，每月租金11119.60元；不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且出租人要求收回房屋的，承租人应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，承租人应在届满前3个月与出租人协商，并重新签订租赁合同，等。租赁合同在2013年3月20日作租赁备案登记。蒋瑞霞租赁房屋作商业用途，经营字号为广州市荔湾区好佰日用百货商店（个体工商户），经营范围：零售业，没有在房屋内居住。合同期满后，蒋瑞霞仍一直有支付租金。2018年9月6日，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向蒋瑞霞发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋的租赁关系，要求在2018年9月14日前腾空交还房屋。广州市荔湾区住房和建设局提交证据《物流单》显示2018年9月6日已派件给蒋瑞霞，但未能举证此通知实际到达蒋瑞霞。蒋瑞霞在庭审时也不确认有收到此通知。2018年9月18日，本院送达起诉状副本给蒋瑞霞。同日，本院在广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。蒋瑞霞在庭审时举证无房证明、何丽芳病历单、蒋伟钊残疾证、收据、成交结果公示，拟证明被告没有自有房屋，需照顾母亲及兄长。公开招租的租金费用很高，其无法接受。广州市荔湾区住房和建设局质证认为与本案的诉讼请求没有关联。一审法院认为，广州市荔湾区住房和建设局与蒋瑞霞在广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2018年9月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求蒋瑞霞腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达蒋瑞霞，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。蒋瑞霞在2018年9月18日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达蒋瑞霞，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年9月18日起解除。蒋瑞霞应将广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋及时腾空交还。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告蒋瑞霞关于广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋的租赁合同关系在2018年9月18日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告蒋瑞霞（含广州市荔湾区好佰日用百货商店及房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区杉木栏路147号首层房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。案件受理费50元，由被告蒋瑞霞负担。此案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，一审法院不作退回，由蒋瑞霞迳付给广州市荔湾区住房和建设局。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方均未提交新的证据。另查明，广州市住房和城乡建设委员会于2018年4月13日发布《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》，明确要求:直管房非住宅出租原则上须实行公开招租，因特殊情况不适宜公开招租的直管房非住宅，经市政府批准可直接定向租赁，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）执行，如国家省市另有政策规定给予优惠的，从其规定。截至目前，涉案房屋是否需要公开招租及公开招租的具体实施方案尚未明确。本院认为，本案的争议焦点是荔湾区住建局要求解除涉案房屋租赁关系并收回房屋是否应当支持。荔湾区住建局作为辖区内广州市直管房屋的管理职能单位，与蒋瑞霞就涉案房屋签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，双方之间的租赁关系合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，双方就涉案房屋成立不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因广州市就直管房租赁管理出台新的政策，一审法院根据荔湾区住建局起诉要求解除合同收回房屋的实际情况，认定双方租赁合同关系解除并判令蒋瑞霞（含广州市荔湾区好佰日用百货商店及房屋共同使用人）腾空交还涉案房屋，合法有据。二审期间，荔湾区住建局同意蒋瑞霞有条件的继续承租使用涉案房屋至新的政策具体实施方案出台之时，但蒋瑞霞亦不同意荔湾区住建局提议的租金标准或租金确定方式支付租金，双方无法就继续承租使用房屋达成一致。因此，在荔湾区住建局已经为蒋瑞霞提供过渡期方案而蒋瑞霞拒绝的情况下，荔湾区住建局要求解除租赁关系收回涉案房屋，本院予以支持。另，蒋瑞霞并无充分证据证实其承租涉案房屋属于社会保障性质，因此蒋瑞霞主张其对涉案房屋的租赁经营是其唯一经济来源，不足以影响本案租赁关系的解除。综上所述，一审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持；上诉人蒋瑞霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蒋瑞霞负担。本判决为终审判决。审审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年四月十六日书记员  钟明丽邱建材